四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1126民初113号 原告：党昌，男，1986年7月8日出生，汉族，住广西省河池市金城江区。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 原告：黄志双，女，1984年4月1日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 被告：乐山鑫创投资置业有限公司，住所地夹江县漹城镇环城北路330号，统一社会信用代码91511126MA65JAJH3A。 法定代表人：费勇，执行董事。 委托诉讼代理人：杨婧怡，四川矩衡律师事务所律师。 原告党昌、黄志双与被告乐山鑫创投资置业有限公司（以下简称鑫创公司）商品房预售合同纠纷（立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理变更为此案由）一案，本院于2021年1月12日立案后，因案情复杂于2021年3月26日转为普通程序，并于2021年4月27日、2021年6月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄志双及其委托诉讼代理人彭林，被告的委托诉讼代理人杨婧怡到庭参加了庭审。被告于2021年3月25日撤回对杨和平的委托。本案现已审理终结。 原告党昌、黄志双向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照双方签订的商品房买卖合同（预售）第12条向原告支付2019年11月1日至2020年10月30日（暂计算至10月30日，最终以被告达到房屋交付条件，并完成房屋交付之日）逾期交房违约金人民币：已付款519959×0.0003×365天=56935元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2018年11月27日准备购买被告的商品房，同日原告与被告签订关于购买住房一套的《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的漹城镇环城北路330号漹城中央广场9幢6单元7楼1号商品房住宅，总价款为519959元。合同的第十条第一款约定的房屋交付时间为：2019年10月30日前，合同的第十条第二款约定交付条件为：“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。合同的第十二条约定的逾期交房责任：“交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部已付款万分之三的违约金”。依据合同约定原告按时向被告支付了全部房款519959元。被告承诺出售的全是精装修房，但陈述装修部分用补充协议约定。于是在2018年11月27日同日，被告又与原告签订了一份《乐山鑫创投资置业有限公司住房装修补充协议》。约定不再额外收费的为原告负责装修，约定装修竣工日期为2020年2月28日，未按期完成工程，参照《商品房买卖合同》逾期交付条款处理。并承诺竣工后提供甲醛检测报告。2019年10月30日交房期限到了，结果直到2020年9月4日，被告才取得《竣工验收备案表》，2020年9月份才向购房者发出通知：在2020年9月30日前办理交房。原告去收房，却发现很多问题：阳台上掉瓷砖，装修材料与装饰工程预算表中约定不符，市政基础设施和其他设施未达承诺标准……特别是被告完全不顾装修协议约定，拒不向原告提供甲醛检测报告，原告要求被告整改好才收房，至2020年10月30日被告没有整改完毕，原告还没有收房。原告依据商品房买卖合同第十二条约定的逾期交房责任，请求被告支付逾期交房违约金56935元。 庭审过程中，原告党昌、黄志双陈述已于2020年11月7日收房，将诉讼请求第一项明确为：判令被告按照双方签订的商品房买卖合同（预售）第12条向原告支付2019年11月1日至2020年11月7日的逾期交房违约金人民币：已付款519959×0.0003×373天=58183元。 被告鑫创公司辩称，首先逾期交房不是被告主观过错造成，而是因疫情防控和重污染天气影响不能施工所致；其次，原告主张计算逾期交房违约金的天数373天，是没有扣除疫情防控和重污染天气影响不能施工的时间。被告通知原告收房的时间为2020年9月10日，即延期交房时间为315天，扣除重污染天气停工的165天、停工后复工准备时间30天以及新冠疫情61天，被告逾期交房时间为59天，被告愿意按59天承担违约责任；第三，本案约定违约金过高，被告逾期交房的天数仅为59天，愿意以原告支付房款总额为基数，按现行一年期贷款市场报价利率3.85%为标准，向原告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告围绕诉讼请求提交了以下证据： 1.