湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0581民初1559号原告：唐永生，男，1970年8月23日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：王征路，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张洪浩，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。被告：罗成，男，1961年12月20日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：王**华，湖南湘锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，湖南湘锋律师事务所律师。原告唐永生与被告罗成合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理后，依法适用简易程序于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告唐永生及其特别授权委托诉讼代理人王征路、委托诉讼代理人张洪浩，被告罗成的特别授权委托诉讼代理人王**华、委托诉讼代理人刘倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐永生的诉讼请求是：1、解除原、被告于2018年3月6日签订的《土地转让协议书》；2、责令被告返还原告的订金和土地转让款300000元并支付占用上述资金的利息122880元（以30万本金为基数和月息1.28分计算，自2018年8月31日起至2021年5月30日止）。事实与理由：2018年2月底，原告通过亲戚介绍认识被告，被告因征拆安置，有一门面地同意转让给原告，双方于2018年3月6日签订《土地转让协议书》，约定：一、甲方愿将坐落于武冈市××路×街上××号门面地转让给乙方，甲方负责三通一平，包括办理国土证规划许可证及各项费用；二、甲、乙双方协议该土地单门面价款为伍拾肆万捌仟元整（548000元）；三、付款方式：双方约定在2018年3月6日付土地定金单门面贰拾万元整。在办理规划国土证时乙方向甲方应交付80%的土地款贰拾万元整，余款待该土地使用权，规划许可证办理完毕一次性付清给甲方；……六、如果甲方在8月30日前不能办理好规划许可证、国土证延长一个月且按所交款项的月息2分支付给乙方，如果乙方在协议时间内不能按时交款超过一个月后按月息2分支付给甲方，时间以甲方通知乙方为准，乙方在甲方通知两个月后，不按时付款，按违约处理，甲方有权回收土地，另作安排。合同签订后，原告于2018年3月6日通过银行转账支付98700元和现金支付51300元给被告夫妇；2018年8月29日，被告以快办好国土用地手续需要资金为由，原告又通过银行转账支付15万元给被告。时至今日，被告未能按约办理好国土用地手续和交付门面地给原告，已构成违约，造成原告的经济损失。被告的行为也表明不愿继续履行合同，口头承诺退补原告35万元做了结，但被告未能守诺支付给原告。由于被告的违约行为，造成双方不能实现合同目的，且造成原告实际经济损失。被告罗成辩称：1、不同意解除原、被告签订的协议书；2、导致被告未按照协议书的约定向原告交付土地是武冈市政府在征收被告的土地后，未及时给被告补偿土地及办理相关手续，致使被告未能及时交付土地，这是政府的违约行为导致被告对原告的违约行为，如果原告要求被告承担违约责任，则被告在承担责任后，将起诉武冈市人民政府及其职能部门承担违约责任，这不利于政府工作的开展，请求法庭综合考虑本案的特殊情况，做出公正合理的判决。为支持其诉讼主张，在举证期限内，原告唐永生向法院提交了以下证据：1、身份证、户籍证明；2、土地转让协议书；3、银行入账汇款业务单、账户对账单；4、光盘；5、照片。为支持其答辩主张，在举证期限内，被告罗成向法院提交了以下证据：1、建设用地规划许可证、土地使用权证；2、征收原市国有林场林材加工厂出让土地补偿安置框架协议；3、罗成向政府部门提交的报告。法院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的第1、2、3、5份证据的客观性、合法性、关联性予以认定。原、被告之间的权利义务以2018年3月6日签订的《土地转让协议书》为基本依据，对原告提交的第4份证据不做认定。被告提交的第1份证据与本案无关联性，不予认定。被告提交的第2、3份证据所证明的内容与本案的处理有法律上的关联性，但第2份证据不能证明罗成在确定的时间内可以获得武冈市人民政府土地征收补偿安置地，第3份证据系罗成请求武冈市人民政府解决原国有林场木材加工厂土地置换问题的报告，并无武冈市人民政府或其职能部门的承诺等具有法律效力的相关处理意见，不能达到被告的证明目的。依据原告唐永生的申请，本院依法调取了被告罗成银行卡尾号为0××6的邮政储蓄卡的流水明细，2018年3月6日，被告罗成通过网点柜面通过卡现金存的方式存入现金150098.03元，被告罗成质证称该份证据只能证明罗成所有的邮政银行卡在2018年3月6日存入现金15万元，不能证明是原告唐永生支付给被告罗成的，该份证据与本案无关，不能达到原告唐永生的证明目的。结合双方当事人的陈述以及证据，本院认为原告唐永生的主张具有高度盖然性，本院予以支持。