广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1484号上诉人（原审原告、反诉被告）：郇志鹏，男，汉族，1991年7月16日出生，住山东省临沭县×××××××××××，公民身份号码：371××××××××××××657。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭海，男，壮族，1988年7月25日出生，住广东省深圳市坪山区新区×××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××033。委托诉讼代理人：陈英革、仇浩，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人郇志鹏与被上诉人郭海因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初4434号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人郇志鹏上诉请求：1、请求撤销（2020）粤1391民初4434号民事判决书；2、请求依法改判被上诉人退回上诉人购房定金5万元，并判令被上诉人赔偿合同价20％的违约金人民币19万元，共计24万元；3、本案一审和二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致该案错判。我作为买方，同被上诉人于2020年8月12日签署了编号为x的房地产买卖合同，成交价95万元，当日通过手机银行转账支付给被上诉人定金人民币5万元。合同第六条第3款约定，自签署之日起30日内被上诉人应委托担保公司赎楼或者自行赎楼还清贷款并注销抵押。合同第十一条约定，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价20%违约金承担违约责任。一审认为“本案的争议焦点是谁负责赎楼及是否应追究一方违约责任问题”，一审认为通过被上诉人提供的8月22日及8月28日微信聊天记录及被上诉人提供的委托书判定赎楼义务由被上诉人郭海变更为由我承担。对此我做出以下两个要点阐述：其一，被上诉人提供的微信记录是片面不完整的，关联性我不予认可，不能由对方摘取的片面性微信聊天记录判定赎楼义务的改变，更不能由此推翻合同约定。至于委托书的事情与我无关，是被上诉人的单方面行为，被上诉人并未将委托书交给我，合同约定的是卖方应向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书，也不应该是委托我。其二，我认为一审未认真考虑到我提供的证据的逻辑关联性，细节分析不到位，我现在再次提供以及补充新的证据，证据第3页9月17日被上诉人表示“同意按合同约定执行”被上诉人“履行赎楼义务”，证据第4页9月20日被上诉人回复“直接合同办事”，并表示“不再做任何协商”。证据第4页9月25日被上诉人表示其选择自行赎楼，并表示拒绝与我方协商，我认为这是被上诉人再一次表示拒绝继续交易，我要求被上诉人配合去银行面签未得到回复。综上所述我认为赎楼义务方不存在争议，不论是合同约定还是微信沟通记录都应由卖方履行赎楼义务，一审认定事实错误。二、我方认为被上诉人违约的根本在于两点：1、虽然被上诉人9月21日已经去银行办理了赎楼申请，但是并未结清贷款，逾期履行已远超过15日，最后有没有完成赎楼也不得而知。2、被上诉人不配合银行按揭贷款面签等交易手续，不配合，不协商，毁约意图明显。证据表明，被上诉人有意图毁约反诬我违约的险恶用心。被上诉人明明9月21日已经预约了银行赎楼还款，却不及时告知，我多次催问赎楼以及要求配合银行面签，被上诉人只答复按合同办事，不再做协商。直到10月1日，被上诉人才问我有没有存首付款和银行房贷面签，合同约定9月15日存首付款监管以及银行按揭贷款面签，此前被上诉人从未提及，只回复按合同办事，不再协商，10月1日刚好超过合同约定9月15日逾期超过15日，此时才提出来原来是想诬告我已逾期履行超过15日超过合同最后期限，意图他可以单方面解除合同吃掉我的定金另行出售，证明了他此前多次只表示“按合同办事，不协商”的意图。但是他对合同内容理解有误，合同约定银行按揭贷款面签需要卖方的配合才能进行，首付款监管是与银行面签同时进行，被上诉人误以为是由我单方面履行。