北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7602号上诉人(原审原告)：北京极地加科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路4号正东集团院内A9及A9-1座（原公司办公楼及原安装公司办公楼）。法定代表人：冯芳，董事长。委托诉讼代理人：荆慧园，北京天达共和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：优合空间商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：齐建峰，执行董事。委托诉讼代理人：李定寰，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京大象智酷科技有限公司，住所地北京市朝阳区建国路88号院8号楼17层2001。法定代表人：姜玉泽，执行董事。委托诉讼代理人：李正召，河南诸格律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：耿耀华，男，1977年9月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京极地加科技有限公司（以下简称极地加公司）、优合空间商务（北京）有限公司（以下简称优合公司）因与被上诉人北京大象智酷科技有限公司（以下简称大象公司）、耿耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。极地加公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第五项；二、改判优合公司支付极地加公司2019年8月16日至2019年9月6日期间的基本服务费140433．33元；三、改判优合公司支付极地加公司2019年9月7日至2020年6月15日的房屋使用费1806483．33元。四、改判上诉请求三的金额1806483．33元中，大象公司对于2019年9月7日至2020年6月2日期间租赁房屋内01号房屋的使用费617306．22元（参照《优合空间服务合约》约定的租金标准每月68589．58元计算）及2019年10月1日至2020年6月2日期间租赁房屋内02号房屋的使用费129073．17元（参照《优合空间服务合约》约定的租金标准每月15740．63元计算），共计746379．39元，向极地加公司承担连带支付责任；五、一、二审诉讼费由优合公司、大象公司承担。主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。2019年5月1日至2024年4月30日期间，每月基本服务费为191500元。2019年8月16日至2019年9月6日期间共计22日，故该期间基本服务费金额应为140433．33元，一审判决计算错误。二、2019年9月7日至2020年6月2日的房屋使用费计算错误。2020年6月3日至2020年6月15日期间的房屋使用费，一审判决未支持。而事实上，涉案房屋共计1100平方米，由南侧和北侧组成，南侧面积为575平方米，北侧面积为525平方米。优合公司将北侧自行划分为01、02号房间，并分别于2019年8月27日将01号房屋转租于大象公司，于2019年10月1日将02号房屋转租于大象公司。故大象公司承租部分仅为涉案房屋北侧，而南侧在2019年9月6日极地加公司解除《服务协议》后，优合公司并未向极地加公司返还。2020年6月15日，极地加公司收到了业主刘伟强代理人耿耀华邮寄的《房屋租赁合同解除通知》，极地加公司同意与刘伟强签订的《租赁协议》于该日解除。故极地加公司有权向优合公司主张2019年9月7日至2020年6月15日期间的房屋使用费。三、一审判决以合同相对性原则驳回极地加公司要求大象公司连带支付部分房屋使用费的请求，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条的规定，极地加公司有权参照优合公司与大象公司签订的《转租合同》（即《优合空间服务合约》及《优合空间补充服务合约》）约定的租金标准向大象公司主张其逾期腾房的房屋使用费。自2019年9月6日极地加公司与优合公司解除《服务协议》后，极地加公司多次向大象公司主张腾退涉案房屋，且于2019年9月23日向大象公司发出《关于腾退北京市朝阳区建国路88号院8号楼17层2001室的函》，但大象公司始终未予腾退。综上，请求二审法院支持极地加公司的上诉请求。优合公司辩称：不同意极地加公司的上诉请求和理由。