广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0303民初1596号 原告：桂林龙图物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区中山中路43号盛业大厦7-6号。 法定代表人：范祥书，总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦玉雲，广西昊旺律师事务所律师。 被告：黄连荣，男，1980年12月5日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林龙图物业服务有限公司（以下简称龙图公司）与被告黄连荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告龙图公司的委托诉讼代理人秦玉雲、被告黄连荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙图公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费456.48元及违约金（违约金的计算：以欠费金额为基数，按每天5‰的标准，从欠费之日起分段计算至债务清偿之日止。现暂从2018年1月1日计算至2021年3月29日止的违约金为5000元）2.本案的诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：原告于2014年6月16日与桂林 第2页共7页 市叠彩区兴荣花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同第十八条约定委托服务期限为两年。自2014年6月16日起至2016年6月15日止。第十九条第（二）项约定收取物业服务的标准：住宅业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；住宅改办公的由业主（或使用人）按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳；商铺按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳，车库改为门面和仓库的按建筑面积每月每平方米1.OO元交纳，（另：电梯房按建筑面积每月每平方米1.5元，包括电梯电费、电梯年检费、电梯维保费，或者由该单元业主承担电梯电费、电梯年检费、电梯维保费以及电梯零部件的更换和维修费）；第（四）项约定：本物业服务费自甲方正式通知乙方进入兴荣花园小区服务之日起开始交纳，每半年交纳一次，交纳时间为该收费季度的首月10日起记收；第（八）项约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天5‰的比例交纳滞纳金。上述合同到期后，原告又于2016年6月6日、2017年12月31日与桂林市叠彩区兴荣花园业主委员会另外签订了2份《物业服务委托合同》，合同约定的委托服务期限分别为2016年6月16日起至2017年12月31日止、2018年1月1日起至2018年12月31日止。两份合同第二十条第（二）项均约定收取物业服务费的标准：住宅按业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳......。被告系桂林市叠彩区中山北路948栋综合楼2-4-2号房的业主，房屋建筑面积为：63.4平方米。合同签订后，原告依约履行了桂林叠彩区兴荣花园的物业管理服务义务，但原告诉请的物业费等费用，虽经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉请。 被告黄连荣辩称：1.本人已于2018年10月将涉案房屋出售他人，因此本人 第3页共7页 只认可原告起诉2018年1-10月的物业费，2018年10月之后的物业费不应由被告承担；2.原告并未通知被告本人交纳物业费，催收的名字是前业主名字，原告物业服务质量差，被告非恶意拖欠，被告不应承担本案违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年6月16日，桂林市叠彩区兴荣花园业主委员会（甲方）与桂林书航物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，双方对委托服务事项、服务期限、双方权利义务等作出了约定，合同约定：第二条、物业名称：兴荣花园；物业类型：多层住宅；坐落位置：桂林市中山北路与芳华路交汇处，总建筑面积20000.00平方米。第三条，乙方提供物业管理服务的受益人是物业的全体业主和物业使用人；第十八条、物业委托管理期限为两年，自2014年6月16日起至2016年6月15日止；第十九条、物业服务费：......（二）本物业服务费采用包干制、自负盈亏、收取物业服务的标准：住宅业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；住宅改办公的由业主（或使用人）按建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳；商铺按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳，车库改为门面和仓库的按建筑面积每月每平方米1.OO元交纳，（另：电梯房按建筑面积每月每平方米1.5元，包括电梯电费、电梯年检费、电梯维保费，或者由该单元业主承担电梯电费、电梯年检费、电梯维保费以及电梯零部件的更换和维修费）；......（四）本物业服务费自甲方正式通知乙方进入兴荣花园小区服务之日起开始交纳，每半年交纳一次，交纳 第4页共7页 时间为该收费季度的首月10日起记收；......（八）业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天5‰的比例交纳滞纳金。上述合同到期后，桂林市叠彩区兴荣花园业主委员会与桂林龙图物业服务有限公司于2016年6月6日续签了《物业服务委托合同》，合同约定的委托服务期限为：2016年6月16日至2017年12月31日；物业服务收费标准变更为：......住宅业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳......；滞纳金计算标准未变更；上述续签的合同到期后，双方又于2017年12月31日续签了《物业服务委托合同》，合同约定的委托服务期限为：2018年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准继续按住宅业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.6元的标准交纳；滞纳金计算标准未变更。 另查明，原告提交的于2021年2月5日到桂林市不动产登记局查询的《直管公有住房买卖协议》《桂林市房屋登记档册》《房地产买卖契约》，载明：被告黄连荣于2008年12月30日从案外人张祖光名下购买了涉案房屋，该房屋位于桂林市叠彩区（原：948栋综合楼2-4-2号），房屋建筑面积63.40平方米。被告黄连荣提交的《二手房买卖协议》载明，其已于2018年10月1日将涉案房屋转售给案外人廖小芳。物业服务合同签订后，原告于2014年6月16日进驻该小区提供物业管理服务，于2019年1月1日起不再为涉案小区提供物业服务。2020年12月16日，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。因被告未向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 再查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中查明，桂林书航物业服务有限公司于2014年10月13日在桂林市工商行政管理局 第5页共7页 登记，更名为桂林龙图物业服务有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与桂林市叠彩区兴荣花园业主委员会自愿签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，因此该合同为有效合同。被告作为涉案小区的业主，原告与涉案小区的业委会签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告辩称，原告张贴的催收物业费通知的名字系前业主，并非本案被告，本院认为，原告将催交物业费的通知以张贴的方式通知被告，房屋地址并未错误，证明原告已经进行了书面催收，被告的辩解主张，本院不予采信。因本案被告已于2018年10月1日将涉案房屋出售他人，故本案被告辩称只同意交纳2018年1月1日至2018年10月1日的物业费主张，本院予以采信。2018年1月1日至2018年10月1日期间，被告所有的涉案房屋位于桂林市叠彩区（原：948栋综合楼2-4-2号），房屋建筑面积63.4平方米，应交纳的物业费为0.6元×63.4平方米×9个月＝342.36元，现原告要求被告支付物业费的诉请的合理部分，本院予以支持。 对原告主张被告支付违约金的诉请,本院在审理的其他同类型案件中,发现原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵,仍需不断改进服务,考虑双方履约、违约 第6页共7页 情况,以及案涉小区状况等因素,对原告要求被告支付违约金的请求,本院不予支持。 本院认为，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和业委会双方的同心协力。在业委会依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费的方式对抗。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。 综上,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下: 一、被告黄连荣支付原告桂林龙图物业服务有限公司2018年1月1日至2018年10月1日的物业费342.36元； 二、驳回原告桂林龙图物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林龙图物业服务有限公司已预交），适用小额程序减半收取25元，由被告黄连荣负担，另25元由本院退回给原告桂林龙图物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 第7页共7页 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二一年七月十六日 书记员  杨何