河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8407号上诉人（原审被告）：石全德，男，1964年6月4日出生，回族。上诉人（原审被告）：张秀阁，女，1968年5月14日出生，汉族。以上二上诉人共同委托诉讼代理人:李建强，河南辰初律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：郑晚霞，河南辰初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建会，女，1990年4月20日出生，汉族。委托诉讼代理人:赵佳，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人:祖晓慧，河南扬善律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：河南城南房地产营销策划有限公司。法定代表人：胡宁，该公司经理。上诉人石全德、张秀阁因与被上诉人张建会、河南城南房地产营销策划有限公司（以下简称城南房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人石全德、张秀阁及其委托诉讼代理人李建强、郑晚霞，被上诉人张建会及其委托诉讼代理人赵佳、祖晓慧到庭参加诉讼。被上诉人城南房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石全德、张秀阁上诉请求:撤销一审判决第二项，改判为石全德、张秀阁退还张建会购房定金20000元,驳回张建会的其他诉讼请求。事实与理由:一、本案中合同第八条构成重大误解，一审判决对此并未审理查明。1.一审法院认为合同第八条不构成重大误解的原因有三，一是石全德、张秀阁两人视力虽有缺陷但不影响正常生活，二是中介方称买卖双方是在其主持下对房屋价款、付款方式、违约条款等进行了磋商，并达成了一致意见，三是合同中第八条明确载明“甲方保证该房屋满五唯一，如因此产生的其它个税等由甲方承担”。2.认定合同条款是否属于重大误解，应当从当事人的身份、学历、专业水平、认知程度等来进行分析判断。石全德、张秀阁在出售房屋前向中介方询问自己的房子是否可以买卖，并将房本交给中介方查看，告知中介方自己分到房子已经有八九年了，是自己家的唯一住房，且根据房本显示，竣工时间为2009年，房本下发时间为2020年4月份，房屋性质为经济适用房，中介方告知涉案房屋可以买卖，零税费，也是基于此，石全德、张秀阁才同意对外出售涉案房屋。3.石全德、张秀阁虽为房屋所有人，并不知道满五唯一的涵义，中介方也未解释过满五唯一，以为房子分下来满五年且是自家唯一住房就满足满五唯一的条件。4.张建会作为买受人，在购房之前，对房屋是否具备满五唯一的条件负有谨慎的审查义务。5.中介方作为专业的房屋买卖居间方，更加有责任和义务全面、详细的了解买卖双方的需求、更应对案涉房屋是否满五唯一、如未满五唯一需要缴纳多少契税等情况进行必要的了解，并要求出卖方提供相关查询资料，告知买卖双方其中的履行风险。6.以上案件事实足以证明涉案合同第八条,石全德、张秀阁存在重大误解，而张建会、石全德、张秀阁及中介方在签订及履行合同过程中均存在一定程度的过错，导致合同目的无法实现，应互不承担违约责任。二、石全德、张秀阁并不存在违约行为，反而是张建会变更付款方式，构成违约。1.合同履行过程中，买卖双方对税费承担一事产生争议，皆因对满五唯一存在重大误解所导致，并非石全德、张秀阁违约。2.张建会系使用石全德、张秀阁的房本进行贷款，且已经审批完毕,银行可以随时放款,按揭贷款的本质也是石全德、张秀阁能拿到全款，再由张建会向金融贷款机构进行清偿。张建会将支付的113000元首付款拿走，后又在协商过程中，仅同意支付6万元，并要求石全德、张秀阁为其过户，等到过户后一个月才支付剩余房款，实际上是张建会违反合同约定，更改了支付方式。故在重大误解的情况下，石全德、张秀阁并无违约行为，应仅承担返还定金的责任，违约金和中介费均不应承担。三、一审法院计算案件受理费错误，应予以纠正。本案标的为79300元，按照案件受理费计算标准诉讼费为1782.5元，减半收取为891元，但是一审法院在计算诉讼费时却高达9823元，减半收取为4912元，在石全德、张秀阁败诉的情况下，将导致多承担4021元的诉讼费，明显侵害石全德、张秀阁的财产权益。四、石全德、张秀阁出售房屋的初衷是因身体不好需要治病，急需用钱，在一审审理中也提交了相关的病历和证明，若明知道自己签订合同一定会违约，且违约条款约定十分明确的情况下，无论如何也不会去签合同，因涉案房屋已网签在张建会名下，至今无法另行出售，因石全德、张秀阁仅收取了两万定金，而今却要背负5万余元的违约金和7000元的中介费，会带来了巨大的经济上的困难。张建会辩称，一、石全德、张秀阁对合同的第八条不构成重大误解，不能成为违反合同的理由。合同第八条明确约定石全德、张秀阁保证房屋“满五唯一”，由此产生的其他个税由其自行承担。一审中，中介公司详细解释过“满五唯一”的含义，不存在重大误解。因石全德、张秀阁不愿缴纳相应税费，导致房屋无法办理过户手续，存在根本违约。二、张建会不存在违约行为，反而是石全德、张秀阁变更付款方式构成违约。双方在合同中明确约定以按揭贷款方式购买房屋，因石全德、张秀阁拒绝缴纳增值税及差额个人所得税，才导致无法继续履行。