河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7829号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州牧千里实业有限公司，住所郑州市中牟县郑庵镇后李庄村。法定代表人：张延根。委托诉讼代理人：李玉斌，男，系公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南郑商资产管理有限公司，住所郑州市金水区金水路219号1号楼1单元23层2304号。法定代表人：王小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅洁，女，系公司工作人员。上诉人郑州牧千里实业有限公司（以下简称牧千里公司）因与被上诉人河南郑商资产管理有限公司（以下简称郑商公司）合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2021）豫0122民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。牧千里公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判郑商公司返还牧千里公司提前预支的佣金32354元；2.本案一、二审的诉讼费用由郑商公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致裁判结果明显不公，故请求依法撤销一审判决，查明事实，依法改判。1、成交的9套房屋因低于合同约定销售价格不符合佣金结算条件，不应结算佣金，因为郑商公司说是亲属购买要求优惠，牧千里公司才同意网签合同，郑商公司同意这些房源不结算佣金。2019年12月26日，郑商公司与牧千里公司签订了《委托代理销售合同》，约定合作期限为2019年12月30日至2020年1月23日，第三条、销售方式:1、甲方认可乙方以现金或银行贷款+合法受让债权方式回笼房款，但需保证甲方实现不低于双方约定底价10000元/平方米（商铺）、5000元/平方米（公寓）。2、甲方按甲乙双方约定合同签约价的100%开具购房发票。甲方按照双方约定的合同签约价承担税法，超出部分由乙方及客户承担。3、其他相关税费:契税、维修基金、办证等由乙方开发承担。4、乙方安排销售驻场人员不低于3人。第四条、佣金结算方式:1、销售认定:乙方客户签订正式《商品房买卖合同》，商铺支付首期款1万元，公寓支付首期款0.5万元，即视为乙方完成服务销售工作，剩余首付款乙方应协调购房人员于3月内支付剩余首付款50%，6个月内付清剩余首付款。乙方代理期限成交任意房源，甲方按照以下标准支付乙方佣金费用，佣金为商铺每平方米500元，公寓每平方米200元，乙方提供发票后3个工作日支付。2、服务费结算条件:（1）一次性付款客户，该客户向甲方交纳购房款全款并签订《商品房买卖合同》后，则甲方需于3个工作日内向乙方支付全部佣金的100%。（2）分期付款的客户:该客户向甲方交纳第一笔房款（不低于总房款的50%）并签订《商品房买卖合同》后，则甲方需于3个工作日内向乙方支付全部佣金的100%。（3）按揭客户:该客户支付首期房款，与甲方签订《商品房买卖合同》，与甲方指定的第三方签约《借款合同》、《收房委托书》、《借据》并按揭房款后，甲方3个工作日内向乙方支付全部佣金的100%。（4）如客户已经交齐首付款、递交银行按揭资料签署正式合同后发生退房，甲方无需支付支付该套房源佣金给予乙方，则乙方需于3个工作日内退还此套房源佣金给予甲方。3、结算流程：按周结算，乙方需于每周一提交已满足结佣金条件的结算清单给甲方结算，甲方在1个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方，甲方逾期确认的，视为甲方认可乙方提供的清单。2020年3月23日，牧千里公司与宁伟鹏签订房号分别为1812、1813、1814、1815、1816、1817、1818、1819、1820九份《商品房买卖合同》，合同签署的房屋单价均低于牧干里公司与郑商公司签订的《委托代理销售合同》约定的公寓销售底价5000元/平方米。因为郑商公司说是亲属购买要求优惠牧千里公司才同意网签合同，郑商公司同意这些房源不结算佣金。2、牧千里公司于2020年3月27日转给50000元整是提前预支给郑商公司另外12套房源的佣金。双方合作期间，郑商公司已网签成交20套房源，郑商公司在起诉书中也已说明网签成交20套房源，除一审判决已认定的12套房源外，另有8套房源采取的是首付分期付款，分别是李国勇、马明镇、姜晓滨、程惠惠、吕晓磊、张国彬各一套，李守信2套，这8套房源均已网签，牧千里公司至今仅收到每套5000元房款，且己网签导致牧千里公司无法另行销售。因当时是春节前后，郑商公司说需给现场销售人员发工资，提出提前结算部分佣金，为体现合作诚意鼓励郑商公司加大销售推广力度和已网签的8套首付分期房源的房款催缴，牧千里公司于2020年3月27日提前预支给郑商公司佣金50000元整，一审判决已认定郑商公司已收到牧千里公司给付的50000元整。合作期限内，经牧千里公司核对，仅有卢滑兵购的3套房源符合佣金结算，分别是1号楼1809、1810、1811号房源，面积均是29.41平方，郑商公司应结算销售佣金17646元，其余8套房源至今不符合结算佣金条件，郑商公司应退还提前预支的佣金32354元。