重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初3638号原告：重庆彦杰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金龙大道578号（东和时光第2幢二层34号），统一社会信用代码915002245616331824。法定代表人：王建忠。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶金凤，女，该公司职工。被告：王世荣，男，1964年12月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰物业公司）与王世荣物业服务合同纠纷一案，彦杰物业公司于2021年5月24日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年6月16日、23日公开开庭进行审理，彦杰物业公司的委托诉讼代理人谭定阳、叶金凤，王世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彦杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王世荣立即支付彦杰物业公司物业管理费5153.71元，并从逾期之日起以欠费金额5153.71元为基数按月利率2%支付违约金至付清之日止；2、本案诉讼费由王世荣负担。诉讼中，彦杰物业公司将违约金的计算方式确认为：从2017年5月1日起至付清之日止以2016年度累积所欠的物业费为基数，2018年5月1日起至付清之日止以2017年度累计所欠的物业费为基数，2019年5月1日至付清之日止及以后以此类推，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2021年1月至3月所欠物业费的违约金予以放弃）。事实和理由：彦杰物业公司于2013年1月15日与重庆迪翔房地产开发有限签订了《香樟郡前期物业服务合同》，约定由彦杰物业公司为“香樟郡”小区业主提供物业管理服务。根据合同约定业主应按住房面积1.10元/月·平方米向彦杰物业公司交纳物业管理费，包括业主共用部位、共用设施设备的用水用电业主应按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准交纳公摊费。王世荣系“香樟郡”×业主，房屋面积79.41平方米，王世荣从2016年5月1日起至2021年3月31日止共欠物业管理费5153.71元未交纳，经多次催收未果。为此，提起诉讼。王世荣辩称，2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业费没有缴纳属实，不缴的原因是其接房时发现入户门有被撬的痕迹，门也关不住，跟物业公司说不接房，物业公司答复门有两年质保期，先后更换了4次入户门，每次都不合适，最后一次换的门小了，刮风就被吹开，质量差，存在安全隐患，物业公司也答复等处理好门的问题再继续交物业费；小区的管理差，保洁、保安人员都是60岁以上，化粪池也未清掏。本院经审理认定，2013年1月5日，重庆迪翔房地产开发有限公司（甲方）与彦杰物业公司（乙方）签订了《“香樟郡”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“香樟郡”（原名“渝龙花园”）提供前期物业管理服务。……第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定业主或物业使用人按照以下标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）：1、住宅按每月每平方米1.00元的标准交纳；……业主按约定的标准向乙方交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……第十一条由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户具实分摊后由产权人或使用人缴纳。……第二十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条……第十一条的约定，未能按时足额向乙方缴纳物业服务费用的，应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对权利义等对事项进行了约定。合同签订后彦杰物业公司为香樟郡小区提供物业服务至今。王世荣系案涉香樟郡小区×幢×号房屋业主，其房屋建筑面积为79.41平方米。王世荣与彦杰物业公司签订了案涉房屋的《前期物业管理服务协议》，其中约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.00元交纳。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。该协议还对其他事项进行了约定，与重庆迪翔房地产开发有限公司与彦杰物业公司签订的《“香樟郡”前期物业服务合同》约定的基本一致。王世荣于2013年7月10日接房，接房时彦杰物业公司向王世荣出具了交房资料一览表，该表中明确按照0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向物业管理企业缴纳公共能源损耗费（主要包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景的水、电费和自备发电机的油料等费用），即公摊费。王世荣在该表中签名认可。王世荣未缴纳从2016年5月1日起的物业管理费和公摊费，经彦杰物业公司书面催收后，仍未缴纳。彦杰物业公司每月缴纳的公摊费分摊后均超过0.1元/月·平方米，从2014年起每年至少对化粪池进行了一次清掏。本院认为，案涉《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均对王世荣具有约束力。根据约定，王世荣在接受了彦杰物业公司的物业服务后，有按照约定向彦杰物业公司交纳物业管理费的义务。王世荣未交纳从2016年5月起的物业管理费，经书面催收后仍不交纳，违反约定和法律规定。《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元交纳，同时还约定了公摊费具实分摊，王世荣在接房时对公摊费按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准收取进行了确认，且彦杰物业公司每月缴纳的公摊费均超过按0.1元/月·平方米分摊费用总额，故王世荣应按1元/月·平方米和0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向彦杰物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。彦杰物业公司要求王世荣支付2016年5月1日至2021年3月31期间的物业管理费5153.71元（含水电公摊费）的主张，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。王世荣与彦杰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，不按约定的收费标准和时间交纳，从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。王世荣未按时交纳物业服务费，违反约定，应当承担违约责任。双方未对水电公摊费的违约责任进行约定，本院对支付水电公摊费违约金的主张不予支持。彦杰物业公司对物业管理费违约金的计算方式不违反约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。王世荣关于入户门接房时发现被撬，物业公司回复更换，但一直未更换好的意见，本院认为，入户门是属开发商修建时配套，质量有问题本应与开发商进行协调处理，从王世荣陈述看，该门先后更换了四次，物业公司对此事协调了开发商进行处理，也尽到了物业公司的职责，王世荣对最终的处理结果仍不满意，可提起诉讼自行维护权利。彦杰物业公司从2014年起每年均对化粪池进行了清掏，王世荣关于彦杰物业公司未清掏化粪池的抗辩意见与事实不符，本院不予采信。对王世荣的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，王世荣拒交物业管理费的理由均不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、王世荣于本判决生效之日起十日内支付重庆彦杰物业管理有限公司2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业管理费5153.71元（含公摊费）及违约金（违约金计算方式为：从2017年5月1日至2018年4月30日期间以635.28元为基数，2018年5月1日至2019年4月30日期间以1588.20元（635.28+952.92）为基数，2019年5月1日起至2020年4月30日期间以2541.12元（635.28+952.92*2）为基数，2020年5月1日至2021年4月30日期间以3494.04元（635.28+952.92*3）为基数，2021年5月1日至付清之日止以4446.96元（635.28+952.92*4）为基数，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；二、驳回重庆彦杰物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王世荣负担。此款已由重庆彦杰物业管理有限公司预交，王世荣在履行本判决义务时迳付重庆彦杰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二一年七月五日书记员  曹漓萍