北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7868号上诉人（原审原告）：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：王忠，男，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，北京京奥港置业有限公司员工。委托诉讼代理人：申宇光，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾伟业公司）与上诉人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理本案。上诉人鸿腾伟业公司的法定代表人岳忠东及委托诉讼代理人王忠，上诉人京奥港公司的委托诉讼代理人申宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鸿腾伟业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由京奥港公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，拒绝支持鸿腾伟业公司全部诉请没有法律依据。一、一审判决关于“2020年1月1日至4月14日期间，双方共同为小区提供了物业服务”的认定是完全错误的，京奥港公司在双方合同未经解除且鸿腾伟业公司实际提供物业服务期间，强行安排其它单位介入物业管理，属于明显的恶意违约行为，不存在所谓双方共同提供物业服务的合同依据和法律根据，京奥港公司理应依据双方合同约定全额向鸿腾伟业公司支付物业服务费。关于物业服务费金额，一审判决也存在计算误差。二、一审判决既然认定双方物业服务合同实际终止时间为2020年4月14日且支持鸿腾伟业公司的物业服务费请求，同时也确认了物业服务费按年预交的合同约定，故京奥港公司理应承担物业服务费滞纳金，双方合同被判解除以及双方存在诉讼纠纷不是免除其合同义务的理由。三、一审判决确定的年12%的滞纳金标准没有依据，本案不是借贷纠纷，而是合同欠款纠纷，滞纳金具有违约惩罚性质，生效判决已在原合同约定基础上做了适当调整，确定为年24%的滞纳金支付标准，本案理应依生效判决的标准作出判定。京奥港公司辩称，不同意鸿腾伟业公司的上诉请求，具体答辩意见同上诉意见。京奥港公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鸿腾伟业公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由鸿腾伟业公司承担。事实和理由：一审法院对基本事实认定错误。1.一审判决错误认定鸿腾伟业公司提供了物业服务，甚至还是合格的服务。京奥港公司系涉案小区的开发商，鸿腾伟业公司是京奥港公司当初委托的前期物业管理人，因小区未成立业委会，故前期物业服务期满后鸿腾伟业公司未撤场，仍继续服务。京奥港公司与鸿腾伟业公司之间存在纠纷的起因，就是鸿腾伟业公司不能提供合格的物业服务，引发小区业主大量投诉，京奥港公司多次协调未果，最终引发包括本案在内的一系列案件。“鸿腾伟业公司是否提供了合格服务”这个事实，可从（2020）京03民终2962号案件最终判令“解除鸿腾伟业公司物业服务关系并要求其返还占用房屋”的裁判结果可以看出。此外，顺义区建委于2019年5月28日撤销鸿腾伟业公司的管理资格，改由京奥港公司管理涉案小区物业这一行政行为，也能予以佐证。若鸿腾伟业公司提供了合格服务，不会导致如此结果。2.一审判决在事实认定上采取双重标准。根据物业相关法规的规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。2019年5月28日，顺义区建委将涉案小区的物业管理人登记为京奥港公司。据此，自2019年5月28日起，京奥港公司是该小区的合法物业服务人，鸿腾伟业公司无权再行管理，更无权主张收取管理费用。一审诉讼中，鸿腾伟业公司主张案外人北京荣基天悦物业管理有限公司（以下简称荣基天悦公司）未经建委备案，是非法管理，据此不认可该公司对涉案小区的物业服务，不认可该公司为此支出的保安、保洁、绿化等全部费用和凭证。从一审判决结果看，最终支持了鸿腾伟业公司的主张，不认可荣基天悦公司的服务行为和费用，但又支持了鸿腾伟业公司无备案期间的黑物业服务行为和费用。一审判决对同样的行为采取了双重评价标准，导致对事实认定错误。3.一审判决在证据采信上有失公允。一审判决仅凭鸿腾伟业公司的“多份截至2020年5月的合同”，就认定鸿腾伟业公司实际服务至2020年4月，并判令其有权取得2019年全年物业费和2020年1至4月的一半物业费。但京奥港公司举证的2018年10月15日与荣基天悦公司的物业服务合同，2019年1月15日与保安公司的服务合同，却没有被认定和采信，并判令京奥港公司无权取得2019年的任何费用，但2020年1至4月的物业费，又酌定判决可取得一半。一审判决对同样的书证，要证明同样的事实，没有采信京奥港公司的证据，没有说明原因，如此有失公允。4.一审判决用“解除时间”直接认定鸿腾伟业公司提供了服务，与生活常识不符。