河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异151号案外人：王新爱，女，汉族，生于1966年10月14日，住河南省中牟县。委托代理人：陈超、王舒，河南天基律师事务所律师。申请执行人:郑州恒基建筑安装工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼11层1号1103，统一社会信用代码914101002680629740。法定代表人:刘洋锁，系公司董事长。委托代理人：张娟娟、李亚钊（实习），北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被执行人:登封市安泰房地产开发有限公司，住所地登封市市区崇阳路北段，统一社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才。本院在执行郑州恒基建筑安装工程有限公司（以下简称“恒基公司”）与登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王新爱提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年6月22日进行了听证审查，案外人的代理人陈超、王舒，申请执行人的代理人张娟娟、李亚钊到庭参加听证，被执行人安泰公司未到庭参加听证。本案现已审查完结。案外人称：请求中止对中牟县白沙镇商都大街商都锦城二幢二单元1302号房屋的执行措施，并依法解除查封。事实和理由：2006年12月26日，中牟县国有资产管理中心（简称县国资中心）、中牟县供销合作社（简称县供销社）（甲方）与安泰公司（乙方）签订《合作开发协议》及《补充协议》，约定合作建设白沙供销社综合市场，甲方提供土地并缴纳一定金额费用，乙方保证18个月内建设完工验收合格后交付甲方相应面积房屋产权，否则，每超过一月将按购房款的5%加收乙方违约金，房屋交付后，由白沙供销社负责使用、运营和管理。上述合作方式经县政府批准。2007年3月，县国资中心、县供销社将案涉土地腾空交由安泰公司开发建设，依约安泰公司应于2008年9月向县供销社、县国资中心交付房屋，但迟迟未予交付。2009年，县供销社与安泰公司协商逾期交房违约金事宜，双方协商确定应支付逾期违约金共计160.2万元。但因安泰公司没有足额资金，提出以房抵违约金，遂将包含案涉房屋在内的2套住房及12间小标间交付县供销社、县国资中心，签订《交房协议》、《商品房买卖合同》并开具收据。之后，安泰公司又以《协议》的形式对上述以房抵债行为予以确认。2012年，白沙供销社将案涉房屋转让给申请人，并签订《转让协议》，申请人按约全额支付房款。此后，案涉房屋一直由申请人占有、使用，但因项目小区存在消防设施未经验收等多种原因至今无法办理所有权证。期间，虽经小区业主多次多渠道反映问题，要求尽快办理所有权证，但上述因素至今未解决，导致目前仍无法办理所有权证。基于上述事实，在法院查封房屋之前，案涉房屋以由县供销社、县国资中心占有、使用，并转让给申请人居住至今，未办理过户系客观情形所致，非申请人原因。申请人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院将申请人的财产作为被执行人安泰公司的财产予以执行，严重损害了申请人的合法权益，故请求法院依法支持申请人的异议请求。案外人提供的证据：第一组证据：证据1、《白沙供销综合市场合作开发协议书》；证据2、《白沙供销综合市场合作开发协议书补充协议》；证据3、《关于白沙供销社大院市场综合开发有关问题的会议纪要》（牟政会纪【2007】4号）。证据1-3证明目的：2006年12月26日、2007年3月9日，县国资局、县供销社作为甲方与乙方安泰公司签订《白沙供销综合市场合作开发协议书》及《补充协议》，约定双方合作开发白沙综合市场，甲方提供土地并缴纳一定金额费用，乙方保证18个月内建设完工验收合格后交付甲方相应面积房屋产权，否则，每超过一月将按购房款的5%加收乙方违约金，房屋交付后，由白沙供销社负责使用、运营和管理。上述合作方式经县政府批准。证据4、《关于做好白沙供销社拆迁工作的通知》（牟供销字[2007]第8号）；证明2007年3月2日，中牟县供销合作社牟供销字[2007]第8号确定，大厦建成后，归白沙供销社统一管理和使用，仍以内部职工经营为主。为确保工程的顺利进展……拆迁房屋内所有物品一周内全部搬出完毕，两周内房屋拆迁完毕，以免造成不必要的损失。