广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初10633号原告：冯宏芝，男，1965年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××113。委托诉讼代理人：吴淑雅，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。被告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区×××××××××××7-14层，统一社会信用代码911××××××××××××650。法定代表人：董轼。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。被告：北京嘉禾国际拍卖有限公司，住所地北京市东城区×××××××××××××××，统一社会信用代码911×××××××××××245F。法定代表人：夏某1。原告冯宏芝与被告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）、北京嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称嘉禾拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序于2021年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴淑雅、黄曦，被告建银投资公司委托诉讼代理人王美智到庭参加诉讼，被告嘉禾拍卖公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理佛山市南海区×××××××××××不动产【房地产权证：粤房地证字第C×××××××号，土地使用权证：佛府南国用（2008）第×××××××号】的过户登记手续；2.本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2011年7月16日，原告在被告嘉禾拍卖公司主持的拍卖会上通过竞拍程序取得讼争的佛山市南海区×××××××××××不动产的财产权利，成交金额312万元，佣金15.6万元，合计总金额327.6万元。原告已按约定向被告北京嘉禾拍卖公司支付了全部款项。讼争不动产系被告建银投资公司名下资产，拍卖时该不动产已经取得相应房地产权证和土地使用权证。之后，被告建银投资公司委托被告嘉禾拍卖公司拍卖涉案不动产，原告通过竞拍的方式取得了涉案不动产的权利，是涉案不动产的所有权人，但被告建银投资公司和被告嘉禾拍卖公司在交付不动产后，一直怠于履行办理不动产的过户登记义务，致使原告至今无法将讼争不动产过户登记至自己名下。以上事实有拍卖成交确认书、收据、专用发票、标的移交确认书、《委托拍卖合同》等为证。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告建银投资公司辩称：一、拍卖标的瑕疵在拍卖前已经全面披露给竞买人。被告建银投资公司委托拍卖的是国有金融资产，原告取得涉案不动产系通过公开拍卖方式竞得，《拍卖成交确认书》、《竞买协议书》及附件是拍卖文件的组成部分，不能分割。在原告签署的《竞买协议书》中有第八条的“特别约定”，即“本次拍卖的各项标的均存在无法办理权属登记或过户的情况，乙方承诺已充分知晓并了解因此产生的各项风险（包括但不限于标的灭失、因第三方权利人对标的主张权利而导致乙方无法行使权利等），并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉的各项损失。”说明原告在参与竞买时已经明确表示接受《竞买协议书》中对买受人的约束条款。二、拍卖标的已经交付原告。在原告通过竞拍竞得拍卖标的并支付拍卖成交价款后，被告建银投资公司指令案外第三方和被告嘉禾拍卖公司已经将涉案房产的《房地产权证》和《国有土地使用权证》的原件全部移交给原告，已经按照《竞买协议书》第六条第1款的约定完成了拍卖标的的交付义务。三、原告要求被告建银投资公司承担涉案房产过户配合义务没有事实依据和法律依据。由于涉案房产权利文件亦已经全部交付原告，按照《竞买协议书》的特别条款，因涉案房产存在瑕疵而权利不能实现的交易风险等全部由买受人承担。原告在参与拍卖标的竞买时，已经明确知晓且同意接受及遵守上述特别条款。原告现对被告建银投资公司提起本案诉讼并提出与上述特别条款完全相悖的诉讼请求，有违诚实信用原则。四、原告从未向被告建银投资公司提出协助办理涉案不动产财产权利的不动产权登记的要求。原告在起诉状中自述“……被告建银投资公司和被告嘉禾拍卖公司在交付不动产后，一直怠于履行办理不动产的过户登记义务，……”原告的上述陈述与事实不符。被告建银投资公司从未收到原告自称的上述要求办理不动产过户的请求，原告对自己的上述单方说法亦未提出任何证据予以证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上所述，原告罔顾自己在拍卖的承诺，违背诚实信用原则对被告建银投资公司提起本案诉讼，没有任何的事实依据和法律依据，请求人民法院在查明案件事实后，依法驳回原告对被告建银投资公司的全部诉讼请求。被告嘉禾拍卖公司提交书面答辩意见：1.本次拍卖合法有效，且标的已经交付原告。本次拍卖的位于佛山市南海区××××××××××的房产，建筑面积约514.66㎡，为委托人建银投资公司合法拥有处分权的财产，委托人有权委托被告嘉禾拍卖公司通过拍卖程序处置。接受委托后，拍卖人发布了拍卖公告并对标的进行了展示，原告在拍卖会上通过拍卖竞得了涉案房产，并支付了成交价款，成为了涉案标的买受人。拍卖合法有效，且被告嘉禾拍卖公司于2011年8月13日9时30分，代委托方向原告出具了标的移交确认书。2.被告嘉禾拍卖公司在拍卖前已明确告知原告，对拍卖标的项下房产能否进行登记过户不承担任何保证责任。《竞买协议书》中第八条“特别约定”第2款明确约定：“本次拍卖的各项标的均可能存在无法办理权属登记或过户的情况，乙方承诺已充分知晓并了解了因此产生的各项风险（包括但不限于标的灭失、因第三方权利人对标的主张权利而导致乙方无法行使权力等），并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉及的各项损失”。依照《中华人民共和国拍卖法》第61条第2款之规定：拍卖人、委托人在拍卖前声明不保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因此，在被告嘉禾拍卖公司已在《竞买协议书》中明确告知原告拍卖标的项下房产存在无法办理权属登记的风险，对拍卖标的现状及瑕疵进行了披露和风险提示，并且原告对此予以明确接受、认可，在《竞买协议书》上签字确认的前提下，被告嘉禾拍卖公司认为，原告作为完全民事行为能力的自然人，应该为其竞买行为负责，并自行承担拍卖标的无法办理权属登记或过户的风险和责任。