河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2256号上诉人（原审原告）：高强，男，1979年10月1日出生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：马德保，河南楚天阁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳百盛房地产开发建设有限责任公司。法定代表人：刘雪勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，河南法正律师事务所律师。上诉人高强因与被上诉人信阳百盛房地产开发建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高强及其委托诉讼代理人马德保，被上诉人信阳百盛房地产开发建设有限责任公司的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高强上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5578号民事判决，改判支持高强的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由信阳百盛房地产开发建设有限责任公司承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，双方签订的合同性质应当认定为商品房买卖合同，而不应当是商品房预约合同。2015年前进街道办事处组织广大职工参加信阳百盛房地产开发建设有限责任公司开发的羊山新区雅典盛庭苑小区的团购活动，一百多名职工参加了团购，高强也不例外。2015年6月2日双方签署了《前进办事处团购房事宜确认书》,2015年8月22日又签订了T50号《认购协议》。确认书及认购协议均是合同的组成部分。确认书及认购协议约定了如下内容：1、当事人的名称、姓名和住所；2、商品房的基本情况为雅典盛庭苑1#楼1704号房，面积113.06平方米；3、销售方式为预售，销售手续尚在办理中；4、商品房价款的确定方式按照建筑面积计算、总价款402494元、付款方式按揭贷款、付款时间为协议签订后7日内首付不低于30%；5、交房日期为2017年1月前；6、办理产权证时间为交房后200个工作日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的确认书及认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且信阳百盛房地产开发建设有限责任公司已经收取了购房款110500元。因此双方签订的合同性质应当认定为商品房买卖合同。二、双方签订的合同是双方真是意思表示，不违法法律规定，依法成立并生效，信阳百盛房地产开发建设有限责任公司应当按照协议约定履行交房义务。三、前进办事处参加团购的职工有150多人，因为是街道办事处组织的团购，购房户都是基于对政府的信任，才愿意参加购房。绝大多数购房户都能如愿以偿，以当初签订的价格取得房屋，只有少数几户因为信阳百盛房地产开发建设有限责任公司的违约暂时没能交付房屋。高强所购房屋未能交付也是因为信阳百盛房地产开发建设有限责任公司单方违约，私自涨价引起。2015年当初协议约定的单价只有3560元/平方米，这也时当时的正常价格。到交房时，信阳市房价已经上涨，信阳百盛房地产开发建设有限责任公司便失去诚信，要将房价涨到每平方米6664元，按此价格，该套房屋总价款将增加35万元。信阳百盛房地产开发建设有限责任公司单方毁约涨价是不诚信行为，在房地产市场中，开发商也不能以大欺小。法律代表着公平与正义，向来是保护守约方的合法权益。如让违约方因违约行为而获得巨额非法利益，既有悖于立法目的，也是司法的偏差和遗憾。信阳百盛房地产开发建设有限责任公司答辩称：第一，案涉的合同是预约合同，在省高院（2019）豫民申7650号民事裁定当中，已经对案涉合同属于预约合同，给予了明确的认定。在省高院再审期间，对案涉合同属于预约合同，本案双方当事人及其法院对定性问题都没有争议，都认为是预约合同，现在高强又提出来说不是预约合同，这一个是有悖于其之前的陈述。另外从案涉合同内容上来看，本案的案涉合同当中明确说到了，成立认购协议之后还要签订真实的买卖合同，所以说一审认定是预约合同是符合事实和法律依据的。第二个，本案不存在着私自涨价，因为案涉的合同当中的价款这一块，对销售单价没有肯定性的约定。综合以上，请求法庭驳回其上诉请求，维持原判。信阳百盛房地产开发建设有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除高强、信阳百盛房地产开发建设有限责任公司于2015年8月22日签订的楼宇认购协议；2、高强所缴纳定金500元因其违约行为不予返还；3、本案诉讼费由高强承担。高强向一审法院提出反诉请求：1、要求信阳百盛房地产开发建设有限责任公司继续履行《认购协议》；2、信阳百盛房地产开发建设有限责任公司赔偿因迟延交付房屋两年的房屋租金4万元；3、诉讼费由信阳百盛房地产开发建设有限责任公司承担。一审法院认定事实：2015年，百盛公司与信阳市羊山新区前进街道办事处（以下简称前进办事处）达成雅典·盛庭苑商品房团购意向，由前进办事处所属工作人员自愿认购百盛公司开发建设的位于信阳市羊山新区二十四大街与新五路交汇处的雅典·盛庭苑商品房。2015年8月22日，高强与百盛公司签订T50号雅典·盛庭苑认购协议（以下简称“认购协议”），其中与本案审理及争议问题相关的内容约定如下：（一）认购的商品房暂定房号为雅典·盛庭苑1号楼1704号房（以最终测绘房号为准），约定建筑面积为113.06平方米，目前该楼房销售手续尚在办理中。