辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7519号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳鹏瑞利长峰公司有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：童锦泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄军辉，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁黑殿科技有限公司，住所沈阳市和平区集贤街6-1号333室。法定代表人：王剑明,该公司经理。委托诉讼代理人：张俊明，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：金娥，辽宁人民律师事务所律师。上诉人沈阳鹏瑞利长峰公司有限公司（以下简称“长峰公司”）因与被上诉人辽宁黑殿科技有限公司（以下简称“黑殿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初7897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。长峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或撤销一审判决第七、八项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定设备损失208,290元，事实认定错误，应予以改判。（一）黑殿公司在一审中就设备损失的金额提请鉴定，但因鉴定机构无法确认损失而退卷。后黑殿公司提供其雇佣的设备供货商员工自行统计的损失数额，来证明该项主张的金额。且黑殿公司至今仍拖欠该供货商货款，故长峰公司认为该组证据实为“与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三款的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；”因此该组证据不能单独确定设备损失数额，而黑殿公司并未提供其他证据证明损失数额，因此该项诉求证据不足，不应予以支持。（二）黑殿公司雇佣的供货商员工在清单设备、计算损失过程中，存在如下问题：1.多个故障因“设备开不了机”而整个主机（电脑主机每台15,000元，远高于市场价格）需要更换，并未就具体事故原因予以确认；2.“气缸打气不足”而直接更换全部气缸，并未就具体事故原因予以确认；3.“主机卡顿”而直接更换主机，主机卡顿究竟是软件问题还硬件问题也未予说明；4.该供应商员工看到附件一设备中1号、5号座位显示“红灯”未正常运而径直判断为全部更换，并未确认其具体原因。该雇佣员工在作出故障清单后也并未进行实际维修，加之上述问题，其确认的损失数额，没有事实依据，不能作为本案设备损失金额的确认依据。黑殿公司辩称，2019年3月5日因长峰公司漏水造成我方设备损失，我方在原审中提出鉴定申请，经法院同意由设备提供方进行现场鉴定，当时长峰公司、黑殿公司及原审法院全部到达现场进行鉴定，鉴定结果公平合理，符合法律规定，原审法院认定事实正确。对于长峰公司第二项请求中保险费210,332元是在2018年6月6日、6月19日、8月8日、8月11日漏水的保险赔付金，该赔付金是黑殿公司的物损赔付，理应归黑殿公司所有，原判决是按照整个租赁合同计算的应收租金减去实收租金计算出黑殿公司应付拖欠租金的数额。能源费与保险费用无关，一审法院判决计算的方式与长峰公司起诉时计算方式不同，原审判决中已减除的租金和能源费用是酌定的。也就是说，在发水期间黑殿公司无法经营应减除部分费用，但黑殿公司认为长峰公司提供的场地频繁漏水直至现在也在漏水，不符合使用条件，我方不应给付租金。黑殿公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、黑殿公司与长峰公司解除《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的原因系长峰公司违约行为造成，应由长峰公司承担违约责任，赔偿黑殿公司经济损失。