广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初2170号原告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：黄小琼，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李长青，该公司工作人员。被告：龙某1，男，汉族，1989年8月15日出生，住江西省宜春市万载县×××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××932。被告：惠州市红森餐饮服务有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水侨裕楼东幢三单元502房。法定代表人：龙某1。原告惠州市太东实业投资有限公司诉被告龙某1、惠州市红森餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理并依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告惠州市太东实业投资有限公司的委托诉讼代理人黄小琼、李长青，被告龙某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市太东实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告惠州市红森餐饮服务有限公司于2021年1月18日解除《租赁合同》，并交还租赁物业给原告；2.请求判令被告惠州市红森餐饮服务有限公司向原告支付2020年5月至2020年12月租金71463元；3.请求判令被告惠州市红森餐饮服务有限公司向原告支付违约金30306元；4.请求判令被告惠州市红森餐饮服务有限公司支付2021年1月至实际返还租赁物期间的占用使用费；5.请求判令被告龙某1对被告惠州市红森餐饮服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用等由两被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原告与被告龙某1签订TDTZ-ZL-2016-002号《租赁合同》，原告将位于惠州市大亚湾区×××××××××××××××、103、104、105、106、107号商铺物业出租给被告龙某1使用，用途为连锁餐饮经营，租赁期限5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。2019年4月22日，经被告龙某1申请，原告与两被告签署《租赁合同》补充协议，约定自2019年4月22日起，原《租赁合同》中的承租方由被告龙某1变更为被告惠州市红森餐饮服务有限公司，惠州市红森餐饮服务有限公司作为新的承租人继续履行原《租赁合同》，被告龙某1同意作为连带责任保证人，对被告惠州市红森餐饮服务有限公司在合同中的所有义务承担连带责任。截止至起诉之日，被告在2020年5月至12月的租金合计71463元尚未向原告支付。经原告多次催讨，被告一直不予支付，后原告于2021年1月18日向被告发出《租赁合同》解除及撤场通知函。依据原被告双方签订的TDTZ-ZL-2016-002号《租赁合同》第十条约定，一方出现违约情形时，守约方有权解除本合同，违约方应按合同解除时该租赁物业的月租金总额的三倍向守约方支付违约金，并赔偿守约方的全部损失。综上，依据原被告双方签订的TDTZ-ZL-2016-002号《租赁合同》的约定，以及《中华人民共和国民法典》的相关规定，恳请人民法院依法作出判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告龙某1辩称：1.被告在原告的诱导下承租了案涉商铺，但实际商铺所在的太东时尚岛因为没有人气导致一直无法经营，只能作为仓库使用，之后因为疫情原因，实在无力承受租金费用；2.根据合同约定，被告从租赁一开始便改变了租赁物业用途即构成违约，自2020年5月开始未支付租金也构成违约，鉴于被告早就存在违约情形，原告却拖了这么久才提起诉讼，如此做法只为增加单方收入；3.自租赁物业停水停电后，跟原告多次沟通把租赁物业内的设备搬出，可原告却坚决要缴清费用方可搬出，如此导致货物未能搬出而发生毁损；4.新冠肺炎疫情属于不可抗力，不可抗力属于法定的免责事由，当事人可部分或者全部免除责任，且最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》也明确了对疫情期间导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原合同支付租金明显不公的，法院可根据公平原则变更合同；5.要求原告退还合同保证金16038元及物业保证金4208元，或者用保证金抵扣租金。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，原告与被告龙某1签订TDTZ-ZL-2016-002号《租赁合同》，约定原告将其位于惠州市大亚湾区×××××××××××××、103、104、105、106、107号商铺物业出租给被告龙某1使用，用途为连锁餐饮经营，租赁期限5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，2020年4月1日至2021年3月31日月租金为10102元。另合同约定，被告逾期支付租金累计达15日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按合同解除时的月租金总额的三倍向原告支付违约金并赔偿原告的全部损失。2019年4月22日，原告与两被告签订《租赁合同》补充协议书，约定自2019年4月22日起，被告惠州市红森餐饮服务有限公司作为新的承租人继续履行原《租赁合同》，被告龙某1作为连带责任保证人对被告惠州市红森餐饮服务有限公司所负的全部合同义务承担连带责任。2019年4月25日，原告与被告惠州市红森餐饮服务有限公司重新签订了《租赁合同》，合同内容与2016年1月15日签订的合同内容一致。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金16038元，并按时支付租金至2020年4月，自2020年5月始再未支付租金。2020年11月20日，原告向被告龙某1发出催款函，2020年12月3日又向被告龙某1发出法律函，2021年1月11日，原告向被告龙某1发出《租赁合同》解除及撤场通知函，要求被告结清2020年5月至12月的租金共计80816元，被告于本函发出之日起1个月内搬离租赁物业。2021年2月案涉租赁场所被锁。本院认为，原告与被告惠州市红森餐饮服务有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同》补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告自2020年5月始未支付租金，原告于2021年1月18日向被告发出解除《租赁合同》通知函，发出解除通知时合同约定的解除条件已经成就，此时合同已解除，故本院确认《租赁合同》于2021年1月18日已解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》对承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。对合同解除前租赁期的租金被告应按合同约定支付，即2020年5月至2020年12月拖欠的租金，每月10102元，原告诉请由被告支付租金71463元，有事实和法律依据，予以支持，但要求被告承担违约责任，不予支持。在免除违约责任后，被告再行主张免除租金的意见，因法律法规无明确规定，不予支持。原告诉求被告支付合同解除后租赁物的占用使用费，因合同解除后，案涉租赁场所被锁，并非被告拒绝撤场，故原告该项诉求不予支持。被告辩称用租赁保证金及物业保证金抵扣租金，因未提供证据证实原告收取物业保证金，对主张抵扣物业保证金，不予采纳。对租赁保证金16038元可在欠付租金中抵扣，被告惠州市红森餐饮服务有限公司仍应向原告支付租金55425元，被告龙某1对欠付租金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第六百八十八条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告惠州市太东实业投资有限公司与被告惠州市红森餐饮服务有限公司签订的关于惠州市大亚湾区×××××××××××××××、103、104、105、106、107号商铺的《租赁合同》2021年1月18日已解除；二、被告惠州市红森餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告惠州市太东实业投资有限公司支付租金55425元；三、被告龙某1对第二项中的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告惠州市太东实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167.69元，由被告龙某1、惠州市红森餐饮服务有限公司共同负担593元，原告负担574.69元；被告负担（已由原告预交）的593元，判决生效后由原告向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年六月十日法官助理 颜小艳书 记 员 陈 露