江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3626号上诉人（原审原告）：单正付，男，1954年8月15日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：单海量（系单正付儿子），1979年11月25日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人:唐亮,盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:宋志虎，男，1949年1月31日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）:董明兰，女，1949年12月8日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。上诉人单正付因与被上诉人宋志虎、董明兰占有物返还纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单正付上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人怠于行使自身合法权利错误。上诉人当初离开案涉房屋时，曾经向弟弟单正龙作出口头承诺，承诺土地和房屋交由其经营管理，租金收入归单正龙所有，作为上诉人补贴父母的养老费用，但没有授权单正龙出售案涉房屋，而且上诉人也没有收到任何购房款。被上诉人一开始就知道案涉房屋为上诉人所有，仍然与单正龙交易，事后故意隐瞒上诉人一直延续到单正龙病故。上诉人是无辜的，虽然经过鉴定被上诉人增设房屋的添附价值为2.64万元，但是其中有很多是可带走的物品，一审法院判令上诉人按实际价格购买不当，更不应该要求上诉人承担相关费用。2.一审庭审中，双方都认可被上诉人占用上诉人3.81亩耕地，事实上被上诉人当庭也承认一直由其耕种到目前。村土地流转每亩土地租金为1000元，这是自然常识，一审法院未支持该项损失不当。宋志虎、董明兰未作答辩。单正付向一审法院提出诉讼请求：1.判令宋志虎、董明兰停止对单正付位于盐城市大丰区房屋的侵占，责令宋志虎、董明兰退出案涉房屋，恢复原状；2.判令宋志虎、董明兰停止对单正付责任田侵占，并承担从起诉之日起至实际履行之日止按每亩1000元的租金支付的赔偿金；3.诉讼费用由宋志虎、董明兰承担。一审法院经审理查明：NO：0136250集体土地使用证载明位于盐城市大丰区地块土地使用者：单正付用途：住宅。土地承包经营证书、农村集体土地承包归户清册载明，地块编号3209821092000800151（实测面积3.81亩）、地块编号3209821092000800090（实测面积4.48亩），发包方为南阳镇沿海村八组，承包方为单正付，承包方式为家庭承包，承包方地址为大丰区南阳镇沿海村三组，承包期限1998年9月1日至2028年8月31日止。2012年9月23日，单正付缴纳土地费用162元，2016年11月，单正付缴纳土地费用272元。案涉土地及土地上所建房屋，单正付交由其弟单正龙管理。2001年，单正龙将案涉房屋交于宋志虎、董明兰居住使用，地块编号3209821092000800151（实测面积3.81亩）交由宋志虎、董明兰种植。2001年3月30日，单正付之弟单正龙出具收条“今代收宋某（宋志虎）买房抵押金，壹仟元人民币整此据捌月叁拾壹日前有效。今代收人单正龙2001年3月30日”。2001年10月10日，单正龙再次出具收条“今等收宋某（宋志虎）人民币贰仟伍佰元正持此据为证。今收人：单正龙2001年10月10日”。单正付因要求宋志虎、董明兰将案涉房屋及土地交还遭拒，于2020年7月21日向法院提起诉讼。单正付围绕诉讼请求提交集体土地使用证复印件、土地承包归户清册复印件、土地承包经营证书复印件、农民费用专用发票原件（2张），宋志虎、董明兰围绕抗辩意见提交单正龙收条原件（2张）、装修人书面证词、房屋装修工日表复印件、装修材料款收据等。位于盐城市大丰区房屋（无产权证）土地使用权人为单正付，该房屋经由单正付之弟在管理期间交于宋志虎、董明兰居住、使用至今，宋志虎、董明兰在居住期间对房屋有添附行为。双方对上述事实无争议，予以确认。案件审理中，双方对宋志虎、董明兰进行房屋装修及增建场地等价值持有争议，宋志虎、董明兰申请鉴定。一审法院委托江苏永衡房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋增建部分（装饰装潢及附属设施价值）进行评估。