广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第1100号原告：万贵生，男，1962年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：万贵程，男，1967年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。被告：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区法政路50号。法定代表人:姚明球，总经理。委托诉讼代理人：李松涛，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。被告：佛山市南海区南融投资发展公司，住所地佛山市南海区桂城南海大道中49号二楼207室，现下落不明。法定代表人：刘年校。第三人：广州市南穗房地产开发有限公司，住所地广州市江南西路112号509房，现下落不明。法定代表人：陈玉潮。原告万贵生、万贵程与被告广州市第二建筑工程有限公司（以下简称市二建）、被告佛山市南海区南融投资发展公司（以下简称南融公司）、第三人广州市南穗房地产开发有限公司（以下简称南穗公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年8月3日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告万贵生、万贵程的共同委托诉讼代理人岑永胜、黄增城，被告市二建的委托诉讼代理人李松涛、何瑞怡到庭参加了诉讼。被告南融公司、第三人南穗公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万贵生、万贵程诉称：1998年7月22日，万贵生、广州保税区中南药业有限公司（以下简称保税区中南公司）（共同作为乙方.订购方）与被告南融公司（甲方.卖方）就座落于广州市白云区增槎路439号松北上村街1号致荔楼B幢第二层D号的房产（现登记地址为广州市白云区增槎路439号201房）签订《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购上述房屋，定价为553000元。合同签订后，保税区中南公司向南融公司支付购房款200000元，南融公司于1998年9月向万贵生交付该房屋。由于南融公司与他人的债务纠纷，1997年5月广东省佛山市中级人民法院查封涉案房屋，直到2006年9月7日才解除查封，且南融公司因发生债务纠纷不知所踪故未向万贵生、保税区中南公司收齐房款，也未办理房屋过户手续。市二建、南融公司因合作开发致荔楼的纠纷，经法院生效民事判决认定致荔楼的房地产项目由市二建承受。涉案房屋产权已于2009年12月8日大确权至市二建名下。2010年3月26日，市二建通知万贵生办理涉案房屋购房身份确认及房产证的手续。此后经双方多次协商，市二建至今仍未予配合办理房产证。为此，万贵生曾于2012年8月29日以个人名义起诉市二建、南融公司，要求为万贵生办理涉案房屋的房产证及支付逾期办证违约金，法院经审理后判决驳回原告万贵生的诉讼请求。但在上述诉讼中，市二建确认涉案房屋的购房人是保税区中南公司。保税区中南公司于1995年1月6日登记成立，一直以来其股东为万贵生、万贵程，后于2007年11月30日被吊销营业执照，于2015年1月成立清算组并发出清算公告通知债权人申报债权，又于2015年3月14日发通知函通知市二建申报债权，但市二建一直未向该司申报，经清算后保税区中南公司于2015年5月11日注销公司登记。另外，市二建曾以万贵生不是购房人为由起诉万贵生、保税区中南公司等要求腾退涉案房屋。法院经审理后判决认定保税区中南公司与市二建之间存在涉案房屋的买卖关系，驳回了市二建的诉讼请求。2015年6月19日，万贵生、万贵程以保税区中南公司股东的名义向市二建发出通知函，再次通知其申报债权、受领房款及协助办证，但市二建仍拒不理会。综上，原告认为，基于市二建自认涉案房屋的购买人为保税区中南公司，而上述一系列民事判决也认定保税区中南公司与市二建存在涉案房屋买卖关系，故市二建应与保税区中南公司共同履行买卖合同，即市二建应向保税区中南公司申报债权、受领款并为该公司办理房产证。根据法律规定，保税区中南公司注销后，原公司的债权债务由原股东承继。由于市二建拒不申报债仅、不受领房款，导致涉案房屋房款未付清，该责任完全在于市二建，不应影响原告主张办证的权利。因此，两原告作为股东有权要求市二建继续履行债务，协助办理将涉案房屋产权登记过户至原告名下及支付逾期办证违约金；同时两原告愿意在办理涉案房屋过户至原告名下的同时支付剩余房款。