辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9483号上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，1968年11月23日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王晓龙，系辽宁盛竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地：沈阳市沈河区青年大街185号。法定代表人：张静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张京，男，汉族，1970年4月2日出生，住址沈阳市沈河区，系该公司员工。原审被告：王强，男，汉族，1974年2月1日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王晓龙，系辽宁盛竹律师事务所律师。上诉人王伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。王伟上诉请求：要求改判驳回被上诉人诉请或发回重审。事实与理由：一、原审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同错误，双方的租赁合同未到期；二、原审认定上诉人拖欠并支付2018年11月至2019年12月租金是错误的，上诉人己按约交纳租金及物业费不存在拖欠行为；三、原审判决按贷款利率1.3倍支付利息没有事实及法律依据，上诉人与被上诉人己就免租期及给付租金达成一致，不应支付违约金。沈阳茂业置业有限公司金廊分公司辩称：同意维持原判。原审被告王强陈述意见同上诉人。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司一审提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《配套项目租赁合同》；2.判令被告王伟支付租金338780.2元、物业管理费386395.9元（自2018年11月10日至2020年4月9日，实际应计算至被告搬离房屋之日）；3.判令被告王伟支付2019年1月份电表费750元；4.判令被告王伟支付违约金227691.51元（自2018年11月1日至2020年4月20日，实际应计算至被告付清欠款之日止）；5.判令被告王伟在合同解除后立即按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并归还原告；6.判令被告王强对上述诉求承担连带责任；7.判令二被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原告与被告王伟于2018年6月1日签订《配套项目租赁合同》，按照合同约定，原告为被告王伟提供租赁场地用于餐饮广场项目，使用面积为1381.85平方米；租赁期限自2018年6月10日起至2023年6月9日止；合同签订后3日内王伟应交纳租赁保证金50438元，首年月租金为50438元（含物业管理费29422元/月），第二年、第三年月租金为63048元（含物业管理费29422元/月），第四年、第五年月租金75657元（含物业管理费29422元/月）；被告王伟需于每月25-31日向申请人交纳下月租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用（电费1.3元/度）。截至2020年4月20日，被告王伟已拖欠2018年11月10日至2020年4月9日租金338780.2元、物业管理费386395.9元、电表费750元。根据该合同第2.2条、第2.9条约定，被告王伟逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向申请人支付违约金。根据该合同第10.1条约定，如被告王伟拖欠租金20日以上（含20日）的，申请人有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，被告王伟所拖欠的费用仍需交纳。此外，根据该合同第6.2、6.3条及第九条商铺返还约定，被告王伟应在合同解除后立即按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并归还原告。此外，被告王强于2018年5月24日签署《担保书》，自愿为被告王伟在与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。一审法院认定事实：2018年5月24日，被告王强向原告出具《担保书》，承诺自愿为被告王伟在原告公司金廊店所设餐饮广场专柜的合作经营合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。2018年6月1日，原告作为“甲方”、被告王伟作为“乙方”签订《配套项目租赁合同》约定，乙方租赁场地位于大厦五层餐饮广场，建筑面积1974.07平方米，使用面积1381.85平方米；经营范围限于餐饮广场项目；租赁期限自2018年6月10日至2023年6月9日；甲方于2018年6月10日将租赁场地交付乙方，给予乙方61天的装修免租期，装修免租期自租赁场地交付之日起至2018年8月9日止，装修免租期内无需交纳租金，但仍须支付设施服务费及实际产生的其它费用，本合同的装修免租期仅只一次；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳租赁保证金50438元；第一年租金为21016元/月，第二年、第三年租金为33626元/月，第四年、第五年租金为46235元/月，物业费为29422元/月；乙方于进场装修之日交纳第一个月租金，于每月25日至31日向甲方交纳下月租金及设施服务费；乙方自行安装水、电、燃气表等设备，自行承担费用；每月产生的水、电、燃气等费用，甲方以计表读数，代收代缴；乙方未按上述约定交纳租金及上述费用的，每逾期一日，支付欠费总额1‰的违约金；乙方接收租赁场地后，租赁场地一切工程改造项目均由乙方自行负责施工或委托有相关资质的施工方施工并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等；如乙方拖欠租金或水、电、燃气费用20日以上的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还；甲方提前解除合同，应提前3个月通知乙方，并给予乙方15日的免租搬迁期；租赁期满或本合同提前终止，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场地及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态，予以归还，否则，乙方每逾期一天，须向甲方交纳滞留金（相当于两倍的日租金及运营管理费）。