甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初581号原告（反诉被告）:甘肃兆兴房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县石洞镇名藩大道**第******。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：高向东，男，1989年7月10日出生，汉族，住甘肃省秦安县。系该公司员工。被告（反诉原告）:陈国胜，男，1956年11月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李倩，甘肃昶泰律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃兆兴房地产开发有限公司（以下简称兆兴公司）与被告（反诉原告）陈国胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。兆兴公司的委托诉讼代理人高向东、陈国胜的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兆兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈国胜向兆兴公司返还房屋租赁保证金69452元；2.判令陈国胜向兆兴公司支付占用上述款项期间利息3178元（暂计算至2020年12月31日），此后的利息以69452元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费由陈国胜承担。事实与理由:2018年，兆兴公司（承租人）与陈国胜（出租人）签订《城关展厅商铺租赁合同》，约定兆兴公司承租陈国胜位于兰州市城关区××路××号商铺××路××号××层××室商铺（面积共计388㎡）用于开设售楼部、样板间等，租期1年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止。同时约定兆兴公司向陈国胜交纳商铺租赁保证金69542元（该保证金实为上年度双方签订商铺租赁合同时兆兴公司支付的租赁保证金，租期到期后续租，上年度保证金未退，延续至本合同）。合同到期当天，陈国胜收回租赁商铺并出租给他人。双方《城关展厅商铺租赁合同》第五条约定：“本合同终止后30天内，甲方应返还乙方交纳的租赁保证金”，据此，陈国胜最晚应于2019年11月30日前向兆兴公司返还租赁保证金69452元。但时至今日，其以各种理由推诿，拒不返还，违背诚信，构成违约，故诉至法院，望依法裁判。被告陈国胜辩称，一、兆兴公司违约在先，其主张全额退还租赁保证金69452元的诉讼请求不应当支持。根据双方2018年签订的《城关展厅商铺租赁合同》第8.1.1条、8.1.2条、9.2条的约定，合同终止后，兆兴公司应当以清洁的状态将房屋交还陈国胜，若在兆兴公司承租期间对房屋结构或设施设备造成损坏的，应当予以修复；兆兴公司退出租赁场地时，除可移动财产外，不得损坏装修装饰及原有的设施设备。如有损坏，从兆兴公司交纳的保证金中等价扣除。兆兴公司搬离时未办理交接手续，更未将房屋内的垃圾进行清理，同时因其使用不当致使房屋漏水，将楼下的锅炉房顶及墙面粉刷层造成脱落及污损，其承租期间和阳物业公司多次催促要求修复，其未修复，该行为构成违约。陈国胜找人进行垃圾清理花费21000元、修复墙面费用5000元，该两笔费用应当在保证金中扣除。二、兆兴公司主张陈国胜向其支付利息3187元没有任何的法律依据。因兆兴公司违约在先且不愿承担垃圾清运费和墙面修复费用导致双方无法协商一致，且该行为未给兆兴公司带来损失，不应计算利息。故兆兴公司的诉讼请求于法无据，不应支持。被告陈国胜向本院提出反诉请求：1.判令兆兴公司赔偿承租房屋期间造成锅炉房墙面设施污损支付的修复费用5000元、垃圾清理费用21000元，以上合计26000元；2.反诉费由兆兴公司承担。事实与理由：2018年双方签署《城市展厅商铺租赁合同》，约定将张掖路19号商铺及张掖路19号商铺第01层007室商铺出租给兆兴公司，租期自2018年11月1日至2019年10月31日。双方约定，兆兴公司承租期间，对房屋或设施造成损坏的，应当予以修复，租期届满搬离时应当以清洁的状态交付房屋，在兆兴公司承租期间，因使用不当导致漏水，将楼下的锅炉房房顶及墙面粉刷层造成脱落及污损，经和阳物业公司多次催促均未予以修复，后陈国胜找人修复花费5000元，且兆兴公司租期届满搬离时未做任何交接手续，亦未将其店铺内材料及垃圾清理，因兆兴公司是房地产开发公司，清理其遗留的沙盘等其他垃圾共花费21000元，相关费用有证明材料予以佐证，陈国胜多次协商要求支付两项费用未果，故提出反诉，请求依法支持。原告兆兴公司针对反诉辩称，陈国胜的反诉请求没有事实及法律依据，我方不承担其主张的垃圾清运费。按照合同约定，合同期限届满后，给予10日搬离期限，但陈国胜在租赁期限届满后未给搬离期限，且陈国胜强行将兆兴公司的工作人员赶出租赁商铺，强行锁门。