河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终1893号上诉人（原审原告、反诉被告）：安从瑞，男，1935年4月17日出生，汉族，初中文化程度，原籍河南省安阳市，洛阳一拖公司退休职工，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱艳菊，女，1939年1月15日出生，汉族，初中文化程度，原籍山西省晋城市，洛阳一拖公司退休职工，住址，系安从瑞之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：安恒兴，男，1965年1月9日出生，汉族，中专文化程度，原籍河南省安阳市，无业，住河南省洛阳市涧西区十二号街坊1-4-102号，系安从瑞、朱艳菊之子。身份证号：410305196501090510。特别授权。上诉人（原审被告）：洛阳浩天房地产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区联盟路文博苑2号门面房。组织机构代码证：78918173-3。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘昭，河南坤达律师事务所律师。一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙培培，女，1989年12月8日出生，汉族，大学文化程度，无业，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：周军，男，1970年6月18日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区，系孙培培姐夫。特别授权。上诉人安从瑞、朱艳菊因与上诉人洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）以及上诉人孙培培房屋买卖、居间合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民重字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安从瑞、朱艳菊共同委托诉讼代理人安恒兴、上诉人浩天公司委托诉讼代理人刘昭、上诉人孙培培的委托诉讼代理人周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告（反诉被告）安从瑞（卖方、甲方）和被告（反诉原告）孙培培（买方、乙方）、被告浩天公司（中介方、丙方）于2014年3月27日签订《房屋买卖合同》（一次性）一份。合同约定：甲方自愿将安从瑞、朱艳菊共同共有的位于洛阳市涧西区12街坊1-4-102室、建筑面积55.5平方米（房屋所有权证号为洛市房权证（99）字第××号）的私有房产出售给乙方，双方协商的房屋实际成交价格为670000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。合同载明，甲方在签订本合同时已得到房屋共有人朱艳菊的同意。合同还约定，乙方于2014年3月27日向丙方支付购房定金5000元，剩余房款665000元乙方于2014年4月1日前交付丙方指定账户；乙方按约定交清全款后，…，甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。另查明，甲、乙双方签订该合同时，该合同标的房屋尚有租约，甲、乙双方均对此予以认可。被告孙培培未在2014年4月1日前将剩余房款交付支付完毕。又查明，2014年4月4日，在被告浩天公司安排下，原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊和被告（反诉原告）孙培培在洛阳市行政服务中心大厅办理房产过户手续，针对上述3月27日签订的合同中约定的同一套房屋又签订《洛阳市房屋买卖合同》一份，此份合同约定，安从瑞（甲方）将房屋所有权证号为洛市房权证（99）字第××号的房屋出售给孙培培（乙方），房屋买卖价格为153300元整，乙方自该合同签订之日起1日内向甲方一次性付清房款，甲方在2014年4月4日前将房屋交付给乙方。甲乙双方于当天办理了房屋过户手续。双方当天下午在银行办理支付房款手续未果，后原告（反诉被告）拒绝再接受剩余房款。