北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8970号上诉人（原审被告）：北京炫酷米拉娱乐有限公司，住所地北京市通州区新海东路1号楼601A。法定代表人：宣诗金，总经理。委托诉讼代理人：王云龙，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京运通程远商贸有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇北门口村委会南500米。法定代表人：丁伟，经理。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律服务工作者。原审被告：宣诗金，男，1969年4月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王云龙，北京兴创律师事务所律师。原审第三人：北京京成远东房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街22号。法定代表人：吴国志，经理。委托代理人：李熙，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：北京豪润商业管理有限公司，住所地北京市通州区新海东路1号楼3层333号。法定代表人：李艳生。上诉人北京炫酷米拉娱乐有限公司（以下简称炫酷公司）因与被上诉人北京运通程远商贸有限公司（以下简称运通公司）、原审被告宣诗金、原审第三人北京京成远东房地产开发有限公司（以下简称京成公司）、原审第三人北京豪润商业管理有限公司（以下简称豪润公司）物权保护纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。炫酷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回运通公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：通州区人民法院没有查明事实，适用法律错误。一、炫酷公司与京成公司之间在2019年3月19日涉案房屋变更登记时存在租赁合同关系。1.依据合同法规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。自2018年10月1日起，京成公司发送缴费通知，直接向炫酷公司收取租金，炫酷公司也正常缴纳每月75000元租金，应确认双方存在租赁关系。而且，根据委托书中按李艳生原合同继续执行的约定，能够证明豪润公司已将租赁合同的权利和义务转让给京成公司并由京成公司继续履行。2.京成公司委托豪润公司对包括通州区××××601A在内商铺的经营管理属于委托合同关系，一审只表述是运营管理而非租赁关系，没有查明双方运营管理合同关系的性质及权利义务。依据合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，豪润公司以自己名义与炫酷公司签订的租赁合同，对作为委托人的京成公司具有约束力。而且自2018年10月1日起，无论第三人之间是否存在运营管理关系，均不能否认炫酷公司与京成公司继续存在租赁关系。二、运通公司在2020年6月2日，向炫酷公司发送支付房租通知，要求支付2019年4月1日至2020年10月15日的租金，如未支付，将解除租赁合同，并要求炫酷公司按通知履行相关义务。在起诉书中承认多次找炫酷公司协商按租赁合同约定支付租金，因租赁合同的履行问题诉至法院。以上事实证明运通公司已经认可双方存在租赁合同关系，因租金支付产生争议，应当按租赁合同纠纷的法律规定处理。虽然运通公司在第一次开庭时反悔，拒不承认租赁关系，但已构成自认存在租赁关系的事实。三、炫酷公司属于服务行业，在2020年严重受疫情影响，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审时炫酷公司根据上述规定提出减免2020年1月份至7月份的费用，但一审法院没有根据客观情况予以认定并进行减免，也没有对此予以释明，显失公平。综上，涉案租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，运通公司在与炫酷公司存在租赁合同关系的情况下，要求炫酷公司腾退房屋无任何法律依据。