江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2219号上诉人（原审原告）：孙海军，男，1991年4月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：刘凯，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖迎晓，女，1995年6月4日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾艺璇，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛玉柱，男，1995年10月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨曼，上海申浩（淮安）律师事务所律师。上诉人孙海军因与被上诉人廖迎晓、葛玉柱房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙海军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人是为了帮助两被上诉人解决孩子上学问题，才在未收到任何购房款的情况下将房子过户到两被上诉人名下。被上诉人廖迎晓未提供任何证据证明房屋出卖价为18万元以及该18万元已全部支付。为了降低交易税，涉案房屋的合同备案价为223500元，其实际价格应远高于该备案价格，上诉人主张出卖价为35万元符合客观实际；2、一审适用法律错误。是否已付清购房款的举证责任在被上诉人，从被上诉人提供的银行流水来看，两被上诉人根本没有付款和履行付款义务的能力，上诉人要求解除合同，要回房屋合情、合理、合法；3、被上诉人葛玉柱明确表示无能力履行支购房付款义务，被上诉人廖迎晓也始终抗辩购房款已付清，并且对合同价格不认可，充分说明两购房人已以其行为表示不履行主要债务，上诉人享有解除权。请求二审依法改判，支持上诉人的诉请。被上诉人廖迎晓辩称：1、上诉人在一审及上诉状中陈述多处失实，上诉人与被上诉人实际约定的购房价是18万元，在被上诉人支付全部购房款后房屋才过户，两被上诉人于2013年11月27日举行结婚仪式，后因葛玉柱工作原因，且上诉人及其配偶均在丁集镇上班，不使用涉案房屋，两被上诉人于2015年就在涉案房屋中居住，2016年鉴于上诉人有卖房意愿，两被上诉人又因生活需要也需购买涉案房屋，故在2016年年初，双方明确达成购房合意，约定购房价为18万元，出资情况为，两被上诉人的订婚、结婚及其他存款约5万元，廖迎晓父亲出资3万元（该事实与一审法官调取的银行流水时间及金额能够相互印证），另葛玉柱的父母也在几年间陆续给付10万元，上诉人的配偶在录音中也认可葛玉柱的父母出资了10万元，以上合计18万元购房款在支付完毕后，双方在2018年办理了过户手续。本案起因特殊，廖迎晓此前在淮安市淮阴区法院离婚诉讼中要求将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割，上诉人与被上诉人葛玉柱为减少财产损失恶意串通在离婚案件诉讼过程中形成了虚假欠条，并提起了本案一审诉讼；2、被上诉人认为上诉人要求解除合同的诉请不成立，既无合同约定，也不符合法定条件；3、付清购房款再过户是房屋买卖中的交易习惯，且根据上诉人配偶的通话录音，其不仅认可了葛玉柱父母对房屋的出资，并且陈述合同备案价格是当时的市场价格。本案房屋是亲兄妹之间的买卖，房价肯定是低于市场价，不会高于市场价，我方主张房价为18万元符合实际，也符合常理。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人葛玉柱未作答辩。孙海军向一审法院提起诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同，两被告将位于黄元小区14幢602室房屋返还原告并配合办理过户至原告名下；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：原告系被告葛玉柱二姐夫，被告葛玉柱、廖迎晓系夫妻关系。涉案黄元小区14幢602室房屋原系原告所有，两被告于2015年开始居住在涉案房屋。2018年5月15日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋建筑面积74.72平方米，房款223500元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2018年6月30日前。同日，原告将涉案房屋过户至两被告名下。2020年9月24日，廖迎晓诉至法院要求与葛玉柱离婚，该案审理过程中，葛玉柱提交欠条一份，并陈述该欠条是在廖迎晓起诉离婚之后补打的。该欠条载明“本人于2018.5.13日，向二姐夫孙海军手中购得一套位于开发区75平米的房子。房款总价35万元，因孩子急于上学，手里暂无资金，私下协商后，房屋先过户让孩子上学，房款五年内付清。欠款人：葛玉柱”。对于以下事实,双方尚有争议:关于房款支付情况。