被告孙培培向法庭提交的理财金账户历史明细清单显示，2014年4月1日和2014年4月4日，被告孙培培用以向原告支付剩余房款的银行卡内余额尚不足以全额支付《房屋买卖合同》（一次性）所约定的剩余房款665000元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）安从瑞和被告(反诉原告)孙培培于2014年3月27日签订的《房屋买卖合同》（一次性），未违反国家强制性法律、法规的规定，合同内容亦得到房屋共有权人朱艳菊的认可，系当事人真实意思表示，依法认定为有效。双方于2014年4月4日签订的《洛阳市房屋买卖合同》对房屋价款等合同实质性内容进行了较大的变更，且双方均认可3.27合同约定的房屋价款系双方当事人的真实意思表示。根据《合同法》第52条第二款、第三款的规定，应当认定双方于4月4日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效。房屋价款的支付时间系房屋买卖合同中的重要条款，被告（反诉原告）孙培培既未按照2014年3月27日所签署《房屋买卖合同》（一次性）的约定，于2014年4月1日之前支付剩余房款，又未在双方办理完房屋过户手续当天支付剩余房款，故被告（反诉原告）孙培培构成违约，对于原告（反诉被告）要求解除双方于2014年3月27日所签署《房屋买卖合同》（一次性）的诉讼请求，依法予以支持；对于被告（反诉原告）孙培培要求原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊将洛阳市涧西区十二号街坊1-4-102号房屋交付于被告（反诉原告）的诉讼请求，依法不予支持。被告浩天公司作为中介方，没有提供证据证明向孙培培提供支付房款的账号，也没有及时催促孙培培支付房款，并且明知三方已经签订3.27合同的情况下，又安排双方签订新的重大变更的《洛阳市房屋买卖合同》，被告浩天公司在房屋买卖过程中亦存在过错。原告（反诉被告）安从瑞明知双方签订有3.27合同的情况下，仍然配合被告（反诉原告）孙培培重新签订《洛阳市房屋买卖合同》，并配合办理房屋过户手续，在房屋买卖过程中也有一定过错，故对于原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊要求被告（反诉原告）孙培培、被告浩天公司连带支付违约金67000元的诉讼请求，不予支持。经该院审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊与被告（反诉原告）孙培培、被告洛阳浩天房地产经纪有限公司于2014年3月27日所签订的《房屋买卖合同》（一次性）。二、原告（反诉被告）安从瑞与被告（反诉原告）孙培培于2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效。三、驳回原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）孙培培的诉讼请求。本案本诉受理费1475元，由原告（反诉被告）安从瑞、朱艳菊负担475元，被告洛阳浩天房地产经纪有限公司负担500元，被告孙培培负担500元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）孙培培负担。安从瑞、朱艳菊不服并提起上诉称：2014年3月27日，上诉人经被上诉人浩天公司介绍将名下位于洛阳市涧西区十二号街坊1-4-102号住房以670000元价格卖给被上诉人孙培培，所有费用由买房人承担，并约定于2014年4月1日之前付清全款，三方共同签订房屋买卖合同。4月1日上午，被上诉人浩天公司工作人员赵继昌给上诉人打电话称被上诉人孙培培房款未准备齐，要一周后才能办理，上诉人听后很生气，提出要求解除合同。当天下午该工作人员再次打电话称房款已准备好，约定第二天上午到洛阳市行政服务中心办理过户手续。然而当4月2日上午上诉人如约到洛阳市行政服务中心后，二被上诉人均未到场。上诉人给被上诉人浩天公司工作人员赵继昌打电话一直无人接听。下午，被上诉人浩天公司赵继昌给上诉人打电话再三道歉，并承诺第二天肯定拿到全部房款并办理所有手续，同时约定4月3日下午再到洛阳市行政服务中心。但当4月3日下午上诉人再次如约到达后，被上诉人浩天公司工作人员却称被上诉人孙培培文件不全，无法办理。此时，上诉人已非常气愤。被上诉人浩天公司赵继昌一再恳求，上诉人才无奈再次答应4月4日下午再来。