（二）房屋单价为3560元/平方米（此价格不包括楼层差价及朝向差价），总房价为402494元，购房定金为500元。注：在合同文本该条款空白处，手书补充内容如下：“剩余首付款139000元，必须在三日内补齐，否则，视为自动放弃所选房源”（该手书补充内容以下简称“补充条款”）。（三）认购方以一次性方式付款的，在出卖方通知付款之日起7日内付清全部房价款（含购房定金）并签订商品房买卖合同，以商业按揭贷款方式付款的，认购方须于出卖方通知付款7日内付清不低于总房款30%的首期款，并签订商品房买卖合同。同日，高强向百盛公司交付购房订金500元，于2015年8月25日交付首付款80000元，8月26日交付首付款30000元。对于上述补充条款内容，高强质证称系信阳百盛房地产开发建设有限责任公司于合同签订后擅自加改，其并不知情。2017年7月1日，百盛公司取得雅典·盛庭苑楼盘的商品房预售许可证。2018年1月12日、18日，百盛公司的工作人员以短信方式通知高强协商楼层差价和朝向差价，调整后的房价为6179元/平方米，经协商，双方未达成一致意见。2018年4月百盛公司向高强发出律师函，通知解除双方达成的认购协议。另查明，高强提交的前进办事处团购房事宜确认书中载明：交房日期为2017年1月前，办理产权证时间为交房后200个工作日。上述事实有当事人陈述、认购协议、预付款票据、前进办事处团购房事宜确认书等证据在卷予以证实。一审法院认为，一、高强、信阳百盛房地产开发建设有限责任公司双方达成的认购协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。该认购协议的性质应认定为商品房预约合同。该认购协议属于信阳百盛房地产开发建设有限责任公司单方制订的格式合同文本，该文本上载明的补充条款系信阳百盛房地产开发建设有限责任公司单方拟定特别格式条款，从该补充条款的内容看，具有限制认购方主要权利、加重认购方责任的性质，属于足以对认购方的合同权利义务产生重大影响的特别约定。对于该特别约定，信阳百盛房地产开发建设有限责任公司作为格式合同的提供者、特别格式条款的制订者，负有明确告知该条款的全部内容并予以合理解释说明的义务，并对高强确已知晓该补充条款全部内容的待证事实承担相应的举证责任。本案中，信阳百盛房地产开发建设有限责任公司未完成该项举证义务，依法应承担举证不能的不利法律后果。一审法院对信阳百盛房地产开发建设有限责任公司主张的高强在签订该合同时确已知晓上述补充条款的全部内容的待证事实，不予采信。该补充条款中关于“首付款必须在三日内补齐，否则，视为自动放弃所选房源”的约定对高强不产生合同约束力。该补充条款约定的内容与合同法第九十四条的规定相违背，明显地排除了高强于该认购协议上应当享有的合同主要权利，依法应认定为无效条款。依据认购协议约定，高强应交纳的首付款订金金额为140000元，其已交纳110500元，超过认购协议约定的首付款订金总标的70%，应视为履行了认购协议约定的主要债务，不符合合同约定解除的条件。同时，本案也不符合法定解除条件。信阳百盛房地产开发建设有限责任公司单方解除认购协议，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于高强反诉要求履行认购协议。由于认购协议是预约合同，预约的签订目的在于订立本约，对预约合同不能强制实际履行，即不能强制双方缔结正式的商品房买卖合同。如百盛公司不履行认购协议，高强可以主张百盛公司承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第九十四条之规定，一审法院判决如下：一、驳回信阳百盛房地产开发建设有限责任公司的本诉全部请求；二、驳回高强的反诉全部请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实基本相同。本院认为：2015年8月22日，高强与百盛公司签订T50号雅典·盛庭苑认购协议，该协议约定：“……认购方以一次性方式付款的，在出卖方通知付款之日起7日内付清全部房价款（含购房定金）并签订商品房买卖合同，以商业按揭贷款方式付款的，认购方须于出卖方通知付款7日内付清不低于总房款30%的首期款，并签订商品房买卖合同。”，高强与信阳百盛房地产开发建设有限责任公司达成的认购协议系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该协议签订后，高强与百盛公司没有签订商品房买卖合同。2019年11月27日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申7650号民事裁定，已经对案涉认购协议的性质给予了明确的认定，内容如下：“生效判决认定本案认购协议为商品房预约合同，定性准确。预约的签订目的在于订立本约，对预约合同不能强制实际履行，即不能强制双方缔结正式的商品房买卖合同。如信阳百盛房地产开发建设有限责任公司不履行认购协议，高强可以主张百盛公司承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。”，该民事裁定书已经发生法律效力，原审法院依据该民事裁定书认定案涉认购协议的性质是预约合同，判决驳回高强的反诉请求并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人高强上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经合议庭评议，并认真听取了本院专业法官会议的指导意见。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由高强承担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二一年七月十三日法官助理段昀初书记员朱云飞