海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初295号 原告：陈威，女，1971年11月1日出生，汉族，现住哈尔滨市道外区。 委托代理人：陈昌茂，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街37号，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：刘耀光，公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路A1-12德派斯大厦C1101房。 法定代表人：石燕南，董事长。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告陈威与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈昌茂，被告玉中公司法定代表人王新贵及委托代理人刘耀光，被告万长威公司的委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年7月2日，原告与被告玉中公司签订《商品房优惠价认购合同》，约定购买二被告合作开发的万泉雅苑A幢12层E2号房，房总价款487000元，原告于2010年7月2日前付清，被告应于2011年12月31日交房，合同签订当天，原告付清了房款。但万泉雅苑项目由于二被告合作开发建设，因二被告发生内部纠纷，该项目自2012年5月停工至今，形成半拉子工程。二被告的行为已构成违约，使原告无法实现购房目的，原告多次与二被告磋商，并向琼海市政府有关部门上访维权，最后无结果。依据合同法第九十四条、九十七条的规定请求依法判令：1、解除原告与被告于2010年7月2日签订的《商品房优惠价认购合同》；2、二被告向原告退还购房款487000元。3、二被告赔偿原告损失181034元。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《商品房优惠价认购合同》，证明原被告签订认购合同，明确约定了房屋面积、房号、购房款数额、交房日期等，并证明项目是二被告合作开发的事实。2、收款收据、银行汇款凭证，证明原告向被告支付487000元购房款。3、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书一份，证明项目是由玉中公司出地、万长威公司提供资金合作开发。4、万泉雅苑业主集体维权自觉缴纳赞助费清单、业主代表向海南省省长信箱投诉的截图、业主向新闻媒体投诉的截图，证明业主发现涉案项目停工后，自觉地报团进行维权的事实，涉案项目从2012年5月25日停工后至今没有复工。 被告玉中公司辩称：1、同意原告主张解除合同的请求。但缺乏银行转账凭证，需要原告提供。2、授权委托书存在伪造嫌疑，希望法庭对公司的财务专用章、合同专用章及公司公章进行鉴定。3、万长威公司私下与原告签订合同与玉中公司无关，原告起诉玉中公司主体不适格。4、原告称购房款已转到玉中公司账户，因是共管账户，需要查询是否到账，如是转到账我方认可。 被告玉中公司没有提供证据。 被告万长威公司辩称：1、原告的诉求我方认为万长威公司自始至终没有参与，并且根据二被告的合作协议，房屋应当是由万长威公司来销售，责任应由玉中公司承担。2、所签订的合同不是正式的商品房买卖合同，原告要提供未超过诉讼时效的证据。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据： 1、被告玉中公司出具的授权委托书一份，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告，各自承担各自名下的房产销售费用等，双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此也没有异议。 经质证，被告玉中公司对原告的证据1及证据2中的收款收据的真实性不予认可，合同及收据上的公章均是假的，对证据2中的银行转账单的真实性予以认可。对证据3的真实性及证明目的没有异议；证据4赞助清单系原告单方面制作，对其真实性不发表意见，且维权事件显示为2014年12月底，已超过诉讼时效，原告也没有提供其他证据予以佐证，该证据中的截图是原告从网上下载，没有公证处的公证，来源不合法及形式不符合证据提交规则，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被告万长威公司对原告的证据1、2的真实性均没有异议，合法性、关联性由法院认定。对证据3的真实性及证明目的没有异议；证据4赞助清单系原告单方面制作，对其真实性不发表意见，且维权事件显示为2014年12月底，已超过诉讼时效，原告也没有提供其他证据佐证，该证据中的截图是原告从网上下载，没有公证处的公证，来源不合法及形式不符合证据提交规则，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告对被告万长威公司提供的证据1的真实性无法确认，由法院认定；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，二被告是合作开发关系，应共同承担连带责任。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据存在伪造嫌疑，玉中公司将申请鉴定，该份证据足以证明项目是玉中公司的，万长威公司的销售明显违反了委托书的约定，并且充分说明了万长威公司对外销售都应当以房屋所有权人的名义签订才有效力，所以对外销售的行为有玉中公司签名、盖章的才能由玉中公司承担责任，万长威公司称王新贵在另案中承认该证据盖章不是事实，吴凯儇在另案中于2010年7月盖玉中公司的财务专用章，但该章在2010年1月就放入公司保险箱没有拿出来过，故玉中公司有理由认为委托书上盖的章是虚假的；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，但合作关系和合伙关系是两码事。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认，证据4系原告单方制作，且截图系电脑打印，二被告亦有异议，对其真实性不予确认。