江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2105号上诉人（原审被告）：李国芹，女，1971年2月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙慈林（系李国芹丈夫），男，1968年8月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：沈春艳，女，1987年7月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王楷文（系沈春艳丈夫），男，1985年7月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵成树，淮安市清江浦区淮海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淮阴区德高房产中介服务中心，住所地淮安市淮阴区王家营街道办事处金碧湖畔4号楼105室。经营者：董晓红，女，1975年2月16日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：夏禹，男，该中心员工。上诉人李国芹因与被上诉人沈春艳、淮阴区德高房产中介服务中心(以下简称德高房产中介)房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决故意隐瞒以及转移案件焦点，一审庭审中的焦点与判决书中载明的争议焦点不同，一审判决错误。2.一审判决对上诉人提出的中介方欺骗上诉人的事实未予审查，涉案合同系中介方和买方恶意串通、欺诈、哄骗的情况下签订，该合同签订后系以补办授权作为生效前提，且合同未生效的过错及责任在中介方。3.中介方未按照法定程序签订合同，造成产权人有正当理由解除合同，依法应由中介方承担赔偿责任。被上诉人沈春艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人在房屋买卖合同中书面承诺“签字人取得所有人同意出售”且上诉人与产权人系母女关系，沈春艳作为善意第三人有理由相信上诉人系经过产权人授权，故所签合同合法有效。上诉人在签订合同后，收取沈春艳购房定金后，又以未得到产权人书面授权为由，单方面提出解除合同系违约行为，应当承担违约责任。被上诉人德高房产中介辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人不应以买卖合同中没有产权人签字为由企图认定合同无效。上诉人声称中介欺骗上诉人无事实依据，上诉人在上诉状中企图以产权人有正当理由解除合同为由，要求定金不予退还，无事实及法律依据。上诉人既然已经在买卖合同中签字，并且认可合同中手写约定的签字人取得所有权人同意，上诉人就应当就收取的两万元定金承担相应的法律责任及后果。沈春艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令李国芹双倍返还定金4万元，德高房产中介承担连带责任；2.李国芹、德高房产中介承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2020年12月1日，沈春艳与李国芹、德高房产中介签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方孙怿婕（李国芹女儿），代理人李国芹，买方沈春艳；卖方拟转让房地产坐落于中天花园小区3幢206室；转让总价款155万元，定金2万元；买方须于2021年1月15日之前支付除定金之外的剩余首期款44.5万元，买卖双方须于2020年12月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；卖方应当于余款到账后三日内将该房地产交付买方；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用。合同备注条款载明：卖方承诺产权清晰，无纠纷，无抵押，能够正常过户，签字人取得所有产权人同意出售，并认可协议内容；买方承诺符合购房资格，符合银行贷款、放款条件；双方协商买方于2021年1月15日之前付44.5万元，协助卖方解押贷款，剩余首付款38.5元于2021年1月30日之前付清；购房尾款70万元由买方银行贷款放款支付。李国芹在卖方代理人一栏签字，德高房产中介在居间方签字盖章。沈春艳和李国芹在二手房交易风险告知书上签字。当日，沈春艳即向李国芹支付定金2万元。2020年12月13日，李国芹通过微信向德高房产中介发送房屋买卖合同解除通知书一份，德高房产中介即转发给沈春艳，通知书内容为：“沈春艳：因买方沈春艳、卖方李国芹及居间方淮阴区德高房产中介服务中心未经房屋所有权人孙怿婕书面授权委托，所签订的房屋买卖合同无效，解除合同，特此通知；通知人，李国芹”。