江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1951号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶林发，男，1965年10月17日生，住浙江省。委托诉讼代理人：侯焕然，江苏李华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娟，南通市通州区城星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝姿（南通）国际家纺产业有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区通灵桥园区。法定代表人：顾雪超。委托诉讼代理人：倪慧君，系公司监事。上诉人叶林发因与被上诉人宝姿（南通）国际家纺产业有限公司（以下简称宝姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶林发上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝姿公司的一审诉讼请求或将本案发回重审、支持叶林发的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由宝姿公司承担。事实和理由：宝姿公司主张房屋占有使用费主体不适格。一审法院认为案涉房屋的所有权归宝姿公司属于认定事实错误。根据2020年6月12日南通市通州区金新街道办事处与宝姿公司签订的通州区房屋搬迁补偿安置协议，宝姿公司已自愿放弃搬迁房屋、附属建筑物的所有权以及土地使用权，委托拆迁方拆除搬迁房屋附属建筑物并注销房屋及土地使用权属登记。根据该约定，案涉房屋的所有权已不属宝姿公司享有，其不能作为适格原告主张房屋占有使用费；同时根据上述安置协议，宝姿公司可获得1900多万元的补偿款，如再将案涉房屋的占有使用费判归宝姿公司，则其获得了重复的利益。一审法院认为案涉房屋不适用《物权法》第28条规定，认为“致被拆迁人的一封信”不属于政府征收决定，但至少可以确认通州区房屋搬迁补偿安置协议相当于政府征收决定，且该安置协议已对案涉房屋所有权进行了约定，证明案涉房屋所有权在签订搬迁补偿协议时已发生变动，宝姿公司丧失了房屋所有权。要求叶林发搬迁时尚在租赁合同期限之内，宝姿公司并没有将未到期的租金退还给叶林发，故不能仅要求叶林发履行腾房义务，而不要求宝姿公司履行退房租的义务，且宝姿公司从未书面通知叶林发腾房并退还预收房租。叶林发在合同未到期且宝姿公司未退还租金时，有权行使不安抗辩权。宝姿公司在合同履行中亦有过错，应在计算房屋占有使用费时扣除。一审法院认为叶林发主张拆迁导致叶林发无法继续使用房屋、租金损失4万余元没有证据证明。叶林发认为，在政府已经对案涉房屋进行评估并签订了拆迁安置协议的情况下，房屋已不能正常使用或处于不确定状态，叶林发只能另寻合适的房屋替代，且叶林发也说明已经另行租赁了房屋。对于停产停业损失以及搬迁费、搬迁奖励等，一审法院认为叶林发至今仍占用案涉房屋，故不予支持是错误的。案涉房屋搬迁补偿安置协议签订时，叶林发的相关拆迁利益已经确定，这部分利益是作为拆迁方的南通市通州区金新街道办事处给予的，与叶林发是否实际腾房没有因果关系，且宝姿公司实际也未腾房即已领取九百多万元的补偿。宝姿公司答辩称，叶林发的上诉理由均不成立，宝姿公司出租的房屋水、电、门卫等设施一直正常运转、使用，房屋等所有权也尚未移交给政府，叶林发应当支付占有使用费；搬迁费、停产停业补贴等均是拆迁安置补偿的一部分，是政府部门对被拆迁对象的补偿，只有被拆迁主体才能享有，叶林发作为房屋承租人不是被拆迁安置的主体、无权享有。宝姿公司向一审法院起诉请求：1.判令叶林发立即腾出并完好退还所租赁的房屋；2.判令叶林发支付房租8481元（分别以两份合同的租赁总价除以360天的标准从合同到期日计算至实际占用之日，暂算至2020年10月12日租金为8481元）；3.判令叶林发支付房租违约金1684元（按实欠租金的20%计算，暂以8481元的20%计算为1684元，计至实际退房日）；4.诉讼费用由叶林发承担。叶林发向一审法院提出反诉请求：1.判令宝姿公司支付租金40425元（7350元/月×5.5个月,期限自2020年4月1日至2020年9月15日，系因合同未到期，其无法继续使用房屋产生的损失）；2.判令宝姿公司支付停产停业损失32426元(50元/平方米×648.52平方米)、搬迁费27205.30元（45元/平方米×450.70平方米+35元/平方米×197.81平方米）、按期搬迁奖励51881.60元（80元/平方米×648.52平方米）、装饰装潢费6515.80元（木隔断885.60元、地毯115.20元、吊扇15元、油烟机100元、监控5400元）；3.