重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初4382号原告：重庆青原物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路9号30-15，统一社会信用代码915001050598621312。法定代表人：田原，职务总经理。委托诉讼代理人：王正福（公司员工），男，1963年10月20日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：肖国良，男，1973年3月5日出生，住重庆市大足区。原告重庆青原物业管理有限公司与被告肖国良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日受理后，依法由审判员胥杰适用小额诉讼程序独任审判,于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告重庆青原物业管理有限公司之特别授权委托诉讼代理人王正福及被告肖国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆青原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物管费3613.82元，并支付违约金845.5元，公摊费410元，合计4869.32元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系大足区龙湖路259号龙水骊苑10幢房屋(建筑面积125.48平方米)业主。2013年6月25日原告与被告小区业主委员会签订了《龙水骊苑物业委托管理合同》，并于2017年6月26日与被告小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》。原告根据上述合同的约定内容为被告小区服务至今，但被告并未按合同约定交纳物管费。从2015年2月至2016年12月、2018年1月至2021年5月累计下欠原告64个月的物管费共计3613.82元，物业服务合同约定违约金从逾期之日起按每日千分之三计算，本次原告主张845.5元（以其每月欠费金额为基数，从逾期的次月1日至2021年5月31日按每日0.06%计算）；欠2018年1月至2021年5月的公摊费410元。原告进行了多次催收，但被告均拒绝支付，原告特起诉来院，请求法院判令所请。被告肖国良辩称：1.被告购买了车位并办理了产权证，现车库废弃，导致被告车位无法使用，只能停在小区外面导致车辆被划，与原告协商后，原告承诺减免两年物管费，被告遂缴纳了一年的物管费，后因消防划线未通知被告直接将被告的车锁撬了，导致被告停车困难，被告遂拒交物管费；2.原告没有尽到管理职责，私自占用花园，未对外人进出小区进行登记；3.被告不清楚业委会与原告签订了物业服务合同，也没有收到原告的物业费催收函，门上也没有看到张贴的催收函；4.欠缴物业费属实，但金额有异议，被告缴纳了一年的物管费。综上，原告起诉的物管费、违约金、公摊费不认可，待原告将车库整好后被告就缴费。经审理本院查明：2013年6月25日，原告（乙方）与大足区骊苑小区业主委员会（甲方）签订《龙水骊苑物业委托管理合同》，双方约定：1、甲方将位于大足区龙湖路骊苑住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。物业管理服务事项包括：房屋的使用、维修、养护；区内公用设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理；绿化及清洁卫生等；2、委托管理期限为四年，自2013年7月1日起至2017年6月30日止；3、本物业的管理费实行包干制，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；4、住宅和非住宅的业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴物管费总额标准的3‰交纳滞纳金。双方对物业服务费的支付时间及公摊费的标准未约定。2017年6月26日，原告（乙方）与大足区骊苑小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，双方约定：1、经龙水骊苑小区业主大会决定，甲方授权机构代表全体业主委托乙方对“龙水骊苑”小区提供物业服务，物业坐落位置：大足区龙水镇龙湖路259号；2、物业服务的主要内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备及的维修、养护、运行和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；3、物业服务费按月收取，住宅物业：每月0.45元/平方米，商业物业：每月0.90元/平方米；4、共用的专项设备运行的能耗消耗即公摊费按每月10元/户向业主计收；5、业主应于每月10日前交纳物业服务费用；6、服务期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；7、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他费用的额，从次月1日起，责任人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告肖国良系重庆市大足区龙水镇龙湖路259号龙水骊苑10幢成套住宅业主，该房屋面积为125.48平方米，2015年2月至2016年12月和2018年1月至2021年5月的物管费用未缴纳。原告于2021年4月21日向被告邮寄了物业服务费催收函，并于2021年5月22日在该房屋的大门上张贴了物业服务催收函，但被告一直未缴纳相关费用。庭审中，被告肖国良陈述其未缴纳物业管理费系因原告未尽管理义务，原告亦向被告承诺减免两年的物业管理费，但均未举示相应证据予以证实。上述事实有原告提交的《龙水骊苑物业委托管理合同》、《重庆市物业服务合同》、《情况说明》、物业服务费催收函、邮递快递查询单、欠费明细表、房屋查询证明、物业服务照片，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”及“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。本案中，原告重庆青原物业管理有限公司与被告所在小区业委会所签订的《龙水骊苑物业委托管理合同》及《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同效力及于被告。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同约定履行了物业管理服务职责，被告作为小区业主，亦应履行上述物业服务合同约定的义务，即应向原告支付相应的物业服务费及相关费用。被告从2015年2月至2016年12月及2018年1月至2021年5月合计64个月未支付物业管理费及公摊费，其物业管理费合计0.45元/平方米×125.48平方米×64个月=3613.82元，公摊费41个月×10元/月=410元，本院对原告的该两项主张均予以支持。关于违约金，因被告未履行缴款义务，其行为已属违约，按照合同约定应当支付逾期违约金，合同中约定的违约金从逾期月的次月第一日起按每天应缴物管费总额标准的3‰交纳，原告自愿调整为以每月欠费金额为基数，从逾期的2018年1月至2021年5月31日按每日0.06%计算，系原告对自身权利的行使，其主张的违约金845.5元不违反法律的规定,本院予以支持。关于被告辩称的原告未尽物业管理职责及自愿减免两年的物管费的答辩意见，因未举示相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的该答辩意见不予采信。综上，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，判决如下：被告肖国良于本判决生效后十日内支付原告重庆青原物业管理有限公司2015年2月至2016年12月及2018年1月至2021年5月的物业服务费3613.82元、2018年1月至2021年5月的水电公摊费410元及违约金845.5元，以上共计4869.32元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告肖国良负担。本判决为终审判决。审 判 员  胥 杰二〇二一年七月十九日法官助理  陈 平书 记 员  席瑞敏