成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0115民初2585号 原告：李天龙，男，1963年4月7日出生，汉族，住西宁市城北区。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：苟松林，男，1968年11月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：张小琼，女，1972年12月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 二被告共同委托诉讼代理人：游淞，北京百瑞（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：成都联众房地产营销策划有限公司，住所地：成都市温江区林泉南街98号2栋1层105号。 法定代表人：杜文瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：徐雄伟，男，1986年10月30日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工，特别授权代理。 原告李天龙与被告苟松林、张小琼及第三人成都联众房地产营销策划有限公司（以下简称联众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李天龙及其委托诉讼代理人李颖，被告苟松林及其委托诉讼代理人游淞、被告张小琼的委托诉讼代理人游淞，第三人联众公司的委托诉讼代理人徐雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李天龙向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋买卖合同》立即解除；2.判令二被告立即退还原告已支付的购房款2100000元及资金占用利息（自起诉之日起按年利率4.75%计算至付清之日止）；3.判令二被告支付原告违约金650000元；4.本案诉讼费及保全费由二被告及第三人承担。事实和理由：2019年4月9日，原告通过第三人的居间介绍，购买二被告位于温江区××镇××道××号××栋××楼××号房屋一套，房屋总面积361.68平米，总价款3250000元，并约定原告应于2019年5月底前付满2000000元，被告于2019年7月20日办理该房屋的过户手续。合同签订后，原告依约先后转款共计2100000元，但被告却因该房屋存在抵押、执行等债务问题无法完成过户，2019年12月24日被告以承诺书的形式向原告承诺在2020年1月10前清结该房屋的债务问题并为原告办理过户手续，但至今仍未实现。后原告经过调查，案涉房屋已因4家银行（中信、邮政、华信、农商）、两个民间借贷案件的债务，处于巴州区人民法院的执行拍卖程序中，被告对外欠款共计2000多万元，其已无法清偿债务，为原告继续办理该房屋的过户手续。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告苟松林、张小琼辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》不应被解除，该案其他被告提供的担保财产足以覆盖相应债务，案涉房屋只是暂时被司法保全，仍属于被告所有，且能交付给原告，被告愿意积极交付案涉房屋给原告，双方应继续履行合同，故不应退还已付购房款。双方签订的合同并未约定资金占用利息，被告不应承担该利息。原告应在2019年5月10日、2019年7月1日合计支付3,000,000元购房款，但原告违反了合同约定的“5月10日”延期付款，且至今被告仅仅收到2,100,000元，原告未足额支付全部购房款，故原告违约在先，因为原告的违约行为导致被告给银行的还贷抵押过户未能及时跟进，导致案涉房屋司法保全无法过户，故原告也应承担相应的过错责任。根据合同法司法解释二第二十九条规定，原告仅仅支付了2,100,000元购房款，其实际损失仅是相应的同期贷款利息,原告主张的违约金过高，应当予以调减。 第三人联众公司述称，对原告主张的事实无异议，但原告主张的第四项诉讼请求不应由第三人承担，请求法院依法作出公正裁决。 本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，李天龙与苟松林、张小琼在联众公司的居间介绍下，双方签订了《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）。苟松林、张小琼系《合同》甲方，李天龙系《合同》乙方，联众公司系《合同》丙方。《合同》约定李天龙向苟松林、张小琼购买其位于成都市温江区××镇××道××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋总面积361.68平方米，总价款3250000元。《合同》第九条合同争议及违约处理约定：甲乙双方任何一方未在合同约定期限内履约，守约方有权向违约方追索违约金，违约金自合同约定的期限到期的第二日起至实际履约之日止，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价的万分之五作为违约金；逾期天数超过15日，仍未履约的，守约方有权单方解除合同，守约方书面通知违约方并送达后，合同即被解除；双方任何一双违约，导致合同被解除的，违约方应在合同被解除后5个工作日内额外向守约方支付该房屋总价的20%作为违约金，支付完成合同所需费用（包括但不限于诉讼费）并遵守双倍定金罚则。《合同》第十五条补充条款约定：李天龙应于2019年5月10日前付满2000000元，于2019年7月1日前支付1000000元，于2019年7月20日付清尾款250000元；苟松林、张小琼承诺产权清晰，并于2019年7月20日办理该房屋的过户手续。合同签订后，李天龙通过银行转账于2019年4月9日、4月17日、6月5日向张小琼分别支付300000元、500000元、100000元，于2019年5月10日、5月13日向张小琼指定的其子苟鑫的银行账户分别转账600000元、600000元，以上合计支付购房款2100000元。因案涉房屋被巴中市巴州区人民法院限制登记，张小琼于2019年12月24日向李天龙出具《承诺书》，载明：“本人承诺在2020年1月10日前解决温江金马镇房产的债务问题，给客户李天龙办理过户手续。