北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4077号上诉人（原审原告）：徐斌，男，1966年8月1日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：孙斌，男，1967年4月10日出生，汉族。上诉人徐斌因与被上诉人孙斌缔约过失责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初44001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判孙斌双倍返还租房定金1.5万元；2.诉讼费用均由孙斌承担。事实与理由：1.主要缔约过程：孙斌在58同城网上发布了房屋出租广告，代为出租其母亲张芝英名下的一套房子，房屋具体地址为海淀区北三环*路**号**号楼**号，标价7500元/月，徐斌与孙斌联系上之后，就在8月16日去孙斌办公地友谊社区平房办公地点商谈租房事宜，徐斌本着极大的诚意支付了一个月租金7500元作为定金，并且约定8月23日可以入住。孙斌要求徐斌立即在当天签订合同支付半年租金，徐斌对此要求虽然感到这一要求诡异，根本不合行业规矩，按照行业规矩应该在房屋空了之后检查各方面情况，并且清点财产结算水电煤气等项目之后签订合同，但是徐斌本着诚意租房也就同意了。但是，当天由于没有打印好合同就约定第二天签订合同。第二天（8月17日），徐斌感到立即签订合同并且支付六个月房租（7500×6=45000元）不太对劲，应该按照规矩合法保护自己的权益。考虑到所要出租的房子尚处于出租状态，根本没有办法保证何时可以入住，也没有办法保证处于出租状态房屋是否存在纠纷，并且也没有得到现有租户的任何形式的保证，各项家用设施是否可以使用也没有得到验证，各项财产也没有办法清点，水电、燃气等费用也没有办法得到结算，所有这些都必须在原有租户搬走之后才能够进行核查，现在房屋出租合同签订都是在房屋空房处于可出租状态之后进行签订，这也是行业的规矩，而孙斌要求立即签订合同是不合理的，也没有办法订立合同条文的。于是徐斌就向孙斌提出合同签订应该在原有租户搬走之后，对房屋使用情况以及财产以及各项费用等进行核验之后签订，并且告诉孙斌这本来就是租房行业规矩，原来答应立即签订合同本来就是不符合行业规矩的，并且也把自己的顾虑全盘说出来，而立即支付定金已经表示了租房的极大诚意，所有这些并不妨碍原先8月23日入住的约定，更不会对孙斌出租房屋构成任何风险。然而，孙斌以曾经口头答应第二天签订合同为由，要求立即去友谊社区平房办公地点签订合同，并且临时附加一个强制性条件，即必须在当天（8月17日）下午3点之前付清半年房租之后才允许签订合同，否则认为徐斌放弃合同签订来要挟，徐斌对孙斌的这种无理要求自然加以拒绝，而在下午3点过后孙斌就断然认定徐斌违约，拒绝继续原有约定，没收徐斌支付的租房定金7500元，并且一再表示继续出租自己房屋，并且把徐斌的微信拉黑，这一事实已经说明孙斌主动拒绝鉴定合同的事实。2.一审判决认定事实不清，徐斌不存在任何违约动机与违约事实。微信聊天记录清楚显示是孙斌主动提出拒绝出租房屋给徐斌，而不是徐斌提出不租孙斌的房子。具体微信记录内容如下：8月17日，徐斌一再表示本着极大诚意来租房子，并且已经支付了押金7500元，这不是小数目，但是孙斌坚决不同意，并且利用学区房的优势要挟徐斌，在下午3点之前转账之后再签订合同。在徐斌拒绝孙斌的无理要求之后，孙斌告诉徐斌合同已经放弃，自己继续出租合同，并且删除了徐斌微信。之后，在20日，孙斌加了徐斌微信，孙斌又问徐斌是否继续租他的房子，徐斌表示孙斌已经明确拒绝了出租房子给徐斌，孙斌并没有提出不同意见，说明孙斌承认他主动提出不出租房子给徐斌的事实，也说明孙斌应该承担完全的缔约过失责任。由于孙斌已经在17日明确拒绝出租房子给徐斌，徐斌由于原有房屋合同到期需要租房子，加上学区房紧张，所以在18与19日两天加紧找房子，并且在19日确定房子之后缴纳定金，自然不可能再同意孙斌的要求了。可以说，如果孙斌早点提出继续出租的要求，徐斌肯定会同意的，也会原谅孙斌的违约事实。