北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9056号上诉人（原审被告）：杨殿文，男，1945年12月26日出生，满族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳振波，男，1987年4月16日出生，汉族，住河北省邯郸市邱县。委托诉讼代理人：孙海波，北京国雷律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：台永强，男，1976年2月26日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。上诉人杨殿文因与被上诉人岳振波、台永强租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨殿文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回岳振波全部诉讼请求，案件受理费由岳振波承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。一审认定原审第三人台永强就本案租赁厂房与拆除腾退公司签订《拆除腾退补偿协议》，但上诉人并未看到有关证据证明台永强签署的是本案“大兴区青云店沙子营工业区121号房屋”的补偿协议，一审中台永强亦未出庭说明情况。根据航拍图，该地域有众多拆迁房屋和地块，但承租人并无台永强，仅有特国强，一审未查清本案房屋位于何处。2.一审判决上诉人承担20万元经营补偿款缺乏事实和法律依据。经营补偿款的领取有前提条件，岳振波只是自然人未办理营业执照，不具备主体资格。案涉厂房系上诉人自费建设，投入巨大，截至目前上诉人尚未收到拆迁补偿款、经营补偿款，在此情况下法院先行判决支付岳振波补偿款，没有依据。一审认定的补偿款数额亦缺乏依据。岳振波辩称：同意一审判决，不同意杨殿文的上诉请求和理由。一审中杨殿文否认包括拆迁档案在内的全部证据，亦拒不提交拆迁档案，一审法院根据证据规则及考虑到租赁事实有经营补偿发放的情况作出认定，符合法律规定。台永强述称，不认识岳振波，该争议与我无关。岳振波向一审法院起诉请求：判决杨殿文退还岳振波租金27500元；判决杨殿文支付岳振波装修补偿款150000元、经营补偿款200000元；诉讼费由杨殿文承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，杨殿文（甲方）、岳振波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其租用青云店镇沙子营工业区121号自建库房、办公用房租赁给乙方作为生产及仓储使用，自2017年6月10日至2037年6月10日，甲方应在2017年5月1日把厂房交给乙方使用。第一年厂房租金22万元，乙方租赁厂房用于开设工厂进行制造生产。乙方有权对房屋及设施进行装修改造，但不影响房屋主体结构，由于国家、乡、镇征用土地造成合同无法执行，双方无条件解除合同（不属违约），因占地所支付的场地上建筑物赔偿费归甲方所有，经营补偿归乙方所有。乙方可以转租，但乙方和甲方的合同关系不变。合同签订后，岳振波分三次共给付杨殿文租金11万元，租金已付至2017年12月10日。岳振波提交送货单2张，主张其租赁涉案厂房后，购买地板砖、木板、吊顶等装修材料并进行装修花费213050元。杨殿文对送货单的真实性、关联性不予认可，表示不清楚岳振波装修花了多少费用。岳振波提交许方彬的银行明细、《解除协议》，主张岳振波承租涉案厂房后转租给许方彬经营服装使用，许方彬有给其员工发放工资，后因拆除腾退无法继续租赁，岳振波给付许方彬50000元，双方租赁合同解除。杨殿文对上述证据的真实性、关联性不予认可，表示不清楚转租情况。杨殿文、岳振波认可杨殿文系从第三人台永强处租赁土地，后杨殿文自建约几千平方米的厂房出租给岳振波，本案审理过程中，杨殿文、岳振波均未提交租赁厂房的建设工程规划许可证。岳振波主张其实际使用租赁厂房至2017年10月25日，杨殿文不予认可，主张岳振波实际使用至2017年12月30日，岳振波提交2017年8月11日有关部门向案外人蒋珍珍出具的限期搬离通知书，因该通知书中“8月11”的时间系手写，杨殿文对其真实性、关联性不予认可。杨殿文提交沙子营村人民调解委员会出具的证明，该证明表示杨殿文与岳振波的租赁合同已到期，但岳振波拒不交还厂房，经沙子营村委会协调，岳振波同意2017年12月19日下午5点到拆迁指挥部协商此事，但其未能到达，直到2017年12月30日厂房交给拆迁公司也未见岳振波前来协商。岳振波质证意见为对该证明真实性不认可，没有出具证明的联系人、电话，且与事实不符，2017年10月25日次承租人许方彬搬走时杨殿文已给换了锁。本案审理过程中，经岳振波提交调查取证申请，法院出具调查令，调取本案租赁厂房涉及拆迁腾退档案，岳振波根据拆迁办航拍图（标有“特国强QY-F-SZY-013”）、房屋条件调查表、房屋附属物及设备登记调查表（产权人/承租人特国强、台永强）、被拆迁厂房照片、房屋及场地经营示意图等，确定调取的拆迁腾退档案及本案杨殿文、岳振波租赁的厂房腾退档案，根据拆除腾退档案显示，台永强就本案租赁厂房与拆除腾退公司签订《拆除腾退补偿协议》，取得房屋拆除费1370954元、房屋腾退费169369元、装修设备及附属物补偿费381087元、一次性停产停业综合补助费464783元、搬迁补助费200438元、工程配合奖2004375元。