辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民再96号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白英，女，1971年8月21日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：刘笑梅，辽宁金钟律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：锦州建筑安装有限责任公司，住所地辽宁省锦州市古塔区士英街102号。法定代表人：王野，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓秋，该公司项目经理。委托诉讼代理人：戚迎明，辽宁峻达律师事务所律师。被申请人（原审第三人）：锦州泰山房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区锦义街117-19号。法定代表人：李爱军，该公司经理。委托诉讼代理人：牛铁发，该公司员工。再审申请人白英与被申请人锦州建筑安装有限责任公司、锦州泰山房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，辽宁省朝阳市建平县人民法院于2018年9月18日作出（2018）辽1322民初8号民事判决。白英不服该判决，向辽宁省朝阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省朝阳市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）辽13民终223号民事判决。后白英不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年12月11日作出（2019）辽民申5576号民事裁定书，指令本院再审此案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白英及其委托诉讼代理人刘笑梅，被申请人锦州建筑安装有限责任公司的委托诉讼代理人王晓秋、戚迎明，被申请人锦州泰山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛铁发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人白英再审请求：1、支持依法确认再审申请人与被申请人锦州泰山房地产开发有限公司签订的23份商品买卖合同有效，确认建平县铁南街道铁东社区龙脉人家小区4号楼4单元共23户房屋归白英所有。2、请求对案涉23套房屋予以解除查封，并停止对该房屋的执行。3、案涉所有费用由被申请人承担。事实和理由：建平县人民法院、朝阳市中级人民法院对此案事实没有调查清楚，采信证据不确凿充分，适用法律错误，导致作出错误判决。理由如下：一、案件的真实情况1、再审申请人购房经过:2014年6月18日再审申请人与第三人签订24份《商品房买卖协议书》(被查封23户),合同约定再审申请人出资购买第三人位于建平县房屋房屋单价每平方米2000元,总房款为5204960元,合同签订后,再审申请人以转账的方式交清购房款,第三人收到款项后给再审申请人开据收款收据,再审申请人按照每户不同的标准另行缴纳了共维修基金、取暖费、印花税、杂费、印制费、门牌制作费、数字电视初装费、上述款项均以现金方式交付。随之第三人将房屋所有手续一并交给再审申请人,并与物业公司经理王晓东共同验房。2014年6月30日双方将24户房产办理网上备案登记及在不动产登记中心办理了房屋预售登记。2014年7月份再审申请人出售房屋为了买家看房方便,将24户房屋钥匙交给时任物业经理王晓东,由其帮忙管理。2015年4月至2018年4月期间,因小区外部环境未完善,没有买家购买涉案房屋。2018年4月份24户钥匙不知去向,现任物业公司根据再审申请人提交的购房所有手续,同意并协助重新配钥匙。2018年10月份再审申请人补交了24户房屋尚欠物业费。2010年11月9日再审被申请人与第三人签订建筑施工合同,因建筑工程施工合同纠纷再审被申请人于2015年12月29日申请财产保全,2016年4月11日与第三人签定民事调解书。因第三人没能履行调解书事项,再审被申请人于2016年8月3日申请强制执行。再审申请人于2016年4月份发现本案涉及的24户房屋被查封冻结23户,遂向建平法院提起执行异议。建平法院于2017年11月20日驳回异议人的执行异议,依据《最高法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定中的第二项,认为再审申请人实际居住在锦州,其在锦州市内已购买两处房屋,因此提出执行异议不能成立。