湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5895号原告黄海军，男，1971年5月8日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托代理人龙英，湖南次元律师事务所律师。被告刘志伟，男，1986年11月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人郭才敏，湖南芙蓉律师事务所律师。被告湖南志伟建筑设计有限公司，住所地：长沙高新开发区桐梓坡路408号麓谷林语小区I区综合体3栋18034房。法定代表人刘志伟，系该公司经理。委托代理人郭才敏，湖南芙蓉律师事务所律师。原告黄海军诉被告刘志伟、湖南志伟建筑设计有限公司（以下简称“志伟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年6月9日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告黄海军的委托代理人龙英，被告刘志伟，被告志伟公司的委托代理人郭才敏（同时为被告刘志伟的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海军向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令二被告立即将长沙市岳麓区保利麓谷林语Ｉ区3栋18033／18034／18035号房屋腾空并返还给原告；3.判令二被告支付原告房屋租金184275元（自2020年1月1日计算至2021年3月31日），并从2021年4月1日起计算租金至解除房屋租赁合同之日止；4.判令二被告支付自合同解除之日起至腾房完毕之日止的房屋占有使用费（参照合同租金标准）；5.判令二被告支付原告物业管理费52952.81元（暂计算至2021年2月28日，后段物业管理费计算至房屋实际返还之日止）；6.判令二被告支付原告迟延履约违约金14742元；7.判令被告所交保证金不予退还；8.本案的诉讼费由二被告承担。事实及理由如下：被告刘志伟于2016年4月19日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于长沙市岳麓区××楼××号房屋，计租面积为325平方米，租期共计6年，自2016年5月1日起至2022年5月1日止，月租金为11700元，该房屋租金从第三年在前一个租约年租金基础上增长5%，第五年在前一个租约年租金基础上增长5%，水电及物业管理费由乙方支付，双方同时约定，承租人暂为被告刘志伟，承租人成立公司后转为对公合同协议。2016年5月5日，被告刘志伟成立被告志伟公司，将涉案房屋作为公司经营地，房屋租金由两被告支付，但自2020年1月开始，被告一直找借口拒绝支付租金，截至2021年3月，共计拖欠原告1年零3个月租金，经原告多次催讨未果。2021年2月5日，湖南保利物业有限公司麓谷林语服务中心Ｉ区向原告发出《费用催缴通知单》，催缴2020年1月1日至2021年2月28日的物业管理费合计52952.81元。综上，二被告未及时足额支付租金及物业管理费，原告依法有权解除合同，二被告应立即腾空房屋并向原告支付租金及物业管理费。同时，应依约向原告按年度租金的10%支付违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告刘志伟、志伟公司辩称：一、因疫情影响，被告志伟公司经营效益极差，入不敷出，被告自2020年12月31日之后就未使用过涉案房屋，涉案房屋电子权锁记录也变更为原告，疫情属于不可抗力，被告可以行使法定解除权，本案不应由被告承担违约责任，请求法院确认以2020年12月31日作为双方房屋租赁合同实际解除的日期，被告不应支付2021年1月1日以后的房屋租金，并请求法院根据实际情况减免被告的相应租金。二、根据被告提供的银行流水，被告已支付2020年1月份的房屋租金，对该部分租金，应在原告的诉请中予以扣除。三、关于房屋占有使用费，根据被告提供的关于物业公司的证明，因被告在2021年1月1日后没有使用过涉案房屋，且根据相关司法解释规定，只有在房屋租赁合同无效的情况下，当事人才能请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但本案房屋租赁合同合法有效，原告主张该项费用没有事实及法律依据。四、关于物业管理费52952.81元，因被告在2021年1月1日后没有使用过涉案房屋，且物业公司也出具证明认定，在原、被告房屋租赁合同实际解除的情况下，应由涉案房屋原业主即原告自身承担。且本案原告并未提供其缴纳该期间物业管理费的凭证，故原告该项主张无法律依据。五、本案因疫情特殊原因导致双方酿成此纠纷，被告无需承担违约责任，原告主张迟延履约违约金14742元无法律依据。六、关于保证金应否退还的问题，根据合同约定及实际惯例，在房屋租赁合同解除后，押金应退还给被告或者抵扣租金，原告不予退还对被告过于不公。经审理查明，2016年4月19日，原告（甲方，出租方）黄海军与被告（乙方，承租方）刘志伟签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条租赁标的1.