安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1945号 原告：安徽碧云物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市杨东村散户1号，统一社会信用代码913407007647912361。 法定代表人：方碧云，总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，公司法务。 委托诉讼代理人：侯婧，公司法务。 被告：丰爱玉，女，1976年10月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：严家明，男，1957年2月2日，汉族， 住安徽省铜陵市福景东方城47栋404室，公民身份号码340702195702××××，铜官区立新社区居民委员会推荐代理人。 原告安徽碧云物业管理有限公司（以下简称碧云物业）与被告丰爱玉物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月9日立案后，被告丰爱玉于2021年4月26日提起反诉，因案情复杂，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈婷婷，被告丰爱玉委托诉讼代理人严家明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧云物业向本院提出诉讼请求：1.判令丰爱玉立即支付2018年5月1日至2020年4月30日物业服务费815.80元（24个月×67.98㎡×0.50元／㎡），违约金881.30元（408元×3‰×24个月×30天），合计1679.10元，2.本案诉讼费用由丰爱玉承担。事实与理由：碧云物业于2017年5月1日与铜陵市立新社区服务中心签订《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，按照该合同约定：物业服务费标准为：高层住宅每月0.96元/㎡，多层每月0.50元/㎡。丰爱玉系福景东方幸福家园小区30幢504室多层业主，房屋建筑面积为67.98㎡。经核查，丰爱玉自2017年5月1日起，至2020年4月30日碧云物业离场止，已欠物业服务费815.80元。另外，根据合同第八条约定：业主未能按时如数缴纳物业服务费的，碧云物业有权要求丰爱玉补交并从逾期之日起每日按年应缴总费用的3‰缴纳违约金，因此，丰爱玉应支付违约金881.30元，现经碧云物业催缴，丰爱玉均以各种理由，拒交物业费和违约金，为维护合法权益，依据相关法律法规，诉至法院，望判如所请。 丰爱玉辩称，本人是幸福家园小区30栋504室业主，已缴纳2017年5月1日至2018年4月30日的物业服务费，后来发现碧云物业在收费中从来不收取与社区有关亲戚关系的业主物业费；例如，5栋1102室、42栋302室等等，当届业主委员会主任也多次上门告知不用缴纳物业费，以上人员如果被通知去开会，凡到会者每次每人补助200元；一、碧云物业未履行福景东方城一期幸福家园小区《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法，2017年11月10日《物业管理服务合同》在立新社区的指导下与小区业主委员会签订，属于有效合同，在物业服务中碧云物业没有履行合同约定，服务期间存在瑕疵，业主依据《合同法》的规定，完全可以拒绝交纳物业服务费，依法对碧云物业进行抗辩、反诉；丰爱玉系幸福家园小区的业主，与碧云物业是接受服务和提供服务的关系，约定由碧云物业负责对小区的房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护、管理及停车位、地下机动车库公共收益的管理义务，但是，由于碧云物业没有履行合同义务，致使物业管理十分混乱，不仅隐瞒了35万元／年的财政补贴而且侵吞了小区公共收益，曾多次起诉业主拖欠物业费，因碧云物业管理存在瑕疵造成公共绿地被损毁、公建房被侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯没有进行正常的维修保养，专项维修基金没有合理的使用，电梯长期带病运行、时常出现故障，故出现业主被困在电梯里的事，物业服务中心长期无人值班，部分电梯经常停运，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频繁发生，业主财产多次连续被盗，曾多次向碧云物业和有关部门反映，新闻媒体多次曝光，问题一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重违约，造成经济上、精神上受到极大伤害，根据《合同法》的规定，业主可以行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理之中的事，合理、合情、合法。丰爱玉认为，由于碧云物业已经构成了根本性的违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权，同时由于碧云物业严重违约，且已于2020年4月29日自行退出幸福家园小区未向该小区业主委员会进行移交，属于不法行为，必须承担由此造成的一切后果和损失。本案争议的焦点主要有以下三点，一是碧云物业与业主委员会所签和立新社区所签的同样内容《物业服务管理合同》哪份有效？即丰爱玉和碧云物业是否受《物业管理服务合同》的约束；二是碧云物业是否完全履行了合同义务？是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权？三是约定的合同期限内碧云物业是否收取了小区的公共收益部分，在退出时是否把此项公布于全体业主，是否继续受《物业管理服务合同》的约束？