文书内容黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终789号上诉人（原审原告、申请执行人）：金易，女，1967年6月17日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：孙志鑫，黑龙江鼎坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静昕，男，住黑龙江省牡丹江市东安区，牡丹江市东安区牡丹社区居委会推荐。被上诉人（原审被告、案外人）：祝晶，女，1989年8月2日出生，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：孙思雯,黑龙江明悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：尤磊，男，1989年2月14日出生，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：孙思雯,黑龙江明悦律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市渤海镇振兴大街1号。法定代表人：岳丁武，执行董事。上诉人金易因与被上诉人祝晶、尤磊，原审第三人牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2021）黑1084民初13号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金易及其委托诉讼代理人孙志鑫、杨静昕、被上诉人祝晶、尤磊的委托诉讼代理人孙思雯到庭参加诉讼，原审第三人瑞合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金易上诉请求:1.请求撤销黑龙江省宁安市人民法院（2021）黑1084民初13号民事判决；2.依照《民事诉讼法》第一百七十条第二款改判；3.一、二审全部诉讼费用由祝晶、尤磊承担。事实与理由：1.一审判决认定祝晶、尤磊所持案涉房屋买卖合同是网签商品房买卖合同系认定事实错误。与金易申请法院调取的备案合同相对比，祝晶、尤磊的合同多处以胶皮蓝戳盖印，多处应填写事项用笔划掉，主管机关仍使用改制前的简称。瑞合公司向祝晶、尤磊借款的借据内容是后填写的，原瑞合公司法定代表人姜学峰签名与借款内容书写不是同一笔迹，一审法院对虚假证据未予制裁违反法律规定；2.一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案涉房屋是商服用房，至今登记在房地产开发企业瑞合公司名下，应适用二十九条规定；3.瑞合公司拖欠施工款，施工队向金易借款垫资施工，瑞合公司主动将金易借给施工队的款项列入瑞合公司财务账册，注明“施工款”，借款转化为施工款，具有法定优先受偿权。宁安市人民法院（2019）黑1084民初2040号民事判决的案由是债权转让合同纠纷，是由建设工程款转化为债权转让，工程价款优先受偿权也一并转让，金易享有建设工程款优先受偿权，优于祝晶、尤磊的普通债权。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。祝晶、尤磊辩称，1.一审判决认定事实正确，祝晶、尤磊与瑞合公司于2018年6月4日签订商品房买卖合同，备案登记在宁安市住房保障中心，该合同是双方真实意思表示，一审法院认定合同备案登记在祝晶、尤磊名下与备案登记在瑞合公司名下并无矛盾。祝晶、尤磊提交的合同登记时间为2018年6月，与现在备案登记的合同在形式上有所区别。瑞合公司累计向尤磊借款830000元，并为其出具借据，约定利息1.5分。2018年5月27日，瑞合公司用其开发建设的案涉两户商服房屋抵顶借款及利息，其中XXXXXX号房屋价款为455800元、XXXXXX号房屋价款为461200元，房屋差额部分6750元祝晶、尤磊支付了现金。双方签订商品房买卖合同时已形成新的合意，借款本息转化为购房款，交付房款后，祝晶、尤磊实际占有使用案涉房屋；2.一审法院适用法律正确。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，支付房款的方式为借款及利息转化为购房款，双方的真实意思表示为房屋买卖，祝晶、尤磊以所有权人身份占有使用案涉房屋，故应适用本条规定；3.本案不应适用建设工程款优先受偿的规定，金易申请执行的依据为债权转让纠纷判决，其在该案诉讼中未主张优先受偿，不应适用相关法律规定。综上，祝晶、尤磊享有阻却执行的权利，一审法院认定事实及适用法律正确，应驳回金易的上诉请求。瑞合公司未到庭陈述意见。金易向一审法院起诉请求：请求撤销（2020）黑1084执异34号执行裁定书，准许执行瑞合公司名下的案涉房屋。一审法院认定事实：2018年1月26日，瑞合公司为尤磊出具借据，借据载明瑞合公司曾于2017年8月12日、10月7日、2018年1月26日向尤磊借款，合计830000元，利息均为月利率1.5%。截至2018年5月27日，借款利息为80250元，本息合计910250元。