江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1579号上诉人（原审被告）：马林，男，1974年11月18日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：隽巍伟，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙银银，女，1988年5月10日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所。原审被告：周慧君，女，1981年6月15日出生，汉族，住淮安市。原审第三人：淮安瑞丰房地产中介服务有限公司，住所地：淮安市生态新城中天翡丽湾一期2号楼商业-01室。法定代表人：陈会，该公司董事长。上诉人马林因与被上诉人孙银银、原审被告周慧君、原审第三人淮安瑞丰房地产中介服务有限公司（以下简称“瑞丰中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人只返还被上诉人购房款31万元，不赔偿损失，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定上诉人违约错误。双方房屋买卖合同约定被上诉人以贷款形式支付剩余房款，但未约定具体付款日期，是以银行通知放款时间来确定付款节点。双方约定2020年5月27日付款过户，但因被上诉人申请的贷款无法按约定时间发放而需要重新选择其他银行贷款，后被上诉人表示其可以全款付清剩余房款，于2020年6月1日支付并过户，上诉人愿意继续配合履行合同，但被上诉人再次反悔。因被上诉人两次违约在先，上诉人有权解除房屋买卖合同，被上诉人支付的36万元首付款按照合同约定应当扣除5万元定金后只返还31万元。2、一审认定上诉人赔偿损失错误。在2020年6月8日通话录音中，周慧君已经明确表示解除涉案合同，同时要求第三人通知被上诉人提供银行账号将首付款退还，但其一直未提供。一审被上诉人提起对涉案房屋价值鉴定时已经是2020年9月23日，距离上诉人要求解除合同并退还首付款时间已经过了四个月，期间淮安房地产价格涨幅较大，导致溢价款较高。即使一审认定是上诉人违约，但上诉人已经明确告知被上诉人不再履行合同且要求退还首付款，被上诉人不同意系自陷风险，对于四个月后房屋溢价款，一审判令上诉人承担错误。被上诉人孙银银辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人瑞丰中介公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告周慧君未答辩。孙银银向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原审原告、原审被告和原审第三人于2019年9月28日签订的淮安市生态新城中南世纪城二期19号楼2603室房屋买卖合同;2、判令原审被告返还购房款36万元，赔偿原审原告房屋溢价损失暂定40万元，后房屋溢价损失变更为43.19万元;3、判令原审被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋即淮安市生态新城中南世纪城二期19号楼2603室房屋系马林单独所有，不动产权证号苏（2019）淮安市不动产权第0093519号。2019年9月28日，马林与孙银银签订房屋买卖合同，约定孙银银购买涉案房屋，建筑使用面积105.35平方米，总价玖拾万元整（¥900000）。经甲乙双方协商，决定以第2.种方式为乙方付款方式。……2、银行贷款:乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整(¥50000)(此定金可转为购房款)，在本合同签订之日起2019.11.10日内，向甲方支付首期购房款人民币(大写)叁拾陆万元整(¥360000);剩余房款人民币(大写)伍拾肆万元整(¥540000)申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。（以银行实际贷款为准)。……五、违约责任第一款:在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金。第二款:如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房价万分之一每日标准的滞纳金。第三款：在甲方因不可抗力而不能履行或不能正常履行合同的情况下，甲方不承担本条第一款之约定的责任，但甲方必须将乙方已交付的购房款全部归还乙方。第四款：自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；且甲方在乙方提出退房之日起当日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。第五款：如有客户作贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起3个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按总房价万分之一每日的标准赔偿给甲方违约金。