四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终582号 上诉人（原审被告）：黄利萍，女，1969年8月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：沈枫，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫文洪，男，1963年2月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：王永金，四川通慧律师事务所律师。 第三人：广元市赛格实业有限公司，住所地广元市利州区利州区东路（赛格大厦）。统一社会信用代码：915108007089876565。 法定代表人：黄道力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙飞，四川同方正（广元）律师事务所律师。 第三人：黄道力，男，1957年11月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：龙飞，四川同方正（广元）律师事务所律师。 第三人：四川皇嘉房地产开发有限公司，住所地广元市利州区南河蜀门南路中段118号三楼。统一社会信用代码：510800100000797（1-1）。 法定代表人：黄松武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姜洪，四川天称律师事务所律师。 上诉人黄利萍与被上诉人闫文洪、原审第三人广元市赛格实业有限公司（下称赛格公司）、原审第三人黄道力、原审第三人四川皇嘉房地产开发有限公司（下称皇嘉公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，并于2021年6月17日对上诉人黄利萍及其委托诉讼代理人沈枫，被上诉人闫文洪及其委托诉讼代理人王永金，原审第三人赛格公司法定代表人黄道力及其委托诉讼代理人龙飞，原审第三人黄道力及其委托诉讼代理人龙飞，原审第三人皇嘉公司的委托诉讼代理人姜洪进行了询问，事实已查实清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 黄利萍上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判中止对广元市赛格实业有限公司开发的位于广元市利州区的执行，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及主要理由如下：涉案房屋的商品房预售许可证是以赛格公司名义办理的，上诉人与赛格公司、皇嘉公司于2015年6月29日签订了《皇尊公寓房屋认购协议》，三日后赛格公司法定代表人黄道力向上诉人出具《承诺书》，同年10月17日，黄道力再次向上诉人出具《收条》，上述三份书证对上诉人购买涉案房屋的具体房号约定为皇尊公寓2栋2楼5号，房屋价款约定为40万元，房屋交付时间、购房尾款交纳时间约定为2015年12月25日，且赛格公司收取了上诉人缴纳的购房款2万元，赛格公司法定代表人收取了上诉人缴纳的购房款35万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上诉人与赛格公司所签认购协议及事后赛格公司法定代表人黄道力出具的《承诺》、《收条》等三份文件互为补充完善，对房屋买卖合同的要素共同进行了明确与约定，且上述书面约定均在法院查封涉案房产之前，上诉人与赛格公司之间存在合法有效的房屋买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖的合同条款内容进行了列举式的说明，该规定属于管理性规范，不属于效力性规范，不具有强制力。本案中，买卖双方对买卖事实及与房屋交易相关事项均无争议，一审法院以买卖合同与示范性条款存在一定差异而认定为买卖合同无效，明显有悖于立法本意。上诉人与赛格公司在2015年6月29日签订《皇尊公寓房屋认购协议》后，因赛格公司的原因未能签订《商品房买卖合同》，上诉人不但没有放弃购买权利，反而是积极主张购买，并于赛格公司法定代表人就购买涉案房屋事宜进行积极磋商，所以，赛格公司法定代表人黄道力才会在2015年10月17日再次向上诉人出具收条，对收取购房款、何时交付房屋、何时交清购房尾款等事项进行明确约定。一审法院仅以上诉人与赛格公司未在2015年7月8日之前签订《商品房买卖合同》为由，认定其放弃购买权利，明显与客观事实不符。赛格公司是涉案房屋登记的预售单位，黄道力系赛格公司的法定代表人，上诉人按照黄道力的指示，将购房款交付给唐某、何银秀，该交付行为与直接将购房款交付给赛格公司并无区别。黄道力对收取款项的性质进行了说明，该款确系用于赛格公司支出。黄道力未将款项用于公司，也仅能证实赛格公司内部管理不善，上诉人不可能知晓该款项是否用于公司经营，该后果不应当由上诉人承担。赛格公司以略低于市场价将涉案房屋出卖给买受人，系赛格公司对房屋交易的让利，不当然导致房屋买卖无效。且双方对赛格公司未在2015年12月25日之前交付房屋约定违约责任，实则是对上诉人权利的一种保护，上诉人要求赛格公司履行购房协议符合法律规定，一审法院不能强行要求上诉人解除房屋买卖合同，进而主张违约责任。