江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3637号上诉人（原审被告）：盐城市第二种业有限公司，住所地在盐城市建军东路10号1幢。法定代表人：冯贻松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵春根，江苏丰元律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦翠莲，江苏丰元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市鑫乳商贸有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路2号紫薇广场5号楼613室（CND）。法定代表人：刘亨濂，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴琪，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城市第二种业有限公司(以下简称第二种业公司)因与被上诉人盐城市鑫乳商贸有限公司（以下简称鑫乳商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2747号民事判决，本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。第二种业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回鑫乳商贸公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.第二种业公司与鑫乳商贸公司订立的租赁合同中明确约定：租赁期间如遇政府规划拆迁，则鑫乳商贸公司无条件服从，政府补偿由第二种业公司享有，与鑫乳商贸公司无关，第二种业公司不予补偿。该约定意思表示无歧义，即租期内如遇拆迁，鑫乳商贸公司无条件服从，拆迁补偿全部归第二种业公司，第二种业公司对鑫乳商贸公司没有补偿义务。案涉1660466元装饰装修补偿费，是拆迁补偿的组成部分之一，在合同约定的“政府补偿”范围之内。2.一审判决明确确认第二种业公司与鑫乳商贸公司订立的租赁合同合法有效。如当事人认为合同显失公平，可以在法律规定的期间内请求法院予以撤销或变更。本案一审中，鑫乳商贸公司没有提出撤销之诉，一审法院以不公平为由，酌定鑫乳商贸公司补偿15万元的实质是主动变更当事人之间的权利义务内容，于法无据。3.根据《国有土地上房屋征补偿条例》第二条规定，受补偿权的主体是被征收房屋的所有权人，承租人在征收程序中并不是受补偿主体。案涉的征收补偿协议是第二种业公司与征收人之间的协议，鑫乳商贸公司并不是征收补偿协议的当事人，没有任何法律根据支持鑫乳商贸公司有权享有征收补偿协议中的权利。鑫乳商贸公司辩称，1.鑫乳商贸公司严格履行了双方在租赁协议中的约定，配合第二种业公司完成了政府规划拆迁工作，政府补偿协议也是确由第二种业公司与政府签订，鑫乳商贸公司并未参与坐地起价，而是无条件配合，鑫乳商贸公司在一审当中主张的实际上是其投入的装修残值损失、搬迁费用，因搬迁停产停业损失和第二种业公司多收取的一个月租金，主张的项目和内容远低于政府拆迁补偿协议标准，仅仅是对鑫乳商贸公司因配合上诉人完成相关工作造成的实际损失的主张，不违反双方在租赁协议中的约定。2.在一审判决后，鑫乳商贸公司考虑到诉讼成本和尽快的能够拿到相关款项所以没有上诉，请求二审在查明的事实的基础上依法支持鑫乳商贸公司的诉讼请求。鑫乳商贸公司向一审法院起诉请求：1.判决第二种业公司立即返还己收取鑫乳商贸公司2020年6月份的租金19167元,并自2020年6月1日起按年利率6%计付利息至实际清偿之日止;2.判决第二种业公司赔偿鑫乳商贸公司装修改造费用229774元、搬迁费用暂定46000元、因搬迁停产停业损失69686元，合计345460元;3.本案诉讼费用由第二种业公司承担。一审法院认定的事实：2018年5月28日，第二种业公司（甲方）与鑫乳商贸公司（乙方）签订租赁协议，甲方现将位于新兴镇新界村二组（范公路高架路西侧）整院仓库四幢以及附房面积按2300平方米，租赁给乙方用于货物仓储。出租房屋的位置、现状、交通、质量、水电等配套设施，乙方已现场察看并确认适于使用，甲方交付给乙方之前的所有水电费由甲方承担。甲乙双方就有关事宜达成意见，订立如下协议：一、租期暂定伍年，自2018年7月1日至2023年6月30日止。二、租金按每平方100元人民币，年租金为人民币贰拾叁万元，五年以后每年递增百分之十。租金交纳本着先交钱后用房的原则，签订之日起第一年预缴人民币8万元，下一年提前三十日交清下一年租金，乙方逾期交付租金，按未付租金的日万分之十支付违约金，同时，甲方有权终止合同。三、乙方拟对房屋场地进行装修改造，经甲乙双方协商如果改造资金叁拾万元以上甲方承担壹拾五万元正，其余由乙方承担。如果是叁拾万元以下甲乙双方各承担百分之五十，所用资金由乙方垫付，装修改造方案须经甲方审核同意，乙方须严格按甲方同意的方案实施，且不得损害甲方房屋结构和房屋安全性。甲方负责的改造资金在第一年的租金中扣除。