北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10050号上诉人（原审原告）：朱庭蕙，男，1953年12月15日出生，汉族，北京大红门亮驿商城有限责任公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱磊（朱庭蕙之子），1981年9月5日出生，住北京市丰台区。上诉人（原审原告）：北京龙辉采购供应站，住所地北京市丰台区太平桥东里19号楼。法定代表人：朱庭蕙，总经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：程敬然，北京立品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾峰，男，1969年8月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：北京丰贸投资经营管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台镇东大街33号。法定代表人：张达，董事长。委托诉讼代理人：姚文军，北京市营建律师事务所律师。上诉人朱庭蕙、北京龙辉采购供应站（以下简称龙辉采购站）因与被上诉人栾峰、北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰茂投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人朱庭蕙及其委托诉讼代理人朱磊，上诉人朱庭蕙与龙辉采购站之共同委托诉讼代理人程敬然，被上诉人栾峰及其委托诉讼代理人宋明博，被上诉人丰茂投资公司之委托诉讼代理人姚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庭蕙、龙辉采购站上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由栾峰、丰茂投资公司承担。事实和理由：一审法院未认定朱庭蕙对北京市丰台区西客站南路12号的房屋享有租赁权（或视同有限承租权），属于重大事实认定错误。我们已经提交了一系列证据证明，涉案房屋的登记人名称长期都是北京市丰台区财贸网点规划建设管理处（以下简称丰台区财贸网点管理处）。虽然丰台区财贸网点管理处在1992年已经被批准更名为北京市丰台区商业网点规划建设管理处（以下简称丰台区商业网点管理处），但在之后的很长一段时间里仍然继续使用原来的公章办理业务。同时，我们作为签订民事合同的普通相对方，无从了解对方名称变更的具体情况，故不能因上述理由否定1996年至1999年一系列协议的效力。事实上，上述协议恰恰反映了双方合作的真实意思表示。一审法院未参考双方在1996年至今履行合同的实际情况。我们在完成房屋增改建后享有的主要权利为免费使用房屋10年和继续承租房屋的承租权。从双方提交的证据看，双方自1996年至今，除了栾峰和丰茂投资公司签署的无效的租赁合同外，一直是按照签署的协议履行的，即我们免费使用房屋10年，此后按照我们的申请与指定的第三人签订租赁合同。我们与产权人在租赁合同到期后，虽然未重新签订书面协议，但根据交易习惯，我们继续使用房屋，产权人也没有提出解除通知，我们持续交纳房屋使用费。多份协议显示我们是出资建房人，对房屋享有使用权及优先承租权。栾峰、丰茂投资公司对此知情，其在未经我们同意的情况下，擅自就房屋签署租赁合同，侵犯了我们的合法权益，该租赁合同无效。栾峰辩称，同意一审判决，不同意朱庭蕙、龙辉采购站的上诉请求。朱庭蕙、龙辉采购站称还在用已经更名的丰台区财贸网点管理处的名称签合同是不符合事实的。在1996年名称变更后丰台区财贸网点管理处的名称不再使用，而是使用新的名称即丰台区商业网点管理处。朱庭蕙、龙辉采购站提供的证据相互矛盾，恰好证明其提供的文件的虚假性，其提供的工商登记信息没有落款日期，不能证明丰台区财贸网点管理处的名称还在使用。我在一审时提交了一系列证据，证明丰台区财贸网点管理处已经在1992年6月更名，且之后的合同均使用新名称丰台区商业网点管理处。