广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1281民初1937号 原告广西宜州亚东物业管理有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区，统一社会信用代码为91451281675038509Y。 法定代表人聂荣生，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 被告韦耀明，男，1954年10月6日出生，住河池市宜州区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2021年5月6日 开庭日期2021年6月8日 原告诉讼请求1、被告向原告支付物业费4715.6元、公摊电费390元,以上共计5105.6元以及逾期付款损失（从2016年10月1日至2017年9月30日，以实际拖欠的物业费3140.6元为基数，从2017年10月1日至2018年9月30日，以实际拖欠的物业费3815.6元为基数，从2019年1月30日至实际还清之日止，以实际拖欠的总费用5105.6元为基数，以上按年利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告负 2 担。事实和理由：2008年6月16日，原告与广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室（柴房）均按0.5元/月/㎡收取，每月10日前缴纳。原告与山水宜人公园生活城业主委员会相继于2013年1月10日和2016年1月30日签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定原告为本小区的业主或使用人提供物业管理服务，合同期限为2013年1月10日至2016年1月9日，2016年1月30日至2019年1月29日。此外，2016年1月10日，山水宜人公园生活城业主委员会复函同意原告从2016年5月起调整物业费按0.6元/月/㎡收取。被告为山水宜人小区3栋2单元503号商品房的业主，房屋面积为93.75㎡。被告未缴纳2010年10月1日至2019年1月29日的物业费合计4715.6元[93.75㎡×（0.5元/月×61月）+93.75㎡×（0.6元/月×33月）]，未缴纳2012年8月至2019年1月31日期间公摊电费390元（5元/月×78个月）,以上费用经原告多次催收，被告仍拖欠不交，其行为已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院请依法判决。 被告韦耀明未出庭参加诉讼也未作书面答辩。 查明事实被告为河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区3栋2单元503号商品房的业主，该房为多层住宅，房屋面积为93.75㎡。在未成立山水宜人小区业主委员会之前，原告与广西宜州亚东置业有限公司于2008年6月16日签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室（柴房）均按0.5元/月/㎡，商业用房1元/月/㎡，物业费按月交纳，业主应在每月10日前交纳，该合同期限从2008年8月1日至2012年12月31日止。2008年9月4日，宜州市物价局同意原告在提供相关物业服务时向山水宜人小区业主收取物业费，收费标准为：一、物业服务费：企业可根据实际情况在 3 中准价的基础上上下浮动15%，1、多层住宅：0.5元/月/㎡，2、产权车库：0.5元/月/㎡，3、产权储藏室（柴房）：0.5元/月/㎡。原告与山水宜人公园生活城业主委员会相继于2013年1月10日和2016年1月30日签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定由原告为本物业小区的业主或使用人提供物业管理服务，公摊水电费的收费标准根据小区用水电量由甲乙双方协商确定，代收专用，合同期限为2013年1月10日至2016年1月9日，2016年1月30日至2019年1月29日。此外，原告于2015年12月7日向山水宜人公园生活城业主委员会出具《关于请求调整山水宜人小区物业费的报告》，请求从2016年5月起调整物业费多层住宅、产权车库、储藏室（柴房）均按0.6元/月/㎡。因供电局与供水公司未将电表及水表安装到户，原告与山水宜人小区业主委员会经协商达成一致意见，由原告采取包干制的形式代收业主水电费，即按0.6元/度的标准代收业主居民用电的电费，按5元/户/月的标准代收公摊电费，按月将业主用水度数、水费、用电度数及电费张贴于公告栏。该小区业主委员会于2016年1月10日出具《关于贵公司申请调整山水宜人小区物业服务费的复函》，同意原告从2016年5月起调整物业费按0.6元/月/㎡收取。因上述物业服务合同到期后，山水宜人小区业主委员会未与原告续签物业管理服务合同，原告于2019年1月31日退出山水宜人小区并停止提供物业服务。因原告曾于2012年2月至同年7月期间退出山水宜人小区并停止提供物业，故不计6个月期间的物业费。被告从2010年10月1日起未按时交纳物业费，截止2019年1月29日，欠缴2862天的物业费4785.3元[（93.75㎡×0.5元/月/㎡×1859天÷30天）+（93.75㎡×0.6元/月×1003天÷30天）]。被告从2012年8月1日起至2019年1月29日未缴纳公摊电费合计390元（5元/月×78月）。原告通过在公告栏和业主大门张贴催缴单以及手机联系的方式催促被告缴纳相关费用，但被告仍拒绝交纳，故原告诉至本院。 4 认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、《宜州物价局批复》、《调整物业费报告》、《业委会复函》、证明、催款图片及庭审笔录在卷证实。 本院意见根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与广西宜州亚东置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与山水宜人公园生活城业主委员签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，上述合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行相关义务。合同中约定了被告有交纳物业费的义务,被告自2010年10月1日至2019年1月29日拖欠物业费,其行为已构成违约，原告主张被告支付物业费4715.6元，未超过法律规定，本院予以支持；原告依照物业合同代收取公摊电费，本院支持原告主张的公摊电费390元；虽《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》未约定违约金给付标准和计算方式，但被告未按照合同约定的时间支付物业费,其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，本院酌情将原告主张逾期付款的损失调整为从2016年10月1日起以实际拖欠的物业费3140.6元为基数按年利率6%计至2017年9月30日止，从2017年10月1日起以实际拖欠的物业费3815.6元为基数按年利率6%计至2018年9月30日止，从2019年1月30日起以实际拖欠的总费用5105.6元为基数按年利率6%计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以实际拖欠的总费用5105.6元为基数按起诉时一年期贷款市场报价利率计至还清之日止。 判决主文一、被告韦耀明支付给原告广西宜州亚东物业管理有限公司物业费4715.6元、公 5 摊电费390元，以上共计5105.6元以及逾期付款损失（逾期付款损失分段计算，2016年10月1日起以实际拖欠的物业费3140.6元为基数按年利率6%计至2017年9月30日止，从2017年10月1日起以实际拖欠的物业费3815.6元为基数按年利率6%计至2018年9月30日止，从2019年1月30日起以实际拖欠的总费用5105.6元为基数按年利率6%计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以实际拖欠的总费用5105.6元为基数按起诉时一年期贷款市场报价利率计至还清之日止）； 二、驳回原告广西宜州亚东物业管理有限公司的其他诉讼请求。 判决依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条。 诉讼费用案件受理费50元，减半收取25元，由被告韦耀明负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员  黄一为 二〇二一年七月二日 6 法官助理黄端 书记员张晓霞