辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1719号上诉人（原审被告）：李鑫鑫，男，1982年4月19日出生，汉族，工人，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：邹敏，系上诉人妻子，1982年11月19日出生，汉族，工人，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖一号物业会所201号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：原雯雯、宋佳，该公司职员。上诉人李鑫鑫因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李鑫鑫的委托诉讼代理人邹敏、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人原雯雯、宋佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫鑫上诉请求：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1790号民事判决；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。东湖社区（原曼哈顿社区）从来没有组织召开过本小区的业主大会，也未提出过相关流程，物业公司也不能作为主体替小区业主开会。曼哈顿B1区在2017年10月召开的第二次业主大会上按照《辽宁省物业管理条例》决定了小区物业费标准，即0.7元每平方米，而非被上诉人所述的0.9元每平方米，0.7元每平米的标准是合理合法的；二、我与被上诉人签订的《曼哈顿物业管理服务协议》和市物价局2013年127号文件以及前期物业收费标准等，在之后小区业主大会关于物业费标准的决议生效后，随之将全部失效。物业公司应该与小区业委会重新签订《物业管理服务协议》，确定小区物业费标准。但物业公司迟迟不签物业服务合同，涨价当然也是不受法律保护的；三、一审法院违反法定程序。我提出的相关证据在判决书中没有体现，法庭也没有给我出示被上诉人提交的曼哈顿B1区物业与东湖社区(原曼哈顿社区）联合盖章签发的涨价公告。综上所述，上诉人请求二审法院撤销原判，作出合法判决。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审法院判决正确，应依法维持，上诉人的上诉请求应依法驳回。事实和理由：1、在2015年之后物业服务收费标准为市场调节价非政府指导价；2、在2013年物价局审批的收费标准为当时锦州市最低工资900元，到2016年社会最低工资为1200元，上涨三分之一，如不提高收费标准物业服务工作将无法正常进行；3、2016年曼哈顿B1区并无业主委员会，根据锦州市物业管理办法第4条规定，社区居委会在街道办事处的指导下有配合街道办事处组织召开业主大会会议的职责，同时物业管理条例第12条规定业主大会可以采取集体讨论形式也可以采用书面征求意见的方式。4、我物业公司将调费需求向社区进行了汇报，社区根据上述两个法律法规规定，在2016年3月5日在小区内以公告方式召开业主大会并对会议内容进行了公示，将原物业费的标准上调了0.2元。社区行使该职权是有法律依据的，同时形式合法，程序有效。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院的诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费4494元，声控灯24元，合计4518元；2、由被告承担案件诉讼费。事实和理由：被告是锦州市太和区曼哈顿B1区4-35业主，其住宅面积为138.68平方米。按照被告与我公司所签订的《物业管理服务协议》，根据《锦州市物业管理办法》的相关规定，被告应如期交纳物业费，逾期未交纳物业费的，物业管理企业可以按照金额的3‰按日收取违约金。逾期三个月未交纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按约如期缴费，从2017年1月1日至2019年12月31日已累计拖欠物业费、声控灯费合计4518元。为保护我公司利益，特诉至贵法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业服务费，并且以后能够按期如数缴费。一审法院认定事实，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负责锦州市太和区曼哈顿B1区的物业管理服务，被告李鑫鑫系B1区4-35号住宅楼的业主，其房屋建筑面积138.68平5方米。原告与被告签订了《曼哈顿物业管理服务协议》。协议中约定物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备运行、维护和管理；3、环境卫生；4、安全及消防；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、绿化养护；物业费收费标准为0.6元/平方米·月。2013年6月6日，锦州市物价局下发锦价发[2013]127号文件，关于曼哈顿B区住宅小区物业服务收费标准的批复，同意曼哈顿B区多数业主意见，多层住宅建筑面积按每平方米0.70元执行。2015年5月26日，辽宁省物价局下发辽价发[2015]31号文件，关于放开我省部分服务价格的通知第二条规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。2016年3月5日，原告与锦州市高新技术开发区凌南街道办事处曼哈顿社区联合下发曼哈顿B1区物业费调整事宜，对曼哈顿B1区业主以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主意见表决。2016年3月30日原告与锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处曼哈顿社区联合下发的物业费调整公告，2016年3月11日至6月30日对物业费收费标准提升进行意见表决。结果为：本次参与意见表决户数为831户，其中同意票数有452户，占总户数875户的51.66%，同意的业主房屋面积为48134.82平方米，占总建筑面积91769.74平方米的52.45%；不同意票数有64户，占总户数7.31%，不同意的业主房屋面积为6841.33平方米，占总建筑面积的7.45%。