陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0724民初1008号 原告：徐福秀，男，1950年3月10日出生，汉族，居民，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：乔锦昭，陕西聪达律师事务所律师。 被告：周仲利，女，1972年7月14出生，汉族，居民，住陕西省西乡县 委托诉讼代理人：陈波，陕西朝扬律师事务所律师。 原告徐福秀与被告周仲利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐福秀及其委托诉讼代理人乔锦昭，被告周仲利委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐福秀向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同；2.依法判令被告立即将租赁的房屋按原状返还给原告；3.依法判令被告按每天726元支付拖欠原告的租金约165000元（自2016年3月15日起至房屋实际交付原告之日止）；4.依法判令被告支付违约金140000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，徐福秀增加诉讼请求：1.请求被告按原告租房时房屋及财物原样返还；2.经营期间被告所欠的水电费等费用由被告支付。事实和理由：原告在西乡县城北街道办事处樱花大道南段东侧修建一栋七层大楼，进行过精装修，水电门窗齐全，安装有电梯。2012年2月20日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限10年（2012年5月1日至2022年4月30日），前五年年租金320000元，后五年年租金350000元。2012年9月12日，双方签订补充协议，在租金数额未变的情况下，双方另行约定租期10年（2012年9月29日至2022年9月28日），同时约定，被告如拖欠租金，原告给被告7天的宽限期，从第8天开始，每超过一天，被告须每天按实欠租金的1%向原告支付滞纳金。之后，原告交付房屋，被告开始经营，但被告一直未按时给原告交纳租金。2015年10月28日，在被告的再三央求下，原、被告又签订补充协议，将房屋租金下调至每年265000元，根据约定，2015年9月29日至2016年9月28日的房租，被告应分三次付清，2015年10月28日付100000元，2015年12月底付65000元，2016年农历正月底前付100000元，但被告除逾期交付了100000元外，其余租金再未交纳。2015年9月至2016年9月的租金，至今尚欠165000元未付，原告多次索要无果，现诉至法院。 周仲利辩称，其一、原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同真实有效。原、被告于2012年2月20日签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其位于西乡县樱花大道南段东侧的一栋琉璃瓦新建大楼出租给被告经营酒店，租期从2012年5月1日起至2022年4月30日止，前五年年租金320000元，后五年年租金350000元。该合同第六条就合同解除进行了明确约定，即任何一方如想中途解除合同，须提前三个月书面通知对方，由双方协商解决。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该合同自原、被告在租赁合同上签字之日起成立，又因该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同约定的租期为10年，现合同未到期，即使原告要解除合同，也必须按照合同约定，提前三个月书面通知被告，与被告协商一致方可解除，而本案原告并未履行上述合同约定的事项，故依法应当驳回其诉讼请求。其二、原告主张违约金没有任何事实及法律依据，依法应当驳回该诉讼请求。2012年9月12日，原、被告签订房屋租赁合同补充合同，该合同中第十二条第三款就违约金进行了约定，即乙方在租期内确需中途退租，应提前三个月向甲方书面申请，并补偿甲方违约金，该款适用的前提是乙方须中途退租，而本案被告至始至终并未要求退租，该款不具备适用的前提，且该条约定的是滞纳金，并非违约金，故原告主张违约金没有事实及法律依据。其三、被告未支付其余的165000元租金有其苦衷。原、被告先后签订了房屋租赁合同、房屋租赁合同补充合同、特别约定及补充合同，就租赁期限、租金数额、给付方式进行了变更，也足以体现原、被告友好协商的结果，被告按照十年的租期对酒店进行了大量投资，也是希望能赚取利润支付原告的房租，获取报酬。但目前的经济形势疲软，被告出现经营困难，未收回投资，并非无正当理由恶意拖欠原告租金，实属无奈之举。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更额或者解除。本案中，因为经济大环境的改变，导致被告目前出现拖欠租金的情况，也衷心的希望原、被告能一如既往的坚持互谅互让的态度，妥善解决本案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原、被告身份证、2012年2月20日原、被告签订的房屋租赁合同、2012年9月12日原、被告签订的房屋租合同补充合同及其附件、2012年9月12日被告出具的承诺书、2014年9月21日原、被告签订的特别约定、2015年10月28日原、被告签订的补充合同。