陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终1436号 上诉人（原审被告）：咸阳富迪商贸有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区，统一社会信用代码：9161040055218483XU。 法定代表人：王军明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安东，咸阳市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘英科，咸阳市148法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：92610402MA6XPYHG60。 经营者：王军明，男，1969年XX月XX日生，汉族，现住咸阳市秦都区XX路XX号XX苑XX号楼XX单元XX层，身份号码：61040XXXX908011032。 委托诉讼代理人：安东，咸阳市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘英科，咸阳市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：咸阳市劳动就业服务处（现更名为咸阳市再就业服务中心），住所地：咸阳市，统一社会信用代码：12610400719776328J。 法定代表人：仇志学，该单位主任。 委托诉讼代理人：孙永信，咸阳市人力资源和社会保障局公职律师。 委托诉讼代理人：王娜，咸阳市人力资源和社会保障局副科长。 上诉人咸阳富迪商贸有限公司（以下简称富迪公司）、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店（以下简称富迪酒店）因与被上诉人咸阳市劳动就业服务处（以下简称就业服务处）排除妨害纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富迪公司、富迪酒店（以下无特殊需要统一用富迪公司代称）上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人委托专业机构对涉案房屋市场租金进行了评估，结果为：1层过道南侧临街商铺租金81元/平方米·月-111元/平方米·月；1层过道北侧和2-4层租金18元/平方米·月-24元/平方米·月。被上诉人打算以此续签合同。一审法院未按照该价格认定，按照原合同价格认定错误。2、一审判决对上诉人移交设备、物品价值未进行评估不当。3、上诉人并未违约，不应支付违约金。4、上诉人为租赁的房屋和咸阳市人社局办公区投资安装了价值20万元的供暖设备。上诉人多次向咸阳市人社局和就业服务处提出由专业机构评估，但未被采纳。5、上诉人在租赁期间，被上诉人于2016年5月在停车场铺设水泥地面、私划车位构成违约，截止2018年合同期满，给上诉人造成损失30万元。6、涉案房屋经市抗震办2018年8月评估为危楼，严重影响上诉人使用。7、本案是因房屋租赁产生的纠纷，原审确定为排除妨害纠纷不准确。 就业服务处辩称，双方签订的租赁合同有效。合同期满未续约，上诉人继续占用房屋及相关设施构成违约。上诉人在一审未请求判令被上诉人向其支付暖气设备费用。 就业服务处一审请求：1、判令被告立即腾空搬离并向原告交还所占用的房屋及场地；2、判令被告向原告支付违约金48万元（暂计算至起诉之日，要求实际给付之日）；3、判令被告向原告支付房屋、场地占用费980888元（以及从2020年7月1日起按年租金63.12万元计算至实际腾交所占用房屋及场地的占用费。原告当庭变更为计算至8月31日为1090113.7元）；4、案件诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2013年1月23日，原告就业服务处与被告咸阳富迪公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于咸阳市XX路XX号劳动大楼西楼2-4层房屋（建筑面积1350平方米）出租给被告富迪公司使用，将楼后停车场出租给被告，由被告管理。租赁期限共72个月，自2013年元月1日起至2018年12月31日止。该房屋为现状交付，该房屋只能作为宾馆使用。该房屋租金为第一年486000元，停车场第一年租金30000元，以后每两年租金协商一次。租赁期内，被告使用本合同所涉房屋所产生的水、电费用等全部由被告自行承担，被告应按时按行业水电费标准向原告缴纳水电费用。合同终止时，被告应在期满后5个工作日内将房屋和停车场地交还原告，未按期交还的，每逾期一日，被告向甲方支付违约金1000元，逾期10个工作日仍未交还的，原告可强制其搬迁。