江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2414号上诉人（原审原告）：戴凤英，女，1969年2月2日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：郑书婷，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜建芬，女，1958年5月20日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：彭露静，女，1984年9月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李小花，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人戴凤英因与被上诉人颜建芬、彭露静房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戴凤英上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判两被上诉人协助我办理案涉房屋的过户手续；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应当撤销该判决的第二项并予以改判。理由如下：一、合法的房屋买卖合同关系受法律保护。1.虽然我在一审中提供的《协议书》系复写件，但复写件属于书证，它是以文字、符号等形式来反映事实情况的书面材料，复写件是使用复写纸一次书写形成，一旦书写完成，此书证数量即固定，不可再生，系原始证据，可以作为认定事实的依据。一审中，综合我提供的相关书证及证人狄某和史某的证言，可以明确我与彭保龙之间确实存在真实的房屋买卖合同关系，《协议书》系双方真实意思表示。一审法院也认定了我与彭保龙于2004年2月6日签订的《协议书》合法有效，根据该协议书可以明确，我已付清合同项下的全部购房款，房屋也已交付给我使用。二、彭保龙有权单独处分案涉房屋，两被上诉人应当配合我办理案涉房屋的过户手续。1.购房时，房屋尚不具备产权登记条件，我购买时经询问彭保龙村上人、身边朋友均被告知彭保龙系单身，且当时颜建芬户籍不在彭保龙家庭户口上，我已尽到了合理注意义务。2.众所周知，我市农村的拆迁政策一直是以家庭户为单位，对户籍中的家庭成员进行安置。而户籍底册资料显示，颜建芬当时并非彭保龙户的家庭成员，不属于拆迁安置对象，不享有拆迁安置权益。案涉房屋系彭保龙的个人财产，彭保龙有权进行处置。3.即使两被上诉人享有拆迁安置权益，我系在无恶意串通、无明显不合理低价的情况下购买房屋，法律应当维护我的合法权益。对其他共有人的损失，应由擅自处分财产的人进行赔偿，现两被上诉人系出卖案涉房屋后重新购置房屋的继承人和受益人，如若两被上诉人真的存在损失也已经得到补偿。故我的购买行为应属合法有效。三、两被上诉人对我与彭保龙之间的房屋买卖情况是明知的。1.2004年我购房后一直实际占有该房屋，颜建芬在2013年与彭保龙一起办理了房屋产权登记手续，直至本案一审起诉长达十六年中，颜建芬对案涉房屋不可能不管、不顾、不问也从不去看，其对案涉房屋的出卖情况是明知的。2.根据一审中史某的证言和彭保龙的银行交易明细显示，彭保龙在出卖案涉房屋后将出卖房屋所得款项另行购置了房屋并进行装修入住，两被上诉人一审中也陈述其对新购房屋知情并且也经常居住，如果不是出卖了案涉房屋，在2004年另行购买并装修房屋的大量钱财又是从何而来？两被上诉人称对案涉房屋的买卖情况不知情明显不符合常理。