陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0881民初33号 原告：王治文。 原告：王治治。 被告：刘江波。 委托诉讼代理人：李增亮。 第三人：高荣。 第三人：郭霞。 第三人：郭昆峰。 原告王治文、王治治与被告刘江波，第三人高荣、郭霞、郭昆峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王治文、王治治，被告刘江波委托诉讼代理人李增亮，第三人郭昆峰、郭霞到庭参加诉讼，第三人高荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告王治文、王治治向本院提出诉讼请求：一、停止执行神木市神木镇谢井巷32号房屋（产权证号：神木房权证神木镇字第09129833号）；二、本案诉讼费由被告负担。其事实与理由如下：2016年4月11日，原告与第三人郭昆峰签订房屋买卖协议，由第三人郭昆峰将其位于神木镇谢井巷32号的房屋以45000元出卖给原告，后原告如数支付了购房款并搬入该房屋居住。在原告办理房屋过户登记过程中，经房屋管理部门前置审查发现房屋不能办理过户登记且非原告自身原因所致，原告至今未办理过户登记。之后，在贵院执行被告刘江波申请执行第三人高荣、郭霞民间借贷纠纷一案的过程中，原告作为案外人于2020年11月26日对贵院作出的（2020）陕0881执恢1320号之一执行裁定提出书面异议，贵院经审查作出（2020）陕0881执异191号执行裁定，驳回原告异议请求，原告现依法提起本诉。原告认为，原告对房屋的权利能够排除执行，现对登记在第三人郭昆峰名下的房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 被告刘江波辩称：房屋登记在第三人郭昆峰名下，原告王治文、王治治并非房屋权利人。原告提供的房屋买卖协议中，甲方为第三人郭昆峰及阮花花，乙方为原告及杨贵霞、王拴宁，其中第三人郭昆峰签名出现了两次，合同主体混乱、效力待定。协议约定的房屋价格45000元相较询价报告认定的财产参考总价298015元过低，与常理不符。原告购房未尽审慎注意义务且至今未办理房屋过户登记，自身存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条第一及第四款规定，原告提出执行异议无事实依据且不符合法律规定，不能排除贵院的强制执行，诉讼请求应予驳回。 第三人郭昆峰述称：第三人早在贵院查封房屋前便已与原告王治文、王治治签订房屋买卖协议，原告已支付全部价款并占有管理房屋。后因第三人为高荣父亲担保向银行借款，银行起诉后案件进入执行阶段，因房屋管理部门查明第三人涉案，故原告无法办理房屋过户登记。第三人在本案所涉执行案件中仅对郭霞提供执行担保，且前提是高荣将相应股份变更至郭霞名下，如郭霞仍未偿还便代其偿还。 第三人郭霞述称意见同第三人郭昆峰。 第三人高荣未作陈述亦未提交证据。 原告王治文、王治治，被告刘江波围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依职权调取了（2015）神民初字第04364号民事判决书、与原告王治文、王治治父亲王存调查并形成笔录，本院组织当事人进行了质证、发表了意见。 原告提交的（2018）陕0881民初2118号民事判决书、（2020）陕0881执恢1320号之一执行裁定书、委托书、（2020）陕0881执异191号执行异议裁定书、送达回证及网络询价报告，能证明原告在本院执行刘江波申请执行高荣、郭霞民间借贷纠纷一案的过程中就本院对案涉房屋采取评估、拍卖措施提出执行异议后被本院裁定驳回，故本院对该证据予以采信、对该事实予以确认。 原告提交的购买房屋协议、房屋买卖协议，结合第三人郭昆峰的当庭陈述、原告父亲调查笔录中的陈述，能印证证明原告父亲曾于2002年1月26日以原告王治治名义与第三人郭昆峰签订了购买房屋协议以43000元的价格购得案涉房屋，之后便将房屋赠予原告王治文、王治治，为办理房屋产权变更登记，原告于2016年4月11日与第三人郭昆峰签订了房屋买卖协议，本院予以采信。 原告提交的用电客户信息表、天然气收费明细表，结合原告父亲调查笔录中的陈述以及神木市麟州街道育才路社区居民委员会出具的居住证明，能印证证明原告从其父亲处获赠案涉房屋后实际居住至今，本院予以采信。 原告提交的税收完税证明、房产评估费收据、房产转移登记前置审查表、房屋登记信息查询证明、二手房税收征免情况证明单、房产证及土地证、交税收款单，与本院依职权调取的（2015）神民初字第04364号民事判决书相结合，能印证证明原告获赠案涉房屋后曾于2016年着手办理房屋产权变更登记，因第三人郭昆峰涉案而未能变更，本院予以采信。