在双方协商过程中，石全德、张秀阁又要求张建会支付全款才能办理过户，明确存在违约行为，故应承担违约责任支付违约金。三、违约与否，是当事人的选择。石全德、张秀阁的主观推断，不能作为其违反合同约定的理由。请求二审法院维持原判。城南房地产公司未到庭，亦未提交答辩状。张建会向一审法院起诉请求：1.判令解除张建会与石全德、张秀阁之间于2020年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令石全德、张秀阁返还张建会已付购房定金20000元；3.判令石全德、张秀阁向张建会支付违约金52300元、中介费7000元，共计59300元。一审法院认定事实如下：2020年9月30日，张建会（买方、乙方）与石全德、张秀阁（卖方、甲方）及城南房地产公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号0000444）一份，主要约定：1.甲方自愿将坐落于郑州市××区××楼××单元××号，建筑面积43.74平米的房产出售给乙方。房屋所有权人为张秀阁、石全德，所有权证书号或不动产证号：0033876，丙方已将所了解的该房屋相关信息都做了如实告知，乙方已对该房屋做了充分了解并自愿购买；2.该房产成交价格为523000元，乙方自合同签订之日向甲方支付定金20000元，甲方将房屋所有权证或不动产证交由丙方保管，作为对房产真实性提供担保；3.甲乙方双签订合同后7个工作日内到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例在立契时向甲方付首付款，其余房价款由银行放贷之日向甲方支付；4.甲乙双方应在银行贷款审批通过后60个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户相关手续；5.甲方应在收到除物业交割保证金之外的放款之日起7日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及相关配套附属设施，10个工作日内将房产名下所有户口迁出；6.甲、乙、丙三方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费0%，乙方负担税费的100%。丙方的中介佣金由乙方支付7000元，于签订本合同当日向丙方支付；7.甲方违约致使本合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，且向乙方支付房屋成交价的10%作为违约金，同时支付丙方佣金。乙方违约致使本合同不能履行的，则乙方支付的定金归甲方所有，且向甲方支付房屋成交价的10%作为违约金；8.甲方保证该房屋满五唯一，如因此产生的其它个税等由甲方承担；乙方在甲方做完房屋土地产权抵押调查，调查无抵押之后支付甲方定金20000元整。石全德、张秀阁在甲方处签字并写明身份证号，张建会在乙方处签字并写明身份证号；城南房地产公司在丙方处盖章并注明日期。合同签订后，张建会于2020年9月30日向城南房地产公司支付中介费7000元、代办费3000元。2020年10月10日，张建会向招商银行申请贷款审批通过，贷款审批金额为380000元。2020年10月11日，张建会通过银行向石全德转款20000元，石全德向张建会出具《收条》一份，载明：“今收到张建会购买春天花园管城回族区长江东路126号10号楼1单元3层13号订金20000元转账”。2020年12月15日，张建会通过银行向石全德转款113000元，并与石全德、张秀阁及城南房地产公司共同到房管部门签订了《郑州市存量房买卖合同》并办理信息备案登记。郑州市存量房买卖合同信息备案摘要显示：出卖人张秀阁、共有人石全德，买受人张建会；权证号码：豫（2020）郑州市不动产权第0368694号；合同编号：2020152826；房屋坐落于郑州市××区××楼××单元××号，建筑面积43.74平米，合同签订日期2020年12月15日。在办理过户手续时，房管局系统显示因涉案房屋契税缴纳尚未满2年，需要石全德、张秀阁缴纳增值税及差额个人所得税之后才能办理过户，石全德、张秀阁拒绝缴纳，当天未办成过户手续，石全德、张秀阁按张建会要求将收取的首付款113000元退回张建会。2021年1月11日，张建会与石全德通话录音显示：张建会说“石师傅…你这边一直还不去过户，你这边到底咋想的呀”，石全德说“过户你给我拿全款不拿，拿全款咱就去过户”…“我给你说，你不给我拿全款，我不给你过户，你到法院告就中”。另查明，涉案房屋系拆迁安置经济适用住房，产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0033876号，权利人系石全德、张秀阁，共同共有。2020年10月，石全德、张秀阁缴纳经济适用住房补缴差价款22048.46元，2020年12月4日，郑州市自然资源和规划局颁发豫（2020）郑州市不动产权第0368694号不动产权证，显示权利人：张秀阁、石全德；共有情况：共同共有；坐落：管城回族区长江东路126号10号楼1单元3层13号；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/成套住宅。