2013年3月21日，原告就业服务处与被告富迪公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将劳动大楼西楼一层的两间门面租赁给被告作为宾馆的大堂使用，将劳动大楼西楼一层东北六间房屋及楼道租赁给被告作为宾馆使用，将劳动大楼后停车场院内东北角八间房租赁给被告作为办公或库房使用，以上合计年租金115200元。租赁期限共72个月，自2013年元月1日起至2018年12月31日止。该房屋为现状交付。该合同涉及房屋租金合计为第一年115200元，以后每两年租金协商一次。租赁期内，被告使用本合同所涉房屋所产生的水、电费用等全部由被告自行承担，被告应按时按行业水电费标准向原告缴纳水电费用。合同终止时，被告应在期满后5个工作日内将房屋和停车场地交还原告，未按期交还的，每逾期一日，被告向甲方支付违约金1000元，逾期10个工作日仍未交还的，原告可强制其搬迁。被告富迪公司法定代表人王军明注册富迪酒店，使用从原告处所租房屋、场地等经营宾馆。后原告因被告拖欠2017年、2018年房租费、2017年7月30日以前的水电费，将被告起诉至咸阳市秦都区人民法院，后双方达成调解协议，该案尚在执行中。截止2020年8月31日，被告拖欠租金1052000元（2019年1月1日至2020年8月31日）、水电费38113.7元，以上合计1090113.7元。2020年9月7日，被告向市人社局移交了房屋和停车场地。 庭审后，原告于2020年11月30日向一审法院递交了中共咸阳市委机构编制委员会文件和事业单位法人证书，载明原告就业服务处更名为咸阳市再就业服务中心。 庭审后，经双方要求给予两个多月调解时间，但无结果。 一审法院认为，原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》，是在平等、自愿的基础上签订，其内容并不违反法律、法规的规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。租期届满，原告未将案涉房屋及停车场地进行对外出租，被告应当依照合同约定返还租赁房屋及停车场地，但其占用房屋及停车场地至2020年9月7日已构成违约。原告请求被告立即腾空搬离并向原告交还所占用的房屋及场地，因被告已于2020年9月7日移交了房屋和停车场地，故对该诉讼请求不予支持；原告请求被告支付违约金48万元（暂计算至起诉之日，要求实际给付之日），因原、被告约定的违约金过高于造成的损失，违约金酌情按一年189360元计算。另外，被告已于2020年9月7日移交了房屋和停车场地，违约金应从2019年1月6日算至2020年9月7日，故对原告请求被告支付违约金319808元予以支持，超出部分，不予支持。原告请求被告向其支付房屋、场地占用费1090113.7元，正当合法，予以支持。被告辩称疫情要给他减免3个月租赁费，因原、被告签订的《房屋租赁合同》租期已届满，双方已不存在租赁合同关系，被告逾期未腾房，继续占用，不存在减免的情形，故对该辩解理由不予支持。被告辩称应该以评估价计算房租，评估价为每平方米18元，一年租金为327456元。合同为严格责任，双方没有变更合同，应按原合同执行，故对该辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告咸阳富迪商贸有限公司、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店于本判决生效后十日内向原告咸阳市劳动就业服务处支付房屋、场地占用费1090113.7元及违约金319808元，共计1409921.7元。二、驳回原告咸阳市劳动就业服务处的其它诉讼请求。案件受理费17948元，由被告咸阳富迪商贸有限公司、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店承担。 二审期间，上诉人向法庭提交了下列证据： 1、证人张某某、蒋某某证言、工资表，证明被上诉人先违约，私自将出租的停车场及周围空地收回，上诉人发现后与其协商，被上诉人答应并承诺减免租金每年3万元并承担两名保安的工资。 蒋某某陈述，2018年3月，就业服务处主任郑建虎打电话找他聊天。他去了后，郑建虎问他与王军明熟不熟，他说熟，郑建虎就提到与王军明发生了一些纠纷，希望他从中调解。他调解时王军民提到，租房期间市政修路、就业服务处硬化停车场地面，应该减免一些租金。2018年和2019年，王军民和郑建虎又协商这个事，郑建虎让王军民把租金交完，王军民让就业服务处减免修路和硬化停车场期间的租金。后来王军民提出续租，郑建虎说可以。双方同意按照评估价格签合同，但合同草拟好后没有签。 张某某陈述，他在富迪酒店当保安。就业服务处要硬化停车场地面，起初他不允许，因为这会影响酒店的生意。郑建虎主任表示，打地面的期间肯定会减免租金。后来郑建虎主任与老板王军民协商，他不清楚协商的结果。协商好之后就施工了。 