河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7865号上诉人（原审原告）：王彩革，女，1984年4月1日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李猛，河南功道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雍景·三和郡业主自救委员会，住所地郑州市中牟县。负责人：黄丽华。委托诉讼代理人：赵庆利，河南赵庆利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州景和物业管理服务有限公司，住所地河南省郑州市中牟县永福街与万胜路交叉口向东100米路南。法定代表人：葛月梅。上诉人王彩革因与被上诉人雍景·三和郡业主自救委员会（以下简称自救委员会）及郑州景和物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院作出（2021）豫0122民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彩革上诉请求：1、请求依法撤销（2021)豫0122民初2034号民事判决，依法改判支持王彩革的诉讼请求，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由自救委员会、物业公司承担。事实与理由：一、王彩革已经通过拍卖程序合法取得涉案房产的所有权，该权利受法律保护。1、2020年8月28日，王彩革通过中牟县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，通过公开竞价，最终以65.7万元的最高价竞得涉案房产，中牟县人民法院作出（2020)豫0122执恢369号之二裁定书，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归王彩革所有。中牟县人民法院的拍卖程序合法有效，王彩革在拍卖过程中无任何过错，为善意第三人。在未经法定程序予以撤销或宣告无效情况下，该司法行为的权威性应当得到维护，王彩革的合法利益也应得到保护。2、物权具有对世效力和排他效力。王彩革对自己享有所有权的涉案房产行使权利具有普遍约束力，并可以排除包括本案自救委员会、物业公司在内的任何第三人的不法干涉。二、自救委员会要求收取所谓的“自救款”无事实法律依据。1、根据河南盛煌公司与自救委员会之间的授权委托书可以看出，二者之间系委托关系，自救委员会筹集款项进行自救施工并未改变该建筑物的权属性质，该建筑物尚未销售部分的产权仍归盛煌公司所有，这一点从中牟县人民法院的拍卖行为也能得以印证。因此，自救委员会所筹款项与盛煌公司之间是一种债权关系，二者之间的纠纷不能阻却王彩革依法对案涉房产行使所有权。2、在拍卖过程中，自救委员会就扣除自救款提出执行异议，中牟县人民法院没有支持其异议，证明了自救委员会的该主张没有事实依据，也不合理。如认为中牟县人民法院的拍卖款分配不合法，自救委员会应当去申请撤销该拍卖行为或确认拍卖无效。3、执行法官曾明确表示王彩革不需要支付自救款，自救委员会、物业公司提交的执行笔录也记载了自救款应在拍卖款中扣除，而不是王彩革额外支付。在合法拍卖成功后，自救委员会又反过头找王彩革讨要该款，这是一种欺人行为，是把法院执行错误产生的责任推到王彩革身上。三、物业公司擅自更换门锁、断水断电，严重违法。物业公司与业主之间订立的是物业服务合同，供水供电合同是业主与供水公司、供电公司签订的合同，二者合同主体完全不同，互相独立，物业公司无权对王彩革断水断电，更无权私自更换王彩革的门锁。由于物业公司的阻扰行为，导致王彩革无法正常使用房屋，理应赔偿因此给王彩革造成的损失。自救委员会辩称:一、业主自救委员会并非业主委员会，中牟县住房保障局无权设立业主自救委员会，且业主自救委员会没有经当地民政部门备案，同时自救委员会没有自有资产，也不从事经营活动。我们认为业主自救委员会不是本案适格被告。二、案涉小区的房产在19年5月份就在小区大门口醒目位置贴出公告，告知本小区是经全体业主另外出资自救续建而成。凡进入该小区的人员均能看到该公告，案涉房产在法院查封时是烂尾状态，是经自救委员会组织广大业主集资续建才达到了可入住的条件，才使涉案房产具有完整的价值，法院的拍卖行为涉及业主续建部分，侵害了广大业主的合法利益。三、案涉小区除本案所涉房产外还有多套房产被其他法院查封拍卖，在拍卖的时候均明确告知竞买房产涉及续建部分，其他法院在处置该小区房产时均考虑业主续建部分扣除了自救续建款标准为每平方米2160元，或者由买房人另外出资支付自救款，而本案在处置该房产时，自救委员会没有收到来自任何一方的款项，竞买人没有出资自救款，法院的拍卖款也没有将自救款给付自救委员会，这对广大业主而言是不公平的。四、王彩革所购房产是毛坯房，即便竞买购得该房产，也不具备拎包入住的条件，因此诉求损失1万元不能成立。五、物业公司是该小区物业的具体经营管理者，王彩革诉请与自救委员会无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。物业公司辩称：接到自救委员会通知后才能交房，就是说各种费用交清以后才能交房。现在没有接到任何人的通知，所以说不存在跟谁交房。王彩革向一审法院起诉请求：1.请求法院判决自救委员会、物业公司停止侵害，配合其办理入住物业登记等相关手续；2.请求法院判决自救委员会、物业公司赔偿其损失1万元；3.本案的诉讼费等费用由自救委员会、物业公司承担。一审法院认定事实：河南全盛建设工程有限公司（以下简称全盛公司）申请执行河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）建设工程施工合同纠纷一案中，该院于2020年8月27日至8月28日在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖盛煌公司名下的案涉房产及其他几套房产。