广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4443号上诉人（原审原告）：东莞市济川城市开发投资有限公司。住所地：广东省东莞市×滘镇振兴路。法定代表人：莫钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志坚，广东佑德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁文开，男，1980年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市×滘镇九曲村正街1巷5号，公民身份号码为441××××××××××××033。委托诉讼代理人：李伟东，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢志明，男，1974年1月25日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××999。委托诉讼代理人：揭小明，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓诺坤，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人东莞市济川城市开发投资有限公司（以下简称济川公司）、袁文开因与被上诉人谢志明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12321号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济川公司上诉请求：一、改判一审判决第一项，认定袁文开、谢志明向济川公司支付租金701866.67元；二、改判一审判决第二项，认定袁文开、谢志明向济川公司支付违约金367146.67元（以288000元为本金，按月利率2%计算，自2017年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为201600元；以310400元为本金，按月利率2%计算，自2018年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为142784元；以103466.67元为本金，按月利率2%计算，自2019年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为22762.67元；合计367146.67元）；三、一审、二审诉讼费由袁文开、谢志明承担。事实和理由：一、济川公司已按照合同约定交付了案涉土地，一审认定济川公司迟延交付土地错误。1.济川公司已按照合同的约定在2015年4月30日前将案涉土地交付给袁文开、谢志明，袁文开所述被其他村民占用与事实不符。2.案涉地块是通过道滘镇农村集体资产交易中心进行招投标出租的，经过两次流拍后，由袁文开、谢志明取得承租权，案涉地块在招投标前均会组织各方进行现场看样，按现状交付使用，若存在袁文开、谢志明所述地块被霸占的情况，仍同意签订《土地承包经营合同》与常理不符。二、一审法院依据东莞市×××××××民委员会于2020年12月25日出具的证明显示案涉地块土名为“二洲”，再结合行动方案等从而认定存在被他人霸占，济川公司存在迟延交付的行为是错误的。1.济川公司一审时也提交了一份由东莞市×××××××民委员会于2020年3月30日出具的《证明》，显示案涉土地土名为“官朗洲”，面积为310.4亩，原属东莞市×××××××民委员会，现已被东莞市×滘镇人民政府统筹。2.济川公司从公开招标的公告、文件到最终签订的《土地承包经营合同》，指向的均是道滘镇九曲村官朗洲地块（红线图中的地块二、三、四、五），该地块的位置、面积、名称等均与东莞市自然资源局于2020年8月25日出具的复函和东莞市×××××××民委员会于2020年3月30日出具的《证明》相符。3.针对同一地块，原属所有人九曲村村民委员会作出前后不一致的证明，一审法院未向相关部门或村委会进一步调查核实实际情况，属认定事实错误。三、退一步来说，即使案涉土地的实际土名为“二洲”，但被霸占的仅为190亩，其余面积均已交付且不影响袁文开、谢志明使用，未被霸占的土地应当交纳租金。根据一审法院调取的《道滘镇九曲村二洲190亩农地整治施工安全保障行动方案》，该行动方案显示仅被他人霸占了190亩，而本案《土地承包经营合同》约定出租给袁文开、谢志明的是310.4亩，即已交付了约120.4亩，未被他人霸占的土地应当从合同约定交付之日起计算租金，但一审判决没有对此进行区分，属认定事实错误。综上，一审判决认定事实错误，恳请二审法院予以改判。袁文开上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回该项诉讼请求；二、本案诉讼费用由济川公司、谢志明承担。