辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4832号上诉人(原审被告)：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村，统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：牟国宇，男，1986年11月7日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司（以下简称开成公司）因与被上诉人牟国宇商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。事实和理由：1．一审判决对逾期办证违约金截止时间认定错误。开成公司于2017年7月17日满足了案涉小区办理产权登记所需的所有条件，并于2017年10月11日以短信形式告知牟国宇前来领取，但牟国宇一直未出面领取，且牟国宇未能提交任何证据证明其在收到开成公司的短信通知后曾经到开成公司要求领取相关手续，足以证明2017年10月11日之后未能领取办证手续的过错不在开成公司，开成公司支付逾期办证违约金的日期应截止于2017年10月11日。即便按照牟国宇所领取发票上记载的开票时间显示，开成公司支付逾期办证违约金的日期应截止于2019年1月21日。2．一审判决对逾期办证违约金诉讼时效认定错误。牟国宇系于2020年1月2日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）关于诉讼时效的规定，在2017年1月2日之前的违约金已经经过诉讼时效，依法不应得到保护。本案中，牟国宇截止提起本案诉讼前，未曾以任何方式向开成公司主张过逾期办证违约金，也未能提出任何证据证明存在中断本案诉讼时效的法定事由，故2017年1月2日前的违约金已经经过诉讼时效。本案不存在任何中断诉讼时效的情形，本案为给付之诉而非侵权之诉，不存在违法行为一直存在导致诉讼时效中断的情形，一审判决对诉讼时效认定错误。牟国宇辩称,不同意开成公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。牟国宇向一审法院起诉请求：判令开成公司支付逾期办证违约金215,740元（自2015年8月4日起至2020年1月21日止，按照总房款的日万分之一计算）。一审法院经审理查明：2012年11月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区房屋一套，房屋总价1,342,710元；被告应当在2013年5月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用后120日内，被告将办理权属登记需要由其提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述120日内取得房屋权属证书的，双方一致同意被告继续办理，若被告超期一年仍未能办理完毕，原告可以选择退房，如果原告不退房，自一年期满之次日起被告向原告支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期给付全部购房款总价1,342,710元(部分为按揭贷款)，2014年8月6日，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今。2017年5月2日，被告通过了涉案房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，被告取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括涉案房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。2017年10月11日，被告通过手机向原告发送短信，通知原告到被告处换取结算发票。期间，包括原告在内的部分购房人与被告就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置。2019年1月21日，被告为原告出具销售不动产统一发票，2019年8月23日被告将发票交付给原告。原告于2019年8月末取得了涉案房屋的权属登记证书。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、完整地履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，虽然于2014年8月6日向原告交付房屋，但在双方约定的协助办理产权登记期限届满日即在2015年12月６日前（交房后的第485天），由于自身原因，其没能向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的全部备案资料。由于被告怠于履行自身的协助义务，迟延提交办理房屋权属登记所需的全部备案资料，故被告的行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求判令被告支付逾期办证违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算期间和标准，应当遵照合同约定以交房后120天再加上365天即2015年12月6日为违约金起算时点，算至2019年8月23日结算发票和申请书交接时止共计1357天，并以每天134元为标准计算为合理。关于被告提出的相关抗辩意见：第一、关于违约金起算时间的相关意见，理由适当，一审法院予以支持；第二、关于诉讼时效的相关意见，考虑到被告没有为原告更换发票的原因已经涉及到相关违约金的赔偿问题，况且逾期办证的违法行为又一直持续存在，因此本案适用诉讼时效中断，被告此节抗辩于法无据，一审法院不予采纳；第三、关于其他之辩言，证据不足，一审法院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告牟国宇逾期办证违约金181,838元（自2015年12月6日起至2019年8月23止合计1357天，以134元/日为标准计算）；二、驳回原告牟国宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268元（已减半收取），由原告负担357元，被告负担1911元。被告负担部分，应同上述款项一并给付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。