贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1970号上诉人（原审被告）：严格，男，1985年12月31日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：六盘水点激信息科技有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区青峰路（派华新都）3号附25号1、2、3号门面，统一社会信用代码：91520200MA6GYCQQ95。法定代表人：严格。二上诉人特别授权委托诉讼代理人：赵泽鑫，系贵州屋脊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六盘水恒维房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区凉都大道与荷泉路交叉口凉都印象城东侧1号写字楼，统一社会信用代码：91520200722193094B。法定代表人：曾宗玉，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：冷攀，系贵州勤维律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：柏清边，系贵州勤维律师事务所律师。上诉人严格、六盘水点激信息科技有限公司因与被上诉人六盘水恒维房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严格、六盘水点激信息科技有限公司共同上诉请求：一、请求依法撤销一审判决并且依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案认定事实不清，房屋租赁合同的主体认定存在问题，侵害了上诉人的合法权益，一审判决上诉人严格与六盘水点激信息科技有限公司共同承担租金的支付义务，属于案件主体认定错误，上诉人系个人与被上诉人之间签订房屋租赁合同，该租赁合同的主体系上诉人，上诉人虽然担任六盘水点激信息科技有限公司的执行董事和法定代表人，但是不代表该合同的签订系职务行为，若本案中认定上诉人签订租赁合同系职务行为，那么本案中上诉人就不应当以个人名义承担法律责任。二、本案认定的租金金额与事实情况不符，本案案涉房屋所欠付房租在计算时被上诉人隐瞒了因疫情期间双方协商给予房租减免的情况、以及因房屋质量问题导致上诉人财物受损，被上诉人同意以房租作为损害补偿的事实，因此本案实际欠付金额应当是30499元而是不被上诉人所主张的72064元。其次上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经于2020年10月解除，该房屋早就已经退还给被上诉人，虽然有租金欠付的情况，但是该情况系上诉人退租后多次就租金的支付问题要求被上诉人对账并将上诉人缴纳的保证金转为租金并补足差额部分遭到拒绝而引起，上诉人在合同解除后依法主张结算的权利不应当被视为违约，因此被上诉人所主张的违约金和律师费用等于法无据，不应当得到支持。上诉人为维护自身合法权益，现依法提起上诉。六盘水恒维房地产开发有限公司辩称，1、关于主体的问题，在租赁合同中有上诉人签字或盖章，从上诉人公司的营业执照可以看出，其成立的日期为2018年5月2日，其成立的地点系租用被上诉人的门面进行注册成立，所以，作为发起人的严格，在租赁合同上签字租赁门面并用该门面注册成立了点激公司，该公司后来履行了该租赁合同的相关权利义务，并在租赁合同上盖章确认，根据民法典第七十五条及公司法解释三第二条，二上诉人均应对该行为承担相应的权利义务，故一审判决二上诉人承担责任，适用法律正确，判决正确。2、关于二上诉人在二审中提出所计算的金额不符合实际，应提供相应的证据，二上诉人所提供的证据不是二审的新证据，并且未在举证期限内提供，导致被上诉人无法核实其真实性，其举证不符合相关法律程序，但就本案的事实，一审判决确认的租金和违约金是符合合同约定的，在起诉时也是相应的减扣了二上诉人所支付的租金，二上诉人所提供的所谓微信截图并不代表原、被告之间并且该微信截图的内容也只是一个协商的过程，并未经过双方法定代表人签字盖章或者最后予以确认，所以即便该微信截图作为本案证据进行认定，也无法证实二上诉人主张的内容。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，二上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。六盘水恒维房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原被告于2018年1月30日签订的《租赁合同》，被告将青峰路（派华新都）3号附25号1、2、3号商铺交还原告；2、请求判决被告支付租金72064元；3、请求判决被告支付违约金23457元；4、请求判决被告承担律师代理费6000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月30日，原告六盘水恒维房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告严格作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定原告将坐落于钟山区青峰路（派华新都）3号附25号1、2、3号门面（建筑面积为538.47平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2018年4月20日起至2022年4月19日；2018年4月20日至2019年4月19日房屋租金为12元/平方米/月，下一年度的租金在上一年度租金的基础上每年递增10%，租金每年缴纳一次，乙方先交纳租赁费用后再使用房屋（即到期前30天支付下一年度租金），租赁房屋的首期租金被告应在签订合同当日内一次性全额付清给甲方；如乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、服务费超过十五日的，甲方有权解除合同并收回载明之房屋及场地，不予退还履行保证金，且乙方还应当向甲方支付三个月的租金（以乙方违约时的租金标准计算）数额的违约金给甲方；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告严格、六盘水点激信息科技有限公司在合同落款乙方处签字并加盖公司公章。