河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初11967号原告：河南省郑州新区建设投资有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区心怡路278号12层1201号。法定代表人：许文峰，董事长。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴棣冕，河南荟智源策律师事务所实习律师。被告：河南易尔文化发展有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路北、万安街东郑州世界客属文化中心商务会馆一层。法定代表人：甄小飞，总经理。被告：河南省育人教育发展基金会，住所地：河南省郑州市郑东新区祥盛街8号院附1号2号楼135-136号。法定代表人：蔡政权。被告：郑州育人教育集团，住所地：河南省郑州经开区经南二路华佳科技大厦10楼。法定代表人：刘亚敏。被告：郑州经济技术开发区育人学校，住所地：河南省郑州经济技术开发区第五大街与经南二路交叉口。法定代表人：刘亚敏。四被告共同委托诉讼代理人：赵松伟，上海靖之霖律师事务所律师。第三人：郑州新东置业有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区东风东路1号。法定代表人：路慧。原告河南省郑州新区建设投资有限公司（以下简称“建投公司”）与被告河南易尔文化发展有限公司（以下简称“易尔公司”）、河南省育人教育发展基金会（以下简称“育人基金会”）、郑州育人教育集团、郑州经济技术开发区育人学校（以下简称“育人学校”）、第三人郑州新东置业有限公司（以下简称“新东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄琨、吴棣冕，四被告共同委托诉讼代理人赵松伟到庭参加诉讼。第三人新东公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告易尔公司、被告育人基金会连带清偿其共同欠付的2016年2月28日至2021年1月28日期间租金共计19799402.81元、同期滞纳金5611607.61元；2、判令易尔公司、育人基金会连带清偿其共同欠付自2021年1月29日起至易尔公司、育人基金会实际结清19799402.81元租金期间的滞纳金（暂按1年预估为3613391.01元，最终以实际结清日计算的金额为准）；3、判令易尔公司、育人基金会连带清偿其共同欠付的2016年11月30日至2018年7月13日期间的逾期付款违约金120万元；4、判令郑州育人教育集团、育人学校对第1项至第3项诉讼请求所涉及的债务承担连带责任的保证责任。事实与理由：2018年7月13日，原告建投公司与被告易尔公司、育人基金会及第三人新东公司签订《协议书》，约定原由易尔公司承租的位于郑州市世界客属文化中心二期工程商务馆部分房屋，由易尔公司、育人基金会共同承租。对于2016年2月28日至2018年5月27日期间易尔公司原欠付租金10607339.5元，由易尔公司、育人基金会分别于2018年7月18日前、2018年9月30日前、2018年11月30日前分三期向建投公司支付。如任何一期未按时足额支付，易尔公司、育人基金会须按欠付金额的万分之五标准支付滞纳金至该欠款实际结清之日，如逾期超过三十天，则建投公司作为出租方有权单方解除与易尔公司、育人基金会之间的租赁合同关系，且对于建投公司、新东公司同意不再要求易尔公司、育人基金会承担的2016年11月30日至2018年7月13日期间的逾期付款违约金120万元，也须由易尔公司、育人基金会补缴。该协议另约定，对于2018年5月28日起新增的租金，其中原应由易尔公司于2018年5月28日前支付的当期租金1400815.5元，由易尔公司、育人基金会于协议签订之日起五个工作日内支付；对于其余各期新增租金，仍按原易尔公司签订的《房屋租赁合同》中约定的付款期限执行。该协议生效后，对于协议约定的2016年2月28日至2018年5月27日期间易尔公司原欠付租金10607339.5元，易尔公司、育人基金会于2018年8月6日支付3182201.85元，于2019年5月24日支付2805906.48元，至今仍欠付4619231.17元；对于2018年5月28日起截止2021年1月28日的新增租金16580987.14元，易尔公司、育人基金会于2018年8月6日支付1400815.50元，欠付15180171.64元。在易尔公司、育人基金会出现欠款后，建投公司多次催缴，易尔公司、育人基金会解释称育人基金会收购易尔公司股权过程中，与易尔公司的原股东发生纠纷，导致相关手续无法正常办理、银行账户被查封，无法正常办学，故无法向原告正常付款。再加上易尔公司从事的是教育事业，故原告并未直接解除协议。然易尔公司、育人基金会自身存在的问题长期拖延，且双方未就分期还款计划达成一致。另经原告了解，截止2021年1月28日，易尔公司已因五起案件被列为失信被执行人。鉴于易尔公司、育人基金会已无商业信誉，严重违约，故原告委托河南荟智源策律师事务所向易尔公司、育人基金会出具《律师函》，通知该二单位解除协议。