北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9818号上诉人（原审原告）：王合沛，男，1971年8月12日出生，汉族，个体经营者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宏，女，1971年12月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李媛媛，北京市尚衡律师事务所律师。上诉人王合沛因与被上诉人王宏租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人王合沛之委托诉讼代理人丛硕，被上诉人王宏及其委托诉讼代理人李媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王合沛上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求。事实与理由：1.我在本案中的诉讼请求、提供的证据与前案（2020）京0106民初17112号、（2020）京02民终10330号不同，与前案不属于同一案件，一审法院将该案判决书中内容作为本案证据，属于认定事实错误。2.本案中，一审法院再次认为，受新冠肺炎疫情影响，王宏承租北京市丰台区花乡黄土岗宜兰园2区G3-105、106（以下简称涉案房屋）经营幼儿园势必会受到严重影响，这一结论缺乏证据支持，且王宏经营幼儿园本就属于违法经营。新冠疫情不能成为其免责的理由。3.一审判决错误认定我于2020年4月28日提出解除合同，但纵观全案，我并未提出过解除合同。4.一审法院认定现有证据可以确认我允许王宏进行装修，未限制租赁物作为幼儿园使用，也没有证据证实王宏未按照租赁物的性质使用从而致使租赁物受损，是错误的。因双方在合同中约定，王宏在租赁期内未征得我同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自进行其他经营活动或改变租赁物用途，王宏应申办相关营业执照及其他证照，才能合法经营。王宏实际经营2年，未经允许私自开办幼儿园、擅自解除合同，给我造成损失。5.一审法院适用法律错误，因王宏未经我书面同意开设幼儿园，并进行装修，我依据合同有权要求其赔偿损失。王宏辩称，同意一审判决，不同意王合沛的上诉请求。前案不论是一审还是二审判决都已经对本案事实，包括装修的情况进行了认定，一审法院援引生效判决认定的事实不属于事实认定错误。幼儿园的经营确实受到了疫情影响，这是常识。王合沛所述的幼儿园经营违规与本案无关。王合沛采取暴力锁门行为，将幼儿园老师赶出幼儿园，这是合同不能履行的根本原因。王合沛允许我进行装修，且在合同中有明确约定，王合沛曾经带孩子到幼儿园玩耍，说明其明知我装修系用于经营幼儿园。我提出解除合同系基于约定解除权，即使在疫情期间我也没有拖欠房租。王合沛向一审法院起诉请求：判令王宏向我支付拆除装修费225454.8元。一审法院认定事实：2018年2月13日，王合沛（甲方，出租方）与王宏（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：乙方承租涉案房屋，租赁期限自2018年2月22日至2027年2月21日（前37天为免租期），在上述租赁期限内，乙方享有37天的免租期，起始日期为2018年2月22日至2018年3月31日。租金为400000元/年，押2付6，且须提前1个月支付，即每年3月1日前和9月1日前给付租金。2018年4月1日至2021年3月31日的租金标准为每年400000元。合同第一条约定：1.4租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各应当承担的费用。第二条约定：2.1定金交付后甲方将钥匙交予乙方，乙方即可进行房屋的装修改造。第三条约定：3.5因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第五条约定：5.3乙方终止租房合同需提前两个月通知甲方，否则需赔偿甲方年租金的25%作为违约金。第六条约定：6.2……若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金。6.3租赁期限内，甲方将房屋抵押，导致乙方无法正常经营，赔偿乙方已付房租剩余部分及年租金的25%作为违约金。第七条约定：7.4乙方不得损坏甲方提供房屋内部设施、设备、经营场所，如有损坏，乙方应负责赔偿。上述合同签订后，王宏依约向王合沛支付了押金66666元以及截止2020年3月31日的租金，未按照合同约定支付2020年4月1日至9月30日期间的租金，但王宏实际已将租金支付至2020年6月30日。2020年4月14日，王宏通过微信向王合沛发出解除通知，告知王合沛提前两个月解除合同。王合沛于当日收到上述通知。2020年7月，王合沛向一审法院起诉，请求：1.解除其与王宏（就涉案房屋）签订的租赁合同；2.判令王宏给付2020年7月1日至8月9日期间的租金44444元；3.判令王宏给付违约金100000元；4.诉讼费用由王宏承担。王宏在该案中提起反诉请求：1.判令王合沛返还未到期剩余租金70000元；2.