辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10337号上诉人（原审原告）：徐立春，男，满族，1972年2月2日出生，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守鑫，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑凌云，女，汉族，1979年5月4日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守鑫，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳客居公寓酒店管理有限公司,住所地沈阳市沈河区北站路28号（1-15-28室）。法定代表人：关秋云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李孝国，男，汉族，1969年2月14日出生，住沈阳市大东区，该公司员工。委托诉讼代理人：杨斌，男，汉族，1982年4月19日出生，住沈阳市皇姑区，该公司员工。上诉人郑凌云、徐立春与被上诉人沈阳客居公寓酒店管理有限公司（以下简称“客居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初10802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐立春、郑凌云上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付房屋租金376,800元（2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金）并支付逾期付款利息23,202元（以376,800元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2020年4月1日起暂计算至2021年3月31日计23,202元，后继续按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2021年4月1日起计算至本息结清之日止）；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清，原审判决擅自判令自2020年4月1日至2020年5月31日按原租金标准的80%支付租金没有任何事实及法律依据；二、原审判决滥用法官自由裁量权，判决自2020年6月1日至2022年5月31日后2年的租金每间房屋下调300元明显依据不足；三、原审判决适用法律明显错误，原审法院以双方之间对于2020年3月份之后的租金标准未能达成一致为由判令被上诉人不需支付利息无任何法律依据。客居公司辩称：建议维持原判。郑凌云、徐立春向一审法院起诉请求：1.判令被告客居公司给付房屋租金376,800元（2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金）；2.判令被告向原告支付逾期付款利息23,202元（以376,800元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2020年4月1日起暂计算至2021年3月31日计23,202元，之后继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2021年3月31日起计算至本息结清之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，原告郑凌云与被告签订房屋租赁合同，合同约定郑凌云将其所有的位于大东区小东路9-1号1-26-1室至1-26-16室共计16间房屋出租给被告使用，租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日止，租金标准为前三年每月31,400元，后2年随行就市。2020年3月2日，因新冠疫情，原被告协商原告在2020年2月和3月为被告减免一个月房租。2020年4月1日之后被告未能向原告支付房租。2021年4月22日，一审法院工作人员到案涉房屋附近的芒果不动产中介机构和铭家房产中介机构询问案涉房屋在去年疫情之后的租金标准，据上述两家房产中介人员称，案涉房屋所在的大悦城公寓现在的租金比疫情之前的租金标准低，面积在40平方米至60平方米之间的公寓租金标准为每月1500元至1800元，特别不好出租，成交量非常低。一审法院认为，新冠××疫情作为一个突发事件，在疫情的初始阶段，由于疫情防控的需要，对部分营业场所的确采取了停业措施，因此被告作为旅馆业的营业场所根据政府对新冠××疫情作出的暂时停止营业，该不可抗力原被告双方均无过错，但被告的确因为新冠××疫情受到影响，对此原被告双方均无过错，被告仍需支付2020年4月和5月期间的租金，但租金应部分减免，考虑到2020年4月和5月期间市场在逐渐恢复，因此酌定被告按租金标准的80%向原告郑凌云支付租金。根据双方租赁合同的约定，后两年随行就市，根据到案涉房屋所在地区的房屋中介机构询问，案涉房屋现在市场普遍行情不好，房租金额根据面积不同大概在1500元至1800元，而且不好出租，结合本案的实际情况，酌定每间房屋的租金标准按原合同租金标准下调300元，下调后房屋租金为每月26,600元，故被告应按每月26,600元标准向原告支付从2020年6月至2021年3月期间的租金。综上，被告应向原告郑凌云支付房屋租金共计316,240元（31,400元×0.8×2个月+26,600元×10个月）。关于原告要求被告支付利息的问题，因新冠××疫情及合同的约定，双方对于2020年3月份之后的租金标准未能协商达成一致，因此原告要求被告支付利息无事实依据，不予支持。关于被告提出的替原告垫付物业费、采暖费的问题，因被告并未在庭审中提出且未能提供证据证明，而是在庭审之后提供证据，因此对于被告的该项主张无法审理，被告可另案向原告主张。一审法院判决：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告沈阳客居公寓酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑凌云房屋租金316,240元；二、驳回原告郑凌云、徐立春的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7301元，由被告沈阳客居公寓酒店管理有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交《房屋租赁合同》，用以证明该处其他房屋租金仍是每月2000元，原审法院将每间房屋租金下调300元没有依据，原合同约定的租金与市场租金并无差别，应按原合同约定支付租金。被上诉人发表质证意见如下：合同的真实性无法核实，签约日期是2021年6月23日，房屋朝向、室内装修装饰与案涉房屋并不一致，且是单独对个人进行的租赁，房屋租赁价格没有参考性。若上诉人以每月2000元的价格承租房屋，我方愿意将名下所有的房屋出租给上诉人。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于2020年4月1日至5月31日期间按何标准支付租金问题，虽然上诉人主张双方对4月份之后的租金作出明确约定，即“疫情期间2020年2月份、3月份各减免半个月租金，4月无论疫情到什么程度都正常按合同里的租金给付。”但根据被上诉人提交的证据，可以证明因新冠××疫情原因，2020年4月案涉房屋还处于营业限制状态，且新冠××疫情系2020年突发事件，给公寓出租行业带来的冲击不言而喻。案涉房产处于中街商业区大悦城D座，由于疫情的高传染性，宅在家中成为当时最明智的选择，这使得城市的商业圈成为“重灾区”，同时结合各行业“线上”行为大幅增加、多数企业延迟复工或裁员、人口流动大幅减少等情况，导致租客无法承租或续租房屋，客源减少，空置率上升。针对疫情对公寓出租行业造成的影响，一审法院酌定客居公司按合同约定租金标准的80%向上诉人支付上述期间的租金符合实际情况，亦较为客观合理。关于2020年6月1日至2021年3月31日期间的租金标准问题，租赁合同约定“房租前3年不变，后2年随行就市”，故此期间应根据市场行业标准予以确认。现上诉人并未提交充分证据以证明在此期间内该行业的租金标准，且如前所述，新冠××疫情对公寓出租造成较大影响，在上述期间内新冠××疫情仍有反复，故一审法院通过询价确认在此期间内的租金按原合同的租金标准下调300元计算，亦在合理范围之内，也符合客观实际情况。上诉人二审中提交的租赁合同签订于2021年6月23日，而本案争议期间为2020年6月1日至2021年3月31日，故该证据对本案不具有参考性，本院不予采信。关于上诉人主张被上诉人应给付逾期支付租金的利息问题，本院综合考虑新冠××疫情对公寓出租行业造成的实际影响，并结合双方合同约定，因双方对2020年3月份之后的租金标准未能协商达成一致，被上诉人因此未支付租金，故上诉人要求对方支付利息的诉请，本院不予支持。因对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，故本院对上诉费数额予以调整。综上所述，上诉人徐立春、郑凌云的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元（上诉人已预交7301元，退回5251元），由上诉人徐立春、郑凌云负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月十六日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。