新民市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0181民初2707号原告李晓艳，女，1958年2月25日出生，住址新民市。委托诉讼代理人孟彤，女，系辽宁德民达功律师事务所律师。被告新民市华发经贸开发服务中心，住所地新民市辽河大街120号。法定代表人郑毅，男，系该公司经理。委托诉讼代理人周福旭，男，系内蒙古疆北（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人吕建功，男，系内蒙古疆北（沈阳）律师事务所律师。原告李晓艳诉被告新民市华发经贸开发服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年4月19日受理后，由审判员范晴独任审理，于2021年6月25日、2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟彤、被告的委托诉讼代理人周福旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓艳诉称，2003年4月23日，在沈阳市产权交易中心新民代办所的监管见证下，沈阳市华发工贸总公司（2004年8月13日更名为被告新民市华发经贸开发服务中心）将其原下属企业“新民市建材配套公司”的相关资产有偿出让给原告李晓艳。为此，双方签订了《产权交易总表》及相关交易文件。根据《产权交易总表》，被告将位于新民市建筑面积为2388.2平方米的房产作价122万元出让给原告，原告负责为原企业的全部职工进行安置（在签署《产权交易总表》之前，原告已经将新民市建材配套公司的全部原有职工安置完毕）。2003年4月24日，原告一次性向被告缴纳了全部交易款项122万元，收款后沈阳市产权交易中心新民代办所向原告出具了122万元的《产权交易凭证》。自2003年4月起，被告新民市华发经贸开发服务中心将《产权交易总表》中全部房产全部交给原告。在原告接受交易房产后，原告一直要求被告为其办理交易房产的更名过户手续，但均遭到被告以各种借口予以拖延拒绝。故原告诉至新民市人民法院，请求法院判令被告将位于新民市的房屋所有权更名过户至原告名下，并由被告承担本案诉讼费用。被告新民市华发经贸开发服务中心辩称，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，案涉房屋所签订的合同属于无效合同且双方并没有实际履行。当时涉及处理此次事件的三位领导已过世。涉案的交易企业新民市建材配套公司已经于1999年4月20日办理了注销登记，注销企业以后涉及的资产没有处理，资产包括积极财产与消极财产，也就是该企业的债权债务，债权债务没有清算，对于此类型的企业要按照国务院关于加强国有资产管理的通知第二款“各级政府要组织国有资产管理机构和其他有关部分对……撤并转的公司占有的国有资产必须做好清理、评估、划转、收缴工作以防止资产流失”，根据这个规定，未按第二条规定处理的不得出售，应当认定该房屋交易违反了国家法律规定导致合同无效。新民市人民政府公文批办处理单和关于对撤销的国有企业进行资产产权界定及资产评估的申请说明注销企业的资产产权界定问题没有处理，原告出示的产权交易总表中的房产买卖事宜属于效力待定。被告对原告买卖房产后办理房屋权属做了积极工作，但是由于原告的原因不能提供财会账簿，不能完成原企业的清产核资，导致被告的主管局上请给新民市人民政府的产权界定无法进行，经多次催告原告提供账簿，原告未能提供，导致无效合同无法挽救。综上，房产买卖合同无效，不能更名过户。本案房屋土地是土地局划拨的无偿使用的国有土地，在交易总表中并没有核算土地价值，也没有变更土地性质。经审理查明，2003年4月23日，沈阳市华发工贸总公司（2004年8月13日更名为被告新民市华发经贸开发服务中心）将其原下属企业新民市建材配套公司（全民所有制企业，于1999年12月在新民市工商管理局注销）整体资产有偿出让给原告李晓艳。原、被告双方于2003年4月23日签订了《产权交易总表》。在《产权交易总表》资产评估情况中，仅注明资产总值为122万元，负债总值为80万元，职工总数24人、安置费用212780元。资产评估情况中土地评估值、房产评估值、其他资产、土地出让金均未注明，资产处理情况均未注明。资产评估情况中注明建筑面积2388.2平方米，新民市建材配套公司名下位于新民市有两套房产（一套房产面积为465平方米，建筑结构：混房，95年自建，卷号：70-2-1，所有权性质：全民；一套房产面积为1923.2平方米，建筑结构：混房，98年自建，房产证号：沈房权证新民字第××号，产别：全民产）。两套房产均未办理土地权属证书，土地性质为国有划拨土地。2003年4月24日，原告一次性向被告缴纳122万元，收款后沈阳市产权交易中心新民代办所向原告出具了122万元的《产权交易凭证》。被告新民市华发经贸开发服务中心将《产权交易总表》中全部房产交付给原告，但一直未办理房产的更名过户手续。另查明，2009年6月10日，新民市规划和国土资源局出具《关于原“新民市建材配套公司”债权债务相关情况的说明》，说明1999年12月该企业注销后，国土局及总公司对该企业进行了清产核资。