2、市政工程封路的通知及实际封路时间，证明被上诉人未按合同约定减免租金（247300元）。 3、2018年8月29日咸阳市抗震办公室文件，证明租赁房屋是危楼。 4、上诉人为被上诉人安装暖气设备的费用票据及缴纳部分暖气费用的票据、《关于解决暖气初装费用的报告》，证明初装费为20万元，垫付暖气费53860元。 5、《装修合同》《519酒店报价清单（毛条路店）》、票据，证明2019年12月双方准备续签合同，被上诉人同意上诉人重新装修酒店，上诉人花费17.2万元。 6、2020年3月16日就业服务处的《通知》及富迪酒店《关于疫情期间房租减免的报告》，证明因疫情全国及咸阳市减免三个月房租（157800元）。 7、咸阳市人民政府关于董忠文等同志任免职的通知等，证明因领导变化导致无法续签合同。 8、上诉人和被上诉人腾房时形成的财产清单、财物清单及价格清单，证明被上诉人的财产价值162万元； 被上诉人质证，对证据1中蒋某某从中协调认可，对其他部分不认可；对张某某证言的真实性认可，但张某某是从王军民处听到就业服务处承担保安工资的表述，并非从郑建虎处听到；对证据2、3、5、7真实性认可，对证据4不认可，认为与本案无关，对证据6中的《通知》真实性认可，对《关于疫情期间房租减免的报告》不清楚；对证据8中移交清单真实性无异议，对价格清单不认可。 本院审查认为，富迪公司提交的证据1中蒋某某的证言有评估报告佐证，就业服务处承认蒋某某从中协调，故对蒋某某的证言予以采信；对张某某证言中就业服务处铺设水泥地面予以采信，其余部分因无其他证据印证，证明力不足，故不予采信；证据2、3、6、7真实、合法，与本案关联，予以采信；证据4、5、8涉及的费用等，富迪公司在一审中未提起反诉，不属于二审审理范围，故不予认定。 二审经审理查明：一审查明的事实除“截止2020年8月31日，被告拖欠租金1052000元（2019年1月1日至2020年8月31日）”外，其余事实属实，予以确认。 另查明，2016年3月25至5月31日，9月26日到12月10日，咸阳市政府对玉泉东路进行封闭改造。2016年5月，就业服务处用水泥铺设停车场地面。 2018年8月29日，咸阳市抗震办认定涉案房屋抗震能力不足，存在隐患。 2018年10月26日，富迪公司向服务就业处提交了《关于租赁咸阳劳动服务处房屋有关情况的报告》，请求按照现行市场价格继续租赁。 2018年到2019年，就业服务处委托蒋某某对双方间的纠纷进行调解。就业服务处要求富迪公司交清拖欠的租金，富迪公司要求服务处减免修路和硬化停车场期间的租金等，另外还请求按照市场价续租。 2019年8月12日，就业服务处和富迪公司共同委托陕西信德房地产资产评估咨询有限责任公司（以下简称信德公司）对涉案房租进行评估。信德公司经过评估给出意见：涉案房屋1层过道南侧临街商铺租金水平为81元/平方米·月——111元/平方米·月；涉案房屋1层过道北侧和2-4层租金水平为18元/平方米·月——24元/平方米·月。 2019年12月31日，就业服务处主任变更为仇志学。 2020年3月16日，就业服务处就有关房租减免和租赁的相关事项向各租户发出通知，表示可以减免2个月房租。2020年3月20日，富迪酒店向就业服务处递交了《关于疫情期间房租减免的报告》，请求减免2个月房租。 本院认为，本案的争议焦点为：1、就业服务处、富迪公司是否违约；2、2019年1月后的房屋占用费应按合同约定的标准计算，还是按评估报告确定的标准计算；3、富迪公司应否支付2019年1月之后的停车场占用费；4、应否减免2016年3月25至5月31日，9月26日到12月10日以及2020年疫情期间两个月房屋场地租金；5、就业服务处应否退还富迪公司履约保证金，应否向富迪公司支付安装暖气设备的费用、赔偿富迪公司装修及酒店设备、物品损失。 关于就业服务处、富迪公司是否违约的问题。富迪公司诉称，2016年5月，就业服务处在停车场内铺设水泥地面，私自规划车位，收回停车场违反了约定。由于就业服务处在铺设水泥地面时取得了富迪公司的同意，况且这对双方都有利，故铺设水泥地面不构成违约。就富迪公司提到就业服务处私划车位的问题，由于双方在合同中约定，就业服务处将楼后停车场出租给富迪公司，由富迪公司管理。富迪公司保证为就业服务处提供70个免费停车位。故规划车位不违反合同约定。就富迪公司主张，就业服务处收回停车场违反合同，因富迪公司就此仅提交了证人张某某的证言，张某某对此节事实表述不清，很多内容都是从富迪公司法定代表人处听得，证明力不足，故不予采信。 就业服务处诉称，富迪公司在合同到期后，不交还房屋和场地，构成违约。富迪公司辩称，双方一直在协商续约，其不构成违约。因此，有必要查清富迪公司与就业服务处在合同到期后，是否协商续约。2018年10月26日，租赁合同到期前，富迪公司以书面形式向就业服务处及上级机关表明了续租的意思。