湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初7209号原告：唐某，女，汉族，1996年1月1日出生，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：魏攀，湖南清枫律师事务所律师。被告：湖南某泉置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**综合楼**。法定代表人：戴春泉。委托诉讼代理人：王仟，男，汉族，1998年6月8日，系该公司法务。原告唐某诉被告湖南某泉置业有限公司（以下简称某泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某的委托诉讼代理人魏攀，被告某泉公司的委托诉讼代理人王仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某向本院提出了如下诉讼请求：1.判令解除唐某与某泉公司于2018年7月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令被告某泉公司返还购房款及契税、物业维修资金共计607009.24元；3.判令某泉公司支付违约金6070.09元；4.本案的诉讼费用由被告某泉公司承担。在诉讼过程中，经本院释明，唐某将第3项诉讼请求变更为：如不能解除合同，请求判令某泉公司按已付购房款的日万分之一的标准向唐某支付逾期交房的违约金（计算至2021年7月6日为42000元）。事实与理由：2018年7月9日，唐某与某泉公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：唐某以607009.24元的价格向某泉公司购买位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋（以下简称涉案房屋）；某泉公司应于2019年7月31日前将验收合格的商品房交付唐某使用，逾期交房超过180日的，唐某有权解除合同，某泉公司应当自唐某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款1%向唐某支付违约金。合同签订当日，唐某付清了全部购房款580000元，并支付了契税和物业维修资金27009.24元。但某泉公司未按照规定擅自变更设计图纸，未办理竣工验收手续，逾期交房超过180天，已严重违约。唐某有权解除合同，某泉公司应当返还购房款及契税、物业维修资金合计607009.24元，并支付违约金6070.09元。唐某为维护自身权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告某泉公司辩称：1.唐某所述不符合事实，某泉公司已通知原告唐某收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，某泉公司应在2019年7月31日前将验收合格的商品房交付唐某使用。某泉公司于2019年2月24日通过短信通知了业主相关交房事宜，短信内容载明：“东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1日至4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请业主于2019年3月2日9：00至15:00赴现场办理交房手续”。另外，某泉公司也于2019年2月26日在东盈商业广场各处公示栏张贴了交房公告，告知业主在相应时间办理房屋交付手续，并留下了联系方式。2.涉案房屋已达合同验收标准。根据《补充协议》第六条约定，“该商品房经验收合格”指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。涉案房屋已于2019年11月20日经建设、设计、勘察、鉴定、施工单位五方验收合格，也于2019年2月消防验收合格、电梯检验合格，符合交房条件。3.合同约定的验收条件并不违反法律规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2014】16号，自公布之日起实行）第八十三项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，国家已经取消了《竣工验收备案证》的行政许可项目，此后《竣工验收备案证》不再作为房屋可以交付使用的凭证。根据《中华人民共和国国务院令》第698号中决定修改的行政法规第六条以及《建设工程质量管理条例》第698号中决定修改的行政法规第六条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收合格后可交付使用。因此，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准，并不违反法律规定。4.涉案房屋与未经消防验收的裙楼部分相互独立。涉案房屋位于东盈商业广场1#栋6-31层，与商业裙楼部分相对独立，根据设计图纸及显示设计，住房部分有独立电梯及消防通道，楼梯直通一楼出口，楼梯对商业二、三、四层不开放，这是消防要求，符合消防验收规定。5.涉案房屋已通过消防验收。某泉公司所提交的长公消验字（2019）第W0085号建设工程消防意见书是合法且正式的消防验收合格证明文件，意见第一条已载明：综合评定该工程局部消防验收合格。在意见书第一段中也已指出，本次申报验收范围为1#栋6-31层、2#栋13-28层、3#栋6-22层及地下室，该局部验收合格所指是我方申报的消防验收的部分已全部验收合格，而非某些应当申报消防验收的部分验收不合格。根据意见第二条，此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核后方可施工，该条意见意为涉案房屋已通过第一次消防验收，根据消防验收相关法律法规，住户在收房后要装修使用需申报第二次消防设计审核。本条也可证明，涉案房屋已通过消防验收，可以进行装修及二次消防装修验收，与商业裙楼部分的消防验收情况互不影响。6.消防验收意见书真实合法有效，人民法院可向消防支队验证相应情况。由于1-4层商业裙楼设计为商场，为人流聚集的公共场所，用于商业用途，需要招商引资，手续较为复杂，目前为空置，尚未投入使用，某泉公司并未一同申报验收。某泉公司根据建筑物实际情况及需要先行申报消防局部验收，符合法律法规规定，先行验收的部分已可以投入使用，某泉公司正加紧办理商业广场的消防验收等有关手续，并与消防支队积极联系对意见书出具相关补充解释。综上，原告唐某的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其全部诉求。