辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3510号上诉人（原审原告）：房芳，女，19XX年X月25日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈旸，辽宁如心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连杨柳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区。法定代表人：李连玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，辽宁同城律师事务所律师。上诉人房芳因与被上诉人大连杨柳物业管理有限公司（以下简称“杨柳物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房芳上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：在本案中，上诉人确实在2013年发现案涉房屋被被上诉人出租，上诉人找到被上诉人协商过此事，并且在2015年达成了协议，被上诉人同意在上诉人以后的物业费中抵顶。然而，2019年，被上诉人起诉上诉人追缴物业费时，上诉人才知道被上诉人没有将欠款抵顶物业费，也就是从此时起上诉人才发现自己的合法权益受到侵害，为此根本就不存在诉讼时效已过的法律事实。杨柳物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。虽然案涉房屋房证上写的是2008年，但实际上该房证是后期补办的。该房产在杨柳物业公司接手之后开始是由农民工居住，从来没有人来主张过产权，杨柳物业公司理解是未售出房产，所以曾允许案外人使用案涉房产，但是杨柳物业公司未收取任何费用，也不存在向上诉人赔偿或者支付房租的可能性。房屋使用过程中的水费支出，双方也已经达成了协议，实际上已经由杨柳物业公司负担，房芳再要求赔偿没有法律依据。房芳向一审法院起诉请求：判令被告返还占有房屋(大连市甘井子区杨柳街65-8号房屋)使用费40,000元。一审法院认定事实：杨柳物业公司曾在一审法院起诉房芳，要求其支付案涉房屋以及65-3号房屋从2015年1月到2019年7月的物业费及违约金，案号为(2020)辽0211民初2783号。在该判决中记载：“本院认定事实如下：被告系大连市甘井子区杨柳街公建(面积183.15平方米)及公建(面积251.5平方米)业主……庭审中，被告向一审法院提交其与原告于2015年3月27日签订的《协议》一份，内容为：‘甲（杨柳物业公司）乙（房芳）双方经协商就杨柳街公建供水问题达成如下建议：1、从该公建竣工之日使用单位3家，小曲给王大军干后楼用(民工)、库房试水等(2年)。潘公寓武馆使用8个月，房芳用寓服装厂(1年半)，室内有表，总计1210吨，其余为小曲给王大军用，约100吨（笔误，应为1000吨），潘和房芳用210吨，总费用5747.5元。2、费用暂由房芳垫付，由甲方催要计4750元，如一年催交未回由物业承担。’……2020年5月22日，一审法院就《协议》、《情况说明》的相关情况给李连玉及被告制作《调查笔录》，李连玉表示同意《协议》中的4750元以及《情况说明》中的3300元抵扣案涉物业费。”该判决现已生效。一审庭审中，房芳提供上述判决中记载的2015年3月27日协议，拟证明杨柳物业公司将房芳的房屋对外出租8个月，双方有签字和盖章。房芳还提供与杨柳物业公司法定代表人的通话录音，通话时间分别为2020年4月17日和2020年4月13日，拟证明杨柳物业公司法定代表人表示案涉房屋是他租出去且表示帮助原告把租赁的钱给要回来。杨柳物业公司对协议和录音的真实性没有异议，但称协议内容是确认有三家使用案涉房产，其中包括原告，并没有说明是被告将该房产出租；对录音与本案的关联性有异议，录音中物业经理一再讲已经充抵完毕，是老潘与房芳已经对账完了，与杨柳物业公司无关。房芳称其在本案主张的是案涉房屋2013年1月到9月的使用费，并称原告在2013年得知案涉房屋被对外出租；其与2015年3月27日协议中说的小曲和王大军已经另行达成协议，只剩一家了，杨柳物业公司承诺在之后的物业费中扣除，不用原告交物业费了，房芳就答应了；2020年的时候杨柳物业公司起诉房芳关于物业费的案件，房芳多次与杨柳物业公司法定代表人沟通，杨柳物业公司法定代表人承认将原告房屋租出去，并帮原告要这个钱。杨柳物业公司称对房芳与案外人的协议不知情，如果是真实的，说明原告能够与实际使用人达成和解，也已经向实际使用人索赔，本案诉讼没有道理；抵顶物业费一事，指的是协议中电费的充抵，在另案判决中已经充抵完毕。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一审法院作出的(2020)辽0211民初2783号民事判决扣除了杨柳物业公司同意抵扣的8050元（4750元+3300元）后，认定房芳应向杨柳物业公司给付物业服务费15,855.75元。房芳不服该判决，提起上诉。本院立案受理后，房芳经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院于2020年11月3日作出（2020）辽02民终7031号民事裁定，裁定：本案按房芳撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本院确认上述事实有(2020)辽0211民初2783号民事判决、（2020）辽02民终7031号民事裁定及二审询问笔录等在卷为凭，来经本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据生效的(2020)辽0211民初2783号民事判决查明事实以及双方当事人的陈述，杨柳物业公司对于房芳系案涉房屋的业主以及其系案涉房屋所在小区的物业服务公司等事实无异议。现双方争议焦点为杨柳物业公司是否在2013年1月至9月期间将案涉房屋对外出租获得收益。对此，房芳在一审时提交了双方于2015年3月27日签订的协议书以及其与杨柳物业公司的法定代表人李连玉在2020年4月13日及4月17日的通话录音，拟证明杨柳物业公司将案涉房屋对外出租。然而，首先，从该份协议书约定内容来看，仅系双方就案涉房屋水费抵付物业费的相关约定，无法直接看出案涉房屋系由杨柳物业公司对外出租且获得收益；其次，在房芳与李连玉的两次通话录音中，系房芳自述“你12年租给老潘的租费，租了一年的租费，你不得返给我吗”，“12年你租给老潘一年，租了多少钱，咱俩核对一下”，“你12年把房子租给老潘后，那个费用在哪个地方，没有扣”，房芳既未提及房号，也未提及2013年将案涉房屋对外出租，而李连玉在两次电话通话中均针对房芳的问题答复“都给你了，都算了”，“都给你了，都结清了咱俩”等。结合该两次通话录音系在杨柳物业公司起诉房芳主张物业服务费［案号：(2020)辽0211民初2783号］后的双方谈话，可见双方当时系就该案中涉及包含案涉房屋在内的两套房屋的物业服务费数额进行对账结算，且在该生效法律文书中认定房芳应支付物业服务费时已扣除8050元（4750元+3300元）；再次，房芳自认诉请返还4万元系根据市场价自行估算得出，没有证据证明。因此，仅从房芳提供的前述证据，而无其他证据佐证的情况下，本院无法认定杨柳物业公司在2013年1月至9月期间将案涉房屋对外出租获益4万元。据此，房芳诉请杨柳物业公司返还占有案涉房屋的使用费40,000元，无事实和法律依据，一审判决以房芳提起本案诉讼超过诉讼时效为由驳回房芳的诉讼请求，虽适用法律欠妥，但处理结果正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人房芳负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月二十日书记员  姜 珊