广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0512民初116号原告：李玲燕，女，1986年7月8日出生，汉族，住浙江省宁海县。被告：汕头市恒明房地产开发有限公司，住所地汕头市濠江区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：梁智博，男，该公司职员。第三人：蒋海凯，男，1986年10月2日出生，汉族，住浙江省宁海县。第三人：中国银行股份有限公司汕头濠江支行，住所地汕头市濠江区。负责人：邱庭辉。委托诉讼代理人：郑楚南，男，该行职员。原告李玲燕诉被告汕头市恒明房地产开发有限公司（下称恒明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院依法通知第三人蒋海凯及中国银行股份有限公司汕头濠江支行（下称中行濠江支行）参加诉讼，并于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告李玲燕、被告恒明公司的委托诉讼代理人梁智博、第三人中行濠江支行的委托诉讼代理人郑楚南到庭参加诉讼，第三人蒋海凯经本院依法传唤无正当理由无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》、与第三人中行濠江支行签订《个人一手住房贷款合同》于2020年8月29日起解除；2.被告立即返还原告购房款869137元及自2020年10月1日起至今的银行按揭贷款利息，并以869137元为基数自2020年10月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月3日向被告恒明公司购买一套价值869317元的商品房并办理银行按揭贷款。2020年8月29日，原告持《认购书》和《无理由退房协议书》向被告恒明公司申请办理退房手续。但被告恒明公司至今仍未将购房款退还原告。现原告依法提起诉讼，请求依法判决。被告恒明公司辩称，原告有权依据《无理由退房协议书》解除合同，但应先将涉案房屋的抵押预告登记注销；案涉购买合同尚未解除，被告恒明公司还未有退款义务，且不存在违约行为，不需要支付原告利息损失；即使其需向原告支付利息损失，原告主张利息的起算时间和计算标准均没有事实和法律依据，应从合同解除后再给予其60天合理必要的付款准备时间后开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三人蒋海凯未作陈述。第三人中行濠江支行述称，其同意解除与原告签订的《个人一手住房贷款合同》，但前提是原告应返还其尚欠的贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月3日，原告与被告恒明公司签订《金碧江湾商品房认购书》，约定原告向被告恒明公司认购汕头市濠江区×××××侧金碧江湾山青轩2幢2-××号房（下称案涉房产）。2018年5月3日，原告（买受人）与被告恒明公司（出卖人）签订了编号为汕头市商品房买卖合同240031441号《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人开发的案涉房产，该商品房总价为869317元；买受人应当在2018年5月3日前支付首期房价款269317元，余额60万元向商业银行或公积金中心（贷款机构）申请贷款支付。另外，原告（乙方）与被告恒明公司（甲方）签订《无理由退房协议书》（没有签订日期），内容为：“……如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”合同签订后，原告依照上述合同的约定向被告恒明公司支付首期房款269317元。原告为余下购房款60万元，作为借款人/抵押人向第三人中行濠江支行办理个人住房贷款，于2018年5月24日，与被告恒明公司及第三人中行濠江支行签订编号为JK201××××××××××951《个人一手住房贷款合同》，约定原告以购买的案涉房产（共有人为第三人蒋海凯）全套抵押借款60万元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，提前还款应按提前还款本金金额和提前还款当日贷款适用利率计算一个月贷款利息；被告恒明公司为担保借款合同项下原告的全部债务提供阶段性保证。合同签订后，第三人中行濠江支行向原告发放的贷款本金60万元划入被告恒明公司名下银行账户。汕头市濠江区不动产登记局于2018年10月12日出具粤（2018）濠江区不动产证明第0006306号不动产登记证明，对案涉房产进行预售商品房抵押权预告登记，权利人为第三人中行濠江支行。2020年9月9日，被告恒明公司收到原告提出无理由退房申请的材料，开始办理退房手续，但至今尚未退还原告购房款。截止2020年10月8日，原告已向第三人中行濠江支行支付按揭贷款本金56874.27元。另查明，原告与第三人蒋海凯系夫妻关系。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案所涉的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于240031441号《商品房买卖合同》解除的问题。被告恒明公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，也与原告签订了《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。因原告已于2020年9月9日向被告恒明公司作出解除合同的意思表示，被告恒明公司亦予以同意，故涉案《商品房买卖合同》自该日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》解除后，被告恒明公司应返还已收取的购房款。被告恒明公司主张其退款内部流程需耗时两个月，但未能作出合理说明，本院酌定被告退款的合理期限为合同解除之日起一个月内，即被告恒明公司应于2020年10月8日前完成退款，逾期则应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付各期款项的利息损失。