北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6888号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天奇永业物业管理有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇校园路20号。法定代表人：张世波，总经理。委托诉讼代理人：方军，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京城市家商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区红军营南路36号院1号楼-3层至1层101号1层1008。法定代表人：康博为，董事长。委托诉讼代理人：邵长松，北京市恒达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉第三人）：北京信邦典当有限公司，住所地北京市延庆区新兴小区51号甲11号。法定代表人：向楚锋。委托诉讼代理人：王晓锋，男，北京信邦典当有限公司员工。原审被告、反诉第三人：何卫东，男，1953年5月4日出生。委托诉讼代理人：方军，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。原审被告、反诉第三人：裴锡增，男，1963年9月13日出生。原审被告、反诉第三人：北京首库房地产开发有限公司，住所地北京市××区。法定代表人：裴锡增。原审第三人、反诉第三人：经典华金（北京）投资有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：张国九，执行董事。委托诉讼代理人：姜茜，汉族，经典华金（北京）投资有限公司职员。上诉人北京天奇永业物业管理有限公司（以下简称天奇公司）因与被上诉人北京城市家商业管理有限公司（以下简称城市家公司），北京信邦典当有限公司（以下简称信邦公司）及原审被告、反诉第三人何卫东，裴锡增，北京首库房地产开发有限公司（以下简称首库公司），原审第三人、反诉第三人经典华金（北京）投资有限公司（以下简称华金公司）股权转让纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初76267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天奇公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，判令信邦公司、城市家公司协助首库公司解除不动产××9、××10号抵押登记证书；2.诉讼费用全部由信邦公司、城市家公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。1.本案一审应由北京市第三中级人民法院管辖，一审法院管辖违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条第（三）项、《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知（2015）》第一条第（一）款规定：北京市中级人民法院管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件。《最高人民法院关于执行级别管辖规定几个问题的批复》第一条及《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》第二条、第三条规定均规定：当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。本案中，城市家公司起诉时诉讼请求为要求履行《北京首库房地产开发有限公司股权转让合同书》及配合办理股权变更、支付违约金等，仅诉讼请求第一项股权转让标的金额为1.3亿元，诉讼请求标的额超出1亿元应由中级人民法院审理，即应由北京市第三中级人民法院审理，一审法院未移送中院管辖违反法律规定。2.一审法院不受理天奇公司反诉“判令《北京首库房地产开发有限公司股权转让合同书》及补充协议解除”的请求没有法律依据。根据《最高人民法院关于执行级别管辖规定几个问题的批复》第一条：“在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷起诉至法院的，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求额作为诉讼标的额，并据以确定级别管辖；如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求数额来确定诉讼标的额，并据以确定级别管辖。”的规定，天奇公司反诉要求判令双方合同解除的，应以具体诉讼请求金额确定管辖，天奇公司一审反诉并未超出一审法院管辖范围，一审法院作出不予受理决定法律依据。