江苏省南通市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏06民终1434号上诉人（原审第三人）：上海爱建信托有限责任公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路746号3-8层。法定代表人：徐众华，该公司董事长。委托诉讼代理人：武一飞，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：解秀国，男，1970年1月11日生，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：王士平，女，1969年1月3日生，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：解玲玉，女，1993年1月6日生，住江苏省射阳县。原审被告：南通吴地海仁置业有限公司，住所地江苏省南通市外环西路103号。法定代表人：孟海苏，该公司董事长。上诉人上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建信托公司）因与被上诉人解秀国、王士平、解玲玉，原审被告南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初3350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。爱建信托公司上诉请求：撤销一审判决第一、第三项，发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费由解秀国、王士平、解玲玉承担。事实和理由：一审未能查清解秀国、王士平、解玲玉是否付清购房款。其公司从未放弃过案涉房屋抵押权。且案涉房屋因另案已被法院查封，解秀国、王士平、解玲玉应通过执行异议方式主张权利。王士平辩称，其已经完全履行支付购房款的义务。爱建信托公司出具《情况说明》的行为应当视为其放弃了抵押权。虽然案涉房屋已经被法院查封，但并不影响其提出解除查封并过户的主张。解秀国、解玲玉未作答辩。吴地海仁公司未作陈述。解秀国、王士平、解玲玉向一审法院起诉请求：1.吴地海仁公司协助其办理南通市崇川区滨江时尚街A区4层409号房屋产权及土地使用权证手续。2.解除爱建信托公司在南通市崇川区滨江时尚街A区4层409号房屋抵押权。3.吴地海仁公司从2017年11月2日起按照年利率6%支付其损失至实际过户之日止（暂计53266.95元）。4.本案的诉讼费用由吴地海仁公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，出卖人吴地海仁公司与买受人解秀国、王士平、解玲玉签订了一份编号为20170801的《商品房买卖合同》，其中载明,买受人购买的商品房为滨江时尚街A区4层409号房，商品房用途为商业，建筑面积共26.16平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米13574.66元，总金额355113元；买受人以分期付款方式付款，于2017年7月30日前支付人民币178113元，余款人民币177000元于2017年9月25日前一次性付清；出卖人应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人在90-120个工作日之内继续办理房地产权属证明，如到期买受人仍然未取得房地产权属证明，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按买受人已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2017年7月30日，王士平以刷卡和现金方式向吴地海仁公司共支付购房款178113元，该公司向王士平开具相应金额的收据。2017年9月24日，王士平向商户名称为置富行POS机刷卡支付购房款177000元，吴地海仁公司亦向解秀国、王士平、解玲玉开具相应金额的收据。2017年9月25日，吴地海仁公司向解秀国、王士平、解玲玉开具了355113元的发票。后因案涉房屋上设定有抵押，无法办理过户手续，解秀国、王士平、解玲玉起诉至法院。一审另查明，上海市黄浦公证处于2019年4月10日作出（2019）沪黄证执行字第18号《执行证书》，其中载明：2015年12月29日，爱建信托公司与吴地海仁公司、苏州和地丰利不动产投资有限公司（以下简称和地丰利公司）、孟海苏签署了《债权债务确认协议》；与吴地海仁公司签订了《股东借款合同》；与吴地海仁公司、和地丰利公司了签订《借款债权转移确认书》。根据上述协议、合同以及确认书的约定，吴地海仁公司对爱建信托公司应承担的债务合计为154000000元。为了确保债务的履行，吴地海仁公司以其拥有的在建工程对应的《商品房预售许可证》（通房预售证[2014]057号）以及《商品房预售许可证（副本）》（通房预售证[2014]080号）所记载的共计面积22497.52平方米的在建工程及占用范围内的土地使用权提供抵押担保，并于2016年1月12及13日办理了在建工程抵押登记证明以及土地他项权利证明书。2017年1月，因在建工程已竣工且取得产证，爱建信托公司与吴地海仁公司又签订了《抵押合同之补充协议》，约定将在建工程抵押变更为现房抵押，并于2017年1月8日办理并取得了不动产登记证明。根据《执行证书》所附抵押物清单显示，案涉滨江时尚街A幢409室房屋包含在上述抵押物中。该房于2017年1月7日办理了所有权登记，登记的所有权人为吴地海仁公司；于2017年1月8日办理了抵押登记，登记的他项权人为爱建信托公司。一审再查明，2016年1月20日，爱建信托公司向南通市住房保障和房产管理局出具一份《说明》，载明：吴地海仁公司开发的滨江时尚街项目，因涉及信托贷款业务，于2016年1月12日将在建工程抵押给爱建信托公司，共计套数328套，抵押面积22497.52平方米。现应借款人吴地海仁公司要求，爱建信托公司同意将滨江时尚街A区101……A区409……共计328套室，共计328套网签预售并备案。