辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0726民初972号 原告：王建，男，1968年2月24日生，汉族，住址：辽宁省黑山县。 委托诉讼代理人：张红、刘光宇，辽宁锦逸律师事务所律师。 被告：黑山福山时代购物广场有限公司，住址所辽宁省锦州市黑山县黑山镇七街解放南街27号福山时代购物广场A区商铺4-A02号，统一社会信用代码：91210726055697028T。 法定代表人：王忱，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨慧，女，1986年11月14日生，满族，住黑山县。 被告：黑山正大房地产开发有限公司，住所地黑山县黑山镇宽广街38号，统一社会信用代码：912107267746381716。 法定代表人：曹洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹雷，锦州市黑山县黑山法律服务所法律工作者。 被告：王正文，男，1966年10月19日生，汉族，户籍地辽宁省黑山县，现住黑山县。 委托诉讼代理人：王忱，男，1989年2月7日生，满族，户籍地辽宁省黑山县，现住黑山县，系王正文之子）。 原告王建与被告黑山福山时代购物广场有限公司、黑山正大房地产开发有限公司、王正文租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建及其委托诉讼代理人张红、刘光宇、被告黑山福山时代购物广场有限公司法定代表人王忱、委托诉讼代理人杨慧、被告黑山正大房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹雷、被告王正文的委托诉讼代理人王忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告黑山福山时代购物广场有限公司和黑山正大房地产开发有限公司，给付合同约定的店铺返租租金款人民币共计136797元并支付违约金102554.4元；2.判令二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2012年10月19日签订《福山时代购物广场购房协议》（原告实际支付购房款227995元），并同时签订《“福山时代购物广场”返租协议书》，原告将从被告处购买的坐落于“福山时代购物广场”五层47号铺位（37.71平方米）返租给被告。租赁方式：以原告房款总额447995元作为基数，被告每年返还原告房款的10%作为返租回报，每年返还44799元，返租日期为2013.9.1至2023.8.31日，期限10年。被告第一次返租日期为商场开业日期为准，每年固定日期向原告支付该年的返租款。被告如不能按时支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的千分之八计算违约金。2014年3月2日支付租金44799元，2015年2月26日支付租金22399.5元，自2015年起，被告再未支付租金自2015年9月1日至2021年3月31日被告共计欠原告租金22799.5元（按实际交款的10%计算)*6年=136797元整。 黑山福山时代购物广场有限公司辩称，1、我方主体不适格，不应成为本案被告，原告签订的购房协议及返租协议均是与被告黑山正大房地产开发有限公司签订的，我方与原告之间并不存在合同关系，所以不存在拖欠返租承诺即我方不应支付原告任何费用及违约金；2、案涉房屋目前所有权归属是被告黑山正大房地产开发有限公司所有，被告黑山正大房地产开发有限公司作为房屋的所有权人，收取租金的权利由其享有，原告并不享有，再次，据了解案涉房屋一直处于空置状态一直未有人承租，所以不存在租赁问题，最后，即使原告诉讼本案中原告的诉请案由也不正确，原告并没有诉讼房屋的所有权，其只是交付了部分购房款，并没有实际缴纳全部房款，也没有领取钥匙办理收房手续，也没有占有该房屋，更没有备案登记，所以原告对房屋不享有所有权，其无法证明其对房屋享有出租的权利，与被告黑山正大房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，原告应按照债权债务关系进行诉讼。 被告黑山正大房地产开发有限公司辩称，黑山福山时代购物广场有限公司借用我公司资质进行房地产开发，该房屋的所有权由黑山福山时代购物广场有限公司所有，正大公司并不享有该房屋的所有权，涉案房屋是原告从黑山福山时代购物广场有限公司购置，购楼款也交给黑山福山时代购物广场有限公司，原告收取返租租金也是由黑山福山时代购物广场有限公司给付，所以原告的诉求与正大公司无关。王正文是黑山福山时代购物广场有限公司的大股东，在法院诉讼的其他案件王正文均已承认商铺由他们返租，并通过法院进行了调解，本案中合同的持续相对方是黑山福山时代购物广场有限公司，与正大公司无关。故原告无权向正大公司主张权利。 被告王正文辩称，与原告签订的合同是福山房地产开发有限公司，根据合同的相对性，应该由福山房地产开发公司承担责任，与被告王正文无关，所以要求驳回原告对王正文的诉讼请求。 原告向本院提交以下证据：1“福山时代购物广场”购房协议书一份及收款收据一份、返租协议书一份，证明正大公司在购房协议上盖章时代公司收取了相应的房款，证实双方真实买卖关系，房屋应归原告支配和处理。返租协议签订时是双方真实意愿，且不违反法律规定，被告应当按协议内容返租并承担违约责任。 被告黑山福山时代购物广场有限公司质证：首先对该证据的真实性我方无法确认，因合同的相对方并非我方，原告出具的收据上所章的福山购物广场现金收讫章，并非福山时代购物广场的现金章，我方公司的现金章带有日期，与原告提供的所盖印章不一样。其次，按照购房协议原告没有取得案件房屋的产权项下的占有和收益。按规定缴纳采暖费、物业管理费、保证金，甲方将房屋交付给原告，特殊说明即可领取钥匙，按照现行法律的现实交付的形式进行交付，原告没有完成自己的合同义务，因此无权要求给付所谓的租金。 