沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1490号原告：王丽伟，男，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王明利，系辽宁维权律师事务所律师。委托诉讼代理人：石思，系辽宁维权律师事务所律师。被告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：边振岩，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋学潮，系辽宁良友律师事务所律师。第三人：张文杰，男，汉族，住址：沈阳市皇姑区。原告王丽伟诉被告沈阳胜全房屋开发有限公司、第三人张文杰买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王丽伟的委托代理人王明利、石思，被告沈阳胜全房屋开发有限公司的委托代理人宋学潮，第三人张文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是沈阳市铁西区兴龙电控设备厂（现已注销）的债权债务承接人。沈阳市铁西区兴龙电控设备厂自2007年起，为沈阳市胜全房屋开发有限公司开发的福隆雅居小区供应电气产品，所供货物累计金额迖1,098,377元。2009年因被告沈阳胜全房屋开发有限公司无法支付所欠货款欲以房抵货款。2009年12月23日被告沈阳胜全房屋开发有限公司原告签订了以房抵货款协议以及合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，将沈阳经济技术开发区沈辽西路107-1号第一栋1-2层14门的门市（建筑面积共280.81平方米）抵给我。原告与沈阳胜全房屋开发有限公司存在真实的供货关系，在债务清偿期届满后签订了以物抵债协议。通过迗成以物抵债协议，形成了以房屋作价进行还款的新债务。抵债房屋未办理产权登记因为当时胜全公司文件不齐全，无法办理，并非原告的过错。现胜全房屋开发有限公司现已经具备办证条件，被告沈阳胜全房屋开发有限公司应当遵守合同中的约定，为原告办理过户手续。以被告胜全公司与第三人张文杰签订商品房买卖合同并办理合同备案的方式，对债权提供担保。被告胜全公司与第三人张文杰之间不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方基于不真实的买卖关系设立的合同备案，不具有优先性和对抗效力。应当对该备案登记予以解除。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告支付原告以房抵货款《协议书》、《商品房买卖合同》确认的欠款2091473元；2、请求法院判令被告赔偿原告方未履行以房抵货款《协议书》的违约金4000000元；3、第三人张文杰对上述请求承担50%的连带责任；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全公司”）和王丽伟之间不存在商品房买卖合同关系。胜全公司没有收到王丽伟支付的购房款。王丽伟对诉争房产不享有物权或物权期待权等权利。二、沈阳市铁西区兴龙电控设备厂（以下简称“兴龙电控设备厂”）为胜全公司开发的福隆雅居项目提供电器产品并与案外人福隆雅居项目的施工方签订供货合同，胜全公司与兴龙电控设备厂之间不存在任何的买卖合同关系。胜全公司同意代替施工方向兴龙电控设备厂垫付供货款，垫付数额应以兴龙电控设备厂实际供货的价值为限。三、胜全公司与兴龙电控设备厂之间达成的以房抵债协议，是对案外人与兴龙电控设备厂之间供货合同之债的加入，同意以房产代替货币的支付形式替实际订货方支付货款。双方在协议签订时兴龙电控设备厂并未履行完供货义务，对于其应享有的货款债权数额尚不确定，协议中也未明确约定具体抵顶的债权数额，不能视为双方结束了旧的债权并重新建立新的合同关系。四、胜全公司与兴龙电控设备厂之间并未建立商品房买卖合同关系，兴龙电控设备厂或王丽伟也不曾享有对该房产的占有、使用等任何物权权利。故无权以侵犯其物权占有权而要求赔偿损失。五、协议中对违约金数额约定过高，应以实际损失为限。具体实际损失的数额应由原告予以证明。原告变更诉讼请求后是基于其主张2009年12月23日协议书，而该协议书签订的背景以及履行的前提是原告方与案外人福建省杭辉建设工程有限公司签订的一系列订货购销合同，故其主张的依据应为案外人之间的买卖合同关系，而非与被告方商品房买卖合同关系。原告现主张我方欠付其货款，应提供其供货的相关凭证，根据协议书中双方约定的内容，仅能证明被告同意用涉案房屋支付原告向福隆雅居电气产生的相应货款，但并未明确表述我方欠付具体货款数额为2091473元，正如我方第一次庭审中主张，如我方最终以房抵货款，无论抵顶的涉案房屋或者其他的房屋，均应以原告方实际价格为限。