贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1789号上诉人（原审被告）：六盘水康群市场管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红山大道，统一社会信用代码：91520290072042963X。法定代表人：周大安，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：陈怒虓，系贵州景沛律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：李定飞，系贵州景沛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：六盘水全聚福房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红桥路南侧石桥二号西侧，统一社会信用代码：91520290053340674C。法定代表人：刘艳凤，系该公司总经理。一般授权委托诉讼代理人：邓贵林，系贵州矩墨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳跃林，男，1971年1月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：张英，女，1967年11月16日出生，满族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：欧阳慧颖，女，2001年9月22日出生，满族，住贵州省六盘水市钟山区。二被上诉人一般授权委托诉讼代理人：吴仕云，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师。上诉人六盘水康群市场管理有限公司（以下简称“康群公司”）、六盘水全聚福房地产开发有限公司（以下简称“全聚福公司”）因与被上诉人阳跃林、张英、欧阳慧颖房屋租赁合同纠纷一案，不服六盘水市水城区人民法院(2021)黔0221民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康群公司的委托诉讼代理人李定飞、全聚福公司的委托诉讼代理人邓贵林，被上诉人阳跃林、张英、欧阳慧颖的委托诉讼代理人吴仕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康群公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，本案案由应为委托合同纠纷。上诉人称全聚福公司出售商铺时做出“全聚福大商汇商铺8年期返租”的此类宣传，该宣传并非上诉人设立，不应列为上诉人与被上诉人签订《全聚福大商汇委托租赁合同》的附件或组成部分，一审法院以此为据认定《全聚福大商汇委托租赁合同》性质为租赁合同与事实不符。从该合同表明的内容来看，上诉人与被上诉人缔结的为“委托合同关系”而非“租赁合同关系”。一审法院依据《全聚福大商汇委托租赁合同》关于租金计算及支付约定的前提是上诉人代为管理商铺，由被上诉人交付商铺后代为管理租赁事务，将商铺租赁后代收租金，合同中约定的租金标准应为委托出租房屋的租金基准。因此应认定该合同构成的是委托合同法律关系，上诉人与被上诉人之间是取得委托费用的委托代理合同关系，本案案由应为委托合同纠纷。二、一审法院认定已将租赁物交付给被上诉人无事实依据，全聚福公司并未向被上诉人交付商铺，《全聚福大商汇委托租赁合同》并未实际履行，上诉人不应承担租金及违约金。1、被上诉人至今仍未取得房屋所有权，导致上诉人与被上诉人双方签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》无法实际履行，根据该合同的约定，被上诉人应将商铺的相关材料交予上诉人，而本案中被上诉人并未提供其已将商铺交付给上诉人的相关手续，且被上诉人在整个期间也没有对该商铺进行过实质管理或经营。一审法院自行调取其他案件中其他当事人商铺交付的证据并不能作为本案当事人交付商铺的证据。至今被上诉人未按照合同约定提交商铺交付手续及该商铺的相关文件及资料，涉案商铺仍登记在全聚福公司名下处于空置状态，且被上诉人在整个期间也没有对该商铺进行过实质管理或经营。2、被上诉人未履行与全聚福公司签订的《商品房买卖合同》，导致被上诉人虽与上诉人签订委托租赁合同，但因房屋未实际交付，上诉人无法将房屋对外出租，即不存在实质上的代理租赁及代收租金的事实。根据《全聚福大商汇委托租赁合同》第六条甲方的权利及义务中的约定，系被上诉人违反合同约定在先，因被上诉人未实际支付购房款致使商铺一直无法向外租赁，导致《全聚福大商汇委托租赁合同》无法实现合同目的，未将涉案商铺交付，上诉人未对涉案商铺实际管理使用，未出租产生实际收益，被上诉人亦未举证上诉人占有使用其商铺或收取租金。因此被上诉人要求上诉人支付租金无事实及法律依据。