辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3437号上诉人（原审被告）：谷万芳，男，汉族，1941年11月7日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王艳娇，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：解梦书，辽宁征信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张慧琴，女，汉族，1956年1月5日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王艳娇，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，上诉人张慧琴的女儿，汉族，1981年6月23日生，住址同上。被上诉人（原审原告）：马正东，男，汉族，1988年2月19日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：乔玉松，辽宁翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：关卫卫，被上诉人马正东妻子，满族,1987年7月21日生，住址同上。原审第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住地辽宁省大连市西岗区大胜街50号。统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司员工。上诉人谷万芳、张慧琴因与被上诉人马正东、原审第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷万芳、张慧琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决基本事实认定不清、证据不足，且举证责任分配错误。具体如下：一、原判对“谷万芳未能在承诺的70个工作日内办理产权登记，其不能提供证据证明存在不能办理的客观事由，故认定系谷万芳消极履行导致合同未能及时履行，不符合合同约定的解除条件，其应当承担违约责任。”的认定错误。按照谁主张谁举证的原则，被上诉人主张上诉人消极履行，故意拖延办证，对此应当由被上诉人对上诉人存在故意拖延办证的事实进行举证，而被上诉人在一审时并未提供任何有效证据证明上诉人存在故意拖延办证的情况，因此其应承担举证不能的不利后果。事实上在合同签订后，上诉人积极履行了办证义务，另有疫情，但在预约成功后，上诉人已将办证材料备齐交到相关部门，因此并不存在消极履行，故意拖延的行为，且签署合同时之所以约定“此房屋为使用权，由卖方负责办理产权，费用卖方承担，卖方保证自签订之日起七十个工作日将产权办理完毕，如因产权无法办理，合同解除，三方免责。”就是考虑到使用权变产权需要多部门审批，手续繁琐，具体办完时间难以确定，该条款是双方的真实意思表示，现解除条件成就，合同理应解除，三方免责。二、原判对被上诉人主张赔偿10.5万元合理的认定错误。首先，上诉人并未违约，不应承担任何违约责任。其次，即便上诉人违约，按照合同相关违约条款也应当是双倍返还定金，而不是赔偿10.5万，且被上诉人主张其损失为10.5万元，但并未提供任何证据证明其实际已经遭受10.5万元的损失，也未对该损失的成因、构成进行说明。马正东辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律确，应维持原判。理由如下：一、上诉人是案涉房屋的承租权人，客观上能否办理产权、是否办理过产权、办理到什么层面、因何未办理成功，上诉人是亲历者，对此应当承担举证责任。事实上，被上诉人在一审已经提交相关部门正常工作可以为公众办理产权等通知文件证据。且根据一般经验及政府相关工作部门流程，即便存在疫情，在70个工作日内，也完全可以办理下来产权。故一审法院将该举证责任分配给上诉人完全正确。二、案涉合同约定“此房屋为使用权，由卖方负责办理产权，费用卖方承担，卖方保证自签订之日起七十个工作日将产权办理完毕，如因产权无法办理，合同解除，三方免责。”“无法办理”应为客观不能，不包括主观不想办理。按照上诉人主张，只要超过70个工作日没办理下来产权证，无论是主、客观原因合同均自动解除，明显错误。本案房屋产权证完全可以办理，上诉人久拖不办，70个工作日后，随即在网上出售并以124.5万元成交，办理了产权证。三、上诉人违反诚实信用原则，一直拒绝履行合同，且一直欺骗被上诉人及原审第三人。通过被上诉人提供的录像证据、证言，上诉人亦承认，即便3个月内办不下来产权证，等可以办理时依然按照合同价卖给被上诉人。2020年9月7日，上诉人已将案涉房屋签订合同另售他人，依然告诉原审第三人没有出售。四、上诉人恶意违约，造成被上诉人不可弥补的损失。被上诉人在起诉时本是要求继续履行合同，按照114万元标的额交纳了1.5万余的诉讼费，但后因教育部门出台学区政策，导致孩子可能无法享受学区政策，被上诉人转而才变更成本案诉请。被上诉人为此付出的时间、精力等等根本无法用金钱衡量。瑞家装饰（大连）地产代理有限公司述称，服从一审判决。马正东向一审法院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失10.5万元。一审法院经审理查明，2020年3月28日，原告和被告张慧琴、第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买位大连市西岗区号房屋；价款114万元，首付款45万元于70个工作日内存入银行做资金监管；房屋现为使用权，卖方负责办理产权，卖方保证70个工作日内将产权办理完毕，如无法办理，合同解除，三方无责。