湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1281民初589号 原告：湖南中聚物业管理有限责任公司，住所地湖南省麻阳苗族自治县，统一社会信用代码。 法定代表人：谢仁中，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：田姣华，女，1986年5月13日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢普永，男，1986年9月17日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省洪江市。 被告：郭书贵，男，1971年11月20日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告湖南中聚物业管理有限责任公司（以下简称中聚公司）与被告郭书贵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日、2021年7月6日二次公开开庭进行了审理。原告中聚公司委托诉讼代理人田姣华第一次开庭到庭参加诉讼，原告中聚公司委托诉讼代理人谢普永第二次开庭到庭参加诉讼，被告郭书贵第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中聚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠2015年5月1日至2021年4月1日物业管理费4782元（168.4㎡×0.4元/㎡×71个月）；2、违约金10185元（4782元×1‰×2130天）；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系洪江市xxxx，该住房建筑面积为168.4㎡。2011年6月12日，原告与湖南怀化韦特物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定，2019年12月28日，洪江市xxxxx与原告签订物业管理服务合同，住房从签订物业管理服务合同每月按0.4元/㎡计算收取。根据被告2011年6月12日签订的物业管理服务合同，业主不按规定缴纳物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日1‰的滞纳金。经清理，被告自2015年5月1日至今未缴纳物业管理费，经原告多次催收，被告均以种种理由拒交。 被告郭书贵辩称，业主选出的物业委员会会长陈俊志没有在物业合同上签字，被告亦没有在物业合同上签字，原告未为业主维权，所以不存在缴费。被告住房楼下有一个餐厅油烟排放影响到了被告的生活，被告向原告反映，原告却一直未解决。原告没有提供物业服务，被告没有义务缴费。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告提交的第3组证据即《洪江市xxxx管理服务合同》，系洪江市xxxx业主委员会与原告所签，双方在合同上加盖了公章，部分业主代表亦在合同上签字，该证据来源合法、客观真实，本院对其真实性予以确认。 本院根据原告提交的证据及双方当事人当庭陈述和辩论，查明如下案件事实：被告系洪江市xxxxxxx业主，住房建筑面积为168.4㎡。2011年6月12日，被告与怀化千鸿房地产开发有限公司洪江市分公司办理了房屋交接手续。当日，被告（合同中为乙方）与案外人怀化韦特物业服务有限公司（以下简称韦特公司，合同中为甲方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定甲方为乙方所在的小区提供物业共用部位的维护与管理，环境卫生、绿化管理等服务，甲方每月按建筑面积0.4元/㎡向乙方收取物业管理费。甲方自该物业纳入物业管理范围之日起收取物业管理费。第一次乙方须预交一年的物业管理费。预交期满后，乙方须于每月五日前付清上月的物业管理费（物业交付日被告已缴纳物业管理费808元）。并约定乙方或使用人逾期缴纳物业管理费、代收代缴费用、维修资金以及有关赔偿款、罚款等费用的，从逾期之日起按每天1‰加收滞纳金。2014年1月9日，案外人韦特公司委托原告对该小区的物业管理服务工作进行管理和服务，承担和履行《物业管理条例》、与业主签订的《物业服务合同》规定的责任和义务，享受和承担物业管理服务过程中的债权债务。因该小区成立了洪江市xxxx业主委员会，2019年12月28日，该业主委员会与原告签订了一份《洪江市xxxx小区物业管理服务合同》，双方就物业项目基本情况、物业服务内容和标准、物业服务相关费用、双方的权利和义务、合同期限、违约责任、争议解决等事项进行了约定，其中原告的义务第7条对业主和物业使用人违反管理规约、合同约定（含服务方案、管理制度、操作规程）、法律法规及规定的行为，应当及时劝阻，并告知被告，必要时向有关部门报告，督促业主和物业使用人改正。合同还约定，物业服务费每季度交纳一次（也可提前预交），由全体业主按时向原告交纳，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的专有建筑面积交纳，每月0.4元/㎡(多层住宅）。合同期限为3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。并约定业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费或停车服务费等费用，逾期每日按逾期应付总金额5‰的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，被告仅支付了2015年4月30日前的物业服务费，尚欠2015年5月1日至2021年4月1日物业服务费4782元（168.4㎡×0.4元/㎡×71个月），经原告多次催收至今未付。 本院认为，案外人韦特公司与被告签订的《物业管理服务合同》以及洪江市xxxx业主委员会与原告签订的《洪江市xxxx小区物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对业主具有约束力。原告向被告所购住房小区提供了物业服务，并已实际履行了合同，有权依约向被告收取所欠的物业服务费。被告尚欠原告2015年5月1日至2021年4月1日物业服务费4782元未付，违反合同约定，应当承担违约责任。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。被告提出其未缴纳物业费原因是原告未解决影响其生活的楼下油烟排放问题，根据合同约定，原告的义务仅包括及时劝阻，并告知被告，必要时向有关部门报告，督促业主和物业使用人改正，本案中，原告已履行以上义务，且该油烟排放者在2018年已经停业，被告认为该油烟排放者有侵害自己的权利，可另行主张权利，故对被告的该辩驳意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第二百八十条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.5.15）第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条之规定，判决如下： 限被告郭书贵在本判决生效之日起10日内支付所欠原告湖南中聚物业管理有限责任公司2015年5月1日至2021年4月1日期间的物业服务费4782元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费174元，减半收取87元，由原告负担59元，被告郭书贵负担28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨斌 二〇二一年七月六日 法官助理刘希 书记员易盛 附相关法条： 一、《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.5.15） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。