北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8036号上诉人(原审原告)：北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳环岛西侧1号楼3层301。法定代表人：李英，总经理。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭，北京市京都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京昊业晟世投资管理有限公司，住所地北京市通州区工业开发区合欢南路2号1幢1层001号。法定代表人：刘丽云，经理。委托诉讼代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。上诉人北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司因与被上诉人北京昊业晟世投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初8106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司的委托诉讼代理人刘铭、张立琼，被上诉人(原审被告)北京昊业晟世投资管理有限公司的委托诉讼代理人王家利、田妍卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司（以下简称圣火公司）上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理；或者改判支持上诉人一审诉讼请求，并驳回被上诉人一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决对有关合同违约事由认定事实不清（一）案涉租赁合同已于2019年9月6日解除，此期日后之合同权利义务理应终止履行。1.太阳圣火公司已经向昊业晟世公司送达解除合同通知，昊业晟世公司认可当日合同解除，双方对2019年9月6日后终止后不再履行合同义务存在合意与共识。2019年9月6日，太阳圣火公司向昊业晟世公司发出终止合同权利义务通知书，明确告知解除案涉《租赁合同》合同及补充协议。昊业晟世公司“案涉合同已于2019年9月6日圣火公司发出解除通知之日解除”。可见双方对于案涉合同已经于2019年9月6日解除并无异议，租赁合同对缔约双方不再有强制履行拘束力。（二）太阳圣火公司在合同解除后不负合同履行义务，亦不存在违约行为根据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。案涉35000平方米租赁场地及房屋租赁期限按约定为2020年1月1日，尚未履行，依法应终止履行。太阳圣火公司在合同解除后不负履行义务亦不存在承担违约责任之事由。（三）太阳圣火公司解除合同通知于法有据，应予尊重。本案中，太阳圣火公司因昊业晟世公司履行合同不符合约定，发出《终止执行合同通知》。从终止合同执行通知的理由及表述来看，系因昊业晟世不予协助办理营业执照、擅自停电的违约行为，以及履行租赁合同约定业态的规划前置审批不确定。导致合同“已经不具备履行基础”，从文义表示上具有“合同目的不能实现”的法定依据，至此提出合同义务终止履行。一般而言，合同终止包括解除合同情形。该通知送达后，昊业晟世公司在三个月的法定期限内未提出异议，亦未就其擅自停电等违约行为作出任何解释或反驳，且并未继续履行《租赁合同》及补充协议约定之租赁标的交付义务，可确认其同意解除合同及解除合同所载事由。二、一审判决认定太阳圣火公司存在违约行为，系认定事实错误一审判决裁判认为，“其一，依《租赁合同》的约定，圣火公司应在该合同签订后的4个月内（即2019年9月8日前）向昊业晟世公司支付第二笔定金100万元，但圣火公司未支付，其行为构成违约。其二，按照双方签署的《补充协议》约定，圣火公司应在双方签署租赁物交接单后7个工作日内向昊业晟世公司支付租.圣火公司最迟应于2019年9月5日向昊业晟世公司支付租金，但圣火公司至今未向昊业晟世公司支付租金，亦已构成违约。其三，在合同履行过程中，圣火公司于2019年9月6日向昊业晟世公司发出《终止通知》，截止到2019年12月12日，圣火公司已完全搬离了涉案场地，故其已经以行为表明不在履行合同义务，亦已构成根本违约。”