北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8202号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，总经理。委托诉讼代理人：潘秀丽，女，1964年2月10日出生，汉族，北京十里河天娇民俗文化城有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢国利，北京市冠腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚小龙，男，1988年2月17日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：马虹，北京再虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宝珣，北京再虹律师事务所律师。上诉人北京十里河天娇民俗文化城有限公司（以下简称天娇公司）因与被上诉人姚小龙租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天娇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回姚小龙的该项请求；2.案件受理费由姚小龙负担。事实与理由：1.一审法院一方面认定是姚小龙先提出解除合同的、又一贯未按时交纳房租、违约在先，另一方面又判决天娇公司退还姚小龙保证金，实属是错误的。姚小龙的租赁合同期限是2018年11月1日至2021年10月30日共3年，并交纳了3万元的保证金。但他在合同未到期的情况下，于2020年4月3日提前向天娇公司提出解除合同，既没有按合同规定提前一个月提出，也没有按时交纳房租，是姚小龙违约在先。然而，按照双方签订的合同，提前解除合同是违约，保证金是不退的；保证金收据上也明确的写着“提前退租，保证金不退”。而且，退姚小龙多少保证金一审法院也没说清楚。2.姚小龙租金交至2020年4月13日，也是这天搬完的，但姚小龙至今还有柜台没有拉走，所以不存在还要退姚小龙租金问题。而且退姚小龙多少租金一审法院也没说清楚。3.2020年这场突如其来的新冠疫情，打乱了人们的正常生活，也打乱了企业的正常经营，这是所有人都不希望看得到的，但更需要所有人共同担当。但一审法院这么一判，有多米诺骨牌的效应，其他商户都会效仿，认为即使单方面违约，法院也会判退还保证金、租金。这助长了不守约的行为，也严重的打击了企业的经营元气。天娇公司现有农民工100余名，其主要经济来源均依靠工资，新冠疫情已经造成了公司严重亏损，发不出工资，造成社会不稳定因素。所以，企业和商户要利益共享、风险共担，不要把风险全让企业来承担，这是不符合政治经济学的，也不符合国家的政策，更是不公平的。姚小龙辩称：同意一审判决，不同意天娇公司的上诉请求。姚小龙向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年4月10日解除；2.天娇公司退还姚小龙保证金30000元；3.天娇公司返还姚小龙多支付的两个半月（自2020年2月1日至2020年4月13日）的租金17033元。天骄公司向一审法院反诉请求：1.姚小龙立即将四个展示柜从涉案房屋中搬走；2.姚小龙立即交纳自2020年4月14日起至实际腾房之日止的房租，每天按照230元计算（年84000元/365天）；3.请求法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月14日解除。一审法院认定事实：2018年8月23日，天娇公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的姚小龙签订北京市市场场地租赁合同，约定乙方承租甲方二楼区220号场地（以下简称涉案房屋），租赁期限三年，自2018年11月1日起至2021年10月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，乙方在签订本合同时向甲方交纳本期租金，其余租金于上期租金使用完毕前30天交纳。乙方于签订本合同时向甲方交纳三万元保证金。本合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续后60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后，甲方退还乙方所交保证金。如出现以下情况，乙方所交保证金不予退还：（1）乙方违反本合同约定义务的；（2）乙方违反有关法律、法规及甲方的管理制度，经甲方通知逾期不改的。