辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7486号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：唐书媛，女，1964年4月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人唐书媛房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。联东公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张逾期办证违约金已过诉讼时效。一审认定2018年12月取得初始登记，以此认定被上诉人主张未过诉讼时效，上诉人认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，被上诉人应自2014年8月31日起知道权利受到侵害，应在2016年8月31日前主张，但直到2020年8月3日才提起诉讼，已超过诉讼时效。二、被上诉人未付清房款，不具备产权证办理条件，上诉人不应承担逾期办证违约责任。三、上诉人收取维修基金是基于双方的合意，不是代收，被上诉人要求返还维修基金的请求权已过诉讼时效。四、契税、印花税是被上诉人自愿支付给上诉人，是要上诉人代办产权证，如果被上诉人要自行办理相关产权手续，相当于对内容进行了变更，上诉人愿意无息返还，但不同意支付相关的赔偿金。后在二审庭审中，联东公司表示对维修基金、契税、印花税的返还没有异议，但认为不应支付利息。唐书媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐书媛向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2014年8月31日至2019年11月22日，以3,012,480元为基数，参照逾期贷款利息标准计算暂定70万元。2.判令被告重新测绘涉案房屋面积，在30日内为原告办理完产权转移登记。3.判令被告拆除房屋三层无规划审批的建筑，赔偿原告装修损失10万元。4.判令返还收取的维修资金60,145元并从起诉日至实际返还日，按市场报价利率支付赔偿金暂定1000元。5.判令返还契税120,499.2元、印花税1506.24元，并自2012年8月30日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率支付赔偿金30,000元。6.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月20日，原、被告双方签订了《联东U谷厂房销售合同》，原告唐书媛购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区厂房，面积1046平方米，总价为3,012,480元，原告分期付款，被告于2012年6月30日前交付房屋。该合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实测面积为准，按合同约定计价多退少补。同时该合同第15.2条约定，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，受托人应在买受人缴纳全部房款且在办理入住手续后730天内，办理完毕权属转移登记。该合同第19.5条规定，买受人如果委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则买受人应在入住时缴纳办理房屋权属登记规定的各项税费和委托费用，签订办理转移登记所需的手续和文件资料…。上述合同签订后，原告唐书媛给付了被告沈阳联东公司购房款3,012,480元，并向被告沈阳联东公司交付了契税120,499.2元、印花税1506.24元、房屋维修基金60,145元、代办费1500元。被告沈阳联东公司为原告唐书媛开具了购房发票，并开票了上述税费的收据。2012年8月30日，原告唐书媛办理了涉案厂房的入住手续，装修入驻。2016年11月16日，原告唐书媛与被告沈阳联东公司针对涉案厂房签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定涉案房产位于沈阳市沈北新区，面积1199.06平方米，总价为3,453,293元。该补充协议约定，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，被告应在原告缴纳全部房款且办理入住手续后730日内办理完毕房屋转移权属登记。2018年12月20日，涉案厂房取得了相关部门的《商品房屋首次登记证明》，该证明载明“房屋建筑面积1199.06平方米，总层数2”。在诉讼过程中，原告称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米。2019年11月，被告沈阳联东公司通知原告唐书媛补交面积差价款及办理房屋权证手续事宜。另查，2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室向沈阳市房地产交易权属登记中心下发《关于工业用地项目维修基金缴存有关事宜的函》，该函载明“根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令地第165号）第6条的规定，工业用地项目不属维修基金交存范围，因此我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修基金。”一审法院认为，原告与被告签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应及时全面履行。双方在签订厂房销售合同后，又签订商品房买卖合同及补充协议，结合履约过程来看，商品房买卖合同、补充协议应为双方对销售合同的补充、变更、完善，应结合双方当事人的真实意思表示、履约过程等因素综合认定商品房买卖合同的主要内容，依法适用。涉案厂房销售合同签订后，被告沈阳联东公司未依约在限期内办理涉案厂房权属登记，构成违约，依法应承担相应的违约责任。又该合同未明确约定逾期办理权属登记违约责任的计算方式，经核算，原告主张2014年8月31日起至商品房买卖合同及补充协议签订前一日即2016年11月15日，按已付购房款3,012,480元的中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金具有事实及法律依据，予以支持。结合双方当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证双方签订合同及补充协议直到2018年12月，涉案厂房才取得初始登记，被告于2019年通知办理产权登记，原告的主张未过诉讼时效，被告抗辩已过诉讼时效于法无据，不予采信。涉案商品房买卖合同及补充协议签订后，双方约定了涉案厂房的面积购房款、面积确认及差异处理等内容，该合同应视为对销售合同内容变更的确认，上述合同约定不同的内容，应以该商品房买卖合同及补充协议的约定为准。依据该合同及补充协议约定，原告未依商品房买卖合同及补充协议约定补齐涉案厂房的价款，且在被通知办理产权登记需补交面积差价款未交纳情况下，主张被告给付逾期办证违约金与合同、补充协议约定不符，依据不足，无法支持。涉案厂房的首次登记证明已下发，且原告也称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米。又涉案厂房的面积测绘依法应由相关部门完成，并非被告沈阳联东公司实际测绘，原告主张被告沈阳联东公司重新测绘缺少事实及法律依据，一审法院无法支持。