北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8034号上诉人（原审被告）：陈双亮，男，1990年2月13日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：聂岩，男，1987年5月8日出生，住北京市通州区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王**峰，河北冀隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立荣，女，1960年10月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王茜（王立荣之女），1991年7月27日出生，住北京市西城区。上诉人陈双亮、上诉人聂岩因与被上诉人王立荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初29099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人陈双亮及其与聂岩的共同委托代理人王**峰，被上诉人王立荣及其委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈双亮、聂岩上诉请求：1.撤销一审判决第二项中给付王立荣违约金9400元的内容；2.一、二审案件受理费由王立荣承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。因疫情原因，涉案房屋长期空置，陈双亮、聂岩已经承担了很大的损失。房租交到2020年8月31日，在7月下旬陈双亮就解除合同事宜电话通知过王立荣，只是没有留存通话录音。即便按照判决书认定的8月4日通知，8月份是31天，到9月2日30天，基本上是提前30日通知了。陈双亮、聂岩花了8000元购买的家具，都是完好的，安装了两个空调，都能正常使用。王立荣所述家具均已损坏，没有任何证据证明，其所述花1000元人工拆除运走，与事实不符，没有任何证据支持。陈双亮、聂岩敢打赌，家具家电应该还在涉案屋子里。这一事实，法官没有调查清楚，这属于事实不清。新冠疫情造成大量出租房闲置，陈双亮、聂岩蒙受了巨大的损失。高院规定这属于不可抗力。审判实践也是倾向于免除违约责任。陈双亮、聂岩作为原告的多起房屋租赁纠纷，法官均未支持违约金。根据《民法典》第五百九十条，应该部分或者全部免除违约责任，这属于适用法律错误。王立荣辩称，同意一审判决，不同意陈双亮、聂岩的上诉意见。陈双亮、聂岩没有按照合同约定履行合同义务，构成违约，按照合同约定，陈双亮、聂岩应当向王立荣支付两个月的违约金。王立荣向一审法院起诉请求：1．判令解除王立荣与北京春宇我家房地产经纪有限公司（以下简称春宇公司）签订的房屋出租委托合同；2．判令陈双亮、聂岩给付2020年9月的租金5600元、拖欠的水费150元、遗留在房屋内家具、电器的人工拆除搬运费1000元，并支付违约金11200元，以上共计17950元；3．诉讼费由陈双亮、聂岩负担。一审法院认定事实：2018年9月1日，王立荣（甲方）与春宇公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，主要约定内容为：一、甲方将其购买的坐落于北京市通州区北人家园×室委托乙方对外出租，出租代理期自2018年9月1日至2021年8月30日，租金标准为每月5200元，按季支付，具体付款时间为第一次2018年9月1日、第二次2018年12月1日、第三次2019年3月1日、第四次2019年6月1日，以此类推；二、甲方同意第一年预留30日作为乙方接洽承租的工作期，从2018年10月1日开始计算租金；三、甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金；四、代理期内，甲方负责缴纳供暖费和物业管理费，但不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费；五、出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按二个月的租金标准支付违约金；六、第二年租金标准为每月5400元，第一季度扣除一个月免租期，第三年租金标准为每月5600元，第一季度扣除一个月免租期；如晚交房租3天，乙方赔偿甲方一个月租金；乙方不许打隔断，不许养宠物。王立荣、春宇公司在落款处的甲方和乙方处签字、盖章，陈双亮在乙方代理人处签字。王立荣交付给春宇公司出租的房屋，不配备家具、家电。合同签订后，王立荣将房屋交付给春宇公司，春宇公司将房屋配备相应的家具、家电后对外进行了出租，并按约向王立荣支付租金至2020年8月31日。但春宇公司在履行租金给付义务时，自2019年3月开始，王立荣的租金由陈双亮实际支付。在合同履行过程中，由于受新冠肺炎疫情的影响，王立荣与陈双亮商议，自2020年6月开始，将租金降低至每月4700元并实际履行。2020年8月4日，陈双亮通过微信告知王立荣因房屋长期空置要求提前解除合同，王立荣次日回复称“那就按合同走吧”，并将合同的违约条款拍照发送给陈双亮。之后，王立荣与陈双亮联系多次未果，春宇公司亦未再向王立荣支付租金。2020年10月7日，王立荣将房屋收回时发现室内物品凌乱、无人居住，有旧空调二台、洗衣机一台、双人床二张、双开门衣柜二个、小桌子一张、小椅子一把，且欠缴水费150元。一审庭审中，王立荣称：自己与春宇公司签订合同时，陈双亮系春宇公司的经办人、春宇公司的员工，对陈双亮与聂岩等四人之间的其他约定并不知情，不认可陈双亮、聂岩的抗辩意见；因收房时发现室内的家具、家电均已损坏、无法使用，且联系不到春宇公司和陈双亮，所以请人清理了遗留在室内的家具、家电，并支出费用1000元。陈双亮称：认可王立荣的房屋是四人签《协议》后分配给自己的房屋并由其管理，但添附室内的家具、家电支出8000余元，其曾与王立荣提出以室内的家具、家电抵顶提前解约给王立荣造成的损失，但王立荣不同意抵顶。聂岩称：其与陈双亮等四人合伙经营房屋中介业务，后四方于2019年3月4日签订《协议》，将剩余24套房源平均分给四个人，以后的收支及使用权均归每个人所有，任何法律责任与签约方无关，由每个人负责；王立荣的房屋已分配给陈双亮，租金也是由陈双亮支付给王立荣的，其与春宇公司不应当承担责任，故反诉要求：一、解除春宇公司与王立荣之间签订的房屋出租委托合同；二、请求判令陈双亮支付给王立荣租金5600元、违约金11200元、水费150元、人工搬运费1000元，共计17950元；三、请求判令王立荣出具北人家园×室在2019年3月4日之后的租金收入证明；四、陈双亮、王立荣承担本案的一切费用。