北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7812号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈亚娟，女，1974年8月12日出生。委托诉讼代理人：王海（陈亚娟之夫），1971年7月16日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周楚雄，男，1992年4月9日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：曹清芮，女，1993年4月5日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴迪，男，1989年4月10日。上诉人陈亚娟因与被上诉人周楚雄、曹清芮、吴迪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初50338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈亚娟上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第三项，将本案发回重审或依法改判不退周楚雄、曹清芮、吴迪押金，同时，周楚雄、曹清芮、吴迪承担违约责任；2．本案一审、二审诉讼费用全部由周楚雄、曹清芮、吴迪承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1．周楚雄、曹清芮、吴迪未经陈亚娟书面同意，擅自变更居住人将房屋转借他人，违法群租。疫情期间，引入外来人员入住陈亚娟家中，同时，从小区物业管理处骗取出入证，非法复制门禁卡，其违法违规行为已经损害了公共利益和陈亚娟的合法权益，已经触及合同解除条款，需要承担违约责任；2．交房确认单显示，周楚雄、曹清芮、吴迪入住时候，物品完好无损，且有双方签字确认，但周楚雄、曹清芮、吴迪离开时候却丢弃窗帘、单人床及床垫、损毁晾衣架，对物品保管不当且拒不赔偿，也没有按合同要求恢复原状，也没有履行物品交接签字手续，此等行为显然构成违约，并非双方合意解约，故不能视为其履行返还租赁物的义务；3．工作变动证据不足，周楚雄、曹清芮、吴迪三人仅有一人提交了离职证明，但没有提供人力资源部证明人、座机电话（含分机）、新旧公司社保公积金明细单及入离职转接记录、劳动合同等完整证据材料，无法进行背景调查和交叉验证，因此，无法甄别离职证明材料和离职协议起止时间的有效性和真伪。一审依据一份真伪难辨的离职证明去判决，显然有失公允；4．“工作变动”因素作为影响合同履行和补充协议的关键事件，周楚雄、曹清芮、吴迪有责任和义务遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，第一时间通知陈亚娟。然而，2020年5月10日，曹清芮在微信上以工作变动为理由，提出提前中止租赁合同，但时间过了将近12个月，时至今日也没有提交任何材料以证明其变动属实。二、一审判决适用法律错误。1．周楚雄、曹清芮、吴迪未经陈亚娟书面同意就擅自变更居住人、引入外来人员入住、转借给他人、违法群租。疫情期间给社区居民带来风险，侵害社会公共利益，严重违法违规，而且未经允许丢弃、损毁房东物品（窗帘、单人床、晾衣架）而且拒不赔偿，也不恢复原状，伤害房东的合法权益，其行为已经触及房屋租赁合同第八条第一款、第九条第四款解除合同条件，导致合同和补充协议失效，同时，需承担违约责任和补偿责任。2．双方于2019年5月31日签订的房屋租赁合同补充协议仅约定押金退还条件，因此，主合同违约责任及其它条款推定为未变更，所以，提前解除合同，押金退还可以商榷，但违约责任不能免除。3．押金是为了保障合同履行而提前交付的保证金，违约金是违反合同约定之后的惩罚性质罚金，一审判决混淆了押金和违约金的法律概念，导致判决结果错误。周楚雄、曹清芮辩称，不同意陈亚娟的上诉请求。一、陈亚娟称未经书面同意转借他人违法群租是错误的，没有证据证明。二、周楚雄、曹清芮、吴迪向法庭提交了证据，不仅没有丢弃陈亚娟东西，相反在离开的时候给房屋做了保洁，添了很多物品，陈亚娟虽陈述损害了其很多的物品，但是在房屋交割的时候，其并没有提出这一点，也没有证据证明。三、周楚雄、曹清芮、吴迪向法庭提交了曹清芮和吴迪工作地点变动的证明，周楚雄除了离职证明和离职协议之外，还提交了周楚雄离职之后在其他公司缴纳的社保和医保证明。周楚雄、曹清芮、吴迪是作为一个整体签署的这份房屋租赁合同和补充协议，只要有一位人员发生了工作变动，都应该按照补充协议行使。吴迪未答辩。周楚雄、曹清芮、吴迪向一审法院起诉请求：1．陈亚娟退还我们押金11500元；2．陈亚娟以11500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付我们自2020年5月25日至实际退还押金之日止的利息。