文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2455号上诉人（原审原告）：刘孟大，男，1962年10月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明祥，男，1953年11月1日生，汉族，户籍所在地滨海县，现住宜兴市。委托诉讼代理人：高炳标，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。原审第三人：宜兴市徐舍镇人民政府，住所地宜兴市徐舍镇腾飞路8号。负责人：王林俊，该镇镇长。委托诉讼代理人：张敏，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建军，江苏路修律师事务所律师。上诉人刘孟大因与被上诉人王明祥、原审第三人宜兴市徐舍镇人民政府（以下简称徐舍镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2021）苏0282民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘孟大向本院上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审第二、三项诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.案涉合同被认定无效后，王明祥应向其返还案涉房屋，现因案涉房屋被徐舍镇政府列入拆迁范围，王明祥无法返还房屋，故拆迁利益应由徐舍镇政府直接发放给其。2.王明祥户籍在盐城市，未迁入徐舍镇，与其非同一集体经济组织，不符合购买案涉房屋的资质。王明祥与其父刘志法签订的《房屋买卖协议书》，王明祥有明显过错，应对案涉合同无效承担责任。一审法院未对因王明祥原因导致案涉合同无效的过错及应承担责任进行审查认定，属事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在法律规则有明确具体规定时，一审法院适用法律原则对个案进行裁判，属适用法律错误。被上诉人王明祥二审辩称：其与刘志法签订《房屋买卖协议书》有历史背景，其并无过错。当时宜丰乡政府同意接收其在当地耕种破荒地，并同意其全家户口迁入，为解决住房问题购买了涉案房屋。1999年刘志法为了逃避交农业税，卖房时户口就已迁出案涉房屋，刘孟大不具有案涉房屋所在地农村集体组织成员身份。其在案涉房屋内实际居住二十多年，没有过错。相反，刘孟大有严重过错，在出卖房屋二十年以后因案涉房屋涉及拆迁就见利忘义提起本案诉讼，违背公序良俗、诚信原则。即使依照法律的强制性规定认定购房协议无效，但双方签订协议后已经完成了房屋交付，刘孟大无权主张相应的拆迁利益。综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人徐舍镇政府二审辩称：1.合同无效后根据合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中案涉房屋已经拆迁，无法返还，对于拆迁利益是否返还的问题，一审法院根据查明的事实认定案涉房屋已交付二十多年，王明祥亦是当地种田大户，在村民委员会出具文件接纳王明祥为集体组织成员的情况下，一审法院作出的判决有事实依据，适用法律正确。2.一审法院不存在适用法律错误，不论是法律规则还是法律原则只要有具体的法条，法官均可以适用，尤其是对于法律规则不具体和原则相冲突时更应适用法律原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘孟大向一审法院起诉请求：1.确认王明祥与刘孟大之父刘志法签订的关于宜兴市××村××号的《房屋买卖协议书》无效；2.确认关于宜兴市××村××号房屋涉及的拆迁利益归刘孟大所有；3.诉讼费由王明祥承担。一审认定事实如下：1996年9月13日，主管机关向刘孟大发放房产证一张，房产证记载该房屋坐落于埝口村埝中组，房屋4间、建筑面积200.73㎡，所有权人为刘孟大，所有权性质为“私”。1999年1月9日，刘孟大之父刘志法与王明祥就前述房屋签订《房屋买卖协议书》一份，协议书载明“兹有宜兴市宜丰乡埝口村埝中组刘孟大房屋两间，今双方达成协议，总价为贰万玖仟陆佰元正。房屋具体说明：房屋总建筑面积200.73㎡……屋内所有东西归买主所有，现双方协议签字后生效。房产、产权归买主王明强所有”。刘志法在协议书落款的“卖主：”处签名，王明祥在协议书落款的“买主：”处签名，落款处还加盖了宜兴市宜丰乡埝口村村民委员会印章。王明祥按约交付房屋价款后从刘志法处取得了前述1996年发证的房产证，并入住使用案涉前述房屋。2007年9月8日，刘孟大、王伟琴（甲方）与王明祥（乙方）为办理前述房屋的产权转移登记签订《宜兴市房产买卖协议》一份，双方在协议中约定甲方将坐落于宜兴市××村××组的房产出售给乙方，房屋成交总价为29600元。双方还为此签署了《房屋所有权转移登记申请书》、《宜兴市居民用地变更申请审批表》（其中记载土地权属性质为集体土地、土地用途为住宅建筑）等材料，但因王明祥的户籍不在宜兴市，双方未办妥房屋产权转移登记手续。2019年7月下旬，刘孟大以保管不善，将宜集建（93）字第130800383号、宜房权证字第Ｇ××0号不动产权证书或不动产登记证明遗失（灭失）为由，声明该不动产权证书或不动产登记证明作废，并申请不动产登记机关补发。2019年8月16日，不动产登记机关向刘孟大发放了不动产登记证书［苏（2019）宜兴不动产权第0××8号］，证书记载不动产权利人为刘孟大、不动产坐落于宜兴市××村××号××地使用权／房屋所有权，用途为农村宅基地／住宅。