广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4987号上诉人（原审原告）：东莞市双顺精密模具有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××167Q。法定代表人：付顺华，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈建国,北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐纪盈,北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市××米儿制衣有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。统一社会信用代码为914××××××××××578XE。法定代表人：邓道琼，该公司经理。委托诉讼代理人：袁世贵，该公司员工。委托诉讼代理人：高亚荣，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓道权，男，汉族，1971年12月14日出生，住湖北省宜昌市西陵区××××××××-108号，公民身份号码为512××××××××××××571。委托诉讼代理人：高亚荣，广东名道律师事务所律师。上诉人东莞市双顺精密模具有限公司（以下简称双顺公司）因与被上诉人东莞市××米儿制衣有限公司（以下简称路西米儿公司）、邓道权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初15294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。双顺公司向原审法院起诉请求：1.判令路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司2020年3月至4月水、电费22526.83元及资金占用损失750.89元(以22526.83元为基数，按月息2%的利率计算，自2020年7月1日起计至付清之日止，暂计至2020年8月19日，22526.83×2%÷30×50=750.89元，暂合计23277.72元。2.判令路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司2020年5至6月水、电费17848.80元及资金占用损失226.08元(以17848.80元为基数，按月息2%的利率计算，自2020年8月1日起计至付清之日止，暂计至2020年8月19日，17848.80×2%÷30×19=226.08元),暂合计18074.88元。3.判令路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司律师费用4000元。4.判令路西米儿公司、邓道权共同承担。庭审时，双顺公司当庭变更其第二项诉请为判令路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司2020年5至6月水、电费17848元及资金占用损失(以17848元为基数，按月息2%的利率计算，自2020年8月1日起计至付清之日止)。原审法院依照原审判决援引之法律以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、双顺公司应于判决发生法律效力之日起五日内向路西米儿公司退还押金84947.75元；二、驳回双顺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费467元（双顺公司已预交），由双顺公司承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初15294号民事判决书。双顺公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法判令：1.路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司2020年3月至4月水、电费22526.83元及资金占用损失750.89元（以22526.83元为基数，按月息2%的利率计算，自2020年7月1日起计至付清之日止，暂计至2020年8月19日，22526.83×2%÷30×50=750.89元），暂合计23277.72元；2.路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司2020年5月至6月水、电费17848.80元及资金占用损失226.08元（以17848.80元为基数，按月息2%的利率计算，自2020年8月1日起计至付清之日止，暂计至2020年8月19日，17848.80×2%÷30×19=226.08元),暂合计18074.88元；3.路西米儿公司、邓道权连带支付双顺公司律师费用4000元。（合计共45352.60元）。二、本案一审、二审受理费由路西米儿公司、邓道权承担。主要事实与理由：首先，本案《租赁终止合同》是双顺公司与路西米儿公司双方就终止租赁关系各自可能产生的损失进行计算，且经过充分协商后自愿达成的解决双方争议的协议，既不是《租赁合同》的从合同，也不依附于《租赁合同》，不应受《租赁合同》效力的影响。且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，应为有效合同。邓道权作为《租赁终止合同》的担保方，应当承担连带担保责任。一审庭审过程中，路西米儿公司曾要求撤销《租赁终止合同》，但其在庭审中又陈述，案涉租赁物在十几年前是由路西米儿公司直接向一手房东（村委会）租赁，后因各种缘由，才被双顺公司租赁，又转租给路西米儿公司。