辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6840号原告：赵爱芳，女，1978年3月9日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：房总理，男，1974年9月13日生，汉族，系原告丈夫，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：苏环海，辽宁利金律师事务所律师。被告：大连鹏锦房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：王英琳，总经理。委托诉讼代理人：赵松涛，男，1971年1月9日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。第三人：张明亮，男，1980年10月9日生，汉族，住吉林省农安县。原告赵爱芳与被告大连鹏锦房地产经纪有限公司、第三人张明亮中介合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法由审判员王璐适用简易程序独任审判，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告赵爱芳及其委托诉讼代理人房总理、苏环海，被告大连鹏锦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵松涛，第三人张明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告和第三人共同返还支付的定金30000元；2．判令被告和第三人共同协助原告办理解冻原告的账户（账户名：赵爱芳，开户行：农业银行；3．判令被告返还中介费和贷款费用6400元。庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求：解除房地产买卖合同。事实和理由：原告全权委托被告为原告贷款购房，为此，向被告先期支付了定金30000元，并将原告的账户资金交给被告和第三人监管，支付中介费和贷款费用6400元，申请贷款被多家银行拒绝，被告再次保证能在中国建设银行股份有限公司贷款购房，并出具了保证书，承诺如无法办理贷款，退回诉请中所有款项和解除资金监管，后被告无法办理贷款手续，建设银行经过多次审查，均认定原告和其配偶不符合贷款条件（收入和主体情况不符国家贷款条件），被告又要求原告虚假陈述和虚构事实骗取贷款手续通过，经多次审核均被银行否定贷款资格，之后，被告却以种种理由拒绝返还款项和解冻账户，被告行为严重侵害了贷款秩序，并侵害了原告合法财产，为此请求贵院依法判令被告和第三人返还相关费用。被告大连鹏锦房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的前两项诉讼请求是依据原告与第三人签订的房屋买卖合同而引起的房屋买卖合同关系，第三项诉讼请求是依据原告与被告的居间合同而引起的居间服务关系，贷款是原告委托被告协助贷款，由于三个不同的法律关系，在一起诉讼产生的被诉主体应当是不同的。被告只是依据原告与第三人签订的房地产买卖合同代第三人保管定金3万元，原告若主张返还定金应当向第三人主张权利。关于贷款费用，本案中被告已经依据双方的约定履行了协助义务，而贷款未能实现主要责任在于原告，原告称全权委托被告为其贷款购房是不实的，原、被告间只存在居间服务关系，被告向原告提供居间服务，从未全权为原告代为购房。本案中原告的前两项请求应当在原告与第三人之间的买卖关系解除后行使权利，现双方的买卖合同关系正在进行中，原告要求返还定金及首付款没有事实依据。第三人张明亮述称，希望原告继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2021年2月1日，原告作为买方，与第三人（卖方）、被告（居间方）签订编号为0000985的《房地产买卖合同》。合同第一条约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积约54.95平方米。第二条约定：买卖双方同意房屋按套出售价格为人民币68万元；买方需按照下列方式付款：A、定金人民币5万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金5万元，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意居间方代卖方保管定金；B、定金外的付款方式选择（2）贷款：买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度和年限以银行（或公积金）最终审核为准，首付房款多退少补，买方承诺本人和其□配偶□共同还款人□共有人月工资收入共计在壹万元人民币以上，具备良好的银行存储流水和无不良信用记录，如上述承诺事项不属实须承担违约责任；若买方由于自身资信等原因无法贷款则需在七日内补齐房款，否则视为买方违约；买方于本合同签订之日起二十日内，备齐购房首付（除定金以外）房款人民币20万元整，存入银行资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用约人民币以实际发生为准交由居间方代为保管。第八条约定：办件时间：现金付款：12个工作日2商业贷款：25个工作日3公积金贷款：35个工作日4组合贷款：45个工作日。工作日自过户手续递交到大连市房地产交易所之日起算。（现金付款至：产权证办理完毕；贷款至：银行放款）。若房屋权属转移需到大连市的房屋管理部门办理，办件时间需在前述时间基础上各延长5个工作日。第九条约定：基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付居间服务费，并于本合同的签订当日交付居间方。第十条约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给卖方；居间方履行合同第8条时，每逾期一日，居间方按买方交纳的代理费的1%赔偿买卖双方；若因买卖双方的原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任。第十一条约定：合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同的违约者，双方需双倍赔付居间方居间服务费，因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担双方居间服务费总额的双倍赔付责任。