辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4921号上诉人（原审被告）：王慧慧。委托诉讼代理人：郭丽萍，辽宁坤诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连鑫聚源物业管理有限公司，住所地：大连市普兰店区皮口街道海北路中段52-6号，统一社会信用代码：91210282MA0XUKQC91。法定代表人：修源禄，该公司经理。上诉人王慧慧因与被上诉人大连鑫聚源物业管理有限公司（以下简称鑫聚源物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王慧慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫聚源物业的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由鑫聚源物业承担。事实与理由：一、大连隆金祥物业管理有限公司（以下简称隆金祥物业）与鑫聚源物业于2019年12月18日签订的《物业转让协议书》违反法定程序，其损害了全体业主的合法权益，系无效民事行为。物业服务合同中物业公司享有的债权不同于普通债权，非通知债务人即生效，依据《辽宁省物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法典》二百七十八条之规定，物业公司的选择权在于业主，小区聘任或解聘物业管理公司应当按法定程序进行，鑫聚源物业成为案涉小区的物业服务公司需遵守严格的法定程序，而非通过债权转让的方式获得，故隆金祥物业与鑫聚源物业之间签订的《物业转让协议书》违反法定程序，其对王慧慧及全体业主均无约束力。故一审法院认定鑫聚源物业与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系系认定事实错误。皮口街道城关社区居民委员会并未依照《辽宁省物业管理条例》第二十六条之规定召开业主大会，其所述对该小区全体业户进行了民意调查，该小区582户中有501户业主同意鑫聚源物业接管小区物业管理工作不属实，城关社区虚构名单，对名单造假，其作为临时业主委员会其未正确履行职责，其损害了王慧慧及国宝鑫聚小区全体业主的合法权益，城关社区居民委员会授权鑫聚源物业负责国宝鑫聚小区物业管理工作的行为对王慧慧及全体业主不产生约束力。一审法院认定鑫聚源物业主体适格系认定事实错误。物业转让协议及城关社区的授权对王慧慧及全体业主不产生法律效力，故鑫聚源物业无权以原告身份起诉鑫聚源物业。二、鑫聚源物业与案涉小区业主间不成立物业服务合同关系，一审判决王慧慧向鑫聚源物业支付物业费系适用法律错误。鑫聚源物业辩称，不同意王慧慧的上诉请求。王慧慧多年不交物业费，找各种理由不承认现物业公司。在案涉小区多年不交物业费的有很多人，业主不配合物业的工作。鑫聚源物业入驻该小区前有501个人签字。鑫聚源物业向一审法院起诉请求：王慧慧立即给付2014年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费、卫生费共计3,300元及利息。一审判决认定事实：王慧慧现居住在普兰店区皮口街道办事处国宝鑫聚小区，系该小区业主，自2014年6月1日起至今未曾交纳物业费。自2014年6月1日起，与国宝鑫聚小区业主成立物业服务合同的公司为隆金祥物业直至2019年12月18日。2019年12月18日，经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意，鑫聚源物业与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系，同日，隆金祥物业与鑫聚源物业签订物业转让协议书，隆金祥物业与国宝鑫聚小区业主间的物业服务合同终止。物业转让协议书同时约定隆金祥物业将自协议签订之日起不再享有收缴物业费的各项权利和利益，自签订协议后，鑫聚源物业收缴的以前业主所欠的物业费全部归鑫聚源物业安排使用，隆金祥物业不得干涉并给予支持。2019年12月28日鑫聚源物业与隆金祥物业签订委托责任书，约定业主所欠隆金祥物业的物业费、电梯费、卫生费、电费、水费和其他相关费用，鑫聚源物业有权利追收，隆金祥物业同时证明其没有对任何业主承诺不交上述费用。上述协议签订后，鑫聚源物业开始为国宝鑫聚小区业主提供相应的物业服务，并通过电话短信、在业主门上张贴公告的方式向包括王慧慧在内的业主告知其受让了2014年6月1日至2020年5月31日的物业费并进行催收。一审法院认为，隆金祥物业自2014年6月1日起与国宝鑫聚小区业主间成立物业服务合同关系，在隆金祥物业提供物业服务期间，国宝鑫聚小区业主没有提出异议，双方实际履行了物业服务合同，且没有证据证明二者间的物业服务合同存在违反法律、法规强制性规定等情形，合法有效，应予保护，王慧慧作为业主实际接受了隆金祥物业所提供的物业服务，理应按照双方约定支付物业服务费用，拒绝支付于法于理无据。对于王慧慧辩称隆金祥物业完全没有提供物业服务，不应收取物业服务费一节，因庭审中王慧慧没有否认隆金祥物业提供了小区的垃圾清理等保洁、门岗保卫等服务，故不能就此认定隆金祥物业完全没有提供物业服务，但根据王慧慧所提供的报警记录、照片等证据可以证明安全保障服务提供不到位、基础设施维护服务提供不到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，隆金祥物业服务不到位系上述法律所规定的质量不符合约定情形，且本案的适用范围现有情况下仅限于减少报酬，故酌定减免鑫聚源物业所主张的部分服务费，减免范围为应取得服务费的10%。