河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8942号上诉人（原审原告）：任芳，女，汉族，1979年10月9日出生，户籍地郑州市。上诉人（原审被告）：河南金牛置业有限公司，住所河南省郑州市二七区安泰路6号4号楼114号。法定代表人：孔祥英，该公司总经理。委托诉讼代理人：田鸣，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李作源，河南明天律师事务所律师。上诉人任芳与上诉人河南金牛置业有限公司（以下简称金牛置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。任芳上诉请求：1.依法撤销一审判决关于超过诉讼时效的判定；2.依法判决由金牛置业公司双倍赔付任芳面积差价及利息或者退房；3.案件费用由金牛置业公司负担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》第十条规定，空间尺寸存在重大设计误差，造成影响使用功能的，卖方人需在10日之内，书面通知××，让××在15日之内做出是否退房的书面答复，否则××有权退房。而开发商自始至终都没告知××此重大失误，甚至企图阻挠××知情，导致买房人于3年后才通过测绘局得知此事。而开发商只赔付本金近10万元，让××多还10万元房贷以及银行利息近6万元。此房的面积小那么多，而里面的承重墙都多达5个，整个房子都成承重墙了，不能做什么改变，房里更是被隔成一小间一小间的鸽子笼，没办法做什么生意，一直租不出去。严重影响使用又没办法改变。任芳辛苦一辈子买个房，现在只能跟废物一样扔那里没一点用。金牛置业公司却还一直隐瞒事实真相，从来没有主动告知任芳此重大失误，更没有及时主动退还房屋差价，导致任芳多还10万元本金的银行利息多年，近6万元。隐瞒事实卖给别人一个烂东西，还不及时告诉对方其中隐患，让买方一直承受更大损失，金牛置业公司没有一点诚信品德。2、关于诉讼时效超时问题。主要是因为金牛置业公司隐瞒事实真相造成的。从买房到找金牛置业公司退钱，中间两年的时间，金牛置业公司一直不给任芳办房本，让任芳没办法知道面积少那么多。任芳最后无奈还是通过房管局知道了真相。中间都浪费了两年的时间。当任芳找到金牛置业公司时，金牛置业公司也只是单倍赔付，也不支付银行利息。由于任芳第一次买房，不懂法，不知道事情如何处理，中间冷却半年。半年中房子仍然没人租，任芳只好问房管局这种情况该怎么办。房管局称可以要求双倍赔付或者退房，购房合同里应该都有这项条款。任芳回来仔细看了购房合同，里面确定有这项条款。于是拿着购房合同找金牛置业公司。金牛置业公司以各种理由推诿不以理会。过了几个月，也就是2019年突然拿出份《承诺函》（上面的身份证号、日期均是金牛置业公司方手写，非任芳所为），说任芳承诺不追究金牛置业公司的责任。该《承诺函》已被法院判定无效，而任芳知道该《承诺函》也是在这个时候19年12月16日，任芳看实在跟金牛置业公司纠缠不清，才决定上法院告金牛置业公司。因为任芳没有《承诺函》原件、复制件等，任芳就用手机拍照保存到手机中。而这个过程又耽误一年多。2019年到2021年初任芳本可以有很多次起诉金牛置业公司的，但是任芳离婚了，自己一个人带着一个不到三岁的小妞妞，妞妞还因为脑出血在省妇幼昏迷一个月，事后又多次做手术。前后都是任芳一个人忙活，无暇顾及此事。中间任芳也只要有空就抽时间去法院起诉。但因为任芳不懂法，法院不允许抱着小孩进法院，起诉目标不明确，起诉状写的不合格，准备材料不对等各种原因，法院不给立案，跑了许多空腿。2021年小孩上幼儿园了，任芳终于可以专心解决此事了。最终导致诉讼时效超时10几天。针对任芳的上诉，金牛置业公司辩称，任芳向金牛置业公司出具的承诺函是其真实意思表示，合法有效。该承诺函系对双方商品房买卖合同中约定面积差异处理的有效变更，双方应依据该承诺函履行。任芳在与金牛置业公司签订的商品房买卖合同中的当日便向金牛置业公司出具了承诺函，承诺其同意产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，并按合同约定单价与金牛置业公司结算不计面积误差比多退少补。同时承诺该承诺内容与合同附件约定不一致的，同意按照本承诺内容执行。该承诺是任芳的真实意思表示，合法有效。系对商品房买卖合同中第五条约定面积差异处理内容的有效变更，任芳应依据该承诺函履行其承诺。二、金牛置业公司按房屋实际产权面积，并依据该承诺函已履行完毕退款义务。任芳也于当日出具了收条，即表明任芳当时对该事实明知并认可，故任芳的起诉有悖于诚实信用原则。金牛置业公司按房屋实际产权面积并依据该承诺函已于2018年2月26日向任芳退还了面积差价97161元，且任芳也于当日向金牛置业公司出具收条，表明其当日对该事实明知并完全认可。因此任芳的起诉有悖于诚实信用原则。另双方签订商品房买卖合同后，并不存在任芳所述的设计变更之情形，且金牛置业公司将房屋交付任芳已达五年之久，现任芳又以不存在的设计变更为由要求退房，再次违反诚信原则。三、任芳的起诉已超过诉讼时效，一审法院对此认定完全正确。