三、一审庭审中被上诉人从与本案无关的多方面对我进行污蔑诋毁，往我身上泼脏水，意图对法官造成心理倾向上的影响，其实都是以他自己的逻辑想象，并且夸大其词。由于都是与本案责任判定无关的东西，我不屑理会争辩，以及秉着遵守法庭庭审纪律的原则，我不抢话不插言，现在反思才意识到他是想对法官造成心理倾向上的影响，干扰法官分析思路。四、被上诉人因得知大亚湾房价上涨而意图毁约，又想制造成我没有按合同履约的假象吃掉我的定金，堂而皇之重新出售。被上诉人配偶是深圳金地地产开发商，当初被上诉人与我签订合同时就表示他老婆嫌弃他跟我谈的价格卖便宜了，他老婆在金地做开发商的。金地在大亚湾有金地天润自在城这个项目那段时间每平方涨了三千块。现在大家都知道大亚湾房价涨了，由于被上诉人的违约行为对我造成重大损失，所以要求被上诉人按合同约定成交价的20%赔偿违约金。五、贝壳网显示被上诉人又重新挂盘115万出售。综上所述，赎楼义务方明确，且我方始终没有拒绝履行合同的意向，被上诉人违约意图可以明确，并试图掩盖他的违约意图，试图颠倒黑白，望判如所请。被上诉人郭海答辩称：一、郇志鹏上诉请求超出一审诉讼请求范围，依法应予驳回。在（2020）粤1391民初4434号案件中，郇志鹏一审诉讼请求为请求郭海支付《房地产买卖合同》中标的房屋合同价20%的违约金人民币19万元。但是在上诉请求中，郇志鹏的上诉请求为“请求依法改判被上诉人退回上诉人购房定金5万元，并判令被上诉人赔偿合同价20%的违约金人民币19万元。”该上诉请求事项已经明显超过一审诉讼请求范围，且主张赔偿违约金与主张返还定金属于相互独立的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条之规定，应当驳回其上诉请求。二、郇志鹏在上诉理由中主张郭海重新将房屋挂网出售并提交了贝壳网挂盘截图进行证明，但该证据为虚假证据，相关房源并非郭海的房子，我方对该证据的真实性、关联性不予认可。郇志鹏在上诉中提交了两份证据，其中证据二为“贝壳网挂盘截图”，意图证明郭海已经将房屋重新挂盘出售。该证据不具备任何证明效力，首先，该证据为虚假证据，图中所示房屋并非郭海的房屋，郇志鹏也无其他证据佐证图中房源的真实权属，我方对该证据真实性不予认可；其次，本案核心焦点在于认定违约责任，郭海名下房屋是否再次出售与本案待证事实无关，我方对该证据的关联性不予认可。因此该证据没有任何证据效力，上诉人郇志鹏基于此的任何上诉请求均不能成立。三、郇志鹏在上诉时提交的新证据存在断章取义，内容不完整的情况，不能完整还原本案案情，更无法支持其上诉请求。郇志鹏在上诉中提交了两份证据，其中证据一为“微信聊天记录1-8页”。郇志鹏在上诉状中声称我方在一审时提交的微信聊天记录不完整，但实则是贼喊捉贼。根据双方签订的《房地产买卖合同》和一审中查明的案件事实可知，双方此次房地产买卖交易从2020年8月上旬就已经开始，《房地产买卖合同》正式签订于2020年8月12日，合同签订后双方一直就合同履行进展有联系。但郇志鹏提交的“微信聊天记录1-8页”中，时间线全部是在2020年9月17日以后的，此时双方合作已经接近破裂，试问到底是谁在断章取义，颠倒是非？而郇志鹏之所以提交这样一份片面截选的证据，正是为了掩饰在合同履行期限内自己没有履行合同义务以及与自己的上诉理由与案件情况相矛盾的有关事实，具体表现如下：第一，郇志鹏在上诉理由中声称委托公证手续与他无关，自己没有收到委托书。但根据郭海在一审中提交的证据显示，2020年8月22日，双方在微信聊天记录中明确提及了公证委托郇志鹏办理赎楼事宜的内容，郇志鹏的该点主张与事实严重不符，属于虚假陈述。第二，在郇志鹏提交的“微信聊天记录1-8页”中，郭海作出过“直接按合同办事”、“不再做任何协商”等表述，但这并不代表郭海存在违约行为。相反的是，郇志鹏在通过片面截选聊天记录的方式，掩饰自己因为没有找到新买家，而迟迟不履行购买义务的事实。根据郭海在一审中提交的微信聊天记录及双方电话录音可知，由于房市行情波动，郇志鹏一直没能找到新买家接盘，所以一直拖延办理赎楼事宜。郇志鹏买房不是为了自住，而是通过炒房牟利，在没有找到新买家接盘的情况下，郇志鹏便没有继续履行合同的意愿，开始消极对待本次交易，迟迟没有办理赎楼和过户，郭海作为房屋出卖人，急于卖房融资周转，只能对其进行明确的催促和提醒，导致合同无法履行的根本原因还是在于作为买受人的郇志鹏消极履行合同，蓄意违约。