辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10813号上诉人（原审原告）：沈阳温馨物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街**（1-18-21）。法定代表人：刘少冬，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张立明，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周泉秀，上海段和段（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳莫泰北中街酒店有限公司太原街分公司，住所，住所地沈阳市和平区太原北街**（**div>法定代表人：术铭，总经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，1981年3月26日出生，汉族，公司工作人员，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：沈阳新实业投资发展有限公司，住所地沈阳经济技，住所地沈阳经济技术开发区**街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵凤英，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘炬桦，男，1993年9月4日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳温馨物业管理有限公司（以下简称“温馨物业公司”）因与被上诉人沈阳莫泰北中街酒店有限公司太原街分公司（以下简称“莫泰酒店太原街分公司”）、被上诉人沈阳新实业投资发展有限公司（以下简称“新实业投资公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初17346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。温馨物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、当事人双方已约定物业费由莫泰酒店太原街分公司承担。1、市场交易习惯承租方与业主通常会对物业费由谁承担进行明确约定。租赁合同法律关系项下，承租方与业主进行磋商过程中会对合同主要条款进行约定，通常包括租金及支付方式、租赁期限、水电费、物业费等内容。因此作为商事交易主体，当事人双方必定会对承租期间所发生的各类费用的承担主体进行约定，最终双方达成一致促成租赁合同的签订。商业大厦物业费通常由承租方承担。商事交易中，不同于居民楼住宅房屋租赁，商业大厦的租赁，具有稳定性，且通常将租赁场地作为对外办公场所，具有稳定性和可识别性。因此，物业服务企业通常会选择与承租方签订物业服务合同，物业费通常由承租方承担。假使业主与承租方约定物业费由业主承担，则业主必然相应提高租金，以将物业费成本囊括进来，总之，物业费成本最终必然由承租人承担，此规律符合目前市场交易习惯。2、本案具体情况新实业投资公司与莫泰酒店太原街分公司签订《房屋租赁合同》及补充协议虽未约定“物业费由莫泰酒店太原街分公司承担”这类明确字眼，但从双方实际履行可推知，物业费由莫泰酒店太原街分公司承担。《房屋租赁合同》在租金外约定设备租赁费，双方实际上未发生设备租赁的内容，设备租赁费名不副实。《房屋租赁合同》附件三约定设备租赁费明细，附件十列明《租赁设施设备清单》。详看设备清单可知，供电系统、供水系统、供暖系统、消防系统、以及电梯系统，这些系统并非通常意义上可供租赁的设备，均为大厦隐蔽工程，且没有具体的设备清单，只是模糊性写明某某设备系统，租赁此系统对承租人来讲没有收益性。其次，事实上，这些设备均是大厦运营业主所提供的必要设备，系业主应尽的义务，承租方只需承担因使用水、电、供暖、消防、及电梯的而发生的费用，无须进行额外单独租赁才能使用这些设备。最后，这些设备恰恰是物业公司需要日常维护的公共设施：《物业服务合同》第3条乙方物业管理服务事项，包括但不限于配电房（3.1条）、水泵房（3.1条）、公共设施（3.2条）、消防安全（3.5条）以及电梯的日常维护和保养（3.9条）。因此设备租赁费名不副实，当事人真实意思表示并非租赁设备。设备租赁费实质上即物业费，一审法院未对设备租赁费真实性质进行认定。