北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9876号上诉人（原审被告）：喜喜味道餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区地铁六号线五路居站地下1层496。法定代表人：郑殿喜，董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京富唐房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区广安路9号院4号楼1层102-10号。法定代表人：胡钦伦，总经理。委托诉讼代理人：陈明，北京云韬律师事务所律师。原审被告：甘肃东华资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷62号5层。法定代表人：郑殿喜，董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。上诉人喜喜味道餐饮管理有限公司（以下简称喜喜味道公司）因与被上诉人北京富唐房地产经纪有限公司（以下简称富唐公司）及原审被告甘肃东华资产管理有限公司（以下简称甘肃东华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人喜喜味道公司及原审被告甘肃东华公司之共同委托诉讼代理人刘鑫、那朝明，被上诉人富唐公司之委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜喜味道公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判我公司不承担2020年3月16日至2020年6月30日期间的房屋租金523775元及违约金448950元，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由富唐公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，《房屋租赁合同》解除并非我公司原因导致，我公司不存在违约行为，应当享受45天免租期及2020年2月减免租金政策。根据合同第3.2条，我公司不能享受免租优惠的条件是我公司原因导致合同无法履行，或因我公司违约导致出租人解除合同。本案中，受新冠肺炎疫情影响，餐饮行业是疫情防控的重点，我公司承租的北京市丰台区广安路9号院7#商业楼一层103号（以下简称涉案房屋）在经营尚未步入正轨时即闭店歇业。后2020年6月北京爆发二次疫情，涉案房屋就在二次疫情爆发的丰台区。我公司因疫情原因导致无法营业故而未能及时、足额支付租金，属于不可抗力，我公司不构成违约。《房屋租赁合同》系富唐公司于2020年6月30日发函解除，并非我公司的原因解除，故我公司应当享受免租优惠，如果排除我公司享有该项权益，显失公平。富唐公司在2020年3月10日发出的《告知函》同意减免2020年2月份（2020年1月16日至2020年2月15日期间）租金149650元，附加条件表明如果我公司解除《房屋租赁合同》则《告知函》无效，但我公司从未向富唐公司提出解除合同。因此，富唐公司应当减免我公司2020年2月份租金。该《告知函》不符合疫情期间相关政策的规定，富唐公司更应免除我公司2月份租金。我公司已向富唐公司累计交纳6个月租金897900元，至2020年6月30日合同解除，合同期共9个月，我公司交纳6个月租金加上富唐公司免除2月份租金及我公司享受的45天免租期，我公司实际交纳8个月零15天租金，不应判令我公司重复支付租金。二、我公司不存在违约行为，一审法院判决我公司承担违约金系事实认定错误。我公司应享受免租期优惠。我公司未能及时交纳租金是受疫情影响，不应承担违约金。对于房屋空置损失，我公司已经交纳租金至2020年6月，合同于2020年6月30日解除后涉案房屋是否空置及空置损失再由我公司承担，明显有失公平。因此在上述损失不存在的情况下，一审法院不能酌定由我公司承担。根据最高人民法院相关规定，我公司因疫情原因资金周转困难，无法按约定及时、足额支付租金，不应承担违约责任。退一步讲，即使我公司存在过错，应承担违约责任，一审法院酌定的违约金远远高于富唐公司实际损失，亦与我公司过错不符。一审法院酌定的违约金达到租金的85.7%，且通过判项变相认为我公司不享有2020年2月的租金减免及45天免租期。一审法院判令我公司支付租金和违约金，属于重复判令我公司承担违约责任。富唐公司辩称，同意一审判决，不同意喜喜味道公司的上诉请求。关于免租期，租赁合同第3.2条约定，如果喜喜味道公司存在违约行为，其不再享有免租期，喜喜味道公司对此系明知，但其故意违约，应当承担免租期内租金。我公司发出的《告知函》明确，如合同期内商户解除2019年签订的《房屋租赁合同》，则《告知函》无效，因此《告知函》是附条件的，因为喜喜味道公司的原因，该《告知函》无效。喜喜味道公司向我公司申请减免租金，我公司通过《告知函》附条件地同意了其减免租金的申请。一审法院一并酌定了喜喜味道公司的违约责任，我公司认为是合适的。甘肃东华公司述称，我公司同意喜喜味道公司的上诉，但是我公司并未上诉。富唐公司向一审法院起诉请求：1.