江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2733号上诉人（原审被告）：江苏东湖科技园有限公司，住所地江苏省东台市东进路9号。法定代表人：曹晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：张原中，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汪志宏，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。上诉人江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖公司）因与被上诉人汪志宏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2020)苏0981民初4264号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审中汪志宏并没有提供证据证明其实际损失，虽然双方约定的商品房买卖合同约定的违约金比例为日万分之五，但是违约金比例明显过高。东湖公司在一审庭审中请求依法予以调整，一审法院未予准许，但是汪志宏就相同房屋在（2017）苏09民终1109号案件中违约金的比例调整为万分之1.75，并且东湖公司在一审过程中也予以说明。2.（2019）苏09民终5179号民事判决书的生效时间是2019年12月30日，双方都应当知道自身的权利和义务。但是汪志宏一致没有到东湖公司办理房屋交接手续，致使交房不能。因此从2019年12月31日起，东湖公司就不应当因汪志宏不拿房再支付违约金。3.司法实践中，支付违约金的比例不超过本金的30%。在本案中，汪志宏的购房款总额为466721元，在（2017）苏09民终1109号案件中，东湖公司已支付违约金19765.63元；在（2019）苏09民终5179号案件中，东湖公司已支付违约金85000元，两者合计104765.63元，已经接近30%的比例。汪志宏辩称，案涉逾期交房违约金依法不应予以调整，案涉商品房买卖合同是东湖公司提供的格式条款，违约条款是合同主体缔约自由的体现，除对失约方的惩罚性和守约方的补偿性功能之外，还体现了确定性和效力性原则，约定了违约金，降低了发生纠纷时举证成本，使合同主体在订立合同时就明确违约的法律后果，从而做到慎重订立，适当履行，因此人民法院对约定的违约金调整的原则应当慎重。结合本案逾期交房是在东湖公司具备交房条件，汪志宏多次要求东湖公司交付房屋，但东湖公司无理由长期拒不向汪志宏交付案涉房屋，因此其违约行为是恶意的，根据违约金的原则，应对其进行惩罚性赔偿，因此案涉违约金依法不应予以调整。根据九民纪要第五十条的规定主张违约金过高应当对违约金是否过高承担举证责任，而东湖公司在一审中并未提供相关证据。再结合（2019）苏09民终5179号民事判决书，对案涉的逾期交房违约金的标准已经判决确认，双方已履行了该判决的生效内容，也可以看出案涉的逾期交房违约金的标准是合理的，不存在东湖公司所主张的过高的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。汪志宏向一审法院起诉请求：1.依法判令东湖公司给付汪志宏自2018年7月1日起至2020年7月2日止的逾期交房违约金170800元；2.协助汪志宏办理（附属用房）东台市东城大道16号东湖科技城12幢地下一层91号自行车库的不动产登记手续；3.本案诉讼费用由东湖公司承担。一审法院经审理查明，2013年1月24日，汪志宏（买受人）与东湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定汪志宏购买位于东台市城东新区湖科技城12幢1511、1512号办公用房，建筑面积分别为74.89㎡、51.53㎡，房屋总价为466721元。合同第八条“交房期限”约定：买受人在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，汪志宏于2013年1月26日和2013年3月27日向东湖公司各支付房款236721元、230000元，合计466721元。2014年11月26日，东湖科技城一期A12、A13楼工程竣工验收合格。2015年6月23日，案涉东湖公司建设的商务公寓12、13楼工程在东台市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。汪志宏曾于2016年9月20日向一审法院起诉，要求东湖公司支付逾期交房违约金66000元（2014年10月1日至2016年9月20日），一审法院判决东湖公司支付汪志宏2014年10月1日至2015年6月23日逾期交房违约金19765.63元，驳回汪志宏的其他诉讼请求。东湖公司不服一审判决，提出上诉。2017年4月27日，本院作出（2017）苏09民终1109号民事判决，裁定驳回上诉、维持原判。2017年7月21日，东湖公司向汪志宏发出书面通知，要求汪志宏在2017年7月31日前办理房屋交接手续，否则东湖公司从2017年8月1日起收取房屋看护费。汪志宏至东湖公司处办理房屋交接手续时，东湖公司要求汪志宏补交交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费和看房费，汪志宏拒绝交纳交房之前的物业费，东湖公司拒绝交房。汪志宏分别于2017年9月1日、2018年5月20日向东湖公司发出通知（律师函），要求东湖公司交付房屋，东湖公司以汪志宏未交纳物业管理费和看房费为由拒绝交付房屋。2019年7月，汪志宏再次向本院起诉，要求判决东湖公司支付逾期交房违约金85000元（以466721元为本金，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，按日万分之五计算），向汪志宏交付东湖科技城12幢1511、1512室房屋并协助办理不动产权证，后一审法院判决东湖公司支付汪志宏2017年7月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金85000元，并协助汪志宏办理东湖科技城12幢1511、1512室房屋不动产权登记。