湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2021）湘1081民初864号原告：资兴市金兴物业服务有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江大桥东侧碧水云轩住宅区。法定代表人：朱晓斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕米娜，湖南怀治律师事务所律师。被告：左航铭（曾用名左藤），男，1994年6月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：左小龙（左航铭之父），男，1963年5月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。原告资兴市金兴物业服务有限公司（以下简称金兴物业公司）与被告左航铭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。金兴物业公司的委托诉讼代理人吕米娜、左航铭的委托诉讼代理人左小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金兴物业公司向本院提出诉讼请求：判令左航铭支付物业服务费13092元、违约金3927元，合计17019元；本案诉讼费由左航铭承担。事实与理由：左航铭系碧水云轩小区6栋1102房业主，住宅面积155.86㎡。金兴物业公司与资兴市联兴房地产开发有限公司签订《碧水云轩项目前期物业服务合同》，约定由金兴物业公司为该小区提供物业服务，物业费为1元/㎡/月。合同签订后，金兴物业公司积极履行合同约定的权利义务，对该小区实施物业管理，为业主提供了完善的物业管理服务，但左航铭自2014年1月1日起至2020年12月31日未交纳物业费，欠费84个月，共计欠缴13092元；违约金金兴物业公司自愿调整为欠付物业费本金的30%即3927元，以上费用共计17019元。因金兴物业公司多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。左航铭辩称：1、已交可视对讲机费用5000余元给开发商，但6栋可视对讲机从2013年至2018年12月底都无法使用，故应减去1/3的物业费；2、开发商收取业主更名费3万元不合情合理，应当退回部分费用；3、2014年入住该小区，次年卫生间便开裂1.5米，曾多次反映，金兴物业公司虽来看过但未协商赔偿事宜；4、因小区人行阶梯设计不合理，导致业主奶奶摔伤骨折，致老人受严重伤，花费十多万医药费，但物业未进行赔偿；5、金兴物业公司本是资兴市联兴物业服务公司，两公司法定代表人相同，且前期物业管理服务协议指明是房地产开发商委托的物业管理公司。本院经审理认定事实如下：2013年1月8日，资兴市联兴房地产开发有限责任公司（甲方）与资兴市联兴物业服务有限公司（乙方）签订《碧水云轩项目前期物业服务合同》，选聘资兴市联兴物业服务有限公司为碧水云轩实施前期物业管理服务工作，合同约定物业服务主要内容为对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；住宅房屋由业主按其拥有建筑面积1.2元/㎡/月缴纳物业费，商业用房由业主按其拥有建筑面积2元/㎡/月缴纳物业费；物业管理委托期限为三年；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉等。2015年11月24日，资兴市联兴物业服务有限公司更名为资兴市金兴物业服务有限公司。2016年8月8日，资兴市联兴房地产开发有限责任公司（甲方）与金兴物业公司（乙方）签订《碧水云轩小区物业服务合同》，选聘金兴物业公司为碧水云轩实施前期物业管理服务工作，合同约定：物业服务主要内容为对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；物业管理委托期限自本物业工程竣工并经当地政府各有关主管部门综合验收合格、本物业正式入交付之日起至本物业正式成立业主委员会重新签订物业服务合同生效时止。本物业正式交付使用的日期以甲方与业主订立《商品房销售/预售合同》时所确定的最早的交付使用日期为准；商业用房（商铺）由业主按其拥有建筑面积2.0元/㎡/月，住宅（多层洋房）由业主按其拥有建筑面积1.2元/㎡/月；物业服务费用或者物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人需在每月前10日内履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可按从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金；业主逾期交纳物业服务费、水电及其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。如甲方未能按本合同约定按时支付各项费用的，按上述标准支付违约金等。左航铭系碧水云轩6栋1102房的业主，房屋住宅面积155.86㎡。2013年6月14日，左航铭办理收房手续，并于2014年装修入住。之后，左航铭与金兴物业公司又签订一份《碧水云轩前期物业管理服务协议》，合同约定物业管理服务费收费标准为住宅由业主按其拥有建筑面积1.2元/㎡/月，商业用房由业主按其拥有建筑面积2.0元/㎡/月。合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。由于左航铭入住碧水云轩小区后，从2014年1月1日起开始欠付物业服务费，截止2020年12月31日，共计欠付物业服务费13092元。2021年5月14日，金兴物业公司向左航铭下达了催缴详单，催收物业服务费。因金兴物业公司催收未果，故诉至本院。另查明，碧水云轩小区已成立业主委员会，但该业主委员会尚未与物业公司另行签订物业服务合同，金兴物业公司仍服务于碧水云轩小区。上述事实有《碧水云轩项目前期物业服务合同》、《碧水云轩小区物业服务合同》、《收楼意见书》、《碧水云轩前期物业管理服务协议》、催缴详单、欠费明细表、日常服务记录、双方信息以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。本院认为，金兴物业公司是具有物业服务相应资质的有限责任公司。资兴市联兴房地产开发有限责任公司与金兴物业公司签订《碧水云轩项目前期物业服务合同》、《碧水云轩小区物业服务合同》，左航铭与金兴物业公司签订《碧水云轩前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，该合同对左航铭依法具有约束力。金兴物业公司入驻该小区后基本履行了物业管理服务义务，左航铭作为该小区业主，接受了金兴物业公司的物业管理服务，理应依约支付相应的物业服务费，但左航铭从2014年1月1日起未予交纳物业服务费，实属违约,故金兴物业公司主张左航铭补足2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费13092元（1元×155.86㎡×84个月），本院予以支持。关于违约金。因当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，金兴物业公司的管理服务尚有需要进一步完善的地方，故对金兴物业公司主张左航铭承担违约金的诉请，本院不予支持。左航铭辩称，向开发商资兴市联兴房地产开发有限责任公司交纳了可视对讲机费、更名费应扣减物业费，以及房屋开裂、老人受伤应予赔偿的问题。本院认为，该辩称与本案缺乏关联性，左航铭可另行诉讼主张权利。物业公司与小区业主之间是相互依存的关系，只有双方相互配合和理解，才能搞好小区的物业管理，金兴物业公司作为物业公司在服务过程中应当充分听取业主的意见和建议，对业主反映物业公司在管理服务中存在的问题，物业公司应及时解决与答复，不断提升自身的物业服务水平和质量，以获得小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解，尽可能地看到物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，唯有通过双方的共同努力，才能营造和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告左航铭于本判决书生效之日起十日内支付原告资兴市金兴物业服务有限公司物业服务费13092元；二、驳回原告资兴市金兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取计113元，由原告资兴市金兴物业服务有限公司负担26元，由被告左航铭负担87元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇二一年七月十二日法官助理邓美丹书记员吴丹附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。