证据5、《交房协议》；证明2009年6月1日，县供销社、县国资中心与乙方安泰公司签订《交房协议》，约定：甲乙双方同意2009年6月1日交房，乙方安泰公司将所建的中牟县白沙镇商都大街商都锦城二幢二单元1302楼房143.958平方，于2009年6月1日交给乙方……交房后二幢二单元1302楼房143.958平方的房产所有权归甲方所有，由甲方装修和使用。证据6、《商品房买卖合同》及收据；证明2009年12月16日，安泰公司与白沙供销社签订《商品房买卖合同》，白沙供销社作为买受人，购买位于白沙镇区白沙镇××大街路商都锦城号幢房2#2单元13层1302号房，建筑面积143.958平方米，总金额为431850元。同日，安泰公司向白沙供销合作社出具收据一份，注明收到白沙供销合作社交来商都锦城2#2单元1302楼房房款431850元。证据7、《协议》；证据目的：2010年6月16日，安泰公司作为甲方与乙方白沙供销社签订《协议》，约定：根据原协议约定，甲方因多种原因不能按时交房，给乙方造成不应有的损失。经双方协商，甲方决定将2#楼2单元1402号房143.95㎡，2#楼2单元1302号房143.95㎡。2#楼小标间房4层、5层、6层、7层、9层、10层、11层、12层、13层、14层、15层、16层共计12间。以上房产作为5%的违约金补偿给白沙供销社职工（生活费、统筹金），以后乙方对甲方的违约责任不再追究。甲方协助乙方办理房权证。证据8、《房屋转让协议》及收据；证据内容：2012年6月16日，王新爱与白沙供销社签订《房屋转让协议》，约定白沙供销社将商都锦城2号楼2单元13层1302房产转让给王新爱，转让价款30万元。2013年1月20日，白沙供销社向王新爱出具收到房款收据。上述证据证明目的：1、县供销社、县国资中心与安泰公司签订《合作开发协议书》及《补充协议》对案涉土地进行建设，但安泰公司未在约定期限内向申请人交付房屋，县供销社、县国资中心与安泰公司协商达成以房抵违约金协议，约定将房屋交付县供销社、县国资中心，房屋的所有权归县供销社、县国资中心所有，其中包含案涉房屋。基于后期办理房屋产权转移登记需要，2009年12月16日，安泰公司与白沙供销社签订《商品房买卖合同》，并向白沙供销社出具收据。2、2012年6月16日，申请人与白沙供销社签订《房屋转让协议》并支付购房款。第二组证据：证据1、2012年物业费收据；证据2、2011年水电费收据。证明涉案房屋自2009年6月交付至今，一直由中牟县白沙供销社占有、使用。证据3、2012年水电费收据；证据4、2013年物业费收据；证据5、2013年水电费收据；证据6、2014年物业费收据；证据7、2014年水电费收据；证据8、2015年物业费及水电费收据；证据9、2016年物业费及水电费收据；证据10、2017年物业费收据；证据11、2018年物业费收据；证据12、2019年物业费及水电费收据；证据13、2020年物业费收据；证据14、2021年物业费收据。证明自2012年申请人购买案涉房屋后即占有、居住至今。第三组证据：证据1、商都锦城业主信访材料；证据内容：因开发商的原因造成涉案房屋无法办理房产证。证据2、地方领导留言板网站中“关于中牟白沙镇商都锦城小区的房产证何时能办的问题”截图、“中牟白沙镇商都锦城小区严重问题请基于关注监督限期处理”截图；人民网网站中给省长的留言截图；郑州社区直通车网站中“白沙镇郑东第一城（商都锦城）房产证何时办理”截图；证据内容：涉案房屋存在房产证无法办理的情况，业主曾通过媒体渠道多方反应无果。证据三：《通知书》；证据内容：2019年1月12日，登封市安泰房地产开发公司向商都锦城1#2#3#楼业主发出《通知书》，由安泰公司开发建设的商都锦城（供销大厦）1#2#3#楼，现准备办理房屋产权的登记工作，请各位业主尽快到物业管理处登记信息。证据四：《联合通知》；证据内容：2019年3月1日，登封市安泰房地产开发公司与河南豫辉建筑咨询有限公司向商都锦城1#2#3#楼业主发出《联合通知》，为尽快办理房屋不动产登记证书，请各位业主积极配合登记信息，办理时间为2019年3月1日至2019年3月15日止。上述证据证明目的：涉案房屋所在的项目小区因存在消防设施未验收等原因，至今无法办理房屋所有权证，申请人与小区其他业主曾信访反映上述问题，要求尽快办理房屋所有权证，但迟迟未果。因此，无法办理房屋产权过户登记非申请人原因造成。申请执行人辩称：1、被答辩人未在案涉房屋被查封前与被执行人安泰公司成立合法有效的房屋买卖合同。