第十二条约定：买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。第十三条约定：合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同第14、15条处理，买卖双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。第十四条约定：如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院做出生效判决、裁定、居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。第十五条约定：买卖双方在本合同履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时向房屋所在地人民法院提请诉讼。第十六条约定：本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。合同另对其他事项进行了约定。2021年2月1日，原告作为甲方，与被告（乙方）签订编号为0002251的《房地产居间服务合同》，约定：甲方委托乙方提供居间服务，房屋地址：大连市甘井子区，服务期限自本合同签订之日至房屋买卖完毕（另有合同除外），房屋成交价格为人民币68万元。关于乙方居间服务以及其他服务内容，合同约定：1、制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2、提供成交机会、促成房屋交易、谈判；3、协助签署房地产买卖合同；4、协助办理房屋过户一切相关手续。关于佣金及支付方式，合同约定：甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费人民币5000元整+1000元，总共6000元整，甲方于签订房地产买卖合同之日支付居间服务费，甲方逾期支付的，须按房屋成交价格千分之五/日向乙方支付违约金。关于违约责任，合同约定：甲方签订房地产买卖合同后，因甲方原因导致房地产买卖合同解除或无法履行，由甲方按房地产买卖合同第十一条的约定支付乙方服务报酬。合同第七条手写部分约定：贷款费和中介费总共6000元整，产权证80，如因个人原因收入证明或流水不合格，一份200元。关于管辖，合同约定：甲乙双方在本合同履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，向乙方所在地人民法院提请诉讼解决。合同另对其他事项进行了约定。2021年2月1日，原告向被告交付定金1万元，被告向原告出具专用收款收据一份。2021年2月2日，原告向被告交付定金2万元、服务费贷款费6000元，被告向原告出具专用收款收据一份。2021年2月8日，原告向案外人大连同创万佳地产代理有限公司交付400元，案外人大连同创万佳地产代理有限公司向原告出具专用收款收据一份，收款金额为400元，收款事由为评估费。2021年2月8日，原告作为乙方（购房人），与第三人（甲方、售房人）、案外人中国农业银行股份有限公司大连长春路支行（丙方、托管银行）签订《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管协议》，约定：甲乙双方为交易案涉房产而委托丙方管理的资金为人民币17万元，乙方应在签署本协议后十个自然日内将托管资金一次性足额划转至丙方指定的二手房交易结算资金托管专用账户；丙方开立二手房交易结算资金专用账户，乙方将托管资金存入丙方为交易双方开立的托管专用账户，由丙方依照本协议约定实施资金划转等托管行为；资金托管期限为自托管资金足额划转至丙方托管专用账户之日起六个月，不得延期，资金入账时间以银行系统为准。关于协议提前终止的资金划转，协议约定：在托管期限内，协议终止需得到三方一致同意，本协议第4.1条约定的情形除外；甲乙双方协议终止协议的，应共同通过丙方互联网银行服务网站签署《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管提前终止申请书》，丙方经审核后同意终止本协议的，托管资金全额退回到本协议第2.3条约定的乙方签约账户。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，原告将17万元存入托管专用账户。2021年2月18日，被告的员工靳薇、董欣欣向原告出具内容为“今日2021年2月18日，鹏锦地产经纪人靳薇、店长董欣欣承诺给买方赵爱芳办理房贷手续，保证在建设银行能顺利办理审贷通过，不多收买方赵爱芳一分钱，不多增加首付款。如因建设银行没有办理审贷通过，办不下来，返还赵爱芳定金￥30000元整，并且首付款资金监管解冻，不用赵爱芳承担任何责任。返还费用包括（中介费和贷款费用共￥6000元整）。保证人：靳薇、董欣欣”的字条，靳薇、董欣欣在该字条上签字按手印。2021年2月19日，被告员工靳薇向原告发送内容为“赵爱芳我们鹏锦地产正式通知你，现在由于你们自己原因给银行打电话，说一些不该说的话，想尽一切办法不配合办理贷款手续，投诉污蔑银行工作人员，现在银行不给你贷款了，至于你撤不撤销投诉和我们不发生关系，现在房主和我们鹏锦地产会追究你们的一切责任，这房子是你们不买了，所以人家房主另卖他人与你们无关，一切后果你们自己承担”的微信信息。2021年2月27日，被告员工靳薇向原告发送内容为“合同的时间是30天，如果超出合同时间就是违约了，我们通知你配合办理手续，你们不配合，办完手续又往银行打电话投诉”“通知你正常办理手续，不是我们不给你办，你们不配合，如果合同到期出现违约责任自行承担”的微信信息。2021年6月22日，中国建设银行股份有限公司大连甘井子新区支行向法庭出具系统工单截屏一份，显示：客户信息：证件类型：居民身份证，证件号码，客户姓名，联系电话，来电号码，工单详细信息：问题类型：申请/审批，客户问题详细描述：客户2/18在大连房交市场支行申办个人住房商业贷款，贷款申请人：赵爱芳和房总理。客户表示申请贷款的材料，中介协助作假，自己的实际还贷能力有限，办理房贷的意愿不高，要求反馈处理。庭审过程中，被告自认原告交付的三万元定金目前在被告处保管，原告的农业银行账户目前仍处于资金监管下。庭审过程中，原、被告均认可原告曾向两家银行进行贷款但都没有通过的事实。