河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1420号上诉人（原审被告）：许昌亿家房地产经纪有限责任公司，住所地河南省鄢陵县人民路西段路南。法定代表人：刘盘铭，该公司执行董事及总经理。委托诉讼代理人；刘阳，河南天苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵州，男，汉族，1971年1月30日生，住河南省许昌市东城区。委托诉讼代理人：屈惠敏，系王贵州之妻。被上诉人（原审被告）：尚丽，女，汉族，1975年4月30日出生，许昌市魏都区。原审被告：刘盘铭，男，汉族，1946年3月23日出生，住鄢陵县。上诉人许昌亿家房地产经纪有限责任公司（以下简称亿家经纪公司）因与被上诉人王贵州、尚丽、原审被告刘盘铭房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亿家经纪公司的委托诉讼代理人刘阳，被上诉人王贵州及其委托诉讼代理人屈惠敏到庭参加诉讼，被上诉人尚丽、原审被告刘盘铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿家经纪公司上诉请求：1、依法撤销许昌市魏都区人民法院作出的（2021）豫1002民初149号民事判决第四项，改判上诉人对尚丽履行不能部分不承担补充赔偿责任，或将本案发回重审。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中，上诉人并非居间人，上诉人只负责为被上诉人办理过户手续，上诉人并未收取居间服务费，不应承担因房源信息所产生的责任。一审法院未依据双方合同约定认定各自的责任，而是以上诉人作为专业中介机构参与了交易中的部分环节就认定上诉人对所有的交易情况进行专业审查，加重了上诉人在本案中的责任。对于王贵州的损失，系其自身与尚丽磋商过程中未尽到合理审查义务所导致，应当由其承担全部过错责任。一审法院认定事实不清，请求改判或发回重审。王贵州辩称：如果不是亿家经纪公司提供房源，我不可能联系到被上诉人尚丽，上诉人亿家经纪公司并非居间人的说法不能成立。本案定金协议书是亿家经纪公司提供的，上面的签字也是亿家经纪公司员工写的，房屋过户费是一千元，亿家经纪公司收取了六千元，说明代办过户只是中介服务的一部分，房源不合法的错误应当由中介公司承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王贵州向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原告与被告尚丽之间签订的定金协议书及补充协议；2．依法判令被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司返还收取的费用6000元；3．依法判令被告尚丽赔偿原告购房款损失677919.5元并支付利息损失（自起诉之日起至款项支付完毕之日止，按照贷款利率年利率6％计算）；4．依法判令被告尚丽赔偿房屋差价损失（具体损失数额以鉴定为准）；5．依法判令被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司、被告刘盘铭对原告的上述各项损失承担连带赔偿责任；6．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月13日，原告（乙方）与尚丽（甲方）、被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司（丙方）签订定金协议书一份，约定甲方将位于许昌市东城区莲城中央花园20幢东起1单元103的房产出售给乙方，房屋成交价格为88万元，其中购房定金为3万元，本合同签订40个工作日内向甲方支付首付款；备注：签订定金协议书当日乙方支付甲方定金3万元，乙方首付款41万元分三次支付剩余房款在40个工作日内乙方支付甲方35万元整，甲方契税满两年后无条件配合乙方过户，过户当日乙方支付甲方3万元，甲方银行房贷由乙方代还，不能逾期，尾款由乙方结清。审理中，原告称房屋成交价格为88万元，首付款41万元（包含定金3万元、40个工作日内支付35万元、过户当日支付3万元），尾款47万元由原告顺着尚丽的银行按揭贷款偿还。审理中原告称其于签订定金合同当日以现金方式支付定金3万元。2017年4月13日，尚丽向原告出具定金3万元收条一份。同日，原告向被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司支付费用6000元，许昌亿家房地产经纪有限责任公司出具收款收据一份（加盖有公司财务专用章）。目前，涉案房屋的商品房买卖合同、收款收据等书面凭证原件在原告处存放。2017年6月11日，原告（乙方）与尚丽（甲方）签订补充协议一份，显示：甲方收到乙方房款35万元，房屋正式归原告所有，余款3万元按照合同过户当日支付，其他约定参照定金协议书，甲方违约双倍返还房款，乙方违约甲方不返还房款。同日，原告向尚丽指定账户转款31万元，尚丽出具收到条一份，内容为：“收到条今收到王贵州叁拾伍万元整（350000.00）系付骏景中央公园20幢东起1单元103购房款其中现金肆万元整（40000.00）尚丽2017.6.11”。庭审中原告称自2017年5月至2020年11月份，原告通过向尚丽指定账户转款或向尚丽房屋按揭贷款账户直接支付款项的方式，共支付涉案房屋银行贷款297919.5元。另查明，涉案房屋于2016年1月28日被司法机关查封至今。庭审中，许昌亿家房地产经纪有限责任公司辩称涉案定金合同的业务人员称其在签订合同时向相关部门查询涉案房屋上没有查封信息。原告称被告业务人员在签订定金合同时仅告知涉案房屋上有银行按揭贷款但是未告知有司法机关的查封。