江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终3176号上诉人（原审原告、反诉被告）：严平，男，1970年6月2日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：石裕华，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴小虎，男，1986年9月21日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：杨超，上海永联律师事务所律师。上诉人严平因与被上诉人戴小虎房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初5542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严平上诉请求：撤销原判第三、四、五判项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的占用使用费计算至2020年7月30日并判决2020年7月31日至2020年12月21日期间的占有使用费作为损失由其与戴小虎各半承担没有依据。1.戴小虎虽在2020年7月底将案涉租赁房屋内的部分物品搬走，但仍遗留有大量物品，包括全套集成厨房、厨具、冰柜、冷库、制冷机、吧台、酒坛等。上述物品系戴小虎于2020年12月21日搬走。在此之前，案涉租赁房屋一直处于被占用状态。戴小虎没有向其交还案涉租赁房屋的意思表示。2.案涉租赁房屋在2020年7月30日未恢复原状。一审法院于2020年12月16日组织双方交接房屋说明案涉租赁房屋在当日未履行退还手续;戴小虎确认于2020年12月21日前取走遗留的设备设施说明案涉租赁房屋未达到退还标准。3.案涉房屋租赁合同约定租期低于三年，乙方恢复该房屋原样，在房屋未恢复原样前不具备交还房屋的条件。4.一审判决认定两个月免租装修期错误，戴小虎应支付两个月装修期租金。综上，本案占有使用费应计算至2021年2月21日。二、一审判决其返还戴小虎一个月占用费于法无据。一审法院以2020年上半年疫情影响为由要求其退还戴小虎已缴纳的一个月租金没有事实和法律依据。戴小虎辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。严平向一审法院起诉请求：1.解除其与戴小虎于2019年1月26日签订的房屋租赁合同；2.戴小虎将位于崇川区教育路19号的房屋恢复原状并交付给其；3.戴小虎支付房屋租金和使用费合计95555.56元(按照年租金200000元的标准自2020年3月27日起计算至戴小虎恢复原状并返还房屋之日，暂计算至其起诉之日)；4.戴小虎赔偿其房屋闲置期间租金损失100000元；5.本案诉讼费用由戴小虎承担。戴小虎向一审法院提出反诉请求：1.严平退还押金200000元；2.严平返还两个月租金合计33333元。一审法院认定事实：南通市电子专用配件厂系南通市崇川区教育路19号43×××02、00×××3、GB×××01、F0×××01国有建设用地使用权人和房屋所有权人，宗地面积4657平方米，房屋建筑面积1512.9平方米，房屋共一幢计三层。2019年1月26日，严平（出租人、甲方）与戴小虎（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋（约260平方米）出租给乙方，租金每年200000元，一年一付；甲方给予乙方两个月免租金装修时间；合同期内，任何一方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付200000元作为违约金；乙方保证租期不低于三年，此三年付押金200000元，租期低于三年内，乙方恢复该房屋原样，恢复原样后甲方归还乙方押金200000元，如乙方没有恢复则押金不归还乙方。合同签订当日及2019年2月4日，戴小虎支付了定金和租金合计200000元。2019年2月27日、4月8日，戴小虎再次支付了押金合计200000元。装修结束后，戴小虎在租赁房屋内经营崇川区汉森熊啤酒屋。租赁期间，房屋房顶存在漏水情况，戴小虎向严平告知了该情况。2020年3月、4月期间，严平通过发送微信消息、张贴催款通知书的形式通知戴小虎应于2020年4月5日支付第二年度的房屋租金，并告知四月底前还未履行视为自动终止合同。2020年5月9日，江苏江花律师事务所受严平委托向戴小虎发函表示解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求戴小虎7日内将租赁房屋恢复原状后交还。后戴小虎向严平送达了书面回复及免租申请，认为双方约定租金一年一付，每年度租金只需当年度付清即可，所以并未违约；同时因为新冠疫情影响，要求免除2020年1月26日至2020年3月26日期间的租金。2020年7月30日，戴小虎拆除租赁房屋内装饰装修并搬离了该房屋，并向严平交付房屋钥匙表示“这个钥匙给了你，以后谁要来看的就可以来看”，严平表示“钥匙不要的，谁要租带他从里面走，一样的”。因戴小虎的拆除行为，造成了租赁房屋吊顶、墙壁部分毁损，房屋内还遗留有吧台、厨房灶具、冰柜等设备设施。2020年8月20日，严平通过微信告知戴小虎要求其在一个月内将租赁房屋恢复原状交还，逾期不恢复视为放弃200000元押金，严平有权自行恢复。2020年12月16日，一审法院组织双方交接房屋并释明避免损失扩大的义务，严平以房屋尚未恢复原状为由拒绝接收，戴小虎确认于2020年12月21日前取走房屋内遗留的设备设施，逾期未取走则由严平处置。一审庭审中，戴小虎表示不主张因房屋漏雨造成的损失。对于租赁房屋装修前原状，双方确认含吊顶、地砖、男女卫生间一个、洗漱台一个、实木复合门三扇、铝合金滑动窗三扇、吸顶空调一个、水晶吊灯六只以及吸顶筒灯、灯带。另查明，2020年2月5日，南通市崇川区新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布通告，要求各经营性餐饮服务单位暂停营业。2020年3月12日，南通市新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室发布《关于做好餐饮行业复工营业的通知》，对餐饮行业有序复工营业的具体事项作出规定。一审法院认为，本案的争议焦点：1.严平与戴小虎签订的《房屋租赁合同》效力如何？2.戴小虎应否将租赁房屋恢复原状？3.严平拒绝接收房屋是否扩大了损失以及应否返还押金及部分房租？