湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2325号上诉人（一审被告）：冯铁钢，男，1967年9月25日出生，汉族，住岳阳市。上诉人（一审被告）：梅美秀，女，1974年5月10日出生，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：邓蕾，女，1975年2月19日出生，汉族，住岳阳市，系岳阳市巴陵尚都业主委员会副主任。委托诉讼代理人：刘金灿，男，1957年10月20日出生，汉族，住岳阳市。被上诉人（一审原告）：湖南贤恩物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区五凌路68号四0二家园小区五栋负一楼西。法定代表人：蔡镇业，总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人冯铁钢、梅美秀因与被上诉人湖南贤恩物业管理有限公司（以下简称贤恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人冯铁钢、梅美秀的委托诉讼代理人邓蕾、刘金灿，被上诉人贤恩物业的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯铁钢、梅美秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贤恩物业的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由贤恩物业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、巴陵尚都从未成立过“福隆巴陵尚都业主委员会”，这是一个非法定名称，福隆巴陵尚都业主委员会，与岳阳市巴陵尚都业主委员会不是同一个机构，“福隆巴陵尚都业主委员会”无权代表巴陵尚都业主对外签订物业合同，一审判决认为2016年4月1日福隆巴陵尚都业主委员会与贤恩物业签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》为有效合同是错误的；2、业主与贤恩公司自始至终没有合同关系，业主仅仅与深圳市中航物业管理有限公司岳阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》。贤恩物业与福隆巴陵尚都业主委员会签订的合同已于2017年7月19日被巴陵尚都业主代表大会依法作出了“解除”表决，这次“解除”实际上是解除贤恩物业非法霸占的物业管理权；3、贤恩物业未维护好设施设备，致使许多消防系统、景观喷泉系统、中央空调系统、生活供水系统等许多设施设备因未及时维修而全面损坏瘫痪，无法正常运行。常年垃圾成堆无人清理，偷盗抢劫砸车事件频繁发生，业主们损失惨重；4、贤恩物业非法将地下车库、地上两个停车场、巴陵尚街和一号楼二号楼商业部分分包给外人福隆置业公司和汇德丰管理，造成整个小区管理的混乱，导致该部分物业费严重流失，仅500个规划停车位每年收费损失就有180万元，5年共计损失900万元，商铺的物业费损失就更多。另外还有许多公共产权部分被个人非法霸占，均因分包给福隆置业公司和汇德丰公司致使无法规范管理；5、贤恩物业于2020年2月28日正式退出巴陵尚都时，仅向巴陵尚都移交了95册业主资料，未移交一张竣工图纸，未办理任何设备移交手续，更未依法办理物业承接手续和物业交接手续。贤恩物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贤恩物业向一审法院起诉请求：1、判令冯铁钢、梅美秀支付拖欠的物业管理费5697.43元，并支付从逾期之日至实际支付之日止的滞纳金(其中2016年3月31日前的滞纳金按照每日千分之三的标准计算，2016年4月1日起的滞纳金按照每月千分之三的标准计算)；2、由冯铁钢、梅美秀承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，贤恩物业放弃了对滞纳金的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年9月27日，贤恩物业与岳阳福隆置业有限公司(巴陵尚都小区的开发商)签订了一份《巴陵尚都物业管理服务合同书》，约定由贤恩物业为巴陵尚都小区提供物业服务，物业管理期限为3年，自2013年9月30日起至2016年10月1日止，物业管理费标准为住宅1.3元/月/平方米，业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的每日千分之三交纳滞纳金。2014年5月5日，巴陵尚都小区成立了岳阳市巴陵尚都业主委员会，业委会主任为案外人徐湘平。诉讼过程中，冯铁钢、梅美秀主张该业主委员会成立时，房产管理部门未最终批准，该业委会为非法组织。经查，福隆巴陵尚都业主委员会成立的相关资料报行政主管部门后，行政主管部门签署了“（居民选票存办事处）该业委会在办事处组织下成立，资料符合备案要求”的意见，但无审批人签名，也未加盖印章。