河南省西华县人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1622执异39号异议人张巧，女，汉族，1974年11月23日生，住西华县。被异议人（原申请执行人）冯世邦，男，汉族，1933年11月23日生，住西华县。委托代理人马瑞山，河南五色石律师事务所律师。被异议人（竞买人）：牛二勇，男，汉族，1988年5月6日生，住兴华路100号东关外三组。被执行人姚进安，男，汉族，1958年4月5日生，住河南省西华县。被执行人段缺，女，汉族，1957年9月15日生，住。在本院执行的冯世邦申请执行姚进安、段缺民间借贷纠纷一案中，异议人（债权参与分配申请人）张巧对本院的（2019）豫1622执恢29号之二执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（债权参与分配申请人）张巧称，异议事项：1、被异议人冯世邦在（××）××中××组集体宅基地，地号02-9-013，B，02-9-013宅基地上的房屋，C房产屋内资产;（以下简称A.B.C）评估报告只评了B的价值，没有评A.C,严重损害了我的债权利益，不应该作拍卖的依据；2、被执行标的物属于东关九组集体土地，竞买人牛二勇不是东关九组集体内成员，他是牛庄村三组人，不具备购买人资格；3、（2020）豫1622执恢29号竞买公告限制购买人身份仅限东平居委会全体居民不合法。异议请求：一、请求依《最高人民法院国土资源房地产管理部门协助执行通知》第24条规定，把集体土地变成国有土地评上价值，真正体现标的物价值后在处置。2、请求撤销（2020）豫1622执恢29号之二不合法裁定。事实和理由：1、集体土地不改变性质就评上价值是违法的。《中华人民共和国土地管理法》（2019第三版）第七条规定，任何个人和单位都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、规定的行为提出检举和控告，第九条规定，宅基地和自留地属集体所有，第十一条农民集体所有的土地依法属农民集体所有。所以（2020）090536A评估报告从两点证明没有把土地评上价值，1、如果评上价了，竞买公告就不会再限制购买人的身份，拍卖公告限制了购买人的身份，证明他没有被评上价；2、现在西华县城中村集体土地上房屋拆迁房，政府按3千多一平补偿，而评估报告只显示建筑单价2104元/平，证明根本没有把土地评上价，不应作为拍卖的依据。二、被执行标的物属集体土地，依土地管理法第十一条规定集体土地属同组村民集体所有，依法不能被评上价值，所以评估报告不能真正体现它的价值。在执行过程中，异议人（首查封人）多次以市场价接受标的物的使用权，法官剥夺了我的合法申请，与续查封人冯世邦和竞买人之间恶意串通，暗箱操作，损害了我的利益。三、竞买人牛二勇是牛庄村三组人，被执行标的物属东关村第九组集体所有，这两个组不是同一个集体，集体土地性质没有改变的情况下把集体土地上房屋卖给外组人不合法。四、《最高人民法院国土资源房地产管理部门协助执行问题的通知》第24条规定，集体土地通过缴纳土地出让金变成国有土地后可以执行，拍卖公告中限制了购买人身份仅限东平居委会全体居民不合法，因集体土地性质没有改变，只能在同组村民之间流转把东关九组的土地卖给牛庄三组人不合法；因东关九组是东平居委会里的独立集体，而东平居委会80%的居民都不属于东关九组。竞买人牛二勇根本不是东关九组人，他的身份证信息证明他是牛庄三组人。有人暗箱操作故意损害我的利益，所以请求撤销（2020）豫1622执恢28号之二不合法裁定；请求按A.B.C的市场价处置。被异议人（原申请执行人）冯世邦辩称，法院拍卖程序合法，竞买人牛二勇具备竞买资格，拍卖结果有效。1、法院是依据张巧、冯世邦的分别申请，对姚进安夫妇的房产及土地依法予以拍卖的，在全过程中，均有张巧、冯世邦等债权人的参与，严格按照法院执行拍卖程序进行的，故异议人的异议不成立。2、牛二勇有竞买资格，执行拍卖标的物，即姚进安夫妇的房屋及所占土地位于原××××组，牛二勇系东关牛庄居委会第三组，二人系同一居委会。牛庄居委会位于西华县城区中心，其土地用途规划早已纳入县统一规划，并不受“村集体土地在同一村集体经济组织内部转移”的范围，另根据修改后的《土地管理法》，居民宅基地可以抵押、担保。在此法律制度设计之下，宅基地拍卖就是题中应有之意。