在1998年1月19日的合同中，乙方承租方是北京盛杰隆商贸有限责任公司，因此朱庭蕙的诉讼主体不适格。且该合同明确约定，房屋产权归甲方丰台区商业网点管理处，还规定合同期满或终止使用时，应完整交还给甲方。到2008年合同中，承租方既不是朱庭蕙也不是龙辉采购站，而是北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称亮驿商城公司），后来承租人变更了若干主体，最后变成我。因此，自2018年5月后，龙辉采购站不再是合同主体，朱庭蕙自始至终就不是合同主体，因此不存在侵犯其权益的问题。在实际履行合同过程中，均是我来实际操作房租交纳事宜，出租人丰茂投资公司有权选择谁是承租人。丰茂投资公司辩称，同意一审判决，不同意朱庭蕙、龙辉采购站的上诉请求。朱庭蕙、龙辉采购站诉讼主体不适格，朱庭蕙对合同签订主体的变更是非常清楚的，其是龙辉采购站法定代表人和亮驿商城公司的前法定代表人，是其提出申请变更承租主体。合同约定房屋在合同到期后归出租方，出租方有权选择将房屋租给谁，跟前承租方没有关系，因此朱庭蕙、龙辉采购站没有资格提出本案诉讼。2019年，朱庭蕙向一审法院起诉请求：判令丰贸投资公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效，诉讼费由栾峰、丰贸投资公司负担。一审法院审理后作出（2019）京0106民初8473号民事判决书，判决确认丰贸投资公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。丰贸投资公司不服，向本院提起上诉。本院经审理认为一审认定事实不清、适用法律也存在错误，于2020年3月13日作出（2020）京02民终1760号民事裁定书，裁定撤销（2019）京0106民初8473号民事判决，将本案发回一审法院重审。一审法院重新组成合议庭重审本案，并追加龙辉采购站为本案原告。朱庭蕙、龙辉采购站向一审法院起诉请求：判令丰贸投资公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效，诉讼费由栾峰、丰贸投资公司负担。一审法院认定事实：1992年6月12日，丰台区财贸网点管理处更名为丰台区商业网点管理处。后丰台区商业网点管理处组建改制为北京市裕丰投资经营公司。北京市丰台区太平桥东里19号（与丰台区西客站南路12号为同一地址，建筑面积1572.3平方米）登记在北京市裕丰投资经营公司名下。北京市裕丰投资经营公司现更名为北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司，丰贸投资公司系其唯一股东。北京博兰特食品工贸集团（以下简称博兰特集团）于2013年12月20日更名为丰贸投资公司。栾峰与朱庭蕙系甥舅关系。龙辉采购站于1988年8月24日注册成立，系集体所有制企业，朱庭蕙为法定代表人，于2003年11月5日被吊销营业执照。亮驿商城公司于2003年12月29日成立，朱庭蕙任该公司的法定代表人至2015年2月。2008年5月13日，北京博兰特桥北商贸中心与亮驿商城公司签订《房屋租赁合同》，约定亮驿商城公司承租北京博兰特桥北商贸中心合法产权的丰台区西客站南路12号，建筑面积205平方米，租赁期限5年，自2008年5月13日至2013年5月12日。并约定合同执行终止时，除乙方投资的可移动财产外，其它如墙面、顶棚、地面等一律不得私自拆除，无偿交付，归北京博兰特桥北商贸中心所有。2018年1月1日，北京丰贸投资经营管理有限公司庆合分公司（以下简称丰贸投资公司庆合分公司）（出租方、甲方）与栾峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（2018年版）》（合同编号：116），约定甲方将其位于丰台区西客站南路12号房屋出租给乙方，房屋占地面积1572.3平方米，建筑面积1572.3平方米，租赁用途为物业、餐饮；租期为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。