辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽05民终792号上诉人（原审原告）本溪展望资产经营有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区文化路20F栋1-2层1门。法定代表人文定贵，该公司经理。委托诉讼代理人郭俊峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人李世伟，辽宁致远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）艾丹妮，女，1983年4月20日出生，满族，本溪市明山区京华合木幼儿园教师，现住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人孙玲，本溪市明达法律服务所法律工作者。上诉人本溪展望资产经营有限公司（以下简称展望公司）因与被上诉人艾丹妮房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2021）辽0504民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人展望公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我公司一审诉讼请求；诉讼费用由艾丹妮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院没有依据合同约定认定案涉房屋年租金为40万元，对《房屋租赁合同》中租房保证金以及我公司提供的《收款收据》所涉及的事实没有认定，属于认定事实不清。二、一审判决采信证据程序违法。一审判决没有列明我公司提供的《收款收据》这一证据，在判决中也没有阐述此证据的法律依据，程序违法。我公司提供的该证据与《房屋租赁合同》相互印证能够证明案涉房屋年租金为40万元。被上诉人艾丹妮提出答辩：一审判决认定事实、适用法律正确，双方当事人签订的租赁合同第三条第一点明确决定租金的计算方式，并明确记载“2019年6月1至2021年5月30日租金为40万”，并且该份房屋租赁合同是展望公司自己起草好的，在当时签订协议时双方都没有因为租金数额产生争议，提供的收据是展望公司自己提供的，收据应该有我的签字，但是我没有签字，我不予认可。展望公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除诉讼双方于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》，艾丹妮立即将承租的该房屋腾空返还给展望公司；二、判令艾丹妮立即支付从2020年6月1日起至2021年2月1日的租金，按1095.9元/天计算，截至展望公司起诉艾丹妮拖欠租金267399.60元。艾丹妮支付违约金人民币100000元，合计人民币367399.60元；三、本案的诉讼费用由艾丹妮承担。原审判决所认定的基本事实是：展望公司与艾丹妮于2019年2月15日签订房屋租赁合同，内容为：一、展望公司将位于本溪市明山区1门建筑面积1464.82平方米的商业房一处（以下简称该房屋）出租给艾丹妮使用，租期共计8年，其中免租期3个月，租赁期限自2019年6月1日至2027年5月30日。二、首先两年租金：肆拾万元整，后按每两年递增一次租金，金额为原租金基础上递增五万，租金于每年度2月1日前缴纳。租金：2019年6月1日至2021年5月30日租金为肆拾万元整；2021年6月1日至2023年5月30日租金为肆拾万元整；2023年6月1日至2025年5月30日租金为肆拾万元整；2025年6月1日至2027年5月30日租金为肆拾万元整；三、艾丹妮租赁期间，水费、电费自行缴纳。四、房屋主体的外墙面，屋顶及该房屋主管线（上水，下水，电，地热）由展望公司维修并在接到被告通知7日内维修后，如展望公司未尽到维修义务，艾丹妮可自行维修，维修费由展望公司负担，其余范围由艾丹妮维修并负担维修费。合同签订后，艾丹妮按约定支付租金40万元。原审法院认为：展望公司与艾丹妮签订的房屋租赁合同依法有效，合同明确约定自2019年6月1日至2021年5月30日租金为40万元整，房屋年租金为人民币20万元，艾丹妮并未违反合同约定，故展望公司的诉讼请求，不予支持。据此，判决驳回展望公司诉讼请求。案件受理费6811元，由展望公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，但双方签订的《房屋租赁合同》的日期应为2019年2月25日，在该合同中第三条租金和租金交纳期及条件第1项中的约定应为：首先两年年租金（人民币）：肆拾万元整（￥400000.00），……租金于每年度2月1日前缴纳。2019年6月1日至2021年5月30日租金为肆拾万元整（￥400000.00）；2021年6月1日至2023年5月30日租金为肆拾伍万元整（￥450000.00）；2023年6月1日至2025年5月30日租金为伍拾万元整（￥500000.00）；2025年6月1日至2027年5月30日租金为伍拾伍万元整（￥550000.00）。另查明，被上诉人艾丹妮在二审时提交一份双方签订的《房屋租赁合同》，两处签订日期“2019年2月25日”中的“2月”均修改为“1月”，并在修改处捺印。对于该处修改，艾丹妮陈述系上诉人展望公司的工作人员将时间填写错误，其提出时间有误后，双方将签订时间进行了修改，并各自在修改处按了手印。艾丹妮认可该合同除签订日期处有更改外，其他内容与展望公司所提供的房屋租赁合同均相同。展望公司对该合同中两处签订日期的修改不予认可，并陈述该公司所提交的房屋租赁合同的签订时间与为艾丹妮出具收款收据的日期不一致，是因为其于2019年1月25日出具40万元收款收据后，由于当天艾丹妮对合同条款有异议，所以当天没有签合同，春节过后的2月25日，该公司的负责人郭俊峰从福建过完年返回本溪后，双方才补签了房屋租赁合同。