辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初2231号原告：李文艺，男，1983年2月21日出生，汉族，个体，住凌源市。被告：凌源市亿豪房地产开发有限公司，住所地凌源市城关街道凌河村。法定代表人：邵艳清，总经理。委托诉讼代理人：裴国锋，辽宁万盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋虹，辽宁万盟律师事务所律师。被告：凌源市创鸿房地产经纪有限公司，住所地辽宁省朝阳市凌源市南大街凌河花园7-13号门市。法定代表人：毕长亮，经理。被告：李成浩，女，1993年2月13日出生，汉族，中介公司职员，户籍地河北省高碑店市，现住凌源市恒福家园Ａ区。被告：毕长亮，男，1983年2月12日出生，汉族，创鸿公司法定代表人，住河北省高碑店市。原告李文艺诉被告凌源市亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、凌源市创鸿房地产经纪有限公司（以下简称创鸿公司）、李成浩、毕长亮商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文艺，被告亿豪公司法定代表人的委托诉讼代理人裴国锋，被告李成浩到庭参加诉讼，被告创鸿公司、毕长亮经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李文艺向本院提出诉讼请求：1、判令被告亿豪公司与我签署正式《房屋买卖合同》，并按期交付房屋（房屋总价款约400,000元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年，被告亿豪公司经政府批准，开发建设位于凌源市南大桥计生局东侧的水岸新城小区项目，2019年3月18日，被告亿豪公司与被告创鸿公司达成商品房预售代理合同，合同约定由被告创鸿公司为亿豪公司在凌源的独家销售代理，销售被告亿豪公司兴建的水岸新城项目。2019年6月21日，我同被告创鸿公司达成购房意向，约定以每平方米3,400元购买被告亿豪公司开发的水岸新城小区9号楼1单元1501室住宅，当日我向原告支付购房排卡费用30,000元，被告创鸿公司出具收款收据并加盖公司财务专用章。2019年9月，被告亿豪公司通知我交纳首付款，但将房价变更为3,750元，现双方无法按时签署正式房屋买卖合同。我认为，二被告之间系委托关系，我与被告创鸿公司双方达成购房意向，被告亿豪公司应当按照双方达成内容拟定正式房屋买卖合同并按期交付房屋。就上述事宜，我多次找到二被告协商，二被告仍推脱不理，为维护我的合法权益，诉至法院，请支持我的诉讼请求。被告亿豪公司辩称：原告诉请没有道理，1、按原告说法，原告与创鸿公司签订的是购房意向，没有正式的签订购房合同或认购协议；2、我公司没有收到定金或有关款项，我公司曾和创鸿公司签订过商品房预售代理合同，但约定所有收款必须进入亿豪公司账户，否则责任由创鸿公司自行承担，如进行售房的个人私自收取款项，作出有关承诺，个人应当对客户承担责任；3、我公司关于本项目至今尚未取得房屋预售许可证，根据商品房预售管理办法，在没有取得预售许可证的情况下，即便签订房屋买卖合同，该合同仍然无效。因目前仍未取得预售许可证，现不存在可以跟原告签订正式售房合同的法定条件，所以原告要求与亿豪公司签订正式合同的请求事实和理由均不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。被告李成浩辩称：我是被告创鸿公司的员工，负责收取客户交的款项及开具票据，客户交的款项进入创鸿公司的账户，本案原告交的款项我收到了，并且此款也进入到创鸿公司的账户，此款是为创鸿公司收款并开具收据，与我个人没有关系。创鸿公司是毕长亮开办的个人独资公司。被告创鸿公司、毕长亮未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时也未作答辩发言。原告李文艺为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：水岸新城排卡单、2019年6月21日收据、商业保密协议书。被告亿豪公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：商品房预售代理合同、水岸新城底价表、承诺书、会议记录。上述证据已经庭审质证，对原被告无异议的证据本院予以确认，有异议的证据本院予以综合分析认定。被告创鸿公司、李成浩未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告亿豪公司为凌源市水岸新城小区开发商。2019年3月18日，被告亿豪公司与被告创鸿公司签订了商品房委托代理销售合同，被告亿豪公司为委托人，被告创鸿公司为代理人，委托事项包括代理被告亿豪公司与购房者签订商品房预约合同并收取定金，办公场所设立在被告亿豪公司售楼处。2019年6月21日，原告李文艺与被告创鸿公司签订了《水岸新城排卡单》，该单据载明：“甲方水岸新城洽谈中心，乙方李文艺。认购排单号意向金30,000元，价格3,400-3,800，面积138.67㎡。经办销售樊海丽。备注：1、协议期间，接到甲方通知后，满意者签订认购书，并将该意向金充当购房款；不满意者可在通知期间内退还意向金；2、排单号一式两份，甲乙双方各执一联；3、此排卡单仅作为开盘当天使用，最终解释权归甲方所有。”该合同加盖了被告创鸿公司财务专用章。签约同时，原告向被告创鸿公司支付了约定的意向金30,000元，用于水岸新城9号楼1单元1501室排号，被告创鸿公司向原告出具相应的收款收据，该收据由被告创鸿公司财务负责人兼出纳被告李成浩在收款人处签名，并加盖了被告创鸿公司财务章。同日，原告李文艺（乙方）与被告创鸿公司（甲方）签订的《商业保密协议》，协议约定：乙方在甲方《水岸新城》购买的商品房以最低的价格3,400元每平米，面积138.67㎡不得公开宣传或告知第三方或多方人员，双方另对违约责任进行了约定，原告李文艺在乙方处签名，被告创鸿公司在甲方处加盖公章。因被告至今未与原告签订房屋买卖合同，也未向原告交付房屋，致使原告诉至法院。另查，案涉的房屋至今尚未开始施工。本院认为，被告亿豪公司与被告创鸿公司签订的商品房委托代理销售合同，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故被告创鸿公司于该委托代理合同约定的委托事项内，代理被告亿豪公司与原告李文艺签订商品房预约合同并收取意向金的行为所产生的法律责任，应由被告亿豪公司予以承担。原告要求被告创鸿公司及其法定代表人毕长亮、工作人员李成浩承担由委托代理合同产生的法律责任，属于被告主体不适格之情形，故依法应驳回原告李文艺对被告创鸿公司、毕长亮、李成浩的起诉。因预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书。根据案涉《水岸新城排卡单》中所载内容，原告李文艺与被告创鸿公司仅对签订房屋买卖合同达成初步意向，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该合同属预约合同。在原告李文艺与被告创鸿公司签订的《水岸新城排卡单》中载明：“协议期间，接到甲方通知后，满意者签订认购书，并将该意向金充当购房款；不满意者可在通知期间内退还意向金”，故原告在接到被告亿豪公司通知其以每平米3,750元交纳首付款时，原告作为购房者因不满意有权不签订购房合同。故该预约合同对房屋买卖合同所必备的实质内容约定并不明确。在上述情况下，原告要求被告与其签订至今尚未施工建设的房屋买卖合同并交付该房屋，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款规定的履行标的不适于强制履行的情形，故原告的诉讼请求，于法无据，本院尚不能依法予以支持。诉讼期间，被告创鸿公司、毕长亮经本院传票传唤，未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款，第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告李文艺对被告凌源市亿豪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3,650元，由原告李文艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判长  李邦二〇二一年七月十六日法官助理王杰书记员邵春芳