江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异72号 异议人（案外人）：香塘集团有限公司，住所地太仓市娄东街道上海东路168号3幢2003室，统一社会信用代码91320585251184350Q。 法定代表人：顾振其，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹利荣，该公司员工。 申请执行人：王魂，男，1981年7月10日出生，汉族，住太仓市。 被执行人：沈志强，男，1967年7月15日出生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人：王敏，江苏众谊律师事务所律师。 本院在执行（2019）苏0585民初5991号王魂与沈志强民间借贷纠纷一案中，案外人香塘集团有限公司对执行太仓市城厢镇桔园西路的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年7月23日进行了听证，异议人香塘集团有限公司的委托诉讼代理人曹利荣、申请执行人王魂、被执行人沈志强的委托诉讼代理人王敏到庭参加了听证，本案现已审查终结。 本院经审查查明，王魂与沈志强民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月4日作出（2019）苏0585民初5991号民事判决书“被告沈志强于本判决生效后7日内向原告王魂支付借款本金276万元及利息（计算标准：以276万元为本金，其中2014年5月20日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。”因沈志强未履行生效判决书确定的义务，王魂向本院申请强制执行，本院于2021年1月29日立案受理，案号为(2021)苏0585执438号。2021年2月1日，本院作出(2021)苏0585执438号执行裁定书“一、冻结、划拨被执行人沈志强银行存款2790000元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人沈志强相应价值的财产。”2021年4月1日，本院查封了沈志强名下位于太仓市××不动产。 香塘集团有限公司向本院提出异议请求：解除对沈志强名下位于太仓市×××路的房屋(证号：太房权证××号)的查封。事实与理由：2005年9月，因太仓森信纸业有限公司（以下简称森信纸业公司）结欠江苏太仓农村商业银行股份有限公司(以下简称太仓农商行)借款，该笔借款由沈志强用其名下位于太仓市××××路的房屋提供担保，太仓农商行提起诉讼后，双方达成调解协议，太仓农商行有权对沈志强名下上述房产通过拍卖、折价、变卖所得的价款予以清偿。因森信纸业公司未按调解协议履行，太仓农商行向法院申请执行，执行中双方达成和解协议，被执行人沈志强用上述房产(包括森信纸业公司名下的无证房屋)作价抵偿给太仓农商行。2005年11月16日，太仓农商行与异议人达成资产转让协议，将包括沈志强名下位于太仓市×××路的房屋3762.69平方米转让给异议人，异议人支付相应对价。因客观原因上述房屋未办理过户手续，但财产权属于异议申请人所有。故申请解除对上述房屋的查封。 申请执行人王魂辩称：与被执行人沈志强意见一致。 被执行人沈志强辩称：一、异议申请人不是案涉不动产的所有权人。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。二、太仓农商行也不是案涉不动产所有权人。根据太仓市人民法院（2005）太执字第1056号民事裁定，仅明确将案涉房屋产权过户给太仓农商行，并未直接裁定该房屋所有权归太仓农商行所有，故该裁定不能直接变更物权法律关系。三、异议申请人不是物权期待人，无权提出异议。在本案中异议人与案涉不动产的所有权人沈志强之间没有房屋买卖合同。四、本案房地产不具有拍卖、变卖的执行条件。本案房屋和土地权利主体不一致。根据目前我们国家的法律规定，人民法院不能对权利主体不一致的不动产进行变卖、拍卖，只能是由当事人自救的原则处理。 本院另查明，太仓市××××路的房产（证号：太房权证字第××号）登记在沈志强名下，建筑面积3762.69平方米。 太仓农商行与森信纸业公司、沈志强借款合同纠纷一案，本院于2005年9月15日作出（2005）太民二初字第0651号民事调解书“一、被告森信公司（即森信纸业公司）欠原告太仓商业银行（即太仓农商行）借款120万元、利息3432元，于2005年9月20日前一次性给付原告太仓商业银行；二、被告森信公司自2005年8月4日起至同年9月15日止的利息按欠款总额120万元的每日万分之三计算于2005年9月20日前给付原告太仓商业银行；三、如被告森信公司到期不还，则由被告沈志强名下抵押的座落在太仓市××路的房产、建筑面积3762.69平方米（房屋所有权证号：太房权证字第××号）通过拍卖、折价、变卖所得的价款予以清偿；四、本案受理费16157元，其他诉讼费200元，合计16357元，由被告森信公司负担。此款原告太仓商业银行已预交，本院不再退还，由被告森信公司于2005年9月20日前直接给付原告太仓商业银行。” 因森信纸业公司未履行生效调解书确定的义务，太仓农商行向本院申请强制执行，本院于2005年9月22日立案受理，案号为（2005）太执字第1056号。