北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7539号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京凯业电子科技有限公司，住所地北京市朝阳区常意路**院**楼**1013。法定代表人：许昆泰，董事长。委托诉讼代理人：沈丽娟，女，1993年1月24日生，北京凯业电子科技有限公司法务部职员。被上诉人(原审原告、反诉被告)：科达瑞达（北京）计算机设备有限公司，，住所地北京市海淀区法定代表人：杨鹏，总经理。委托诉讼代理人：王倩妤，上海沪元律师事务所律师。上诉人北京凯业电子科技有限公司因与被上诉人科达瑞达（北京）计算机设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京凯业电子科技有限公司之委托诉讼代理人沈丽娟，被上诉人科达瑞达（北京）计算机设备有限公司之委托诉讼代理人王倩妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京凯业电子科技有限公司(以下简称凯业公司)上诉请求：1．撤销（2019）京0105民初58118号民事判决书第一项，改判保证金83566元用于抵扣科达瑞达（北京）计算机设备有限公司（以下简称科达公司）滞纳金及其他应付费用，凯业公司无需返还；2．撤销（2019）京0105民初58118号民事判决书第二项，改判科达公司于判决生效之日起七日内支付凯业公司租金41783元及滞纳金（以41783元为基数，按照日千分之五的标准计算，自2019年4月25日起计算至实际给付之日止）；3．撤销（2019）京0105民初58118号民事判决书第三、四、五项，改判驳回科达公司的诉讼请求；4．改判科达公司立即向凯业公司支付2019年6月10日至2019年6月20日期间的房屋占用费75552．95元；5．改判科达公司立即向凯业公司支付评估费1万元；6．改判科达公司立即向凯业公司支付安保服务费162500元。事实和理由：一、保证金应用于抵扣科达公司各项应付费用，不应直接退还。二、2019．5．10-2019．6．9期间，科达公司正常使用房屋但拒不支付租金，主观上存在恶意，租金及滞纳金应全部支付，不应减少。三、科达公司装修损失17万元事实认定错误，双方约定赔偿范围为装修装饰折旧残值，而非重置价值，且缺乏对应证据，不应支持。四、实际损失43959元的认定缺乏证据，与其他赔偿项目实质存在重复，且有违合同相对性，不应支持。五、可得利益55万元的认定缺乏证据，且具有不确定性，亦超出双方合同约定的赔偿范围，不应支持。六、除保洁费、垃圾清运费外，凯业公司主张的房屋占用费、评估费、安保服务费也应得到支持。科达公司辩称，同意一审判决，不同意凯业公司的上诉请求。科达公司向一审法院起诉请求：1．退还保证金83566元；2．返还2019年4月至2019年6月期间租金125349元（41783元／月×3个月）；3．赔偿损失674075元，包括：基础装修损失204670元、消防改造18000元、电路改造损失3万元、已生效判决确认科达公司需赔偿案外人北京希源传媒国际文化有限公司的装修损失和提前解约的违约金等共计113432元、恶意解除合同后科达公司支付新业主租金差价损失82973元、科达公司支付其他6家案外公司注销工商登记损失6万元、科达公司支付各种代办业务损失7万元（上述损失中除了注销工商登记损失和代办业务损失，其他损失均已经实际发生）；4．赔偿可得利益损失787075元。凯业公司向一审法院提出反诉请求：1．支付2019年5月10日至2019年6月9日的整一个月的租金41783元及滞纳金（以41783元为基数，按照日千分之五的标准计算，自2019年4月25日起计算至实际给付之日止）；2．支付2019年6月10日至2019年6月20日期间房屋占用费75552．95元，按照日租金1373．69元的五倍计算；3．支付评估费1万元（系我方自行对房屋委托装修评估的费用）；4．支付安保服务费162500元（有4家没有撤场，产生安保服务费65万元，4家均摊，我方向科达公司拟主张162500元）；5．