第一个焦点碧云物业于2017年11月10日与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》有效，但碧云物业在（2020）皖0705民初589、597号等案诉讼中撤销了该合同依据，本案出示的是碧云物业于2018年4月16日与立新社区签订《物业管理服务合同》未经召开全体业主大会决议通过，不具备法律效力，属于无效合同；第二个焦点由于碧云物业的物业管理权利来自于与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，由于碧云物业没有履行合同义务，严重违约，进而业主根据《合同法》的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主可以行使不安抗辩权进行反诉；第三个焦点碧云物业在服务期间收取了公共露天停车位、地下机动车库、公建房的租赁费，未向业主公布收支明细账目，也未公布专项维修基金与35万元／年财政补贴的去向，业主有权拒缴所欠的物业服务费，更何况碧云物业自行退出本小区时未向小区业主委员会进行移交，造成小区极度的混乱与不安。二、退一万步说，即使双方形成了事实上的物业管理关系，但由于碧云物业提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高人民法院的司法解释可以拒缴物业服务费，依法行使先履行抗辩权进行反诉；首先，前例数案中业主提供了大量的证据和法院工作人员多次现场调查核实已经证明，碧云物业没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，碧云物业无论与谁签订的“合同”也有此规定，碧云物业有义务履行对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带病运行，时常出故障，严重危及业主的生命财产安全，碧云物业不但严重违反法律的直接规定，同时碧云物业已构成严重违约的行为；其次，碧云物业和业主是平等主体关系，在实际履行中应是碧云物业先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是未服务也收费，更不是服务不符合约定也收费，业主提交的大量证据证明，本案中碧云物业事实上明显未提供符合行业标准的服务，由于碧云物业对小区的管理服务严重不负责任，因此碧云物业不是一般的违约，而是严重违约，业主在碧云物业未履行约定义务或履行中有瑕疵时，根据合同法第六十七条的规定，业主有权拒绝缴纳物业服务费的要求，合法地行使“先履行抗辩权”进行反诉。三、碧云物业没有履行物业服务合同的义务，无权要求丰爱玉支付物业费；根据合同相对性原则，碧云物业只有履行了合同中约定的服务，才有权要求丰爱玉履行付费义务，然而碧云物业没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定碧云物业并没有履行合同义务；实际上碧云物业根本就没有合同义务，前案多次提到房屋漏雨、管理混乱、垃圾清理不及时、卫生无人打扫、没有保安人员值班巡逻、监控无人管理、造成小区盗窃案件频频发生、小商小贩占道经营、车辆乱停放，碧云物业只收费不管理的等等问题，占用小区维修基金与财政补贴资金，业主多次要求公开账目均遭拒绝，侵占本属于小区业主的公共收益费用，根据《物权法》第70条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用、小区里的广告费，（如：横幅、LED广告牌、汽车出入拿的广告卡等等）归全体业主所有，比如：小区1栋、2栋地下室（原业主停放自行车）出租给经营户的租赁费；地下机动车库场地占用费；小区里露天停车位收费等等；如果碧云物业不能提交或者拒绝提交上述明细收支状况，则应由碧云物业承担举证不能的法律后果；综上，业主可以拒缴物业费的理由有，对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳；服务质量过差可以暂时拒缴；提供未约定或未经业主同意的服务，业主有权拒缴；未向业主公布公共收益和物业收支状况明细账目，业主有权拒缴。故请求人民法院驳回碧云物业的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2017年4月30日、2017年11月10日、2018年4月16日，碧云物业分别与铜官区立新社区服务中心、铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订三份《物业管理服务合同》，三份合同均约定物业服务费每半年缴纳一次，交费时间为每年的1月1日至1月10日和7月1日至7月10日，或在7月10日前一次性缴清全年服务费用，超过以上缴费期限应视为逾期之日；物业服务费收费标准，1、高层住宅：0.96元/月·㎡，2、多层住宅：0.5元/月·㎡；物业管理服务内容主要包括，综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化日常养护服务、公共设施设备日常维护服务等；对于小区的公共部位、公共设施设备，入驻前碧云物业与铜官区立新社区服务中心共同进行了移交接管查验，存在下列问题，1、消防系统瘫痪，待开发商维修验收合格后移交物业公司管理；2、所有电梯的报警电源及运行电瓶使用寿命已致极限；3、地下室渗漏情况严重等，小区业主委员会、物业公司共同做好督促开发商维修事宜；在违约责任上约定，碧云物业违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求碧云物业清退，造成损失的，应当给予经济赔偿，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，碧云物业有权要求其补交并从逾期之日起每日按年应缴总费用的3‰缴纳违约金。该三份合同在服务期限上有所不同，2017年4月30日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2020年4月30日止，2017年11月10日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2018年4月30日止，2018年4月16日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2020年4月30日止。 另查明，丰爱玉系铜陵市福景东方城30栋504室业主，房屋建筑面积67.98㎡。 经调取（2020）皖0705民初614号案件材料，本院曾与铜官区立新社区服务中心调查核实以下情况，1.