前述三项太阳圣火公司之违约事由缺乏事实及法律依据。1.定金合同自交付定金时成立，未成立之合同不发生拘束力。前面已经提及，太阳圣火公司因合同解除而不负履行义务。退一步讲，合同的中的定金条款履行与否并不发生违约行为的法律后果。《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立。实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。本案中，太阳圣火公司已依约交付第一期定金100万元，根据民法典规定，“实际交付的定金多于或少于约定数额，视为变更约定的定金合同数额”之规定，双方已变更定金数额。退一步讲，即使双方没有就定金数额变更达成一致，因定金契约的要物性，其在定金实际交付前未成立。太阳圣火公司未支付第二期定金并不构成违约。同时，因定金契约的从属性，其成立与否都不会影响主契约的效力。故昊业晟世公司未能按主契约履行。租赁合同义务业已构成违约，案涉合同未能履行系昊业晟世公司积极追求之目的。2.因昊业晟世公司实施断电等履行合同不符合约定之行为，太阳圣火公司依法享有并行使履行抗辩权利，并非违约行为前面已经提及，太阳圣火公司因合同解除而不负履行义务。退一步讲，太阳圣火公司在昊业晟世公司在其在先义务履行不符合约定的情况下，太阳圣火公司依法享有履行抗辩权利。通过一审查明之事实，2019年9月5日，昊业晟世公司停止供电。而在此以前的一个月间，昊业晟世公司拒绝协助太阳圣火公司办理案涉租赁场所的工商登记证明文件。根据合同约定，案涉租赁房屋用途为文创设计、影视拍摄、办公等商业业态，昊业晟世公司无正当理由擅自断电、拒绝提供经营场所证明，致太阳圣火公司尚无法在租赁房屋场所正常开展商业经营活动，昊业晟世公司相关行为系违约在先，太阳圣火公司依法有权拒绝其相应的履行要求，此举并非违约行为。3.太阳圣火公司发出终止合同通知以及不使用租赁房屋之行为，并非违约行为，一审判决认定为根本违约行为，系认定事实错误前面已经提及，太阳圣火公司因昊业晟世公司无正当理由拒不履行合同，向太阳圣火公司发出了终止履行合同通知。该通知无论是依法认定为解除合同通知，还是被认定为履行抗辩告知，均不能以此推定太阳圣火公司拒绝履行合同义务的根本违约行为。太阳圣火公司是否使用租赁房屋，系其自行行使权利之行为，而非其合同义务，一审判决将权利行使与否等同于拒绝履行义务，显系认定事实错误。三、一审判决对于解除合同的原因行为及法律适用错误。1.一审判决关于案涉合同解除与否及其原因行为失查，裁判缺乏逻辑前提，系认定事实不清。本案中，太阳圣火公司因昊业晟世公司履行合同不符合约定，发出《终止执行合同通知》。对于该通知之法律性质识别，可能有两种情形，其一，为行使履行抗辩权或不安抗辩权；其二，为违约解除合同通知。从终止合同执行通知的理由及表述来看，系因昊业晟世不予协助办理营业执照、擅自停电的违约行为，以及履行租赁合同约定业态的规划前置审批不确定。导致合同“已经不具备履行基础”，“合同执行有重大风险”，至此提出合同义务终止履行，结合太阳圣火公司于12月中旬发出的履行合同《询证函》之意思表示来看，太阳圣火公司相关意思表示为行使合同履行抗辩。若通过太阳圣火公司表达之返还定金之主张看，亦不能排除有解除合同之意思。事实上，昊业晟世公司将收到的《合同终止执行通知》对待为受送达解除合同通知，并主张收到该通知之日合同解除。昊业晟世公司收到其认为的解除合同通知后，并未在三个月内提出异议，亦未继续履行合同及补充协议。上诉人认为，一审判决并未就解除合同原因行为及解除合同时点作出裁判认定，在未审查解除合同与否及原因几何的情况下，作出解除合同后果之裁判，缺乏法理逻辑。前面已经提及，若认为《终止执行合同通知》为解除合同表示并送达，则案涉合同已经在2019年9月5日解除，之后合同不必继续履行，亦不存在一审判决所载的此日后的三个违约行为认定依据。若认为太阳圣火公司发出的《终止执行合同通知》为明示拒绝履行合同的意思表示致根本违约，则昊业晟世公司应以此根本违约事由向太阳圣火公司解除合同并发出明确通知。本案中，一审判决既未认定双方协商一致解除合同情形，又未认定太阳圣火公司单方依法解除合同的法律效力，本案合同及补充协议效力期间悬而未决。一审判决无视合同主债权债务未届期限到来，且昊业晟世公司亦未履行合同主要义务之事实，系认定事实不清。