文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终286号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡洋龙商贸有限公司，住所地无锡市新吴区鸿山街道大新村金马路东。法定代表人：杨皓程，该公司总经理。委托诉讼代理人:祝向，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人:林刚，北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡昊宣阳物业管理有限公司，住所地无锡市新吴区新秦路9号。法定代表人：王道号，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文华，江苏兆锦律师事务所实习人员。上诉人无锡洋龙商贸有限公司（以下简称洋龙公司）因与被上诉人无锡昊宣阳物业管理有限公司（以下简称昊宣阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洋龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回昊宣阳公司一审本诉请求，改判支持洋龙公司一审反诉请求，并由昊宣阳公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.洋龙公司在签订合同时无任何隐瞒政策的行为，昊宣阳公司无权解除案涉合同及要求洋龙公司退还押金，反应承担违约责任。2.昊宣阳单方提出解除合同之后，未及时将案涉厂房交还洋龙公司，致使厂房长时间被占用，导致洋龙公司损失进一步扩大，就此一审法院计算的占有使用费过少。昊宣阳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.合同明确约定当地政府对入驻企业投资金额及产值有调整时，其有权解除合同。2.其自2019年11月28日已经明确通知洋龙公司接收厂房，并退出管理。一审法院基于公平原则，计算的相关占有使用费已充分照顾洋龙公司利益，不应再予调整。昊宣阳公司向一审法院提出本诉请求：判决洋龙公司返还押金250000元及利息（以250000元为基数，自2020年2月27日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。事实和理由：昊宣阳公司系一家从事商业出租及物业管理的专业企业。因经营需要，于2019年10月18日与洋龙公司签订《厂房租赁合同书》，约定洋龙公司将金马路31号厂区内约6730.78㎡厂房出租给昊宣阳公司，昊宣阳公司为此支付了250000元押金。后昊宣阳公司开始招商，入驻的企业在办证时发现当地政府对入驻企业投资金额及产值均有较高要求，导致无法办证经营；另租赁厂房所在地已规划变更为物流园区，与厂房的实际工业用途明显不符。因洋龙公司未告知上述情况，导致合同目的无法实现，昊宣阳公司遂通知解除双方之间的合同。此后双方继续协商，并与洋龙公司经办人宋喜洋签署了补充协议，但洋龙公司又单方面否定补充协议的约定，致使协商未果。洋龙公司至今尚未返还押金。洋龙公司向一审法院提出反诉诉讼请求：判令昊宣阳公司支付2019年12月16日至2020年3月15日期间的租金353366.10元、单方解约违约金106009.80元、滞纳金162545.60元。事实和理由：昊宣阳公司承租洋龙公司的厂房后，拖欠租金，且擅自解除合同。一审法院认定事实：2019年10月18日，昊宣阳公司与洋龙公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定洋龙公司将位于无锡市新吴区××街道××路××号厂区入口内右手边1、2层车间及中间1、2、3层办公楼出租给昊宣阳公司；租赁期限为2019年11月1日至2028年12月15日，前45天为装修期，免收租金，正式起租时间为2019年12月16日（如原房西未按期搬完，装修期给予顺延）；月租金117788.70元（第一年月租金每平方米17.50元），年租金1413463.80元，租金每年递增5％，第四年至第九年租金相同，不再递增；正式起租日前，昊宣阳公司支付三个月房租和保证金250000元，合约期满后结清费用，洋龙公司无息返还；昊宣阳公司每三个月付一次租金，须在每三个月租期到期前10天内支付；租赁期间昊宣阳公司有权将厂房全部或部分转租；租赁协议终止时，昊宣阳公司应将房屋恢复到可出租状态后按时（一般为两个月）搬走属于自己的全部物件，未按时搬走的，按租金标准的两倍支付侵占赔偿金；昊宣阳公司逾期未付租金，每逾期一日按应付月租金的5‰加收滞纳金，租赁期内，昊宣阳公司因自身原因提前终止合同，应提前三个月书面通知并取得洋龙公司书面同意，同时需赔偿洋龙公司剩余总租金的30%作为违约金，且押金不退；本协议未尽事宜双方可另行议定，补充协议经双方签章后与本协议具有同等法律效力；租赁期间，如因工商、环保、消防、安检等政府部门提高产业政策以及限制（产值、税收）等原因导致昊宣阳公司引进的企业或单位不能正常使用该厂房的，或因该厂房区域被限制货车禁行及货车限行60吨以内的，昊宣阳公司有权单方面解除合同，不视为违约。