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付2020年1月16日至2020年2月15日期间房屋租金149650元；2.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付2019年10月1日至2020年1月15日期间45天免租期租金221400元；3.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付2020年3月16日至2020年7月1日期间实际欠付租金532590元；4.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付2020年6月1日至实际付款之日止的延期付款违约金（以598600元为基数，按照日5‰的标准计算）；5.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付违约金897900元；6.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付3个月房屋空置期房租损失448950元；7.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司向我公司支付律师费34500元；8.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司立即恢复涉案房屋原状；9.判令喜喜味道公司、甘肃东华公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月31日，富唐公司（出租方，甲方）与甘肃东华公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋位于北京市丰台区广安路9号院7#商业楼一层103号（即涉案房屋），用于经营餐饮；租赁期限自2019年10月1日至2029年9月31日，免租期为2019年10月1日至2019年11月15日；第一年至第二年年租金1795800元。乙方按4个月为周期向甲方支付租金，以后的租金乙方应于上期房租支付之日起4个月届满之前30天向甲方支付；乙方于签订合同当日现状接收房屋，并对甲方提供的设备、设施不持异议；标的房屋安装工程具体移交条件是：强电系统，弱电系统，给水、排水、排污系统，消防系统，空调、供暖系统，燃气，新风、排风系统；在租赁标的物移交日后，乙方根据经营需要对租赁标的物进行改造、室内外二次装修工程、安装经营专用设备设施，由此产生的设计、施工、报批、验收等费用由乙方承担。租赁标的物装修改造方案需向甲方备案。逾期付款违约金：乙方逾期向甲方支付任何应付款项超过1周的，应自到期应付日起直至该款项全额付清之日为止支付违约金；滞纳期未超过7日（含）的，滞纳金从逾期付款之日起每日按照欠款额0.5‰计收；滞纳期超过7日的，违约金从逾期付款之日起每日按照欠款额的5‰计收；违约责任：在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方除应给付甲方相当于解约当年租金50%额度的违约金外，乙方并应按照本合同第15条的约定返还租赁房屋，甲方有权直接进入该租赁房屋并出租予其他方，无须通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，乙方还应当补足逾期未支付的租金、物业费、能源费、滞纳金、违约金、甲方前期装修、资产投入等实际损失的所有费用以及补交装修免租期租金及其他租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括房屋3个月空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）：乙方逾期支付租金拖欠达7日以上（包括提前20日之内）。合同终止、解除后善后事宜的处理：乙方应当将承租房屋按原状返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。乙方在向甲方交还承租房屋之前，应当自费拆除乙方对承租房屋添附的任何装饰装修、设施设备及广告招牌等，但是乙方的该等拆除工作不应当对承租房屋的地面、墙面，屋顶及甲方的相关设施设备造成损坏，否则，乙方应当予以修复并承担费用。该合同后附一空白《房屋交割清单》，未载明家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔，双方亦未签字盖章。2019年12月5日，甘肃东华公司、喜喜味道公司向富唐公司出具《签约主体变更说明》，载明：因业务发展，需变更租赁合同签约主体为喜喜味道公司，原合同中的权利与责任同步转移由喜喜味道公司承担。后，富唐公司（甲方）、甘肃东华公司（乙方）与喜喜味道公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，就甲乙双方于2019年8月31日签订的《房屋租赁合同》约定：甲方同意乙方将租赁合同中乙方的权利与义务概括转让予丙方，由丙方享有租赁合同中乙方的全部权利并承担全部义务；丙方同意全部受让租赁合同中乙方的全部权利及义务；自本协议生效之日起，甲、乙双方已按“租赁合同”约定履行完毕的权利义务视为已在甲方与丙方之间履行；甲、乙方两方按“租赁合同”约定为（未）履行完毕的权利义务，由甲方与丙方双方依租赁合同继续履行；甲、丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的“租赁合同”享受权利履行义务。