湖南省岳阳市云溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0603民初610号原告：葛晓敏，女，1968年11月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告：刘金来，男，1966年3月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。二原告共同委托诉讼代理人：李元秋，系两原告亲属。二原告共同委托诉讼代理人：胡浩，湖南金骏律师事务所律师。被告：岳阳缤纷天地商业广场开发有限公司，住所地岳阳市云溪区云龙路18号缤纷天地商业广场8号楼4006。法定代表人：邹志杰，公司经理。委托诉讼代理人：蒋建霞，湖南滳招律师事务所律师。第三人：徐少华，男，1983年10月29日出生，汉族，户籍所在地岳阳市岳阳楼区。原告葛晓敏、刘金来与被告岳阳缤纷天地商业广场开发有限公司（以下简称“缤纷天地开发公司”）、第三人徐少华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛晓敏、刘金来及两原告共同的委托诉讼代理人胡浩，被告缤纷天地开发公司的委托诉讼代理人蒋建霞到庭参加了诉讼，第三人徐少华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告葛晓敏、刘金来向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还购房款866253元并支付利息（自2017年1月11日至返还全部购房款之日止按月利率0.2%计算）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月11日，原被告双方签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定原告购买被告的第007栋01层1005号商品房，原告支付首期房款271840元并通过商业银行贷款支付270000元，总计金额为541840元。第二份合同约定原告购买被告的007栋01层1006号商品房，原告支付首期房款293842元并通过商业银行贷款支付280000元，总计金额为573842元。两份合同第十一条及十二条皆约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付商品房，如被告逾期交付超过60日，则原告有权解除合同并且被告应当向原告支付利息（自付款之日起按月利率0.2%计算）。合同签订后，原告于当日向被告支付了首付款119409元及维修基金7178元，并与第三人徐少华签订了两份借款协议，该两份借款协议约定原告向第三人徐少华借款97553元和92113元，并且第三人徐少华将该两笔借款共计189666元直接支付给被告。2017年6月1号，原告又通过银行转账向被告支付了550000元，故原告在签订合同后积极履行了合同义务，向被告多次支付购房款共计866253元。然被告至今仍未向原告交付1005号及1006号商品房，已经严重违反合同约定。原告认为，原被告双方签订的两份《商品房买卖合同》应当予以解除，并且被告应当向原告返还购房款866253元并支付利息。本案中，原告决定签订《商品房买卖合同》购买1005号和1006号商品房，是因为被告的销售人员及宣传资料均承诺被告投资的缤纷天地商业广场处于云龙路和杨冲路十字金轴线交汇处，地理位置十分优越。然根据现在的规划及现场情况来看，缤纷天地商业广场在靠近1005号和1006号商品房处建造了一面10米左右的大围墙，直接将杨冲路堵断，导致该两套商品房的位置变成了围墙角落，完全无法继续开展生意活动。导致原告签订该两份《商品房买卖合同》的目的无法实现。被告缤纷天地开发公司辩称，被答辩人起诉主张解除与答辩人签订的两份《商品房买卖合同》，要求返还购房款及支付利息没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告支付涉案1005号房屋首付款实为147217元，1006号房屋首付款实为161858元。答辩人在涉案开发项目的销售过程中，针对有些投资性的购房业主，根据自愿原则，在将所购房屋委托给岳阳缤纷商业运营管理有限公司(以下简称“运营公司”)进行统一经营管理的情况下，按照我司与运营公司签订的合作协议。对购房业主(委托方)在缴纳房屋首付款时，用以委托经营管理前三年(2017年10月1日至2020年10月3日)，按照房屋合同总价7%、8%、8%的标准、计取反租所得的房屋租金收益冲抵应缴房屋的首付款。鉴于原告在购得涉案房屋的同时与运营公司所形成的委托经营托管关系，原告以涉案房屋反租所得的租金收益冲抵房屋的首付款共达256607元。其中1005号冲抵金额为124623元，1006号房冲抵金额为131984元。另外，原告向第三人的两笔借款也是原告本人向答辩人支付的。二、答辩人依约与原告办理了涉案房屋的交付。根据原告与案外人运营公司签订的两份《委托经营管理协议书》第二条第三项的约定和出具的授权交楼书，清楚地证明原告已委托授权运营公司代收涉案房屋，代其办理房屋相关交付手续。