无法实现委托合同的合同目的是由于被上诉人未将房屋交付上诉人管理，所以无法对外出租的责任应归于被上诉人，且双方并无任何实际损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。3、一审法院将滞纳金等同于违约金的约定不符合法律规定，且一审法院依照原告要求的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》计算违约金是适用法律错误。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，滞纳金不适用于民事平等主体之间。《全聚福大商汇委托租赁合同》对滞纳金的约定不符合法律的规定。即便认定上诉人应承担违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十五条第二款的规定需要以实际损失为基础，合理确定违约金的计算方式，一审法院依照原告要求按照月利率2％计算违约金，致使违约金占租金比例高达40％以上，明显超过被上诉人的实际损失。参照《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第9条：“守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整”的规定，一审法院认定违约金以未支付的租金为基数，按月利率2％计算过高，不符合事实及法律的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。请求法院支持上诉人请求。全聚福公司上诉请求，一、请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院依据康群公司在2015年8月12日前投资人之一为刘艳凤及（2019）黔0221民初2340号案件、（2019）黔0221民初2381号案件中庭前手续均系同一人签收、盖章即认定上诉人与康群公司具有关联和混同关系，属于认定事实不清，适用法律错误。1、关于人格混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，“人格混同”是指公司与其股东之间因财产混同而导致公司与股东之间人格混同，公司与股东之间是否构成人格混同，应严格按照法律关于股东是否滥用权利、公司与公司间是否在财产、业务、人员等多方面出现高度混同等因素进行判定。最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。且只有实施了滥用法人独立地位和股东有限责任行为的股东才对公司债务承担连带清偿责任，而其他股东不应承担此责任。根据以上规定，“人格混同”是只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。本案中，上诉人的法定代表人刘艳凤在2015年8月12日前确实是康群公司股东之一，但系刘艳凤的个人投资，并非上诉人投资，刘艳凤在任股东期间认缴出资25万元，实缴出资25万元，占25%的股份，并非具有控制力的股东，被上诉人并未举证刘艳凤在任股东期间实施了滥用股东有限责任的行为，刘艳凤未损害任何公司债权人利益，2015年后刘艳凤对康群公司撤回投资并不违反法律、法规的强制性规定，因此不适用公司人格混同的规定。2、一审法院认定上诉人与康群公司为关联公司无事实依据。现有证据根本无法证明两个公司人员、业务、财产上存在高度混同，上诉人与康群公司系两个具有独立法人地位的市场主体，二公司有业务合作及委托代理关系，上诉人公司销售房屋，康群公司接受委托管理，代收材料、款项并不等同于两公司在人员、业务、财产上存在混同。在人员上，上诉人的职工代为签收材料并转交康群公司的行为不能证明两公司人员混同，上诉人与康群公司本就是业务合作关系，为方便售卖后办理商铺管理业务、委托租赁业务，康群公司指派工作人员临时在上诉人办公处办公，并非刻意人员混同，一审法院仅仅因两个公司在其他案件中的庭前手续系同一人办理，部分收款系一人办理，且对两公司的全体人员情况未进行核实，就认定两个公司之间具有关联，认定人员有混同关系，属于草率认定且与事实不符。在业务上，根据工商登记可知两个公司营业执照注册的经营范围业务有明显的区别，二公司在实际的主营业务也有很大区别。在财务上，财产混同的关键在于关联公司之间的财产归属不明，难以区分各自的财产，各自的收益不加区分，公司之间的财产随意调用等等。而两公司均有独立的财产，各自建立了独立的财务账簿。且公司人格否认不是全面、彻底、永久地否定公司的法人资格，只是在具体案件中依据特定的法律事实、法律关系，突破股东对公司债务不承担责任的一般规则，例外地判令其承担连带责任，人民法院在（2019）黔0221民初2340号、（2019）黔0221民初2381号两个个案中否认公司人格判决的既判力仅仅约束该诉讼的各方当事人，不当然适用于涉及该公司的其他诉讼，亦不影响公司独立法人资格的存续。被上诉人在本案中未提供其他证据证明两公司业务、财务存在混同或者相似。