保洁费5844元（处理撤场后9家公司遗留的垃圾，按面积比例计收保洁费，保洁费总计39006元，科达公司承租457．9平方米，故向科达公司主张5844元）；6．垃圾清运费19476元（垃圾清运费用共计3万元，总面积3056．5平方米，科达公司承租457．9平方米）。一审法院认定事实如下：凯业公司（甲方）与科达公司（乙方）于2018年8月10日签订了《百脑汇异业租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区××99号三层【商铺号：××】（以下简称涉案房屋）总使用面积约457．9平方米的房产有偿给乙方使用；甲方同意乙方可将该房产用于开设办公；租赁期为2年零4个月21天，租赁期暂定自2018年8月10日至2020年12月31日；自2018年8月10日至2019年8月9日止固定租金501396元，即41783元/月；自2019年8月10日至2020年8月9日止固定租金501396元，即41783元/月；自2020年8月10日至2020年12月31日止固定租金196785元，即41783元/月；租赁期开始日即为计租日，甲方同意于租赁期开始前给予乙方60天的装修期（装修期从房屋交付之日起计算），装修期租金平摊至租赁期开始后的每月租金中；交付日期：暂定为2018年6月10日；乙方应当在本合同签订之日向甲方交付保证金83566元，保证金用以确保乙方全面履行本合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同及其附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；租赁关系终止后1个月，甲方在乙方办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商、税务、卫生、环保等注销或变更手续且按10．1条返还房屋前提下将收取的保证金除用以冲抵合同约定应当由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；乙方付给甲方固定租金为三个月一付，乙方首次付前三个月固定租金应该在本合同签订之日内一次性缴纳，后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后三个月的固定租金，甲方在收到租金后10日内向乙方提供合法房屋租赁发票；没有法定的或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上，甲方有权选择提前终止本合同，并且甲方有权依据本合同9．6条的第一款第二项规定要求乙方承担违约责任，甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以15天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方承担违约责任；9．6条第一款第二项：合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：1、乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；2、乙方须赔偿甲方3个月的租金及其他应付费用作为甲方招租期及其他损失；3、乙方须赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方房产或设备出现无法复原的或无法逆转之损失；甲方因运营因素提前终止合同，需提前3个月告知乙方，赔偿乙方对租赁房屋装修装饰重置价值，在结清赔偿款及扣除应扣除的费用后返还剩余保证金；10．1条：无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，将该场地返还甲方，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，乙方均不得拆除，无偿归甲方所有；10．2条：乙方同意，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或者逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及封闭店门等措施要求乙方停止营业直至乙方履行第10．