现请求判决：1、确认原广州保税区中南药业有限公司与被告市二建于1998年7月22日签订的位于广州市白云区增槎路439号松北贝上村街致荔楼B幢第二层D号（现登记地址为广州市白云区增槎路439号201房）的《房地产订购书》合法有效；2、两被告协助原告到房管部门办理广州市白云区增槎路439号201房的产权登记过户至两原告名下的手续；3、两被告共同向两原告支付逾期办证违约金39383元（按中国人民银行同期逾期贷款利息，从2013年3月12日计至起诉之日）；4、本案的诉讼费用由两被告承担。被告市二建辩称：一、《房地产订购书》依法应确认为无效合同，理由：1、《房地产订购书》签订时既未取得土地使用权证，涉案房屋也未依法登记领取房屋所有权证书，该合同违反了《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定故无效。2、涉案房屋所属的房地产开发项目曾发生合作开发房地产纠纷诉至法院，（2000）粤高法民终字第74号生效民事判决已查明并认定南融公司没有在广州市进行房地产开发经营的资格，其与广州市白云区松洲街螺溪村村民委员会（以下简称“螺溪村”）签订《合建商业住宅楼合同书》后又未到有关部门办理合建的审批手续和土地使用权的变更登记手续，从而判决南融公司与螺溪村于1992年10月10日签订的《合建商业住宅楼合同书》无效、市二建与南融公司于1995年12月11日签订的《合作开发房地产协议书》无效、市二建向南融公司返还投资款1742.5万元。上述法院生效判决查明的事实及判决内容足以证明南融公司并非涉案房屋所属房地产项目的开发商，涉案《房地产订购书》明显违反《城市房地产管理法》的强制性规定故无效。2、《房地产订购书》显示预售许可证信息，原告应清楚知悉南融公司并非开发商、市二建才是《商品房预售许可证》上登记的预售单位，但原告仍签订《房地产订购书》，故合同无效的法律后果应由其自行承担。合同无效，保税区中南公司依法应将涉案房屋交还给市二建，故不存在原告主张的股东承继问题。二、原告不具备起诉市二建的主体资格。1、市二建与原告没有任何的法律关系和经济往来，不存在市二建为原告办理产权过户登记手续的义务。2、涉案《房地产订购书》为无效合同，自始没有法律约束力。保税区中南公司对涉案房屋主张权利没有合同依据，法院生效判决从未确认保税区中南公司对涉案房屋拥有物权，原告所述的承继问题不存在。3、涉案《房地产订购书》第六条附了合同解除条件：“如乙方（订购方）未能履行合同的主要义务，即视为乙方自行终止及放弃该订购书规定的所有权益。”所以广州市中级人民法院于2014年12月20日作出的（2013）穗中法民五终字第3038号《民事判决书》中明确认定：“从涉案合同的履行情况分析，无论买方是个人还是公司，其合同主要义务并未履行完成，故此，对于房屋过户登记的诉求不予支持”，驳回原告的诉求。同理，本案保税区中南公司和原告都不享有涉案房屋的权利。三、涉案房屋属于市二建的合法财产，市二建不是《房地产订购书》的当事人，市二建没有为他人办理涉案房屋产权登记过户的义务。四、原告的起诉属于没有新证据的重复起诉情形，理应依法驳回。五、保税区中南公司清算时已明确确认不存在有与该公司有关的未了结业务，其作为公司法人注销登记后就已经终结生命，何来2015年8月3日该公司起死回生成为涉案房屋物权人并转给原告承继之说？综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告南融公司无答辩。第三人南穗公司无述称。经审理查明：1998年7月22日，卖方（甲方）南融公司（原名称：南海市南融投资发展公司）与订购方（乙方）保税区中南公司、万贵生签订《房地产订购书》，该合同抬头署乙方为“万贵生”；签章处有保税区中南公司的盖章及万贵生签名。该合同约定：一、乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市白云区增槎路439号松北上村街一号“致荔楼”第B幢第二层D号的房地产（以下简称涉案房屋）。《广州市商品房预售许可证》编号：穗房预字第××号；二、甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为人民币553000元，自1998年8月1日起，每个月1号乙方付10万给甲方，直至付清；三、甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付该房地产定价2%作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；五、甲、乙双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》。在签约的前，乙方必须提交本《房地产订购书》及有关文件给甲方。