广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初362号 原告：朱伟，男，1982年7月28日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告：桂林市叠彩基础建设开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路147号。 法定代表人：蒋炳，系该司总经理。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 原告朱伟与被告桂林市叠彩基础建设开发有限公司（以下简称叠彩基建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日、2021年5月31日公开开庭进行了审理，原告朱伟，被告叠彩基建公司的委托诉讼代理人苏劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金31200元（暂计2019年12月31日至2021年1月31日，以同地段同类型房屋租金2600元／月×12个月计算），后期逾期交房违约金（每月2600元计算）至实际交房时止；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月19日，原被告签订《安置房买卖合同》，合同约定：“……第一条：甲方（即被告）房屋坐落于桂林市叠彩区地安置地块，位于第4栋1单元9 层03号房，房屋用途为住宅；该安置房约定面积共132.23平方米。该房屋相应的土地使用取得方式为划拨……第四条付款方式：乙方应于本合同当日一次性将全部房款及代理费用支付甲方，合计：肆拾柒万叁仟肆佰伍拾元整（小写：473450元）；第五条交付期限：乙方所选房源为第一批交房范围，将于2019年12月31日前进行项目竣工验收，验收后30个工作日内，将房屋交付乙方。……”合同签订后，原告如约按合同约定支付了全部房屋价款，但被告却未按合同约定的时间向原告交付房屋，已构成违约。原告认为，原被告签订的《安置房买卖合同》合法有效，原告已按合同约定履行了自己的全部义务，被告直至原告起诉时都未向原告交付涉案房屋，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。虽然《安置房买卖合同》没有约定违约金的计算方法，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十七条规定，可以按同地段同类型房屋租金来计算违约方的违约金。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告叠彩基建公司辩称，1.原被告双方签订的安置房买卖合同约定在2019年12月31日前验收，房屋验收后30日内交房，但应案涉的安置房是以BT模式由案外人投资建设，案涉房屋建设进度受到多种原因的影响，以至于没有按期验收，未能按期交付给原告；2.原告主张被告支付逾期交房违约金没有事实依据，一是双方签订的安置房买卖合同没有约定违约金，二是原告按商品房的司法解释主张安置房的违约金没有依据，因为安置房与商品房的土地性质、产权性质、房屋配套设施、价格均存在严重差别，没有可比性。 当事人围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体审查认证如下： 一、原告朱伟围绕其诉讼主张提交的证据： 1.原告身份信息，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2.被告企业信息 报告，拟证明被告的身份情况及诉讼主体资格；3.安置房买卖合同，拟证明原被告签订《安置买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效以及合同约定的交房时间为2019年12月31日，被告至起诉时都未交房，已严重违约，应承担相应的违约责任；4.付款凭证，拟证明原告已按合同约定支付全款房款，完全履行了合同义务；5.照片，拟证明同地段同户型房屋租金2600元/月。 被告叠彩基建公司对原告朱伟提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1、2均无异议。2.对证据3、4真实性无异议。3.对证据5不认可，认为照片显示的都是商品房，而且房屋的内部都是装修过的，与本案无关。如案涉房屋交付也只是清水房，与照片没有可比性。 二、被告叠彩基建公司对其答辩没有提交证据。 三、本院认证： 对于原告提供的证据1、2、3、4被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，对于证据5，因与本案争议具有一定关联性，故本院作为本案定案参考依据，但能否拟证明原、被告的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以详细论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日,被告叠彩基建公司（甲方、出卖人）与原告朱伟（乙方、买受人）签订一份《安置房买卖合同》,合同第一条约定,甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于桂林市叠彩区地安置地块；位于第4栋1单元9层03号房，房屋用途为住宅；该安置房合同约定建筑面积共132.23平方米。该房屋相应的土地使用权取得方式为划拨。合同第三条约定，案涉房屋按建筑面积计算，该房屋售价为（人民币）每平方米3525.30元，总金额为（人民币）肆拾陆万陆仟壹佰伍拾零元整（小写￥466 150元）。合同第五条约定，乙方所选房源为第一批交房范围，将于2019年12月31日前进行项目竣工验收，验收合格后30个工作日内，将该房屋交付给乙方。甲方于交房后180个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。原告朱伟也按照合同约定向被告交付房款466150元以及水电初装、燃气初装、预收办证等费用。后原告朱伟认为被告叠彩基建公司逾期未交房构成违约，故于2021年1月14日诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前之法律事实引发的纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的相关规定。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为被告应否向原告支付违约金，如需支付违约金则如何确定。具体评析如下： 一、案涉房屋买卖合同合法有效 原告朱伟与被告叠彩基建公司签订的《安置房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,双方应当依约履行。 二、被告叠彩基建公司违约，应支付相应的违约金。 本案中，案涉房屋买卖合同第五条明确约定：案涉房屋将于2019年12月31日前进行项目竣工验收，验收合格后30个工作日内，将该房屋交付给原告朱伟。合同已经明确了交房时间，原告朱伟已经按照合同约定将案涉房屋价款466 150元以及水电初装、燃气初装、预收办证等费用交付被告，按照合同约定，2019年12月31日前竣工验收，验收合格后30个工作日交房，则2020年2月19日为最后的交房日，而被告未按约交付房屋，已然构成违约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本案中，原告提交的其他房屋租金为装修后的房屋租金，综合案涉安置房的地段、面积等因素，结合本案实际情况，参照原告提交的租金标准，本院酌情确定按照1300元/月的标准予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林市叠彩基础建设开发有限公司向原告朱伟支付逾期交房的违约金（违约金的计算：按照1300元/月的标准，从2020年2月20日起计算至实际交房之日止）； 二、驳回原告朱伟的其他诉讼请求。 本案诉讼费580元(原告朱伟已预交)，由原告朱伟负担306元，被告桂林市叠彩基础建设开发有限公司负担274元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法 》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费580元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 海 人民陪审员  莫天贵 人民陪审员  徐小刚 二〇二一年六月二十四日 法官 助理  梁兴林 书 记 员  张慧林