辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10384号上诉人（原审原告）：张嵩岩，男，1979年11月26日出生，回族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：王静，女，1981年5月28日出生，回族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳和平区和平南大街中兴二巷5甲8号。法定代表人：肇华庚，该公司经理。委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁岩，辽宁基源律师事务所律师。上诉人张嵩岩、王静因与被上诉人辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初21279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张嵩岩、王静上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任为“第1条”约定的违约金标准为日万分之二。“第2条”约定的最高不超过买受人已付房款的2%是一种限额条款，并非违约金计算标准。依据《民法典》第四百九十七条规定，本案中2%的限额条款系由被告提供的格式条款，该条款不合理的减轻了被告责任，限制买受人合法权利，故该条款应为无效条款。而一审判决却将2%的限额条款错误的理解为违约金计算标准条款而进行调整，系适用法律错误。二、《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准只有一个，即日万分之二，该标准合法有效，且基本与银行罚息标准持平。一审判决对于合同中约定的日万分之二标准没有采纳，也没有论述未采纳原因。一审判决刻意回避日万分之二的违约金约定，显然有误。三、一审法院调整的日万分之一标准无任何事实依据。一审原告的合理损失都远超该标准。大部分购房者向银行支付的按揭贷款利息大约为年5.6%，大约日万分之一点七左右，万分之一标准远低于原告的实际损失。且日万分之二标准并非明显过高，不属于应调整的范畴，日万分之二的标准低于银行罚息标准，且开发商的资金成本也不可能是日万分之一。法院如此调整被告违约金标准，明显偏袒被告，变相鼓励被告逾期违约。一审被告的违约成本远低于其正常的贷款利率，这如何体现违约方应承担的责任。辽宁京丰置业有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决内容并无不当。二、合同9.2条款并非格式条款。首先，双方之间签订的《商品房买卖合同》的条款并不是未与上诉人协商的条款。本案的《商品房买卖合同》买受人个人基本信息、具体房屋信息、面积、房屋价款、支付方式等诸多下划线处的内容均为经协商后打印填写，包括本案争议的第九条第2款，以及第九条第1款，也系在“”下划线处后期打印填写，系双方协商后的结果,且在签订正式的《商品房买卖合同》之前，业主一方均签署了《商品房买卖合同》预览合同，并在预览合同首页明确写明内容已阅，同意备案等相关确认合同内容的字样，足以证明9.2条款系双方真实的意思表示。同时，结合第九条“出卖人逾期交房违约责任”整体条款的上下行文，也能够看出该违约条款系经过双方协商，对未来情形充分预判的情况下而确定，并未免除答辩人的责任，也未限制或加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。且第九条第2款与第1款内容并无冲突，第2款是对第1款中具体采取哪种方式的补充和明确。其次，根据我国《民法典》第497条的相关规定，就本案而言，足以证明第九条第2款系在“”下划线处后期打印填写，并不属于格式条款，故不受上述法律规定的约束，且该条款并未免除答辩人的责任，也未限制或加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。同时，本案也不存在无效的情形。三、上诉人的实际损失为逾期交房期间房屋同地段同类型房屋的租金，一审法院酌定将违约金调整至日万分之一具有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合上诉人购买房屋的面积、单价及总价款，如果按照沈阳市房产局官方网站沈阳市住房租赁交易服务平台上公布的2020年上半年及下半年租金标准计算，2020年上半年的租金标准最高为27.6元/平/月，下半年的最高标准为30.6元/平/月。如果逾期交付房屋的违约金按照合同9.1条款的日万分之二计算，平均每个月每平米的金额高达100元以上，是租金的3-4倍，远远超出30%的法定过高情形。一审法院在9.1条款及9.2条款并存的情况下，结合上诉人一方实际损失，酌定将违约金标准调整至日万分之一具有事实及法律依据。四、关于某些业主提到房贷利息损失，该主张属于偷换概念，与本案不具有关联性。首先，无论是否逾期交房，上诉人的房贷利息均不会有变化，房贷利息不会因答辩人如期交房而减少或消失。贷款买房是上诉人选择的一种消费方式，系其自愿选择的行为，与答辩人无关；其次，房贷系上诉人与银行之间形成的借款关系，根据合同相对性，对答辩人不具有约束力。张嵩岩、王静向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告以总房款1,002,695元为基数，按照日万分之二的标准从2018年10月31日起向原告支付逾期交房违约金至起诉之日即2019年10月21日止；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年9月9日，原告张嵩岩、王静与被告辽宁京丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南京北街36-3号20-1，建筑面积69.86平方米房屋，房屋总金额1,002,695元。其中第六条付款方式及期限约定，买受人需在签订商品房买卖合同的同时，支付该商品房的首付款202,695元，贷款金额800,000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的2%。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2018年8月30日为其开具了金额为1,002,695元的购房款发票。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告按照已付购房款日万分之二标准支付逾期交房违约金，诉至法院。另查明，在包含本案的其他系列案件中，被告曾提出对同地段同类型房屋租金标准鉴定申请，因估价对象无具体的、明确的评估对象，不满足评估条件，评估公司予以退卷。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任合同中的约定为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的2%”。现原告主张以购房款日万分之二作为逾期交房违约金赔付标准，被告则抗辩逾期交房违约金不能超过已交房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于逾期交房违约金，合同中约定按已交付房价款的日万分之二标准支付违约金，最高不超过买受人已交房价款的2%，但该违约金约定标准过低，一审法院酌定将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的日万分之一。本案中，原告请求计算至起诉之日即2019年10月21日，故被告应给付原告2018年10月31日至2019年10月21日逾期交房违约金35,595.67元（1,002,695元×355天×0.01%）。关于被告提出以“沈阳创城”要求导致园区工程无法施工以致无法按期交付的抗辩，因其未能提供相应的证据，故不予采信。关于被告提出的恶劣天气等抗辩亦非免除其违约责任的合法事由，一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张嵩岩、王静2018年10月31日至2019年10月21日逾期交房违约金35,595.67元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费790元（原告已预交，已减半收取），由原告张嵩岩、王静承担395元，被告辽宁京丰置业有限公司承担395元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人未按合同约定期限交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于二上诉人提出案涉合同条款为格式条款，一审法院调整违约金标准无事实及法律依据，其损失远超该标准的上诉主张，经查，案涉争议合同条款约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的2%”。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”因二上诉人的实际损失为未能如约收房导致产生的租金损失，一审法院基于合同约定、法律规定，并结合当事人诉辩主张，将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的日万分之一，具有事实及法律依据，本院予以支持。至于二上诉人提出调整后的违约金标准不足以弥补其实际损失的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因二上诉人并未就其实际损失提供相应证据予以证明，且一审法院酌定的违约金标准与同地段房屋租金标准相当。故本院对二上诉人的上诉主张，不予支持。综上，上诉人张嵩岩、王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由上诉人张嵩岩、王静负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。