湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终642号上诉人（原审被告、反诉原告）：周明生，男，汉族，1951年12月14日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地：湖南省岳阳市临港产业新区联港北路168号。法定代表人：朱新星，经理。委托诉讼代理人：胡同进，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。上诉人周明生因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园服务公司岳阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周明生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。1、请求二审法院追加漏判被上诉人公示二次供水卫生许可证,并向业主作出说明与道歉；2、请求二审法院改判被上诉人应履行法律义务，公示自2016年6月交房至2020年9月,每半年度水质检测合格报告九份；3、请求二审法院改判被上诉人应履行法律义务，重新公示符合财务审计规定的2016年、2017年、2018年、2019年四个年度公共收益明细报表四份。既然是期间报表,就必须分列出年度明细,并加盖审计部门章。4、请求二审法院对一审上诉人被侵权有关水表,门锁,凉衣架及堵塞事实不予采信之错误重新认定,并改判被上诉人应整改或赔偿或道歉。5、请求二审法院撤销一审判决上诉人支付违约金40.80元之错误判决。6、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实不清,存在明显判决不公及漏判、错判。1、一审法院漏判被上诉人公示九份卫生许可证。上诉人要求被上诉人公示二次供水卫生许可证.一审法院在庭审中已查明被上诉人自2016年6月交房即无卫生许可证,即使2018年12月27日至2020年11月15日庭审日止的三份二次供水检测报告,也是套用第三方已经自动失效的卫生许可证获取的,一审法院采纳被告上诉人提供的与上诉人无法律关系的第三方的无效证据，不判决被上诉人限期整改，属于漏判。2、请二审法院改判被上诉人公示水质检测合格报告九份。上诉人要求被上诉人履行法律义务，公示每半年度水质检测合格报告九份。一审法院却对公示份数与效力大打折扣,上诉人要求被上诉人公示九份水质检测合格报告。一审法院已认定每半年度公示一次符合相关规定，却不判决被上诉人公示另外六份,而是只采信被上诉人提供的欠费期间的三份第三方无效卫生许可证获取的水质检测报告，对上诉人要求公开的9份检测报告漏判。3、请二审法院改判被上诉人重新公示公共收益明细。上诉人要求被上诉人公示2016年至2019年四个年度公共收益四份。而被上诉人2020年7月公示的一份是期间报表,明显不符合财务审计部门的规定,公示时间也滞后半年多,故请二审法院改判。4、请二审法院重新认定侵权事实并改判。上诉人提供的有关水表,门锁,凉衣架,堵塞之事实,被上诉人曾在2019年8月14日一审法院开庭时（被上诉人后撤诉），被上诉人经理张拥军口头承诺整改与赔偿，上诉人当天就补交了物业费，但被上诉人至今未兑现承诺，至今未赔偿也不与上诉人沟通，上诉人自2019年8月14日至2020年2月21日先后有记录的就有十次向被上诉人要求整改、赔偿，或者公开道歉。一审期间上诉人又再次提供了照片证据，但一审法院却认定无事实依据，却对被上诉人提交的水质检测报告以及报表全部认可，明显不公。5、请求二审撤销一审判决上诉人支付违约金人民币40.80元。因被上诉人在物业服务期间未尽到合同义务，上诉人才采取拒缴物业费的方式督促被上诉人整改，对上诉人提交的十份书面整改要求，被上诉人不整改，不沟通，而一审法院不顾被上诉人违约在先的事实，仅凭被上诉人一次2020年2月21日的微信催款为依据，不顾物业公司不履行义务，业主有权要求整改并限期履行，造成业主损失的，应予以赔偿之约定，也不顾最高人民法院有关物业纠纷适用法律司法解释应对业主合理诉求予以支持之规定，判决上诉人2020年2月21日起应支付违约金，明显不公，被上诉人违约在先，一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人已于2020年12月15日依据一审法院的判决履行了判决书义务，包括所有的物业费和违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。碧桂园服务公司岳阳分公司向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、判令周明生向碧桂园服务公司岳阳分公司支付2019年9月1日至2020年9月30日物业管理费3274.44元；2、判令周明生从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，至2020年9月30日止应付违约金为2632.14元；3、判令周明生承担诉讼费用。