湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1634号上诉人（原审被告）：蒋捷，男，1976年10月26日出生，汉族，公职人员，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市首创物业服务有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：丘红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。上诉人蒋捷因与被上诉人永州市首创物业服务有限公司（以下简称首创物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2021年7月9日在第七审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人蒋捷，被上诉人首创物业公司的委托诉讼代理人于志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋捷的上诉请求：一、一审法院判决认定事实错误、判决不公，请求撤销（2021）湘1103民初228号民事判决书判决或者发回重审。二、本案产生的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在入驻小区后一直不愿意与业主委员会签订正式的物业合同，其系以自己的行为表明不愿意履行物业职责与义务。2、小区所有楼栋过半业主签字证明，被上诉人首创物业公司在新世纪佳园严重不作为。3、一审判决结果显失公平，损害了全体业主的利益。被上诉人永州市首创物业服务有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应依法维持原判。永州市首创物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年12月31日欠缴物业费4896.87元；2.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定的事实：被告蒋捷是新世纪佳园小区多层住宅9栋2单元201房业主，房屋建筑面积148.60平方米。2015年5月，原告与新世纪佳园业主委员会签订了《新世纪佳园小区物业服务托管协议》，协议约定：小区物业管理委托永州市首创物业公司进行管理，管理标准按湖南省物业服务二级标准执行。物业管理服务费参照相应服务标准收取物管费，托管期限自2015年5月27日起，到正式合同签订之日止。托管期间物业服务标准及收费标准按此托管协议执行，正式签订合同以后此协议终止。合同签订后，原告依约从2015年5月27日至2019年12月31日期间向永州市新世纪佳园小区提供物业管理服务，2016年4月份之前原告的物业管理收费标准为：高层住宅0.8元/月/m2,多层楼按0.5元/月/m2。2016年4月起原告按高层住宅0.9元/月/m2,多层楼按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费。被告的房屋为多层楼，原告收费面积为148.39m2，自2015年6月1日至2019年12月31日期间未支付物业管理费。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，2018年3月5日，新世纪佳园小区业主委员会向原告发出《要求首创物业管理撤离小区的通知函》，2018年6月诉至法院要求原告首创物业公司撤离新世纪佳园小区停止物业服务，停止收取物业管理费，交出物业办公用房。2018年9月3日，永州市冷水滩区人民法院作出（2018）湘1103民初2185号驳回永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会的诉讼请求的民事判决，新世纪佳园小区业主委员会不服提起上诉，本院作出维持一审的判决。再查明，根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，湖南省物业服务二级多层住宅收费标准为1.015元/m2/月、高层住宅收费标准为1.455元/m2/月。以上事实，有原告提交的房屋单元登记簿、新世纪佳园小区物业服务管托协议、湖南省物业服务二级标准及收费标准、新世纪佳园9栋欠费明细统计等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。新世纪佳园业主委员会与原告签订的《新世纪佳园小区物业服务托管协议》是双方的真实意思表示，是依法成立的有效合同，对双方均具有法律约束力。双方都应当依照合同的约定履行义务，享受权利。原告根据协议约定，在2015年5月27日至2019年12月31日期间向新世纪佳园小区提供物业管理服务，履行了物业管理义务，被告应按协议约定支付物业管理费，现被告未履行支付物业管理费义务已构成违约，应承担继续履行的义务。另根据托管协议的约定，原告的物业管理标准按湖南省物业服务二级标准执行，原告于2016年4月份前按0.5元/月/m2的标准收取物业费，2016年4月份起按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费至其撤离被告小区。根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，湖南省物业服务二级多层住宅收费标准为1.015元/m2/月，故原告自2016年4月份起按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费符合规定，被告辩称原告擅自提高物业管理费不符合事实，依法不予采信。被告认为原告所提供的服务不符合标准，存在诸多问题，故拒绝交纳物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，法院依法予以支持。另对被告蒋捷提出的电费、水费多收取的问题，因被告蒋捷未提交证据证实其交纳的实际电费、水费金额，故法院不予处理，被告蒋捷可另行提起诉讼。被告自2015年6月1日至2019年12月31日，共欠缴物业管理费4748.48元（148.39平方米×0.5元×10个月＋148.39平方米×0.6元×45个月），故对原告要求被告支付物业管理费4896.87元，法院仅依法予以支持4748.48元。综上，对原告的诉请予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告蒋捷自本判决生效之日起十日内支付原告永州市首创物业服务有限公司2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4748.48元。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告蒋捷承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案新世纪佳园业主委员会与被上诉人首创物业服务公司签订的《新世纪佳园小区物业服务托管协议》是双方的真实意思表示，合同依法成立且有效，对双方及小区业主均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务并享受权利。被上诉人首创物业服务公司已经根据协议的约定，在2015年5月27日至2019年12月31日期间向新世纪佳园小区提供了物业管理服务，履行了物业管理的义务，作为小区的业主上诉人蒋捷理应按协议约定支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故上诉人蒋捷认为物业服务公司在履行其义务时存在不作为或者瑕疵时，可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施，赔偿损失的责任，也可请求业主委员会及时解聘物业公司，但其以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人蒋捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋捷负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年七月二十一日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。