海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1356号   上诉人（原审原告）：孔康，男，1990年3月2日出生，汉族，河北省邢台市平乡县人，现住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：孔建，女，1988年8月5日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。系孔康的姐姐。   被上诉人（原审被告）：海南鼎尚物业服务有限公司，住所地海南省儋州市兰洋北路鼎尚时代广场B区B18-117。   法定代表人：徐燕，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郑盈，男，1984年11月28日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇城北社区。系该公司职员。   上诉人孔康因与被上诉人海南鼎尚物业服务有限公司（以下简称鼎尚物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   孔康上诉请求：1.撤销一审判决，并依法宣告影响孔康权益的《业主手册》中第21页《承诺书》第三条、第四条、第五条无效；2.本案诉讼费用全部由鼎尚物业公司承担。事实和理由：一、一审判决混淆、漏判孔康在一审中的诉求;二、一审判决对儋州鼎尚置业有限公司（以下简称鼎尚公司）与鼎尚物业公司之间的授权判定错误;三、一审判决对办理房屋交钥匙过程中需要签字的数量认定错误，对孔康是否应当注意到《业主手册》中的每一条内容认定错误;四、一审判决未依据法律和事实判决，逻辑错位。综上，一审判决给孔康的权益造成严重损害，恳请二审法院支持孔康的合法诉求。   鼎尚物业公司辩称，一、孔康陈述事实与理由第一条的陈述并非法院陈述予以认定，系其一审主张撤销，并非宣告无效，故一审法院认定事实清楚；二、鼎尚公司与鼎尚物业公司签订了《物业管理服务委托合同》和《授权委托书》，鼎尚物业公司按约定参与收房相关程序，真实合法有效，一审法院对《承诺书》的效力问题认定正确；三、关于电力问题，鼎尚公司也是受害者，且鼎尚公司一直通过各种渠道，花费巨资解决实际问题，已经做出了相应的担当；四、不存在赔偿金事宜；五、《物业管理服务委托合同》和《授权委托书》合法有效，有关交房的相关文件业主、鼎尚公司及鼎尚物业公司均按约定履行相关程序；六、孔康系完全民事行为能力人，鼎尚物业公司并未强制签署《业主手册》《承诺书》，孔康在工作人员的解释说明和见证下自愿签署文件，合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决清楚，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   孔康向一审法院起诉请求：1.将《业主手册》中第21页《承诺书》第三条、第四条、第五条撤销；2.案件诉讼相关费用由鼎尚物业公司承担。   一审法院认定事实:2018年1月29日，孔康与鼎尚公司签订《儋州市商品房买卖合同》，合同约定孔康购买鼎尚公司开发建设的儋州鼎尚时代广场二期F栋A#楼（幢）A#楼（单元）23（层）A-2302（房号），建筑面积91.18㎡，单价9284.49元，总金额846560元，银行按揭方式付款。合同第八条交付期限约定：鼎尚公司应在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（第3种条件为：该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对延期交房、逾期交房的违约责任、合同解除以及其他事项进行约定。   2017年11月2日，鼎尚公司与鼎尚物业公司签订《物业管理服务委托合同（儋州鼎尚时代广场二期F栋）》，合同第二条关于“委托管理事项”第10项约定：鼎尚公司委托鼎尚物业公司“办理房屋验收、交房相关材料解释说明，签署相关文件等”，合同还对其他事项进行约定。2019年12月6日，鼎尚公司出具《授权委托书》，委托鼎尚物业公司协同鼎尚公司工作人员一起办理业主交房手续，主要内容为：协助业主验房、整理相关资料、向客户说明解释相关材料情况、见证业主办理交房相关文件签署等。   2019年12月6日，儋州鼎尚时代广场二期F栋竣工验收合格，后鼎尚公司通知孔康收房。2020年1月4日，孔康在鼎尚物业公司领取了《业主手册》，并签署了《业主手册》中的《承诺书》《前期物业管理服务协议》《住宅室内装饰装修须知》等，其中《承诺书》第三条载明：本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理公约的行为承担连带责任；第四条载明：本人办理房屋交接手续时，视同开发公司已经履行了所购房屋签订的《儋州市商品房买卖合同》中关于房屋交付时间、设施所有相关约定，无论之后什么情况乙方都均视同开发公司已履行了购房合同中关于交房约定的各项义务；第五条载明：本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的本管理规约承诺书，并送交物业管理服务企业。