运通公司违反诚实信用原则，严重损害了炫酷公司的合法权益。运通公司辩称，同意一审判决，不同意炫酷公司的上诉请求及事实理由。1.运通公司与炫酷公司之间不存在租赁关系，宣诗金与京成公司之间不存在租赁关系，京成公司与豪润公司之间是商业合作模式，不是单纯的租赁合同关系。运通公司购买房屋时京成公司也明确告知房屋不存在租赁人员和租赁关系。一审开庭时运通公司是在无奈情况下认可了75000元的租金标准，但宣诗金和炫酷公司提供的租赁合同显然是不完整的。2.疫情期间减免租金的规定不适用本案，上述规定只是建议而非强制，炫酷公司无权占有运通公司的房屋，一审判决炫酷公司腾退房屋并支付占用费有证据和法律依据。宣诗金述称，同意炫酷公司的意见。京成公司述称，同意运通公司的意见。京成公司未与炫酷公司签订任何租赁合同，京成公司与豪润公司的合同已经终止，京成公司与炫酷公司之间不存在实际租赁关系。豪润公司未答辩。运通公司向一审法院起诉请求：1．判令炫酷公司、宣诗金将坐落于北京市通州区××××601A房屋腾退清并交付给运通公司；2．炫酷公司、宣诗金支付运通公司2019年4月1日至实际腾退房屋之日止的占有使用费（2019年4月1日至2019年10月15日期间按照每月91980元的标准计算，2019年10月16日至实际腾退房屋之日按照每月96579元的标准计算）；3．案件受理费由炫酷公司、宣诗金负担。一审法院认定事实：豪润公司（甲方、出租人）与宣诗金（乙方、承租人）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方就位于北京市通州区××××店铺租赁给乙方事宜达成如下协议；承租场所为××××601A（具体位置由甲方指定）；承租面积720平方米，主要经营KTV，品牌为炫酷米拉；租赁期限自本协议签订之日起至2021年10月15日；双方并就店铺租赁的其他事宜做出约定。炫酷公司、宣诗金对《店铺租赁合同》的真实性予以认可，但主张双方当事人并未按照该合同实际履行，并提交2015年10月15日李艳生、豪润公司（甲方、出租人）与宣诗金、炫酷公司（乙方、承租人）签订的《店铺租赁合同》一份，该合同载明的租赁期限截至2025年10月15日。李艳生、豪润公司、宣诗金、炫酷公司分别在上述《店铺租赁合同》落款处签名、盖章。上述合同首页与次页载明的合同条款序号不连续，首页与后续页的打印字体存在明显差别。本案审理过程中，京成公司称其将涉案房屋交由豪润公司实际运营。豪润公司与京成公司曾签订《委托书》一份，载明：北京豪润商业管理有限公司承包人李艳生，委托北京京成远东房地产开发有限公司，代收××××五层北京炫酷米拉娱乐有限公司租金，每月人民币柒万伍仟元整，按李艳生原合同继续执行。针对该《委托书》出具的原因，京成公司称系因豪润公司在经营过程中欠缴电费，双方约定由京成公司代收相应租金以清偿京成公司为豪润公司代付的电费，京成公司并提供了其与豪润公司签订的《协议书》《承诺书》予以佐证。京成公司称其已将涉案房屋转交由案外人北京皓天物业管理有限公司经营管理，并提交了与该公司签订的《关于豪润广场商业经营费用分摊的协议书》一份。另查，涉案房屋坐落于通州区新海东路1号楼5层601。2019年3月，京成公司以2600万元的价格将涉案房屋出卖予运通公司，运通公司已支付清全部购房款。2019年3月19日，涉案房屋变更登记至运通公司名下。庭审中，运通公司、炫酷公司、宣诗金均认可涉案房屋的占有使用费的标准为每月75000元。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案争议的焦点应为炫酷公司在涉案房屋发生所有权变动后继续占有使用涉案房屋是否符合“买卖不破租赁”之情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款所指租赁合同应为原房屋所有权人与承租人之间的租赁合同。本案中，涉案房屋系宣诗金、炫酷公司自豪润公司处承租，根据京成公司提供的《协议书》《承诺书》及各方当事人陈述的事实，京成公司系将涉案房屋交由豪润公司运营管理，京成公司与豪润公司之间并非租赁关系。且根据京成公司提供的证据，其已将涉案房屋交由案外人运营管理，故本案并不符合“买卖不破租赁”之情形。宣诗金、炫酷公司主张涉案房屋的出租人应为京成公司，但并未能提供充足的证据予以证明，对其辩解意见一审法院不予采纳。