北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8391号上诉人（原审被告）：张新勇，男，1976年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：香江（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩英杰，董事长。委托诉讼代理人：戴宏坤，中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晋慧，中伦文德律师事务所实习律师。上诉人张新勇因与被上诉人香江（北京）物业管理有限公司（以下简称香江公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张新勇上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判驳回香江公司的诉讼请求。2．本案的诉讼费用全部由香江公司承担。事实和理由：一、按照物业管理企业的要求缴纳物业费，其本质是合同关系而不是业主的法定义务。原审法院依照《合同法》判决张新勇支付香江公司物业管理费、水费、电费、空调费共计170519．37元是错误的。不管是根据2007年的《物业管理条例》还是根据2018年最新的《物业管理条例》，物业管理均需签订相应的物业合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。由此可见，业主交纳物业管理费用并不是法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务。我国之前的《物权法》和现行《民法典》，也没有规定交纳物业管理费是业主的法定义务，只是简单规定了建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有；建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项有约定的，按照约定，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。但上述资金和费用并非物业管理费，而是维护建筑物及其附属设施的成本费用的分摊。物业费包括了物业公司的利润，业主是没有法定义务去养活物业公司的。二、香江公司无权向张新勇主张缴纳物业费，因为双方之间未签订物业服务合同。《物业管理条例》（2007）第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（最新的条例也是相同规定）。《物业管理条例》（2018）第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。2013年张新勇购买位于北京市朝阳区京顺路××路1号××花园××房屋，并与北京市××花园别墅房产开发有限公司签订《北京××花园房屋管理、使用及维修公共契约》。而张新勇与香江公司之间没有签订任何物业服务合同。而且张新勇在2014年、2016年两次被北京市××花园别墅房产开发有限公司起诉过，并最终在法院的调解下结案。这充分证明在2016年3月31日前，张新勇与北京市××花园别墅房地产有限公司存在物业服务关系，并不存在与香江公司的物业服务关系，香江公司不具有按照张新勇与北京市××花园别墅房产开发有限公司之间的合同主张相应费用的资格。三、2011年，北京市××花园别墅房产开发有限公司与香江公司签订的《××花园前期物业服务合同》非真实的意思表示，属于无效的民事法律行为，且该合同根本就没有履行，应为无效。根据《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《民法典》对虚假意思表示实施的民事法律行为规定具有一致性。根据一审法院认定的事实，2011年4月1日，香江公司作为乙方与案外人北京××花园别墅房产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》。但自张新勇购买该涉案房屋以来，既不知悉该《前期物业服务合同》的存在，也从未向香江公司缴纳过物业费。香江公司购买房屋时就与北京××花园别墅房产开发有限公司签订了《公共契约》并由其提供物业服务，向其缴纳物业费。因此该《前期物业服务合同》自始就没有履行过，没有法律效力，属于虚假的意思表示，该《前期物业服务合同》属于无效的合同。四、北京××花园别墅房产开发有限公司与香江公司于2016年3月25日签订的《前期物业服务合同》名为前期物业服务合同，实为将债权债务概括转移给香江公司，既未经张新勇的同意，又是违反相关物业法规的行为，对张新勇不应发生效力。根据《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《民法典》对此也是相同规定。2016年3月25日，北京××花园别墅房产开发有限公司与香江公司签订的《××花园前期物业服务合同》，实际上是将北京××花园别墅房产开发有限公司收取物业费的权利和提供物业服务的义务一并转让给了香江公司，该《××花园前期物业服务合同》实质上并非前期物业服务合同。