公司之间在经营场所等方面存在时间或者空间上交叉的情形尚不足以证实上述外在表征与公司丧失独立承担民事责任资格的后果具有因果关系，故不能认定构成二公司人格混同。一审法院仅仅凭借其他案件中对个别工作人员的个别行为，就认定二公司之间存在人员、业务、财务上混同，而不认定二公司是属于委托代理关系不符合事实的情况。二、一审法院适用法律错误，本案上诉人不是适格的支付、赔偿主体。1、被上诉人与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同的权利义务双方是被上诉人以及康群公司，上诉人不是该合同的缔约人。依据合同相对性原则，合同相对性原则是指合同只在特定的当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。合同所约定的权利义务只能约束缔约人。“人格混同”是只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为需严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用，因此即便一审法院认为二公司人格混同，亦不能突破合同相对性，直接要求合同相对人的关联企业承担责任。原审法院判决上诉人承担责任无法律依据。2、上诉人与被上诉人签订的为《商品房买卖合同》，形成的是买卖合同关系，该宣传资料仅为宣传目的而设立或提供，并不是就该商铺开发规划范围内及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，故不能认定这些销售广告及宣传资料是合同要约，出售商铺时做过此宣传，也并不是就该商铺开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，故不能认定这些销售广告及宣传资料是合同要约。在双方签订的《商品房买卖合同》中也并无包租、包回报率的约定，合同中并未约定上诉人向被上诉人支付租金，上诉人应履行的义务仅为商品房的交付。三、一审法院认定涉案商铺被上诉人已取得物权无事实及法律依据。涉案商铺因被上诉人未支付全部房款，上诉人行使先履行抗辩权，上诉人并未向被上诉人交付商铺，被上诉人对涉案商铺不享有所有权及使用权。1、上诉人向被上诉人出卖红桥新区红山大道与石桥二线交汇处西南侧全聚福小商品市场商铺，并签订《商品房买卖合同》后被上诉人仅支付了房款首付，至今被上诉人未支付完全部房款，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双务合同，上诉人未严守合同条款履行支付房款的义务，上诉人为维护自身利益已依据《商品房买卖合同》向法院提起诉讼，至今未将涉案商铺交付于被上诉人使用。涉案商铺被上诉人未取得物权所有权，更无权将商铺处置收益，登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记，只是一种房屋状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，而非确定物权的设立。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”的规定，被上诉人对涉案商铺不享有所有权，无权处置涉案商铺。2、即使如一审法院所述，上诉人与康群公司为关联公司，二公司认定人格混同（我方不认同此观点），但按照一审的逻辑，若认为上诉人与康群公司存在人格混同，在未收到被上诉人商铺尾款的情况下更不可能向被上诉人支付商铺租金，因《商品房买卖合同》约定交付房款的时间早于支付租金的时间，按照上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》第八条买受人采取下列第3种方式付款“3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款……余款以银行按揭支付”的约定，被上诉人并未按照合同的约定办理履行商铺尾款的付款义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，上诉人基于先履行抗辩权有权拒绝向被上诉人交付房屋，并且向被上诉人支付租金。一审法院依据（2019）黔0221民初1458号案案件的个案情况认定涉案商铺已交付不符合事实依据。根据《中华人民共和国民法典》第六条公平原则的规定，一审法院在被上诉人未履行支付商铺尾款义务的前提下，判决上诉人承担支付租金的义务明显显失公平。综上所述，（2021）黔0221民初215号民事判决认定事实不清，证据不足适用法律错误。请求法院支持上诉人请求。望贵院判如所请，依法维护上诉人的合法权益。阳跃林、张英、欧阳慧颖辩称，一审法院认定事实无误、法律适用正确，应予以维持，具体理由如下：一、被上诉人与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》被认定为租赁合同关系无误。