对此再审申请人提起诉讼,一审法院认定:原告白英只对房屋办理备案登记,没有办理预告登记;第三人用涉案房屋房抵项债务,白英购买涉案房屋当时并未实际付款,而是以借据形式做出的所谓付款;第三人售款没有入财务账;涉案房屋也未实际验收竣工为由,驳回再审申请人的诉讼请求。对此判决,再审申请人不能服从,向朝阳市中级法院提起上诉,二审法院于2019年8月8日做出判决,以再审被申请人对涉案房屋有优先受偿权,是法定的优先权;白英所购买的房屋是投资并非用于居住,白英对涉案房屋不享有消费者物权期待权;白英虽然签订了购房合同书,交付了大部分购房款,且也网上备案,但不能对抗优先受偿权;白英没有足够、充分的让人确信实际交付占有的证据,其在一审结束后也未按照28条(三)的规定处理。因此再次驳回上诉,维持原判。根据案件的真实情况,再审申请人认为,执行异议审理时、一审、二审两级法院对案件事实没有认真调查。1、再审申请人购房在先,再审被申请人诉第三人建筑施工合同纠纷案件在后,财产保全在后,调解书在后。2、第三人与案外人瑞银公司如何抵账,抵账后买卖是再审申请人购房的一个方式,不影响再审申请人与第三人之间的买卖合同的效力。3、再审申请人与瑞银公司的股东李九江夫妻关系、本人是不是瑞银公司员工都不能影响与第三人之间签订购房合同的效力。4、第三人单位的财务帐如何制作、房屋是否竣工验收与再审中请人购房没有任何关联性。5、再审申请人分期给付购房款是事实,第三人已经出具了收款收据,二审法院却认为再审申请人没有交付购房款,这是严重错误的判断。6、再审申请人购房是用于投资,不是自己居住,没有任何规定在建平县购房受限制。更何况再审中请人的购房大大减轻了第三人的负债压力。7、再审被申请人与第三人之间签订的建筑施工合同中明确约定工程起止时间、竣工时间,开工时间为2010年11月5日,竣工时间为2011年8月15日,后又签订了建设工程施工协议书里约定工期为2010年4月20日开工,竣工日期2011年8月15日。时间显示对方都已超过优先受偿时间。8、2012年9月27日之前再审被申请人与第三人双方经建平县质量监督站检验验收并交付使用,在2012年9月27日第三人已经给住户办理入户手续,一并开始入住。有第三人给住户办理入住时开据收款收据为证。证明这个时间可以交付使用,工程已全部竣工移交。9、再审被申请人与第三人双方于2014年7月25日进行工程决算。这也证明双方工程已结束,对方也已经超过了优先受偿权时间。鉴于案件事实上的很多细节都没有调查,因此请求再审法院对案件的事实进行详查。二、一审、二审两级法院采信的证据不确凿。1、再审申请人的诉求及事实与理由、再审被申请人和第三人的答辩中都没有提出优先受偿权,而二审法院却一再提示再审被申请人享有法定的优先受偿权。不知为何暗示对方。认定优先受偿权所采信的证据是什么。2、二审审理期间,再审申请人提交了多份证据,足以证明涉案房屋是合法取得,并且已经交付使用,合法取得房屋怎么就不受法律保护了,二审法院采用哪份证据认定再审申请人取得的房屋是非法所得。总之,再审申请人已经提交对涉案房屋实际取得、合法取得等证据,两级法院没有充分审查认定,因此请求再审法院对本案的所有证据予以审查。三、一审、二审两级法院适用法律错误。此案是案外人执行异议之诉,并非是再审被申请人与第三人的建筑施工合同纠纷。《最高法关于建设工程价款优先于受偿权问题的批复》（2002年6月11日最高法审委会第1225次会议通过)法释(2002)16号答复中规定:1、法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》286条规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……(假如说有优先受偿权,也受6个月限制)从时间上来证明优先受偿权已超过6个月。再次强调,此案是执行异议之诉,不能适用该条款审理此案。《2015年全国民事审判工作会议》关于建设工程价款优先受偿权问题中也有规定,此案不是再审被申请人与第三人时间的建筑施工合同纠纷。另外,在两级法院审理期间,没有任何一方提起优先受偿权,二审法院对此案适用《合同法》286条是错误的。法律有明文规定,不诉不理,二审法院明显违反了不诉不理的原则。《案外人执行异议及最高法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的适用不是排斥关系,该规定中如何适用也有明文规定,不能因为被执行人主体是房地产开发商,就以主体划分为由不适用28条而用29条,本案完全可以使用28条规定做出判决。