北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8132号上诉人（原审原告）：信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：刘福英，经理。委托诉讼代理人：马建光，河北时音律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安平县华尔特五金丝网制品有限公司，住所地河北省衡水市安平县正饶路。法定代表人：赵红伟，执行董事。上诉人信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司(以下简称信瑞公司)因与被上诉人安平县华尔特五金丝网制品有限公司(以下简称华尔特公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。信瑞公司上诉请求：1、请求撤销一审判决并改判支持信瑞公司一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费、公告费全部由华尔特公司承担。事实和理由：信瑞公司与华尔特公司已经签订书面《房屋租赁转租合同》，该合同对双方当事人均具有法律拘束力，信瑞公司按照合同约定交付了涉案房屋，华尔特公司未按约定期限、金额支付租金，已经构成违约行为，应当按照合同约定支付所欠租金570743．2元、违约金122907．7元。原审判决关于双方均应按《房屋租赁转租合同》约定履行的认定是正确的，但对合同履行的事实认定有误，认定信瑞公司未及时行使合同解除权应自行承担相应的损失亦属适用法律不当。具体理由如下：一、原审判决认定合同履行的事实有误。信瑞公司按照《房屋租赁转租合同》约定将租赁房屋交付华尔特公司后，华尔特公司即享有租赁房屋的使用权，双方均无权随意解除合同。2017年12月，因华尔特公司未按约定支付租金，经信瑞公司书面催告，华尔特公司于2018年1月26日支付租金80000元。因欠付租金，2018年7月信瑞公司再次催告华尔特公司，并在其位于河北省石家庄市的办公场所向华尔特公司当面送交《解除通知》，要求解除《房屋租赁转租合同》，但华尔特公司明确表示不同意解除合同，要求继续使用租赁房屋。故原审判决认定华尔特公司搬离租赁房屋和信瑞公司应自2018年1月26日起三个月内行使合同解除权，明显错误。二、原审判决适用法律不当。首先，原审判决认定有效合同也应当解除，明显不当。自愿、公平、诚信是民事活动的基本原则，虽然华尔特公司欠付租金，但2018年7月华尔特公司明确表示不同意解除《房屋租赁转租合同》、要求继续使用租赁房屋，就应当按照约定支什租金，并应就其逾期支付租金承担违约责任。原审判决从衡平双方当事人利益受损情况出发认定《房屋租赁转租合同》应当解除，不符合客观事实，违反合同双方当事人真实意愿，损害了信瑞公司的合法权益，亦无法律依据。其次，信瑞公司主张的租金、违约金合法有据。信瑞公司于2017年底或2018年初发现华尔特公司搬离租赁房屋，不应认定为华尔特公司不再继续使用租赁房屋，且华尔特公司于2018年1月26日支付了所欠租金80000元，并于2018年7月不同意解除合同、要求继续使用租赁房屋。本着促使华尔特公司继续履行合同的目的，信瑞公司给予华尔特公司一定的宽限期，在华尔特公司不同意解除合同但仍未支付租金的情况下，将租金主张至三个月后即2017年11月至2018年10月，既有合同依据，又有事实依据，符合合同双方真实意愿，合法有据。第三，原审判决认定信瑞公司未行使解除权应自行承担损失没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。信瑞公司发现华尔特公司违约后，于2017年12月、2018年7月分别向华尔特公司书面催告，因华尔特公司要求继续使用租赁房屋而给予其三个月的期限，期间又多次以电话通知、当面告知的方式要求华尔特公司支付租金，并于2018年1月26日收到华尔特公司支付的租金80000元。由此可见，信瑞公司已经采取多种措施防止损失进一步扩大，原审判决认定信瑞公司自行承担相应损失，适用法律明显不当。综上所述，信瑞公司认为原审判决认定部分事实有误，认定信瑞公司自行承担相应损失属于适用法律不当华尔特公司应当按约支付租金并承担逾期未付的违约责任。请贵院查明事实，依法改判。华尔特公司未答辩。信瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令华尔特公司支付信瑞公司欠付租金570743．2元；2．判令华尔特公司赔偿信瑞公司违约金（以82685．8元为基数，按日万分之四标准，计算自2017年11月5日起至2019年12月20日止；以162685．8元为基数，计算自2018年2月5日起至2019年12月20日止；以162685．8元为基数，计算自2018年5月5日起至2019年12月20日止；以162685．8元为基数，计算自2018年8月5日起至2019年12月20日止）。一审法院认定事实：2014年8月25日，案外人河北佳泰商务发展有限公司作为甲方（出租人）、信瑞公司作为乙方（承租人），就北京市朝阳区黄木厂路1号院北侧6号商业楼X层（半层）房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期为2014年9月30日至2019年9月30日，租金共计为8247265元。