本案事实是金牛置业公司于2018年2月26日按房屋实际产权面积并依据该承诺函已将面积差价款退还给任芳，任芳也于当日向金牛置业公司出具了收条，表明当时已经明确知道所购房屋的实际面积情况及退还面积差的事实，对此也并未提出任何异议。任芳于2021年3月9日才起诉，已经超过了诉讼时效，故一审法院对此认定并无不当。综上，任芳向金牛置业公司出具的承诺函是其真实意思表示，合法有效。该承诺函系对双方商品房买卖合同中约定面积差异处理的有效变更，双方应依据该承诺函履行。金牛置业公司按房屋实际产权面积并依据承诺函已经履行完毕退款义务，任芳也于当日出具了收条，即表明任芳对该事实明知并完全认可，故任芳的起诉有悖于诚实信用原则。任芳的起诉已经超过诉讼时效，一审法院对此认定完全正确。故任芳对金牛置业公司的上诉理由不能成立，二审法院应依法驳回其上诉，维持一审判决结果。金牛置业公司上诉请求：1.维持一审判决结果，但依法将一审判决“本院认为”部分认定“承诺函中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异时处理的承诺条款系格式条款且为无效条款”更正认定为“承诺函中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异时处理的承诺条款有效”；2.本案的诉讼费用由任芳承担。事实与理由：一、金牛置业公司与任芳之间关于房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方经协商后的真实意思表示是以产权登记面积为准，并按合同约定单价结算（不计面积误差比），多退少补。但双方的上述意思表示在原本《商品房买卖合同》中的约定却不符合房屋主管部门的联机备案要求，金牛置业公司无奈只能按照房屋主管部门的统一要求将原本《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异的处理约定条款进行了调整，故备案的《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异的处理约定条款实际为格式条款。1.金牛置业公司与任芳在原本《商品房买卖合同》中，对房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异处理时，经双方协商一致，以产权登记面积为准，并按合同约定单价结算（不计面积误差比），多退少补。但原本的《商品房买卖合同》无法通过房屋主管部分联机备案，金牛置业公司无奈只能按照房屋主管部门的统一要求将原本《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异的处理约定条款进行了调整，即调整为备案（双方于2016年3月25日签订）《商品房买卖合同》中约定产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由金牛置业公司返还任芳，绝对值超出3%部分的房价款由金牛置业公司双倍返还××。因此，备案的《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异的处理约定条款实际为格式条款。另房屋主管部门相关人员告知双方对于经备案《商品房买卖合同》中的相关条款可以补充协议等形式重新约定。2.任芳在备案《商品房买卖合同》签订的当天便向金牛置业公司出具承诺函，承诺函中关于房屋面积差异处理的承诺条款系对备案《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异处理约定的有效变更，也是备案《商品房买卖合同》的组成部分。依照原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，任芳关于房屋面积差异处理的承诺条款是符合上述法律规定的。3.2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已删除了房屋主管部门统一要求的上述备案《商品房买卖合同》中第五条关于面积误差比双倍返还的内容，体现买卖双方的公平原则。二、承诺函中关于房屋面积差异处理的承诺条款系经双方协商后的真实意思表示，因此一审法院认定该条款系格式条款是不正确的。退一步讲，即便为格式条款，金牛置业公司已尽到提示任芳的义务，同时也不存在免除金牛置业公司责任，排除任芳主要权利的情形，故一审法院认定该承诺条款无效无事实和法律依据。由上述可知，关于房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，并按合同约定单价结算（不计面积误差比），多退少补，是经双方协商一致后在原本《商品房买卖合同》中的约定。因此，任芳才会在备案《商品房买卖合同》签订的当天便向金牛置业公司出具上述承诺函，即承诺函是任芳的真实意思表示，故该条款并非格式条款。退一步讲，即便该承诺函中关于面积差异处理的承诺条款被认定为格式条款，但承诺函是任芳单独向金牛置业公司出具的，且承诺函内容极少，任芳足以注意并理解上述面积差异处理承诺条款的含义，即金牛置业公司已尽到提示任芳的义务。