诉讼费、反诉费由宝姿公司承担。一审法院认定事实：2019年4月21日，宝姿公司（出租方/甲方）与叶林发（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，租期为壹年，从2019年4月25日起至2020年4月25日止。乙方每年向甲方缴纳租金贰仟肆佰元整。第六条约定：……乙方如果拖欠租金及挂靠管理费用，应向甲方偿付违约金（按相应租金及挂靠、管理费用总额的20%计算）。……乙方在租用房屋内装修墙窗的格、天花板、板壁、吊灯、水龙头、水电线管等物，在迁出时不可拆除并无条件留给甲方。空调、货架等可移动物品归乙方所有并可拿走。第九条约定：房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损，及政府拆迁等政策因素本合同则自然终止，互不承担责任。2019年8月14日，宝姿公司（出租方/甲方）与叶林发（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。出租房屋总建筑面积为630平方米，租期为壹年，从2019年9月16日起至2020年9月15日止。乙方每年向甲方缴纳租金人民币叁万元整，挂靠费叁万元，物业管理费贰万捌仟贰佰元整，合计捌万捌仟贰佰元整。有关违约等约定与2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》一致。宝姿公司、叶林发一致认可上述租赁房屋位于南通高新区通灵桥村4组，案涉两份租赁合同“租期”内的租金均已支付。2020年3月25日，南通市通州区金新街道办事处在宝姿公司处张贴“致被拆迁人的一封信”：（宝姿）南通国际家纺产业有限公司：……金沙湾新区拆迁计划已经开始实施，今年我们将继续加快推进。通州区金新街道动迁办近期将组织相关服务单位对贵单位拆迁范围内的房屋及附属设施进行丈量评估，请贵单位予以配合并做好相关拆迁准备工作。为维护贵单位合法权益，烦请贵单位安排相关负责人整理好相关房产、土地资料原件和复印件，在丈量评估时提供给相应工作组……。2020年5月20日，南通通联资产评估事务所（有限合伙）出具《资产评估报告书》一份，载明宝姿公司及承租户固定资产——机器设备评估价为301040元，其中被评估单位：叶林发（宝姿家纺公司承租户）项下，监控5400元。2020年6月1日，南通大成土地房地产评估有限公司出具《房屋拆迁估价报告》一份，载明宝姿公司房屋、装饰装潢及附属设施的补偿额为17232844元（含机器设备301040元），其中装饰装潢评估一览表记载：编号489的木隔断金额885.60元，编号493的塑料地板（即叶林发诉称的地毯）金额115.2元，编号545吊扇金额15元，编号546的油烟机金额100元。另查明，2020年6月12日，南通市通州区金新街道办事处（甲方）与宝姿公司（乙方）签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》一份，载明：因工程建设的需要，在金沙湾非居二标项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方同意对乙方给予补偿安置。安置协议约定搬迁房屋位于通州区金新街道通灵桥村，产权性质私有房屋。楼房建筑面积3240.62平方米，平房建筑面积12043.33平方米。房屋权属依据招商引资证明。乙方自愿放弃搬迁房屋、附属建构筑物的所有权及土地使用权，并委托甲方拆除搬迁房屋、附属建构筑物并注销搬迁房屋及土地使用权权属登记……土地使用权交由集体或国家收回。补偿总额19809800元，其中被搬迁房屋重置成新价补偿12800467元，装饰装潢补偿2668302元，附属设施、设备、树木等补偿1463035元，搬迁费补助602130元，按期搬迁奖励1141041元，停产停业损失36360元，资产设备301040元，增加停产停业损失713151元，增补84274元。乙方须将房屋腾空交甲方搬除。本协议签订后，如有其它单位或人员对被搬迁房屋及附属物的产权、使用权提出异议的，由乙方负责处理，并承担相关法律责任。拆迁补偿方案第四项房屋性质认定及分类载明：房屋性质认定以房屋所有权证书表明的用途为准。房屋所有权证书未表明用途或表明的用途与建设工程规划许可证记录用途不一致的，以建房审批手续或拆迁时经有权部门确认的用途为准。第五项房屋合法面积认定载明：企业具有合法土地使用权，或经国土部门批准使用集体建设用地的，其在2013年3月1日前建设的地面建筑物未办理过建设、规划等手续的主体部分，在允许的容积率范围内，可认定为参照合法。