孙斌在一审中一再辩称，其感到徐斌要求核验房屋存在违约动机，事实上，徐斌已经支付了7500元的租房定金，作为一个工薪阶层不可能会主动违约，如果定金仅仅1000元或者2000元，说徐斌有违约动机还说得通，但是7500元对于绝大多数工薪阶层绝对不是小数目，微信中徐斌也再三说明了这一点，显然认定徐斌存在违约动机是不符合经验原则的，根本不符合日常正常情理。孙斌长期以来利用学区房优势要挟房客，不按照正常出租房子规矩办事，只是今年恰好碰上疫情导致出租受点影响，在解除缔约出租没有得到满意的反馈，才又回头要求和徐斌签订合同。3.徐斌在缔约过程中的所作所为符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法），不应该承担任何责任。徐斌提出在原有房客搬走之后核验房子完全符合合同法。合同法明确指出，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应该赔偿损失：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”显然，徐斌要求在核验房屋之后再签订合同是租房应该拥有的权利，徐斌本人在北京租房也有十五年左右的历史，无论是通过中介公司还是个人房东租房，都是联系之后参观房屋，感到有意向缴纳定金，然后在原有租户搬走之后进行房屋核验，再行签订合同缴纳租金。如果租客连核验房屋的权利都没有的话，那么如何能够查实房屋基本情况，仅仅凭借草草一看根本不能够核实具体财产、各种费用使用情况、各种家用电器和厕所等使用功能等等，可以说这种流程是北京所有中介公司的操作流程，也是个人房东出租房屋的基本流程。否则无法对合同上的各种费用进行结算，无法清点确定房屋财产，无法完全肯定原有房东按期搬走，也就是说，由于不能够在原有房客搬走之后核验房屋，合同上很多条文根本没有办法写明。然而，孙斌对于这一要求却坚决予以拒绝，认为不需要徐斌来核验，如此强势做派的底气就是凭借学区房的优势要挟房客，从而使得房客不得不在房屋不符合入住要求而搬进去，忍声吞气地自己承担所有后果。其实，合同法明确说明“订立合同双方地位平等”，孙斌如此做法显然认为自己占有优势地位，没有双方平等的意识，孙斌要求定金支付之后立即签订合同的做法，在北京肯定是少见的诡异行为，一般都是间隔几天之后待房屋空了之后核验，然后签订合同。在此徐斌请求法庭调查北京住建部门或者房屋中介公司，对北京租房规范流程进行调查，从而明辨究竟是徐斌还是孙斌不遵守行业规矩，从而给当事人心服口服的判决结果。4.孙斌在缔约过程中的所作所为不符合合同法，应该承担违约责任。按照正常租房行业规矩，都是简单看完房屋有意向后，缴纳定金并且在房屋搬走之后核验各项设施、清点财产并且结清各项费用之后签订合同与支付租金，但是孙斌要求立即在房屋尚有租客时签订合同，本来如此反常动作不合常理，合同上很多条文根本没有办法写清楚，本质上就存在欺骗嫌疑，合同法上明确写明“诚实信用原则”，更是订立合同双方处于完全不对等地位，不符合合同法上注明的“订立合同双方地位平等”，无非就是利用学区房地位要挟徐斌。孙斌在微信记录中明确表明“不出租房屋给徐斌，自己继续出租”，并且之后联系中对徐斌指控他的拒绝出租的指控没有表达任何异议，所有这些都说明孙斌所作所为不符合合同法，应当承担违约责任。孙斌在一审中口口声声说徐斌答应过“立即签订合同”，如果这句话得到法律支持的话，则意味着任何不合理不合法的承诺都必须执行，任何违背法律常识的不合理要求都必须得到遵守，显然这种说法自始至终就是不受法律支持的。孙斌妄图以学区房优势来要挟徐斌答应其的不合理要求，目的就是不允许徐斌核验房屋，从而达到其房子在存在各种问题的状态下出租，造成既成事实而已。孙斌在一审中称其长期以来都是如此，这一不符合行业规矩的行为本身就存在各种欺骗嫌疑，而其20日又返回找徐斌续租，只不过在感到客户不如意之后的选择而已，根本不存在尊重合同的事实。此外，孙斌在一审中说自己房子一直租不出去，与事实不符，因为其房屋在8月25日左右58同城已经显示不出来了，说明已经出租成功。