河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0702民初519号 原告：张家口日盛装饰工程有限公司，住所地河北省张家口市桥东区建国路6号。 法定代表人：李杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建斌，河北华研律师事务所律师。 被告：王卫东，1980年7月18日出生，汉族，个体，现住河北省张家口市桥东区建国路6号。 委托诉讼代理人：胡艳霞，张家口经济开发区东海法律服务所法律工作者。 第三人：胡燕荣，女，1985年7月22日出生，回族，张家口山香文化传媒有限公司员工，现住张家口桥东区。 第三人：赵丽轩，女，1992年3月15日出生，汉族，个体，现住张家口市。 第三人：刘玉川，男，张家口上奥科技有限公司董事长，现住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：王宝娟，女，1982年7月8日出生，汉族，群众，张家口上奥科技有限公司员工，现住张家口市。 第三人：叶志刚，男，1981年12月10日出生，汉族，个体，现住张家口市桥西区。 第三人：于洪亮，男，1983年8月12日出生，汉族，现住。 第三人：张世鑫，男，1992年11月26日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：付海涛，男，1996年9月17日，汉族，张家口觉世体育服务有限公司员工，现住张家口市桥东区。 原告张家口日盛装饰工程有限公司（以下简称日盛装饰）与被告王卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日盛装饰法定代表人李杰及委托诉讼代理人王建斌，被告王卫东及其委托诉讼代理人胡艳霞参加了第一次庭审。第一次庭后原告申请追加胡燕荣、赵丽轩、刘玉川、叶志刚、于洪亮、张世鑫为本案第三人参加诉讼，本院依法追加。原告日盛装饰法定代表人李杰及委托诉讼代理人王建斌，被告王卫东及其委托诉讼代理人胡艳霞，第三人胡燕荣、赵丽轩、刘玉川及其委托诉讼代理人王宝娟、叶志刚、张世鑫委托诉讼代理人付海涛到庭参加第二次庭审。第三人于洪亮经本院依法传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 日盛装饰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并支付拖欠的房租暂定5万元。2.判令被告承担本案诉讼费等合理费用。庭审中将房租暂定50000元变更为：要求被告给付：一、租金155140元；二、暖气费12659元；三、根据合同第五条规定乙方不能足额交付租金，甲方按月息2%收取拖欠租金利息共计：20143元（155140元×0.67（日息）×290天=30143元，共计欠费：197942元。（2020年7月10日至2021年4月30日，共290天）。事实与理由：2018年6月6日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于张家口市桥东区建国路6号的房屋，租房用途为商用，租赁期限十年，自2018年7月10日至2028年7月9日，合同约定了2018年7月10日至2021年7月9日每年的租金为900000元，合同签订日被告应向原告支付房租及费用956000元，第五条约定了租金按年结算，被告下一年应按合同规定日期提前一个月交纳租金，若拖欠租金，拖欠部分按月息2%计收利息，合同第十一条约定被告欠租金一个月原告可终止合同。后双方如约履行义务，被告承租房屋后又转租给他人使用并收取租金。但被告自2020年6月起拖欠租金，截止2021年1月10日拖欠租金450000元。经原告多次催缴仍未履行，原告于2021年1月9日向被告发出了《解除租赁合同通知书》行使合同解除权，但被告仍占据租赁房屋至今。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故提起诉讼。 王卫东辩称，一、原告关于解除全部租赁合同的主张没有事实和法律依据。案涉《房屋租赁合同》包含两部分房屋即：有产权的证房屋1××5平方米（产权证实际面积为1755平方米）和无产权证房屋900平方米，2020年6月15日，双方签订《补充协议》约定先付租金40万元，剩余租金于2020年12月31日前付清，被告已支付了40万元的租金。后闫磊与王卫东间的房屋租赁合同诉至法院，该房屋经审理判决确认出租人与承租人签订的租赁合同无效，被告只能与原告协商对于无房屋产权证部分房屋如何继续履行合同问题。