四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初2605号 原告：王德昆，男，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李胜苹，夫妻关系，委托权限为特别授权。 原告：李胜苹，女，汉族，住四川省西昌市。 被告：西昌市首信置业有限公司，地址：西昌市。 法定代表人：邓先福，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓兴，四川星亮律师事务所律师，委托权限为一般代理。 原告王德昆、李胜苹诉被告西昌市首信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李胜苹及原告王德昆的委托诉讼代理人李胜苹，被告西昌市首信置业有限公司的委托诉讼代理人邓兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德昆、李胜苹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13636.75元（从2020年1月1日计算至2020年5月27日，每逾期一日按照已付购房款467012元的万分之二计算146天）；2、判令被告赔偿原告违规变更规划设计损失46701.2元；3、判令被告向原告返还面积差异房价款11011元（具体面积差款以鉴定面积结果结合买卖合同单价确定）；4、案件受理费，鉴定费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:513401012017122300012）、《商品房买卖合同补充协议》。被告将其开发的位于西昌市川兴片区销售给原告，房屋建筑面积为52.91平方米，房屋总价款为467012元。合同还约定，商品房销售后，被告不得擅自变更规划设计（合同12条）:房屋面积小于实测面积时，被告应返还原告相应购房款（合同14条）;被告应在2020年1月1日前向原告交付房屋（合同18条）。在双方签订合同后，原告已经向被告公司支付了购房款。但被告没有按照约定的时间交付房屋，而是在2020年5月才向业主交房。在交房后，原告发现被告所售小区存在违法变更规划问题，房屋实际面积也少于合同载明的面积。综上，被告的行为已经违约，应当承担违约责任。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请贵院依法判如所请。 被告西昌市首信置业有限公司辩称：答辩人严格按照与被答辩人签订的《商品房买卖合同》的约定内容履行义务，答辩人向被答辩人交付了符合合同约定的商品房，不存在任何的违约行为，被答辩人主张的违约情形并不存在。一、虽然答辩人实际向被答辩人交付房屋的时间晚于合同约定的时间，但交房时间延长并不是答辩人的原因所导致，答辩人不应当承担支付违约金的法律责任。1、项目工程进度受到影响是政府行为所导致。答辩人在开发建设“合信.邛海湾Ａ区”商品房的过程中，项目物资运输主要通过西昌市区至川兴镇××盐路进行。2019年6月，西昌市人民政府在对合盐路进行维修改造的过程中，发布了《西昌市人民政府关于合盐路维修改造工程施工交通管制的公告》，对实施改造的合盐路实施交通管制，管制时间从2019年6月27日至2020年6月10日。由于道路施工和交通管制，该施工路段的车辆通行受到严重影响，特别是运输水泥、钢材等大宗物资的重型货车的通行效率大大降低，严重影响了施工物资的运送，从而导致施工材料无法及时进场，对项目施工进度造成极为严重的影响。2、市政配套实施建设对项目工程进度造成影响。案涉项目小区紧邻西昌市政府新建设的望海大道、大石板路。该两条大道是新建道路，市政排水等设施建设进度较慢，从而导致答辩人建设的商品房小区官网下地、安装等无法及时完成，从而影响施工进度。3、新冠肺炎疫情对工程进度也造成严重影响。由于前述政府行为及市政配套设施建设的影响，在工程后期，答辩人拟克服困难，加大施工组织力度，力争早日完成房屋建设和交付。但在2020年1月，由于新冠肺炎疫情爆发，导致工程在春节后迟迟无法复工，进一步对项目建设造成严重延误。由于各种客观原因的交叉影响，致使答辩人无法在合同约定的时间向购房人交付房屋。答辩人认为，基于上述原因，答辩人自身并无违约行为，不应承担违约责任。首先，根据双方合同约定，因客观原因导致交房时间延长，答辩人不应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：（一）出卖人在2020年1月1日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因导致房屋被查封。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第12款约定：如遇下列特殊原因，买受人同意出卖人可据实顺延交房时间，而出卖人无需承担任何责任：……（2）政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性时间导致的行政命令停工等）；……（4）政府规划调整、市政设施及相应配套设施不全等非出卖人所能控制的因素；……根据前述合同的约定，上述原因导致迟延交房时，答辩人无需承担任何责任。其次，根据法律规定，答辩人也不应当承担违约责任。本案中导致项目建设受阻的政府交通管制、市政设施建设不配套、突发新冠肺炎疫情均属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》第117条、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第四条的规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持的规定，也应免除答辩人的责任。