大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1449号原告（反诉被告）：大连置中物业管理有限公司，住所地大连旅顺经济开发区滨港路490号。法定代表人：刘广盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琴，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：赫全波，男，1977年12月3日出生，汉族，住大连市旅顺开发区。原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司（以下简称置中物业公司）与被告（反诉原告）赫全波物业服务合同纠纷一案（以下以本诉称谓），本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置中物业公司委托诉讼代理人张金光，被告赫全波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置中物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付物业费5，954元，电梯费1，436元，同期贷款利率2，610元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告赫全波购买大连旅顺城市公屋地产有限公司开发的“海韵山庄”房屋，建筑面积66.64平方米，购房时赫全波与大连理仕物业服务有限公司（以下简称理仕物业公司）签订《海韵山庄物业服务协议》，约定物业费每月0.8元，滞纳金为0.3%按日交纳。2013年1月25日，原告进驻案涉小区提供物业服务，同时理仕物业公司与原告签订债权转让协议，约定2013年1月25日以前业主拖欠的物业费转让给原告。被告拖欠2010年9月11日至2019年12月31日期间物业费5，954元，电梯费1,436元，滞纳金2，610元，合计10，000元。被告赫全波辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，案涉合同《前期物业管理服务委托合同》无效。其次，即使合同有效，原告严重违反合同约定，未履行合同义务，给业主造成严重损害，侵犯业主合法权益。再次，原告主张被告自2010年9月11日至2019年12月31日期间物业费、电梯费于法无据，2010年9月11日至2018年4月14日的物业费超过了诉讼时效。被告赫全波向本院提出反诉请求为：1.请求判令《前期物业服务合同》无效；2.如合同有效，请求判令反诉被告公示小区消防设施年度检测记录、消防设施维保合格证；3.如合同有效，请求判令反诉被告向业主公示安装电梯卡双三分之二以上业主授权签字同意书；4.如合同有效，请求反诉被告向业主公布物业服务费收支情况及历年维修资金筹集和使用情况及利息收支情况；5.如合同有效，请求反诉被告向业主公布物业管理用房的详细资料及使用情况；6.如合同有效，请反诉被告公示接管小区后，每半年公示小区共有部分、公共施设的经营收益和使用情况；7.如合同有效，请求反诉被告向业主公示小区每年度公共区域、公共部位、设施设备维系保养记录、公共区域绿化养护记录；8.如合同有效，请求反诉被告公示2013年-2020年每年度业主满意度表；9.如合同有效，请求反诉被告向业主公示物业服务收费项目及收费许可证。10.原告承担本案反诉费用。事实与理由为：1.案涉前期物业服务委托合同，委托方为铭诚开发公司，约束是业主入住前或者大部分业主入住前的物业服务内容，但是该物业所有权已经全部转移到各个业主名下。2.反诉原告未取得资质。原告置中物业对反诉辩称，不同意反诉请求。反诉请求第1项不是反诉内容，是反驳意见，第2-9项提出的请求没有法律事实依据。经审理查明：位于大连市旅顺口区，建筑面积66.64平方米房屋属于赫全波所有。2013年1月25日，大连旅顺城市公屋地产有限公司（以下简称城市地产公司）与置中物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定城市公司将座落于大连旅顺开发区金荣街118号，东至滨港路，南至金华街，西至兴港路，北至金荣街，物业名称为海韵山庄小区委托给原告进行物业管理。双方在合同中对委托的事项，权利义务、服务指标及收费标准等作出明确规定，其中被告所居房屋收费标准为每月每平方0.8元，电梯每户12元。在合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务收费标准，从批准之日起，按照调整的标准收取，逾期未缴纳物业费的，从逾期之日起按照金额的0.3%按日缴纳滞纳金。2011年8月17日，置中物业公司取得经营资质。2013年11月8日，大连旅顺口区房产局同意置中物业公司备案为案涉小区物业管理公司，接管时间为2013年1月25日。庭审中，被告认可自2010年9月11日起至2019年12月31日止未曾缴纳物业费。截止诉讼之日，该小区也未成立业主委员会。2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”、“本通知自2014年1月1日起执行。”后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。2011年8月31日、2013年8月20日、2014年11月3日、2016年10月30日、2018年10月31日置中物业公司在电表号为M10611-056室张贴了物业费催缴通知书。也向手机号为135××××9708和158××××1215发送了催缴短信。本院所确认的事实，有《物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》、备案表、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）、旅发改〔2014〕21号文件、及当事人陈述笔录在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，由业主委员会或者业主大会依法选聘物业服务企业能够最大程度满足广大业主的意愿，但在小区未成立业委会时由建设单位选聘物业服务公司则能及时解决小区无物业公司管理的尴尬局面。因此，本案案涉小区在未成立业主委员会的情况下，由开发商城市公屋公司与置中物业公司签订的《前期物业服务委托合同》应认定有效，被告反诉请求第1项内容不应予以支持。