江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2288号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐世根，男，1939年1月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆燕萍，无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉欣，男，1978年5月23日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴怡辰，江苏瑞莱律师事务所律师。原审第三人：无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处，住所地无锡市锡山区锡沪东路58号。负责人：华晓，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏神阙律师事务所律师。上诉人唐世根因与被上诉人吉欣、原审第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2021）苏0205民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐世根上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判。2.依法判令被上诉人吉欣返还占有的锡山区竹苑新村5号楼401室房屋，并向上诉人支付占有期间的损失费8万元（按15年计算，每年1.2万元，共18万元，扣除已付的10万元）。3.本案一、二审所有诉讼费用，均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未能依法查清事实，导致事实认定错误。1、其出售的房屋系农民安置房，至今没有办理产权证，依法不能买卖，因此双方的房屋买卖合同应认定无效。2、吉欣只支付了10万元，余款27万元房款至今没有付清，一审法院没有排除见证人沈某存在和吉欣恶意串通的可能。二、一审法院适用法律有误，导致判决错误。案涉房屋不能买卖，房屋买卖合同应认定无效，一审法院认定房屋买卖合同有效，导致错误判决。被上诉人吉欣辩称，一审判决是正确的，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人东亭街道述称，认可一审判决，要求驳回上诉，维持原判。吉欣向一审法院起诉请求:1、请求确认无锡市锡山区竹苑新村5号楼19幢401室、无锡市锡山区、无锡市××号××室房屋所有权均归吉欣所有，同时请求判令唐世根配合其完成以上房屋的所有权变更登记手续；2、请求判令唐世根向其支付违约金10万元；3、请求判令东亭街道协助其办理无锡市锡山区、无锡市锡山区资景苑X号XXXX室房屋所有权的变更登记。唐世根向一审法院提出反诉请求：请求法院判令唐世根与吉欣签订的房屋买卖合同无效，并要求吉欣将竹苑新村X号楼XX-XXX室房屋返还给唐世根，并赔偿唐世根房屋占有期间损失8万元（按照每月1000元计算占有使用费，自2005年10月28日起算至2020年10月27日即15年为18万元，扣除吉欣已付10万元房款后余额），房屋返还时，要求第三人东亭街道配合协助。一审法院经审理查明：2001年4月26日，唐世根与江苏省锡山经济开发区开发总公司经签订拆迁补偿协议后，获得竹苑5号楼19幢401室房屋一套及车库一个。2005年7月15日，吉欣与唐世根经协商签订房屋买卖合同一份，约定唐世根将其获得的竹苑X号楼XX幢XXX室房屋一套及车库以总价37万元出卖给吉欣，房款一次性付清，合同明确交易房屋为安居房，唐世根同意出卖，吉欣同意买受，房屋更名费用由吉欣承担，唐世根配合吉欣做好更名手续，任何一方违约均应向对方承担10万元违约金。协议由沈某见证签字。协议签订后，吉欣通过沈某向唐世根交付了房款，并于2005年10月底左右通过沈某接受了唐世根交付的竹苑X号楼XX幢XXX室房屋一套及车库的钥匙。吉欣取得房屋后即对该房进行装修并于2006年4、5月份入住。2019年5月，因二泉路建设和改造工程需要，无锡市金锡房屋拆迁有限公司（以下简称金锡公司）受托与吉欣签订搬迁补偿协议一份，城建公司受托与吉欣签署搬迁置换补偿协议一份，约定被拆迁人吉欣将其面积为174.99平方米的竹苑19号401室房屋及XX-X车库交付给城建公司，城建公司将隆亭新苑XX号XXXX室、资景苑X号XXXX室房屋置换给吉欣，双方实行产权置换。由于吉欣获得的房屋面积超过其竹苑房屋面积40.27平方米，吉欣需向城建公司支付超面积款及楼层差价合计147452元,此款吉欣已按规定交付。竹苑X号楼XX幢XXX室房屋已于2020年9月10日登记在东亭街道名下，坐落登记为竹苑新村X-XXX；隆亭新苑XX号XXXX室、资景苑X号XXXX室房屋仍初始登记在东亭街道名下，坐落登记为隆亭新苑XX-XXXX及资景苑X-XXXX，隆亭新苑XX-XXXX室登记面积为139.08平方米，资景苑X-XXXX室登记面积为76.18平方米。2018年10月，住建局等四家行政单位发布锡建房管（2018）7号文件，明确包括竹苑新村、隆亭新苑、资景苑小区在内的拆迁安置房自2019年1月1日起，按照标准缴纳土地收益等费用后可以上市交易。为此，吉欣要求唐世根协助配合办理上述房屋的登记事宜，但遭拒绝。吉欣遂诉至法院，要求理涉。一审法院审理后认为，吉欣与唐世根于2005年7月15日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同真实有效，双方均应当严格履行。唐世根主张该房屋买卖合同无效，无法律和事实根据，其基于××村××室房屋的反诉请求，法院不予支持。