江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3450号上诉人（原审被告）:张峰，男，1988年3月18日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。委托诉讼代理人：韩胜，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶永生，男，1950年7月10日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹予恬，远闻（江阴）律师事务所律师。上诉人张峰因与被上诉人陶永生房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初9435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案被告应为江阴市诚睿房产中介有限公司（以下简称诚睿公司），其仅是作为诚睿公司法定代表人履行职务订立合同，但不是合同相对人。2.合同到期之后双方之间并非无固定期限租赁合同，而是两次口头订立了为期6个月的固定期限合同，其从2020年3月16日之后即已经搬离，不再实际使用该房屋，故不应支付相应租赁费用。陶永生辩称，1.从合同签订和履行实际情况看，本案一审认定张峰为租赁人并无不当；2.书面合同到期后双方并未对合同期限作出新的约定，一审认定属于不定期租赁合同并无不当，即使2020年3月中旬以后张峰没有实际使用房屋，但因其没有将退租事项告知我方，也没有通知出租人收房，出租人多次联系张峰，始终无法取得联系，故其有权主张2020年3月之后至租赁合同解除期间的租赁费用。陶永生向一审法院起诉请求：1.判令解除陶永生与张峰签订的《房屋租赁合同》；2.判令张峰支付2020年3月16日起至2020年9月15日房屋租金17500元及违约金（以17500元为基数自2020年3月16日起每日按月租金的0.5%计算至实际给付之日）；3.判令张峰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：陶永生（甲方）与诚睿公司（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将其合法拥有的坐落在本市江阴市XXX路XX号1414﹟1415﹟的房屋，出租给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。该房租租赁期为壹年。自2018年3月15日至2019年3月15日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。该房租的年租金为叁万伍仟元整，租金以汇款半年付方式支付，双方议定首期付六月，另付2000元押金，以后按每六月结算一次，提前一个月支付下次房租。本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的0.5%向乙方加收违约金。如逾期超过5天，甲方有权收回房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。甲方处由陶永生签字并备注身份证号码，乙方处由张峰签字并备注身份证号码，中介方由诚睿公司加盖公司公章。联系人刘长兴。原租赁合同约定的租赁期限到期后，张峰又续租一年，并以从张峰的银行账户上转账2.5万元和现金1万元的方式支付2019年3月15日至2020年3月15日的租金3.5万元。2020年4月14日，陶永生向张峰邮寄催款函。后陶永生又委托陶建忠多次电话联系张峰催交房租。2020年9月8日，陶永生以张峰为被告向一审法院提起房屋租赁合同诉讼。一审法院受理后，于2020年12月16日向张峰送达起诉状、证据副本等应诉材料。另查明，诚睿公司的法定代表人为张峰，该公司为自然人独资企业，张峰系唯一股东。诚睿公司的经营范围为房产中介；房产经纪及信息咨询、房屋出租等，案涉合同模板由诚睿公司提供。一审法院认为，陶永生与张峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。对于张峰提出的合同主体应为诚睿公司而非其本人的抗辩，该院认为虽然案涉房屋租赁合同的两处乙方处各有一处写有诚睿公司和张峰，中介方加盖诚睿公司公章。但是根据陶永生提供的打款凭证，张峰系通过其本人的银行账户向陶永生支付房租，且合同第二条租赁用途中约定，租赁该房屋仅作为居住使用。故认定案涉租赁合同的当事人应为陶永生和张峰，而非诚睿公司。按照双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期限为一年（2018年3月15日至2019年3月15日），租期届满后，张峰又向陶永生进行了续租，但双方并未订立新的书面合同，此时租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方有权随时解除合同。故对于陶永生提出的解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。据此，该院依法确认陶永生与张峰签订的房屋租赁合同于一审应诉材料送至张峰时即2020年12月16日解除。对于陶永生主张的要求张峰支付2020年3月16日至2020年9月15日租金17500元的诉讼请求，张峰抗辩称其在2020年3月租赁期限届满后就已搬出案涉房屋，租赁合同已经解除，其不应再支付房租。一审法院认为张峰即使在2020年3月已搬离案涉房屋，但其并未告知陶永生或联络人刘长兴要求解除租赁合同，也未办理退房手续，案涉房屋实际上仍处于张峰的控制之下，故双方的租赁关系在张峰搬离房屋时并未解除，张峰仍应按照合同约定缴纳房租并承担逾期缴纳房租的违约责任。该院对陶永生提出的要求张峰支付2020年3月16日至2020年9月15日租金17500元的诉讼请求，依法予以支持。对于陶永生主张的以17500元为基数自2020年3月16日起每日按月租金的0.5%计算至实际给付之日的违约金，按照房屋租赁合同第四条租金及支付方式的约定以及当事人陈述，案涉房屋租金每六个月支付一次，先付后租，对陶永生主张的违约金的计算起始日期2020年3月16日依法予以认可。该违约金的计算标准虽有合同约定，但该标准过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院依法酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、确认陶永生与张峰签订的房屋租赁合同于2020年12月16日解除。二、张峰于判决发生法律效力之日起10日内向陶永生支付租金17500元并赔偿以该款为基数自2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。三、驳回陶永生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元（陶永生已预交），由张峰负担，于判决发生法律效力之日起10日内直接给付陶永生。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，按照合同约定，涉案房屋使用性质为居住用房，而居住人一般为自然人而非公司，再从合同签订及支付房租等履行情况看，一审认定张峰为承租人并无不当。本案书面租赁合同到期后，双方均未提交就房屋租赁期限作了明确新约定的证据，故应认定双方之间存在不定期租赁关系，而不是存在两个固定期限的口头租赁合同；张峰称于2020年3月16日之后即已搬离，不再实际使用该房屋，但是其并未提供证据证明在搬离前后及时联系出租人并提出解除租赁关系事宜，在陶永生委托的陶建忠于2020年六七月份联系到张峰后，双方也未就租赁合同的解除、租赁费用结算、租赁房屋的返还等事项作出具体协商，故一审以诉讼材料送交张峰之日作为合同解除节点并无不当，该段期间张峰仍为房屋实际控制人，应支付相应租赁费用。综上，张峰的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人张峰负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月二日书记员  华茜渝