贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初3978号原告：贵州省凯里公路管理段，住所地贵州省凯里市环城西路**。组织机构代码G7335018-X。负责人：柯成刚，该公路管理段段长。委托诉讼代理人：罗朝根，贵州铁力律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：石杨，贵州铁力律师事务所实习律师。一般授权代理。被告：李有兵，男，1975年1月10日出生，汉族，四川省广安市人，初中文化，无职业，户籍所在地四川省广安市广安区，现租住凯里市。被告：王永贵，男，1975年5月25日出生，苗族，贵州省黄平县人，初中文化，无职业，住黄平县。被告：邹寿强，男，1958年7月2日出生，汉族，浙江省永嘉县人，初中文化，退伍军人，现租住凯里市。原告贵州省凯里公路管理段与被告李有兵、王永贵、邹寿强租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贵州省凯里公路管理段的委托诉讼代理人罗朝根、石杨、被告李有兵、王永贵、邹寿强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州省凯里公路管理段向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退位于凯里市（地（地号-59-72）其中一楼第5号门面房1间（从东门口左侧起）的房屋并将房屋钥匙交付给原告；二、判令被告按照5400元／月的标准支付原告自2021年1月1日起至房屋腾退并交付钥匙给原告之日止的房屋占有使用费（房屋占用使用费按合同约定租金的三倍即1800元×3＝5400元，截至2021年5月15日租赁房屋的占有使用费为24120元）；三、判令被告支付原告律师费5000元；四、本案诉讼费、保全费、财产担保费、评估费等相关费用由被告承担。（以上金额合计29120元）。原告在庭审中表示因被告已于2021年5月31日交还房屋钥匙，故不再主张第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：被告按照5400元／月的标准支付原告自2021年1月1日起至2021年5月31日止的房屋占有使用费。事实和理由：2018年1月25日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定，原告将位于凯里市（地（地号-59-72）其中一楼第5号门面房1间（从东门口左侧起）的房屋出租给被告王永贵、邹寿强用于经营棉花批发使用，租赁期限为3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金按季度支付，每季度为5400元，按照先交租后使用的原则、于每季度第一个月前按时支付。合同还约定，合同解除或终止后，逾期未将房屋退还给原告的，房屋占用费按照合同解除或终止时租金的三倍计算。因《中央列出违反八项规定清单80条》第77条的规定，原告不能继续出租房屋，原告于2020年10月27日向被告发出《房屋不再续租通知书》，通知被告租赁的房屋租赁期于2020年12月31日期满，期满后原告将不再与被告续租，请被告于房屋租赁期期满后将房屋退还给原告，被告于2020年10月29日收到上述通知，但未能按期退还。原告工作人员分批多次上门沟通，催促被告退还房屋，被告表示不愿意退还。原告无奈，于2021年3月18日再次向被告发出《限期退房通知书》，要求被告于2021年4月30日前清空物品，退还房屋，但被告依旧不予理睬。原告认为，原、被告的租赁合同期限届满，原告早已多次表达不能再续租，并要求退还租赁房屋。被告无视原告有礼有节的沟通，不仅到期后不予退还房屋，强占原告的租赁房屋且不予支付任何租金，损害原告的合法权益，造成国有资产被侵占，应当按照双方的约定以租金的三倍支付房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告李有兵辩称，一、被告李有兵是次承租人，对原告与被告王永贵之间的租赁合同到期后不再续签，原告要收回门面并不知情。被告王永贵于2020年5月8日将案涉门面转让给李有兵，王永贵告知李有兵，其与原告的租赁合同到期日是2020年12月31日，合同到期后其可以和原告续签租赁合同。李有兵向王永贵支付了3万元转让费，让王永贵办理案涉门面合同的续签手续。二、原告于2020年10月27日发出的房屋不再续租的通知书是发给了王永贵和邹寿强，并未发给被告李有兵。2020年11月3日，被告李有兵和王永贵还共同向原告申请减免2021年第一个季度的房屋租金。被告李有兵并非故意占用案涉门面，且已于2021年5月20日向原告退还了房屋钥匙。三、原告主张律师费于法于约无据。律师费并非实现债权的必要支出，被告李有兵与原告之间并无对律师费的约定。被告王永贵辩称，其于2018年8月6日接手邹寿强经营案涉门面（棉花批发店）来经营，后因自身身体原因（患糖尿病和高血压）无法经营，于2020年5月8日由被告李有兵接手经营至今。租赁合同到期后被告并不知道原告要将门面收回，也没有接到原告的通知，直到2021年5月13日收到法院的通知后才知道此事。因此，被告王永贵不应承担原告主张的房屋占有使用费、律师费等费用。被告邹寿强辩称，租赁合同中被告邹寿强的签名并非被告的本人签名，不是被告的真实意思表示，合同对被告不具有约束力。