辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8884号上诉人（原审原告）：富强，男，1977年6月21日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：张伊利，辽宁万宸律师事务所律师。上诉人（原审原告）：任艳丽，女，1977年1月28日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：张伊利，辽宁万宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳悦通置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区南京南街1001-77号。法定代表人：李玉武，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，男，1975年5月16日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人富强、任艳丽因与上诉人沈阳悦通置业有限公司（以下简称“悦通置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富强、任艳丽上诉请求：1．撤销原审判决第二项，改判悦通置业公司办理商品房预售合同登记备案手续、支付逾期备案违约金、被上诉人将房屋交付上诉人使用或发回重审；2．悦通置业公司承担诉讼费。事实和理由：一审法院已经查清双方签订的商品房买卖合同有效。悦通置业公司应按合同约定在合同签订之日起30日内办理商品房买卖合同的登记备案手续。目前案涉房屋已经不存在在建工程抵押。虽然合同未约定逾期备案违约金，但违约行为必然导致上诉人承担契税上涨以及贷款利息增加的损失，悦通置业公司应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期备案登记违约金支付违约金。一审法院应判决悦通置业公司将房屋交付上诉人。根据双方签订的合同第八条约定，悦通置业公司应在2020年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，现交房日期已到，悦通置业公司应按约定交付房屋。悦通置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回富强、任艳丽请求判决给付逾期交房违约金的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：富强、任艳丽因未办理贷款，因此上诉人尚未全部收到富强、任艳丽支付的房款，一审判令上诉人以房款总额为计算基准支付逾期交房违约金，显然不当。双方签订的商品房买卖合同第8条第2款约定除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项包括违约金或向政府部门交纳的款项包括但不限于税费、物业维修资金的，另外双方签订的补充协议第5条对该条进行了补充，其中第4项约定买受人选择按揭付款购房的，在合同约定的交房之日买受人的银行公积金个人贷款申请手续未经银行公积金中心批准的，交楼期限顺延。本案情况是对方未办妥银行或公积金的贷款符合延期交房的情况。在上诉人未全部收到房款的情况下，不应向富强、任艳丽交付房屋，亦不必承担逾期交房违约责任。富强、任艳丽向一审法院起诉请求：1、判令被告办理商品房预售合同登记备案手续；2、判令被告支付逾期备案违约金，自违约之日起至实际履行之日止按银行间同业拆借利率计算，暂计30,474.66元；3、判令被告将房屋交付原告使用，并自2020年11月1日起至实际交付之日止按日向原告支付违约金，按照交付房款的万分之一计算，暂计1,534.29元；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2018年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买位于苏家屯区商品房，建筑面积126.24平方米，每平方米7,575.1079元，总房款956,296元，被告应在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，2020年10月31日前向原告交付商品房。2018年11月17日和2020年3月17日原告分两次共交付购房款356,394元。另查明，因原告购买的商品房设有在建工程抵押，致至今未能办理商品房预售合同登记备案手续，原告诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系在平等自愿基础上达成，是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告办理合同备案的诉讼请求，因我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为开发商的一项强制性义务，登记备案是一种行政管理方式，其作用在于让房产登记部门知晓相关信息，便于管理，而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。尽管双方在合同中已对备案登记做出约定，被告需将预售合同备案所需材料提交于房产登记部门，且因争议房屋现存在在建工程抵押，尚不具备备案条件，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告提出的被告应支付逾期备案登记违约金的主张，因合同未对此做出约定，不予支持。关于原告主张逾期交付房屋违约金，根据合同第九条和补充协议第六条的约定，自约定交付房屋的次日起按日按已交付房价款万分之一给付违约金，但总额不应超出房屋总价款的2%。一审法院判决：一、沈阳悦通置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付富强、任艳丽逾期交付房屋违约金（自2020年11月1日起每日按已交付购房款356,394元的万分之一计算，但总额不超出总房款956,296元的2%即19,125.92元）；二、驳回富强、任艳丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，已减半收取，由沈阳悦通置业有限公司负担。二审中，富强、任艳丽提交了沈阳市房产局官方网站查询的案涉房屋权利状态，证明案涉房屋目前已经不存在在建工程抵押，可以进行商品房买卖合同登记备案。悦通置业公司质证意见：真实性无异议。本院对上述证据异议采信，对欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，富强、任艳丽与悦通置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于富强、任艳丽提出悦通置业公司办理商品房预售合同登记备案手续的上诉请求，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定，自本合同生效之日起30日内，出卖人向沈阳市不动产登记中心申请登记备案。富强、任艳丽提供的沈阳市房产局官方网站查询的房屋权利状态显示案涉房屋已不存在在建工程抵押，悦通置业公司对该证据未提出异议，亦未提供证据证明存在其他障碍，故悦通置业公司应依照合同约定为富强、任艳丽办理商品房预售合同登记备案。关于富强、任艳丽提出参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期备案登记违约金的上诉请求，因双方在合同中未对逾期备案登记违约金做出约定，且办理合同登记备案与办理权属登记不能等同，其要求参照前述规定缺乏法律依据，故本院对此不予支持。关于富强、任艳丽提出请求悦通置业公司交付案涉房屋，以及悦通置业公司提出未收到全部房款不交付房屋也不承担逾期交房违约责任的上诉请求，《商品房买卖合同（预售）》约定，悦通置业公司应在2020年10月31日前向富强、任艳丽交付案涉房屋。附件四《合同补充协议》第五条第四款约定在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金贷款手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。本院认为，尽管双方在补充协议中约定以支付房屋对价作为交房条件，但本案中双方当事人均确认富强、任艳丽已履行交纳房屋首付款义务，仅有公积金贷款部分尚未支付，而案涉房屋因存在在建工程抵押导致未办理商品房预售合同登记备案，由此影响公积金贷款审批，属悦通置业公司的原因造成，并非富强、任艳丽故意不支付房款。一审法院判决悦通置业公司自2020年11月1日起每日按照已交付购房款的万分之一支付逾期交付房屋违约金，并无不当。但考虑贷款余款能否支付尚具不确定性，在购房款尚未完全支付的情况下，对于富强、任艳丽提出交付房屋的上诉请求，本院暂不支持。综上，上诉人富强、任艳丽的上诉请求部分成立，悦通置业公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初241号民事判决第一项，即“一、沈阳悦通置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付富强、任艳丽逾期交付房屋违约金(自2020年11月1日起每日按已交付购房款356394元的万分之一计算，但总额不超出总房款956296元的2%即19125.92元)”；二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初241号民事判决第二项，即“二、驳回富强、任艳丽其他诉讼请求”；三、沈阳悦通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将商品房买卖合同（预售）（富强、任艳丽与沈阳悦通置业有限公司于2018年11月17日签订，房屋坐落于沈阳市苏家屯区到房屋管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；四、驳回双方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，已减半收取，由沈阳悦通置业有限公司承担；二审案件受理费878元，由沈阳悦通置业有限公司承担400元，富强、任艳丽承担478元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二十日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。