辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7373号上诉人（原审原告）：沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，住所地沈阳市辽中区蒲西街道115号。法定代表人：王**伟，该中心主任。委托诉讼代理人：赵英伟，辽宁英伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄海洋，女，1980年6月2日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王久生，系黄海洋丈夫。委托诉讼代理人：王柏义，沈阳市辽中区浦西法律服务所法律工作者。上诉人沈阳市辽中区产业转型升级促进中心（以下简称“辽中区促进中心”）因与被上诉人黄海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2020）辽0115民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽中区促进中心上诉请求：1.依法撤销一审判决的第一项，发回重审或依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不争的事实是上诉人与被上诉人签订的租赁合同为“不定期租赁合同”。1.“租赁合同”约定的租赁期限为“租赁动迁，合同终止”，属于约定不明，应视为“不定期租赁”；2.被上诉人在庭审中也承认，租赁期限为不定期租赁；3.原审法院也认定该房屋租赁应当视为“不定期租赁合同”，依照法律规定，双方都有权解除合同，而原审法院在确认该房屋为不定期租赁的前提下，不支持上诉人的诉讼请求，显然违反该项法律规定；二、上诉人已通过拒收租金的行为明确通知被上诉人解除合同。在原审法院查明部分，确认上诉人曾经拒收租金，并将5万元租金退给被上诉人，此行为就已表明向被上诉人发出了解除合同的通知。事实上，上诉人已多次表明解除合同，并要求被上诉人腾房，在被上诉人拒绝腾房的情况下，上诉人才向法院起诉腾房；三、原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院的通知》第5条、第6条的规定，不予解除租赁合同，明显适用法律错误。该两条规定的内容：一是“未按约定支付租金解除合同的，人民法院不予支持”，另一条规定是“国有企业房屋以及政府部门、高校等行政事业单位房屋用于经营，对于微小企业个体工商户等承租人，请求减免租金的，人民法院应予支持”，而本案的案由是由于双方签订的“租赁协议”为“不定期租赁”而解除租赁合同，应当适用“不定期租赁”的法律规定，即双方都有随时解除合同的权利；四、被上诉人未经上诉人同意转租行为，系被上诉人的违约行为，上诉人依此也有权解除房屋租赁合同。被上诉人在承租期间，私自将租赁房屋转租他人经营服装店、炸鸡店、鞋摊等，该事实也已经原审法院确认。综上所述，原审法院在具备合同解除条件的情况下，强行判决继续履行房屋租赁合同，造成该租赁协议无法确定租赁期限，使国有资产无端流失，给国家造成巨大损失，因此请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，发回重审或改判。黄海洋辩称，同意一审法院的判决结果。辽中区促进中心向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将租赁原告的房屋腾房；2.判令被告按实际占有使用的日期支付逾期占用期间的房屋使用费给原告；3.诉讼费用由被告承担。辽中区促进中心在原审庭审期间增加诉讼请求：请求法院判令解除原、被告双方签订的租赁合同。一审法院认定事实：2016年2月24日，原告黄海洋与原辽中县市场开发服务中心签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：经甲、乙双方协商，就辽中县轻工事务所办公楼（1-3楼）整体出租问题达成协议：原告（甲方）将辽中县轻工事务所办公楼（位于轻工市场消防通道南商业街道西）共381平方米整体租赁给被告（乙方）使用。租赁时间暂定为一年，即2016年2月29日到2017年2月29日，如租期内，如租赁动迁，合同终止，租金按实际租用天数计算，剩余部分返给乙方，否则按本合同约定不变，期限顺延至租赁物动迁时止。租金每年5万元整，于每年1月29日前5日内将租金一次性交齐。乙方租赁期间不得改变楼房主体结构，但可以对室内外装饰进行装修，所有装修款均由乙方投资，与甲方无关，租赁物动迁所给予的装修补偿款归乙方所有，甲方不得以任何理由截留。乙方租赁期间如转租第三方，事先必须征得甲方同意，并且与第三方达成的协议必须在本合同规定的权限范围内，超出本合同规定的权限范围的一切协议条款均视为无效。