辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7971号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中华路121甲号（2701）。法定代表人：杨金国，该公司经理。委托诉讼代理人：马良，辽宁翰盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓蕾，辽宁翰盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔海琴，女，1988年10月1日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陈思远，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳书，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海飞，男，1988年3月15日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陈思远，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳书，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：江苏省建工集团有限公司，住所地南京市鼓楼区郑和中路118号南京长江国际航运服务中心D座20层。法定代表人：施建军，该公司总经理。上诉人沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称“港联公司”）因与被上诉人崔海琴、周海飞、原审第三人江苏省建工集团有限公司（以下简称“建工公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。港联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并支持上诉人的原审反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定案件事实和法律关系错误，案涉房屋是顶账房，却以商品房销售合同纠纷为案由进行审理，请求二审法院依法撤销原审背离事实的错误判决。1.本案案由是商品房销售合同纠纷，商品房销售合同应是合同双方基于买卖房屋关系而签订，而本案上诉人与被上诉人之间并不具有买卖房屋的事实关系，双方没有看房、交付房款，没有认购房屋的整个过程，上诉人与被上诉人之间没有商品房买卖关系，故上诉人亦没有向被上诉人交付房屋的法律依据；2.案涉房屋产生纠纷的根本原因是原审第三人建工公司没有遵守协议约定配合上诉人办理房产登记的合法手续所致。根据国家法律法规的规定，不动产经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原审第三人明知没有取得合法登记，就违约转给他人，事实上发生多次交易行为，违反国家法律、法规的强制性规定，扰乱了社会经济秩序，侵害了社会公共利益；3.案涉房屋是顶账房，是上诉人港联公司与第三人建工公司基于建设工程合同关系而签订《抵房协议》，就应付部分的工程款以房屋抵顶，且协议约定“因本商品房过户产生的全部税费均由乙方（建工公司）承担（包括但不限于应由甲方港联公司承担的相关税费）”。那么上诉人将案涉房屋办理产权过户手续的前提应当是第三人建工公司履行其相关税费的交付义务。原审法院判决上诉人协助第三人办理房产不动产权证书，却未将上诉人因办理产权而产生相应税费由第三人承担的权利予以保留，无疑侵犯上诉人合法权益，显系错误。庭审中，建工公司明确表示不同意承担相应税费，这属于明示违约行为，建工公司作为上诉人的合同相对方，在明确表示不履行义务的情况下，其无权再向原告主张相应权利，同时进一步说明导致本案房产手续无法办理的原因在于第三人建工公司而非上诉人原因。且建工公司作为本案的无独立请求权第三人，在诉讼过程中并未提出相应的诉请，一审法院却判决其享有向上诉人主张办理不动产证书的权利，显然不当；4.被上诉人与第三人之间的《抵房协议》，上诉人亦因发生本案诉讼才得知，该协议的真伪无法确认。而案涉房屋虽备案至被上诉人名下，却无任何法律关系为依据，故此房屋备案登记应予以撤销。一审判决上诉人协助第三人办理不动产证书，如案涉房屋备案至被上诉人名下却未判决撤销该备案，势必导致无法实现协助第三人办理不动产证书。原审判决在事实和法律关系认定上存在错误，上诉人请求支持我方上诉请求。崔海琴、周海飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。建工公司书面述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。崔海琴、周海飞向一审法院起诉请求：1.判令被告将位于苏家屯区产交付原告使用；2.判令被告协助原告办理上述房产的产权过户登记手续；3.判令被告向原告赔偿租金损失（自2016年11月22日至实际交付之日止，以每月2000元租金计算）；4.诉讼费由被告承担。港联公司向一审法院反诉请求：1.判令解除对苏家屯区产的备案手续；2.判令原告承担本案诉讼费等全部相关诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月14日，被告港联公司与第三人建工公司签订《抵房协议》，协议约定被告用其开发的商品房抵顶给第三人作为支付顶盛国际花园一期B1地块20-23#楼建筑工程施工合同中工程款（4,370,236元），其中包括案涉房屋（顶盛国际花园一期项目第7#栋1单元3楼1号），同时约定本商品房建工公司必须协助港联公司办理相关过户手续，其因商品房过户产生的全部税费均由建工公司承担（包括但不限于应由港联公司承担的相关税费）。因第三人欠付原告周海飞工程款，双方于2016年6月15日签订《抵房协议》，约定第三人同意将案涉商品房抵顶给周海飞作为工程款，差额部分继续支付，周海飞必须协助第三人办理相关过户手续，因本商品房过户产生的全部税费均由周海飞负担。2016年11月22日，案涉房屋备案至二原告名下。因被告至今未向原告交付房屋及办理房屋过户手续，故原告诉讼至法院。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，被告港联公司以案涉房屋抵顶所欠第三人建工公司的工程款，建工公司又将该房屋抵顶给原告用以偿还所欠工程款，故该房屋存在两次交易行为，各方当事人应按法律、行政法规的相关规定，按房屋存在两次交易行为的事实办理案涉房屋的更名过户手续，被告同时应向原告交付该房屋。关于原告主张的租金损失，因原告与被告港联公司非商品房买卖合同关系，其向港联公司主张该损失，一审法院不予支持。对被告反诉要求解除案涉房产的备案手续，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳港联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告崔海琴、周海飞（反诉被告）交付坐落于沈阳市苏家屯区房屋；二、被告（反诉原告）沈阳港联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助第三人江苏省建工集团有限公司办理坐落于沈阳市苏家屯区房屋的不动产权证书；三、第三人江苏省建工集团有限公司在取得位于沈阳市苏家屯区房屋的不动产权证书之日起三十日内协助原告（反诉被告）崔海琴、周海飞办理该房屋过户手续；四、驳回原告（反诉被告）崔海琴、周海飞其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳港联房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费12,650元，反诉费6325元，由被告沈阳港联房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人港联公司与原审第三人建工公司于2015年12月14日签订的《抵房协议》由港联公司盖章确认，其又从未主张该协议无效或应予撤销，故该份《抵房协议》应系基于双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且案涉房屋的抵顶价格较为公平合理。结合本案事实，建工公司与港联公司之间存在债权债务关系。双方签订《抵房协议》后，原债权债务关系消灭，上诉人港联公司理应配合办理案涉房屋的产权过户登记手续。又因建工公司欠付被上诉人周海飞工程款，故其二人又于2016年6月15日签订《抵房协议》，建工公司将从港联公司处抵来的案涉房屋并按同样的抵顶价格，抵顶给被上诉人周海飞，建工公司与周海飞又均认可协议真实合法有效。经《不动产电子登记（簿）查询证明》证实，出卖人港联公司于2016年11月22日将案涉房屋备案登记在买受人即被上诉人崔海琴、周海飞名下，应视为上诉人港联公司对建工公司将案涉房屋另行抵顶给周海飞的追认和认可。本案中涉及的连环抵顶行为均应为合法有效，抵顶价格一致并较为客观的反映了房屋的市场价值，且案涉房屋已备案登记在被上诉人崔海琴、周海飞名下，一审法院按照商品房买卖合同纠纷审理本案亦并无不妥，对上诉人港联公司所提出的解除备案登记的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决结果客观公正、合情入理，并有效避免了可能因减少交易环节而导致当事人规避国家房产税情况的发生，另基于港联公司与建工公司之间《抵房协议》的约定，房屋产权变更登记所产生的税费问题，上诉人港联公司可以另行向建工公司主张权利。综上所述，上诉人港联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,650元，由上诉人沈阳港联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；