长峰公司提供给黑殿公司的房屋存在严重漏水、冬季室内温度不达标、化油池返臭味、消防验收不合格等严重问题，不符合《房屋租赁合同》7.1（1）约定：“甲方应按本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋”，根据《租赁合同补充协议》修改后的12.3约定：若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，或因甲方原因造成此房屋不能实现租赁目的的，则乙方可以书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担因此给乙方造成的全部损失，同时甲方应返还乙方所支付的所有房租以及租赁保证金和其他费用，甲方还须支付给乙方相当于当年三个月的租金作为违约金。二、本案由于长峰公司提供的租赁房屋不符合合同约定，导致黑殿公司不能实现租赁的目的，根据《租赁合同补充协议》修改后的12.3约定，长峰公司应立向黑殿公司支付相当于当年三个月的租金作为违约金。三、长峰公司应按照合同21.3补充约定3为黑殿公司提供室外广告位四处及室内广告位十处，并于合同期首年为黑殿公司投入不低于50万元的专项营销企划费用。此项约定在合同中以补充约定的形式出现，并用黑体字标准，可见此项约定对于黑殿公司与长峰公司之间是否签订租赁合同具有重要意义，但是本案中长峰公司既没有为黑殿公司提供四处室内广告位、十处室外广告位，也没有为黑殿公司投入不低于50万元的专项销企划费用，长峰公司采取欺骗方式与黑殿公司订立合同，黑殿公司为此投入了大量的人力、物力、财力，长峰公司未按照合同约定履行合同义务，应承担违约责任。四、长峰公司应向黑殿公司支付停业期间的员工工资损失136,500元。因长峰公司提供的租赁场所多次严重漏水，导致黑殿公司无法正常经营，因此产生的停业期间的员工工资损失系黑殿公司的直接损失，长峰公司应予以赔偿。五、长峰公司应赔偿黑殿公司广告灯箱损失9400元。因长峰公司提供的租赁房屋严重漏水，黑殿公司不仅无法正常营业，并且该广告灯箱也因进水而导致无法使用，该损失属于黑殿公司的直接损失，长峰公司应予以赔偿。六、黑殿公司系长峰公司招商项目，长峰公司清楚黑殿公司租赁房屋的目的为VR设备展卖，但是沈阳市大东区公安消防大队依据国家工程建设消防技术标准及相关法律法规的要求，评定VR设备具有电子游艺功能，不应布置在地下二层，为消防审计不合格。由于消防验收未经通过，导致黑殿公司无法正式营业，按照双方签订租赁合同的约定，黑殿公司无法实现合同目的的，长峰公司应赔偿黑殿公司的全部经济损失。七、原判决判令黑殿公司给付长峰公司租金203,325元，没有事实及法律依据。长峰公司提供给黑殿公司的房屋存在严重多次漏水问题，自长峰公司将租赁房屋交给黑殿公司开始，房屋内多处管道发生漏水共计30余次，黑殿公司屡次与长峰公司沟通维修事宜未果，后长峰公司将租赁房屋换锁、停电，黑殿公司被迫撤出租赁场地。因长峰公司提供的房屋不符合合同约定，黑殿公司才拒交租金，不存在黑殿公司拖延交纳租金的情形。根据《租赁合同补充协议》修改后的12.3约定，长峰公司不应收取黑殿公司的租金，同时长峰公司应将黑殿公司交纳的租金全部返还给黑殿公司。八、原判决判令黑殿公司给付长峰公司能源费137,657.6元，没有事实及法律依据。2017年黑殿公司装修期间，长峰公司以装修有灰尘为由，禁止黑殿公司使用空调；2017年-2018年冬季采暖期因场馆内线路老化导致14个出风口只有3个出风口有热风，其余的11个出风口已经全部堵死不能正常使用，长峰公司没有按照合同21.3补充约定为黑殿公司加设四台热风幕，黑殿公司租赁的房屋室内温度为4.2度左右，租赁房屋的温度远远低于合同约定的冬季室温标准；因租赁场所位于地下二层，室内温度较低，2018年夏季黑殿公司与长峰公司负责人联系，黑殿公司明确表示夏季不需要开空调。根据合同21.1约定冬季温度不达标，黑殿公司有权拒绝交纳能源费，夏季黑殿公司未使用空调不产生能源费。九、原审判决中租金、能源费、电费均超出长峰公司诉讼请求的范围，没有事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误、判决范围超出长峰公司诉讼请求的范围，依据黑殿公司与长峰公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，本案中应驳回长峰公司的诉讼请求，支持黑殿公司的反诉请求。长峰公司辩称，一、一审法院未查清第五次漏水致设备损失的原因及具体数额。1.一审法院并未区分前四次漏水与第五次漏水受损设备是否有重合部分：保险公司已经就出现毁损的设备进行了理赔，但第五次漏水时，一审法院并未区分毁损的设备是否包含之前已经毁损的。2.一审法院并未查明设备毁损的真正原因：一审法院依据设备生产商出具的报告来认定设备毁损均是水淹导致，但是不排除一些设备是因为正常使用毁损、老化毁损、人为毁损等原因，如果将设备毁损全部归责于长峰公司明显不符合公平原则，一审法院酌定减少租金以及能源费用，在没有专业鉴定公司鉴定设备毁损的真实原因以及实际价格的情况下，也应根据公平原则酌定由双方承担设备损失。