辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终296号上诉人（原审被告）：锦州双星房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区平和里143-28号。法定代表人：王树春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：邢建伟，男，1969年9月3日出生，汉族，无业，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：赵立丽，女，1974年1月22日出生，汉族，无业，住锦州市太和区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。上诉人锦州双星房地产开发有限公司（以下简称“双星房地产公司”）与被上诉人邢建伟、赵立丽房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。双星房地产公司上诉请求：一、要求撤销原判，依法改判上诉人不承担赔偿责任或者发回原审法院重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实违反民诉法的规定。第一，原审判决认定：2011年1月份原告与被告签订了“商品房订房合同”；2012年5月16日，被告将原告手中的“商品房订房合同”收回，与原告重新签订一份“商品房订房合同”；在签订合同时，被告告知原告房屋前南侧有一个南北长为6米的小院，但没有向原告告知在房屋南8米即小院南2米处将建有一座变电房；2013年3月下旬开始，被告通知业主办理入户。原告发现房屋南侧建有变电房的情况后开始找被告进行交涉，但一直未果。上述事实均是按照被上诉人庭审中口述主张作出的认定。本案经过三次庭审，被上诉人没有提供一份书面有效证据支持其主张。故原审判决对案件上述事实的认定违反了民诉法第六十三条第二款、第六十四条、第六十八条的规定。第二，逸轩园小区B区的变电房是按照政府规划审批部门的规划、审批建起的，在该位置必建的变电房，按审批的规划图施工依法有效。被上诉人与我方签订合同时，所购阳光房和房南侧变电房，同时存在、同时竣工建完、同时交付使用。至被上诉人在锦州市不动产登记中心办理完房屋不动产登记证，在此问题上并未向我公司提出任何异议，庭审中也未提供出向我公司主张过权利的有效证据。事过8年之久，因以被上诉人邢建伟购买的逸轩园小区B区11号楼4单元1层西户阳光房欠购房款228,750元未付，我公司对其提起诉讼。判决其败诉后，被上诉人才以14-31号房前有变电房为由起诉我公司，其行为实属是对我公司的一种讹诈。第三，被上诉人在凌河区有住房，又在逸轩园B区购买两户阳光房，存在以炒房牟利为目的，违反了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。原审判决无据违法支持原告的这种行为实属错误。二、辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司于2020年12月10日作出的《房地产估价结果报告》没有依法拿出可参照的可比实例依据进行质证，是无依据的估价报告，不应采信。第一，估价报告评估的房屋所有权早已形成了产权转移，早已变为邢建伟、赵立丽个人私产，房值高低与我公司没有任何关系。第二，经法院组织当事人现场勘验时，测量出的是位于院落6米外南侧有2米，当事人在勘验笔录上均已签字认可。但估价报告却记录“位于院落南侧约2米处。”明明是2米，估价报告没有如实记载。第三，估价报告选择的是《房地产估价规范》中的比较法估价方法。“估价报告”中确定估价对象在价值时点2020年11月27日房地产的市场价值为：1.评估单价：现状条件下的市场价值：9619元/平方米；2.设定条件下的市场价值：评估单价:12322/平方米。根据《房地产估价规范》4.2.3条第1点、4.2.5条规定，估价报告中没有不少于三个现状条件下的市场价值和设定条件下的市场价值的可比实例，没有可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。因此，该估价报告是一个不真实的估价报告。原审判决采信该估价报告判决计算原审被告承担赔偿责任没有法律依据。综上，原审判决认定事实违法，采信证据错误。请二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。邢建伟、赵立丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请二审维持原判，驳回上诉。邢建伟、赵立丽向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告迁移侵权配电房或赔偿原告损失人民币230000；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告为锦州市太和区平和里逸轩园住宅小区B区的开发建设单位。2011年1月，原告与被告签订了“商品房订房合同”，原告购买了逸轩园B区14-31号房屋，并交纳了部分房款。14-31号房屋建筑面积为69.25㎡，所在层数为一层，该房屋楼下含有建筑面积为69.49㎡的阳光房。2011年12月，经锦州市规划部门设计并作出图纸，在逸轩园B区14号楼南面，设计建有一座长约12米、宽约7.8米、高约4.4米的变电房。该变电房设计在14-31号房屋南面8米处。2012年5月16日，被告将原告手中的“商品房订房合同”收回，与原告重新签订一份“商品房订房合同”，原告交齐了全部房款520167元，被告并为原告重新开具了购房款收据。在签订合同时，被告告知原告房屋南侧有一个南北长为6的小院，但没有向原告告知在房屋南8米即小院南2米处将建有一座变电房。2012年12月底，14号楼及变电房建设完工。2013年3月下旬开始，被告通知业主办理入户。原告发现房屋南侧建有变电房的情况后开始找被告进行交涉，但一直未果。2017年12月，政府部门协调，为小区业主办理房权证。原告与被告签订了“商品房买卖合同”，并办理了入户手续，但至今没有入住。因变电房东西宽为12米，位于原告房屋、小院中心的正南方，小院东西宽为6米，案涉房屋小院的现状为，东邻修建的院墙与变电房外墙间隔一米，西邻的修建的院墙则直接顶到变电房外墙，东、西邻的院墙南北长均超过9米。本案在诉讼过程中，原告提出评估申请：在逸轩园小区14号楼全部一楼住宅小院南北长度均为6米的情况下，对原告的14-31号房屋南侧无配电房时的现价值及有配电房时的现价值进行评估。