2017年3月1日，信瑞公司作为甲方（出租方）、华尔特公司作为乙方（承租方），签订《房屋租赁转租合同》（以下简称涉案合同），约定甲方转租乙方涉案房屋，每月租金为54228．6元，租赁期限自2017年3月1日至2019年9月30日，房屋押金为54228．6元。如房屋设备设施、办公家具产生损坏、丢失或乙方出现违约行为的，甲方有权以房屋押金抵扣损失，房屋押金不足以抵扣损失的，甲方有权继续向乙方追偿。乙方未按合同约定支付租金及相关费用达7个工作日以上，甲方有权单方解除合同。乙方有权解除本合同，但需提前三个月通知甲方，并在通知甲方之日起三个月内搬离，甲乙双方应相互配合，及时清点物品，房租按实际使用时间计算，按合同约定交纳，多退少补。同时，乙方应及时退还房屋和甲方所有的物品，乙方所有的物品乙方应自行及时搬离。乙方逾期交付租金和各项费用，应按未支付租金及费用的日万分之四向甲方支付违约金。合同签订后，双方均按履行，直至2017年11月1日。华尔特公司另向信瑞公司支付押金54228．6元。2017年12月18日，信瑞公司向华尔特公司发送《租金、违约金催告函》，载明:根据涉案合同约定，华尔特公司应于2017年11月5日前支付2017年11月至2018年1月期间租金162685．8元，但华尔特公司尚未支付。截至2017年12月18日，华尔特公司应赔偿信瑞公司违约金2798．2元。2018年1月26日，华尔特公司向信瑞公司支付租金80000元。经询，信瑞公司表示华尔特公司于2017年年底至2018年年初期间搬离涉案房屋，双方没有正式交接，故其不知晓具体搬离时间。自该时段至涉案合同到期时，信瑞公司亦未另行出租涉案房屋。信瑞公司另表示不同意解除合同，拒绝行使合同解除权。审理中，信瑞公司提交《解除通知》，载明截至2018年7月3日，华尔特公司欠缴租金已达408057．4元，为此，信瑞公司依据涉案合同第八条约定，通知华尔特公司解除涉案合同，华尔特公司需于5日内与信瑞公司联系，办理房屋交接相关手续，否则信瑞公司将采取法律手段，维护权益。信瑞公司另表示，其于上述解除通知发出前后（2018年7月3日左右）联系到华尔特公司，华尔特公司表示愿意继续租赁涉案房屋，故双方未解除涉案合同。但经两三个月后，华尔特公司仍未按约履行涉案合同，因此提起本次诉讼。信瑞公司未就上述意见提交证据予以证明。截止本案开庭时（2020年8月4日），华尔特公司尚未给付信瑞公司剩余欠付租金。一审法院认为，信瑞公司、华尔特公司签订的《房屋租赁转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案的争议焦点为，在华尔特公司搬离涉案房屋、涉案合同已明显不能继续履行的情况下，信瑞公司应否行使合同解除权。对此，法院认为，华尔特公司自2017年11月即开始欠付租金，后于当年年底或次年年初搬离涉案房屋，其虽未明确告知信瑞公司不再继续履行涉案合同，但信瑞公司作为理性人，亦应根据上述状况形成合理期待，并做好相应的减损措施。否则，这种情况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损情况出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的房屋租赁合同有效，但也应当解除，而非置涉案合同长期处于僵局状态。信瑞公司未于合理期间内行使合同解除权，其应自负合理期间届满后产生的相应损失。关于合理期间，信瑞公司虽主张华尔特公司于2018年7月向其表示继续履行涉案合同之意愿，但未就此提交证据，法院对此不予认可。因此，法院综合华尔特公司欠付/给付租金时间、搬离涉案房屋实际及涉案合同关于合同解除（乙方有权解除本合同，但需提前三个月通知甲方，并在通知甲方之日起三个月内搬离）的相关约定，酌情确定2018年1月26日起三个月内，信瑞公司应行使合同解除权，亦即华尔特公司应支付2018年4月26日之前的房屋租金。因信瑞公司未及时行使合同解除权，导致涉案房屋空置，其应自行承担相应的损失。关于违约责任。涉案合同约定，如华尔特公司逾期交付租金和各项费用，应按未支付租金及费用的日万分之四向信瑞公司支付违约金。本案中，因华尔特公司迟延支付租金，构成违约，其应承担相应的违约责任，故对于信瑞公司要求华尔特公司支付迟延履行违约金之诉讼请求，法院予以支持，但信瑞公司主张数额及起算时间不当，法院予以调整。关于押金。涉案合同约定，信瑞公司有权以房屋押金抵扣损失。考虑到押金担保性质及合同相关约定，法院判令华尔特公司将押金抵扣其所欠付的租金54228．6元，此项费用抵扣后，法院只在判决主文中载明华尔特公司应向信瑞公司支付的剩余欠付租金。