辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1578号上诉人（原审被告）：杨雨明，男，1964年4月20日出生，汉族，自由职业，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张砚峰，锦州市古塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄铮，女，1988年4月18日出生，汉族，记者，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：曾才芳（黄铮之母），1960年1月15日出生，汉族，医务工作者，住辽宁省锦州市古塔区。原审被告：李铁流，男，1963年12月30日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。原审被告：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。上诉人杨雨明因与被上诉人黄铮，原审被告李铁流、锦州福兴房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景杨雨明及其委托诉讼代理人张砚峰，被上诉人黄铮的委托诉讼代理人曾才芳到庭参加诉讼。原审被告李铁流、锦州福兴房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雨明上诉请求：请求撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院(2020)辽0702民初1572号民事判决，裁定驳回上诉人黄铮的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。认定2012年6月8日，黄铮向锦州福兴房地产开发公司付清全部房款，证据不足。二、2017年8月8日，锦州市古塔区人民法院已经作出（2017)辽0702执异40号执行裁定书，驳回异议人黄铮提出的异议，黄铮在收到本裁定法定期限内未提出执行异议之诉，黄铮已经没有诉讼权利，锦州市古塔区人民法院(2020)辽0702民初1572号民事判决程序违法。被上诉人黄铮提供的收款收据，不能认定被上诉人黄铮交付了购房款。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是买受人支付价款的合同，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款的规定，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力等判断查证借贷事实是否发生。一审人民法院违法法定程序。被上诉人黄铮在一审所交付的电费、煤气、水费均是在人民法院查封之后的占有房屋的证据。锦州市古塔区人民政府的会议纪要明确说明对房屋有争议的应当通过诉讼来进行确认，本案黄铮在初始查封的时候放弃了这个权利，今天提起诉讼已经超过了诉讼时效。黄铮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，轻汽油驳回上诉人的上诉请求。被上诉人于2011年4月11日与锦州福兴房地产开发有限公司签订购房协议购买案涉房屋，同时被上诉人缴纳购房款371840元，6月8日又缴纳8923元入住费后办理入住，对房屋进行装修，是该房屋的实际所有人。被上诉人虽然在2017年8月8日提出过执行异议，但该执行申请是2016年辽0702执638号执行裁定之一提出的执行异议，因当时锦州福兴房地产开发有限公司买卖房屋存在问题，造成多起群体信访事件，锦州市信访局召开多次会议，会议纪要已经交到锦州市古塔区法院，会议纪要明确指出业主关于房屋解除查封等有关事宜，由古塔区政府街道统一办理，不接待个人，故被上诉人在收到2017辽0702执异40号之后没启动执行异议之诉。本案被上诉人作为原告启动执行异议是针对古塔区人民法院2020年3月18日作出的2016辽0702执638号执行裁定书，符合法律规定。关于发票和收据一事，锦州福兴房地产开发有限公司在售房过程中，所有售房我知道的都是收据，没有发票。黄铮向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对锦州市古塔区房屋的查封；2、请求依法确认原告与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的购房协议书有效并判令该房屋归原告所有；3、请求依法判令被告锦州福兴房地产开发有限公司配合原告办理该房屋更名过户事宜；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于锦州市古塔区房屋为锦州福兴房地产开发有限公司开发建设。本院在审理杨雨明与锦州福兴房地产开发有限公司、李铁流商品房预售合同纠纷一案中，本院于2016年9月7日作出（2015）古民二初字第00805号民事判决书，其判决如下，一、解除杨雨明与锦州福兴房地产开发有限公司签订的士英里301-31号、士英里301-33号，士英里301-37号、士英里301-40号、士英里301-46号、士英里301-93号、士英里301-96号、士英里309-15号、士英里309-18号、士英里309-31号、士英里309-33号、士英里309-48号、士英里309-51号、士英里309-66号、士英里309-90号，15户商品房买卖合同。