根据《全聚福大商汇委托租赁合同》的实质内容，在双方签订合同时，除康群公司以外并没有确定的租户，但合同已能够明确向被上诉人支付的租金金额，且要求被上诉人不能介入经营管理，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十二条、九百二十四条、九百二十五条、九百二十六条、九百二十七、九百二十八等关于委托关系的规定，受委任人只是代为管理事务，需向委托人履行报告业务，将所获收益全部交给委托人，且委托人可以随时介入的实质委托关系，与本案的案涉《全聚福大商汇委托租赁合同》合同内容全然不符，因此，该合同应认定为租赁合同，一审法院认定无误。二、案涉商铺全聚福房开公司已实际交付给康群公司。被上诉人在全聚福房开的要求下与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》，约定房屋是由全聚福房开直接交付给康群公司，根据全聚福房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条交付时间和条件中，明确约定，全聚福房开交付商品房的时间应当在2014年3月31日之前。而全聚福房开与被上诉人之间约定康群公司作为全聚福房开公司选聘的物业管理公司，在被上诉人未购买案涉房屋之间，全聚福房开公司已实际将房屋交付给康群公司管理使用，因此，案涉房屋已实际交付。三、二被上诉人存在人格混同。现有生效判决及一审法院事实认定部分均已认定二被答辩人之间存在人格混同，全聚福房开应对康群公司承担连带赔偿责任，不再赘述。四、全聚福房开公司是本案的责任承担主体。全聚福房开吸引被上诉人等购买案涉商铺，通过广告宣传，前期租金扣减购房款（《全聚福大商汇委托租赁合同》第四条第1项，约定前三年租金全额归康群公司享有）等方式承诺返租，被上诉人被吸引之后才愿意购买房屋。《商品房买卖合同》第十章双方约定的其他事项、第二十六条销售广告及宣传资料约定，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。全福聚房开的承诺返租满足该条约定，因此，不论二上诉人之间是否存在人格混同的情形，全聚福房开均是本案的责任承担主体，应当与康群公司向答辩人承担连带赔偿责任。五、被上诉人与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》中第九条第2项关于“每日千分之二滞纳金”的约定，指的是逾期付款违约金。被上诉人与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》中第九条第2项关于“每日千分之二滞纳金”的约定，该约定触发条件是康群公司逾期向被上诉人支付租金时，从常理而言，指的是逾期付款违约金。在被上诉人与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》之前，康群公司作为全聚福房开公司选聘的物业管理公司，《全聚福大商汇委托租赁合同》的内容是康群公司预先设计，统一向被上诉人等所有购买商铺的人出具的格式合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条之规定，对格式合同的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，若按照上诉人所言，“滞纳金”是行政法律体系中的概念，因上诉人是公司，该约定对其无效的说法成立，是否在今后的实践中公司都可以该方式逃避承担责任，预先对相对人“挖坑”。因此，不论是从公平正义的角度，还是从常理解释的角度，该约定都应认定为违约金，且被上诉人已自愿降低违约金的计算标准，按照月利率2%予以计算，应予采纳，不需要再寻找新的损失计算标准。综上，一审法院认定事实及判决内容无误，请法院依法予以维持。另外，关于本案被上诉人尾款未付，存在过错的上诉事由，在签订房屋买卖合同之后，被上诉人已经按照约定提交需要办理按揭手续的全部材料，未能办理按揭结果的过错方为全聚福房开公司，根据其在一审审理中提交的要求部被上诉人支付尾款但被驳回的判决书，亦能证实过错方为全聚福房开公司，尾款未付清仅为二上诉人意图拒付租金的狡辩事由，且与本案不是同一法律关系，上诉人可通过另行起诉要求被上诉人支付尾款，在本案中，被上诉人不存在过错行为。阳跃林、张英、欧阳慧颖向一审法院起诉请求：1.判令被告康群公司向原告支付商铺租金47304元、逾期违约金19725.36元[（10498元×40个月×2%/月）+（11340元×28个月×2%/月）+12247元×16个月×2%/月）+13219元×4个月×2%/月）=19726.16元]（租金和逾期违约金暂计至2020年7月31日，实际计算至被告向原告实际偿清租金、逾期违约金之日止），合计金额为67029.36元；2.判令被告全聚福房开对以上商铺租金、逾期违约金承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年，被告全聚福房开发放宣传单，宣传全聚福大商汇商铺8年期返租。基于宣传单及置业计划单等宣传内容，2013年12月24日，原告向被告全聚福房开交纳了商铺房款69167元、其他费用10810元。