湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2552号原告：胡起玮，男，1974年9月19日出生，汉族，住湘潭县。委托诉讼代理人：陈伟军，湖南勤人坡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任志，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：爱尔眼科医院集团股份有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦3楼。法定代表人：陈邦，董事长。委托诉讼代理人：陈秋香，女，1987年8月21日出生，汉族，住湖南省攸县，系公司员工。被告：湘潭爱尔眼科医院有限公司，住所地湘潭市高新区双拥路14号都市莲花1号楼。法定代表人：何伟亮，经理。委托诉讼代理人：杨盛安，男，1985年11月3日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。委托诉讼代理人：汤秋明，女，1973年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。原告胡起玮诉被告爱尔眼科医院集团股份有限公司（以下简称爱尔集团）、湘潭爱尔眼科医院有限公司（以下简称湘潭爱尔）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈伟军、任志与被告爱尔集团委托诉讼代理人陈秋香、被告湘潭爱尔委托诉讼代理人杨盛安、汤秋明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡起玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金205336元；2、判令被告支付违约金134009元（按照一年度租金总额670047元的20%计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年12月4日，原告与湘潭县粮油总公司签订《房屋租赁合同书》，约定湘潭县粮油总公司将位于湘潭市××路××号的湘潭县粮食局办公楼整体出租给原告，租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期限届满后，原告与湘潭县粮油总公司签订了《房屋租赁合同书补充协议》，租赁期限延长至2021年3月31日。2012年4月8日，经湘潭县粮油总公司同意，原告将该房屋转租给被告使用并签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2012年8月11日起至2019年8月10日止，租金标准为前两年50万元，从第三个年度起逐年递增5%。租赁期满后，被告继续占有使用租赁房屋进行经营活动，但至今被告未支付2020年8月11日至2020年8月31日的租金37825元（月租金55837元÷31天×21天）和2021年1月1日起至2021年3月31日止的租金（年租金670047元÷4季度）。被告行为已构成违约，根据合同约定应按合同期租金总额20%支付违约金。故原告诉至法院。被告爱尔集团辩称：答辩人爱尔集团并非本案适格被告，请求法院驳回被答辩人胡起玮对爱尔集团的诉讼请求。爱尔集团与胡起玮签订的《房屋租赁合同》到期后，双方就案涉房屋未再签署任何租赁协议，也没有形成事实租赁关系。案涉房屋的实际承租人为湘潭爱尔，诉争租赁合同关系的签约与履约主体为胡起玮与湘潭爱尔，与爱尔集团无关。2021年6月30日已由岳塘区法院作出（2021）湘0304民初2103号民事裁定书，法院已确认胡起玮与爱尔集团签订的租赁合同与湘潭爱尔签订的租赁合同不是同一个租赁关系，并据此驳回了胡起玮对爱尔集团的起诉。被告湘潭爱尔辩称：原告是2021年3月25日与原粮油公司签订的合同，当时国资委有两拨人过来告诉答辩人原粮油公司无权签订合同，答辩人要求原告方提供证据，原告方直到2021年3月25日才提供与原粮油公司补充签订的合同，上面并无国资委盖章，也没有机关事务局盖章，所以答辩人一直未支付租金。答辩人在原告处缴纳了12.5万元保证金到期尚未退还，答辩人主张对该保证金也应支付违约金。答辩人不应支付违约金，因在2021年1月1日至2021年3月24日期间没有任何人可以证明该房屋权利是属于原告的。2020年12月11日至2020年12月31日的租金虽然答辩人未支付，但并非是拖欠，答辩人与原告就该21天的租金曾请求减免，原告未同意，后因为原告与粮油总公司的合同已到期，且国资委要求答辩人不得再未经同意的情况下再与胡起玮签订合同，所以答辩人与原告协商要求原告扣除21天房租后退还房屋押金，原告不同意，一直占用我方押金不予退还。