且金牛置业公司依据该承诺条款已向任芳退还了面积差价97161元，任芳也于当日向金牛置业公司出具了收条，再次印证任芳对上述承诺条款是理解和完全认可的。同时，该承诺条款是以产权登记面积和合同约定单价据实结算，多退少补，这对双方都是公平合理的，并不存在免除金牛置业公司责任，排除任芳主要权利的情形。故一审法院认定该承诺条款无效是错误的。综上所述，一审法院认定该承诺函中关于面积差异处理的承诺条款系格式条款且是无效条款实属错误，二审法院应依法更正认定该承诺条款有效，并按该承诺条款解决双方产生的争议。针对金牛置业公司的上诉，任芳辩称，不认可金牛置业公司的上诉事实及理由。首先，金牛置业公司存在欺诈行为，另外任芳是在胁迫的情况下签订的购房合同。在一审的时候任芳交了一个情况说明，是金牛置业公司写的让任芳签的字。内容是之前交了1万块钱的定金，一个星期必须签购房合同，不签的话1万块钱不退，所以任芳才签购房合同的。当时签购房合同时是带着上司一块去签，他可以做任芳的证人证明任芳只签了一个购房合同，没有签承诺函。然后当签购房合同的时候，因为快下班了，任芳就问售楼员，任芳说购房合同有没有其他的附加协议，其说没有，就是一个房管局的这种同一编码的打印的购房合同。任芳确认其话之后才签了购房合同，任芳也只签了购房合同，没有签金牛置业公司所说的承诺函。承诺函任芳自始至终也不知道，所以不是任芳真实意思的表达。承诺函写的也不完整，后面身份证号还有日期都是金牛置业公司自己填上去的，不是任芳写的。因为承诺函是金牛置业公司加在购房合同里让任芳写的，因为购房合同只用签名按手印，所以承诺函上也只有签名按手印。后面本来该任芳写的身份证号、日期都是金牛置业公司自己填上去的。因为金牛置业公司怕任芳知道这个事实真相，金牛置业公司不敢让任芳再签身份证号，金牛置业公司就是怕任芳知道承诺函的具体内容。这个承诺函是金牛置业公司骗着任芳签字按手印的，存在欺诈行为。之所以超时是因为任芳是2018年通过房管局才知道房子面积这么大的，开发商自始至终都没有告诉任芳这个重大失误，任芳也是那时才知道才起诉的，所以才会超时。签承诺函应该有提示说明的义务，因为承诺函是格式条款，金牛置业公司负有提示说明义务。但是金牛置业公司也没有提供证据证明这一点，而任芳可以证明任芳当时自始至终都没有签过承诺函，因为后来任芳给售楼员打电话，任芳说除了让签购房合同，让任芳签过承诺函没有，售楼员说没有让任芳签过，只让任芳签过房管局购房合同。所以金牛置业公司承诺函具有欺诈的行为，是加在购房合同让任芳签的。另外也具有胁迫性，因为任芳当时要不签的话，1万块钱定金不退，所以任芳才签了当时签的购房合同，假如他那承诺函是夹在购房合同里面签的话，也是胁迫任芳签购房合同的同时再签的那个东西。另外金牛置业公司让任芳签承诺函，也没有事实依据和没有跟任芳解释。首先任芳也没有买特价房，是正儿八经的商品房，任芳也没有少给钱，承诺函就是一个霸王条款，显失公平。承诺函的整个内容完全就是免除了金牛置业公司的主要责任，所以一审判决承诺函是无效，任芳感觉非常公平合理。根据商品房购买合同，当时面积误差超过3%的情况下，任芳可以退房的，并且金牛置业公司也有义务在十天之内通知任芳，但如果没有通知任芳的话，任芳有权退房。但是金牛置业公司到目前为止一直都没有告诉任芳这个事实。任芳是通过房管局测绘员那里才查出来的面积误差这么大。任芳不知道该怎么办，后来任芳去找金牛置业公司，金牛置业公司就退单位赔付。如任芳不出具收条，金牛置业公司也不会退钱，所以任芳才出具的。并不是说任芳认可金牛置业公司要求单位赔付这个事实情况。事后任芳也找过很多次，谈过这个事，说要双倍赔付，金牛置业公司一直要么躲着不管要么就是纠缠，要么就是不理，要么就是找不到人，后来任芳才起诉法院，金牛置业公司是在2019年12月份才拿出来承诺函，而且任芳没有原件也没有复印件，任芳也是此时才知道有承诺函这个事情，金牛置业公司缺少一个向任芳解释的义务。在这种情况下一审认定承诺函无效，也很公平也很合理。超时的原因是因为开始金牛置业公司一直都没告诉任芳，任芳不知道面积误差那么大，其中有两三年任芳都不知道面积少那么多。任芳是在两年之后才知道的，任芳去金牛置业公司要钱没要过来，然后任芳才起诉金牛置业公司，这中间耽误两三年了。后来任芳又去法院起诉金牛置业公司，因为当时是任芳带着小孩两三岁，××，法院不让带着小孩进去里面。最后超时有十几天。任芳向一审法院起诉请求：1.金牛置业公司双倍赔付差价款约10万元，要求解除“承诺函”霸王条款；2.金牛置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月25日，任芳（××）、金牛置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人出售的位于二七区××、××、××、××房；该商品房的用途为商业服务；建筑面积52.91平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15876.02元，总金额84万元；根据当事人的选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，××有权退房。