广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22994号原告（反诉被告）深圳市某某酒店有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：何某某。委托代理人吴青青，广东中致友腾律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某某投资信息管理有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：张某。委托代理人左恒，广东德纳律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告法定代表人何某某及其委托代理人吴青青、被告深圳市某某投资信息管理有限公司（以下简称“某某公司”）委托代理人左恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告向原告返还履约保证金39000元；3.被告向原告赔偿转让费损失8万元；4.被告向原告赔偿装修损失496350元；5.被告向原告赔偿为经营旅业购买生产资料等损失155016.3元；6.被告向原告赔偿工资损失9万元；7.被告向原告赔偿消防损失86000元。被告的答辩要点：1.案涉租赁合同签约方为被告与案外人吴寿钟，原告并非案涉合同相对方，因此不属于本案适格被告；2.被告从未收取原告的履约保证金39000元及转让费8万元；3.原告主张的装修损失费、生产资料损失以及工资损失，缺乏事实与法律依据，被告不予认可。被告的反诉请求：1.原告自2019年7月1日起向被告支付房屋占用使用费至原告交还案涉租赁房屋之日止；2.原告赔偿被告经济损失50万元（包括装修损失、恢复原状、预期租金收益损失）；3.原告将龙岗区横岗沙荷路某某号二楼整层返还被告；4.原告向被告支付2019年7月1日起至2020年7月31日期间的水费、电费以及卫生费计6612元。原告对反诉的答辩意见：1.被告在双方签订案涉租赁合同之前的装修行为及费用与原告无关；2.被告未明确告知原告案涉房屋未办理施工许可证，对原告造成的损失存在过错；3.案涉房屋未办理许可证致使合同无效，房屋占用使用费应酌情减半收取。案件相关情况经审理查明，2019年7月4日，原告签约代表吴寿钟作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，协议约定，原告向被告承租位于深圳市龙岗区，用于经营酒店公寓，租赁期间为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止；月租金13000元，自第三年开始每隔二年递增8%，第三年及第四年的月租金为13404元，第五年及第六年的月租金为15163元，第七年及第八年的月租金为16376元，承租人应于每月3日前支付当月租金，并在签订合同之时支付相当于三个月租金的保证金39000元、首月租金13000元及其他费用；免租期为3个月，自2019年7月1日起至2019年9月30日止。被告（甲方）提供了案外人李素华的个人账户与被告的对公账户作为租金及相关费用的指定收款账户。原告提供的其公司员工吴某某名下中国银行账户的交易流水显示，2019年7月4日，吴某某向李素华转账5万元，附言：横岗租房合同、2019年7月5日，吴某某向案外人潘某某转账3万元，共计8万元。原告主张，该笔款项系原告向被告支付的转让费。原告主张，因案涉房屋未办理房产登记手续，导致酒店公寓未能办理经营特殊行业的相关手续，被告应当向原告赔偿相关损失。因双方当事人对装修损失争议较大，经本院责令后，原告于2021年4月26日申请评估，经本院委托，中国检验认证集团深圳有限公司对案涉房屋的装修损失进行评估，该公司于2021年6月29日出具评估报告，案涉房屋装修损失为410308元。被告提供的《房屋租赁定金协议》显示，2019年6月29日，案外人张某作为出租方（甲方），案外人吴寿钟作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁定金协议》一份，约定吴寿钟向张某承租本案讼争房屋，定金2万元，卫生费800元，双方约定于2019年7月8日前签署合同。协议关于租赁保证金39000元、租金金额每两年递增8%等内容均与2019年7月4日签署的《房屋租赁合同》约定的条款一致。被告提供的吴寿钟与案外人吴某某名下银行交易流水显示，2019年7月4日，吴寿钟通过其名下华夏银行向李素华转账2800元；同日吴某某通过其名下华夏银行向李素华转账5万元，摘要为横岗租房合同。