江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3057号上诉人（原审被告）：宋飞，男，1968年7月24日生，汉族，户籍地江苏省盱眙县，现住江苏省常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：褚琳，女，1986年6月26日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：褚志明，男，1960年11月13日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱妍彤，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾福东，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。上诉人宋飞因与被上诉人褚琳、褚志明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月8日组织双方当事人进行询问。本案现已审理终结。宋飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人褚琳、褚志明的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2015年11月18日褚琳与宋飞签订的合同，合同期限已满，其出租的面积被后来的2017年7月1日褚志明与宋飞签订的合同所涵盖，后一份合同内容显示房屋位于竹林南路3号，出租面积800平米，很显然竹林南路3号部分归褚志明的房屋均在其内，一审把两份合同涉及的房屋和面积分开认定是错误的；2.前一份合同已被包含在后一份合同之内，不存在解除的问题，而后一份合同约定租期为2017年7月1日至2022年7月1日，合同履行期未满，而且宋飞拖欠部分租金和水电费是有原因的，欠条和还款计划是经过褚志明同意的，宋飞对租赁房屋及外部进行了较大投资改造，没有逃避租金交付的故意，租赁合同第十一条对解除合同也有特别约定，“任何一方要求解除合同，都必须提前一个月向对方提出，并经双方协商一致，无遗留问题后方可解除”，一审判决明显违反该明确约定；3.一审没有查明自2017年7月1日至今宋飞应付租金和水电费总额是多少，由于两份合同所涉及的水表电表均各一块，宋飞通过该水电表已经交付了部分水电费，也提供了相关票据，但一审未予认可；4.宋飞经营期间，褚琳以欺骗手段侵占宋飞的部分租赁房屋及扩建房屋约260平方米，并与他人签订租赁合同收取费用，严重损害了宋飞的合法权益，但一审法院却视而不见。褚琳、褚志明辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。褚琳、褚志明向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方的租赁关系，判令宋飞立即腾退位于常州市天宁区竹林南路3号的租赁房屋，将房屋恢复原状交还；2.请求依法判令宋飞支付拖欠的租金56.5万元，水电费29957.4元，共计594957.4元（后续租金按照年租金21万元计算自2019年5月10日起至实际腾房之日止；后续水电费自2020年3月21日起计算至实际腾房之日止）；3.判令宋飞承担本案的诉讼费用。褚琳、褚志明当庭明确恢复原状的意思是要求宋飞从房屋中腾退出去。一审法院认定事实：2015年11月18日，褚琳（甲方）与宋飞（乙方）签订租赁合同，约定将位于竹林南路3号一栋六间（一楼三间、二楼三间），面积约210平方米的店面房出租给乙方，用于餐饮经营。租赁时间一年，自2015年11月18日起至2016年11月17日止，期满后，乙方有优先续租权。租赁费用为年租金13万元整。2017年7月1日，褚志明（甲方）与宋飞（乙方）就位于竹林南路3号面积约800平方米的店面房签订协议，约定：租赁时间为五年，自2017年7月1日起至2022年7月1日止。年租金为8万，为保证合同的顺利执行和相互制约，乙方必须支付甲方押金2万元整，合同期满后无遗留问题即一次性退还给乙方。付款方式是合同签订一次性付清第一年的租金，2017年7月1日一次性支付第二年度租金，以后顺延。承租期内，乙方如未按合同约定时间支付租金或拖欠水电费一个月以上，甲方有权终止合同，并对乙方处以拖欠金额双倍的违约金支付给甲方。任何一方要求解除合同，都必须提前一个月向对方提出，并经双方协商一致，无遗留问题后方可解除。在承租期内如遇政府规划征用，房屋拆迁，必须终止本合同时，双方必须无条件服从。