一审中，朱庭蕙提交2004年5月30日其任亮驿商城公司法定代表人时向博兰特集团出具的《变更申请》，主要内容为：龙辉采购站根据形势需要，拟扩大经营范围。经研究决定，将龙辉采购站变更为亮驿商城公司。有关北京西站南路12号（原太平桥东里19号）一切事宜由亮驿商城公司接洽。法定代表人不变。朱庭蕙还提交了2014年6月20日朱庭蕙、亮驿商城公司向丰贸投资公司暨刘某经理出具的《变更申请》，主要内容为：根据新形势下的工作需要，提高工作效力，统一经营管理，特申请将原承租方亮驿商城公司、朱庭蕙与丰贸投资公司下属两个分公司签订的租赁协议（北京丰贸投资经营管理有限公司长云分公司及丰贸投资公司庆合分公司）更改为一个公司签署租赁协议（主体）。因朱庭蕙在患病期间，有关租赁事项（双方所签合同内容不变）由栾峰同志作为联络员办理。朱庭蕙表示因其与龙辉采购站有长期使用权，以前栾峰与丰贸投资公司签订租赁合同，有时是以龙辉采购站名义，有时是以亮驿商城公司名义，有时是以其他公司名义，都是经过其授权的，且栾峰按时将收取下家的租金上交给其，但2018年1月1日栾峰以自己名义与丰贸投资公司签订合同，损害了朱庭蕙、龙辉采购站的利益，故提起本案诉讼。朱庭蕙、龙辉采购站提交了1996年5月10日报备申请、1997年10月12日协议书、1997年11月12日函复、1998年6月24日协议书、1998年8月16日丰台区商业网点管理处关于建房批复、1999年10月24日合作协议附件、1999年10月12日丰台区商业网点管理处名称变更的决定及合作协议、2001年11月12日北京市裕丰投资经营公司证明等，欲证明朱庭蕙、龙辉采购站于1996年将北京市丰台区太平桥东里19号房屋加盖面积657.7平方米，新建后院3层面积642.3平方米，朱庭蕙、龙辉采购站享有该房屋的长期使用权及租赁权，丰贸投资公司对此均知情并同意，而丰贸投资公司与栾峰恶意串通签订合同，侵犯了朱庭蕙、龙辉采购站的合法权益，故要求确认上述租赁合同无效。栾峰、丰贸投资公司则表示双方未恶意串通，且朱庭蕙、龙辉采购站不具有原告主体资格，故不同意其诉讼请求。朱庭蕙、龙辉采购站主张现栾峰自丰贸投资公司处承租的房屋（建筑面积1572.3平方米）未有朱庭蕙、龙辉采购站加盖的房屋。朱庭蕙、龙辉采购站还提交1999年4月28日博兰特集团与龙辉采购站签订的《房屋租赁协议》，写明博兰特集团将丰台区西站南路12号（与太平桥东里19号楼为同一地址）建筑面积725平方米出租给龙辉采购站，承租期3年，自1999年1月1日至2001年12月31日止，年租金为330000万元，从第2年租期开始每年租金增加10000元，并约定协议执行终止时，除龙辉采购站投资的可移动财产外，其他如墙面、顶棚、地面一律不得私自拆除，并无偿交付博兰特集团所有。协议执行期届满，本协议自动失去法律效力，如龙辉采购站提出续租，应提前2个月告知博兰特集团，同等条件龙辉采购站有优先承租的权利，但需重签协议。丰贸投资公司表示未找到此协议原件，但该证据证明朱庭蕙原告主体不适格，且合同解除、到期后，承租人新建、改建、装修部分都要无偿交付给该公司。一审法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱庭蕙、龙辉采购站称2018年1月1日栾峰与丰贸投资公司庆合分公司签订的《房屋租赁合同（2018年版）》系恶意串通，但未向法院提交充足有效的证据证明，且根据朱庭蕙、龙辉采购站提交的证据可见，2004年5月30日朱庭蕙已向丰贸投资公司出具《变更申请》，要求将承租主体从龙辉采购站变更为亮驿商城公司，后龙辉采购站、朱庭蕙就承租丰台区太平桥东里19号楼未与丰贸投资公司再签订租赁合同，而亮驿商城公司与丰贸投资公司于2008年5月13日签订《房屋租赁合同》时也约定合同终止时除可移动财产外都归丰贸投资公司所有。同时，丰台区财贸网点管理处已于1992年被批准更名为丰台区商业网点管理处，而朱庭蕙、龙辉采购站提供的一系列签订于1996年以后的合同中加盖的公章仍为丰台区财贸网点管理处，合同真实性明显存疑。