判令王合沛返还押金66666元；3.判令王合沛返还迟延交付房屋的租金11111元；4.判令王合沛给付违约金66666元并赔偿装修损失132000元。在该案审理过程中，王宏称对涉案房屋进行了装修，王合沛应当在装修残值的基础上给付一定比例的装修损失，但不申请鉴定，要求法院依据租赁合同、支出凭证等确定残值。王合沛认可王宏对房屋进行了装修，但不同意给付装修损失。王合沛称王宏原有装修已经全部拆除，另行出租。王宏认可王合沛已将涉案房屋另行出租。在该案审理过程中，双方于2020年8月10日完成房屋交接。一审法院于2020年8月31日对该案作出判决：一、驳回王合沛的诉讼请求；二、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏二〇二〇年四月二十九日至二〇二〇年六月三十日的租金68888.89元；三、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏押金66666元；四、驳回王宏其他反诉请求。王合沛不服，向本院提起上诉。该案二审审理中，王宏和王合沛均认可租赁合同中未约定租赁用途为经营幼儿园。王宏提交证人陈某出庭作证称：王合沛带着他媳妇和孙子到幼儿园去玩，王合沛知道王宏经营幼儿园，我是王宏雇佣装修幼儿园后勤负责的人，我是王宏雇的监工。王合沛去过装修现场，也直接和王合沛沟通过3次，当时是口头与王合沛沟通的，现就此无证据提交。王合沛的质证意见为：证人陈某证言的真实性、证明目的均不予认可，陈某描述的事件经过只是说明在整改的时候，即从原结构变成现在结构经过了其的同意，且在施工之前跟其商量过，但装修之后的用途与其无关。另，双方均认可租赁合同于2020年4月28日解除。本院审理后于2020年11月20日作出（2020）京02民终10330号民事判决书，其中本院认为部分认定：王宏与王合沛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因新冠疫情因素，王宏承租涉案房屋经营幼儿园势必会受到严重影响，虽王宏未能按合同约定交纳2020年4月1日之后的房屋租金，但王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要求搬离涉案房屋，故王合沛仅以此为由要求解除合同，依据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。鉴于双方均认可双方所签租赁合同于2020年4月28日解除，法院对此不持异议。关于王宏已交纳的2020年4月29日至6月30日租金是否返还以及王合沛主张的2020年7月1日至8月9日租金是否应当支付的问题。经查明，王宏于2020年4月28日去涉案房屋处搬离物品，王合沛将房门上锁，导致王宏不能正常腾退诉争房屋。虽二审审理中，王合沛称其确于2020年4月28日将涉案房屋上锁，但在次日就将门锁打开，但在王宏对此不予认可的情形下，王合沛未能就其该项陈述提交相应证据予以证明，故一审法院依据王宏诉请判决王合沛返还已交纳的2020年4月29日至6月30日期间的租金，并判决驳回王合沛要求王宏支付2020年7月1日至8月9日租金的诉讼请求，并无不当。关于王宏已交纳押金是否退还的问题。双方租赁合同已经解除，王合沛作为出租人理应及时将押金予以退还，虽王合沛称因王宏将涉案房屋改造导致其无法重新出租，需要自行拆除装修，且双方约定租期至2027年，现在这么短时间内就不租赁房屋，导致其产生了相应的损失，故不同意退还押金，但王合沛的该项主张缺乏合同依据，法院不予支持。关于王合沛主张的违约金是否应当支付的问题。首先，租赁合同第6.2条约定“若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金”；其次，经查明，虽王宏现仍未取得开办幼儿园的相应经营许可，但王合沛自2019年8、9月份或者9、10月份起就已明知王宏承租涉案房屋用于经营幼儿园。直至本案起诉，王合沛从未以此为由向王宏提出异议，亦未就此提出解除合同，故一审法院未对王合沛以此为由要求王宏支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不妥。判决结果：驳回王合沛的上诉，维持原判。本案一审中，王合沛主张，王宏未经允许擅自将涉案房屋进行拆改，改造为幼儿园经营使用，后搬离涉案房屋，但未对该房屋进行恢复，故其与案外人北京民康建筑工程有限公司（以下简称民康公司）签署合同，花费225454.8元用以对涉案房屋进行拆除并恢复，现其依据合同第一条1.4项、第三条3.5项、第七条7.4项要求王宏支付上述费用，并提交与民康公司签订的《房屋装饰装修工程施工合同》、建筑业企业资质证书、项目清单与计价表、发票、收据、网上银行电子回单及照片等证据材料。王宏对上述证据不认可，称其承租后系正常改造，没有损坏设施设备，装修工程施工合同系伪造的，后续装修系新承租人自行进行的装修，并提交判决书、照片、装修合同、视频资料及录音证据材料为证。王合沛对上述证据不认可，称其事前知道王宏装修，但不表示其同意王宏装修成幼儿园，王合沛有权要求王宏返还原有的设备设施。