另查明，被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司法定代表人及唯一股东系被告刘盘铭。一审法院认为，原告与被告尚丽经被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司介绍后，所签订的定金合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，应予以保护。但被告尚丽在出售房屋时隐瞒了涉案房屋被查封的事实，致使原告支付大部分房款后无法办理房屋过户，无法实现合同目的。因此原告请求解除与被告尚丽之间的定金协议书及补充协议，并要求被告尚丽返还购房款677919.5元（30000元＋350000元＋297919.5元）及承担违约责任支付利息损失（自起诉之日即2021年1月8日起至款项支付完毕之日止，按照起诉时一年期LPR即年利率3.85％计算）的诉讼请求，有事实根据和法律依据，法院予以支持。关于原告与被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司之间的居间合同关系问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为从事房屋中介服务的专业中介机构，应对交易房屋作必要的专业审查，包括到房管部门对产权情况进行查询，从而对交易产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，进而确保其提供信息的真实性。被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司收到被告尚丽的资料后，没有证据证明其到房屋管理部门落实过涉案房屋的相关信息，也没有证据证明其已对尚丽进行必要的询问和调查，就草率以中介机构的名义促成了原告与尚丽之间的房屋买卖交易，原告基于对中介机构的信任签订了定金协议书等书面合同、并支付了房款。被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司的疏忽大意是导致原告产生损失的原因之一，故被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司应返还原告所交纳的费用6000元，并对原告的损失承担一定程度的损害赔偿责任。就本案而言，原告的损失为其向被告尚丽求偿受阻所造成的经济损失。原告未尽到谨慎交易义务，对损失的发生亦具有过错。结合本案实际，被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司应承担对原告损失的50％的赔偿责任为宜。原告超过50％部分的诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司辩称签订协议书房屋上无查封与案件查明事实不符，该抗辩意见法院不予支持。关于被告刘盘铭是否承担责任。被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司系一人有限责任公司，股东系被告刘盘铭。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此被告刘盘铭对被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司应当负担责任范围内承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告王贵州与被告尚丽之间签订的定金协议书及补充协议；二、被告尚丽于判决生效后十日内返还原告王贵州购房款677919.5元并支付利息损失（自2021年1月8日起至款项支付完毕之日止，按照年利率3.85％计算）；三、被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司、刘盘铭于判决生效后十日内返还原告王贵州支付的费用6000元；四、被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司、刘盘铭在被告尚丽返还购房款677919.5元及利息损失履行不能的情况下承担50％的补充赔偿责任；五、驳回原告王贵州的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理10597元，减半收取计5299元，由被告尚丽负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，2017年4月13日，作为买受人的王贵州与作为出卖人的尚丽签订商品房买卖定金协议书时，是在亿家经纪公司业务人员介绍见证下所签订。同日，亿家经纪公司收取王贵州6000元费用并出具收款收据一份。上述证据足以证明上诉人亿家经纪公司在案涉房屋买卖合同中的居间人身份，居间人对涉及合同的重要事实未尽到合理审查义务，致使买卖合同的标的物无法过户，存在一定过错，损害了委托人王贵州的利益，亿家经纪公司应当承担损害赔偿责任，该损害赔偿责任一审法院依据上诉人亿家经纪公司的过错程度确定为委托人所受损失的50％并无不当。上诉人亿家经纪公司诉称其不是本案买卖合同居间人、公司仅负责代办房屋过户手续的事实证据不足，本院不予支持。综上所述，许昌亿家房地产经纪有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10597元，由许昌亿家房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年七月五日书记员  马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口