广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4442号上诉人（原审被告）：袁文开，男，1980年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市×滘镇九曲村正街1巷5号，公民身份号码为441××××××××××××033。委托诉讼代理人：李伟东，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市济川城市开发投资有限公司。住所地：广东省东莞市×滘镇振兴路。法定代表人：莫钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志坚，广东佑德律师事务所律师。上诉人袁文开因与被上诉人东莞市济川城市开发投资有限公司（以下简称济川公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁文开上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回济川公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由济川公司承担。事实和理由：一、一审法院已经查明案涉地块存在逾期交付的原因在于案外人黄淦松、谭松江的霸占经营，但在计算应付租金时却未剔除逾期交付土地期间的租金，属认定事实错误，应予改判。1.依据一审法院调取的《九曲村官朗洲鱼塘清理行动工作方案》所述，截止至2018年7月25日，官朗洲地块仍然存在被案外人谭松江、黄淦松的鱼塘霸占经营的情形，济川公司不具备交付土地的基础条件，更不存在袁文开已依法使用土地的可能性，故对应土地面积的租金应当予以扣除。2.结合袁文开一审提交的证据，充分反映了案外人霸占土地的地址、面积等信息，在济川公司未对案外人的霸占行为作出解释说明的情况下，一审法院认定多项证据未能反映案外人占用土地的地址、面积等信息错误。袁文开提交的证据及一审法院调取的材料可以形成完整的证据链。济川公司作为交付土地的义务方，交付土地的举证责任在于济川公司一方，济川公司至今未提出有效证据反驳袁文开的主张，济川公司应当承担举证不能的不利后果。3.结合案涉地块被霸占情况，袁文开在每次收地时均自行带测量工具测量土地面积，故案涉地块的实际交付情况为：2016年9月交付土地78.26亩；2018年2月交付土地35.42亩；2018年8月交付土地27.92亩。因此，结合案涉地块的交付情况，袁文开应付租金本金应当为：序号应计租期限交付面积租金单价应交租金（元）12016.9.1-2018.12.3178.26亩133.33元/亩/月292163.3622018.2.1-2018.12.3135.42亩133.33元/亩/月51948.0332018.8.1-2018.12.3127.92亩133.33元/亩/月18612.87总计141.6亩362724.26二、按照一审法院认定的入账情况，袁文开已经超额支付租金，不存在逾期支付租金的情形，一审法院判令袁文开支付违约金属于事实认定错误。退一步讲，即使一审法院认定需要承担违约责任，违约金的标准也明显过高，应予以调整。1.关于租金支付情况。袁文开与济川公司存在三个不同地块的租赁合同关系，且存在交叉支付租金及济川公司逾期交付的情形，济川公司根本无法确定袁文开应当交纳租金的具体金额及标准。在一审中袁文开就租金支付情况与济川公司存在争议，但由于双方均无提供实质证据证明每笔款项所对应的具体地块，一审法院最终采信济川公司入账的主张。为避免二审法院难以查清具体租金支付情况，袁文开本着解决纷争的原则，同意一审法院认定的租金支付情况，因此，就本案而言，袁文开确认租金支付情况如下：2018年12月14日支付租金500000元。具体支付情况如下表：租金所属周期应付租金（元）实付租金情况（元）2016.9.1-2016.12.3141737.622018.12.145000002017.1.1-2017.12.31125212.872018.1.1-2008.12.31195773.77故袁文开已经超额支付案涉租金，超额支付的款项为137275.74元（500000元-362724.26元）。另，根据济川公司一审提交的《土地承包经营终止协议》第三条约定，济川公司应当向袁文开退还保证金300000元，但济川公司至今未退还。袁文开在一审答辩中通过抗辩的方式行使抵销权，抵销其与济川公司互负之债务，但一审法院未予处理。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十三条规定，袁文开有权使用济川公司应当返还的437275.74元用于抵销诉讼费、另案的违约金（如有）、另案租金本金等费用。对于一审法院未对济川公司应当向袁文开退回的保证金等互负债务进行抵销处理，应当予以纠正。2.关于逾期支付租金责任问题。虽然袁文开确认一审法院认定的案涉地块租金支付情况，但济川公司所认定的租金支付情况与合同约定不符，实际上，案涉三块土地的租期起始日接近，且其中两块土地济川公司存在逾期交付的情形，导致双方也无法准确计算具体租金，每次袁文开追问济川公司应交付多少租金时，济川公司的相关工作人员仅回应随便交一部分钱即可，甚至有些时候直接回应不清楚，因此，袁文开从来不存在逾期交付租金的主观过错，在长达几年的过程中，济川公司亦从未向袁文开主张要求支付租金，这一行为与事实情况是吻合且符合逻辑的。袁文开作为农民，其文化水平不高，在发生案涉纠纷时，不具备应有的法律意识，及时保留敦促济川公司核算租金及催促交地的证据。一审法院在未查明逾期支付租金的责任问题的情形下推定袁文开应承担对应的违约责任错误。3.关于违约金计付标准的问题。即使法院认定袁文开应当承担部分违约责任，一审法院认定的违约金标准明显过高，其已远超济川公司的实际损失。袁文开曾在一审中明确指出应当按照中国人民银行同期同类贷款年利率（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率）的一倍计算违约金。再者，参照一审、二审法院同类型案例的判决，一般最多调整至中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍封顶计算违约金。况且，造成逾期支付租金的情况，责任不能归咎于袁文开一方，济川公司在合同履行过程中亦存在重大过错，因此，一审法院认定的违约责任承担比例及违约金计付标准明显过高且与实际不符。济川公司辩称，一、济川公司不存在迟延交付土地的问题，且一审判决认定济川公司是按合同约定时间交付的。二、租金的计算方式是济川公司确认的且一审判决也如此认定。