贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终1237号 上诉人（原审第三人）：姜国玉，男,1953年5月10日生，汉族，无文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 上诉人（原审第三人）：何平会，女，1953年4月10日生，汉族，无文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 上诉人（原审第三人）：姜定富,男,1980年3月11日生,汉族,小学文化,贵州省安龙县人,农民,住安龙县。 上诉人（原审第三人）：姜定林,男,1977年5月4日生,苗族,小学文化,贵州省安龙县人,农民,住安龙县。 上诉人（原审第三人）：姜定琴,女,1975年8月11日生,苗族,小学文化,贵州省安龙县人,农民,住安龙县。 被上诉人（原审原告）：蒲玉彬，男，1979年8月17日生，汉族，大专文化，贵州省安龙县人，安龙县住房和城乡建设局职工,住安龙县。 被上诉人（原审被告）：李永德，男，1971年11月3日生，汉族，无文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 被上诉人（原审被告）：刘顺英,女,1970年5月10日生,汉族,初中文化,贵州省安龙县人,农民,住安龙县。 上诉人姜国玉、何平会、姜定富、姜定林、姜定琴因与被上诉人蒲玉彬、李永德、刘顺英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2016）黔2328民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜国玉、何平会、姜定富、姜定林、姜定琴上诉请求：1.撤销原判，依法确认姜国玉、何平会与李永德、刘顺英签订的《预期门面宗地转让协议》无效，改判驳回蒲玉彬一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由蒲玉彬、李永德、刘顺英承担。 事实和理由：1.涉案门面系姜国玉、何平会所抽到的编号941门面，目前还未动工，政府还未规划土地界限，并且，姜国玉、何平会就过户问题咨询过安龙县国土局，得到答复是需先将门面建成，再在房产证上写上姜国玉、何平会及儿子姜定林、女儿姜定琴的名字才能办理过户手续，故目前无法与蒲玉彬办理过户登记。2.门面转让协议是在姜国玉、何平会与李永德、刘顺英签之间签订的，之后李永德、刘顺英与蒲玉彬签定的门面转让协议，由于姜国玉、何平会不是合同相对人，对此并不知情，对姜国玉、何平会应不具约束力，故姜国玉、何平会不具有协助蒲玉彬办理所有权登记转让手续的义务。3.涉案门面系家庭共同财产，姜国玉、何平会无权单独做出处分，转让该门面还需得到姜定林、姜定琴同意，故该转让行为无效。4。涉案门面系姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴共同所有，处分该财产需姜定林、姜定琴同意，姜国玉、何平会无权单独处分，故其与李永德、刘顺英签订的《预期门面宗地转让协议》应归无效。一审认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人蒲玉彬、李永德、刘顺英未答辩。 蒲玉彬向一审法院起诉请求：1.请求判决李永德、刘顺英及姜国玉、何平会、姜定富将标的物，即失地安置门面一个，60平方米的建设用地使用权交给蒲玉彬，并办理所有权登记转移手续。2.本案诉讼费由李永德、刘顺英、姜国玉、何平会、姜定富承担。 一审法院认定事实：2008年9月19日，姜国玉、何平会系夫妻关系，姜定富与姜国玉系父子关系。2008年9月19日姜国玉、何平会、姜定富与李永德、刘顺英签订《预期门面宗地转让协议》，协议载明:“经甲乙双方及相关权利人充分协商，就甲方依据安龙县人民政府（2008）61号文件决定，将取得的失地安置门面宗地一块（门面壹个），土地使用面积60平方米的使用权出让给乙方的问题，在平等互利的基础上自愿达成如下协议：一、甲方（姜国玉、何平会、姜定富）根据安龙县人民政府（2008）61号文件规定所享有的失地安置门面壹个，土地使用面积60平方米，土地使用权为预期取得，其取得的途径为：按照相关政府部门的操作流程，取得的时间以甲方名份参与抽签确定。二、该土地的预期使用权转让款为贰万叁仟元（23000.00）。三、付款方式：写纸当日，乙方（李永德、刘顺英）一次性付清甲方及相关权利人人民币贰万叁仟元（23000.00）。四、在相关部门通知甲方抽签时，甲方必须前往相关部门办理相关手续，并通知乙方并以甲方名份参与抽签，以便确定该宗地使用权，如本期抽不到门面宗地，自然延续到下一期再行抽签，直到实现该权利。五、在办理该门面的使用权过户手续时，所需的手续费及其他税费由乙方承担。1、甲方及相关权利人违约时，除双倍返还定金外，须支付违约金（双方约定违约金为壹拾万元。2、乙方违约时，甲方及相关权利人不得退还转让款，并且乙方仍按照本条第一款进行赔偿。七、在转让过程中，需提供相关手续时，一方必须在7天之内无条件供纷（应为提供，系笔误）给对方，乙方有权将双方所签订协议门面宗地转让给他人，若他人需直接与甲方签订协议的，甲方应予配合，甲方及相关权利人的义务不变。八、自该协议签字之日起，甲方及相关权利人若因家庭关系或其他原因或不在适当的时间内办理相关手续，导致乙方无法实现该权利时，视为违约。九、如因政策性原因导致该权利无法实现时，算违约，但是，甲方及相关权利人须在一个月内将转让款贰万叁仟元（23000.00）还给乙方，否则视为违约。十、其他未尽事宜再行协商。十一、本协议长期有效，一式两份，甲乙双方各持一份。该协议签订后的当天李永德、刘顺英即将转让款23000元支付给了姜国玉。 2009年11月5日李永德、刘顺英将其所购买第三人的预期建设用地使用权转让给蒲玉彬，蒲玉彬与李永德、刘顺英签订了《预期门面宗地转让协议》，该协议内容只在2008年9月19日《预期门面宗地转让协议》的基础上作了一处修改，即由李永德、刘顺英将预期门面壹个，土地使用权面积60平方米转让给蒲玉彬，转让价款为58000元。姜国玉对该门面再转让一事知情，并收取了李永德、刘顺英支付给的现金1000元。当日蒲玉彬就将转让款58000元支付给了李永德、刘顺英。2015年5月12日蒲玉彬按照约定以姜国玉名义向安龙县土地储备中心缴纳了17160元旦土地出让金。