合同解除后，原告与被告恒明公司应共同到相关登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续。二、关于编号为JK201××××××××××951《个人一手住房贷款合同》解除的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原告与被告恒明公司之间的商品房买卖合同解除，故原告、被告恒明公司及第三人中行濠江支行签订的《个人一手住房贷款合同》的目的已无法实现，故原告诉请解除上述《个人一手住房贷款合同》，应予支持。因本案《商品房买卖合同》的解除非因被告恒明公司和原告违约所造成，原告自愿选择以按揭方式购买案涉房屋，其应自行承担还款日前的应付利息。故对原告要求被告恒明公司偿还其已向第三人中行濠江支行支付的贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。借款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责偿还第三人中行濠江支行的贷款本息。但因贷款合同的贷款已由被告恒明公司收取，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告未偿还的贷款本息由被告恒明公司直接向第三人中行濠江支行偿还，有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。同理，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告恒明公司应向原告返还原告已向第三人中行濠江支行偿还的贷款本金。依照《个人一手住房贷款合同》的约定，提前还款，第三人中行濠江支行有权按提前还款金额和提前还款当日贷款适用利率加收一个月贷款利息，该利息应当由原告承担支付责任。第三人蒋海凯经本院传票传唤不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第九十三条第三款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021年1月1日施行）第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李玲燕与被告汕头市恒明房地产开发有限公司于2018年5月3日就坐落于汕头市濠江区×××××侧金碧江湾山青轩2幢2-××号房签订的编号为汕头市商品房买卖合同240031441号《商品房买卖合同》于2020年9月9日解除；二、解除原告李玲燕与被告汕头市恒明房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行于2018年5月24日签订的编号为JK201××××××××××951《个人一手住房贷款合同》；三、被告汕头市恒明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行返还原告李玲燕至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金60万元减除原告李玲燕已还本金部分，具体金额以第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行系统显示数据为准），同时代原告李玲燕向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行清偿指定还款日前的应付未付的本息及提前还款利息（具体金额以还款当日第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行系统显示数据和依照《个人一手住房贷款合同》约定按提前还款金额和提前还款当日贷款适用利率支付一个月利息为准）；四、被告汕头市恒明房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将购房首付款269317元、贷款本金60万元减去被告汕头市恒明房地产开发有限公司代原告李玲燕向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行支付的本息及提前还款利息的余额返还原告李玲燕，并协助原告李玲燕办理住宅专项维修金、契税等费用退费手续；原告李玲燕应配合被告汕头市恒明房地产开发有限公司办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续及解除预售商品房抵押权预告登记；五、被告汕头市恒明房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李玲燕支付购房首付款269317元和2020年10月8日之前已支付的按揭贷款本金56874.27元的利息（自2020年10月9日起至实际还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）、2020年10月9日之后支付的按揭贷款本息的利息（自各期按揭款本息还款之日起至实际还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；六、驳回原告李玲燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6246.59元，由被告汕头市恒明房地产开发有限公司负担。原告李玲燕已预交的案件受理费6246.59元，本院予以退回。被告汕头市恒明房地产开发有限公司应负担的案件受理费6246.59元，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢俊光二〇二一年七月二日法官助理 张小婉书 记 员 马纯龄附：本判决书相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021年1月1日施行）第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。