辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2157号上诉人（原审被告）：岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司，住所地岫岩满族自治县新龙办事处冷家隈子村（世通毓园10号楼）。法定代表人：温艳春，总经理。委托诉讼代理人：李杭，辽宁德奎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新宇，女，1979年11月1日出生，满族，住岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：高美霞，辽宁玉都律师事务所律师。原审第三人：岫岩满族自治县朗志建材有限公司，住所地岫岩满族自治县哈达碑镇双块石村。法定代表人：李庆超，经理。原审第三人：岫岩满族自治县岫建混凝土有限公司，住所地岫岩满族自治县哈达碑镇徐家堡村。法定代表人：戚晓宇，总经理。上诉人岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）因与被上诉人王新宇、原审第三人岫岩满族自治县朗志建材有限公司（以下简称朗志公司）、岫岩满族自治县岫建混凝土有限公司（以下简称岫建公司）买卖合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院(2020)辽0323民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。志诚公司上诉请求：1、请求撤销（2020）辽0323民初1381号民事判决书，驳回王新宇诉讼请求，标的额409162.3元。2、由王新宇承担一、二审诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、王新宇不应当向志诚公司主张权利。本案朗志公司向岫建公司采购预拌（商品）混凝土，志诚公司作为履约担保方，约定以志诚公司开发建设的玉都壹号一期房源抵扣价款，抵扣房源落在岫建公司指定的个人名下，后三方于2018年8月8日签订《委托付款协议书》，该协议书约定：由志诚公司代朗志公司支付其欠岫建公司商品砼货款5860360元，以志诚公司开发的房产玉都壹号一期两套别墅4-102、4-103作价5860360元抵顶款项；志诚公司同岫建公司签订房屋销售合同后，即视为志诚公司履行完毕对岫建公司的付款义务，朗志公司也完成对此笔货款的付款义务。志诚公司是以房屋总价款的方式抵顶给岫建公司，并未约定具体的面积、单价及哪一部分可以办理产权证，哪一部分不能办理产权证。2019年4月，岫建公司与案外人岫岩满族自治县润源矿业有限公司签订《易货合同》，王新宇丈夫金光道为润源公司的担保人。双方约定岫建公司将案涉房屋抵扣碎石款，后岫建公司要求志诚公司将案涉房屋落在王新宇名下。志诚公司为履行约定，才与王新宇签订所谓的《商品房买卖合同》，双方之间实际并非真正的房屋买卖关系。志诚公司与朗志公司已按三方签订的《委托付款协议书》履行了义务，与岫建公司关于该部分款项已全部结清，若王新宇确实有损失，本案实际是王新宇与岫建公司之间的纠纷，与志诚公司及朗志公司无关。二、志诚公司不应当返还购房款234954元，不应当承担鉴定费4000元，也不应当给付逾期交房违约金170208.3元。因志诚公司与王新宇之间并非真正的房屋买卖关系，原审法院依据《商品房买卖合同》做出判决，认定事实不清，适用法律错误。1、辽宁九州房产土地资产评估有限公司做出的估价结果报告，不应当依据成本法计算，且王新宇与岫建公司如何约定与志诚公司无关，不应由志诚公司来返还购房款，鉴定费也与志诚公司无关。2、志诚公司未逾期交房，双方未就逾期交房约定任何违约责任，志诚公司不应当给付违约金。原审法院认定违约金标准过高，且原审法院认定违约日期自2019年12月1日至2020年9月30日共计算305天也无任何依据，王新宇未提供任何证据证明志诚公司逾期交房，且志诚公司通知可以领钥匙时，是王新宇自己怠于领取钥匙，原审法院将王新宇自己的错误造成的后果转嫁至志诚公司身上，于法无据。综上，请求二审法院支持志诚公司的上诉请求，依法维护志诚公司的合法权利。