请求查明案件事实，支持牧千里公司的请求。郑商公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。牧千里公司所述事实不真实。一、郑商公司在合同期内销售牧千里公司12套公寓，并已完成网签手续办理完毕。按照合同约定佣金共计72358元，郑商公司客户宁伟鹏全款支付，其单价是在牧千里公司老板闻鑫和牧千里公司总经理王**同意认可下签约，代理费佣金54894元。郑商公司客户卢滑兵为按揭客户，签约后2020年4月30日贷款批复按揭代理费佣金为17464元。郑商公司按照双方签订的委托代理合同为牧千里公司开具发票要求佣金，开票信息是有牧千里公司营销经理韩文松提供，郑商公司分别在2020年3月25日、2020年5月6日向牧千里公司开具发票54897元、17464元。在收到发票后牧千里公司确认无误支付郑商公司代理费5万元，答应剩余欠款225400元。后经郑商公司多次催要牧千里公司，一再拖延拒不支付。二、牧千里公司所提供的另外8人名单中，李守信为郑商公司公司客户，因牧千里公司自身问题，不能为客户李守信办理购房手续，其他名字不是郑商公司客户，郑商公司不认识。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法，请求二审法院驳回牧千里公司上诉请求，依法维持原判。郑商公司向一审法院起诉请求：要求牧千里公司支付郑商公司佣金22358元。牧千里公司向一审法院提起反诉请求：要求郑商公司返还牧千里公司款项5万元。一审法院认定事实：2019年12月26日，牧千里公司（甲方）与郑商公司（乙方）签订《委托代理销售合同》，甲乙双方经过友好协商，就甲方委托的牧千里时代广场部分商铺及部分公寓交给乙方代理销售事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵循。第一条、合作事项：甲方承诺委托的房源没有任何法律纠纷。甲方委托乙方为本项目合作期限内的全程营销代理。委托房源盘点：详见附件。（其中包含但不限于销售底价、销售表单价）。第二条、合作期限：1、本合同合作期限自2019年12月30日到2020年1月23日，到后期若有收尾工作未完成，双方另行协商。第三条、销售方式：1、甲方认可乙方以现金或银行贷款+合法受让债权方式回笼房款，但需保证甲方实得不低于双方约定底价10000元/平方米（商铺）、5000元/平方米（公寓）。2、甲方按甲乙双方约定合同签约价的100%开具购房发票。甲方按双方约定的合同签约价承担税费，超出部分由乙方及客户承担。3、其他相关税费：契税、维修基金、办证等由乙方客户承担。4、乙方安排销售驻场人员不低于3人。第四条、佣金结算方式：1、销售认定：乙方客户签订正式《商品房买卖合同》，商铺支付首期款1万元，公寓支付首期款0.5万元后，即视为乙方完成房屋销售工作，剩余首付款乙方应协调购房人员于3个月内支付剩余首付款50%，6个月内付清剩余首付款。乙方代理期限成交任意房源，甲方按照以下标准支付给乙方佣金费用，佣金为商铺每平方米500元，公寓每平方米200元，乙方提供发票后3个工作日支付。2、服务费结算条件：（1）一次性付款的客户，该客户向甲方交纳购房款全款并签订《商品房买卖合同》后，则甲方需于3个工作日内向乙方支付全部佣金的100%。（2）分期付款的客户：该客户向甲方交纳第一笔房款（不低于总房款的50%）并签订《商品房买卖合同》后，则甲方需于3个工作日内向乙方支付全部佣金的100%。（3）按揭客户：该客户支付首期房款，与甲方签订《商品房买卖合同》，与甲方指定的第三方签订《借款合同》、《收房委托书》、《借据》并按揭房款后，甲方3个工作日向乙方支付全部佣金100%。（4）、如客户已经交齐首付款、递交银行按揭资料签署正式合同后发生退房，甲方无需支付该套房源佣金给予乙方，则乙方需于3个工作日内退还此套房源佣金给予甲方。3、结算流程：按周结算，乙方需于每周一提交已满足结佣条件的结算清单给甲方审算，甲方在1个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方，甲方逾期确认的，视为甲方认可乙方提供的清单。4、乙方应严格按照甲乙双方签订的销控价格表执行。5、因客户违约，导致甲方罚没乙方客户已缴纳全部或者部分定金时，甲方同意将实际收取的罚没款项的50%支付给乙方作为客户拓展。6、销售过程中，如果一方有不当行为，给另一方造成损失，受损方有权予以依法追究对方法律责任……。2020年3月23日，牧千里公司与宁伟鹏签订房号分别为1812、1813、1814、1815、1816、1817、1818、1819、1820九份《商品房买卖合同》，合同签署的房屋单价均低于牧千里公司与郑商公司签订的《委托代理销售合同》约定的公寓销售底价5000元/平方米。2020年3月25日，郑商公司向牧千里公司开具代理费发票，发票金额为54894元；2020年5月6日，郑商公司向牧千里公司开具代理费发票，发票金额为17646元。2020年3月27日，牧千里公司向郑商公司转账3万元、向闻强转账2万元。现郑商公司诉至该院，要求牧千里公司支付佣金；牧千里公司反诉郑商公司，要求郑商公司退还款项5万元。