辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民再72号 二审上诉人（一审原告、反诉被告）：丹东国贸大厦有限责任公司，住所地丹东市元宝区金汤街1号。 法定代表人：田景琦，总经理。 委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告、反诉原告）：王爱共，男，1963年7月25日出生，汉族，住丹东市元宝区。 二审被上诉人（一审被告、反诉原告）：张霞，（王爱共之妻），1967年4月15日出生，汉族，住丹东市元宝区。 以上二审被上诉人的共同委托诉讼代理人：张薇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 以上二审被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐馨荷，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原审第三人：大商集团丹东新玛特有限公司，住所地丹东市元宝区金汤街1号。 法定代表人：张永强，总经理。 委托诉讼代理人：郑淑杰，辽宁铭旗纳律师事务所律师。 丹东国贸大厦有限责任公司（简称国贸大厦）与王爱共、张霞房屋买卖合同纠纷一案，丹东市元宝人民法院于2004年6月30日作出(2003)丹元民一权初字第736号民事判决：一、国贸大厦于判决发生法律效力起10日内返还王爱共、张霞房款1026563.42元；二、国贸大厦于判决发生法律效力起10日内赔偿王爱共、张霞1026563.42元；三、国贸大厦的诉讼请求及王爱共、张霞其他反诉请求予以驳回。国贸大厦及张霞均不服，上诉至本院。本院于同年9月20日作出(2004)丹民一合终字第183号民事裁定：一、撤销丹东市元宝区人民法院(2003)丹元民一权初字第736号民事判决；二、发回丹东市元宝区人民法院重审。丹东市元宝区人民法院于2005年6月2日作出(2004)丹元民一重字第12号民事判决：一、国贸大厦与王爱共、张霞之间的房屋买卖合同有效；二、国贸大厦于判决生效之日起10日内返还王爱共和张霞购买的八个摊位；二、驳回国贸大厦、王爱共、张霞的其他请求。国贸大厦及王爱共、张霞均不服，上诉至本院。本院于2005年11月25日作出（2005）丹民一终字第85号民事判决：一、撤销丹东市元宝区人民法院(2004)丹元民一重字第12号民事判决；二、解除国贸大厦与张霞、王爱共的房屋买卖合同；三、国贸大厦于判决生效后10日内返还张霞、王爱共购房款1026563.42元，并自2001年9月18日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；四、张霞、王爱共将其占有八个摊位期间收取的租金461062元，判决生效后10日内返还给国贸大厦；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。王爱共、张霞不服该判决，于2008年5月8日向辽宁省高级人民法院申请再审，同年7月25日，二人撤回再审申请。2008年8月10日辽宁省高级人民法院作出（2008）辽立二民申字第00990号民事裁定，准许王爱共、张霞撤回再审申请。后二人向本院申请再审。本院于2011年5月19日作出(2011)丹立二民监字第00011号民事裁定，再审本案，并于同年6月17日作出(2011)丹审民再字第00058号民事裁定：一、撤销本院(2005)丹民一终宇第85号民事判决和丹东市元宝区人民法院(2004)丹元民一重字第12号民事判决；二、本案发回丹东市元宝区人民法院重审。丹东市元宝区人民法院重审后，依法追加大商集团丹东新玛特有限公司（简称新玛特公司）为本案第三人参加诉讼，并于2011年11月24日作出(2011)元民一初字第00157号民事判决：一、原告国贸大厦与被告王爱共、被告张霞之间的房屋买卖合同合法有效；二、原告国贸大厦于判决生效之日起10日内返还被告王爱共、被告张霞购买的八个摊位，总面积215.868平方米（摊位位置、面积按双方发生买卖时的图纸和原告2001年收取被告张霞交纳的第一期房款时收款收据上注明情况的同等面积、同楼层、相同位置或附近置换）；三、被告王爱共、被告张霞自本判决生效之日起十日内给付原告国贸大厦购房款1001385元；四、原告国贸大厦自本判决生效之日起十日内赔偿被告王爱共、被告张霞2604480元；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。国贸大厦不服，上诉至本院。