案涉房屋为被告谷万芳承租的公有住房，张慧琴系谷万芳的妻子，以代理人的身份签订《房地产买卖合同》。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，约定由第三人提供案涉房屋买卖居间服务，居间服务费4000元。同日，原告支付第三人服务费4000元、购房定金5000元。被告未在约定的70个工作日内办理案涉房屋的产权登记。2020年9月10日，原告和被告到第三人处协商，被告承认已将房屋以124.5万元的价格卖给他人。一审法院认为，张慧琴并非案涉公有住房的承租人，但系承租人谷万芳的配偶，且谷万芳事后对买卖房屋一事予以认可，证明张慧琴有权代理谷万芳签订合同，故案涉《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约定履行义务。谷万芳未能在承诺的70个工作日内办理产权登记，其不能提供证据证明存在不能办理的客观事由，故认定系谷万芳消极履行导致合同未能及时履行，不符合合同约定的解除条件，其应当承担违约责任。谷万芳后以124.5万元的价格将房屋另行出售给他人，原告主张赔偿损失10.5万元合理，一审法院予以支持。该赔偿金属于二被告的夫妻共同债务，应共同承担责任。谷万芳辩称原告未在70个工作日办理首付款资金监管，但案涉房屋为公有住房，办理资金监管须先办理产权登记，谷万芳未按约定办理产权登记导致未能办理资金监管，并非原告违约，对该答辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款之规定，判决如下：被告谷万芳、张慧琴于判决生效之日起十日内共同赔偿原告马正东10.5万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告谷万芳、张慧琴负担。二审中，上诉人提交了《大连市人民政府办公室关于推进公有住房出售的工作通知》，拟证明2020年11月9日大连市政府发布该通知明确了使用权转产权的办理方式，在此之前使用权转产权属于历史遗留问题，办理过程不透明，无法确定多长时间能够办理完毕，而且2020年上半年因疫情影响，很长一段时间政府部门都不对外办公，对案涉产权的办理效率造成了严重影响，案涉产权未能在合同约定的70日内办理完成，完全是因为当时的客观情况造成的，并不是上诉人拖延消极履行。被上诉人质证意见：对该证据的真实性没有异议，但大连公有房屋办理产权已经有多年经验，行政机关也一直为民众办理产权。该通知也是对办理产权的强调，并不是因为此之前大连市公有住房不能办产权，该证据与本案无关。原审第三人质证意见：对该证据的真实性没有异议，该政策的出台只是细化公有住房办理的产权细则，但是在此文件下发前，大连市公有住房也可能办理产权。本院认为，结合该文件下发时间2020年11月9日，而房屋办理产权时间是2020年10月9日的事实，表明该政策是否出台与案涉房屋是否办理产权无关，故本院对该证据真实性予以确认，对证据关联性不予认可。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，二审中，上诉人自认案涉房屋于2020年10月9日办理了产权，同日，将产权转移登记给新的买受人。再查明，案涉三方所签订的《房地产买卖合同》第六条约定：违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让给任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。……本院认为，本案中，上诉人未能按照合同约定在70个工作日内将案涉房屋产权办理完毕，且在2020年10月9日办理了房屋产权后即将产权转移登记给新的买受人，系不争的事实，由此导致案涉房地产买卖合同无法继续履行。上诉人存在违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人虽主张上诉人应赔偿其经济损失10.5万元，但被上诉人除定金外，并未交纳其他房款，其主张以上诉人与他人的房屋交易价格与案涉合同约定的房屋价格差额10.5万来认定经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据案涉合同约定，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿，故上诉人应依据该合同条款向被上诉人返还双倍定金1万元作为违约赔偿责任。此外，被上诉人所遭受的经济损失还包括居间服务费损失4000元，上诉人亦应承担赔偿责任。除此以外，被上诉人并未提交其因合同解除所遭受的其他损失，应承担举证不能的后果。综上，上诉人应向被上诉人支付赔偿金14000元。一审认定被上诉人的经济损失为10.5万元，依据不足，本院予以纠正。综上，上诉人谷万芳、张慧琴的上诉请求部分成立，应予部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4754号民事判决；二、谷万芳、张慧琴于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿马正东14000元；三、驳回马正东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元，由谷万芳、张慧琴负担1200元，由马正东负担1200元；二审案件受理费2400元（谷万芳、张慧琴已预交），由谷万芳、张慧琴负担1200元，由马正东负担1200元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年七月五日书记员  曲 娇