河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1397号上诉人（原审被告）：刘彩红，女，1978年3月6日出生，汉族，住魏都区。被上诉人（原审原告）河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司，住所地河南省许昌市鄢陵县陈化店镇明义村9-1-4西。法定代表人：刘茹修，任公司总经理。委托诉讼代理人：马海江，男，1986年7月29日出生，汉族，住许昌市魏都区。系该公司员工。上诉人刘彩红与被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省鄢陵县人民法院（2021）豫1024民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘彩红上诉请求：一、依法撤销鄢陵县人民法院作出的（2021）豫1024民初161号判决书，并依法改判上诉人支付被告自2018年11月1日至2021年6月30日物业费1万元；二、原审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实不清，被上诉人不应当全部缴纳物业费。被上诉人存在严重的乱收费、多收费、敷衍、不作为、配套设施不完善等违约和侵权行为，严重侵害了业主的合法权益，并造成了财产损失及精神损失。一、被上诉人乱收物业费，地下室面积不应当收取物业费。由于本小区未成立业主委员会，监督缺失，被上诉人的物业经营活动五年来一直由开发商委托管理。物业公司与开发方存在根本的利益关系，这样更显得业主在管理服务中处于弱势群体，任人摆布。长期以来，被上诉人乱收费现象一直不能得到遏止。因《前期物业服务协议》没有约定缴费面积，导致物业公司随意乱收费。地下室不能收取物业费。一位业主在市区的建业世和府购买了和被告同样有地下室的房子，世和府的房子同样是建业物业管理服务，他们地下室不收费，而鄢陵建业物业管理的生态新城就收费。在一个地区一个部门出现两种不同的收费情况，请被上诉人向法庭做出解释。二、被上诉人多收物业费。被上诉人收取被告人每平方米2.27元的物业费，单价偏高。该收费标准既没有经业主大会同意，也没有经总人数过半的业主同意，单边定价有失公允。依照《河南省物业管理条例》第四十八条，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则”。位于魏都区××路北段的建业森林半岛，地理位置优越，北有东湖，东临医院学校，西一公里到达万达广场。具被告人提供的洋房收费标准为每平方1.38元。请问被上诉人，同样是建业的物业，地处偏远的乡镇是否应该比城市的收费标准高。三、配套设施不配套，造成空房闲置，收全额物业费视为多收费。1、众所周知，在陈化店镇买房子的业主，一般不是刚硬需求，郑州、许昌、鄢陵县城到陈化店买房子的主要目的是休闲度假、享受陈化店镇优质的水资源。但是交房长达五年之久的今天，直饮水仍未入户。据物业领导解释，因入住率低，运营成本高，开通直饮水会造成企业亏损。依照《河南省物业管理条例》第三条，物业管理应当坚持以人为本，诚实信用。请问被上诉人，物业管理企业在提供物业服务中，配套设施不完善，主功能（直饮水）缺失是否应该收取全额的物业费。2、因甲方（被上诉人）原因空置房屋不应该全额缴纳物业费。根据《前期物业服务协议》中第四条规定，“因乙方原因空置房屋按建筑面积全额缴纳物业服务费”。依照《民法典》第496条，合同采用格式条款，是当事人在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务。因此，按照公平原则，因甲方原因空置房屋应当减少物业服务费。甲方原因造成直饮水在交房四年有余的今天仍未入户，造成大多数业主购买房后不能入住。但是，自始至今物业费用没少收一分，可见其不公平性。3、被上诉人在《前期物业服务协议》第四条：硬性规定对业主采取预收物业费，没有法律依据，故视为多收费。依照《河南省物业管理条例》第十七条（六）业主在物业管理活动中按时缴纳物业服务费。按照法律规定应先提供有效服务再收取费用。通常各小区物业采取预交款的，多给予适当的优惠。因此，被上诉人《前期物业服务协议》中硬性规定预交物业费没有法律依据，属于多收费，属侵权行为。四、被上诉人在物业管理活动中存在敷衍、不作为行为。1、长期未公示相关信息。依照《民法典》第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修基金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。《河南省物业管理条例》第三十九条，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示信息。第八十二条，违反本条例第三十九条规定的物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，给予经济处罚。被上诉人的行为已经严重触犯了法律。2、拖延搪塞业主的质疑。事例1：乐活小城业主交流群微信名叫王小跑的业主购买的是洋房153西101，他说，这几年一直在维权，地下室潮湿特别严重，放的东西都长长毛。