安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1586号上诉人（原审被告、反诉原告）：程静，女，1966年5月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋光明，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蚌埠市工人文化宫，住所地安徽省蚌埠市中荣街136号，统一社会信用代码12340300485221070W。法定代表人：年丽，主任。委托诉讼代理人：刘敏，安徽淮佑律师事务所律师。上诉人程静因与被上诉人蚌埠市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。程静上诉请求：撤销一审判决，发回原审人民法院重审或依法改判为蚌埠市工人文化宫向程静退还房屋租金307727.58元；一、二审诉讼费、鉴定等费用由蚌埠市工人文化宫负担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实错误。1.一审判决认定蚌埠市工人文化宫邮寄《律师函》视为解除合同错误。解除合同的基础，是在合同履行之中。本案中蚌埠市工人文化宫认为合同已到期终止，落款2020年7月23日所邮寄《律师函》也明确告知程静“2019年10月31日合同已到期终止”。《律师函》的内容并无解除合同之意图。庭审中蚌埠市工人文化宫并不认为合同在履行之中，更没有提出邮寄《律师函》是解除合同通知的依据。但一审判决一方面认定2019年10月31日至2020年8月23日期间，原租凭合同继续有效，另一方面认定蚌埠市工人文化宫邮寄《律师函》视为解除合同的通知，该认定显然错误。2.从起诉、反诉、答辩至开庭庭审、辩论，程静与蚌埠市工人文化宫均自认实际租赁面积与租金标准相挂钩，由此蚌埠市工人文化宫就实际租赁面积提出测绘鉴定申请，且法院准许。但一审判决抛开双方共同的认识，迳行认定“租金标准按月计算，并非按实际租赁面积计算”显属错误。3.一审认定双方均同意重新鉴定，且双方对安徽国土不动产评估测绘有限公司测绘无异议，故对[合肥田园（蚌）第2020032号]测绘成果不予认定。原审表述与客观事实不符，事实上是蚌埠市工人文化宫申请重新鉴定，原审法院同意，程静是被动配合，程静实际是不同意重新鉴定，并且是不认可重新鉴定的测绘结果。二、一审判决认定基本事实不清。1.租赁房屋面积是否满足租赁合同约定事实不清。双方之所以发生纠纷，系对案涉租赁房屋是否符合《租赁合同》中约定的340平方米，为此蚌埠市工人文化宫申请测绘鉴定，并得到一审法院准许，但一审判决并未认定案涉房屋面积是否符合《租赁合同》的约定。2.租赁房屋附属及自建房是否属于租赁合同约定的范围事实不清。《房屋租赁合同》中约定的房屋为“蚌埠市工人文化宫综合活动楼处的一楼一大间、二楼一大间，约340平方米，后在续签合同中，程静于2009年9月添附了租赁房屋附属及自建房，证人宋某出庭证明添附的租赁房屋附属及自建房是程静安排其施工改造。该添附不属于合同约定的租赁物。一审判决一方面认定宋某的证言真实性，另一方面就添附的租赁房屋附属及自建房属于租赁合同约定的范围，未作认定，显属错误。三、原审法院认定自2020年7月23日起视为租赁合同解除及支持蚌埠市工人文化宫违约金等诉请，不符合疫情期间国家、社会、公民共度难关的司法理念及法律规定。新冠疫情属于突发公共卫生事件，系不可抗力。程静承租的房屋是用于商业经营，2019年12月份开始在全世界范围内发生新冠疫情，程静经营的瑜伽馆长时间处于无法营业，且2019年3月租赁房屋纳入拆迁履行范围，导致期间经营困难，未按合同约定支持租金，并非无故拖延，具有法律上的合理事由，原审法院支持蚌埠市工人文化宫的诉请是适用法律错误。四、一审程序违法。1.一审判决超出蚌埠市工人文化宫的请求范围。本案中蚌埠市工人文化宫一审诉讼请求第二项是：赔偿自2019年11月1日至2020年8月20日的损失（按照每日300元的标准计算）。但一审判决一方面认定2019年11月1日至2020年8月22日期间，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，应按原租赁合同约定的标准支付租金，另一方面在蚌埠市工人文化宫并未主张该期间的房屋租金情形下，判决支付房屋租赁费。蚌埠市工人文化宫请求按照违约责任赔偿，法院按合同有效支付租金判决，该判决违反了民诉法的处分原则，程序违法。2.一审法院就是否调整违约金未向程静释明。3.一审判决未决定鉴定费的支付违反法律规定。五、一审适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第28条第2款规定：本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。一审判决应适用《中华人民共和国民法典》而未适用。蚌埠市工人文化宫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程静的上诉理由不能成立。程静作为承租人在租赁合同到期后，既不退房也不交费，蚌埠市工人文化宫作为出租方有权维护自己的权益。蚌埠市工人文化宫向一审法院起诉请求：1.程静立即向蚌埠市工人文化宫腾退返还位于蚌埠市中荣街136号工人文化宫会议综合楼老一、二楼处的房屋一、二楼两大间；2.