北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7684号上诉人（原审被告）:赵佳杰，男，1989年6月16日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张文平，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京朗福商业发展有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街17号院1号院、2号楼、3号楼。法定代表人：马洁春，经理。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪,北京市问为律师事务所实习律师。上诉人赵佳杰因与被上诉人北京朗福商业发展有限公司（以下简称朗福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵佳杰上诉请求：1.撤销一审判决书第一项、第二项，将本案发回重审或者依法改判赵佳杰支付一个月的租金37942元且不承担违约责任；2.判令朗福公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，法律适用错误。一、一审判决对赵佳杰提出撤场申请的时间和双方协商撤场的背景、原因未能查清，酌定赵佳杰支付租金的期限有误。（1）赵佳杰向朗福公司提出撤场申请的时间并非一审判决认定的2020年5月27日，而是早在2020年5月10日就已经提出，5月11日赵佳杰就已经按照朗福公司单位负责人的要求提交书面申请，朗福公司单位负责人也已经明确表示收到该申请。（2）赵佳杰在一审中提交的与朗福公司单位三名负责人的微信聊天记录完整地显示了双方持续沟通的过程。2020年5月10日下午，朗福公司单位的负责人王某根据赵佳杰的申请，提供了《朗福商户撤场审批表》、《撤场申请书模板》等撤场所要求的申请材料格式，要求赵佳杰照此格式提交。5月11日上午，经王某确认后，赵佳杰将签字后的《撤场申请》发送给王某。王某同时表示，已经转发给了魏经理。随后赵佳杰先后与王某、魏经理、负责人李某开始了长达两个多月的沟通。5月20日、23日，赵佳杰按照朗福公司的要求提供了《会员权益转让协议》、《撤店公告》。5月26日，赵佳杰按照朗福公司的要求提供了《会员权益解决方案》。但朗福公司以会员退费问题未解决、不认可赵佳杰的会员权益转让方案等理由，一直无故拖延。5月27日，赵佳杰再次递交书面申请。朗福公司在赵佳杰的一再要求下，承诺一周内予以答复，但并未答复。6月期间，朗福公司多次以会员问题未解决、会员投诉等理由进行推脱和责问，但至今朗福公司也未提交任何会员投诉的直接证据。7月18日，朗福公司书面通知赵佳杰：决定自2020年7月20日收回租赁场地，并声称“场地内所有物品归其所有”。一审法院仅以2020年5月27日《撤场申请》作为赵佳杰提出撤场的时间，与事实不符，忽视了此前半个多月间双方协商的过程。赵佳杰在一审中提交的多份录音也显示，双方沟通过程中均提到由于疫情防控的影响，租赁场所无法正常营业。双方争议的焦点起初在于如何减免租金、分摊责任。但随后朗福公司态度突变，转而以会员问题未解决为由，要求赵佳杰为全部会员退费或逐一解决后，方可退场。（3）双方在长达两个多月的沟通过程中均一致认可，商场三楼区域在疫情管控措施下无法正常营业，这是双方协商解除合同的背景和原因。2020年1月底，新冠肺炎疫情开始在全国范围内肆虐、漫延。2020年1月24日下午，北京市政府举行新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会。1月27日，北京市人民政府办公厅下发通知要求。2月9日，北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布十条疫情防控通告。在此情况下，由于赵佳杰租赁场地所在的商场三楼主要为儿童乐园区、课外培训区，人员容易聚集，且主要服务对象是孩子，在紧张的疫情局势下，一直未能正常营业。直至2020年5月10日，赵佳杰为了避免更大的损失，才开始找到朗福公司要求与其协商撤场和减免租金事宜。