甲方必须在签约后三十天内向广州市房地产交易所办理《房地产预售契约》的审核、登记手续……；六、甲、乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》所定的规定，如乙方未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契》的，或未能依时缴付首期房价款，即视为乙方自行终止本《房地订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该房地产另行出售，无须知会乙方。如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售本《房地产订购书》第一条规定的房地产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废；七、该房地产的用途为商业；十一、该房地产将按《房地产预售契约》规定的日期内交付使用等等。之后，双方无签订《房地产预售契约》。万贵生、万贵程在庭审中解释没有签订《房地产预售契约》是因为南融公司与市二建于1998年已经发生纠纷，是南融公司的原因造成。诉讼中，万贵生、万贵程提供盖有中国工商银行股份有限公司广州西华路支行公章的支票头遗失证明（以下简称遗失证明）、报警回执，拟证明涉案房屋是保税区中南公司购买，保税区中南公司以支票形式分次向南融公司指定的收款人支付购房款共200000元。其中遗失证明是由保税区中南公司出具，内容为保税区中南公司遗失4张支票情况，每笔金额为5万元，支票日期为1998年8月6日、1998年8月28日，收票人均为广州市南穗房地产开发有限公司，1998年9月7日、1998年9月15日，收票人均为南海市南融投资发展公司广州办。市二建对上述证据真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明保税区中南公司已付房款200000元。另，万贵生、万贵程提供2008年纳税人为万贵生对涉案房屋的租赁费用发票及保税区中南公司支付管理费、水电费的收据等，拟证明南融公司已实际交付涉案房屋给万贵生，万贵生又出租给保税区中南公司使用，由万贵生缴纳租赁税费，保税区中南公司缴纳水电费、管理费。市二建对上述证据不予确认。市二建曾于2011年11月11日向保税区中南公司发出书面通知，主要内容是告知该司于2009年12月办妥致荔楼项目B栋的房屋大确权手续后，已采取上门张贴、寄挂号信、登报等方式多次联系保税区中南公司通知提交办证资料，故再次通知保税区中南公司于2011年12月31日前携带涉案房屋的购房资料原件等前往市二建公司办理购房资料、购房身份确认和办理房产证手续等等。诉讼中，万贵生、万贵程表示如果法院判决市二建为其办理涉案房屋产权过户手续，则愿意向市二建支付剩余购房款353000元。对此，市二建坚持认为《房地产订购书》无效，不同意收取购房款。万贵生、万贵程表示如果法院认定涉案《房地产订购书》无效，万贵生、万贵程将不会变更诉讼请求，法院无需再释明合同效力，请直接判决。根据公安机关的地址证明显示，广州市白云区增槎路439号松北上街致荔楼B幢第二层D号，现地址为广州市白云区增槎路439号201房。根据2016年8月17日作出的广州市不动产登记查册表载明：白云区增槎路435，437,439,441,443号（初443号401、601、605房外），已核发权属证明书，登记单位名为被告市二建、广州市白云区松洲街松北村经济联合社，登记附注：广州市白云区松洲街松北村经济联合社所占份额为首层435号（1355.2666平方米），市二建所占份额为首层435号之一（23.362平方米）、第2-9层（439、437、441、443号共10499.866平方米）。根据2016年8月29日出具的《依申请信息公开答复书》载明：致荔楼由广州市第二建筑工程公司申报预售，领有预售证960130，该预售项目无地址为“致荔楼B幢第二层D房”或“白云区增槎路439号201房”的备案登记情况，信息核查时间为2016年8月24日。根据本院（2010）云法民四初字第581号民事判决查明致荔楼项目于1997年5月被广东省佛山市中级人民法院查封，该院于2006年9月7日对该房屋解除查封。另根据工商登记资料查明：保税区中南公司的法定代表人是万贵生，股东是万贵生、万贵程，后该司因不按照规定接受年度检验于2007年12月24日被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2015年1月5日，万贵生、万贵程签订股东会议决议，内容为决定解散保税区中南公司，成立清算小组，万贵生为清算小组负责人，成员有万贵程组成，清算小组负责对公司现有债权债务进行清理，公司清算结束后，清算小组应当制作清算报告，报股东会确定并报送公司登记机关，申请注销公司登记。2015年1月7日，万贵生、万贵程在报纸上刊登保税区中南公司的清算公告。