北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8078号上诉人（原审原告、反诉被告）：王兴谋，男，1993年5月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颗颗，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米。法定代表人：张俊峰，经理。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。上诉人王兴谋因与被上诉人北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称李老公庄服装公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初8049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王兴谋上诉请求：1．撤销一审判决第一、三、四项；2．改判支持王兴谋的一审诉讼请求或将本案发回重审；3．一、二审诉讼费用由李老公庄服装公司承担。事实与理由：1．一审法院经审理查明，认定王兴谋与李老公庄服装公司2019年7月9日签订的《李老生活广场租赁合同》有效，没有法律依据。2．合同无效，不存在解除。《李老生活广场租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，是自始无效，李老公庄服装公司不能就无效合同主张解除。王兴谋因合同无效于2020年2月22日通知李老公庄服装公司并依法主张返还财产和赔偿损失之后，李老公庄服装公司不应再以王兴谋拖欠租金于2020年4月8日主张解除合同。并且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，李老公庄服装公司疫情期间不应以拖欠租金为由解除合同。3．王兴谋因为合同无效通知李老公庄服装公司，要求赔偿损失，不存在违约。4．因为合同无效，依据法律规定，王兴谋因该合同所遭受的下列损失，李老公庄服装公司应当负责赔偿履约保证金、装修管理费、燃气及灶具安装费、消防改造费、装饰装修费、吸烟罚款、取暖费、33天房租及物业费。5．因为合同无效，李老公庄服装公司在本案中的反诉请求不应予以支持。李老公庄服装公司辩称：同意一审判决，不同意王兴谋的上诉请求。王兴谋向一审法院起诉请求：1．请求确认王兴谋、李老公庄服装公司双方签订的《李老生活广场租赁合同》无效；2．判令李老公庄服装公司退还并赔偿王兴谋以下费用：履约保证金131765元、取暖费2478元、物业费12483元、装修管理费18513元、燃气及灶具安装费70000元、消防改造费8500元、施工队吸烟罚款4000元、33天房租（因李老公庄服装公司原因导致营业执照无法办理）71478元、装饰装修损失433083元、燃气损失3248元、电费损失1790元，以上合计757338元；3．判令李老公庄服装公司承担本案诉讼费。李老公庄服装公司向一审法院反诉请求：1．判令双方租赁合同于2020年4月8日解除；2．判令王兴谋支付李老公庄服装公司2020年2月19日至2020年4月10日租金151620元；3．判令王兴谋支付李老公庄服装公司2019年7月10日至2019年8月18日免租期租金（占用费）85647．25元；4．判令王兴谋支付李老公庄服装公司违约金395295元；5．判令本案诉讼费由王兴谋承担。一审法院认定事实：2019年7月9日，王兴谋（乙方）与李老公庄服装公司（甲方）签订《李老生活广场租赁合同》，约定王兴谋承租李老公庄服装公司位于北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米×3号商铺（以下简称涉案商铺），面积228平方米，租赁期限自2019年7月10日至2024年7月9日，免租期为2019年7月10日至2019年8月18日，第一年租金标准为每平方米9．5元/日，月租金为65882．5元，物业费标准为每平方米0．3元/日，取暖费标准为47元/平方米/取暖季，电费标准为1．5元/度；在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金；合同签订后三日预付开始计付租金时至2020年2月18日的租金，此后以6个月为一个交租期，乙方应于上一期租金对应交租期届满的30日之前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）乙方向甲方支付下一期租金；乙方于合同签订当日向甲方交纳履约保证金131765元，如乙方违约导致合同解除保证金不予退还；乙方逾期超过15日未支付或延迟支付租金、物业费或其他应付给甲方的费用的，乙方欠付上述费用总额累计超过5000元的甲方有权提前解除合同；乙方在签订本合同前知悉租赁场所为集体产权，无房屋所有权证、规划许可证，乙方承诺不以租赁场所的产权、规划情况为由对合同效力提出任何异议。