沈阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0191执异82号案外人韩希范，女，1956年9月19日出生，汉族，住址黑龙江省兰西县。委托代理人彭华，辽宁途禹律师事务所律师。申请保全人辽宁万利商品混凝土有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈阳经济技术开发区开发北二十一号路2-1号、2-2号。统一社会信用代码91210000603601753Q。法定代表人刁玉明，系该公司总经理。委托代理人徐羽佳、齐柏霖，辽宁申胜律师事务所律师。被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司，住所地黑龙江省兰西县新生街加州戈雅小区12-13号楼2号商服。统一社会信用代码9123122209845961X3。法定代表人刘生军，系该公司董事。本院在执行（2020）辽0191执保341号申请保全人辽宁万利商品混凝土有限公司与被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司财产保全纠纷一案中，案外人韩希范于2021年6月28日提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人韩希范称，案外人于2015年11月12日在加州戈雅房地产开发有限公司售楼处以现金方式购买案涉的33号楼7号车库，签订定购协议并出具预售房屋收据，房总价为275600元。另又于2017年5月15日从刘春辉处购买案涉的42号楼13号车库，总房价为140244元。加州戈雅房地产开发有限公司售楼处直接更名至案外人名下。案外人取得两处房屋后一直占有使用至今。但因被保全人自身原因一直未给包括案外人在内的业主办理房屋产权证。综上，案外人认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人具有排他权利，请求人民法院对位于黑龙江省兰西县加州戈雅住宅小区二期工程33号楼7号车库及42号楼13号车库两处房产予以解除查封。本院查明，申请人辽宁万利商品混凝土有限公司诉前申请保全被申请人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司财产一案，依辽宁万利商品混凝土有限公司申请，2020年10月13日本院作出（2020）辽0191财保67号民事裁定书，裁定冻结被申请人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司银行存款7914370.12元或查封其相应价值的财产（仅限于房产、土地、机器设备、机动车辆）。案件申请费5000元，由申请人辽宁万利商品混凝土有限公司预付。后本院执行人员做出（2020）辽0191执保341号《协助执行通知书》，于2020年11月13日至兰西县不动产登记中心查封被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司名下位于兰西县加州戈雅精品住宅小区二期工程33号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号车库；42号楼1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、29、31、32、33、34、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号车库共42处；39号楼1、2、4、5、8、9、10号商服共7处；38号楼7号商服、36号楼2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、14号商服、36B号楼1、2、3、4、5号商服共17处。查封期限三年：自2020年11月13日至2023年11月12日止。后案外人提出执行异议。另查明，案外人韩希范与被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司于2015年11月12日签订《加州戈雅二期定购协议》，定购加州戈雅33号楼7号车库，车库面积97.3m2，成交房款总价人民币275600元。付款方式为一次性付款。同日被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司出具加州戈雅预售房屋收据。案外人自此一直使用至今，并缴纳了该处商服的采暖费、物业费等。又查，案外人韩希范于2017年5月15日从刘春辉处购买黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司抵顶来的42号楼13号车库一处，车库面积24.18m2，成交房款总价人民币140244元。付款方式为一次性付款。同日被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司出具加州戈雅预售房屋收据。案外人自此一直使用至今，并缴纳了该处商服的采暖费、物业费等。上述事实，有本院（2020）辽0191财保67号民事裁定书、（2020）辽0191执保341号《协助执行通知书》、加州戈雅二期定购协议、车库买卖协议、预售房屋收据、收款凭证等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。故本院对案外人的异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据上述规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据现有的证据证明的事实，案涉房屋登记在被保全人黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司名下。故从物权公示的角度看，黑龙江加州戈雅房地产开发有限公司是案涉房产的所有权人。虽然案外人实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定案外人取得案涉房屋所有权。但现案外人提出的系排除执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被保全人于本院执行部门查封案涉房产33号楼7号车库前签订了该处房产的《定购协议》。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现案外人提供的《定购协议》已对《商品房销售管理办法》第十六条中所规定的主要内容予以了记载，故现有证据可以证明案外人已与被保全人在本院执行部门查封之前就案涉房产33号楼7号车库签订了合法有效的商品房买卖合同。同时根据现有证据又能证明，案外人已支付了全额购房款，并实际占有使用案涉房屋，亦非案外人自身原因未办理过户登记手续。故在现有法律规定及证据情况下，案外人就案涉房屋33号楼7号车库享有足以排除强制执行的民事权益，本院执行部门对该房屋予以查封不妥，应予解除。案外人提出的此处房产即33号楼7号车库排除执行行为异议，本院予以支持。但就案外人所提的42号楼13号车库异议中，案外人与被保全人并未在本院查封前就此处房产签订任何买卖合同，仅有预售房屋收据，且该收据中对《商品房销售管理办法》第十六条中所规定的商品房买卖合同中所应具备的重要事项未有记载；同时其在听证中所提交的《商品房买卖合同》系在本院查封后即于2021年6月所补签，故现有证据不足以证明案外人已与被保全人在本院查封之前就42号楼13号车库签订了合法有效的商品房买卖合同。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用的规定，上述第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案案涉房产42号楼13号车库的真实目的在于消灭案外人及他人对被保全人的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间系通过以物抵债协议，实现债务人即被保全人变通履行债务，不必然地引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。故在现有法律规定下，本院执行部门仅系在财产保全阶段，对案涉财产42号楼13号车库进行查封符合法律规定。对案外人在财产保全执行程序中提出的对42号楼13号车库的排除执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、案外人韩希范的异议部分成立，本院执行部门解除对位于黑龙江省兰西县加州戈雅住宅小区二期工程33号楼7号车库的查封；二、驳回案外人的其他异议。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 松人民陪审员  赵玥莹人民陪审员  马晓霞二〇二一年七月二十二日书 记 员  陈凌倩