北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8279号上诉人（原审被告,反诉原告）：赵恒娟，女，1976年8月4日出生。被上诉人（原审原告,反诉被告）：杨千智，男，1990年4月7日出生。上诉人赵恒娟因与被上诉人杨千智房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后适用独任制开庭进行了审理。上诉人赵恒娟，被上诉人杨千智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵恒娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第五项，依法改判杨千智向赵恒娟支付34494.6元；2.判令杨千智支付本案一二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决酌定杨千智赔偿赵恒娟2万元损失没有包含其他未修复的部分，应当改判杨千智支付；一审判决认定杨千智违约，依据双方合同，应该判令杨千智支付违约金。杨千智辩称：同意一审判决，不同意赵恒娟的上诉请求。杨千智向一审法院起诉请求：1.赵恒娟支付维修房屋的费用42320元；2.赵恒娟退还押金60000元；3.赵恒娟支付押金占用费615元；4.赵恒娟返还涉案房屋内杨千智的物品（实木床一张、两个床头柜、手工执模不锈钢水池及水龙头）。赵恒娟向一审法院反诉请求：1.杨千智支付违约金60000元；2.杨千智支付设备设施维修费34494.6元（折抵房屋押金后的费用）；3.杨千智支付2019年度房屋供暖费3160元；4.杨千智支付因损坏房屋设备设施致使房屋不能继续租赁期间的损失24000元；5.杨千智支付因损坏房屋设备设施致使房屋租赁费用降低的损失24000元。一审法院认定事实：2017年11月22日，赵恒娟作为出租人（甲方），杨千智作为承租人（乙方），北京鑫瑞增益国际房地产经纪有限公司作为居间人签订（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市朝阳区建国门外大街×号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为137.4平方米，出租给乙方进行居住使用。房屋租赁期限自2017年12月12日至2019年12月11日，共计两年。甲方应于2017年11月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交接后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金按季支付，每季度租金为90000元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为2017年11月22日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日。押金60000元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方欠缴各项费用达1000元的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方签署房屋交割清单，交割清单注明：1.业主知晓并同意，租客对房屋做装修，装修内容包括：更换地毯，更换地板，更换壁纸；2.业主知晓并同意，房间现有家具如租客不想使用，租客可自行妥善保存，待退租时原样搬回；备注：洗衣房水池破裂、浴盆边缘裂痕、浴室推拉门推不动。合同签订后，杨千智依约向赵恒娟支付押金6万元及房屋租金。租赁期限届满后，双方达成口头续租协议，用于恢复房屋原状，租期截止至2020年1月13日，按照每天1000元支付租金。2020年1月17日赵恒娟收回涉案房屋，房屋押金未予退还。庭审过程中，杨千智提交北京朗丝商贸有限公司、PPG涂料（天津）有限公司出具的装修明细以及恢复房屋装修明细、发票，证明在租赁期内对涉案房屋进行装修，提升房屋品质，租赁期限届满后，积极配合赵恒娟装修恢复原状。对此赵恒娟不予认可，称首先，杨千智租用涉案房屋并进行装修，是为了从事商业活动，进行珠宝展示，将居家环境变成了办公环境，这是其自身的业务经营需求，并非提高涉案房屋的装修品质。其次，涉案房屋恢复原状是承租人依据合同应该履行的义务，且涉案房屋并未恢复至原样。庭审过程中，赵恒娟提交涉案房屋承租前与承租后的对比照片，其表示电视墙被杨千智自行贴纸改装，无法恢复，拆除的挡板丢失，线路也进行提高；洗手池大理石台面丢失，洗手池门无法关上，水龙头更换；衣柜少了两个推拉门，洗衣房门损坏；实木床和床垫均被杨千智用其他床和床垫代替，藤编床头损坏严重，线路也进行了修改；两个边柜丢失。为此提交涉案房屋恢复原状的报价单，显示需要修复费用94494.6元。对此杨千智表示我方是拆除了电视墙的隔板，粘贴了壁纸，该部分费用可从押金中予以扣除；洗手台大理石台面本身就是裂开的，我方在入住整体装修时将原台面扔了，换了一个铁水槽，当时赵恒娟是同意的；衣帽间两扇推拉门确实丢失；实木床和床垫确实进行了替换，但是线路没有更换，且赵恒娟是同意的；边柜确实丢失了，但是我方已经换了两个新的，如果赵恒娟认为设备设施有损坏，我方要求其返还替换的物品。