碧云物业自2017年5月1日起至2019年12月31日在福景东方城一期提供物业服务；2.2017年11月10日铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会与碧云物业签订一份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，该份合同内容与2017年4月30日碧云物业与铜官区立新社区服务中心签订的《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》内容保持一致，仅在合同期限上有差异；3.因碧云物业入驻福景东方城一期前，该小区的消防设施已全部瘫痪，故该设施至今未移交给碧云物业。 再查明，碧云物业于2017年5月1日至2020年4月30日在福景东方城幸福家园小区提供物业服务。 以上事实有当事人身份信息、三份合同、房屋权属证明、民事裁定书、光盘、立新社区说明、民事判决书、开庭笔录等在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为： 1、碧云物业诉请业主缴纳物业费是否具有法律依据。 第一，2017年4月26日，碧云物业通过招投标的方式中标铜陵市杨村花园及福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务项目，根据《安徽省物业管理条例》第三十九条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，可通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业，以招投标的方式选聘物业服务企业符合相关程序要求；第二，2017年4月30日，铜官区立新社区服务中心与碧云物业签订合同，约定碧云物业为福景东方城一期提供物业管理服务，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,立新社区服务中心为做好公共卫生和改善环境而代表业主与碧云物业签订《物业管理服务合同》合法有效,本院予以认可；第三，2017年11月10日，碧云物业与福景东方城一期业主委员会签订《物业管理服务合同》，该份合同约定服务期间为2017年5月1日至2018年4月30日，2018年4月30日之后，福景东方城一期业主委员会虽未再与碧云物业就物业服务签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法签订的物业服务合同，对业主具有约束力，期满后业主委员会虽未再与碧云物业签订合同，但基于碧云物业仍在提供物业服务，碧云物业与该小区业主之间已经形成了事实上的物业服务关系，故该份《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，且2018年4月16日铜官区立新社区服务中心与碧云物业就物业服务相关事项签订《物业管理服务合同》，该份合同约定碧云物业服务期限至2020年4月30日止；综上，碧云物业经合法程序进驻福景东方城一期，与业主委员会、立新社区服务中心签订的三份《物业管理服务合同》均合法有效，服务期间自2017年5月1日开始，业主未缴纳物业费，碧云物业有权诉至法院。 2、碧云物业提供的物业服务是否存在严重瑕疵。 物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患，应当及时消除，丰爱玉辩称物业服务存在瑕疵，其虽未提供证据加以支持，但小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理由及证据应适用于全体业主，本院结合关联案件业主提供的证据、实地走访、查阅以往的案件档案，认定碧云物业在为福景东方城一期提供物业服务时确有瑕疵；物业服务企业提供的物业服务是一种持续性的服务，与一次性服务不同，难以对物业服务企业提供服务的瑕疵部分进行具体量化，因碧云物业接手福景东方城一期前，该小区已存在消防系统瘫痪、电梯报警电源及运行电瓶使用寿命已到极限、地下室渗漏严重等情况，从整个物业服务的情况看，在碧云物业服务期限内，各项基本物业服务工作仍处于运行状态，但在服务中存在不足，丰爱玉以此为由拒缴全部物业费，不符合法律规定。丰爱玉辩称房屋漏雨、盗窃案发生、占道经营等问题，其可依据法律规定另行主张权利。 综上所述，碧云物业与铜陵市立新社区服务中心、铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订的三份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对全体业主具有约束立，合同双方均应当依据约定全面履行各自的义务；丰爱玉系铜陵市福景东方城30幢504室业主，该房屋建筑面积67.98㎡，合同约定丰爱玉每月应按建筑面积每平方米0.50元缴纳物业费，丰爱玉自2018年5月1日至2020年4月30日未向碧云物业缴纳物业费，碧云物业要求丰爱玉支付物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；因碧云物业在提供物业服务时存在瑕疵，在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，丰爱玉支付碧云物业物业服务费调整为652元；因碧云物业在服务过程中存在不足，本院对碧云物业要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告丰爱玉于本判决生效之日起十日内向原告安徽碧云物业管理有限公司支付物业费652元； 二、驳回原告安徽碧云物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽碧云物业管理有限公司负担15元，由被告丰爱玉负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 员 谢晖 二〇二一年七月二日 法官助理 章蕾 书 记 员 叶婧 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。