辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1013号 上诉人（原审原告、执行案外人）：丹东辽东商务培训中心有限公司，住所地丹东市鸭绿江大街196-6-1号。 法定代表人：于春福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：丹东青云网络技术有限公司，住所地丹东市振兴区清花园小区10#104号。 法定代表人：刘来军，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋光福，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：丹东江户置业有限公司，住所地丹东临港产业园区新城区。 法定代表人：二宫正辉，该公司经理。 上诉人丹东辽东商务培训中心有限公司（以下简称辽东培训公司）因与被上诉人丹东青云网络技术有限公司（以下简称青云网络公司）、被上诉人丹东江户置业有限公司（以下简称江户置业）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽东培训公司的委托诉讼代理人何晓东、杨明月，被上诉人青云网络公司的委托诉讼代理人蒋光福到庭参加诉讼。被上诉人江户置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽东培训公司上诉请求：撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2448号民事判决，解除并中止对辽宁省丹东市振兴区房屋的查封和执行。事实和理由：辽东培训公司于2017年12月15日与江户置业就坐落于丹东市振兴区房屋签订买卖协议。协议签订后，辽东培训公司即实际占有上述房屋，后向江户置业支付了全部购房款。辽东培训公司向人民法院提供了充分的证据用以证明在签订合同当日就实际占有了涉案房屋，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的物权期待权。请求二审法院依法改判。 青云网络公司辩称，1、青云网络公司在2018年1月18日申请诉前保全、由振兴区法院于该日进行查封的坐落于丹东市振兴区房屋之时，该房屋所有权登记在江户置业名下，辽东培训公司虽与江户置业签订了房屋买卖协议，但并未进行所有权变更登记，故查封行为无不当之处。2、辽东培训公司作为案涉房屋的买受人，没有证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不具备排除青云网络公司查封和执行的法定情形。首先，辽东培训公司与江户置业之间于2017年12月25日签订的《房屋买卖补充协议》第四条约定，房屋交付的期限是辽东培训公司全额支付房款当日，而辽东培训公司实际支付全部价款的时间是2018年5月25日，故辽东培训公司不存在查封之前占有房屋的约定条件；其次，辽东培训公司提供的资产盘点等证据不能证明其存在占有的事实，且青云网络公司提供了涉案房屋的实际经营者在2018年3月1日之时尚在进行善后处理的证据，所以辽东培训公司也不存在查封之前占有房屋的事实条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 江户置业未到庭亦未提交书面答辩意见。 辽东培训公司向一审法院起诉请求：依法解除并中止（2018)辽0603财保2号民事裁定书对坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋的查封和执行。 一审法院认定事实：2017年12月25日，原告辽东培训公司与被告江户置业签订《房屋买卖补充协议》，约定辽东培训公司购买江户置业的坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋。辽东培训公司付清了购房款。2018年1月18日，被告青云网络公司向一审法院提出诉前保全申请，请求查封被告江户置业共计价值170万元的财产，一审法院于同日作出(2018)辽0603财保2号民事裁定书，查封了江户置业所有的坐落于丹东市振兴区房屋。一审法院在执行诉前保全申请人青云网络公司与诉前保全被申请人江户置业诉前保全一案中,原告辽东培训公司对查封案涉房屋提出书面异议，一审法院于2020年6月29日作出（2020）辽0603执异78号执行裁定书，裁定：驳回案外人辽东培训公司的异议。 另查明，原告辽东培训公司曾于2018年以江户置业为被告诉至一审法院，要求江户置业协助其办理案涉房屋的过户登记手续。