可以说，突如其来的新冠疫情及防控政策的出台导致场地无法正常营业，是赵佳杰与朗福公司申请协商提前撤场的根本原因，属于租赁双方均不能预见、不能克服的客观情况，而并非如一审判决所述“赵佳杰提前单方解除合同”。在此过程中，赵佳杰主观上没有任何过错，也并未追究商场未能正常租赁场地的违约责任，始终在与其协商，尽可能公平合理地分摊责任，化解风险。二、一审判决对双方合同解除的性质和责任认定有误，一审法院仅仅以“主动提出解除合同”这一行为就判定赵佳杰承担违约责任，属于适用法律错误，赵佳杰不应承担违约责任。（1）自2020年5月10日开始，赵佳杰先后与朗福公司单位的负责人李某、王某、魏某等人多次微信沟通，并多次前往朗福公司商场当面协商。双方租赁合同无法履行和协商解除并非出于赵佳杰个人原因。赵佳杰并未依据《商业房屋租赁合同》第九条第三项，第十二条第三项的约定追究朗福公司的违约责任，也没有依据合同法第九十四条的规定单方通知朗福公司解除合同，而是一直在尽可能按照朗福公司的要求与朗福公司协商租金减免和撤场事宜。一审法院仅根据解除合同的表示系由赵佳杰主动提出这一外在形式，就认定赵佳杰应当承担违约责任，未考虑提出撤场的背景、原因和在当时合同客观上已经无法继续履行的实际情况。一审法院并未适用双方合同第十二条第5项的约定，一方面不认为赵佳杰系出于自身原因解除，另一方面又认为“属于单方提前解除”，需要承担违约责任。出现了逻辑上的矛盾。一审法院考虑在疫情防控措施的影响下，租赁场地确实未实际使用，而根据实际经营状况酌减租金的处理方式合乎情理、法理。但由于一审法院对撤场申请的提出时间认定有误，因此酌减租金的时间基础、酌减的幅度不合理。一审法院认为即使在无法履行的情况下，赵佳杰也不应单方解除合同，只要主动提出解除合同，即构成违约，就需承担违约责任，这一认定不但忽视了重大疫情影响导致合同客观无法履行的背景，违背了双方合同关于不可抗力的约定，也不符合过错归责的最基本原则。（3）赵佳杰在疫情爆发之前，租金已经交付至2020年1月底，而商场受到疫情影响无法正常营业的时间是1月27日左右。因此，在疫情发生之前，赵佳杰不存在任何拖欠租金的违约行为。自2020年2月起，虽然赵佳杰未缴纳租金，一方面是由于受疫情影响，客观上确实未实际经营，另一方面，赵佳杰也从未表示过不缴纳租金，只是要求朗福公司根据实际情况进行减免，主观上没有任何违约的意图和故意。一审判决仅据“主动提前解除合同”这一行为，判定赵佳杰应当承担单方解约的违约责任，未考虑赵佳杰在此过程中与朗福公司沟通协商的过程和善意心态，也未考虑租赁关系无法履行的客观情况，强行要求承租人不得解除合同，强人所难，也不符合“平衡各方利益，共担风险、共渡难关，实现法律效果与社会效果的统一”的司法价值。（4）朗福公司利用强行扣押的赵佳杰的游乐设施，未告知赵佳杰，未取得赵佳杰同意，就打着代替赵佳杰为消费者提供服务的旗号强行开放游乐设施，自行对外推广、销售票卡获利。在此过程中其不但没有任何损失，还因此获取了极大的不当利益。一审法院本着对案件负责的态度，对现场进行了实地勘察，确认了朗福公司利用强行扣押的游乐设备设施，自己对外销售获利的事实。自2020年8月1日商场三层恢复营业至今，朗福公司对外销售营利已经长达近8个月。而对收取的巨额费用，朗福公司既不提供收入明细，也拒不交还给赵佳杰或折抵租金。该收入显然无合法依据。一审法院虽然对此进行了确认，也驳回了朗福公司要求赵佳杰承担其工人工资的无理诉求，但是对其非法获利的情况却未予处理，对其继续对外销售的违法行为也未采取任何制止措施。朗福公司以会员问题为借口强行扣留赵佳杰的游乐设施，自营获利的行为，既严重违反合同约定，又侵害了赵佳杰的合法财产权利。朗福公司辩称，同意一审判决，不同意赵佳杰的上诉请求，请求二审法院驳回赵佳杰的上诉。朗福公司向一审法院起诉请求：1.要求赵佳杰支付提前解除合同违约金37942元（按年租金379418元的10%计算）；2.要求赵佳杰支付2020年2月1日至2020年7月26日的租金189708.9元；3.要求赵佳杰支付延迟交纳租金的滞纳金32199元（2020年2月1日至2020年7月26日，以379418元为基数，按日千分之一标准计算，计176天）；4.