4月4日下午两点半上诉人再次如约到达后，被上诉人浩天公司工作人员又以种种理由将办理时间拖延至四点半，被上诉人浩天公司工作人员一边哄骗上诉人在过户手续上签字画押，一边以办理转款为由将上诉人儿子支走。当上诉人将所有手续签字递交房管部门后并将所有证件交给被上诉人浩天公司后，却得知被上诉人孙培培并未如约将房款打入上诉人账户。4月5日，上诉人再次找到被上诉人浩天公司，其之前办理此次交易的两个工作人员却避而不见。上诉人只得拨打110求助。110民警出警到场后，被上诉人浩天公司赵继昌方才赶到，承认了没有支付房款的事实，并称证件在总公司，随后归还上诉人。4月6日上诉人再次找到被上诉人浩天公司时却被告知证件已交到行政服务中心，不可能拿回来了。上诉人无奈再次拨打110求助，110民警出警后对情况进行了核实，并告诫该公司工作人员，如没有付款就更改过户，属于恶意侵占私人财产，等同拦路抢劫。赵继昌表示积极办理，退还证件,(但)一直未履行承诺。综上所述，请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法改判被上诉人浩天公司、孙培培支付违约金67000元并互负连带责任；3、本案一、二审及重审全部诉讼费由被上诉人承担。针对安从瑞、朱艳菊的上诉，被上诉人孙蓓蓓称答辩理由同其上诉状。被上诉人浩天公司答辩：我司作为居间人完全依照合同履行了居间义务，且不存在违约行为，更没有上诉人安从瑞、朱艳菊所称的与孙培培串通的事实，并且合同中并未约定我司需要承担连带责任，因此上诉人的上诉请求缺乏依据。孙培培亦不服一审判决提起上诉称：一、一审无视被上诉人违约在先且拒绝接受房款，导致上诉人无法向其支付房款的事实，错误的认定因上诉人迟延履行支付房款构成违约，进而导致合同目的不能实现，强行解除三方所签订《房屋买卖合同》（一次性），没有事实和法律依据。l、首先，通过一审被上诉人在诉状中的陈述、上诉人所提交的书证视听资料等证据、原审被告浩天公司的答辩，证实三方虽在2014年3月27日签署《房屋买卖合同》，约定了剩余房款的支付时间以及支付方式，即2014年4月1日前交付丙方（浩天公司）指定账号。但三方后来对剩余房款的支付时间以及支付方式又做了重新约定，由作为购房人的上诉人在双方交易时直接支付给作为买受人的被上诉人，而非交付给浩天公司。同时，三方对交易时间也做了新的约定，即因房屋交易相关资料手续的需要，原约定4月1日过户的手续无法完成，三方约定在2014年4月4日共同在洛阳市行政服务大厅办理房屋过户登记手续后，并在办理登记手续时支付剩余房款。其次，浩天公司作为中介方，没有向上诉人提供支付房款的账号，也谈不上上诉人未按约定向指定账号付款。再次，剩余房款应是总房款670000元扣除上诉人已经支付的购房定金5000元、被上诉人已收三个月房租12900元（合同第九条约定房屋所有收益归乙方所有）、4月4日上诉人另支付给被上诉人儿子安恒兴办理银行卡时的100元后(即：670000-5000-12900-100)=652000元，而非一审认定的665000元。第四，一审判决依据2014年4月1日和2014年4月4日，上诉人用以向被上诉人支付剩余房款的银行卡内余额尚不足以全额支付所约定的剩余房款665000元，并不能证明上诉人不能支付全部剩余房款，并必然违约。该银行卡的金额为652094元，如前所述上诉人所需支付的剩余全部房款仅为652000元，该银行卡的金额完全能满足支付剩余房款；即使该银行卡的金额不能足额支付，但该银行卡只是上诉人诸多银行卡中的一个，一个银行卡并不代表上诉人的全部资金。2、一审判决无视被上诉人违反约定一直拒绝接受房款的事实，认定上诉人未在双方办理完房屋过户手续后支付房款，构成违约，没有事实依据，缺乏客观公正。一审判决书第12页第二段第9-11行查明：甲乙双方于当天(2014年4月4日)办理了房屋过户手续。双方当天下午在银行办理支付房款手续未果，后原告拒绝再接受剩余房款。通过该判决查明以下两点事实，第一，上诉人在双方办理完房屋过户手续的当天向被上诉人进行了支付剩余房款。但因为被上诉人未携带银行卡，后又用其儿子的名字在该银行办理了一张卡号为62×××21的银行卡（办卡时上诉人还向被上诉人另支付了100元的房款用于办卡存款），双方并填写了一张转款金额为652000元的转款凭证。但因为办卡时耽误了时间，在双方转款时银行告知银行转账系统已经关闭，当天无法进行转账操作，并通知可以在第二日进行转账操作。第二，后来是被上诉人方拒绝再接受剩余房款。