辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民再26号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑山县工业物资贸易中心，住所地辽宁省黑山县黑山镇。法定代表人：黄启兴，该中心留守负责人。委托诉讼代理人：谭英杰，男，1953年1月15日出生，汉族，退休工人，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：刘宏生，辽宁同兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张希纯，男，1963年7月15日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：吴铁宏，锦州市黑山县大虎山法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：锦州保丰肥业有限公司，住所地辽宁省黑山县黑山镇。法定代表人：张希纯，该公司经理。再审申请人黑山县工业物资贸易中心因与被申请人张希纯、锦州保丰肥业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省黑山县人民法院于2018年8月13日作出（2017）辽0726民初1720号民事判决，张希纯、锦州保丰肥业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日作出（2018）辽07民终1945号民事裁定，发回重审。辽宁省黑山县人民法院于2019年6月26日作出（2019）辽0726民初83号民事判决，黑山县工业物资贸易中心不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日作出（2019）辽07民终1789号民事判决。黑山县工业物资贸易中心不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2021年3月25日作出（2021）辽民申676号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黑山县工业物资贸易中心的委托诉讼代理人谭英杰、刘宏生，被申请人张希纯及其委托诉讼代理人吴铁宏，被申请人锦州保丰肥业有限公司的法定代表人张希纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑山县工业物资贸易中心申请再审称，1、请求撤销锦州市中级人民法院2019年11月14日作出的（2019）辽07民终1789号民事判决书；2、请求依法改判驳回二再审被申请人的全部诉讼请求。事实及理由：（一）再审被申请人的主张无基础事实，《出售固定资产协议书》已经不再履行。锦州市中级人民法院二审判决认为辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决确认了张希纯具有优先购买权，该判决实际上确认了《出售固定资产协议书》合法有效，锦州市中级人民法院的二审这一认定是错误的。1、再审申请人不出售企业资产的决定是客观事实造成的。再审申请人与案外人签订的《出售固定资产协议书》于2007年3月27日因再审被申请人的起诉被黑山县人民法院以（2006）锦黑民二初字第1606号民事判决书认定无效，虽然该判决书于十年后的2016年6月28日被辽宁省高级人民法院判决撤销，但在十多年前的2007年必然造成再审申请人与案外人签订的《出售固定资产协议书》的无法履行和不履行；2、案外人于2007年以原告身份起诉再审申请人要求再审申请人返还价款并赔偿损失，黑山县人民法院已经作出（2007）锦黑黑民初字第00466号民事判决书，该判决书已经生效，从事实上已经宣告《出售固定资产协议书》不再履行；3、再审申请人不出卖本案争议资产的决定系基于上述事实作出的。再审申请人不出卖资产的决定并不是因为再审被申请人主张了“优先购买权”或者具有了“优先购买权”而作出的。二审判决中以辽宁省高级人民法院的优先购买权的确认判决为由，确定《出售固定资产协议书》合法有效无法律依据。退一步讲，即便可以认定《出售固定资产协议书》有效，那么，因案外人已经起诉并得到生效法律判决确定《出售固定资产协议书》不再履行，即再审被申请人主张实现优先购买权的事实基础已经不存在。（二）《出售固定资产协议书》无强制履行的法律依据。因《出售固定资产协议书》于十年前被人民法院确认无效，虽然十年后该确认《出售固定资产协议书》无效的判决被辽宁省高级人民法院撤销，但并不产生《出售固定资产协议书》必须履行的法律约束力；同时，辽宁省高级人民法院没有判令《出售固定资产协议》必须强制履行。