江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终6635号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨虹娟。委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世强，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜朋。委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。上诉人杨虹娟因与被上诉人颜朋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2021)苏0582民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。杨虹娟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回颜朋一审本诉请求，支持杨虹娟一审反诉请求或发回重审；一审、二审诉讼费用由颜朋承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.根据颜朋与杨虹娟微信聊天内容可反映双方就租赁解除未能达成一致，一审认定双方协商一致解除合同与事实不符。颜朋作为违约方，依法也不享有单方解除合同的权利。2.经一审法院释明，颜朋于2021年3月20日将房屋钥匙寄送给杨虹娟，但颜朋在租赁期间自行更换门锁，杨虹娟收到房屋钥匙后根本无法进入租赁房屋内，杨虹娟主张至一审开庭之日止的水电费199元应当由颜朋承担。3.颜朋交付钥匙的行为不能代表其完成了租赁房屋的交还手续，根据约定双方应共同至租赁房屋清点核对，经共同确认无异议的情况下完成房屋交还，故颜朋至今未能向杨虹娟返还房屋。二、一审适用法律错误。1.一审法院仅要求颜朋承担自2020年12月29日至2021年3月20日的空置损失，忽略了颜朋应承担的违约金和押金赔偿，属于适用法律错误。2.根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第23条规定，一审即便判决合同解除，颜朋也应当承担占有使用费、违约金和招租损失。颜朋二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、颜朋提前退租经过杨虹娟同意，是双方沟通一致的结果，一审判决双方协商一致解除并无不当。二、合同解除后，颜朋打扫、腾空房屋后，杨虹娟拒不接收钥匙，不配合办理交接，一再拖延导致损失扩大，就扩大损失颜朋不应承担赔偿责任。三、双方租赁合同中明确约定违约责任，杨虹娟要求颜朋承担的违约责任远超出合同约定内容，一审判决颜朋承担空置损失，颜朋虽有异议，但尊重一审判决结果。颜朋向一审法院起诉请求：1.判令颜朋、杨虹娟之间关于曼巴特SOHO1814室、1815室的房屋租赁协议于2020年12月28日解除；2.杨虹娟向颜朋返还1814室、1815室租赁押金合计人民币5000元；3.杨虹娟据实结算租金，返还颜朋1814室、1815室已支付租金中未实际发生部分，合计人民币16520.55元；4.杨虹娟支付颜朋逾期返还的未实际发生租金的利息，自2020年12月28日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日，暂计算至2021年1月5日为人民币17.72元。（以上总计人民币21538.27元，扣除颜朋应支付杨虹娟的违约金人民币5000元，杨虹娟实际按照人民币16538.27元主张）；5.本案诉讼费用由杨虹娟承担。杨虹娟向一审法院反诉请求:1.判令颜朋、杨虹娟签订的《房屋租赁协议》于本案判决书生效之日起解除；2.颜朋承担违约金5000元、自合同解除之日起至交还房屋之日止的按照5000元/月标准计算的房屋占有使用费、六个月招租损失30000元；3.判令租赁押金5000元不予返还；4.颜朋立即偿付结欠的租赁房屋的水电费199.55元；5.反诉案件受理费由颜朋负担。一审法院认定事实：2020年9月29日，杨虹娟（甲方、出租方）与颜朋（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》两份，约定颜朋向杨虹娟租赁坐落于张家港曼巴特SOHO1814室、1815室房屋两间，租期自2020年10月8日起至2021年10月7日止，每间房屋租金总计3万元，按季度支付，先付后住，每间房屋乙方另支付甲方押金人民币2500元，期满后，双方各项费用结清、设备无损坏时退还押金。合同第六条违约责任约定，合同经甲乙双方签字（盖章）后即发生法律效力，任何一方不得无故终止合同，发生违约情况，由违约方支付给守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租。双方在合同中还约定了其他事项。上述合同签订后，杨虹娟将约定的两间房屋交付给颜朋使用，颜朋于2020年9月29日通过微信转账向杨虹娟支付20000元、于2020年12月8日通过支付宝转账向杨虹娟支付15000元，合计支付35000元。