辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6175号上诉人（原审被告）：刘薇，女，1983年6月24日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：高祥（刘薇配偶），男，1983年11月27日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码91210211554984603N。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李威、史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人刘薇因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘薇上诉请求：改判上诉人按七折标准向被上诉人给付所欠物业费。主要事实和理由：1.被上诉人未履行物业合同约定的服务内容，未达到收费标准，服务质量差，多处存在安全隐患等。被上诉人严重违约，不应按合同约定标准收费，而应当予以打折。2.被上诉人部分主张超过诉讼时效，且被上诉人于2021年4月份起诉，无权要求起诉后至2021年9月30日期间的物业费。被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：上诉人反映的物业服务问题，或不存在，或已采取措施更正，被上诉人提供服务不存在违约之处。大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令给付原告物业服务费11,683.21元（自2017年11月1日起至2021年9月30日止）；2、判令给付拖欠该物业费的违约金3504.96元。一审法院经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A4-6-2702业主，房屋面积88.78平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，现原告要求被告给付拖欠2017年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费11,683.21元（2.8元/月/平方米×88.78平方米×47个月），有事实和法律依据，予以支持。关于被告主张的小区内卫生差、设施不全、未做到人车分流；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用；存在私搭乱建现象一节，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，二被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于违约金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但考虑到原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金的诉讼主张。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘薇于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币11,683.21元（自2017年11月1日起至2021年9月30日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币90元（原告已预交，已减半收取），由被告刘薇负担69元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担21元。二审中，双方均提交了新证据。上诉人提交一组手机拍摄的照片，拟证明物业服务存在各方面问题，如小区保安执勤时睡觉；垃圾堆积未及时清理；业户在高层消防连廊上放烟花，物业工作人员未予制止；园区大门随意出入，形同虚设等。被上诉人质证意见：对照片的真实性没有异议，对关联性和合法性有异议，照片是在个别时间、个别地点、个别角度进行拍摄的，而物业服务是持续性工作，如果上诉人或者个别业主认为有问题，被上诉人会采取相关的措施，该照片也不能证明在本案诉争的时间段里每时每刻都存在如上问题。被上诉人也提举了一组手机拍摄照片，拟证明上诉人所反映的问题或是已不存在，或是被上诉人已经采取了措施予以解决。上诉人质证意见：对照片真实性不予认可。本院认为，上诉人提交的照片仅反应小区内某一时点、某一区域的状况，且大部分照片形成于一审期间，不属于二审的新证据，这些照片不足以支持其关于物业费打折的主张，故本院不予采信。被上诉人提交的照片，因未能提供原始载体，无法核实真实性，本院亦不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，《前期物业服务协议》第七条第4项约定，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系，均应遵照案涉《前期物业服务协议》行使权利和履行义务。现被上诉人已为案涉小区提供了基本的物业服务，上诉人未按时交费，构成违约，故被上诉人要求上诉人给付2017年11月1日起所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人以被上诉人未提供质价相符的服务为由，要求按七折标准给付所欠物业费，上诉人的主张不能得到支持。首先，物业服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，单项服务在某时段出现的瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。其次，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，不利于小区物业服务良性发展。第三，《前期物业服务协议》对物业服务质量与收费标准进行了明确约定，被上诉人应当严格按照合同约定履职，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题应积极解决，尽到勤勉义务；业主对于发现的问题应及时向物业服务企业反映，对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依法主张权利。上诉人拒交物业费和要求物业费打折的行为均是对公共利益的损害，且于法无据，不能得到支持。上诉人还主张被上诉人于2021年4月份起诉，不能主张至2021年9月30日的物业费。对此，本院认为，根据《前期物业服务协议》第七条第4项的约定，物业费实行按年预缴制，即首年物业费于交房时缴纳，此后每年的11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。本案被上诉人主张的至2021年5月1日至2021年9月30日期间的物业费，应在2020年11月1日至12月31日期间缴纳，上诉人未按时缴费，已构成逾期，被上诉人于2021年4月份起诉时有权主张该时间段的物业费。至于诉讼时效问题，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，其在二审期间提出的关于时效的抗辩主张，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人刘薇负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年七月二十八日书记员  郑 爽