辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民初68号原告（申请执行人）：曾文宣，男，1960年3月15日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：冀方，男，1969年3月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被告（案外人）：李兵，男，1962年9月11日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李玉萍，女，1961年10月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：侯艳辉，辽宁正庭扬律师事务所律师。第三人（被执行人）：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**鞍千路**。法定代表人：颜宝藏，该公司总经理。原告曾文宣与被告李兵、第三人鞍山奥达美联益置业有限公司（以下简称奥达美公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告曾文宣的委托诉讼代理人冀方，被告李兵及其委托诉讼代理人李玉萍、侯艳辉到庭参加诉讼，奥达美公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾文宣向本院提出诉讼请求：准许执行鞍山奥达美联益置业有限公司名下位于鞍山市高新区产籍号为42-107-42-11616号房产。事实和理由：2015年6月26日（2015）鞍民二初字第8号判决书己经生效，故原告向贵院申请执行。执行机构对鞍山奥达美联益置业有限公司名下位于鞍山市高新区产籍号为42-107-42-11616号房产予以查封。2021年被告（案外人)李兵对执行标的提出书面异议。贵院于2021年4月20日作出（2021）辽03执行异议29号裁定：裁定中止对鞍山奥达美联益置业有限公司名下位于鞍山市高新区产籍号为42-107-42-11616号房产的执行。原告认为，第一应当对被告的购房合同、交款事实及数额、时间、入住事实的真实性进行审查，排除二被告恶意串通损害原告利益的可能性。第二据原告查明，涉案房屋可以办理产权登记，但现涉案房屋仍然登记在被执行人名下，不能认定涉案房屋归属于案外人。贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》裁定中止执行是错误的。李兵辩称：同意（2021）辽03执异29号执行裁定。理由如下：1、奥达美公司与李兵于2010年4月12日签订了《酉酉LOFT商品房销售协议》。本案原告的首次查封时间是2015年2月11日，李兵在人民法院查封之前已与奥达美公司签订合法有效的书面买卖合同。2、李兵提供的酉酉公寓入户证、电业局的缴费明细、供暖公司的收费证明可以证明李兵的入住时间为2012年4月6日，所以李兵在2015年2月11日人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、李兵用其中国建设银行卡于2009年10月22日向售楼处指定的收款账户（奥达美公司法定代表人颜宝藏的账户）转款13万元，2010年4月12日李兵又向颜宝藏的账户转款13万元，两次转款合计26万元，房款全部付清，奥达美公司分别于2009年10月22日和2010年4月12日向李兵开具了两张金额为13万元的收款收据，合计26万元。所以李兵在2015年2月11日人民法院查封之前就已经支付了本案争议房屋的全部价款26万元。4、奥达美公司未给李兵办理过户登记手续，是因为酉酉LOFT小区在之前没有通过消防的验收、尚未完成竣工验收备案，完全是因为开发商奥达美公司单方面原因造成，鞍山佳宜物业管理有限公司作为酉酉小区的物业公司曾经在2018年10月31日出具了情况说明，足以证明从2015年2月11日查封之日至2018年10月31日，酉酉小区是不能办理房产证的，在之后能办证时，李兵经查询才发现自己买的房屋被原告查封了，李兵对此没有过错。所以非因买受人李兵的自身原因未办理过户登记。综上所述，应当终止对奥达美公司名下位于鞍山市高新区产籍号为42-107-42-11616号房产的执行。奥达美公司未到庭参加诉讼亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曾文宣提交的证据：1、鞍山市中级人民法院（2021）辽03执异29号执行裁定书；2、鞍山市房地产信息中心网页截图；3、奥达美公司与其他人签订的商品房销售协议一组。本院对证据1予以采信；关于证据2、3，因与本案无关联性，故本院不予采信。