陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异422号案外人：李如贵，男，汉族，1956年12月23日出生，住陕西省西安市未央区。申请执行人:王华，男，汉族，1978年3月3日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晓荣，陕西卓煌律师事务所律师。被执行人：刘涛，男，汉族，1968年9月16日出生，住陕西省西安市未央区。被执行人：夏益方，女，汉族，1968年12月2日出生，住陕西省西安市莲湖区。被执行人：西安荣凯实业集团有限公司，住所地陕西省西安市未央区朱宏路南段10号。法定代表人：刘涛，该公司总经理。王华与刘涛、夏益方、西安荣凯实业集团有限公司（以下简称荣凯公司）借款合同纠纷一案，案外人李如贵对本院执行陕西省西安市未央区纬二十九街经贸小区1号楼1单元西户面积95.5平方米的房产（房产证号：11001120224-15-1-10501，以下简称案涉房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人李如贵称，其于2012年6月15日全款购买案涉房产，购买后该房产已交付其使用，因刘涛、夏益方躲避债务下落不明，无法配合其进行房产过户，后法院对案涉房产进行了查封，现依据相关法律规定，请求解除对案涉房产的查封。为支持其异议请求，案外人李如贵向本院提交了《房屋买卖合同》1份、证明1份、银行卡取款业务回单3张、购电卡照片1张。申请执行人王华称，案涉房产系被执行人财产，对该房产的查封及处置符合法律规定，案外人的请求无事实依据和法律依据，应予以驳回。一、王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案进入执行阶段，案涉房产系被执行人夏益方财产，也登记在被执行人夏益方名下，法院的查封符合法律规定，现被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院有权进行评估、拍卖。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，必须四个条件全部满足且其权利能够排除执行的，才可以支持。1.案外人提交的《房屋买卖合同》上被执行人的签字与2012年陕西省西安市莲湖区公证处公证的《借款担保合同》上的签字不一致，且据申请执行人了解，按当时的房价，案涉房产每平方米的售价远高于6000元，该房屋买卖合同上的单价远低于市场价。2.案涉房产一直无人居住，李如贵称其2013年6月至今一直在案涉房产居住，是虚假的。申请执行人曾于2020年6、7月份多次去案涉房产、物业处核实居住使用情况，案涉房产并无人居住，且物业明确告知案涉房产至今登记在被执行人名下，已拖欠物业费几万元。李如贵提交的物业证明，不符合法律规定单位出具证明的形式要件，也超出物业公司的职责范围，与事实不符。3.李如贵提交的转账证明不能证明就是支付的购房款。根据西安市未央区人民法院（2014）未民初字第04053号民事判决书，李如贵与被执行人还存在其他债权债务关系。4.李如贵称其2012年与被执行人签订房屋买卖合同，案涉房产查封是在2014年，案涉房产也没有抵押，但李如贵并未采取任何措施，故李如贵存在明显过错。在李如贵提交的房屋买卖合同中，还涉及夏益方名下位于西安市未××区××室的房产，按李如贵所称2012年签订的房屋买卖合同，但案涉房产至今登记在夏益方名下，也无抵押，且直到2020年才被法院查封，在长达八年的时间里，李如贵未曾采取任何措施，其存在明显过错。综上，案外人李如贵与被执行人所谓的房屋买卖关系是不真实的，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人王华向本院提交了西安市未央区人民法院民事判决书一份。本院查明，王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案，西安市莲湖区公证处作出的（2012）西莲证经字第9931号公证书及（2014）西莲证经字第1748号执行证书已经发生法律效力，因刘涛、夏益方、荣凯公司未履行生效法律文书确定的义务，王华向本院申请强制执行，本院依法立案执行。首次执行案号为（2014）西中执证字第00005号，恢复执行案号为（2020）陕01执恢226号。执行中，本院于2014年4月3日作出（2014）西中执证字第00005-2号执行裁定，查封被执行人夏益方名下的案涉房产。后于2016年4月3日、2018年4月3日、2019年4月3日分别以（2014）西中执证字第00005-5号、（2014）西中执证字第00005-6号、（2014）西中执证字第00005-7号执行裁定，续行查封了上述案涉房产。2020年7月13日，本院作出（2020）陕01执恢226号查封公告，公告载明：关于王华与刘涛、夏益方、荣凯公司借款合同纠纷一案，本院依据(2014)西中执证字第00005-2号执行裁定书、(2014)西中执证字第00005-4号执行裁定书依法查封了下列房产：1、被执行人夏益方名下西安市未央区纬二十九街经贸小区1号楼1单元西户，面积95.5平方米的房产【房产证号：11001120224-15-1-10501】；2、被执行人荣凯公司位于西安市××号，面积87.5平方米的房产【预售许可证号：2013038，房号2-12606】；3、被执行人刘涛名下位于西安市××北××号，面积为201.81平方米的房产【房产证号：1100112010-24-1-1-11905】；4、被执行人刘涛名下位于西安市未××区××号，面积108.89平方米的房产【1100112024-15-1-3-10402】。现将有关事项公告如下：一、查封期限为三年。二、相关承租人在十五日之内到本院进行登记并提供租赁合同、付款凭证等相关证据。逾期自行承担相关法律责任。三、凡对上述被查封房产有异议的或主张各项权利的应在对上述房产执行完毕之前向本院提出，逾期自行承担责任。四、在查封期间保持查封房产的现状，非经本院同意，任何单位及个人不得对被查封的财产有转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本公告自发出之日起，经过六十天即视为送达。另查，刘涛、夏益方（出卖人）与李如贵（买受人）于2012年6月15日签订的《房屋买卖合同》约定：1.出卖人将西安市××街××室，建筑面积95.5平方米，以每平方米4600元出卖给买受人，合计人民币44万元整；2.出卖人将西安市未××区××室，建筑面积55.85平方米，以每平方米4600元出卖给买受人，合计人民币26万元整。案外人提交的3张银行卡取款业务回单分别载明：1.户名李如贵，转入户名刘涛，取款金额20万元整，交易类型银行卡卡卡转账，交易日期2012年6月15日；2.户名李如贵，转入户名刘涛，取款金额10万元整，交易类型银行卡卡卡转账，交易日期2012年6月27日；3.户名李如贵，转入户名刘涛，取款金额40万元整，交易类型银行卡卡卡转账，交易日期2012年6月29日。案外人提交的未央经贸小区物业管理处出具的证明载明：兹证明李如贵，身份证号码，自2013年6月份一直在我小区居住，楼号（1-1-501）。特此证明。再查，案涉房产的不动产登记簿载明：房号10501，坐落于西安市××街××室，规划用途为住宅，所有权人为夏益方，不动产权证号1100112024-15-1-1-10501-0，登记时间为2004年8月5日。上述事实有公证书、执行证书、执行裁定书、查封公告、房屋买卖合同、银行卡取款业务回单、不动产登记簿等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产不动产登记簿载明，该房产一直登记在被执行人夏益方名下，案外人与被执行人刘涛、夏益方签订的《房屋买卖合同》未在房屋登记机关办理转移登记手续。案外人虽提交物业公司证明，但未提交案涉房产物业费缴纳等实际占有使用证据予以佐证。另外，案涉房产于2004年已办理产权登记，2012年案外人与被执行人签订合同时即可办理过户登记，但截至本院查封时仍未办理。综上，案外人李如贵的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。案外人如对案涉房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉进行确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李如贵提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  宋 原审判员  黄金华二〇二一年七月二十七日书记员  季 琳