广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终519号 上诉人（原审原告）：陆文团，男，1970年11月29日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市扶绥县。 上诉人（原审原告）：钟秀芳，女，1969年5月4日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市扶绥县。 以上上诉人的共同委托诉讼代理人：张金梁，广西恒聚律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：广西宁铁地产发展有限公司（原名广西宁铁腾龙房地产开发公司），住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路30号，统一社会信用代码914501002825357312。 法定代表人：邝依林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳艳，女，1986年7月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区 2 栋1单元203号，公民身份号码4527241986××××××××。 上诉人陆文团、钟秀芳因与被上诉人广西宁铁地产发展有限公司（以下简称广西宁铁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆文团、钟秀芳上诉请求：1.撤销扶绥县人民法院作出的（2020）桂1421民初3499号民事判决书，依法改判支持上诉人的请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今没有书面通知上诉人收房，被上诉人在报纸上公告送达的方式不符合合同的约定。上诉人的通讯地址从未变更，被上诉人应优先书面通知上诉人收房，其未穷尽其他办法联系不到上诉人，就直接登报公告送达的方式不符合合同约定。合同补充协议第二条，该条属于格式条款，对上诉人明显不利，损害上诉人的权益，应认定为无效条款。因此，被上诉人应承担逾期交房违约责任。二、从2015年7月30日至今，将近六年的时间，上诉人要求被上诉人履行整改义务，但是被上诉人只是敷衍走过场，没有一点诚意整改，房屋至今还存在质量问题，多处渗水、开裂、空鼓、爆灰、色泽不均匀和多余连接缝等问题。三、上面所述，未办理产权证是被上诉人的原因，其应承担违约责任。四、综上所述，恳请二审法院依法查明事实支持上诉人的上诉请求。 广西宁铁公司辩称，一、广西宁铁公司已完成合同通知交房义务，房屋交付不能责任不在广西宁铁公司；二、涉案房屋已经过五方验收合格，达到合同交房条件，上诉人拒不收房屋不符合合同约定，应自行承担相应风险及责任；三、对于广西宁铁公司修缮后的房屋，上诉人未申请第三方工程质量检测机构进行鉴定，仍然提出较为苛 3 刻的修缮要求，导致房屋长期空置，存在合同违约，相应房屋损毁风险由其自行承担；四、本案房屋交付不能原因在于上诉人，广西宁铁公司不存在逾期交房违约问题；五、上诉人在房屋主体结构质量合格情况下，拒不与广西宁铁公司办理房屋交接手续，致使涉案房屋未交付，尚未达到合同办证条件，广西宁铁公司不应承担逾期办证的责任。综上，广西宁铁公司已尽合同交房通知义务，上诉人已于2015年8月知悉需要办理房屋交接事宜，且以实际行动单方认为房屋存在质量瑕疵不予收房，并非对交房不知情，致使本案房屋交付不能责任不在广西宁铁公司。广西宁铁公司交付的房屋经过五方验收合同，同楼栋的其他业主均已收房并办理了不动产权证，广西宁铁公司交付的房屋主体结构质量合格，上诉人无理拒不收房屋，不符合合同约定及法律规定。上诉人认为广西宁铁公司修缮的房屋仍存在质量瑕疵，但未及时申请第三方工程质量检测机构对房屋质量瑕疵进行鉴定，并以较为苛刻的要求苛求广西宁铁公司修缮房屋，导致房屋长期空置，由此造成的房屋质量风险及交付、办证风险由其自行承担。同时，上诉人在广西宁铁公司已经四次履行保修义务后还多次缠诉滥诉，已经严重耗费司法资源。因此，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 陆文团、钟秀芳向一审法院起诉请求：1．判令广西宁铁公司支付逾期交房违约金136423.6元；2．判决广西宁铁公司支付逾期办证违约金11013.8元及物业管理费3954.6元；3．判令广西宁铁公司履行合同义务，把符合合同约定交房条件的房屋交付给陆文团、钟秀芳。 一审法院认定事实：陆文团与钟秀芳系夫妻关系。2015年1月12日，陆文团、钟秀芳与广西宁铁公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：陆文团、钟秀芳购买广西宁铁公司开发位于扶绥县；房屋建筑面积118.84平米； 4 房屋总价款为367125元；以按揭贷款方式支付购房款，付款方式为交付首付款后，余款向银行贷款支付；交房时间约定为2015年7月30日前；交房条件为该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格；可以延期交房的情形；出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金，合同继续履行；交房方式为：⑴商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；⑵合同补充协议（附件四）约定告知方式及送达时间为：①本合同项下的任何通知、付款要求或其他相关文件以书面或电话形式，通过直接送达、书信、电报、传真或者报纸公告等方式送达对方；②双方确认：以在报纸（指《左江日报》）上发布公告形式告知；⑶如果是报纸公告，则以刊发之日视为送达时间；⑷因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或者取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任；⑸如出现以下4种情况视为房屋已交接给买受人：①买受人所留通讯地址错误、不详或地址变更未通知出卖人，导致交房通知无法送达买受人的；②买受人未按本合同约定时间或者交房通知指定时间办理交接手续的；③买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒签《房屋交接单》的；④其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的。