安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1182号 上诉人（原审被告）：冯春艺，男，1971年5月1日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 被上诉人(原审原告）：蚌埠明源房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市黄山大道5599号，统一社会信用代码91340300054471377G。 法定代表人：邓文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙敏华，安徽元方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱帅，安徽元方圆律师事务所律师。 上诉人冯春艺因与被上诉人蚌埠明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）车位纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 冯春艺上诉请求:1.撤销原判;2.依法改判车位转让协议无效,并责令明源公司返还冯春艺已支付的车位款4万元并支付相应的利息;3.本案的诉讼费用由明源公司承担。事实与理由：1.一审法院对本案部分的主要事实没有查清，对上诉人答辩所提出的4个问题没有完全认定或者认定判断不清。2.本诉讼案件已超过诉讼时效。在一审答辩状中,上诉人提出4个问题:第一、明源公司属于捆绑销售,属于强制消费,并且出示了当时报道此事的《淮河晨刊》复印件。但是一审法官认为复印件模糊不清,不予认可,最终在一审判决书上认定上诉人没有举证证明并且明源公司不予认可捆绑销售,所以一审判定不属于捆绑销售。其实明源公司捆绑销售车位这个事情当时在蚌埠市轰动很大,市长热线已经受理(可以查询2013年6月24日市长热线受理记录),2013年6月25日蚌埠市的《淮河晨刊》也进行了跟踪报道,在此态势下,明源公司被迫取消了此项捆绑销售措施,但是对于已经购买了车位，签了车位转让协议的业主，明源公司却不予退还已付的车位费，也不愿意解除这个捆绑销售合同。但是一审法官却不予以调查，偏听偏信，认为因为明源公司不认可该行为是捆绑销售,所以法官就认为这不属于捆绑销售。上诉人认为:《淮河晨刊》属于《蚌埠日报》的子报,是蚌埠市的党报,报道的新闻内容应该是客观公正真实的,而且报道的内容是市长热线追踪,是社会热点问题,是广大老百姓关心的问题,如果法官认定该报纸报道的内容不可采信,而偏偏听开发商的一面之词,不去调查了解真实情况。第二、地下车位土地使用权没有经过依法批准,地下车位转让协议无效。对于这一个问题一审法官没有回复。该土地使用权原来是2012年明源公司以挂牌公开出让的方式取得,土地规划用途是:城镇住宅用地,后期明源公司未经批准,擅自把该土地的地下空间建设为地下车位,公开对外出售,地下车位土地使用权用途属于:商服用地,这和原来明源公司依法取得的土地用途。完全是两个平行用途的不同土地用途,不存在从属关系,按照《土地管理法》要求,改变土地用途必须经过依法批准;没有经过依法批准,转让协议无效,因为地下车位土地用途:商服用地,最高使用年限40年,当时开发商挂牌以出让方式取得土地用途:城镇住宅用地,最高使用年限70年,按照《土地管理法》相关规定,明源公司改变土地用途,必须依法经过批准,否则车位转让协议无效。第三、地下车位占用人防设施和公摊面积。一审法官认为2015年蚌埠市住房和城乡建设委员会房地产市场监管科的回复里面已经明确:案涉车库均在此范围内,不占用人防设施和公摊面积;上诉人认为一审法官引用文件依据不当,因为上诉人的车位号在车位转让协议上是第005、006号,这两个车位没有具体的位置图也没有四至范围界限,也没有坐标定位,这和一审法官引用文件里的地下车库位置没有任何关系,也无法证明在此范围内,那么,上诉人的地下车位如果明源公司把其位置纳入人防设施和公摊面积是完全有可能的,因为上诉人的地下车位具体位置没有在明源公司提供给上诉人的车位转让协议里面有具体体现,本身该转让协议就是一个不完整的协议,应该规定附车位平面位置图,却没有附图。第四,转让协议存在欺诈内容,应属无效协议且地下车位没有明确位置。对于这一个问题一审法官依然没有回复。地下车位使用权转让协议第五条第一款规定:权利期限:与车位所在主体建筑物相一致。