江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3298号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹乐，男，1989年1月8日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：沈婷，女，1988年11月21日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡万业房地产发展有限公司，统一社会信用代码：91320205579458255C，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、东翔路西。法定代表人：刘荣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：华培育，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏宇，江苏宏润律师事务所律师。上诉人曹乐、沈婷因与被上诉人无锡万业房地产发展有限公司（以下简称万业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹乐、沈婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万业公司的反诉请求。事实和理由：1.其不存在迟延办证的故意，不应承担违约责任。本案发生的基础是由于万业公司迟延完成案涉房屋初始登记，万业公司本应于2019年12月22日办证，但该公司迟延29天，其只能在2020年1月20日之后办理相关产证，但办证期间系新冠疫情最严重的时期，沈婷系常州人，疫情隔离政策下，根本无法在规定时间内至无锡现场办证。2.双方在合同中关于逾期办证违约责任的约定不公，其违约是按照一天房款万分之二来计算，而万业公司违约则按照一天房款万分之一计算，即使其需要承担违约责任，应予调整合同约定的违约金计算方式。万业公司答辩称，其认可一审判决对于曹乐、沈婷违约责任的认定，关于合同对双方逾期办证违约责任的约定，因两者的违约金适用的前提不一样，违约导致的损失也不一样，没有可比性，并且曹乐、沈婷在一审当中也没有申请对违约金进行调整，一审依照合同约定认定各自违约责任，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。曹乐、沈婷向一审法院起诉请求：判令小湖村委会支付节能收益166090元及逾期付款违约金83元，并承担诉讼费。万业公司向一审法院反诉请求：判令曹乐、沈婷立即支付违约金8319.52元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月20日，万业公司（出卖人）与曹乐、沈婷（买受人）签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，商品房买卖合同约定：该商品房为泓郡华府G5幢175单元1层104号，预测建筑面积共97.1平方米，其中套内建筑面积72.19平方米，分摊共有建筑面积24.91平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为12600元，总价款为1223460元。补充协议中对买卖合同逾期付款责任的补充约定：鉴于出卖人已为买受人与贷款银行签订的担保贷款合同提供了保证担保，因此买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续。否则每逾期一日，买受人应向出卖人按日支付总房价款万分之二的违约金；逾期超过三十日或者导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应承担总房价款10%的违约金，且应向出卖人赔偿由此遭受的所有损失（包括为此支付的差旅费、律师、诉讼等费用）。补充协议中对买卖合同关于房屋登记的补充约定：出卖人应在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自本房地产交付之日后的第181日起，按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。若因买受人原因不能取得房产证的，出卖人不承担责任：…由于无锡市房地产权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本房地产的延期交付或办证。另查明，案涉房屋交付时间为2019年6月23日；万业公司通过经营性房地产开发项目复核验收时间为2020年1月17日，完成案涉房屋初始登记时间为2020年1月19日；曹乐、沈婷缴纳契税时间为2020年3月13日，取得产权证书时间为2020年3月23日。对上述商品房买卖合同及补充协议内容，双方对此无异议，且对案涉房屋交付、初始登记、取得产权证书等时间的事实予以确认，双方对以下事实存在争议：（一）关于房屋逾期取得初始登记的原因。万业公司述称，案涉房屋系泓郡华府二期二标，该房屋逾期取得初始登记的原因为泓郡华府二期一标初始登记备案时，相关职权部门只需要万业公司提供情况说明，二期二标时职权部门改变办事政策导致初始登记的逾期，对此万业公司提供泓郡华府二期一标办理初始登记相关事件节点予以佐证，但就二期一标房屋办理初始登记时，从申请土地复核到复核完成所需的时间，万业公司并未向法庭提供，也未提供相关职权部门改变办事程序的相应证据。（二）关于房屋逾期办理房屋产权证书的原因。曹乐、沈婷述称，买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续的条款，其在签订合同时并未注意，且万业公司并未向其披露，该条款系格式条款。曹乐、沈婷述称，万业公司逾期办理房屋初始登记，其也不清楚何时可以办理房屋产权证书。