2.一审判决以500万元违约金为依据，系认定事实不清案涉《租赁合同》第十三条第二款约定，“租赁期内，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付500万元违约金…”昊业晟世公司反诉以此为由主张违约金，一审法院虽有酌减，但仍裁判赔付250万元违约金，系认定事实不清。太阳圣火公司提出之《合同终止执行通知》，并非无故不履行合同，而是在昊业晟世公司违约行为致其合同目的不能实现的情况下发出的终止履行意思。同时，该终止通知亦不符合适用《租赁合同》第十三条约定。《租赁合同》第十三条约定，“租赁期内”提前解除合同适用违约金条款。依《租赁合同》第四条中租赁期限约定，“租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起.实际起租日期以甲方全部交付租赁物后五个月为计算起租日。”讼争《合同终止执行通知》送达时日为2019年9月，并不在合同约定之“租赁期限内”，并不适用租赁期限内的违约金条款。四、一审判决混淆了《租赁合同》与《补充协议》权利义务范围，认定事实不清导致裁判结果错误。1.《租赁合同》与《补充协议》房屋租赁范围不同。《租赁合同》租赁房屋面积23501平方米，租赁占地面积35000平方米；而《补充协议》房屋租赁面积仅2700平方米。2.《租赁合同》与《补充协议》租金对价不同。《租赁合同》约定租金为1500万元其逐年递增；而《补充协议》约定租金合计31万余元。3.《租赁合同》与《补充协议》租赁期限不同，起租时点不同。《租赁合同》“租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后五个月为计算起租日。”《补充协议》租赁期限从2019年9月至11月就间，中止日为2019年12月31日。4.《租赁合同》与《补充协议》违约金约定不同《租赁合同》约定之违约金为，“租赁期内，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付500万元违约。”《补充协议》违约金条款约定为“4.1如甲方现有商户到期后乙方未及时接收，乙方需向甲方支付违约租金作为补偿，补偿标准为：乙方每延收一天，则向甲方支付两天的租金作为违约金。如甲方现有商户到期后乙方未承租，乙方需向甲方支付库房一个月租金作为补偿。”以上可见，《租赁合同》与《补充协议》之权利义务差别明显。后者虽冠以“补充协议”之名称，但与《租赁合同》系两个完全不同之独立契约。一审判决混同了《租赁合同》与《补充协议》的区别，将《补充协议》履行中的争议以《租赁合同》的违约金后果作为裁判依据，系认定事实不清。五、一审判决对案涉租赁合同附条件履行的前置条件成就与否的事实认定错误昊业晟世公司将工业厂房在合同中允诺以“文创设计、影视拍摄、办公、展厅、银行、酒店、餐饮、娱乐、仓库、商业综合体、商住物业经营”等作为租赁用途，并以该等用途为租赁对价作较高估值。前述“文创设计、影视拍摄、办公、餐饮、娱乐等业态与租赁物固有的业态不符，昊业晟世公司需提供相应经营业务的同意建设和改造文件，方可实现合同租赁用途目的。为此，案涉《租赁合同》第十五条“合同的解除”中约定，“4.本合同签订后在约定的移交日期2019年12月31日前，经过双方共同努力未能取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件时，本合同自动终止。5.当取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件时，本合同继续履行。可见，本合同系附条件履行之合同，合同约定之目的以“取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造的文件”成就方可履行。时至今日，昊业晟世公司并未就相关行政许可文件进行申报准备，该等障碍是合同履行不能的客观原因。一审判决在合同条件尚未成就，无法履行的情况下判定太阳圣火公司根本违约，系认定事实错误。六、一审判决对昊业晟世公司的损失后果疏于审查，认定事实错误前面已经提及，昊业晟世公司未能取得符合租赁用途目的的行政许可文件，合同履行的条件尚未成就。事实上，昊业晟世公司并未就案涉租赁23000平方米租赁房屋交付履行提供履行证据，现有证据亦足以证明其尚无法履行23000平方米租赁房屋交付义务。