此后，就业服务处虽一方面通知富迪公司、富迪酒店交还房屋、场地，但另一方面又通过蒋某某从中调解，就续租进行协商，并共同委托第三方机构信德公司就当时房租市场价格进行鉴定，以期续签合同。由此可见，富迪公司在合同到期后、2020年6月30日前占用房屋、场地是经过就业服务处认可的，不构成违约。2020年3月16日，就业服务处通知富迪公司，于2020年6月30日前腾空搬离。富迪公司在2020年6月30日之后仍拒不搬离，构成违约，应向对方支付违约金31560元（即189360÷12月×2月）。 关于2019年1月后的房屋占用费是应按之前合同约定的标准计算，还是按评估报告确定的标准计算的问题。富迪公司请求就业服务处按照现行市场价继续租赁，因双方对于市场租金水平无法达成一致，最终同意委托信德公司进行评估。说明双方已同意按照评估机构确定的价格续签合同。信德公司经过评估给出意见后，就业服务处又以估价结果与客观事实差异较大，对估价报告不认可，此举有违诚信，不应获得支持。故对于2019年1月后的房屋（2-4层）占用费应按照估价报告确定的标准（酌定为21元/平方米·月）计算。 关于富迪公司应否向就业服务处支付2019年1月后停车场占用费的问题。由于富迪公司提交的证据不足以证明就业服务处收回了停车场，故富迪公司应向就业服务处支付2019年1月后停车场占用费。 关于应否减免2016年3月25至5月31日，9月26日到12月10日以及2020年疫情期间两个月房屋场地租金（占用费）的问题。由于双方租赁合同第八条2中约定，合同期内，如因市政建设、政府征收或不可抗力，导致本合同不能继续履行，双方互不承担责任。富迪公司现以市政修路为由要求就业服务处减免（实为退还）租金与上述约定不符。更何况，富迪公司已交纳了2016年的租金，说明双方当时对此并无争议。富迪公司不能在多年之后又试图改变既定事实。 就富迪公司提到，应减免疫情期间的租金的问题。2020年年初发生的新冠疫情属于不可抗力，就业服务处已通知租户可以申请减免两个月房租，富迪酒店已按照通知要求向就业服务处提交了申请。故应免去疫情期间两个月房租（实为占用费）。 关于就业服务处应否退还富迪公司履约保证金，应否向富迪公司支付安装暖气设备的费用、赔偿富迪公司装修及酒店设备、物品损失的问题。富迪公司主张其向就业服务处交纳了12万元履约保证金，就业服务处应予返还。虽然合同中约定富迪公司向就业服务处交纳12万元履行保证金，但富迪公司未提交证据证明实际已向就业服务处交纳，故对其该项请求不予支持。富迪公司提到的其他费用不属于合同约定的双方对待给付义务，富迪公司一审未就此提起反诉，二审不予判处。富迪公司可另案处理。 就富迪公司提到本案属于租赁合同纠纷，原审判决将案由确定为排除妨害纠纷不当的问题。由于就业服务处在起诉时，双方已无租赁关系，富迪公司占用就业服务处房屋场地已无合法依据，就业服务处基于物权要求富迪公司排除妨害等，故原审将案由确定为排除妨害纠纷并无不当。 至于富迪公司提到，涉案房屋被咸阳市抗震办认定抗震性能不足，影响使用的问题。虽然涉案房屋被认定为抗震性能不足，但富迪公司多年来一直在正常使用，并且在合同到期后还要求续租，富迪公司并未举证证明房屋因安全问题影响其使用。故对富迪公司的这一主张不予采信。 综上所述，上诉人富迪公司的部分上诉理由成立，对其相应的诉讼请求予以支持。原审判决认定事实不清，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销咸阳市秦都（2020）陕0402民初3867号民事判决第二项即，驳回原告咸阳市劳动就业服务处的其他诉讼请求； 二、变更咸阳市秦都（2020）陕0402民初3867号民事判决第一项为，上诉人咸阳富迪商贸有限公司、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店于本判决生效后十日内向被上诉人咸阳市劳动就业服务处支付房屋、场地占用费728100元（即1350平方米×21元×18月+115200÷12月×18月+30000÷12月×18月）、水电费38113.7元、违约金31560元，共计797773.7元。 三、驳回被上诉人咸阳市劳动就业服务处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17948元，上诉人咸阳富迪商贸有限公司、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店负担9119元，被上诉人咸阳市劳动就业服务处负担8829元；二审案件受理费17489元，上诉人咸阳富迪商贸有限公司、咸阳市秦都区新富迪商务快捷酒店负担9896元，被上诉人咸阳市劳动就业服务处负担7593元。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二一年七月五日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1