文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1337号上诉人（原审原告）：李焕，女，1986年5月12日出生，满族，住辽宁省葫芦岛市绥中县。委托诉讼代理人：夏立东,辽宁东鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武琳，男，1987年7月23日出生，汉族，个体，住辽宁省葫芦岛市绥中县。委托诉讼代理人：马慧,辽宁兴连律师事务所律师。上诉人李焕与上诉人武琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2021）辽1421民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李焕不服(2021)辽1421民初80号民事判决书，认为该判决书认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。理由是：一、本案上诉人没有过错，造成合同无法履行的原因是新冠疫情，新冠疫情属于不可抗力，对于不可抗力的原因产生的结果，上诉人不存在过错，因此一审认为上诉人存在过错，属于认定事实错误。二、本案适用公平原则错误，因为疫情被上诉人占用上诉人的租金属于没有法律依据，故法院应全额判决被上诉人返还租金。本地区其它因疫情期无法经营的，大都延长一年免收租金，因此被上诉人应全额返还。综上，请二审法院撤销原判，支持上诉请求。武琳上诉请求：1、请求二审法院查清事实，撤销(2021)辽1421民初80号民事判决书并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、疫情虽为不可抗力，但双方合同已经履行完毕，不属于因疫情合同不能履行及合同目的不能实现的情形，上诉人无需退还房租。双方签订《农家院租赁经营协议书》约定的双方权利义务明确，本案中，被上诉人可以依法充分的使用租赁房屋，不能主张解除合同并减免责任。且第三段租赁期为2020年4月1日至2020年10月30日，因疫情造成的封锁早已终止，全国商业都正在恢复并经营，被上诉人经营情况的好与坏，完全属于商业风险，与本案租赁行为无关，同样不能以此为由主张解除合同并减免责任。二、租房保证金为租赁房屋的保证金，不能因租赁期为三段就将整体保证金拆分为三部分。一审法院将保证金分为三部分，因为前两个租赁期没有争议，就将三分之二的保证金返还没有法律依据，且违背保证金的设立目的及合同约定。既然一审法院已经查明了在返还房屋时确存在房屋及所属设施损坏及拖欠电费的情形，那么租赁保证金整体将不能返还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的一审诉请。原告李焕向一审法院起诉称，一、判令被告立即返还租金(2020)年度人民币190000元。二、判令被告返还租房押金人民币15000元。三、判令被告给付合同不能履行期间租金的利息。四、判令被告承担违约责任。五、判令被告承担本案的诉讼费及本案的相关费用。事实和理由：原、被告系房屋租赁关系。2018年4月1日，双方签订一份农家院租赁经营合同，承包期三年，至2020年10月30日止。合同第五条第1款规定：在租赁期限内，甲方保证该房屋的使用安全。合同第六条：协议的变更、解除与终止，第3款规定：因不可抗力因素导致协议无法履行或无法完全履行的，甲乙双方协商一致，可以变更或者解除合同，上述事实有合同为证。在2020年，原告准备开业期间，由于原告租赁被告的农家院系临建，没有消防手续存在安全隐患，上级部门让原告停业。又由于疫情严重导致原告不能正常开业。上述原因实属不可抗力因素导致无法完全履行，因此事，原告曾多次找被告协商，要求返还租金未果。无奈原告诉至法院，故请求法院依据上述事实并结合本案的实际，依法判决支持原告的诉讼请求。一审法院认定，原、被告于2018年4月1日签订农家院租赁经营协议书一份，协议书约定：被告将位于绥中县前所镇洪家村农家院租赁给原告，租赁期限分3个租赁期，第一租期为2018年4月1日起至2019年4月1日止，第二租期为2019年4月1日起至2020年4月1日止，第三租期为2020年4月1日起至2020年10月30日止。租金为570000元，租房保证金5000元，租金分两次给付，首次于2018年4月1日前交付300000元，余款于2019年4月1日前给付。三个租赁期期满后，原告无违约情况，被告返还租房保证金。原、被告约定原告在使用房屋所产生的水、电等费用由原告承担，使用房屋及所属设施不当造成损失的原告应负责修复或经济赔偿。原、被告还约定因不可抗力因素导致协议无法履行或无法完全履行的，双方协商一致，可以变更或者解除合同。合同签订后，原告依约定已给付被告租金570000元及15000元租房保证金。被告将农家院交付原告经营。第一、第二租赁期合同已履行完毕，原、被告无争议。2020年初，因发生全球性新冠疫情，受疫情影响，导致第三个租赁期原告未经营。为此，原、被告及朋友、亲属多次协商延期租赁或者解除合同，但被告始终未给予明确答复，在第三租赁期合同到期前，被告要求提前收回农家院并不予原告延期租赁农家院、不予退回租金，原告起诉来院。一审法院认为，原、被告双方签订的农家院租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，为有效合同。双方已按合同约定履行完毕第一、第二租赁期。第三租赁期是否解除是本案争议的焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。因疫情影响，原告第三期农家院未能经营营业，在原、被告及朋友、亲属多次协商延期租赁或者解除租赁合同未果的情形下，原告请求解除租赁合同，符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告虽未经营，但在起诉时合同已将近到期，在合同不能履行、协商未果的情形下，原、被告均应积极主动主张权利，以避免经济损失扩大，据此原、被告都有责任。原告主张被告全部返还第三期租金190000元，被告认为合同已履行完毕不予返还，对原、被告的主张及观点，结合本案的实际情况，依据公平原则，被告给予原告返还一半为宜，即95000元。原告主张被告返还租房保证金15000元，因第一、第二租赁期原、被告无争执，被告应予返还第一、第二租赁期间的房屋保证金10000元。第三租赁期原告在返还房屋及所属设施时，房屋及所属设施存在损坏情形，另原告还存在拖欠电费情形，原告主张返还第三期租房保证金不予支持，原、被告可协商解决或被告可依法另行主张权利。原告主张被告承担违约责任及给付合同不能履行期间占用租金的利息的请求，被告不存在违约情形，无事实及法律依据，对该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告李焕与被告武琳第三期农家院房屋经营租赁合同；二、被告武琳与本判决生效后十日内返还原告李焕租金95000元，租房保证金10000元，合计105000元；三、驳回原告李焕其他诉讼请求。案件受理费2188元（已减半收取），由原告李焕承担1094元，被告武琳承担1094元。经审理查明，二审认定事实与一审查明事实一致。本院认为，李焕与武琳双方签订的农家院租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，为有效合同。双方在履行合同过程中，因新冠疫情导致双方在租赁期第三年产生纠纷，对房屋租金及保证金是否应予退还、如何退还发生争议，协商未能达成一致。疫情属不可抗力，疫情发生后，合同双方应就合同如何履行进行充分协商，协商不成应积极主动主张自己的权利，以免经济损失扩大，据此双方均有责任。关于保证金，到期后的房屋确有损坏，保证金适当返还未为不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李焕、武琳的上诉请求无事实和法律依据。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4376元，李焕预交4376元，退还2188元；武琳预交4376元，退还2188元。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 葛 飞审判员 侯秀菲二〇二一年七月十五日            本件与原本核对无异      书记员 刘佳欣本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判。