广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终513号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梧州市信恒物业发展有限公司，住所地广西梧州市西江路鸳江丽港堤下铺**，统一社会信用代码9145040076309624XG。 法定代表人：郭均永，该公司经理。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李铭毅，广西顺景律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨露，女，1979年2月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：蒋林凯，广西通途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许海涛，广西通途律师事务所律师。 上诉人梧州市信恒物业发展有限公司（以下简称信恒物业公司）因与被上诉人杨露房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人信恒物业公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.改判履约保证金100000元归上诉人所有；3.改判被上诉人立即将所租赁的商铺交还给上诉人。4.改判被上诉人向上诉人支付租金280800元（租金按每月46800元计算，暂计至2021年2月28日，2021年3月1日起的租金按上述标准计至被上诉人将商铺交还给上诉人时止）。5.改判被上诉人向上诉人支付物业管理费23400元（物业管理费按每月3900元计算，暂计至2021年2月28日，2021年3月1日起的物业管理费按上述标准计至被上诉人将商铺交还给上诉人时止）。6.改判被上诉人向上诉人支付电梯保养费2000元、电梯维修费4500元。7.改判被上诉人向上诉人支付2020年8月水电费31528.9元、9月的水电费12346.3元。8.改判被上诉人向上诉人支付违约金5976元。9.改判被上诉人赔偿商铺装修毁损修复费用57030.37元。10.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的合法有效的合同已明确约定，仅在被上诉人无违约行为且付清各项费用后，上诉人才退还履约保证金。一审判决既然已经认定了被上诉人逾期支付租金、物业管理费等费用的事实，被上诉人须承担违约责任，但却没有依据合同约定判令履约保证金归上诉人所有，违背民事意思自治原则。2.一审判决认为上诉人应自行承担损失扩大的责任完全没有依据，而且对上诉人极其不公。被上诉人在2020年9月15日撤离现场过程中严重破坏场内装修设施，在上诉人劝告制止无效后，被上诉人在搬离了贵重物品后，还有很多物品尚未搬完，遂对商场各出入口加锁贴封条，阻止上诉人的人员进入商场。上诉人为了尽快收回场地，反复多次联系其试图协商解决问题，而且也多次发函给被上诉人。在被上诉人加锁贴封条后，上诉人加锁仅是为了履行物业公司的安保职责，维护租赁物内财物安全。以上事实反映了上诉人一直希望妥善解决租赁物的交接问题，也用尽了能用的方法。直到上诉人提起上诉时，租赁物的大门上仍然有被上诉人所贴的封条，大门也由被上诉人上锁了。因此应认定被上诉人至今没有将承租的商铺交还给上诉人，对上诉人要求被上诉人交还商铺的请求，法院应当予以支持。按照《经营场地租赁合同之补充协议一》第六条第9款约定，合同期满或因乙方违约而应被甲方收回商铺，乙方逾期不交回商铺给甲方的，按当时租金标准的双倍向甲方支付租金，直计至乙方交回商铺给甲方为止。本案中是被上诉人未向上诉人依约交付租赁物，一审判决却要求上诉人单方承担租赁物闲置的损失，严重损害了上诉人的合法利益。上诉人认为，被上诉人应当依约以双倍租金标准向上诉人支付租金，直至被上诉人向上诉人交付商铺止。另外，被上诉人所欠的物业管理费、电梯保养费也应支付给上诉人。3.上诉人可以提供用水用电每月登记卡以及收费单据，证实被上诉人欠水电费用情况。