因此，在涉案房屋竣工验收后的第一时间（2017年12月25日），答辩人就交房问题，特向运营公司送达了交房联系函。运营公司也于2018年1月5日与答辩人、岳阳紫菜园物业管理有限公司就涉案房屋办理了交付手续，并出具了收房确认书。三、答辩人在房屋销售过程中，不存在虚假宣传。原告诉称签订的两份《商品房买卖合同》的目的无法实现的理由不能成立。从湖南省城市规划研究设计院岳阳市中心城区云溪片区控制性详细规划图可以看出，原告所指的这条道路是规划当中的市政道路。市政道路的开发建设主体为人民政府，且此道路的建设要按当地政府城市规划分步实施，只是暂未开发建设到位而已，答辩人不存在虚假宣传行为。另外，涉案房屋处砌筑的挡土墙是基于该地段的地形、地势、规划、施工安全等因素决定。况且，原告在此之前，与其他业主就上述建设不到位等一系列问题上访到云溪区政府，得到的答复是：城市的建设只能分步建设，渐进实施。所以，原告以此为由，主张合同目的无法实现，解除双方之间的房屋买卖合同是不能成立的。第三人徐少华没有答辩，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：一、2017年1月11日，原告葛晓敏、刘金来（买受人）与被告缤纷天地开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：6129220400071005）及《补充协议》。商品房买卖合同约定，原告葛晓敏、刘金来购买被告缤纷天地开发公司开发的，位于岳阳市云溪区××路××号××广场××栋××层××号商品房。商品房总价款为541840元，支付方式：商业贷款，于2017年2月28日前支付首期房价款271840元，占全部房价的50%，余款270000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期60日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金，超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；出卖人按照全部房价的0.1%向买受人支付违约金。《补充协议》第十八条其他约定事项1、关于广告效力及示范单位。（1）出卖人及买受人双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。出卖人在签署本合同及其附件、其他正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、网络、户外路牌、楼书、海报、示范单位等媒体或其他方式发布的广告及展示模型所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分。…。合同签订当日，原告葛晓敏、刘金来向被告缤纷天地开发公司出具《委托书》，载明：买受人现委托出卖人办理下列1、2项相关事宜（可多选），并填写询问笔录：（1）预购商品房预告登记；（2）房屋所有权转移登记。2、委托办理上述登记共同共有。3、对出卖人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，买受人均予以认可，并承担相应的法律责任。同时，原告葛晓敏、刘金来（甲方委托方）与案外人岳阳缤纷商业运营管理有限公司（乙方受托方）（以下简称“运营公司”）签订《委托经营管理协议书》，协议约定：甲方决定将其购买的7-1005号商铺在本协议期内委托给乙方经营管理。第二条委托经营事宜1、甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，在本协议期限内，乙方有权自行经营或出租给第三方承租经营。2、委托经营期限共6年，即从2017年10月1日起至2023年9月30日，因招商进度或工程原因，导致正式开业时间提前或延迟，产生风险和收益与甲方无关。3、为便于乙方经营管理，甲方同意并授权乙方代替自己办理该商铺的相关交铺手续。…。第四条相关租金收益的约定。1、从2017年10月1日起至2020年10月1日3年内，甲方将商铺交由乙方经营，不收取任何费用和经营收益，甲方对此无异议。在此期间，乙方全权负责该商铺的经营管理，并承担经营活动期间的必然产生相关税费及经营管理成本，…，与甲方无关。2、根据前款，延续至的第4、5、6年内，因该商铺产生的租金收益，采用租金收益分成的形式，即甲方享有该铺位的实际到账租金的90%、乙方享有该铺位租金收益的10%。在此期间，乙方全权负责该商铺的经营管理，并承担经营活动期间的必然产生相关经营管理成本，…。同日，原告葛晓敏、刘金来（买受人）与被告缤纷天地开发公司（出卖人）签订了第二份《商品房买卖合同》（合同编号：6129220400071006）。合同约定，原告葛晓敏、刘金来购买被告缤纷天地开发公司开发的，位于岳阳市云溪区××路××号××广场××栋××层××号商品房，商品房总价款为573842元。