1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用费，经甲方书面同意乙方逾期占用该房产的，每逾期1日应当按照该房产日租金及其他应付费用之和的2倍向甲方支付占用费；10．3条：合同履行期间，乙方逾期支付租金或其他应付费用达7日的，甲方有权要求乙方暂停营业直至乙方支付前述费用，乙方逾期15日的，甲方有权解除合同，乙方除按第10．1条和第10．2条履行义务外，仍应承担付款义务及相应的违约责任；无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期1日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之5的滞纳金。合同签订后，科达公司于2018年7月23日向凯业公司交纳保证金83566元。房屋交付后科达公司对涉案房屋进行了装修（其中一个房间为次承租人自行装修）。涉案房屋所有权人为北京昆泰嘉业房地产开发有限公司。对于双方有争议的事实和证据法院认定如下：1．关于租金支付情况，科达公司主张租金支付至2019年6月30日，其中科达公司支付租金376047元，具体为：2018年7月23日支付租金44429元；2018年7月26日支付租金9000元；2018年8月15日支付租金3000元；2018年8月27日支付租金80920元；2018年9月14日支付租金6000元；2018年10月17日支付租金3000元、2018年10月22日支付租金2349元；2018年10月25日支付租金6000元；2018年12月19日支付租金9900元、10500元、3000元、63900元、9000元；2019年4月11日支付租金18900元；2019年4月12日支付106449元。另外，次承租人按照《三方协议》向凯业公司共计支付过18900元也是科达公司支付的租金，该笔款项系次承租人应向科达公司支付的租金，因办理工商注册手续需要，故直接向凯业公司支付。凯业公司主张涉案房屋已支付租金共计376047元，其中包括次承租人支付的租金，租金支付到2019年5月9日。科达公司就其公司主张的除了376047元租金外，还支付了18900元租金未提交证据。2．关于合同解除情况，凯业公司于2019年2月18日向科达公司发送《通知函》，载明：我司收取IT商户的租金已不足以支付业主方该项目的租金，严重入不敷出，我司作为运营方而非业主方，肩负向业主履行付款义务的压力也到了无法承受的境地，经过集团的慎重考虑，并已经与业主方达成协议，我司将于2019年6月10日起全面终止百脑汇北京店项目的运营。凯业公司于2019年6月3日向科达公司发送《撤场通知书》，载明：由于我商场因运营因素将提前在2019年6月10日起全面停止营业，此事，我司已在3个月前提前向贵司送达通知，依照贵我双方签订的合同，贵司在我司所租赁的席位，将于2019年6月10日提前终止。请您尽快完成撤场相关工作，具体事宜及流程如下：1、19／6／9日闭店后至19／6／11日晚前，请将您所租赁席位内的所有货品、物品、装修等（以下简称所有物品）撤离，并将席位恢复至毛坯状，完成上述上作后，找当层楼管人员填写《席位交付确认单》……4、19／6／12日起，我商场依据合同约定，将全面关闭及停水停电，如您仍有物品（商品）、添附物（装修等）遗留在您承租的席位内，依照贵我双方签订的合同，则视为您自愿放弃所有权，我司因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由贵司承担；5、特别提醒您：1、请于2019年6月9日前，尽快与我方协商赔偿事宜；2、依照贵我双方签订的合同，贵司于2019年6月10日未离场占用房屋的，贵方每逾期1日将产生占用费用；3、请您尽快办理执照迁址或注销事宜，否则会依政府要求列入企业异常名录。科达公司于2019年6月7日向凯业公司发送关于对《撤场通知书的》答复，载明：鉴于，贵司于2019年2月18日向我司发布《通知函》，告知我司于2019年6月10日百脑汇将全面停止运营并要求我司撤场，但贵我双方签署之《房屋租赁协议》有限期直至2021年8月，合同尚未到期。