乙方在场地内经营工艺品类商品。甲方按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。乙方应按约定支付租金并承担因经营产生的各项税费。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方逾期5日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前30日通知对方，双方结算租金和保证金，双方之间的合同关系在通知到达之日起第31日解除。如发生战争、瘟疫、地震等不可抗力，无法继续经营的，双方之间的租赁关系终止，双方各自承担损失。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后当日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此产生的损失由乙方承担。合同签订当日，姚小龙向天娇公司交纳押金30000元，天娇公司向姚小龙出具收据，并注明租期内（2018.11.1至2021.10.30）退租押金不退，到期不退、押金自动顺延、延期三年。双方均确认本案的北京市市场场地租赁合同为续签。姚小龙于2018年11月4日交纳2018年11月14日至2019年3月13日期间的租金28000元，2019年3月13日交纳2019年3月14日至2019年7月13日期间的租金28000元，2019年7月3日交纳2019年7月14日至2019年11月13日期间的租金28000元，2019年10月30日交纳2019年11月14日至2020年3月13日期间的租金28000元，2020年4月5日交纳2020年3月14日至2020年4月13日期间的租金7000元。天娇公司对姚小龙已交租金的时间和金额予以认可，但称合同约定下期租金需提前三十日交纳，姚小龙没有一次按时交纳房租，2020年2月14日应当交纳2020年3月14日至2020年7月13日期间的租金，但姚小龙没有交纳。庭审中，姚小龙称受疫情影响，天娇公司自2020年1月25日至2020年4月13日期间没有开门营业。每次交房租都是天娇公司提前通知姚小龙哪天交费姚小龙才去交。最近这次是2020年4月2日天娇公司电话通知姚小龙于2020年4月10日前交纳2020年3月14日至2020年7月13日租金，姚小龙同意了。2020年4月3日天娇公司打电话通知姚小龙解除合同，没说原因。2020年4月4日下午三点左右，姚小龙找天娇公司的市场部负责人张海英，询问解除合同的原因。张海英没说原因，只是让姚小龙拿着合同和押金条找她解除合同，还让姚小龙补齐4月份房租。姚小龙说合同在涉案房屋内，但张海英只让一人进去。姚小龙的妻子耿桦进去后，合同被张海英拿走。2020年4月5日，姚小龙又去找张海英询问解除合同原因，张海英还是不说，姚小龙没有办法，只能同意解除合同。张海英让姚小龙将4月份房租补齐，当日，姚小龙交纳了7000元。2020年4月6日，姚小龙及妻子耿桦去涉案房屋搬东西，至2020年4月10日彻底搬完。2020年4月13日，姚小龙询问张海英何时能退押金，张海英不说退也不说不退，只说到时候通知姚小龙。最后押金也没有退，姚小龙便诉至法院。天娇公司称，根据国家规定，天娇公司的市场于2020年1月25日至2020年4月13日期间不对外营业，但商户在网上卖货是可以进来拿货的。2020年3月14日至2020年7月13日的房租，按合同约定，姚小龙应提前30天，即2020年2月14日交纳。4月份疫情好转，2020年4月2日，天娇公司给姚小龙打电话让其交纳2020年3月14日至2020年7月13日的房租28000元，姚小龙说没问题。2020年4月3日，姚小龙的父亲私下组织了50人的微信群，让其他商户向天娇公司闹事，不交房租。2020年4月3日下午，姚小龙及家人找到天娇公司的员工张海英，说孩子要回家上学，要退租。张海英说不行，提前退租押金是不退的，合同和押金条上都写着呢。姚小龙说可以。张海英才说那就把欠的房租补齐，把合同和押金条拿回来。姚小龙说押金条找不到了。2020年4月4日下午3点左右，姚小龙和妻子来找张海英要求拉东西，张海英说：“你不是说不干了吗，把你们家合同拿过来，咱们解除合同”。后姚小龙之妻说合同在屋里，张海英才开门让他们一个人进来拿，随后拿来了合同，但姚小龙之妻称押金条已丢失。4月5日下午2点，姚小龙及家人来拉东西，张海英说把房租补齐，姚小龙补交了2020年3月14日至4月13日的房租7000元。