广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0308民初365号原告（反诉被告）：张小玲，女，汉族，1965年6月22日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，原告（反诉被告）：邹建明，男，汉族，1962年11月5日出生，住所地：广东省深圳市盐田区沙头角田心东路34号601房，身份证号码：441402196211050716。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈武海，广东华商律师事务所律师。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨盼盼，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蒋毓香，女，汉族，1958年2月1日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，被告（反诉原告）：郭志敏，男，汉族，1956年7月5日出生，住所地：广东省深圳市盐田区海山路海荣居2栋907室，身份证号码：430203195607053014。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。张小玲、邹建明与蒋毓香、郭志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张小玲、邹建明及其委托诉讼代理人陈武海、杨盼盼，蒋毓香、郭志敏的共同委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小玲、邹建明共同本诉称：2015年7月30日，张小玲与蒋毓香、郭志敏在案外人深圳市金冠房地产经纪服务部居间介绍下签署了《深圳市二手房买卖合同》，合同约定由张小玲购买蒋毓香、郭志敏共同所有的位于深圳市盐田区××小区海山路海荣居住宅楼2栋第9层A907房产，并向审批机关提交深圳市房地产转移登记申请表。现张小玲已依约付清全部购房款，办理完相关手续，但该房屋因郭志敏与案外人郭涛的纠纷导致张小玲无法完成房产过户，侵害张小玲、邹建明合法权益。为维护张小玲、邹建明的合法权益，请法院依法判令：一、确认位于深圳市盐田区××小区海山路海荣居住宅楼2栋第9层A907的房产归张小玲所有；二、蒋毓香、郭志敏继续履行合同，协助张小玲办理房屋过户登记；三、蒋毓香、郭志敏承担本案的诉讼费用。蒋毓香、郭志敏针对本诉共同答辩称：一、蒋毓香、郭志敏与张小玲于2015年7月30日签订《深圳市二手房买卖合同》，系张小玲为规避国家税收政策而要求蒋毓香、郭志敏签订的，该合同违反了国家强制性法律规定，应属于无效。蒋毓香、郭志敏与张小玲、邹建明于2015年7月3日签订《房屋买卖合同》，约定房屋交易价格为260万元。2015年7月30日，张小玲为规避国家税收政策，要求蒋毓香、郭志敏与其签订《深圳市二手房买卖合同》【深（盐）房现买字（2015）第5210号】，该合同约定总房款为1190790元，和房屋买卖实际成交的价值相差1409210元，据此，张小玲便能达到减少房屋过户税费目的。《深圳市二手房买卖合同》违反了国家强制性法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应属无效。二、涉案房屋已被本院另案查封，继续履行双方的房屋买卖合同存在事实上和法律上的障碍，有悖法律规定。三、张小玲所述已付清全部购房款与事实不符，仍有40万元尚未支付。蒋毓香、郭志敏积极履行合同义务，配合张小玲办理过户手续，但张小玲未及时履行完税义务，导致涉案房屋在顺利过户前被法院先行查封，张小玲的行为构成违约。蒋毓香、郭志敏已于2016年4月7日向张小玲发函通知解除双方的房屋买卖合同。根据双方于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》的约定，房屋交易价格为260万元，张小玲只支付了220万元，合同约定张小玲须在2015年8月20日之前支付剩余的40万房款，但至今仍未支付，张小玲构成实际违约。2015年7月30日，蒋毓香、郭志敏积极配合张小玲办理过户手续，但因张小玲出国旅游，未能及时完税，导致涉案房屋在顺利过户前被法院先行查封。所以，张小玲构成违约，而涉案房屋因查封存在履行障碍，合同双方均可请求解除合同，因此蒋毓香、郭志敏于2016年4月7日日向张小玲发出解除合同的通知，双方的房屋买卖合同正式解除。四、涉案房屋为蒋毓香、郭志敏唯一住房，张小玲实际上拥有两套住房。涉案房屋为蒋毓香、郭志敏唯一的住房，且蒋毓香、郭志敏及其儿子均未购房，一旦房屋被强制过户，蒋毓香、郭志敏将面临老无所归、生活困难的局面。综上，恳请法院依法驳回张小玲、邹建明的全部诉讼请求，以维护蒋毓香、郭志敏的合法权益。蒋毓香、郭志敏反诉称：蒋毓香、郭志敏于2015年7月3日与张小玲签订《房屋买卖合同》，约定由张小玲、邹建明向蒋毓香、郭志敏购买涉案房产，总价款260万元，同时约定张小玲须在合同签订时向蒋毓香、郭志敏支付房款160万元，在蒋毓香、郭志敏协助张小玲递交银行贷款申请资料后3日内支付房款60万元，在2015年8月20日前支付剩余房款40万元，但张小玲至今仍未支付剩余房款40万元。《房屋买卖合同》还约定由张小玲支付印花税、契税、产权登记费及贴花定相关过户费用。