王立荣未向一审法院提供雇工支出的相应票据。陈双亮亦未向一审法院提供购买家具、家电的相应票据。春宇公司系自然人独资的有限责任公司，该公司于2020年9月3日注销，聂岩系该公司的自然人股东，该公司注销清算时，未通知债权人王立荣。2020年9月7日，王立荣以春宇公司为被告提起本案诉讼，但因春宇公司已注销，故变更被告为聂岩、陈双亮。聂岩未就春宇公司的财产独立于其个人财产向一审法院提供证据。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因法律上或者事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，王立荣与春宇公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。根据合同的约定，春宇公司在租赁期内要求提前解除合同，应当提前30日通知王立荣，并给付2个月租金作为违约金，现陈双亮于2020年8月4日通知王立荣要求解除合同，双方签订的合同应当于2020年9月3日解除，春宇公司应向王立荣支付2020年9月1日至9月4日期间的租金，并按照2个月的租金的标准支付违约金。但因王立荣亦认可双方已协商将租金数额变更为4700元／月并已实际履行，故一审法院对春宇公司应付的租金、违约金的计算标准相应予以调整。王立荣在知悉陈双亮的解除合同通知30日届满后，未及时收回房屋，造成了房屋损失的扩大，该部分损失应由王立荣自行承担，故对于王立荣要求给付2020年9月4日至10月7日期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。陈双亮在《北京市房屋出租委托合同》上以春宇公司代理人的身份签字，且合同上加盖有春宇公司公章，王立荣有理由相信陈双亮对春宇公司的代理行为，其对于王立荣的调整租金标准、解除合同通知的效力及于春宇公司，春宇公司应当对解除合同的后果承担相应责任。现春宇公司已注销，其在注销清算时并未对王立荣所负的债务进行清算，且该公司作为聂岩独资的一人公司，聂岩不能举证证明公司的财产独立于其个人财产，依法应当对春宇公司的债务承担清偿和连带责任。陈双亮与聂岩等四人签订的房源分配《协议》，虽然约定王立荣的债务由陈双亮承担，但该约定并未经债权人王立荣的同意，该《协议》仅对聂岩、陈双亮等四人之间产生拘束力，对王立荣并不发生债务转移的效力，故一审法院对于聂岩的该项辩解意见不予采纳。需要明确的是，虽然王立荣与春宇公司签订的是房屋出租委托合同，但根据春宇公司向王立荣支付租金，王立荣向春宇公司提供承租房屋的事实，王立荣与春宇公司之间的法律关系应认定为房屋租赁合同关系，应当依照房屋租赁合同关系适用的法律来调整。关于陈双亮的责任，因陈双亮自认《北京市房屋出租委托合同》项下的房屋，在其与聂岩等四人签订《协议》后由其进行实际管理且以其个人名义向王立荣支付租金，其与聂岩的《协议》约定等以上行为，事实上构成与债务人春宇公司约定加入债务并通知了债权人王立荣，现春宇公司已注销，陈双亮应当对聂岩的给付义务承担连带责任。王立荣未向一审法院提供人工拆除搬运费的证据，故一审法院对于其该项请求不予支持。关于陈双亮以留在房屋内的家具、家电抵顶提前解除合同给王立荣造成的损失的辩解意见，因其不能证明该家具家电的现有价值，且王立荣也不同意抵顶，故一审法院对于陈双亮的该项辩解意见不予采纳。聂岩关于要求陈双亮承担给付义务及违约责任的请求，仅是对王立荣诉讼请求的抗辩并不构成反诉，故对于其该项请求按照反驳抗辩予以处理。判决如下：一、确认王立荣与北京春宇我家房地产经纪有限公司2018年9月1日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年9月4日解除；二、聂岩给付王立荣2020年9月1日至9月3日的租金470元，水费150元、违约金9400元，于判决生效后7日内执行清；三、陈双亮对判决第二项与聂岩承担连带责任；四、驳回王立荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费124元，由王立荣负担99元，由聂岩、陈双亮共同负担25元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，王立荣提交四张照片，是三张水费清单和一张电费清单，证明2020年1月到10月期间有水费和电费的支出，可以证明疫情并没有导致房屋空置，是一直有人居住的。聂岩、陈双亮未向本院提交新的证据。经本院组织质证，聂岩、陈双亮对王立荣提交证据的真实性不认可，证明目的不认可。本院认为王立荣提交的材料与本案待证焦点事实缺乏关联性，本院不作为新证据予以采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案争议焦点是违约金应否支付的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定中的房屋是指房屋用于经营的情形。根据涉案房屋出租委托合同的约定，涉案房屋是用于居住。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在陈双亮、聂岩提供的证据不能证明因疫情或者疫情防控措施导致房屋居住的合同目的不能实现且应归责于王立荣的情形下，结合涉案房屋出租委托合同在北京市2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应前的实际履行期限和剩余履行期限，又结合北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应的期间，再结合现有证据不能证明涉案房屋内家具、家电现值且王立荣不同意折抵违约金的情形，本院对陈双亮、聂岩有关“一审判决认定事实不清，适用法律错误；因疫情原因，涉案房屋长期空置，陈双亮、聂岩承担了很大的损失，陈双亮、聂岩有权解除合同，陈双亮、聂岩应当免责，家具家电应该还在涉案屋子里，应撤销一审法院判决第二项中给付王立荣违约金9400元的内容”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，陈双亮、聂岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈双亮、聂岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年七月十五日法官助理  王永基法官助理  陈文文