北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8171号上诉人（原审原告）：张蕊，女，1979年7月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江投资开发有限公司法务部经理，住天津市南开区。原审第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-58430（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：崔建波，男，1981年2月26日出生，珠海市珠江永益装饰有限公司法务。委托诉讼代理人：李传慧，男，1979年10月1日出生，珠海市珠江永益装饰有限公司法务。上诉人张蕊因与被上诉人北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、原审第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人张蕊及其委托诉讼代理人王绍伟，被上诉人珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，原审第三人装饰公司的委托诉讼代理人李传慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蕊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持张蕊原审诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实及理由：一、原审法院未查明本案《退租协议》形成的背景和事实，判决时出现明显错误，未保护张蕊的合法正当权益，使珠江公司因无效合同而获利，二审法院应当纠正。1.双方于2020年8月7日签署《退租协议》时，张蕊不清楚《租赁协议》《租赁协议之补充协议》已被认定为无效，在相应案例中珠江公司将全部押金、租金甚至装修损失都退还给业主。珠江公司于2017年已因涉案房屋违规问题受到过政府部门处罚，但珠江公司未向张蕊披露以上情况，隐瞒事实，利用信息上的不对称性引导张蕊作出不利让步。2.在《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效的情形下，珠江公司占有的租金属于无因无效合同而所获的利益，珠江公司不返还租金不符合法律规定，使张蕊蒙受了损失。二、《退租协议》并非双方真实意思表示，《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效并不当然导致《退租协议》无效，但《退租协议》仍存在因意思表示不真实或显失公平而出现可撤销情形。首先，双方签订《退租协议》的基本前提是《租赁协议》《租赁协议之补充协议》为有效合同。按《退租协议》的条款内容来看，退租行为系张蕊个人原因单方提出申请，因此被申请人采取部分返还的方式进行退租。结合其他证据来看，这是珠江公司利用信息上的不对称性，故意引导张蕊在办理退租手续时作出不利让步。退租的法律前提是租赁合同本身合法有效，在合同无效的情况下，珠江公司却仍以合同有效为基础，与张蕊协商退租事宜，构成法律上的欺诈。其次，张蕊是在重大误解的情形下，与珠江公司签署《退租协议》，2020年10月期间，张蕊方得知涉案租赁合同早在2020年初就被认定为无效合同，且一些业主已经退回了全部押金和租金，甚至珠江公司还对装修损失负有赔偿责任。第三，张蕊的租金损失高达227304元，在合同无效的前提下，珠江公司无权占有上述款项，其不能因无效合同而获利，且本案中珠江公司是通过误导的方式与张蕊签署《退租协议》，客观上已经出现显失公平的后果。最后，退租协议有效的情况下，仍然存在因意思表示不真实或显失公平而出现的可撤销情形，原审法院的认定损害了张蕊关于撤销合同的诉讼权益。珠江公司辩称，同意一审判决，不同意张蕊的上诉请求。请求法院驳回张蕊的上诉请求，维护交易稳定和珠江公司的合法权益。装饰公司述称，同意珠江公司的答辩意见，请求驳回张蕊的上诉，维持原判。张蕊向一审法院起诉请求：1.依法确认张蕊、珠江公司签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》无效；2.依法判令珠江公司返还定租金227304元及利息；3.本案的诉讼费用由珠江公司承担。一审法院认定事实：2016年8月16日，张蕊（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，一审法院对此不再赘述。合同签订后，张蕊共支付给珠江公司定金、首付款、租赁押金、租金共计1092407元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。2020年8月7日，珠江公司（作为出租方、甲方）与张蕊（作为承租方、乙方）签订《退租协议》。协议约定，双方于2016年8月16日签订租赁协议，由甲方出租乙方开发建设的位于北京市通州区马驹桥镇物流产业园×地块其他类多功能用地通州区马驹桥镇物业产业园×地块多功能用地项目1#商业办公楼×单元×号房一套（以下简称该房），现因乙方个人原因提出退租申请，因租赁异议提起诉讼，并要求退租，经双方平等协商达成如下协议：一、甲方同意乙方的退租申请，同时甲方不再通知乙方而将该商品房另行出租。二、在签订退租协议之日，乙方将合同、相关资料、票据等退还甲方且乙方款项列入甲方资金支付计划后90个工作日内，甲方将乙方所付租赁押金865098元，扣除违约金0元后，共计人民币865098元整返还乙方（具体金额以乙方出具的单据为准）。