广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1718号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：蒋竞荣，男，1970年8月8日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：王小刚，广西悦康律师事务所律师。 被告：刘连荣，女，1974年6月20日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司与被告蒋竞荣、刘连荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理，原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告蒋竞荣及其委托诉讼代理人王小刚到庭参加诉讼。被告刘连荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告蒋竞荣、刘连荣支付原告2019年1月1日起至2021年3月31日止的物业管理服务费3638.52元,2020年11月1日至2021年1月1日电费61.55元及滞纳金1473.6元；2、本案诉讼费、公告费、邮寄费、保全费等由 第2页共8页 被告承担。事实和理由：被告蒋竞荣、刘连荣系桂林市叠彩区站前路31号联发乾景1栋11号商铺的业主，原告桂林联发盛泰物业服务有限公司与联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》服务合同期限为2014年6月1日至乾景小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，原告对“联发乾景”住宅小区进行物业管理。合同第三章第六条第一款约定：商铺物业费按建筑面积3元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费；合同第三章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年度首月份10日前交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的万分之五交纳滞纳金。原告与联发乾景一、二期业主委员会签订《联发乾景物业服务合同》，服务合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同的第六章第二十三条第2点物业服务收费标准为商铺按建筑面积3元/月/平方米的标准向业主或物业使用人收取。原告依约为“联发乾景”小区提供了物业服务，但被告从2019年1月1日起拒交物业服务费。截至2021年3月31日，被告尚欠物业管理服务费3638.52元、电费61.55元及滞纳金1473.6元，合计：5173.67元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了物业服务合同约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，以维护原告的合法权益。 被告蒋竞荣辩称，1.原告请求的物业费没有事实和法律依据，原告提供的证据中，合同里提供物业服务的公司是星达物业服务公司。原告的诉请缺乏合法有效的基础事实，本案为物业服务合同纠纷，原告计算诉请的标的额沿用的是《联发乾景前期物业合同》中的约定，根据合同相对性，该合同对被告没有法律约束力；2.本案的商铺不属于《联发乾景前期物业合同》约束的对象。在该合同中第二条有约定，物业的服务的是住宅，在该合同中没有约定商铺，商铺不适用于该合同；3.《联发乾景物业服务合同》有效期为2020年1月1 第3页共8页 日至2020年12月31日止，合同有效期之后是否是原告作为物业服务方尚未经过法定程序确立，因此，原告超出合同期限的物业服务费不应得到支持；4.原告并没有按照合同约定的内容履行物业管理服务，服务质量不达标，违反了合同约定，属于违约行为；5.原告计算物业费金额有误，且未提供相关证据；6.如果法院判决本人承担滞纳金，本人认为原告诉请的滞纳金过高；7.本案被告不属于适格主体，被告已将商铺出租，出租时已与承租方约定该商铺的费用由承租人承担，原告知晓该约定并同意由承租人承担物业费，故本案的被告应为商铺承租方，而不是商铺业主。 被告刘连荣未提交答辩，也未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘连荣经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告蒋竞荣、刘连荣是桂林市叠彩区站前路31号联发乾景1栋11号商铺业主，建筑面积为44.92平方米。2014年6月1日，原告与涉案房屋的开发商联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《联发·乾景前期物业服务委托合同》，由原告为联发乾景小区提供前期物业服务，物业类型为住宅（配套商业），商铺按建筑面积每月3元/平方米，一次预交一年。物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付滞纳金。合同约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间没有约定由物业费缴费由谁承担的，由业主交纳 第4页共8页 物业服务费。2020年11月26日，联发乾景一、二期业主委员会与原告签订《联发乾景物业服务合同》，约定原告为联发乾景小区提供物业服务，物业类型为住宅，低层住宅按建筑面积每月1.6元/平方米、高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.9元/平方米收取；电梯维护费150元/年收取，商铺按建筑面积每月3元/平方米收取。服务费按年度方式收取，业主或物业使用人根据个人和物业协商的意愿可按月交物业服务费。合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同第二十六条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。原告按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告未依约交纳物业服务费，原告经催收未果，遂诉至法院，提出上述诉请。 再查明，原告于2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及原告与联发乾景一、二期业主委员会签订的《联发乾景物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。《联发乾景物业服务合同》约定的合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止，现原告主张2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，本案中暂不予处理，原告可在与涉案小区业主委员会协商确定双方权利义务之后另行主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对业主具有约束力。原告已于 第5页共8页 2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。被告作为涉案小区的业主，未依约履行支付物业服务费用的义务，其行为构成违约，被告的商铺建筑面积为44.92平方米，应交纳的物业服务费为134.76元/月，被告尚欠原告2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费3234.24元 （134.76元/月×24个月），现原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求合理部分，本院予以支持。因原告未能举证证明其诉请的电费计算标准及代缴金额，故本院对该项请求，不予支持。 关于被告辩称物业服务合同只约定了物业服务的对象是住房，未约定对商铺服务，不应当支付物业费的问题，本院认为，《前期物业服务委托合同》有对物业服务类型包括商铺在内的约定，虽然《联发乾景物业服务合同》在物业类型只约定了住宅，但该合同的第六条有对商铺的收费标准进行了约定，且被告的商铺位于该小区，桂林联发盛泰物业服务有限公司作为善意第三人,与联发乾景一、二期业主委员会签订物业服务合同后,依据合同约定的物业服务范围对包括被告所有的涉案商铺提供了事实上的物业管理服务,故本案原告要求被告支付物业服务费，未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告应起诉商铺承租者交纳物业费，而不应当起诉业主，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第七条规定,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。因此,无论业主是否将商铺出租并与承租人达成由承租人交纳物业费的协议,原告均有权要求业主支付物业费，现原告直接起诉业主要求交纳物业服务费符合 第6页共8页 法律规定，故本院对被告的该项辩解意见，不予采信。被告辩称其未交纳物业服务费是因为原告物业服务不到位，本院认为，在物业服务合同履行过程中，若被告认为物业服务不到位，可以要求物业服务企业限期整改或者按照法定程序选聘新的物业服务企业，而不应拒交物业服务费。 关于滞纳金的问题，本案中，原告诉请的滞纳金实为违约金性质，《前期物业服务委托合同》约定物业服务费逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额每日万分之五计收滞纳金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，原告要求以所欠物业服务费总额按每日万分之五计算违约金,此计算违约金数额过高,本院结合本案实际情况应予以调整，被告拖欠2019年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费为1617.12元，即该时间段的违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算,即被告应支付违约金为161.71元(1617.12元×10%)；因《联发乾景物业服务合同》并未约定违约金，本院对2020年1月1日起至2020年12月31日期间的违约金不予支持。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告蒋竞荣、刘连荣支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费3234.24元及2019 第7页共8页 年1月1日起至2019年12月31日期间的滞纳金161.71元； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告蒋竞荣、刘连荣负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二一年七月十九日 书记员  杨何 第8页共8页