广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初147号 原告：李柳芳，女，汉族，1980年10月5日出生，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。 被告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所南宁市青秀区中越路**东盟财经中心****，组织机构代码56676591-8。 法定代表人：窦金桂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑燕君、方英，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 被告：深圳右海房地产项目管理有限公司，住所，住所南宁市青秀区竹溪大道**青湖中心**机构代码07438382-5。 法定代表人：杨存侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 原告李柳芳与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、深圳右海房地产项目管理有限公司（以下简称右海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理。因本案需以金之库公司、右海公司的其他案件的审理结果作为依据，而该其他案件尚未审结，故本案中止诉讼。原告李柳芳的委托诉讼代理人甘海杰，被告金之库公司的委托诉讼代理人郑燕君，被告右海公司的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李柳芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告金之库公司签订的《定向合作开发协议》无效；2.被告金之库公司返还原告购房款185829元、服务费38001元，合计223830元；3.被告金之库公司赔偿原告经济损失（损失计算：以223830元为基数，自2014年4月28日起至款项还清之日止，按照中国人民银行同期流动资金1-3年期贷款利率计算）；4.被告右海公司对第二项、第三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：被告金之库公司宣传其在南宁市五象新区交汇处开发五象中央广场项目，并进行预售。2014年4月28日，原告与被告金之库公司签订《定向合作开发协议》，约定原告向被告金之库公司购买其开发的五象中央广场G栋18层05号商品房，总价款615829元。当日，原告支付30%的首期购房款185829元及服务费38001元，被告金之库公司向原告出具185829元预收房款收据，被告右海公司向原告出具38001元服务费收据，并表示该服务费系为了避税，实为购房款。涉案《定向合作开发协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告金之库公司已收取原告购房款，该协议实为商品房买卖合同，被告金之库公司在没有取得《商品房预售许可证》的情形下销售涉案房屋，该协议无效。被告金之库公司与被告右海公司之间的授权关系不明，被告右海公司在明知被告金之库公司在没有取得《商品房预售许可证》的情形下而代理销售涉案房屋，应与被告金之库公司承担连带责任。 被告金之库公司辩称，1.涉案《定向合作开发协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制规定，属合法有效合同。2.被告金之库公司虽然与被告右海公司存在代理合同关系，由被告右海公司代理销售涉案楼盘，但未授权其他单位或被告右海公司再委托其他单位代理销售涉案楼盘。3.原告不应向被告金之库公司，而应向被告右海公司主张返还购房款及定金。原告没有按照涉案《定向合作开发协议》的约定向指定银行账户汇款，而是向被告右海公司支付购房款及定金，同时被告金之库公司已登报声明部分收据遗失或作废，该部分收据的款项未进入被告金之库公司银行账户，故原告应向被告右海公司主张返还购房款及定金。4.原告不应向被告金之库公司主张返还服务费。涉案《定向合作开发协议》没有约定原告需向被告金之库公司支付服务费，被告右海公司向原告收取服务费系其单方行为，被告金之库公司对此不知情，不应承担返还服务费的责任。5.被告金之库公司不存在过错和违约责任，不应赔偿原告的损失。涉案《定向合作开发协议》已表明涉案楼盘尚未取得《商品房预售许可证》，原告对此知情，同时涉案楼盘的开发建设因受到规划增容等行政行为的影响，导致被告金之库公司取得相关行政审批手续迟延，该情形属于不可抗力，被告金之库公司对此不应承担违约责任。 被告右海公司辩称，1.涉案《定向合作开发协议》的效力问题，由法院认定。2.购房款及定金收据均是被告金之库公司真实出具，被告右海公司已向被告金之库公司支付大部分款项。3.服务费不应返还或全部返还。被告右海公司在代理销售涉案楼盘时付出了销售成本，故基于公平原则，服务费不应返还或全部返还。4.原告支付的定金实为购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，原告与被告金之库公司签订一份《定向合作开发协议》。