经审理查明：2017年8月15日，武冈市土地和房屋征收办公室(甲方)与原市国有林场木材加工厂出让土地受让方代表罗成等人(乙方)签订了《征收原市国有林场木材加工厂出让土地补偿安置框架协议》,该协议第一条、征收补偿方式:该宗土地征收补偿安置根据《武冈市隆武公路(南塔至五里牌)工程建设项目集体土地上房屋征收补偿安置实施方案》规定进行，即:对土地按产权调换方式进行补偿安置，实行等面积就近整体置换，用地性质不变，并相互不再找土地差价；对房屋等建构筑物参照征收集体土地上房屋补偿标准进行补偿。该协议第三条、土地交付期限和手续办理:指挥部及项目责任单位要加快置换安置地块土地征收报批和征收工作，在签订本框架协议后6个月内完成土地报批和征收，完成置换安置地块清表达到净地交付乙方，并与乙方签订征收补偿安置正式协议。国土、规划等部门协助乙方办理好用地相关手续。该协议第四条、拆除搬迁腾地期限:乙方在签订本框架协议后10内拆除被置换土地上的一切建构筑物和其他地上附属物，及时腾出土地，支持并确保隆武公路工程建设顺利施工。该协议签订后，甲方未能将置换的土地交付给乙方。2018年3月6日，罗成(出让人、甲方)与唐永生(买受人、乙方)签订了《土地转让协议书》，该协议第一条：甲方愿将坐落于武冈市××路××门面××号门面转让给乙方，甲方负责三通一平，包括办理国土证、规划许可证及各项费用；该协议第二条：甲、乙双方协议该土地单门面价款为伍拾肆万捌仟元整（548000元)；该协议第三条：双方约定2018年3月6日付土地订金单门面贰拾万元整（200000元），在办理规划国土证时乙方向甲方交付80%的土地款200000元，余款待该土地使用权、规划许可证办理完毕一次付清。该协议第四条：甲方保证转让给乙方的土地产权清楚，绝无他项权利敲定或其他纠纷，乙方买受后，如该土地有纠葛，影响乙方权利行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失；该协议第五条：签订合同后，乙方违约或中途不买，合同即告解除，乙方无权请求退还定金。甲方违约或中途不转让，合同即告解除，甲方须双倍退还定金。双方共同提出解除合同的，解除合同登记费及其他政府费用由双方各承担一半；该合同第六条：如果甲方在8月30日前不能办理好规划许可证、国土证，延长一个月后按所交款项的月息2分支付给乙方。如果乙方在协议时间内不能按时交款，超过一个月后按月息2分支付给甲方，时间以甲方通知为准，乙方在甲方通知两个月后，不按时付款，按违约处理，甲方有权收回土地，另作安排；该协议第七条约定：乙方负责本方合同的交易契税；该协议第八条：本合同自双方签订之日起生效，本合同一式二份，双方各执一份；该合同第九条：乙方必须按规划设计方案统一模式修建，否则后果自负，未尽事宜，双方共同协商。合同签订后，原告唐永生于2018年3月6日通过银行转账的方式向罗成尾号6××8的银行卡转账98700元，并以现金支付的方式支付51300元，于2018年8月29日通过银行转账的方式向罗成尾号0××6的银行卡转账150000元，原告唐永生共计向被告罗成付款30万元。期间，原、被告双方就合同的解除进行过协商，但未达成一致意见。本院认为，原告唐永生与被告罗成签订的《土地转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告唐永生按照协议约定已向被告罗成支付土地转让金30万元，但被告罗成在收取土地使用权转让款30万元后长期不能交付土地，按《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项的规定，原告唐永生可以解除合同。关于合同解除后计算原告唐永生的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”原、被告之间签订的《土地转让协议》第六条约定：“若被告罗成未在8月30日前办理好规划许可证、国土证，延长一个月后按所交款项的月息2分支付给原告唐永生。”起诉时，原告唐永生主张以30万元为基数，按月息1.28支付资金占有期间的利息，本案中被告罗成违约的主要原因在于，政府相关职能部门未按《征收原市国有林场木材加工厂出让土地补偿安置框架协议》落实被告罗成等人在隆武公路附近的安置用地，被告罗成本人并无违约的主观恶意且原告唐永生未举证证明自己的实际损失。结合本案的具体情况及目前的市场经营状况，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”综合本案，对于原告唐永生的损失宜按逾期罚息利率标准计算损失比较公平。原告唐永生的损失按2018年中国人民银行逾期罚息利率即年利率7.125%标准计算为57000元[300000元×（7.125%÷12÷30）×960天]，利息计算自2018年9月30日起至2021年5月30日止，共57000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除被告罗成与原告唐永生于2018年3月6日签订的《土地转让协议书》；二、被告罗成退还原告唐永生土地使用权转让款本金300000元，并赔偿原告唐永生损失57000元，合计357000元，此款限判决生效后十五日内付清，损失按年利率7.125%计算自2018年9月30日起至2021年5月30日止。2021年5月30日以后的损失按年利率7.125%继续计算至转让款本金300000元还清之日止。当事人如未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3820元，原告唐永生负担1000元，被告罗成负担2820元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  张小鸿二〇二一年七月六日法官助理马磊代理书记员  熊 洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。