一审法院受理城市家公司继续履行股权转让的诉讼请求，不予受理天奇公司的解除反诉请求更没有法律依据。3.一审法院未对天奇公司提出的管辖权异议作出书面裁定，违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第六条：“被告以受诉人民法院同时违反级别管辖和地域管辖规定为由提出管辖权异议的，受诉人民法院应当一并作出裁定。”的规定，一审法院受理天奇公司提出的管辖权异议申请后，应作出书面裁定，一审法院未出具书面裁定违反法律规定。4.城市家公司在辩论终结后变更诉讼请求没有法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：诉讼请求变更应在法庭辩论终结前提出。本案中，城市家公司变更诉讼请求系在法庭辩论终结后提出，违反法律规定，一审法院同意变更亦没有法律依据。二、一审判决事实不清，依据不足，法律适用错误。1.一审判决驳回天奇公司一审要求解除不动产××9、××10号抵押登记证书没有事实和法律依据。首先，10号抵押登记证书系天奇公司向信邦公司典当借款2200万元所办理，但信邦公司一直未向天奇公司支付该费用，且表明不会再履行，故，首库公司与信邦公司的该笔典当合同实际无法履行，应办理该抵押登记的解除手续，一审法院未审查该事实，属于事实认定不清。其次，9号抵押登记证书系天奇公司向信邦公司典当借款，天奇公司庭审中明确表明可以支付该欠款，希望偿还后信邦公司予以办理解除，一审法院亦未审查该事实，作出驳回的判决没有事实和法律依据。再次，退一步讲，即便法院判决天奇公司向城市家公司双倍返还定金，天奇公司支付后，城市家公司和信邦公司亦应解除上述抵押登记证书，一审法院不予处理没有依据。2.天奇公司收到的2850万元系信邦公司给付的当金，不属于定金。2017年5月24日，首库公司与信邦公司签订《房地产抵押典当合同》，合同约定首库公司用土地抵押，信邦公司发放当金2850万元。证明首库公司收到的2850万元系信邦公司支付的当金，系第三方支付，并非城市家公司支付，不属于定金。一审认定为定金没有法律依据。3.一审判决未查明《股权转让合同书》解除的原因。2018年10月19日，天奇公司向城市家公司发出《关于解除的函》，城市家公司原来庭审中不认可收到该函，在诉讼请求变更后为满足诉讼请求才又认可收到该函，但一审法院并未查清楚双方解除的原因、过错主体及责任大小，属于事实不清。城市家公司辩称，同意一审判决，不同意天奇公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，请求维持一审判决。信邦公司辩称，同意一审判决。何卫东述称，意见与天奇公司一致。裴锡增、首库公司述称，同意一审判决，同意天奇公司的上诉请求，裴锡增什么都不参与。华金公司述称，与华金公司无关，没有意见。城市家公司向一审法院起诉请求：1．天奇公司双倍返还城市家公司定金共计5700万元；2．何卫东、裴锡增、首库公司对天奇公司的上述责任承担连带责任；3．确认城市家公司对首库公司用于抵押的××21号的土地使用权［权证号为京×国用（2XXX出）第XXXX号］享有优先受偿权；4．诉讼费由天奇公司、何卫东、裴锡增、首库公司承担。天奇公司向一审法院提出反诉请求：1.城市家公司和信邦公司协助首库公司解除不动产××9、××10号抵押登记证书；2.由城市家公司承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2017年4月1日，甲方城市家公司和乙方天奇公司、首库公司、何卫东、裴锡增共同签署《股权转让合同书》，约定：鉴于首库公司拥有××21号土地使用权，及该地块上的学清路住宅小区公建配套项目的开发建设权益。乙方愿意根据本合同条款转让首库公司100%股权以及首库公司所拥有的上述项目权益。甲方愿意根据本合同条款收购符合本合同要求的首库公司100%股权及上述项目权益。甲方收购条件：乙方负责重新向北京市规划委员会申请并取得项目的《建设工程规划意见书》及审定设计方案，且规划条件达到：建设用地面积2475.94平方米，地上建筑面积不低于5130平方米，总建筑面积不低于8960平方米，建筑高度最低处不低于20米。土地用途：公建配套。建设内容：办公、商业。第一条：合同目的。签订本合同，旨在通过本合同约定的交易，甲方通过支付13000万元对价，以受让首库公司100%股权的方式最终实际取得符合本合同约定的项目合法权益。第二条：交易对价。2.1本合同项下交易对价为13000万元，包含：支付给乙方的股权转让款、代首库公司支付给北京大华无线电仪器厂（以下简称大华仪器厂）的补偿款，以及代首库公司支付的其他全部债务和应付款等。无论对价以何种方式支付，就乙方与甲方而言，全部对价为双方交易的条件，双方应就全部对价承担履行、违约、保证责任。2.2定金。本合同定金2850万元。