广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初3167号原告（反诉被告）潘敏，男，汉族，1984年2月17日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人赵俊，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人喻春霞，广东竞德律师事务所律师。被告尹华勇（反诉原告），男，汉族，1984年7月21日出生，身份证住址湖南省新宁县。委托诉讼代理人李小婷，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人张振国，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。原告潘敏与被告尹华勇、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻春霞、被告尹华勇及其委托诉讼代理人李小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2、被告向原告支付该房产总价款20%的违约金，即51万元（人民币，下同）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2020年10月11日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下称合同），原告向被告出售其名下的位于深圳市龙岗区房产，房屋总价为255万元，定金为15万，第三人乐有家公司作为居间方。合同约定，被告作为买方应于合同签订时向原告支付15000元首期定金，合同签订后7日内将定金尾款135000元付清。被告迟迟未履行支付定金尾款的义务，原告催促后被告则以一则2014年9月2日深圳特区报发布的新闻来搪塞原告，新闻标题“深圳布吉丽湖花园男子疑因家庭纠纷杀妻后跳楼”。此后被告以原告的房屋是凶宅为由拒绝继续履行合同义务，要求解除合同。经核实，凶杀案发地并非原告房屋。原告多次向被告解释“凶宅”一事，并催促被告尽快履行合同支付义务，但被告坚称原告房屋为凶宅，不但恶言相向，还坚持要求解除合同。原告认为，忌讳“凶宅”并非良俗，是封建迷信，不利于社会文明的发展与进步，不应提倡，更何况原告房屋并非“凶宅”被告没有解除合同的合法理由。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告故意隐瞒涉案房屋的凶宅信息，导致被告在违背真实意愿的情况下，订立涉案购房合同，违反了诚实信用原则，其违约在先，其行为构成欺诈。各签署的涉案合同应予撤销，而无须承担违约责任。原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，依法应驳回其诉讼请求。1、原告未充分告知且有意隐瞒真实的状况，促使被告无法接受这个事实，从而导致被告在购买该房产的时候了解的信息不充分，原告违反了诚实信用原则。2、本案中，被告只是交了定金，并且第二天就要求解除合同，实际上并未履行房产的交易手续，需要整个买卖合同履行了才算成立，因此被告并未构成合同违约。3、原告要求的违约金过高，同时被告并非违约方，违约金是在补充对方的损失下产生的，现原告毫无损失，而且据目前了解，涉案房产还涨了几十万，原告主张的违约金过高，并不合理。4、双方在订立合同的过程中，原告存在欺诈的行为，存在违约行为，被告交纳的定金要求退回，并且承担双倍定金赔偿；5、根据被告与房产中介的沟通过程中，被告在得知该房产完全的信息之后，就已经跟房产中介沟通过了，希望中介传达要求解除合同的意思表示，中介也已经明确表示通知到了对方，而且原告也已经接收到了被告想要解除合同的真实意思表示信号，被告并没有迟迟不履行支付定金尾款的义务，因此原告主张被告构成违约也不成立，被告还未实际履行房屋买卖手续，更谈不上支付相应的违约金。被告向本院提出反诉请求：ｌ、撤销2020年10月21日原告、被告与第三人乐有家公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房交易重要事项告知书》和《交易服务协议》；2、撤销原告、被告签订的《二手房买卖合同补充协议》、《公积金贷款补充协议》和《家私家电清单》；3、原告返还被告支付的定金1.5万元，并赔偿该款自2020年10月12日起至实际履行之日止的利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付，暂计至2021年3月4日为229.4元）；4、原告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2020年10月11日，原告与被告达成购房合意，由第三人乐有家公司的工作人员石达提供居间服务，原告、被告与第三人乐有家公司三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关购房协议，约定原告将其所有的位于广东省深圳市龙岗区号房屋出售给被告，总价款为255万元。