辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4923号上诉人（原审被告）：郑春艳，女，1981年4月13日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：郭丽萍，辽宁坤诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连鑫聚源物业管理有限公司，住所大连市普兰店区皮口街道海北路中段52-6号。法定代表人：修源禄，经理。上诉人郑春艳因与被上诉人大连鑫聚源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑春艳上诉请求：1.撤销大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初1525号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定被上诉人与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系系认定事实错误。大连隆金祥物业管理有限公司与被上诉人于2019年12月18日签订的物业转让协议书违反法定程序，其损害了全体业主的合法权益，系无效民事行为。物业服务合同中物业公司享有的债权不同于普通债权，其非通知债务人即生效，辽宁省物业管理条例第四十一条“更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”民法典第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”因此，物业公司的选择权在于业主，小区聘任或解聘物业管理公司应当按法定程序进行，被上诉人成为国宝鑫聚小区的物业服务公司需遵守严格的法定程序，而非通过债权转让的方式获得，故大连隆金祥物业有限公司与被上诉人之间签订的物业转让协议书违反法定程序，其对上诉人及全体业主均无约束力。故原审法院认定被上诉人与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系系认定事实错误。2.原审判决认定该2020年7月2日城关社区居民委员会授权被上诉人负责国宝鑫聚小区物业管理工作的行为对上诉人及全体业主有约束力系错误的。辽宁省物业管理条例第二十六条“业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（二）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；”皮口街道城关社区居民委员会并未召开业主大会，其所述对该小区全体业主进行了民意调查，该小区582户中有501户业主同意被上诉人接管小区物业管理工作不属实，城关社区虚构名单，对名单造假，其作为临时业主委员会未正确履行职责，其损害了上诉人及国宝鑫聚小区全体业主的合法权益，城关社区居民委员会授权被上诉人负责国宝鑫聚小区物业管理工作的行为对上诉人及全体业主不产生约束力。3.原审法院认定被上诉人主体适格系认定事实错误。综上，物业转让协议及城关社区的授权对上诉人及全体业主不产生法律效力，故被上诉人无权以原告身份起诉被上诉人。二、原审判决适用法律错误。事实认定错误必然导致法律适用错误。被上诉人与国宝鑫聚小区业主间不成立物业服务合同关系，原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费适用法律错误。综上，原审判决系认定事实错误、适用法律错误的错误判决，故为维护上诉人的合法权益，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。大连鑫聚源物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。事实与理由：公司有材料可以证实收取物业费是合理合法的。其他意见同一审意见。大连鑫聚源物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告立即给付2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费、卫生费共计2260元及利息。一审法院认定事实：被告现居住在普兰店区皮口街道办事处国宝鑫聚小区，系该小区业主，自2015年6月1日起至今未曾交纳物业费。自2014年6月1日起，与国宝鑫聚小区业主成立物业服务合同的公司为大连隆金祥物业管理有限公司（以下简称“隆金祥公司”）直至2019年12月18日。2019年12月18日，经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意，原告与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系，同日，隆金祥公司与原告签订物业转让协议书，隆金祥公司与国宝鑫聚小区业主间的物业服务合同终止。物业转让协议书同时约定隆金祥公司将自协议签订之日起不再享有收缴物业费的各项权利和利益，自签订协议后，原告收缴的以前业主所欠的物业费全部归原告安排使用，隆金祥公司不得干涉并给予支持。2019年12月28日原告与隆金祥公司签订委托责任书，约定业主所欠隆金祥公司的物业费、电梯费、卫生费、电费、水费和其他相关费用，原告有权利追收，隆金祥公司同时证明其没有对任何业主承诺不交上述费用。上述协议签订后，原告开始为国宝鑫聚小区业主提供相应的物业服务，并通过电话短信、在业主门上张贴公告的方式向包括被告在内的业主告知其受让了2014年6月1日至2020年5月31日的物业费并进行催收。