该合同出租人签名栏处由宋喜洋签名并加盖了洋龙公司公章，承租人签名栏处由授权代表签字并加盖了昊宣阳公司公章。上述合同签订当天，昊宣阳公司即向洋龙公司以租房押金名义交付了250000元（该款项双方确认即为合同约定的租赁保证金）。2019年11月28日，昊宣阳公司书面告知洋龙公司，称引进的企业办证时发现租赁厂房所在位置已被政府部门规划为物流用地，洋龙公司也被规划为D类企业，政府部门对入驻企业有固定资产投入1000万元、亩均税收30万元等要求，故导致客户无法办理经营所需证件；另洋龙公司也未按双方口头约定的“厂房一楼隔断拆除、二楼隔断保留”等内容履行义务，故要求解除厂房租赁合同，引进的企业无缝对接给洋龙公司，5天内退还保证金，望洋龙公司2天内回复。经继续协商，宋喜洋代表洋龙公司与昊宣阳公司于2019年12月3日签订《厂房租赁补充协议》，协议约定，租赁期间洋龙公司为昊宣阳公司安装分时电表，按供电局收费标准收费；因洋龙公司被列为D类企业，如因此水电费收费标准超出当地水务部门和供电局正常收费标准的，超出部分水电费由洋龙公司承担；正式起租期改为2020年2月1日，合同终止时间改为2029年1月30日；保证金改为280000元；昊宣阳公司每月支付物业管理费4000元，承担每年电梯的正常维护保养费用；逾期5个工作日未付租金，洋龙公司有权终止合同或按应付日租金的千分之三加收滞纳金。在该协议上昊宣阳公司已签名并加盖公章，洋龙公司一方由宋喜洋签名,其中一份留存在昊宣阳公司处，另一份则由宋喜洋带回洋龙公司盖章后再与昊宣阳公司留存的协议交换。同日，有引进的企业以无法达到当地政府投资总额、亩均税收标准等原因为由要求昊宣阳公司退还押金。2019年12月4日，宋喜洋通过微信与昊宣阳公司的股东联系，要求该人以个人名义提供担保，遭到拒绝。2019年12月5日，宋喜洋以股东个人不同意提供担保为由在微信中称洋龙公司不同意在补充协议上盖章，不认可补充协议的效力。同日，洋龙公司向昊宣阳公司发函称宋喜洋无权单独代表洋龙公司签订补充协议，对宋喜洋的行为不予追认，要求昊宣阳公司继续履行合同或在承担违约责任的前提下解除合同。2019年12月14日，昊宣阳公司要求洋龙公司退还押金的律师函送达洋龙公司，洋龙公司拒收。2020年1月3日，昊宣阳公司通过微信向宋喜洋发送退出管理租赁厂房通知书，该通知书载明双方签订租赁合同后至今未办理正式交接手续；原房西未按时搬走，厂房内隔断未拆除，所在区域规划变更，对承租单位存在税收和产值限制等原因，致使昊宣阳公司租赁目的无法实现，已于2019年11月28日书面通知解除合同，后经多次协商，最终未能形成一致意见，为此特通知昊宣阳公司退出厂房临时管理，请洋龙公司自行管理，以免产生损失。经昊宣阳公司招商入驻租赁房屋的单位共3家，其中一家承租的厂房面积为900平方米，该单位于2019年12月上旬迁出租赁房屋；另一家承租的厂房面积为1886平方米，该单位于2020年2月底迁出租赁房屋；还有一家承租的厂房面积为1570平方米，该公司在2020年3月15日之前尚未完成搬迁。对于洋龙公司反诉的租金问题，昊宣阳公司、洋龙公司均表示如果法院认定昊宣阳公司不应支付租金，但应按租金标准支付房屋占用费的，可在本案中直接判决支付房屋占用费。上述事实，有《厂房租赁合同书》、房产证、押金收据、告知函、《厂房租赁补充协议》、订金退款申请书、微信聊天记录、律师函、快递投寄记录及当事人陈述等证据在卷证实。一审法院认为：昊宣阳公司与洋龙公司签订的《厂房租赁合同书》合法有效。但因双方签订合同时对当地政府制定的产业政策限制情况未充分了解，洋龙公司对于自身能源使用成本方面的信息也未及时告知，导致合同在事实上无法按原约定条件履行，在此情况下，昊宣阳公司可以解除合同。此后，双方在昊宣阳公司提出解除合同的情形下协商补救措施以继续履行租赁合同，在双方意思表示已经达成一致的情形下由于洋龙公司新增提出的担保要求导致最终协商不成，昊宣阳公司于2019年12月14日再次要求退还租赁保证金的律师函送达洋龙公司，依法应确认原租赁合同于2019年12月14日解除。对于该租赁合同的解除，从双方整个协商、交涉情况看不应认定昊宣阳公司存在违约情形，故洋龙公司应返还昊宣阳公司租赁保证金250000元。