四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1623民初961号 原告：许素珍，女，1965年2月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告：吴胜军，男，1965年12月21日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：刘奉辛，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 被告：李佰文，男，1960年11月30日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：钱佰菊，女，1961年3月1日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：中国建设银行股份有限公司广安分行，住所地四川省广安市城南兴安街283号，统一社会信用代码915116006295500182。 法定代表人：胡长贵，该行负责人。 委托诉讼代理人：刘彬琳（该行邻水支行副行长），男，1972年8月10日出生，汉族，住四川省邻水县，特别授权代理。 原告许素珍、吴胜军与被告李佰文、钱佰菊、第三人中国建设银行股份有限公司广安分行（以下简称建设银行广安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告许素珍及其吴胜军的委托代理人刘奉辛，被告李佰文、钱佰菊到庭参加了诉讼后。因原告许素珍、吴胜军申请追加建设银行广安分行作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许素珍、吴胜军的委托代理人刘奉辛，被告李佰文、钱佰菊，第三人建设银行广安分行的委托诉讼代理人刘彬琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许素珍、吴胜军向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与二被告之子李志良签订的《房屋买卖合同》有效；2.由二原告自行向第三人偿还案涉房屋的剩余贷款（具体金额以银行记录为准）；3.由第三人涤除案涉房屋的抵押权登记；4.由二被告协助配合二原告办理案涉房屋权属变更登记；5.本案诉讼费由二原告自行承担。事实和理由：2019年7月，原告到邻水县兴莱房产信息部咨询购买房屋，邻水县兴莱房产信息部将李志良名下的凰腾国际10号楼1-9-4号暂未办理房产证的清水房出卖给原告。2019年7月31日，原告与邻水县兴莱房产信息部法定代表人包中胜签订了《房屋买卖协议》，原告于2019年8月8日向邻水县兴莱房产信息部法定代表人包中胜银行转账购房款33万元整，至此原告已按照《房屋买卖协议》支付了购房款，完全履行了协议义务。随后原告自行到凰腾国际物业管理处接房并办理了接房相关手续，装修入住至今。2020年，房屋产权所有人李志良却不幸因病去世，导致房屋无法过户。二原告也愿意一次性还清案涉房屋的按揭贷款，解除抵押权。二被告作为李志良的法定继承人，有义务配合二原告办理过户手续， 被告李佰文、钱佰菊辩称，我们的儿子李志良因得了白血病，急需钱治病，将案涉房屋委托房屋中介出卖，房屋中介出卖给了二原告，房屋买卖合同由李志良的姐姐李芳代为签字，收取的购房款也全部用于了李志良治病。李志良去年12月因病去世，去世时未结婚未生小孩，我们作为李志良的父母愿意配合原告办理案涉房屋的过户手续，但产生的费用应当由原告自行承担。 第三人建设银行广安分行述称，我行并不知道李志良将房屋已出卖给了二原告，接到法院的法律文书后，查询了案涉房屋的还款情况，并无逾期还款情形。鉴于李志良已去世，二被告对案涉房屋出卖给二原告无异议，在保障我行利益的情况下，同意由二原告来偿还剩余按揭贷款，希望法院在判决书中可以明确下来，并由二原告来领取权证，避免引发新的纠纷。 原告许素珍、吴胜军为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：房屋买卖合同、银行转账记录、定金收条、收条、收据、接房资料、证人包中胜当庭证言、四川省商品房买卖合同（预售）、收据、借款合同、李志良死证明、邻水县袁市镇天华村村民委员会证明。 被告李佰文、钱佰菊对原告举示的证据无异议。 被告李佰文、钱佰菊未举示证据。 第三人建设银行广安分行举示了案涉房屋个人贷款对账单。 二原告与二被告对第三人举示的证据材料无异议。 经审查，本院对二原告举示的证据以及第三人举示的证据予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2018年4月25日，李志良与邻水县进瑞置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，李志良以总房款483,000元的价格购买了邻水县进瑞置业有限公司开发的位于凰腾·国际广场10号楼住宅1-9-4号房屋（以下简称案涉房屋），购房款支付方式为首付153,000元，银行按揭贷款330,000元。