该主体建筑属于钢混结构（具体详见商品房买卖合同第二页第三条），钢混结构的使用寿命年限为70年，但是地下车位权利期限根据有关规定最高仅为40年，在一审答辩时，明源公司代理律师辩称：虽然按照车位转让协议相关规定，车位使用年限为70年，而实际按照法律规定车位使用年限仅为40年，但是到40年届满时，明源公司还会给我们续约30年。对于这一说法，上诉人并不认同，因为这明显已经是欺诈销售，同时40年以后明源公司是否存在都是一个未知数，又如何能给上诉人续约30年呢？同时根据车位转让协议第六条约定，在可以办理地下车位产权证时，开发商应该提供必要的办证材料，为车位业主办理地下车位产权证，但是时至今日，蚌埠市已经可以办理地下车位使用权证的前提下，明源公司依旧没有办理大证，从而车位业主也无法办理合法的地下车位产权证，为此车位业主屡次投诉上访，却依然没有办理相关手续，上诉人有理由相信：明源公司出售给上诉人的地下车位不是依法可以办理产权证的车位，存在欺诈销售，车位使用年限40年，却按照70年的建筑物使用年限收取我们的相关费用，另外存在擅自改变土地用途，没有依法缴纳土地出让金，依法办理相关土地转让手续，否则，2019年《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》已经实施，并且蚌埠市自然资源和规划局不动产登记中心已经督促明源公司办理地下车位相关手续，为啥在车位业主屡次投诉，相关政府部门责令明源公司办理手续，明源公司却不去办理相关地下车位手续呢？车位转让协议不完整，地下车位没有明确位置，没有按照规定附平面位置图;上诉人在2013年购买明源公司的地下车位时所签订的地下车位转让协议是不完整的协议,协议上面有地下车位的编号并且规定附平面图壹份,可是明源公司实际提供给上诉人的地下车位使用权协议并没有附平面图壹份,那么,这两个车位由于在协议上没有附平面图,也就没有四至范围界限,也没有坐标定位,从而导致这两个车位的具体位置存在不确定性,一切都是明源公司说了算。所以,上诉人有理由相信,该转让协议存在欺诈内容,属于无效协议。时至今日,上诉人购买的车位还是空中楼阁,还没有实际交付,双方的实际合同关系还没有生效。本案件已经超过诉讼时效。由于当时不买车位就不允许购房,所以上诉人被迫于2013年7月15日和明源公司签订了车位转让协议,并支付了首付款合计4万元,然后明源公司才允许上诉人购买住房,并在2013年7月18日签订了商品房买卖合同;后期由于明源公司涉嫌捆绑销售车位,上诉人拒绝支付后期车位款项9万元,明源公司迫于舆论压力《淮河晨刊》和相关部门介入(市长热线已受理相关捆绑销售投诉)所以取消了不买车位就不允许买房的捆绑销售规定。上诉人也在2015年顺利和明源公司办理了房屋交接手续,并且在明源公司配合下顺利办理了相关房屋产权证件:在地下车位转让协议约定的车位交付期限2015年5月28日之后,明源公司没有把车位交付给上诉人,明源公司也没有就车位转让协议是否继续履行和上诉人进行沟通协商,直至到本案件诉讼期间,才起诉要求上诉人履行车位转让协议,明显已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述，一审判决查明事实不清,引用法律条文错误,没有按照实事求是的原则,极大地伤害了上诉人的合法权益,错误的维护了开发商的不当得利,同时本案件已经超过诉讼时效,恳请二审法院,本着作实事求是的原则,依法判案,给上诉人一个公平公正的判决。 明源公司辩称，1.明源公司的地下车位均办理了依法审核的相关手续，不存在违法销售情形；2.明源公司取得的两块土地使用权，使用年限均是70年，上诉人关于40年的抗辩没有事实和法律依据；3.车位转让协议的效力以及没有占用人防设施，已经被生效的法律文书进行确认，不存在任何争议；4.上诉人在一审时并未提出时效抗辩，而事实上明源公司多次向上诉人催缴剩余的车位转让款，故不存在诉讼时效的问题。 明源公司向一审法院起诉请求：1.判令冯春艺支付车位使用款90000元及逾期利息；2.判令冯春艺承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月15日，明源公司（甲方）与冯春艺（乙方）签订两份《东方都市地下车位使用权转让协议》，约定将第005、006号地下车位使用权转让给冯春艺，转让价均为65000元，共计13万元，采用分期付款形式支付，订此协议时支付人民币40000元，在2013年12月20日前支付人民币50000元，在2015年3月28日前支付剩余款项人民币40000元。