对于贷款未能通过的原因，原告称是银行审核了原告夫妻的身份和工资收入情况同时还审核了房屋的相关状态，银行认为原告夫妻双方的收入情况无法达到稳定返还银行贷款利息的标准，原告夫妻均为来连务工人员，房屋为90年代房产，是被告通过美化房屋而进行贷款手续，银行发现后认为此房屋不具有抵押贷款的可行性；被告称第一次贷款系由于原告没有到农业银行签字而没有通过，第二次贷款系由于原告向建设银行的客服投诉自己没有贷款意愿及能力，自己对贷款进行了否定，并非银行贷款没有通过。本院认为，本案系中介合同纠纷及房屋买卖合同纠纷。本案中，原告与第三人、被告签订的《房地产买卖合同》、原告与被告签订的《房地产居间服务合同》及原告与第三人、案外人中国农业银行股份有限公司大连长春路支行签订的《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应依约履行各自的义务。现原告诉至法院，请求解除房地产买卖合同，被告与第三人在庭审过程中明确表示不同意协商解除合同，要求原告继续履行，则原告须举证证明原告享有约定的或法定的合同解除权。依据《房地产买卖合同》第十二条之约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务，逾期超过10天，居间方或守约方有权解除合同。本案中，作为卖方的第三人不存在未按合同约定时间履行义务超过10天的违约行为，故原告不得据此行使约定解除权。同时，在本案中，原告亦未能向法庭举证证明存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除情形。《房地产买卖合同》第二条约定，买方申请商业贷款，具体贷款额度和年限以银行（或公积金）最终审核为准，买方承诺本人和其……月工资收入共计在一万元人民币以上，具备良好的银行存储流水和无不良信用记录，如上述承诺事项不属实须承担违约责任；若买方由于自身资信等原因无法贷款则需在七日内补齐房款，否则视为买方违约。依据该约定，买方申请商业贷款未获通过时，须在七日内补齐房款，买方不能因此当然获得解除合同的权利。故对于原告解除房地产买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告和第三人共同返还定金30000元的诉讼请求。依据《房地产买卖合同》第十条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给卖方。现案渉房地产买卖合同依然有效，卖方不存在违约行为，故原告无权请求第三人返还已付定金。被告作为中介方，依据合同约定代第三人无偿保管定金，原告亦无权请求被告返还定金。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告和第三人共同协助原告办理解冻原告账户的诉讼请求。依据原告、第三人与案外人中国农业银行股份有限公司大连长春路支行在《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管协议》中的约定，资金托管期限为自托管资金足额划转至丙方托管专用账户之日其六个月，在托管期限内，协议终止需得到三方一致同意，甲乙双方协议终止协议的，应共同通过丙方互联网银行服务网站签署《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管提前终止申请书》，丙方经审核后同意终止本协议的，托管资金全额退回到本协议第2.3条约定的乙方签约账户。现资金托管期限尚未届满，原告亦未能向法庭举证证明三方达成了提前终止协议的合意，原告请求第三人协助原告办理解冻，无事实及法律依据，本院不予支持。被告作为中介方，并非《中国农业银行大连市分行二手房交易结算资金在线托管协议》的当事人，其无权亦无法协助原告办理解冻账户，故对于原告请求被告协助办理解冻账户的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告返还中介费和贷款费用6400元的诉讼请求。依据《房地产买卖合同》第九条及《房地产居间服务合同》第五条的约定，基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付居间服务费，并于本合同的签订当日交付居间方；甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费。本案中，被告向原告提供了居间服务，原告与被告、第三人签署了房地产买卖合同，则原告向被告支付居间服务费的条件已成就，被告收取原告交付的居间服务费具有事实及法律依据。在《房地产买卖合同》与《房地产居间服务合同》依然有效的情况下，原告诉请被告返还居间服务费，无事实及法律依据，本院无法予以支持。至于400元的费用系原告向案外人大连同创万佳地产代理有限公司交付的，原告诉请被告返还无理，本院亦不予支持。关于被告的工作人员靳薇、董欣欣向原告出具的字条。本院认为，从该字条的语句可以看出，该字条系靳薇、董欣欣以个人名义而非以被告或第三人的名义向原告作出的承诺，被告与第三人均未在该字条上加盖公章或签字，被告与第三人既未事先对此二人作出授权，亦未事后进行追认，故原告不得据此请求被告或第三人承担由该字条所可能引发的法律后果。从另一个角度而言，根据字条的文意，“因建设银行没有办理审贷通过”是返还定金及费用、解冻账户的前提条件，而本案中，从中国建设银行股份有限公司大连甘井子新区支行向法庭出具的系统工单截屏内容来看，原告的丈夫房总理曾经拨打建设银行客服电话，表示申请贷款的材料中介协助作假，自己的实际还贷能力有限，办理房贷的意愿不高，其性质为促成“建设银行没有办理审贷通过”条件的成就，原告不得据此请求被告返还定金及费用并解冻账户。虽然原告称此电话并非房总理本人所拨打，但系统工单中记载的客户证件号码与房总理证件号码相符，客户姓名亦与房总理姓氏相符，结合建设银行客服电话在拨打过程中须事先录入身份证件号码等个人信息的情况，可以初步证明电话为房总理所拨打，原告未能向法庭提供相反证据证明电话并非房总理本人所拨打，故对于原告的此种否认，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵爱芳的全部诉讼请求。案件受理费355元（简易程序减半收取，原告已预交），由原告赵爱芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 璐二〇二一年七月十五日书记员 吕雁冰本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。