文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终706号上诉人（原审被告）：淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会，住所地淮安市淮安区亚特蓝郡小区。责任人：袁玲，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张永岗，淮安市淮安区钦工法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：江苏宏志物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区钦工镇衡河路5号。法定代表人：唐桂英，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈平，江苏大业天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐志坤，男，1975年10月7日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：徐永雷，男，1975年5月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。两被上诉人委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。上诉人淮安市淮安区淮城街道耶特蓝郡小区业主委员会（以下除判决主文外简称业委会）、江苏宏志物业服务有限公司（以下除判决主文外简称宏志物业）因与被上诉人徐志坤、徐永雷业主撤销权纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人业委会上诉请求：撤销一审判决第一二项，发回重审或改判，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。两被上诉人因为未能被选举进入业主委员会而提起诉讼，带有恶意成分。一审中上诉人提供了业主大会和业主代表大会开会时的照片等证据材料，一审法院对证据材料予以取舍，被上诉人没有提供业主大会或业主代表大会未予召开的任何证据。一审法院引用社区的提醒函进行事实认定，于法无据，社区对业主委员会的只是监督和指导的权利。关系业主权益的重大事项，应当由小区过半数业主决定，撤销物业服务合同同样应当经过过半数业主决定，本案只有两名业主，不符合法律规定的主体人数。2.一审判决适用法律错误。上诉人经业主大会和业主代表大会授权与第三人签订的物业服务合同是合法有效的，没有合同法第五十二条规定的无效情形，一审法院判决撤销合同于法无据。3.上诉人与南京裕居物业服务有限公司物业合同纠纷案，一审法院已经作出（2020）苏0803民初4814号民事判决，该判决虽未生效，但判决对本案所涉物业服务合同的形成程序和成立以及效力进行了合法有效的认定。而本案一审判决又对涉案合同进行了相反认定并予以撤销。故本案应中止审理，待该案二审判决作出后再行处理。上诉人业委会对于宏志物业公司的上诉意见无异议。上诉人宏志物业公司上诉请求：撤销一审判决第一二项，改判驳回两被上诉人诉讼请求或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院已经作出（2020）苏0803民初4814号民事判决，该判决虽未生效，但判决对本案所涉物业服务合同的形成程序和成立以及效力进行了合法有效的认定。而本案一审判决又对涉案合同进行了相反认定并予以撤销。故本案应中止审理，待该案二审判决作出后再行处理。2.业委会在淮安区社会工作人员的指导下，通过召开业主大会作出解聘旧物业，并通过招投标的形式招聘新物业。上诉人是通过业委会公开招标的情况下投标，并最终中标。上诉人和业委会签订的物业服务合同合法有效，不存在可撤销和无效的情形。上诉人宏志物业公司对于业委会的上诉意见无异议。被上诉人徐志坤、徐永雷答辩称：1.严格来说，涉案小区业主大会并未成立，上诉人也并未获得小区业主大会的授权。2.前期物业服务合同并没有到期，到期的前提是新的物业合同生效，而业委会与宏志物业签订的合同并未生效。3.业主大会未按照法律规定召开，且就事项经“双过半”讨论通过，故作出的决定是无效的，其所谓的授权也是无效的。4.上诉人提供的照片，不能证明符合“业主大会”召开的要求，只能证明选聘新物业服务企业，是业委会自己作出的决定，而业委会是无权作出此种决定的。5.上诉人提供不了业主大会召开的证据，只能证明根本没有召开业主大会，不存在一审法院为难上诉人的情形。6.在业委会出现违规行为时，社区发出《提醒函》，及时给予提醒。提醒函的内容证明了上诉人选聘新物业服务企业事项违反了法律的规定。7.上诉人与宏志物业签订物业服务合同，违反了“双过半”法律规定，上诉人无论是作出选聘物业服务企业的决定还是与宏志物业公司签订合同，都侵害了涉案小区每一个业主的合法权益，被上诉人作为涉案小区业主，有权提起业主撤销权诉讼。8.