本院于2013年9月17日作出（2012）丹审民再字第00022号民事判决：一、撤销丹东市元宝区人民法院（2011）元民一初字第00157号民事判决；二、解除国贸大厦与王爱共、张霞的房屋买卖合同；三、国贸大厦于判决生效后10日内返还王爱共、张霞购房款1026563.42元，并自2001年9月8日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；四、王爱共、张霞将其占有8个摊位期间收取的租金461062元，于本判决生效后10日内返还给国贸大厦；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。王爱共、张霞仍不服，向本院申请再审。本院于2020年7月14日作出（2020）辽06民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人国贸大厦的委托诉讼代理人黄冠、李天嗣，二审被上诉人王爱共、张霞及二人的共同委托诉讼代理人张薇、徐馨荷，原审第三人新玛特公司的委托诉讼代理人郑淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王爱共、张霞本次再审称，1、依法撤销丹东市中级人民法院（2012）丹审民再字第0022号民事判决，维持丹东市元宝区人民法院（2011）元民一初字第00157号民事判决。2、依法确认王爱共、张霞享有涉案八个房屋面积215.868平方米的所有权，并按同等面积、同楼层、相同位置或附近置换。3、一、二审诉讼费用由国贸大厦负担。理由：（一）王爱共、张霞与国贸大厦达成的房屋所有权买卖合同有效，王爱共、张霞已经支付50％以上购房款，剩余房款已经通过公证处提存，履行了支付义务，国贸大厦也实际履行合同5个月之久。因此，双方之间的合同关系不具有法定解除条件、二审判决解除合同缺乏事实和法律依据。1、王爱共、张霞与国贸大厦存在的是分期付款房屋买卖合同关系。2、王爱共、张霞已经支付50％以上购房款，余款因拒收，已经公证提存履行了支付房款义务，不存在任何违约行为。3、国贸大厦不仅存在拒收房款的违约行为，而且还将对外统一出租的利润占为己有，严重损害了王爱共、张霞的合法权益。王爱共、张霞提出继续履行合同，返还房屋和出租利润成立。（二）国贸大厦拒收租金，违约在先，王爱共、张霞已将被拒收的剩余分期购房款，通过公证提存履行了支付义务，不存在违约问题，因此，国贸大厦无权行使单方合同解除权，二审判决解除合同无法律依据。（三）王爱共、张霞没有拒交水电费，也没有收到国贸大厦的“签订合同”通知和“倒房”通知，不对王爱共、张霞发生法律效力，单方解除合同行为无效，二审判决认定其有效，没有事实根据。（四）二审判决适用法律错误，违反了特别法优于一般法的原则。（五）二审判决错误采用自己判定的无效证据。 国贸大厦辩称，不同意王爱共、张霞的再审申请，该申请不应成立应予驳回。一、二人的再审申请已经和原审的反诉请求发生了变化，原审当中二人的反诉请求第二项是判令国贸大厦停止对其财产权的侵害，由国贸大厦及第三人将王爱共、张霞购买的八个摊位交还给二人。本案王爱共、张霞提出依法确认王爱共、张霞享有八个房屋所有权并按照同面积同楼层等置换。王爱共、张霞已经变更了相应的诉请和根本性质。将原来的给付之诉，变更成为了确认之诉并且履行内容也有所变化。二、本案历经了十七年之久，客观情况已经发生了重大变化，目前案涉摊位所在的国贸大厦，已经进行了整体装修，且已经整体出租并经营。案涉摊位具体资质无法确认，对于房屋的分割转让实际上已经无法完成。依据最高院民诉法司法解释252条的规定，诉讼标的物灭失或发生变化，致使原诉请无法实现的当事人申请变更增加诉请应当通过发回重审解决，本案中不应该直接处理。对于实体部分我们认为原审判决认定的案件事实和适用法律正确，结论应当维持。双方之间形成了买卖合同关系，2011年原一审判决及2012年的原二审判决中确认的事实，双方已经认可且未在二审程序中提出异议，上述事实包括2001年9月-2002年1月期间王爱共、张霞支付了5个月的房屋款项自2002年2月开始二人停止支付，至2002年12月20日二人已经违约十一个月时间，国贸大厦被迫向二人发出解除通知。王爱共、张霞所述没有收到通知与事实不符，2003年7月16解除通知送达后，已经违约18个月之久，2003年11月王爱共、张霞实际拖欠房款已经达到400554元，已经超过全部房款总价的五分之一，已经达到了《合同法》规定的解除条件。王爱共、张霞直到2005年6月9日违约了40个月后才将房款728280元办理提存，此时早已经超过法律规定的解除条件，此时合同也已经解除，对此国贸大厦认为原审判决认定的买卖合同也已经解除，原判决从下述三个方面进行了阐述，其事实和法律适用均无误。