河南省焦作市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫08民终1821号上诉人（原审被告）：赵红霞，女，1967年6月18日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：贾志强，河南好谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李潞宝,男，1955年3月7日出生，汉族，现住山西省高平市。委托诉讼代理人：张健，河南执星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作万豪置业有限责任公司，住所地：焦作市解放区上白作马涧村委会大院。法定代表人：许峰豪，董事长。被上诉人（原审被告）：许运明，男，1966年5月8日出生，汉族，住焦作市解放区。上诉人赵红霞因与被上诉人李潞宝、焦作万豪置业有限责任公司（以下简称万豪置业公司）、许运明申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵红霞及其委托诉讼代理人贾志强，被上诉人李潞宝及其委托诉讼代理人张健，被上诉人许运明到庭参加诉讼。万豪置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红霞上诉请求：1.请求二审法院撤销解放区人民法院（2021）豫0802民初650号民事判决，并依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实存在错误。虽然《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、二百一十七条规定不动产登记薄是物权归属内容的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是登记并不代表物权实际就属于登记人。本案中，马涧嘉苑小区是万豪置业公司与马涧村合作开发，由于当时政府政策不完善，马涧嘉苑小区是先开发交工且购买人住进去后才办理的土地使用权证，在办理土地使用权证时整个土地已经是归全体购房者所有，但按照政策要求必须登记在万豪置业公司名下，所以不能机械的认为土地使用权就是万豪置业公司的。2.赵红霞的购房合同虽然存在修改，但原因是赵红霞的婆婆姬秀荣去世后，赵红霞和万豪置业公司协商重新签订一份购房合同，但万豪置业公司规定不允许，后双方达成一致意见，赵红霞可以修改将来办理房产权证时直接办理在其名下，此合同是基于双方真实合意进行的修改，因此该合同可以认定是双方之间真实有效的新合同，是同样具有法律效力的合同，赵红霞具备要求万豪置业公司办理产权证的资格。3.李潞宝查封土地的行为损害全体购房者的权利且该土地不具备执行条件。马涧嘉苑小区房屋在土地查封前已全部售罄，土地权益属于全体购房者,与万豪置业公司无任何法律和事实关系，现土地不具备任何执行条件，李潞宝查封土地的目的是让万豪置业公司无法给全体房主办理产权证,逼迫万豪置业公司偿还债务，此行为严重的损害了全体购房者的合法权益，无法实际解决问题且被执行人万豪置业公司明确表示愿意和李潞宝达成和解解决问题。目前全体购房者极力要求办理产权证，李潞宝查封行为可能会引发群体性事件，因此我们需要从社会影响的角度考虑，避免出现较大的社会性事件。万豪置业公司辩称:李潞宝执行的是万豪置业公司名下土地，赵红霞不享有排除执行案涉土地。理由一，赵红霞提供签订的合同是无效的合同。万豪置业公司在未取得预售许可证的情况下，与赵红霞签订合同，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，该合同应属无效。赵红霞所提供的商品房买卖合同是伪造的，具有明显修改痕迹，且签订合同的时间与交付房屋的时间相互矛盾。理由二，赵红霞未支付购房款，不是涉案房屋的权利人。收据上的交款人并非赵红霞，没有证据证明赵红霞实际支付了购房。理由三，退一步讲，赵红霞即使作为购房人，她也是涉案房屋土地上小区**的购房人，也不足以排除整个土地的执行。因此应当驳回上诉，维持原判。许运明述称：我与李潞宝之间的债权债务纠纷与赵红霞无关，赵红霞作为业主购买房屋应当让其办证。李潞宝向一审法院起诉请求：1．判令准许对焦国用（2014）00780号土地继续执行；2本案诉讼费、代理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月13日，万豪置业公司获颁国有土地使用权证书，该证书载明，土地证号为焦国用（2014）第007**，土地使用权人为万豪置业公司，土地坐落于焦作市解放区××路北侧、××路西侧，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，终止日期为2080年6月30日，使用权面积为12873平方米，独用面积为12873平方米。万豪置业公司取得上述国有土地使用权后，在该地块上开发建设了马涧嘉苑小区。李潞宝与万豪置业公司、许运明买卖合同纠纷一案，本院经审理，于2013年1月10日作出了(2013)解民二初字第32号民事判决书，判令万豪置业公司在判决生效后十日内返还李潞宝购房款3200000元及利息，同时判令许运明对万豪置业公司的还款义务承担连带清偿责任。万豪置业公司及许运明不服，提起上诉，焦作中院经审理，于2013年10月12日作出(2013)焦民一终字第273号民事判决书，维持了上述判决内容。2013年11月26日，解放法院立案受理了李潞宝的执行申请。执行期间，万豪置业公司、许运明申请再审。经过再审审理，焦作中院于2015年6月4日作出了(2015)焦民再二终字第00014号民事判决书，维持(2013)焦民一终字第273号民事判决。2015年7月9日，解放法院作出(2013)解执字第563号执行裁定书及协助执行通知书，查封了万豪置业公司名下焦国用(2014)00780号国有土地使用权。万豪置业公司不服，以土地被查封后，无法为购房户办理房产登记，并且法院还查封了万豪置业公司、许运明价值六千余万元的财产，能够保证案件的执行为由，要求解除案涉土地查封，向解放法院提出了书面异议。