湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1281民初820号 原告：洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司，住所地洪江市。 法定代表人：郭少林，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘柃汝，女，系洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：邬兰兰，女，系洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司员工。 被告：唐淑函，男，1983年4月20日出生，苗族，户籍地湖南省洪江市，现住湖南省洪江市。 原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司（以下简称芙蓉春天物业公司）与被告唐淑函物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序于2021年6月11日、7月8日公开开庭对本案进行了审理。原告芙蓉春天物业公司的委托诉讼代理人刘柃汝（特别授权）、邬兰兰，被告唐淑函均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芙蓉春天物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即缴纳拖欠原告住宅2525元、储藏间136元的物业服务费（2019年1月1日至2021年4月29日）及违约金（按《前期物业管理委托合同》第二十一条约定从逾期之日起按每天3‰计算）；2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告唐淑函系芙蓉春天小区×栋×单元××室（150.28㎡）、储藏间B-4-128D（16.17㎡）的业主。2015年4月1日，原告与芙蓉春天小区建设单位（湖南万福房地产开发有限公司）依法签订了《前期物业管理委托合同》，受托管理芙蓉春天小区的物业服务工作。受托管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止。合同约定被告住宅按建筑面积0.6元/每月/㎡、车库0.3元/每月/㎡的标准向原告缴纳物业费。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，然而被告从2019年1月便开始拒绝缴纳物业费，经原告多次催收，被告以种种理由拒交。故请法院判如所请。 被告唐淑函辩称：原告提供的“前期物业管理委托合同”中甲方是湖南万福房地产开发有限公司，乙方是洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司，而被告为第三人。在前期物业中，业主有权利起诉物业，物业没有权利起诉业主，因双方没有合同关系，物业不是业主请的。开发商与物业签订合同的行为已经侵犯了业主的利益，第三方不得作为被告或者有独立请求权的第三方。购房合同不是物业合同，两者没有必须的联系。在没有业委会的情况下，个人及开发商无权代表业主委托物业服务公司对小区内的公共财产进行管理，即算个人买房时与物业签有前期合同也是无效合同。无效合同从开始就没有效力，合同约束的只能是合同双方当事人。前期物业合同纠纷的被告只能是房地产开发商和物业公司。业主可以告物业公司因为房地产公司没有及时交付公共财产，本身就是对业主的侵权，物业合同中约定了物业公司对业主的义务却必须履行。如果物业公司觉得不应该对业主负责，他可以向开发商追讨自己的利益。物业收不到前期物业费，唯一能找的就是开发商，原本开发商进行前期物业服务就是为了吸引购房者前来购买房产的一种商业行为、一种营销手段。原告提供的洪江市物价局洪市价[2015]15号文件“关于重新核定芙蓉春天小区前期物业服务收费标准的批复”是无效证据。根据《湖南省规范性文件管理办法》第二十六条规定规范性文件只有五年的有效期，物业公司提供的2015年洪江市物价局下发的相关收费批复，已失效。而该物业服务公司并未按2019年怀化市发改局及建设局联合下文的《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理的通知》怀发改价服[2019]16号相关文件进行相关的前期物业服务收费备案。原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司已经违反了《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》第九条经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，（三）擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的；（四）提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；（十一）不执行政府指导价、政府定价的其他行为的规定。综上所述，洪江市芙蓉春天物业公司同湖南万福房地产有限公司双方签订的“前期物业管理委托合同”的行为原本就是对业主的一种侵权行为，是霸王条款，该合同应为无效合同，而原本开发商进行前期物业服务就是为了吸引购房者前来购买房产的一种商业行为、一种营销手段。洪江市芙蓉春天物业公司在没有按照怀发改价服[2019]16号文件精神，在未进行物业服务等级评定及价格备案的情况下收取物业管理费的行为，均为违法行为。请求依法判决驳回原告“洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司”的全部诉讼请求，保护被告的合法权利。 本院根据采信的证据和开庭审理查明的情况，确认以下案件事实：2015年4月11日、2017年1月1日、2018年4月1日，原告与湖南万福房地产开发有限公司先后签订了《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》。合同约定：湖南万福房地产开发有限公司委托原告管理芙蓉春天小区的物业服务工作；管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止；物业收费标准住宅建筑面积为0.6元／平方米、储物间0.3元／平方米；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金；及其他事项......。合同签订后，原告按委托合同对洪江市××××××小区提供了物业服务工作并实际收取该小区的物业费。被告唐淑函入住洪江市××××××小区后，交纳了部分物业费，自2019年1月起不再交纳物业费。故酿成纠纷。 另查明:湖南芙蓉春天物业服务有限责任公司与洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司系同一公司。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湖南万福房地产开发有限公司就洪江市黔城芙蓉春天商住小区的物业管理与洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》、《续约合同》、《前期物业管理补充协议》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故以上协议合法有效，对唐淑函提出的“前期物业管理委托合同”无效的辩称理由不予采信。洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司对洪江市黔城芙蓉春天商住小区提供了物业服务，并已实际履行合同，有权依约向唐淑函收取所欠的物业管理费，且唐淑函已经交纳部分物业费，尚欠自2019年1月起的物业费未交，其行为是错误的，应承担缴纳物业管理费的民事责任。唐淑函的住房建筑面积为150.28m2、储物间面积为16.17m2，唐淑函需向洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司缴纳2019年1月1日至2021年4月30日的住宅物业管理费为150.28㎡×0.6元/㎡·月×28个月＝2524.7元、储物间物业管理费为16.17㎡×0.3元/㎡·月×28个月＝135.83元，合计2524.7元+135.83元＝2660.53元。关于滞纳金（即违约金）的计算标准，唐淑函逾期交纳物业管理费应当承担违约责任，滞纳金（即违约金）的数额可相当于因违约行为给对方造成的损失，因洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司未提交证据证明其具体损失，故洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司的损失按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%计算为宜。洪江市芙蓉春天物业管理服务有限责任公司要求唐淑函自逾期之日起按每天3‰的标准交纳滞纳金（即违约金）过高，不予支持。唐淑函提出“关于重新核定芙蓉春天小区前期物业服务收费标准的批复”系无效证据，因为该证据系政府部门出具的文件，且唐淑函未提交其他证据证实该文件已相关部门宣布已经失效，故对其辩称理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐淑函于本判决生效后3日内向原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司支付自2019年1月1日至2021年4月3日期间的住宅、储物间物业管理服务费2660.53元及滞纳金（即违约金），滞纳金（即违约金）自欠交物业管理费月份（2019年1月1日）的次月起以所欠物业管理服务费为基数、按年利率4.35%计算至上述物业费付清时为止； 二、驳回原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐淑函负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨** 二〇二一年七月八日 法官助理杨佳 书记员肖惠 附相关法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。