2020年12月28日，颜朋向杨虹娟发送微信“房东您好，由于我公司在张家港分公司倒闭了，然后我们要从张家港撤了，所以这两天你看下什么时间有空，我们想把房子退了”，杨虹娟回复“今明天都可以，钥匙给我检查一下设施就可以了”，颜朋称“好的，我明天过去把房间东西搬走，然后打扫干净后通知您”、“那咱们剩余房租您有空的话，咱们算一下呗”，杨虹娟回“因为你这是违约押金房租是不退的，我本来就便宜租给你的，照理你还要赔我一个月的房租，你把钥匙给我就行了”，颜朋称“我不是前几天刚交的房租嘛，然后违约的话，我们边两个房间的押金就不要了，然后剩余不是房租的嘛”，杨虹娟回“违约房租也不退的”；2020年12月29日，颜朋向杨虹娟发送微信“房东您好，公司那边我协商好了，就按照合同的，押金不退，然后您两个房间每个房间再扣一个月违约金，我们应该总计应该还剩4个月房租，你看把这个剩余房租退了行了，可以吗？”，杨虹娟回“我们有事回江阴了”，颜朋称“您房租转给我，钥匙我给您放在货梯口的消防箱里”；2020年12月31日，颜朋向杨虹娟发送微信“考虑到那边不安全，钥匙我给您放在曼巴特写字楼物业处了”。因双方对退还剩余租金事宜未能协商一致，故颜朋诉至法院。审理中，颜朋明确其于2020年12月29日搬离案涉房屋，并通过微信拍摄视频通知了杨虹娟，其将案涉房屋钥匙放在案涉房屋物业处，但杨虹娟拒绝接收，又被物业寄还退回。杨虹娟否认指示物业公司退还钥匙，经一审法院释明，颜朋将案涉房屋钥匙寄还杨虹娟，杨虹娟于2021年3月20日收到钥匙。以上事实由《房屋租赁协议》、微信聊天记录、转账凭证、快递记录以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，颜朋与杨虹娟签订的两份《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。颜朋于2020年12月28日通过微信向杨虹娟表示解除合同的意思，杨虹娟也在微信中予以同意，但同时要求对方承担违约责任，故双方之间的两份房屋租赁合同应于2020年12月28日解除，颜朋应支付杨虹娟实际租赁期间即2020年10月8日至2020年12月28日的租金13480元（6740元×2）。因颜朋单方解除合同构成违约，故杨虹娟有权要求颜朋承担违约责任。颜朋虽主张系杨虹娟怠于接收房屋钥匙致其未能及时交付钥匙，但根据现有证据，其不能证明未能交付钥匙的责任在于杨虹娟。而杨虹娟明知颜朋于2020年12月29日搬离案涉房屋后，亦未采取及时与颜朋交接房屋等适当措施造成房屋空置、损失扩大，故对扩大的损失应由其自行承担。现杨虹娟于2021年3月20日收到房屋钥匙，一审法院结合杨虹娟的实际损失、双方的过错程度及合同的剩余租期等因素，酌定颜朋按合同约定的租金标准赔偿杨虹娟自2020年12月29日至2021年3月20日的房屋空置损失13480元（6740元×2），杨虹娟主张的其他损失由其自行承担，一审法院不再予以支持。关于杨虹娟主张的水电费199元，因其未能提交证据证明系颜朋租赁期间产生，故对其该项反诉请求，一审法院亦不能支持。综上，颜朋单方解除租赁合同构成违约，应支付杨虹娟租金13480元并赔偿杨虹娟损失13480元，杨虹娟的其他损失应由其自行承担。颜朋已支付杨虹娟35000元，故杨虹娟还应退还颜朋8040元（35000元-13480元-13480元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条的规定，判决：一、颜朋与杨虹娟于2020年9月29日签订的两份《房屋租赁协议》于2020年12月28日解除；二、杨虹娟于判决生效之日起十日内日颜朋8040元。三、驳回颜朋的其他诉讼请求。四、驳回杨虹娟的其他反诉请求。案件受理费减半收取107元，由颜朋负担55元，由杨虹娟负担52元；反诉案件受理费400元，由杨虹娟负担320元，由颜朋负担80元。二审对一审查明事实予以认可。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，杨虹娟与颜朋之间签订的两份《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。在房屋租赁合同履行过程中，颜朋于2018年12月28日通过微信向杨虹娟提出要解除合同的意思表示，杨虹娟在微信中予以同意，据此本院可以确认双方之间的两份房屋租赁合同于2020年12月28日协商一致解除，颜朋应当支付2020年12月28日之前的租金，杨虹娟主张双方对于合同解除未能达成一致，与双方之间微信聊天记录内容不符，本院不予支持。此后，双方因对违约责任承担产生争议，房屋并未实际完成交接。本院认为，案涉两份房屋租赁合同未能按约履行责任在于颜朋，颜朋应当承担相应的违约责任。但颜朋于2020年12月29日向杨虹娟提出返还房屋，杨虹娟明知颜朋于2020年12月29日已经搬离案涉房屋，未采取积极有效的措施防止损失扩大，对于扩大损失应当自行承担责任。在一审法院释明下，杨虹娟于2021年3月20日收回房屋钥匙，本院依法确认双方完成房屋交接，一审结合颜朋在合同履行中的过错程度、杨虹娟的实际损失、合同剩余期限等因素，酌定颜朋按照合同约定租金标准赔偿杨虹娟至2020年12月29日至2021年3月20日的房屋空置损失。关于杨虹娟主张的水电费199元，但对于该费用系颜朋租赁期间产生的确未能提供相应证据加以证明，故本院对于其主张不予支持。本案纠纷实际发生地为江苏省，杨虹娟上诉主张适用北京市相关规定，本院不予支持。综上所述，杨虹娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由杨虹娟负担。（颜朋多缴纳的1014元，由本院予以退还）本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年七月十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