河北省隆化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0825执异48号 异议人（案外人）：李和龙，男，1989年6月16日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。 委托代理人梁铁峰，内蒙古四照律师事务所律师，职业证号：11525202010250149。 申请执行人：李跃生，男，1958年10月13日出生，满族，户籍地河北省隆化县，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。 被执行人：马玉龙，男，1966年9月29日出生，汉族，住河北省隆化县。 被执行人：姚瑞红，女，1970年12月28日出生，满族，住址同上。 本院在执行申请执行人李跃生与被执行人马玉龙、姚瑞红民间借贷纠纷一案中，于2021年6月17日作出了（2021）冀0825执584号执行裁定书，查封了被执行人马玉龙、姚瑞红所有的坐落在多伦县的房屋，查封期限为三年。案外人李和龙于2021年7月5日向本院提出执行异议，请求停止对上述房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李和龙称，2013年11月19日案外人李和龙与被执行人马玉龙、姚瑞红夫妻签订《商品房买卖合同》，合同约定被执行人马玉龙、姚瑞红将位于多伦县房屋（房产证号：蒙房产证多伦县字第××号、建筑面积97.17平方米），出卖给案外人，房屋出售总价人民币贰拾万元（人民币200000.00元）。合同约定一年后，即2014年11月19日支付房款，并申请办理所有权转移登记手续，由于当时房屋产权证在他处抵押，所以约定过户时间为2014年11月19日。房屋买卖合同签订后，案外人当即入住该房屋并使用至今。合同订立生效之时，案外人支付给被执行人马玉龙现金人民币200000.00元，双方买卖合同履约完成。2014年11月19日，合同约定的过户期限届满，案外人要求被执行人马玉龙、姚瑞红协助办理房屋所有权转移登记，因被执行人姚瑞红称不在当地，无法协助案外人办理过户手续，导致该房屋过户登记被搁置。后来被执行人马玉龙、姚瑞红下落不明，导致案外人一直无法办理过户产权转移登记，该房屋现处于出租状态。 案外人李和龙认为，其与被执行人马玉龙、姚瑞红的房产交易于2013年就完成了。现贵院没有通知案外人，并且没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了案外人对该房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已结支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已结支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现案外人已通过合法的买卖合同取得了对该房屋的所有权和使用权，不存在过错，法院应该解除查封。综上所述，案外人是对该房屋拥有合法产权的所有权人，贵院将案外人的上述房产予以查封执行明显错误。故依据新《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提出上述异议，请贵院查明事实，立即中止对上述房产的执行，并解除查封，切实维护案外人的合法权益。 案外人李和龙为支持其请求向本院提供证据如下： 1、执行异议申请书一份；2、身份证复印件一份；3、委托授权书一份；4、商品房买卖合同一份；5、物业费缴纳证明一份；6、物业费收据二张；7、房屋租赁合同二份；8、房屋租赁协议一份；9、执行裁定书一份。 申请执行人李跃生称，案外人李和龙与本案无关，是冒名顶替，实际上是受史毅宏唆使。李和龙提供的商品房买卖合同没有双方当事人签字摁手印，是假的、无效的。商品房买卖合同签订日期是2013年11月19日，但直至2016年马玉龙、姚瑞红一直居住在涉案房屋。案外人擅自篡改了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法律意义。我存有马玉龙、姚瑞红、范成全的原始证据，已提交至隆化县人民法院。 申请执行人李跃生为支持其答辩向本院提供证据如下： 1、姚瑞红承诺书一份；2、李建涛与李跃生借款协议一份；3、马玉龙借据两份；4、马玉龙、姚瑞红、范成全承诺书一份；5、范成全名下的坐落于多伦县房产登记信息一份；6、范成全、王秀凤领条一份。 被执行人马玉龙、姚瑞红未向本院对案外人的异议请求发表意见。 经审查查明，申请执行人李跃生与被执行人马玉龙、姚瑞红民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月13日作出的（2020）冀0825民初753号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人李跃生于2021年4月6日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年6月17日作出了（2021）冀0825执584号执行裁定书，裁定查封了被执行人马玉龙、姚瑞红所有的坐落在多伦县的房屋，查封期限为三年。 另查明，2013年11月19日，马玉龙、姚瑞红与李和龙签订商品房买卖合同一份，合同约定马玉龙、姚瑞红将共有的位于多伦县房屋出售给李和龙，总房款20万元整，约定付款日期2014年11月19日，付款方式为现金支付。2018年8月1日、2019年8月1日，案外人李和龙与史俊宏分别签订了关于涉案房屋租赁合同二份。2020年8月16日，案外人李和龙与曲海生签订了关于涉案房屋租赁合同一份。2018年9月29日、2019年12月4日，史俊宏分两次缴纳了涉案房产的物业费共1166.00元。 本院认为，本案的焦点问题为：案外人的物权期待权是否能够排除申请执行人对涉案房产的执行。 首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。此外，人民法院在办理执行异议案件中，对案外人提出的对已登记不动产的异议，应以不动产的登记为判断标准。本案中，涉案房产登记在被执行人马玉龙、姚瑞红名下，依据不动产登记判断，该案房产应属被执行人马玉龙、姚瑞红所有。 其次，在执行程序中对物权期待权的保护，应符合法律规定的情形，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合全案证据，案外人之异议请求，并不符合上述可以排除执行的法定条件。 综上，对案外人李和龙的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人李和龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向隆化县人民法院提起诉讼。 审 判 长 徐树宇 审 判 员 李 满 审 判 员 高舒博 二〇二一年七月十六日 法官助理 王 岚 书 记 员 付 凯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。