姚小龙想进去拉东西，张海英让其明天再来，随后，姚小龙进去进行打包。4月6日至4月10日，姚小龙陆续将涉案房屋内的东西拉走，但还剩四个展示柜没有拉走。4月10日，姚小龙拉完东西后把电卡、钥匙（共5把，只交了1把）交给了张海英。姚小龙又说押金条找到了，问押金能否退点儿，说自己没钱了。张海英说到时候找领导试试，她说了不算。4月13日，姚小龙又来到天娇公司，张海英问姚小龙柜子什么时候搬走，不搬走是要补缴房费的，姚小龙没说话，就走了。姚小龙陈述4月3日天娇公司电话通知姚小龙解除合同不属实，是姚小龙先提出解除合同。庭审中，姚小龙向法院提交如下证据：1.2020年4月4日，姚小龙、耿桦、耿桦的朋友与张海英的录音，欲证明2020年4月4日是天娇公司要求姚小龙搬出涉案房屋，并将租赁合同原件交回，是天娇公司提前解除合同违约在先。其中，张海英说：“你来，怎么不提前联系呀”。耿桦说：“还得提前联系吗姐？”张海英说：“对啊”。耿桦说：“我不知道啊，打电话没人接，然后，他说让我从这个口过。”张海英说：“那你来是搬东西吗？”耿桦说：“不是，我过来先跟你聊聊呗”。张海英说：“没什么可聊的。”耿桦说：“那搬东西啊，非得？”张海英说：“对，必须搬东西。”耿桦说：“那先把门打开一下吧？我们先进去”。张海英说：“开不了，把手续都带过来，把钱交完了。”耿桦说：“啥手续啊？我知道拿啥手续啊？”张海英说：“你自己有什么自己拿什么”。……耿桦说：“你开一下呗姐，我们拿一下东西”。张海英说：“去把你们家合同拿过来了，咱们解除合同，我不是和你说了么”。耿桦：“合同在店里，真的，姐，海华姐”。张海英说：“那你们先把你们的房租补上，我给你们开门。”……天娇公司对该录音的质证意见为：证明目的不认可，是之前姚小龙提出要搬走的，不是天娇公司要求姚小龙搬走的，之前可能也有其他录音，姚小龙没有向法院提交。2.2020年4月10日，姚小龙、耿桦、耿桦的朋友、张海英的谈话录音，欲证明2020年4月10日，姚小龙已将涉案房屋的钥匙和电卡交给张海英，已经完成了交接。其中，张海英说：“钥匙呢？”耿桦说：“钥匙，钥匙嘞，小龙钥匙嘞？他说他给你拿，钥匙跟那个电卡，是吧？还有电卡。锁，还有电卡，给，押金咋说啊姐”。张海英说：“到时候再说吧”。天娇公司对该录音的质证意见为：证明目的不认可，天娇公司并没有不让姚小龙搬走展示柜，交接房屋的时候共有5把钥匙，姚小龙只交回1把，其手中还有4把。3.2020年4月13日，张海英、姚小龙母亲、姚小龙姐姐的谈话录音，欲证明天娇公司已经明确说姚小龙已经不是天娇公司的商户，展示柜确实是姚小龙的，但天娇公司的员工只让进去两个人，搬不走柜子，涉案房屋的钥匙已经交给天娇公司的张海英，证明双方已经交接完毕。其中姚小龙姐姐说：“我过来找你有点事儿，那押金退不退。”……张海英说：“等通知吧”。……姚小龙姐姐说：“你跟我说解除合同了等通知，一个月之内等通知，票上边写的，我们房子已经交了”。……张海英说：“你没接到通知啊”。姚小龙母亲说：“除了让我交钱，除了让我搬我们就搬。”张海英说：“是你不想干了，别说我们叫你搬走啊”。姚小龙母亲说：“从来没说过我不干”。张海英说：“怎么没说过啊。”姚小龙姐姐说：“我们啥时候也没说过不干的事儿”。张海英说：“自己说没说过你们自己心里清楚。”姚小龙姐姐说：“是你跟我们解除合同的。”姚小龙母亲说：“那你意思是押金不退的意思？”……张海英说：“是你看票好不？我知道票上写的什么啊？所以你们解除合同，还让我们跟那儿看票就没意思了，那上边写的，怎么写的怎么做。”姚小龙母亲说：“怎么写，怎么写你也得退押金，押金不能不退啊……你得跟我说个啥时间，那你让我给你交房我就给你交房，你让我补齐房费，我就补齐房费”。张海英说：“你欠着我们房费为什么不补齐啊”。姚小龙母亲说：“那你押金凭什么不给我们”。张海英说：“那上边写着呢么”。……张海英说：“你们已经不是这里边的商铺了，没有资格在这里面逗留了，赶紧出去吧，已经不算这里边商户了，赶紧出去。”姚小龙母亲说：“今天还是商户，你把押金退了咱不算这里面商户啊”。张海英说：“赶紧出去吧，已经不算这里边商户了，你搬完东西了，就不算这里边商户了，没有资格在这里边逗留了。”天娇公司对该录音的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，姚小龙是把店内物品拉走了，但没有把展示柜拉走。庭审中，天娇公司称因受疫情影响，天娇公司于2020年4月26日恢复对外营业。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天娇公司与姚小龙签订《北京市市场场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于合同解除问题。