安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1221民初5364号 原告：宿州市万尚城百货有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处，统一社会信用代码913413223942058683。 法定代表人：胡慧欣，任公司经理。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 被告：临泉县中鼎商贸有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路，统一社会信用代码913412215634353829。 法定代表人：郝小勇，任公司经理。 委托诉讼代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。 原告宿州市万尚城百货有限公司（以下简称万尚城公司）与被告临泉县中鼎商贸有限公司（以下简称中鼎商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法由审判员刘渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万尚城公司的委托诉讼代理人吴小青、被告中鼎商贸公司的委托诉讼代理人曹石明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万尚城公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿案涉项目的投资经济损失10万元；2.要求被告承担违约金50万元；3.本案诉讼费、鉴定费、律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年7月21日签订物业租赁合同，约定出租标的物业位于安徽省阜阳市临泉县光明路与前进路交汇处姜子牙购物中心负1层金黄山××商铺，2000㎡，乙方原告租赁该物业经营范围为休闲餐饮、特色美食、咖啡影吧、女子美甲护肤、手工ＤＩＹ类、儿童绘画、美容美发等，租期十年零五个月，自2017年8月5日至2027年12月31日止。合同第七条约定：乙方自费对租赁物内、外部按照经营需要进行装修，可以改变租赁物的局部构造含店招门头及标的物业立面户外广告位，配套工程及改建工程增补项，乙方租赁区域通往光明路方向一通道顶、地由乙方根据经营需要重新设计、装修等。据以上约定，原告投入二百多万元进行涉案房屋及场地的装修（含运营必要的设备物品）。该合同第一条第三项约定：乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件，未出售的物业甲方应提供产权大证。同时，甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项等各项事务的百分之百决策权、处置权，并保证乙方不受任何除甲方以外人员、机构团体的干扰和影响，双方确认依照签署合同时甲方出具的授权书、委托书等文件为真实凭证，若无出示（延迟出示视为无效），即视为产权人仅为甲方，而无任何第三方。或视为甲方故意隐瞒真实产权性质，所产生的一切物业产权纠纷，及导致乙方投资经营受损的事实均属于甲方根本违约行为。被告违反上述约定，至今未向原告说明涉案房屋其他业主的产权证书及授权书，致使原告一直误认为案涉房屋无任何产权及其他权利纠纷。由于被告欠付案涉房屋众多业主租金，从原告商场开业（2017年12月3日）开始，2018年1月4号、5号、6号、7号、14号及至原告撤场之前，上述众多业主一直不间断在原告经营的场所姜子牙广场聚众堵门，围堵、打砸原告商场运营办公室及美食广场主要出入口，严重侵害原告商场的经营秩序，导致原告经营困难，业绩严重下滑。开业时的满铺商户到后面商户纷纷撤场，不愿意再受干扰。期间原告方多次致函要求被告予以处理，但是被告一直置之不理。原告迫不得已向上级政府领导寻求帮助，政府相关部门也多次派相关领导协助处理产权纠纷问题，上述问题截止原告撤场一直未得到解决。由于被告故意隐瞒真实产权性质，所产生的一切物业产权纠纷，直接导致原告投资经营巨额亏损，被告构成根本违约。该合同第八条约定：违约金壹佰万元，违约方在承担上述违约金责任的同时，还应承担守约方所涉及的各项直接损失、间接损失，直接损失包括投资既得利益的减少或丧失经营资产折旧损失，装修费损失等；间接损失包括交通费、律师费、评估费等。