2020年12月30日，李国芹又发给德高房产中介一份回复函，内容为:“买方你好，现我方告知你方原合同在淮阴区德高房产中介服务中心签订二手房交易合同。现我方积极配合你方履行合同内容，及办理银行审批贷款手续。希望你方积极配合”。之后，双方因合同履行发生争议，沈春艳遂诉至法院。一审法院为查清李国芹是否取得卖房的代理权限，对案外人孙怿婕谈话，孙怿婕陈述：中天花园小区3幢3单元206室是孙怿婕的房产，2020年李国芹将房产挂到中介出售其是知情的；2020年12月1日李国芹以孙怿婕的代理人身份和沈春艳签订买卖及居间服务合同，签订之前孙怿婕不知道，李国芹签完字以后才打电话告诉她，当时她不在淮安；对德高房产中介陈述曾经多次与孙怿婕核实是否授权李国芹来卖房子，孙怿婕表示不记得了；2020年12月1日签订合同后，中介通知孙怿婕从学校回来，但是没有通知干什么；李国芹将房屋挂到中介卖，没有得到孙怿婕的书面授权，和沈春艳签完合同之后很久才授权的；李国芹和沈春艳签订合同的时候没有征得孙怿婕的同意，签订合同之后孙怿婕同意卖房，但是对合同的内容不认同，包括付款时间和定金不认同；李国芹将房屋买卖解除通知书发给德高房产中介，孙怿婕知情，也同意，对通知书的内容也认可；在发出通知以后，孙怿婕写过一份授权委托书，授权为母亲卖房给沈春艳，具体的授权内容是如果和沈春艳再签合同的话要孙怿婕本人到场签字，是授权李国芹重新与沈春艳签订合同，因为孙怿婕不认可那份合同的内容，房款方面得重新协商，假如沈春艳方要求继续履行12月1日那份合同，孙怿婕不认可。一审法院认为，涉案房屋的所有权人系案外人孙怿婕，李国芹以孙怿婕代理人身份与沈春艳签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，双方因合同履行发生争议，沈春艳要求李国芹承担合同不能履行的违约责任，李国芹则抗辩其并非本案适格主体，涉案合同没有得到授权，属无效合同，且沈春艳没有按期付首付款，构成违约。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要集中在以下两个方面：一、李国芹与沈春艳签订合同时是否有代理权。根据双方陈述，2020年12月1日，李国芹在以孙怿婕代理人身份与沈春艳签订涉案合同时没有出示孙怿婕签名的委托其签订房屋买卖合同的授权委托书，德高房产中介虽称在签订合同时与孙怿婕电话联系确认过对李国芹的授权，但是并未提供证据证明该陈述。一审法院在对孙怿婕谈话时，孙怿婕明确表示不认可涉案合同，对房款、付款时间要重新协商，虽然孙怿婕称其在事后曾向李国芹出具授权委托书，但该委托书只是授权李国芹与沈春艳重新协商签订合同，并非对涉案合同的追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。案外人孙怿婕作为涉案房屋的权利人，李国芹代其与沈春艳签订房屋买卖合同，没有证据证明其在签订合同时取得孙怿婕的授权，孙怿婕对其签约行为也明确拒绝追认，故李国芹的行为系无权代理，对孙怿婕不具有约束力，涉案合同未生效。李国芹作为无权代理人，应自行承担相应的法律后果。二、沈春艳能否要求李国芹双倍返还定金。根据法律规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，涉案合同备注条款明确载明，“卖方承诺产权清晰，无纠纷，无抵押，能够正常过户，签字人取得所有产权人同意出售，并认可协议内容”，沈春艳签订房屋买卖合同时虽知晓李国芹没有孙怿婕的书面授权委托，但基于李国芹与孙怿婕的母女关系以及李国芹的承诺，认为李国芹有权代孙怿婕出售涉案房屋，应认为其系善意相对人。李国芹未取得权利人授权，现在又因权利人不认可协议内容，拒绝认可涉案合同导致合同不能履行，已构成违约，沈春艳有权要求李国芹返还定金，并承担违约赔偿责任。沈春艳要求李国芹双倍返还定金，即返还定金2万元，并按照定金罚则再赔偿2万元。鉴于房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，沈春艳与李国芹签订合同时明知房屋产权人为孙怿婕，基于两人的特殊关系未对李国芹是否有权利人的委托书进行审查，未尽到审慎注意义务，主观善意但存在过失，据此，结合定金数额、涉案合同的履行情况、双方的过错程度，一审法院从公平诚信原则出发酌情确定李国芹除返还沈春艳定金2万元定金外，再支付违约金1.6万元。李国芹抗辩沈春艳没有按期付款，属违约行为。一审法院认为，涉案合同签订后，李国芹以合同没有得到孙怿婕授权为由通知沈春艳合同无效，之后既没有撤回该份通知，也没有向沈春艳出示相应的授权委托书表明其已得到孙怿婕的授权或者涉案合同得到孙怿婕的追认，在此情形下沈春艳对李国芹的付款要求有权不履行，故李国芹的此项抗辩不能成立，一审法院不予采纳。关于李国芹提出的沈春艳和德高房产中介恶意串通等抗辩意见，因无证据证明，一审法院亦不予采纳。关于沈春艳要求德高房产中介承担连带责任的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、李国芹于判决生效后五日内一次性返还沈春艳定金2万元及支付违约金1.6万元。