陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0728民初669号 原告：王某某,男。 委托诉讼代理人：冯某某,女,汉族,1986年5月25日出生,中专文化，个体工商户，户籍地陕西省汉中市镇巴县新街301号2号楼2层7号。租住镇巴县港湾丽景小区1楼。系王某某之女,代理权限为特别授权。 被告：陕西日新达房地产开发有限公司。 法定代表人：刘肇宇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：殷冀中，男，系该公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李旻，男，陕西迪杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告王某某诉被告陕西日新达房地产开发有限公司(以下简称“日新达房地产公司”)民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人冯某某、被告陕西日新达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人殷冀中、李旻到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告违反双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定的安置定远茗居小区二楼房屋一套的楼层差价款损失59.8166万元(安置在三楼房价3188元/㎡，二楼改为商铺，房价是8000元/㎡，错差4812元/㎡，按110㎡补差价)。2、依法判决被告向原告支付2012年至今的拆迁安置过渡费3.1752万元。3、依法判决被告向原告支付2012年至今的房租损失共计67300元。4、依法判決被告在双方房款抵扣清后，1个月内为原告办理房产证，否则，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付本房屋抵押货款利息。5、依法判决被告向原告支付违约金19.96万元。共计89.6818万元。6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告王某某在镇巴县城王庙街有旧房98平方米一处，系父母遗产，一直由王某某一家在此居住，直至拆迁，拆迁之前，四兄妹平均每人分得24.5平米，过渡费由王某某一家领取。被告陕西日新达房地产开发有限公司因在镇巴县泾洋街道办事处向阳街开发商住楼，需对向阳街、马王庙街旧房拆除，原、被告于2010年6月24日签订《房屋拆迁安置补偿协议》与《房屋拆迁面积认定书》，主要内容为:甲、乙双方协议，旧房拆迁重建为七层商住楼，甲、乙双方共同丈量核实双方认可签字后甲方出具面积认定书，乙方最后凭认定书的折算面积换同等面积的安置房。乙方临时过渡期间自行解决过渡用房，在过渡期内甲方以每月每平方补助过渡费贰元，共计2352元，临时过渡期为一年。临时过渡费自协议签订后一次性付一年过渡费用。甲方保证乙方在过渡期内回迁。逾期不能回迁甲方按每月196元向乙方支付临时过渡费。直至回迁为止。(注:2012年8月31日，被告日新达房地产公司张贴《关于对搬迁户提出问题的回复》公告，内容第二条讲明，搬迁过渡费增加至3元每平米)被调换房屋的产权归乙方，承担办理房屋产权证所需的各种税、费(甲方统一办理)。本协议签订后，甲方负责各方面手续办理，因乙方违约甲方可根据国务院《城镇房屋拆迁管理条例》第十五条之规定申请人民法院在诉讼期间予以执行并双倍承担甲方办理手续所投入的各种费用。以上协议符合双方权益，自双方签字盖章之日起生效，双方必须遵守执行，不得任意解除或变更。如发生违约，另一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失，本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份房屋拆迁主管部门备案。 认定书修改于2011年1月7日、主要内容为:被拆迁人王某某原有马王庙街26号门面房面积24.5㎡，土木结构，房屋拆迁补偿调换房所选楼层为二楼，砖混结构，面积为53.9㎡。约定给原告补偿定远茗居小区二楼110平米住房一套，房款只需要补11万元。按银行规定进行按揭。 协议签订后，原告搬离住房，由被告对此房拆除。自2012年1月1日起至今，被告未按照约定给原告支付过渡安置费等，定远茗居小区建成后，被告也未按照约定向原告交付二楼住房，且擅自将二楼更改为商铺以高价对外进行出售，被告也未通知拆迁户回迁，被告的行为已经构成严重违约，因此，被告应当按物价局的指导价8000元/㎡与三楼住房指导价3188/㎡差价4812元/㎡对原告进行赔偿。 