2016年4月1日，该业主委员会和贤恩物业签订了一份《巴陵尚都商住小区物业服务合同》,约定由贤恩物业为小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日；物业管理费标准为住宅1.3元/月/平方米，业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的千分之三按月交纳滞纳金。两份物业合同还约定了贤恩物业应提供的物业服务，主要内容为：对物业共用部分、共用设施设备承担维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；小区车辆的交通及停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。冯铁钢、梅美秀为巴陵尚都小区7栋1201房业主，其房屋面积为121.74平方米，每月应交物业管理费158.262元。冯铁钢、梅美秀从2017年1月1日至2019年12月31日共拖欠36个月物业管理费5697.43元。诉讼中，冯铁钢、梅美秀主张贤恩物业提供的物业服务不符合合同约定，并提供了小区内垃圾堆放照片、电梯运行检验不合格的《特种设备检验意见通知书》、消防安全不合格的《责任限期改正通知书》作证据。另查明，巴陵尚都小区于2017年5月成立了岳阳市巴陵尚都业主委员会（以下简称巴陵尚都业委会）业委会主任为吴**安。巴陵尚都业委会于2019年将贤恩物业、徐湘平诉至一审法院，要求确认徐湘平为业主委员会主任时于2016年4月1日与贤恩物业签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》为无效合同。一审法院审理后于2020年2月25日作出(2019)湘0602民初7085号民事判决书，认为福隆巴陵尚都业主委员会成立时已履行向街道办事处报告、召开业主大会并选举、街道办事处同意向行政主管部门备案、向行政主管部门申请备案等相关程序。由于业主委员会属于自治性组织，其成立后的备案，只是一种告知，并不具备行政许可的性质，故行政主管部门是否备案，对业主委员会的成立并无影响，且行政主管部门自收到备案申请后未作出不予备案的决定；该届业主委员会的民事活动，对巴陵尚都业委会具有约束力，徐湘平代表巴陵尚都业委会签订物业服务合同的行为，应当得到认定。而且，在物业合同签订后，贤恩物业一直在为小区提供物业服务。故此，驳回了巴陵尚都业委会的诉讼请求。巴陵尚都业委会不服提出上诉，岳阳市中级人民法院作出的(2020)湘06民终1622号民事判决维持了一审判决。2020年1月30日，贤恩物业与巴陵尚都业委会办理了设备移交手续，于2020年2月28日正式退出该小区。一审法院认为，贤恩物业与岳阳福隆置业有限公司订立的《巴陵尚都物业管理服务合同书》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定；福隆巴陵尚都业主委员会与贤恩物业签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》的效力已被人民法院生效判决书所确认，故此两份合同均合法有效，对巴陵尚都小区全体业主具有约束力。贤恩物业为巴陵尚都小区提供了物业服务，冯铁钢、梅美秀作为小区业主，亦享受了相应的物业服务，缴纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。冯铁钢、梅美秀提供的垃圾照片，是某一时间点的静态状况，不能证明垃圾未清理的时间长期存在；冯铁钢、梅美秀提供的《特种设备检验意见通知书》、《责令限期改正书》证据能够证明电梯、消防设施确有安全隐患，但贤恩物业并非专业的电梯、消防安全检验机构，其责任是在发现安全隐患后及时处理，冯铁钢、梅美秀提交的证据不能证明在该安全隐患发生后贤恩物业未尽维修义务，故冯铁钢、梅美秀未充分举证证明贤恩物业的物业服务不符合合同约定，对贤恩物业要求冯铁钢、梅美秀支付拖欠的物业管理费5697.43元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：限冯铁钢、梅美秀在判决生效后十日内向贤恩物业支付拖欠的物业管理费5697.43元。案件受理费减半收取25元，由冯铁钢、梅美秀负担。本院二审期间，冯铁钢、梅美秀围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯铁钢、梅美秀提交了二组证据，第一组证据1、冯铁钢、梅美秀参加巴陵尚都首届业主大会，选举并授权业主代表选聘物业（包括招标、解约、签约）；证据2、业主代表参加业主代表大会，授权业委会选聘物业（包括招标、解约、签约）；证据3、业主代表大会会议表决计票；证据4、站前路街道办事处、得胜社区主任、站前路派出所、站前路司法所、福隆置业公司法律顾问等参加了业主代表大会，站前路司法所赵丹、网格员张珺作为会议监督人，监督了业主代表大会整个会议过程，监督了业主代表投票表决事项及选举业委会投票过程，所有选票真实，唱票、计票、统计合法有效，拟证明业主已合法授权业主代表和业委会选聘物业，业主代表大会和业委会解除贤恩公司物业管理权的行为是合法有效的。