二、驳回沈春艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由沈春艳负担50元，李国芹负担350元。二审中，上诉人为证明其主张，提交录音光盘及书面整理资料一份，证明上诉人所交的5000元及产权证系被先河地产保管，先河地产应当对德高房产中介负责。且德高房产中介与先河地产之间有合作授权关系，其行为应当受先河地产监督，并对其行为负责。被上诉人沈春艳发表质证意见：上述证据与被上诉人沈春艳无关，与本案所争议的焦点也没有关联性。被上诉人德高房产中介发表质证：上诉人录音均与本案争议焦点无关，被上诉人德高房产中介经营者董晓红确实收取上诉人5000元保证金及产权证。且被上诉人德高房产中介随时可以将该5000元及产权证退回给交款人，但上诉人至今置之不理。至于先河地产与德高房产中介之间的加盟关系，与本案无关。本院认证意见为：对该份证据的真实性予以认可，但该录音与本案争议焦点无关。被上诉人沈春艳提交录音及文字整理材料一份，系2020年12月28日晚上诉人李国芹、被上诉人沈春艳及中介三方进行协商的现场录音。证明所签的购房合同已经生效，李国芹违约的主要原因是因老太太生病，房屋所有人的父亲也就是本案上诉人的代理人不同意在该时间段出售房屋以及李国芹对违约的原因解释为定金付的太少。综上，上诉人违约的原因系产权人父母意见相左。上诉人李国芹发表质证意见：对录音真实性无异议，但对于该证据的合法性及证明目的不认可。该证据可以充分说明买方与中介方之间相互勾结串通的事实，也可证明因买方及中介方违背承诺造成了付款方式不符合产权人的意见，故产权人才未授权。该录音是与中介方有准备的且串通的，恶意将上诉人的卖房意愿表达为违约，真正违约方是买方无意买房。且买方既然认为合同生效，但却一直没有履行，已经构成违约。被上诉人德高房产中介发表质证：对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，该录音清楚表明在合同签订当天被上诉人德高房产中介与上诉人及合同的签字人与产权人有过电话核实，并且该份录音证据足以体现上诉人违约的事实。本院认证意见为：对该份证据的真实性予以认可，且与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。二审经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，关于涉案买卖合同效力认定问题。依法成立的合同，自成立时生效。沈春艳与李国芹、德高房产中介于2020年12月1日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故该合同应自成立时成效。上诉人李国芹主张签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》不生效或无效，主要理由系该合同生效是以涉案房屋产权人事后补授权作为前提条件。对此，上诉人应当举证证明各方就合同生效条件作出了约定，其在一、二审中均未举证予以证明，故对其主张本院不予采纳。关于上诉人主张涉案合同系被上诉人德高房产中介与被上诉人沈春艳之间恶意串通、欺诈、哄骗的情况下签订，上诉人并未举证予以证明，故本院不予采信。关于是否违约及违约责任认定问题。上诉人与涉案房屋产权人孙怿婕系母女关系，签订涉案合同时孙怿婕仍系在校学生，合同签订当日上诉人亦携带涉案房屋产权证，同时涉案合同备注条款明确载明，“卖方承诺产权清晰，无纠纷，无抵押，能够正常过户，签字人取得所有产权人同意出售，并认可协议内容”，故被上诉人沈春艳有理由相信上诉人系经过产权人同意。上诉人李国芹在签订合同当日即收取被上诉人沈春艳2万元定金，又以未经房屋所有权人孙怿婕书面授权委托为由要求解除合同，已构成违约。后上诉人又于2020年12月30日发给德高房产中介一份回复函，内容为:“买方你好，现我方告知你方原合同在淮阴区德高房产中介服务中心签订二手房交易合同。现我方积极配合你方履行合同内容，及办理银行审批贷款手续。希望你方积极配合”。但基于上诉人并未撤销解除合同通知，也未就回复函中的内容与被上诉人沈春艳达成新的合意，故上诉人主张被上诉人沈春艳未履行付款义务构成违约，本院不予采信。因上诉人李国芹签订合同时未取得产权人孙怿婕授权，签订合同后也未得到孙怿婕的追认，故被上诉人沈春艳有权就受到的损害请求上诉人李国芹赔偿。一审法院结合被上诉人沈春艳在签订合同时未尽到审慎注意义务，酌定李国芹返还沈春艳定金2万元外并支付违约金1.6万元并无不当。综上，上诉人李国芹上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人李国芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  王 敏二〇二一年七月二日法官助理  潘华乐书 记 员  赵亚运