河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3249号 上诉人（原审被告）：河北新高度企业管理有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区民族路77号华强广场F2座A77室。统一社会信用代码：91130105MA07R5JN35。 法定代表人：朱龙英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高润宁，河北盈华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹世纯，河北盈华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京三快在线科技有限公司，住所地：北京市海淀区北四环西路9号2016-030。统一社会信用代码：91110108562144110X。 法定代表人：穆荣均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。 上诉人河北新高度企业管理有限公司（以下简称：新高度公司）因与被上诉人北京三快在线科技有限公司（以下简称：三快公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北新高度企业管理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院做出的（2020）冀0104民初1197号民事判决书，依法改判或发回重审。二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人未就损失物品系原告使用不当及原告使用不当造成物品损害的价值进行举证便不认可被上诉人的抗辩属于认定事实以及适用法律错误。首先，被上诉人已经在一审中承认其对所承租的房屋造成了一定的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，被上诉人已经在先承认了其对所承租的房屋造成了一定的损失，后又对上诉人提供的证明房屋租赁损失的证据不予认可，属于前后矛盾，上诉人无需对“损失物品系原告使用不当”承担举证责任。其次，上诉人在被上诉人交还房屋时对其所承租的房屋进行了清点并将清点损失清单发给了被上诉人，故被上诉人已经知晓因其使用不当而损害的物品，至于受损物品的价值需要上诉人与被上诉人双方共同确认，属于上诉人与被上诉人共同的权利义务，不能仅要求上诉人承担举证责任。二、未确认损害赔偿数额前，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人无权要求上诉人返还押金。上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议书》第六条约定：“如因乙方使用不当造成房屋及设施、设备损坏的，乙方应负责修复或者赔偿”，一审中被上诉人三快公司也承认其对上诉人所提供的房屋造成了一定损害，故被上诉人应按合同约定对其造成的损害进行赔偿。《租赁协议书》第四条约定：“租赁合同终止后15天内，扣除乙方应付或拖欠的相关费用后，余额甲方原数返还乙方，前述任何扣费情况下应书面协商确认，否则甲方无权扣除”，2019年11月25日被上诉人工作人员马涛告知上诉人损失计算的几个原则并提出“价钱暂时按被上诉人提供的计算”，双方后续仍未就损失赔偿数额达成一致意见，而协议约定“扣除被上诉人应付或拖欠的相关费用”是“上诉人原数返还被上诉人余额”的前提条件，在损害赔偿数额未定，上诉人有权为保障自身合法利益不受损而扣留余额押金，并且在损失数额确定以后，上诉人会依约返还剩余押金。综上所述，被上诉人应积极配合上诉人共同确认损害赔偿数额，否则，被上诉人无权要求上诉人退还押金，原审法院判决结果有损上诉人的合法权益，理应发回重审或依法改判。 北京三快在线科技有限公司答辩称，不同意上诉人全部上诉请求，同意一审判决。具体而言，根据租赁协议书第四条第三款，租赁合同终止后15日内，扣除乙方应付或拖欠的相关费用后，余额甲方如数返还乙方，前述任何扣费情况应书面协商确认，否则甲方无权扣除。这是被上诉人主张对方退还30万元押金的合同依据。一审中，上诉人主张扣除费用的依据是合同第六条第二款。乙方应合理使用其所租赁的房屋及设施设备，如因乙方使用不当造成房屋及设施设备损坏的，乙方应负责修复或者赔偿。因此我方负责修复或赔偿的前提是使用不当，但本案中对方并未提供任何证据证明我方存在使用不当。相反，合同第六条第一款明确约定，在租赁期内乙方负责房间内的设施设备等卫生情况。日常维护和维修由甲方负责并承担相关费用。也就是说我方仅仅需要负责房间内设施设备的卫生情况，设备的日常维护和维修都应当由对方负责并承担相关费用。合同到期后，对方既不能举证证明我方的使用不当，又恶意扣押全部押金不退，故我方的主张是有合同依据的。一审庭审中对方认可其已将房屋重新装修并对外出租。这一事实恰好与我方一审证据12充分印证，及对方提供的房屋及设施设备质量很差，在使用过程中就存在诸多问题，经常需要维修。故其主张的扣费请求与合同约定及合同履行实际情况是不符的。一审中，对方在经过举证期限届满后当庭提交了上百页的证据。开庭后经代理人与工作我方工作人员核实，2019年9月24日退房时，对方对于房屋现状是基本满意的。而从我方提供的证据11也可以看出，撤场时我方已将涉案房屋全部保洁，将完好无损的房屋交还对方。需要特别向法庭说明的是，被告一审当庭提交的定损清单表格随意性极大，比如我方早在2018年9月份第一次续租时已经不再承租第12层房屋，但对方提交的表格中还有12层房屋的损失，这也可以充分说明其制作的表格是没有任何事实依据的。此外，一审对方当庭提交的微信聊天记录，不能反映双方沟通的实际情况，因为都是属于节选的双方工作人员部分聊天记录。综上，请求二审法院维持原判。 北京三快在线科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告租房押金300000元、钥匙押金1120元，并以此为基数，支付自2019年10月10日起至实际退款之日止的利息（以银行同期贷款利率为依据）；2、判令被告向原告开具下半年租赁年度81.9万元的增值税专用发票；3、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年9月28日，新高度公司（甲方）与三快公司（乙方）签订《租赁协议书》，甲方将位于石家庄市桥西区9-11层房间60间出租给乙方，租赁期限自2018年9月25日至2019年9月24日止。