北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10198号上诉人（原审被告）：北京远荟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区天华大街5号院13号楼6层605。法定代表人：刘铁成，执行董事。委托诉讼代理人：汪文秀，女，北京远荟物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：宰晓楠，北京广盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘铁成，男，1974年1月24日出生，汉族，北京远荟物业管理有限公司执行董事，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宰晓楠，北京广盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京顺天府商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5515室。法定代表人：崔羽，董事长。委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京远荟物业管理有限公司（下称远荟公司）、刘铁成因与被上诉人北京顺天府商贸有限公司（下称顺天府公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。远荟公司、刘铁成上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回顺天府公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审已查明涉案《库房和配套宿舍租赁协议》为无效合同，则顺天府公司应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用，一审未将该费用从顺天府公司已支付的租金中予以扣除，属于适用法律错误。二、北京市标致家具有限责任公司（下称标致公司）、远荟公司、顺天府公司签订的《库房补充协议》为无效协议，一审判决认定该协议“系明知库房需要清退，对涉案库房租赁纠纷各方的解决条款，……系双方真实意思表示，……”，没有任何事实和法律依据。《库房补充协议》是在原租赁协议履行过程中，基于顺天府公司不配合消防整改，致使库房被大兴区消防支队查封后签订的；标致公司一直恶意隐瞒涉案库房为无手续用地的事实，三方并非基于涉案房屋将被拆迁而签订该协议。《库房补充协议》签订时，我公司并不知晓涉案房屋将被拆迁，我公司和顺天府公司对租金以外的费用结算也就未进行约定，主要包括占有使用库房期间的占有使用费及其他费用，这也说明了协议签订并非基于拆迁的事实，我公司未放弃主张房屋占有使用费及其他费用的权利。三、我公司提出改造费用62万元及水电费均是基于本案租赁协议的关系产生的纠纷，应直接从已收取租金中予以抵扣，属于我们的抗辩事由，而不属于反诉的事由，一审法院以我们没有提出反诉为由不予支持，属于程序错误，且一审法院两次开庭，同意了远荟公司申请证人出庭作证的申请，也单独进行过一次证人出庭环节的线上审理，对改造费用实际产生的情况已经多次审理并已查明事实，没有向我们释明要提出反诉，如果我们现在再次提起其他诉讼，属于严重的浪费司法资源。四、刘铁成提交的《远荟公司内部财务制度》，足以证明远荟公司财务制度完善，远荟公司资产与个人资产相互独立，股东刘铁成对远荟公司已履行完毕出资义务，刘铁成不应对远荟公司债务承担连带给付责任。顺天府公司辩称：同意一审判决，不同意远荟公司、刘铁成的上诉请求和理由。顺天府公司向一审法院起诉请求：1.判令远荟公司归还租金2723490.14元和利息（从2020年6月10日起按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）；2.判令远荟公司赔偿冷库工程款损失811000元；3.判令刘铁成对以上款项承担连带支付责任；4.判令拍卖刘铁成位于北京市大兴区双河北里4巷1号院3号楼14层2单元1402号房屋（下称1402号房屋）抵偿以上款项受偿。