2021年1月30日该解除通知送达易尔公司、育人基金会。此后，易尔公司、育人基金会提出解约前所欠的全部租金由该二单位先行支付60万元，余款分期偿还；解约后由另一家公司重新签订租赁合同并缴纳新增租金的方案，并提供了由郑州育人教育集团、育人学校出具的《担保函》，但是该二单位的资产现状不足以保证被告原欠租金及新增租金，对此原告未予同意，并于2021年2月26日再次向易尔公司、育人基金会发出《律师函》，通知该二单位于5日内腾空场地。综上所述，请求判如所请。四被告共同辩称，一、原告与被告易尔公司、育人基金会之间没有直接的房屋租赁合同，被告易尔公司、育人基金会应当向第三人支付租金。二、被告郑州育人教育集团及被告育人学校在年初提供担保时因原告不同意该二被告担保，因此不产生担保责任。原告在起诉书中也明确表示不同意该二被告的担保。三、原告主张的2016年2月28日至2021年1月28日期间的租金有误，根据双方于2020年7月30日的对账单，截止2020年8月28日，被告易尔公司应付租金15330800.74元，在此基础上增加5个月的租金即为2021年1月28日期间的租金共计18155799.12元，原告主张的19799402.81元高出了1643623.69元。另外，原告主张的同期滞纳金过高，请求法院按照银行贷款利率计算。对于原告主张的第二项诉讼请求，因尚未产生，不应得到支持。对于原告主张的第三项诉讼请求，因与滞纳金重复计算，请求免除。经审理查明：2011年6月27日，河南索易城堡企业管理有限公司注册成立。2014年7月9日，该公司名称变更为河南索易文化发展有限公司（以下简称“索易公司”）。2018年2月1日，该公司名称又变更为河南易尔文化发展有限公司即本案被告易尔公司。2018年7月13日，第三人新东公司作为甲方，原告作为乙方，被告易尔公司作为丙方，育人基金会作为丁方，四方共同签订《协议书》。四方在该协议书中共同确认，被告易尔公司承租的郑州市世界客属文化中心二期工程商务馆部分房屋的所有权已由郑州市郑东新区管理委员会（以下简称“郑东新区管委会”）划拨至第三人新东公司名下，虽然郑东新区管委会在划拨时未与易尔公司签订补充协议将“出租人”变更为新东公司，但已明确告知由新东公司处理与易尔公司之间的涉案房屋租金事宜。因与易尔公司就租金支付事宜协商未能解决，新东公司遂协调郑东新区管委会于2016年12月1日向易尔公司发出解约函，并自2016年12月1日起作为租赁房屋的所有权人直接行使相应权利，已将涉案房屋交由新东公司的母公司即本案原告统一管理，但由于易尔公司不认可解约，也未予撤场，导致原告建投公司始终未能实际使用租赁房屋2017年，郑东新区管委会就涉案房屋向本院提起诉讼，本院作出（2017）豫0191民初5423号民事判决书，判决易尔公司向郑东新区管委会支付自2006年2月28日至2016年11月30日的租金4082338.37元及违约金363512.9元。2018年1月15日，易尔公司的新股东支付租金200万元。该协议约定，各方同意涉案房屋继续由易尔公司、育人基金会共同按原由郑东新区管委会与易尔公司就租赁房屋所签订的两份《房屋租赁合同》中的约定条件履行。即该两份《房屋租赁合同》中的“出租方”均变更为本案原告建投公司，“承租方”均变更为被告易尔公司及育人基金会，由原告作为该两份《房屋租赁合同》的出租方，被告易尔公司、育人基金会共同作为“承租方”继续履行该两份《房屋租赁合同》。扣除2018年1月15日补缴的200万元租金后，自2016年2月28日至2018年5月27日，易尔公司仍欠付租金10607339.5元。对该部分租金，由易尔公司、育人基金会共同承担，分三期支付至原告指定账户。易尔公司、育人基金会应于本协议签订之日起五个工作日内支付3182201.85元，于2018年9月30日前支付4242935.8元，于2018年11月30日前支付3182201.85元。如易尔公司、育人基金会未按照上述约定足额按时向原告支付任何一期租金，每逾期一天，按欠付金额的万分之五的标准支付滞纳金至该欠款实际结清之日；如逾期超过三十天，则原告作为“出租方”有权单方解除该两份《房屋租赁合同》。自2018年5月28日起至两份《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满之日的租金，由易尔公司、育人基金会按照两份《房屋租赁合同》的约定向原告支付。根据《房屋租赁合同》，原应由易尔公司于2018年5月28日之前支付的当期租金1400815.5元，在本协议签订后五个工作日内由易尔公司、育人基金会共同支付，其余各期新增租金的支付时间仍按该两份《房屋租赁合同》原约定的付款期限执行。新东公司、建投公司同意除（2017）豫0191民初5423号民事判决书已判令易尔公司支付的2006年2月28日至2016年11月30日期间的违约金363512.9元外，不再要求易尔公司、育人基金会承担2016年11月30日至本协议签订期间的逾期付款违约金约120万元。但是，如易尔公司、育人基金会未按约定按时足额支付任何一期原欠租金或未按本协议第七条支付相应款项或未按约定支付前述363512.9元违约金，且逾期超过三十天，届时，无论建投公司是否决定单方解除该两份《房屋租赁合同》，易尔公司、育人基金会均须向建投公司补缴前述2016年11月30日至本协议签订期间的逾期付款违约金。