黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黑10民申26号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郭姣荣，女，1968年7月19日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张向阳，女，1968年11月24日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张赫中，男，1972年9月2日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张家凤，女，1968年8月5日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。再审申请人郭娇荣因与被申请人张向阳、张赫中、张家凤房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）黑10民终939号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人郭娇荣申请再审称，1.对本案依法提起再审，进入再审程序；2.请求依法撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1988号及本院（2020）黑10民终939号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：再审申请人郭姣荣于2017年12月18日，租赁了三被申请人位于牡丹江市京江保利大厦五楼的三间房屋。合同约定：租赁给乙方（申请人）办学使用（乙方开办少儿活动中心）。甲方（被申请人）保证房屋正常使用，各项线路、管道畅通。合同到期结清乙方应承担的费用后甲方将押金退还给乙方。郭姣荣接手房屋后抵押金及租金均已交付。经营不久2018年5、6月份，大厦五楼发生火灾，此后消防部门多次发出整改通知，明确大厦五楼喷淋管网无水、排烟系统不能正常使用、消防通道不合格，不能再设置儿童活动场所。又因房屋漏水严重，2018年6月4日再审申请人与三被申请人签订了补充协议，将合同延期三个月，起租日期变更为2018年4月28日。因申请人已对房屋进行装修改造，刚刚经营就因消防问题而禁止，这种情况下无法继续招收新学员，只能针对原老学员进行培训上课，不但入不敷出，而且也办不了办学许可，不能开办少儿培训课程。因房租已付，这种情况维持一年，2019年4月份再审申请人再次与三被申请人商议，原定的租赁用途无法履行，考虑转型，这样就用不了三间房屋，只用一间房屋，后两间房屋可以帮被申请人招租，被申请人也可以自己招租，并于2019年4月27日交付了房租1万元。2019年6月5日，被申请人以再审申请人不交房租为由解除合同，之后诉至法院，要求再审申请人支付房屋占用费。一审判决后，申请人不服上诉，又恰逢疫情发生，在2020年5月3日才办理了房屋交接手续，二审维持原判。结合以上事实，一、二审判决错误，应予以再审。一、原判决认定事实缺乏证据证明。租赁房屋由被申请人控制在先，交接单形成在后，首先被申请人领人看房，手中有房屋钥匙，能随时进入房屋，说明房屋处于被申请人控制之下。其次，被申请人张向阳称，2019年6月5日租赁合同已解除，之后房屋出租与郭姣荣无关，也说明被申请人在2019年诉讼时就已实际收回房屋的事实。第三，交接书上有水表数已留照片发至张家凤手机字样，但原审法庭没有查清水表数在几个月内是否有发生变更或维持不变的情况，在一审中再审申请人在庭审中申明跟张向阳协商根据招租后的情况再另行签署租赁合同并未否定。原审中有面对当前情况同意解除合同根据被申请人的招租情况再重新签署合同的意思表示。再审申请人已向法庭解释，基于疫情原因无法出门，房屋内的桌椅设备无法搬运，疫情后才发生交接的事实，但原判未综合考虑申请人提供的证据及客观情况，在未查明房屋水电数是否发生变化，没有证据证明房屋是否还在使用状态的情况下，仅以交接书为依据认定交房时间，这种认定是机械的、无其他证据印证、不能形成证据链的错误认定，应予纠正。二、原判适用法律错误。再审申请人举示的谈话录音，其中郭姣荣“当初我说这个房子我不用了”。张向阳“你说8月份搬走”。郭姣荣“我跟你说我用前面的，后面的这两间你往外租，有些东西我不搬出来，屋里摆东西方便出租”。张向阳“我带人来看了，他说不方便”。这些对话能清楚证实在第二年租赁开始后双方曾针对是租一间还是三间房屋协商过，被申请人实际收房另租，也带人看过房，双方之间关于解除两间房是达成合意的，另招租截图和询价电话录音也能反映被申请人对外出租房屋及可分租的事实，并且三被申请人的房屋都是独立房照，可以独立使用。这些证据可证实申请人在第二年起租后经协商退租两间，使用一间，虽屋内放置桌椅是好意帮助被申请人顺利出租，并未占用使用的事实成立。在以上证据充分有效情况下，原判仍片面的以交接书入手，对申请人的证据不予采信，认为申请人未提供证据证实其主张，是错误适用法律规定，应予以纠正。三、吴晶证言能反映客观事实，应予以采信。原审中，吴晶当庭证实，在申请人郭姣荣租赁之前，大厦就因消防问题接到过通知单，虽然吴晶本人不直接处理对外事务，但她从合伙人处得知是消防原因要求整改的事情。同理，既然作为相邻的租户都收到消防通知，被申请人也应收到消防通知。被申请人在出租前明知大厦存在消防问题，不能开办少儿机构，而申请人租赁目的正是开办小龄儿童培训，被申请人只字未提，这不是隐瞒是什么？