综上所述，彭保龙有权单独处分案涉房屋，其与我之间的房屋买卖协议合法有效，两被上诉人在明知房屋出卖的十多年中从未提出异议，我要求两被上诉人配合办理房屋过户手续于法有据。颜建芬、彭露静答辩称，一、戴凤英明知涉案房屋系拆迁安置房，其称通过狄某介绍买的房，狄某也是本地拆迁安置户，知道拆迁安置政策。一审中其也陈述安置方案是60平方米／人，独生子女加60平方米，而涉案房屋为328平方米，系彭保龙、颜建芬、彭露静各享有60平方米，加上彭露静系独生子女的60平方米，另外，彭保龙的父母和奶奶可享受三人的安置面积由彭保龙及其弟弟各享有1.5个人口的安置面积，因此彭保龙户共享有5.5个人的安置面积即330平方米。戴凤英既然与狄某是亲戚关系，本案交易又是通过狄某介绍的，戴凤英不可能不清楚涉案房屋存在其他共有人。我方作为被安置人口，对涉案的房屋享有处分权，系涉案房屋的共有权人。二、戴凤英在一审中提供的2004年1月5日的购房协议、2004年2月6日的协议书、2004年1月5日的收条以及2004年1月16日的收条，结合其陈述，存在众多疑点。1.戴凤英陈述，上述材料中仅有2004年2月6日的协议书是彭保龙本案人签名，其余材料均是他人代签，在彭保龙会签名的情况下，为何需要由他人代签合同甚至是收条。2.房屋买卖协议中为何会有协议代书人作为担保人承担担保责任，而作为担保人的史某并不清楚担保的具体内容。3.关于购房款，两份收条均非彭保龙出具，对于收条载明的款项交付经过，戴凤英的陈述与证人史某的陈述矛盾，戴凤英没有证据证明其向彭保龙支付了收条上载明的款项。2004年2月6日的协议书中虽载明“房款已付清，钥匙已交付”，但史某陈述其在书写这文字时房款还未交付，其未看到房款交付的过程，仅凭该份协议无法证明戴凤英已经支付了全款。4.根据戴凤英陈述，其与彭保龙于2004年就谈妥了房屋买卖的事情，且所购房屋是用于自住，但其至今并未对涉案房屋进行使用。5.涉案房屋2013年就登记在彭保龙与颜建芬名下，戴凤英从未要求过户，其之前到房管处查询过并且知道涉案房屋另有其他共有人，为何在彭保龙去世之后不久就提起诉讼？三、戴凤英的陈述与证人证言矛盾。1.戴凤英称其通过狄某认识彭保龙并谈好房屋买卖价格和面积，没有看房子。但狄某称知道彭保龙有房子要卖就和戴凤英一起去看的房。2.戴凤英称史某是彭保龙找来代写协议的，但史某称是戴凤英与彭保龙一起找到她店里让她写协议的，彭保龙之前没有找过她。3.戴凤英称2004年1月5日支付的5000元是在史某店里，但史某称其没有看到钱，不清楚交付情况。4.戴凤英称2004年2月6日的协议书中史某担保的是房屋的差价，史某称不知道担保的是什么。我方不认可协议书的真实性，该协议书是复印件，可以伪造、编造。从内容上看，协议书中彭保龙的名字都是错误的，该份协议是否是彭保龙签名也无法确定。即使协议是彭保龙所签，我方作为涉案房屋的共有权人对于房屋买卖的情况并不知情，也不同意出售，彭保龙无权处分我方的份额。综上，请求驳回戴凤英的上诉请求。戴凤英向一审法院起诉请求：1.确认戴凤英与彭保龙签订的《购房协议》、《协议书》有效；2.颜建芬、彭露静协助戴凤英办理溧阳市××镇××村××号房屋的产权过户手续（价值308050元）；3.颜建芬、彭露静承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：彭保龙与颜建芬系夫妻关系，彭露静系彭保龙与颜建芬的女儿。2003年5月溧阳市天目湖镇人民政府对天目湖镇规划区范围内的拆迁房屋及附属物进行拆迁补偿安置。