湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终1208号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢玉杰，男，1997年12月13日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：段晶晶，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖绮，男，1984年12月11日出生，汉族，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：肖中兴，湖南优驰律师事务所律师。 上诉人谢玉杰因与被上诉人廖绮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2021）湘0502民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢玉杰上诉请求：撤销原判第二、四项判决，支持谢玉杰的反诉请求。事实和理由：一、一审没有查清基本事实，认定谢玉杰违约明显错误，系廖绮违约在先。1.廖绮不能提供合同约定的商用房屋，导致谢玉杰不能经营酒店，不能通过相关部门的检查并被责令停业，不能实现租赁的合同目的；2.廖绮不能提供特殊行业执照，导致消防部门例行检查时不能通过，以致谢玉杰经营的酒店停业；3.基于以上问题，谢玉杰无法继续经营，故与廖绮协商一致解除了合同，不存在谢玉杰违约的行为。二、一审认定谢玉杰擅自退租错误。本案双方系协议一致解除合同，故廖绮收取的60680元租金、26000元押金应当予以退回。三、一审认定谢玉杰需要支付10769元物业费错误。廖绮没有提供与物业公司签订的物业合同，物业费没有计算依据。物业公司卓嵩管理处不是独立法人，不具有民事行为能力，其发出的物业费交纳提示函没有法律效力。四、一审认定谢玉杰承担46800元违约金没有事实和法律依据。本案合同解除是由于廖绮违约在先，谢玉杰不应承担违约金，且一审对违约金的计算违反法律规定和合同约定。 廖绮辩称，一、谢玉杰是自己经营不善，提前退租解除合同。谢玉杰主张租赁物不符合合同约定的使用目的，没有事实依据。二、谢玉杰承认其未缴纳物业费，故应承担相应责任。三、按照合同约定，中途解约需按照总租金的20%支付违约金，一审仅判决按照一年租金的30%支付违约金，已充分照顾谢玉杰的利益。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 廖绮向一审法院起诉请求：一、判令谢玉杰支付物业费10769元；二、判令谢玉杰向廖绮支付合同违约金165645.04元；三、判令谢玉杰承担本案诉讼费用。 谢玉杰向一审法院提出反诉请求：一、解除谢玉杰与廖绮签订的《写字楼租赁协议》；二、判令廖绮向谢玉杰返还房屋租赁押金26000元、转让费30000元，下一年度60680元的租赁费；三、判令廖绮向谢玉杰支付装修损失96975元；四、判令廖绮向谢玉杰支付违约金43200元。 一审法院认定事实：2019年11月19日，廖绮与谢玉杰签订《写字楼租赁协议》（下文简称“协议”），协议约定：廖绮将邵阳市卓嵩一城面积为490㎡的房屋出租给谢玉杰使用，租期60个月，自2019年12月22日起至2024年12月21日止，每月租金为13000元，押金26000元（载明用于本合同相关违约责任的保障），谢玉杰承担物业管理费。协议还约定：在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，谢玉杰还应该按协议总租金20％的额度向廖绮支付违约金。 协议签订后，谢玉杰向廖绮汇款第一年的租金156000元以及房屋租赁押金26000元、转让费30000元。2020年10月，谢玉杰向廖绮汇款下一年度的部分房屋租金60680元。 2020年11月22日，谢玉杰向廖绮交付了房屋钥匙并出具《提前退租申请》，该申请载明：本人谢玉杰于2019年11月22日与廖绮签订中心路卓嵩一城A栋17楼的租赁协议，共计租赁期五年，口头约定每年10月25日交纳下一年度租金，由于目前内部股东及经营不善等原因，申请提前退租，移交相关钥匙及室内物品，申请人谢玉杰，2020年11月22日。廖绮当天收到房屋钥匙并实际控制所租赁的房屋。 谢玉杰所租房屋用于开设酒店，谢玉杰在开设酒店期间，未缴纳物业费，所拖欠的物业费为10769元。 谢玉杰向廖绮支付30000元转让费时，通过微信询问廖绮亲属该转让费所包含的内容，廖绮亲属答复为转让费30000元，含增压热水器、特殊行业执照等。综合本案所有证据及审理查明的事实，廖绮并未向谢玉杰出具或转让特殊行业执照。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。廖绮与谢玉杰签订协议，系双方公平、自愿原则下订立的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。2020年11月22日，谢玉杰向廖绮交付了房屋钥匙并出具《提前退租申请》，廖绮于当天收到房屋钥匙并实际控制所租赁的房屋，应认定案涉房屋租赁合同即《写字楼租赁协议》于2020年11月22日已实际解除。根据协议的约定，由谢玉杰承担物业管理费，因此谢玉杰应承担所拖欠的物业管理费10769元。故对廖绮的第一项诉讼请求，予以支持。