广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初10742号原告：广州市恒隆物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼，统一社会信用代码91440106716358462W。法定代表人：侯思棉，该公司总经理。原告：广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街新街大道72号住宅小区8幢首层，统一社会信用代码91440101596189827R。法定代表人：侯思棉，该公司总经理。两原告共同委托诉讼代理人：张承进，北京德和衡（广州）律师事务所。两原告共同委托诉讼代理人：刘云，北京德和衡（广州）律师事务所。被告：温少锋，男，1989年6月5日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。被告：温少奇，男，1990年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。原告广州市恒隆物业管理有限公司、广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司（以下简称恒隆公司和恒隆公司花都分公司）诉被告温少锋、温少奇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒隆公司和恒隆公司花都分公司的委托诉讼代理人刘云，被告温少锋均到庭参加了诉讼，被告温少奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒隆公司、恒隆公司花都分公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付2016年12月至2021年1月的物业管理费6571.39元及逾期付款违约金（违约金以6571.39元为基数，自2021年1月11日起至实际付款之日止按每天0.02%的标准计付）；2、判令被告承担本案全部受理费。事实与理由：被告系广州市花都区豪逸名苑X栋XXX房（建筑面积83.74平方米）业主。2016年11月25日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（下称“协议”），协议约定，被告应于每月10日前按每平方米1.6元标准向原告支付物业管理费。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.02%交纳违约金。协议签订后，被告便无故拖欠物业管理费，期间，原告多次向被告催交所欠费用，但被告始终不予理会。为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》第119条规定，原告现提起诉讼，恳请人民法院查明事实，依法判决并支持原告全部诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提供了收楼通知书、收楼确认书、《前期物业管理服务协议》及《委托前期物业管理服务合同》各1份加以证明。被告温少锋辩称，根据物业管理协议内容，原告没有做到管道疏通，导致污水倒灌进我的房子里面，时间长达半年。被告温少奇没有到庭参加诉讼，亦无提交答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区商贸路X号X栋XXX号，系被告温少锋、温少奇向广州市恒隆房地产投资有限公司购买，权利人为温少锋、温少奇共同共有，房屋建筑面积为83.82平方米，已办理不动产权证。原告恒隆公司、恒隆公司花都分公司分别成立于1999年9月20日和2012年5月22日，经营范围为房地产业。恒隆公司花都分公司是恒隆公司的分支机构，两原告主张恒隆公司花都分公司与广州市恒隆房地产投资有限公司于2016年7月1日签订了《委托前期物业管理服务合同》，为豪逸名苑提供前期物业管理服务事宜，约定该合同期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止。2016年11月25日，恒隆公司花都分公司（甲方）与被告温少锋、温少奇签（乙方）订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方涉案房屋所在小区提供物业管理服务，双方对权利和义务、物业管理内容、物业管理费用等方面进行了约定，但未约定物业服务期限。其中第二条物业管理内容约定，甲方对房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理，包括雨、污水管的疏通等。第三条物业管理费用约定，住宅暂按建筑面积每月每平方米1.6元计算，如广州市物价管理部门出台新的收费标准将再作调整。乙方交付物业管理费用时间为自房屋交付使用、乙方领取钥匙当月起计；无正当理由拒绝领取钥匙的，自开发商发出书面收楼通知约定收楼日期起计交；收楼之日预交叁个月的物业管理费，以后每月10日前向甲方交纳。第九条违约责任约定，如乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.02%交纳违约金。第十三条约定，本协议在履行中如发生争议，协商或调解无效的，可向具有管辖权的人民法院起诉。此外双方还对其它方面进行了约定。涉案小区至今未成立业主委员会。