2015年7月30日，张小玲为了规避国家税收政策，要求蒋毓香、郭志敏与其签订《深圳市二手房买卖合同》（深（盐）房现买字（2015）第5210号），该合同约定总房款1190790元，和房屋买卖实际成交的价值相差1409210元，据此，张小玲便能达到减少房屋过户税费支付的目的。同日，张小玲将以上买卖合同向深圳市房产登记中心备案，并递件申请房产过户。由于张小玲未在房产登记中心规定的时间内缴纳税费，导致房产过户登记申请的所有材料××深圳市房产登记部门退回，房产过户手续无法继续。此时，蒋毓香、郭志敏亦通过他人被告知签订“阴阳”合同以规避国家税收政策的逃税行为是违法的，因此蒋毓香、郭志敏多次与张小玲协商，要求张小玲尽快付清剩余房款40万元，并按照房屋买卖实际成交的价格即260万元办理过户，但张小玲一再拒绝。蒋毓香、郭志敏认为张小玲的行为已经违约违法，委托律师于2016年4月5日向张小玲发函，通知张小玲解除双方于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》，要求张小玲向蒋毓香、郭志敏归还房屋。据此，特提起反诉，请求法院依法判令：一、确认蒋毓香、郭志敏与张小玲于2015年7月30日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；二、确认解除蒋毓香、郭志敏与张小玲于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》，张小玲、邹建明向蒋毓香、郭志敏归还房屋；三、本案诉讼费用全部由张小玲、邹建明承担。张小玲、邹建明针对蒋毓香、郭志敏的反诉共同答辩称：一、反诉第一项诉讼请求没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条以及深圳市中级人民法院指导意见的规定，合同部分无效不影响其他部分效力；房地产成交价应当依据双方的真实意思认定。二、针对第二项反诉请求，蒋毓香、郭志敏所陈述的内容完全与事实不符的。首先，剩余的房款事实上张小玲、邹建明只有10万元没有付，从其他角度上看，张小玲、邹建明已经通过转账方式支付了220万元现金，又于2015年7月13日获得了90万元的公积金贷款，即张小玲、邹建明已经完全履行了合同义务，不存在任何的违约行为。同时蒋毓香、郭志敏在反诉状中也提到是由于张小玲、邹建明未向房产登记中心缴纳税费导致房产过户登记的所有材料被退回，此也是与事实完全不符。据了解，房产交易中心是电话通知了蒋毓香、郭志敏，蒋毓香和郭志敏说涉案房产被法院查封，查封的原因是由于郭志敏与案外人存在民间借贷纠纷，并非蒋毓香、郭志敏所反诉状所述的未缴纳税费的原因。最后蒋毓香、郭志敏在反诉状提到曾多次向张小玲、邹建明催收剩余的40万元房款，但是在本案的证据材料中看不到任何相关催收的证据，而蒋毓香、郭志敏所发的解除房屋买卖合同的律师函也是在张小玲、邹建明已经提起确权诉讼之后发出的。很明显蒋毓香、郭志敏的行为是针对张小玲、邹建明的诉讼所采取的一种手段，而并非是依据事实作出的法律上的判断。综上，张小玲、邹建明认为蒋毓香、郭志敏反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回蒋毓香、郭志敏的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明:2015年7月3日，张小玲、邹建明与蒋毓香、郭志敏签订《房屋买卖合同》，该合同约定的主要内容包括：由蒋毓香、郭志敏向出售深圳市盐田区××小区海山路海荣居2栋907室房产（深房地字第××号），成交价为260万元；因卖方有急用，买方实际已于2015年6月9日向卖方支付了40万元、2015年6月17日支付了120万元；卖方协助买方向银行递交了涉案房产购房贷款申请资料，3日内买方支付买卖价款60万元（银行办理房贷所需缴存的资金监管费30万元由买方存入）；买方在银行贷款款项发放下来时支付剩余房屋买卖款项40万元，如银行贷款直接发放至卖方账户，卖方应在收到银行发放贷款的2日内在银行发放贷款中扣除买方应支付卖方的房屋买卖费用40万元，余额转回买方账户，如因买方问题无法登记银行贷款，买方须于2015年8月20日前将房屋买卖的余款40万元付与卖方；在买方交付最后一笔房屋买卖款项时，卖方将未过户房产证交由买方保管，并在第一时间内配合办理房屋买卖及过户手续，由此产生的交通费用由卖方负责；由买方支付印花税、契税、产权登记证及贴花等相关费用；卖方在2015年8月20日前将涉案房产空置交付买方，但必须保证物业基本设施完好，同时须结清该房产水电煤气、物管、电话、网络、有线电视的相关费用。2015年7月3日，张小玲与蒋毓香、郭志敏签订《二手房交易结算资金托管协议》，由双方委托托管银行中国农业银行股份有限公司深圳壹海城支行管理涉案房产托管资金30万元，蒋毓香、郭志敏指定的结算账户为蒋毓香的指定账户；当日张小玲向托管账户转入资金30万元。同日，张小玲与蒋毓香、郭志敏签订《住房公积金贷款资金授权委托书》，约定基于双方的房屋买卖合同购房人已申请住房公积金贷款90万元，双方均同意并授权中国农业银行股份有限公司深圳市分行发放的贷款资金划入蒋毓香的农业银行深圳分行账户。张小玲、邹建明于2015年6月9日至7月9日期间共向蒋毓香、郭志敏转账220万元。2015年7月13日，《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》显示，申请人张小玲的公积金贷款已经审批通过，贷款金额为90万元。