2015年3月12日，保税区中南公司以清算组名义向市二建发函，通知市二建其司已成立清算组，限期市二建申报债权。该邮件已于2015年3月15日妥投。2015年5月3日，万贵生、万贵程签订公司注销决议，决议同意注销保税区中南公司，同意清算组出具的清算报告，并由清算组向公司登记机关申请注销登记，经确定清算报告真实有效无任何争议。万贵生、万贵程签订的保税区中南公司注销清算报告载明清算结果为公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕。2015年5月11日，广州市工商行政管理局罗岗分局核准注销保税区中南公司的工商登记。南融公司是南穗公司的股东之一，南穗公司已于2002年12月30日被工商部门吊销营业执照，吊销原因是不按照规定接受年度检验。再查明：关于二建诉南融公司及螺溪村关于“致荔楼”项目合作开发房地产纠纷一案，经广州市中级人民法院于1999年12月30日作出一审（1999）穗中法房初字第××号民事判决书（以下简称一审判决）、广东省高级人民法院于2000年作出二审（2000）粤高法民终字第74号民事判决书（以下简称二审判决）。其中一审判决：“一、被告南融公司与第三人螺溪村1992年10月10日签订的《合建商业住宅楼合同书》、原告市二建与被告南融公司于1994年11月11日签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、1995年12月11日签订的《合作开发房地产协议书》无效；二、原告市二建在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款31194094.67元及利息返还给被告南融公司，同时被告南融公司将售房款13282763.01元及利息（按……）返还给原告市二建；三、驳回原告市二建的其他诉讼请求。”市二建不服判决提起上诉，二审判决：“维持一审判决第一、三项，变更一审判决第二项为：市二建在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款1742.5万元返还给南融公司。”上述判决已发生法律效力。该二审判决查明有关事实如下：“广州市规划局于1991年1月31日发出(90)城地批字第403号文给螺溪村，同意该村征用松洲街螺溪松南5.5亩土地兴建社员住宅楼。1992年10月10日，螺溪村与南融公司签订《合建商业住宅楼合同书》约定，由螺溪村提供建设用地和一切建设批文手续，南融公提供该项目的全部建设投资资金；商业住宅楼建成后，螺溪村占总建筑面积的50%产权（含首层全部归螺溪村所有），南融公司占总建筑面积的50%产权，由南融公司自主经营或出售；为便于管理，螺溪村占有建筑面积50%部分，除首层外，按每平方米1250元转让给南融公司作商品房出售，其费用和税费由南融公司负责。合同还约定，螺溪村负责提供有关征地资料及协助南融公司各项开发项目的报批文件中，加上南融公司投资合建单位的名称等；南融公司负责该项目建商住楼的一切资金，负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺溪村补偿150万元人民币等。1994年11月11日，市二建与南融公司签订《合作开发房地产工程及管理业务协议书》，约定南融公司提供一切建设用地及其规划许可证、征用土地通知书、用地红线图，负责全部开发建设租金及其一切有关税费，房屋建成后产权及使用权均归南融公司所有，市二建提供房地产经营资质、出项指标，并负责办理有关手续；九层以下（含九层）项目，市二建向南融公司收取每平方米楼面建筑面积60元人民币开发工程管理费。1994年11月28日，螺溪村与市二建签订《合建商业住宅楼合同书》，约定螺溪村提供一切建设用地和一切批文和手续，市二建提供该项目全部建设资金；商业住宅楼建成后，螺溪村占总建筑面积的50%产权，市二建占有总筑面积的50%产权，由市二建自主经营或出售；螺溪村占有建筑面积50%部分．除首层外，按每平方米1250元转让给市二建作商品房出售，其费用或税项由市二建负责；市二建负责该项合建商住楼所需的一切资金，负责三通一平；负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺溪村补偿150万元人民币。次日，南融公司出具《委托书》给螺溪村，表示双方于1992年10月10日签订了《合建商业住宅楼合同书》合作开发松岗东侧东段商住楼，由于商业住宅楼建成后需要作为商品房出售和办理产权手续，现其司委托螺溪村与市二建签订《合建商业住宅楼合同书》原则与双方的合同不变，用于办理房产出售和产权手续，有关该合同的经济负担与法律关系均由其司负责。