辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3432号上诉人（原审被告）：孙剑冰，女，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：刘娜丽，女，19XX年X月22日生，汉族，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：赵伟，辽宁海星律师事务所律师。上诉人孙剑冰因与被上诉人刘娜丽房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙剑冰上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书中提到“被上诉人在火灾及疫情结束后，不继续履行合同，非恶意违约”。上诉人认为被上诉人未经上诉人同意，明知商场于2019年4月17日可以正常营业的情况下却私自腾空商铺不按约定恢复店面原貌，不交还电卡、把商铺钥匙扔在店门口、店铺钥匙丢失，造成上诉人在双方合同期满无法正常使用及无法出租店铺，给上诉人造成一定的经济损失，被上诉人应该承担恶意违约的全部责任，被上诉人一审庭审时出示的视频证据恰恰证明了这一点。二、在因火灾造成商场整体封闭短短114天后，商场可以正常营业的情况下，被上诉人提出要求上诉人延期使用商铺半年，在上诉人未同意的情况下，又以商铺有气味和货物受损不能正常经营为由单方面违约，被上诉人在庭审中未出示商场有气味无法正常经营及货物受损的证据。上诉人一再强调火灾区与案涉商铺相距甚远，并未受到影响，一审法院却不采纳。一审庭审中，被上诉人自己又说早已另租商铺经营，这才是被上诉人在商场能正常营业的条件下而不继续履行合同的恶意违约达到返租套现的真实目的。三、一审判决书中提到：“双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，原告腾空店铺，并通知被告接受，被告应遵循诚实信用原则以接收及防止租金损失扩大，根据剩余租期酌定原告承担30天租金数额做为违约金及恢复的玻璃墙体的费用350元。”上诉人因被上诉人恶意违约造成的严重损失被忽略不计，这样的判决有失公平公正。即便在合同中未作违约责任的约定，被上诉人恶意违约行为已构成，被上诉人才是真正的不遵循诚实信用原则的一方。上诉人在火灾、疫情、违约的三方面无任何责任与过错，更是此次案件中的最大受害者，却要承担火灾、疫情、违约造成的损失。一审法院未根据商铺租赁协议书第六条第二项中的免责条款加以考量，而一再强调依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，即承认合同合法有效又无视合同的免责条款，自相矛盾。刘娜丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决适用法律正确，程序合法，同时符合当时国家关于疫情有关民事案件处理的精神，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。刘娜丽向一审法院起诉请求：１.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁协议书》；2．由被告返还剩余租金15，890元（2019年12月26日至2020年8月5日期间）；3．由被告返还收取的押金1000元。一审法院认定事实：原告和被告于2019年8月签订《商铺租赁协议书》，原告承租被告位大连凯旋商城地下二层Ｂ区号商铺，租期一年自2019年8月6日至2020年8月5日，年租金26,000元，押金1000元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》，起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月16日，原告将商铺腾空，通知被告交还商铺钥匙，被告拒绝收回钥匙。一审庭审时，双方同意由被告自行恢复隔墙，押金不退还原告。另查，原告对承租商铺进行装修，将商铺部分墙体改造成玻璃幕墙，被告认可恢复墙体费用为350元。原告货物在救火过程中受损。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响，但双方可以通过协商变更继续履行合同。原告主张合同目的无法实现，该主张依据不足。在凯旋商城恢复营业后，原告应继续履行合同并可以与被告协商变更合同，但考虑到因救火造成原告的货物受损，对原告正常经营产生明显不利影响，其提出解除合同不属于恶意违约，但原告同时应承担违约责任。关于停业期间的预付租金是否应当返还。自火灾发生后，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，根据上述规定及公平原则，被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计26,000元÷365天×114天=8121元（取整）。被告抗辩称2020年1月商场组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告应当承担的违约责任。双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，原告腾空店铺并通知被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大，根据双方剩余租期，一审法院酌定原告按30日（2020年4月17日至5月16日）租金数额承担违约责任，剩余2020年5月17日至8月5日期间租金5770元（26,000元÷365天×81天，取整）应返还原告。原告另应承担恢复商铺墙体的费用350元，故被告应返还原告租金及押金共计8121元+5770元+1000元-350元=14,541元。合同履行期限已届满，一审法院不予判决解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告孙剑冰于判决生效之日起十日内退还原告刘娜丽14,541元；二、驳回原告刘娜丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取111元（原告已预交），由原告刘娜丽负担29元，被告孙剑冰负担82元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人均在二审中对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。本院补充查明：二审中，双方当事人均认可案涉房屋里没有隔墙，刘娜丽在装修时把原铁皮门改为玻璃幕墙，后刘娜丽撤离时未将该玻璃幕墙恢复原状。本院确认上述事实有二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物并保持该租赁物在租期内符合约定用途，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。现案涉租赁合同约定租赁期限为2019年8月6日至2020年8月5日，刘娜丽已足额支付该期间租金26,000元。然而，2019年12月25日案涉商铺所在凯旋商城的地下一层失火，致使现场被消防部门封闭且整体停业，后又受新冠疫情影响造成该商城直至2020年4月17日才恢复营业。可见，此期间刘娜丽无法正常使用案涉房屋。故一审判令孙剑冰向刘娜丽返还2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金8121元，有事实和法律依据，并无不妥。另，如前所述，凯旋商城于2020年4月17日已恢复营业，刘娜丽本可继续履行合同，却自行清空并撤离案涉商铺，并通知孙剑冰接受钥匙，以实际行为表明拒绝继续履行案涉租赁合同。案涉租赁合同在事实上已不能继续履行，且租赁合同的性质不适于强制要求被上诉人继续履行，则孙剑冰怠于领取钥匙致使租金损失扩大的不利后果应由其自行承担。故一审判决结合案件事实，根据公平原则酌定刘娜丽承担30日租金的违约责任，由孙剑冰向刘娜丽返还自其拒收商铺钥匙的次日2020年4月17日至2020年8月5日期间剩余的81天租金5770元，亦无不妥。然而，一审判决在已认定“双方同意由被告自行恢复隔墙，押金不退还原告”的情况下却仍判令1000元押金退还刘娜丽，有失妥当，本院予以纠正。同时，因双方当事人在二审时均认可案涉房屋内没有隔墙，刘娜丽在装修时系把原铁皮门改为玻璃幕墙，且将该玻璃幕墙恢复原状的费用350元未超出押金1000元，故在押金不退还的情况下不宜再扣除玻璃幕墙的恢复费用350元。据此，孙剑冰共应向刘娜丽返还租金13,891元（8121元+5770元），一审判决认定返还租金数额有误，本院予以纠正。综上所述，孙剑冰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初6869号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初6869号民事判决第一项为：孙剑冰于本判决生效之日起十日内退还刘娜丽13,891元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘娜丽的其他诉讼请求。一审案件受理费111元，由刘娜丽负担20元，由孙剑冰负担91元；二审案件受理费164元，由孙剑冰负担135元，由刘娜丽负担29元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月二十日书记员  钟梓瑞