辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初1987号原告（反诉被告）：刘玉芬，女，1960年9月8日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：戴南洋、行永伟，系辽宁广佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司，营业场所：沈阳市皇姑区。负责人：魏涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘舒，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢骁，男，汉族，系该单位员工，住沈阳市大东区。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地：沈阳市皇姑区。负责人：刘刚，该行行长。委托诉讼代理人：丁竟华，女，回族，系该公司员工，住址：沈阳市皇姑区。刘玉芬诉沈阳凯城房屋开发有限公司(以下简称“凯城公司”)、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司(以下简称“中石油公司”)及第三人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行(以下简称“盛京银行”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）辽0114民初16176号民事判决书。原告对判决不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院将本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘玉芬的委托诉讼代理人戴南洋、行永伟，凯城公司的委托诉讼代理人张硕文，中石油公司的委托诉讼代理人刘舒、邢骁，盛京银行的委托诉讼代理人丁竟华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘玉芬向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告履行合同义务，办理房屋权属登记备案，协助原告办理房屋产权登记；2.请求确认第三人抵押权无效，被告、第三人协助办理解除抵押登记手续；3.请求判令被告给付原告逾期办理房屋产权证违约金暂计11280元；4.判令被告退还原告多交购房款11152元（16.77平×665元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，原告从被告处购买了位于辽宁省沈阳市于洪区房屋一处，建筑面积156.79平方米,实际建筑面积为140.02平方米。原告全额支付了购房款279983元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：凯城公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由凯城公司提供的资料到产权登记机关备案。房屋交付原告后，凯城公司未在约定期限内办理房屋权属登记备案，原因为被告将房屋出售给原告后，将原告购买的房屋抵押给第三人盛京银行亚明支行。原告依据《中华人民共和国物权法》、及《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项：“所有权、使用权不明或有争议的财产不得设定抵押”规定，原告购买房屋在先，凯城公司将原告购买的房屋抵押于第三人在后，且凯城公司将原告购买的房屋抵押于第三人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，未征得原告同意，盛京银行担保物权消灭，第三人不再享有该房屋的抵押权与优先受偿权。原告通过查询得知，案涉房屋实际建筑面积小于案涉《商品房买卖合同中》的建筑面积。因此被告向原告多收了购房款。原告多次找凯城公司协商解决均被拒绝，无奈诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。本诉被告凯城公司辩称，协助办理过户的诉讼请求已有生效的法律文书进行了相应判决，该项诉讼请求属于重复诉讼，本案刘玉芬支付购房款的经过是将相应的款项直接支付给中石油公司，再由中石油公司转交凯城公司，而实际上在2019年10月份中石油公司才向凯城公司支付1600余万元的房屋尾款，尚欠凯城公司160余万元，因此本案的案涉房产由于中石油公司并非完全履行支付义务而不能达到办证条件，因此也不存在本诉第三项诉讼请求逾期办证违约金的问题。针对于原告所要求的返还多余购房款请求，原告应对于该金额予以示明。被告中石油公司辩称，根据原告的起诉状看，原告提出的诉讼请求主要依据是其与凯城公司签订的《商品房买卖合同》约定的双方权利义务，该合同的签署方不包括中石油公司，依据合同的相对性，中石油公司与该合同无关，另外刘玉芬诉讼请求也没有要求中石油公司承担合同义务，所以原告的诉讼请求与我方无关。