因此，原审一、二审判决作出再审申请人必须向再审被申请人张希纯和锦州保丰肥业有限公司强制履行《出售固定资产协议》没有事实基础，也没有法律规定对此情形可强制缔约，判决系对再审申请人所有权的严重侵犯，践踏了《物权法》保护物权的明确规定。（三）原审一、二审判决交付的土地及地上建筑物无法办理交易。1、案涉的土地再审申请人仅有少范围的土地使用权，绝大多数的土地使用权归铁路部门，目前铁路部门只许可再审申请人使用和占有。原一审和二审判决将非为再审申请人拥有使用权的土地判归二再审被申请人违反法律规定，事实上造成了在再审申请人与二再审被申请人之间的诉讼中处理了第三人（铁路部门）的资产，侵害了第三人的合法权益；2、地上建筑物均无所有权证书，属违法建筑，人民法院不能以判决的形式对违法建筑的归属进行裁判，这样势必造成违法建筑的合法化。（四）优先购买权并不是必然实现的权利。辽宁省高级人民法院判决再审被申请人张希纯具有优先购买权，并不是判决再审被申请人取得再审申请人企业资产权，也不是判决再审被申请人取得《出售固定资产协议书》的强制缔约和履行权。优先购买权是一种准物权，虽然应当保护，但不能将这种准物权认定为形成权。优先购买权只是优先缔约的权利，而不是强制缔约和保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护严格区别。所有权是绝对权利，所有权人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能干涉。因此，再审被申请人虽然具有优先购买权，但不能直接主张依据优先购买权取得再审被申请人的资产，只能通过请求确认再审申请人与案外人的协议无效来保护自己的承租权利，事实上再审被申请人已经通过诉讼要求确认协议无效，并通过人民法院判决协议无效保护了其合法的承租权利。现在再审被申请人通过承租权衍生出的优先购买权而要求强制购买再审申请人企业资产，显然错误。必须正确理解优先购买权的立法本意是为了保护正常的、合法的承租权，而不是其他衍生权利。出售企业的决定系企业的自主经营权，企业有权决定是否出售和如何出售，任何机关和单位及个人均无权干涉。一审判决，侵犯了企业的自主经营权。（五）原审一、二审判决结果与人民法院已经生效的判决结果相矛盾，破坏了生效判决认定事实和判决内容的既有性，破坏了法律尊严和执行力。再审申请人于2017年向黑山县人民法院起诉，请求判令二被申请人腾出非法占用的案涉厂房及院落，黑山县人民院以（2018）辽0726民初1674号民事判决书支持了再审申请人的诉讼请求，2019年4月22日锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终438号民事判决书，维持了黑山县人民法院的判决，即再审被申请人应腾出案涉厂房及院落。现本案一审判决书与已经生效的判决书发生矛盾，再审申请人根据法律认为，应当执行和尊重已经生效的判决书。因此，本案原审一、二审判决错误。而二审法院作出的“因该两份判决系人民法院根据上诉人与被上诉人之间租赁关系届满作出，与本案不具有关联性”的认定错误。（2018）辽0726民初1674号民事判决书和（2019）辽07民终438号民事判决书因案由、依据的事实与理由均同本案相同，因此该两份判决与本案存在必然的关联关系。（六）再审被申请人锦州保丰肥业有限公司无优先购买权。辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决确认了张希纯具有优先购买权，但并未确认被申请人锦州保丰肥业有限公司具有优先购买权，而二审判决再审申请人在向再审被申请人张希纯交付土地及建筑物同时还要向被申请人锦州保丰肥业有限公司交付土地及建筑物，这一判决事实上确认了被申请人锦州保丰肥业有限公司也具有了优先购买权，这与辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决确认了张希纯具有优先购买权的判决书相背。综上所述，再审申请人认为，原审一审、二审法院的判决严重的侵害了再审申请人的合法权益，因此，请求再审法院依法查清事实，撤销原一审、二审判决，并驳回二再审被申请人的诉讼请求。被申请人张希纯、锦州保丰肥业有限公司辩称，优先购买和优先续租是双方当事人在合同中约定，也是法律赋予承租人的权利，所以被申请人坚持优先购买承租的房屋及院落，依法应得到支持。锦州保丰肥业有限公司是家庭企业，股东是配偶关系，所以二被上诉人的权利和利益是密不可分的，因为签订租赁合同是以张希纯个人名义，所以从严格意义上讲优先购买权，优先购买权人是张希纯，购买的目的是继续从事保丰肥业有限公司的经营。《出售固定资产协议书》合法有效，被申请人占有涉案房屋院落为合法占有，因此应驳回再审申请人的再审申请。