当月，第三人姜国玉抽得了失地安置门面一个，抽取号为298号，抽取中签安置地块号为941号。但事后蒲玉彬要求李永德、刘顺英及第三人按照协议履行交付宗地手续时，第三人姜国玉、何平会、姜国富、姜定林、姜定琴以“转让预期门面时未取得其他第三人的同意，侵害了其他家庭成员的合法权益”为由对门面转让一事表示反悔，拒绝将该门面交付给蒲玉彬管理使用。 另查明：姜定林、姜定琴也系姜国玉、何平会子女。第二轮土地承包时以姜国玉为户名，姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴四人参与了该户土地承包，姜定富已分家另居，单独为一户进行土地承包。 一审法院认为，该案涉及两个独立门面买卖协议效力的认定问题。首先，李永德、刘顺英与姜国玉、何平会、姜定富签订的《预期门面宗地转让协议》是在平等、自愿、等价有偿的前提下签订的，合同内容体现了双方的真实意思表示，属于依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，李永德、刘顺英、第三人均应履行合同约定的义务。本案李永德、刘顺英已依约定履行了交付转让款的义务，有权取得该预期门面的土地使用权。其次，李永德、刘顺英将该预期门面再行转让给蒲玉彬，也签订了《预期门面宗地转让协议》，该协议也不违反国家法律法规强制性规定，系合法有效的协议，应受到法律保护。第三、关于该案其他家庭成员的权利保护和未办理国有土地使用权证的土地使用权转让的效力问题。姜定林、姜定琴以“姜国玉、何平会、姜定富处理该财产时未取得其他权利人的同意，其行为侵犯了他人的合法权益，且该国有土地未办理国有土地使用权证”为由主张该协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本案中，姜国玉户虽然未在蒲玉彬起诉前办理该案所涉国有土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律适用原则，应优先适用；根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，姜国玉户未办理土地登记手续的事实不影响两个《预期门面宗地转让协议》的成立和法律效力；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。由此，该案所涉两个《预期门面宗地转让协议》均为由效协议。综上，李永德、刘顺英及第三人主张的《预期门面宗地转让协议》无效的理由不能成立，不予采纳。基于《预期门面宗地转让协议》合法有效，蒲玉彬与李永德、刘顺英及第三人均应按照协议内容执行。李永德、刘顺英及第三人应当按照《预期门面宗地转让协议》的约定，将已抽签得到的941号60平方米的门面一个交付给蒲玉彬管理使用，并协助蒲玉彬办理该门面土地使用权变更登记手续。至于该案的第三人姜定林、姜定琴对该门面享有的权益可在其家庭成员之间协商处理，协商不成，另案解决。综上，根据以上事实、理由和法律规定，判决：一、由被告李永德、刘顺英、第三人姜国玉、何平会、姜定富、姜定林、姜定琴共同将户名为姜国玉（地块号：941号）面积为60平方米的门面一个交付给原告蒲玉彬管理使用，并协助蒲玉彬将该门面的国有土地使用权变更登记在蒲玉彬名下。二、驳回被告李永德、刘顺英、第三人姜国玉、何平会、姜定富、姜定林、姜定琴的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，由被告李永德、刘顺英、第三人姜国玉、何会平、姜定富、姜定林、姜定琴承担。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。 本院认为：二审中，姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴以姜定富无处分权，擅自将四人共同共有财产转让给蒲玉彬，四人对此并不知情，姜定富转让行为未经共有人姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴同意为由，主张涉案《预期门面宗地转让协议》无效。1991年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此后，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条在《物权法》第十五条的基础上，对无权处分合同效力及履行问题明确为“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因与结果”的原则，对《中华人民共和国合同法》第五十一条规定中“处分”和“合同”，应理解为仅指处分行为即标的物之物权转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。在出卖他人之物或共有人之一处分共有财产等无权处分情形中，处分合同的效力并非未定，而是确定有效，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。综合上述，本案中，姜定富是否为涉案安置门面建设用地使用权之共有权人，实质上并不影响涉案《预期门面宗地转让协议》的效力认定。姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴四人若有证据证明姜定富转让本案安置门面建设用地使用权侵害了其共有物权并造成损失的，可依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题是的意见（试行）》第89条的规定，另行向姜定富主张损害赔偿。一审法院关于涉案《预期门面宗地转让协议》合法有效的认定，具备事实及法律依据，本院予以认同。姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴、姜定富上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴、姜定富的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人姜国玉、何平会、姜定林、姜定琴、姜定富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  付 君 代理审判员  罗 倩 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  田 青