2019年6月5日签订的《委托物业管理合同》约定物业费标准，与《房屋租赁合同》设备租赁费相同，设备租赁费实质上即物业费，故《房屋租赁合同》约定承租人承担物业费：《委托物业管理合同》中约定的是一层面积1063.2m3，年物业费91,520元，每三年递增4%；《房屋租赁合同》中约定的设备管理费是五层面积5316m2（5316=1063.2×5层），年物业费457,600元（457,600元=91,520元×5层），每三年递增4%；虽然《委托物业管理合同》只针对一层物业费标准的约定，但是换算成五层面积的物业费，与《房屋租赁合同》中的设备租赁费数额完全一致。从后续签订《委托物业管理合同》可以证明，之前《房屋租赁合同》约定的设备管理费即为物业费。而且莫泰酒店太原街分公司从2019年6月5日起实际缴纳物业费亦是按照前述物业费标准缴纳（物业费发票）。因此设备租赁费实质上即物业费，事实上莫泰酒店太原街分公司与新实业投资公司已经明确约定物业费由莫泰酒店太原街分公司承担。一审以“《房屋租赁合同》第3.1条约定的租金包含第1.1条约定的所有租赁范围的租金、设备租赁费及费用。除本合同另有明确约定外，乙方无需向甲方或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金、设备租赁费或者费用（包括物业管理费）”的约定，即认定新实业投资公司作为业主免除了莫泰酒店太原街分公司缴纳物业费的义务，未深究是否真正存在设备租赁的内容，忽略双方当事人在当时交易背景下的真实意思表示与实际履行情况。该3.1条约定恰恰证明设备租赁费应由莫泰酒店太原街分公司承担，而设备租赁费即为物业费，故物业费应当由莫泰酒店太原街分公司承担。二、物业费标准应为7.46元。一审判决认定物业费标准3元过低，该标准来源于2011年9月1日签订的《物业服务合同》。2012年签订的《房屋租赁合同》，对物业费标准重新约定，且莫泰酒店太原街分公司亦是按此标准交纳：2013年-2016年标准6.9元，之后每三年递增4%，2016年-2019年标准7.17元，2019年-2022年实际标准7.46元。因此，至上诉日，标准应为7.46元，莫泰酒店太原街分公司作为实际物业使用人应继续以此标准缴纳物业费。综上，莫泰酒店太原街分公司作为承租人已与业主约定物业费由承租人承担，依照《物业管理条例》第四十一条第一款规定，物业使用人应当承担物业费，业主承担连带交纳责任。莫泰酒店太原街分公司辩称：我公司与温馨物业公司没有物业服务合同，我公司与新实业投资公司（产权人）为租赁关系，租赁合同3.2条明确约定，除合同约定租金外，我公司无需向温馨物业公司和新实业投资公司另行支付其他费用，其中就包括物业管理费，所以我公司没有向温馨物业公司支付物业费的合同义务和法定义务。新实业投资公司辩称：我公司与莫泰酒店太原街分公司约定支付租金及设备租赁费，2016年杭州法院查封房屋租金，并未查封设备租赁费，在我公司与莫泰酒店太原街分公司履行期间，由温馨物业公司提供物业服务，莫泰酒店太原街分公司未缴纳物业费。温馨物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告莫泰酒店太原街分公司向原告支付拖欠物业服务费1,514,267.34元；2.判决被告新实业投资公司对拖欠的物业服务费承担连带交纳责任；3.判决两被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2011年9月1日，原告温馨物业公司（乙方、受托人）与被告新实业公司（甲方、委托人）签订《物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对协和广场进行物业服务；物业位置位于沈阳市和平区太原北街84-1号，物业建筑面积为15，647.28平方米（9楼面积930.56平方米，10楼面积895.12平方米，其余楼层面积1063.2平方米）；甲方委托乙方管理本合同物业的期限为10年，自2011年9月1日起至2021年9月1日止；本合同约定的委托期限届满，双方可以协商续延合同期限，双方未就延续合同期限另行达成协议的，本合同期满后即行终止；乙方对大楼具备租赁及收取租赁费用的权利；乙方对大楼的租户具备收取物业管理费用的权利；乙方受托管理物业的报酬总计为每月每平方3元，共计46,941.84元/月；甲方在收到费用之后开具符合财务、税务规定的票据后，按约定向付款人开具发票；本合同自甲乙双方签字盖章之日生效。2012年11月7日，被告新实业公司（甲方、出租方）与沈阳莫泰北中街酒店有限公司（及承租房屋所在地关联公司）（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，房屋地址位于沈阳市和平区太原北街84-1号；乙方租用面积约为5316平方米，包括10-14层全部，一层的通道及门头广告指示位，并就甲方同意一层电梯厅内乙方可用一般区域摆放及张贴宣传品。