安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖12执异55号 案外人：李坤，男，汉族，1989年7月8日出生，住安徽省太和县。 案外人：马文璐，女，汉族，1981年6月7日出生，安徽省太和县，系李坤之妻。 申请执行人：阜阳市颍淮农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处颍州南路199号，统一社会信用代码91341200705084363Q。 法定代表人：张勇，该公司董事长。 被执行人：阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司,住所地安徽省阜阳市颍州区中南大道煜林汽配城商住3#3幢115号，统一社会信用代码91341200083683969A。 法定代表人：李准，该公司经理。 被执行人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省阜阳市太和县建设路（北侧）16号，统一社会信用代码91341222152060678D。 法定代表人：车小青，该公司负责人。 本院在审理原告阜阳市颍淮农村商业银行股份有限公司（以下简称颍淮农商行）与被告太和县三建置业有限公司（以下简称三建公司）、阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司（以下简称佳登曼公司）金融借款合同纠纷一案中，依据颍淮农商行的申请，本院于2020年11月3日作出（2020）皖12民初567号民事裁定，依据该裁定，本院保全查封了三建公司名下位于××道××路××号楼××户在内的部分房屋，执行过程中，案外人李坤、马文璐提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李坤、马文璐称，案外人与三建公司于2019年2月28日签订一份《商品房屋买卖合同》，法院保全查封的位于××道××路××号楼××户房屋系合同中的买卖标的，案外人于2018年10月9日入住此房，于2019年2月28日按合同将购房款全部付给三建公司，并缴纳了税费。案涉房屋系案外人在法院查封之前购买，房款全部付清，并办理交房手续。案外人多次找三建公司办理过户登记手续，但因房屋在2018年12月7日被三建公司违法办理抵押登记之前，一直没有验收合格通过，导致未能办理房产过户手续。因此，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条案外人对涉案房屋享有更优先的权利。案外人同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定之情形，能够排除执行。故案外人请求解除对该房屋的查封。 案外人李坤、马文璐为证明自己的主张成立，向本院提供证据有：李坤身份证、李坤、马文璐常住人口登记卡、《商品房买卖合同》、望和新城物业服务中心的居住证明、家庭住房情况查询申请表、中华人民共和国税收完税证明、望和新城《前期物业管理服务协议》、望和新城《装修申请表》、装修管理服务协议及补充协议、安徽省政府非税收入一般缴款书、望和新城物业服务中心收据、三建公司专用收据、三建物业管理有限公司专用收据、安徽增值税普通发票各一份。 本院调取证据有：不动产登记证明（抵押权）、（2020）皖12执保71号协助执行通知书（回执）、（2020）皖12民初567号民事裁定书、（2020）皖12民初567号民事判决书、执行案件立案登记表、强制执行申请书、（2021）皖12执273号之一执行裁定各一份。 本院查明，2019年2月28日，三建公司与李坤、马文璐签订一份《商品房屋买卖合同》，该合同载明：三建公司出卖给李坤、马文璐房屋为4号楼3114室。李坤于2018年109日签订物业管理服务协议，10月17日缴纳出入证费40元。李坤、马文璐于2019年3月6日前缴纳购房款431865元。李坤于2019年3月8日缴纳契税6169.5元，于2019年12月11日缴纳天然气入户费2380元，于2021年3月25日缴纳水费150元。 另查明，《商品房买卖合同》中载明所购房位于太和大道东侧长征路西侧4号楼3114室与收据上的10＃3106室为同一套房屋，在不动产登记部门的备案房号为××道××路××号楼××户。 再查明，2018年12月，佳登曼公司与光大兴陇信托有限责任公司（以下简称光大信托公司）签订《信托贷款合同》，向光大信托公司贷款180000000元，期限2018年12月11日起至2020年12月6日止。为保证该合同履行，光大信托公司与三建公司签订一份《在建工程抵押合同》，三建公司将其位于太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区××户（附《抵押财产清单》）为上述借款抵押担保，并依法办理抵押登记。光大信托公司依约发放贷款180000000元，但佳登曼公司未依约履行还款付息义务。后光大信托公司将对佳登曼公司、三建公司享有的上述债权转让给颍淮农商行。后颍淮农商行提起诉讼，本院于2020年12月18日作出（2020）皖12民初567号民事判决书，判决确认：一、佳登曼公司于判决生效之日起十日内偿还颍淮农商行贷款本金180000000元及利息，合计185861333.33元（其中利息暂计算至2020年10月14日，后续利息按涉案借款合同约定计算至佳登曼公司本息全部给付之日止）;二、颍淮农商行对判决第一项确定的债权，对三建公司抵押的太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区××户享有优先受偿权。该判决已发生法律效力，颍淮农商行已申请强制执行，本院于2021年4月25日立案执行，案号为（2021）皖12执273号。 本院认为，本案争议的焦点为案外人李坤、马文璐对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与三建公司签订房屋买卖合同，购买案涉房产的行为在本院查封之前，其目前已占有使用该房，也按照合同约定支付全部价款，并在查封前缴纳了契税等，正在办理产权登记，并非其自身原因未办理产权登记，因此其提出的执行异议理由符合上述法律规定，其享有能够排除执行的权利，本院对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》二十七条的规定，裁定如下： 中止对太和县三建置业有限公司名下位于××道××路××号楼××户房屋﹝皖（2018）太和县不动产权第0011085号﹞的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  姜之涛 审判员  金 光 审判员  魏 晋 二〇二一年七月二十二日 书记员  杨 梅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。