被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得万泉雅苑项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，万泉雅苑项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2010年7月2日，原告与被告玉中公司签订《商品房优惠价认购合同》，购买二被告合作开发的位于琼海市嘉积镇西园埇的万泉雅苑A幢12层E2房，建筑面积86.23㎡，房总价款487000元，付款方式：2010年7月2日一次性付清；交房时间为2011年12月31日前；在甲方所有房产取得商品房预售许可证后15日内，乙方与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方如单方终止合同应承担上述房产总价的5%违约金；若由于不可抗力原因导致甲方不能正常进行商品房开发，甲方无条件将收取的认购款退还乙方；甲方不能按约定的时间向乙方交房，每逾期一日承担认购款千分之一的违约金。合同签订当天，原告从中国建设银行向被告玉中公司的账户转账支付了购房款487000元，被告玉中公司出具收款收据给原告。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使万泉雅苑项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断进行上访维权，问题未能解决，于2016年1月25日向本院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。庭审中，被告玉中公司以授权委托书、认购合同、收据上盖的玉中公司公章、合同专用章、财务专用章是伪造的，于2016年5月18日向本院提起司法鉴定。本院依法委托海南一中院选定海南公平司法鉴定中心进行鉴定。但被告玉中公司没有向鉴定中心缴纳鉴定费用和未补充检验的相关材料，造成鉴定无法进行，因此，海南公平司法鉴定中心于2016年10月27日依法退回鉴定委托，终止鉴定。 本院认为：原告与被告玉中公司签订《商品房优惠价认购合同》认购房屋，没有签订《商品房买卖合同》，案由应为商品房预约合同纠纷，不是商品房预售合同纠纷。二被告签订的《合作开发房地产合同书》以及原、被告签订的《商品房优惠价认购合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、玉中公司是否适格的被告。二、原告请求是否超过诉讼时效。三、原告与被告玉中公司签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任。 一、玉中公司是否适格的被告。玉中公司抗辩原告将其列为被告主体不适格，玉中公司没有收取原告购房款，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与原告签订《商品房优惠价认购合同》，并收取原告购房款，虽然玉中公司否认并提出鉴定，但玉中公司没有按规定缴纳鉴定费用和补充检验的相关材料，造成鉴定终止。因此应认定玉中公司与原告签订《商品房优惠价认购合同》，并收取原告购房款。并且玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是适格的被告。其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。 二、原告的请求是否超过诉讼时效。被告万长威公司抗辩原告起诉超过诉讼时效。根据查明的事实，涉案项目停工后，被告未能依约完成房屋建设交付原告，原告在此期间不断进行维权，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告万长威公司的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 三、原告与被告签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除。二被告在共同开发建设万泉雅苑项目过程中，因发生纠纷造成项目停工至今未能建成房屋交付原告，致使原告的购房目的不能实现，被告的行为已违约，并且被告玉中公司也同意解除合同。因此，原告诉请要求解除合同，理由正当，本院予以支持。至于二被告应否共同承担本案民事责任。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现因二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款及支付相应利息，并互付连带责任。原告诉请二被告共同退还购房款487000元及赔偿损失（利息损失），理由正当，本院予以支持。利息应从2010年7月3日起以购房款487000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到2016年1月25日止。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈威与被告琼海玉中置业有限公司2010年7月2日签订的《商品房优惠价认购合同》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告陈威购房款人民币487000元及利息（利息以487000元为基数从2010年7月3日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到2016年1月25日）。 三、被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务互负连带责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10580元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年十一月二十一日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。