辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11205号上诉人（原审原告、案外人）：赵宝库，男，1988年3月8日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：赵作学，男，1960年8月13日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县，赵宝库父亲。被上诉人（原审被告、申请执行人）：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号。负责人：张辉谊，行长。委托诉讼代理人：郭斐，辽宁联胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王帅，男，1980年10月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人赵宝库因与被上诉人招商银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“招行沈阳分行”）、王帅案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵宝库上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审诉请；2.二被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实错误。我方于2018年9月20日与王帅签订为期五年的《房屋租赁协议》，并于合同签订同时。向王帅现金支付两年租金19,200元和水电费押金400元，由王帅出具收条，另支付押金2000元。合同及收条是王帅亲笔签字。签订合同当时王帅即将房屋交付我方使用，我方当日开始占用房屋并对房屋装修。我方实际签订合同并占用房屋时，招行沈阳分行并未对房屋采取保全措施，法院未对房屋查封。根据我国合同法第三十二条规定，我方与王帅签订的租赁合同依法成立，我方依合同支付租金并占用房屋，故租赁合同合法有效。我方确于法院查封前与王帅签订房屋租赁合同，占用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条相关规定，法院应支持我方上诉请求。我方对案涉房屋享有使用权，且我方对案涉房屋享有足以阻止执行的实体权利。请求二审法院维护我方合法权益，支持我方诉讼请求招行沈阳分行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判，上诉请求不成立。王帅于2013年7月31日就案涉房屋设定抵押，赵宝库自称2018年9月20日签订租赁协议，依据我国物权法第一百九十条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗抵押权。同时赵宝库自述租金交至2020年9月19日，现早已过期限，为无理占用，应立即腾房。王帅与我行金融借款合同纠纷诉讼过程中，曾告知抵押房产空置状态，赵宝库所称租金明显低于同类房屋市场租赁价格，其与王帅恶意串通，阻挠生效判决执行，应依法承担相应责任。王帅二审未到庭，亦未提交书面意见。赵宝库向一审法院起诉请求：1.停止对（2018）辽0102民初15646号民事判决书的执行；2.判决原告对沈阳市铁西区保工街北二路25-1号1-14-2房产不采取腾房措施，在原告租赁期内不予拍卖，原告对该房屋享有足以阻止执行的实体权利，租赁至2021年9月20日，租金9600元；3.判令二被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：案涉房产位于沈阳市铁西区，建筑面积121.49平方米，登记于被告王帅名下，该房产于2013年7月31日设立最高额抵押权登记，他项权利人为被告招行沈阳分行。招行沈阳分行与王帅金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年12月17日做出（2018）辽0102民初15646号民事判决书，判决：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告王帅于2013年7月19日签订的《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》；二、被告王帅于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金906,214.53元，利息、罚息、复息合计26,321.28元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2018年9月26日），并自2018年9月27日起，按《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复息至本判决实际清偿之日止；三、若被告王帅逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告王帅名下位于沈阳市铁西区，建筑面积121.49平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权。”在案件审理过程中，一审法院于2018年11月6日查封了被告王帅名下的案涉房产。原告赵宝库向一审法院提出执行异议，一审法院经审查，于2020年6月4日做出（2020）辽0102执异418号执行裁定书，裁定驳回案外人赵宝库的异议请求。现原告不服上述执行裁定，作为案涉房屋承租人向一审法院提出案外人执行异议之诉。庭审中，原告举证《房屋租赁协议》一份，记载：出租方为王帅，承租方为赵宝库，出租日期自2018年9月20日至2024年9月19日，月租金800元。落款日期为2018年9月20日。原告另举证《收条》一份，记载：“已收到赵宝库房租19,600元整。（2018年9月20日-2020年9月19日）”落款人为王帅签名，落款时间为2018年9月20日。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告王帅经一审法院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告及被告招行沈阳分行提供的证据结合其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。首先，根据我国物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，原告主张案涉房屋出租给自己的时间为2018年9月20日，被告招行沈阳分行设立抵押权的时间为2013年7月31日，属于我国物权法规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由此，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。原告主张其自2018年9月20日起占有案涉房屋，其应当承担相应的举证责任，但是，原告提供的证据不足以证明在法院查封案涉房屋之前，其已实际占有使用案涉房屋。而且，原告自认交纳租金至2020年9月19日，虽其主张租赁期限至2024年9月19日，但其未审查案涉房产已抵押登记在招行沈阳分行名下的事实，与王帅签订租赁合同，亦理应承担由此产生的法律风险，赵宝库租赁案涉房屋所产生的其他问题应与王帅另行协商解决。综上，原告主张的租赁权在本案中不具有阻却执行的效力。一审法院判决：驳回原告赵宝库的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵宝库负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为赵宝库对案涉房屋享有的承租权是否能够阻止执行。赵宝库主张2018年9月20日承租房屋，2013年7月31日房屋抵押权登记，即抵押权设立在先，租赁关系成立在后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，赵宝库主张的租赁关系不能对抗招行沈阳分行已登记的抵押权。案涉房屋为住宅，位于沈阳市铁西区，建筑面积121.49平方米，赵宝库主张租金标准每月800元，明显低于市场价格。赵宝库主张承租时对房屋重新装修并购置家用电器，故约定租金为每月800元，并不符合通常情况下承租住宅房屋居住的情形。虽然赵宝库提交租赁合同及收条，但现有证据不足以证明房屋在查封前的实际占用情况，也没有证据证明租金等款项的来源和实际支付情况等。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，赵宝库阻止执行的理由不能成立。一审法院未支持赵宝库的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵宝库承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月十九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。