贤恩物业对第一组证据质证称，对真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议。1、在选举业主代表授权书上只规定了授权业主代表表决业主大会管理章程、选聘物业等，没有包括解聘物业，这一届业委会成立之前，小区和贤恩物业就已经签订了物业合同，进入了后期的物业管理的；2、表决表上都没有标注业主的房屋产权面积，表决者的对应面积是否达到了法律规定的二分之一以上；3、存在已经选出的业主代表又再委托其余非业主代表来进行投票的情况，这是转委托，业主委员会的产生和授权、表决均存在严重瑕疵。本院认证意见为，在以吴**安为主任的岳阳市巴陵尚都业主委员会的业委会成立之前，该小区的福隆巴陵尚都业委会就与贤恩物业签订了物业合同，该合同的效力已经被生效的民事判决书，确定为有效，这组证据只能证明这一届以吴**安为主任的业委会的产生过程，不能否定之前就已存在的物业服务合同的效力，不能达到冯铁钢、梅美秀的证明目的。冯铁钢、梅美秀提交的第二组证据为，2017年8月5日，岳阳市巴陵尚都业委会向岳阳市住建局物管办出具的《关于要求解决巴陵尚都小区物业统一管理的请示》报告，2017年9月14日，岳阳市住建局向业主代表吴**安、邓蕾出具《关于巴陵上诉信访问题的回复》函，岳阳市住建局以超出该局职权范围为由未作处理，拟证明岳阳市住建局不作为。贤恩物业质证称，该证据与本案无关，岳阳市住建局没有确认巴陵尚都业委会解除了物业合同，也没有确认贤恩物业霸占小区的物业管理权。本院认证为，岳阳市住建局出具的回复函没有对小区与贤恩物业的物业合同纠纷予以评判和处理，冯铁钢、梅美秀认为岳阳市住建局是否作为，该证据与本案的处理结果无关。本院对冯铁钢、梅美秀二审中提交的新证据均不予以采信。本院二审查明的其他事实与一审的一致，本院予以确认。本院认为，关于以徐湘平为主任的福隆巴陵尚都业主委员会与贤恩物业签订的物业合同的效力问题，本院已经发生法律效力的判决书已经认定该合同为有效合同，受本院已经发生法律效力的判决书羁束，对该合同的效力问题不再作为本案审理的焦点。本案二审争议的焦点为贤恩物业提供的物业服务是否符合物业合同的约定，冯铁钢、梅美秀提出的贤恩物业的管理权于2017年7月19日被岳阳市巴陵尚都业主委员会宣布解除是否成立，冯铁钢、梅美秀提出的不交物业管理费的理由是否成立。依法成立的有效合同对双方当事人均具有约束力，非因双方协商一致同意解除合同或遇上法定的情形一方可以申请解除之外，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，本案合同履行过程中，岳阳市巴陵尚都业主委员会既未与贤恩物业协商一致又未遇上《中华人民共和国民法典》规定的可以解除合同的情形，故冯铁钢、梅美秀上诉主张该合同于2017年7月19日被岳阳市巴陵尚都业主委员会宣布解除贤恩物业的管理权，该行为对贤恩物业不能产生解除合同的法律后果。冯铁钢、梅美秀上诉称，贤恩物业未维护好设施设备，致使许多消防系统、景观喷泉系统、中央空调系统、生活供水系统等许多设施设备因未及时维修而全面损坏瘫痪，无法正常运行。常年垃圾成堆无人清理，偷盗抢劫砸车事件频繁发生的问题，设施设备存在损坏的现象，根据一审查明的事实，贤恩物业提交了《工程维修日常事务表》、《贤恩物业投诉回访登记表》、《贤恩物业公共报修派工单》、《秩序员巡逻签到表》、《园林工到岗考勤登记表》、《除四害消杀记录表》、《外来人员登记表》、《电梯维护保养作业记录》、《消防检查记录表》，冯铁钢、梅美秀提交的证据不能证明发生安全隐患后贤恩物业未尽维修义务，故冯铁钢、梅美秀的证据不足以证明贤恩物业的服务不符合合同约定。至于冯铁钢、梅美秀还主张贤恩物业非法将地下车库、地上两个停车场、巴陵尚街和一号楼、二号楼商业部分分包给案外人福隆置业公司和汇德丰管理，造成整个小区管理混乱，导致该部分物业费严重流失，仅500个规划停车位每年收费损失就有180万元，5年共计损失900万元，商铺的物业费损失就更多。另外还有许多公共产权部分被个人非法霸占，均因分包给福隆置业公司和汇德丰公司致使无法规范管理；贤恩物业于2020年2月28日正式退出巴陵尚都时，仅向巴陵尚都移交了95册业主资料，未移交一张竣工图纸，未办理任何设备移交手续，更未依法办理物业承接手续和物业交接手续的问题，这些问题属于业主委员会与物业公司就小区公共财产管理产生的纠纷，并不影响冯铁钢、梅美秀的专有部分的权益，不能成为冯铁钢、梅美秀拒交物业费的抗辩理由，只能由业主委员会通过另诉处理。综上所述，冯铁钢、梅美秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯铁钢、梅美秀负担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 许震鹏审判员 刘景镔二〇二一年七月十二日书记员 许子恒