（及所涉及建筑物的24层楼顶平台双方共同使用，指示位）；甲方作为产权方、授权委托人向乙方出租房屋；甲方出租房屋可供乙方用于酒店住宿及酒店配套的办公、餐饮、小商品零售等合法用途；本合同项下的房屋租赁期限为16年，从2012年10月21日起至2028年10月20日止，其中2012年10月21日至2013年7月20日为免租期，甲方同意提供免租期供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付免租期间的租金、设备租赁和费用，但乙方装修施工期间发生的实耗水、电、燃气、采暖费用由乙方承担；合同约定甲乙双方协商一致可提前终止本合同，或发生不可抗力事件或者其他不可预计的客观情形导致本合同无法继续履行，经任何一方提出可终止本合同；租金、设备租赁费的具体支付标准以附件三《租金、设备租赁费支付约定及租金、设备租赁费支付明细》为准；本合同约定的租金包含合同约定的所有租赁范围的租金、设备租赁费及费用，除本合同另有明确约定外，乙方无需向甲方或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金、设备租赁费或者费用（包括物业管理费）；乙方应按本合同的约定支付租金、设备租赁费；本合同自双方加盖公司公章（如甲方为自然人，则由甲方亲笔签字并加盖手印）后生效；本合同附件连同本合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有完整的效力；该合同附件三“租金支付约定及租金支付明细”中约定“甲、乙双方约定，自起租日起租金176万元/年、设备租赁费为44万元/年，合计220万元/年，租金和设备租赁费每3年递增4%，即2013年7月21日至2016年7月20日期间租金为176万元，设备租赁费为44万元，合计为220万元，2016年7月21日至2019年7月20日期间租金为183.04万元，设备租赁费为45.76万元，合计为228.8万元，2019年7月21日至2022年7月20日期间租金为190.3616万元，设备租赁费为47.5904万元，合计为237.952万元，2022年7月21日至2025年7月20日期间租金为197.9761万元，设备租赁费为49.494万元，合计为247.4701万元，2025年7月21日至2028年7月20日期间租金为205.8951万元，设备租赁费为51.4738万元，合计为257.3689万元，2028年7月21日至2028年10月20日期间租金为53.5327万元，设备租赁费为13.3832万元，合计为66.9159万元（若不满一年，按实际计算），甲方承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金、设备租赁费，乙方无需支付本合同租金、设备租赁费以外的其他任何费用”。该合同附件十“租赁设施设备清单”载明“乙方租用甲方设施设备清单如下：供电系统1套，供水系统1套，供暖系统1套，消防系统1套，电梯系统1套……”。后，被告新实业公司（甲方、出租方）与沈阳莫泰北中街酒店有限公司（及承租房屋所在地关联公司）（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议对甲、乙双方签署的前述《房屋租赁合同》中约定的交房日和起租日事宜进行了重新约定，即起租日调整为2013年8月15日，租赁期限调整为2012年11月15日至2028年11月14日；因起租日的调整，按《房屋租赁合同》约定应支付的租金等款项的支付期限也相应调整。另，被告新实业公司（甲方）、沈阳莫泰北中街酒店有限公司（乙方）、被告莫泰酒店太原街分公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议就甲、乙双方签订的前述《房屋租赁合同》中的承租方事项进行了补充，即《房屋租赁合同》承租方确认为乙方承租房屋所在地分公司即丙方沈阳莫泰北中街酒店有限公司太原街分公司；甲方开具发票及收取租金都以丙方为准。丙方作为《房屋租赁合同》的承租方享受权利履行义务，并承担相关责任。