张希纯、锦州保丰肥业有限公司向一审法院起诉请求：张希纯依据辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号判决书及辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第29号裁定书，要求判令被告以35.6万元的交易价格（含由原告直接支付银行欠款176000元）将企业全部资产交付给原告，并协助原告办理产权转让手续，使原告的优先购买权得以实现。并称，如不能过户，可以现状接收。一审法院认定事实：2005年5月9日，原告张希纯与被告黑山县工业物资贸易中心签订了租赁合同书。合同规定，合同期满后继续出租或出售时，同等条件下张希纯优先。2006年7月25日，被告黑山县工业物资贸易中心与黑山虹波燃料有限公司签订出售固定资产协议书，主要内容为：出售范围，黑山县工业物资贸易中心，院内土地约480平方米（以原通辽铁路局分布图纸为准）及院内地面上资产建筑物；出售价35.6万元，含商业银行（原黑山工商行城市信用社）贷款本金17.6万元；土地约480平方米由黑山虹波燃料有限公司自行办理土地使用证其房屋使用权证，一切费用由黑山虹波燃料有限公司承担。2006年7月27日，被告向原告送达了通知，内容为：“经全体职工研究决定，我单位已经整体出售给黑山县虹波燃料有限公司，请租赁方在一个月内搬出院内。”嗣后，原告遂向被告主张优先购买权，并与被告及黑山县虹波燃料有限公司因优先购买权纠纷经历长达十余年的诉讼。2016年6月28日，辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决书判决确认张希纯具有优先购买权。2010年5月31日，租赁合同期满后，被告黑山县工业物资贸易中心未出租、出售原告原协议中所承租的院落，原告也未搬出所租院落，继续占用至今。一审法院认为：2006年，在原告张希纯与被告黑山县工业物资贸易中心房屋租赁期间，被告将其公司整体出售给黑山县虹波燃料有限公司，辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决书判决确认张希纯具有优先购买权，原告据此主张实现优先购买权的诉讼请求合法，一审法院予以支持。自2006年起，原、被告因优先购买权纠纷等进行长达十余年的诉讼，期间，原告一直占用被告院落至今，原告未向被告支付或向有关部门提存对价款，因此，原告应按出售价款35.6万元给付被告，同时应按本金35.6万元向被告支付自2006年8月1日起自给付之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；被告按现状向原告张希纯交付出售财产，并由原告按现状接收，原告按原出售协议自行办理相关权证手续及承担相应费用。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告黑山县工业物资贸易中心按照2006年其整体出售给黑山县虹波燃料有限公司的出售范围向原告交付“黑山县工业物资贸易中心，院内土地约480平方米（以原通辽铁路局分布图纸为准）及院内地面上资产建筑物”，并由张希纯按现状接收；二、按照2006年被告整体出售给黑山县虹波燃料有限公司的出售价格，即原告给付被告黑山县工业物资贸易中心整体出售价款35.6万元，并以此作为本金基数给付自2006年8月起至付清之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。上述一、二项，于判决生效后十日内履行。三、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告黑山县工业物资贸易中心负担。黑山县工业物资贸易中心不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初83号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。二审中，当事人依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。上诉人黑山县工业物资贸易中心提交了职工代表大会决议，拟证明经职工代表大会研究决定，工业物资贸易中心整体院落不再出租出售，收回自己经营。被上诉人张希纯、锦州保丰肥业有限公司认为，上诉人提交的证据与本案没有关联性。本院经审查认为，因黑山县工业物资贸易中心已经停止经营，其营业执照已经吊销，上诉人同时未提供该职工代表大会符合法律规定的相关证据，故本院对上诉人提交的新的证据不予采纳。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2018年2月，黑山县工业物资贸易中心向一审法院起诉排除妨害，要求张希纯、锦州保丰肥业有限公司腾出非法占用的原告厂房及院落并赔偿损失人民币44500元。