从一审判决不难看出，一审判决直接将另案（2020）京03民终2962号案件判决的双方解除物业服务关系时间认定为鸿腾伟业公司提供合格服务的截至时间，如此认定与生活常识不符。另案就是因鸿腾伟业公司不能提供合格服务还霸占中控室等物业房强行服务引起，至判决时已诉讼2年，最终判鸿腾伟业公司解除服务关系并责令其退还占用房屋，本身就反映了鸿腾伟业公司是否提供合格服务问题。另案的解除时间，就是个时间点，与鸿腾伟业公司是否提供合格服务无因果关系，不应据此认定事实和裁判，因为双方争议的就是履行瑕疵问题。5.关于利息问题。一审判决认为双方处于诉讼纠纷过程中，故不支持鸿腾伟业公司主张的2020年物业费滞纳金，但支持了此前的滞纳金，而此前的时间也是在诉讼纠纷过程中。鸿腾伟业公司辩称，不同意京奥港公司的上诉请求。北京市建委、顺义区建委的物业办，包括街道都曾经下发过规定，根据法律规定，上一家物业公司没有解除物业服务合同之前，不能有第二家物业公司出现，鸿腾伟业公司提供物业服务是否合法应由政府和根据法律认定。之前的案件于2018年由北京市第三中级人民法院作出判决，解除合同的时间是2019年12月，二审判决最终生效是在3月底、4月初，鸿腾伟业公司收到判决是在这个时间。按照法院判决，鸿腾伟业公司根据顺延时间交房，都有相关记录，政府、包括街道的物业办都有备案，鸿腾伟业公司都是按照有关法律程序、政府的规定去办理。关于物业服务质量问题，可以调查核实。鸿腾伟业公司向一审法院起诉请求：1.判决京奥港公司支付拖欠鸿腾伟业公司2019年1月15日至2020年4月14日物业服务费4722783.3元；2.判决京奥港公司支付上述欠款滞纳金1435726.13元（暂计自2019年1月15日至2020年6月30日），后将滞纳金明确为截至实际付清之日止；3.诉讼费由京奥港公司负担。一审法院认定事实：2015年4月30日，京奥港公司（甲方）与鸿腾伟业公司（乙方）签订《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》，将其开发建设的枫泉花园项目委托鸿腾伟业公司进行前期物业服务，合同第五条约定乙方为甲方提供的物业服务内容包括但不限于：制定物业管理服务工作计划并组织实施；制定物业服务的各项规章制度及工作流程、紧急事件的应急处理工作程序及方案；物业共用部位的日常维护、养护和管理；物业共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生；维持园区内车辆行驶秩序，对地面公共区域停车位停放的车辆进行管理和服务；维持公共秩序和保安工作；消防服务；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律法规和有关约定对业主房屋装饰装修提供管理服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；负责对停车场的日常事务进行协调与管理，收集有关业主投诉事宜；负责对锅炉房运营公司进行日常事务协调与管理，收集有关业主投诉事宜，协调专业公司，确保业主自取暖系统的安全、有效运行；其他服务事项；接受甲方委托对甲方自用部位、自用设施设备进行有偿维修、保养。合同第六条约定服务期限自2015年4月30日至2017年12月1日，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。第七条约定物业服务费收费标准以第三方物业评估公司出具物业费评估报告为准；物业服务费收费方式为包干制（自业主入住后交纳的物业服务费），盈余或亏损均由乙方享有或者承担；物业服务费由乙方按年向业主预收，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。甲方所属空置房屋及甲方所属房屋（住宅部分）物业服务费不予支付。2017年12月1日前期物业服务合同期限届满后，京奥港公司仍委托鸿腾伟业公司对小区进行物业服务。因京奥港公司未按商品房预售合同约定时间向业主交房，构成逾期交房，应向业主支付逾期交房违约金。2018年年初，京奥港公司向业主实际交房时，与部分业主及鸿腾伟业公司签署确认单，约定以京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金折抵业主十年物业费。2018年6月14日，京奥港公司向鸿腾伟业公司发出通知，告知于2018年6月30日起解除双方的物业服务合同。因京奥港公司未结清物业费，双方对前期物业服务合同是否解除产生争议，京奥港公司于2019年1月14日将鸿腾伟业公司起诉至一审法院，要求确认双方之间的前期物业服务合同于2018年6月30日正式解除并要求鸿腾伟业公司腾退物业用房。一审法院经审理后作出（2019）京0113民初7531号民事判决书，判决双方之间的物业服务合同关系于2019年12月31日解除，并判令鸿腾伟业公司于合同解除十日内将占用的物业用房腾退交付京奥港公司。京奥港公司不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年3月31日作出终审判决，判决驳回上诉、维持原判。2020年4月14日，鸿腾伟业公司将占用的枫泉花园项目房屋全部腾退。2018年9月，鸿腾伟业公司将京奥港公司起诉至一审法院，要求支付拖欠的截至2019年1月14日的物业费。