要求赵佳杰支付延迟支付租金的违约金30388元（2020年2月1日至2020年7月26日，以189708.9元为基数，按日千分之一标准计算）；5.要求赵佳杰支付会员消费卡费用103200元（自2020年8月1日至2021年1月7日，消费人数为199人，消费次数为2064次，每次按50元计算），立即办理会员退费手续；6.要求赵佳杰支付2020年7月27日至2021年1月25日场地占用费221933元（按照年租金379418元计算）；7.要求赵佳杰支付2020年8月1日至2021年1月31日期间，四名员工的工资72000元（按照每名员工3000元/月计算）。诉讼费由赵佳杰负担。一审法院认定事实：北京朗福购物中心有限公司于2019年12月27日变更为北京朗福商业发展有限公司。2018年3月3日，（出租人、甲方）朗福公司与（承租人、乙方）赵佳杰签订场地租赁合同。合同约定，乙方承租甲方商场内的展位用于经营娱乐，品牌为儿童乐园，面积为297平方米。租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，共计36个月。租金标准，合同期内，租金（不含税）为每平方米3.5元/天，合同期内第三年的租金和物业费根据市场价格进行调整（不含税）。租金的支付方式与时间为半年支付，上交款。合同期内，乙方延期支付的，乙方应按租金金额每天1%的标准向甲方支付滞纳金，为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于进场装修前向甲方一次性交付相当于3个月租金押金，共计94854元。合同第五条押金和质保金的扣除。1.如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分租金保证金冲抵。其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等充抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。3.如乙方违反本协议约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为，造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。合同第六条代收款，指甲方第三方向乙方收取的各项费用，包括但不限于电费、取暖费、物业费、水费。乙方应按照甲方及第三方的要求，及时缴纳。合同第十二条，有关违约责任。合同相关约定，甲、乙双方必须严格遵守，与其中任何相违背的行为均视为违约行为，甲、乙方违约，按年租金的10%向甲方交纳违约金。1.甲、乙任何一方不得单方终止合约。合同期内，乙方单方终止合同，甲方不退乙方交纳的包括押金、租金、质保金、履约保证金、定金等全部费用，乙方不得拆、移展位配套装修及物品，所扣费用作为清算合同期内应缴各项费用给甲方造成的损失赔偿。2.如遇不可抗力（如国家征占地、战争、严重灾害等），合同自行终止，双方互不承担责任。如须变更合同条款时，甲、乙双方协商后将重新修订的合同条款列为补充协议；若协商不成双方可解除合同，合同效力即行终止。3.甲方未按约定提供场地用水、用电等市场内的经营设施或条件，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金。4.乙方未按照约定支付租金等相关费用的，应每日向甲方支付迟延租金等费用1%的违约金。5.乙方因自身原因提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。赵佳杰与朗福公司签订商业房屋租赁合同后，赵佳杰以北京宝宝欢乐时光商店（个体工商户，经营者赵佳杰，已于2020年12月23日注销）名义进行儿童娱乐设施经营，并交纳了3个月的押金，租金已交纳至2020年1月底。2020年5月10日，赵佳杰以疫情影响等原因，导致无法继续经营为由，向朗福公司提出提前撤场，双方协商沟通解决撤场事宜未果。2020年5月23日，北京宝宝欢乐时光商店（赵佳杰）（出让方、甲方）与北京乐贝谷儿童娱乐有限公司（接收方、乙方）签订会员转让协议，协议约定，甲乙双方经友好协商，就甲方经营期内未消费完会员转给乙方的相关事宜，达成如下协议：一、经甲方与会员沟通达成一致，甲方经营期间未消费完的次卡会员，可凭“乐贝谷体验卡”到乙方“淘气堡”进行消费。