甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2021）甘0902民初5号本诉原告（反诉被告）:赵晓龙，男，汉族，生于1988年6月17日，现住酒泉市肃州区西文化街2号楼232号，身份证号码×××。委托诉讼代理人：雷洁，酒泉市肃州区总寨镇法律服务所法律工作者。本诉被告（反诉原告）：范某，男，汉族，现住酒泉市肃北县。委托诉讼代理人：刘某，酒泉市世纪法律服务所法律工作者。原告赵晓龙与被告范某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓龙委托诉讼代理人雷洁，被告范某及委托诉讼代理人刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告赵晓龙向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的商铺租赁合同；本诉被告范某支付原告租金703333.33元；承担拖欠滞纳金140666.67元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年9月29日,原告赵晓龙与被告范某签订《商铺出租合同》，原告将位于酒泉市××区商铺（建筑面积1400平方米）出租给被告经营餐饮业，拖欠租金未付。本诉被告（反诉原告）范某辩称并反诉：1、本诉原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回；2、提起反诉要求解除双方签订的租赁合同及转让合同；3、反诉被告欠付空调费用致使范某不能经营，应当承担损失。事实及理由：本诉原告赵晓龙将餐厅租赁给本诉被告范某经营，由于赵晓龙拖欠案外人费用，经营期间，案外人拆除中央空调主机导致无法经营。本诉原告（反诉被告）违约，应当赔偿损失。反诉被告（本诉原告）赵晓龙辩称：租赁期内，承租人自行停业，与出租人无关，反诉不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。1、本诉原告（反诉被告）举证商铺出租合同,以证明双方存在租赁关系。经本诉被告（反诉原告）质证提出异议，尽管是双方签订的合同，但内容已经声明作废。2、原告（反诉被告）举证微信截图两张,以证明双方就租金事宜商量解决，没有提到反诉内容。经被告（反诉原告）质证提出异议:没有原始载体印证，不能确定真实性。3、被告（反诉原告）举证租赁合同、收条，以证明双方形成租赁关系，约定租期及租金；2018年5月26日赵晓龙出具收条收取租金450000元，承诺免去本年度50000元租金，剩余房租已交清；2018年2月7日赵晓龙出具收条收取押金30000元。经本诉原告（反诉被告）质证对租金、押金收条均无异议。4、被告（反诉原告）举证王某出具的告知书、王某与赵晓龙签订的中央空调销售安装合同复印件、录像光盘，以证明赵晓龙经营期间欠付空调安装费，案外人王某拆除空调主机导致不能正常经营。经原告（反诉被告）质证提出异议：与本案无关。5、被告（反诉原告）举证2018年1月-2019年8月期间微信聊天内容截图及照片，以证明曾经告知原告空调设备被拆除无法经营、微信通知原告已经停业，拒交2019年6月至2020年5月期间租金。经原告（反诉被告）质证：内容确是与赵晓龙的微信聊天记录，但不清晰，通知内容未经同意不认可。6、被告（反诉原告）举证网上拍卖资料、案涉火锅店注销登记表、王某出具的收条，以证明2018年9月租赁房屋已在银行抵押贷款，2020年6月19日-2020年6月20日中级法院在网上拍卖，赵晓龙没有告知被告，违背诚信原则，应当承担缔约过失责任；由于赵晓龙欠付空调价款导致空调设备被拆除致使无法正常经营，自2019年7月27日停业，2020年3月10日注销登记；被告范某为原告垫付空调款5000元，要求安装空调以便给原告移交财产。经原告（反诉被告）质证提出异议：与本案无关。7、被告（反诉原告）举证营业执照、许可证、工商注销证明复印件,以证明范某系合法经营，2020年3月10日火锅店注销。经原告（反诉被告）质证均无异议。8、被告（反诉原告）举证双方签订的《迦楼罗海鲜餐厅转让合同》、租赁合同、赵晓龙出具的转让费收条,以证明双方签订转让合同，出租人赵晓龙将该店铺出租给承租人范某,已经足额支付转让费。经原告（反诉被告）质证提出异议：两份合同形成于同日，对转让合同与收条有异议。10、被告（反诉原告）举证新增及装修明细表4页、新增装修合同清单及收条共163页、王某出具收条，以证明范某新增设施及装修费用。经原告（反诉被告）质证提出异议：与本案无关，不能证明反诉原告的观点成立。