事实和理由：优合公司没有使用过案涉房屋，因此不需要支付任何房屋占有使用费，案涉房屋南侧的房屋，自始至终没有向优合公司进行交付使用，因此极地加公司的上诉不能成立，请求法院依法驳回极地加公司的全部诉讼请求。大象公司辩称：同意一审判决，不同意极地加公司的上诉请求和理由。事实和理由：第一，根据大象公司与优合公司签订的《优合空间服务合约》以及优合公司提供的房东刘伟强的授权委托书，大象公司已经足额向优合公司支付了房租及押金，因此有权使用承租房屋。第二，根据大象公司与房东刘伟强签订的北京市房屋租赁合同，房东刘伟强确认自2019年8月27日至2021年10月12日将涉案房屋出租于大象公司，大象公司自2020年6月3日起向房东刘伟强支付房租。耿耀华述称，同意一审判决，同意极地加公司的上诉请求和理由。优合公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判驳回极地加公司的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由极地加公司承担。事实及理由：一、关于极地加公司与优合公司签署的《服务协议》的本质是招商运营管理服务协议而非承租协议。一审法院对本案中《服务协议》性质、交付时间及免租期的事由等的认定均存在根本错误。关于极地加公司按照2019年4月16日签署的《服务协议》向优合公司进行房屋交付的时间，以及《服务合同》未实际履约的原因等事实，一审法院并未查明，致使免租期的起算时间认定错误。关于免租期的事由，一审法院未进行查明，直接认定“起租日为2019年5月1日，正是因为其中小部分区域被其他公司占用，才产生了1．5个月的免租期的协议解决方式。且占有区域仅占租赁面积的很小一部分，因小部分区域而要求免除全部租赁面积的服务费显然不符合公平原则”系事实认定错误。截至到目前，优合公司仅自2019年8月27日从极地加公司接收到了涉案房屋北侧区域，其他区域一直在极地加公司掌控之中，优合公司自始至终均没有对涉案的2001房屋南侧占有使用过。二、一审法院关于极地加公司依据《服务协议》行使单方解除事由以及房屋占有使用情况等认定均存在根本错误。极地加公司承诺给予一个半月免租期，截至2019年6月底才对涉案房屋进行腾空。优合公司前期支付给极地加公司的费用自然应顺延至2019年8月16日起的两个月。截至极地加公司向优合公司发送解除函，优合公司并无任何违约事由。一审法院关于优合公司房屋占有使用情况等的认定存在根本错误。综上，请求二审法院支持优合公司的上诉请求。极地加公司辩称：一、极地加公司与优合公司签署的《服务协议》合法有效，优合公司依约支付首期服务费的行为，亦可证明其对于《服务协议》效力的认可。二、极地加公司于2019年4月24日当日即交付了涉案房屋，如未交付优合公司又如何知悉涉案房屋中一小部分被优米公司作为财务室占用。三、如本案一审判决书所述，双方均认可因涉案房屋被他人占用，故极地加公司给予了优合公司1．5个月的免租期，约定的租期起始日为2019年5月1日，付款周期为两个月，付款时间为下一个付款周期前15天。那么扣除1．5个月的免租期即已支付首期两个月的服务费，优合公司最晚也应于2019年8月15日支付下期服务费。而经多次催要，优合公司仍未支付，极地加公司当然有权解除《服务协议》。2019年8月23日及2019年9月4日极地加公司向涉案房屋地址给优合公司发出了两份《法务函》，而优合公司对此没有任何回复，亦可证明其占有涉案房屋及违约的事实，其上诉所述明显为虚假陈述。大象公司辩称：同意一审判决，不同意优合公司的上诉请求和理由。事实和理由：第一，根据大象公司与优合公司签订的优合空间服务合约以及优合公司提供的房东刘伟强的授权委托书，大象公司已经足额向优合公司支付了房租及押金因此有权使用承租房屋。第二，根据大象公司与房东刘伟强签订的北京市房屋租赁合同，房东刘伟强确认自2019年8月27日至2021年10月12日将涉案房屋出租于大象公司，大象公司自2020年6月3日起向房东刘伟强支付房租。耿耀华：同意优合公司的上诉请求和理由，我是第三人，本案与我无关，是优合公司与极地加公司之间的事情。极地加公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认极地加公司与优合公司签订的《服务协议》于2019年9月6日解除；2．判令优合公司向极地加公司支付2019年8月16日至2019年9月6日拖欠的基本服务费140433．33元；3．判令优合公司向极地加公司支付自2019年8月16日至2019年9月6日因逾期支付基本服务费产生的违约金1544．77元；4．判令优合公司参照《服务协议》约定的基本服务费标准（每月191500元）向极地加公司支付自2019年9月7日至2020年6月15日的房屋使用费1806483．33元；5．