支付方式为：商业贷款，于2017年2月28日前支付首期房价款293842元，占全部房价的51%，余款280000元向银行申请贷款支付，合同（包括《委托书》、《委托经营管理协议书》、《补充协议》）的其他内容与前述1005商品房内容基本一致。二、2017年1月11日，原告葛晓敏、刘金来向被告缤纷天地开发公司缴纳了首付款119409元（1005房55104元+1006房64305元），被告缤纷天地开发公司代收原告葛晓敏、刘金来房屋维修基金7178元（1005房3486元+1006房3692元）。同日，原告葛晓敏、刘金来（借款方）与第三人徐少华（出借方）签订《借款协议》，约定原告葛晓敏、刘金来向第三人徐少华共计借款189666元（2017年2月8日已实际支付）。2017年6月1日，原告葛晓敏、刘金来向湖南岳阳农村商业银行股份有限公司城陵矶支行贷款550000元，并已将该款直接支付给被告缤纷天地开发公司。三、2017年12月25日，被告缤纷天地开发公司向案外人运营公司发出《交房联系函》，载明：岳阳云溪缤纷天地商业广场工程建设已经完成，请贵公司于2017年12月28日-2018年2月8日期间办理委托经营商铺的交付手续，携带本交房联系函到物业公司办理相关手续。2018年1月5日，案外人运营公司向被告缤纷天地开发公司出具《收房确认书》，载明：2018年1月5日，岳阳缤纷天地开发公司、岳阳紫菜园物业管理有限公司就岳阳市云溪区云龙路18号第007栋01层1005、1006号向运营公司进行交接。1、运营公司已检查、清楚物业全部自用部位和自用设备，并掌握室内设施的正确使用方法。2、运营公司在此确认已收到该物业的相关物件。3、室内全部的设施验收合格。我公司完全了解以上内容，愿意接受该物业。涉案商品房交付后，原告葛晓敏、刘金来已从案外人运营公司收取租金达256607元充抵了购房首付款（1005号金额124623元，1006号金额131984元）。四、2021年4月26日，本院作出（2021）湘0603民初337号《民事调解书》，载明：葛晓敏、刘金来与运营公司于本调解书签收之日起解除双方签订的《岳阳缤纷天地委托经营管理协议书》。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为：原告葛晓敏、刘金来要求解除与被告缤纷天地开发公司签订的两份《商品房买卖合同》是否合法？综合现有证据来看，原告葛晓敏、刘金来要求解除与被告缤纷天地开发公司签订的两份《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。理由是：1、原告葛晓敏、刘金来称所购商品房没有交付与事实不符。被告缤纷天地开发公司已在合同约定期限内，向原告葛晓敏、刘金来的受托人即运营公司发出交房通知，且运营公司已书面回复被告缤纷天地开发公司已收到涉案房屋。受托人的行为后果应由委托人即两原告承受，应视为被告缤纷天地开发公司已向两原告交付了涉案的房屋。虽然案外人运营公司与被告缤纷天地开发公司系关联公司，但法律并未禁止关联公司接受相关委托。2021年4月26日，两原告与第三人运营公司经本院调解，已解除《岳阳缤纷天地委托经营管理协议书》，但不能否定委托期间已完成委托事项的行为效力。更何况，两原告已实际从第三人运营公司收取了共计256607元的房屋租金。涉案商品房未办理过户手续，两原告可以随时向相关产权登记部门申请办理，被告缤纷天地开发公司应予以协助。但不能以此否定双方签订的买卖合同效力。2、原告葛晓敏、刘金来称被告缤纷天地开发公司存在虚假宣传问题。就现有证据来看，不能证实被告缤纷天地开发公司存在虚假宣传行为。并且，原、被告在《补充协议》中，对于广告的要约邀请效力已作了明确约定。因此，两原告称因被告缤纷天地开发公司的虚假宣传导致不能实现合同目的这一观点不能成立。至于所购商铺能否实际盈利，这属于商业经营风险，两原告亦不能据此要求解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告葛晓敏、刘金来的诉讼请求。案件受理费13294.13元，减半收取6647.06元，由原告葛晓敏、刘金来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  何文华二〇二一年七月十二日书记员  翁 杏附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：6093××××4893，开户行：中国银行湖南省分行营业部。汇款至以上账户的，请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳市中级人民法院立案一庭或ＱＱ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。传真号：0730-8840731，查询号0730-8856331。ＱＱ邮箱：×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。2、相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。