北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7714号上诉人（原审原告）：北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司，住所地北京市朝阳区呼家楼京广中心。负责人：韩园林，总裁。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭培霞，北京市纵横律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京八星控股有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路南侧44号［5-2］4号楼8层8003。法定代表人：郑满珍，董事长。委托诉讼代理人：谭昌军，男，1980年4月13日出生，北京八星控股有限公司办公室主任，住北京市朝阳区。上诉人北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司（以下简称京广物业分公司）因与被上诉人北京八星控股有限公司（以下简称八星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后依法独任开庭进行了审理。上诉人京广物业分公司委托诉讼代理人张亚丽，被上诉人八星公司委托诉讼代理人谭昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京广物业分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持京广物业分公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决中将违约金是否过分高于损失的举证责任，单独分配给了上诉人，如此分配举证责任违反了法律的相关规定。二、仅计算至一审判决下达之日即2021年1月26日止，被上诉人的逾期付款违约行为给上诉人造成的实际损失就已达2260643.82元，远远超过了押金金额，且上诉人的损失仍在持续增加。三、一审判决以约定的违约金过分高于上诉人损失为由，直接从押金中酌减了248467.13元及滞纳金，完全违背事实及违反法律，超越了法官可以行使的自由裁量权的合法限度，依法应予以纠正。八星公司辩称，同意原审判决。京广物业分公司向一审法院起诉请求：1.确认京广物业分公司与八星公司签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》已于2019年10月22日解除；2.八星公司支付京广物业分公司2019年9月1日至2019年10月22日的租金202876.14元、管理费19690.92元及滞纳金（2019年9月的租金、管理费的滞纳金以130180.73元为基数，按照日千分之一的标准，自2019年9月1日起计算至八星公司实际缴纳之日止；2019年10月1日至2019年10月22日的租金、管理费的滞纳金以92386.33元为基数，按照日千分之一的标准，自2019年10月1日起计算至八星公司实际缴纳之日止）；3.八星公司支付京广物业分公司2019年9月1日至2019年10月28日的电费703.80元；4.八星公司支付京广物业分公司2019年10月23日至2019年10月28日的房屋占用费25196.27元；5.八星公司支付京广物业分公司违约金390542.19元。一审法院认定事实：2019年5月15日，京广物业分公司（出租人）与八星公司（承租人）签订《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》（以下称“租赁协议”），约定八星公司自京广物业分公司处承租涉案房屋，租期三年，自2019年5月15日起至2022年5月14日止；自2019年5月15日起至2021年5月14日止，租金为每月118663.4元；管理费为每月11517.33元；租金和管理费须按月预先支付，即必须在每月最后一天前支付下月租金和管理费，如果超过7天没有交纳租金或管理费或其任何一部分，一旦出租人提出要求，承租人将按照欠款额每天千分之一标准向出租人支付滞纳金，滞纳金自合同约定应付租金之日起计算，直至款项全额支付为止；如果租金或其中任一部分自应交纳之日起三十（30）日内仍未交纳（不论是否提出了正式要求），那么出租人有权随时终止本协议以及对承租房屋停止供电，这一终止将不会妨碍出租人对任何尚未解决的违约、不遵守或不履行本协议中任何协议、规定和条款的行为提起诉讼的权利，也不会妨碍出租人要求承租人的总部支付所欠的租金、税费、费用、账单、花费、罚金、规定的违约赔偿金以及由此造成的损失（包括拆除和清理承租人在房屋内的设备、机器、物品和材料），而且不妨碍出租人收取罚金、滞纳金及违约金的权利；保证金为三个月的租金和管理费，租期初始保证金共计390542.19元；如果承租人超过应付之日没有交纳足额保证金，一旦出租人提出要求，承租人将按照欠款额每日千分之一向出租人支付未付保证金的滞纳金，滞纳金自本协议约定应付保证金之日起计算，直至保证金及滞纳金全额支付为止；一旦承租人有本协议第九节第（1）款所列（a）、（b）、（c）这三项情形之一的，那么出租人将有权终止本协议，届时出租人有权扣除保证金作为违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年10月18日，京广物业分公司向八星公司发送《解除通知》，八星公司于2019年10月21日签收。2019年10月28日，双方对涉案房屋进行了交接并签订《办公楼客户退租收房确认书（遗留装修）》。本案判决作出前，京广物业分公司提交书面说明称其确曾于2019年9月17日向八星公司送达《解除通知》要求解除合同并要求八星公司支付欠付租金，八星公司收到通知后交纳了租金，故京广物业分公司认为合同为继续履行的状态。另，京广物业分公司并未提交证据证明双方就合同效力达成新的合意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，八星公司迟延支付租金，京广物业分公司有权依据合同约定单方解除合同，双方均认可八星公司已于2019年9月17日收到京广物业分公司的《解除通知》，一审法院不持异议；虽然八星公司在收到通知后交纳了欠付的租金，但现有证据无法证明双方就合同恢复履行达成新的合意，加之八星公司亦抗辩合同已于其首次收到解除通知时解除，故一审法院确认涉案合同已于2019年9月17日解除，京广物业分公司诉请的2019年10月21日有误，一审法院予以调整。