周明生向一审法院提出反诉请求：1、判令碧桂园服务公司岳阳分公司公示二次供水资质及四年半每半年度水质监测报告九份；2、判令碧桂园服务公司岳阳分公司公示小区四个年度公共收益明细四份；3、判令碧桂园服务公司岳阳分公司将周明生家门锁、卫生间水管堵塞、私自拆除晾衣钢绳、水表进行整改，碧桂园服务公司岳阳分公司向周明生进行道歉。一审法院查明，2014年10月25日，周明生与案外人岳阳市××房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由周明生购买碧桂园房地产公司位于岳阳市岳阳楼区××街道××路××号花园××栋××号商品房。当日，碧桂园服务公司岳阳分公司（乙方，原名称为广东碧桂园物业服务有限公司岳阳分公司，现更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司）与周明生（甲方）签订《岳阳碧桂园前期物业服务协议》，双方约定周明生购买的花园里8栋1406号商品房在交付后由碧桂园服务公司岳阳分公司提供物业管理服务。甲方交纳物业服务费的方式标准按该物业的房屋建筑面积2元／月／平方米计算，物业的房屋建筑面积为126平方米，甲方应按252元／月向乙方交纳物业服务费。协议第十六条约定“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定。若物业使用人未在约定时间内交纳逾期的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”上述合同及协议签订后，周明生与碧桂园房地产公司办理了相关手续。2016年6月26日，周明生办理了收房手续。周明生按物业服务协议向碧桂园服务公司岳阳分公司交纳了至2019年8月31日期间的物业服务费。此后，碧桂园服务公司岳阳分公司于2020年2月21日向周明生催讨物业服务费，但周明生以水质不合格、服务不到位为由，拒绝交纳物业服务费。碧桂园服务公司岳阳分公司遂向人民法院提起诉讼。另查，岳阳楼区疾病预防控制中心于2019年7月4日、2019年12月4日、2020年6月25日对位于岳阳市岳阳楼区××街道××路××号花园里的水样进行了检验，三次检验均符合标准。2020年7月12日，碧桂园服务公司岳阳分公司公示了2016年1月1日至2020年6月30日的小区公共收益收、支、结存情况。一审法院认为，碧桂园服务公司岳阳分公司、周明生签订的《岳阳碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务并享受相应的权利。碧桂园服务公司岳阳分公司为周明生提供了物业管理服务，根据双方协议约定，周明生在2019年9月1日起至2020年9月30日止期间未按约定交纳物业服务费，已构成违约，碧桂园服务公司岳阳分公司主张周明生支付2019年9月1日起至2020年9月30日止的物业管理费3274.44元的诉讼请求，合理合法，予以支持。关于周明生要求碧桂园服务公司岳阳分公司公布公共收益情况的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持；（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”的规定，业主对上述事项有法定的知情权。碧桂园服务公司岳阳分公司已于2020年7月份公示了碧桂园4年的公共收益，故对周明生的该项反诉请求，不予支持。周明生要求公布2016年6月至今的水质监测报告的反诉请求。庭审中碧桂园服务公司岳阳分公司已经向法院提交了2019年的两次水质检测报告，2020年6月份的水质检测报告，三份水质检测报告符合标准，且碧桂园服务公司岳阳分公司起诉的物业费是2019年9月1日至2020年9月30日之间的物业费，故对周明生的该项反诉请求，不予支持。周明生要求碧桂园服务公司岳阳分公司对其房屋进行整改并进行道歉的反诉请求。周明生主张房屋存在门锁及卫生间水管堵塞、水表等质量问题及物业私自拆除晾衣钢绳，周明生既无证据证实发生了卫生间水管堵塞的事实，也无证据证明水管堵塞是碧桂园服务公司岳阳分公司未尽管理职责所引起。门锁、水管是否存在质量问题，应否由碧桂园服务公司岳阳分公司进行维修，周明生均无证据证实。即使碧桂园服务有限公司岳阳分公司拆除楼顶晾衣钢绳，也是其履行管理职责的行为，并无不当，故对该项反诉请求，不予支持。周明生抗辩称门锁、卫生间水管堵塞等问题未及时解决，碧桂园服务公司岳阳分公司未公布公共收益及水质监测报告，并以此为由拒绝交纳物业服务费，没有事实和法律依据，不予采纳。