重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初3449号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：胥应丽(原告公司员工），女，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六(原告公司员工），男，1984年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：顾维兵，男，1958年1月15日出生，汉族，现住重庆市大足区。被告：黄中辉，女，1958年2月13日出生，汉族，现住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告黄中辉、顾维兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人胥应丽、周良六和被告顾维兵到庭参加诉讼。被告黄中辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年8月至2020年12月期间的物业管理费5884.45元，2017年3月至2019年11月水电公摊费203.45元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金暂定为11521.4元（庭审中确认主张10000元）。以上费用共计17609.3元；在审理过程中，原告自愿放弃要求二被告支付违约金的诉讼请求；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂9-18-3房，建筑面积83.83㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2017年8月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费5884.45元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定10000元。原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告顾维兵辩称，原告是涉案小区物业服务企业，被告没有缴纳2017年8月至2020年12月期间的物业服务费、2017年3月至2019年11月水电公摊费属实，对原告主张的物业费金额无异议。被告未缴纳物业费的原因：案涉物业房屋系顶楼，自2016年6月起屋顶多处多次出现渗水，造成室内顶面和墙面受损，本被告多次要求整改维修，直至2019年上半年才将屋顶漏水问题解决好，但墙面损失至今未得到解决。本被告认为原告提供了物业服务，应该缴纳物业服务费、水电公摊费，但原告服务未到位，没有督促施工方及时解决被告房屋渗水问题。只要原告将被告家因楼顶渗水问题造成的损失解决了，本被告就缴纳拖欠的物业服务费、水电公摊费，但是本被告不同意缴纳违约金。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告(乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。合同主要内容为：第一章物业基本情况物业名称：西贵堂物业类型：商住综合小区坐落位置：重庆市大足区龙岗街道北禅社区总建筑面积：15.2万平方米第二章服务内容与质量第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；2、物业管理区域内安全措施建立、公共秩序的维护（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；3、共有绿地、花木的养护和管理；4、物业管理区域内环境卫生的维护；5、区内交通与停放车辆秩序的维护；6、业主及非业主使用人在管理区域内进行装修施工的管理；7、管理本物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；8、根据物业性质或惯例应提供的其他事项。第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.专项特约服务；2.客户邮件代收；3.24小时热线服务。……第三章物业服务费用第七条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据国家和重庆市有关法律法规，双方约定本物业管理区域内物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；2、商业物业管理服务费：5.00元/月·平方米；3、非住宅用房：按住宅物业管理服务费二倍标准收取；4、停车位物业管理服务费：80元/月·位，车位权属系业主的应按车库车位80元/月·位标准，向乙方交纳停车管理服务费。5、本物业的水电公摊实行据实分摊。6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。以上物业服务费收费标准，最终按合同约定收费标准执行。第八条业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第十条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。前期物业服务费，业主应于接收房屋（建设单位发放的业主交房书面通知）时间计算和缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业物业服务费用由甲方按相关规定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。第十一条停车收费分别采取以下方式：1、停车场属甲方所有，委托乙方管理的，业主或物业使用人在同等条件下有优先使用权，车位使用人应按政府定价标准向乙方交纳停车费及停车管理费；停车费（扣除管理成本）归甲方所有。第十二条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按双方约定执行。第十三条对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、由业主委员会协调；2、向法院提起诉讼。第四章物业的承接验收……第五章物业的使用与维护……第六章物业管理用房……第七章专项维修资金……第八章违约责任第三十条甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条的约定，致使乙方的管理服务无法到达本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方应承担相应的违约责任。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。……第九章其他事项第三十四条本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。……第四十二条本合同一式五份，甲乙双方各两份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具同等法律效力。签订上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同约定提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。二被告于2016年上半年购买案涉物业西贵堂小区9幢1-18-3号住宅房屋，系该物业的权利人，该物业建筑面积为83.83平方米。二被告在使用案涉物业过程中，自2016年7月起发现其屋顶有渗水问题后，多次向原告反应，要求整改维修并赔偿损失。原告接到反应后，及时联系了开发建设单位、施工单位到现场查找原因，开发商和施工单位也派员进行了整改维修。由于屋顶漏水问题呈多部位、间断性发生，经多次整改维修，直到2019年上半年被告方认可屋顶漏水问题得到解决。二被告在此期间提出的财产损失赔偿和精神损害赔偿，经各方协商未能达一致协议。由于二被告坚持要求获得财产损失赔偿和精神损害赔偿后方同意对其室内受损墙面进行维修，故其室内墙面至今未整改维修。同时，二被告也以上述原因为由拒绝交纳物业费至今，其中，二被告未交纳2017年3月的水电公摊费10.80元和2018年1月至2019年11月期间的水电公摊费192.65元，拖欠水电公摊费共计203.45元；未交纳2017年8月至2020年12月的住宅物业管理服务费共计5884.45元（其中2017年8月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为83.83平方米X1.8元/平方米/月X29个月=4376.10元；2020年1月至2020年12月期间的住宅物业管理服务费为83.83平方米X1.5元/平方米/月X12个月=1509元，二期间费用之和共计为5885.10元，原告自愿主张前述二期间应交纳的住宅物业管理服务费为5884.45元）。经原告书面催收上述拖欠的物业费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。上述事实，有原告的营业执照、前期物业服务合同及其备案登记证、房屋信息查询表、催收依据、消防设施服务合同、电梯维护合同、清洁服务合同、绿化养护合同、物业服务简报、值班记录、巡查记录、被告缴费凭证、客服中心值班记录表、关于案涉小区9-18-3投诉工程质量问题沟通协调处理的告知函、案涉小区9-18-3进场整改告知函、会议纪要及现场图片、房屋维修整改后的现场照片以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中放弃要求二被告支付违约金的诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院据此评述如下：房屋的所有权人为业主。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对所在物业小区的全体业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费用。本案，原告按照前期物业服务合同约定对被告所有的物业的小区提供了物业服务，被告则应当依照前述规定按时足额向原告交纳物业费用，被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳的违约责任。对原告请求判令二被告支付物业管理费、水电公摊费费的主张，本院予以支持。经审理查明，二被告拖欠了2017年3月的水电公摊费10.80元和2018年1月至2019年11月期间的水电公摊费192.65元，以及2017年8月至2020年12月的住宅物业管理服务费共计5884.45元，故本院确认二被告于本案应支付住宅物业管理服务费5884.45元和水电公摊费203.45元。关于二被告拒交物业费的理由，本院认为，屋顶渗水属于房屋质量问题，二被告房屋漏水问题发生在该房屋质量保修期间，由此造成的整改维修、赔偿损失责任依法应当由开发建设单位承担。二被告拒交物业费的主要理由认为原告服务不到位，没有及时督促施工单位进行整改维修，但原告提供的证据能够证明原告接到反应后已多次联系开发商和施工单位到现场查找原因、进行整改、组织协商赔偿，原告已履行了物业服务企业应尽责任，二被告不能把整改维修效果、以及损害赔偿要求未获满足的责任归咎于原告，更不能以此理由拒交物业费，本院对其抗辩理由不予以采纳。二被告对其遭受的损害可提供合法有效的证据依法另行主张权利。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：被告顾维兵、黄中辉于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2017年3月至2019年11月期间拖欠的水电公摊费203.45元和2017年8月至2020年12月期间拖欠的物业管理费5884.45元，共计支付6087.90元。如果被告顾维兵、黄中辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费120.12元（已减半收取），由原告重庆岭寓物业管理有限公司负担95.12元，由被告顾维兵、黄中辉共同负担25元。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二一年七月九日书记员  李文思