首先，案涉房屋并不是王新爱从被执行人安泰公司处一手直接购买。被答辩人未提供与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同。双方之间不存在任何合同关系。因此，被答辩人相对被执行人安泰公司来说不存在对案涉房屋的基于合同权益享有的物权期待权。相反被答辩人主张房屋受让于案外人中牟县白沙供销社，其行使案涉房屋的物权期待权的相对人也应该是中牟县白沙供销社，而不是跳过合同相对方，直接向被执行人安泰公司行使其物权期待权。被答辩人从中牟县白沙供销社购买案涉房屋时，已充分认知到该房屋存在产权瑕疵，仍然与其签订合同，应自行承担相应不利后果，若因此导致物权期待权无法实现，应追究相对人中牟县白沙供销社责任。现被答辩人提起执行异议要求排除答辩人恒基公司对登记在安泰公司的案涉房屋的强制执行权益，缺乏有效的合同基础。其次，被答辩人主张其与中牟县白沙供销社签订的房屋买卖协议时间为2012年6月16日，晚于案涉房屋被查封日2012年2月23日。不符合法律规定的“在案涉房屋被查封前签订了有效的买卖合同”排除强制执行的必要条件。最后，中牟县白沙供销社并未取得排除案涉房屋被强制执行的权益。中牟县人民法院于2020年11月25日做出（2020）豫0122执异137号裁定驳回中牟县白沙供销社对本案案涉房屋排除强制执行的诉请，对中牟县白沙供销社与安泰公司提交的相关证据效力进行了否定，现该裁定已经生效。即中牟县白沙供销社不享有对案涉房屋的物权期待权，不能排除强制执行。被答辩人主张其房屋来源于中牟县白沙供销社，更不享有排除强制执行权益。2、被答辩人交付合同价款证据不足。被答辩人未提供有效的证据证明其将款项支付给了被执行人安泰公司。被答辩人主张其支付给案外人中牟县白沙供销社的购房款凭证《收据》，也未有银行转账记录，更未有其他有效的会计入账记录、发票等凭证予以佐证。无法证明其支付了合同价款，且中牟县白沙供销合作社作为集体所有制的企业，更应为买房人提供正规发票。3、被答辩人并未提供有效的证据证明其占有该房屋的时间早于查封日2012年2月23日。被答辩人主张其购买案涉房屋的时间为2012年6月16日，晚于法院查封案涉房屋日2012年2月23日。根据常理，被答辩人在购买日即2012年6月16日之前，不可能占有使用案涉房屋。且其提供的占有使用证据也未早于查封日。4、被答辩人不能办理案涉房屋过户登记，很大原因是由于其在购买房屋时，该房屋就存在权属瑕疵，且被法院查封，被答辩人明知，仍然购买。因此，案涉房屋未能办理过户，对于该案而言，属于被答辩人过错。综上，被答辩人不享有排除强制执行的合法权益。另，案涉房屋自2012年2月13日被查封后至今相继被续封已有近十年，被答辩人若真实居住于该房屋，却怠于尽早提起异议维护自身利益，属于恶意拖延执行程序，严重损害了恒基公司的合法权益。结合法院于受理的（2020）豫0122执异137号案、（2021）豫0122执异64号案，中牟县白沙供销社所提供证据及法庭陈述均有不实之处，请求法院依法查明对中牟县白沙供销社恶意提起执行异议申请的行为进行训诫、处罚。请求法院裁定驳回被答辩人的诉讼请求。申请执行人提供的证据：第一组证据：证据1、（2012）牟民初字第620号民事裁定书；证据2、（2020）豫0122执异137号裁定书。证明内容：1、本案案涉房屋被查封的日期为2012年2月23日。2、中牟县白沙供销社已向中牟县人民法院对本案同一套房屋提出执行异议申请，经法院审查，裁定驳回了其异议申请。证明目的：作为《商品房买卖合同》的相对方中牟县白沙供销社对本案案涉房屋的权益尚不能对抗案涉房屋的强制执行，那么王新爱受让该房屋被法院查封之后的转让行为，根据举重以明轻的原则，对案涉房屋更不具有排除强制执行的权利。而且与第一手房屋买卖不同，她不是直接购买的房屋，申请人王新爱对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。第二组证据：证据1、最高人民法院做出的（2020）最高法民申3422号民事裁定书；证据2、房屋次买受人权益排除出卖人的债权人强制执行的审查规则。证据内容：在执行异议中，先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行，对于次买受人的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权的强制执行不具有参考性。