在签署该租赁协议时，贵司明确知悉我司房屋租赁用途为开办共享办公室，需将该场地对外转租，并现己实际对外转租43家企业，转租企业已有37家与贵司签署三方协议，由贵司办理完毕相关工商登记手续；剩余6家企业，贵司拒绝办理相关工商登记手续，已构成违约。我司收到函件后，分别于2019年4月11日及2019年5月21日，与贵司法务部部长、朝阳百脑汇负责人吴某、市场部经理叶某进行两次协商，意图寻求解决43家企业及我司之损失，但贵司一直态度强硬，双方未曾达成和解意向。今于2019年6月3日，再次收到《撤场通知》，但贵司未提出任何解决方案，毫无诚意。故，为维护我司合法权益，现对贵司提出赔偿要求及解决方式：1．贵司应当于2019年6月10日我司撤场前，向我方及43家转租企业支付赔偿款合计金额人民币1558630元整，具体计算方式详见附表。2．如贵司未向我司足额支付或未提出任何解决方案的，为保证我司及43家企业之合法权益，涉及纠纷之租赁房屋应当全部封存，我方将加派人手对该房屋进行看管，任何人均不得对该房屋进行拆除或破坏，保证房屋不被损坏，待申请有关司法机构对各公司装修及其他合理部分损失予以鉴定评估后，再行撤离及拆除。3．如贵司不顾我司及其他43家企业之合法权益进行强制拆除或破坏的，我司将采取各种法律手段，维护我方合法权益，由此给我司及43家企业造成的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、保全费等，均应当由贵司承担。3．关于涉案房屋交接情况，科达公司主张自2019年4月25日起商场开始不让外来人员进入，后停水停电，其公司之后就没有在进入过涉案房屋，因凯业公司锁门，有部分家具和办公用品留在场内。凯业公司主张双方未办理交接，不清楚科达公司撤场时间，自2019年6月12日科达公司就不在场内了，2019年6月12日之前科达公司可自由出入并已搬离大部分物品，其公司于2019年6月12日之后断水断电并于2019年6月20日清运科达公司物品。4．关于涉案房屋装修情况，科达公司主张其公司就涉案房屋装修支出204670元、消防改造支出18000元、电路改造支出3万元。就其主张，科达公司提交了如下证据：一、《北京市装饰装修工程施工合同》1份，载明：甲方为科达公司，乙方为北京欣明华通达装饰装潢有限公司，承包工程地点为北京市朝阳区百脑汇3层，承包方式为包（人工）、包工包料，工期自2018年8月9日至2018年10月18日，合同价款204670元。二、收据2张，交款人为科达公司，收款人为北京欣明华通达装饰装潢有限公司，金额分别为102335元。三、2018年6月7日至2018年11月9日期间微信支付记录截屏，证明目的为支付卷帘门费用4400元、窗帘费用3376元（转账记录为3000元）、消防改造费用18000元、电路改造费用3万元。四、照片，证明目的为装修好之后、离场前照片。凯业公司认可上述证据一北京市装饰装修工程施工合同》、证据二收据的真实性，但不认可证明目的，称无发票佐证，无法核实款项是否实际支出。不认可证据三微信支付记录截屏的真实性及证明目的，称与本案无关。不认可证据四照片的真实性及证明目的，称无法显示拍摄时间和拍摄地点。凯业公司主张因科达公司未及时清场且未对装修价值进行评估，凯业公司代为委托有资质的评估公司进行评估，并支出了评估费用。就其主张，凯业公司提交了《资产评估委托合同》及发票。科达公司不认可《资产评估委托合同》及发票的真实性及证明目的，称系凯业公司自行委托，且涉案房屋现已不具备司法鉴定条件。因凯业公司认可科达公司提交的《北京市装饰装修工程施工合同》及收据的真实性，故法院对上述证据的真实性予以采信。经询，科达公司、凯业公司均不就涉案房屋装修现值申请司法鉴定。5．关于安保服务费、保洁费、垃圾清运费，凯业公司为维护百脑汇北京店商场的秩序及安全，聘请了安保公司进行安保工作，由此产生安保服务费162500元（有4家没有撤场，产生安保服务费65万元，4家均摊，科达公司需负担162500元）；凯业公司主张其代科达公司清理大量遗留垃圾，产生保洁费5844元（处理撤场后9家公司遗留的垃圾，保洁费总计39006元，按面积比例计收保洁费，科达公司需负担5844元）、垃圾清运费用19476元（垃圾清运费用共计3万元，科达公司需负担19476元）；就其上述主张，凯业公司向提交《安全保卫合同书》《垃圾清运协议》《保洁清运协议》及发票等予以证明。