贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0326民初1461号原告：重庆立正物业服务有限公司务川分公司，住所地贵州省务川自治县丹砂街道昇辉城小区，统一社会信用代码91520326MA6HJRE26T（4-1）。负责人：姜振权。委托诉讼代理人：申海松，贵州舸林（务川）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张琴，该公司员工。被告：任晓红，男，1991年1月29日出生，土家族，贵州省务川自治县人，户籍住址贵州省凤冈县，现住务川自治县。被告：邹小林，男，1989年10月18日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，户籍住址贵州省务川自治县，现住务川自治县。委托诉讼代理人：郭普，系邹小林之姐夫。被告：唐休周，男，1983年11月1日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，户籍住址贵州省务川自治县，现住。被告：冉光轩，男，1982年12月27日出生，土家族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被告：阚正容，女，1974年6月2日出生，苗族，贵州省务川自治县人，户籍住址贵州省务川自治县，现住务川自治县。原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司（以下简称立正物业务川分公司）与被告任晓红、邹小林、唐休周、冉光轩、阚正容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，审理中，依法变更为简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告立正物业务川分公司的委托诉讼代理人张琴，被告任晓红、邹小林、唐休周、冉光轩、阚正容到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告立正物业务川分公司的委托诉讼代理人申海松，被告任晓红、阚正容、邹小林的委托诉讼代理人郭普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告立正物业务川分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告任晓红支付原告物业管理等费用2046.2元及违约金200元；2、请求判令被告邹小林支付原告物业管理等费用2694.2元及违约金200元；3、请求判令被告唐休周支付原告物业管理等费用2046.2元及违约金200元；4、请求判令被告冉光轩支付原告物业管理等费用2691.4元及违约金200元；5、请求判令被告阚正容支付原告物业管理等费用2694.2元及违约金200元；6、诉讼费用共计125元由五被告承担。事实及理由：2019年1月28日重庆立正物业服务有限公司与务川县丹砂街道昇辉城小区房开商签订《前期物业管理服务合同》，合同期限为3年，约定住宅物业费为1元/㎡,商铺为2元/㎡。为方便开展业务，重庆立正物业服务有限公司在务川县成立重庆立正物业服务有限公司务川分公司，对务川县昇辉城小区进行物业管理服务，按照《物业服务合同》履行了相应义务，而五被告欠缴自2019年2月1日至2020年9月30日止的物业费，其中任晓红2046.2元、邹小林2694.2元、唐休周2046.2元、冉光轩2691.4元及阚正容2694.2元。原告经多次催促，五被告均拖延支付。据此，原告为维护自身合法权益，诉至法院。五被告辩称：原告主体不适格，不属于前期物业公司。本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司（以下简称鸿远房开）与原告立正物业务川分公司签订了《昇辉城小区物业服务合同》，由立正物业务川分公司为昇辉城小区提供物业管理服务，合同约定委托管理期限为三年，即自2019年1月28日起至2022年1月27日止；物业收费标准及缴费时间，其中住宅为每月1元/㎡、商铺为每月2元/㎡；逾期将以未缴纳金额为基数按日3/‰的标准支付违约金。合同签订后，立正物业务川分公司按合同约定向五被告居住的昇辉城小区提供了物业管理服务。原告多次向五被告催收物业管理服务费，五被告一直未支付。另查明，昇辉城小区的前期物业企业是四川艾明物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称艾明物业）。艾明物业在前期物业合同约定的管理期限届满前，因物业费收缴问题于2018年底撤出昇辉城小区。昇辉城小区业主委员会（以下简称昇辉业委会）于2018年1月份成立并同时在务川自治县住房和城乡建设局备案。艾明物业退出昇辉城小区后，在政府工作人员的指导、协助和鸿远房开工作人员的主持下，少部分小区业主、业主委员会委员及鸿远房开采取评分的方式，共同选骋了立正物业务川分公司为昇辉城小区的物业服务企业，并由鸿远房开与立正物业务川分公司签订了《昇辉城小区物业服务合同》。再查明，被告唐休周家室内起火时，楼内消防栓无水。上述事实，有原、被告庭审中提交的证据以及本院依职权调取的证据在卷佐证，足以认定。本案的争执焦点：原告诉请五被告支付物业费的主体是否适格。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：选骋和解骋物业服务企业或者其他管理人”和《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选骋的物业服务企业订立书面的物业服务合同。……”之规定，结合本案，艾明物业在前期物业合同约定的管理期限届满前停止为昇辉城小区的管理服务，即前期物业服务合同终止。此时昇辉城小区业主委员会已依法成立。昇辉城小区在前期物业服务合同终止后，选骋物业服务企业应当经业主共同决定，并由业主委员会与所选骋的物业服务企业签订物业服务合同。而昇辉城小区在政府工作人员的指导、协助和鸿远房开工作人员的主持下，小区内个别业主、部分业主委员会委员及鸿远房开采取评分的方式，共同选骋了立正物业务川分公司为昇辉城小区的物业服务企业，并由鸿远房开与立正物业务川分公司签订《昇辉城小区物业服务合同》，故案涉合同在选骋物业服务企业、合同签订的主体方面违反了前述法律规定。然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《物权法》第七十六条第一款第（四）项和《物业管理条例》第三十四条并未明确违反其规定将导致合同无效或者不成立，其是为了实现管理的需要而设置的，而不是为了侧重内容本身，并且其本身结果的出现并非不可容忍，只要行为人事后补正，不会造成国家、社会的损失，则此规范是管理性规定，并不属于违反合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”的效力性规定。结合本案，立正物业务川分公司入驻昇辉城小区提供服务至本案开庭前，小区业主及业主委员会未向有关相关部门提出异议，是对案涉合同事后的默认，合同的继续有效，是有利于小区公共利益，不会造成国家、社会的损失。故本院认为鸿远房开与立正物业务川分公司签订的《昇辉城小区物业服务合同》对昇辉城小区业主具有约束力，为有效合同。故原告主体适格。五被告在接受原告的物业管理服务后，按合同约定应及时支付原告物业管理费。原告诉请五被告支付2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，本院予以支持；对原告主张违约金的诉讼请求，案涉合同虽对违约金进行了约定，但原告提供物业管理服务存在瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告任晓红于本判决生效之日起十日内支付原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2046.2元；二、被告邹小林于本判决生效之日起十日内支付原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2694.2元；三、被告唐休周于本判决生效之日起十日内支付原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2046.2元；四、被告冉光轩于本判决生效之日起十日内支付原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2691.4元；五、被告阚正容于本判决生效之日起十日内支付原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司2019年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2694.2元；六、驳回原告重庆立正物业服务有限公司务川分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计125元，由五被告负担（任晓红25元、邹小林25元、唐休周25元、冉光轩25元、阚正容25元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 邹 燕二〇二一年七月二日书记员 张娟娟