江苏省南通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏06民终2242号上诉人（原审第三人）：上海爱建信托有限责任公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路746号3-8层。法定代表人：徐众华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雨修，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永，男，1975年8月5日生，住南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1972年4月25日生，住南通市崇川区。被上诉人（原审被告）：南通吴地海仁置业有限公司，住所地江苏省南通市外环西路103号。法定代表人：孟海苏，该公司董事长。上诉人上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建信托公司）与被上诉人陈永、刘娟、南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。爱建信托公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院对陈永、刘娟购房款支付事实认定不清，作出判决的事实依据不足。二、一审法院判决解除我司对房屋享有的抵押权理由不充分，适用法律错误。陈永、刘娟向一审法院起诉请求：1.被告将南通市滨江时尚街B2幢311号房屋过户至两原告名下；2.第三人注销南通市滨江时尚街B2幢311号房屋抵押权登记；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，出卖人吴地海仁公司与买受人陈永、刘娟签订了一份编号为20161230的《商品房买卖合同》，其中载明的商品房为滨江时尚街B2区3层311号房，商品房用途为商业，建筑面积共48.73平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9850.19元，总金额480000元；买受人以分期付款方式付款，于签约当日支付120000元，2017年1月25日前支付120000元，2017年3月1日前向银行办理贷款240000元；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的2%向买受人支付违约金，出卖人在30个工作日之内继续办理房地产权属证明，如到期买受人仍然未取得房地产权属证明，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按买受人已付房款的1%赔偿买受人损失。2016年12月起，两原告通过POS机刷卡方式分多笔向被告吴地海仁公司支付购房款，2017年1月12日被告吴地海仁公司向两原告开具了480000元的发票。后因案涉房屋上设定有抵押，无法办理过户手续，原告起诉至法院。经查，上海市黄浦公证处于2019年4月10日作出（2019）沪黄证执行字第18号《执行证书》，其中载明：2015年12月29日，上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建信托公司）与吴地海仁公司、苏州和地丰利不动产投资有限公司（以下简称和地丰利公司）、孟海苏签署了《债权债务确认协议》；与吴地海仁公司签订了《股东借款合同》；与吴地海仁公司、和地丰利公司了签订《借款债权转移确认书》。根据上述协议、合同以及确认书的约定，吴地海仁公司对爱建信托公司应承担的债务合计为154000000元。为了确保债务的履行，吴地海仁公司以其拥有的在建工程对应的《商品房预售许可证》（通房预售证[2014]057号）以及《商品房预售许可证（副本）》（通房预售证[2014]080号）所记载的共计面积22497.52平方米的在建工程及占用范围内的土地使用权提供抵押担保，并于2016年1月12及13日办理了在建工程抵押登记证明以及土地他项权利证明书。2017年1月，因在建工程已竣工且取得产证，爱建信托公司与吴地海仁公司又签订了一份《抵押合同之补充协议》，约定将在建工程抵押变更为现房抵押，并于2017年1月8日办理并取得了不动产登记证明。根据《执行证书》所附抵押物清单的显示，案涉滨江时尚街B2幢311室房屋包含在上述抵押物中。该房于2017年1月7日房屋办理了所有权登记，登记的所有权人为吴地海仁公司；于2017年1月8日办理了抵押登记，登记的他项权人为爱建信托公司。又查明，2016年1月20日，爱建信托公司向南通市住房保障和房产管理局出具一份《说明》，载明，吴地海仁公司开发的滨江时尚街项目，因涉及信托贷款业务，于2016年1月12日将在建工程抵押给爱建信托公司，共计套数328套，抵押面积22497.52平方米。现应借款人吴地海仁公司要求，爱建信托公司同意将滨江时尚街A区101……B2区101……共计328套室，共计328套网签预售并备案。