2021年1月28日，原告委托河南荟智源策律师事务所向被告易尔公司、育人基金会出具《律师函》，载明，根据原告、新东公司与易尔公司、育人基金会于2018年7月13日签订的《协议书》，易尔公司、育人基金会应于2018年7月18日前、2018年9月30日前、2018年11月30日前分三期支付欠付的2016年2月28日至2018年5月27日期间的租金10607339.5元。然而，截止本律师函发出之日，易尔公司、育人基金会仅于2018年8月6日支付3182201.85元，于2019年5月24日支付2805906.48元，仍欠付4619231.17元。如易尔公司、育人基金会对前述原欠租金有任何一期未按时足额支付，则须补缴2016年11月30日至2018年7月13日期间的逾期付款违约金120万元。根据2018年7月13日的协议书及两份《房屋租赁合同》，2018年5月28日起截止本律师函发出之日，易尔公司、育人基金会应按季度支付的新增租金共计16580987.14元，然而易尔公司、育人基金会仅于2018年8月6日支付1400815.5元，欠付15180171.64元。原告多次催缴上述款项未果，现通知易尔公司、育人基金会与原告之间关于承租郑州市世界客属文化中心二期工程商务馆部分房屋的两份《房屋租赁合同》自收到本律师函之日解除；易尔公司、育人基金会于收到本律师函之日起须立即停止对租赁房屋的使用，否则对于易尔公司、育人基金会继续占用租赁房屋的侵权行为，原告将采取停水停电等一切必要措施予以制止。2021年1月30日，被告易尔公司、育人基金会出具授权委托书，载明，被告易尔公司、育人基金会委托赵松伟代为办理与原告、新东公司协商办理2018年7月13日协议书解除手续。同日，原告方律师通过微信向赵松伟发送上述律师函。2021年2月6日，赵松伟在微信中提出“之前的租金可以用郑州育人教育集团担保，也可以用经开育人学校或者这个学校名下的襄城县育人学校的土地使用证担保，咱们这边可以选择”。2021年2月8日，被告育人学校、郑州育人教育集团均各向原告及第三人新东公司出具担保函，均确认愿意为易尔公司、育人基金会与新东公司2018年7月13日协议书易尔幼儿园所欠房屋租金之付款义务，为债务人向原告及新东公司承担连带担保责任。且担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。担保人所担保金额与债务人欠付的协议款项总金额相等。担保期限为两年，自发函之日起算。赵松伟向原告方律师邮寄上述担保函，原告方律师在微信中确认收到该两份担保函。2021年2月23日，原告方律师向赵松伟发送微信称“公司认为这两家单位的能力不足，这种信用担保不具备实际的担保效果。因此仍然是坚持解除合同，要求你们尽快退场”。另查明，本院在河南法院审判流程管理系统查询，本院于2018年6月20日就郑东新区管委会诉索易公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）豫0191民初5423号民事判决书。该判决查明，2011年12月6日，郑东新区管委会与索易公司签订《房屋租赁合同》，约定郑东新区管委会将位于河南省郑州市商鼎路北、万安街东郑州世界客属文化中心商务会馆一层7314.6平方米出租给索易公司作为经营使用。前两年免租金，租赁期以项目完成验收之日算起。从租赁期开始之日至第二年同日期为一个租赁年度，从合同签订之日起至三个月后的同日期为一个租赁年度，以此类推。第三年租金为0.75元/平方米/天，年租金为2002372元，第四年、第五年按上一年度租金收取，第六年至第十三年租金按每年10%递增。索易公司保证按时支付租金，逾期支付30日（含30日）内，除应及时补齐外，每逾期一天按当季度租金的千分之五支付滞纳金。2013年10月，郑东新区管委会与索易公司签订《房屋租赁合同》，约定，郑东新区管委会将位于河南省郑州市商鼎路北、万安街东郑州世界客属文化中心商务会馆负一层、二层、三层共计16531平方米出租给索易公司经营使用。前两年免租金，第三年年租金为3600890元，第四年、第五年按上一年度租金收取，第六年至第十三年租金按每年10%递增。因索易公司在招标过程中代郑东新区管委会支付招标代理费170000元，双方同意该170000元在第三年度租金中扣除，第三年实际支付租金为3430890元。租金每季度支付一次，支付方式为转账，前两个租赁年度为免租金期，第三个租赁年度起10日内支付一季度租金900222.5元，以后每个租赁年度起10日内支付当季度租金。合同其他内容均与前述2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》相同。2013年5月7日，郑州市世界客属文化中心二期工程商务馆进行竣工验收。2014年2月27日，上述工程竣工经五大主体验收合格。该判决认为，郑东新区管委会与索易公司签订的租赁合同期限应自2014年2月28日起算，前两年为免租期，索易公司应自2016年2月28日起向郑东新区管委会支付租金，其中商务会馆一层年租金为0.75元/平方米/天，负一层、二层、三层第三年年租金为3600890元，据此计算，自2016年2月28日至11月30日，索易公司应向郑东新区管委会支付租金共计4252338.37元，扣除在招标过程中索易公司代郑东新区管委会支付招标代理费170000元后，索易公司应支付郑东新区管委会租金4082338.37元。