江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏04民终2508号上诉人（原审被告）：江苏新怡华超市连锁有限公司，住所地常州市钟楼区荆川东路9-11号。法定代表人：王锁华。委托诉讼代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文进，江苏正气浩然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州银湖商业管理有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区广电西路166号。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈煜，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人江苏新怡华超市连锁有限公司（以下简称新怡华公司）因与被上诉人常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新怡华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人在10万元内支付物业费；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：本案所涉物业费应当主要是租金，原审就该事实遗漏审理。关于被上诉人与业主常州惠琪置业有限公司（以下简称惠琪公司）是否是关联企业的问题，一审要求被上诉人庭后予以说明，同时要求说明物业费收费严重高于租金的原因等问题，但庭后未就该事实继续审查，未能查明事实而直接判决。事实上本案上诉人原审所述惠琪公司以收取超额物业费来替代租金的事实一清二楚。首先，就看企业一般公示信息，可以看出惠琪公司与被上诉人主要股东曾经相同，虽多次变更，但仍是直系亲属。其次，看案涉租赁合同和物业合同，二个合同系同时签订，代表惠琪公司与被上诉人签订合同的是同一个人，房屋交付、物业费支付、租金支付，都是相同人员与上诉人确认。企业工作人员的相同完全可以证明两个企业的关联。第三，被上诉人作为物业公司，服务的业主有且只有惠琪公司，物业费结余都是业主的。利益走向足以证明以物业费替代租金的事实。最后再看合同条款，租赁合同中第五条明确约定物业公司系惠琪公司指定，明确物业管理协议是租赁合同的一部分。该内容直接证明该事实。本案被上诉人否认其与惠琪公司是关联企业，也否定了本案的物业合同是惠琪公司为了规避租金的税收而以过高物业费的形式来进行签订，认为合同中的物业费就是正常的物业管理服务费。即便基于该事实，一审判决也明显错误。一、被上诉人没有履行合同义务，当然无权享有合同权利。基于疫情这一公知事实，2020年1月22日起到3月期间，被上诉人未复工上班，没有履行物业合同义务（详见合同第一条物业管理服务事项）。尤其没有履行合同中规定的对本物业共用区域保洁、安防、秩序维持等最基础的物业管理服务。这一事实一审中双方已经确认，被上诉人仅认为履行了其他一般物管义务（设施、设备的维护、公共绿化的管养等）。被上诉人没有全面履行合同义务，当然无权全面享有权利。被上诉人因疫情原因未履行合同义务可以不承担违约责任，但不是享有未履行义务的合同权利。一审判决适用合同法60条、107条正确，但却得出了错误的结果。上诉人认为，按照合同约定收费标准，扣除1月份正常提供服务期间，疫情期间被上诉人无人上班，但公共设施设备的维护管养与此并无必然联系，仍可收费，此类费用扣除后，被上诉人有权收取的物业费最多不会超过10万元（一审要求被上诉人提供物业费收费备案表，根据备案完全可以得出被上诉人可收标准）。二、一审认为不能以己付物业费抵扣后期应付物业费错误。合同法67条明确规定了先履行抗辩权，上诉人因被上诉人未履行前合同义务，应当退还未履行义务的费用，上诉人有权在后期履行义务时将该部分应退款项抵扣应付款项。银湖公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。银湖公司向一审法院起诉请求：1.判令新怡华公司立即向银湖公司支付物业管理费225000元及逾期违约金（自2020年3月3日起按每日千分之五计算至付清为止）；2.本案诉讼费用由新怡华公司承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，银湖公司作为甲方、新怡华公司作为乙方签订《物业管理协议》一份，约定：根据出租方惠琪公司与乙方签订的租赁合同约定，乙方承租使用位于常州市武进区湖塘镇鸣凰武宜中路26-1号常州银谷广场二层编号为2001商铺，建筑面积为3757.4平方米，物业类型为商业物业，甲方为乙方提供物业管理服务。