海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1706号 原告：高剑飞，男，1960年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：张玉，北京市太平洋中证律师事务所律师。 被告：海南高速公路地产开发公司，住所地：海南省海口市。 法定代表人：郭强，董事长。 委托代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告高剑飞诉被告海南高速公路地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉，被告的委托代理人周朝霞、刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高剑飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理瑞海水城项目2G4#（幢）15层1502房经琼海市建设工程质量安全监督站监督综合验收的工程竣工验收报告及竣工验收备案证，并将符合交付条件的房屋交付给原告；2、判令被告按合同约定每日万分之四向原告支付逾期交房违约金87716元（自2014年12月31日起暂计至2016年8月29日，直至实际交付之日为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由为：2014年1月26日，原告认购被告开发的位于琼海市瑞海水城4栋1502房，总价款为360677元，认购当天原告支付50000元定金，被告出具了收款收据。2014年5月19日双方签订《琼海市商品房买卖合同》约定原告购买瑞海水城项目2G4#（幢）15层1502房，面积53.86㎡，总金额360677元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。第十一条约定了逾期交房的违约责任。合同签订当天，原告支付房款310677元，被告出具了收款收据。原告已支付全部购房款，但被告并未将合格的房屋交付给原告。该房屋至今未经规划、环保、消防等部门竣工验收，未经工程质量监督部门审核认可并出具工程质量监督报告，也未取得工程竣工验收备案证，不具备交付条件。被告应将符合上述条件的房屋交付给原告，并承担逾期交房违约金。被告逾期交房至起诉之日已有608天，至今未达到交房条件。2016年8月5日，原告收到被告邮寄的交房通知书，8月27日到被告处收房时，发现房屋不符合交房条件而拒收房。被告的行为已严重违约，为此提起诉讼，恳请依法支持原告的诉请。 被告辩称：一、原告购买瑞海水城的2G4#（幢）15层1502房于2014年11月30日已经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并出具了工程四方验收报告。已具备了合同第八条第一款第3项约定的交房条件：该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。被告不存在违约情况，不需向原告支付违约金。二、被告未在约定期限内交房，是因为海南电网琼海供电局同意引接专线的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试。从2010年7月21日起被告为瑞海水城项目二期，多次向琼海供电局申请报装扩容，琼海供电局复函待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期专线引接专线。2014年8月5日被告已采购高低压等设备安装与调试。至2015年11月23日琼海供电局才受理被告的供电申请，双方于2015年11月30日签订《供电方案协议（10KV客户）》明确2016年11月正式送电。基于上述情况，根据合同第八条第二款第5项约定：供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。被告可据实延后交房期限。根据合同法的规定，违约金超过实际损失的30%，应视为过高，当事人有权要求予以调整。而实际损失按银行贷款利息来计算也就7%，而按日万分之四计算就达到14.6%。因此，违约金属于明显过高应予以调整。综上所述，延期交房并非被告导致，而是发生合同第八条约定的据实情况，为使尽快入住，被告正加紧供电工程建设，在高低压配电设备安装与调试完成后通知原告前来收房，并不存在恶意违约的情形，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理，原、被告对签订《琼海市商品房买卖合同》购买琼海市瑞海水城的2G4#（幢）15层1502房，原告已付完房款360677元的事实没有争议，本院予以确认。对争议的事实，原告向本院提供了如下证据：1、《瑞海水城二期认购协议书》，2、收据，证明原告认购争讼的房屋并支付定金50000元。3、《琼海市商品房买卖合同》，4、收据，证据3、4证明双方签订的合同合法有效，原告依约支付了全部房款。被告应在2014年12月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告，被告已违约逾期交房，应依约承担每日万分之四的违约金。5、瑞海水城二期交房赔付申请表，证明被告自认违约，应支付违约金。6、相片11张、7、视频材料（光盘）一份，证明被告向业主办理交房的情况，最重要的是一张住房项目永久性标识牌相片，该相片上的竣工日期是2016年6月6日，否定了四方验收报告上的竣工验收日期2014年11月30日。