证明目的：房屋次买房人与先买房人对案涉房屋排除强制执行的权利不能等同而论。故法庭应严格审查王新爱是否符合《执行复议》规定的房屋买受人排除强制执行的要件。本院查明，恒基公司与安泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343号民事判决：一、安泰公司于本判决生效后十日内支付郑州恒基建筑安装工程有限公司工程款321360.79元，并支付违约金（自2011年9月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、安泰公司于本判决生效后十日内直接支付郑州恒基建筑安装工程有限公司建设劳保费2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期货款利率计算）；三、驳回郑州恒基建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回安泰公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55049元，由郑州恒基建筑安装工程有限公司负担28029元，安泰公司负担27020元；反诉案件受理费31100元、保全费5000元，由安泰公司负担；鉴定费6万元，由郑州恒基建筑安装工程有限公司负担3万元，安泰公司负担3万元。在本案执行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122执1669号执行裁定：继续查封被执行人安泰公司名下位于中牟县白沙镇××通路东商都××、××、××、××、××、××、××房产（商品房预售许可证ZM20080036）。涉案2-2-1302房产有关事实情况如下：2006年12月26日，中牟县国资局、中牟县供销社联社（甲方）与被执行人安泰公司（乙方）签订《白沙供销综合市场合作开发协议书》，约定甲方提供白沙供销社院内全部土地8.3亩，乙方提供资金，双方合作开发。开发的北邻街综合楼层数不少于12层，一楼商铺面积1800-2027.4㎡。受甲方委托，白沙供销社具体负责验收合格后的手续交接及以后管理使用事宜，乙方无偿在2层以上5层以下为甲方提供办公用房150㎡（可在130-170㎡范围内浮动）。乙方交清土地出让总价款后，甲方将购房款交给乙方，甲方取得一楼2027.4㎡和其他楼层150㎡的房屋产权。2007年3月9日，以上双方当事人又签订《白沙供销综合市场合作开发协议书补充协议》，约定甲方不再收取乙方土地出让金，甲方也不再向乙方交纳上述房屋的购房款，而由甲方直接将购房款转交为土地出让金。2009年6月1日，白沙供销社与安泰公司签订《交房协议》，白沙供销社取得涉案1302号房屋，并在装修后投入使用。2009年12月16日，白沙供销社与安泰公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，安泰公司为其出具收据（收到白沙供销社房款431850元）。2012年6月16日，白沙供销社与王新爱签订《房屋转让协议》，约定1302房产以30万元的价格转让给王新爱，并为王新爱出具收据。因安泰公司原因，整个“商都锦城”楼盘项目至今没有为业主办理房屋所有权登记。本院认为：对于案外人异议，应当审查案外人对涉案房屋是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案房屋系中牟县国资局、中牟县供销社联社与被执行人合作开发，由中牟县国资局、中牟县供销社联社以8.3亩土地为合作出资代价取得，虽然合作开发协议没有特指，但建成后被执行人将涉案房屋交付给白沙供销社，已经特定化为涉案房屋。涉案房屋尽管没有取得登记公示，但系中牟县国资局、中牟县供销社联社原始取得。自此时起，涉案房屋与安泰公司的权属关系阻断，与安泰公司无关。中牟县供销社联社委托白沙供销社具体行使所有权，白沙供销社又将涉案房屋转让给王新爱，该行为与安泰公司无关。故王新爱对涉案房屋享有真实合法的权利，该权利足以排除法院执行。综上所述，案外人异议请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对中牟县白沙镇商都大街商都锦城2-2-1302号房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  王朝霞人民陪审员  胡书杰二〇二一年七月六日书 记 员  李 盈