诉讼过程中，牧千里公司称对郑商公司提供的代理费发票无异议，但因郑商公司销售的房屋单价低于双方《委托代理销售合同》约定的公寓销售底价5000元/平方米，代理费不应当支付；郑商公司称其公司收到的牧千里公司转账的3万元是代理费，牧千里公司转账给闻强的2万元，与其公司无关，牧千里公司已支付5万元代理费，剩余22540元，郑商公司只主张22358元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本诉部分。本案中，牧千里公司与郑商公司双方签订《委托代理销售合同》，约定由郑商公司代理销售牧千里公司房屋，牧千里公司向郑商公司支付代理费。2020年3月25日、2020年5月6日，郑商公司分别向牧千里公司开具代理费发票，发票金额为54894元、17646元，共计72540元。诉讼过程中，牧千里公司称对郑商公司提供的代理费发票无异议，但因郑商公司销售的房屋单价低于双方《委托代理销售合同》约定的公寓销售底价5000元/平方米，代理费不应当支付。分析认为，根据牧千里公司提供的2020年3月23日签订的九份《商品房买卖合同》可知，出卖人处盖章的为牧千里公司，牧千里公司对该九份《商品房买卖合同》约定的房屋单价是明知且是认可的，且签署《商品房买卖合同》在前，开具发票在后，牧千里公司对上述发票无异议，根据合同约定，牧千里公司应向郑商公司支付上述代理费。截止目前，牧千里公司仅支付代理费5万元，剩余22540元未支付，本案郑商公司主张牧千里公司支付代理费22358元，低于牧千里公司应支付剩余代理费金额，该院予以支持。关于反诉部分。本案中，牧千里公司称其公司于2020年3月27日向郑商公司转账3万元、向闻强转账2万元，实为牧千里公司应向郑商公司支付的佣金，并非牧千里公司借给郑商公司的款项，牧千里公司要求郑商公司予以返还，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告郑州牧千里实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南郑商资产管理有限公司佣金22358元；二、驳回反诉原告郑州牧千里实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取179元，由被告郑州牧千里实业有限公司负担；反诉费1050元，减半收取525元，由反诉原告郑州牧千里实业有限公司负担。二审中，牧千里公司共提交四组证。第一组证据为商品房买卖合同两份。第二组证据为借款合同一份。第三组证据为牧千里公司单方制作的双方合作成交的另八套房源明细表一份。第四组证据为收据复印件两份。牧千里公司拟以以上证据证明：双方合作期间存在首付分期的销售政策，一审认定双方合作成交12套房源。郑商公司诉状显示双方合作成交20套房源，另八套房源详见牧千里公司单方制作的明细。从提供的商品房买卖合同成交日期可以看出这些房源是双方合作期间所成交的，其中李守信是2020年1月成交的。在2020年春节前后，郑商公司一直催促牧千里公司要求结算这八套房源的佣金。自从2019年11月郑商公司进驻牧千里公司销售现场，牧千里公司一直没支付任何费用，郑商公司也一直要求尽快结算佣金，因牧千里公司考虑到和郑商公司的合同关系。督促郑商公司催缴上述八套房源的房款。牧千里公司和郑商公司商定先以借支的方式给付郑商公司5万元，这5万元得到一审认定，这5万元是结算以上八套房源的佣金，这应该提前预借。针对牧千里公司提交的证据，郑商公司经质证认为，第一组证据没有问题。第二组证据没有问题。第三组证据不认可，其中只有李守信是郑商公司客户，其他七名客户郑商公司不认识，是牧千里公司凭空捏造。第四组证据问题，是郑商公司的客户，郑商公司客户李守信交给牧千里公司的收款凭证。针对牧千里公司提交的证据，本院经审查认为，由于郑商公司对于第一组、第二组、第四组证据的真实性没有意义，本院对该三组证据的真实性予以认定。由于第三组证据系牧千里公司单方制作的表格，而郑商公司对该证据的真实性不予认可，因此，本院对该组证据内容的真实性不予认定。本院经审理查明，一审过程中，郑商公司提交了该公司工作人员王雅洁与牧千里公司总经理王**微信聊天记录。牧千里公司对该聊天记录的真实性未提出异议。该聊天记录显示，王雅洁与王**沟通称有一个客户欲购买房屋十套房屋，在牧千里公司支付郑商公司佣金不变的基础上，分别不同的付款比例进行相应的优惠，对此，王**没有予以否定，且要求王雅洁予以落实。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据微信聊天记录的内容、相关房屋买卖合同的签订情况、郑商公司向牧千里公司出具发票的金额以及牧千里公司对于郑商公司出具的发票并未提出异议并支付了部分款项的事实，可以证明，牧千里公司与郑商公司签订的《委托代理销售合同》虽对代售房屋价格低价进行了约定，但在郑商公司实际代售过程中，对于案涉的九套房屋佣金的计算双方已达成一致并进行了结算。一审判决综合郑商公司实际代售房屋的总佣金数额扣减牧千里公司已支付的佣金数额，同时考虑郑商公司的具体诉讼请求，判决认定牧千里公司应支付郑商公司佣金数额并无不当。综上，牧千里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由郑州牧千里实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年七月二十六日书记员  刘泽玉