二、锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨雨明购房款360万元，并赔偿杨雨明损失360万元。三、锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨雨明多付购房款15万元，并从2014年7月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向杨雨明支付利息。四、李铁流对上述款项承担连带清偿责任。五、驳回杨雨明其他诉讼请求。因锦州福兴房地产开发有限公司未按照判决书履行，杨雨明向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2017年3月27日作出（2016）辽0702执638号之一执行裁定，查封锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市古塔区房屋，查封期限为三年。2017年7月28日，原告黄峥向本院提出执行异议，认为坐落于锦州市古塔区房屋是其购买并实际占有使用，其为该房屋所有人，本院作出的（2016）辽0702执638号之一执行裁定侵害了其合法权益，要求解除对该房屋的查封。2017年8月8日，本院作出（2017）辽0702执异40号执行裁定书，驳回了黄峥提出的异议。2020年3月18日，本院作出（2016）辽0702执638号之四执行裁定书，裁定续行查封坐落于锦州市古塔区房屋，续行查封期限为三年，该裁定书已发生法律效力。原告黄峥于2020年10月10日再次向本院提出书面异议。本院于2020年10月23日作出（2019）辽0702执异48号执行裁定书，认为“坐落于锦州市古塔区房屋为锦州福兴房地产开发有限公司开发建设，该房屋未办理所有权证书或者其他物权登记手续，不能确认房屋所有权归属。异议人黄峥向本院提供的购房协议书、入户费、购房款收据、取暖费等证明材料只能证明其曾经购买、占有使用该房屋的事实，不能证明其为该房屋所有人。其以自己为该房屋所有权人为由提出的异议理由不能成立，本院不予采纳。”裁定驳回了原告黄峥提出的异议。原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查，2011年4月11日，原告与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订购房协议书，约定原告购买锦州福兴房地产开发有限公司建设的坐落于锦州市古塔区房屋（面积103.6平方米），房屋总价款371,840元。2012年6月8日，原告向被告锦州福兴房地产开发有限公司付清全部房款，并在交纳8,923元入住费后，办理了入住手续，领取钥匙。之后原告对该房屋进行装修，并交纳了物业费、水电费、取暖费等相关费用，一直居住并用于经营使用至今。一审法院认为，在本院查封锦州市古塔区房屋之前，原告黄峥已经实际购买了该房屋，交纳了全部购房款，并实际占有使用该房屋至今，现无证据证明原告黄峥对未办理过户登记手续存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照上述规定，本院在执行程序中对争议房屋所采取的查封措施不当，应予纠正。另被告杨雨明只是被告锦州福兴房地产开发有限公司的一般债权人，原告黄峥对争议房屋已取得物权期待权，其权利明显优于被告杨雨明的债权，故原告的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张的请求依法确认原告与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的购房协议有效并判令被告锦州福兴房地产开发有限公司配合原告办理该房屋更名过户事宜一节，因本案为执行异议之诉，审理内容应限制在对本院执行行为正当性的审查，原告的上述主张，不应由本案直接调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：停止对锦州市古塔区房屋的执行。案件受理费100元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司承担。二审中，被上诉人补充提交了银行流水清单、电费及水费收款收据，拟证明其缴纳了购房款以及在房屋被查封之前即在该房屋居住。对上述证据的真实性本院予以采信。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的享有足以排除强制执行的权益提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄铮与锦州福兴房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间先于法院查封时间，并支付了房屋全部价款，且在法院查封之前已在该房屋内居住，非因黄铮自身原因未办理过户手续，故黄铮要求对案涉房屋停止执行的主张，证据充分，应予支持。上诉人虽然对购房款未打入锦州福兴房地产开发有限公司账户而提出异议，但未提交证据推翻黄铮缴纳了购房款的事实，黄铮对（2016）辽0702执638号之四执行裁定书提出异议，亦未违反法律规定，故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，杨雨明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨雨明负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二一年七月二十八日法官助理文涛书记员张采琳