河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初5422号原告：驻马店市弘康物业服务有限公司。住所地：驻马店市风光路南段丹桂路1号。统一社会信用代码：91411700MA3X81BLOU。法定代表人：孙廷运，总经理。委托诉讼代理人：董泽宇、李妍，河南忠良律师事务所律师。被告：孙冬雪，女，1988年9月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：秦韶，男，1990年1月28日出生，汉族，住址同上。系被告孙冬雪丈夫。原告驻马店市弘康物业服务有限公司（以下简称弘康物业公司）与被告孙冬雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告弘康物业公司的委托代理人董泽宇、李妍到庭参加诉讼，被告孙冬雪及其委托诉讼代理人秦韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘康物业公司诉称：2017年11月26日，被告与原告签订了《驻马店市弘康物业服务协议》，协议第13条约定物业服务费标准为1.2元/月·平方米；第19条约定物业服务费每12个月预缴，缴费时间为每12个月的第1个月上旬；第36条约定逾期支付物业费时按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，被告也将2018年12月31日前的物业服务费向原告支付完毕，但被告自2019年1月1日起至今一直拖欠物业管理费。后经原告多次书面催要未果，现请求被告支付原告从2019年1月1日至2021年12月31日物业费及违约金5,956元。被告孙冬雪答辩：一、原告长期违反双方签订的《前期物业服务协议》，自2017年11月26日起（交房）至今，提供的物业服务一直达不到合同约定的标准，一直不作为，致使小区在安全、设施、卫生等方面均存在各类问题，且服务态度恶劣，居住环境越来越差，同时长期未公开实际运营收益情况。小区的多名业主多次要求原告改正，甚至书面署名告知，但原告一直拒不改正，置若罔闻。因此在原告能够提供符合合同约定的物业服务前，无权要求被告支付足额的物业费。1、原告提供的公共秩序维护、安全防范服务不符合《前期物业服务协议》主合同第四条及附件三第二条的所有约定。双方在第四条约定：服务需达到附件三物业管理服务质量标准，但原告在实际履行当中却经常无人看守，无24小时立岗、无车辆出入记录。特别晚上出入口均无人管理，随意出入，存在严重安全隐患。2、原告提供的公用设施日常运行维护服务不符合《前期物业服务协议》主合同第四条及附件三第五条的所有约定。双方在第四条约定：服务需达到附件三物业管理服务质量标准，但实际上监控、周界报警、楼宇对讲开锁功能、电梯报警系统均发生未达到合同约定保障设备24小时运行。其中电梯报警按钮至今无法联动至报警中心，12#北侧周界报警系统至今未安装。12#楼宇对讲系统20年6月份刚修复，另还发生过电梯故障长达48小时都无人回应等严重故障。3、原告提供的公共区域清洁及绿化养护服务均不符合《前期服务协议》主合同第四条及附件三第1条及第3条的所有约定。第四条约定：服务需达到附件三物业管理服务质量标准，但实际上经常出现未及时清扫，垃圾满地，养护不及时导致杂草丛生等现象。4、原告提供的服务不符合《前期物业服务协议》第八条：10、11、12中的约定，同时违反民法典第九百四十二条。面对业主私拆地下承重墙，开发商交房三年后私占公共绿地建造违章建筑，同时在地下室建筑未在规划范围内的违章建筑，原告不仅未尽合同义务，同时违背民法典中的要求，未及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理上报。严重损害所有业主的公共利益。5、原告提供的服务不符合合同《前期物业服务协议》第二十九条及附件三日常管理服务中的约定。同时为催缴物业费，对未缴纳物业费的实际业主实行所谓的门禁升级，此行为严重违反《民法典》九百四十四条的相关规定。且面对业主提出的意见置之不理，将提出意见的业主踢出物业交流群等等。态度极其恶劣，蛮横。6、原告违反民法典中第九百四十三条物业服务企业的信息公示义务，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。交房以来，原告从未公开过一次详细收益情况。因此，被告以及小区内的众多业主均认为原告作为物业服务提供者，作为《前期物业服务协议》的甲方从2018年1月1日起一直未按合同约定履行义务，根据《前期物业服务协议》第三十四条的约定及合同法第一百零七条，被告有权要求其限期改正，但在被告连同小区业主书面递交通告后，原告仍态度蛮横，视业主意见为空气，故其无权要求被告支付物业费。