河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1949号上诉人（原审原告、案外人）：李国峰，男，1973年8月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨芝莲，女，1964年6月10日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：李亚彬，河南睢阳律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：金世华，男，1963年11月26日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区新城办事处北海路南侧棉办家属院。原审第三人（被执行人）：杨春艳，女，1964年6月5日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：金世华，男，1963年11月26日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区，系杨春艳丈夫。上诉人李国峰因与被上诉人杨芝莲，原审第三人杨春艳、金世华案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2021）豫1403民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李国峰，被上诉人杨芝莲及其委托诉讼代理人李亚彬，原审第三人金世华同时作为原审第三人杨春艳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国峰上诉请求：撤销（2021）豫1403民初190号民事判决、（2020）豫1403执异100号执行裁定，解除对杨春艳名下李国峰的房产（北海路南侧棉办家属院××号）的执行，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由杨芝莲承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，李国峰与杨春艳签订合同时有视频为证，双方存在真实买卖关系。2.截至买卖协议签订前，杨春艳夫妻欠李国峰本息共近40万元，后李国峰又拿出30万元现金，房子以70万左右成交，符合市价。因土地证小于实际面积，属无法上网的老证，所以无法过户。3.李国峰将房屋租给杨春艳一家居住，不存在虚假恶意串通。4.李国峰购房情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除执行。一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院支持李国峰的上诉请求。杨芝莲辩称，1.李国峰与杨春艳签订的《卖房协议》并不是合法有效的买卖协议，在协议真实的情况下，其实质属于以房抵债协议。本案房屋土地性质为国有划拨土地，转让房屋涉及土地使用权的转让，杨春艳对土地使用权不具有处分的权利，双方签订的《卖房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。2.房屋买卖价格仅为55万元，严重偏离市价，存在串通嫌疑，买卖合同显示的交付时间不符合买卖的交易习惯，不是真正的买卖关系。3.李国峰不属于消费者购房人，不能据此取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，亦无法适用物权期待权。4.李国峰并未实际占有、使用案涉房屋，房屋是由杨春艳一家占有使用，一直处于杨春艳掌控之中。5.房屋并未过户到李国峰名下，杨春艳是所有权人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨春艳、金世华未向本院提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，本案房屋实际是240平方左右，院子是为了拆迁临时盖的。土地性质我不清楚，因土地证面积小，房产证面积大，所以过不了户。李国峰向一审法院起诉请求：一、撤销商丘市睢阳区人民法院作出的（2020）豫1403执异100号执行裁定；二、解除对李国峰名下房产的查封（北海路南侧棉办家属院××号）；三、本案诉讼费等费用由杨芝莲承担。一审法院认定事实：2019年9月16日，商丘市睢阳区人民法院对杨芝莲诉金世华、杨春艳民间借贷纠纷一案作出（2019）豫1403民初6618民事调解书，调解书主要内容为：一、杨春艳、金世华共欠杨芝莲借款本金228,000元及利息。杨春艳、金世华同意于2019年10月16日之前还清借款本金60,000元及60,000元本金的利息14,400元和68,000元本金的利息20,400元，共计94,800元。于2020年6月1日还清本金68,000元及68,000元本金的利息（利息自2019年10月21日计算至付清之日止，利率按月息1分计算）和本金100,000元及100,000元本金的利息（利息自2017年4月21日计算至付清之日止，利率按月息1.2分计算）。二、杨春艳、金世华如不能按上述期限还款，杨芝莲有权对所有欠款及利息申请强制执行。三、杨芝莲自愿放弃其他诉讼请求。调解书生效后，杨春艳、金世华未按期履行生效法律文书确定的义务，杨芝莲向商丘市睢阳区人民法院申请执行。在杨芝莲诉金世华、杨春艳民间借贷纠纷一案中，一审法院作出（2019）豫1403民初6618号民事裁定书，查封了杨春艳名下坐落在商丘市××××中段棉办家属院13号的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取保全措施的进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”，诉讼中对杨春艳房产的查封时诉讼中保全措施，在该案进入执行程序后自动转为执行中的查封措施。2020年8月25日一审法院立案执行，执行案号为（2020）豫1403执1930号。在执行过程中，杨春艳、金世华仍没有履行义务。2020年12月7日，李国峰提出书面异议。2020年12月18日李国峰收到商丘市睢阳区人民法院作出（2020）豫1403执异100号执行异议裁定：驳回李国峰的异议请求。李国峰以其为商丘市××××中段棉办家属院13号房屋的所有权人为由向一审法院提起执行异议之诉。另查明，涉案房产位于商丘市××××中段棉办家属院，房产证号为22××52号，面积244.14平方米。杨春艳、金世华一直在该涉案房屋内居住。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，李国峰与杨春艳签订《卖房协议》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房屋的转让并未产生物权变动效力。李国峰也未提交证据证明其已实际占有了案涉房产。现该房屋一直由杨春艳、金世华居住，金世华庭审陈述，交电费户金世华，水费户名是杨春艳。即使其在人民法院查封之前已经与杨春艳签订合法有效的买卖合同，但李国峰并未合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，综上，李国峰所举证据不享有足以对案涉房产排除强制执行的民事权益。故李国峰要求撤销商丘市睢阳区人民法院作出的（2020）豫1403执异100号执行裁定及解除房产查封的诉讼请求，不予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李国峰的诉讼请求。案件受理费9,300元，由李国峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有异议的证据和事实，本院认定如下：李国峰提交录音1份，证明杨芝莲同意李国峰把本钱给杨芝莲后，解除对本案房屋的查封，该证据系双方之间的协商处理意见，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李国峰提交的卖房协议显示房屋面积与实际面积不一致；李国峰主张本案房款是金世华、杨春艳向其借款及利息加上支付现金30万元，共70万元成交，卖房协议显示房款为55万元，其同时主张支付现金30万元也未提交相应的取款凭证；李国峰认可该房屋一直由金世华、杨春艳居住，未提交有效证据证明本案查封前合法占有该房屋；卖房协议显示此房不能办理房产证，李国峰明知本案房屋不能办理过户登记，对不能办理过户登记存在过错。李国峰未提交有效证据证明其对本案房屋享有排除强制执行的民事权益，要求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不予支持。综上所述，李国峰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300元，由上诉人李国峰负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年七月十二日书记员  周永昆