贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7955号 原告：赵芳，女，1987年6月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨润（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 原告赵芳与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦公司”）、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告赵芳，被告天厦公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼，被告博泰公司经本院合法传唤无正当理由拒到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵芳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告逾期交房的违约金7,687.4元（以原告已付房款384,370.00元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起算至2018年7月20日止）；2、判令两被告连带向原告退还燃气入户费2,500元、闭路电视入户费365元；3、由两被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告于2017年4月11日与被告毕节市天厦房地产开发有限公司签订《房屋预订协议书》，选购天厦地产项目XX号房，购房总价为384370.00元。原告按《房屋预订协议书》约定，于2017年4月11日向毕节市天厦房地产开发有限公司支付了房屋定金20000.00元，毕节市天厦房地产开发有限公司向原告开具了相关收据。原告于2017年4月14日与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同（美欣明珠）》（合同编号：7-2-16-5），约定原告购买位于毕节市七星关区XX号房（房号XX），购房总价为384370.00元。原告按《房屋预订协议书》、《商品房买卖合同（美欣明珠）》，于2017年4月14日向被告毕节市天厦房地产开发有限公司支付了364370.00元购房款，毕节市天厦房地产开发有限公司向原告开具了相关收据。至此，原告向毕节市天厦房地产开发有限公司支付了购买房屋的所有款项384370.00元。2018年7月20日，原告按被告要求，向毕节市天厦房地产开发有限公司支付了预告登记费、不动产登记费等。另外，毕节市天厦房地产开发有限公司还违法向原告收取了燃气入户费2500元，闭路电视入户费365元，并开具了相关收据。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年12月31日向原告交付该商品房，但被告于2018年7月20日才将该房屋交由原告。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，原告有权退房。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。因此，被告应承担相应违约责任，两被告连带支付原告相关违约金。同时，被告违法向原告收取的燃气入户费2500元，闭路电视入户费365元，应予以退还。 被告天厦公司答辩称：一、被告系受七星关区人民政府的指示，接受博泰公司的委托，为博泰公司开发的项目资金进行监管，将售房款项专项用于涉案项目的建设。被告与博泰公司之间实际系委托代理关系，原告以被告代收购房款为由，要求被告对博泰公司的违约行为承担责任没有事实及法律依据。博泰公司除开发涉案的美欣明珠项目外，还开发水韵天颐、丽景水湾等项目。在项目开发过程中，因博泰房开公司对外负债较多，资金链断裂，售房款项被挪作他用，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。为了有效化解博泰公司项目遗留问题，保障购房业主的合法权益，维护社会稳定，七星关区人民政府于2015年5月23日召开区委2015年第11次常委办公会议，决定：“由唐兴全同志牵头，开源公司负责，抽调精干力量组成工作组，对博泰公司资产进行全面核查，并制定方案促进博泰公司健康有序运转。”开源公司系由毕节市人民政府出资设立的国有独资公司，天厦公司系开源公司旗下子公司，作为政府所属平台公司，天厦公司受开源公司的指派负责推进相关工作。天厦公司根据指示对博泰公司的前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也外销售。购房款由天厦公司监管，再由博泰公司委托天厦公司代其支付项目工程款及材料款，确保项目工程能顺利收尾。庭审中，天厦公司向人民法院举示了2017年及2018年期间代博泰公司对外支付工程款的相关凭证，足以证实天厦公司将代收房款用于代付工程款项的事实。根据《中华人民共和国民法典》关于代理的相关规定，结合前述事实，本案中天厦公司与博泰公司之间实际上属于委托代理关系，即博泰公司委托天厦公司代为收取、监管售房款项和支付工程款项，以确保博泰公司销售收入专款专用，保证工程顺利推进。根据法律规定，受托人以委托人名义所为民事法律行为，其法律后果由委托人承担，因此，涉案购房款项虽然是由天厦公司收取，但天厦公司仅是代收、代管相关款项，对于因博泰公司自身的行为引发的违约责任不应当由天厦公司承担。二、涉案商品房买卖合同关系发生于被答辩人与博泰公司之间，答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人无权要求答辩人向其承担违约责任。根据被答辩人与博泰公司所签署的《商品房买卖合同》，该合同的签订主体系被答辩人与博泰公司，答辩人非该合同的权利义务主体，根据合同相对性的基本法律原则，被答辩人无权就该《商品房买卖合同》的履行纠纷要求答辩人承担任何责任。三、被答辩人要求答辩人与博泰公司向其承担连带责任没有事实及法律依据。