大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0212民初1895号 原告：王艳燕，女，1981年3月19日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：梁成昆，辽宁同人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋俊岩，辽宁同人律师事务所律师。 被告：大连合生兴业房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区铁山街道南牙户嘴村。 法定代表人：刘冰洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨天择，男，1993年2月6日出生，汉族，该公司法务，住大连市旅顺口区。 原告王艳燕与被告大连合生兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳燕的委托诉讼代理人梁成昆、宋俊岩，被告大连合生兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨天择到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付位于旅顺口区房屋；二、判令被告支付原告逾期交房违约金（以267万元为基数，自2014年7月31日起日按照日万分之一计算至实际交房之日止）；暂计至2021年2月2日为634926元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2011年1月5日签订WHT201100141号商品房买卖合同，约定原告购买被告位于旅顺口区房屋，面积194.92平方米，总房款2485805元，原告交付款项后，被告将房屋交付原告居住。因房屋质量问题久修不好，双方于2013年11月27日在大连市旅顺口区人民法院主持下形成民事调解书，解除WHT201100141号合同，之后双方协商一致被告为原告更换一套房屋，交房前1008-8号房屋仍由原告居住。双方于2014年5月14日签订WHT201401656号商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于旅顺口区房屋，面积200.73平方米，总房款2670000元，于2014年7月30日前交房。双方约定原XXX号房屋购房款不退，原告另向被告补交房款184195元，合计2670000元作为案涉XX号房屋的购房款。但由于案涉XX号房屋也存在质量问题无法按照合同约定交付，被告为原告进行维修，约定房屋维修好后交付原告，同时XXX号房屋继续作为原告居住的中转用房。至2014年11月，被告通知原告1000-1号房屋已经维修好，让原告找物业公司取钥匙。但物业公司以要求原告交纳XXX号房屋2012年5月21日至2014年11月份物业费为由拒绝交付房屋钥匙。原告不同意，认为物业费与交房不发生关系，物业公司就没有与原告办理交付手续。原告找到被告，被告工作人员说交房只能找物业公司，原告多次与被告交涉无果。2016年物业公司起诉原告要求缴纳XXX号房屋的物业费，大连市旅顺口区法院（2016）辽0212民初474号判决驳回了物业公司的诉讼请求。而原告多年来一直找被告要求交房，但被告及物业公司均以原告不交物业费，包括1008-8号的物业费以及后房XX号自2014年11月起至现在的物业费，就不向原告交付房屋进行推诿。被告要求实属无理，XX号房屋还没交付如何产生物业费。至今原告仍居住XXX号（前房），每年都到被告售楼处主张把房屋交换，被告因工作人员频繁更换，始终与物业公司相互推诿，多次协商也无法达成一致，被告至今未向原告交房。XX号房屋已于2021年1月29日办理了不动产权证书，所有人为原告。因被告系商品房买卖合同的交房义务主体现非物业公司，因此特诉至贵院，请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，我公司不存在逾期交房的事实，根据商品房买卖合同补充协议第8条约定，由于买受人原因该商品房未能按期交付的，视为从约定之日起该商品房已符合交付条件，我公司已通知原告于2014年7月30日收房，并未向其收取额外的费用，已经履行了买卖合同中的交付义务，其因自身原因一直不收房，并非我公司逾期交房。即使我公司存在逾期交房的事实，2018年2月2日前的逾期交房违约金亦已经超过了诉讼时效，根据商品房买卖合同约定，案涉房屋应于2014年7月30日交付，即自2014年7月31日起原告就应当知道已产生逾期交房问题，其权利已经受到侵害，但根据起诉状，其直到2021年2月份才起诉我公司要求交付房屋并支付逾期交房违约金，依据最高院关于适于民法总则诉讼时效制度若干问题的解释第3条规定，2014年7月31日至2015年10月1日的逾期交房违约金适用两年的诉讼时效，即到2017年9月30日民法总则实施前诉讼时效已经届满，故2014年7月31日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，而2015年10月2日至2018年2月2日的逾期交房违约金在原告起诉时亦已经超过三年的诉讼时效，均不应得到法院的支持。商品房买卖合同补充协议第6条已约定双方因违反买卖合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最多不得超过总房款的5%，该约定符合双方的共同利益，不具备无效的情形，双方应按该合同条款履行，案涉房屋的总房款为267万元，5%为133500元，原告起诉的金额高达634926元，不符合双方的合同约定。