房屋座落长沙岳麓区桐梓坡保利麓谷林语；2.房屋结构：框架；3.房屋单数及面积：325平方米；4.楼层：18楼（033、034、035）……第二条租赁期限租期共计6年，自2016年5月1日起至2022年5月1日止。甲方须于2016年5月1日前向乙方交付房屋。第三条用途乙方办公使用。具体房屋的使用安排由乙方决定……第四条租金及支付方式该房屋的月租金为11700元。租金每年分4次支付，3个月支付一次。支付方式：转账。支付时间：租金到期前15天支付下一阶段的租金。该房屋租金从第三年在前一个租约年租金基础上增长5%，第五年在前一个租约年租金基础上增长5%。押金为3个月租金，在合同正式签订后1周内以转账形式汇于甲方，甲方应出具收据。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算各项费用之后1周内将押金退还承租方（不计利息）。鉴于乙方需对租赁物进行装修改造，甲方同意给予乙方适当免租费用，乙方第一年租金支付方式为：从合同签订之日起，前6个月的租金为23400元（2个月租金，4个月免租期），从第7个月开始，则按照实际承租月份交纳租金……第五条水电费及其他费用由甲方免费向乙方提供独立的供电供水计量设施。水电及物业管理费由乙方交付……第十条违约责任下列行为构成本合同项下的违约行为：……2.乙方未按合同规定及时足额交付租金……违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；2.违约方向另一方按照年租金的10%支付违约金。依据本合同甲方应向乙方支付前述款项的，乙方有权自行从应付租金中扣除充抵；3.一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同；4.一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此而受到的实际损失。第十一条不可抗力因地震、战争、洪水、火灾等不可抗力的原因，造成一方不能履行合同的，免除违约责任。甲方按照实际租赁时间收取乙方租金，多收部分，由甲方退回乙方……”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。后被告刘志伟申请成立了被告志伟公司在涉案房屋内办公，该公司于2016年5月5日成立，被告刘志伟系该公司唯一自然人股东。上述租赁合同履行期间，被告向原告缴纳了35100元押金，租金依约支付至2020年1月31日后未再履行租金支付义务，经原告多次催讨未果。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。被告自2021年1月1日未再使用涉案房屋，但其既未与原告解除租赁合同，亦未将涉案房屋内的办公设备等搬离。2021年正月，原告发现被告未在涉案房屋内办公。2021年2月5日，原告遂在涉案房屋张贴了“办公楼出租或出售”的告示，现涉案房屋仍未租出，房屋内仍有被告志伟公司留置的部分办公桌椅、电脑等设施设备未搬离。庭审中，原、被告均明确认可被告租赁涉案房屋期间的物业管理费由被告直接向物业公司缴纳。上述事实，有当事人当庭陈述，原告黄海军提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、房产证复印件、银行转账记录、微信聊天记录截图，被告刘志伟、志伟公司提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、租金、押金及物业管理费支付流水、物业公司情况说明、微信聊天记录截图、办公楼出租出售告示照片等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：2020年1月初爆发的新型冠状病毒肺炎疫情能否构成被告单方解除涉案租赁合同的理由。本院认为，原告黄海军与被告刘志伟签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。虽然新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”可知，以“不可抗力”为由行使解除合同的权利必须满足“不可抗力致使合同目的不能实现”这一条件。本案中，虽然2020年1月份爆发的新型冠状病毒肺炎疫情对被告志伟公司的经营效益会造成一定影响，但其未提供任何证据证明此次疫情致使其合同目的不能实现。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案中，从两被告提交的物业公司工作人员出具的证明来看，被告使用涉案房屋直至2021年1月方停止使用，但众所周知的是，2020年3月份新冠肺炎疫情在长沙地区已得到良好的控制，社会各行各业亦已陆续复工复产，被告亦未提供证据证明本次新冠肺炎疫情导致其与原告签订的涉案租赁合同不能履行，况且，被告并未提供相应的证据证明其明确向原告提出过要求解除涉案租赁合同。因此，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情显然不能成为被告单方解除涉案租赁合同的理由，对其主张的确认涉案租赁合同于2020年12月31日起解除的答辩意见，本院不予采纳。