3.一审法院并未查明设备维修所需的具体费用：一审法院依据厂商出具的维修报价来认定损失金额，没有考虑到侵权的因果关系，只有因水淹导致的损失才应该由长峰公司承担，其他原因导致的损失不应由长峰公司承担。4.一审法院以厂商出具的维修报价作为判赔的依据不符合法律规定：根据证据规则，以厂商出具的维修报价作为判赔的依据明显不合理。5.赔偿应以实际发生的损失为准：对于损坏的设备，黑殿公司并未实际进行维修，因为并未产生实际损失，因此依据厂商出具的维修报价推断为实际损失明显不符合法律规定。二、对于设备损失黑殿科技应承担相应责任。经过一审查清事实，黑殿科技承租后，确实出现过漏水的情形，在已经知道案涉房屋会出现漏水的情况下，根据合同，黑殿科技并未履行防水的义务，而是任由每次漏水造成设备毁损事件的发生，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此黑殿科技无权要求赔偿第五次损失。同时根据中国太平洋财产保险股份有限公司苏州分公司2020年11月2日《情况说明》可以看出，对于2019年3月5日的理赔，因为黑殿科技拒绝配合办理相关手续而导致保险公司无法理赔，因此该损失应由黑殿科技自行承担。三、关于保险理赔金是否已经转化为租金。根据黑殿科技的《确认函》，保险理赔金已经转化为租金，因此保险理赔金不应返还。四、租金与能源费不应减免。五、是否应该支付违约金。《租赁合同补充协议》12.3条约定的是黑殿科技违约，需向长峰公司支付相当于三个月的租金作为违约金。六、长峰公司已经履行了关于广告投放的义务。一审中，长峰公司已经举证证明了长峰公司在黑殿科技经营过程中在地铁、长峰中心、龙之梦购物中心等场所显著位置对其进行了宣传，长峰公司已经履行了该义务。七、员工工资损失，不应鹏瑞利公司承担，理由为该损失是否实际发生不确定，同时该损失也不是直接损失。八、消防二次验收系黑殿公司义务，因此不应赔偿损失。九、目前，黑殿公司并未撤场，即使合同解除，其亦应该向长峰公司支付场地占用费直至全部撤场。长峰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除长峰公司与黑殿公司签订的位于沈阳龙之梦购物中心NFB2-017A、017B的《房屋租赁合同》；2.判令黑殿公司支付租金193,715.2元；3.判令黑殿公司支付能源费90,972.59元；4.判令黑殿公司支付电费37,326元；5.判令黑殿公司支付水费16.5元；6.判令黑殿公司支付违约金102,579元。上述费用是扣除保险210,232元后的费用；6.判令黑殿公司承担本案诉讼费用。黑殿公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令解除黑殿公司与长峰公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.判令长峰公司赔偿黑殿公司设备损失208,290元、广告灯箱损失9400元、停业期间职工工资136,500元；3.判令长峰公司立即返还黑殿公司租金268,759元、房屋租赁保证金10万元、保险理赔金210,232元；4.判令长峰公司支付违约金102,579元；5.判令长峰公司承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：长峰公司与黑殿公司于2017年5月4日签订《房屋租赁合同》，约定黑殿公司租赁坐落在沈阳龙之梦购物中心面积被称B2层NFB2-017A号，面积为1339平方米的房屋。租期为2017年8月1日至2022年7月31日，共计5年。长峰公司与黑殿公司另行签订《房屋租赁合同》，约定黑殿公司租赁坐落在沈阳龙之梦购物中心面积被称B2层NFB2-017B号，面积为867平方米的房屋。租期为2017年8月1日至2022年7月31日，共计5年。2017年5月31日长峰公司与黑殿公司签订《租赁合同补充协议》，对上述合同内容予以补充修改。上述合同、协议签订后，黑殿公司进场装修，在装修过程中因主管道爆裂漏水。2018年4月，黑殿公司试营业。2018年6月6日、2018年6月19日、2018年8月8日、2018年8月11日再次漏水，保险公司赔偿财产损失210,232元，该赔偿金在长峰公司处，最后一次赔偿金是在设备维修后予以赔偿。其后再次发生漏水，造成黑殿公司设备损失208,290元。黑殿公司于2018年12月31日撤出租赁场地，期间共产生租金571,354元，黑殿公司已支付268,029元；能源费197,657.6元；水费16.5元；电费40,241.5元（黑殿公司已付730元，尚欠39,511.5元）。