贵州省印江土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0625民初272号 原告（反诉被告）：印江土家族苗族自治县自然资源局，地址：贵州省印江自治县龙津街道解放路，统一社会信用代码：11522226MB1631234J。 负责人：旷永高，系该局局长。 委托诉讼代理人：代江**。 委托诉讼代理人：熊光强，贵州宜民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：印江东晟房地产开发有限公司，地址：贵州省印江自治县龙津街道解放路，统一社会信用代码：91520625095479789J。 法定代表人：谭永兵，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）印江土家族苗族自治县自然资源局（以下简称印江自然资源局）与被告（反诉原告）（以下简称被告）印江东晟房地产开发有限公司（以下简称东晟房开公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。宣判后，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均不服（2020）黔0625民初766号民事判决向铜仁市中级人民法院提起上诉。铜仁市中级人民法院经审理，于2020年12月10日以（2020）黔06民终2283号民事裁定撤销本院（2020）黔0625民初766号民事判决，以基本事实不清发回本院重审。本院于2021年2月3日重新立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开进行了审理。原告印江自然资源局的委托诉讼代理人熊光强、代江**，被告东晟房开公司的委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印江自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地出让价款延期付款违约金16521780元；2.判令被告支付从2013年11月8日至2014年11月4日的利息3914100元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原告与被告的法定代表人李欣签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将位于印江自治县龙津路以西、富康路以东、解放路以北的编号为2013-25-1号面积为66351平方米的一宗国有土地使用权出让给被告，合同约定：土地出让价款79630000元，付款期限为合同签订之日起30天内一次性付清土地出让价款，逾期支付则每日按延迟支付款项的1‰向原告支付违约金，经出让人催交后仍不能支付地价款，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。2014年7月1日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让变更合同》，将受让人变更为东晟房开公司。后因印江县修建博物馆，需占用出让给被告的部分土地，2016年8月2日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，将出让土地的面积由66351平方米变更为57733平方米。从2014年5月8日至2016年7月20日，被告分十三次缴清地价款。按合同约定付款实际迟延天数计算，被告应支付原告逾期违约金16521780元和利息3914100元。该违约金及利息经原告催收，被告仍不支付。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告东晟房开公司反诉暨辩称：一、本诉原告的诉讼请求无依据，不应受法律保护，应当驳回其诉讼请求。从双方签订的《国有建设土地使用权出让合同》背景来看，合同内容实质是质押，出让方并没有要求一次性缴纳土地出让金，也不存在违约金。中共印江土家族苗族自治县委常委专题办公会议纪要（【2013】11号）载明了部分客观事实，书面决定延期缴纳土地出让金案涉宗地出让经过是2013年3月贵州建工集团第七建筑工程有限公责任公司（以下简称：第七公司）与印江县木黄镇人民政府签订了木黄镇滨江大道项目建设工程合同（该工程为BT项目），约定第七公司全垫资，业主方以案涉宗地使用权作质押标的，保证以上工程款能够顺利支付给施工方，第七公司按约完成工程修建后获得了案涉宗地使用权的受让权，并以李欣作为代表于2013年10月9日与自然资源局签订了《国有建设土地使用权出让合同》，为了防止土地开发税收流失，李欣在印江县成立了东晟公司，最终将《国有建设土地使用权出让合同》的受让主体变更为东晟公司。质押本身就是为了保证债务能够顺利履行的担保形式，先由印江县人民政府支付工程款后，才能解除质押合同；为了双方共赢，东晟公司收到印江县政府的工程款后再支付土地出让金，从实质上履行了质押合同，土地出让合同中的条款只是形式，因此，自然资源局并没有要求一次性支付出让金，更不存在违约情形，双方于2013年10月9日签订《国有建设土地使用权出让合同》，第十条规定：东晟公司应在本合同签订之日30日内一次性支付土地出让金，2013年11月20日中共印江土家族苗族自治县委常委专题办公会议纪要（【2013】11号）决定将土地出让金支付期限延长至2014年11月8日，即权利受侵害之日为2014年11月9日。 