北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8687号上诉人（原审原告）：林昌开，男，1964年6月28日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘桂梅，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市大红门服装商贸城市场中心，住所地北京市丰台区大红门南苑路15号。法定代表人：顾爱军，董事长。委托诉讼代理人：韩强，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔颖茜，北京济和律师事务所律师。上诉人林昌开因与被上诉人北京市大红门服装商贸城市场中心（下称大红门服装中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初40318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人林昌开之委托诉讼代理人刘桂梅，被上诉人大红门服装中心之委托诉讼代理人韩强、乔颖茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林昌开上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审，本案一、二审诉讼费均由大红门服装中心负担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误。1.一审判决认定双方所签《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》（下称涉案租赁合同）因不可归责于双方的原因而解除存在错误。因大红门服装中心于2018年5月30日以公告的形式通知包括我在内的商户关闭市场，导致该合同无法继续履行。大红门服装中心的上述行为构成根本违约，应承担赔偿责任。大红门服装中心诉讼中仅主张双方因情势变更而解除合同，一审法院不应超出当事人抗辩理由进行认定。合同的解除只有法定解除、约定解除和协商一致解除3种方式。本案双方未就解除合同进行过协商，更未签订过解除协议，不存在协商一致解除，而法定解除的条件仅包括因不可抗力致使不能实现合同目的，并不包含不可归责于双方的原因而解除，双方在涉案租赁合同中并未将不可归责于双方的原因导致合同解除约定为解除条件。一审判决认定的合同解除原因错误。2.一审判决未支持我赔偿损失的诉讼请求，系认定事实错误。依据《中华人民共和国民法典》（下称民法典）第五百九十三条规定，即使存在“疏解”等政策因素影响，大红门服装中心也应按照合同向包括我在内的商户承担违约责任，其可以在承担责任之后就其所受损失依法定或者约定另行解决其与第三人之间的纠纷。大红门服装中心无权以违约系第三人原因造成为由而主张免除违约责任。“疏解”并非强制、强迫，仅是影响合同履行的因素，但合同关系并不因此而当然归于消灭，当事人仍应依约履行合同义务或者协商一致解除合同。大红门服装中心应本着契约精神通过与商户协商的方式解除合同，给予商户提前解除合同的适度补偿，如协商不成，在单方通知商户解除合同的情况下，就应承担违约解除的后果。大红门服装中心在发出关停公告前一直欺骗包括我在内的商户，称市场只是进行升级改造，并非搬迁，以致商户继续进货，扩大损失。其他市场疏解过程中，当地政府均指出属于产业疏解，责任方是产权人和企业，要求市场方与商户解除合同，最大限度保护商户利益。上述市场疏解时都给予商户不同程度补偿，但大红门服装中心在未与任何一家商户协商达成一致签署解除合同的情况下，直接发布闭市公告，侵犯包括我在内的商户利益。3.一审判决认定的剩余租金的金额、保证金和租金利息的计算存在错误。2018年5月30日市场开始关停工作，这是大红门服装中心违约的时间节点，剩余租金的退还应自翌日起算。一审判决应当按照中国人民银行同期贷款利率计算保证金和剩余租金自2018年5月31日起的利息，一审判决仅判决按照活期利率计算利息，是错误的。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，本案应适用民法典第五百六十五条第二款规定，但一审法院并未适用本条款认定合同解除时间，而是错误地适用《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十七条规定。即便适用合同法第九十七条规定，一审法院也应根据双方履行情况，支持我要求赔偿损失和货物积压损失的诉讼请求，但一审法院对我主张的损失未予支持，不仅适用法律错误，还前后矛盾。三、一审法院超出诉讼请求进行判决。我起诉要求解除合同、返还合同解除后的剩余租金等，大红门服装中心一审答辩过程中也同意解除合同，但是一审法院判项中确认合同于2018年7月31日解除，超出我的诉讼请求。