陈国胜涉嫌伪造证据用于支持其反诉请求，希望法庭予以查明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证。对兆兴公司提交的证据，本院认定如下：1.2017年合同、2017年租赁费发票、押金收据、押金付款单，证明双方约定租赁事宜及兆兴公司依约交纳了租赁保证金69452元，陈国胜承认收到租赁保证金。在合同终止30日内，陈国胜应返还兆兴公司租赁保证金。陈国胜质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，陈国胜收到了69452元保证金。但对证明目的不认可。合同到期后兆兴公司续租一年，保证金用于2018年的房屋租赁保证金，不存在2017年的保证金退还的说法。2.2018年租赁合同、发票，证明租赁合同约定商铺租赁期限为一年，现租赁期限届满，兆兴公司的起诉没有超过诉讼时效，合同约定在合同终止30日内，陈国胜返还兆兴公司租赁保证金。发票、收据、付款单等证据证明兆兴公司支付了租赁费，陈国胜认可收到该款项的事实。陈国胜质证认为对诉讼时效未经过无异议，对返还保证金的说法不认可，根据合同约定兆兴公司在搬离前未尽到恢复原状、垃圾清理的义务，故不应全额退还。对收取租金的事实认可。3.微信聊天截屏、通话录音、处罚决定书，证明陈国胜认可收取保证金不予退还的事实，只是以各种理由不予退还。陈国胜称共花费几千元用于恢复原状及垃圾清理，与其反诉主张的数额不一致，纯属伪造。处罚决定书也能证明陈国胜伪造证据。陈国胜质证认为，对微信聊天截屏说的保证金没有退还的事实认可，但兆兴公司提交的截屏只有月、日，没有年份，且没有全部截屏，故对该证据不认可。通话录音内容反映的是双方调解的内容，因为调解双方作出让步，具体花费以提交的证据为准。本院经审查认为，第1组和第2组证据能够证实双方当事人之间成立租赁合同关系及履行情况，本院予以采信。第3组证据中的微信聊天记录和通话录音系双方在自主沟通协商阶段对合同履行事实的确认，并非人民调解或诉讼中所作调解让步内容，本院对陈国胜的质证意见不予采纳，对该证据内容及证明目的予以采信。处罚决定书已由兰州市城关区市场监督管理局向社会公示，本院予以采信。对陈国胜提交的证据，本院认定如下：1.《通知》复印件一份，证明陈国胜于2019年10月28日向兆兴公司发通知，告知其合同到期不继续租赁，应在搬走前将房屋拆除垃圾清理干净，办理交接交房手续。兆兴公司质证认为，李发于2019年1月22日离职，陈国胜出示的证据与事实不符。2.《通知》复印件一份，证明2019年11月5日，和阳物业发来通知，告知陈国胜该房屋在万科公司（兆兴公司）使用期间房屋漏水，造成锅炉房房顶及墙面粉刷层脱落，因搬离时未修复，要求陈国胜支付相关费用。兆兴公司质证认为对该证据不认可，对陈旭东身份有异议，其不能以个人名义发出通知。3.《拆除工程承包协议书》、收据，证明2019年11月4日，陈国胜与赵刚签订协议将商铺内的垃圾进行清理，共花费21000元，此费用应由兆兴公司承担。兆兴公司质证认为，对该证据不认可，兰州东力华商贸有限公司被吊销营业执照，故该协议书无效，作为合同的乙方没有任何施工资质及转账记录等证明实际发生交易的凭证。合同规定退还租赁房屋后不能损坏装饰装修。对收据真实性、合法性、关联性不予认可。4.收条，证明2019年11月7日，陈国胜委托吕闲民对兆兴公司承租期间对一楼锅炉房内造成的损坏进行修复，共花费5000元，此费用应由兆兴公司承担。兆兴公司质证认为对收条的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，兆兴公司提交的证据已经证明兰州东力华商贸有限公司于2019年9月12日被吊销营业执照，其于2019年10月28日发出《通知》和2019年11月4日签订协议时早已丧失经营资格。和阳物业手写的《通知》形式上无公司盖章，出具人身份不明，且内容上无具体的被通知人，陈国胜亦无证据证明已经将通知内容告知兆兴公司，本院对该两份通知均不予采信。经审查陈国胜提交的证据内容，《拆除工程承包协议书》及收据、收条分别由不同的案外人出具，但内容均特别注明费用产生原因在于兆兴公司，与日常交易习惯不符，本院不予采信。根据当事人诉辩意见及审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2017年9月30日，陈国胜（甲方）与兆兴公司（乙方）签订《城关展厅商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于兰州市城关区××路街道××路××号商铺××路××号××层××室商铺及其相应的附属设施设备（下称“租赁房屋”）出租给乙方，限于售楼部、样板间等相关用途。租赁期限1年，自2017年11月1日起至2018年10月31日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付房屋租金后，甲方于2017年10月8日前将该商铺交付乙方使用。两间商铺月租金合计69452元整。合同第五条约定租赁保证金：经双方约定，租赁保证金为人民币69452元，由乙方连同房屋租金一起支付给甲方。保证金于租期内不计利息，本合同终止后30天内，甲方应返还乙方交纳的租赁保证金。