如不能达成协议，将成都武侯区新界一期二栋二单元306号房屋作抵押贰佰壹拾万给李天龙。”截至今日，苟松林、张小琼仍未为李天龙办理房屋过户手续，也未退还李天龙已付购房款。 同时查明，案涉房屋于2013年8月1日被抵押给中信银行股份有限公司成都分行，被担保债权1,530,000元，债务履行至2031年1月11日；于2016年9月30日被抵押给成都维仕小额贷款有限公司，被担保债权478,000元，债务履行至2023年9月29日；于2019年5月13日被抵押给郑秀娟，被担保债权2,000,000元，债务履行至2019年12月31日；截止起诉之日，案涉房屋抵押债权合计2,008,000元。案涉房屋分别于2019年5月30日、2019年6月11日被巴中市巴州区人民法院限制登记。 另查明，李天龙于2021年4月12日向成都市温江区人民法院交纳保全费5,000元。 庭审中，李天龙自愿放弃张小琼、苟松林支付资金占用利息的诉讼请求，将第四项诉讼请求变更为案件受理费及保全费由张小琼、苟松林承担，第三人不应承担案件受理费及保全费。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人身份信息、《房屋买卖合同（编号：0002848）》、《定金收条》、《收条》3份、《智慧柜员机业务回执》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《承诺书》、《房屋信息查询记录》、《江苏增值税普通发票》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，李天龙与苟松林、张小琼签订《合同》时具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同依法成立，双方均应按照合同约定履行义务。第一，李天龙自愿放弃苟松林、张小琼支付资金占用利息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。第二，根据《中华人民共和国担保法》第三十八条规定“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条第二项规定“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”张小琼向李天龙出具的《承诺书》仅载明“如不能达成协议，将成都武侯区新界一期二栋二单元306号房屋作抵押贰佰壹拾万给李天龙”，张小琼并未与李天龙订立抵押合同，也未办理抵押物登记，成都武侯区新界一期二栋二单元306号房屋并不能作为本案的担保财产，对苟松林、张小琼抗辩张小琼提供的担保财产足以覆盖相应债务的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。第三，首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”案涉房屋已因苟松林、张小琼的其他债务被巴中市巴州区人民法院限制登记，依法不得转让，即使苟松林、张小琼积极配合，也无法为李天龙办理所有权转移登记手续，对苟松林、张小琼抗辩案涉房屋只是暂时被司法保全，仍属于其所有且能交付给李天龙的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。其次，《合同》约定李天龙应于2019年5月10日前付满2,000,000元，实际上李天龙于2019年4月9日、4月17日、5月10日合计向苟松林、张小琼支付1,400,000元，于2019年5月13日付满2,000,000元。按照《合同》第九条合同争议及违约处理的约定，李天龙逾期3日支付购房款应当承担相应责任，苟松林、张小琼有权向李天龙追索违约金，但该违约行为并不会导致苟松林、张小琼给银行的还贷抵押过户不能及时跟进，案涉房屋无法过户与该违约行为无关。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”案涉房屋于2019年7月20日前已被巴中市巴州区人民法院限制登记，苟松林、张小琼已无法为李天龙办理过户手续，不能履行合同约定的义务，李天龙享有不安抗辩权，可以中止履行，其未足额支付全部购房款并无过错责任。对于苟松林、张小琼抗辩李天龙违约在先导致无法过户，应承担相应的过错责任的主张，不符合事实和法律规定，本院依法不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”苟松林、张小琼在合同约定的2019年7月20日届满后，超过一年仍未为李天龙办理房屋所有权登记，李天龙主张解除合同的诉讼请求既符合法律规定，又符合《合同》约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李天龙要求苟松林、张小琼退还已付购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。第四，庭审中，苟松林、张小琼提出李天龙主张的违约金过高，主张应当调低计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”截止至法庭辩论终结，李天龙未向法庭提交能证明其因苟松林、张小琼逾期办理房屋所有权登记给其造成实际损失的相关证据，考虑到“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金性质，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，本院酌情认定违约金比例为已付购房款的10%，即苟松林、张小琼应向李天龙给付违约金2,100,000元×10%=210,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告李天龙与被告苟松林、张小琼于2019年4月9日签署的《房屋买卖合同》。 被告苟松林、张小琼自本判决生效之日起十日内退还原告李天龙已付购房款2,100,000元。 被告苟松林、张小琼自本判决生效之日起十日内给付原告李天龙违约金210,000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,400元，诉讼保全费5,000元，共计19,400元，由被告苟松林、张小琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二一年七月十五日 书记员  何 勃