湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021湘0923民初1965号 原告：彭爱平，女，1980年6月16日出生，汉族，安化县人，住安化县。 原告：李永中，男，1971年9月24日出生，汉族，安化县人，住安化县，系原告彭爱平之夫。 两原告共同委托诉讼代理人：罗芳贵，安化县冷市法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地湖南省安化县东坪镇湾竹塘。 法定代表人：夏建军，系该公司董事长。 原告彭爱平、李永中与被告安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称“纯信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭爱平、李永中的共同委托诉讼代理人罗芳贵到庭参加诉讼，被告纯信公司的法定代表人夏建军经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭爱平、李永中向本院提出诉讼请求：1.请求判令由被告依照合约约定为原告办理不动产权证书；2.请求判令由两被告按合约赔偿原告违约金25200元（2014年3月30日起计算至2021年3月30日计84个月，每月违约金300元）并判令违约金计算至被告将原告不动产权证书办理完毕之日；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，与被告于2012年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告所开发的纯信豪苑1栋1单元27层12703号房，合同签订后，原告按合约支付房款，按照合约约定，被告应当在合同生效之日后20个月为原告办理合同备案、预告登记以及对商品房的初始登记，初始登记后180日办好房屋所有权证，办理所有权证后180日办好土地使用证。但自从房屋交付之后，被告就未按合约进行两证办理。原告为此多次与被告协商无果。原告为维护自己的合法权益根据相关法律规定，特起诉至法院请求依法裁判。 被告纯信公司辩称，1.原告诉称的情况属实，被告应该要依照合同约定办理不动产权证；2.根据合同法的规定，有些违约金超过了诉讼时效，最多只能往前推计算三年，超过诉讼时效的部分不应支持；3.纯信公司所有的房屋维修都是由公司进行维修的，没有动用业主的维修基金，请法院在审理违约金时酌情考虑；4.原告方一直拖欠物业管理费。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.身份证、企业工商公示信息复印件，拟证明原、被告身份信息；2.商品房买卖合同，拟证明双方交易以及有关办证和违约情况；3.收据，拟证明原告按照合同约定履行了支付义务；4.民事裁定书，拟证明原告向法院起诉主张权利。 本院经审查，原告提交的证据均来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年7月26日，原告彭爱平、李永中与被告纯信公司签订了合同编号为2012001912703的《安化县商品房买卖合同》，约定：1.购买安化县××镇××路××小区××栋××单元××层××号房，该商品房建筑面积共122.08平方米，总金额为289085元。2.付款方式为：首付款（含定金）149085元于2012年7月29日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。3.出卖人应当在2013年8月30日前将商品房交付买受人使用。自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向安化县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理，即（1）买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（2）买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付壹拾元的违约金。 合同签订后，原告彭爱平、李永中依约向被告纯信公司支付了购房首付款149085元及契税5782元、维修基金4883元，被告纯信公司开具了收款收据。被告纯信公司为案涉房屋办理了预告登记，并按约定将该房屋交付给了原告彭爱平、李永中，但至今未办理好房屋所有权证及土地使用权证。 另查明，原告彭爱平、李永中于2021年4月15日就涉案纠纷向本院提起诉讼，后撤回起诉。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《安化县商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告彭爱平、李永中已按照合同约定支付了相应购房款等费用，被告纯信公司应按照合同约定办理好两证（房屋所有权证及土地使用证，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，房屋所有权证和土地使用权证两证合一为不动产权证）。现被告纯信公司未履行上述义务，构成违约，原告彭爱平、李永中根据合同约定选择要求被告纯信公司承担继续办理不动产权证及支付违约金的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。 被告纯信公司辩称原告彭爱平、李永中主张的部分违约金已过诉讼时效，违约金的计算只能从诉讼时倒推计算三年。经审查，双方签订的合同约定被告纯信公司应在房屋交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，故被告纯信公司应在房屋交付使用后720日内办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，且约定被告纯信公司最迟应在2013年8月30日前将案涉房屋交付原告使用，即被告纯信公司应在2016年2月16日前办理好两证。被告纯信公司未依约办理两证，从2016年2月17日起，被告纯信公司便应向原告彭爱平、李永中支付每天10元的办证违约金。而《中华人民共和国民法总则》（2017.10.1)第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告纯信公司的该辩称意见符合法律规定，本院予以采纳。因原告就涉案纠纷于2021年4月15日向本院提起过诉讼，应认定原告主张权利的时间为2021年4月15日，据此，被告纯信公司应向原告彭爱平、李永中支付逾期办理权属证书的违约金为10950元（从原告彭爱平、李永中起诉之日即2021年4月15日起往前计算三年），2021年4月15日以后的违约金按合同约定计算至权属证书办妥之日止。 被告纯信公司辩称的维修基金、物业费事宜，与本案无关，被告纯信公司可另行通过其他合法途径主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》（2017.10.1)第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》（1999.10.1)第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民诉法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安化县纯信房地产开发有限公司继续为原告彭爱平、李永中办理安化县××镇××路××小区××栋××单元××层××号房的不动产权证； 二、被告安化县纯信房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告彭爱平、李永中支付逾期办理不动产权证的违约金10950元（计算至2021年4月15日止），之后的违约金按照10元／天的标准计算至权属证书办妥之日止； 三、驳回原告彭爱平、李永中的其他诉讼请求。 案件受理费430元，减半收取215元，由被告负担108元，原告负担107元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘永和 二〇二一年七月二十八日 书记员  匡文苗