（2020）苏0803民初4814号民事判决尚未生效，上诉人引用尚未生效的判决中说理的内容来证明自己的主张，不合适。本案的审理结果对该案起着决定性作用，故本案先行审理是正确的。徐志坤、徐永雷向一审法院起诉请求：1.撤销业委会作出的选聘宏志物业为小区物业服务公司的决定；2.撤销业委会于2019年10月30日与宏志物业签订物业服务合同的决定；3.原审被告承担本案诉讼费。审理中，两原审原告将第二项诉讼请求变更为要求撤销业委会于2019年10月30日与宏志物业签订的物业服务合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了下列证据（复印件）：1.《不动产权证书》，证明徐志坤、徐永雷是亚特·蓝郡小区的业主。2.淮安区亚特蓝郡小区业主委员会筹备组的《亚特蓝郡小区业主委员会议事规则》，证明因业委会没有召开过专题业主大会，其在决定选聘物业服务企业时没有将方案报业主大会。3.2019年9月，业委会作出并在小区内张贴《公开招聘物业服务企业公告》，载明：“招聘单位：淮安区亚特蓝郡小区业主委员会，项目名称：亚特蓝郡住宅小区，招聘报名时间：2019年9月30日到2019年10月6日止等内容。证明淮安区亚特蓝郡小区业主委员会为亚特蓝郡住宅小区招聘物业服务企业。”2019年10月2日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：“亚特蓝郡小区业主委员会：招聘或续聘物业企业，应当召开专题业主大会（或业主代表大会），并于会议召开前十五日前通知全体业主（或业主代表），如果召开业主代表大会，由业主代表将所代表楼栋的双过半以上业主意见收集上来，报街道、社区审核，根据审核结果决定是否召开业主代表大会等内容。”2019年10月5日的《通告》，载明：“亚特蓝郡小区广大业主：10月1日上午，亚特蓝郡小区业主委员会在没有经过淮城街道办事处、闸北社区审核的情况下，于小区内贴出关于公开招聘物业服务企业的公告。街道办与社区于10月1日下午，及时约谈了业主委员会8名成员，要求他们，公开招聘物业服务企业前，业主代表必须要征求其所代表楼栋（单元）的绝大多数业主意见，并将双过半业主的意见的书面材料上报街道和社区进行审核。但是截止目前，亚特蓝郡小区业主委员会没有将上述书面材料收集上报街道和社区，仍然一意孤行，继续招聘。希望其立即停止违规操作，在相关程序和书面材料完善后，再进行公开招聘物业服务企业。”淮城街道闸北社区，2019年10月5日等内容。上述证据，证明业委会作出招聘新物业服务企业的决定没有召开专题业主大会，存在程序违法的事实。4.2019年10月11日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：“亚特蓝郡小区业主委员会：现再次提醒：根据《物权法》第76条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，在公开招聘物业服务企业前，业主代表必须要征求其所代表楼栋（单元）的业主意见，并将双过半业主同意招聘物业的意见的书面材料上报街道和社区进行审核。如果在相关程序和书面材料不到位、不完善的情况下仍然进行招聘，区住闸北社区将对你们的违规行为进行撤销和终止，造成的一切后果由你们自行负责。淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会（印章），2019年10月11日。”证明业委会在选聘物业服务企业时不符合物权法76条规定的双过半要求。5.2019年10月21日，业委会作出《公示》并抄报住办闸北社区，《公示》载明：“经亚特蓝郡小区业委会全体成员及代表评审，江苏宏志物业服务有限公司在小区物业服务公司的招聘会上成功中标，按照程序公示一周（10月22日至10月28日）业委会广泛听取业主意见（双过半）后与江苏宏志物业服务有限公司签订服务合同。特此公示。”业委会和宏志物业公司签订的《物业服务合同》。证明业委会作出选聘宏志物业并与其签订合同的决定。6.2019年12月4日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：“亚特蓝郡小区业主委员会：根据你们上报的《物业服务合同》、《中标通知书》、《聘用物业调查表》、《招聘会照片》等材料中提供的业主名单，闸北社区随机抽查了部分业主，进行电话询问，调查情况如下：共联系了94户，其中空号、号码错误、无人接听的有22户，打通接听72户。72户中同意选聘新物业的11户，不同意、没有签字的29户，不知道不清楚情况的18户，没有在亚特蓝郡小区居住的12户，保持中立的2户。随机抽查的结果反映了你们业主委员会提供的《选聘物业方案业主调查数据表》，数据不准确，没有真实反映绝大多数业主意愿。建议你业委会纠正上述违规行为，尽快完善真实、准确、全面的相关资料。”微信截图、业委会主任袁玲接受提醒函照片。证明2019年12月4日闸北社区再次发出提醒函并送达业委会主任的事实，经社区核实，业委会选聘物业服务企业时不符合双过半要求，业委会对于自己违反法律规定的行为是明知的，但拒绝改正。