乙方租赁期满不再续租或中途终止合同，则乙方在承租期内所投入的装修和物品的处理为：装修在墙、地、顶的固定物归甲方无偿所有。物品物件（属于乙方的资产）由乙方在二天内搬迁完毕，超过二天甲方则视乙方留存房屋内的物品物件为放弃之物，由甲方自行处置。租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，褚琳、褚志明将房屋交付给宋飞使用。2019年5月10日，宋飞出具欠条，载明：房租290000元，此290000元是2018年前面烧烤店房租13万加上后面宋老三饭店2017年至2018年4月份房租16万，合计为29万元。今年12月份前本人一定偿还烧烤店2019年的当年房租15万元。明年将上述所欠29万元房屋付清。2020年1月6日，褚琳与张勇就竹林南路3-1号店面房签订租赁合同，面积约为115平方米，用途为经营餐饮、烧烤。租赁时间自2020年1月15日起至2023年1月14日止。年租金为130000元。海比尔·麦提托合提于2020年1月6日支付褚琳72500元。阿卜力米提·麦提托合提于2020年7月1日支付褚琳48750元。2020年3月25日，褚琳、褚志明的委托代理人朱妍彤律师给宋飞发送律师函，要求其支付拖欠租金56.5万元，拖欠水电费29957.4元，合计594957.4元。并告知其终止合同权利，请其腾退房屋并清偿，将房屋恢复原状交还钥匙等物品。另查明，2006年8月1日，常州市新南德宾馆有限公司与常州市天宁区红梅街道签订场地租赁协议书租赁了坐落于竹林南路康云明居与照相机三厂中间，面积为3007平方米的场地。租赁期限为2006年1月1日至2035年12月31日止。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议问题在于：一、本案涉及两个合同租赁的房屋具体指向问题。从2019年5月10日的欠条内容上看，在租金上区分了“前面烧烤店”和“后面宋老三饭店”的租金，可以看出，宋飞承租褚琳、褚志明的房屋分为两个部分。一部分是烧烤店所使用的房屋，另一部分是宋老三饭店所在房屋，这两部分分别计算租金，烧烤店的租金为每年13万元，宋老三饭店所在部分的房屋租金为每年8万元。上述金额分别于褚琳、褚志明与宋飞签订的房屋租赁合同相对应。庭审中，双方确认褚琳与宋飞签订的房屋租赁合同对应的是烧烤店所在房屋。褚琳与宋飞签订的烧烤店所在房屋租赁合同租金为13万元，而褚志明与宋飞签订的租赁合同约定租金为8万元，宋飞主张在褚志明与其签订的租赁合同中包含了烧烤店所在房屋与宋老三饭店所在房屋两个部分不符合上述欠条、合同所列情况及常情常理。综上，应认定褚琳与宋飞所签订的合同是关于烧烤店所在房屋的租赁，褚志明与宋飞所签订的合同是关于宋老三饭店所在房屋的租赁。签订租赁合同时，双方虽列出了房屋面积，但未对房屋面积进行测量，故宋飞主张从面积上来看，褚志明与宋飞签订的房屋租赁合同包含了褚琳与宋飞签订的房屋租赁合同部分的意见，一审法院不予采纳。二、关于是否解除合同的问题。褚琳与宋飞于2015年11月18日就现烧烤店所在房屋签订了租赁合同，约定的租赁期限为一年，此后双方未再签订书面的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，双方之间的租赁应为不定期租赁。褚琳具有随时解除该租赁合同的权利。在宋飞未能按照欠条约定的时间（2019年底）支付该房屋当年租金时，褚琳与现烧烤店的经营人签订租赁合同，并以此来表示解除与宋飞就该房屋的租赁关系，并不违反合法律约定。故对要求确认该合同解除的诉求，一审法院予以支持，解除日期确定为2020年1月6日。根据褚志明与宋飞签订的合同约定，承租期内乙方如未按合同约定时间支付租金或拖欠水电费一个月以上，甲方有权终止合同，并对乙方处以拖欠金额双倍的违约金支付给甲方。双方在审查中确认，宋飞除并未支付所载的房租外，对于2019年7月以后新产生的房租亦未支付。褚志明提出解除该合同的诉求，应予支持，解除日期应确定为褚志明向法院主张之日即2020年9月10日。宋飞认为如褚琳不与现新疆烧烤店业主签订房屋租赁合同则其所收取的租金就可以交付，故该新疆烧烤店交付给褚琳的租金应视为宋飞缴纳的租金，对此意见，一审法院不予认可。宋飞认为其租赁房屋后在该房屋上有搭建，且褚琳租赁了其所搭建的部分房屋，应当予以冲抵房屋租金的意见。一审法院认为，该租金与本案不属于同一法律关系，宋飞可另行主张。三、房屋租金、占有使用费及水电费的问题。在房屋租赁期间及房屋占有使用期间内，使用人应当支付房屋租金及占有使用费，并负担该期间的水电费用。