北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9029号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京博邦食品配料有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇乐园路8号。法定代表人：齐占卿，总经理委托诉讼代理人：梁云龙，北京市坤泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京北瑞达医药科技有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地民和路17号院1号楼6层616室。法定代表人：姜栋华，经理。委托诉讼代理人：王玲玲，女，该公司员工。上诉人北京博邦食品配料有限公司（以下简称博邦公司）因与被上诉人北京北瑞达医药科技有限公司（以下简称北瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博邦公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判博邦公司仅支付占用费17097元，北瑞达公司减免租金30590元，诉讼费由北瑞达公司承担。事实和理由：博邦公司主张双方于2020年10月就解除房屋租赁合同达成一致意见，双方确认欠租金17907元，合同解除时北瑞达公司给的交费通知明确列明了博邦公司应缴纳的各款项金额，已经免除了免租期内的租金，北瑞达公司要求博邦公司缴纳免租期租金不合理；博邦公司承租北瑞达公司的房屋实际用途为办公用房，博邦公司受疫情影响较大，北瑞达公司应降低减免部分房租。北瑞达公司同意一审判决。北瑞达公司向一审法院起诉请求判决：1.博邦公司支付北瑞达公司2020年10月1日至2020年10月17日期间租金，并补缴合同项下免租期期间租金；2.博邦公司支付北瑞达公司违约金2万元；3.博邦公司支付迟延支付租金的滞纳金359541元（共计110日，按未付租金65371元的5%的滞纳金计算，自2020年8月13日计算至2020年12月1日）；4.博邦公司承担本案诉讼费用。博邦公司向一审法院提出反诉请求判决：1.北瑞达公司减免2020年2月1日至2020年4月30日期间30%的租金，即30590.33元；2.北瑞达公司返还支付的押金30590元；3.北瑞达公司返还取暖费12155.97元；4.本案诉讼费由北瑞达公司承担。一审法院认定事实如下：2018年8月13日，北瑞达公司（甲方）与博邦公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地民和路17号院1号楼五层523-524室出租给乙方，租赁期为6年，自2018年8月13日至2024年8月12日止，已含1.5月的免租期，房屋租赁用途库房，租金为1.6元每平米每天，即每年367085元，乙方每6个月为一期支付租金。第四条约定，乙方支付甲方30590元作为履约保证金即押金，乙方在合同期或终止后1个月内完成如下要求，甲方可无息退还乙方全部或部分履约保证金：（1）将乙方公司注册地址变更（以变更后的营运执照原件为准，涉及前置审批、特殊资质办理的情况还需提供变更后的相关许可证）。在合同违约责任一节中约定，乙方应尊重合同约定按照缴付各类款项，乙方如未在规定时间内付款，每日按所欠款项的5%支付滞纳金。乙方违反合同条款或擅自提前解除合同，当初已付的租金及履约保证金不予退还。乙方为按要求将注册地址变更或注销的，乙方须支付甲方违约金2万元。落款处有双方当事人签字盖章。2020年4月23日，博邦公司向北瑞达公司支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金183542元。北瑞达公司虽抗辩博邦公司未按约定时间支付租金，但在收取租金后并未提及延期支付租金违约事宜。2020年4月期间，博邦公司曾向北瑞达公司申请减免房租，北瑞达公司未予同意。2020年10月9日，博邦公司向北瑞达公司提出提前退租，北瑞达公司表示同意，但双方就欠付款项及押金等并未协议上一致。2020年10月17日，博邦公司搬离涉案房屋。另查，北京森林嘉日生物科技有限公司的注册地址为北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地民和路17号院1号楼五层523室，该公司注册地址于2020年10月23日变更注册地址。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北瑞达公司与博邦公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，博邦公司于2020年10月9日提出提前退租，北瑞达公司于2020年10月12日表示同意，应认定双方已协议解除合同。