分户验收证明上写明竣工日期是2016年8月2日，工程竣工验收应是2016年8月2日之后，被告提供8月2日之前的验收资料，不符合法律规定。经被告质证，被告对原告的证据1-7的真实性无异议，对证明内容有异议。认为原告保存的购房合同中没有第八条第5项条款，被告保存的购房合同有第5项条款，虽然不一致，可按照行业惯例和其他业主合同实行。关于交房问题，验收包括建设工程质量验收和综合验收，合同约定的交房条件是四方验收，并非综合验收。被告通知原告交房时间是2016年8月26日至28日，分户验收是8月2日，双方之间不存在矛盾。本院对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性予以确认。被告向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明合同第八条约定的由施工、建设、监理、勘察四方相关单位验收合格为交房条件。2、工程四方验收报告，证明原告的房屋已通过四方验收符合交房条件。3、瑞海水城用电申请，证明被告已于2010年7月21日向琼海供电局申请瑞海水城二期用电。4、关于瑞海水城用电问题的复函，5、关于瑞海水城用电报装的函，6、关于瑞海水城二期项目用电问题的复函，7、高压客户用电受理回执，8、暂缓用电受理通知书，证据4-8证明琼海供电局于2010年7月28日、9月28日、2011年10月18日复函称瑞海水城二期所在区域供电能力不足，无法满足项目用电需求，同意待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线供电。9、高压客户用电预受理回执，证明110KV银海变电站竣工后，被告再次申请用电，琼海供电局才受理用电申请。10、供电方案协议（10KV）客户，证明被告与琼海供电局签订合同，明确供电报装业务正式受理时间为2015年11月，约定送电时间为2016年11月。11、交房通知书，12、海南日报上刊登的公告，证明被告已通知原告于2016年8月26日至28日前来办理交房手续收房。经原告质证，对证据1，要求被告提供持有的四份合同原件核对后，再对真实性发表意见。关于交房期限与标准，法律对办理工程竣工质量验收有强制性的规定，在没有达到法定验收条件下，仅依据合同第八条第3项来确认房屋交付条件，是不能交付的。房屋验收要由建设单位出具验收记录，才是验收合格，不是所谓的四方验收。对证据2的真实性不予认可。申请法院要求设计、勘察、监理、施工四方单位出庭作证，并提供四方单位分项验收记录，施工日记、工程监理日记，分户验收内容与四方验收报告内容不符。对证据3-6的真实性无法确定，不能作为被告抗辩理由，合同中没有第八条第5项约定，证据发生在施工和签订合同之前，与合同确定的交房时间无关。对证据7-10的真实性无法确定，该证据发生在2015年，被告已延迟交房，其提出高压电不是不可抗力，是应当预见的，并且被告也不通知原告，没有提供因供电问题导致停工的证据。证据11邮局的EMS单没有邮戳，也没有邮寄时间，对其真实性不发表意见。证据12，合同约定的送达不是公告送达，是邮寄送达，不能免除被告承担的违约责任。原告对被告提供的1-12证据的真实性均不予认可。认为被告称二期工程供电配套问题，影响工程进度和交房期限，但被告没有告知原告该情况，而将供电问题作为免除违约责任的理由，转嫁风险给原告，违反合同的诚信公平原则，是一种欺骗行为。并且合同中也没有约定因供电事由而免责条款，被告应当承担违约责任。被告提供的1-12证据，经与原件核对一致，本院对1-12证据的真实性予以确认。 经审理认定如下事实：2014年5月19日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市瑞海水城二期2G4#（幢）15层1502房，建筑面积53.86㎡，套内面积42.81㎡，按套内面积每平方米8425.06元，总房价款为360677元；合同第八条约定，出卖人应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；但原告持有的合同中没有第八条第二款第5项条款：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、即供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误；被告持有的合同中有第八条第二款第5项条款。第十一条第2项约定：2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；原告已向被告支付全部房款360677元。2014年11月30日瑞海水城二期工程第二标段（2-G4栋）经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。2016年8月2日，该房屋进行了质量分户验收，验收意见：符合设计规范要求。2016年8月1日，被告向原告发出交房通知书，通知原告在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。2016年9月1日发出再次通知办理交房手续的催告函，再次通知原告在2016年9月15日前到瑞海水城项目售楼处办理交房手续。但原告到被告处后，以房屋没有验收合格为由拒绝收房。由于被告延期交房，原告要求被告交付符合验收条件的房屋及按合同约定日万分之四支付违约金遭拒绝后，向本院提起诉讼。被告抗辩，房屋已经验收合格，可以交房。延期交房的原因是海南电网琼海供电局建设的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试而造成的，并非被告原因造成。