上诉人在一审中提交了2020年9月份的用水用电每月登记卡以及收费单据，这些证据已充分证实了被上诉人欠水电费情况。而且2020年9月份只有被上诉人在使用租赁物，水电费应当由被上诉人承担。4.被上诉人严重损坏装修设施的损失价值，上诉人已请专业装修公司打价确定损失价值，请二审法院支持上诉人的赔偿要求。5.被上诉人应支付给上诉人的违约金的金额应按被上诉人欠款金额重新计算，根据上诉人计算的结果，违约金应为5976元，请二审法院予以支持。综上，请二审法院依法纠正一审判决的错误，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨露答辩称：上诉人信恒物业公司的上诉请求不能成立；一审判决认定基本事实清楚，但判令被上诉人向上诉人支付2020年9月1日至2020年9月15日的租金、物业费、电梯保养费、电梯维修费、违约金属于事实错误，故请求二审法院依法予以纠正。1、上诉人应返还履约保证金100000元给被上诉人，双方的租赁合同已经解除，被上诉人在租赁期间内均能按约履行己方义务，不存在违约问题。2、2020年9月15日，被上诉人已将租赁的场地返还给了上诉人，被上诉人不应再继续向上诉人支付场地租金及违约金、物业管理费、电梯费。2020年8月25日，被上诉人与上诉人信恒物业公司双方协商解除《梧州市经营场地租赁合同》，并定于2020年9月1日开始进行场地交接工作。2020年8月31日，上诉人出具《鸳江丽港现场物质、工具放行条》内容为“同意放行，2020年9月10日前清运完成，现场监督好拆装”，后因案涉现场断电和停止电梯运行，上诉人将清运完成时间延长至2020年9月15日。首先，2020年9月1日至2020年9月15日间，上诉人对案涉物业进行了断电、断水、暂停电梯的使用并安排工作人员全程拍照，且对步梯拉闸门上锁的行为已形成对案涉租赁场地完全的控制，故应视为上诉人已经接受了案涉租赁场。其次，被上诉人搬离后，上诉人函告催收的内容仅限于修复费用、水电费及电梯维保费，故应视为上诉人对案涉租赁场地返还状态之认可。最后，2020年9月1日至2020年9月15日的搬迁时间是上诉人工作人员同意的搬迁时间，而且在此期间断水、断电、电梯停用，故2020年9月1日之后的租金、物业管理费、电梯维修费不应由被上诉人支付。可见，上诉人要求被上诉人立即交还案涉租赁物、支付租金、物业费、电梯保养费、电梯维修费、违约金的上诉理由不能成立。3、被上诉人不应向上诉人赔偿案涉场地修复费用57030.37元。2005年始，被上诉人一直租用案涉场地经营梧州市金湾酒楼，案涉场地为被上诉人进行装修，租赁场地天花并非形成附合、不可搬离的物品，被上诉人有权进行搬离，不存在修复问题。根据案涉房屋的性质为饭店营业性用房，经营装修的经济寿命为5年，被上诉人租赁期已经达15年，不存在装修修复补偿问题。可见，上诉人要求被上诉人赔偿案涉场地修复费用57030.37元的上诉理由不能成立。4、被上诉人不予认可2020年9月水、电费12346.3元。首先，2020年9月，被上诉人已不在案涉租赁物内经营酒楼，上诉人在此期间对租赁物进行了断水、断电，且2020年8月、9月的水电费是上诉人单方确认，被上诉人并不认可。其次，8月间被上诉人已经在租赁物内缩小了营业范围，8月水、电费已经明显高出以往月份。最后，上诉人又未能提供该期间电表、水表原始载体记录读数及其已向供电、供水部门代缴等依据。可见，上诉人要求被上诉人支付2020年9月水、电费12346.3元的上诉理由不能成立。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 杨露向一审法院提出本诉诉讼请求：一、判令被告向原告返还履约保证金100000元；二、判令被告向原告返还原告安装在被告租赁物上的设备（包含:天花筒灯、大型冷库，折旧后价值约42500元）;三、判令被告向原告赔偿因被告停电缺少电梯导致原告降低厨具（冷库、冰箱、大型抽油烟机）和楼面家私收购价的损失24000元;四、判令被告赔偿原告因被告断电，电梯无法使用导致原告的搬运费损失18960元（搬运费损失计算：多支付搬运费18960元）。 