辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1289号 上诉人（原审原告）：万妍，女，1983年10月31日出生，汉族，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：吴清国，辽宁鑫达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁金海物业有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区临江后街100号13号楼1702室。 法定代表人：李郁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘虹，辽宁泽宇律师事务所律师。 上诉人万妍因与被上诉人辽宁金海物业有限公司（以下简称金海物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院（2021）辽0604民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万妍的委托诉讼代理人吴清国、被上诉人金海物业的委托诉讼代理人潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万妍上诉请求：撤销辽宁省丹东市振安区人民法院（2021）辽0604民初8号民事判决第三项；依法改判被上诉人金海物业赔偿上诉人万妍房屋租金损失16500元或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋已满足基本入住条件错误。1、涉案房屋所属小区为“金海温泉小镇”，万妍购买涉案房屋，入住涉案小区最主要、最直接的目的是为了享受“温泉房”带来的生活上的舒适感与惬意感，但因金汇物业故意毁坏了通往涉案房屋的温泉水管道，擅自切断涉案房屋的温泉水供应等违法、违规行为导致涉案房屋截止目前仍然没有温泉水供应，从而导致万妍无法实现购买涉案房屋的真正目的。2、万妍对涉案房屋进行局部装修仅是简单的生活设施（主要为厨房内一些简单的生活设施），该部分生活设施并不满足基本生活需要，因此涉案房屋并非属于已满足基本入住条件，一审法院对涉案房屋进行现场勘查并不能成为本案的定案依据。二、一审判决认定万妍不存在无法入住的期间错误，万妍存在实际损失。1、万妍请求赔偿租房损失的期间为2020年1月15日至2020年10月14日，而一审法院对涉案房屋进行现场勘查的时间为2021年3月，涉案房屋的简单装修系万妍于2020年10月后至2021年3月前进行的，因此一审法院认定上诉人不存在无法入住的期间是错误的。2、一审判决忽略了涉案房屋本身存在折旧损失。2018年11月29日万妍购买涉案房屋，由于金海物业的违法、违规行为导致万妍至今已长达两年半的时间，仍未完成涉案房屋的装修工程，入住到涉案房屋内。一审判决对万妍的房屋租金损失不予支持，涉案房屋自万妍购买至今因无法装修入住，涉案房屋本身也存在折旧的损失，而一审判决对此并未予以任何考虑。三、一审判决忽略了金海物业的过错，万妍的损失系由金海物业的过错所导致，金海物业应当承担赔偿责任。1、本案系物业服务合同纠纷，金海物业作为涉案小区的物业服务公司，并未按照合同约定及法律规定对涉案小区尽到管理责任。金海物业作为物业服务公司，应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，涉案小区内业主共有部分大部分已被涉案小区其他业主以同样方式装修、利用，金海物业对此并未予以任何的阻止与限制。2、金海物业对万妍的行为未采取合理措施制止。根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》及相关司法解释等规定，结合本案，如金海物业认为万妍的装修行为违规，应当按照法律规定，釆取合理、合法的措施予以制止，法律、法规并没有赋予物业公司可采取禁止装修车辆进入小区装修房屋、停水、破坏供水管道等措施的权利。 被上诉人金海物业辩称，一、涉案房屋已满足基本入住条件是一审法官到现场勘查所确认的事实，被上诉人金海物业因上诉人万妍违反《物业服务协议》规定，擅自将房屋窗改门，破坏楼梯外墙面，修建温泉井，私架水表等违法行为，经与万妍多次沟通无果后，采取切断温泉水供应的措施，并未切断自来水的供应。温泉房是在满足基本的生活条件的基础上再提高生活质量，温泉对日常生活并不产生实质性影响。二、一般情况下，商品房在供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路等配套设施经依法竣工综合验收合格后，建设单位即可向物业买受人办理物业交付手续，即具备入住条件。从万妍2018年11月29日办理入住时，涉案房屋就已经具备入住条件，否则万妍不可能验收并办理入住手续，装修房屋是为了提高居住质量，并不是基本的入住条件，所以涉案房屋并不存在不满足入住条件的事实，一审法院认定涉案房屋已满足入住条件正确。三、对于万妍违反《物业服务协议》规定的行为，金海物业多次要求其停止，并下达整改通知单，并没有对其装修进行阻拦。根据《民法典》的规定，物业服务人有权采取合理措施对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为进行制止。金海物业制止万妍违法行为，并无过错，万妍主张赔偿损失没有依据。 万妍向一审法院起诉请求：1、金海物业不得阻碍万妍向其位于丹东市振安区的房屋运送装修材料的车辆进入小区；2、金海物业立即对万妍所有的位于丹东市振安区的房屋恢复温泉水供应；3、金海物业赔偿因阻碍万妍对房屋装修所造成的租金损失16500元。 一审法院认定事实：原告万妍于2018年11月29日领取入户通知单并于同日与被告签订涉案房屋的物业服务合同。2019年10月27日，万妍与案外人辽宁金海房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同。后因万妍在装修涉案房屋期间存在窗改门、修建温泉井、围拢院落等装修行为，金海物业采取切断涉案房屋温泉水供应及阻碍万妍向其涉案房屋运送装修材料的方式加以制止。 一审法院审理认为，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理的措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。本案原、被告之间的物业服务合同关系成立，合法有效。被告金海物业虽以维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主人身、财产安全为目的对原告的装修行为进行制止，双方签订的物业服务协议也约定金海物业可以对违章装修的行为通过停水、停电等办法进行处理，但依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定，金海物业不能采取切断涉案房屋温泉水供应及阻碍万妍向其涉案房屋运送装修材料的方式加以制止，故对万妍主张的金海物业不得阻碍万妍向其涉案房屋运送装修材料及恢复涉案房屋温泉水供应的诉讼请求，该院予以支持。关于万妍请求赔偿房屋租金损失16500元的诉讼请求，经该院现场勘查，万妍已对涉案房屋内的基本设施装修完毕，已满足基本入住条件，不存在因金海物业阻碍万妍对涉案房屋进行装修导致万妍无法入住的情况，故对于万妍请求赔偿因无法入住导致的房屋租金损失16500元的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、被告辽宁金海物业有限公司于本判决生效后十五日内对原告万妍位于丹东市振安区的房屋恢复温泉水供应；二、被告辽宁金海物业有限公司不得阻碍原告万妍向其位于丹东市振安区的房屋运送装修材料；三、驳回原告万妍的其他诉讼请求。案件受理费214元，减半收取107元，由原告万妍承担57元，被告辽宁金海物业有限公司承担50元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的物业服务合同对业主具有法律约束力，业主的行为受合同条款的规范和调整。各自受物业合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。上诉人万妍与被上诉人金海物业签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。物业服务合同约定严禁改动或损坏房屋的承重墙体、柱、梁、楼板、扩大承重墙上原有的门、窗尺寸、屋面的防水等。万妍在房屋装修期间，因擅自拆除厨房窗户以及窗户下方墙体、进行窗改门作业，金海物业向万妍下发了整改通知单，依据物业服务合同的约定对万妍违反房屋装饰装修管理协议及业主临时管理规约的行为进行制止，而万妍至今未进行整改，其自身存在违约行为。且涉案房屋内的水、电等基本设施具备，已满足基本入住条件，并不必然导致万妍在装修期间租赁房屋而产生租金损失。故万妍请求金海物业赔偿房屋租金损失16500元，缺少事实和法律依据。 综上所述，万妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费214元，由万妍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王作伟 审判员  李存林 审判员  姜艳艳 二〇二一年七月二日 法官助理张倩倩 书记员于大海