万业公司述称，其取得初始登记时，其工作人员已通知曹乐、沈婷可以办理房屋产权证书，对此万业公司提供工作人员黄天艳与曹乐、沈婷微信聊天记录予以佐证，曹乐、沈婷对该微信记录真实性予以确认，黄天艳确实和其联系过，并通知可以办理房产证，但未向其告知违约责任。曹乐、沈婷述称，可以办理房屋产权证书的时间为国家新冠疫情防疫期间，其响应国家政策居家隔离，没办法办理房屋产权证书。万业公司述称，曹乐、沈婷委托代办机构办理房屋相关产权登记时间为2020年3月1日，缴纳契税时间为2020年3月13日，该时间节点已经违反合同关于办理产权证书约定的时间，且无锡市不动产登记中心于2020年2月3日已经正常上班，2020年2月10日起逐步恢复窗口现场处理，曹乐、沈婷完全可在约定时间内办理房屋产权证书，对此万业公司提供无锡不动产登记微信公众号发布的办证流程相关信息及曹乐、沈婷委托代办公司的委托书证据予以佐证。一审法院认为：合同及补充协议，均系当事人自愿真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是万业公司是否应承担逾期取得初始登记的违约责任及曹乐、沈婷是否应承担逾期取得房屋产权证书的违约责任。一、对于万业公司是否应承担逾期取得初始登记的违约责任，该院认为，根据商品房买卖合同及补充协议，万业公司应在房屋交付180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据合同补充协议上下文，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案意为万业公司须完成初始登记，万业公司抗辩因职权部门办事政策改变导致初始登记逾期，但仅提供二期一标的相关合同，并未向该院举证职权部门改变办事程序的相应证据，对该抗辩意见该院不予采纳。案涉房屋交付时间为2019年6月23日，万业公司完成房屋初始登记时间为2020年1月19日，按照合同约定，万业公司须在2019年12月21日前办理完毕房屋初始登记，万业公司实际违约天数为29天（自2019年12月22日起至2020年1月19日），违约金计算为1223460元*29*0.01%=3548.03元，曹乐、沈婷主张万业公司向其支付违约金3538元，系对自身权利的处分，该院予以确认。二、对于曹乐、沈婷是否应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。根据商品房买卖合同及补充协议，买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续，曹乐、沈婷抗辩该条款为格式条款，且因新冠疫情不可抗力应予以免责的抗辩意见，未提供相应证据予以佐证，上述条款系对买受人逾期办理房屋所有权登记所应承担违约责任的规定，条款内容并不存在加重买受人责任或限制、排除买受人主要权利的情形，曹乐、沈婷辩称该条款为无效格式条款的抗辩意见，该院不予采纳。此外，因曹乐、沈婷系委托代办公司代办房屋所有权登记，其并不存在因新冠疫情防疫政策因素而无法亲自办理或委托代办公司代为办理房屋所有权登记的情形，亦不存在不动产登记部门因防疫政策因素无法在上述合同约定期限内正常办理房屋所有权登记的情形，故对曹乐、沈婷抗辩因新冠疫情无法及时办理产权证书的抗辩意见，与事实不符，该院亦不予采纳。案涉房屋取得房屋初始登记时间为2020年1月19日，曹乐、沈婷办理完毕产权证书时间为2020年3月23日，按照合同约定曹乐、沈婷应在2020年2月18日前办理完毕房屋所有权证书，曹乐、沈婷实际违约天数为34天（自2020年2月19日至2020年3月23日），违约金计算为1223460元*34*0.02%=8319.52元的诉讼请求，万业公司主张曹乐、沈婷向其支付违约金8319.52元，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：万业公司于判决生效之日起10日内向曹乐、沈婷支付违约金3538元；曹乐、沈婷于判决生效之日起10日内向无锡万业房地产发展有限公司支付违约金8319.52元。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由万业公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由曹乐、沈婷负担。二审中，双方均未提供新证据，本院经审理对一审查明的事实依法予以确认。另查明，一审庭审过程中，法庭询问曹乐、沈婷：“自2020年2月19日至2020年3月23日你方有无疫情防控，导致被强制隔离等情形”，曹乐、沈婷明确：“没有，自己公司要求弹性工作制，尽量不要外出”。本院认为，关于曹乐、沈婷是否应当承担违约责任。案涉房屋取得房屋初始登记时间为2020年1月19日，万业公司在取得房屋初始登记即通知曹乐、沈婷可以办理产证。按照合同约定曹乐、沈婷应在2020年2月18日前办理完毕房屋所有权证书，但曹乐、沈婷办理完毕产权证书时间为2020年3月23日，已经构成逾期。虽然上述期间适逢新冠疫情，但无锡市不动产登记中心于2020年2月3日已经正常上班，2020年2月10日起逐步恢复窗口现场处理，曹乐、沈婷也无因疫情防控被强制隔离的情形，完全可在约定时间内办理房屋产权证书，故对曹乐、沈婷上诉主张因新冠疫情无法及时办理产权证书，本院不予采纳。一审认定其逾期办证构成违约，应承担违约责任，并无不当。关于双方在合同中关于逾期办证违约责任的约定不对等，是否应予调整。双方在合同中关于逾期办证违约责任的约定明确，不违反法律法规强制性规定，曹乐、沈婷亦未举证证明约定违约金显著高于因违约造成的损失应予调整，故一审法院依照合同约定确定双方违约责任，并无不当。综上，曹乐、沈婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹乐、沈婷负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月二十日书记员  刘 滢