广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初6353号原告：马振宇，男，汉族，1965年10月29日出生，住珠海市香洲区xxxxxxxxxxx小区××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：中化方兴房地产开发（珠海）有限公司，住所珠海市×××××××××会所**，统一社会信用代码914×××××××××××120T。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东岭南律师事务所律师。被告：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司，住所，住所珠海市香洲区××××××××××××××××××××社会信用代码914×××××××××××180H。法定代表人：康杰，总经理。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所律师。原告马振宇诉被告中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（以下简称“中化房产公司”）、被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司（以下简称“中化物业公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马振宇、被告中化房产公司委托诉讼代理人马锐和被告中化物业公司委托诉讼代理人梁嘉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马振宇向本院提出诉讼请求：一、请求确认xxx小区220个地上停车位属于业主共有车位；二、判令被告中化物业公司在小区公告栏公示2020年下半年属于业主共有车位的收益情况；三、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告中化房产公司是xxx小区的建设单位，被告中化物业公司是小区的前期物业服务企业。现小区有两个地上停车场一个是小区内地上停车场，一个是小区南广场地上停车场，共有地上停车位220个，两个停车场均由被告中化物业公司进行收费。以上车位均不能办理产权登记，不能成为被告中化房产公司的专有部分，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。根据《物权法》第七十四条的规定，应认定为属于业主共有的车位。被告中化物业公司作为小区的前期物业服务企业利用属于业主的共有车位进行收费，亦应当向业主公示属于业主共有的停车位的收益情况。综上所述，为了维护自身的合法权益，根据《物权法》第七十四条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十三条的规定，原告特提起诉讼，望贵院判如所请。原告马振宇提交如下证据：1、关于xxx小区停车位的配置说明；2、xxx小区停车收费标准；3、（2019）粤0402民初2561号民事判决书；4、关于小区地面停车位使用情况的公告；5、（2020）粤0402民初17568号民事判决书；6、关于xxx小区停车位有关情况的说明；7、珠海“xxx花园”前期物业服务委托合同。被告中化房产公司辩称，一、本案原告未达到民法典规定的建筑物区分所有权纠纷的起诉条件，原告主体不适格，应依法裁定对本案不予受理或驳回起诉。《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”第二百八十六条第二款规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为；有权依照法律、法规以及管理规约；请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”。第二百八十七条规定“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为；有权请求其承担民事责任”。原告诉请小区地面规划的220个停车位属于业主共有，根据上述法律规定，共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，业主委员会或者经大多数业主授权可以提起诉讼，业主个人未经大多数业主授权，就不是共有权利的直接权利人也不是经权利人授权的管理人，不享有单独起诉的权利，且业主单独起诉也不符合民事诉讼法原告利害关系直接性的要求。业主的共有部分权利类似公司股权或者集体成员权，股东或者集体成员个人不满足法定条件都不能直接以自身名义向公司或者集体成员债务人直接提起诉讼。所以本案原告虽为案涉小区的业主，但不是案涉小区全体业主推选组成的业主大会或业主委员会成员，且原告提起诉讼也没有经过其他权利人授权或者决议，无法确定原告在本次诉讼中的诉请代表多数业主的意愿，其无权代表全体业主提请本次建筑物区分所有权诉讼。二、案涉地上220个停车位为规划内车位，根据法律规定及双方《补充协议》的约定，答辩人享有案涉车位的所有权及经营权。根据《民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主公共的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位”的规定，车位的初始所有权根据车位是否属于建设规划内进行区分，建设方对于在规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位享有初始所有权，可以通过出售、附赠或出租等方式约定归属，而在规划用于建造车位的建筑区划外占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则属于业主共有。具体到本案，从车位规划和建设情况来看，答辩人建设的案涉地面220个车位均是建设规划内车位，所以答辩人拥有案涉220个停车位的初始所有权，且原告与答辩人签订的《补充协议》第十条第五项明确约定了：“其他由出卖人建设的盈利性或非盈利性配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池等）均由出卖人享有所有权和经营权”，根据上述法律规定，案涉车位的所有权属于答辩人,原告诉请要求确认案涉车位属于业主共有没有事实与法律依据。综上，原告不是案涉小区全体业主推选组成的业主大会或业主委员会成员，且原告提起诉讼也没有经过其他权利人授权或者决议，无法确定原告在本次诉讼中的诉请代表多数业主的意愿，其无权代表全体业主提请本次建筑物区分所有权诉讼。