他曾把问题反映到集团公司，鄢陵物业领导到现场看了看，也是没了下文。事例2：服务边界不清，推诿扯皮，业主怨声载道。乐活小城业主交流群和地中海家人群很多业主反映供水压力不足问题和供电三天两头停电问题，物业管家都没有妥善解决。水压上不了三层楼，让业主自己购买增压泵。以上三点足以说明被上诉人物业管理的水平和态度。五、配套设施不完善，存在虚假宣传行为。购房时开发商宣传、承诺的三水入户，抓住了消费者在陈化店镇买房子的动机和心理，消费者购房踊跃，但是时隔五年之久，物业管理人仍未实现直饮水入户。总是拿《前期物业服务协议》第五条“温泉水、直饮水使用户数达到配到总户数的30％以上时，本小区开通相应的温泉水、直饮水供应”。此条规定可以看出物业管理人在忽悠业主，在跟业主玩弄文字游戏和数字游戏的商业欺诈手段。首先，“使用户数”如何界定。是应该按购买已安装直饮水系统的户数计算，还是应该按入住的户数计算。如果按购买计算，难道安装有直饮水系统的用户现在仍不足配套总户数的30％吗。据了解安装直饮水系统的房子销售最好，现房已销售一空。可见广大业主都是冲着直饮水入户才跑到偏僻的乡村购房的。使用户数如果按照入住户数计算，那就是个陷阱。物业公司明明知道在那里买房的大部分业主主要是去度假休闲，很少有长期居住的，入住率上不去是一个不争的事实。其次，“配套总户数”怎么界定。是按每期楼盘配套的总户数，还是若干年、若干期楼盘配套户数的总和。这两点就是物业公司给业主玩弄的文字游戏。再看看“30％”这个数是什么概念，有哪位业主能知道使用户数是否已达到30％，由谁监督。最终还是物业一面之词说了算。他们不想供水是为了公司自己的利益，成本高、不划算。所以，他们对业主总是可以说使用户数未达到30％，这就是物业公司给业主耍了一个数字游戏。因此，物业公司拿入住率30％说事，明显侵害了业主的主要权利，有商业欺诈嫌疑，恳请法院予以澄清，物业公司应尽快解决直饮水入户问题。鉴于以上事实，被上诉人严重违犯了《民法典》第二百八十七条，业主对物业公司侵害自己合法权益的行为，有权要求其承担民事责任。上诉人请求被上诉人与被告经过磋商签订《前期物业服务补充协议》，对《前期物业服务协议》中不完善、不妥当的内容（其内容包括物业收费面积、计量单价、物业减免、直饮水供应、违约责任等）进一步补充完善，以充分体现双方的真实意思。上诉人提出要求被上诉人退回多收款、支付违约金，并赔偿财产损失。综上，上诉人为维护自己合法权益，依法请求贵院查清事实，依照相关法律法规，合情合理合法公平予以判决，打击不法物业的违法行为，维护业主的合法权益。被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司辩称，1、2014年河南建业物业管理有限公司在鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司招标鄢陵建业生态新城物业管理服务项目中标,中标价低层联排每月2.27元/平方米。2、该协议第四条第二款明确载明底层联排物业费用为2.27元/月/平方米。3、该协议第四条第四款明确载明因乙方原因空置房屋按建筑面积全额缴纳物业服务费。4、双方签订的协议对直饮水供应所附条件为成就时,没有供应直饮水不构成违约。5、收费面积按照商品房合同面积收取。6、双方签订的《前期物业服务协议》,系双方真实意思表示,符合有关法律规定,物业根据协议履行了自己的义务,上诉人应按照协议缴纳物业服务费用。7、服务公示每月会在小区显眼部位公告栏处更新服务月报,每季度在物业服务中心公示服务季度报告。请求许昌市中级人民法院支持鄢陵县人民法院一审判决依法判决:1、物业费自2018年11月1日起至2021年6月30日止的物业费19017元,2、案件受理费减半的164元,由刘彩红承担。被上诉人（原审被告）河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2018年11月1日至2021年6月30日的物业管理费19017元；2、请求判令被告支付截止2020年12月25日违约金为2098.21元，逾期缴纳物业管理费按照日万分之五支付违约金；3、请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月4日，河南建业物业管理有限公司在鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司招标鄢陵建业生态新城物业管理服务项目时中标，中标价为多层住宅每月1.46元／平方米，低层联排每月2.27元／平方米。2014年10月24日，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司将被告购买的生态新城建筑面积为289.01平方米的8号楼（低层联排）1单元101房交付给被告。同日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订了《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务管理质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、专项维修基金的管理与使用、保险、违约责任和其他事项进行了约定。