江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3229号上诉人（原审原告）：盐城市一九五九体育发展有限公司，住所地盐城市城南新区新都街道新都西路3号创美家一至三楼。法定代表人：葛红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏中体机会体育娱乐科技有限公司，住所地盐城市人民南路5号盐城国际创投中心1020室。法定代表人：徐晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建奎，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人盐城市一九五九体育发展有限公司（以下简称一九五九公司）与上诉人江苏中体机会体育娱乐科技有限公司（以下简称中体机会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一九五九公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，判令中体机会公司支付一九五九公司租金人民币19万元并承担自2020年2月21日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；2.改判一审判决第三项，判令中体机会公司向一九五九公司交付承担的案涉房屋，并支付违约金1.9万元；3.一、二审诉讼费用由中体机会公司承担。事实和理由：1.本案中，一九五九公司将案涉房屋交付给中体机会公司后，租赁物的使用权归中体机会公司，在其合法经营的情况下，一九五九公司不能干涉其对租赁物的正常使用，何来的对租赁物负有管理义务。并且中体机会公司是否正常经营或者停止营业，并不影响合同的效力。如果中体机会公司无法继续经营，完全可以提出解除合同。而中体机会公司并未行使合同解除权，故责任完全在于中体机会公司。2.在一九五九公司发出解除案涉合作协议后，中体机会公司如不同意解除合同，应向一九五九公司提出异议，其未在法律规定的期限内提出，故案涉合同依法解除。合同解除后，一九五九公司明确要求中体机会公司交还案涉房屋，而中体机会公司不予理睬，导致案涉房屋未办理交付，其责任完全在于中体机会公司。3.新冠疫情对经营带来影响，一九五九公司并不否认，但对一九五九公司也是不公平的，一九五公司也是能过巨额资金购置的，一审法院减少租金的行为，必然对一九五九公司造成损失。4.一审法院认定中体机会公司收到通知后即电话联系一九五九公司撤场，但此节事实及钥匙交还的事实中体机会公司并无证据证明，故中体机会公司仍应当承担交还房屋的民事责任，但却在判决中驳回了一九五九公司要求交付房屋的诉讼请求，明显错误。5.中体机会公司在履行合同中未按合同约定支付租金，已构成违约，故驳回一九五九公司要求中体机会公司承担违约金1.9万元是错误的。中体机会公司辩称，中体机会公司在撤场时已经通知了一九五九公司予以接手，因此租赁费用应当计算至该时间节点，对于超出节点的时间费用，中体机会公司不予承担。中体机会公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，改判驳回一九五九公司诉讼请求；2.一、二审诉讼费及保全费由一九五九公司承担。事实和理由：1.一审法院以创美家公司在案涉场地附近办公并定期核查场地使用情况，定期上门查抄水电表、收取水电费，其应知晓案涉场地的转租情况，且创美家公司作为出租人未在六个月内对转租提出异议，故推定创美家公司认可转租事实，并认定合同有效不当。一审判决未充分考虑创美家公司向中体机会公司寄送的两份函件，创美家公司于2020年3月7日出具告知函后，中体机会公司一直处于不确定状态，为避免对正常经营造成影响，中体机会公司收悉解除通知后，决定立即撤场，重寻找营业场所。2.鉴于中体机会公司收悉解除通知后仍处于疫情防控期间，钥匙的交还存在一定困难，但中体机会公司租赁的场地与一九五九公司经营场有电梯互通，一九五九公司即便没有钥匙的情况下，完全可以接收场地，且中体机会公司并未对租赁场所上锁。另一九五九公司于2020年4月10日即提起诉讼，诉讼过程中撤回要求中体机会公司按《二楼物品清单》返还物品的诉讼请求，足以说明一九五九公司已经接收租赁场地，因此接收时间举证责任在一九五九公司。3.一审判决对中体机会公司2万元押金未作表述。4.一审酌定判决未综合考虑以下事实：（1）诉争标的是2020年3月1日起算的租金，中体机会公司收悉创美家公司的告知函是3月7日，期间的租赁关系只有7天；（2）中体机会公司在疫情期间寻求租金减免，才听从一九五九公司高管建议，向创美家公司出具书面报告；（3）一审未考虑因疫情导致无法使用租赁标的物要求减免租金的情形；（4）盐城教育培训机构正常经营的时间点为2020年5月9日。