广东省深圳市盐田区人民法院 民 事 判 决 书 (2016）粤0308民初字第769号 原告：夏启发。 委托诉讼代理人：张韬，广东海派律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹振华，广东海派律师事务所律师。 被告：洪旭彬。 委托诉讼代理人：孔富，广东深天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱云燕，广东深天成律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。 负责人：王业，该行行长。 委托诉讼代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。 原告夏启发与被告洪旭彬、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告夏启发及其诉讼代理人张韬、邹振华，被告诉讼代理人孔富，第三人诉讼代理人马力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房产买卖合同》，协助办理盐田区涉案房产过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月15日签订《房产买卖合同》，被告将其名下盐田区涉案房产出售给原告。原告依约支付了前期楼款及相关费用后，被告将房产交付给原告使用。后双方约定在办理过户手续前，暂由原告以被告名义偿还还登记在被告名下的房屋按揭款。原告自2015年以来多次联系被告及被告配偶要求对方办理赎楼手续并完成涉案房产的过户，但被告均无正当理由拒绝原告的要求，截至起诉之日，被告仍未按照合同要求将房产过户。房产买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。在原告已经按照合同约定履行义务的情况下，被告无正当理由拒不履行自己的义务，被告行为已严重侵犯了原告的合法权益，望判如所请。 被告答辩称：原、被告于2013年6月15日签订《房产买卖合同》，将盐田区涉案房产作价人民币910万元（以下币种均为人民币）转让给原告。合同签订后，被告向原告交付了涉案房产，但原告并未依约在2013年8月5日前支付全额房款。截止起诉之日，被告仅收到原告支付的130万元房款（含定金），由于原告未付全款导致被告无法办理赎楼及过户手续。考虑到原告实际难处，经双方协商，被告同意暂由原告偿还建设银行按揭贷款，并要求原告尽快支付购房款办理相关赎楼、过户手续。但由于原告多次未按期偿还按揭贷款，导致被告个人信用严重受损。鉴于原告严重违约，被告多次以短信、电话和口头方式要求其尽快付款并办理过户，但原告总以资金紧张等理由拒不付款，被告无奈于2016年5月26日委托律师向原告发送律师函，通知解除合同，并要求原告交还房屋及支付违约金。 第三人答辩称：本案的涉案房产已于2009年6月10日抵押给第三人并办理了抵押登记，请求法庭依法保障第三人的抵押权，第三人将按法院的判决履行相应的义务。 经审理查明：2013年6月15日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定：被告将位于深圳市盐田区涉案房产转让给原告，转让价为910万元；原告应于签订合同三日内支付定金30万元，在2013年8月5日前一次性全额付清房款910万元，其中代还银行按揭款5304192元、直接付至被告指定账户3795808元；交易过户的全部税费由原告承担，但双方在合同中未对赎楼和递件过户时间作出约定。同日，双方还签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》和《合同主体变更确认书》，委托案外人代办相关赎楼、过户、贷款等手续，并约定办理过户登记时将买方变更为原告妻子郝某卫，由其继续履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告支付了除银行按揭款外的其余房款3795808元（含定金），被告收款后向原告出具了收款收据。后因原告其余资金尚未到位，双方经协商一致对合同所约定的代还银行按揭款部分的付款方式作出了变更，被告同意暂由原告每月代为向第三人偿还涉案房产的按揭贷款，但双方对还清银行按揭款和办理房产过户的具体期限未作明确约定。被告于2013年9月29日前往深圳公证处办理公证委托书，委托原告亲属郝某红代为办理涉案房产赎楼、注销抵押及过户等相关手续，代理期限自2013年9月29日至2016年9月28日。 被告收到原告所支付的3795808元房款后即将涉案房产交付原告，此后相关物业、水电等费用均由原告实际承担，原告收房后对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。原告自2013年8月起每月向被告的建设银行账户存入相应款项代为偿还当月贷款本息。代还贷款期间双方曾因还贷迟延问题产生矛盾，被告妻子多次通过短信方式催促原告按时还贷，并偶有提及要求过户，但未有明确过户期限，在过户未果后被告妻子要求原告继续按时偿还贷款。