甲方根据实际所需次卡会员数量从乙方购买“乐贝谷体验卡”。二、体验卡需加盖甲乙双方公章，有效期至2020年12月31日，不可退换，过期无效。三、甲方经营期间未消费完的年卡会员，需保证能够继续到乙方“淘气堡”消费使用，至原甲方年卡有效期结束时为止。四、乙方自愿接收甲方持有“乐贝谷体验卡”的会员，并承诺为会员提供服务。五、甲方会员转让前的最终解释权由甲方所有，经转让后“乐贝谷体验卡”的相关解释权由乙方所有。2020年5月27日，北京宝宝欢乐时光商店（赵佳杰）向朗福公司递交书面撤场申请，撤场申请内容记载：朗福公司，由于疫情影响原因，导致北京宝宝欢乐时光商店无法继续经营，北京宝宝欢乐时光商店负责人赵佳杰于2020年5月10日口头申请向贵公司提出终止合同提前撤场，经两次友好协商后，根据沟通结果，现书面向贵公司提出申请提前终止合同，撤除北京宝宝欢乐时光商店设备，请朗福公司负责人予以批准为盼。同时向朗福公司递交了会员权益解决方案，方案中记载：一、为保障次卡会员的利益，将通过购买“乐贝谷体验卡”形式将会员权益进行转移，已于2020年5月23日与乐贝谷乐园签订《会员权益转让协议》。二、对于未消费完的年卡会员，可继续到乐贝谷乐园消费使用，直至原年卡有效期结束时为止。三、对于不愿转移会员权益的消费者，将会根据会员剩余次数，进行退费。时间地点会以短信形式进行通知。朗福公司收到赵佳杰的书面撤场申请及会员权益解决方案后，表示一周内予以书面回复，但未回复。赵佳杰向朗福公司提供了会员购买儿童娱乐消费卡未消费完毕的记录材料。2020年6月17日，赵佳杰将朗福公司诉于法院（房屋租赁合同纠纷），诉讼请求如下：1.请求判令双方签订的《商业房屋租赁合同》已于2020年5月10日解除；2.请求判令减免疫情期间（2020年1月底至合同解除之日）的房屋租金；3.请求判令朗福公司返还租赁押金94854元、装修押金1万元、接电入户费5500元；4.请求判令朗福公司返还扣押的全部设备。该案正在审理中。2020年8月，赵佳杰欲拉走儿童娱乐设施，双方发生争议，未能协商解决，赵佳杰未能将儿童娱乐设施拉走。朗福公司将赵佳杰原经营的儿童娱乐设施开放经营。后双方协商解决撤场等事宜未果。朗福公司向法院提起诉讼，要求赵佳杰支付租金及违约金等损失费用。审理期间，法院到朗福广场现场勘查，朗福公司对于赵佳杰原有经营的儿童娱乐设施进行对外经营开放。但娱乐的儿童并非仅限于原赵佳杰对外销售的会员。一审法院认为，当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。本案中，朗福公司、赵佳杰签订了三年期限的房屋租赁合同，赵佳杰在朗福公司出租的朗福广场的商场内经营儿童娱乐项目。租赁合同在履行期间，因为新型冠状病毒疫情特殊情况的出现，赵佳杰于2020年5月27日向朗福公司递交了书面撤场申请，赵佳杰在递交申请后，未继续经营。结合朗福公司认可于2020年5月27日收到了赵佳杰提交的书面撤场申请，朗福公司工作人员在撤场申请书作出的“一周内予以回复”的意思表示，但实际未予回复的情况。可以认定，双方签订的房屋租赁合同已于2020年6月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于赵佳杰在2020年1月底后，未向朗福公司交纳过租金。故此，朗福公司要求赵佳杰支付双方合同解除前的租金，并不违反合同约定，法院予以支持。但支付租金的数额，应结合赵佳杰递交撤场申请的时间及疫情期间赵佳杰实际经营情况等因素，法院予以酌情确定其数额。朗福公司主张的合同解除后的租金，法院不予支持。合同履行过程中，赵佳杰提前单方解除合同，朗福公司要求赵佳杰按照合同约定支付年租金的10%的违约金，并不违反合同约定，法院予以支持。因为朗福公司已向赵佳杰主张了解除合同违约金，故此，朗福公司要求赵佳杰支付迟延支付租金违约金、滞纳金，法院不予支持。赵佳杰向朗福公司递交撤场申请后，亦要求搬走儿童娱乐设施，因双方产生异议，赵佳杰未能搬走。另外，赵佳杰在递交撤场申请后也未在继续经营，故此，朗福公司要求赵佳杰支付场地占用费用，法院不予支持。因疫情特殊情况，2020年8月，朗福公司利用赵佳杰投入安装的儿童娱乐设施继续经营，娱乐儿童并非仅限于赵佳杰原对外销售的会员。