2020年8月28日，王彩革以65.7万元的最高价竞得案涉房产（建筑面积157.19平方米，装修状况：外墙刷涂料，部分贴釉面砖，彩铝窗，入户处装有防盗门，室内为毛坯，未装修）。2020年9月3日，该院作为拍卖人与王彩革作为买受人双方签订《拍卖成交确认书》，确认买受人于2020年8月28日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物即盛煌公司名下的案涉房产，成交价为65.7万元。同日，该院作出（2020）豫0122执恢369号之二执行裁定，一、解除对被执行人盛煌公司名下的案涉房产的查封。二、被执行人盛煌公司名下的案涉房产所有权及相应的其他权利归买受人王彩革所有。三、买受人王彩革可持本裁定书到房屋管理部门及不动产登记部门办理相关产权过户登记手续。后该院执行局工作人员向王彩革交付案涉房产钥匙，王彩革接收房屋。庭审中，自救委员会及物业公司均称，前期是由自救委员会负责办理案涉小区所有房产的交接、水电及物业管理，2019年5月份成立了物业自管中心，后又成立物业公司，负责办理案涉小区房产物业及入住等相关手续；业主需要在交付自救款后，持自救委员会向业主出具的交房通知书，物业公司才会给业主办理物业手续、交付水电天然气卡和钥匙、开通水电气；因王彩革未向自救委员会交纳自救款项，法院也未在拍卖款中扣除自救款项，故自救委员会及物业公司将王彩革的房屋门锁更换，拒绝为王彩革办理入住物业登记等相关手续，拒绝为王彩革开通水电气等。一审法院另查明，该院因全盛公司与盛煌公司建设工程施工合同纠纷案，分别于2012年、2015年、2018年、2019年查封了盛煌公司名下的案涉房产。由于盛煌公司资金链断裂，无力对案涉小区楼盘继续施工，盛煌公司开发的楼盘发生烂尾。2017年案涉小区的业主经中牟县人民政府以会议纪要的形式，同意该项目业主自发成立的自救委员会对该项目工程收尾进行自救和后续施工。自救委员会组织业主在合同价款外大额集资对案涉小区进行续建，于2019年5月建成可入住的小区。一审法院又查明，2016年11月4日，中牟县住房保障和房地产管理局下发牟房（2016）164号关于同意成立雍景·三和郡业主自救委员会的通知，主要内容为：同意由黄丽华、贺飞、袁好文、常勇、黄思显、王路生六人组成的雍景·三和郡业主自救委员会为合法具有有效代表性的业主自救委员会组织，在开展自救工作的同时，对雍景·三和郡自救收尾项目负有法律责任。2016年12月8日，盛煌公司出具《授权委托书》，委托人为盛煌公司，被委托人为自救委员会。主要内容为：本公司同意根据中牟县住房保障和房地产管理局牟房（2016）164号文件通知，授权如下：1．业主自救委员会代表全体业主全权组织开展雍景·三和郡一期工程烂尾楼收尾工程建设的自救工作，委托权限为：代为处理工程预算、工程招标、资金筹集和管理、工程监理、工程验收、工程决算、房产证办理等和烂尾楼自救续建工程有关的文件，并代为在相关文件上签字。二、自救委员会负责自筹雍景·三和郡一期工程烂尾楼收尾工程建设的全部资金。五、此授权委托须经政府主管部门批准依法按程序成立具有有效代表性的组织后方可生效。2016年12月19日，自救委员会下发雍自委（2016）8号关于推选黄丽华为自救委员会负责人的通知，主要内容为：根据雍景·三和郡烂尾楼自救工作需要，经业主自救委员会成员贺飞、袁好文、常勇、黄思显、王路生讨论，一致推选黄丽华为自救委员会负责人，并授权其对外处理相关事宜。2017年1月10日，中牟县人民政府专题会议纪要牟政会纪（2017）2号文，主要内容为：1．原则上同意由该项目业主自发成立的业主自救委员会依法开展该项目一期工程收尾自救工作。2．由该项目开发企业河南盛煌实业有限公司进行授权，授权该项目自救委员会代为处理该项目一期工程续建相关工作。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉小区由于盛煌公司资金链断裂，无力继续施工，楼盘发生烂尾。后案涉小区的业主经中牟县人民政府以会议纪要的形式同意自救委员会对该项目工程收尾进行自救和后续施工。案涉小区的建设包含两部分，即前期盛煌公司的建设和后期业主在合同价款外大额集资进行续建的部分。截至目前，本案当事人之间关于案涉房产、小区续建部分投入的资金负担问题产生争议，代表小区集资自救业主利益的自救委员会主张的上述权益纠纷并未得到解决，王彩革径自要求为其办理入住物业登记等相关手续，缺乏合理性，王彩革的诉讼请求证据不足，缺乏法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告王彩革的诉讼请求。案件受理费25元，由原告王彩革负担。二审期间，自救委员会提交一份民事裁定书，证明自救委员会不具备诉讼主体资格。王彩革发表质证意见，王彩革没有见到该裁定发回重审后的相关法律文书，不能确定最终法院是否判定自救委员会有无主体资格。正如该裁定书认定的事实一样，自救委员会与盛煌公司之间是一种委托关系，他们之间是一种债权合同关系，二者之间的纠纷与王彩革依法取得的涉案房产的所有权没有任何关系，王彩革在上诉状中第二条第一款中已有详细的陈述。既然自救委员会没有主体资格，其无权向物业公司发出指令，对涉案房产更换门锁、断水断电。物业公司发表质证意见，对证据没有异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，案涉小区的建设包含前期盛煌公司的建设和后期业主在合同价款外大额集资进行续建的部分。各方对案涉房产、小区续建部分投入的资金负担问题产生争议，代表小区集资自救业主利益的自救委员会主张的上述权益纠纷并未得到解决，王彩革上诉主张自救委员会、物业公司为其办理入住物业登记等相关手续，缺乏合理性，王彩革上诉要求自救委员会、物业公司赔偿其损失1万元，依据不足，不予支持。综上所述，王彩革的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王彩革负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年七月八日书记员 李明雪