另，长峰公司收取黑殿公司租赁押金10万元。一审法院认为，长峰公司、黑殿公司签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。长峰公司、黑殿公司现均主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以认可。长峰公司依法应返还黑殿公司租赁押金。黑殿公司租赁长峰公司房屋，应支付长峰公司租金，但长峰公司负有交付可使用房屋的义务，故漏水期间的租金应予以减免，一审法院根据漏水情况酌定减免黑殿公司房屋租金10万元；根据漏水及供暖、制冷情况减免能源费6万元。黑殿公司租赁房屋应支付长峰公司水费、电费。长峰公司房屋漏水给黑殿公司造成的财产损失，应赔偿黑殿公司，故长峰公司应赔偿黑殿公司设备损失208,290元并返还长峰公司保险赔偿金210,232元。黑殿公司主张长峰公司赔偿灯箱损失证据不充分，一审法院不予支持。黑殿公司主张工人工资于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司与被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司2017年5月4日签订的两份《房屋租赁合同》、2017年5月31日签订的《租赁合同补充协议》；二、被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金203,325元（571,354元-268,029元-10万元）；三、被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司能源费137,657.6元（197,657.6元-6万元）；四、被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司电费39,511.5元；五、被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司水费16.5元；六、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司返还被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司租赁押金10万元；七、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司赔偿被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司设备损失208,290元；八、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司返还被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司保险赔偿金210,232元；以上二至八项于本判决生效后10日内付清；九、驳回原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司返还被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7670元，原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司承担1670元，被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司承担6000元。诉讼保全费2643元，原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司承担643元，被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司承担2000元。反诉费23,005.25元，被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司撤回装修、企划损失和装修押金诉讼请求共计60万元，该部分诉讼费9800元，减半收取4900元，由被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司负担，其余反诉费13,205.25元，被告（反诉原告）辽宁黑殿科技有限公司负担1300元，原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司负担11,905.25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人长峰公司与上诉人黑殿公司之间签订的《房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现长峰公司起诉请求解除上述合同，黑殿公司亦反诉请求解除，故案涉租赁合同因双方均已无继续履行的意思表示而终止履行，一审法院判令案涉租赁合同解除并无不当，本院予以确认。