2018年6月25日，李志良与建设银行广安分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李志良向建设银行广安分行贷款本金330,000元用于偿还案涉房屋的购房款，贷款期限为2018年6月25日至2038年6月25日。双方同时约定将案涉房屋作为借款合同的抵押物,抵押登记给第三人。 李志良因患白血病急需钱治病，便将案涉房屋委托其姐姐李芳到邻水县兴莱房产信息部出售，邻水县兴莱房产信息部经营者包中胜预先向李志良垫付了20多万元购房款。2019年7月31日，二原告（买方、乙方）与李志良（卖方、甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定由二原告以690,000元的价格购买案涉房屋，合同第三条约定“因房屋产权过户所产生的一切税费及水电气费则由乙方承担。如果因乙方要贷款而产生的贷款代理费（贷款的金额的1.5%）及评估费则由乙方支付，贷款的金额则以银行实际审批为准，差额则乙方以现金方式付清给甲方。”第五条约定“如乙方要求办公证委托书（期限两年），甲方必须配合，并提供相关资料及甲方夫妻双方到场办理手续；否则视为违约。公证委托书费由乙方支付。”第六条付款方式约定“先支付20,000定金，等银行查清按揭后，乙方在银行按揭起走，按揭款属乙方支付的房款，剩下贰万元尾款过户时支付，其余付清交房给乙方。否则视为违约”。甲方处“李志良”签名和捺印由李芳代为签署，乙方处许素珍和吴胜军签名捺印，中介方加盖邻水县兴莱房产信息部印章。2019年8月1日，包中胜与其妻游小芳作为收款人向吴胜军出具了一份定金收条，载明收到购买案涉房屋的定金20,000元。2019年8月8日，吴胜军向包中胜转账330,000元。 《房屋买卖合同》签订后，二原告以李志良的名义每月继续向建设银行广安分行支付案涉房屋的按揭贷款。2020年5月13日，二原告作为业主办理了案涉房屋的接房手续并交纳了相关接房费用。2020年9月，二原告开始装修并入住案涉房屋至今。 2020年12月，李志良因病死亡。死亡时李志良未婚未生育，其法定继承人为二被告二人。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中二原告与李志良就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，属于合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应当依据合同约定，享有合同权利，承担合同义务，共同实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。案涉《房屋买卖合同》的出卖人李志良在合同没有履行完毕前因病死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任，清偿债务的范围以继承遗产的范围为限。因此，合同一方当事人死亡并非导致合同权利义务终止的法定事由。在合同一方当事人死亡但合同已有效成立的情况下，其继承人可通过继承取得合同一方当事人地位并承继原合同权利义务。从本案现有证据证实，被告李佰文、钱佰菊系李志良合法的第一顺位继承人，在没有证据证明有其他合法继承人以及存在继承人丧失、放弃继承权等法定情形的前提下，二被告应当对原出卖人李志良的合同义务予以承继，继续履行原合同，协助买受人许素珍、吴胜军办理案涉房屋过户登记手续。依据查明的事实，由于李志良在第三人建设银行广安分行办理了案涉房屋按揭抵押贷款，现二原告许素珍、吴胜军明确表示愿意代李志良一次性偿还在建设银行广安分行的房屋按揭抵押贷款，以消灭案涉房屋的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。综上，对于二原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条以及《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下： 一、原告许素珍、吴胜军与李志良于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、由原告许素珍、吴胜军于本判决生效之日起十日内代李志良一次性清偿位于凰腾·国际广场10号楼住宅1-9-4号房屋欠付第三人中国建设银行股份有限公司广安分行的全部按揭贷款本息； 三、第三人中国建设银行股份有限公司广安分行于本判决第二项按揭贷款清偿之日起十日内办理凰腾·国际广场10号楼住宅1-9-4号房屋的抵押登记注销手续，并将前述房屋的权证交付于原告许素珍、吴胜军； 四、被告李佰文、钱佰菊于本判决第三项所指抵押权消灭后十日内协助原告许素珍、吴胜军办理凰腾·国际广场10号楼住宅1-9-4号房屋过户登记手续。 案件受理费6,291元，由原告许素珍、吴胜军负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 宇 人民陪审员  冯胜骅 人民陪审员  刘朝桂 二〇二一年七月二日 书 记 员  邱雪莲 欧龙娟