北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9869号上诉人（原审被告）：北京海生日盛电器技术有限公司，住所地北京市通州区轻纺服装服饰园区科海大道**。法定代表人：孙延奎，总经理。被上诉人（原审原告）：贞观国际科技发展（北京）有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区法定代表人：刘作良，董事长。委托诉讼代理人：张大伟，男，贞观国际科技发展（北京）有限公司职员。上诉人北京海生日盛电器技术有限公司（以下简称海生日盛公司）因与被上诉人贞观国际科技发展（北京）有限公司（以下简称贞观国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初11865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人海生日盛公司法定代表人孙延奎，被上诉人贞观国际公司委托诉讼代理人张大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海生日盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贞观国际公司的一审诉讼请求，房屋押金、装修和家具折旧冲抵房屋租金。事实和理由：1.一审判决认为由于海生日盛公司自身原因向贞观国际公司提出《房屋租赁合同终止协议》（以下简称《终止协议》）失实，贞观国际公司实际以侵吞押金、装修及家具为目的。一审认为的“海生日盛公司自身原因”不妥，应属于疫情不可抗力因素。关于提供证据证明装修损失及家具损失的情况，我公司实际提供了购买家具的收据、装修签约合同。2.《终止协议》第5条载明：如乙方在2020年12月31日前还想继续租用甲方的房屋，原房屋租赁合同房屋押金可以转为新合同的押金。贞观国际公司物业付××经理微信朋友圈在2020年9月3日便显示出租该房屋的信息，9月10日便与新租户达成了协议。物业付××经理出租信息表明：该房屋带公司logo、五间隔断及公共办公区域，精致装修带家具。贞观国际公司已经明显违反《终止协议》第5条的时间约定，并且以侵占我公司的精致装修及家具作为出租的亮点。3.总结《房屋租赁合同》及《终止协议》（均为贞观国际公司的格式合同）对装修及家具条款的重视，再结合贞观国际物业经理付××的微信朋友圈的广告信息，足可以证明贞观国际公司是以侵占房屋租赁押金、装修及家具为目的。4.2020年初以来，新冠疫情带来不可估量的自然灾害损失，政府也出台了房租减免政策，我公司只要求返还房屋租赁押金、装修补偿及家具残值用以冲抵房租。贞观国际公司辩称，按照合同、终止协议，房屋押金作为违约金，不予退还。微信群里发布房屋的信息是在9月5日，终止协议是6月27日签订的，6月30日合同终止了，海生日盛公司就搬出房屋了，9月5日发朋友圈是正常的。房屋的家具搬走了，搬不走的，由贞观国际公司处理。贞观国际公司向一审法院起诉请求：判令海生日盛公司给付欠款92942.73元（包括租赁费、车位费、公摊水电、保洁费、印花税），并赔偿滞纳金（以92942.73为基数，按日1.5%标准，自2020年11月1日起至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2018年1月24日，贞观国际公司（出租方，甲方）与海生日盛公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由海生日盛公司承租位于北京市北京经济技术开发区经海路7号院1号楼九层903室，电梯楼层为十层1003室（以下简称涉案房屋），承租总建筑面积218.7平方米，租赁房屋用途为研发办公。装修期自2018年3月1日至2018年3月31日，共计31天。乙方在装修期内免付租金，本合同中途解除或终止的，乙方应全额支付装修期期间的租金。乙方在装修期过后再装修或停业等，不再享有任何免租的权利。租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日。租期为三年（共1096天）。关于租赁费、物业费与发票，2018年4月1日至2019年3月31日（365天）租赁费为1.3元/平方米/天；物业费为1.1元/平方米/天；年租金（租赁费和物业费合计）总额为191581.2元；2019年4月1日至2020年3月31日（366天）租赁费为1.3元/平方米/天；物业费为1.1元/平方米/天；年租金（租赁费和物业费合计）总额为192106.08元；2020年4月1日至2021年3月31日（365天）租赁费为1.4元/平方米/天，物业费为1.9元/平方米/天；年租金（租赁费和物业费合计）总额为206748.05元。