江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2656号上诉人（原审被告）：李月广，男，1971年1月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙迎富，江苏金链子律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城三华物业有限公司,住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路51号107室。法定代表人：王金华，系该公司总经理。上诉人李月广因与被上诉人盐城三华物业有限公司（以下简称三华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李月广上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费用由三华物业公司负担。事实与理由：1.三华物业公司未按规定提供物业服务，李月广拒付物业服务费符合法律规定，主要是其未能对绿化管理养护、社区文化及精神文明建设方面提供相应的5级标准的物业报务，同时也未公开服务内容、收费项目及资金管理明细。另，三华物业公司收取车库物业服务费显然是乱收费。2.即使李月广应当缴纳物业服务费，也应当扣除盐城市亭湖区环保科技园区（以下简称环保园区）发放的补贴费用，但三华公司也没有如数支付补贴并存在截留情况。三华物业公司未作答辩。三华物业公司向一审法院起诉请求：判令李月广立即支付物业费及滞纳金共计18578元。一审法院认定事实：馨港雅居小区系舜宁置业公司开发。2013年10月28日，舜宁置业公司向三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1、中标范围与内容：前期物业管理服务；2、中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3、管理期：暂定三年；4、中标项目经理姓名：王文某。”2013年10月28日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：物业收费选择包干制方式。由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅住宅1.366元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理、有偿服务收入），（3）办公费、固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡护管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。（9）管理、服务人员工资福利费。（10）酬金（管理费）。（11）法定税费。（12）相关设施设备年检…。物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十一条，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，按应交物业服务费用10%标准向乙方支付违约金。第三十五条：本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方一审庭审中对下列事实进行了确认：1.三华物业公司主张被告李月广位于馨港雅居6幢601室的房屋面积为121.42平方米，车库面积为26.29平方米，合计147.71平方米。李月广无异议。三华物业公司还陈述：2015年收取物业收费时，车库面积没有出来。已按601室住宅房面积收取物业费、装潢垃圾清运费、生活垃圾费等，但车库的物业费、装潢垃圾清运费、公共设施能耗费没有收取。现根据车库面积，物业费为422元（26.29*1.34/平方/月*12）；装潢垃圾清运费78元（26.29*3元/平方）；公共能耗费126元（26.29*0.4/平方/月*12）。1.为证明垃圾清运费标准，三华物业公司举证盐政法【2013】131号盐城市人民政府“关于盐城市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法”，该办法第六条规定：“城市生活垃圾处理费的征收应本着简便、有效、易操作的原则，按不同的收费对象采取不同的计费方法，按月计收。具体征收标准为：（一）个人城市居民经及纳入城市暂住人口管理的居民，按每户每月4元计征，在缴纳水费时一并征收。……。”2.双方确认李月广于2016年2月27日拿房时按601室房产面积交纳2015年度的住宅的物业费、装潢垃圾清运费、公共设施能耗费、生活垃圾清运费等。另李月广交纳装潢保证金1000元。2016年至2020年期间的物业费，李月广于2019年交纳了500元外，其他没有交纳。3.对于环保园区补贴物业费问题，三华物业公司陈述，对李月广户，环保园区补贴1／3物业费2015年-2019年合计补贴4076元。4.本案因双方分歧较大未能调解。一审法院认为：本案三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。李月广系该小区的业主，实际接受了三华物业公司的物业服务，故三华物业公司有权要求其按照约定支付物业服务费。关于三华物业公司主张的各项费用。1.物业服务费关于物业服务费的收费标准，中标通知书中明确载明高层住宅收费标准为1.336元/月/平方米，三华物业公司有权以此标准，按照李月广房屋的实际面积147.71平方米收取物业费。三华物业公司按1.34元/月/平方米收取物业费，与该约定不符。