程静向蚌埠市工人文化宫赔偿自2019年11月1日至2020年8月20日的损失89700元（按照每天300元的标准计算），2020年8月21日至房屋实际腾退之日的损失，仍按前标准计算；3.程静承担本案全部诉讼费用。程静向一审法院反诉请求：1.判令蚌埠市工人文化宫向程静退还房屋租金307727.5元；2.本案的诉讼、测绘等费用由蚌埠市工人文化宫承担。一审法院认定事实：蚌埠市总工会系案涉蚌埠市中荣街136号工人文化宫会议综合楼租赁房屋的产权人，蚌埠市工人文化宫系蚌埠市总工会的直属单位，对上述房屋享有进行使用、对外签订租赁合同及收取房租等权利。2006年9月，蚌埠市工人文化宫与程静签订《房屋租赁合同》，约定程静承租位于蚌埠市工人文化宫综合活动楼处的一楼一大间、二楼一大间、约340平方米房屋用于经营；租赁期限三年，自2006年9月21日起将出租房交给程静使用至2009年9月20日收回，后双方陆续续签了新的《房屋租赁合同》，将租赁合同期限延长至2019年10月31日收回。续签的《房屋租赁合同》未就租赁房屋座落、间数、面积及用途作出改动。最后一次续签的《房屋租赁合同》违约责任约定：合同解除到期后，程静应立即将房屋交付给蚌埠市工人文化宫，否则程静应每日赔偿蚌埠市工人文化宫损失300元等。2019年10月31日租赁合同到期后，双方未续签订新的《房屋租赁合同》。程静依《房屋租赁合同》约定向蚌埠市工人文化宫支付房屋租金至2019年10月31日。2020年7月23日，蚌埠市工人文化宫委托安徽南山松律师事务所就案涉租赁房屋的腾退和赔偿事宜以邮政特快专递的方式向程静邮递了一份《律师函》，敦促立即退还房屋、依约赔偿损失。程静予以了签收。2020年7月31日，程静委托安徽乐业律师事务所以邮政特快专递的方式向蚌埠市工人文化宫邮递了一份《律师函》，就案涉租赁房屋面积不符合合同约定，与程静协商要求退还多收取租金。蚌埠市工人文化宫予以了签收。在本案审理过程中，依据蚌埠市工人文化宫申请，蚌山区法院依法委托安徽国地不动产评估测绘有限公司对案涉租赁房屋蚌埠市中荣街136号工人文化宫会议综合楼一、二楼处房屋及自建房建筑面积进行测绘。2021年2月5日，安徽国地不动产评估测绘有限公司向蚌山区法院出具测绘成果载明：101室为117.18㎡、102室63㎡、自建房31.54㎡、201室128.38㎡、202室22.08㎡。另查明：2019年3月22日，蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会发布蚌山住建委征字[2019]02号房屋征收调查通告，拟对南山儿童公园及周边区域进行老城区改造和景观提升改造，案涉租赁房屋在通告规定的调查范围。再查明：2021年4月8日，蚌埠市工人文化宫以程静于2021年4月1日将案涉租赁房屋已腾退为由，向蚌山区法院申请撤回诉讼请求第一项即：判令程静立即向蚌埠市工人文化宫腾退返还位于蚌埠市中荣街136号工人文化宫会议综合楼老一、二楼处的房屋一、二楼两大间。一审法院认为，蚌埠市工人文化宫、程静之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对当事人双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案在蚌埠市工人文化宫按照合同约定将租赁物交付程静使用后，程静应当按照合同约定向蚌埠市工人文化宫履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案蚌埠市工人文化宫、程静租赁合同于2019年10月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，程静继续使用房屋，蚌埠市工人文化宫未提供证据证明提出了异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。2020年7月23日，蚌埠市工人文化宫委托安徽南山松律师事务所就案涉租赁房屋的腾退和赔偿事宜以邮政特快专递的方式向程静邮递了一份《律师函》，视为通知程静解除合同，依据法律规定，法院酌定双方租赁合同于2020年8月23日解除，此时程静应将房屋腾退交付给蚌埠市工人文化宫。鉴于在本案审理过程中，蚌埠市工人文化宫申请撤回要求程静腾退返还案涉租赁房屋的请求，法院予以准许。对2019年11月1日至2020年8月22日期间，程静应按原租赁合同约定的7500元/月的标准向蚌埠市工人文化宫支付租金。因合同解除后，程静一直未予腾退房屋，对蚌埠市工人文化宫要求程静按合同约定300元/天的标准赔偿损失的请求，法院经审查后予以支持，时间自2020年8月23日起至房屋实际腾退之日期间。因在不定期租赁期间，受新冠病毒疫情的影响，程静商业经营确受影响，按照国家相关政策规定，案涉房屋在防疫期间的2020年1月至3月三个月房租应予以免除，后期2020年4月至6月应予减半收取。