××不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由××补足。超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归××。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价由出卖人返还××。绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还××。双方还对其它事项进行了约定。郑州市房产分层分户图显示上述建筑面积46.79平方米，与合同约定面积相差6.12平方米。面积误差超过3%部分的面积为4.53平方米（6.12平方米-52.91平方米×3%=4.53平方米）。2018年2月26日，任芳向金牛置业公司出具收到退商铺面积差97161元的收到条一份。另查明，金牛置业公司出示时间为2016年3月25日的打印件由任芳签名按指印的承诺函一份，内容如下：河南金牛置业有限公司：本人购买了贵公司开发的“金牛·水岸国际花园”商铺，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：16002361336，以下简称“合同”）及其附件。鉴于该项目的特殊性，本人承诺如下：一、本人同意商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，并按合同约定单价与贵公司结算（不计面积误差比），多退少补。二、因办证手续复杂，本人同意贵公司办理房屋产权初始登记的时间为交房后360日内，办理房屋产权转移登记的时间为交房后720日内。三、基于施工、小区整体建设需要等原因，贵公司对部分楼宇公共部位装饰装修等规划、设计及商铺有关联的公共部位和设施进行了细微调整，本人对予以同意，且保证不向贵公司主张任何权利。四、本承诺内容与合同及附件约定不一致的，本人同意贵公司按本承诺内容执行。五、本承诺经本人签字后生效。一审法院认为，本案任芳、金牛置业公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异的约定与金牛置业公司所出示的承诺书中约定的内容不一致。该承诺函系金牛置业公司提供让任芳签名按印，且日期与《商品房买卖合同》期间相同，金牛置业公司未举证证明其采取合理的方式提请任芳注意免除或限制其责任的条款，系格式条款。提供格式条款的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。则应按《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异的约定解决双方产生的争议。金牛置业公司辩称其于2018年2月26日已向任芳支付过差价款97161元，任芳于当日向金牛置业公司出具了收条，表明任芳当时已经明确知道所购房屋的实际产权面积情况及所退面积差价的事实，而任芳于2021年3月9日再次主张权利，超过诉讼时效。任芳未举证证明，期间存在诉讼时效中断事由，故金牛置业公司关于诉讼时效的抗辩成立，该院予以采信。任芳的诉讼请求，证据不足，难以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告任芳的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告任芳负担。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据案涉《承诺书》的内容，该承诺书是针对房屋面积差的处理方式及产权登记时间的单独的、特别的约定。该《承诺书》在形式上独立于《商品房买卖合同》，并且有任芳的签字确认。而任芳虽主张其签署承诺书是受到了金牛置业公司的欺骗、胁迫，但任芳对此并未提供充分的证据予以证明。同时《承诺书》中关于房屋面积差的处理方式的内容依法属于双方可以自行约定的范围。另，本案诉讼中，任芳述称其本人于2018年1月份知道了案涉房屋存在面积差，并于2018年2月份收到了金牛置业公司退还的单倍面积差的购房款。同时，任芳认可其在诉讼中对于其向金牛置业公司主张双倍退还房屋面积差价款的事实没有提交证据。综合《承诺书》的外在形式，约定的内容，房屋面积差价款的退还事实以及任芳主张相关权利的情况，案涉《承诺书》虽为金牛置业公司打印提供，但现有证据不足以认定案涉《承诺书》无效。根据任芳在本案诉讼过程中陈述的内容可知，任芳于2018年1月份已经知道了案涉房屋存在面积差，且任芳于2018年2月份已经收到了金牛置业公司退还的单倍面积差的购房款。但任芳并未提供证据证明至本案诉讼前其向金牛置业公司主张过相应的权利。因此，任芳述称的未超过诉讼时效的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由任芳负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年七月二十六日书记员  刘泽玉