2018年6月4日祝晶、尤磊与瑞合公司签订了编号为GF2018-XXXXXXX、GF2018-XXXXXXX的网签商品房买卖合同，用以抵顶上述借款本息。瑞合公司为祝晶、尤磊出具了二份收据，房屋价款分别为455800元、461200元，差额6750元部分由祝晶、尤磊现金交付。后祝晶、尤磊占有使用上述案涉房屋，缴纳了物业费、供暖费、水费、电费、装修保证金等一系列费用，装修后出租他人使用至今。金易与瑞合公司、案外人闫彩俊债权转让合同纠纷一案，宁安市人民法院于2019年8月12日立案后，金易向法院提出诉讼保全。宁安市人民法院于2019年8月14日作出（2019）黑1084民初2040号民事裁定，查封瑞合公司所有的位于宁安市宁安镇XXXXXX号楼-商服-XXXXXX、XXXXXX（复式）146.82㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）148.74㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）146.82㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）146.82㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）146.82㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）107.28㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）181.29㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX号57.11㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX号57.11㎡、XXXXXX号楼-商服XXXXXX号57.11㎡。2019年12月26日宁安市人民法院作出（2019）黑1084民初2040号民事判决书，判决：一、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日给付金易建筑工程款债权转让本金2260000元，利息851509元，本息合计3111509元，2019年12月17日以后的利息，按借款本金2260000元、月利率1%计算至实际给付时止；二、驳回金易的其他诉讼请求。判决生效后，瑞合公司未履行金钱给付义务，金易于2020年11月9日向法院申请执行。祝晶、尤磊向法院提出书面异议，2020年12月15日，宁安市人民法院作出（2020）黑1084执异34号执行裁定书，裁定：中止宁安市人民法院（2019）黑1084民初2040号民事裁定中对宁安市宁安镇XXXXXX号楼-商服XXXXXX、XXXXXX（复式）146.82㎡、XXXXXX、XXXXXX（复式）148.74㎡两处房屋的执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系金易提起的申请执行人执行异议之诉，案外人即尤磊、祝晶应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。瑞合公司向祝晶、尤磊借款，为偿还借款本息瑞合公司与祝晶、尤磊于2018年6月4日签订商品房买卖合同，瑞合公司出具了购房收据，祝晶、尤磊与瑞合公司之间已经形成房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法成立，合法有效，应当受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。祝晶、尤磊购买的案涉抵账房屋在法院查封之前签订了商品房预售合同，房款已全部交付，并已实际占有该房屋多年，未办理产权证照非祝晶、尤磊的原因，故其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。祝晶、尤磊的该项辩解意见符合事实和法律规定，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”祝晶、尤磊在房屋查封前向瑞合公司交付全部购房款，并以所有人的身份占有使用房屋，对外出租，已经享有阻却执行的权利的辩解意见符合事实和法律规定，予以采纳。金易要求准许执行争议房屋不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金易称祝晶、尤磊提供的购房合同、收据、购房款来源均为虚假，并未提供充足的证据证实其事实主张，对其该项辩解意见不予采纳。关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条还是二十八条的规定问题，第二十九条指的是用于居住的房屋，而本案案涉房屋是商服门市房，故不适用第二十九的规定。综上所述，判决如下：驳回金易的诉讼请求。