1、王爱共、张霞自2002年2月开始未再交纳房款，已经符合《合同法》94条的规定，达到了法定解除合同条件，因此国贸大厦送达退房通知满足合同解除条件，行使解除权合法有效；2、王爱共、张霞陈述希望就本案签署购房合同，但此购房合同依据（2004）丹民一合终字第183号案件庭审笔录中，王爱共、张霞承认按照双方虽然未签署，但存在正式履行的合同中已经约定未支付金额累计两个月，国贸大厦就有权解除合同，既然王爱共、张霞认可该合同，也提出要求一直签署，依据合同中规定的解除条件，国贸大厦提出解除合同也是满足相应解除权条件；3、关于法律适用，《合同法》167条、94条我方认为由于客观情况和对应时间节点已经随案件进展一直发生变化，其从2002年2月开始一直没有支付房款，2003年11月时未付房款已经达到五分之一，2004年6月30日已经满足了解除的条件，即使适用167条也应当判定解除。国贸大厦已经履行了判决的支付义务，向王爱共、张霞返还了费用，其中在2005年11月贵院作出了（2005）丹民一终字第85号民事判决，其判决结果和本次再审涉及的二审判决是一致的，在2005年12月13日国贸大厦已经就该案件双方返还款项抵扣后向元宝法院支付该案尾款542865.10元，上述款项元宝法院也开具了收据，案件应履行完毕。综上，王爱共、张霞的再审申请和原诉请请求发生变化且实际情况无法按照原始诉请进行履行，依照法律规定应当通过发回重审变更诉请进行处理，另本案原二审判决的事实认定和法律适用均正确，王爱共、张霞在上诉过程中也未对相关事实提出异议，应当维持原二审法院的判决结果。最后，国贸大厦已经对原二审法院判决完成了实际的履行。 新玛特公司述称：原审第三人对本案案件事实未参与，不了解。现案涉八个摊位由第三人整体租赁，案涉八个摊位已经不在单独存在，本案合同已经丧失继续履行的基础。 国贸大厦向一审法院起诉称，王爱共、张霞系夫妻。2001年5月8日，王爱共、张霞向我单位申购国贸大厦B区裙楼1004、1023、3098、3103、3104、3105、3106、3154八个摊位，建筑总面积为235.06平方米，申购价格2140824元，我单位将上述八个摊位交给王爱共、张霞使用，截止到2002年1月，王爱共、张霞向我单位交纳房款1012993.41元，尚欠房款1127830.59元。为此，我单位多次向王爱共、张霞催要，并要求与二人签订国贸大厦房屋所有权买卖合同，但王爱共、张霞以种种理由不与我单位签合同又不交纳房款，却仍占用我单位的八个摊位经营。我单位又限期王爱共、张霞签订房屋买卖合同交纳房款，并告知逾期的法律后果。因王爱共、张霞一直不与我单位签订合同也不交纳房款，2002年12月20日，我单位向王爱共、张霞送达了立即倒出八个摊位并办理退房款事宜的通知，遭到二人拒绝。王爱共、张霞从2002年2月起没有支付月付款的行为已构成违约，因此我单位于2002年12月20日书面通知王爱共、张霞解除合同的行为有法律依据及合同依据。由于王爱共、张霞的违约致使我单位与二人之间的合同解除，我单位有权要求恢复原状并要求王爱共、张霞赔偿损失，故诉讼至法院请求判令王爱共、张霞赔偿损失461210元{27130元／月×17个月（2001年9月18日至2003年3月20日）}，并承担所有诉讼费用。 王爱共、张霞辩称及反诉称：1、本案是房屋买卖合同纠纷，从历次庭审情况来看，房屋的出卖人没有尽到法定义务，我们有证据证明出卖方当时有巨额的银行贷款，国贸大厦并没有明示当时的抵押物是什么。另外，国贸大厦应明确我们所购房屋的消防方面是否合格，国贸大厦没有提供证据证明，但消防局却对其作出了处罚。所以，国贸大厦作为房屋出卖方有很多违反法律规定的地方，如权利瑕疵担保，因此，国贸大厦已经不存在解除买卖合同的资格，双方的买卖合同依法成立并已履行了大部分；2、涉案的买卖合同不符合法定解除的情形；3、合同已履行大部分，我们的房款也交付了大部分，房子现在也存在，具备继续履行合同的条件；4、由于国贸大厦单方解除合同并把我们强行赶出场地给我们造成了巨额的经济损失，而国贸大厦既收了房款又收到一份租金，致使我们损失了应得的利益，故我们的损失应由国贸大厦承担。故不同意赔偿国贸大厦损失461210元。同时反诉要求：1、确认双方间的买卖合同成立生效；2、判令国贸大厦停止对我们财产权的侵害，由国贸大厦及新玛特公司将我们购买的八个摊位交还给我们；3、判令国贸大厦按照27130元/月的标准赔偿我们96个月（2003年1月至2011年9月）的经营收益共计2604480元；4、要求国贸大厦承担所有诉讼费用。 第三人新玛特公司无陈述意见。 一审法院认定事实，2001年5月18日，王爱共、张霞申请购买国贸大厦公司的1004、1023、3098、3103、3104、3105、3106、3154八个摊位，并填写了两份《丹东国贸大厦B区裙楼房屋所有权买卖申购单》。