科达公司不认可上述证据的真实性及证明目的。6．关于其他损失，科达公司主张其公司实际发生的损失包括：已生效判决确认科达公司需赔偿北京希源传媒国际文化有限公司的装修损失和提前解约的违约金等共计113432元、恶意解除合同后科达公司支付新业主房屋租金差价损失82973元；未实际发生的损失包括：支付其他6家公司注销工商登记损失6万元、支付各种代办业务损失7万元。就上述主张，科达公司提交如下证据：一、（2020）京0105民初6096号民事判决书，判决：一、科达公司、万信华恒（北京）科技有限公司、东升鑫信（北京）房地产经纪服务有限公司支付北京希源传媒国际文化有限公司租金45479元、服务费6694元、保证金4万元和装修损失2万元；二、驳回北京希源传媒国际文化有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1373元，由北京希源传媒国际文化有限公司负担114元，科达公司、万信华恒（北京）科技有限公司、东升鑫信（北京）房地产经纪服务有限公司负担1259元。二、中信银行客户回单，显示科达公司于2020年5月20日支付北京希源传媒国际文化有限公司（2020）京0105民初6096号民事判决书判决金额112173元。三、微信转账记录截屏，证明目的为向次承租人北京贵恒科技发展有限公司支付赔偿金17700元；四、《赔偿协议》及转载凭证，《赔偿协议》载明：甲方为科达公司，乙方为北京理想绮丽科技有限公司，约定甲方自愿赔偿金乙方无法正常办公损失5000元。五、《房租租赁合同》4份，显示承租人均为杨鹏，证明目的为因凯业公司违约导致科达公司重新租赁新址，产生房租差价损失177973元。凯业公司认可证据一（2020）京0105民初6096号民事判决书、证据二中信银行客户回单的真实性，但不认可证明目的，称科达公司要求其公司承担对应费用违反合同相对性，且无法确认科达公司实际承担的金额，该损失与其公司无关；不认可证据三微信聊天记录截屏的真实性及证明目的的，称无法证明是否真实发生及款项性质；不认可证据四《赔偿协议》及转载凭证的真实性及证明目的，称该笔费用转嫁给凯业公司违反合同相对性；不认可证据五《房屋租赁合同》的真实性及证明目的，称承租人并非科达公司，无法证明租赁关系真实存在。因凯业公司认可（2020）京0105民初6096号民事判决书及中信银行客户回单的真实性，故法院对上述证据的真实性予以采信。7．关于可得利益损失，科达公司主张其公司在租赁期内总收入为1284700元／年，总成本为787600元／年，总年收益为497100元／年。就其主张，科达公司提交了《企业管理服务协议书》42份、《三方协议》31份、微信转账记录截屏、科达公司2018年6月至2019年5月工资单予以证明。凯业公司不认可《企业管理服务协议》、微信转账记录截屏、工资单的真实性及证明目的；认可《三方协议》的真实性，但不认可证明目的，称三方协议签署的背景为凯业公司配合科达公司协助次承租人办理工商营业执照。因凯业公司认可31份《三方协议》的真实性，故法院对该证据的真实性予以采信。另，凯业公司在本案中申请财产保全，申请查封、冻结、扣押科达公司名下价值337509．86元的财产。法院于2020年9月15日作出（2019）京0105民初58118号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押科达公司名下价值337509．86元的财产，法院于2020年10月12日实际冻结了科达公司银行账户中1553．48元的存款。一审法院认为，科达公司与凯业公司签订的《百脑汇异业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案中，凯业公司在合同履行期内提出于2019年6月10日提前终止《百脑汇异业租赁合同》，该解除行为系违反合同约定，凯业公司应当承担违约责任。现合同已经解除，凯业公司应当返还保证金。