贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6686号 原告：葛军，男，1966年11月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：甘叶会（特别授权），与原告葛军系夫妻关系。 原告：甘叶会，女，1969年3月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨润（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告葛军、甘叶会与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦公司”）、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告甘叶会（亦即原告葛军的委托诉讼代理人），被告天厦公司的委托诉讼代理人方洪伟，被告博泰公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛军、甘叶会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金7775元；2、判令被告向原告退还违规收取的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装和开户费用3025元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。（前述费用暂总计：10780元）。（庭审中，原告将第1项诉讼请求中的违约金计算方式明确为“以489016元购房款为基数，按照日万分之一标准从2018年1月1日计算至2018年6月11日”。） 事实及理由：原告于2016年11月29日向被告购买本案房屋，根据被告的安排，签订《商品房买卖合同》时，出卖方为博泰房开公司，而实际收取原告购房定金及房款等相关款项的人则为被告天厦公司，被告天厦公司为本案合同实际相对方。2016年11月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：（ＢＴ-2-33-3），当即原告按《商品房买卖合同》约定，向被告一次性全款支付了购房款489016元；另根据被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装和开户费和相关款项合计3025元。购买了被告开发建设的位于毕节市南部新区房屋同时原告向被告提交了原告的《身份证明》、《户口证明》、《结婚证明》和《原告所有房屋登记情况证明》；原告已履行完《商品房买卖合同》约定的相关义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告实际交房时间是2018年6月8日，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间2017年12月31日，被告违约逾期交房时间为159天，按原告所交购房款489016元的万分之一每天乘以159天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金7775元。2018年6月8日原告另根据被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装和开户费和相关款项合计3025元。根据《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，和原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定《贵州省物价关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费【2011】78号）、《省物价局、省广电局关于制订全省有线数字电视基本收视维护标准的通知》（黔价费【2013】179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格【2014】1705号）等法规、合同约定和规范性文件规定，被告要求交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装和开户费费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，已经包含在购房总款中，不应再单独收费，且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例有关问题询问的答复》的内容，明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。综上所述，被告迟迟不履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所约定的义务造成原告合法使用和处置财产不能，及被告违规重复收取“三通费用”已严重侵害原告合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求法院依法判令被告按照合同履行义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 被告天厦公司答辩称：一、被告系受七星关区人民政府的指示，接受博泰公司的委托，为博泰公司开发的项目资金进行监管，将售房款项专项用于涉案项目的建设。被告与博泰公司之间实际系委托代理关系，原告以被告代收购房款为由，要求被告对博泰公司的违约行为承担责任没有事实及法律依据。博泰公司除开发涉案的水韵天颐项目外，还开发美欣明珠、丽景水湾等项目。在项目开发过程中，因博泰房开公司对外负债较多，资金链断裂，售房款项被挪作他用，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。因购房业主的维权行为，七星关区人民政府不得不频繁对业主维权事件进行协调处理，面临巨大的社会维稳压力。被告作为政府所属平台公司，七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由被告作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，被告接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入被告指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。在此过程中，为了促使博泰公司开发的项目早日完工交付给业主，被告还曾为博泰公司向涉案项目的施工单位提供担保。根据《中华人民共和国民法典》关于代理的相关规定，本案中被告与博泰公司之间实际上属于委托代理关系，即博泰公司委托被告代为收取、监管、支付售房款项和工程款项，以确保博泰公司销售收入专款专用，保证资金的安全。根据法律规定，受托人以委托人名义所为民事法律行为，其法律后果由委托人承担。因此，涉案购房款项虽然由被告收取，但被告仅是代收、代管相关款项，对于博泰公司的行为引发的违约责任不应当由被告承担。 二、涉案商品房买卖合同关系发生于原告与博泰公司之间，被告与原告之间不存在合同关系，原告无权要求被告向其承担违约责任。根据原告与博泰公司所签署的《商品房买卖合同》，该合同的签订主体系原告与博泰公司，被告非该合同的权利义务主体，根据合同相对性的基本法律原则，原告无权就该《商品房买卖合同》的履行纠纷要求被告承担任何责任。