北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4653号上诉人（原审被告）：北京微风微尚管理咨询有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-3197（河南寨镇集中办公区）。法定代表人：高秀芬，总经理。委托诉讼代理人：李海波，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张布丁，北京大谷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京麒骧文化有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-3200（河南寨镇集中办公区）。法定代表人：刘瑛，总经理。委托诉讼代理人：郝杲荣，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇尚华家园2号商业楼1层17号。法定代表人：艾红兵，经理。委托诉讼代理人：牛威，河北常锡太律师事务所律师。原审被告：北京启民科技有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-3196（河南寨镇集中办公区）。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：陈秋萍，北京德恒律师事务所律师。原审第三人：张伟，男，1981年11月11日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈秋萍，北京德恒律师事务所律师。上诉人北京微风微尚管理咨询有限公司（以下简称微风微尚公司）、北京麒骧文化有限公司（以下简称麒骧公司）因与被上诉人北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司（以下简称牛不理公司）、原审被告北京启民科技有限公司（以下简称启民公司）、原审第三人张伟房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初11813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的证据、事实或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。微风微尚公司、麒骧公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回牛不理公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.本案纠纷发生的根本原因是牛不理公司的根本违约，一审判决认为“张伟获得微风微尚公司和麒骧公司的授权具有高度盖然性”，属于基本事实认定错误；2.本案第三人张伟伪造证据，并与牛不理公司恶意串通、虚假诉讼，严重损害微风微尚公司和麒骧公司的合法权益，应当承担相应的法律责任；3.一审法院未查明合同的实际履行情况，牛不理公司实际使用房屋的时间是从2018年5月到2020年9月，一审法院认定《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除，与事实不符，即使按照牛不理公司的说法，合同于2019年11月30日解除，实际履行也达19个月，牛不理公司尚欠7个月的租金，一审法院判决不符合正常的市场交易惯例和日常生活经验法则；4.一审法院选择性采信证据，错误的分配举证责任，程序严重违法；5.一审法院依据《补充协议2》判决返还牛不理公司押金和支付赔偿款没有事实和法律依据，《补充协议2》签订于2019年9月，微风微尚公司一直否认张伟的代理人身份，张伟提供的2019年6月9日《授权委托书》从形式到内容都存在重大问题，张伟签订了完全不利于委托人的补充协议，该协议不应对微风微尚公司和麒骧公司生效。牛不理公司辩称：微风微尚公司和麒骧公司的上诉请求没有事实和法律依据，牛不理公司不同意微风微尚公司和麒骧公司的上诉请求，同意一审判决。1.本案中无论是购买房产、出租房产、收取租金，还是出售房产，都是由张伟操办，涉及的协议、合同、相关文件中都有授权委托证明书，房屋租赁合同履行中包括微风微尚公司和麒骧公司在内的三家公司及实际控制人都收到了相应的租金，合同履行中微风微尚公司和麒骧公司也予以认可，所以张伟拥有合法的代理权。2.张伟的授权都是经过三家公司实际控制人许可的，鉴于其亲属关系和百姓生活中民事行为的灵活特点，授权委托书有盖章，但没有人员签字的情形属于正常行为。3.本案中涉诉商铺已经出售给案外人曹某，有存量房买卖合同在案为证，且16号商铺已经过户，17、18号商铺之所以没有过户，是因为麒骧公司实际控制人张某的去世，其妻子和其父母因为遗产继承纠纷而导致，并不能否认商铺出售的事实。启民公司和张伟述称：涉案房屋是有关各方在张伟和张某的牵头组织下统一委托张伟负责，因该商铺只能以公司名义购买，所以三家公司统一委托张伟办理，张伟有买卖、租赁、管理不可撤销的代理权，其根据授权与牛不理公司签订合同和补充协议合法有效。牛不理公司向一审法院起诉请求：1.判令其公司与启民公司、微风微尚公司、麒骧公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2.判令启民公司、微风微尚公司、麒骧公司返还押金38万元；3.判令启民公司、微风微尚公司、麒骧公司支付赔偿款190万元；4.