湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1081民初621号原告：桂瑜红，女，1970年10月22日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小军，湖南教正律师事务所实习律师。被告：资兴市金康房地产有限公司，住所地资兴市资兴大道。法定代表人：李久员，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。原告桂瑜红与被告资兴市金康房地产有限公司(以下简称金康公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘延泉、被告的委托诉讼代理人曾向前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桂瑜红向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行与原告于2012年10月11日签订的《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》;二、依法判令被告向原告支付2019年4月30日至2021年3月29日期间的租金47134.67元；并以26087元为基数自2019年7月1日起至2021年3月30日止按日万分之五向原告支付违约金8217.41元；以26087元为基数自2020年7月1日起至2021年3月30日止按日万分之五向原告支付违约金3521.75元，合计58873.83元；自2021年4月1日起至实际支付日止向原告支付日万分之五的违约金;三、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××广场××栋××层××号房屋，原告依约向被告交纳了购房款。同日，原告与被告金康广场项目部签订了《装修委托协议》，授权被告委托装修公司对原告房屋进行装修，支付购房款的同时向被告支付了装修款项；又签订了《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》，将原告购买的Ａ5栋3层303号房租赁给被告统一经营管理，期限为10年，从2014年4月30日至2024年4月29日止；税后年租金26087元；每年6月30日前被告向原告支付当年租金，逾期未按时支付，被告应按日向原告支付应付款万分之五的违约金。合同签订后，至2018年被告都能如期向原告支付租金，2019年6月30日前和2020年6月30日前，被告均未依约向原告支付当年的租金26087元。自2020年11月起至2021年2月止，每月仅向原告支付租金700元。原告多次找被告交涉，要求其依约履行支付租金的义务并承担违约责任，被告均未置可否。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告资兴市金康房地产有限公司辩称：原告的诉讼既不符合事实也无法律依据，应当予以驳回。1.原告不是涉案房产的所有权人，其并未向被告支付购房款，并且在2013年1月18日已经办理了退房退款手续，涉案房产不属于原告。2.不存在被告向原告租赁涉案房屋的事实，被告也从未向原告支付过任何的租金。3、原告至今为止从未向被告就所谓的房屋承租和租金问题进行衔接交流，在本案之前被告根本就不清楚原告的任何主张。故请求法院依法查清事实，驳回原告对被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房产系由案外人袁七林与被告金康公司法定代表人李久员等人合伙以金康公司名义开发。2012年10月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于资兴市经济开发区××村××广场××栋××层××号房，购房款共计185547元，原告为此支付首付款65547元。同日，原告（甲方）与资兴市金康房地产有限公司金康广场开发项目部（乙方，以下简称金康广场开发项目部）签订了《装修委托协议》及《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》（以下简称返租协议），两份协议上甲方签章处有桂瑜红的签名及捺印，乙方签章处盖有资兴市金康房地产有限公司金康广场开发项目部合同专用章及袁七林的签名。《返租协议》约定：统一经营管理期限为10年，从2014年4月30日至2024年4月29日止；租金为26087元／年，第一年的租金直接抵扣购房款；返租租金应于每年的6月30日前支付，逾期未按时支付，应按日向原告支付应付款万分之五的违约金。《返租协议》签订后，原告如期收到了从个人账户转账支付至2018年12月的租金，此后，原告未足额收到租金，故诉至法院。庭审中，被告金康公司为证明其辩称，向本院提交了领款凭单作为证据。原告对此有异议，并申请对领款凭单进行笔迹鉴定。经湖南正宏司法鉴定中心鉴定，于2021年6月25日出具鉴定意见：领款凭单上“领款人”处“桂瑜红”签名字迹与样本“桂瑜红”签名字迹不是同一人所写。另查明，案涉房屋现被案外人袁七林等人用于经营酒店,《商品房买卖合同》、《装修委托协议》、《返租协议》签订后，除了首付款，原告未再向被告金康公司支付购房款及房屋装修款，被告金康公司亦未向原告付过房屋租金。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，有原告身份证复印件、企业信息公示报告、《商品房买卖合同》、《装修委托协议》、《金康广场A5栋公寓返租协议》予以证实，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告桂瑜红主张权利所依据的《返租协议》，系由原告桂瑜红与被告金康公司内设机构金康广场开发项目部所签订。该《返租协议》对被告金康公司是否具有法律约束力，要看金康广场开发项目部的签约行为对金康公司是否构成表见代理。本院认为，本案中，金康广场开发项目部与原告桂瑜红之间签订《返租协议》对被告金康公司不具有法律约束力，金康广场开发项目部的签章及案外人袁七林的签字对金康公司不构成表见代理。其理由是：一、金康广场开发项目部虽系被告金康公司内设机构，但原告与被告签订《商品房买卖合同》时，被告金康公司所签印章系公司合同专用章及法定代表人私章。而原告与金康广场开发项目部同日签订的《返租协议》所签印章为资兴市金康房地产有限公司金康广场开发项目部，法定代表人签名为案外人袁七林。在签订《返租协议》时，原告对金康广场开发项目部是否具有代表金康公司签订《返租协议》的权力理应尽到审慎义务，且原告没有证据证明案外人袁七林在金康公司的任职能，也没有证据证明其签约行为系职务行为。二、庭审中，经法庭询问，原告陈述称涉案房屋租金是以个人账户转账支付的，但对于租金的具体支付对象不清楚；且没有提交证据证明原告与被告金康公司实际履行了《装修委托协议》、《返租协议》；原告要求被告支付租金，则应当举证证明《返租协议》约定租赁物为被告实际使用，原告与金康广场开发项目部签订《返租协议》系善意行为。现涉案房屋实际由案外人袁七林等人用于经营酒店，而并非金康公司实际使用，原告的陈述与事实不符。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桂瑜红的诉讼请求。案件受理费1272元，减半收取636元，由原告桂瑜红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李江林二〇二一年七月八日书记员  朱承翔附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。