被告李兵提交的证据：1、鞍山市中级人民法院（2021）辽03执异29号执行裁定书；2、酉酉LOFT商品房销售协议；3、奥达美公司收款收据及中国建设银行个人活期明细信息；4、酉酉公寓入户证；5、国网鞍山市高新技术开发区供电公司客户交费（结算）明细；6、鞍山银行代收供暖缴费收据及鞍山市供热有限责任公司圣新收费所采暖费收讫证明；7、鞍山市佳宜物业管理有限公司收款收据一组；8、鞍山市水务集团有限公司水费收据一组；9、燃气公司信息查询截屏一组；10、鞍山市佳宜物业管理有限公司出具的情况说明。曾文宣认为证据2中奥达美公司落款处未签订合同日期，也没有骑缝章，证据3是打到颜宝藏个人账户。本院认为，结合本案其他证据，足以证明李兵与奥达美公司所签订的商品房销售协议已由双方实际履行，故对证据2和证据3均予以采信。对于其他证据，曾文宣均未提出异议，本院亦予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2015年2月11日进行诉讼保全时查封了奥达美公司名下的坐落于鞍山市高新区“酉酉LOFT”公寓产籍号为42-107-42-11616的房产。本院于2015年6月26日作出（2015）鞍民二初字第8号民事判决，该判决生效后曾文宣申请立案执行。李兵在本院执行期间向本院提出书面执行异议申请，本院于2021年4月20日作出（2021）辽03执异29号执行裁定书，裁定中止对奥达美公司名下的坐落于鞍山市高新区“酉酉LOFT”公寓产籍号为42-107-42-11616房产的执行。另查，李兵于2010年4月12日与奥达美公司签订了购买位于鞍山市高新区户，房号为B-1906，产籍号42-107-42-11616房产的《酉酉LOFT商品房销售协议》，协议约定建筑面积（暂测）44.88平方米，成交总价为26万元。李兵于2009年10月22日和2010年4月12日分别向奥达美公司的法定代表人颜宝藏转款13万元，共计26万元。奥达美公司于2009年10月22日和2010年4月12日分别向李兵出具13万元的收款收据，合计26万元。奥达美公司于2012年4月6日向李兵发放了酉酉公寓入户证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李兵提交的酉酉LOFT商品房销售协议、奥达美公司开具案涉房产房款的收款收据、入户证，能够证明李兵在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面合同，在法院查封前已合法占有该不动产，并已支付全部价款，案涉房产由于奥达美公司的原因，不能及时办理过户登记。故李兵对登记在奥达美公司名下的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，曾文宣请求准许执行案涉房产的诉讼请求本院不予支持。关于曾文宣主张李兵购买涉案房屋的价格偏低一节。根据李兵与奥达美公司签订的酉酉LOFT商品房销售协议，李兵购买房屋的价格是每平米5793.23元，该价格并未明显低于鞍山市2010年商品房市场价格。故原告的此节主张，本院不予支持。关于曾文宣主张李兵向颜宝藏个人转款无法证明其向奥达美公司支付购房款一节。本案中，颜宝藏是奥达美公司的法定代表人，能够代表公司履行合同，且李兵向颜宝藏支付完购房款后奥达美公司给李兵出具了相应的收款收据，并交付了案涉房产，曾文宣亦未提供李兵与奥达美公司之间存在其他债权债务关系的证据，故李兵向颜宝藏转款应认定为李兵向奥达美公司支付购房款。相关款项的支付均发生在人民法院查封案涉房产之前，故曾文宣的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于曾文宣主张涉案房屋未办理网签一节。依法成立的合同，自成立时生效。实施商品房买卖合同网上登记备案，是为了规范商品房销售行为，提高商品房交易信息的透明度，并不能以此判断买卖合同是否有效。涉案房屋买卖合同未办理网上登记，亦不影响李兵与奥达美公司签订的商品房销售协议合法有效。故曾文宣的此节主张，本院不予支持。关于曾文宣主张涉案房屋可以办理产权登记，但仍登记在奥达美公司名下一节。根据鞍山市佳宜物业管理有限公司出具的情况说明，本案所涉房屋因未通过消防验收合格，截至2018年10月31日，并不能办理房屋产权证。而案涉房屋自2015年查封至今，即便在2018年10月31日之后能够办理产权登记，李兵也将因房屋查封而无法办理。故案涉房屋未办理过户登记非因李兵自身原因，曾文宣的此节主张，本院不予支持。综上所述，曾文宣的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回曾文宣的诉讼请求。案件受理费100元，由曾文宣负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二一年七月五日法官助理郑熙哲书记员徐彤