2015年7月30日，张小玲与蒋毓香、郭志敏签订《深圳市二手房买卖合同》，该合同第五条约定：该房产的转让总价款为1190790元。2015年8月4日，本院在郭涛与郭志敏民间借贷纠纷一案中作出（2015）深盐法民一初字第549-1号民事裁定，查封了涉案房产郭志敏名下50%的份额。2015年8月下旬，蒋毓香、郭志敏将涉案房产交付给张小玲、邹建明使用。2016年1月，建行建设路支行向张小玲退回监管资金30万元。2016年4月5日，蒋毓香、郭志敏委托广东世纪华人律师事务所向张小玲、邹建明发出律师函，要求解除双方于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》。2016年11月3日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，记载根据张小玲的申请，经核查，截至2016年11月3日，张小玲家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。2016年7月20日，本院作出（2015）深盐法民一初字第549-4号民事裁定，解除对郭志敏名下涉案房产50%的份额的查封。在庭审过程中，张小玲确认其可一次性支付剩余价款40万元。张小玲、邹建明在本案中申请查封蒋毓香、郭志敏名下的财产，并提供了相应担保。以上事实有房屋买卖合同、深圳市二手房买卖合同、深圳市房地产转移登记申请书、房屋产权登记证、银行转账记录、资金托管协议、资金转账凭证、住房公积金贷款资金划转授权委托书、手机短信、水电费发票和收费凭证、不动产信息查询结果表、微信记录、律师函及民事裁定书等证据及当事人陈述予以证明。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务，本案争议的焦点为：一、双方于2015年7月30日签订的《深圳市二手房买卖合同》是否有效？二、蒋毓香、郭志敏是否有权解除《房屋买卖合同》及要求张小玲和邹建明返还房屋？三、涉案的《房屋买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》能否继续履行？关于第一个争议焦点问题，张小玲与蒋毓香、郭志敏于2015年7月30日签订的《深圳市二手房买卖合同》第五条约定按照低于实际成交价的虚假价格办理房屋转移登记，因逃避国家税收无效，但是该条款无效并不影响整个合同的效力，故蒋毓香、郭志敏主张除第五条以外的条款无效依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，张小玲和邹建明在合同履行过程中已按《房屋买卖合同》的约定于2015年6月9日至7月9日期间共向蒋毓香、郭志敏转账220万元，且积极办理首期款资金监管手续并存入监管资金30万元、申请公积金贷款并获审批通过，该审批通过金额远高于剩余未支付房款，可见张小玲和邹建明已向蒋毓香、郭志敏支付了绝大部分的房款并随时向房屋所有人支付剩余房款的意向和能力，并未违约。涉案房产未能过户的原因系郭志敏与案外人的民事纠纷被案外人查封，现该案中涉案房产已经解封，故蒋毓香、郭志敏以张小玲和邹建明违约要求确认解除双方于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》及要求张小玲和邹建明返还房屋，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题，张小玲和邹建明已经积极履行了自己的合同义务，并在庭审过程中确认其可一次性支付剩余价款40万元，涉案房产亦无不能履行的事由存在，故张小玲和邹建明继续履行《房屋买卖合同》《深圳市二手房买卖合同》及蒋毓香、郭志敏配合张小玲和邹建明将涉案房产转移登记至张小玲名下，有事实和法律依据，本院予以支持。张小玲和邹建明要求直接确认涉案房产归张小玲所有，依据不足，本院不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张小玲和邹建明于本判决书生效之日起五日内向被告（反诉原告）蒋毓香、郭志敏支付购房款人民币40万元；二、被告（反诉原告）蒋毓香、郭志敏在原告（反诉被告）张小玲和邹建明支付购房款人民币40万元之日起两个工作日内配合原告（反诉被告）张小玲和邹建明将深圳市盐田区沙头角44小区海山路海荣居住宅楼2栋第9层Ａ907房产（深房地字第××号）转移登记至原告（反诉被告）张小玲名下【办理产权转移登记手续的相关税费由原告（反诉被告）张小玲负担】；三、驳回原告（反诉被告）张小玲、邹建明的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蒋毓香、郭志敏的全部反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费为人民币13800元、反诉案件受理费人民币6900元、保全费人民币5000元，由蒋毓香、郭志敏负担。张小玲已预交本诉案件受理费及保全费，该费用由蒋毓香、郭志敏于本判决生效之日起十日内迳付张小玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    静二〇一六年十一月十七日书记员 夏卓然（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。