原、被告身份信息,拟证明双方的主体资格； 2.商品房买卖合同，拟证明合同约定房屋交付时间为2019年10月30日前，实际收房时间为2020年11月7日，被告应当承担逾期交房的违约责任。同时，合同第24条约定因不可抗力不能履行合同的，应及时告知另一方当事人； 3.购房款首付款收据、个人住房借款合同及银行卡明细清单，拟证明原告按期向被告支付了519959元的购房款； 4.备案报送及备案情况材料，拟证明被告于2019年10月28日完成了竣工验收，验收结果为合格。竣工验收备案完成时间是2020年9月4日； 5.微信聊天记录，拟证明原告接到被告的交房通知后查看房屋，发现房屋存在问题，于2020年9月9日向被告发送了指出房屋存在问题的一个书面情况清单； 6.录音录像，拟证明原告于2020年10月30日主动找到被告提出收房，被告以财务问题告知原告还不能收房； 7.预拌混凝土供应合同、对账单，拟证明建鑫公司向被告供货时被告方并没有停工； 8.重污染天气预防和应急预案，拟证明响应重污染天气措施里面没有要求停工的必然性； 9.乐山市住建局关于强化新型冠状病毒感染肺炎疫情防控做好节后复产复工管理的通知，拟证明2020年2月10日以后相关建设单位可以申请复工； 10.收房手续，拟证明实际收房时间为2020年11月7日。 被告对上述证据的质证意见是，对1、2、3、4、8、9组证据的三性无异议；对第5组证据的真实性无异议，对第6、7组证据真实性合法性关联性均不认可。对第10组证据认为系复印件，需庭后核实。 被告为证明自己的主张提供了8组证据： 1.商品房买卖合同补充协议，拟证明双方明确约定了房屋交付条件、逾期交房责任、出卖人不承担延期交房责任的情形、通知送达方式、交房时对质量有异议应于当日以书面方式提出等内容； 2.交房通知书、短信送达信息截屏，拟证明被告通知原告办理交房时间为2020年9月9日； 3.竣工验收备案书、竣工验收报告、房产测绘（实测）报告，拟证明案涉工程开工时间为2018年5月20日，工程竣工验收合格时间为2019年10月28日，并于2020年9月4日取得竣工验收备案书；在取得案涉工程合格证明材料和面积实测报告书后，被告向原告交房，符合合同第十条约定的交房条件，且工程质量合格。 4.乐山市建筑工程质量安全监督站关于印发《乐山市建筑工程重污染天气应急预案》的通知及2018年1月-2020年1月重污染天气预警通知目录、统计及附件。拟证明案涉工程从开工（2018年5月20日）之日起至2020年1月23日止的施工期内，共遭遇165天重污染天气预警，以及停工后复工准备时间30天，共计195天。该195天系因政府行为要求停止施工导致出卖人延期交房的时间，属补充协议约定的不可抗力时间。 5.四川启动突发公共卫生事件I级响应，四川省应急委员会关于将新冠肺炎疫情控应二级应急响应调整为三级应急响应的决定，拟证明因受2020年新冠肺炎疫情的影响，有61天属补充协议约定的不可抗力时间，该时间应予扣除。 6.建设行政处罚决定书，拟证明本项目在乐山市建筑工程重污染天气应急预案期间，施工企业因未按通知要求停工被处罚的事实。 7.建设行政处罚事先告知书、建设行政处罚听证告知书，拟证明在非重污染天气预警期间本项目施工单位因扬尘管控不到位、施工现场不规范等问题被住建局作出行政处罚，可见夹江县相关部门非常重视重污染防治问题，惩罚尺度也比较大。 8.施工日志，拟证明被告因重污染天气停工165天，因新冠疫情停工61天，另外30天复工准备期，共计停工256天。 9.最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二），拟证明原告的主张不应得到法院支持。 10.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率文件，拟证明一年期贷款报价利率为3.85%。 原告对第1组证据的真实性无异议，但对合法性有异议，认为补充协议第4、5、7条为无效条款；原告对第2、3组证据三性无异议；原告对第4、5、6、7、9、10组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议；原告对第8组证据的真实性有异议。 双方当事人对原告提供的第1、2、3、4、5、8、9证据，以及被告提供的2、3、4、5、6、7、9、10组证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的第6组证据，因无法核实视频对象身份，本院对其真实性不予采信；对原告提交的第7组证据，系复印件，本院对其真实性不予采信；对原告提交的第10组证据，被告提出需要庭后核实办理交房手续的时间，但在法庭给予的期限内未作出回复，应承担相应不利的法律后果，本院对该组证据予以采信。 