对程静反诉蚌埠市工人文化宫要求退还房屋租金307727.5元的请求，因双方签订的《房屋租赁合同》约定，蚌埠市工人文化宫将约340平方米的案涉房屋出租给程静经营使用，租金标准按月计算，并非按实际租赁面积计算，且程静在租赁房屋时对案涉租赁房屋的现状是知晓明了的，在蚌埠市工人文化宫按照约定将租赁物交付给程静使用后，程静应按合同约定向蚌埠市工人文化宫履行支付租金的义务，故程静反诉要求蚌埠市工人文化宫退还房屋租金307727.5元，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、程静支付蚌埠市工人文化宫房屋租赁费损失38750元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；二、程静赔偿蚌埠市工人文化宫逾期腾退返还房屋的损失（按300元/天计算，自2020年8月23日起计算至实际腾退房屋之日止）；三、驳回程静的反诉请求；五、驳回蚌埠市工人文化宫的其他诉讼请求。案件受理费1998元（蚌埠市工人文化宫已预付），由蚌埠市工人文化宫负担662元，程静负担1336元，于判决生效后七日内向法院缴纳；反诉费5916元（程静已预交），由程静负担。二审中，当事人未提供新证据，对一审认定的事实亦没有异议，本院对一审认定的事实，依法予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，二审的争议焦点为：1.一审认定合同解除有无依据?2.程静主张返还房屋租金307727.58元有无依据？3.一审程序是否违反法律规定？4.一审法律适用是否错误？根据已查明事实及相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：关于合同解除的认定问题。程静主张蚌埠市工人文化宫向程静邮寄的《律师函》并无解除合同的意思，一审据此认定合同解除缺乏依据。经查，案涉《房屋租赁合同》于2019年10月31日租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，程静继续占有使用房屋，蚌埠市工人文化宫亦未对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，视为双方签订了不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应给予合理通知期限。2020年7月23日蚌埠市工人文化宫委托南山松律师事务所向程静寄送《律师函》，该函明确要求程静返还房屋，并赔偿损失。本院认为，蚌埠市工人文化宫要求程静返还房屋，已经表明其不愿意再继续履行房屋租赁合同，理应包含解除合同的意思表示，而解除权的性质属形成权，系单方意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，故一审法院酌定合理期间认定双方合同于2020年8月23日解除并无不当。关于程静主张返还房屋租金的问题。程静认为，一审法院认定房屋租金系按月计算错误，双方约定房屋租赁面积为340平方米，但案涉房屋102室、202室及自建房部分系违章建筑，不应当计算在租赁房屋面积内，故蚌埠市工人文化宫提供的房屋不符合合同约定，应返还相应的房屋租金。本院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同》约定租金标准为7500元每月，并非约定按每平方米单价计算房屋租金。其次，违章建筑系行政管理概念，是否属于违章建筑应由法律授权的执法机关进行界定。即便认定案涉房屋系违章建筑，导致的法律后果也仅系租赁合同部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。诉讼中程静也认可租赁案涉房屋之初102室、202室及自建房部分就已经存在，其只是对自建房部分进行了翻修。由此可见，程静对于房屋当初现状是知悉的，且承租期间对于上述房屋部分亦予以占有使用。根据上述规定，即便租赁合同部分无效，蚌埠市工人文化宫基于建造的事实行为对于上述房屋部分亦享有相应的权益，有权向程静收取占有使用房屋的相关费用，程静主张应返还租金的理由不能成立。关于一审程序是否违反法律规定的问题。蚌埠市工人文化宫诉讼主张赔偿自2019年11月1日至2020年8月20日的损失（按照每日300元的标准计算），一审依据法律规定，认定该期间双方之间为不定期租赁合同关系，按照原合同标准计算租金并未超出当事人诉请。对于合同解除后一审法院按照每日300元支持蚌埠市工人文化宫主张的损失，并未过分高于原租赁合同约定的租金标准，对此法院并无释明义务，径行判决并无不当。对于测绘费负担的问题一审判决未予表述虽存在瑕疵，但并不影响本案的实体处理，二审对此在判决中将直接予以纠正。关于一审法律适用的问题。程静认为本案未适用《中华人民共和国民法典》属适用法律错误。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案系民法典施行前履行合同发生的争议，一审适用当时的法律、司法解释并无不当。综上，程静的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决虽有瑕疵，但裁判结果正确，二审纠正后依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决负担，测绘费2000元，由蚌埠市工人文化宫负担；二审案件受理费3727元，由程静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年七月九日法官助理田蕾书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。