被告于2021年1月6日向原告发律师函并提出两个方案供参考，原告分别于1月9日、11日要求被告支付剩余费用并提出解决方案，被告基于维护双方合法权益和合同稳定性的原则于1月12日按照有产权证的房屋租金数额向原告支付了剩余租金197341元，不存在违约情形，无产权证房屋租赁问题双方仍然在协商。二、原告关于已经行使合同解除权的主张没有事实基础。原告发出的通知函既不是法律意义上的解除租赁合同通知书，也没有就合同解除时间、效果等事项明确。故关于2021年1月9日向被告发出解除租赁合同通知书不成立。三是原告关于解除全部租赁合同的主张不符合法律规定。在双方因无产权证房屋租赁问题争议的情况下，被告按照合同约定的价格将无争议的有产权房屋租金足额支付能证实被告积极履行合同义务，且案涉合同所涉无产权证的房屋租赁关系涉及返还等问题，将该部分租金留在最后一并解决具备合法理由。原告将不符合对外租赁条件的无产权证房屋出租给被告是导致合同无效解除的原因，被告才享有解除权。四是在协商过程中，原告于2021年1月9日、28日两次对租赁房屋断电，经承租人的经营与生活造成极大影响。被告于2021年2月2日向原告发送《律师函》，对其断电行为造成的损失保留权利。五是依法成立的合同受法律保护。双方约定被告租赁房屋长达十年之久，且被告承租后为长期经营作了充分的准备，与十家单位个人签订了租赁合同，次承租人也对各自的经营项目投入了人力财力，而被告没有全部支付租金的原因是因无产权证房屋租赁效力问题。贸然解除合同必然导致被告与次承租人间的租赁合同也要解除，综上被告在履行合同过程中不存在无正当理由不支付租金的情形，原告解除全部房屋租赁合同的主张不符合法律规定，也不符合客观实际及租赁市场的健康稳定发展，对于无产权证的房屋租赁问题，被告愿意在法院的主持下协商处理。 胡燕荣述称：不同意解除，因损失巨大。 赵丽轩述称：不同意解除，因损失巨大。 刘玉川述称：不同意解除，不管结局怎么样，希望保障我们的利益。 叶志刚述称：不同意解除，我做演艺的，我的损失很大，希望赔偿我的损失，谁做房东无所谓。 于洪亮未到庭，未发表意见。 张世鑫述称：同意解除，接下来我们同意和日盛装饰建立租赁关系，希望对我们的经济利益有好处。我们之前预付的房租还没到期，需要王卫东退还。 原告向法庭提交如下证据：1、涉案出租房屋的房屋所有权证书一份；2、房屋租赁合同一份及补充协议；3、原告法人李杰的银行交易明细，关于涉案房屋的租金、费用收取记录一份；4、取暖费发票一份；5、解除租赁合同通知书一份；6、被告将涉案租赁的无产权房屋转给他人的照片及合同书一份。被告质证称：对证据1无异议，产权证房屋的面积是1755平方米，其分布图为一平层，平层的长是130米，宽13.5米，与房屋租赁合同有产权证的相差20平米；对证据2无异议，但对其证明目有异议，原被告双方在补充协议当中，对原租赁合同给付租金的期限进行了重新约定，约定在2020年12月31日租金全部结清；对证据3真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，我于2020年6月14日通过银行转账支付380000元的房租，还有20000元现金支付的，一共是400000元，在2021年1月12日将有房屋产权证的部分交房租597340.75元扣除已交付的400000元之后将剩余的197341元通过银行转账方式交纳了房租，37341元的取暖费是不属实的；证据4不认可，没有关联性；证据5不认可，我们是微信收到的，属于协商的房租支付的过程；认可证据6的真实性，没有收取培优教育的租赁费，现在房子是空着的，临街门脸二、三楼是空着的。第三人胡燕荣质证：大合同见过，其他都没见过，我的意见是不管房属于谁，我们的利益一定要按照原合同执行，租期等承诺给我们的物业费不再收取等要按原合同走。第三人赵丽轩质证：第一次见到这些东西，我们现在是不想经历任何变动，损失很惨重，希望王卫东把钱付给原告，不要再给产生损失，王卫东给了我很多便利条件我才加入的，而不是对房子本身。第三人刘玉川、叶志刚质证称：没见过。第三人张世鑫质证无异议。 被告向法庭提供如下证据：1、房屋租赁合同一份；2、补充协议一份、桥东区法院民事判决书一份、2021年1月6日律师函一份；3、2021年1月9日《通知函》一份；4、被告2021年1月11日的协商方案一份；5、付款凭证五份；6、原告断电造成影响的微信照片及2021年2月2日《律师函》一份；7、租赁合同一份；8、损失单据一份，包括租金年收益表、装修造价表、实际支付的单据、拆建的施工人证明费用一份。三大队院子内装修总价及收据、科技教育中心工程款、消防设计费收据、玻璃隔断收据、消防工程造价表、刷房收据、合伙人郝喜茂证明一份、胡晓乐的微信聊天截图一张、于涛转出30000元装修款截图一张、张颖装修款截图一张、电工梅师傅改电9000元截图一张，以上的费用都是被告支出的。