……八、其他约定事项：甲乙双方协商一致为此房屋满2过户，个税、契税由乙方承担，当中如有任何一方违约，中介费由违约方支付。……甲方（签字）：马林，代理人（签字）：周慧君；乙方（签字）：孙银银；居间方名称（盖章）：淮安瑞丰房地产中介服务有限公司。2019年9月28日，周慧君代为出具收款收据，载明：今收到孙银银身份证（321322198805103629）购买位于：中南世纪城二期19栋2603室房屋定金¥50000，大写伍万元整。2019年11月9日，马林出具收款收据，载明：今收到曹环球身份证（320826198902143819）购买位于中南世纪城19号楼2603室，房屋首付款金额310000大写叁拾壹万元整。2019年11月9日，曹环球通过中国建设银行向马林转账31万元，备注购房首付款。《兴业银行个人贷款结清证明》显示：借款人马林身份证号码340503197411180234在我行的个人住房贷款（长期），借款合同编号401653165601000，贷款金额（大写）肆拾壹万壹仟元整，贷款期限27年，借款日期2016年11月29日至2043年11月29日的全部贷款本息于2020年5月25日结清，该笔贷款抵押物地址为中南世纪城二期19-2603。周慧君提供了2020年5月26日与中介的聊天记录，ai聪（微信昵称）：“这个现在没办法弄。现在查这个。我在等我权证消息。一天都催他几十遍了。姐，明天可能办不了过户，要换银行，客户这边因为要用公证书来办。”孙银银提供了2020年5月28日周慧君与中介的通话记录，周慧君：“我们换位思考下，对不对，如果你是我?”阿聪（中介公司人员）:“那你觉得现在价格卖低了不?”周慧君:那肯定的啊，百分之百的呀，这个都不是最关键最关键是我急着要用钱，你知道吧。阿聪:“你着急用钱，那我们这边合同现在签在这边。”周慧君:“2803我已经拿出来卖了，实在不行那2603不就那个，反正我是想解决问题，你知道吧?”阿聪:“您解决问题您这个房子如果不卖的话人家客户这边也说不通啊。但，你这个合同已经是对吧已经是签的你要是让人家客户那边怎么想？”周慧君:“那个合同，我朋友也是做律师的，这个合同没有意义的。”阿聪:“那您可以试一下看看啊。”周慧君:“我把钱退一下，退给他。”阿聪:“您退一下，您指望，那您指望人家首付已经提前几个月就付给您了，然后定金那您打算是不赔偿是吧。”周慧君:“赔偿，没有啊，现在不是还谈到这个情况和没谈到这块嘛。”阿聪:“那您如果说那您房子现在是确定卖还是不卖。”周慧君:“我是确定不卖了。”阿聪:“确定不卖了不?”周慧君:“恩。”阿聪:“那人家客户这边可能今天我也跟他沟通过了可能要走法律程序。”周慧君:“那行吧，那就让他走法律程序吧。”马林提供了2020年5月29日，周慧君与中介张建聪的通话记录，张建聪:“我刚打电话，已经沟通好了，如果没问题就继续过户包，周一过户。”周:“行。”张建聪:“行包，我已经刚刚跟他说了，就全款包。”周:“行啊。”张建聪:“那我们就星期一上午，我到时候……”周:“你跟我说好时间，我老公又去外地了，他在南京上班，你跟我说什么时间就是什么时间，上次特意为你这事回来的，等到你，再三，你看你天天给你打电话，等到你星期二，还想星期二提前一点，等到星期二晚上你跟我说过不了户，你说我还生气啊?对吧?你给我确定好时间我好安排，你给我说什么时候就什么时候，你现在时间有没有确定下来?”张建聪:“现在已经说好了，我星期日带他去办理一些相关手续，星期一就全款过户吧!”周:“星期一是吧?那我就叫我家老公星期日回来了。”张建聪:“星期天回来啊?”周:“你不说星期一吗?我让他星期天回来，星期天晚上到家一大早去做过户嘛。”周慧君提供了2020年5月30日的微信聊天记录，周：“在吗？买家周一过户是否没问题？”ai聪（微信昵称）：“是的，说好了。”周：“我老公每次回来需要请假的，你要不要确认下，怕又白跑。”ai聪：“和客户已经说好了啦。他们明天还要来我们店里。明天一早就来。不会的，我现在打个电话。”周：“过户钱要到位的。”ai聪：“说过了，刚刚打电话又确认过了。”孙银银提供了2020年6月8日中介陈俊慧(以下简称“陈”)与马林的通话记录。陈:“喂您好，马先生啊，我是那个瑞丰房产的陈俊慧，就是您那个中南19号楼2603这个房子现在具体的情况由我跟您对接，然后现在是这样子的，就是客户呢。这边因为他之前是准备全款给您的嘛。后来考虑到就是后期贷款的问题，他现在就是说还是进行了一个贷款，然后江苏银行这边呢?已经就是所有的材料全部递交了哦，这边就是要麻烦您去趟。江苏银行签一个字，然后办一张江苏银行的卡。如果您有的话。”马林:“你以前给我联系过没有?”陈:“没有没有，这是我第一次跟您联系。”马林:“这个事情你找我干嘛呢?”陈:“因为房产证上是你的名字呀。”马林:“我知道啊，谁找你们，你们去找谁，我们现在也太搞笑了啊，我在开车呢。”陈:“啊不是不是那您这边可以去江苏银行签个字嘛?”马林:“我在南京呢。”陈:“那您这周的可以回来吗?”马林:“肯定不可以呀，我有自己的事情啊，我在忙啊。”陈:“那您大概是什么时候有时间去签这个字呢?”马林:“这事情你们以前跟谁联系就找谁别扯我。”