根据租赁合同约定，博邦公司提前退租属违约行为，故根据合同约定，其公司无权要求退还履约保证金30590元。关于欠付租金一项，双方均认可博邦公司租金支付至2020年9月30日，故博邦公司应支付2020年10月1日至其公司实际搬离期间的房屋占用费，北瑞达公司主张参照合同约定租金标准计算并无不妥，法院予以支持，具体金额为17097元。关于北瑞达公司主张补交免租期租金一项，双方订立免租期的基础是本合同全部履行完毕，现博邦公司中途退租，如仍按合同约定给予1.5月免租期对北瑞达公司显失公平，故法院结合本合同履行期限，判决博邦公司补交30日租金共计30171元。关于北瑞达公司主张的2万元违约金一项，双方所签协议虽未明确需变更注册地址的公司为北京森林嘉日生物科技有限公司，但北京森林嘉日生物科技有限公司地址确实注册于涉案房屋，且于双方解约后不久即变更注册地址，故法院认定北瑞达公司所述属实。关于违约金一项，双方虽在协议中约定博邦公司未按约定将注册地址变更或注销的，需支付违约金2万元，但在合同中并未明确北瑞达公司要求变更注册地址的具体时限，现北京森林嘉日生物科技有限公司于合同解除后半个月内即变更了注册地址，应属在合理期间内完成，故对北瑞达公司主张2万元违约金一项，法院不予支持。关于延期付款滞纳金一项，根据合同约定，博邦公司应于2020年8月12日前支付下半年房屋租金，其公司主张双方在实际履行合同过程中变更了租金的支付时间，但未提交证据予以证明，且北瑞达公司未予追究博邦公司延迟支付租金亦不代表双方默认租金支付时间的变更，故租金的支付时间，仍应按合同约定履行。现博邦公司并未按合同约定支付下半年租金，故北瑞达公司有权按照合同约定主张滞纳金，现双方约定的滞纳金标准过高，法院依法酌情调整为每日万分之二。对于计算基数及截止日期，应以半年租金183542.5元为准，计算合同解除之日，合同解除后，应以实际欠付租金17097元为基数计算至实际付款之日，现北瑞达公司主张以65371元为基数，法院将分段计算，合同解除前以65371元为基数，计算至合同解除之日，合同解除后，法院以17097元为基数，计算至北瑞达公司主张的2020年12月1日，故法院支持的数额为968.5元。关于博邦公司反诉要求减免30%租金一项，博邦公司所租房屋用于为仓储，其公司未提交证据证明涉案房屋的使用功能受到疫情影响，故对其公司主张减免一项，法院不予支持。关于返还供暖费一项，博邦公司未提交证据证明北瑞达公司在收取供暖费后未予供暖，故对该项，法院不予支持。综上，一审法院于2021年4月判决：一、判决生效后十日内，北京博邦食品配料有限公司支付北京北瑞达医药科技有限公司房屋租金47268元、延迟付款滞纳金968.5元；二、驳回北京北瑞达医药科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京博邦食品配料有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，博邦公司补充提交以下证据材料：1.博邦公司的食品经营许可证，主张以此证明博邦公司从事食品加工行业；2.租赁房屋现场照片截图，主张以此证明租赁房屋的实际用途为办公；3.博邦公司制作的《北京博邦2020年1-4月份主要客户销售情况同期对比表》，主张以此证明受疫情影响销售经营减少。北瑞达公司对博邦公司的证明目的及证明效力不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，北瑞达公司与博邦公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。博邦公司于2020年10月9日提出提前退租，北瑞达公司于2020年10月12日表示同意，一审法院据此认定合同解除，并无不当。因双方之间的房屋租赁合同系因博邦公司单方提前退租而解除，一审法院根据合同约定判决博邦公司支付房屋租金、迟延滞纳金，对博邦公司要求退还押金的诉讼请求未予支持，正确合理。博邦公司要求退还供暖费，缺乏合同及事实依据，一审法院对其该项请求未予支持，亦无不当。双方在合同中约定租赁房屋的用途为仓储，而博邦公司上诉又称租赁房屋的实际用途为办公，博邦公司的主张与双方合同约定不符，且不论租赁房屋用途为仓储抑或办公，均不足以证明租赁房屋的使用功能受到疫情因素的直接影响，对于博邦公司提出的要求减免租金的上诉请求，本院不予支持。一审法院根据本案合同履行的客观情况，已经酌情调整滞纳金标准，对双方合法利益进行公平保护，本院对博邦公司的上诉请求不再予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1343元，由北京博邦食品配料有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年七月二十一日法官助理  周 珍书 记 员  王远征书 记 员  果满树