郑东新区管委会主张的违约金远低于合同约定标准，且不违反法律规定，本院予以支持。最终判决，索易公司向郑州新区管委会支付自2016年2月28日至2016年11月30日的租金4082338.37元、违约金363512.79元。以上事实由原告提交的协议书、律师函、委托书、微信聊天记录、担保函，本院在裁判文书库中查询的民事判决书、被告的工商登记信息及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案各方当事人签订的《协议书》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立并生效，各方当事人均应当按照协议约定全面、适当的履行各自的义务。根据协议，原告、第三人及被告易尔公司、育人基金会均同意将2011年12月6日及2013年10月郑东新区管委会与易尔公司签订的《房屋租赁合同》中的出租方变更为本案原告，承租方变更为被告易尔公司、育人基金会，各方当事人继续按照原合同履行。并确认扣除2018年1月15日支付的200万元租金后，被告易尔公司、育人基金会尚欠原告自2016年2月28日至2018年5月27日的租金10607339.5元。按照两份房屋租赁合同约定的租金标准分段计算，自2018年5月28日至2019年2月27日租金为4236986.97元（0.75×7314.6×276+3600890÷365×276），自2019年2月28日至2020年2月27日的租金为6163588.2元（2002372×1.1+3600890×1.1），自2020年2月28日至2021年1月28日的租金为6241266.30元（2002372×1.1×1.1÷365×336+3600890×1.1×1.1÷365×336），共计16641841.47元。原告主张按16580987.14元计算，系对其自身权利的处分，本院予以确认。以上欠付租金共计27188326.64元（10607339.5+16580987.14）。原告自认被告分别于2018年8月6日、2019年5月24日向其支付租金共计7388923.83元，扣除该部分款项后，被告易尔公司、育人基金会尚欠原告租金19799402.81元。在被告易尔公司、育人基金会使用涉案房屋期间，发生新冠肺炎疫情，由此采取的疫情防控措施，对房屋的实际使用产生影响。疫情属于不可抗力，对此期间的租金，本院酌定按照两个月的租金标准予以减免，扣除2020年1月28日至2020年3月27日的租金1062163.56元（2002372×1.1÷365×31+3600890×1.1÷365×31+2002372×1.1×1.1÷365×29+3600890×1.1×1.1÷365×29）后，被告易尔公司、育人基金会尚欠原告租金18737239.25元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。被告易尔公司、育人基金会未按协议约定支付租金的行为构成违约，应当向原告支付违约金。原、被告协议约定被告易尔公司、育人基金会未按时足额支付任一期租金，须向原告补缴2016年11月30日至协议签订之日的逾期付款违约金120万元，同时每逾期一天，按欠付金额的万分之五标准向原告支付滞纳金至欠款实际结清之日。本院认为，上述协议中的滞纳金及违约金实际均系对违约责任的约定，是弥补资金不能按时收回而设立的救济措施，具有补偿的性质，关于违约金数额的确定，应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院酌定支持300万元，对原告主张过高部分，本院不予支持。第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。被告育人学校、郑州育人教育集团分别向原告出具书面保证函，承诺对被告易尔公司、育人基金会欠付原告的款项承担连带清偿责任，但原告在起诉状中自认该二被告的资产现状不足以保证被告易尔公司、育人基金会清偿原欠租金及新增租金，故对此并未同意。故对原告要求被告育人学校、郑州育人教育集团对易尔公司、育人基金会的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第六百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南易尔文化发展有限公司、河南省育人教育发展基金会于本判决生效后十日内向原告河南省郑州新区建设投资有限公司支付租金18737239.25元、违约金3000000元；二、驳回原告河南省郑州新区建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192922元，减半收取96461元，由原告河南省郑州新区建设投资有限公司负担27087元，被告河南易尔文化发展有限公司、河南省育人教育发展基金会共同负担69374元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年七月十二日书记员  陈梦鸽