陈:“不是扯您?因为这个房产证是您的最终尾款也是打到你了。”马林:“我说，我这房子我就没卖，你们怎么说的，对不对。你们当初找谁谈就找谁，半路上跟我说，我管你的事情干嘛呢。”陈:“那您您现在是谁，就是找谁呢?找您妻子吗？”马林:“那你就找周慧君呗。”陈:“她叫周什么?”马林:“当初自己有资料啊。”孙银银提供了2020年6月8日中介陈俊慧(简称“陈”)与周慧君的通话记录。陈:“喂你好，周女士，我是那个瑞丰房产陈俊慧，就是您，中南世纪城19号楼2603的房子，我们想跟您具体的谈下，因为这个房子的事情需要解决一下。”周慧君：“瑞丰房产，那不是走法律途径了吗?”陈:“额是这样子的啊?刚刚我给您先生打了个电话，现在就是客户呢，这边还是想要做贷款的，因为全款先直接支付给您了。他这边就是有很多的担忧。”周慧君:“你们瑞丰，跟你讲一个你们签的合同耽误我事儿，也没有没有约束，没有时间约来，所以导致买方这个时间上出现这种问题，你知道吧。这方面是你们中介公司有一定的责任的，这是第一，第二是我当时卖的房子也是我急着需要款需要钱对不对。所以说觉得我是在三月份的疫情期间，我就跟你们相关人员在沟通这个事情了。我说，你们提前赶紧把银行贷款报我这边一环扣一环，拿了人家的钱，过桥费的钱，一天都一天多少钱。三月份四月份，五月份我怎么地，你们也足够足够的时间为什么拖到现在，我不知道环节点在哪里这个呢?现在呢我现在不说，反正我们我们现在就走法律程序。我也定下来走法律程序了，好不好。他们当时给我的给我的说法也是，要么我退钱，要么我现在就走退钱，要么我就走法律程序，你们二选一。”陈:“也就是说这一套房子就是房屋产权是马林的，您这边可以全权就是帮他做这个事情是吧。”周慧君：“嗯，对。”陈:“那马林同意吗?因为我们首付款是打给他的呀。”周慧君:“你首付款打给他，他同意的呀，现在就是说你你要么就退钱，要么这种事到此为止，要么你就觉得对方不满意不了，你们就走法律途径，我们也没问题，你知道吧，因为这个事情说老实话，造成这样的就是你们中介公司有很大责任的，你们中介公司也要负一定责任的，你知道吧啊，好就这样子啊。你跟买方就把这个意思传达到，如果说不行，我把钱立马给他转过去啊。如果这个事到此为止，如果不行的话，不满意。然后我们通过法律途径解决也可以啊。”陈:“好的好的，我会转达你的想法。唉，好的，再见。”经孙银银申请，法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司对涉案房屋市场价值进行评估，《房地产估价报告》显示：“根据贵院提供的有关资料，本公司估价师依据国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着估价原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，综合确定估价对象房地产在价值时点的房地产市场价值为人民币133.19万元，大写人民币壹佰叁拾叁万壹仟玖佰元整，评估单价为12644元/㎡”，评估时点为2020年9月23日。孙银银支出鉴定费13000元。一审法院认为，双方自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。孙银银主张马林违约并请求依法解除案涉房屋买卖合同，马林表示同意解除案涉合同，同时辩称：孙银银因房屋贷款无法办理，提出以现金形式一次性支付尾款，但并未履行，故孙银银无力支付尾款，违约在先。双方一致同意解除房屋买卖合同，故法院确认案涉房屋买卖合同解除。关于违约责任承担，2020年5月26日，中介将孙银银贷款需要换银行告知周慧君。2020年5月28日，周慧君在与中介的通话中明确表示“我是确定不卖了”。2020年5月29日，周慧君与中介通话中，中介称“行包，我已经刚刚跟他说了，就全款包。”马林先提出了不继续履行合同。孙银银为促成合同继续履行曾提出过以现金形式付尾款，根据第三人瑞丰中介公司陈述：“双方约定的贷款支付房款，孙银银不存在恶意拖延的情况，都是按照流程走的，至于现金付全款的问题，是因为当时马林解押款说是从朋友借款的，所以我方和孙银银协商是否可以全款先付，孙银银考虑到房屋变更前和变更后的贷款利率不一样，所以没同意，所以就按照合同上走用贷款付尾款”，孙银银最终未同意以现金形式支付尾款。2020年6月8日，中介告知马林贷款材料已递交银行，需要马林配合签字，马林拒绝继续履行合同。综上可见，孙银银虽然第一次贷款未能办理成功，但一直在促成合同的继续履行；而马林在2020年5月28日就曾明确表示过不再继续履行合同，并且最后拒绝配合办理贷款，导致合同目的无法实现；故法院认为马林行为违约，其应当承担相应的违约责任。关于返还购房款和损失赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因合同已经解除，马林应返还36万元的购房款。鉴定结果显示案涉房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币133.19万元，溢价部分为43.19万元，孙银银主张马林赔偿房屋溢价损失43.19万元，不违反法律规定，故法院依法予以支持。