一九五九公司辩称，1.关于撤回水电费的诉请，是由于中体机会公司不配合核对用水用电量，为了避免因水电费问题导致一审法院无法处理而撤回，并没有放弃该项权利。2.关于撤场的问题，双方并没有书面的交接手续，中体机会公司使用的2楼有独立的门锁，一九五九公司并不持有钥匙，2楼房屋内是否有中体机会公司遗留的物品、器械等一九五九公司不清楚，在签订租赁合同时交给中体机会公司的物品也无法清点，对于中体机会公司主张已经撤场不予认可。3.关于租金减免的问题，一九五九公司并没有获得创美家公司关于租金减免，如要求一九五九公司对于中体机会公司的相关费用予以减免不公平。一九五九公司向一审法院起诉请求：1.判令解除一九五九公司、中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》，中体机会公司立即将占用的房屋交付一九五九公司，并按《二楼物品清单》返还一九五九公司物品（如有损坏或遗失，作价赔偿）；2.判令中体机会公司支付一九五九公司拖欠的费用19万元，并承担自2020年2月21日起至实际履行之日止按日千分之五标准计算的滞纳金；3.判令中体机会公司支付一九五九公司2019年4月3日至2020年3月24日期间代为缴纳的水电费11300元；4.判令中体机会公司承担违约金19000元；5.本案诉讼费用、财产保全申请费由中体机会公司负担。本案审理过程中，原告一九五九公司撤回第一项诉讼请求中要求中体机会公司按《二楼物品清单》返还物品（如有损坏或遗失，作价赔偿），并撤回第三项诉讼请求。一审法院认定的事实：2018年8月12日，一九五九公司（甲方）与中体机会公司（乙方）签订了一份《经营合作合同》，合同约定（摘要）：“第一条合作方式。1、甲方提供房屋，用于双方的合作。该房屋坐落于1959健身中心，位于第2层，建筑面积1700平方米（其中实际建筑面积1500平方米左右，该房屋系甲方从雅家乐公司租赁）。另外包含甲方三楼健身会所的篮球馆、舞蹈房和乒乓球室的上午时间段，时间段8:00起—12：00截止（如果上午8:00开班，需要额外增加人员，人员费用由乙方支付）。其它三楼及一楼可开发项目，双方协商共同开发，合作方式另行商议。2、该房屋用途为中体机会公司进行青少年教育培训等相关业态。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。3、乙方每年支付给甲方合作费用人民币叁拾捌万元整，第一次支付时间为2018年9月1日之前，上半年和下半年的费用支付时间分别为每年的8月20日和2月20之前。另第一年支付保证金人民币两万元整，合同期满无异议退回。第二条经营合作期限。经营合作期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。……第五条关于合作经营期间的有关费用。在合作经营期间，各项费用由乙方承担、支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。第六条提前终止合同。经营合作期间，任何一方提出终止合同，需提前三月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因政府拆迁、不可抗力因素等情形，甲方必须终止合作时，甲方需承担乙方改建装修产生的费用，如果时间低于一年甲方需全部承担，如果超过一年，需要按折旧进行赔偿。甲方和政府洽谈拆迁补偿与乙方无关。第七条违约责任。经营合作期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度费用的5%作为违约金。由于乙方是进行常态化培训，如果甲方违约提前收回场地造成乙方大量退费（除拆迁），甲方应赔偿乙方所有损失。乙方逾期未交付合作费用的，且每逾期一日，甲方有权按应付合作费用的千分之五向乙方加收滞纳金。”合同签订后，中体机会公司支付一九五九公司保证金20000元，一九五九公司将房屋交付中体机会公司，中体机会公司进行装修并入驻。后中体机会公司按约交纳了2018年9月至2020年2月期间的费用共57万元，2020年3月1日至2020年9月1日的费用19万元未予交纳。2020年2月25日，中体机会公司向江苏雅家乐集团有限公司发出《疫情期间减免租金申请》，载明（摘要）：“我公司承租1959健身房二楼计1700平米场地，用于经营中体星荟青少儿运动成长中心，经营期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。……”3月7日，创美家公司发给中体机会公司一份《告知函》，载明：“我司接到贵方2020年2月25日的关于疫情期间减免租金申请，经查，我司并未出租房屋给贵司，贵司现实际在我司产权屋内经营是谁给予的授权？