广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初689号 原告：刘开尝，男，1980年2月3日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振旭，该公司法务。 原告刘开尝与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾月英，被告委托诉讼代理人卢诗雨、王振旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘开尝向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元24层2416号商品房；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金44256.24元（违约金计算式：以301473元为基数，按万分之一每日从2016年12月31日暂计至2021年1月7日为44256.24元，以后产生计至实际交房之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月8日签订了 -2- 《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-2416），约定由原告购买被告开发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元24层2416号商品房，商品房总价为308802元，付款方式为先支付首付款157802元，剩余151000元以银行按揭贷款方式支付，交房日期为2016年12月30日。合同签订前，原告已按照约定支付了购房款首付款157802元；后原告按照被告的通知向银行提交了按揭贷款材料，因被告原因银行未能通过银行按揭贷款审批。遂被告提出若原告一次性支付剩余购房款，可每平方优惠90元，即房屋总款为301473元，剩余未付房款为143671元。原告本着最大的购房诚意，同意了该付款方案，并于2018年10月1日向被告付清了剩余的143671元房款。但交房期限届满后，该商品房一直未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告也一直未能向原告交付该商品房。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据合同之约定要求被告履行交房义务、向原告交付合格的商品，并依据合同第十二条第一款要求被告按照全部房价款的万分之一每日从逾期交房次日起至实际交房之日止支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 富乐华公司辩称，一、被告于2019年1月6日至30日向原告交房，原告在诉讼前未以任何方式提出异议，双方签订合同的主要目的已经实现，合同履行完毕；二、原告存在逾期交款的违约，商品房买卖合同中约定剩余的房款应由原告办理商业贷款支付，被告在2016年3月已发送函件通知原告办理按揭贷款，原告却一直未能办理，直至2018年9月30日，原告才向我方申请一次性付款，2018年10月才交齐剩余房款，这也使得工期进度严重拖延，同时合同第十一条第二点第六小点，双方特别约定，交房时买受人未付清全部房款的，交房时间顺延至交齐全部房款30日内，本案中，被告至2018年11月1日才需要向原告交房；三、原被告双方在合同中约定，如遇特殊情况，被告可据实予以延期交房，被告实际可延期的天数为511天，原告无权以2017年1月1日起算， -3- 要求被告支付逾期交房违约金；四、若原告不认可我方主张的顺延天数，则原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，双方在合同中约定的交房日期为2016年12月31日，原告只是2021年才提起诉讼，远超当时民法通则规定的两年诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年6月9日，原告与被告签订《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》，主要约定合作建房位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区项目Ⅲ号（3＃）地块2号楼24层16房，建筑面积为48.95平方米，房屋总价为314259元。2015年5月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-2416），主要约定原告购买被告开发的防城港市中央商务区（ＣＢＤ）防城港国际大酒店2单元24层2416号房，建筑面积为48.1平方米，总价款为308802元。此外，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；……”。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。……但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：……2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；……。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。……”。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算 -4- 给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同还对其他事项作了约定。2015年5月8日，原告向被告支付房款157802元。2018年9月30日，原、被告双方协商变更房屋总价款为301473元。2018年10月1日，原告向被告付清了剩余购房款143671元。截至本案庭审辩论终结前，该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未能实际将涉案房屋交付原告使用。 另查明，自2015年5月8日（《商品房买卖合同（预售）》签订时间）起至2018年10月31日（付清全部款项后30日）止，台风、中雨以上天数为225天；中、高考天数为20天；法定节假日、重大会议庆典天数为50天。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 关于原告请求被告交付涉案商品房问题。由于涉案商品房尚未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，房屋客观上无法交付，本案不予裁判。原告可以在涉案商品房达到交付条件后再要求被告交付，如被告不履行交付，可另行起诉。被告辩称已向原告交房，合同履行完毕，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本案原告已依约向被告付清了购房款，但被告未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求其按合同约定支付违约金。关于违约金计算的起算时间，原告主张从2016年12月31日起至实际交房之日止，被告辩称为原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告的交房时间为2018年10月31日（付清全部款项后30日），而扣除台风、中雨以上天数225天，中、高考天数20天，法定节假日、重大会议庆典天数为50天，被告实际应于2019年8月22日交房。而根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。按照上述两条约定，被告应当自2019年8月22日交房期限届满之次日起承担违约责任，即被告按日计算向原告支付全 -5- 部房价款万分之一的违约金，违约金的起算时间应为2019年8月23日。被告辩称原告无权要求从2017年1月1日起算要求违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。但其主张从2016年12月31日起算，没事实依据，本院不予支持。违约金的计算应为：被告自2019年8月23日起至实际交付房屋时止，按日计算向原告支付301473元日万分之一的违约金。根据公平原则，违约金总额不得超过已付全部房款的百分之三十。 关于被告提出诉讼时效的抗辩。原告向本院提交诉讼材料之日为2021年1月8日，而应支持违约金的起算时间为2019年8月23日，并未超过三年的诉讼时效，被告对诉讼时效的抗辩不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘开尝支付逾期交房违约金（以301473元为基数，自2019年8月23日起至2021年1月7日止，按日万分之一标准计算违约金为15194.24元；此后以301473元为基数，自2021年1月8日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算违约金。违约金总额不得超过301473元的百分之三十。）； 二、驳回原告刘开尝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1006元，减半收取计503元（原告刘开尝已预交），由原告刘开尝负担330.31元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担172.69元。 -6- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1006元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年七月十九日 书记员  杜春辉