海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1358号   上诉人（原审被告）：海南鼎尚置业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇兰洋北路与伏波路交汇处鼎尚时代广场B-215。   法定代表人：桂金德，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑盈，男，1984年11月28日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇城北新区。系该公司职员。   被上诉人（原审原告）：李发，男，1981年5月7日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：钟兴，海南海大平正律师事务所律师。   上诉人海南鼎尚置业有限公司（以下简称鼎尚公司）与被上诉人李发商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   鼎尚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李发一审的第二项请求；2.本案全部诉讼费用由李发负担。事实与理由：一审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、鼎尚公司延期交房既有市政配套设施不完备等客观原因，还存在买受人未按约缴纳相关税费等违约行为，出卖人可以延期交房的情形，一审判决片面理解为在涉案工程竣工验收后鼎尚公司就应当及时向买受人交房。一审判决认为鼎尚公司在履行合同过程中，未能及时向买受人通报市政配套建设缓慢及供电不足等问题，存在一定过错与事实不符，鼎尚公司已不断的向政府等有关部门反映案涉小区供电、排水等问题。鼎尚公司不存在迟延交房的违约行为，不应当支付违约金。二、一审判决因鼎尚公司没有履行书面告知义务而判定鼎尚公司承担合同约定的交房日期到验收之日的30%及验收之日后到审理之日的违约责任，明显属于法律适用错误。综上，请求二审法院支持鼎尚公司的上诉请求。   李发辩称，1.鼎尚公司所提交的证据不足以证明政府通电问题及与其向业主逾期交房之间存在唯一且确定的因果关系，即便鼎尚公司与政府之间存在合同，但在合同履行中政府是否违约不应作为鼎尚公司对业主违约的免责事由，基于合同相对性原则，鼎尚公司应自行向政府追究违约责任，并非将风险转嫁至业主；2.鼎尚公司与业主签订的《儋州市商品房买卖合同》第二十六条中明确约定，涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，但鼎尚公司自始至终从未以任何形式通知过业主其逾期交房的原因是与政府相关。即便鼎尚公司逾期向业主发出的交房通知书或者要求业主不得不签署的交房协议书中，均从未载明鼎尚公司所称的供电问题和市政配套设施不完备等问题；3.鼎尚公司在逾期竣工验收之后向业主发出收房通知，并不代表其履行了合同交房义务。鼎尚公司通知业主前来收房的时间已经晚于合同约定的收房时间，因此，鼎尚公司存在逾期交房的事实是确定的。   李发向一审法院起诉请求：1.判令鼎尚公司向李发履行鼎尚时代广场二期D栋B325商铺的交房义务；2.判令鼎尚公司向李发支付逾期交房违约金64418.28元，以总房款320968元为基数，按每日万分之三自2018年6月30日暂计至2020年4月30日，应计至鼎尚公司交房之日止；3.案件受理费由鼎尚公司承担。   一审法院认定事实：李发与鼎尚公司签订案涉合同，约定李发购买鼎尚公司案涉商铺，建筑面积45.77㎡，单价7012.62元/㎡，总金额320968元，一次性付款。第八条交付期限约定：鼎尚公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付李发使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鼎尚公司可以据实予以延期：1.因不可抗力且鼎尚公司在事实发生之日起60日内告知李发的；2.如合同约定的交付期限届满时，李发仍未能依约向鼎尚公司交付全部应缴款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误及由于政府其他原因导致鼎尚公司不能按期交付；4.