由于被告上述行为已构成根本违约，应当承担违约金责任，并且赔偿原告投资各项损失。依据民诉法相关规定，诉至贵院，请依法裁判。 被告中鼎商贸公司辩称，本案是一起典型的恶意诉讼，是万尚城公司违反诚实守信原则，滥用司法资源的典型案例。首先，根本违约必须要达到合同目的不能实现的限度，具体到本案而言就是万尚城公司无法正常营业，而本案实际情况是万尚城公司2017年12月2日正常开业，持续经营，直至2020年6月底因疫情生意不好，在未与被告协商一致的情况下直接退场，万尚城公司持续经营近3年的时间，何谈合同目的不能实现!何谈根本违约!万尚城公司实际使用中鼎商贸公司2,000平方米的物业，用于经营美食盒子快餐，正常经营近3年时间，未缴纳1分钱租金。租赁物是人防工程，谁投资谁受益，签订案涉租赁合同时已经建成，租赁物的情况合同签订时万尚城公司已经知道。合同约定在签订时应审查相应的产权证书或委托书，中鼎商贸公司当时已经提供和进行了说明，如果万尚城公司认为相关情况不清楚，应该在签订合同时提出，没搞清楚前就不应该签订合同，等搞清楚了再签，而不是实际使用3年之后以此说事，情况万尚城公司是清楚的，所谓“至今”“一直误认为”的说法完全是自欺欺人，装聋作哑。万尚城公司在诉状中称2018年年初有小业主找中鼎商贸公司讨要租金，都像万尚城公司这样实际使用3年不付租金，当然会有小业主找万尚城公司，但小业主找万尚城公司是在万尚城公司物业管理办公区，不影响中鼎商贸公司营业，有人员聚齐对万尚城公司做小吃而言不是坏事。其次，案涉一份租赁合同，两处物业，一处2,000平方米，中鼎商贸公司已按约交付，万尚城公司经营至2020年6月底自行撤场；一处170平方米，万尚城公司拒绝接收。中鼎商贸公司之所以称原告不诚实守信，滥用司法资源，是因为双方签订1份租赁合同，但已经是第3次对簿公堂，万尚城公司“根本违约”的理由已经用3次。2018年6月12日，万尚城公司第一次起诉，案号(2018)皖1221民初4635号，要求中鼎商贸公司支付退铺损失、违约金467,400元，诉讼过程中增加诉请要求中鼎商贸公司交付170平方米物业。事实与理由表述“2017年12月2号美食广场开业后，频繁发生人员闹事，聚众堵门现象，经多方了解均系租赁区域物业产权业主，因前期中鼎商贸公司承诺给予众多业主的租金收益一直未给予全部兑现，故发生姜子牙广场产权业主聚众闹事，围堵商场运营办公室及美食广场主要出入口现象，已严重影响商场所在区域的美食盒子的经营秩序和正常经营活动”、“因中鼎商贸公司的原因导致了根本违约，使万尚城公司无法正常经营活动”，与本次起诉的事实与理由基本一致。经过一审、二审、发回重审、二审，阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终4911号终审判决，中鼎商贸公司赔偿万尚城公司损失192,165元，中鼎商贸公司交付170平方米物业。相同的事实与理由，万尚城公司本次起诉违反了“一事不再理”原则。同时，万尚城公司要求交付170平方米物业，法院判决交付，中鼎商贸公司愿意交付，实质上就是继续履行合同，如果系根本违约，万尚城百货公司应该请求解除合同。第二次中鼎商贸公司于2020年6月20日起诉，案号(2020)院1221民初5159号，要求万尚城公司支付2,000平方米物业租金，并承担延迟支付的违约责任，万尚城公司抗辩也是中鼎商贸公司“根本违约”，其无需支付租金。一审判决万尚城公司支付租金并承担违约责任，二审维持原判，再次明确万尚城公司所称“根本违约”不能成立。为什么会判万尚城公司支付租金，因为其确实使用了2,000平方米的物业近3年时间，为什么会判决支付违约金，因为其使用了2,000平方米的物业近3年没有交过1分钱租金。2018年6月12日，万向城公司起诉要求中鼎商贸公司交付“前进路坡道斜坡入口处170米商铺”。2019年6月5日，中鼎商贸公司致函万向城公司，明确已于2019年6月3日清空“前进路坡道斜坡入口处170米商铺”，要求万向城商贸公司办理交接。2019年6月10日，万向城公司回函拒绝。2019年7月12日，中鼎商贸公司再次致函万向城公司，要求接收“前进路坡道斜坡入口处170米商铺”。2019年7月30日，万向城公司再次回函拒绝。2019年12月5日，阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终4911号终审判决中鼎商贸公司向万向城公司交付“前进路坡道斜坡入口处170米商”。