河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0503民初724号 原告：范力月，女，1988年1月27日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：田佳宾，男，系原告配偶。 被告：清山房地产开发有限公司邢台分公司，统一社会信用代码9113050157955620X2，住所地河北省邢台市中兴东大街1666号C225号。 负责人：车燕云，该公司经理。 委托诉讼代理人：李海英，河北凯华律师事务所律师。 被告：清山房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130600738737199K，住所地河北省保定市竞秀区天威西路263号。 法定代表人：于强，该公司经理。 委托诉讼代理人：李海英，河北凯华律师事务所律师。 原告范力月诉被告清山房地产开发有限公司邢台分公司（下称清山房地产邢台分公司）、被告清山房地产开发有限公司（下称清山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范力月的委托诉讼代理人田佳宾、被告清山房地产邢台分公司和被告清山房地产公司的委托诉讼代理人李海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范力月向本院提出诉讼请求：1.判令被告清山房地产开发有限公司邢台分公司给付原告逾期交房违约金23585.582元（暂计至2021年2月3日，违约金天数614天）之后违约金一直计算到被告按照合同要求实际交付原告房屋之日为止；2.本案诉讼费由被告承担。3、按照购房合同约定交付原告房屋。原告诉称事实与理由：2017年6月6日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买清山房地产邢台分公司开发位于邢台市信都区房屋，房屋总价款384130元，已付款384130元。合同约定被告应当在2019年5月31日前将具备“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告”并符合合同第九条、第十条约定交房条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告按已付购房款的日万分之一标准支付逾期交房违约金。经查被告至今仍未取得“清山·漫香林”10号楼建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等，不具备合同约定的交房条件。合同第十一条约定“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付商品房，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之（Ｘ）的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部购房价款万分之一的违约金。目前，原告购买的商品房仍不具备合同约定的交付条件，原告也未收房，被告行为已构成逾期交房。清山房地产邢台分公司迟延交房行为，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 被告清山房地产公司、清山房地产邢台分公司辩称，原告的诉求应当依法驳回，理由是按合同第十二条约定不可抗力应当扣除，交房期间相应顺延，逾期90日内被告免责。被告通知原告于2019年12月31日前收房，该时间扣除不可抗力因素及免责期限后，并没有逾期交房，所以原告的主张没有依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月6日，范力月与清山房地产邢台分公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定“原告购买桥西区一期10号楼23层1单元2302”。第六条约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4118.03元，总价款为人民币384130元”。第七条约定“买受人应当于2017年6月6日前支付首期房价款人民币84130元，余款人民币300000元向建设银行申请贷款支付”。第九条约定“商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条约定供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、小区绿地率、小区道路、车位、车库等基础设施交付条件。第十一条约定“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（空白）的违约金，逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2017年3月20日，原告缴纳了房款首付款84130元，2017年8月8日，建设银行邢台分行将贷款300000元支付给清山房地产邢台分公司，原告完成付款义务。2020年4月23日清山·漫香林住宅小区一期工程10号楼通过竣工验收，结论为合格。邢台市城乡房产测绘队测绘后出具了不动产测量报告。2019年12月24日清山房地产邢台分公司工作人员向范力月邮寄交房通知书，通知原告收房。 另查明，自商品房买卖合同签订日2017年6月6日至2017年12月31日邢台市发布大气重度污染橙、红色预警48日。2018年发布大气重度污染橙、红色预警80日。2019年发布大气重度污染红、橙色预警共133日。2020年1月1日至2020年4月23日发布大气重度污染红、橙色预警57日，共计318日。国家公路自行车赛时9日，分别为2017年8月、2018年9月、2019年9月，每年3日。 本院认为，1、关于交房条件及日期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，该规定是关于房屋建筑工程质量安全的法律强制性规定，为商品房交付使用的法定标准。本案当事人订立的《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告”，该约定中的竣工验收备案证明的取得是办理商品房权属证书的前置程序，与“对房屋的转移占有”房屋交付使用并无关联和影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对逾期交付房屋采用“以同地段同类房屋租金”作为损失计算标准，说明房屋交付使用针对的是商品房的居住功能，而对于“买受人未能取得房屋权属证书”的违约责任按已交付购房款总额的利息损失计算，说明权属证书的办理针对是商品房物权登记变更。二者虽同属违约责任，但两违约责任的影响因素、结果、原因与结果之间的对应关系不同。取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件是办理商品房权属证书的前置程序，是否完成备案并不影响房屋交付使用。当事人将与民事责任无因果关系的“条件”因素列为约定内容，人民法院简单地采用该约定界定民事责任，其结果也会造成违约责任承担与当事人的不履行过错不对应，背离责权对应的公平原则，故对当事人约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”交房条件不予采用。本案以建筑工程竣工验收合格这一法律强制性规定作为商品房是否具备交付使用的标准；2020年4月23日清山·漫香林小区一期工程10号楼通过施工、设计、监理、勘察及施工图审查机构等单位综合验收，结论为合格并取得竣工验收报告，该房屋已具备交房条件。2019年12月24日清山房地产邢台分公司通知原告收房，但通知书确定的交房日期在竣工验收之前，房屋交付日期以竣工验收日期为准；房屋交付后买受人无正当理由拒绝接收的，其之后基于商品房交付使用而产生的损失，属于商品房买受人因自身原因导致的扩大性损失，对买受人要求出卖人承担该部分损失的，不予支持。2、关于逾期交房责任。范力月按《商品房买卖合同》约定交纳了购房款，被告清山房地产邢台分公司亦应按合同约定履行交房义务。清山房地产邢台分公司未能按约定在2019年5月31日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。截止2020年4月23日逾期328日，清山房地产邢台分公司作为违约方应按合同约定的损失计算方法赔偿买受人范力月的损失。清山房地产邢台分公司举证证明的环保部门连续发布的重污染天气应急响应要求造成停止施工的情形客观存在，该停工措施属于地方政府政令，属于当事人订立合同无法预见、非不可抗力造成合同履行条件的重大变化，该重大变化导致合同当事人的损失由一方当事人承担明显不公平。商品房买卖是商品房开发的一个环节，重污染天气应急响应停工措施发生于开发商、建筑商订立建设施工合同环节，清山房地产邢台分公司主张由买受人独立承担或只在商品房买卖合同环节分担该损失有违合同相对性原则和公平原则。在无证据证明重污染天气应急响应停工损失已由建设施工合同当事人承担的情况下，为减少讼累，本案依据开发商、建筑商、商品房买受人三方分担的原则，将商品房买受人应承担的部分从违约交房损失中扣除。综合考虑购房合同约定的交房条件、逾期交付责任（双方约定免责期90日），重污染天气、国际自行车赛对施工的影响及房屋竣工验收并通知交付的事实，本院酌定从交房期间内扣除90日，即被告给付原告逾期交房违约金9，142.29元〔384，130元×（328日-90日）×0.0001/日〕。3、关于责任承担主体。清山房地产邢台分公司经依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，但其不具有法人资格，责任能力不完整，清山房地产公司对清山房地产分公司无力承担的债务，承担补充清偿责任。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第十一条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告清山房地产开发有限公司邢台分公司于本判决生效之日起十日内给付原告范力月逾期交房违约金9，142.29元，清山房地产开发有限公司承担补充清偿责任。 二、驳回原告范力月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390元，由原告范力月负担253元，被告清山房地产开发有限公司邢台分公司负担137元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长 甄秋堂 审 判 员 尹同伟 审 判 员 刘晓霞 二〇二一年七月五日 法官助理 付彦佼 书 记 员 尚书平