成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0115民初2669号 原告：唐山文，男，1970年12月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘洋，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都中南锦腾房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区柳城街道新华社区新华苑商业街1271号。 法定代表人：张宽权，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李明，男，1990年10月15日出生，汉族，住四川省泸县，公司员工，特别授权代理。 原告唐山文与被告成都中南锦腾房地产开发有限公司（以下简称中南锦腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山文的委托诉讼代理人刘洋、被告中南锦腾公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山文向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条、第十一条第5款、第十一条第6款、第十二条第3款、第十三条第4款、第二十二条无效；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计21137.29元〔计算方式：以购房款2297532元为基数，自2020年7月1日起按万分之零点五计算至实际交房之日止，暂计算至2020年12月31日（184天）为21137.29元〕；3.判令被告按照《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的约定及现行法律法规的强制性规定对存在的装修工艺和装修质量问题予以整改和修复；以上各项费用暂总计：21137.29元；4.本案案件受理费、保全费、律师费、公告费、鉴定费全部由被告承担。事实和理由：2019年5月25日，原告与被告签订了《四川省商品房屋买卖合同（预售）》〔以下简称：合同，（合同编号：3-1-502号）〕，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区××街道××花园××栋××单元××层××号成品住宅，总价款2297532元，付款方式为商业贷款，其中首付款697532元，贷款1600000元，房屋交付期限为2020年6月30日前。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），双方分别对房屋装修的交付标准和相应的违约责任予以了约定。另，该《补充协议》第九条、第十一条第5款、第十一条第6款、第十二条第3款、第十三条第4款、第二十二条存在排除原告的权利，免除被告自身责任的情形，上述条款应属无效条款。此后，原告按照合同的约定履行了支付购房款的全部义务。在被告通知验房后，原告查验房屋时发现拟交付房屋存在大量室内装修质量、工艺、环保问题，严重影响成品房的正常使用。为敦促被告及时整改修缮达到合同约定的交付标准，原告委托律师于2020年9月23日向被告发出《律师函》，详细告知了需要整改的项目和整改应当达到的标准。截至起诉时，被告仍未按原告的要求对成品房进行整改修缮，也未交付房屋。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告中南锦腾公司辩称，第一，原告主张的无效条款均合法有效。双方在签订合同时，被告已采取了加★符号、加粗文字等足以引起对方注意的方式，对相关条款予以提示和说明，达到了合理的公示程度，且原告在购房前已查看了合同文本，知悉认可合同内容后签署合同，双方在订立合同中不存在虚假意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。第二，被告交付房屋的时间和条件均符合约定和规定，不存在逾期交房的情况。首先，从交付时间看，虽然合同约定交房时间为2020年6月30日，但因为新冠肺炎疫情影响，被告于2020年2月22日向原告书面发送告知函，告知原告案涉房屋所在项目因响应政府指令而停工，可能延期交房，于2020年4月10日通过公司官方微信公众号发文告知广大业主案涉房屋已复工，于2020年8月23日书面通知原告案涉房屋交付时间为2020年8月27日至8月31日。根据2021年1月和4月成都市政府发布的通知，明确载明可以顺延交房不超过三个月，且根据补充协议第十一条第九款约定，如遭遇项目所在地启动防疫措施的流行性疾病，致使出卖人无法按期交付该商品房的，出卖人可据实予以延期，被告交付房屋的时间较合同约定顺延了2个月，既符合合同约定，也符合新冠肺炎疫情特殊情况下的地方政策，被告无任何违约行为。其次，从交付条件看，被告于2020年6月3日取得住宅工程质量分户验收结果表，于2020年7月30日、8月1日取得符合相关交付条件的有关证书。涉案房屋并无因房屋主体结构质量问题影响原告正常居住使用的情形，未给原告造成任何损失，故被告并未逾期交付。第三，原告主张的房屋质量问题实际是房屋自然属性造成的差异，而墙纸脱落等瑕疵问题属于房屋质保问题，原告未提供足够证据证明涉案房屋严重存在质量问题影响其入住，应当承担举证不能的不利后果。原告在验房过程中提出的瑕疵感官问题，被告已整改完毕，并于2020年10月23日书面通知原告验收，原告本人已签收，但此后原告未办理接房手续，其不利后果应由其自行承担。第四，本案的诉讼费、保全费、律师费、公告费、鉴定费等应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，唐山文与中南锦腾公司签订了《认购合同》，约定唐山文认购中南锦腾公司开发的“中南上熙府熙悦花园”项目3栋1单元502号房屋，唐山文于2019年4月29日向中南锦腾公司支付50000元定金。2019年5月25日，唐山文与中南锦腾公司签订了《四川省商品房屋买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定唐山文购买中南锦腾公司开发的位于成都市温江区××街道××花园××幢××单元××层××号住宅，总价款2297532元，付款方式为商业贷款。《合同》第十五条商品房交付条件约定：（一）该商品房交付给买受人时已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。《合同》第十八条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。《合同》第十九条逾期交房责任第2款作下划线特别标识，约定：详见补充协议。