陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异421号案外人：李娜，女，1996年12月15日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县。申请执行人:刘清洁，男，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：杨博，男，1986年8月4日出生，汉族，住陕西省兴平市。被执行人:陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（原名陕西精益材料新技术有限公司，以下简称班博材料）、西安锦业文化投资有限公司、锦业地产集团有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案，西安市新城区公证处于2016年9月20日出具的（2016）西新证民字第1525号具有强制执行效力的债权文书公证书、2018年3月13日出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已发生法律效力。因义务人未自觉履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日立案执行。执行标的为本金2250万元及利息。执行中，本院作出（2018）陕01执830号之六执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人班博材料网签至陕西龙海工程建设有限公司（以下简称龙海公司）名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的18套房产（含4-40902房屋，以下简称案涉房屋），并于2020年4月23日送达西安市不动产登记服务中心。案外人李娜对本院查封案涉房屋不服，于2020年8月1日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李娜称，祁伟龙于2010年1月5日与班博材料签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，全额支付购房款，因家庭经济变故将案涉房屋更名给李娜。李娜办理了收房、装修手续，交纳了物业相关费用，现住于此。自李娜之父在支付更名费后，一直催促开发商办理该房屋的的产证、备案手续，但开发商都以各种理由说辞推脱到现在迟迟没有履行，在此期间，李娜之母刘润清复发严重疾病，期间一直在各个医院、诊所求医，难以耗费精力催促办理网签与房产证等相关手续。综上，异议人李娜系案涉房屋的所有权人。请求法院查明事实，解除查封。为支持其异议请求，案外人李娜向本院提交了以下证据。1.《商品房买卖合同》。2.购房款收据。3.业主登记表、入住资料领取清单、物业服务协议。5.物业费用收款收据。6.西安市红会医院住院病案首页等相关病历。申请执行人刘清洁答辩称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，祁伟龙与班博材料的商品房买卖发生在班博材料取得商品房预售许可证之前，违反国家对商品房买卖的强制性规定，其商品房买卖合同效力存疑，其将案涉房屋更名给李娜的合法性也存疑。2.根据法院现场查封情况及物业公司提供的房源明细表，证明案涉房屋空置未装修，李娜在法院查封之前未合法占有该不动产。3.李娜提交的证据没有显示李娜给祁伟龙或班博材料购房款的转账凭证，也没有祁伟龙给班博材料购房款的转账凭证，不足以证明已支付全部房款。4.祁伟龙于2010年1月5日购房，班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，法院于2020年4月22日查封案涉房屋，这期间祁伟龙有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是祁伟龙却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁。祁伟龙将案涉房屋更名给李娜后，这期间李娜有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是李娜也迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁，自身存在严重过错。在法院查封之后才提出排除执行的异议，严重违背常理，且李娜主观上存在严重过错。综上所述，根据异议复议规定28条，李娜的异议申请不符合该规定，请求驳回其异议申请。本院查明，1.龙海公司于2019年12月18日出具的《情况说明》载明，2013年班博材料向刘清洁借款2250万元，班博材料将其开发的锦业路76楼盘18套房屋网签至刘清洁指定的龙海公司地基工程分公司名下，上述房屋实际所有人为班博材料。2.案涉房屋于2013年11月27日网签至龙海公司地基工程分公司名下。3.祁伟龙与班博材料于2010年1月15日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为253.17平方米，总价款为214.7768万元，付款方式为签订合同时付款86.7768万元，其余128万元申请贷款。无商品房预售许可证。4.李娜与班博材料于2019年4月16日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为253.3平方米，总价款为214.8871万元，付款方式为2019年4月16日前支付全部价款，预售许可证号为2011050。4.业主信息变更单载明，2019年4月16日，案涉房屋业主由祁伟龙变更为李娜。5.分别开具于2011年元月15日、2月16日、6月3日、7月8日的收款收据载明，班博材料收到祁伟龙房款10万元、128万元、40万元、5万元，其中祁伟龙之父祁亮亮分别使用银行承兑支付10万元、30万元、50万元。银行贷款凭证显示，祁伟龙贷款128万元。6.入住资料领取清单、物业服务协议等显示，李娜于2019年6月25日接收案涉房屋。7.物业公司于2020年8月6日出具的证明载明，李娜自2019年5月1日到2020年8月31日正常交纳物业等相关费用。8.物业公司于2020年7月30日出具的房源明细载明，案涉房屋装修中。9.西安市红会医院住院病案首页载明，李娜之母刘润清因重病于2019年6月20日住院治疗，李娜称其母刘润清复发严重疾病，在此期间一直在各个医院、诊所求医。上述事实有执行异议申请书、公证债权文书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应予审查，理由符合法律规定的情形的，裁定中止对该标的的执行；理由不符合法律规定的情形的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即，买受人李娜对登记在被执行人班博材料名下的不动产提出异议，全部符合上述四项规定情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。综合案外人李娜提出的异议理由及申请执行人刘清洁的答辩意见，本案的争议焦点应为，案涉房屋未网签至买受人李娜名下，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。祁伟龙与班博材料于2010年1月15日签订合同购买案涉房屋，班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证后即可办理网签备案手续，虽然班博材料于2013年11月27日将案涉房屋网签至龙海公司地基工程分公司名下，但该公司并非案涉房屋买受人，祁伟龙于2019年4月16日将案涉房屋转让给李娜，此时案涉房屋并未网签变更至祁伟龙名下，李娜从祁伟龙处购买了网签在龙海公司地基工程分公司名下的案涉房屋，李娜对其购买的不动产的网签备案登记应当尽到特别的注意义务，但因其母在此期间复发重病，四处求医问诊，难以耗费精力催促办理网签变更登记等相关手续，故此不宜认定为案涉房屋未能网签变更至李娜名下，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。另，从本院查明事实可知，李娜、祁伟龙购买案涉房屋，符合上述司法解释第二十八条规定的前三个情形。综上，案外人李娜的异议理由符合上述司法解释第二十八条规定的情形，其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对陕西班博材料新技术有限公司名下的位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的4-40902房屋的执行措施。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 苟卫民审判员 黄金华二〇二一年七月二十一日书记员 任苏轩