李月广辩称其签署的管理规约勾选物业类型为多层，应按多层标准收费。因其居住的案涉房产为高层住宅，并不因其勾选的物业类型为多层就否认其高层住宅的事实。故对李月广的抗辩不予采信。关于收费期限。三华物业公司主张李月广支付2015至2020年的欠费部分。当事人在物业服务合同中可以约定预收物业服务费，但根据本案《前期物业服务合同》，物业费交纳的周期为半年，并于每年的6月30日、12月31日之前交纳，故合同中未明确约定是预付费。李月广2015年2月27日拿房，按照上述标准计算，其应交纳2015年度车库面积的物业服务费421元，及2016年至2020年8月27日前（4.5年）的物业费10656元，合计11077元。扣减李月广已经交纳的500元，余额为10577元。对于三华物业公司主张李月广支付2020年全年物业费，虽然三华物业公司举证的管理规约中所附的前期物业服务协议第四条第一款约定“物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳。”但与上述其与盐城舜宁置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不符，本案不予适用。故三华物业公司要求李月广支付2020年下半年物业费依据不足。2.垃圾清运费《前期物业服务合同》中约定，垃圾清运费不包含在物业费开支的范围内，且三华物业公司实际从事了垃圾清运的工作，结合其提交的相关文件，确定按每月每户4元标准计算。李月广应支付从2016年2月27日起至2020年8月26日前的垃圾清运费216元。对于三华物业公司主张按照0.04元/月/平方米标准收费与相关文件不符，也无其他证据予以证实，故一审法院不予采信。对于三华物业公司主张的李月广应承担车库面积的装潢垃圾清运费问题。因物业服务合同中对装潢垃圾清运费并未有约定，三华物业公司也已收取了装潢垃圾清运费，现三华物业公司又主张要求李月广按车库面积承担每平方米3元的装潢垃圾清运费，一审法院依法不予支持。3.公共能耗费三华物业公司与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》未对另行收取公共能耗费用有明确的约定。三华物业公司陈述其现在按照1.9元/平方米/年预收，且已将费用明细公示，但其未能提交证据证明公共能耗费用的具体组成、实际发生的金额、分摊方式、分摊标准，也未就其按照1.9元/平方米每年收取一次提供依据，故在本案中暂不予支持。上述1-3项物业费、垃圾清运费合计10793元，李月广交纳的装修保证金1000元予以抵扣，另环保园区补贴2015-2019年物业费合计4076元也应当予以扣减，尚需支付5717元。4.关于滞纳金《前期物业服务合同》中约定违约金标准，未约定滞纳金。且在本案中，结合双方当事人陈述和举证，三华物业公司在提供物业服务过程中对照其与李月广签订的《前期物业服务协议》中相应的服务标准，确有尚有需要改进之处，故不宜简单认定李月广违约，三华物业公司要求其支付违约金的请求不予支持。关于庭审中李月广提出三华物业公司服务不达标并以此为由拒交物业费的问题。李月广所举证的照片中确实能够反映出小区服务管理有不足之处，但小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点的状况或发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中李月广所反映的问题，三华物业公司庭审中表明已经整改或可以及时整改，其在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、李月广应于判决生效后十日内支付盐城三华物业有限公司2015年2月27日至2020年8月26日期间差欠的物业服务费、垃圾清运费合计人民币5717元。二、驳回盐城三华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取29元，由三华物业公司负担20元，李月广负担9元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，与开发商舜宁置业公司签订前期物业服务合同，后三华物业公司与李月广也签订了相应的物业服务协议，且三华物业公司按照协议的约定为该小区提供了物业服务，据此三华物业公司有权向李月广收取物业费。据现有证据及查明的事实，能够认定李月广自2015年2月27日至2020年8月26日期间欠交三华物业公司物业费、垃圾清运费合计10793元，扣减李月广此前交纳的装修保证金1000元和环保园区物业费补贴4076元（2015-2019年）后，李月广对差欠的物业费5717元理应承担相应的支付责任，一审法院依据认定的事实作出判决并无不当。就李月广的上诉请求及理由。本院认为，1.根据查明的事实，三华物业公司在签订前期物业服务协议之后，事实上已经为案涉小区提供了相应的物业服务，李月广作为小区业主在接受了相应的物业服务的情况下，即负有按照双方约定交纳物业服务费用的义务。现李月广上诉以三华物业公司未按规定提供5级标准的物业服务为由拒绝交纳物业服务费，其主张并无合同及事实依据，本院不予支持。2.由于本案中一审法院已经对李月广应享受的环保园区物业费补贴4076元（2015-2019年）从其应交物业服务费中予以扣减，现李月广主张三华公司没有如数对其支付补贴依据不足。就其主张的三华物业公司对小区业主截留补贴的问题，无充分证据证实，故不予采信。综上，李月广的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由上诉人李月广负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年七月十四日书记员  周 洋