判令在诉讼请求4金额中，大象公司对于自2019年9月7日至6月2日内01号房间产生的使用费（参照《优合空间服务合约》约定的租金标准每月68589．58元计算）及自2019年10月1日至2020年6月2日内02号房间的使用费（参照《优合空间补充服务合约》约定的租金标准每月15740．63元计算）与优合公司共同向极地加公司承担连带支付责任；6．判令优合公司向极地加公司赔偿极地加公司为优合公司垫付的2019年8月租赁房屋电费1668元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人为刘伟强，房屋性质商品房，规划用途办公用房，建筑面积1181．53㎡，套内建筑面积845．62㎡。经询，耿耀华表示刘伟强委托其处理涉案房屋相关事宜。庭审中，极地加公司表示其与刘伟强签订了房屋租赁合同，刘伟强向其出租涉案房屋。2019年4月16日，极地加公司（甲方）与优合公司（乙方）签订《服务协议》，优合公司是从事评估及运营管理的专业项目运营公司，双方确定甲方向乙方提供涉案房屋，共1100㎡，乙方承诺再次区域用途为办公；服务期自2019年5月1日至2029年11月22日止；乙方同意向甲方支付基本服务费，2019年5月1日至2024年4月30日期间，每月基本服务费为人民币191500元，本协议期间内基本服务费含产权方租金、物业费、不含税金；基本服务费的付款周期为贰个月。乙方应于下一个付款周期前15天支付此笔费用；首期基本服务费为人民币383000元，乙方应于本协议签署之日起三日内将基本服务费支付给甲方；甲方应在收到第一期基本服务费之日起三日内将房屋交付给乙方，交付房屋时，双方应签署交接文件，并及时协调外部公司的所属全部物品搬走，遗留在该项目内的所有物品均视为抛弃物，乙方有权对其进行处理；若乙方出现违反本协议约定情形时，经甲方送达书面通知后，乙方仍未有实质行动改正违约，甲方有权选择直接暂停服务或单方解除本协议；若出现暂停服务的情形，不免除乙方支付相关费用并赔偿甲方所有损失的义务，直至乙方彻底消除违反约定行为时，经甲方认可后可恢复服务；乙方必须依据本协议的约定，在甲方规定的时间内支付各项费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按每日逾期付款部分万分之五比例向甲方支付逾期违约金，若出现暂停服务的情形，不免除乙方支付相关费用并赔偿甲方所有损失的义务；除基本服务费外，乙方需要支付服务协议期间产生的取暖费、水费、电费、网络开通及使用费、车位费、营销推广费用等；本协议在双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效；如有书面送达事项，依本协议载明的地址寄出之日起视为送达；双方之间发生争议的，在无法通过协商和调解方式解决的情况下，任何一方均可向甲方所在地具有管辖权的人民法院起诉；服务期内，乙方不得将该经营区域进行转让、抵押等，如有违反，甲方有权单方解除本协议，由此造成的一切损失由乙方承担；服务期内，乙方若未正常持续支付服务费达两个月的，视同自动放弃接受甲方服务的资格，甲方有权解除本协议，由此造成的一切损失由乙方承担；本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。一审经查，涉案房屋位于17层，进入方式为搭乘电梯至16层，16层出入口系指纹锁，解锁进入16层平层，旁立有至17层楼梯。一审庭审中，极地加公司及优合公司表示《服务协议》签订后，优合公司于2019年4月24日向极地加公司支付了首期基本服务费383000元，之后未交纳其他费用。极地加公司表示在2019年4月24日当日交付涉案房屋，双方未签署书面交接文件。上述《服务协议》履行过程中，优合公司表示因17层有耿耀华名下优米公司一处财务室被占用，提出1．5个月的免租期。极地加公司表示因财务室6月中旬搬离，故同意给予优合公司2019年5月1日至6月中旬1．5个月免租期。优合公司则表示财务室至2019年6月28日仍未搬离，故起租日应为2019年7月1日，免租期间应为2019年7月1日至8月15日。2019年9月4日，极地加公司向优合公司发送《法务函》，显示贵司拖欠本应于2019年8月15日前支付的基本服务费478750元，我司已多次催告贵司尽快履行支付基本服务费的义务，但贵司以各种理由搪塞，拒不履行。根据《合同法》第227条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”贵司拒不支付服务费的行为已构成根本违约，我司行使合同解除权，贵司应于2019年9月6日前搬离位于北京市朝阳区××室的场地，并支付本服务费478750元以及逾期支付违约金5506元（暂计至2019年8月31日）等内容。上述《法务函》优合公司于2020年9月6日签收。