文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1734号上诉人（原审原告）：孔娴君，女，1974年9月7日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈明杰，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴龙湖置业有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道龙潭东路沧浦村。法定代表人：裴丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。上诉人孔娴君因与被上诉人宜兴龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初6049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔娴君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判：1.龙湖公司支付庭院面积不足部分的赔偿款12万元；2.移除埋在庭院里的电缆线和房屋东北角的电缆分接箱、电表箱，封闭庭院围栏、平整土地；3.赔偿律师费、交通费计38696.5元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审未对龙湖公司庭后补充提供的《国有建设用地使用权出让补充合同》组织质证，程序违法。二、补充协议中关于“庭院、布置管线等公共设施以现场呈现实况为准，买受人不持异议”以及口头表达的意向不属于合同约定的条款，均为无效条款。1.其购买的是别墅，对庭院享有独立的使用权，庭院的形状、面积等均会严重影响别墅的价值，而庭院中布置的管线、公共设施也会影响别墅的使用，对其合同权利具有重大影响。补充协议系格式合同，相关条款免除了龙湖公司责任、排除了其主要权利，龙湖公司未采取合理的方式提请对方注意，系无效条款。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，开发商在售房时的承诺，即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同的内容。由于国家政策等原因，开发商在签订合同时不能明确庭院面积、形状等信息，但是会在签订合同时进行承诺，如果合同中未载明的承诺事项均不构成合同内容，则开发商的承诺没有任何意义，不仅会鼓励开发商进行虚假宣传，而且将极大的损害买房者的合法权利。因此，补充协议关于口头承诺不构成合同内容的条款，不仅排除了买受人主要权利，而且与上述法律规定不符，应认定无效。三、龙湖公司埋藏电缆线及安装电缆分接箱、电表箱的位置不符合合同约定和规划要求，导致庭院面积减少并限制庭院使用，事实上给其权利造成了重大影响，应予以整改。1.签订合同当天，售楼人员出示了房屋图纸，图纸明确载明庭院面积为193平方米。另外，根据该图纸，房屋东北角没有电缆分接箱和电表箱，庭院里也没有电缆线。但其在验收房屋时发现，庭院中埋藏了电缆线，房屋东北角安装了电缆分接箱和电表箱，导致实际交付的庭院仅有约186.10平方米，比承诺的面积少6.9平方米。2.根据龙湖公司一审中提供的规划图纸，电缆分接箱的位置应距离房屋北侧墙面的平行线3-5米处，但房屋交付时，电缆分接箱安装在房屋北侧墙面的平行线上，不符合规划要求。根据龙湖公司销售房屋时出示的图纸，电缆分接箱和电表所在的位置为庭院，即龙湖公司安装的电缆分接箱和电表箱占用了本属于其的庭院。3.龙湖公司提交的规划图纸明确要求：“所有电缆通道、电气设备不得放入住户私人区域。”在其享有独占使用权的庭院埋藏电缆明显不符合上述规划要求。龙湖公司在庭院埋藏电缆并改变电缆走向，不仅占用了庭院面积，也给其使用庭院增加了不便。4.龙湖公司未按约定及规划埋藏电缆线及安装电缆分接箱、电表箱，不但存在安全隐患，而且不能种植根深植物，限制了其对庭院的使用。此外，电缆线每隔十余年就要检修、翻新，会给其造成不便和损失。而龙湖安装电缆分接箱和电表箱的位置，使得庭院土地无法平整，下雨天雨水倒灌，也使得庭院无法封闭，存在安全隐患，龙湖公司应予以整改，并给予其相应补偿。宜兴龙湖置业有限公司二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方对于庭院面积的赠送没有约定,补充协议中明确庭院以实际交付为准。庭院其实是其公司将相应的使用权证赠送给孔娴君，即使面积存在一定误差，也是由于现场施工导致。由于孔娴君是纯获益行为，不应当以此作为其公司承担责任的条件。2.关于电缆分接箱和电表箱，其已经在此前向孔娴君进行告知，该两部分的位置是根据电力公司的电力施工设计图建造的，且电缆分接箱、电表箱的位置也不在孔娴君的庭院范围内。3.孔娴君所购房屋是经过平整的，只是因为地理位置背靠龙背山，所以会有一定的高度差。