辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0114民初6793号 原告：付巧玲，女，1978年10月30日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张鹏、王欢，系辽宁新霁律师事务所律师。 被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王静，女，1988年6月13日出生，汉族，系该公司员工，住址：沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：冯德宾，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：赵秋霞，女，1989年8月21日出生，汉族，住址：吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：汪洪凯、冯德宾，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告付巧玲诉被告阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百公司”）、赵秋霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鹏、王欢，被告阳光一百公司的委托诉讼代理人王静、冯德宾，被告赵秋霞的委托诉讼代理人汪洪凯、冯德宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款100000元；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：被告阳光一百公司系案涉房屋开发商，被告赵秋霞系被告阳光一百公司聘用的售楼员工。本案系集体诉讼串案之一，具体案情如下：2018年，原告到被告阳光一百公司开发的阳光一百国际新城项目售楼处看房，由被告阳光一百公司的置业顾问赵秋霞即本案被告赵秋霞接待。被告赵秋霞向原告推荐商品房一套，房屋位置：于洪区阳光路34号-1（1-1），建筑面积共49.68平方米，并帮助原告计算总房屋价款547210元。同时，被告赵秋霞告知原告该房屋系顶账房，根据被告阳光一百公司规定，购买该房屋必须以现金形式支付一部分购房款，其余房款支付至被告阳光一百公司账户。原告按照被告赵秋霞的要求，将100000元现金交付给被告赵秋霞。2018年9月14日，原告与被告阳光一百公司签订《商品房买卖合同》，但原告发现合同总价为447120元，并未包含原告已缴纳的现金款项100000元。被告赵秋霞解释为，被告阳光一百公司为规避税务风险，未将现金房款列入合同总价。后原告又向被告阳光一百公司账户支付447120元购房款，至此付清房款。2021年年初，被告阳光一百公司所属的阳光一百置业集团有限公司派专人调查售楼人员收受购房现金的违法违规行为，召集包含原告在内的十余户购房业主开会，并让业主提交售楼员收受购房款的证据材料。调查人员称集团将向相关售楼人员追回购房款，并返还给业主。业主至此才清楚当初售楼员以被告阳光一百公司名义收取的现金并非购房款，售楼员也未将该款交给被告阳光一百公司，二被告应当返还该现金款项。得知此事后，业主组建业主群讨论此事，有个别业主称已经于购房后的不久时间内通过自身维权将付给售楼员的现金讨要回来。 原告认为：首先，被告阳光一百公司出售案涉房屋的真实价格为《商品房买卖合同》中所约定价格447120元，故原告超出合同价款支付的100000元应当由相关责任方返还给原告；其次，虽然被告赵秋霞未将现金房款交付给被告阳光一百公司，但被告阳光一百公司聘用的售楼人员（包括本案被告赵秋霞）在项目开盘时，在售楼处内以被告阳光一百公司员工的身份向原告介绍、推荐房源、帮助原告计算房屋价款，介绍付款方式，代表被告阳光一百公司收取现金房款，原告有理由相信被告赵秋霞的上述行为均是职务行为，更有理由相信被告赵秋霞有权代表被告阳光一百公司收取现金房款。根据我国民法典172条之规定，被告赵秋霞的上述行为已构成表见代理，在此情况下，被告赵秋霞收取现金款项的法律后果应由被告阳光一百公司承担，即被告阳光一百公司应返还原告现金款项100000元。