辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1590号上诉人（原审原告）：鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心，住所地鞍山市铁**钢城街**。负责人：宋志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：薛铁军，该公司员工。委托诉讼代理人：杨春明，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：曹盛剑，男，1972年12月18日出生，汉族，住鞍山市千山区。上诉人鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心（以下简称鞍钢物业中心）因与被上诉人曹盛剑房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人鞍钢物业中心的委托诉讼代理人薛铁军、杨春明，被上诉人曹盛剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍钢物业中心上诉请求：1、依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4528号民事判决。同时依法改判被上诉人立即返还所占铁东区和平路10栋b1号房屋（面积为243.04平方米）、支付自2019年9月1日起至2020年8月31日房屋占用使用费147,888元及利息，并直至案涉房屋倒出返还之日以月租金6162元为基数双倍的房屋占有使用费和利息，同时结清倒出房屋前的水、电、煤气和采暖费等相关使用费用。2、本案一、二审相关诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院混淆租金和非法占用费用，显属事实不清，进而适用法律错误。一审法院认为本案被上诉人曹盛剑于2020年6月11日向上诉人出具的书面材料，系在“逾期返还房屋、拖欠租金的情况下签订”。对此，上诉人认为这种认定是自相矛盾的，且没有事实和法律依据。案涉房屋租赁合同期满终止后，上诉人积极主张返还案涉房屋并要求被上诉人支付非法占用期间的相关费用。被上诉人出具的书面材料，就是在上诉人上述主张情况下所形成。该书面材料能够证明：被上诉人确认了非法占用案涉房屋期间的实际面积为243.04平米；证明了被上诉人于2020年6月11日出具该书面材料时，未能告知其早在2019年7月13日就已非法擅自转租的事实；证明了上诉人积极主张返还案涉房屋的事实，由此表明上诉人不再续租的明确意见，但不能证明上诉人对被上诉人的非法占有视为同意继续租赁。故此，一审法院适用《合同法》236条是错误的，是没有事实依据的。二、一审法院已然查明认定案涉房屋实际面积为243.04平方米，却在判决被上诉人倒出案涉房屋时，画蛇添足地表明是131.51平方米，显然是错误的，是没有事实依据的。三、一审法院没能判决被上诉人双倍支付自2019年9月1日起直至案涉房屋倒出返还之日的非法占用费及利息，并结清倒出房屋前的水、电、煤气和采暖费等相关使用费用没有事实和法律依据。首先，根据上诉人与被上诉人之间形成基础法律关系的合同，即已经期满终止的2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》第七条法律责任中的第4项：合同期满终止后，被上诉人逾期不予倒出房屋并交付上诉人，将按租金的双倍向上诉人支付实际占用费，并继续承担倒出房屋的义务的约定，一审法院未能判决支持该诉求，显然错误，应依法予以纠正。其次，2018年10月15日双方当事人签订的《房屋租赁合同》第四条第4项明确约定了被上诉人承租期间所发生的各种使用费用由被上诉人交纳。事实上，在租赁期间被上诉人也如约进行了交纳。而今上诉人主张的是被上诉人非法占用案涉房屋期间的上述各种费用至今未能交纳。因此，上诉人主张被上诉人除支付双倍的房屋占有费用和利息外，还应结清倒出房屋前的水、电、煤气和采暖费等相关使用费用。这不仅是双方原合同的约定，也是被上诉人倒出并交接房屋时的法定义务。故此，一审判决另行主张该权利，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。曹盛剑辩称，第一，一年房租73,944元我不认可，出租房屋是约定的租金为40,008元；第二，2020年2月份左右，上诉人联系过我，我说我不用了你就收回去，上诉人一直到现在也没有收回；第三，合同约定租赁期满合同终止，我认为合同在2019年9月份已经终止。鞍钢物业中心向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即返还所占铁东区和平路10栋b1号房屋，立即支付自2019年9月1日起至2020年8月31日房屋占用使用费147,888元及利息(建筑面积243.04m，租金每月25.35元m，月租金额6162元，按双倍计算)以及直至被告倒出房屋之日的房屋占用使用费及利息。并结清倒出房屋前的水电气和采暖费等相关费用的结算。2、诉讼中的一切费用由被告承担。