大红门服装中心辩称，同意一审判决，不同意林昌开的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚。1.合同终止或解除的原因都是首都非功能区疏解，并非我中心违约。由于已经履行的部分不存在恢复原状的可能，且我中心与林昌开对于合同已经履行部分没有争议，因此无论是合同终止还是合同解除均无实质差异。合同终止或者解除的原因是首都非功能区疏解，并非一方违约行为导致，我中心提交的《大红门服装商贸城“三期”关停公告》对此有明确记载。2.双方租赁合同解除时间为2018年7月31日。我中心通过发通知的方式告知林昌开涉案租赁合同将于2018年7月31日终止，虽然林昌开未明确向我中心表示认可该终止日期，但自2018年5月30日至2018年7月31日期间其未向我中心提出异议，且林昌开对双方合同解除并无异议。3.林昌开的损失主张没有任何依据。我中心并未违约，不应承担违约责任。林昌开未提交有关损失的任何证据。4.林昌开于2017年11月26日将所租摊位转租给案外人林仁珠签署转租协议，故疏解发生时林昌开并未在摊位实际经营，不存在货物积压损失。5.其他市场的情况与本案无关，不具有参考价值。6.我中心在得知商场关停的确切时间后，提前2个半月不间断张贴公告、通知，尽最大可能告知商户商场的关停计划。对于转租的摊位，一对一邮寄通知，并开放问询和沟通渠道。林昌开有足够的时间对疏解作出反应，而林昌开拒绝沟通，不办退款手续，在市场关停1年后以诉讼的形式主张本该在2018年7月就能拿到的保证金、剩余租期租金等。我中心曾通过邮寄方式催促林昌开办理退款，但其未办理。林昌开关于退还剩余租期租金的起算点和利息标准毫无依据。退还剩余租期的起算点应为2018年8月1日，林昌开并未提交证据证明林仁珠已经于2018年5月31日搬离涉案摊位，且我中心向林仁珠退还2018年8月1日起的剩余租金时，其未提出异议，故林昌开主张的剩余租金起算点为2018年5月31日毫无道理。双方未约定在退还保证金时应支付利息，保证金在合同终止或解除时无息返还给商户符合商业惯例。剩余租期租金至今未退的原因在于林昌开拒绝前往我中心办理退费手续，是林昌开的过错造成的，其要求退还剩余租期租金时按照银行贷款利率计算利息毫无道理。二、一审判决适用法律正确。一审法院选择适用合同法没有问题。本案纠纷的事实全部在民法典施行前，合同解除也在民法典施行前，符合《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，且不论适用民法典还是适用合同法对案件的处理结果并不存在“适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序”的效果。林昌开向一审法院起诉请求：1.判令解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》；2.要求大红门服装中心退还保证金3000元及利息损失1617元（以3000元为基数，自2008年1月1日起，计算至实际支付之日止，暂计11年，按照人民银行贷款利息4.9%计算，为1617元）；3.要求大红门服装中心退还已支付未履行期间的租金17715元及利息损失842元（租金自2018年5月31日至2019年1月14日，每日租金为75元，计算229日，为17715元；利息自2018年5月31日至2019年5月30日，暂计1年，按照人民银行贷款利息4.9%计算，为842元）；4.要求大红门服装中心赔偿损失20万元（自2018年5月30日至2025年1月14日止，计算6年7个半月，每年3万元计算，七个半月按照2万元计算）；5.要求大红门服装中心赔偿货物积压损失50000元；6.本案诉讼费用由大红门服装中心承担。一审法院认定事实：2004年12月7日，林昌开（承租方、乙方）与大红门服装中心（出租方、甲方）签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》约定，乙方承租摊位为商贸城三期市场摊位，该摊位为四层3D4277号摊位，建筑面积约3.8平方米。上述合同第二条关于租赁期限约定为租赁期限为20年，自年月日开业之日计算。开业时间由甲方确定并以甲方正式通知为准。第三条关于租金标准、租金支付时间、方式约定为，租期第一至第五年租金标准为（按一个标准摊位计算，标准摊位面积为3.80平方米/摊）：第一至第五年每个标准摊位“每年租金”为18000元人民币。乙方应于本合同签订之日起一次性支付甲方五年租金，共计90000元。第六年度起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付。交纳租金的具体时间由甲方确定，以甲方通知为准。如果乙方未按照甲方（通知）规定时间、金额交纳租金，逾期视为乙方自动放弃对该摊位的继续承租权，甲方有权对该摊位另行处理，因此所造成的一切责任和经济损失由乙方自负。每次收取租金时甲方有权根据经济发展及物价上涨情况，在上一次交费时年租金的基础上上调租金价格，每次年租金上调的幅度不超过上一次年租金的15%。