定金支付方式：甲方按照合同约定支付款项2850万元作为定金，其中包括代首库公司清偿的850万元债务、向乙方支付的500万元、向乙方支付的1000万元、向乙方或乙方指定账户支付的500万元。本合同履行完毕且乙方无违约情况下，定金自动转为本合同交易对价。对价的给付方式在交易步骤条款中予以描述。第三条，交易的前提保证。乙方、首库公司向甲方保证以下事项：3.1乙方、首库公司合法存在，且有合法的权利签署及执行本合同。目前首库公司的工商登记信息显示的股权份额分别为：乙方持有首库公司股权的70%，华金公司持有首库公司30%股权，但乙方取得了与华金公司2017年3月20日签订的股东会决议，决议内容为同意华金公司将持有的首库公司30%股权转让给乙方。同时，乙方承诺2017年3月31日前完成工商变更登记备案手续。故甲方实际享有首库公司100%股权的处分权利，有权单方与甲方签订并执行本合同。3.7除乙方披露的首库公司以下债务情况外，首库公司不存在其他负债。（双方另有约定的除外）（1）（2013）高民再终字4361号民事判决书项下的首库公司对外负债，首库公司已与债权人签订和解协议，应付债权人850万元及承担法院诉讼费用。（2）首库公司应付给大华仪器厂补偿款约2200万元。3.8本合同签订20日内，乙方负责谈判及协调大华仪器厂与首库公司签订协议，协议主要内容为：大华仪器厂承诺配合首库公司办理建设工程规划许可证及应由其配合的其他工作直到项目建设完成，在公示期间不提出任何异议且做好周边群众安抚疏导工作；首库公司取得建设工程规划许可证，且大华仪器厂的其他配合工作完成后，补偿款按约定付款进度支付给大华仪器厂。向大华仪器厂支付补偿款的时间与数额由乙方负责安排。3.9除因北京市第一中级人民法院执行（2013）高民再终字4361号民事判决书查封首库公司土地使用权【京×国用（2XXX出）第XXXX号】之外，首库公司的现有财产不存在被抵押、查封、扣押、冻结、权利限制等权利瑕疵。首库公司不存在任何对其股东、其他任何人的担保事项，未曾以资产设置任何抵押、质押等他项权利；未曾因任何交易向任何人支付定金；未曾将其资产存储、放置在任何人处，使该人对首库公司的资产保有留置权；未曾以首库公司名义为其他人提供保证。首库公司未口头或书面向任何人承诺代其履行义务。3.10除本合同已经披露的首库公司状况之外，首库公司不存在任何未结案或潜在的诉讼、强制执行、仲裁或行政处罚程序，不存在因纳税问题被追缴税款或受到税务机关处罚的可能。且所披露判决书涉及的案件，不会导致首库公司任何资产减少及损害首库公司对项目的开发建设权益。第四条：交易步骤。4.1本合同签订之日起三十日内，甲方派出人员开始对首库公司进行尽职调查，核实本合同第二条所述的乙方保证的交易前提条件是否成立以及其披露的公司和项目情况是否属实。乙方和首库公司应积极予以配合甲方的尽职调查工作。4.2本合同签订7个工作日内，乙方和首库公司负责签署将首库公司70%股权转让给甲方的必备工商变更登记法律文件，并由甲方指定代理人启动办理相应的工商变更登记手续，甲方和首库公司应无条件给予积极配合，不得无故拖延，否则甲方有权以乙方违约为由解除本合同。同时，首库公司公章、合同章、财务章、法定代表人人名章、各类公司证照，与项目有关的国有土地使用权证等文件资料由甲方和乙方共管。4.3对于上述转让登记于甲方名下的70%首库公司股权，甲方仅享有首库公司40%股权的所有权，另30%首库公司股权系代乙方持有，不享有该30%股权的所有权，待甲方支付对价款达到或超过对价款的70%，或满足本合同约定条件时，该30%股权自动转为甲方所有。如直至项目开工后甲方支付的全部对价款仍未达到或超过总对价款的70%，则该30%股权应退还乙方。甲方代持首库公司30%股权期间，该30%股权的表决权由甲方自行行使，但甲方与乙方均不得自行对外转让该30%股权或以该30%股权对外设定担保。4.4本合同签订当日，首库公司与甲方签订《抵押担保合同》，以首库公司名下国有土地使用权【京×国用（2XXX出）第XXXX号】为乙方全面履行本合同项下的义务提供抵押担保，并在该土地使用权解除法院查封后当日办理抵押登记手续。4.5本合同签订后，甲方支付定金850万元，该定金款直接支付至北京市第一中级人民法院，用于代首库公司清偿支付（2013）高民再终字4361号民事判决书项下的首库公司850万元债务及其他法院诉讼费用（超出850万元部分作为甲方支付的对价款），该款项直接以第三方代偿方式付至法院相对应的收款账户，到账后乙方当日办理解除法院查封的手续。乙方开始办理上述解除法院查封手续之日，甲方同意向乙方支付定金500万元。甲方取得首库公司名下国有土地使用权【京×国用（2XXX出）第XXXX号】抵押给甲方的他项权证书之日，甲方向乙方支付定金1000万元。该笔定金支付的同时，乙方和首库公司签署将乙方名下剩余的首库公司30%股权转让给甲方的工商变更登记法律文件，由甲方指定代理人办理相应的工商变更登记手续，乙方和首库公司应无条件给予积极配合。