设计变更或施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的；5.政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；6.李发未按约定付清房款或未付清相关费用的；7.因国家法律法规、政策调整以及行政审批拖延、干预所致。2-7种情形均用下划线特别标示。第十一条鼎尚公司逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，鼎尚公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，李发有权要求鼎尚公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，李发有权单方面解除合同。李发要求继续履行合同的，合同继续履行，鼎尚公司按逾期日数每日向李发支付已付房价款万分之三的违约金；3.尽管有上述约定，但鼎尚公司向李发支付的违约金总额最高不超过李发已付房价款的百分之五。第3项文字用下划线特别标示。第十二条面积确认及面积差异处理约定：按儋州市不动产登记中心指定的测绘公司测绘的实际面积计算，多退少补。第十六条税款缴纳约定：李发委托鼎尚公司代缴相关税款。案涉合同还约定了李发逾期付款、风险责任转移、备案和预告登记、产权登记等事项。案涉合同附件七补充协议的第六条第2点约定李发委托鼎尚公司代为缴纳办理该商品房房地产权证须缴纳的相关税费，在交付首期款的同时将契税、产权证办理、房屋维修基金、印花税应缴款项交给鼎尚公司。   案涉合同签订后，李发交齐购房款320968元，鼎尚公司向李发开具购房款的增值税普通发票。2020年4月27日，案涉商铺所处的儋州鼎尚时代广场二期D栋竣工验收合格。至今，鼎尚公司未与李发办理交房手续。   另认定，2012年9月3日，鼎尚公司与儋州市人民政府签订《鼎尚时代广场（综合体）项目投资协议书》，约定：鼎尚公司在儋州市投资建设城市综合体（儋州鼎尚时代广场）项目，一期用地面积约120亩；儋州市人民政府负责在该地面南面规划修一条大道，连接兰洋北路和该地东面已规划的王桐路，与园地路一起围绕综合体形成一圈环形道路；儋州市人民政府负责出让土地五通一平（水通、电通、路通、土地平整、天然气、通信）。2014年8月11日，鼎尚公司及另外4家房地产公司联合向儋州市人民政府发出《关于恳请解决儋州市城北新区各项目用电需求的请示》称，由于城北新区用电量已超负荷，通讯信号也及其不稳定，为确保城北新区各大项目能够顺利建设并在规定的时间内竣工交付，恳请市政府协调儋州市电力公司加快进度尽快将美扶变电站修建完成并在城北新区房屋范围内修建一间开闭所以供城区内各项目进行用电接取。2017年2月20日，鼎尚公司向儋州市人民政府发出《关于请求尽快将高压外线电源电缆接入鼎尚时代广场的请示》称，现二期项目急需用电，根据我公司与政府签订的招商引资合同，必须是五通一平，通到鼎尚时代广场二期工程项目红线内。为了能够保障鼎尚时代广场二期工程能按期正常开业运营，特呈报告恳请政府予以大力支持，安排供电部门尽快将外线电源电缆接入到鼎尚时代广场二期项目。儋州市人民政府相关部门领导批示由市工信局牵头协调供电局尽快解决鼎尚时代广场二期项目用电问题。2019年10月19日，儋州市人大常委会办公室向儋州市政府办发出《关于转去省人大常委会调研组在我市调研发现问题的意见和建议的函》，其中包含了鼎尚公司提出的诉求：请儋州市相关部门解决供电容量严重不足问题。2020年7月25日，鼎尚公司向儋州市人民政府发出《关于请求尽快解决鼎尚广场南面市政规划路及配套设施报告》称，根据鼎尚公司与市政府签订的招商投资协议，政府负责解决相关配套设施，但至今相关部门用电和市政配套一直未予落实，故特请求市政府按照投资协议解决电力配套问题、南面道路及市政配套问题，市政府相关领导批示尽快落实解决。2020年7月27日，鼎尚公司向海南电网有限责任公司儋州供电局发出《关于请求解决鼎尚广场二期供电问题的报告》，请求尽快解决鼎尚广场二期D栋商业和F栋商住用电总量8350KVA问题。2020年8月17日，海南电网有限责任公司儋州供电局向儋州市人民政府办公室发出《儋州供电局关于解决鼎尚广场供电问题的意见》，其中明确鼎尚广场项目二期用电目前需统筹安排，儋州局110kV美扶变电站在政府出线电缆廊道建好后完全可以满足鼎尚公司的用电需求，该廊道预计今年10月可以完工。