综上，上诉人与赛格公司之间所签协议系具备商品房买卖的实质性要件的书面合同，且上诉人已交纳绝大部分购房款，其买卖行为合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，上诉人的合法权益应予保护，一审法院认定事实错误并作出错误判决，应当予以纠正。请求二审法院查明事实并依法改判，以保障上诉人住有所居，安居乐业。 被上诉人闫文洪辩称：上诉人与皇嘉公司、赛格公司签订的协议并没有对房价进行约定，我对房屋出售给上诉人不认可。黄丽萍向赛格公司、皇嘉公司支付案涉房屋价款应当提供证据证明，但上诉人在执行异议申请及一审期间并没有提供证据证明已缴纳了案涉价款，黄丽萍在2015年2月16日转账10万元以及2014年5月29日以现金方式向黄道力支付15万元，如果上述款为购房款，那么在签订房屋订购协议中应当予以记载，皇嘉公司和赛格公司就不会收取2万元的定金，黄丽萍应当提供银行相关转账手续加以证明。2014年7月22日唐某取款10万元，仅能证明取款事实，并不能证明支付案涉款项。案涉房屋如果是属于上诉人购买，那么在其他业主办理权属证书进行备案登记时，上诉人不可能不要求皇嘉公司、赛格公司进行登记办理权属证明，案涉房屋在闫文洪与赛格公司房屋买卖合同及民间借贷中财产保全时，该房屋登记的所有权人为赛格公司。综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。 原审第三人赛格公司、黄道力共同述称：上诉人主张的事实是属实的，双方也建立了房屋买卖合同关系，赛格公司收取了绝大部分的购房款，由于赛格公司在开发该项目时，是与皇嘉公司共同开发，两家公司在管理上存在分歧和各自为政的情况，再加上闫文洪保全发生在赛格公司与上诉人建立房屋买卖很短的时间内，还没有来得及办理合同备案及权属登记的手续，但并不影响合同买卖关系。 原审第三人皇嘉公司述称：认购协议主要条款没有价格，所以按商品房司法解释不能认定为买卖合同。购房款的交付发生时间均是在签订书面认购协议前，正如闫文洪代理人所说，在签订认购协议前已经支付几十万，应该在协议中明确，且案涉房屋是在2013年9月6日就取得预售许可证，从交易习惯来看可以直接签订买卖协议，我们所谓的认购、订购绝大发生是在开发商未取得预售许可证前。我公司认为黄丽萍不享有民事权利。 闫文洪向一审法院起诉请求：1.依法撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802执异56号执行裁定书；2.依法恢复对第三人赛格公司开发的位于广元市利州区的执行；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2013年9月6日，赛格公司取得“皇尊公寓”《商品房预售许可证》。 2014年5月29日，赛格公司向黄利萍出具购房款15万元的收款单凭据（领款人：黄道力）。 2014年7月22日，唐某银行卡存款10万元。 2015年2月16日，黄利萍通过建设银行向何银秀转账10万元。 2015年6月29日，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》，协议约定相关内容：买售人购买出卖人开发的位于“皇尊公寓”商品房，房号2栋2楼5号，建筑面积110.69平方米，套内面积93.07平方米。同时约定签订本协议当日支付定金2万元，买售人选择一次性支付房款，并约定买售人须于2015年7月8日前到出卖人销售部签署《商品房买卖合同》，若买售人逾期未前来签署《商品房买卖合同》，则本协议自动失效，出卖人有权将上述房屋另行出售，而不作另行通知。协议签订后当日买售人黄利萍支付定金2万元。 2015年7月1日,黄道力书写承诺一份，内容为“黄利萍、母佳：你于2015年6月29日与本公司签订‘皇尊公寓’房屋认购协议，我公司承诺按照每套房价肆拾万元（400000.00）的价格（共计人民币捌拾万元）将认购协议中的房屋出卖给你们，税费按法律规定承担。其余事项以认购协议为准，特此承诺。承诺人：广元市赛格实业有限公司，法定代表人黄道力”。 2015年10月17日，黄道力书写收条一张，内容为“今收到黄小菊（母佳、黄利萍）购住房两套共计收人民币陆拾伍万元正（650000.00）房屋坐落东坝“皇遵公寓”房号为：2-2-5号面积110.069㎡，另外一套1-3-5号面积112.07平方米。此房是我本人：黄道力经手，通过转账的方式、部分现金。交房时间约定在2015年12月25日前交清余款，办结各种购房合同和住房钥匙等相关手续。如超过期限按违约处理（按交款时间分段结算，不超过银行利息四倍补偿）。注：2014年6月28日转账20万元；2014年5月29现金15万元；2015年2月12日转账10万元；2015年2月16日转账10万元；2014年7月22日转账10万元，合计65万元。收款人黄道力，广元市赛格实业有限公司，法人：黄道力，2015年10月17日。” 2015年12月11日，原告闫文洪与被告赛格房屋买卖纠纷，向本院申请要求查封赛格公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-2-5号的房屋。2015年12月14日本院作出（2015）川0802民初259号民事裁定书，裁定：查封被告赛格公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-2-5号的房屋。2015年12月21日广元市不动产登记中心协助执行（2015）川0802民初259号民事裁定书的查封。