4.双方合同没有约定当事人主张律师费的权利，故孔娴君的诉请五没有依据。5.关于一审未就其公司庭后提交的证据组织质证，因为其公司提交的规划文件首先不涉及案件实体争议，由法院依法认定，且孔娴君已在一审庭审过程中就相关问题发表过质证意见了，所以本案不存在程序问题。孔娴君向一审法院提出诉讼请求：龙湖公司支付庭院面积不足部分的赔偿款12万元，赔偿因改变E01幢房屋实际用途导致的房屋减损5万元，移除埋在庭院里的电缆线和房屋东北角的电缆分接箱、电表箱，封闭庭院围栏、平整土地，赔偿律师费、交通费计38696.5元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月27日孔娴君与龙湖公司签订《商品房买卖合同(预售)》1份，约定孔娴君以3550651元价格向龙湖公司购买紫云台E02幢住宅1套，建筑面积188.93平方米，交房时间2019年12月31日前，合同还约定了付款方式、违约责任等条款。签订买卖合同的同时双方还签订了《补充协议》，协议约定双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况(包括但不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任；买受人已充分了解项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况，该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素的影响，出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况发生变化均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任；买受人对出卖人设置在室内、庭院、露台、地下室、阁楼、设备间及公共区域的配套设施、建筑(包括但不限于物业用房、配电箱/房、室外消火栓、空调外机、供暖系统、井盖、通风井、车库出入口、垃圾站、消防出入口等设施或建筑)和管道的配置、置放位置予以接受，买受人不得改变、损坏或影响房屋建筑结构及配套设施、管道等的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应赔偿责任；买受人确认，出卖人已将与该房屋有关的、可能对该房屋的使用造成影响的如下不利因素如实告知，买受人俱己知悉并无异议：红线内规划有以下设施，在符合国家标准的前提下，仍可能对相邻的住宅产生影响：1.变电所，位于E02幢西北侧；2.地下室车行出入口，位于E06幢西侧；3.室外人行通道台阶，位于E04幢西侧和E01幢北侧；4.社区商业，位于E04幢北侧。……以上信息，基于目前政府已实际公布的规划及设计方案，但该等规划及设计方案存在调整的可能而导致信息变化的，应以最终政府批准的规划及设计方案为准，因本公司无法控制的原因，可能存在其他不利因素或上述不利因素发生变化的，本公司不再另行通知和提示；买受人所购商品房附带可独立使用以下项目：买受人所购商品房附带不计入产权登记面积的庭院。庭院面积具体以现场呈现实况为准。买受人对庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间没有所有权的情况完全了解并不持异议；买受人所购买商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担，已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其使用并提供维修方便；购买带庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间商品房的买受人在使用时不得改变其形状，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损害建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定；买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地，买受人违反上述义务的应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失；买受人享有使用权的所购商品房附带的庭院大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议；本合同约定房屋所在楼幢周边存在商业项目开发和商业配套运营，未来存在娱乐、教育等商业业态，房屋会受到噪音、气味等因素的影响，因给予相邻便利之需要，买受人所购房屋所在二期1组团与社区商业配套系共用小区出入，需经过小区方能进入配套商业，买受人所购房屋可能会不同程度的受到噪音、气味、光源、人流等因素的影响，出卖人在确定买受人所购房屋销售价格时已经考虑了该因素，并在销售价格中进行了折让，本商品房买卖合同确定的销售价格已经是折让后的价格。