4.6乙方将项目的国有土地使用证【京×国用（2XXX出）第XXXX号】的地类用途从“配套公建”变更为“公建配套”，取得变更完成后的国有土地使用证书2日内，甲方将500万元定金支付至乙方或乙方指定的银行账户。4.7首库公司取得本合同项目收购条件要求的，北京市规划委员会对项目的规划意见书及方案之日，甲方代持的首库公司30%股权自动转归甲方所有，甲方即享有首库公司100%股权的所有权。4.8首库公司取得符合本合同项目收购条件要求的，北京市规划委员会对项目的规划意见书及方案之日，甲方同意向乙方支付剩余全部应付交易对价（该款为扣除应付大华仪器厂补偿款后的对价）。如此时乙方尚未按照本合同3.8条款规定协调大华仪器厂、首库公司签订甲方认可的协议，则甲方有权延期支付本条款规定的应向甲方支付的对价款，直至完成签订相应的协议。第六条：担保条款。6.1为担保乙方履行本合同所约定的全部义务，首库公司现法定代表人裴锡增以及原法定代表人何卫东同意以自然人身份，共同为乙方提供连带责任保证担保。担保期限自本合同项下首库公司100%股权转让完成，甲方领取新营业执照之日起三年。6.2为担保乙方履行本合同所约定的全部义务，首库公司以其名下国有土地使用权【京×国用（2XXX出）第XXXX号】为乙方提供抵押担保，另行订立抵押担保合同并办理登记备案。第九条：违约事项。9.2甲方未按照本合同的约定，按期、足额支付股权转让款的，甲方从应付款之日起，按未付款项每日万分之三的标准向乙方支付逾期违约金，逾期超过30日，乙方有权终止本合同，本合同终止之日起10日内，甲方应将所受让的首库公司股权100%退还给乙方。同时，乙方向甲方退还全部已付转让款，及甲方经营首库公司期间为项目开发建设投入的全部费用。9.3乙方擅自单方解除本合同或无正当理由拒绝执行本合同的，应双倍返还甲方所支付定金。9.5如乙方存在违反本合同约定行为，尚未达到终止本合同程度或甲方选择继续执行本合同的，乙方每次发生违约行为，甲方有权要求乙方支付相当于本合同交易对价1%的违约金。合同尾部乙方处有天奇公司盖章和何卫东签字；甲方处有城市家公司盖章和康博为签字；首库公司盖章、裴锡增签字；保证人处有何卫东和裴锡增签字。2017年5月9日，甲方城市家公司与乙方天奇公司、丙方首库公司、何卫东签订《补充协议书（一）》，约定：甲方作为受让方，乙方作为转让方于2017年4月1日签订了《股权转让合同书》，经友好协商，现甲乙丙三方签订如下补充协议：一、甲方以借款方式支付给丙方5050万元，并由甲方与丙方签订编号为CSSKJK01的借款合同，办理国有土地使用权抵押登记。借款方式及用途按本补充协议以下约定执行。二、甲方出借款中的2850万元按照以下方式和进度支付，并作为主合同定金，主合同第2.2条款约定的定金支付方式变更如下：2.1甲方已经向北京市第一中级人民法院支付了850万元，用于丙方偿还债务，该款作为第一笔向丙方支付的借款。2.2现乙方已办理完毕解除查封工作。丙方将国有土地使用权【京×国用（2XXX出）第XXXX号】抵押给甲方，完成抵押登记手续当日或次日，甲方支付丙方500万元借款。待甲方取得土地抵押他项权利证时且甲方与乙方将丙方的公章、合同章、财务章、人名章及各类证照共管后，甲方向丙方支付1500万元。2.3无论上述2850万元以何种名义或方式支付，该2850万元的定金性质不变，均作为甲方为履行2017年4月1日签订的主合同而支付的定金。如主合同任一方在履约中出现违约行为，另一方有权以已支付定金数额追究对方违约责任。主合同中约定的定金罚则适用条件不变。三、甲方出借款中的2200万元，用于支付主合同第3.7条和3.8条款约定的丙方应向大华仪器厂支付的约2200万元补偿款，甲方支付该2200万元借款的时间、进度和方式，按照主合同第3.7和3.8条款约定执行。四、甲方向丙方出借的5050万元，作为主合同中甲方应支付的1.3亿元交易对价款中的一部分。五、丙方同意作为保证人，对乙方履行主合同及本协议应承担的全部义务向甲方提供连带责任保证担保。甲方可以随时免除丙方该担保责任。六、本补充协议签订后，违约方向守约方承担违约责任（包括但不限于支付违约金、罚款直至解除合同）。七、本补充协议作为主合同不可分割之一部分，与主合同不一致之处以本协议为准，未涉事项仍需执行主合同。尾部有城市家公司盖章、康博为签字；天奇公司盖章、何卫东签字；首库公司盖章；保证人何卫东签字。2017年5月15日，甲方城市家公司、乙方天奇公司、丙方首库公司签订《补充协议书（二）》，约定：甲方作为受让方，乙方作为转让方于2017年4月1日签订了《股权转让合同书》，2017年5月9日甲乙丙三方签订《补充协议书（一）》，经各方友好协商，现甲乙丙三方签订如下补充协议：一、《补充协议书（一）》第一条变更为：甲方指定信邦公司与丙方签订两份《房地产抵押典当合同》，由信邦公司向丙方共计发放5050万元借款，该5050万元由甲方实际支付，信邦公司仅为付款通道。二、《补充协议书（一）》中约定的借款，支付借款方式全部由甲方变更为信邦公司。