沈阳市沈北新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0113执异57号异议人：孟凡英（案外人），男，1942年出生，汉族，地址本溪市平山区。委托代理人：张力，系辽宁平正律师事务所律师。委托代理人：吴宝强，系辽宁平正律师事务所律师。异议人：王桂岚，（案外人）女，1948年出生，汉族，现住：本溪市平山区。委托代理人：张力，系辽宁平正律师事务所律师。委托代理人：吴宝强，系辽宁平正律师事务所律师。申请执行人：辽宁沈焦国际贸易有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：王海龙，系该公司总经理。委托代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。被执行人：本溪万旭达选煤有限公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。法定代表人：孙宝君，系公司执行董事。第三人：吴婷，女，汉族，1969年出生，住址本溪市平山区。本院在执行申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司与被执行人本溪万旭达选煤有限公司买卖纠纷一案中，案外人孟凡英、王桂岚对本院（2020）辽0113执恢158号协助执行通知书查封吴婷名下位于本溪市平山区东明路提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并召开了听证会。异议人孟凡英、王桂岚委托代理人张力、吴宝强、申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司委托代理人张静、第三人吴婷参加了听证。本案现已审查终结。异议人孟凡英、王桂岚称，法院查封的本溪市××东××单元××号房屋为异议人从吴琳处购买的房屋，与吴琳签订了《房屋买卖协议》、交付了全部购房款130万元，自2015年一直在此居住，为合法买受人，法院对此房屋的查封是错误的，请求解除查封。申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司称，异议人提交的房屋买卖合同与本溪市不动产中心备案的2018年1月5日的国有建设用地使用权及房屋所有权转让合同相矛盾，应以本溪市不动产登记中心的为准。异议人提供的房屋买卖合同系虚假合同。异议人提交的交纳房款证据，缴纳房款的时间跨度为2015年7月14日至2016年9月12日，而其签订买卖合同的时间为2015年9月28日，足以说明提供的转帐凭证并非是案涉房屋的购房款。异议人未提供证据证明其合法占有该不动产，更重要的是其不能提供证据证明非因自身原因未办理过户登记。2020年6月9日吴婷以涉案房产名义向银行贷款53万元，期限一年，足以说明涉案房产系吴婷为权利人。请求贵院驳回其异议申请。本院查明，本院在执行申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司与被执行人本溪万旭达选煤有限公司买卖纠纷一案中，申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司申请追加吴婷为被执行人（二审中），本院于2020年9月23日查封了吴婷名下位于本溪市××东××单元××号房屋，异议人孟凡英、王桂岚提出执行异议。执行异议审查中，异议人孟凡英、王桂岚向本院提交的证据为：1、2015年9月28日吴琳、韩旭春与孟凡英签订的房屋买卖合同，证明当时房屋的所有权人是吴琳、韩旭春，将房屋出售给孟凡英。2、本溪市房产局20××42号房产证，证明2015年房产所有权是吴琳的。3、王鹤天向吴琳付款的凭证，第一次付款时间为2015年7月14日从王鹤天帐户转给吴琳房款20万元，2016年1月20日从王鹤天帐户转给吴琳房款10万元，2016年3月18日从王鹤天帐户转给吴琳房款30万元，2016年9月12日从王鹤天帐户转给吴琳40万元，2016年9月19日从王鹤天帐户转给吴琳30万元，证明孟凡英、王桂岚按照合同约定将全部购房款130万元给付吴琳。4、辽宁长江实业开发有限公司及杨一鸣的《事实情况证明》，证明王鹤天为辽宁长江实业开发有限公司出纳员，受杨一鸣委托，转款给吴琳。购房款为杨一鸣出资。5、本溪市天龙物业管理有限公司出具的《证明》：“本溪市××东××单元××号，孟凡英。该户2020年12月前物业费已经全部缴清，无尾欠。”6、2015-2016楼口收租明细卡片，使用人一栏为吴琳、孟凡英。7、吴婷与本溪市商业银行股份有限公司南芬支行于2018年1月17日签订的《借款抵押合同》，证明吴婷以本溪市××东××单元××号房屋办理借款抵押担保。又查，本溪市商业股份有限公司东胜支行于2018年1月4日向本溪市不动产登记中心出具《解除抵押证明》，证明吴琳已还清贷款。2018年1月5日，吴琳、韩旭春与吴婷签订《国有建设用地使用权及房屋所有权（房地产）转让合同》，吴琳、韩旭春将本溪市××东××单元××号房屋以40万元出售给吴婷，并将房屋所有权转移给吴琳。吴琳于2020年6月9日用该房屋抵押贷款，抵押权利人为本溪银行股份有限公司南芬支行，抵押金额为53万元，抵押终止日期为2021年6月8日。吴琳称与杨一鸣为朋友关系，将房屋卖给孟凡英、王桂岚，购房款为杨一鸣通过王鹤天转付。因2015年房屋有抵押贷款，已经告知杨一鸣。2018年与吴婷（其妹妹）签订的房屋买卖合同，实际并没有买卖交易，只是更名到吴婷名下，目的是为了贷款。吴婷也称，与吴琳的房屋买卖是虚假的，抵押贷款53万元实际也由吴琳使用，自己并没有实际占有使用该房屋。异议人孟凡英、王桂岚称，2015年购买房屋时，知道该房屋有抵押贷款，该房屋抵押解除后要求吴琳协助办理更名手续，但吴琳一直不予配合。后房屋更名至吴婷名下，其不知晓。申请执行人辽宁沈焦国际贸易有限公司对异议人提交的证据真实性提出异议，并认为其证据不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，房屋所有权应房屋所有权登记认定。本院认为，异议人孟凡英、王桂岚虽向本院提供了与吴琳签订的房屋买卖合同，但实际付款人为王鹤天，未能证明王鹤天向吴琳支付的130万元为孟凡英、王桂岚或杨一鸣转给王鹤天后转付的，向吴琳支付130万元购房款的证据不足；异议人与吴琳签订房屋买卖合同时，明知该房屋已经设立有其他人的抵押权登记，对不能办理房屋过户手续，未尽合理的注意义务，对房屋未能办理房屋过户手续存在过错。虽然异议人称吴琳不协助异议人办理过户手续，但异议人未提供其在合理期限内已向房产登记部门申请或要求吴琳办理过户手续的书面通知或向法院提起诉讼等证据，不能对未办理过户登记的原因进行合理说明。异议人自2015年9月至法院查封该房屋时，存在怠于办理过户手续的情形，应承担不利的法律后果。吴琳在与异议人签订房屋买卖合同后，又与吴婷签订了房屋买卖合同，并将房屋过户至吴婷名下，该房屋现登记在吴婷名下，所有权应为吴婷所有。综上，异议人的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人孟凡英、王桂岚的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向沈阳市沈北新区人民法院提起诉讼。审 判 长  焦 丽审 判 员  徐柏库代理审判员  刘占武二〇二一年七月二十七日书 记 员  薛晓琳本裁定依据的法律规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。3、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。