梧州市信恒物业发展有限公司向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告立即将所租赁的商铺交还给反诉原告；二、判令履约保证金100000元属于反诉原告所有；三、判令反诉被告向反诉原告支付租金140400元（租金按每月46800元计算，暂计至2020年11月30日，2020年12月1日起的租金按上述标准计至反诉被告将商铺交还给反诉原告时止），拖欠的2020年8、9月份水电费43875.2元，更换电梯油封费用4500元，2020年9、10月份电梯管理费2000元（每月1000元），2020年9、10、11月份物业管理费11700元（每月3900元）及违约金1592.5元（违约金以反诉被告欠付租金、水电费、电梯管理费、物业管理费之和为基数，按年利率4.35%上浮30%，从2020年9月1日计算至2020年11月30日），以上费用合计204067.7元；四、判令反诉被告赔偿商铺修复费用57030.37元给反诉原告；五、判令反诉被告赔偿律师费损失14760元给反诉原告。 一审法院认定事实如下：原告杨露于2005年始承租坐落于梧州市天面（另案处理）以经营梧州市金湾酒楼。2010年3月1日，原告（乙方）与被告梧州市信恒物业发展有限公司（甲方）订立《电梯使用协议》，约定甲方提供鸳江丽港3号楼大堂8号电梯及新装电梯（暂编25号）二台垂直电梯给乙方使用，期限从2010年3月1日起至2015年1月31日止；乙方接收该电梯后负责该电梯的使用管理和维护，管理维护所发生的费用（包括年度检审费、电费和保养维修维护等费用）全部由乙方负责；乙方同意由甲方统一委托具备资质的电梯保养公司继续向乙方提供该电梯的日常运行保养工作，每月保养费、电费和年审费、维修费等费用由乙方承担，手扶电梯保养费每台暂定500元／月，垂直电梯保养费每台暂定500元／月；以上电梯保养费、电费于每月5号前由乙方向甲方支付；在使用电梯期间所产生的维修费、零配件等费用由乙方自行承担等内容。原告为此逐月向被告支付电梯保养费1000元至2020年8月。2015年2月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）分别订立《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0009号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》，约定甲方将坐落于梧州市西江路鸳江丽港3号楼4层⑴—⑼轴商铺出租给乙方经营中餐饮食，租赁期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止。在本合同签订当天，乙方向甲方交纳履约保证金80000元；合同期满在乙方无违约行为并付清各项费用后5个工作日内，甲方将保证金无息全额退回乙方。租赁费用逐年递增，其中2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金18960元、整饰摊还费18960元；租赁期内，每月物业管理费为3160元。商铺安装独立水、电表，按水电部门收费标准计费，公用水电费按总用量分摊计算至每户；乙方于每月5日前交付当月的租赁费用和上月的水电费。租赁期满或因乙方违约而被甲方收回商铺，乙方应将商铺及附属设施完好交还甲方，同时乙方对商铺的装修除了可将动产部分拆卸处理，其他所有入墙入地的装修及附属设施均不能拆卸而无偿归甲方所有，如有损坏，乙方应负责维修或予以赔偿。租赁期间，如乙方超过15天未按合同约定的时间、金额向甲方交付租金和费用，或未经甲方同意在一个月内关门停止营业累计或连续达10天，或未经甲方同意而擅自将租赁商铺转租、分租给他人经营，或未经甲方同意而单方面解除合同及其它违反本合同的行为，即视乙方自动放弃经营权，并作乙方根本性违约，甲方有权解除合同收回商铺，同时甲方有权停水停电，乙方所交付的履约保证金及投入装修费和设备费作违约赔偿金归甲方所有不予退回，同时乙方仍须按合同剩余租期的租金总额的5%计算违约金赔偿给甲方。合同期满或终止时，乙方应将商铺内物品清理搬迁完毕，并将商铺锁匙交还甲方，如在合同届满或终止日起7日后铺内仍有余留物品，视为乙方放弃其所有权，无偿归甲方所有，甲方有权处理；合同期满或因乙方违约而应被甲方收回商铺，乙方逾期不交回商铺给甲方的，按当时租金标准的双倍向甲方支付租金，直计至乙方交回商铺给甲方为止等内容。