从昊业晟世公司向一审法院提交的《涉案库房核损明细》（见昊业晟世公司一审证据5）可见，除3000平方米左右的尚未出租的空置房屋外，近2万平方米租赁标的房屋尚处于履行期限中，其中有的租户租赁期限届达2023年。昊业晟世公司并未就租赁期限内之商户提前腾退以向太阳圣火公司履行合同。前述商户仍然在承租使用本案争议租赁标的房屋，昊业晟世公司并无值得一提的空置损失。需要指出的是，昊业晟世公司为掩饰无法提供租赁场所的事实，将前述未到期租赁商户相互调换租赁区域的方式调整，但无法改变前述承租商户仍然在案涉租赁区域不间断租赁使用的事实。一审判决对案涉租赁区域实际承租人状况未置调查，未能查明昊业晟世公司并未因本案争议发生空置损失的情况，系认定事实不清。七、一审判决程序违法。本案一审系采用简易程序审理。根据民事诉讼法规定，简易程序的适用范围是事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的案件。本案中，有本诉有反诉，有《租赁合同》及《补充协议》两个合同权利义务共存，还有附条件履行、解除合同及履行抗辩等重大争议，不应适用简易程序审理。一审判决适用简易程序裁判，系程序违法，应予以纠正。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，裁判结果有失公正、公允，令上诉人太阳圣火公司难以服判息讼，故提出上诉，请依法裁判。北京昊业晟世投资管理有限公司（以下简称昊业盛世公司）辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回。圣火公司向一审法院起诉请求：1．昊业晟世公司返还已付定金100万元；2．昊业晟世公司支付延期返还定金的利息（以100万元为本金，自2020年1月8日即双方约定应返还定金之日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案诉讼费由昊业晟世公司承担。昊业盛世公司向一审法院提出反诉请求：1.圣火公司支付补充协议中约定的租金311335.2元；2.圣火公司支付五号楼自2019年6月8日起至2019年8月31日止的租金83776元；3.圣火公司支付保安楼自2019年5月23日起至2019年12月31日止的租金119706.4元；4.圣火公司支付欠付的水电费108044元；5.圣火公司赔偿提前解除合同的违约金500万元；6.本案诉讼费由圣火公司承担。一审法院认定事实：一、租赁标的物情况良利达租赁中心拥有坐落于北京市通州区工业开发区（以下简称开发区）内工业用地的国有土地使用权，并办理了在上述土地上建设车间、办公楼、工业厂房等的规划审批手续。钢窗总厂拥有坐落于北京市通州区张家湾新镇南侧企业用地的集体土地建设用地的使用权，该厂在上述土地上有厂房、平房若干的房屋所有权。三韩公司拥有坐落于开发区内工业用地的国有土地的使用权，该公司办理了在上述土地上进行厂房扩建等的规划审批手续。良利达租赁中心、钢窗总厂和三韩公司均向昊业晟世公司出具了《授权证明》，将其厂房、场地授权昊业晟世公司经营。二、合同签署情况2019年5月8日，昊业晟世公司作为出租方（甲方）与圣火公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定昊业晟世公司将位于北京市通州区张家湾合欢南路2号和通州工业开发区广聚街8号的钢窗总厂、良利达租赁中心和三韩公司三家单位院内，包括但不限于院内所有建筑物、空场地、绿地、停车位、楼顶的冠名权、院门冠名权等交由圣火公司使用，年租金标准为1500万元，租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起至2038年7月31日止，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后5个月为计算起租日；租赁物总占地约35000平方米，产权证建筑总面积为23501平方米，双方经共同测量确认有产权部分共计23475平方米，无产权部分共计3442平方米，且无产权部分无偿交由圣火公司使用。合同第三条约定租赁用途为文创设计、影视拍摄、办公、展厅、银行、酒店、餐饮、娱乐、仓库、商业综合体、商住物业经营及法律法规未禁止经营的业务（上述经营项目以政府审批为准，经营项目审批手续由乙方自行办理，甲方需配合）。