辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1368号上诉人（原审被告）：中房锦州房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区解放路五段14号。法定代表人：张国富，该公司经理。委托诉讼代理人：侯云峰，辽宁秋铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会玲，辽宁秋铭律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李宗云，女，1970年7月15日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。上诉人中房锦州房地产开发有限责任公司因与上诉人李宗云商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中房锦州房地产开发有限责任公司上诉请求：一、请求上级人民法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人李宗云原审诉讼请求。二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审法院认定“锦州市凌河区人民政府分别与中房锦州房地产开发有限责任公司及锦州金地房地产开发有限公司签订的《协议书》均没有对中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定。”该事实认定错误。被上诉人李宗云认购的房屋为锦州市凌河区“东城天下”建设项目，原为上诉人中房锦州房地产开发有限责任公司（以下简称中房公司）开发建设，经锦州市凌河区人民政府（凌河区政府）交由锦州金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）接盘。中房公司与凌河区政府于2017年07月18日签订的《协议书》第六条明确约定凌河区政府全面接收该项目，乙方（中房公司）在该项目所签订的合同主体变更为接盘企业并负责合同的履行；同日，凌河区政府与金地公司签订的《协议书》第三条第四项约定乙方（金地公司）负责团购房业主、商品房业主协议的更换工作，团购房及商品房的安置工作，涉及法律与信访问题由乙方（金地公司）负责。两份《协议书》证明涉案房地产建设项目的全部权利义务均由接盘企业金地公司承继。涉及与被上诉人签订的《认购单》在项目移交范围内。原审认定对此无约定是错误的。二、原审判决错误。中房公司经凌河区政府将建设项目权利义务转让金地公司后告知了被上诉人，被上诉人对此表示同意，并愿意直接与金地公司履行合同。被上诉人在与金地公司履行合同过程中发生争议诉至法院，充分证明被上诉人与金地公司均认同原中房公司在该项目的权利义务由金地公司承继。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，经债权人（被上诉人）同意，中房公司作为合同一方当事人将合同权利义务转让金地公司后，中房公司不再承担合同义务。原审将转让后的权利义务分割两个主体履行，合同主义务房款由金地公司承担返还义务，附着主权利义务的孳息却判决由中房公司承担。且利息已经超过法律规定的禁止利率上限，原审判决显系错误。本案不能因（2020）辽07民终1551号民事判决书的错误而错上加错。三、原审程序错误。本案因与金地公司、凌河区政府具有法律上的利害关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条规定，中房公司申请原审追加凌河区政府、金地公司为第三人参加诉讼，原审未予追加，法定程序错误。李宗云辩称，一审认定事实正确，但违约金计算错误，请求对违约金部分进行依法改判。李宗云上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉求；二、一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决被上诉人从2016年10月31日至2020年10月10日支付上诉人违约金331397元错误。上诉人与被上诉人与2014年7月11日签订的《认购单》，第4条约定：“甲方承诺2016年9月末交付使用，逾期超过30日未能交房，甲方按己付款的月息2分支付利息。”该条约定了违约的事项，即“2016年9月末未交付使用，逾期超过30日未能交房”认定为违约，并约定了违约金的计算标准即月息2分。那么违约金起始日为“甲方按己付款的月息2分支付”，根据该条款规定结合木案中上诉人付款时间分别为2014年7月10日交付房款30万元、2014年11月26日交付房款5万元，那么本案利息起算日分别为：2014年7月10日起以30万元为本金及2014年11月26日以5万元为本金计算违约金的起算日。如果认为第4条约定还不够明确，结合《认购单》第一条“如乙方没有相中的房源要求退房的，甲方房款全部退回，按已交房款的月息2分给利息；”的规定，完全可以确认利息起算日应当从交款之日起算。故上诉人的主张利息起算日正确并且是合同双方当事人签订《认购单》的本意。35万元本金于2020年11月14日支付给上诉人，故利息计算截止日为2020年11月13日。二、一审法院判决被上诉人从2016年10月31日至2020年10月10日支付违约金331397元的计算结果错误，从2016年10月31日至2020年10月10日以月利率2分计算违约金的结果是336000元。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求。