一审又查明，吴地海仁公司的股东及出资比例为爱建信托公司占比49%、和地丰利公司占比43.5%、孟海苏占比7.5%。本案一审争议焦点为：爱建信托公司作为抵押权人同意抵押人吴地海仁公司销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。一审法院认为，该抵押权已消灭。理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”本条明确了“抵押权人同意可转让”的基本原则，且就转让所得价款，也仅要求抵押人向抵押权人提前清偿债务或提存，并未限制受让人的相关权利或另外加诸负担。也就是说，在抵押权人同意转让抵押物的情形下，受让人不负有代为清偿债务的义务，抵押物的交换价值实现之日，抵押权人即丧失物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，爱建信托公司对外出具《情况说明》，同意转让抵押物，双方因此得以成交房屋买卖并在房产交易中心予以备案，爱建信托公司的该项说明，应视为放弃抵押权，此时其对于案涉房屋已不再享有抵押权，其只能对已支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。2.从爱建信托公司与吴地海仁公司的内部关联性上看，爱建信托公司不能等同于普通的债权人，其实际上作为吴地海仁公司最大的股东，具有对吴地海仁公司的经营，特别是资金收支全面掌控的能力，在其同意吴地海仁公司对抵押物进行出售时，其自身就负有对房屋价款进行合理监管的义务，应当及时敦促抵押人清偿债务并监督所涉资金流向，以保证交易中各方当事人的合法权益。3.《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有相应担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经获得抵押权人同意转让的前提下，特别是在购房人已经支付对价情况下，如果再将设定抵押的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的合法权益。综上，爱建信托公司在案涉房屋上的抵押权已消灭。至于爱建信托公司提出的对于解秀国、王士平、解玲玉购房款是否已经支付到位的质疑，一审法院认为，庭审中，解秀国、王士平、解玲玉已经提供了其分两笔支付房款的凭证，吴地海仁公司也向解秀国、王士平、解玲玉开具了相应金额的收据和房款发票，根据商品房交易惯例，购房款发票一般于房款支付完毕后才开具。爱建信托公司虽抗辩解秀国、王士平、解玲玉有一笔购房款是向商户名称为“置富行”的POS机刷卡支付并非支付给吴地海仁公司，一审法院认为，于买房人而言，因支付房款系大额资金交付，根据房屋销售惯例，通常是通过POS机刷卡支付，购买人根据出卖人的指示向指定账户进行支付，并无对相应资金流转的注意义务，解秀国、王士平、解玲玉在吴地海仁公司的销售点刷卡支付房款并无过错。另外，吴地海仁公司作为房屋出卖人，亦并未对解秀国、王士平、解玲玉的房款支付提出异议，故一审法院依法认定解秀国、王士平、解玲玉已经足额支付了案涉购房款。综上所述，解秀国、王士平、解玲玉作为买受人已完成了购房人的付款义务，吴地海仁公司作为出卖人，应当将所涉房产过户至解秀国、王士平、解玲玉名下。爱建信托公司对案涉房屋所享有的抵押权如前文所述已经解除，解秀国、王士平、解玲玉要求爱建信托公司立即解除案涉房屋的抵押权，吴地海仁公司将案涉房屋过户至解秀国、王士平、解玲玉名下，符合法律规定，一审法院予以支持。对于解秀国、王士平、解玲玉主张的违约金，因双方在合同明确约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金”，解秀国、王士平、解玲玉虽提出该违约金过低，应参照资金占用期间的利息6%予以调整，但未能提供相应证据证明其因逾期办证产生的实际损失，因此，对于解秀国、王士平、解玲玉的违约金，一审法院按照合同约定的违约金计算方式（即355113×1%=3551.13元）予以支持。吴地海仁公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，一审法院可就查明的事实依法进行判决。一审依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、南通吴地海仁置业有限公司自判决生效之日起十日内协助解秀国、王士平、解玲玉办理南通滨江时尚街A幢409室房屋产权证及土地使用权证手续。二、南通吴地海仁置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿解秀国、王士平、解玲玉违约金3551.13元。三、解除上海爱建信托有限责任公司在南通滨江时尚街A幢409室房屋上的抵押权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，由解秀国、王士平、解玲玉负担1082元，南通吴地海仁置业有限公司负担50元。本院经审理查明：本院于2019年6月24日作出（2019）苏06执74号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人吴地海仁公司、和地丰利公司、孟海苏银行存款259719604元，或查封扣押其相应价值的其他财产。其后，本院对包括讼争房屋在内的243套房产依法采取查封措施。本院认为，解秀国、王士平、解玲玉本案诉请主张房屋过户、解除抵押权，但根据（2019）苏06执74号执行裁定书，本院已对讼争房屋采取了查封措施，标的物处于被查封状态。解秀国、王士平、解玲玉应通过执行异议以及向执行法院提起执行异议之诉主张权利，而非通过本案起诉要求办理过户及消除抵押权，其起诉应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初3350号民事判决；二、驳回解秀国、王士平、解玲玉的起诉。一审案件受理费1132元，退还解秀国、王士平、解玲玉；上海爱建信托有限责任公司预交的二审案件受理费1132元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年七月七日书记员 陈嘉怡