2013年12月25日，原告（作为委托方，甲方）与被告康群公司（作为受托方，乙方）签订了《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同约定：“一、委托物业：甲方全权委托乙方对外租赁其位于六盘水市红桥新区，建筑面积27㎡。二、委托期限：委托期限为8年，即2014年1月1日至2021年12月31日止；同时甲乙双方确认在签订本合同时，委托物业的承租人为乙方指定的经营公司或自然人（以下简称承租方）。三、委托物业用途：商业用途，乙方选定的承租方租赁期间可自行经营或转租，甲方不得干涉承租方的合法经营活动。四、租赁物业收益：1、委托租赁期内，前三年因本委托租赁合同产生之租金收益全额归乙方所有。2、后五年甲方全权委托乙方进行租金代收，而该租金收益可能涉及的相关税费由甲方承担。五、租金计算及支付：乙方承诺代收租金后，按以下时间及金额向甲方支付租金：1、乙方承诺于2017年3月31日前向甲方支付10498元；2、乙方承诺于2018年3月31日前向甲方支付11340元；3、乙方承诺于2019年3月31日前向甲方支付12247元；4、乙方承诺于2020年3月31日前向甲方支付13219元；5、乙方承诺于2021年3月31日前向甲方支付14288元。六、甲方权利义务：1、甲方应当按照《商品房购销合同》中约定的时间及时与开发公司办理该商铺的交付手续，并在办理该商铺交付手续后五日内将该商铺的相关文件及材料完整交付给乙方。2、委托期内，甲方有权督促乙方按时足额缴付租金。3、……4、……。七、甲方违约责任：1、如甲方违反本合同第六条第1款，致使乙方或乙方选定的第三方不能按期正常使用该商铺，甲方应当承担违约责任，并按该商铺合同总价万分之五的标准每天向乙方支付滞纳金，直到甲方向乙方完整交付为止。2、……。第八条、乙方的权利和义务：1、乙方须按第五条规定将租金按时转账到甲方指定账户。第九条：乙方违约责任：1、委托期内乙方如违反第四条第2款，其应该代扣代缴的相关税费未及时如数上缴税务机关的，由乙方承担相关法律责任。2、乙方违反第八条第1款，超过3日仍未将租金转账到甲方指定账户的，乙方应自逾期第4日起按日向甲方支付当期应付租金千分之二的滞纳金。如乙方连续拖欠应付租金达3个月以上的，甲方有权解除本合同，乙方应承担由此造成的甲方相关损失；2014年8月13日，原告（作为买受人）与被告全聚福房开（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》：“买受人购买红桥新区，建筑面积27平方米，套内建筑面积22.8平方米，用途商业，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为5665.22元，总价款129167元；第八条：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款69167元，余款60000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同……买受人采取银行按揭付款……出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。”另外，被告康群公司在2015年8月12日前投资人之一为刘艳凤，被告全聚福房开的法定代表人亦为刘艳凤。另在贵州省六盘水市水城区人民法院受理的（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福房开、康群公司商品房买卖合同一案及（2019）黔0221民初2381号李秀凤诉康群公司、全聚福房开房屋租赁合同一案中，该两案全聚福房开、康群公司的庭前手续均系唐仕燕签收，唐仕燕在该两个公司的送达回证及送达地址确认书上分别加盖了全聚福房开公章、康群公司公章，2014年12月12日褚仁举向全聚福房开支付所购买的商铺购铺款，全聚福房开向褚仁举出具了收款收据，该收款收据上载明经手人为唐仕燕，并加盖了全聚福房开的财务专用章，同日，褚仁举向康群公司支付所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用，康群公司向褚仁举出具了收款收据，该收款收据上载明经手人为唐仕燕，并加盖了康群公司的财务专用章。贵州省六盘水市水城区人民法院受理的（2019）黔0221民初1458号刘燕诉全聚福房开商品房买卖合同一案中，全聚福房开在庭审笔录中认可刘燕所购买的全聚福大商汇的商铺，刘燕并未能办理银行按揭手续，未支付全部购房款，因为签订了返租合同，所以全聚福房开在商品房买卖合同约定的商铺交付时间前就已将该商铺直接交付给了康群公司。