陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异411号案外人：刘志民，男，1967年10月20日出生，汉族，住西安市高新区。申请执行人:刘清洁，男，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：杨博，男，1986年8月4日出生，汉族，住陕西省兴平市。被执行人:陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料）、西安锦业文化投资有限公司、锦业地产集团有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案，西安市新城区公证处于2016年9月20日出具的（2016）西新证民字第1525号具有强制执行效力的债权文书公证书、2018年3月13日出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已发生法律效力。因义务人未自觉履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日立案执行。执行标的为本金2250万元及利息。执行中，本院作出（2018）陕01执830号之六执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人班博材料网签至陕西龙海工程建设有限公司（以下简称龙海公司）名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间的18套房产（含1-31101房屋，以下简称案涉房屋），并于2020年4月23日送达西安市不动产登记服务中心。案外人刘志民对本院查封案涉房屋不服，于2020年8月6日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘志民称，其于2009年12月26日与班博材料签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，按照合同约定全额支付购房款127万元，办理了收房，交纳了物业相关费用，期间多次催促开发商办理该房屋的产证、备案手续，但开发商都以各种理由说辞推脱到现在迟迟没有履行。刘志民系案涉房屋的所有权人，案涉房屋不属于被执行人班博材料所有，请求法院查明事实，解除查封。为支持其异议请求，案外人刘志民向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.《陕西增值税普通发票》。3.购房款收款收据及3张银行回单。4.交房通知书及物业服务协议。5.物业费收款收据。申请执行人刘清洁答辩称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，刘志民与班博材料于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》，在班博材料未取得商品房预售资格时签订合同，违反国家对商品房买卖的强制性规定，其《商品房买卖合同》效力存疑。2.根据法院现场查封情况及物业公司提供的房源明细表，证明案涉房屋空置未装修，刘志民在法院查封之前未合法占有该不动产。3.刘志民提交的证据没有给被执行人班博材料购房款的转账凭证，不足以证明已支付全部价款。4.班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证，法院于2020年4月22日查封案涉房屋，这期间刘志民有足够多的时间办理商品房网签备案手续，但是刘志民却迟迟未办理，也不闻不问，从未向班博材料提出网签异议和进行诉讼或仲裁，自身存在严重过错。在法院查封之后才提出排除执行的异议，严重违背常理，且刘志民主观上存在严重过错。综上所述，根据异议复议规定第28条，刘志民的异议申请不符合该规定，请求驳回其异议申请。本院查明，1.龙海公司于2019年12月18日出具的《情况说明》载明，2013年班博材料向刘清洁借款2250万元，班博材料将其开发的锦业路76楼盘18套房屋网签至刘清洁指定的龙海公司地基工程分公司名下，上述房屋实际所有人为班博材料。2.案涉房屋于2013年5月31日网签至龙海公司地基工程分公司名下。3.刘志民与班博材料于2009年12月26日签订的《商品房买卖合同》载明，班博材料未取得商品房预售许可证，案涉房屋建筑面积为206.37平方米，总价款为127万元，付款方式为买受人于2009年12月26日付房款90万元，6月30日前付清余款37万元。4.开具于2018年12月6日的《陕西增值税普通发票》载明，刘志民付给班博材料价税合计130.3606万元。5.分别开具于2009年12月26日、2010年2月11日、2010年7月9日的收款收据载明，班博材料收到刘志民房款90万元、22万元、35万元。交通银行西安高新技术产业开发区支行的三张回单分别载明，刘志民于2009年12月26日付款90万元、2010年6月29日付款35万元、2014年11月6日付款5.3606万元，收款户名空白。6.刘志民与物业公司于2014年11月6日签订案涉房屋物业服务协议。7.开具于2019年1月13日的收款收据载明，收到刘志民案涉房屋物业费（2018年8月1日至12月31日）2158.62元。8.物业公司出具的书面材料载明，刘志民自2014年11月6日收房并开始交纳物业费用。9.物业公司于2020年7月30日出具的房源明细载明，案涉房屋空置。本院在查封之后现场查看案涉房屋未装修入住。上述事实有执行异议申请书、公证债权文书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、银行回单、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，执行程序中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应予审查，理由符合法律规定的情形的，裁定中止对该标的的执行；理由不符合法律规定的情形的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即，买受人刘志民对登记在被执行人班博材料名下的不动产提出异议，全部符合上述四项规定情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。综合案外人刘志民提出的异议理由及申请执行人刘清洁的答辩意见，本案的争议焦点应为，案涉房屋未网签至买受人刘志民名下，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。能够归责于买受人的原因可分为三种情形：一是对他人权利的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记的权利，即买受人因未尽到合理的注意义务而具有过错。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。法律明确规定了不动产物权登记、预告（或网签）登记的效力，买受人对其所购买未经登记、预告登记或网签登记的不动产提出案外人异议，人民法院审查时应当严格把握上述异议复议规定第二十八条对买受人特殊保护的规定。西安市对房地产买卖合同采取了网签的公示方式，其效力基本等同于预告登记。买受人刘志民称其于2009年12月26日签订合同购买案涉房屋，故其对购买的不动产的网签备案登记应当尽到适当的注意义务。班博材料于2011年3月25日取得商品房预售许可证后即可办理网签备案手续，至班博材料于2013年5月31日将案涉房屋网签至龙海公司地基工程分公司名下时，买受人刘志民未能要求班博材料将案涉房屋网签至其名下。因龙海公司地基工程分公司并非案涉房屋买受人，直至本院于2020年4月23日查封案涉房屋，刘志民未举证证明，在长达近十年的期间其采取了适当的行为，一是对班博材料将案涉房屋网签至非买受人龙海公司地基工程分公司名下提出过质疑，二是向班博材料或房管、管委会等相关部门提出将案涉房屋网签手续变更登记至其名下的要求。在法制建设发展到现如今程度的情况下，面对出卖人班博材料长期不予协助办理网签的情况，买受人可以通过多种法律途径主张自己的权益，在可行使权利主张救济时长期不作为，其将因自己的过错不能获得救济，即非因买受人自身原因不应过于宽泛理解以避免削弱不动产登记的公示作用。故此可以认定，案涉房屋未网签至刘志民名下，其自身存在懈怠办理案涉房屋网签登记、变更登记的原因，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，案外人刘志民提出的执行异议不符合上述司法解释规定应予支持的情形，其案外人异议不能成立，本院依法应予驳回。案外人刘志民如对案涉房屋主张权属，可通过其他法律途径予以救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘志民的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 童 超审判员 苟卫民审判员 黄金华二〇二一年七月二十一日书记员 任苏轩