信邦公司按《房地产抵押典当合同》的借款额度，同时按照《补充协议书（一）》约定的甲方向丙方支付借款的条件和进度向丙方支付借款。三、本补充协议作为主合同不可分割之一部分，与主合同及《补充协议书（一）》不一致之处以本协议为准，未涉事项继续执行主合同及《补充协议书（一）》。保证人均对本补充协议无异议。合同尾部有城市家公司盖章、康博为签字；天奇公司和戴燕生盖章；首库公司和裴锡增盖章。2017年5月24日，中华人民共和国北京市长安公证处（以下简称长安公证处）作出（2017）京长安内经证字第15947号公证书，载明，甲方首库公司的代理人何卫东、乙方信邦公司的代理人王晓锋于2017年5月15日在北京，签订了《房地产抵押典当合同》。该合同约定：第一条：抵押典当房地产。土地使用权证为京×国用（2XXX出）第XXXX号，土地使用权人为首库公司，坐落于××21号，使用权性质为出让，使用权面积为2475.94平方米。1.2双方确认，抵押典当房地产的评估价值为130000000元，乙方同意参考上述评估价格向甲方发放当金。第二条：当金及用途。2.1当金为2850万元。2.2甲方当金用途为工程建设，甲方应按当金用途使用当金，并随时接受乙方对当金使用情况的检查和监督。第三条：典当期限。典当期限为6个月，自2017年5月15日起至2017年11月14日止；如签发当票，典当期限以当票上记载的内容为准。2017年，甲方信邦公司与乙方首库公司签订编号为CSSKJK01的《借款合同》，约定乙方向甲方借款2850万元。按照甲乙双方另行确定的数额与方式分期向乙方支付总额为2850万元的借款，借款期限为自实际支付借款之日起二年。乙方以坐落于××21号的国有土地使用权【证号：京×国用（2XXX出）第XXXX号】向甲方提供抵押担保。同年，甲方信邦公司与乙方首库公司签订编号为CSSKJK02的《借款合同》，约定乙方向甲方借款2200万元。按照甲乙双方另行确定的数额与方式分期向乙方支付总额为2200万元的借款，借款期限为自实际支付借款之日起二年。乙方以坐落于××21号的国有土地使用权【证号：京×国用（2XXX出）第XXXX号】向甲方提供抵押担保。2017年5月24日，长安公证处作出（2017）京长安内经证字第15952号公证书，载明：债权转让方信邦公司，代理人王晓锋。债权受让方城市家公司。经审查，双方当事人经协商一致订立《债权转让协议》，双方当事人在订立该协议时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；委托代理人具有相应的代理权；协议内容是双方当事人的真实意思表示。依据上述事实，兹证明债权转让方信邦公司的代理人王晓锋、债权受让方城市家公司的法定代表人康博为于2017年5月15日在北京，签署了《债权转让协议》，双方当事人的签约行为及协议内容符合《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签名、印章均属实。《债权转让协议》载明：转让方信邦公司，受让方城市家公司，鉴于转让方和首库公司签署《房地产抵押典当合同》，当金2850万元，抵押物为京×国用（2XXX出）第XXXX号土地，面积2475.94平方米，价值一亿三千万元。第一条，转让标的。1.1本协议所规定的转让标的为：转让方在下述1.1.1条所列合同中对债务人所享有的并有权转让的全部债权、担保权益及与此有关或由此派生的全部权利和利益。标的债权本金以转让方实际发放给债务人的当金为准。1.1.1转让方所享有的债权的相关合同编号为《房地产抵押典当合同》。1.2标的债权包括但不限于：对上述合同及协议债权本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金的追索权利；对设定有抵押和/或保证担保的追索权利；为实现债权发生的应由债务人承担费用的追索权利及依据上述合同和协议转让方所享有的所有权利。标的债权不包括上述合同中的典当综合服务费。转让方同意将标的债权转让给受让方，受让方同意受让。第二条，转让价款及支付方式。2.1本协议项下标的债权的转让总对价为2850万元。具体金额以转让方和债务人之间依据《房地产抵押典当合同》实际发生的债权金额为准。2.3在《房地产抵押典当合同》当金额度内，转让方分次向债务人发放若干金额当金形成债权，受让方应在转让方每次发放当金当日支付该笔当金对应债权的转让价款，转让价款为该笔当金金额。第三条，权利转移及标的债权交割。3.1权利转移。3.1.1自受让方按照本协议第2.3条的约定的转让价款到达转让方指定账户之日，标的债权由转让方转移至受让方。3.1.2本协议签署后，除非事先经过受让方书面同意，转让方不得再向任何第三方转让标的债权。3.1.3双方确认，本协议生效后标的债权项下的任何风险、任何损失和/或损坏由转让方转移至受让方。第四条，权利转移日后合作事宜。4.1转让通知。