北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6323号上诉人（原审被告）：陈锋利，男，1978年8月26日出生，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：邢亚琛，北京尚晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢利，男，1958年9月17日出生，住北京市通州区。原审第三人：王东涛，男，1976年5月22日出生，住北京市海淀区。上诉人陈锋利因与被上诉人邢利、原审第三人王东涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初5980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈锋利上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审或依法改判驳回邢利的诉讼请求；一、二审诉讼费用由邢利负担。事实和理由：本案租赁过程共涉及五手，第一手是北京金乾鑫业商贸中心，第二手是石如棉，第三手是陈锋利，第四手是杜晓波、张文杰、韩延春，第五手邢利、王东涛。1.一审法院已经同意我的申请将杜晓波追加为第三人。一审法院电话通知杜晓波到庭，但杜晓波作为上一手承租人未到庭应诉。杜晓波与王东涛、邢利之间存在对本案租赁履行有重要影响的协议。一审法院在杜晓波未到庭的情况下，径直裁判，导致未能查清本案基本事实。故一审法院遗漏对本案有重要影响的第三人杜晓波，程序违法。2.为维护我的合法诉讼权利，查清本案基础事实，我请求追加北京金乾鑫业商贸中心，石如棉为二审第三人参加诉讼，并请求通知原一审第三人杜晓波到庭应诉。3.一审认定我未向邢利交付租赁物及无证据支持是错误的。邢利一审庭审中曾陈述，在租赁之前，他答应租赁后，租赁物由王东涛管理，王东涛也承认邢利有说过租赁后由其管理经营租赁物的想法，与后期王东涛签订的各种协议、王东涛接收钥匙、王东涛在租赁物办公室内工作之间均能相互印证，均证实王东涛代邢利接收租赁物。4.2019年8月1日陈锋利和韩延春签订的《地下商用房租赁经营协议》，该版本与陈锋利、邢利签订的版本一致。韩延春通过杜晓波与邢利联系，商谈转租事宜。8月20日双方在现场谈了具体细节，由陈锋利代替韩延春与邢利签订租赁协议。5.通过我方提交的新证据录音，可以体现王东涛和邢利是共同承租责任主体。韩延春在录音中承认是转租，是通过我简化转租过程。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。邢利辩称，不同意陈锋利的上诉请求和事实理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王东涛述称，同意一审判决，不同意陈锋利的上诉请求和事实理由。邢利向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决邢利与陈锋利签订的《地下商用房租赁经营协议》解除；2.请求依法判决陈锋利返还邢利租金60万元；3.请求依法判决陈锋利返还邢利押金20万元；4.请求依法判决陈锋利返还邢利电梯、货架、空调、装修等费用60万元；5.请求依法判决陈锋利返还邢利辛苦费5万元；6.请求依法判决陈锋利赔偿邢利经济损失费20万元。诉讼过程中，邢利变更第6项诉讼请求：请求依法判决陈锋利赔偿邢利经济损失费100万元。一审法院认定事实：2019年8月20日，房主方陈锋利（甲方）与租赁方邢利（乙方）签订《地下商用房租赁经营协议》，内容为：“一、甲方位于北京市西城区冠英园西区29号楼底商地下室的房屋出租给乙方经营社区便民菜市场使用。使用商用房屋建筑面积1157.87平方米。其中地上二层隔层归乙方免费使用。二、使用期自该房屋满租交付条件，双方办理交接手续之日起，2019年10月1日至2024年10月1日止。租期五年，五年内无递增，房屋租金每五年递增10万元，合同到期后，如不拆迁，在同等的条件下乙方可以再使用5年。三、本商用房屋年使用金为120万元，房屋使用费按半年支付一次，乙方向甲方支付半年使用费60万元。房屋使用费下次提交须提前一个月交纳，房屋使用押金20万元，使用到期后10日内退还给乙方。四、双方的共识和约定，1.甲方拥有该房屋合法使用权和对外租赁权。2.甲方须协助乙方办理开设社区便民菜市场的营业执照和所有相关政府审批、备案手续，保证该场所达到开业标准。如甲方无法办理上述证照或手续，须退还乙方已经缴纳的所有订金和租金，并承担由此造成的一切连带经济、法律责任。3.该场所由乙方独立经营。4.甲方承诺，自本协议签订之日起，甲方已与所有第三方解除租赁、使用、经营、合作协议或合作关系，本房屋不存在经济、法律纠纷。5.房屋的交付，（1）本协议签订后两周之内，甲方保证下列工作完成，满足房屋交付条件，a.照明设备、监控设备按照乙方的设计要求安装到位；b.电梯安装完成；c.楼梯改造，加装护栏；d.卫生间改造完成；e.