安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1621民初3835号原告:年夫萍，女，1980年1月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：孙斌，安徽涡楚律师事务所律师。被告:安徽万紫千红置业有限公司,住所地：安徽省亳州市涡阳县紫光大道南侧（学府花苑），统一社会信用代码：91341621594259051A。法定代表人：徐士珍，董事长。委托诉讼代理人：裴海龙，男，1984年2月23日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，系被告综合办公室经理。原告年夫萍诉被告安徽万紫千红置业有限公司（以下为简称万紫千红置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告年夫萍委托诉讼代理人孙斌、被告万紫千红置业公司的委托诉讼代理人裴海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告年夫萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告万紫千红公司立即向原告年夫萍履行交房义务，并支付逾期交房期间的违约金人民币121515元（自2015年7月1日起至2021年5月7日起诉之日止）；2、本案诉讼费用等一切费用由被告承担。事实与理由：2013年7月17日，原、被告签订BC-15-1309号商品房买卖合同，约定原告年夫萍购买被告公司开发的“北城世纪城”第15幢2单元1309号房屋，合同价人民币343068元，约定被告公司应于2015年6月30日前交付所购房屋，如未按期交房，逾期超过90日后，原告年夫萍要求继续履行合同的，合同继续履行，被告公司自2015年7月1日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告年夫萍按照合同约定向被告公司支付清了全部房款，但是被告公司却没有在约定的期限内履行交房义务，也没有对原告年夫萍进行过任何书面通知，至今为止被告公司都没有履行交房义务，也没有向原告年夫萍出示过任何验收合格证书等凭证，而且经原告年夫萍多次从外地回来要求被告公司交房以及支付违约金，被告公司人员却不理不睬，未予做出任何处理，因此被告公司交房逾期已达1771天之久，为此特依法起诉，请支持上述诉求，维护原告年夫萍的合法权益。原告年夫萍为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、年夫萍身份证、企业信用信息公示报告。证明目的：原告年夫萍的身份情况信息和被告安徽万紫千红置业有限公司注册登记情况信息，以及双方的主体资格。证据二、商品房买卖合同、涡阳县不动产登记中心查档证明；证明目的：2013年7月17日，原、被告签订BC-15-1309号商品房买卖合同，约定原告年夫萍购买被告公司开发的“北城世纪城”第15幢2单元1309号房屋，合同价人民币343068元。《商品房买卖合同》第8条约定被告公司应于2015年6月30日前交付经验收合格的房屋；第9条约定如未按期交房，逾期超过90日后，原告年夫萍要求继续履行合同的，合同继续履行，被告公司自2015年7月1日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告年夫萍按照合同约定向被告公司支付清了全部房款，办理了预告登记等手续。现因被告公司至今没有履行交房义务，至本案起诉之日止逾期已达1771天之久，违约金应为人民币121514.68元（343068元×0.0002×1771）。被告万紫千红置业公司代理人辩称，1、我们对所有违约的业主已经免除了五年物业费，并签订协议，而且原告从2018年6月1日公告交房之后这几年都没交物业费；2、原告起诉已过了时效性。被告万紫千红置业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：被告证据一、交房通知书、延期交房补充协议，综合备案查验证明、竣工验收报告。证明我公司于2018年5月31日已验收完毕，并按规定通知交房。经庭审结合原、被告举证、质证,本院对本案证据认证如下：对原告证据一、二及被告证据一所举的证据中具有真实性、关联性、合法性的且符合案件事实的部分，本院予以认证。本院经审理认定的事实如下：2013年7月17日，原告年夫萍与被告万紫千红置业公司签订BC-15-1309号商品房买卖合同，约定年夫萍购买被告开发的“北城世纪城”第15幢2单元1309号房屋，合同价343068元，合同约定万紫千红置业公司于2015年6月30日前交付所购房屋。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理；···（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另查明：原告已于2018年4月4日支付全部购房款，被告万紫千红置业公司于2018年6月1日交付房屋，被告万紫千红置业公司共逾期1065日。因调解不成，被告万紫千红置业公司要求对逾期交房违约金适当进行调整或减少。本院认为：原告年夫萍与被告万紫千红置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。本案中，原告年夫萍已经依照合同约定履行了给付房款的义务，被告万紫千红置业公司应按照合同约定的时间交付房屋，而被告延期1065日才予以交付，明显违反合同约定。被告万紫千红置业公司辩称对所有违约的业主已经免除了五年物业费,原告年夫萍起诉已过诉讼时效,申请法院下调违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十三条规定“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因双方当事人均未提交房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，本院结合实际情况询问有关房屋中介机构及涉案房屋物业公司，涉案小区房屋的租金标准在8000元/年至10000元/年，本院酌定标准9000元/年，原告的实际损失为26260元（9000元×1065/365），故被告应支付违约金34138元（26260元×130%），对原告要求被告支付121515元违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。关于被告免除业主五年物业费的辩称，因与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，当事人可以另案处理。关于被告本案已经超过诉讼时效的辩称，《中华人民共和国民法典》一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。···”，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项：违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，根据该约定，违约金的截止日为实际交房之日，故原告索要违约金的诉讼时效起算点应当从实际交付房屋之日起算，被告于2018年6月1日交房，原告于2021年5月8日向本院提起诉讼，本案未超过诉讼时效，对被告该辩称本院不予采信。综上，对原告年夫萍的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告安徽万紫千红置业有限公司给付原告年夫萍逾期交房违约金34138元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告年夫萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，减半收取1365元，由被告安徽万紫千红置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  徐向东二〇二一年七月二十日书记员  田浩然