转让方收讫转让价款后，在收到受让方书面指示之日起10个工作日内向债务人及各担保人发出通知，并将送达回证及/或公证书交付受让方。因履行通知事宜产生的相关费用由受让方自行承担。转让方的通知义务除需进行上述适当的通知行为外，还需取得债务人、担保人对债权转让通知的签收和确认。如无法获得债务人、担保人签收确认的，双方同意通过在省级以上媒体公告的形式进行通知，公告费由受让方承担，公告完成，即视为转让方的通知义务完成。2017年4月1日，城市家公司向北京市第一中级人民法院汇款57400元，摘要为代首库公司支付执行费；同日，城市家公司向北京市第一中级人民法院汇款78858元，摘要为代首库公司支付拍卖费评估费；同日，城市家公司向北京市第一中级人民法院汇款850万元，摘要为代首库公司支付城建弘大公司执行和解款。2017年4月17日，城市家公司向北京市第一中级人民法院汇款53800元，摘要为代首库公司支付案件受理费。2017年12月4日，城市家向北京创业者商务服务有限公司汇款两笔，共计6万元，摘要为代垫天奇公司工商异常中介服务费。2017年5月16日，城市家公司向信邦公司汇款1350万元，摘要为债权转让款；同日，城市家公司向信邦公司汇款74250元，摘要为典当综合服务费。2017年5月17日，城市家公司向信邦公司汇款850万元，摘要为典当放款。2017年6月5日，城市家公司向信邦公司汇款1500万元，摘要为债权转让款。2017年5月15日，首库公司向信邦公司发出付款指令函，内容为：信邦公司，我公司2017年5月15日与你公司签订编号为2002-DD-01-1705-03的《房地产抵押典当合同》，向你公司借款2850万元，现指定将该借款分两笔支付至如下银行账户：一、850万元付至城市家公司账户。二、2000万元付至天奇公司账户。信邦公司收到付款指令函后，向天奇公司付款2000万元；向城市家公司付款850万元，用于偿还城市家公司代替首库公司向一中院支付的执行款。2018年10月19日，天奇公司向城市家公司发出《关于解除的函》，内容为：城市家公司，自2017年4月1日天奇公司与你司签订上述合同并陆续签订补充协议（一）（二），在应你司提议下，又在2017年6月2日与信邦公司签订《房地产抵押典当合同》及《抵押合同》并将学清路21号土地抵押给信邦公司，他项权利证号××9、××10号抵押金额5050万。办理抵押后信邦公司支付2850万其中850万直接支付给城市家公司。信邦公司并未按照抵押金额支付，城市家公司已经造成实际违约。在此期间我司又找你司就同股同权及报规问题进行磋商均未果。现学清路21号土地因报规问题面临政府收回风险。基于上述原因我司郑重向你司提出终止与你司签订的所有合同协议。证据交换时，城市家公司曾表示并未收到该函件，但在庭审中，城市家公司又称收到该函。另查，2017年5月15日，首库公司作出首房字（0011）号股东会决议，内容为：一、股东会成员描述。我公司于2017年5月15日在公司会议室召开股东会，会议应到2方，实到2方，代表100%的表决权，在人数和程序上符合《公司法》和公司章程相关规定。二、抵押物描述。我公司以坐落于××21号的土地使用权设定抵押，土地使用证号为京×国用（2XXX出）第XXXX号，土地抵押面积为2475.94平方米。抵押期限为：自2017年5月16日至2022年5月15日。三、抵押情况描述：同意以本公司名下坐落于××21号的土地为抵押，与信邦公司签订《房地产抵押典当合同》，合同价款为2850万元人民币，借款用途为该项目的后续工程建设。决议尾部有天奇公司、华金公司、首库公司盖章。同日，首库公司作出首房字（0012）号股东会决议，决议内容为：一、股东会成员描述。我公司于2017年5月15日在公司会议室召开股东会，会议应到2方，实到2方，代表100%的表决权，在人数和程序上符合《公司法》和公司章程相关规定。二、抵押物描述。我公司以坐落于××21号的土地使用权设定抵押，土地使用证号为京×国用（2XXX出）第XXXX号，土地抵押面积为2475.94平方米。抵押期限为：自2017年5月16日至2022年5月15日。三、抵押情况描述：同意以本公司名下坐落于××21号的土地为抵押，与信邦公司签订《房地产抵押典当合同》，合同价款2200万元人民币，借款用途为该项目的后续工程建设。决议尾部有天奇公司、华金公司、首库公司盖章。上述两份决议均存于北京市××区不动产登记中心，诉讼中，城市家公司申请对上述两份决议中华金公司的公章进行鉴定。2019年10月13日，北京天平司法鉴定中心出具北天司鉴（2019）文书鉴字第098号鉴定意见书，载明鉴定意见为首库公司编号为：首房字（0012）号和首房字（0011）号两份股东会决议上的华金公司的公章印文与样本上的华金公司的公章印文不是同一枚公章盖印的。关于天奇公司履行合同义务的情况。诉讼中，天奇公司称其按照合同约定与大华仪器厂进行沟通，大华仪器厂要求城市家公司先向其支付补偿款，后配合城市家公司进行土地性质的变更，但天奇公司并未向一审法院提交证据证明其履行了上述合同义务。