朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初1653号原告：朝阳市鑫大物业服务有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路二段8号5C幢3单元3501室（新华路二段8号-40）。法定代表人：高晓，经理。委托代理人：郑光辉，朝阳市双塔区南塔法律服务所法律工作者。被告：王振东，男，1967年12月28日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司与被告王振东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司的委托代理人郑光辉，被告王振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王振东给付原告2017年9月1日至2021年8月31日期间的物业费人民币18,400元；2、请求判令被告王振东按每日1‰的标准给付逾期付款违约金至物业费实际结清之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的逸园小区业主。原告自2017年8月进入小区进行物业服务工作，并约定按4,600元每户每年收取物业费。原告为被告提供了相应的物业服务，而被告自2017年9月1日起至今一直未向原告缴纳物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王振东辩称，原告称和我约定了物业费，我不知道此事，我与原告也没有签订物业服务合同，也没有这样的约定。原告所称的业主委员会我也不知道是什么时间成立的。因我和原告没有签订物业服务合同，所以我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王振东原系双塔区房屋业主，其房屋建筑面积为162.78平方米，被告王振东于2011年4月9日取得上述房屋的所有权证。2019年5月31日，被告王振东及其妻子刘磊与案外人刘凤兰、李学民签订了一份《房地产买卖契约》，将上述房屋出售给了案外人刘凤兰、李学民。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司2017年9月1日开始进入被告王振东原所居住的逸园小区为该小区提供物业服务。2020年8月28日，逸园小区业主委员会在原物业服务合同到期后作为甲方与原告朝阳市鑫大物业服务有限公司作为乙方又签订了一份《物业服务合同》，约定由原告朝阳市鑫大物业服务有限公司继续为逸园小区提供物业服务，物业服务合同期限为五年，自2020年8月31日至2025年8月31日，物业费仍按原收费标准4,600元/户/年收取。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司与逸园小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》对物业委托管理服务事项进行了约定，同时还约定了其他事项。现原告朝阳市鑫大物业服务有限公司以被告王振东未向其交纳2017年9月1日至2021年3月31日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照、《物业服务合同》、原告公司工作人员工资表、收款收据、物业服务费催缴通知单、照片、房屋所有权证、《房地产买卖契约》等证据材料予以证明，被告王振东针对其答辩意见未向本院提供证据证明。本院根据原告朝阳市鑫大物业服务有限公司所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因被告王振东已于2019年5月31日就将其位于双塔区房屋予以出售，引起本案原、被告之间发生纠纷的法律事实实际发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故除法律和司法解释另有特殊规定外，本案应当适用当时的法律和司法解释的规定。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司与被告王振东所在的双塔区逸园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述司法解释的规定，上述《物业服务合同》对原告朝阳市鑫大物业服务有限公司和包括被告王振东在内的逸园小区内的全体业主均具有法律约束力。被告王振东在庭审中提出的其个人与原告朝阳市鑫大物业服务有限公司未签订物业服务合同，其不同意给付原告物业费的辩解意见，因违反上述司法解释的规定，本院不予采纳。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告王振东作为逸园小区的原业主，其接受了原告朝阳市鑫大物业服务有限公司所提供的物业服务，即应按逸园小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定给付原告物业费。关于被告王振东应当给付原告朝阳市鑫大物业服务有限公司物业服务费的时间认定问题，因被告王振东于2011年4月9日取得本案中案涉房屋的所有权后于2019年5月31日将该房屋出售，故被告王振东应当给付原告物业费的期间段应为2017年9月1日至2019年5月31日。因此，被告王振东应按合同约定给付原告朝阳市鑫大物业服务有限公司2017年9月1日至2019年5月31日期间的物业费8,050元（4,600元/年÷12个月×21个月），原告主张的合理部分，本院予以支持。2019年6月1日之后的物业费，原告朝阳市鑫大物业服务有限公司可向现在的业主另行主张权利。关于朝阳市鑫大物业服务有限公司要求被告王振东给付其逾期付款违约金的诉讼请求，虽然在原告与逸园小区业主委员会签订《物业服务合同》中有关于逾期付款违约金的约定，但根据物业服务合同的广泛性、公益性等特征，其该诉讼请求，本院不予支持。关于被告王振东提出的其对其所在小区的业主委员会成立过程不知情的辩解意见，其该辩解意见因与本案不属同一法律关系，且亦不是其拒绝向原告缴纳物业的法定理由，本院不予采纳。应当指出，原告朝阳市鑫大物业服务有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市鑫大物业服务有限公司要求被告王振东给付其物业服务费的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照原《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王振东于本判决生效后五日内给付原告朝阳市鑫大物业服务有限公司2017年9月1日至2019年5月31日期间的物业费人民币8,050元;二、驳回原告朝阳市鑫大物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元（原告朝阳市鑫大物业服务有限公司预交，已减半收取），由原告朝阳市鑫大物业服务有限公司负担210元，由被告王振东负担70元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。原告朝阳市鑫大物业服务有限公司预交的案件受理费280元，退还70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二一年七月二十日书记员  宋 华