关于八星公司欠付的租金、管理费、水电费等，八星公司确认数额无误并同意支付，一审法院不持异议；关于租金及房屋占用费的期间，京广物业分公司主张有误，一审法院予以调整。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，八星公司迟延支付租金并导致合同解除，京广物业分公司要求八星公司承担违约责任的主张，具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。根据合同约定，滞纳金应解释为仅适用于合同解除前仍未足额缴纳各项费用的情况，现京广物业分公司已经行使了合同解除权，因此在合同解除后八星公司的违约责任应参照违约金的相关约定确定，不再累加计算滞纳金。关于违约金及滞纳金的标准，京广物业分公司主张的标准过高且亦未就其因八星公司迟交租金受有损失进行举证，一审法院依法予以酌减。鉴于京广物业分公司尚未退还八星公司已交纳的押金390542.19元，结合八星公司欠付的租金及房屋占用费、水电费、滞纳金及违约金等费用，一审法院确认八星公司以押金抵扣前述费用，京广物业分公司无需向八星公司退还押金，八星公司亦无需就前述费用向京广物业分公司另行支付。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案租赁合同的签订、履行及解除均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。据此，一审法院于2021年1月判决：驳回北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司的全部诉讼请求。本院二审期间，京广物业分公司提交：1.京广物业分公司与北京七街健身俱乐部管理有限公司签订的京广中心第32层X-X室《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》，证明八星公司原租赁房屋京广中心第32层X-X室中仅有其中一个单元#X于2020年1月1日起重新出租，其余单元#X-X截至2021年4月26日仍处于空置状态，因八星公司逾期付款导致租赁协议提前解除，仅截至一审判决下达之日即2021年1月26日止就已经给京广物业分公司造成预期利益损失1917627.06元，且预期利益损失在此之后仍在不断增加；2.合作协议书、转账支票存根、进账单及进账单回单、经纪代理服务费发票，证明京广物业分公司在与八星公司签订的京广中心第32层X-X室租赁协议解除且八星公司于2019年10月28日交还房屋后，一直在积极寻找新的租户，以避免损失的扩大，通过中介公司的推介，其中一个单元#X和案外其他单元于2020年1月1日起重新出租，京广物业分公司为此共计支付了代理服务费用103452.96元，其中应分摊给#X单元的代理服务费为26613.6元，该笔代理服务费用属于京广物业分公司为避免损失扩大而支付的止损实际支出，应由八星公司承担。八星公司认为合同已经解除，八星公司无需承担京广物业分公司空置期间的损失和京广物业分公司主张的上述其他损失。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是合同解除时间及滞纳金、违约金支付标准。关于合同解除时间，因承租人八星公司未及时交纳2019年8月份租金超过30日，存在违约行为，出租方有权按照合同约定解除合同。原审法院根据上述事实以2019年9月17日出租方京广物业分公司向八星公司提出解除合同之日作为双方合同解除时间，并无不当。此后虽然八星公司又交纳了2019年8月份的租金，但仅是交纳此前欠付租金，不能视为双方存在继续履行合同的意思表示，且八星公司此后亦未再行交纳过后续租金。因此对于京广物业分公司主张双方合同直至2019年10月21日才解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于欠付租金及房屋占有使用费问题，根据一审庭审中，八星公司的自认，其欠付2019年9月至2020年10月28日期间的租金及占有使用费、管理费、电费等，并认可京广物业分公司主张的数额，但同时认为滞纳金、违约金标准过高，要求酌减。对于八星公司交纳的押金390542.19元，经一审法院询问，京广物业分公司同意用押金抵扣违约金。关于违约金数额，经查，双方合同约定租期三年，京广物业分公司给予八星公司两个月的免租期，即2019年5月15日至2019年7月14日。此后八星公司仅交纳了2019年7月15日至2019年8月份租金，其中8月份租金亦是在拖欠一个月后交纳，9月份租金迟迟未予交纳。综合八星公司的上述违约情节及双方履行合同的总体情况，该免租期租金损失应当作为京广物业分公司违约损失的一部分考虑在内。原审法院直接将双方的款项折抵后，驳回京广物业分公司的全部诉讼请求，显然不当，本院进行调整。具体数额，本院根据双方实际履行合同的情况在将八星公司给付的押金抵扣违约金及滞纳金后，酌予确定八星公司应当给付的租金及管理费数额。综上所述，北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18412号民事判决；二、北京八星控股有限公司于本判决生效后七日内给付北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司租金及房屋占有使用费228072元、管理费6526元、电费703.8元。三、驳回北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5092元，由北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司负担255元（已交纳），由北京八星控股有限公司负担4837元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5092元，由北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司负担255元（已交纳），由北京八星控股有限公司负担4837元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年七月十三日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