王新宇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。朗志公司未到庭亦未提交书面答辩意见。岫建公司辩称，同意一审判决。王新宇向一审法院起诉请求：一、要求志诚公司自2019年12月1日至2020年11月24日期间按照已付房款万分之五的标准计算给付逾期交房违约金509197元（1395元/日）；二、要求志诚公司返还商品房买卖合同中无法取得不动产权证的位于车库下面的构造物已付房款234594元，计算方式：（8400×47.94）-（3499×47.94）；三、鉴定费及诉讼费要求由志诚公司承担。一审法院认定事实：志诚公司为开发方，朗志公司为建筑方、施工方，岫建公司为混凝土供货方。2018年4月，三方签订一份辽宁省预拌（商品）混凝土买卖合同，朗志公司作为该合同的甲方，岫建公司作为该合同的乙方，志诚公司作为该合同的担保方。该合同中的第五项，双方就价款及支付做了约定，约定如下：价款以玉都壹号一期房源抵扣（附抵扣房源面积、价格表、款项多退少补），抵扣房源落在乙方指定的个人名下，两年内乙方不得转让。供货前甲、乙双方签订好抵扣楼房数量、面积、单价及相关抵顶手续（多退少补），甲方保证配合乙方或乙方指定的受让人办理产权证、不动产证及房屋按揭贷款等相关手续。2018年8月8日，三方又签订一份委托付款协议，协议主要内容如下：1、志诚公司代替朗志公司向岫建公司支付混凝土货款5860360元，支付方式：以志诚公司开发的房产玉都壹号一期两套别墅：4-102，面积332.18平方米，4-103，面积333.77平方米抵顶款项；2、志诚公司同岫建公司签订房屋销售合同后，即视为志诚公司履行完毕对朗志公司的付款义务，朗志公司也已经完成对岫建公司此笔贷款的支付义务。后岫建公司按照混凝土买卖合同及委托付款合同的约定将抵扣房源4-102指定给该案王新宇名下；3、2019年7月15日，王新宇同志诚公司签订商品房买卖合同，该房屋单价每平方米8400元，总价款2790312元，付款方式为买受人王新宇于2019年7月15日前支付首期房价款1790312元，余款1000000元，向银行申请贷款支付。逾期付款责任：1、逾期在30之日内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；2、逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付时间：志诚公司应当在2019年11月30日之前交付商品房，双方未约定逾期交付房屋的违约责任。该合同签订后，王新宇发现该别墅的地下室（47.94平方米）不能办理房屋产权证明，无法取得合同面积的应有物权。为此，王新宇多次与志诚公司协商未果，故于2020年6月8日向该院提起诉讼，王新宇认为志诚公司因未能按期交付房屋、地下室部分不能取得房屋产权证而构成违约，以及按照房屋同等价款购买地下室对其造成损失。另查，在该案审理过程中，经该院委托辽宁九州房产土地资产评估有限公司对地下室47.94平方米进行了评估，结论为：单价3499元，总造价167742元。经计算，王新宇多支付234954元。又查，岫建公司称王新宇所欠购房款1000000元与志诚公司无关，该1000000元由岫建公司和王新宇自行结算。岫建公司与志诚公司以及朗志公司签订委托付款协议后，房款已全部结清。再查，王新宇于2020年10月从岫建公司取走房屋钥匙，欲对该房屋进行装修。一审法院认为，该案争议的焦点：一、争议的标的物47.94平方米的地下室，志诚公司是否应当返还价款；二、志诚公司是否构成违约，是否应当承担违约责任。关于第一个争议焦点，从王新宇与志诚公司及朗志公司、岫建公司签订的委托付款协议及王新宇与志诚公司签订的房屋买卖协议看，该房屋的建筑面积为332.18平方米。志诚公司应当保证王新宇得到332.18的物权，但实际上该332.18平方米中有47.94平方米地下室，低于地表，无法取得产权凭证，王新宇按照每平方米8400元购买该地下室，的确显失公平。为此王新宇向该院主张权利应依法支持，志诚公司应当按照评估的实际价款收取购房款，将王新宇多缴纳的款项予以返还。志诚公司抗辩双方只就价款进行抵顶，不涉及产权的观点，不符合常理，也违背诚实信用原则，王新宇购买房屋，即应当按照合同约定取得相关物权。