北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2352号原告：朱金荣，女，1963年1月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：龚露，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告朱金荣与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告朱金荣之委托诉讼代理人龚露，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金荣向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告逾期交房损失10132．8元；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年12月31日起至2017年6月8日止，以5576700元为基数，按日万分之一的标准计算）共计89227．2元；3．判令被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金（自2018年12月31日起至实际取得房屋所有权证之日止，以5576700元为基数，按日万分之零点一为标准计算）。事实和理由：2015年11月26日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1811214，预售合同约定原告向被告购买位于门头沟区21-218居住项目（A7）门头沟新城4层402号（以下简称402号）房屋，房屋预测建筑面积175．72平方米，并约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告于2015年11月26日向被告支付首付款4976700元，于2015年12月11日支付了的剩余房款60万元。根据预售合同约定，被告应当于2016年12月30日前向原告交付该商品房，并最迟应当在2018年12月30日前为原告办理完毕房屋所有权转移登记手续。2016年12月23日，被告向原告发送通知，通知载明：根据北京市政府相关规定，在未完成所有竣工备案手续前，不能进行房屋交付工作。原告购买的房屋不能如期交付，交付时间调整为2017年3月底之前。2017年6月，被告通知原告办理交房手续，原告因个人原因需入住该房屋，不得不在2017年6月8日涉案房屋尚未验收合同，不满足交付条件的情况下实际入住该房屋。经原告多次催告，截至本案起诉之日，被告一直未向原告支付逾期交房违约金，且房屋至今未能办理所有权转移登记手续，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张的逾期交房损失、逾期交房违约金均已过诉讼时效，不应得到支持。此外，原告提交的租赁合同中，租赁期限为2015年10月30日至2016年10月19日，而约定的房屋交付期限为2016年12月30日，该租赁行为发生在约定交房之日前，且无支付凭证证明租赁合同实际履行，该证据与本案不具有关联性，真实性存疑。原告提交的微信聊天记录，一方面主体信息无法确认，另一方面证据中所记载的事实均发生在原告实际收房之后，且无支付凭证予以佐证，因此该证据的关联性、真实性均不应当被认可，该证据亦不应当作为法院认定事实的依据。三、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。2．原告未能按照约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。3．原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。四、原告主张的违约金计算有误。依据合同约定，取得房屋所有权证书的期限应自买受人实际接收该商品房之日起算，因此，办证期限应自原告实际收房之日起算。五、原告主张的违约金标准过高。本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。六、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应予以核减。七、2021年2月25日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月25日。根据预售合同第22条之约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。八、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方，同时，因其加建行为导致天台山公司遭受巨额罚款，现要求天台山公司支付巨额违约金，违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查事实如下：2015年11月26日，天台山公司（出卖人）与朱金荣（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1811214），约定朱金荣购买402号房屋。房屋预测建筑面积175．72平方米，房屋总价款5576770元。预售合同第十二条交付条件第一款规定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第二款规定该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。预售合同第十四条逾期交房责任第一款第二项规定，逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。朱金荣于2015年11月26日向天台山公司交纳房款4976770元，于2015年12月11日向天台山公司交纳房款600000元，于2021年2月25日交纳产权待办费500元、印花税5元、登记费80元。朱金荣于2017年6月6日办理了402号房屋的入住手续。另查，天台山公司于2017年9月1日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年12月29日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于以下事实，双方存有争议：朱金荣主张，因天台山公司逾期交房，导致其在外租房160天，房租每月1900元，其共计支付房屋租金10132．8元，该损失应由天台山公司承担。为证明其主张，朱金荣向本院提交《北京市房屋租赁合同》，证明其承租位于北京市门头沟区13号楼1单元1301号房屋，租赁期限为2015年10月20日至2016年10月19日，房屋月租金为1900元，房屋面积87．31平方米。朱金荣申请房屋出租人董**出庭作证，董**陈述，朱金荣自2015年10月20日至2017年9月期间，承租其位于北京市门头沟区13号楼1单元1301号房屋，2015年10月至2016年9月,房屋租金为每月1900元，自2016年10月开始每月租金涨至2000元，房屋租金每半年支付一次，均以现金形式支付。天台山公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，并辩称朱金荣主张的逾期交房损失、逾期交房违约金均已过诉讼时效，不应得到支持。关于诉讼时效，朱金荣认为房屋实际交付时，并未满足预售合同约定的交付条件，依据预售合同第十二条第（二）款约定，交付房屋时，天台山公司应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》并取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测面积技术报告书。天台山公司实际于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》，其违约行为一直延续至2019年5月21日，故朱金荣主张的逾期交房损失、逾期办证违约金均未过诉讼时效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于逾期交房损失和逾期交房违约金。朱金荣主张2016年12月31日起至2017年6月8日的逾期交房损失及违约金，天台山公司主张逾期交房损失及违约金均已过诉讼时效，朱金荣未能提交其向天台山主张过逾期交房损失及违约金的相应证据，但其主张朱金荣虽实际收房，但房屋并未具备交付条件，天台山公司的违约行为一直存在，诉讼时效应自房屋实际具备交付条件之日起算。本院认为，朱金荣所主张的逾期交房损失及违约金，主要基于天台山公司存在逾期交付房屋的事实，与房屋不符合交付条件并非同一法律事实，对于朱金荣主张诉讼时效应自房屋具备交付条件时起算的意见，本院不予采纳。故朱金荣要求天台山公司支付逾期交房损失及违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出，对于天台山公司交付房屋不符合交付条件，朱金荣有权要求天台山公司依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。关于逾期办证违约金。根据预售合同的约定，天台山公司应于房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书,截止至法庭辩论结束之日，天台山公司尚未为朱金荣办理房屋产权登记，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间。天台山公司主张系朱金荣委托加建、改建行为导致逾期办证，相关责任由原告朱金荣承担的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，因天台山自身原因导致延期交房，天台山公司却因此获利，明显违背公平原则，故天台山公司辩称以朱金荣实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。对于天台山公司主张朱金荣未按时交纳预售合同第16条约定的相关税费，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，逾期办证原因并非因朱金荣按时交齐相关税费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采纳。房屋未能办理产权登记的系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2018年12月30日。朱金荣于2021年4月1日诉至本院，向天台山公司主张逾期办证违约金，并未超过诉讼时效，故对于天台山公司辩称朱金荣主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予采纳。关于逾期办证截止时间。天台山公司主张2021年2月25日其已经积极履行合同义务，逾期办证违约金应计算至2021年2月25日。因天台山公司未提供证据证明朱金荣存在无故拖延办理房屋产权证书的情形，且双方合同约定逾期办证违约金截止日期为购房人实际取得房屋所有权证之日，故本院对天台山公司的上述答辩意见不予采信。因办证日期尚不能确定，本院暂计算违约金至法庭辩论终结之日。天台山公司主张违约金计算标准过高，申请法院降低违约金，但其未能提交证据证实，本院对其该项辩称意见不予采信。朱金荣主张以5576700元为基数，按照日万分之零点一的标准计算自2018年12月31日起至2021年5月20日止的逾期办证违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付朱金荣二○一八年十二月三十一日至二○二一年五月二十日期间的逾期办证违约金48628．82元；二、驳回朱金荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由朱金荣负担1094元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担536元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二一年七月八日法官助理  宋霞敏书记员况曦