原告质证称：对证据1的三性认可，不认可证明目的，房屋租赁合同第一条明确约定以实际面积为准，如有差距不再退补，恰恰证明了我方是将涉案房产作为一个整体出租，而且明确列明了有产权证多少平米，无产权证多少平米，这一点被告也是明知的；对证据2的三性认可，不认可证明目的，该补充协议是原告出于疫情照顾被告生意同意租金延迟到2020年12月31日之前结清，并约定如不按照履行就恢复原合同，该补充协议也证明了被告拖欠暖气费20000元；对于桥东区法院的判决书三性认可，不认可证明目的，首先原告将涉案房产整体出租给被告，被告有权将涉案房产出租给他人，被告在与他人签订合同和原告没有关联性，判决书中原告闫磊租赁信息不是我与被告此案租赁房屋合同当中的房屋；对于证据3的关联性不认可，原告从没有收到律师函，而且该律师函系河北震河律师事务所出具，未提交委托手续，无法证明魏建鑫得到授权；证据通知函是被告自己打印，与我公司刚才提交的解除租赁合同通知不一致，是被告为自己没有违约所制作的虚假证明；证据4协商方案是被告单方制作，三性均不认可；证据5付款凭证，对于付款的数额没有异议，不认可证明目的，被告没有足额支付租金构成违约；对证据6原告断电造成影响的照片不认可，但是鉴于被告拖欠租金，根据双方之间的合同约定原告也有权可以断电，并解除合同。对于2021年2月2日律师函不认可，我方没有收到；证据7租赁合同，本案的涉案房屋是我方整体出租给被告，至于被告租给第三方，与本案没有关联性；证据8的损失单据，首先被告提交的全部是复印件，对于证据的真实性不认可，而且其中2018年1月20日一张收据，内容是今收到科技教育中心工程款237090元，而原被告双方之间签订的合同是2018年6月6日，该收据的时间比双方签订的实际早将近半年，是虚假证据。胡燕荣质证称：没有异议。赵丽轩质证：我想知道900平的房是否合法。刘玉川质证：没有异议。叶志刚质证称：我租的一部分没有房产证，我也不知道是否合法，其他不清楚。张世鑫质证称：没有见过。其他人未质证。 第三人胡燕荣提交租赁合同及补充协议一份，证明其损失，补充协议第五条，由于造成损失所以延长租期2.5个月。第三人赵丽轩提交装修承包合同一份、装修收据三张、房租收据两张。原告质证称：对胡燕荣的租赁合同无异议，但是从解除与被告的租赁合同那一天之后的租金应当交给我们。对补充协议提出异议，该合同签订日期是2021年4月2日，我们起诉日期是2021年1月22日，也就是我们贴出通知之后，所以对该证据三性不认可。且对佳音英语装修合同签订时间均是在原告的起诉日期之后，证明被告明知道其与原告就房屋租赁产生了纠纷，仍然将房屋租赁给他人。假如造成损失，应当由被告自行承担。被告质证称：对第三人提交的证据无异议。 本院的认证意见是：对上述证据中经对方质证无异议证据的真实性予以认定，其他证据将结合其他证据综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于张家口市桥东区建国路6号的房屋，建筑面积有房屋产权证1××5平方米，无产权证的900平方米，合计2675平方米（以实际面积为准，如有差距不再退补）租房用途为商用，租赁期限十年，自2018年7月10日至2028年7月9日，合同约定了2018年7月10日至2021年7月9日每年的租金为90万元，合同签订日被告应向原告支付房租及费用956000元。合同第五条约定了租金按年结算，被告下一年应按合同规定日期提前一个月交纳租金，若拖欠租金，拖欠部分按月息2%计算，直到付清为止。合同第十一条约定被告欠租金一个月原告可终止合同。后双方依约履行合同，被告将租赁房屋转租。2020年6月原告与被告的合伙人郝喜茂双方签订补充协议，约定由于疫情免费延续一个月房期（按照合同签订终止日算起，再延续30天）；租金于同年6月10日支付400000元，12月31日前结清全部租金；如违反，原告有权采取停电、停水措施，并按照原合同规定执行违约部分利息。并约定临街门店二三楼水、电、暖费用，由原告自行收取，收取成功与否，与被告无关。空租部分由被告承担。于涛承租临街二三楼欠暖气费2万元由被告承担支付于2020年10月底前支付给原告。补充协议签订后，2020年6月14日被告通过银行转账向原告支付400000元租金。同年9月18日向原告转款80000元，10月12日转款80000元，2021年1月12日又向原告转款37341元，后因双方对于被告拖欠无产权证房屋部分的租金协商未果，原告于2021年1月9日向被告发出了《解除租赁合同通知书》要求解除合同，被告收到。另查，案涉租赁房屋建筑面积有产权证1755平方米，无产权证的为920平方米的临建房，共2675平方米，房屋整体租赁于被告。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可或未经批准建设的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效。