辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3749号上诉人(原审被告)：马海骄。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：戚麟。委托诉讼代理人：韩文平，辽宁恒海律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连泓源置业代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区永丰街51号1单元1层3号。法定代表人：蒋福奎。上诉人马海骄因与被上诉人戚麟、被上诉人大连泓源置业代理有限公司（简称泓源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马海骄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戚麟对马海骄的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.戚麟与泓源公司之间存在委托合同关系，双方签订了《委托购买房屋协议》，约定定金20,000元，且甲方(戚麟)须在7日内支付首付款86万元。在签订合同时，马海骄、泓源公司已经将案涉房屋系法院网拍房屋且有租赁等情况告知戚麟，戚麟后无故擅自悔约，不存在其所称的不能办理贷款必须全款的情形，系戚麟为逃避违约责任自行杜撰，其亦未按约定时间支付首付款，故系戚麟存在违约行为，定金20,000元不应退还。2.马海骄已经将定金20,000元交付泓源公司，泓源公司出具收款收据，即便退还该20,000元定金，也应由实际收取款项且为合同相对方的泓源公司返还，马海娇不应对该笔款项承担返还责任。3.由于戚麟拟购买的房屋为法院网拍房，需要履行一定网拍手续，故双方协商委托大连天亿投资咨询有限公司（简称天亿公司）办理房屋的竞拍手续，马海娇代戚麟与天亿公司签订《房屋服务合同》，并按合同约定向该公司预付服务费定金30,000元，马海娇通过银行转账方式向该公司实际支付了该笔款项，故对于该30,000元马海娇不应当承担返还责任。4.戚麟悔约后，其同事张春毅曾代马海娇返还了30,000元，本案中应予以扣除。5.原审判令泓源公司、马海骄返还购房款90,540元及利息，并未明确泓源公司与马海骄之间承担的是共同返还还是连带返还责任，及其法律依据；如果是共同返还，是否各自承担返还份额。戚麟辩称，不同意马海娇的上诉请求，服从一审判决，主要理由：一、马海娇以泓源公司名义与戚麟签订的《委托购买房屋协议》无法履行：1.本案涉及的房屋为阿里司法拍卖房屋，其正常操作方式为：在拍卖网注册账号，提交报名保证金、参与竞拍、竞拍成功，根本不存在卖方，戚麟也不可能与卖方到泓源公司签订房屋买卖居间服务合同，该约定无法履行。2.《委托购买房屋协议》第2条第2款中约定以“商贷方式”购买案涉房屋，并于7日内交付首付款86万元，而拍卖公告中并不允许贷款只能全款购买，且法拍房不存在卖方，戚麟不需要交付首付款，只需要按照拍卖公告缴纳保证金即可，因此该约定无法履行。3.案涉房屋为拍卖房，而协议直接约定以178万元购买房屋不符合拍卖程序，不可能实现。二、马海娇在以泓源公司名义签订《委托购买房屋协议》时存在隐瞒，且有侵害戚麟利益的行为。1.在法院的拍卖公告中，明确表明拍品的现状，“该房屋存在租赁情况，租赁期限从2014年1月25日至2026年1月24日，租赁价格年租金33,600元，月租金2800元，押金2800元，一次性付清”，而在签订协议时，马海娇并未将上述情形如实告知戚麟，隐瞒了房屋的真实情况。2.案涉房屋最终的拍卖成交价款为1,501,000元，而合同约定价款为178万元，超过最终成交价279,000元，马海娇利用戚麟不知晓拍卖房的事宜直接确定房屋价款为178万元构成侵害委托人权益的情形。三、戚麟委托马海娇购买案涉房屋，虽然马海娇以泓源公司的名义与戚麟签订《委托购买房屋协议》，但戚麟支付的款项全部由马海娇以自己的POS机收取，足以说明二者存在混同，因此马海娇应承担返还款项的义务。1.马海娇在庭审中认可收到戚麟的款项，只是其对款项用途作出说明，其中20,000元支付给泓源公司、30,000元支付给天亿公司办理竞拍手续、40,000元支付给租客。但泓源公司仅出具收据，不能证明马海娇将该款项支付给泓源公司；案涉房屋属于法拍房，不需要与天亿公司签订服务合同办理竞拍手续；没有竞拍成功，不需要支付给租客。2.马海娇收到戚麟的款项后并未向任何第三方支付，因此其应该返还收取的全部款项。另，戚麟与张春毅之间的法律关系与本案无关。泓源公司未到庭，未提交书面答辩意见。