广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5267号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶国松，男，1963年11月9日出生，汉族，住浙江省岱山县××××××××××，公民身份号码为330××××××××××××07X。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李美琴，女，1978年8月3日出生，苗族，住湖南省绥宁县××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××742。委托诉讼代理人：彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘君良，广东鹏乾律师事务所律师。原审第三人：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇环城路雍雅山庄乙区××。法定代表人：蒋菊蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛龙，该公司员工。上诉人叶国松因与被上诉人李美琴、原审第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司（以下简称志诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶国松上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回李美琴的一审全部反诉请求；二、撤销一审判决第二项，支持叶国松的一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由李美琴承担。事实和理由：一、一审法院认定《商品房居间合同》实际已解除，却未查明合同解除的有关事实，属于认定事实不清，依法应当改判。1.一审法院仅以叶国松与李美琴均主张对方违约，没有继续履行合同的意愿，就得出案涉合同已实际解除的结论，这样的逻辑显然不成立。2.只有查明了案涉合同实际解除的原因和时间，才能更准确地判定谁是违约方。3.根据李美琴于2020年10月28日拒绝网签之日当场向叶国松退回购房款100万元及2020年10月30日退回剩余购房款10万元的事实，充分证实了李美琴已通过实际行动向叶国松和志诚公司明确作出解除案涉合同的意思表示，因此案涉合同解除的时间应当认定为2020年10月28日，解除原因则是李美琴不同意签署网签合同而单方解除了案涉合同。二、李美琴挪用叶国松支付的赎楼款、怠于履行合同义务，并以实际行为明确向叶国松、志诚公司作出了解除案涉合同的意思表示，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。1.根据志诚公司提交的其与李美琴的微信聊天记录可见，李美琴不仅怠于履行合同义务，而且挪用叶国松支付的赎楼款。根据案涉合同第3.1条、第3.2条约定，李美琴于2020年7月6日收到叶国松支付的定金80万元后，并未按时于2020年7月17日办理好提前还贷手续，且一直不配合提供供楼账户，经志诚公司自2020年8月11日至17日长达一周的催促，李美琴才于2020年8月17日提供供楼账号，叶国松于当天支付赎楼款，后李美琴一直不配合去银行办理扣款手续，经志诚公司长达二个多月的催促，李美琴才于2020年10月26日办理了赎楼手续。根据志诚公司与李美琴的微信聊天记录显示，志诚公司长达两个多月期间内多次催促李美琴办理赎楼扣款，但银行三次都因为李美琴账户内存款不足而扣款失败，直到第四次扣款才成功，可见，李美琴收到叶国松支付的购房款后确实存在擅自挪用购房款的事实，并由此导致赎楼扣款手续延误两个多月。2.李美琴于2020年10月28日退回叶国松购房款100万元及2020年10月30日退回余款10万元的事实，是其以实际行动作出解除案涉合同的意思表示，已构成违约。李美琴一审反诉称其退款是因其拒绝签署虚假网签合同，叶国松过户未果而强烈要求其退还已支付款项110万元，李美琴为了避免矛盾激化而于交易现场退还叶国松100万元。李美琴该主张并无事实依据，且不符合常理的。事实上，叶国松于2020年10月28日并未要求李美琴退款，更不存在“强烈要求”退款的可能，且退款对叶国松并无任何好处，反之，李美琴则百分百能够获利。案涉合同已明确约定了房屋价款为207万元，而从2020年10月28日当时的市场价来看，案涉房屋早已超过207万元，作为专业机构的志诚公司也认为案涉房屋当时的价值已经达到了260万元，即，叶国松购买案涉房屋，还没过户，房产就已增值50多万元，叶国松显然没有要求退款的理由。根据2020年7月25日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定的房屋限购政策，因叶国松未在东莞市购买社会保险，其在限购政策出来后已不再具备购房条件，届时案涉合同会因不可抗力无法继续履行。若案涉网签合同取消，双方再重新申请网签合同，则叶国松客观上根本无法再与李美琴完成网签、签署房屋买卖合同，叶国松无理由要求李美琴退款。根据李美琴当场退回叶国松100万元的事实，可见其去签约前就已经计划好拒绝签署低价网签、退款给叶国松。进一步证实其拒绝网签只是掩盖其解除合同，获取非法利益的借口，也说明了其主张叶国松要求退款的说法不属实。叶国松及志诚公司主张网签合同价格是三方签订合同时协商一致的结果，也完全符合二手房交易惯例和一般常理。交易三方对低价网签的争议，与案涉合同履行的争议，是由两个不同的法律规范调整，低价网签不可能影响到双方的交易。叶国松为了避税而进行的低价网签，并不会导致案涉合同无法继续履行，不能成为李美琴单方解除案涉合同的理由。李美琴在三方协商低价网签后，因房价上涨而否认曾同意低价网签的事实，并据此拒绝履行案涉合同，不仅有违诚信，且明显违约。三、一审法院以叶国松未予回复李美琴微信及发函要求按真实交易价格过户为由认定视为叶国松拒绝履行的违约理由不成立，而判决叶国松支付李美琴违约金，无事实和法律依据，且有违公平原则。