这两份申购单载明，3098号摊位面积15.73平方米，申购价格112455元，申购保证金11200元，其他七个摊位面积21933平方米，申购价格2028369元，申购保证金200000元，并注明：1、房屋面积以丹东市房产管理局测量的面积为准，误差在3%以内的不退不补，误差在3%以外的房款多退少补，申购人不得以此事由放弃购买；2、如国贸大厦在2001年9月18日之前未与申购人签订《丹东国贸大厦所有权买卖合同》则视为国贸大厦不同意申购人之申请，如申购人已交申购保证金的，国贸大厦须在十个工作日内返还申购人保证金，并给付同期银行存款利息，如因申购人的原因致使《丹东国贸大厦所有权买卖合同》无法签订，申购保证金不退；3、截止2001年9月18日，申购数量达不到国贸大厦B区裙楼出售面积的40%时，国贸大厦有权不出售申购人申购的房产，申购人放弃要求国贸大厦赔偿及履行房屋买卖的权利等内容。王爱共、张霞按申购单规定的数额向国贸大厦交纳了申购保证金。2001年9月18日，双方重新确定了王爱共、张霞购买的摊位位置和面积，按照实际面积215.868平方米（含分摊的公用面积），房屋总价款为1928924.56元的50%，国贸大厦让价三个百分点，张霞向国贸大厦交纳第一期房款即935528.41元，其中1006号摊位231165.27元（原面积24.483平方米，实际面积23.993平方，扣卷帘控制箱500元）、1023号摊位348820.47元（原面积36.467平方米，扣柱面积0.416平方米，实际面积36.051平方米）、3103摊位号52532.19元（原面积6.11平方米，实际面积6.086平方米）、3104号摊位52895.80元、3105号摊位52722.65元、3106号摊位52722.65元、3098号摊位53423.89元、3154号摊位90260.49元。双方同时约定，另一半房款964462.29元国贸大厦不再让价，王爱共、张霞付款期限为5年，每月交房款加利息为18207元。王爱共、张霞交第一期房款后，国贸大厦即将王爱共、张霞购买的八个摊位交给二人，王爱共、张霞委托国贸大厦统一出租、统一收取租金，八个摊位月租金为27130元，并由王爱共、张霞从每月收取的租金中直接扣除国贸大厦当月应交纳的分期房款及利息18207元。自2001年9月至2002年1月，国贸大厦共扣除王爱共、张霞分期房款及利息91035元。2002年合同由王爱共、张霞自己与业户签订，租金由其向业户收取。2002年12月20日，国贸大厦经丹东市公证处公证向王爱共、张霞送达了立即倒出涉案的八个摊位，并办理退房款事宜的通知遭到二人的拒绝。2003年2月20日，国贸大厦闭店。自2002年2月至闭店前的租金均由王爱共、张霞收取，王爱共、张霞每月收取租金27130元。2003年7月16日，王爱共、张霞通过丹东市公证处到国贸大厦财务处交纳一个月房款及利息18207元，国贸大厦拒绝收取，后来王爱共、张霞又到丹东市公证处要求将此房款提存，公证处因王爱共、张霞没有提供商品房产权买卖合同而不同意办理。后来王爱共、张霞又到公证处要求办理房款提存，公证处同意为其办理。在准备划款时，王爱共、张霞又来到公证处表示不办理提存，原因是国贸大厦已将其起诉到法院。 据本案原一审庭审笔录中记载，2000年8月份至2001年12月份丹东市消防局三次向国贸大厦出具责令限期改正通知书，主要内容为国贸大厦存在违反消防法规的行为，要求国贸大厦在指定的期间采取措施防止发生火灾。2003年9月2日王爱共向国贸大厦出具声明一份，主要内容为张霞对国贸大厦回购其购买的产权的意见事宜，该声明由当时国贸大厦的副总经理孙长久签收。2005年6月9日，因国贸大厦拒绝收取张霞、王爱共交纳的购房款，张霞、王爱共将房款728280在丹东市元宝区公证处提存。2011年8月9日，经王爱共申请，丹东市元宝公证处对“百度搜索”网页屏幕进行截图显示《丹东国贸大厦产权、经营权分割出售方案（简要）》，第三条为“产权方需要由大厦代管，大厦保证产权方享有正常效益”。同日，该公证处应王爱共申请，对“腾讯搜搜”网页屏幕《驰骋商界竟风流一记丹东国贸大厦有限责任公司总经理林圣尊》进行截图，该文章显示“林圣尊认为，虽然产权、经营权已经卖出去了，但管理权必须牢牢把握住，仍要按照大厦的要求统一规划、统一布局、统一归类，服从大厦的统一管理”。本次庭审中，国贸大厦认可2002年2月份以前与王爱共、张霞之间存在过代收摊位租金的委托协议，但在法庭限定的日期内就此委托协议国贸大厦未能提供证据。在法院制作的询问笔录中，国贸大厦及王爱共、张霞均认可二人尚未交纳的购房款为1001385元。 另查，自2003年2月份起，涉案的八个摊位由国贸大厦实际控制，国贸大厦经过重新装修后于2003年2月份整体租赁给案外人丹东边境经济合作区天扬有限公司，因张霞承租该公司的摊位，国贸大厦曾为其垫付租金197200元。