江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2113号上诉人（原审原告）：淮安俊玮物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区禧徕乐国际商贸城东C3073室。法定代表人：刘君，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁科顺，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨娟，女，1970年10月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：赵全，男，1969年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安俊玮物业管理有限公司（以下简称俊玮物业）因与被上诉人杨娟、赵全物业服务合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊玮物业上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人给付物业费16032.99元。事实与理由：涉案房屋被上诉人已于2015年12月8日取得房产证，自该日起涉案房屋已经符合交付条件，故被上诉人应缴纳物业费。被上诉人杨娟、赵全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。俊玮物业向一审法院起诉请求：1.要求杨娟、赵全交纳2013年9月27日至2020年9月26日期间物业费27391元及滞纳金15846元，房屋面积是270.67平方米，收费标准1.4元/月/平方米；2.诉讼费由杨娟、赵全承担。一审法院经审查查明：2018年10月30日，淮安市祥和物业服务有限公司（以下简称祥和物业）退出海天佳苑小区物业管理，并于当日出具转让书一份，载明：“……在2012年11月1日至2018年11月30日期间小区业主拖欠的物业费全部转让给淮安俊玮物业管理有限公司，后期由淮安俊玮物业管理有限公司收取”。2019年1月30日，淮安市海天置业有限公司（以下简称海天置业）（甲方，委托方）与俊玮物业（乙方，委托方）签订《海天佳苑物业服务委托合同》一份，载明：甲方将海天佳苑委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务，订立本合同；物业管理区域名称为：海天佳苑，坐落位置：清江浦区盐河镇王元村；合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；……第八条乙方权利义务9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业服务区域公共秩序；……第十条本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1.物业公共服务费：物业公共服务费用业主按其拥有的物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：低层住宅：1.4元/月×平方米；2.代收代交费用：0.21元/月×平方米；3.停车服务收费按相关文件规定的指导价执行；4.装修押金：1000元/户；5.装修垃圾清运费1元/m；6.纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用物业，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳。另查，2013年9月27日，杨娟、赵全（买受人）与海天置业签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为盐河镇王元村第10幢10-01号房，建筑面积为270.67平方米，该商品房单价为每平方3914.36元，总金额100万元，买受人于2013年9月27日将购房首付款60万元支付给出卖人，余款4万元于2013年11月27日前通过按揭贷款支付给出卖人，因买受人原因不能贷款的以现金支付；出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2015年11月30日，杨娟、赵全取得涉案房屋产权证，2015年12月8日，杨娟、赵全取得涉案房屋土地权证。一审庭审中，俊玮物业陈述其于2014年6月30日向杨娟、赵全交付涉案房屋，但未举证证明，杨娟、赵全陈述海天公司支付一年延期交房违约金，并于2015年7月通知去拿房，因房屋漏水问题严重、地下车库积水、自来水水压不足等问题，至今未拿房。俊玮物业于2019年1月30日签订物业服务合同，入驻涉案小区，但未能举证证明原祥和物业提供服务时的入场时间以及服务收费标准等内容。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案俊玮物业作为物业服务企业，依据其与海天佳苑小区的开发企业海天置业的物业委托服务合同为该小区提供物业服务，杨娟、赵全系该小区10栋01室的业主，双方形成物业服务合同关系。根据合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。因业主原因未办理入住手续的，业主办理入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”。本案中，俊玮物业虽陈述涉案房屋于2014年6月30日交付，但未提供相关证据证明，对此不予采信。杨娟、赵全于2015年11月即取得涉案房屋的所有权证，结合其陈述2015年7月海天公司通知拿房的事实，表明涉案房屋已经具备交付条件。根据杨娟、赵全提供的证据表明涉案房屋存在漏水等质量问题，对此作为开发企业应当进行整改完毕后再交付房屋。由于海天置业未能及时履行该义务，导致涉案房屋一直处于空置状态，符合合同约定的因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，该期间的物业服务费应当由海天置业承担。俊玮物业也一直未能提供海天置业或祥和物业已经交付涉案房屋的相关证据，现其要求杨娟、赵全支付物业费，依据不足，不予支持。一审法院判决：驳回俊玮物业的诉讼请求。案件受理费441元（已减半收取），由俊玮物业负担。二审中，各方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。另查明，二审中本院于2021年7月6日下午至涉案房屋现场勘查，涉案房屋顶楼墙壁存在渗水现象，地下室存在漫水现象。本院认为，对于涉案房屋是否交付问题。涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋交付条件为经验收合格，现涉案房屋已经于2015年12月8日取得房产证，被上诉人已经取得房屋所有权，可以证明涉案房屋已经符合交付条件。同时，被上诉人一审中亦陈述开发商2015年7月通知其去看房并支付了一年的逾期交房违约金，可以证明开发商已经履行了通知交房义务，故可以认定涉案房屋已经交付，一审认定房屋未予交付不当。同时，因被上诉人已经取得涉案房屋所有权，至该日起物业服务的相对人已为被上诉人而非开发商，享受物业服务的相应利益主体也为被上诉人而非开发商，故在此情况下一审认定应由开发商承担物业费没有依据，本案中在被上诉人已经取得房屋所有权的情况下应支付物业费。至于被上诉人主张的房屋质量问题，为被上诉人与开发商之间的法律关系，被上诉人亦未向开发商主张解除房屋买卖合同，被上诉人和开发商之间的房屋买卖合同关系与上诉人、被上诉人之间的物业服务合同关系并非同一法律关系，不能作为被上诉人拒付物业费的合理依据，如被上诉人认为房屋质量问题给其造成损失，可另案向开发商主张。至于被上诉人主张邻居侵占其车库，亦与本案非同一法律关系。对于物业费的具体数额。根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点。本案中涉案小区均为别墅，并无其他类型房屋，且被上诉人房屋与其邻居房屋一直空置，均未装修入住，不存在装修管理及垃圾清运服务。同时经过现场勘查，雨季地下车库存在漫水情形，别墅护栏等周边公共设施没有进行维护，反映上诉人亦未能完全尽到公共设施的维护义务，综合上述物业服务情况，同时鉴于上诉人未能提供祥和物业服务期间具体收费标准，本院酌情确定被上诉人至上诉人主张的截止之日2020年12月8日应承担物业费5000元。综上所述，因二审出现新事实，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1213号民事判决；二、被上诉人杨娟、赵全于本判决生效之日起十五日内给付上诉人淮安俊玮物业管理有限公司物业费5000元；三、驳回淮安俊玮物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费441元，由上诉人淮安俊玮物业管理有限公司负担400元，由被上诉人杨娟、赵全负担41元；二审案件受理费441元，由上诉人淮安俊玮物业管理有限公司负担400元，由被上诉人杨娟、赵全负担41元。本判决为终审判决。审判长 王 纯审判员 李前兵审判员 庞海涛二〇二一年七月二十九日书记员 张**平