辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4189号上诉人（原审被告）：邹积善，男，1938年6月1日生，汉族，现住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连市沙河口房地产经营有限公司，住所地大连市沙河口区民政街246号。法定代表人：殷纯有，该公司董事长。委托诉讼代理人：于精田，辽宁伯宁律师事务所律师。上诉人邹积善因与被上诉人大连市沙河口房地产经营有限公司（以下简称“沙河口经营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹积善上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由沙河口经营公司承担。事实与理由：案涉中山区中南路85号5-1-2号房屋，从房产革命时刻起，房租交付已经成为历史，改为邹积善购买取得该房屋70年使用权。邹积善应当担负缴纳该房屋70年使用费。根据邹积善的工龄、职称等各项优惠条件，邹积善应当缴纳两万多元钱，当时已缴纳一万多元，剩下一万多元钱以分期付款方式缴纳，邹积善已经分期付款了二十年，至今没有终止，案涉房屋的产权证没有返给邹积善。邹积善不存在房租滞交问题。在邹积善居住的二十年中，有十多年处于臭水臭气寒冷潮湿的环境中，原因是沙河口经营公司对国有资产弃管弃修，造成无人居住的中山区国有产权房的臭水渗透到案涉房屋地下，导致案涉房屋内臭气熏天。由于房屋长期浸泡在臭水中，致使案涉房屋的入户门和地板腐烂变形，中山区房屋和案涉房屋同为国有产权房屋，产权单位仅将中山区房屋进行了处理，而对案涉房屋没有妥善处理，对邹积善的身心健康造成了极大影响，需要靠床垫加热度日。案涉中山区中南路85号5-1-2号房屋是当时市政府动迁人员根据邹积善的动迁申请批准的一套带有附属面积的房产，邹积善当时在封闭的附属面积内安装了单杠、双杠，在房屋外墙与山体之间建立了铝合金结构的健身房，城建局已经来人视察过，不存在违法违章情形。由于2012年山体局部滑坡，相关单位未及时对山体滑坡进行修缮，只是简单用塑料布对山体进行覆盖，直到2013年山体大面积严重滑坡，将邹积善的厨房、健身房完全砸毁，给邹积善的财产造成严重损失，房屋产权所属单位始终未给予理赔和妥善处理。国家规定，除地震灾害以外其他一切损失均由产权所有者承担，未办产权证的国有产权房屋，根据《关于直管公房管理体制改革过渡期内继续履行2019年度委托管理协议约定事项通知》规定，邹积善没有拿到案涉房屋的产权证，属于管物管理阶段。在产权证办理期间，延续使用原条款。根据《大连市公有房屋2019年度委托管理协议》第七条“乙方的权利与责任”7.2.2，7.2.5，7.2.7规定，收取房租是为了维修房屋和管理房屋，使国家财产保值和增值。二十年来，邹积善的损失至今未得到理赔和维修，由于产权单位对国有资产的弃修弃管，邹积善不存在房租滞交问题。为此，邹积善要求：1.更换入户门内的自来水管线，保证饮用水的质量。2.下水道经常返水返味，修复下水道增加阀门，防止返水返味。3.因臭水造成案涉房屋的门和地板损失，更换入户门和维修地板。4.厨房和健身房的损失赔偿及修复。5.办理产权证。另外，本案确定的案由是房屋租赁合同纠纷有误。双方租赁关系于2000年到期，在此之前，邹积善不欠缴沙河口经营公司任何租金。在2000年之后，邹积善以二万元买了案涉房屋70年的使用权，当时缴纳了一万元，剩余一万元以分期付款方式支付，产权单位负有对房屋保值增值的义务，但至今没有给邹积善办理房屋的产权。沙河口经营公司辩称，不同意邹积善的上诉请求。邹积善没有买下房屋产权，将公房变成私房。案涉房屋还是属于公有产权房屋，邹积善负有缴纳房租的义务。邹积善所称的邻居一直在中山区房屋居住，正常缴纳租金。邹积善私自搭建违章建筑未被拆除，是有关部门对邹积善的照顾。2013年有过山体滑坡的情况，但是区政府给邹积善进行了修理和更换。邹积善提出的要更换自来水管、水道阀门是无理的，个人搭建的建筑不可能给予赔偿，也不能给修复。