江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1702号上诉人（原审被告）：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，董事长。被上诉人（原审原告）：陆健健，男，1957年11月23日生，住南通市崇川区。上诉人南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）因与被上诉人陆健健房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人茂发公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、关于交房时间，应当认定为2019年5月12日。2019年5月11日，茂发公司通知陆健健收房，陆健健签收通知。双方在交房时协商赔偿问题，陆健健可以选择拒绝接受协商，而非拒绝收房。房屋未能交付的责任不在茂发公司，故应以2019年5月11日作为逾期交房的截止时间。二、关于违约金的计算，一审法院适用法律错误。根据合同约定，逾期交房超过180天，合同赋予购房人解除合同的权利。陆健健未行使合同的解除权，茂发公司最多承担同期银行活期存款利息。一审法院判决茂发公司承担同地段租金损失，与当事人的约定不符。三、一审法院对逾期交房在180天之内违约金，按照合同约定的日万分之五计算，标准过高，应当予以调整。该违约金的计算标准超过银行贷款利率的数倍，显然过高。茂发公司未能按约交付房屋的原因是多方面的，如政府配套工程未能按时落实、地铁建设导致自来水未能接入，电梯安装滞后、补办规划手续等。陆健健共购买19套房屋，违约金已达购房款的30%左右，显然超过正常消费范畴，属于炒房行为。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持茂发公司的上诉请求。被上诉人陆健健答辩称，一、茂发公司陈述陆健健拒绝收房与事实不符。陆健健收到交房通知后，按照指定的时间和地点前去接收房屋。但茂发公司强制要求陆健健放弃逾期交房的赔偿，理所当然遭到拒绝。此后，陆健健多次发函要求茂发公司交房，并多次与茂发公司协商，还撤诉一次。但因茂发公司毫无诚信，才再次起诉。茂发公司要求以2019年5月12日作为交房日期，没有事实和法律依据。二、关于逾期交房180天内的违约金计算方式，合同已有明确约定。而且，茂发公司是合同的制定者，应已充分考虑法律后果。对逾期交房超过180天的损失，一审法院按照法律规定适用同地段房屋租金标准计算，合法有据。茂发公司依法没有免责事由，不能免除违约责任。至于茂发公司所称的炒房问题，更与本案无关联性。因为陆健健购买的均是商业用房，而非住宅。购房时，茂发公司还希望陆健健购买更多的房屋，却在诉讼中以此否定其应承担的违约责任，实属牵强附会。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆健健向一审法院起诉请求：1.判令茂发公司支付逾期交房期间的违约金1327656.36元（其中180天内的违约金为457479.36元，180天外的违约金为870177元）；2.本案诉讼费、鉴定费由茂发公司承担。一审法院查明事实：2017年5月8日，陆健健（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》六份，约定由陆健健购买茂发公司开发的南通市港闸区××大厦××幢××（预测建筑面积46.72平方米）、××（预测建筑面积46.71平方米）、××（预测建筑面积46.72平方米）、××（预测建筑面积46.71平方米）、××（预测建筑面积46.72平方米）、××（预测建筑面积46.71平方米）室房屋，合同总价分别为156488元、156455元、161017元、160983元、165546元、165511元，出卖人应当在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。2017年6月14日，陆健健又向茂发公司购买了××幢××（预测建筑面积65.8平方米）、××（预测建筑面积76.99平方米）、××（预测建筑面积48.08平方米）、××（预测建筑面积48.08平方米）、××（预测建筑面积53.2平方米）、××（预测建筑面积76.99平方米）、××（预测建筑面积48.08平方米）、××（预测建筑面积65.8平方米）、××（预测建筑面积48.08平方米）、××（预测建筑面积48.08平方米）、××（预测建筑面积65.23平方米）、××（预测建筑面积47.66平方米）、××（预测建筑面积47.66平方米）室房屋，并签订了相应的《商品房买卖合同（预售）》，约定合同总价分别为349766元、409248元、255574元、255574元、318913元、418210元、261170元、367638元、268633元、268633元、383435元、280155元、280155元，出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房。上述合同均约定出卖人应当在交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款。合同签订后，陆健健支付了购房款。2018年8月、2019年1月，因茂发公司未按期交房，陆健健发函要求茂发公司赔偿损失。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向陆健健发出了交房通知一份，通知陆健健在接到通知后5日内进行交房结算。陆健健于次日签收了该通知，并于2019年5月12日至茂发公司处要求收房，但茂发公司法定代表人要求陆健健就逾期交房补偿款再行协商。因陆健健不同意茂发公司提出的逾期交房补偿方案，遂未与茂发公司办理房屋交接手续。2019年6月12日，南通市不动产登记中心向茂发公司填发了案涉房屋的不动产权首次登记证明单。2020年3月17日，陆健健向茂发公司发函要求办理交房手续、赔偿损失，但茂发公司未予回应。2020年6月16日，在一审开庭审理过程中，法院曾要求陆健健及时与茂发公司沟通联系，确定履行交房手续的具体时间，若因茂发公司不配合或不能提供相关资料的，陆健健应及时告知法院；若因陆健健迟延办理相关手续的，相应的后果应由其自行承担。2020年9月28日，双方办理了房屋交接手续。陆健健就南通市××大厦××幢××、××、××、××、××、××室房屋2018年6月26日至2020年7月8日期间的月租金标准，××幢××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房屋2018年9月24日至2020年7月8日期间的月租金标准向法院申请评估，法院委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，该公司于2020年11月30日出具了（江苏）中大[2020](估)字第J038NT号《房地产估价报告》，测算认为××幢××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室和××幢××、××、××、××、××、××室房屋的月租金分别为2219元、2597元、1622元、1622元、1938元、2623元、1638元、2264元、1654元、1654元、2266元、1656元、1656元、1592元、1591元、1607元、1607元、1623元、1623元，合计35052元。