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）又订立《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0010号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》，约定甲方将坐落于梧州市西江路鸳江丽港3号楼5层⑴—⑶轴商铺出租给乙方经营中餐饮食。在本合同签订当天，乙方向甲方交纳履约保证金20000元；租赁费用逐年递增，其中2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金4440元、整饰摊还费4440元；租赁期内，每月物业管理费为740元。其余内容均与上述《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0009号）》及补充协议一致。同年9月28日，原告分别向被告交付履约保证金80000元、20000元，被告为其出具了相应收据。租赁期间，原告对案涉租赁场地进行了装饰装修，安装有天花筒灯及冷库等设施设备。2019年11月13日，因坐落于鸳××商业街××号电梯需更换曳引机油封，被告委托电梯维保单位梅州汇科电梯有限公司梧州分公司进行维修并支付了维修费用4500元。2020年1月31日，上述租赁合同及补充协议约定的租赁期间届满，双方继续按照合同约定出租、承租案涉租赁场地。同年8月25日，原告通知被告不再续租，被告表示同意。同年8月30日，原告向被告出具内容为“本人杨露是丽港商业街3＃楼4层⑴—⑼轴、3＃楼5层⑴—⑶轴商铺承（租人），于2015年与贵公司签订《经营场地租赁合同》及其补充协议，租赁期限从2015年2月1日起至2020年1月31日止，现本人正式确认租期满后不再续约，商铺按现状交还给贵公司，商铺内现有装修及设施物品全部无偿归贵公司所有，特此确认”的《商铺结束经营确认书》。次日，被告为原告出具《鸳江丽港现场物资、工具放行条》，载明铺号为金湾酒楼，放行时间为2020年8月31日—9月10日，放行原因为“已办理撤场，撤走店内物资”，主管意见为“同意放行，2020年9月10日前清运完成，现场监督好拆装”等内容。同年9月1日，原告开始搬运物品及拆除天花筒灯等设施设备，被告对其拆卸行为加以制止并于同年9月9日起对案涉租赁场地采取断电措施，原告因此未能使用电梯搬运物品，冷库及部分天花筒灯仍置于案涉租赁场地内。同年9月15日，原告搬离案涉租赁场地时将该座落三楼通向四楼步梯处的拉闸门上锁及张贴封条，被告亦将该门锁上。同年9月28日，被告函告原告，称原告已对案涉租赁场地的天花板、铁皮房及部分消防系统线路造成损坏，其将于履约保证金中扣除施工队打价修复费用94721.63元，剩余6078.37元；并催交截至2020年9月16日的水电费、电梯维保费合计49375.2元。同年11月19日，被告又向原告发送短信，要求原告结清欠费及交还场地。此外，原告还提供了记载案外人卓义分别按每日1500元、2160元收取9月1日至8日、9月9日至14日搬运费及车费的收款字据；记载案外人宋国亮等45人按每人200元收到金湾酒楼支付9月9日、10日搬运费合计9000元的签名表格；以及记载案外人莫锦凤出具的内容为“金湾酒楼收买厨房用品及楼面部份用品，原洽谈费用28000元。因没有电梯使用，物品需分割当废铁回收，支付4000元废品费”的付款字据。被告则提供了案外人梧州市万秀区港宇建筑装饰材料经营部出具的项目名称为丽港商业街金湾清场后需修复工程、计算结果为57030.37元的《报价单》；书写有铺位号、抄表数、实用数等数据的《鸳江丽港各铺位用电每月登记卡》、《鸳江丽港各铺位用水每月登记卡》；记载编号为3号楼4层⑴—⑼轴及5层⑴—⑶轴商铺于2020年9月水、电费合计31528.9元，2020年10月水、电费合计12346.3元（9月份收取8月用水电费、10月份收取9月用水电费）的《金湾酒楼欠费明细表》等证据。另查明，坐落于梧州市西江路鸳江丽港****商场、库房及**库房、六—七层塔楼的房屋所有权人均为案外人梧州鸳江丽港旅游发展实业有限公司。