甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终798号上诉人（原审被告）：甘肃空港房地产开发有限责任公司，住所地兰州市安宁区通达街3号第一幢1单元28层。法定代表人：杜文成，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：史丽红，甘肃圣方舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明昊，男，1990年5月4日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：胡薇薇，女，1993年4月23日出生，汉族，住兰州市安宁区，系被上诉人之妻。上诉人甘肃空港房地产开发有限责任公司（以下简称甘肃空港公司）因与被上诉人李明昊商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃空港公司上诉请求：1.请求依法撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初1304号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人的行为依法不构成违约，不应当向被上诉人承担违约责任。被上诉人的诉讼请求本来不应得到支持，原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金错误。无论根据本案客观事实，还是依照涉案《商品房买卖合同》的约定及我国合同法等相关规定，上诉人不应当向被上诉人承担违约责任。上诉人迟于合同约定的日期（2016年12月31日）向被上诉人交房，是在合同履行过程中发生了“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”的特殊事由，属于上诉人与被上诉人合同第八条第二款第三项约定的可以据实予以延期交房的免责事由。对此，上诉人在本案原审答辩及举证过程中均已作出了陈述说明。因此，上诉人客观上并不构成违约，不应当向被上诉人承担违约责任，被上诉人原审所提诉讼请求本来不应当得到人民法院的支持。首先，我国《建筑法》第61条规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《消防法》第10条规定了消防强制验收制度：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”由此可见，依照相关法律规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少要具备法定的“经竣工验收合格”这一法定强制性交付条件。本案中上诉人与被上诉人在合同第八条中也约定“该商品房经验收合格”交付买受人使用。也就是商品房的交付必须符合法定的强制性交付条件和约定的交付条件。其次，案涉房屋迟于合同约定日期交付房屋的确系“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”所致。即因上诉人建设的世界湾项目比侧的行知路是兰州市安宁区区委、区政府统一部署规划设计的市政道路，也是上诉人建设项目的消防通道的出入口和市政污水的接驳处。2015年4月，兰州市安宁区住房和城乡建设局以公开招标的方式对兰州市安宁区行知路道路进行新建，工程地点位于行知1＃路起点接安宁区××路，终点接北滨河西路；行知2＃路起点接安宁区Ｓ574＃路，终点接行知2＃路，道路全长919.608米，路幅宽度15米，计划工期90天，自2015年5月16日起至2015年8月13日完工。但事实上，行知路市政道路新建工程不但未按计划工期完工，而且对该路段进行全封闭延期施工长达35个月之久。因行知路市政新建道路工程建设的严重延期，导致上诉人建设的案涉楼盘与行知路相邻路段未形成建设工程消防车登高操作场地、也未形成环形消防车道，致使上诉人在建设工程消防验收时不符合《建筑设计防火规范》，未达到消防验收条件而无法取得公安消防部门的消防验收合格证。同时还导致上诉人位于行知路的污水管线与市政污水管网的接驳工程无法完成。前述行为造成上诉人不具备法定的强制性交房条件，最终导致上诉人未能按约定时间向被上诉人交房。最后，上诉人在施工建设过程中严格推进工程工期，与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，积极履行各项合同义务，至2016年6月底已完成主体工程和配套设施的施工，并经验收合格。按照上诉人工程施工进度安排，上诉人于2016年8月至11月完成剩余内部安装及市政配套接驳后即可向被上诉人完成交房义务。但是因为政府相关部门组织实施的市政工程延期施工，导致上诉人后续工程进度和消防验收逾期，最终致使上诉人向被上诉人交付房屋时间迟延于约定的交房时间。因此，上诉人的行为不构成违约，不应当向被上诉人承担违约责任，被上诉人的诉讼请求于法无据应当依法予以驳回。但是，原审人民法院却视本案客观事实于不顾，竟判令上诉人向被上诉人承担违约责任并支付本不该支付的“违约金”，明显错误，应予纠正。即便被上诉人基于交房事宜与上诉人发生争议，但其向人民法院提起诉讼主张“权利”的时间明显已超过了法定诉讼时效期间，原审人民法院对此未予审查认定，显然属于认定案件事实不清、适用法律错误，应当依法予以纠正。