辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1404号原告：沈锐，男，1985年5月26日生，汉族，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：毛晓涛、张莹，均系辽宁智库律师事务所专职律师。被告：王彦，男，1964年3月18日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：邓锐、黄丽燕，均系辽宁正然律师事务所专职律师。第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，统一社会信用代码91210203665815781X，住所辽宁省大连市西岗区大胜街50号。法定代表人：于瑞宝，系总经理。委托诉讼代理人：李丹，系该公司职员。原告沈锐（以下简称“原告”）与被告王彦（以下简称“被告”）、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“第三人”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人毛晓涛律师、张莹律师，被告的委托诉讼代理人邓锐律师、黄丽燕律师，第三人的委托诉讼代理人李丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年5月7日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告交付购房款2380000元用于购买原告所有的位于大连市甘井子区的房屋，第三人作为居间方提供代理服务。合同对付款方式、房屋状况、违约责任等均进行了约定。2020年5月23日，原、被告及第三人签订《合同变更协议》，约定由原告给付被告12000元作为漏雨维修费用，变更协议签订之后漏雨维修费用均由被告承担。合同签订后，被告向第三人支付了50000元定金，原告清偿了该房屋的银行按揭贷款，并于2020年6月5日将该房屋的抵押权注销，使该房屋具备办理所有权转移登记的条件。2020年6月3日，被告向原告及第三人发出《解约通知书》，以房屋有重大瑕疵、渗漏严重且该事项系事后得知为由要求解除合同并退还定金。2020年6月4日，原告以短信方式通知被告不同意解除合同，并要求被告在2020年6月8日前支付首付款，否则原告将解除合同。但被告仍拒绝履行合同义务，2020年6月10日，原告以短信方式通知被告解除《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，因被告逾期支付首付款、拒绝办理过户手续的行为已经构成违约，并导致合同解除。原告有权要求被告承担违约责任，将第三人代为保管的被告所付定金赔偿给原告。故诉请：1、确认原告与被告、第三人于2020年5月7日签订《房地产买卖合同》已于2020年6月10日解除；2、判令第三人向原告交付其代为保管的定金50000元。被告辩称，同意解除合同，但不同意原告诉请确认解除合同的时间点，我方认为合同已于2020年6月3日解除，不同意原告的其他诉讼请求。双方在签订房屋买卖合同时原告故意隐瞒了重大瑕疵，在被告发现该房屋存在漏雨的情况后，原告仍然故意隐瞒房屋漏雨根本原因系墙体裂缝，导致了原告对该房屋漏雨问题的维修方式产生了重大误解，从而签订了变更协议，原告未如实告知房屋的漏水状况及漏水原因，系严重的违约行为，且原告的前述行为违反了诚实信用原则，影响了被告对购买房屋的整体判断，故请求依法驳回原告的其他诉讼请求。第三人述称，我方确实代为保管了定金，对代为保管的定金，在原、被告未能达成一致处理意见时，我方按照合同约定将按法院判决进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交《房地产买卖合同》、《合同变更协议》、产权证、微信截图、短信截图等证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：2020年5月7日，被告（买方）与原告（卖方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：卖方向买方出售坐落于大连市甘井子区建筑面积为123.02平方米的国有产权房屋。案涉房屋设有抵押，卖方欠银行贷款额约为800000元，双方协商办理注销抵押的方式为卖方自行还款。房屋售价为2380000元，支付方式为：定金50000元，于交接房屋时冲抵房款，买卖双方均同意由居间方代卖方保管定金，买方应于本合同签订之日起十个工作日内备齐首付款1990000元，同时三方将款存入银行做资金监管，余款买方通过公积金贷款。合同约定：卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起十个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订合同之日起十个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款审核通过并卖方产权证注销抵押完毕过后三个工作日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续，买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。合同第四条约定：卖方保证以签约现状售于买方，买方对该房屋的具体状况充分了解，并同意按签约现状购买该房屋，买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。第六条约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法继续履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。第九条约定：如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金，过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决，居间方根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同签订后，被告向第三人支付了50000元定金。2020年5月23日，原、被告签订《合同变更协议》，载明：“原合同当时未对房屋楼顶漏雨事项做出标记，现买卖双方就原合同做出了如下约定：①由卖方向买方支付12000（壹万贰仟元整）做为自己房屋内的楼顶漏雨和楼下4楼（50号5-2号楼401）的漏雨维修费用，在变更协议签订以后两所房屋的漏雨费用由新房主承担。