辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4179号上诉人（原审被告）：大连地下商场管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青泥街8号。法定代表人：李维君，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫慧，辽宁宏都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗区纪念街80号。负责人：陈国贵，该单位主任。委托诉讼代理人：李明昌，辽宁昌信律师事务所律师。上诉人大连地下商场管理有限公司（以下简称“地下商场”）因与被上诉人大连市人民防空办公室（以下简称“人防办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。地下商场上诉请求：撤销一审判决，依法驳回人防办的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋至今未通过消防验收，出租行为违法。根据消防管理法的规定，公共聚集场所投入使用、营业前必须具备消防安全检查合格证和工程验收消防合格证两个证书。人防办是案涉标的物办理消防证书的义务人，自签约至今始终未能提供上述合法手续。双方签订的《计租起始日确认书》中也明确约定：“升级改造消防验收合格之日开始计租。”人防办不办理消防合格证书，不履行出租人义务的行为导致地下商场无法重新开业经营，案涉合同无法正常有效履行。二、地下商场并未实际使用全部案涉租赁场地，一审判决认定事实不清。案涉租赁场地分为两部分，地上部分和地下部分，其中地下部分是主要的租赁场地，地下部分的35户商户因人防办的动迁行为已经全部撤场，这是经（2019）辽民终5255号判决、（2020）辽02民终2481号判决确认的事实。地下商场想重新经营必须重新招租，而招租前提是地下部分的案涉场地需具备消防合格证书，此前判决确认的消防罚款三万元就是这个原因。地下商场始终认为人防办和消防都是政府的职能部门，此前是因为动迁原因没有办理合格手续，现在完全可以办理，根本不是判决书中所描述的“明知消防被罚款，仍坚持继续履行合同的问题”。关于地上部分，仅有百姓眼镜城商铺在一直正常经营，地下商场认可该商铺的经营状态，并且在（2020）辽02民终2481号案件庭审中认可将这一部分的租金支付给人防办。因为相比大面积的地下部分，地上部分的消防验收相对没有那么严格，因此百姓眼镜城商铺才得以继续经营。且双方约定变电所、人员及各项费用由地下商场负责，因此百信眼镜城商铺的运营也是为了维持变电所的正常运行，一审法院未调查案涉租赁场地的实际使用状况就认定地下商场实际占有并使用了全部案涉租赁场地属于认定事实不清。三、案涉租赁场地无法正常投入使用，地下商场已提前发函催告，人防办对此置若罔闻，应承担全部责任。依据双方签订的《补充合同》第三项：“大型设备、设施超过使用期限的由人防办负责重新投资安装。大型设备的使用期限由人防办提供相关文件或技术资料（含国家相关标准）。”（2020）辽02民终2481号终审判决生效后，地下商场本着履约诚意于2019年10月致函人防办，希望尽快修缮房顶漏水及防水系统问题、提供商场中央空调、商场变压器等大型设备的使用期限资料并予以更换，但人防办却迟迟不予答复，更不进行配合，从照片中可以看到，屋顶渗水，墙皮脱落，外面大雨，屋里小雨，地下商场部分根本无法重新营业，始终处于闲置状态。因此案涉场地不能重新营业、案涉合同不能继续履行的责任在于人防办，人防办应对此承担全部责任。人防办辩称，不同意地下商场的上诉请求。理由：一、人防办将标的物租赁物出租的行为是否违法，并非是地下商场所理解和认定的，该案已经两次诉讼认定合法有效，现地下商场提出双方签订租赁起止日确定书确定升级改造合格之日起开始计租，这一说法是错误的，根据2010年12月31日双方签订的关于大连地下商场租期起始等有关事宜的确认书明确确定了涉案标的已进行正式交接，双方确定租金起始日为2011年1月1日，因此地下商场回避了双方签订的确认书这一事实。二、关于地下商场是否全部租赁涉案的场地，一审已查明事实，因双方已经过两次一、二审审理，有部分标的没有出租，已经由人防办全部免除租金，这是在事发当时双方发生的情形，那么现在地下商场没有任何证据证明涉案场地没有全部租赁，地下商场既然占有租赁标的就应当支付租金，一审法院判决合情合理，地下商场就案涉场地提起的损失赔偿达1400余万元，该案正在检察院审理抗诉期间，大连市检察院已作出抗诉决定。三、地下商场提出租赁场地无法正常使用的说法是错误的，根据双方补充合同第三条的约定，大型设备设施正常使用的维修费用由地下商场自行承担，现以大型设施设备超期使用以此为由拒绝承担租赁费用是站不住脚的，地下商场至今还在使用租赁标的物，双方在签订合同后，在交接验收单中有三个附件，均证明案涉标的全部交由地下商场使用，至于维修责任不在于人防办，双方对此约定，假如出现漏雨的责任修缮的责任也应由地下商场完成。人防办向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2019年8月17日起至2020年12月31日止的租金，金额为4,992,494元；2、判令被告按每日1000元标准向原告支付自2019年8月17日起至实际支付租金之日止的违约金，暂计算至2020年10月29曰为440,000元。一审法院认定事实：2010年7月1日，原告（甲方）与杨春桥（乙方）签订一份《人民防空工程租赁使用合同》,约定甲方将位于大连市中山区建筑面积4100平方米的大连地下商场出租给乙方，租赁期限10年,用途为经营服装鞋帽。乙方于计租日期前两个月缴纳工程使用费，租金标准详见补充合同。合同第四条第5项约定，乙方自行负责本合同租赁标的（含设备设施）运行、维护、维修、检测等管理。2010年10月26日,被告大连地下商场管理有限公司成立，法定代表人李维君，杨春桥为其中股东之一。2010年11月3日，原告与被告签订补充合同，约定租金标准为前五年每合同年度租金标准为345万元；第六年以后，每年租金标准363万元，大型设备、设施正常使用期限内维修费用由被告自行承担。本补充合同签订后10日内,被告付清第一年的剩余全部租金。