中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7045号上诉人（原审被告）：刘欢。被上诉人（原审原告）：王超。委托诉讼代理人：龚佳崴，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵峰，江苏海联海律师事务所上海分所律师。原审被告：王本云。原审被告：GALLMICHAEL（中文名迈克）。原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地中华人民共和国江苏省昆山市开发区伟业路18号楼1731室，统一社会信用代码91320583663251492D。法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。上诉人刘欢因与被上诉人王超、原审被告王本云、GALLMICHAEL、原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘欢上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判。事实和理由：1、其与被上诉人签订的房地产居间合同（委托购房意向书），原审草率地将居间合同认定为房屋买卖合同是错误的，居间合同不适用双倍返还定金罚则；2、王本云与迈克根本没有委托上诉人办理房屋买卖事宜；3、迈克在国外并不知道上诉人所作所为，法院的应诉材料王本云收到后并没有也没法在短时间内送达给迈克，原审认定迈克在收到应诉材料后未答辩也未提出异议，应当视为知晓并同意刘欢处理出售房屋事宜错误。王超答辩称，1、王本云、迈克未在法定上诉期内提起上诉，应视为已经放弃上诉权利。刘欢并未被一审判决承担民事责任，不具上述利益，不享有上诉权；2、刘欢对合同签订情况是清楚了解的。签约时刘欢提供其母亲的身份证件、迈克的公证文书，迈克在签约前后并未直接明确提出反对意见，应当认为刘欢有权代理其父母王本云、迈克进行房屋买卖合同的签订。王超向一审法院起诉请求：三被告承担双倍返还定金20万元的违约责任；二、本案被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月28日，王超与刘欢签订昆山住商房地产居间合同（委托购房意向书），约定王超购买王本云、迈克所有的昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄251号房屋，卖方230万元到手价，税费由买方承担，买方需贷款（贷款当天支付居间方千分之五的评估费和百分之一贷款服务费），买方支付中介费一万元整过户当天支付。委托期限自2016年3月28日至2016年5月25日。还约定：合同当天买方支付卖方10万元定金，过户当天买方支付卖方65万元，其余房款由买方向银行贷款支付150万元，留5万元尾款由卖方结清水电物业费后，由买方支付卖方。王超、刘欢在该合同上签字，并盖有昆山市住商不动产金澄路店专用章。业务员周林签字。合同下方有卖方确认栏：卖方同意以本合同约定之价格及条件出售其房屋，且卖方确认已收受买方之定金10万元（如卖方签字后反悔不愿再出售该房屋，则须双方返还该定金给买方，同时须向居间方支付本合同约定之房屋成交总价的1%作为违约金）。刘欢签订确认，并注明代王本云、迈克。另查明，刘欢在签订上述合同时携带房产证原件、王本云身份证原件以及GALLMICHAEL的公证书原件到中介公司，公证书的内容为：本人的中文名为迈克，今后，本人以“迈克”名义所从事的一切行为，与本名有同等的法律效力，本人同样承担相应的一切责任和义务。据刘欢本人陈述，刘欢系王本云之子，王本云离异后与GALLMICHAEL登记结婚。再查明，昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄251号房屋登记为迈克、王本云所有。又查明，昆山住商房地产经纪有限公司的员工周玲在接受一审法院询问时陈述：在签订合同的前3天前我与王本云和刘欢沟通的，与王本云是电话沟通，王本云说她一直在南京不方便过来，可以与其儿子沟通，当时我问过王本云本人，她说她的儿子可以代表她处理房子的事情，合同签订当天晚上与王本云确认以230万元卖房子，房子可以卖给王超。上述事实由昆山住商房地产居间合同、房屋产权登记信息查询结果证明、公证书、以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王超与刘欢签订的合同虽然合同名称为“居间合同（委托购房意向书）”，但是纵观合同上下文，并非买方单独与中介方签订的合同，房屋买卖双方在合同里对房屋坐落位置、成交价格、付款方式等做了明确约定，也约定了定金罚则，买卖双方也在合同上签字，故一审法院认定该合同为房屋买卖合同。根据原被告双方陈述以及中介方业务员陈述，王本云授权儿子刘欢处理昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄251号房屋出售事宜，虽未提供书面的授权委托书，但刘欢签订合同时持有房屋所有权证书以及王本云的身份证原件，且签订合同前后与王本云电话通话确认合同价款，足以让相对人相信刘欢有代理权。GALLMICHAEL作为房屋共有权人，虽未明确授权刘欢处理房屋出售事宜，因GALLMICHAEL与王本云之间特殊关系，且GALLMICHAEL在收到一审法院应诉材料后未答辩也未提出异议，应当视为知晓并同意刘欢处理房屋出售事宜。综上，一审法院认定刘欢代理王本云、GALLMICHAEL签订房屋买卖合同，相应的合同权利义务应当由王本云、GALLMICHAEL承担。王超与王本云、GALLMICHAEL签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同，王本云、GALLMICHAEL作为房屋出卖方拒绝履行合同，构成违约，应当依照合同承担责任。合同约定了若出卖方违约应当双倍返还定金，故对王超要求王本云、GALLMICHAEL双倍返还定金200000元的诉讼请求一审法院予以支持。GALLMICHAEL经一审法院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，应当自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王本云、GALLMICHAEL于本判决生效后十日内双倍返还原告王超定金200000元。二、驳回原告王超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由被告王本云、GALLMICHAEL负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王超与刘欢签订的居间合同（委托购房意向书），已对房屋坐落、价格、付款方式、违约责任作了明确约定，其内容具备房屋买卖合同要素，刘欢也收取了定金。因此该合同虽名为居间合同（委托购房意向书），但实质为房屋买卖合同。合同内容对双方有拘束力。刘欢上诉认为双方系居间合同，不适用双倍返还定金罚则的上诉理由不能成立。刘欢在签订合同时携带房产证原件、王本云身份证原件以及GALLMICHAEL的公证书原件，另经原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司的员工证实，在签订合同前王本云在电话中明确表示刘欢可以代表她处理房产事宜，上述情形足以使王超有理由相信刘欢可代理其父母王本云、GALLMICHAEL签订合同。合同责任应由王本云、GALLMICHAEL承担。本案一审依法向王本云、GALLMICHAEL送达应诉文书，并判决王本云、GALLMICHAEL承担双倍返还定金责任后，王本云、GALLMICHAEL并未提出上诉。刘欢所称迈克在国外并不知道其所作所为，王本云与迈克根本没有委托其办理房屋买卖事宜的上诉理由，不能成立。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘欢负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十一月二十八日书 记 员  孟桢