辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1006号 上诉人（原审原告）：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司，住所地凤城市凤凰大街27号。 法定代表人：高文军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李洪基，男，1957年12月27日出生，汉族，丹东市宏基轮胎有限公司经理，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：辽宁日林实业集团有限公司，住所地丹东市振兴区三纬路1号A区A座。 法定代表人：朱立，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东市燃料有限公司，住所地丹东市振兴区桃源街3号。 法定代表人：王凤斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。 上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司因与被上诉人李洪基、辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司执行异议之诉一案，不服丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人史鹏飞、王建，被上诉人李洪基，被上诉人辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司的委托诉讼代理人杨**骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽宁凤城农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判撤销（2020）辽0604执异41号执行裁定书，准许强制执行（2020）辽0604执280号之一执行裁定书。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，证据不足，不动产的所有权以登记为准，涉案房屋的所有权人为被上诉人丹东市燃料有限公司。上诉人对涉案房屋的抵押权依法设立，享有优先受偿权，不存在现状审查不严，审慎注意义务缺失的过错。原判适用法律错误，涉案房屋并未过户，一般房屋买受人的权利不应优于抵押权。 李洪基辩称：其1998年购买涉案房屋，系在抵押之前。 辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司辩称：原判认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。 辽宁凤城农村商业银行股份有限公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）辽0604执异41号执行裁定书；2、准许强制执行（2020）辽0604执280号之一执行裁定书，实现抵押权。 一审法院认定的事实：原、被告争议之房屋位于丹东市振兴区。被告李洪基于1998年8月28日与丹东市燃料总公司建筑实业开发公司就该房屋签订商品房所有权预售合同，以482790元的价格购买了该房屋，于1998年8月28日办理入户。该房屋自2001年起由李洪基开办丹东市宏基轮胎有限公司经营至今。2010年12月6日，桃源街10号综合楼取得不动产权证书，所有权人为被告丹东市燃料有限公司。该公司未将已办理不动产登记一事告知被告李洪基。涉案房屋至今未办理不动产权登记。2017年12月，丹东市燃料有限公司以桃源街10号楼综合楼为他人债务向原告提供最高额抵押担保，并在不动产登记部门办理了登记。2019年9月30日，经本院（2019）辽0604民初1148号民事判决确定，原告对桃源街10号综合楼折价或者拍卖、变卖的价款在29500000元范围内享有优先受偿权。该判决执行过程中，本院依法查封了桃源街10号房屋。被告李洪基作为案外人在执行程序中提出执行异议，要求中止本院（2020）辽0604执280号之一裁定书对涉案房屋的查封。本院经审查认为该异议成立，于2020年9月15日作出（2020）辽0604执异41号裁定书，中止对涉案房屋的查封。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告李洪基与丹东市燃料总公司建筑实业开发公司就该房屋签订商品房所有权预售合同，李洪基已交付房款，涉案房屋也已交付，双方已实际履行了该合同，双方签订的合同合法有效。李洪基签订买卖合同的时间及合法占有房屋的时间均早于丹东市燃料有限公司抵押权设定时间，也早于法院查封时间。丹东市燃料有限公司明知涉案房屋早已出售给李洪基，却在企业转制后办理了桃源街10号楼的房屋所有权证，始终没有告知李洪基何时办理房屋所有权证，故未办理涉案房屋所有权证的原因并不在于李洪基。据此，李洪基对涉案房屋具有排除执行的物权期待权。本案中作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于金钱债权的执行，符合上述规定第二十八条的适用前提。至于涉案房屋是经营用房还是住宅，并不影响上述规定第二十八条的适用。涉案房屋并非空置房屋，原告作为专业机构在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司负担。 二审期间，上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司提供了国有土地使用权证、土地批件、土地登记审批表及申请书、营业执照、国有建设用地使用权出让合同、非税收入一般缴款书、证明、企业信息报告等证据，证实涉案土地系无偿划拨，被上诉人丹东市燃料有限公司与李洪基签订的商品房所有权预售合同应为无效合同。 被上诉人李洪基的质证意见是：对证据的真实性不清楚，对证明的内容均有异议。 被上诉人辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司的质证意见是：真实性无法确认，不能证明上诉人想证明的问题。 本院的认证意见是：上述证据并不能完全证明涉案的商品房所有权预售合同为无效合同。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人、被上诉人争议的焦点问题是：案涉房屋应否准予强制执行。依据所查明的事实可以认定，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对案涉房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故被上诉人李洪基是否为商品房消费者的认定是解决本案争议焦点问题的关键。而为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，故这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即符合以下条件的，人民法院应当支持商品房消费者的诉讼请求：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，被上诉人李洪基购买案涉房屋系用于经营而非为满足其生活居住需要，且其也并不居住于此，故被上诉人李洪基不符合上述规定中的第二项条件，其不属于商品房消费者，其对案涉房屋所享有的权利并不优先于上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对案涉房屋所享有的抵押权，故上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的上诉意见有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审对被上诉人李洪基对案涉房屋所享有权利的优先性认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 一、撤销丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初1208号民事判决； 二、准许执行丹东市燃料有限公司名下的位于丹东市振兴区的房屋中（房屋所有权证号2010112436811）位于该楼房一楼7号的跃层式房屋（面积160.93平方米）。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人李洪基、辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司共同负担。 丹东市振安区人民法院（2020）辽0604执异41号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  马晓明 审判员  冯泰昆 审判员  康 璐 二〇二一年七月十五日 法官助理刘云 书记员林婷婷