本案中案涉租赁合同涉及到办理了房屋产权证书的房屋为1755平方米，其余部分原告方未提交证据该部分房屋的建设办理了建设工程规划许可或系经批准建设的临时建筑，故此租赁合同中办理了房屋产权证书的1755平方米房屋部分有效，其余2675平方米-1755平方米=920平方米部分租赁合同为无效。原、被告签订的房屋租赁合同第一条房屋基本情况即载明房屋状况，即原、被告在签订租赁合同时被告对租赁房屋产权情况是知晓的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案租赁房屋中未办理建设工程规划许可或未经批准建设的临时建筑的部分，因房屋为整体租赁，且被告在签订合同时知晓产权情况并转租取得收益，故对被告抗辩称拒付房租是因部分房屋无产权证的意见本院不予采纳。被告自拖欠部分房租已达数月，根据合同约定及原告已向被告送达解除租赁合同通知，双方租赁合同于原告解除租赁合同通知到达被告之日（2021年1月9日）起解除。原告主张被告支付尚欠租金，根据租赁合同、补充协议中由于疫情免费延续一个月房期的约定，截至2021年4月30日的房租及占有使用费为900000元÷（365+30）天×290天（2020年7月10日至2021年4月30日）＝660759元。被告给付了597341元，原告诉称被告给其支付的最后一笔37341元为暖气费，被告辩称为房租，结合案件事实37341元应为被告支付的有产权房屋部分的房租或占有使用费，故其截止2021年4月30日尚欠房租及占有使用费应为：660759元－560000元－37341元＝63418元。其中有效部分所欠房租及占有使用费为63418元×（1755平方米÷2675平方米）＝41607元，无效部分欠付占有使用费为63418元×（920平方米÷2675平方米）＝21811元。原告主张欠付租金及占用费的利息损失，双方约定的按月息2%计算利息，至付清为止。就租赁合同中无效部分，原、被告均有过错，故被告应承担欠付无效部分占用使用费21811元50%的利息损失，就有效部分系被告违约，原告无过错，故被告应给付原告有效部分欠付租金及占用费41607元的利息损失，根据补充协议，如违约，按原合同规定执行违约部分利息，故应自2020年7月10日起计算利息至欠付的租金、占有使用费付清之日止。根据原被告签订的补充协议，原告主张临街暖气费29792元，双方陈述一致租户于2020年12月底搬离，故采暖期11、12月的暖气费应由原告收取，收取成功与否与被告无关，就空租部分采暖期1、2、3月的暖气费由被告负担，即29792元÷5月×3月＝17875.2元。补充协议约定被告给付原告于涛承租临街二三楼欠的暖气费20000元，被告应付约履行，故被告应付暖气费37875.2元。因原告仅主张解除合同，未主张腾退房屋，并表明对后续事宜另行处理，且被告对装修、添附赔偿损失并未提出具体的数额，故对于被告所抗辩的其为承租房屋长期经营及转租需求，投入了大量的物力、人力对房屋进行装修、添附等，如解除合同原告应给予赔偿损失的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告张家口日盛装饰工程有限公司与被告王卫东签订的《房屋租赁合同》中未办理建设工程许可证、未经批准建设的临建920平方米部分租赁合同无效。 二、原告张家口日盛装饰工程有限公司与被告王卫东签订的《房屋租赁合同》中办理有房屋产权证书的1755平方米部分于2021年1月9日解除。 三、被告王卫东于本判决生效之日起十日内一次性给付拖欠原告张家口日盛装饰工程有限公司的欠付的房租、占有使用费63418元（截至2021年4月30日）及相应利息，利息应按照合同约定即月息2%的标准自2020年7月10日起支付至实际付清房租之日止，其中有效部分欠付的租金及占有使用费的利息以41607元为基数按照月息2%的标准自2020年7月10日起计算支付至实际付清之日止；无效部分欠付占有使用费的利息以21811元为基数按照合同约定月息2%的标准自2020年7月10日起计算支付至实际付清之日止，被告承担无效部分50%的利息损失。 四、被告王卫东于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口日盛装饰工程有限公司暖气费37875.2元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4258元，减半收取计2129元，由原告负担1040元，被告王卫东负担1089元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 武剑虹 二〇二一年七月十三日 法官助理 张 洁 书 记 员 白 璐