另外，朗福公司也并非另行使用自己专门建设的娱乐设施，代赵佳杰处理了会员卡消费事宜，且朗福公司也未能提供会员与其签订代为消费的相应证据材料，故此，朗福公司要求赵佳杰支付消费卡费用及管理人员的人工费用，法院不予支持。朗福公司要求赵佳杰立即办理会员退费手续，因退费事宜与本案非属同一法律关系，故本案不予涉及。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵佳杰给付北京朗福商业发展有限公司租赁费六万三千九百二十九元（限判决生效之日起十日内付清）。二、赵佳杰给付北京朗福商业发展有限公司违约金三万七千九百四十二元（限判决生效之日起十日内付清）。三、驳回北京朗福商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2018年3月3日朗福公司与赵佳杰签订的场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行己方义务。场地租赁合同约定，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，朗福公司、赵佳杰任何一方不得单方终止合约。根据查明的事实，2020年5月27日赵佳杰向朗福公司递交书面撤场申请，朗福公司认可于2020年5月27日收到了赵佳杰提交的书面撤场申请，表示一周内予以书面回复，但未回复。一审法院根据双方合同履行情况，赵佳杰向朗福公司提出解除合同情形，认定朗福公司一周后实际未予回复的行为视为其对赵佳杰递交的书面撤场申请并无异议，双方签订的房屋租赁合同于2020年6月4日解除，并无不当。赵佳杰在合同履行期间提出解除合同，违反双方合同约定，构成违约，朗福公司主张其承担违约责任，合法有据。赵佳杰上诉主张不应承担解除合同的违约责任，但并未提交充分有效证据证明其提出撤场申请时达到合同约定的解除条件，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，赵佳杰与朗福公司签订租赁合同后，赵佳杰已支付租金至2020年1月底。现双方签订的租赁合同于2020年6月4日解除，赵佳杰应向朗福公司支付2020年1月底后至双方合同解除前的租金。一审法院根据赵佳杰租赁房屋期间，结合新冠肺炎疫情对经营的影响等因素，酌情确定的租金数额，并无不当。双方签订的租赁合同约定，合同相关约定，甲、乙双方必须严格遵守，与其中任何相违背的行为均视为违约行为，甲、乙方违约，按年租金的10%向甲方交纳违约金。合同履行过程中，赵佳杰提前单方解除合同，朗福公司要求赵佳杰按照合同约定支付年租金的10%的违约金，合法有据。赵佳杰上诉主张一审法院对双方合同解除的性质和责任认定有误，其不应支付违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于朗福公司已向赵佳杰主张解除合同的违约金，一审法院根据双方合同履行状况，赵佳杰解约情形等因素，对朗福公司要求赵佳杰支付迟延支付租金违约金、滞纳金不予支持，并无不当。因赵佳杰在递交撤场申请后并未在涉案场地继续经营，且其要求搬走儿童娱乐设施但因双方的争议未能搬走，朗福公司在利用赵佳杰投入安装的儿童娱乐设施继续经营，一审法院认定朗福公司要求赵佳杰支付场地占用费用缺乏依据，对此不予支持，亦无不当。朗福公司利用赵佳杰投入安装的儿童娱乐设施继续经营，经营对象并非仅限于赵佳杰原对外销售的会员，且并未提供充分有效的证据证明会员与其签订代为消费的情况，一审法院未予支持朗福公司要求赵佳杰支付消费卡费用及管理人员的人工费用的主张，并无不当。会员退费事宜与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。综上所述，赵佳杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2338元，由赵佳杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年七月八日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 卢园园