真正导致剩余房款无法支付的原因，一审也已经查明即作为接收房款的一方被上诉人先是迟延造成客观上无法转账，后又拒绝接受房款。3、本案被上诉人作为卖房人违反约定拒绝接受房款，拒绝向买房人即上诉人交付房屋，履行先合同义务，违约在先，且违约明显，一审法院颠倒适用合同先后义务，错误归结违约责任，判决解除合同没有法律依据。同时，根据三方在2014年3月27日签署的《房屋买卖合同》第五条第2款的约定，被上诉人应在接受全部房款前将所交易的房屋腾空，同时将该房屋钥匙交与上诉人。然而时至今日被上诉人仍未能将该房屋腾空，更拒绝将该房屋钥匙交与上诉人，亦拒绝接受房款。退一步讲，姑且如一审法院判决所认定的上诉人未主动履行支付房款的合同义务，亦不能认定上诉人迟延履行应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中上诉人与被上诉人互负债务，且有先后履行顺序，即被上诉人应在接受房款前将房屋腾空，并将房屋钥匙交付给上诉人的义务。而时至今日被上诉人也未能履行这一合同义务，违约在先，作为合同相对方的上诉人完全有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权，拒绝支付房款的履行要求，并不构成违约。二、一审判决认定上诉人与被上诉人2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效，没有事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。纵观本案双方的交易事实及双方所签订的《洛阳市房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，符合法定要件，不违反任何国家集体或者第三方利益，且依据双方所签订的《洛阳市房屋买卖合同》，洛阳市房屋登记管理部门，已经为双方的交易进行了登记备案确认，一审法院错误认定合同无效，没有法律依据。其次，一审判决据以认定2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效的理由，是该合同对房屋价款等合同实质性内容进行了较大的变更，且双方均认可3.27合同约定的价款系双方当事人的真实意思表示。2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》中的房屋交易价为国家税务部门所核定的交易计税价格，而非是双方所协商的交易价格，一审判决书也已经查明双方均认可3.27合同约定的价款系双方当事人的真实意思表示，且双方在真实的交易中也均是按照真实的交易价履行的。三、被上诉人违反诚实信用原则，恶意诉讼，滥用司法资源，企图以歪曲客观事实虚假陈述扰乱法庭审理，进而掩盖其违反诚实信用拒绝交房的违约行为。请求二审法院对被上诉人违约行为依法严惩。首先，本案通过一审审理，可以明显看出，本案纠纷的引起是被上诉人违反诚实信用原则，在双方达成房屋交易合意并共同履行了相关合同交易义务之后，恶意违约企图撕毁交易合同所造成的。被上诉人表面上打着维护公平正义的幌子，实质上是企图借机抬高房价，以获取更多的不正当利益。其次，从价值取向上看，本案如果法院最终无视被上诉人违约的客观事实，将违约责任错误的认定到守约方上诉人身上，解除双方2014年3月27日所签订的《房屋买卖合同》，认定2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效，无疑会形成极大的交易不公平，交易的一方尽可像被上诉人一样搬出所谓的侵害国家社会公共利益的幌子，以此为由主张毁约，“契约应严守”的规则完全被打破，诚实信用的公理性原则也被违反，合同相对人的正当利益以及对交易安全的合理预期完全落空，同时这样下去还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。综上请求：一、依法撤销一审判决第一、二、四项。二、依法改判被上诉人安从瑞、朱艳菊将洛阳市涧西区十二号街坊1-4-102号房屋交付上诉人。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。针对孙培培的上诉，被上诉人安从瑞、朱艳菊一并答辩：一、（关于）被告孙培培主张原告（上诉人、下同）安从瑞违约在先且拒绝接受房款、法院认定事实错误。原告安从瑞从2014年3月27日直至4月4日晚24时，与被告孙培培本人以及其代理人周军从来没有过任何电话的联系（包括短信），更没有任何方式的合同房款和交易时间的变更约定。