二、原告要求被告支付违约金无事实和法律依据。1、被告不存在违约行为，存在违约行为的是原告，原告提供的各类服务不符合合同约定。根据合同法相关规定，在原告以其种种行为表示不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，被告有权拒绝履行，不向其支付物业费是被告维护自身合法权益的一种方式。2、《前期物业服务协议》是原告提供的格式模板，违反《民法典》第四百九十七条所规定的内容。其在该合同中为小区业主设置了大量违约责任，但是对自己的违约责任却没有进行任何的约定，属于显失公平，合同义务明显不对等。在其提供服务不达标时，小区业主甚至无法从合同条款中找到维权的依据，只能通过暂停支付物业费的方式维权。因此，原告依据《前期物业服务协议》要求被告按照日千分之二支付违约金违反了合同的公平原则，不应支持。综上所述，被告认为原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，其作为物业服务提供者从2018年1月1日起提供的服务一直不符合合同约定，且拒不改正错误，同时多次违反民法典中的条款。被告暂停支付物业费的行为不属于违约作为，而是迫于无奈之下的一种维权方式。因此，请求人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告孙冬雪系驻马店市金水湾业主。2017年11月26日，原告弘康物业公司（甲方）与被告孙冬雪（乙方）签订《驻马店市弘康物业服务协议》一份，协议约定：乙方所购的物业系金水湾，位于1幢2单元11层03室，房屋建筑面积约为114.7平方米。……。物业管理费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；……物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。……。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等条款。签订协议后，被告依约交纳了物业管理费至2018年12月31日。因被告认为原告的管理服务质量存在问题，从2019年1月1日起拒绝交纳物业管理费至今。原告催要未果，以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告弘康物业公司提交了客户服务资料、保洁服务资料、保安消防服务资料、维修维保服务资料、绿化服务资料、荣誉奖牌照片、《驻马店市人民政府关于命名2017年度园林单位（小区）的决定》、《驻马店市水利局关于授予驻马店市金水湾小区等市级节水型小区的决定》、驻马店市住房和建设局《关于公布2019年度驻马店市物业管理优秀住宅小区的通知》、金水湾工作群微信聊天截图等，原告用以证明：原告已经充分履行了物业服务合同义务，被告应履行支付物业服务费的合同义务。被告对此提出异议，并提交照片、视频用于证明：认为小区物业卫生不干净，管理不完善，存在小区业主私自破坏绿化的行为，业主在休息时间装修，影响其他业主休息，电动车充电位不够，电动车随意停放，小区安保不到位，电梯困人等。原告对此质证称，上述证据不是被告本人拍摄，对其真实性、合法性及关联性提出异议，不能证明原告没有履行物业服务，也不能证明原告提供的服务不符合协议要求，被告以此拒交物业费没有事实和法律依据。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《驻马店市弘康物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，其行为构成违约。被告住房属于高层住宅物业，根据原、被告双方约定应按每月每平方米1.2元的标准计算物业管理费，自2019年1月1日至2021年12月31日，共计36个月，物业管理费为4,955.04元（114.7㎡×1.2元/㎡×36月）。原告请求被告支付该款，本院予以支持。被告孙冬雪称原告弘康物业公司未尽到物业管理服务义务，反映小区内物业服务存在不同程度的问题，且提供相关照片等证据，虽然不能直接证明待证事实，但也说明原告的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故对弘康物业公司主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告孙冬雪于本判决生效后十日内向原告驻马店市弘康物业服务有限公司支付物业管理费4,955.04元。二、驳回原告驻马店市弘康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙冬雪负担。本判决为终审判决。审判员  殷长河二〇二一年七月十四日书记员  王青茹