北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7589号上诉人（原审被告）：于淼，男，1980年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯红峰，北京恒圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠红英，北京恒圣（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园×号。法定代表人：李华南，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪嘉，北京市康达律师事务所律师。上诉人于淼因与被上诉人北京海天一色餐饮有限公司（以下简称海天一色公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于淼上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回海天一色公司一审的诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费由海天一色公司承担。事实与理由：1．一审法院认定本案合同中约定的海天一色公司将大罐租赁给于淼实际为将存放大罐的房屋租赁给于淼，属认定事实错误。2018年8月17日，于淼与海天一色公司签订《商铺租赁合同》，约定海天一色公司将北京市朝阳常营乡民族家园×号海天一色大罐租赁给于淼，因此案涉合同的标的物为大罐，而不是一审法院认定的大罐所在的房屋。且该大罐为于淼出资购买，因考虑到需要长期合作，于淼才与海天一色公司签订租赁合同，约定租赁期限为13年。签订该合同时，双方即认可于淼出资购买大罐的钱抵扣合同约定的租金这一事实，因此于淼认为其无需向海天一色公司支付任何租赁费用，更遑论占有使用费。一审法院竟将案涉合同的标的物认定为房屋，更是没有事实依据，属认定事实错误。2．一审法院依据房屋未取得建设工程规划许可证而认定合同无效，没有事实和法律依据。首先，如前所述，合同中约定的租赁物为大罐，而不是大罐所在的房屋；其次，大罐所在的房屋为海天一色公司的注册地址和实际经营地址，且自2007年存续至今，若没有取得建设工程规划许可证，如何能够在此房屋上办理工商注册登记。再次，一审法院将该合同认定无效后，不但认定于淼应腾退返还房屋，而且还要求于淼按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，由此看来是将合同无效的责任和后果全部由于淼承担。但若是因房屋属违法建设而认定合同无效，后果应由海天一色公司承担。因此，一审法院依据存放大罐的房屋未取得建设工程规划许可证而认定案涉合同无效，据此判令于淼应返还房屋且支付参照租金标准的房屋占有使用费，属认定事实和适用法律错误。海天一色公司辩称：同意一审判决，不同意于淼的上诉请求。海天一色公司向一审法院起诉请求：1．解除海天一色公司、于淼2018年8月17日签订的编号为××××××的《商铺租赁合同》；2．于淼腾退并交还位于北京市朝阳区常营民族家园×号楼海天一色的大罐所在房屋（以下称大罐）；3．于淼支付自2018年8月17日至实际腾退之日止的租金（按照年租金3万元的标准计算）；4．于淼支付违约金5000元（两个月的租金）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区常营民族家园×号楼系海天一色公司管理使用的房屋，其与于淼在2018年1月29日、2018年8月15日、2018年8月17日、2019年2月19日分别就上述房屋中的一层部分、B段二层三层房屋、大罐所在房屋及牌匾所在广告位签订五份协议（合同），于淼在此经营家乔温泉洗浴中心。后在合同履行过程中双方产生纠纷，以致成讼。其他四份合同另案处理。2018年8月17日，海天一色公司（甲方）和于淼（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区常营乡常营民族家园×号海天一色大罐租赁给乙方，租赁期13年45天，自2018年8月17日起至2031年9月30日止，付款方式为年付，提前一个月支付下次租金。年租金为3万元，乙方首次交款日期为2018年8月17日。若乙方不按本合同约定继续履行，视为乙方违约，应支付甲方贰个月房屋租金为违约金，并即时交还房屋。庭审中，双方均认可海天一色公司、于淼就一、二、三层房屋及牌匾和大罐的五份协议签订后于淼支付海天一色公司的款项中无大罐的费用。另查，存放大罐的房屋及集装箱共为三层，于淼表示一层系于淼出资建设，二层、三层系海天一色公司安装的集装箱。海天一色公司表示于淼只是对原有的二层房屋进行了翻修及加建。经查，现诉争房屋由于淼占有使用，其称2020年初开始因疫情影响以及海天一色公司于2020年3月对一层、三层房屋停水、停电使于淼营业困难。庭审中，海天一色公司主张接收该房，但于淼予以拒绝。经询，存放大罐的房屋目前无规划许可手续。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，海天一色公司、于淼双方合同中虽约定的海天一色公司将大罐租赁给于淼，但实际为将存放大罐的房屋租赁给于淼，存放大罐的房屋未取得建设工程规划许可证，故海天一色公司和于淼签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故于淼应将存放大罐的房屋返还给海天一色公司。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费：2018年8月17日至2020年1月24日的部分，因于淼正常使用房屋故应参照合同约定标准支付；2020年1月25日至2020年5月13日的部分，综合疫情及海天一色公司对一层、三层采取断水电措施对于淼实际使用大罐房屋的影响等因素，法院予以酌减；2020年5月13日以后因双方就一、二、三层签订的协议已实际解除，存放大罐的房屋作为于淼经营的附属设施应一并返还给海天一色公司但于淼依旧占据房屋且不同意腾退，就此扩大的损失，其应自行承担，故其应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。根据双方当事人陈述可以认定于淼确出资对存放大罐的房屋进行了修建，海天一色公司收回房屋应支付于淼相应的折价款，具体数额由法院考虑房屋面积、于淼翻修情况等酌情予以确定。因租赁合同无效，故双方关于违约金的约定亦无效，故海天一色公司主张违约金的诉讼请求法院难以支持。综上，一审法院判决：一、于淼于判决生效后十五日内向北京海天一色餐饮有限公司腾退并交还位于北京市朝阳区常营民族家园×号楼海天一色的大罐所在房屋；二、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司占有使用费四万八千五百元；三、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司自二〇二〇年五月十四日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照年租金三万元的标准计算）；四、北京海天一色餐饮有限公司于于淼实际腾退房屋之日支付于淼折价款八万元；五、驳回北京海天一色餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方合同虽约定海天一色公司将大罐租赁给于淼，但根据双方合同履行的实际情况，实际为将存放大罐的房屋租赁给于淼，因存放大罐的房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定双方签订的租赁合同无效并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因双方合同无效，故于淼应将存放大罐的房屋返还给海天一色公司。同时，因于淼出资对存放大罐的房屋进行了修建，海天一色公司收回房屋应支付于淼相应的折价款，一审法院综合考虑房屋面积、于淼翻修情况等酌情确定海天一色公司支付相应的折价款并无明显不当。因双方合同无效，故关于违约金的约定亦无效，一审法院对海天一色公司主张违约金的主张不予支持并无不当。关于占有使用费的问题，合同无效后，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。首先，2018年8月17日至2020年1月24日期间，于淼正常使用房屋，故应参照合同约定标准支付；其次，2020年1月25日至2020年5月13日期间，综合考虑疫情影响及断水电措施对于淼实际使用大罐房屋的影响等因素，一审法院予以酌减并无不当；2020年5月13日以后因双方合同已实际解除，于淼负有腾退的义务，但仍占据该房屋且不同意腾退，就此扩大的损失应自行承担，故应参照合同约定的租金标准支付占有使用费至实际腾退之日止。于淼的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，于淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由于淼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年七月六日法官助理 张 立书 记 员 席 颖