辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0112民初5461号 原告：崔野（反诉被告），男，1984年6月19日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告：曹继涛（反诉原告），男，1980年6月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：张宏，系辽宁华义律师事务所律师。 第三人：沈阳爱与家房产经纪有限公司（反诉第三人），住所地沈阳市浑南区。 法定代表人：李慧，系该公司财务。 委托诉讼代理人：陈曦，男，1993年9月15日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省法库县。 原告崔野（反诉被告）与被告曹继涛（反诉原告）、第三人（反诉第三人）沈阳爱与家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本诉庭审，原告崔野、被告曹继涛及其委托诉讼代理人张宏、第三人沈阳爱与家房产经纪有限公司委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。反诉庭审，反诉原告曹继涛及其委托诉讼代理人张宏、反诉被告崔野及其委托诉讼代理人高明旭、皮伟到庭参加诉讼，反诉第三人沈阳爱与家房产经纪有限公司经本院传票传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告崔野向本院提出诉讼请求，1、判令被告双倍返还定金40000元；2、判令被告给付中介费用11000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年8月23日由第三人中介，签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》约定：甲方违约无法将房屋售予乙方时，影响乙方支付双倍定金作为违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了20000元定金，并支付了中介费用11000元。在合同履行过程中，被告明确告知原告房屋不在出售给我方，为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告曹继涛辩称，合同签订当日确实收到了原告2万元的定金，但本案被告不存在任何违约行为，不应承担双倍返还定金违约责任，我方不同意返还中介费，现该合同处于有效的状态，可以继续履行，我方现已提出反诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，当天签完合同，原告把定金交了于31日把11000元的中介费也交给我方了。当时原告说他那边有一套房产，需将房产卖了以后缴纳被告未还清的贷款，将房产解除抵押。当时是口头约定两、三个月左右，原告就能将房子卖了，就给被告缴纳购房款。2月份的时候原告说房子已经卖了，原告得搬出去，原告想先租被告房子两三个月，我与被告房主说了，被告因为房屋正在居住，不同意。被告认为原告已经违约了，被告当时口头说三个月左右，现在都半年了，再买就不是这个价钱了，得涨5万元。原告不同意。 反诉原告曹继涛向本院提出诉讼请求，请求判令：1、反诉被告支付违约金20万元；2、反诉所产生的费用由反诉被告承担。事实与理由：，反诉人与被反诉人于2019年8月23日经第3人沈阳爱亿家房产经纪有限公司共同签署《房屋买卖合同》及《补充协议》。反诉人将坐落沈阳市浑南区浑南中路58-9号2-15-2产权房屋出售给被反诉人，房屋总价为110万元。合同签署后，被反诉人未能按照合同及协议约定履行的先合同义务，导致房屋买卖合同及补充协议一直持续者延迟违约状态。2020年5月无故将反诉人诉至贵院，要求反诉人承担违约责任。反诉人认为，被反诉人严重违反了合同及协议的诚实守信原则，违约在先。为了保护交易安全，维护公平的市场秩序和自身的合法权益，故提起反诉，要求被反诉人承担违约责任。 反诉被告崔野辩称，答辩人不存在违约行为，是被答辩人的根本违约致使合同目的不能实现，被答辩人应当向答辩人双倍返还定金并赔偿答辩人中介费11000元。2019年8月23日，答辩人（买方）与被答辩人（卖方）及沈阳爱与家房产经纪有限公司（中介）签订《房屋买卖合同》，合同内容约定将位于沈阳市东陵区房屋出卖给答辩人；房屋建筑面积98.78平方米；房屋总价款110万元整；商品房买卖合同编号为沈房预售第14547号；房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，贷款余额约37万元；贷款由答辩人出资还清，但被答辩人需要提前与银行约定好还贷时间，由答辩人与被答辩人共同到银行将此贷款还清。当日答辩人向被答辩人交付定金20000元。签订《房屋买卖合同》当日，答辩人又与被答辩人及沈阳爱与家房产经纪有限公司签订《补充协议》，协议第二条第二款约定，被答辩人承诺在30个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第三条第一款甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由甲方（被答辩人）承担，并直接向主管机关缴纳。