综合本案在案证据，褚琳、褚志明要求宋飞支付房屋租金及占有使用费至房屋腾空之日止的诉求，一审法院予以支持。关于褚琳与宋飞签订的房屋租赁合同，双方合同约定的租金为13万元/年。双方于2019年5月10日进行结算，载明2018年房租为13万元，2019年房租为15万元。则宋飞应支付褚琳房屋租金280000元。因褚琳于2020年1月6日将房屋出租给其他人，此后租金宋飞无需支付。关于褚志明与宋飞签订的房屋租赁合同，双方约定的房屋租金为8万元/年。在2019年5月10日进行结算时，载明2017年至2018年4月份的房屋尚结欠16万元。该金额与合同约定不符。按照合同约定计算，自2017年7月1日至2020年9月10日，房屋租金约为255084元。此外，宋飞应支付此部分房屋自2020年9月11日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费。关于水电费的问题。从褚琳、褚志明诉求及其提供的材料可以看出，其所主张的金额29957.4元为其所列清单中2019年7月至2020年3月的水电费。根据本案在案证据，2019年7月至2019年12月之间，宋飞租赁房屋所支出的水电费合计25032.4元，对此部分水电费用，一审法院予以支持。宋飞主张此前水电费予以多收未退还，其举证不能达到诉讼目的，故不予采信。2020年1月，褚琳将新疆烧烤店所在房屋租赁给他人，此后水电费不应计算在内。宋飞应支付2020年1月起至实际腾空之日止的褚志明与宋飞所签房屋租赁合同所涉部分的水电费。从褚琳、褚志明提供的证据中无法确认其对于水电费的计算是否将现新疆烧烤店所在部分房屋的水电费支出一并计算在内，故对2020年1月以后的水电费应另行计算。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，一审法院判决：一、确认褚琳与宋飞签订的房屋租赁合同于2020年1月6日解除；二、确认褚志明与宋飞签订的房屋租赁合同2020年9月10日解除；三、宋飞自判决生效之日起六十日内将其承租的常州市天宁区竹林南路3号房屋腾空并交还褚琳、褚志明；四、宋飞自判决生效之日起十五日内向褚琳支付房屋租金及占有使用费280000元；五、宋飞自判决生效之日起十五日内向褚志明支付房屋租金及占有使用费255084元，及自2019年9月11日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金80000元计算）；六、宋飞自本判决生效之日起十五日内向褚琳、褚志明支付水电费25032.4元，并向褚志明支付自2020年1月起止实际腾空之日止的水电费；七、驳回褚琳、褚志明其他诉讼请求。案件受理费9750元，由宋飞负担8848元，由褚琳、褚志明负担902元。二审中，宋飞提交了由若干人员（自注身份为材料供应商、施工方、知情人）签字的《证明》，用以证明宋飞对租赁房屋进行了内外装修、加固以及新建；还提交了案外人出具的收条、褚琳与他人签订的租赁合同，用以证明褚琳将原属于宋飞的租户的所涉租赁房屋予以占用，并租给了他人。被上诉人因未见证据原件而否认前述证据的真实性，亦不认可《证明》中签字人员的真实身份。本院对前述证据认证如下：宋飞二审所举证据意在证明其对装修、加固及新建的房屋享有对外出租并收取租金的权利，但该意见并未以反诉的方式提出，也无具体请求数额，一审法院已告知其可以另行主张，且本院二审中亦组织双方对此进行调解，但调解不成，故本案裁判不予涉及，前述证据与本案不具有直接关联。一审查明的事实部分均有客观证据及当事人陈述予以证实，本院亦予确认。二审另查明：宋飞一审举证其2018年7月13日支付了13万租金，二审中其明确该笔租金对应于2016年11月18日至2017年11月17日租赁期间；双方当事人确认，涉案欠条所载“宋老三饭店2017年至2018年4月份房租16万”，实为对应2017年7月1日至2019年7月1日的租赁期间，且双方水电费结清截至2019年6月底，2019年7月之后的水电费宋飞一直未付，宋飞一审提交的2019年7月及以后的水电费收据，该证据来源为出租方通过微信将收据拍照发送给宋飞，系要求宋飞支付之意。本院认为:一、关于本案法律的适用问题根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”；第二十条规定，“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”。