广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初9401号原告:钟盈贵，男，1971年8月23日出生，汉族，住江西省赣州市于都县×××××××××××××。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：招家龙，广东中亿律师事务所实习律师。被告：廖为星，男，1973年12月3日出生，汉族，住江西省南康市×××××××××××。委托诉讼代理人：张莹，广东典纬律师事务所律师。原告钟盈贵与被告廖为星租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟盈贵的委托诉讼代理人罗春宝、招家龙，被告廖为星及其委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟盈贵向本院提出诉讼请求：1.解除钟盈贵与廖为星于2019年12月4日签订的《租赁合同》；2.廖为星向钟盈贵支付自2019年12月4日起至合同解除之日止租金（每月11667元，暂计至2021年3月26日共148560.8元）及逾期利息（每月以11667元为基数，自2020年4月21日起至2020年5月3日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，共24.33元；自2020年5月4日起，每月4日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计至2021年3月26日共3582.35元）。诉讼过程中，钟盈贵明确诉求2中逾期利息以租金14万元为基数，从2021年3月3日起计算至实际清偿之日止，14万元是截至2021年3月3日所欠的租金，其余计算到合同解除之日止的租金不计算利息。事实和理由：钟盈贵与廖为星于2019年12月4日签订《租赁合同》，约定廖为星租赁钟盈贵位于中山市×××××××××××物业第8卡的物业，每月租金11667元，承租期自2019年12月4日起至2021年7月30日止。双方还约定了其他权利义务。钟盈贵于合同签订之日将该铺位交付廖为星使用，然廖为星仅于2020年4月20日支付了35000元，其余租金一直拖欠未付，且廖为星一直占用该铺位。廖为星的行为已严重侵害钟盈贵的合法权益。廖为星辩称，1.双方签订的租赁合同无效，因为案涉租赁物没有经过批准建设，属于非法建筑物，所以第1项诉求没有事实和法律基础；2.双方口头约定免除2019年12月4日至2020年3月1日的租金，廖为星无须支付该租金。因为廖为星已经于2020年4月20日以转账方式支付2020年3月2日至2020年6月1日的租金35000元，钟盈贵为此开具了收据，收据载明收到3月至5月的租金35000元。如果双方没有约定免除2019年12月4日至2020年3月1日的租金，廖为星支付的该35000元不会约定为3月-5月的租金。此外，2020年1月-2月期间是新冠病毒的爆发高峰期，中山市于2020年1月24日执行重大突发公共卫生事件一级响应，并采取疫情防控管制措施，禁止开工，禁止人员在街上走动，限制商铺经营，而新冠肺炎疫情是属于不可抗力事件，廖为星根本无法实现租赁目的，所以退一步来说即使双方没有约定免除2020年1月-2月的租金，根据疫情期间的租赁政策也应免除；3.不认可钟盈贵主张的租金截止时间为合同解除之日，因为在合同履行过程中，双方曾约定同意“交三用四”方式计算租金，后来钟盈贵反悔，于2020年11月28日在没有通知的情况下将租赁物作锁门处理，廖为星也是从该时间起没有使用过租赁物，责任在于钟盈贵，且钟盈贵于2020年12月16日通知廖为星要将案涉商铺另行出租，廖为星同意，所以租金计算的截至时间应为2020年11月28日。收到本案的起诉资料后，廖为星有前往涉案租赁物向目前使用商铺的人进行了解，目前使用商铺的人是从2021年3月5日承租涉案租赁物的；4.基于租赁合同无效，钟盈贵无权没收廖为星支付的租金押金35015元及水电费押金2000元，合计37015元，钟盈贵应当返还。押金应当在本案依法查明廖为星尚欠租金的情况下（2020年6月2日于2020年11月28日）进行扣减；5.不认可钟盈贵主张逾期利息的计算基数，因为廖为星尚欠租金的期间是2020年6月2日至2020年11月28日之间的租金，经核算，金额没有14万元，且钟盈贵主张的利息计算标准没有事实和法律依据。综上，请求依法认定案涉合同的效力，核实廖为星尚欠租金的期间及金额，并将押金在本案中予以扣除。后廖为星补充称，2020年12月16日，钟盈贵问廖为星是否继续租用商铺，如果不要，其就要另外招租，而廖为星的回复是同意钟盈贵另外招租，据此可以认为，双方于2020年12月17日就廖为星不继续使用租赁物已达成一致意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月4日，钟盈贵与廖为星签订《租赁合同》，约定廖为星租赁钟盈贵位于中山市×××××××××××物业第8卡商铺左右墙壁，每月租金11667元，每年分四期交租，每期租金35000元，廖为星应于每三个月20日前交付35000元，如果拖欠租金，按总额的每天千分之三计付滞纳金；承租期自2019年12月4日起至2021年7月30日止，钟盈贵从2019年12月4日起将商铺交付廖为星使用；承租保证金为三个月租金35000元，水电费保证金2000元；钟盈贵为廖为星单独装设水表、电表，水费每吨3.5元，电费每度1.38元，廖为星于每月5日前将上一个月的水费、电费交付给钟盈贵等内容。