2016年4月7日本院作出（2016）川0802民初129号民事判决书，判决被告赛格公司返还原告闫文洪370万元及利息，宣判后被告赛格公司不服一审判决上诉于四川省广元市中级人民法院，四川省广元市中级人民法院于2016年9月9日作出（2016）川0802民终510号民事判决书，判决：撤销本院（2016）川0802民初129号民事判决，驳回原告闫文洪的起诉。四川省广元市中级人民法院（2016）川0802民终510号民事判决书生效后，双方当事人未申请解除（2015）川0802民初259号民事裁定书的查封措施，本院亦未依职权解除查封措施。 2016年9月18日，原告闫文洪诉被告赛格公司、黄道力民间借贷纠纷一案，本院立案受理，闫文洪于2016年9月14日向本院申请财产保全，2016年9月20日本院作出（2016）川0802民初3970号民事裁定书，裁定查封赛格公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-2-5号的房屋，2016年9月21日广元市不动产登记中心协助执行（2016）川0802民初3970号民事裁定书查封案涉的“皇尊公寓”2栋1-2-5号的房屋。经本院审理后于2016年10月31日作出（2016）川0802民初3970号民事判决书，判决黄道力偿还原告闫文洪借款370万元及利息，赛格公司承担连带责任。该判决生效后闫文洪向本院申请执行，本院于2017年5月22日作出（2017）川0802执514号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人赛格公司、黄道力银行存款4118127.00元（本金370万元，利息342327.00元，诉讼费36400元，执行费39400元）；或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产；或扣押、提取其同等金额的合法收入。2019年9月20日，本院向广元市不动产登记中心发出（2017）川0802执514号之一执行裁定书和协助执行通知书，要求继续查封赛格公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-2-5号的房屋。2019年9月21日广元市不动产登记中心继续查封。 在执行异议审查中，黄利萍陈述称：黄小菊是黄利萍亲妹妹，是母佳的母亲。黄利萍购买房屋是通过黄小菊介绍购买的。黄利萍与母佳两个人一人买了一套，每套40万元，所以两套共计为80万元。黄利萍和母佳与黄道力之间在签订房屋认购协议之前，没有经济往来，这次支付款项就是单纯的购房，购买房屋交第一笔款的时候房屋主体建成，门窗未安装。就是想买内部价的房屋所以才先付款后签订协议，母佳也是这样。黄利萍支付了37万元，分4次支付，下欠3万元。支付款项后，没有将房屋交付给黄利萍和母佳，黄利萍和母佳也没有入住装修。最后一次交款的时候，赛格公司的印章在皇嘉公司黄松武处，黄利萍和母佳签订合同需要印章，一直等待黄道力拿印章过来，但是黄道力一直拖起未盖章，所以没有签订正式的商品房买卖合同。 黄道力2020年10月14日陈述：通过个人的收款全部用于公司。 2020年10月15日，广元市不动产登记中心出具证明，内容：经查询不动产信息系统，姓名：黄利萍，身份证号5510824196908283269无住房房屋登记信息。本证明只表明当事人在登记机关所辖范围目前无房产登记信息登记记录。（备注：不包括备案信息） 唐某2020年10月16日出具“情况说明”，大致内容：自己与黄小菊、黄道力熟悉，牵线搭桥帮黄利萍、母佳在赛格公司以内部价购房。黄利萍将10万元转入自己账户，自己以现金方式交给黄道力。 确认以上事实的证据有商品房预售许可证，（2015）广利州民初字第259号民事裁定书，（2015）广利州执保字第274号送达回证，（2016）川0802民初3970号民事裁定书，（2016）川0802执保189号协助执行通知书，（2016）川0802执保189号协助执行通知书送达回证，黄利萍身份证，皇尊公寓房屋认购协议，定金收据及ＰＳ机凭证，收款单凭据，银行存款凭证，银行转账凭证，承诺书一份，收条一份，在执行异议审查中黄利萍陈述内容，不动产登记中心证明一份，唐某出具“情况说明”，黄道力询问笔录一份，以及原被告、第三人在法庭上的陈述。 一审法院认为，本案的焦点问题，一是黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的认购协议是否能够形成合法有效的房屋买卖合同；二是本案的房屋认购协议是否具有排他性。下面进行分析： 焦点一，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的认购协议是否能够形成合法有效的房屋买卖合同。 首先，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……（十二）违约责任；……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《皇尊公寓房屋认购协议》中仅约定了当事人名称及商品房基本状况，未约定商品房的总价、付款方式、付款时间等，缺失了商品房买卖合同的主要内容，尚不能视为已具备商品房买卖合同的效力。 其次，《皇尊公寓房屋认购协议》中约定，买售人黄利萍须于2015年7月8日前到出卖人销售部签署《商品房买卖合同》，若买售人逾期未前来签署《商品房买卖合同》，则本协议自动失效，出卖人有权将上述房屋另行出售，而不作另行通知。