一审庭审中，优合公司表示《服务协议》解除时间应系2020年9月20日，自此就未能进入涉案房屋，就此提交优合公司员工隋玉茹2020年9月20日报警电话记录及现场照片。极地加公司认可2020年9月20日发生报警事件，表示系2020年9月6日《服务协议》解除后，优合公司一直未腾退，9月19日业主配合消除了优合公司的指纹锁，后极地加公司与优合公司协商处理，10月耿耀华将大象公司员工的指纹重新录入。2019年8月27日，优合公司、大象公司签订《优合空间服务合约》，优合公司将涉案房屋内01号房间（以下简称内01号房屋）租赁给大象公司，租赁期限自2019年8月27日至2021年8月26日，租金为每月68589．58元，附件一为平面图；2019年9月12日，优合公司、大象公司签订《优合空间补充服务合约》，优合公司将涉案房屋内02号房间（以下简称内02号房屋）租赁给大象公司，租赁期限自2019年10月1日至2021年10月12日，面积115平方米，租金为:2019年10月1日至2020年9月30日期间每月15740．63元、2020年10月1日至2021年10月12日期间每月17139．79元。一审庭审中，大象公司表示上述自两份合约签订起租日开始其一直使用内01号房屋、内02号房屋，并表示01号房屋面积410平米。2020年6月3日，耿耀华代刘伟强（出租人、甲方）与大象公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，显示房屋坐落北京市朝阳区××，总建筑面积1181．53平方米，内01、02号房间；租赁期自2019年8月27日至2021年10月12日。关于内01号房屋、内02号房屋租金交纳情况，优合公司认可大象公司向其足额至2020年5月底，耿耀华认可大象公司自2020年6月3日起向其支付租金。一审庭审中，优合公司为证明其具有转租权，提交刘伟强向优合公司出具涉案房屋委托出租委托书，委托期限自2019年5月1日至2022年4月30日，委托日期标称2019年4月24日。耿耀华认可上述证据真实性，表示极地加公司不能办理工商注册地址备案，优合公司能够进行工商注册地址备案，因此极地加公司对接人刘上文君、优合公司人员及刘伟强一起办理工商手续，出具了上述委托书。极地加公司表示刘上文君系其公司人员，但已经离职。一审诉讼过程中，耿耀华向极地加公司发出《房屋租赁合同解除通知》，载明现业主刘伟强正式通知极地加公司，自2020年5月23日起刘伟强解除与贵公司之间的租赁协议，并希望贵公司可以尽快支付2019年11月至2020年5月23日所欠房屋租金。极地加公司于2020年6月15日签收。极地加公司认可与刘伟强于2020年6月15日解除合同，在诉讼中撤回了关于判令优合公司向极地加公司返还租赁房屋2001室、大象公司腾退租赁房屋内01、02房间的诉讼请求。针对电费，极地加公司为证明优合公司应交纳的电费，提交北京增值税普通发票，名称供电电费，价税合计1668元。优合公司对此费用认可。一审法院认为，极地加公司与优合公司签署的《服务协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现本案争议的焦点之一，双方约定的免租期为何期间。庭审中，双方均认可因租赁房屋被他人占用，极地加公司给予优合公司1．5个月的免租期，但双方未能就免租期及起算时间达成一致意见。一审法院认为，关于上述免租期系双方在合同约定之外另行协商一致，一审法院不持异议，无论起算时间如何，时长为1．5个月是确定的。现双方就从何时起算免租期产生了争议，优合公司认为应从案外人优米公司全部腾退占用空间的6月底之后开始计算免租期，即7月1日至8月15日，免租期后再开始正常计算服务费。极地加公司则认为租赁期已经自5月1日开始计算，期间增加了1．5个月的免租期。一审法院认为，按照合同约定起租日为2019年5月1日，正是因为其中小部分区域被其他公司占用，才产生了1．5个月的免租期的协议解决方式。且占用区域仅占租赁面积的很小一部分，因小部分区域而要求免除全部租赁面积的服务费显然不符合公平原则。故一审法院认定，免租期的约定产生的法律后果为优合公司交纳2个月的服务费，可以使用3．5个月租赁标的。本案争议焦点之二，极地加公司是否有权单方解除合同。依据本案查明的事实，优合公司在合同签署后支付了2个月的租金，加上免租期的约定，租金支付至2019年8月15日。按照双方合同约定，优合公司应在下个付款周期前15天支付下个周期的服务费。而优合公司未能按期缴纳服务费，已经构成了违约，故极地加公司有权行使单方解除权。其在2019年9月6日将《法务函》送达优合公司，要求解除合同，故双方之《服务协议》已经于该日期解除。优合公司应支付2019年8月16日至9月6日期间的服务费。