关于付款方式，付款按押3个月租金，预付3个月租金（为一个租金期）的方式结算。乙方应于首期租金到期日前十个工作日缴纳下一个连续3个月的租金。乙方不得用房屋租赁合同的押金冲抵租金及其它任何费用。关于装修的约定，乙方在装修过程中，不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构或设置，需事先征得甲方的书面同意，并必须通过消防部门的批准。给甲方或有关方造成的任何损害或损坏承担赔偿责任。退租时，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。恢复原状期间视同乙方延长租用的天数，乙方应根据实际天数向甲方支付租金。关于违约责任，双方必须信守合同，乙方按时向甲方交纳租金及公用设施费。逾期交纳的不论该合同是否中止或终止，每日按一个租金期应缴费总额的1.5%加收滞纳金，直至乙方全数付清为止。如因乙方责任提前终止或解除合同的，则乙方应向甲方补偿3个月的押金。如因甲方责任提前中止或解除合同的，则甲方应向乙方补偿3个月的押金。关于遗留物品处置权，房屋租赁合同履行期满或终止后七日止乙方仍将家具、物品滞留在甲方房屋内的，将被视为乙方自动放弃该物品、家具的所有权，由甲方任意处理（双方另有约定除外）。关于变更及补充，如因乙方的原因提前解除合同时，乙方应承担甲方为本合同缴纳的印花税在剩余合同期的印花税费用。2020年6月27日，贞观国际公司（出租方，甲方）与海生日盛公司（承租方，乙方）签订《终止协议》，约定由于乙方自身原因，向甲方提出终止双方于2018年1月24日签署的合同号为2018-003的《房屋租赁合同》。经双方协商一致，同意于2020年6月30日提前终止执行上述租赁合同，乙方承诺在搬离前结算以下款项：（1）乙方承担甲方为本合同缴纳的印花税中未执行的部分印花税：印花税（2020.7.1-2021.3.31）：155202.65×0.001=155.2元。（2）欠交（2020.1.1-2020.6.30）期间的办公房屋租赁费89309.48元、车位费：2250元，合计91559.48元。（3）2019年9月至2020年6月期间欠交的水电费：公摊电费计282.23元；公摊水费计445.82元，合计728.05元。（4）房屋维修保洁费：500元。以上四项合计92942.73元。因乙方整体改制的原因，在资金使用手续上出现一些问题，造成应给甲方的房屋租赁费及其他费用没有按期给付。经双方核实，截止到2020年6月30日，乙方确认欠甲方租赁费及其他费用，共计92942.73元。乙方承诺以上欠款准备按以下时间分期支付给甲方，第一期，2020年9月30日前支付50000元；第二期，2020年10月31日前支付42942.73元。限2020年12月31日前，乙方将北京海盛环境工程有限公司现注册地址迁移出贞观国际园区。如乙方在2020年12月31日前还想继续租用甲方的房屋，原房屋租赁合同押金可以转为新合同房屋押金。如果不租赁甲方的房屋，按房屋租赁合同中第十六条违约责任的约定，甲方对乙方的房屋押金48026.52元，作为违约金补偿不予退还。乙方承诺：将所租赁的房屋恢复原状（主要是地面和墙面）交还甲方，所有物品于2020年6月30日前由乙方全部清理运走。如乙方交还的房屋没有达到甲方验收条件，甲方有权要求乙方重新处理。本终止协议生效后，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备、设施及水电使用情况进行验收，并结清款项。经询问，海生日盛公司称关于装修费和家具费损失只作为答辩意见，不在本案中提起反诉。另外，双方均认可海生日盛公司支付押金共计48026.52元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。贞观国际公司与海生日盛公司签订的《房屋租赁合同》《终止协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。根据查明的事实，因海生日盛公司拖欠房屋租金及相关费用导致双方解除房屋租赁合同，根据双方签署的《终止协议》确认，海生日盛公司共欠付租赁费、车位费、公摊水电费、保洁费、印花税共计92942.73元，故贞观国际公司要求海生日盛公司支付上述费用的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。关于海生日盛公司主张将押金折抵欠付租金的答辩意见，因海生日盛公司在《终止协议》中已将押金48026.52元作为其在2020年12月31日之后不租赁涉案房屋的违约金补偿给贞观国际公司，故在其未继续租赁涉案房屋的情况下，要求将上述押金抵扣租金的答辩意见，无事实及法律依据，法院不予采信。