一审法院认定事实：2020年3月26日，远荟公司（甲方）与顺天府公司（乙方）签订《库房和配套宿舍租赁协议》，协议约定：库房和宿舍等基本情况：1.甲方出租给乙方的库房、宿舍位于北京市大兴区生物医药基地天水街12号的北侧中部，总建筑面积为10030．7平方米，集体宿舍整层面积为400平方米（位于标准集体宿舍楼的三层）共16间可住宿房间。2.甲方出租给乙方的库房及宿舍，为甲方从标致公司处租赁取得，产权归标致公司所有，甲方拥有合法的出租权。3.甲方出租给乙方的库房的基本情况为：库房具有完备的供水、供电、暖气管道以及排水设施；房屋内安装有全套的消防喷淋设施以及消防栓等消防设施；整个库房的地面硬化均为金刚砂地面。4.乙方承租甲方的库房用于存储食品、百货、药品、医疗器械及其它非政府明令禁止的物品等，乙方存储的物品必须符合国家法律法规相关规定。租赁期限：1.乙方租赁期自2020年5月16日起，至2028年5月15日止。租期为捌年，其中自2020年5月16日起，至2025年5月15日止的伍年租期为双方的保障性租赁期；自2025年5月16日起，至2028年5月15日止的叁年租期为非保障性租赁期。2.由于签订合同时为国家新冠疫情防控期间，相关库房整理改造等工作将受到疫情防控影响。如在2020年5月16日前，甲方未完成相关库房改造工作，双方就起租赁日期将顺延至甲方完成改造的日期。同时双方签订补充协议。3。在保障性租赁期间，由于甲乙双方任何一方的原因解除本协议，需按照本协议的相关规定向对方支付违约金。4。在整体租赁期满后，甲方有权收回出租库房等，乙方应如期归还。乙方计划继续承租的，应于租赁期满前一个月，与甲方协商并签订新的租赁协议。租金单价：1.乙方所承租的库房的未含税租金单价为：前三年为1.312元/平米/天，第四至五年为1.364元/平米/天，第六至七年为1.418元/平米/天，第八年为1.474元/平米/天，库房租金均按一年365天计算。2.乙方所承租的库房的未含税租金单价为：前三年为1009元/间/月，第四至五年为1050元/间/月，第六至七年为1090元/间/月，第八年1133元/间/月。其他责任：1.甲方必须按照要求将乙方所租赁库房的顶面立面更换为符合防火要求的材料，同时，将乙方所租用的宿舍进行简单刮白装修、更换门窗、改造男女卫生间。2.乙方所有出货车辆必须按照甲方的规定出入公司以及按要求停放。其他条款：1。在保障性租赁期国家拆迁时：属于乙方增设的建筑物设备设施的补偿归乙方所有，双方具体金额以政府拆迁文件列明的金额为准。2。在非保障性租赁期国家拆迁时：包括乙方增设的建筑物在内的所有地上建筑物的补偿归甲方所有。乙方增设的固定建筑物由甲方按照实际产生了建筑费用支付给乙方具体以乙方提供的发票为准。3.除乙方增设的建筑物设备设施补偿以外的其他补偿归甲方所有。4。在保障性租赁期到期后，乙方增设的建筑物所有权归甲方所有，但在双方协议及在续租期间，甲方不额外收取相应建筑物的租金。违约责任：1。在保障性租赁期间，由于甲乙双方任何一方的原因，责任导致双方解除本协议的均必须向另一方支付人民币100万元的违约金。2.为保障的利益，甲方法定代表人刘铁成同意将其个人名下一套房产作为违约金支付的担保，双方到公证处办理公证。……7。在签订本协议前，乙方已经开始使用甲方的库房，由于未经改造，如因库房主体原因导致乙方货物毁损的由乙方负责。8.乙方自2020年3月10日开始使用库房，如双方经协商未达成正式租赁协议，乙方必须按照实际使用天数向甲方支付租金，面积按7000平米核算，租金含税单价为1.65元/平米/天。如双方达成正式租赁协议，则乙方不用支付甲方2020年3月10日至正式起租日期期间的库房租金。如协议生效后由于乙方责任导致协议解除：甲方启动库房改造的，甲方收取租金及追究乙方违约责任外，同时不予返还乙方所缴纳的租金。甲方未启动库房改造的，甲方仅收取租金及追究乙方违约责任，从甲方已缴纳租金中扣除。9。在保障性租赁期间，甲方应确保乙方可以正常使用库房和宿舍，如由于产权瑕疵违章建筑等非乙方及不可抗力原因，导致乙方不能正常使用库房或宿舍的，甲方除应免收不能正常使用期间的租金外，还需承担违约责任。