合同订立后，龙湖公司继续对涉案房屋进行施工并完成竣工验收，孔娴君也按约支付了全部房款，2019年12月12日龙湖公司通知孔娴君交房，孔娴君验收房屋后于2019年12月24日就车位划线、庭院电力设施、流水等问题向龙湖公司提出整改要求并拒绝办理交接手续。2020年4月25日孔娴君委托浙江泽大律师事务所向龙湖公司发送律师函，函中认为花园面积与宣传时不符合、东北角装有1205幢、1206幢电缆分接箱和表箱并在庭院内铺设了电缆线与电缆井有安全隐患、E01幢商业用途与合同约定不一致对生活有影响，要求整改或赔偿。嗣后孔娴君以龙湖公司未整改为由于2020年7月9日向法院提起诉讼。一审中，双方一致认可龙湖公司提供的《公建负荷低压电缆走向示意图》上房屋编号为E02-1#的房屋即为孔娴君所购房屋、公安编号1205室、图纸上虚线为电缆走向、E02-1#.E02-2#北侧为4#开关站(含配变)、E02-1#东北侧右上角为70#电缆分支箱、E01#楼设计了商铺负荷1套低压配电柜、并有所有电缆通道、电气设备不得放入住房私人区域的提示。根据孔娴君提供的视频可见，电缆分接箱与电表箱并不在孔娴君房屋庭院范围内，且在庭院边有电缆检修盖板，2020年4月29日案涉房屋取得宜兴市不动产首次登记证。一审庭审后龙湖公司补充提供了2016年9月20日签订的《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，合同载明出让人宜兴市国土资源局，受让人龙湖公司，经市政府批准双方就编号为3202822012CR0183号出让合同的有关事项订立补充合同，同意将该合同项下部分土地调整为商业，使用年限40年，至2056年7月25日止，商业建筑面积为1446.64平方米，原住宅使用年限不变，龙湖公司补交土地出让金279202元。上述事实，有双方当事人提供的证据及法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中当事人签订的补充协议明确约定，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容，综观合同与补充协议的内容，并未有庭院面积与庭院交付标准的相关约定内容，因此即使当时口头承诺了庭院面积与标准，也不具有约束力，相反附带的庭院大小、形状、面积等以根据补充协议约定以交付时的现状为准，而孔娴君提供的视频也能够说明龙湖公司交付的庭院与其他庭院一致全部用绿篱相隔，况且孔娴君也没有证据证明龙湖公司曾承诺过193平方米庭院面积且庭院为封闭式，故孔娴君以庭院面积不足、庭院应封闭等为由要求龙湖公司承担相应责任的诉请于法无据，法院不予支持；尽管双方签订的商品房买卖合同第一条明确约定，销售于孔娴君的D、E地块由龙湖公司以出让方式取得土地使用权，孔娴君所购房屋占用的土地用途为住宅，商品房项目核准名称为紫云台E01-E07幢，虽从字面上理解紫云台E01-E07幢均应为住宅，但双方在补充协议中已经明示房屋所在楼幢周边存在商业项目开发和商业配套运营，买受人所购房屋所在二期1组团与社区商业配套系共用小区出入，需经过小区方能进入配套商业，应给予相邻便利之需要，房屋售价已考虑了该因素，社区商业位于E04幢北侧，前述内容完全能够确认孔娴君在订立合同时应知或明知所购房屋区域内存在社区商业，而E01幢正好位于E04幢的北侧，双方也确认该区域内仅有E01幢为社区商业，因此即使龙湖公司未与国土资源局签订合同将E01幢占有土地变更为商业用途，龙湖公司也无需就变更问题承担责任，况且孔娴君也无证据证明龙湖公司将E01幢建设为社区商业后对孔娴君造成了损害，故孔娴君以变更用途为由要求赔偿损失的诉请于法无据，法院不予支持；补充协议约定，买受人所购商品房附带有可独立使用的不计入产权登记面积的庭院，庭院以现场呈现实况为准，附带的庭院大小、形状、面积等以交付时的现状为准，已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其使用并提供维修方便，买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地，否则要承担相应的责任。根据该约定，孔娴君对布置在庭院中的公共管线应当接受并不持异议，除非严重影响其使用，况且根据公建负荷低压电缆走向示意图的内容，本有规划从孔娴君庭院中经过的电缆，而交付时已从有利于孔娴君使用庭院的角度出发改由从不影响孔娴君使用的区域通过，检修沟也已移至庭院边，电缆分接箱与电表箱更是放置在孔娴君庭院外，因此目前无证据证明公共管线的设置会对孔娴君的使用造成严重影响，即使有些许影响，孔娴君也应根据补充协议约定宽容接受，故孔娴君要求移除电缆线等电力公共设施的诉请于法无据，法院不予支持。