建筑面积安置标准为：对于规划区内村民建房的建筑面积人均不超过60平方米，其他区域村民建房的建筑面积人均不超过80平方米，独生子女和年满22周岁的未婚男性青年享受二人标准面积。溧阳市茶亭镇屏峰村委下彭村38号（原老房）被拆迁房屋的安置方法为房屋安置，拆迁安置房屋是按人口安置的，彭保龙户可享受安置面积为240＋90＝330（4人＋1.5人，其中父母名下划入1.5人），拆迁安置房屋为现溧阳市××镇××村××号房屋，该房屋于2013年4月17日办理产权登记手续，登记在彭保龙、颜建芬名下，系共同共有。戴凤英主张上述拆迁安置房即溧阳市××镇××村××号房屋已经出售给戴凤英，现要求颜建芬、彭露静协助其办理房屋产权过户手续，遂涉诉。本案的争议焦点为：一、戴凤英与彭保龙于2004年1月5日签订的《购房协议》以及于2004年2月6日签订的《协议书》是否有效。二、颜建芬、彭露静应否协助戴凤英办理房屋过户手续。围绕争议焦点，戴凤英提交了以下证据：证据一：2004年1月5日戴凤英与彭保龙签订的《购房协议书》一份、2004年2月6日戴凤英与彭保龙签订的《协议书》一份、2004年1月5日及2004年1月16日的收条各一份。证明：2004年1月5日，戴凤英与彭保龙拟定购房协议书一份，彭保龙将其所有的安置房屋E10号328平方米以930元/平方米的价格出售给戴凤英，戴凤英于购房协议签订当日支付定金50000元，后又于2004年1月16日支付购房款10000元，2004年2月6日，双方签订了《协议书》，协议约定购房面积以实际面积为准，如存在误差则按930元/平方米退款，戴凤英付清全部购房款，彭保龙向戴凤英交付了房屋钥匙。证据二：不动产权属信息查询证明。证明：2013年4月17日，坐落于××镇××村××号房屋领取了产权登记证书，该房屋即案涉的买卖房屋，现该房屋已满足过户变更登记条件。证据三：结婚登记审查处理表一份、婚姻登记信息一份、彭保龙家庭的户籍底册一份。证明：彭保龙与颜建芬于2012年11月5日登记结婚，婚姻登记时间晚于戴凤英与彭保龙房屋买卖的时间，另彭保龙家庭的户籍底册中显示当时彭保龙的家庭成员有彭保龙及彭保龙的女儿彭琴（现更名为彭露静），彭露静出生于1984年9月19日，从户籍底册显示当时的拆迁安置与被告颜建芬没有关系，颜建芬并非该家庭的家庭成员，戴凤英与彭保龙发生房屋买卖关系时，彭露静未满18周岁，即使彭露静系案涉房屋的共有人，彭保龙作为彭露静的父亲及监护人，有权对其财产进行处分，该处分行为应当有效。证据四：户口注销证明一份。证明：彭保龙于2019年9月13日死亡，颜建芬、彭露静系彭保龙的继承人，系本案的适格被告。证据五：戴凤英所有的尾号为9804的江南农村商业银行账户明细一份。证明：2004年2月6日，戴凤英在该账户中取现248000元，其将该部分现金取出后，作为剩余的房款交付给了彭保龙，所以在2004年2月6日协议书中载明“房款已付清，钥匙已交付”。证据六：案涉房屋的房屋钥匙一把、自来水用户缴费卡一张。证明：戴凤英付清房款后，彭保龙将案涉房屋的钥匙及自来水用户缴费卡交付给了戴凤英，戴凤英实际占有了案涉房屋。证据七：证人狄某、史某的证人证言。其中证人狄某证言的主要内容为：戴凤英的姐姐是其表嫂，其表嫂想买房，因其也是安置在翠屏新村的，让其帮忙去打听一下是否有卖房的，后经过了解彭保龙有卖房意愿。2004年她帮彭保龙与戴凤英牵的线，后带着戴凤英和她姐姐一起去看的房，有没有确定买房不清楚，后期也没有参与。证人史某证言的主要内容为：2004年1月5日彭保龙、戴凤英和她姐姐一起到其建材店里，让其帮忙写协议，彭保龙说不会写字，叫其帮助写，《购房协议》内容都是其根据他们的要求写的，“彭保龙”的名字也是由其代签的。