后因双方矛盾加剧被告不同意继续履行，原告委托律师于2016年5月10日向被告出具律师函，要求尽快完成赎楼过户手续。被告收到函件后亦于2016年5月26日委托律师发出律师函，以原告迟延付款并给被告造成损失为由提出解除合同，要求原告返还房屋并支付20%违约金。 另查，被告在签订《房产买卖合同》和办理委托公证书时所使用的身份证号码为441XXXXXXXXXXXXXXX，该身份证因重户已于2015年9月14日被公安户籍管理部门注销，现被告洪旭彬有效身份号码为445XXXXXXXXXXXXXXX。原告主张因被告的身份证失效，导致受托人后期无法办理相关赎楼过户手续。 再查，被告系盐田区涉案房产（深房地字第XXXXXXXXXX）的所有权人，该房产2009年6月抵押予第三人用于申请按揭贷款，截至2016年7月25日均已正常还款，尚欠第三人贷款本金4927327.12元未予清偿，涉案房产仍处于抵押状态。经第三人核实，原告代还款期间在2016年4、5月份曾有发生两期拖延数天的逾期还款，但并未对被告产生不良的信用记录。原告具备本市住房限购区域内的住房购买资格以及付清剩余购房款的资金能力，同意代为偿还前述按揭贷款及办理赎楼手续。 以上查明事实，有原告提交的房产买卖合同、主体变更确认书、房贷通按揭权证代办服务合同、收款收据、公证委托书、购房资格证明、银行明细清单、缴费收据、律师函及送达记录、证人证言、支付能力证明，被告提交的房产证、短信记录、银行明细、律师函，身份证明，第三人提交的还款明细表及各方当事人的庭审陈述予以证明，足以认定。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告夏启发与被告洪旭彬签订的《房产买卖合同》、《主体变更确认书》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则依约全面履行各自的合同义务。 原、被告在签订合同时虽曾约定应于2013年8月5日前一次性付清全额房款910万元，但在原告将由被告直接收取部分房款3795808元支付完毕后，双方均确认同意对通过代还银行按揭贷款方式支付的剩余房款5304192元的付款方式及时间予以变更，改由原告每月代被告向第三人实际偿还按揭贷款本息。可见合同约定的原付款期限实际已作废，对原告不再具备法律约束力。双方变更约定后并未明确原告还清第三人按揭贷款的期限，根据被告所办理的公证委托书的委托代理期限可推知，双方合理预见的办理赎楼过户手续的最后期限应至2016年9月28日。在此期限届满前，被告即使可以随时要求履行合同，依法亦应给予原告必要、合理的准备时间。原告在双方变更约定后每月均向第三人实际偿还了当期按揭贷款本息，在此期间中仅有两期迟延数天还款，该履约瑕疵行为并未构成实质违约，不致造成合同目的无法实现，经第三人核实亦未对被告的信用记录产生不良影响。故被告以原告违约造成损失为由单方行使合同解除权缺乏事实和法律依据，本院不予确认，本案房屋买卖合同应予继续履行。 被告虽曾于2013年9月29日办理公证，委托原告亲属郝某红代办赎楼过户手续，形式上履行了其合同义务。但被告签订合同和办理公证所使用的身份证因重户已于2015年9月14日被注销，必然对公证委托书的效力来源产生不利影响，对受托人代办相关赎楼过户业务造成实质障碍。原告夏启发在自身具备购房资格及相应履约能力的条件下，要求被告继续履行合同配合赎楼过户合法有据，本院予以支持。双方约定涉案房产转让价款910万元分两部分支付，其中3795808元被告已实际收取，余款5304192元实为被告签订合同时尚欠第三人的按揭贷款本息，该款项通过原告代还以抵偿被告相关债务的方式实现支付，原告还清被告欠第三人的按揭贷款本息即视为付款义务全部履行完毕。因原、被告在履约过程中一直未明确付款期限，本院酌定给予原告30天的必要准备时间，原告应于上述期限内一次性还清尚欠第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的剩余贷款本息，被告应于原告还清贷款后协助办理注销抵押及过户登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告夏启发应于本判决生效之日起30日内还清尚欠第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的剩余贷款本息，被告洪旭彬于原告还清上述款项后3个工作日内协助第三人注销盐田区涉案房产的抵押登记； 二、被告洪旭彬应于涉案房产注销抵押登记之日起3个工作日内配合办理将涉案房产转移登记至原告夏启发名下的相关手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告承担。 案件受理费人民币75500元、财产保全费人民币5000元由被告洪旭彬负担。上述费用原告已预交，本院不予退回，被告应于本判决生效之日起十日内将所负担之数迳付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 李    铮 人民陪审员 何  少  虹 人民陪审员 李  朝  敏 书 记 员 陈泽丰（兼） 书记员陈泽丰（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。