江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3659号上诉人（原审被告）：刘茜茜，女，1966年3月1日出生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈乃柏，江苏阜东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兆君，男，1963年12月28日出生，汉族，住盐城市滨海县。被上诉人（原审原告）：张亚芳，女，1964年10月1日出生，汉族，住盐城市滨海县。委托诉讼代理人：黄步斌，江苏海悦律师事务所律师。上诉人刘茜茜因与被上诉人刘兆君、张亚芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2021)苏0922民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘茜茜上诉请求：撤销一审法院判决，查明事实依法改判，或发回重审；案件诉讼费用由刘兆君、张亚芳承担。事实和理由：1.刘茜茜与刘兆君、张亚芳之间房屋买卖协议仅处于成立但未生效状态，一审法院认定实际履行变更了合同条款完全错误。首先，协议第八条明确约定在订协议前，房子总房大产权证必须有，并在建设局有备案记录，否则此合同不生效，刘兆君、张亚芳应赔偿刘茜茜损失。该约定是双方真实意思表示。但直至今天，刘兆君、张亚芳仍没有提供所谓“大产证”，因此涉案合同生效条件未成就，仍处于成立未生效状态。其次，双方各自履行并不能产生变更合同条款、并不能成就合同生效的约定条件，当然不会产生生效履行的法律后果。2.一审判决适用法律错误。刘兆君、张亚芳作为原始房屋的联建人，对案涉房屋是否取得原始登记，即是否取得“大产证”应当时非常清楚的，其在明知没办“大产证”的情况下，故意隐瞒没有“大产证”这一重要事实真相，仍然签订合买卖合同，收受刘茜茜房款的行为实际上是欺诈行为。3.本案所涉是不动产买卖，作为出卖人，其最重要的合同义务是协助买受人办理所有权转移的登记等过户手续。因此，在涉案房产没有取得任何登记情况下，判决刘茜茜交付绝大部分房款，明显违反公平原则。刘兆君、张亚芳辩称，一审法院判决正确，请求二审法院驳回刘茜茜的上诉请求，维持原判。刘兆君、张亚芳向一审法院起诉请求：1.判令刘茜茜继续履行购房合同，立即向刘兆君、张亚芳支付购房尾款190000元；2、本案诉讼费用由刘茜茜承担。一审法院认定的事实：2019年1月15日，刘兆君、张亚芳与刘茜茜签订《甲乙买卖房协议》，合同约定刘茜茜购买刘兆君、张亚芳位于滨海县，面积为156.8平方米，约定房屋总价款627200元；2019年1月15日支付定金10000元；2019年1月21日前支付490000元；刘兆君、张亚芳保证对所售房屋享有完整的所有权并拥有全部收益、处分权；刘兆君、张亚芳卖房后不承担其他费用，如果能办房产证所产生的费用刘茜茜承担，刘兆君、张亚芳无条件配合刘茜茜办理过户手续，过户当中所产生的费用全部刘茜茜承担；在订协议前，房子总房大产权证必须有，并在建设局有备案记录，否则合同不生效，刘兆君、张亚芳赔偿刘茜茜的损失。并在合同下方备注2019年6月21日前付尾款拾万元整，余款房产证办好结清。刘兆君、张亚芳与刘茜茜均在合同下方签字按手印，并有陈某1、陈某2、陆某在合同下方见证人处签字。刘茜茜按约支付了定金。合同签订后，刘茜茜在约定的2019年1月21日前向刘兆君、张亚芳支付房款400000元，而非约定的490000元。刘茜茜支付400000元房款后，刘兆君、张亚芳交付房屋，现刘茜茜早已装修入住。一审另认定，2001年9月10日，滨海县国土资源局与案外人皋利峰、成某等34户签订土地使用权出让合同书，将位于滨海县人民南路与龙某路转角处北角面积为2224平方米的土地转让给皋利峰、成某等34户。2001年9月11日，滨海县国土资源局发出滨土出（2001）40号文，同意皋利峰、成某等34户受让位于县角面积为2224平方米国有土地使用权。2005年皋利峰、成某等取得建筑工程施工许可证。滨海县建设工程竣工验收备案表显示工程名称为幸福公寓商住楼，工程地点为人民南路与龙某路交叉处，工程已于2006年8月竣工验收，且该工程竣工验收备案文件已于2017年12月12日收讫，文件齐全。经测绘涉案的幸福公寓402室套内面积为154.68平方米、分摊面积为14.7平方米、建筑面积为169.38平方米。2006年5月11日，刘兆君、张亚芳与皋利峰订立一份《联建房合同书》将幸福公寓402室转让给刘兆君。