甲方如违反本协议双倍返还租金，乙方如违约没收全部租金，重新缴纳或终止合同等。合同签订后，被告接手租赁的房屋并进行装修、扩建、增添附设施等，从事个体餐饮服务行业沈阳市辽中区鹏飞大排档饭店进行经营，对内招租了服装店、炸鸡店、鞋摊三处摊位等；被告按合同约定缴纳了租金，当合同履行到2020年1月份时，被告向原告缴纳2020年租金时，原告不予接受，并于2020年5月向法院起诉，以房屋租赁合同期限一年已经到期为由，要求解除房屋租赁合同、被告将租赁原告的房屋腾房、判令被告按实际占有使用的日期支付逾期占用期间的房屋使用费暂计3万元等。一审法院另查明：2018年12月原辽中县市场开发服务中心合并到原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，是原告的分支机构，原告取得对该房屋管理权；现该租赁合同已实际履行近4年，合同项下的房屋没有被动迁，被告仍继续在履行合同。原辽中县市场开发服务中心主任年某某、常某某的证实材料载明：原辽中县市场开发服务中心经济困难，系自筹自支性质，为完成上级开发创城工作的需要，经单位领导班子和职代会研究决定，将南市场原本就对外出租的闲置楼房继续对外出租，并要求承租人自行投资对租赁物进行装修、扩建、增添附属设施，满足创城的要求，同时允许承租人将修缮后的租赁物自营、对外招租或转租，后经协商与现承租人黄海洋达成租赁协议，因租赁物有可能被动迁，租赁期限无法确定，故现租赁期限定为租赁物被动迁时止。该两名证人的书面证实材料经一审法院核实，是其本人签字，是其真实意思表示。对2020年租金缴纳情况，被告将租金5万元送到原告单位副主任常林海和韩占义处，原告单位没有接收，二人将5万元租金退给被告，后向法院提起起诉；起诉前，原告对解除合同的主张没有书面通知被告。一审法院认为，本案争议焦点是房屋租赁期限及是否具备解除租赁合同的条件。根据双方签订的租赁合同内容、特别约定及证人证言、当事人陈述，结合租赁合同性质、履行情况等，该房屋租赁应当视为不定期租赁合同，按法律规定租赁期限最长不得超过20年，被告承租后进行实际投资，并按约定及时缴纳租金，没有违约行为，现仍在租赁的房屋中继续经营；如解除合同将给原告造成不必要的经济损失，且原告解除合同目的是再重新出租，原告除考虑本部门的利益外，也要从稳定市场经营秩序方面综合考虑疫情期间被告的合法利益。根据《最高人民法院的通知》第5条、第6条的规定，按本案实际情况，结合上述多种因素，不具备解除该租赁合同的条件，故原告要求解除房屋租赁合同、腾房的诉讼请求，不应支持。原告要求给付租金的诉讼请求，应予以支持，被告应给付原告2020年度租金5万元。本案经调解未果后，经原审法院审判委员会讨论。一审法院判决：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心请求解除与被告黄海洋之间签订的房屋租赁合同、被告腾房的诉讼请求；二、被告黄海洋于本判决书生效后5日内给付原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心2020年度房屋租金5万元；三、驳回本案中原、被告其他诉讼请求。案件受理费10,100元，由原告承担8825元，被告承担1275元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，辽中县市场开发服务中心与被上诉人黄海洋之间签订的《房屋租赁合同书》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”《房屋租赁合同书》第二条约定，“……期限顺延至租赁物动迁时止。”本案中，可按照案涉租赁合同的相关条款确定租赁期限的截至日期，即租赁物动迁时止。另根据缔约时辽中县市场开发服务中心的时任主任年启刚、副主任常林海出具的证实材料可知：首先，案涉《房屋租赁合同书》是在特定的历史背景下订立，同时辽中县市场开发服务中心出租案涉房屋也是为了完成上级开发创城工作的政治任务；其次，黄海洋承租案涉房屋后，为满足创城要求，还自行投资装修房屋、增加附属设施并为此投入财力；再次，出租人在缔约时允许承租人黄海洋对外招租或转租，黄海洋系经出租人同意而转租他人；最后，出租人缔约时亦明示认可合同期限截至租赁物动迁时止。综上，一审法院在综合审慎考量案涉合同缔约时的特定历史背景、上诉人解除合同的目的、解除合同对被上诉人造成的影响及稳定市场经营秩序的大局等诸多客观因素后，判令驳回上诉人请求解除案涉房屋租赁合同书及腾房的诉讼请求具有客观和现实基础，亦并无不当之处，本院予以维持。综上所述，上诉人辽中区促进中心的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由上诉人沈阳市辽中区产业转型升级促进中心负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；