厨房已经修好了，沙河口经营公司不需要给予赔偿。邹积善要足额缴纳所欠房租，根据其申请按照规定办理产权。2020年9月20日，邹积善给沙河口经营公司的代理人打电话称房子漏水，沙河口经营公司安排修理员到现场，发现是阳台漏了，其不属于沙河口经营公司的修理范围。邹积善的要求均不合理、不合情、不合法，请求二审法院维持原判。沙河口经营公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房租金1635.48元及违约金490.64元；2.判令被告承担诉讼等费用。一审法院认定事实：原告是位于大连市中山区房屋的所有权人，被告系该房屋的承租方。根据公有住房租赁证的记载，案涉房屋月租金136.29元；承租方应按月缴纳租金，不得拖欠租金，拖欠租金的，每逾期一日，出租方可以按照月租金百分之一加收滞纳金。被告承租该房屋后，一直居住在案涉房屋内。2012年-2013年，因山体滑坡导致被告家中受损。此外，被告陈述，因邻居家的污水导致家中遭到损坏，原告应履行维修义务。故被告未交纳2019年7月至2020年6月期间的租金共计1635.48元。一审法院认为，被告作为案涉房屋的承租人，应按约履行缴纳房租的义务。被告辩称因山体滑坡及邻居家的污水导致被告家中损害，原告应承担维修义务一节，因原告并非系被告家中受损的直接侵权人，被告应向侵权人主张权利，故被告的抗辩不能免除被告作为承租方履行租赁法律关系中支付租金的主要义务，被告应当继续缴纳租金。现被告欠付原告2019年7月至2020年6月期间的房屋租金1635.48元，故原告的诉请，事实清楚，证据充分，予以支持；关于原告请求的滞纳金，因原告在维修义务上存在瑕疵，故该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、被告邹积善于判决生效之日起十日内给付原告大连市沙河口房地产经营有限公司2019年7月至2020年6月期间的房屋租金1635.48元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告邹积善负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”沙河口经营公司一审提供的公有住房租赁证记载内容显示，案涉房屋的出租方是沙河口经营公司，承租方是邹积善，二者系公有住房租赁关系。邹积善未交纳2019年7月至2020年6月期间的租金1635.48元，理应向出租方沙河口经营公司交付。关于邹积善提出其已购买案涉房屋70年使用权，在缴纳一万多元购买使用权费用后又通过分期付款方式交纳剩余款项二十多年的上诉观点，邹积善没有提供任何证据予以证实，本院对邹积善的该项主张不予采纳。关于邹积善提出因相邻房屋无人居住导致相邻房屋内的臭水渗透到案涉房屋地下，案涉房屋内臭气熏天的上诉观点，本院认为，邹积善对该项主张未提供证据予以证明，且其在审理中也认可沙河口经营公司已经将邻居家修好，并加大了案涉房屋内的通风，案涉房屋内已经没有臭味，故邹积善以此作为拒绝支付案涉房屋租金的理由，不能成立。关于邹积善提出沙河口经营公司没有对2013年山体滑坡导致案涉房屋的厨房和健身房被砸毁的财产损失进行理赔一节，本院认为，山体滑坡所致案涉房屋的财产损害法律关系与案涉房屋租赁合同法律关系，系两种不同的法律关系，邹积善以此主张不应支付案涉房屋租金，于法无据，本院不予支持。关于邹积善在上诉意见中提到的要求更换入户门内的自来水管线、修复下水道和增加阀门、更换入户门和维修地板、修复厨房和健身房及损失赔偿，以及办理案涉房屋产权证的内容，不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述，邹积善的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邹积善负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年七月十二日书记员  曾 悦