二、印江自然资源局的诉讼请求没有依据，合同约定的违约金比例过高。根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：出让的土地必须是净地，则才具备动工开发的基本条件，同时最高人民法院指导性案例（2014）民一终字地00045号判决书载明，认定在法律层面上无权属纠纷和其它障碍的土地才具备净地出让条件，不具备净地出让条件的土地属于依法禁止出让的土地；案涉宗地出让时还存在农户在耕种和供电部门的高压线横跨宗地未迁移的情形，无法正常开发，自然资源局在一直认为合同中没有约定出让时土地的状况，应视为出让时为毛地，毛地出让本身就不符合出让条件，印江自然资源局违约在先，东晟公司行使延迟交付土地出让金抗辩权合理合法，不存在违约情形。 三、依法支持东晟公司的反诉请求，判令被反诉人支付反诉人违约金24083500元；2、赔偿损失9850740元3、反诉费用由被反诉人承担。《合同法》第一百五十五条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”本案中自然资源局向东晟公司交付的土地不符合质量要求，不是净地出让，未按约交付土地，东晟公司的反诉请求客观真实，符合法律规定，应支付违约金24083500元，直接经济损失9850740元。1、合同约定自然资源局应于2013年11月30日前将出让宗地交付给东晟公司，直至2016年1月11日才排除障碍，达到基本交付条件，出让的土地不是净地出让，属于违约行为，交付日期延迟了按合同法第三十七条的规定：每延期交付一日，出让人应按受让人已支付受让价的1‰向受让人支付违约金，按东晟公司缴纳的出让金的时间和额度计算，自然资源局应当向东晟公司支付的违约金为24083500元。2、东晟公司在排除案涉宗地上的障碍物时产生的损失为241040元。3、合同签订后印江县人民政府通过行政行为回收了案涉宗地的部分土地，面积为8618.51㎡，价值14368625元，按合同约定应在2016年4月29日向东晟公司退还回收部分土地已缴纳的出让金，印江自然资源局违约返还，实际返还时间为2016年8月11日，违约金为439700元。4、自然资源局违约交付宗地，致使东晟公司的承建方未能正常施工建设，造成的损失为9170000元。 本院经审理认定以下事实：2013年10月9日，原告与被告的原法定代表人李欣签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将位于印江自治县龙津路以西、富康路以东、解放路以北的编号为2013-25-1号（东晟?东方国际城一期）面积为66351平方米的一宗国有土地使用权出让给被告，合同约定：出让人同意在2013年11月30日前将出让宗地交付给受让人，土地出让价款79630000元，付款期限为合同签订之日起30天内一次性付清土地出让价款，逾期支付则每日按延迟支付款项的1‰向原告支付违约金，经出让人催交后仍不能支付地价款，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。2014年7月1日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让变更合同》，将受让人变更为东晟房开公司。后因印江县修建博物馆，需占用出让给被告的部分土地，2016年4月19日，以印江县土地矿产储备中心为甲方与以被告为乙方签订《国有土地使用权收回补充协议书》，协议约定：甲方收回的国有土地使用权面积为2013-25-1号66351平方米中的8618.51平方米，乙方收回补偿费包括土地补偿费和其他经济损失补偿共计14368625元。按合同约定应在2016年4月29日向东晟公司退还回收部分土地已缴纳的出让金，印江自然资源局违约返还，实际返还时间为2016年8月11日。2016年8月2日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，出让2013-25-1号土地面积由66351平方米变更为57733平方米。2013年11月2日，被告获得建设用地批准书，2014年9月26日，原告向被告颁发该宗土地《国有土地使用权证》，2015年1月8日，印江自治县住房和城乡规划建设局向被告颁发该宗土地《建设工程规划许可证》。原告未提交2013-25-1号地国有土地建设用地使用权交地书。 2013年11月20日中共印江土家族苗族自治县委常委专题办公会议纪要（【2013】11号）载明：2013年3月，贵州建工集团第七建筑工程有限公责任公司与印江县木黄镇人民政府签订了木黄镇滨江大道项目建设工程合同（该工程为BT项目），约定第七公司全垫资，业主方以案涉宗地使用权作质押标的，保证以上工程款能够顺利支付给施工方，第七公司按约完成工程修建后，因其垫资额大，支付土地出让金出现困难，同意2013-25-1号地国有土地出让金延期至2014年11月8日缴纳。