因此，本案中发生交房期限延长，是客观存在的不可抗拒的因素所导致，并不是答辩人的违约行为造成的，故而本案中答辩人不应当承担违约责任。二、答辩人并未违反合同约定擅自变更规划设计，不存在被答辩人所述的违约行为。答辩人在开发建设案涉房地产项目的过程中，答辩人均是按照报建方案进行建设，并未擅自做出改变房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的变更。即使存在个别调整，双方已经在补充协议第五条第3款中做出了明确约定，即买受人不同意解除合同且出卖人不承担违约责任。三、答辩人向被答辩人交付的房屋面积符合合同的约定。《商品房买卖合同》第四条（五）款约定，被答辩人购买的商品房预测建筑面为52.91平方米，其中套内建筑面积为42.41平方米，分摊共有建筑面积为10.5平方米。在该房地产项目建设完成后，经攀枝花市精图测绘有限责任公司测绘，确定被答辩人购买的4栋1单元301号房屋套内面积为42.33平方米。实际面积和预测面积之间，实际只有仅仅0.08平方米的误差，误差比仅为0.18%，这完全在法律及国家规范允许的面积误差范围内。同时，在交房的过程中，被答辩人已经对房屋进行查验，其并未对房屋的面积提出异议，也未要求答辩人进行重新结算，应视为其对合理误差的确认。在实际交房完成后，其又以面积存在误差提出诉讼请求，这与本案实际交付的房屋情况不符。综上，答辩人已经严格按照合同履行义务，被答辩人本案中诉称的违约行为并不存在，其提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请人民法院依法驳回其提出的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的“三性”均予以确认；2.被告提交的商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、四川省工程质量监督报告、竣工验收报告、西昌市人民政府关于合盐路维修改造施工交通管制的公告，西昌合盐路、春栖路、望海大道建设情况的新闻报道，西昌市首信置业有限公司合信.邛海湾（A区4栋）房屋面积测绘报告,关于“邛海湾A区”项目商品房交付相关事宜的通知,原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的“三性”均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:513401012017122300012）、《商品房买卖合同补充协议》。被告将其开发的位于西昌市川兴片区销售给原告，房屋建筑面积为52.91平方米，房屋总价款为467012元。双方签订合同后，原告已经向被告支付了购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第四条（五）款约定，原告购买的商品房预测建筑面为52.91平方米，其中套内建筑面积为42.41平方米，分摊共有建筑面积为10.5平方米。在该房地产项目建设完成后，经攀枝花市精图测绘有限责任公司测绘，确定原告购买的4栋1单元301号房屋套内面积为42.33平方米。实际面积和预测面积之间，实际只有仅仅0.08平方米的误差，误差比仅为0.18%。双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：（一）出卖人在2020年1月1日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因导致房屋被查封。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第12款约定：如遇下列特殊原因，买受人同意出卖人可据实顺延交房时间，而出卖人无需承担任何责任：……（2）政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性时间导致的行政命令停工等）；……（4）政府规划调整、市政设施及相应配套设施不全等非出卖人所能控制的因素；……根据前述合同的约定，上述原因导致迟延交房时，被告无需承担任何责任。2019年6月，西昌市人民政府在对合盐路进行维修改造的过程中，发布了《西昌市人民政府关于合盐路维修改造工程施工交通管制的公告》，对实施改造的合盐路实施交通管制，管制时间从2019年6月27日至2020年6月10日。案涉项目小区紧邻西昌市政府新建设的望海大道、大石板路。该两条大道是新建道路，市政排水等设施建设进度较慢，从而导致答辩人建设的商品房小区官网下地、安装等无法及时完成，从而影响施工进度。被告没有按照约定的时间交付房屋。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请贵院依法判如所请。 本院认为，原告王德昆、李胜苹与被告西昌市首信置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋，原、被告双方对此均无争议。本案争议焦点为：1、被告逾期交房是否应承担违约责任,支付违约金；2、被告是否应赔偿原告违规变更规划的损失；3、被告是否应返还原告面积差异的房款。 一、关于被告逾期交房是否应承担违约责任,支付违约金问题。原告主张被告向原告支付逾期交房违约金13636.75元（从2020年1月1日计算至2020年5月27日，每逾期一日按照已付购房款467012元的万分之二计算146天）。2019年6月，西昌市人民政府在对合盐路进行维修改造的过程中，发布了《西昌市人民政府关于合盐路维修改造工程施工交通管制的公告》，对实施改造的合盐路实施交通管制，管制时间从2019年6月27日至2020年6月10日。