安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初3013号 原告：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场，统一社会信用代码91340881695740098L（1-1）。 法定代表人：叶松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方国栋，男，该公司员工。 被告：王金利，男，1974年4月22日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，住安徽省桐城市。 原告桐城市城北物业管理有限公司（以下简称“城北物业公司”）与被告王金利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城北物业公司的委托诉讼代理人方国栋、被告王金利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城北物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的五年物业费2,554元；二、判令被告立即支付拖欠的公摊电费150元；三、判令被告立即支付物业费及其他费用的违约金81元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年9月27日接受安徽华尔诺房地产有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作。被告系桐城市同康路兴尔旺大市场好百年家具城的业主。截止到2021年12月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费2,554元，公摊电费150元，违约金81元，上述费用合计2,785元。因多次催要未获，原告依法提出起诉，请求法院依法判如求。庭审中，原告当庭明确要求被告交纳物业费的年限为2017年1月至2021年12月；公摊电费30元/年×10年；违约金计算方法为（2554＋150）×3%。 王金利辩称：我自2011年进入小商品城小区居住，一开始在至诚物业管理下，小区全体居民非常满意。大约在2013年时，小区莫名其妙的被城北物业接手了，事先也没和各位业主沟通过，更没有与各位业主签订物业服务合同。经过这么多年，城北物业的服务让大家失望。城北物业除了打扫公共卫生，小区其余的事根本不再过问。我们也曾多次与物业沟通过，希望物业能安排个保安，结果物业置之不理，所以才导致各位业主拒交物业费，事实如下： （一）本户2017年左右，有天下班回来，将摩托车停放在自己单元门对面的空地上，因别人要停轿车，将我的摩托车拖到人行路中间，导致龙头锁损坏。如果配备一名保安还会这样吗？ （二）孩子前些年买了一辆壹仟贰佰元的自行车，将车停在小区内，锁好上楼，过了个把小时，下楼一看，车被盗走了。小区其他业主也反应自己经常被小偷光顾。我想问这物业公司是否失职，该尽的责任是不是没到位？ （三）小区单元门已经坏了，城北物业公司从来没有修理过，也没有与业主沟通过。单元门至今还是直接靠在墙上的，万一孩子们玩耍时导致安全事故责任又归何人？有的单元门甚至不见了踪迹，这就是所谓的物业管理吗？ （四）本小区车辆一直都是乱停乱放的，有不少外面不熟悉的车辆开进来停在里面，小区处于无人管理的状态，有时候小区出口被堵住，进不去出不来，万一哪家出现消防方面的事，消防车都不能进去，后患无穷，本小区每户都可证明此事。 （五）单元门内，每晚停放多辆电瓶车在此充电，电线很杂乱，且不规范。有时影响楼上住户无法通行，最主要还是安全隐患，想必消防检查来了绝对是不会批准的。物业应弄个车棚安装充电桩，供居民使用。 各位业主都希望物业公司将小区治理好，每位业主也不会不交物业费的，将心换心。常言道：有付出才有回报。另外，原告要求支付物业费的诉讼时效应该是三年，超过部分的两年我不认可。 本院经审理认定事实如下：城北物业公司成立于2009年11月20日，经营范围为：物业管理服务（凭资质证经营）；房屋租赁居间代理服务；建筑材料销售。2019年9月16日，城北物业公司取得《服务价格登记证》，其上载明：普通住宅（多层）的物业服务费为0.4元/平方米/月。被告王金利于2007年7月份购买了位于桐城市兴尔旺小商品城4#1单元401室房产，建筑面积104.62平方米。2012年9月27日，桐城市环卫物业管理有限公司至诚分公司（已注销）与城北物业公司签订了《前期物业服务合同》，由城北物业公司提供兴尔旺小商品城的前期物业管理服务，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：多层0.4元/月/平方米；合同期限自2012年9月27日开始，未约定届满期限。《前期物业服务合同》中对物业费的交纳时间没有明确约定，城北物业服务公司当庭陈述，其于每年的12月份收取当年的物业费。城北物业公司签订合同后，提供了物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，部分物业共用设施设备的运行、维修和管理等服务。2021年3月28日，原告张贴催缴通知，要求被告在七日内交纳所欠的2017年至2021年物业费，王金利仍未缴纳，城北物业公司遂向法院提起诉讼。以上事实有原告提供的营业执照、服务价格登记证、催缴通知、保洁员清扫登记表、物业维护记录、前期物业服务合同等证据，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间是否存在有效的物业服务合同关系？2、原告诉请被告物业费是否超过诉讼时效？3、被告是否应当交纳的物业服务费和公摊电费以及交纳的具体数额？ 关于原、被告之间是否存在有效的物业服务合同关系的问题。 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。从上述相关法律及司法解释的规定，可以看出物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人违反了法律的强制性规定，为无效的民事法律行为。本案中，桐城市环卫物业管理有限公司至诚分公司作为城北物业公司接手前案涉小区的物业服务人，其不是案涉小区的建设单位，不是签订前期物业服务合同的适格主体，其与城北物业服务公司签订的《前期物业服务合同》实质是将相关区域的物业服务一并委托原告城北物业公司，该合同违反了法律及司法解释的强制性规定，属于无效合同。故，原告城北物业公司缺乏证据证明其与被告之间存在有效的物业服务合同关系，原告基于无效合同向业主主张支付物业费及相关费用，本院不予支持。对于原告诉请被告物业费是否超过诉讼时效及被告是否应当交纳的物业服务费和公摊电费以及交纳的具体数额的问题，本院不予评价。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第九百三十九条、第九百四十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告桐城市城北物业管理有限公司的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桐城市城北物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐陈军 二〇二一年七月二十六日 书记员  杨 丽 附相关法条 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。