双方亦约定了其他内容。协议签订后，李老公庄服装公司于2019年7月9日向王兴谋交付涉案商铺；王兴谋于2019年7月9日向李老公庄服装公司交纳履约保证金131765元，于2019年7月10日向李老公庄服装公司交纳2019年7月10日至2020年7月9日期间物业费24966元，于2019年7月10日向李老公庄服装公司交纳2019年8月19日至2020年2月18日期间的租金395295元，于2019年7月17日向李老公庄服装公司交纳装修管理费18513元，于2019年8月13日向李老公庄服装公司支付“两人室内吸烟罚款”4000元，于2019年10月17日向李老公庄服装公司交纳2019年11月15日至2020年3月15日期间取暖费10716元。王兴谋就涉案商铺于2019年8月5日向黎宝英（施工队人员）支付燃气改造费70000元；于2019年8月2日、2019年12月28日向北京国泰恒安建设工程有限公司支付消防改造费共计8500元。王兴谋与北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司于2019年7月12日签订《商业装修装潢合同》，约定由北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司对涉案商铺实施装修，工程造价约为330000元，最终结算以实际发生为准。截至2020年6月10日，王兴谋向北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司支付装修款共计360460元。2019年8月1日，王兴谋与北京鑫博斯幕墙装饰材料有限公司签订《产品定制合同》（合同编号×1）、《产品定制合同》（合同编号×2），约定北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行照明装修，所涉费用王兴谋均支付给北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司。2020年2月23日，王兴谋向李老公庄服装公司发出《告知函》，载明双方签订的租赁合同为无效合同，并要求李老公庄服装公司退还履约保证金131765元、取暖费2478元、物业费12483元、装修管理费18513元、燃气及灶具安装费70000元、消防改造费8500元、施工队吸烟罚款4000元、33天房租（因李老公庄服装公司原因导致营业执照无法办理）71478元、装饰装修损失400000元，以上合计719217元，并配合办理交接手续（房屋、水、电、暖）。李老公庄服装公司庭审中承认于2月25日左右收到该函件。2020年4月7日，李老公庄服装公司向王兴谋发出《解除合同通知书》，载明王兴谋应于2020年1月18日支付2020年2月19日至2020年8月18日期间租金，已拖欠49日，故依据双方签订租赁合同第13．5条第3款，李老公庄服装公司有权解除合同，且要求王兴谋5日内清空1015号商铺物品并将商铺退还。王兴谋于次日收到上述《解除合同通知书》。本案审理过程中，王兴谋承认于2020年4月10日将燃气灶具、桌椅、板凳、餐具等物品搬离涉案商铺，李老公庄服装公司同意按照王兴谋于2020年4月10日搬离涉案商铺计算（相应费用）。截至王兴谋搬离涉案商铺之时，涉案商铺燃气余额为3248元、电费余额为1790元。2019年7月16日，李老公庄服装公司与涉案商铺的装修施工单位北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司签订《李老生活广场装修协议》，其中“安全保卫制度”一节约定：“3．禁止在商场内抽烟和使用明火，否则一次罚款1000元。”该协议亦约定了其他事项。另查，涉案商铺所在楼房在2007年左右建设，建设在北京市通州区梨园镇李老公庄村集体土地上，建设前取得了相应的《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》。2019年5月22日，北京市通州区公安消防支队对该楼房进行了消防安全现场检查，并于2019年5月31日出具《消防安全现场检查意见书》，载明“经检查，该场所符合消防安全技术要求”等。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商铺所在的楼房于2007年左右建设在集体土地上，建设前取得了相应的《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》，亦通过了消防验收，能正常经营使用。