物业管理费为：2017.2.1-2018.1.31年物业管理费614724元、后2018.2.1-2019.1.31、2019.2.1-2020.1.31、2020.2.1-2021.1.31……2025.2.1-2026.1.31年物业管理费均为9万元；付款方式：以现金或转账形式每半年一付，先付后用，乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月向甲方一次性足额支付本期物业管理费；乙方使用甲方提供的中央空调使用费68000元／年，如因乙方原因乙方逾期支付或逾期补足本协议内规定的各项费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。2017年4月2日，银湖公司作为甲方、新怡华公司作为乙方签订《物业管理协议》附件《物业管理费支付时间节点表》，约定：交付日2017年4月2日，租赁合同期限2017年4月2日至2026年4月1日，其中租赁年度2019年4月2日至2020年4月1日的年管理费9万元，付款时间节点及金额为2019年3月2日支付45万元、2019年9月2日支付45万元；其中租赁年度2020年4月2日至2021年4月1日的年管理费9万元，付款时间节点及金额为2020年3月2日支付45万元、2020年9月2日支付45万元。2020年1月-3月的物业费新怡华公司已支付。因未按约支付2020年4月1日至2020年10月1日期间的物业费45万元，2020年3月30日，银湖公司向新怡华公司发《催款函》，载明：“根据贵我双方于2016年12月16日签订的《物业管理协议》的约定,贵方承租常州惠琪置业有限公司位于江苏省武进区湖塘镇鸣凰武宜中路26-1号常州银谷广场二层2001的商铺,用于新怡华，我司为贵方提供物业管理服务。贵方应当严格按照该协议的约定内容全面履行付款义务。依约，贵方应于2020年3月1日前向我司支付2020年4月1日至2020年10月1日期间的物业管理费共计45万元，空调费共计68000元。在此，我司再慎重向贵方催缴一下，希望贵方能在收悉本函后三日内立即向我司支付该物业管理费共计45万元及空调费共计68000元”。新怡华公司在收到《催款函》后，支付银湖公司物业管理费225000元，并支付该年空调使用费68000元。2020年4月17日，新怡华公司向银湖公司、惠祺公司发《回复函》，载明：“贵司于2020年4月14日发出的催款函，现已收悉。回复如下：1、我司工作人员于2020年3月24日与贵司相关人员沟通疫情控制期免除租金事宜并提交了“商请函”。申请减免我司疫情期间3个月租金。我司租赁其他相同物业的房屋，房东已同意免除疫情期间的租金，有免除3个月的，也有免除1个半月的，至今贵司未有明确答复。2、贵司于2020年3月30日发出的催款函并随同寄来的租金发票、物业管理费发票、空调费发票，我司已按发票金额全部支付。余下未开具的费用发票待疫情免除租金金额协商确定扣除后，剩余部分贵司开具发票我司支付”。2020年5月4日，银湖公司、惠祺公司向新怡华公司发《回复函》，载明：“贵司于2020年4月17日发出的回复函，现已收悉。回复如下：1、针对贵司提出的减免疫情期间3个月租金的申请，经公司综合评估，现明确回复无租金减免政策；2、贵司剩余租金、物业费的发票，我司已随件寄出，请及时支付为感。”以上事实，由物业管理协议、物业管理费支付时间节点表、催款函、回复函等及出庭当事人的当庭陈述予以证实。本案争议焦点为：1.银湖公司、新怡华公司间法律关系系物业服务合同关系还是房屋租赁合同关系？2.新怡华公司请求减免物业费有无法律依据？一审法院认为，对于争议焦点1，首先，银湖公司、新怡华公司签订的《物业管理协议》及附件《物业管理费支付时间节点表》，其内容明确约定了物业管理服务的具体事项、物业管理费及其他费用对应的租赁期限、金额及付款方式、双方权利义务、违约责任，符合物业服务合同的构成要件。其次，根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，施行政府指导价和市场调节价，对于普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价、非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。