河南省宜阳县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0327执异49号异议人（被执行人）：洛阳宏矗置业有限公司。住所地：宜阳县城关镇红旗东路。法定代表人：冯少伟。委托代理人：李志伟，男，汉族，1974年2月25日出生，住宜阳县，该公司员工，特别授权代理。申请执行人：宜阳县人民防空办公室。住所地：宜阳县锦屏大道。法定代表人：宋向阳。委托代理人：高航，1989年8月16日出生，住宜阳县，该办公室职工，一般授权代理。本院在执行宜阳县人民防空办公室与洛阳宏矗置业有限公司（以下简称：宏矗公司）行政非诉执行纠纷一案中，异议人宏矗公司向本院提出执行异议，请求支持其异议请求。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宏矗公司提出异议称，停止对异议人在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部账户66×××04。事实和理由：贵院在执行异议人与宜阳县人民防空办公室行政非诉一案，贵院于2021年5月20日作出（2021）豫0327执1339号执行通知书。执行中，贵院冻结并扣划了异议人上述账户的商品房预售资金专用监管账户内资金共106万元。异议人认为，贵院的执行行为错误。理由为：异议人上述账户异议人开发建设赛纳河畔项目第1、2与3、5号楼的商品房预售资金专用监管账户，根据《城市房地产管理法》第四十五条第三款、《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政（2015）71号）第六条及最高人民法院有关案例的规定，该账户内资金应当用于有关工程建设，只能对满足项目建设所需资金之外的部分，才可采取执行措施。而本案扣划的账户资金目前根本不能满足工程建设的资金需求，不能采取执行措施。具体理由如下根据2019年8月27日、2020年4月27日申请人与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订的《宜阳县商品房预售资金监管协议》的约定，申请人在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部的账号为66×××04的账户是申请人开发建设赛纳河畔项目第1、2及3、5号楼的商品房预售资金专用监管账户《城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日国务院《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013117号）也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工，以保障购房者的利益不受损害。《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政（2015）71号）第六条规定:“商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设，其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用”。最高院（2018）最高法执监105号案例认为，“商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。即使是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可采取执行措施”。最高院（2016）最高法执复42号案例认为，“就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项:在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行”。洛阳市中级人民法院（2020）豫03执异376号案例认为，“本院所扣划的款项虽出自被执行人宏公司名下账户，但该账户内资金系已作专户管理的商品房预售性质资金，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司及宜阳县商品房预售资金监管部门监管。对于该类资金能否采取相应执行措施，参照《城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”及《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政（2015）71号）的相关规定，能否认定为宏矗公司的财产并采取相应执行措施，应结合所执行财产的性质进行判断，仅依据账户名称对其账户内的资金权属进行判断明显不妥，应予纠正。根据上述法律、规范性文件及最高人民法院、洛阳市中级人民法院案例，在目前申请人上述账户内资金尚不能满足工程建设需要的情况下，不用用于本案的普通债权的执行，否则，将严重影响工程建设，损害购房户利益，影响社会问题。综上，应当依法支持异议人的异议请求。宜阳县人民防空办公室辩称，应依法驳回异议人的异议请求。理由为：一、宜阳县人民法院冻结并划扣洛阳宏矗置业有限公司（以下简称为宏矗公司）名下账户的行为，未违反相关法律的规定，程序正当。虽然宏矗公司主张宜阳县人民法院冻结并划扣的资金账户（账号为66×××04）为商品房预售资金专用账户，但宏矗公司未按照其与河南宜阳县农村商业银行股份有限公司签订的《宜阳县商品房预售资金监管协议》（以下简称为监管协议）的约定以及《洛阳市商品房预售资金监管办法》中关于商品房预售资金缴存的规定进行缴存，该账户内存款的性质并不能单一被认定为工程款，可以成为法律规定执行的范围。