对被告提交的第1组证据，该份补充协议上系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性强制性规定，合法有效，本院对其合法性予以采信；对被告提供的第8组证据即施工日志本院不予采信。理由如下：首先，该证据系复印件，未提供原件进行质证；其次，从形式上看，施工日志均为打印件，记录人处亦为打印，且施工日志一次记录几十天内容亦有违施工日志惯常的记录方式；再次，从内容上看，施工日志与原告提交的其他证据相矛盾，如，原告提供了2019年4月30日的《建设行政处罚事先告知书》《建设行政处罚听证告知书》，但施工日志中该天记录的“主要施工、生产、质量、安全、技术、管理活动”第三条第6项中“三、其他内容......6、行政主管部门、上级单位、业主第三方检查”均为无，再如乐山市生态环境局2019年11月19日公布的《关于11月20日18:00时启动重污染天气黄色预警的通知》显示，启动重污染天气的时间为2019年11月20日18:00时，但其施工日志19日、20日均记载“成都光大建设集团有限公司，根据乐山市污染防治攻坚战领导小组办公室下达的文件，因重污染天气要求施工现场停止施工”等，即施工单位在尚未接到通知的19日即已经因重污染天气防治要求停工了。综上，该证据从形式和内容，均存在诸多疑点，本院无法认定其真实性，故对该份证据本院不予采信。 根据当事人陈述和上述采信的证据，本院认定事实如下： 2018年11月27日，原告党昌、黄志双作为买受人，被告乐山鑫创投资置业有限公司作为出卖人签订了合同编号为2018112700006的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售位于夹江县住宅，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4535.98元，总价款519959元。该《商品房买卖合同（预售）》规定“第十条交付条件（一）出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……”。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条系对《商品房买卖合同》第十二条的补充，该条约定：遇到下列原因之一，出卖人不承担延期交房的违约责任。……5.遇不可抗力因素的。合同中所约定的“不可抗力因素”包括如下内容：……2.政府行为（包括但不限于政府强制性文件、禁令、行政命令及施工生活区停水停电等）。3.甲级、乙级××、战争、动乱等社会因素……。该协议第七条系对商品房买卖合同第十四条房屋交付的补充，该条约定：……2.商品房达到交付条件后，除买受人未按合同约定支付房款或者违约外，出卖人应以挂号信或者特快或者报纸公告的方式通知买受人办理房屋交付手续；出卖人向买受人发出书面通知或公告之日起15日内作为买受人办理房屋交付手续的时间，如买受人逾期未办理按约定办理房屋交付手续，则视为出卖人已按期交付该商品房，同时与出卖人有关的风险亦转由买受人承担。二原告在合同签订后陆续向被告支付了购房款519959元。 2020年9月4日，案涉商品房经夹江县住房和城市建设局依法准予竣工验收备案，该备案书中载明，案涉商品房工程开工日期为2018年5月20日，竣工验收日期为2019年10月28日。2020年1月，峨眉山鑫达测绘有限公司就案涉商品房所在楼栋出具《夹江县房产测绘（实测）报告》。 2020年9月9日，被告公司工作人员通过微信向原告黄志双送达《漹城中央广场交房通知书》，通知原告于2020年9月10日办理交房。原告黄志双于2020年9月9日通过微信发送《9栋6单元701房屋装修问题明细》给被告公司工作人员，对房屋装修问题提出异议。2020年11月7日，原告黄志双与被告方办理了房屋交付手续。 乐山市建筑工程质量安全监督站于2018年3月1日下发《关于印发的通知》（乐市质安监[2018]17号）。案涉合同履行期间，乐山市重污染天气预防和应急指挥部办公室分别就2018年10月30日12时至同年11月4日0时、2018年11月8日0时起、2018年11月25日0时起、2018年12月15日0时起、2019年1月3日起、2019年1月6日12时起至同月31日12时、2019年3月13日18时至同月14日12时、2019年11月1日12时至同月4日12时、2019年11月9日12时至同月13日12时、2019年11月20日18时至同月24日12时、2019年12月4日18时至同月26日0时、2019年11月19日0时至同月24日15时，2019年12月3日0时至同月15日15时、2019年12月27日0时至2020年1月10日15时、2020年1月21日0时至同月23日15时等时段发出重污染天气黄色预警和解除预警通知。 