辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10349号上诉人（原审原告）：徐立春，男，满族，1972年2月2日出生，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守鑫，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑凌云，女，汉族，1979年5月4日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守鑫，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳客居公寓酒店管理有限公司,住所地沈阳市沈河区北站路**（**）。法定代表人：关秋云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李孝国，男，汉族，1969年2月14日出生，住沈阳市大**，该公司员工。委托诉讼代理人：杨斌，男，汉族，1982年4月19日出生，住沈阳市皇姑区，该公司员工。上诉人郑凌云、徐立春与被上诉人沈阳客居公寓酒店管理有限公司（以下简称“客居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0102民初10803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐立春、郑凌云上诉请求：1.撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初10803号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付房屋租金434200元（2020年4月1日至2021年4月30日期间的租金）并支付逾期付款利息28940.16元（以434200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2020年4月1日起暂计算至2021年4月30日计28940.16元，后继续按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2021年5月1日起计算至本息结清之日止）；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定基本事实不清，原审判决擅自判令自2020年4月1日至2020年7月31日按原租金标准的80%支付租金没有任何事实及法律依据。上诉人与被上诉人于2020年3月2日针对疫情期间房租减免已经签订房租减免协议，该协议中明确约定：“疫情期间2020年2月份、3月份各减免半个月租金，4月无论疫情到什么程度都正常。按合同里的租金给付。”被上诉人表示同意，且按约定履行支付了2月份和3月份的租金，因此针对于受疫情或者疫情防控措施的直接影响双方是具有明确的约定的。根据《沈阳市中级人民法院关于”新冠××”疫情防控期间房地产纠纷相关法律问题的解答》针对房屋租赁合同纠纷的解答强调：“应首先重视合同约定，关注相关政策，房屋租赁合同是处理纠纷的基础性依据，房屋租赁合同当事人应注意合同中是否就疫情等情况发生进行特别的约定，有约定的，按照约定处理”。结合本案，上诉人与被上诉人双方之间有关于疫情期间合同租金支付的明确约定，原审法院不应滥用自由裁量权，无视双方当事人真实的意思表示，酌定2020年4月1日至2020年7月31日的租金减免无任何事实及法律依据。二、原审判决滥用法官自由裁量权，判决自2020年8月1日至2022年7月31日后2年的租金每间房屋下调300元明显依据不足。原审判决仅仅依据法官到案涉房屋附近的芒果不动产中介机构和铭家房产中介机构询问涉案房屋在去年疫情后的收费标准就擅自下调300元租金明显有失偏颇，侵害上诉人的权益。《房屋租赁合同》第二条约定：“租期从2017年8月1日至2022年7月31日止，每月总租金为人民币33400元，房租前三年租金不变，后两年随行就市”。根据双方合同约定，后2年租金即自2020年8月1日至2022年7月31日租金随行就市,即根据市场行情双方进行重新协商确定。双方没有达成新的合意，理应视为按原约定继续履行，即被上诉人应按照原租金标准按期进行支付。退一万步说，即便双方对于后2年租金没有达成合意，原审法官也不能仅依据对于案涉房屋所在地的中介机构进行的询问下调租金，其依据根本没有任何公信力和证明力。三、原审判决适用法律明显错误，原审法院以双方之间对于2020年3月份之后的租金标准未能达成一致为由判令被上诉人不需支付利息无任何法律依据，简直是无稽之谈。依据房租减免协议约定，从4月份开始无论疫情如何都正常按照合同约定的租金金额支付，而自2020年4月至今，被上诉人没有交纳过一分租金，明显故意违约，被上诉人具有过错，理应向上诉人支付逾期支付租金的利息。客居公司辩称：一审判决数额过高，同意协商解决本案纠纷。郑凌云、徐立春向一审法院起诉请求：1.判令被告客居公司给付房屋租金434200元（2020年4月1日至2021年4月30日期间的租金）；2.判令被告向原告支付逾期付款利息28940.16元（以434200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2020年4月1日起暂计算至2021年4月30日计28940.16元，之后继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2021年5月1日起计算至本息结清之日止）；3.本案的相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，2017年5月25日，原告徐立春与被告签订房屋租赁合同，约定将二原告所有的位于大东区小东路9-1号8层1-8-9室和24层1-24-01室至1-24-16共计17间房屋出租给被告使用，租赁期限从2017年8月1日至2022年7月31日止，租金标准为前三年每月33400元，房租前3年不变，后2年随行就市。2020年3月2日，因新冠疫情，原被告协商原告在2020年2月和3月为被告减免一个月房租。