1995年12月11日，市二建与南融公司签订《合作开发房地产协议书》，约定由南融公司委托并提供有关文件料，由市二建与螺溪村签订合建商品房住宅合同，由市二建提供房地产开发经营资质，出具有关证明，由南融公司及螺溪村负责在有关用地批文用地单位一栏上加上市二建的名字及向房管部门办理确权、测绘、产权证等手续；南融公司负责全部开发建设资金及其一切税费；该项目建成房屋部分作为解放中路项目拆迁安置使用，市二建按剩余部分实际出售面积计算每平方米60元向南融公司收取开发工程管理费。1996年3月27日，广州市国土局与市二建、螺溪村签订《国有土地使用权出让合同》，由国土局将松岗村东侧面积为9577平方米地块出让给市二建、螺溪村建设商业、办公厂房、宿舍等。出让金总额为6199185元。1996年6月17日，市二建领取了松岗东侧地段致荔楼的（自编A栋、B栋）《商品房预售许可证》。根据上述合同的约定，致荔楼项目全部由南融公司投资操作。现致荔楼B栋已建成，A栋已封顶并完成了外墙的装饰而其余责尚未完成。致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分。本院二审期间，本院委托广东省地价评估事务所对致荔楼的投入和市场价值及盈亏情况进行评估审计，其结果为：……。市二建、南融公司及螺溪村均对该审计报告没有异议。……”该二审判决认为：“南融公司没有在广州市进行房地产开发经营的资格，其与螺溪村签订《合建商业住宅楼合同书》后又未到有关部门办理合建的审批手续和土地使用权的变更登记手续，故原审认定无效是正确的，应予维持。市二建与南融公司签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、《合作开发房地产协议书》，实质是南融公司挂靠市二建开发致荔楼，市二建出让房地产资质给南融公司，市二建收取管理费，违反房地产管理法的有关规定，原审认定无效是正确的，应予维持。因在该项目的开发过程中，国土局与螺溪村、市二建签订了该项目用地的土地使用权出让手续，后又以市二建之名领取了该项目的《预售商品房许可证》，融公司将致荔楼的房屋出售给购房客户也是以市二建名义。对外，市二建是致荔楼的开发商。因此原审确认螺溪村与市二建签订的《合建商业住宅楼合同书》有效是正确的，应予维持。市二建上诉认为该合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。市二建对外应承担发展商的法律责任，故致荔楼项目应由市二建承受，市二建应返还投资款给南融公司。因致荔楼项目由南融公司投资操作．故该项目的亏损也应由南融公司承担……”。另，市二建就涉案房屋向本院另案起诉万贵生、万贵程，诉讼请求为确认涉案《房地产订购书》无效，万贵生、万贵程向市二建公司返还涉案房屋，案号为：（2016）粤0111民初8842号。该案正在处理中。以上事实，有工商登记资料、民事判决书、《房地产订购书》、地址证明、银行证明、公司证明、报警回执、装修申请表、管理费收据、水电费收据、不动产登记簿查册表、依申请信息公开复函及当事人陈述等证据证明。本院认为：本案双方的争议焦点，一是万贵生、保税区中南公司与南融公司签订的《房地产订购书》是否合法有效；二是保税区中南公司是否已支付购房款20万元；三是万贵生、万贵程要求办理涉案房屋产权过户应否支持。分析如下：关于第一个争议焦点。第一，生效民事判决书已查明涉案房屋是由市二建与南融公司合作开发建设，该项目是由南融公司负责出资、建设、销售，市二建收取部分管理费，且双方诉讼时致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分房屋。由此证明在《房地产订购书》签订时，南融公司是有权出售涉案房屋，且涉案房屋已实际交付使用多年，期间南融公司对此并无异议。该合同亦写明《广州市商品房预售许可证》情况，反映出保税区中南公司是知悉房屋的预售开发建设情况，故该合同应为合同双方的真实意思表示。第二，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条并非效力性的强制性规定，涉案房屋当时未取得办妥房地产权属证书不影响《房地产订购书》的效力。故市二建主张《房地产订购书》因违反上述法律规定而无效的意见无法律依据，本院不予采纳。因市二建是涉案楼盘的开发商，故对外应对南融公司所签订的涉案《房地产订购书》的行为后果负责。至于其与南融公司的合作纠纷，即使最终生效民事判决合作协议无效，亦属于其内部关系，对外不能对抗善意购房人保税区中南公司。第三，涉案《房地产订购书》仅是约定了订购房屋的房号、价格及付款期限，明确约定双方需要另行签订《房地产预售契约》及如果双方未能签订预售契约的违约责任；对于房屋的交付标准、办理产权登记、交楼时间、产权过户时间及相应的违约责任等交易主要内容确未作约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形。因此，涉案《房地产订购书》应是预约合同，并非本约合同。