甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0102民初2444号原告:刘晓玲，女，1963年9月25日出生，汉族，住兰州市城关区。被告:甘肃思享家公寓管理有限公司，住所地兰州市城关区排洪南路****。法定代表人:向连英，该公司总经理。委托诉讼代理人：段增增，北京德恒（兰州）律师事务所律师。原告刘晓玲诉被告甘肃思享家公寓管理有限公司(以下简称:思享家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓玲、被告思享家公司的委托诉讼代理人段增增均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘晓玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、本案所有诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告增加如下诉讼请求：判令被告将案涉房屋腾交给原告。事实和理由：2019年3月12日，原告将位于兰州市城关区××路××号××小区××栋××单元××室××面积为87平米的房屋交给被告进行管理和租赁。在租赁期间，被告多次要求原告减免房屋租金费用，曾减免过45天装修期和每年年底12月的房租，原告也都体谅同意了。但是在2020年1月20日到2月20日之间，被告连续2个月未曾按月打款，原告在此期间多次向被告催要，被告多次敷衍推脱。按照租赁合同约定，被告已经构成违约，原告遂向被告提出解除双方的租赁关系，但被告不愿按照合同执行。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告思享家公司辩称，1、本案不存在可以解除合同的情形，原告诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据。2019年3月12日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定：由被告租赁原告位于兰州市城关区××路××号××小区××栋××室房屋；租赁期限自2019年3月20日至2025年3月20日止，共计6年；月租金标准为2100元，于每月25日前支付。此外，双方约定租赁期限内，每年年底给予30天的免租期，首年前45天为装修期，装修期免收租金；被告逾期不支付租金累计超过2个月的，原告有权解除合同。上述合同签订后，被告按照合同约定金额及节点向原告支付了租金。其中，2020年1月20日至2月20日期间的租赁费，被告应当于2020年1月25日支付，但2020年1月25日正值农历大年初一，被告公司包括财务在内的全体员工均返乡过年，当日确实无法向原告付款，原计划于初四复工后支付。但在春节期间，因新冠疫情大面积爆发，一直持续到当年2月底，相关部门才批准被告复工。2020年2月29日，被告复工后，于当日付清了全部未付租金。根据双方合同约定的解除条件，只有在被告逾期，并且不支付租金超两个月的情况下，原告方能解除合同。但实际上，被告逾期最久的一笔是34天，远未达到两个月的标准，且被告虽有逾期，但确实是受疫情这一不可抗力影响，最终也在原告谅解的情况下，付清了逾期租金。因此，无论从事实还是法律角度，本合同均不具备解除的条件。2、被告一直承租案涉房屋，原告也一直接受租金，原告以行为表示合同目的可实现、合同可正常履约。房屋租赁合同的目的是出租人收租金（承租人支付租金）、承租人使用房屋（出租人交付房屋）。本案中，合同履行至今，被告一直承租房屋、按约支付租金，原告交付房屋并一直接受租金，由此可见，该租赁合同的合同目的实现无障碍，且是正常履约状态，基于合同稳定性及公平原则，该合同也不应解除。综上，原告的诉请缺乏相应事实及法律依据，且原告现阶段要求解除合同，有违公平与信赖原则，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:2019年3月12日的《租赁合同》、2020年3月15日的解除合同通知书、中国银行交易流水明细清单。被告的质证意见：对2019年3月12日的《租赁合同》无异议，但认为25日前包括25日。对2020年3月15日的解除合同通知书真实性无异议，对证明目的有异议，当时原告向被告发出通知书后，被告向原告示明了租赁合同第九条第5款的约定，不具备解除合同条件，原告收到回复后，正常收取了租金，双方再无争议。对中国银行交易流水明细清单真实性不认可，清单上没有红章子，对证明目的有异议，即便该证据属实，里面的17笔付款都是当月25日，原告都没有提出异议，证明双方对此都是认可的。另外，被告有银行流水原件，应以被告的银行流水原件为准。被告为证明其答辩意见的成立提交了以下证据:2019年3月12日的《租赁合同》、银行交易明细表。原告的质证意见:对上述证据认为被告没有按照合同时间打款，已经构成逾期。