消防验收通过，符合开业条件；f.与食药监、街道、市场监管部门协调，保证该场所可以经营主食厨房、食品等项目；g.确认该房屋可开办社区便民菜市场。（2）在上述条件满足的条件下，双方办理房屋交接手续，并签署书面交接文件。（3）如甲方无法满足上述条件，导致乙方无法开业或正常经营，甲方须退还乙方已经缴纳的房租、押金及其他费用，并承担由此造成的一切经济、法律责任。五、房屋使用期间，如乙方无能力经营，乙方不能将房屋转让。但经甲方同意，乙方可以将房屋改变使用人，甲方有以下行为乙方有权解除合同，收回房屋租金和押金。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。”2019年8月21日，邢利向陈锋利账户转账付款80万元。诉讼中，陈锋利认可该款中含租金60万元及押金20万元。2019年8月26日，邢利向陈锋利账户转账付款60万元。诉讼中，陈锋利称“60万元是转让费，是给邢利的上一家租户韩延春和杜晓波的，不是给我的，也不是电梯、货架、空调的费用”。陈锋利收到邢利现金给付的5万元。诉讼中，陈锋利认可该款是邢利答应给的辛苦费。邢利、陈锋利未就上述合同约定的租赁房屋签署书面交接文件，陈锋利曾将钥匙交给王东涛，邢利没有实际控制、经营租赁房屋。诉讼中，陈锋利出示的《转让协议》内容为：“现西城区冠英园29号楼地下商业房由杜晓波全权代表张文杰和韩延春转让给王东涛经营生鲜超市使用，转让费用60万元，另有商户前期缴纳租金157000元整，由王东涛负责退还商户，（其中不包括烟酒超市押金5万元）如有超出157000元后的全部由杜晓波承担，转让物品有货架，照明设备。自今日签订转让协议后，以前任何费用由杜晓波负责，今日王东涛一次性付给杜晓波60万元。在3日内由杜晓波把冠英园29号楼底下商业房的营业执照，公章，合同，收款收条等一切手续全部交给王东涛，一切手续齐全之日由王东涛退还张文杰50万元房租（由陈锋利代付）。60万元转让费转账由陈锋利代王东涛转给杜晓波。”该协议落款“三方签字”处有陈锋利、王东涛、杜晓波签名，日期为2019年9月24日。诉讼中，陈锋利出示的《合作协议》内容为：“新街口冠英园29楼地下商业房因陈锋利不退双方押金，王东涛、杜晓波和陈锋利签订转让合同一份，转让指定王东涛经营。王东涛已付杜晓波转让费60万元，后期王东涛在冠英园29号楼底下商业房拿到的补助总款项拿出40％给杜晓波，前期商户的定金157000元由王东涛负责退还给商户。王东涛股份中分红百分之二十给杜晓波，如后期房租产生收益，双方各占一半。”该协议落款“双方签字”处有王东涛、杜晓波签名，日期为2019年9月27日。诉讼中，陈锋利出示的《终止合同协议书》内容为：“从2019年5月18日受北京金乾鑫业商贸中心委托冠英园西区29号楼地下室任命陈锋利签订聘用合同书经双方协商同意陈锋利与石如棉解除聘用合同书，解除协议如下：①陈锋利前期收取邢利房租60万元（半年租金）押金20万元合计80万元（转至北京金乾鑫业商贸中心用于房屋押金租金之用）；②陈锋利前期支出装修款共计113.30万元全部算清结清（后付明细清单）；③陈锋利前期交付租金30万元自2019年6月18日至2019年12月18日止由石如棉承担10万元作为工程结算垫资；④工程尾款（共3家）共计12.60万元其中电梯欠尾款5.60万元空调尾款欠6万元，电表尾款欠1万元如有其它未结款项由陈锋利负责结清；⑤截止到10月份水、电费及冠英园西区29号楼地下室产生的一切费用由陈锋利负担。自签订日起金乾鑫业商贸中心与陈锋利解除一切协议，公司与陈锋利一切费用已结清原聘用协议合同终止。”该协议落款有石如棉、陈锋利、王东涛签名，日期为2019年10月23日。对上述《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》，王东涛称“协议上均是我本人的签名，我跟邢利是朋友，没有其他经济往来，我没和邢利一起经营超市，没有向邢利、陈锋利付过款，我不在地下超市工作，但我去过那个超市，是我介绍邢利去那个超市经营。我听说杜晓波与韩延春有矛盾，他们就想把超市转让，我就介绍邢利去接手了。”诉讼中，陈锋利出示的“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”内容为：“鉴于乙方和甲方陈锋利签订的《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》。经甲乙双方友好协商，现就原合同约定事宜在此明确做补充约定如下：1.新街口冠英园29号楼地下一层，甲方明确只出租给乙方一家经营。甲方及任何第三方在此协议生效后不得以任何理由或借口干扰、扰乱、阻碍、进店干预等方式干涉乙方自主经营。2.原协议约定的地上出口（北出口）改为新华书店门出入，甲方保证现新华书店经营商户按照乙方装修时间要求，搬迁到地下一层，和乙方同时间开始营业，经营面积和位置由乙方指定，不少于20平方米，所有搬迁费用由甲方承担，出口改造费用由乙方承担，装修、改造行政许可等手续由甲方办理。3.