新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终4156号上诉人（原审被告）：山东能泰建设工程有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人：李峰,该公司总经理。委托诉讼代理人：程万国，新疆德洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东能泰建设工程有限公司新疆分公司，住所地乌鲁木齐市新市区。负责人：杨明，该分公司经理。委托诉讼代理人：程万国，新疆德洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡新安，男，1967年6月2日出生，汉族，中国石油天然气运输公司西北燃气分公司职工，住乌鲁木齐市。上诉人山东能泰建设工程有限公司（以下简称能泰公司）、山东能泰建设工程有限公司新疆分公司（以下简称能泰公司新疆分公司）因与被上诉人胡新安房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初3420号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人能泰公司、能泰公司新疆分公司的委托诉讼代理人程万国，被上诉人胡新安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人能泰公司、能泰公司新疆分公司上诉请求：请求改判（2016）新0104民初3420号民事判决第二项，判令我公司向胡新安支付租金24,727.50元。事实及事由：我公司于2016年3月28日起就没有再使用过涉案的租赁房屋，胡新安将该房屋换锁，致使我公司人员不能进入正常工作，现一审法院判令我公司向胡新安支付至2016年5月31日的租金，没有事实及法律依据，请求二审法院查明以上事实予以改判。被上诉人胡新安辩称，一审认定事实清楚，我方是因为能泰公司新疆分公司拖欠租金，负责人无法联系的情况下于2016年5月31日，物业公司人员在场，并请开锁公司到现场开锁进入收回涉案房屋，请求二审法院驳回能泰公司、能泰公司新疆分公司的上诉请求。被上诉人胡新安向一审法院起诉请求：1.解除与能泰公司的《房屋租赁合同》；2.由能泰公司、能泰公司新疆分公司支付剩余租金101,327.5元、暖气费3,228.5元、九个月物业费5,283元、违约费38,700元；3.由能泰公司、能泰公司新疆分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月6日，胡新安作为出租人与能泰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：胡新安将座落于乌鲁木齐市新市区天津北路３号银城大厦Ｂ－2005号,建筑面积146.75平方米的房屋租赁给能泰公司作为办公场所使用，租赁期限自2014年8月18日至2017年8月18日，租金标准为每月4,300元，第一租赁年度2014年8月18日至2015年8月18日按半年支付，以后年度按年支付，能泰公司须提前30日支付每期租金，否则超壹天计贰天房租。能泰公司交付壹个月房屋租金作为押金。定金10,000元，能泰公司应在签订合同之日交纳。暖气费、物业费、水电及其他费用均由能泰公司承担。有下列情形之一，胡新安有权解除合同：1、能泰公司不交付或者不按约定交付租金达壹个月：2、能泰公司所欠各项费用达4,300整。该合同签订后，胡新安于2014年9月1日向能泰公司交付租赁房屋，能泰公司将该租赁房屋登记为其能泰公司新疆分公司（即本案第二被告）的住所地。能泰公司新疆分公司向胡新安支付了4,300元押金，并支付了第一年度2014年8月18日至2015年8月18日租金50,800元，欠付800元。2015年8月18日之后的租金未予交纳。2016年3月25日能泰公司新疆分公司负责人杨明向胡新安出具《欠条》一份，载明：今租银城大厦Ｂ－2005号房欠以下费用：（1）房租51,600元；（２）暖气费3,228.50元（2015年10月1日至2016年4月15日）；（３）物业费7,044元；（4）房租800元（2014年8月－2015年8月的剩余房租款）,总计62,672.50元。以上欠款杨明须在2016年3月25日21点前支付2,672.50元，在2016年3月26日16点前支付40,000元，在2016年3月27日16点前一次性支付余款20,000元。否则，胡新安有权于当日收回该租赁房屋，并保留该房屋内一切设施，双方签订合同于当日自行作废终止。2016年4月28日能泰公司新疆分公司支付采暖费3,228.50元、采暖费174.24元。因能泰公司、能泰公司新疆分公司仅支付房屋租金1,872.50元后未能如约支付全部拖欠房租，2016年5月31日胡新安单方将该租赁房屋收回并租赁给其他第三方使用。