辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10079号上诉人（原审被告）：辽宁云腾房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路11号。法定代表人：刘进武，该公司总经理。委托诉讼代理人：付莹莹，辽宁沈川律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝海峰，男，1988年12月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省新民市。被上诉人（原审原告）：朱月杰，女，1963年9月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：周姝，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽娜，辽宁人民律师事务所实习律师。上诉人辽宁云腾房屋开发有限公司因与被上诉人朱月杰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁云腾房屋开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审事实认定错误。1.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条是关于产权初始登记的约定，而非产权证。该项目于2012年8月9日办理产权初始登记并交给被上诉人。上诉人未违约。合同、法律并没约定上诉人有为被上诉人办理产权证的义务，不存在违约情形。2.上诉人与被上诉人就办理产权证事项（即代收代缴、代办代理）没任何合同关系。《关于办理产权登记的说明》证明被上诉人与诚琛置业却存在代办代理、代收代缴的法律关系，非一审法院认定的“是按照被告要求、指示”的结果。其次，被上诉人与诚琛置业的代办代理关系与上诉人与诚琛置业《代办按揭协议书》不属于同一法律关系。该协议书代办代理范围确定，不包含被上诉人一次性付全款的买受人。且上诉人向被上诉人对合同约定的相关条款均都已示明。一审法院认定被上诉人按上诉人“要求、指示”的认定，既没事实依据，也不符合逻辑。二、一审依据《合同法》第六十条和第一百零七条属于适用法律错误。被上诉人这种全款客户不在《代办按揭协议书》代办范围内，上诉人与被上诉人也没有委托代办合同关系，更没有占用该资金。三、一审适用程序错误。1.被上诉人主张违约金的诉求已超诉讼时效，且上诉人在一审开庭前提出，但一审没审查。一审理由是被上诉人多次与上诉人沟通代办事宜，但被上诉人并未提供相应的证据证明其主张。被上诉人提供的情况说明请求上诉人协助办理产权证事宜。2.上诉人在一审中变更诉求，要求上诉人支付逾期办证占用资金违约金的基数与其要求返还的办理产权证的费用是一致的，而原审认定仅是“计算方式的调整”错误。上诉人既未收取该费用、也未实际占用该笔资金（并且上诉人提交的已经申请强制执行的证据证明了诚琛置业并未向上诉人移交该笔款项）。案涉款项虽有“既判事实”但条件并未成就。四、本案既不是商品房买卖合同纠纷，也非委托代理合同纠纷，若该请求权成立，即应在既判事实的代办代理费移交条件成就后，法律上的违约金属于债权请求权。根据债权相对性，债权的移交条件未成就，何有违约金。朱月杰辩称，1.据（2017）辽0103民初4865号判决，被上诉人是按照上诉人指定将“代办费用”存入上诉人和沈阳诚琛置业顾问有限公司的共管账户。沈阳诚琛置业顾问有限公司代买受人交纳相应费用时，需要向上诉人提交工作计划，经上诉人确认后支取，可知上诉人是“代办费用”的实际管理支配人。现依据4865号判决，沈阳诚琛置业顾问有限公司已将“代办费用”移交给上诉人，因此，被上诉人请求返还的主体应是上诉人。2.4865号判决已生效，上诉人是否申请或已经执行完毕与被上诉人无关，依据该判决上诉人有权要求沈阳诚琛置业顾问有限公司加倍支付迟延履行期间的利息，现被上诉人要求上诉人按银行同期贷款利率计付占用代办费用期间的利息损失符合法律规定。3.被上诉人多次要求上诉人返还代办费用无果无奈起诉，已举证。朱月杰向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期办证违约金计至2021年3月16日，按银行同期贷款利率计付；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2011年1月20日被告与案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订《代办按揭协议书》，协议约定在沈阳市大东区地块开发的“枫丹白露”项目指定沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司为银行按揭贷款及公积金贷款的办理机构。代理事宜为负责代理买受人向银行的按揭贷款、买受人的公积金贷款、代收代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权及他项权利证。委托代理期限自协议签订之日至取得初始登记批复且为全部买受人办理房证及他项权利证完毕后结束。代收买受人的契税、维修基金及各项工本费、代办费均由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司配合本案被告向买受人收取，并存在双方共同管理的账户中，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司代买受人交纳相应费用需提报原告指定专人审核后方可支取。2011年11月11日原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买位于大东区，建筑面积270.02平方米，枫丹白露园房屋一处，总价3053880元，原告一次性支付全部房款。2011年11月9日原告按要求向案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元，其中138481元转入案外人指定共管帐户，另580元现金交付。2012年8月9日案涉房屋完成初始登记。沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司仅代原告缴纳房屋维修基金15526.2元，契税至今未缴纳，导致原告至今未能办理房证。