北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9496号上诉人（原审被告）：北京宣徽人家贸易有限责任公司，住所地北京市西城区南横西街115号6号。法定代表人：程造伟，执行董事。委托诉讼代理人：田赋，北京海润天睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金泰通华商贸有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。法定代表人：王治，执行董事。委托诉讼代理人：王艺霖，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐影，北京盈科律师事务所实习律师。原审第三人：北京金派美容美发中心，住所地北京市西城区南横西街115号6号。负责人：张成。原审第三人：北京柯山宾馆，住所地北京市西城区南横西街115号二层。投资人：郑桂丽。原审第三人：北京朗益和穆斯林餐饮有限公司，住所地北京市西城区南横西街115号。法定代表人：张彦平。原审第三人：北京德聚香苑餐饮有限公司，住所地北京市西城区春风胡同11-16号。法定代表人：杨利。原审第三人：北京聚双润烟店，住所地北京市西城区春风小区11号楼11-16。经营者：臧华。原审第三人：北京铭继红瑞服装店，住所地北京市西城区春风胡同1号楼16号。经营者：王计明。上诉人北京宣徽人家贸易有限责任公司（以下简称宣徽人家公司）因与被上诉人北京金泰通华商贸有限责任公司（以下简称金泰通华公司），原审第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宣徽人家公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金泰通华公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由金泰通华公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明金泰通华公司是否为租赁房屋的所有权人或使用权人。一审审理过程中，金泰通华公司始终未举证证明其为房屋的所有权人或使用权人，金泰通华公司仅提交了北京房开置业股份有限公司的建设工程许可证，该规划并不属于金泰通华公司。金泰通华公司未提交拆迁协议书和回迁协议书原件，不证明上述文书的真实性，上述文书不能作为定案的依据。且拆迁协议书和回迁协议书均是债权文书，没有证据证明北京房开置业股份有限公司将涉案房屋交付给金泰通华公司，金泰通华公司也未提供对该房屋实际占有的相关证据。因此，仅凭上述文书不能证明北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司对诉争房屋拥有所有权。二、房屋占有使用费应扣除地下室面积所对应的相关费用。宣徽人家公司在一审审理及现场查看过程中均提出，自签订租赁合同起，地下室就出现严重漏水等问题，且因金泰通华公司无法提供房屋产权证，导致宣徽人家公司在承租期间无法办理工商营业执照，地下室无法正常使用。综上，金泰通华公司既不是涉案房屋的产权人，又没有证据证明其获得涉案房屋产权人的授权，享有房屋使用权，金泰通华公司请求宣徽人家公司腾退、交还涉案房屋并主张占有使用费，系主体不适格；加之涉案租赁合同无效且涉案房屋不符合约定用途，系金泰通华公司或其上级单位过错导致，宣徽人家公司无需向金泰通华公司支付房屋占有使用费。金泰通华公司辩称，同意一审判决，不同意宣徽人家公司的上诉请求和理由。北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店均未提起上诉。金泰通华公司向一审法院起诉请求：1.判令宣徽人家公司及北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店将北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层房屋腾退返还金泰通华公司；2.判令宣徽人家公司就其占有部分向金泰通华公司支付房屋占有使用费（按当时同地段房屋的租金标准自2020年3月1日起计算至实际腾退之日止）；3.判令宣徽人家公司、北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店分别向金泰通华公司支付占有使用费（针对各自占用部分，占有使用费参照租赁合同约定日租金300%即每日每平米6.48元的标准，自2020年3月1日起计算至实际腾退之日止）；4.宣徽人家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年，金泰通华公司（甲方，出租方）与宣徽人家公司（乙方、承租方）签订《金泰集团房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定坐落于北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积2314平方米（地下771平方米，地上1543平方米）。经双方确认，乙方认可承租房屋的条件与现状。该房屋租赁用途为餐饮、宾馆、商业。承租期自2017年3月1日至2020年2月29日，共计三年，其中含免租期1个月。承租期满前90日，乙方有意继续承租的，应向甲方提出书面续租请求，甲方书面同意后，双方可以重新签订房屋租赁合同。未提出续租请求的，甲方有权带客户到现场看房，乙方应提供便利。承租期满或本合同终止或解除，乙方应按合同约定将承租单元返还甲方，有关款项结算完毕，且将营业执照注册地址于30日内从本合同承租单元迁出后，甲方无息返还押金，否则甲方有权扣除全部押金，不予退还。合同解除、终止之日为房屋返还日期，在承租期满或提前终止时，乙方应立即将房屋及其装置、装配和设备恢复至房屋交付乙方时的原来状态，并在良好、清洁、可租用、坚固及维修适宜的状态下将房屋交还甲方。甲方亦可同意保留在房屋内的任何内部装修、装饰或附属品，而甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿。承租期内，乙方无权将该房屋部分或全部转租给第三人，无权以包括但不限于合作经营、承包经营、股权转让、内部招商等任何形式变相转租。承租期满，本合同自行终止。合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占有使用费，至返还之日。合同附件一约定了租赁详情，租金标准为2017年3月1日至2018年2月28日每月141666.67元，2018年3月1日至2019年2月28日每月145833.33元，2019年3月1日至2020年2月29日每月150000元。租赁合同于2020年2月29日期限届满，金泰通华公司不同意与宣徽人家公司续租，宣徽人家公司未按租赁合同约定返还房屋。