贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10156号 原告：张培立，男，彝族，1967年12月20日出生，住贵州省毕节市。 原告：黄莉，女，布依族，1970年5月8日出生，朱贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：石晨（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周义群（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州好房房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路（路口），统一社会信用代码：915205007988271963。 法定代表人：李江云，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭秀峰（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁琴（一般授权代理），贵州良景律师事务所律师。 原告张培立、黄莉与被告贵州好房房地产开发有限公司（以下简称“好房公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告张培立、黄莉的委托诉讼代理人石晨、周义群，被告好房公司的委托诉讼代理人彭秀峰、袁琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张培立、黄莉向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告贵州好房房地产开发有限公司立即为原告张培立、黄莉办理XX号房屋的不动产权证书；二、请求判决被告向原告支付XX号房屋转移登记有关文书的违约金暂计50000.00元（违约金以购房款635328.00元为基数，按日万分之一从2016年11月12日起计算至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止。）；三、请求判决被告向原告退还电开启费520.00元、燃气费2500.00元、有线电视费1160.00元，共计人民币4180.00元；三、本案的诉讼费用由被告负担。 审理中，原告张培立、黄莉撤回第一项诉讼请求，本院从其所愿。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区XX号房（房号为XX），该商品房用途为住宅；建筑面积为215.95平方米，套内建筑面积166.2平方米，商品房总价款635328.00元，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区XX号房（房号为XX），该商品房用途为住宅；建筑面积为215.95平方米，套内建筑面积166.2平方米，商品房总价款635328.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告应于2019年4月1日前向原告交付该商品房。转移登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。三、转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起超过365个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起1日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已支付购房款635328.00元，并向被告缴纳燃气费2500.00元，有线电视费1160.00元，电开启费529.00元，以及契税、维修基金等办证所需费用。2016年8月11日，被告将涉案商品房交付给原告使用。2019年3月27日，原告与被告又重新签订《商品房买卖合同》，合同约定内容与2017年5月23日所签订的《商品房买卖合同》内容一致。法庭辩论终结前，案涉房屋未具备办证条件。 另查明；2008年4月28日，毕节市规划局以毕市规通（2008）9号通知《关于好房房开司修建商住楼规划设计条件的通知》，载明：请按相关规划设计条件进行设计。2010年7月5日，毕节市人民政府文件［毕市府（2010）37号］《关于印发解决城市建设用地性质调整和容积率规划管理历史遗留问题处理办法的通知》，2011年9月5日，毕节市规划局以毕市规通（2011）268号通知《关于贵州好房房开公司贵毕大道北侧地块规划设计条件的通知》，载明：规划设计条件（略）。2011年10月，案涉房屋楼栋取得毕地国用（2011）第245号土地使用证，2014年8月15日，被告取得案涉房屋建设工程规划许可证，2015年1月7日，案涉房屋楼栋取得建设工程竣工规划认可证，2016年6月6日，案涉房屋建设项目取得建设工程消防验收意见书，2016年6月20日，案涉房屋项目取得竣工验收备案表，2019年1月10日，案涉房屋项目取得毕房商备第08号毕节市商品房屋备案说明书。2019年5月24日，毕节市七星关区自然资源局文件七星自然呈（2019）187号，《毕节市七星关区自然资源局关于核收贵州好房房地产开发有限公司景观香榭建设项目容积率变动应补地价款的报告》，载明向毕节市自然资源和规划局请求，请求贵局核算、评估，及时收取应补地价款等相关事项。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原、被告所举各项证据为证，这些证据，经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的主要焦点为：1、被告是否应支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金及支付的时间、标准，2、被告是否应退还原告电开启费、燃气费、有线电视费。 关于逾期办证违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按合同和协议的约定履行合同义务，原告按合同的约定履行了合同约定的义务，被告也应按合同的约定履行义务。双方签订的合同虽未约定被告取得案涉商品房所有权初始登记的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，原告按合同约定支付了购房款，被告亦应于商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，案涉商品房交付时间为2016年8月11日，则被告应在2016年11月9日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，被告未在合同约定的期限取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。 对支付违约金的时间，虽然原被告于2019年3月27日重新补签了一份《商品房买卖合同》，但是该份合同与2017年5月23日原被告双方签订的《商品房买卖合同》内容一致并无变更，即说明原被告已于2017年5月23日达成了合意，且原告已于2017年之前将涉案商品房合同所约定的购房款交付给被告，因此本案违约金的计算应当以原被告双方于2017年5月23日所签订的《商品房买卖合同》为准。且被告答辩称，本案逾期办理不动产权证书的违约金应当按照实际交付时间起90日为标准计算。根据上述司法解释的规定，案涉房屋于2016年8月11日交付，则应从房屋交付之日起90日内为被告履行合同约定的义务时间，故计算违约金的时间应从被告违约的次日起计算，即从2016年11月9日，又因被告以诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院提交诉讼材料之日（即2021年5月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年5月10日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 计算违约金的终止时间，因本案系委托办证，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，案涉房屋于法庭辩论终结前未具备办证条件，只有被告取得办证条件后，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；对计算违约金的标准问题，因双方合同约定为日万分之一，原告主张计算的标准也为日万分之一，故本院予以支持；对被告主张以双方合同约定政府行为为不可抗力，其不应支付违约金的抗辩意见，被告不能举证证明其不能办证系政府行为所致，其中提供了政府及相关部门的有关文件，但该文件是否是导致被告不能办证的原因，被告不能举证加以证明，故其主张，本院不予以支持，况且，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。所以对被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。 关于原告诉请被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告好房公司另行收取原告燃气费、有线电视开户费、电开启费无事实及法律依据，应予退还。被告好房公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张培立、黄莉逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款635328.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月10日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办证并通知原告之日止）； 二、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张培立、黄莉燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，电开启费520.00元； 三、驳回原告张培立、黄莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费577.00元，由原告张培立、黄莉负担25.00元，由被告贵州好房房地产开发有限公司负担552.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年七月二日 书记员  郑 丹