陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异420号案外人：董慧芝，女，1993年4月3日出生，汉族，住西安市新城区。申请执行人:刘清洁，男，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：杨博，男，1986年8月4日出生，汉族，住陕西省兴平市。被执行人:陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料）、西安锦业文化投资有限公司、锦业地产集团有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案，西安市新城区公证处于2016年9月20日出具的（2016）西新证民字第1525号具有强制执行效力的债权文书公证书、2018年3月13日出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已发生法律效力。因义务人未自觉履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日立案执行。执行标的为本金2250万元及利息。执行中，本院作出（2018）陕01执830号之六执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人班博材料网签至陕西龙海工程建设有限公司（以下简称龙海公司）名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的18套房产（含2-51101房屋，以下简称案涉房屋），并于2020年4月23日送达西安市不动产登记服务中心。案外人董慧芝对本院查封案涉房屋不服，于2020年8月5日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人董慧芝称，其父亲董永涛于2010年3月20日与班博材料签订《商品房买卖合同》，全款购买案涉房屋，2014年董永涛因故授意将案涉房屋更名至董慧芝名下。董慧芝于2014年10月19日与班博材料签订《商品房买卖合同》，2018年6月10日交付房屋，交纳了物业相关费用，实际入住占有使用了案涉房屋。一直催促开发商办理该房屋的的产证、备案手续，但开发商都以各种理由说辞推脱到现在迟迟没有履行。董慧芝无奈诉至西安市雁塔区人民法院，目前正在诉讼中。法院查封案涉房屋前，董慧芝依法签订《商品房买卖合同》，全款交纳购房款，合法占有使用该房屋，虽然其名下还登记有其他房产，但该房屋用于家庭日常居住所需。因班博材料的原因至今未办理房产证，且董慧芝之父董永涛弭患重大疾病，其全家人没有精力和时间办理网签事宜，董永涛病逝后，董慧芝之母亦陷入病痛中，董慧芝因在外省上大学、出国留学等，未能及时主张其合法权益，待董慧芝在北京参加工作后，即通过仲裁、诉讼等方式主张其权益。所以，董慧芝系案涉房屋的所有权人，案涉房屋不属于被执行人班博材料所有。请求法院终止执行，解除查封。为支持其异议请求，案外人董慧芝向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.购房款收款收据。3.房屋交接签收书。4.物业费用收款收据。5.病历、死亡证明、求学证明等。申请执行人刘清洁答辩称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，董永涛与班博材料的商品房买卖发生在班博材料取得商品房预售许可证之前，违反国家对商品房买卖的强制性规定，其《商品房买卖合同》效力存疑，董永涛将房屋更名给董慧芝的合法性也存疑。2.董慧芝提交的证据无转账凭证，不足以证明已支付全部价款。3.班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，法院于2020年4月22日查封案涉房屋，这期间董永涛、董慧芝有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是其却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁，自身存在严重过错。在法院查封之后才提出排除执行的异议，严重违背常理，且董慧芝主观上存在严重过错。综上所述，根据异议复议规定28条，董慧芝的异议申请不符合该规定，请求驳回其异议申请。本院查明，1.龙海公司于2019年12月18日出具的《情况说明》载明，2013年班博材料向刘清洁借款2250万元，班博材料将其开发的锦业路76楼盘18套房屋网签至刘清洁指定的龙海公司地基工程分公司名下，上述房屋实际所有人为班博材料。2.案涉房屋于2013年5月31日网签至龙海公司地基工程分公司名下。3.董永涛与班博材料于2010年3月30日签订的《商品房买卖合同》载明，班博材料未取得商品房预售许可证，案涉房屋建筑面积为206.1平方米，总价款为132万元，付款方式为签署合同时付74万元，2010年4月10日前付58万元。4.董慧芝与班博材料于2014年10月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》载明，案涉房屋建筑面积为221.6平方米，总价款为142.9282万元，付款方式为签订合同时付清房款141.9282万元。5.分别出具于2010年1月3日、1月12日、1月30日、2月12日、3月30日、4月12日、4月14日的收款收据载明，班博材料收到董永涛房款5万元、10万元、6万元、15万元、50万元、26万元、20万元，随附的银行单据无法辨认。6.出具于2010年4月14日的收款收据载明，班博材料收到董永涛车位款12万元。7.出具于2015年10月26日的三张收款收据分别载明，班博材料收到董慧芝房款132万元、9.9282万元、车位款12万元。银行回单载明，董慧芝的母亲高红霞于2015年10月26日汇款9.9282万元给戴智孟。8.业主登记表载明，董慧芝于2018年7月13日接收案涉房屋。7.出具于2018年7月17日的收款收据载明，董慧芝交纳了案涉房屋的相关物业费用。8.西安仲裁委员会仲裁受理通知书载明，已收悉董慧芝与班博材料合同纠纷的仲裁申请，决定立案处理，落款日期为2019年10月16日，董慧芝随后撤回仲裁申请。西安市雁塔区人民法院选择诉前化解机制确认书载明，该院于2020年7月7日收到原告董慧芝诉班博材料、龙海公司地基工程分公司的民事起诉材料。9.北京大学人民医院住院病案首页载明，董永涛被诊断为急性淋巴细胞白血病，入院时间为2014年8月29日。董永涛于2015年7月21日病逝。10.物业公司于2020年7月30日出具的房源明细载明，案涉房屋空置。本院在查封之后现场查看案涉房屋未装修入住。11.《西安市不动产登记簿》载明，案涉房屋2幢51101室的所有人为班博材料，不动产权证号为20181213636，登记时间为2018年6月1日。上述事实有执行异议申请书、公证债权文书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，执行程序中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应予审查，理由符合法律规定的情形的，裁定中止对该标的的执行；理由不符合法律规定的情形的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即，买受人董慧芝对登记在被执行人班博材料名下的不动产提出异议，全部符合上述四项规定情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。首先，在本院查封之前，董慧芝之父董永涛、董慧芝与班博材料已签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同不因未办理备案登记而丧失其合法性。故案外人与班博材料在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，董慧芝于2018年7月接收案涉房屋并交纳了相关物业费用，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定；第三，班博材料出具的购房款收款收据及银行单据、车位款收据及银行流水可以证明，董慧芝及董永涛已支付了全部价款;第四，董慧芝之父董永涛在2014年8月已被诊断为急性淋巴细胞白血病重大疾病，于2015年7月病逝。董慧芝称因其父董永涛病逝，其母亦陷入病痛中，董慧芝则因在外省上大学、出国留学等，未能及时主张其合法权益，待董慧芝在北京参加工作后，即通过仲裁、诉讼等方式主张其权益。故此，认定非因买受人董慧芝自身原因未办理网签登记、变更登记并无不妥。综上所述，案外人董慧芝的异议理由符合上述司法解释第二十八条规定的情形，其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对陕西班博材料新技术有限公司名下的位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的2-51101房屋的执行措施。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 苟卫民审判员 黄金华二〇二一年七月二十一日书记员 任苏轩