2008年新玛特公司承接了丹东边境经济合作区天扬有限公司作为承租人的权利义务，现涉案的八个摊位已不再独立存在。诉讼中，王爱共、张霞表示如果国贸大厦及新玛特公司不能按照原址、原位、原面积返还，则按同等面积、同楼层、相同位置或附近置换。 一审法院认为，双方当事人虽然未签订书面的房屋买卖合同，但是王爱共、张霞已按国贸大厦要求交纳了50%的购房款和2001年9月至2002年1月份的分期房款及利息，国贸大厦均一一接受，双方的买卖合同已经成立。该房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当受此合同的约束，并及时履行各自义务。合同法第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案中就剩余房款的给付，双方当事人已明确约定付款期限五年，每月应支付的房款及利息为18207元，属分期付款买卖合同，应当受上述法律条款的约束。双方房屋买卖合同的总价款是1928924元，其五分之一是385785元，自2002年2月王爱共、张霞没有按期向国贸大厦交纳分期房款至2003年9月国贸大厦起诉时，王爱共、张霞欠付房款364140元( 18207元/月×20个月)，未支付到期价款的金额并未达到全部价款的五分之一。合同法第九十四条第二项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的，”该法条应当理解为一方当事人以自己明确的意思表示或行为表明不履行合同义务，但为了保证交易的安全同时要求该义务必须是合同的主要义务。若未履行的并非合同的主要义务，则另一方当事人无权据此解除合同。本案中，王爱共、张霞作为分期付款买卖合同的买受人，其主要义务应当是交纳分期购房款及利息的数额，而非交纳行为本身。国贸大厦主张依据《合同法》第九十四条的相关规定解除双方之间的买卖合同，已无法律依据。王爱共、张霞请求双方继续履行合同，有事实基础。国贸大厦作为房屋的出卖人，负有对出售房屋质量瑕疵担保义务，应当保证出售的房屋符合国家法律的强制性规定。据王爱共、张霞提供的证据表明，国贸大厦所在的大厦在2000年至2001年间存在违反消防法规的行为，而涉案争议的八个摊位包含在上述大厦中，因此，国贸大厦已违反了法定义务。王爱共、张霞作为债务人在对方履行不符合合同约定时，有权拒绝其相应的履行要求。另外，据两份公证的网页截图显示，国贸大厦对分割出售的产权仍由其代管并统一规划布局，故王爱共、张霞辩称自2002年2月起因国贸大厦不再代为收取摊位租金并扣除王爱共、张霞应交纳的分期房款及利息，并非二人拒绝交纳，有事实基础。因此，国贸大厦主张王爱共、张霞已违反了合同约定并要求二人赔偿损失，不予支持。因违约责任在于国贸大厦，且自2003年2月起，涉案的八个摊位由国贸大厦实际控制，故国贸大厦应自2003年2月起按照每个月实际收取的摊位租金27130元赔偿王爱共、张霞损失，王爱共、张霞请求国贸大厦赔偿其中96个月的租金损失2604480元系对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。其请求国贸大厦返还涉案的八个摊位有事实基础和法律依据，鉴于涉案摊位现由新玛特公司使用且已不再单独存在的实际情况，王爱共、张霞请求国贸大厦按照同等面积、同楼层、相同位置或附近置换，不违反法律规定，予以支持。基于合同相对性原则，涉案买卖合同的双方当事人为国贸大厦和王爱共、张霞，故王爱共、张霞请求新玛特公司返还涉案的八个摊位无法律依据。因双方当事人均认可王爱共、张霞尚未给付的房款为1003815元，本着案结事了的原则，国贸大厦虽未在本案中请求，王爱共、张霞作为买受方，依法应当将欠付的房屋价款1001385元支付给国贸大厦。 丹东市元宝区人民法院作出（2011)元民一初字第00157号民事判决：一、国贸大厦与王爱共、张霞之间的房屋买卖合同合法有效；二、国贸大厦自判决生效之日起十日内返还王爱共、张霞购买的八个摊位总面积215.868平方米（摊位位置、面积按双方发生买卖时的图纸和国贸大厦2001年9月18日收取张霞交纳的第一期房款时收款收据上注明情况的同等面积、同楼层、相同位置或附近置换）；三、王爱共、张霞自判决生效之日起十日内给付国贸大厦购房款1001385元；四、国贸大厦自判决生效之日起十日内赔偿王爱共、张霞2604480元；五、驳回国贸大厦、王爱共、张霞其他诉讼请求。 国贸大厦不服该判决，上诉请求撤销(2011)元民一初字第00157号民事判决，依法改判支持原审诉讼请求，驳回王爱共、张霞的诉讼请求。其主要理由是：王爱共、张霞未按双方约定支付房屋价款，已构成根本违约，我公司有权解除双方间的房屋买卖合同。 