第四条约定为，根据市场统一经营管理的需要，甲方有权决定各楼层的经营品种、范围，并有权根据市场经营情况进行调整，乙方应当无条件服从甲方对市场统一管理的要求。对乙方承租的摊位所属的楼层，甲方规定的经营范围为：西裤。甲方有权对本条前款约定的经营范围、种类作出统一调整，乙方应当遵守。乙方不得违反本条的约定进行经营活动，否则甲方有权要求乙方限期整改，如逾期不纠正的，甲方有权单方面终止本合同。因此造成的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。第五条甲方的权利第4款约定为甲方有权根据市场经营需要，调整市场内部摊位的布局，因调整布局影响乙方摊位的使用或者需要拆除乙方摊位的，乙方须服从甲方安排。双方租赁关系终止，乙方须按实际租赁期限结清租金，甲方将剩余租赁期限的租金返还乙方；第5款约定为，甲方有权根据情况，单方面决定、调整商贸城三期市场的开、闭市时间。第十二条关于摊位的转租、转让约定为，乙方转租、转让摊位，须到甲方相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按甲方规定。第十三条关于不可抗力约定为，本协议履行过程中因不可抗力的原因致使本合同不能履行的，甲乙双方互不承担违约责任。庭审中，双方均认可租赁期限自2005年1月15日起计算；2010年之前每年租金标准为18000元，自2010年1月15日至2013年1月14日止年租金20700元，自2013年1月15日至2016年1月14日止年租金23805元，自2016年1月15日至2019年1月14日年租金27376元。上述合同签订后，大红门服装中心将商铺交付给林昌开使用，林昌开于2007年12月31日向大红门服装中心支付保证金3000元，林昌开向大红门服装中心支付了截至2019年1月14日的租金，其中林昌开于2015年10月17日向大红门服装中心支付2016年1月15日至2019年1月14日的租金（即摊位费）82128元。另查，2017年12月1日，林昌开（甲方）与案外人林仁珠（乙方）签订协议约定，甲方（转租出租人）将其承租的北京市大红门服装商贸城市场中心（以下简称“市场”）四层3D4277号摊位转租给乙方（转租承租人），转租期限自2018年春节开市至闭市，租金3.5万元。上述协议签订后，林昌开将商铺交付给林仁珠使用至市场疏解关闭。林仁珠于2017年12月1日向大红门服装中心转账支付代收租金24500元等。林昌开与大红门服装中心均认可上述协议中约定的“转租期限自2018年春节开市至闭市”具体是指2018年3月6日至2019年1月25日。庭审中，大红门服装中心提交林仁珠签署的《确认书》及北京市农商银行丰台支行大红门商贸城分理处出具的《代理业务清单》以证明该公司于2018年7月24日已将2018年8月1日至2019年1月25日期间的租金19110元扣除林仁珠尚欠水、电、管理等费用后剩余款项17260元退还给林仁珠，同时给予林仁珠甩货期，林仁珠实际是2019年8月15日搬离商铺，林仁珠搬离商铺后，该公司于2018年8月15日向林仁珠退还保证金5000元。其中大红门服装中心提交的林仁珠签署的《确认书》载明，鉴于：商贸城三期四层3D4277号摊位，转租出租人为林昌开，转租承租人为林仁珠，转租承租人租金支付至2019年1月25日，就有关事项，转租出租人和转租承租人共同确认如下：1.转租出租人已收到2018年7月31日之前的全部转租租金；北京市大红门服装商贸城市场中心（下称甲方）已将其代收的2018年8月1日-2019年1月25日期间的转租租金19110元退还给转租承租人。2.转租承租人尚欠甲方水、电、管理等费用1850元，应支付给甲方；转租承租人腾空摊位后，甲方将其交纳的保证金无息退还。3.转租承租人承诺在2018年7月31日前将摊位清空并直接返还给甲方，逾期未返还的，视为放弃摊位内全部物品的所有权，甲方有权自行清空并收回摊位，造成损失的，由转租承租人自行承担。4.自2018年8月1日起，转租承租人与转租出租人的租赁关系解除，双方无任何纠纷，转租出租人及转租承租人均不得要求甲方承担任何责任或者赔偿任何损失，不得向甲方主张任何权利。特此确认。林昌开对此不予认可，其认为首先大红门服装中心于2018年5月31日启动关停工作，故应从2018年5月31日起退还租金；其次，大红门服装中心代收的林仁珠的租金应该退还给林昌开，不应直接退还给林仁珠。再查，2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》，该公告载明，大红门服装商贸城三期商户：为支持非首都功能疏解，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，公告如下：1.自即日起，正式启动关停工作。2.2018年5月31日-2018年6月10日，接待商户咨询和答疑，地点：商贸城写字楼一层客服大厅。3.2018年6月11日-2018年6月30日，集中办理相关手续。