故对该抗辩观点，该院不予支持；关于争议焦点二，该案实际上是志诚公司用争议的别墅抵顶所欠工程款，故该案件也应当比照商品房买卖处理，在三方签订委托付款协议后，志诚公司实际已经得到了全部房屋价款，志诚公司即应当按照房屋买卖的协议按期履行交房义务。至于王新宇所欠的100万元，属于其和岫建公司的之间的法律关系，其如何还款、什么方式还款均不影响志诚公司的交房义务，志诚公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。故对志诚公司抗辩因王新宇怠于办理相关手续及未结算而导致未交付房屋的观点，该院不予采信。双方签订合同只签订了逾期交款违约责任，未签订逾期交房违约责任，权利义务不对等，依照公平原则，志诚公司也应当承担违约责任。但王新宇请求按照房屋价款的日万分之五计算，过于高于其实际损失，应根据双方合同内容，调整至房屋价款的日万分之二为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、志诚公司于判决生效后三十日内返还王新宇购房款234954元、鉴定费4000元，合计238954元；二、志诚公司于判决生效后三十日内给付王新宇逾期交房违约金170208.3元（2019年12月1日至2020年9月30日，共计305天）；三、驳回王新宇的其他诉讼请求。如志诚公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11478元，由志诚公司负担7377元，王新宇承担4701元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年4月，志诚公司、朗志公司、岫建公司三方签订的《辽宁省预拌（商品）混凝土买卖合同》，2018年8月8日三方签订的《委托付款协议书》，均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效。《委托付款协议书》约定，志诚公司代替朗志公司支付朗志公司所欠岫建公司混凝土货款5860360元，支付的方式是以志诚公司开发的两套别墅价值合计5860360元抵顶混凝土货款，对上述约定各方均无异议。由此可知，志诚公司是用自己开发的房屋顶帐的方式，代替朗志公司支付了朗志公司使用岫建公司的混凝土款，其中包含本案房屋。而后，王新宇也是与岫建公司以抵顶的方式从岫建公司处取得案涉房屋，一审中王新宇认可志诚公司怎么抵给岫建公司，岫建公司就怎么抵给王新宇。因此，案涉房屋系通过顶帐的方式，志诚公司替朗志公司顶帐给岫建公司，岫建公司再顶帐给王新宇。《商品房买卖合同》虽然是志诚公司与王新宇签订的，但实质上是王新宇为了取得房屋买受的相关手续需要而与志诚公司签订的，由志诚公司为其开具发票。王新宇通过以房抵债取得房屋的给付方应是岫建公司，进而形成商品房买卖关系的真正当事人也应当是岫建公司和王新宇，而不是志诚公司。志诚公司仅是依照《辽宁省预拌（商品）混凝土买卖合同》第五条约定，配合岫建公司完成房屋买受人办理房屋产权、不动产证、按揭贷款等相关手续。《商品房买卖合同》中虽约定了房屋价格，但并非是志诚公司与王新宇商定的出售价格，而是依照房屋顶帐的价款确定的总房款、房屋建筑面积计算而出的价格，无论王新宇是否能够办理房屋产权证，均不能否认其认可按照顶帐房屋的总房款予以接受的事实，案涉房屋是否能够办理产权证与案涉房屋总价款无任何关系。因房屋买卖关系的真正当事人不是志诚公司，那么是否逾期交房也与志诚公司无关。王新宇主张由志诚公司给付其不能办证部分的价款及逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不应予以支持。一审判决给付该部分差价款及逾期交房的违约金，属于认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，志诚公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销岫岩满族自治县人民法院（2020）辽0323民初1381号民事判决；二、驳回王新宇的诉讼请求。一审案件受理费11478元，鉴定费4000元；二审案件受理费7437元，均由被上诉人王新宇负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年七月十五日书记员 王 娇