其次，这一指控没有任何逻辑，其房屋在17日就表示“继续出租”，也就是说如果存在“耽误”的话，时间不足1天，1天竟然能够导致一直租不出去房子，并且还处在其所说的出租黄金期间，只能够说明房子存在很多问题。基于上述事实，徐斌要求法院查明孙斌违背房屋租赁合同事实，依法判决孙斌双倍返还徐斌支付的定金1.5万元，并且承担本案的诉讼费用。孙斌辩称，同意一审判决，不同意徐斌的上诉请求，徐斌要求双倍返还定金没有依据，孙斌坚持在一审中的答辩意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐斌向一审法院起诉请求：1.判令孙斌双倍返还租房定金1.5万元；2.本案诉讼费由孙斌承担。一审法院认定事实：徐斌通过58同城网站联系孙斌关于租房事宜，后双方于8月16日在友谊社区平房办公地点见面协商，徐斌表示承租位于北京市海淀区北三环*路**号**号楼**号房屋，月租金7500元，押一付六，入住时间为8月23日。当日，徐斌支付孙斌押金7500元。孙斌出具收条载明：今收到徐斌租房定金7500元，8月23日入住友谊社区**-**，如有反悔，定金不退。双方当日未签署书面合同，并约定8月17日下午15时见面签署书面合同并支付租金。当晚，双方曾通过微信协商合同条款。8月17日下午15时，徐斌未到场签署合同，并表示待该原租户到期即8月22日核验房屋后再行签订租赁合同，后孙斌未能同意。2020年8月20日，孙斌询问徐斌是否还租赁该房屋，徐斌明确表示已重新寻找了房屋，并要求孙斌退还房屋租金。一审法院认为，当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，徐斌与孙斌就房屋租赁进行洽商，并就租金标准、支付方式、定金支付、入住时间等达成一致意见并约定第二天签署租赁合同，后徐斌未能依约前往并签署租赁合同，另在8月20日孙斌询问徐斌是否租赁该房屋时，徐斌明确表示不再租赁该房屋，故双方未能签订租赁合同之原因在于徐斌，其未履行约定的义务并另行寻找了新的房屋，故其要求孙斌双倍返还房屋租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回徐斌的全部诉讼请求。二审中，徐斌向本院提交一份调查取证申请，请求本院向北京住房建设和城乡管理局或者北京租房中介机构调查本案情况是否符合正常的交易流程。本院依法补充查明以下事实：二审诉讼中，徐斌称其向孙斌支付定金时看过房屋，也知道原有租户尚未搬走，其仍然同意于次日签订合同，后因怕受到孙斌欺骗，所以反悔了。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，徐斌通过58同城网站联系孙斌商谈租房事宜，徐斌在看过房屋现状，也知道原有租户尚未搬走的情况下，与孙斌协商一致，就房屋租金标准、支付方式、定金支付以及入住时间等达成一致，并实际交纳定金7500元。支付定金当晚，徐斌担心房屋不能如期交付以及房屋设施不能正确使用，遂拒绝按照先前约定于次日与孙斌签订合同并支付定金，导致双方未能签约成功。本院认为，徐斌在明知房屋现状的情况下支付定金并同意次日签订合同、支付租金，当属其真实意思表示，其未能提举有效证据证明房屋存在不能如期交付等足以导致合同无法履行的情形，其反悔并无事实依据，故按照收条关于“如有反悔，定金不退”的内容，其主张孙斌双倍返还定金无事实及法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。另，徐斌申请本院向北京住房建设和城乡管理局或者北京租房中介机构调查本案情况是否符合正常的交易流程，本院认为，徐斌与孙斌并未通过房屋中介机构进行房屋租赁的商谈、签约等，故其申请事项与本案处理并无关联，亦不具有参考价值，故本院不予准许。综上所述，徐斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由徐斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 甄洁莹审 判 员 王 晴二〇二一年七月八日法官助理 苑 珊书 记 员 郭 岩