北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8255号上诉人（原审原告）：张明，女，1948年6月22日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京亿丰润源房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区政馨园一区2号楼4层412。法定代表人：刘雨桐，经理。委托诉讼代理人：杨亚军，男，该公司员工。上诉人张明因与被上诉人北京亿丰润源房地产经纪有限公司（以下简称亿丰润源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0106民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院庭审不公平公正，不认真负责，只听信对方谎言，没遵循诚实信用原则，认定事实不清，没依法判决。合同法相关规定说的很明确，当事人应按约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。亿丰润源公司对案涉房屋一直在收租金，房客一直在交房租，他谎称没人住欺骗我，不给我房租，多次逼我让房租。可以调查亿丰润源公司的账目证明谁在说谎。房屋损害严重，亿丰润源公司不按合同维修，也从没有通知过我。我起诉的全是人为破坏部分，其他正常磨损我没提出，而且他们扣了房客的维修费2800元，却不给我维修、赔偿，公开违反合同。一审法院却支持他的谎言，不调查，不论证，不要求亿丰润源公司出示任何证据，认定“部分设施的损坏原因不明确，张明要求亿丰润源公司负担全部重置成新费用显然不合理”错误。维修需要时间，没维修，来人看也无人租，这是众所周知的事实，无需证据证明。案涉房屋拖了三个月维修后才租出去。亿丰润源公司说房屋内损坏的家电都是他们装的，亿丰润源公司拿不出证据，是说谎。亿丰润源公司辩称，不同意一审判决，但对一审判决的结果是认可的，未上诉，不同意其上诉请求。张明向一审法院起诉请求：1．亿丰润源公司向张明支付拖欠的2020年5月20日至6月20日期间租金4800元；2．亿丰润源公司支付欠交的2020年10月、11月租金444元；3．亿丰润源公司支付迟延交房产生的房屋占用费640元；4．亿丰润源公司支付房屋内物品破损赔偿费用3680元；5．亿丰润源公司支付2020年11月24日至2020年12月24日期间的房屋空置费4500元。一审法院认定事实：张明（甲方）就北京市丰台区槐房西路18号院3号楼3单元703号房屋（以下简称703号房屋）出租事宜，分别于2016年11月3日、2018年10月16日，与亿丰润源公司（乙方）签订两份《北京市房屋出租委托代理合同》，约定租赁期限自2016年11月20日至2020年11月20日；2018年合同约定租金为每月4800元，租金季付；甲方提供的房屋及设施应完好无损，乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及设施，如属人为损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿；如属自然损坏、影响承租人正常使用，甲方应在15天内修理好交付承租人使用。上述合同签订后，张明交付房屋，亿丰润源公司支付租金，现尚欠2020年5月20日至6月2日租金及2020年10月、11月租金444元未付。合同到期后，亿丰润源公司于2020年11月24日交还张明。后2021年3月，张明将703号房屋另行出租。一审庭审中，亿丰润源公司称2020年5月适逢新冠病毒疫情，张明同意减免一个月房屋，故未支付该一个月房租。张明则称，亿丰润源公司谎称受疫情影响，房屋未出租，要求其减免房租，其本不同意减免，后亿丰润源公司以不减免即不支付后续房租要挟，其无奈同意暂时减免房屋租金，但要求待疫情好转，亿丰润源公司应再行补足减免的租金。亿丰润源公司不予认可。一审庭审中，张明提交703号房屋收房时的图片一组，证明墙面、马桶、浴室玻璃门、浴霸、花洒、窗纱、烟机灶具等均有损坏，张明另提交购买壁纸1680元、淋浴喷头软管等185元、浴霸360元、马桶450元、窗纱等497元、烟机148元、灶具228元等物品的合同、收据及付款截图，张明另称烟机灶具安装费支出70元，证明修复破损物品的损失数额。