根据《民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉小区地上220个车位属于规划车位且《补充协议》明确约定了案涉车位属于答辩人所有，请求法院依法裁定驳回原告起诉或判决驳回原告诉请。被告中化房产公司提交如下证据：1、《xxx花园屋顶总平面规划图》2张；2、《xxx花园总平面定位图》即竣工图；3、《商品房买卖合同补充协议》。被告中化物业公司辩称，一、原告诉求系涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项，应由涉案区域的全体业主共同决定，涉案小区未成立业主委员，原告作为单一业主，未取得该区域大部分业主的授权，无权就涉及全体业主权利的事项提起诉讼，珠海、广州、深圳等地的基层及中级法院均是此观点。（被告中化物业公司提供多份参考案例）。二、根据《民法典》第275条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定及建设单位与小区业主签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议第十条第5点约定：“除规划设计要求规定必须配置的非营利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性或非盈利性配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池等）均由出卖人享有所有权和经营权”，原告所主张的两个区域的停车位由建设单位持有和经营，不存在被告中化物业公司占用业主共有部位用以停车经营获取收益之情形，被告中化物业公司无权且根本无收益情况可进行公示，而被告中化物业公司亦把自身了解的车位基本情况告知业主。若原告认为被告中化物业公司占用业主共有部位用以停车经营，应承担举证责任。三、原告引用的《物权法》已废止，引用的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第一款第四项“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”的规定，被告中化物业公司已按该规定向业主公示车位的有关情况（详见被告中化物业公司证据2、3），无需重复公示。四、原告曾多次以类似的诉求提起诉讼，尔后又撤回起诉，有恶意诉讼之嫌疑，严重浪费司法资源以及无故增加各方诉累。综上所述，请法院依法驳回原告诉求。被告中化物业公司提交如下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》、《珠海市商品房买卖合同》补充协议；2、《关于xxx小区停车位的配置说明》；3、《关于xxx小区停车位有关情况的说明》及公示照片；4、（2019）粤0402民初2561号《民事判决书》；5、（2019）粤0402民初12237号案《民事起诉状》、《民事裁定书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，原告为情侣北路xx号（xxx花园）xxxxxx房登记产权人，被告中化房产公司为xxx花园小区的开发商，被告中化物业公司为xxx花园小区的前期物业服务企业，自2008年xxx花园小区建成后至今为xxx花园小区提供物业服务。2019年2月，马振宇以中化物业公司、中化房产公司为被告向本院提起诉讼，请求判令“1、两被告公布xxx小区属于业主共有的停车位数量和使用情况；2、两被告公布自2008年10月至2018年12月属于业主共有车位的收益情况；3、本案诉讼费由两被告承担”。本院经审理，于2019年5月13日作出（2019）粤0402民初2561号民事判决书，判令“一、中化物业公司于判决发生法律效力之日起三十日内在xxx小区公告栏内张贴公告公布公开xxx小区业主共有停车位的数量和使用情况（包括但不限于车位使用对象、收费标准、收费方式等）；二、驳回马振宇的其他诉讼请求”。2019年5月27日，中化物业公司xxx小区的客服中心作出的《关于小区地面停车位使用情况的公告》（以下简称“《2019年5月27日公告》”），记载，“根据（2019）粤0402民初2561号民事判决的要求，我单位现将xxx小区业主共有停车位的数量和使用情况公告如下：一、小区业主共有停车位数量小区现有业主共有的地面停车位180个（备注：2018年10月前车位数量为160个，路面维修后将车位重新规划为180个）。二、小区业主共有停车位使用情况（一）车位使用对象：xxx小区业主、住户、住户和外来探访人员）停车管理费收费标准：月卡70元/月；临时停车2元/小时，每天不超过8元；（三）收费方式：微信、支付宝、网银转账、现金”。2019年8月，马振宇又以中化物业公司为被告向本院提起诉讼，请求判令“1、被告在小区公告栏公示xxx小区2019上半年广告费的收益情况；2、被告在小区公告栏公示xxx小区2019年上半年属于业主共有车位的收益情况；3、本案诉讼费由被告承担”。该案审理后，应马振宇的申请，本院于2019年10月16日作出（2019）粤0402民初12237号民事裁定书，裁定准予马振宇撤回起诉。2020年11月23日，中化物业公司xxx小区的客服中心张贴《关于xxx小区停车位的配置说明》（以下简称“《2020年11月23日说明》”），记载，“珠海xxx项目总占地面积4.35万㎡，容积率2.5，总建筑面积13.72㎡，其中住宅建筑面积10.27万㎡，商业建筑面积0.18万，地下室建筑面积。项目为13栋住宅楼，1栋为商住楼，2-6栋为小高层住宅，7-13栋为高层住宅，共计728户。根据客服中心现场统计以及向建设单位了解到的情况，本小区机动车停车位共915个，其中地面规划停车位220个，地下产权车位及人防车位共计695个，小区车位配比达到1:1.26。车位的管理及使用情况如下：（一）车位使用对象：xxx小区业主、住户、住户和外来探访人员）停车管理费收费标准：月卡70元/月/个；（三）收费方式：微信、支付宝、网银转账、现金”。被告中化房产公司对于上述《2019年5月27日公告》和《2020年11月23日说明》的真实性确认，但认为案涉220个车位为规划车位，属于被告中化房产公司所有。为佐证其主张，被告中化房产公司提交1、《xxx花园屋顶总平面规划图》2张；2、《xxx花园总平面定位图》即竣工图；3、《商品房买卖合同补充协议》。被告中化房产公司陈述在珠海市规划局和珠海市国土局盖章审定的《xxx花园屋顶总平面规划图》上“综合技术经济指标一览表”中已经注明地上停车为220个，在图中地上车位以斜线和方框标出，在《xxx花园总平面定位图》即竣工图中地上车位也以斜线和方框标出。