另查明，案涉项目分别于2018年5月15日因噪音扰民问题被夹江县住房和城乡规划建设局建筑业管理股责令整改，晚上十点后停止一切施工作业活动；于2018年6月20日因噪音扰民问题被夹江县城市管理行政执法局行政处罚2万元；于2018年10月31日因施工现场零乱、扬尘管控不符合要求等问题被夹江县建筑工程质量监督站责令整改；于2018年11月15日因现场货运施工升降机未办理使用登记备案违规使用、临时用电不符合要求等问题被夹江县建筑工程质量监督站责令整改；于2019年4月10日因塔吊基坑积水、场地浮尘较多等问题被夹江县建筑工程质量监督站责令整改；于2019年4月30日因扬尘管控不到位、文明施工现场不规范等问题被夹江县住房和城乡规划建设局行政处罚4万元；2019年6月21日，因裸土建渣未覆盖、存在卫生死角等问题被夹江县建设监察大队责令整改。 再查明，2020年1月24日，四川省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，直至2020年3月25日四川省疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。 同时，为查明案件事实，本院于2021年4月14日向夹江县建设监察大队工作人员就本案涉及的问题作了《询问笔录》。夹江县建设监察大队工作人员证明的主要内容为：执法大队没有向漹城中央广场楼盘发出过停工通知，只发过整改通知。在接到环保局发布的重污染天气预警后，执法大队依据《乐山市建筑工程重污染天气应急预案》的规定去现场进行巡查。不会因为发布了重污染天气预警就要求停工，而是对没有落实“六必须”、“六不准”、“六个百分之百”措施的工地要求整改。对整改不符合要求的，才可能签发停工令。2018年-2019年期间该大队没有向漹城中央广场楼盘签发过停工令。 另，本院于2021年6月23日前往三家从事房产中介的个体工商户作出三份《调查笔录》，根据三家个体工商户的陈述，案涉楼盘四室房屋的年租金约12000元-16000元之间。原被告对该组调查笔录真实性均无异议，但对关联性有异议，认为该组证据不应作为本案违约金的计算依据。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉商品房交房时间是什么时候？2.疫情防控、重污染天气对案涉合同履行是否产生影响？停工后复工准备时间是否应该在逾期交房期间内扣除；3.约定违约金标准是否过高，应否调整？ 关于争议焦点1。原告主张案涉商品房交付时间为2020年11月7日。被告则主张为2020年9月10日。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条第三款约定：“3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按第（3）种方式处理：（3）买受人不得拒绝接房，否则视为出卖人已按约定交付该商品房；如发现的问题属轻微但不影响正常使用的质量问题（如缺角、缺棱、划痕、色差、裂纹等），出卖人不再承担整改、维修、赔偿等责任；如发现的问题属《商品房质量保证书》中的保修项目，在买受人接房后，由出卖人按保修的规定进行保修，出卖人应在与买受人的协商约定时间内完成保修义务，买受人不再提出其他赔偿要求。”《商品房买卖合同（预售）》第十五条第三款约定：“4.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人六十日内整改完毕。”由此可见，原告不得以装修存在问题为由拒绝收房。原告称已与被告公司工作人员就交房时间另行达成了补充协议，但无证据证实，本院不予采信。《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：“出卖人向买受人发出书面通知或公告之日起15日内作为买受人办理房屋交付手续的时间，如买受人逾期未办理按约定办理房屋交付手续，则视为出卖人已按期交付该商品房，同时与出卖人有关的风险亦转由买受人承担”，本案中，原告通知被告于2020年9月10日办理交房，根据上述款项约定，2020年9月10日至2020年9月25日为二原告办理房屋交付手续的时间，而二原告直至2020年11月7日才办理交房，已超过上述期限内，因此，案涉商品房的交付时间应确定为2020年9月25日。 关于争议焦点2。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十二条、第二十四条中就商品房的交付条件、逾期交房责任、不可抗力等内容进行了约定。