姚小龙主张在合同履行过程中，因姚小龙不同意天娇公司减租金的方式，故天娇公司提出与姚小龙解除合同。天娇公司主张在合同履行过程中，因姚小龙不同意天娇公司减租的安排，故姚小龙向天娇公司提出解除合同，且认为姚小龙未按时向天娇公司交纳租金，已构成违约，姚小龙不享有合同解除权，最后，在双方协商一致的情况下合同于2020年4月13日解除。根据姚小龙提供的录音证据，并不足以证明系天娇公司先向其提出解除合同，故对于姚小龙的该项主张法院不予采信。天娇公司主张因姚小龙未按约交纳租金已构成违约，天娇公司享有合同解除权，后双方协商一致解除了合同。天娇公司实际已将姚小龙的租赁合同收回，并同意姚小龙将涉案房屋内的物品搬离，姚小龙实际已于2020年4月10日搬离涉案房屋，并与天娇公司的工作人员完成房屋交接，故法院认定双方之间的租赁合同于2020年4月10日解除。合同关于保证金的约定是作为合同履行的担保，不退还保证金的约定，属于违约责任的约定。考虑到姚小龙未按约支付租金发生在疫情期间，且天娇公司并未举证证明其履行了及时催收之义务，且租赁合同解除时天娇公司尚未对外营业，姚小龙的经营亦受到一定影响，法院综合考虑合同履行情况、违约的过错程度、预期利益以及天娇公司对商户的免租政策等，根据公平原则，确定天娇公司应退还姚小龙保证金及姚小龙已付租金的数额。关于天娇公司要求姚小龙将四个展示柜从涉案房屋中搬走并给付自2020年4月14日起至实际腾房之日止的房租一节。根据姚小龙提供的录音可知，2020年4月10日姚小龙已将涉案房屋的钥匙及电卡交还天娇公司，双方已经进行了房屋交接，涉案房屋内姚小龙的尚存物品视为其放弃权利。故对天娇公司的该项反诉请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认2018年8月23日姚小龙与北京十里河天娇民俗文化城有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》于2020年4月10日解除；二、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于判决生效后七日内退还姚小龙保证金和租金共计29000元；三、驳回姚小龙的其他诉讼请求；四、驳回北京十里河天娇民俗文化城有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天娇公司提交了2021年5月20日潘秀丽与姚小龙母亲现场对话录音，证明姚小龙所有的录音都是在套管理员的话，管理员只有管理权，没有财务权，退不退押金跟管理员没有关系。对上述录音，姚小龙表示不认可，称这是一审判决后的录音，而且录音不是跟姚小龙本人的录音，而且是在姚小龙母亲不知情的情况下录的，不属于二审新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，天娇公司与姚小龙签订《北京市市场场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于双方合同解除问题。在合同履行过程中，姚小龙主张系因其不同意天娇公司减租金的方式，故天娇公司提出解除合同，但姚小龙提供的录音并不足以证明系天娇公司先向其提出解除合同。天娇公司主张因姚小龙未按约交纳租金构成违约，天娇公司享有合同解除权，后双方协商一致解除了合同。天娇公司实际已将姚小龙的租赁合同收回，并同意姚小龙将涉案房屋内的物品搬离，姚小龙实际已于2020年4月10日搬离涉案房屋，并与天娇公司的工作人员完成房屋交接，故一审法院认定双方租赁合同于2020年4月10日解除并无不当。关于退还保证金和租金的问题。一审中姚小龙主张天娇公司退还保证金30000元、租金17033元，但一审法院考虑到姚小龙未按约支付租金发生在疫情期间，天娇公司并未举证证明其履行了及时催收之义务，且租赁合同解除时天娇公司尚未对外营业，姚小龙的经营活动亦受到一定影响，在综合考虑疫情影响、合同履行情况、违约过错程度、预期利益以及天娇公司对商户的免租政策等情况下，根据公平原则，一审法院已经对姚小龙主张退还保证金、租金的数额酌情进行减少，酌情判决天娇公司退还姚小龙保证金和租金共计29000元并无明显不当。天娇公司的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，天娇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年七月十九日法官助理 张 立书 记 员 卢园园