湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初4442号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远1栋。法定代表人：王源之，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：文雪艳，女，1975年11月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王清平，男，1964年2月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。系公司员工，代理权限：特别授权。被告：李静，女，1987年12月26日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，户籍地湖南省攸县。被告：何夏明，男，1985年5月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，户籍地湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司（以下简称鑫雨物业公司）与被告李静、何夏明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫雨物业公司的委托诉讼代理人文雪艳、王清平、被告李静到庭参加了诉讼，被告何夏明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。原告鑫雨物业公司向本院提出诉讼请求：1、由被告李静、何夏明向原告鑫雨物业公司支付物业费7746元，违约金372元（按万分之一点二八/日计算），合计8118元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年、2019年，原告与攸县沁园小区业主委员会签订了2份《沁园小区物业管理合同》，合同约定了服务项目、收费标准及未按约定及时交费的违约责任和违约金。合同签订后，原告依据该合同约定，全面履行了对沁园小区的秩序维护、保洁、公共设施设备维护维修等物业服务义务。被告系小区D栋103号房业主，自2018年8月1日起算至2021年6月30日止尚欠原告物业服务费等相关费用合计8118元。经原告鑫雨物业公司多次催收未果，双方因此酿成纠纷。原告鑫雨物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明各1份，拟证明原告主体资格及基本情况；2、被告身份证复印件2张，拟证明被告是本案的适格主体的事实；3、《攸县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明两被告系沁园小区D栋103号房业主的事实；4、《物业服务合同》复印件1份，拟证明原告与与攸县沁园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定物业服务费的收费标准及违约金的计算方式等事实；5、物业服务费催缴通知单、催费短信复印件5张，拟证明原告通过张贴催缴通知单、短信催收等方式向被告催收物业费；6、保洁、安服等日常工作复印件14张，拟证明原告于2020年在案涉沁园小区依照合同履行了物业服务义务的事实；7、物业费及违约金计算清单1张，拟证明被告结欠物业费及滞纳金的计算明细；8、奖牌证书照片复印件3张、攸县房产管理局文件复印件1份，拟证明2017年原告被房管局评为“平安小区”、“星级示范小区”、“星级物业服务企业”，原告不但尽到了物业服务的义务，并得到了房管局的表彰。被告李静辩称，1、要求从其2018年8月-2018年12月31日应缴物业费中扣除厨房疏通费300元/次，共两次600元；2、2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务期间被告的车辆被车辆识别门撞坏，所花费的车辆维修费900元需从应缴物业费中扣除，还有因其他业主违规搭建不锈棚污染环境，需扣除卫生费553元；3、2020年1月1日至2020年12月30日原告方与小区业主委员会并未签订《物业服务合同》，原告无权向被告收取该年的物业服务费用2656元；4、2021年1月1日至2021年6月31日原告方与小区业主委员会亦未签订《物业服务合同》，且案涉物业费是按年缴纳的，今年才半年，原告方无权提前向被告收取物业服务费；因为案外人违规搭建钢棚，对被告及旁边的邻居造成了污染并影响了这些业主的日常生活，原告向与被告相邻的业主只按年收取物业费600元，而对被告却按年收取物业费2656元，被告要求也按600元/年缴纳物业费用，该钢棚与被告家神台是平行的，影响了被告家的风水，也影响了房屋结构，被告要求物业公司将该钢棚拆除；5、被告要求原告将电表还原原来的位置；6、要求原告将被告于2017年7月30日缴纳的装修压金2000元退回给被告，并按银行同期贷款利率支付资金占用费给被告；7、要求原告将被告以前缴纳的物业费用开具正式发票。被告何夏明未予答辩，被告李静、何夏明均未向本院提交证据证明其主张。