辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1413号上诉人（原审被告）：周玮，男，1983年6月8日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：白瑶函，辽宁凌飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢磊，男，1981年6月8日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：孟子琋，辽宁戎达律师事务所律师。上诉人周玮因与被上诉人邢磊房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周玮的委托诉讼代理人白瑶函、被上诉人邢磊的委托诉讼孟子琋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玮上诉请求：1.请求撤销（2020)辽0702民初1605号民事判决，依法改判；2.本案的一、二审的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原审法院案件事实查明不清，判决上诉人支付租金数额错误。在原审法院审理本案时被上诉人向法庭做出虚假陈述，隐瞒关键证据，误导法庭，导致原审法院对该案的事实查明不清，作出错误判决。具体理由如下：1.上诉人与被上诉人之间的租赁合同己于2020年3月30日以书面形式解除，对上诉人所欠的租金数额己明确为80000元，给付时间为2020年6月1日前，同时约定被上诉人协助上诉人将所租房屋内的装饰进行出兑。被上诉人在原审时隐瞒了该事实，没有向法庭提供“房屋租赁合同终止协议书”这份书面协议。2.关于租赁押金，因“房屋租赁合同终止协议书”己解除了原租赁合同的双方权利义务，原审法院认为被上诉人不予返还10000元租赁押金的判决是错误的。综上所述，原审法院在只有被上诉人出庭情况下，单凭被上诉人的陈述所作出的判决与本案的实际不符，导致判决错误，故上诉人请求撤销（2020)辽0702民初1605号民事判决书，依法改判。邢磊辩称，一审认定事实正确，适用法律清楚，上诉人在上诉状中提到的租赁合同于2020年3月20日解除并不属实，被上诉人认为应当依据一审认定的判决结果向被上诉人履行金钱义务。邢磊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令被告支付原告房屋租金146，667元；3.判令被告支付拖欠的电费、物业费、取暖费等各项费用共计13,925.6元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，原告邢磊（甲方）与被告周玮（乙方）签订门面房出租合同。合同约定：甲方将位于锦州市古塔区门面房出租给乙方使用，门面房内附属设施为清水房；租赁期限自2018年11月1日至2023年10月30日止，租期5年；年租金160,000元；房屋租赁合同生效后，乙方交付10,000元押金，合同期满押金退回；在租赁期内，因租赁门面所产生的水费、电费、煤气费、卫生费、物业管理费、取暖费、税费等债务由乙方自行承担；租赁期间，如甲方违约，应退还押金和已经收到的租金。如乙方违约不得要求返还押金，按当年租金的50%支付违约金，并赔偿剩余租赁期间的租金。同日双方签订门面租赁补充协议，协议约定：2018年11于1日至2019年10月30日租金支付方式，2019年2月1日前支付前三个月租金40,000元，2019年5月1日前支付三至六个月租金40,000元，2019年5月15日前支付后六个月租金80,000元，2018年-2019年度取暖费7343元一并支付。如乙方违约甲方有权解除合同。合同签订后，被告交付原告押金10,000元,原告将租赁房屋交付被告使用。后被告只交付了2018年11月1日至2019年4月30日的房租金80,000元，2019年5月15日被告未按照约定向原告交纳后六个月租金。2020年4月1日，被告亦未向原告交纳下一年的房屋租金并停止经营搬出租赁房屋，电表显示总用电量为514.3。另查，原告于2018年8月27日办理该租赁房屋入住手续，预付当年度取暖费7,343元、一年物业费4,746元、电费1,000元，后原告又支付了2020年1月1日至2020年6月30日的物业费1,705元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反国家法律强制性规定，认定该租赁合同合法有效，原、被告应按照合同约定履行合同义务。被告未按合同约定的期限给付租金，属违约行为，应承担违约责任。原告可以主张解除合同，要求被告按合同约定支付实际占用房屋期间的租金，即按照年租金160,000元标准自2019年5月1日至2020年4月1日的租金146,667元。原告代交的取暖费、物业费、电费，根据双方合同约定亦应由被告承担，其中，取暖费：7,343元，物业费：2018年11月1日至2019年8月26日按照每年4,746元计算，即3,930元，2020年1月1日至2020年4月1日按照每半年1,705元计算，即852.50元，共计4,782.50元，两个时间段之间的物业费，因原告无证据证明其已经交付，应认定尚未发生，故不予支持，可待实际发生后另行告诉。关于电费，结合我市商用房电价和电表显示的用电总量，酌定为300元。关于押金10,000元，根据双方租赁合同关于违约的约定，被告已经构成违约，原告主张押金10,000元不予退回没有超过合同约定的违约责任的范围，且不违反国家法律规定，本院予以支持。被告经本院传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，并不影响本院依据现有证据及查明的事实依法作出裁判。判决：一、解除原告邢磊与被告周玮于2018年10月12日签订的关于锦州市古塔区门面房门面房出租合同；二、被告周玮于判决生效后10日内给付原告邢磊租金146,667元；三、被告周玮于判决生效后10日内给付原告邢磊取暖费7,343元、物业费4,782.50元、电费300元；四、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了房屋租赁合同终止协议书一份。被上诉人对房屋租赁协议书的真实性及甲方签字不予认可，但亦未提出鉴定申请，故本院综合本案其他证据材料，对该份证据予以采信。房屋租赁合同终止协议书载明：出租方（甲方）邢磊，承租方（周玮），甲乙双方于2018年10月12日签署的《门面房出租合同》，由于乙方未能及时支付甲方房租，要求终止原《门面房出租合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、从2020年4月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行。二、乙方承诺在2020年6月1日前将拖欠甲方的房租款捌万元支付给甲方。三、乙方应于2020年4月1日前将租赁的房屋退回给甲方，甲方同时协助乙方对房屋的装饰进行出兑。双方对租赁的门市房的水费、电费、煤气费、物业费等费用进行统计，所产生费用由乙方在2020年6月1日前与拖欠的房租一起向甲方支付。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张已于2020年3月30日签订房屋租赁合同终止协议书解除租赁合同，且房屋租赁合同终止协议已明确约定支付拖欠的租金数额为80000元，被上诉人虽对房屋租赁合同终止协议书提出异议，但未提供证据反驳上诉人的主张，故上诉人的该项主张本院予以支持。被上诉人一审提出的解除与上诉人之间的房屋租赁合同的诉讼请求，因双方已签订终止协议书，故本院在判项中不再赘述。关于押金问题。因双方当事人在房屋租赁合同终止协议书中未对押金进行约定，所以根据房屋租赁合同载明合同期满押金退回，原审法院根据双方租赁合同关于违约的约定，认定上诉人未按合同约定的期限给付租金，已经构成违约，被上诉人主张押金10,000元不予退回没有超过合同约定的违约责任的范围，且不违反国家法律规定并无不当，本院予以支持。综上所述，周玮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1605号民事判决第三项；二、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1605号民事判决第一项、第四项；三、变更辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1605号民事判决第二项为上诉人周玮于判决生效后10日内给付被上诉人邢磊租金80000元；四、驳回上诉人的其他上诉诉讼请求；五、驳回被上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费3512元，减半收取1756元，由上诉人周玮负担1010.5元，被上诉人邢磊负担745.5元。二审案件受理费3512元，由上诉人周玮负担2021元，被上诉人邢磊负担1491元。本判决为终审判决。审判长 赵 佳审判员 王争妍审判员 潘 妍二〇二一年七月十二日法官助理杨洋书记员姚旸