对于2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，答辩人实际一直与国资委就房租问题进行沟通，国资委明确表态要求答辩人将房租支付给财政局，但原告却在2021年3月25日拿了与粮食局签订的续租协议，所以答辩人无法确定支付主体。此外，国资委一直就房屋出租问题进行协商，且原告与粮食局的合同本身早已到期，粮食局明明可以自己将房屋出租给答辩人，但却另外设置一个转租人，答辩人认为有侵吞国有资产的嫌疑。答辩人属于小微企业，根据国家的规定是可以符合减免政策的。湘潭市的文件是根据国家财政部等相关规定制定的，并非湘潭市的地方性文件。关于违约金，如果认定是不定期租赁合同，违约金是不明确事项，违约金不能成立。原告方提交的补充协议上发改委的盖章是2021年7月份才补充盖的，之前并未盖章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据综合分析认定如下：对胡起玮提交的潭房权证湘潭市字第1××1号产权证复印件，虽未提供原件，但与双方提交租赁合同中明确的产权人信息一致，也符合查明事实，本院予以认定其真实性；胡起玮提交的房屋租赁合同书、房屋租赁合同书补充协议、房屋租赁合同、房屋续租协议，爱尔集团、湘潭爱尔对其真实性均无异议，本院予以认定；对爱尔集团提交的房屋租赁合同、房屋续签协议、增值税普通发票、建设银行单位及客户专用回单、民事裁定书等证据复印件，胡起玮及湘潭爱尔均不持异议，本院予以认定；对湘潭爱尔提交的湘潭市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见、湘潭市行政事业单位国有资产管理暂行办法、房屋租赁协议、收据的真实性、合法性予以认定，但不能达到其证明目的；对湘潭爱尔提交的电子转账凭证，胡起玮不持异议并同意以保证金冲抵租金，本院予以认定。本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实：2008年12月4日，胡起玮与湘潭县粮油总公司签订《房屋租赁合同书》，约定湘潭县粮油总公司将其所有的坐落于湘潭市岳塘区××街道××路××号的湘潭县粮食局办公楼整体出租给胡起玮，租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。2012年4月8日，爱尔集团与胡起玮就胡起玮承租的上述房屋转租给爱尔集团开设眼科医院事宜签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限7年，自2012年8月11日起至2019年8月10日止；前两年租金均为50万元，从第三个租赁年度起租金标准逐年递增5%；双方约定每年的公历8月10日至15日为租金支付日，爱尔集团向胡起玮全额支付本租赁年度租金；爱尔集团应向胡起玮交纳履约保证金12.5万元，合同期满后，履约保证金应于7个工作日内返还；承租方拖欠租金30日以上应支付合同期租金总额20%的违约金。爱尔集团按约支付了履约保证金12.5万元，在本案审理过程中，爱尔集团、胡起玮均同意以该12.5万元保证金抵充湘潭爱尔应付租金。爱尔集团承租该房屋后用于开设湘潭爱尔进行经营。爱尔集团与胡起玮约定的租赁期限到期后，湘潭爱尔与胡起玮于2019年8月11日签订《房屋续租协议》，约定胡起玮同意将案涉房屋续租给湘潭爱尔继续经营，原合同内容基本不变，租期自2019年8月11日起至2020年8月10日止，租金为670047元，该期间租金已付清。2020年8月1日，湘潭爱尔与胡起玮再次签订《房屋续租协议》，约定胡起玮同意将案涉房屋续租给湘潭爱尔继续经营，原合同内容基本不变，租期自2020年8月11日起至2020年12月31日止，租金为261174元，双方共同确认该期间尚有21天租金未予支付。租赁期限届满后，自2021年1月1日至2021年3月31日期间，湘潭爱尔继续占有使用该房屋从事经营，但未与胡起玮再续签合同，亦未向任何一方支付过该期间租金。2021年4月1日，湘潭爱尔与湘潭县粮油总公司就涉案房屋另行签订《房屋租赁协议》，湘潭爱尔已向湘潭县发展和改革局支付了2021年4月的房租租金。另查明，胡起玮与湘潭县粮油总公司签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限届满后，双方于2021年3月25日补充签订了《房屋租赁合同书补充协议》，约定租赁期限自2021年1月1日至2021年3月31日止，该期间租金胡起玮已支付完毕。该补充协议签订后，湘潭县发展和改革局于2021年6月30日左右在该补充协议上盖章确认。又查明，胡起玮曾就案涉租赁纠纷于2021年6月1日将爱尔集团起诉至本院，本院于2021年6月30日作出（2021）湘0304民初2103号民事裁定，以胡起玮诉争的租赁关系与爱尔集团之间的租赁关系并非同一个租赁关系、爱尔集团非该案被告为由裁定驳回起诉。