广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初3617号 原告：牟礼森，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：李天恒，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋芸，广西金大地律师事务所律师。 被告：黄丽，女，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈日榕，广西玉洲律师事务所律师。 原告牟礼森与被告黄丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告牟礼森的委托诉讼代理人李天恒、李秋芸，被告黄丽的委托诉讼代理人陈日榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟礼森向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付擅自退租违约金51990元；2、请求判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金477元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月11日，原告牟礼森（甲方）与被告黄丽（乙方）签订《铺面租赁合同》，原告将其所有的位于玉林市玉州区铺面出租给被告用于经营不锈钢板加工业。合同约定，租赁期限共5年，从2019年5月1日起至2024年4月30日止；铺面使用费即租金分两期计算，其中，第1-3年租金为4500元／月，第4-5年租金为5200元／月；租金按季度缴交，实行先交租金后经营的原则，以后每季度的租金在每季度开始5日内交纳；甲方从2019年5月1日开始计收乙方租金；合同第六条约定，租赁期间乙方违约的，按未履行合同月份×月租金×30%的金额作为违约金赔偿给甲方；乙方不按合同约定时间缴交场地使用费、水电费的，视为乙方违约，甲方有权按每天收取欠交款1%的滞纳金。上述《铺面租赁合同》签订生效后，原告已将所出租铺面交付给被告使用，2021年1月底之前，被告也按合同条款履行相应义务。但是，从2021年2月开始，被告不再如约按时足额支付租金。依据《铺面租赁合同》之约定，被告应于2021年2月5日之前，向原告支付一个季度（2021年2月-4月）的租金13500元（4500元/月×3个月）。然而，被告于2021年2月10日仅向原告支付2月份租金4500元，2021年3月29日向原告支付3月份租金4500元。此外，在未与原告协商一致的情况下，被告明确向原告表示3月份结束后，其不再承租该铺面。2021年3月31日，被告将承租场地交还给原告。《铺面租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，双方之间于2019年5月1日至2024年4月30日存在租赁关系。租赁期限尚未届满，被告擅自退租，显然属于违约行为。自2021年4月起，被告未履行合同期共37个月，其中月租金4500元的13个月（2021年4月-2022年4月），月租金5200元的24个月（2022年5月-2024年4月），根据《铺面租赁合同》第六条之约定，被告应支付违约金54990元（4500元/月×13个月×30%+5200元/月×24个月×30%），抵减3000元押金后被告实际应付违约金51900元；同时，如上所述，被告并没有按照合同约定于2021年2月5日前支付三个月的租金，其中，2021年2月迟延支付4天（2月6日-9日）；2021年3月迟延支付47天（2月10日至3月28日）因此，其应当支付迟延支付租金的滞纳金477元（每天按1‰计：4500元/月×3个月×l‰×4天+4500元/月×2个月×1‰×47天）。由上可知，被告的违约行为，违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，根据《铺面租赁合同》第六条之约定以及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条第一款之规定，原告有权要求被告支付擅自退租违约金以及迟延支付租金的违约金以弥补原告的经济损失。为此，现提起诉讼，望法院依法作出判决，维护原告的合法权益。 被告黄丽辩称，一、应驳回原告要求支付退租违约金51990元的诉讼请求。一方面，原、被告双方虽然在铺面租赁合同中约定租赁期限到2024年4月30日到期，但是双方事实上在2021年3月31日已经终止履行合同，被告已经交纳铺面租金至2021年3月31日，原告也已经从2021年4月1日起经营管理铺面，原告并没有因为提前终止合同而遭受损失。另一方面，原租赁合同约定“租赁期间乙方（承租方）违约，乙方按未履行合同月份×月租金×30%的金额作为违约金赔偿给甲方（出租方）”是明显偏高的，原告据此要求被告支付退租违约金51990元有违公平、公正。考虑到被告提前终止租赁合同是由于2020年初开始受到新冠肺炎疫情的严重影响，无法正常经营下去的特殊情况，而且原告已经扣除被告交纳的3000元押金，原告并无损失，请求法庭驳回原告的该项请求。二、原告请求的迟延支付租金的违约金过高，应当适当调低。原告依据双方签订的铺面租赁合同第六条“违约责任”第二款，要求被告按日1‰的标准计付迟延支付租金的违约金明显偏高，违反了《民法典》第585条的规定，请求法院对原告该项请求予以适用减少。三、本案诉讼费用由原告承担。被告在终止合同前后至原告起诉至法院前，多次与原告协商解决合同，并表示愿意对原告予以适当补偿，但原告不同意与被告协商，坚持要向法院起诉。本来可以通过协商解决的纠纷，原告非要诉至法院，既浪费了双方的人力、财力，也浪费了司法资源，因此应当判决原告承担本案的诉讼费用。