涉案房屋所有权人已变更为运通公司，炫酷公司并未取得运通公司的同意，继续占有使用涉案房屋应属无权占有，故运通公司作为涉案房屋的所有权人要求炫酷公司将房屋腾退清予以交还并支付房屋占有使用费的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，双方当事人已确认为每月75000元，一审法院不持异议。炫酷公司、宣诗金已确认涉案房屋的承租人仅为炫酷公司，结合租金的实际交纳情况、宣诗金与炫酷公司之间的关系及双方当事人陈述事实，宣诗金并非涉案房屋的实际使用人，故运通公司要求宣诗金腾退涉案房屋及支付房屋占有使用费的请求并无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、炫酷公司将坐落于通州区新海东路1号楼5层601房屋腾退清并返还给运通公司，于判决生效后十日内执行清；二、炫酷公司支付运通公司房屋占有使用费（按每月75000元的标准，自2019年4月1日起计算至实际执行清判决第一项之日止），于判决生效后十日内执行清；三、驳回运通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为京成公司将涉案房屋转让给运通公司前炫酷公司与京成公司之间是否成立房屋租赁合同关系，运通公司取得涉案房屋所有权后是否与炫酷公司成立房屋租赁合同关系，以及本案是否应因疫情原因对房屋占有使用费进行减免。首先，就第一项争议焦点，炫酷公司以《委托书》最后一句内容、京成公司向其发送缴费通知等为由主张其与京成公司之间成立房屋租赁合同关系，京成公司对此不予认可，本院认为，《委托书》最后一句“按李艳生原合同继续执行”系承接上文“豪润公司承包人李艳生，委托京成公司代收××××五层炫酷公司租金，每月人民币柒万伍仟元整”，该委托书仅有委托代收租金及租金标准的内容，并无其他租赁合同内容，从该委托书内容无法认定最后一句即表示京成公司有替代豪润公司成为租赁合同出租方的意思表示，且该委托书的双方当事人为豪润公司与京成公司，并未与炫酷公司就租赁事宜达成合意，故炫酷公司对该委托书内容的解释缺乏依据，不能成立。京成公司向炫酷公司发送缴费通知亦是履行上述委托书及京成公司与豪润公司所签订的《协议书》约定的行为，仅以京成公司收取租金的行为无法认定京成公司与炫酷公司之间存在房屋租赁合同关系。炫酷公司主张京成公司与豪润公司之间存在委托合同关系，京成公司委托豪润公司进行经营管理，豪润公司作为受托人与炫酷公司签订房屋租赁合同，对委托人京成公司具有约束力。然而根据当事人提交的《协议书》《委托书》等证据及当事人的陈述，京成公司与豪润公司之间并非委托合同关系，而是京成公司将商场交由豪润公司进行运营管理，双方就收益分配等另有约定，豪润公司与炫酷公司签订房屋租赁合同并非基于京成公司的委托，而是基于其与京成公司之间就商场运营管理的合同关系。因此炫酷公司上述主张亦不能成立。其次，就第二项争议焦点，炫酷公司主张运通公司向其发送支付房租通知且在起诉书中承认多次找其协商按租赁合同约定支付租金等，证明运通公司认可双方存在租赁合同关系，运通公司对此不予认可。本院认为，运通公司向炫酷公司发送的《支付房租通知》明确说明系要求炫酷公司依据炫酷公司与豪润公司签订的租赁合同支付租金，并未表示与炫酷公司成立新的租赁合同的意思，起诉书中的事实与理由内容亦与上述通知基本一致，仅依据上述通知及起诉书，不能证明运通公司认可双方存在租赁合同关系。最后，就第三项争议焦点，炫酷公司主张其2020年受疫情影响严重，请求减免2020年1月至7月的费用，运通公司对此不予认可。本院认为，一审法院询问双方占有使用费的标准，炫酷公司认可每月75000元的标准，运通公司亦表示可以接受该标准，因双方均认可占有使用费为每月75000元，故一审法院按照该标准判决炫酷公司支付占有使用费并无不当。关于疫情影响，因双方之间不存在租赁合同关系，炫酷公司请求减免占有使用费缺乏依据。综上所述，炫酷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8981元，由北京炫酷米拉娱乐有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年七月十四日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月