合同第四条约定，租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起至2038年7月31日止，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后五个月为起租日。合同第五条约定，年租金为1500万元，租金每三年在前一年租金总额基础上递增7%；定金为300万元，乙方于签约七日内向甲方支付100万元，4个月内支付100万元，6个月内支付100万元，作为乙方履约的诚意金。该定金300万元于甲方将租赁物交付至乙方后自动转化为押金。合同第十三条约定：1.乙方如不能按约定支付租金，逾期期间，除应当支付租金外，每逾期一天的按年租金的千分之一支付违约金赔偿给甲方，逾期达3个月的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金500万元。2.租赁期限内，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付500万元违约金，且乙方投入的装修、改扩部分、附属设施不得拆改，乙方投入的可移动的设备、设施由乙方自行拆移。室内外装饰、装修保持当时现状，乙方不需要恢复至起租状态。3.本合同约定的违约金、赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方应当予以经营赔偿。合同第十五条第4款约定：本合同签订后在约定的移交日期2019年12月31日前，经过双方共同努力未取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件时，本合同自动终止，甲方需在7日内一次性无息退还乙方已支付的定金300万元，双方互不追究其它责任。本条款的生效不与其他条款冲突，时间到未取得即生效。合同另就争议解决等进行了明确约定。2019年8月，昊业晟世公司作为出租方（甲方）与圣火公司作为承租方（乙方）签署《补充协议》，约定：由于甲方部分商户提前到期，甲乙方提前交接，租赁期由实际承租日至2019年12月31日，自2020年1月1日起并入主合同（详见附表）。合同第二条约定：甲方应于附表中对应日期前将租赁物按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第三条第3.1款约定：甲乙双方在每个商户合同到期后，双方进行交接，交接完后按照实际面积一次性支付2019年12月31日之前的库房租金。乙方应于甲乙双方签订租赁物交接单后7个工作日内向甲方支付以下租金，详见双方提前交接产权面积租金支付明细表（以下简称明细表）。明细表载明：1.5号楼拟交接日期为2019年9月1日，拟租赁期限为自2019年9月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为896平方米，租赁单价为1.1元/平方米，拟收租金为120243.2元；2.美利达自行车库房（以下简称自行车库房）拟交接日期为2019年8月31日，拟租赁期限为自2019年9月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为840平方米，租赁单价为1.1元/平方米，拟收租金为112728元；3.路旭阳商贸库房拟交接日期为2019年10月9日，拟租赁期限为自2019年10月12日起至2019年12月31日止，租赁面积为448平方米，租赁单价为1.1元/平方米，拟收租金为39424元；4.福瑞达源库房拟交接日期为2019年10月29日，拟租赁期限为自2019年11月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为324平方米，租赁单价为1.1元/平方米，拟收租金为21384元；5.童利商贸库房拟交接日期为2019年10月19日，拟租赁期限为自2019年10月22日起至2019年12月31日止，租赁面积为228平方米，租赁单价为1.1元/平方米，拟收租金为17556元。合同第三条第3.1款备注：甲乙双方在每个商户合同到期后，双方进行交接，交接完按照实际面积和实际交接日期计算租金，由乙方7个工作日内一次性付清在2019年12月31日之前的租金。