为维护双方的合法权益，请贵方接函后三日内提供详细资料来我司说明情况，便于我司视情况后处理。”3月8日，一九五九公司发给中体机会公司一份《律师函》，载明：“中体机会公司：贵司于2018年8月12日与一九五九公司签订的《经营合作合同》约定，贵司应于每年的8月20日和2月20日前支付一九五九体育公司合作费用壹拾捌万元整，然贵司未能按期支付，已构成违约。一九五九公司于2020年2月28日函告贵司，限期交付合作费用，逾期需承担相应违约金，但贵司至今没有理涉及履行。我所接受一九五九公司委托代为处理贵司拖欠合作费用等相关事宜，望贵司在接函后五日内给付拖欠的全部款项。……”3月9日，创美家公司向一九五九公司发出《关于非法转租行为整改的通知函》。3月26日，中体机会公司发给一九五九公司一份《函》，载明：“……近日惊悉，贵司与房屋产权人创美家公司存在禁止转租的约定，且创美家公司要求我司不得向贵司继续支付租金，否则在起诉贵司的同时，一并向我提起诉讼。我司遵循诚实信用原则，一直守法经营，不想卷入贵司与创美家公司间的纠纷。因此，请贵司于接函后三日内，向我司提供创美家公司同意转租，或贵、我、创美家公司三方形成共同确认的书面手续，以保障我司继续享有租赁协议的权利。同时，我司也按约定继续向贵方或创美家公司履行租金缴纳义务。……”3月29日，一九五九公司发给中体机会公司一份《解除合同通知书》，载明：“……鉴于贵司已构成严重违约，故我司再次致函贵司，就相关事项通知如下：一、解除我司某司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》，在贵司收到本通知书后即生效；二、贵司在收到本通知书后三日内，向我司交付合同约定占有的全部房屋。三、立即向我司支付拖欠的费用19万元及代为缴纳的水、电费合计11300元。”5月16日，创美家公司发给中体机会公司一份《回复函》，载明：“……我司2016年11月5日与一九五九公司签订房屋租赁合同，合同中明确‘租赁期间，乙方不得转租、转借或变相、转借所承租房屋’。我司一直未有任何书面同意一九五九公司转租承租场地。因此，贵司与一九五九公司签订的房屋租赁合同是不合法的无效合同。我司现已针对一九五九公司不诚信欺诈转租行为，向盐城经济技术开发区法院申请解除我司与一九五九公司签订的房屋租赁合同。”后一九五九公司因多次向中体机会公司催要2020年上半年的租金19万元，均未果，遂于2020年4月诉至一审法院。另查明，2004年8月11日，创美家公司取得2004137号建设工程规划许可证，建设位置为盐城市开发大道西路3号。2007年4月10日，创美家公司对坐落在市区开放大道西路3号2幢的房屋进行了不动产登记，不动产权证号为市区开002756，权利人为创美家公司。2007年3月19日，创美家公司取得市区开发大道西路3号房屋的不动产权登记，权证号为市区开002625，权利人为创美家公司。2016年11月5日，创美家公司（出租方、甲方）与一九五九公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第五条、第六条约定（摘要）：“第五条，双方责任。1、租赁期间，乙方不得转租、转借或变相转租、转借所承租房屋。除甲方书面同意外，乙方不得私自改变租赁房屋的用途。因乙方使用房屋及乙方原因发生的各种费用及责任均由乙方承担，与甲方无关。……第六条，合同的变更、解除与终止。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，接到甲方书面通知后仍不改正的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的；（2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构的。”2020年5月12日，创美家公司以一九五九公司为被告诉至本院，要求解除其与一九五九公司签订的房屋租赁合同，要求一九五九公司腾空并返还位于盐城市城南新区的创美家二期综合楼二楼东南侧的房屋，并要求一九五九公司腾空并返还合同外占用场地约330平方米、恢复原状并按照合同约定的租金标准支付经营场地占用费，支付违约金3万元。本院经审理后依法作出（2020）苏0991民初874号民事判决，判决一九五九公司支付创美家公司违约金3万元，驳回创美家公司的其他诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一九五九公司与中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》系为合作经营合同还是房屋租赁合同？该《经营合作合同》是否合法有效？一九五九公司的各项诉讼请求应否支持？