2017年8月28日，案外人崔琳琳（甲方）与被告莫泰酒店太原街分公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，案外人崔琳琳曾将位于沈阳市和平区太原北街84-1号（1-10-6）位置的房屋（面积约为108.29平方米）……委托沈阳新实业投资发展有限公司（下称新实业公司）与莫泰酒店太原街分公司签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议，现因案外人崔琳琳告知终止其对新实业公司的委托，经各方协商一致，达成该补充协议；自2017年1月1日起，案外人崔琳琳取代新实业公司成为沈阳市和平区太原北街84-1号1-10-6位置房屋的出租方，其出租方的权利、义务均按新实业公司与莫泰酒店太原街分公司签订的《房屋租赁合同》履行；本补充协议签署生效前莫泰酒店太原街分公司已向新实业公司支付的租金由案外人崔琳琳与新实业公司自行结算，概与莫泰酒店太原街分公司无涉；自2017年1月1日起，莫泰酒店太原街分公司每季度向甲方支付含税租金11,652元（合计46,608.02元/年）；甲方应向莫泰酒店太原街分公司开具合规属地的房屋租赁增值税普通发票（如乙方取得一般纳税人资格后则应向乙方开具增值税专用发票），并于每年1月21日/4月21日/7月21日/10月21日前将下季度的房租发票交付乙方，乙方收到发票后应于每年的1月30日/4月30日/7月30日/10月30日前向甲方支付本季度房屋租金；乙方承租房屋的水、点、暖等能源费用由乙方向市政职能部门直接支付，乙方无需向甲方或其他任何与乙方无合同关系的第三方支付除本协议所列费用外的其他任何费用，包括但不限于网络、电视及物业管理费等；本协议有效期同乙方与新实业公司签订的《房屋租赁合同》，如因任何原因导致乙方与新实业公司提前终止或延长房屋租赁期限的，则本协议的期限亦相应提前终止或延长；本协议自各方加盖公章之日/若为自然人则签名并加按手印之日起生效。2018年10月10日，被告新实业公司（甲方）、被告莫泰酒店太原街分公司（乙方）、案外人潘宏涛（丙方）、案外人王梦妲（丁方）签订《补充协议》。协议约定，自2017年7月18日起，新实业公司与潘宏涛共同作为沈阳市和平区太原北街84-1号房屋的出租方，莫泰酒店太原街分公司承租面积为5，316平方米，其中新实业公司所有面积为4，084.72平方米，潘宏涛所有面积为1，063.2平方米，王梦妲所有面积为59.79平方米，崔琳琳所有面积为108.29平方米，莫泰酒店太原街分公司承租房屋的水、电、暖等能源费用在可独立分户条件下由莫泰酒店太原街分公司向市政职能部门直接支付，乙方无需向甲方、丙方或其他任何与乙方无合同关系的第三方支付除本协议所列费用外的其他任何费用，包括但不限于网络、电视及物业管理费等。另该协议载明“……崔琳琳、王梦妲分别于2017年1月10日、2017年1月19日向乙方（即被告莫泰酒店太原街分公司）出具确认书，声明解除对甲方（即被告新实业公司）的授权委托……”。2019年6月5日，案外人潘宏涛（甲方）与被告莫泰酒店太原街分公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，根据潘宏涛、王梦妲申请，经被告莫泰酒店太原街分公司同意，就甲、乙权利义务的变更达成如下一致意见；潘宏涛出租房屋为沈阳市和平区太原北街84-1号1-11-1、1-11-2、1-11-5、1-11-6、1-11-7、1-11-8、1-11-9、1-11-10、1-11-11、1-11-12、1-11-15、1-11-16、1-11-17、1-11-18、1-11-19、1-11-20、1-11-21、1-11-22、1-11-25、1-11-27号，面积共计1063.2平方米，原《租赁合同》约定，甲方自2018年11月15日起享有的租赁费用按房屋租金及设备租赁费分别收取，现甲方确认自2018年11月15日起不再另行收取设备租赁费，仅收取房屋租金，同时房屋租金标准进行调整，莫泰酒店太原街分公司无需另行向甲方支付除房屋租金外的其他任何费用，租金标准及计价方式的变更不影响乙方对租赁房屋及相关的设施设备的继续使用；本协议签署后，剩余租期内王梦妲取消对潘宏涛的出租授权委托，由王梦妲作为产权人直接出租房屋享有出租方权利并履行出租方义务，具体由王梦妲与被告莫泰酒店太原街分公司另行签署合同约定，潘宏涛没有异议；本协议签署前被告莫泰酒店太原街分公司已支付的费用中包含房屋租金、设备租赁费、物管费等其他一切费用，被告莫泰酒店太原街分公司无需再次支付或另行支付；本协议自双方就加盖公章/若为自然人则签名之日起生效。