四、乙方所改造及增加的所有不动产，产权全部归甲方所有，甲方出售该租赁用房，同等条件下乙方享有优先购买权。五、在租赁期间如因甲方出售本仓库的原因，不能实现伍年租期，乙方必须服从，但乙方因改造装修负担的资金乙方按实际使用五年的比例承担，剩余部分由甲方返还给乙方。五年内房屋小型维修费用由乙方自负。如因乙方原因致协议提前解除，甲方不承担任何补偿责任。六、乙方在承租期间必须服从甲方及辖区有关单位的管理，消防安全及失窃责任，均由乙方承担。七、乙方在承租期间如需转租或改变用途和期内的维修及维修费用由乙方承担，必须征得甲方同意后方可能转租。八、乙方在租赁期间，必须守法经营，如果违反协议规定或者有关法律法规，甲方有权中断乙方的承租权，由此造成的一切后果及经济损失，由乙方承担。九、租赁期间如遇政府规划拆迁，则乙方无条服从，政府补偿由甲方享有，与乙方无关。甲方不予补偿。十、乙方在经营过程中不得有噪音、异味，不得影响周围居民正常生活，乙方在经营过程中牵涉的—切事宜，均由乙方自行负责。十一、原铁塔公司租赁的铁塔及房屋一间与乙方无关，相关人员因工作需进出等，乙方必须积极配合，并提供方便。十二、本协议一式四份，双方各执二份，签字盖章生效，如有未尽事宜，由甲乙双方协商补充。合同履行过程中如遇争议双方协商不成，所在地法院诉讼解决。协议签订后，鑫乳商贸公司出资对房屋、场地进行装修改造。第二种业公司按照约定通过租金抵扣的方式补贴了鑫乳商贸公司15万元。2020年5月28日，盐城市亭湖区新洋街道盐湾村民委员会（甲方）与第二种业公司（乙方）签订盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿），约定：一、拆迁概况：乙方房屋座落于，房屋性质企业；房屋总面积2689.09平方米；土地使用权面积5362.21平方米。二、拆迁补偿费用：（一）被拆迁房屋货币补偿金额6194447元。（二）装饰装潢1660466元…三、其他补助、补偿费用。搬迁补助费49963元，临时安置补助费119912元，停产停业补偿费549290元。上述合计补偿12580274元，乙方自愿选择的补偿安置方式为货币补偿。当日，鑫乳商贸公司按要求进行了搬迁。一审另查明，第二种业公司多收取鑫乳商贸公司2020年6月份租金19167元，鑫乳商贸公司尚差欠第二种业公司电费42775元。一审法院认为：鑫乳商贸公司、第二种业公司于2018年5月28日签订的租赁协议系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。双方虽在协议中约定租赁期间如遇政府规划拆迁，政府补偿由甲方享有，与乙方无关，甲方不予补偿。但未对鑫乳商贸公司在租赁期间投入资金对案涉毛坯房屋进行装饰装潢的情形作约定，且鑫乳商贸公司的装潢行为，导致第二种业公司在拆迁时获得了装饰装潢1660466元的补偿，第二种业公司是巨大利益的受益方,如按协议约定不予补偿，明显有违公平。一审法院在综合考虑承租方投入资金装修、租期不长、存在损失等实际情况并兼顾公平原则，酌情确定第二种业公司对鑫乳商贸公司予以补偿15万元。另对于第二种业公司多收取鑫乳商贸公司的租金，以及鑫乳商贸公司差欠第二种业公司的电费一并予以处理，第二种业公司实际应向鑫乳商贸公司补偿126392元。综上，对于鑫乳商贸公司的诉请，依法予以适当支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，一审法院判决：一、第二种业公司应于判决生效之日起十日内向鑫乳商贸公司补偿126392元。二、驳回鑫乳商贸公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6769元，由鑫乳商贸公司负担3941元，第二种业公司负担2828元，保全费2420元，由鑫乳商贸公司负担1268元，第二种业公司1152元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，鑫乳商贸公司、第二种业公司于2018年5月28日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，双方虽在协议中约定了租赁期间如遇政府规划拆迁，政府补偿由甲方享有，与乙方无关，甲方不予补偿。但对鑫乳商贸公司在租赁期间投入的装饰装潢损失未作约定。结合双方协议第五条“在租赁期间如因甲方出售本仓库的原因，不能实现伍年租期，乙方必须服从，但乙方因改造装修负担的资金乙方按实际使用五年的比例承担，剩余部分由甲方返还给乙方；五年内房屋小型维修费用由乙方自负”的约定，应认定如在租赁期内因甲方即出租人第二种业公司原因提前解除，第二种业公司应对剩余租赁期内的装饰装修残值损失向鑫乳商贸公司予以补偿。且第二种业公司在拆迁时也就鑫乳商贸公司的装饰装修部分获得了1660466元的补偿，故一审法院酌情确定第二种业公司对鑫乳商贸公司予以补偿15万元并无不当。综上，第二种业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2828元，由上诉人盐城市第二种业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月十二日书记员  郁婷婷