原告提出申请后，案经锦州市中级人民法院技术处摇号选择辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司进行评估，2020年12月10日，辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司作出《估价报告》，评定：案涉房屋在逸轩园小区14号楼全部一楼住宅小院南北长度均为6米的情况下，南侧有配电房时，案涉房屋的市场价值为666100元；南侧无配电房时，案涉房屋的市场价值为853300元。两种情况之下，房屋差价为187200元。评估费6292元由原告垫付。一审法院认为，被告在售房时应当将案涉房屋南面将建有变电房的情况向房屋购买人告知。因案涉房屋的价格与一楼其他业主的房价是一致的，而辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司作出的估价结果表明，案涉房屋在南面不存在变电房和存在变电房时的价格确实存在差异，由此说明变电房的存在确实对原告构成一定影响。因此被告在售房时，应当向原告告知情况，以供其进行房屋选择。不予告知的，对原告的权益构成了侵害，应负违约责任。关于被告提出的《估价报告》存在诸多严重违反规范和不实的问题，本院已通知辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司到庭接受质询。辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司到庭后就被告提出的质疑给予了答复，故本院辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司作出的《估价报告》予以采信。被告应按评估结果对原告予以赔偿。关于被告提出的原告在2017年12月为了办理房权证，与被告签订了“商品房买卖合同”并办理入户手续，说明原告已接受了楼南有变电房的事实之抗辩，庭审中原告陈述，其在被告通知办理入住后，发现楼南建有变电房就一直找被告要求解决问题，但被告不予解决。原告的陈述情理所在，本院予以采信。且原告在购买案涉房屋的同时，还购买了逸轩园11号楼的一户房屋，对于11号楼房屋的房款，原告只交纳了一半，另一半却迟迟不予交纳并破锁进入该11号楼的房屋，其主要原因即是因为案涉房屋楼南的变电房问题所导致。故原告2017年12月与被告就案涉房屋签订“商品房买卖合同”、办理入户手续，不能视为原告接受了事实，放弃了争议。关于被告提出的原告曾强行入住案涉房屋问题，没有相关的证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之判决：一、被告锦州双星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告邢建伟、赵立丽赔偿损失187200元；二、驳回原告邢建伟、赵立丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2425元，由原告邢建伟、赵立丽负担403元，由被告锦州双星房地产开发有限公司负担2022元。评估费6292元，由被告锦州双星房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院根据上诉人对本案《估价报告》提出的异议，电话要求本案评估机构作出解释，辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司于2021年4月8日就《房地产规范》4.2.5项下有关可比实例的规定向本院进行了回复说明，并提交估价可比实例的名称、位置及位置图和外观照片，本院组织当事人进行了质证，被上诉人对此予以认可，上诉人认为评估机构提供的照片是虚假的，不应采信。本院认为，上述回复及相关照片是对《估价报告》的补充与说明，上诉人亦无证据证明评估机构提供的上述照片是虚假的，故予以采信。本院经审理查明，一审法院查明的主要事实属实，本院予以确认。另查，案涉小区住宅的价格是4200元/平方米，阳光房的价格是3300元/平方米，案涉房屋及左邻右舍的价格标准与此相同，并不存在差异。本院认为，商品房开发规划范围内的房屋配套公用设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响。根据日常生活经验法则，本案涉案房屋南8米处建有变电房，对房屋的价格及居住感受均有影响，此是众所周知的事实。在案涉房屋与其它房屋价格相同的情况下，被上诉人选择购买南面建有变电房的案涉房屋不合常理，只有在被上诉人不知涉案房屋南建有变电房的情况下，才选择以小区类似房屋的相同价格购买案涉房屋。由于上诉人在本案审理过程中，未提交证据证明其已向被上诉人明确告知案涉房屋南侧建有变电房的事实，故应当认定在被上诉人选择确定购买案涉房屋时，上诉人并未告知被上诉人涉案房屋南预建有变电房。上诉人在订立购房合同过程未履行如实告知义务，存在违约行为，依法应承担违约责任。被上诉人虽已办理入住手续，且完成产权登记，但此积极履行合同义务的行为，依法不应成为上诉人免除违约责任的理由。关于案涉评估报告是否应予采信的问题。上诉人提出案涉评估报告对变电房距离院落“约2米”，系未如实记载。鉴定人一审出庭接受质询，称“约”字是更谨慎的说法。上诉人另提出案涉评估报告中未载明可比实例的具体情况，经当事人质证及本院核实，鉴定机构就可比实例的具体情况进行书面回复说明，载明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片，就相关争议问题已作出合理答复和解释，故该份评估报告应予采信。综上所述，锦州双星房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2425元，被上诉人邢建伟、赵立丽已预缴，由上诉人锦州双星房地产开发有限公司负担2022元，于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由被上诉人邢建伟、赵立丽负担403元，应予退还2022元。评估费6292元，由上诉人锦州双星房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4850元，上诉人锦州双星房地产开发有限公司已预缴，由上诉人锦州双星房地产开发有限公司负担4850元。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  郭慧峰审判员  赵洪全二〇二一年七月六日法官助理韩雨露书记员暴思洋