在庭审中，本院组织双方当事人对本案的证据进行质证，被告李静对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3无异议；对证据4无异议，但原告方只签订了2018年及2019年的物业服务合同；对证据5有异议，被告搬家了没住在案涉房屋里面，故没有看见原告的催收单，原告发送至139***的手机号码中的催收短信被告未收到，此号码不是被告的，另一个199***的号码被告是2017年用的，2018年已停用，上述短信我方均没有收到；对证据6所证明的保洁、安服等日常工作均是原告应履行最基本的服务义务；对证据7的真实性无异议，但我要根据我答辩中扣除相应的费用，对2020年1月1日至2020年12月31日之间的物业费，因原告未与业主委员会签订相应的合同，原告无权向我收取，对2021年1月1日至2021年6月30日，也因原告未与业主委员会签订相应的合同，且未满一年，原告无权向我收取物业费用；对证据8的需庭后核实，因原告未提供原件。结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：原告鑫雨物业公司提交的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信；对原告提供的证据5、6、7、8，本院结合庭审查明的事实予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告鑫雨物业公司系2008年8月27日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、劳务派遣服务等业务经营，营业期限为2008年8月27日至2028年8月26日。被告李静、何夏明系夫妻关系，两被告于2017年7月20日购买了由湖南省浦建房产开发有限公司（以下简称浦建房产公司）开发的攸县联星街道联星社区沁园小区Ｄ栋1Ｄ-3号套房，产权证号为：湘（2019）攸县不动产权第0××7号,建筑面积为221.26平方米。2018年1月2日，原告鑫雨物业公司与攸县沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业管理服务合同》，约定服务时间为2018年1月1日至2018年12月31日止。届满后，2019年4月11日，原告鑫雨物业公司与攸县沁园小区业主委员会再次签订了《沁园小区物业管理服务合同》，约定服务时间为2019年1月1日至2019年12月31日止。该合同约定：“……第二章委托管理事项……第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道、二次供水等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公共环境卫生。包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视，门岗执勤。……第十二条负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费。第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十四条对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。……第十九条物业管理综合服务费1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.0元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用收取，物业管理服务费按季度收取。2、空置房屋的管理服务费，按九折收取。3、业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。”，该合同约定的服务时间于2019年12月31日届满。2019年年底案涉沁园小区业主委员会任期届满，沁园小区的业主也要求业主委员会换届，原业主委员会认为到了业主委员会换届的时候，应该由即将成立的新的业主委员会与原告方签订《物业服务合同》，后来由于种种原因，案涉沁园小区业主委员会换届工作至今还没有完成，原告鑫雨物业公司与攸县沁园小区业主委员会未能续签物业服务合同。原告鑫雨物业公司为上述换届事宜报告了房管局及社区，现社区已着手进行换届工作，原告鑫雨物业公司也继续对本小区进行了事实上的物业服务至今。被告李静、何夏明交纳了2018年7月31日之前的物业费，但未交纳2018年8月1日至原告起诉之日即2021年6月15日期间的物业费。经原告多次催收未果，双方酿成纠纷。故原告诉至本院。另查明，被告应当缴纳的物业费用及违约金计算为：2018年8月1日至2018年12月31日的物业费用221.26m2×5月×12/月=1106元，违约金1106元×900天×0.000128元/日=127元；2019年1月1日至2019年12月31日的物业费用221.26m2×12月×12/月=2655元，违约金2655元×540天×0.000128元/日=184元；2020年1月1日至2020年12月31日的物业费用221.26m2×12月×12/月=2655元，违约金2655元×180天×0.000128元/日=61元；2021年1月1日至2021年3月31日的物业费用221.26m2×3月×12/月=664元，以上应缴未缴物业费合计7078元，违约金为372元。再查明，1、案涉沁园小区案外业主在被告居住的套房旁搭建了钢棚，被告认为该钢棚造成了污染并影响了其日常生活，被告要求物业公司将该钢棚拆除；2、原告应案涉沁园小区业主委员会的要求并由业主委员会出资在案涉沁园小区大门处装有车辆识别系统，被告李静曾驾驶车辆与该车辆识别门发生刮擦；3、被告于2017年7月30日缴纳的装修压金2000元未被退回。