河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4335号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：李建立，男，1974年7月13日出生，汉族，住河南省拓城县，现住河南省。李建立的委托诉讼代理人：吴爱琴，女，1971年10月21日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区，现住河南省，系李建立妻子。被告：周谦，女，1988年11月29日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区，现住河南省。周谦的委托诉讼代理人：朱胜华，男，汉族，1985年4月2日出生，住河南省郑州市管城回族区，现住河南省，系周谦丈夫。被告：任跃芳，女，1988年11月26日出生，汉族，住河南省汝阳县，现住河南省。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告李建立、周谦、任跃芳、郭利利、王兵、于三兰、张超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请撤回对被告郭利利、王兵、于三兰、张超的起诉，本院经审查后予以准许。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟,被告李建立的委托诉讼代理人吴爱琴、周谦的委托诉讼代理人朱胜华到庭参加诉讼，被告任跃芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：（以原告庭审中明确的诉讼请求为准）1、被告李建立支付原告自2017年9月1日至2021年6月30日的物业费13747.1元、违约金2749.42元，合计16496.52元；2、被告周谦支付原告自2018年4月1日至2021年6月30日的物业费12779.91元、违约金2555.98元，合计16050元；3、被告任跃芳支付自2020年10月1日至2021年6月30日物业费2857.19元（已扣除任跃芳在本案起诉后交纳物业费2857.19元）、违约金1714.37元，共计4571.56元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业服务，房屋面积为2.25/月·平方米，每次交物业费提前一个月预交，如若违约，需缴纳从逾期之日起按逾期费用每日千分之三的滞纳金。协议签订后，原告按照约定提供相应的物业服务，但被告拖欠物业服务费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告催要被告至今仍未缴纳。浩创物业公司遂提起本案诉讼，请求判如所诉。被告李建立辩称，李建立确实欠原告自2017年9月1日至2021年6月30日的物业费13747.1元没交，因为物业公司服务不到位，李建立家的房屋有质量问题，地下停车场积水长期不清理，污水倒灌至地下室，造成存放的物品受损，才没有交物业费。另外不同意支付任何违约金。被告周谦辩称，在欠费前，周谦是按2.25元/平方米的标准支付物业费的，支付了一年，在开发商宣传时候承诺是万科物业公司提供服务，收房后变成现在的浩创物业公司。公共区域广告收入应归全体业主共有，但原告没有公示。周谦家房屋自收房至今一直漏水，物业公司没有处理。被告任跃芳未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。李建立系新郑市龙湖镇郑新路与祥云路交叉口浩创梧桐郡A2-1-402号的业主，建筑面积为132.82平方米。2016年1月7日，（甲方）兴邦物业公司与（乙方）李建立签订《前期物业服务协议》，主要内容如下：第一章、总则协议双方当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）李建立本物业基本情况及乙方所购房屋基本情况：乙方所购房屋座落位置A2-1-402号，建筑面积132.82平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第二章、双方的权利和义务第一条、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。第四章、物业服务费用第八条、物业服务费标准：1、住宅按其业主拥有的物业建筑面积2.25元/平方米·月收取。第九条、业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，乙方可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金，以后每次收物业费的时间为提前一个月预交。业主或物业使用人变换或者物业公司终止物业服务时，如业主或物业使用人不欠管理公司物业服务费及其他费用的，物业公司应在一个月内将预收的物业服务费退回给原业主或非业主使用人。第十条、违约责任：业主、业主使用人无正当理由连续三个月不交物业费的，除承担违约金外，物业公司还可采取停水、停电等措施。物业使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第五章、管理期限第十六条、管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。……周谦、任跃芳分别于2016年2月29日、2017年6月14日与浩创物业公司签订《前期物业服务协议》，主要内容与李建立签订的协议内容中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。浩创物业公司多次向李建立、周谦、任跃芳书面催交物业服务费。李建立对欠费金额无异议，对房屋面积有异议，不动产权证载明房屋面积为132.73㎡，应以132.73㎡作为计算物业费的依据，原告认可以房屋面积132.73㎡计算。周谦的委托诉讼代理人朱胜华陈述：前期物业协议、房屋交接单、钥匙签收单落款处周谦的名字不是本人所签，要求鉴定。涉案房屋是周谦丈夫朱胜华办理的交接，朱胜华在钥匙签收单上签了周谦的名字，但是朱胜华注明的是代签。原告确实为周谦的房屋小区提供物业服务，但与其收费标准不匹配。周谦交纳物业费的时间段内房屋出租给王晓亚使用，自租赁合同截止后至今房屋一直空置，所以没有收到催缴单。周谦对涉案房屋的建筑面积145.64㎡无异议。庭审中，原告认可本案起诉后任跃芳交纳物业费2857.19元，应予已扣除。李建立提交照片五张，拟证明物业公司服务不到位，李建立家房屋有质量问题，地下停车场未及时清理，污水倒灌至地下室，造成存放物品受损才没有交物业费。原告认为本案是物业合同纠纷，李建立所说的房屋质量问题与本案不是同一法律关系，物业工作是持续性服务，不能因为片段性照片来证明原告存在服务瑕疵。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，兴邦物业公司（浩创物业公司）与李建立、周谦、任跃芳签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积2.25元/平方米·月的标准计算，李建立的房屋建筑面积为132.73平方米，即2017年9月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为13737元。周谦的房屋建筑面积为145.64平方米，即2018年4月1日至2021年6月30日的物业费12779元。任跃芳的房屋建筑面积为141.1平方米，即2020年10月1日至2021年6月30日物业费2857元。在经书面催交后，李建立、周谦、任跃芳仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求李建立交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其有质量问题，地下停车场积水长期不清理，污水倒灌至地下室，造成存放的物品受损，公共区域广告收入应归全体业主共有，但没有公示等情况。本院认为物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，故被告关于房屋质量问题的抗辩意见本院不予支持。另周谦辩称，涉案房屋交接手续系由周谦丈夫朱胜华代为办理，房屋曾出租给他人居住。本院认为即使房屋交接手续由朱胜华代签代办，周谦至今未对交接事宜提出过书面异议，且房屋交接后另出租给他人使用，说明周谦对房屋交接代办是明知的，无论房屋是否出租都不影响浩创物业公司已提供物业服务这一事实，故周谦当庭提出的鉴定申请本院不予准许，房屋出租给他人不能成为不交物业费的合法抗辩事由。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求李建立支付滞纳金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的3‰），庭审中原告自愿同意被告按照欠费数额的20%支付违约金，本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定各被告支付的违约金每人100元为宜。被告任跃芳经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李建立应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2017年9月1日至2021年6月30日期间的物业费为13737元，违约金100元，共计13837元；二、被告周谦应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2018年4月1日至2021年6月30日期间的物业费12779元，违约金100元，共计12879元；三、被告任跃芳应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2020年10月1日至2021年6月30日期间的物业费2857元，违约金100元，共计2957元；四、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计856元，由原告河南浩创物业服务有限公司负担576元，由被告李建立负担137元、由被告周谦负担112元、由被告任跃芳负担31元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年七月二十三日书记员  张 豪