辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终788号上诉人（原审原告）：齐宪章，男，1951年10月1日生，蒙古族，现住阜新市海州区。被上诉人（原审被告）：侯俊涛，男，1981年10月15日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：代中宁，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人齐宪章因与被上诉人侯俊涛房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2021）辽0902民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人齐宪章，被上诉人侯俊涛及其委托诉讼代理人代中宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐宪章上诉请求：一、要求被告取消违法合同，承担赔偿责任。二、所有的上诉费用由被告承担。事实与理由:一、契约书写明是多人财产，可被告在合同第一条，写的是保证个人私有产权，且无任何争议，第五条写此房候俊涛单独所有与妻子无关，房子契约书和写的合同书一对照就是被告欺骗人隐瞒事实的铁证。民法第五百条写明当事人在订立合同过程中，故意隐瞒主要事实，或提供虚假情况，有违背诚信原则的行为，造成对方损失的应承担赔偿责任。司法专家也表明有欺骗行为的合同必须取消。还有合同第四条，被告写净得五万元不交任何税，这也是违法的，支持这种行为就是知法犯法。二、合同第三条写，由于此房为大票房，办证时间以开发商让办证为准，可是开发商2020年春天就通知大家办证了。被告过了一年2021年1月19日才去办证，房产工作人员当我和被告侯俊涛面指出：1、这是多人产权房，都来签字放弃产权才能给侯俊涛办证。2、在没取得个人产权证时，卖房是违法的。3、尤其有多年的妻子却说房子和妻子无关是说假话、是骗人。这时我才知道是上当受骗了，才知道被告拖着不办证，不给过户的原因是他没有个人产权，被告就是利用了老人怕买到有争议房，住上不安心的心理，说假话骗人多骗我2万元，真坑人那?因我花钱装修房了，我想就认了吧，但也不能无限期得不到房证啊，就给他定了两个来月宽松的时间，让他保证办证，让他签字。他不仅不同意还打电话骂人，说明他心理没底、心虚、房产有争议不好办。他想让我70岁老人无休止的等下去用心不良，我当时表示要起诉他的违法行为，解除合同，开庭时他也承认了骂人的经过，民法第五百九十七条写明因出卖人在未取得处分权致使标地物所有权不能转移的，可以解除合同并要求出卖人承担违约责任，我要求解除合同，要求赔偿是和合情合理合法的。合同纠纷就应用合同法断案，东拉西扯地为骗子狡辩，是对公平正义圣堂的玷污，伸张正义记者见证的锦旗才最光荣，请求依法解除合同，让被告承担违约责任。侯俊涛辩称，1、原审事实清楚，被上诉人对涉案房屋具有处分权，上诉人上诉理由明显缺乏依据，应予维持；2、原审适用法律正确，双方自愿签订协议购买房屋，价格高低不影响合同效力；3、一审法院曾行使过释明权，约定同时办理产权登记，是本案被上诉人拒绝办理，综合以上几点，请求二审法院予以维持。齐宪章向一审法院起诉请求：1、解除合同，返我40000元购房款；2、赔我装修和搬家的损失费、身体损失费10000元；3、本次起诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月21日，原、被告签订房屋买卖协议，被告（甲方）将坐落于阜新市海州区创业路105号楼262号回迁楼房（建筑面积39.15平方米）出售给原告（乙方），价格为50000元，双方约定：1、甲方保证侯俊涛私人产权，且无任何争议；2、甲方负责结清此房之前各种费用；3、由于此房是大票房，办理时间以开发商为准；4、甲方净得房款伍万元整，不承担任何税费（含一手房房本）；5、此房归侯俊涛单独所有与其妻子无关系；6、办房本的所有费用均有乙方承担；7、乙方押甲方壹万元整，待办完房本后，将壹万元退给甲方；8、拆改押金壹仟元退回归乙方所有9、此房无中介。协议签订后，被告将阜新市商品房交易契约书、结算票据及房屋交与原告，原告交付房款40000元，原告将房屋进行装修，并已经入住。2021年1月19日，原、被告双方到房产交易大厅办理房屋过户手续时，因案涉房屋为被告副号回迁房39.15平方米，其中含原告父母房屋正号10.77平方米，涉及其他共有人签字，未能办理过户手续。原告出具一份保证书，要求被告必须保证在3月15日前把房本变成原告，否则，原告有权退房，被告退回40000元房款，并赔偿原告10000元损失，被告未签字。为此，原告诉至本院，要求解除房屋买卖合同。本案在开庭审理时，案涉房屋所涉及的共有人王亚楠、侯俊丰、侯俊艳、曲满钟达、曲国喜、候俊英均出庭作证，明确表示放弃对10.77平方米财产权利，由被告全权处理，并愿意协助原、被告办理房屋过户手续。经调解，原告明确表示此房买贵了，附近房屋价值30000元，即使能办理过户，也不要此房。上述事实，有原、被告的陈述、房屋买卖协议书、结算票据、保证书、共有人提供证明、身份证、户口本、死亡证明、证人证言在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因被告出售的房屋有10.77㎡的面积是其父母的遗产，涉及其他共有人权利，虽然被告在与原告签订买卖协议时未提交已经获得其他共有人的授权出售房屋的证明，但其他共有人已经明确表示，被告有权处置房产，并愿意协助办理过户手续。故被告对案涉房屋有权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原、被告签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示。现其他共有人均追认被告有权处置房产，并愿意协助原告履行过户手续，所以，原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，双方应按协议约定履行义务。对原告主张合同无效的主张，本院不予采纳。本院在庭审中向原告行使释明权，告知原、被告一同办理房屋过户手续，若不能办理，原告可依据上述规定解除合同。现原告对购买的房屋进行了装修，并已经实际居住，在办理过户不存在障碍的情况下而拒绝办理过户，而要求退房，其诉讼请求不符合法律规定，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告齐宪章的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告齐宪章承担。本院二审期间，上诉人庭后提供住院病志一份，证明其患有缺血性脑血管病。本院认为该份证据属于上诉人庭后提供，已过举证期限且与本案房屋买卖合同无关联性，故本院不予采信。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人主张本案双方签订的房屋买卖协议书违反法律规定，要求解除合同退还房款并赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，房屋虽存在共有人但一审中其他共有人均追认被上诉人有权处置房产，并愿意协助原告履行过户手续，故双方签订的房屋买卖协议有效，双方应按协议约定履行义务。现上诉人对购买的房屋进行了装修，并已经实际居住，在办理过户不存在障碍即房屋所有权可以转移的情况下拒绝办理过户而要求退房并赔偿损失，其诉讼请求不符合法律规定，故本院不予支持。综上，齐宪章的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人齐宪章负担。本判决为终审判决。审判长  苑明珠审判员  王 斌审判员  杨晓光二〇二一年七月十五日书记员  范云鹏