不动产登记机关的备案材料中记载徐舍镇长福村南塍25号与宜丰乡埝口村埝中组为同一地址。2020年9月12日，原宜兴市徐舍镇村镇建设管理服务所（现该所已被撤销，相关职能由徐舍镇政府内设机构徐舍建设局承接）的工作人员史万春等以该所（甲方）的名义与王明祥（乙方）签订关于案涉房屋的《征收补偿协议书》一份，约定甲方征收乙方私房，房屋、房屋装修、附属物补偿等共计247388元。该房屋目前已被拆除，但徐舍镇政府尚未实际发放拆迁补偿款。一审法院认为：本案有两个争议焦点，一是如何认定案涉《房屋买卖协议书》、《宜兴市房产买卖协议》的效力。二是刘孟大是否有权享有案涉房产（含土地使用权）产生的拆迁利益。对于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，根据不动产登记机关于1996年9月发出的不动产权属证书，刘孟大当时系案涉房屋的合法所有权人。刘志法于1999年1月与王明祥签订关于案涉房屋的《房屋买卖协议书》，刘志法并非该房屋的所有权人，王明祥也未提供其有理由相信刘志法有权代理刘孟大的充分证据，故刘志法于1999年签订《房屋买卖协议书》的行为系对案涉房屋的无权处分。但刘孟大为配合王明祥办理案涉房屋的产权登记手续于2007年9月与王明祥签订《宜兴市房产买卖协议书》并签署《房屋所有权转移登记申请书》等材料，刘孟大的签字等行为应认定系其真实意思表示，根据前述法律规定，应视为对刘志法前述无权处分行为的追认，刘志法与王明祥签订的《房屋买卖协议书》对刘孟大应发生法律效力。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”前述规定中关于宅基地使用权的取得主体、方式等的具体内容，反映法律禁止宅基地使用权违规转让的立法本意。刘孟大向本集体经济组织以外的人员王明祥转让自有农村房屋，虽然《房屋买卖协议书》、《宜兴市房产买卖协议》中的内容仅涉及房屋买卖，但基于房地一体的原则，转让标的也应视为包括宅基地使用权，双方签订的《房屋买卖协议书》、《宜兴市房产买卖协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。现刘孟大请求法院确认刘志法与王明祥签订的《房屋买卖协议书》无效，一审法院予以支持。对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，将本案查明的前述事实通过演绎推理的方法可以得出王明祥应返还因相关协议被认定无效取得的财产的结论，而王明祥签订《房屋买卖协议书》并支付对价后已实际居住使用案涉房屋二十余年，刘孟大在案涉房屋拆迁前亦从未通过诉讼等方式要求王明祥返还房屋，如支持王明祥需向刘孟大返还案涉房屋或者该房屋所转化拆迁利益的结论，显然损害了交易安全和社会秩序的稳定。因此，法院需要在法律基本原则的框架下根据本案具体案情确定合理的裁判结果。《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚信既是我国民事实体法和民事程序法明文规定的基本原则，同时也是社会主义核心价值观的内容之一。本案中，刘孟大作为案涉房屋的登记所有权人于2007年9月为配合王明祥办理该房屋的产权登记手续签署了《宜兴市房产买卖协议》等材料，故刘孟大至迟于2007年9月就应当知晓刘志法与王明祥于1999年签订《房屋买卖协议书》及王明祥已取得1996年发证的房产证原件并早已入住使用案涉房屋的事实。在此情形下，刘孟大于2019年8月以原房产证遗失为由向不动产登记机关申请补发不动产登记证书，刘孟大此时向不动产登记机关作出虚假声明的可能性较大，刘孟大在取得补发的不动产登记证书后又以之作为主张案涉房屋拆迁利益的证据，该行为显然有违诚信原则。如前所述，虽然法院已认定《房屋买卖协议书》、《宜兴市房产买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效，但刘孟大与王明祥就案涉房屋的买卖既签署过《宜兴市房产买卖协议》等多份材料，又早在距今二十余年前即已完成了案涉房屋和房款的交付，应视为刘孟大已放弃了案涉房屋的所有权及相应的宅基地使用权，现刘孟大请求法院确认案涉房屋涉及的拆迁利益归其所有，亦有违诚实信用原则，故一审法院对刘孟大该项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，作出判决：一、确认刘志法与王明祥签订的案涉《房屋买卖协议书》无效。二、驳回刘孟大的其他诉讼请求。一审案件受理费5010元减半收取2505元，由刘孟大负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为：虽然案涉《房屋买卖协议书》因违反国家土地政策而无效，但双方转让房屋所有权的意思表示真实。根据诚实信用原则及房地一体原则，农村房屋的出卖人转让宅基地使用权及其上房屋，表示宅基地不再是其立命之本，其不再以宅基地作为必要的生活、生存资料。拆迁过程中“房地分离”，违法情形消除，因拆迁产生的权益应归王明祥享有。据此，一审法院综合全案经过，基于诚实信用原则，对刘孟大的诉讼请求，不予支持，并无不当。刘孟大的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，刘孟大的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5010元，由上诉人刘孟大负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月十五日法官助理周喆菁书记员李宜洋