第三，被告赵秋霞以顶账房需收取现金为由收取原告现金款项100000元并占为己有，原告对此向被告赵秋霞主张返还责任，并保留追究其可能涉及的违法犯罪法律责任的权利。 基于以上事实和理由，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 二被告辩称：一、本案原告所购诉争房屋交易是工程抵账房交易，不是商品房交易，原告与被告开发公司没有实际的合同关系，原告将阳光一百公司列为被告属于被告不适格。 根据《商品房销售管理办法》第三条规定，开发商与买受人直接形成买卖合同关系才能构成商品房销售合同法律关系即俗称的一手房交易。 而本案诉争的原告所购商业门市是抵账房，是施工单位辽宁辽安消防工程有限公司基于与被告阳光一百公司的建设工程施工合同关系取得了原告所购的抵账房，辽宁辽安消防工程有限公司取得抵账房后与被告赵秋霞通过个人之间的自愿市场商业交易行为再将抵账房出售给了原告，被告阳光一百公司则按照辽宁辽安消防工程有限公司的要求就该抵账房与原告形式上签订了《商品房销售合同》，被告阳光一百公司与原告并没有实际合同关系，本案诉争的交易不是原告与被告阳光一百公司之间的商品房销售合同法律关系（即不是一手房交易），而是原告与被告赵秋霞个人之间关于抵账房的房屋买卖合同交易法律关系（即俗称的二手房交易），并且原告在起诉状中自认“被告赵秋霞告知该房屋系顶账房”即原告对其与被告赵秋霞个人之间“交易的是抵账房”是明知的，对该事实也是完全认可的。被告阳光一百公司对上述交易并不知情，原告在此之前也从未向被告阳光一百公司披露过上述交易，原告与被告赵秋霞之间是个人交易行为，不是职务行为，被告阳光一百公司对此无权干涉。 因此，本案纠纷与被告阳光一百公司无关，原告因与被告阳光一百公司无实际合同关系的二手抵账房交易纠纷将阳光一百公司列为被告属被告不适格。 二、本案诉争抵账商业门市交易是原告与被告赵秋霞个人之间自愿的市场商业交易行为，并且该交易已履行完毕，被告赵秋霞及阳光一百公司均没有义务向原告返还任何款项。 从原告在起诉状中表述“购买该房屋必须当天以现金形式支付一部分购房款，需要原告按要求交付100000元的现金”、“业主至此才清楚当初售楼人员收取的现金并非购房款”，以及原告先向赵秋霞个人另外支付超过抵账价款的大额现金100000元来看，2018年9月原告与被告赵秋霞就案涉举架高达4.7米的按单层出售的小面积抵账商业门市达成的交易及交易价格就是547120元（即现金或转账交付+抵顶工程款），按单层计算的平均交易单价为11013元/平方米（即547120元÷49.68平方米），该交易价格符合当时的市场交易价格（注：交易当时的住宅价格已高于1万元/平方米），该交易及交易价格是原告与赵秋霞双方自愿协商一致的结果。原告作为有完全民事行为能力的成熟理性的成年人，自愿先将大部分交易款项以大额现金或银行转账的方式直接支付给了被告赵秋霞个人，也足以认证原告与被告赵秋霞个人之间是个人交易，二者达成的交易价格就是547120元。而且，原告在交易达成后近3年的时间里从未提出过异议，并在此后接收了所购的商品房，二者之间的抵账房交易顺利完成，也完全印证了本案诉争交易系原告与被告赵秋霞个人之间的自愿交易行为，原告对双方之间系个人之间的交易及交易价格是认可的，与被告阳光一百公司无关。 因此，原告就与被告赵秋霞自愿达成并已履行完毕的二手抵账房交易，要求没有任何违约行为的交易相对方（即被告赵秋霞）及与原告没有实际合同关系的阳光一百公司返还相关交易款项，没有任何事实和法律依据。 综上所述，请求人民法院驳回原告针对被告阳光一百公司的起诉或诉讼请求，并驳回原告针对被告赵秋霞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 由于被告阳光一百公司欠辽宁辽安消防工程有限公司工程款，阳光一百公司将涉案房屋，抵顶给辽宁辽安消防工程有限公司。2018年7月，阳光一百公司与辽宁辽安消防工程有限公司签订《抵房协议书》一份，约定阳光一百公司将包含案涉争议房产在内的22套房产给付辽宁辽安消防工程有限公司用于抵顶工程款。 之后，原告到被告阳光一百公司开发的阳光一百国际新城项目售楼处看房，由被告阳光一百公司的售楼员被告赵秋霞接待。赵秋霞向原告推荐于洪区阳光路34号-1（1-1）房屋一套，建筑面积共49.68平方米，赵秋霞为其计算的涉案房屋价格为547120元。同时，赵秋霞告知原告该房屋系顶账房，购买该房屋必须以现金形式支付一部分购房款，其余房款支付至被告阳光一百公司账户。