1月5日的收条也是由其写的，收条上“彭保龙”的名字也是由其代签的，都是彭保龙让其代签的，但其没有看到50000元，也没有看到50000元交付过程。2004年2月6日戴凤英及其姐姐与彭保龙三人到其店里让其帮忙写《协议书》，协议内容是按他们的意思写的，协议下方彭保龙的名字是彭保龙本人所签，协议书中其作为担保人，担保什么内容其自己也不清楚。协议写好以后，原告及彭保龙去银行办理交接手续，后来交接情况其不清楚。另外，2004年1月16日的收条不是其所书写。彭保龙卖房后在茶亭买了房屋，装修材料是彭保龙让其在店中送至该房屋。证明：戴凤英与彭保龙之间存在真实的房屋买卖关系。从打算买房到最终谈妥书写协议都有证人予以佐证协议内容虽不是两位当事人书写，但确实是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。颜建芬、彭露静质证称，《购房协议》及《协议书》，均为复写件，可以伪造或变造，对该两份证据真实性不予认可。两份收条均非彭保龙本人签字，彭保龙也从未告知颜建芬、彭露静收取过售房款，因此对于收条的真实性也不予认可。对于证据二、三真实性无异议，案涉房屋目前登记在彭保龙及颜建芬名下，但颜建芬与彭保龙于1983年已经结婚，因为当时没有办理结婚登记手续，后来补办的结婚证，在婚姻登记信息里面已经有所体现，明确载明是补办结婚登记，同居日期是1983年2月1日。对户籍底册的证明目的有异议，该户籍底册仅能证明彭保龙及其父母、兄弟及子女信息，并且对于彭保龙子女信息登记也是错误的。案涉房屋安置时并不是按照被拆迁房屋面积来进行安置，而是直接按户中人口安置，当时按照60平方米/人进行安置，跟原先被拆迁的房屋没有直接关系，被拆迁房屋只是用来折价的。对原证四真实性无异议，但这份证据也恰恰能反映戴凤英的诉讼是不真实的，彭保龙因为意外事故于2019年9月13日去世，而戴凤英在彭保龙去世之前从未主张过所谓的房屋买卖权利，直到彭保龙去世后，其立刻向法院提起诉讼，本身也让人产生疑问。对证据五真实性没有异议，但该份证据仅能证明戴凤英在2004年2月6日向其尾号为9804的银行卡上分别存入50000元、200140元，并于同日取出248000元，但无法证明该248000元已交付给彭保龙。对证六房屋钥匙不予认可，因为案涉房屋是2003年就已经交付了，到现在已经近二十年了，根据钥匙新旧程度来看，这不应该是2003年的钥匙。对于自来水缴费卡，翠屏新村安置房屋交付时并没有这种自来水用户缴费卡，其不清楚戴凤英手中该自来水缴费卡的来源。对于证据七证人证言，证人陈述与戴凤英陈述互相矛盾，不应予以采信。围绕争议焦点，颜建芬、彭露静提交了以下证据：证据一：房屋拆迁补偿协议书、下坊下彭自然村房屋及其附属物拆迁补偿计算表。证明：案涉房屋是彭保龙户拆迁安置房屋，拆迁时是按照人口进行安置。当时彭保龙户是按照5.5个人口计算的，包括彭保龙、颜建芬、彭露静以及彭露静独生子女照顾的一个人口，计4人。另外还有彭保龙的父母和奶奶，彭保龙的父母及奶奶的面积在彭保龙及彭保龙的弟弟两户拆迁面积上各占了1.5个人口，当时按照60平方米/人计算的。所以实际安置的房屋面积是328平方米。证据二：溧阳市中医医院出院记录复印件一份、彭保龙一起工作的工友出具的事故经过复印件一份。证明：彭保龙在施工过程中因事故受伤抢救无效死亡。证据三:溧阳市古县街道古县村村民委员会出具的证明一份、彭志庚出具的证明一份。证明：彭保龙与颜建芬于1983年2月结婚，但是一直没有办理登记手续，双方生育女儿彭露静。证据四：溧阳市天目湖镇房屋拆迁补偿安置办法一份、拆迁户预定安置房屋套型统计表一份。