天奇公司称鉴于城市家公司对是否收到《关于解除的函》的主张前后不一致，因此天奇公司认为《股权转让合同书》及相关补充协议并未解除，但认可合同已经无法继续履行。何卫东认可2017年至今，首库公司的公章一直由何卫东保管。上述事实，有各方当事人提交的《股权转让合同书》《补充协议书（一）》《补充协议书（二）》、公证书、银行交易凭证、付款指令函、《关于解除的函》《借款合同》、股东会决议、鉴定报告和当事人陈述意见等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、《股权转让合同书》是否已经解除；二、天奇公司是否应双倍返还定金；三、城市家公司是否对21号土地使用权享有优先受偿权；四、何卫东、裴锡增、首库公司是否应对天奇公司的债务承担连带责任。一、《股权转让合同书》是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《股权转让合同书》《补充协议书（一）》《补充协议书（二）》均系城市家公司和天奇公司等当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，天奇公司向城市家公司送达了《关于解除的函》，要求解除双方签订的合同，城市家公司亦表示同意解除合同，双方就解除合同一事已经达成一致意见。虽然天奇公司在诉讼中又重新表示不认可合同已经解除，但是天奇公司发出解除函在先，在城市家公司已经表示同意解除合同之后，天奇公司无权再撤回其解除合同的意思表示，并且天奇公司在诉讼中之所以又不同意解除合同，仅是针对城市家公司对于是否收到解除函前后意见变化的回应，而实际上天奇公司和城市家公司均认可《股权转让合同书》及相关协议已无法继续履行，故一审法院认为双方就解除《股权转让合同书》及相关协议已经达成合意，合同已经解除。二、天奇公司是否应双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《股权转让合同书》及相关补充协议约定，合同签订后，城市家公司应支付定金2850万元。天奇公司应将首库公司70%的股权变更至城市家公司名下，将首库公司的相关公章共管，办理土地的抵押登记手续，将项目的国有土地地类用途从“配套公建”变更为“公建配套”。合同签订后，城市家公司依约代首库公司支付了850万元的执行案款。信邦公司向天奇公司放款2850万元，后信邦公司将其对天奇公司2850万元的债权转让给了城市家公司，城市家公司向信邦公司支付了等价的债权转让款。而天奇公司仅配合将首库公司名下21号土地抵押给了信邦公司，并未依约履行其他合同义务，故天奇公司存在违约，应承担相应的违约责任。《股权转让合同书》约定，天奇公司擅自单方解除合同或无正当理由拒绝执行合同的，应双倍返还城市家公司支付的定金。故对于城市家公司要求天奇公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于天奇公司称城市家公司并未支付定金2850万元一事，从涉案合同的签订情况来看，城市家公司仅是通过信邦公司向天奇公司支付款项，变更了付款方式。《补充协议书（一）》中约定无论2850万元以何种方式支付，定金性质不变，《补充协议书（二）》约定信邦公司仅为付款通道，因此对于天奇公司称城市家公司并未实际支付定金的答辩意见，一审法院不予采信。三、城市家公司是否对21号土地使用权享有优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，首库公司将其名下的21号土地使用权抵押给信邦公司，签订了《抵押合同》并办理了抵押登记，信邦公司又将该债权转让给了城市家公司，城市家公司同时获得21号土地使用权的抵押权。故城市家公司有权就该抵押物享有优先受偿权。现城市家公司的债权并未获得清偿，故对于天奇公司要求办理解押登记的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、何卫东、裴锡增、首库公司是否应承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第二十四条规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”《股权转让合同书》约定，裴锡增和何卫东同意为天奇公司承担连带责任保证。天奇公司和城市家公司后续就付款方式、抵押安排等条款进行了变更，并签署了《补充协议书（一）》和《补充协议书（二）》。《补充协议书（一）》约定首库公司同意作为保证人承担连带责任保证，该协议中有首库公司的盖章，保证人处仅有何卫东的签字；《补充协议书（二）》中保证人处何卫东和裴锡增均未签字，仅在首库公司盖章处盖有裴锡增的个人章。诉讼中何卫东对两份补充协议真实性不持异议，裴锡增称对两份协议不知情。故对于主合同变更一事，何卫东系知情且同意的，但无证据表明裴锡增对变更合同表示同意。