北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6905号上诉人（原审原告）：张某，男，1966年6月28日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马忠权，北京浩云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，女，1935年9月9日出生，回族，第二新华印刷厂退休工人，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：薛某1，男，1961年5月26日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：薛某2，女，1963年12月5日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：薛某3，女，1965年4月2日出生，回族，无业，住北京市西城区。四被上诉人之共同委托诉讼代理人：石友华，北京玄法律师所事务所律师。上诉人张某因与被上诉人王某、薛某1、薛某2、薛某3合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初34558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：第一，一审判决适用法律错误。1.一审判决违反法律规定，错误认定张某的意思表示。本案中，张某与薛某4签订《房屋买卖协议》，明确约定双方都可以“反悔”，一审判决无视张某已经对于协议中约定可以反悔做出了合理的解释，强行将反悔解释为双方在协议中约定的“违约责任”，明显属于没有正确适用合同法关于合同条款理解的法律规定。2.一审判决违反法律规定，错误认定张某在协议中约定反悔的效力。本案张某在签订协议时，在协议中就与薛某4协商一致可以解除协议，符合法律规定。一审判决先入为主地认定张某本人签订合同条款的具体意思，违背张某的意思表示，不准许张某解除合同的诉请，实属错误适用法律。第二，一审判决事实不清，证据不足。本案中，张某的共有产权人对于签订协议明确表示事前不知情，事后不予追认，属于法律规定不能要求张某履行的情形。故张某的起诉符合法律的立法本意。另，本案涉案协议为双务买卖合同，合同目的是统一的，不能单独割裂认定，一审判决认定“上诉人的合同目的已经实现”，故不能按照法定解除的条款解除协议，属于对于案件事实以及法律的错误认定和适用。第三，从情理角度，判令解除协议对双方的权利义务最终确定有利。薛某4在涉案合同缔约时，明知张某处分涉案房屋未经房屋共有人同意，仍发生交易，存在重大的非善意，法律对其无过度保护的必要。在此情况下，张某也不应承担买卖涉案房屋的瑕疵担保义务。一审判决判令继续履行，不但有违法律以及协议双方的本意，而且不利于解决双方存在纠纷之效果，只能给双方带来诉累之不便。王某、薛某1、薛某2、薛某3辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，支持一审判决。合同约定了不得反悔，没有约定解除条款。合同的履行也没有陷入僵局。如果合同解除，明显对王某、薛某1、薛某2、薛某3不公平。房屋买卖合同签订于2007年，购房款47万元已经支付，同时张某已经将房屋交付给合同相对方。薛某4、薛某5以及其配偶王某对房屋从2007年5月开始装修，2007年9月入住直到现在，并且一直承担相应的费用。张某向一审法院起诉请求：1．解除张某与薛某4于2007年3月2日签订的《房屋买卖协议》；2．判令王某、薛某1、薛某2、薛某3将位于北京市朝阳区×园×区×号楼×单元×号房屋返还给张某，同时张某自愿返还王某、薛某1、薛某2、薛某3共47万元。一审法院认定事实：薛某4与王某原系夫妻关系，二人婚后育有三个子女，长子薛某1，长女薛某2，次女薛某3。薛某4于2015年6月8日去世。2003年10月30日，张某作为被拆迁、被腾退人（乙方）与北京市朝阳区××营回族乡人民政府作为拆迁、腾退人（甲方）签订《××营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，约定乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主张某1，之妻辛某，之子张某2。乙方在××营回族乡居住非成套正式住宅房屋14间，建筑面积153.96平方米。作价款合计561718.87元。甲方以下列房屋补偿乙方：地址××营×小区，现房，分别为×号楼×单元××2号（建筑面积112.21平方米）及×号楼×单元××1号（建筑面积93.46平方米）。2007年3月2日，薛某4作为买方（乙方）与张某作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定张某将涉案房屋出售给薛某4，总价款47万元。在签订合同当日乙方一次性银行转账给甲方全部房款。同时甲方交给乙方该房钥匙及电卡、物业证书、拆迁协议等全部有关该房屋的资料。待房产证补发后或乡政府可以过户后，再办理产权过户手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，甲方应无条件提供相关手续资料，协助乙方办理产权过户手续。本协议签订后双方均不得反悔，如甲方反悔，甲方需将全部房款47万元退还给乙方，并向乙方支付拾万元违约金，如乙方反悔，甲方有权扣除乙方定金拾万元后将剩余房款退还给乙方；甲方因家庭内部产生的产权纠纷全部由甲方承担。同日，薛某4向张某支付全部购房款47万元，张某将涉案房屋交付薛某4使用。2007年10月，薛某4与王某入住涉案房屋。薛某4去世后，涉案房屋由王某、薛某1、薛某2共同居住至今。王某、薛某1、薛某2、薛某3曾以确认合同有效为由将张某诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认涉案《房屋买卖协议》有效，北京市朝阳区人民法院于2019年9月19日作出（2019）京0105民初20994号民事判决书，判决确认薛某4与张某于二〇〇七年三月二日签订的《房屋买卖协议》有效。张某不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，三中院于2019年11月10日作出（2019）京03民终15018号判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋尚未办理产权登记。审理中，张某以《房屋买卖协议》第七条“反悔条款”的约定以及房屋的共有产权人明确表示不追认上述协议的效力，认为房屋不能过户，合同目的无法实现，要求解除上述协议。王某、薛某1、薛某2、薛某3对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张某和薛某4签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应依约履行。合同解除有法定解除和约定解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张某主张解除与薛某4签订的《房屋买卖协议》，从协议约定来看，双方并未约定协议解除的条件，关于张某主张的协议中第七条“反悔条款”的约定，从该条款的内容看，本质上属于对双方违约责任的约定，并非对双方合同解除权的约定。另，张某主张因合同目的无法实现要求解除涉案协议，本案中，张某与薛某4签订《房屋买卖协议》，在该协议中，张某的合同目的为收取房屋价款47万元，对于张某来说，其已经收取了47万元的房屋价款，现张某主张因房屋的共有权人明确表示不追认合同的效力以及目前无法办理房屋所有权证主张解除合同不符合法定解除的条件，亦不符合上述协议之约定，故张某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，一审法院判决：驳回张某的全部诉讼请求。一审案件受理费8350元，由张某负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律的保护，对双方当事人具有法律约束力。张某和薛某4签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应依约履行。本案二审的争议焦点为张某是否有权解除合同。根据法律规定，合同解除有法定解除和约定解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，从双方签订的《房屋买卖协议》约定来看，双方并未约定一方解除合同的条件，关于张某主张的协议中第七条“反悔条款”的约定，从该条款的内容看，并非约定张某有权单方解除合同，如对该条款作此种解释，亦违反合同法诚实信用及公平原则。故对张某的该项上诉意见，本院不予采纳。因此，张某主张解除《房屋买卖协议》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由张某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年七月五日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 任 宇