文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2520号上诉人（原审被告）：杜干成，男，1973年12月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈昭海，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬亚，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜志成，男，1979年4月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人杜干成因与被上诉人杜志成房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜干成上诉请求：1.撤销一审判决，确认双方就淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号房屋（位于庄北三节地块上）的买卖合同无效或发回重审；2.本案诉讼费由杜志成承担。事实和理由：一、本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。涉案房屋为建立在宅基地上的农村自建房，土地性质为村集体土地，有别于普通的房屋买卖合同，案由应为农村房屋买卖合同纠纷。二、不动产买卖合同为要式合同，涉案农村房屋买卖合同未成立。双方之间仅达成初步的买卖意向，后续未达成正式的书面合意，一审法院仅凭证人证言认定双方之间房屋买卖合同成立无事实和法律依据。且至今间隔十余年，杜志成未支付后续购房款，杜干成也未要求杜志成支付，不符合常理。三、即使双方之间的合同成立，也应认定无效。杜志成作为村集体经济组织成员，自己已拥有一处宅基地且建有房屋，其不能再拥有案涉的房屋及宅基地。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向相关行政主管部门提出土地变更登记申请，本案中，双方并未对转让事宜向相关部门提出申请、进行变更登记。四、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人。杜干成的妻子王红华作为房屋的共有人对杜干成出售房屋的行为不知情，也不同意，应追加为本案当事人。被上诉人杜志成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。杜志成向一审法院起诉请求：1.判决杜志成与杜干成之间达成的房屋买卖合同有效。2.本案诉讼费用由杜干成承担。一审法院认定事实：杜志成系杜干成弟弟，两人均属淮安市清江浦区武墩镇武墩村村民。杜干成在其承包的土地上（地块名称：庄北一节，庄北三节）盖了一栋两层（半）楼房，盖在庄北三节地块上。2008年，杜干成将上述房屋卖给杜志成，未签书面合同，口头约定房价款5万元。同年，杜干成将房屋交付给杜志成，杜志成居住至今。2020年8、9月份，因城市规划发展需要，涉案房屋被列入拆迁范围，未经杜志成同意，杜干成直接和拆迁部门洽谈要求对涉案房屋进行货币拆迁，杜志成知晓后向拆迁部门提出异议，双方产生纠纷，杜志成遂诉至法院。另查，关于涉案房屋，双方在庭审中陈述：杜干成以前的房屋和宅基地被征用了，就重新划了一块地，给杜干成当宅基地用，但是发的是土地承包经营权证，村里面知道这个情况，所以拆迁的时候涉案房屋不属于违建房屋。关于房价款，杜志成称已给付3万元，杜干成则称只付了2万元。杜志成交纳水电费，发票和收据上载明的涉案房屋地址为淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号。对杜志成提供的有争议的证据，一审法院认定如下：1.武学巧出具的证明1份、夏仕洪出具的情况说明1份，证明双方房屋买卖合同关系成立以及付款事实。2.证人沈某,4的证言，主要内容为：沈某,4是双方的母亲；在2008年杜干成将武墩村9组两层楼房卖给杜志成，当时卖了5万元，杜志成告诉沈某,4已经给了杜干成3万元；因为都是家里兄弟就没签买卖合同；涉案房屋有证，在杜干成手里；杜干成卖房子给杜志成，武学巧和夏仕洪知道，他们俩递房款去的；房屋给杜志成了，住了十几年；他们兄弟之间卖房子，沈某,4在场，买卖的时候不在场，搬房子的时候在场；是杜干成要卖房的，杜志成一开始还不肯买，是沈某,4劝他买的；杜干成要卖房子给杜志成，都是一家人，沈某,4怎能不知道；杜志成没有其他房产；沈某,4没有听说过杜干成在杜志成不付款后说不卖房子了，只是给杜志成住这个情况；对杜干成说是把房子借给杜志成的，沈某,4表示没有这回事，请法院给他们兄弟俩调解。经质证，杜干成对上述证据均有异议，称证据1的证人没有到庭作证；证据2的证言显失客观性，很多情况都是主观判断，并非亲自在场经历。一审法院对村主任武宝国谈话，其在笔录中陈述：涉案房屋是杜志成住了十几年了；以前宁连路修路，杜干成盖的房子，后来卖给杜志成了，当时杜志成经济困难，尾数就没有付清，房子是合法的，没有问题；涉案房屋是按照货币性质拆迁，但是没拆，2005年以前有图纸的不打折，2018年以后打五折；他们兄弟之间有争议，房子就没拆；涉案房屋在集体内成员可以转让。经质证，杜志成对上述笔录内容无异议，杜干成有异议，称对武宝国个人的言辞表明双方之间房屋买卖关系无异议，但是武宝国本人不能代表村集体组织，双方房屋买卖涉及农村宅基地，因杜志成本人已经有一份宅基地，不符合土地法第六十二条规定一户只能拥有一份宅基地的强制性规定，所以该房屋买卖合同无效，按照现行法律和政策，村集体内部成员买卖宅基地需经村集体组织进行讨论备案，另外，双方虽然具有房屋买卖合同关系，但杜志成并没有完全履行。