因以上原因导致延期交付房屋的，按以下约定方式处理：出卖人在交接时房屋符合本合同第八条约定，房屋在交房时存在非房屋主体结构质量不合格的其他资质瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，按如下处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；双方还约定了保修责任；其他等主要内容。合同签订后，陆文团、钟秀芳已经按照合同约定 5 支付全部房款（包含银行贷款部分）共计367125元。2015年7月2日，涉案腾龙·新华广场7#楼工程项目通过竣工合格验收。2015年7月21日，广西宁铁公司在《左江日报》刊登《交房通知》，通知腾龙·新华广场2#7#楼业主于2015年7月30日至2015年9月30日办理交房手续。而陆文团、钟秀芳认为涉案房屋存在质量问题，并于2015年12月份向广西宁铁公司反映涉案房屋存在质量问题。2016年3月7日，陆文团向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映涉案房屋存在质量问题。2016年6月15日，扶绥县住房和城乡建设局派员进行现场调查后，于2016年7月7日向陆文团投诉房屋质量问题进行书面回复，认为涉案房屋存在如下问题：一、入户门门板存在凹凸不平、起泡、有损坏痕迹；二、墙面抹灰层出现局部脱层、空鼓、爆灰和不规则裂缝，裂缝长度最大约1米，宽度约1毫米；地面局部存在空鼓现象；烟囱周围出现少量水渍痕迹；阳台有积水现象。2016年7月8日，扶绥县住房和城乡建设局向广西宁铁公司送达整改通知单。2016年7月13日，广西宁铁公司对涉案房屋进行维修整改。但陆文团对整改结果不满意，此后又多次向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映问题。广西宁铁公司也因此前后四次对涉案房屋进行维修，最后两次维修后，陆文团和广西宁铁公司双方进行维修验收，但陆文团、钟秀芳均对维修结果不满意，并继续拒绝接收涉案房屋。陆文团、钟秀芳认为涉案房屋虽非房屋主体结构质量不合格问题，但存在其他质量问题，而且广西宁铁公司迄今没有书面通知其办理房屋交付手续，因此应向其支付逾期交房及逾期办证违约金，并把符合合同约定交房条件的房屋交付给陆文团、钟秀芳而成讼。 另查明，案涉房产所在的扶绥县新宁镇新华路208号腾龙·新华广场第一期第7#楼业主均可按合同约定如期办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。陆文团、钟秀芳与广西宁铁公 6 司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应全面履行合同约定的义务。首先，本案中，双方当事人约定涉案房屋应于2015年7月30日前交付使用。虽合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但双方又通过签订补充协议（附件四）方式对交房告知方式及送达时间进行了具体细化，即双方确定交房的告知方式以在报纸（指《左江日报》）上发布公告形式告知，以刊发报纸之日视为送达时间。2015年7月21日，广西宁铁公司在《左江日报》上刊发交房公告，履行了通知交房义务。同时也采取在涉案房屋张贴公告等方式通知业主办理交房手续。庭审中，陆文团亦承认涉案房屋所在小区物业管理公司曾于2015年8月份告知其涉案房屋的钥匙已在物业公司手上，要求其凭购房合同和身份证前来办理交房手续，结合陆文团已于2015年12月份向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映涉案房屋存在质量问题等情况，对陆文团、钟秀芳主张其没有收到广西宁铁公司的交房通知，且不知道涉案房屋已于2015年7月30日前可以交付使用的辩解，一审法院不予采信。其次，涉案房屋所在的腾龙·新华广场7#楼工程项目已于2015年7月2日通过竣工合格验收，并完成了合格验收备案。各方当事人也确认案涉房屋存在的质量问题并非房屋主体结构质量问题。依照合同约定：“房屋在交房时存在非房屋主体结构质量不合格的其他资质瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。”陆文团、钟秀芳以案涉房屋存在其他质量瑕疵拒不收房不符合合同约定，由此造成交房不能的责任应由其自行承担。故，陆文团、钟秀芳诉请广西宁铁公司向其支付逾期交房违约金136423.6元没有事实依据，一审法院不予支持。再次，涉案购房合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因 7 出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，按如下处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”及“因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或者取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任；”陆文团、钟秀芳未按合同约定办理收房手续，且曾以书面形式向广西宁铁公司提出退房要求，致使涉案房屋无法交付使用，因而亦无法办理涉案房屋的产权登记手续，应由陆文团、钟秀芳承担不能如期办理涉案房屋权属证书的民事责任。因此，陆文团、钟秀芳诉请广西宁铁公司支付逾期办证违约金11013.8元没有事实与法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回陆文团、钟秀芳全部诉讼请求。