陈亚娟向一审法院反诉请求：1．周楚雄、曹清芮、吴迪支付我违约金11500元；2．周楚雄、曹清芮、吴迪按照日租金100％的标准向我支付自2020年5月26日至实际支付违约金之日止的逾期违约金；3．周楚雄、曹清芮、吴迪赔偿我损坏物品损失3600元；4．周楚雄、曹清芮、吴迪以违约金、逾期罚金、损坏物品损失总额为基数，按照年利率36％标准支付自2020年5月26日至实际给付之日止的利息；5．确认双方于2019年5月31日签订的补充协议无效。一审法院认定事实：2019年5月31日，周楚雄、曹清芮、吴迪、陈亚娟以及北京麦田房产经纪有限公司签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定由周楚雄、曹清芮、吴迪承租陈亚娟出租的北京市朝阳区××甲3号院15号楼902室的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，月租金11500元，支付方式为押一付六。该合同第十一条第（二）款约定：“租赁期内，甲方（陈亚娟）需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方（周楚雄、曹清芮、吴迪），扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按照月租金100％向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。”同日，周楚雄、曹清芮、吴迪和陈亚娟签订了一份《补充协议》，该协议约定：“经双方约定，租期为2年，第二年租金上浮5％。租期至少一年，第二年起，如客户因工作变动提前解约的，需提前一个月通知业主并积极配合看房的，业主不扣除押金。”上述合同签订后，陈亚娟向周楚雄、曹清芮、吴迪交付了涉案房屋，周楚雄、曹清芮、吴迪向陈亚娟支付了租金以及押金。2020年4月30日，曹清芮通过微信方式告知陈亚娟，在第一年租赁期限到期后不再继续承租涉案房屋。曹清芮与陈亚娟通过微信方式沟通确认在2020年5月26日进行房屋交接。2020年5月26日，周楚雄、曹清芮、吴迪和陈亚娟对涉案房屋进行了交接。2020年5月28日，陈亚娟通过微信方式告知周楚雄、曹清芮、吴迪，同意退还未到期的租金，但不同意退还押金。案件审理过程中，曹清芮向法院提交了2019年9月16日其与××体育文化传媒（北京）有限公司签定的《离职协议书》以及2019年9月18日该公司给曹清芮出具的《离职证明》，周楚雄、曹清芮、吴迪以此证明在租赁合同履行过程中，周楚雄、曹清芮、吴迪之一出现了《补充协议》约定的工作变动，可以在租赁期满一年后解除合同。陈亚娟对该《离职协议书》和《离职证明》真实性未提出异议，但认为离职手续不完整，应当提交社保证明。庭审中，陈亚娟向法院提交了涉案房屋的照片，以此证明周楚雄、曹清芮、吴迪损坏了部分房屋内的设施。周楚雄、曹清芮、吴迪对该照片的真实性不认可，认为如果有物品损坏，陈亚娟应当在房屋交接时提出。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，周楚雄、曹清芮、吴迪与陈亚娟双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。关于周楚雄、曹清芮、吴迪与陈亚娟签定的《补充协议》的效力，法院认为，陈亚娟无证据证明双方签订《补充协议》前，双方约定签订该协议的前提为周楚雄、曹清芮、吴迪存在亲属关系，故法院对陈亚娟的该主张不予采信。《补充协议》亦为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，亦属于合法有效的合同。周楚雄、曹清芮、吴迪、陈亚娟应当按照《北京市房租赁合同》以及《补充协议》的约定履行各自的义务。关于周楚雄、曹清芮、吴迪主张退还押金的诉讼请求，法院认为，曹清芮提交的《离职协议书》和《离职证明》可以证明周楚雄、曹清芮、吴迪中的一人在租赁合同履行过程中出现了《补充协议》约定的“工作变动”情形，该《补充协议》未约定需周楚雄、曹清芮、吴迪全部出现工作变动的情形，且周楚雄、曹清芮、吴迪作为整体承租涉案房屋，在一人出现工作变动时，应当认定周楚雄、曹清芮、吴迪有权按照《补充协议》的约定在合同第二年开始时提前三十日通知陈亚娟解除合同。《补充协议》中关于押金退还的约定系对原租赁合同第十一条第（二）款关于周楚雄、曹清芮、吴迪提前退租法律后果的变更，在出现《补充协议》约定的“工作变动”情形时，陈亚娟应当退还周楚雄、曹清芮、吴迪押金，且周楚雄、曹清芮、吴迪无需按照《北京市房屋租赁合同》的约定向陈亚娟承担违约责任。