2019年12月5日，在得知洋龙公司不愿最终确认补充协议条款，原合同必然解除的情形下，昊宣阳公司应当及时与其招入的企业确定善后方案，以便及时将租赁房屋返还洋龙公司，但因其未积极处理该事宜，导致招租的企业未及时返还租赁房屋，故昊宣阳公司应当支付招租企业滞留期间的房屋占用费。考虑必要的整理清退时间，结合合同约定内容酌定从2020年1月1日起，昊宣阳公司应按合同约定的租金标准支付占用费。关于占用费的具体金额，核定为134697.50元（17.5×1886×2+17.5×1570×2.5）。鉴于昊宣阳公司支付的租赁保证金有担保合同终止后相关费用结算之用，昊宣阳公司在本案中也确实应当负担部分房屋占用费，故昊宣阳公司关于租赁保证金的利息主张，法院不予支持。洋龙公司的反诉请求，除与租金有关的房屋占用费据实核算外，其余违约金、滞纳金等主张，法院均不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、洋龙公司返还昊宣阳公司租赁保证金250000元；二、昊宣阳公司支付洋龙公司房屋占用费134697.50元；三、上述两项相抵，洋龙公司还需返还昊宣阳公司租赁保证金115302.50元，于判决发生法律效力之日起十日内支付；四、驳回昊宣阳公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回洋龙公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取2525元，由洋龙公司负担；一审反诉案件受理费减半收取5010元，由洋龙公司负担3513元，由昊宣阳公司负担1497元。二审中，洋龙公司提供以下证据：1.2019年11月9日其前往鸿山街道及环保部门咨询的两段录音，证明其案涉厂房所在地块虽然总体规划调整为物流用地，但可沿用先前政策，可以进行工业生产，其在签订合同时不存在任何隐瞒。2.昊宣阳公司的王永杰和洋龙公司的宋喜洋之间的微信聊天截屏，证明昊宣阳公司要求解除合同的原因并非系政策原因而系因无利润，后续租户的清退应当由昊宣阳一方负责。3.2019年12月12日，洋龙公司、昊宣阳公司以及租户协商解决租赁合同方案的录音，证明昊宣阳在单方要求解除合同后，要求洋龙公司承接原有租户，但洋龙公司提出先各自解除协议，由昊宣阳清理自己招租的客户，以免造成损失扩大，最终双方协商未成。4.微信界面截屏打印件，证明昊宣阳公司招租的无锡市鸿青紫机械配件有限公司至2020年4月13日仍在用货车从涉案厂房往外搬迁东西，证明一审法院认定的占有费期限与事实不符。昊宣阳公司质证认为，上述证据均非新的证据，其中：1.对洋龙公司与相关政府工作人员的聊天录音的真实性不予认可，政府工作人员的答复无法直接证明洋龙公司的证明目的，且从录音中可以看出工作人员明确已有红头文件要求每一亩地要有税收要求，据此其有权解除合同。2.王永杰与宋喜洋的聊天记录可以看出因为案涉的厂房招商具有诸多的限制条件，必然导致其经营成本提高，经营成本增加与其有权解除合同不冲突。3.2019年12月12日洋龙公司、昊宣阳公司以及租户协商解决租赁合同方案的录音真实性无异议，但与本案不具有关联性。4.无锡市鸿青紫机械配件有限公司一直认为洋龙公司系出租人，何时搬离与本案无关。本院认为：双方签订的《厂房租赁合同书》中明确约定，租赁期间，如因工商、环保、消防、安检等政府部门提高产业政策以及限制（产值、税收）等原因导致昊宣阳公司引进的企业或单位不能正常使用该厂房等情况，昊宣阳公司有权单方面解除合同，不视为违约。根据双方合同履行过程中昊宣阳公司向洋龙公司发送的书面函件及此后宋喜洋代表洋龙公司与昊宣阳公司于2019年12月3日签订的《厂房租赁补充协议》及昊宣阳公司向法院提交的录音证据，可以看出案涉地块的规划性质及产业政策限制已发生变动，根据双方合同约定，昊宣阳公司有权解除合同且不视为违约。就此，洋龙公司上诉主张昊宣阳公司无权解除案涉合同及无权退还押金，反而应承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于洋龙公司就一审法院就占有使用费认定的异议，本院认为，仅依据洋龙公司上诉所举证的微信界面截屏打印件，无法看出该截屏中相关人员身份及日期。此外，昊宣阳公司相关期间占有使用费的损失，双方对此均存在可归责情形，一审法院在计算昊宣阳公司应支付的占有使用费总额时已考虑到必要的整理清退时间，总体符合实际情况。洋龙公司要求再行调整占有使用费金额，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人洋龙公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10020元（洋龙公司已预交），由洋龙公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月五日法官助理唐广征书记员李宜洋