既然是拍卖，就允许不同身份的竞买人参加竞拍，故牛二勇参加竞拍并最终获得本案的执行标的物合法合理。综上，请求驳回张巧的异议请求。经查明，异议人张巧诉被执行人段缺、姚进安民间借贷纠纷一案，经审理，于2016年3月16日作出（2016）豫1622民初275号民事判决书，判决姚进安于判决生效后十日内偿还张巧借款40万元及其利息（利息按双方约定的率月息1分5厘计算从2015年11月6日起计算至清偿完毕之日止），段缺承担连带清偿责任。判决生效后，姚进安、段缺未履行义务，张巧申请执行，2016年5月4日立案，案号为（2016）豫1622执345号。2016年6月6日对段缺所有的位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013）予以查封。被异议人（原申请执行人）冯世邦与被执行人姚进安、段缺民间借款合同纠纷一案，经审理，西华县人民法院于2016年3月25日作出了（2016）豫1622民初298号民事判决书，判决生效后，姚进安并未履行判决书确定的义务。后被异议人（原申请执行人）冯世邦申请强制执行，2016年5月30日西华县人民法院作出（2016）豫1622执异38号执行裁定书，追加段缺为被执行人。2019年6月10日西华县人民法院作出（2016）豫1622执361号之二执行裁定书，查封了段缺名下位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地号：02-9-013）及该宅基地上的时间房屋两层和该房屋部分物品。因查封的房屋在张巧案件中进行处置，也没有查到其他财产，2016年10月17日本院作出（2016）豫1622执361号执行裁定书，终结本次执行。另查明，异议人张巧的执行案件我院委托河南正泰房地产评估咨询有限公司对段缺所有的位于西华县城关镇××西侧××宅基地××四间房屋两层进行评估，2016年11月18日，河南正泰房地产评估咨询有限公司作出评估报告，确定评估对象在价值点的建筑物市场价值为人民币236744元，建筑面积286平方米，折合建筑面积单价每平方米826元。2016年12月7日本院作出（2016）豫1622执345-1号执行裁定书，拍卖被执行人段缺位于西华县城关镇××西侧宅基地及宅基地××四间房屋（该宅基地号：02-9-013）。在淘宝网络平台拍卖，由西华县东关第九组村民方玲以213069.6元的价款竟买，房屋拍卖款由张巧领取。2016年12月29日作出（2016）豫1622执345号执行裁定书，终结本次执行。2017年3月14日我院作出（2016）豫1622执345-2号执行裁定书，将段缺所有的位于西华县城关镇××西侧××宅基地及宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013）的所有权归买受人方玲所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人方玲时起转移。买受人方玲可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。冯世帮对此提出执行异议，2018年5月3日立案，案号（2016）豫1622执异44号，经审查河南正泰房地产评估咨询有限公司作出评估报告中对宅基地的使用权未进行评估，2018年5月16日我院作出（2016）豫1622执异44号执行裁定书，裁定撤销（2016）豫1622执345-1号、345-2号执行裁定书，对段缺所有的该房屋和土地使用权一并拍卖。张巧不服，向中院申请复议，中院于2018年6月4日作出（2018）豫16执复66号民事裁定书，撤销（2016）豫1622执异44号执行裁定，发回重新审查。2018年6月19日立案，案号（2016）豫1622执异54号，于2018年6月26日作出（2016）豫1622执异54号执行裁定书，裁定撤销（2016）豫1622执345-1号、345-2号执行裁定书，对段缺所有的该房屋和土地使用权一并拍卖。2019年6月10日张巧案件恢复执行，案号（2019）豫1622执恢129号,我院委托河南中正房地产资产评估有限公司对段缺所有的位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013）进行评估，2019年7月23日河南中正房地产资产评估有限公司作出豫郑中正评字【2019】07505号房地产评估报告，确定评估对象于价值点的房地产市场价值为人民币58.53万元，建筑面积286.625平方米，折合建筑面积单价每平方米2042元。