辽宁省锦州市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）辽07民终1398号   上诉人（原审原告）：葫芦岛市凯格商贸有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴盛街11-2号楼202。   法定代表人：冯凯，该公司经理。   委托诉讼代理人：薛峰，辽宁锦尚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张媛媛，辽宁锦尚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区延安路16乙。   法定代表人：李德军，该公司经理。   委托诉讼代理人：王磊，该公司法律顾问。   上诉人葫芦岛市凯格商贸有限公司因与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人葫芦岛市凯格商贸有限公司的委托诉讼代理人薛峰、张媛媛，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司的法定代表人李德军、委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   葫芦岛市凯格商贸有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.合同性质应为代销合同。上诉人与被上诉人名为买卖合同，实为代为销售合同。上诉人是商贸公司，经营方式是在取得房屋销售权后对外销售，最终销售主体是被上诉人，购买主体是第三方，上诉人不可能取得房屋所有权。一审判决认定成“买卖协议”，将被上诉人的身份由销售商变成房屋最终买受人，完全背离合同根本目的，属于强迫交易。2.争议的“补充协议”签订背景以及解决的问题均与事实不符。一审查明（判决书第五页）“此后在原告履行协议过程中出现如下争议……针对以上争议原被告于2019年10月11日达成补充协议。”与事实严重不符。事实真相是上诉人在销售房屋过程中，发现了一系列问题，这些问题与原合同交接明细严重不符，有的房屋按有房照打包，实际上无法办照，有的是卖给了他人再次打包给上诉人等等，但被上诉人一直不予解决。2019年10月初，上诉人历时近三年将白日市场进行了分户登记，其中地下部分已经出售三年，并将首付款交付给被上诉人，购买人急需贷款缴纳购房款，否则将追究上诉人的违约责任。上诉人每天忙于办理此事，并请求被上诉人配合办理贷款和过户。但被上诉人突然将上述问题中的社区卫生院房屋问题上报上级主管单位沈阳铁路局，并由铁路x部门按照侵吞国有资产进行调查，被上诉人也明确告知上诉人停止办理白日市场手续，除非答应上述问题由上诉人自行承担后果。为了加速办理已售房屋后续事宜，避免被民事违约诉讼，陷入刑事调查，上诉人在被上诉人打印好的“补充协议”上签字盖章。之后，已售房屋的过户贷款在签订补充协议当天，就开始重新启动，并很快完成。3.“补充协议”签订的后果。第一、湖北路两户房屋无照房屋非但不解决，反而由上诉人按有照房屋买下，比市场价格至少高出40%。第二、湖北路8号房屋有照面积500平米，按照809平米有照房屋算账，高出市场价格30%以上。第三、上述款项当年底结清，逾期支付利息。将上诉人代卖房屋变成直接买下。这其中最为严重的是，湖北路8号房屋中的两个车库和一个仓库已经卖给案外人王惠良，已经办理产权证，正面三个房间已经由被上诉人单独卖给另两户案外人，也已经过户登记。并且是被上诉人办理的过户手续，被上诉人无视他人已经取得房照的事实，将错就错，错上加错，颠倒黑白。二、一审适用法律错误。一审判决认为，双方对争议处于明知状态，故不存在重大误解、显失公平的情况。原告未提交欺诈胁迫乘人之危，违背真实意思的情况下订立补充协议的事实，因此驳回诉讼请求。首先，显失公平是一种事实状态，是一种法律评价的客观后果，与主观是否明知无关。其次，乘人之危状态以及胁迫，在司法实践中很少存在刀架脖子的直接威胁，大多是一种无奈状态下，不得已而为的行为态势，在被上诉人掌握最终办理过户手续权力，不配合就造成上诉人违约的情况下，难道不是一种胁迫。将本属于民事纠纷的房屋买卖，交给x机关刑事调查，在法治环境尚不完善的现实中难道不是一种威胁。三、一审判决造成的后果。将无门牌、无房照的房子，当成正常商品房市场价格交给上诉人销售，残次品当成正品交易，这样做不公平。把卖给别人的房子约定为没卖，这种严重侵害第三人利益的无效约定，不能认为没事。上诉人历时三年之久，为被上诉人解决了无数问题，将104户房屋绝大部分销售，为被上诉方取得数千万回款，在销售即将收尾时，由被上诉人造成的问题非但不解决，反而以甩锅方式推脱责任，加重上诉人责任，从常理上讲，在正常情况下，谁会签订这样的协议。明显不公，严重损害他人利益和自己利益的协议是如何形成的。综上，请二审法院依法判决。   锦州锦铁房地产开发有限责任公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人与被上诉人签订的补充协议并不存在胁迫、欺诈以及显失公平的情况，双方自愿签署，故不应予以撤销；2.在补充协议中，虽然将湖北路四段13-61-1-2号房屋由有照房屋变为无照房屋，但在补充协议第一点中也将延安路四段10-90号房屋由原来的无照房屋变为有照房屋，价格均是不予变化，由此可以看出并没有显失公平；3.关于补充协议第三点湖北路五段8号房屋，在签订原协议时面积是809.73平方米，并且价格也是按照原协议支持，不存在任何变化，因此补充协议是合法有效的，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。   