科达公司要求返还保证金的诉请，符合法律规定，法院予以支持。关于租金支付情况，凯业公司认可科达公司已支付租金376047元（包括次承租人支付租金），法院不持异议。科达公司主张除上述376047元租金外，次承租人还支付了租金18900元，但未提交相应证据，凯业公司亦不认可，应当承担举证不利的责任。故法院对凯业公司关于科达公司共计支付租金376047元的主张予以采信。科达公司主张其公司于2019年4月25日撤场，但未提交相应证据，法院不予采信。科达公司应向凯业公司支付租金至合同解除之日，即2019年6月10日。经核算，科达公司已支付租金存在差额，对科达公司要求返还2019年4月至2019年6月租金的诉请，法院不予支持。结合合同约定并考虑本案实际情况，法院酌定科达公司应支付租金差额33000元。因凯业公司违反合同约定提前解除合同，存在违约行为，科达公司不存在主观恶意拖欠租金的情形，故对凯业公司关于滞纳金的诉请，法院不予支持。关于2019年6月10日至2019年6月20日期间房屋占用费，因凯业公司称科达公司2019年6月12日之前已搬离大部分物品，6月12日之后科达公司不能进出，综合考虑到本案实际情况，对凯业公司关于上述期间房屋占用费的诉请，法院不予支持。关于涉案房屋装修损失，双方合同约定甲方因运营因素提前终止合同，需赔偿乙方对租赁房屋装修装饰重置价值。现涉案房屋已不具备鉴定条件，故法院考虑凯业公司过错程度、合同已履行情况并结合本案实际情况，酌定凯业公司应支付装修损失170000元。关于科达公司其他合理损失，科达公司就凯业公司提前解除合同给其公司造成的实际损失提交了（2020）京0105民初6096号民事判决、中信银行客户回单、微信转账记录截屏、《赔偿协议》及转账记录等证据予以证明，凯业公司虽不认可微信转账记录截屏、《赔偿协议》及转账记录的真实性，但未提交相反证据予以证明，故法院对上述证据的真实性予以采信。科达公司提交的证据不足以证明其主张的重新租赁房屋产生的房租差价损失，故对其房租差价损失法院不予支持。科达公司关于支付其他6家公司注销工商登记损失及支付各种代办业务损失的诉请，因损失尚未实际发生，故对其相应诉请法院不予支持。（2020）京0105民初6096号民事判决中科达公司需要赔偿的装修损失及需负担的诉讼费，法院确认为科达公司的损失；对于该判决中科达公司需要支付的租金、服务费，因与科达公司主张的可得利益损失重复，法院不予支持；该判决中科达公司需要支付的保证金不属于损失，法院不予支持。根据采信的证据核算，确认凯业公司应支付科达公司实际损失43959元。关于可得利益损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中合同的类型为房屋租赁合同，根据法院查明的事实，科达公司系承租人，签订租赁合同后将涉案房屋出租给不同的次承租人用于办公，科达公司通过转租涉案房屋获得的利润应属可得利益损失。科达公司就可得利益损失提交了《企业管理服务协议书》《三方协议》、微信转账记录截屏、工资单等证据予以证明。凯业公司虽不认可《企业管理服务协议书》的真实性，但未提交相反证据，法院对该证据的真实性予以采信。影响可得利益赔偿数额的因素包括：损失数额是否超出可预见标准；能否适用减损、损益相抵及过失相抵等规则；合同履行程度是否构成影响等。凯业公司未就本案中存在可适用减损、损益相抵及过失相抵等规则提交证据，应当承担举证不利的责任，故法院认定本案不产生减损、损益相抵、过失相抵等原则的适用问题。故法院结合本案实际情况，参考法院采信的《百脑汇异业租赁合同》《企业管理服务协议书》《三方协议》等证据，考虑到凯业公司对损失数额可预见标准、凯业公司的或错程度、合同履行程度等因素，酌定凯业公司应支付可得利益损失550000元。关于评估费，凯业公司关于评估费的诉请，缺乏依据，法院不予支持。关于安保服务费、保洁费、垃圾清运费，因科达公司认可其公司有部分物品留在涉案房屋，故由此产生的保洁费、垃圾清运费应由科达公司承担，科达公司应支付保洁费5844元、垃圾清运费19476元。凯业公司关于安保服务费的诉请，依据不足，法院不予支持。