广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初26855号原告（反诉被告）蒋开发，男，1948年11月2日出生，住址四川省剑阁县。被告（反诉原告）陈志东，男，1973年3月19日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人张碧茜，广东深信律师事务所律师。上列当事人之间本诉及反诉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蒋开发、被告委托诉讼代理人张碧茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付违约金176000元；二、被告减免房租费30000元(2020年3月到4月)；三、被告退还原告物业管理费共9811元；四、被告支付经济补偿金45000元；五、被告赔偿装修费14000元；六、被告赔偿床费用5000元；七、被告承担诉讼费、律师费等一切费用。被告答辩称，原告起诉状中陈述的部分内容与事实严重不符，且没有证据予以证明。双方签署房屋租赁协议后，被告一直依约履行，相反原告存在诸多违约行为，例如原告擅自改变房屋结构，损害房屋不进行维修，转租期限超过原合同期限。租赁期限届满后未依约进行移交，未向被告结清费用。原告起诉没有任何事实和法律依据，原告应向被告承担违约责任。1、原告主张律师费没有法律和合同依据，也没有事实依据。原告没有提供任何证据。2、原告主张押金58000元与事实不符，被告只收取4万元押金，原告违约，依约押金不得退还，被告一直依约履行，原告主张被告违约没有提供任何证据。原告主张双倍赔偿没有任何事实和法律依据。3、没有强制性法律法规规定必须要减免租金。当时双方协商过后也正常收取租金，原告主张减免疫情期间租金没有事实和法律依据。4、根据房屋租赁协议书第5条，租用期间所有的用水、电费、卫生费、治安费、管理费由原告负责，原告从未就此问题提出异议，也一直向物业管理公司缴交管理费，证明原告是知悉并认可其缴交管理费的义务。而且管理费是由物业管理公司收取的，并非被告收取。原告主张退还管理费没有事实和法律依据。5、本案是房屋租赁合同纠纷，原被告之间是房屋租赁关系，并非劳动关系，原告主张经济补偿金没有事实和法律依据。6、原告改变房屋结构，没有经被告同意，根据城镇房屋租赁合同司法解释第十三条，被告要求原告恢复原状，另，原告也没有任何证据证明其主张的金额。7、合同期限届满后原告并未向被告移交房屋。原告主张赔偿床费用没有事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付深圳市宝安区西乡镇三围村北20号房屋恢复原状的费用及支付维修深圳市宝安区西乡镇三围村北20号房屋的门窗、地板、便池、水管的费用（预估金额为人民币10万元）；二、反诉被告向反诉原告支付维修已支出的费用2000元；三、反诉被告向反诉原告支付水费2343.06元、电费、6270.82元、管理费562.67元；四、反诉被告腾退深圳市宝安区西乡镇三围村北20号房屋一楼；五、反诉被告向反诉原告支付3000元款项；六、反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费用。原告（反诉被告）答辩称：不同意被告的反诉请求及事实主张，装修是经得被告同意的，才会签订这么多年的合同，如果被告可以证明被告是为原告垫付了装修的款项3000元，我方可以退还给被告3000元。根据国家《民法典》第十四章租赁合同规定，第七百一十条第七百一十五条第一款、第二款、第七三十四条第一款、第二款的规定，原告确认定被告是无理取闹无中生有，想欺压原告，抵赖原告装修好的房屋及一切东西。1、本案租赁合同双方没有约定，乙方合同没有到期，被告可以提前二个多月招公告单房招租，问：为什么被告提前二个月被告能招租呢。事实证明被告侵犯原告租赁权。2、本案租赁合同没有约定，乙方合同未到期，甲方能装修外墙按防盗网和提前二个月605房、606房、409房等粉墙吗？并且能609房、509房、701房换便盆吗？因原告合同未到期，被告无权撞入原告合同内规定的权利，原告认为被告侵犯原告权利被告已违约。根据本案合同约定第三条，同样甲方中途违约，则甲方双倍退还押金及利润给乙方。甲方已违约，应该法官判决被告双倍退还乙方押金共计176000元。