一审法院认为，原告与被告康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》、与被告全聚福房开签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告要求被告康群公司支付原告商铺租金及逾期违约金、被告全聚福房开承担连带责任的诉请，法院认为，虽然被告康群公司提出原告未履行《全聚福大商汇委托租赁合同》第六条所规定的商铺交付义务，未提交相关文件资料和交付手续给被告康群公司，被告康群公司不应向原告支付租金的辩称，被告全聚福房开提出全聚福房开与康群公司是相互独立的企业法人，由于原告未交付涉案商铺全部房款，全聚福房开未将该商铺交付给原告占有使用，该商铺至今空置的辩称，但被告康群公司在2015年8月12日前投资人之一为刘艳凤，被告全聚福房开的法定代表人亦为刘艳凤；被告康群公司及被告全聚福房开在（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福房开、康群公司商品房买卖合同一案及（2019）黔0221民初2381号李秀凤诉康群公司、全聚福房开房屋租赁合同一案中，全聚福房开、康群公司的庭前手续均系唐仕燕同一人签收，且唐仕燕均在该两公司的送达回证及送达地址确认书上分别加盖了该两公司的公章；（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福房开、康群公司商品房买卖合同一案中，本应当由全聚福房开收取购房者所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用均由康群公司收取，且被告全聚福房开就褚仁举所交付的商铺购房款向褚仁举出具的收款收据及被告康群公司就褚仁举所交付的所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用向褚仁举出具的收款收据上均写明经办人为唐仕燕，加之被告全聚福房开认可全聚福房开人员与康群公司人员均在全聚福房开办公处办公，故被告康群公司与被告全聚福房开之间具有一定的关联关系，在人员、业务、财产上存在混同。根据贵州省六盘水市水城区人民法院受理的（2019）黔0221民初1458号刘燕诉全聚福房开商品房买卖合同一案，全聚福房开在庭审笔录中认可刘燕所购买的全聚福大商汇商铺，刘燕并未能办理银行按揭手续，未支付全部购房款，因为签订了返租合同，所以全聚福房开在商品房买卖合同约定的商铺交付时间前就已将该商铺直接交付给了康群公司。这与原告在庭审中陈述案涉商铺是由全聚福房开在《商品房买卖合同》约定房屋交付时间之前直接交付给康群公司，原告至今没有获得商铺的钥匙相互印证，故对于被告全聚福房开提出的上述辩称及被告康群公司提出的上述辩称，法院均不予采纳。虽然被告康群公司提出其与原告之间系委托合同关系、康群公司办理委托事务的法律后果由原告承担的辩称，但根据原告提供的证据被告全聚福房开出具的宣传单、宣传语证实全聚福房开曾宣传全聚福大商汇商铺8年期返租。加之依据《全聚福大商汇委托租赁合同》关于租金计算及支付的约定及康群公司逾期未向原告支付租金应承担的违约责任的约定，应认定原告与康群公司之间系租赁合同关系，故康群公司的该项辩称，法院不予采纳。由于原告与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》中约定“乙方承诺代收租金后，按以下时间及金额向甲方支付租金：1、乙方承诺于2017年3月31日前向甲方支付10498元；2、乙方承诺于2018年3月31日前向甲方支付11340元；3、乙方承诺于2019年3月31日前向甲方支付12247元；4、乙方承诺于2020年3月31日前向甲方支付13219元；5、乙方承诺于2021年3月31日前向甲方支付14288元。乙方违反第八条第1款，超过3日仍未将租金转账到甲方指定账户的，乙方应自逾期第4日起按日向甲方支付当期应付租金千分之二的滞纳金”，故结合原告的主张，被告康群公司应当向原告履行支付截止2020年7月31日的商铺租金47304元（10498元+11340元+12247元+13219元）的义务，鉴于委托租赁合同约定按日向原告支付当期应付租金千分之二的滞纳金，该滞纳金实则系关于逾期付款违约金的约定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金约定金额过高，现原告主张按月利率2%计算违约金系在法律规定的范围内，故按月利率2%计算违约金为19630.75元（1、从2017年4月4日至2020年7月31日，以未付10498元为基数，逾期违约金为10498元×2%/月×39.9月=8377.40；2、从2018年4月4日至2020年7月31日，以未付11340元为基数，逾期违约金为11340元×2%/月×27.9月=6327.72元；3、从2019年4月4日至2020年7月31日，以未付12247元为基数，逾期违约金为；12247元×2%/月×15.9月=3894.55元；4、从2020年4月4日至2020年7月31日，以未付13219元为基数，逾期违约金为13219元×2%/月×3.9月=1031.08元）。故被告康群公司还应当向原告支付截止2020年7月31日的逾期违约金19630.75元（从2020年8月1日至47304元租金全部付清之日止的逾期违约金以未付租金为基数，按月利率2%计付）。