湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1775号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘光鸿，男。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘林军，女。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇，男。三上诉人共同委托诉讼代理人：肖卫，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯剑辉，男。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌均式，男。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯经洋，男。被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛春曼（系冯剑辉之母），女。委托诉讼代理人：冯剑辉，男。上诉人刘光鸿、刘林军、刘勇因与被上诉人冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2021）湘0421民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘光鸿、刘林军、刘勇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持刘光鸿、刘林军、刘勇一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼承担。事实与理由:冯华与曾俊贤等人签订的《文塘垅危房改建总协议》与本案无关。《城关组文塘垅危房改建协议书》是冯华与刘光鸿等人反复磋商的结果，冯剑辉等人应按该协议书约定的293.72㎡交付房屋。冯华未依约及时交房，导致刘光鸿等人无房居住，冯剑辉等人应赔偿刘光鸿等人的租房费损失18.9万元，并按冯华作出的未按期交房补偿刘光鸿等人10万元的承诺，支付补偿费10万元。冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼辩称，冯华与其他拆迁户签订的改建协议约定的新旧房面积置换比例为1:1.刘光鸿等人在与冯华签订涉案协议书前，将涉案房产证面积由193.72㎡改为293.72㎡，并非刘光鸿所称是与冯华磋商的结果。涉案房屋A、B、C栋楼梯房在2012年初达到交房条件，冯华坚持按193.72㎡向刘光鸿等人交付房屋，刘光鸿等人坚持要按293.72㎡交房，导致交房一事被搁置。D栋系电梯房，其高于该小区楼梯房1000元每平方，一审认定电梯房与楼梯房的差价与刘光鸿等人的租金损失基本持平，考虑了延期交房存在的损失，一审判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘光鸿、刘林军、刘勇向一审法院起诉请求：1、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼将西渡镇向阳路16号文塘小区3套房屋（建筑面积293.72平方米）分别过户至刘光鸿、刘林军、刘勇名下；2、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼因逾期交房而违约应按租金标准赔偿刘光鸿、刘林军、刘勇损失189000元；3、判令冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼按承诺书约定支付刘光鸿、刘林军、刘勇补偿费100000元；4、驳回冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼的反诉请求；5、诉讼费用由冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼负担。冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼向一审法院提出反诉请求：1、判令刘光鸿、刘林军、刘勇赔偿冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼多交付的100平方米新房的损失378000元；2、判令刘光鸿、刘林军、刘勇支付冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼交付电梯房与楼梯房价格差193720元；3、判令刘光鸿、刘林军、刘勇协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理冯绍福房屋产权注销登记及变更登记手续；4、驳回刘光鸿、刘林军、刘勇的诉讼请求；5、诉讼费用由刘光鸿、刘林军、刘勇负担。一审法院认定事实：2009年8月29日，冯华与曾俊贤等代表八人签订《文塘垅危房改建总协议》，协议第六条确定新房换旧房的面积比为1:1。2009年10月6日，冯华与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰签订了一份《城关组文塘垅危房改建协议书》，刘光鸿代刘雪莲、刘涛峰，刘勇代刘洋在该份协议上签名。该份协议约定：1、甲方（刘光鸿等人）将原危房面积的宅基地和四周空地交由乙方（冯华）全额投资改建；2、甲方危房为10间，面积293.72平方米，换新房293.72平方米；3、乙方负责办理城建、国土、规划等相关手续及产权证，证费由乙方负责，甲方有义务协助办理，甲方新屋超面积的产权费用由甲方负责；4、建筑期一年三个月，总工期18个月……。冯华将案涉房屋拆除后，以38户危房改建的名义向衡阳县人民政府申请改变土地性质，经县政府批准，案涉土地由国有划拨土地变更为国有出让土地，冯华补交了土地出让金，办理了规划、建设相关手续并陆续建成了文塘小区A、B、C栋房屋，冯华将房屋按照冯华与其他改建户签订的协议交给改建户及出售，因面积置换问题，一直没有将房屋交给刘光鸿、刘林军、刘勇。冯华多次就案涉房屋补偿问题向刘光鸿、刘林军、刘勇承诺交付房屋及赔偿，最后一次承诺时间为2016年2月7日，承诺11月底前交房，如有违约，可协商解决或通过诉讼程序解决。因没有房屋交付，冯华再次以危房改建名义向县政府申请新增建设用地，经县政府批准，冯华补交了土地出让金，冯华与被告凌均式合伙建设文塘小区D栋，现已基本建成。在建设过程中，冯华去世，冯华的继承人有儿子冯剑辉、冯经洋、妻子毛春曼。衡阳县人民政府于1988年10月20日就案涉原房屋向冯绍福颁发了衡房私字第*号私有房屋所有权证，该证上载明案涉房屋的实际建筑面积为193.72平方米（含砖木结构2层共7间，杂房3间）。在双方签订合同时，刘光鸿、刘林军、刘勇交付给冯华的原始房屋所有权证（原件）上实际房屋面积193.72平方米被改为293.72平方米。