如抵顶房屋的价值超出其实际供货的价格，我方有权就差额予以返还。第三人述称，原告说我和被告不是实际购房关系，我方不知道原告是怎么知道的。2009年9月14日签订了房屋买卖合同，经沈阳市房产局登记备案，登记备案号0916101932，但被告的合同当中没有签日期，原告与被告签订的协议书日期为2009年12月23日，也就是说原告和被告之间诉争房屋，也就是被告卖给我3个月以后才与原告签订了抵账房屋合同或者是商品房买卖合同。我有《商品房买卖合同》和备案表为证。我与被告之间是买卖关系，而不是向原告所述是借贷关系。即便是借贷关系，也应先把钱给我了，才能跟原告进行抵账。经审理查明，被告胜全公司系福隆雅居工程的开发商，案外人福建省杭辉建设工程有限公司系福隆雅居工程的承包商。沈阳市铁西区兴龙电控设备厂与福建省杭辉建设工程有限公司签订多分《订货购销合同单书》，约定沈阳市铁西区兴龙电控设备厂为被告沈阳胜全房屋开发有限公司开发的福隆雅居工程提供电器产品，沈阳市铁西区兴龙电控设备厂依照合同约定向福隆雅居工程提供电器设备后，福建省杭辉建设工程有限公司未能将货款给付沈阳市铁西区兴龙电控设备厂。2009年12月23日被告胜全公司与沈阳市铁西区兴龙电控设备厂签订《协议书》，协议书约定甲方沈阳胜全房屋开发有限公司，乙方沈阳市铁西区兴龙电控设备厂，乙方给甲方开发的福隆雅居住宅小区供应电器产品，因甲方资金问题，不能给付乙方所供应电气产品货款，所以甲方将（沈阳经济技术开发区沈辽西路107-1号第一栋1-2层14门，面积为280.81平方米）的门市抵给乙方，双方从此互不相欠，因甲方现在无法将以上门市备案登记后给乙方，所以甲方承诺在45天内把抵给乙方的门市房办好备案登记，交给乙方。后王丽伟作为买受人与胜全房屋签订了《商品房买卖合同》。另查明，沈阳市铁西区兴龙电控设备厂在2011年12月31日因经营期限届满注销，原告王丽伟系该公司债权债务承接人。再查明，2009年9月14日，被告胜全房屋与第三人张文杰签订《商品房买卖合同》，后将案涉房屋备案在第三人张文杰名下，后因被告胜全房屋未能为其购买的房屋开具“销售不动产统一发票”、逾期交房、逾期办理产权证等事宜起诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院经审于2010年10月8日向第三人张文杰出具（2010）沈中民二初字第50号民事判决书，判决被告胜全公司为第三人张文杰交付商品房及办理权属登记须由第三人提供的材料报产权登记机关备案。本院认为，被告沈阳胜全房屋开发有限公司与原告签订的代为偿还货款的协议系被告胜全公司债务加入，其双方的要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，双方订立的协议不违反相关法律及禁止性规定，故该协议合法有效，依法成立的协议对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。被告未依约履行协议约定实属违约，应对本次纷争负全部责任，故对原告主张被告给付原告货款2091473元的请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告方未履行以房抵货款《协议书》的违约金4000000元的请求，庭审过程中被告表示“协议中对违约金数额约定过高”，原告在举证期及庭审过程中未能提交证据证明其损失具体数额，本院认为以中国人民银行同期同类贷款利率标准计付为宜，违约起算时间为原告庭审过程中确定的2010年2月6日起计付。关于原告主张第三人张文杰对上述请求承担50%的连带责任的请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，原告在举证期及庭审过程中未能提交证据证明其主张的合法性，故原告的请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力十日内给付原告王丽伟货款2091473元；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力十日内给付原告王丽伟货款2091473元的违约金（自2010年2月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费54440元，减半收取27220元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  秦滇生二〇二一年七月一日书记员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。