广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1432号上诉人（原审被告）：陈达才，男，1973年8月2日出生，汉族，住广东省佛冈县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：何毅铭，广东达熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟廷佳，男，1956年4月17日出生，汉族，住广东省佛冈县×××××××××××××。被上诉人（原审原告）：钟陈海，男，1946年6月21日出生，汉族，住广东省佛冈县××××××。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：钟华威，男，1985年10月29日出生，汉族，住广东省佛冈县×××××××××××××。上诉人陈达才与被上诉人钟廷佳、钟陈海、钟华威土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈达才上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回钟廷佳、钟陈海诉讼请求；2.上诉费用由钟廷佳、钟陈海、钟华威承担。事实和理由：陈达才于2003年1年1日与钟陈海、钟廷佳签订了《租赁合同书》，钟陈海、钟廷佳自愿将位于佛冈县石角镇106国道边（合群汽车修理店东侧）面积约1100平方米的土地（当时生产队分配给钟陈海、钟廷佳使用）租赁给陈达才作为水泥预制件厂或酒店饮食等项目使用。租用期限为25年，即从2003年1月1日起至2028年1月1日止。陈达才取得使用权后，依约履行义务，按时支付租金。陈达才投入资金平整土地后，按租地合同约定的用途于2007年11月14日投入50多万元建设经营饮食的农庄，经工商部门核准经营并核发了工商营业执照（个体户），经佛冈县食品药品监督管理局核发了“食品经营许可证”，已经营至今。经向佛冈县国土资源部门了解查实，涉案土地权属人为佛冈县石角镇凤城村民集体，钟廷佳、钟陈海并非本案适格原告；且村民小组未对土地性质定性，属于荒地，一审法院仅依据村民小组出具的证明，就确认涉案土地为宅基地，属认定事实错误。一审法院因钟廷佳、钟陈海名下无不动产权属信息，以一户一宅的法律法规推定涉案土地为宅基地，属适用法律错误。且钟廷佳、钟陈海已另分配有宅基地，其于本案中主张合同无效，违反诚实信用原则，不利于民事法律关系的稳定。故请求法院支持陈达才上诉请求。被上诉人钟廷佳、钟陈海辩称：一、钟廷佳、钟陈海是本案适格原告，本案纠纷是合同纠纷，钟廷佳、钟陈海、陈达才均为涉案合同的当事人，且在之前的庭审过程中，陈达才一直认可双方的诉讼主体资格。二、涉案合同中已明确涉案土地是分配给钟廷佳、钟陈海的宅基地，另有佛冈县上巷经济合作社出具的证明予以佐证。从佛冈自然资源局的复函中也可得知，涉案土地为石角镇凤城村民集体所有，村民集体将土地分配给村民作为宅基地符合法律规定，请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人钟华威经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩意见。钟廷佳、钟陈海向一审法院起诉请求：1.依法解除钟廷佳、钟陈海与陈达才于2003年1月1日签订的《租地合同书》；2.判令陈达才支付2018年的租金800元给钟廷佳、钟陈海；3.判令陈达才清除自己的物品将出租场地交还给钟廷佳、钟陈海；4.诉讼费用由陈达才承担。一审法院认定事实：2003年1月1日，钟廷佳、钟陈海作为甲方与陈达才作为乙方签订了一份《租地合同书》，合同约定“一、甲方同意将生产队分给自己使用的住宅基地（坐落在佛冈县石角镇106国道边、合群汽车修理店东侧）面积约1100平方米，出租给乙方办水泥预制件厂或酒店饮食等项目，并保证从106国道边通条汽车路到乙方的场地。二、租地期限为二十五年，从签订合同之日起计算，则从2003年1月1日起至2028年1月1日止。三、租金每年捌佰元，乙方于每年的新历年底前付清给甲方。若逾期不付清租金，甲方有权终止合同，无偿收回租用的土地，并有权追偿欠款。若甲方中途不给乙方租用，甲方就要按剩余的合同期的租金加倍补偿给乙方。四、若政府征用或有人购买，甲乙双方均须服从，土地的补偿归甲方。地上的附着物及平整土地和通水通电的投资补偿归乙方，租地期限合同期内按经营效益补偿归乙方。五、本合同一式三份，甲方二份，乙方一份。双方签名后生效，双方切实执行。”合同签订后，钟廷佳、钟陈海将上述土地交付给陈达才，陈达才租用土地后在土地上兴建竹苑农家庄，经营饮食项目，且每月按合同约定向钟廷佳、钟陈海支付租金。