辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11154号上诉人（原审第三人）：关宁，女，1985年8月1日出生，满族，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：于群，辽宁群英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张备战，男，1968年8月6日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：刘建国，江苏如一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何滨，女，1974年2月17日出生，住沈阳市东陵区。上诉人关宁因与被上诉人张备战、何滨债权人撤销权纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。关宁上诉请求：1.撤销沈阳市苏家屯区人民法院作出的（2021）辽0111民初2132号民事判决书，改判驳回被上诉人张备战的诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院认定案涉房屋的交易价格为50万元是错误的。案涉房屋的实际成交价格为93万元整，其中定金1万元、首付款24万元，剩余68万元为银行贷款。该交易价格属于正常市场价格，对此原审法院未予查清，认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。首先案涉房屋在出售给上诉人时，权利人处登记为何滨，共有情况为单独所有，案涉房屋无查封，满足正常交易一切条件，上诉人购买时是善意的；其次案涉房屋的转让价格93万元，是合理的市场价格；第三案涉房屋已经登记在上诉人名下。故原审法院依据民法典第五百三十九条之规定作出裁判系适用法律错误。三、原判决遗漏当事人。上诉人（原审第三人）及被上诉人（原审被告）在庭审的陈述中均提到“房产中介”，被上诉人（原审被告）称其是将案涉房屋卖给了房产中介，后由中介卖给了上诉人，其不认识上诉人；上诉人亦称是通过中介正常买的房子。原审法院未将房产中介列为第三人属于遗漏当事人，严重违反法律程序。综上，请求二审法院依法查清案件事实，并依法改判，维护上诉人的合法权益。张备战辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持一审,驳回上诉人的上诉请求。一审期间上诉人没有提交任何证明其与被上诉人何滨之间的房屋成交价格为93万元,一审法院依据上诉人与被上诉人何滨在不动产登记部门提交的房屋买卖合同所列明房屋成交价格判断是否明显低于市场价房产没有任何过错,其判决符合法律规定。退一步讲即使存在所谓房产中介从中挣取差额，此举说明被上诉人何滨出售案涉房屋显然是低于市场价，否则房产中介就不可能有差额利润获得，因此被上诉人何滨处分财产的行为确实侵害了被上诉人张备战的债权。被上诉人张备战要求撤销被上诉人何滨与上诉人之间的房屋买卖合同依法有据。何滨辩称，我当时欠小额贷，急于出售房屋，故低于市场价格，挂出93万元但无人购买，实际以85万元卖给房产中介。张备战向一审法院起诉请求：1.依法撤销被告与第三人之间买卖位于沈阳市苏家屯区房屋的合同；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告与第三人于2020年9月8日签订房地产买卖合同一份，被告将其名下的位于沈阳市苏家屯区房屋(建筑面积138.71平方米)一处出卖给第三人，合同价款50万元。另查，原、被告原系夫妻关系，于2019年3月29日经婚姻登记机关离婚。被告在处置案涉房产之前，即2020年7月29日，原告即诉至一审法院，要求被告给付判决离婚财产分割款25万元[(2020)辽0111民初4002号]。一审法院于2020年11月11日对该案作出(2020)辽0111民初4002号民事判决书，确认被告于判决生效后10日内一次性给付原告房屋折价款25万元。被告不服上诉，沈阳市中级人民法院于2021年2月22日作出(2021)辽01民终899号民事判决书，维持(2020)辽0111民初4002号民事判决。因被告并未自动履行生效判决，原告来一审法院申请强制执行[(2021)辽0111执653号]。原告在案件执行过程中，发现被告以远低于市场价转让涉案房产，导致案件无法执行，遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案被告以合同标价50万元的价格转让其所有的涉案房产给第三人，一审法院认为该房屋价款较之房产所在区域房产市场价格相差悬殊，可以认定为以明显不合理的低价转让财产。被告的行为对债权人原告的债权实现造成损害，对被告以明显不合理的低价转让涉案房产的行为应予撤销。原告诉讼请求，有事实和法律的依据，一审法院予以支持。被告及第三人并未提供相关证据加以证明自己的主张，故对其辩解，一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条之规定，判决：撤销被告何滨将位于沈阳市苏家屯区房屋(建筑面积138.71平方米)转让给第三人关宁的行为。案件受理费4400元(已减半收取)，保全费1770元，由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元(已减半收取)，由被告何滨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供三组证据：证据一、何滨将房屋出售给中介的不动产买卖合同相应的银行交易明细。拟证明：案涉房屋何滨以85万元价格出售给中介方金某等。证据二、何滨、金某等将房屋以93万元出售给上诉人关宁的房屋买卖合同及交易明细，个人房屋抵押借款合同和收条。拟证明：案涉房屋是按照93万元价格购买，其中银行贷款68万元。证据三、证人金某、王某的证人证言。