大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4741号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：张大超，女，1986年10月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）张大超（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告张大超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费9,693.84元（2018年7月1日至2020年12月31日）；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金2,908.15元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月25日签订了《前期物业服务协议》，约定，物业服务费标准为高层住宅2.8元/平/月，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。被告系大连市甘井子区远洋荣域小区A2区3号楼2203号房屋业主，房屋面积88.77平方米，自2018年7月1日起至2021年9月30日止，被告拖欠物业服务管理费及违约金共计12,601.99元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋地址、建筑面积、物业费拖欠期间及物业费标准均没有异议。但小区的进出安全有威胁，小区管理差，卫生也不达标。物业整个的管理被告都不满意，满意度测评被告没有参与过，被告认为是虚假的。小区是半封闭的，没有绿化，在规划图上是有绿化的，据说是市政管理，现在原告也不管，市政也不管，是荒芜的，影响了小区的环境。小区内的行人通道被公建占用，多次投诉也没有解决，影响业主的活动和通行。故被告提出反诉，请求：1、原告应切实做到人车分流管理，保障小区业主安全；2、原告解决小区绿化率严重不足，垃圾清运不及时，没有业主固定活动场馆所等问题；3、原告解决小区周边应归小区业主共有部分的私搭乱建等违法行为；4、建立健全财务管理制度，定期向业主公布维修资金使用情况，公布物业服务资金收支情况；5、原告应聘请第三方专业调查机构对小区业主进行每年至少一次满意度调查，调查结果进行公示，对业主不满意的地方及时进行整改；6、因原告服务质量的问题，要求原告减半收取案涉物业费；7、反诉费由原告承担。原告辩称，不同意被告的反诉请求。理由：一、《前期物业服务协议》中约定的物业费收费标准2.8元/月/平方米合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。只有违反了效力性强制规定才会导致合同的无效。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照《前期物业服务协议》的约定执行，且该协议经原、被告双方签字盖章确认，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。二、案涉A2区在规划时不是封闭小区，并未规划人车分流，被告所主张的特级服务标准已于2016年5月1日被取消。被告所主张的大规模休闲活动场所和场馆在原告与开发商交接时就是现有状态，并不存在原告占用或非法出租的情形，对违章建筑行为原告均责令改正并上报执法部门，但原告并无执法权。三、原告于2020年5月已将2018年、2019年物业费收支情况予以了公示，2020年原告进行业主满意度测评结果显示82%的业主对原告的物业服务表示满意，每月服务质量检查和重大节日前安全检查均已落实，每年也会组织3次以上社区活动，第4季度会制订下一年度维修养护计划，此节事实在原告提供的物业服务月报中也有体现，原告小区安保人员94人，48周岁以下人员占46%。四、原告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告系大连市甘井子区远洋荣域小区A2区3号楼2203号房屋业主，房屋建筑面积88.77平方米。2017年6月25日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：本物业管理区域内物业服务费选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳，下述“㎡”均指产权建筑面积，具体标准：高层住宅2.8元/㎡/月；物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金；本协议自签订日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2018年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，本案中，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》中约定的内容交纳物业服务费。故被告应向支付原告2018年7月1日至2021年9月30日期间物业服务费9,693.68元（2.8元/平/月×88.77平方米×39个月），原告此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，本院予以支持，超额部分，不予支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务未达到2.8元标准的意见，本院认为，被告未提供相关证据证明原告为案涉小区提供的物业服务不符合2.8元/月/平的收费标准，故对被告此节辩称意见不予采纳。关于被告的反诉请求。本院认为，第一，物业管理是一种持续性的服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以小区卫生差、人车未分流、绿化、安保不到位等为由拒绝支付物业费或降低物业费，缺乏合同及法律依据，且原告提供的服务月报等能够证实其已履行了相关物业服务义务。第二，被告主张案涉小区非全封闭，业主无固定活动场馆所等问题。本院认为，此系案涉小区开发建设单位规划设计或硬件设施配套问题，并非原告所能改变，与原告提供的物业服务之间不存在因果关系。第三、小区其他业主在共有部分私搭乱建等问题，亦并非原告提供物业服务所导致，如侵犯了被告或其他业主的相邻权或共有权利，被告或其他业主应向侵权人另行主张。第四、原告已对相关物业费收支情况定期进行了公示，被告可自行查询。综上，被告的反诉请求，于法无据，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张大超于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9,693.68元（自2018年7月1日起至2021年9月30日止）；二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张大超的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58元（原告已预交），已减半收取，由被告张大超负担，应于本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司；反诉费人民币29元（被告已预交），由被告张大超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年七月十三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。