7.2020年6月6日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会出具《证明》，载明：“由于亚特蓝郡小区业主委员会2019年10月1日贴出公开招聘物业服务企业告示，经过调查，操作程序上发现有违反物权法和物业管理条例的地方，我社区分别于2019年10月2日、2019年10月11日、2019年12月4日，三次发函给亚特蓝郡小区业主委员会，提醒相关事项，并要求业委会予以改正，但是到目前为止，业委会都没有改正。”证明业委会违反法律规定选聘解聘物业服务管理企业的事实。8.淮安市福维尔公司出具的房屋明细，证明案涉小区一期、二期住户是1802户，商户是113户，幼儿园1户，超市1个，总数是1917户。9.业委会在选聘新物业企业后向社区提交的材料，经社区抽查核实，业委会制作并报送的调查表显示同意选聘新物业企业的业主人数签字等与事实不符，存在假冒业主签名、重复计算业主、捏造不存在的业主等违法现象。业委会调查数据显示业主人数没有过半。10.原审原告制作的调查表，证明业委会提交的数据调查表存在上述违法现象，业委会选聘新物业服务不符合双过半要求。11.业委会违规操作的照片，证明业委会选聘新物业的过程中存在暗箱操作的事实。12.中标通知书复印件，载明：“江苏宏志物业服务有限公司：经亚特蓝郡业委会全体成员及代表、评审推荐，你公司被确定为2019年亚特蓝郡小区物业招聘项目中的第一中标候选人，请你公司在收到本通知的7个工作日内到亚特蓝郡小区业主委员会签订物业服务合同，招标人：淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会（印章），2019年10月21日等内容。证明业委会已经作出选聘宏志物业为小区物业服务公司的决定。业委会提交了下列证据（复印件）：1.微信群聊天记录，记录中各业主说明了前物业及社区上门抽查时进行了哄骗诱骗方式。2.照片一组，证明召开业主大会、业主代表大会的情况及楼道长参会情，照片中没有显示选聘宏志物业的内容。3.公示公告照片，证明江苏宏志签订物业服务合同已于2019年10月21日进行公示，该公示明确了异议期，在异议期内二原审原告并未按规定提出异议，按照法律规定原审原告对该事情参与了并且知道情况且在异议期未提出异议，是对权利的放弃。4.公开招聘物业服务企业公告报纸，证明业主大会不是原审原告诉称违规操作。5.亚特蓝郡业主代表大会部分参会人员名单，证明已经过过半业主同意并且认可业委会的行为。6.《聘用物业方案业主小组调查数据表》。7.网上打印的材料，证明首届业主大会有两原审原告参加，并且确定了业主委员会的议事规则。8.业委会备案报备材料（出示），证明两原审原告系原业委会筹备组成员，后经业主代表选举，没有真正进入业委会。说明原审原告在进行恶意诉讼。一审法院认定事实如下：１．徐志坤是坐落在淮安市淮安区房屋的权利人，2017年3月27日，淮安市国土资源局核发给徐志坤《不动产权证书》。徐永雷是坐落在淮安市淮安区房屋的权利人，2016年10月14日，淮安市国土资源局核发给原告徐永雷《不动产权证书》。徐志坤、徐永雷是亚特·蓝郡小区的业主。2．业委会选聘物业管理企业的方案，报业主代表大会审议决定。3．2019年10月21日，业委会确定宏志物业为2019年亚特蓝郡小区物业招聘项目中的第一中标候选人，签订物业服务合同。2019年10月29日，业委会(甲方)和宏志物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定，就甲方选聘乙方对淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务事宜，订立本合同。物业名称：淮安区亚特蓝郡小区住宅小区。本合同为期3年，自2019年10月29日起至2022年10月30日止等内容。该合同至今没有履行。4．《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会接受居民委员会指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。原审原告证据2中的《提醒函》《通告》、证据4、证据6，是淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会依法作出的，应予认定。一审法院认定，业委会确定选聘宏志物业为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，本案争议焦点为业委会确定选聘宏志物业为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务是否合法。当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：…；(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原审原告证据2中的《提醒函》《通告》、证据4、证据6，证明业委会提供的《选聘物业方案业主调查数据表》，数据不准确，没有真实反映绝大多数业主意愿，招聘物业服务企业的程序违反物权法和物业管理条例。