案涉房屋买受人用于商业投资,这也是法律允许的,购房合同中虽系商品房,但该房屋也都是用于居住的房屋,非营业性用房。综上所述,根据案件涉及的裁定书、判决书适用法律不一致,三种法律文书适用三种法律条文。一审、二审判决书主文论述相互矛盾、自相矛盾,前后不一,论述模糊、条理不清晰、个人想象力比较丰富,从执行异议驳回的理由、再到一审、二审判决理由上看,大相径庭,意图十分明显。再审申请人认为,主审法官对法律法规的误解严重影响案件判决的结果,出现适用法律错误的严重后果。纵观全案,请求再审法院认真调查案件事实、充分审查证据,支持再审申请人的再审请求,作出一份合情、合理、合法的判决。锦州建筑安装有限责任公司辩称，1、白英与一审第三人锦州泰山房地产开发有限公司之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方签订的案涉房屋买卖合同并非真实意思表示，而是出于实现以物抵债的目的来对抗我方的执行请求。这一点在原一、二审卷宗中已有充分体现。2、白英并未办理案涉房屋的预告登记，其所办理的不动产登记名称为新建商品房网签备案登记，该登记属于房屋买卖合同登记，不产生物权效力，产生物权效力的登记叫预购商品房预告登记，所以白英原一、二审请求均无法排除法院的强制执行。白英自始至终没有合法占有案涉房屋，证据已经体现白英补交物业费发生于2018年，案涉房屋钥匙是其自行更换门锁后取得，所谓的交付房款也并没有充分证据体现且最后一笔资金显示的时间是2018年12月29日，这些事实均已有证据证明，可见白英是恶意占有房屋而不是合法占有。3、根据执行异议和执行复议司法解释规定无论适用28条还是29条，本案的事实和白英的理由均不相符，本案没有排除执行的法定情形，白英的请求没有法律依据。4、案涉房屋工程至今未竣工，不符合交付条件，更不符合建设工程价款优先受偿权期限的起算时间，未竣工的工程不属于建设工程优先受偿权审理案件的考虑范畴，而且该问题与白英请求的排除执行并非同一审理范围。5、指令再审没有法律依据。综上白英的原审诉讼请求和再审请求均没有事实和法律依据的支持，我方主张工程价款的司法执行行为具有正当的权益基础。锦州泰山房地产开发有限公司辩称，没有说的。法庭问我什么我再说什么。涉及我公司的事我进行答复。我公司交易合理合法。白英向一审法院起诉请求：请求撤销（2016）辽1322执异7号执行裁定书，停止对建平县铁南街道铁东社区龙脉人家4号楼4单元11层东户、14层东户、16层东户、17层东户、17层西户，5单元2层西户、3层西户、4层东户、6层东户、6层西户、7层东户、7层西户、8层东户、9层西户、16层西户、17层东户、17层西户、14层西户、4层西户、5层西户、11层东户、11层西户、13层东户，共计23套房屋的执行。并解除查封，该23套房屋归原告所有。确认原告与第三人双方签订的商品房买卖合同合法有效。一审法院认定事实：被告锦州建安公司是第三人锦州泰山公司开发涉案房屋的建筑商，二公司因建筑施工合同纠纷一案，本院于2016年4月11日作出（2016）辽1322民初248号民事调解书：锦州泰山公司拖欠锦州建安公司工程款5602099.25元分期给付……因锦州泰山公司未按期履行给付义务，锦州建安公司向本院申请执行。本院执行过程中，欲对保全涉案的23户房屋依法进行评估、拍卖。故原告白英向本院执行机构提出执行异议后，本院于2017年11月20日作出（2017）辽1322执异7号执行裁定：驳回异议人白英的执行异议。原告不服向本院依法提起执行异议之诉。另查明，锦州泰安公司于2013年7月12日向锦州瑞银典当有限公司（以下简称锦州瑞典公司）借款400万元。原告白英系锦州瑞典公司的实际经营者李久江再婚之妻，亦为锦州瑞典公司业务员。2014年6月16日，因锦州泰山公司拖欠锦州瑞典公司400万借款未归还，锦州泰山公司与锦州瑞典公司、白英签订三方协议，锦州泰山公司认可拖欠锦州瑞典公司借款本金400万元和利息及综合服务费等合计为532万元，用涉案楼房24户抵押，但未办理抵押登记。同时允许锦州瑞典公司对外出售，所得款用于还本付利，多不退少不补。同时又约定，这24户房屋出售给白英，由锦州泰山公司为白英办理购房手续，并为白英免费更名一次，除购房款外其余费用由白英承担，2014年6月19日，白英向瑞典公司出具借据一枚，借款金额为5204960元，用途为购买涉案房屋。2014年6月30日，锦州泰山公司与白英签订24户商品房买卖合同，为白英出具收款收据（非正式发票）。当日白英委托锦州瑞典公司业务员梁书文在锦州银行希望之行开立的梁文书个人账户向锦州泰山公司办公室主任刘铁军也在该银行开立的其个人账户内，连续做了24笔存、支款并取得汇条，经查事实上为空转。