贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初4406号原告：杨大云，男，汉族，1963年12月17日生，住贵州省纳雍县。原告：侯志群，女，彝族，1968年8月8日生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：杨大云，男，汉族，1963年12月17日生，住贵州省纳雍县，系原告侯志群之丈夫。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：刘长波，系公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钗，贵州鼎晋律师事务所律师。原告杨大云、侯志群与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后依法适用小额速裁程序，公开开庭与（2021）黔0115民初4405号、5346号、5347号、5348号、5349号、5350号、5351号、5352号、5353号、5354号、5355号、5356号、5357号、5358号、5359号案件（共计16案）进行了合并审理，原告杨大云及原告侯志群的委托诉讼代理人杨大云，被告中渝公司的委托诉讼代理人陈健、李钗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨大云、侯志群向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金25,931.00元（按原告实付款370,210.00元的日万分之一，从2018年12月31日起至2020年11月30日止）；2、支付2020年12月1日至被告全部履行给付违约金期间占用原告应得违约金的利息（利息按中国人民银行同期商品房贷款利率计算）；3、返还2016年5月5日收取原告的预告费620.00元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告中渝公司辩称：1、逾期办证违约金的截止日期应为被告向原告邮寄送达不动产权证办理通知书之日，原告人主张的截止时间不符合客观事实，被告不予认可；2、原告主张的逾期办证违约金按日万分之一计算过高，且没有事实依据，结合本案客观事实和既往相似案例，逾期办证违约金按照日万分之0.5计算较为公平合理；3、对于原告主张的违约金利息，没有合同依据，也没有事实依据，依法不应当得到支持；4、诉请的预告费620.00元，已经过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告（买受人）与被告中渝公司（出卖人）就位于贵阳市观山湖区房屋签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告中渝公司购买该套商品房，房屋总价款为370321.00元。合同第二十二条约定“房屋登记．．．．．．三、转移登记。（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告已按约定向被告中渝公司支付合同项下约定的房屋总价款370321.00元。原告现已收房并已于2021年1月15日办理房屋产权证。庭审中，被告称其于2020年10月30日向原告杨大云邮寄了《恒大中央广场不动产权证办理通知书》并通知其于2020年11月30日前领取办理产权证所需相关资料及办理相关手续，同时提供了中国邮政EMS邮寄单据及物流信息予以证明，被告提供的中国邮政EMS邮寄单据显示收件人杨大云的地址为“贵州省贵阳市观山湖区XXX”，收件人联系电话与《商品房买卖合同》中原告杨大云注明的电话号码一致，物流信息显示该邮件于“11月1日”由“收件人”取走。原告称其于2020年11月中旬实际收到前述《恒大中央广场不动产权证办理通知书》。另查明，2016年5月5日，案外人贵阳金诚房地产咨询服务有限公司向原告杨大云出具《收款收据》确认收到预告费620.00元，备注栏载明“D2-2-1”的内容。被告认可其收取了该费用，但称收取后即交给案外第三人，并称该费用包含预告登记费、按揭贷款手续费等。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。首先，本案应审查被告中渝公司向原告履行有关文书交付义务的日期。根据涉案合同的约定，中渝公司取得涉案房屋所有权初始登记并将办理房屋转移登记有关文书交付给原告的时间应为2018年12月30日前，现被告中渝公司主张其于2020年10月30日向二原告发出关于《恒大中央广场不动产权证办理通知书》的邮件，并认为其通知原告领取办理产权证所需的相关资料及办理相关手续的日期应为邮件签收之日，即2020年11月1日。本院认为，因被告举示的中国邮政EMS邮寄单据载明的收件人姓名及联系电话均与《商品房买卖合同》中原告杨大云注明的相应内容一致，且物流信息已显示该邮件于“11月1日”由“收件人”取走，故应确认原告杨大云最迟已于2020年11月1日收到该邮件。二原告虽称其于2020年11月中旬实际收到前述《恒大中央广场不动产权证办理通知书》，但其并未举证说明其系通过何种方式于2020年11月中旬获得该通知书的，考虑到原告对《恒大中央广场不动产权证办理通知书》载明的领取有关文书的期限是明知的，而被告已对其通过邮寄通知的方式履行案涉房屋有关文书交付义务进行了充分的举证说明，故应确认二原告已于2020年11月1日收到领取办理产权证所需的相关资料及办理相关手续的通知，其应于收到该通知后及时前往被告处领取有关文书，在二原告未举证证明其在收到该通知后至被告处领取有关文书的过程中存在因被告的原因导致不能领取文书之情形的情况下，应认定二原告未及时领取有关文书并非被告的过错导致，被告不应承担原告收到该通知之日以后的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金。据此，本院认定被告向原告履行有关文书交付义务的日期为2020年11月1日。其次是被告中渝公司是否应当承担违约责任以及应当如何承担违约责任的问题。根据前文所述，被告中渝公司未在合同约定的期限内履行办理房屋转移登记有关文书的交付义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告杨大云、侯志群向被告中渝公司主张违约金于法有据。现二原告按已付房价款的日万分之一向被告主张违约金，并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的违约金的参照计算标准，故本院对二原告该主张予以采纳。综上，本院认定由被告中渝公司按照二原告已付房价款的日万分之一自2018年12月31日起至2020年11月1日止向二原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，经计算为370,321.00元×0.01%×671天=24,848.54元，本院对二原告该部分诉请予以支持。关于二原告主张的违约金利息问题。本案中，二原告诉请的违约金系基于被告未按约向其履行有关文书交付义务的事实，换言之，违约金的给付系基于另一方的违约行为，其本质上具有惩罚性，而并非被告的合同义务，故对二原告主张的违约金利息本院不予支持。关于二原告主张的预告费的返还问题。根据庭审查明情况，二原告称其并不清楚2016年5月5日的《收款收据》中所载明的620.00元预告费系何性质，现被告称该费用系预告登记费及按揭贷款手续费，二原告亦未对此持异议，故本院确认该费用为预告登记费及按揭贷款手续费。即便二原告实际并未采取银行按揭方式支付房款，但考虑到预告登记费及按揭贷款手续费所涉及的对价内容应为办理房屋预告登记及办理房屋按揭贷款，在二原告并未举证证明被告未对涉案房屋进行预告登记以及涉案房屋未能办理按揭贷款系因被告之过错导致的情况下，结合《商品房买卖合同》并未明确约定预告登记费及按揭贷款手续费的收取及退还等相关事宜，应认定二原告主张返还该620.00元没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨大云、侯志群支付位于贵阳市观山湖区房屋逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金24848.54元；二、驳回原告杨大云、侯志群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取231.00元，由原告杨大云、侯志群负担15.00元，被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担216.00元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  马艺榕二〇二一年七月八日法官助理成应美书记员刘若琳