解放法院经审查，于2018年11月27日作出了(2018)豫0802执异53号执行裁定，驳回万豪置业公司的异议请求。万豪置业公司不服，申请复议，焦作中院于2019年4月15日作出（2018）豫08执复3号执行裁定，撤销（2018）豫0802执异53号执行裁定，发回重新审查。解放法院经审查，又于2019年6月20日作出了（2019）豫0802执异56号执行裁定书，驳回万豪置业公司的异议请求。万豪置业公司仍不服，再向焦作中院申请复议。焦作中院于2019年9月26日作出了（2019）豫08执复94号执行裁定书，维持（2019）豫0802执异56号执行裁定，驳回了万豪置业公司的复议请求。并且，在（2019）豫08执复94号执行裁定书中明确载明，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案土地使用权登记在被执行人名下，解放法院查封该土地使用权并无不当；至于无法为购房户办理房产登记的问题，解放法院可在确属查封前已经出售房屋的情况下允许购房户办理房产过户登记，也可协调房地产管理部门进行変更登记。现赵红霞主张其已于2012年7月17日与万豪置业公司签订了商品房买卖协议，约定其作为买受人购买了万豪置业公司开发的位于焦作市解放区马涧××小区××楼××单元××东户的房产，并已支付了全部购房款，据此提出执行异议，要求撤销（2013）解执字第563号执行裁定书及协助执行通知书。法院经审理，于2021年1月12日作出（2020）豫0802执异161号执行裁定书，裁定中止对焦国用（2014）00780号土地的执行。李潞宝不服该裁决结果，遂向法院提起本案申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，应当着重审查案外人赵红霞对于案涉焦国用（2014）00780号国有土地使用权是否享有民事权益，其权益是否足以排除强制执行。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、二百一十七条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，焦国用（2014）00780号国有土地使用权证书载明的权利人为万豪置业公司，在没有相反证据证明的情况下，应首先推定为该国有土地的使用权人为万豪置业公司。人民法院在案件执行过程中，查封被执行人万豪置业公司名下案涉土地具有事实及法律依据，并无不当。其次，赵红霞虽主张其已于2012年7月17日与万豪置业公司签订了商品房买卖协议，约定其作为买受人购买了万豪置业公司开发的位于焦作市解放区马涧××小区××楼××单元××东户的房产，并已支付了全部购房款。但赵红霞提交的商品房买卖协议存在明显涂改痕迹，收据载明的交款人与赵红霞亦非同一人，而且赵红霞没有提交相关证据，佐证其已经交付全部购房款，故法院认为赵红霞主张其为案涉土地上房屋的合法买受人，依据不足，法院不予采信。再次，退一步讲，即便赵红霞主张其为合法买受人的事实为真，但也不能因此抗拒案涉土地的执行程序。根据庭审查明的事实可知，焦国用（2014）00780号土地面积为12873平方米，是整个马涧嘉苑小区所在的土地。即便赵红霞是马涧嘉苑小区购房人的身份成立，其也仅能享有与其房产相对应的土地使用权，不能因此获得整个小区全部的土地使用权。另外明确一点，赵红霞虽主张其为马涧嘉苑小区业主推举的诉讼代表人，但并未提交任何有效证据予以证明，对方当事人亦不予认可，对此法院不予采信。故案外人赵红霞对于案涉焦国用（2014）00780号国有土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益。根据前述法律规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，确认案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。故对于李潞宝要求准许对案涉土地继续执行的诉讼请求，法院予以支持。一审法院判决如下：准许执行焦国用（2014）00780号国有土地使用权。案件受理费100元，由赵红霞负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，案外人对执行标的提起执行异议的前提是由于人民法院对被执行人的财产采取了查封、冻结等措施或进行财产处置时，案外人因主张对该标的享有实体权利，向执行法院提出请求，是保护其权利的一项法律制度。关于本案，一审法院查封的是登记在被执行人万豪置业公司名下的土地，并未对赵红霞主张购买的焦作市解放区马涧××小区××楼××单元××东户的房产采取任何强制措施。即便赵红霞主张其购买该房产的事实为真，也不能因此抗拒涉案土地的执行程序，焦国用（2014）00780号土地证登记在万豪置业公司名下，土地面积为12873平方米，是整个马涧嘉苑小区所在的土地。退一步讲，赵红霞购买马涧嘉苑小区的房产成立，其也只能享有与其房产相对应的土地使用权，并不能获得整个小区全部的土地使用权；并且本院在（2019）豫08执复94号执行裁定书中对购房户办理房产登记的问题已做了释明，明确了一审法院可在确属查封前已经出售的房屋允许购房户办理房产过户登记，也可协调房地产管理部门进行变更登记。该裁定已对购房户办理房产证的事项进行了充分考虑。因此，赵红霞以购买焦作市解放区马涧××小区××楼××单元××东户的房产为由，从而要求对整个小区内的土地解除查封缺少事实和法律依据，超出其权利行使范围。虽然其购买的房产与法院查封的土地存在有关联性，但分别属于二个不同的标的。一审法院受理的执行异议案件存在一定瑕疵，进而提起的执行异议之诉不符合该类案件受理的起诉条件。故应驳回李潞宝的起诉。综上，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2021）豫0802民初650号民事判决；二、驳回李潞宝的起诉。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均退还赵红霞。本裁定为终审裁定。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富忠二〇二一年七月十五日书记员  许丹阳