第八项对其他项目的补偿载明：（一）搬迁补助费：生产用房45元/平方米，办公用房35元/平方米，仓储用房35元/平方米。（二）停产停业期限、补助费标准：1.给予停产停业损失补助的被拆迁房屋应当同时符合以下条件：①具有土地、房屋权属证明，或者经有关部门依法认定为合法建筑的；②被拆迁房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；③因房屋拆迁收造成停产损失的。2.拆迁非住宅非营业用房造成征收企业停产的，按下述标准进行补助。企业停产停业补助分两部分：①职工处置费用。根据企业缴纳社会保险的在册在岗人员按人社局当年公布的在职职工最低工资标准，确定月平均补助额，经济补助不超过6个月……②停产停业补助。按税务部门确认的企业拆迁前三年月平均税后利润给予一次性补助……或按地面建筑物（实际用于生产经营的非住宅房屋）主体部分给予50元/㎡的停产停业一次性综合补助，两种方法取高值。（三）奖励措施：……改制企业的地面建筑物无房屋所有权证书，属改制前已存在的，在规定期限完成签约、搬迁的，给予80元/平方米的搬迁奖励。2012年12月31日前租用村组集体土地、属当地政府招商引资的，企业如能在规定期限内签约、腾空搬迁的，给予80元/平方米的搬迁奖励。南通市通州区金新街道办事处出具说明：1、……2、搬迁部门在金沙湾非居二标项目启动后，先向被拆迁人宝姿发了一封告知信，请企业（被拆迁人）选择评估机构……3、房屋搬迁补偿协议中的装饰装潢……资产设备等补偿都是由评估机构到被拆迁企业仔细登记……这里面包括承租户的装饰装潢、资产设备，具体见评估报告。搬迁费补助602130元是按照生产性用房45元/㎡补偿……搬迁费补助、搬迁奖励、停产停业损失是按照被拆迁人在租赁的土地上被认定属于房屋的建筑面积计算，对照相关政策标准给予补偿，不会因为承租人承租了房屋而增加了上述补偿……评估报告上的装饰装潢……资产设备等都是按照估价标准进行补偿，政府不回收。在进场评估时，如果有承租户的装饰装潢、资产设备是按实登记在评估报告上，……拆迁搬迁费等不根据租赁户人数确定。4、……政府会给予企业搬迁时间，一般是3-5个月……应该有口头约定，没有书面约定……被拆迁人宝姿部分厂房已经腾空交拆，门窗已在2020年9月份左右拆除。目前未交拆的房屋政府没有停水、停电，不影响正常使用，金沙湾大桥、金乐路正在建设，如果承租户还不搬迁将会受到影响。5、该企业拆迁补偿款已按补偿总额的50%发放，计9904900元，待房屋全部交拆后再发放40%，尾款待拆除完毕验收后给予发放。还查明，案涉宝姿公司的出租房屋未取得产权证，至本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证。宝姿公司已领取拆迁补偿款9904900元。案外人倪慧君为宝姿公司的监事。叶林发为南通高新技术产业开发区同成调味品商行的经营者，该商行的经营场所为南通高新区通灵桥村4组。审理中，法院组织双方办理案涉房屋的腾退交接，但叶林发以尚未获得拆迁补偿及宝姿公司应该退还房租为由拒绝腾退。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋建设时未取得建设规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故本案双方签订的两份《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。叶林发应当将案涉房屋腾空并交付宝姿公司。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，宝姿公司主张叶林发按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，依法予以支持。宝姿公司诉称“租金”，表述不当，应为占有使用费。宝姿公司主张按银行借款一年360天计算每天的占有使用费标准无依据，应按一年365天计算，故2019年4月21日签订的合同所涉房屋的占有使用费标准按6.58元/天计算；2019年8月14日签订的合同所涉房屋的占有使用费标准按241.64元/天计算。因合同期内“租金”叶林发已交纳，故房屋占有使用费应从合同约定期限届满次日，即分别从2020年4月26日、2020年9月16日开始计算。宝姿公司还要求叶林发承担违约金，因两份《房屋租赁合同》均属无效，且宝姿公司主张的占有使用费均不在合同约定的“租期”内，故其该项主张法院不予支持。