上述期限甲方以为乙方办理退款手续的日期为准。三、乙方在签订退租协议之日起/日内完成撤诉和解协议的履行。四、甲方逾期退款，乙方有权按照中国人民银行同期活期存款利息向出卖人收取违约金，如乙方向甲方主张逾期退款违约金的，甲方有权向乙方主张合同约定的违约金。五、在甲方履行上述第二条义务后，乙方不再因该房问题提前任何诉讼或仲裁。六、乙方对此协议均具有保密义务，如违约应另承担商品房总房价的20%的违约金。珠江公司及张蕊在协议中盖章签字。2020年8月10日，张蕊签署一份《客户需求申请表》，载明项目名称为珠江四季悦城，客户姓名为张蕊，认购单元×，认购日期2016年8月4日，认购面积65.97平方米，认购金额1730195元。其中客户需求内容载明：本人张蕊于2016年8月4日认租珠江四季悦城×号房，现由于个人原因提出退租申请，贵司已同意本人的退租申请。现申请退还租赁押金865098元。2020年11月20日，珠江公司通过北京顺开房地产开发有限公司向张蕊的银行账户汇款865098元，汇款摘要为退租赁押金及租金。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。张蕊提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积36302.87元/m??、总价为1730195元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待张蕊获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，张蕊的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给张蕊。由于张蕊不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。虽《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效，但珠江公司与张蕊签订的《退租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因《退租协议》载明在甲方履行上述第二条义务后，乙方不再因该房问题提前任何诉讼或仲裁，故一审法院认定《退租协议》系双方一次性解决方式，现张蕊要求珠江公司返还租金及利息的诉求无合同与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第四百六十五条之规定，判决：一、张蕊与北京珠江投资开发有限公司于2016年8月16日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、驳回张蕊的其他诉讼请求。二审中，张蕊向本院提交以下证据材料：1.另案生效判决书十份，用以证明经生效文书认定，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取的款项都应当予以返还；2.维权业主微信群聊天截屏，用以证明张蕊在2020年10月份才得知同小区其他业主已经经过了司法判决获得了全额退款，2020年8月签订退租协议时确实对于案涉合同是否有效没有认知，珠江公司故意隐瞒；3.电子诉讼平台网页的截屏，用以证明张蕊另案起诉撤销合同的案件已经经过通过了一审法院的立案申请，尽管退租协议不是必然无效，但是属于可撤销，违反真实意思的协议。经庭审质证，珠江公司发表质证意见称，对证据一的真实性认可，证明目的不予认可；对证据二的真实性、证明目的均不予认可；对证据三的真实性认可，但对其关联性、证明目的均不予认可。装饰公司发表质证意见称，对证据一的真实性认可，证明目的不予认可；对证据二真实性、证明目的均不予认可；对证据三真实性认可，但对其关联性、证明目的不予认可。另，二审中，张蕊向本院提交中止审理申请书，称其已向一审法院起诉申请撤销案涉《退租协议》，故申请本院中止审理本案。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为张蕊所主张的要求珠江公司退还其租金227304及利息的诉讼请求是否成立。根据已经查明的事实，张蕊与珠江公司之间签订的《退租协议》系双方之间就涉案房屋争议问题解决达成的一次性解决方案，《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效并不当然导致该《退租协议》无效，双方在《退租协议》中已经就退款事宜进行了约定并已据此实际履行，并约定“不再因该房问题提起任何诉讼或仲裁”，在此情形下现张蕊要求珠江公司再行退还本案诉请款项，该主张缺乏充分依据。本院对此不予采信。关于张蕊主张《退租协议》的签订存在意思表示不真实或显失公平的可撤销情形，本院经审查认为，结合各方在一、二审提交的证据及案件背景情况，张蕊主张珠江公司所隐瞒的信息并非珠江公司单方持有而张蕊难以获知的情况，且张蕊作为完全民事行为能力人，签订《退租协议》的行为系基于自由选择，其提供的现有证据亦不足以证明其主张的可撤销情形成立，本院对其相应上诉意见不予采信。关于张蕊二审提出的中止审理申请，不符合法律规定的中止情形，本院对其相应申请不予准许。综上所述，张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710元，由张蕊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石 煜二〇二一年七月十六日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然