首先,2016年7月30日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，双方约定上诉人应于2016年12月31日前向被上诉人交房但是由于客观原因，导致上诉人向被上诉人实际交房时间延迟至2017年8月5日。为此，被上诉人于2020年7月7日向兰州市安宁区人民法院提起诉讼：“1、要求甘肃空港公司向李明吴支付逾期交房违约金42532.89元；2、本案诉讼费用由上诉人承担。”本案原审时，上诉人依法明确提出，被上诉人向上诉人提出支付逾期交房违约金请求的时间已超过法律规定的诉讼时效期间，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。但是，纵观本案原审判决，对于上诉人关于被上诉人提出诉讼请求时己超过法定诉讼时效期间的事实，原审人民法院根本未进行任何审查认定，在上诉人已经依法明确提出时效抗辩的情况下，本案原审人民法院在其作出的判决中竟然丝毫未予提及。其次，对于上诉人向被上诉人逾期交房的时间是否开始于2017年1月1日的事实，在本案原审庭审过程中，被上诉人已给出了明确肯定的答复和确认。据此，被上诉人在该时间（2017年1月1日）就已知道应当依法主张其权利，涉案本案违约金应否支付的法定诉讼时效期间，也应当自2017年1月1日开始计算。再次，《中华人民共和国民法总则》第188条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。即便以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续行债权，在计算违约金诉讼时效时以每一个违约金债权产生的日期分别计算。本案中，上诉人的逾期交房行为自2017年1月1日开始至2017年8月5日止已结束。依据行为发生时的诉讼时效按日计算违约金，被上诉人的诉讼时效也已于2019年8月5日届满。但是，被上诉人向原审人民法院提起诉讼要求上诉人支付逾期交房违约金请求的时间却为2020年7月7日，显然已严重超过了法定诉讼时效期间。最后，更让上诉人深感不可思议的是，原审人民法院为了偏袒被上诉人，竟然故意只字不提上诉人在本案中依法所提的时效抗辩意见，而且将本案一审立案的时间有意更改为2019年7月7日，不但明显有悖法律规定，同时也直接有损于上诉人的合法权益综上所述，上诉人认为，原审人民法院对本案事实认定不清，适用法律错误，判决结果显失公正。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适应法律正确。一、《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当于2016年12月31日前向被上诉人交付经验收合格的商品房，而上诉人并未按照约定时间向被上诉人交付房屋，明显违约。二、上诉人称于2017年8月5日向被上诉人完成交房与事实严重不符。根据合同约定上诉人向被上诉人交付的房屋应是经验收合格的房屋，合同附件4《合同补充协议》第三条明确指出“该商品房经验收为合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，即上诉人向被上诉人交付的房屋应当是取得消防验收合格的房屋，而上诉人于2017年8月5日向被上诉人交付的房屋并未达到这一要件，故并不能以此确定交房时间，事实上，涉案房屋于2018年6月11日消防验收合格，至此，涉案房屋才达到交付条件，交房时间应为2018年6月11日。三、诉讼时效应自2018年6月11日起算。2018年6月11日之前，因上诉人违约天数无法确定，违约金额无法计算，故被上诉人起诉上诉人承担违约金的条件并不具备，因此，被上诉人诉讼主张权利并未超过法定诉讼时效。被上诉人李明昊一审诉讼请求：1、要求甘肃空港公司向李明昊支付逾期交房违约金42523.89元(自2017年1月1日至2018年6月11日，共计526天，按李明昊已付购房款的日万分之一计算)。2、本案诉讼费用由甘肃空港公司承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，甘肃空港公司与李明昊签订了《商品房买卖合同》，约定李明昊购买甘肃空港公司开发的位于安守区S574#规划路以东，北滨河路绿化带以北“永新华?世界湾”商品房第002幢02-1302号房屋，用途为办公，建筑面积106.83平方米，每平方价7567.53元，总金额808439元。付款方式为首付368439，贷款44000元。同时约定，出卖人应在2016年31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《补充协议》约定：“该商品房经验收合格”是指，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。2017年8月5日，李明昊领取了案涉房屋的钥匙。2018年6月11日，案涉楼盘经消防验收合格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，甘肃空港公司应于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但甘肃空港公司未按约定期限交付房屋，违反合同约定。