按照三方合同约定，从4月1日应该办理的房屋过户手续，二被告一直找理由拖到4月4日下午，直到16:30，被告孙培培代理人周军说浩天公司丽春路店长赵继昌打电话通知他，改变付款方式、需要到银行直接付款拿回付款凭据才能办理过户手续，因为事发突然，原告安从瑞、朱艳菊、安恒兴均没有带银行卡，被告孙培培代理人周军要求用原告儿子安恒兴的身份证重新办理新卡，再付房款。这时候浩天公司员工任昱荧表示她有事，不一起去银行办理转账手续，让安恒兴和周军二人自己去办理。下午16：35，周军同安恒兴骑电动车到洛阳××服务中心附近的“中国工商银行”，刚排队挂号后，周军突然说忘记要送买房人孙培培的身份证了，借故离开工商银行。等到16:40，买房人代理人周军又返回银行，他看排队到了柜台上，主动拿出100元递到柜台里，用安恒兴身份证重新开立新户，又等待了将近5分钟左右。将近16:45左右，新卡开户手续才办理好，银行柜台工作人员让买房人代理人周军办理转账填单子，在办理转账过程中，银行卡密码接连二次出错；银行柜台工作人员提醒代理人周军银行卡密码再出错一次就会被锁死，代理人周军解释说是孙培培的银行卡，不是他的卡，又打电话问孙培培查询密码，反复拖延时间；此时经快到下班时间，银行经理也到柜台上，都在等这一笔最后业务；柜台工作人员再次提醒代理人周军银行卡密码最后一次出错就会被锁死，不能使用；周军一边打着电话，一边说保证密码正确；输入后，银行系统再次显示密码错误，银行卡彻底被锁死。导致的最终结果是原告安从瑞在2014年4月4日下午银行下班也没有收到任何房款，对方欺诈行为明显！按照《房地产经纪管理办法》第二十四条规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。浩天公司自始至终已经表明代收购房定金5000元，并按照规定存入了在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，待交易结束后再划转交易资金。在此充分证明被告故意捏造事实。法院在一审时，已经明确查明了被告孙培培用于购房的账户上并未有足够的现金用于支付剩余房款，故被告已经在事实上因自身原因不能如期履行合同，又怎能将未能付款的责任推脱在“浩天公司作为中介方（丙方），没有向孙培培提供支付房款的账号”。答辩人收到房租是13500元，而非12900元，相差600元是从（2014）4月1—4日的4天合同违约抵扣的租房收益，按照150元/每天计算的。三方合同第一条第1款中也明确注明“乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。”第九条手写的补充约定“…以乙方缴清房款之日起，房屋所有收益归乙方所有…”。也充分说明买房人孙培培事先已经知道并确认过房屋在出租状态中。根据“买卖不破租赁”的原则，根本就不存在上诉书中所谓原告不按照三方合同中的第五条第2款“…腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方…”的违约行为一说。二、（关于）被告孙培培上诉状认为解除合同，一审判决没有事实和法律依据。被告孙培培和浩天公司共同预谋安排，利用了原告安从瑞二位老人的善良和同情心，屡次违约后，蓄意把时间拖到2014年4月4日下午16时30分，以需要到银行直接办理付房款转账的凭证才能办理过户手续为借口，支走碍事的原告儿子安恒兴。然后浩天公司马晓娣、任昱荧利用原告儿子不在身边，欺负原告夫妇二人年迈、耳聋眼花、不懂法律，拿出被告孙培培早已签好的损害国家利益的“阳合同”《洛阳市房屋买卖合同》（房屋价格153300元），捂住文件内容，只留出签字位置，急忙催着让原告在文件上签字画押。匆忙中漏掉了房屋共有人朱艳菊的签字。订立的合同从反面充分证明被告浩天公司和孙培培隐瞒真实的房屋交易信息，恶意串通，以欺诈手段诱骗原告就同一房屋又签订不同交易价款的另外一套合同，企图以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益，偷逃应缴纳国家税费约计12000余元。三、（关于）被告孙培培上诉状认为原告违约、违反诚实信用原则。第1、合同违约的一方一直是被告，一而再再而三、三而四的不顾诚信、拖延付款。第2、被告主张其付款原告不接受，依据《合同法》，若被告真要是一直积极履约，被告可以对该房款进行“提存”，但被告并未如此，其所说的一直积极履约都是颠倒事实、强词夺理。