2020年5月，万向城公司申请强制执行，要求中鼎商贸公司交付“前进路坡道斜坡入口处170米商铺”。中鼎商贸公司了解情况后，于2020年6月8日再次致函万向城公司要求接收“前进路坡道斜坡入口处170米商铺”。2020年6月底，万尚城公司直接撤场。万尚城公司的诉讼和实际行为明显自相矛盾，一方面起诉、申请强制执行要求交付170米商铺，一方面3次通知接收又不要，真实意图不外乎就是想以这170米商铺未交付为由头，不支付已经实际使用的2,000平方米的物业租金。法院正是看清了万尚城公司真实意图，所以才在按照合同约定将租金标准调低60％的同时，判决万尚城公司承担20万元违约金。本案万尚城公司第三次起诉，还是“根本违约”，要求中鼎商贸公司承担损失，赔偿违约金。按照万尚城公司构想，实际使用中鼎商贸公司2,000平方米物业近3年，中鼎商贸公司还得倒找钱。综上所述，本案是一起典型的恶意诉讼，简而言之，万尚城公司就是不想支付2,000平方米物业近3年的租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月21日，原告万尚城公司与被告中鼎商贸公司签订了一份以原告为乙方、被告为甲方的《物业租赁合同》，该合同第一条约定：1、甲方出租标的物业位于安徽省临泉县光明路与前进路交汇处“姜子牙购物中心”负一层“金黄山××商铺。标的物业建筑面积约2000平方米。2、乙方租赁该物业经营范围为：休闲餐饮，特色美食，咖啡影吧等。3、乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权大证。同时甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权。并保证乙方不受任何除现甲方以外人员、机构、团体的干扰和影响。双方确认依照签署合同时甲方出具的授权书、委托书等文件为真实凭证，若无出示（延迟出示视为无效），即视为产权人仅为甲方，而无任何第三方。或视为甲方故意隐瞒真实产权性质，所产生的一切物业产权纠纷，及导致乙方投资经营受损的事实均属于甲方根本违约行为。第二条约定：1、租赁期限共十年零五个月，即自2017年8月5日起至2027年12月31日止。2、甲方给予乙方免租宣传期、装修期五个月（即：2017年8月5日--2017年12月31日期间）。第三条约定双方同意约定于2017年8月5日（以双方办理交接书面确认单及实际时间为准，租赁有效计租期随物业交接时间自动顺延）办理物业交接手续。交接时甲方必须将取得一次消防验收合格意见书的正本及有效复印件4份转交给乙方。第四条约定：1、甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后三日内乙方即向甲方支付履约定金人民币贰拾万元整（此定金在乙方正式缴纳第一次租金时自动转为当年当期应缴费用内）。2、支付方式：乙方首次支付租金日界定为在甲方将由前进路进入“姜子牙购物中心”入口处坡道两侧面积交付至乙方后，乙方于次日（即2018年1月2日）支付完毕当期应交纳租赁费用。其后，合同期内每届租金到期前3天，乙方支付完毕当期应缴租金。3、租赁费用采用三个月一付的方式支付。前五年为固定租金（每年55万元）模式，由第六年开始，递增5%核算当期租金（取舍整数）。第七条约定乙方自费对租赁物内、外部按照经营需要进行装修，可以改变租赁物的局部构造。乙方租赁区域通往光明路方向一通道顶、地由乙方根据经营需要重新设计、装修等，费用由乙方自理。第八条约定：甲乙双方约定履行《房屋租赁合同》的违约金为100万元，违约方在承担上述违约金责任的同时，还应承担守违约方所涉及的各项直接、间接经济损失。 原告曾于2018年6月12日向本院提起诉讼要求被告交付“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面、赔偿因未充分履行合同导致退铺损失19,1400元并按每天2000元标准支付延迟交付标的物赔偿金276000元。案经一、二审，2019年12月5日，安徽省阜阳市中级人民法作出（2019）皖12民终4911号民事判决，判决：“一、维持安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第一、三项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内将位于临泉县××路××购物中心××入口坡道约170平方米的两侧铺面交付给宿州市万尚城百货有限公司；驳回宿州市万尚城百货有限公司其他诉讼请求。