江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1623号上诉人（原审原告）：陈国庆，男，1982年10月1日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：金建国，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金倩，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张亚康，男，1965年11月3日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：石裕华，江苏维业律师事务所律师。上诉人陈国庆与被上诉人张亚康因合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国庆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人所取得的土地使用权系通过土地租赁方式取得，故2018年5月18日的协议仅是土地转租法律关系而非是支付土地出让金后对土地剩余使用期限的转让。若土地承租人在承租的土地上加盖建筑物，继而将承租土地连同地上建筑物的使用权合并转移时，双方间应当订立的协议就应当是土地转租协议及资产转让协议，故一审法院认定2018年5月18日的协议中220万元的对价中不包含厂房显然是断章取义。2.案涉土地系被上诉人于2007年8月9日起经向通州区姜灶镇望海台村经济合作社通过土地租赁方式取得的土地使用权，所支付的对价也仅是按每年每亩1200元标准支付租金（按协议约定11亩土地计算年租金仅为13200元）。陈国庆对此明知，故不可能以明显不合理的220万元高价从张亚康处转租该宗土地。3.2018年5月18日协议中约定的付款条件明确为工程竣工及投产使用两种情形成就。从交易安全的角度来讲，如被上诉人仅是对土地转让，则无需将建筑物的竣工及投入使用作为支付转让的条件。4.双方《协议》第四条明确，本次转让期限为永久性……如遇国家政策需要拆迁或不可抗拒的事，甲乙双方应积极配合政府不予抗议……再次充分说明，如协议仅是转让的土地使用权，而建筑物属上诉人自行建造，那么在后续拆迁过程中，所有事宜则与被上诉人已无任何关联，无需双方积极配合。因协议转让的包括地上建筑物，在拆迁过程中，政府仅会依据被上诉人与村委会签订的土地租赁协议结合地上建筑物状况对被上诉人进行补偿，而上诉人因已支付建筑物对价，在当然有权获得赔偿的情况下，必然需要双方的共同配合。5.案涉建筑物的土建施工承包人及钢结构施工承包人都是被上诉人联系并洽商达成协议，充分表明案涉租赁土地上新建的建筑物的建设主体是被上诉人而非上诉人，至于被上诉人如何筹措资金属于另一层法律关系。6.双方在建厂房时口头协议的内容为，被上诉人按照上诉人的要求在承租土地上建造一幢2600平方米左右的厂房，建房所需资金150万元由上诉人先行支付，房屋建成后，该先行支付的150多万元作为房屋建成后的8年租金，房屋建成后的8年内由上诉人无条件使用，8年后房屋归被上诉人，上诉人若要继续使用，需另行协商租赁事宜，充分表明，双方在口头协商过程中，建房所需资金是由上诉人预缴8年租金性质为前提，现由于政府原因导致被上诉人对该房屋无法继续建设，上诉人预先支付的租金无法实现其目的，故预付的77万元租金依法应予返还。张亚康辩称，1.双方之间《协议》所涉及的土地性质为集体土地，依法不能转让，故双方协议自签订之日起就没有法律效力。2.《协议》中并没有涉及到房产，只涉及土地转让。3.双方所签订的协议并没有涉及履行。综上，上诉人的诉讼请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈国庆向一审法院起诉请求：1.请求解除双方于2018年5月18日签订的土地、房产转让协议；2.请求判令张亚康返还已收款项770000元，并支付逾期付款利息（自2020年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.诉讼费用由张亚康负担。一审法院认定事实：2018年5月18日，陈国庆、张亚康签订协议，约定：1.张亚康将通州区川姜镇温州中路望海台村23组土地转让给陈国庆；2.转让的面积、方位、分界线（附草图1份）；3.转让金额2200000元；4.付款方式：工程竣工后，陈国庆付给张亚康200000元，陈国庆投入使用后张亚康收取陈国庆200000元，余款在2020年1月25日前全部付清。5.转让期限为永久。6.协议签字后，陈国庆有权使用，如遇国家拆迁，双方应积极配合政府不予抗议。草图中显示，中间棉车间、水沟及部分过道作虚线标注，四周门面房、厂房、宿舍、辅路等未作标注。草图中还载明，虚线内阴影面积产权属于陈国庆所有，白色过道及其他区域为张亚康所有，公共道路双方不允许盖建筑。另查明，2007年8月9日，张亚康与通州市川姜镇望海台村经济合作社签订协议，约定由张亚康使用该村23组11亩土地，用于工业性项目开发。张亚康每年以百利安纺织品有限公司的名义缴纳土地租金及土地收益金等费用。2019年7月26日，南通百利安纺织品有限公司向南通市通州区自然资源规划局申请“关于免于拆除南通百利安纺织品有限公司原有建筑的报告”，载明该公司依据2007年8月9日协议建设了相关建筑物。后因局部拆除翻建，在2018年被列为卫片950号图斑（面积约5.3亩）。故恳请相关部门同意免于拆除现有建筑并将图斑消除。该报告中由南通市通州区川姜镇人民政府加章及注明“情况属实”。