诉讼费由启民公司、微风微尚公司、麒骧公司承担。一审法院认定事实：张伟系启民公司的法定代表人。2018年4月9日，张伟以启民公司、微风微尚公司、麒骧公司（甲方）的名义与牛不理公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定启民公司、微风微尚公司、麒骧公司将位于北京市昌平区华府9号009地块一层商业16、17、18号商铺出租给牛不理公司；房屋租赁用途为餐饮；租赁期限为8年；第一、二年每月租金为19万元，合同期内租金总额为21523200元；乙方应当于意向合同签订三日向甲方支付38万元作为本合同押金……。后张伟又以启民公司、微风微尚公司、麒骧公司的名义与牛不理公司签订了《意向金证明》及两份《补充协议》，就租赁押金、经营保证金、免租期等事项进行了约定。在签订上述合同的过程中，张伟向牛不理公司提交了有微风微尚公司和麒骧公司盖章但无二公司法定代表人或其他工作人员签字的《授权委托证明书》，主要内容为微风微尚公司和麒骧公司委托张伟招商、订立合同、收款、物业改造、店铺装修、商户转让等相关事宜。微风微尚公司和麒骧公司认可曾授权张伟与牛不理公司签订上述合同，但对《授权委托证明书》的真实性不予认可，称该委托书系张伟擅自制作。上述合同签订后，双方即开始履行，牛不理公司向张伟支付了租赁押金38万元并支付了相应的租金。张伟称，其收到的所有款项均在启民公司、微风微尚公司、麒骧公司之间进行了分配。微风微尚公司和麒骧公司认可收到了租赁押金，但表示张伟未将全部的租金进行分配，只收到部分租金。2019年9月19日，张伟代表启民公司、微风微尚公司、麒骧公司与牛不理公司签订《补充协议2》。第1条约定，甲方同意为乙方提供租赁期第一、第二年，两年共计四个月的免租期，原主合同不变，租金价格不调整。方式从原来定2018年9月1日计租延迟至2019年1月1日计租，调整为合同期内前两年共计免4个月租金，即每六个月交五个月房租。第2条约定，鉴于第一期、第二期房租在此协议前已支付甲方，并没有享受到两年免四个月的事实。甲方同意乙方在交付第三次房租时可一次性享受三次免租期，共计3个月（即交付3个月房租57万，行使6个月的使用权，起止日期为2019年9月1日至2020年2月28日）。第3条约定，鉴于乙方此次交纳房租存在的现实困境……，此次交纳的3个月房租57万，其中30万用于继续履行本合同约定（即交付30万房租，行使3个月的使用权，起止日期为2019年9月1日至2019年11月30日）。另外27万用于甲方为乙方寻找新的物业地址的定金，不计入本合同租金，具体事宜双方另行协商。第4条约定，在此期间，乙方有权选择是否继续经营、是否履行本合同，甲方承诺不追究乙方违约责任，保证返还乙方的租赁押金38万。第5条约定，鉴于甲方有意出售此房产，乙方同意配合甲方完成包括但不限于承租人放弃优先购买权声明等所有相关文件的签署，乙方配合甲方完成包括但不限于客户看房、实测、出售后与新业主三方交接、结清租赁期内各项费用等所有相关工作。第6条约定，在此期间，甲方若出售了该房产，如买家自营，则清退费用归乙方，标准参照买家工商银行清退标准10个月租金，用于偿还乙方装修、运营、租期内未来收益等各项损失。如买家不自营，乙方选择继续履约，甲方、乙方、新业主三方完成交接。如买家不自营，乙方选择不履约，则甲方承担相应赔偿责任，具体金额双方可另行协商，但最低不得少于6个月租金。该《补充协议2》上盖有启民公司和麒骧公司的公章，无微风微尚公司的公章。在签订《补充协议2》的同时，张伟向牛不理公司提交了有微风微尚公司和麒骧公司盖章但无二公司法定代表人或其他工作人员签字的《授权委托书》，签署时间为2019年6月9日，主要内容为：委托张伟为我司全权代表，代表公司办理房屋买卖、房屋租赁、商铺运营、产权登记、过户、收房款及租金、合同与文件的签署与订立等与物业相关的所有事宜。受托人所有行为及签署的文件，我公司均承认并承担相应责任……。微风微尚公司和麒骧公司称《授权委托书》系张伟擅自制作，否认曾经授权张伟与牛不理公司签订《补充协议2》。2019年12月2日，张伟代表启民公司、微风微尚公司、麒骧公司与案外人曹某签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给了曹某。登记在启民公司名下的16号商铺已于2020年1月办理产权过户登记手续，但登记在微风微尚公司和麒骧公司名下的17、18号商铺尚未办理过户登记手续。微风微尚公司和麒骧公司称，张伟无权代理二被告出售房屋，《存量房买卖合同》无效。牛不理公司与张伟均称，因启民公司、微风微尚公司、麒骧公司与曹某达成买卖房屋的意向，故牛不理公司于2019年11月即向张伟表示解除合同，因此《房屋租赁合同》解除的时间应为2019年11月30日。一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，张伟代微风微尚公司和麒骧公司与牛不理公司签订《房屋租赁合同》，且合同签订后微风微尚公司和麒骧公司对该代理行为予以认可，故该《房屋租赁合同》合法有效，应对牛不理公司与启民公司、微风微尚公司、麒骧公司产生约束力。本案的争议焦点为张伟代理微风微尚公司和麒骧公司与牛不理公司签订《补充协议2》的代理行为是否有效。首先，张伟与牛不理公司签订《补充协议2》时向牛不理公司提交了盖有微风微尚公司和麒骧公司公章的《授权委托书》，在没有充足证据证明张伟擅自制作《授权委托书》的情况下，应当认定张伟取得了微风微尚公司和麒骧公司的授权，亦即张伟有权代理微风微尚公司和麒骧公司与牛不理公司签订《补充协议2》。