被告黑山正大房地产开发有限公司质证：对购房协议公章真实性没有异议，但该协议并非是正大公司授权给福山房地产开发公司使用的章，购房协议上的诚信公司是正大房地产开发公司的前身，正大公司事后也没有授权福山房地产开发公司盖章，并且在代表人处写的是续东升的名，续东升是福山房地产开发公司的员工，所以正大公司并不是该合同的相对方；返租协议也同上述意见。对收款收据真实性没有异议，该证明恰恰证明了涉案楼款由福山时代购物广场收取，福山时代购物广场为该合同的相对方，正大公司并不是该合同真实相对方，该收款上的出纳写的是王 相如和稽核赵雅，均非正大公司员工，所以该房屋款并非正大公司授权。 被告王正文质证：这组证据均是公司行为，与王正文无关。 被告黑山福山时代购物广场有限公司未向本院提供证据。 被告黑山正大房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2661号民事判决书一份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初2286号、（2020）辽0726民初2560号、（2020）辽0726民初2288号、（2020）辽0726民初2287号、（2020）辽0726民初2283号、（2020）辽0726民初2285号、（2020）辽0726民初2618号、（2020）辽0726民初2391号、（2020）辽0726民初2284号民事调解书九份、锦州市中级人民法院（2021）辽07民终678号民事裁定书一份，证明本案被告正大公司不是合同的相对方，不应承担本案的返租租金和违约金。 原告质证意见：调解书和裁定书恰恰不能证明黑山正大房地产公司与本案无关；这些法律文书无论最终由谁来承担责任，但所有的结果都能反映出要给购房者返还租金，那么认证了原告的诉求是有法律依据的。 本院经审理认定事实如下：原告王建于2012年10月19日与黑山县诚信房地产开发有限责任公司签订了福山时代购物广场购房协议，协议约定王建以447995元购买福山时代购物广场5楼47号铺位（面积37.71平方米），先付房款227995元，余款为按揭贷款。当日王建交付给福山时代购物广场227995元购房款，有收款收据佐证，该收据上盖有福山时代购物广场现金收讫章，在“稽核”处签有“赵雅”，“出纳”处签有“王相如”签名，该二人均系黑山福山时代购物广场有限公司的员工。当日，又以乙方的身份与甲方为福山房地产开发公司签订了“福山时代购物广场”返祖协议书，将该铺位返租给福山房地产开发公司，期限为10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日，返租租金为房款的10%，每年返还44799元，甲方未能按协议规定的时间向乙方支付返租租金，每逾期一天，按每月租金的千分之八计违约金。该协议落款处表明甲方为福山房地产开发公司，盖有黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章，甲方代表处有“续东升”签字，续东升为黑山福山时代购物广场有限公司的员工。 合同签订后，原告王建在黑山福山时代购物广场有限公司财务室分别收到2013年到2014年、2014年到2015年租金44799元、22799元。 另查，黑山福山时代购物广场有限公司成立日期为2012年12月3日。黑山县诚信房地产开发有限责任公司现变更登记为黑山正大房地产开发有限公司。福山房地产开发公司没有公章，在返租协议书上盖黑山县诚信房地产开发有限责任公司的公章未经授权，事后现黑山正大房地产公司亦不追认。 本院认为，原告王建与福山房地产开发公司签订的“福山时代购物广场返祖协议”，双方意思表示真实，不违反法律法规，合法有效，双方应依约履行。本案中，实际履行“返租”的义务的人是黑山福山时代购物广场有限公司，此协议的真正权利义务人应该是黑山福山时代购物广场有限公司。此协议虽盖有被告黑山正大房地产开发有限公司的公章，但事实上并不是被告黑山正大房地产开发有限公司所为，甲方代表续东升不是被告黑山正大房地产开发有限公司的职工，事后被告黑山正大房地产开发有限公司不认可、不追认，故被告黑山正大房地产开发有限公司不承担此协议中约定的权利义务。被告王正文与此协议无关。法院的调解书不作为其他案件的判决依据。 综上所述，原告王建要求被告黑山福山时代购物广场有限公司履行返租义务的诉讼请求，本院予以支持。因原告只缴纳了一半的房款，按照公平的原则，被告应该按照已缴纳房款为基数返还租金，且已实际履行。违约金计算方法自每年的9月1日起每逾期一天，按每月租金的千分之八计算。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后10日内返还给原告王建自2015年起至2021年止的租金22799元*6年计136794元。 二、被告黑山福山时代购物广场有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告王建违约金102554.4元（2015年9月1日至2021年3月31日计2038天30977.6元、2016年9月1日至2021年3月31日1672天25414.4元、2017年9月1日至2021年3月31日1307天19866.4元、2018年9月1日至2021年3月31日942天14318.4元、2019年9月1日至2021年3月31日577天8770.4元、2020年9月1日至2021年3月31日211天3207.2元） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2445元（已减半收取），由被告黑山福山时代购物广场有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  周红娟 二〇二一年七月七日 书记员  王 浩