事实和理由：袁文开未按时缴纳租金的原因在于济川公司，故不应承担逾期支付租金的违约责任，一审法院判令袁文开应当支付违约金属于事实认定错误。即使需要承担违约责任，违约金的标准也明显过高，应当依法予以调整。一、关于租金支付情况。袁文开与济川公司存在三个不同地块的租赁合同关系，且存在交叉支付租金及济川公司逾期交付的情形，济川公司根本无法确定袁文开应当交纳租金的具体金额及标准。在一审中袁文开就租金支付情况与济川公司存在争议，但由于袁文开与济川公司均无提供实质证据予以证明每笔款项所对应的具体地块，一审法院最终采信济川公司入账的主张，为避免二审法院难以查清具体租金支付情况，袁文开本着解决纷争的原则，同意一审法院认定的租金支付情况，因此，就本案而言，袁文开确认租金支付情况如下：（1）2017年10月24日支付租金310400元；（2）2017年10月24日支付租金100000元。具体支付情况如下表：序号租金所属周期应付租金（元）实付租金（元）12016.6.1-2016.12.31181066.672017.10.24181066.6722017.1.1-2017.12.313104002017.10.24229333.3332018.1.1-2018.12.31310400//42019.1.1-2019.4.30103466.66//二、关于逾期支付租金责任问题。虽然袁文开确认一审法院认定的案涉地块租金支付情况，但济川公司所认定的租金支付情况与合同约定不符，实际上，案涉三块土地的租期起始日接近，且其中两块土地济川公司存在逾期交付的情形，一审认定涉案地块实际从2016年1月起交付，逾期长达七个月，导致袁文开和济川公司也无法准确计算具体租金，每次袁文开追问济川公司应交付多少租金时，济川公司的相关工作人员仅回应随便交一部分钱即可，甚至有些时候直接回应不清楚，因此，袁文开从来不存在逾期交付租金的主观过错，在长达几年的过程中，济川公司亦从未向袁文开主张要求支付租金，这一行为与事实情况是吻合且符合逻辑的。袁文开作为农民，其文化水平不高，在发生案涉纠纷时，不具备应有的法律意识，及时保留敦促济川公司核算租金及催促交地的证据。一审法院在未查明逾期支付租金的责任问题的情形下推定袁文开应承担对应的违约责任错误。三、关于违约金计付标准的问题。即使法院认定袁文开应当承担部分违约责任，一审法院认定的违约金标准明显过高，其已远超济川公司的实际损失。袁文开曾在一审中明确指出应当按照中国人民银行同期同类贷款年利率（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率）的一倍计算违约金。参照一审、二审法院同类型案例的判决，一般最多调整至中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍封顶计算违约金。况且，造成逾期支付租金的情况，责任不能归咎于袁文开一方，济川公司在合同履行过程中亦存在重大过错，因此，一审法院认定的违约责任承担比例及违约金计付标准明显过高且与实际不符。谢志明辩称，同意袁文开的上诉意见。谢志明是代黄沛淦签订案涉《土地承包租赁合同》，在签订合同的第二天，谢志明与袁文开口头提出退出案涉土地的承租，袁文开同意其退出，谢志明没有参与案涉地块的经营管理。济川公司向一审法院起诉请求：一、袁文开、谢志明共同向济川公司支付拖欠的承包经营金701866.67元及违约金367146.67元（以288000元为本金，按照月利率2%，自2017年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为201600元；以310400元为本金，按照月利率2%，自2018年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为142784元；以103466.67元为本金，按照月利率2%，自2019年5月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为22762.67元；二、一审案件诉讼费由袁文开、谢志明共同承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限袁文开、谢志明于判决发生法律效力之日起五日内向济川公司支付租金494933.33元；二、限袁文开、谢志明于判决发生法律效力之日起五日内向济川公司支付违约金（以81066.67元为本金，按月利率2%的标准，从2017年5月1日起计至实际付清之日止，违约金以81066.67元为限；以310400元为本金，按月利率2%的标准，从2018年5月1日起计至实际付清之日止，违约金以310400元为限；以103466.66元为本金，按月利率2%的标准，从2019年5月1日起计至实际付清之日止，违约金以103466.66元为限）；三、驳回济川公司的其他诉讼请求。