一审法院判决如下：一、北京凯业电子科技有限公司于判决生效之日起七日内返还科达瑞达（北京）计算机设备有限公司保证金八万三千五百六十六元；二、科达瑞达（北京）计算机设备有限公司于判决生效之日起七日内支付北京凯业电子科技有限公司租金差额三万三千元；三、北京凯业电子科技有限公司于判决生效之日起七日内支付科达瑞达（北京）计算机设备有限公司装修损失十七万元；四、北京凯业电子科技有限公司于判决生效之日起七日内支付科达瑞达（北京）计算机设备有限公司实际损失四万三千九百五十九元；五、北京凯业电子科技有限公司于判决生效之日起七日内支付科达瑞达（北京）计算机设备有限公司可得利益损失五十五万元；六、科达瑞达（北京）计算机设备有限公司于判决生效之日起七日内支付北京凯业电子科技有限公司保洁费五千八百四十四元、垃圾清运费一万九千四百七十六元；七、驳回科达瑞达（北京）计算机设备有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京凯业电子科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费2208元，由北京凯业电子科技有限公司负担（已交纳）。一审案件受理费19831元，由科达瑞达（北京）计算机设备有限公司负担7556元（已交纳），北京凯业电子科技有限公司负担12275元［科达瑞达（北京）计算机设备有限公司已交纳，北京凯业电子科技有限公司于判决生效之日起七日内给付科达瑞达（北京）计算机设备有限公司］。反诉受理费3802元，由科达瑞达（北京）计算机设备有限公司负担629元［北京凯业电子科技有限公司已交纳，科达瑞达（北京）计算机设备有限公司于判决生效之日起七日内给付北京凯业电子科技有限公司］，北京凯业电子科技有限公司负担3173元（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯业公司提交以下证据：1．2019年4月12日涉案房屋照片7张，2．2019年6月12日涉案房屋照片5张，该1、2证据证明涉案区域无曾经有经营过的迹象，席位号与企业管理服务协议书显示的席位号无法对应，且实际并未使用，工商登记地址与实际经营地址不符，科达公司违法进行虚假工商登记业务；3．《企业管理服务协议书》信息汇总表，4．《三方协议》信息汇总表，该3、4证据证明科达公司租赁范围内所制定的席位编号为3G+数字，签约方与三方协议不一致，首部签约方与落款方不一致，签约方工商登记地址与合同约定地址不一致，合同金额与三方协议不一致；5．《涉案房屋工商登记公司信息汇总表》及对应企业信用信息报告，证明工商登记地址与科达公司企业管理服务协议书、三方协议显示信息不一致；6．北京市朝阳区××99号3层3A06地址工商登记公司信息，证明3A06席位实际为广州传承展览工程有限公司北京第一分公司的工商登记地址，该地址自2009年5月12日起即为该公司的工商登记地址，该公司于2012年11月19日吊销，工商登记地址与实际经营地址不符，科达公司违法进行虚假工商登记业务。科达公司发表如下质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，拍摄时间和拍摄方式并非合法取得，也未经过希源公司同意拍摄取得，同时无法确定具体位置，所说的3A06字样无法确定；证据2的真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，无法确定照片的真实性及拍摄时间，与本案无关；证据3系原审提交过的证据，以原审的质证意见为准；证据4、证据5的真实性、合法性认可，证明目的不认可，去办理工商登记信息是科达公司无法做到的，必须要凯业公司提供相应的协助包括公章、房产证以及相应的配套手续我方才可以去变更，不是科达公司自行隐瞒采取不合法的手续完成的，如果凯业公司认为此是违法行为，科达公司可以通过工商局去进行相应的核实；证据6的真实性、合法性认可，证明目的不认可，关联性不认可。证据5、6均与本案无关，证明目的不认可，必须是凯业公司协助科达公司才可以办理相应的工商登记手续。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为凯业公司是否应向科达公司退还保证金；科达公司是否应按合同约定支付2019年5月10日至其搬出之日止的租金以及滞纳金；凯业公司赔偿科达公司各项经济损失的确定以及科达公司应赔偿凯业公司经济损失的范围。