湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0304民初1615号 原告（反诉被告）：郭建军，男，汉族，1968年1月5日出生，住湘潭市岳塘区。 被告（反诉原告）：曹双花，女，汉族，1976年10月3日出生，住湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：刘志强，湖南俊彦律师事务所律师。 原告郭建军与被告曹双花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，被告曹双花于2021年5月24日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭建军、被告（反诉原告）曹双花及其委托诉讼代理人刘志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭建军向本院提出诉讼请求：1、判令曹双花支付郭建军2020年8月至2021年3月房租26500元；2、判令曹双花支付郭建军违约金10000元；3、判令解除门面租赁合同。事实和理由：曹双花与郭建军于2019年10月8日签订了商铺租赁合同，约定将位于××路××号的门面出租给曹双花，月租金为4000元。曹双花从2020年8月起，未向郭建军缴纳房租。故为维护郭建军合法权益，特提起本诉，请求依法予以支持。 曹双花辩称：郭建军陈述事实不实，曹双花已支付房租至2020年10月，10月已付2500元，尚欠1500元，11月拖欠房租4000元，共计拖欠房租5500元。2020年11月20日，郭建军锁了涉案门面，导致曹双花无法经营，此后房租，曹双花不应支付，也不应支付违约金；至于解除租赁合同，曹双花同意。 曹双花向本院提出反诉请求：1、判令解除门面租赁合同；2、判令郭建军退还曹双花押金5000元；3、判令郭建军赔偿原告装修损失18000元；4、判令郭建军赔偿曹双花2020年11月20日至2021年5月20日的经营利润损失36000元；5、判令郭建军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：曹双花与郭建军于2019年10月8日签订了商铺租赁合同，约定曹双花承租位于××路××号的门面，当时，曹双花交了押金5000元并预交租金6000元。随即，曹双花请人对门面进行装修，花费18000元。2020年11月20日，郭建军以曹双花没有缴纳租金为由锁了门面大门，导致曹双花无法经营，曹双花多次电话、短信与郭建军沟通补缴租金、开门的事情，郭建军均是采取回避，不愿沟通，曹双花一直无法经营，以致曹双花受到损失。曹双花认为其拖欠部分租金，固然有错，但郭建军将门面上锁是没有道理的，一直不愿与曹双花沟通解决，造成损失进一步扩大，现租赁合同无法继续履行，郭建军应对曹双花所有损失承担赔偿责任，请求依法判决。 针对曹双花提出的反诉请求，郭建军辩称：曹双花所述不实，曹双花在2020年7月之前已支付租金。2020年8月至今支付租金6500元，拖欠水电费1000元，于是郭建军于2020年11月20日锁门，曹双花致电郭建军，承诺2020年12月8日前支付租金，但并未实际支付。2020年12月10日，郭建军又锁门。经过协商沟通，曹双花一直不支付。2021年3月15日，社区和派出所组织协调，曹双花未到场。请求法院依照租赁合同第四条，依法支持郭建军的诉讼请求。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，郭建军、曹双花围绕本诉、反诉请求及双方的答辩主张依法提交了证据，本院依法进行了审查。本院认为，郭建军提交的门面租赁合同，曹双花无异议，本院予以认定；郭建军提交的社区证明，能证实郭建军就与曹双花门面租赁产生的问题向岳塘区书院路街道葩金社区居委会反映，该居委会电话通知双方进行调解的事实；郭建军提交的门面转让图片，曹双花认可图片的联系方式属实，本院对真实性予以认定。曹双花提交的门面租赁合同，与郭建军提交的门面租赁合同相同，予以认定；曹双花提交的锁门图片，郭建军无异议，予以认定；曹双花提交的短信记录，根据短信内容，无法达到曹双花的证明目的；曹双花提交的谢霞林、黄双平、张**证言，能证实郭建军与曹双花就门面租赁产生矛盾及郭建军于2020年11月将门面上锁的事实，其余部分不予认定；曹双花提交的微信转账记录，系孤证，无法达到曹双花的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月8日，郭建军将其位于××路××号的门面出租给曹双花，郭建军作为出租方（甲方）与曹双花作为承租方（乙方）签订了门面租赁合同，约定租赁期限为3年，自2019年10月8日至2022年10月8日，门面租金为每月4000元，按季交款，自签订合同之日，乙方一次性向甲方支付2019年度的房租，到期不交房租视同违约，违约金为10000元整。