原告分别于2014年5月8日收到被告土地出让价款18390000元，2014年5月28日收到被告土地出让价款11700000元，2014年11月4日收到被告土地出让价款11700000元，2015年1月7日收到被告土地出让价款11700000元，2015年1月22日收到被告土地出让价款1000000元，2016年1月8日收到被告土地出让价款13000000元，2016年1月11日收到被告土地出让价款200000元，2016年1月20日收到被告土地出让价款500000元，2016年2月3日收到被告土地出让价款4000000元，2016年2月25日收到被告土地出让价款2000000元，2016年3月30日收到被告土地出让价款4000000元，2016年4月11日收到被告土地出让价款7840000元，2016年7月20日收到被告土地出让价款1500000元，合计79630000元。2019年3月22日，印江县供电局出具证明，证明内容为“东方国际城项目的高压电线杆于2016年1月11日全部搬迁完毕”。2019年1月15日，东晟公司向印江自然资源局关于2013-25-1号地块土地滞纳金的承诺并支付了200万元违约金。2019年11月12日，原告向被告发出《催缴款通知书》，该通知载明：被告于2019年11月20日前缴清欠缴违约金和银行同期贷款利率计利息共计20135880元。原告经催款无果，遂于2020年4月1日诉至本院，请求如诉称。 另查明，2019年3月13日，印江自治县国土资源局变更为印江自治县自然资源局，其负责人为旷永高。印江县土地矿产储备中心为印江自治县自然资源局的内设的一个有独立法人资格机构，该中心是隶属于印江自治县自然资源局。 上述事实有原、被告的陈述，原告提供的营业执照、法人身份证明、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让变更合同》、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《国有土地使用权收回补充协议书》、铜仁市政府文件、土地成交确认书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设项目规划验收审签表、催缴款通知书、通知传送回执、关于2013-25-1号地块土地滞纳金的承诺、一般缴款书；被告提供的营业执照、法人身份证明、《国有建设用地使用权出让合同》、中共印江自治县县委常委会作出【2013】11号专题办公会议纪要、印江供电局证明、受让土地存在高压线的图片在卷佐证，上述证据具有合法性、客观性和关联性，且能相互印证，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿原则下签订《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让变更合同》、《国有建设用地使用权出让补充合同》，均符合法律规定，合同合法有效。原、被告均应依约履行合同，被告应按约定期限支付国有建设用地使用权出让价款给原告，原告应按合同约定将土地交付给被告。 关于东晟公司是否应支付本诉原告违约金16521780元的问题。首先应明确东晟公司是否对宗地出让价款迟延支付。本案中，被告迟延支付国有建设用地使用权出让价款，属违约行为，应承担违约责任，支付违约金给原告。按照《国有建设用地使用权出让合同》约定及中共印江自治县县委常委会作出【2013】11号专题办公会议纪要，被告应在2014年11月8日前付清合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款，原告分别于2014年5月8日收到被告土地出让价款18390000元，2014年5月28日收到被告土地出让价款11700000元，2014年11月4日收到被告土地出让价款11700000元，2015年1月7日收到被告土地出让价款11700000元，2015年1月22日收到被告土地出让价款1000000元，2016年1月8日收到被告土地出让价款13000000元，2016年1月11日收到被告土地出让价款200000元，2016年1月20日收到被告土地出让价款500000元，2016年2月3日收到被告土地出让价款4000000元，2016年2月25日收到被告土地出让价款2000000元，2016年3月30日收到被告土地出让价款4000000元，2016年4月11日收到被告土地出让价款7840000元，2016年7月20日收到被告土地出让价款1500000元，合计79630000元，其行为已违反合同的约定迟延支付宗地出让价款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东晟公司应当承担违约责任。其次，结合本案事实，自然资源局与东晟公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿。该约定符合《中华人民给共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定。本案中，东晟公司于2016年7月20日将宗地出让款支付完毕，所以其要求的违约金应当分段计算为：2014年11月9日至2016年7月20日以未支付37840000元出让款为基数按照合同约定计算违约金即经原告分段核算的违约金合计为16521780元，对此金额双方在庭审中不持异议，本院予以确认，扣除已支付的违约金2000000元，应支付14521780元。 