如果袁文开、谢志明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7210.56元，由济川公司负担2351.08元，袁文开、谢志明负担4859.48元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12321号民事判决书。二审期间，袁文开、谢志明均未提交新的证据。济川公司在法庭调查时未提交新的证据，在法庭调查结束后提交了《情况说明》一份、《农地承包经营权流转合同》二份、《〈农地承包经营权流转合同〉补充之一》一份、《〈农地承包经营权流转合同〉补充之二》一份。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、济川公司提交的《情况说明》记载：济川公司出租给袁文开、谢志明面积为310.4亩的土地位于土名“官朗洲”，与袁文开所主张的土名“二洲”属于同一地块；鉴于东莞市×滘镇九曲股份经济联合社于2016年1月才向济川公司交付案涉地块，济川公司确认于2016年1月向袁文开、谢志明交付案涉土地。济川公司确认迟延交付土地，并在法庭调查结束后提交了《农地承包经营权流转合同》二份、《〈农地承包经营权流转合同〉补充之一》一份、《〈农地承包经营权流转合同〉补充之二》一份，拟证明经过与东莞市×滘镇九曲股份经济联合社核实，确认东莞市×滘镇九曲股份经济联合社迟延交付土地给济川公司，济川公司迟延交付土地给袁文开，同时证明交付土地的时间和数量。本院通知袁文开到庭质证，袁文开没有到庭。谢志明对济川公司提交的《情况说明》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，谢志明没有参与经营；对济川公司提交的合同及补充协议的真实性、合法性、关联性不予确认，因为谢志明没有参与经营，不是合同的相对方。二、济川公司与袁文开共签订三份《土地承包经营合同》。济川公司、袁文开、谢志明签订《土地承包经营合同》，即案涉争议合同，合同没有记载签订时间，约定租赁期限从2015年5月1日至2019年4月30日止；袁文开、谢志明在取得案涉土地使用权时支付10万元作为承包经营保证金。袁文开、谢志明没有向济川公司支付10万元保证金，合同期限届满后，各方没有签订续租合同。济川公司与袁文开于2015年10月21日签订《土地承包经营合同》，约定济川公司出租120.3亩土地给袁文开，袁文开需向济川公司支付20万元保证金给济川公司，租赁期限从2015年11月1日至2030年1月31日。袁文开向济川公司支付了20万元保证金。济川公司与袁文开于2015年12月15日签订《土地承包经营合同》，约定济川公司出租141.6亩土地给袁文开，袁文开需向济川公司支付30万元保证金给济川公司，租赁期限从2016年1月1日至2029年12月31日。袁文开向济川公司支付了30万元保证金。2019年7月30日，济川公司、袁文开、东莞市×滘镇九曲股份经济联合社、东莞市×滘镇资产经营管理有限公司签订《土地承包经营终止协议》，约定：济川公司、袁文开同意于2019年7月1日终止双方于2015年12月15日签订的《土地承包经营合同》；承包经营金计收至2018年12月31日，袁文开仍有部分承包经营金未向济川公司支付；济川公司在收到袁文开提供的收据之日起5个工作日内将保证金30万元，经由东莞市×滘镇资产经营管理有限公司账户无息退回给袁文开指定的银行账户（开户行：东莞农商行道滘九曲分理处，户名：袁文开，账号：623×××××××××××××594），如济川公司没有按时退回保证金，济川公司应自逾期之日起每天按未付金额的千分之三向袁文开支付逾期付款违约金。济川公司没有退回保证金30万元给袁文开。三、袁文开向济川公司支付的租金没有注明支付哪个合同的租金，一审法院认定袁文开于2018年12月14日支付的50万元是支付面积为141.6亩土地租金即本院（2021）粤19民终4442号[一审案号为东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12371号]案的租金，济川公司、袁文开均没有异议。本院（2021）粤19民终4442号民事判决认定袁文开应支付的租金为362733.33元，袁文开已支付租金50万元。袁文开在一审提交的答辩状中提出以30万元保证金抵扣该合同的租金及其他合同的租金，济川公司于2020年7月7日收到袁文开的答辩状。在本院（2021）粤19民终4442号案的上诉状提出其多付的租金及保证金用于抵销另案的租金、违约金及诉讼费。济川公司于2021年2月25日收到袁文开的上诉状。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对袁文开、济川公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合袁文开、济川公司的上诉理由及谢志明的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、济川公司是否按合同约定向袁文开交付土地；二、租金如何计算；三、袁文开提出另案多支付的租金及应退回的保证金主张抵销案涉租金能否成立；四、袁文开应否支付违约金，若要支付，如何认定违约金标准。