另查明，宣徽人家公司将部分涉案房屋分别转租给北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店使用。经法院现场勘验确认，涉案房屋一层东起第一间为北京金派美容美发中心占用，第三间及涉案房屋地上二层为北京柯山宾馆占用，第四间北京德聚香苑餐饮有限公司占用，第五间为北京朗益和穆斯林餐饮有限公司占用，第六间为北京聚双润烟店占用，第七间为北京铭继红瑞服装店占用。关于涉案房屋权属状况。2003年12月10日，拆迁人北京房开置业股份有限公司与被拆迁人北京市宣武煤炭公司签订《拆迁协议书》，就原宣武区南横西街115号非住宅房屋，建筑面积2270.3平方米房屋达成拆迁回迁协议，其中约定拆迁人同意在拆迁原址处返还新建楼房为框架结构地上二层、地下一层非住宅餐饮业用房按1:1面积返还，竣工时以实测面积为准。2006年回迁时，北京市宣武煤炭公司已改制为北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司，回迁地点即涉案房屋。北京金泰恒业有限责任公司后更名为北京金泰集团有限公司。金泰通华公司提交北京金泰集团有限公司及其西城分公司出具的授权委托书，证明金泰通华公司受托代为管理北京金泰集团有限公司西城分公司管理的土地、房屋等资产，包含涉案房屋。金泰通华公司提交建设工程规划许可证附件，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可，租赁合同有效。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，金泰通华公司与宣徽人家公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，承租期满前90日，乙方有意继续承租的，应向甲方提出书面续租请求，甲方书面同意后，双方可以重新签订房屋租赁合同；承租期满或合同终止或解除，乙方应按合同约定将承租单元返还甲方。租赁合同到期后，金泰通华公司未与宣徽人家公司重新签订房屋租赁合同，亦不同意其继续使用涉案房屋，故宣徽人家公司依约应返还涉案房屋。北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店作为次承租人，就各自占用部分负有协助腾房的义务。故对于金泰通华公司主张宣徽人家公司及北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店将涉案房屋腾退返还的诉讼请求，法院予以支持。宣徽人家公司认为金泰通华公司并非房屋产权人无权收回涉案房屋和主张占用费，涉案房屋没有建设规划许可因而租赁合同无效等主张，与事实情况不符，法院不予支持。根据租赁合同约定，合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占有使用费，至返还之日。庭审中，宣徽人家公司提出该标准过高，远超实际损失，请求予以酌减。但未提供证据证明金泰通华公司的损失情况。考虑占用使用费系对租金损失的合理补偿，且本案房屋占用期间处于新冠疫情期间，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情确定宣徽人家公司按合同日租金标准的100%向金泰通华公司支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故第三人北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店亦有向金泰通华公司支付房屋占有使用费的义务。但金泰通华公司提交的证据不足以证明各次承租人的实际使用面积，法院无法确定北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店各自须支付房屋占有使用费的具体份额。在此情形下，宣徽人家公司作为承租人有义务支付全部涉案房屋的占有使用费。因此，金泰通华公司的诉讼请求中要求北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店支付各自占用部分占有使用费的部分，法院不予支持，要求宣徽人家公司支付北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店占用部分占有使用费的部分，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，北京宣徽人家贸易有限责任公司将位于北京市西城区春风小区13号商业楼地下一层至地上二层腾退交还北京金泰通华商贸有限责任公司（北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店就上述房屋中各自占用部分承担腾退责任）。二、判决生效之日起十日内，北京宣徽人家贸易有限责任公司向北京金泰通华商贸有限责任公司支付自2020年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每月150000元的标准计算。三、驳回北京金泰通华商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金泰通华公司与宣徽人家公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。租赁合同到期后，金泰通华公司未与宣徽人家公司重新签订房屋租赁合同，亦不同意宣徽人家公司继续使用涉案房屋，故宣徽人家公司依约应返还涉案房屋。北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店作为次承租人，就各自占用部分负有协助腾房的义务。故一审法院判令宣徽人家公司及北京金派美容美发中心、北京柯山宾馆、北京朗益和穆斯林餐饮有限公司、北京德聚香苑餐饮有限公司、北京聚双润烟店、北京铭继红瑞服装店将涉案房屋腾退返还，并无不当。宣徽人家公司上诉主张金泰通华公司并非房屋产权人，无权收回涉案房屋和主张占用费，并主张涉案房屋没有建设规划许可因而租赁合同无效，经查，宣徽人家公司上述主张，与事实情况不符，金泰通华公司亦提交了相关证据，故对于宣徽人家公司的上述主张，本院不予支持。合同到期后，宣徽人家公司未返还涉案房屋，应支付占有使用费。考虑到房屋占有使用费系对租金损失的合理补偿，且本案房屋占用期间处于新冠疫情期间，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情确定宣徽人家公司支付房屋占有使用费，并无不妥。综上所述，宣徽人家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38469元，由北京宣徽人家贸易有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年七月十九日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越