在原告与被告王永贵签订租赁合同之时，合同的当事人即为原告与被告王永贵，被告邹寿强已脱离该租赁关系。2018年8月6日被告邹寿强将案涉门面交给被告王永贵之后，门面由被告王永贵独自经营管理，门面租金是由被告王永贵支付给原告。原告是该门面的出租人，被告王永贵是承租人。本案租赁合同关系的相对方是原告与被告王永贵。综上，被告邹寿强并非本案的转租人，更不是承租人，并非本案的适格被告，请求驳回原告对被告邹寿强的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，原告贵州省凯里公路管理段与被告王永贵、邹寿强签订《租赁合同》，合同约定被告王永贵、邹寿强向原告贵州省凯里公路管理段租赁位于凯里市（地（地号-59-72）一楼第5号门面房1间（从东门口左侧起）作为棉花批发经营使用，租金为1800元／月，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。案涉门面在2018年1月1日至2018年8月5日期间系被告邹寿强占有使用，2018年8月6日至2020年5月8日期间系被告王永贵占有使用。2020年5月8日，被告王永贵将案涉门面转让给被告李有兵经营，此后该门面一直由被告李有兵占有使用。2021年3月18日，原告向被告李有兵送达《通知书》，《通知书》载明与王永贵、邹寿强的租赁合同于2020年12月31日因期满自行终止，要求被告王永贵、邹寿强于2021年4月30日将租赁房屋退还给原告。被告李有兵于2021年5月31日将房屋钥匙退还给原告。另查明，原告因本案诉讼支付律师费5000元。上述事实，有当事人陈述、原告提供的组织机构代码证、租赁合同、土地证、通知书、银行支付业务收款回单、法律服务委托合同、增值税发票等证据在卷佐证，本院认为，该些证据能够相互印证，证明本案的案件事实，予以采纳。本案审理过程中，因原告贵州省凯里公路管理段与被告王永贵、邹寿强及被告李有兵之间系不同的法律关系，经本院释明，原告表示放弃对被告李有兵的诉讼请求，仅要求被告王永贵、邹寿强承担逾期退还房屋的违约责任，向原告支付房屋占有使用费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告贵州省凯里公路管理段与被告王永贵、邹寿强之间系房屋租赁合同关系，被告邹寿强提出租赁合同上的签名不是其本人签名，但未提供证据证实，且其实际也使用了租赁房屋，故对其该点辩解意见，不予采纳。对被告邹寿强提出其于2018年8月6日之后就脱离了原租赁合同关系的意见，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担举证不能的不利后果。被告邹寿强对其提出的主张并未提供证据证明，在卷证据也不能证实被告邹寿强与原告之间的合同权利义务关系已经终止，虽然2018年8月5日之后被告邹寿强并未实际使用租赁门面，但不影响其依据合同约定履行合同义务，故对被告邹寿强的该点辩解意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十三条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。在原告与被告王永贵、邹寿强的租赁合同期限届满后，被告王永贵、邹寿强应将租赁门面返还给原告。虽然该门面当时由被告李有兵实际占有使用，但根据《民法典》第五百九十三条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理，故被告王永贵、邹寿强仍应向原告承担违约责任。关于退还房屋钥匙的日期问题，原告称为2021年5月31日，被告李有兵称为2021年5月20日，本院认为，被告李有兵对其主张未能提供证据证明，故不予采纳。对原告主张被告以房屋租金三倍的标准支付2021年1月1日至5月31日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，被告王永贵在庭审中认为标准过高，请求法庭予以调整，本院认为，原、被告的该项约定是对承租人未及时返还房屋的违约责任的约定，根据《民法典》第五百八十四条、第五百八十五条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过一方违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。结合本案租赁合同的实际，原告主张按照月租金三倍的标准计算逾期返还房屋的违约金，计算标准过高，本院酌情调整为按租金标准计算。被告王永贵、邹寿强应向原告支付2021年1月1日至5月31日的房屋占有使用费为9000元（1800元/月×5个月）。关于原告主张律师费5000元的诉讼请求，原、被告在租赁合同中进行了明确约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十三条、第七百零三条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王永贵、邹寿强于本判决生效之日起十日内向原告贵州省凯里公路管理段支付2021年1月1日至2021年5月31日期间的房屋占有使用费9000元，并支付律师费5000元，共计14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为264元，由被告王永贵、邹寿强负担。本判决为终审判决。审判员  卢玉婷二〇二一年七月七日法官助理谢杰凰书记员李瑶