湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终743号 上诉人（原审被告）：郭劲霞，女，1970年8月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：赵照，男，1966年4月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。系郭劲霞之夫。 被上诉人（原审原告）：湖南上品居物业管理有限公司，住所地湖南省益阳市资阳区长春东路锦绣佳苑7栋1311号。 法定代表人：罗国华。 委托诉讼代理人：陈慧平，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者。 上诉人郭劲霞因与被上诉人湖南上品居物业管理有限公司（以下简称上品居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 郭劲霞上诉请求：撤销（2020）湘0903民初5060号民事判决，改判郭劲霞支付物业管理服务费284元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.2015年5月3日郭劲霞收房时与梓山豪苑前期物业公司益阳市房地产物业管理公司签订的物业管理服务合同，从未与湖南佰刚物业发展有限公司（以下简称佰刚物业公司）签订物业管理服务合同。佰刚物业公司与上品居物业公司签订的《梓山豪苑前期物业管理转让协议》对郭劲霞不生效。2.梓山豪苑业主委员会与上品居物业公司于2020年1月1日签订了物业管理服务合同（以下称2020年1月1日物业合同），该合同明确指出：新旧物业的所有债权债务由上品居物业公司全面负责交割，概与业主委员会无关，与本合同无关。据此，上品居物业公司只能收取2020年1月1日以来的物业费。3.郭劲霞在一审中提交了证据证明梓山豪苑小区临边洞口多处存在严重人身安全问题，小区消防设施（灭火器、消火栓箱）存在丢失和不合格现象，逃生导向灯也存在损坏、丢失或不亮现象等，上品居物业公司未对监控设备进行正常维修。上品居物业公司有责任做好小区消防设备、电梯设备和监控设备的维修记录，并向业主进行公示，郭劲霞自收房以来，仅在2020年6月起才见到电梯上有维保记录。4.2020年1月1日物业合同明确说明上品居物业公司的服务范围包括地下停车场。5.2020年1月1日物业合同约定上品居物业公司每3个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况，而上品居物业公司未按约定公示。6.上品居物业公司的梓山豪苑物业管理服务项目截至2020年12月3日未在行政主管部门备案，上品居物业公司逃避行业监督。7.郭劲霞自收房来，小区公共场所内广告和电梯内广告不断，上品居物业公司未公告广告费的去向。8.小区卫生虽然有人打扫，但并未清扫到位。9.如上品居物业公司不能解决郭劲霞所提出的问题，郭劲霞不会缴纳物业管理费。二、一审判决理由错误。1.若益阳市房地产物业管理公司与佰刚物业公司有关联证据，佰刚物业公司与上品居物业公司签订的《梓山豪苑前期物业管理转让协议》属于债权转让，债权转让应当告知郭劲霞，否则，践踏了郭劲霞的知情权。2.每次物业公司工作人员打催缴物业费电话时，郭劲霞并未拒绝缴纳，只是提出以契税作抵。一审中，郭劲霞亦提出，但上品居物业公司拒绝，但在此之前，已有一部分业主以应退契税抵扣物业费。一审庭审前，郭劲霞再次电话委托业主委员会韩焕聪主任出面调解，提出将开发商应退契税3899.59元交给上品居物业公司，除抵扣应交物业费外，其余作为提前预交的物业费，韩焕聪答应调解，但未得到回复。郭劲霞并不存在主观上的故意拒交物业费的行为。三、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条对双方当事人均适用，上品居物业公司违反2020年1月1日物业合同，一审在判决书未作出解释说明，对郭劲霞不公平。 上品居物业公司答辩称：一、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会，依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒缴物业管理服务费。三、1.关于契税的问题，契税在开发商的手里，业主委员会可以佐证。2.2020年1月1日物业合同约定，维修和养护费用超过2000元，需动用维修基金，维修基金动用必须经过三分之二以上的业主同意，而且维修基金开发商并没有上缴到位。3.电梯广告费用已交由业主委员会。4.地下车位本属开发商所有，上品居物业公司与业主委员会多次与开发商协商未果，现归开发商管理。5.上品居物业公司多次到益阳市××房××乡建设局备案无果，是因为开发商及前届物业服务管理公司丢失了部分资料无法备案。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 上品居物业公司向一审法院起诉请求：判令郭劲霞支付上品居物业公司从2016年5月3日至2020年10月31日的物业管理服务费2552.33元。 一审法院查明，2019年9月28日上品居物业公司与佰刚物业公司签订《梓山豪苑前期物业管理转让协议》，协议约定：佰刚物业公司愿意将梓山豪苑物业管理服务整体转让给上品居物业公司。2019年10月28日上品居物业公司又与佰刚物业公司签订《协议书》（补充协议），协议第一条约定：2019年10月31日前业主欠缴、预缴的物业服务费交由上品居物业公司收取，佰刚物业公司一并将双方核准认可的物业服务费台账明细及总额表移交给上品居物业公司，上品居物业公司支付佰刚物业公司30万元。之后，梓山豪苑小区业主成立了梓山豪苑小区业主委员会，上品居物业公司于2020年1月1日与梓山豪苑小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：从2020年1月1日起至2022年12月31日服务于小区业主（服务范围实际不包括地下停车场），新旧物业公司的所有债权债务由上品居物业公司全面负责交割，服务管理费由上品居物业公司按建筑面积1.18元/月/平方米，业主须在下月5日前支付物业管理费等。