一审法院认定事实：原告鞍钢物业中心（甲方）、被告曹盛剑（乙方）于2018年10月15日签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于铁东区和平路10栋b1号，房屋产籍号：1-2-142，建筑面积131.51㎡房屋租给被告曹盛剑，租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金标准：25.35元/㎡，月租金额3334元，年租金额40,008元。四、2、合同续签时，甲方有权根据市场情况及相关政策规定进行租金上调。10、合同生效后，在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得擅自转租、转借或抵押承租房屋等。并严禁在承租房屋内从事违法犯罪活动。五、合同终止与解除1、租赁期限届满，本合同终止。如乙方要求续租，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，在新的同等价位情况下，乙方有优先承租的权利，并重新签订租赁合同。七、法律责任4、合同期满、合同终止或解除后，如乙方逾期不予倒出租赁房屋并交付甲方，乙方将按合同约定租金的双倍，向甲方承担实际占用费，并负有继续倒出返还租赁房屋的义务。租赁到期后，曹盛剑未再支付租金，也未与原告签订续租合同。2020年6月11日曹盛剑出具书面材料一份，写明：本人曹盛剑租贵公司位于铁东区和平路10栋b1号房屋，租金73,944元，2019年8月31日到期后一直未付，保证于2020年8月1日前交清。曹盛剑在该文书上签字、按捺。曹盛剑（甲方）提供与案外人崔波（乙方）于2019年7月13日签订股权转让合同一份，写明：甲方同意将鞍山市铁东区桐记串吧麻辣涮肚店所有权转让给乙方，乙方同意受让；另提供与铁东区桐记音乐串吧（乙方）于2020年6月11日签订协议书一份，写明：甲方将甲乙双方合伙经营的桐记串吧麻辣涮肚店全部股权转让给乙方，由乙方独立经营。原先租赁鞍钢集团房产物业公司铁东区和平路10号光明物业对炉所房屋一处，此房租金甲乙双方合伙期间已交付到2019年8月31日，甲方退出乙方独立经营日期为2019年7月13日。此房屋租赁期满后由乙方独立交付租金与甲方无关。此房屋租金为每年40,008元，租赁到期后出租房因其他原因增加房屋租赁金额，乙方如有异议，可双方协商解决，如协商不成，已当地司法机关仲裁为准。乙方因疫情期间闭店，影响资金周转，现已拖欠房屋租金至今，双方约定补交日期为2020年8月1日前。一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有法律约束力。本案被告曹盛剑于2020年6月11日向原告出具书面材料一份，该书面材料系在逾期返还房屋、拖欠租金的情况下签订，曹盛剑认可按照租赁房屋实际面积234.04平方米，租金每月25.35元/平方米计算欠付租金73,944元，该书面材料系向原告出具，即原、被告对租金数额予以确认，约定给付期限为2020年8月1日，故该院予以支持曹盛剑支付租金73,944元并返还房屋并自2020年8月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至判决确定的给付之日止。关于原告要求被告结清倒出房屋前的房屋占用使用费、水费、电费、采暖费的请求，因原告现未能提供相关证据证明相关费用数额，诉讼请求暂不明确，故该院不予支持，原告可待诉讼请求数额明确后，另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、曹盛剑于该判决生效之日起十日内向鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心支付房屋租金73,944元并自2020年8月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至判决确定的给付之日止；二、曹盛剑于该判决生效之日起十日内倒出坐落于铁东区和平路10栋b1号，房屋产籍号：1-2-142，建筑面积131.51㎡房屋；三、驳回鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3258元，由曹盛剑承担1629元，鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心负担1629元。二审中，上诉人鞍钢物业中心提交了照片一组，拟证明上诉人的国有资产继续在被非法占用，被上诉人曹盛剑质证认为，照片中的饭店是否包含案涉房屋不清楚，由于该组照片不能完整体现案涉租赁房屋的具体情况，故本院对该组证据不予采信。上诉人鞍钢物业中心提交了（2018）辽0302民初323号、（2020）辽0304民初1754号、（2019）辽03民终2081号、（2021）辽03民终1467号民事判决书，拟证明鞍山市两级法院就同一类案件的判决支持了上诉人在本案的诉讼请求，由于该组证据系上诉人与案外人之间的租赁合同纠纷，与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人鞍钢物业中心与被上诉人曹盛剑签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方租赁合同到期后，曹盛剑未向鞍钢物业中心倒出租赁房屋。