对于律师费等损失双方并未有明确约定负担方式，对该诉请法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，作出判决如下：驳回孔娴君对龙湖公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2215元，由孔娴君负担。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，孔娴君提供：其与龙湖公司销售人员徐晓的微信聊天记录截图打印件，记录了交易的完整过程。2017年12月22日徐晓告知其花园面积200平米，2017年12月23日徐晓将规划图纸发给其，里面明确写明绿色的是花园，本案的电缆、分接箱以及电表箱所在位置就是销售人员告知的花园的位置。合同签订之后，2018年1月份其再次跟徐晓说“我已经安排哥嫂2月1日来刷卡交款，也希望你们按照合同草坪有200平方米，然后合同不让写草坪面积，那就按口头的说法执行即可”。对方答复说“放心”，这些内容证实龙湖公司销售人员在签订合同时一直承诺庭院面积是200平方米。其反复确认说明对庭院面积非常在意的，庭院面积大小及形状会直接影响其是否会买这个房子。另外，关于龙湖公司一审中补充提供的《国有建设用地使用权出让补充合同》，其对证据三性均不予认可。龙湖公司质证认为：1.该份证据不属于法律规定意义上的新证据，二审中完全有理由在一审中收集并提供该证据。2.即便内容属实，也表明了诉争庭院属于赠送面积，如按照孔娴君的陈述面积误差也在4.6%，该误差作为整体项目工程施工而言也是在合理范围内的。3.电缆箱和电表箱是属于整体小区使用过程中必备的，包括孔娴君在内的整个小区的使用人都应当有一定的容忍义务。且电表箱和电表分接箱对业主没有任何不利的影响。综上，其公司对该份证据不予认可。本案二审争议焦点为：一、孔娴君要求龙湖公司移除电缆线、电缆分接箱、电表箱并封闭庭院围栏、平整土地的主张是否应予支持；二、孔娴君以庭院面积不足要求龙湖公司赔偿12万元是否有依据。本院认为：关于争议焦点一，孔娴君主张电缆线、电缆分接箱、电表箱占用了本应属于其的庭院面积，并引用规划图纸中“所有电缆通道、电气设备不得放入住户私人区域”的规定要求龙湖公司移除上述公用设施。而龙湖公司认为该处的“住户私人区域”系指业主专有部分。对此，应当依据双方合同约定、结合上述公用设施的具体位置以及对业主使用房屋的影响程度等综合考量认定。根据双方补充协议第一条第7款“买受人对出卖人设置在室内、庭院的配套设施、配电箱/房等设施建筑和管道的配置、置放位置予以接受。”及第十六条第3款“买受人所购买商品房附带的庭院……已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其使用并提供维修方便。买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施……”。龙湖公司虽已将庭院使用权赠予业主，但保留了在庭院布置公共设施的权利，业主应当服从开发商对于公共设施的整体布局安排，给予一定的容忍度并提供维修便利。并且，孔娴君所称埋藏电缆线影响其种植植物以及电缆线每隔十余年需要重新从庭院中翻出来检修一事，并无任何依据。因孔娴君在本案中未提供证据证明电缆线、电缆分接箱、电表箱的设置客观上影响了其对房屋的正常使用，故其要求龙湖公司移除电缆线、电缆分接箱、电表箱并封闭庭院围栏、平整土地的主张依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，孔娴君主张龙湖公司销售人员在售房时称庭院有200平米，其认为该陈述内容已经构成要约应作为购房合同的一部分，但孔娴君在上诉意见中又称其看到销售人员出示的图纸中载明庭院面积为193平米，前后所述面积并不一致；结合双方合同约定的“买受人所购商品房附带不计入产权登记面积的庭院，庭院面积具体以现场呈现实况为准”，可以印证龙湖公司并未就附带庭院的具体面积向孔娴君作出承诺。实际上，孔娴君认为庭院面积减少的主要理由是电缆分接箱、电表箱占用了原本应属于其的庭院面积，如前所述，电缆分接箱、电表箱作为公共设施安排在涉案房屋庭院一侧并不违反双方合同约定、也不影响孔娴君对涉案房屋的使用。综上，孔娴君以庭院面积比承诺面积少6.9平方米要求龙湖公司赔偿12万元的依据不足，本院不予支持。此外，关于孔娴君称一审未对龙湖公司庭后补充提供的《国有建设用地使用权出让补充合同》组织质证一事，因孔娴君一审中主张龙湖公司改变E01幢房屋用途导致其房屋减损5万元，龙湖公司提供上述证据是为证明该地块调整为商业用途已经过国土部门审批。一审判决后，孔娴君并未就该项诉请提出上诉，且已在二审中就上述证据发表质证意见。故一审该程序瑕疵并不影响本案判决结果。关于孔娴君主张的律师费、交通费等损失亦无法律和合同依据，一审未予支持并无不当。综上，上诉人孔娴君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由上诉人孔娴君负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月十六日法官助理杜凤君书记员庄茂根