文书内容陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异456号案外人：彭阳，男，汉族，1991年6月12日出生，住陕西省兴平市。委托诉讼代理人：潘登峰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦文凤，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。申请执行人:北京旭辉昭阳投资有限公司，住所地：北京石景山区八大处高科技园区西井路3号7678房间。法定代表人：金锡杰。被执行人：陕西江林龙腾置业有限公司，住所地：西安市雁塔区子午大道368号1幢08室。法定代表人：王占林。被执行人：陕西江林房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区太元路中段路北汇林华城付1幢2层201室。法定代表人：王占林。被执行人：陕西江林投资集团有限公司，住所地：西安市雁塔区子午大道368号1幢08室。法定代表人：王占林。被执行人：王占林，男，汉族，1964年11月26日出生，住西安市未央区。被执行人：彭月萍，女，汉族，1972年7月17日出生，住西安市未央区。在本院执行的北京旭辉昭阳投资有限公司与陕西江林龙腾置业有限公司（以下简称龙腾公司）、陕西江林房地产开发有限公司、陕西江林投资集团有限公司、王占林、彭月萍借款纠纷一案中，案外人彭阳以本院（2016）陕01执176-1号执行裁定书、（2019）陕01执恢334号公告查封、评估、拍卖的被执行人龙腾公司名下位于陕西省西安市雁塔区子午大道与南三环交汇处江林新城B区3号楼310104号房屋属其所有为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人彭阳称，2014年7月31日案外人与陕西江林房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，案外人购买陕西江林房地产开发有限公司位于西安市雁塔区××大道与××交汇处××单元××房屋××（××法院××公告中××新城××区××楼××号房）。陕西江林房地产开发有限公司与龙腾公司均为江林投资集团有限公司旗下公司。合同签订后，案外人依约支付了全部购房款，陕西江林房地产开发有限公司也按期于2014年12月31日将房屋交付案外人，但因陕西江林房地产开发有限公司原因至今未予办理房屋产权证登记手续。案外人自房屋交付后一直将该房屋对外租赁，新近租赁合同为2020年4月签订。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，异议申请人在人民法院查封之前签订有效书面买卖合同并合法占有不动产，已支付全部价款且非因自身原因未办理过户登记的，申请人所享有的房屋所有权利能够排除强制执行。本案中，案外人于2014年购买涉案房屋，已支付全部购房款且交付使用至今，该房屋虽然没有办理房产证，但这并非案外人原因造成的，案外人对于法院执行的房屋享有合法所有权，并依法享有排除强制执行的合法权利。请求法院依法查清事实，停止对该房屋的评估拍卖并解除对该房屋的查封、维护案外人的合法权益。本院查明，北京旭辉昭阳投资有限公司与龙腾公司、陕西江林房地产开发有限公司、陕西江林投资集团有限公司、王占林、彭月萍借款纠纷一案，西安汉唐公证处作出的（2015）陕证经字第007969号公证书和（2015）陕证执字第469号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人北京旭辉昭阳投资有限公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2016年1月28日作出（2016）陕01执176-1号执行裁定书依法查封了被执行人龙腾公司名下位于陕西省西安市××大道与××三环交汇处江林新城A区、B区、C区的41套房屋（详见附表）。附表：江林新城A区、B区、C区涉查封房产清单            江林新城A区                  楼号              房号              面积                  1号楼              110101              168.91                  110102              211.58                  110103              194.74                  110104              302.95                  120102              147.84                  江林新城B区                  楼号              房号              面积                  1号楼              120105              155.47                  120106              239.88                  3号楼              310101              28.07                  310103              34.03                  310104              141.65                  320108              48.52                  江林新城C区                  楼号              房号              面积                  1号楼              110102              259.23                  110103              206.04                  110104              28.9                  110105              219.89                  110106              255.28                  120102              200.94                  120103              263.67                  120104              278.23                  120105              197.52                  120106              259.23                  130101              164.05                  130102              220.23                  130103              179.86                  2号楼              210103              177.96                  210104              230.69                  210105              277.24                  220103              277.24                  220104              230.69                        220105              177.96                  5号楼              510105              58.25                  510106              270.04                  510107              26.26                  510108              287.49                  510109              285.03                  6号楼              610101              304.55                  610102              220.29                  610103              248.01                  610104              275.24                  610105              327.23                  610106              260.89      本院于2021年4月9日作出（2019）陕01执恢334号公告，续行查封、评估、拍卖上述41套房屋。案外人彭阳为支持其异议主张向本院提交以下证据：1.2014年7月21日案外人彭阳与陕西江林房地产开发有限公司签订的编号为5295835的《商品房买卖合同》；2.编号为0168558、5502950、5502957、1091999、1092112号的收款收据五份、银行小票复印件十份；3.物业费等收款收据七份；4.租赁合同书一份；5.网上留言及政府回复截图；6.本院作出的（2019）陕01执恢334号公告；7.于2015年1月15日彭阳（彭永红代）与王**签订的《商铺租赁合同》一份；8.彭阳家庭户口簿。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人彭阳与被执行人陕西江林房地产开发有限公司于2014年7月21日签订了购买被执行人龙腾公司名下位于陕西省西安市××大道与××三环交汇处江林新城B区3号楼310104号房屋的《商品房买卖合同》，并已支付全部购房款。案外人彭阳与陕西江林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》在本院查封之前，且案外人实际占有该房屋，故案外人主张于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对龙腾公司名下位于陕西省西安市雁塔区子午大道与南三环交汇处江林新城B区3号楼310104号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  黄金华审判员  苟卫民二〇二一年七月二十三日书记员  刘 妮