业委会没有提供其选聘宏志物业为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分有效证据，一审法院认定业委会确定选聘宏志物业为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司，违反法律强制性规定，侵害亚特·蓝郡小区业主两原审原告的合法权益，应予以撤销。两原审原告诉称要求撤销业委会作出的选聘宏志物业为小区物业服务公司的决定，符合法律规定，予以准许。两原审原告诉称要求撤销业委会于2019年10月30日与宏志物业签订的物业服务合同，因业委会确定选聘江宏志物业为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务，违反法律强制性规定，侵害两原审原告的合法权益，是无效合同，故两原告的诉称，符合法律规定，予以准许。业委会辩称原审原告诉讼主体不符合法律规定，无法律和事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》五十二条规定，判决：一、撤销淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会作出选聘江苏宏志物业服务有限公司为小区物业服务公司的决定；二、撤销2019年10月30日淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会和江苏宏志物业服务有限公司签订的《物业服务合同》。案件受理费160元（原审原告已预交160元），由淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会负担。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，业委会起诉南京裕居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，诉讼请求为：“1.要求被告立即撤离淮安区亚特蓝郡小区第21号楼2楼、3楼物业服务用房，终止该小区相关物业服务，并移交由其保管的所有小区业主信息档案材料；2.要求被告承担诉讼费用。”淮安区人民法院于2020年11月25日作出（2020）苏0803民初4814号民事判决，判决：“被告南京裕居物业服务有限公司于本判决生效后三日内撤离淮安区亚特蓝郡小区第21号楼2楼、3楼物业服务用房、终止该小区相关物业服务并向原告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会移交该小区业主的信息档案资料。案件受理费160元（原告已预交80元），减半收取80元，由被告南京裕居物业服务有限公司负担。”南京裕居物业服务有限公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月28日作出（2020）苏08民终3882-1号民事裁定，裁定认为上诉案件必须以（2020）苏0803民初2275号民事判决（即本案一审判决）的审理结果为依据。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，两上诉人认为撤销业委会决定需经过半数业主决定并提起诉讼，主张两被上诉人提起本案诉讼，不符合法律规定的主体人数，该主张无法律依据，本院不予支持。关于业委会选聘物业服务企业有无经过“双过半”业主同意问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据《物权法》第七十六条的规定，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案中，业委会在本案一二审中均未能提供充分证据证实其决定选聘宏志物业，经过“双过半”业主同意，相反两业主提供的证据材料能够证明业委会选聘宏志物业违反相应规定，故业委会的相应决定侵害了业主的权益，徐志坤、徐永雷行使业主撤销权，应予支持。相应物业服务合同对全体业主不发生法律效力，对于业主无约束力，一审判决撤销相应物业服务合同，并无不当。关于本案是否应当中止审理问题。本院对于（2020）苏0803民初4814号民事判决的上诉审理，已经作出（2020）苏08民终3882-1号民事裁定，认定该案须等待本案一审（2020）苏0803民初2275号民事判决的审理结果。故两上诉人认为本案应当中止，等待（2020）苏0803民初4814号民事判决的上诉结果再继续审理，于法无据，不应支持。综上，两上诉人的上诉请求及理由，均不能成立，不应支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。两上诉人各自缴纳的二审案件受理费160元，各自负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  王 纯审判员  庞海涛二〇二一年七月二日书记员呼延嫄嫄