从性质上来讲，商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金，即属于开发商所有，因此在金钱执行上的限定必须达到对金钱的特定化，才能阻确人民法院的执行措施，达到阻确执行的目的。在宏矗公司提供的案涉账户交易明细清单中，多笔转账记录均以宏矗公司名义转入案涉户，不能认定案涉账户里的资金性质为商品房预售资金。依据《监管协议》第三条第二款的约定，收取的各种款项应按《洛阳市商品房预售资金监管办法》和实施细则的具体要求存入预售资金专用账户内，不得存入其他账户；《洛阳市商品房预售资金监管办法》第十二条、第十三条的规定，商品房预售资金的缴存应由承购人直接存入监管账户中。因此，宏矗公司提供的部分的、不完整的交易明细清单中，并不能直接证明案涉账户中的资金性质为商品房预售资金。人民法院查询宏矗公司名下所有账户后发现，案涉账户为宏矗公司名下仅存有资金的账户，反而证明了宏矗公司将商品房预售资金专用账户的资产与其他资产混同的情况。宏矗公司的行为并不能阻断人民法院的执行措施，人民法院依法冻结并划扣的行为合法正当。二、（2017）豫0327行审66号行政裁定书已生效多年，宏矗公司至今仍消极履行生效裁决，对社会的秩序和稳定以及司法公信力造成巨大的影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《洛阳市商品房预售资金监管办法》等相关法律、行政法规的立法目的在于加强对城市房地产的管理，维护商品房市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，但答辩人对宏矗公司进行强制行政征收的目的也是为了保护人民的生命和财产安全，保障行政征收的目的也是为了保护人民的生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行。就价值位阶而言，商品房预售监管资金为行政法规，而强制执行的法律依据为《民事诉讼法》等相关法律，且商品房预售资金的监管是房地产行政主管部门会同银行对房地产企业采取的行政监管措施，在立法目的一致的前提下，显然后者的价值位阶更高，并不具有对抗人民法院强制执行的效力。综上，应当驳回宏矗公司的异议请求。经审查查明，宜阳县人民防空办公室向本院申请执行宜阳县人防征字（2017）001号《征收人民防空易地建设费决定书》一案，本院于2017年9月30日作出（2017）豫0327行审66号行政裁定书，裁定：准许申请执行人宜阳县人民防空办公室作出的宜阳县人防征字（2017）第001号行政征收决定书强制执行。2021年6月16日，本院依据（2021）豫0327执1339号执行裁定书，将上述账户内的106万元扣划至本院。另查明，2019年8月27日，宏矗公司与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订《宜阳县商品房预售资金监管协议》，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司作为监管银行，宏矗公司开立账号为66×××04的预售资金专用存款账户用于“塞纳河畔”小区项目1#、2#号楼的商品房预售资金；2020年4月27日，宏矗公司与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订《宜阳县商品房预售资金监管协议》，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司作为监管银行，宏矗公司开立账号66×××04的预售资金专用存款账户用于“塞纳河畔”小区项目3#、5#号楼的商品房预售资金。上述两份合同均约定：该资金的来源为宏矗公司收取的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项的预售资金专用存款。宏矗公司在申请使用预售款时，应按季度编制用款计划，并按照《洛阳市商品房预售资金监管办法》和实施细则的具体要求向河南宜阳农村商业银行股份有限公司提出申请，宏矗公司经批准拨付取得的预售资金，应严格按照用款计划意见使用，不得挪作他用，楼宇竣工验收后，宏矗公司凭竣工验收备案证书办理账户注销手续，双方提交宜阳县商品房预售资金监管部门备案。本院认为，本院所扣划的款项虽出自宏矗公司名下账户，但该账户内资金系已作专户管理的商品房预售性质资金，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司及宜阳县商品房预售资金监管部门监管。对于该类资金能否采取相应执行措施，参照《城市房地产管理法》第四十五条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”及《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政[2015]71号）的相关规定，能否认定为宏矗公司的财产并采取相应执行措施，应结合所执行财产的性质进行判断，仅依据账户名称对其账户内的资金权属进行判断明显不妥，故本院在未查清所扣划款项性质的情况下，所采取的扣划措施不当，应予纠正，但本院仍可继续冻结上述账户，待条件成就时采取相应执行措施。综上，异议人关于本院扣划其商品房预售资金监管账户的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：撤销本院（2021）豫0327执1339号执行裁定书。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向河南省洛阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  曹学军审 判 员  秦保全人民陪审员  王晓平二〇二一年七月十六日书 记 员  张婷婷