拟证明：案涉房屋是何滨出售给中介，中介出售给上诉人关宁，且案涉房屋在何滨出售给中介的85万元价格也并不低于正常市场价格的30%，属于合理价格。也不应予撤销。何滨质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。对证人证言：我确实是85万元卖给的房产中介，对证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议。张备战质证意见：都不属于新证据，一审审理之前就已经存在，故二审不应予以采纳。同时，如果就证据来看，对合同证据的真实性无法确认，对金某账户支付80万元款项真实性无异议，但关联性有异议。金某提供的银行流水并非是其向被上诉人何滨转款，故无法证明其向何滨支付了80万元的房款。对上诉人所提交的证据二的真实性除抵押借款、银行明细无异议之外，其他证据真实性均无法确认。同时对其提供的房屋买卖合同我方认为对本案其所主张的事实是矛盾的，其提供的该份买卖合同卖房人为何滨、王某，而前一份何滨按85万元出售的房屋合同是何滨与金某之间的买卖，并没有王某在买房人处签字。上诉人提交的二维码付款截图是2020年8月23日8时许，落款为王某的收条是2020年8月24日，该两份证据之间时间存在差异，而上诉人主张是8月23日当面扫码支付的，如果是当面扫码应当当面出具收条，而不应该是第二天。关于抵押借款合同我方认为该证据与本案无关联。关于付款明细，31万元是在9月8日进入了何滨账户，有另7万元银行交易明细是金某向上诉人账户转入，不能证明是上诉人支付还款。另外2020年9月8日，何滨、金某落款的收条24万元，该证据的真实性无法确认，而且上诉人没有提供24万元的交付记录，仅有收条，如此大额款项不能仅凭收条。综上，上诉人提供的证据无法证明其想要证明的目的。对证人证言：无法证实其真实性，而且证人在案涉房款的交易过程中存在利益，因此其所作证言证明效力不高，不能作为定案依据。本院对上述证据，结合本案事实综合予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何滨与金某于2020年6月8日签订《房屋买卖协议书》，何滨（甲方）将涉案房产以85万元成交金额卖给金某（乙方），其中定金1万元。在其他约定事项中约定：“2.甲方同意乙方为中介收房并且无条件配合乙方办理到第三方米名下的更名过户，如果第三方为贷款购买，甲方无条件配合办理所需银行卡并且此卡不得挂失不得更改密码，由乙方保管。3.双方协商乙方付甲方五十万元（500000）专项解贷款。剩余叁拾万元（300000）乙方于2020年6月末付给甲方，剩余5万元。”何滨、王某（卖房人甲方）与关宁（买房人乙方）于2020年8月23日签订《房屋不动产买卖合同书》，甲方将案涉房产出卖给乙方，约定成交金额九十三万元整，其中定金1万元。付款方式：贷款购买此房，首付暂定25万元，甲方配合办理银行贷款审批。中介公司处加盖沈阳鑫兴旺房产经纪有限公司公章。二审中，金某、王某自述为万源房产中介合伙人，鑫兴旺房产中介与万源房产中介有合作关系。2020年8月23日，关宁通过微信转账方式支付1万元定金给王某，王某出具收条一张。对于收条日期记录为2020年8月24日，王某自称收条与付款为一天完成，出具收条时日期记错一天。2020年9月8日，关宁通过华夏银行柜台转出方式向何滨转款31万元。同日，金某通过中国建设银行跨行转出7万元给关宁。何滨、金某出具收条，载明“今收到关宁购房首付款贰拾肆万元整（人民币240000元）。”收条落款日期为2020年9月8日。对首付款金额及金某向关宁转款事宜，金某解释为，首付应该是24万元，但必须监管31万元，华夏银行不需要监管，但需要首付款，关宁转给何滨24万元，7万元中有1万元是定金。2020年9月11日，关宁（甲方）与华夏银行股份有限公司苏家屯支行（乙方）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定甲方因购买案涉房屋申请银行贷款，甲方已缴付房产总房价款31.31%，申请银行贷款68万元。对于提交给不动产登记部的房屋买卖合同所列明房屋成交价格为50万元，关宁解释为，其通过中介购买房屋，中介出于避税的考虑，建议房屋价格写低一点，故当时50万元价格是中介确定并填写的，最终不是按照50万元缴纳的契税，没有被税务机关采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据张备战起诉的请求及事实理由，本案为债权人撤销权纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案房屋买卖行为发生于《中华人民共和国民法典》实施前。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案争议焦点为，何滨是否以明显不合理的低价向关宁出售房产，对债权人造成损害；以及若本案属债务人何滨以明显不合理价格转让房产的情形，房屋买受人关宁对此是否知情。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据二审期间当事人新提供的证据，能够认定关宁贷款购买案涉房屋的价格为93万元，并不低于上诉人一审主张的案涉房屋市场价格100万元的70%。本案中，张备战主张撤销的房屋买卖合同内容并非当事人真正履行的房屋买卖合同。因该案涉房产转让并不存在债务人以明显不合理的低价转让的情形，故不符合债权人撤销权的法定情形。综上所述，关宁的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初2132号民事判决；二、驳回张备战的诉讼请求。一审案件受理费4400元（已减半收取），二审案件受理费8800元，均由张备战负担。本判决为终审判决。审判长  关宇宁审判员  陈 睿审判员  张小姣二〇二一年七月十五日书记员  徐嘉彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。