天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0111民初6288号原告：深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司，住所地天津市西青汽车工业区（张家窝工业区）天安路1号。负责人：王建，该公司总经理。委托诉讼代理人：付国军，国浩律师（天津）事务所律师。被告：朱立有，男，1974年5月7日出生，汉族，住天津市西青区。原告深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司（以下简称：深圳天安天津分公司）与被告朱立有物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳天安天津分公司的委托诉讼代理人付国军，被告朱立有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳天安天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年7月1日至2020年8月31日的物业费43531.56元；2.判令被告按照每日千分之三向原告支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年8月31日应支付违约金4791.39元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的天津天安数码城业主。被告于2014年10月16日与开发商天津天安数码城有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购得天津市西青区珑园，建筑面积共计463.3平方米。自2011年12月15日开发商天津天安数码城有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，全面委托原告对其开发的“珑园”小区进行物业管理，委托管理期限自2011年12月15日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2016年9月30日，被告朱立有与原告签订《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业服务费用每年收取一次，业主应于上一年物业费收费年度的最后一个月向物业服务企业预缴下一年物业服务费。业主或使用人欠交物业费或其他费用，达一个月，物业管理企业有权向该业主按每日千分之三收取迟交或欠交款项的违约金，自应付之日起至实际支付日止计算（业主并应赔偿物业服务企业为此催付行为付出的额外各项费用）。别墅物业服务费3.48元／平方米／月，物业服务费用从交付使用之日计收。被告办理入住手续，房屋交付后原告正常提供物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年7月1日至2020年8月31日，被告共欠物业费43531.56元，违约金4791.39元，原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告朱立有辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告主体不适格，原告营业执照记载的企业类型为：台、港、澳投资企业分支机构，根据《物业管理条例》相关规定，原告因不具有独立法人资格，因而不具备物业管理资格。二、原告诉请的物业费欠费期间有误，开发商通知本人于2016年6月30日办理入住，但由于房屋存在质量问题，本人于2016年9月29日与开发商达成协议，免除两年物业费，减免物业费的期间应于2016年10月1日至2018年9月30日。因此本人欠费期间应从2018年10月1日开始计算。三、原告诉请的物业费计费面积错误，本人与开发商签订的《天津市商品房预定协议》中约定，房屋面积为317.36平方米，物业费的计费面积应以此为准，而不是原告起诉的463.3平方米。四、原告诉请的物业费计费单价错误，本人与原告签订的《前期物业管理服务协议》并没有对物业服务收费标准进行明确约定，依照《天津市普通住宅小区物业管理服务和价格指导标准》四个等级中最高等级收取费用，其计费标准为1.2元/月/平方米，而非原告起诉的3.48元/月/平方米。五、原告提供的物业服务不到位，本人房屋及配套设施存在严重质量问题，小区路面存在严重破损，从未更换修复，小区绿化养护和管理极差，环境卫生状况差，车辆停放进出管理极其混乱。故基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系天津市西青区号房屋所有权人，该房屋面积为463.3平方米。2013年9月30日，深圳天安物业管理有限公司天津分公司与天津天安数码城有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，委托深圳天安物业管理有限公司天津分公司对珑园小区进行物业服务，合同约定服务期限自2013年9月30日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制形式收取，其中，多层住宅物业服务费（三层）为按建筑面积计算3.32元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积为0.16元／月／平方米（三层住宅）。被告所有的房屋物业费为3.48元／月／平方米。被告未向原告交纳涉诉房屋自2018年7月1日起至2020年8月31日止期间的物业费43531.56元。此款经原告催缴未果。2016年4月6日，经核准，原告的企业名称由“深圳天安物业管理有限公司天津分公司”变更为“深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司”。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与天津天安数码城有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同，该合同对原、被告均具有约束力。原告依据合同履行了物业服务义务，有权收取物业费，被告接受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费用。本案中，被告抗辩，原告作为分支机构不具备物业管理资格，根据法律相关规定，分支机构能够以自己的名义从事民事活动，故被告的抗辩理由缺少法律依据，本院不予采信。被告主张原告物业服务不到位，并以照片及视频证据予以佐证。对此，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务,基于物业服务的特性,物业服务存在瑕疵在所难免,在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定,而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。本案中，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务构成根本性违约，故被告的抗辩理由本院不予采信。本案在审理过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告朱立有于本判决生效后三日内给付原告深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司自2018年7月1日至2020年8月31日的物业服务费43531.56元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取504元，由被告朱立有负担444元，由原告深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  沈余海二〇二一年七月十三日书记员  肖馥漪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法典》第七十四条：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。