谢玉杰提出，廖绮称案涉房屋的2020年的物业费用是10769元，但是廖绮没有提供任何证据证明，该主张事实不清、证据不足。综合本案所有证据及审理查明的事实，可以证明谢玉杰未缴纳物业费，且廖绮所主张的物业费用10769元符合市场价格，故对谢玉杰抗辩无需支付物业管理费的意见，不予采纳。根据协议的约定，在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，谢玉杰还应该按协议总租金20％的额度向廖绮支付违约金。谢玉杰于2020年11月22日以内部股东及经营不善等原因，申请提前退租，应当承担违约责任，但协议对于该情况所规定的违约金为总租金20％的数额过高，该违约责任应酌定为一年租金的30％即46800元。故对廖绮提出的第二项诉讼请求，予以部分支持。谢玉杰抗辩称廖绮租给谢玉杰的房屋属于住宅用房不能商用，不能进行消防验收，廖绮违约在先，谢玉杰无需向廖绮支付合同违约金165645.04元。谢玉杰向廖绮出具《提前退租申请》载明退租理由为内部股东及经营不善等原因，且双方签订的协议仅约定租赁房屋的用途为正常办公，廖绮没有义务保证谢玉杰经营的项目可以通过所有审批，且谢玉杰未就所提出的消防验收等问题提供充分证据证明，故对谢玉杰提出其无需向廖绮支付合同违约金的抗辩意见，不予采纳。对谢玉杰提出的第一项反诉请求，案涉房屋租赁合同即《写字楼租赁协议》于2020年11月22日已实际解除，故确认廖绮与谢玉杰2019年11月19日签订的《写字楼租赁协议》于2020年11月22日解除。对于谢玉杰提出的第二项判令廖绮退还26000元押金的反诉请求，双方签订的协议约定谢玉杰缴纳的押金，作为本合同相关违约责任的保障。因此，该26000元押金应当用以折抵谢玉杰支付的违约金。对于谢玉杰请求判令廖绮退还30000元转让费的反诉请求，廖绮未向谢玉杰出具或转让特殊行业执照，应承担相关违约责任，对该项反诉请求，予以支持。对于谢玉杰请求判令廖绮退还60680元租赁费的反诉请求，双方签订的协议约定：在租赁期内，谢玉杰未经廖绮同意，中途擅自退租的，已收取的租金不予退还。故对该项反诉请求，不予支持。对于谢玉杰提出的第三、四项反诉请求，谢玉杰2020年11月22日申请提前退租，应当承担违约责任，故不予支持。综上，谢玉杰应向廖绮支付其应付的物业费及合同违约金，廖绮应向谢玉杰退还转让费（所付押金按照协议约定予以折抵合同违约金），双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。经抵消，谢玉杰还需支付廖绮款项1569元（10769元＋46800元-26000元-30000元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，判决：一、确认廖绮与谢玉杰2019年11月19日签订的《写字楼租赁协议》于2020年11月22日解除；二、谢玉杰于判决生效之日起七日内向廖绮支付1569元；三、驳回廖绮其他诉讼请求；四、驳回谢玉杰其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1914元、反诉受理费2578元，由廖绮负担1832元，谢玉杰负担2660元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理确认一审认定的事实及证据。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点是：一、一审对本案违约责任的认定及处理是否正确；二、一审认定的物业费金额是否正确。廖绮与谢玉杰签订的《写字楼租赁协议》合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。谢玉杰因内部股东及经营不善等原因向廖绮申请提前退租，并出具了《提前退租申请》，该申请书中并未涉及因消防验收导致停业的事由。因此，谢玉杰上诉提出廖绮未向其提供特殊营业执照，导致其不能经营酒店，不能通过相关部门检查而被关门停业，廖绮违约在先等主张与其出具的书面申请的内容不符，本院对该主张不予采信。谢玉杰提前退租属于单方解除合同的行为，根据双方租赁协议的约定，廖绮已收取的租金不予退还，谢玉杰还应当按照协议总租金的20%向廖绮支付违约金。因此，一审对谢玉杰交纳的下一年度租金60680元未判令廖绮返还符合双方协议的约定。而一审基于协议约定的违约金过高的情况，根据本案的具体情况酌情予以调整减少并无不当。谢玉杰上诉要求廖绮返还租金且不承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。双方租赁协议明确约定物业管理费由乙方谢玉杰负担，谢玉杰在租赁案涉房屋期间确实未缴纳物业管理费，一审根据物业公司核定的物业费金额判令谢玉杰承担该费用的依据确实充分，谢玉杰就此提出的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。 综上所述，谢玉杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1485元，由谢玉杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  毛海玲 审判员  李文明 审判员  李 鹏 二〇二一年七月七日 法官助理杨碧波 书记员李梦岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……