签订合同前，被告明确告知原告购买涉案房屋是作为自住房，多次仔细询问该单元楼是否发生过非正常死亡事件，原告均告知该单元楼没有发生过。基于原告的明确答复，被告才愿意购买涉案房屋，并于合同签署当日依约向原告支付定金1.5万元。随后被告多方打听，并查询了相关的新闻报道，才得知涉案房屋所在的单元楼曾发生过非正常死亡事件，即2014年8月31日，一男子在涉案房屋所在单元楼7楼杀死妻子后，从单元楼顶楼跳楼自杀，该男子尸体掉落在进出涉案房屋的必经之路单元楼正门口，涉案房屋位于二楼，与尸体掉落位置非常靠近。被告得知上述情况后，内心产生恐惧和忌讳，立即于2020年10月12日通过石达向原告提出解约，但经过协商原告不同意解约。被告认为，原告故意隐瞒涉案房屋所在单元楼发生过二人非正常死亡的事实，违背诚实信用原则，致使被告在签订合同时违背真实意思表示，被告的行为构成欺诈，且该事实对被告是否决定购买涉案房屋影响重大。被告有权撤销房屋买卖合同及有关协议，并要求原告承担相应法律责任。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉并无事实与法律支持，理由如下：首先，原告、被告于2020年10月11日交易时，被告并未向原告询问所谓涉案单元内是否有死亡事件，原告仅仅是在中介公司依据交易惯例提供的二手房交易重要事项告知书中，对涉案房产本身的相关事项作出了回应。显然被告在事后即签约之后，以涉案房产单元内有非正常死亡事件，作为拒绝履约的事由才是真正的有违诚信原则的违约行为。事实上，本案中一个特别需要指出的事实是，原告自购买涉案房产之日至2020年10月12日，长达4年左右的时间，均不知晓涉案单元内存在非正常死亡的事由，在该房产内正常的结婚生子，事后又将该涉案房产出租收益。被告作为一个陌生人士是怎么能够在签约的次日就突然知晓涉案单元曾有过非正常死亡的事件呢？同时，按被告所说，被告曾经在签约时多次向原告询问过单元楼是否有异常事件发生或者非正常死亡事件发生，如果这是真的话，原告不能不怀疑，被告购房时就已经对涉案房产和涉案小区做过了充分了解，如果本案中存在欺诈的话，更有可能的是被告而非原告。综上，本案不存在撤销合同的事由，只存在被告违约，导致合同解除的事由，恳请驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。另，因为原被告双方直至开庭时，都未对涉案合同到底是解除还是撤销，以及该如何处理达成一致意见，导致原告对涉案房屋在长达近半年的时间之内，既不敢出租也不敢出售，影响了原告的收益，造成了原告的损失，法院在审理本案时应对此予以考虑和重视。经审理查明，位于深圳市龙岗区号房产系市场商品房，建筑面积63.49平方米，登记权利人为原告，该房产于2015年5月22日登记在原告名下。2020年10月11日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人乐有家公司（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房交易重要事项告知书》；原告（卖方）、被告（买方）签订《二手房买卖合同补充协议》、《交易服务协议》、《家私家电清单》及《公积金贷款补充协议》。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定的内容有：第一条约定、卖方拟转让坐落于深圳市龙岗区的房地产给买方，房地产证号为60××41,房地产用途为住宅，登记建筑面积为63.49平方米，套内建筑面积为54平方米。第二条约定、该房地产产权现状为处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助。第五条约定、该房地产转让总价款为2550000元，不含税费。第六条约定、该房地产交易定金共计150000元，买方同意在本合同签订时，向卖方支付定金15000元，本合同签订后7日内，向卖方支付剩余定金余额135000元。第八条约定、买方给付除定金、交房保证金外的房款2400000元，须于2020年12月10日之前交付除定金、交房保证金之外的剩余首期款1100000元至双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2020年12月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料。第九条约定、买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未支付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。第二十条约定、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向买方收取佣金40250元；如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的附件一为《卖方有抵押买方按揭付款交易节点确认书》，其中“补充约定”条款约定的“违约责任”有：如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。