戚麟向一审法院起诉请求：判令二被告共同返还原告90,540元及利息（从起诉之日起以90,540元为基数，按照年利率6%计算至款项给付之日止）。一审法院认定事实：原告通过朋友介绍，委托被告马海骄帮忙购买便宜房。2019年3月26日，原告（甲方）与被告泓源公司（乙方）签订一份《委托购买房屋协议》，内容为：一、委托事项：甲方委托乙方购买的房屋位于大连市西岗区X，建筑面积147.53平方米。甲方委托乙方购买上述房屋的购买价格为1,780,000元，其中包含甲方需支付乙方的委托报酬、贷款费用及甲方需乙方垫款的费用。二、付款方式及时间：甲方需向乙方支付委托购买定金20,000元，本协议签订当日甲方交付20,000元，交于乙方，此款最终冲抵乙方购房款。甲方以商贷方式购买上述房屋。甲方须于7日内将扣除定金后首付房款860,000元交于乙方。三、甲方须按本协议约定时间交款并同时准备好购买房屋及贷款所需相关资料，并按乙方通知时间到相关部门办理相关手续。乙方应于甲方贷款初审合格7日内，安排甲方与卖方在乙方处签订《房屋买卖居间服务合同》。四、甲方未按本协议约定时间履行协议或提出不买上述房屋，视为违约。则定金不予返还甲方；甲方同时按购房款的百分之三支付乙方委托报酬。在上述期间内，乙方不得再出售上述房屋。否则，双倍返还甲方已交定金。本合同甲方须支付总房款2%的中介费，此房屋为拍卖行手续，买方知晓并认可。非甲乙双方原因导致本协议无法履行，本协议终止，双方互不追究责任，乙方返还甲方已交予乙方的全部款项。协议签订后，原告于2019年3月26日通过被告马海骄提供的POS机，用信用卡支付方式向被告马海骄支付20,120元，2019年3月27日支付30,210元，2019年3月28日支付40,210元，共计90,540元，其中20,000元被告泓源公司为原告出具了收款收据。庭审中原告称被告刚开始说可以贷款买，后来被告又让原告全款买，所以无法继续。被告马海骄称原告以房屋有租赁，不知晓该情况为由，拒绝购买。另查，大连市中山区人民法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖大连市西岗区X房屋公告，定于2019年6月22日10时至2019年6月23日10时公开拍卖。2019年6月23日10:1917，案涉房屋以成交价1,501,000元竞买成功。再查，被告马海骄称于2019年5月16日与天亿公司代原告戚麟签订《房屋服务合同》，并未有原告书面授权，被告马海骄也未将该合同交给原告。一审法院认为，根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告与被告泓源公司签订的《委托购买房屋协议》，既有委托办理购买房产的事项，又有安排买卖双方签订居间服务合同的事项，更有直接确定房屋价格，向被告泓源公司支付购房首付款的事项，且又约定购买的案涉房屋为拍卖房屋。该协议约定事项前后矛盾。案涉房屋系人民法院在执行过程中的司法拍卖房屋，原告购买需履行相关的拍卖流程，参与竞拍且竞拍成功才能取得。在法院的拍卖公告中，明确表明拍品的现状：“该房屋存在租赁情况，租赁期限从2014年1月25日至2026年1月24日，租赁价格年租金33,600元，月租金2800元，押金2800元，一次性付清”，但双方在签订协议时，二被告并未将案涉房屋的现状如实告知原告，存在隐瞒真实情况的情形。且最终成交价与委托协议约定价格相差甚远。因此原告未参与竞拍，无法取得案涉房屋，原、被告间委托事项并未完成，被告收取原告的90,540元应予返还。被告马海骄的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。故原告主张二被告共同返还购房款90,540元及利息的请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告大连泓源置业代理有限公司、马海骄于判决生效之日起10日内返还原告购房款90,540元及利息（自2019年11月29日起按照年利率6%计算至款项给付之日止）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、公告费560元，合计2860元（原告已预交），由被告大连泓源置业代理有限公司、马海骄负担。二审中，上诉人马海娇提交：证据1.泓源公司经理李XX出具的情况说明，及马海娇与李XX之间的微信转款证明，拟证明2019年3月26日泓源公司POS机出现故障，所以由马海娇代收取20,000元，但随后立即将该款项通过微信转账的方式支付给泓源公司的经理，其又将该款项支付给该公司老板，马海娇没有实际收取20,000元定金。被上诉人戚麟对该证据不予认可，认为该证据作为证人证言，但证人未到庭说明情况，接受询问；李XX没有证据证明其与泓源公司的关系。