江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2065号上诉人（原审原告）：连云港沃漫方景园实业有限公司，住所地东海县牛山街道晶都大道900号。法定代表人：段俊洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗贤，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：钟扬，男，汉族，住东海县。被上诉人（原审被告）:孙州利，女，汉族，住东海县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：倪婕，江苏田湾律师事务所律师。上诉人连云港沃漫方景园实业有限公司（以下简称沃漫方景园公司）因与被上诉人钟扬、孙州利商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃漫方景园公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定部分事实错误。1、原审法院认为涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第四款系上诉人提供的格式条款，其中关于解除合同的约定与钟扬、孙州利有重大利害关系，上诉人并未举证证明其就该条款履行了提示和说明义务，故该合同解除权约定无效，明显错误。该条约定是关于上诉人代为偿还贷款后的合同解除权的约定，与被上诉人有重大利害关系，但该约定不存在免除或减轻上诉人责任的情形，并不违反法律法规的强制性规定。换句话讲，即便没有此约定，在被上诉人根本违约、上诉人订立合同的目的无法实现的情况下，上诉人也照样有权依法解除涉案合同。2、上诉人在合同说明中明确提示被上诉人应当仔细阅读本合同内容，被上诉人也在《商品房买卖合同》合同补充协议后面签字确认，即被上诉人应当知晓其未能按约支付银行贷款以及上诉人代为偿还银行贷款，上诉人有权解除合同之法律后果。上诉人也以书面形式通知被上诉人在规定时间内偿还代为偿还的款项的，如被上诉人未能按时偿还，上诉人将解除双方之间的《商品房买卖合同》。3、原审法院认为上诉人未能将符合约定条件的房屋交付给被上诉人使用，上诉人违约在先，对自己承担阶段性担保责任存在过错，未予支持上诉人主张违约金的诉讼请求是错误的。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但合同附件四合同补充协议第一条第四款明确约定了买受人未按照贷款合同约定及时足额偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款设立的保证金被银行划扣的，如买受人在收到出卖人关于要求偿还贷款的通知之日起7天内仍未偿还的，视为买受人根本违约，在无需催告的情况下，出卖人有权解除合同，还应按购房款总价的10%向出卖人支付违约金。上诉人未能按合同约定交付涉案房屋，应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。二、原审判决适用法律错误。本案中上诉人邮寄《偿还贷款通知》是在2021年1月7日，被上诉人是在1月9日、13日收到该通知，时间在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）实施之后，故应当适用《民法典》的相关规定审理本案。而原审判决引用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定审理此案，明显是适用法律错误。被上诉人钟扬、孙州利答辩称：一、涉案商品房买卖合同补充协议附件四第一条第四款系格式条款，应为无效。1、上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，合同的目的是被上诉人取得房屋所有权，上诉人获取房款，上诉人的合同目的已经实现。2、提供格式条款的一方对格式条款中免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的内容，在合同订立时采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求以常人能够理解的方式对该格式条款予以说明的，才能认定为“采取合理的方式”，本案中上诉人并未采取以上任何方式。3、涉案房屋的买卖是上诉人提出用欠付被上诉人的工程款折抵首付款的。上诉人在代偿后可以通过行使追偿权要求被上诉人偿还代垫款项，执行阶段也可以通过拍卖房产的方式受偿。二、一审法院认定上诉人对承担保证责任存有过错是正确的。上诉人未按照合同约定在2017年12月31日前向被上诉人交付房屋并协助办理不动产权登记证书。三、一审法院适用法律正确。被上诉人于2017年5月21日开始逾期偿还银行贷款，上诉人在2017年底就知道被上诉人断供的事实，故本案法律事实发生的时间在《民法典》施行之前，一审法院适用法律没有错误。沃漫方景园公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除沃漫方景园公司与钟扬、孙州利于2016年5月16日所签的《商品房买卖合同》；2.钟扬、孙州利支付沃漫方景园公司代为偿还的银行贷款本息355144.64元、诉讼费3313.5元及其利息（利息以358458.14元为基数，自起诉之日起按全国银行间业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.钟扬、孙州利向沃漫方景园公司支付违约金46052元；4.本案诉讼费由钟扬、孙州利承担。一审法院查明事实：2016年5月16日，沃漫方景园公司与钟扬、孙州利签订《商品房买卖合同》，约定钟扬、孙州利以总价460520元购买沃漫方景园公司开发的沃漫方景园第某幢某单元某室房屋，首付款100520元以沃漫方景园公司欠钟扬、孙州利的工程款进行冲抵，余款办理按揭贷款。沃漫方景园公司应于2017年12月31日前将具备商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给钟扬、孙州利使用。