东湖公司不服一审判决，提出上诉。2019年12月30日，本院作出（2019）苏09民终5179号民事判决，裁定驳回上诉、维持原判。后汪志宏向一审法院申请强制执行，在执行程序中，汪志宏、东湖公司于2020年7月1日达成执行和解协议，约定：一、判决违约金85000元，案件受理费1003元，合计86003元，减去申请人（汪志宏）应补给被执行人（东湖公司）的房屋差价、车库差价及物业费、燃气费等35120元，被执行人尚应给付申请人50883元，此款被执行人在本协议签订时支付；二、被执行人于2020年7月2日前向申请人交付东湖科技城12幢1511、1512号室房屋钥匙，并在2020年7月5日前协助申请人办理所购房屋的不动产权证。双方并于2020年7月2日补签了东湖科技城12幢地下一层91号车库的《商品房买卖合同》，汪志宏从东湖公司应支付的逾期交房违约金抵扣了车库款。该合同第二十条“房屋登记”约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）……。因东湖公司未能给付汪志宏东湖科技城12幢1511、1512号办公用房自2018年7月1日起至2020年7月2日实际交房之日止的逾期交房违约金，且未协助办理东湖科技城12幢地下一层91号车库的登记手续，故汪志宏诉至法院，请求依法处理。一审法院另查明，汪志宏于2020年7月9日办理东湖科技城12幢1511、1512号不动产权证。一审法院认为，汪志宏与东湖公司签订的关于东湖科技城12幢1511、1512号办公用房《商品房买卖合同》及东湖科技城12幢地下一层91号车库《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于汪志宏主张东湖公司支付2018年7月1日起至2020年7月2日止的逾期交房违约金的问题。根据合同约定，出卖人东湖公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合该合同约定的商品房交付买受人汪志宏。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。汪志宏在支付全部房款后，直至2020年7月2日东湖公司才将汪志宏购买的东湖科技城12幢1511、1512号室房屋交付汪志宏，故东湖公司未能按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，其应当按合同约定承担逾期交房的违约金。因汪志宏已两次起诉要求东湖公司支付逾期交房违约金，时间节点分别为从2014年10月1日起至2016年9月20日止，从2017年7月1日起至2018年6月30日止。故汪志宏依据合同要求东湖公司支付自2018年7月1日起至2020年7月2日止的逾期交房违约金（以466721元为本金，按日万分之五计算），于法有据，一审法院予以支持。对于东湖公司抗辩，汪志宏主张的违约金损失不应超过房屋总价款的30%，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于汪志宏要求东湖公司协助办理东湖科技城12幢地下一层91号车库不动产登记手续的问题，因汪志宏、东湖公司于2020年7月2日签订了关于东湖科技城12幢地下一层91号车库的《商品房买卖合同》，且汪志宏已结清车库款，该合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，而至今未能办理、取得该车库的不动产登记手续，故东湖公司应当按照合同约定，及时协助汪志宏办理东湖科技城12幢地下一层91号车库的不动产权登记手续。综上，汪志宏要求被告东湖公司承担逾期交房违约金及要求协助办理东湖科技城12幢地下一层91号车库不动产权属登记的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、东湖公司于判决发生法律效力之日起15日内向汪志宏支付自2018年7月1日起至2020年7月2日止的逾期交房违约金170800元；二、东湖公司于判决发生法律效力之日起30日内协助汪志宏办理坐落于东台市城东新区湖科技城12幢地下一层91号车库的不动产权登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元，减半收取计2058元，由东湖公司负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，汪志宏与东湖公司签订的关于东湖科技城12幢1511、1512号办公用房《商品房买卖合同》及东湖科技城12幢地下一层91号车库《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。本案中，汪志宏起诉主张东湖公司支付2018年7月1日至2020年7月2日期间的逾期交房违约金，在（2019）苏09民终5179号案件中汪志宏主张了自2017年7月1日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金，并要求东湖公司交付房屋，本院判决东湖公司向汪志宏支付逾期交房违约金85000元，东湖公司向汪志宏交付上述房屋，但是东湖公司未能交付，双方在执行过程中达成和解协议交付房屋，但和解内容不包括逾期交房违约金事项，故汪志宏有权向东湖公司主张2018年7月1日至2020年7月2日的逾期交房违约金，关于违约金支付的标准，双方之间签订的合同明确约定逾期交房违约金为已付房款的日万分之五，本院（2019）苏09民终5179号生效民事判决对上述标准进行了确认，（2017）苏09民终1109号案件判决确定的标准与上述标准不一致，但是东湖公司逾期交房违约行为时间跨度长，房产价格在此期间发生了较大上涨，东湖公司在（2019）苏09民终5179号判决交付房屋的情况下仍不交付案涉房屋，故一审法院以合同约定的违约金标准作为计算依据并无不当。综上所述，东湖公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4116元，由上诉人江苏东湖科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年七月六日书记员  周亚梅