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，该说明载明，现将大红门服装商贸城“三期”疏解退费的具体问题说明如下：一、解约手续办理时间：2018年6月11日-6月30日，请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理。合同最终终止日期为2018年7月31日。二、2018年8月15日下午13:00市场正式关停。三、商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。四、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅。2018年7月10日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《通知》。该通知载明，大红门服装商贸城三期商户：您好！为贯彻落实京津冀协同发展规划纲要，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，通知如下：1.根据疏解工作部署决定，市场将于2018年8月15日下午13：00正式关停；2.请商户尽快到北京大红门服装商贸城办理相关手续；3.办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅；4.请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理；5.咨询电话：010-67226658；010-67223900。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。现大红门服装商贸城“三期”市场已关停，林昌开与大红门服装中心均同意解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，因退还租金等事宜双方产生争议以致形成本诉。庭审中，林昌开主张因大红门服装中心违约解除合同，故要求大红门服装中心按照中国人民银行同期贷款利率支付保证金、租金及代收租金的利息损失；另要求大红门服装中心赔偿因合同解除造成林昌开无法通过转租获得的损失20万元；同时要求大红门服装中心赔偿货物积压损失。但林昌开未提供相应证据证明其损失，同时林昌开认可其本身没有货物积压，亦未向案外人林仁珠（即次承租人）支付过损失费用，上述主张的损失数额为估算的。大红门服装中心对此不予认可。一审法院认为：林昌开与大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》已告知市场商户，为支持非首都功能疏解，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，2018年8月15日下午13:00市场正式关停，商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。因此，大红门服装商贸城“三期”市场于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停。在此情况下，大红门服装中心系不可归责于双方的原因关停市场，双方之间就涉案商铺签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》无法继续履行，林昌开与大红门服装中心之间的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于2018年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现市场已关停，合同已解除，林昌开要求退还保证金3000元的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。依据现有证据，林昌开将涉诉商铺转租给案外人林仁珠使用至疏解闭市，林仁珠签署《确认书》确认于2018年8月1日起解除租赁关系，大红门服装中心已将2018年8月1日至2019年1月25日期间代收转租租金退还给林仁珠，林昌开亦未提交相应证据证明涉诉商铺的实际使用人林仁珠在2018年5月31日前已搬离并腾退涉诉商铺，故林昌开要求大红门服装中心退还自2018年5月31日起至2018年7月31日止的房屋租金，缺乏依据，法院难以支持。林昌开要求退还未履行期间租金的诉讼请求，合理部分（即2018年8月1日至2019年1月14日期间），法院予以支持。现双方合同因不可归责于双方当事人原因解除，在合同解除后，因双方产生争议导致保证金及剩余租金尚未退还，故林昌开要求偿付保证金、未履行期间租金的利息的诉讼请求，合理部分，法院予以支持；超出部分，法院不予支持。