江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2286号上诉人（原审被告）：锡山区东北塘乐之购超市商店，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘睦邻中心。经营者：朱新瑞，男，1966年5月5日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：朱亚平（系朱新瑞之女），1991年1月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。委托诉讼代理人：周舜禹，江苏连元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨严君，男，1981年12月23日生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宜秀区，现住江苏省无锡市锡山区。原审第三人：无锡市锡山区东北塘街道经济管理服务中心，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺睦邻中心。负责人：徐石平，该中心主任。原审第三人：无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锡通村。法定代表人：周志琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈芊、陈怡文（受无锡市锡山区东北塘街道经济管理服务中心、无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司的共同委托），江苏漫修律师事务所律师。上诉人锡山区东北塘乐之购超市商店（以下简称乐之购超市）因与被上诉人杨严君，原审第三人无锡市锡山区东北塘街道经济管理服务中心（以下简称东北塘经管中心）、无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司（以下简称通江物流园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐之购超市上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回杨严君的一审诉请或发回重审。二、一、二审诉讼费用，由被上诉人杨严君负担。事实和理由：一、乐之购超市与东北塘经管中心自2020年8月1日起存在不定期租赁关系，在双方没有解除租赁关系之前，乐之购超市仍享有案涉房屋的使用收益权利。二、乐之购超市与杨严君间的租赁合同有效，乐之购超市有权向杨严君收取2020年8月1日至2021年2月4日间的租金。杨严君辩称，乐之购超市与东北塘经管中心的租赁关系于2020年7月31日到期终止，双方已不存在不定期租赁关系，乐之购超市也无权再将案涉房屋出租给杨严君，更无权收取相应的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人东北塘经管中心、通江物流园公司认为一审判决是正确的，要求维持原判。杨严君向一审法院起诉请求：1、请求解除杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同；2、要求乐之购超市向杨严君返还租金65000元。一审法院认定事实如下：一、2011年12月5日，东北塘经管中心与乐之购超市签订租赁协议书，约定乐之购超市租用东北塘经管中心座落于锦旺睦邻中心商业房一幢，面积11107平方米，租赁期十年，自2010年8月1日起至2020年7月31日止。2020年8月1日，乐之购超市与杨严君签订商铺租赁合同，约定乐之购超市向杨严君出租锦旺商业街睦邻中心面积32平方米的商铺，店招为烧烤店，租赁期2020年8月4日至2021年8月5日，租金为65000元。杨严君于2020年8月11日通过微信向朱新瑞转账3万元、3万元、5000元，合计65000元。二、2020年10月29日，通江物流园公司与杨严君签订租赁合同，约定杨严君向通江物流园公司承租锦旺步行街面积约32平方米商铺，租赁期限自2020年8月1日起至2022年7月31日止，第一年租金32000元，第二个租金35200元，合计67200元。三、2020年6月10日，无锡市锡山区东北塘街道集体资产管理办公室向乐之购超市发出续签租赁合同通知书，告知租户，如若承租请在2020年6月30日前带原合同到街道资产办办理续签手续，如不再继续承租，则在承租到期之日前清空楼内杂物，交还给街道资产办；在2020年6月30日前没有收到回复，则按不再继续承租处理。朱新瑞在通知书上签名。2020年9月11日，东北塘经管中心在锦旺商业街张贴告知函，告知乐之购超市，租赁期限已届满，要求乐之购超市腾空并搬离租赁房屋。四、2020年8月1日，无锡市锡山区东北塘街道办事处向通江物流园公司出具委托书，委托通江物流园公司出租锦旺步行街11062.46平方米的商铺，代收房屋土地租金。锦旺新村182182－1至182－16的房屋登记在无锡市锡山区东北塘街道办事处名下，登记时间2015年8月5日，证号为锡房权证字第Ｘ××6号，建筑面积11062.46平方米。