关于办理涉案厂房的产权转移登记，原告未依约补交面积差价款，其主张被告办理产权转移登记尚不符合合同约定，暂无法支持。结合双方当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证被告联东公司已将涉案厂房整体交付给原告，且原告也称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米，原告提交的证据材料不足以证明涉案厂房能否办理产权转移登记已确定，原告主张拆除第三层建筑会造成涉案厂房实际面积比首次登记证明所载面积减少。原告所述的装修损失10万元也系其单方主张，无法采信。综上，原告所谓拆除涉案厂房第三层建筑，赔偿装修等损失10万元的主张缺少事实及法律依据，不予支持。关于维修基金，双方签订的合同中并未对维修基金收取及相应标准进行约定，被告联东公司收取该款项应认定为代收费用。又涉案厂房办理产权登记无需缴纳维修基金，故被告应将此款60,145元返还给原告，又原告无证据证明其何时向被告主张返还该维修基金，故应从原告起诉主张之日即2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告利息。被告联东公司抗辩维修基金是双方合意交付，并非代收，未提供充足的证据证明，不予采信。关于契税120,499.2元、印花税1506.24元，双方签订的合同中并未对上述税费收取及相应标准进行约定，被告联东公司未提供充足证据证明其代收税费后依法向相关部门缴纳，长期占用于法无据，原告主张被告联东公司返还契税、印花税122,005.44元（120,499.2元+1506.24元）并以122,005.44元为基数，从2012年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以122,005.44元为基数，从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息具有事实及法律依据，一审法院予以支持。超出部分于法无据，不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告唐书媛逾期办证违约金（以3,012,480元为基数，从2014年8月31日起至2016年11月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告唐书媛60,145元及利息（以60,145元为基数，从2020年8月3日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告唐书媛122,005.44元及利息（以122,005.44元为基数，从2012年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以122,005.44元为基数，从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告唐书媛的其他诉讼请求。案件受理费13,918元，减半收取6959元，由被告沈阳联东置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人联东公司与被上诉人唐书媛签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面恪守履行。关于上诉人联东公司主张自2014年8月31日起至2016年11月15日止的逾期办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张，经查，根据《联东U谷厂房销售合同》约定，联东公司应在唐书媛缴纳全部房款且办理入住手续后730日内（2014年8月30日）办理完毕房屋转移权属登记。依照当时的法律规定，诉讼时效期间为二年，唐书媛自2014年8月31日起应知道其权利受到损害，最迟应在2016年8月31日前向联东公司主张权利保护。二审庭审中，唐书媛虽主张一直通过口头方式向联东公司主张权利，但并未提供证据予以证明，且唐书媛与联东公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2016年11月16日，该时间亦已超过诉讼时效的二年保护期间。庭审后，唐书媛向本院邮寄其与名为“联东客服经理赵培海”微信聊天记录一份，用以证明其一直向联东公司主张权利。但一方面，该聊天记录内容为唐书媛的单方陈述，且无法证明对话人的身份；另一方面，该聊天记录显示时间为2017年9月29日，已超过诉讼时效的二年保护期间。故对联东公司提出在上述期间内的逾期办证违约金已超过诉讼时效的上诉请求，本院予以支持。关于联东公司提出其同意返还维修基金、契税等税费，但不应承担相应利息的上诉主张，经查，针对维修基金问题，因案涉厂房办理产权登记无需缴纳维修基金，唐书媛亦起诉请求联东公司主张返还，联东公司继续占用维修基金缺乏事实及法律依据，应对占有期间的利息损失予以赔偿，一审法院判决联东公司给付自唐书媛起诉之日起的利息并无不当，本院予以支持。至于契税、印花税等税费问题，由于上述费用并非必须由联东公司向相关部门缴纳，且实际上联东公司并未缴纳并占有使用多年，在唐书媛主张返还的情况下，联东公司亦应承担占有使用期间的利息。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人联东公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5902号民事判决第二项：“沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还唐书媛60,145元及利息（以60,145元为基数，从2020年8月3日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”、第三项“沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还唐书媛122,005.44元及利息（以122,005.44元为基数，从2012年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以122,005.44元为基数，从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”;二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5902号民事判决第一项：“沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付唐书媛逾期办证违约金（以3,012,480元为基数，从2014年8月31日起至2016年11月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）”、第四项：“驳回唐书媛的其他诉讼请求”；三、驳回唐书媛的其他诉讼请求。一审案件受理费13,918元，减半收取6959元；二审案件受理费13,918元，共计20,877元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担10,877元，由被上诉人唐书媛负担10,000元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月十三日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。