关于原告提出由东晟公司支付从2013年11月8日至2014年11月4日的利息3914100元的问题。双方并未在合同对此进行约定，在中共印江土家族苗族自治县委常委专题办公会议纪要（【2013】11号）中只是载明了同意2013-25-1号地国有土地出让金延期至2014年11月8日缴纳，也并未对利息进行约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以主张其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定。故对原告要求东晟公司支付从2013年11月8日至2014年11月4日的利息3914100元的主张，本院不予支持。 关于印江自然资源局是否应支付反诉原告违约金24083500元并赔偿损失9850740元的问题。根据合同约定，自然资源局应当在2013年11月30日前将宗地交付予东晟公司使用，但由于原告未提交2013-25-1号地的交地通知书和2013-25-1号地的国有土地建设用地使用权交地书，无法确认其具体交地时间，其行为也应当构成违约。此外，根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：……（二）安置补偿落实到位；……（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。所谓具备动工开发所必需的条件，应属在法律层面上无权属纠纷和其它障碍的具净地出让条件的土地，不具备净地出让条件的土地属于依法禁止出让的土地，本案所涉宗地出让时还存在供电部门的高压线横跨宗地未迁移的情形，致使部分土地无法正常开发，对此情况在庭审中已经原、被告双方确认，根据《中华人民给共和国合同法》第一百五十五条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。另外，在2016年4月19日，以印江县土地矿产储备中心为甲方与以被告为乙方签订《国有土地使用权收回补充协议书》，协议约定：甲方收回的国有土地使用权面积为2013-25-1号66351平方米中的8618.51平方米，并约定于2016年4月29日向东晟公司退还回收部分土地已缴纳的出让金，印江自然资源局于2016年8月11日退还的行为也应属违约行为，但东晟公司所提供的证据只能证明部分土地无法正常开发以及未来正常开发而支付了相关费用，不足以证明其实际所造成的损失与反诉所请求的一致，因此结合原告违约的事实本院对被告的诉请酌情予以部分支持，两项共计支持13500000元。在庭审中，印江自然资源局与东晟公司均提出由于约定违约金过高，请求法庭予以调整。约定的违约金是否应当调整，应根据违约方给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以及当事人的过错程度来予以衡量。本案中，双方均存在违约行为，综合中共印江土家族苗族自治县委常委专题办公会议纪要（【2013】11号）载明的实际情况，对原、被告要求调整违约金的主张，本院予以采纳，由被告东晟公司支付原告印江自然资源局逾期付款违约金14500000元。 综上，由东晟公司向印江自然资源局支付违约金3000000元，扣除之前东晟公司于2019年1月15日向印江自然资源局支付的2000000元违约金，现由东晟公司向印江自然资源局支付违约金1000000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局逾期付款违约金（扣除已支付的违约金2000000元）14500000元； 二、原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局应支付被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司逾期交地违约金并赔偿损失共计13500000元； 上述两项相抵扣后，被告印江东晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告印江土家族苗族自治县自然资源局违约金1000000元； 三、驳回原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费143978元，由原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局负担38113元，被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司负担105865元；反诉案件受理费211472元，由原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局负担102800元，被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司负担108672元。以上原告（反诉被告）印江土家族苗族自治县自然资源局共计负担140913元；以上被告（反诉原告）印江东晟房地产开发有限公司共计负担214537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  代 艳 审 判 员  杜彦强 人民陪审员  石 玉 二〇二一年七月五日 法官助理杨亚亚 代理书记员  徐芳琼