《合同》第二十条商品房质量约定：（一）地基基础和主体结构经检测不合格，买受人解除合同的，书面通知出卖人；不解除合同的，出卖人应进行整改，出卖人整改完毕后，买受人应进行确认，买受人未在出卖人通知的期限内进行确认的，视为买受人对整改无异议；（二）发现其他质量问题，经过更换、修理。仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，由出卖人按照工程建设强制性标准修复并承担修复费；（三）装饰装修及设备标准不符合国家的强制性标准及双方约定的标准，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，或要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。《合同》附件六约定了装饰装修及相关设备标准的约定。《合同》第三十九条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 2019年5月25日，唐山文与中南锦腾公司签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》第九条对《合同》第十五条商品房交付条件作了补充约定，其中第2款约定：“买受人以装饰装修部分如存在不影响使用功能的瑕疵现象拒绝接房的事由不成立，买受人以此拒绝接房的，应视同出卖人已经按照约定合约完成房屋交付”；第3款约定：“双方未作具体约定的，尤其是装饰装修细节工艺效果等，均不作为买受人有权拒绝接收房屋的事由”。《补充协议》第十一条对《合同》第十八条交付时间和手续作了补充约定，其中第5款约定：“买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，出卖人在维修期间不构成逾期交付”；第6款第1项约定：“买受人在查验房屋时对该商品房的质量问题提出异议的，应以书面形式一次性提出，由买某公证的授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。出卖人处理完买受人书面异议后，通知买受人对修复部分验收，自通知之日起3日内，买受人未验收或未提出书面意见拒绝验收的，则3日期限届满视为买受人已验收合格”；第9款第3项约定：遭遇突发性公共事件（包括但不限于发生项目所在地启动防疫措施的流行性疾病……）等非出卖人原因导致该商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，不构成出卖人逾期交付。《补充协议》第十二条对《合同》第十九条逾期交房责任作了补充约定，其中第3款约定：“逾期超过30日后，买受人选择继续履行合同的，自主合同第十八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，但总额最高不超过房款总额的1%。”《补充协议》第十三条对《合同》第二十条商品房质量作了补充约定，其中第4款约定：“房屋质量瑕疵并不影响买受人对房屋正常使用，该等房屋质量瑕疵包括但不限于以下：4.1类似色泽、污痕、划痕、锈蚀、平整度、光滑度、缝隙的填嵌等房屋美观问题。4.2国家现行验收规范允许房屋存在的下列问题……其他不影响整体房屋建筑工程验收合格的一般质量瑕疵。”《补充协议》第二十二条对《合同》第三十九条作了补充约定，约定：“1.在签订本协议前，出卖人就加★加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响，同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标住★符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受主合同、附件及本《补充协议》（包含标注★符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外的责任。2.如本《补充协议》中含有减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对买受人的权利限制，买受人对此知悉并认可。因此，双方签订的《补充协议》内容与主合同约定不一致的地方，以本《补充协议》为准。”上述条款中，第九条采用字体加粗标识，第十一条第5款、第二十二条采用加★符号且字体加粗标识。 此后，唐山文按照《合同》的约定支付了全部购房款。2020年2月22日，中南锦腾公司向唐山文邮寄《关于新冠病毒疫情对交房影响的温馨提示告知函》，告知唐山文中南上熙府熙悦花园项目已响应政府指令而停工，因此导致房屋的交付时间可能会顺延。2020年4月10日，中南锦腾公司通过公司官方微信公众号“中南置地成渝区域公司”发布《关于新冠病毒疫情的温馨提示告知函》，告知广大业主政府已允许中南上熙府熙悦花园项目复工。中南锦腾公司于2020年6月3日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，验收合格；于2020年6月15日取得《竣工验收报告》，案涉工程经五方验收合格，该工程竣工验收文件于2020年7月30日收讫，经验证文件齐全，即取得竣工验收合格证明；于2020年8月1日取得《房产测绘成果报告书》，案涉房屋面积实测与合同约定一致。中南锦腾公司于2020年6月22日向唐山文邮寄《顺延入住通知书》，告知唐山文因疫情对施工的影响，其购买的房屋将顺延至2020年8月27日交付，中南锦腾公司将于2020年8月27日至2020年8月31日为客户集中办理入住手续，唐山文于2020年6月24日本人签收。2020年8月27日，中南锦腾公司出具《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》。唐山文于2020年8月28日查验房屋时，发现案涉房屋存在多处划痕、变形、污痕、墙纸脱胶、平整度、光滑度、缝隙的填嵌等室内装修质量问题，其委托四川明炬律师事务所律师杨志、刘洋于2020年9月19日向中南锦腾公司发出《律师函》，详细告知了中南锦腾公司需要整改的项目和整改应当达到的标准。中南锦腾公司于2020年10月23日向唐山文邮寄《房屋保修验收通知书》，告知唐山文案涉房屋已经完成房屋保修，通知其于2020年10月24日至2020年10月30日期间办理房屋保修验收事宜，唐山文于2020年10月25日本人签收。2021年3月26日，唐山文办理接房手续，领取业主物品。 另查明，2020年1月24日，四川省应急委员会发布消息：根据《四川省突发公共事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，经省委政府同意，决定启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月2日四川省住房和城乡建设厅印发《四川省新型冠状病毒感染肺炎疫情建筑工地防控指南》，载明：“施工企业应严格落实复工前工地疫情防控和安全生产保障措施，符合要求后向属地行业主管部门提出复工申请。