江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1720号上诉人（原审被告）：连云港牡丹园置业有限公司，住所地江苏省东海县经济开发区晶都大道。法定代表人：胡立文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张继宇，江苏佐安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐琼，女，汉族，住江苏省东海县牛山街道徐海中路。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晓娇，江苏恒旭律师事务所实习律师。上诉人连云港牡丹园置业有限公司（以下简称牡丹园公司）因与被上诉人徐琼商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人牡丹园公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未成立生效，驳回被上诉人要求上诉人继续履行合同的诉讼请求，或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人之间《商品房买卖合同》未成立生效。1、商品房买卖是大宗交易，涉及权利义务较多，住建部门为规范双方行为，同时也为防止一房两卖，特制订了格式合同，并要求双方网签。格式合同中明确约定，合同自双方签字之日起成立生效。本案中无任何一方在《商品房买卖合同》上签字，故双方买卖合同并未成立生效。2、《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款规定，当事人采用书面合同形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立，在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，被上诉人仅支付少量首付款，后虽经上诉人多次通知，其既不提交相关资料办理银行按揭贷款手续，也不支付剩余购房款，根本没有履行主要义务，故不应认定双方商品房买卖合同已经成立。3、退一步讲，即使合同成立，因2020年6月20日，上诉人书面催告被上诉人，让其在2020年6月30日前签订商品房买卖合同，但被上诉人一直未按通知履行相关义务，也未对通知提异议，在接到通知后三个月提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。双方合同已于2020年9月30日解除，所以也谈不上让上诉人继续履行合同的问题。4、一审判决上诉人将房产出售给被上诉人，并协助办理银行贷款手续，但银行贷款是被上诉人与银行之间的事，被上诉人是否符合贷款条件，能否获得银行贷款，上诉人无法左右。若被上诉人贷款申请不通过银行审核，不能获得银行贷款，上诉人如何协助被上诉人办理银行贷款，上诉人如何继续履行合同。一审判决没有考虑这个问题。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐琼辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人的上诉人理由和请求不能成立，应予驳回。1、关于涉案商品房买卖合同是否成立并生效问题。虽然涉案的网签《商品房买卖合同》未经本案双方当事人签字，但从网签合同的内容看，双方已就涉案商品房买卖价款、支付方式、交房时间等具体权利义务达成合意，上诉人在收到该款后即向答辩人出具了收据，这足以说明答辩人已按约履行了合同主要义务，上诉人也予以接受。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。2、上诉人称答辩人仅支付少量首付款，后经其多次沟通，答辩人既不交相关资料办理，银行按揭贷款也不支付剩余购房款，根本没有履行主要义务，明显与事实不符。事实上，涉案商品房买卖合同网签后，由于上诉人擅自增加商品房出售价格，且拒不与答辩人签订纸质的商品房买卖合同，导致答辩人至今无法办理按揭贷款手续，这一事实有答辩人在一审提交的《信访处理意见书》等证据予以证实。在此情况下答辩人按约支付首付款当然属于已履行主要义务，不存在所谓的未履行主要义务之说。3、从上诉人向答辩人的催告函看，其已实际认可了涉案商品房买卖合同已成立和生效，否则其又何必多此一举擅自变更房屋销售单价，要求答辩人完善付款手续呢。二、关于涉案商品房买卖合同是否解除问题。1、从上诉人发出的催告函内容看，其仅是告知答辩人将涉案商品房出售单价变更为5500元，并要求答辩人完善付款手续，并非明确通知答辩人解除合同，不存在所谓的合同解除之说。2、即使上诉人的催告函有解除涉案商品房买卖合同之意思表示也不应发生合同解除的效果，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条明确规定，不享有合同解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除效果。就本案而言，上诉人擅自变更商品房出售价格，拒不签订纸质的商品房买卖合同，才导致答辩人无法完善所谓的付款手续。据此上诉人对涉案商品房买卖合同并不具有法定和约定的合同解除权，即使上诉人向答辩人发出合同解除通知也不产生合同解除的效果，何况仅发出没有明确解除合同意思表示的催告函。三、关于上诉人是否应协助答辩人办理按揭贷款问题。涉案网签的商品房买卖合同第6.3条之约定，答辩人是以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，而上诉人在一审庭审时明确陈述，在签订正式商品房买卖合同后提交银行办理按揭贷款手续，开发商具有协助义务。就目前情况来讲，上诉人并未与答辩人签订纸质的商品房买卖合同，即意味着上诉人并未履行协助答辩人办理按揭贷款之义务，一审法院判决上诉人协助答辩人办理银行按揭贷款相关手续并无不当。协助办理按揭贷款手续，不等同于确保将按揭贷款办下来，在办理银行按揭贷款过程中，只需要上诉人按照银行的要求提交应由开发商提交的材料并办理相关手续即可，答辩人是否符合银行房贷审核范围不并不属于上诉人履行协助义务的范围。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。徐琼向一审法院起诉请求：1、依法判令牡丹园公司继续按照徐琼与牡丹园公司双方网签的《商品房买卖合同》之约定将所涉商品房出售给徐琼，并协助徐琼办理购房银行按揭贷款手续；2、依法判令牡丹园公司按照上述网签《商品房买卖合同》之内容与徐琼签订书面《商品房买卖合同》；3、本案诉讼费用等均由牡丹园公司承担。