曹盛剑于2020年6月11日向鞍钢物业中心出具书面材料一份，写明欠付2019年8月31日之后的租金73,944元，关于该份证据，鞍钢物业中心二审期间陈述：“2020年6月11日被上诉人出具的书面材料并未实际履行，仅是为了对付上诉人的多次催告的一种承诺，并不影响双方当事人合同期满后的终止法律行为。”“现在不要求履行曹盛剑出具的材料，要求终止合同并按合同约定承担双倍占用金。”曹盛剑在二审期间答辩主张：“合同约定租赁期满合同终止，我认为合同在2019年9月份已经终止。”由于双方当事人均认可租赁合同在租赁期届满时已经终止，且鞍钢物业中心不要求履行曹盛剑出具的书面材料，故本院认定本案双方的《房屋租赁合同》在租赁期限届满时（即2019年8月31日）终止。关于鞍钢物业中心主张返还房屋、支付房屋占用使用费及利息的请求，本院认为，双方在《房屋租赁合同》第七部分法律责任中的第4条约定：“合同期满、合同终止或解除后，如乙方逾期不予倒出租赁房屋并交付甲方，乙方将按合同约定租金的双倍，向甲方承担实际占用费，并负有继续倒出返还租赁房屋的义务。”现曹盛剑未按照合同约定倒出租赁房屋，应承担违约责任，向鞍钢物业中心返还租赁房屋并按照合同约定租金的双倍支付实际占用费，即曹盛剑应自2019年9月1日起至其返还房屋之日止，按照每月6668元（3334元/月×2=6668元/月）向鞍钢物业中心支付房屋占用费，截至2020年8月31日的房屋占用费为80,016元。关于上诉人主张按照月租金6162元的双倍计算房屋占用费一节，由于双方在租赁合同中已明确约定了建筑面积为131.51㎡，月租金为3334元，故上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张支付利息一节，由于双方在租赁合同中已经明确约定了逾期不倒房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案鞍钢物业中心主张在对租赁房屋测绘时发现房屋实际面积为243.04㎡，本院根据双方在合同中约定违约责任的计算标准得出的赔偿数额是略微高于上诉人按照其实际面积出租的损失数额，且上诉人未提供其他证据证明约定的数额低于造成的损失，故上诉人请求支付利息的主张没有事实依据，本院不予支持。关于被上诉人主张案涉房屋是上诉人未收回一节，曹盛剑在一审期间提供了其与案外人的股权转让合同，并在二审期间承认在租赁合同到期前未经上诉人同意将案涉房屋交付给了案外人，故曹盛剑的该项主张与其陈述的事实相矛盾，亦没有证据予以证明，本院不予支持。一审法院认定应支付的款项性质、数额、起算时间均不当，本院予以纠正。关于鞍钢物业中心主张曹盛剑应结清倒出房屋前的水、电、煤气和采暖费等相关使用费用的请求，本院认为，双方在《房屋租赁合同》第四部分中的第4条约定：“租赁期内发生的包括但不限于水费、电费、煤气费、取暖费、电话费、网费、电梯使用费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担，并由乙方分别向费用收缴部门交纳。”鞍钢物业中心要求曹盛剑结清倒出房屋前的水、电、煤气和采暖费等相关使用费用符合双方的合同约定，依法应当予以支持。一审法院对该请求未予支持不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人鞍钢物业中心的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4528号民事判决；二、曹盛剑于本判决生效之日起十日内向鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心返还坐落于鞍山市铁东区和平路10栋b1号房屋（房屋产籍号为1-2-142），曹盛剑应结清返还房屋前的水费、电费、煤气费、采暖费等费用；三、曹盛剑于本判决生效之日起十日内向鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心给付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止，每月6668元的房屋占用费（截至2020年8月31日的房屋占用费为80,016元）；四、驳回鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3258元，由鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心负担1495元，由曹盛剑负担1763元。二审案件受理费3258元，由鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心负担1495元，由曹盛剑负担1763元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 周 瑞审判员 单琬甜二〇二一年七月十三日书记员 赵 洋