江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1964号上诉人（原审被告）：任志伟，男，1996年12月16日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：李玉贞，山东济信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖传霞，女，1998年11月26日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：范星慧，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈潇，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪元清，男，1945年6月9日出生，汉族，住江苏省涟水县。被上诉人（原审原告）：仇万英，女，1947年11月15日出生，汉族，住江苏省涟水县。以上两被上诉人委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。以上两被上诉人委托诉讼代理人：包方静，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人任志伟、肖传霞因与被上诉人汪元清、仇万英确认合同效力纠纷一案，不服涟水县人民法院(2020)苏0826民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人任志伟上诉请求：撤销一审判决第一项确认合同无效的判决并依法改判，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对涉案房屋享有所有权，涉案房屋与被上诉人汪元清、仇万英无任何关系。上诉人与肖传霞签订的《房屋买卖居间合同》真实有效，合同双方不存在恶意串通行为。上诉人与肖传霞的交易属于正常的市场交易活动，本案判断房屋的销售价格应参考市场价格，汪元清、仇万英应对其所主张的交易时交易地的市场交易价格承担举证责任。汪元清、仇万英一审诉讼请求第二项已经被驳回，相应的案件受理费也应由汪元清、仇万英负担。上诉人任志伟对肖传霞的上诉意见无异议。上诉人肖传霞上诉请求：撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人非诉争房屋的实际权利人，第三人提起诉讼确认合同无效，必须是无效合同的存在直接影响到或者害及其合法权益，才能提起确认合同无效诉讼，被上诉人不具有提起诉讼的主体资格。上诉人受让诉争房屋是善意的。首先，上诉人与原审被告并不相识。其次，诉争房屋的产权登记在任志伟名下。再次，诉争房屋在中介处挂售一段时间，上诉人也曾前往看房，上诉人也已尽到了调查义务，上诉人不知道原审被告无调查权，且无重大过失，应当认定为善意。诉争房屋约定价格为41.84万元，这一约定是买卖合同相对人的避税行为。双方约定的付款方式是现金付款，且双方实际也是如此履行，因此交易价格必然会比贷款付款的市场价格低。由于双方尚未办理水电燃气的过户，加之被上诉人迅即诉至法院，上诉人才未及时支付余款和中介费。因此，诉争房屋的转让价格是合理的。上诉人肖传霞对于任志伟的上诉意见无异议。被上诉人汪元清、仇万英答辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。汪元清、仇万英向一审法院起诉请求：1.判决确认两原审被告于2019年6月18日签订的房屋买卖协议无效。2.判决原审被告将案涉房屋变更登记到原审原告名下，因变更登记发生的费用由原审被告负担。一审法院认定事实：涟水县阳光嘉园小区47幢丙单元106室房屋原登记在案外人汪建军名下，装修后一直由两原审原告居住，室内有家具电器等日常生活用品。因汪建军涉及诉讼，上述房屋被法院拍卖，汪建军以案外人郑亚红名义拍得，2017年2月6日以郑亚红、左辉名义办理了产权登记。2017年4月6日，郑亚红、左辉按照汪建军指示与被告任志伟签订不动产买卖协议，约定案涉房屋出售给任志伟，价格29万元，2017年4月10日办理了不动产变更登记，将案涉房屋变更登记到任志伟名下。为处理灌南县元和房地产开发有限公司、汪建军与任志伟经济纠纷，汪元清委派汪建芹、陈井乾与任志伟洽谈，双方于2017年12月30日达成协议，协议主要内容：关于灌南县元和房地产开发有限公司与任志伟的债务关系，双方经协商，达成以下协议：一、涟水县阳光嘉园小区47幢丙单元106室不动产登记证书所有人为任志伟，但当时是汪建军父母出资购买，以任志伟名义办理的不动产登记证，实际产权为汪建军的父母所有。此住宅抵押贷款为汪建军所用，由汪建军负责偿还。二、江苏长久置业有限公司宝马X6轿车一辆，被任志伟抵押借款人民币16万元，已用于交纳任志伟购买住宅的首付。