本院二审查明的事实是：就涉案的8个摊位，双方未签订正式的房屋所有权买卖合同，对未签订合同的理由，双方各持一词。国贸大厦称，申购单签订后必须签订正式的购房合同，但王爱共、张霞只是就大厦的消防等情况提出问题，要求国贸大厦答复，不肯前来重新签订合同。与王爱共、张霞同样购买摊位的其他产权人均与国贸大厦签订了正式的购房合同，末签订合同的国贸大厦均已将购房款退回。王爱共与张霞则称2001年9月18日曾去国贸大厦想签订正式的购房合同，但当天国贸大厦要求其先签订国贸大厦物业管理合同并开始计算各种费用，直到晚上6点，因时间不够，所以正式合同未签成，从第二天起，因找不到具体管此事的吕经理，故合同再未签订。 在本院(2004)丹民一合终字第183号案件庭审中，王爱共与张霞承认双方没有签订正式合同文本，但实际是按卷中正式合同文本履行的。该正式合同文本第4条关于违约责任约定：乙方（王爱共、张霞）采取分期付款方式购买房屋的，未支付到期价款金额累计二个月未付的，甲方(国贸大厦)可以要求乙方立即支付全部价款或有权解除合同。甲方因此解除合同的，首期款（成交价格的50%）不退。乙方还应支付违约金，违约金按房产成交价格的10%支付。本次审理中，王爱共、张霞反悔称，只是部分按正式文本履行。 国贸大厦称，曾于2002年6月3日书面通知王爱共、张霞三日内到大厦签订《国贸大厦房屋所有权买卖合同》，并补交所欠购房款，逾期不办理由此产生的法律后果由张霞方承担。王爱共、张霞称从未收到过该通知，但在原审法院最初审理本案的(2003)丹元民一权初字第736号证据交换笔录中，王爱共、张霞的委托代理人称，对该通知不提异议，但对要证明的问题有异议，具体意见表示将在庭审时阐述。其余事实与一审判决相同。 本院二审认为，上诉人王爱共、张霞通过填写申购单的方式从被上诉人国贸大厦处购买了八处摊位。双方虽未签订书面合同，但王爱共、张霞已经交付50%的购房款和部分分期房款及利息，国贸大厦亦已接受，因此，双方间房屋买卖合同关系成立，并应当认定合法有效。 本案争议的焦点是涉案的房屋买卖合同是否已经解除，对此双方当事人各持一词。国贸大厦主张合同已经解除的主要理由是，自2002年1月起，王爱共、张霞因不同意上调水电费而拒不交纳分期付款应交纳的房款，其行为符合合同解除的条件。经审查，交纳分期房款及利息是王爱共、张霞应尽的主要合同义务，因此说王爱共、张霞自2002年2月起拒不交纳购房款及利息的行为符合合同法第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的”的解除合同条件。在此情况下，国贸大厦书面通知王爱共、张霞解除合同符合法律规定。虽然在该通知中没有明确写明“解除合同”的字样，但该通知的主要内容是要求王爱共、张霞倒出八个摊位并办理退房事宜，其内容已表达了解除合同的真实意思。按照法律规定，该通知应当是生效的，故双方间的合同应认定已经解除。且原审庭审中，王爱共、张霞对双方虽未签订正式合同文本，但实际上是按卷中所附正式合同文本履行的事实无异议，而卷中所附正式文本合同第4条明确规定：乙方（王爱共、张霞）采取分期付款方式购买房屋的，未支付到期价款金额累计二个月的，甲方（国贸大厦）可以要求乙方立即支付全部价款或有权解除合同。甲方因此解除合同的，首期款(成交价格的50%）不退。乙方还应支付违约金，违约金按房产或成交的10%支付。故国贸大厦要求解除合同亦符合双方约定。 王爱共、张霞辩称按照合同法第167条关于“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，因其二人所欠购房款没有达到全部价款的五分之一，故其欠款行为不符合分期付款买卖合同解除的法定条件，经审查，我国合同法第167条是对分期付款的规定，对该法条应理解为系在合同法总则第94条规定的可以解除合同的条件之外又另行规定的一种法定的解除条件，不能因该条规定而排斥对合同法第94条规定的可以解除合同条件的适用，如排斥对94条规定的适用，必将出现分期付款的买受人明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要债务时，而因其未履行的债务未达到总价款的五分之一，债权人却无权解除合同，只能等到其未履行的数额达到五分之一时才可以行使解除权，显然对债权人是不公平的，故王爱共、张霞的主张不能成立，应当认定双方间的房屋买卖合同已经解除。合同解除后，国贸大厦向王爱共、张霞收取的购房款应予返还，并应按银行利率支付利息。而王爱共、张霞在占用房屋期间收取的租金也应当返还给国贸大厦。王爱共、张霞反诉请求继续履行合同，按原址、原位、原面积返还摊位，因双方合同已经解除，此请求无依据，且国贸大厦重新装修改造后，原有的摊位状态已不存在，事实上也无法继续履行交付义务。