现朱庭蕙、龙辉采购站均表示栾峰自丰贸投资公司处承租的房屋未有朱庭蕙、龙辉采购站加盖的房屋，故朱庭蕙、龙辉采购站要求确认栾峰与丰贸投资公司签订的《房屋租赁合同（2018年版）》无效，没有法律依据。据此，一审法院判决：驳回朱庭蕙、北京龙辉采购供应站的诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。朱庭蕙、龙辉采购站认为丰台区财贸网点管理处的更名只是事业单位名称变更，不是产权单位名称变更；丰贸投资公司不是产权单位，是产权单位委托其管理房屋，因此其没有权利改变出租对象；栾峰与丰贸投资公司系恶意串通签订的2008年1月1日的协议。栾峰认为朱庭蕙、龙辉采购站所述产权单位没有变更系其理解有误，房屋的产权人和实际控制人是北京市裕丰投资经营公司。丰贸投资公司述称，房屋产权证上的登记产权人还是北京市裕丰投资经营公司，现该公司已改名为北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司，系其公司名下的全资子公司，其公司根据丰国资法〔2013〕2号文件管理涉案房屋。朱庭蕙、龙辉采购站述称，其根据1998年6月12日丰台区财贸网点管理处（甲方）与龙辉采购站、朱庭蕙（乙方）签订的《合作协议》起诉本案，认为栾峰与丰贸投资公司签订的《房屋租赁合同》侵犯了其房屋租赁权。《合作协议》主要内容为：甲方拥有房屋土地使用权，并同意乙方自筹资金双方合作建房。合建审批手续已办理，并办理了房屋所有权证。甲方拥有房屋产权；乙方拥有房屋长期使用权及租赁权。乙方原址加盖、新建、扩建房屋免费使用10年，从11年起向甲方交纳房屋使用费（另签订协议书）。栾峰、丰贸投资公司均认可朱庭蕙、龙辉采购站所述曾出资建房一事。朱庭蕙、龙辉采购站认可依据其提供的合作协议，其无偿使用期为10年，自第11年起需要交纳租赁费；且述称有一部分自建房屋于2020年9月因为违建被相关政府部门拆除，栾峰、丰贸投资公司对此表示认可；朱庭蕙、龙辉采购站还表示现房屋面积为1572.3平方米，丰茂公司表示该面积就是产权证登记的面积，栾峰认可合同中约定的是此面积。朱庭蕙、龙辉采购站申请证人刘某、张某出庭作证，因本院发现张某在线旁听庭审，故取消其作证资格；证人刘某因其自身设备原因未按时参加线上庭审。朱庭蕙、龙辉采购站提供证人蒋某视频作证的光盘，表示一审提交过，但未予质证，栾峰、丰茂投资公司表示一审时已经表示该证据不符合证据形式，证人应当出庭作证，故不予质证。本院认为，栾峰、丰贸投资公司虽认可朱庭蕙、龙辉采购站所述曾出资建房，但各方一致确认朱庭蕙、龙辉采购站有权无偿使用的期间仅为10年，自第11年起需要交纳租金，且从各方一致确认的多份租赁合同约定内容看，均为合同终止时除可移动财产外都归丰贸投资公司所有，故龙辉采购站（朱庭蕙）起诉本案所依据的合作协议，本质上属于租赁合同性质。法律规定，租赁合同的最长期限为20年，超过部分无效。因此，姑且不论朱庭蕙是否具备诉讼主体资格，其提供的合作协议是否真实，在其提起一审诉讼时，其与龙辉采购站就已丧失起诉的权利基础。况且，作为上述合作协议一方主体的丰台区财贸网点管理处，已于1992年被批准更名为丰台区商业网点管理处，而朱庭蕙、龙辉采购站提供的一系列签订于1996年以后的合同中仍加盖丰台区财贸网点管理处的公章，合同真实性明显存疑。2004年5月30日朱庭蕙已向丰贸投资公司出具《变更申请》，要求将承租主体从龙辉采购站变更为亮驿商城公司，此后龙辉采购站、朱庭蕙就承租丰台区太平桥东里19号楼未再与丰贸投资公司再签订过租赁合同，而多个主体就涉案房屋与丰贸投资公司所签多份合同对于合同终止后租赁物的归属亦明确约定归出租人。在现有证据情况下，一审判决驳回朱庭蕙、龙辉采购站的诉讼请求，并无不当。综上所述，朱庭蕙、龙辉采购站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由朱庭蕙、北京龙辉采购供应站负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年七月十六日书记员 刘 荧