一审法院经审理后判令京奥港公司向鸿腾伟业公司支付截至2018年6月30日欠付物业费2206169.84元，并支付滞纳金。鸿腾伟业公司不服一审判决，提起上诉，（2020）京03民终3541号民事判决书经审理查明：鸿腾伟业公司称案涉小区共有住宅房屋2008户，其中有1718户在实际收房时与京奥港公司、鸿腾伟业公司达成三方协议签署确认单，同意以十年左右的物业费折抵迟延交房违约金；有105户自行向鸿腾伟业公司缴纳物业费；另有一部分业主不同意以物业费折抵违约金，而选择向法院起诉主张违约金，不清楚具体多少户业主起诉。京奥港公司认可案涉小区共有住宅房屋2008户，认可有1718户在实际收房时达成协议同意以物业费折抵迟延交房违约金；不清楚自行向鸿腾伟业公司交纳物业费的业主户数；截止现在共有174户业主不同意以物业费折抵违约金而向法院起诉主张违约金，还有业主在陆续起诉中，不清楚具体户数。庭审后，鸿腾伟业公司向二审法院提供了三联单统计汇总表计自收物业费明细表，并称经统计手中共有1532户业主签署的三联单，自行缴纳物业费的业主为85户而非105户，京奥港公司提交枫泉花园总户数、起诉业主户数、空置房户数，并称起诉的业主户数还在陆续增加，因坚持一审判决计算结果，故不再提供其他数据。根据双方举证情况及陈述，北京市第三中级人民法院改判由京奥港公司给付鸿腾伟业公司2017年6月1日至2019年1月14日期间的物业服务费3966390.37元并支付滞纳金（以3966390.37元为基数，按年利率24%标准计算，自2018年1月15日起至2019年3月31日止）。现鸿腾伟业公司提起本案诉讼，追索2019年1月15日至2020年4月14日止的物业服务费。本案庭审中，双方一致认可关于物业服务费的标准，住宅面积为132731平方米，单价2.58元/月/平方米；商业房面积2362.13平方米，单价为3.58元/月/平方米。鸿腾伟业公司主张以按全部面积计算的物业费扣除其自收的85户物业费再扣除不同意以逾期收房违约金抵扣物业费而向法院起诉的134户对应的物业费，剩余的部分要求京奥港公司给付。京奥港公司称尚有未出售的空置房屋39套，面积为2418平方米，因其逾期交房与业主就违约金赔偿问题未达成一致意见业主拒绝收房的有213户，上述两项空置房屋面积约12780平方米左右；因不同意以逾期交房违约金抵扣物业费而向法院起诉的业主截至2019年3、4月份共有174户，面积为10788平方米左右，但京奥港公司拒绝提供起诉业主房屋的具体信息。本案审理中，京奥港公司主张自2018年10月15日起，其与荣基天悦公司签署《枫泉花园项目物业管理服务委托合同》，由荣基天悦公司为枫泉花园小区提供物业服务，同时提交北京市顺义区住房和城乡建设委员会物业可备案的办理结果通知单，以证明自2019年5月28日起枫泉花园小区物业服务由京奥港公司进行自管。京奥港公司提供荣基天悦公司及京奥港公司与第三方签署的保安服务合同，欲证明自2019年1月15日起先后由荣基天悦公司和京奥港公司委托的保安公司为小区提供保安服务。京奥港公司还提供了荣基天悦公司及京奥港公司先后与第三方签署的保洁清洁服务合同，以证明自2019年3月1日起由荣基天悦公司及京奥港公司委托的第三方公司为小区提供保洁、清洁服务。京奥港公司以上述证据证明自2018年10月15日后鸿腾伟业公司未再为小区提供物业服务，京奥港公司不应向鸿腾伟业公司支付2019年1月15日之后的物业费。为证明自2019年1月15日至腾退离场前为枫泉花园小区实际提供物业服务，鸿腾伟业公司向一审法院提交截至2020年4月24日的多份保安服务合同，以及截至2020年5月与第三方签署的多份保洁及绿化养护服务合同。双方对对方提交证据的证明目的均不予认可。一审法院认为：京奥港公司与鸿腾伟业公司签署的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据生效民事判决书判定的内容，双方的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》应于2019年12月31日解除，在合同解除之前双方的权利义务内容对双方有法律约束力。合同有效期内，鸿腾伟业公司为京奥港公司提供了物业服务，则京奥港公司应按约向鸿腾伟业公司支付物业费。京奥港公司抗辩称在2019年1月15日至2019年12月31日鸿腾伟业公司未向枫泉花园小区提供物业服务，应就其主张承担举证责任。在上述期间内，双方对于前期物业服务合同是否解除发生争议，京奥港公司在双方合同纠纷未经法院裁判、也未与鸿腾伟业公司进行腾退交接的情况下自行委托第三方物业公司为小区提供物业服务，其主张鸿腾伟业公司在该期间未提供物业服务并拒交物业费，一审法院不予支持。关于物业费的计算方式，一审法院根据双方合同约定在鸿腾伟业公司主张方式的基础上再行扣除未出售的空置房屋对应的物业费计算得出应交纳的数额为3548188元。法院生效裁判认定双方的前期物业服务合同于2019年12月31日解除，此后双方不存在物业服务合同关系，不发生物业服务合同的权利义务关系，鸿腾伟业公司要求京奥港公司按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费缺乏合同依据。从双方举证情况来看，在2020年1月1日至2020年4月14日期间，双方共同为小区提供了物业服务，根据权利义务对等原则，一审法院根据双方举证情况酌情确定京奥港公司应向鸿腾伟业公司支付物业费的数额为531717元。