被告将二楼改建为商铺，私自对外出租、出售，获取高额利润。而强行安置给原告三楼住房至今也没有合理的说法，不给房屋通水电等，导致原告家人十年来在外租房至今，因此，被告应当向原告赔偿房租损失。 综上，原告认为，被告应向原告承担相应的赔偿责任，原告与被告协商，但始终未能解決，无奈，原告根据相关法律规定，诉至贵院，望贵院依法支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告陕西日新达房地产开发有限公司辩称，1、原告的第一条诉讼请求已超过诉讼时效。2、无事实和法律依据应当依法驳回。原告的第二条诉讼请求超过诉讼时效应当依法驳回。原告的第三条诉讼请求超过诉讼时效，无事实依据应当依法驳回。原告的第四项诉讼请求不符合法定程序应当依法驳回。原告的第五项诉讼请求系重复计算，且存在超过诉讼时效，无事实和法律依据应当驳回其诉讼请求。 （一）原告围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、王某某与日新达房地产公司于2010年6月24日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》1份，主要内容是：①由日新达房地产公司拆除王某某房屋1间面积24.5㎡，在本合同签订之日起腾空房间。②日新达房地产公司按王某某所选楼层按比例调换房屋。③过渡期间日新达房地产公司以每平方米2元补助过渡费，共计2352元。过渡期为一年，逾期不能回迁按每月196元支付王某某临时过渡费。④如发生违约，一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。 2、《房屋拆迁面积认定书》1份。内容是：①王某某在镇巴县马王庙街26号有一土木结构房屋建筑面积24.5㎡，拆迁后由日新达房地产公司调换房屋面积53.9㎡。②王某某要求置换住房面积110㎡，选定在二楼，超出调换房屋面积补房款11万元，按银行规定由王某某按揭支付。对此，冯某某签字同意。 3、本院2020年6月20日（2020）陕0728民初42号民事判决书1份，系原告陕西日新达房地产开发有限公司诉被告王某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的民事判决书，该判决认定事实是：王某某于2015年6月因不能获得房屋拆迁面积认定书约定的二楼住房，自行占用日新达房地产公司开发的定远茗居小区3单元304号房屋一套、小区院内一层22号商铺一间。304室建筑面积为133.59㎡，对超出王某某选择110㎡房屋的面积23.59㎡，日新达房地产公司不计算价款。判决:①被告王某某给付原告陕西日新达房地产开发有限公司开发修建的定远茗居3单元304号一套住宅房屋购房下差款110000元。②被告王某某给付原告陕西日新达房地产开发有限公司开发修建的定远茗居院内一层22号商铺购房款152100元。该判决已生效。 4、镇巴县泾洋街道北门社区居委会2020年1月24日证明，内容是冯某某系王某某女儿。 5、镇巴县住房保障工程领导小组办公室2019年9月26日、2020年8月22日记录，证明王某某之妻罗友兰租住镇巴县惠泽苑小区1-212号房。租金每年1200元，2年2400元。 6、王某某之女冯某某于2011年9月3日与房东陈正华的租房合同，内容是：冯某某租用陈正华房屋，租金每年5000元，租期1年，自2011年9月3日至2012年9月2日止。 7、陈正华2011年9月2日、2012年9月3日、2013年9月3日、2015年9月4日、2016年9月5日收条5张（复印件），证明收到冯某某房租2.5万元（每年5000元） 8、2016年10月10日周自文（冯某某之夫）与蔡文书的房屋租赁合同1份，内容是：周自文租用蔡文书在镇巴县港湾丽景3号门面房面积64㎡，租金1.5万元/年；租期一年。 9、陕西信合凭证1份，证明2017年10月8日向蔡文书信合账户转房租1.5万元，2019年10月25日向蔡文书信合账户转房租1.6万元。计3.1万元。 10、王某某占用定远茗居小区3单元304室房屋现状照片一张。 11、王某某之女冯某某租住港湾丽景小区门面房照片1张。 以上11组证据，经被告质证认为，对证据1、2、3、4真实性无异议，对证据5、6、7、8、9、10、11认为是复印件，与本案无关联，不予认可。经审查，对证据1、2、3组双方无异议，应予采信。对租房合同及租金支出情况，因与拆迁补偿合同约定无关，不予采信。 （二）被告为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交的证据： 1、2011年1月7日日新达房地产公司与王某某签订的《房屋拆迁合同》，内容是：王某某将马王庙街26号房屋交由日新达房地产公司拆除，在2011年1月9日正式拆除，日新达房地产公司给付王某某搬迁过渡费588元。 