华尔特公司经法院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、安平县华尔特五金丝网制品有限公司于判决生效之日起七日内给付信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司欠付租金十八万三千九百一十二元五角二分；二、安平县华尔特五金丝网制品有限公司于判决生效之日起七日内赔偿信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司违约金（以十六万二千六百八十五元八角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一七年十一月五日至二〇一八年一月二十六日；以八万二千六百八十五元八角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年一月二十七日至二〇一八年二月五日；以二十四万五千三百七十一元六角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年二月六日至二〇一八年四月二十六日；以十八万三千九百一十二元五角二分为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年四月二十七日起至实际给付之日止）；三、驳回信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4753元，由信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司负担2756元（已交纳），由安平县华尔特五金丝网制品有限公司负担1997元【信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司已预交，安平县华尔特五金丝网制品有限公司于判决生效之日起七日内给付信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司】。公告费560元，由安平县华尔特五金丝网制品有限公司负担【信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司已预交，安平县华尔特五金丝网制品有限公司于本判决生效之日起七日内给付信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司】。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院一致。本院认为，根据信瑞公司提交的租赁合同等证据显示，信瑞公司承租佳泰公司602．54平方米房屋用于办公。信瑞公司于2017年3月1日将其承租602．54平方米房屋转租给华尔特公司，华尔特公司向信瑞公司每月支付租金54228．60元并按约定的时间和金额进行支付，2017年11月5日应支付2017年11月至2018年1月租金162685．8元，2018年2月5日前应支付2018年2月至4月租金162685．8元……。根据信瑞公司的自认，华尔特公司自2017年11月开始欠付租金并于当年年底或2018年年初搬离。华尔特公司2018年1月26日支付租金80000元后未再支付剩余租金且搬离承租房屋的行为，表明华尔特公司未提前三个月通知信瑞公司单方终止了合同的履行，华尔特公司应对此承担相应的违约责任。关于华尔特公司违约责任的承担问题。首先，信瑞公司主张华尔特公司在2018年7月收到解除租赁合同通知后表示愿意继续租赁涉案房屋。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，信瑞公司应就其主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。在信瑞公司目前提供的证据不能证明其上述主张所依据的事实成立的情形下，结合华尔特公司未到庭参加诉讼的情形，又结合华尔特公司上述单方终止合同履行的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”规定，现有证据不能证明华尔特公司同意在2018年1月以后同意继续承租涉案房屋。其次，信瑞公司与佳泰公司租赁合同约定“未经佳泰公司书面同意转租、转让、转借承租房屋，佳泰公司有权收回出租房屋”，信瑞公司、华尔特公司转租合同亦约定“签订本转租合同时，佳泰公司尚未出具同意转租书面文件，如瑞信公司与佳泰公司因租赁合同导致纠纷，致使租赁合同不能正常履行，信瑞公司有权通知华尔特公司解除合同……”，信瑞公司目前提供的证据不能证明其向华尔特公司转租房屋经过了佳泰公司同意，亦未能提供证据证明华尔特公司搬离涉案租赁房屋的真正原因。综合上述认定，根据现有证据，一审法院综合给付、欠付租金、信瑞公司自认华尔特公司搬离租赁房屋时间及合同约定，酌定华尔特公司支付2018年4月26日前租金及违约金的处理意见并无不妥，故本院对信瑞公司有关“原审判决认定华尔特公司搬离租赁房屋和信瑞公司应自2018年1月26日起三个月内行使合同解除权，明显错误，原审判决适用法律不当，应改判支持信瑞公司一审诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。涉案《房屋租赁转租合同》约定，为维护房屋设备安全，保证合同顺利履行，华尔特公司向信瑞公司支付的订金转为房屋押金54228．6元，华尔特公司出现违约行为，信瑞公司有权以房屋押金抵扣损失。由于一审法院判决华尔特公司向信瑞公司支付的租金具有损失性质，一审法院将华尔特公司交付的押金在所欠付租金中扣除的处理意见亦并无不妥。综上所述，信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4753元，由信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年七月十六日法官助理  陈文文法官助理  王永基