综上所述，原告的主要诉讼请求违反法律规定，有违公平、公正，请求法院依法裁判。 经审理查明，原告牟礼森（甲方）与被告黄丽（乙方）于2019年4月11日签订《铺面租赁合同》，约定：乙方租赁甲方所有的位于玉林市玉州区铺面（面积约100平方米）；租赁期限五年，自2019年5月1日至2024年4月30日；租金分两期计算，1至3年的租金为4500元／月，4至5年的租金为5200元／月，合同期满如乙方续租，在同等条件下甲方应优先租给乙方使用；承租方须向出租方缴纳租赁风险押金3000元，合同期满乙方无违约的，则如数退还；租赁用途为不锈钢板加工；铺面使用费（租金）按季度缴交，实行先交铺面使用费后经营的原则，以后每季度的铺面使用费在每季度开始5日内交纳，铺面使用费从2019年5月1日开始计收；乙方应按约定交纳铺面场地使用费、水电费等费用；租赁期间乙方违约，应按未履行合同月份×月租金×30%的金额作为违约金赔偿给甲方，甲方还有权随时采取停水停电等强制措施收回场地，并就自己或第三方的损失向乙方索赔；乙方未按合同约定时间缴交场地使用费、水电费的，视乙方违约，甲方除每天收取欠交款1%的滞纳金外，还有权停水停电并采取强制措施收回场地，乙方在场地内的所有物品及财产，甲方有权作为损失的赔偿而自行处置。合同签订后，原告将铺面交付给被告使用，被告依约交纳了风险押金3000元给原告，并按约定支付租金使用到2021年1月底。按合同约定，被告应当于2021年2月5日前支付一个季度（2021年2月、3月、4月）的租金，而被告仅于2021年2月10日向原告支付了租金4500元，2021年3月29日支租金4500元，并提出疫情期间生意无法再经营下去，请求提前终止铺面租赁合同，但原告表示不能接受，按合同执行。2021年4月1日，被告将铺面钥匙交给原告。2021年4月2日，被告在铺面张贴《通知》，《通知》内容为：“牟礼森房东，因受新冠疫情的严重影响，不锈钢行业受到严重的冲击，生意惨淡，已无法经营下去，3月8日我们已搬空房屋。为此，我方于2021年3月9日已通知你方，3月29日交还三条钥匙给你老婆，我方从2021年4月1日开始终止租赁你方大理街14号铺面租赁合同，我方为了弥补一下因特殊情况下提前终止租赁合同的不妥事宜，我方同意缴交4月份的铺面租金4500元及签订合同时缴交风险押金3000元作为我方租赁合同终止违约金补偿给你方，接通知后，请你方尽快在2021年4月6日前办理铺面租赁合同终止有关手续”。为此，双方多次协商不成，原告遂向法院起诉。 本院认为，原告牟礼森与被告黄丽于2019年4月11日签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。签订合同后，原告按合同约定将其所有的位于玉林市玉州区铺面（面积约100平方米）交付给被告使用，被告接收铺面后用于经营不锈钢板加工生意。被告已按合同的约定支付了2021年1月31日前的所有铺面租金及水电费，对此双方均无异议，本院予以确认。按合同约定，被告应于每季度开始5日前支付完一个季度的租金，而被告于2021年2月10日仅向原告支付该月的租金4500元，2021年3月29日才支付该月的租金4500元，被告逾期不按合同约定支付租金的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。按双方迟延支付租金违约金的约定，每天应收取欠交款1%的滞纳金，但原告主动调整按日1‰计算，被告以该计算标准相当于年利率36%，明显过高为由提出抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，被告因迟延支付租金造成的损失应当调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算，折合为201元。关于原告要求被告支付擅自退租违约金的问题。由于原、被告双方约定合同的租赁期限从2019年5月1日起至2024年4月30日，而被告在租赁期限内以受疫情影响要求提前解除合同，根据本市各行业受新冠疫情影响的情况，在2020年3月中旬已全面复工复产，被告于2021年4月才提出该解除合同的理由，明显过于牵强，没有事实和法律依据，本院不予采纳。故被告提前解除合同的行为，明显违反了合同的约定。被告作为承租人单方撤离租赁铺面并通知出租人收回铺面的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合法律规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力，被告应当对擅自解除合同承担违约责任。原告为了减少自己的损失，不得以对铺面重新装修以便及时出租没有过错，但其主张按未到期租金总额的30%支付违约金显失公平。虽然，原告的铺面现今暂时尚未能有人承租，但并不代表一直租不出去，原告可以适当降低租金及时止损，且原告作为出租方也负有采取适当措施防止损失扩大的义务。因此，结合本案的事实综合考虑各方面的因素，本院酌情以合同约定的五个月租金为作违约金赔偿为宜，但被告已交纳的风险押金3000元应从中扣除，故被告黄丽支付擅自退租的违约金19500元给原告牟礼森。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告黄丽支付擅自退租违约金19500元给原告牟礼森； 二、被告黄丽支付迟延履行租金的违约金201元给原告牟礼森。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费1112元，减半收取计556元，由原告牟礼森承担209元，被告黄丽承担347元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二一年七月十四日 书记员  陈礼婷