《商品房买卖合同补充协议》第四条、第五条进一步对交付条件和逾期交房责任进行了约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……被告主张其因重污染天气停工系案涉合同补充协议第五条约定的政府行为，即政府强制性文件、禁令、行政命令，从而被告主张政府发布的重污染天气导致停工的天数应予以扣除。本院认为，被告主张扣除重污染天气导致停工的165天，不符合合同约定，亦不属不可抗力。理由为：一是《乐山市建筑工程重污染天气应急预案》中未强制性要求在所有重污染天气下所有建筑工程均应强制性停工，而是分不同预警类型有不同的应急管理措施。本地政府对大气污染、环保管控所发出的预警，亦仅是本地政府对乐山市内各施工工地现场扬尘的治理，是实施施工扬尘的精准管控，是妥善应对重污染天气的措施。从本院依职权调取的证据上看，重污染天气并不必然导致建设工地停工，故被告还应提供其在重污染天气下实际停工的证据。但其提供的施工日志因其真实性存疑本院未予采信，且被告亦再未提交其他证据证实其实际因重污染天气停工的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，应由被告承担举证不能的不利后果。二是被告提供的责令整改通知书及处罚决定书（告知书）内容载明,被告被责令整改、行政处罚时间在重污染天气预警期间与污染天气有关的只有2018年10月31日一次，被告第二天回复已整改到位，无法证实因发布重污染天气其被强制性停工。 关于被告有关新冠疫情系不可抗力，请求扣除疫情防控61天的主张。本院认为，无论是根据法律规定还是案涉合同约定，新冠疫情均属不可抗力。新冠疫情爆发，客观上直接阻碍了被告完成各项补救手续，故应该从2020年1月24日四川省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应时中止计算逾期天数，待该中止原因消除之日，即至2020年3月25日四川省疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级之日起，逾期天数继续计算。因此，被告请求扣除疫情防控61天的抗辩意见，本院予以采信。 被告主张的停工后复工准备时间30天，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告的逾期交房天数为330天-61天=269天。 关于争议焦点3。违约金是否应当进行调整的问题，本院认为，被告逾期向原告交房，构成违约，被告应向原告支付违约金。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（[2019]254号）第五十条规定：“……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，原、被告双方均未就案涉房屋同地段的房屋租金进行举证，本院虽依职权对案涉房屋同地段的房屋租金标准进行了调查，但双方当事人均对该组调查笔录的关联性不予认可，认为不应作为本案违约金的调整依据，因此本院对该组调查笔录不予适用。被告为证明双方合同约定的违约金过高，提交了中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率文件，认为应当按年利率3.85%计算原告的损失。本院认为，在案涉房屋同地段同类房屋租金无法确定的情况下，被告逾期交房给原告造成的损失最为直观的应属资金占用利息损失。由此可见，双方在案涉房屋买卖合同中约定的每日万分之三计算违约金的标准明显过高，本院应予调整。关于如何调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以违约金的约定过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院酌定被告以已付房款为基数，按年利率3.85%上浮30%、即5.005%为标准计算逾期交房违约金，即519959元×0.05005÷365天×269天=19179.29元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告乐山鑫创投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告党昌、黄志双逾期交房违约金19179.29元； 二、驳回原告党昌、黄志双的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1224元，由原告党昌、黄志双负担944元，由被告乐山鑫创投资置业有限公司负担280元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  徐 莹 人民陪审员  李明清 人民陪审员  杜光前 二〇二一年七月九日 书 记 员  李婷婷