另查：本案所涉租赁房屋系胡新安与新疆海盈房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买并于2013年11月1日办理房屋入住手续。本案审理期间，尚未取得房屋产权证书。一审法院认为,胡新安与能泰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。双方履行合同中，能泰公司、能泰公司新疆分公司未按合同约定履行合同义务，胡新安要求解除合同，能泰公司表示同意解除，应予支持。能泰公司新疆分公司虽系能泰公司的非独立法人分支机构，但在庭审中其意愿承担给付责任，胡新安诉请求能泰公司、能泰公司新疆分公司承担租金及其他费用给付责任，合法有据，应予支持，胡新安要求能泰公司新疆分公司承担连带责任，无法律依据，不予支持。胡新安主张能泰公司、能泰公司新疆分公司支付2015年8月18日至2017年8月18日期间的租金101,327.5元（扣除已付租金1,872.50元），因胡新安已于2016年5月31日将租赁房屋收回，故能泰公司、能泰公司新疆分公司仅应支付2015年8月18日至2016年5月31日期间的租金36,827.50元（4,300元×9个月－1,872.50元），且应扣除能泰公司、能泰公司新疆分公司支付的房屋押金4,300元，加第一年剩余房租800元，能泰公司、能泰公司新疆分公司还应支付租金余额为33,327.5元。能泰公司、能泰公司新疆分公司辩称其已于2016年3月25日搬出，房屋租金应计算至2016年3月25日，未提供相应证据，不予采纳。胡新安主张能泰公司、能泰公司新疆分公司支付第二租赁年度的采暖费3,228.50元，能泰公司、能泰公司新疆分公司提供证据证实已交纳。胡新安在庭审中实际仅主张能泰公司、能泰公司新疆分公司支付9个月（2015年8月至2016年6月）物业费5,283元，证据充分，予以支持。胡新安主张能泰公司、能泰公司新疆分公司按照合同约定再支付9个月房租作为违约金38,700元，能泰公司、能泰公司新疆分公司抗辩称违约金约定过高，请求酌减。一审法院认为，能泰公司、能泰公司新疆分公司未能按合同约定期限支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任。但双方约定违约金过高，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、第三十条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中，胡新安未提供证据证实其因能泰公司、能泰公司新疆分公司违约而产生的实际损失，如按照同期中国人民银行贷款基准利率（一年期）年息4.6%作为胡新安损失的计算基础，则该损失的1.3倍低于能泰公司自认的可按年租金的20%承担违约金数额10,320元，因此，一审法院确认违约金数额为10,320元。综上判决：一、解除胡新安与能泰公司于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》；二、能泰公司、能泰公司新疆分公司支付胡新安房屋租金33,327.5元；三、能泰公司、能泰公司新疆分公司支付胡新安物业费5,283元；四、能泰公司、能泰公司新疆分公司支付胡新安违约金10,320元；五、驳回胡新安其他诉讼请求。二审中,当事人没有提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议。本院认为，胡新安与能泰公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行各项合同义务。双方履行合同中，能泰公司未按合同约定按期支付租金，经催告后仍未履行合同义务，胡新安要求解除合同，能泰公司亦表示同意解除，一审法院判决解除双方签订的租赁合同正确。能泰公司新疆分公司不是合同相对人，但在一审庭审中表示意愿承担给付责任，应予准许，一审法院确定能泰公司、能泰公司新疆分公司向胡新安共同承担己付责任正确。现能泰公司、能泰公司新疆分公司提出能泰公司新疆分公司于2016年3月28日之后对涉案房屋没有使用，已由胡新安收回，但根据其对一审法院胡新安于2016年5月31日单方收回涉案房屋的事实认定不持异议，及在二审中未就其主张的事实提供证据证实的情况，其要求不向胡新安支付2016年3月28日至2016年5月31日期间的房屋租金的上诉请求，本院不予支持。双方当事人对一审法院确认解除双方签订的租赁合同、由能泰公司、能泰公司新疆分公司向胡新安支付物业费、违约金，及驳回胡新安的其他诉讼请求，无法未提出异议，本院对此予以确认。综上所述，能泰公司、能泰公司新疆分公司的上诉请求，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,023.26元（能泰公司、能泰公司新疆分公司已预交），由能泰公司、能泰公司新疆分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一六年十一月二十八日书记员 石晓峰袁洁