因双方合同解除系不可归责于双方当事人原因，林昌开要求大红门服装中心赔偿损失及货物积压损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认林昌开与北京市大红门服装商贸城市场中心于二○○四年十二月七日签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于二○一八年七月三十一日解除。二、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还林昌开保证金3000元及利息（以3000元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还林昌开剩余租金12525元及利息（以12525元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；四、驳回林昌开其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人对一审判决已经认定的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。林昌开称由于大红门服装中心的原因导致合同无法履行，故其主张保证金利息的起算点为2008年1月3日，即其交纳保证金的第二天。另，大红门服装中心认可一审判决其退还的保证金利息、剩余租金利息均计算至实际支付之日。林昌开认可对于其主张的货物积压损失没有证据证明；其主张的损失为转租收取的租金差价收益。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”双方订立涉案租赁合同的时间系2004年，市场关闭时间在2018年，林昌开起诉本案的时间是2019年，因此，按照上述规定，本案应适用“当时的法律、司法解释的规定”。一审法院适用合同法处理本案，是正确的。关于涉案租赁合同解除原因。林昌开认为合同解除原因系因大红门服装中心违约所致。大红门服装中心抗辩系因落实政府“非首都功能疏解”工作要求，导致双方合同继续履行的基础丧失，不得已而解除合同。北京非首都功能疏解，是众所周知的一项政府工作，且大红门服装中心也就其主张提供了一系列证据佐证。在此情况下，林昌开所持合同解除原因显然不能成立，一审法院认定双方所签涉案租赁合同因不可归责于双方的原因而解除，是正确的。关于合同解除时间问题。林昌开主张的涉案租赁合同因大红门服装中心违约而解除的主张不能成立，其坚持以本案起诉状送达时间为合同解除时间缺乏法律依据。同时，根据大红门服装中心提供的《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，其已明确告知市场商户，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，市场也已于2018年8月15日实际关闭；另，根据大红门服装中心与林昌开转租商户林仁珠签署的《确认书》确认的合同终止日期、大红门服装中心向林仁珠退款时间及金额，一审法院认定涉案租赁合同于2018年7月31日解除是适当的，并未超出当事人诉辩范围。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因涉案租赁合同已于2018年7月31日解除，市场也已关闭，林昌开交纳的保证金，以及剩余租赁期限内的租金，大红门服装中心均应退还。林昌开上诉提出一审判决计算的退还租金数额错误一节系因其对退还租金的起算时间持有异议，因林昌开不能举证证实其转租商户林仁珠于2018年5月30日已退租离场，且大红门服装中心提供的林仁珠签署的《确认书》也证实林仁珠实际离场时间，故林昌开要求大红门服装中心退还自2018年5月31日至2018年7月31日期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。同理，林昌开主张的租金利息起算时间，亦不能成立。林昌开上诉要求支付保证金利息，保证金系为了保证合同履行，其主张从交纳保证金的第二天开始计算保证金利息，缺乏依据，本院无法支持。一审判决判令大红门服装中心退还林昌开合同未履行期间的租金及利息，大红门服装中心表示认可，本院不持异议。林昌开坚持认为应当支持其按照贷款利率标准计算利息的主张，显然缺乏依据，本院不予采信。关于林昌开主张的两项损失，实际包括转租收取的租金差价收益和货物积压损失。其中转租租金差价收益属于预期利益损失，现合同提前解除并非因大红门服装中心违约所致，其此项请求缺乏法律依据；至于货物积压损失，除上述理由外，林昌开认可其并未实际经营，不存在货物积压问题，亦未就此提供证据，本院对其主张的损失均不予支持。综上所述，林昌开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5389元，由林昌开负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王军华审 判 员  刘慧慧二〇二一年七月十六日法官助理  张增彬书 记 员  张晓鸥