被告中化房产公司另表示在《商品房买卖合同补充协议》第十条第5款约定了“除规划涉及要求规定必须配置的非营利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性或非营利性配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池等）均由出卖人享有所有权和经营权”，依据该约定案涉220个地上车位不属于业主共有。原告马振宇对于上述图纸和补充协议质证表示，规划图和定位图是被告中化房产公司报建时的综合技术指标，不能证明车位的权属，地上车位的土地使用权随着销售转让给业主享有，所以地上车位的所有权月归业主所有，补充协议是格式合同，涉及车位部分违反《物权法》第74条的强制规定，又排除了业主的主要权利，因此是违法、无效的，被告中化房产公司在出售时也没有对补充协议作出说明。原告马振宇另提交“xxx小区停车收费标准”的告示牌，显示地面小型车位计时制收费为2元/时，8月封顶/日，包月制收费为70元/月，结合两被告签订的《珠海“xxx花园”前期物业服务委托合同》第49条第4项“露天停车位租费70元/个/月”，原告主张被告中化物业公司对地上车位收费，收费内容实质是车位使用费，而不是管理费。对于告示牌和物业服务合同，被告中化物业公司表示该收费标准不能证明中化物业公司是占用业主共有部位用以停车经营获取收取。2020年10月，马振宇再次以中化物业公司为被告向本院提起诉讼，请求判令“1.判令被告在小区公告栏公示xxx小区2020上半年广告费收益情况；⒉判令被告在小区公告栏公示xxx小区2020年上半年属于业主共有车位的收益情况；⒊本案诉讼费由被告承担”。本院经审理，于2020年12月7日作出（2020）粤0402民初17568号民事判决书，判令“一、被告中化物业公司于小区公告栏内公示xxx小区2020年上半年利用小区业主共有部分设置停车位的收益情况；二、驳回原告马振宇的其他诉讼请求”。2021年1月15日，中化物业公司xxx小区的客服中心张贴《关于xxx小区停车位有关情况的说明》，记载：经客服中心现场统计，本小区机动车停车位共915个，其中地面停车位220个，地下产权车位及人防车位共计695个，小区车位配比达到1：1.26。另经客服中心查看小区规划文件及向小区建设单位了解得知，小区内及前广场的地面停车位属小区规划报建时已确定的规划车位。根据《民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定及各业户与建设单位签订《珠海市商品房买卖合同补充协议》第十条第5点“除规划涉及要求规定必须配置的非营利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性或非营利性配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池等）均由出卖人享有所有权和经营权”的约定，该部分路面规划停车位由小区建设单位持有及经营，故不存在使用业主共有车位创造收益之情形，小区暂未有业主共有车位收益。车位的管理及使用情况如下：(一）车位使用人：xxx小区业主、住户、住户和外来探访人员）现停车管理费收费标准：70元/月/个；(三）收费方式：微信、支付宝、网银转账、现金。原告马振宇认为《说明》体现了被告中化物业公司出尔反尔、否认小区有业主共有车位的情况。对此，被告中化物业公司表示其为了履行（2019）粤0402民初2561号民事判决书的内容，2019年5月27日作出的《2019年5月27日公告》因为车位涉及产权、规划图、规划车位的数量等情况，当时中化物业公司无详细资料，通过现场人工估算核查车位情况，并作出公告。后中化物业公司调取相关资料并向建设单位核实，其查证后向业主公告所掌握情况，于2020年11月23日作出《2020年11月23日说明》，但不能以此认定小区存在占用业主共有部位用于停车经营的情况。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案主要法律事实发生在民法典事实之前，但持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。结合原、被告的诉、辩称及证据，针对本案的争议焦点具体分析如下：一、原告的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合四个条件，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求、事实和理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案原告马振宇以中化方兴公司、中化物业公司为被告提起的第一项诉讼请求，诉请确认xxx小区220个地上停车位属于业主共有车位引起的建筑物区分所有权纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定:……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。本案原告马振宇提起的第一项诉讼请求所涉事项关系到xxx小区栋全体业主共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定。本案马振宇作为单一业主，与本案没有直接利害关系,无权就案涉车位归属提起诉讼，即马振宇不具有本案第一项诉讼请求的原告主体资格。本院另行作出裁定驳回马振宇就第一项诉讼请求的起诉。二、关于原告诉请公开共有车位2020年下半年收益情况。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”业主对小区建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开且确由业委会或物业公司掌握的情况和资料，原告作为“xxx”小区业主，有权要求被告中化物业公司公布2020年下半年属于业主共有车位的收益情况。三、需要说明的是，案涉220个车位是否为业主共有车位，在本案不予审查处理，需要权利人另循途径解决。综上所述，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日内于小区公告栏内公示“xxx”小区2020年下半年属于业主共有车位的收益情况。案件受理费100元，由被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年七月六日书记员  张烔尉徐明蔚