当天，钟盈贵向廖为星交付上述租赁物。廖为星已向钟盈贵交纳租赁保证金35000元和水电费保证金2000元。钟盈贵委托女儿向廖为星收取租金水电费的，廖为星委托配偶交纳租金水电费，双方通过微信沟通。2020年4月20日，廖为星向钟盈贵支付租金35000元。当天，钟盈贵出具收据，确认收到廖为星上述租赁物租金3月-5月（三个月），待财务出正式收据时换回此据作废。2020年5月12日，钟盈贵出具收据，确认收到廖为星2020年4月水电费432元。2020年6月8日，钟盈贵出具收据，确认收到廖为星2020年5月水电费452元。2020年8月10日，钟盈贵出具收据，确认收到廖为星2020年6月-7月水电费762元。2020年12月16日，钟盈贵的女儿通过微信问廖为星的配偶“老板，那个门市您是否不要了”“你不要的话，我们要租出去了”“这样拖下去也不是办法呀”。廖为星的配偶回复“你好我们老板有跟你们沟通交租金的事情，你们也是同意了交三用四，要付款时你们又变卦。如果你们要租出去就租吧”。2021年4月14日，钟盈贵诉至本院，提出前述诉请。另查明：2021年5月18日，廖为星与钟盈贵的负责看管租赁物的保安人员沟通，廖为星多次提及保安人员在2020年11月28日对上述租赁物锁门，钟盈贵的保安人员没有否认，并承认是钟盈贵要求锁门的。廖为星还问其在上述租赁物内的物品在哪，钟盈贵的保安人员让廖为星放心，物品不会丢。诉讼过程中，钟盈贵称，案涉租赁物为临建物，已经超过了批准的使用期限，案涉租赁期间超过该批准的使用期限，同意廖为星第一点答辩意见，确认案涉租赁合同无效，撤回第1项诉讼请求；明确诉求2为要求廖为星支付占用费，2019年12月4日至2021年6月3日共六期，扣减已经缴纳的一期，尚欠175000元，要求廖为星支付占用费175000元，并以该金额为基数，按照LPR从2021年6月4日起至实际清偿之日止计算利息；不确认廖为星关于免租及交租3个月用4个月的约定；关于使用期限，截至其向法院提交材料之日2021年3月26日，双方还没有交接，仍在廖为星控制之下；其于2021年5月16日与案外人达成口头协议将案涉租赁物另行出租，故占用费最早的截止时间不应早于2021年5月16日；其没有提示保安人员锁门；廖为星已于2021年5月取走案涉租赁物内的货物。廖为星称，2020年11月28日钟盈贵对案涉租赁物锁门，是在其已锁门的基础上又加了一把锁，所以其无法打开；其找钟盈贵沟通，钟盈贵称不能拿，要交完租金后才能拿走；后双方进一步沟通，钟盈贵同意其把电脑拿走，拿电脑时是双方都各自开锁；之后双方一直还在沟通，其想拿回其他物品，但钟盈贵不同意，故其余的物品目前为止都其没有拿走；2020年年底其去过案涉租赁物，发现物品都清走了，钟盈贵的管理人称其物品在其他地方保管。本院认为，案涉租赁行为及违约事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》{法释[2009]11}号第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，钟盈贵承认案涉租赁物为临时建筑，且租赁期限已超过临时建筑的使用期限，故案涉租赁合同依法应为无效。虽然案涉租赁合同无效，但钟盈贵有权要求廖为星参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。现钟盈贵主张廖为星欠2019年12月4日至2021年5月16日的占用费，廖为星辩称钟盈贵于2020年11月28日对案涉租赁物锁门，且从双方在2020年4月、5月的沟通协商过程可以看出，赵玉在2020年4月已初步表达了退出案涉厂房的意思，后虽然有继续租赁的想法，但在2020年5月初已以失联的方式进一步肯定其不再租赁案涉厂房的意思，钟盈贵应积极在2020年5月收回案涉厂房，防止损失扩大，故对钟盈贵主张的2020年6月占用费不予认定。廖为星应向钟盈贵支付占用费82000元（47050+3150×13-6000），并从起诉之日即2021年2月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息。关于押金，案涉租赁合同无效，因该合同取得的押金应予返还，故钟盈贵主张没收廖为星所交押金的诉请本院不予支持。廖为星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对钟盈贵诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告廖为星在判决发生法律效力之日起七日内向原告钟盈贵支付房屋占有使用费82000元，并从2021年2月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息；二、驳回原告钟盈贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2078元（已由原告钟盈贵预交），由原告钟盈贵负担209元，被告廖为星负担1869元，并直接向原告钟盈贵支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈玉珍人民陪审员  吴锦伟人民陪审员  朱长耀二〇二一年五月三十一日书 记 员  邓键婷