关于责任承担主体，鉴于周慧君系代理人，故相关责任依法应由马林承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除孙银银与马林、周慧君、淮安瑞丰房地产中介服务有限公司于2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》；二、马林于判决生效之日起十日内返还孙银银购房款36万元并赔偿损失43.19万元；三、驳回孙银银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费4420元,鉴定费13000元，合计28820元，由马林负担。二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马林提交三组证据，1、中国银行二手房贷款说明一份，第五项贷款申请材料一栏没有要求解押结清证明，证明2020年5月27日贷款未审批通过原因并非是上诉人未提供解押结清证明；2、中南世纪城二期19号楼2403房产证、二手房买卖合同、定金收条各一份，该房屋也系马林所有，于2019年10月12日签订买卖合同出售，与案涉合同签订时间几乎同时，且也在2020年5月办理过户，证明上诉人并非因房屋涨价不同意出售涉案房屋；3、银行流水一份，证明上诉人为了在2020年5月27日过户前还清贷款，借款还的房贷，证明上诉人一直按照合同履行义务。被上诉人质证认为，对证据一、证据二的真实性、证明目的不予认可；对证据三真实性予以认可，对其证明目的不予认可。原审第三人质证认为，对证据一真实性予以认可，但对证明目的不予认可。涉案房屋办理贷款的中国银行要求房屋买卖合同必须进行网签，而网签的前提就是房屋要结清解押，因涉案房屋抵押未结清，无法办理网签，从而无法办理贷款。对证据二真实性予以认可，但对证明目的不予认可。对证据三真实性予以认可，但我方认为这是上诉人作为房屋出卖人应当履行的结清抵押合同义务。实践中，办理房屋贷款，更换贷款银行现象也很常见，后来在第二次申请银行贷款时，上诉人应当配合办理银行贷款手续。本院对上诉人提交的三份证据不予确认，认为不能达到其证明目的。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提一审认定上诉人违约错误的问题。2019年9月28日，马林与孙银银签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。合同约定“乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整(¥50000)(此定金可转为购房款)，在本合同签订之日起2019.11.10日内，向甲方支付首期购房款人民币(大写)叁拾陆万元整(¥360000);剩余房款人民币(大写)伍拾肆万元整(¥540000)申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。（以银行实际贷款为准)。”同时约定，甲方应协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续并确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜。由此可见，房屋买卖合同已经明确约定剩余房款以银行按揭方式支付、马林应协助孙银银办理权属变更手续并确保涉案房屋无按揭贷款事宜。虽然双方在协商过程中孙银银曾提出以现金形式付尾款但后来没同意，仍要求按照合同约定以贷款方式支付尾款，其并不违反合同约定，故双方仍应按照合同规定履行各自义务。在2020年6月8日，中介告知上诉人贷款材料已递交银行需要上诉人配合签字时，上诉人应及时履行合同义务，但其拒绝继续履行合同，已违反合同约定，一审认定上诉人行为违约，应当承担相应的违约责任并无不当。关于上诉人所提一审认定上诉人赔偿损失错误的问题，虽然上诉人在2020年6月8日通话录音中明确表示解除涉案合同，同时要求第三人通知被上诉人提供银行账号将首付款退还，但上诉人作为违约方，不享有单方解除权，其上述通知并不发生法律效力，被上诉人仍有权要求继续履行合同，故上诉人提出按照2020年6月8日通知解除时间作为确定涉案房屋溢价款时间无事实和法律依据。被上诉人一审起诉的诉讼请求是要求解除双方签订的涉案房屋买卖合同，但涉案合同能否解除、何时解除仍不确定，应由法院进行审查，且因上诉人违约导致合同解除，被上诉人另行寻找购房机会亦需合理时间，故对于房屋评估时间，一审法院以开庭审理时作为评估时间节点并无不当。故对上诉人提出其不应承担自2020年6月8日至2020年9月23日期间涉案房屋溢价款的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人马林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7779元，由上诉人马林负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  梁新星二〇二一年七月八日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