出卖人应当在买受人将此款项付清后，于2015年5月28日交付买受人使用。乙方对车位享有使用、出租、转让、赠与等权利。权利期限：与车位所在主体建筑物相一致。同时，该协议载明鉴于目前政策法规因素，政府房屋管理部门暂不办理地下车位的产权证。为保障乙方对车位的合法权利，甲方将以开发商名义向乙方出具《地下车位使用证明》，载明乙方的权利内容。将来若房管部门可以办理产权证的，甲方给予提供必要的证明材料。当日，明源公司向冯春艺出具《蚌埠东方都市地下车位使用权证明》。签订合同当日，冯春艺支付了首付款40000元，后即不再支付。另查明，蚌埠市住房和城乡建设委员会房地产市场监管科于2015年5月13日给明源公司出具《关于东方都市小区地下车位办理产权证请示的回复》，载明“经了解，东方都市小区21、22、24、25、28、29、44、35#，32-35#，38-42#楼地下车库，不属于人防工程和小区公建配套设施，且未纳入商品房销售公共分摊面积。其地下车库、车位销售符合《中华人民共和国物权法》第74条、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条有关车库、车位归属及地下工程销售转让相关规定。”并且载明“我市目前地下车库、车位产权证登记办证工作暂未展开，有关产权登记办证实施办法、操作程序正在研究制定中。”案涉地下车库均在此范围内。再查明，案涉车位至今未交付。 一审法院认为，明源公司与冯春艺之间签订的《东方都市地下车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。冯春艺虽辩称明源公司售房时捆绑销售地下车位，但未举证证明，且明源公司不予认可，故对冯春艺此项辩解意见不予采信。冯春艺辩称业主购买地上商品房即取得了地下车位的所有权，明源公司无权销售地下车位，根据《中华人民共和国物权法》第74条第一款、第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”故明源公司有权销售其开发的配套地下车位，对冯春艺此项辩解意见一审法院不予采信，对明源公司要求冯春艺支付车位使用款的诉请，一审法院予以支持。关于逾期利息，因双方未约定逾期付款利息，故一审法院酌定冯春艺按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向明源公司支付利息（以90000元为基数，自明源公司向冯春艺主张权利之日即2020年12月8日起计算至实际付清之日止）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、冯春艺于判决生效之日起十日内支付明源公司车位使用款90000元，并承担自2020年12月8日起至实际清偿之日止的利息（以90000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回明源公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取1025元（明源公司已预付），由冯春艺负担，冯春艺于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 冯春艺对“蚌埠市住房和城乡建设委员会房地产市场监管科于2015年5月13日给明源公司出具《关于东方都市小区地下车位办理产权证请示的回复》”有异议，蚌埠市住房和城乡建设委员会房地产市场监管科的回复上诉人不认可，一审没有看到这个材料。对“《东方都市地下车位使用权转让协议》”有异议，一审查明的协议内容不完整，协议规定地下车位要有附图，但协议上没有附图。对一审其余查明事实无异议，但认为遗漏查明捆绑销售、超过诉讼时效和车位使用年限的事实。明源公司对一审认定的事实无异议。经审查，一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。 二审中，冯春艺为证明其上诉请求的成立，提交的证据及证明目的如下：1.网上下载的淮河晨刊报纸1份，证明捆绑销售车位；2.2020年12月21日蚌埠市人民政府在人民网上的官方回复，证明案涉地下车位最高使用年限为40年，土地用途为商服；3.2020年4月7日蚌埠市人民政府在人民网上的官方回复，证明开发商至今没有办理相关产权证，证明该地下车位为非法用地。