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告鑫雨物业公司先后分别于2018年1月2日、2019年4月11日与攸县沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业管理服务合同》，就双方的权利义务、物业服务内容及质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定，系签约双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该协议对双方均具有约束力。协议期间，原告依约提供了物业服务，两被告作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方协议约定及时履行交纳物业服务费用的义务。本案中，两被告拖欠2018年8月1日至2018年12月31日的物业费用1106元以及2019年1月1日至2019年12月31日的物业费用2655元，应当依法缴纳。原告鑫雨物业公司与攸县沁园小区业主委员会于2019年4月11日所签订的《沁园小区物业管理服务合同》到期后，原告鑫雨物业公司未能与案涉沁园小区业主委员会续签合同，原因在于案涉沁园小区业主委员会到期需换届但迟迟未完成换届工作，且原告从2020年1月1日至本案受理之日止，在案涉沁园小区继续提供了物业服务，包括被告李静、何夏明在内的业主事实上亦接受了原告鑫雨物业公司提供的物业管理服务，故原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。两被告拖欠2020年1月1日至2020年12月31日的物业费用2655元；2021年1月1日至2021年3月31日的物业费用664元，应当依法缴纳。根据原物业服务合同所约定“物业管理服务费按季度收取”，原告主张的2021年3月31日至2021年6月31日的物业费的收取时间应从2021年7月1日起，本院受理本案的日期是2021年6月15日，故对原告要求被告支付2021年3月31日至2021年6月31日的物业费的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，实际为逾期交纳物业服务费的违约金，两被告作为该小区业主，未按照物业服务合同约定按期缴纳物业费，又未提交证据证明被告未尽合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告鑫雨物业公司要求被告李静、何夏明支付物业费7746元及违约金372元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告李静辩称“要求从其2018年8月-2018年12月31日应缴物业费中扣除厨房疏通费300元/次，共两次600元；要求2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务期间被告的车辆被车辆识别门撞坏，所花费的车辆维修费900元需从应缴物业费中扣除；还有因其他业主违规搭建不锈棚污染环境，需扣除卫生费553元；认为2020年1月1日至2020年12月30日原告方与小区业主委员会并未签订《物业服务合同》，原告无权向被告收取该年的物业服务费用2656元；认为2021年1月1日至2021年3月31日原告方与小区业主委员会亦未签订《物业服务合同》，且案涉物业费是按年缴纳的，今年才半年，原告方无权提前向被告收取物业服务费；认为案外人违规搭建钢棚，对被告及旁边的邻居造成了污染并影响了这些业主的日常生活，原告向与被告相邻的业主只按年收取物业费600元，而对被告却按年收取物业费2656元，被告要求也按600元/年缴纳物业费用，”，因被告未提供证据证明其上述主张，且所涉及的民事法律关系的权利义务不明确，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告还主张“原告应将案外人违规搭建的钢棚拆除；要求原告将电表还原原来的位置”，因原告非所涉义务主体，不负钢棚拆除、将电表还原原来的位置的义务，本院亦不予支持。被告另主张原告将被告于2017年7月30日缴纳的装修压金2000元退回给被告，并按银行同期贷款利率支付资金占用费给被告，因被告未提供证据，且该押金是否可以退回，不宜在本案中审理，被告可另行诉讼；被告还要求原告将被告以前缴纳的物业费用开具正式发票，不属本案审理范畴，本院不予采纳。综上，被告李静、何夏明应当支付原告鑫雨物业公司物业费用7078元，违约金为372元。被告何夏明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李静、何夏明在本判决生效之日起十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付2018年8月1日至2021年3月31日期间的物业费7078元和违约金372元；二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李静、何夏明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  王小红二〇二一年七月八日法官助理周洁书记员贺会兰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。