执行过程中，当事人自愿达成协议：由沈志强用其所有的座落在太仓市××××路的房产，建筑面积3762.69平方米（证号：太房权证字第××号），由森信纸业公司其所有的座落在太仓市××××路厂区内的房产，建筑面积392.06平方米（无证）抵偿给太仓农商行所有，该房产（含附属设施）作价6300000元，扣除执行款1238704元后，余款5061296元，由农商行在协议签订之日起一个月内自行退给沈志强。本院于2005年9月27日出具（2005）太执字第1056号民事裁定书“将被执行人沈志强所有的座落在太仓市××××路的房产（含附属设施），建筑面积3762.69平方米（证号：太房权证字第××号）、被执行人太仓森信纸业有限公司所有的座落在太仓市××××路厂区内的房产（含附属设施），建筑面积392.06平方米（无证）以6300000元的价格抵偿给申请执行人江苏太仓农村商业银行股份有限公司所有。” 太仓商业银行与森信纸业公司、江苏森信物流有限公司借款合同纠纷一案，本院于2005年9月15日作出（2005）太民二初字第0654号民事调解书“一、被告森信公司（即森信纸业公司）欠原告太仓商业银行借款62万元、利息8546.80元，于2005年9月20日前一次性给付原告太仓商业银行；二、被告森信公司自2005年6月28日起至同年9月15日止的利息按欠款总额62万元的每日万分之三点三计算于2005年9月20日前给付原告太仓商业银行；三、被告物流公司（即江苏森信物流有限公司）对被告森信公司的上述借款本息承担连带责任；四、本案受理费11612元，其他诉讼费200元，合计11812元，由被告森信公司负担。此款原告太仓商业银行已预交，本院不再退还，由被告森信公司于2005年9月20日前直接给付原告太仓商业银行。” 因森信纸业公司、江苏森信物流有限公司未履行生效调解书确定的义务，太仓农商行向本院申请强制执行，本院于2005年9月22日立案受理，案号为（2005）太执字第1057号。执行过程中，当事人自愿达成协议：森信纸业公司同意用其所有的座落××××土地面积8201.7平方米（证号：太国用××号）、土地租赁使用面积1130平方米抵偿给太仓农商行所有，该土地作价2800000元，扣除执行款659583.8元后，余款2140416.2元，由太仓农商行在本协议签订之日起一个月内自行退给森信纸业公司。本院于2005年9月27日出具（2005）太执字第1057号民事裁定书“将被执行人太仓森信纸业有限公司所有的座落××××土地面积8201.7平方米（证号：太国用××号）、土地租赁使用面积1130平方米以280万元的价格抵偿给申请执行人江苏太仓农村商业银行股份有限公司所有。” 2005年11月16日，太仓农村商业银行（即太仓农商行）作为甲方与江苏香塘集团有限公司（即异议人）作为乙方签订了资产转让协议一份，协议约定“一、甲方将房产和土地一次性整体转让给乙方。房地产位于太仓市××××路，其中：有证房产面积3762.69平方米，无证房产面积392.06平方米；国有出让工业用地8201.7平方米，集体租赁土地1130平方米。二、转让价格为910万元，乙方于签约当日一次性付清。乙方付清转让款后，资产归乙方所有。乙方若需办理资产过户，甲方予以协助，但所涉过户税费均由乙方负担。三、因甲方出售资产不具备开具发票的功能，只能开具事业性收款凭证。乙方若需开具发票，甲方可代理，但所涉税费由乙方负担。四、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份。未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。本协议自双方签章之日起生效。”2005年11月21日，异议人向太仓农商行支付910万元，用途为购资产。 太仓农商行向我院出具情况说明一份，载明“……2005年11月16日，我行与江苏香塘集团有限公司签订《资产转让协议》，将沈志强名下上述太仓市××××路的房产转让给江苏香塘集团有限公司，转让价格为910万元。随后，江苏香塘集团有限公司依据合同约定向我行支付910万元转让价款。” 上述事实，有异议人香塘集团有限公司提供的民事调解书、民事裁定书、资产转让协议、不动产权登记证书、转账凭证、情况说明等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，虽然根据不动产登记簿显示，案涉太仓市××××路的房产登记在沈志强名下，但根据本院（2005）太执字第1056号、（2005）太执字第1057号民事裁定书，沈志强名下太仓市××××路的房产（证号：太房权证字第××号）、森信纸业公司名下太仓市××××路土地使用权[证号：太国用××号]已以物抵债的方式抵偿给太仓农商行。后太仓农商行将该房产及土地使用权转让给香塘集团有限公司，香塘集团有限公司亦按约支付了对价。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第三项规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持……”基于上述规定，案涉房产的所有权应当为太仓农商行所有。太仓农商行作为权利人通过转让的方式，又将权利让渡给异议人的行为并不违反法律的规定。故异议人香塘集团有限公司的异议申请于法有据，应当予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第三项之规定，裁定如下： 中止对太仓市××路的房产（证号：太房权证字第××号，建筑面积3762.69平方米）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年七月二十三日  书 记 员 方佳英