本案中，出卖人赛格公司于2013年9月6日取得“皇尊公寓”《商品房预售许可证》，已经具备与购房人签订《商品房买卖合同》正式备案的条件。案涉的认购协议中约定黄利萍须于2015年7月8日前到出卖人销售部签署《商品房买卖合同》，黄利萍没有按照约定签订，应当视为黄利萍放弃购买权利，认购协议已经自动失效。黄利萍辩称未签订商品房买卖合同是因为黄道力未能提供印章所致，但无证据证明，其理由本院不予采信。 其三，黄道力2015年10月17日书写收条“今收到黄小菊（母佳、黄利萍）购住房两套共计65万元，房号为2-2-5号面积110.069㎡，1-3-5号面积112.07㎡。交房时间约定在2015年12月25日前交清余款，办结各种购房合同和住房钥匙等相关手续。如超过期限按违约处理（按交款时间分段结算，不超过银行利息四倍补偿）”。虽然在认购协议中没有明确黄利萍交纳35万元购房款内容，黄道力个人出具的收条意思表明黄道力认可黄利萍现金支付15万元、转款10万元、唐某转款10万元系购房款，在执行异议听证时黄道力表示该35万元用于公司，但收款35万元的性质、用途仅仅是黄道力个人的陈述，黄利萍、黄道力、赛格公司都没有提供赛格公司收到该35万元的财务依据，不排除该35万元是黄道力个人借款。并且，黄道力个人书写承诺按照每套房价40万元的价格出售给黄利萍，没有得到认购协议对方赛格公司、皇嘉公司的认可，黄道力个人作出不符合市场价款的表态，目的是抵扣其个人收到的现金和转款35万元，把个人行为视为公司行为，既不符合公司的管理规定，又有悖常理。同时，该收条中增加了交房时间和交清余款、办结各种购房合同和住房钥匙等相关内容，客观上黄利萍至今没有签订正式合同，没有向赛格公司交清余款，赛格公司也没有向黄利萍交付住房钥匙。相反，对合同履行不能约定了违约补偿内容，黄利萍完全可以以此另循法律途径解决转款35万元和定金2万元事项。 综上理由，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的认购协议不能认定为商品房买卖合同。 焦点二，本案的房屋认购协议是否具有排他性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 黄利萍签订的《皇尊公寓房屋认购协议》中价款主要内容缺失不符合合同规范，并且黄利萍没有按照认购协议约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。 黄利萍与皇嘉公司、赛格公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》时仅支付定金2万元。虽然协议签订后黄道力认可黄利萍现金支付15万元、转款10万元、唐某转款10万元系购房款，但是15万元的收款单凭据显示领款人是黄道力，唐某出具“情况说明”将10万元以现金方式交给黄道力的说法与黄道力证明2014年7月22日收到转账10万元不一致。并且，目前尚无证据显示赛格公司、皇嘉公司已收到黄利萍35万元的购房款。本院不能确认黄利萍已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 基于前述分析意见，黄利萍就案涉商品房不享有足以排除司法强制执行的民事权益，四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802执异56号裁定书裁定中止对被执行人赛格公司开发的位于广元市利州区的执行应予撤销，原告闫文洪的诉请成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂缺席判决：一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802执异56号裁定书；二、恢复对第三人广元市赛格实业有限公司开发的位于广元市利州区的执行。案件受理费7300元，由被告黄利萍承担。 二审审理期间，上诉人黄利萍针对上诉请求申请证人唐某出庭作证。 主要证明：黄丽萍购买涉案房屋是唐某介绍的事实经过。 被上诉人闫文洪质证认为，一审期间申请证人出庭作证没有出庭作证，在二审中就不应作为证言。证人与赛格公司及黄道力之间是否存在其他经济往来，给黄道力10万元是房款还是其他经济往来无法证实。证人谈到买房时间时，是在上诉人陈述具体时间后，才做的陈述，对真实性存在异议。 原审第三人赛格公司、黄道力共同质证认为，我们认为证人的陈述是可信的，证人与本案没有任何利益关系，案涉房屋是否执行与他没有任何关系，他也说清楚了双方买卖房屋的来龙去脉，黄道力本人也认可，证人证言能够证明买卖房屋的事实。 原审第三人皇嘉公司质证认为，同意闫文洪代理人发表的质证意见。 本院认证：证人唐某出庭作证的目的是要证实其在2014年3-4月间为黄利萍购买涉案房屋进行介绍的事实，赛格公司对此不持异议，并且在2015年6月29日，赛格公司和皇嘉公司作为出售人共同与黄利萍签订了《皇尊公寓房屋认购协议》，因此，本院对证人唐某证实其为黄利萍介绍购买涉案房屋的事实予以采信。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》是否能够认定为合法有效的房屋买卖合同；2.黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》对位于广元市利州区是否享有排除强制执行的民事权益。