成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初8943号 原告：王露，女，1987年12月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：唐丹，四川印诺律师事务所律师。 被告：成都尚岭置业有限公司，住所地成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，职务不详。 被告：重庆银行股份有限公司成都分行，住所地成都市高新区天府二街99号新天府国际中心北楼。 负责人：李映军，行长。 委托诉讼代理人：周智敏，重庆依斯特律师事务所律师。 原告王露与被告成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭公司）、重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王露的委托诉讼代理人唐丹，被告重庆银行成都分行的委托诉讼代理人周智敏到庭参加了诉讼。被告尚岭公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王露向本院提出诉讼请求：1.判令尚岭公司为原告办理商品房预售合同登记备案手续；2.判令二被告解除对原告所购房屋的抵押登记；3.判令尚岭公司自2017年10月1日起至实际交房之日止，按照每天60.2元向原告支付逾期交房违约金。事实和理由：2013年，尚岭公司以出让方式取得位于成都市武侯区机投桥街道万寿村2组的国有土地使用权，用于开发“金阳.不夜都”项目。尚岭公司用该土地及在建工程向重庆银行成都分行融资借款并办理抵押登记。项目开发后，重庆银行成都分行同意出售抵押的案涉房产，尚岭公司办理房屋的预售许可证并与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给原告。合同签订后，原告按约支付购房款，但因抵押导致房屋无法办理预售合同登记备案手续。合同约定尚岭公司应于2017年9月30日前交房，但至今一直未向原告交房，尚岭公司应承担逾期交房的违约责任。 被告尚岭公司未答辩。 重庆银行成都分行辩称，原告请求解除案涉房屋抵押权没有依据。重庆银行成都分行与尚岭公司签订了固定资产贷款合同，重庆银行成都分行向尚岭公司提供了贷款，并签订了抵押合同及办理了抵押登记，不存在合同无效的情形。根据合同相对性原则，重庆银行成都分行与原告没有任何合同关系，原告无权要求解除抵押；重庆银行成都分行同意尚岭公司办理商品房预售许可证并销售，并不代表重庆银行成都分行放弃抵押权或解除抵押，而是重庆银行成都分行实现债权的行为。允许出售是为了实现债权，并非与尚岭公司达成解除抵押的合意；原告与尚岭公司签订的房屋买卖合同无效，原告并未实际取得物权；根据物权法及担保法的规定，尚岭公司并未通知重庆银行成都分行该抵押财产已经转移，重庆银行成都分行并未同意解除抵押，原告并未实际占有并使用案涉房产。原告与尚岭公司之间仅形成债权，无权要求重庆银行成都分行解除抵押。重庆银行成都分行在本案中不存在过错，不承担任何费用。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区“金阳.不夜都”在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2016年7月25日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》，约定尚岭公司在重庆银行成都分行开设商品房预售款监管账户，账号为85×××79，监管项目的所有预售款应进入监管账户。 同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理金阳不夜都项目1号楼商业裙房及1、2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 上述抵押合同及同意函签订并出具后，尚岭公司与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买“金阳.不夜都”1幢2单元17层1713号房屋，房屋总价为301000元，付款方式为贷款方式付款。买受人于2017年2月4日前支付首期款151000元，占全部房款的50.16%，余款150000元向浙江民泰商业银行股份有限公司高新支行申请贷款支付，贷款年限10年。合同载明商品房的抵押情况为在建工程抵押，抵押权人为重庆银行成都分行；合同同时约定，该商品房的预售资金监管机构为重庆银行成都分行，预售资金监管账户名称为成都尚岭置业有限公司，账号为85×××79；出卖人在2017年9月30日前向买受人交付商品房，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在90日后，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；预售合同登记备案约定为：尚岭公司自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；该合同同时对房屋所有权转移登记时间及违约责任等进行了约定。 合同签订后，原告按约向尚岭公司支付了首期购房款，但尚岭公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对原告购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案，也无法办理银行按揭贷款手续。 另查明，一、“金阳.不夜都”门牌号已从武侯区机投桥街道万寿桥村2组变更为万景二路155号；二、由于尚岭公司的其他债务存在诉讼，案涉房屋已被成都市中级人民法院查封。 上述事实，有身份证、营业执照、《重庆银行抵押合同》、《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》、《同意函》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、POS单付款记录、房款收据、《门（楼）牌号变更证明》及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。 本院认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款后，重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司预售“金阳.不夜都”项目，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售给原告是知情并同意的。原告与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约向尚岭公司支付首期购房款，但因重庆银行成都分行未注销抵押登记无法办理预售合同登记备案及银行按揭贷款手续，原告不存在过错。现主要争议焦点为重庆银行成都分行是否对原告所购房屋享有抵押权问题。依照我国物权法第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿……”的规定，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人获得对抵押物的完整权利。本案中，重庆银行成都分行同意尚岭置业将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。因此，重庆银行成都分行对尚岭公司抵押期间转让的房屋所得价款享有优先受偿权，但对该已转让的房屋本身不再享有优先受偿权。现重庆银行成都分行以尚岭公司未偿还借款为由拒绝注销涉案房屋的抵押登记，已侵害了原告的合法权益。重庆银行成都分行未能取得房屋价款的过错方为尚岭公司，并非原告。在原告无过错的情况下，重庆银行成都分行不能以尚岭公司未偿还债务的行为对抗原告要求履行案涉商品房买卖合同的诉讼请求。故原告要求注销所购房屋抵押登记的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。对于办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，虽然解除了重庆银行成都分行抵押登记的阻却因素，但因案涉房屋由于其他诉讼被成都市中级人民法院查封，该阻却因素并未解除，故暂无法办理商品房预售合同登记备案手续，对原告的该项诉讼请求，因暂时履行不能，本院不予支持。 对于逾期交房违约金，尚岭公司确实存在逾期交房行为，应按约向原告支付逾期交房违约金。根据约定，尚岭公司应自2017年10月1日起，按照每日60.2元的标准向原告支付逾期交房违约金。因本案中原告未主张要求尚岭公司交房，故逾期交房违约金暂计算至本判决生效之日止，之后的违约金，原告可根据实际情况另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都尚岭置业有限公司、重庆银行股份有限公司成都分行于本判决生效之日起十日内办理注销成都市武侯区万景二路“金阳.不夜都”1幢2单元17层1713号房屋的抵押登记手续； 二、被告成都尚岭置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王露支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：自2017年10月1日起，按照每日60.2元的标准计算至本判决生效之日止； 三、驳回原告王露的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费539元，由被告成都尚岭置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 闵 筱 二〇二一年七月二日 书记员 余酒河