一审法院认为：王宏与王合沛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。经生效判决确认，因新冠疫情因素，王宏承租涉案房屋经营幼儿园势必会受到严重影响，虽王宏未能按合同约定交纳2020年4月1日之后的房屋租金，但王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要去搬离涉案房屋，故王合沛仅以此由要求解除合同，依据不足，鉴于双方均认可双方所签租赁合同于2020年4月28日解除，法院对此不持异议。现王合沛称王宏未经允许擅自将涉案房屋进行拆改，改造为幼儿园经营使用，故要求王宏支付拆除装修费，其依据合同第一条1.4项、第三条3.5项、第七条7.4项，上述合同约定内容为王宏返还房屋及附属设施的义务、保管不当或不当使用的赔偿义务，依据现有证据可确认王合沛允许王宏装修，未对涉案房屋作为幼儿园使用进行限制约定，也无证据佐证王宏未按照租赁物的性质使用或不当使用租赁物，致使租赁物受到损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王合沛作为出租人已允许王宏装修改造，无证据佐证王宏未按照租赁物的性质使用或不当使用租赁物，致使租赁物受到损失，现王合沛据此主张王宏违反合同约定，要求支付拆除装修费，证据不足，法院不予支持。关于王宏辩称另案诉讼已处理，不应再次诉讼的意见，法院需说明的是，另案诉讼请求中未包含该项诉讼请求及本案的诉讼事实，故本案并不适用一事不再理原则。据此，一审法院判决：驳回王合沛的诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。王合沛表示其仅是知道王宏将涉案房屋装修成幼儿园，并不代表其同意或者认可，但其认可没有对王宏的装修行为进行阻止，也没有要求王宏书面向其申报装修方案。王合沛还认可其是按照新租户开设超市的要求就涉案房屋进行的拆除改造。王合沛针对（2020）京02民终10330号民事判决书认定的“王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要去搬离涉案房屋，故王合沛仅以此由要求解除合同……”提出异议，认为其自始并未提出过解除合同。本院认为该案生效判决结合前后文，该表述明确的是双方均认可合同解除时间是2020年4月28日。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《租赁合同》于民法典施行前解除，故本案应当适用当时法律的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为生效判决认定的事实，无需当事人举证。本次诉讼前，王合沛曾向法院起诉要求解除其与王宏所签租赁合同，王宏给付其2020年8月9日前的租金并承担违约责任。而王宏在该案中亦提出反诉。该案生效判决书已经就双方之间租赁合同的解除时间、原因作出认定，本案不宜再就相关问题进行评价。现王合沛认为一审判决引用该生效判决认定的事实属事实认定错误，而其并未就该判决认定的事实存在错误提供充足证据，其此项主张显然缺乏法律依据，本院不予采信。（2020）京02民终10330号民事判决书查明事实部分认定王合沛在王宏装修前即知晓，双方均认可租赁合同于2020年4月28日解除，并在本院认为部分明确，对王合沛以王宏将涉案房屋用于经营幼儿园为由要求王宏支付违约金的请求，不予支持。本案二审中王合沛也自认并未对王宏装修加以阻止，现王合沛提出一审判决对于其允许王宏装修的认定是错误的，依据不足。且双方在合同中确未明确约定涉案房屋的用途，一审判决认为王合沛未对涉案房屋作为幼儿园使用作出限制性约定，从而认定王宏不存在不当使用租赁物的情形，是正确的。同时，众所周知，受疫情及政府出台的防控措施的影响，在本市经营幼儿园确实会受到影响。至于王宏开办幼儿园是否违反相关规定，因前案王合沛已经以此为由要求王宏承担违约责任，该请求未被支持，且该主张并不直接影响本案实体处理，本院对此不予采信。再者，根据王宏提供的装修前后照片显示，装修未使涉案房屋受到损坏。基于上述分析，王合沛所述一审判决认定事实错误，并不存在，本院不予采信。至于王合沛主张的拆除装修损失是否应当得到支持。因《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据已查明的事实，王合沛作为出租人已允许王宏装修改造，现无证据证明王宏未按照租赁物的性质使用或不当使用租赁物，致使租赁物受到损失。在此情况下，王合沛以王宏违反合同约定为由，要求王宏支付拆除装修费，缺乏依据。同时，王合沛自认其是按照新承租人的要求对涉案房屋进行拆改，按照一般常识，租赁合同的双方当事人约定由出租人就租赁物按照承租人要求进行装修时，出租人会综合考虑在租金标准等方面实现自己的利益。即便王合沛对涉案房屋进行了拆除改造，也是为获取最大利益，不宜将此项费用转嫁给王宏。故一审法院驳回其此项请求，并无不当。综上所述，王合沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4682元，由王合沛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年七月十五日书记员 刘 荧