证明：案涉房屋是按照60平方米/人进行安置的，彭保龙户的构成是彭保龙、颜建芬、彭露静以及彭露静独生子女照顾的一个名额，计4个名额。另外是彭保龙的父母、奶奶三个人的名额由彭保龙及彭保龙的弟弟彭保丰各半享受1.5个人口的份额，共计5.5个人口。证据五：1998年10月26日签发的彭保龙户的常住人口登记卡复印件一份。证明：在该登记卡签发时彭保龙与颜建芬已经是夫妻关系，并且户口登记在溧阳市茶亭镇屏峰村委下彭村38号，因为后来更换了新的居民户口簿，这个是当时的户口记载情况。戴凤英质证称，证据一是复印件，颜建芬、彭露静应当提供盖章核对无误的协议书，协议书是彭保龙与天目湖工业园建设开发有限公司签订的，协议中没有提到其他人，说明彭保龙对其安置房屋有权处分。通过补偿协议书结合我提供的婚姻登记信息及户口底册最后一页，当时彭保龙家庭被拆迁时，在册的家庭成员仅包含户主彭保龙及女儿彭琴，颜建芬并非当时的家庭成员，也并非彭保龙的合法妻子，不属于当时的安置人员。对颜建芬、彭露静提到的其他证明内容，协议书中没有反映，我不认可。证据二是复印件，需要与原件核对，事故经过没有签名，我不认可，该证据与本案没有关联性。对证据三中村委证明真实性无异议，对其证明内容有异议，两人是否系夫妻关系应以婚姻登记机关的登记为准，村委不负有能够证明两人是否结婚的职能，故对该份证明的证明内容不予认可；彭志庚的证明从证据形式上来讲应属于证人证言，根据法律规定，证人证言应当由证人出庭作证接受双方当事人的质证，故对该份证明我不予认可。对证据四补偿安置办法真实性无异议，但对统计表真实性不认可，上面有改动的痕迹，两份证据都不能达到其证明目的。证据五因为是复印件不予质证。一审法院在江南银行茶亭支行调取彭保龙04070账户自2004年1月1日至2004年2月底的流水，流水显示2004年2月6日存入该账户款项218000元。戴凤英对一审法院调取的材料无异议，认为从该证据可以佐证戴凤英当天向彭保龙交付的大额购房款。与证人史某及戴凤英陈述彭保龙在收到购房款后在茶亭买房装修的事实相印证。颜建芬、彭露静对一审法院调取的材料无异议，认为彭保龙2004年2月6日存入该账户款项218000元与戴凤英所陈述当日交付款项数额不一致，如戴凤英所述2004年2月6日在边界市场江南银行交付给彭保龙248050元现金，彭保龙携带如此多的现金到茶亭支行存入账户，与常理不符。只能说该218000元与戴凤英所述交付的款项没有关联性。一审中，戴凤英陈述，因想到翠屏新村那边买房，2003年底左右通过姐姐的亲戚狄某介绍认识彭保龙，和彭保龙谈好价格和面积，当时没有看房，因为要抽签拿房。后彭保龙抽到案涉房屋，2004年1月5日在史某店里，在场人有戴凤英、彭保龙、史某及戴凤英的姐姐，由史某书写了《购房协议》，该份协议上的彭保龙的名字是史某代签的。协议签订当天，戴凤英带了50000元现金在史某店中将款项交给彭保龙，并让史某代写收条，收条上彭保龙的签名也是史某代签的。1月16日的收条是史某后来补签的（史某出庭作证否认其写该份收条后，戴凤英又陈述由于时间较长，已记不清是谁写的该份收条）。2月6日的《协议书》内容也是彭保龙找到史某写的，戴凤英与彭保龙签了《协议书》后，双方到边界市场那的信用社，戴凤英从尾号为9804的银行卡上取出248000元，另加现金50元，共计248050元交给彭保龙，彭保龙向戴凤英交付了房屋钥匙等，交付后史某又在协议书上注明“房款已付清，钥匙已交付”。戴凤英在与彭保龙签订房屋买卖合同时没有看到拆迁安置相关材料，戴凤英听说彭保龙已离婚一个人生活，并不认识颜建芬、彭露静亦未接触过。