四、郇志鹏在上诉理由中主张的郭海因大亚湾房价上涨而违约毁单，没有任何事实与法律依据，亦与本案待证事实无关。郭海不但没有单方毁约，相反，在合同履行过程中，郭海因为急于用钱，所以时常催问相关工作进展，几乎每一环节都是郭海在主动推进。直到合同约定的履行期限快届满前，郇志鹏才表示因为市场行情不好，实在无法出手，如果真的没机会卖出去，才会过户到自己名下。上述内容的通话录音已经完整提交到一审法院，足以证明合同之所以无法履行是由于郇志鹏没有找到新买家接盘且自己又不想接盘，合同解除的违约责任在于郇志鹏，其在上诉状中所作的种种臆测，既没有事实依据，也与本案待证事实无关。综上，被上诉人认为一审判决适用法律正确，裁判结果并无不当，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。郇志鹏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告《房地产买卖合同》中标的房屋合同价20%的违约金人民币19万元；2.判令本案诉讼费，保全费，执行费等全部费用由被告承担。郭海向一审法院提起反诉请求：1.解除双方于2020年8月12日签订的编号为000xx的《房地产买卖合同》；2.反诉被告返还反诉原告的《不动产权证》及三张购房发票；3.反诉被告向反诉原告返还交房押金5000元；4.反诉被告向反诉原告支付违约金19万元；5.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2020年8月12日，原告（反诉被告）郇志鹏作为买方、被告（反诉原告）郭海作为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于惠州大亚湾中兴北路xxx转让给买方，建筑面积127.09平方米，转让成交价为95万元，买方在本合同生效之日起七日内向卖方支付定金5万元。合同第四条约定付款方式：（2）A.买方须于2020年9月15日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款25万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。B.买方须于2020年9月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定房地产产权现状：（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定税费承担，其中买方自愿支付赎楼担保费和短期利息。合同第九条约定房地产交付及交房押金：卖方应于收齐全部房款将该物业交付于买方，双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交房押金。合同第十条约定买方违约的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定卖方违约的违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十五条备注约定：1.双方需按合同约定，及时办理相关手续，于2020年11月30日前办完所有交易手续；2.在不违反本合同约定的前提下，卖方同意买方有权过户到买方指定的人名下，更名购买。合同还约定了其他事宜。合同签订当天，原告郇志鹏向被告郭海支付了购房定金5万元，被告郭海将涉案房产的不动产权证（证号为粤房地权证惠州字第3300103909号）及三张购房发票【发票编号分别为：09638211、08461000、（151）粤地现04374480】交给原告郇志鹏。同日，被告郭海向案外人郇昌思支付涉案房产的交房保证金5000元，案外人郇昌思开具《收款收据》给被告郭海收执。此后，双方协商变更赎楼事宜，由被告郭海委托原告郇志鹏办理赎楼的相关手续，公证委托书委托事项主要是代为办理涉案房产的银行按揭贷款提前还贷申请、清偿相关手续、注销抵押登记手续、领取产权证等。嗣后，因由谁负责赎楼问题双方各执一词，协商无果。