第三人盛京银行述称，案件所涉房产在我行已经没有在建工程抵押备案，在我行已处于解押状态，现在抵押权已经不在盛京银行。反诉原告凯城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令反诉被告连带支付阁楼部分面积差价款101751.15元；2、请求法院判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2007年7月13日，反诉原告与案外人中国石油天然气股份有限公司辽宁销售分公司签订《商品房团购合同》（本案房产包括在本次团购房产中，中石油公司为团购合同的买受人），合同约定团购房屋平均单价为2630元每平方米（本案房产为2725元每平方米）。初测面积156.79平方米，实测面积的140.02平方米，反诉被告共支付381554.5元，其已经支付279983.35元，应当补交101751.15元。反诉被告刘玉芬辩称，不同意凯城公司的反诉请求。1、案涉团购合同补充条款三中凯城公司称阁楼部分按2.2米以上包括2.2米部分算全面积，2.2米以下部分不算面积测算（不计入建筑面积及房产证面积），根据凯城公司与第三人中石油公司签订的团购合同（2007年7月），因约定的总面积暂定为100400平方米，故该补充条款三内容的阁楼面积约定是对该暂定面积的重新约定，反诉原告偷换了概念；2、凯城公司主张面积差价款属于主张合同之债，适用诉讼时效，该合同为反诉原告提供，于2009年11月11日签订，该主张早已超过诉讼时效；3、根据凯城公司与案外人中石油公司（2013）沈终民2初字第133号民事调解书内容，凯城公司已自认放弃团购合同中任何权利，已无纠纷，现其再次提出索要差价款属无理要求；4、团购合同签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，该商品房合同已覆盖团购合同，反诉原、被告双方一切权利义务应以《商品房买卖合同》约定为准，而根据该《商品房买卖合同》的内容，刘玉芬已履行了支付所有购房款包括阁楼面积房款的义务，无义务为此再支付凯城公司任何费用，且团购合同为凯城公司与案外人之间作为诉讼主体，非经刘玉芬同意授权其相关义务不应由刘玉芬承担，最后凯城公司主张《商品房买卖合同》相关条款填写错误系重大误解该主张适用于除斥期间，该权利早已超过了一年的除斥期间，因此法庭不应支持。中石油公司辩称，凯城公司追加中石油承担阁楼差价款诉讼请求没有依据，具体理由如下：一、凯城公司与中石油于2007年7月13日签署的《商品房团购合同》第十八条约定，“凯城公司取得商品房预售许可证后，由凯城公司与中石油员工（包括本次起诉的系列案各原告）签订正式的《商品房买卖合同》”，实际上刘玉芬也与凯城公司签署了《商品房买卖合同》，双方也按买卖合同履行了各自的交款和交房义务，这说明中石油公司与凯城公司签署的《商品房团购合同》只是购房意向书，刘玉芬与凯城公司后续签署的《商品房买卖合同》已经代替了中石油公司签署的《商品房团购合同》，凯城公司和刘玉芬实际上也是以后来签署的《商品房买卖合同》约定内容履行，而且中石油公司并非《商品房买卖合同》的签署主体和权利义务主体，也非案涉房屋的实际购买人和所有权人，故凯城公司向中石油公司主张阁楼差价款没有依据。二、中石油公司与凯城公司签署的《商品房团购合同》第三条约定，“预购商品房建筑面积共100400平方米（最终结算以政府部门测量为准）”。双方于2009年1月10日签署的《补充条款三》第1条约定，“根据凯城公司提供的房产局测绘大队测量的结果（阁楼部分按2.2米以上部分算全面积，2.2米以下部分不算面积测算）阁楼面积共2572.59平方米，现凯城公司将阁楼部分按每平665元出售，其余标准层部分住宅仍按团购合同约定的平均价格2630平方米出售。所有阁楼部分的面积不计入团购合同第三条规定的总建筑面积中”，依据此约定，可以看出凯城公司将房屋面积分成二部分出售，一是阁楼部分2.2米以上的按665元出售，标准层部分住宅按均价2630元出售，也就是说关于阁楼部分的房价标准是2.2米以上部分固定售价665元，而非按团购合同约定的总建筑面积计价标准2630元收费，故凯城公司现要求按2630元收取阁楼差价款没有依据。三、中石油公司与凯城公司于2013年12月31日在沈阳中院的主持下达成（2013）沈中民二初字第133号《民事调解书》，双方就案涉吉利街团购房事宜确认，“凯城公司于2014年12月31日前为中石油团购房员工房产办理备案及产权证，中石油支付其2700万补偿款，凯城公司放弃就《商品房团购合同》向中石油公司主张任何权利，双方无纠纷。同时凯城公司承诺因团购房事宜产生的一切权利主张与团购房购买者个人解决，与中石油公司无关”。本案中，凯城公司依据与中石油公司签署的《补充条款三》向中石油公司主张阁楼差价款，违背了上述133号调解书确认的调解意见，因《补充条款三》最后一段明确约定其作为《商品房团购合同》的补充条款，具有同等法律效力，故133号调解书确认的调解内容包含双方签署的《补充条款三》内容在内，故凯城公司追加中石油公司主张阁楼差价款属于重复起诉，请法庭予以驳回。