关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，下同）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，严平与戴小虎签订《房屋租赁合同》，将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋出租给戴小虎，该合同虽系双方自愿签订，但从现有证据看，租赁房屋建设方南通市电子专用配件厂在案涉地块仅拥有一幢三层房屋的合法产权，严平未能举证租赁房屋取得了建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《房屋租赁合同》约定，严平给予戴小虎两个月免租装修期，应视为严平同意戴小虎对房屋进行装饰装修。但是戴小虎2020年7月30日搬离时的拆除行为造成了房屋部分毁损，故戴小虎有义务恢复原状。严平要求戴小虎恢复房屋原状的主张于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点3，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《房屋租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方约定的押金200000元具有担保合同履行的性质，合同被认定无效后，作为收款方的严平应将该款退还戴小虎，戴小虎亦应参照租金标准支付其占有使用案涉房屋期间的费用。关于占有使用费的计算期间，严平主张自2020年3月27日起计算第二年度相关费用，不违反法律规定，一审法院照准。严平催款时认为4月5日第一年度房租到期应为记忆偏差所致，戴小虎据此抗辩费用自2020年4月5日起算缺乏事实依据。后戴小虎于2020年7月30日搬离了租赁房屋，该段期间的房屋占有使用费计算为68858.45元（200000÷12×4+200000÷365×4）；此后戴小虎未再实际使用房屋，故对于之后发生的占有使用费一审法院作为损失计算。戴小虎虽于2020年7月30日搬离并要求交还房屋钥匙，但其拒绝履行将房屋恢复原状的义务，应承担由此可能产生的损失；严平明知戴小虎已搬离，本应及时采取利用戴小虎支付的押金自行恢复原状等适当措施防止损失扩大，但严平却怠于收回房屋，即便在一审法院释明后也仍拒绝接收房屋，致使房屋空置至今，也应承担相应的责任。一审法院综合考虑合同效力、房屋空置原因及双方责任大小等因素，酌定由双方分担2020年7月31日至2020年12月21日期间的损失，即戴小虎应支付严平该期间占有使用费39360.73元[（200000÷12×4+200000÷365×22）÷2]，合计应当支付严平108219.18元（68858.45+39360.73）。对于2020年12月21日之后的损失，系严平拒绝接收房屋造成的扩大损失，对其赔偿请求一审法院不予支持。严平另行要求戴小虎赔偿闲置期间损失100000元，于法无据，一审法院亦不予支持。戴小虎租赁房屋用于餐饮经营，因2020年初发生新冠××疫情，对其正常经营产生不利影响，但疫情的影响不仅及于承租人，对出租人严平同样也会产生不利影响，基于公平原则一审法院酌情减免戴小虎一个月的房屋占有使用费，即严平应当返还戴小虎16666.67元（200000÷12）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条第一款、第九条第一款规定，一审判决：一、严平与戴小虎于2019年1月26日签订《房屋租赁合同》无效；二、戴小虎于判决生效之日起三十日内将位于南通市崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼的租赁房屋（约260平方米）恢复至装修前状态（含吊顶、地砖、男女卫生间一个、洗漱台一个、实木复合门三扇、铝合金滑动窗三扇、吸顶空调一个、水晶吊灯六只以及吸顶筒灯、灯带）；三、戴小虎于判决生效之日起十日内支付严平房屋占有使用费108219.18元；四、严平于判决生效之日起十日内退还戴小虎押金200000元、房屋占有使用费16666.67元，合计216666.67元；上述三、四两项抵扣后，严平还需支付戴小虎108447.49元；五、驳回严平的其他诉讼请求；六、驳回戴小虎的其他反诉请求。本诉案件受理费4211元，减半收取计2105.5元，反诉案件受理费2150元，合计4255.5元，由严平负担3000元，戴小虎负担1255.5元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，戴小虎拆除案涉租赁房屋内的装饰装修并于2020年7月30日向严平方交还案涉租赁房屋的钥匙，可视为其作出交还案涉租赁房屋的意思表示。此后，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，严平有权利用戴小虎缴纳的20万元押金对案涉租赁房屋恢复原状，且严平与2020年8月20日通过微信通知戴小虎将案涉房屋恢复原状，如戴小虎逾期不开展恢复工作，视为戴小虎同意放弃20万元押金，该通知亦是对其权利的重申和再次明确。故严平以戴小虎未将案涉租赁房屋恢复原状、案涉租赁房屋未达到退还标准的上诉主张不能成立。戴小虎于2020年7月30日向严平交付案涉租赁房屋的钥匙，但未将案涉租赁房屋恢复原状且遗留部分设备设施，而严平亦以此为由拒绝接收案涉租赁房屋，故对于2020件7月31日至2020年12月21日期间房屋空置而造成的损失，双方均有过错，一审法院酌定双方各半分担该期间的损失并无不当。至于两个月免租期的占有使用费，严平在其起诉状中明确案涉租赁合同于2019年1月26日签订，给予戴小虎两个月的免租装修期，合同租金实际起算时间为2019年3月26日，因此2个月免租期应为2019年1月26日至2019年3月25日。严平一审中要求戴小虎支付自2020年3月27日起的租金及使用费，并未要求戴小虎支付免租装修期的占有使用费，故其现主张戴小虎在房屋交付后仍应支付2个月的占有使用费并无事实和法律依据。根据南通市新型冠状病毒××疫情防控政策，经营性餐饮服务单位在2020年2月5日至2020年3月12日期间暂停营业，故经营餐饮的戴小虎在此期间无法正常使用租赁房屋,导致合同目的不能实现,一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发,依据公平原则酌情减免戴小虎一个月的房屋占有使用费并无不当。综上，严平的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6361元，由上诉人严平负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 玮审 判 员  卢 丽审 判 员  曹 璐二〇二一年七月二十三日法官助理  朱钰婷书 记 员  倪宇骄