2018年7月31日，陈达才在未经钟廷佳、钟陈海同意下与第三人钟华威签订了《农庄租赁合同》，约定陈达才将上述租得的土地兴建的竹苑农家庄以每月租金12800元转租给钟华威经营锋润黑山羊农庄使用，租期为2018年7月31日起至2020年7月31日止。2019年1月10日，钟廷佳、钟陈海以陈达才未交纳2018年的租金存在违约行为为由，以特快专递方式向陈达才邮寄《终止合同通知书》，要求陈达才送达通知书10天内迁离该土地并交纳2018年租金。陈达才于同年1月13日收到该终止合同通知书。由于陈达才没有在该土地迁离农家庄，钟廷佳、钟陈海遂于2019年4月28日向一审法院提起诉讼，诉请解除双方签订的《租地合同书》，陈达才支付2018年的租金800元给钟廷佳、钟陈海，并清除物品将出租场地交还给钟廷佳、钟陈海。诉讼中，陈达才辩称已支付2018年的租金800元给钟廷佳、钟陈海，并提供2018年12月3日钟廷佳、钟陈海签名的《收据》证实。由于钟廷佳、钟陈海认为《收据》上的签名不是本人所签并申请对陈达才提交的2018年12月3日《收据》上钟廷佳、钟陈海的签名进行笔迹鉴定。经一审法院委托，广东华生司法鉴定中心于2019年9月19日作出粤华生司鉴中心[2019]文鉴字第362号《广东华生司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定意见为1、送检的《收据》上“钟廷佳”签名与委托单位提供的样本笔迹是同一人所写；2、送检的《收据》上“钟陈海”签名与委托单位提供的样本笔迹不是同一人所写。钟廷佳、钟陈海为此向广东华生司法鉴定中心交纳了鉴定费6240元。另查明：钟廷佳、钟陈海为同胞兄弟关系，两人均为佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社的村民，陈达才系佛冈县石角镇黄花村委滴水岩村人。佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社于2019年6月25日出具《证明》证实坐落于佛冈县石角镇106国道以南边（合群汽车修理店东侧）土地名叫新圳，面积约1100平方的土地是该社分配给钟廷佳、钟陈海的宅基地，此土地在2002年年底前属于该社的农用耕地。从佛冈县自然资源局出具的《关于县城106国道南侧（现黑山羊农庄）土地权属的复函》可知，由于缺少需核查的宗地界线，该局无法准确核查涉案土地权属信息，经初步判断，该地块权属人为石角镇凤城村农民集体，查无土地使用权登记信息。而佛冈县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示钟廷佳、钟陈海名下没有不动产权属信息。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据钟廷佳、钟陈海在本案重审期间变更后的诉请，通过庭审查明的事实，结合双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：1、钟廷佳、钟陈海与陈达才于2003年1月1日签订的《租地合同书》是否有效；2、陈达才应否排除妨碍、搬离租赁土地的问题。关于钟廷佳、钟陈海与陈达才于2003年1月1日签订的《租地合同书》是否有效的问题。虽然钟廷佳、钟陈海与陈达才于2003年1月1日签订的《租地合同书》是双方自愿签订，但通过该《租地合同书》第一条的内容可知，双方均知道出租的土地系生产队分给钟廷佳、钟陈海使用的住宅基地，且从钟廷佳、钟陈海提交的佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社出具的《证明》证实涉案土地是该社分配给钟廷佳、钟陈海的宅基地。从一审法院调取的佛冈县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，钟廷佳、钟陈海名下没有不动产权属信息，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社于2002年底将涉案土地分配给钟廷佳、钟陈海作为宅基地使用，符合法律规定。