同时，合同补充协议第一条第4款约定因买受人未按照贷款合同约定及时足额偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款设立的保证金被银行扣划的，若买受人在收到出卖人关于要求偿还贷款的通知之日起7天内仍未偿还的，视为买受人根本违约，在无需催告的情况下，出卖人有权解除合同，买受人除应补齐出卖人被扣划款项外，还应按房款总价的10%向出卖人支付违约金。2017年5月21日，钟扬、孙州利出现断供房贷，农业银行东海支行诉至一审法院，要求钟扬、孙州利提前归还贷款及逾期利息，沃漫方景园公司承担连带清偿责任，一审法院对农业银行东海支行的诉求予以支持。2018年12月30日，沃漫方景园公司向农业银行东海支行的钟扬账户支付了45363.58元，2019年3月3日，沃漫方景园公司向农业银行东海支行的钟扬账户支付了333397.36元，另东海县鸿福物业服务有限公司代沃漫方景园公司支付了（2019）苏0722执670号案件诉讼费。一审法院另查明，案涉房屋至今未具备交付条件，沃漫方景园公司尚欠被告钟扬工程款未结清。一审法院认为，本案一审的争议焦点如下：一、关于《商品房买卖合同》是否能够解除，一审法院认为，合同补充协议第一条第4款系沃漫方景园公司提供的格式条款，其中关于合同解除权的约定与钟扬、孙州利有重大利害关系，但沃漫方景园公司并未举证证明其就该条款履行了提示和说明义务，故该合同解除权的约定无效，沃漫方景园公司不能据此解除《商品房买卖合同》。二、关于代偿款的追偿，依据法律规定，沃漫方景园公司在承担保证责任后，享有向钟扬、孙州利追偿的权利，沃漫方景园公司主张的358458.14元（贷款本息355144.64元加诉讼费3313.5元）未超过其向农行东海支行钟扬账户支付的金额，一审法院予以支持，另沃漫方景园公司主张自起诉之日起按全国银行间业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，符合法律规定，一审法院亦予以支持。三、关于违约金，一审法院认为，按合同约定，沃漫方景园公司应于2017年12月31日向钟扬、孙州利交付房屋并协助办理不动产登记证书，但沃漫方景园公司至今未交付商品房及办理不动产登记证书，若沃漫方景园公司按约定交付房屋并积极办理房屋抵押登记，其也未必需要承担保证责任，故沃漫方景园公司对其自身承担保证责任存有过错，且该过错是其承担保证责任的重要因素，故一审法院对沃漫方景园公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、钟扬、孙州利应在判决生效之日起十日内偿还沃漫方景园公司358458.14元及利息（以358458.14元为基数，自2021年1月21日起按年利率3.85%计算至付清之日止）；二、驳回沃漫方景园公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3684元，由沃漫方景园公司承担346元，钟扬、孙州利共同承担3338元；保全费3520元，由钟扬、孙州利共同承担（沃漫方景园公司已预付，钟扬、孙州利于判决发生法律效力之日起十日内支付给钟扬、孙州利）。二审期间，上诉人提供了（2020）苏0311民初3445号民事判决书、2020苏0812民初2087号民事判决书各一份，证明与涉案相同情况的因买受人未能偿还银行贷款导致出卖人代为偿还银行贷款，根据合同约定出卖人享有合同解除权的，法院均判决解除双方之间的商品房买卖合同。被上诉人钟扬、孙州利质证认为：该两份判决书涉及的案情与本案并不相同。本院认证意见为：对两份判决书的真实性予以确认。被上诉人钟扬、孙州利二审期间未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人是否有权解除涉案的合同；2、被上诉人是否应向上诉人支付违约金，如应支付，数额应如何计算。本院认为，经审查，虽然上诉人向被上诉人邮寄《偿还贷款通知》的时间在《民法典》施行之后，但本案的纠纷系因被上诉人未按期偿还银行贷款，导致上诉人代为偿还而引起的，而被上诉人未按期偿还银行贷款及上诉人代为偿还的时间均在《民法典》施行之前，故本案不应适用《民法典》的相关规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定审理此案并无不当，本院依法予以支持。经审查，涉案的商品房买卖合同补充协议第一条第四款是上诉人为了重复适用而预先拟定，在订立合同时也未与被上诉人协商的格式条款。从内容上看，该条款与被上诉人存在重大利害关系，仅约定了在被上诉人未按期偿还银行贷款导致上诉人款项被银行划扣，经上诉人催告后7日内仍未偿还代偿款的，被上诉人应承担解除合同、偿还代偿款及支付违约金的责任，并未约定上诉人的责任，而上诉人作为银行按揭贷款的连带保证责任人对于其应承担的风险是明知的，且该条也没有说明解除合同后被上诉人的已付购房款如何处理及权利救济途径、方式等。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据该规定，涉案的商品房买卖合同补充协议第一条第四款属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应为无效的格式条款。另外，上诉人也并未提供证据证明其在与被上诉人签订合同时提醒对方注意该条款以及按照对方的要求进行说明。故上诉人依据合同补充协议第一条第四款主张解除合同及被上诉人承担违约金的诉讼主张不能成立，本院依法不予支持。上诉人还主张即便没有合同补充协议第一条第四款的约定，但是上诉人在合同目的无法实现的情况下，也有权解除合同。本院认为，上诉人已经实际收取了被上诉人全部购房款，只是因被上诉人逾期偿还银行贷款导致上诉人代为偿还，故上诉人关于合同目的无法实现的上诉主张亦不能成立，本院依法不予支持。（2020）苏0311民初3445号及2020苏0812民初2087号民事判决所涉案情与本案不同，故上诉人依据该两份判决主张本案的合同应当解除不能成立，本院依法亦不予支持。综上，上诉人沃漫方景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7368元（沃漫方景园公司已预交），由上诉人连云港沃漫方景园实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二一年七月十九日法官助理  蒋 寻书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。