王兴谋在签订本合同前知悉涉案商铺情况，并在《李老生活广场租赁合同》中明确承诺不以租赁场所的产权规划情况为由对合同效力提出任何异议。综上，本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不宜被认定无效。王兴谋要求确认《李老生活广场租赁合同》无效依据不足，且违反诚实信用原则，故法院不予支持。王兴谋与李老公庄服装公司均应按照合同约定全面履行己方义务。按照《李老生活广场租赁合同》4．3．1约定，王兴谋应于2020年1月19日之前交纳后六个月租金，但王兴谋未按期交纳，属于违约行为；且王兴谋在租赁期限未届满前单方提出解除合同，并撤离涉案商铺，根据合同第五条约定，因王兴谋违约导致李老公庄服装公司提前解除合同的，李老公庄服装公司有权没收履约保证金而不予退还，故王兴谋要求李老公庄服装公司退还履约保证金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。在王兴谋违约的情况下，李老公庄服装公司于2020年4月8日向其送达了《解除合同通知书》，符合解除条件，故对于李老公庄服装公司要求确认《李老生活广场租赁合同》于2020年4月8日予以解除，法院不持异议。根据《李老生活广场租赁合同》约定，王兴谋装修时应向李老公庄服装公司支付装修保证金并承担管理费用，王兴谋在签订《李老生活广场租赁合同》后即向李老公庄服装公司支付装修管理费18513元，现双方已不再继续履行租赁合同，装修管理费属于王兴谋装修期间李老公庄服装公司管理装修施工的费用，合同中亦无退还该费用约定，故王兴谋要求李老公庄服装公司退还装修管理费，依据不足，法院不予支持。关于王兴谋主张要求李老公庄服装公司赔偿燃气改造费70000元、消防改造费8500元及装饰装修损失433083元，该三项均为王兴谋向案外人支付，并未支付给李老公庄服装公司，依据不足，法院亦不予支持。关于施工队吸烟罚款4000元，法院认为根据李老公庄服装公司提供的其与北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司于2019年7月16日签订的《李老生活广场装修协议》，其中对于禁止在商场内抽烟和使用明火的处罚有明确约定，且王兴谋亦交纳了该罚款，应视为其代北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司履行了协议约定的义务，如王兴谋认为北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司应当负担该笔费用，其可以另行主张。故，对王兴谋在本案中直接向李老公庄服装公司主张退还吸烟罚款4000元，法院不予支持。关于取暖费2478元，因王兴谋自认于2020年4月10日将物品搬离涉案商铺，可见其已享受了2019年11月15日至2020年3月15日期间取暖服务，故法院不予支持。关于王兴谋主张物业费12483元（免租期届满至2019年9月20日期间33天），从王兴谋现有证据不足以证明该33天系由于李老公庄服装公司的原因造成其不能营业的状况，故法院不予支持。关于燃气损失、电费损失，截至2020年4月12日，涉案商铺相关仪表显示燃气费余额为3248元、电费余额为1790元，李老公庄服装公司亦认可以上余额，因王兴谋此时已退还涉案商铺，故李老公庄服装公司应当退还其剩余燃气费、电费。关于李老公庄服装公司主张王兴谋支付2019年7月10日至2019年8月18日免租期租金（占用费）85647．25元，法院认为，根据《李老生活广场租赁合同》3．3及4．3．1的约定，王兴谋在未按时交纳下一期租金的情况下，则不再享受免租金优惠，故对李老公庄服装公司的该项主张法院予以支持。关于李老公庄服装公司主张王兴谋支付的2020年2月19日至2020年4月10日租金151620元以及违约金395295元，法院认为，在法院不予支持王兴谋退还履约保证金的情况下，履约保证金可以适当弥补李老公庄服装公司的上述期间的租金及实际损失，另外虽然王兴谋迟延支付租金的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前（即2020年1月24日之前），但其此后在涉案商铺的经营活动必然会受到一定冲击，故法院对李老公庄服装公司主张的该部分租金及违约金酌情不再予以支持。综上，一审法院判决：一、王兴谋与北京梨园李老公庄服装市场有限公司签订的《李老生活广场租赁合同》于2020年4月8日解除；二、北京梨园李老公庄服装市场有限公司退还王兴谋燃气费3248元、电费1790元，共计5038元，于判决生效之日起7日内执行清；三、王兴谋支付北京梨园李老公庄服装市场有限公司2019年7月10日至2019年8月18日房屋租金（占用费）85647．