抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初1315号原告（执行案外人）：朱玉镇，男，1947年5月8日出生，汉族，住抚顺市望花区。原告（执行案外人）：刘宝兰,女，1951年5月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。二人委托诉讼代理人：叶雷，系抚顺市望花区浩正法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：抚顺市华盛建筑工程有限公司，住所地：抚顺市顺城区永城街1-1号楼3号门市。法定代表人：王海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙相奇，系该公司员工。第三人（被执行人）：抚顺星城房地产开发有限公司，住所地：抚顺市望花区古城子街2委13组。法定代表人：王红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王钦民，系该公司经理。原告朱玉镇、刘宝兰诉被告抚顺市华盛建筑工程有限公司、第三人抚顺星城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，2021年3月29日本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱玉镇、刘宝兰及其共同的委托诉讼代理人叶雷、被告抚顺市华盛建筑工程有限公司法定代表人王海峰及委托诉讼代理人孙相奇、第三人抚顺星城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王钦民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱玉镇、刘宝兰诉称：2019年4月11日，原告与第三人抚顺星城房地产开发有限公司签订了一份《抚顺市商品房买卖合同》。房屋总价为257628元，原告全款购买，第三人为原告开具购房收据一份。原告与第三人签订的《抚顺市商品房买卖合同》己在抚顺市房产局进行备案登记。原告购买后，一直占有使用至今。2020年8月末，原告与第三人一同到抚顺市房产局办理产权登记时，发现其购买的房屋被抚顺市望花区人民法院依法保全查封。原告随即向抚顺市望花区人民法院递交了异议申请书，2021年3月15日原告收到抚顺市望花区人民法院的（2020)辽0404民初2103号之44民事裁定书，驳回了原告的申请。原告认为其与第三人签订的《抚顺市商品房买卖合同》，是双方真实意思表达，不违反法律法规，并以在抚顺市房产局进行备案登记。双方在签订《抚顺市商品房买卖合同》时，涉案房屋并无争议，因此可以说明双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》合法有效。涉案房屋虽未过户，但己实际交付给了原告占有使用，该房屋应属于原告所有。被告申请保全的涉案房屋应属于原告所有，其行为侵害了原告的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。以上条款于原告在涉案房屋交易过程相符，理应得到人民法院的支持，故原告诉至法院，请求人民法院：依法解除（2020）辽0404民初2130号之36民事裁定书、财产保全决定书中对原告购买的坐落于抚顺市望花区，建筑面积92.01平方米房屋的产权手续的冻结及查封；坐落于抚顺市望花区，建筑面积92.01平方米房屋归原告所有；由于被告的错误查封造成原告经济损失300元，由被告承担；诉讼费由被告承担。被告抚顺市华盛建筑工程有限公司辩称：请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，理由是：1、原告申请解除查封缺乏事实和法律依据，案涉房产登记在被执行人抚顺星城房地产开发有限公司名下，依据物权法规定，案涉房产是被执行财产，是可以执行查封的；2、依据执行异议复议规定，各原告在执行异议案件中提交的证据并不能满足能够对抗执行的法律要件，依法不能对抗被告的执行申请；3、房屋所有权应依据物权法规定来进行判决，仅有商品房买卖合同不是认定物权的法律要件，故原告的第二项诉讼请求不成立；4、经济损失缺乏合同和法律依据，执行异议裁定中，已经明确驳回了各原告的异议申请，原告所谓的损失仍应由其自己承担。第三人抚顺星城房地产开发有限公司辩称：该房屋当时是政府安置房，由于疫情原因一直没有办理房产证，政府安置的时候我们单位的五证还没有下来，只能先安置，将原告安置之后我们五证也下来了，我们的房子已经备案，这之后被告就把房屋查封了，我们备案在先，查封在后，我认为房屋只要是备案了，房子的产权就应该是原告的。本院经审理查明：原告朱玉镇、刘宝兰系夫妻关系，原在抚顺市望花区创业园区中心社区23号楼4号房屋居住，因抚顺市旧城区改造，原居住房屋被列入拆迁范围。2018年10月11日，原告朱玉镇、刘宝兰选中第三人抚顺星城房地产开发有限公司开发建设的座落于抚顺市望花区房屋，决定购买，与第三人抚顺星城房地产开发有限公司签订《古城名都住宅认购书》，并支付定金5000元。2018年11月22日，原告朱玉镇、刘宝兰获得自主购房代金券160409元。2018年11月24日，原告朱玉镇、刘宝兰向第三人抚顺星城房地产开发有限公司支付自主购房代金券160409元及92219元现金交纳购房款，第三人抚顺星城房地产开发有限公司向其开具收据，并出具《古城名都》入住确认单，原告朱玉镇、刘宝兰交纳物业费、清运费等。2019年4月11日，原告朱玉镇、刘宝兰与第三人抚顺星城房地产开发有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同编号：R201900204798，约定：原告朱玉镇、刘宝兰购买第三人抚顺星城房地产开发有限公司座落于抚顺市望花区房屋，建筑面积92.01㎡，价格每平方米2800元，总金额257628元。