被告主张，上述两笔款项系原告按《房屋租赁定金协议》约定支付的履约保证金39000元、首月租金13000元及800元卫生费，对原告主张的8万元转让款不予认可，主张未收到该笔款项。被告提供的《装饰装修协议内容》显示，2016年8月10日，案外人张某作为发包方（甲方），案外人刘某某作为承包方（乙方），双方签署协议，约定由刘某某承包案涉房屋“某某棋牌餐厅”的装修工程，工程期限为135日，自2016年8月15日期至2016年12月31日止，合同总价款99万元。被告提供的银行流水显示，2016年8月29日至2017年11月2日期间，张某通过其名下平安银行深圳支行账户向案外人刘某某名下中国建设银行账户转账数十笔款项，金额在1万到5万不等，共计转账99万元。被告主张，案涉房屋原系被告用于自主经营棋牌餐厅，支出装修费用甚巨，原告承租后将房屋改做酒店公寓，被告为经营原产业而支出的装修费、恢复原状以及预期租金收益等各项损失酌定50万元，应由原告承担。庭审中，被告确认原告承租期间实际给付的每月租金等费用共计106113元，缴租期间为2019年7月到2020年2月，原告每月缴纳的费用包括每月固定的租金13000元及卫生费800元，还包括每月数额不等的水费与电费，原告最后一次缴纳租金月份为2020年2月，受疫情影响，当月租金减半收取计6500元。被告主张，原告还应向被告支付2019年7月1日至2020年7月31日期间的水费、电费及卫生费共计6612元。被告提供了微信聊天记录显示，2020年2月5日，原告工作人员吴某某向被告工作人员发送《申请书》拍照件，《申请书》显示，2020年2月5日，原告与案涉房产所在楼栋的五户商家联名向被告申请减租。另查，原告某某公司成立时间为2019年7月15日，成立时法定代表人为吴寿钟，2020年1月3日，法定代表人变更为何某某。裁决结果本院认为，截至法庭辩论终结，当事人仍未能提供案涉房屋的房地产证或建设工程规划许可证，因此当事人就案涉房屋签订的租赁合同无效，原告应向被告返还房屋，但在返还之前的房屋占用使用费，仍应按合同约定的租金标准支付，其中2020年新冠疫情防控期间的房屋占有使用费，原告已向被告要求减免，本院酌情对2020年2月至4月三个月期间的占有使用费减半按每月6500元计算，其余月份仍按13000元计算，本案诉讼发生之时原告已实际搬离房屋，但双方当事人并未办理交接手续，原告未将房屋恢复原状或及时申请评估装修损失，被告亦未将房屋自行使用或另行出租，因此房屋占有使用费应计至评估机构向本院送达评估报告的2021年7月，以上25个月期间的房屋占用使用费共计应为305500元（按每月13000元计算22个月，按每月6500元计算3个月）。2021年7月之后，被告应实际接收房屋，对此后的房屋占用使用费，本院不予支持。被告虽主张水电费用，但未能提供任何证据证实相关的水电费支出，对被告的水电费请求，本院无法支持。原告未能充分提供向被告支付押金及有使用费的证据，被告自认已收到原告支付的款项共计106113元，本院予以确认。两抵之后，原告应向被告支付房屋占用使用费199387元。对合同无效而造成的损失，合同双方应按各自的过错承担相应的责任，原告的装修损失经评估为410308元，相关损失应由承租人承担30%，出租人承担70%，被告应赔偿原告装修损失287215.6元。原告所主张的生产资料损失、工资损失、消防损失，均缺乏充分证据证实，对原告的相关请求，本院均不予支持。被告所主张的装修损失，系被告在出租给原告之前产生，缺乏充分证据证实，亦缺乏合同约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认双方当事人于2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市某某投资信息管理有限公司赔偿原告深圳市某某酒店有限公司装修损失287215.6元；三、原告支付被告房屋占用使用费199387元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。以上具有金钱给付内容的义务，限付款义务人于本判决发生法律效力之日起五日内履行完结，付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12404元（原告已预交），由原告负担8263元，被告负担4141元，反诉受理费4791元（被告已预交），由原告负担1672元，被告负担3119元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年七月二十二日书记员  吴建创