对于唐世根提出的由于吉欣仅支付其房款10万元且吉欣系撬锁后取得房屋，故要求解除合同返还房屋的主张，法院认为，没有证据显示吉欣取得房屋系撬锁后占有，且吉欣于2006年对房屋进行装修并入住至2019年拆迁系事实，在该事实存续期间，从未有证据证明唐世根就其主张的吉欣侵权行为以及付款违约行为，进行过任何维权行动，且从吉欣举证的数段录音资料中，唐世根及其家人也从未对吉欣购买居住竹苑新村X-XXX室提出过异议。从见证人沈某在录音资料中的陈述，也能判断房款不存在未交付的情形。以上事实，结合竹苑新村X-XXX室房屋已经交付15年多之久的事实，一审法院认为，唐世根在本案审理中提出房款未付清，房屋系吉欣强行撬锁使用，其陈述的事实理由明显有违常理且不能做出合理解释。唐世根对此虽解释为其以为剩余房款已经由女儿唐丽华收取，而唐丽华以为剩余房款已经由唐世根收取，二人没有相互通气所致，但该解释同样不符合一般常情常理。上述唐世根陈述的可信度极低，不予采信。按照一般常理，房款未全额或大部分付清，房主一般不会交房，房屋交付后十多年间，如还欠付房款的，基于常理房屋出卖人一般不可能不催要房款，唐世根与唐丽华就此十多年相互不通气可信度亦极低，不予采信。吉欣陈述房屋为平和交付，房款已经付清，该陈述结合其举证的录音资料等证据内容反映的事实，以及其对房屋装修入住15年间双方对房屋买卖曾一直未有争议的事实，使法院确信，吉欣主张的房屋系平和交付，房款早已清偿的事实具有高度盖然性，对此法院予以确认。综上，唐世根要求解除合同，没有法定及约定根据，法院不予支持。关于竹苑新村X-XXX室房屋在拆迁前，吉欣是否已经取得该房屋产权的问题，法院认为，在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行以前对取得不动产物权的规定应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）的规定，《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其它合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该规定，在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，财产所有权的取得以财产交付时转移。按照当时规定，有关法律以下的下位法规、规章虽然有规定不动产需要登记的规定，但该登记仅为对抗条件，并非法律规定的物权生效条件。本案中，吉欣取得交付的竹苑新村X-XXX室房屋发生在2005年底，《物权法》尚未制定，应当适用《民法通则》的规定认定财产权的转移。按照当时人们的一般观念，买卖房屋合同在履行过程中，房屋出售人将标志房屋控制权的钥匙交付给房屋买受人即认为完成了房屋交付，所谓交房即交付，此后办理房屋登记系作为一个对抗第三人的条件存在。据此，吉欣于2005年底取得唐世根交付钥匙后，即取得该房的所有权。本案中由于吉欣取得竹苑新村房产后又遇到拆迁，且经与金锡公司、城建公司签订搬迁补偿协议、搬迁置换补偿协议将竹苑新村X-XXX房置换为了隆亭新苑XX号XXXX室和资景苑X号XXX室房，××村××房的物权已经不复存在，故吉欣请求确认××村××房享有所有权的诉讼请求，法院不予支持。而其请求的隆亭新苑XX号XXXX室和资景苑X号XXXX室房所有权应归其所有的诉讼请求，法院认为，根据法律规定，登记是取得继受不动产房屋的法定条件，本案中，隆亭新苑XX号XXXX室和资景苑X号XXXX室房尚登记在东亭街道名下，故吉欣尚未取得该房屋的所有权，但基于××街道的拆迁补偿关系，双方形成了合同关系，东亭街道有义务配合协助吉欣对隆亭新苑和资景苑房屋完成房屋所有权的变更登记。而在此过程中，无需唐世根配合。关于吉欣对唐世根请求的10万元违约金承担，法院认为，该房现已经登记在东亭街道名下，且东亭街道为合法获得该房产，故吉欣的此项请求，不再具有法律和事实根据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决：一、东亭街道于判决生效后30日内将其所有的坐落于无锡市锡山区的隆亭新苑XX-XXXX室房产所有权，以及坐落于无锡市锡山区××室房产所有权变更登记至吉欣名下，过户登记中产生的相关费用由吉欣承担。二、驳回吉欣对唐世根的诉讼请求。三、驳回唐世根对吉欣的反诉请求。一审本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由吉欣负担，一审反诉案件受理费减半收取1150元，由唐世根负担。二审中，因各方当事人没有提供其他证据证明其事实主张，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则和诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，唐世根于2005年将其所有的竹苑X号楼XX幢XXX室房屋一套及车库一个通过沈某见证以37万元的价格卖给吉欣，不仅有双方签订的买卖协议，还有唐世根出卖房屋时交付的拆迁房安置表等书面证据证明，结合双方陈述、录音资料以及吉欣自2005年起占有使用该房屋，唐世根从2005年起至今从未向吉欣主张返还房屋或要求支付27万元房款等事实，应当确认双方房屋买卖合同客观存在，吉欣已支付了37万元的事实。唐世根认为吉欣没有付清购房款的上诉理由，没有证据予以证明，本院不予采信。现有法律、政策并不禁止农民拆迁安置房的买卖，唐世根认为“其出卖的竹苑X号楼XX幢XXX室房屋系农民安置房，没有办理产权证，不能买卖，双方的房屋买卖合同应认定无效”等上诉理由，与法不符，本院亦不予采纳。综上所述，唐世根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人唐世根负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月九日书记员  李 睿