因被告抚顺市华盛建筑工程有限公司与第三人抚顺星城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，被告抚顺市华盛建筑工程有限公司诉至本院，并由天安财产保险股份有限公司以诉讼财产保全责任保险提供担保向本院申请诉讼保全，本院于2020年8月24日以（2020）辽0404民初2103号之29民事裁定书查封了第三人抚顺星城房地产开发有限公司名下坐落于抚顺市望花区房屋。2020年8月末，朱玉镇、刘宝兰与第三人抚顺星城房地产开发有限公司共同到房屋产权管理部门办理房产证手续，得知涉案房屋已被本院查封。随即朱玉镇、刘宝兰申请案外人执行异议，本院于2021年3月15日以（2021）辽0404民初2103号之43民事裁定书驳回朱玉镇、刘宝兰的异议申请，2021年3月29日，朱玉镇、刘宝兰遂以案外人执行异议之诉纠纷诉至本院。本院所确定的上述事实，有原告向本院提交的《抚顺市商品房买卖合同》、收款收据、物业费收据、《古城名都住宅认购书》复印件、入住照片、自主购房代金券、交纳水、电费回执及收据原件、（2020）辽0404民初2103号之29民事裁定书复印件、（2020）辽0404民初2103号之43民事裁定书及其送达回证复印件等以及原、被告及第三人的庭审笔录在案为凭，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉，其主要是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对诉讼标的权属进行判断，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定了执行异议之诉中的举证证明责任分配，即“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。故案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案原告朱玉镇、刘宝兰的执行异议之诉能否排除被告抚顺市华盛建筑工程有限公司对金钱债务的执行权，需结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行综合判断，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原告朱玉镇、刘宝兰所举证据，对照以上四个要件：（一）关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题2019年4月11日，原告朱玉镇、刘宝兰与第三人抚顺星城房地产开发有限公司所签订《商品房买卖合同》，属于双方当事人达成的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效；（二）关于案涉房屋的实际占有的问题2018年11月24日，原告朱玉镇、刘宝兰交付购房定金，未与第三人抚顺星城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》前，即对该房屋的入住手续，取得房屋钥匙，且向抚顺市安和物业管理有限公司缴纳垃圾清运费、物业费、电梯损耗费、水电费等居住至今，应视为对该房屋处于实际占有状态；（三）关于房款是否交纳的问题原告朱玉镇、刘宝兰依据政府发放的自主购房代金券，已通过支付代金券方式或全款购买向第三人抚顺星城房地产开发有限公司交纳所购商品房购房款，应认定房款已交纳；（四）案涉商品房未办理过户登记的过错问题涉案房屋未能及时办理房产过户登记手续及其房屋产权证，原因在于原告朱玉镇、刘宝兰所购房屋系政府安置房屋，采取先安置后发放相关手续，原告朱玉镇、刘宝兰并无过错。综上，原告朱玉镇、刘宝兰既已依照合同履行完毕支付取得物权对价等义务，预期物权日后将确定无疑地变动到其名下，当其权利与本案被告抚顺市华盛建筑工程有限公司一般债权的实现发生冲突时，法律应选择优先保护案外人的物权期待权。原告朱玉镇、刘宝兰作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人抚顺市星城地产开发有限公司名下的不动产提出异议，符合上述四个要件，其物权期待权应该排除执行，故原告朱玉镇、刘宝兰要求停止对各自所购房屋的查封的诉讼请求成立，本院予以支持。但是，原告朱玉镇、刘宝兰对案涉房屋仅享有物权期待权，所谓物权期待权是指登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买标的虽然不拥有所有权，仅仅享有物的登记请求权或交付请求权，其仍属于债权的范畴，因原告朱玉镇、刘宝兰并未依法办理房屋所有权登记，尚未发生物权变动的效力，本案异议房屋仍登记在被执行人抚顺市星城地产开发有限公司名下，被执行人抚顺市星城地产开发有限公司系异议房屋的所有权人，未办理过户登记之前，原告孙守东对异议房屋还不享有所有权，故原告朱玉镇、刘宝兰请求确认异议房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。关于原告朱玉镇、刘宝兰要求被告赔偿经济损失300元的主张，无事实及法律依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、被告抚顺市华盛建筑工程有限公司不得执行：原告朱玉镇、刘宝兰所购买并居住的坐落于抚顺市望花区房屋，建筑面积92.01㎡；二、驳回原告朱玉镇、刘宝兰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告抚顺市华盛建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。本判决生效后，本院依法裁定解除抚顺市望花区号房屋的查封。审 判 长  屈 波人民陪审员  夏玉琢人民陪审员  于景秋二〇二一年七月五日书 记 员  王 迪