江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初3479号原告：陈新民，女，1965年9月12日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨正鹏，盐城市亭湖区盐东法律服务所法律工作者。被告：吉志明，男，1966年1月14日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告陈新民与被告吉志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈新民及其委托诉讼代理人杨正鹏到庭参加诉讼，被告吉志明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。陈新民向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付尾款45000元，并承担违约金50000元；2.被告承担本案的诉讼费、诉讼代理费等全部费用。事实和理由：2013年3月2日，原告授权父亲陈必宜与被告签订《联建房协议书》，在协议履行过程中，原告为被告垫支房屋建筑款项165000元（含代为垫付的房产办证费用）。协议约定被告在首付120000元后，余款45000元待房产证办妥后一次性付清。2018年2月原告在为被告办好《不动产权证书》后，经原告多次催要，被告余款45000元至今未予交纳，原告故诉至法院，要求判如所请。吉志明未作答辩，亦未提供证据。陈新民围绕诉讼请求依法提交了《联建房销售协议》一份、案涉房屋的《不动产权证书》一份、通话录音一份等证据，符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，甲方（黄尖镇新街居委会四组陈必宜）与乙方（洋马镇港中居委会二组吉志明）签订《联建房销售协议》一份，载明：“现坐落在洋马水利路西侧转角处有联建房需出售……三、楼房总价为壹拾陆万伍仟元整，成交后乙方首付壹拾贰万元，余款项肆万伍仟元在待房产证办到位后一次性付清。下欠45000元未打欠条……六、乙方必须提供办房产证所需的相关证件交给甲方，具体办证由甲方负责。七、以上协议经甲乙双方再次协商后签订，违约者罚款伍万元。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后生效”。合同签订后，吉志明向陈新民支付首付款120000元，吉志明接收房屋后居住。2018年2月2日，射阳县不动产登记局颁发案涉房屋的产权证，房屋坐落于南侧，产权证号为苏（2018）射阳县不动产权第0001157号，该房产由吉志明单独所有。后因吉志明未能支付尾款45000元，陈新民等曾于2021年3月4日向本院提起诉讼，本院于2021年3月29日作出（2021）苏0924民初1438号民事裁定书：裁定准许原告陆某、陈某、陈新民撤诉。后因吉志明仍未给付剩余房款，陈新民再次诉至本院。吉志明在（2021）苏0924民初1438号案件庭审中陈述：当时陈必宜是代陈新民和我签署合同，实际房子是陈新民建的，陈必宜当时只是在现场照看下，顺便和我签署的合同，要算账也是我和陈新民计算。当时房子卖给我是16.5万元，当时我给了12万元，我开始装修的时候发现牛腿裂缝导致我的墙上有裂缝，我就联系了陈必宜过来看，我就和他谈，我说这个房子我不要了，13.8万元（含房子购买的12万元，装修的1.8万元）我让他给我钱，陈必宜还让我不要吱声，说他手上还有两间房子没有卖掉，到现在八年了，陈新民父亲在世的时候没有来和我要过钱，现在原告父亲去世了突然来找我要钱了。当时的意思就是因为质量不好，他把12万元卖给我，剩余的钱就不要了。另查明，在（2020）苏0924民初297号陈新民诉马海涛房屋买卖合同纠纷一案中，关于案涉房屋的建设资质，南通锦国建设有限公司于2020年7月28日向本院出具情况说明一份，载明：“2010年我公司取得在洋马镇港中村（原洋港村）村民组织的规划建设的行政许可批准手续，由陈新民挂靠我司资质为代建房户负责代建，办理不动产登记等相关手续。具体账目由陈新民与代建房户直接结算（含吉志明户），相关债权债务与我司无关。”经国家企业信用信息公示系统查询，南通锦国建设有限公司经营范围为建筑工程、市政工程、装饰装潢工程、通信工程施工等。陈新民向本院提交其与吉志明于2020年12月24日的通话录音，录音记载：…陈“啊，晓得呢，我望你什么时候能把房产证拿回去，把我们的账结掉的…”，吉“上一次你爹爹在医院住院的，你奶奶说只是爹爹在的，不在的话不知道找哪个？”，陈“我爹爹不在打的话就找我”，…吉“你要把个地方我弄呢，自来水没得办法朝家接。…还有这个二楼上还是三楼上的，那个牛腿断了”，陈“我不跟你要钱的时候，你告诉我的？牛腿断掉了你还敢住里头？这个一账归一账，现在是房产证的事情”，吉“房产证现在先丢你那块，你家老的现在又不出面，叫找你。现在，这个房子我也不要了，好不好？”，陈“这个你自己考虑。这么多年了，不跟你要钱你没事，跟你要钱就有问题了…”。在（2021）苏0924民初1438号案件庭审中，经质证吉志明对此录音无异议。陈新明在庭审中陈述：如果被告有证据证明原告所卖的房屋有质量问题，其可以另行依法主张。再查明，陈必宜与陈新民系父女关系，陈必宜于2021年1月12日因病去世。本院认为：1.陈新民挂靠案外公司建筑案涉房屋出售给吉志明，陈新民委托其父亲陈必宜与吉志明签订的《联建房销售协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。协议签订后，陈新民已经履行了合同的义务并按照合同约定办理好不动产权证书，吉志明亦实际接收了房屋并装潢居住使用。吉志明应按照合同约定向陈新民支付剩余款项45000元。2.关于违约金。案涉协议约定了违约金条款，且陈新民向本院提交了其于2020年12月24日向吉志明索要欠款的通话录音，吉志明对该事实亦予以认可，其拒不还款，构成违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金过高，且原告除利息损失外，未能提交其他证据证明其损失，故本院酌情调整违约金为：吉志明承担向陈新民支付从2020年12月25日起至实际给付之日止，以45000元本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息损失；3.案涉房屋登记在吉志明名下，陈新民作为出卖方依约有向吉志明交付房屋产权证书的义务，为减轻当事人诉累，本院在判决中一并予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉志明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈新民支付购房款45000元，并承担向陈新民支付自2020年12月25日起至实际给付之日止，以45000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息损失；二、原告陈新民于本判决发生法律效力之日起十日内向被告吉志明交付登记在吉志明名下的位于江苏省射阳县南侧房屋的不动产权登记证书【产权证号为苏（2018）射阳县不动产权第0001157号】；三、驳回原告陈新民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取1088，由原告陈新民负担573元，被告吉志明负担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 胡耀忠二〇二一年七月二十一日法官助理 何海玉书 记 员 孙 敏附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。