2、2021年6月3日陕西宇昊物业公司入住说明，内容是：王某某于2015年中期自行开锁抢占3-304号住房，入住至今。 3、本院（2020）陕0728民初42号民事判决书1份。 以上3组证据，经原告质证认为，对证据1、2有异议，对证据3无异议，经审查，对证据1、3与本案有关联、真实，予以采信，对证据2不予采信。 （三）本院为查明案件事实，依职权调取的证据有： 1、本院2020年8月14日（2020）陕0728民初341号民事判决书，认定事实是，镇巴县住建局下发（2011）34号施工许可证，由日新达房地产公司开发定远茗居一期12层小高层楼房；镇巴县物价局于2013年3月2日镇价房备字（2013）2号文件，确定定远茗居一期商住楼商品房价格备案基准价格为3188元/㎡，营业房二层8000元/㎡，备案价格有效期至少在12个月以上，不得随意变动。 2、汉中市中级人民法院2020年12月17日（2020）陕07民终1350号民事判决书1份，内容是，维持本院（2020）陕0728民初341号民事判决书。 本院根据当事人的陈述、各自举证、依职权调取的证据，经质证与认证，认定本案事实如下： 陕西日新达房地产开发有限公司因在镇巴县泾洋街道向阳街、马王庙街开发商住楼，需对住户旧房拆除，于2010年6月24日、2011年1月7日与王某某签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁面积认定书》，主要内容是:①日新达房地产公司拆除王某某在镇巴县马王庙街26号土木结构门面房一间建筑面积24.5㎡，日新达房地产公司为其调换砖混结构住房面积53.9㎡。②王某某置换日新达房地产公司住房面积110㎡，选定在二楼，超出调换面积部分（56.1㎡）以11万元价款购买，购房款11万元由王某某以银行按揭方式支付或该工程竣工验收时一次性付清。③王某某搬迁过渡期间，日新达房地产公司以每平方米2元补助过渡费2352元。过渡期一年，超出一年不能回迁按每月196元支付过渡费。④如发生违约，一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。《拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁面积认定书》签订后，王某某在领取过渡费588元后予以搬迁，由日新达房地产公司对王某某房屋一间拆除。2012年5月25日，镇巴县住建局向日新达房地产公司下发（2011）34号建筑工程施工许可证，由日新达房地产公司在镇巴县泾洋街道向阳街、马王庙街开发定远茗居小区一期12层小高层电梯房，向拆迁户承诺建七层而变更为12层。同时，日新达房地产公司对商住楼二楼变更设计成商铺后开工建设，于2012年6月30日竣工。2016年9月19日，定远茗居一期商住楼经陕西天雄建设工程项目管理公司验收合格。 2015年6月，因日新达房地产公司对王某某逾期回迁未支付过渡费及二楼未建有住房等原因，与日新达房地产公司发生争议，王某某自行占用定远茗居3单元304室、院内门面房22号一间，堆放杂物，304室建筑面积为133.59㎡。对王某某与日新达房地产公司达成的兑换二楼住房110㎡，调换住房面积补差价款11万元以银行按揭方式支付等约定，因日新达房地产公司未能履行，导致王某某自救占用304房屋，下差房款未能支付，从而形成纠纷。日新达房地产公司于2020年1月8日将王某某起诉到本院，本院于2020年6月20日作出（2020）陕0728民初42号民事判决书，确认对王某某占住304室超出认定书确认的房屋面积23.59㎡不予计算价款，判决：①被告王某某给付原告陕西日新达房地产开发有限公司开发修建的定远茗居3单元304号一套住宅房屋购房下差款110000元。②被告王某某给付原告陕西日新达房地产开发有限公司开发修建的定远茗居院内一层22号商铺购房款152100元。该判决生效后，日新达房地产公司申请本院强制执行，在执行过程中，王某某与日新达房地产公司达成执行和解协议：由王某某退还给日新达房地产公司内门面22号一间。下余房款11万元继续执行，王某某除已支付2万元外，其余房款正在履行之中。 另查明，日新达房地产公司支付给王某某过渡费2次，2011年一次588元，2012年一次1470元，合计2058元。王某某夫妇租住于镇巴县惠泽苑小区，王某某之女冯春琴在外租房生活与经商。王某某占用304室后，对该房更换门锁，因该房购房款未交清，日新达房地产公司未交付水卡、电卡，致该房水、电未通。日新达房地产公司对过渡费于2012年8月以公告方式由2元/㎡调整至3元/㎡。对日新达房地产公司开发的定远茗居小区商品房销售价格，镇巴县物价局于2013年3月2日作出（2013）2号文件，确定商品房备案基准价格为3188元/㎡，营业房二层8000元/㎡，备案有效期至少在12个月以上，不得随意变动。