一审法院认为，张建会与石全德、张秀阁及城南房地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对各方均有约束力，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。一方当事人不履行合同义务的,应当承担相应的违约责任。本案中，一、协议签订后,张建会按合同约定向石全德、张秀阁交纳了购房定金20000元、通过了银行贷款审批手续并向石全德、张秀阁支付了购房首付款113000元，已履行了合同义务；二、合同约定石全德、张秀阁保证该房屋满五唯一，如因此产生的其它个税等由石全德、张秀阁承担。由于石全德、张秀阁房屋不能满足“满五唯一”条件，需要缴纳相应税费才能办理房屋过户手续，故该部分费用应由石全德、张秀阁缴纳，虽然双方已在房管部门签订了《郑州市存量房买卖合同》并办理信息备案登记，但由于石全德、张秀阁未缴纳上述费用，造成无法继续办理房屋过户手续，石全德、张秀阁已违反了合同约定；三、合同约定张建会以按揭贷款的方式支付剩余房款，但在后续的协商过程中，石全德、张秀阁明确表示张建会如不支付全款就不办理房屋过户手续，亦违反了合同约定。综上，该院认为，石全德、张秀阁违反合同约定，拒绝缴纳应由其承担的相关税费并要求改变合同约定的付款方式，是造成本次纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任。石全德、张秀阁的行为已造成张建会的合同目的不能实现，故张建会主张解除与石全德、张秀阁之间于2020年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》，理由正当，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故在合同解除后，张建会应配合石全德、张秀阁办理撤销郑州市存量房买卖合同信息备案。合同约定，石全德、张秀阁违约致使本合同不能履行的，应双倍返还张建会交付的定金，且向张建会支付房屋成交价的10%作为违约金，同时支付城南房地产公司佣金。张建会向石全德、张秀阁支付定金20000元，向城南房地产公司支付佣金7000元，根据合同约定，石全德、张秀阁应当返还张建会定金20000元，并承担张建会向城南房地产公司支付的佣金7000元，故张建会主张石全德、张秀阁返还定金20000元、支付佣金7000元理由正当，予以支持。合同约定，涉案房屋成交价为523000元，张建会主张按10%支付违约金52300元，符合合同约定，予以支持。石全德、张秀阁辩称其对合同第八条存在重大误解，其二人视力均有缺陷，根本看不清合同内容，不清楚满五唯一的含义，该院认为,石全德、张秀阁二人是具有完全民事行为能力的公民,应对自己的民事法律行为负责，其二人虽存在视力缺陷,但不影响其正常的工作生活。另，双方是在居间人的主持下对房屋价款、付款方式、违约条款等进行了磋商，并达成了一致意见,且合同中明确载明“甲方保证该房屋满五唯一，如因此产生的其它个税等由甲方承担”，故不存在重大误解或者欺诈的情形，对石全德、张秀阁的辩称意见,不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张建会与石全德、张秀阁及河南城南房地产营销策划有限公司于2020年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、判决生效后十日内，石全德、张秀阁退还张建会购房定金20000元，并支付张建会中介费7000元、违约金52300元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9823元、减半收取计4912元，由石全德、张秀阁负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《房屋买卖（居间）合同》第八条约定“石全德、张秀阁保证该房屋满五唯一，如因此产生其它个税等由石全德、张秀阁承担”，该条款为手写，并加盖当事人指印。对于该条款是否存在重大误解，系城南房地产公司作为中介公司与石全德、张秀阁作为出卖人双方之间对条款内容沟通发生纠纷，与张建会作为买房人没有直接关系。在双方办理过户手续过程中，因石全德、张秀阁对该条款的内容理解有误，拒绝承担相应的税费，导致合同无法按约定流程继续履行，石全德、张秀阁应向张建会承担违约责任。故一审判决石全德、张秀阁退还张建会已交付的定金2万元、支付的佣金7000元及违约金52300元，并无不当。石全德、张秀阁上诉称张建会存在过错、存在违约行为的理由，没有事实依据，本院不予采纳。本案中，张建会诉讼请求解除房屋买卖合同，属于财产性诉求，视为对相关财产的处分，应以合同金额确定案件标的额。张建会起诉标的额为602300（523000+20000+7000+52300）元，一审法院据此计算案件受理费9823元，并无不当。石全德、张秀阁上诉称一审法院案件受理费计算错误的理由，本院不予采纳。综上所述，石全德、张秀阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9823元，由石全德、张秀阁负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年七月十五日书记员 曹芳宇