广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初11056号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托诉讼代理人：陈锦玲，该司员工。委托诉讼代理人：何彪，该司员工。被告：黄嘉汉，男，1976年1月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄燕红，黄嘉汉的配偶。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）与被告黄嘉汉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托诉讼代理人何彪，被告黄嘉汉及其委托诉讼代理人黄燕红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业管理服务费5471.55元（计自2019年1月1日至2021年3月31日），以及违约金2209.70元（每月欠付管理费的违约金以每月欠付的物业管理费203元为本金，按每天1‰的标准，自次月1日开始计算至实际清偿之日止），合计：7681.25元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：在2018年1月14日由光明大厦物业业主与原告签订《光明大厦委托物业管理合同》（以下简称“该合同”），约定管理期限从2018年1月14日至2019年1月31日；约定物业住宅管理服务费1.5元/㎡/月。被告为广东省广州市番禺区市桥街繁华路怡乐园一街五座光明大厦901房物业的权属人，应按《光明大厦委托物业管理合同》的约定向原告缴纳物业管理费用。然而自2019年1月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计拖欠物业管理费共5471.55元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告已通过合法程序成为大厦物业服务企业的适格主体。原告与光明大厦物业业主签订的《光明大厦委托物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业服务费用的义务；被告拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告的合法权益。根据民事诉讼法及物业管理条例等相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告黄嘉汉辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告所签的物业管理合同已于2019年2月1日到期，后双方没再续签合同，因此双方之间不存在任何书面约定，只是原告一厢情愿要收管理费，被告不存在违约责任。二、原告的收费标准没有通过业主大会同意，原告也从未就收费标准进行过公示，且原告提供的物业服务质量差，服务质量与收费标准不相符。包括：1.大厦出入口经常无人看守，外来人员随意进入，存在重大安全隐患；2.电池车可自由进出搭乘大厦的电梯，虽然大厦内有张贴宣传广告牌，但如同虚设，保安人员看到也不进行劝导和阻拦，任由电池车自由上落电梯；3.货电梯的监控长期未能整改维修，乘坐货电梯如遇到困难或危险得不到及时的救援，生命安全得不到保障；4.消防安全通道堆满垃圾和杂物也不进行清理，如遇火灾，业主逃生通道被堵塞，不能逃生，存在重大的安全隐患；5.本大厦七楼2019年违规改建施工，承受外墙柱横梁被拆除，原告未进行阻止，导致大厦外墙开裂，瓷砖脱落，而原告仅张贴公示没有进行维修整改；6.大厦卫生情况非常差，到处都可以看到垃圾，每层楼的通道和窗户盖满灰尘也不进行清理，八楼人行通道放满花草和生满青苔也不进行清理，导致蚊子为患；7.大厦发电机坏了也不进行维修，如遇停电，大厦电梯不能启动，对业主出行非常不便；8.楼层出入口监控损坏没有维修；9.未经业主大会同意，亦未进行公示，随意在本大厦大堂设立丰巢快递柜和无人售卖柜，占用业主公用地方，阻碍业主出行；10.没有公示本大厦每年的开支和收益，导致本大厦的业主对本大厦的收支营运一概不知。三、本人从未收到原告任何通过第三方传递的书面催缴物业费的通知书，也没有任何签收手续，原告并没有履行书面催交程序所应尽的责任。庭审过程中，双方均确认：1.华勤公司与广州市番禺区市桥街光明大厦第二届业主委员会（以下简称光明大厦业委会）签订的《光明大厦委托物业管理合同》（以下简称管理合同）于2019年1月31日到期，后双方未再续签合同，华勤公司继续为光明大厦提供物业管理服务至今；2.就黄嘉汉名下的涉讼房屋（位于广州市番禺区XX街XX路XX园XX街XX座光明大厦XX房，建筑面积135.1平方米），黄嘉汉自2019年1月起未缴纳物业管理费。另华勤公司表示根据管理合同约定的管理费标准，涉讼房屋每月的管理费为203元，管理合同到期后，其司没有对该标准进行调整。黄嘉汉确认2019年1月前其按203元/月的标准缴纳管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”，因此，华勤公司有权根据其司与光明大厦业委会签订的管理合同对光明大厦提供物业管理服务并收取相应的物业管理费。该管理合同于2019年1月31日到期，双方未续签或重新签订物业服务合同，仍由华勤公司继续为光明大厦提供物业管理服务至今。因此，华勤公司与光明大厦的业主成立事实上的物业服务合同关系，华勤公司已为光明大厦提供了物业管理服务，黄嘉汉作为光明大厦的业主负有向华勤公司交纳物业管理费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的管理合同的收费标准（203元/月）计算物业管理费。现黄嘉汉确认其自2019年1月起未再缴纳过物业管理费，故本院对华勤公司要求黄嘉汉支付2019年1月1日至2021年3月31日止的物业管理费5471.55元的诉请予以支持。黄嘉汉虽对华勤公司提供的物业服务质量存在异议，但其提交的证据不能证明华勤公司未全部履行物业服务义务，也不能证明华勤公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果，因此就该抗辨意见，本院不予采纳。关于违约金问题，管理合同虽就逾期支付物业管理费的违约金进行了约定，但该合同约定的履行期限已届满，后续华勤公司并未与光明大厦业委会重新签订合同或就管理费违约金进行约定，在此情况下，华勤公司主张根据管理合同的约定计收2019年2月起的物业管理费的违约金缺乏理据，本院不予支持。而就2019年1月的物业管理费的违约金，鉴于华勤公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，华勤公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向黄嘉汉主张物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《物业管理条例》第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、黄嘉汉应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市华勤物业管理有限公司支付2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业管理费5471.55元；二、驳回广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由黄嘉汉负担。本判决为终审判决。审判员  李杏仪二〇二一年七月五日书记员  曾翠莹