因原协议约定的出入口位置、客货两用电梯安装等原因造成不能如期交房，双方约定房屋租金开始计算时间明确为2019年10月11日，租期五年，合同收取租金日期明确为2019年10月11日至2024年10月10日。4.上述条款需要甲方聘用单位法人艾金乾或者执授权委托书负责人石如棉签字认可。5.张文杰同意新街口冠英园29号楼地下商业房由王东涛负责经营管理。”该补充协议落款出租方（甲方）处有陈锋利签名，承租方（乙方）处有王东涛签名，签约日期没有填写。诉讼中，对上述“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”，王东涛称“具体签订日期记不住了，和邢利与陈锋利签订的经营协议没有关系”。诉讼中，对上述《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充协议”，邢利称“我不知道，与我无关”。诉讼中，法院就邢利第6项诉讼请求进行询问，邢利称“因陈锋利违约，我的资金有贷款的，有借的，损失合计40万元左右，我的存款提前取出的损失20万元，取款到现在的利息损失，经营损失60万元，精神损失20万元，这些加起来我只要100万元。”一审法院认为，陈锋利与邢利签订的《地下商用房租赁经营协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邢利作为承租人，依合同约定向陈锋利履行了支付押金及半年租金的合同义务，陈锋利作为出租人，负有按照合同约定履行交付租赁物的合同义务。本案争议焦点为：陈锋利是否按照合同约定履行了交付租赁物的合同义务及王东涛是否为邢利的合伙人或代理人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。就出租人向承租人交付租赁物即租赁房屋，陈锋利与邢利在合同条款“四、双方的共识和约定”的“5.房屋的交付”中，对交付期限、交付条件、交付方式均有明确具体的约定，陈锋利应按照该条款约定内容履行交付义务。审理中，陈锋利没有出示合同签订后两周内双方所签署的书面交接文件，亦未出示其履行双方约定的a.项至g.项已“满足房屋交付条件”的证据，现无证据证明邢利已经实际控制了租赁房屋。陈锋利曾将钥匙交给王东涛，但无证据证明王东涛是邢利的合伙人。关于陈锋利就王东涛是邢利代理人的主张，陈锋利未出示委托书等书证佐证。陈锋利所出示的《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》、“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”上显示，王东涛均以自己的名义签署上述协议，故难以认定王东涛为邢利的代理人。综上，陈锋利不能证明其按照约定履行了合同义务，其行为导致邢利的合同目的不能实现，邢利要求解除合同的诉讼请求，存在事实及法律依据，法院予以支持。陈锋利于2020年4月13日收到法院送达的起诉书副本，故法院确定该日期为合同解除的日期。关于邢利要求陈锋利返还租金及押金并赔偿损失的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邢利要求陈锋利返还租金及押金的诉讼请求，存在合法依据，法院予以支持。邢利要求陈锋利赔偿经济损失费100万元的诉讼请求，合同解除是因为陈锋利违约导致，故邢利要求陈锋利赔偿损失的主张，存在依据，法院予以支持。邢利在诉讼中就其主张的经济损失明确为利息损失、经营损失、精神损失。精神损失非合同纠纷范围，邢利就其主张的经营损失，未出示证据佐证，故对邢利要求赔偿精神损失、经营损失的诉讼请求，法院不予支持。陈锋利占用邢利资金，应偿付利息，对邢利要求陈锋利偿付利息的主张，法院予以支持，但邢利主张的利息损失过高，法院确定为按照银行贷款利率计算利息。关于邢利要求陈锋利返还的电梯、货架、空调、装修等费用60万元的诉讼请求。该款邢利虽已支付陈锋利，但并非双方签订的《地下商用房租赁经营协议》中约定的款项，故对邢利在本案中要求返还此款的诉讼请求，法院不予支持，邢利可另循合法途径解决。关于邢利要求陈锋利返还辛苦费5万元的诉讼请求。根据双方就该款项的陈述能够认定，此款是基于双方签订合同邢利自愿支付给陈锋利的款项，鉴于合同已经成立，故邢利要求返还该款无依据，对邢利此项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年1月25日判决：一、陈锋利与邢利于二○二○一九年八月二十日签订的《地下商用房租赁经营协议》于二○二○年四月十三日解除；二、判决生效之日起五日内，陈锋利返还邢利租金60万元、押金20万元，合计80万元；三、判决生效之日起五日内，陈锋利偿付邢利利息（以80万元为基数，自二○二○一九年八月二十二日起，至判决生效之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回邢利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，陈锋利提交光盘一张（光盘内电话录音与书面文字一致），欲证明韩延春等人将涉案场地转租给邢利和王东涛；约定由陈锋利收款后，返还给韩延春等三人共140万；王东涛并非是其所述的中间人，王东涛是共同承租人、债务加入人，应共同承担出租人的权利和义务；合同是格式合同并非陈锋利拟定的，涉案房屋的产权单位邢利也是知道的，邢利认识杜晓波，并且多次和杜晓波进行联系。