亿丰润源公司对此不予认可，称房屋使用4年，期间部分应由出租人负担的维修义务，其公司均自行承担，长期使用房屋有损耗属正常情况，应由出租人自行负担，另墙面损坏，系因卫生间防水没做好所致，房屋内原本为墙漆，张明贴壁纸费用应自行承担，且租户未使用过烟机灶具，相应损失不应由其公司负担。张明称承租初期，租户做饭，使用了40个字燃气，贴壁纸系为省钱，墙面刷漆费用更高，其选择的物品价格均较低；其另有其他房屋出租，其他承租人交还房屋时，状况良好，而本案房屋状况显非自然损耗所致。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。亿丰润源公司认可应支付欠付2020年10月、11月租金444元及迟延交房的占用费640元，一审法院对此不持异议。关于免一月租金事宜，张明认可曾同意免一月租金，另结合亿丰润源公司的房租支付记录，一审法院对张明免一月租金的事实予以确认。张明称其受亿丰润源公司要挟，且双方商定疫情过后，再补足一月租金，未向一审法院举证，一审法院对此不予采纳，对张明要求支付4800元租金之诉讼请求不予支持。关于房屋破损设备设施修复一项，亿丰润源公司有义务监督租户妥善使用房屋，703号房屋出租4年时间，房屋长期使用，室内装修及设备设施会产生损耗、损坏，诸如花洒喷头损坏、马桶盖缺失、窗纱破损、墙面掉皮等，另有部分设备设施的损坏原因不明确，张明要求亿丰润源公司负担全部重置成新费用，显然不合理，结合房屋交付的图片及张明提交重置物品的相关票据，一审法院综合考虑酌定亿丰润源公司向张明赔偿1500元。双方合同系到期后终止履行，合同到期后，出租人对房屋进行修复整理，另行向外出租，出现相应空置期属合理状况，703号房屋于2021年3月另行出租，张明未提交证据证明系因修复破损物品，影响其及时向外出租，故一审法院对张明要求亿丰润源公司承担空置损失之诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决：一、亿丰润源公司于判决生效之日起七日内向张明支付租房屋租金444元及迟延交付房屋期间房屋使用费640元；二、亿丰润源公司于判决生效之日起七日内向张明赔偿房屋内物品损失1500元；三、驳回张明的其他诉讼请求。本院二审期间，张明提交：1.《收入凭单》一张，证明亿丰润源公司明知故意损坏东西应该赔偿，扣除租户租金。后亿丰润源公司对房屋内物品破损不维修、不赔偿，亿丰润源公司是违反《北京市房屋出租委托代理合同》。亿丰润源公司对上述证据的证明目的不予认可，亿丰润源公司将扣租户的钱用于房屋维修，房屋内所有的家具系我公司家具。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，亿丰润源公司未上诉，同意一审判决，本院对一审判决第一、二项不持异议，予以维持。据此，二审审理范围包括是否免一月租金、房屋内物品破损赔偿费用数额、房屋空置费4500元三个争点。关于是否免一月租金，张明认可曾同意免一月租金，另结合亿丰润源公司的房租支付记录，一审法院对张明免一月租金的事实予以确认，并无不当；结合疫情作为不可抗力对租赁合同履行的影响，免一月租金合乎情理。张明称其受亿丰润源公司要挟，且双方商定疫情过后，再补足一月租金，未向一审法院举证，一审法院对此不予采纳，并驳回张明要求支付4800元租金之诉讼请求，并无不当。关于房屋破损设备设施修复费用，一审法院结合房屋交付的图片及张明提交重置物品的相关票据，综合考虑酌定亿丰润源公司向张明赔偿1500元；认定张明要求亿丰润源公司负担全部重置成新费用，显然不合理。该认定与案件相关事实和证据相符，无明显不当，本院予以维持。关于房屋空置费，一审法院认为双方合同系到期后终止履行，合同到期后，出租人对房屋进行修复整理，另行向外出租，出现相应空置期属合理状况，703号房屋于2021年3月另行出租，张明未提交证据证明系因修复破损物品，影响其及时向外出租，故驳回张明要求亿丰润源公司承担空置损失之诉讼请求。该认定符合法律规定，有事实依据，本院予以维持。综上所述，张明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由张明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年七月二十一日法官助理 郝琪琪书 记 员 沈佳盟