案件受理费3328元，由陆文团、钟秀芳负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。 对双方当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：1.陆文团、钟秀芳对一审认定“陆文团、钟秀芳认为涉案房屋虽非房屋主体结构质量不合格问题，但存在其他质量问题”有异议，认为陆文团、钟秀芳不知道房屋主体质量是否合格。本院认为，陆文团、钟秀芳在一审庭审接受法庭询问时，自认房屋存在的质量问题并非房屋主体结构问题，一审法院据此作出上述事实认定并无不妥，本院予以认定。2.陆文团、钟秀芳对一审认定“第一期第7#楼业主均可按合同约定如期办理房屋产权登记手续”有异议，认为第7#楼业主都是逾期办证。本院认为，本案并无直接证据证明第7#楼业 8 主均可如期或者逾期办理房屋产权登记手续，且在二审召集当事人进行询问时，对第7#楼是否存在逾期办证的问题，广西宁铁公司亦表示不太清楚，故一审法院就上述事实的认定确有瑕疵，本院予以纠正。各方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以认定。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一是广西宁铁公司是否履行通知交房义务的问题；二是广西宁铁公司应否支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的问题。对于上述争议焦点，本院评判如下： 一、关于广西宁铁公司是否履行通知交房义务的问题。陆文团、钟秀芳与广西宁铁公司签订的合同补充协议即《商品房买卖合同》附件四，系双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该补充协议第二条约定，合同项下的任何通知、付款要求或者其他相关文件以书面或者电话形式，通过直接送达、书信、电报、传真或者报纸公告等方式送达对方，其中报纸公告送达指定《左江日报》，并以刊发之日为送达时间。以上约定，系对主合同条款的补充和完善，并未免除广西宁铁公司的通知义务或排除陆文团、钟秀芳主要权利，亦未约定需穷尽其他送法方式才可登报公告送达，广西宁铁公司可采取书面直接送达在内的任一方式进行送达。具体到本案，广西宁铁公司于2015年7月21日在《左江日报》刊登交房通知，告知陆文团、钟秀芳在内的腾龙·新华广场2#、7#楼业主可办理房屋交接手续，且物业管理公司曾于2015年8月份告知陆文团可凭购房合同和身份证办理交房手续，陆文团亦在接到告知后前往验房。以上事实证明广西宁铁公司已履行通知交房义务且已通知到陆文团、钟秀芳，而陆文团、钟秀芳实际上亦知悉涉案房屋可以交付使用的情况。因此，陆文团、钟秀芳关于合同补充协议第二条属于无效条款、广西宁铁公司未书面通知即登报公告不符合约定的主张，本院不予支持。 9 二、关于广西宁铁公司应否支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的问题。根据广西宁铁公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，腾龙·新华广场7#楼于2015年7月2日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等五家单位验收合格，并完成了合格验收备案，涉案房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条“出卖人在交付时房屋符合本合同第八条约定，房屋在交房时存在非房屋主体结构质量不合格的其他质量瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。”及第一十条“如出现以下4种情况视为房屋已交接给买受人。出卖人不承担由此产生的延期交房违约责任，与房屋有关的风险自合同约定的交房之日起转移到买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用……3.买受人拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒签《房屋交接单》的……”约定，陆文团、钟秀芳既已承认房屋存在的质量问题并非房屋主体结构质量问题，却以其他质量瑕疵拒绝收房不符合合同约定，涉案房屋应视为已完成交接，故陆文团、钟秀芳要求广西宁铁公司支付逾期交房违约金,理由不成立。至于案涉房屋的质量问题，陆文团、钟秀芳可以根据合同约定，要求广西宁铁公司在保修期内承担维修责任；如广西宁铁公司拒绝修复或者认为广西宁铁公司在合理期限内拖延修复，造成其损失的，可另行主张权利。同理，对于广西宁铁公司交付的符合合同约定的房屋，陆文团、钟秀芳拒绝办理房屋交接手续，致使涉案房屋权属证书无法及时办理，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记“因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任”的约定，本案逾期办证所产生的民事责任应由陆文团、钟秀芳负担。据此分析，陆文团、钟秀芳诉请广西宁铁公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以确认。 10 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响案件公正审理及判决结果，应予维持。陆文团、钟秀芳的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3328元，由上诉人陆文团、钟秀芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯英艳 审判员  谭 志 审判员  黄 秀 二〇二一年七月五日 11 法官助理罗永秀 书记员黄安丹 12 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 13