合同第四条约定“……本协议签订时，乙方已交付押金30万元，租赁合同终止后15天内，扣除乙方应付或拖欠的相关费用后，余额甲方如数返还乙方，前述任何扣费情况下应书面协商确认，否则甲方无权扣除……”第六条约定“在租赁期限内，乙方负责房间内的设施、设备等卫生情况，日常维护和维修由甲方负责并承担相关费用，如出现应由甲方负责或修复的情况，甲方应在收到乙方书面通知后24个小时内进行维修或修复。超出约定的时间的，乙方有权自行或委托第三方进行修复或维修，相关费用、支出应由甲方全额支付给乙方，且乙方有权在应付租金、物业费用内优先扣除。乙方应合理使用其所租赁的房屋及设施、设备，如因乙方使用不当造成房屋及设施、设备损坏的，乙方应负责修复或者赔偿；造成他人损害的，由乙方承担相关责任。”2019年9月6日，三快公司向新高度公司邮寄《房屋退租通知函》载明“自2019年9月20日起，我司开始办公区清场工作，请配合放行。我司将在退租当日或之前完成清场工作，按合同约定向贵司返还租赁房屋，并联系贵司到场验收。如贵司拒绝接收房屋或未按时到场验收房屋，此后发现任何损坏或损失，我司不承担任何责任”。2019年9月25日退房时，三快公司工作人员张欢欢与被告公司工作人员汲晓梅进行了清点，汲晓梅签写了《钥匙交接证明》，载明“今收到美团点评公司交还新怡乐9-11层宿舍钥匙64把，所有房间钥匙均已交回。其中需要退还钥匙押金数量56把，金额共计1120元”。三快公司称，2019年10月9日向新高度企业送达了催款函，但因邮寄催款函员工已离职，无法提供原始载体，新高度企业称未见过催款函。根据被告提供的微信聊天记录显示，2019年11月21日，张欢欢微信询问被告工作人员“定损清单和钥匙押金什么时候能出来”。2019年11月25日，马涛微信告知被告工作人员损失计算的几个原则并提出“价钱暂时按你提供的计算，后续我们公司采购会根据实际情况计价，你看看有哪些需要继续沟通的”。原、被告未就损失金额达成一致意见。被告为证明租赁房屋内物品损失，提供租赁房屋内照片上百张，但未提供原始载体，原告对该证据不予认可。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同,系各方当事人真实意思表示,合法有效。2019年9月24日《租赁协议书》到期后,双方未再续签《租赁协议书》,合同权利义务终止。本案的争议焦点在于被告以租赁房屋内物品损坏，原告尚未赔偿损失为由拒绝退还押金的抗辩理由能否成立。根据被告工作人员汲晓梅签写了《钥匙交接证明》，2019年9月25日，原告已腾清房屋。《租赁协议书》第四条约定“租赁合同终止后15天内，扣除乙方应付或拖欠的相关费用后，余额甲方如数返还乙方，前述任何扣费情况下应书面协商确认，否则甲方无权扣除”；第六条约定“如因乙方使用不当造成房屋及设施、设备损坏的，乙方应负责修复或者赔偿”。租赁合同终止后15天内，双方未就租赁房屋内物品损失范围及赔偿金额形成一致书面意见。诉讼中，被告应就损失物品系原告使用不当及因原告使用不当造成损坏物品的价值承担举证责任。本案截止一审辩论终结前，被告未就上述情况完成举证责任，应承担举证不能的不利后果。故对被告的抗辩理由不予支持，被告可待证据完全后，另行向原告主张权利。原告未能举证证明双方未就损失赔偿达成一致意见系被告恶意拖延，故对原告要求被告支付利息的请求不予支持。关于原告诉请退还钥匙押金及开具下半年81.9万元增值税发票，符合原、被告合同约定，被告也明确表示同意履行，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、河北新高度企业管理有限公司自本判决生效后十日内退还北京三快在线科技有限公司押金30万元、钥匙押金1120元；二、河北新高度企业管理有限公司自本判决生效后十日内就北京三快在线科技有限公司支付的81.9万元租金开具增值税发票；三、驳回北京三快在线科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2908元，由河北新高度企业管理有限公司负担。 本院二审期间，新高度公司提交租赁房屋损坏的照片原件以及其与三快公司员工马涛的微信聊天记录原件（含宿舍情况登记表电子版原件）。经三快公司质证，上诉人仍未提供照片的原始拍摄载体，不应采信。微信聊天记录也是截取的，其中的宿舍情况登记表是由上诉人一方先发给三快公司的。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人新高度公司与被上诉人三快公司签订的《租赁协议书》第四条约定“乙方（上诉人）已交付押金30万元，租赁合同终止后15天内，扣除乙方应付或拖欠的相关费用后，余额甲方（被上诉人）如数返还乙方，前述任何扣费情况下应书面协商确认，否则甲方无权扣除”、第六条约定“如因乙方使用不当造成房屋及设施、设备损坏的，乙方应负责修复或者赔偿”，双方对“因乙方使用不当造成房屋、设备损坏”的赔偿费用是否属于“乙方应付或拖欠的相关费用”理解不一，《租赁协议书》并无明确约定，上诉人亦未提供确实充分证据证实“因乙方使用不当造成房屋、设备损坏”的赔偿费用属于“乙方应付或拖欠的相关费用”，且双方未在上述协议终止后15天内就租赁房屋内物品损失范围、赔偿金额及应否从押金中扣除形成一致书面意见，故上诉人诉称被上诉人已认可因其使用不当造成物品损失，那么在未确认损害赔偿数额前，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人无权要求上诉人返还押金之主张，本院不予支持。被上诉人主张上诉人返还其押金符合法律规定和协议约定，原审予以支持，并无不当。上诉人就其主张的因被上诉人使用不当造成房屋及设施、设备损坏产生的相关损失，可另行主张权利。 综上所述，河北新高度企业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5816.00元，由河北新高度企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二一年七月十九日 书记员  杨楠楠