其次，张伟代理微风微尚公司和麒骧公司签订《房屋租赁合同》，后又代理微风微尚公司和麒骧公司收取押金、租金，纵观合同的履行过程，始终都是张伟与牛不理公司接洽，因此张伟获得微风微尚公司和麒骧公司的授权具有高度盖然性。基于以上两点论述，法院认定张伟代理启民公司、微风微尚公司、麒骧公司与牛不理公司签订的《补充协议2》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。根据《补充协议2》的约定，牛不理公司享有解除合同的权利，现牛不理公司与张伟均认可《房屋租赁合同》解除的时间为2019年11月30日，对此法院不持异议。《补充协议2》第4条约定，在此期间，乙方有权选择是否继续经营、是否履行本合同，甲方承诺不追求乙方违约责任，保证返还乙方的租赁押金38万。根据该约定，对牛不理公司要求启民公司、微风微尚公司、麒骧公司返还押金38万元的诉讼请求法院予以支持。《补充协议2》第6条约定，在此期间，甲方若出售了该房产，如买家自营，则清退费用归乙方，标准参照买家工商银行清退标准10个月租金，用于偿还乙方装修、运营、租期内未来收益等各项损失。如买家不自营，乙方选择继续履约，甲方、乙方、新业主三方完成交接。如买家不自营，乙方选择不履约，则甲方承担相应赔偿责任，具体金额双方可另行协商，但最低不得少于6个月租金。根据该约定并结合本案的事实，牛不理公司只能向启民公司、微风微尚公司、麒骧公司主张6个月租金的赔偿款，故对牛不理公司要求启民公司、微风微尚公司、麒骧公司支付赔偿款的合理部分法院予以支持，对其请求过高部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司与北京启民科技有限公司、北京微风微尚管理咨询有限公司、北京麒骧文化有限公司于2018年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、北京启民科技有限公司、北京微风微尚管理咨询有限公司、北京麒骧文化有限公司于判决生效后七日内返还北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司租赁押金38万元；三、北京启民科技有限公司、北京微风微尚管理咨询有限公司、北京麒骧文化有限公司于判决生效后七日内支付北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司赔偿款114万元；四、驳回北京牛不理合胜餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于《房屋租赁合同》的效力。张伟系启民公司的法定代表人，同时持有微风微尚公司和麒骧公司盖章的《授权委托证明书》，微风微尚公司和麒骧公司亦认可曾授权张伟与牛不理公司签订《房屋租赁合同》，故张伟以微风微尚公司、麒骧公司和启民公司的名义与牛不理公司签订《房屋租赁合同》合法有效，各方均应依照合同约定履行相应的权利义务。关于《补充协议2》的效力。微风微尚公司和麒骧公司上诉主张张伟代理其公司与牛不理公司签订《补充协议2》的行为无效，对此，本院认为，第一，同签订《房屋租赁合同》的情形一致，张伟在与牛不理公司签订《补充协议2》时向牛不理公司出具了盖有微风微尚公司和麒骧公司公章的《授权委托证明书》，微风微尚公司和麒骧公司上诉主张该《授权委托证明书》系张伟擅自制作，张伟与牛不理公司恶意串通，但未能提交充足有效的证据，故可以认定张伟取得了微风微尚公司和麒骧公司的授权与牛不理公司签订《补充协议2》。第二，《补充协议2》系前述《房屋租赁合同》的延续，《房屋租赁合同》签订后，微风微尚公司和麒骧公司对张伟的代理行为予以认可，且张伟代理微风微尚公司和麒骧公司收取了押金和租金，故张伟在合同履行过程中的代理行为足以使牛不理公司相信其有合法授权。故张伟代理微风微尚公司、麒骧公司和启民公司与牛不理公司签订《补充协议2》是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。鉴于《房屋租赁合同》和《补充协议2》对各方均产生约束力，故依照约定，牛不理公司享有解除合同权利，牛不理公司与张伟均认可《房屋租赁合同》解除的时间为2019年11月30日，故一审法院认定该合同的解除时间为2019年11月30日并无不当，本院予以确认。关于租赁押金一节，因《补充协议2》第4条约定，牛不理公司有权选择是否继续经营、是否履行本合同，三家公司承诺不追究牛不理公司的违约责任，保证返还牛不理公司租赁押金38万元，故微风微尚公司和麒骧公司上诉请求不予返还牛不理公司租赁押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿款一节，因《补充协议2》第6条约定，三家公司若出售了该房产，如买家不自营，牛不理公司选择不履约，则三家公司承担相应赔偿责任，具体金额双方可另行协商，但最低不得少于6个月租金，故一审法院依照该约定和案件事实判令启民公司、微风微尚公司和麒骧公司支付牛不理公司赔偿款114万元并无不当，对微风微尚公司和麒骧公司不予支付牛不理公司赔偿款的上诉请求，本院不予支持。综上所述，微风微尚公司、麒骧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18480元，由北京微风微尚管理咨询有限公司、北京麒骧文化有限公司各负担9240元。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  姚 红审 判 员  刘佳洁二〇二一年七月十九日法官助理  邾映映书 记 员  卢 希