原告按照被告赵秋霞的要求，将100000元现金交付给赵秋霞，并交纳了剩余房款。 2018年9月14日，原告与被告阳光一百公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买案涉于洪区阳光路34-1号1门房屋，房屋建筑面积为49.68㎡，层高4.7米，单价为每平方米9000元，房款总金额为447120元。 2021年5月17日，辽宁辽安消防工程有限公司出具《证明》一份，记载：“本单位（即辽宁辽安消防工程有限公司）是阳光一百国际新城项目的三期A组团消防分包工程项目的承包人，阳光一百置业（辽宁）有限公司将《抵房协议书》附件抵房明细列明的全部房产抵顶给本单位，本单位经与阳光一百相关售楼人员个人协商，将全部相关房产交由阳光一百售楼员个人对外出售，出售后由本单位要求阳光一百办理抵账房产更名手续（系由本单位更名为相关买受人，并与相关买受人签订相应的商品房买卖合同），上述抵账房销售所得的除《抵房协议书》即《商品房销售合同》载明的抵账房款归单位所有外，对外销售所得的其他全部款项（如有）均归相关售楼员所有，并由相关售楼人员直接收取全部相关款项（注：售楼员包括相关买受人在于洪法院起诉阳光一百系列案中所涉及本单位抵账房的所有售楼员）”。 另查明，原告实际接收房屋并办理完毕产权登记过户手续。现原告主张被告多收取房款来院诉讼。 本院确认的上述事实，有当事人陈述及《抵房协议书》、商业交款单、《商品房买卖合同》、《证明》等证据，已经开庭审理，当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，本案双方争议焦点为案涉房产实际的销售价款是多少问题。在诉讼过程中，原告认可其在购房时被告赵秋霞为其计算的涉案房屋价格为547120元，之后，已按此价格交纳了购房款。原告购买房产的时间为2018年，现房产已交付使用并办理房屋权属证书，买卖合同约定的权利义务均已履行完毕，原告从未向被告主张过任何权利；原告之所以要求被告返还10万元购房款，是因为合同中标明的价格为447120元，加之“2021年年初，被告阳光一百公司所属的阳光壹佰置业集团有限公司派专人调查售楼人员收受购房现金的违法违规行为”，原告认为当初售楼员赵秋霞收取的10万元并非购房款，因此才要求二被告返还购房款10万元。由此可见，原告在购买涉案房屋时，对房屋价款为547120元是明知的、认可的，这个价格是原告与被告赵秋霞协商一致的结果，双方不存在欺诈、胁迫、误解。在合同履行过程中，原告也按照该价款履行了付款义务。 根据已查清的事实，在原告购买之前，由于被告阳光一百公司欠辽宁辽安消防工程有限公司工程款，原告购买的房屋，抵顶给辽宁辽安消防工程有限公司。辽宁辽安消防工程有限公司出具的《证明》表示：“本单位经与阳光一百相关售楼人员个人协商，将全部相关房产交由阳光一百售楼员个人对外出售，出售后由本单位要求阳光一百办理抵账房产更名手续（系由本单位更名为相关买受人，并与相关买受人签订相应的商品房买卖合同），上述抵账房销售所得的除《抵房协议书》即《商品房销售合同》载明的抵账房款归单位所有外，对外销售所得的其他全部款项（如有）均归相关售楼员所有，并由相关售楼人员直接收取全部相关款项” 由此可见，由于阳光一百公司将涉案房屋抵顶给辽宁辽安消防工程有限公司，辽宁辽安消防工程有限公司室房屋的实际所有权人。被告阳光一百置业公司是按照辽宁辽安消防工程有限公司的要求，就该顶账房与原告签订了形式上的《商品房买卖合同》。阳光一百公司并非实际意义上的出卖人。被告赵秋霞与原告约定的房屋价格547120元是双方平等自愿的基础上协商的结果。赵秋霞的行为得到了房屋所有权人辽宁辽安消防工程有限公司同意。原告作为有完全民事行为能力的人，同意以该价格购买房屋是其处分自己权利的行为，被告赵秋霞的行为未损害原告的利益。原告要求被告返还100000元购房款无事实和法律，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第136条、第502条、第509条，《最高人民法院关于适用的解释》第90条、第91条规定，判决如下： 驳回原告付巧玲的诉讼请求。 案件受理费已减半收取1150元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  荣国峰 二〇二一年七月十八日 书记员  李雪威