关于争议焦点一，即一九五九公司、中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》的性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，一九五九公司与中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》虽名为经营合作合同，但从该合同条款来看，一九五九公司将案涉房屋交付中体机会公司使用，但中体机会公司按年支付一九五九公司相应费用，中体机会公司由此取得一九五九公司提供的场地及相关物品的使用权，且该合同并未约定出资数额、盈余分配、合作事项、合作解散或终止清算等事项，反而明确约定了租赁物即房屋位置、建筑面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修养护责任等，具备房屋租赁合同的主要权利义务特征，故一审法院确认一九五九公司与中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》名为经营合作实为房屋租赁合同法律关系。关于争议焦点二，即《经营合作合同》的效力问题。案涉租赁场地所有权人系案外人创美家公司，创美家公司与一九五九公司于2016年11月5日签订的《房屋租赁合同》虽约定未经其书面同意原告不得转租，但创美家公司在案涉场地附近办公并定期核查场地使用情况、定期上门查抄水电表、收取水电费，其应知晓案涉场地的转租情况，且创美家公司作为出租人未在六个月内对一九五九公司、中体机会公司之间的转租提出异议，故可认定创美家公司认可一九五九公司、中体机会公司间的转租事实，一九五九公司与中体机会公司之间订立的《经营合作合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效。关于争议焦点三，即一九五九公司各项诉求应否支持的问题。（一）关于一九五九公司要求解除《经营合作合同》并要求中体机会公司立即腾退房屋的问题。一九五九公司已于2020年3月29日向中体机会公司发出《解除合同通知书》，明确“解除我司某司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》，在贵司收到本通知书后即生效”。审理中，中体机会公司认可其于一九五九公司发出通知当天收到《解除合同通知书》的照片、于次日收到《解除合同通知书》邮寄件，并认为双方合同已解除，故一审法院依法确定案涉《经营合作合同》于2020年3月29日解除。一九五九公司发出的《解除合同通知书》还明确“贵司在收到本通知书后三日内，向我司交付合同约定占有的全部房屋。”但中体机会公司未按通知书约定向一九五九公司交还房屋。中体机会公司辩称其收到通知书后即电话通知一九五九公司撤场，但此节事实及钥匙交还的事实被告并无证据加以证明。故中体机会公司仍应当承担交还房屋的民事责任。（二）关于一九五九公司要求中体机会公司支付拖欠租金及滞纳金应如何认定的问题。中体机会公司租赁案涉场地系用于经营中体星荟青少儿运动成长中心。根据《经营合作合同》的约定，中体机会公司应于2020年2月20日之前向一九五九公司支付2020年3月1日至2020年9月1日期间的费用19万元。但从客观实际讲，2020年1月，因受新冠疫情影响，中体机会公司无法开展正常经营活动，直至2020年5月9日盐城教育培训机构才能正常经营。而2020年3月29日，一九五九公司向中体机会公司发出了《解除合同通知书》后，根据上文所述，一九五九公司、中体机会公司间的房屋租赁合同于2020年3月29日解除，中体机会公司在合同解除后应及时将案涉场地归还一九五九公司，但双方就场地交接未办理相应手续。对于中体机会公司实际占用场地的时间，双方陈述不一。一九五九公司作为转租人对转租物负有管理义务，其应知晓案涉场地经营情况，在中体机会公司迟迟未与一九五九公司办理租赁物品交还手续时，一九五九公司自身应及时采取措施防止损失扩大，而非任由房屋空置现状延续至今，故应依法减轻中体机会公司的违约责任。从上述两方面考虑，结合合同实际履行情况以及一九五九公司、中体机会公司双方的过错大小，一审法院酌定中体机会公司承担70%的租金及占有使用费，即13.3万元（计算方式：19万元×70%）。一九五九公司还主张中体机会公司支付滞纳金，根据《经营合作合同》第七条违约责任约定“乙方逾期未交付合作费用的，且每逾期一日，甲方有权按应付合作费用的千分之五向乙方加收滞纳金”，该标准明显过高。结合新冠疫情原因及双方的过错程度，一审法院酌定中体机会公司按未付租金的日万分之三标准向一九五九公司支付自2020年2月21日起至实际履行之日止的滞纳金。关于一九五九公司要求中体机会公司承担违约金19000元应否支持的问题。