证据2.2019年5月16日天亿公司出具的专业收款收据，金额是30,000元，拟证明该款项是马海骄支付给天亿公司的服务费用。被上诉人戚麟认为其并没有委托马海娇与任何第三人签订房屋服务合同，该合同对戚麟没有约束力；案涉房屋为法拍房，不需要委托第三方办理竞拍手续；该收款收据不能证明马海骄已将上述款项支付给天亿公司；该合同系2019年要求马海骄退还款项，但其拒绝，戚麟向大连市中山区经侦大队报案后，马海骄为逃避责任虚构了该份房屋服务合同和收款收据。证据3.陈XX与韩XX的证人证言，拟证明购房的经过，戚麟知晓案涉房屋存在租赁，知晓其支付的款项中20,000元是定金，40,000元马海骄明确告知为占房屋清退费，另30,000元是交给拍卖行的服务费，每笔款项均已明确告知戚麟。被上诉人戚麟质证认为，陈XX、韩XX和马海娇是朋友，存在利害关系，陈XX的陈述中有很多地方与事实不符；证人证言表明马海骄在与戚麟的沟通中说明房屋可以贷款，但实际上该房屋不允许贷款；陈XX的证人证言可以说明本案是戚麟委托马海娇进行相关的买房活动；法拍房是通过网络拍卖，不需要委托拍卖行进行，可以说明委托购房的行为不可能实现；戚麟在后续过程中了解到案涉房屋不能办理贷款，只能全款购买，所以多次与韩XX、张XX、陈XX沟通返还款项的事宜。本院认为，上诉人马海娇提交的证据1因证人未到庭接受质询且未提供证据证明李XX与泓源公司之间的劳动合同关系，故对该证据的真实性不予采信；证据2系马海娇主张其代表戚麟与案外人天亿公司签订房屋服务合同，支付的服务费，但马海娇未提供戚麟的授权，亦未及时将该合同告知并交给戚麟，在案涉房屋未予竞拍购买的情况下，马海娇应退还该费用；证据3两位证人证言即使属实，也只能证明戚麟关于案涉房屋的购买经过，不能直接证明违约责任主体是戚麟，故对上述证据的待证事项不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，马海娇陈述其与泓源公司之间系经纪人的关系，双方没有签订劳动合同。针对《委托购买房屋协议》约定戚麟以商贷方式购买房屋一节，马海娇二审陈述其分别于2019年5月、6月带戚麟去招商银行、华夏银行办理过资质审核，但戚麟负债太高，未办理成功；戚麟陈述华夏银行未审核通过的原因是房屋有租赁无法贷款。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：马海娇应否返还戚麟支付的购房款90,540元及利息。从马海娇与戚麟陈述的关于案涉《委托购买房屋协议》的签订经过及履行情况看，戚麟系委托马海娇购买法拍房，与泓源公司签订《委托购买房屋协议》，定金20,000元系由马海娇收取，泓源公司出具收款收据，马海娇称其与泓源公司系经纪人关系，以及马海娇后续实际收取30,210元、40,210元相关费用的事实看，马海娇与泓源公司均系戚麟的受托人。依照《中华人民共和国合同法》第四百零九条“两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任”之规定，马海娇关于其不承担定金20,000元返还责任的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于马海娇应返还款项的金额，马海娇对实际收取90,540元一节没有异议，其关于不予返还的上诉理由，本院不予采纳，理由如下：《委托购买房屋协议》约定戚麟以商贷方式购买房屋，马海娇二审陈述其分别于2019年5月、6月带戚麟去招商银行、华夏银行办理过资质审核，但戚麟负债太高，未办理成功；戚麟陈述华夏银行未审核通过的原因是房屋有租赁无法贷款。双方当事人的陈述表明双方曾向银行申请过办理商贷，但未审核通过，戚麟终止委托协议。本院认为，戚麟的商业贷款能否获得贷款机构的审核批准，非委托人戚麟或受托人马海娇、泓源公司能够控制的范畴，案涉《委托购买房屋协议》因不可归责于双方的事由未能继续履行。依照《委托购买房屋协议》第四条第3项约定“非甲乙双方原因导致本协议无法履行，本协议终止，双方互不追究责任，双方免责。乙方返还甲方已交予乙方的全部款项。”故原审判由马海娇、泓源公司返还戚麟支付的全部款项90,540元，并从起诉之日即2019年11月29日起至款项给付之日止，按照年利率6%计算支付利息，并无不当。另，马海娇虽主张案外人张春毅代其向戚麟返还30,000元，但未提供相应证据予以证明，戚麟抗辩称其与张春毅之间的关系与马海娇无关，故马海娇此节上诉理由，因无证据佐证，本院不予采纳。综上所述，马海娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人马海娇负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年七月一日书记员  程添莹