3、本案合同双方没有约定被告同意装修一楼的，原告合同期被告才说不同意，原告装修一楼，被告9年了就是同意，岂有此理，从9年证明被告是同意装修一楼的，从事实证明，被告是同意装修一楼的，并且《民法典》第七百二十条规定，在租赁期限，因占用使用租赁物获得的收费归承租人所有，一楼装修用钱28000多元，原告叫被告减半付给原告14000元，并被告现在在使用也是合理合法，原告认为被告无理由、无事实、无法律依据证明被告不同意装修一楼的事实。4、本案租赁合同第五条签订时约定水、电、卫生费、治安费、管理费由乙方交纳，合同上没有约定物业管理费由乙方交纳，是被告霸王条款，欺压老人不懂，原告交了物业管理费9811元，被告应该退还原告9811元，因《民法典》第七百二十条规定双方没有约定物业管理费，原告不应该交原因所在。并且物业管理费有是2019年6月才有物业管理费的，并且2017年双方签订合同时没有物业管理规定，被告有啥理由叫原告交呢？5、本案租赁合同没有约定床，乙方租期满不能带走交给甲方使用，根据《民法典》第七百二十条规定，在租赁期限内，因占有使用租赁物获得的收益归承租人所有。原告买了50多架床，叫被告按小半付，100元一架，50多架床，共计人民币5000元，也是合情合理，并且被告现正在使用。6、本案租赁合同双方约定第十一条，若发生天灾人祸等重大事故，合同约定内容双方协商后，再作确定。问被告，今年1-6份全国疫情那么大、那么严重，是不是天灾人祸呢？问被告，国家也有政策，3月份半个月、4月份1个月，共减一个半月30000元，也是合情也是合法的。7、原告要被告每年5000元生活经济补偿金共计45000元，不过份吧，并且国家有规定，原告给你被告打工9年，原告已72岁了很辛苦的，原告不提出赔偿金，被告每年也要给原告补偿金才能说的过去啊！全案共63311元+176000元=239311元付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市宝安区西乡镇三围村北路10号私宅，该物业未进行权属登记；被告未能提供合法的报建报批手续，但称已进行历史遗留违法建筑普查申报。原、被告就涉案物业存在租赁合同关系，期间自2011年8月1日至2020年7月31日，期间签订《房屋租赁协议书》三份，第三份合同期满后未续约履行。2011年8月5日，原、被告签订涉案第一份《房屋租赁协议书》，约定被告将涉案物业（面积约1100平方米）出租予原告，租期三年自2011年8月1日至2014年7月31日；每月租金11000元，原告应于每月5日前一次性缴纳；承租方缴纳押金22000元，期满后退还，承租方中途违约则不得退还；承租方有权转租；租用期间，所有需要用水电费、卫生费、治安费、管理费等一切费用由承租方承担；承租方在租用期间不得擅自改变房屋结构，必须保持原有结构及墙壁、门窗等完整，如需要装修或增加设施，报告出租方后，取得出租方同意后方能进行；租用期间若商铺、门窗等设施有损坏的，承租方应负责修复或照价赔偿。合同签订后，双方履行义务，被告将物业交付原告使用，原告缴纳押金，物业主要用于转租收益。2014年7月20日，原、被告续约，签订第二份《房屋租赁协议书》，租期自2014年8月1日至2017年7月31日，月租13000元，押金26000元；其他条款与第一份《房屋租赁协议书》基本一致。当日，被告向原告出具一份《收据》：“蒋开发三围租房押金26000元，2014年8月1日至2017年7月31日，待收到4000元后有效。原2011年8月5日押金条作废”。2017年5月7日，原、被告续约，签订第三份《房屋租赁协议书》，租期自2017年8月1日至2020年7月31日，月租20000元，押金40000元；其他条款与第一份《房屋租赁协议书》基本一致。当日，被告向原告出具一份《收据》：“今收到蒋开发租房押金40000元整，交来该押金为三围北巷10号2017年8月1日至2020年7月31日，待收到与原押金差额140000元后生效。原交来的26000元收条押金单作废”。庭审中，原告未提供除收据以外的其他押金缴纳凭证，被告确认共收取原告押金40000元。2020年7月31日合同期满，双方未续约，原告已将物业返还被告，但双方未办理交接手续，被告未返还押金。庭审中，原告确认自2020年7月31日后未再收取一楼商铺的转租租金；经本院询问，被告同意自2020年8月起收取一楼四间物业的占有使用费用。庭审中，被告提供相关单据证明原告尚欠水费2343.06元、电费6270.82元、管理费562.67元。原告主张于2020年7月20日向被告结算了截至2020年7月31日的水费和管理费，仅欠电费6270.82元；但原告未提供相关的缴纳凭证予以证明。