王爱共、张霞请求国贸大厦赔偿租金损失，因此请求是以合同没有解除为前提，故对此请求不予支持。 本院二审判决：一、撤销丹东市元宝区人民法院(2011)元民一初字第00157号民事判决；二、解除国贸大厦与王爱共、张霞的房屋买卖合同；三、国贸大厦自本判决生效后10日内返还王爱共、张霞购房款1026563.42元，并自2001年9月8日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款的利率支付利息；四、王爱共、张霞将其占有8个摊位期间收取的租金461062元，于本判决生效后10日内返还给国贸大厦；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。 王爱共、张霞本次再审庭审中提供如下证据： 1、丹东市消防局《关于梁顺利等咨询、投诉事项的答复意见》，形成时间是2014年6月20日。该证据证明国贸大厦消防验收不合格，属于出卖瑕疵房屋，国贸大厦违约在先，丧失了合同解除资格，其应对涉案房屋承担补救、改正措施并对王爱共、张霞承担违约责任。 国贸大厦质证意见为：由于该证据没有提供原件，我方对真实性不予认可，且与本案无关联。从目前了解来看现在整个商场属于合法经营状态，另外该证据与本案无关联。 新玛特公司质证意见为：对关联性有异议，对证明目的也有异议。 本院对该证据的认证意见为，该证据能够证实国贸大厦存在消防验收不合格的事实，本院对该份证据予以确认。 2、丹东市中级人民法院（2018）辽06民终1205号民事判决，形成时间是2018年8月21日。证实国贸大厦2002年改变分割出售方案，开始回购出售的产权房屋，由大股东五矿公司垫付回购款1200万元人民币，因为回购产权款利息，双方诉讼到法院。这一回购事实，在本案庭审中王爱共、张霞提出过，但出卖人国贸大厦始终不承认，现在这一事实，被该判决第三页确认。 国贸大厦质证意见为：对该判决真实性予以认可，我们不认可关联性和证明目的，对方违约时间是2002年2月，所以与国贸大厦和相关产权人回购产权没有任何关联性，王爱共、张霞违约事实发生再先，准备回购发生在后，且回购均是以相关产权人双方协商一致进行的回购，与本案无关联性。 新玛特公司对该证据无异议。 本院对该份证据认证事实为，该判决系本院作出的生效判决，对其证明内容本院予以确认。 3、在国贸大厦所在商场拍的照片五张和原始图纸两张，证明王爱共、张霞涉案购买的八个摊位依旧在原位，合同具有继续履行的条件，且交付给王爱共、张霞后不会影响第三人的经营。 国贸大厦质证意见为：从现有情况来看，并没有一一对应，其他情况根据实际两轮的装修变化，实际位置和现有原图纸摊位画的位置不符。图纸的真实性我们庭后也需要核对一下。 新玛特公司质证意见为：对证明目的有异议，案涉八个摊位由第三人整体租赁，依据该证据无法辨认摊位的位置。 本院对该证据的认证意见为，该证据因国贸大厦与新玛特公司均不认可，且需要对照原图纸并到现场予以指认确认，故本院对其证明问题不予采信 4、申请证人宋某出庭作证。宋某证实2001年9月国贸大厦整体分割出售，那时候其在大厦经营也买了摊位，2002年大厦不对外卖了，开始回购了。 王爱共、张霞认为证人能够证明国贸大厦存在违约行为，没有及时交付剩余款是由于2002年开始国贸大厦回购摊位拒收购房款，这一事实与其提交的五矿认定的判决事实一致。 国贸大厦质证意见为：证人只能证明其摊位被回购的事实不能证明国贸大厦拒收租金的事实，国贸大厦不存在任何拒收租金的情形，最终国贸大厦也以调解的形式解决。王爱共、张霞在国贸大厦发出催缴通知甚至至起诉到法院后，一直没有支付购房款，直至2005年一、二审后通过提存方式交纳房款，所以能够证实的是上述情况恰恰是其不履行合同约定支付款项并非国贸大厦拒收房款。所以我方认为证人所证事实与本案无关，也与事实不符。 新玛特公司质证意见为：证人涉及到与国贸大厦回购问题，而王爱共与国贸大厦没有涉及回购问题，所以身份是不一样的。 本院对证人宋某证言的认证意见为，证人所购摊位涉及到与国贸大厦回购问题，而王爱共、张霞与国贸大厦没有涉及回购问题，故对其证言本院不予采信。 5、申请证人刘某出庭作证。刘某证实2002年2月国贸大厦停止收取分割出售房产几位业主的分期付款，王爱共在这期间依旧前来缴款，但是领导指示不收，具体交了几个月记不清楚了。 王爱共、张霞认为：证人刘某已经证明案涉八个摊位没有继续交付购房款是国贸大厦拒收并不是王爱共、张霞违约，且证人身份是当时时任国贸大厦的财务主管，所以其证言真实。 国贸大厦质证意见为：证人所述内容与事实不符。2001年9月至2002年1月，王爱共房款是通过租金扣缴方式，并不是国贸大厦直接收取的，这五个月不能是王爱共来国贸大厦交款，这个与证人证言是不符的，其证言的真实性我们不予认可，证人所述的2002年8月、9月份不收款，与实际王爱共2月就未交款相互矛盾，所以证人证言不予认可。 