同时对报价单不予认可。庭审过程中，赵恒娟提交涉案房屋供暖费通知单以及支付凭证，证明杨千智未支付供暖费，构成违约。对此杨千智表示，供暖费是2020年1月13日物业通知缴费的，2020年1月14日到物业办理交接时其出具的，我方当时与赵恒娟约定支付一半的供暖费并要求从押金中予以扣除。庭审过程中，赵恒娟提交与案外人签订的租赁合同，证明因涉案房屋设备设施未修复，导致房屋无法租赁造成损失。对此杨千智不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，杨千智、赵恒娟、北京鑫瑞增益国际房地产经纪有限公司签订之《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。现租赁期限已经届满，依据合同约定，房屋租赁押金除扣抵涉房费用、租金及违约赔偿责任外应予返还，杨千智要求赵恒娟返还房屋押金于法有据，应予支持。关于赵恒娟主张的设备设施损坏，因涉案租赁合同期限届满后，根据合同约定，杨千智应按照原状返还涉案房屋。结合查明事实可知，杨千智对涉案房屋进行了部分修复，但屋内物品确有丢失，针对丢失的物品，法院综合考虑杨千智的违约情形以及赵恒娟的实际损失对违约金数额酌情支持2万元，上述费用于押金中予以抵扣。就杨千智主张的第一项诉讼请求，其在入住时装修产生的装修费用是根据其自身业务需要，而租赁合同到期届满后恢复原状产生的装修费用，是依据涉案合同其所应承担的义务，故对其诉讼请求，法院不予支持。就杨千智主张的第三项诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。杨千智主张的第四项诉讼请求，庭审中赵恒娟对杨千智替换的实木床一张、两个床头柜、手工执模不锈钢水池及水龙头不予认可，理应予以返还，故对其诉讼请求，法院予以支持。针对赵恒娟主张的第二项反诉请求，杨千智承租涉案房屋并进行装修，赵恒娟知晓并同意，且赵恒娟主张的修复费用未提交支付凭证，故对其反诉请求，法院不予支持。针对赵恒娟主张的第三项反诉请求，结合查明事实可知，供暖费是在租赁合同期限届满后，双方办理涉案房屋交接时赵恒娟向杨千智主张支付的，双方对再行支付供暖费的时间未能达成一致，故杨千智不承担违约责任。庭审中杨千智表示同意支付供暖费，法院对此不持异议。针对赵恒娟主张的第四项、第五项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、赵恒娟于判决生效之日起十日内退还杨千智房屋押金四万元。二、赵恒娟于判决生效之日起十日内退还杨千智实木床一张、床头柜两个、手工执模不锈钢水池及水龙头。三、杨千智于判决生效之日起十日内支付赵恒娟供暖费三千一百六十元。四、驳回杨千智其他诉讼请求。五、驳回赵恒娟其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1179.35元，由杨千智负担491.85元（已交纳），由赵恒娟负担687.5元（于判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。反诉受理费2192.41元，由赵恒娟负担1945.51元（已交纳），由杨千智负担246.9元（于判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审期间，杨千智提交涉案房屋的照片，证明浴室门和推拉门是在一个区域内的不同性质的两个门，不认可推拉门有损坏，在交付房屋的时候推拉门就是不动的。赵恒娟的质证意见是：对涉案房屋照片的真实性认可，证明目的不认可。赵恒娟没有提交新证据。对于当事人提交的证据，本院结合其他案件事实予以综合认定。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：杨千智应当赔偿赵恒娟的房屋修复费用、丢失物品费用以及违约金数额。依本案查明事实，合同签订后，杨千智依约向赵恒娟支付了押金6万元及房屋租金。租赁期限届满后，双方达成口头续租协议，用于恢复房屋原状，租期截止至2020年1月13日。至2020年1月17日赵恒娟收回涉案房屋，房屋押金未予退还。结合庭审中双方陈述及各自提供的证据，可知杨千智对涉案房屋进行了部分修复，但屋内物品确有丢失，针对丢失的物品，一审法院综合考虑杨千智的违约情形以及赵恒娟的实际损失对违约金数额酌情支持2万元，并将上述费用于押金中予以抵扣并无不当，本院予以确认。赵恒娟再行主张支付违约金，依据不足，本院不予支持。对于赵恒娟主张杨千智支付设备设施维修费，考虑杨千智承租涉案房屋并进行装修，赵恒娟知晓并同意，且赵恒娟主张的修复费用未提供充分证据，一审法院对其该项请求不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，赵恒娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2879.91元，由赵恒娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年七月七日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭法官助理 向 玗书 记 员 王 艳