洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异64号异议人（案外人）：张圈峰，男，汉族，1977年6月23日出生，住洛阳市伊川县。申请执行人：杨金洲，男，汉族，1965年2月15日出生，住洛阳市伊川县。委托代理人：李海娜、刘旭东，河南豫洛律师事务所律师，特别授权。被执行人：郭贵军，男，汉族，1975年10月8日出生，住洛阳市伊川县。被执行人：胡晓芳，女，汉族，1978年11月6日出生，住洛阳市伊川县。本院在执行申请执行人杨金洲与被执行人郭贵军、胡晓芳借款合同纠纷一案中，异议人张圈峰作为案外人对（2017）豫0311执1495号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张圈峰提起异议称：解除对伊川县××××大道中段东侧太阳绿城6幢10-13B房产（房产证号：00××44）的查封，中止对该房产的执行。事实与理由：2014年6月15日，异议人以600000元的价格购买了郭贵军、胡晓芳位于伊川县××××大道中段东侧太阳绿城6幢10-13B、房权证号为：洛房权证伊川第××号房产；当日异议人将购房款600000元转入郭贵军指定账户，郭贵军、胡晓芳将房产及购房等相关凭证交付异议人，同时约定，等能办理房产证时，郭贵军、胡晓芳积极配合异议人办理过户。2016年，郭贵军告知异议人可以办理房产过户手续，双方一同到房产部门办理时，发现已被查封，无法办理。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院作出解除查封和中止执行裁定，维护异议人的合法权益。申请执行人杨金洲辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四个条件需同时具备。被答辩人的异议请求，不符合上述法律规定：一、被答辩人张圈峰提交的买卖合同不能认定为真实的买卖合同。从合同签订之日至今，长达7年的时间，上述房屋一直由被执行人郭贵军占有使用，被答辩人张圈峰在这长达7年的时间中从未对涉案房屋合法占有。若被答辩人张圈峰与郭贵军之间存在真实的买卖合同，作为一个购买人，被答辩人的行为严重违反常理。答辩人在与郭贵军的聊天中，郭贵军从未提到案涉房产已经卖给别人，还说别人不还他的钱，法院就会拍卖他的房子，证明房子根本没有出售。二、被答辩人张圈峰在人民法院查封之前未合法占有涉案房屋。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具备占有的意思；二是占有人事实上控制或管领了某物。但是在本案中，人民法院依据（2016）豫0311民初2631号民事裁定，依法于2016年6月30日将上述涉案房屋进行查封。被答辩人张圈峰称其与被执行人郭贵军在法院对涉案房屋采取查封措施之前签订了所谓的房屋买卖合同，但是从签订合同之日至查封之时，该涉案房屋一直由被执行人郭贵军和其父母进行居住。上述事实足以证明被答辩人张圈峰没有在人民法院查封之前合法占有该涉案房屋。三、被答辩人张圈峰所提交的中国民生银行个人账户对账单不足以证明其支付的就是购房款。被答辩人所提供的中国民生银行个人账户对账单仅只是2014年6月15日的单日账单，并且该日被答辩人分批共计12次，一次50000元向被执行人郭贵军转账600000元，每次转账均未添加备注。因此，在不能排除双方存在其他资金往来的前提下，被答辩人应当提供转账前后至少一年的银行流水，来证明双方之间除了房产买卖合同关系外无其他经济往来。仅凭被答辩人单日的银行流水，只能直观反映出其转账600000元的事实，不能证明该笔款项就是用于支付房款。因此，在无其他证据的支撑下，不宜将上述款项认定为购房款。四、被答辩人张圈峰在签订房屋买卖合同后未按照约定及时办理过户手续，其自身存在过错。被答辩人与被执行人之间签订的房屋买卖合同第六条，“双方约定于甲方将该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件办理完后一个月内向有关部门申请办理房屋所有权及土地使用权等相关权益证明的过户手续。”被执行人郭贵军已经于2015年1月15日、2015年6月5日分别取得房屋所有权证书和土地所有权证书。但是被答辩人在被执行人取得上述证书的一个月内并未申请有关部门申请办理过户手续，其自身存在过错。因此系因被答辩人自身的原因导致了房屋未及时进行变更登记。综上所述，被答辩人张圈峰提交的证据不能证明其签订了真实有效的买卖合同，不能证明其在涉案房屋查封之前合法占有该房屋，不能证明已经全部支付房屋款项，且系自身过错导致了涉案房屋未在被查封前办理过户登记。因此被答辩人张圈峰的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故不能排除答辩人对涉案房屋的执行，请求法院依法驳回被答辩人的异议申请，依法保护答辩人的合法权益。经审查查明：原告杨金洲诉被告郭贵军、胡晓芳民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月16日作出（2016）豫0311民初2631号民事判决书，判决如下：一、被告郭贵军偿还原告杨金洲6000000元，限判决生效后十日内偿还，并自2015年11月26日起按每月2%计算利息至实际履行之日止；二、被告胡晓芳对本判决第一项内容负连带责任。本案诉讼费53800元、诉讼保全费5000元，合计58800元，由被告郭贵军和胡晓芳负担。郭贵军和胡晓芳不服判决上诉，洛阳市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）豫03民终1120号民事判决书，判决：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初2631号民事判决第二项；二、变更洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初2631号民事判决第一项为“被告郭贵军偿还原告杨金洲5896000元，限判决生效后十日内偿还，并自2015年10月30日起按每月2%计算利息至实际履行之日止”；三、胡晓芳对本判决第二项内容负连带责任；四、驳回杨金洲的其他诉讼请求；五、驳回郭贵军、胡晓芳的其他上诉请求。一审案件诉讼费53800元、诉讼保全费5000元，合计58800元，由郭贵军和胡晓芳负担57781元，由杨金洲负担1019元。二审案件受理费2300元，由郭贵军和胡晓芳负担1985元，由杨金洲负担315元。上述民事判决书生效后，因郭贵军和胡晓芳未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，杨金洲作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为：（2017）豫0311执1495号。诉讼中，杨金洲向本院申请诉讼保全，本院于2016年6月30日依法将登记在郭贵军名下位于洛阳市××大道太阳绿城6号楼10单元13B号房产予以查封。异议人不服提出执行异议。异议人张圈峰为证明本案事实提交下列证据：证据一、张圈峰与郭贵军于2014年6月15日签订的《房屋买卖合同》复印件一份，约定郭贵军将其拥有的位于洛阳市××××大道中段东侧太阳绿城6幢10-13B号房产依法出售给张圈峰，出售总价款为600000元，在合同签订之日支付全部房款。证据二、中国民生银行个人账户对账单复印件一张，显示张圈峰于2014年6月15日分12次向郭贵军转账600000元。证据三、涉案房屋的房屋所有权证复印件三张，显示涉案房产坐落于伊川县××大道中段东侧太阳绿城6幢10-13B，所有权人为郭贵军，共有情况为单独所有，登记时间为2015年1月15日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房产登记在在被执行人郭贵军名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。异议人张圈峰虽然提交有其和郭贵军签订的《房产买卖合同》以及银行交易证明等证据，但上述证据不能证明异议人在法院查封之前已合法占有该不动产，也不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记，故异议人不能证明其为涉案房产真实、合法的权利人。因此，按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，该异议请求不能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人张圈峰的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  王晓燕人民陪审员  武幼谦二〇二一年七月七日书 记 员  卢璐璐