按照合同约定，物业服务费应按年预交，故2019年1月15日至2019年12月31日的物业费应于2018年12月31日前交纳，京奥港公司逾期支付物业费，上述期间的逾期交款滞纳金应自2019年1月1日起算。关于滞纳金的标准一审法院根据京奥港公司的答辩意见并结合鸿腾伟业公司的损失予以酌定。因双方物业服务合同关系已于2019年12月31日解除，此后双方处于诉讼纠纷过程中，2020年的物业费滞纳金一审法院不再予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京京奥港置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司2019年1月15日至2020年4月14日期间的物业费4079905元并支付滞纳金（以3548188元为基数，自2019年1月1日起按照年利率12%的标准计算至实际支付之日止，最高不超过3548188元）；二、驳回北京鸿腾伟业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，京奥港公司与鸿腾伟业公司签订的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。关于2019年1月15日至2019年12月31日期间的物业费。根据生效判决作出的认定，前述合同于2019年12月31日解除，故在合同解除之前，该合同的约定对双方具有法律约束力。京奥港公司虽称2019年1月15日至2019年12月31日期间鸿腾伟业公司未提供物业服务，但京奥港公司并未就此予以充分举证，且在双方因合同解除问题产生争议后，合同是否解除尚未经生效裁判作出认定，双方亦未进行物业交接，在此情况下京奥港公司即自行委托第三方物业公司为涉案小区提供物业服务并不妥当，其所提出的拒付上述期间物业费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。一审法院根据在案证据及查明事实判令京奥港公司支付鸿腾伟业公司该期间物业费，具有事实依据，本院予以维持。关于2020年1月1日至2020年4月14日期间的物业费。生效裁判认定双方的合同于2019年12月31日解除，鸿腾伟业公司于2020年4月14日退出涉案小区，鸿腾伟业公司要求京奥港公司按照合同约定的标准支付2020年1月1日至2020年4月14日期间的物业费，缺乏依据，本院不予支持。对于此期间的物业服务状况，双方虽提交相应证据证明已为涉案小区提供物业服务，但就双方提举的证据均不足以否定对方提供的物业服务，一审法院根据双方当事人的举证情况认定该期间双方共同为涉案小区提供了物业服务，并根据权利义务对等原则酌情确定京奥港公司应向鸿腾伟业公司支付相应物业费，并无不当，应予维持。关于滞纳金。根据本案查明事实，京奥港公司未及时支付2019年1月15日至2019年12月31日的物业费，按照合同约定，鸿腾伟业公司有权要求京奥港公司支付该部分物业费的滞纳金。一审法院结合双方的诉辩意见，在充分考虑鸿腾伟业公司损失的基础上对其主张的滞纳金标准作出的处理，并无不当，本院予以维持。基于双方之间的物业服务合同关系已于2019年12月31日解除，此后双方处于诉讼过程中的考虑，一审法院对鸿腾伟业公司主张的2020年的物业费滞纳金不再予以支持，并无不妥，对此本院亦予维持。经本院核实，鸿腾伟业公司在起诉状中主张自2019年1月15日起计算滞纳金，一审判决确定的从2019年1月1日起计算滞纳金超出了鸿腾伟业公司的一审诉讼请求，对此本院予以纠正。综上所述，本院对一审判决处理不当的部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16161号民事判决第二项；二、将北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16161号民事判决第一项变更为“北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司2019年1月15日至2020年4月14日期间的物业费4079905元并支付滞纳金（以3548188元为基数，自2019年1月15日起按照年利率12%的标准计算至实际支付之日止，最高不超过3548188元）”；三、驳回北京京奥港置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27455元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担3737元（已交纳），由北京京奥港置业有限公司负担23718元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费72874元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担25420元（已交纳），由北京京奥港置业有限公司负担47454元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年七月十四日法官助理 汤和云书 记 员 陈昭希