认为其没有义务返还相关的费用。邢利不认可真实性和证明目的。认为陈锋利提交的录音是节选的，录音只能说明其和陈锋利在签订合同之前了解了一下相应的内容。陈锋利没有信守承诺，没有给其营业执照等文件，有欺诈的嫌疑。其已将145万元全部给了陈锋利，其中5万元是辛苦费。邢利认为其和陈锋利签订的合同，其他人与其无关。王东涛对于录音的真实性和证明目的均不予认可。认为这份证据是掐头去尾的，这份录音的开头就介绍了王东涛的身份是介绍人，韩延春的爱人关于执照的内容、给陈锋利五万元辛苦费、邢利和陈锋利的谈话等内容均被删除了。当时在场的不止5个人。一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因此本案二审程序围绕陈锋利的上诉请求进行审理。根据当事人的上诉意见，本案主要争议焦点在于陈锋利是否按照合同约定履行了交付租赁物的义务，对此，本院认定如下：第一，《地下商用房租赁经营协议》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。根据查明事实，邢利作为承租人，已经依照合同约定向陈锋利履行了交付押金及相应租金的义务，陈锋利作为出租人，应当按照合同约定向邢利交付租赁物。《地下商用房租赁经营协议》第四条第五项“房屋的交付”部分明确约定了租赁房屋的交付条件、交付期限、交付方式，陈锋利应当按照约定予以履行。本案中，陈锋利主张其已将租赁房屋交付给邢利，应当就此提供充分证据，否则应承担相应的不利后果。第二，关于陈锋利提出的王东涛系邢利代理人、合伙人之主张，本院认为：首先，本案中，邢利、王东涛均否认王东涛系邢利的代理人、合伙人，陈锋利也未提供委托书、合伙协议等能证明王东涛身份的证据。陈锋利二审提交的录音证据仅能证明陈锋利与邢利、王东涛、韩延春等人就涉案房屋的租赁经营进行过协商，但不能确定王东涛作为邢利代理人或合伙人签订并履行合同。其次，陈锋利虽提供了《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》以及《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定，但上述协议均系王东涛以自己名义签署，未显示与邢利以及与本案《地下商用房租赁经营协议》直接相关，在没有其他证据进行佐证的情况下，仅依据上述协议，无法认定王东涛系邢利的代理人、合伙人。据此，即使陈锋利曾将钥匙交给王东涛，也无法因此认定王东涛系代理邢利接收了租赁房屋。第三，依据查明事实，邢利、陈锋利就租赁房屋并未签署书面交接文件，陈锋利亦未提供充分证据证明租赁房屋具备约定交付条件以及租赁房屋已由邢利进行实际控制，据此，无法认定陈锋利已依约将租赁房屋交付给了邢利。如上，陈锋利主张其已按照约定履行了交付租赁房屋的合同义务，缺乏充分证据，其未按约交付租赁房屋的行为已构成违约。《地下商用房租赁经营协议》第五条约定，陈锋利不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，邢利有权解除合同，收回房屋租金和押金。陈锋利上述违约行为已符合合同约定解除条件，邢利要求解除合同，有事实及法律依据，一审法院判决双方所签《地下商用房租赁经营协议》于2020年4月13日解除，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前述，陈锋利未按照《地下商用房租赁经营协议》的约定向邢利交付租赁房屋，并因此导致合同解除，邢利要求陈锋利返还租金60万元及押金20万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，因合同解除系陈锋利违约所致，邢利有权要求陈锋利赔偿相应损失。一审时，邢利要求陈锋利赔偿经济损失100万元，并明确该损失包括利息损失、经营损失及精神损失。因陈锋利已实际占用邢利支付的租金及押金，一审法院根据本案实际情况酌情判决陈锋利按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向邢利赔偿租金及押金自收款次日至判决生效之日止的利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈锋利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由陈锋利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 梁立君审 判 员 赵胤晨二〇二一年七月十六日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申