2017年12月30日于汶上达成赎车协议并约定2018年3月15日前赎车，赎回宝马X6需要26.7万元。另有一辆牌号为苏Ｈ×××××的宝马车继续抵押在任志伟处。三、欠款63万元已与2017年12月30日前已还任志伟20.5万元，剩余款定在2018年1月3日前还款8万元（依条据为证），余款协商2018年7月前结清。中途如有还款则苏Ｈ×××××的宝马车退还。余款全部结清时，阳光嘉园小区47幢丙单元106室必须变更不动产登记名称至汪建军父母或其指定人名下。四、双方自2017年12月30日，除上述事项外，无其他任何经济纠葛。上述协议原审原告提供一份，任志伟提供一份，协议内容完全一致，原审原告提供的协议上有任志伟、汪元清签名，任志伟提供的协议上有任志伟、汪建芹、陈井乾签名。汪建芹、陈井乾证实当时任志伟将两辆宝马车开回山东，汪元清叫汪建芹、陈井乾到山东任志伟老家协商处理此事，双方签订协议后，各执一份，我们这一份任志伟签名后带回来让汪元清签名的，任志伟的那份协议是汪建芹、陈井乾签名的。一审法院另查明，汪元清系灌南县元和房地产开发有限公司法定代表人，汪建军系汪元清儿子，也是灌南县元和房地产开发有限公司原股东。2019年6月18日，任志伟（甲方）、肖传霞（乙方）、中介方淮安爱特爱家房地产信息咨询有限公司（丙方），签订房屋买卖（居间合同）合同，合同约定乙方经丙方介绍同意购买甲方拥有的阳光嘉园47幢106室房屋（简单装修空房），面积99.67平方米，价格495000元，购买方式为现金付款。2019年6月18日，任志伟（甲方）、肖传霞（乙方）签订案涉房屋的不动产（存量房）买卖合同，约定房款为418400元。上述合同签订当日，谷海龙向任志伟转账付款400000元，肖传霞没有付款。2019年6月19日，任志伟、肖传霞办理了产权变更过户手续，将案涉房屋变更登记到肖传霞名下。产权登记变更后，肖传霞要求两原审原告搬出案涉房屋，双方发生纠纷。两原审原告于2019年6月27日起诉请求确认两原审被告签订的房屋买卖协议无效（2019年6月20日书写起诉状），同年12月25日，以证据不足，需要搜集证据为由撤回起诉。2020年6月15日，肖传霞向一审法院提出诉讼请求，请求判决汪元清、仇万英搬出房屋，排除妨碍，案号为：（2020）苏0826民初2640号，该案审理过程中，汪元清、仇万英再次提起本案诉讼请求。根据关联案件查询，一审法院在审理其他案件中对案涉房屋价格委托涟水县价格认证中心进行价格评估，涟水县价格认证中心于2018年7月24日作出涟价法认[2018]002号价格认定结论书，认定案涉房屋市场价格为650000元。一审法院审理中，肖传霞称其系淮安爱特爱家房地产信息咨询有限公司工作人员，谷海龙是其表哥，因其没有网银，才让表哥谷海龙向任志伟转账支付房款的，在2019年年底、2020年年初分两次（一次10万元、二次30万元）现金偿还谷海龙，并表示所还款项均从亲友处所借。任志伟在一审审理过程中不能向法庭提供其购买案涉房屋的出资证据。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。一、原审原告对案涉房屋是否享有合法权益问题。本案中，原审原告提供的2017年12月30日协议明确约定案涉房屋是两原审原告出资，实际产权人为两原审原告，产权证只是以任志伟名义办理而已，协议还约定欠款全部结清时，案涉房屋必须变更不动产登记至两原审原告或其指定的人名下，虽任志伟提出该份协议不是出具给两原审原告的，但其认可上述协议上“任志伟”字样系其本人所签，同时任志伟提供的2017年12月30日协议上虽没有汪元清签名，而有汪建芹、陈井乾签名，但协议内容与原审原告提供的协议内容完全一致，且汪建芹、陈井乾证实是受汪元清委托前往任志伟山东老家处理相关纠纷的，故协议的主体不管是汪元清还是汪建芹、陈井乾，可以确认任志伟在签订2017年12月30日协议时已确认案涉房屋实际所有人为本案两原审原告，郑亚红证实案涉房屋原登记在汪建军名下，汪建军担心被低价拍卖，用其父母的资金以郑亚红名义竞买所得，后按照汪建军要求将案涉房屋过户在任志伟名下，任志伟对案涉房屋并未出资，故一审法院确认两原审原告系案涉房屋的实际所有人，任志伟只是名义登记人，任志伟明知其不是案涉房屋的实际所有人，未经两原审原告许可，擅自出售案涉房屋，具有非法目的，侵害了两原审原告的合法权益。二、任志伟与肖传霞是否有恶意串通行为。当事人是否有恶意串通行为，不能只以当事人是否认可有串通行为来确认，而要综合各种因素，综合认定。（一）从房屋买卖实际价格与市场价格对比层面分析：房屋买卖（居间）合同上约定房屋价格495000元，不动产（存量房）买卖合同中又约定房屋价格为418400元，而实际支付400000元。案涉房屋在2018年7月一审法院委托评估时评估市场价为65万元，2019年6月，两原审被告签订案涉房屋买卖合同时，涟水二手房市场价格并未降低，肖传霞实际支付的价格明显低于市场价格。（二）从买卖行为是否符合正常交易习惯的层面分析：1.