四、凯城公司承诺于2014年12月31日前为刘玉芬办理房证，办证时向刘玉芬主张阁楼差价款，但在本案追加中石油公司前从未向中石油公司主张阁楼差价款，该差价款属于债权范畴，故凯城公司要求中石油公司支付阁楼差价款的诉请在2016年12月31日前已经超过法定二年诉讼时效，故请法院驳回凯城公司对中石油公司的追加申请。第三人盛京银行述称，坚持本诉的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月13日，凯城公司与中石油公司签订《商品房团购合同》（本案房产包括在本次团购房产中，中石油公司为团购合同的买受人），合同约定：团购房屋平均单价为2630元每平方米（本案房产为2725元每平方米），同时约定差额部分根据房产测绘部门确定的建筑面积据实结算。并于之后分别签订了《补充条款（一）》、《补充条款（二）》、《补充条款（三）》。2009年1月10日，凯城公司与中石油公司又签订了《商品房团购合同》补充条款（三），该补充条款中约定：带有阁楼的住宅共有62户，根据甲方提供的房产局测绘大队测量的结果（阁楼部分按2.2米以上包括2.2米部分算全面积，2.2米以下部分不算面积测算）所统计的阁楼面积共2572.59平方米（实际面积以政府部门最终测量结果为准），现甲方决定将阁楼部分按照（人民币）665元/平方米向乙方出售，其余标准层部分的住宅仍然按照《商品房团购合同》中第四条所规定的以平均价格（人民币）2630元/平方米向乙方出售。另外，所有阁楼部分的面积不应计入《商品房团购合同》中第三条所规定的总建筑面积当中。2009年10月30日，刘玉芬与凯城公司签订《商品房买卖合同》，刘玉芬购买了位于辽宁省沈阳市于洪区房屋一处，《商品房买卖合同》第十五条约定：凯城公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由凯城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，第3项：详见补充协议第5条。商品房买卖合同补充协议第五条：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金。合同第五条约定：面积差异部分按本合同第四条之规定之价款，多退少补。涉案房屋合同中约定的建筑面积为156.79平方米,实际建筑面积为140.02平方米。原告全额支付了购房款279983元。约定于2009年8月30日前交付房屋。房屋交付原告后，凯城公司未在约定期限内办理房屋权属登记备案。另查明，2013年12月30日，凯城公司与中石油公司因土地置换纠纷在沈阳市中级人民法院进行诉讼，在沈阳市中级人民法院的主持下双方达成调解，并制定了（2013）沈中民二初字第133号调解书。调解书第一条内容为：“原告（凯城公司）承诺于2014年12月31日前，完成被告（中石油公司）团购房所有员工的（946套团购房及15户车库，合计961户）房产备案，并为961套团购房产办理完毕产权证。”第二条内容为“被告（中石油公司）支付原告2700万元补偿款，原告（凯城公司）放弃因双方2007年6月21日签订的《房产团购置换合同》及双方2007年7月13日签订的《商品房买卖团购合同》向被告主张任何权利，双方再无纠纷”。第四条内容为“对团购房住户因团购事宜产生一切的权利主张，包括但不限于延期办理入住、延期办房产证的违约责任及未能享受2009年契税和维修基金等优惠政策造成的损失，原告（凯城公司）承诺与被告（中石油公司）无关，应由原告（凯城公司）与团购房购买者个人共同解决”。2014年7月1日，沈阳市房产局规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米以上的，应计算全面积。凯城公司与中石油公司签订的团购房协议中涉及带有阁楼的住宅共计62户。其中中石油销售给员工55套，被告（反诉原告）凯城公司自行销售7套，中石油公司员工个人已经办理房证完毕17套，补交阁楼差价款85.43万元。剩余38套，其中19套房屋业主已在我院提起诉讼，该38套阁楼面积总计1659.43平方米。中石油公司团购总房款277215020元，2007年至2011年共计向凯城公司支付团购房款20笔，总计250215020元；2019年支付凯城公司欠税务局税款1041万元，支付凯城公司银行欠款400万元，总计1441万元。尚欠凯城公司团购房款174.26万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。凯城公司与被告中石油公司签订的《商品房团购合同》及补充协议、刘玉芬与凯城公司双方签订的《商品房买卖合同》与补充条款意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性约定，均合法有效。关于刘玉芬主张凯城公司协助办理房屋产权登记的问题。