淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5722号原告：杜倩。委托诉讼代理人：漆峰。被告：淮安市天瑞房地产开发有限公司。法定代表人：漆贯凯。委托诉讼代理人：张兵。原告杜倩与被告淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告杜倩的委托诉讼代理人漆峰，被告天瑞房产公司的委托代理人张兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜倩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付逾期交房违约金27888元（自2018年3月16日起计算至2021年5月20日，按万分之一*房价款267510元为31084.66元，多余部分我方放弃）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于淮阴区房屋一套，房屋面积为44.76平方米，合同价款为267510元，房屋交付时间为2014年12月30日前。合同签订后，原告按约足额支付了购房款，被告于2018年8月17日书面通知原告交房。因被告至今未取得竣工验收合格证明，不符合交房的实际条件，被告已依据生效判决已支付2014年12月31日至2018年3月15日的逾期交房违约金，故诉至法院要求被告承担2018年3月16日之后的逾期交房违约金。被告天瑞房产公司辩称：第一、涉案房屋已经符合交付条件，原告已于2018年8月28日签收商品房交房表，并领取房屋钥匙，显示我公司已经实质交房，且根据现场照片显示，1、2号楼商铺已经全面交房，大部分已经装修完毕并且实际营业，符合交房条件，1、2、3、4号楼都已经通过分户验收，且商铺不参与分户验收只需要通水通电等条件即可实际交付，现在涉案房屋已经通过分户验收且通水通电等条件满足。第二，原告曾于2020年7月13日补缴房屋余款27000元，实际房款为267000元，原告在交清房屋余款时视为尽到买方义务，在买方未尽义务之前，无权向我方主张违约金。第三，对原告的计算方式无异议，被告认为已经交房了，不存在逾期交房情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的名仕花园房屋，房价款为267510元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。因合同约定的房屋交付时间在合同签订之日前，庭审中，原、被告一致确认房屋应在2015年1月29日交付。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款240000元，尚欠27510元未付，被告亦未按合同约定的时间将涉案房屋交付原告。2014年12月11日，被告建设的名仕花园2号楼通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格。2018年3月19日，原告诉至本院，要求被告支付2018年3月15日之前的逾期交房违约金，本院于2018年9月25日判决被告支付原告2015年1月30日至2018年3月15日的逾期交房违约金27384元。2018年8月28日，原告从被告处拿取涉案房屋，双方办理交房手续。2020年7月13日，原、被告签订《补充协议》，载明：1、原告同意付清房屋余款27000元；2、被告同意免除房屋余款510元，即同意原告只交房屋余款27000元；3、被告放弃追究原告所欠房款的利息及违约责任，原告放弃追究被告延期办证违约责任；5、被告保证在2020年12月31日前为乙方办理不动产登记手续，如不能如期办理，被告同意承担从2020年10月31日起至正式办理不动产登记手续时止期间的延期办证违约责任。同日，原告向被告补缴剩余房款27000元。另查，涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案登记表。本院认为：原告杜倩与被告天瑞房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告于2018年8月28日向原告交付房屋，远迟于双方约定的交房时间，且涉案房屋至今未取得《竣工验收备案登记表》，被告向原告交付涉案房屋的行为应认定为瑕疵交付，被告仍应当承担逾期交房的违约责任。被告虽辩称商铺仅需满足通水通电基本条件即可交付使用，在本院限定的举证期间内，被告并未提供相关证据证明，本院认为房屋质量关乎千家万户的生命财产安全，应适用相对严格的交付标准，应以涉案房屋取得《竣工验收备案登记表》作为“经验收合格”的标志，故本院对该辩称不予采信。但鉴于原告实际拿房后已享有占有、使用涉案房屋的利益，涉案房屋虽为商业用房但仍为临时用电至今原告未营业使用或对外出租，故本院对原告实际拿房后的逾期交房违约金按照30%予以折算。因合同签订后原告并未全额支付全部购房款，截至2020年7月13日才向被告补缴剩余房款27000元。故被告应向原告支付2018年3月16日至2018年8月27日期间逾期交房违约金240000元×0.01%×165日=3960元，2018年8月28日至2020年7月13日期间的逾期交房违约金240000元×0.01%×686日×30%=4939.2元，2020年7月14日至2021年5月20日期间的逾期交房违约金267000元×0.01%×311日×30%=2491.11元，合计11390.31元，故对原告主张的逾期交房违约金中的11390.31元予以支持，其余部分不予支持。关于被告辩称原告直至2020年7月13日才补交余款，交清余款才视为尽到买方义务，在未尽义务前原告无权主张逾期交房违约金，本院认为原告在签订合同后已支付240000元，已履行大部分的付款义务，从公平原则出发，被告不能以原告未支付余款而拒交房屋和拒绝支付逾期交房违约金，且原、被告签订的补充协议中原告并未放弃追究被告的逾期交房责任。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜倩逾期交房违约金11390.31元（自2018年3月16日计算至2021年5月20日）。二、驳回原告杜倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元（已减半收取），由原告杜倩负担147元，被告淮安市天瑞房地产开发有限公司负担102元。本判决为终审判决。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年七月二十六日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。