因双方就欠付租金事宜协商未果，胡起玮遂再次诉至本院。本院认为，本案中，双方当事人对于2020年12月31日前尚有21天租金未付以及自2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金未付的基本事实均无异议，本案的争议焦点为:1、爱尔集团应否承担案涉租金支付义务；2、胡起玮是否有权主张自2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，本案应付租金多少；3、胡起玮主张违约金有无事实及法律依据。关于爱尔集团应否承担案涉租金支付义务的问题，对此本院认为，爱尔集团与胡起玮签订的租赁合同到期后，由湘潭爱尔与胡起玮另行签订了续租协议，案涉房屋亦由湘潭爱尔实际占有使用，二者之间并非同一租赁关系，根据合同的相对性原则，胡起玮主张爱尔集团共同承担租金支付义务于法无据，本院不予支持。关于胡起玮是否有权主张自2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金的问题。湘潭爱尔辩称该期间胡起玮与湘潭县粮油总公司签订《房屋租赁合同书》已到期，胡起玮于2021年3月25日才与湘潭县粮油总公司补充签订续租协议，而国资委要求其将租金支付给财政局，因此无法确定该期间租金支付主体故未支付租金。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，湘潭县粮油总公司于2021年3月25日与胡起玮签订了补充协议，湘潭县发展和改革局在该协议上补充盖章确认，以追认形式与胡起玮另行建立了租赁合同关系，胡起玮亦向湘潭县粮油总公司实际支付了2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金，且湘潭爱尔于2021年4月1日后与湘潭县粮油总公司就涉案房屋另行签订《房屋租赁协议》，并向湘潭县发展和改革局支付了2021年4月的房租租金，但并未支付2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金。综上足以认定胡起玮在2021年1月1日至2021年3月31日期间仍系房屋承租人。胡起玮与湘潭爱尔签订的原租赁合同期满后，湘潭爱尔继续使用案涉租赁物，胡起玮未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。故胡起玮仍有权按照原租赁合同约定向湘潭爱尔主张自2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金。因此，胡起玮主张被告支付拖欠的房屋租金205336元（月租金55837元÷31天×21天＋年租金670047元÷12月×3月）于法有据，本院予以支持。因爱尔集团、胡起玮均同意以爱尔集团支付的12.5万元保证金抵充湘潭爱尔应付租金，故湘潭爱尔还应支付租金80336元（205336元-125000元）。关于胡起玮主张违约金有无事实及法律依据的问题。胡起玮与湘潭爱尔之间租赁关系转为不定期租赁后，双方对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。湘潭爱尔在租赁期限届满后胡起玮向其催要租金时仍拒不支付，却于2021年4月1日与湘潭县粮油总公司另行签订《房屋租赁协议》并已支付了2021年4月的租金，湘潭爱尔逾期支付租金显然构成违约，故应依法承担违约责任。根据湘潭爱尔与胡起玮于2020年8月1日签订的《房屋续租协议》，并未就租金支付期限及违约金进行约定，且该续租期间不足一年，续租协议期限届满后双方转为不定期租赁，不宜直接参照爱尔集团与胡起玮签订的《房屋租赁合同》相关约定计算违约金，故对于胡起玮主张违约金134009元的诉讼请求，本院酌情按欠付租金205336元的6%予以支持12320元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湘潭爱尔眼科医院有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告胡起玮租金80336元及违约金12320元，合计92656元；二、驳回原告胡起玮对被告爱尔眼科医院集团股份有限公司的诉讼请求；三、驳回原告胡起玮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，由原告胡起玮负担1000元，由湘潭爱尔眼科医院有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 刘    帅二〇二一年七月二十八日法官助理刘美超代理书记员 刘美超（兼）