五、杨严君起诉时，要求确认杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同无效，后变更诉讼请求，要求解除杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同。乐之购超市于2021年2月4日收到了法院寄送的变更诉讼请求申请书。上述事实，有租赁协议书、商铺租赁合同、付款凭证、租赁合同及补充合同、通知书、告知函、委托书、房产证、庭审笔录等在卷佐证。一审法院审理后认为：乐之购超市与东北塘经管中心签订了租赁协议书，东北塘街道资产办于2020年6月10日询问了乐之购超市是否续租，租赁期限于2020年7月31日到期后，经营者朱新瑞未与东北塘经管中心或通江物流园公司签订租赁合同，也未支付2020年8月1日起的租金，乐之购超市无权再将锦旺步行街商铺转租。虽然杨严君与乐之购超市之间于2020年8月1日达成的房屋租赁合同有效，但是乐之购超市已无法履行与杨严君之间的租赁合同。对于杨严君要求解除与乐之购超市之间的租赁合同，并要求乐之购超市返还租金65000元的诉讼请求，法院予以支持，并且法院认定杨严君与乐之购超市之间的房屋租赁合同于乐之购超市收到变更诉讼请求申请书时，即2021年2月4日解除。无锡市锡山区东北塘街道办事处委托通江物流园公司出租锦旺步行街的商铺，通江物流园公司有权与杨严君订立租赁合同，杨严君与通江物流园公司之间订立的租赁合同合法有效，杨严君应履行与通江物流园之间订立的房屋租赁合同。民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定应当认定为合同无效，而适用《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定应当认定为合同有效，故本案应当适用民法典的相关规定。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、确认杨严君与乐之购超市之间的房屋租赁合同于2021年2月4日解除；二、乐之购超市应于判决发生法律效力后3日内返还杨严君租金65000元。一审案件受理费1425元，减半收取计712.50元，诉讼财产保全申请费700元，合计诉讼费1412.50元，由乐之购超市负担。二审中，上诉人乐之购超市向法院提供东北塘街道集体资产管理办公室于2020年4月3日发送的续签租赁合同通知书和乐之购超市于2020年5月18日向东北塘街道党工委办事处资产办递交的申请，以及街道资产办主任唐磊副镇长于2020年9月25日在司法办公室和乐之购超市委托的律师朱新瑞、朱爱球商谈续租事宜录音文件整理稿、附录音光盘，以此证明乐之购超市和东北塘经管中心曾商谈案涉房屋的续租事宜，双方就续租事宜达成一致并成立了不定期租赁关系。被上诉人杨严君认为其没有参与上述事项，对上述证据的真实性无法确认。原审第三人东北塘经管中心对上述3份证据的真实性，表示没有异议，但认为续签租赁合同通知书上只有“朱新瑞签署已收到”字样，并没有“乐之购超市朱新瑞要求续签承租等”字样及盖章，并认为乐之购超市在租期到期后，因租金等无法与东北塘经管中心协商一致，导致乐之购超市不再续租。二审中，因各方当事人没有提供其他证据证明其事实主张，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违反法律；租赁合同租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，并不得转租。本案中，乐之购超市与东北塘经管中心间的租赁合同于2020年7月31日到期后，在双方没有达成新的租赁合同之前，乐之购超市不得再将案涉房屋转租给杨严君。根据已查明的事实，可以确认东北塘经管中心与乐之购超市虽然在双方租期届满前后通过函件等方式对是否续租事宜进行过协商，但没有充分的证据可以证明双方对续租事宜达成一致，并签订了新的租赁合同。无锡市锡山区东北塘街道办事处于2020年8月1日向通江物流园公司出具出租案涉房屋的委托书，委托通江物流园公司出租原乐之购超市承租房屋并代收房屋租金，通江物流园公司于2020年10月29日与杨严君签订租赁合同，上述情形也可以进一步认定东北塘经管中心没有与乐之购超市就续租事宜达成一致，双方也不存在不定期租赁。在乐之购超市无权再承租使用案涉房屋的情况下，应认定其无法履行与杨严君于2020年8月1日签订租赁合同，乐之购超市应返还杨严君已支付的65000元租金。乐之购超市认为其与东北塘经管中心的租赁合同到期前后，一直在协商续租事宜，且在租期到期其并未搬离案涉房屋，应认定其与东北塘经管中心存在不定期租赁关系，其有权将部分房屋转租给杨严君使用并收取部分租金等上诉理由，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，乐之购超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人乐之购超市负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月九日书记员  李 睿