北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初1179号原告：刘小珍，女，1965年12月22日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张宗理（刘小珍之夫），北京市平谷区人，住该区。被告：北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号-93-A。统一社会信用代码：91110117397748577C。法定代表人：黄亚辉，执行董事。委托诉讼代理人：李京儒，宁夏天器（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李震，男，北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司项目总经理。原告刘小珍与被告北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司（以下简称中弘文昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘小珍及其委托诉讼代理人张宗理、被告中弘文昌物业公司的委托诉讼代理人李京儒、李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令中弘文昌物业公司给付我车位地面恢复的人工材料费12000元；2.判令中弘文昌物业公司给付我修复房屋漏水造成的损失17268元；3.判令中弘文昌物业公司给付我因室外排水管道更换所产生的费用3773元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年12月份，我与北京XX房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订了《北京市商品房预售合同》，购买了北京市平谷区夏各庄镇XX小区X号院别墅一处。合同第三十条约定，开发商聘请中弘文昌物业公司以包干的形式提供前期物业管理服务，由我支付物业服务费。我如期履行了应尽的义务。2016年12月25日，我在收房时发现该房的两个车位不能使用，向中弘文昌物业公司报修后，物业公司做了登记，答应说以后和院子里的其他车位一起修。2018年8月10日，我发现房顶漏水，找到物业公司报修，物业经理李震到现场查看称尽快找人帮我维修，但多日后未果。后我与中弘文昌物业公司及开发商三方达成一致协议：由我自行维修，相关的费用由中弘文昌物业公司及开发商承担，如果2018年12月31日前未能报销相关的费用，由物业费进行抵扣。2019年中，我的排水系统不能正常使用，物业公司的工作人员在疏通过程中称：排水管道已经断裂需要更换。2020年10月25日我的排水彻底不能使用了，我找到物业公司，物业公司工程部经理袁某某称该下水管道不归物业公司维修。为此双方发生争执，并报夏各庄派出所调解，调解结果是：先由我自己找人维修，所产生的费用通过诉讼途径解决。综上所述，为维护我的合法权益，依据双方合同约定及相关的法律，我诉至法院。中弘文昌物业公司辩称：1.认可车位部分存在地面塌陷及刘小珍找人维修的事实，但车位部分属于公共区域，我们没有合同且在维保期间，我公司只负责检查、上报给开发商和施工单位，该部分应该由施工单位和开发商维修；2.对于房屋漏水的事实及刘小珍找人维修的事实认可，因为是在维保期间，我公司负责检查并上报，由施工单位及开发商负责修理。根据刘小珍陈述可知，是因为房屋设计缺陷导致的漏水，不是物业公司造成的。涉案房屋是联排别墅，屋顶部分属于共有部分，应该用专项维修基金维修，而专项维修基金目前还没有设立，所以刘小珍要求我公司维修房屋及赔偿损失的意见没有法律依据；3.对于下水管道损害的位置、损害事实及刘小珍找人维修的情况认可，对于下水管道损坏的原因不清楚。这部分不属于公共区域，所以不在物业的维修范围，并且这部分保修期已经过了，应该由业主自己承担这部分维修费用。综上，刘小珍主张的各项损失与我公司无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月21日，刘小珍与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号xxxx），约定刘小珍购买平谷区夏各庄镇X地块X住宅楼X层X号房屋。该合同附件七为前期物业合同，第五条约定乙方（XX公司）提供的前期物业服务包括以下主要内容：…2.负责本物业管理区域内的共有部位的日常维修、养护和管理。3.负责本物业管理区域内的共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。7.其他服务事项：…2）公共设施和附属建筑物、构筑物的小中型维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道…第三十条其他约定：乙方聘请“北京中弘文昌物业管理有限公司”以包干形式提供前期物业服务。刘小珍在收房时发现涉案房屋前的两个车位地面塌陷不能使用，向中弘文昌物业公司报修，未果后刘小珍自行进行了修复。2018年8月，刘小珍发现涉案房屋屋面漏水，向中弘文昌物业公司报修。未果后刘小珍与中弘文昌公司发生纠纷并报警，在民警的协调下，中弘文昌公司工作人员倪某某、开发商工作人员刘某某签订证明，内容为：“证明北京市平谷区夏各庄镇XX小区X号院X号楼X单元屋面漏水，经物业、开发公司确认为总施工原因造成，由于未能及时修复，经开发公司确认，委托业主自行维修，相关费用由开发公司承担，如2018年12月31日前未及时报销相关费用，协商由物业费抵扣。”2020年10月27日，刘小珍的房屋下水道堵塞，刘小珍找到物业公司报修，刘小珍认为室外管道堵塞应由物业负责维修，物业公司工作人员袁某某称室内到污水井的部分应当由业主自己负责而拒绝维修。为此双方发生争执并报夏各庄派出所调解，调解结果是：先由刘小珍自行找人维修，所产生的费用通过诉讼途径解决。现双方因上述费用的承担问题发生纠纷，故刘小珍诉至法院。另查明，开发商与中弘文昌物业公司的签订的《前期物业委托服务合同》第六条约定的物业服务范围为包括物业共用部位的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（含室外上下水管道）。本院认为：依据刘小珍与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》和开发商与中弘文昌物业公司签订的《前期物业委托服务合同》，中弘文昌物业公司负责刘小珍所在小区的物业管理工作，刘小珍入住后，双方即形成物业服务关系。依据上述合同，中弘文昌物业公司的物业服务范围包括物业管理区域内的共有部位的日常维修、养护和管理、物业管理区域内的共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理（含室外上下水管道）。故此，中弘文昌物业公司对小区内的共用部位和共用设施设备负有维修的义务。刘小珍房屋前车位地面和房屋屋顶部分均系小区公共部位，中弘文昌物业公司负有维修义务。经查，刘小珍的下水道损坏部分位于房屋外通向污水井的部分，并非在涉案房屋内，该部分应属于公共设施，中弘文昌物业公司主张该下水管道属于业主专用部分，本院不予采信，故中弘文昌物业公司应对损坏部分管道负有维修义务。中弘文昌物业公司未尽上述维修义务导致刘小珍自行出资对损坏和漏水部分进行了维修，其相应的合理费用应当由中弘文昌物业公司承担。刘小珍主张的维修费用是否合理的问题，中弘文昌物业公司对此未发表意见。关于修复车位地面塌陷的费用，刘小珍仅提供了发票和收据，未提供详细的收费明细，本院对比其修复前后的照片，刘小珍修复的部位远超过其车位地面塌陷的部位，且铺设的石材价格高于原有石材价格，其自行修复范围和方式超过了合理的限度，故此部分费用，本院根据实际情况予以酌定；关于修复房屋漏水的费用，刘小珍仅提供了劳务费发票，未提供详细的收费明细，本院难以采信。因漏水部分已经修复完毕，现已无法查明原始漏水程度，本院仅能按照一般屋顶防水处理方式及屋顶的面积酌情估算相应费用；关于房屋漏水的损失，本院根据实际受损情况酌情确定；关于修复下水道费用，符合市场价格，本院予以确认。综上，依据依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司于本判决生效后7日内给付原告刘小珍车位地面维修费用、屋顶维修费用和损失、排水管道维修费用共计13773元；二、驳回原告刘小珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，由原告刘小珍负担482元（已交纳），由被告中弘文昌物业公司负担144元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 阮 方二〇二一年七月十九日书记员 田子扬