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2018年7月9日，某泉公司（出卖人）与唐某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.买受人购买涉案房屋，建筑面积为38.53平方米，规划用途为办公，房屋总价款为580000元，买受人应于合同签订之日一次性向出卖人付清；2.出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，“经验收合格”是指：设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证。3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。4.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过房屋总价的1%。合同签订后，唐某如约支付了购房款580000元。2018年11月20日，该商品房所在的工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，某泉公司取得上述单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年1月30日，某泉公司取得检验结论为合格的《电梯监督检验报告》。2019年2月19日，某泉公司向长沙市公安消防支队申请对某泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室进行消防验收，长沙市公安消防支队向某泉公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我队对某泉公司申报的某泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室新建工程（工程位于芙蓉区××路××路交汇处西南角；建筑地上31层，地下2，地下**，地上建筑面积84807方米，地下建，地下建筑面积21903方米，使用性质：本工程由1-4层商业裙楼和3栋办公塔楼以及2层地下室共同组成；此次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室……）进行了局部消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程局部消防验收合格。二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应该申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用”。另查明，唐某于2018年6月28日在《东营商业广场商品房认购协议书》上预留的手机号码为138××××****，该号码为其朋友所有，在《长沙市商品房买卖合同》中预留的手机号码为182××××****。2019年2月24日，某泉公司向138××××****的手机号码发送了如下内容的短信：“尊敬的业主朋友：东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1-4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请您依约于2019年3月2日9:00-17:00赴现场办理交房手续……”。2019年2月26日，某泉公司在东盈商业广场公示栏张贴交房公告，载明：“您所购买的‘东盈商业中心’1、2、3栋已达到合同约定的交付条件，我公司将于2019年7月31日集中办理交付手续，请您按照交房通知书约定时间前来办理交房手续……”。唐某称其一直居住在杭州，未收到某泉公司关于交房的短信或电话通知。2019年初，唐某曾打电话向物业公司询问交房时间，当得知竣工验收备案表尚未办理完毕后，唐某未收房。2020年7月左右，唐某加入了东盈商业广场的维权群，被告知东盈商业广场无法通过联合竣工验收，故唐某仍未收房。本院认为，唐某与某泉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，某泉公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证的商品房交付唐某使用。本案中，某泉公司已于2018年11月20日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，足以证明涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格；已于2019年1月30日取得《电梯监督检验报告》，证明电梯安全检验合格；已于2019年2月19日取得长沙市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋经消防验收合格。因此，涉案房屋在双方约定的交付期限内已符合交付条件。唐某认为某泉公司擅自改变设计图纸，但未提交证据予以证明，本院不予采信。涉案房屋符合交付条件后，虽然某泉公司仅向唐某在认购协议书上预留的手机号码发送收房短信，未依照合同约定向唐某的通讯地址邮寄收房通知，但唐某亦明知双方约定的交房日期为2019年7月31日，在该期限届满后未向某泉公司主张收房，亦存在一定的过错。故唐某要求解除双方于2018年7月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》并返还购房款和相关税费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。某泉公司未书面通知唐某交房，其行为构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，即在房屋总价1%的范围内向唐某支付违约金。根据查明的事实，房屋总价款为580000元，故违约金最高不超过5800元。某泉公司在庭审过程中表示同意按合同约定向唐某支付逾期付款的违约金。因此，唐某要求某泉公司按已付购房款的日万分之一的标准支付违约金，本院在5800元的范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、湖南某泉置业有限公司于本判决生效之日起三日内向唐某支付逾期交房的违约金5800元；二、驳回唐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取4965元,由被告湖南某泉置业有限公司承担2000元，由唐某承担2965元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二一年七月六日法官助理张依书记员某林