相反前期物业合同中约定的内容应作为原、被告共同遵守的规则。原告应该按照合同约定的内容做好日常物业服务，为业主提供舒适的生活环境，被告则应及时缴纳物业服务费，使得物业公司有充足物业服务资金来源。本案中，被告实际接受了原告物业服务，应当按照合同约定缴纳物业费及电梯费，逾期不交纳，已构成违约。原告实际接管案涉小区的时间为2013年1月25日，故原告诉请被告给付物业费及电梯费的合理区间为2013年1月25日-2019年12月31日。合同中约定收取电梯费的标准为4元/月/人，原告根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，不违反法律禁止性规定，并无不当。据此，本院确认被告应给付原告物业及电梯费数额为物业费4，436.92元（66.64平方米×0.8元÷31天×7天＋66.64平方米×0.8元×83个月）、电梯费854.7元（12元÷31天×7天＋11个月×12元+72个月×10元）。关于置中物业公司提出滞纳金的请求，实则为请求赫全波支付违约金。本院认为，在置中物业公司仍为案涉小区提供物业服务的前提下，保持物业公司和业主之间良好关系是物业公司良性运营，继而提升物业服务质量，改善全体业主居住环境的保障。通过被告提供的部分照片来看，置中物业公司在物业服务过程中也需要继续改善，在自身无法做到服务全程无瑕疵的前提下，向业主主张违约金，只会使双方矛盾不断升级。置中物业公司作为小区大家庭的管护者，在日常工作中应着眼于大多数业主特别是已缴费业主的利益，不要因少数业主的纠纷而损害整个小区业主的整体利益。关于赫全波抗辩原告未履行《前期物业服务委托合同》约定义务，存在消防、财务、绿化、收费、电梯、业主满意度等问题，本院认为，物业管理具有涉众性、持续性、行为性特点，服务最终的效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或者少交物业费不利于大多数缴费业主的权益和小区整体利益。关于赫全波抗辩置中物业主张2013年1月1日至2018年4月14日物业费已过诉讼时效一节，置中物业公司主张2010年9月11日至2013年1月25日物业费的依据是债权转让协议，该转让协议的性质不同于前期物业委托合同具有涉众性的特点，欠缺债权转让合同需通知债务人的形式要件，本院已对置中物业收取物业的起始时间做了调整。庭审中置中物业公司提交了张贴催缴物业费通知单和发送催缴短信的照片，置中物业公司已完成初步举证责任，且法律设立诉讼时效初衷并不是鼓励给付义务人借此逃避债务，而是督促权利人及时主张权利。赫全波虽辩称其未看到催收通知书也未收到催缴短信，但未提供反驳证据推翻置中物业公司催收行为的真实性，故本院对置中物业公司接管小区后定期催费的事实予以认可，本案并未超过诉讼时效。赫全波反诉请求第2项至第9项涉及到业主知情权。业主知情权是业主监督物业公司服务的手段之一。关于业主知情权，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》考虑到权利应该透明，在第十三条对此有明文规定，具体的内容包括：一、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；二、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；三、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;四建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;五其他应当向业主公开的情况和资料。据此，赫全波提出的第2项至第9项中反诉请求中，要求公开维修资金的筹集使用、共有部分的使用和收益，符合法律规定列举的情形，置中物业应保证业主知情权，在业主行使知情权、查阅相关文件和资料时应予以配合。当然，任何权利的行使都应置于法律框架之下，否则极易被滥用。物业公司是服务型公司，其成立的目的在于为业主提供良好的居住环境，业主在行使知情权时也应考虑这一点。赫全波反诉请求中提出诸多法律没有列举性规定却要求置中物业公示的事项，权利的行使漫无边际，如一概满足，则会造成权利的不自由，为置中物业正常管理活动增加不必要的负担。诚然业主在自身利益未得到满足时，采取拒缴物业费的方式来表达自己内心的呼声是绝大多数业主通常普遍采取的维权方式，但此举并非社会主义法治国家和社会主义核心价值观所倡导。采取拒缴物业费的方式维权，无法从根本上解决问题，依法依规维权才是社会主义法治理念的价值所在。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赫全波于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司2013年1月25日至2019年12月31日期间的物业费4，436.92元，电梯费854.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赫全波公布自2013年1月25日起至本判决生效之日止的房屋专项维修资金的使用情况；三、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赫全波公布自2013年1月25日起至本判决生效之日止的共有部分的使用和收益情况；四、驳回原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赫全波的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取25元，原告已预交，由被告赫全波负担25元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。由原告负担25元，应予以退还；反诉案件受理费减半收取50元，反诉原告已预交，由反诉被告置中物业公司负担10元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。由反诉原告负担50元，应予以退还10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于清政二〇二一年七月二日书记员  安 洋附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。