辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3843号上诉人（原审被告）：冯浩，男，1987年06月4日出生，汉族，住大连市高新区。被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路111号楼301室。负责人：王小丹，分公司总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人冯浩因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯浩上诉请求：1.依法判决撤销原审判决，并改判驳回被上诉人原审诉求，或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决并未给出上诉人提供材料的合法解释，缺乏事实证据和法律依据，并且上诉人于2018年9月3日，收到大连高新法院上报资产证明和腾挪房屋的通知，于此日期后上诉人已完成房屋的腾挪，并未享受任何龙湖物业相关服务，于此日期后都为房产拍卖提供必要条件，因此上诉人坚持因由买受人承担物业相关费用，不应由上诉人承担。综上所述，被上诉人的诉求事实根据不适用本案，未能体现公平，一审判决适用法律过于片面。因此，上诉人恳请贵院查明事实，公正裁决，支持上诉人的上诉请求。2.上诉人二审补充以下事由：就目前被上诉人不只我的一个案子，有很多起诉的，关于被上诉人接管有异议，对物业费的价格也有争议，对于有争议的问题要做实我这个承受的金额有问题，至少要等到确定物业费的金额之后，才能调整案子金额。被上诉人接管时，有没有业主委员会的签字，买房子时不是被上诉人物业。换成龙湖物业很多业主都不同意，价格上也有异议。龙湖物业服务集团有限公司大连分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，维持原判。龙湖物业服务集团有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付欠交的物业费人民币25,465.32元（自2017年12月1日至2020年5月20日）；2.请求法院判令被告向原告支付违约金30,991.12元（暂计至2019年12月31日，实际主张以欠交物业费为基数，以日千分之三的标准，自应交之日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2017年11月21日，原告与案外人瑞恒置业有限公司签订《未名山（一期）前期物业服务合同》，约定由原告为未名山（一期）项目提供物业服务，案涉住宅物业收费标准为：4.8元/月/平方米（按建筑面积计算），约定业主除办理入伙手续时首次预缴一年的物业费外，以后物业费应按季度缴纳。业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用全额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金。无论房屋是否空置（含业主未按时办理交付手续的情形）都应全额缴纳物业服务费。物业服务费自《商品房买卖合同》约定的交付时间（或交房通知文书确定的交房日期）起开始计算，由业主承担（包括业主无正当理由拒绝接收房屋情形的及房屋视为交付的情形）。如交房日期在当月15日之前（含15日）的，业主按当月50%的物业服务费交纳，交房日期在15日之后的免收当月物业服务费，从次月起交纳，当月物业服务费由瑞恒置业有限公司承担。合同还约定了其他权利义务。被告原系大连市高新园区善水南园14号1单元26层3号房屋所有权人，案涉房屋建筑面积为178.93平方米。2020年4月2日，大连市中山区人民法院作出（2020）辽0202执恢105号执行裁定书，载明法院于2020年3月23日至3月24日在京东网进行网络拍卖，买受人苗颖竞得该房屋，裁定大连市高新园区善水南园14号1单元26层3号房屋（案涉房屋）归案外人苗颖所有，所有权自裁定送达买受人时起转移。另查，上述裁定书于2020年4月16日送达买受人苗颖。被告未向原告交纳自2017年12月1日至2020年4月15日的物业费24,477.62元（4.8元/平方米/月×178.93平方米×28个月零15天）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告作为案涉小区业主，按照合同约定理应交纳物业费。根据查明的事实，（2020）辽0202执恢105号执行裁定书于2020年4月2日作出，并于2020年4月16日送达买受人苗颖，故案涉房屋所有权自2020年4月16日转移至案外人苗颖，而送达苗颖前案涉房屋的所有权人仍系本案被告，故原告依据前期物业服务协议的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，要求被告支付其作为业主期间即自2017年12月1日至2020年4月15日的物业费24,477.62元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对被告抗辩拍卖公告载明物业费应由买受人承担一节，本院不予采纳。对原告主张的被告交纳自2020年4月16日至2020年5月20日期间的物业费，因缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，被告拖欠物业管理费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。关于被告辩称与原告未签订协议，没有享受到物业服务拒交物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告亦享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为并不应得到支持。故对于被告该节抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：一、被告冯浩于本判决生效之日起十日内给付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司2017年12月1日至2020年4月15日的期间的物业服务费24,477.62元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,176元，公告费300元，合计1,476元，由原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司负担764元，由被告冯浩负担712元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据且对一审查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，开发商与被上诉人签订的《前期物业服务合同》对上诉人有约束力，上诉人应按照合同约定交纳物业费。（2020）辽0202执恢105号执行裁定书于2020年4月2日作出，并于2020年4月16日送达买受人苗颖，故案涉房屋所有权自2020年4月16日转移至案外人苗颖，案涉房屋的所有权人转移前仍系被上诉人所有，一审法院判令“上诉人支付自2017年12月1日至2020年4月15日的物业费24,477.62元”并不不当，二审无据撤销。关于上诉人主张“没有享受到物业服务”，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定。上诉人据此拒交物业费本院无据支持。综上所述，冯浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由冯浩负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年七月二十六日书记员  张 鑫