上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第26884号原告冯建华，女，1954年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人曹关渔(系原告冯建华丈夫)，住同原告冯建华。被告上海信捷房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人ZHANGWeiPing，总经理。委托代理人马文玉，女。委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。第三人徐磊，男，1989年1月16日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市浦东新区。原告冯建华诉被告上海信捷房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称信捷公司)、第三人徐磊委托合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月17日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法追加徐磊作为第三人参加诉讼，并于2015年10月28日公开开庭进行审理。原告冯建华及其委托代理人曹关渔，被告信捷公司的委托代理人马文玉，第三人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯建华诉称，原告于2014年2月与被告签订合同，约定被告有权管理、出租原告所有的上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称401室)，原告每月收取租金人民币3,500元。其中一个月租金由被告享有。验房合格后，被告将房屋出租。由于被告的管理疏忽和办事不作为，没有及时将火灾隐患消灭在萌芽中，造成2014年2月21日(应为2014年12月22日)火灾的发生。火灾造成原告家中厨房及部分物品的烧毁烧损，三楼水渍严重，二楼水渍损失。故要求被告赔偿原告家中的火灾损失2万元，三楼的损失21,160元，房租损失2万元，并承担诉讼费。被告信捷公司辩称，不完全同意原告诉请。认可原告主张的401室房屋被烧毁损失为2万元、三楼损失21,160元，对房租损失有异议，火灾发生之后至今，房屋拖到现在不出租，是原告自身的原因，在2015年2月就可以装修出租。火灾发生是原告的主要责任，是煤气管道老化，被告总共愿意承担2万元赔偿责任，对上述各项损失都愿意承担百分之三十的责任。第三人徐磊述称，原告诉请是合理的。徐磊在收到安全检查告知书之后曾告知被告房屋存在燃气问题。被告在2015年1月4日在涉案房屋门口张贴催告函，要求本人于当天12点30分前搬离，本人在火灾发生后已经搬离，当天12点多还收到被告工作人员发送的催告函的彩信。经审理查明，2013年12月25日，原告作为甲方，被告信捷公司作为乙方，签订房屋出租委托合同，约定甲方自愿将房屋全权委托乙方出租管理，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己名义与承租人签订房屋租赁合同；甲方委托乙方出租的房屋为上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室；委托期限自2013年12月25日起至乙方与承租人所约定的租赁期限终止日止，不少于12个月；该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件2《物业交验单》，双方同意附件2作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期限届满时向甲方交换房屋的验收依据；双方约定该房屋委托租金为每月3,500元；委托期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，根据附件1《房屋维修责任明细》的维修责任及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的三日内完成维修；委托期间，乙方应督促出租人合理使用并爱护该房屋及其附属设施，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方应在委托期限届满后三日内返还该房屋，乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收。该合同附件1《房屋维修责任明细》明确更换自来水、煤气的管道、龙头及阀门、煤气灶具因老化引起故障的维修责任在甲方。2014年1月5日，信捷公司与徐磊签订房屋承租合同，约定由信捷公司将上述房屋出租给徐磊；期限自2014年1月4日至2015年1月3日，租金每月3,300元。2014年1月5日，信捷公司与徐磊交接了该房屋。2014年3月23日，上海燃气浦东销售有限公司对该房屋检查后发出了燃气安全检查告知书，内容为该房屋存在安全隐患，燃气灶前橡胶管已老化，燃气灶超过使用年限等。当日，徐磊在该告知书上签字，告知书用户签名处写明“若您是临时租房，请将此单转交房东”。2014年12月22日下午，该房屋发生火灾。