三、根据案涉合同的约定，逾期交付是按每天1%计算违约金的，济川公司在起诉时自主调整为每月2%，并不存在违约金过高的问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。济川公司向一审法院起诉请求：一、袁文开向济川公司支付拖欠的承包经营金179680元及违约金97027.2元（以179680元为本金，按照月利率2%，自2018年1月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为97027.2元；二、一审案件诉讼费由袁文开承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限袁文开于判决发生法律效力之日起五日内向济川公司支付租金179680元；二、限袁文开于判决发生法律效力之日起五日内向济川公司支付违约金（以179680元为本金，按照月利率2%的标准，从2020年5月25日起计算至实际付清之日止，违约金以179680元为限）；三、驳回济川公司的其他诉讼请求。如果袁文开未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2725.31元，由济川公司负担955.63元，袁文开负担1769.68元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12371号民事判决书。二审期间，袁文开提交了一份《土地承包经营权流转合同补充之一》，用以证明东莞市×滘镇九曲股份经济联合社确认部分地块即案涉地块存在迟延交付给袁文开的情形，九曲经联社同意减免济川公司的部分租金，而案涉地块是由济川公司从九曲经联社处承租后再租给袁文开的，因此济川公司也存在迟延交付土地的情形。济川公司质证意见如下：一、由于该份证据没有原件，济川公司对此三性不予确认，合同是否存在不予确认，即使合同是存在的，但并没有济川公司签字盖章，只是合同的甲方单方提出的意见，内容是否真实也无法确认。济川公司在法庭调查时未提交新的证据，在法庭调查结束后提交了《情况说明》《农地承包经营权流转合同》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之一》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之二》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之三》。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、袁文开主张济川公司于2016年9月交付土地78.26亩、2018年2月交付土地35.42亩、2018年8月交付土地27.92亩。济川公司提交的《情况说明》记载：东莞市×滘镇九曲股份经济联合社确认迟延交付案涉土地给济川公司，济川公司确认分三次向袁文开交付案涉土地，其中于2016年8月底交付78.26亩、2018年1月底交付35.42亩、2018年7月底交付27.92亩。济川公司确认迟延交付土地，并在法庭调查结束后提交了《农地承包经营权流转合同》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之一》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之二》《〈农地承包经营权流转合同〉补充之三》，拟证明经过与东莞市×滘镇九曲股份经济联合社核实，确认东莞市×滘镇九曲股份经济联合社迟延交付土地给济川公司，济川公司迟延交付土地给袁文开，同时证明交付土地的时间和数量。本院通知袁文开到庭质证，袁文开没有到庭。二、济川公司、袁文开签订终止合同后，济川公司没有退还30万元保证金给袁文开。袁文开在一审提交的答辩状中提出以30万元保证金抵扣本案租金及其他合同的租金，济川公司于2020年7月7日收到袁文开的答辩状。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对袁文开上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合袁文开的上诉及济川公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：租金如何计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案双方争议的事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。合同约定租金从2016年1月1日起计算，前提是济川公司向袁文开交付约定的土地，但济川公司在二审确认有迟延交付的情形，于2016年8月底交付78.26亩、2018年1月底交付35.42亩、2018年7月底交付27.92亩，袁文开应从济川公司实际交付土地时开始支付租金，即78.26亩从2016年9月1日、35.42亩从2018年2月1日、27.92亩从2018年8月1日开始计付租金，计至双方终止合同之日即2018年12月31日止。袁文开应支付的租金为362733.33元（78.26×226560÷141.6÷12×28+35.42×226560÷141.6÷12×11+27.92×226560÷141.6÷12×5），双方确认袁文开于2018年12月14日支付的500000元是支付案涉租金，即袁文开已支付完了全部租金，没有拖欠济川公司的租金。多付的租金及保证金，袁文开主张抵销另案租金。鉴于济川公司没有按约定将土地交付给袁文开，违反了合同的约定，袁文开也没有按约定支付已交付的土地的租金，也违反了合同的约定，且济川公司对一审法院酌定的违约金从起诉之日即2020年5月25日起计算违约金没有提起上诉，本院对济川公司的违约金请求不予支持。综上所述，袁文开的上诉理由成立，本院予以支持。鉴于济川公司二审确认迟延交付土地的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12371号民事判决；二、驳回东莞市济川城市开发投资有限公司的请求。本案一审案件受理费2725.31元、二审案件受理费3539.36元，均由东莞市济川城市开发投资有限公司承担。二审案件受理费3539.36元由袁文开预交，本院不作退还，由东莞市济川城市开发投资有限公司迳付给袁文开。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年七月七日书记员  陈雪玲梁雅诗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。