剩余款123534.8元至今亦未返还，其中800元，被告在（2017）辽0103民初4865号民事案件起诉状中自认“另有800元代办费因房证未办结未支付给被告（即沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司）”。2017年本案被告将案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司诉至沈阳市沈河区人民法院，要求解除双方签订的代办按揭协议，返还枫丹白露项目为业主代办房证的相关手续和代收款项173140元并承担违约责任。其中被告主张的代收款项中包含本案原告朱月杰交纳的费用余款138261元，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4865号民事判决，判决终止履行代办按揭协议，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司将173140元移交给辽宁云腾房屋开发有限公司。现该判决已进入执行阶段。案件审理过程中，原告明确诉讼请求逾期办理产权证的违约金为被告收取契税、维修基金等代办费，占用期间的利息损失，要求按银行同期贷款利率计付。被告认为原告系变更诉讼请求，并在一审法院询问后向法庭提交了答辩状及与庭审中相同的证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告购买被告开发的枫丹白露项目商品房，交纳全款后，按要求交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元。房屋完成初始登记后，案涉房屋因只缴纳了维修基金15526.2元，至今未能办理产权登记，现原告要求被告给付从购房后第二年即2012年11月11日起至2021年3月16日占用资金123534.8元的违约金，并参照中国人民银行同期贷款利率计付。一审法院认为，收取代为费的虽为案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司，但该公司系依据其与被告签订的《代办按揭协议书》而进行上述行为，经（2017）辽0103民初4865号生效民事判决认定，终止履行《代办按揭协议书》，包含本案原告交纳的代办费余款138261元由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司移交辽宁云腾房屋开发有限公司，而非本案原告，足以说明与原告形成的委托代办关系的是本案被告，原告按指示交付相关代办费用，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司收到既可视为被告收到。且案涉房屋于2012年8月9日就完成了沈阳市房屋所有权初始登记，达到办理房产登记的条件。原告主张的违约金为被告占用代办费期间的利息损失，现原告自愿调整为按银行同期贷款利率计付，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于被告对诉讼时效的抗辩，原告已举证多次与被告沟通代办事宜，并未放弃诉讼权利，故被告这一抗辩，一审法院不予支持。关于被告对原告明确诉讼请求属变更诉讼请求的抗辩，一审法院认为，原告提交的起诉状中载明的诉讼请求与现主张的诉讼请求一致，均为逾期办理产权证的违约金。原告实际是对违约金计算方式的明确，并自愿降低了计算标准。而原告在起诉状中事实与理由部分亦明确，主张违约金系因收取契税、维修基金、房产证工本费、复印费存入共管帐户，为原告办理房屋所有权证，因没有按时向有关部门缴纳契税等，原告至今未取得房屋权属证书。原告现亦据此向被告主张占用资金的违约金，故对被告提出原告属变更诉讼请求的抗辩，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告辽宁云腾房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告朱月杰逾期办证违约金，以123534.8元为基数，从2012年11月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，从2019年8月20日起至2021年3月16日止，按2020年10月20日公布的一年期贷款市场折价利率计付；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，减半收取1385元，由被告辽宁云腾房屋开发有限公司承担。二审中，上诉人提交了活期储蓄存款存折、个人转账回单，证明上诉人与诚琛置业共管账户为211901685354000025202，户名为刘硕，诚琛置业收款账户为62×××77，户名是郭宇，而被上诉人并未将其所述的代办费、契税等款项存入上诉人与诚琛置业的共管账户，上诉人也从未收到被上诉人以上款项，故上诉人没有返还义务及支付占有期间利息的费用。被上诉人质证意见：真实性没有异议，与本案没有关联性，根据（2017）辽0103民初4865号生效判决中上诉人的自认上诉人与诚琛房产公司签订代办协议书，被上诉人是受到上诉人的口头指定将钱存到上诉人指定的账户中，不交钱就不给办房证，让我方打到程呈的账户，当时不知道是什么身份，后来查到是上诉人下属企业的法人，一审提交了证明程呈的身份的复印件，上诉人与程呈、诚琛置业内部管理纠纷被上诉人无从知晓，也与被上诉人无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行，但买受人未实际办理收房手续的，出卖人有权拒绝配合其办理产权登记手续且不因此承担任何违约责任。虽然上诉人主张其于2012年8月9日已办理了案涉房屋所有权初始登记证明，但因其与案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订《代办按揭协议书》，被上诉人已按要求向案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元，因案外人未能履行代办房证义务导致被上诉人未能取得产权证书，一审认定上诉人承担违约责任并无不当。即便适用诉讼时效的规定，被上诉人主张的违约金数额亦不高于合同约定标准，故一审对被上诉人的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人辽宁云腾房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由上诉人辽宁云腾房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。