展望公司亦认可艾丹妮所提交的合同除签订日期处有更改外，其他内容与该公司所提供的房屋租赁合同均相同。再查明，诉讼双方案涉《房屋租赁合同》第三条租金和租金交纳其及条件第3点约定：“在签署本合同时，乙方（艾丹妮）按合同首年三个月租金（即10万元）的标准向甲方（展望公司）交纳租房保证金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、公共设施维护费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，服从物业公司管理，并保证不违反物业公司的相关管理规定，甲方即可无息退还乙方保证金。”双方在二审中对展望公司并未收取艾丹妮上述保证金均无异议。还查明，展望公司在一审时提供该公司于2019年1月25日向艾丹妮出具的40万元的收款收据第二联（收款单位记帐凭据），在该收据中记载“期限：2019年6月1日至2020年5月30日止”。艾丹妮否认收到上述收款收据，并陈述其交纳40万元后没有要求展望公司出具收款收据，而是要求展望公司出具正式发票，但展望公司至今未能出具正式发票。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方当事人所提交的房屋租赁合同虽签订时间不一致，但双方均认可合同其他内容一致。因上诉人展望公司对被上诉人艾丹妮所提交的房屋租赁合同中对签订时间的修改不予认可，故案涉房屋合同的签订时间为2019年2月25日。现诉讼双方对签订的《房屋租赁合同》中第三条第1项中房屋租金条款的理解有争议，展望公司依据该项中“首先两年年租金（人民币）肆拾万元整”的表述认为案涉房屋首年年租金为40万元，而艾丹妮依据该项中“2019年6月1日-2021年5月30日”的表述认为案涉房屋首年年租金为20万元。因此根据上述法律规定，应结合该合同所使用的词句、合同的有关条款，合同的目的和交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。根据诉讼双方在第三条第1项中“首先两年年租金（人民币）：肆拾万元整（￥400000.00），……租金于每年度2月1日前缴纳”的约定可以得出案涉房屋首年年租金为40万元，租金每年度缴纳一次。根据该条第3项中“在签署本合同时，乙方（艾丹妮）按合同首年三个月租金（即10万元）的标准向甲方（展望公司）交纳租房保证金”的约定可以得出案涉房屋首年12个月租金为40万元。虽然在合同履行过程中，展望公司并未向艾丹妮收取上述保证金，但并不影响该项条款的效力。另，展望公司在一审时提供的该公司向艾丹妮出具的收到40万元的收款收据第二联中载明了租金期限为2019年6月1日至2020年5月30日，艾丹妮否认收到过收款收据，并提出其在交纳40万元后至今未收到正式发票，但交纳40万元款项而不要求收款方出具收款凭证明显有违生活常理和交易习惯。故综合上述情形并结合案涉租赁房屋的实际情况，案涉房屋首年租金应为40万元。艾丹妮主张其所交纳的40万元系两年的房屋租金无事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人展望公司要求解除合同并要求艾丹妮腾空房屋及支付违约金的诉讼请求，虽然如前所述，案涉房屋首年年租金为40万元，艾丹妮在双方约定的次年房租交纳期限内未交纳租金，但艾丹妮未能交纳次年租金系因双方对签订的房屋租赁合同中对首年租金数额有争议，且该合同中对该条款的表述确实存在歧义，因此艾丹妮并非拖欠租金，本案情形不属于该合同中约定的艾丹妮拖欠租金逾期15天视为其违约，展望公司有权终止合同的情形，故一审判决驳回展望公司该项诉讼请求并无不当，应予以维持，但论理有误，本院予以纠正。关于上诉人展望公司要求艾丹妮支付从2020年6月1日起至2021年2月1日的租金267399.60的诉讼请求，如前所述，案涉房屋首年租金为40万元，根据双方约定，案涉房屋第二年年租金仍为40万元，现展望公司要求艾丹妮支付从2020年6月1日起至2021年2月1日止的租金于法有据，该期限内的租金应为269589.04元（400000元/365天×246天=269589.04元），现展望公司主张租金267399.60元系其对自身权利的处分，本院不持异议。经本院询问展望公司，展望公司同意免除艾丹妮2020年2月至4月新冠疫情期间三个月的租金10万元，因2020年租金艾丹妮已经交纳，故同意从本案诉请的租金中扣除2020年2月至4月新冠疫情期间三个月的租金10万元，对此本院亦不持异议。故一审判决驳回展望公司该项诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2021）辽0504民初713号民事判决；二、被上诉人艾丹妮于本判决生效后十五日内给付上诉人本溪展望资产经营有限公司二○二○年六月一日起至二○二一年二月一日止的房屋租金十六万七千三百九十九元六角；三、驳回上诉人本溪展望资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费六千八百一十一元，由上诉人本溪展望资产经营有限公司负担三千一百六十三元，由被上诉人艾丹妮负担三千六百四十八元。二审案件受理六千八百一十一元，由上诉人本溪展望资产经营有限公司负担三千一百六十三元，由被上诉人艾丹妮负担三千六百四十八元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  潘秀菊审判员  高广明审判员  郑 红二〇二一年七月十六日法官助理彭译萱书记员回娜附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。