合同第三条第3.2款约定：因乙方管理、经营使用此租赁物期间产生的水电费，由乙方向甲方支付：（1）乙方如使用市政自来水，水费12元/吨；（2）乙方如使用甲方自备井供水，水免费使用；（3）乙方如使用甲方变压器供电，电费1.5元/度。合同第四条第4.1款约定：如甲方现有合同到期后乙方未及时接收，乙方需向甲方支付违约租金作为补偿，补偿标准为乙方每延收一天，则向甲方支付两天的租金作为违约金。如甲方现有商户到期后乙方未承租，乙方需向甲方支付库房一个月租金作为补偿。双方均在上述协议上盖章确认，昊业晟世公司的落款日期为2019年8月23日，圣火公司的落款日期为2019年8月24日。三、合同履行情况《租赁合同》签署后，圣火公司于2019年5月15日向昊业晟世公司支付了定金100万元。2019年5月23日，昊业晟世公司将保安宿舍楼（以下简称保安楼，系包含在《租赁合同》约定的无产权部分范围内）交付圣火公司使用。2019年6月，昊业晟世公司向圣火公司交付了5号楼，圣火公司对已交付场地进行了装修，并投入宣传使用。双方未就上述房屋的交付办理正式的交接手续。2019年8月22日，昊业晟世公司向圣火公司发出《通知》，要求圣火公司将5号楼中600平方米部分腾清交还昊业晟世公司增租使用。2019年8月27日，昊业晟世公司向圣火公司交付了自行车库房，双方共同签署了《交接清单》。2019年9月5日，昊业晟世公司停止供电。圣火公司称因现场停止供电，其自2019年9月6日起在现场仅留一人看守物品。2019年9月6日，圣火公司向昊业晟世公司发出《关于“通州张家湾合欢南路2号房屋及土地使用权租赁合同”的终止执行通知》（以下简称《终止通知》），载明：“……2019年8月2日贵公司以会议形式通知我公司，因政府有关单位正在着手制定‘张家湾设计小镇’的相关规划，现无法办理前置审批。由于项目报批停止无法按照合同约定进行政府审批和政府出台相关政策时间不确定、规划细则不确定，且我公司8月1日开始在当地设立新运营公司，8月26日通过工商核名，名称为‘广聚八号（北京）设计创新园区有限责任公司’，期间一个多月贵公司一直也未能提供相关资料予以配合。2019年9月5日下午在没有任何口头或书面通知，也没有经过双方高层领导沟通的情况下，给我公司办公区停电，极大影响我公司办公秩序和员工士气。我公司认为，合同已经不具备履行基础，经我公司办公会慎重研究，合同执行有重大风险，根据第六章十五条第4款决定终止于贵公司上述合同及‘补充协议A’的租赁合同……”自2019年11月18日起至2019年12月12日止，圣火公司陆续将物品自现场搬离。2019年12月16日，圣火公司向昊业晟世公司发送《询证函》，询问昊业晟世公司是否取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件”，称如无法在2019年12月31日前取得相关文件，《租赁合同》自动终止，昊业晟世公司应向其返还已付定金。另查：自2019年6月6日起至2019年12月10日止，圣火公司欠付电费累计15471元、水费累计480元。本案审理过程中，经一审法院释明，圣火公司称其认为涉案《租赁合同》已终止，故其不再要求解除合同。昊业晟世公司则表示认可涉案合同已于2019年9月6日圣火公司发出解除通知之日解除。另昊业晟世公司称圣火公司有逾期支付租金及提前解约的违约行为，故其依据《租赁合同》第十三条第1、2款的约定主张违约金500万元。经一审法院询问，昊业晟世公司称其为履行与圣火公司签订的租赁合同及补充协议，提前向租户收回了部分涉案场地，故其实际损失是涉案场地空置期间的租金损失、为履约而进行装修改造的损失及中介费损失，并向一审法院提交了租金损失明细、装修改造的合同、发票等予以佐证。圣火公司对此不予认可，并要求调低违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《租赁合同》及《补充协议》，均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。从双方履行合同的情况来看，其一，依《租赁合同》的约定，圣火公司应在该合同签订后4个月内（即2019年9月8日前）向昊业晟世公司支付第二笔定金100万元，但圣火公司未支付，其行为构成违约。其二，按照双方签署的《补充协议》的约定，圣火公司应在双方签署租赁物交接单后7个工作日内向昊业晟世公司支付租金，双方在2019年8月27日签署《交接清单》，就昊业晟世公司向圣火公司交付自行车库进行了确认，故圣火公司最迟应于2019年9月5日向昊业晟世公司支付租金，但圣火公司至今未向昊业晟世公司支付租金，亦已构成违约。