2020年8月28日，儋州市市政管理处儋市政[2020]79号文中明确：1.鼎尚广场周边的王桐路北段道路尚未建成，伏波东路与王桐路交叉口遇雨积水严重，影响周边群众生活及通行安全，需完善王桐路北段道路排水设施；2.鼎尚广场南侧与水上公园之间的市政道路系由政府投资建设，但目前尚未组织实施该道路工程建设。   一审法院认为，李发与鼎尚公司签订案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应恪守。关于案涉合同第八条第二款中鼎尚公司可以据实延期的7点特殊原因的约定，第1点关于不可抗力的约定是有法律明确规定，其他6点约定均以下划线形式特别标注，提醒李发注意，且内容不违反法律法规的规定，故该款约定合法有效。但有两点需要明确：其一，该款约定的内涵应当理解为如果出现双方约定的特殊原因导致交房迟延的，则鼎尚公司可以据实延期交房，但涉案工程竣工验收后鼎尚公司应及时向李发交房，否则将承担相应的违约责任；其二，如果出现约定的特殊原因，鼎尚公司还应及时向李发通报相关情况。   根据已查明的事实，鼎尚时代广场项目存在南面规划路建设及配套市政（排水排污）建设缓慢和供电不足等问题。这些问题虽然不属于不可抗力的免责事由，但确实不是鼎尚公司所能控制的，且确实影响到案涉工程的施工进展及竣工验收。鼎尚公司为解决上述存在的问题，曾多次向儋州市人大常委会反映问题，向儋州市政府及电力供应部门请求解决问题，并不存在不作为行为。正如李发所述以上问题在案涉合同签订之前已经存在，鼎尚公司亦应预估到上述问题可能影响交房日期，故涉案合同第八条特别提醒李发因市政配套建设延误鼎尚公司可以延期交房。但是鼎尚公司在案涉合同履行过程中，未能及时向李发通报市政配套建设缓慢及供电不足等问题，存在一定的过错。故一审法院酌定鼎尚公司对自合同约定的交房日期（2018年6月30日）之次日2018年7月1日至验收合格之日2020年4月27日期间的逾期交房承担30%的违约责任。2020年4月27日，案涉工程F栋竣工验收合格，已达到案涉合同约定的交房条件，鼎尚公司应及时向李发交付案涉商铺，但鼎尚公司至今未通知李发办理收房手续，存在违约行为。故李发要求鼎尚公司履行将案涉商铺交付给李发及向李发支付违约金的诉请有事实和法律根据，予以支持。关于鼎尚公司主张李发未按约定依法缴纳相关税费，鼎尚公司可据此延期交房的抗辩理由。一审法院认为，首先，李发并未拖欠鼎尚公司购房款，其次，契税、房产证登记费、房屋维修基金、印花税等系李发委托鼎尚公司代办产权证时需缴纳的费用，李发未交或晚交这些费用并不会影响案涉房屋的交付时间，且这些费用需鼎尚公司核算或核实后通知李发，现鼎尚公司亦未通知李发缴纳上述税费。故鼎尚公司的该项抗辩理由缺乏事实与法律依据，不予支持。   关于违约金的计算标准，鼎尚公司认为案涉合同约定标准过高，应调低。一审法院认为，根据案涉合同约定计算出来的每月（按每月30日计算）违约金为2888.71元（320968元*0.0003*30天），并不明显过高，故一审法院不予调整，仍按案涉合同约定的标准即日万分之三计算。   关于案涉合同第十一条违约金“最高不超过已付购房款的百分之五”的约定效力问题，李发认为，该条为无效格式条款，造成利益失衡。一审法院认为该条款系双方自愿约定，且用下划线特别提醒李发注意，并非无效格式条款，该条款合法有效，对双方均有拘束力。因此，本案鼎尚公司向李发支付的违约金最高不超过16048.4元（320968元*0.05）。   综上分析，鼎尚公司应支付给李发的违约金应分两段计算，竣工验收合格之前违约金为19267.71元（320968元*0.0003*667天*0.3），竣工验收合格之日后至本案庭审辩论终结前（2020年8月28日）的违约金为11843.72元（320968元*0.0003*123天），合计31111.43元，已超过购房款5%。故鼎尚公司应向李发支付违约金为16048.4元，李发诉请超出部分，不予支持。   因案涉商铺交付时间尚不明确，若本案庭审辩论终结之日后鼎尚公司仍不履行交付义务的，李发可依据法律及双方合同的约定另行主张权利。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、海南鼎尚置业有限公司于判决生效之日起十五日内向李发交付鼎尚时代广场二期D栋B325商铺；二、海南鼎尚置业有限公司于判决生效之日起十五日内向李发支付截止至2020年8月28日的逾期交房违约金16048.4元；三、驳回李发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705.23元（李发已预交），由李发负担604.62元，海南鼎尚置业有限公司负担100.61元。   