原告依约对被告居住的小区实施物业管理，原告主张被告自2016年12月起至今拖欠原告物业管理费及滞纳金，原告曾多次向被告催缴物业管理费及滞纳金，但其至今仍未缴纳相关费用。为此特向法院提起诉讼。庭审中，两原告将其诉讼请求中物业管理费的计费期间变更为自2016年12月至2021年5月，每月的计费期间为当月11日至下月的10日，每月应缴物业管理费为134.11元；逾期付款违约金以实际欠交物业管理费为基数，按每天0.02%的标准计付，自2021年1月11日计至付清之日止。被告温少锋对原告主张上述物业管理费的欠费期间和计算方式以及违约金的计算方式均没有异议，但辩称其不履行交费义务原因是原告没有按《前期物业管理服务协议》的第二条第三项第3点履行相应义务，如果原告有定期疏通管道并不会导致其房子受到下水道污水倒灌、房屋被污水浸泡的情况出现。为此被告温少锋提供了涉案房屋不动产权证书1本、房屋浸水的图片8张和邻居的聊天记录截图3张予以证明。两原告对被告温少锋提供涉案房屋不动产权证书没有异议，对其房屋内的照片真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认；对聊天记录的真实性、合法性、关联性不予确认，认为被告从收楼之后一直没交物业管理费，即便按被告主张2018年发生倒灌，与此也没有关联；漏水的不是污水，是2楼以上的卫生间漏水，原告每次都有处理，该问题应该是2楼以上的住户导致的，是侵权行为，也不应该由物业承担责任。本院认为，原告恒隆公司花都分公司与被告温少锋、温少奇签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。庭审中，被告温少锋对原告物业管理费及违约金的计算方式、标准、计算数额均无异议，原告对此亦已提交相关证据予以证明，本院予以确认。恒隆公司作为恒隆公司花都分公司的法人企业，以原告身份参与本院诉讼符合法律规定，本院予以支持。双方的争议焦点为被告温少锋能否以其抗辩为由拒交物业服务管理费和违约金。被告温少锋对此提供了微信聊天记录、照片等予以证明，原告亦作了相关回应，表示已进行相应的跟进工作。对于被告房屋是否存在污水倒灌问题，被告温少锋亦表示原告有进行相关检查工作，被告可继续与原告协商处理，确定造成房屋进水原因，找出责任主体承责；如未能解决，因与本案不属同一法律关系，被告可另循法律途径解决。原告已实际向被告所在的小区提供物业管理服务，被告理应按合同约定支付物业管理费。因此，从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使原告的物业服务存在着的瑕疵，被告也不应以此为由拒交或少交物业管理费用，本院对其抗辩不予支持。故此，原告主张被告支付自2016年12月10日起至2021年5月10日期间的物业管理费共计7107.83元（134.11元×53个月），在双方约定的范围内，符合法律规定，被告温少锋对此计算方式亦无异议，本院予以支持。对于违约金。被告因其房屋被污水浸泡而没有按时交纳物业管理费，虽事出有因，但其所提交的证据并不足以证实系原告不作为所致，且两原告亦表示向被告主张物业管理费的违约金从2021年1月11日起按每天0.02%的标准计算违约至付清之日止，之前的不要求计付了，合理合法，本院对此予以支持。两原告主张2016年12月10日至2021年1月10日期间为49个月物业管理费6571.39元的违约金，以6571.39元为基数，按每日0.02%的标准，自2021年1月11日起计至实际缴清之日止，在双方约定的范围内，本院对此予以支持；对于原告主张2021年1月11日至2021年5月10日期间共4个月物业管理费的违约金，以每月应缴物业管理费134.11元为基数，在双方约定的范围内，本院对此予以支持，应按每日0.02%的标准，自2021年1月11日起分别按当月欠交物业管理费计至付清之日止。被告温少奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告温少锋、温少奇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒隆物业管理有限公司、广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司支付自2016年12月10日起2021年5月10日期间的物业管理费共计7107.83元；二、被告温少锋、温少奇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒隆物业管理有限公司、广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司支付自2016年12月10日起2021年5月10日期间物业管理费的违约金，其中2016年12月10日至2021年1月10日期间物业管理费的违约金以6571.39元为基数，按每日0.02%的标准，自2021年1月11日起计至实际缴清之日止；2021年1月11日至2021年5月10日期间共4个月物业管理费的违约金，以当月应缴物业管理费134.11元为基数，按每日0.02%的标准，分别自欠费当月的11日起计至付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告温少锋、温少奇负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二一年七月二日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。