其三，在合同履行过程中，圣火公司于2019年9月6日向昊业晟世公司发出《终止通知》，截止到2019年12月12日，圣火公司已完全搬离了涉案场地，故其已经以行为明确表示不再继续履行合同义务，亦已构成根本违约。针对上述行为，圣火公司辩称昊业晟世公司未在约定的2019年12月31日前取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件”，合同应予终止，但圣火公司上述违约行为均发生于上述约定期限届满之前，故其辩解意见一审法院不予采信。另，圣火公司还以昊业晟世公司停止供电、未协助办理营业执照等理由抗辩，但昊业晟世公司系在圣火公司逾期支付租金的情况下停止供电，且合同亦未约定昊业晟世公司有协助办理营业执照的义务，故圣火公司上述辩解意见，均依据不足，一审法院不予采信。关于应付租金问题，双方签署《补充协议》，明确约定应在交接完后按照交付实际面积和实际交接日期计租。经查，昊业晟世公司提前向圣火公司交付了三处场地，分别为保安楼、5号楼和自行车库房。其中，关于保安楼，属于《租赁合同》约定的无产权面积部分，属于无偿提供使用的部分，故昊业晟世公司要求支付租金依据不足，一审法院不予支持。关于5号楼，《补充协议》约定该部分拟交接日期为2019年9月1日，并约定了拟收租金，但昊业晟世公司实际在2019年6月已实际交付了该部分场地，即双方并未约定圣火公司应支付拟交接日期之前的租金，但鉴于涉案合同系因圣火公司的违约行为导致无法继续履行，昊业晟世公司要求按照实际交付使用的期限计租，理由正当，一审法院依法予以支持。关于具体计租时间，双方均认可于2019年6月交付5号楼，但均未就具体交付日期提供证据，鉴于交付租赁物是出租人的合同义务，该部分举证责任应由昊业晟世公司承担，故一审法院酌情确定应自2019年6月30日开始计租，并计算至圣火公司实际腾清租赁物为止。关于自行车库房，双方于2019年8月27日签订《交接清单》，至圣火公司腾清搬离现场，圣火公司应按《补充协议》约定标准支付该部分租金。关于昊业晟世公司要求圣火公司支付其他部分租金的诉求，因相应场地未实际交付，故依据不足，一审法院不予支持。对于昊业晟世公司要求支付的水电费，以其提供证据载明金额为准。关于已付定金的退还及应赔偿违约金的问题，均应根据违约方应承担的违约责任及守约方合理损失认定。一审法院认为，当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据上文论述，在涉案《租赁合同》及《补充协议》履行过程中，圣火公司之行为已构成根本违约，故昊业晟世公司作为守约方有权选择适用违约金或定金条款，现昊业晟世公司反诉要求圣火公司赔偿违约金，其已选择适用违约金条款，故应退还相应定金。故对于圣火公司要求退还定金之诉求，一审法院予以支持。关于圣火公司应赔偿违约金的具体金额，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签署的《租赁合同》约定在承租人逾期支付租金等情况下，应赔偿出租人违约金500万元，圣火公司认为约定过高，要求调低，就此，一审法院认为，其一，从双方所签订的合同约定及双方陈述来看，合同暂定出租人在2020年1月1日才能向承租人交付租赁物，故可以得知，《租赁合同》签订时，大部分租赁物并非可立即交付状态；其二，从实际交付租赁物情况来看，昊业晟世公司仅实际向圣火公司交付了三处场地，其中有产权部分面积共计1700余平方米，不足约定租赁物面积的8％，其余部分尚未交付；其三，圣火公司在2019年9月6日即发出《终止通知》，明确表示不再履行合同义务，昊业晟世公司此时应及时采取措施止损。综上，一审法院以昊业晟世公司的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定圣火公司应赔偿昊业晟世公司违约金250万元。对于杨昊业晟世公司过高部分的诉求，依据不足，一审法院不予支持。