第四条第二款第四项约定，被答辩人拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，答辩人有权解除房屋买卖合同。协议签定后，因为答辩人手头资金问题与被答辩人口头协商，待答辩人将现有住房出卖后再交付房屋首付款，第一次庭审中，原、被告及第三人对上述事实也均予以认可，随后答辩人积极履行合同义务，寻找买家出售自己现有的房屋。2019年12月4日，答辩人与沈阳保盈鑫房产经纪有限公司签订《房屋60天限时包销合同》，2019年12月17日、2020年1月13日、2020年3月9日、分别收到出售房屋相关款项1万元，19万元、34万元。收到款项后答辩人立即与中介取得沟通联系，释明继续履行案涉房屋的买卖合同，中介与被答辩人沟通后向答辩人反馈，被答辩人不承担案涉房屋交易相关的一切税费，因被答辩人的违约行为，答辩人没有同意被答辩人的要求。2020年3月23日下午，中介直接向答辩人电话通知，被答辩人对案涉房屋不卖了。被答辩人先是违反《补充协议》第三条第一款“本交易涉及的税费全部由甲方（被答辩人）承担，并直接向主管机关缴纳”的约定，又于2020年3月23日根本违约，拒绝将房屋出售给答辩人，违反《补充协议》第四条第二款第四项的约定，是被答辩人的违约行为致使合同目的不能实现，理应为其行为承担相应的后果。按照《房屋买卖合同》第二条第二款的约定，答辩人交完定金后，被答辩人应该与银行约定好还贷时间，由答辩人与被答辩人共同到银行将此贷款还清。即便按照被答辩人所述，截至今日被答辩人也没有与银行约定还贷时间，导致答辩人无法履行后合同义务，所以被答辩人就是为其根本违约行为找借口。综上所述，答辩人自始至终积极履行合同义务，不存在任何违约行为，是被答辩人的根本违约致使合同目的不能实现，依据约定及法律规定，答辩人有权要求被答辩人双倍返还定金并赔偿答辩人支付给中介费用11000元，被答辩人的反诉请求无任何事实及法律依据，请求法院依法全部驳回，并支持答辩人的本诉请求。 第三人在第一次庭审中称，反诉陈述意见与本诉意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月23日，崔野、曹继涛与第三人房屋中介机构签订《房屋买卖合同》，约定由崔野购买曹继涛所有的位于浑南区浑南中路58-9号（2-15-2）、建筑面积98.78平方米的房屋，交易价格为110万元。该合同约定，该房屋存在抵押，抵押权人为交通银行，贷款余额37万元，由曹继涛出资还清。合同约定付款方式为：（1）被告于2019年8月23日支付定金2万；（2）曹继涛于银行通知取批贷函时支付第一期房款人民币33万元（含定金）（3），第二期房款人民币77万元整由曹继涛以贷款方式支付给崔野曹继涛，银行贷款直接拨入曹继涛账户，并双方办理房屋交接手续。同日，本案各方签订《补充协议》，补充协议第二条约定，鉴于该房屋已设定抵押，“出资还贷方乙方（崔野）应在30个工作日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。”协议约定的违约责任为甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款5%的违约金。违约责任同时分别约定了甲乙双方出现根本违约情形及应承担相应的违约责任。其中乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约…（3）“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方收取乙方的费用不予退还。” 其后，崔野向曹继涛交付定金2万元、支付第三人中介费用11000元。双方约定崔野在两到三个月内用出售己方住房的钱款来支付被告未还清的贷款，将案涉房屋解除抵押。半年左右崔野凑足钱款，要求继续交易，曹继涛认为崔野已违约，不同意按原价继续交易。故双方均诉至本院，要求对方承担违约责任。 本院认为，我国合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。崔野基于与曹继涛的房屋买卖合同，向曹继涛支付定金，并约定了支付剩余贷款解除抵押的时间。崔野亦认可未在约定期限内凑足钱款支付剩余贷款，其行为已违反合同约定。因此，崔野主张曹继涛双倍返还定金的请求，理由不足，本院不予支持。崔野要求曹继涛支付中介费的主张不能成立，理由同上所述，且合同中约定乙方违约，丙方（第三人）收取的费用不予退还，原告该项请求，本院不予支持。曹继涛主张崔野依据合同支付20%违约金的主张，我国合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。曹继涛既主张不予返还定金，选择适用定金条款，其不应再选择同时适用违约金条款，且违约金应以实际损失为前提，其并未举证证明其存在的实际损失。此外，其主张合同继续履行，并不主张合同解除。因此，其要求崔野支付房屋价款20%违约金的请求，理由不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告崔野的诉讼请求； 二、驳回反诉原告曹继涛的诉讼请求。 案件受理费1075元，由原告崔野负担；反诉费2150元，由反诉原告曹继涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  姜 静 审 判 员  丁 威 人民审判员  林赫海 二〇二一年五月二十五日 书 记 员  张 艺