二审中，鼎尚公司提交《物业管理服务委托合同》及《授权委托书》，拟证明海南鼎尚物业服务有限公司有权协助鼎尚公司办理案涉房屋的交房事宜。李发质证认为对证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，鼎尚公司无正当理由在一审期间未提交上述证据，且该证据从制作主体到内容均无法排除是鼎尚公司在一审判决后根据一审判决内容刻意制作以应付二审庭审。本院认为，《物业管理服务委托合同》及《授权委托书》客观反映海南鼎尚物业服务有限公司与鼎尚公司之间存在合同关系，基于业主通过物业公司办理相关收房事宜的事实，亦能证明物业公司取得了鼎尚公司的相关授权，故对两份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。   经二审审理查明：一审判决后，鼎尚公司于2020年11月16日向李发邮寄《鼎尚广场商铺再次催促交房通知书》。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、鼎尚公司对案涉房屋是否完成通知收房义务；二、鼎尚公司是否应当承担逾期交房违约金。   关于鼎尚公司对案涉房屋是否完成通知收房义务的问题。本案中，李发与鼎尚公司签订的《儋州市商品房买卖合同》中约定的交房时间是2018年6月30日。鼎尚公司于2020年11月16日向李发邮寄《鼎尚广场商铺再次催促交房通知书》，该运单记录显示李发拒收《鼎尚广场商铺再次催促交房通知书》，并且在另案中李发亦自认在此前接到过鼎尚公司收房的电话通知。根据双方合同约定，鼎尚公司应当向李发交付经验收合格的商品房。现案涉房屋已经验收合格，李发已于2019年10月15日收房，足以证明鼎尚公司已完成通知收房义务。   关于鼎尚公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。根据一审查明事实，鼎尚公司建设案涉房屋所在项目鼎尚时代广场二期过程中，因电力、周边道路、排污排水等问题多次向儋州市人民政府及相关职能部门请示、报告，希望尽快协调解决，但时至今日，案涉房屋所在项目的电力问题仍未解决，只能依靠鼎尚时代广场一期商业用电为小区业主供电、周边道路积水及排污排水等政府部分负责的配套问题亦尚未落实。根据双方签订的《儋州市商品房买卖合同》第八条第二款第3项的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误及由于政府其他原因导致出卖人不能按期交付；”案涉项目的五通一平，系政府部门的义务，案涉项目延迟验收，确实系市政配套设施未落实所致，且该情况至今还未得到妥善解决。本案是以市政配套设施不完备导致延迟交付房屋为基础，根据双方签订的《儋州市商品房买卖合同》约定为依据，鼎尚公司可以据实予以延期交房。且鼎尚公司在市政配套设施至今尚不完备的情况下，为了能尽快将房屋交付给业主，已作出自己的努力和担当，包括自行承担商业用电与居民用电之间差价等经济损失，从而使得大部分业主能在2019年12月收房，实现居住权。鼎尚公司上诉主张不存在违约行为不应承担违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决鼎尚公司承担违约责任不当，本院予以纠正。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予改判。鼎尚公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初3493号民事判决第一项；   二、撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初3493号民事判决第二项、第三项；   三、驳回李发的其他诉讼请求。   一审案件受理费705.23元，由李发负担；二审案件受理费201.22元（海南鼎尚置业有限公司已预交），由海南鼎尚置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年七月六日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。