以本次商场升级改造工程验收和消防主管部门验收均合格之日作为本合同计租起始日。2010年12月31日，双方签订《关于大连地下商场租期起始日等有关事宜的确认书》，确定租期起止日为2011年1月1日。合同签订后，被告进行了装修并招商经营。2016年11月30日，地下商场向一审法院提出诉讼请求，要求人防办赔偿2014年12月1日至2016年11月30日的经营损失及装修损失，本案原告提起反诉，要求解除租赁合同、腾退案涉房屋、地下商场支付2015年1月1日至2017年4月30日的租金。一审法院判决后经大连市中级人民法院二审，作出（2019）辽02民终5255号民事判决，确认地下商场应向人防办缴纳2015年1月1日至2016年11月30日的租金，但应抵扣地下商场损失，故判令人防办赔偿地下商场2014年12月1日至2016年11月30日的损失共计3,469,963.64元并驳回了本案原告的反诉请求。2019年8月22日，人防办向一审法院提出诉讼请求，要求地下商场支付自2016年12月1日至实际腾退之日止的租金及违约金。地下商场提起反诉，请求人防办赔偿损失7,939,31.39元。一审法院判决后经大连市中级人民法院二审，作出（2020）辽02民终2481号民事判决书，确认地下商场应向人防办缴纳2016年12月1日至2019年8月16日的租金，但应抵扣地下商场装修及租金损失，故判令人防办给付地下商场装修及租金损失4,982,719.52元，驳回原被告其他请求。上述判决生效后，被告仍占用案涉房屋。被告于2019年10月要求原告办理消防审批手续。案涉房屋存在部分漏水情况。一审法院认为，原被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当按照约定的内容履行。根据双方合同约定及大连市中级人民法院（2019）辽02民终5255号民事判决、（2020）辽02民终2481号民事判决的确认，被告应履行交付租金的义务。因（2020）辽02民终2481号确认被告应交付租金的日期截止为2019年8月16日止，故应自2019年8月17日起算应付租金至2020年12月31日，租金为4,992,494元。关于被告辩称原告未能交付消防备案手续，无法重新开业一节，截止本案辩论终结前，被告没有向消防部门申请办理相关消防手续，且原被告双方经过多次诉讼，被告明知该商场存在被消防部门处罚的情形，仍坚持不解除合同，继续履行，现又提出因消防问题不交付租金，其行为已明显不符一般市场交易之常理。现被告仍占有案涉房屋，应按约交纳房租；关于被告辩称案涉房屋存在漏水情况，根据《人民防空工程租赁使用合同》的约定，应由被告负责对房屋进行维修、维护。原告作为出租方，应配合被告对案涉房屋进行维修，原告未能配合维修之行为虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为被告不交纳房租的理由；关于被告辩称受新冠××疫情影响，应减免租金，一审法院认为，根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规【2020】734号的规定，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对被告的此节抗辩意见，一审法院予以考虑，确定原告应减免此期间被告三个月的房屋租金。案涉房屋的年租金为363万，三个月租金为907,500元，故被告应付租金为4,084,994元（4,992,494元-907,500元）。关于原告请求的违约金一节，因原告在履行合同中存在瑕疵，一审法院对其主张的违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告大连地下商场管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室2019年8月17日至2020年12月31日租金4,084,994元；若逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连市人民防空办公室的其他诉讼请求。诉讼费54,830元（含案件受理费49,830元、保全费5000元），由原告大连市人民防空办公室负担13,710元，由被告大连地下商场管理有限公司负担41,120元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，人防办与地下商场签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方合同约定及本院（2019）辽02民终5255号民事判决、（2020）辽02民终2481号民事判决的确认，地下商场应履行交付租金的义务。因本院（2020）辽02民终2481号民事判决书确认地下商场应交付租金的日期截止为2019年8月16日止，故人防办请求地下商场支付自2019年8月17日始至2020年12月31日至期间的租金具有事实法律依据，应予支持。上诉人主张的案涉房屋至今未通过消防验收，双方签订的《计租起始日确认书》中也明确约定“升级改造消防验收合格之日开始计租”，因人防办不办理消防合格证书，不履行出租人义务的行为导致地下商场无法重新开业经营一节，本院认为，首先，2010年11月3日，双方签订《补充合同》约定，以本次商场升级改造工程验收和消防主管部门验收均合格之日作为本合同计租起始日，而后即2010年12月31日，双方又签订《关于大连地下商场租期起始日等有关事宜的确认书》约定，双方确定租期起始日为2011年1月1日，故地下商场以《计租起始日确认书》的约定抗辩案涉租期的起始日的理由不成立；其次，本案为出租人人防办提起的请求支付租金之诉，如前所述，本案为继生效判决确定的租赁事实而对后续租金履行到达期间租金的保护，地下商场主张案涉房屋没有消防验收备案而不能正常开业，但仍坚持继续履行合同，其在合同有效存在且地下商场已按合同约定占有案涉房屋的情形下拒绝承担租金支付义务，无合同约定或法律规定的合法事由。综上所述，地下商场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49,830元，由上诉人大连地下商场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年七月十二日书记员  杨 宁