因为北京××花园别墅房产开发有限公司已经向张新勇收取了几年的物业费，而前期物业合同是在房屋销售前开发商与物业公司签订的物业服务合同。因此，此时签订的《××花园前期物业服务合同》是原合同权利义务的概括转移。不管是从理论上还是从法律规定上来看，北京××花园别墅房产开发有限公司将债权债务概括转让给香江公司应征得张新勇的同意，否则对张新勇不发生效力，香江公司也无权要求张新勇履行相应的义务。而一审判决将该《××花园前期物业服务合同》认定为前期物业服务合同，并认可其对张新勇的约束力，是事实认定的错误，也是法律适用的错误。五、张新勇未按照物业服务合同的约定享有合格的物业服务，张新勇场拒缴物业费合理、合法。《物业管理条例》明确规定了物业服务企业的义务，张新勇在一审时也提供了相应证据证明物业服务不到位，但一审法院对此并没有在裁判中予以记载。面对小区存在的大量违建情形，物业并没有尽到制止并及时向有关行政部门反映的义务，给业主的生活造成了巨大影响。因此，张新勇未享有合格的物业服务，有权拒绝缴纳、或者请求减免相应的物业费。香江公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。一审判决书第一页将我方诉讼请求第二项的时间段写错了，应改为“判令张新勇支付2016年1月16日至2019年7月15日的水费、空调费、电费合计36264元”。香江公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令张新勇支付2016年4月1日至2020年10月31日的物业管理费138435元；2．判令张新勇支付2016年1月16日至2020年8月31日的水费、空调费、电费合计36264元；3．判令张新勇支付滞纳金41132．66元计算至2019年7月（自2019年7月按每月2040．2元的标准计算至实际支付之日）；4．判令张新勇支付手续费700元；5．判令张新勇支付律师费8000元。一审法院认定事实：2013年9月17日，张新勇与案外人北京××花园别墅房产开发有限公司签订《北京××花园房屋管理、使用及维修公共契约》及《承诺书》，约定各业主须即时清付因其拥有专有使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收、摊派费用和支出。2011年4月1日，香江公司作为乙方与案外人北京××花园别墅房产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定由香江公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，前期物业服务期限自2011年4月1日至2016年3月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，标准为别墅每月每平方米12．1元。乙方应业主要求对房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。2016年3月25日，香江公司作为乙方与案外人北京××花园别墅房产开发有限公司签订《物业服务合同补充说明》，载明合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。2016年3月25日，香江公司作为乙方与案外人北京××花园别墅房产开发有限公司签订《××花园前期物业服务合同》，约定由香江公司继续为涉案房屋所在小区提供物业服务，前期物业服务期限自2016年4月1日至2021年3月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。自2016年4月1日起，物业服务资金的收取由乙方负责。此前业主欠缴甲方的物业服务资金甲方授权乙方代为追缴。物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，标准为别墅每月每平方米12．1元。物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。每位业主须预付一个季度的物业服务费作为押金。入住后按每月交纳。业主须在每月第一个工作日，预交当月的物业服务费。业主未按期缴纳物业服务费，乙方有权按照欠缴费用的2%每月收取利息。并按照《临时管理规约》的相关规定，按照700元的标准收取手续费。在业主发生欠缴物业服务费、滞纳金等费用时，乙方可以委托律师提起诉讼，追索欠款，所产生的律师费等费用，乙方有权要求业主进行赔偿。关于滞纳金，香江公司表示没有按照契约和合同约定的标准主张。关于水费，香江公司表示按照京发改[2014]865号文件收取，第一阶梯用水量不超过180立方米，水价为每立方米5元；第二阶梯用水量在181-260立方米之间，水价为每立方米7元；第三阶梯用水量为260立方米以上，水价为每立方米9元。按照水表显示的吨数收取，抄表后向张新勇发送账单，并提供账单予以佐证。关于电费，香江公司表示按照京发改[2012]831号文件收取，第一档电量为不超过240千瓦时的电量，电价标准维持现价不变；对城乡“低保户”和农村“五保户”设置每户每月15千瓦时的免费用电量。第二档电量为241-400千瓦时之间的电量，电价标准比第一档电价提高0．05元/千瓦时。