涉案两份租赁合同分别签订于2015年、2017年，属于民法典施行前的法律事实，褚琳、褚志明主张的宋飞违约、解除合同均发生于2021年民法典施行前，即使后一份合同约定履行期持续至民法典施行后，但履行该合同发生争议仍是在民法典施行前，故依前述司法解释的规定，本案应适用当时的法律规定。二、关于涉案两份租赁合同相互关系的问题宋飞坚持认为后一份租赁合同所涉出租面积包含了前一份合同所涉出租面积。对此，除一审法院在裁判理由部分所阐述理由外，本院注意到，宋飞在2020年12月10日的一审庭审中明确陈述，“后面一栋楼8万，每年7月1日交房租，前面一栋楼15万”，由此可知，涉案两份合同分别对应不同房屋，即宋飞所说的前面一栋楼、后面一栋楼，也即对应于欠条所载的前面烧烤店、后面宋老三饭店，因此两份租赁合同所约定的租赁面积并非本案处理关键，前述分析足以证明两份租赁合同对应于不同标的物，各自产生相应租金，两份合同的解除问题、租金支付问题等确应分别作出判断。三、关于两份租赁合同的解除问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。涉案租赁合同所约定的“任何一方要求解除合同，都必须提前一个月向对方提出，并经双方协商一致，无遗留问题后方可解除”属于该条款所规定的合意解除的情形。而本案褚琳、褚志明以宋飞拖欠租金及水电费为由请求解除合同，与前述合意解除不同，系其单方行使法定解除权或约定解除权的行为，应根据合同法第九十三条第二款或第九十四条的规定进行审查。法定解除权或约定解除权属于民法理论的形成权，即依权利人单方意思表示就可发生使民事法律关系消灭的权利，解除权的行使不以相对人同意为要件。根据涉案两份租赁合同的约定及当事人的陈述，两份合同均系租期开始日交付当年度租金，涉案欠条的出具可以充分证明，两份合同均存在宋飞迟延支付租金的情形，是在出租人催告后由承租人以欠条形式明确了对所欠租金的最后支付期限。从约定解除权的角度而言，合同均约定“承租方如未按合同约定时间支付租金或拖欠水电费一个月以上，出租方有权终止合同”，现欠条所载两份合同的租金的最后支付期限已经届满，宋飞仍未依约支付租金，解除合同的条件已经成就；从法定解除权的角度而言，合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，故租赁合同中承租人的主要债务即支付租金，现宋飞经催告后出具欠条，但欠条所载合理期限内仍不履行支付租金的主要债务，解除合同的法定情形业已满足，合同法第二百二十七条更是直接对承租人违反支付租金义务的法律后果作出了明确规定。故无论依据合同法第九十三条第二款，抑或第九十四条第三项以及二百二十七条，褚琳、褚志明均有权单方解除涉案租赁合同，无须宋飞同意。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。合同解除后，宋飞对涉案两处房屋的占有属于无权占有，权利人依法可请求返还房屋，即宋飞具有腾退房屋的法定义务。四、关于租金和水电费的金额现有的合同、欠条等证据表明，涉案两份租赁合同分别独立计算租金。对于褚琳与宋飞签订的前一份租赁合同，即有关烧烤店的租金，据欠条明确记载及当事人的二审陈述，宋飞尚欠2018年度的租金13万元以及2019年度的租金15万元，一审判决宋飞向褚琳支付28万元具有事实和法律依据；对于褚志明与宋飞签订的后一份租赁合同，即有关宋老三饭店的租金，据欠条所载及当事人的二审陈述，宋飞自2017年7月1日起的租金一直未付，一审法院按合同约定的年租金8万元的标准，将2017年7月1日至2020年9月10日期间的租金数额折算为255084元判决宋飞向褚志明支付，并判决宋飞支付该房屋自2020年9月11日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费，亦符合法律规定。双方当事人一致确认，自2019年7月起涉案两份租赁合同所涉房屋的水电费均未支付，宋飞对于出租人所主张的2019年7月至12月间的水电费数额未提异议，而是以此前出租人存在多收水电费的情形而拒不支付，但其提交的证据不能证明出租人此前水电费多收，故该期间涉案两份租赁合同所涉房屋产生的水电费25032.4元，以及后一份租赁合同所涉房屋自2020年1月起至实际腾房之日止的水电费，宋飞依约应向出租人支付。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9750元，由上诉人宋飞负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  孙海萍审判员  刘 颖二〇二一年七月九日书记员  陈 彬