经国土局研究，同意该公司按政策予以转制，并由原法人代表李晓艳全权处理企业的债权债务纠纷。2010年10月19日，新民市国有资产管理局出具《致新民市规划和国土资源局的函》，该函中显示原告李晓艳于2010年10月19日向新民市国有资产管理局递交要求确认配套公司的产权申请。新民市国有资产管理局将此申请转至新民市规划和国土资源局，要求其与原告李晓艳共同申请报新民市国有资产管理局审核。2010年11月30日，新民市规划和国土资源局向新民市国有资产管理局提交《关于申请国有企业资产产权界定并进行处置的函》，函中明确表明，按照相关规定，国有企业并轨后应由有关权力部门在对原企业资产进行产权界定的基础上，按照投资责任对原企业资产予以处置，并申请对“新民市建材配套公司”资产产权进行界定。2014年10月13日，新民市规划和国土资源局发新规国土【2014】72号文件《关于对撤销的国有企业进行资产产权界定及资产评估的申请》。该文件中明确说明原“新民市建材配套公司”属于全民性质的企业，按照《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》的相关规定，企业撤销后非经产权界定、资产评估、职能部门审核、权力机关批准，不得办理产权转移手续。并向新民市政府提出申请，请求市政府组织有关部门对原“新民市建材配套公司”的资产产权进行界定并在此基础上对该企业的资产进行评估。2014年10月20日，新民市人民政府市长对该文件批复请国资局办理。2015年8月4日，新民市规划和国土资源局向原告李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单告知书》被拒收，于2015年8月14日向原告李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单催告书》，要求原告李晓艳提交企业账簿及资产清单，原告李晓艳未向新民市规划和国土资源局提供。上述事实，有当事人陈述、企业机读档案、企业变更情况查询卡、房屋所有权证复印件、《关于原“新民市建材配套公司”债权债务相关情况的证明》、产权交易总表、产权交易凭证、《关于“新民市建材配套公司”买断职工工龄情况的说明》、《职工工龄买断协议书》、《关于新民市建材配套公司转制的批复》、《致新民市规划和国土资源局的函》、《关于申请国有企业资产产权界定并进行处置的函》、《提交企业账簿资产清单催告书》、新规国土【2014】72号《关于对撤销的国有企业进行资产产权界定及资产评估的申请》、新民市人民政府公文批办处理单等在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，国家所有的财产受法律保护。履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，防止国有财产流失。本案中，原告主张的房产系全民所有财产，该房产的土地使用权为无偿划拨土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中新民市建材配套公司无偿取得划拨土地，在其注销后，市、县人民政府应当无偿收回其划拨的土地使用权，或者按相关规定予以出让。诉争房产土地使用权在交易总表中未评估土地价值，未体现对该土地使用权进行审批转让。而未经人民政府审批，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权及其地上建筑物即该诉争房产均不得转让。根据相关规定，出售国有企业产权，应由各级政府的国有资产管理部门负责。应由卖方所有者代表委托会计事务所、审计事务所或组成专门小组，对被出售企业的财产要进行全面清查核实和资产评估，并依据评估的资产价值、供求状况等因素，由资产所有者代表提出出售底价。被出售企业产权价格的确定，应遵循以下原则：要保证国家财产不受损失、防止贱价甩卖和泄露底价；成交价格要在公开竞争中形成，禁止私下交易。另，一并出卖国有房产与土地使用权有偿转让的，要相应增加出售底价。本案中诉争房产未能提供资产评估报告，在产权交易总表中未评估土地价值、未计算土地出让金、资产处理情况等均无体现，亦未能向本院提交相关的证据证明其在房产交易中资产设置底价、增加出售底价，通过竞价公开竞争方式交易。故原、被告买卖房产的行为违反法律及行政法规的强制性规定，且并未取得相关权力机关的审批。故原告主张要求办理房产更名过户的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百五十八条、第二百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》第二条、第八条、第九条、第十条，、第十一条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，判决如下：驳回原告李晓艳的诉讼请求。案件受理费7890元（已减半收取），由原告李晓艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  范晴二〇二一年七月十二日书记员  李瑞