新玛特公司质证意见为:2003年7月16日王爱共通过公证处交款事实能够证明已经距离交房款长达十八个月之久，该事实证明王爱共并没有实际交纳房款真实意思表示，与证人证实每个月都交纳不符。 本院对证人刘某的证言的认证意见为，该证人证实内容与国贸大厦与王爱共当时约定的分期缴纳房款的方式不符，故本院不予采信。 本院再审查明的事实同（2011）元民一初字第00157号民事判决查明认定的事实一致。另查明，国贸大厦于2003 年9月19日与案外人丹东边境经济合作区天扬有限公司签订的租赁合同中约定双方的租赁期限自2003年9月26日起至2023年12月31日止。本次再审庭审中，经询问王爱共、张霞是否变更诉讼请求，要求国贸大厦赔偿损失，其明确答复不变更诉讼请求，仍坚持原诉讼请求。 本院再审认为，本案争议焦点为：国贸大厦与王爱共、张霞之间的房屋买卖合同是否已经解除？王爱共、张霞在原审的反诉请求是否有事实和法律依据。 国贸大厦认为2002年12月20日向王爱共、张霞发送通知时合同已解除，而王爱共、张霞认为合同应当继续履行，不同意解除。本案亦是由于双方当事人对案涉合同的解除问题没有达成一致而引发的纠纷。 关于本案合同解除的法律适用问题。《合同法》第九十四条第二项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，”该法条应当理解为一方当事人以自己明确的意思表示或行为表明不履行合同义务，但为了保证交易的安全同时要求该义务必须是合同的主要义务。若未履行的并非合同的主要义务，则另一方当事人无权据此解除合同。本案中，王爱共、张霞作为分期付款买卖合同的买受人，其主要义务应当是交纳分期购房款及利息的数额，而非交纳行为本身。 《合同法》第一百六十七条规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。该条的立法目的是为了保护买受人的利益。因此法律为了防止出卖人提出的条款过于苛刻，规定出一定的限制，以保证当事人双方利益的平衡。当达到法定条件时，合同一方当事人有权单方解除合同，根据该条规定，在分期付款买卖合同中，买受人未支付到期价款的金额已达到全部价款的五分之一，即是法律规定的具体适用“严重影响订立合同期望的经济利益”的标准，意即只有达到这样的条件，分期付款买卖的出卖人才有权行使合同的单方解除权。《合同法》九十四条是合同法总则中对于合同解除条件的原则性规定，而《合同法》第一百六十七条是合同法分则中买卖合同对于出卖人解除合同的具体规定。从我国法律的效力层次原则看，特别法优于普通法，而对于一部具体的法律来说，针对具体的案件，分则的规定应当优于总则的规定来适用，故本案应当适用《合同法》第一百六十七条规定。具体到本案，王爱共、张霞作为分期付款买卖合同的买受人，其主要义务应当是交纳分期购房款，从二人买房初衷来看，其更希望实现合同目的。国贸大厦作为房屋的出卖人，负有对出售房屋的质量瑕疵担保义务，应当保证出售的房屋符合国家法律的强制性规定。现有证据表明，国贸大厦在2000年至2001年间存在违反消防法规的行为，而涉案争议的八个摊位包含在上述大厦中，王爱共、张霞延迟缴纳分期房款主要是基于其对于所购房屋的消防安全的担忧和国贸大厦提高水电费收费标准的异议而非拒缴房款。即使按国贸大厦主张自2002年2月王爱共、张霞未向国贸大厦交纳分期房款至2003年9月国贸大厦起诉时，王爱共、张霞欠付房款364140元(18207元/月×20个月)，未支付到期价款的金额亦并未达到全部价款的五分之一，国贸大厦主张依据《合同法》第九十四条的相关规定解除双方之间的买卖合同，无法律依据。王爱共，张霞要求继续履行合同，有事实基础和法律依据。但鉴于本案诉讼历经多年，涉案摊位现由新玛特公司使用且已不再单独存在的实际情况，王爱共、张霞请求国贸大厦按照同等面积、同楼层、相同位置或附近置换，不违反法律规定，应予支持。本院二审依据《合同法》第九十四条的相关规定解除双方之间的买卖合同，适用法律不当，本院再审予以纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2012）丹审民字第00022号民事判决； 二、维持丹东市元宝区人民法院（2011）元民一初字第00157号民事判决。 一审案件受理费19032元，反诉费23506元；二审案件受理费30488元，合计73026元，由丹东国贸大厦有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  白银河 审判员  卢国华 二〇二一年七月九日 法官助理李斌 书记员王翌