文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2373号上诉人（原审被告）：侯会，男，1970年10月20日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家佳，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡六龙城商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市洛社镇人民南路40号。法定代表人：江振祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：章怡伟，江苏伟嘉律师事务所律师。上诉人侯会因与被上诉人无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侯会上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或者改判驳回六龙城公司一审诉讼请求，并由六龙城公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决根据租赁商铺在不动产登记簿上载明的建筑面积认定案涉租赁面积为2442.7平方米，系事实认定错误，案涉租赁面积应以其实际可使用面积进行认定。2.受六龙城公司改变区域电梯布局及用围挡封铺（并非其实际承租的商铺）影响，其承租的商铺中有面积374.5平方米的商铺受影响或未对外出租，或客流减少，该部分面积应予扣除。3.其应六龙城公司要求向案外人李婷支付房租共计28174.9元，该部分款项应予扣除。六龙城公司辩称：1.一审法院根据不动产登记簿上载明的建筑面积认定案涉租赁面积为2442.7平方米正确。2.其改变区域电梯布局对侯会承租的案涉商铺不仅不产生影响，反而有利于侯会的经营，侯会以此为由主张扣减租赁面积无依据。3.李婷持有的商铺并未委托其公司经营和管理，李婷向侯会收取房屋租金与本案无关。六龙城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决侯会支付拖欠的租金、物业管理费合计663882元及滞纳金（自2020年4月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；2.本案诉讼费用由侯会负担。一审法院认定事实：六龙城公司系洛社哥伦布项目商铺的经营管理者。2017年3月1日，六龙城公司与侯会签订了租赁确认书，约定：侯会承租洛社哥伦布项目0103-0125、0129-0136、0144-0174、1025-1031、1058-1077、1084-1119、1125-1127、1130-1170号商铺，租赁面积为4388.31平方米；租赁期限为8年，自2017年3月28日至2025年3月27日；装修期为9个月，免租期为13个月，第一年9个月装修期和3个月免租期（不收取租金和物业管理费），第二年6个月免租期（不收取物业管理费），第三年4个月免租期（物业管理费正常收取）；租金为0.6元/天/平方米，第一年至第三年无递增，第四年至第五年递增3%，第六年至第八年递增5%，物业管理费为0.23元/天/平方米；租赁合同签订时，侯会向六龙城公司支付履约保证金100000元；六龙城公司可以根据规划或需要，行使调整或取消预订商铺位臵，修改租金、管理费及保险费，增加其他与承租相关的费用的权利，如六龙城公司行使上述权利，侯会有权收回全部订金（不计利息）及放弃承租该商铺，除此之外，六龙城公司不承担任何其他责任。2017年3月31日，六龙城公司与侯会签订了商铺租赁合同，约定：六龙城公司将六龙商业中心项目（即洛社哥伦布项目）0103-0125、0129-0136、0144-0174、1025-1031、1058-1077、1084-1119、1125-1127、1130-1170号商铺出租给侯会，经营百货、餐饮、培训；租赁区域的建筑面积，1F面积为3124.35平方米，-1F面积为1263.96平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算（以当地政府房产部门最终测绘面积为准）；租赁期限为8年，自2017年4月28日至2025年4月27日；租金按租用面积计算，1F租金为0.7元/天/平方米，第一年至第三年无递增，第四年至第五年递增3%为0.721元/天/平方米，第六年至第八年递增5%为0.757元/天/平方米，-1F租金为0.35元/天/平方米，第一年至第三年无递增，第四年至第五年递增3%为0.36元/天/平方米，第六年至第八年递增5%为0.378元/天/平方米；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳；本合同签订后10天内，侯会应向六龙城公司支付履约保证金100000元；若候会拖欠租金、物业管理费的，六龙城公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。同日，双方签订了商铺管理合同，约定：侯会租赁的上述商铺的管理期限为8年，自2017年4月28日至2025年4月27日；租赁区域的物业管理费按租用面积计算，物业管理费为0.23元/天/平方米；一个季度为一个交付期，侯会应在每一季度开始前提前15天一次性足额支付本次交纳款项；若候会拖欠物业管理费的，六龙城公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。同日，双方还签订了租赁补充协议，约定：装修期自2017年4月28日至2017年12月31日，装修期内六龙城公司不收取租金和物业管理费；2018年1月1日至2018年10月27日不收取租金和物业管理费；开业时间为2018年1月1日前，开业前3天内交6个月的租金和物业管理费；2019年4月28日至2019年8月27日，六龙城公司不收取租金，但侯会须交纳物业管理费等有关费用。