一审法院认定事实：2018年10月4日，牡丹园公司以单价3048元/平方米、购房总价383377元将其开发建设的牡丹园小区18幢1单元1002室出售给徐琼。双方约定了商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式与期限、交付期限、违约责任等条款，徐琼于当日将首付款115377元支付给牡丹园公司，约定其余购房款268000元采用银行按揭方式支付。牡丹园公司向徐琼出具收据一份，载明“收款事由：18-1-1002首付款”，并于当日将《商品房买卖合同》提交东海县房产管理处进行网签备案，但双方未盖章、签名。徐琼除支付首付款外，亦未支付剩余购房款。2019年6月25日，东海县住房和城乡建设局向徐琼出具信访复字〔2019〕037号《信访事项处理意见书》，内容为“经调查，反映其牡丹园商品房已签订了网签合同，开发企业要求加价，不然不办理相关手续，情况属实。经查询，牡丹园18幢1单元1002室的《商品房买卖合同》网上已备案在您（徐琼）的名下，现案涉房屋网签在徐琼名下，没有您本人签字同意或法院裁定的，开发企业无法完成变更手续。”2020年6月20日，牡丹园公司向徐琼发出《催告函》，内容为：“2018年10月4日，您（徐琼）定购本公司开发的牡丹园8号18幢1单元1002室房屋，根据我公司2018年10月份销售价5500元/平方米，需要完善支付手续。现要求您于2020年6月30日前来我公司补足余额并办理贷款手续，否则承担相关违约责任并办理退房，希望您积极配合。”庭审中，牡丹园公司代理人称案涉网签合同是因为公司工作人员的失误造成价格没有及时变更。一审法院认为，本案的争议焦点为双方当事人于2018年10月4日网签的合同编号为LYGSPF20181068xxx的《商品房买卖合同》是否成立生效。双方当事人就买卖牡丹园小区18幢1单元xxxx室于2018年10月4日网签了合同编号为LYGSPF20181068xxx的《商品房买卖合同》，徐琼依约交纳了首付款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条的规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签名、盖章或者按指印时合同成立。在签字、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，案涉商品房买卖合同虽然没有双方当事人的签名或者盖章，但徐琼按照合同约定交纳了首付款，牡丹园公司收款后出具收据并已就合同办理了网签手续等行为，表明双方对合同内容已经取得一致的意见，故应认定双方当事人于2018年10月4日订立的合同编号为LYGSPF20181068xxx的《商品房买卖合同》已成立生效。牡丹园公司辩称双方未正式签订合同，双方之间的合同并未生效的意见，一审法院不予采纳。牡丹园公司辩称案涉网签合同是因为公司工作人员的失误造成价格没有及时变更，具体的销售人员现在也说不清楚当时的情况，一审法院认为，上述情况属于牡丹园公司内部管理问题，一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，一审法院判决：牡丹园公司应按照网签的《商品房买卖合同》之约定将案涉房屋出售给徐琼，并在判决生效之日起三十日内协助徐琼办理银行按揭相关手续。一审案件受理费7050元，减半收取3525元，由牡丹园公司负担（徐琼已预付，牡丹园公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给徐琼）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人牡丹园公司与被上诉人徐琼签订的涉案网签商品房买卖合同是否已成立生效，是否已被解除。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签字、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，上诉人牡丹园公司与被上诉人徐琼之间的商品房买卖合同虽然未经双方签字、盖章或者按指印，但被上诉人徐琼已经按照合同约定支付首付款，上诉人也予以接受，合同约定剩余款项通过办理银行按揭贷款方式支付，故可以认定双方对于涉案房屋买卖达成一致意思表示，并且被上诉人徐琼已经履行了合同约定的支付首付款的义务，故上诉人接受该款项时，双方商品房买卖合同成立。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此涉案商品房买卖合同已经生效。对于上诉人主张被上诉人徐琼仅支付少量首付款，未履行剩余房款的支付义务的上诉理由，本院认为，根据查明事实，涉案房屋未办理按揭贷款手续系因上诉人要求提高房屋价格，导致被上诉人徐琼无法办理贷款申请手续，非因被上诉人徐琼原因未支付剩余房款，故对该上诉理由本院不予支持。因此，上诉人主张双方商品房买卖合同未成立生效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于涉案商品房买卖合同是否已经解除的问题，上诉人主张其发出《催告函》通知被上诉人徐琼解除合同。本院认为，上诉人与被上诉人徐琼达成商品房买卖合意后，应按照约定履行各自义务，但上诉人违反合同约定要求被上诉人徐琼多支付购房款，其不享有合同解除权，无论《催告函》是否包含解除合同的意思表示，均不能达到合同解除的法律效果。故对上诉人主张合同已经解除的上诉理由本院不予支持。对于上诉人主张一审判决其协助被上诉人徐琼办理银行贷款手续不当的上诉理由，本院认为，根据双方合同约定及商品房买卖交易习惯，如双方约定部分房款通过银行按揭贷款形式支付，上诉人应协助被上诉人徐琼办理银行按揭贷款手续，协助行为在前，银行审批结果在后，审批结果如何不影响上诉人履行协助义务。即使被上诉人徐琼未获得银行贷款，双方亦可根据合同约定解决剩余房款的支付问题，不存在上诉人无法继续履行合同的情况，故一审法院判决上诉人履行该协助义务并无不当，本院予以维持。综上，上诉人牡丹园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7050元，由上诉人连云港牡丹园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年七月八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。