合同签订后，因租赁场地未清理完毕，原告迟延交付场地；被告接收场地后，进行装修。2018年9月30日，原告为被告签署了进场装修审批单，被告支付租金及物业费50500元。2018年10月12日。被告经营的美食广场开业。原告自认被告给付2019年10月至2020年1月租金和物业费239455.50元。因被告王伟拖欠租金、物业管理费、电表费，原告诉至来院。一审法院认为，原、被告签订的《配套项目租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。在履行合同过程中，因原告未及时清理场地，延误被告如期进场，属原告违约，应承担违约责任。对此，原告同意从被告开业之日（2018年10月12日）起算租金，免除了迟延交付场地期间及装修期间的租金，符合法律规定。被告于2018年10月12日开业后，经原告多次催要，仍拒付租金、物业费及其它相关费用，属被告根本违约，应承担违约责任。故，原告要求解除与被告签订的《配套项目租赁合同》，要求被告给付拖欠的租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于拖欠租金数额，被告给付原告50500元，相当于1个月的租金和物业费，被告拖欠原告2018年11月10日至2019年9月30日及2020年2月1日至2020年4月3日期间租金和物业费。因自2020年2月至2020年4月期间，沈阳市疫情较重，属不可抗力，导致被告无法经营，酌定被告应给付租金和物业费至2020年1月31日。经计算，被告拖欠原告2018年11月租金14711.20元、物业费20595.40元，2018年12月至2019年5月为21016元/月、物业费29422元/月，2019年6月租金29843元、物业费29422元/月，2019年7月至2019年12月租金为33626元/月、29422元/月，合计775487.60元。关于违约金，《配套项目租赁合同》中约定的违约金过高，依法应当适当减少。该院酌定，以拖欠租金和物业费为基数，自拖欠之日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于给付拖欠电费750元的诉讼请求，原告未提供充分证据证明，不予支持。被告王强向原告提供的连带责任保证，符合法律规定，且在保证期间内，应当对被告王伟的上述债务承担连带给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与被告王伟签订的《配套项目租赁合同》；二、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金和物业费775487.60元；三、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司违约金，违约金以拖欠租金和物业费为基数，自拖欠之日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算；四、被告王强对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，腾退租赁场地；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费18670元，由被告王伟、王强负担。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，关于上诉人是否存在拖欠租金的违约行为问题，本案被上诉人虽存在迟延交付场地的违约行为，但因诉争租赁合同约定了两个月装修免租期，但上诉人于2018年10月12日己正式开业，商铺未装修即无法开业，原审认定被上诉人同意从上诉人开业之日（2018年10月12日）起算租金，免除了迟延交付场地期间及装修期间的租金，符合法律规定并无不当。关于上诉人提出双方另约定有5个月经营免租期的上诉主张，因双方合同并无此约定内容，上诉人提供被上诉人原工作人员的证人证言及被上诉人公司的内部公用文件报批单，均只是被上诉人内部立项流程，没有双方合意及被上诉人公司盖章确认，故原审对上诉人此项主张，未予采纳亦无不当，对上诉人此项上诉主张，本院不予支持。依双方合同约定，因上诉人拖欠租金、物业管理费，构成根本违约，原审认定被上诉人要求解除合同，符合合同及法律规定，并无不当。关于上诉人拖欠租金及物业费的数额，因被上诉人自认上诉人给付2019年10月至2020年1月租金和物业费239455.50元，故关于此部分数额原审未从上诉人应付2020年1月31日前的租金及物业费数额中扣除，显属不当，本院应予纠正，上诉人拖欠租金及物业管理费数额应认定为775487.6元扣除239455.50元后的536032.10元，对上诉人此项上诉请求，本院予以支持。关于违约金标准，因诉争租赁合同中约定的违约金过高，原审依法酌减酌定，以拖欠租金和物业费为基数，自拖欠之日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算亦无不当，对上诉人此项上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14319号民事判决第一、三、五项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决第四、六项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决第二项为：被告王伟于本判决发生法律效力后15内，给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金和物业费536032.10元；四、王强对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；六、驳回原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司其它诉讼请求。二审案件受理费18670元，由上诉人承担13778.17元，被上诉人沈阳茂业置业有限公司金廊分公司承担4891.83元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年七月十九日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；