湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3186号原告：刘国霖，男，1965年12月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李旻珈，湖南环海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋，湖南环海律师事务所律师。被告：湖南联丰房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区湘江犬道208号欧陆经典A栋31B。法定代表人：胡金枝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱建军，男，1966年9月8日出生，汉族，住湖北省监利县，该公司处遗办工作人员。被告：毛更好，男，1962年12月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告刘国霖诉被告湖南联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）、毛更好房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告刘国霖的委托诉讼代理人李旻珈，被告联丰公司委托诉讼代理人朱建军到庭参加了诉讼，被告毛更好经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘国霖向本院提出诉讼请求：1、请判令确认原告与被告一签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请判令确认两被告签订的《商品房买卖合同》无效，并解除被告二毛更好在长沙市不动产登记中心的备案登记；3、请判令被告一协助原告办理欧陆经典里A栋2403号房屋的不动产权登记手续；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：联丰公司系从事房地产开发、经营的企业，联丰公司开发并建设欧陆经典项目。原告于2002年12月3日与湖南联丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向联丰公司购买欧陆经典第壹幢24层C号房屋。该房屋建筑面积152.971平方米，套内建筑面积126.082平方米，分摊建筑面积26.889平方米。该商品房单价为2647.56元，房屋总价款为405000元，付款方式为一次性付清全部房款。原告在支付完所有房款后，取得购房发票，并实际居住至今。因联丰公司迟迟不履行合同约定的过户义务，后经原告了解发现，联丰公司因资金困难，联丰公司为套取银行贷款与被告二签订虚假商品房买卖合同，并在房屋产权登记机构进行备案登记，以此向长沙市商业银行东城支行申请抵押贷款。被告二并未实际支付房屋价款，双方事实上并未实际履行该虚假商品房买卖合同。联丰公司根据虚假的相关材料向长沙市商业银行东城支行申请抵押贷款，但该笔贷款由联丰公司挪作他用，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，故两被告签订的《房屋买卖合同》无效，并且法院应当依法解除被告二在长沙市不动产登记中心的备案登记。因两被告未依约偿还贷款，案外人长沙市商业银行东城支行于2011年9月1日起诉至长沙市开福区人民法院，要求被告支付贷款本金及利息。后双方达成和解，由联丰公司将其名下商铺拍卖用以偿还含涉案房屋在内的，共计30户办理假备案登记假按揭贷款的贷款本金及利息。经查，现涉案房屋登记在联丰公司名下，并且联丰公司已将银行抵押贷款全部还清，涉案房屋名下无查封措施，无抵押登记。原告认为，原告作为涉案房屋的买受人，原告已支付全部房屋价款，且该房屋已经实际交付完毕，买受人实现并持续维持对该房屋的占有使用，应确认原告对该房屋享有所有权。被告联丰公司为套取银行贷款与被告二签订虚假商品房买卖合同，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，故两被告签订的《房屋买卖合同》无效，并且该房屋名下的备案登记行为也因此无效，应当依法予以撤销。被告应根据双方签订的《房屋买卖合同》为原告办理不动产权登记，现该涉案房屋可以实际履行过户手续，故两被告应协助原告办理不动产权登记手续。经长沙市处遗办、开福区处遗办、开福区通泰街道多方协调，对于涉案的房屋，备案登记与实际买受人、所有权人不一致的，应通过司法手段确认房屋所有权人并依法进行不动产权登记。为此，原告特诉至法院，请法院依法、公证裁处。被告联丰公司辩称，同意原告刘国霖的诉求，愿意配合原告办理不动产权登记手续。