关于海生日盛公司主张贞观国际公司未减免其房租反而没收其押金的答辩意见，因《终止协议》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。在该协议中双方已经对欠付租金和押金进行了明确约定，故海生日盛公司的上述答辩意见，证据不足，法院不予采信。关于海生日盛公司主张将装修补偿金及家具补偿金用于冲抵欠付租金及相关费用的答辩意见，根据《终止协议》记载，由于海生日盛公司自身原因向贞观国际公司提出终止《房屋租赁合同》，且海生日盛公司未提供充足的证据证明装修损失及家具损失，故对于上述答辩意见，法院不予采信。关于贞观国际公司要求海生日盛公司给付滞纳金的诉讼请求，海生日盛公司存在未按照《房屋租赁合同》交纳租金的行为，但结合本案审理情况，且贞观国际公司主张的滞纳金计算标准过高，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定海生日盛公司给付滞纳金500元。判决：一、北京海生日盛电器技术有限公司于判决生效之日起十日内支付贞观国际科技发展（北京）有限公司欠款92942.73元；二、北京海生日盛电器技术有限公司于判决生效之日起十日内支付贞观国际科技发展（北京）有限公司逾期付款滞纳金500元；三、驳回贞观国际科技发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，海生日盛公司提交以下证据：1.物业付××经理2020年9月3日的微信朋友圈，显示出租涉案房屋的信息，反映海生日盛公司的装修原貌，贞观国际公司以装修作为出租的亮点。贞观国际公司不认可证明目的，主张根据双方《终止协议》，合同6月30日已经终止，物业经理发布朋友圈时贞观国际公司已经收回房屋；双方约定合同终止后7日止仍将家具、物品滞留的，视为放弃所有权，海生日盛公司已经搬走了，其不搬走的，已经放弃了所有权，贞观国际公司有权处理。2.2021年7月7日拍摄的新租户使用涉案房屋照片，证明新租户仍在沿用海生日盛公司的家具、装修。贞观国际公司认为6月30日协议终止，留下来的东西与海生日盛公司无关，海生日盛公司自动放弃了，留给下一个客户是贞观国际公司的权利，与海生日盛公司无关。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于海生日盛公司上诉主张贞观国际公司应将涉案房屋为其保留至2020年12月31日一节，虽然双方签订的《终止协议》约定“如乙方在2020年12月31日前还想继续租用甲方的房屋，原房屋租赁合同房屋押金可以转为新合同房屋押金”，但是，现在没有证据表明海生日盛公司在《终止协议》签订之后、2020年12月31日之前向贞观国际公司表达过要继续租赁贞观国际公司房屋的意思表示，鉴于海生日盛公司并未继续租用贞观国际公司的房屋，而《终止协议》约定“如果不租赁甲方的房屋，按房屋租赁合同中第十六条违约责任的约定，甲方对乙方的房屋押金48026.52元，作为违约金补偿不予退还”，故海生日盛公司上诉要求以押金冲抵租金，缺乏依据，本院不予支持。关于海生日盛公司主张以装修、家具冲抵房租一节，首先，根据《终止协议》的记载，系由于海生日盛公司自身原因向贞观国际公司提出终止租赁合同，且本案中亦无充分证据显示双方合同的提前解除可归责于贞观国际公司；其次，《房屋租赁合同》约定“遗留物品处置权：房屋租赁合同履行期满或终止后七日止乙方仍将家具、物品滞留在甲方房屋内的，将被视为乙方自动放弃该物品、家具的所有权，由甲方任意处理（双方另有约定除外）”，双方《终止协议》约定“乙方承诺……所有物品于2020年6月30日前由乙方全部清理运走”，故海生日盛公司要求以装修、家具冲抵房租，本院不予支持。此外，《终止协议》上有双方当事人的签章，在没有相反证据推翻的情况下，应认定为双方当事人的真实意思表示，当事人应当承担相应的法律后果。该协议确实记载“由于乙方自身原因”字样，至于海生日盛公司所述的疫情因素不影响本案的处理。另根据海生日盛公司提供的现有证据，尚不足以证明贞观国际公司有侵占海生日盛公司押金、装修和家具的目的，故本院对于海生日盛公司就此提出的上诉意见，不予采纳。综上，海生日盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2124元，由北京海生日盛电器技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年七月二十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石