2021年3月2日，江苏永衡房地产土地资产评估有限公司出具（江苏）永衡（房）估鉴(2021)字第006号《房地产估价报告》，估价结果为“本评估以估价人员所掌握的有关法律、法规、政策文件、技术规范、规程和其他相关资料为依据，根据估价目的，遵循评估原则，按照估价程序，选用适宜的估价办法，并在综合分析影响各项区位价格因素的基础上，评定估价对象在价值时点二○二一年二月八日的价值合计¥2.64万元（取整至佰元），人民币大写：贰万陆仟肆佰元整。”一审法院认为，农村集体经济组织成员可以依法向本集体经济组织申请宅基地使用权，不能违反“一户一宅”的原则，宅基地使用权为用益物权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故宅基地使用权经登记生效。案涉位于盐城市大丰区地块土地使用者登记为单正付，单正付依法享有该宅基地用益物权。单正付合法建造案涉房屋，依法取得房屋所有权。单正付之弟单正龙在受委托管理房屋期间将房屋出售于宋志虎、董明兰，单正付作为房屋所有权人可以要求返还原物。故单正付主张返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。宋志虎、董明兰辩称案涉房屋经单正付弟弟之手出售，双方间系买卖合同，且单正付弟弟已收取购房押金及购房款，宋志虎、董明兰已善意取得该房屋。从宋志虎、董明兰抗辩及庭审中陈述“当时单正龙签的字，我打电话给单正付说你要来一下…”、“我当时买房知道房子是单正付的……”，可见宋志虎、董明兰作为受让人受让案涉不动产时明知单正龙非房屋所有权人，对案涉房屋所有权不构成善意取得，故对该抗辩不予采纳。单正付对其弟管理房屋期间无权处分房屋行为放任，案涉房屋交由宋志虎、董明兰居住使用多年未主张返还，怠于行使自身合法权利。考虑宋志虎、董明兰在居住过程中确有对房屋进行装修改善，增设他物的添附事实，单正付主张恢复原状不符合充分发挥物的效用原则，双方对房屋装修添置物归属及装修后房屋增值部分未有约定且未能协商达成一致意见，根据充分发挥物的效用及公平原则，由单正付对房屋及屋前场地装修价值按（江苏）永衡（房）估鉴(2021)字第006号《房地产估价报告》评估出的2021年2月8日价值合计2.64万元予以补偿。关于地块编号3209821092000800151（实测面积3.81亩）土地承包经营权登记于单正付名下，宋志虎、董明兰占有使用该地块的行为侵犯单正付用益物权，单正付主张返还该地块土地承包经营权的诉讼请求，予以支持，单正付主张赔偿自起诉之日起至实际履行之日止按每亩1000元计算的损失无事实和法律依据，不予采纳。关于单正付主张是否超出诉讼时效，宋志虎、董明兰占用所有权归属于单正付的房屋，占用土地承包经营权归属单正付的田地，侵权行为一直延续至单正付起诉，单正付基于物权、用益物权请求权基础提出诉讼，未超出法律规定的诉讼时效，对此项抗辩，不予支持。一审法院遂判决：一、宋志虎、董明兰应于判决生效之日起十日内将位于盐城市大丰区房屋交还单正付。单正付补偿宋志虎、董明兰房屋装修、添附等各项价值2.64万元；二、宋志虎、董明兰应于判决生效之日起停止对地块编号3209821092000800151（实测面积3.81亩）土地的占用；三、驳回单正付其余诉讼请求。案件受理费80元，鉴定评估费3000元，合计3080元，由宋志虎、董明兰负担1848元，单正付负担1232元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，单正付委托其弟弟单正龙管理涉案房屋，单正龙将房屋出卖给宋志虎、董明兰，宋志虎、董明兰购买后居住使用多年，现单正付主张返还，该期间明显较长，单正付存在怠于行使其权利的行为。一审法院根据鉴定机构依法作出的鉴定意见，认定由单正付补偿宋志虎、董明兰因房屋添附、装修形成的价值2.64万元，依据充分，并无不当。鉴于涉案房屋系当初单正付委托其弟弟管理，由其弟弟照顾父母，田亩收入亦归其弟弟所有。房屋买受人宋志虎、董明兰在购买房屋时虽未尽到谨慎注意义务，但向单正付弟弟单正龙实际支付了款项，一审法院综合考虑本案情况，没有支持单正付要求宋志虎、董明兰赔偿耕种土地损失的诉请，符合利益衡平原则，并无不当。上诉人单正付的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由单正付负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年七月九日法官助理 徐 平书 记 员 张 育