一审法院认为，隆金祥公司自2014年6月1日起与国宝鑫聚小区业主间成立物业服务合同关系，在隆金祥公司提供物业服务期间，国宝鑫聚小区业主没有提出异议，双方实际履行了物业服务合同，且没有证据证明二者间的物业服务合同存在违反法律、法规强制性规定等情形，合法有效，应予保护，被告作为业主实际接受了隆金祥公司所提供的物业服务，理应按照双方约定支付物业服务费用，拒绝支付于法于理无据。对于被告辩称隆金祥公司完全没有提供物业服务，不应收取物业服务费一节，因庭审中被告没有否认隆金祥公司提供了小区的垃圾清理等保洁、门岗保卫等服务，故不能就此认定隆金祥公司完全没有提供物业服务，但根据类案被告所提供的证据可以证明，被告的安全保障服务提供不到位、基础设施维护服务提供不到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，隆金祥公司服务不到位系上述法律所规定的质量不符合约定情形，且本案的适用范围现有情况下仅限于减少报酬，故本院酌定减免原告所主张的部分服务费，减免范围为应取得服务费的10%。同样，因隆金祥公司提供服务不到位，亦违反了双方间的物业服务合同，应当承担相应的责任，除了上述减免部分物业费，对其利息损失，由其自身承担，故对原告利息的主张，本院不予支持。原告所主张的卫生费没有合同和法律依据，本院不予支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案，隆金祥公司与原告先后签订了物业转让协议书、委托责任书将被告欠隆金祥公司的物业费债务转让给了原告，被告认可原告亦采取短信的方式通知了被告，债权转让合同生效，被告所欠隆金祥公司的物业费原告有权要求被告向其支付，故对原告主张被告支付所欠隆金祥公司2015年6月1日至2020年5月31日共计5年物业费的请求，扣减10%后，本院予以支持，具体为69.48平方米×0.5元/平方米/月×5年×12个月×90%=1875.96元。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百一十一条、第一百二十条、第三百六十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告郑春艳于本判决生效之日起十日内向原告大连鑫聚源物业管理有限公司支付物业费共计1875.96元；二、驳回原告大连鑫聚源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郑春艳负担，被告郑春艳于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。本院二审期间，上诉人提交以下新证据：证据一、皮口街道国宝鑫聚物业管理工作授权委托书、意见簿，拟证明2020年7月2日城关社区受皮口街道委托代行国宝鑫聚小区业主委员会职权，同日，城关社区委托被上诉人负责小区物业管理工作，但城关社区未正确履行职责，其所述该小区582户，其中501户业主同意鑫聚源物业接管小区物业管理与事实不符，意见簿上的名单非业主本人所签，系社区伪造的，从笔迹上看完全可以看出系出自同一人，故城关社区作为临时业主委员会，其选聘物业管理人程序违法，其行为损害了国宝小区全体业主的权益；证据二、案涉小区部分业主和街道领导的谈话录音，拟证明意见簿上的业主签名系伪造；证据三、小区业主联名罢免鑫聚源物业的业主名单。证明2020年意见簿上所有业主签名均系伪造的虚假的，对于同一业主，意见簿上载明的业主所在楼号与该名单上所载明的不一致；以上三份证据可以证明鑫聚源物业不能依法取得小区物业管理权，主体不适格，无权要求上诉人支付物业费。鑫聚源物业对前述证据的真实性均不予认可。被上诉人二审提交“皮口街道城关社区出具的《证明》”一份，上诉人对证据的真实性没有异议，对证明事项不予认可。经审查，本院对一审判决认定“经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意”之外的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。对于被上诉人是否有权向上诉人请求支付签订《物业转让协议书》之前的物业费一节，虽然被上诉人在此期间非案涉小区的物业服务企业，但根据被上诉人与隆金祥物业签订的《物业转让协议书》和《委托责任书》，隆金祥物业已将其对欠缴物业费业主享有的债权转让给被上诉人。现并无任何生效法律文书否认《物业转让协议书》和《委托责任书》的效力，故对于被上诉人入驻小区前上诉人欠缴的物业费，被上诉人具有相应的请求权。上诉人未提交证据证明有其他物业公司入驻小区，故一审法院认定隆金祥物业在此期间向案涉小区提供物业服务并无不当。对于上诉人所提出的物业服务瑕疵问题，一审法院根据上诉人提供的证据和庭审陈述，认定上诉人按照应缴物业费金额的90%缴纳此期间的物业费亦属合理。对于被上诉人诉请的2019年12月18日至2020年5月31日之间的物业费，上诉人在一审中明确对被上诉人提供的与皮口街道城关社区居民委员会签订的《物业管理工作授权委托书》表示无异议、二审中亦未提供证据证明2019年12月18日后向案涉小区提供物业服务的非被上诉人。鉴于被上诉人已实际向案涉小区提供了物业服务，双方已在此期间形成事实上的物业服务关系，则上诉人应向被上诉人缴纳此期间的物业费。对于此期间的物业费缴纳比例，虽然上诉人未在一、二审中提供证据证明被上诉人服务存在瑕疵，但被上诉人并未对一审判决认定的90%的缴纳比例提出上诉，故本院亦予以确认。另，如上诉人认为被上诉人入驻小区并未履行法定程序，可另行主张权利。综上所述，郑春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑春艳负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年七月十二日书记员  张 宁