碧桂园服务公司岳阳分公司同时主张周明生支付截止2020年9月30日的违约金2632.14元。一审法院认为，因合同约定的违约金的计算方式明显过高，酌定按照年利率6%标准支付逾期付款违约金。而逾期付款违约金起算时间应以碧桂园服务公司岳阳分公司向周明生催讨之日（即2020年2月21日）开始计算至2020年9月30日。自2019年9月1日起至2020年2月21日止，周明生实际欠付物业服务费1436.4元，故周明生应支付的逾期付款违约金应为40.8元（1436.4元X6%÷365天X173天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告（反诉原告）周明生在判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付物业管理服务费3274.44元及截止2020年9月30日的逾期付款违约金40.8元，两项合计3315.24元；二、驳回原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周明生的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周明生负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）周明生负担。二审期间，周明生向本院提交：证据1、2016年11月28日疾控中心不合格水质报告，证据2、2017年6月15日疾控中心不合格水质报告，证据3、2017年7月11日卫计监召开的水质整改会通报，拟证明被上诉人没有及时公开水质检测报告，应该公开9份，一审只公开了3份，水质不合格，证据4、第三方过期自动失效的卫生许可证，拟证明证无效。证据5、2018年9月18日函告提供服务、解决问题，证据6、2019年2月24日致函声明，证据7、2019年6月26日再次致函声明，证据8、2020年7月25日敦促兑现承诺与服务的函，证据9、2019年8月14日至2020年7月24日十次记录，拟证明要求整改。证据10、水管堵塞实物及照片，证据11、门锁实物及照片，证据12、晾衣架实物及照片，证据13、水表在零水里自转最大量记录，拟证明存在质量问题；证据14、2019年8月岳阳楼区人民法院民事裁定书，拟证明撤诉事实；证据15、岳阳碧桂园前期物业服务协议，拟证明上诉人和被上诉人存在合同关系；证据16、碧桂园物业统一收据（代收水费），拟证明上诉人和被上诉人买卖关系存在；证据17、申请调取水质检测报告书，拟证明上诉人曾向一审法院申请调取检测报告。被上诉人碧桂园服务公司岳阳分公司向本院提交碧桂园物业收据一份，拟证明上诉人周明生已经履行了一审判决的义务。被上诉人碧桂园服务公司岳阳分公司对上诉人周明生提交证据的质证意见为：对证据1-3的真实性无异议，对合法性有异议，取得方式不明，对关联性有异议，通过这份报告可知上诉人可以自行取得相关检验报告，对证据4的真实性合法性无异议，通过该证的单位名称可知提供检验报告的法定义务人为碧桂园房地产开发有限公司，对证据5-9的三性均有异议，对证据10-13的三性均有异议，没有拍摄时间、地点，来源不明，不能达到其证明目的；对证据14-15无异议，对证据16三性均有异议，这个收据能说明被上诉人是代碧桂园房地产开发公司收水费，对证据17没有异议。上诉人周明生对被上诉人碧桂园服务公司岳阳分公司提交证据的质证意见为：无异议，该证据恰好证明上诉人已经履行了义务。经过举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：上诉人提交的证据1-证据3，证据5至证据8、证据10-证据14在一审已经提交，不属于新证据，本院不予采纳。上诉人提交的证据4、证据9、证据15至证据17，被上诉人提交的证据与本案有关，本院予以采纳，至于能否达到当事人的证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。本院二审查明，周明生于2020年12月15日按照岳阳楼区人民法院一审判决内容向碧桂园服务公司岳阳分公司缴纳了物业费3274.44元及违约金40.8元，合计3315.24元。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，关于周明生主张门锁损坏应由物业公司赔偿的问题。物业公司是为小区公共部分提供服务，建设单位交付的房屋门锁质量问题不属于物业公司维修范围，周明生主张由物业公司赔偿维修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，周明生主张卫生间水管堵塞，但周明生未提交证据证明该水管系物业公司安装，据其自己陈述堵塞原因系水管胶融了一块导致堵塞，周明生也没有提交证据证明水管堵塞是物业公司原因导致，其主张物业公司对此承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，周明生主张水表质量问题，但周明生没有提交证据证明水表系物业公司安装，也没有提交证据证明水表质量问题系物业公司原因导致，其主张物业公司对此承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。