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告按约缴纳了2018年4月20日至2019年4月19日的租金给原告。因被告未按时足额缴纳2019年4月20日至今的租金，故原告诉至法院。一审法院认为，原告六盘水恒维房地产开发有限公司与被告严格签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，被告六盘水点激信息科技有限公司在合同落款处加盖公司公章，应视为与被告严格共同租赁。原被告双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订合同后，原告按约定将商铺交付给被告使用，履行了其应履行的合同义务，被告未按照合同约定履行支付租金的义务，违反了合同的约定，被告应当按照合同约定支付房屋租金。被告经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃。对原告请求解除合同的诉请，因被告违反约定迟延履行支付租金的义务，已达到原被告约定解除合同的条件，故对原告要求解除合同的诉请，法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请副本送达对方时解除。”的规定，本案中，原告未举证证实其在主张解除合同时通知了被告，故解除时间为被告收到本院送达起诉状副本之日，即2020年12月29日。对原告请求被告返还商铺的诉请，因原被告之间签订的《租赁合同》解除，被告对原告租赁的商铺无权占有，应将商铺返还原告，故对原告的该诉请，法院予以支持。关于原告要求被告支付租金72064元（2019年4月20日至2020年4月19日期间所欠19496元、2020年4月20日至2020年11月10日的租金）所欠52568元的诉请，原告自认2019年4月20日至2020年4月19日被告已缴纳部分租金，被告所欠租金为19496元，2020年4月20日至2020年11月10日按照合同约定，被告应缴纳租金为：（538.47平方×12元/平方/月×12个月×1.1×1.1）÷12个月×6个月+（538.47平方×12元/平方/月×12个月×1.1×1.1）÷12个月÷30日×22日=52645.13元，故法院予以支持原告诉请的租金19496元+52568元=72064元。关于原告要求被告支付违约金23457元的诉请，因双方约定的违约金为违约时应缴的三个月租金，法院予以支持（538.47平方×12元/平方/月×12个月×1.1×1.1）÷12个月×3个月=23456元，超出部分不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费6000元的诉请，因原被告双方未对该项进行约定，且被告违约并不必然导致该项费用的产生，故法院不予支持。关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第三条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定......”的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》，但原来的法律及司法解释没有对“一方当事人未通知对方，直接提起诉讼的，合同解除时间从何时起计算”作出相关规定，故关于本案合同解除时间应当适用《中华人民共和国民法典》。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条的规定，判决如下：一、原告六盘水恒维房地产开发有限公司与被告六盘水点激信息科技有限公司、严格签订的《租赁合同》于2020年12月29日解除，被告在判决生效之日起十日内将钟山区青峰路（派华新都）3号附25号1、2、3号房屋交还给原告；二、被告六盘水点激信息科技有限公司、严格于判决生效之日起十日内向原告六盘水恒维房地产开发有限公司支付租72064元及支付违约金23456元；三、驳回原告六盘水恒维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2330元，由被告六盘水点激信息科技有限公司、严格负担2188元（原告已预交，被告连带同上述款项一并返还给原告），原告六盘水恒维房地产开发有限公司自行负担142元。二审中，严格、六盘水点激信息科技有限公司向本院提交如下证据：第一组证据：微信聊天记录，该内容为上诉人委托工作人员张**于2020年10月13日即双方解除合同时对欠付租金与被上诉人招商部工作人员宋尧进行对账的聊天记录，该聊天记录中经双方核对，上诉人欠付租金总共为45449元，同时上诉人确认了该事实，拟证明双方合同已经在2020年10月13日协商解除，本案中双方仅应针对欠付金额进行诉讼。六盘水恒维房地产开发有限公司质证认为，对该组证据的三性均有异议，上诉人提供的微信聊天记录不完整，属于断章取义的行为，二上诉人所述的张**和宋尧并不能代表被上诉人和上诉人之间关于租赁的处理意思表示，并且从完整的微信聊天记录可看出，双方是在协商，并未最终经过法人确定，故该内容对于上诉人和被上诉人均是不生效的。