12000元（壹万贰仟元）的维修款在最后走交换手续的时候在定金中扣除，以现金形式支付给买方。②买卖双方约定，在过户后的第二天解冻首付款，原房主须在6月10日当天搬出房屋，新房主在原房主搬家当天验房。……”关于上述变更协议的形成原因，第三人陈述：在合同签订后约定办理资金监管截止日前，案涉房屋因一次降雨导致出现漏雨，故原、被告均未在合同约定的期限内履行各自的还贷义务和资金监管义务，双方协商签订变更协议并同意继续履行。后于2020年5月30日，被告再次对房屋维修后是否会再次漏水产生异议，被告向原告提出维修后保证5年内不漏水，并要求留取12000元作为保证金，双方无法达成一致意见。2020年5月28日，原告还清案涉房屋抵押贷款。2020年6月5日，案涉房屋的抵押权注销登记办理完毕，后因案涉合同无法继续履行，原告再次将案涉房屋抵押贷款。2020年6月3日，被告向第三人发出解约通知书，载明“由于事后得知所签房屋（圣林南园）有重大瑕疵，并导致楼下房屋漏雨严重，有极大隐患，维修费用超出我所能承受的范围。根据合同法第94条规定，现我方正式提出解除合同，并要求贵司返还定金，请同时通知卖方沈锐。”2020年6月4日，原告通过短信向被告发送：“王彦、沙建珠，你发来的《解约通知书》已收到，我认为你要求解除合同不符合法律规定及合同约定，我不同意解除，并要求你严格按照合同约定继续履行。明天（2020年6月5日）上午我去交易所办理房屋抵押权注销登记后即具备办理产权过户条件。根据合同约定，你应当在合同签订后10个工作日内支付首付款并办理资金监管，但你至今未履行合同义务，请你在下周一（2020年6月8日）前按照合同约定支付首付款并办理资金监管，办理完毕后，我随时配合办理房屋过户手续。如逾期支付首付款，我将解除合同，并追究你违约责任。”抵押注销后，原告通过微信告知第三人的经办人并要求被告在6月8日前支付房屋首付款。2020年6月10日，原告通过短信向被告发送：“王彦，由于你逾期支付首付款，拒绝办理过户手续，经催告后仍拒绝履行合同义务，已属于严重违约，现通知你解除房屋买卖合同，你已支付的定金作为违约赔偿不再返还。”本院认为，原、被告均以对方违约发出解除合同通知，现双方对于合同解除并无争议，但均以各自解除合同通知到达对方时为合同解除时间，故本案的争议焦点为原、被告是否有违约行为并致合同解除。现被告认为原告的违约行为有二，一为在交易过程中隐瞒了案涉房屋存在漏雨的情况，致使影响了被告对购买房屋的整体判断，又对房屋漏雨的原因产生重大误解，从而签订了变更协议。二为原告未按合同约定的期限办理房屋抵押权的注销登记导致合同无法继续履行。首先，根据合同约定，卖方应在签订合同之日起十个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方，故原告本应在2020年5月21日前办理还款赎证的义务。但因在此期间前，案涉房屋出现漏雨，故双方于2020年5月23日达成补充协议前，原、被告均未履行其各自的义务均不应视为违约。而根据原告所提交的证据可以证明其在2020年5月28日偿还了剩余贷款使案涉房屋具备了可进行过户的条件，故原告并不存在未按约注销抵押登记的违约行为。其次，案涉房屋存在漏雨系属事实，但此情况发生在合同签订后，原告在漏雨发生后也未隐瞒被告，并就漏雨的维修费用与被告进行了协商并签订了变更协议。故房屋虽有漏雨情况且未在《房地产买卖合同》予以约定，但不应视为原告有隐瞒房屋重大瑕疵的违约行为。第三，如上，在原告并不存在违约行为的情况下，被告现以“所签房屋（圣林南园50号楼5-1单元502）有重大瑕疵，并导致楼下房屋漏雨严重，有极大隐患，维修费用超出我所能承受的范围”为由解除合同是否符合合同约定及法律规定。本院认为，房屋出现漏雨后，原、被告已就维修费用达成协议。而在变更协议达成前，被告对于漏雨位置、受损情况及维修方案应进行过考察及核算方作出维修费用12000元的意思表示，故其应举证证明在补充协议达成后案涉房屋出现其他并不知情的“重大瑕疵”或维修费确明显超过双方的变更协议约定。合同的履行应遵循诚信原则，被告在签订合同及变更协议后仍以其解除合同通知书所载事由解除合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。同时参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条：“……对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”故被告辩称因原告违约而致合同于2020年6月3日其发出通知时解除，本院不予采纳。关于原告于2020年6月10日以被告未按期履行办理资金监管为由发出解除合同通知一节，被告已于2020年6月3日发出解除合同通知以其行为表明不再继续履行合同，且原告不同意解除合同后向被告发出催告通知，被告仍未在催告期履行合同，故原告解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原、被告间的房地产买卖合同关系于2020年6月10日解除。同时根据原、被告间的合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百十一五条之规定，被告无权要求返还已付定金。且原告在合同履行期间内确偿还了房屋剩余贷款，据其所述其通过借款来偿还房屋贷款并支付了利息等费用，后又为偿还借款再次将房屋抵押贷款，故原告因合同的解除确产生了实际损失。且原告系在被告发出解除合同通知及双方于2020年5月30日再次协商漏雨维修费前偿清贷款，也不存在恶意扩大损失的情形。现为避免在执行过程中出现给付主体的不明确且根据合同中的约定，对于给付定金50000元的主体，直接确定为定金保管方第三人，故对原告诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告沈锐与被告王彦、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司所签订《房地产买卖合同》（包括《合同变更协议》）解除。二、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告沈锐其代被告王彦保管的定金50000元。如果第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币525元（按照原告诉请50000元及简易程序减半收取），由被告王彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年六月四日书记员  王 健附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。