甘肃空港公司主张，其未按照约定期限交付涉案房屋系因兰州市区行知路新建工程未在计划工期内完成，致使案涉楼盘污水与市政污水管网无法接驳、不能满足消防验收条件，其属双方涉案《商品房买卖合同》中约定的“如遇政府部门对验收及配套、安装之延误，除双方协商同意解除合同或变更合同之外，出卖人可据实予以延期”的免责情形，故甘肃空港公司行为不构成违约，不应当承担违约责任。经审查，首先，根据本案查明事实，案涉楼在项目设计的污水管线接驳点并不在兰州市安宁区行知路，甘肃空港公司提交的证据不予以证明兰州市安宁区行知路道路新建工程未在计划工期内完成对案涉楼盘污水管线与市政污水管网接驳及不能满足消防验收条件造成必然影响。其次，案涉楼盘《工程质量竣工验收记录》载明，涉案楼盘主体工程系2017年7月23日验收合格，由此表明，甘肃空港公司未按照约定在2016年12月31日前交付房屋，实际是因甘肃空港公司未能按期完成涉案房屋建设所致，与甘肃空港公司所述污水管线接驳点无关联。故甘肃空港公司在履行案涉《商品房买卖合同》中存在逾期交付房屋的违约行为，甘肃空港公司应当依法承担相应的违约责任。依据双方签订的商品房买卖合同约定，应自2017年1月1日起计算至房屋消防验收合格之日2018年6月11日止。故对李明昊主张甘肃空港公司支付逾期交房违约金42523.89元(自2017年1月1日至2018年6月11日，共计526天，按已付购房款的日万分之一计算)的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：甘肃空港房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向李明昊支付违约金42523.89元，其计付标准及期限为：自2017年1月1日，按李明昊已付购房款808439元为基数的日万分之一计付至2018年6月11日，共计526天如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，减半收取432元，由甘肃空港房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定一致，依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：1.甘肃空港公司在履行案涉《商品房买卖合同》中是否存在违约；2.被上诉人主张权利是否超过法定诉讼时效。关于争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》约定，甘肃空港公司应于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但甘肃空港公司未按约定期限交付案涉房屋，违反合同约定。甘肃空港公司主张，其未按照约定期限交付案涉房屋系因兰州市安宁区行知路新建工程未在计划工期内完成，致使案涉楼盘污水管线与市政污水管网无法接驳、不能满足消防验收条件，其属双方在案涉《商品房买卖合同》中约定的“如遇政府部门对验收及市政配套、安装之延误，除双方协商同意解除合同或变更合同的情形外，出卖人可据实予以延期”的免责情形，故甘肃空港公司不应承担违约责任。经审查，首先，根据本案查明事实，案涉楼盘所在项目设计的污水管线接驳点并不在兰州市安宁区行知路，且甘肃空港公司提交的证据亦不足以证明兰州市安宁区行知路新建工程未在计划工期内完成对案涉楼盘污水管线与市政污水管网的接驳及不能满足消防验收条件造成必然影响。其次，案涉楼盘《工程质量竣工验收记录》中载明，案涉楼盘主体工程系于2017年7月23日验收合格，由此表明，甘肃空港公司未按照约定在2016年12月31日前交付案涉房屋，实际是因甘肃空港公司未能如期完成案涉房屋建设所致，与甘肃空港公司所述污水管线接驳问题无关联。故可认定，甘肃空港公司在履行案涉《商品房买卖合同》中存在逾期交付房屋的违约行为，甘肃空港公司应当依法承担相应的违约责任。关于争议焦点二，首先，本案诉讼时效应自何时起算。根据法律规定，诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，本案中，被上诉人虽于2017年1月1日就应当已经知晓其权利受到损害，但因为损害事实一直在持续，损害行为一直没有终止，被上诉人无法确定其权利受侵害的程度，无法准确计算其应主张的违约金数额，至2017年8月5日，涉案房屋交付被上诉人，被上诉人才具备了向上诉人主张权利的条件，因此，本案诉讼时效应自2017年8月5日起算。其次，本案诉讼时效是否可以适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案诉讼时效的起算时间为2017年8月5日，至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日未满二年，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定。被上诉人于2020年7月7日起诉，并未超过法定诉讼时效。综上所述，甘肃空港房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费863元，由甘肃空港房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张惠东审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二一年七月一日法官助理 张琼琰书 记 员 刘 娟