在非保障性租赁期间，如，由于上述原因导致乙方无法正常使用的，甲方免收不能正常使用期间的租金。2020年3月10日，远荟公司将涉案的库房及宿舍交付顺天府公司使用，顺天府公司向远荟公司交纳了租金2723490.14元。2020年6月2日，标致公司（甲方）、远荟公司（乙方）、顺天府公司（丙方）签订《库房补充协议》，协议约定：甲、乙丙三方本着公平、公正、自愿的原则，就丙方承租的甲、乙方库房不能按合同约定正常交付丙方使用事宜，初步达成以下协议：1.乙方在2020年6月9日前退还丙方已交付的所有租金共计2723490.14元。丙方协助完成乙方已开发票的退票工作。2.乙方协助丙方承租其他库房，完成搬家工作，费用由乙方承担，并达到丙方使用标准（标准参照现标致库房），丙方不再追究乙方违约责任。3.丙方建设的1000平米左右冷库，丙方向甲方提供相应票据，待甲方拿到补偿款后10个工作日内，甲方依照票据全额打到丙方指定账户内。4.甲方乙方协调相关部门确保丙方清退库房前现有库房的正常使用。远荟公司系有限责任公司（自然人独资），投资人为刘铁成。本案在审理过程中，远荟公司向法院提供以下证据：1.新闻截图、土地腾退协议、顺天府公司与远荟公司协议及附件，用以证明其出租的库房，系无手续建筑，根据法律规定，租赁协议无效，转租协议无效；2.标致公司出具的说明、出租库房平面图，用以证明标致公司承诺库房无任何手续瑕疵，其已经尽到了审查义务；3.2020年5月3日北京市大兴区公安消防支队针对涉案的租赁物向标致公司出具责令限期改正通知书、2020年5月13日生物医药产业基地管理委员会安全生产检查作出安全生产现场检查记录、整改期间顺天府公司使用库房的照片、库房被查封照片、查封期间顺天府公司继续使用库房的照片及视频，用以证明该单位建筑物不符合消防规定，要求停止使用，立即整改更换；库房东侧施工区域内货物未及时清理存在安全隐患；4.用水、用电统计表，用以证明直到2020年7月30日向标致公司结算水电费、交钥匙，但是从未办理正式交接；5.微信聊天记录，用以证明其按照补充协议约定协助顺天府公司联系库房。顺天府公司的质证意见：1.真实性认可，与本案无关联性，因为远荟公司转交给其土地证，证明目的不认可，确实在3月10日使用，但是是非正常使用；2.真实性无异议，不认可证明目的，本身将房屋出租给顺天府公司就应该保证房屋的合法手续；3.限期改正通知真实性认可，证明目的不认可，其使用房屋是远荟公司予以允许的，消防整改是说采光板不符合要求与其无关；检查记录认可；照片真实性不认可；4.认可，证明目的不认可，因为本身此房屋是库房远荟公司就没有给交钥匙，没有什么钥匙；5.真实性认可，证明目的不认可，本身协商发了个图片推荐一下，远荟公司、刘铁成也没有承担什么运输的任务。远荟公司申请证人出庭作证，申请证人王某出庭，用以证明远荟公司与顺天府公司签订合同及履行情况；申请证人吴某出庭，用以证明其公司对涉案库房改造情况。顺天府公司提出王某陈述基本属实；对吴某的证言不予认可；刘铁成对证人证言予以认可。双方均认可因租赁房屋没有建设手续，而签订的《库房和配套宿舍租赁协议》及附件无效；对于《库房补充协议》的效力，顺天府公司认为有效，远荟公司认为原租赁协议无效，补充协议亦无效。顺天府公司提出：2020年3月10日的进驻后确实无法使用，有一部分放了货物，但有一部分在施工无法摆放。6月2日开始往外搬，6月15日以后就搬空了，没有交接手续，因为本身库房就不完整，没交接手续。远荟公司提出：顺天府公司物品2020年9月4日还在，为了和政府要补偿款，一直到9月4日看要钱无望才搬走的，但是没有证据，只能自愿以2020年7月30日标致公司签字来认可顺天府公司搬离的时间。根据顺天府公司的申请，法院作出（2020）京0115财保316号民事裁定书，裁定如下：一、冻结远荟公司名下的银行账户内存款人民币2283490元；二、将登记在刘铁成名下的位于北京市大兴区双河北里四巷1号院3号楼14层2单元1402号房屋（不动产权证号：京【2019】大不动产权第XXXX号）予以查封，查封期间不得为所有权人办理一切手续。一审法院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。