经询该公司，其对被告将案涉租赁场地出租予原告的行为并无异议。2020年11月10日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令被告返还履约保证金100000元及设备（天花筒灯、大型冷库），赔偿收购价损失24000元、搬运费损失18960元；被告则以上文答辩理由进行抗辩，并提起反诉请求法院判令原告返还商铺、确认履约保证金100000元属其所有，支付电梯油封更换费用4500元、2020年8月及9月水电费43875.2元、2020年9月及10月电梯管理费2000元、2020年9月至11月物业管理费11700元，并自2020年9月1日起按每月46800元计算租金及按年利率4.35%上浮30%计算欠付租金、水电费、电梯管理费、物业管理费的违约金，赔偿商铺修复费用57030.37元、律师费损失14760元。诉讼过程中，原告确认案涉租赁场地于2020年8月产生的水、电费合计为31528.9元。 一审法院审理认为，原告杨露与被告梧州市信恒物业发展有限公司订立的《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0009号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》、《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0010号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》，是双方当事人的真实意思表示，且已经得房屋所有权人同意，内容合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。因上述租赁合同约定的租赁期间届满后，原告继续使用案涉租赁场地而被告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。至2020年8月25日双方同意不再续租，原告于8月30日向被告出具《商铺结束经营确认书》，被告于次日为原告出具《鸳江丽港现场物资、工具放行条》，此时双方已达成解除该不定期租赁合同的一致合意。又因合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，故双方应按上述租赁合同及《商铺结束经营确认书》中相应的结算和清理条款确定己方义务。根据上述租赁合同关于“租赁期满或因乙方违约而被甲方收回商铺，乙方应将商铺及附属设施完好交还甲方，同时乙方对商铺的装修除了可将动产部分拆卸处理，其他所有入墙入地的装修及附属设施均不能拆卸而无偿归甲方所有”之记载，双方已约定租赁期满时案涉租赁场地内已形成附合的装饰装修物归被告所有；又根据原告出具的《商铺结束经营确认书》关于“现本人正式确认租期满后不再续约，商铺按现状交还给贵公司，商铺内现有装修及设施物品全部无偿归贵公司所有”之记载，原告亦确认案涉租赁场地内的装饰装修及设施物品全部无偿归被告所有。因此，原告主张被告返还设备（天花筒灯、大型冷库）的诉讼请求，与双方所作约定不符，缺乏相应的事实和法律依据，该院依法不予支持。其次，因原告已确认案涉租赁场地内的装饰装修及设施物品全部无偿归被告所有，其再行主张搬运、变卖有关物品发生的损失由被告承担缺乏理据，且其提供的证据亦不足以证实损失实际发生及对应数额。因此，原告主张被告赔偿收购价损失24000元、搬运费损失18960元的诉讼请求，缺乏可归咎于被告的事实和法律依据，该院依法亦不予支持。反诉部分，双方当事人已确认反诉被告不再承租案涉租赁场地，但在清场过程中双方发生争议，反诉原告对案涉租赁场地采取了断电措施，反诉被告交涉无果后未办理完整交接手续即搬离案涉租赁场地，反诉原告亦在反诉被告上锁的拉闸门处加装锁具。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，反诉原告的断电行为已致反诉被告无法通过电梯出入口进入案涉租赁场地，亦致案涉租赁场地不符合租赁合同约定的经营中餐饮食用途，且其对步梯拉闸门上锁的行为也对案涉租赁场地形成了一定的控制，反诉被告亦无法由此进入或使用案涉租赁场地，故难以认定反诉原告此时已向反诉被告交付了适租场地，其向反诉被告主张租金缺乏必要的事实依据。