案涉《物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，银湖公司、新怡华公司双方已对物业管理费用予以了约定，该约定对被告新怡华公司具有约束力，新怡华公司辩称案涉《物业管理协议》中的物业管理费含部分租金，但未提交相应证据，故该院不予采信，该院确认银湖公司、新怡华公司间法律关系系物业服务合同关系。关于争议焦点2，新怡华公司认为2020年1至3月份，银湖公司未提供任何物业服务，新怡华公司有权拒付或减少支付物业费。一审法院认为，银湖公司本次诉讼所催要的系2020年4月1日至2020年10月1日的物业费，2020年1月至3月的物业费新怡华公司已于2019年支付，新怡华公司要求以已支付的物业费折抵后续物业费并无依据，物业费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务，疫情期间新怡华公司仍在经营，银湖公司除提供常规物业服务外，还要负责做好疫情防控工作。因此，承租人应如约履行《物业管理协议》，除物业方主动减免物业费外，承租人不能以疫情为由拒交物业费。故银湖公司要求新怡华公司支付物业管理225000元的诉讼请求，理由充分，该院予以支持。至于银湖公司主张的违约金，因双方对于该部分物业费的支付一直在交涉中，新怡华公司并非恶意拖欠，故对银湖公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、新怡华公司于本判决生效之日起十五日内支付银湖公司物业管理费225000元。二、驳回银湖公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2338元、保全费1770元，合计4108元，由新怡华公司负担，该款银湖公司已预交，由新怡华公司于本判决生效之日起十五日内一并支付银湖公司。本院二审期间，上诉人新怡华公司提交以下两组证据：证据一、惠琪公司和银湖公司的工商档案资料，证明惠琪公司和银湖公司是标准的关联企业；证据二、惠琪公司和新怡华公司的房屋租赁合同，证明案涉物业合同是租赁合同的组成部分。银湖公司质证认为：对于证据一的真实性无异议，不认可上诉人的证明目的，两公司之间系独立运营，两者从事的业务也不相同。对于证据二，该份合同系上诉人与惠琪公司签订的协议，对被上诉人没有约束力。二审中，被上诉人银湖公司提交了以下两组证据：证据一、金海马影院、动漫电玩城分别与惠琪公司签订的租赁合同及与银湖公司签订的物业管理协议，证明新怡华公司享受了最低的物业费、租金收费待遇；证据二、疫情期间工作照片及疫情登记表，证明疫情期间银湖公司除完成常规物业服务工作外，还增加了测温、消杀等额外工作。新怡华公司质证认为：如果证据一是真实的，可以证明新怡华公司所述的惠琪公司用物业费代替租金的事实，因为如果银湖公司收取的是物业费，所有人的标准应该一致，不可能针对不同主体收取不同标准的物业费；证据二与银湖公司的证明目的没有关系，疫情期间银湖公司的消杀、测温、登记行为均是为了落实政府疫情防控任务要求，并非履行正常工作。二审中，上诉人新怡华公司庭审中陈述疫情期间其超市只停止营业了两天。二审查明的案件事实与一审相一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、上诉人主张银湖公司收取物业费包含部分租金的主张是否成立；二、上诉人主张减少2020年1至3月的部分物业费的理由是否成立。关于争议焦点一，本院认为，银湖公司、新怡华公司签订的《物业管理协议》及附件《物业管理费支付时间节点表》，对物业管理服务的具体事项、物业管理费及其他费用对应的租赁期限、金额及付款方式、双方权利义务、违约责任作出了明确的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，新怡华公司辩称案涉物业管理费包含了部分租金，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。虽2020年2月开始爆发新冠病毒疫情，但按新怡华公司所述，其超市仅仅两天未正常经营，其余时间均在对外经营，而银湖公司作为物业服务企业在该期间除提供常规的物业服务之外，还需承担疫情防控任务，故上诉人主张减少物业费的理由并不充分，本院亦不予支持。综上所述，上诉人新怡华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人江苏新怡华超市连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春审 判 员 王昊东审 判 员 董 维二〇二一年七月二十日法官助理 叶 健书 记 员 高 琦