科达公司与凯业公司签订的《百脑汇异业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案中，凯业公司在合同履行期内提出于2019年6月10日提前终止《百脑汇异业租赁合同》，其行为构成根本违约。现合同已经解除，凯业公司应当向科达公司返还保证金。二审中，凯业公司以科达公司在2018年8月10日至2019年5月9日期间存在拖欠租金行为为由不同意退还保证金，实质上是追究科达公司延期支付租金的违约责任，因其在一审反诉中并未提出该项诉求，故本院不予审理，其此项上诉意见本院不予采纳。关于科达公司是否应按合同约定支付2019年5月10日至其搬出之日止的租金以及滞纳金。据已查明的事实，2019年2月凯业公司即通知承租人百脑汇北京店将于2019年6月10日终止运营，凯业公司与科达公司租赁合同履行后期，商场其他租户开始停业前腾退工作，租赁场所的状况对科达公司办公存在一定影响，故原审法院适当酌减租金数额，并无不当。经审查，双方约定的滞纳金系违约金性质，因凯业公司违反合同约定提前解除合同，科达公司不存在主观恶意拖欠租金的情形，故对凯业公司要求科达公司支付滞纳金的上诉请求，本院不予支持。关于凯业公司赔偿科达公司各项经济损失的确定。该损失包括科达公司装修损失、因凯业公司违约造成科达公司向其他次承租人赔偿的其他经济损失以及可预期利益等。其中关于涉案房屋装修损失，双方合同约定甲方因运营因素提前终止合同，需赔偿乙方对租赁房屋装修装饰重置价值。现涉案房屋已不具备鉴定条件，原审法院考虑凯业公司过错程度、合同已履行情况并结合本案实际情况，酌定凯业公司应支付装修损失170000元，并无不当。凯业公司主张科达公司装修价值为126600元，但未向本院提供有效证据，本院不予采信。关于科达公司其他合理损失，科达公司就凯业公司提前解除合同给其公司造成的实际损失提交了（2020）京0105民初6096号民事判决、中信银行客户回单、微信转账记录截屏、《赔偿协议》及转账记录等证据予以证明，凯业公司虽不认可微信转账记录截屏、《赔偿协议》及转账记录的真实性，但未提交相反证据予以证明，故应对上述证据的真实性予以采信，原审法院结合上述证据确定损失数额，处理正确。关于可得利益损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，科达公司租赁房屋后将涉案房屋出租给不同的次承租人用于办公，科达公司通过转租涉案房屋获得的利润应属可得利益损失。现其就可得利益损失提交了《企业管理服务协议书》《三方协议》、微信转账记录截屏、工资单等证据予以证明。凯业公司虽不认可《企业管理服务协议书》的真实性，但未提交相反证据，故应对该证据的真实性予以采信。通过上述证据，可以证明凯业公司对科达公司将房屋转租用于多家公司注册的情况明知且认可，现其主张科达公司存在利用同一地址虚假注册行为，并以此为由拒绝赔偿损失，有违诚信，本院不予支持。2019年2月18日，凯业公司通知科达公司双方合同于当年6月10日提前终止，科达公司对合同不能履行应具有预见性，其在此情况下，仍向案外人出租，自身存在过错。原审法院在判决凯业公司赔偿的可得利益损失时已考虑了该因素酌减了损失赔偿数额，凯业公司仍就此提出上诉，本院不予支持。关于科达公司应赔偿凯业公司经济损失的范围。因科达公司认可其公司有部分物品留在涉案房屋，故由此产生的保洁费、垃圾清运费应由科达公司承担。因凯业公司违约造成合同不能履行，相关评估、安保服务是其为减少自身损失所做善后工作，其要求科达公司承担相应费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，北京凯业电子科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3802元，由北京凯业电子科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年七月七日法官助理 李 越法官助理 孙亚男书 记 员 王 艳