郭劲霞系梓山豪苑小区2栋3层309号房业主，其建筑面积40.1平方米，按照合同约定计算，郭劲霞应当向上品居物业公司缴纳从2016年5月3日至2020年10月31日的物业管理服务费2552.33元，2020年8月25日上品居物业公司向郭劲霞发送了缴费通知书。 一审法院认为，上品居物业公司与佰刚物业公司签订的《梓山豪苑前期物业管理转让协议》和《协议书》及与梓山豪苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同的双方均应按照合同的约定履行权利与义务。上品居物业公司为郭劲霞所在的梓山豪苑小区提供了服务，郭劲霞就应履行向上品居物业公司支付物业管理费的义务。郭劲霞从2016年5月3日至2020年10月31日止共欠物业管理服务费2552.33元，郭劲霞应依约支付给上品居物业公司。郭劲霞认为，小区监控不到位；地下停车场常年漏水；电梯经常发生故障。一审法院认为，上品居物业公司的服务不包括地下停车场，故地下停车场常年漏水与上品居物业公司无关联。经实地查看，上品居物业公司的服务管理存在瑕疵，上品居物业公司应加强对小区的服务管理，但郭劲霞不能以此为由拒交物业费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限郭劲霞在判决生效后五日内支付湖南上品居物业管理有限公司物业费2552.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由湖南上品居物业管理有限公司负担。 二审中，郭劲霞提供了以下证据：证据1、郭劲霞与益阳市房地产物业管理公司于2015年5月3日签订的物业管理服务合同，拟证明郭劲霞与佰刚物业公司无物业管理服务关系；证据2、地下停车场渗水照片，拟证明墙体渗水，上品居物业公司不维修；证据3、逃生通道照片，拟证明逃生通道被绳索阻隔；证据4、应急灯不亮或停亮照片，拟证明上品居物业公司基本没有进行消防管理；证据5、本案一审判决书，拟证明一审判决书中已载明上品居物业公司物业管理服务存在瑕疵。 上品居物业公司提交了以下证据：证据1、报告，拟证明梓山豪苑小区消防报警设施已坏，上品居物业公司正为此事努力；证据2、维修维护登记本、巡视情况汇报、水电运行总结，拟证明上品居物业公司履行了合同约定的义务；证据3、维修方案、电梯配件报价单、供水维修设备预算表，拟证明上品居物业公司对电梯、报警器的问题都有汇报；证据4、工作联系函、报价单、维修基金报告、大门顶棚装修费用明细表、图片，拟证明上品居物业公司为小区各方面都提供了服务，在为业主提供更好的服务而努力；证据5、告示，拟证明上品居物业公司清除了消防通道各项杂物，消防队检查合格；证据6、信访问题处理结果，拟证明上品居物业公司尽职尽责，经各部门检查，各项工作都达到了标准。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 针对郭劲霞提供的证据，上品居物业公司质证认为：证据1，真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据2-4的真实性需核实；证据5，真实性、合法性无异议，上品居物业公司服务管理存在瑕疵，但不能作为郭劲霞拒付物业管理费的理由，郭劲霞不交物业管理费会导致物业服务管理质量下降。 针对上品居物业公司提供的证据，郭劲霞质证认为：证据1，报告无针对对象，系上品居物业公司自行出具，不能达到其证明目的；证据2，真实性有异议；证据3有异议，不能达到其证明目的；证据4，与本案的关联性有异议，均不能达到其证明目的。大门顶棚装修费用明细表未提交原件，对其真实性有异议；证据5，与本案的关联性有异议，不能达到其证明目的，梓山豪苑小区只有一个出入口，其他出入门都没有开放；证据6，真实性有异议，系上品居物业公司自行出具，不能达到其证明目的。 本院认证如下：对于郭劲霞提供的证据1，上品居物业公司对其真实性无异议，真实性予以认定，但不能达到其证明目的。证据2，上品居物业公司的服务不包括地下停车场，该证据与本案无关。证据3-4，能证明上品居物业公司的服务管理存在瑕疵。证据5，系本案一审判决书，不属于证据。对于上品居物业公司提供的证据，能证实上品居物业公司为梓山豪苑小区提供了物业管理服务，针对郭劲霞提出的物业管理方面存在的问题，上品居物业公司正在积极改进及落实。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上品居物业公司与佰刚物业公司签订的《梓山豪苑前期物业管理转让协议》和《协议书》及与梓山豪苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭劲霞提出其与佰刚物业公司不存在物业管理服务关系，但郭劲霞亦未提供证据证明在2016年5月3日至2019年12月31日，郭劲霞向其他物业公司交纳了物业费或有其他物业公司向其主张了物业费，故一审根据上述协议及本案案情认定郭劲霞应向上品居物业公司支付2016年5月3日至2020年10月31日的物业管理服务费并无不当，二审予以维持；物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不缴纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。根据双方提供的证据，在不足以认定上品居物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，原审法院判决郭劲霞支付物业费2552.33元，适用法律并无不当；关于契税能否抵扣物业管理费的问题，在上品居物业公司不同意抵扣的情况下，不能进行抵扣，郭劲霞可另行主张权利。 综上所述，郭劲霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭劲霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年七月十四日 书记员  姚 瑜