2019年6月5日，案外人王梦妲（甲方）与被告莫泰酒店太原街分公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，根据王梦妲、潘宏涛申请，经被告莫泰酒店太原街分公司同意，就甲、乙权利义务的变更达成如下一致意见；本协议签署后，自2019年2月15日起剩余租期内乙方（实际应为甲方）取消对潘宏涛的出租授权委托，由乙方（实际应为甲方）作为产权人直接出租房屋享有出租方权利并履行出租方义务，乙方（实际应为甲方）出租的房屋为沈阳市和平区太原北街84-1号1-10-5号，面积59.79平方米，现乙方（实际应为甲方）确认自2018年11月15日起房屋租金标准如下表，乙方无需另行向乙方（实际应为甲方）支付除下表外的其他任何费用（包括但不限于设备租赁费、物业管理费等），租金标准及计价方式的变更不影响乙方对租赁房屋及相关的设施设备的继续使用；本协议签署前被告莫泰酒店太原街分公司已支付的费用中包含房屋租金、设备租赁费、物管费等其他一切费用，被告莫泰酒店太原街分公司无需再次支付或另行支付；本协议自双方就加盖公章/若为自然人则签名之日起生效。2019年6月5日，案外人潘宏涛（甲方、委托方）、原告温馨物业公司（乙方、受托方）、被告莫泰酒店太原街分公司（承租方、丙方）。签订《委托物业管理合同》。合同约定，甲、丙双方已就位于沈阳市和平区太原北街84-1号位置的房屋签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议，现因甲方将相关房屋的物业管理事宜委托由乙方进行，经各方协商一致，达成该委托管理协议；委托房屋位置：沈阳市和平区太原北街84-1号；委托管理面积1063.2平方米，包括上述物业1-11-1、1-11-2、1-11-5、1-11-6、1-11-7、1-11-8、1-11-9、1-11-10、1-11-11、1-11-12、1-11-15、1-11-16、1-11-17、1-11-18、1-11-19、1-11-20、1-11-21、1-11-22、1-11-25、1-11-27号；合同期限自2018年11月15日起至2028年11月14日；本协议有效期内，乙方首年收取的物业管理费的标准为每月每平方米7.17元（含增值税专用发票、计费面积1063.2平方米），合计91,520元/年（含增值税发票）；乙方应于每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前向丙方交付合规的物业管理服务费增值税专用发票以便丙方安排付款，丙方应于每年的1月30日、4月30日、7月30日、10月30日前向乙方支付当季度物业管理费，即2018年11月15日至2019年8月14日期间的物业管理费标准（含税人民币）为91,520元，2019年8月15日至2022年8月14日期间的物业管理费标准（含税人民币）为95,180.8元，2022年8月15日至2025年8月14日期间的物业管理费标准（含税人民币）为98,988元，2025年8月15日至2028年8月14日期间的物业管理费标准（含税人民币）为102，947.6元，2028年8月5日至2028年11月14日期间的物业管理费标准（含税人民币）为107,065.4元，其中2018年11月15日至2019年2月14日期间物业管理费22,880元（人民币含税）应在2018年10月30日前支付，2019年2月15日至2019年5月14日期间物业管理费22,880元（人民币含税）应在2019年1月30日前支付，2019年5月15日至2019年8月14日期间物业管理费22,880元（人民币含税）应在2019年4月30日前支付，2019年8月15日至2019年11月14日期间物业管理费23,795元（人民币含税）应在2019年7月30日前支付，2019年11月15日至2020年2月14日期间物业管理费23，795元（人民币含税）应在2019年10月30日前支付，以下类推；本合同自各方加盖公章/若为自然人签名之日起生效。合同签订后，被告莫泰酒店太原街分公司按照合同约定向原告温馨物业公司给付了合同中约定的承租房产（共计1063.2平方米）2018年11月15日至2020年6月30日期间的物业管理费。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告温馨物业公司主张的2016年8月15日至2020年6月30日期间的物业管理费的诉求，应进行以下区分：关于案外人崔琳琳、王梦妲、潘洪涛名下房产物业管理费问题。首先，依据《物业管理条例》第四十一条一款之规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”即，物业服务费的缴纳主体应为业主。其次，现有证据可以证明案外人潘洪涛于2017年7月18日依（2017）辽0103执3536号执行裁定书取得涉案房产的物权，并于2017年8月28日与原告签订了《委托物业管理合同》。即，自2017年7月18日起，被告新实业公司即不再负有涉案1063.2平方米房产物业管理费的缴纳义务；再次，庭审中各方诉讼参与人虽对案外人崔琳琳、王梦妲委托被告新实业公司出租房产一事不予否认，但是却并未明确案外人崔琳琳、王梦妲在何时取得物权、是否授权被告新实业公司免除被告莫泰酒店缴纳物业费的义务、被告新实业公司是否在权属变更时向双方明示。