一审法院认为双方租赁合同书履行期限已经届满，判决张希纯、锦州保丰肥业有限公司腾出厂房及院落。张希纯、锦州保丰肥业有限公司不服，上诉至本院，本院判决驳回上诉，维持原判。二审法院认为，本案的争议焦点系黑山县工业物资贸易中心是否应当按照2006年其整体出售给黑山县虹波燃料有限公司的出售范围向锦州保丰肥业有限公司交付土地及建筑物。辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决，撤销了辽宁省锦州市中级人民法院（2014）锦审一民再终字0004号民事判决、辽宁省黑山县人民法院（2013）黑审民再字第0003号民事判决及（2006）锦黑民二初字第1606号民事判决，确认了张希纯具有优先购买权。该判决实际上确认了虹波公司与工贸中心签订的《出售固定资产协议书》合法有效。同时确认了张希纯具有优先购买权的主体资格，故上诉人提出的关于实现优先购买事实基础不存在的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人享有优先于其他人购买该房屋的权利，即承租人可以主张按出租人与买受人约定的买卖条件，优先购买其租赁的房屋。锦州保丰肥业有限公司与张希纯向黑山县工业物资贸易中心作出主张优先购买权的意思表示，应视为双方之间按照《出售固定资产协议书》中约定条件，订立了合法有效的买卖合同，双方应按合同的约定履行的各自的义务。锦州保丰肥业有限公司、张希纯在本案中提出的诉讼请求即为要求黑山县工业物资贸易中心作为合同相对方履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”本案中，并不存在上述规定的情形，故锦州保丰肥业有限公司、张希纯要求实现优先购买权的主张应当得到支持。因《出售固定资产协议书》中约定由购买方自办理土地使用权证及房屋使用权证，一审法院判决黑山县工业物资贸易中心按照2006年其整体出售给黑山县虹波燃料有限公司的出售范围向原告交付“黑山县工业物资贸易中心，院内土地约480平方米（以原通辽铁路局分布图纸为准）及院内地面上资产建筑物”、并由张希纯按现状接收，并未超出被上诉人在一审中提出的诉讼请求范围。关于上诉人提出的“一审判决事实中遗漏了（2018）辽0726民初1674号民事判决书和（2019）辽07民终438号民事判决书内容”的主张，因该两份判决系人民法院根据上诉人与被上诉人之间租赁关系届满作出，与本案不具有关联性，故本院对上诉人该上诉主张不予支持。综上所述，黑山县工业物资贸易中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院对双方履行期限未予明确，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：一、维持辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初83号判决；二、被上诉人张希纯、锦州保丰肥业有限公司于本判决生效后十五日内按照（2019）辽0726民初83号判决第二项确定的数额向上诉人黑山县工业物资贸易中心给付房屋出售价款及利息；三、上诉人黑山县工业物资贸易中心在收到房屋出售价款及利息后十五日内按照（2019）辽0726民初83号判决第一项确定的方式向被上诉人张希纯、锦州保丰肥业有限公司交付土地及地上建筑物。二审案件受理费50元，由上诉人黑山县工业物资贸易中心负担。本院再审中，围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：被申请人向本院提交企业机读档案登记资料，证明被申请人张希纯是锦州保丰肥业有限公司的股东，出资966万元，占比80.5%，另一股东王立君出资234万元，占比19.5%。证明锦州保丰肥业有限公司是张希纯与王立君夫妻二人投资成立的家族企业，租赁案涉房屋及院落的目的就是用于锦州保丰肥业有限公司的经营，与张希纯存在内在的联系。再审申请人对于被申请人提交的企业机读档案登记资料的真实性无异议，对于其证明目的不予认可，张希纯签订租赁协议是2005年5月9日，是个人签字，从这一点说明是个人行为，锦州保丰肥业有限公司注册成立日期是2004年11月29日，成立日期是在租赁日期之前，不能证明租赁物与保丰肥业有限公司有任何联系，租赁的主体是张希纯本人，与锦州保丰肥业有限公司没有关系。经双方质证及本院审查，对于此份证据的证明目的，再审申请人不予认可，且锦州保丰肥业有限公司是独立法人单位，本院不予采纳。经本院再审查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是被申请人主张优先购买案涉厂房及院落应否予以支持。