故对于城市家公司要求何卫东、首库公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持，对其要求裴锡增承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。但依据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，根据城市家公司与天奇公司签订的《股权转让合同》以及相关协议可知，首库公司把21号土地使用权抵押给信邦公司，然后信邦公司将对首库公司的债权转让给城市家公司，从而使城市家公司获得21号土地使用权的抵押权，实现为天奇公司履行《股权转让合同书》的义务提供担保，即本案中就同一债权，既有保证又有物的担保，因此保证人只应当对物的担保以外的债权承担保证责任。故本案中，被告何卫东、首库公司应当在担保范围内对一审判决主文第一项确定的债务，在城市家公司就首库公司抵押的××21号的土地使用权【权证号为京×国用（2XXX出）第XXXX号】获得清偿后的不足部分承担连带保证责任，被告何卫东、首库公司承担清偿责任后，有权在承担责任范围内向天奇公司追偿。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十四条、第二十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京天奇永业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京城市家商业管理有限公司返还定金共计57000000元；二、北京城市家商业管理有限公司对北京首库房地产开发有限公司名下××21号的土地使用权【不动产权证书号为京×国用（2XXX出）第XXXX号】享有优先受偿权；三、何卫东、北京首库房地产开发有限公司在担保范围内对判决主文第一项确定的债务，在北京城市家商业管理有限公司就北京首库房地产开发有限公司抵押的××21号的土地使用权【不动产权证书号为京×国用（2XXX出）第XXXX号】获得清偿后的不足部分承担连带保证责任，何卫东、北京首库房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权在承担责任范围内向北京天奇永业物业管理有限公司追偿；四、驳回北京城市家商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天奇永业物业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉抵押是否应予解除；二、天奇公司收到的2850万元是否应属定金。关于争议焦点一，天奇公司主张因信邦公司未支付借款2200万元且天奇公司将偿还信邦公司已支付的典当借款，故案涉抵押应予解除。对此本院认为，根据本案查明事实，信邦公司向首库公司借款，首库公司将其名下的21号土地使用权抵押给信邦公司，签订了《抵押合同》并办理了抵押登记。后信邦公司将其对首库公司的债权转让给城市家公司，城市家公司获得21号土地使用权的抵押权。在城市家公司的债权并未获得清偿的情况下，天奇公司要求办理解押登记的诉讼请求，于法无据，一审法院未予支持并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二，天奇公司上诉主张其收到的2850万元系根据《房地产抵押典当合同》由信邦公司支付的当金而非城市家公司支付的定金。对此本院认为，根据《股权转让合同书》，城市家公司应支付定金2850万元，后各方签署《补充协议书（一）》和《补充协议书（二）》，将城市家公司向天奇公司支付定金的方式变更为信邦公司作为付款通道，按《房地产抵押典当合同》的借款额度，同时按照《补充协议书（一）》约定的城市家公司向首库公司支付借款的条件和进度向首库公司支付借款。且《补充协议书（一）》约定，无论上述2850万元以何种名义或方式支付，该2850万元的定金性质不变，均作为城市家公司为履行2017年4月1日签订的主合同而支付的定金，可见《房地产抵押典当合同》中约定的当金2850万元亦为城市家公司向天奇公司支付的定金。根据《股权转让合同书》约定，天奇公司擅自单方解除合同或无正当理由拒绝执行合同的，应双倍返还城市家公司支付的定金。故一审法院认定天奇公司双倍返还定金并无不当。另，关于天奇公司主张本案违反级别管辖规定，应由本院进行一审审理。因一审中天奇公司未在答辩期内提出管辖权异议，一审法院未受理其管辖权异议申请并无不当。综上所述，天奇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京天奇永业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二一年七月五日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