葫芦岛市凯格商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.撤销原告2019年10月11日作出的“补充协议”承诺；2.按照房屋实际情况履行原协议；3.本案诉讼费用被告承担。   一审法院认定事实：2016年4月21日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订“房屋买卖协议”，约定“出卖人（甲方）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司法定代表人：卫庆元委托代理人：张杏林买受人（乙方）：葫芦岛市凯格商贸有限公司法定代表人：冯凯委托代理人：王鑫根据《中国人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋的所有权（或使用权）达成如下协议：第一条乙方所购买房屋的基本情况1、乙方打包购买以下104处房屋，房号（详见附表）。2、该房屋的用途为网点，属砖混结构。3、该房屋【协议约定】建筑面积约18018平方米。4、房屋所有证：76户房屋是栋照可以分成独立照、28户房屋不能办房照；土地使用权证：划拨土地。5、本协议以实际测绘面积为准。……”此后在原告履行协议的过程中出现如下争议:“1、锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋为无照房屋，需被告配合办照；2、锦州市凌河区湖北路四段13-61-1号、13-61-2号房屋为无照房屋，但协议书按有照打包出售；3、锦州市凌河区湖北路五段8-34号房屋面积问题；4、延安路三段2-49号、2-42号房屋贷款问题”。针对以上争议原告（作为甲方）与被告（作为乙方）于2019年10月11日达成“房屋买卖协议”补充协议，约定“2016年4月21日甲乙双方签订的（流水号为16042000006895）房屋买卖协议和2017年9月8日签订的房屋买卖协议补充协议，现补充内容如下：1、锦州市凌河区延安路四段10-90号（白日市场地下溜冰场）房屋，原协议是按无照价格打包出售给乙方的，经双方协商，乙方自行办照，甲方配合，涉及办照所有税费由乙方承担，售价单价执行原打包协议单价不变。（最终销售面积按产权处办照面积为准）。2、湖北路四段13-61-1号、13-61-2号房屋，原协议是按有照打包出售给乙方的，乙方在销售过程中到产权处查询该2户无照，乙方出具产权处无照证明，销售单价执行原打包协议单价不变。3、湖北路五段8号（康宁社区卫生服务中心）房屋，面积809.73平米，该户无论有无房照均执行原协议销售单价不变（该房屋销售面积及单价不含一层的两个车库和一个仓库）。延安路三段2-49号、2-42号房屋欠款及以上所有房屋房款，乙方在2019年12月30日前全部结清，否则按银行同期贷款利率收取利息”。   一审法院认为，关于原告诉求撤销2019年10月11日达成了补充协议的承诺一节，原、被告于2016年4月21日所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应按此约定履行义务，现履行上述协议中发现104户房屋中部分房屋双方存在争议，双方根据争议焦点于2019年10月11日达成了补充协议，该补充协议系在争议出现后双方达成的协议，即双方均对合同的争议处于明知状态，故不存在重大误解、显失公平的情况，而原告亦未提交证据证明双方在签订补充协议的过程中被告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立补充协议的事实，故原告撤销补充协议的诉求依法无据，不予支持。关于原告诉求按房屋实际情况履行原协议一节，因补充协议并不存在撤销的法定条件，故该补充协议依法有效，原告该节诉求依法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告葫芦岛市凯格商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费5512元，由原告葫芦岛市凯格商贸有限公司负担。   二审中，双方当事人未提交新证据。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人于2016年4月21日签订《房屋买卖协议》，其中第一条第1项明确约定：乙方（即上诉人）打包购买以下104户房屋┄，结合该协议的整体内容可以认定被上诉人将104户房屋整体打包销售给上诉人的事实，上诉人主张其与被上诉人之间是代销关系，不能成立。上诉人要求撤销其于2019年10月11日与被上诉人签订的《补充协议》，认为该协议第2条被上诉人将无照房按有照房价格销售给上诉人，存在显示公平，但该协议第1条亦存在被上诉人将有照房仍然按照无照房价格销售给上诉人的情况，并不存在显示公平的情况，上诉人也未能提交证据证明其处于被胁迫状态下签署该协议，该协议是在销售104户房屋过程中双方针对存在争议的4户房屋另行签订的补充协议，是对4户争议房屋协商处理的结果，现上诉人要求撤销该补充协议，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。   综上所述，葫芦岛市凯格商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5512元，由上诉人葫芦岛市凯格商贸有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  王玉龙   审判员  高 帆   审判员  王金业   二〇二一年七月二十三日   法官助理文涛   书记员张采琳