王某某占住日新达房地产公司开发的定远茗居一期3单元304室房屋后，因过渡费及要求交付合同约定的二楼住房而发生争议，王某某曾向有关部门上访并拖欠购房款至今，从而引发日新达房地产公司在2020年1月向本院提起诉讼，诉讼中王某某以未支付过渡费、二楼变更为商铺为由抗辩。2020年2月，日新达房地产公司将二楼商铺全部对外出租收益。现原告提起诉讼，要求被告支付楼层差价款598166元（差价4812元×110㎡=529320元+68846元），支付过渡费31752元（每年3528元×9年）、房租损失费67300元、违约金19.96万元，共计896818元，并要求办理房产证。 本院认为，原告王某某与被告日新达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《拆迁面积认定书》，不违反国家强制性法律法规，应为合法有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。通过审理，本案争议焦点是，1、当事人双方约定应选房屋为2楼1套，但日新达房地产公司在未与王某某协商的前提下，擅自将二楼住宅变更为商业用房是否违约；2、原告主张的楼层差价598166元及违约金19.96万元是否合法，有无重复；3、原告主张的过渡费、房租损失是否合法；4、原告要求被告办理房产证及支付房屋抵押贷款利息的诉讼请求能否支持及本案诉讼时效问题。现评析如下，针对第一个争议焦点，被告擅自将二楼住宅变更为商业用房并对外出租的行为，违背诚实信用原则，已构成违约，且已从违约行为中获利，根据违约方不能因违约行为而获益的合同法精神及被告违约行为使王某某的居住环境和使用条件变差的实际，日新达房地产公司应承担相应违约责任。针对第二个争议焦点，原告主张楼层差价598166元的问题。楼房差价是商铺与住宅销售价格的差价，原告无权获得。关于违约金问题。当事人双方在拆迁面积认定书中约定调换面积53.9㎡，原告获得的超出调换面积的住宅面积是以协议价格购买，不属拆迁补偿面积，故楼层差价面积应以53.9㎡计算，价格差为4812元/㎡（8000元-3188元），差价损失为259366.80元，视为被告违约获得的利益，被告应依法承担违约金，违约金数额可酌情由被告承担楼层差价款259366.80元的30%，即为77810元。针对第三个争议焦点，原告主张的过渡费、房租费损失问题。根据双方房屋拆迁安置补偿协议，超出过渡期一年不能回迁按每月196元支付临时过渡费，以此测算拆迁面积为98㎡，但《拆迁面积认定书》认定安置面积为53.9㎡，对超出面积44.1㎡，原告主张系被告对王某某全家其他兄妹四人全部拆迁面积的补偿而由原告一家享受的请求，但未提供证据证明，故过渡费补偿面积应以合同约定的53.9㎡计算，价格为3元/㎡，计算期限从2013年1月至2015年6月底为止，过渡费计算为4851元（53.9㎡×30个月×3元/㎡），应由被告支付。从2015年7月原告占住房屋开始至2021年5月止的过渡费计算为9540元（53.9㎡×59个月×3元/㎡），此期间被告抗辩原告已搬入该住房及门面房，但因未通水、电，使该住宅不具备基本居住条件，水、电不通的原因主要是原告未交清房款，被告未交付水、电卡导致，对此过渡费9540元，以各自过错程度，可由当事人双方各自承担50%，即由被告支付原告过渡费4770元，以上过渡费小计9621元。至于原告主张的房租损失，与合同约定不符，不予支持。针对第四个争议焦点，即办理房产证问题。原告在未按合同约定交清房款的前提下，要求被告办理房产证的诉讼请求不予支持，被告抗辩本案已过诉讼时效问题。本案争议自2015年6月发生后，原告占用房屋行为一直持续至今，拖欠房款持续至今，被告为催要房款已在2020年1月起诉，故本案争议一直处于持续状态，且原告在此期间曾向有关机关上访，诉讼时效处于中断状态，被告抗辩本案超过三年诉讼时效的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条（一）项、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条之规定，判决如下： 一、被告陕西日新达房地产开发有限公司应支付给原告王某某违约金77810元。 二、被告陕西日新达房地产开发有限公司应支付给原告王某某临时过渡费9621元。 以上一、二项合计87431元，限本判决生效后十日内一次性付清。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付债务的银行利息。 三、驳回原告王某某其余诉讼请求。 案件受理费10083元，减半收取5041元，由原告王某某承担3500元，被告陕西日新达房地产开发有限公司承担1541元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审判员 唐 平 二〇二一年七月十二日 书记员 杜菲菲