第八条约定合同解除、终止与续期：本合同一经签订，甲方不得因任何原因将房屋租赁给他人，乙方不得放弃租赁此房屋。本合同终止后，乙方应于30日内搬离该商铺并将一层商铺以清洁状态交还甲方而无需恢复至交付时的状态，乙方有权搬离租赁房屋中归乙方所有的设施设备，如乙方使用期间对房屋结构或归甲方所有的设施设备造成损坏，应予以修复。第九条约定违约责任：乙方无正当理由逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，无故逾期交付期间每日按逾期总额的千分之三向甲方给付滞纳金，无故逾期超过90日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。在合同约定租赁期内，任乙方均不得单方解除合同。如甲方无故在合同有效期内解约，除赔偿双倍保证金外，还需赔偿乙方售楼部装修及样板间修建等成本。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈国胜向兆兴公司交付了案涉商铺，兆兴公司依约向陈国胜支付了租金及保证金。2018年合同到期时双方又续签《城关展厅商铺租赁合同》，约定租赁期限至2019年10月31日止。该合同对租金及相关费用做了调整，并在第八条约定“本合同终止后，乙方应于10日内搬离该商铺并将一层商铺以清洁状态交还甲方而无需恢复至交付时的状态”，其余约定事项内容与原合同一致。2019年10月31日，双方租赁合同关系终止，兆兴公司向陈国胜交还了涉案商铺，陈国胜未向兆兴公司退还69452元租赁保证金，产生纠纷。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《城关展厅商铺租赁合同》系原、被告自愿签订，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后被告将涉案商铺交付原告使用，原告也依约履行了交纳租金及各项费用的义务，合同履行期间届满，原告经被告要求腾交了涉案商铺，被告理应按照合同约定向原告退还预交的租赁保证金，但被告至今未退还，其行为构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”之规定，原告主张被告退还租赁保证金有事实及法律依据。关于被告提出原告使用房屋期间造成墙面污损、腾交房屋时未清理垃圾，应当扣除26000元维修清理费用的抗辩意见及反诉请求，首先，双方腾退房屋时并未就该问题提出并进行扣减核算，其次，双方约定合同终止后，原告应于10日内搬离该商铺并将一层商铺以清洁状态交还被告而无需恢复至交付时的状态。本案查明，被告于2019年10月31日合同到期之前即要求原告搬离并收回涉案商铺钥匙，违反了合同约定，未给原告预留搬离清理时间，涉案房屋由被告实际控制的情况下原告无法进行清理系客观事实，本院对被告的抗辩理由不予采纳，对被告的反诉请求因证据不足而不予支持。关于原告兆兴公司主张由被告陈国胜支付利息的诉讼请求，合同约定被告应于合同终止后30日内退还租赁保证金，被告迟延退还的违约行为给原告造成利息损失，应当自2019年12月起支付资金占用期间的利息。经核算，2019年12月、2020年1月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为4.15%，利息为69452×（4.15%÷12）×2个月=480.38元；2020年2月、3月发布的一年期贷款市场报价利率为4.05%，利息为69452×（4.05%÷12）×2个月=468.80元；2020年4月以后发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，2020年4月-12月的利息为69452×（3.85%÷12）×9个月=2005.43元，以上合计2954.61元。本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。对于原告主张的2021年1月1日起至实际退款之日的利息，以69452元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告陈国胜于本判决生效后十日内向原告甘肃兆兴房地产开发有限公司退还租赁保证金69452元，并支付2020年12月31日之前的利息损失2954.61元，2021年1月1日至租赁保证金实际退还之日的利息按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；二、驳回原告甘肃兆兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈国胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元（含本诉与反诉），由原告甘肃兆兴房地产开发有限公司负担33元，由被告陈国胜负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  陈 浩二〇二一年七月六日法官助理  何丽霞书 记 员  徐 萍