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年3月12日，原告刘晓玲与被告思享家公司签订了《租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区××路××号××小区××栋××室××建筑面积为86.93平方米的房屋出租给被告作为居住（出租）使用；租赁期限为6年，自2019年3月20日起至2025年3月20日止；月租金为2100元（每月按30天结算），被告应每一个月一次向原告支付租金，应于每一个月的25日前向原告支付，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的3%向原告支付违约金；被告支付原告租金的方式为刘晓玲中国银行6235××××5366账号；原告应于2019年3月20日前向被告交付该房屋；租赁期间使用该房屋所发生的电、暖气等费用由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过2月的，原告可书面通知被告解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按合同第十条确定房屋是否装修的违约责任进行赔偿；原告同意被告在租赁期间内，将该房屋部分或全部转租给第三方居住；租赁期间如原告需要进入该房屋的，原告应提前48小时通知被告，并必须得到被告同意后方可进入；原告承诺租赁期外向被告提供总计230天的免租期，具体使用方法为第一年租期启始30天为免租期，第二年租期启始30天为免租期，第三年租期启始30天为免租期，第四年租期启始30天为免租期，第五年租期启始30天为免租期，自第六年开始至合约租期结束启始30天为免租期。双方还约定了其他事宜。同日，双方还签署了房屋租赁授权委托书、房屋交接清单，原告将案涉房屋交付给被告。同时，双方认可原告给予了被告45天的装修免租期。之后，被告于2019年4月25日向原告支付租金1400元、于2019年5月25日支付租金2100元、于2019年6月25日支付租金2100元、于2019年7月25日支付租金2100元、于2019年8月25日支付租金2100元、于2019年9月25日支付租金2100元、于2019年10月25日支付租金2100元、于2019年12月25日支付租金2100元，于2020年2月29日支付租金4200元。2020年3月15日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告：因被告违反合同约定，未按约支付租金，特提出解除合同通知。被告收到了该通知。但被告认为解除合同的条件不具备，不同意解除合同。之后，被告继续于2020年3月25日向原告支付租金2100元、于2020年4月25日支付租金2100元、于2020年5月25日支付租金2100元、于2020年6月25日支付租金2100元、于2020年7月25日支付租金2100元、于2020年8月25日支付租金2100元、于2020年9月25日支付租金2100元、于2020年10月25日支付租金2100元、于2020年12月25日支付租金2100元、于2021年1月25日支付租金2100元、于2021年2月25日支付租金2100元、于2021年3月25日支付租金2100元、于2021年4月25日支付租金2100元、于2021年5月25日支付租金2100元。期间，原告于2021年2月诉至法院，以被告在2020年1月与2月期间未按约支付租金为由要求解除双方之间的租赁合同。本院认为，原告刘晓玲与被告思享家公司于2019年3月12日签订的《租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，原告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力。本院认为，当事人根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定的约定解除条件或者符合第五百六十三条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案中,双方在《租赁合同》中约定“被告逾期不支付租金累计超过2月的，原告可书面通知被告解除本合同”。现原告主张被告在2020年1月20日到2月20日之间连续2个月未按月支付租金构成违约故要求解除合同，但被告在2020年2月29日向原告支付了两个月租金4200元，并不属于拒绝支付或不支付情形，且被告逾期支付租金的时间最多达35天，累计并未超过两个月，故原告该解除合同的理由并未达到合同约定的可以解除合同的条件。虽然被告在租赁期间存在上述逾期支付租金的行为，但其并未构成根本违约，且已足额支付租金，并不足以导致原告的合同目的不能实现，因此，原告要求解除合同的理由也不属于可以行使法定解除权的情形。综上，原告主张解除合同的依据不足，原告以此为由通知被告解除合同的行为，不发生解除合同的效力，故对原告要求解除租赁合同、被告腾交房屋的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十五条之规定，判决如下：驳回原告刘晓玲的诉讼请求。减半收取的案件受理费50元，由原告刘晓玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年七月二日书记员  程黎娜