3.被告嘉禾拍卖公司已依照《中华人民共和国拍卖法》的规定、《竞买协议书》的约定，完全履行完毕被告嘉禾拍卖公司的各项义务，具体办理权属登记或过户手续与被告嘉禾拍卖公司无关。被告嘉禾拍卖公司已履行完毕合同约定全部义务。被告嘉禾拍卖公司与原告之间签署的《竞买协议书》第六条“拍卖标的移交及过户”第1款明确约定：“拍卖成交后，甲方仅出具成交确认书，待乙方付清全部成交价款和拍卖佣金后，甲方通知乙方办理标的移交手续。甲方代表委托人向乙方移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕”。依据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成父证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”被告嘉禾拍卖公司作为拍卖人已经开具了《成交确认书》作为证明文件，完全履行了《竞买协议书》约定的各项义务。最后，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定以及《竞买协议书》第六条第3款“甲方及委托方对拍卖标的能否实现权属登记、变更过户不承担任何担保责任”中的约定得知，被告嘉禾拍卖公司对过户不承担保证责任，移交现有文件即视为移交义务履行完毕，有移交确认书可以证明被告嘉禾拍卖公司义务已经履行完毕。综上所述，被告嘉禾拍卖公司已就本案拍卖标的已知瑕疵和风险向原告进行了充分的披露和说明，向被告嘉禾拍卖公司移交了标的，履行了《竞买协议书》的约定，被告嘉禾拍卖公司在整个拍卖合同履行的过程中无任何过错。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告嘉禾拍卖公司提交的《标的移交确认书》《拍卖成交确认书》与原告提交的证据内容一致，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区×××××××××××，房屋建筑面积为514.66平方米，房地产权证号为粤房地证字第×××××××号，土地使用权证×为佛府南国用（2008）第×××××××号，房地产权属人、土地使用权人均为被告建银投资公司。2011年1月12日，被告建银投资公司（委托人）与被告嘉禾拍卖公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》，约定委托人委托拍卖人对其固定资产或相关权益进行拍卖，具体项目以委托人提供的项目清单为准；等等。2011年7月15日，原告（乙方）与被告嘉禾拍卖公司（甲方）签订《竞买协议书》，约定甲方受相关部门委托举行拍卖会，乙方自愿参加甲方举行的拍卖会，拍卖标的包括涉案房屋；（第六条）拍卖成交后，甲方仅出具成交确认书，待乙方付清全部成交价款和拍卖佣金后，甲方通知乙方办理标的移交手续。甲方代表委托人向乙方移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕。标的移交后，与标的相关的各项权利、义务、风险及各项新发生的税、费（包括但不限于房产税等）均由乙方承担。甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及的不动产能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。（第八条）本次拍卖的各项标的均存在无法办理权属登记或过户的情况，乙方承诺已充分知晓并了解因此产生的各项风险（包括但不限于标的灭失、因第三方权利人对标的主张权利而导致乙方无法行使权利等），并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉的各项损失。本次拍卖的标的为委托人的留存资产，因委托人经历多次分立、改制、重组及上市的名称变更及标的的多次划转，标的办理权属登记或过户中所需文件较多，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议；等等。2011年7月16日，原告（买受人）与被告嘉禾拍卖公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，载明原告于2011年7月16日竞得涉案房屋，成交金额为312万元，佣金额为15.6万元。2011年8月8日，嘉禾拍卖公司出具收据确认收到原告支付的拍卖款312万元。2011年8月13日，原告（买受人）、被告建银投资公司（移交人）与被告嘉禾拍卖公司（监交人）签订《标的移交确认书》，载明嘉禾拍卖公司代委托方于2011年8月13日向原告移交涉案房屋的房地产权证、土地使用权证原件。2021年4月27日，原告提起本案诉讼。2021年6月24日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询显示，涉案房屋无抵押、无查封等限制情况。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告经过拍卖取得的涉案房屋，各方当事人对此均无异议，该房屋买卖合同关系应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。现原告已向被告建银投资公司付清了成交款312万元，涉案房屋不存在查封、抵押等限制情形，被告建银投资公司应当为原告就涉案房屋协助配合其办理过户手续。对于被告嘉禾拍卖公司，其为拍卖公司，并非买卖合同关系的相对方，不应承担协助办理涉案房屋过户责任，且《竞买协议书》亦未约定被告嘉禾拍卖公司具有协助办理过户的义务，故原告请求被告嘉禾拍卖公司协助办理过户的主张本院不予支持。被告嘉禾拍卖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告中国建银投资有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告冯宏芝办理将佛山市南海区×××××××××××房屋登记至原告冯宏芝名下的手续；二、驳回原告冯宏芝的其他诉讼请求。案件受理费33008元，减半收取计16504元（原告已预交），由被告中国建银投资有限责任公司负担。被告中国建银投资有限责任公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的16504元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年七月九日书记员  陈嘉瑜