经审查，一审法院认为杜志成举证的两份证明属于证人证言，但证人未到庭作证，无法确定其真实性，故不予采信；沈某,4的证言和一审法院对武宝国谈话笔录的内容相互印证，能够证明杜干成将涉案房屋卖给杜志成的事实，与本案具有关联性，故予以采信。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杜志成与杜干成系同一集体组织成员，涉及买卖的也是所在村集体土地上的房屋，虽没有签订正式的房屋买卖合同，但是房屋地点明确，对于房价款数额杜干成虽有异议，但两人的母亲已经证明房价为5万元，杜干成也抗辩杜志成想用5万元购买房屋，故能确定涉案房屋价款为5万元，且杜干成认可收取了杜志成支付的部分购房款，涉案房屋也交付给杜志成居住至今，双方的行为已经具备了农村房屋买卖行为的具体内容，应认定双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。杜干成称杜志成想作价5万元购买涉案房屋，但是在支付2万元后反悔不买了，涉案房屋只是借给杜志成居住。从一审法院调查的事实来看，双方的母亲及所在村均反映涉案房屋是卖给杜志成，杜干成也认可收取了部分购房款，故杜干成关于借住的抗辩无证据印证，一审法院不予采信。关于合同效力问题，杜干成抗辩杜志成已获得村集体分配的宅基地，依据“一户一宅”的宅基地使用原则，杜志成不具有购买第二份宅基地及房屋的法定条件，双方的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。一审法院认为，涉案房屋虽无产权证，系在杜干成承包经营的土地上盖的房屋，但庭审时双方认可涉案房屋所在的土地是因为杜干成的宅基地被征用而重新划给杜干成建房用，且杜志成自2008年居住至今，所在村委会明确表示房屋合法，可在集体组织内部流转，而双方系同村村民，涉案交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不宜认定无效，至于“一户一宅”的宅基地使用原则，属于管理型强制性规定，杜志成是否还有其他宅基地的情形与合同效力没有必然关联，故对杜干成的此项抗辩也不予采信。综上，杜志成与杜干成之间的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，且房款已经部分给付、房屋已经交付，应认定合法有效。如杜干成认为杜志成尚欠部分卖房款，可以另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：确认杜志成与杜干成之间关于淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号房屋（位于庄北三节地块上）的买卖合同有效。一审案件受理费1050元，由杜干成负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，农村房屋买卖合同纠纷系房屋买卖合同纠纷项下的子案由之一，本案纠纷虽然是因农村房屋买卖引发，但也属于房屋买卖的范围，本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。对于双方房屋买卖合同关系是否成立问题。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋转让应签订书面合同，但该规定系管理性规定，而非效力性规定，是否采用书面形式不影响合同的成立和效力。当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，双方当事人虽未订立书面的房屋买卖合同，但杜干成认可双方初始达成了房屋买卖意向，双方的母亲及村委会主任亦证明涉案房屋是出卖给杜志成，杜干成亦收取了杜志成部分购房款，杜志成在涉案房屋一直居住至今，一审认定双方之间形成事实上的房屋买卖合同关系有事实依据。杜干成称在杜志成支付部分购房款后口头告知杜干成不再出售涉案房屋，涉案房屋仅是给杜志成借住，无证据证明，本院不予采信。对于涉案房屋买卖合同的效力问题。杜干成提出杜志成违反了“一户一宅”的强制性规定,合同无效。对此，本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农民一户只能拥有一处宅基地,第四款规定，农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。该规定是农村集体土地管理方面的管理性规定,并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定,是否违反“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力，故本院对该上诉理由不予采信。杜干成还主张双方未对转让事宜向相关部门申请变更登记，合同也应无效，该主张系双方买卖合同效力确认后的后续程序，对本案房屋买卖合同效力的认定并无影响。对于本案是否遗漏当事人问题。争议房屋所附着的土地承包经营权证上的姓名系杜干成，在一审中杜干成也未提出该主张，同时杜志成仅列杜干成为被告也符合农村房屋买卖的特殊性，而且即使涉案房屋系杜干成夫妻共同财产，多年来杜干成妻子对房屋出售情况应该知情，即使其不知情，也不影响本案房屋买卖合同的效力，故一审未将杜干成妻子列为当事人并无不妥之处。综上，杜干成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人杜干成负担。本判决为终审判决。审判长  孙坚审判员  孙艳审判员  王敏二〇二一年七月十二日法官助理潘华乐书记员张琦