原告陈述两被告至今未付房款，并提交被告葛玉柱出具的欠条，被告廖迎晓对该欠条不予认可，辩称欠条载明的房款为35万元，房屋买卖合同约定的房款为223500元，实际上因双方是亲戚关系，2016年商量房屋买卖事宜时约定的房款为18万元，且已经实际支付完毕，房款构成为其夫妻二人的存款5万元，被告廖迎晓父亲廖忠诚3万元，被告葛玉柱父母给付原告10万元，并提交被告葛玉柱大姐葛美华的短信截图、被告葛玉柱二姐葛某1的通话录音、被告廖迎晓父亲廖忠诚的情况说明，并申请其父亲出庭作证，葛某1在通话录音里陈述“当时是我们家父母给10万块钱，现在房子都是你们两人的，你们都要分这房子了，我肯定问你们要钱啊”。原告及被告葛玉柱对该组证据均不予认可，认为上述三人均未参与房屋买卖事宜，不是案件当事人，对情况并不清楚。被告葛玉柱辩称至今未支付原告房款，其夫妻二人及父母收入较少，无资金购买房屋，并提交微信转账截图、其父亲的银行流水，并申请其父亲葛某2和、其二姐葛某1出庭作证，证人葛某2和陈述并未支付房款10万元，证人葛某1陈述为了挽回两被告的婚姻关系而在电话录音里陈述其父母给了10万元，这只是善意的谎言。根据被告廖迎晓申请，一审法院依法调取被告葛玉柱名下银行卡、存折明细，经查，2013年7月10日被告葛玉柱存入2.3万元，2016年4月10日被告廖迎晓父亲廖忠诚向被告葛玉柱转账3万元，2016年4月13日被告葛玉柱提取该3万元及存折剩余20519.28元。被告葛玉柱陈述是为了开饭店，但后来饭店没有开成。一审法院认为，法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告以两被告未支付购房款为由诉请要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并返还房屋依据不足，不应予以支持，主要理由如下：1、从合同约定内容来看，案涉房屋买卖合同约定的付款方式为一次性付款，在签订合同并履行过户手续后，原告并未向两被告催要过购房款，直至两被告离婚诉讼期间，才由被告葛玉柱出具了欠条；2、从合同履行情况来看，原告诉称购房款为35万元，但廖迎晓仅认可购房款为18万元，且庭审中其陈述了款项支付的构成，部分支付情况与银行流水等可以相互印证。对于被告葛玉柱父母支付购房款的情况，二姐葛某1原在录音中予以承认，后在庭审中又予以否认，鉴于各方之间的亲属关系，不排除被告葛玉柱父母与原告之间存在借贷关系的合理怀疑；3、即便情况确如原告所述，但其提供的由被告葛玉柱出具的欠条又载明房款五年内付清，说明其已将购房款的支付年限放宽到5年，按前言所述及被告廖迎晓在庭审中陈述，不能认定其违反或是明确表示不履行合同约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：驳回原告孙海军的诉讼请求。本案诉讼费4646元，减半收取2323元，由原告孙海军负担。二审中，上诉人孙海军向本院提交一份中国邮政储蓄银行一本通交易明细，证明2018年5月14日上诉人从自己的银行存折里提取了7000元用于第二天房屋过户时缴纳契税，并证明两被上诉人在房屋过户时根本不具有买房以及缴纳契税的能力，房屋契税由孙海军支付，并非是廖迎晓在一审中陈述的由其公婆支付。被上诉人廖迎晓质证称，对证据的真实性不表异议，对关联性不予认可。根据上诉人及其配偶在一审时的陈述，上诉人的配偶作为葛玉柱的姐姐参与了出卖房屋及过户的全过程，同时在过户现场是葛玉柱的二姐交的契税钱，过户后没两天，葛玉柱的母亲就把契税的钱以现金的形式还给了葛玉柱的二姐。被上诉人葛玉柱未发表质证意见。二审中，上诉人孙海军陈述：2018年4、5月份的时候，葛玉柱提出他家孩子要上学，想买我的房子落户口，我问他有没有钱，他说没钱，但是他五年之内会给我35万元，我就答应了。二审中，被上诉人廖迎晓陈述：如果法庭经过审理后最终认定了购房款的数额，并且认定该购房款没有付清，我们会尊重法庭的认定，认可五年内付清的承诺，但是对葛玉柱出具的欠条中所载明的购房款是35万元不认可，房款数额最终由法庭确定，在法庭确定的基础上承诺五年内付清。二审经审理确认一审已查明的事实，对双方有争议的事实不予确认。本案争议的焦点是：涉案房屋买卖合同是否具备解除的条件。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，双方当事人经协商将位于黄元小区602室75平米的房子的产权过户登记至被上诉人名下，虽然上诉人陈述过户的原因是为了给两被上诉人的孩子提供学区方便入学，但从双方当事人的陈述以及双方提供的证人证言、电话录音、欠条等相关证据可以证实，双方就涉案房屋形成了买卖的合意，且办理了物权变动的手续，双方争议的只是房屋的出售价格，以及购房款是否已付清的有关债权纠纷的问题。经审查，由于买卖双方未签订书面房屋买卖合同，只签订了房屋买卖备案合同，而该备案合同上并没有涉及有关房屋买卖合同可以在什么情形下予以解除的约定，故双方均并不能行使约定的解除权。上诉人孙海军以合同目的不能实现为由行使法定解除权，但其诉称的理由是被上诉人对其主张的购房款数额不认可，并认为房款已付清，不同意再向其付款，且被上诉人也无付款的经济能力。该理由明显涉及事实认定问题，不属于行使法定解除权的事由之一，且房款的给付期限也有争议，故对上诉人要求解除双方之间房屋买卖关系的主张，本院不予支持，上诉人可直接依照约定向被上诉人索要购房款。综上所述，上诉人孙海军的上诉请求，无事实和法律依据，应予驳回；一审所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4646元，由上诉人孙海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二一年七月八日法官助理  刘仕龙书 记 员  史瑞琪