如前所述，被告全聚福房开与被告康群公司在人员、业务、财产上存在混同，故被告全聚福房开应对上述商铺租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。对于被告康群公司提出根据原被告双方签订的委托租赁合同第5条，租金计算及支付期限可以证实本案原告部分诉讼请求已过诉讼时效的辩称及被告全聚福房开提出原告的部分诉请已超过诉讼时效的辩称。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，结合《全聚福大商汇委托租赁合同》中关于租金计算及支付的约定，故本案系分期支付租金，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日即2021年3月1日起计算，故原告诉请并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告六盘水康群市场管理有限公司于判决生效后七日内支付原告阳跃林、张英、欧阳慧颖截止2020年7月31日的商铺租金47304元及逾期违约金19630.75元，共计人民币66934.75元；从2020年8月1日至47304元租金全部付清之日止的逾期违约金，以未付租金为基数，按月利率2%计付。二、被告六盘水全聚福房地产开发有限公司对本判决第一项所涉款项承担连带支付责任；三、驳回原告阳跃林、张英、欧阳慧颖的其他诉讼请求。案件受理费1476元，因适用简易程序减半收取738元，由原告阳跃林、张英、欧阳慧颖负担1元；被告六盘水康群市场管理有限公司、六盘水全聚福房地产开发有限公司连带负担737元（原告已预交，限于判决生效后七日内支付给原告）。二审期间，上诉人康群公司、全聚福公司未向本院提交证据。被上诉人阳跃林、张英、欧阳慧颖向本院提交如下证据：六盘水市中级人民法院作出的（2019）黔02民终2106号民事判决书一份，拟证明案涉房屋是由全聚福房开公司直接交付给康群公司，证明二上诉人人格混同，应对本案的被上诉人承担连带赔偿责任。康群公司质证认为，对该份证据的真实性无异议，关联性有异议，且达不到被上诉人的证明目的，该份证据与本案并无直接关联，且个案的判决仅约束个案的各方当事人，不应当然的适用于本案，该份判决对人格混同的论述不影响两个公司独立法人资格的存续。全聚福公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，且达不到被上诉人的证明目的，该份证据的当事人即本案被上诉人与本案无关，且我公司作为上诉人在该案中已经证明我方与康群公司仅存在业务合作及委托代理关系，不能证明双方存在完全的财务混同及人员混同，达不到人格混同的证明目的。该组证据可以证明案涉房屋的交付情况及二上诉人之间在案涉房屋的具体情况，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，（2019）黔02民终2106号民事判决书生效后，上诉人全聚福房开曾以该案认定事实错误为由向贵州省高级人民法院申请再审，经该院审查后，对全聚福房开的再审申请未予准许。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、康群公司与被上诉人所签委托租赁合同的性质应如何认定；2、案涉商铺是否已交付给康群公司；3、全聚福公司与康群公司是否存在人员、财务等方面的混同，是否应对案涉租金及违约金承担连带支付责任。关于争议焦点1,虽从《全聚福大商汇委托租赁合同》的名称及内容表述来看，合同名为委托租赁的合同，但结合案涉房屋销售的前期宣传情况及合同实质内容来看，被上诉人将物业交给康群公司之后，承租人的选定、租赁费的确定、是否出租、何时出租、实际承租人承租期间的管理均是由康群公司进行，且明确约定被上诉人不得干涉承租方的合法经营活动，因此，一审认定案涉合同实为租赁合同并无不当。关于争议焦点2，根据已经生效的法律文书认定，包括案涉商铺在内涉案项目，实际交付均为由上诉人全聚福公司直接交付给康群公司，各方并未实际按照《全聚福大商汇委托租赁合同》的约定方式进行交付，一审据此认定案涉房屋已经实际交付给上诉人康群公司并无不当。关于争议焦点3，二上诉人在案涉项目从前期宣传、合同签订及公司人员使用等方面均存在的混同情况，该事实已为人民法院生效裁判文书所确定，且该生效文书经当事人申请再审，后再审申请被贵州省高级人民法院驳回，因此，一审法院根据已生效法律文书认定二上诉人之间存在人员及财务等混同，认定上诉人康群公司应基于合同承担付款义务，上诉人全聚福公司承担连带责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2946元，由上诉人六盘水康群市场管理有限公司、六盘水全聚福房地产开发有限公司分别负担1473元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年七月五日法官助理张冰书记员杨梦虹