关于合同解除的后果问题，经查，1.合同解除的原因及房屋租金、押金问题。结合双方诉辩主张及本案证据情况，黑殿公司主张的案涉房屋漏水问题确实存在，但对于该漏水问题是否足以导致黑殿公司不能使用案涉房屋并导致合同目的不能实现，尚无充分证据予以证明，故对黑殿公司主张因长峰公司未交付可以正常使用的房屋导致租赁合同目的不能实现，其不应给付房屋租金的上诉请求不予支持。在漏水情况发生后，双方进行沟通协商维修漏点，确认财产损失保险金理赔数额，并就租金问题达成了抵顶意向，可以证实此时双方仍在继续履行合同。后因案涉房屋再次漏水，黑殿公司未能按时给付租金，且长峰公司停止提供物业服务等原因，造成本案纠纷的产生。纵观以上情况，长峰公司与黑殿公司对案涉合同不能继续履行均负有一定责任，故对双方主张的违约金问题均不予支持；但因长峰公司提供的房屋持续发生漏水问题，对合同履行产生了不利影响，一审法院根据漏水情况酌定减免漏水期间的房屋租金10万元并无不当，本院予以支持；合同解除后，长峰公司亦应将房屋租赁押金予以返还。至于黑殿公司提出因案涉房屋消防验收不合格，系长峰公司违约造成合同不能履行的问题，因根据案涉租赁合同第7.3条第（6）款约定，乙方即黑殿公司应自行办理消防的申请报批手续，故对黑殿公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。2.能源费、水费、电费问题。庭审中，双方均确认对水费、电费问题无争议，故对该两项费用不予审理。关于能源费问题，黑殿公司虽主张因冬季供暖不达标，夏季无需使用空调，其不应承担能源费，但从合同约定来看，能源费的收取并不当然以实际使用时间为前提，且一审法院已经综合考量漏水及供暖、制冷情况等因素，酌定减免能源费6万元，故对黑殿公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。3.因漏水产生的保险赔偿金及设备损失费问题。长峰公司主张2018年因漏水产生的保险赔偿金210,232元已通过租金抵顶予以给付，但因一审法院系根据租金单独计算的方式确认黑殿公司应给付数额，并未将抵顶的保险赔偿金额予以减除，故长峰公司应当将上述款项予以返还。关于长峰公司提出因黑殿公司未履行防水义务，防止损失进一步扩大，一审法院未查明第五次漏水与第四次之间是否有重合部分，且在本次诉讼中经设备提供方进行鉴定不符合法律规定，其不应承担2019年3月漏水损失赔偿责任的上诉请求，经查，双方认可产生保险赔偿金的最后一次漏水时间为2018年8月11日，且根据一审法院认定事实，最后一次保险赔偿金系在设备维修后予以赔偿，考虑到保险行业理赔的通行做法，一审法院认定的该项事实具有事实依据。至于黑殿公司是否未防止损失进一步扩大的问题，由于长峰公司在2018年12月底已停止提供物业服务，黑殿公司事实上亦不再使用案涉房屋，故黑殿公司对于2019年3月的漏水事实上不存在防止损失进一步扩大的可能。关于在本次诉讼中由设备提供方进行鉴定是否能够采信的问题，经查，一审时黑殿公司提出过鉴定申请，但因没有合适的鉴定机构而退鉴，后一审法院根据本院技术处意见，并结合设备提供方的维修意见确认设备损失费数额。根据设备提供方作出的鉴定报告书可知，案涉设备损坏情况均为因受潮或进水导致失灵或无法使用的情况，可以认定与案涉房屋持续漏水具有关联性，在设备损失没有合适鉴定机构进行鉴定的情况下，该鉴定报告书具有参考性。考虑减轻当事人诉累因素，一审法院对该设备损失费数额予以采信合理适当，本院予以支持。对长峰公司提出的该项上诉请求，本院不予支持。4.其他损失问题。关于黑殿公司提出的广告灯箱损失、停业期间职工工资问题，因其并未提供充分证据予以证明，且本案尚不能认定因房屋漏水问题导致合同目的不能实现，故对其提出的上述损失，本院不予支持。综上所述，上诉人长峰公司、黑殿公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7670元，由上诉人沈阳鹏瑞利长峰公司有限公司负担；二审案件受理费30,675.25元，由上诉人辽宁黑殿科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月二十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；