辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7892号上诉人（原审被告）：梁双喜，男，汉族，1982年7月17日出生，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：程立，辽宁佐胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨丽，女，汉族，1984年3月12日出生，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：程立，辽宁佐胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马亮，男，汉族，1984年10月28日出生，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：程立，辽宁佐胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周广爱，女，朝鲜族，1985年4月22日出生，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李绅，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅泓然，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原审被告：赵铎，男，汉族，1982年9月8日出生，住沈阳市大东区。上诉人梁双喜、杨丽、马亮因与被上诉人周广爱、原审被告赵铎房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁双喜、杨丽、马亮上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的存量房买卖合同有效，是被上诉人的真实意思表示，不存在恶意串通行为。1.被上诉人周广爱是在公证处办理的委托公证，授权赵铎出售案涉房屋，出售房屋是周广爱的真实意思表示，其对房屋买卖过程虽没有全程参与，但其对房屋买卖行为和结果全部知情，赵铎的代理行为是合法有效的；2.《存量房买卖合同》约定的259万价格与当年同地段相似房屋的成交价格相符合，不存在低于市场价70%的情况。2016年是房地产低谷，当年房价普遍偏低，案涉房屋面积较大，由于当时房产市场低迷，该房又是清水房，大面积的二手房需求人群更少，房屋价格低且成交量少，房屋买卖是以259万的价格办理房屋产权办理过户缴纳各项税费是符合规定的；3.上诉人与被上诉人周广爱在2016年12月28日办理房屋产权过户手续，至被上诉人2020年起诉时已过3年的诉讼时效，在这3年中，周广爱对该房屋的过户并没有任何异议，可见其对房屋的购买过户行为是认可的。二、周广爱并非房屋的实际所有人，其只是该房屋的临时代持人。1.该房屋实际所有人为刘旺，因其常期定居国外，无法管理该房屋，将房屋转至周广爱名下，周广爱是朝鲜族，其在韩国工作停留时间较长，为方便照管房屋，刘旺将房屋转至上诉人名下，代为管理；2.该房为清水房，2018年末上诉人经实际房主同意，将房屋租赁给他人，以装修费用抵顶房租。2020年初，上诉人与实际房主达成协议，装修后的房屋由上诉人以370万元购买。因疫情原因，导致上诉人资金回流不畅，未能及时给付；3.一审期间，上诉人与被上诉人积极沟通，期待在诉讼期间与被上诉人进行合解，并与实际房屋所有人协商后，在2020年11月，向周广爱支付10万人民币购房款，周广爱接受并表示收到余下房款后撤销案件。上诉人努力筹集房款，积极解决。本案虽未在一审期间内解决，但被上诉人向上诉人出售该房屋确为其真实意思表示，不存在恶意串通行为，房屋买卖有效，不存在无效情况。因此请求二审法院依法改判或将本案发回重审，支持上诉人的诉讼请求。周广爱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。赵铎经本院依法传唤，未出庭发表答辩意见。周广爱向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告梁双喜、杨丽、马亮签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令被告梁双喜、杨丽、马亮向原告返还沈阳市于洪区64门房屋，如不具备返还条件恳请以现金形式按房屋市场评估价格予以返还；3.诉讼费、保全费及其他费用由四被告共同承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，原告在沈阳市公证处办理委托公证，委托赵铎为代理人，并以原告名义办理位于沈阳市于洪区64门房产出售中的相关事宜。2016年12月28日，被告赵铎以原告代理人的身份与被告梁双喜、杨丽、马亮签订《存量房买卖合同》，合同约定由被告梁双喜、杨丽、马亮购买原告所有的位于沈阳市于洪区64门房屋，合同约定的价格为259万元。合同签订后，三被告并未支付房款。被告梁双喜、杨丽、马亮于2017年1月3日取得案涉房屋的不动产登记证书。兴业银行沈阳分行于2017年1月5日在沈阳市不动产登记中心办理抵押权登记，抵押权金额为360万元。一审法院认为，根据合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告委托被告赵铎与梁双喜、杨丽、马亮签订《存量房买卖合同》，合同约定金额为259万元，但被告梁双喜在庭审中自认房款数额应为370万元，且梁双喜、杨丽、马亮在案涉房屋更名过户后，在兴业银行贷款360万，因此赵铎与被告梁双喜、杨丽、马亮签订存量房买卖合同属于恶意串通，损害原告利益的情况，且被告梁双喜、杨丽、马亮在庭审中也承认并未支付购房款，因此原告与被告梁双喜、杨丽、马亮签订的《存量房买卖合同》应为无效合同。故对于原告要求被告梁双喜、杨丽、马亮返还沈阳市于洪区64门房屋并交还给原告的主张予以支持。一审法院判决：一、原告周广爱与被告梁双喜、杨丽、马亮签订的存量房买卖合同无效；二、被告梁双喜、杨丽、马亮于本判决生效后十日内腾退位于沈阳市于洪区64门房屋并交还给原告周广爱；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费35,600元，保全费5000元，由被告梁双喜、杨丽、马亮、赵铎负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原审被告赵铎接受被上诉人周广爱的公证委托代为办理出售案涉房屋事宜，受托人应当谨慎维护委托人的利益，妥善处理委托事务。但原审被告赵铎以259万元的价格将案涉房屋出售给上诉人梁双喜、杨丽、马亮，上诉人至今仅支付购房款10万元，赵铎在上诉人未交纳购房款的情况下又配合上诉人办理了案涉房屋的产权过户登记。上诉人梁双喜、杨丽、马亮在办理完过户登记后，即以案涉房屋向兴业银行抵押贷款360万元。由此可见，原审被告赵铎代理周广爱与上诉人梁双喜、杨丽、马亮之间签订的《存量房买卖合同》中约定的转让价格259万元远低于上诉人以案涉房屋向银行贷款的360万元，符合以明显不合理的低价转让的情形。截至目前上诉人仅支付购房款10万元，被上诉人周广爱未实际取得房屋对价，又丧失了房屋所有权，周广爱的合法权益遭受到严重损害。原审被告赵铎虽以委托人周广爱的名义订立《存量房买卖合同》，但赵铎与合同相对方即上诉人梁双喜、杨丽、马亮恶意串通，以明显不合理的低价转让案涉房屋，并在上诉人未给付购房款的情况下配合上诉人办理了房屋的产权过户登记，严重损害了被上诉人周广爱的合法权益，故代理行为无效，委托人周广爱不应被认定为合同当事人。一审法院根据《合同法》第五十二条第二项之规定，认定案涉《存量房买卖合同》无效并无不当之处，本院予以维持。上诉人梁双喜、杨丽、马亮应将案涉房屋腾退并返还给被上诉人周广爱，周广爱也应将其收到的购房款10万元返还给上诉人。综上所述，上诉人梁双喜、杨丽、马亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35,600元，由上诉人梁双喜、杨丽、马亮负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月二十六日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；