综上,本院认为，《房地产订购书》是合同双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房地产订购书》无约定签订《房地产预售契约》的期限，根据广州市中级人民法院（1999）穗中法房初字第××号民事判决反映，约在1999年，南融公司与市二建公司就因涉案项目合作产生纠纷并诉至法院，故万贵生、万贵程解释后来因被告原因故双方无签订《房地产预售契约》的意见符合常理，本院予以采信。关于第二个争议焦点。万贵生、万贵程主张保税区中南公司已按南融公司要求向指定的收款人南穗公司及南融公司广州办出具支票支付了购房款20万元。第一，万贵生、万贵程已提供了由银行盖章的支票遗失证明，并有当时的报警回执可以印证，且支票出具时间及金额与《房地产订购书》约定的付款时间基本相符。第二，基于南融公司是南穗公司的股东，在市二建无提供证据证明保税区中南公司与南穗公司存在其他债权债务往来的情况下，万贵生、万贵程主张保税区中南公司是按南融公司要求向南穗公司支付10万元的意见有其合理性。第三，涉案房屋已实际交付万贵生、保税区中南公司使用多年。从市二建于2011年11月11日发给保税区中南公司的办证通知内容，亦反映出市二建是确认保税区中南公司购房事实并愿意为其办理房产证，该通知亦无提出对已付房款金额有异议。综上，本院认为，现有证据可以相互印证，证明保税区中南公司已付南融公司购房款共20万元属实，本院予以认定。关于第三个争议焦点。从合同目的看，保税区中南公司签订《房地产订购书》是取得涉案房屋的产权。从合同履行情况看，保税区中南公司已付20万元购房款、房屋已实际交付使用多年、后因南融公司原因无签订《房地产预售契约》属实。从法律关系上看，如前所述，市二建与南融公司是项目合作关系，市二建是开发商，南融公司签订《房地产订购书》的行为后果应由市二建承担。从法律规定看，万贵生、万贵程作为保税区中南公司股东，保税区中南公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围，现要求承继保税区中南公司对涉案房屋的权利并愿意承担剩余房款的义务，现行法律对此并无明文禁止。关于市二建主张保税区中南公司已注销且清算报告中已注明全部财产已处理，故不存在股东承继保税区中南公司财产的意见，一是因为实际上清算时对涉案合同及房屋并未处理，且股东不继承显然不符合公平合理原则。综上，在涉案房屋已大确权在市二建名下，且万贵生、万贵程愿意向市二建支付剩余购房款353000元的情况下，考虑合同的实际履行情况，从维护交易秩序的角度出发，万贵生、万贵程以保税区中南公司股东身份，要求市二建、南融公司将涉案房屋产权过户至万贵生、万贵程名下的诉讼请求理据充分，本院予以支持。但需要指出的是，剩余购房款353000元万贵生、万贵程仍需向市二建支付。万贵生、万贵程在庭审中明确表示同意向市二建支付该款，并提出在本案中处理，但因为市二建坚持明确表示不同意接受该款，此属于市二建对自己诉讼权利的处分，故本案对于剩余房款支付问题不作调处，双方可另循法律途径解决。关于办理房屋产权过户的诉请不受诉讼时效限制，故市二建提出万贵生、万贵程要求办理房屋产权过户的请求已过诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。由于《房地产订购书》只是预约合同性质，对《房地产预售契约》签订时间、办证期限、逾期办证违约责任等无约定，且万贵生、万贵程亦无付清房款，故万贵生、万贵程要求市二建公司、南融公司支付逾期办证违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。被告南融公司、第三人南穗公司下落不明，经本院公告送达传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：第1原广州保税区中南药业有限公司与被告佛山市南海区南融投资发展公司于1998年7月22日签订的《房地产订购书》合法有效。第1于本判决生效之日起三十日内，被告广州市第二建筑工程有限公司、被告佛山市南海区南融投资发展公司按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定将广州市白云区增槎路439号松北上街致荔楼B幢第二层D号房屋（现地址为广州市白云区增槎路439号201房）的产权过户登记至原告万贵生、万贵程名下。第1驳回原告万贵生、万贵程的其他诉讼请求。本案受理费785元，由被告广州市第二建筑工程有限公司、佛山市南海区南融投资发展公司负担并于本判决生效之日起五日内直接向原告万贵生、万贵程支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  刘桂英人民陪审员  刘葵生二〇一六年十一月七书记员廖若薇