西安市阎良区人民法院   民事判决书      （2020）陕0114民初1321号   原告：西安西雅图投资发展有限公司。住所地：西安市阎良区楼。   法定代表人：林耀，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：焦花妮，陕西荆山塬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：常青，陕西荆山塬律师事务所律师。   被告：李亚斌，男，1975年2月3日出生，汉族，居民，住西安市阎良区楼。   被告：白国庆，男，1983年6月10日出生，汉族，西安市阎良区村民，住该处。   委托诉讼代理人：白晓锦，（系白国庆之姐），女，1982年2月7日出生，汉族，居民，住西安市阎良区。   原告西安西雅图投资发展有限公司（以下简称西雅图公司）与被告李亚斌、被告白国庆案外人执行异议之诉一案，原告西雅图公司于2020年7月3日诉至本院，本院2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西雅图公司的委托诉讼代理人焦花妮、常青，被告李亚斌到庭参加诉讼。被告白国庆经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。   原告西雅图公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室（建筑面积：135.53平方米）房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封；2、请求判决确认阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室（建筑面积：135.53平方米）房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，原告和被告白国庆签订了《商品房买卖合同》，约定被告白国庆从原告处购得位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室，建筑面积：135.53平方米的房产一套。原告与被告白国庆对该《商品房买卖合同》在房管部门进行了网签备案手续，但被告白国庆并未依据双方签订的上述合同向原告缴纳上述房屋首付房款及办理银行按揭贷款手续，即原告分文购房款未收到，故原告未将房屋交付给被告，当然也不可能为被告办理产权转移登记。2020年5月初，原告得知贵院在2019年3月19日作出（2019）陕0114执260号之一执行裁定，对上述房产予以查封；在2020年4月27日作出（2020）陕0114执恢35号执行裁定，裁定拍卖查封房产，故原告提出案外人执行异议。贵院于2020年6月22日裁定驳回原告异议请求，现原告提起执行异议之诉。贵院查封的涉案位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房屋系原告开发的预售房屋，在与被告白国庆签订的商品房买卖合同办理网签备案手续后，被告白国庆一直未付房款，房屋未向其交付，也未办理房产登记，原告有权依法解除合同，即该房屋所有权应归原告所有。贵院对本案房屋查封，因房屋本身办理的仅为网签备案登记（即预告登记），该查封为预查封。涉案房产网签备案登记不发生物权变动的效力，现原告解除合同的情况下，被告白国庆无法取得该房屋所有权。综上，原告与被告白国庆之间的《商品房买卖合同》具备解除条件，该房屋所有权应确认为原告所有，请贵院支持原告的诉请。   被告李亚斌辩称，涉案房屋登记在白国庆名下，白国庆与原告公司原法人石总之间就该房屋是抵工程款，房款白国庆已经交了，法院查封该房屋没有问题，请求驳回原告诉请。   被告白国庆未答辩，但其庭后称涉案房屋由其购买，且在其名下，应归其所有。   本院经审理认定事实如下：2015年7月17日，白国庆与西雅图公司签订《商品房买卖合同》，约定：白国庆购买西雅图公司建设的位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产，建筑面积135.53平方米，购买房屋总价款为433696元，白国庆应于2015年7月17日首付房款133696元，余下房款300000元由白国庆在收到西雅图公司书面或电话通知三日内按银行有关规定办理按揭贷款手续后由银行代付清。上述《商品房买卖合同》已在房屋管理部门备案，合同备案号为YL201501150。2015年7月21日，西雅图公司出具收款收据一份，内容为：今收到白国庆 10-2-1101 摘由 房款 人民币壹拾叁万叁仟陆佰玖拾陆元（133696）。经核实，西雅图公司实际未收到上述收款收据载明的首付款133696元。2015年8月7日，白国庆与中国农业银行股份有限公司西安阎良区支行（以下简称农行阎良支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定白国庆从农行阎良支行借款300000元，借款期限240个月，西雅图公司为该借款提供阶段性保证担保。上述贷款相关材料交至农行阎良支行后，农行阎良支行于2015年9月1日发放借款300000元至西雅图公司。后，农行阎良支行以放款程序有误为由要求收回贷款，西雅图公司于2015年9月30日向农行阎良支行提前还款301244.58元。庭后，白国庆提交收据及证人证言等证据，证明案外人石杰代表西雅图公司于2015年12月22日向其收取涉案房屋房款现金433696元，但西雅图公司不予认可。   另查明，本院在执行（2019）陕0114执260号李亚斌申请执行白国庆民间借贷纠纷一案中，依法查封合同备案登记在白国庆名下的位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产，查封期限自2019年3月20日至2022年3月19日。2020年4月27日，本院作出（2020）陕0114执恢35号执行裁定书，拍卖上述房产。西雅图公司提出执行异议，要求解除对涉案的位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产的查封，并停止拍卖。经审查后，本院于2020年6月22日作出（2020）陕0114执异10号执行裁定书，裁定：一、驳回案外人西雅图公司请求解除对位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产查封的异议请求；二、中止对位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产拍卖的执行。西雅图公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。   再查明，涉案房屋即位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产已办理初始登记，该房产的不动产登记簿载明的所有权人为西雅图公司，不动产权证号为陕（2020）阎良区XX号，无抵押、查封记录。该房屋目前尚未向白国庆交付。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国实行物权法定主义，不动产物权变动未经依法登记不能产生法律上的物权变动效果。本案中，位于西安市阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产登记在原告西雅图公司名下，该涉案房屋从物权归属上应为原告西雅图公司所有的财产。原告通过与被告白国庆签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给被告白国庆，虽然涉案上述合同已办理网签备案手续，但合同网签备案的目的在于防止开发商一房多卖，具有公示作用，不具备转移房屋所有权的效力，故涉案房屋的所有权人仍为原告西雅图公司。   关于本院对涉案房屋的执行。根据我国现行民事强制执行的法律规定，对财产的强制执行既包括查封、扣押、冻结等控制性行为，也包括拍卖、变卖、以物抵债等处分性行为。对于控制性行为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封”。上述通知第十六条规定:“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知,预查封区别于正式查封。预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案中，原告西雅图公司将涉案房屋出售给被告白国庆，进行了商品房预售合同备案登记，但该房屋尚未物权变更登记至被告白国庆名下，本院对该涉案房屋的查封系预查封，该预查封行为符合上述规定。原告要求解除上述预查封，本院不予支持。对于处分性行为，原告西雅图公司与被告白国庆签订的《商品房买卖合同》尚未解除，涉案房屋至今未过户登记至被告白国庆名下,房屋的所有权人仍为原告西雅图公司，被告白国庆对涉案房屋享有的是要求原告西雅图公司交付涉案房屋和办理房屋过户登记手续的权利，该权利系请求权，实质为债权而非物权（该权利请求能否得到支持则是另案审查的范畴），故涉案房屋目前并非被告白国庆的不动产,尚不能作为被执行的财产进行拍卖、变卖及以物抵债。   综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产归原告西安西雅图投资发展有限公司所有；   二、不得对位于阎良区XX大道XX道XX号XX幢XX室房产实施拍卖、变卖或者以物抵债的处分行为；   三、驳回原告西安西雅图投资发展有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费7806元、公告费500元，合计8306元，由原告西安西雅图投资发展有限公司负担3903元、被告白国庆负担4403元。因原告西安西雅图投资发展有限公司已预交该费用，被告白国庆于本判决生效后十日内一并给付原告西安西雅图投资发展有限公司4403元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。            审 判 长 曹正龙   审 判 员 张晓燕   人民陪审员  郭 莉         二〇二一年七月七日      书 记 员  付海鹏          1