陈达才辩称涉案土地不是钟廷佳、钟陈海的宅基地，理据不足，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”的规定，涉案土地是佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社分配给作为该社村民的钟廷佳、钟陈海建设住宅使用的宅基地，而钟廷佳、钟陈海将该宅基地出租给陈达才作为生产经营性土地使用，且陈达才不是佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社的村民，既未征得佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社的同意，又未向有关部门办理土地变更登记手续，擅自改变土地用途，双方的租赁宅基地行为违反了法律、法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《租地合同书》应为无效合同，故钟廷佳、钟陈海要求判令双方于2003年1月1日签订的《租地合同书》无效的诉请，一审法院予以支持。关于陈达才应否排除妨碍、搬离租赁土地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因钟廷佳、钟陈海和陈达才签订的《租地合同书》无效，陈达才应当自行清理在涉案土地上兴建的农家庄物品并迁离涉案租赁土地，将租赁土地返还给钟廷佳、钟陈海，钟廷佳、钟陈海要求陈达才清除物品、搬离涉案土地的诉请，一审法院予以支持。至于陈达才因无效合同所造成的损失，陈达才可另案向钟廷佳、钟陈海主张。此外，对钟廷佳、钟陈海在原审时申请笔迹鉴定向司法鉴定机构缴纳的鉴定费6240元，由于钟廷佳、钟陈海在重审时已放弃要求陈达才支付2018年的租金诉请，因此，钟廷佳、钟陈海缴纳的鉴定费6240元，由钟廷佳、钟陈海自行承担。第三人钟华威经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为自动放弃陈述意见、举证、质证、辩论等民事诉讼权利，不影响本案的审理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第六十二条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院于2020年12月16日判决如下：一、钟廷佳、钟陈海与陈达才于2003年1月1日签订的《租地合同书》无效；二、陈达才于判决发生法律效力之日起三十日内自行迁离坐落在佛冈县石角镇106国道边、合群汽车修理店东侧面积约1100平方米的承租地。一审案件受理费100元，由陈达才负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合上诉人与被上诉人在二审诉讼中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：钟廷佳、钟陈海是否本案的适格原告，涉案《租地合同书》是否无效。陈达才与钟廷佳、钟陈海于2003年1月1日签订的《租地合同书》，明确出租土地为生产队分给钟廷佳、钟陈海使用的住宅基地。且佛冈县自然资源局的复函中载明经该局初步判断，涉案地块权属人为石角镇凤城村农民集体；而佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社又出具《证明》证实该土地是该社分配给钟陈海、钟廷佳的宅基地，其上加盖有佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社的印章。佛冈县自然资源局的复函、佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社出具的《证明》并不冲突，且形成完整证据链，也与涉案《租地合同书》所记载内容互相印证。陈达才主张涉案土地非钟廷佳、钟陈海宅基地，但其未提交充分证据予以佐证，故一审判决认定佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社于2002年底将涉案土地分配给钟廷佳、钟陈海作为宅基地使用并无不当，钟廷佳、钟陈海系本案适格原告。陈达才与钟廷佳、钟陈海签订《租地合同书》约定将涉案土地出租给陈达才办水泥预制件厂或酒店饮食等工商业项目，但陈达才非佛冈县石角镇凤城村上巷经济合作社的村民，且改变原有土地用途又未办理相关土地变更登记手续，双方签订的《租地合同书》为无效合同。陈达才上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈达才上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈达才负担。本判决为终审判决。审 判 长  房 晔审 判 员  王 凯审 判 员  林士嵛二〇二一年七月一日法官助理  郭璨叶书 记 员  古 蓉附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。