《二手房交易重要事项告知书》列明了卖方、买方的“重要信息告知”内容，其中卖方“重要信息告知”的第21条为“您出售的房屋内是否发生过非正常死亡事件（包括自杀、他杀、意外死亡等）”选项，在“否”处划有对勾。《交易服务协议》约定，就甲乙（即原、被告）双方委托丙方提供房屋交易服务事宜达成该协议，约定：丙方（即第三人乐有家公司）向甲方（即原告）和乙方（即被告）提供协助收集整理相关交易资料、协助办理房屋评估手续、协助乙方办理贷款（乙方拟向银行/公积金中心申请贷款的数额为900000元）、协助双方办理房屋产权转移登记、督促双方按约定履行合同义务等服务，乙方向丙方支付交易服务费5000元（该费用由甲乙双方在签署本协议时支付到丙方指定账户）等内容。《公积金贷款补充协议》约定了买方须于2020年12月10日之前通过银行申请公积金贷款，卖方须依买方的通知前往银行与买方共同办理相关手续等内容。上述合同、协议签订后，被告于2020年10月11日将定金15000元转账给第三人乐有家公司，原告在《卖方有抵押买方按揭付款交易节点确认书》中的“兹收到买方尹华勇交付购买位于深圳市龙岗区地产的定金人民币15000元”收据处进行了签名确认。被告提供其配偶曹新云与乐有家工作人员石达的的微信聊天记录显示，2020年10月11日23:44石达：“收到，曹姐，最新的消息您们可以看下新闻，今天辛苦了，早点休息”；10月12日7:56曹新云发送两个网址，并发信息：“18栋是凶宅，是吗？你看下链接”、“不能隐瞒哦，我在深圳没房，买来想自住的啊”，10月12日8:00石达：“我们正在落实具体的户数，凶宅的定义是每一个户，而不是一栋楼呢，而且这个应该是14年的事情，放心，该有的我们都会说的”，曹新云：“正是18栋吗”、“是哪层哪户”，10月12日8:06石达：“主要还是看您们怎么想的，但是我们可以肯定告知您们的事，这一套房子是没有问题的，听那边的本地人说是7楼的，具体的还不怎么理解，毕竟好久的事情了，而且那个应该也是属于家庭纠纷，也不属于非正常死亡”，8:13石达：“具体的详细我们在落实下，问下原来的业主，还有物管那边”，8:15曹新云：“本小区无所谓，只要不是那栋，更不能那户”，石达：“那户您放心，确认过的，要不然原业主也不会买的，至于这一栋的话，14年那事件确实是这一栋，但是也是好久了”；2020年10月12日9:04曹新云：“我不想要了，可以退我钱吧”，石达：“这个需要去沟通，毕竟是签了合同的……稍后和您沟通可以吗”，曹新云：“请你理解，这些都是我的担心，因为买房不比买衣服”、“请帮我去沟通吧，我想退款”、“我没耽误卖方放盘时间，今天上午就提出了，应该好协商处理的，请帮忙处理”。2020年10月16日8:40曹新云：“你们可以继续为业主代客户看房，不影响他销售，没有耽误他挂卖时间，为啥不能直接把款退我了”、“那18栋房子，有跳楼、杀人的，我很忌讳的，你们也没人提醒一下，我老公有问起房主，也不说，隐瞒是不对的”。2020年10月23日11:52曹新云发给石达一份题目为《深圳市布吉丽湖花园男子疑因家庭纠纷杀妻后跳楼》的文章截图，并发：“卖方隐瞒实情”、“买房本来是大事，也是喜事，出现这种问题谁能接受”，11:55石达：“说下公道话，当时我们看房的时候确实有问过业主这一套房子有没有其他的问题出现，业主确实回答是没有的，这个也是正确的，毕竟他的房子确实没有问题，只是14年的时候18栋有问题，但是确实不是他的家，他也没有必要说隐瞒这个事情，要不然您直接上网一查也就知道了，没必要，我也理解您，大家都不希望出现这个事情，毕竟买房也是开心的事，包括业主卖房也是的，都是一个缘分”、“目前既然事情已经出现了，我们就协商去解决，看下有什么方案，目前业主的想法还是很坚挺，不同意和平解约，我们还在沟通业主那边，有消息第一时间给您回复，早上的时候我也在和尹先生沟通中”，11:59曹新云：“协商解决，尽快解决”、“发现此事就及时告诉业主的，并没有造成业主任何损失”。被告提交一份第三人乐有家公司于2021年3月22日出具的《情况说明书》，内容为：“一、……。二、合同约定交易定金15万元，定金分两笔支付，签约当天支付第一笔15000元，签约后七日内支付第二笔135000元，双方同意托管在居间方，自买方将定金支付至居间方托管账户时，视为卖方已收讫。……截止目前，我方仅托管了交易定金15000元，除此之外无其他款坝，我方愿意按照判决履行。三、签订合同时，被告询问原告房屋是否发生过非正常死亡事件，原告确认没有发生，原被告签署了《二手房交易重要事项告知书》其中第21条约定房屋内未发生过非正常死亡事件（含自杀、他杀、意外死亡等）。签订合同第二天，被告了解到涉案房产所在的楼栋发生过跳楼自杀事件（未发生在涉案房屋内），认为该事件影响了日后正常居住生活，便明确表态要求与原告解除合同，我方立即将该情况反馈给原告，并不断居中协商，但最终原被告未能就解约方案达成一致意见，引发本案纠纷”。被告提交2020年2月7日、2月22日其与乐有家的人员石达、与原告的通话录音用于证明原告故意欺骗被告涉案房屋所在单元没有发生过非正常死亡事件。