这说明关于案涉租赁物未办理建设工程规划许可证的事实，路西米儿公司是知道或者应当知道的，其在明知的情况下仍愿意签订约定不返还押金的《租赁终止合同》，这充分证明《租赁终止合同》是双方的真实意思表示，不存在显失公平、重大误解等可撤销情形。更何况，路西米儿公司并未提出撤销《租赁终止合同》的反诉请求，一审法院也是以该合同无效为由不采纳合同的约定缺乏事实和法律依据。其次，根据司法实践证明，即使租赁合同无效，若出租人起诉要求承租人缴纳房屋占有使用费、水电费、中介费、免租期占有使用费，承租人反诉或抗辩要求出租人返还房屋押金、保证金的（反之亦然），人民法院在整个诉讼过程中（包括诉前调解程序）都可以依法对双方的诉讼请求进行调解。承租人有可能会放弃部分诉求，出租人也可能会放弃部分诉求，双方都是经过衡量利弊后自愿达成调解协议，人民法院也会依法对调解协议进行司法确认程序或出具民事调解书。若按照一审法院的裁判逻辑，无效租赁合同的双方在法院主持下达成了结权利义务的调解协议，从内容上来说应当属于无效租赁合同的结算条款，租赁合同无效则结算条款也无效，那么法院对该调解协议出具的调解书就属于对无效合同的结算条款进行确认了。一审法院的裁判思路和其他法院的司法认定相矛盾。最后，一审法院错误认为《租赁终止合同》无效，自行将双顺公司收取的押金与路西米儿公司拖欠的占有使用费以及水电费进行抵扣，并简单的计算并扣除了路西米儿公司应补缴的免租期占有使用费，没有考虑双顺公司在押金抵扣补偿费用上列明的其他损失，径自判决要求双顺公司退还剩余押金，导致双顺公司损失了招租成本（如中介费）、厂房装修成本、空闲期租金等款项。按照东莞市一般厂房租赁市×的行情计算，光此三项就至少是路西米儿公司三个月的占有使用费，一审判决让双顺公司损失如此重大，明显不公。综上，双顺公司与路西米儿公司达成的《租赁终止合同》应属合法有效，应当依约履行。一审法院的判决既不符合事实及法律，也不符合司法实践惯例，且对双顺公司明显不公，理应撤销。路西米儿公司、邓道权答辩称：原审法院认定的事实清楚、适用法律准确，请求依法驳回双顺公司的上诉请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。原审法院认定案涉《租赁合同》无效，双顺公司上诉未对此提出异议，本院予以确认。围绕双顺公司的上诉和路西米儿公司、邓道权的答辩，本案的争议焦点是：《租赁终止合同》的效力如何，路西米儿公司、邓道权应否按照合同约定向双顺公司承担责任。对此，本院分析如下：首先，本院认为案涉《租赁终止合同》有效，理由如下：双顺公司与路西米儿公司、邓道权在签订案涉《租赁终止合同》时，均清楚各自的权利义务。双方以书面合同的形式将各自权利义务固定下来，则该合同是独立于原《租赁合同》的一份新的合同，合同内容是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效合同。其次，既然《租赁终止合同》有效，那么其对签订合同的各方当事人均有约束力。《租赁终止合同》第三条约定，双顺公司同意免除路西米儿公司2020年4月1日至2020年6月23日应缴的租金；路西米儿公司同意不要求双顺公司退还之前交付给双顺公司的所有押金。路西米儿公司须将2020年3月、4月拖欠的水电费于2020年6月30日前缴清，并于2020年7月31日前将5月、6月所产生的水电费缴清，否则对欠缴的水电费需按月利率2%补偿给双顺公司，并由路西米儿公司承担双顺公司的律师费、诉讼费等费用。邓道权对欠缴的费用、资金占用损失、追讨费用承担连带担保责任。本院认为，双顺公司依据前述条款请求路西米儿公司承担相应的水电费、资金占用利息、律师费，请求邓道权对前述费用承担连带清偿责任，理据充分，依法应予以支持。经查，路西米儿公司确认案涉租赁物2020年3月至6月水电费共40374.83元，并确认未付该笔款项，故本院认定路西米儿公司应向双顺公司支付2020年3月至6月拖欠的水电费40374.83元。关于资金占用利息，双顺公司主张2020年3月、4月水电费22526.83元的资金占用利息从7月1日起算，2020年5月、6月水电费17848.80的资金占用利息从8月1日起算，是对自身权利的处分，本院予以支持。综上所述，上诉人双顺公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初15294号民事判决；二、限东莞市××米儿制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市双顺精密模具有限公司支付2020年3月至6月拖欠的水电费40374.83元及资金占用利息（以22526.83元为基数，按月利率2%的标准，自2020年7月1日起计至付清之日止；以17848.80元为基数，按月利率2%的标准，自2020年8月1日起计至付清之日止）；三、限东莞市××米儿制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市双顺精密模具有限公司支付律师费4000元；四、邓道权对东莞市××米儿制衣有限公司在本案中的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费为467元（东莞市双顺精密模具有限公司已预交），二审案件受理费2906元（东莞市双顺精密模具有限公司已预交），均由东莞市××米儿制衣有限公司、邓道权共同负担，东莞市××米儿制衣有限公司、邓道权应在本判决生效之日起十日内迳付东莞市双顺精密模具有限公司。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二一年七月八日书记员  梁婷燕