上述合同签订后，侯会向六龙城公司支付了履约保证金100000元。六龙城公司仅向侯会交付了1F的1025-1027、1029-1031、1058-1077、1084、091-1110、1114-1119、1125-1127、1130-1170号商铺，其他商铺因故均未交付。2019年9月4日，六龙城公司与侯会签订解约协议，约定：双方于2017年3月31日签订的商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议自2019年8月28日起终止，不再执行；截止至2019年8月28日，侯会需付六龙城公司租金、物业管理费等共计477509元，于2019年8月27日前一次性支付，延迟支付的，六龙城公司有权收取前述款项每日3%的逾期违约金；协议生效后，双方互不追究2019年8月28日前双方履行的租赁合约所产生的违约责任。六龙城公司未向侯会退还履约保证金。2019年9月4日，六龙城公司与侯会再次签订商铺租赁合同，约定：六龙城公司将六龙商业中心项目1025-1027、1029-1031、1058-1077、1084、1091-1110、1114-1119、1125-1127、1130-1170号商铺（与前述实际交付的商铺一致）出租给侯会，经营零售、餐饮；租赁区域的建筑面积为2913.04平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算（以当地政府房产部门最终测绘面积为准）；租赁期限为68个月，自2019年8月28日至2025年4月27日；租金按租用面积计算，2019年8月28日至2020年8月27日的租金为496184元，2020年8月28日至2022年8月27日的租金为766608元/年，2022年8月28日至2024年8月27日的租金为804888元/年，2024年8月28日至2025年4月27日的租金为536592元；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳；本合同签订后10天内，侯会应向六龙城公司支付履约保证金100000元；若候会拖欠租金、物业管理费的，六龙城公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。同日，六龙城公司、无锡顺茂物业管理有限公司（该公司委托六龙城公司代收物业管理费等费用）与侯会再次签订了商铺管理合同，约定：侯会租赁的上述商铺的管理期限为68个月，自2019年8月28日至2025年4月27日；租赁区域的物业管理费按租用面积计算，2019年8月28日至2024年8月27日的物业管理费为244548元/年，2024年8月28日至2025年4月27日的物业管理费为163032元；物业管理费为季付，即以3个月为一个交付期，侯会应在每季开始前提前15天一次性足额支付本次交纳款项；若候会拖欠物业管理费的，六龙城公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。同日，双方还签订了租赁补充协议，约定：六龙城公司给予侯会装修免租优惠期4个月，自2019年8月28日至2019年12月27日，优惠期内，六龙城公司不收取租金，但侯会须交纳物业管理费等有关费用；首期2019年8月28日至2019年12月31日的费用交纳日为2019年8月28日，自2020年1月1日开始，所有费用以季度（3个月）为一个交租期，按预付的方式交付，每一个交费结算期届满30天前一次性足额支付下一期的所有费用，依此类推。2019年8月28日，双方已完成了上述商铺的交付确认。后侯会未再向六龙城公司支付履约保证金。截至2019年12月9日，侯会陆续向六龙城公司支付租金、物业管理费合计450000元。2020年4月1日，六龙城公司向侯会发出交费通知单，载明：侯会租赁的商铺总面积为2913.04平方米，现需缴纳所属期2020年4月至6月份租金186069元；请于2020年4月15日前交清，逾期未交清的，其将按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。同月12日，侯会向六龙城公司发出租赁合同异议函，载明：其租赁商铺的合同面积为2913.04平方米，经其工程人员多次测量，实际收到商铺面积仅1500余平方米；自合同签订以来，其已缴纳租赁费用550000余元，现要求六龙城公司于3个工作日内重新测量面积，重新核算费用，已缴纳费用多退少补。同月29日，六龙城公司向侯会发出回复函，载明：经双方签署的相关合同确认，侯会的租赁面积为2913.04平方米；目前侯会欠缴费用总计为663882元，请侯会在收到本函后3个工作日内付清，逾期未付清的，其除了有权要求支付拖欠的费用，并有权依照合同约定追究侯会的违约责任并影响物业服务。后双方未协商一致，六龙城公司诉至法院。另查明，侯会租赁的六龙商业中心项目1025-1027、1029-1031、1058-1077、1084、1091-1110、1114-1119、1125-1127、1130-1170号商铺在不动产登记簿上载明的建筑面积合计2442.7平方米。审理中，侯会主张：其对双方约定的租赁面积存在重大误解，不认可租赁面积为2913.04平方米，六龙城公司将公共通道面积也计入了租赁面积，现要求按商铺登记的建筑面积计算租赁面积；双方已于2017年3月1日在租赁确认书中约定租金为0.6元/天/平方米，应按该标准计算租金。