关于圣火公司要求昊业晟世公司支付利息的诉求，因其为违约方，无权要求守约方承担违约责任，故依据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司给付北京昊业晟世投资管理有限公司租金263401.6元，于本判决生效之日起三十日内给付清；二、北京昊业晟世投资管理有限公司退还北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司定金1000000元，于本判决生效之日起三十日内给付清；三、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司给付北京昊业晟世投资管理有限公司电费15471元、水费480元，以上共计15951元，于本判决生效之日起三十日内给付清；四、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司赔偿北京昊业晟世投资管理有限公司违约金2500000元，于本判决生效之日起三十日内给付清；五、驳回北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京昊业晟世投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）32802元，由北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司负担14517元，其中6900元已交纳，剩余7617元于本判决生效之日起三十日内交纳；由北京昊业晟世投资管理有限公司负担18285元（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。本案二审的争议焦点为是否应认定圣火公司违约以及违约责任的承担。首先，对于是否应认定圣火公司违约。根据《租赁合同》的约定，圣火公司应在该合同签订后4个月内（即2019年9月8日前）向昊业晟世公司支付第二笔定金100万元，但圣火公司未支付，其行为已构成违约。按照双方签署的《补充协议》的约定，圣火公司应在双方签署租赁物交接单后7个工作日内向昊业晟世公司支付租金，双方在2019年8月27日签署《交接清单》，就昊业晟世公司向圣火公司交付自行车库进行了确认，故圣火公司最迟应于2019年9月5日向昊业晟世公司支付租金，但圣火公司至今未向昊业晟世公司支付租金，亦已构成违约。另外，在合同履行过程中，圣火公司于2019年9月6日向昊业晟世公司发出《终止通知》，截止到2019年12月12日，圣火公司已完全搬离了涉案场地，故其已经以行为明确表示不再继续履行合同义务，由此已构成根本违约。针对上述行为，圣火公司辩称昊业晟世公司未在约定的2019年12月31日前取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件”，故合同应予终止，但圣火公司上述违约行为均发生于上述约定期限届满之前，故本院对其辩解意见不予采信。圣火公司还主张昊业晟世公司停止供电、未协助办理营业执照等，但昊业晟世公司系在圣火公司逾期支付租金的情况下停止供电，且合同亦未约定昊业晟世公司有协助办理营业执照的义务，故圣火公司上述辩解意见，均依据不足，本院不予采信。综上所述，一审认定圣火公司构成违约并应承担相应的违约责任，并无不当。其次，对于违约责任的承担。根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中昊业晟世公司反诉要求圣火公司赔偿违约金，其已选择适用违约金条款，故一审判决其向圣火公司退还相应定金，处理正确。关于圣火公司应赔偿违约金的具体金额，一审已经在考虑《租赁合同》签订时大部分租赁物并非可立即交付状态；从实际交付租赁物情况来看，昊业晟世公司仅实际向圣火公司交付少量租赁面积；圣火公司已在2019年9月6日即发出《终止通知》，明确表示不再履行合同义务，昊业晟世公司此时应及时采取措施止损等因素的情况下，一审法院以昊业晟世公司的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定圣火公司应赔偿昊业晟世公司违约金250万元。并无不当，应予维持。综上所述，北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58160元，由北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年七月十五日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