辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初1252号原告：宫雪，女，1983年2月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。身份证号码：2101041983XXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙国邦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳中铁阅湖置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。统一社会信用代码：91210114MA0XXD1257。法定代表人：于亚洲，公司董事长。委托诉讼代理人：邓肯，男，1990年5月9日出生，汉族，公司员工，住辽宁省沈阳市铁西区。身份证号码：2101061990××××××××。原告宫雪与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫雪与被告委托诉讼代理人邓肯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还原告5万元购房定金及自2020年7月11日起至实际返还之日止的利息（以5万元为本金，按银行同业间报价利率计算利息）；2.本案诉讼费、保全费、保险费等费用由被告承担。事实与理由：2020年7月11日，原、被告签订了《沈阳诺德阅香湖项目认购书》，约定由原告认购被告开发的该项目8栋1-15-2号，建筑面积为125.87平方米住宅一套。原告当日支付给被告人民币5万元作为定金，双方约定以按揭贷款方式购买。原告为所购第二套房产，当时政策约定原告可以三成首付办理按揭贷款手续。当日原告也与被告协商一致分期付三成首付，原告于2020年7月30日前支付了所购房款20%，剩余10%房款于2020年11月15日前补齐。然2020年9月6日，沈阳市发布实施了沈八条房产新政，根据新政策要求，二套住房贷款应首付比例不低于50%。2020年9月7日，被告销售人员也通过微信的承认和通知了原告。因沈八条出台后，原告首付比例大幅提高至5成，鉴于此原告多次找到被告协商因政策变动导致认购书不能履行，要求被告返还购房款项。然被告于2020年11月16日单方罚没了原告的定金5万元，其余购房款返还了原告。原告认为不能履行认购书是由于政策变动导致的，原告并没有违约，被告不应该罚没原告定金。2020年7月22日，原告付首付款至总款房款20%时，定金自动转化为首付款449784元，因此定金条款已转化为首付款，不应适用定金罚则、罚没定金。然原告多次找被告索要定金，被告均不履行。综上，为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告辩称，一、根据《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》约定，我公司应对原告所购房源进行定金罚没、房源另售处理。2020年7月11日，原、被告双方签订《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书住》，原告认购阅香湖一期8号楼1-15-2号房屋（房屋总价款折后为2199784元），并缴纳定金50000元。双方约定签订《认购书》后7日内，即2020年7月18日前，原告应至项目售楼处缴纳全部购房首付款，逾期视为原告违约，我公司应进行定金罚没、房源另售处理。双方签订《认购书》后，原告因个人问题主动申请延期至2020年7月30日缴纳购房首付款449784元、2020年11月15日前缴纳全部购房款（包括办理贷款），并承诺延期期间，房源不退不换不更名，如未按约定时间补款及签约，则定金罚没，房源另售。我公司未以任何形式同意原告的延期申请，因此原告于2020年7月22日补缴了房款399784元，但未予办理购房贷款、签订合同等购房流程。根据《认购书》约定，签订商品房买卖合同后，定金转为购房款，其他时间，定金不予转为购房款。二、本案纠纷原因系原告违约所致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，按照《认购书》约定，我公司应对房屋进行定金罚没、房源另售处理。2020年9月6日，沈阳市房产局牵头九部门发布《沈阳市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈房发（2020）14号），明确2020年9月6日后签订《商品房买卖合同》的二套房屋首付比例提升至50%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。现因原告原因，导致其未能在《认购书》约定的7月18日前、甚至是9月6日前，完成缴纳购房款、办理购房手续。应承担“定金罚没、房源另售”的定金罚则后果。同时，即使按照原告提交的《延期申请承诺书》执行，原告已承诺如未按约定时间补款及签约，则定金罚没、房源另售。如出卖人通过认购方式收取定金，买受人未按约定履行义务，亦拒绝承担违约责任。其后遇到政策变动，导致认购书及定金罚则无效，可能会对地产行业开发商已签订的认购书及定金罚则，产生一定的冲击。综上，原告请求无任何法律依据及事实依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月11日，原告与被告签订了《沈阳诺德阅香湖项目认购书》，约定：原告认购被告开发的物业为一期8栋1-15-2室房屋，建筑面积125.87㎡，打折后总价款2199784元；付款方式为商业按揭付款，乙方签订本认购书后，于7日内到甲方指定地点付清首期房款，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无须退还乙方定金；原告于签订《沈阳诺德阅香湖项目认购书》当日，向被告提交《延期申请承诺书》，承诺书约定：2020年7月11日交付购房定金50000元，2020年7月30日补交20%房款，金额为449784元，剩余10%的房款于2020年11月15日补齐并办理贷款。《认购书》签订后，原告于当日向被告支付了50000元定金，于2020年7月22日向被告支付了购房款399784元。另查明，2020年9月6日，沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈房发【2020】14号文件，其第八条规定：第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。自2020年9月7日开始，原告与被告就首付款及退还定金之事多次协商未果。2020年11月16日，被告向原告邮寄《关于房屋另售、定金罚没的通知》，通知内容为：按照阁下与我公司签订的认购书之约定，阁下应于2020年11月15日前签署商品房买卖合同，我公司已多次催告，但阁下至今尚未办理签约手续，阁下的行为已构成违约并导致认购书自动终止；按照认购书的约定，我公司收取的定金不予退还，房屋另行出售。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案原告与被告自愿签订《认购书》，该认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合同有效，双方应按照约定履行相应的义务。原告于签订《认购书》当日向被告提交了《延期申请承诺书》，申请延期交纳购房款，被告接收该申请，庭审过程中被告向本庭出示该份证据，也就是被告默许了原告的承诺，故其抗辩称原告逾期交纳房款的理由不成立，本院不予支持。本案中，原告与被告签订认购书后，沈阳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈发（2020）14号），该规定第八条将第二套商品住房首付比例提高到50%。原告购买案涉房屋为第二套商品住房，现因国家政策调整而引起无法支付首付款的情况不属于违约，可依据情势变更原则处理。因此被告提出原告违约不退还定金的主张，依法不予支持。现原告要求被告退定金的诉讼请求，事实清楚、理由充分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付50000元购房定金的利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告沈阳中铁阅湖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告宫雪购房定金50000元；二、驳回原告宫雪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1050元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  彭艳君人民陪审员  张春杰人民陪审员  李欣原二〇二一年七月二日书 记 员  林诗阳