2020年4月1日之后被告未能向原告支付房租。2021年4月22日，原审法院工作人员到涉案房屋附近的芒果不动产中介机构和铭家房产中介机构询问涉案房屋在去年疫情之后租金标准，据上述两店房产中介人员称，涉案房屋所在的大悦城公寓现在的租金比疫情之前的租金标准低，面积在40平方米至60平方米之间的公寓租金标准为每月1500元至1800元，而且特别不好出租，成交量非常低。另查，合同约定采暖费、物业费、电梯费、房产税、设施设备初装费及其他费用由甲方承担。原告未按约定交纳2020年1月1日至2021年6月30日物业费19515.84元和2020年度的采暖费19938.26元。一审法院认为，新冠××疫情作为一个突发事件，在疫情的初始阶段，由于疫情防控的需要，对部分营业场所的确采取了停业的措施，因此被告作为旅馆业的营业场所根据政府对新冠××疫情作出的暂时停止营业，该不可抗力原被告双方均无过错，但被告的确因为新冠××疫情受到影响，对此，原被告双方均无过错，被告仍需支付2020年4月1日至7月31日期间的租金，但租金应部分减免，考虑到2020年4月1日至7月31日期间市场在逐渐恢复，因此原审法院酌定被告按租金标准的80%向原告郑凌云支付租金。根据双方租赁合同的约定，后两年随行就市，根据原审法院到涉案房屋所在地区的房屋中介机构询问，涉案房屋现在市场普遍行情不好，房租金额根据面积不同大概在1500元至1800元，而且不好出租，结合本案的租金根据面积不同约定的价格是1700至2200元，原审法院酌定每间房屋的租金标准按原合同租金标准下调300元，下调后房屋租金为每月28300元，故被告应按每月28300元标准向原告支付从2020年8月1日至2021年4月30日期间的租金。综上，被告应向原告支付房屋租金共计361580元（33400元×0.8×4个月+28300元×9个月）。关于原告要求被告支付利息的问题，因新冠××疫情以及合同的约定，双方对于2020年3月份之后的租金标准未能协商达成一致，因此原告要求被告支付利息无事实依据，不予支持。另因原告未按约定交纳物业费和采暖费，故扣除其应缴金额39454.10元（19515.84元+19938.26元），被告还需向原告支付租金322125.90元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十，七条之规定，判决如下：一、被告客居公司于本判决生效后十日内给付原告徐立春、郑凌云房屋租金322125.90元；二、驳回原告徐立春、郑凌云的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8248元，由被告客居公司负担。二审中，上诉人向本院提交《房屋租赁合同》，用以证明该处其他房屋租金仍是每月2000元，原审法院将每间房屋租金下调300元没有依据，原合同约定的租金与市场租金并无差别，应按原合同约定支付租金。被上诉人发表质证意见：合同真实性无法核实，签约日期是2021年6月23日，房屋朝向、室内装修装饰与案涉房屋并不一致，且是单独对个人进行的租赁，房屋租赁价格没有参考性。若上诉人以每月2000元的价格承租房屋，我方愿意将名下所有的房屋出租给上诉人。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，2020年3月2日徐立春向李孝国发出的微信记载：减免疫情期间2020年2月、3月半个月租金，4月无论疫情到什么程度都正常按合同里的租金给付。李孝国回复“可以”。本院认为，双方签订的房屋租赁合同不违反法律、法规强制性规定，合法有效。关于2020年4月1日至7月31日期间按何标准支付租金问题，虽然上诉人主张双方对4月份之后的租金作出明确约定，即“疫情期间2020年2月份、3月份各减免半个月租金，4月无论疫情到什么程度都正常按合同里的租金给付。”但根据被上诉人提交的证据，可以证明因新冠××疫情原因，2020年4月案涉房屋还处于营业限制状态，且新冠××疫情系2020年突发事件，对公寓出租行业带来的冲击性是不言而喻的，本案案涉房产处于中街商业区大悦城D座，由于疫情的高传染性，宅在家中成为最明智的选择，使得商业地区成了“重灾区”，同时各行业“线上”行为大量增加、很多企业延迟复工或裁员、人口流动大量减少等情况，导致租客无法承租或续租，客源减少，空置率上升。针对疫情对公寓出租行业造成的影响，一审酌定客居公司按合同约定租金标准的80%向上诉人支付上述期间的租金是合理的。关于2020年8月1日至2021年4月30日期间的租金标准问题，租赁合同约定“房租前3年不变，后2年随行就市”，故此期间应根据市场行业标准予以确认。现上诉人并未提交充分证据证明2020年8月1日至2021年4月30日期间该行业的租金标准，且如前所述，新冠××疫情对公寓出租造成较大的影响，在上述期间新冠××疫情仍有反复，故一审法院通过询价确认2020年8月1日至2021年4月30日期间租金按原合同租金标准下调300元计算亦在合理范围之内。上诉人二审中提交的租赁合同签订日期为2021年6月23日，而本案争议的系2020年8月1日至2021年4月30日期间的租金标准，故对本案不具有参考性和证明力，不予采信。扣除上诉人应交纳的物业费和采暖费后，一审判决并无不当。关于上诉人主张被上诉人应给付逾期支付租金的利息问题，考虑新冠××疫情对公寓出租造成的影响，结合双方合同约定，双方对于2020年3月份之后的租金标准未能协商达成一致，被上诉人因此未支付租金，故上诉人要求对方支付利息本院不予支持。因对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，故本院对上诉费数额予以调整。综上所述，上诉人徐立春、郑凌云的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120.3元（上诉人已预交8248元，退回5127.7元），由上诉人徐立春、郑凌云负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年七月八日法官助理勾雪峰书记员石胜男本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。