2019年1月13日，一审法院作出（2018）辽0603民初2251号民事判决书，判决江户置业协助辽东培训公司办理坐落于丹东房屋的过户登记手续。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依照上述法律的规定，只有办理了房屋所有权转让登记才发生房屋所有权变动的法律后果。本案中，原告辽东培训公司虽然全款购买了涉案房屋，但原告没有办理涉案房屋所有权转让登记，故原告对涉案房屋不享有所有权。对原告要求解除对其购买的涉案房屋的查封、中止执行的请求，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，辽东培训公司提供的资产盘点表等证据不足以证明其占有涉案房屋的时间，其对何时占有该房屋没有提交充分的证据证明，不满足上述规定的情形，故对原告的诉讼请求，不予支持。被告江户置业经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。 一审法院判决：驳回原告辽东培训公司的诉讼请求。案件受理费100元,由原告辽东培训公司负担。 二审中，辽东培训公司提供了2018年1月、2月电费缴纳收款收据、1-3月水费缴纳发票、2017年12月份江富餐饮工资表及交易明细查询，证明：辽东培训公司在签订房屋买卖合同后，已于2017年12月26日对涉案房屋进行了交接，支付了当时在案涉房屋经营的丹东江富餐饮娱乐有限公司（以下简称江富餐饮公司）员工的工资，缴纳了涉案房屋所发生的水电费，在人民法院查封之前已经实际占有涉案房屋。 青云网络公司的质证意见为，对上述证据的真实性及关联性均有异议。水电费缴费收据均未体现案涉196-6-3号房屋信息，不能证明是案涉房屋发生的水电费；电费收款收据记载的收款单位为江泉供热，江泉供热是否具备电力经营资质，发生电费款额是否合理，均无法确认，辽东培训公司也未提供协议证明其与江户置业存在代为缴费行为。员工工资表记账凭证上明确记载支付款项是借款，说明是辽东培训公司借款给江富餐饮公司支付2017年12月份员工工资。上述证据均不能证明辽东培训公司实际占有、管理案涉房屋。 青云网络公司在二审中提供了（2021）辽0603民初273号（江富餐饮公司诉辽东培训公司合同纠纷案）民事判决书，证明辽东培训公司与江富餐饮公司在2018年签订的资产转让合同非双方真实意思表示，该合同不具有法律效力，基于该资产转让合同而进行的资产盘点是不真实的，不能证明辽东培训公司主张的在查封前已占有案涉房屋的事实成立。 辽东培训公司的质证意见为，对该份证据的真实性没有异议，该判决所涉纠纷是辽宁培训公司与江富餐饮公司基于资产转让合同产生的争议，辽东培训公司虽对资产转让合同约定持有异议，但并不否认双方进行交接的事实，该判决不能证明辽东培训公司与江富餐饮公司存在虚假交接的事实。 综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：辽东培训公司提供的该组证据中，工资表所列人员与交易明细查询单上所列人员不符，且交易时间记载为2018年2月2日，不足以证明江富餐饮公司员工工资系由辽东培训公司发放及辽东培训公司已在查封前占有案涉房屋的事实；水费和电费缴费票据不能体现辽东培训公司缴纳的为案涉房屋的相关费用，故本院对该组证据不予确认。青云网络公司提供的（2021）辽0603民初273号民事判决书中体现辽东培训公司在该案中辩称其与江富餐饮公司签订的资产转让协议并非双方的真实意思表示，不具有法律效力，并且实际尚未履行，故该份判决可以证明辽东培训公司并未与江富餐饮公司实际履行资产转让协议，本院对该份判决予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为辽东商务培训中心对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，虽辽东培训公司与江户置业签订书面买卖合同的时间是在人民法院查封该房屋之前，但辽东培训公司提供的现有证据，并不足以证明其在人民法院查封该房屋前已合法占有该不动产的事实，故辽东培训公司不符合上述规定的全部条件，其对案涉房屋享有的权利并不足以排除人民法院的强制执行。辽东培训公司提出解除并中止对案涉房屋查封的诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，辽东培训公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人丹东辽东商务培训中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  李秀洁 审判员  孔亮亮 二〇二一年七月二十日 法官助理刘严 书记员李益宁