另查明，租赁期间，原告按季度缴纳“住宅管理费”，2020年第一季度1688元，即每月562.67元。原告于第一次庭审确认未缴纳2020年7月份管理费，第二次庭审陈述已于2020年7月20日结付截至7月份的水费和管理费。又查明，租赁期间，原告将一楼一间商铺转租予案外人陈某某，租期截至2024年。该商铺转租期间，被告为该商铺向村委垫付3000元保证金（原、被告对款项性质有争议），庭审中原告确认村委已将此款返还原告，但原告未返还被告。本院认为，涉案租赁物业无权属登记，当事人未能提供合法报建报批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案三份《房屋租赁协议书》依法无效。租赁合同无效的法律后果，主要根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持…”的规定处理。本诉部分：（一）原告诉求返还押金。由于合同无效，被告据合同收取的具有履约保证性质的款项，应当如数退还对方。据原告提供的押金收据显示，被告所收取的押金累计为40000元；收据字义明确，原告抗辩称分别收取三次押金合计88000元，未提供足以推翻押金收据的证据证明，本院不予采纳。（二）原告以新冠疫情为由主张应减免2020年3月和4月的部分或全部租金。被告已如约向原告提供租赁物业，原告亦已实际缴纳占有使用费用，无证据显示原告于疫情期间向被告请求减免租金或对租金标准提出异议，应视为原告对期间相关价款标准予以认可。况且，原告称其受疫情影响导致多套房间未能出租，但未提供证据证明空置情形，亦未提供证据证明空置系因疫情所致，故应由原告承担举证不能的不利后果，本院对原告该部分诉求不予支持。（三）原告诉求退还物业管理费。物业管理费为因租赁物业使用所产生的费用，合同约定“管理费”由原告承担，根据日常生活经验，在无其他反证的情况下，“管理费”应理解为物业管理费。原告称“物业管理费”并非“管理费”，未提出反证，本院不予采纳。（四）原告要求被告支付经济补偿金。双方存在无效的租赁合同关系，非劳动关系或雇佣关系，原告此项诉求于法无据，本院不予支持。（五）原告要求被告赔付装修费。双方所约定的租赁期限已届满，原告所投入的装修已损耗于物业使用期间，其诉求出租方承担装修损失没有事实依据，本院不予支持。（六）原告要求被告赔偿购床费用。床为动产，若为原告于租赁期间购置，则其所有权归属原告，原告可取回，原告诉求赔偿没有法律依据；况且，原告于本案并未提供证据证明购床事实，本院对原告该部分诉求不予支持。反诉部分：（一）被告要求原告赔偿维修费用。原告有偿使用涉案物业九年，按日常生活经验，其物业必然产生一定的损耗，被告未举证证明原告存在故意或重大过失，本院对被告该部分反诉请求不予支持。（二）被告要求原告承担水费2343.06元、电费6270.82元、管理费562.67元，被告已初步提供证据予以证明，金额合理。原告作为付款义务人，其反驳称已结清，但未能提供相应的缴纳凭证，应由原告承担举证不能的不利后果，本院确认原告应当缴纳此款。（三）被告要求原告腾退一楼房屋。合同期限届满，原告已停止占有使用，庭审中被告亦同意直接向承租方收取一楼的占有使用费用，被告该项诉求已无事实基础，本院不予支持。（四）被告要求原告返还被告垫付的3000元。该款项的缴纳具有保证性质，返还条件成就后应由收受人归还于实际缴纳方即被告，收受人误予返还给原告，原告应当转付被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈志东应于本判决生效之日起三日内返还原告蒋开发押金40000元。二、反诉被告蒋开发应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告陈志东所支出的截至2020年7月31日的水费2343.06元、电费6270.82元、管理费562.67元。三、反诉被告蒋开发应于本判决生效之日起三日内返还反诉原告陈志东3000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5497元，反诉费用1292元，合计6789元，由原告承担5497元，被告承担1292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年七月五日书记员 邱果（兼）书记员 王 佳 欢附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。