关于逾期付款违约金的请求，极地加公司在优合公司未按期支付服务费时选择了解除协议，而非暂停协议，故一审法院对于该请求不予支持。本案争议焦点之三，《服务协议》解除后，优合公司是否应向极地加公司支付房屋使用费。通过庭审查明的情况可知，优合公司在涉案房屋使用后，在2019年8月、9日先后将房屋分成两部分出租给大象公司，大象公司在一审庭审中认可持续使用房屋至今，只是自2020年6月3日大象公司直接与产权人签署了租赁合同。由此可知，大象公司在2020年6月3日之前使用该房屋的权利来源均是优合公司，故一审法院认为系优合公司实际占有该房屋一直持续到2020年6月2日。故优合公司应支付2019年9月7日至2020年6月2日期间的房屋使用费，使用费标准按照极地加公司与优合公司之间的《服务协议》约定的服务费标准计算。关于极地加公司要求大象公司承担连带的付款义务的请求，因合同相对性的原则，大象公司并非《服务协议》的相对方，故一审法院对其要求连带支付使用费的请求不予支持。针对极地加公司主张的垫付的电费，有证据佐证，一审法院予以支持。耿耀华经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法进行缺席判决。据此，一审法院于2020年12月28日判决：一、确认极地加公司与优合公司于二〇一九年四月十六日签署的《服务协议》于二〇一九年九月六日解除；二、优合公司于判决生效之日起十日内支付极地加公司二〇一九年八月十六日至二〇一九年九月六日期间的服务费十三万八千五百零九元五角九分；三、优合公司于判决生效之日起十日内支付极地加公司二〇一九年九月七日至二〇二〇年六月二日期间的房屋使用费一百七十万零一千九百八十九元零四分；四、优合公司于判决生效之日起十日内支付极地加公司电费一千六百六十八元；五、驳回极地加公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，优合公司提交证据如下：证据一、涉房屋平面图一份，证明极地加公司违反《服务协定》，案涉房屋2019年6月28日之前北侧的储物间三间、设备机房以及南区均没有向优合公司交付，双方未签署任何交接文件。证据二、《关于签订补充协议的函》一份，证明优合公司为极地加公司承租的涉案房屋提供招商运营管理服务而非租赁，截止该函出具日期2019年6月28日，极地加公司自始至终均没有向优合公司交付涉案房屋。证据三、免租期确认的邮件一份，证明极地加公司同意给予优合公司2019年7月1日至2019年8月15日为免租期，免租期满后双方正式起算运营期间。极地加公司发表质证意见：以上证据均不属于二审新证据，不予质证。大象公司发表质证意见：对证据一真实性认可，对证据二、证据三不知情，无法发表质证意见。耿耀华对优合公司的证据不予质证。大象公司提交证据：付款凭证一份，证明大象公司已足额支付房租，有权使用涉案房屋。极地加公司、优合公司、耿耀华均对该证据不予质证。对当事人的二审新证据，本院将结合其他事实进行综合认定。本院认为:极地加公司与优合公司签署的《服务协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从极地加公司与优合公司签订的《服务协议》约定来看，虽基于合同所产生的费用名称为基本服务费，但基本服务费包含租金、物业费、不含税金，故从约定的内容来看，双方应系租赁关系，故一审法院认定双方之间系租赁法律关系并无不当。双方基于《服务协议》所产生的主要权利义务为极地加公司向优合公司交付房屋，优合公司依约支付相应费用。合同履行过程中，双方对给予优合公司1．5个月的免租期达成一致，故优合公司应将除免租期外的基本服务费按期向极地加公司支付。据已查明事实，优合公司自入驻涉案房屋后只支付了首期383000元，未支付其他费用，已逾期。故极地加公司有权依据合同约定解除合同，并要求优合公司支付基本服务费。对于优合公司应向极地加公司支付基本服务费的期间及数额。双方合同约定的服务期自2019年5月1日起，大象公司自2020年6月3日起开始向耿耀华支付租金，优合公司亦自认大象公司向其支付租金至2020年5月底，故一审法院在扣除免租期后，认定优合公司应向极地加公司支付基本服务费，并无不当。服务费数额计算亦正确，不存在本院应予调整的情形。综上所述，极地加公司与优合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24069元，由优合空间商务（北京）有限公司负担21369元（已交纳），由北京极地加科技有限公司负担2700元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年七月八日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  席 颖