案件受理费12970元，由金易负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金易向法庭提交证据一组，2017年证明、房地产评估报告各一份。证明：瑞合公司于2017年9月30日已经将案涉XX号楼全部房源抵账给岳雪丽，尤磊是瑞合公司的员工，其母亲岳巧云是瑞合公司最大股东，岳雪丽与尤磊及其母亲具有亲属关系。2018年6月4日，尤磊与瑞合公司签订买卖合同时知道或应当知道瑞合公司已将房屋抵账给岳雪丽的事实。案涉房屋每平方米价格仅为3104.48元。2021年3月12日牡丹江**夏房地产评估价有限公司对案涉商铺的评估价格为每平方米7310元。尤磊与瑞合公司的高管、股东均为亲属关系，瑞合公司将XX号楼全部房源抵账给岳雪丽，不能将案涉房屋抵给祝晶、尤磊。金易的债权于2015年产生，截止至2018年2月28日，瑞合公司欠金易248万元。尤磊于2018年6月4日与瑞合公司间的抵账价格远远低于市场价格，其行为已经损害其他债权人的权利。一审法院对上述事实未查清。祝晶、尤磊质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。证明不属于新证据，且只能证明岳雪丽有权销售瑞合公司开发的XX号楼，不能否认祝晶、尤磊与瑞合公司签订的买卖合同的真实性。房地产估价报告的鉴定基准日为2021年3月2日，祝晶、尤磊与瑞合公司于2018年5月就案涉房屋签订了认购协议，签订合同日期是2018年6月4日。2018年5月案涉房屋价格与2021年3月2日的房屋价格肯定有差异。房地产估价报告中的房屋并非案涉房屋，房屋的面积、朝向不同，均影响房屋价款，该证据与本案没有关联性。尤磊的母亲岳巧云不参与公司管理经营，对公司的情况不了解，尤磊与瑞合公司之间的借款是真实的，其母亲的身份与本案无关联性。瑞合公司未到庭发表质证意见。本院认证认为，因祝晶、尤磊对证据的真实性无异议，故对形式要件予以确认。该组证据中的《证明》虽体现瑞合公司将案涉房屋所在的XX号楼抵顶给岳雪丽，但该证据不能否定祝晶、尤磊与瑞合公司签订案涉房屋买卖合同的事实。房地产估价报告中体现的房屋价格不是案涉房屋的评估价格，且鉴定基准日为2021年，而案涉房屋买卖合同体现的签订日期为2018年，故该报告与本案不具有关联性，该组证据不能证明金易欲证明的问题，不予采信。根据当事人的陈述、法庭调查及在卷佐证材料，本院二审对一审法院认定事实予以确认。本院认为，关于金易主张一审判决认定事实错误的问题。本案系申请执行人异议之诉，重点亦应审查案外人对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，瑞合公司为偿还祝晶、尤磊的借款本息，双方于2018年6月4日签订商品房买卖合同，瑞合公司出具了购房收据，该商品房买卖合同应视为双方之间达成新的以物抵债协议，此时祝晶、尤磊与瑞合公司之间的借贷关系转化为房屋买卖合同关系。金易虽称该合同系虚假合同，但未提供证据足以证实其主张，对此应承担举证不能的法律后果。一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效并无不当。祝晶、尤磊在一审中举示的证据证实，其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，并将房屋转租他人取得收益。故祝晶、尤磊作为案外人对案涉执行标的享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，可以排除人民法院强制执行。一审法院据此裁判并无不当，金易的该项主张无证据足以证实，本院不予支持。关于金易主张一审法院适用法律错误的问题。金易主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院适用法律错误。该规定第二十九条系适用于商品房消费者权利审查的相关条款，而本案中，祝晶、尤磊对案涉房屋享有的权益系以由物抵债协议转化成房屋买卖合同，其不具有商品房消费者的身份，不应适用该规定。故一审法院适用法律正确，金易的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。关于金易主张其享有建设工程款优先受偿权，优于祝晶、尤磊的普通债权问题。经查，金易与瑞合公司、案外人闫彩俊之间系债权转让合同纠纷，经黑龙江省宁安市人民法院审理作出该民事判决，判令瑞合公司给付金易债权转让本金及利息。该生效判决未确认案外人闫彩俊及金易享有工程款优先受偿权，金易据此判决取得的债权不属于法律规定的优先受偿权范畴。金易的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，金易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12970元，由金易负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  李冬梅审 判 员  刘 洋二〇二一年七月十四日法官助理  赵浩然书 记 员  王 巍附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……