顺天府公司与远荟公司就涉案房屋签订的库房和配套宿舍租赁协议及附件，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，在标致公司、远荟公司、顺天府公司签订库房补充协议，系明知库房需要清退，对涉案房屋租赁纠纷各方的解决条款，该补充协议约定远荟公司退还顺天府公司已交付所有租金2723490.14元，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，故对顺天府公司要求远荟公司归还租金2723490.14元的诉讼请求，法院予以支持；虽然双方约定了给付时间，但是并未约定逾期给付利息，故对于顺天府公司要求给付利息（从2020年6月10日起按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）的诉讼请求，法院不予支持；对于顺天府公司要求远荟公司赔偿冷库工程款损失811000元的诉讼请求，按照补充协议中“顺天府公司建设的1000平米左右冷库，顺天府公司向标致公司提供相应票据，待标致公司拿到补偿款后10个工作日内，标致公司依照票据全额打到顺天府公司指定账户内”约定，顺天府公司可与远荟公司、标致公司另行解决，本案不宜一并处理；因远荟公司系刘铁成一个自然人股东的有限公司，现刘铁成并未提供充分的证据证明其个人财产独立于公司财产，对于顺天府公司要求刘铁成对以上款项承担连带给付责任，法院予以支持；对于远荟公司要求拍卖刘铁成1402号房屋抵偿以上款项受偿的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。远荟公司虽然提出改造费用62万元从顺天府公司租金中抵扣的答辩意见，并未退出反诉，法院不宜一并处理。据此，一审法院于2021年5月17日判决：一、北京远荟物业管理有限公司于判决生效后十日内返还北京顺天府商贸有限公司租金2723490.14元；二、刘铁成对北京远荟物业管理有限公司上述第一项款项承担连带给付责任；三、驳回北京顺天府商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审补充查明，一审审理中，远荟公司、刘铁成对于其申请的证人王某、吴某出庭陈述的质证意见为：证人吴某承办了其公司换顶的工作，远荟公司支付了58万元，虽然后续被消防查封并拆除，但是远荟公司确实支付了费用；证人王某代表标致公司，该公司是涉案房屋的所有者，但王某并非标致公司的老总，对一些事实并不知情，其知情的内容请求法院核实。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可，故远荟公司与顺天府公司就涉案房屋签订的《库房和配套宿舍租赁协议》应属无效合同。关于《库房补充协议》，虽名为补充协议，但该协议约定内容系标致公司、远荟公司、顺天府公司对于涉案房屋清退等问题达成的一致解决方案，该协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，一审法院依据该合同约定及顺天府公司诉请判决远荟公司退还已收取的全部租金，合同依据充分，本院予以维持。远荟公司、刘铁成关于《库房补充协议》应为无效协议的上诉主张，没有事实或法律依据，本院不予支持。关于远荟公司、刘铁成上诉主张的房屋占有使用费、改造费用、水电费等费用问题，因在一审审理中，远荟公司、刘铁成作为原审被告并未就此提出反诉，一审法院据此未予处理，并无不当。远荟公司、刘铁成可另案予以解决。关于刘铁成是否应承担连带给付责任的问题。因远荟公司系一人股东的有限公司，现有证据无法认定刘铁成个人财产可独立于公司财产，故一审法院判决刘铁成承担连带给付责任，并无不妥。刘铁成不同意承担连带给付责任的上诉理由，没有事实或法律依据，本院不予支持。综上所述，远荟公司、刘铁成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28588元，由北京远荟物业管理有限公司、刘铁成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年七月二十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