孔康在签署上述文件前后，就合同约定的房屋迟延交房的违约责任、退房等事宜与鼎尚公司的法定代表人桂金德进行过沟通、协商。此后，孔康认为《承诺书》中的部分内容对其追究鼎尚公司逾期交房违约责任等不利，故于2020年12月30日到一审法院递交部分诉讼材料，并于当日签署了送达地址确认书、诚信诉讼保证书及诉前调解告知书等诉讼材料。   一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案一审的争议焦点为《承诺书》第三条、第四条、第五条的效力问题以及诉讼时效问题。   关于《承诺书》第三条、第四条、第五条的效力问题。本案中，鼎尚物业公司基于与鼎尚公司的合同及授权，为业主办理收房事宜，并提供《业主手册》给业主签署，其中《承诺书》放置于《业主手册》第21页，系独立一页，《承诺书》共计五条，每条内容也比较简短，且包含《承诺书》在内，《业主手册》需要签名确认的只有3处，故孔康理应注意到《承诺书》中的内容，而孔康也没有提供相关证据证明其不是自愿签署该《承诺书》。同时，孔康主张撤销《承诺书》部分内容的目的是为了追究鼎尚公司迟延交房违约责任或退房等，但该《承诺书》并不是确认违约责任或退房等的唯一依据，而应当结合具体房屋买卖合同案件的全案证据综合分析、判断。故孔康诉请撤销《承诺书》第三条、第四条、第五条的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。   关于诉讼时效问题。本案中，孔康于2020年1月4日签署《承诺书》，于2020年12月30日向一审法院递交部分诉讼材料，且本案以业主撤销权纠纷立案不妥，本案并不是因为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的权益而提起的诉讼，而是因为业主对其与物业公司所签署的《承诺书》有异议而提起的诉讼，属于物业服务合同纠纷。故孔康起诉并未超过诉讼时效，鼎尚物业公司的抗辩主张缺乏事实及法律依据，不予支持。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回孔康的全部诉讼请求。本案的案件受理费50元（孔康已缴纳），由孔康负担。   二审期间，孔康提交证据1：与开发商协商的微信截图2份，拟证明孔康从未间断主张开发商缔约前过失责任、缔约后违约责任、房屋质量问题退房的权利；证据2：鼎尚公司与鼎尚物业公司之间的《授权委托书》属伪造证据微信截图2份，拟证明孔康从未知晓鼎尚公司与鼎尚物业公司之间有签订《授权委托书》，此委托书属于鼎尚公司为应诉伪造的；证据3：鼎尚时代广场二期房屋质量问题微信截图2份、视频3条，拟证明鼎尚公司所交付的房屋质量不合格，存在多种问题和隐患；证据4：办理交钥匙的同时需要签署格式文件的复印件2份，拟证明在办理交钥匙的同时孔康需要在短时间内签署多种格式文件，一式2至3份，共需要签名14至21次，其中《业主手册》需签字4处，而非一审判决所述孔康只需要签字3处，同时还证明了《业主手册》中第21页与其余30页没有任何差异，都是独立成页，没有对剥夺孔康权利、加重孔康义务的条款作任何提示。鼎尚物业公司质证认为，对证据1的真实性予以认可，对关联性不予认可；对证据2的三性均不予认可；对证据3的三性均不予认可，且与本案无关；对证据4的三性均予以认可。本院认为，鼎尚物业公司对证据1的真实性予以认可，本院对证据1的真实性予以确认；鼎尚物业公司对证据4的三性均予以认可，本院对证据4的三性均予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：孔康主张行使撤销《承诺书》第三条、第四条、第五条的撤销权应否支持。   依照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权或者明确表示或者以自己的行为表示放弃撤销权的，撤销权消灭。根据一审查明，孔康已于2020年12月30日向一审法院递交诉讼材料，未超出行使撤销权的除斥期间。撤销权的前提是合同一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方才能行使撤销权。本案中，孔康并未能举证证明存在以上情形，根据谁主张谁举证的证据规则，孔康应当承担举证不利的法律后果。另，行使撤销权与认定条款无效，属于不同的诉讼请求，孔康一审诉请是行使撤销权，二审上诉请求变更为认定条款无效，属于超出二审审理范围，故二审仅审理撤销权部分。   综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。孔康的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由孔康负担。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年七月十二日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。