关于原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉请。本案中，被告自2020年2月1日起未再依约履行租金支付义务，其行为已构成根本违约，原告有权根据涉案《房屋租赁合同》之约定单方要求解除合同。虽然原、被告双方在本案立案受理之前双方均未明确提出解除合同的意思表示，但原告已于2021年2月5日在涉案房屋张贴对外出租或出售的告示，应视为自该日起原告通过自身行为依法行使了单方解除合同的权利。故本院认定双方签订的前述租赁合同自2021年2月5日起解除，合同解除后，被告理应将涉案房屋及时腾空并返还给原告。关于被告欠付租金的计算问题。本案中，被告仅向原告支付租金至2020年1月31日，对之后的租金未再履行支付义务，故对2020年2月1日至涉案租赁合同解除之日即2021年2月5日之前的租金，被告理应依约支付给原告，虽然被告称其自2021年1月1日起未再使用涉案房屋，但其既未与原告解除租赁合同，亦未及时腾空涉案房屋将房屋返还给原告，至今仍有大量办公设施设备留置在涉案房屋中，导致原告无法及时收回涉案房屋，被告对此本身存在重大过错，因此对合同解除之前的租金理应依约支付给原告。考虑到新冠肺炎疫情的爆发对原告使用涉案房屋在客观上造成了一定影响，故本院结合上述实际情况从公平原则的角度考量，对2020年新冠肺炎疫情期间的租金酌情减免一个月（2020年2月）租金。综上，根据原、被告涉案租赁合同中约定的租金标准，被告自2020年2月1日至2021年2月5日期间，被告共计应支付原告的租金为（11700元/月+11700元/月×5%）×11个月+（11700元/月+11700元/月×5%）÷30天×5天=137182.5元。对2021年2月5日之后的房屋占用费，因被告仍未将房屋腾空返还给原告，故对此产生的占用费，被告理应予以付，但考虑到被告实际未使用涉案房屋经营，故本院对2021年2月5日之后的房屋占用费酌情予以降低，本院参照合同解除前的租金标准的70%予以计算，即（11700元/月+11700元/月×5%）×70%=8599.5元/月，并应按该标准向原告支付房屋占用费至被告将涉案房屋实际返还给原告之日止。关于原告要求被告支付其物业管理费52952.81元的诉请。庭审中，原、被告均已明确认可，租赁合同履行过程中涉案房屋的物业管理费系由被告直接支付给物业公司，现原告并未提供相应的证据证明其已替被告缴纳上述费用，故对其该项诉请，本院不予支持。关于被告支付给原告的35100元押金应否退还的问题。从本案查明的事实可知，涉案租赁合同无法顺利履行系因被告单方未依约及时足额履行租金支付义务并单方停止使用涉案房屋所致，且2020年1月爆发的新冠肺炎疫情并不构成其单方解除涉案租赁合同的理由，故对其支付的上述押金，原告有权不予退还。关于原告要求被告支付违约金14742元的问题。因2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对被告的经营确实产生了影响，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，现原告并未提供证据证明其因被告的违约遭受损失的具体情况，且本院已认定被告缴纳的押金35100元不予退还，被告已因其违约行为承担了相应的代价，在此情况下，原告的损失已得到合理弥补。故对其主张的上述违约金，本院不予支持。关于被告刘志伟应否对涉案债务承担责任的问题。被告刘志伟系被告志伟公司的唯一股东及法定代表人，且其未提供相应的证据证明其自己的财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故被告刘志伟应对被告志伟公司的债务承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告黄海军与被告刘志伟于2016年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月5日解除；二、限被告刘志伟、湖南志伟建筑设计有限公司于本判决书生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区桐梓坡保利麓谷林语中心I区综合楼3栋18033、18034、18035号房腾空返还给原告黄海军；三、限被告刘志伟、湖南志伟建筑设计有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告黄海军支付租金137182.5元，并应自2021年2月6日起，按8599.5元/月的租金标准向原告黄海军支付房屋占用费至被告将涉案房屋实际腾空返还给原告之日止；四、确认原告黄海军对被告刘志伟支付的35100元押金不予返还；五、驳回原告黄海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2540元，由原告黄海军负担540元，由被告刘志伟、湖南志伟建筑设计有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年七月五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。