现开成公司对于一审查明的事实中“期间，包括牟国宇在内的部分购房人与开成公司就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置”一节有异议，认为牟国宇在一审时未提交任何证据证明此节事实。经查阅一审卷宗材料，牟国宇在一审时对此节事实未提交相关证据。故本院除对上述事实不予确认外，对一审判决查明的其他事实予以确认。一审时，开成公司已提交发送短信的手机作为原始载体，证明该公司在2017年10月11日向牟国宇发送短信通知，牟国宇对于该节事实没有异议，亦未提出上诉，故根据该短信通知内容，本院另查明如下事实：2017年10月11日08:24分，开成公司工作人员通过手机向牟国宇在《商品房买卖合同》上预留的手机号码（133××××6727）发送短信，内容为：“业主您好：我是开成领地小区开发商办公室人员，现通知您换取结算发票。1、需要业主本人携带身份证原件、首付款发票和贷款发票（一次性付款客户就一张购房发票）；2、地点：原售楼处后身公建；3、联系电话：138××××9190。需要提前电话联系”。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。现开成公司对于一审认定其逾期办证应向牟国宇承担逾期办证违约责任没有异议，且双方对于以2015年12月6作为逾期办证违约金的起算时点均无异议。开成公司系对逾期办证违约金的截止时间及牟国宇主张违约金的诉讼时效有异议。故本案二审争议焦点为：1.开成公司应承担的逾期办证违约金的截止时间如何认定；2.牟国宇主张的2017年1月2日之前的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，根据查明的事实，开成公司于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，开成公司于2017年10月11日即向牟国宇在《商品房买卖合同》上预留的手机号码（133××××6727）发送了短信，该短信内容包括换取结算发票时需提交的材料、换取结算发票的地点、联系电话等具体内容。牟国宇虽称其未收到该短信通知，但该手机号码为其在签订《商品房买卖合同》时所预留，如在签订合同后手机号码有变化，牟国宇应及时向开成公司予以告知，现牟国宇针对一审判决并未上诉，二审时亦承认于2017年9、10月已听说可以办理案涉房屋的产权手续，故根据现有证据本院认定开成公司已于2017年10月11日通过发送短信的形式向牟国宇告知换取结算发票。牟国宇主张以结算发票的交接时间，即2019年8月23日作为逾期办证违约金的截止时点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，买受人在上述120日内不能取得房屋产权证的，出卖人继续办理，若出卖人超期一年仍未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理”，现双方均认可以合同约定交房后的120天再加上365天，即2015年12月6日作为违约金的起算时点，现有证据已证明开成公司于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，并于2017年10月11日短信通知牟国宇换取结算发票，牟国宇在一、二审时未能提交证据证明其在2019年8月23日之前到开成公司处换取发票存在障碍，或开成公司对业主换取结算发票另行设置了限定条件，故由于牟国宇自身原因未能及时到开成公司处换取结算发票，导致扩大的损失应由其自行承担。一审法院以牟国宇到开成公司实际换取结算发票之日（2019年8月23日）作为计算逾期办证违约金的截止时间不当，本院予以纠正。综上，本案计算逾期办证违约金的截止时间应为2017年10月11日。针对第二个争议焦点，本院认为，现双方均认可牟国宇系2020年1月2日向一审法院提起本案诉讼，主张2015年8月6日至2019年8月23日之间的逾期办证违约金。开成公司上诉称2017年1月2日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故关于诉讼时效的认定应适用《民法总则》。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。二审中，牟国宇虽称其在起诉前向开成公司主张过权利，但未提交任何证据，故应认定牟国宇主张权利之日为2020年1月2日。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为已付房款的日万分之一，直到可以办理为止。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故对违约金的诉讼时效应从债权人起诉之日起倒推三年起算，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。具体到本案，应认定牟国宇主张的2017年1月2日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，开成公司此点上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对开成公司诉讼时效抗辩未予采纳不当，本院予以纠正。通过对以上争议焦点的分析评判，本院认为，开成公司应向牟国宇支付2017年1月2日至2017年10月11日期间的逾期办证违约金37,922元（134元/天*283天）。综上所述，开成公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当。本院在查清事实后，依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1505号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连开成房地产开发有限公司向牟国宇支付逾期办证违约金37,922元；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1505号民事判决第二项；三、驳回牟国宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2268元，由大连开成房地产开发有限公司负担399元，由牟国宇负担1869元；二审案件受理费2268元，由大连开成房地产开发有限公司负担399元，由牟国宇负担1869元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年七月二十六日书记员  于 涵