在网络进行网拍，第一次、二次流拍，变卖均无人竞买。2020年6月7日作出（2019）豫1622执恢129号执行裁定，终结本次执行。冯世帮于2020年4月27日申请恢复执行，案号（2020）豫1622执恢29号,2020年9月16日本院作出（2020）豫1622执恢29号执行裁定书，裁定拍卖被执行人段缺所有的位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013），依据2019年7月23日河南中正房地产资产评估有限公司作出的豫郑中正评字【2019】07505号房地产评估报告。一拍结束后，发现依据的郑中正评字【2019】07505号房地产评估报告，已超过一年，随撤销一拍。重新进行评估，委托河南豫通房地产评估咨询有限公司对段缺所有的位于西华县城关镇××西侧××宅基地及宅基地上四间房屋两层房地产市场价值评估，该宅基地地号为02—9—013）。2020年9月11日河南豫通房地产评估咨询有限公司作出豫郑豫通评字【2020】090536A号涉执房地产处置司法评估报告，确定评估对象在价值点的房地产市场价值为人民币60.30万元，建筑面积286.615平方米，合建筑面积单价每平方米2104元。2021年2月1日一拍程序启动，2021年3月15日进行二拍程序，二次拍卖均因无人竞买而流拍，2021年4月26日至2021年6月24日处于变卖期间，在变卖期间，由西华县东平居委会的居民牛二勇竞买，竞买价款407115元，该款已转入法院执行账户内。再查明，竞买人牛二勇系西华县东平居委会居民，且有居委会证明证实，东关外三、九组的居民均系西华县东平居委会居民。本院认为，该案争议的焦点，1、所拍卖的被执行人段缺所有的位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013）是否由集体土地转为国有土地才能拍卖；河南豫通房地产评估咨询有限公司作出豫郑豫通评字【2020】090536A号涉执房地产处置司法评估报告房地产市场价值为人民币60.30万元中是否包含宅基地的所有价格。2、竞买人牛二勇是否具备竞买人资格。经审查，1、被执行人段缺所有的位于西华县××牛庄西侧的宅基地（宅基地上四间房屋两层（该宅基地地号为02—9—013）系集体土地，所有权××西华县东平居委会所有，段缺对该土地享有使用权。依照《中华人民共和国民法典》第二百六十一条农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。故本院拍卖的宅基地的使用权及房屋的所有权符合法律规定；河南豫通房地产评估咨询有限公司作出的豫郑豫通评字【2020】090536A号涉执房地产处置司法评估报告中三、估价结果报告第（四）项估价对象1、估价对象财产范围：西华县城关镇东关九组牛庄西侧宅基地上的四间房屋两层建筑面积286.625平方米的住宅及所占用的宅基地，宅基地面积为199平方米（折0.299亩），评估的是房地产的市场价值，系不动产，异议人所称的“C”系被执行的动产，不在房地产评估范围内。异议人也没有提交证据证实其主张，故其异议理由不成立。2、本院拍卖的宅基地的使用权系段缺所有，宅基地上房屋所有权系段缺所有。该宅基地地号为02—9—013系集体土地，该宅基地地处西华县西华县东平委员会，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一、三款规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。故该宅基地的所有人××西华县东平居委会，使用权××西华县东平委员会居民。故竞买人必须系西华县东平居委会第九村民组居民的异议理由，无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人张巧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  高国良审判员  王鹏志审判员  胡素杰二〇二一年七月十九日书记员  王梦珂