六龙城公司认为：双方约定的租赁面积2913.04平方米包括公共通道的面积，租赁区域是整体出租的，双方已经在合同中确认该租赁面积，应按约定的租赁面积计算租金；双方约定的租金是租赁区域的年租金，即使租赁面积有出入，租金也不应调整；双方于2019年9月4日签订的合同中约定的租金、物业管理费是参照双方于2017年3月31日签订的合同确定的，租金第一年为0.7元/天/平方米，第二至三年为0.721元/天/平方米，第四至六年为0.757元/天/平方米，物业管理费为0.23元/天/平方米。侯会还主张：2018年1月1日至2019年6月30日，六龙城公司将六龙商业中心项目1114-1119、1144-1152号商铺用幕布围起来用于销售宣传，影响其招商运营，故该期间内不应计算租金、物业管理费，其要求退租。侯会提交了照片。六龙城公司表示，其当时没有将上述商铺围起来，照片上也看不出是哪些商铺，且商铺可以带租出售，出租给侯会也不影响出售。以上事实，有租赁确认书、商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议、收据、转账凭证、租赁场所交付确认书、交费通知单、租赁合同异议函、回复函、不动产登记簿证明当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：六龙城公司与侯会签订的商铺租赁合同、租赁补充协议及商铺管理合同合法有效，法院予以确认，双方均应恪守履行。现双方对租赁面积产生争议，根据双方签订的合同，双方虽然约定租赁区域的建筑面积为2913.04平方米，但同时又明确租赁面积以当地政府房产部门最终测绘面积为准，因侯会租赁的商铺在不动产登记簿上载明的建筑面积合计2442.7平方米，故应认定租赁面积为2442.7平方米，六龙城公司将公共通道的面积计入租赁面积无相应的依据，法院不予支持。六龙城公司主张，双方约定的租金是租赁区域的年租金，即使租赁面积有出入，租金也不应调整。根据双方签订的合同，双方虽然在合同中载明了年租金金额，但又约定租金、物业管理费等费用均以租赁面积为基数计算，故应根据法院认定的租赁面积计算租金、物业管理费，对六龙城公司的主张不予采纳。侯会主张双方在租赁确认书约定租金为0.6元/天/平方米，应按该标准计算租金。法院认为，双方在签订租赁确认书后又两次签订商铺租赁合同，已对租赁确认书中约定的租金标准进行了变更，故应按商铺租赁合同中约定的标准计算租金。根据双方签订的合同及六龙城公司的陈述，确认租金自2017年4月27日至2020年8月27日为0.7元/天/平方米，自2020年8月28日至2022年8月27日为0.721元/天/平方米，自2022年8月28日至2025年4月27日为0.757元/天/平方米，物业管理费自2017年4月28日至2025年4月27日均为0.23元/天/平方米。截至2020年6月30日，扣除六龙城公司给予的优惠期（2017年4月28日至2018年10月27日免收租金、物业管理费，2019年4月28日至2019年12月27日免收租金）内的租金、物业管理费后，侯会应当支付租金629239.52元、物业管理费343834.45元，合计973073.97元。现侯会已向六龙城公司支付了租金、物业管理费合计450000元，尚结欠租金、物业管理费合计523073.97元，故六龙城公司要求侯会立即支付该款及该款自2020年4月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算的违约金，合法有据，且违约金计算标准未超出合理范围，法院予以支持。对六龙城公司超出部分的诉讼请求，法院不予支持。侯会抗辩的部分商铺因被六龙城公司用幕布围起来用于销售宣传，影响其招商运营，故相应的期间内不应计算租金、物业管理费，并要求退租，因六龙城公司对此不予认可，且侯会提交的证据不足以证明其主张的事实，故对侯会的该项抗辩主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、侯会于判决发生法律效力之日起十日内向六龙城公司支付租金、物业管理费合计523073.97元，并支付该款自2020年4月16日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算的违约金；二、驳回六龙城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10439元，由六龙城公司负担1614元，侯会负担8825元。本院对一审法院已查明事实，依法予以确认。二审中，侯会举证由李婷开具的收据7张，另提供微信聊天记录打印件1张，欲证明六龙城公司要求其向李婷支付房租共计28174.9元，该部分款项应予扣除。六龙城公司质证意见同答辩意见。本院认为：双方合同中明确约定租赁面积以当地政府房产部门最终测绘面积为准，现侯会租赁的商铺在不动产登记簿上载明的建筑面积合计2442.7平方米，一审法院据此认定侯会承租的租赁面积，符合双方合同约定，侯会主张应依照其实际使用的面积计算租赁面积无事实和法律依据，本院不予采纳。关于侯会提出的其承租的商铺中有374.5平方米面积因六龙城公司改变区域电梯布局及用围挡封铺受到影响，不应认定为承租面积的问题，侯会一、二审中并未就相关事实及关联性提供充足证据予以证明，该项上诉主张，本院不予支持。关于侯会向案外人李婷支付的房屋租金应否在本案中抵扣的问题，现有证据仅能证明李婷出具有相关收据，收据内容中并无涉及六龙城公司的字样，无法证明该部分费用的支出系受六龙城公司委托支付，侯会该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，上诉人侯会的上诉主张均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10439元，由侯会负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月五日书记员  李宜洋