据此白英取得了收据、转款汇条、售房合同等相关手续后，在建平县房屋产权监督管理处办理了涉案商品房预售登记备案。再查明，第三人锦州泰山公司至今未做出任何财务手续冲销其公司对锦州瑞典公司的借款往来和对涉案商品房的销售收入进账。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，原告白英提供的《商品房买卖合同》中虽注明已办理商品房预售登记备案，但该登记程序与其他购房者并无差异，其仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记。二、《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未能申请登记的，预告登记失效。本案中，白英虽然与锦州泰山公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，且该23套房屋至今仍未办理产权移转登记。原告白英主张在当地预告登记与备案登记是合二为一，但其并未提交向当地登记机构申请预告登记的相关书面证据。故原告白英主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由不能成立，亦不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。三、本案中，原告白英与锦州泰山公司签订《商品房买卖合同》的背景系锦州泰山公司与锦州瑞典公司之间存在债权债务关系。债务到期后，锦州泰山公司用涉案24套房屋抵顶债务时，白英购买涉案房屋当时并未实际付款，而是以借据形式做出的所谓付款。且锦州泰山公司出具的收据和售楼收入等至今在本单位财务上未处理。涉案楼房屋至今也未实际验收竣工。综上，原告对涉案执行标的物享有的债权不能对抗人民法院对涉案标的物的查封行为。综上所述，原告白英涉案诉请，缺乏证据支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告白英的诉讼请求。案件受理费46000元由原告白英负担。白英不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审期间，白英向二审法院提交如下证据：1.白英购锦州泰山公司24户楼房付款情况表及银行汇款票据5张，证明白英购房及给付房款的事实。2.从建平县产权部门调取的抵押权证一份，证明白英购买的24户楼房系原抵押给锦州瑞银典当有限公司的抵押房产。3.备案登记表证明书、入户缴费单（证据目录记载24份实为23份）、入户缴费清单（实为23份）。证明白英购买24户房屋且办理备案登记，同时交付相关费用。4.白英与锦州泰山公司间24户楼房钥匙交接清单一份，证明双方于2016年6月16日签订房屋买卖合同后履行了房屋交付，白英已经占有使用涉案房屋。5.王晓东出具的书面证明，证明王晓东于2012年8月至2015年4月任建平县兴佳物业公司经理期间，白英购买24户楼房办理完交接手续，白英取得24户楼房钥匙后又交给物业公司，以便他人看房。6.建平县兴佳物业管理有限公司说明及锦州泰山公司出具的说明和交维修基金和物业费、电梯费票据，证明买卖已经实际发生且交付了房屋。7.2018年4月19日白英与李久江关于龙脉人家4栋5单元14层05141号楼房的买卖合同，证明白英与泰山公司房屋买卖合同合法有效，白英取得购买房屋的所有权，并有权进行处分。8.建平县人民法院（2015）建立民保字第00116-1号民事裁定书，证明该裁定查封的房屋涉及本案争议的房屋23户，查封之前白英与泰山公司之间即已完成了该房屋的买卖，白英对涉案房屋具有物权，查封行为侵害了白英的合法权益。9.瑞银典当与白英签订的购房协议书及瑞银典当、泰山开发、白英三方协议书，证明白英购房且按协议履行给付房款的事实。被上诉人锦州建安公司向本院提交核实证据申请，申请核实白英在二审提交的物业费电梯费收据具体出据时间。本院依申请对该证据进行核实确系一审庭审结束并作出判决后开具，在时间问题上，确实往前填写了交纳费用时间，上诉人承认此事实。被上诉人提交诉讼中保全及执行异议程序中的卷宗询问笔录，证明白英承认其所购房屋未交钥匙也未入住，其所购房屋系用于投资。本院针对当事人争议的白英是否实际购买了涉案房屋且已经实际占有使用的问题。本院认定如下：白英与锦州泰山公司、瑞银典当公司三方协议真实有效，白英与瑞银典当公司二方协议因在一审及相关程序中未有提供，二审中提供该证据，对方对此证据持系白英与瑞银典当公司补签，本院依据白英系瑞银典当公司业务员，且有证据证明锦州泰山公司将欠瑞银典当公司的借款345万元打入白英账户的事实，证明白英个人财产与瑞银典当公司财产混同。