叶林发辩称，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2020年3月，张贴“致被拆迁人的一封信”后案涉房屋就不能用于出租，宝姿公司也不应从中获取租金，故宝姿公司主体不适格。对此，法院认为，人民政府的征收决定是物权变动的法定原因，但本案中张贴的致被拆迁人的一封信系由通州区金新街道办事处发布的具有倡导性的公开信，而非征收决定，不适用上述法律规定，不发生物权变动效力。此外，根据安置协议约定，乙方（宝姿公司）须将房屋腾空后交付甲方（南通市通州区金新街道办事处），现案涉房屋尚未腾空，宝姿公司亦未向案外人交付，相应的占有使用收益在交接前仍应归宝姿公司享有。宝姿公司负有的向案外人交付的义务，并不能免除叶林发作为占用人所应承担的支付占用房屋对价的义务。叶林发还辩称，因宝姿公司尚未支付属于叶林发的拆迁补偿款并退还部分房租，故其不应腾退。对此，法院认为，叶林发要求退付2019年4月至2019年9月15日的租金，以及依据安置协议确定的应属其的拆迁补偿款，均不以其需持续占有案涉房屋为前提，其该项抗辩于法无据，法院亦不予采纳。本案争议焦点为：1.宝姿公司应否支付叶林发“租金”损失40425元；2.叶林发主张的停产停业损失、拆迁费、按期搬迁奖励、装饰装潢费应否得到支持。关于争议焦点1，叶林发主张因合同未到期，政府拆迁导致其无法继续使用房屋产生的租金损失40425元应由宝姿公司负担。对此，法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，叶林发至今仍然占有使用案涉房屋，且叶林发亦未举证证明其在使用案涉房屋过程中受到了诸如停水、停电等客观不能使用的情况，故对叶林发该项主张，法院不予支持。关于争议焦点2，叶林发认可宝姿公司与南通市通州区金新街道办事处签订的安置协议，并据此主张其中停产停业损失32426元、搬迁费27205.30元、按期搬迁奖励51881.60元、装饰装潢费6515.80元，共计118028.70元应属叶林发所有，要求宝姿公司予以支付。法院认为：1.停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，应当以损失实际或必然发生为前提。叶林发并非停产停业损失的权利主体，亦未实际发生损失，无权主张该项损失。理由如下：首先，叶林发非适格的权利主体。叶林发主张应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）确定拆迁补偿款的归属，但条例第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条第一款第三项规定，“对被征收人给予的补偿包括：……（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”据此可知，条例所称被征收人明确限定为被征收房屋所有权人，本案中即为宝姿公司。此外，宝姿公司与叶林发签订的两份《房屋租赁合同》均属无效，双方并未形成合法有效的租赁关系，叶林发并非合法的承租人。其次，叶林发无直接效益损失。即便不考虑《房屋租赁合同》的效力问题，2020年6月12日签订案涉安置协议时，两份《房屋租赁合同》中一份已经到期（至2020年4月25日止），一份已临近到期（至2020年9月15日止），且两份合同中均约定，“房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损，及政府拆迁等政策因素本合同则自然终止，互不承担责任。”叶林发在签订案涉《房屋租赁合同》时，已经有了在占有使用房屋期间，若遇政府拆迁，其不向对方主张责任的预期。同时，案涉安置协议签订于2020年6月，并未约定交付时间（说明中明确一般给予3至5个月的时间搬迁），叶林发至今仍在使用案涉房屋，并未因此停产停业。综上，叶林发的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。2.搬迁费、按期搬迁奖励是对认定为合法建筑、参照合法建筑及改制企业改制前已存在的无房屋所有权证书的办公、厂房等房屋的补偿。按期搬迁奖励系对提前或按期签订协议并交房行为的奖励，而非对拆迁所致损失的补偿。案涉房屋被认定为参照合法建筑，符合补偿条件，按规定可享有生产性用房45元/㎡，办公楼或者仓库35元/㎡的搬迁费，并依据招商引资证明享受80元/平方米的奖励。叶林发至今仍占用案涉房屋，其主张搬迁费、按期搬迁奖励无事实及法律依据，本院不予支持。3.装饰装潢费。宝姿公司对叶林发主张的装饰装潢品名及对应价值不持异议。法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对合同无效时装饰装潢的归属，应适用谁出资谁享有原则。