第三档电量为超过400千瓦时的电量，电价标准比第一档电价提高0．3元/千瓦时。按照电表显示的用电量收取，抄表后向张新勇发送账单，并提供账单予以佐证。关于空调费，香江公司表示按照京发改[2015]2620号文件，空调费自2016年1月16日起按照0．49元/千瓦时收取，按照京发改[2018]2470号文件，空调费自2018年12月16日起按照0．57元/千瓦时收取。空调费是基础费用加上每月的用电量计算。另查，涉案房屋登记的产权人为张新勇，该房屋的面积为199．14平方米。经询，香江公司表示按照建筑面积199．14平方米向张新勇主张费用。张新勇就其抗辩，提供照片以及（2014）朝民初字第29665号民事调解书、（2016）京0105民初14358号民事调解书予以佐证，其中关于交费时间，（2016）京0105民初14358号民事调解书明确张新勇物业费、空调费、水费、电费交至2016年3月31日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京××花园别墅房产开发有限公司与香江公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，张新勇应当受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现香江公司按照约定提供了物业服务，张新勇所拥有的房屋在物业服务的范围内，故张新勇应当按照约定交纳相应的服务费。现香江公司要求张新勇支付2016年4月1日至2020年10月31日期间的物业管理费，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于香江公司主张的水费、电费、空调费，香江公司按照约定提供了相应的代收代缴服务，并提供了账单予以佐证，张新勇作为涉案房屋的产权人，应当承担上述费用。张新勇对于上述费用应当承担继续支付的义务。因（2016）京0105民初14358号民事调解书明确张新勇物业费、空调费、水费、电费交至2016年3月31日，故一审法院支持香江公司2016年4月1日至2020年8月31日要求张新勇支付水费、电费、空调费、维修费。关于香江公司主张的滞纳金，因张新勇并非恶意欠缴物业费，一审法院对该诉讼请求不予支持。香江公司主张的手续费、律师费，基于上述原因，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张新勇于判决生效之日起七日内给付香江（北京）物业管理有限公司2016年4月1日至2020年10月31日的期间的物业管理费138435元；二、张新勇于判决生效之日起七日内给付香江（北京）物业管理有限公司2016年4月1日至2020年8月31日的水费、电费、空调费共计32084．37元；三、驳回香江（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。经查2020年9月15日的一审开庭笔录，香江公司当庭变更了诉讼请求，其中将诉讼请求第二项变更为“请求判令张新勇支付2016年1月16日至2020年8月31日水费、空调费、电费合计36264元”。故一审判决书第一页诉讼请求第二项的时间段并未写错。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京××花园别墅房产开发有限公司与香江公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。现香江公司按照约定提供了物业服务，张新勇的房屋在物业服务的范围内，故张新勇应当按照约定交纳相应的服务费。香江公司要求张新勇支付2016年4月1日至2020年10月31日期间的物业管理费，于法有据，本院对一审法院核算的数额予以确认。根据两份《前期物业服务合同》的约定，香江公司自2011年4月1日至2021年3月31日期间一直是涉案小区的物业服务单位，张新勇关于2016年3月25日签订的《前期物业服务合同》实为北京××花园别墅房产开发有限公司将债权债务概括转移给香江公司、对张新勇不发生效力的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。因张新勇提交的证据不足以证明香江公司在本案诉争期间内提供的物业服务不到位，故对其主张减免相应物业服务费的上诉意见，本院不予支持。关于水费、电费、空调费，香江公司按照约定提供了相应的代收代缴服务，并提供了账单予以佐证，张新勇作为涉案房屋的产权人，应当承担上述费用。因（2016）京0105民初14358号民事调解书明确张新勇物业费、空调费、水费、电费交至2016年3月31日，故一审法院支持香江公司2016年4月1日至2020年8月31日要求张新勇支付水费、电费、空调费、维修费的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，张新勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3545元，由张新勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二一年七月二十一日法官助理 王 菲书 记 员 张旭燃