中房锦州房地产开发有限责任公司辩称，1、中房公司将该项的权利义务均已转让给凌河区政府以及金地公司，项目的承建方为金地公司，并且金帝公司也依据中房公司所移交的认购书通知李宗云交房及办理相关手续，因此对李宗云履行义务的主体应当是金地公司，中房公司不承担责任；2、李宗云在2019年因认购书的问题提起诉讼，人民法院已经判决解除了李宗云与中房公司所签订的认购书，并判决金地公司向李宗云履行支付购房款35万元的义务，至此李宗云与金地公司之间也不存在认购房屋的法律关系，只是对于逾期交房部分的违约金，法院认为合同的相对方是中房公司没有支持李宗云的诉讼请求，对此李宗云也认为是不正确的，提起上诉，但是二审法院没有予以纠正，才引发了李宗云与中房公司今天的诉讼，中房公司认为不能因为原来错误的判决来要求中房公司承担责任，故李宗云的诉求不应支持。李宗云向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告签订的《认购单》；2.请求被告支付违约金528566.6元（计算至2020年10月10日止，详见明细）；3.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告李宗云于2014年7月11日与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订《认购单》，原告购买被告开发的“中房佳苑”（暂定名）项目的2、3号门市房。认购房屋单价为7500元/平方米，面积约190平方米，总价为140万元。被告承诺于2016年9月末交付使用，逾期超过30日未能交房，被告按已付款的月息2分支付利息。《认购单》签订后，原告于2014年7月10日交付购房款30万元、2014年11月26日交付购房款5万元，合计交付购房款35万元。2017年7月18日，被告中房锦州房地产开发有限责任公司（乙方）与锦州市凌河区人民政府（甲方）签订《协议书》，《协议书》第五条约定：“甲方承担原与乙方中房公司签订的团购房、回迁安置房、商品房的建设及安置工作，负责合同的后续履行，收取尾款和承担义务。负责已签订房屋代建协议退款等法律、经济纠纷的处置工作”。2017年7月，锦州市凌河区人民政府（甲方）与被告锦州金地房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》，《协议书》中乙方的责任与义务：第四条规定：“乙方负责完成原“东城天下”（原名为中房佳苑）项目团购房、商品房的建设及交付工作，其中：房屋代建协议（含房屋抵账协议）672户、商品房预定协议43户、门市房预定协议4户（含原告门市房）。负责团购房业主、商品房业主协议的更换工作，协议更换由乙方主导并具体负责，甲方全力配合。团购房及商品房的安置工作，乙方根据情况依法核实，以实际安置户数及面积为准，涉及法律与信访问题由乙方负责。”2019年11月5日，原告诉被告锦州金地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的诉讼请求为，一、请求解除原告与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》。二、请求被告支付原告购房款35万元，并按《认购单》规定支付利息至实际支付完房款之日止。本院于2019年12月21日作出（2019）辽0703民初2245号民事判决书，判决内容为.一、被告锦州金地房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内返还原告李宗云购房款35万元。二、驳回原告李宗云其他诉讼请求。宣判后李宗云不服，向锦州市中级人民法院提起上诉。锦州市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）辽07民终1551号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明，2014年7月11日，上诉人与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》，该《认购单》中对交房时间、逾期交房罚则均有规定。后因中房锦州房地产开发有限责任公司资金出现问题，由锦州市凌河区人民政府接手，并将该项目移交给被上诉人，因被上诉人承建的门市房面积、价格与原《认购单》差距较大，上诉人以无法实现合同目的为由请求解除合同符合法律规定。本案的争议焦点为，被上诉人是否应当支付上诉人利息。关于《认购单》中逾期交房利息罚则问题，系上诉人与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司之间的约定。本案被上诉人并不是认购单中的一方当事人，根据合同相对性原则，上诉人请求被上诉人支付逾期交房利息无法律依据，且锦州市凌河区人民政府分别与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司及被上诉人签订的《协议书》均没有对案外人中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房利息一审法院不予支持，并无不当。一审法院认为，2014年7月11日，原告李宗云与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》中对交房时间、逾期交房罚则均有约定。