安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初2441号 原告：滁州洁顺物业服务有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：於有圣，该公司执行董事。 被告：龚先红，女，1973年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：胡开刚，男，1974年3月5日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省全椒县，系龚先红丈夫。 原告滁州洁顺物业服务有限公司（以下简称：洁顺物业公司）诉被告龚先红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。洁顺物业公司的法定代表人於有圣、被告龚先红的委托诉讼代理人胡开刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洁顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费公摊能耗费合计987元、垃圾处理费54元,违约金250元,合计1291元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受下湾小区业主大会的委托对全柴下湾小区进行物业服务和管理。根据物业服务合同约定及县政府相关部门批准，原告以建筑面积对住宅按每平方米每月物业费0.60元、公共耗能0.20元的标准收取物业管理费。被告系原告服务和管理的xx小区x栋x单元xxx室业主，该住宅建筑面积68.5平方米，按照合同约定被告应在2020年9月30日前缴纳合同约定期限的物业服务费、能耗费和代收垃圾处理费，被告共计拖欠物业服务费、能耗费、代收垃圾处理费和违约金1291元（具体见拖欠物业费明细）。原告多次催要，被告始终拒绝支付。 龚先红辩称，洁顺物业公司所述是事实，但并没有多次催缴，总共就两次，一次是到全椒县矛盾调解中心调解，一次就是到法院来起诉了。在物业服务方面，小区内的公共卫生没有管理好，小区内什么人都可以进入。还有我家太阳能的问题，在洁顺物业公司入驻以后被损坏，我多次向其反映，但均没有予以维修，我要求洁顺物业公司先把我家的太阳能维修好，否则拒绝缴纳物业费。 经审理查明：龚先红系xx小区x幢x单元xx室业主，其房屋建筑面积68.5平方米。2020年6月6日，全椒县下湾小区业主委员会与洁顺物业公司签订《物业管理委托合同》，委托管理的事项为：房屋建筑共用部位的维护和管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，小区内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水总管道的疏通，共有绿地、花木、建筑小品的养护、管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。合同第十三条约定物业公司有权向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业综合服务费，2、公用设施设备能耗费（特种设备维保不包含在内，如电梯、消防等特种设备），3、装饰装修管理及垃圾清运费，4、车库、车位停车服务费，5、相关行政单位代收费用（如生活垃圾处理费等）。委托管理期限自2020年7月1日至2025年6月30日止。合同第十九条约定：1、本物业的管理服务费实行预收费制（建筑面积），首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日，首次约定缴费截止日期为2020年9月30日止，以后预收费为每年2月28日前预收全年物业服务费等综合费用，超过预收费期限视为违约。2、住宅物业费按照建筑面积0.60元/月/㎡……，住宅和公寓楼公共能耗按照0.20元/月/㎡收取……。业主逾期交纳物业费，从逾期之日起每月按应缴费用3%加收违约金。《物业管理委托合同》签订后，洁顺物业公司提供了公共绿化的养护、保洁、安保等服务，但存在垃圾清运不及时、绿化养护管理不到位等现象。2020年7月1日至今，龚先红未缴纳物业费，洁顺物业公司催要未果故提起诉讼。 上述事实有洁顺物业公司的陈述及其提供的《物业管理委托合同》、不动产权证等在卷佐证，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。 本院认为，全椒县下湾小区业主委员会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。龚先红是全椒县下湾小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对龚先红具有法律约束力。洁顺物业提供了物业服务，龚先红作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。龚先红的房屋属于住宅，房屋建筑面积68.5㎡，根据合同约定本院核定龚先红欠付2020年7月1日至2021年12月31日的物业费为：68.5㎡×0.6元/月/㎡×18个月＝740元（取整）；公共能耗费为：68.5㎡×0.2元/月/㎡×18个月＝247元（取整），合计987元。洁顺物业公司另诉请龚先红支付其垫付的垃圾处理费54元，因该费用洁顺物业公司并未实际支付，故对该诉请本院不予支持。洁顺物业公司垫付后可另行向龚先红主张权利。因洁顺物业公司在公共卫生、安全保卫等方面存在服务瑕疵，故对洁顺物业公司诉请的违约金，本院不予支持。龚先红另辩称，洁顺物业公司将损坏的太阳能维修后其再支付物业费。因龚先红不能举证证明太阳能损坏的时间及侵权人，故对该辩称意见本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告龚先红于本判决生效之日起十日内支付原告滁州洁顺物业服务有限公司2020年7月1日至2021年12月31日的物业服务费740元、公共能耗费247元，合计987元； 二、驳回原告滁州洁顺物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告龚先红承担。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审 判 员 孙梅梅 二〇二一年七月五日 法官助理 徐 鑫 书 记 员 周晓敏 附本院兑现款账户： 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：2000××××3998 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。