2020年3月6日，甘肃东华公司向富唐公司发出《申请函》，申请富唐公司给予房租2至3个月延期交纳及其他方面的优惠政策。2020年3月10日，富唐公司向甘肃东华公司发出《告知函》，主要内容为：同意免除2020年2月份期间租金，共计减免149650元；如合同期内商户解除2019年签订的《房屋租赁合同》，本告知函无效，商户应按双方签订《房屋租赁合同》执行，并支付2020年2月租金149650元。甘肃东华公司在接收方处盖章确认。2020年3月25日，甘肃东华公司向富唐公司发出《关于房租延期支付的申请》，载明：因企业资金周转压力极大，特申请房租延期至5月底收交。2020年3月30日，富唐公司出具《北京富唐房地产经纪有限公司关于甘肃东华资产管理有限公司申请房租延期支付的复函》，载明：“…同意贵司延期至2020年5月底前支付2020年3月16日至2020年7月15日的房租。2020年5月底为当前应付租金周期的最后付款日，若贵司届时逾期仍未能支付，我方将严格依照合同约定要求对方支付滞纳金并承担违约责任。…”2020年6月30日，富唐公司向喜喜味道公司发出《房屋租赁合同解除通知》，主要内容为：1.自本通知到达贵司同时，我司与贵公司之间的房屋租赁合同关系即告终止；2.贵司应自收到本通知后3日内，按照《房屋租赁合同》相关约定与我司办理交接手续；3.贵司应自收到本通知同时，安排人员结算拖欠租金、违约金及《房屋租赁合同》约定的其他费用。届时，如贵司未按照上述通知履行，我司将依法收回房屋，并追究贵司相应法律责任。2020年7月2日，甘肃东华公司向富唐公司发出《终止租赁合同告知书》，主要内容为：我公司订立合同的目的在于租赁房屋经营餐饮，但因新冠疫情这一不可抗力的影响，导致我公司至今无法营业，我公司租赁房屋一直未能正常使用，订立合同的目的已然不能实现，且导致我公司严重亏损。现依照双方在合同中的约定，终止合同，房屋的后续交接整理工作及终止合同后房屋租赁费、物业费及其押金等由双方协商后进行结算。为降低双方的损失，我公司声明贵公司现可以继续为合同中约定房屋招租，以防止损失扩大。一审审理中，富唐公司提交了以下证据：1.喜喜味道公司工商登记档案，欲证明喜喜味道公司系甘肃东华公司设立的子公司；2.律师费发票，欲证明其为起诉支付的律师费。经质证，喜喜味道公司、甘肃东华公司认可上述证据的真实性、合法性及证明目的，但主张喜喜味道公司与甘肃东华公司均系独立法人，各自承担责任。喜喜味道公司、甘肃东华公司表示因喜喜味道公司成立不久，人员配备不齐，且工作人员对法人的独立性理解不到位，故在签订三方协议后与富唐公司沟通时，仍然加盖了甘肃东华公司的公章。喜喜味道公司对甘肃东华公司出具的材料予以认可，甘肃东华公司对喜喜味道公司出具的材料予以认可。喜喜味道公司、甘肃东华公司提交了新闻报道截图，欲证明2020年1月24日北京市因新冠疫情启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年6月，北京市爆发二轮疫情，北京市政府于6月16日将应急响应级别由3级调至2级，并对农贸市场、餐饮食堂等场所进行重点防控。经质证，富唐公司对上述证据的真实性没有异议，但主张疫情不直接导致双方房屋租赁合同不能履行，喜喜味道公司、甘肃东华公司主动停止装修和运营造成合同违约，且未提供因疫情导致不能运营并造成重大损失的证据。另，双方均认可涉案房屋租赁合同于2020年6月30日解除。另，喜喜味道公司、甘肃东华公司认可拆除了涉案房屋的原有装修，富唐公司坚持要求喜喜味道公司、甘肃东华公司恢复房屋原状，但未在限期内说明要求恢复的具体内容。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，富唐公司与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》及富唐公司、甘肃东华公司、喜喜味道公司签订的《合同主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该协议签订后，《房屋租赁合同》承租人已变更为喜喜味道公司。富唐公司以甘肃东华公司与喜喜味道公司同为承租人为由，要求甘肃东华公司承担责任，缺乏依据，法院不予支持。双方当事人均认可《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，法院对此不持异议。富唐公司要求喜喜味道公司给付2020年3月16日至2020年7月1日期间的租金，于法有据，但计算期间及金额有误，法院予以调整。喜喜味道公司未按约定向富唐公司交纳租金，构成违约，应承担违约责任。