本案中，双方均一致认可叶林发主张的装饰装潢品系由叶林发出资，故相应的补偿款共计6515.80元理应由叶林发享有。南通市通州区金新街道办事处在说明中已明确评估报告中包含了承租户的装饰装潢物、资产设备，政府不回收，且叶林发的主张与评估报告记载一致、宝姿公司对此也不持异议，故可以确认宝姿公司的拆迁补偿款中包含了叶林发主张的装饰装潢损失6515.80元，虽然宝姿公司只领取了一半的拆迁补偿款，但案涉装饰装潢损失相较于宝姿公司已领取的拆迁补偿款数额极小，为减少当事人讼累，由宝姿公司在本案中一并给付叶林发。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，2009年6月22日会议通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，2020年12月23日修改的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、叶林发于判决生效之日起十日内将占用的位于南通高新区通灵桥村4组的房屋腾空并交付宝姿（南通）国际家纺产业有限公司；二、叶林发于判决生效之日起十日内向宝姿（南通）国际家纺产业有限公司支付房屋占有使用费（自2020年4月26日起，按6.58元/天标准；自2020年9月16日起，按241.64元/天标准，均计算至实际腾退之日止）；三、驳回宝姿（南通）国际家纺产业有限公司其他诉讼请求；四、宝姿（南通）国际家纺产业有限公司于判决生效之日起十日内支付叶林发装饰装潢费6515.80元。五、驳回叶林发其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54元，由宝姿公司负担14元，叶林发负担40元；反诉案件受理费减半收取计1735元，由叶林发负担1673元，宝姿公司负担62元。二审中，叶林发提供其本人的微信朋友圈记录，证明其2020年6月因承租房屋拆迁而另行租赁其他房屋经营；与宝姿公司人员的微信聊天记录，证明水电费均交至2020年6月；房屋租赁合同及出租方的证明，证明叶林发2020年6月25日即租用其他房屋用于经营。宝姿公司提供水电费发票，证明其一直在缴纳水电费，案涉房屋一直处于正常使用状态；钥匙交接单，证明叶林发在2021年4月30日将租赁房屋返还给了宝姿公司，之前其一直占用。宝姿公司对叶林发提供的房屋租赁合同、出租方证明、微信聊天记录的真实性不持异议，但认为其另行租赁房屋与本案无关，本案房屋租赁合同项下的房屋叶林发一直占用到一审判决之后的2021年4月30日，一审期间拒绝搬离、称有货物存放；水电费在2020年5、6月之后也有发生，已经微信通知过叶林发；对叶林发的朋友圈记录无法确认真实性，也不符合事实，其一直占用着案涉房屋租赁合同项下的房屋。叶林发对宝姿公司提供的水电费发票真实性无异议，但认为不能证明包含叶林发承租房屋发生的水电费、对钥匙交接单真实性无异议。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院另查明，案涉叶林发承租的房屋已于2021年4月30日交还宝姿公司。本院认为，宝姿公司与叶林发之间是房屋租赁合同关系，应根据双方房屋租赁合同约定及有关合同的法律规定确定双方的权利义务。宝姿公司是出租方，享有出租方的合同权利及法律规定的权利，即使合同无效，其亦有权向承租方叶林发主张房屋占有使用费，双方之间因案涉房屋租赁产生的其他权利义务亦应根据租赁合同约定及有关房屋租赁的法律规定处理。宝姿公司于2020年6月12日与南通市通州区金新街道办事处签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》，其中载明本次拆迁属于自愿搬迁，双方在自愿、平等、协商基础上依照《合同法》等民事法律达成协议，故此次宝姿公司搬迁并非因国有土地上房屋征收，而是属于“协议拆迁”，叶林发主张根据“致被拆迁人的一封信”或《物权法》第二十八条认定宝姿公司已丧失应搬迁房屋的所有权不符合本次拆迁事实、没有法律依据。《通州区房屋搬迁补偿安置协议》约定“宝姿公司自愿放弃搬迁房屋、附属建构筑物的所有权及土地使用权，并委托甲方拆除搬迁房屋、附属建构筑物……”，“自愿放弃、委托拆除”属于当事人的自愿行为，但需搬迁的房屋从未办理产权登记、更未办理变更登记，搬迁协议也未约定宝姿公司放弃搬迁房屋、附属设施“所有权”、交付房屋的时间，包括案涉叶林发租赁的房屋在内的宝姿公司应搬迁房屋仍由宝姿公司控制管理、尚未交付给南通市通州区金新街道办事处或其委托的其他主体，南通市通州区金新街道办事处也未主张对协议所涉房屋享有“所有权”或主张其他权利，叶林发认为租赁房屋的“所有权”主体已发生变化、已转移给南通市通州区金新街道办事处没有事实和法律依据。