陆健健为本次评估支付了评估费22000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定茂发公司逾期交房的时间；2.如何计算逾期交房180日内和超过180日后的违约金。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于茂发公司逾期交房的时间问题，茂发公司曾在2019年5月11日通知陆健健在五日内办理交房手续，但陆健健在接到通知后因不同意茂发公司的补偿方案而拒绝收房。判断陆健健拒收房屋是否合理的关键在于茂发公司是否在合同约定之外附条件交房，陆健健在指定的时间内至茂发公司处收房，但茂发公司要求就逾期交房违约金一并结算，因陆健健不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，陆健健在拒绝茂发公司提出的上述交房条件后，作为卖方的茂发公司完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向陆健健表达先交房的意愿，嗣后陆健健多次要求茂发公司交房亦无果，可以视为附条件交房。诉讼过程中，法院曾就房屋的交付问题于2020年6月16日征询了双方当事人意见，茂发公司表示同意交付房屋，但陆健健此后未能联系茂发公司进行交房，亦未提供证据证明茂发公司在此期间拒绝交房，因陆健健自身原因拒绝接收房屋所产生的损失应由其自行承担，法院根据茂发公司此前发出的交房通知书所给出的交房期限，认定茂发公司交房时间为2020年6月21日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。茂发公司本应按照合同约定在2017年12月28日前、2018年3月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，在无法定免责事由时，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向陆健健支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。陆健健要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。茂发公司关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因茂发公司系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交付超过180日的违约金当如何计算的问题，陆健健主张按3.14元/平方米/天的标准计算；茂发公司抗辩认为合同对此并未作出明确约定，陆健健无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交付超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。陆健健主张逾期交房超过180日的违约金按相近房屋的租金标准，即按3.14元/平方米/天的标准计算，因其所提供《租房协议》所涉房屋与案涉房屋并非同地段、同类房屋不具有参考性，且茂发公司认为陆健健主张的该部分违约金明显偏高，故陆健健要求按3.14元/平方米/天的标准计算缺乏依据。陆健健对《房地产估价报告》所估算的标准没有异议，故应以该报告的结论作为逾期交付超过180日的租金损失计算依据。茂发公司关于评估报告中确定的租金标准明显偏高及房屋能否对外出租存在不确定性的抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。因此，茂发公司应向陆健健支付逾期交房违约金1228342.36元[180×(349766+409248+255574+255574+318913+418210+261170+367638+268633+268633+383435+280155+280155+156488+156455+161017+1××83+165546+165511)×0.0005+725÷30×(1592+1591+1607+1607+1623+1623)+635÷30×(2219+2597+1622+1622+1938+2623+1638+2264+1654+1654+2266+1656+1656)]。此外，茂发公司抗辩认为陆健健逾期付款构成违约，应向其支付逾期付款违约金，并要求在本案中抵扣，因其未提供证据证明陆健健的具体付款时间，法院难以判断陆健健是否存在逾期付款行为，故对该抗辩意见亦不予采纳，茂发公司可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：南通茂发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陆健健支付逾期交房违约金1228342.36元。案件受理费16749元，鉴定费22000元，合计38749元，由陆健健负担3229元，南通茂发房地产开发有限公司负担35520元。二审中，双方当事人未提供新证据。经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，陆健健与茂发公司签订的多份商品房买卖合同均属合法有效。双方当事人应按合同约定履行义务。茂发公司逾期交房后，于2019年5月11日发出交房通知，陆健健于次日到茂发公司收房。因茂发公司要求先行协商赔偿事宜而未能办理交房手续。据此事实，陆健健在接到收房通知后即去收房，在无其他附加条件下不应拒绝接受房屋。结合在此前后陆健健一直要求茂发公司交房的事实，案涉房屋未能在当日办理交房手续的原因是茂发公司提出先行协商赔偿事宜，协商未能成功后茂发公司拒绝交房，而非协商未成后茂发公司按约交房，陆健健予以拒绝。故茂发公司在此之后仍处于逾期交房状态。茂发公司上诉称陆健健在2019年5月11日拒绝收房，有悖基本事实，本院不予采纳。合同约定逾期交房180天内的违约金按已交房款日万分之五计算。该违约责任条款是茂发公司提供的格式条款。在其违约后，又提出约定的违约金过高，违背诚实信用原则。茂发公司也未提供证据证明日万分之五的违约金标准过分高于实际损失。本院对该上诉主张不予采纳。对逾期交房超过180天的违约金计算方式，一审法院采用法律规定的同地段租金标准，低于日万分之五的标准，陆健健予以认可，本院不置异议。虽然合同约定逾期交房超过180天，购房人有权解除合同。但合同解除权是购房人的权利，其可不行使解除权而要求茂发公司承担违约责任。本案违约金的数额虽然较高，但自2019年5月12日后的违约损失，完全是因为茂发公司拒绝交房造成，系其自身扩大的损失。因合同法规定买卖合同的违约责任属于严格责任，因第三方原因造成的违约仍应由违约方承担责任。茂发公司上诉所称其逾期交房的各项原因，对其承担违约责任不产生影响。据此，茂发公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16749元，由上诉人南通茂发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年七月十六日书记员 汤婷婷