同样，因隆金祥物业提供服务不到位，亦违反了双方间的物业服务合同，应当承担相应的责任，除了上述减免部分物业费，对其利息损失，由其自身承担，故对鑫聚源物业利息的主张，不予支持。鑫聚源物业所主张的卫生费没有合同和法律依据，不予支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案，隆金祥物业与鑫聚源物业先后签订了物业转让协议书、委托责任书将王慧慧欠隆金祥物业的物业费债务转让给了鑫聚源物业，王慧慧认可鑫聚源物业亦采取短信的方式通知了王慧慧，债权转让合同生效，王慧慧所欠隆金祥物业的物业费鑫聚源物业有权要求王慧慧向其支付，故对鑫聚源物业主张王慧慧支付所欠隆金祥物业2014年6月1日至2020年5月31日共计六年物业费的请求，扣减10%后，予以支持，具体为85.85平方米×0.5元/平方米/月×6年×12个月×90%=2,781.54元。判决：一、王慧慧于本判决生效之日起十日内向大连鑫聚源物业管理有限公司支付物业费共计2,781.54元；二、驳回大连鑫聚源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由王慧慧负担，王慧慧于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，王慧慧提交了新证据：证据一、皮口街道国宝鑫聚物业管理工作授权委托书、意见簿，拟证明2020年7月2日城关社区受皮口街道委托代行国宝鑫聚小区业主委员会职权,同日,城关社区委托被上诉人负责小区物业管理工作,但城关社区未正确履行职责,其所述该小区582户,其中501户业主同意鑫聚源物业接管小区物业管理与事实不符,意见簿上的名单非业主本人所签,系社区伪造的,从笔迹上看完全可以看出系出自同一人,故城关社区作为临时业主委员会，其选聘物业管理人程序违法，其行为损害了国宝小区全体业主的权益；2、案涉小区部分业主和街道领导的谈话录音，拟证明意见簿上的业主签名系伪造；证据三、小区业主联名罢免鑫聚源物业的业主名单。证明2020年意见簿上所有业主签名均系伪造的虚假的,对于同一业主，意见簿上载明的业主所在楼号与该名单上所载明的不一致；以上三份证据可以证明鑫聚源物业不能依法取得小区物业管理权,主体不适格，无权要求王慧慧支付物业费。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。鑫聚源物业对于前述证据均不予认可，意见簿中业主签名均真实，不存在虚假现象，只是因为鑫聚源物业追缴业主前期所欠物业费，所以欠费的业主联合起来找各种理由来罢免现物业；在罢免名单上签字的绝大部分都是欠费业主，联合起来对抗物业。本院经审查，对一审判决认定的“经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意”外的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。被上诉人在本案中诉请的物业费分为两部分，一为2014年6月1日至2019年12月18日签订《物业转让协议书》期间的物业费，一为2019年12月18日签订《物业转让协议书》至2020年5月31日期间的物业费。对于被上诉人是否有权向上诉人请求支付签订《物业转让协议书》之前的物业费一节，虽然被上诉人在此期间非案涉小区的物业服务企业，但根据被上诉人与隆金祥物业签订的《物业转让协议书》和《委托责任书》，隆金祥物业已将其对欠缴物业费业主享有的债权转让给被上诉人。上诉人在一审中表示对被上诉人提供的前述《物业转让协议书》和《委托责任书》无异议，且认可被上诉人已通过在门上张贴告示的方式告知转让事宜。现并无任何生效法律文书否认《物业转让协议书》和《委托责任书》的效力，故对于被上诉人入驻小区前上诉人欠缴的物业费，被上诉人具有相应的请求权。虽然对于被上诉人所述隆金祥物业自2014年6月1日起对案涉小区提供物业服务一节，上诉人在一审中表示不清楚，并在一审中对此期间的物业服务质量提出异议，但亦认案涉小区保洁、门岗保卫、道路维修等基础性物业服务，且没有证明证明有其他物业公司入驻小区，故一审法院认定隆金祥物业在此期间向案涉小区提供物业服务并无不当。对于上诉人所提出的物业服务瑕疵问题，一审法院根据上诉人提供的证据和庭审陈述，认定上诉人按照应缴物业费金额的90%缴纳此期间的物业费亦属合理。对于被上诉人诉请的2019年12月18日至2020年5月31日之间的物业费，上诉人在一审中明确对被上诉人提供的与皮口街道城关社区居民委员会签订的《物业管理工作授权委托书》表示无异议、二审中亦未提供证据证明2019年12月18日后向案涉小区提供物业服务的非被上诉人。鉴于被上诉人已实际向案涉小区提供了物业服务，双方已在此期间形成事实上的物业服务关系，则上诉人应向被上诉人缴纳此期间的物业费。如上诉人认为被上诉人入驻小区并未履行法定程序，可另行主张权利。对于此期间的物业费缴纳比例，虽然上诉人未在一、二审中提供证据证明被上诉人服务存在瑕疵，但被上诉人并未对一审判决认定的90%的缴纳比例提出上诉，故本院亦予以确认。对于上诉人应缴的案涉期间物业费金额，被上诉人在一审中按照0.5元/平方米/月的标准主张，上诉人表示属实并无异议；对于案涉房屋面积85.85平方米，上诉人亦予以认可，故按照前述90%的比例，上诉人应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费2,781.54元；一审判决对此认定无误，本院予以确认。综上所述，王慧慧上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王慧慧负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年七月二日书记员 张 丹