辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1187号上诉人（原审被告）：史春琳，男，1980年1月2日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：董超，男，1984年4月8日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人史春琳因与被上诉人董超房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2021）辽1202民初120号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史春琳上诉请求：一、请求二审法院依法改判由上诉人赔偿被上诉人18,201.72元；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审判决适用法律错误。根据民法典第588条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足弥补一方违约造成损失的，对方可以请求赔偿超过定金的数额。本案，当事人双方签订的房屋买卖合同中，违约金条款约定了违约金数额为房款的20%，同时，定金条款约定了定金数额为10000元，后因不可预见原因导致合同目的没有实现，并导致被上诉人实际损失过户税费18,201.72元。根据上述法律规定，被上诉人对违约金和定金只能择一主张，不能同时主张，就本案而言，上诉人购买房屋是在被上诉人承诺可以办理过户手续才签订的，且在合同签订的当日，上诉人即向被上诉人支付10000元定金，后因不可预见的原因导致违约，上诉人本着诚信原则又将房屋过户回给被上诉人，被上诉人损失仅为过户税费以及居间服务费，故根据民事填补原则以及民法典第588条，上诉人只应承担被上诉人直接损失18,201.21元，因上诉人已向被上诉人支付10000元定金，故上诉人只需要向被上诉人赔偿18,201.72元。董超辩称，一审判决正确，请求维持原判。违约金应为房款的20%，我没收到定金，签合同时说过户时候给，过户时候说过几天给我，后来一直也没给，过户税费也都是我拿的。董超向一审法院起诉请求：1、判令史春琳承担房屋过户交易产生的各项税费费用16,202元；2、判令史春琳承担违约金4万元；3、判令史春琳承担居间服务费损失2,000元；4、判令史春琳承担保全费损失620元；5、判令史春琳承担诉责险保险费损失500元；6、判令史春琳承担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年9月2日，董超、史春琳通过居间方鑫友胜连锁房产中介签订房屋买卖合同，合同约定：董超将其所有的坐落于铁岭市银州区红旗街道首山花园小区25幢1-7-2，建筑面积67.82平方米的住宅楼出售给史春琳所有，价款为20万元，史春琳应于同日支付定金1万元给董超，双方应于2020年9月15日前办理房屋转让过户手续，董超应于2020年9月30日前，收到全部房款当日腾出房屋并通知史春琳进行验收，双方在签署房屋买卖交接书后，史春琳将尾款（若有）交付董超。中介费4,000元由董超、史春琳各负担2,000元。违约责任方面，双方约定了违约金和赔偿金。其中第六条（一）约定：史春琳未按期付款的，应向董超支付逾期未付款的日万分之五的违约金。违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后史春琳仍未交付的，除应向董超支付违约金外，双方同意董超有权单方解除合同。董超单方解除合同时应书面通知史春琳，史春琳承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。董超可以从已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给史春琳，已付房款不足违约金和赔偿金部分的，史春琳应在接到书面通知之日起五日内向董超支付。（三）约定：董超、史春琳任何一方违约，导致合同不能履行，违约方应当向居间方支付合同总价款2%的佣金（居间服务费）。另，双方约定董超配合史春琳办理过户等相关手续，如史春琳未按时给付董超剩余房款，则承担违约造成的过户产生税费及20%违约金。合同签订当日，董超支付给鑫友胜不动产中介居间服务费2,000元。2020年9月3日，董超、史春琳在铁岭市不动产登记中心重新签订不动产买卖合同，将房产交易价格变更为14万元，约定合同生效后任何一方违约，除需赔偿给对方造成的全部损失外，还需向对方支付不动产总价款20%的违约金，办理不动产转移手续所需缴纳税费由史春琳承担。董超、史春琳双方于同日办理了房屋过户登记手续，董超将诉争房屋过户到史春琳名下，并缴纳10,220元税费。过户后，史春琳未将房款如数给付董超，董超、史春琳于2020年10月9日签订房屋买卖补充协议，约定房款给付延期至2020年10月16日。2020年10月21日，董超、史春琳再次签订房屋买卖补充协议，史春琳承认未按照约定给付董超全部房款，造成违约并承担全部违约责任，并承诺10日内补齐全款。约定到期后史春琳仍未将房款交付给董超，于是双方又于2020年11月12日将房产登记过户给董超妻子，董超缴纳了5,981.72元税费。另查明，2020年12月29日董超向本院提出财产保全申请，本院作出了（2020）辽1202财保159号民事裁定书，董超交纳保全费620元。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。董超已按合同约定履行了房屋过户登记手续，将诉争房屋登记到史春琳名下，史春琳亦应按照合同约定给付房款，现双方约定的给付期限已到，史春琳在董超多次催促后迟迟不给付房款，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，即20%违约金，并赔偿过户产生的税费、居间费损失18,201.72元。因双方在房屋过户登记时签订的不动产买卖合同中，将诉争房屋的交易价格变更为14万元，故应按照变更后实际履行的房屋交易价格14万元为基数计算违约金，即违约金为28,000元。史春琳经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、第一百四十四条（被告经传唤拒不到庭参加诉讼，应缺席判决）、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款（依法成立的合同，受法律保护）、第五百四十三条（当事人协商一致，可以变更合同）、第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第五百八十五条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法）、第四百九十五条（买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同）、第五百九十八条（出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务）、第六百二十六条（买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款）之规定，判决如下：被告史春琳于本判决生效后10日内给付原告违约金28,000元，并赔偿原告损失18,201.72元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费1,283元（原告预交），减半收取641.5元，保全费620元，均由被告负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，史春琳未履行给付房款的合同义务，应当按照当事人的约定承担违约责任。房屋买卖合同及补充协议中约定了违约方应承担造成的全部损失和不动产总价款20%的违约金，故一审法院认定史春琳按此约定承担违约责任，并无不当。关于史春琳主张其已向董超支付了10,000元定金一节，史春琳并未提交证据证明其主张，董超亦否认收到定金，史春琳应承担举证不能的不利后果，本院对史春琳该项主张不予支持。综上所述，史春琳的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,283元，由上诉人史春琳负担。本判决为终审判决。审判长  关铁强审判员  李喜岩审判员  孙 伟二〇二一年七月十二日法官助理李旌书记员郑晓娜