上述《经营合作合同》虽约定：“经营合作期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度费用的5%作为违约金”，但中体机会公司在2020年2月25日即发出《疫情期间减免租金申请》，中体机会公司未在2020年2月20日之前向一九五九公司支付租金确有新冠疫情的不可抗力因素影响，且违约金原则上以填补损失为准，一九五九公司的租金及滞纳金主张已依法予以支持，一九五九公司的损失已得到一定填补，故一九五九公司要求中体机会公司支付违约金的诉求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、一九五九公司与中体机会公司签订的《经营合作合同》于2020年3月29日解除；二、中体机会公司应于判决生效之日起十日内支付一九五九公司租金人民币13.3万元及自2020年2月21日起至实际履行之日止按日万分之三标准计算的滞纳金；三、驳回一九五九公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17492元，财产保全申请费1770元，合计人民币19262元，由一九五九公司负担17000元，中体机会公司负担2262元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，一九五九公司、中体机会公司于2018年8月12日签订的《经营合作合同》名为经营合作合同，实为房屋租赁合同法律关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。一、对于经营合作合同解除时间。一九五九公司于2020年3月29日向中体机会公司发出《解除合同通知书》，中体机会公司也认可其收到该通知书，并认可双方合同已解除，故一审法院依法确认案涉《经营合作合同》于2020年3月29日解除并无不当。二、中体机会公司承担租金及房屋占有使用费的截止时间问题。根据《经营合作合同》的约定，中体机会公司应于2020年2月20日之前向一九五九公司支付2020年3月1日至2020年9月1日期间的费用19万元。而中体机会公司在2020年2月20日前并未向一九五九公司交纳该期间的租金构成违约。一九五九公司于2020年3月29日向中体机会公司发出《解除合同通知书》后，中体机会公司虽认可同意解除双方的租赁合同关系，但在收到该合同解除通知后并未及时将案涉房屋归还一九五九公司。中体机会公司辩称其在收到解除通知后即撤场并通知了一九五九公司予以接手，但并未提供证据予以证明。且在一审法院2020年6月5日第一次开庭时，中体机会公司也未明确表示向一九五九公司交付案涉房屋，未办理相应手续，故中体机会公司主张以此为时间节点计算其应付租金理由不能成立。客观上，2020年1月，因受新冠疫情影响，中体机会公司无法开展正常经营活动，直至2020年5月9日盐城教育培训机构才可以正常经营。中体机会公司一审第一次开庭时也明确表示其在收到创美佳公司函件后，并未实际使用案涉房屋，一九五九公司于2020年4月27日即向一审法院起诉，主张解除双方租赁合同，在中体机会公司认可解除双方租赁合同后，应当及时采取措施接收案涉房屋防止损失扩大，而非任由房屋空置。结合双方合同实际履行情况以及一九五九公司、中体机会公司双方的过错大小，一审法院酌定以一个租金交费时间段即半年租期作为中体机会公司实际占有使用期，并由中体机会公司承担该期间70%的租金及占有使用费13.3万元并无不当。因双方合同已确认解除，双方虽然没有办理房屋交接手续，但中体机会公司已不再占有使用案涉房屋，并认为其已实际向一九五九公司交付了房屋，所以本案应由一九五九公司自行接收案涉房屋无需再行判决由中体机会公司进行交付。关于中体机会公司提出的其交纳的2万元押金应予扣减的问题，因一九五九公司二审中明确表示该款项可在本案执行中予以扣减，故本案可不予处理。三、中体机会公司是否应承担违约责任的问题。因中体机会公司在2020年2月25日即发出《疫情期间减免租金申请》，中体机会公司未在2020年2月20日之前向一九五九公司支付租金确有新冠疫情的不可抗力因素影响，且在此期间中体机会公司没有经营但也已判决由其支付一段时间的房屋租金及占有使用费，一九五九公司的租金及滞纳金主张已依法予以支持，故中体机会公司的违约责任已经得到了一定的体现，一九五九公司的损失已得到一定填补，一审法院判决未支持一九五九公司要求中体机会公司支付违约金的请求符合客观情况，并无不当。综上，一九五九公司、中体机会公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34986元，由上诉人盐城市一九五九体育发展有限公司、江苏中体机会体育娱乐科技有限公司各负担17493元。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月五日书记员  郁婷婷