江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2633号上诉人（原审被告）：孙丽，女，1981年3月16日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：曹瑞雪，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠学成，男，1991年1月27日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：赵利红，女，1969年5月2日出生，汉族，住灌南县。原审第三人：淮安生态文化旅游区万兴房产中介经营部，住所地淮安市清江浦区中南世纪城三期玺园31-1-114号。经营者：褚建勇，身份信息不详。上诉人孙丽因与被上诉人惠学成、赵利红、原审第三人淮安生态文化旅游区万兴房产中介经营部（以下至判决主文前简称万兴中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向赵利红返还定金10万元、不支付违约金；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：案涉房屋买卖合同是上诉人与赵利红签订，惠学成仅仅是作为代理人在合同上签字，故惠学成主体不适格；合同签订时间是2020年7月4日，几日后上诉人便告知被上诉人合同无法履行，并于7月20日在万兴中介协商解约事宜，故一审将7月20日作为认定损失的节点是正确的，但此时距离合同签订仅过去了16天，房屋价值并未出现涨幅，被上诉人没有产生损失，故上诉人不应支付违约金。惠学成、赵利红共同答辩称，赵利红是惠学成的母亲，之前诉讼也是母子俩作为原告共同起诉，上诉人未提出异议；7月20日上诉人并未讲房屋不能出售，而是称要等他丈夫回来后再卖，故不能把7月20日作为认定损失的节点；即使按照7月20日计算，房屋也出现了较大增值。原审第三人万兴中介未作答辩。惠学成、赵利红向一审法院提出诉讼请求：1.判决孙丽退还定金10万元；2.判决孙丽承担惠学成、赵利红因维权产生的损失22800元（第一次诉讼案件受理费7800元，保全费5000元，律师费10000元）；3.判决解除双方购房合同，孙丽赔偿惠学成、赵利红违约金26万元；4.判决孙丽赔偿超过违约金部分的房屋增值损失35万元（房屋增值61万元，已扣除违约金26万元）；5.判决孙丽承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2020年7月4日，孙丽与惠学成、赵利红签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，将淮安钱隆城5号楼1905室房屋以130万元出售给惠学成、赵利红。合同中对付款方式和违约责任等事项作出约定。合同签订后，惠学成、赵利红向孙丽支付定金10万元，现孙丽尚未向惠学成、赵利红返还定金10万元。一审法院另查明，2020年7月29日，惠学成、赵利红曾向一审法院提起诉讼，案号为（2020）苏0891民初2220号，惠学成、赵利红要求：1.判令孙丽履行位于福晟钱隆城的房屋买卖合同，并配合办理相关手续。2.孙丽承担本案诉讼费。该案中经审理，一审法院认定涉案房屋不动产权证登记的所有权人为王某某、孙丽，在王某某死亡后，该房屋属于王某某所有的份额由王某某的继承人继承，涉案房屋由孙丽与王某某的所有继承人共同所有。孙丽并不具有完全的处分权，王某某的父亲作为继承人不同意出售涉案房屋，致标的物所有权不能转移，故对惠学成、赵利红要求孙丽按约定履行房屋买卖合同，并办理相关手续的诉讼请求，不予支持，进而判决驳回惠学成、赵利红的诉讼请求，案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，合计12800元，由惠学成、赵利红负担。现该判决已生效。关于房屋增值损失，惠学成、赵利红陈述依据现在的房屋市场价，房屋增值损失为61万，扣除违约金26万元，孙丽需另行支付增值损失35万元，案件审理过程中，双方一致认可按照14000元/平方米计算，减去合同签订时的价格（130万元）计算房屋增值损失。关于孙丽何时告知惠学成、赵利红房屋存在问题无法出售，案件审理过程中，惠学成、赵利红陈述2020年7月20日前几天，孙丽通过中介告诉惠学成、赵利红房屋交易可能出现问题，合同无法履行。2020年7月20日在万兴中介门店当面协调沟通，沟通结果为，就孙丽不能履行合同违约的赔偿未能达成一致，孙丽意见是退还定金10万元，另支付2000元作为补偿。