广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1705号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：卢远鹏，该公司员工。 被告：盘晓霞，女，1976年10月23日出生，瑶族，住北京市怀柔区。 委托诉讼代理人：文富强，男，1947年12月27日出生，汉族，住广西灌阳县，系被告盘晓霞之父。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告盘晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人卢远鹏、被告盘晓霞的委托诉讼代理人文富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告盘晓霞支付原告2019年8月1日起至2021年3月31日止的物业管理服务费2915.4元及滞纳金498.5元；2.判令被告盘晓霞支付原告2019年8月1日起至2021年3月31日止的电梯维护费187.5元；3.本案的诉讼费、公告邮寄费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告盘晓霞系桂林市叠彩区站前路29号联 第2页共7页 发乾景广场一期61、62-2-902号房的业主，建筑面积为76.62㎡，房屋于2016年7月8日竣工，当年9月1日交付于被告。依据《前期物业服务合同》及《乾景广场一期物业服务合同》，原告为“联发乾景广场一期”住宅小区（建筑面积118050平方米），进行物业管理。2014年原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第九条约定：高层住宅按建筑面积1.9元/月/平方米，电梯维护费150元/年/户、公共耗能费120元/年/户的标准向原告缴纳物业管理费。2020年乾景广场一期业委会与原告续签《乾景广场一期物业服务合同》，合同第六章第二十三条第二点约定物业服务收费标准：住宅楼按建筑面积1.9元/月/平方米、电梯维护费150元/年/户的标准向原告缴纳物业管理费。第六章第二十三条第三点约定：服务费按年度方式收取，业主或物业使用人应在费用到期后首月15日前缴纳本年度物业服务费，逾期缴纳按总费用金额3‰每日收取滞纳金。合同签订后，原告依约为“联发乾景广场一期”小区提供了物业服务，但被告从2019年8月1日起拒交物业服务费、电梯维护费。截止2021年3月31日，被告尚欠物业管理服务费2915.4元及滞纳金498.5元、电梯维护费187.5元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重损害了原告的经济利益，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望法院依法判决。 被告盘晓霞辩称，本人于2016年开始入住涉案房屋，2019年6月，因楼上业主装修破坏了破坏房屋的主体结构，导致房屋漏水，本人多次向物业公司反映问题，并与其工作人员协商，原告最终于2020年9月才将漏水墙体修补完毕。楼上业主装修，导致本人房屋漏水，原告作为物业管理服务方，有义务劝阻楼上业主的违法行为，因此，本人只愿意交纳2020年9月之后的物业费。 第3页共7页 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年5月31日，原告（乙方）与联发集团桂林联盛置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同第四章第九条约定：高层住宅物业服务费按1.9元/月/平方米、电梯维护费150元/年/户的标准向原告缴纳物业管理费。合同第十条约定：甲方已售出的但业主逾期（以入伙通知或商品房买卖合同所规定的时间为限）仍未办理收楼手续的空置物业、已办理房屋入住手续但不装修或未入住的空置物业，其物业服务费用由业主按标准100%计收；合同第三十一条约定：业主或物业使用人未按约定未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，乙方将从欠费次月开按每天按欠费总额的3‰的标准计收违约金；合同第三十五条约定：合同期限自2014年6月1日起至业主大会成立，选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。 原告于2014年6月开始进驻该小区提供物业服务管理。本案被告盘晓霞所有的房屋位于桂林市叠彩区，建筑面积76.62㎡。 2019年10月17日，原告（乙方）与联发乾景广场一期业主委员会（甲方）签订了《联发乾景广场一期物业服务合同》，合同第三章第十九条约定：合同期限自2019年8月1日起至2020年12月31日；合同第六章第二十三条第二款约定物业服务费收费标准：住宅楼按建筑面积1.9元/月/平方米、电梯维护费150元/年/户的标准向业主或物业使用人收取。因业主原因导致房屋空置的，物业服务费按照以上收费标准由乙方向业主收取；合同第六章第 第4页共7页 二十三条第三款约定：服务费按年度方式收取，业主或物业使用人应于费用到期后首月的15日内前缴纳本年度物业服务费......逾期交纳的每逾期一日，乙方可按欠费总额的3‰向业主收取违约金。 2021年1月24日，原告（乙方）与联发乾景广场一期业主委员会（甲方）续签了《联发乾景广场一期物业服务合同》，合同第三章第十九条约定：合同期限自2021年1月1日起至2021年12月31日；合同第六章第二十三条第二款约定物业服务费收费标准：住宅楼按建筑面积1.9元/月/平方米、电梯维护费150元/年/户的标准向业主或物业使用人收取。因业主原因导致房屋空置的，物业服务费按照以上收费标准由乙方向业主收取；合同第六章第二十三条第三款约定：服务费按年度方式收取，业主或物业使用人应于费用到期后首月的15日内前缴纳本年度物业服务费......逾期交纳的每逾期一日，乙方按欠费总额每日3‰向业主收取违约金。2020年8月23日,原告向被告发送短信息催收物业费等费用，因被告自2019年8月1日起拒交物业服务费、电梯维护费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告分别与联发集团桂林联盛置业有限公司、联发乾景广场一期业主委员会签订的《前期物业服务合同》《联发乾景广场一期物业服务合同》是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告分别与联发集团桂林联盛置业有限公司、联发乾景广场一期业主委员会签订的《前期物业服务合同》《联发乾景广场一期物业服务合同》对本案被告具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠 第5页共7页 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，原告将催交物业费的通知以短信形式发送给被告，证明原告已经进行了催收。被告作为涉案小区的业主，未依约履行支付物业服务费用的义务，其行为构成违约，被告每月应向原告缴纳物业费145.58元（1.9元/㎡×76.62㎡），2019年8月1日至2021年3月31日的物业服务费为2911.6元，现原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求合理部分，本院予以支持。电梯维护费按照约定收费标准150元/年/户收取，2019年8月1日至2021年3月31日的电梯维护费为250元，现原告主张被告支付电梯维护费187.5元的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩其楼上业主装修导致其房屋漏水，只愿意交纳2020年9月之后的物业费的问题，本院认为，被告的房屋漏水之后，原告积极协助被告处理房屋漏水事宜，已于2020年9月将漏水墙体修补完毕，其已履行了《联发乾景广场一期物业服务合同》约定的义务，故本案被告的该项抗辩主张，本院不予采信。因房屋漏水造成损害与本案的物业服务合同不是同一法律关系,其可另行主张权利。 关于滞纳金的问题，本案中，原告诉请的滞纳金实为违约金性质，《前期物业服务合同》《联发乾景广场一期物业服务合同》约定物业服务费逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额每日3‰计收违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，原告要求以所欠物业服务费总额按每日3‰计算违约金,此计算违约金数额过高,本院结合 第6页共7页 本案实际情况应予以调整，违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算,即被告应支付违约金为291.16元(2911.6元×10%)，故本案原告诉请要求被告支付滞纳金的合理部分，本院予以支持。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告盘晓霞支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司物业服务费2911.6元（2019年8月1日至2021年3月31日止）及滞纳金291.16元、电梯维护费187.5元（2019年8月1日至2021年3月31日止）； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告盘晓霞负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 第7页共7页 审判员  龙军 二〇二一年七月十九日 书记员  杨何