凡不符合要求的建筑工地，一律不得复工。”2020年4月13日,成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部印发了《积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确：“在本《通知》下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。” 庭审中，唐山文主张违约金计算方式为：以购房款2,297,532元为基数，自2020年8月27日起按万分之零点五计算至2021年3月26日止。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份信息、《认购合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、收款收据、《关于新冠病毒疫情对交房影响的温馨提示告知函》及其邮寄回执、《关于新冠病毒疫情的温馨提示告知函》、《竣工验收报告》、《成都市住房和城乡建设局并联竣工验收通知书》、《成都市建筑工程竣工验收及备案申请表》、《房产测绘成果报告书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《顺延入住通知书》及其邮寄回执及送达信息、《房屋验收现场问题汇总单》、《律师函》及邮寄回执、《报修问题记录单》、《房屋保修验收通知书》及其邮寄回执及送达信息、《业主物品领用登记表》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，唐山文、中南锦腾公司于2019年4月20日签订 《认购合同》时，于2019年5月25日签订《合同》及《补充协议》时均具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，唐山文按照约定支付了全部购房款2,297,532元。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势影响，案涉项目于2020年2月22日响应政府指令而停工，于2020年4月10日复工。《合同》约定交房日期为2020年6月30日，案涉房屋因上述不可抗力影响通知唐山文于2020年8月27日交房，交付时间顺延了大约2个月，符合《补充协议》第十一条第9款第3项关于遭遇突发性公共事件的约定，也符合《通知》载明的交付时间可顺延最长不超过3个月的政策。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，中南锦腾公司于2020年8月27日交房符合法律规定，应免除延期交房责任。 唐山文主张《补充协议》第九条、第十一条第5款、第十一条第6款、第十二条第3款、第十三条第4款、第二十二条系格式条款，上述条款排除了唐山文的主要权利，免除中南锦腾公司的责任，不符合法律强制性规定，应属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条第一款规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”并非只要提供格式一方免除或者限制其责任，格式条款就当然无效，而是提供格式合款一方“未采取合理的方式提请对方注意”，并且该格式条款“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，或者该条款违反法律、行政法规的强制性规定，该条款才能认定为无效。《合同》第二十条约定了当房屋地基基础和主体结构出现质量问题时，唐山文有权解除合同或要求中南锦腾公司整改；当出现其他质量问题时，经过整改后仍严重影响正常使用唐山文有权解除合同，或要求中南锦腾公司修复并承担相应赔偿责任；装饰装修及设备标准不符合标准时，唐山文有权要求更换、修理、双倍赔偿差价。《合同》和《补充协议》均未并未排除唐山文因房屋主体结构质量不合格拒绝交付使用的权利。《合同》和《补充协议》约定了适当的交付条件，本案中房屋质量问题均属于房屋质量瑕疵，并不影响买受人对房屋正常使用，且房屋具有装修质量问题时，被告承担了相应的保修责任，双方权利义务对等。《补充协议》第九条、第十一条第5款、第二十二条条款采用了加粗字体、加★符号等特别标识；《合同》第十九条逾期交房责任第2款作下划线特别标识，约定：详见补充协议，视为对《补充协议》第十二条第3款作了特别标识。《补充协议》第十一条第6款、第十三条第4款并未限制或免除中南锦腾公司的责任，符合国家标准及法律法规的规定。唐山文的上述主张不符合事实和法律，本院依法不予支持。 中南锦腾公司在案涉房屋交付给唐山文时已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，也向唐山文提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，履行了合同义务，房屋达到了《合同》第十五条约定的交付条件，唐山文应履行按期办理交房手续的义务。唐山文支付了全部购房款，中南锦腾公司按照《合同》及《补充协议》约定履行了义务，房屋达到合同约定的交付标准。中南锦腾公司通知了唐山文案涉房屋顺延至2020年8月27日交付，于2020年8月27日至2020年8月31日办理房屋交付手续，唐山文因房屋存在装修质量问题未在约定时间内办理房屋交付手续，案涉房屋于2020年8月27日视为已交付。唐山文主张逾期交房缺乏事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，本院依法不予支持。 《补充协议》第十一条第6款约定出卖人处理完买受人在查验房屋时对该商品房质量问题的书面异议后，自出卖人通知对修复部分验收之日起3日内，买受人未验收或未提出书面意见拒绝验收的，则3日期限届满视为买受人已验收合格。唐山文于2020年10月25日收到《房屋保修验收通知书》，知晓其应于2020年10月24日至2020年10月30日期间办理房屋保修验收事宜，其在收到通知之日起3日内并未对案涉房屋质量问题提出书面意见，并于2021年3月26日办理接房手续，视为唐山文已对房屋质量验收合格。唐山文主张整改和修复房屋质量问题缺乏事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告唐山文的全部诉讼请求。 案件受理费164元，由原告唐山文负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李** 二〇二一年七月十三日 书记员  何 勃