戴凤英买房后找过彭保龙要求过户，也去戴埠房管所问过，被告知案涉房屋有其他家庭成员。彭露静陈述，彭保龙与颜建芬是其父母，其父母于1983年就已经结婚了，在1999年其到苏州读卫校之前一直是和父母亲住在一起的。在苏州读书期间，其母亲一直在苏州工作并照顾其生活。毕业后，其也是在苏州工作，其母亲也在苏州工作并照顾她，逢年过节的时候会回来。案涉房屋是2003年底拿到钥匙的，因为案涉房屋是打算等其结婚给她用的，所以一直没有装修。因为其叔叔也拆迁安置在翠屏新村，平时房子由叔叔照看。一审法院去天目湖镇拆迁安置办公室了解，该办公室工作人员也只拿出被证一和被证四，并称拆迁安置房屋是按人口安置的，60平方米/人，彭保龙户是按照5.5人安置的，安置面积应为330平方米，实际安置328平方米。由于当时拆迁时考虑不周，未制作书面表格以便载明被安置人口的详细情况。针对争议焦点，一审法院作如下认定：一、关于《购房协议》及《协议书》效力问题。2004年1月5日的《购房协议》，协议内容及彭保龙的签名均由史某代写，在彭保龙已经死亡的情况下，现《购房协议》的形成过程仅有史某的证言及戴凤英的陈述，且协议上又缺少彭保龙的签名或捺印，法院认为证明力较弱，另外戴凤英陈述的2004年1月5日的50000元款项交付过程以及2004年1月16日收条的形成过程与其提供的证人史某的陈述相左，在戴凤英未能提供其他证据予以补强的情况下，应承担结果意义上的证明不能的风险。因此对于《购房协议》的效力，法院不予确认。对于2004年2月6日的《协议书》虽系复写件，复写件虽然不能等同于原件，但因复写件系经过媒介复写纸而形成，是与原件同步完成的，应属于原始证据，在无相反证据的情况下，应认定其证明效力。且颜建芬、彭露静并未否认该份协议中彭保龙签名的真实性，在没有证据证明该份复写件存在伪造或变造的情况下，该份协议足以证明戴凤英与彭保龙之间存在房屋买卖合同的关系，该买卖合同的效力也不受彭保龙是否有完全处分权的影响，因此，法院确认2004年2月6日的《协议书》系合法有效。二、关于戴凤英能否要求颜建芬、彭露静协助办理房屋产权过户的问题。虽然房屋买卖合同有效，但能否发生物权变动的效力应视情形而定。案涉房屋系拆迁安置房，目前登记在彭保龙、颜建芬名下，且系共同共有财产。作为房屋共有人之一的彭保龙单独与戴凤英签订房屋买卖合同，戴凤英也未能提供证据证明颜建芬、彭露静知道或应当知道彭保龙处分房屋的情况，颜建芬、彭露静虽系彭保龙的继承人，但根据物权登记公示原则，颜建芬也是案涉房屋的共同共有人，处分共有财产应征得全体共有人的一致同意。现颜建芬明确表示不同意协助戴凤英办理房屋过户手续，事实上合同履行存在障碍，戴凤英要求颜建芬、彭露静协助办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及相关民事法律之规定，作出如下判决：一、戴凤英与彭保龙于2004年2月6日签订的《协议书》合法有效；二、驳回戴凤英的其他诉讼请求。案件受理费5921元，由戴凤英负担。二审中，双方均未提交新证据。二审中，颜建芬、彭露静陈述：彭保龙、颜建芬在2012年11月领取结婚证前是事实婚姻关系，没有结婚登记。1999年至2004年期间彭露静在苏州读书，这期间颜建芬去陪读没有与彭保龙居住在一起。彭露静称，被拆迁房屋是登记在我父亲彭保龙名下的，拆迁安置情况我是清楚的。安置的一套房屋就是翠屏新村1区12号，即案涉房屋，另外好像有一万多的现金。案涉房屋出卖事宜我不清楚。2004年之后我留在了苏州，我母亲也在苏州工作。我和母亲过年时会回来，住在我外公家或者乡下的家里。