另查明，除刘光鸿、刘林军、刘勇外，冯绍福的其他法定继承人均表示放弃继承权利。刘光鸿、刘林军、刘勇各自子女均申明对危房改造协议约定的权利义务由刘光鸿、刘林军、刘勇享有和承担。一审法院认为，冯华与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰自愿签订《城关组文塘垅危房改建协议书》，该协议未违反法律禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。凌均式与冯华合伙承建且自愿遵循《城关组文塘垅危房改建协议书》，亦应按照合同约定与冯华共同履行义务。冯剑辉、冯经洋、毛春曼作为冯华的法定继承人，对刘光鸿、刘林军、刘勇提起反诉，没有放弃对冯华遗产的继承，亦应按照合同约定对刘光鸿、刘林军、刘勇承担义务。因除刘光鸿、刘林军、刘勇外，冯绍福的其他法定继承人均表示放弃继承权利，且刘光鸿、刘林军、刘勇各自子女均申明对危房改造协议约定的权利义务由刘光鸿、刘林军、刘勇享有和承担，故刘光鸿、刘林军、刘勇享有《城关组文塘垅危房改建协议书》的权利。因双方在合同中约定危房面积置换新房面积一致即均为293.72平方米，参照冯华与曾俊贤等代表八人签订《文塘垅危房改建总协议》，应认定合同双方约定的新、旧房置换比为1:1。刘光鸿、刘林军、刘勇交付给冯华的房屋产权的实际面积为193.72平方米，根据民事行为应遵循诚信原则的规定，冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼应交付刘光鸿、刘林军、刘勇的新房面积为193.72平方米。冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼迟延交付新房，构成违约，依法应当承担违约责任。刘光鸿、刘林军、刘勇篡改旧房面积、未协助注销、变更房屋产权证，亦存在违约，应承担相应的违约责任。因文塘小区A、B、C三栋均为楼梯房，D栋为电梯房，且双方同意置换电梯房，而刘光鸿、刘林军、刘勇主张按租金计算迟延交房的损失与楼梯房同电梯房的差价基本持平，考虑到刘光鸿、刘林军、刘勇亦有违约行为，基于公平原则，在冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼交付刘光鸿、刘林军、刘勇面积为193.72平方米的电梯房后，双方可不需再赔偿对方的损失。同时，基于合同的约定，刘光鸿、刘林军、刘勇亦应当协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理房屋产权注销、变更手续。虽冯华多次承诺赔偿对方损失，但每次承诺内容不一，且最后一次仅承诺交房时间及逾期交房按合同约定承担责任，故刘光鸿、刘林军、刘勇主张要求对方另行赔偿损失100000元，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条规定，判决：一、冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼在本判决生效后十日内将西渡镇向阳路16号文塘小区D栋房屋一套交付刘光鸿、刘林军、刘勇，交付房屋楼层在三楼以上、面积为193.72平方米（如多于或少于193.72平方米，按同楼层单价相应补找差价）；二、刘光鸿、刘林军、刘勇在本判决生效后十日内协助冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼办理冯绍福（房屋产权证号衡房私字第*号）注销登记及变更登记手续（法律法规对注销、变更登记另有期限规定，按法律法规执行）；三、驳回刘光鸿、刘林军、刘勇的其他诉讼请求；四、驳回冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼的其他反诉请求。案件受理费减半收取2818元，反诉费4759元，合计7577元，由刘光鸿、刘林军、刘勇负担2000元，由冯剑辉、凌均式、冯经洋、毛春曼负担5577元。二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，冯华与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰签订《城关组文塘垅危房改建协议书》时，刘光鸿等人向冯华交付了涉案房屋的房产证及国有土地使用权证，国有土地使用权由刘光鸿、刘勇、刘林军、刘光玉共有，共有使用权面积为270.94㎡。本院认为，冯华与刘光鸿的儿子刘雪莲、刘勇的儿子刘洋、刘林军的儿子刘涛峰签订《城关组文塘垅危房改建协议书》约定的房屋补偿比例应是按原房产证面积进行1:1的补偿，即按房屋建筑面积193.72㎡予以补偿，一审法院作出的认定并无不当。理由为：一、涉案的被拆迁房屋原系刘光鸿、刘勇、刘林军母亲冯绍福所有，因房屋年久失修成为危房，与该组其他几十户居民同一时期成为危房改建的对象，从常理上分析，危房改建的补偿方式应该一致，如存在不同的补偿比例，改建工作难以顺利推进。虽然刘光鸿、刘勇、刘林军等人未在冯华与文塘垅组代表曾俊贤等人签订的《文塘垅危房改建总协议》上签字，但补偿原则可以从该协议内容及原一审冯剑辉申请的证人刘兴国、王世平出庭作证的证言中得到证实；二、《城关组文塘垅危房改建协议书》约定被拆迁房屋换新房的面积为293.72㎡，同时约定刘光鸿等人应向冯华提供真实的旧房原始土地证及房屋所有权证，刘光鸿等人向冯华交付的房产证面积为293.72㎡，国土使用权证的面积为270.94㎡，可见双方是按照房产证面积确定新房补偿面积，并非按国土使用权证确定新房补偿面积，这也与《文塘垅危房改建总协议》及证人证言体现的补偿原则一致；三、刘光鸿等人交付给冯华的房产证上显示的面积为293.72㎡，但涉案房屋在房地部门登记、留存的房产证存根的面积为193.72㎡，显然刘光鸿等人持有的房产证进行了改动，未提供真实房产证，故应按房地部门留存的房产证存根的面积作为确认冯剑辉等人应补偿房产面积的依据。关于冯华未按期交付房产应如何承担违约责任及赔偿损失的问题，本院认为，冯剑辉等人虽提出未按期交房系诸多客观原因造成，但该主张均不足以成为免除其承担逾期交房违约责任的理由。因刘光鸿等人未提供真实房产证及未协助注销、变更房产证存在违约行为，且刘光鸿等人未提供冯华逾期交房给其造成实际租金损失的证据，一审根据楼梯房与电梯房存在差价的事实，酌情认定冯剑辉等人应承担的逾期交房违约责任与房屋差价基本持平，冯剑辉等人不再另行承担违约责任符合本案实情。关于刘光鸿等人要求冯剑辉等人按冯华承诺另行赔偿100000元损失的问题，一审判决已作阐述，本院予以确认，不再赘述。综上所述，刘光鸿、刘林军、刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5636元，由刘光鸿、刘林军、刘勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年七月十二日法官助理  许建中书 记 员  陈 浅