北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8626号上诉人（原审原告）：刘菁，女，1965年9月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区东润枫景小区2号楼一层。负责人：卞绍成，主任。委托诉讼代理人：殷茵，女，1965年5月15日出生，住北京市朝阳区。上诉人刘菁与被上诉人北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下简称东润枫景业委会）因业主撤销权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初34607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘菁上诉请求：撤销原审判决，改判撤销东润枫景业委会做出与北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）签订补充协议的决议。上诉理由：1.原审判决认定事实错误、适用法律错误。主合同内的公共区域的公共收益分配是未经业主大会决议过的，在东润枫景业委会和物业公司只公示了物业费不变的宣传单基础上召开了第四次业主大会，决议同意金地公司进驻小区，但实际签署合同的内容却增加了公共收益及分配方案，故主合同内有关公用部位的收益及分配部分应属违法无效，在此基础上增加的《补充协议》涉及公共收益新分配方案，涉及违法增加收取×1、×2号楼地下车位租金，又未经×1、×2号楼及全体业主大会决议，内容也违法无效。未公示、未经业主大会决议的主合同和《补充协议》严重损害业主权益，给刘菁及×1、×2号楼业主、北京天鸿房地产开发有限责任公司带来巨大损失。2.东润枫景业委会决议程序违法。根据东润枫景小区议事规则第三十一条，东润枫景业委会原审期间没有出示开会公告、有委员签字的会议记录及决议公告的证据，刘菁是在诉讼中拿到东润枫景业委会给的《补充协议》。在没有合法程序证据并且刘菁庭后补充了程序违规内容的情况下，原审判决认定东润枫景业委会决议程序合法错误。3.原审判决认定“业主委员会是业主大会的代表机构”错误。东润枫景业委会坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。刘菁在原审法院诉请：判令撤销东润枫景业委会做出与金地公司签订的物业服务合同的补充协议的决议。原审法院经审理查明：东润枫景业委会系东润枫景小区依法成立的业主委员会，2016年6月20日，东润枫景业委会在北京市朝阳区人民政府东风地区办事处备案。刘菁系东润枫景小区×1号楼某房屋的所有权人，系该小区的业主。2017年3月28日，东润枫景业委会作为甲方、金地公司作为乙方签订《东润枫景小区物业服务合同》，约定金地公司为东润枫景小区提供物业服务，服务期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日。本项目物业服务模式采用酬金制方式，酬金比例按照物业服务过程中实际收费总额的8%计提，乙方按照季度收取酬金。该合同第九条对停车服务收费标准进行了约定，地面车位车位租金200元/个/月，车位管理费100元/个/月；地下产权车位，车位租金320元/个/月，车位管理费80元/个/月；地下人防车位车位租金270元/个/月，车位管理费80元/个/月；临时停车收费，按5元/小时/辆计算，半小时内免费（车位租金交业主委员会、车位管理费和临时停车费交物业）。乙方与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务；地面车位及人防车位的车位租金，归全体业主所有，车位管理费及临时停车费纳入物业服务资金，开发商未出售的产权车位，车位租金归开发商所有。第十二条甲方的权利义务第一款约定，甲方有权获得小区内经营公共设施所得收益，属于全体业主所有，并按比例支付给乙方管理费用，广告收入支付给乙方10%，公共物业出租等收入支付给乙方30%，归乙方所有。2018年7月12日，东润枫景业委会作为甲方，金地公司作为乙方，签订《补充协议》，约定，鉴于双方于2017年3月28日签订了物业服务合同，在该合同履行过程中，经双方友好协商对合同部分条款作出变更，原第九条变更为，停车服务相关费用由乙方负责收取，收费标准维持2017年4月1日以前水平变，具体如下，地面车位车位租金200元/个/月，车位管理费100元/个/月；×1、×2号楼地下车位，车位租金250元/个/月，车位管理费50元/个/月，业主地下产权车位，车位租金无，车位管理费50元/个/月，地下人防车位车位租金300元/个/月，车位管理费50元/个/月，其他地下车位B1，车位租金350元/个/月，车位管理费50元/个/月。其他地下车位B2，车位租金300元/个/月，车位管理费50元/个/月；临时停车收费，按5元/小时/辆计算，半小时内免费。乙方与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。甲方委托乙方代收车位租金，租金发票由甲方提供，乙方将收取的租金直接存入业委会指定银行账户，由甲方负责将车位租金分别划拨给所有权人，车位管理费及临时停车费为乙方车辆停放管理服务收入，车位管理费及临时停车费纳入物业服务资金。原合同第十二条第一款变更为，甲方有权获得小区内经营公共设施所得收益，属于全体业主所有，并按比例支付给乙方管理费用，广告收入支付给乙方10%，公共物业出租等收入支付给乙方30%，归乙方支配使用，用于小区公共事务支出。本条其他内容不变。庭审中，双方均认可就选聘金地公司作为东润枫景小区的物业服务公司，小区召开了业主大会，经统计，选票结果达到了双过半的要求。庭审中，东润枫景业委会表示就签订物业服务合同补充协议一节，在签订合同之前召开了业主委员会会议，并形成了业主委员会决议，决议的结果为同意签订补充协议。刘菁表示对于小区的车位，目前仍有部分车位处于产权不明状态，另有部分属于人防车位，在未经相关判决认定车位产权归属的情况下，东润枫景业委会无权决定对上述产权进行收费并委托金地公司代收。另刘菁表示补充协议的条款涉及到了小区公共利益的收入和分配方案，按照法律规定和小区的管理规约的规定，应当先行召开业主大会，经业主大会表决确定，业委会无权直接作出决定。东润枫景业委会对此不予认可，表示签署补充协议的行为系业委会正当履行职责的行为，且补充协议涉及的内容不属于必须经过业主大会确定的事项，故召开业委会会议作出决议即可，而该决议的作出程序符合法律规定，决议结果系有利于业主的，并未侵害业主的权益。原审法院判决认定：按照法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，刘菁主张东润枫景业委会就签订《补充协议》所作出的业委会决议违反了法律规定，并以此要求撤销该业委会决议。首先，东润枫景业委会系东润枫景业主大会的执行机构，执行业主大会的决议并履行相应的职责，签订《补充协议》系东润枫景业委会履行职责的具体体现。其次，上述《补充协议》仅是对《物业服务合同》内容的补充，虽然部分条款内容有所变更，但并未从根本上改变《物业服务合同》对应条款的内容，且变更后的条款并未损害业主的利益，不属于必须经过业主大会决定的事项，业主委员会的决议合法有效，故刘菁的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决：驳回刘菁的全部诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议的主要焦点是东润枫景业委会作出的决议中，对×1号楼、×2号楼地下车位收费的决定，是否侵害了刘菁的合法权益。从诉讼中刘菁的主张来看，刘菁认为×1号楼、×2号楼的地下车位收取租金侵害了刘菁的合法权益。首先，从×1号楼、×2号楼的地下车位的权属登记来看，双方都未提供车位的权属登记的证据，特别是刘菁不能证明其所使用的车位属于其自己所有；在刘菁所使用的车位不属于其所有的情况下，其交纳相应的车位费，并不侵害刘菁的合法权益。其次，从该小区的物业管理区域来看，×1号楼、×2号楼与其他楼属于一个物业管理区域，并非×1号楼、×2号楼单独一个物业管理区域；在同一个物业管理区域内，业委会从小区物业管理的整体考虑收费和费用的使用，不违反法律规定。综上所述，在东润枫景业委会的决定未侵害刘菁的合法权益的情况下，刘菁要求撤销该决定，没有相应法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘菁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年七月六日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月