后因中房锦州房地产开发有限责任公司资金出现问题，由锦州市凌河区人民政府接手，并将该项目移交给锦州金地房地产开发有限公司，因锦州金地房地产开发有限公司承建的门市房面积、价格与原《认购单》差距较大，原告以无法实现合同目的为由请求解除合同符合法律规定，对该项请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因原、被告双方在《认购单》中对逾期交房罚则有明确约定，且逾期交房发生在凌河区人民政府接手前，锦州市凌河区人民政府与被告及金地公司签订的《协议书》中均没有对中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定，被告应对逾期交房的违约行为承担责任。对于被告所辩其已将建设项目交付金地公司，中房公司不再承担合同义务，金地公司、凌河区人民政府与本案具有法律上的利害关系请求依法追加金地公司与凌河区人民政府作为第三人参加本案诉讼的辩解，因锦州市凌河区人民政府与被告及金地公司签订的《协议书》中，均没有对被告的债权债务承担进行约定，生效判决已经驳回原告对金地公司违约金的诉讼请求，故对被告的该辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中房锦州房地产开发有限责任公司于本判决生效后3日内支付给原告李宗云自2016年10月31日起至2020年10月10日止逾期交房违约金331397元，并支付自2020年10月11日起至实际给付之日止，以本金35万元为基数，按照年利率24%计算的违约金；二、驳回原告李宗云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9086元，由原告负担3389元，由被告中房锦州房地产开发有限责任公司负担5697元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，1、中房锦州房地产开发有限责任公司在本案中是否应当作为承担违约责任的主体；2、一审法院对于李宗云主张的违约金计算是否正确；关于第一个焦点问题，经查，（2019）辽0703民初2245号民事判决及（2020）辽07民终1551号民事判决中认定，关于《认购单》中逾期交房利息罚则问题，系李宗云与中房锦州房地产开发有限责任公司之间的约定。锦州市凌河区人民政府与中房锦州房地产开发有限责任公司及锦州金地房地产开发有限公司签订的协议书，均没有对中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定。上述判决已经发生法律效力，中房锦州房地产开发有限责任公司对上述判决不服，应当依法主张权利，其以不予认可生效判决认定的事实作为本案的抗辩意见，本院不予采纳。李宗云与中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照其中的约定履行义务。虽然《认购单》已经依法解除，但因在生效判决中，对于解除后李宗云主张的损失问题未予处理。中房锦州房地产开发有限责任公司作为签订合同的相对方，应当按照合同法第九十七条、九十八条规定，承担违约责任，因此，一审法院判决中房锦州房地产开发有限责任公司向李宗云支持违约金并无不当。另外，关于中房锦州房地产开发有限责任公司主张追加锦州市凌河区人民政府与锦州金地房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼的问题，因李宗云在本案以前，曾就违约金问题以锦州金地房地产开发有限公司为被告提起诉讼并被驳回，该判决中对于中房锦州房地产开发有限责任公司的主张的与锦州市凌河区人民政府、锦州金地房地产开发有限公司的权利义务关系已经作出认定，故一审法院未准许中房锦州房地产开发有限责任公司追加第三人的主张符合法律规定。关于违约金的计算问题，违约金，是未按合同约定履行合同义务或不完全履行合同义务的一方，按照合同约定给付对方一定数量金钱。违约金是违约责任的承担方式，给付违约金时间与数额应当以合同中当事人约定为准。本案中，双方在合同中约定2016年9月末将房屋交付使用，逾期超过30日未能交房，按月息给付利息。根据上述条款，双方约定的系逾期交付违约金，即如果中房锦州房地产开发有限责任公司按期交房，则不须给付上诉人利息。中房锦州房地产开发有限责任公司未能按期交房逾期超过30日时，开始计算违约金，因此，一审法院自2016年10月31日开始计算违约金并无不当。关于李宗云主张参考第一条的问题，该条设定的条件系被上诉人已经完成全部工程建设，且中房锦州房地产开发有限责任公司不存在违约行为的情况下，对于退还购房款的处理方式。现该条设定的条件并未成就，上诉人主张参考该条计算违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于计算违约金截止时间的问题，该时间应当以违约行为截止时为准，即生效判决确定的金地房地产开发有限公司应当返还35万元购房款的时间。李宗云主张锦州金地房地产开发有限公司于2020年11月14日支付给上诉人。但根据（2019）辽0703民初2245号民事判决载明，该款应当自判决生效后五日内给付，该案二审判决作的时间为2020年9月23日，一审法院根据判决生效时间，确定2020年10月11日为应当给付时间并无不当。因此，2020年11月14日系锦州金地房产开发公司履行生效判决的时间，并非本案被上诉人应当给付违约金的截止时间。综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9086元，由上诉人中房锦州房地产开发有限责任公司负担6271元，上诉人李宗云负担2815元。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年七月七日法官助理范宇文书记员李丹妮