该协议就相关事项约定如下：被告金之库公司接受原告委托定向开发五象中央广场项目，该项目位于南宁市五象新区，宗地号为450108100008GB00017、450108100008GB00018；开发建设商品房的用途为住宅，位于**地块******房，建筑面积89.51平方米，每平方米6880元，总金额615829元；原告在签订协议时支付总房款的30%即185829元（含定金），在项目取得预售许可证后7日内（以被告金之库公司通知为准），换签《商品房买卖合同》；被告金之库公司承诺于2015年6月取得预售许可证，于2016年9月封顶，于2016年12月完工；被告金之库公司如不按时交房给原告，按照每日万分之二交付延期交房违约金给原告（人为不可抗拒的自然灾害或政府因素等不视为被告金之库公司违约，可相应推迟交房时间）。 2014年4月28日，被告金之库公司出具一张收到原告支付预收房款185829元的收据；同日，被告右海公司出具一张收到原告支付服务费38001元的收据。 另查明，2014年1月20日至2014年6月30日期间，被告金之库公司授权被告右海公司为五象中央广场项目1#地块C、D、E、G栋的独家代理销售商，并将加盖被告金之库公司印章的空白《定向合作开发协议》和空白《收据》交给被告右海公司。被告右海公司授权广西南宁沃尔德房地产投资有限公司、广西澎华投资有限公司等单位合作销售五象中央广场项目1#地块，广西南宁沃尔德房地产投资有限公司、广西澎华投资有限公司等单位仅负责向客户介绍项目。 本院认为，原告与被告金之库公司签订的《定向合作开发协议》，就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定，具备了商品房买卖合同的实质内容，且被告金之库公司向原告出具了收据，表明其已依约收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。被告金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与原告订立商品房预售合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《定向合作开发协议》应认定为无效合同。 关于财产返还问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告金之库公司与原告依据无效合同取得的财产应当互相返还。被告金之库公司向原告收取的预收房款185829元，被告金之库公司应予返还。至于服务费38001元，该款项系原告支付，并由被告右海公司出具收据，原告主张该款项系支付涉案房屋的购房款，被告右海公司辩解该款项系其为原告提供房屋销售服务收取的服务费，由于收据上虽然注明款项为“服务费”，但被告右海公司未能提供证据证明其与原告或被告金之库公司之间就收取服务费有过约定，且该款项系原告基于购买涉案房屋而支付，故本院认定该款项属于原告预付的购房款。因被告右海公司系受被告金之库公司委托对涉案房屋进行销售，原告对被告右海公司与被告金之库公司之间的委托销售关系亦予以认可，原告有理由相信被告右海公司收取购房款的行为系代表被告金之库公司而为之，故该38001元应由被告金之库公司返还。综上，被告金之库公司应向原告返还合计223830元（185829元＋38001元）。至于部分收据的遗失或作废与款项的流向问题，因该问题属于被告金之库公司与被告右海公司之间的委托销售关系的内部问题，且原告确已支付相应款项，被告金之库公司亦出具了相应收据予以确认，故该内部问题不能成为对抗原告向被告金之库公司主张权利的事由。关于利息损失问题。被告金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下销售涉案房屋，对合同无效存在过错；涉案《定向合作开发协议》中已写明被告金之库公司承诺取得预售许可证的时间，可见原告在签订该协议时已明知被告金之库公司未取得商品房预售许可证明，对合同无效亦存在过错，故双方对合同无效应各承担50%的责任。因此，被告金之库公司因占用原告的款项所产生的利息损失，由被告金之库公司承担50%，该利息损失应以实际占用时间，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告李柳芳与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于2014年4月28日签订的《定向合作开发协议》无效； 二、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李柳芳返还223830元，并赔偿利息损失的50%（利息损失计算：以223830元为基数，自2014年4月28日起至款项还清之日止，按照中国人民银行同期流动资金1-3年期贷款利率分段计算）； 三、驳回原告李柳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4918元，由被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  彭情宝 审 判 员  盘利斌 人民陪审员  白文艳 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  廖羽冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。