综上所述，被告与博泰公司之间系委托代理关系，因博泰公司自身行为引发的法律责任应由博泰公司自行承担。被告与原告之间不存在合同关系，原告对被告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告天厦公司当庭补充答辩称：本案中是因为博泰公司销售资金被挪用，款项资金不能用于项目建设引发大量社会矛盾，天厦公司受人民政府的委托才对博泰公司的资金进行监管，本案中实际承担商品房买卖合同的权利义务主体是博泰公司和购买房屋的业主，与天厦公司无关。 被告博泰公司答辩称：一、案涉商品房买卖合同系被告与原告签订的，合同相对人系原告与博泰房开公司，博泰公司并非故意逾期交房，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等时间后才能计算逾期交房天数。 二、天厦公司收款系属于代收代付，不应当承担逾期交房违约责任。因博泰公司对外负债较多，资金链断裂，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由天厦公司作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，天厦公司接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入天厦公司指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。被告与天厦公司之间实际系委托代理关系，天厦公司不应当承担责任。 三、原告主张的各项开户费没有法律依据，且该费用是代收代缴，该部分费用最终不是由被告获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且原告也实际使用了相关服务。因此，无权要求被告退还该费用。综上所述，恳请人民法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，以原告葛军、甘叶会为买受人，被告博泰公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房合同约定建筑面积157.26平方米，套内建筑面积127.96平方米。总价款为489016元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款，在2016年11月29日前支付全部房价款。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》还约定了其他事项。原告向被告天厦公司支付购房489016元，以及维修基金11795元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。之后，被告天厦公司收取原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。2018年6月8日，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：诉讼中，毕节市七星关区人民政府办公室出具《情况说明》，载明“因博泰公司资金链断裂，其开发的水韵天颐、美欣明珠、半岛水湾、8090等项目长时间停工，造成博泰公司不能按合同约定交房，部分购房人多次到相关部门上访。2015年5月，为化解博泰公司以上项目遗留问题，及时完成工程收尾交付购房业主使用，根据区委区政府安排，区属国有公司毕节市开源建设投资（集团）有限公司安排其全资子公司天厦公司具体负责推进博泰公司问题楼盘处置相关工作。天厦公司对博泰公司前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。销售资金由天厦房开公司监管，博泰公司委托天厦公司支付项目已完工部分的工程款和后续收尾工程款，确保项目顺利完工。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1、涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司；2、涉案房屋逾期交房违约金应当如何认定；3、原告诉请判决被告退还开户费的请求是否应当支持。 关于涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司的问题。原告认为，其系在被告天厦公司售楼处购买的涉案房屋，且系被告天厦公司收取原告购房款、开户费等款项，故应当认定被告天厦公司系涉案房屋的出卖人。但是，确定双方之间存在买卖关系的《商品房买卖合同》的出卖人系被告博泰公司，即便合同是之后加盖博泰公司印章，但被告提供商品房买卖合同给原告签字时，合同上已经载明了出卖人博泰公司。另外，被告天厦公司对外销售博泰公司房屋，收取原告款项，系根据区委区政府的安排，代博泰公司监管资金，确保项目顺利完工。对此，被告博泰公司予以认可。故对被告天厦公司的该抗辩主张，本院予以采纳。应当认定涉案房屋的出卖人系被告博泰公司，被告天厦公司系代表被告博泰公司收取购房款，再根据博泰公司委托支付工程款，确保项目顺利完工。 关于涉案房屋逾期交房违约金的认定问题。原告按商品房买卖合同约定支付了全部购房款，被告博泰公司亦应按合同约定向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2018年6月8日向原告交付涉案房屋，超过合同约定的期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款489016元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2018年6月8日止，违约金的具体数额为7726元（489016元×0.01%×158天）。 关于原告诉请判决被告退还开户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。虽然被告博泰公司辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告博泰公司在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告闭路电视入户费、燃气入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。根据在案证据显示，系被告天厦公司收取原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元。而且，被告天厦公司并未举证证明将闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元代博泰公司支付给了相关单位。因此，应当由被告天厦公司代被告博泰公司退还原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛军、甘叶会逾期交房违约金7726元； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛军、甘叶会闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元； 三、驳回原告葛军、甘叶会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年七月五日 书记员  胡晨