至于被告提交的网络询价报告，原告亦作为证据提交，故本院不再重复认证。 本院经审理查明：被告刘江波与第三人高荣、郭霞民间借贷纠纷一案，本院经审理于2018年3月30日作出（2018）陕0881民初2118号民事判决，由第三人高荣、郭霞偿还被告刘江波借款本金89万元及相应利息。后本院在该案的执行过程中于2020年10月26日作出（2020）陕0881执恢1320号之一执行裁定，评估、拍卖第三人郭昆峰（执行担保人）名下位于神木市神木镇谢井巷32号1至2层的房屋（产权证号：神木房权证神木镇字第09129833号）及装修附着物。2020年11月26日，原告王治文、王治治向本院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行措施并解除查封，本院经审查于2020年12月7日作出（2020）陕0881执异191号执行裁定，驳回其异议请求，后原告在法定期限内提起本案诉讼。 另查：2002年1月26日，原告父亲王存以原告王治治名义与第三人郭昆峰签订购买房屋协议，约定以43000元的价格购买第三人郭昆峰位于神木市神木镇谢井巷32号1至2层的房屋，购房款当日即由原告父亲以现金方式如数支付。之后，原告父亲将房屋赠予原告王治文、王治治，由二人共同居住至今，电费、天然气费亦由二人交纳。2012年2月7日、2012年2月23日，第三人郭昆峰先后为房屋分别办理了土地使用权证、房屋产权证，其中神木房权证神木镇字第09129833号房屋产权证载明，房屋由第三人郭昆峰与妻子阮花花共同共有。 又查：长安银行股份有限公司神木县支行与高树斌、院二吊、阮花花、尚翠玲、第三人高荣、郭霞及郭昆峰金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2015年9月1日作出（2015）神民初字第04364号民事判决，由高树斌、院二吊偿还该行借款本金180万元及相应利息，第三人高荣、郭霞承担连带偿还责任，阮花花、尚翠玲、第三人郭昆峰在抵押财产范围内承担偿还责任，其中该行对拍卖、变卖阮花花与第三人郭昆峰共同共有的位于神木县神木镇黄庄村01幢（产权证号：神木房权证神木镇字第09106988号）房屋所得的价款享有优先受偿权。 再查：2016年，原告着手办理房屋产权变更登记，为此，原告王治文与妻子杨贵霞、原告王治治与妻子王拴宁与第三人郭昆峰于2016年4月11日就案涉房屋签订了房屋买卖协议，第三人郭昆峰还在协议上代妻子阮花花签名。之后，由第三人郭昆峰交纳了房屋转让个人所得税，原告王治治交纳了住房买卖契税、房产评估费，因阮花花、第三人郭昆峰涉及前述案件，房屋无法办理产权变更登记。 本院认为，本案争议的焦点为原告王治文、王治治就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告父亲王存以原告王治治名义早于2002年1月26日便已与第三人郭昆峰签订购买房屋协议，该协议合法有效。当日，原告父亲便依约向第三人郭昆峰以现金方式支付了全部购房款43000元，该数额亦符合当时房地产市场价格。原告父亲将房屋赠予原告王治文、王治治后，由二人共同居住至今。被告刘江波与第三人高荣、郭霞民间借贷纠纷一案，本院经审理于2018年3月30日作出判决，后在执行过程中方对案涉房屋采取执行措施，可见第三人郭昆峰出卖房屋事实在前，无转移财产之可能。另经本院审查，房屋于2012年登记在阮花花、第三人郭昆峰名下，原告2016年办理房屋产权变更登记时，虽由第三人缴纳了房屋转让个人所得税、原告缴纳了住房买卖契税及房产评估费，但最终因阮花花、第三人郭昆峰在法院涉案而未能成功办理过户登记，该事由不能归责于原告，其不存在过错。 故此，原告作为买受人符合上述规定的情形，享有物权期待权，能够排除被告刘江波的一般债权，其现请求停止对房屋的执行措施，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用 不得执行神木市神木镇谢井巷32号房屋（产权证号：神木房权证神木镇第09129833号）。 案件受理费5770元，由被告刘江波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 本院（2020）陕0881执异191号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张 艳 人民陪审员  杨丽霞 人民陪审员  李子录 二〇二一年七月五日 书 记 员  刘 岩