这种隐瞒导致申请人发生的装修损失约15万元。四、被申请人未履行合同在先，根本违约，再审申请人郭姣荣未违约。租赁合同约定租赁的前提是甲方将房屋租赁给乙方办学使用。甲方保证房屋能正常使用，各项线路、管道畅通。条款中约定：乙方在收房一个月内出现问题由甲方负责，过后均由乙方自行负责，是指房屋内的线路乙方改造部分。但实际使用后，才发现根本不适用于租赁目的，无法正常使用，开办不了小龄儿童培训项目。无法正常使用的原因其一是安全防火不过关，其二消防管网箱里无水，不允许小龄儿童聚集，并发生了火灾，火灾过后甲方重建了线路……仅此两点，被申请人违约在先，没有保证申请人租赁房屋的基本用途。不是申请人拖欠房租而解除，而是在房屋无法正常使用的情况下，要转型但未转型前不得不解除。所以申请人在履行合同过程中一直处于弱势地位，签租10年房屋装修投入大量资金后还不能正常使用。原判在忽略此关键事实的前提下，错误判决，应予纠正。五、二审法院认为郭姣荣没提起反诉是自行处分权利，不属于法院行使释明权的情况为由，认为一审程序没有问题是错误的。申请人郭姣荣在一审答辩状中综上所述部分，明确提出“因原告隐瞒事实的责任的房屋存在问题无法正常使用，经营和财产造成巨大损失，希望得到原告的补偿”。这就是申请人明确提出赔偿的要求，认为一审法庭会依法审理，但一审法庭并未进行任何释明告知，在申请人无代理律师的情况下，丧失了提起反诉的机会，但二审法院又以郭姣荣一审答辩意见未提出装修费用的问题，及一审法院归纳的争议焦点不包括装修费的问题，郭姣荣对此无异议为由，认为一审程序没有问题。六、再审申请人与被申请人之间是合同纠纷，被申请人有多处违约行为，法庭没有认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，再审申请人无过错，判决未认定。依据合同约定被申请人没有就申请人不按期交足全年房租解除合同的权利约定。并且在被申请人发出提出解除合同之日2019年6月5日申请人不欠房租并且还有剩余。被申请人单方就因申请人没有按期缴足全年房租解除合同属于违约行为，法庭不应支持。对申请人的剩余租金没有判决说明，合同第十款约定，如遇其他事宜甲乙双方本着协商解决为原则，申请人一直按约定本着以和为贵，共同解决面临问题的态度，与被申请人协商解决重新签署租赁事宜。被申请人却无视问题的存在，态度冷漠只管收租，违背了当初签署合同的约定，是被申请人违约，法庭没有认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。申请人没有提交书面解除合同的申请是因为在跟被申请人协商过程中，被申请人向申请人下达了解除合同的通知，所以就新的租赁情况一直在协商中，待招来新的租户再重新签署租赁合同，根据证据的时间推断，此事实是真实存在的。消防下达停止营业的通知对申请人来说属于不可抗力，故申请人不能履行原合同是正当行为，法庭没有认证。可见，二审法院未认真查看一审卷宗材料，对再审申请人郭姣荣的一审答辩状根本没有看到。且二审法院也没有给出何种情况属于法院释明告知的情况。所以一、二审法院在程序上严重违法应予以纠正。七、再审申请人郭姣荣在接到解除合同通知时不拖欠房租。申请人于2019年4月27日交付租金1万元，按年租金9.3万元计算，1万元是40天的租金，2019年4月28日到2019年6月6日。而6月5日，再审申请人不欠房租还有5000元的押金没有裁定。八、裁定中的租金基数确定草率。本案涉及的房屋是商用房产，是有商业价值能创造利润，本案的纠纷就是因此房屋的商业价值发生变动而产生的。现实因多个不利事件发生，导致本案房屋经济价值大幅降低，房屋租金应根据事实评估进行调整，裁定中没有说明也未做调整。根据消防法第5章法律责任第四十条规定，对公众聚集场所经检查不合格擅自使用或者开业的承担法律责任，如按照判决之意图是让申请人无视消防规定继续违法使用涉案房屋，延续违法办学。综上，原审判决在消防问题是解除合同的主要原因，又对申请人形成证据链的证据不予采信是错误的，在程序上严重违法，敷衍了事，侵害了申请人诉权行使的前提下，存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之情形，应予重新审理，查明事实，依法驳回被申请人的诉请。故提起再审请予支持。被申请人张向阳、张赫中、张家凤提交意见称，一、二审判决符合法律规定，请求维持一、二审判决。本院经审查认为，关于再审申请人郭娇荣申请再审提出“一、二审判决认定事实缺乏证据证明及适用法律错误”等主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定并结合本案，再审申请人郭娇荣主张被申请人未履行合同在先，属根本违约以及其在接到解除合同通知时不拖欠房租等，应承担举证责任并且其所提供的证据应能够证明其主张。再审申请人郭娇荣在本案中亦不能提供足以推翻原审判决的证据。关于再审申请人郭娇荣申请再审提出的“证人吴晶的证言能够反映客观事实，原审应予采信”的主张，吴晶的证言无法证明待证事实，故原审法院对该证言未予采信并无不当。故再审申请人郭娇荣在申请再审期间所提供的证据，不足以推翻原审认定的事实。因此，郭娇荣提出的再审申请理由不能成立，本院依法不予支持。综上，再审申请人郭娇荣的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回郭娇荣的再审申请。审判长 吕 毓审判员 孙媛媛审判员 张继凯二〇二一年七月二日书记员 王凯男