并且合同第八条第二款第5项约定：如供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，被告可据实延后交房期限。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。但没有提供因供电导致停工的证据。 另查明，2010年7月21日，被告为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为被告一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，被告申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函被告：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为被告报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否验收合格，应否交付。二、被告是否逾期交房，应否承担违约责任，违约金是否过高，应否调整。 一、涉案房屋是否验收合格，应否交付。原被告签订的合同第八条约定，出卖人应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；双方约定的交房条件是该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。本案中，该房屋已于2014年11月30日经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。并且该房的墙面、地面和顶棚面层、防水、门窗安装、室内给水、排水系统安装、室内电气安装、建筑节能等分项工程也于2016年8月2日经建设、施工、监理方的验收，验收意见：符合设计规范要求。从二次验收的结果看，该房屋是验收合格的，符合双方签订合同的第八约定的交房条件，可以交房。原告主张该房未经规划、环保、消防等部门竣工验收，未经工程质量监督部门审核认可并出具工程质量监督报告，未取得工程竣工验收备案证，不具备交付条件，不同意收房，其主张理由不成立，不予采纳。 二、被告是否逾期交房，应否承担违约责任，违约金是否过高，应否调整。本案中，合同第八条约定，被告应在2014年12月30日前向原告交房，可被告在2016年8月1日才向原告发出交房通知书通知原告在2016年8月26日至8月28日前来收房。2016年9月1日又通知原告在2016年9月15日前来收房。被告到2016年8月1日才通知原告收房，已超过合同约定的交房期限。被告抗辩延期交房是因二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线。并非被告的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。被告并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，被告在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。且被告在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2014年11月30日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收，2016年8月2日又进行房屋分项验收。被告没有提供证据证明因供电不足造成停工，而造成延期交房。故被告抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任。至于违约金是否过高应否调整。合同第十条第2款约定，逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额，可参照以下标准确定......。本案中，原、被告已在《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交房超过60日以上的支付违约金的标准日万分之四。该约定是双方当事人的真实意思表示，被告抗辩合同约定的违约金标准日万分之四明显过高于合同法规定的不超过30%的损失，应予调整，没有法律依据，不予采纳。鉴于被告逾期交房，原告主张被告支付逾期交房违约金，合理合法，应予支持。违约金的计算起止时间应从2014年12月31日起以已付房款360677元的日万分之四计至被告第一次通知原告收房的期限2016年8月25日止。即360677元×0.0004×604天=87140元。被告应当支付违约金87140元给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告海南高速公路地产开发公司在本判决生效之日起十日内向原告高剑飞交付琼海市瑞海水城二期2G4#（幢）15层1502号房屋。 二、限被告海南高速公路地产开发公司在本判决生效的十日内向原告高剑飞支付逾期交房违约金87140元。 三、驳回原告高剑飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币996.5元，由被告海南高速公路地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一六年十一月二十日 法官助理 祁永芳 书 记 员 林 玉 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。