虽然凯城公司与中石油公司曾在（2013）沈中民二初字第133号案件中对于“为961套团购房产办理完毕产权证”进行了调解，但该调解书主体为凯城公司与中石油公司，调解书中亦约定“对团购房住户因团购事宜产生一切的权利主张，包括但不限于延期办理入住、延期办房产证的违约责任及未能享受2009年契税和维修基金等优惠政策造成的损失，原告承诺与被告无关，应由原告与团购房购买者个人共同解决”，故刘玉芬主张凯城公司协助办理房屋产权登记不属于重复诉讼。刘玉芬与凯城公司双方签订的《商品房买卖合同》与补充条款约定了交房时间与办理房屋产权证的时间，双方应按照合同约定履行自己的义务，刘玉芬所购房屋已经办理了初次备案登记证明，凯城公司不能办理房屋权属登记的客观原因已消灭，故凯城公司应履行办理房屋产权证的义务。刘玉芬该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘玉芬要求被告退还原告多交购房款11152元（16.77平×665元）的问题，根据已查清的事实，刘玉芬与凯城公司签订的《商品房买卖合同》中约定：面积差异部分按本合同第四条之规定之价款，多退少补。《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积为156.79平方米，而实际交付的房屋建筑面积为140.02平方米。因此原告要求退还多交购房款11152元（16.77平×665元）的请求，本院予以支持。关于刘玉芬主张的逾期办证违约金问题。首先，凯城公司答辩刘玉芬该诉讼请求已经超过诉讼时效。其次，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原、被告于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》，并约定在交付房屋后360日内办理房屋权属登记，刘玉芬于2019年8月12日来我院进行诉讼，故违约金计算日期应从2019年8月12日倒推三年为宜。赔偿标准应按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中的约定，按照房屋总价款的日十万分之一为标准计算，金额为2943.7元[（合同约定购房款279983元-应退还的差额面积11152元）×0.00001×365天/年×3年）]。关于凯城公司要求反诉被告连带支付阁楼部分面积差价款的问题。刘玉芬与凯城公司签订的《商品房买卖合同》，系对凯城公司与中石油公司于2007年7月13日签订的《商品房团购合同》，及凯城公司与中石油公司于2009年1月10日签订的《商品房团购合同》“补充条款三”的涵盖。其中关于房款的内容亦应按照补充条款三的约定计算。刘玉芬已经向凯城公司支付了相应的房价款，凯城公司应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定在2009年8月30日前交付房屋，在交付房屋后360日内办理房屋权属登记，而凯城公司在将案涉房屋出售给原告后，没有协助原告办理房屋权属证书。沈阳市房产局“层高在2.2米以上的应计算全面积”的规定是于2014年7月1日出台，如果因此而产生额外的费用，也系因凯城公司的违约行为导致，刘玉芬在本案中并无过错，故应由凯城公司承担因违约造成的不利后果。现凯城公司要求反诉被告连带支付阁楼部分面积差价款即不符合合同约定，也会造成违约者反而受益的情况，故应驳回凯城公司的反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第188条、《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条、第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条之规定，判决如下：一、本诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起30日内，协助本诉原告刘玉芬办理位于辽宁省沈阳市于洪区房屋（实测建筑面积140.02平方米）的产权登记；二、本诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向本诉原告刘玉芬支付逾期办理房屋产权证违约金2943.7元；三、本诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内，退还本诉原告刘玉芬多交的购房款11152元（16.77平×665元）；四、驳回本诉原告刘玉芬的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈阳凯城房屋开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费360元，由原告负担160元，由沈阳凯城房屋开发有限公司负担200元；反诉案件受理费1167.51元，由沈阳凯城房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  荣国峰人民陪审员  张尚武人民陪审员  夏维荣二〇二一年七月十三日书 记 员  李晨煜