2005年5月9日，被申请人张希纯与再审申请人黑山县工业物资贸易中心签订整体院落租赁协议，租期五年。2006年7月27日，再审申请人黑山县工业物资贸易中心与案外人黑山县虹波燃料有限公司签订出售合同，将本案争议院落整体出售给黑山县虹波燃料有限公司，并向被申请人张希纯下达搬迁通知，侵犯了张希纯的优先购买权，张希纯于2006年向黑山县人民法院提起诉讼，请求判决其享有优先购买权，确认再审申请人黑山县工业物资贸易中心与黑山县虹波燃料有限公司签订的出售合同无效。黑山县人民法院于2007年3月27日作出（2006）锦黑民二初字第01606号民事判决，确认被申请人张希纯享有优先购买权，同时确认了黑山县工业物资贸易中心与黑山县虹波燃料有限公司签订的出售合同无效。黑山县人民法院于2013年12月9日作出（2013）黑审民再字第00003号民事判决，撤销了黑山县人民法院（2006）锦黑民二初字第01606号民事判决，驳回了张希纯的诉讼请求，张希纯不服该判决上诉至本院，本院于2014年6月3日作出（2014）锦审一民再终字第00004号民事判决，维持一审法院再审驳回张希纯诉讼请求的判决。张希纯不服申诉于辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院提审此案，并于2016年6月28日作出（2015）辽审三民提字第30号民事判决，判决：（一）撤销本院（2014）锦审一民再终字第00004号民事判决、黑山县人民法院（2013）黑审民再字第00003号民事判决及（2006）锦黑民二初字第1606号民事判决；（二）张希纯具有优先购买权；（三）驳回张希纯的其他诉讼请求。2017年7月18日，被申请人张希纯与锦州保丰肥业有限公司起诉主张再审申请人将本案争议院落土地使用权及地上建筑物所有权转移到被申请人名下，即实现优先购买的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁房屋的，在购买价格、购买时间、支付期限、支付方式等相同的条件下，承租人享有优先于其他人购买该房屋的权利。本案中，双方当事人之间租赁合同于2010年5月31日租期届满，租期届满后被申请人未搬离租赁地点，再审申请人于2010年向法院提起诉讼，请求被申请人搬出租赁的诉争房屋及院落，此时再审申请人已作出不再继续出租的意思表示，而被申请人在租赁合同期间内未作出优先购买的意思表示，租赁合同期间届满时，被申请人张希纯已丧失了法定优先购买的时机。被申请人张希纯于2017年7月18日首次主张以2006年7月27日的出售价格购买本案诉争房屋及院落，已经超出了租赁期间，虽双方合同约定租赁期间届满后再审申请人对外出租或出售时，被申请人张希纯享有优先权的约定，但再审申请人在租赁合同期间届满后未再次出租或出售租赁物，被申请人不具备双方约定优先购买的前提条件，且本案原审判决被申请人优先购买的结果与本院另案（2019）辽07民终438号民事判决被申请人从案涉房屋及院落中搬出的结果相冲突。故，原审法院判决支持了被申请人的优先购买的诉讼请求，于法无据，本院应予纠正。关于被申请人锦州保丰肥业有限公司主张优先购买的诉讼主体资格问题，辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民提字第30号民事判决中认定张希纯享有优先购买权，而被申请人锦州保丰肥业有限公司是独立的法人单位，虽然张希纯是锦州保丰肥业有限公司的大股东，但张希纯与锦州保丰肥业有限公司是两个相对独立的诉讼主体，锦州保丰肥业有限公司起诉请求享有优先购买权的诉讼主体不适格，原审判决其行使优先购买权不妥，本院予以纠正。综上所述，再审申请人的再审请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽07民终1789号民事判决及辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初83号民事判决；二、驳回被申请人张希纯、锦州保丰肥业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，被申请人张希纯、锦州保丰肥业有限公司已预交，由被申请人张希纯、锦州保丰肥业有限公司负担。二审案件受理费50元，再审申请人黑山县工业物资贸易中心已预交，由被申请人张希纯和锦州保丰肥业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向辽宁省锦州市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。再审申请人黑山县工业物资贸易中心不负担，应予退还。本判决为终审判决。审判长 孙 涛审判员 姚雪峰审判员 刘树林二〇二一年七月六日法官助理董佳什书记员项彦琳