宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初169号原告：韩小霞，女，1976年4月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘学梅，宁夏搏强律师事务所律师。被告：王曙光，男，1966年7月3日出生，汉族，无业，住宁夏银川市兴庆区。原告韩小霞与被告王曙光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田惠霞及其委托诉讼代理人刘学梅，被告王曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告购房款246000元、返还原告垫付的契税、印花税等费用12129.56元、原告代交的物业费、采暖费10814.054元、赔偿原告装修损失79000元、承担占用资金利息71270元（268943.61×6%÷12个月×53个月，自2016年6月计算至2020年11月），并要求被告承担利息至实际付款之日止，以上合计419213.61元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系老乡关系。2016年6月，被告欲出售位于银川市兴庆区某、某号两处房屋。原告有意购买，遂与被告协商后于2016年6月签订《存量房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计246000元，并为被告垫付购买涉案房屋前拖欠的物业费、采暖费、契税、印花税等费用。原告购买涉案房屋后，花费79000元对房屋进行了装修，原告多次要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，但被告总以各种理由推诿。无奈之下，原告于2020年9月21日将被告起诉至银川市兴庆区人民法院，要求被告协助原告办理涉案房屋过户手续，但被告拒绝履行。经调查，涉案房屋于2013年1月8日在交通银行办理了抵押，抵押期限自2013年1月8日至2023年1月7日止，且在2018年9月13日被银川市兴庆区人民法院查封，故原告要求过户的目的无法实现，遂撤回了起诉。另，涉案房屋已升值，现价值远高于原告购买时的价值，为此原告要求被告返还购房款、垫付的各项费用并赔偿原告的各项损失。综上，原告认为被告构成根本位于，给原告造成了严重损失，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，2016年至今，原、被告就涉案房屋买卖一事未能达成协议并签署房屋买卖合同。被告同意向原告返还购房款246000元、2016年物业费、采暖费12129.56元、契税、印花税10814.05元，并赔偿原告经济损失20000元。本院经审理认定事实如下：2016年6月，原、被告经协商，约定被告将其所有的位于银川市兴庆区某室、某室以246000元的价格出售给原告，但双方在签署其中一套房屋的书面《银川市存量买卖合同》时，就部分内容未达成一致意见，故未能签署完毕。2016年6月17日，原告代被告支付了涉案两套房屋的契税、印花税共计11408.28元、测绘配图费171.28元及房屋所有权登记收费550元。2016年6月20日，被告将涉案房屋交付原告，房屋为毛坯房，原告代被告支付了涉案房屋自2012年11月1日至2016年6月30日期间的物业费4433.09元、采暖费6380.96元。2016年6月21日，原告通过转账方式向被告支付购房款136000元。2016年8月31日，原告通过转账方式代被告偿还银行贷款50000元。2017年3月21日，原告向被告支付购房款50000元，被告向原告出具了收条。2017年6月6日，原告向被告支付购房款10000元，被告向原告出具了收条。原告接受涉案房屋后进行了装修，并居住至今。后原告多次要求被告协助办理房屋过户登记手续未果，遂于2020年9月21日将被告诉至本院，要求被告协助办理涉案房屋过户登记手续。2020年11月25日，原告以补充证据为由申请撤回了对被告的起诉。现原告以被告根本违约为由诉至本院。另查明，被告名下位于位于银川市兴庆区某室、某室均办理了抵押登记，且被本院以（2018）宁0104执4484号执行裁定书为依据采取了查封措施。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为解除原、被告之间就涉案房屋买卖达成的房屋买卖合同关系，并称不同意被告在本案中以原告使用涉案房屋产生的租金冲抵被告本案法律责任的意见。庭审中，原告提交收据一份，载明2016年9月22日原告向宁夏好益佳装饰有限公司支付涉案房屋包工包料装修费共计79000元。但被告对该份收据不予认可，对原告主张的涉案房屋装修损失亦不予认可。原告遂向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋的装修残值进行司法评估。本院准许后，依法委托宁夏营建工程造价咨询有限公司进行司法评估，但该公司以委托事项超出本机构业务经营范围为由，中止鉴定委托。后原告撤回原鉴定请求，重新申请对涉案房屋装修工程造价进行司法评估，本院依法委托宁夏众业工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的工程造价进行评估，该公司于2021年5月31日作出宁众司鉴[2021]第16号司法评估（鉴定）意见书，评估结论为此次评估金额依据委托书要求项目进行评估（鉴定）：评估（鉴定）工程造价51280.74元，原告支付该次鉴定费用5000元。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方均予以认可，且有原告提交的《银川市存量房买卖合同》、付款凭证予以佐证，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。原告依约向被告支付了购房款246000元、代被告支付了涉案房屋过户产生的契税、印花税11408.28元、测绘配图费171.28元、房屋所有权登记收费550元、物业费4433.09元及采暖费6380.96元，被告虽向原告交付了涉案房屋，但因涉案房屋办理了有抵押登记，且被本院查封，客观上无法实现房屋所有权转让，故原、被告之间买卖涉案房屋的合同目的无法实现，原告要求解除双方之间房屋买卖合同关系的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款、垫付契税、印花税、物业费、采暖费等费用的诉讼请求，按照相关法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，故被告应当向原告返还购房款246000元、契税、印花税11408.28元、测绘配图费171.28元、房屋所有权登记收费550元、物业费4433.09元及采暖费6380.96元，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，被告向原告交付涉案房屋后，原告出资对涉案房屋进行了装修，经评估，装修工程造价为51280.74元。原、被告之间的房屋买卖合同关系解除后，原告应当向被告返还涉案房屋，故就房屋装修的部分，被告应当赔偿原告的相应损失。原告在涉案房屋内居住已满4年，应适当考虑涉案房屋装修在原告居住期间产生折旧的情形，故本院酌情认定涉案房屋现在的装修价值为41024.60元[51280.74元×（100%-20%）]，被告应当赔偿原告装修价值41024.60元。关于原告要求被告支付占用资金利息的诉讼请求，被告未能转移涉案房屋所有权给原告已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张资金占用期间的利息符合法律规定，但原告计算的期间和利率不符合法律规定，本院依法予以调整，认定被告按照中国人民银行同期贷款利率4.75%向原告支付资金占用期间的利息，即被告应当向原告支付截止2020年11月30日止的资金占用期间的利息54118.10元（计算方式详见附表），并继续支付以268943.61元为基数，按照年利率4.75%计算的自2020年12月1日起至本判决确定的付款之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告韩小霞与被告王曙光之间关于银川市兴庆区某室、某室的房屋买卖合同关系；二、被告王曙光于本判决生效之日起七日内向原告韩小霞支付购房款、契税、印花税、测绘配图费、房屋所有权登记收费、物业费、采暖费共计268943.61元、装修损失41024.60元、资金占用期间利息54118.10元以及按照268943.61元为基数，按照年利率4.75%计算的自2020年12月1日起至本判决确定的付款之日止的利息。案件受理费7588元，减半收取计3794元，由原告韩小霞负担499元，由被告王曙光负担3295元。鉴定费5000元，由原告韩小霞负担658元，由被告王曙光负担4342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二○二一年七月五日法官助理 焦 娇书记员 刘羽洁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。