贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5060号上诉人（原审原告）：袁猛，男，1985年5月18日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：黄朝凤，女，1985年2月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号。统一社会信用代码：91520300569235584B。法定代表人：张进锐，该公司经理。委托诉讼代理人：冯坤。上诉人袁猛、黄朝凤因与被上诉人遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称遵义天时利房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁猛、黄朝凤上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审中已查明被上诉人确实存在违约情形，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中已明确约定了违约金计算方式，计算上诉人违约金应优先考虑遵守当事人之间的约定，一审法院判决被上诉人仅按约定计算方式的四分之一计算违约金，系过度使用法官的自由裁量权，侵犯了上诉人的合法权益；2.上诉人系遵义碧桂园一期的业主，与上诉人存在同样情形的业主在上诉人起诉之前经一审法院处理得到的赔偿是上诉人的几倍，一审法院在处理该类案件存在同案不同判的情形。遵义天时利房开公司未针对袁猛、黄朝凤的上诉请求及理由作书面答辩。袁猛、黄朝凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理商品房所有权登记的违约金53782元=751150元（购房总价款）×0.02%×358天（2019年6月30日计至2020年6月23日）；2.案件受理费、律师费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区，合同总价款751150元，合同约定交付时间为2018年12月30日，同时还约定出卖人应于2019年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，出卖人应自约定日期至实际交付之日按已付房价款0.02%承担违约金；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。双方合同还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2020年6月23日，被告向原告送达了催交办理产权证资料通知书。被告遵义天时利房地产开发有限公司所承建的遵义碧桂园一期1＃-12＃楼及商业街Ａ、Ｂ区、13＃-19＃楼、20-33-36-38别墅，综合楼（含16Ａ＃、16Ｂ＃）于2018年12月28日取得建设工程竣工验收备案表。2020年6月15日，被告向原告交付了购房发票，2019年11月4日，被告完成10幢楼的房屋首次登记。2019年3月27日，住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函［2019］52号），明确了建设工程消防设计审查验收工作的审查验收制度。2019年5月13日，遵义市住房和城乡建设局下发《遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知》（遵市住建发［2019］48号），确定2019年4月1日至6月30日消防职责承接过渡期内的消防设计审查验收工作流程。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。双方均应按约履行合同约定的义务，双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条约定系两个义务，一是由被告完成所有权初始登记，二是被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。关于第一项完成初始登记的义务，被告辩称系因政府消防主管部门职权调整以及政府拆迁、拆迁户阻工才造成逾期办理初始登记，故被告没有过错，不应承担违约责任，一审法院认为，涉案的10号楼已于2018年12月28日取得《建设工程竣工验收备案表》，而完成竣工验收备案的前提系包含消防在内的各项设施均已验收合格，因此被告提出其系因消防验收机构调整和因拆迁户阻工导致逾期完成初始登记的理由不能成立，对被告的该辩解意见一审法院不予采信，被告应承担逾期办理初始登记的违约责任。关于第二项交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，双方合同约定被告应于2019年6月30日前向原告提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然由原告已委托被告代为申请办理房屋权属转移登记，则被告并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给原告，前述约定中的第二项义务已被替代，因此，本案中，被告仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担从2019年7月1日起至2019年11月3日期间的违约责任。关于违约金计算标准，原告主张按合同中约定的已付购房款的日万分之二计算，但原告并未举证其因被告逾期所造成的损失，且双方约定取得商品房初始登记的时间为2019年6月30日，而被告实际取得商品房初始登记的时间为2019年11月4日，被告违约时间较短，现涉案房屋已具备办理房屋转移登记条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，一审法院根据合同履行情况及当地经济发展现状，酌定违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，故被告应支付原告2019年7月1日至2019年11月3日的违约金为4732.25元（751150元×0.005%×126天）。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告袁猛、黄朝凤违约金4732.25元；二、驳回原告袁猛、黄朝凤其他诉讼请求。案件受理费570元（已减半收取），由原告袁猛、黄朝凤负担500元，被告遵义天时利房地产开发有限公司承担70元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于涉案逾期办证违约金的计算标准应当如何认定的问题，违约金的认定，应当根据合同当事人违约期限、违约性质、主观恶意性及给对方当事人造成的损失等方面综合认定，本案中，遵义天时利房开公司违约时间较短，并无故意违约的恶意，且袁猛、黄朝凤也未明确说明遵义天时利房开公司违约给其造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院结合遵义天时利房开公司的请求，对违约金进行予以适当调减并无不当，本院予以确认。袁猛、黄朝凤主张应按已付购房款总额的日0.02%计算涉案逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，袁猛、黄朝凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定对本案进行裁判不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由袁猛、黄朝凤负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  谭应勇二〇二一年七月十三日法官助理杨颜竹书记员冯滢