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方同意解除合同，予以准许，合同解除后，原告郇志鹏应将不动产权证和三张购房发票返还给被告郭海。本案的争议焦点是谁负责赎楼及是否应追究一方违约责任问题。对此，分析评判如下，《房地产买卖合同》第六条约定赎楼由被告郭海负责，但是在合同签订后，双方对赎楼事宜进行协商，协商后由被告郭海赎楼变为原告郇志鹏赎楼，原告郇志鹏从事房产中介职业，应熟知房产交易的流程和所需手续，以及变更赎楼义务所承担的义务，被告郭海按原告郇志鹏的要求办理了委托公证手续，即赎楼义务已变更为由原告郇志鹏承担，且担保公司赎楼款的利息也由原告郇志鹏支付，原告郇志鹏以被告郭海未按期赎楼构成违约，请求被告郭海支付违约金，与事实不符，不予支持。关于反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏支付违约金问题，分析认为，合同约定由反诉原告郭海与担保公司签订服务合同，协议变更赎楼义务后的公证委托书也未明确由反诉被告郇志鹏负责寻找担保公司，与担保公司签订服务合同，完成赎楼义务，且合同约定担保公司不能赎楼情况下，由反诉原告郭海赎楼。综上所述，未履行合同的主要过错系反诉被告郇志鹏，次要原因系合同对赎楼的细节约定不明，该约定不明的责任也不能全部归责于反诉被告郇志鹏，反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏以总价款20%支付19万元的违约金，不予支持，本院酌定反诉被告郇志鹏以其已付定金5万元为限承担违约责任，反诉原告郭海无须退回反诉被告郇志鹏已付的定金5万元。至于反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏返还交房保证金5000元问题，反诉被告郇志鹏并无收取反诉原告郭海的交房保证金，反诉原告郭海也无证据证明其向案外人郇昌思支付，系受反诉被告郇志鹏指示，请求反诉被告郇志鹏返还交房保证金，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郇志鹏与被告（反诉原告）郭海于2020年8月12日签订的关于惠州大亚湾中兴北路xxx的《房地产买卖合同》；二、原告（反诉被告）郇志鹏于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）郭海涉案房产的不动产权证（证号为：粤房地权证惠州字第xx号）以及三张购房发票【发票编号分别为：09xx1、084xx、（151）粤地现0xxx】；三、驳回原告（反诉被告）郇志鹏的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭海其他的诉讼请求。本诉案件受理费2050元由原告（反诉被告）郇志鹏负担，反诉案件受理费2100元由被告（反诉原告）郭海负担。本案二审期间，上诉人郇志鹏提交了证据：一、微信聊天记录1-8页；二、贝壳网挂盘截图。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的认定问题。对此分析如下：2020年8月12日，双方签订了《房地产买卖合同》，合同约定了交首付款、办理银行按揭贷款手续的时间，但双方均未能相互配合，按合同约定的时间节点完成各自义务。虽然合同约定了由卖方即郭海赎楼，但在合同履行过程中，双方又协商变更赎楼相关手续，郭海出具委托书委托郇志鹏办理赎楼手续，最终就赎楼问题未能达成一致意见。二手房交易的各环节需要双方相互配合才能完成，在本案合同履行过程中，双方均未能秉持诚信，相互配合，对于赎楼问题亦有严重分歧，导致交易最终无法进行双方均有责任，不能归责于当事人一方。故对于上诉人提出的要求被上诉人郭海支付违约金的上诉意见不予支持。另外，对于上诉人主张的由被上诉人退还购房定金5万元的问题，双方当事人在一审中均未提出相关诉讼请求，一审也未对此作出判决，故对于购房定金的问题本院不予处理。一审判决本院认为部分对于定金的论述不当。综上，上诉人郇志鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4900元，由上诉人郇志鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