该组证据可以证明被上诉人工作人员与上诉人工作人员就租金计算及支付问题进行协商的事实，对该组证据的三性本院予以采信，但因该组证据不能证明双方就租金的计算最终达成一致意见的事实，故对上诉人的证明目的本院不予认定。第二组证据：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及收款收据各一份，拟证明2018年1月30日严格为设立六盘水点激信息科技有限公司与被上诉人签订了租赁合同，并依照合同约定支付了15000元的保证金，严格对设立公司而签订的合同在公司成立之后相关的责任应由公司进行承担，而不是由严格个人承担。六盘水恒维房地产开发有限公司质证认为，对该组证据的三性没有异议，租赁合同中的承租方是严格，租赁合同的签章部分有严格和点激公司的签章，严格具有双重身份，在答辩时已经陈述，被上诉人完全有权利选择二上诉人或二上诉人之一承担相应的责任，故上诉人的证明目的未达到。关于15000元的保证金，根据租赁合同第4页中第五条h项的约定，如承租方违约，保证金不予退还。被上诉人对该组证据的三性予以认可，故本院对其三性予以认定，但不能证明责任承担主体的事实，故对其证明目的不予认定。第三组证据：六盘水点激信息科技有限公司交纳房屋的收据三张，金额分别为：20790元、3151元、788元。其中20790元票据的金额能够与第一组证据双方协商时的内容相互应证，证明该组证据系上诉人与被上诉人协商租金支付时的票据。六盘水恒维房地产开发有限公司质证认为，对该组证据的三性无异议，但是对20790元的款项和788元的款项，收取的单位并非被上诉人，是二上诉人向案外人六盘水誉翔商务咨询服务有限公司交纳的物业费，因二上诉人欠缴物业费已被该公司进行扣除。对于3151元的租金，我方在起诉时已经计算并进行扣除。被上诉人对该组证据的三性予以认可，本院予以确认，但对收款人并非被上诉人的票据，因被上诉人否认系案外人六盘水誉翔商务咨询服务有限公司代其收取，故对其证明目的本院不予认定。六盘水恒维房地产开发有限公司未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，案涉《租赁合同》签订时，合同签订相对方仅为六盘水恒维房地产开发有限公司与严格。上诉人六盘水点激信息科技有限公司并未成立，该公司成立后在该合同的承租人处加盖了其公司公章。又查明，双方有关租赁保证金的约定为：“1、为保证合同的履行，乙方应交甲方租赁保证金15000元整（大写壹万伍仟元整），合同履行完毕，如乙方无违约行为，甲方在合同履行完毕后3个月内如数将保证金无息退还乙方；如乙方有下列违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用。（1）不按时支付租金所拖欠的房租及滞纳金。（2）不遵守各项消防、治安等安全制度，影响恶劣，造成甲方经济及财产损失的。（3）乙方所租赁甲方的房屋由于乙方的原因引发的损坏（房屋自身质量问题除外）等问题，乙方须承担恢复原状和赔偿的责任。（4）乙方装修时，不得对该房屋及场地做任何结构上的改变，装修附着物及设施设备不得超出房屋及场地荷载。”，后上诉人依约交纳了该保证金。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审对案涉合同的签订主体的认定是否正确；二、一审认定案涉合同的解除时间及房屋未实际返还的事实是否正确；三、一审认定欠付租金金额是否正确。关于争议焦点一，上诉人主张严格系为设立六盘水点激信息科技有限公司而签订案涉合同，公司成立后因履行案涉合同所产生的权利义务应由公司承担而不应由严格承担。对此，案涉租赁合同中虽约定严格的经营范围为“经营科技公司”，但严格在签订合同时并未对租赁房屋系为设立六盘水点激信息科技有限公司而向被上诉人进行合理说明，在六盘水点激信息科技有限公司设立后，严格并未与被上诉人就承租人主体的变更进行协商，反而是补充加盖了该公司的公章。其加盖公章的行为仅能认定六盘水点激信息科技有限公司作为共同承租人承租案涉房屋，不能认定严格并非案涉房屋的共同承租人的事实，一审认定二上诉人为案涉租赁合同的共同承租人，并需共同履行义务和承担责任并无不当。关于争议焦点二、三，上诉人主张案涉租赁合同已于2020年10月解除，且租赁房屋已实际返还被上诉人。因上诉人并未提供证据证明上述事实的存在，且被上诉人不予认可，故对上诉人提出的该上诉理由本院不予支持。一审法院对案涉合同予以解除的时间和案涉房屋尚未实际返还的认定正确，本院予以支持。上诉人主张被上诉人就房屋减免事宜存在隐瞒，且因被上诉人拒绝对账和将保证金转为租金，一审予以支持违约金和律师费错误。上诉人提供的微信聊天记录仅能证明双方就租金支付进行协商的事实，通过该聊天记录的全部内容来看，并不能证明双方就房屋减免事宜达成一致的事实。一审法院对上诉人应支付租金的计算方式及金额认定并无不当。支付房屋租金系上诉人的合同义务，根据租赁合同约定的保证金的使用范围及退还条件，上诉人主张用保证金冲抵租金并未取得被上诉人的同意，且双方对保证金是否退还存在争议，因此本案不符合用保证金抵销债务的条件。被上诉人理应积极履行合同义务，因被上诉人怠于履行上述义务，一审法院根据被上诉人的主张和合同约定予以支持违约金和律师费并无不当，本院予以支持。对保证金的返还问题，上诉人可另行与被上诉人进行协商或另案进行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2188元，由上诉人严格、六盘水点激信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年七月九日法官助理张冰书记员杨梦虹