原、被告提供的书证租赁合同、转让合同、微信聊天内容截图、网上拍卖资料、收条、营业执照、许可证、工商注销证明，能够证明双方形成租赁关系，约定租期及租金的事实，具有证明力。被告提供的案外人王某出具的告知书、安装合同、收条、录像光盘，以及新增设施及装修明细表与本案争执焦点无直接关系，不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日,本诉原告赵晓龙与被告范某签订《商铺出租合同》，赵晓龙将位于酒泉市××区商铺（建筑面积1400平方米）出租给范某，合同约定：租赁期限自2017年9月29日至2023年5月31日，租金从2018年5月31日起计算，到2019年5月31日，年租金50万元；2019年5月31日到2020年5月31日，年租金52万元；2020年5月31日到2021年5月31日，年租金55万元；2021年5月31日到2022年5月31日，年租金58万元；2022年5月31日到2023年5月31日，年租金60万元。第一年度租金2018年5月31日一次性缴清，后四年租金每年分两次缴清。约定:承租人拖欠租金，出租人给予30天宽限期，之后每天按照拖欠租金的10%加收滞纳金。租赁期间，承租人增设的装修、设施、设备归其所有，返还商铺时，所有装修不得拆除，无偿归出租人所有。合同约定：双方协商一致，可以解除合同；出租人逾期缴纳租金，出租人有权解除合同。2017年9月29日,本诉原告赵晓龙与被告范某又签订《伽楼罗海鲜餐厅转让合同》，赵晓龙将该房屋内装修、设施、设备及物品折价200万元，一次性转让范某。范某缴纳设施设备物品转让费200万元，缴纳押金30000元。2019年7月27日，范某经营的餐厅停业，2020年3月10日，餐厅注销登记；出租商铺2021年5月18日交付本诉原告。第一年度租金及转让费50万元，范某缴纳租金45万元（本诉原告同意免交5万元）。本院认为，本诉原告赵晓龙与本诉被告范某签订的《商铺出租合同》及转让合同等，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议。双方在经营过程中，已经出现障碍，双方对解除租赁合同已经达成共识，房屋租赁关系应当解除，租金应当计算至实际交付房屋为止。欠付的租金：2019年5月31日到2020年5月31日租金52万元，2020年5月31日到2021年5月31日租金55万元，2021年5月18日交付商铺，在第三期缴费年度本诉被告实际占用时间为352天，欠付租金为1050410.95元（52万元＋55万元÷365天×352天）。本诉原告主张的滞纳金本意为违约金，因2020年疫情影响，国家有减免租金的政策要求，加之交付的出租商铺中的设备安装欠费，案外人向承租人主张权利，影响正常经营，对原告违约金的请求不予支持。转让合同很大程度上依附于租赁合同，而且主要价值部分属于装修装饰，如果拆除将导致损失扩大明显不当，一并解除合同，由出租人在未到期的受益范围内给予补偿为宜。转让费用总额200万元，本诉原告主张装修装饰价值与可移动物品价值比例为4:1，解除转让合同，装修装饰部分以150万元与合同约定的使用期限68个月时间对应平均符合公平原则，合同到期时间为2023年5月31日，未履行期限两年，补偿529411.76元（150万元÷68个月×24个月）。其它可移动物品价值与收取的押金,以本诉原告赵晓龙认可的折价10万元和5万元计算，抵扣租金。如果本诉被告范某经营期间拖欠采暖费用等本诉原告可另行起诉。综上所述，本诉原告及反诉原告的部分合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告赵晓龙与本诉被告范某签订的《商铺出租合同》和《伽楼罗海鲜餐厅转让合同》；二、本诉被告范某支付本诉原告赵晓龙房屋租金1050410.96元；三、反诉被告赵晓龙补偿反诉原告范某装修费529411.76元；四、反诉被告赵晓龙补偿反诉原告范某设备设施折价100000元；五、反诉被告赵晓龙退付反诉原告范某押金50000元；六、驳回本诉原告赵晓龙、反诉原告范某的其他诉讼请求。三、四、五项合计679411.76元，与二项互抵本诉被告范某实际支付本诉原告赵晓龙370999.20元。以上款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7143元，由本诉被告范某承担；反诉费13713元，由反诉原告范某承担8950元，反诉被告赵晓龙承担4763元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 岳天和二〇二一年七月十五日书记员 俞 丹