2003年下半年拿到房子，由我父亲出资买了一个小房子赡养爷爷奶奶、太婆。安置的房屋不居住，是因为当时想给我做婚房。我去看过安置房的，拿到房子后我爸爸就给了我钥匙。此后我就没有看过房屋，因为是毛坯。2011年我准备出国，需要父母的公证，当时他们没有结婚证，我父母就办理了结婚证，最后我是在2015年7月出国的，当时我已经三十岁，有工作能力，出国的钱是我自己赚的。2011年时，拆迁安置房还是空关的毛坯房，我之前去看过。现在我们有房屋钥匙，但是因为诉讼没有装修，且我至今未婚。我父亲的继承人只有我母亲和我，我爷爷奶奶在2005年就去世了，我父母只有我一个孩子。戴凤英陈述：因为我的自住房就在案涉房屋旁边，家里条件较好，有闲钱就准备买房投资。正好我姐妹也要买房，就一起在涉案小区买了房。在协议书签订当日我就拿到了房屋钥匙，拿房后我没有装修入住，购房后我把锁换掉了，一审起诉后对方把我的锁换掉了。一审中我也提交了水费卡，只要申请开通就可以通水了，房屋实际已经具备了使用的功能。我之前没有见过颜建芬、彭露静，彭保龙去世前我一直是与他沟通的，他也积极过户的。我买房时通过了解彭保龙老婆离开了，事实上彭保龙也是一个人居住。彭保龙卖房后用购房款另行购买了茶亭街上的房屋并进行了装修，该情况对方也认可的。后来知道能过户了，我就一直联系彭保龙，他也答应的。我们是到戴埠镇房管所办理过户登记的，当时要求彭保龙夫妻到场，彭保龙在世时一直以老婆不在家为由拖延，过户办不成。后来彭保龙提出房价涨了要补贴给他一点费用，我也愿意的，但他一直没有给出具体的数字。房屋三百多平方，市场价格目前在200万元以上，因为是拆迁安置小区，配套设施不好，但是周边小区房价较高。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。二审合议庭多数意见认为：一、关于房屋买卖合同成立并有效的认定，戴凤英予以认可，颜建芬、彭露静亦未提起上诉，故该部分认定二审予以确认。二、涉案房屋作为共有财产，彭保龙一人擅自与戴凤英签订房屋买卖合同，买卖合同虽有效，但因共有权人颜建芬不认可该处分行为，故房屋买卖合同不能继续履行，戴凤英要求颜建芬过户的诉请不能得到支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，因彭保龙去世，故戴凤英有权另行主张解除合同并请求出卖人的继承人承担违约责任。故一审判决并无不当，二审予以维持。二审合议庭少数意见认为：一、房屋买卖合同虽为彭保龙一人签订，但根据二审中彭露静的陈述，被拆迁房屋的原所有权人是彭保龙，房屋安置表也由彭保龙签字确定，故不能否认彭保龙有处分权。二、即使颜建芬属于被安置对象，亦不能据此认定其就对涉案房屋享有产权；颜建芬虽于2013年登记为房屋所有权人，但不能据此倒推认定彭保龙签订合同时无处分权。三、颜建芬作为家庭成员之一，对于家庭重大财产的情况应为明知，对于不动产的归属、去向即使短期内不知情，但在不动产出售十几年后仍称不知情，显然与常理不符，不能令人信服。结合上述分析，作为购房人有理由相信彭保龙有权处分，其要求过户的诉请应当得到支持。法官专业会议讨论同意合议庭多数意见，根据评议规则，本案按照合议庭多数意见作出判决。据此，戴凤英的上诉意见，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5921元，由戴凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年七月六日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