辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10570号上诉人（原审被告）：付艳，女，1961年8月13日出生，住址沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：秦长明，男，1960年3月28日出生，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳荆棘鸟物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设西路9号（3-303）。法定代表人：邵景云，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨世龙，男，1989年5月8日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人付艳、秦长明因与被上诉人沈阳荆棘鸟物业管理有限公司（以下简称“荆棘鸟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。付艳、秦长明上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：2016年起上诉人房屋开始漏雨，漏雨点很多。由于房屋位于顶楼，楼顶属于业主共有部分，根据《物业管理委托合同》应该由被上诉人进行维修，但时至今日被上诉人也没有对漏雨屋顶进行维修，造成上诉人房屋室内被雨水浸泡损坏，不能居住，上诉人已于2016年7月搬出该房屋，造成房租损失等。被上诉人违约在先，上诉人有权拒绝交纳物业费。荆棘鸟物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。对方上诉问题是房屋漏水造成的不交物业费原因，实际屋顶漏水为房屋主体结构，在开发商质保期过后需要启动房屋维修基金进行维修，不是物业原因造成的，业主方对房屋漏水也进行了起诉，法院进行调解过，证明房屋漏水不是我方原因。荆棘鸟物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2016年2月1日至2020年3月31日物业费管理费3917元；滞纳金979.25元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告付艳、秦长明系夫妻关系，二被告共同拥有位于沈阳市铁西区房屋，房屋建筑面积142.35平方米。该房屋位于沈阳市铁西区春城雅苑住宅小区内，沈阳荆棘鸟物业管理有限公司与沈阳市铁西区春城雅苑住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定自2016.2.1-2021.2.1止由原告对沈阳市铁西区春城雅苑住宅小区进行物业管理，同时约定收费标准为按建筑面积的每平方米0.8元收取物业费。合同签订后原告按约定提供了相关物业服务。二被告自2016年2月1日-2020年3月31日一直未向原告缴纳物业服务费。现原告因被告所居住的房屋有赠送面积，故同意对二被告按97.94平方米收取物业费，现二被告尚欠原告物业服务费3917元，促成原告诉讼。另查，2016年1月27日沈阳哈易顿投资有限公司变更为原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司。一审法院认为，原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司与铁西春城雅苑住宅小区业主委员会签订物业服务管理合同，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的物业管理委托合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。原告为小区提供了物业服务，二被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。二被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，二被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和被告均应按照物业服务合同约定履行各自义务。二被告拖欠物业服务费行为构成违约，一审法院对原告要求二被告给付物业服务费的诉求予以支持。二被告提出已经缴纳部分物业服务费的主张，因其未向法庭提供证据，故一审法院不予支持。原告同意被告按97.94平方米缴纳物业服务费，本院予以支持按此面积计算。二被告自2016年2月1日-2020年3月31日共拖欠物业服务费为3917元。一审法院判决：一、被告付艳、秦长明给付原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司自2016年2月1日-2020年3月31日期间的物业服务费合计人民币3917元，于本判决生效之日起十日内给付；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取人民币25元，由二被告付艳、秦长明承担（原告已预交，由二被告于本判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人提交：（2021）辽0106民初2293号民事裁定书、起诉状，证明：上诉人另案起诉被上诉人维修房屋屋顶并支付维修费用及损失。上诉人质证意见：真实性无异议，我起诉了物业公司，撤诉了，但被上诉人没有为上诉人维修，现在从小区撤离，没有人管。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人付艳、秦长明所在园区业主委员会与被上诉人荆棘鸟物业公司签订的《物业管理委托合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。荆棘鸟物业公司作为物业服务单位提供了物业服务，即有收取物业费的权利；付艳、秦长明作为园区业主，享受了物业服务，即应按时交纳物业费。关于上诉人提出被上诉人未对上诉人房屋屋顶漏雨进行维修造成房屋损坏，未履行物业服务义务的主张。案涉《物业管理委托合同》约定“委托管理事项：1.现有房屋建筑本体共用部位（楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。”其中并未对顶层屋顶维修做出约定。对于上诉人主张的漏雨问题，其中属于房屋质量问题的部分，上诉人应及时向开发商主张相关权利，对于属于公共部分维护的部分，应视情况确定能否启动维修基金予以处理，而不应以此作为拒绝交纳物业费的抗辩事由。而上诉人所主张的房屋损失问题，上诉人已另案提起诉讼，不属于本案物业服务合同纠纷处理范围，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。鉴于被上诉人二审庭审中表示因物业服务合同期满终止，其已从案涉园区撤离，同意按8折收取上诉人物业费3,133元，此系当事人的民事权利处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4133号民事判决；二、付艳、秦长明于本判决生效之日起十日内给付沈阳荆棘鸟物业管理有限公司2016年2月1日-2020年3月31日期间的物业服务费3,133元，；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。