即，在本案的该部分事实中，原告的诉讼请求不但构成单独的诉，而且涉及其他合同纠纷；综上，在原告的主张中，涉及案外人崔琳琳名下位于沈阳市和平区太原北街84-1号1-10-6，建筑面积108.29平方米房产的在2016年8月15日至2020年6月30日期间的物业管理费；案外人王梦妲名下位于沈阳市和平区太原北街84-1号1-10-5，建筑面积59.79平方米房产在2016年8月15日至2020年6月30日期间的物业管理费；案外人潘宏涛名下位于沈阳市和平区太原北街84-1号1-11-1、1-11-2、1-11-5、1-11-6、1-11-7、1-11-8、1-11-9、1-11-10、1-11-11、1-11-12、1-11-15、1-11-16、1-11-17、1-11-18、1-11-19、1-11-20、1-11-21、1-11-22、1-11-25、1-11-27号，面积共计1063.2平方米房产在2016年8月16日至2017年7月18日期间的物业管理费，皆不予支持。原告可在明晰合同种类及责任主体后另行主张权利。关于涉案剩余房产的物业管理费问题。首先，剩余房产需要支付物业费的期间应分为两部分：第一部分为2016年8月15日至2017年7月17日期间的物业费。该部分房产应去除案外人崔琳琳、王梦妲所有的房产，剩余面积为5147.92平方米[5316平方米-108.29平方米（崔琳琳）-59.79平方米（王梦妲）]；第二部分为2017年7月18日至2020年6月30日。该部分房产中去除案外人潘宏涛于2017年7月18日取得的房产及案外人崔琳琳、王梦妲所有的房产，剩余面积为4084.72平方米[5316-平方米-1063.2平方米（潘宏涛）-108.29平方米（崔琳琳）-59.79平方米（王梦妲）]。其次，物业缴纳标准应为3元/月/平方米。根据原告温馨物业公司与被告新实业公司签订的《物业服务合同》约定，在2016年8月15日至2020年6月30日期间，被告新实业公司委托原告温馨物业公司对位于沈阳市和平区太原北街84-1号的协和广场进行物业服务，原告温馨物业受托管理物业的报酬总计为每月每平方3元，庭审中，原告温馨物业公司虽主张该期间的物业服务费收费标准为7.17元/月/平方米，但其提供的证据对其主张不足以予以证明。再次，该期间的物业服务费应由被告新实业公司承担。2016年8月15日至2017年7月17日期间，在被告新实业名下的房产面积应为5147.92平方米；2017年7月18日至2020年6月30日期间，在被告新实业名下的房产面积应为4084.72平方米；根据原告温馨物业公司与被告新实业公司签订的《物业服务合同》中虽约定原告温馨物业公司对大楼的租户即被告莫泰酒店太原街分公司具备收取物业管理费用的权利，但根据被告新实业公司与沈阳莫泰北中街酒店有限公司（及承租房屋所在地关联公司）签订的《房屋租赁合同》及被告新实业公司、沈阳莫泰北中街酒店有限公司、被告莫泰酒店太原街分公司签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告莫泰酒店太原街分公司无需向被告新实业或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金、设备租赁费或者费用（包括物业管理费）。即，新实业公司虽在物业服务合同中赋予物业服务企业向实际使用人收取物业管理费的权利，却在租赁合同中免除了实际使用人缴纳物业费的义务。因此，该期间物业服务费应由被告新实业公司承担。综上，被告新实业公司在2016年8月15日至2017年7月17日期间应承担物业管理费为170,910.94元（5147.92平方米×3元/平方米/月×11个月2天）；在2017年7月18日至2020年6月30日期间应承担物业管理费为434,205.74元（4084.72平方米×3元/平方米/月×35个月13天）；以上合计为605,116.68元。一审法院判决：一、被告新实业投资公司于判决生效后十日内给付原告温馨物业公司2016年8月15日至2020年6月30日期间的物业管理费605,116.68元；二、驳回原告温馨物业公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9214元（已减半收取），由原告温馨物业公司负担5532元，由被告新实业投资公司负担3682元。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。