周明生主张物业私自拆除其搭设的晾衣钢绳，但没有提交证据证明系物业公司所为，该主张缺乏证据证明，本院不予支持。物业服务合同属于公共服务合同，物业公司对于小区进行物业服务的成本支出来源于业主交纳的物业费用，业主及时缴纳物业费与物业公司提供优质的物业服务是相辅相成的，业主拒缴物业费，只会使物业服务质量变得更差，对其他正常缴费业主不公平。为了维护美好的小区环境，业主应当及时交纳物业服务费用，对于物业服务的问题，可以采用其他方式来督促物业公司改进。本案中，碧桂园物业公司岳阳分公司与周明生签订物业服务协议后为小区提供了物业服务，周明生应根据合同约定按期缴纳物业费，一审法院判决周明生支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业管理费3274.44元并无不当。碧桂园服务公司岳阳分公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，对业主提出的意见和诉求应及时进行回复处理，共建和谐的生活环境。一审法院对物业管理合同约定的违约金过高的情况根据本案实际情况进行调整，酌情按照年利息6%的标准判决周明生支付40.80元违约金并无不当，本院予以维持。最后，周明生反诉要求碧桂园服务公司岳阳分公司公开2016年至2019年四个年度公共收益明细报表，本院认为，根据双方签订的《岳阳碧桂园前期物业服务协议》第五章第十五条第11项“乙方（物业公司）的权利和义务：11、建立、健全本园区的物业管理档案资料”，其中并未约定被上诉人有向周明生公开年度公共收益明细的合同义务，另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”并未规定物业公司需要对公共收益的明细进行公开，本案中，被上诉人已于2020年7月公示了碧桂园4年公共收益，满足了周明生的知情权，至于周明生对被上诉人公开公共收益的内容有异议，可通过其他途径依法主张，但不构成不交纳物业费的理由。另外，周明生反诉要求碧桂园物业公司岳阳分公司公示2016年6月至今9份水质检测报告，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《岳阳碧桂园前期物业服务协议》，该协议并未约定被上诉人有向上诉人提交水质检测报告的合同义务，另外，根据《岳阳市二次供水条例》第五条第二款，“二次供水设施的工程建设投资，应当包括在建设工程项目总造价中，由建设单位承担”、第十一条，“二次供水工程竣工后，建设单位在二次供水设施投入使用前，应当向住房城乡建设主管部门申请专项验收，卫生健康行政部门和城市供水企业参加。验收合格并颁发《二次供水设施合格证》和《二次供水卫生许可证》后，方可投入使用”、第十七条，“二次供水单位应当建立二次供水水质监管制度，并履行下列职责:（一）建立水质检测、清洗消毒等规范性台帐;（二）对二次供水设施进行清洗、消毒，每半年不得少于一次;（三）定期进行水质常规检测，每半年不得少于一次。不具备水质检测资质的，应当委托具有相应资质的水质检测机构进行检测。检测项目应包含《二次供水设施卫生规范》水质指标的必测项目。检测结果应当向用户公布，并向卫生健康行政部门报送检测资料;（四）发现水质受到污染或者出现异常情况时，应当立即查明情况，采取应急控制措施消除影响，并及时向住房城乡建设主管部门和卫生健康行政部门报告”之规定，可知二次供水设施工程是由建设单位投资建设，建设单位在二次供水设施投入使用前，经验收合格并颁发《二次供水设施合格证》和《二次供水卫生许可证》后，方可将二次供水设施投入使用，本案中，岳阳市××房地产开发有限公司取得了《二次供水卫生许可证》有效期为2016年12月28日至2020年12月27日，上诉人申请公开2016年至2019年9份三次供水检测报告在岳阳市××房地产开发有限公司《二次供水卫生许可证》有效期内，且距离本案诉讼最近的2019年及2020年的三次供水检测报告被检单位均为岳阳市××房地产开发有限公司，根据上述规定及事实，上诉人申请期间的二次供水单位为岳阳市××房地产开发有限公司，上诉人应向岳阳市××房地产开发有限公司而不是碧桂园物业公司岳阳分公司申请提供二次供水卫生许可证及二次供水检测报告，上诉人该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周明生负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年七月十四日书记员  夏语涵