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，能够证明原告对出租的房屋享有合法所有权，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月20日，原告之妻谭凤云与被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于西乡县城北街道办事处樱花大道南段东侧四间七层房屋一栋，租赁期限10年，自2012年5月1日至2022年4月30日，前五年年租金320000元，后五年年租金350000元。合同约定2012年4月底四五六层客房交被告安装电器家具时付清第一年房租，以后年份的租金，于承租期初前一周内一次性付清。如被告不按时交纳租金，原告有权停止被告经营或每天按年租金总额的1%给予原告赔偿。任何一方如想中途解除合同，须提前三个月书面通知对方，由双方协商解决，如不能达成协议由当地仲裁机构仲裁。2012年9月12日，原告之子徐小东与被告签订房屋租赁合同补充合同，将合同期限变更为2012年9月29日零时至2022年9月28日24时，租金支付期限为每年10月1日前一次性付清，被告必须按照约定向原告交纳租金，如被告拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第八天开始，每超过1天，被告须每天按实欠租金的1%向原告另外支付滞纳金，超过30天，原告有权解除合同。补充合同签订后，原告依照补充合同附件列明的清单向被告交付了房屋。2014年9月21日，因被告提出分期交纳2014至2015年度租金，原、被告签订特别约定，就本年度的租金交纳期限及保证金的数额做出约定。2015年10月28日，原、被告经协商，就房屋租金数额、交纳方式及期限等进行变更，并签订补充合同，合同约定，2015年9月29日之后，每年租金变更为265000元，2015年9月29日到2016年9月29日的租金支付方式分为三次：2015年10月28日付100000元，2015年12月底前付65000元，2016年农历正月底前付100000元，从2016年9月29日起每年租金分两次支付，每年10月1日前付165000元，12月底前支付100000元。如被告未按约定期限付清房租，原告有权采取相应措施阻拦被告经营，造成的损失由被告承担。本补充合同与2012年2月20日、2012年9月12日签订的合同具有同等法律效力。该补充合同签订后，被告支付了100000元租金，尚欠165000元租金未按约定支付，现原告起诉请求解除房屋租赁合同，并要求被告立即返还房屋并支付2016年度租赁期满后实际占用房屋而产生的房屋租金，并承担违约金140000元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2012年2月20日，双方签订的房屋租赁合同约定，任何一方如想中途解除合同，须提前三个月书面通知对方，由双方协商解决，如不能达成协议由当地仲裁机构仲裁。2012年9月12日，双方签订的补充合同对合同的解除条件重新作出约定，即被告逾期交纳租金，超过宽限期后仍不交纳的，原告有权解除合同。现被告逾期未交纳房租，原告在此情况下向法院起诉要求解除合同，于法有据，本院予以支持，合同解除后，被告应当返还房屋，向原告支付尚欠的房屋租金165000元，并支付约定的年度租期届满后的房屋租金。对于原告主张被告支付违约金140000元的诉讼请求，本院认为，原、被告先后签订房屋租赁合同，房屋租赁合同补充合同以及补充合同都对被告逾期交纳租金约定了相应的罚则，其中最后一次约定对租金的数额、交纳期限、方式以及逾期交纳的后果进行了变更，应当以新的意思表示为准，该意思表示不含支付违约金的内容，结合双方的意思表示，再考虑到原告的实际损失即为房屋租金，并未造成其他损失。故对于原告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经营期间产生的水电费等费用理应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、徐福秀与周仲利签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充合同及补充合同自本判决生效之日起解除； 二、周仲利自本判决生效之日起三十日向徐福秀支付房屋租金165000元； 三、周仲利于本判决生效之日起三十日内将租赁的房屋腾交徐福秀，并自2016年9月29日起按每日726元的标准向徐福秀支付房屋租赁费、使用费至房屋腾交之日止； 四、驳回徐福秀要求周仲利承担违约金140000元的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6000元，由徐福秀负担2700元，由周仲利负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  穆崇洁 审 判 员  赵 晞 人民陪审员  杨照智 二〇一六年十一月十五日 书 记 员  杨 帆