上海市浦东新区公安消防支队出具火灾事故认定书确认“过火面积约4平方米，火灾造成严中路XXX弄XXX号XXX室厨房间灶台区域及厨房间部分物品烧毁烧损，其他房间有烟熏，严中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室水渍损失，501室有轻微烟熏，无人员伤亡。起火原因认定如下：该起火灾起火部位为严中路XXX弄XXX号XXX室厨房间，起火点为严中路XXX弄XXX号XXX室厨房间灶台下方位置，起火原因排除用火不慎、遗留火种、人为纵火、电器线路故障等引起火灾可能。不能排除燃气泄露遭遇明火起火引燃周边可燃物引起火灾的可能”。火灾后，承租人提出退租，原告要求房屋修复后才退租，被告则要求诉讼解决。2015年10月28日之前，被告未归还原告上述房屋。2015年6月16日，本院出具(2015)浦民一(民)初字第6011号民事调解书，就火灾对本市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室的损失，由冯建华对301室的张子兰等人赔偿装潢损失费19,740元，承担评估费2,070元，案件受理费383.25元。另查明，2012年3月16日，上海燃气浦东销售有限公司对该房屋检查后发出了燃气安全检查告知书，内容为该房屋存在安全隐患，燃气灶前橡胶管已老化，燃气灶无熄火保护装置、超过使用年限等，原告丈夫曹关渔在该告知书上签字。庭审中，原告陈述鉴于与第三人无书面合同，故对第三人无诉请。原告自认2012年时涉案房屋由原告一家居住使用。以上事实由原告提供的房屋出租管理合同、火灾事故认定书、(2015)浦民一(民)初字第6011号民事调解书，被告信捷公司提供的被告与案外人间某某的租赁合同、燃气安全检查告知书两份及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案焦点在于双方当事人对涉案房屋发生火灾是否存在过错及所需承担的责任。上海燃气浦东销售有限公司分别于2012年、2014年向401室发出过燃气安全检查告知书，均提示涉案房屋存在包括燃气灶前橡胶管已老化、燃气灶超过使用年限等问题，房屋存在安全隐患，且均由当时房屋的实际居住人签收，虽然原告主张因原告从2012年至今更换过燃气管道一次，且无人告知2014年燃气安全检查结果，故本次事故原告并不负有责任，但原告并未举证证明其已更换过管道的事实，结合涉案房屋2012年、2014年燃气安全检查结果均检测出多处同种房屋安全隐患，对原告主张的该事实，本院不予认可，原告并未针对房屋安全隐患采取措施予以排除也未将隐患告知被告，而出租人依约应保证房屋及附属设施处于正常使用和安全状态，故原告主张火灾发生原告无责，本院实难支持。被告作为受托管理、租赁的专业机构对其受托管理、租赁的房屋应尽到诚实、勤勉的义务，原、被告亦在合同中约定原告委托被告管理出租房屋，由被告以被告名义寻找承租人，被告督促承租人合理使用并爱护该房屋及附属设施。“督促合理使用”房屋，理应跟踪房屋的使用情况，并就有关情况及时联系委托人。而本案中，第三人系被告以被告名义出租所寻到的租客，被告在代为管理房屋的过程中，确实未及时通知原告修复相关设备，排除隐患而致发生火灾，被告确实未履行合同约定的告知义务。鉴于本案系原告基于委托合同提出诉请，且庭审中，原告主张因与第三人无合同关系，故不对第三人提出诉讼请求，因此被告关于火灾损失应由原、被告及第三人各承担1/3责任的主张，本院不予支持。若被告认为徐磊对火灾发生存在过错要求承担损失的，应另行诉讼。综上，原、被告在合同履行过程中均存在过错，但本院注意到在本次火灾发生之前几个月，燃气公司作出最新的检查结果，而被告确未将检查结果告知原告这一情节，本院酌情确定火灾损失由原告承担次要责任，被告承担主要责任。被告酌情应赔偿原告401室物损损失13,333元、三楼损失费14,106元。关于401室的房租损失。涉案房屋自火灾发生后，并无另行出租，鉴于原、被告之间曾对房屋的出租价每月3,500元作出约定，原告按每月3,500元主张租金损失，并无不当，本院予以照准。被告自2014年12月26日起未归还房屋，也未支付租金，故原告主张自该日起计算房租损失，本院予以支持。被告未按合同约定将房屋恢复至可使用状态返还原告，导致原告拒收房屋，被告存在违约，也未采取积极有效措施及时恢复房屋导致房屋空置，损失进一步扩大。对租金损失，被告应承担主要责任。第一次庭审后，原、被告对损失金额均已确认，原告拒收房屋事实上也扩大房屋租金损失，故本院酌情确定被告赔偿原告租金损失23,500元。因此，被告共应赔偿原告50,939元。综上根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第四百零六条的规定，判决如下：被告上海信捷房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯建华损失费50,939元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,454元，减半收取计727元，由原告冯建华负担190.50元，被告上海信捷房地产经纪有限公司负担536.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闵 纯二〇一六年十一月十三日书记员 侯素青附：相关法律条文附：有关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。