广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初1036号原告：湛江市顺兴物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区××××××。法定代表人杨某1。委托代理人：吴枚，男，湛江市顺兴物业服务有限公司经理。委托代理人：苏堪明，男，湛江市顺兴物业服务有限公司主任。被告蔡开全，男，1975年12月17日出生，汉族，住湛江市赤坎区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××698。原告湛江市顺兴物业服务有限公司诉被告蔡开全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈建文独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴枚、苏堪明，被告蔡开全到庭参加诉讼。现已审理终结。原告湛江市顺兴物业服务有限公司诉称：被告蔡开全于2012年7月1日、7月21日向广东华兴房地产开发有限公司购买了湛江市赤坎区×××××××××××××××××、2706房（一房两证），面积共98.59平方米。2013年3月28日办理了房屋交接手续。2012年7月1日及7月21日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费按照每月每平方米1.38元的标准收取，同时约定每月15日前缴纳物管费。原告依约积极履行物业管理的权利义务，被告已缴交物业管理服务费、电梯分摊费及水电分摊费至2019年11月30日，但被告从2019年12月1日至2021年3月31日止，无故拖欠物业管理费2177.6元、电梯分摊费175.1元、水电分摊费192.2元。原告经多次以多种形式向被告催款但未果，为此，请求法院判令：一、被告支付原告物业管理费2177.6元（从2019年12月1日起计算至2021年3月31日止）及违约金（从2019年12月1日起计算至清偿完毕之日止，以拖欠物业管理费2177.6元为基数，按欠款额的千分之一每日支付违约金给原告）。二、被告支付原告电梯分摊费175.1元（从2019年12月1日起计算至2021年3月31日止）。三、被告支付原告公共水、电分摊费192.2元（从2019年12月1日起计算至2021年3月31日止）。四、被告承担本案诉讼费用。被告蔡开全辩称：第一，开发商与物业公司擅自改变规划图，成交房子到现在还没有改为大门，现在大门位置依然是售楼部，没有实现人车分流，只有小车车库，没有电动车车库，存在安全隐患；第二，开发商和物业公司违规搭建车棚，违法收费，充电费已经与物管费一起收取了，存在重复收费；第三，四栋门前没有装监控，导致我电动车被偷了找不回来，我的电动车被盗前我一直有交物业费，被盗后我以此为理由要求原告装监控但是物业公司一直没有装；第四，物业公司收取小车费和电动车费未向我方提供发票，存在偷税漏税行为，已向税务部门举报，第五，物业用公共场地做广告用地收费也从未公示过，物业没有履行物业服务义务，所以我才拒绝缴纳物业管理费，我前天发现灭火器已经过期了，卡片显示5月15日检查过，但是灭火器已经失效了，也没有插销，所以存在安全隐患，还有电梯的警铃也已经失效了。经审理查明：2012年7月1日、7月21日，被告蔡开全向开发商广东华兴房地产开发有限公司购买了湛江市赤坎区×××××××××××××××××、2706房（一房两证），面积共98.59平方米。2013年3月28日办理了房屋交接手续。2012年7月1日及7月21日，原告与被告签订《沿江**庭前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告位于湛江市赤坎区×××××××××××××××××、2706房进行物业管理，其中物业管理服务费按照每月每平方米1.38元的标准收取，电梯用电及公用水电以每月实际用量进行分摊，物业管理服务费、电梯用电费及公用水电费每月15日前缴纳。被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳费用的，应补交从逾期之日起每天按欠款额的千分之一交纳违约金。《沿江**庭前期物业管理服务协议》签订后，原告与被告开始按照协议的内容履行，但自2019年12月1日开始，被告以原告未能按照协议内容提供服务为由拒绝缴纳相关的物业管理费用，虽经原告多次催促，被告一直未缴交，引发双方产生纠纷，原告遂于2021年×月12日向本院提起诉讼，要求被告支付自2019年12月1日至2021年3月31日的物业管理费及相关费用。另查明：被告自2019年12月1日至2021年3月31日共拖欠原告16个月的物业管理费2177.6元、电梯分摊费175.1元、公共水电分摊费192.2元未付。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与原告签订的《沿江**庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。《沿江**庭前期物业管理服务协议》订立后，原告已按协议的约定向被告提供了相应的物业管理服务，且原告与被告也长期按照此协议履行。被告自2019年12月1日开始拒付物业管理费及相关费用的行为显属违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付欠付物业管理费、电梯分摊费、公共水电分摊费于法有据，本院予以支持。虽然原、被告双方在《沿江**庭前期物业管理服务协议》中约定逾期交纳物业服务费及分摊费用的，从逾期之日起按所欠金额每日千分之一交纳违约金，但该违约金的约定明显超出法律许可的范围，本院依法调整为以欠缴费用为基数，从逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付违约金。至于被告蔡开全提出由于原告违反了《前期物业管理服务协议》，未按约定提供物业管理服务，服务质量达不到约定目标，重复收费，以及利用公共地方做广告违规收费的抗辩意见，因被告蔡开全未能提交相应证据佐证其主张，对被告蔡开全此抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告蔡开全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市顺兴物业服务有限公司支付自2019年12月1日起至2021年3月31日止的物业管理费2177.6元及相应违约金；违约金以实际欠缴费用为基数，自2019年12月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、限被告蔡开全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市顺兴物业服务有限公司支付自2019年12月1日起至2021年3月31日止的电梯分摊费175.1元、公共水电分摊费192.2元。三、驳回原告湛江市顺兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告蔡开全负担。此判决为终审判决。审判员  陈建文二〇二一年七月十日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。