温馨物业公司提交证据一、物业收费标准明细、《房屋租赁合同》及付款凭据，证据二、设备租赁费与物业费标准对比明细、《委托物业管理合同》及付款凭据，主张证明：1、莫泰酒店太原街分公司支付物业费标准为7.46元每平方米每月；2、莫泰酒店太原街分公司和新实业投资公司之间明确约定设备租赁费标准，设备租赁费标准与潘宏涛、我公司和莫泰酒店太原街分公司三方签订的《委托物业管理合同》约定物业费标准一致，证明设备租赁费即为物业费。物业费应由莫泰酒店太原街分公司承担。莫泰酒店太原街分公司质证称：对证据一，不属于新证据，我公司不是合同当事人，对真实性无法核实。对证据二，《委托物业管理合同》不能证明我公司就租赁新实业投资公司房屋负有支付物业费的义务，同时我公司与新实业投资公司签订的租赁合同约定设备租赁费不能与物业费划等号，新实业投资公司就我公司支付的设备租赁费给我公司开具租赁费发票。新实业投资公司质证称：对证据没有异议。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为物业费的支付主体、计付标准问题。一、物业费的支付主体问题。温馨物业公司诉请莫泰酒店太原街分公司支付物业费，新实业投资公司承担连带责任。依据《物业管理条例》第四十一条一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”结合本案，温馨物业公司与莫泰酒店太原街分公司并未签订《物业服务合同》。温馨物业公司和新实业投资公司签订《物业服务合同》，约定新实业投资公司委托温馨物业公司为案涉项目提供物业服务，虽然合同约定新实业投资公司对租户具备收取物业费的权利，但莫泰酒店太原街分公司并非合同签订主体，合同约定内容对莫泰酒店太原街分公司并不具有法律约束力。温馨物业公司依据《物业服务合同》，有权要求新实业投资公司交纳物业费，只有新实业投资公司和莫泰酒店太原街分公司约定由莫泰酒店太原街分公司交纳物业费的情况下，温馨物业公司才可以要求莫泰酒店太原街分公司交纳物业费，新实业投资公司承担连带交纳责任。新实业投资公司与莫泰酒店太原街分公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，莫泰酒店太原街分公司向新实业投资公司支付租金外，无需向新实业投资公司或者温馨物业公司等第三方另行支付任何形式的租金、设备租赁费或者费用（包括物业管理费）。据此，温馨物业公司上诉主张当事双方约定物业费由莫泰酒店太原街分公司承担，现有证据不能证明。温馨物业公司要求莫泰酒店太原街分公司承担物业费给付义务，缺乏事实依据。一审法院判决新实业投资公司承担物业费给付责任并无不当，本院予以维持。二、物业费的计付标准。温馨物业公司和新实业投资公司签订《物业服务合同》约定，合同期间物业费标准为3元每月每平方米，一审法院按此标准计付物业费并无不当。对于温馨物业公司提出物业费标准为7.46元每月每平方米的主张，并无其与新实业投资公司重新订立的合同依据。温馨物业公司提出《房屋租赁合同》约定设备租赁费即为物业费的主张，因新实业投资公司不是合同签订主体，且租赁合同第三条3.2款将设备租赁费和物业管理费分别进行表述，故不能认定《房屋租赁合同》约定的设备租赁费就是《物业服务合同》约定的物业费，更不能视为对《物业服务合同》约定物业费标准进行了变更。出租人与承租人签订《房屋租赁合同》约定租金标准，必然考虑到租赁成本，其中就应当包括物业费成本。温馨物业公司对于莫泰酒店太原街分公司支付租金款项数额的分析，并不能成为认定由莫泰酒店太原街分公司支付物业费的合法理由。2017年部分房屋权属发生变化，新实业投资公司不再是业主，故温馨物业公司、莫泰酒店太原街分公司与新业主签订《委托物业管理合同》，对原有《物业服务合同》、《房屋租赁合同》部分变更，未变更部分仍应按原合同履行。温馨物业公司对于设备租赁费的分析理解，并不能作为认定设备租赁费就是物业费，以及否定《房屋租赁合同》明确约定莫泰酒店太原街分公司不向温馨物业公司另行支付任何形式的租金、设备租赁费或者费用（包括物业管理费）的合法理由。温馨物业公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。由于温馨物业公司本案并未向新业主主张权利，故就《委托物业管理合同》约定范围内的物业费，温馨物业公司可依据该合同另行主张相关权利。一审法院对物业费标准，变更前后房屋面积、缴费期间的认定正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,428元，由上诉人沈阳温馨物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。