孙丽陈述2020年7月20日在万兴中介协调沟通，孙丽告知合同不能履行，告知惠学成、赵利红家里情况，当时惠学成、赵利红让孙丽赔偿8万元，孙丽支付不起，就未能达成一致意见。万兴中介陈述，认可惠学成、赵利红上述陈述，也认可孙丽提出的惠学成、赵利红让其赔偿8万元，后因双方数额未能达成一致意见，无法协调。一审法院认为：当事人签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，对当事人具有法律约束力。涉案房屋不动产权证登记的所有权人为王某某、孙丽，在王某某死亡后，该房屋属于王某某所有的份额由王某某的继承人继承，孙丽并不具有完全的处分权，王某某的父亲作为继承人不同意出售涉案房屋，致标的物所有权不能转移，（2020）苏0891民初2220号案件已判决驳回惠学成、赵利红要求继续履行合同的请求，现惠学成、赵利红要求解除合同、返还定金10万元，孙丽亦表示同意，一审法院予以支持。关于惠学成、赵利红要求孙丽支付上一案件中的案件受理费、保全费、律师费的问题，因（2020）苏0891民初2220号案件中判决驳回惠学成、赵利红要求继续履行合同的请求，并已经明确案件受理费、保全费由惠学成、赵利红负担，惠学成、赵利红要求孙丽承担案件受理费、保全费、律师费无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于惠学成、赵利红要求孙丽支付违约金26万元的问题，因涉案房屋登记在王某某、孙丽名下，在签订合同时只有孙丽一个人签字，惠学成、赵利红并未提交证据证明其在合同签订时已对合同相对方尽了审慎的审查义务，合同于2020年7月4日签订，在2020年7月20日，惠学成、赵利红已知晓合同无法继续履行，双方已就孙丽不能履行合同的赔偿进行沟通，后因赔偿的数额未能达成一致意见，故认定惠学成、赵利红的损失的时间节点应为2020年7月20日，此后惠学成、赵利红应采取合理措施避免损失的扩大。综合考虑合同签订时间距离孙丽告知惠学成、赵利红合同不能履行的时间、惠学成、赵利红支付的定金数额以及自身在签订合同时未尽到审慎审查义务，一审法院酌情确定违约金数额为20万元，惠学成、赵利红主张超出部分以及另主张的房屋增值损失，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除惠学成、赵利红与孙丽于2020年7月4日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》的房屋买卖合同；二、孙丽于判决生效之起十日内返还惠学成、赵利红定金10万元；三、孙丽于判决生效之起十日内支付惠学成、赵利红违约金20万元；四、驳回惠学成、赵利红的其他诉讼请求。案件受理费11,128元，减半收取计5564元，由惠学成、赵利红负担2564元，由孙丽负担3000元。本院二审期间，孙丽提交一份从安居客网站打印的案涉小区房价变动情况表，证明2020年7月案涉小区房屋的均价是每平方米11177元。惠学成、赵利红对该证据无异议，但认为不能以7月份的价格作为计算损失依据。经审查，2020年7月4日《淮安市存量房买卖及居间服务合同》注明的购房人是赵利红，惠学成在“买方代理人”处签名。一审认定的其他事实无误，本院予以确认。二审阶段，针对法院如终审判令相关违约金及定金一并支付给惠学成，本院询问赵利红意见，赵利红表示无异议。本院认为，在二审庭审中，孙丽认可在7月20日双方协商解约时，其仍跟惠学成讲其丈夫在河北，故此时被上诉人无法确定案涉合同不具备履行可能。此后，惠学成、赵利红向一审法院提起诉讼，请求判令孙丽继续履行合同，一审法院基于孙丽丈夫去世、相关继承人不同意履行合同的事实，于2020年10月28日判决驳回被上诉人要求孙丽继续履行案涉合同的诉请，故应认定在该时间点被上诉人才知晓案涉合同已经无法履行，该时间点应作为计算损失的节点。根据上诉人二审提交的案涉小区房价情况，一审虽然确定损失的时间节点错误，但判决的违约金数额并无不当。根据《淮安市存量房买卖及居间服务合同》可以认定，案涉房屋买卖发生在孙丽与赵利红之间，惠学成作为赵利红的代理人在合同上签字，惠学成不是购房人，一审认定惠学成与赵利红是共同购房人错误。但是，考虑到买卖双方对解除案涉合同均无异议，且相关争议均涉及应当支付给赵利红的款项数额，而赵利红对法院将相关款项一并判令给惠学成不表异议，故对判决结果并无纠正的必要。综上所述，孙丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人孙丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年七月二十二日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文