2020年12月10日，南通市通州自然资源和规划局向一审法院复函，载明张亚康于2009年5月开始在租用的土地上进行工业用生产厂房建设。2009年6月18日，南通市通州区国土资源局对张亚康做出行政处罚。目前，张亚康占用的土地为集体用地，尚未办理合法用地手续，不能依法办理非农业建设的不动产登记。又查明，陈国庆于2017年11月14日向张亚康转账60000元，2017年11月18日转账130000元，2017年12月20日转账70000元，2017年12月25日转账150000元，2018年1月23日转账200000元。2018年5月11日，张亚康向陈国庆汇款5000元。张亚康与建设方结算后，确认总工程款820000元。庭审中，陈国庆认可该结算单由张亚康结算后向其出示。审理中，陈国庆、张亚康一致认可2018年5月18日协议中土地转让的目的系为了建设厂房。陈国庆表示：1.根据张亚康要求，其于2018年5月28日后陆续向厂房建设方、材料商支付614630元。2.2017年时未与张亚康确认租金标准、租期等内容，仅表示随行就市。3.出示2017年11月14日与张亚康微信聊天记录，其中显示张亚康当天认可收到40000元及60000元，合计100000元。4.如案涉合同无效，其仅要求返还770000元预付租金，其他损失不要求在本案中处理。张亚康表示：1.在2020年11月3日庭审中表示如协议有效，同意解除案涉协议。2.认可2018年5月11日5000元汇款系陈国庆为南通百利安纺织品有限公司代付罚款。一审法院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，陈国庆、张亚康签订2018年5月18日协议，系为在土地上建设厂房用于经营。而根据南通市通州自然资源和规划局向一审法院复函，可以认定案涉土地性质为集体用地，且至今尚未办理合法用地手续。故2018年5月18日协议违反了法律强制性规定，应属无效。本案存在以下几个争议焦点。争议焦点一、陈国庆已付金额数额如何认定。张亚康认可陈国庆转账的730000元，但不认可陈国庆陈述的2017年11月14日现金支付的40000元。但陈国庆补充了与张亚康的微信聊天记录，其中张亚康认可收到陈国庆40000元及60000元。结合2017年11月14日仅有60000元转账记录，故本院认定2017年11月14日陈国庆另有现金40000元给付张亚康。因庭审中张亚康已认可2018年5月11日向陈国庆汇付的5000元系陈国庆为南通百利安纺织品有限公司代付的罚款，故不应自本案争议金额中扣除。一审法院依法认定陈国庆已向张亚康汇付770000元。争议焦点二、2018年5月18日协议中2200000元是否包含厂房的对价。一审法院认为，该协议中明确系对通州区川姜镇温州中路望海台村23组土地的转让。如按照陈国庆主张该价款包含厂房的对价，则张亚康将厂房转让给陈国庆后，陈国庆在该协议中未对之前其已预付的770000元租金做出处理明显与常理不符。且庭审中，陈国庆已自认在签订协议后，其又支付给建设方、材料商614630元，但不能提供证据证明张亚康同意自2200000元中扣除。综上，一审法院认定该2200000不包含厂房对价。争议焦点三、陈国庆已付金额性质如何认定。陈国庆认为系预付的租金，张亚康则认为系支付厂房建设费用。一审法院认为，庭审中，陈国庆表示2017年时并未与张亚康确认租金标准及租期，结合争议焦点二中所作认定，一审法院对其主张系预付租金的主张，碍难支持。庭审中，陈国庆自认张亚康曾向其出示工程款结算单，以及其又继续支付工程款、材料款的事实，一审法院认定该770000元系支付厂房费用的可能性较高。争议焦点四、案涉770000元是否应当返还。因该770000元法院认定并不包括在2018年5月18日协议中，故该协议无效，并不会导致该款返还的法律后果。而陈国庆明确其要求返还的基础系源于该770000元系预付租金的性质，但经审理查明，该770000元并非预付租金，而应为投入厂房的费用。故一审法院对陈国庆要求返还770000元预付租金的诉请，不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条之规定，判决：一、确认陈国庆与张亚康于2018年5月18日签订的协议无效；二、驳回陈国庆的其他诉讼请求。案件受理费24400元（陈国庆已垫付），由陈国庆、张亚康各半负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院在二审审理过程中询问上诉人“建房的时候有没有意向转让土地使用权”，上诉人回答“没有。因为建房的时候知道土地是租赁的”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉土地系集体用地，尚未办理合法用地手续，故陈国庆和张亚康之间于2018年5月18日签订的土地转让协议违反我国土地管理的强制性法律规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因建设案涉厂房在前，签订转让协议在后，且陈国庆在二审中明确陈述在建设厂房的时候并没有意向转让土地使用权，故陈国庆出资由张亚康建设厂房与案涉转让协议没有关联。案涉转让协议虽然无效，但陈国庆尚未支付转让款220万元，其也没有证据证明220万元中包含77万元建房款，至于77万元是否是陈国庆预付的租金，系双方之间另外的法律关系，本案不予理涉，故一审判决驳回陈国庆要求张亚康返还77万元的诉讼请求并无不当。综上，陈国庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由陈国庆负担。本判决为终审判决。审判长 高 雁审判员 陆海滨审判员 刘彩霞二〇二一年七月一日书记员 周伟伟