云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初2938号原告：楚雄泰怡物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄高新区永安路法苑小区1幢1单元2-3层201室，统一社会信用代码：915323005848265347。法定代表人：唐建忠，职务：执行董事。委托诉讼代理人：尹文超，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：高磊，男，1985年8月9日生，汉族，山东省恒台县人，高中文化，物业管理，住云南省楚雄市。原告楚雄泰怡物业服务有限公司（以下简称：泰怡物业公司）与被告高磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰怡物业公司的委托诉讼代理人尹文超，被告高磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰怡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费2011元、垃圾清运费288元、违约金464元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月10日，原告与楚雄泰源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2012年1月1日开始由原告对天籁花语小区进行前期物业管理，双方权利义务以及物业服务费收取标准在合同中均进行了明确。2014年，天籁花语小区业主委员会成立，之后与原告签订《物业服务合同》，确定由原告对该小区进行物业管理。被告系天籁花语小区3幢2单元501室的业主，其房屋建筑面积为93.1平方米。《物业服务合同》第17条明确约定物业服务费的收取标准为住宅0.6元/月/平方米，商业1元/月/平方米。交费时间为当年1月至6月31日；6月31日后，经催告后业主逾期不交纳物业费，向业主日加收应纳费用千分之三的违约金，业主和物业使用人负连带交纳责任。另，合同第17条第3款明确约定城镇居民生活垃圾处理费按相关规定代收。楚雄彝族自治州发展和改革委员会2012年5月7日印发的楚发改价格（2012）17号文件已经明确城镇居民户城市生活垃圾处理费每户每月8元。本案中，被告的房屋应按0.6元/月/平方米的标准向原告交纳物业费，按8元/月交纳垃圾清运费，现被告已拖欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2011元、垃圾清运费288元，经原告催收至今未交。被告高磊辩称，我于2011年入住小区，入住期间遵守泰怡物业公司各项管理规定，未支付2018年-2020年物业管理费事出有因。1.2011年上半年入住小区，2011年下半年配套设施设备可视电话出现故障（配套设施费及大修费入住前已按照相关条款交纳），只有图像没有响铃和通话声音，向原告报修，其工作人员来检修说修不了，要上报公司等待解决。进行年度物业管理费收缴时，我再次提出此项问题，原告回复已上报公司等待解决，后期未见答复。2011年至2017年物业管理费一直按照物业合同规定正常交纳，期间为让我交纳物业管理费派人再次上门查看，也只是流于形式敷衍我，说已过了保修期他们也没有办法，可视电话生产厂家不生产次型号，更换不了配件，建议我自己想办法维修，至今可视电话没有响铃和通话声音，可现场验证。2.2015年7月22日，我出差回家发现锁在单元楼楼道扶手上的凤凰牌价值980元的山地车被盗，第一时间报给安保服务人员，他们说会调监控核实，之后并没有给我答复，我反复找过几次都没有明确答复，最终调解方法是赔付我100元损失费，说我不按规定地点停放。我不同意调解情况是因为之前一直停放在指定停车处，经常被人为破坏，山地车车饰被盗、轮胎气被放、轮胎被扎，为安全起见我将山地车锁在单元楼楼梯扶手上，最起码单元门是第一道防护。原告泰怡物业公司围绕其诉请，向本院提交证据如下：1.被告身份证复印件；2.接房确认书、《前期物业服务合同》《天籁花语小区物业服务合同》、楚发改通[2012]25号文件、楚发改批[2013]11号文件、楚发改价格[2012]17号文件；3.律师函。被告高磊针对其辩解向本院提交以下证据：照片、微信聊天记录截图。经审查，本院认为，原告泰怡物业公司提交的证据1能够证明被告的诉讼主体资格；证据2能够证明原告对天籁花语小区进行物业管理主体合法，收取的相关费用符合规定；证据3证明原告向被告催交拖欠的物业服务费；以上证据本院均予以采信。被告高磊提交的证据能够证明小区存在部分瑕疵及自行车被盗情况，本院予以采信。经审理，本院确认本案如下法律事实：2011年12月10日，原告泰怡物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对天籁花语小区进行物业服务管理，合同中约定了相关服务内容、收费标准、违约责任，物业服务期限从2012年1月1日至2013年12月30日。后原告与天籁花语小区业主委员会签订《天籁花语小区物业服务合同》，合同约定，原告服务期限从2014年1月1日至2020年12月31日。天籁花语小区物业服务费收费标准按住宅0.6元/平方米/月，商用住宅1元/平方米/月，物业服务费按年一次性收取（12个月），缴费时间：当年1月至6月31日，6月31日后，经催告后业主逾期不交纳的，向业主日加收应纳费用千分之三的违约金。被告高磊系天籁花语小区3幢2单元501室房屋业主，其房屋建筑面积共计93.1平方米，属住宅用房。被告高磊未交纳自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费2011元（93.1平方米×0.6元/月/平方米×36个月）及垃圾清运费288元（8元/月×36个月）。在原告提供物业服务期间，被告家的可视电话出现故障，向原告反映未得到有效解决。被告家停放的山地自行车被盗，造成财物损失。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告泰怡物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与天籁花语小区业主委员会签订的《天籁花语小区物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原告泰怡物业公司、被告高磊具有约束力。原告应依约提供物业服务，被告高磊应按约定交纳物业服务费。对于被告提出原告履行管理和安全保障义务不到位的问题，根据本院查明的事实，被告家的可视电话损坏未修复及山地车被盗问题，属原告的物业服务范围，原告对被告的商铺履行管理和安全防范义务不足，存在违约行为，对此应承担相应违约责任，对被告应交纳的自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费2011元减免20%计1609元予以支持。故对于原告要求被告支付自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，本院予以部分支持为物业服务费1609元、垃圾清运费288元。原告主张的违约金464元，因原告的物业服务存在瑕疵，被告未按期交纳物业费，系其行使抗辩权的体现，故对该违约金诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告高磊支付原告楚雄泰怡物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1609元、垃圾清运费288元；二、驳回原告楚雄泰怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄泰怡物业服务有限公司负担8元（已交）由被告高磊负担17元（未交）。以上应由被告高磊交纳的执行款，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年七月九日书记员  孙加有