虽宝姿公司就案涉房屋已经与南通市通州区金新街道办事处达成拆迁安置补偿协议，将房屋交付拆除，但该协议并不排除宝姿公司交付房屋前基于原租赁合同收取房屋占有使用费；如果因案涉房屋在拆迁安置补偿协议签订之后产生的收益发生争议，也应由南通市通州区金新街道办事处与宝姿公司处理，与承租人叶林发无关、不免除其应承担的因租赁合同产生的义务。叶林发与宝姿公司的房屋租赁合同无效，且合同约定的租赁期限早已届满，叶林发应及时搬离、交还房屋并承担交还房屋之前的房屋占有使用费，其占有和实际控制租赁房屋即应支付房屋占有使用费，与其是否在房屋内存放物品、是否以房屋用于经营无关。二审中双方确认叶林发于2021年4月30日将房屋交还宝姿公司，其占用使用费应计算至当日。宝姿公司与叶林发的房屋租赁合同无效，即使在合同约定的租赁期限内，双方也应终止履行、腾退房屋并据实结算房屋占有使用费，但叶林发实际占有使用房屋至租期届满之后，双方已经完全履行了租赁合同的约定，就房屋的占有使用而言叶林发并无损失，其在租期届满前3个月另行租赁其他房屋，但未同时腾退案涉租赁房屋，其租赁其他房屋的租金不能认定为因履行案涉房屋租赁合同而产生的损失。叶林发认为其应获得宝姿公司与南通市通州区金新街道办事处签订的《通州区房屋搬迁补偿安置协议》中约定的停产停业损失、搬迁费、按期搬迁奖励，但叶林发与宝姿公司的房屋租赁合同与宝姿公司与南通市通州区金新街道办事处的《通州区房屋搬迁补偿安置协议》是两个独立的合同关系，叶林发不是《通州区房屋搬迁补偿安置协议》的当事人，其要求获得该协议约定的南通市通州区金新街道办事处给于宝姿公司的补偿没有依据。叶林发称案涉房屋搬迁补偿安置协议签订时叶林发的相关拆迁利益已经确定、这部分利益是作为拆迁方的南通市通州区金新街道办事处给予的，其该项主张没有合同依据，亦未获南通市通州区金新街道办事处认可。叶林发只能依据与宝姿公司的房屋租赁合同主张权利，该合同中没有约定停产停业损失、搬迁费、按期搬迁奖励，叶林发实际占用使用租赁房屋至合同约定的租赁期满，其虽称因房屋需搬迁而影响其使用、房屋已不能正常使用或处于不确定状态，但其未能举证证明因未能依约使用租赁房屋或因房屋租赁合同无效而产生停产停业、搬迁费等实际损失。二审本院召集双方谈话后，叶林发申请本院向南通市通州区金新街道办事处调查其与宝姿公司签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》后案涉房屋占有、处分、使用、收益主体情况，对此本院不予准许。如前所述，《通州区房屋搬迁补偿安置协议》属“协议拆迁”，如协议双方南通市通州区金新街道办事处与宝姿公司对该协议所涉权利义务内容有争议，应由其双方处理，不属于本案审理范围，亦非本院向南通市通州区金新街道办事处调查即能认定。一审中南通市通州区金新街道办事处曾向法院出具情况说明，说明房屋所涉拆迁情况，如其认为其已取得房屋“所有权”、其可在一审的“情况说明”中予以说明或以有独立请求权的第三人身份主张房屋交付、房屋占有使用费或其他权利，但其从未提出有关主张。宝姿公司主张房屋占有使用费是依据房屋租赁合同及相关法律规定，与《通州区房屋搬迁补偿安置协议》无直接关系，该协议亦未取消其依据之前已经存在的房屋租赁合同所产生的对合同相对人的权利。综上，叶林发的上诉理由不能成立，一审法院的处理并无不当。因二审期间发生新的事实，叶林发已腾退房屋，宝姿公司收回出租房屋的权利已实现，本案不再判令叶林发腾退房屋。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决主文第一项；二、维持南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决主文第二项；三、维持南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决主文第三项；四、维持南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决主文第四项；五、维持南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初6696号民事判决主文第五项，以及案件受理费分担部分。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3578元，由上诉人叶林发负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年七月五日书记员 何梦玲