故陈亚娟要求周楚雄、曹清芮、吴迪承担违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于周楚雄、曹清芮、吴迪要求陈亚娟支付逾期退还押金利息的诉讼请求，法院认为，因《补充协议》中并未约定退还押金的期限，故周楚雄、曹清芮、吴迪的该项诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。关于陈亚娟要求周楚雄、曹清芮、吴迪赔偿物品损失的反诉请求，法院认为，陈亚娟提交的证据不足以证明其所主张的受损物品系周楚雄、曹清芮、吴迪造成，法院不予支持。一审判决：一、陈亚娟于判决生效之日起七日内退还曹清芮、周楚雄、吴迪押金一万一千五百元；二、驳回曹清芮、周楚雄、吴迪其他诉讼请求；三、驳回陈亚娟的全部反诉请求。如陈亚娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元，由陈亚娟负担（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费889元，由陈亚娟负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈亚娟提供：1、微信聊天记录、签字记录、门禁卡照片，欲证明疫情期间，周楚雄、曹清芮、吴迪擅自引入外来人员入住，危害社区公共卫生安全，侵害房东权益，破坏协议约定，违反北京市租赁法规，触及合同解除条件，需承担违约责任；2、窗帘、床、晾衣杆等照片，欲证明周楚雄、曹清芮、吴迪损坏窗帘，未经允许丢弃，换上劣质窗帘，丢弃了陈亚娟原来的床和床垫，拒不赔偿也不复原，触及合同第九条解约条款，构成违约；3、银行汇款记录、催缴水电费微信聊天记录，欲证明陈亚娟于2020年6月2日已将六天租金汇至周楚雄、曹清芮、吴迪指定银行账户，对方却欺骗法庭，构陷陈亚娟；4、三方微信聊天记录，欲证明周楚雄、曹清芮、吴迪以欺诈方式获得承租资格，签订的补充协议无效。周楚雄、曹清芮方质证意见为：不能证明屋内物品是我方损坏的，陈亚娟在房屋交接时对屋内物品从未提出异议。周楚雄提供社保缴纳记录，欲证明其工作调动情况。陈亚娟认为应该是三个承租人都调动了才能解除合同，另外公司是否是关联公司陈亚娟无法判断，值得质疑。本院经审理查明：2020年4月30日周楚雄、曹清芮、吴迪提出解除租赁合同后，陈亚娟之夫王海曾要求周楚雄、曹清芮、吴迪配合其他有意向租户看房，其曾至涉案房屋查看，就房屋保洁、交接时间等问题与周楚雄、曹清芮、吴迪进行沟通，在此过程中，未对周楚雄、曹清芮、吴迪承租期间屋内家具变化及物品损坏提出过异议。后在周楚雄、曹清芮、吴迪要求退还押金的情况下，其不同意退还的理由是认为三人无正当理由提前解约。另查，一审诉讼中，周楚雄向法院提交了2019年9月16日其与××体育文化传媒（北京）有限公司签订的《离职协议书》以及2019年9月18日该公司给其出具的《离职证明》，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周楚雄、曹清芮、吴迪与陈亚娟双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。陈亚娟要求认定《补充协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。根据周楚雄提交的的《离职协议书》和《离职证明》可以证明其在租赁合同履行过程中出现了《补充协议》约定的“工作变动”情形，因该《补充协议》未约定需周楚雄、曹清芮、吴迪全部出现工作变动的情形，且周楚雄、曹清芮、吴迪作为整体承租涉案房屋，在一人出现工作变动时，应当认定周楚雄、曹清芮、吴迪有权按照《补充协议》的约定在合同第二年开始时提前三十日通知陈亚娟解除合同。《补充协议》中关于押金退还的约定系对原租赁合同第十一条第（二）款关于周楚雄、曹清芮、吴迪提前退租法律后果的变更，在出现《补充协议》约定的“工作变动”情形时，陈亚娟应当退还周楚雄、曹清芮、吴迪押金，且周楚雄、曹清芮、吴迪无需按照《北京市房屋租赁合同》的约定向陈亚娟承担违约责任。关于陈亚娟要求周楚雄、曹清芮、吴迪赔偿物品损失的上诉请求，因现有证据显示陈亚娟与周楚雄、曹清芮、吴迪曾查验房屋，其并未提出存在物品损坏，也未对屋内家具现状提出异议，现其提交的证据也不足以证明其所主张的受损物品系周楚雄、曹清芮、吴迪造成，故原审法院对其此项诉讼请求不予支持，并无不当。陈亚娟主张周楚雄、曹清芮、吴迪存在非法转租问题，但未向本院提供有效证据，本院不予采信。二审中，陈亚娟提供的其他证据，与本案二审争议焦点缺乏关联性，本院不予确认。综上所述，陈亚娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费889元，由陈亚娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年七月九日法官助理 李 越法官助理 孙亚男书 记 员 任 宇