故本院认定白英、锦州泰山公司、瑞银典当公司之间以三方协议及二方协议的方式，借房屋买卖之名实现以物抵债之实。白英个人与瑞银典当公司经济往来频繁，且白英系锦州瑞银典当公司的实际经营者李久江再婚之妻，其与瑞银公司之间的房屋买卖系关联交易。本院认定上述协议均为合法有效，但对房屋是否实际交付使用不能认定。理由如下：1.白英在保全执行程序中明确房屋没有交钥匙且没有入住，其购买房屋系用于投资。2.其二审提交的物业公司出具的物业费、电梯费日期标注为2014年8月1日，实际是本案一审庭审之后开具。3.白英在一审庭审后对已经查封的房屋的门锁进行更换，该行为系法律司法解释所不允许。4.本案一审庭审结束后，白英将未全额给付的房款55万元交付给锦州瑞银典当公司系法律司法解释所不允许。二审法院认为，本案的争议焦点是上诉人白英对涉案标的物即23户房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人主张对涉案标的物不予执行，应对涉案标的物享有如下权利。1、物权。2、消费者权益。3、优先受偿权。4、其他物权。5、物权期待权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。另有依据《最高人民法院（2007）执他字第11号函》明确建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。本案中被上诉人锦州建安公司申请执行的系发包人锦州泰山公司拖欠的建筑工程价款，系法定的优先权，优先于抵押权和其他债权。本案中原审第三人承认目前该工程并未有竣工验收，故建设工程承包人锦州建安公司行使优先权的期限未有逾期。但其对消费者购房的物权期待权并不优先。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中上诉人白英自认其所购房屋系用于投资并非用于居住，故白英对此不享有消费者物权期待权，对涉案23户房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中上诉人白英虽然购买了房屋签订了合同且进行了网上备案且交付了大部分房款，但其该权利基于债权基础上的物权期待权，并不能对抗基于法定优先权申请执行人对涉案标的物的执行，更何况上诉人并无足够的、充分的让人确信实际交付占有使用的证据，其在一审结束后也未按照二十八条（三）的规定处理。综上，白英购买房屋未取得物权证书和进行物权预告登记，不享有物权和准物权，虽对涉案标的物享有基于买卖合同关系基础之上的债权物权期待权，但不能对抗依据法定优先受偿权的申请执行人对涉案23户房屋进行执行，其对涉案23户房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，白英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,000元；由上诉人白英负担。白英不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院经审查认为，本案的争议焦点问题为：一、锦州建安公司是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案工程竣工时间为2012年，依据合同约定，工程款结算应在竣工三个月内，工程款给付应在结算后半年内给付。而锦州建安公司于2015年12月29日申请财产保全，已经超过了法律规定的行使建设工程价款优先受偿权的期限，原审法院认为锦州建安公司享有优先受偿权缺乏事实及法律依据。二、关于执行异议是否支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，白英与锦州泰山公司已签订商品房买卖合同，并已实际占有案涉房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。故即使白英在执行程序中自认过没有交钥匙，但其在二审程序中提供了其与锦州泰山公司交钥匙的书面证据，亦提供了物业公司经理王晓东收到白英24户房屋钥匙的证明，锦州建安公司没有提供充分证据对此予以否认，故原审关于白英未合法占有不动产的认定不妥。白英因开发商原因未办理过户登记。白英主张其已全部给付购房款。即使如原审认定，白英交付了大部分购房款，那么原审法院应按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要求白英将剩余购房款交付执行。故白英提出的排除执行的请求符合该司法解释规定的情形。三、案涉房屋买卖合同是否真实存在的问题。