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋属于有合法建筑手续的联建房，刘兆君、张亚芳拥有处分权，刘兆君、张亚芳与刘茜茜之间订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，2019年1月15日签订的《甲乙买卖房协议》合法有效。刘兆君、张亚芳要求刘茜茜支付购房尾款190000元，刘茜茜辨称第8条约定在订协议前，房子总房大产权证必须有，并在建设局有备案记录，否则合同不生效，刘兆君、张亚芳赔偿刘茜茜的损失,所以案涉合同必须在房屋大产证有了以后才能生效。一审法院认为，双方约定的是“订协议前”，房子总房大产权证必须有，但订协议前及至现在涉案房屋并没有总房大产权证，刘茜茜在合同约定的第8条并没有达到的情况下，继续向刘兆君、张亚芳付款，并接受刘兆君、张亚芳向其交付房屋，并装修入住，此情况应视为用实际履行行为变更了合同条款，故刘茜茜辨称的合同未生效，无事实及法律依据，不予采信。刘茜茜还辩称刘兆君、张亚芳据此协议来主张房款，同根据特别约定也仅仅是10万元，而不是19万元，一审法院认为19万元均是刘兆君、张亚芳的到期债权，其中9万元到期后，刘兆君、张亚芳同意刘茜茜缓期但未约定还款期限，此债权刘兆君、张亚芳可随时主张刘茜茜还款。故刘兆君、张亚芳要求刘茜茜支付购房尾款190000元符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，一审法院判决：刘茜茜限判决书生效后十日内一次性支付刘兆君、张亚芳购房尾款190000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，由刘茜茜承担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，涉案房屋属于有合法建筑手续的联建房，刘兆君、张亚芳从联建人皋利峰处购买案涉房屋后，虽然尚未领取相关产权证书，但刘兆君、张亚芳依法享有占有处分的权利。刘兆君、张亚芳与刘茜茜之间2019年1月15日订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违法律法规的规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。双方协议约定，案涉房屋总价款627200元，刘茜茜应于2019年1月21日前支付490000元。虽然协议同时约定，在订协议前，房子总房大产权证必须有，并在建设局有备案记录，否则合同不生效。但本案双方在签订该房屋买卖协议时，出卖人刘兆君、张亚芳显然并未取得房屋大产权证，而刘茜茜在明知该生效条件尚未成就的情况下，仍然按合同约定在2019年1月21日前继续向刘兆君、张亚芳支付该第一期付款中49万元中的40万元，接受刘兆君、张亚芳向其交付房屋，并装修入住，故应视为刘茜茜以其实际履行行为变更了合同条款中约定合同生效的内容，双方合同已合法成立并生效。刘茜茜对约定的首期付款49万中的余款9万元应负有向刘兆君、张亚芳给付义务。本案双方是房屋买卖合同关系，案涉房屋的产权手续是房屋买卖的一个重要凭据和产权证明，刘茜茜作为房屋买受人，该房产的原始产权证也是其以后办理房屋不动产证必不可少的凭据。双方在房屋买卖合同中也约定了刘兆君、张亚芳作为买受人应当在签订协议前应持有总房大产权证。刘茜茜在第一期付款时未要求出卖人刘兆君、张亚芳出具总房大产权利证，并非免除了刘兆君、张亚芳在合同中约定的出具总房大产权利证的义务。在合同约定的2019年6月21日前第二期付款10万元时，刘茜茜仍有权以刘兆君、张亚芳出具总房大产权利证提出抗辩，刘兆君、张亚芳在签订协议时即应履行的提供总房大产权利证的义务，至目前为止仍未能出具，故刘茜茜就第二笔房款的支付有先履行抗辩权，刘兆君、张亚芳请求刘茜茜支付第二笔10万元房款的请求本院不予支持。一审法院认定第二笔房款前未付的19万元均是刘兆君、张亚芳的到期债权不当，应予纠正。综上，刘茜茜的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省滨海县人民法院(2021)苏0922民初937号民事判决；二、刘茜茜于本判决生效后十日内支付刘兆君、张亚芳购房款90000元；三、驳回刘兆君、张亚芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，由刘茜茜承担。一审案件受理费4100元，减半收取2050元，由刘兆君、张亚芳负担1079元，刘茜茜负担971元；二审案件受理费4100元，由刘兆君、张亚芳负担2158元，刘茜茜负担1942元。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月二十日书记员  郁婷婷