其中，该协议第四条第一款约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更改和改造费用，不包括共用设施等维护所使用的水、电费等费用）实行预交制度，自房屋交付之日起，预收一年物业服务费。此后，每半年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的一月份和六月份预交以后半年的物业服务费”；该协议第四条第二款明确载明了低层联排的物业费用为2.27元／月／平方米，考虑到项目属性等因素，自交房之日起五年内，物业服务费按上述标准的75折向业主收取，即：低层联排1.70元／月／平方米，第六年开始，按当地招投标备案的标准向业主足额收取；该协议第五条第五款约定：“由市政配套的水电气暖通讯等费用，按照市政规定由业主按期缴纳。乙方确需要委托甲方代缴的，双方可另行约定。温泉水、直饮水实行市场定价，按照开发建设单位测算的收费标准，由甲方统一收取”；该协议第八条第三款约定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用”；该协议第八条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之五的标准向乙方收取滞纳金”。协议签订后，被告按建筑面积289.01平方米、每平方米1.7元／月，向原告缴纳了自2014年11月1日至2018年10月31日的物业费共计23583元（转账11700元、减免11883元）。原告依协议约定履行了自己的服务义务。但被告自2018年11月1日至今未再向原告缴纳物业服务费用。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，为有效协议，具有法律约束力。原告根据协议履行了自己的服务义务，被告应当按照协议向原告缴纳物业服务费用。为此，对原告要求被告按建筑面积289.01平方米缴纳2018年11月1日至2019年10月31日按照每平方米每月1.7元计算的物业费5896元和自2019年11月1日至2021年6月30日按照每平方米每月2.27元计算的物业费13121元共计19017元的诉讼请求，法院予以支持。因双方签订的《前期物业服务协议》第八条违约责任中，只约定了乙方未按协议约定缴纳物业服务费用应承担滞纳金，而没有约定甲方擅自提高收费标准或乱收费而应承担滞纳金，违反了合同公平原则。为此，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。原告按照协议标准收取物业服务费用，且该收费标准与中标价相一致，并不存在乱收费、多收费。因双方签订的协议对直饮水供应是附条件的，在所附条件没有成就时，原告没有供应直饮水并不构成违约，被告也不能据此拒付物业费。被告所称房屋外墙脱皮、断裂属房屋质量纠纷，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。被告称房屋没有入住应该少收物业费，没有提供相应证据加以证明。综上，对被告辩称违约金的问题，法院予以支持。对被告其他辩称理由，法院不予支持。故依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘彩红于判决生效之日起十日内支付原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司自2018年11月1日至2021年6月30日的物业管理费用19017元。案件受理费328元，减半收取164元，由被告刘彩红负担。二审期间双方当事人均无新证据出示。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定履行义务。双方当事人签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定履行义务。关于上诉人刘彩红上诉称被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司多收物业费、乱收物业费的问题，经审查，被上诉人河南建业物业管理有限公司按双方签订的协议标准收取物业服务费用，并不存在乱收费、多收费问题，故上诉人刘彩红该项诉称不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人刘彩红诉称涉案小区直饮水的问题，因上诉人与被上诉人双方签订的协议对直饮水供应是附条件，在所附条件未成就时，被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司没有供应直饮水并构成违约。故上诉人刘彩红该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人刘彩红的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费328元由上诉人刘彩红负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年七月五日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口