由于道路施工和交通管制，该施工路段的车辆通行受到严重影响，特别是运输水泥、钢材等大宗物资的重型货车的通行效率大大降低，严重影响了施工物资的运送，从而导致施工材料无法及时进场，对项目施工进度造成极为严重的影响。市政配套实施建设对项目工程进度造成影响。案涉项目小区紧邻西昌市政府新建设的望海大道、大石板路。该两条大道是新建道路，市政排水等设施建设进度较慢，从而导致答辩人建设的商品房小区官网下地、安装等无法及时完成，从而影响施工进度。新冠肺炎疫情对工程进度也造成严重影响。由于前述政府行为及市政配套设施建设的影响，在工程后期，答辩人拟克服困难，加大施工组织力度，力争早日完成房屋建设和交付。但在2020年1月，由于新冠肺炎疫情爆发，导致工程在春节后迟迟无法复工，进一步对项目建设造成严重延误。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：（一）出卖人在2020年1月1日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因导致房屋被查封。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第12款约定：如遇下列特殊原因，买受人同意出卖人可据实顺延交房时间，而出卖人无需承担任何责任：……（2）政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性时间导致的行政命令停工等）；……（4）政府规划调整、市政设施及相应配套设施不全等非出卖人所能控制的因素；……根据前述合同的约定，由于各种客观原因的交叉影响，致使被告无法在合同约定的时间向购房人交付房屋，基于上述原因，被告自身并无违约行为，根据双方合同约定，因客观原因导致交房时间延长，被告不应当承担违约责任。 二、关于被告是否应赔偿原告违规变更规划的损失问题。原告要求被告赔偿其违规变更规划设计损失46701.2元,但原告并未提供证据加以证明,应承担举证不能的后果,被告在开发建设案涉房地产项目的过程中，均是按照报建方案进行建设，并未擅自做出改变房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的变更。因此,本院对原告的该项诉求不予支持。 三、关于被告是否应向原告返还面积差异房价款11011元（具体面积差款以鉴定面积结果结合买卖合同单价确定）问题。原被双方签订的《商品房买卖合同》第四条（五）款约定，原告购买的商品房预测建筑面为52.91平方米，其中套内建筑面积为42.41平方米，分摊共有建筑面积为10.5平方米。在该房地产项目建设完成后，经攀枝花市精图测绘有限责任公司测绘，确定原告购买的4栋1单元301号房屋套内面积为42.33平方米。实际面积和预测面积之间，实际只有仅仅0.08平方米的误差，误差比仅为0.18%。在交房的过程中，原告已经对房屋进行查验，其并未对房屋的面积提出异议，也未要求被告进行重新结算，应视为其对合理误差的确认。因此,本院对原告的该项诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第四条规定，判决如下： 驳回原告王德昆、李胜苹的诉讼请求。 案件受理费1584元，减半收取792元,由原告王德昆、李胜苹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  叶志凯 二〇二一年七月十三日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告王德昆、李胜苹提交证据和证明目的如下： 《商品房买卖合同（预售）》。证明原告给被告买房是合理合法的，原告已交清了房款（按揭）。 二、被告西昌市首信置业有限公司提交证据和证明目的如下： 第一组：商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议。 证明内容：1、合同十八条约定：出现不可抗力、政策变动、市政配套等导致延期交付商品房的，出卖人书面通知买受人。2、合同十九条约定：因不可抗力延迟交房不承担违约责任。3、补充协议第八条12款约定因政府行为、市政及配套设施建设等可顺延甲方时间，且出卖人不承担违约责任。4、预测建筑面积为52.91平方米、套内面积为42.41平方米。 第二组：四川省工程质量监督报告，竣工验收报告。 证明内容：被告交付给原告的房屋经西昌市建设工程质量安全监督站检测质量合格，符合国家标准。 第三组：西昌市人民政府关于合盐路维修改造施工交通管制的公告，西昌合盐路、春栖路、望海大道建设情况的新闻报道。 1、案涉房产项目施工的主出入口设在合盐路段，由于西昌市政府实施合盐路维修改造工程，并实施交通管制，导致建设材料运输受到严重影响，工程进度受阻。2、因房产项目紧邻的春栖路、望海大道属于新建道路，相关排水等设施属于新建，导致案涉房产项目的网管排放、下地等工程进展推迟。3、上述导致迟延交房的因素并不为被告公司所能掌控。4、根据双方买卖合同及补充协议的约定，因不可抗力及政府行为导致的交房延期，被告公司不应当承担违约责任。 第四组：西昌市首信置业有限公司合信.邛海湾（A区4栋）房屋面积测绘报告。 证明内容：在房屋建成后，攀枝花市精图测绘有限责任公司对房屋面积进行了测绘，并出具了测绘报告。该报告明确载明：原告购买的4栋1单元301号房屋，实测套内面积为42.33平方米，建筑面积为52.78平方米。实测面积与合同约定面积约定相符。 第五组：关于“邛海湾A区”项目商品房交付相关事宜的通知。证明出现疫情后，导致项目计划延误，被告也按约定通知受害人。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知 第四条疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。