房屋买受人名义上为肖传霞，而实际付款人为谷海龙，肖传霞是爱特爱家房地产信息咨询有限公司工作人员。房屋买卖（居间）合同约定中介费用由肖传霞负担，但肖传霞未能提供支付中介费的证据，虽肖传霞主张其没有网银，才让谷海龙支付房款的，后偿还了谷海龙房款，但不能提供偿还房款的证据。肖传霞作为中介公司工作人员对案涉房屋的市场价格应当知晓，而以明显低于市场的价格购买案涉房屋，对房款支付问题，辩称因为没有网银，才让表哥谷海龙网银支付的，后又称房款已偿还谷海龙，但不能提供资金来源，难以认定肖传霞购买案涉房屋系正常交易。2.正常二手房买卖买受人应当先查看房屋，满意后再与出卖人协商房屋价格、房屋交付、房屋内生活用品归属、办理变更登记等事项，上述事项协商好后再签订房屋买卖合同。如果买受人已查看房屋，发现室内有生活用品的，应对室内生活用品归属作出约定；如果买受人没有查看房屋直接签订合同的，应属违反常规。本案中，双方在合同中明确为空房，而两原审原告一直居住在案涉房屋中，室内必然具有生活用品，如果肖传霞已查看了房屋，应当与任志伟对室内生活用品归属及清空房屋作出约定，如果没有查看房屋，则不应在合同中直接确认为空房，故无论肖传霞是否查看了案涉房屋，其行为均违反常理。3.从时间节点具分析，两原审被告房屋买卖合同签订于2019年6月18日，当日交付房款、缴纳契税，次日办理了产权变更登记手续，二房手房买卖仅用两天时间完成全部程序，说明两原审被告急于完成交易，理应是担心两原审原告提出异议，导致交易不能完成。2019年6月20日，在两原审被告办理过户手续后第二天，两原审原告已书写起诉状，准备起诉，肖传霞并未向任志伟主张受到欺诈，要求撤销合同，而是积极应诉，主张房屋权利，其行为不排除在办理产权变更过户之前已得知案涉房屋权属于存有争议。综上，肖传霞、任志伟约定的房屋价款及谷海龙实际支付的房屋价款明显低于市场价格；肖传霞作为房屋中介公司工作人员对案涉房屋的市场价格显然是明知的，且在查看房屋、支付房款、完成交易方面均违背正常交易习惯，其签订房屋买卖合同购买案涉房屋主观上不具有善意，故买卖双方具有恶意串通行为，原审原告请求确认买卖协议无效，予以支持。2017年12月30日任志伟签名的协议上约定余款全部结清时，任志伟将案涉房屋变更登记到两原审原告或其指定的人名下，审理中，两原审原告未提供余款全部结清时的相关证据，故对两原审原告要求将案涉房屋变更登记到两原审原告名下的诉讼请求，不予支持，两原审原告可在条件成就时另行主张变更登记。因两原审被告签订的房屋买卖合同无效，任志伟应将收取肖传霞的购房款退还，肖传霞应将案涉房屋产权变更登记到任志伟名下。一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认任志伟与肖传霞2019年6月18日签订的涟水县炎黄大道南侧阳光嘉园47幢106室房屋买卖合同无效。二、驳回汪元清、仇万英其他诉讼请求。案件受理费10400元，由任志伟、肖传霞各半负担。一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，汪元清、仇万英向涟水县人民法院提起本案一审诉讼，诉状中载明诉讼请求为：两被告于2019年6月18日签订的房屋买卖协议无效（房屋总价约66万元），被告承担本案的诉讼费用。一审法院依据其诉讼请求的金额，按照《诉讼费用交纳办法》，收取案件受理费10400元。一审庭审中，汪元清、仇万英增加诉讼请求：判令被告对诉争的房屋变更至原告名下，因变更产生的费用由被告负担。一审法院未再收取诉讼费用。本院认为，本案中，2017年12月30日《协议》等证据可以证实任志伟为涉案阳光嘉园47幢106室房屋的登记权利人，涉案106室房屋的实际权利人为汪元清、仇万英。任志伟未经实际权利人同意，擅自将房屋出售他人，系无权处分，侵害了汪元清、仇万英的合法权益。肖传霞主张其购买涉案房屋，系由谷海龙代为付款，但未能进一步举证证实其与谷海龙之间存在相应经济往来。即便谷海龙代为付款属实，40万元的转账金额也明显低于该房屋的市场交易价格。肖传霞作为房屋中介机构工作人员，在购买涉案房屋时，未查看房屋内是否有人居住，未在买卖合同中约定房屋内物品归属处置等事实情节，足以使人对其购买涉案房屋是否善意产生合理怀疑，故一审法院综合本案各种情节，认定肖传霞在涉案房屋交易中不具有善意，与任志伟行为相结合，共同侵害汪元清、仇万英合法权益，进而确认买卖合同无效，并无不当。本案中，一审法院依据汪元清、仇万英第一项诉讼请求的金额，收取诉讼费用，在认定汪元清、仇万英第一项诉讼请求成立后，判令诉讼费用由任志伟、肖传霞负担，并无不当。综上，上诉人任志伟、肖传霞的上诉请求及理由，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人任志伟、肖传霞分别缴纳的二审案件受理费10400元，由两上诉人分别负担。本判决为终审判决。审判长 王  纯审判员 李 前 兵审判员 庞 海 涛二〇二一年七月三十日书记员 呼延嫄嫄