被告毛更好经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明，2002年12月3日，原告刘国霖与被告联丰公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的欧陆经典第壹幢24层C号（不动产登记中心编号为：欧陆经典里A栋2403号）预售商品房。该房屋建筑面积152.971平方米，套内建筑面积126.082平方米，分摊建筑面积26.889平方米。该预售商品房总价款为405000元，付款方式为首付加贷款。原告于2002年12月3日按合同约定支付了首付款205000元，现已付清全部房款，并于2003年12月收房入住至今。案外人湖南省佳程物业管理有限公司于2020年10月22日向原告出具证明，证明原告刘国霖是诉争房屋的业主，于2003年12月收房入住至今，每个月缴纳物业管理费、水电费。本院另查明，2001年12月5日，被告毛更好与被告联丰公司签订《商品房买卖合同》，向被告联丰公司购买其开发的欧陆经典第壹幢24层C号（不动产登记中心编号为：欧陆经典里A栋2403号）预售商品房，约定付款方式为首付加银行按揭，被告毛更好以上述房屋向长沙市商业银行东城支行申请抵押贷款并在房屋产权登记机构办理了个人住房抵押登记备案，但双方并未实际履行该商品房买卖合同，被告毛更好并未实际支付房屋首付款，被告联丰公司也未向被告毛更好交付房屋，被告毛更好至今也未对诉争房屋向原告刘国霖和被告联丰公司主张过权利。因两被告未依约偿还贷款，案外人长沙市商业银行东城支行于2011年9月1日起诉至本院，要求两被告支付贷款本金及利息，后被告联丰公司与案外人长沙市商业银行东城支行签订《以物抵债销售协议》，现银行抵押贷款本息已全部还清，案外人长沙市商业银行东城支行已向被告联丰公司处遗办工作人员朱建兵出具授权委托书，委托其代为办理诉争房屋的抵押权注销登记手续。目前，涉案房屋预告登记在被告毛更好名下，无查封措施，但抵押登记尚未注销。经长沙市处遗办、开福区处遗办、开福区通泰街道多方协调，对于涉案的房屋，备案登记与实际买受人、所有权人不一致的，应通过司法手段确认房屋所有权人并依法进行不动产权登记，故原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有《商品房买卖合同》、《长沙市房地产抵押合同》、《商品房预售合同登记备案申请表》、《个人住房贷款抵押登记备案证明》、《以物抵债销售协议》、湖南省佳程物业管理有限公司证明、抵押权消灭证明、抵押权注销登记授权委托书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、被告毛更好虽与被告联丰公司签订《商品房买卖合同》，但被告毛更好并未向被告联丰公司实际支付房屋首付款，银行抵押贷款也是由被告联丰公司清偿，被告联丰公司未向被告毛更好交付房屋，被告毛更好至今也未对诉争房屋向原告刘国霖和被告联丰公司主张过权利，从以上事实可知，被告毛更好虽与被告联丰公司签订《商品房买卖合同》，但双方均无履行合同的意愿，目的是为了获取银行贷款，双方存在通谋虚伪行为，故原告请求判令被告毛更好与被告联丰公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求，本院予以支持；因被告毛更好与被告联丰公司签订的《商品房买卖合同》无效，原告请求解除被告毛更好在长沙市不动产登记中心的预售备案登记的诉求，本院予以支持；二、原、被告于2002年12月3日签订的签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告亦依约将房屋交付给了原告占有使用，故被告应依约协助原告办理欧陆经典里A栋2403号房屋的不动产权登记手续；三、被告毛更好经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告毛更好与被告湖南联丰房地产开发有限公司于2001年12月5日签订的《商品房买卖合同》无效，被告湖南联丰房地产开发有限公司与被告毛更好于本判决生效之日起10日内注销双方签订的《商品房买卖合同》在长沙市不动产登记中心的备案登记；二、原告刘国霖与被告湖南联丰房地产开发有限公司于2002年12月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、被告湖南联丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告刘国霖办理欧陆经典第壹幢24层C号（不动产登记中心编号为：欧陆经典里A栋2403号）房屋的不动产权登记手续。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，公告费560元，由被告湖南联丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何祥猛人民陪审员  刘 英人民陪审员  陈佩珊二〇二一年七月十二日法官助理谢欢代理书记员  张 凡