针对争议焦点，本院分别评判如下： 一、黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》是否能够认定为合法有效的房屋买卖合同问题。 黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》不能认定为合法有效的房屋买卖合同。其理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第十二条明确规定，合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。具体到本案中，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》仅约定了当事人的名称和商品房基本状况，并未约定商品房的总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等《商品房买卖合同》的主要内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条：“（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期的条件；”的规定。据此，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》缺失了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，不能认定黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》已具备《商品房买卖合同》的效力。其次，从黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》第四条约定“买受人须于2015年7月8日前到出卖人销售部门‘皇尊公寓’接待中心签署《商品房买卖合同》……”的内容来看，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》并不是正式的《商品房买卖合同》；第三，黄道力虽在2015年7月1日向黄利萍书面承诺涉案房屋价款为40万元，但这仅是黄道力的意思表示，并不能表达签订《皇尊公寓房屋认购协议》出卖人赛格公司和皇嘉公司的真实意思。黄道力虽在2017年10月17日出具收条，表明以现金和转账方式共收到黄利萍购房款35万元，并辩称该购房款已用于赛格公司开支，但未提供赛格公司收到该笔购房款的财务凭据，无法证实赛格公司收到该笔购房款。收条虽载明的还有交付时间和交清余款及违约责任的内容，但皇嘉公司明确表示仅收到黄利萍缴纳的定金2万元，对黄道力收购房款35万元以及房价为40万元并不知情；最后，涉案房屋已于2013年9月6日取得了《商品房预售许可证》并于2015年竣工验收，但至今黄利萍还未与赛格公司和皇嘉公司签订《商品房买卖合同》，赛格公司也未向黄利萍交付涉案房屋。综上，黄利萍认为其与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》与黄道力出具的《承诺》、《收条》互为补充完善，其与赛格公司之间存在合法有效的房屋买卖合同的上诉理由，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》条件，该上诉请求不予支持。黄利萍已缴纳的定金2万元和向黄道力转款或现金支付的35万元，共计37万元款项，黄利萍可另行主张权利。 二、黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》对位于广元市利州区是否享有排除强制执行的民事权益问题。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依照该规定，案外人要排除人民法院对涉案房屋的强制执行，应当逐一审查其是否同时满足上述三个条件。具体到本案中，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订了《皇尊公寓房屋认购协议》，约定将位于广元市利州区出售给黄利萍，但该协议缺失了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，不能认定为合法有效的《商品房买卖合同》。虽黄利萍提供了名下在广元市所辖范围内没有其他住房信息登记，所购房屋系用于居住，以及黄利萍缴纳定金2万元并向黄道力缴纳35万元款项的证据，但双方签订的《皇尊公寓房屋认购协议》主要内容缺失，不具备《商品房买卖合同》基本要件，且黄利萍至今也未按与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》约定签订正式的《商品房买卖合同》，黄利萍与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。据此，黄利萍对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人黄利萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300.00元，由上诉人黄利萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王振茂 审 判 员 陈明义 审 判 员 熊剑洪 二〇二一年七月二日 法官助理 何萧纹 书 记 员 曾梦佳