拆迁档案中，台永强以异地有营业执照，尚未办理营业执照，一直使用此场所从事生产经营，经营项目为服装加工，申请停产停业补偿。杨殿文认可台永强就租赁厂房签订腾退补偿协议，认可其收到台永强补偿款60万元，其后又表示是台永强偿还其借款、对其性质未明确，杨殿文不认可拆迁腾退档案的关联性，其表示对租赁厂房的位置、面积等记不清楚了，与台永强之间合同已丢失等。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，岳振波、杨殿文签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定，应属无效。杨殿文作为房屋出租人与岳振波签订租赁合同，提供合法产权房屋是杨殿文的主要义务，故杨殿文应对《厂房租赁合同》无效负有主要过错，岳振波未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《厂房租赁合同》无效亦负有过错。岳振波主张其在缴纳的租金截止前已搬离，杨殿文应退还租金，但岳振波未举证证实，故法院对岳振波要求退还租金的请求，不予支持。杨殿文现有证据难以证实岳振波实际使用租赁厂房截止时间，杨殿文关于岳振波继续补交租金的请求，因未交纳相应反诉费，本案不予处理，如有争议，可另行解决。杨殿文虽不认可拆除腾退档案的关联性，但未提交相反证据证实，故法院对其抗辩意见不予采纳，同时，其表示收到台永强给付补偿款600000元，亦未提交证据佐证，法院对此不予采信。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。租赁合同主体间对拆除腾退款有约定的，依约定处理，没有约定，根据法律规定和案件实际情况处理。实践中，拆除腾退单位进行腾退补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，且岳振波、杨殿文间关于拆除腾退利益分割的约定系当事人的真实意思表示，故本案中虽租赁合同因违反法律规定而无效，岳振波、杨殿文对合同无效均有过错，但一定程度上合同约定内容可以作为拆除腾退利益分配的参考。关于装修补偿款，因租赁合同约定相应建筑物赔偿费归杨殿文所有，故岳振波请求给付装修补偿款150000元，依据不足，法院不予支持。关于经营补偿款系对在被腾退房屋从事实际生产经营活动一方因拆除腾退导致停止的补偿费用，但因岳振波、杨殿文均未在租赁房屋办理营业执照，岳振波租赁厂房后未实际经营即转租给他人，考虑到杨殿文建设房屋、岳振波转租均以租赁为主要用途，故岳振波可合理分配停产停业综合补助费，考虑到本案租赁厂房及土地涉及的出租方、承租方系多人，法院根据租赁合同实际履行情况、岳振波转租情况、合同无效的过错等，酌定岳振波享有经营补偿款200000元。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、杨殿文给付岳振波经营补偿款200000元（于判决书生效后十日内履行）；二、驳回岳振波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是杨殿文应否给付岳振波经营补偿款200000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨殿文与岳振波签订《厂房租赁合同》，作为租赁标的的厂房未取得建设工程规划许可证或有关行政主管部门的审批，故双方订立的租赁合同无效，一审法院对合同性质所作认定符合法律规定，租赁合同主体之间的权利义务应根据相关规定及本案实际情况处理。杨殿文上诉主张涉案租赁场地尚未获得拆迁补偿，故不同意支付岳振波经营补偿款。根据查明的事事实，涉案厂房所在土地系杨殿文从台永强处租得，杨殿文将厂房租给岳振波，岳振波转租给案外人从事服装经营，根据一审中调取的拆迁办航拍图、房屋条件调查表、房屋附属物及设备登记调查表（产权人/承租人特国强、台永强）、被拆迁厂房照片、房屋及场地经营示意图等证据，并结合拆迁档案中，台永强以异地有营业执照，尚未办理营业执照，一直使用此场所从事生产经营，经营项目为服装加工，申请停产停业补偿等事实，可以认定台永强就涉案厂房及地块已经签订了拆迁补偿协议。一审中杨殿文认可台永强就租赁厂房签订腾退补偿协议，认可其收到台永强补偿款60万元，虽其后杨殿文又否认上述事实并主张其与台永强之间存在其他法律关系，但未就其前后矛盾的主张提供证据证明或作出合理说明，且与法院查明的事实不符，故应对杨殿文自认的于己不利的事实予以确认。据此，在杨殿文已经获得补偿款的情况下，一审法院根据本案租赁厂房及土地涉及的出租方、承租方系多人、租赁合同实际履行情况、岳振波转租事实、合同无效的过错等情况，酌定岳振波享有经营补偿款200000元，未超过合理范围。杨殿文所提上诉意见，依据不足，本院难以采信。综上所述，杨殿文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨殿文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年七月十五日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心