明源公司发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对于合法性、关联性有异议，新闻报道只是记者的主观看法，不能代表客观事实和法律事实，房屋与车位共同销售并不构成法律上的违法情形；对证据2的真实性无异议，但对于合法性、关联性有异议，土地的使用性质以土地使用证所确认的年限及性质来进行确认，任何部门或个人的观点或回复不能作为有效证据使用；对证据3的真实性无异议，但对于合法性、关联性有异议，对地下车位的办证问题，现蚌埠市没有对任何一个小区进行过办证流程，也未给任何一个小区的业主车位办理过使用权证，所以以上3项证明均达不到上诉人的证明目的。本院的认证意见为，对证据1、2、3的真实性予以确认，对于证据的证明目的将在本院认为部分进行阐述。 本院认为，本案争议的焦点是案涉地下车位使用权转让协议是否有效？冯春艺是否应向明源公司支付车位使用款90000元及逾期付款利息？ 一、案涉地下车位使用权转让协议效力问题。 第一，冯春艺作为完全民事行为能力人,对购买涉案车位和商品房的合同内容具有认知能力,其购买涉案车位及商品房,是其自愿选择的结果;冯春艺在购买住宅和车位时,明知车位和商品房住宅的价格,而且双方自愿签订合同,亦为双方意思自治的结果。同时，案涉车位转让协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应当按约履行。关于冯春艺上诉提出的捆绑销售的问题。明源公司是否存在捆绑销售，是否违反了市场管理相关的法律规范，不影响案涉车位转让协议的效力认定，冯春艺不得以此为由拒绝履行其合同义务。 第二，冯春艺认为地下车位土地使用权没有经过依法批准,地下车位转让协议无效。根据蚌埠市人民政府2019年颁布的《蚌埠市区地下空间建设用地使用权开发利用暂行办法》，结建地下空间的国有建设用地使用权随同地表建设用地使用权一并取得。另据蚌埠市住房和城乡建设委员会房地产市场监管科给明源公司出具《关于东方都市小区地下车位办理产权证请示的回复》所载内容即案涉小区建筑“地下车库、车位销售符合《中华人民共和国物权法》第74条、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条有关车库、车位归属及地下工程销售转让相关规定”，表明案涉小区地下车库建设手续完备并具备车位销售的法定条件。冯春艺提出的该项上诉理由，与事实不符，本院不予支持。 第三，冯春艺认为转让协议存在欺诈内容,应属无效协议。冯春艺认为转让协议约定的地下车位使用权期限为“与车位所在主体建筑物相一致”，应视为与主体商品房住宅使用年限相一致即70年，但案涉车位只有40年期限。依据双方之间的车位转让协议，该协议中明确约定的使用期限是与车位所在主体建筑物相一致，上诉人没有提供证据证明主体建筑物存在而车位使用年限受限。冯春艺该项主张没有事实依据，本院不予采信。 第四，冯春艺认为案涉地下车位没有明确位置，是可能被纳入人防设施和公摊面积。经查，案涉小区地下车位均进行了明确的标号标识。结合冯春艺与购买的东方都市小区22号楼商品房以及蚌埠市××房××房××市场监管科于2015年5月13日给明源公司出具的《关于东方都市小区地下车位办理产权证请示的回复》，一审认定案涉地下车库不属于人防工程和小区公建配套设施，且未纳入商品房销售公共分摊面积，并无不当。 二、关于诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。冯春艺在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。 三、关于冯春艺上诉请求判令明源公司返还其已支付的车位款4万元并支付相应的利息，因冯春艺在一审中并未提起反诉，本院对该请求不予处理。 综上所述，冯春艺与明源公司签订的《东方都市地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。冯春艺未依约支付剩余车位款，构成违约，应承担违约责任，一审法院判决冯春艺支付明源公司车位使用款90000元及逾期付款利息符合法律规定。 综上，上诉人冯春艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由冯春艺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴公礼 审 判 员 胡松涛 审 判 员 胡玉巧 二〇二一年七月十二日 法官助理 梅 莹 书 记 员 张春燕