富唐公司要求喜喜味道公司给付2020年1月16日至2020年2月15日期间房屋租金、2019年10月1日至2020年1月15日期间免租期租金、违约金、房屋空置期房租损失、律师费，是同一违约行为产生的违约责任，构成重复主张，且明显超出其实际损失，法院考虑疫情因素，并结合合同履行情况、违约行为及双方损失情况等因素，按照公平原则，与富唐公司主张的延期付款违约金予以合并，作为违约金处理，违约金数额酌情确定为448950元，富唐公司主张的超出部分，法院不予支持。富唐公司要求喜喜味道公司、甘肃东华公司将房屋恢复原状，但未说明要求恢复的具体内容，其该项诉讼请求不明确，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、喜喜味道餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京富唐房地产经纪有限公司2020年3月16日至2020年6月30日期间房屋租金523775元；二、喜喜味道餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京富唐房地产经纪有限公司违约金448950元；三、驳回北京富唐房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，合同期内喜喜味道公司共计交纳897900元，包括4个月租金和相当于2个月租金的履约保证金，已交租金覆盖期间为2019年11月16日至2020年3月15日；本案并不涉及履约保证金问题。另，喜喜味道公司未提供证据证明涉案房屋位于北京爆发二次疫情的区域内。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，富唐公司与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》及富唐公司、甘肃东华公司、喜喜味道公司签订的《合同主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的合同义务。现各方一致认可上述合同已于2020年6月30日解除，本院对此不持异议。一审判决认定本案租赁合同的主体系富唐公司与喜喜味道公司，双方并未就此提出上诉，本院予以确认。下面仅就双方争议问题进行分析论述。关于双方争议合同解除责任问题。虽然从2020年1月24日起北京疫情爆发，政府也相继出台各项防控措施，餐饮企业会因此受到一定影响，但由于双方签订的合同期限为10年，具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现。特别是自4月份疫情好转之后，喜喜味道公司理应采取自救措施，如采用外卖订餐、制作熟食出售等方式进行经营、增加收入，而不是坐等疫情结束。加之疫情期间，喜喜味道公司向富唐公司申请减免部分租金，富唐公司已经给与其免除2月份租金的优惠政策。之后，喜喜味道公司申请富唐公司将2020年3月16日至同年7月15日期间的租金的交纳时间推迟至2020年5月底，富唐公司从有利于双方继续履行合同的角度出发，再次同意其请求，并明确告知其2020年5月底前仍不交纳租金，将严格按照合同约定要求其支付滞纳金并向其主张违约责任。在此情况下，喜喜味道公司再次违反承诺，到期并未继续交纳租金。故一审法院认定其构成违约，并无明显不当。至于合同解除的后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同约定的45天免租期，是富唐公司作为出租方综合考虑合同期限、可能的租金收益等情况给予承租方的优惠。现租赁合同履行尚不足1年就因喜喜味道公司的原因而解除，依照合同约定富唐公司有权要求喜喜味道公司支付相应期间的租金。由于喜喜味道公司违约导致合同解除，按照双方合同约定，其还应当就此承担相应违约责任。关于喜喜味道公司上诉提出的其已实际交纳疫情期间租金，一审判决又将疫情期间租金作为其违约责任，重复处理一节。本院对此认为，由于富唐公司给予喜喜味道公司减免2月份租金的优惠，目的是为了双方继续履行租赁合同，而喜喜味道公司在富唐公司给予其减免政策并按其承诺的付款时间将租金交纳时间推迟后，仍然未履行支付租金的义务；合同解除后，因疫情因素对房地产租赁市场的影响将全部由富唐公司承担；同时，富唐公司要求喜喜味道公司承担的违约责任，除上述合同免租期租金外，还包括因疫情减免的2020年2月份租金、解除合同的违约金、空置期租金损失、迟延支付租金的违约金及律师费，其中仅解除合同的违约金按照合同约定就已高达897900元，一审法院充分考虑了疫情因素对餐饮业的影响，将可以分别主张的违约金及损失统一认定为基于喜喜味道公司违约产生的违约责任，并与嘻喜喜味道公司应当承担的合同未履行期间对应的免租期租金合并处理，即便不支持富唐公司主张因疫情减免的2020年2月份租金，一审判决仅酌情判令喜喜味道公司承担相当于3个月租金的违约金，在实际扣除喜喜味道公司理应承担的合同免租期租金外，相对于富唐公司的损失，违约金数额并不过高。鉴于富唐公司并未上诉，故从保护交易稳定性、维护守约方合法权益的角度出发，本院对喜喜味道公司该项主张不予支持。综上所述，喜喜味道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13527元，由喜喜味道餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 王军华二〇二一年七月二十日书记员 刘 荧