此后爱建信托公司又向南通市房产交易中心出具一份《情况说明》，载明，吴地海仁公司开发的滨江时尚街项目，因涉及信托贷款业务，将滨江时尚街项目现房抵押给爱建信托公司，共计套数244套，抵押建筑面积共计17877.81平方米，土地分摊面积共计14347.30平方米。现应借款人吴地海仁公司要求，爱建信托公司同意将滨江时尚街A区101……B2区101……共计244套对外网签销售并备案，但不放弃抵押权。另查明，吴地海仁公司的股东及出资比例为爱建信托公司占比49%、和地丰利公司占比43.5%、孟海苏占比7.5%。本案的争议焦点为：爱建信托公司作为抵押权人同意抵押人吴地海仁公司销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。一审法院认为，该抵押权已消灭。理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”本条明确了“抵押权人同意可转让”的基本原则，且就转让所得价款，也仅要求抵押人向抵押权人提前清偿债务或提存，并未限制受让人的相关权利或另外加诸负担。也就是说，在抵押权人同意转让抵押物的情形下，受让人不负有代为清偿债务的义务，抵押物的交换价值实现之日，抵押权人即丧失物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，第三人爱建信托公司对外出具《情况说明》，同意转让抵押物，原、被告因此得以成交房屋买卖并在房产交易中心予以备案，爱建信托公司的该项说明，应视为放弃抵押权，此时其对于案涉房屋已不再享有抵押权，其只能对原告支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。2.从爱建信托公司与吴地海仁公司的内部关联性上看，爱建信托公司不能等同于普通的债权人，其实际上作为吴地海仁公司最大的股东，具有对吴地海仁公司的经营，特别是资金收支全面掌控的能力，在其同意吴地海仁公司对抵押物进行出售时，其自身就负有对房屋价款进行合理监管的义务，应当及时敦促抵押人清偿债务并监督所涉资金流向，以保证交易中各方当事人的合法权益。3.于买房人而言，因支付房款系大额资金交付，根据房屋销售惯例，通常是通过POS机刷卡支付，购买人根据出卖人的指示向指定账户进行支付，并无对相应资金流转的注意义务，原告在吴地海仁公司的销售点刷卡支付房款并无过错。4.《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有相应担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将设定抵押的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的合法权益。综上，第三人爱建信托公司在案涉房屋上的抵押权已消灭。至于爱建信托公司提出的对于原告购房款是否已经支付到位的质疑，一审法院认为，庭审中，原告已经提供了其分期支付房款的部分凭证，且被告也足额开具了房款发票，根据商品房交易惯例，购房款发票一般于房款支付完毕后才开具，故本案中原告主张其已经支付了全部房款具有高度盖然性；另外，被告作为房屋出卖人，亦并未对原告的房款支付提出异议，故一审法院依法认定原告已经足额支付了案涉购房款。综上所述，原告作为买受人已完成了购房人的付款义务，被告作为出卖人，应当将所涉房产过户至原告名下。第三人爱建信托公司对案涉房屋所享有的抵押权如前文所述已经解除，两原告要求第三人立即解除案涉房屋的抵押权，被告吴地海仁公司将案涉房屋过户至原告名下，符合法律规定，一审法院予以支持。被告吴地海仁公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，一审法院可就查明的事实依法进行判决。一审判决：一、被告南通吴地海仁置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告陈永、刘娟办理南通滨江时尚街B2幢311室房屋产权证及土地使用权证手续。二、解除第三人上海爱建信托有限责任公司在南通滨江时尚街B2幢311室房屋上的抵押权。案件受理费80元，由被告南通吴地海仁置业有限公司负担。根据本院作出的（2019）苏06执74号执行裁定，本院对包括讼争房屋在内的243套房产依法采取查封措施。本院认为，陈永、刘娟本案诉请主张房屋过户、解除抵押权，但根据（2019）苏06执74号执行裁定书，本院已对讼争房屋采取了查封措施，标的物处于被查封状态。陈永、刘娟应通过执行异议以及向执行法院提起执行异议之诉主张权利，而非通过本案起诉要求办理过户及消除抵押权，其起诉应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2932号民事判决；二、驳回陈永、刘娟的起诉。一审案件受理费80元，退还陈永、刘娟；上海爱建信托有限责任公司预交的二审案件受理费80元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇二一年七月五日书记员 陈 宁