第3、被告说自己积极在履行合同，却未有任何证据予以证明，而原告证明被告违约确有书证、物证等多项证据予以证明。第4、自原告起诉之日，时至今日二年多来，被告仍未支付完剩余房款，但是原告的名下的房屋却被过户给被告孙培培，此处事实足以能表明二被告故意串通，损害了原告合法权益。针对孙培培上诉，原审被告浩天公司述称：没有意见。浩天公司不服提起上诉称：一、一审认定事实有误，上诉人作为居间人在合同履行过程中不存在过错。1、上诉人在房款交接问题上不存在过错。上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖合同》（一次性）后，经三方一致同意对合同约定的付款方式做出变更，即“由被上诉人孙培培将房款直接付给被上诉人安从瑞，房屋价款不再经过上诉人转交”。这一事实在洛阳市中级人民法院民四庭审理(2014)洛民终字第2536号案件时得到被上诉人安从瑞、孙培培的认可（详见《洛阳市中级人民法院民四庭庭审笔录》记载）。且本次一审庭审中上诉人、被上诉人对2014年4月4日办理房产过户手续及房款交接事实的陈述中也能印证三方对付款方式及时间进行变更。因此，一审法院认定“上诉人未向被上诉人孙培培提供支付房款账号，也未及时催促孙培培支付房款”存在过错，是对案件事实的错误认定。2、被上诉人安从瑞、朱艳菊与孙培培签订的《洛阳市房屋买卖合同》系洛阳市房管局提供的用于备案的制式合同文本，是办理房产过户的必经程序。上诉人作为中介方只是协助被上诉人安从瑞、朱艳菊及孙培培办理过户手续，并没有“安排‘买卖双方’重新签订合同”的事实。因此，一审判决中载明“上诉人在明知三方已签订3.27合同的情况下，又安排双方签订新的重大变更的《洛阳市房屋买卖合同》，存在过错”是对事实的错误认定。且被上诉人安从瑞、朱艳菊及孙培培对《洛阳市房屋买卖合同》载明内容均知晓认可。且时至今日上诉人、被上诉人孙培培均认可房屋实际成交价为67万元。因此，上诉人在合同履行中不存在欺骗、恶意串通、共同侵害被上诉人安从瑞、朱艳菊权益的事实，亦无过错。请求：1、依法改判上诉人不承担诉讼费500元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。针对浩天公司的上诉，被上诉人安从瑞、朱艳菊答辩：一、（关于）被告浩天公司主张作为居间人不存在过错，法院认定事实错误。答辩人安从瑞从2014年3月27日直至4月4日晚24时，与被告孙培培本人以及其代理人周军从来没有过任何电话的联系（包括短信）。双方之间更没有谈及到任何方式的合同房款付款方式和交易时间的变更约定。（2014）洛民终字第2536号案件庭审记录共计142:37分钟，[106:20][审判长]说：周军，你来说一下。他说，底下有个周军在场。你来说一下。什么时间，什么人在场，什么时候怎么变的？把中介公司控制钱款，变成了给老先生了。[106:36][原审被告孙培培代理人周军]说：当时，没有提这个事情，也没有说这个事。当时就是签个合同，27日的。[108:05][审判长]说：法官说的问题是，原来合同上，说钱给浩天公司，后来在什么时候变为由孙培培直接给老先生了。啥时候商量的，直接把钱给老先生了？[108:21][原审被告孙培培代理人周军]说：没有这方面的事。通过《庭审记录》和发回重审一审法庭的调查，可以明显看出，本案的纠纷引起就是浩天公司违反诚实信用原则，在三方合同履行过程中，为了谋取利益最大化，恶意违约、串通被告孙培培、惑乱原告安从瑞、从中牟利、偷逃税款的欺骗行为所造成的。二、（关于）被告浩天公司主张在合同履约中《洛阳市房屋买卖合同》是孙培培和安从瑞双方的行为，与其无关，亦无过错。在3.27合同履行过程中，一直都由浩天公司安排的所有事宜，包括办理房屋过户手续。正是因为被告孙培培和浩天公司共同预谋安排，利用了原告安从瑞二位老人的善良和同情心，蓄意把时间拖到2014年4月4日下午16时30分，以需要到银行直接办理付房款转账的凭证才能办理过户手续为借口，支走碍事的原告的儿子安恒兴。然后浩天公司马晓娣、任昱荧利用原告儿子不在身边，欺负原告夫妇二人年迈、耳聋眼花、不懂法律，拿出被告孙培培早已签好的损害国家利益的“阳合同”《洛阳市房屋买卖合同》（房屋价格153300元），捂住文件内容，只留出签字位置，急忙催着让原告在文件上签字画押，匆忙中漏掉了房屋共有人朱艳菊的签字。