案涉房屋最初因锦州泰山公司向锦州瑞银典当有限公司借款而办理了抵押登记，白英购买的是已设定抵押权的房屋，因为白英购买该房屋需要办理备案登记，锦州瑞银典当有限公司才同意解除抵押登记。即如果白英不购买该房屋，锦州建安公司也无权执行该房屋。如果本案因白英、锦州泰山公司、锦州瑞银典当有限公司的关联交易而否认双方买卖房屋的事实，对白英显失公平。综上，白英的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。因各方当事人均在锦州地区，为方便诉讼，本案指令锦州市中级人民法院再审为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令辽宁省锦州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院再审审理期间，再审申请人提交一组证据，《锦州瑞银典当有限公司营业执照》、《锦州瑞银典当有限公司经营许可证》、《锦州瑞银典当有限公司章程》，拟证明锦州瑞银典当有限公司法定代表人、公司股东的出资额、出资资金均与白英没有关系。对该组证据本院予以采信。经审理查明，原审认定的事实基本属实。另查明，锦州瑞银典当有限公司章程显示，锦州瑞银典当有限公司共计锦州天兴建设集团有限公司、锦州市新艺房屋开发有限责任公司、牛昆山、支秀英四个股东。工商执照显示，锦州瑞银典当有限公司法定代表人为韩玉。白英系锦州市新艺房屋开发有限责任公司法定代表人李久江再婚之妻，为锦州瑞银典当有限公司业务员。再查明，泰山公司与建安公司2010年4月18日签订的建设工程施工协议书约定工程款于工程结算后（以双方签字盖章时间为准）半年内结清（工程质量保证金除外）。建平县工程质量监督站2019年9月18日出具的情况说明证实，案涉4#楼于2011年8月9日基础、主体验收，2012年12月在未组织竣工验收的情况下交付使用。工程使用至今，未发生涉及结构安全的质量问题。装饰装修工程能够满足原审计要求，未造成大的质量投诉，未见外观沉裂等结构缺陷。2014年7月25日，泰山公司与建安公司形成龙脉人家2#、4#楼工程决算审核定案表，建安公司该工程项目经理王晓秋、泰山公司经理牛铁发及第三方人员宋殿和签字。本院认为，关于锦州建安公司是否享有优先受偿权的问题，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，但应当在法定优先受偿权的行使期限内主张权利。承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式。本案工程2012年12月交付使用，2012年12月应视为竣工时间，依据合同约定，工程款结算应在竣工三个月内，工程款给付应在结算后半年内给付。2014年7月25日建安公司与泰山公司完成决算，而锦州建安公司在其起诉泰山公司的诉讼中并未主张优先受偿权，于2015年12月29日申请财产保全，亦已经超过了法律规定的行使建设工程价款优先受偿权的期限，在一、二审审理过程中被申请人建安公司亦未以其享有优先受偿权抗辩，原审法院认为锦州建安公司享有优先受偿权缺乏事实及法律依据。关于再审申请人白英对涉案标的物即23户房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，再审申请人白英主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并主张其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，足以排除执行的情形。对以登记在被执行的房地产开发企业的商品房作为执行标的提出案外人执行异议的应适用第二十九条规定。本案中，泰山开发公司系典型的房地产开发企业，再审申请人只有在所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋同时符合第二十九条规定的其他两种情形的情况下才足以排除对案涉房屋的执行。本案中，再审申请人明确表示其购买23户房屋并非用于居住而是用于房屋买卖投资，白英对涉案23户房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对白英的再审请求本院不予以支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：维持辽宁省朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终223号民事判决。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王利民审判员 刘树林二〇二一年六月二十四日法官助理李清昊书记员李科霏