关于济川公司是否按合同约定向袁文开交付土地的问题。济川公司主张案涉土地310.4亩已按约定在2015年4月30日前交付给了袁文开、谢志明，袁文开主张济川公司于2016年1月份才交付，济川公司在二审确认案涉土地于2016年1月才交付，一审法院认定济川公司于2016年1月交付案涉土地正确，本院予以维持。关于租金如何计算的问题。济川公司在二审确认案涉土地于2016年1月交付，一审法院据此计算的租金，扣减袁文开已支付的租金，认定袁文开、谢志明拖欠济川公司的租金为494933.33元正确，本院予以维持。关于袁文开提出另案多支付的租金及应退回的保证金主张抵销案涉租金能否成立的问题。本院（2021）粤19民终4442号民事判决认定袁文开应支付的租金为362733.33元，袁文开已支付租金50万元，即袁文开多支付租金137266.67元。袁文开、济川公司终止合同后，济川公司应退回保证金30万元给袁文开，但济川公司没有退回给袁文开。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案双方争议的事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”第二款规定：“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”袁文开与济川公司互负债务，均为金钱债务，袁文开在一审的答辩状中提出抵销，答辩状已经送达给济川公司，根据上述规定，袁文开关于抵销的主张成立，即债务抵销后袁文开还应向济川公司支付租金57666.66元（494933.33元－137266.67元－300000元）关于袁文开应否支付违约金，若要支付，如何认定违约金标准。济川公司虽然没有按约定的时间向袁文开交付土地，但袁文开在收到济川公司交付的土地后，应向济川公司支付租金，但袁文开没有支付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。合同约定逾期支付租金的，每逾期1天，济川公司向袁文开收取应付未付租金的1%作为违约金，一审法院已将逾期付款违约金标准调整为按月利率20‰并无不当，袁文开二审再申请调整缺乏依据，本院不予支持。鉴于袁文开主张抵销，违约金的计算标准为：以81066.67元为基数，按月利率20‰自2017年5月1日起计至2018年4月30日止；以391466.67元为基数，按月利率20‰自2018年5月1日起计至2018年12月13日止；以254200元为基数，按月利率20‰自2018年12月14日起计至2019年4月30日止；以357666.66元为基数，按月利率20‰自2019年5月1日起计至2020年7月6日止；以57666.66元为基数，按月利率20‰自2020年7月7日起计至清偿之日止。综上所述，济川公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。袁文开的请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，鉴于袁文开主张抵销，本院准许，并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12321号民事判决第三项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12321号民事判决第一、二项为：袁文开、谢志明于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市济川城市开发投资有限公司支付租金57666.66元及违约金（以81066.67元为基数，按月利率20‰自2017年5月1日起计至2018年4月30日止；以391466.67元为基数，按月利率20‰自2018年5月1日起计至2018年12月13日止；以254200元为基数，按月利率20‰自2018年12月14日起计至2019年4月30日止；以357666.66元为基数，按月利率20‰自2019年5月1日起计至2020年7月6日止；以57666.66元为基数，按月利率20‰自2020年7月7日起计至清偿之日止）；三、驳回东莞市济川城市开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7210.56元，由东莞市济川城市开发投资有限公司负担2351.08元，袁文开、谢志明负担4859.48元。二审案件受理费9384.86元，由东莞市济川城市开发投资有限公司负担4702.16元，袁文开负担4682.77元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年七月七日书记员  陈雪玲梁雅诗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。