二、变更安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第二项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失42165元为：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失192165元。”判决生效后，原告于2020年5月6日向本院申请执行，并于2020年5月25日向原告发出《解除合同告知函》，2020年6月9日正式办理撤场，2020年6月25日完全撤离。2020年6月15日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付租金。本院经审理作出（2020）皖1221民初5159号民事判决，判决“一、被告宿州市万尚城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临泉县中鼎商贸有限公司房租350000元、违约金200000元、律师费20000元，诉讼费3546元，共计573546元；二、驳回原告临泉县中鼎商贸有限公司其他诉讼请求。”后原告提起上诉，二审判决驳回上诉、维持原判。现原告以诉中理由起诉来院，请求判如所请。 本院认为，综合双方的诉辩意见及举证、质证情况，本案的争议焦点为：一、原告起诉是否构成重复诉讼；二、原告要求被告赔偿损失并支付违约金是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，原告的上次诉讼是要求被告交付位于临泉县××路××购物中心××入口坡道约170平方米的两侧铺面并按每天2000元标准支付延迟交付标的物赔偿金276000元及赔偿退铺损失191400元，而本次诉讼的诉求是要求被告赔偿装修、运营损失及支付根本违约产生的违约金，两次诉讼的诉求并不相同，也不存在本次诉求实质上否定前诉裁判结果，故原告起诉不构成重复诉讼，被告辩称原告构成重复诉讼理由不成立。关于争议焦点二，原告称被告未说明案涉房屋其他业主的产权证书及授权委托书，导致业主聚众堵门、围堵、打砸原告商场运营办公室及美食广场主要出入口，违反双方合同第一条第三项约定，构成根本违约。本院认为，双方于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》第一条第三款约定“本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权大证……”，从该条的字面意思可以看出被告签订合同时已提供了相关材料。原告的营业执照载明，原告系一家从事商业地产运营管理及策划的专业公司，具有商业风险防控能力，案涉合同标的额为几百万元，试想如果被告未提供案涉房屋的相关产权证明，原告会与之签订合同？且合同签订后，原告于2017年12月开始营业，至2020年6月撤场，经营两年多的时间，原告现称被告未说明案涉房屋其他业主的产权证书及授权委托书实在难以让人信服。原告又称被告故意隐瞒案涉房屋其他业主的产权证书及授权委托书，但是未提供充分证据予以证明，本院不予采信。原告提供视频证明有业主聚众堵门、围堵、打砸原告商场运营办公室及美食广场主要出入口，严重侵害商场的秩序，导致经营困难，业绩严重下滑，被告不予认可，且原告无法证明涉事业主系案涉房屋的业主，故无法认定与本案有关联性。原告提供的裁判文书载明的业主，同样无法证明就是案涉房屋的业主，亦无法认定与本案存在关联性。综上，原告要求被告赔偿损失并支付违约金的证据不足，理由不充分，本院不予支持。因原告的诉求本院不予支持，故原告的司法鉴定申请亦无必要进行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宿州市万尚城百货有限公司的诉讼请求。 案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由原告宿州市万尚城百货有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 员  刘 渊 二〇二一年七月十四日 法官助理  毕雯琦 书 记 员  王鹏飞 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。