综上所述请求法院依据法律规定及合同约定，依法驳回原告诉讼请求。 原告提交的证据（2013）旅民初字第2506号民事调解书、购房发票、辽（2021）大连旅顺口区不动产权第02002117号、录音及原、被告共同提交的商品房买卖合同、经当庭质证和本院审查，均予以采信。 经审理查明：2014年5月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：买受人购买位于旅顺口区商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积200.73平方米，总房款为2670000元，买受人一次性付清房款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月30日前将符合条件的房屋交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人继续要求履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。补充协议第六条约定，双方因违反买卖合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最多不得超过总房款的5%，合同及补充协议另有约定的除外。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，原告已办理了案涉房屋的不动产权证，但被告至今未将案涉房屋交付原告。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了房款，被告至今未交付房屋构成违约，应当向原告交付房屋并按合同约定承担逾期交房违约金。被告辩称其已于2014年7月30日通知原告收房已经履行了买卖合同中的交付义务是原告自身原因一直不收房，但被告没有提供证据证明，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告支付自2014年7月31日起按日万分之一计算至实际交房日的逾期交房违约金，被告辩称2018年2月2日以前的逾期交房违约金已过诉讼时效。本院认为被告逾期交房的事实持续存在，原、被告合同约定逾期交房违约金是按日累计计算的，应当将逾期交房违约金视为一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房者可以在该项整体权利没有得到实现时一并主张。如果将逾期交房违约金分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，那么对开发商来说只要坚持逾期交房超过诉讼时效规定的期限，就可以已过诉讼时效为由拒绝承担违约责任，违约反而获得利益显然不合理；而对购房者来说，在房屋还没有交付的情况下就要为避免超过诉讼时效期间不断主张逾期交房违约金，这不符合公众的正常认知违反了公序良俗，不仅会增加购房者的维权成本，也不利于节约司法资源。故对被告关于2018年2月2日以前的逾期交房违约金已过诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。被告还辩称按补充协议第六条规定，逾期交房违约金不能超过总房款的5%即133500元。本院认为逾期交房违约金不应受此限制，理由是该补充协议第六条属于格式条款，对格式条款的理解不一致的，应依法作出不利于提供格式条款一方的解释，补充协议第六条同时规定了合同及补充协议另有约定的除外，故应当将逾期交房违约金解释为该条规定的除外情形，如果不然被告在逾期交房违约金达到总房款5%后就可以拖延交房时间而不用承担相应的违约责任，对原告来说显然有失公平，故对被告的该抗辨意见本院亦不予采纳。按照合同约定，被告应当向原告支付自2014年7月31日起暂计至2021年2月2日的逾期交房违约金为634926元（267万元×日万分之一×2378天），并支付自2021年2月3日起至实际交房日止以总房款267万元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条第一款、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告大连合生兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳燕交付位于旅顺口区房屋［产权证号：辽（2021）大连旅顺口区不动产权第02002117号］； 二、被告大连合生兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王艳燕自2014年7月31日起至2021年2月2日止的逾期交房违约金634926元，并支付原告王艳燕自2021年2月3日起至实际交付房屋日止的逾期交房违约金（以总房款2670000元为基数按日万分之一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取后计5075元，原告已预交，由被告大连合生兴业房地产开发有限公司负担5075元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还5075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  杨科 二〇二一年七月五日 书记员  林乐 附法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十六条第一款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。