河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初11661号原告郑州恒诚房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路33号楼1单元12层880号。法定代表人张书瑞，执行董事。委托代理人吴君晓、焦龙裔，河南豫尊律师事务所律师。被告张瑞，女，1972年3月28日出生，汉族，住郑州市管城区。委托代理人李振帅，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人段天歌，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。原告郑州恒诚房地产开发有限公司与被告张瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州恒诚房地产开发有限公司委托代理人吴君晓、焦龙裔、被告张瑞委托代理人李振帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2017年9月28日签订编号为17003611549的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××北××房屋××套，建筑面积为50.99平方米，总价为728779元。原被告于2018年7月25日签订《紫荆之星认购协议》，约定被告采取首付款和剩余房款分期付款的方式，其中首付款为364779元，剩余款项364000元分三期偿还，于2018年12月30日清偿121334元、于2019年6月30日清偿121333元、于2019年11月30日清偿121333元。现被告严重逾期支付剩余分期房款，期间原告多次联系催促还款，但被告一直未履行还款义务。故请求判令：1、解除原被告于2017年9月28日签订的合同编号为17003611549的《商品房买卖合同》及补充协议、2018年7月25日签订的《紫荆之星认购协议》。2、被告在合同解除后十日内向原告返还房屋恢复原状，配合原告办理注销所购房屋的预告登记手续、合同备案登记注销手续等相关变更登记。3、被告按照总房款的8%向原告支付违约金58302.32元，在原告返还被告的款项中直接冲抵。被告因上述合同实施、解除而承担的全部费用（如税费、维修基金、手续费等），在原告返还被告的购房款及其他收受被告的代收代缴款项中予以扣除。4、本案受理费、保全费、律师费由被告承担。被告辩称：对于第一、二项诉讼请求，被告同意解除合同及认购协议，愿意配合办理相关手续，但该房屋并未交付不存在返还房屋及恢复原状。对于第三项诉讼请求，双方所签《商品房买卖合同》及《认购协议》的相关违约条款为格式条款，违约金比例约定过高，不能证明是被告的意思表示。被告认为该违约金比例应以1%为宜，原告诉请的其他费用在合同中没有详细规定，也没有事实和法律依据，请求驳回。第四项诉讼请求中的受理费、保全费，特别是律师费，在合同中没有明确约定，也无事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明：2017年9月28日，原、被告签订编号为17003611549的《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房，建筑面积为50.99平方米，单价为每平方米14292.59元，总金额为728779元。该合同并约定：2017年9月28日以现金方式交纳购房首付款364779元，余款364000元通过商业贷款于2017年10月28日支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第八条第4项并约定：合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议所承担的全部税费。2018年7月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《紫荆之星认购协议》，约定：房屋坐落于紫荆之星4层北1（428），面积50.99平方米，房屋总价为728779元。乙方需在2018年7月25日前交付总房款的50%作为首期款364779元，剩余首付款采用分期支付的方式。乙方需在2018年12月30日向甲方支付121334元、于2019年6月30日前支付121333元、于2019年11月30日支付121333元。如乙方逾期30日内未按本协议约定日期付款，甲方一次性按总房款的5%收取违约金，超过30日的，则视为乙方自愿放弃认购权，甲方有权自行处理乙方所认购房产，乙方同意以总房款的8%作为对甲方的违约赔偿金。本认购协议所涉及房屋的一切事宜最终以《商品房买卖合同》为准。上述合同签订后，被告于2017年9月28日向原告支付220779元、于2018年1月13日支付72000元、于2018年7月25日支付72000元、于2018年12月30日支付21334元，以上共计386113元。以上事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、紫荆之星认购协议、收据、催告函、快递单复印件、委托代理合同、转账凭证、发票、不动产登记记录查询结果证明各一份、付款凭证四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，因被告的按揭贷款未能获批，双方再次签订认购协议，对于分期付款及相应违约责任进行了约定。被告于2018年12月30日支付21334元后，未再按认购协议约定付款，已构成违约。现原告请求解除双方所签《商品房买卖合同》及《紫荆之星认购协议》，被告亦同意解除，故对原告该解除合同的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，协助原告办理该房屋的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0191377号）。原告并应将被告已付购房款386113元返还给被告。原告请求被告向其返还房屋并恢复原状，因庭审中双方均认可该房屋并未交付，故对原告该请求本院不予支持。原告请求被告按总房款的8%向其支付违约金58302.32元。双方所签认购协议约定，如被告逾期30日内未按约定日期付款，原告按总房款的5%收取违约金；超过30日的，被告同意以总房款的8%作为对原告的违约赔偿金。该认购协议并约定，本协议所涉及房屋的一切事宜最终以《商品房买卖合同》为准。原被告所签《商品房买卖合同》约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应支付总房款百分之五的违约金给原告。故根据双方所签认购协议，并结合主合同的约定，本院认定被告应按总房款的5%向原告支付违约金36438.95元。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。就原告所主张由被告承担的合同解除所产生费用（税费、维修基金、手续费等），因目前并未产生，本院不予处理，双方就此可按合同约定自行处理。原告请求被告向其支付律师费8000元，因双方所签合同并未对该项费用作有约定，且该违约金数额已可弥补其损失，故对原告该请求本院不再予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：解除原告郑州恒诚房地产开发有限公司与被告张瑞于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于管城回族区紫荆山路西、郑新里路北紫荆之星大厦4层428号，合同编号为17003611549）；解除原告郑州恒诚房地产开发有限公司与被告张瑞于2018年7月25日签订的《紫荆之星认购协议》。被告张瑞于本判决生效后10日内，协助原告郑州恒诚房地产开发有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、并撤销该房屋的预告登记信息（预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0191377号）。被告张瑞于本判决生效后10日内，支付原告郑州恒诚房地产开发有限公司违约金36438.95元。原告郑州恒诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，返还被告张瑞购房款386113元。驳回原告郑州恒诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取629元，保全费603元，由原告负担274元，由被告负担958元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年七月二日书记员 席雨珂