根据《物业管理条例》第十二条，曼哈顿B1小区物业费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。从2017年1月1日至2019年12月31日被告已累计拖欠原告物业费4494元、声控灯费24元。被告以原告提高物业费不符合相关规定为由不同意按照每平米0.90元交纳物业费。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与被告李鑫鑫签订的《曼哈顿物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。双方应按合同的约定履行各自义务。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应向原告交纳相应的物业费、声控灯费，故对原告诉讼请求本院予以支持。关于被告抗辩物业费收费标准问题，因2015年辽宁省物价局下发相关文件，将物业费的标准由政府定价改变为物业公司与业主议价，物业费的定价以物业公司与业主意思自治为准，且本案小区调整物业费时并未成立业主委员会，原告无法采取与业主委员会协商的方式，故通过向全体业主书面征询的方式进行协商并无不当之处。该小区超过半数的业主同意上调物业费，且经过了凌南街道办事处曼哈顿社区确认，原告与社区联合发布了上调物业费公告，故原告上调物业费的行为并无不当。故对此抗辩理由本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：被告李鑫鑫于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费4494元、声控灯费24元；如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李鑫鑫承担。二审期间，上诉人及被上诉人均未提供新的证据。经本院审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年3月30日锦州高新技术开发区凌南街道办事处曼哈顿社区与锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司联合下发公告，依业主大会表决通过，对曼哈顿B1小区物业费标准自2016年7月1日起在原收费标准基础上上调0.2元/M2*月。2017年3月曼哈顿B1小区成立业主委员会。2017年11月4日，曼哈顿B1区业主委员会公告：“小区业主委员会自成立以来，为维护广大业主的合法权益，与宝地物业服务公司进行了三次近三个月的小区物业服务合同洽谈，但至今没有达成一致意见。业委会的意见是维持小区2016上半年以前的收费标准[高层1.0元/M2，多层0.7元/M2]，而物业公司要求按新标准[高层1.2元/M2，多层0.9元/M2]，并说有东湖社区收费批文。经业委会咨询社区，社区书记说批文不能作为小区收费标准依据，因此，物业合同洽谈进入僵局。为此，小区业委会决定于2017年11月9日-12日召开业主大会，小区物业服务收费标准由业主大会表决……”2017年11月24日，曼哈顿B1区第二次业主大会公告：“根据曼哈顿B1区业主大会安排，小区业主针对“物业费标准及撤销高层电梯分层控制”情况进行了历时4天的投票表决，业委会于2017年11月20日对表决票开箱唱票，现将相关情况予以公告。1、表决结果：经统计，本小区有效范围业主总住户775户，总住宅面积85525.80M2，本次表决共收到有效票529票，其中同意“多层0.7元、高层1元”标准的为522票[占总户数的67%]，同意“多层0.9元、高层1.2元的为7票；本小区高层住户339户，高层有效票225票，其中同意拆除高层梯控的223票[占高层总户数的66%]，同意保留高层梯控的2票。2、本次唱票和统计经松山新区凌南街道、东湖社区监票员全程现场监督、确认真实有效。3、根据表决结果，业务会建议业主按“多层0.7元、高层1元”标准及时交纳物业费，保证小区物业正常运转。……”另查，在曼哈顿B1区业主大会作出决定并公告后，将该表决结果向锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司进行了告知，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司明确表示不接受该价格，决定不再承担该小区的物业服务。后经街道、社区、部分业主代表和物业公司协商，2017年11月27日，由凌南街道东湖社区向曼哈顿B1区业主作出《通知》：“为不影响居民正常生活和小区稳定，经街道、社区、部分业主代表和物业沟通协商，物业公司同意按现行收费标准暂时为小区居民服务一段时间，直至相关问题得到解决”。上诉人称其对此并不知情。上诉人与被上诉人都认可通知中所表述的“现行收费标准”为0.9元/M2。本院认为，物业公司与业主之间有权对物业服务进行约定，达成协议，并按协议约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人之间签订的《曼哈顿物业服务协议》真实有效，在2016年底前，双方依协议实际履行了各自的义务。2017年3月，曼哈顿B1小区成立业主委员会，并对该小区的物业费标准进行重新表决。该表决结果所确定的物业费标准由业主委员会通知给锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司后，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司并未接受该收费标准，并表示不再承担该小区的物业服务。可以看出锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司对业主委员会提出的物业费标准不予认可，并提出终止与曼哈顿B1小区之间的物业服务协议。但经多方协商，重新达成一致，由锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司按现行收费标准暂时为小区居民服务一段时间，应当认为是在原合同基础上以约定的收费标准继续履行合同。暂时按现行收费标准进行物业服务，是各方和业主代表参加，并对协商结果经公开程序进行了通知。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司依各方协商，继续对该小区进行了物业服务，上诉人亦接受了该服务．应当认定上诉人对此是明知的。上诉人主张对此并不知情，显系不应当得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人李鑫鑫已预交50元，由李鑫鑫负担。审判长 刘 畅审判员 王 波审判员 孙延庆二〇二一年七月七日法官助理王昭懿书记员李科霏