案涉合同已于2020年10月28日由李美琴以退回购房款的实际行为而单方解除，上述叶国松不予回复李美琴的事实均系发生在李美琴单方解除案涉合同后，李美琴微信通知志诚公司要求按照真实交易价格过户的时间是2020年10月31日及11月9日，其发函时间是2020年11月22日，此前叶国松已就违约金向法院提起诉讼。一审法院认定李美琴主张按照真实的交易价格履行合同正当合法，事实上，案涉合同正是真实价格的合同，叶国松向李美琴支付的购房款也都是严格履行双方签订的案涉合同，一审以网签合同的价格条款无效而认定叶国松违约系适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持叶国松上诉请求。李美琴辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、三方于2020年7月7日签订的案涉《商品房居间合同》是各方的真实意思表示，该案涉合同已经成立，且合法有效，对合同各方均有法律约束力。案涉合同第三条3.3款第2项所约定的“无条件的配合”应满足在不能违法的前提条件。三、叶国松要求李美琴另行签订的网签《房地产买卖合同》并没有成立，若签订，也将因“虚报价格、逃避税款”而无效，李美琴有权拒绝叶国松的非法要求。根据相关法律规定，签订“阴阳合同”不仅要被处以罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。李美琴拒绝签订与成交价格不符的虚假合同，既是保护自身合法权益的行为，也是制止他人违法甚至犯罪的正义行为，无任何不当。四、李美琴认为其不配合叶国松签订低于成交价的网签合同不构成违约。1.双方没有就“123万元”的价格签订“网签合同”达成过合意，叶国松、志诚公司没有告诉过李美琴在办理房屋过户时需要以123万元的低价签约，且三方合同中没有任何关于“低价签订网签合同”的补充约定，因此，低于真实价格签订网签合同不是李美琴的真实意思，也不能成为李美琴的合同附属义务。2.李美琴已按照约定履行了三方签订的合同的各个步骤。3.最终交易不成的原因是没有签订网签合同，而没有签订的直接原因是叶国松要求按虚假价格签约逃税，李美琴不是拒绝签订网签合同，而是拒绝签订用于逃避税款的阴阳合同，而且在事后多次表达要求与叶国松按真实价格签订网签合同。五、案涉合同是叶国松拒绝按真实价格签订网签合同，造成房屋交易合同的目的无法实现，进而导致三方合同解除，叶国松应当承担违约责任。志诚公司述称，同意叶国松的上诉意见。叶国松向一审法院起诉请求：一、李美琴向叶国松支付违约赔偿金80万元；二、李美琴承担一审案件诉讼费。李美琴向一审法院反诉请求：一、叶国松向李美琴支付违约金414000元；二、一审案件诉讼费用由叶国松承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、叶国松应于判决发生法律效力之日起三日内向李美琴支付违约金414000元；二、驳回叶国松的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5900元、保全费4520元，反诉受理费3755元，均由叶国松负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初1050号民事判决书。二审期间，叶国松提交了以下新证据：1.浙江省（岱山县）社会保险参保证明，证明叶国松自2019年3月至2021年2月期间在浙江省岱山县参加社会保险的事实，即叶国松在此期间未在东莞购买社会保险，由此证实叶国松自2020年7月25日东莞市出台商品住房限购政策后即不再符合在东莞市购买商品房的条件。2.调查取证申请书，请求法院向中国建设银行股份有限公司东莞黄江支行调取李美琴名下银行账号622××××××××××××3146自2020年7月7日至2020年10月30日期间的银行流水；向中国工商银行股份有限公司东莞黄建支行调取李美琴名下银行账号621××××××××23526426自2020年7月7日至2020年10月30日期间的银行流水。拟证明双方交易期间的资金往来情况，及李美琴将叶国松支付的购房款挪作他用，不配合叶国松赎楼的事实，以此证实李美琴交易期间存在违约的事实。李美琴发表质证意见如下：叶国松没有提交原件，对证据三性不予认可，该证据不属于新证据，是一审判决后叶国松向一审法院提交的，跟本案没有关联性。因为案涉合同是在2020年7月7日签订的，根据东莞市购房新政策的规定，在2020年12月31日前都是可以办理网签过户的。叶国松提交的调查取证申请书，申请调取李美琴的建设银行和工商银行账户的银行流水，本院认为该申请与争议事实没有关联性，不予准许。李美琴没有提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对叶国松上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合叶国松的上诉理由、李美琴的答辩意见以及志诚公司的陈述意见，归纳本案二审的争议焦点为：谁违约。叶国松、李美琴在履行合同过程中，因网签合同约定的价款与《商品房居间合同》约定的价款不一致，双方产生争议，导致合同没有履行，各方均确认《商品房居间合同》实际上已解除。合同虽然已解除，但不影响守约方向违约方主张权利要求违约方承担违约责任。合同约定商品房交易中所产生的税费由叶国松承担，网签合同约定的交易价款比《商品房居间合同》约定的交易价款低，实则是为了规避税费，李美琴有正当理由予以拒绝，要求叶国松按《商品房居间合同》的约定履行合同义务，李美琴将所收取的定金及楼款共110万元退回给叶国松后，还通过微信的方式告知志诚公司要求叶国松履行合同约定的过户手续，但叶国松未予办理，其行为构成违约，应按约定承担违约责任。一审法院认定叶国松违约并判决其承担楼款20%的违约金正确，本院予以维持。叶国松上诉称李美琴怠于履行赎楼义务及拒绝签订网签合同构成违约，理由不成立，本院予以驳回。综上所述，叶国松的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15726元，由叶国松负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年七月十三日书记员  陈雪玲梁雅诗附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。