当事人承担连带责任有法定和约定两种方式，本案中，涉案合同中未对天厦公司承担连带责任进行约定，也没有法律规定天厦公司应当承担连带责任的情形。因此，被答辩人要求答辩人对博泰公司的违约行为承担连带责任没有事实及法律依据。综上所述，答辩人与博泰公司之间系委托代理关系，因博泰公司自身行为引发的法律责任应由博泰公司自行承担。答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告博泰公司未应诉答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2017年4月11日与被告天厦公司签订《房屋预订协议书》，选购天厦地产项目XX号房，购房总价为384370.00元。同日，原告向被告天厦公司支付了房屋定金20000.00元，被告天厦公司向原告开具了收据。2017年4月14日，以原告赵芳为买受人，被告博泰公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰XX号房，该商品房合同约定建筑面积133平方米，套内建筑面积110.92平方米。总价款为384370元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款，在2017年4月14日前支付全部房价款。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》还约定了其他事项。同日，原告向被告天厦公司支付购房364370元，被告天厦公司向原告出具收据。2018年7月20日，被告天厦公司收取原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。2018年7月20日，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明：诉讼中，毕节市七星关区人民政府办公室出具《情况说明》，载明“因博泰公司资金链断裂，其开发的水韵天颐、美欣明珠、半岛水湾、8090等项目长时间停工，造成博泰公司不能按合同约定交房，部分购房人多次到相关部门上访。2015年5月，为化解博泰公司以上项目遗留问题，及时完成工程收尾交付购房业主使用，根据区委区政府安排，区属国有公司毕节市开源建设投资（集团）有限公司安排其全资子公司天厦公司具体负责推进博泰公司问题楼盘处置相关工作。天厦公司对博泰公司前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。销售资金由天厦房开公司监管，博泰公司委托天厦公司支付项目已完工部分的工程款和后续收尾工程款，确保项目顺利完工。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1、涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司；2、涉案房屋逾期交房违约金应当如何认定；3、原告诉请判决被告退还开户费的请求是否应当支持。 关于涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司的问题。原告认为，其系在被告天厦公司售楼处购买的涉案房屋，且系被告天厦公司收取原告购房款、开户费等款项，故应当认定被告天厦公司系涉案房屋的出卖人。但是，确定双方之间存在买卖关系的《商品房买卖合同》的出卖人系被告博泰公司，即便合同是之后加盖博泰公司印章，但被告提供商品房买卖合同给原告签字时，合同上已经载明了出卖人博泰公司。另外，被告天厦公司对外销售博泰公司房屋，收取原告款项，系根据区委区政府的安排，代博泰公司监管资金，确保项目顺利完工。故对被告天厦公司的该抗辩主张，本院予以采纳。应当认定涉案房屋的出卖人系被告博泰公司，被告天厦公司系代表被告博泰公司收取购房款，再根据博泰公司委托支付工程款，确保项目顺利完工。 关于涉案房屋逾期交房违约金的认定问题。原告按商品房买卖合同约定支付了全部购房款，被告博泰公司亦应按合同约定向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2018年7月20日向原告交付涉案房屋，超过合同约定的期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款384,370元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2018年7月20日止，违约金的具体数额为7,687.4元（384,370元×0.01%×200天）。 关于原告诉请判决被告退还开户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。虽然被告博泰公司辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告博泰公司在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告闭路电视入户费、燃气入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。根据在案证据显示，系被告天厦公司收取原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元。而且，被告天厦公司并未举证证明将闭路电视入户费365元，燃气入户费2500元代博泰公司支付给了相关单位。因此，应当由被告天厦公司代被告博泰公司退还原告闭路电视入户费365元，燃气入户费2,500元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵芳逾期交房违约金7,687.4元； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵芳闭路电视入户费365元，燃气入户费2,500元； 三、驳回原告赵芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32元（已按简易程序减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年七月七日 书记员  李治樱