25元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回王兴谋的其他诉讼请求；五、驳回北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于合同效力的问题。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案商铺所在楼房建设前取得了相应的《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》，亦通过了消防验收，双方签订租赁合同系双方真实意思表示，且王兴谋在签订合同前知悉涉案商铺情况，并在合同中明确承诺不以租赁场所的产权规划情况为由对合同效力提出任何异议。综上，王兴谋主张合同无效依据不足，亦违反诚实信用原则，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当。关于合同解除的问题。根据双方合同约定，王兴谋应于2020年1月19日之前交纳后六个月租金但其未按期交纳，且王兴谋在租赁期限未届满前单方提出解除合同并撤离涉案商铺，故王兴谋的行为构成违约。在王兴谋违约的情况下，李老公庄服装公司于2020年4月8日向其送达《解除合同通知书》，符合合同约定的解除条件，故一审法院认定双方合同于2020年4月8日解除并无不当。关于履约保证金的问题。因王兴谋构成违约，根据合同第五条约定，因王兴谋违约导致李老公庄服装公司提前解除合同的，李老公庄服装公司有权没收履约保证金而不予退还，故一审法院对王兴谋要求李老公庄服装公司退还履约保证金的请求不予支持并无不当。关于租金（占用费）的问题。对于2019年7月10日至2019年8月18日免租期租金（占用费）85647．25元，根据双方的约定，王兴谋在未按时交纳下一期租金的情况下则不再享受免租金优惠，故一审法院判决王兴谋支付该部分免租期租金（占用费）并无不当。对于李老公庄服装公司主张王兴谋支付2020年2月19日至2020年4月10日租金151620元以及违约金395295元，因履约保证金可以适当弥补李老公庄服装公司的上述期间的租金及实际损失，且虽然王兴谋迟延支付租金的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，但其此后在涉案商铺的经营活动必然会受到一定冲击，故一审法院对李老公庄服装公司该部分主张不予支持并无不当。关于装修管理费的问题。因装修管理费属于王兴谋装修期间李老公庄服装公司管理装修施工的费用，双方合同中亦无退还该费用约定，故王兴谋要求退还装修管理费，依据不足，应不予支持。关于王兴谋主张要求李老公庄服装公司赔偿燃气改造费、消防改造费及装饰装修损失的问题，因该三项费用均为王兴谋向案外人支付，并未支付给李老公庄服装公司，王兴谋主张李老公庄服装公司赔偿没有依据，应不予支持。关于取暖费的问题，因王兴谋自认于2020年4月10日将物品搬离涉案商铺，其已享受了2019年11月15日至2020年3月15日期间取暖服务，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当。关于王兴谋主张的物业费12483元（免租期届满至2019年9月20日期间33天），王兴谋提交的现有证据不足以证明该33天系由于李老公庄服装公司的原因造成其不能营业的状况，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当。关于施工队吸烟罚款4000元，根据2019年7月16日的《李老生活广场装修协议》对于禁止在商场内抽烟和使用明火的处罚有明确约定，且王兴谋亦交纳了该罚款，应视为其代北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司履行了协议约定的义务，如王兴谋认为北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司应当负担该笔费用，其可以另行主张。关于燃气损失、电费损失的问题，截至2020年4月12日，涉案商铺相关仪表显示燃气费余额为3248元、电费余额为1790元，李老公庄服装公司亦认可以上余额，因王兴谋此时已退还涉案商铺，故一审法院判决李老公庄服装公司退还其剩余燃气费、电费并无不当。综上，王兴谋的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，王兴谋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5446元，由王兴谋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年七月十六日书记员  张 立