其次、在2014年4月4日下午16：30时候，被告浩天公司公开违反法律法规《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法》，知法犯法，在明明知道被告孙培培未付完剩余房款的情况下，浩天公司马晓娣、任昱荧亲手把不符合交易条件的原告房屋办理了过户登记手续。综上所述，由于浩天公司和被告孙培培故意串通、合谋恶意欺诈的行为，致使原告未收分文、房屋即被非法过户到被告孙培培名下，损害了原告对自己房屋的合法权利。被上诉人孙培培答辩：没有意见。二审中，各方均未提交新证据。经审理查明，1、上诉人安从瑞与上诉人孙培培以及上诉人浩天公司在2014年3月27日签订房屋买卖合同后，又重新口头约定，由上诉人孙培培将房款直接交付上诉人安从瑞后，于2014年4月4日各方一齐到市政府行政服务中心办理付款并房屋过户手续。2、2014年4月4日，与上诉人孙培培同去市政府行政服务中心的孙培培代理人周军为上诉人安从瑞的儿子安恒兴办理银行卡一张（含100元），并填写了一张由孙培培账户向安恒兴账户汇652000元的汇款单，但没有实际汇出。3、上诉人孙培培理财金账户历史明细清单显示，至2014年4月4日，用以向安从瑞支付剩余房款的银行卡内余额为652094元；5、上诉人安从瑞称本案所争执房屋月租金为4500元，2014年4、5、6月租金其本人已经实际收取。其余二审查证事实与一审认定相一致。本院认为，本案三方上诉人安从瑞、朱艳菊、上诉人孙培培以及上诉人浩天公司于2014年3月27日签订房屋买卖、居间合同，约定由孙培培先将房款打到浩天公司提供的账户、待房屋实际过户后再由浩天公司将全部付款转交安从瑞、朱艳菊。其后各方经口头协商变更为由孙培培直接将房款交付安从瑞、朱艳菊后，双方办理房屋过户手续，故一审以孙培培未按合同约定在2014年4月1日前将全部房款支付完毕为由，认定孙培培违约有误，本院予以纠正。但孙培培与浩天公司在孙培培未支付剩余房款（应从66.5万元剩余房款中扣除2014年4、5、6月相应房租），亦未经安从瑞、朱艳菊认可的情况下，即办理房产过户手续，导致安从瑞、朱艳菊在未取得房款的情况下就失去涉案房屋的权属证明，孙培培与浩天公司均存在违约行为。安从瑞、朱艳菊在2014年4月4日后孙培培表示愿意支付剩余房款的情况下拒绝接受剩余房款，虽事出有因，但也存在一定不当之处。鉴于安从瑞、朱艳菊作为出卖人一方基于对买受人孙培培失去信赖（截至目前，孙培培既不提存剩余购房款，又不直接将剩余款项打入双方原约定的安从瑞的儿子安恒兴银行卡内），不愿意继续履行合同，加之安从瑞、朱艳菊67万元总房款中并未实际收取一分的事实，从均衡双方利益出发，本院认为应解除买卖双方2014年3月27日房屋买卖合同为宜，并同时双方均不再向对方支付违约金。关于2014年4月4日在市政府行政服务中心再次所签订得房屋买卖合同，虽然约定房款数额与3月27日约定不相一致，但该份合同是出于房屋过户所需签订的，孙培培作为买受人所要履行的数额仍是3月27日合同约定数额即总房款67万元，故不存在合同实质性内容进行了较大的变更，亦不存在孙培培与浩天公司合谋欺骗的事实，故一审确认2014年4月4日合同无效的理由不当，本院予以纠正。鉴于该2014年4月4日合同是为了配合房屋过户签订，其目的也是履行2014年3月27日房屋买卖合同，而2014年3月27日房屋买卖合同已经如上所述应予解除，故该2014年4月4日合同亦应解除。关于浩天公司过错问题，前述明确，不再赘述。综上所述，一审认定事实有误，判决确有不当，本院予以纠正。另外，鉴于上诉人浩天公司作为房屋中介机构，在本案买卖双方房款未实际支付完毕的情况下，违约先将涉案房屋从出卖人安从瑞名下过户到买受人孙培培名下，对导致本案纠纷的发生，存在过错，故本案一、二审诉讼费用，均应由该公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民重字第23号民事判决第一、三、四项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民重字第23号民事判决第二项为解除安从瑞与孙培培于2014年4月4日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》。一审受理费1475元，反诉费50元，二审受理费1475元，均由上诉人洛阳浩天房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴爱国审判员  索如意审判员  赵淑婷二〇一六年十一月十日书记员  祁亚楠