出租方将门面交给承租方后，承租方自行负责使用期间的装修及修缮，如承租方不再使用出租的门面后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋架构。在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。合同签订后，曹双花向郭建军支付了门面押金5000元，郭建军将门面交付给曹双花。截止2020年7月，曹双花已向郭建军支付了门面租金；2020年8月起，曹双花陆续向郭建军支付门面租金总计6500元。2020年11月20日，郭建军将门面上锁，曹双花经营的“南雅纸包鱼”店停业至今。2021年3月5日，郭建军向岳塘区书院路街道葩金社区居民委员会反映涉案门面租赁产生的问题，该居委会拟组织双方于2021年3月16日进行调解，因曹双花未及时参加而未能组织协商。后双方无法就门面租赁产生问题协商一致，郭建军向本院提起本诉，曹双花提出反诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案郭建军与曹双花之间签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法发生法律效力，双方应依约定全面正确履行义务。依据该门面租赁合同，曹双花应按季向郭建军支付门面租金，但双方只明确了2019年四季度租金需于合同签订之日支付，并未明确后续门面租金的具体支付期限，那么，曹双花有权在一个季度内的任何时间支付约定的门面租金，即2020年第三个季度的门面租金，曹双花应于2020年9月30日前足额支付。本院查明曹双花只支付了2020年7月的门面租金及2020年8月起陆续支付的6500元租金，尚存在拖欠租金的行为，按照双方之间门面租赁合同约定的内容，郭建军有权提前终止合同，但郭建军于2020年11月20日将门面上锁的行为，并非法定的解除合同方式，门面租赁合同继续有效；同时，该上锁行为导致曹双花经营的“南雅纸包鱼”店停业，致使不能实现门面租赁合同目的，曹双花亦享有解除门面租赁合同的权利。在双方均未依法通知对方解除门面租赁合同的情形下，郭建军以提起本诉主张解除门面租赁合同，本案本诉的起诉状副本送达时间为2021年5月16日，故本院依法确定门面租赁合同于2021年5月16日解除；自然曹双花于2021年5月24日提起反诉要求解除门面租赁合同的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因郭建军于2020年11月20日将门面上锁，致使曹双花不能对门面使用、收益，郭建军依法不能主张自2020年11月20日起的门面租金，曹双花应支付截至2020年11月20日的门面租金为2967元[4000元／月×3月+4000元÷30日×11日－（4000元+6500元）]，故郭建军要求曹双花支付门面租金26500元的请求，本院予以部分支持。本案中，曹双花存在拖欠门面租金的违约行为，郭建军要求曹双花支付违约金10000元的请求，符合双方约定，本院予以支持。门面租赁合同解除前，郭建军于2020年11月20日将门面上锁，系郭建军不履行合同义务，依法应承担赔偿曹双花损失的违约责任，但曹双花未能提供证据证明其损失，应承担举证不能的法律后果，故曹双花要求郭建军赔偿经营损失36000元的请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，对曹双花交付的押金5000元，郭建军依法应予返还；门面租赁合同系因曹双花存在拖欠门面租金行为导致合同解除，曹双花主张装修损失18000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认郭建军与曹双花签订的《门面租赁合同》于2021年5月16日解除；二、曹双花在本判决生效后10日内一次性向郭建军支付门面租金2967元及违约金10000元；三、郭建军在本判决生效后10日内一次性向曹双花退还押金5000元；四、驳回郭建军的其他诉讼请求及曹双花的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费720元，反诉案件受理费1275元，合计1995元，由郭建军负担573元，曹双花负担1422元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  李春平 人民陪审员  李春玲 人民陪审员  谭小阳 二〇二一年七月二日 书 记 员  陈佩佩