被告还提交一份其配偶曹新云出具的《情况说明》，用于证明原告否认涉案房屋所在单元发生过非正常死亡事件。原告主张通话系被告与他人之间的对话，其真实性无法确认，且内容也无法证明被告所主张的内容；对情况说明真实性也不认可。被告提交的通话录音的文字整理资料显示：2021年2月7日，被告：“第二件事情其实我记得好像当时候我说过，我问过他，我说你这单元是不是有个问题，我记得好像当时你答过一句话，问他是不是死过人，当时他拍着胸脯带着他女儿，他们拍着胸脯说没有这个事。”石达：“他说没有啊”；被告提供的与原告的录音文本显示，2021年2月22日被告：“第二个事情，签合同当天晚上，我就反复的跟你说过，问你那里有没有死过人，你们那个单元，你一直带着你女儿，一直在那里说没有没有”，原告：“你说的是什么”，被告：“我说你那个单元是不是发生过凶事呀？凶案呀？你一直承诺说没有，这个中介都能作证的”，原告：“没有没有，首先你不是这样说的，这一点我可以，我那天应该回忆过，然后那天当面跟你聊的时候也跟你确认过”，被告：“那你说我是怎么说的，你说怎么答的”，原告：“反正我肯定跟你说的，我不是说我们那个单元也没有什么问题，我只跟你保证说我那一户是没有任何问题，因为据我知道的是没有任何问题”。原告提交其与租客的微信转账及聊天记记录用于证明原告为出售涉案房屋做准备清退租客，每月租金损失超过3000元。原告提交贝壳网截图用于证明原告因被告的毁约行为，迄今的直接损失超过总房价的6%。被告对上述证据真实性均不予认可，认为无法证明原告所主张的内容。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房地产买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案争议焦点在于原告在签订涉案合同时是否存在欺诈，被告是否有权据此撤销合同。首先、根据一般生活经验法则，购房者对房屋内非正常死亡所产生的忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该类事件确实会对购房者的购房意愿产生重大影响，进而影响房屋的市场价值和使用价值，属于与订立合同有关的重要事实。根据本案证据可知，原告在出售房产时曾签署《二手房交易重要事项告知书》，确认涉案房产并未发生过非正常死亡事件，原告在缔约过程中如实向被告进行了披露和告知。其次、虽涉案房屋所在的单元楼发生过他人坠亡一事，但坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系，该事件的相关情形并不是涉案房屋的关键交易信息，原告并没有主动向被告进行披露的特定义务，双方签订的合同中亦未将单元楼有无发生过非正常死亡事件的披露进行特别约定。第三、被告主张在签约时曾向原告询问过系争房屋所在的单元楼是否有死人的事情，原告对此予以否认，而被告所提交的电话录音及聊天记录、情况说明，均无法直接证明其该主张，被告应承担举证不能的不利法律后果。综上，被告主张原告存在欺诈，要求撤销《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房交易重要事项告知书》、《二手房买卖合同补充协议》、《交易服务协议》、《家私家电清单》、《公积金贷款补充协议》及原告返还定金及支付利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告未按合同的约定进行履行，已构成违约，导致双方的房屋买卖合同不能继续履行，故原告诉请解除原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告根据合同约定诉请被告支付违约金于法有据，但违约金标准明显过高，本院根据被告的违约情形、交易进行的程度、原告的损失等综合考量，酌情调整违约金为100000元，原告主张超出部分，本院不予支持。扣除第三人乐有家公司托管的被告向原告交纳的定金15000元，被告还应向原告支付违约金85000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告潘敏与被告尹华勇签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、被告尹华勇应于本判决生效之日起三日内向原告潘敏支付违约金85000元；三、驳回原告潘敏的其他诉讼请求；四、驳回被告尹华勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元（原告已预交），由原告负担7120元，由被告负担1780元。原告已预交的8900元，由本院予以退回1780元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1780元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉费182元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年七月六日书记员  陈亮