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，反诉被告虽未能证实其已将门锁钥匙交付反诉原告，但在双方发生矛盾纠纷未能妥善交接的情形下，反诉被告出于保存现场需要加装锁具具有一定的原由。反诉被告搬离后，反诉原告于该处加装了门锁，故其此时已经知悉案涉租赁场地所处状态，但其一直未对此提出异议或采取适当的减损措施，直至反诉被告提起本案诉讼前，其函告催收的内容仍限于修复费用、水电费及电梯维保费，故应视为其对案涉租赁场地返还状态之认可，且因其怠于履行减损义务亦应由其自行承担损失扩大的责任。因此，反诉原告主张反诉被告返还场地的诉讼请求，缺乏理据，该院依法不予支持。亦由此，反诉原告以反诉被告逾期交还场地为由主张反诉被告支付2020年9月15日之后的双倍租金、物业管理费、电梯管理费的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，该院依法亦不予支持。但因反诉被告搬离案涉租赁场地的时间为2020年9月15日，故其仍应向反诉原告支付前述期间使用场地的租金、物业管理费。因此，反诉原告对应的诉讼请求部分成立，反诉被告应支付2020年9月1日至2020年9月15日期间的租金11700元[（18960+4440）÷2=11700]、物业管理费1950元[（3160+740）÷2=1950]予反诉原告。其次，因《电梯使用协议》已约定反诉被告需支付二台垂直电梯每月1000元的电梯保养费及承担使用期间产生的维修费用，虽该协议约定的使用期间届满，但反诉被告仍继续使用该电梯至反诉原告于清场过程中采取断电措施之前，故其应当按照约定向反诉原告支付使用期间的电梯保养费以及实际发生的维修费用。因此，反诉原告对应的诉讼请求部分成立，反诉被告还应向反诉原告支付2020年9月1日至2020年9月8日期间的电梯保养费（即反诉原告主张的电梯管理费）266.67元（1000÷30×8≈266.67）以及2019年11月13日更换曳引机油封的电梯维修费用（即反诉原告主张的更换电梯油封费用）4500元。其三，因反诉被告确认案涉租赁场地于2020年8月发生的水、电费合计为31528.9元，故其应按租赁合同约定将该笔尚欠的水、电费足额支付予反诉原告；但对于反诉原告主张的2020年9月水、电费12346.3元，因反诉被告未予认可，反诉原告又未能提供该期间电表、水表原始载体记录读数及其已向供电、供水部门代缴等依据以证实水、电用量及对应价款，故反诉原告该部分诉讼请求，缺乏必要的事实和法律依据，该院依法不予支持。其四，因反诉被告逾期支付上述租金、物业管理费、电梯保养费及水、电费，致反诉原告受有损失，应承担相应的违约责任。反诉原告请求反诉被告以欠款总额为本金、按利率分段计付违约金并未超出租赁合同约定的违约金计算标准，其主张合理合法，但因租赁合同及《电梯使用协议》约定的缴费期限为每月5日前，故违约金起算时间应为2020年9月6日；且因利率市场化改革，反诉原告主张按银行同期贷款利率上浮30%计息应调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付。又因其诉讼请求明确违约金计至2020年11月30日，其于事实和理由部分主张计至交还场地之日止亦缺乏计价依据，故违约金应计算至2020年11月30日。因此，反诉被告应支付违约金543.36元[（11700+1950+266.67+31528.9）×3.85%×1.3÷360×86=543.36]予反诉原告。其五，因反诉被告于长期的租赁期间内均能按约履行己方义务，其逾期付款行为发生于清场纠纷形成之际，且已承担支付违约金的损失赔偿责任，故反诉原告再行主张将100000元履约保证金作违约赔偿金不予退回，显然与反诉被告的违约程度不具有负担的对等性，故反诉原告主张确认履约保证金100000元属其所有的诉讼请求不能成立，该院依法不予支持。亦由此，本诉部分原告请求被告返还履约保证金100000元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院依法予以支持。其六，因反诉原告主张的案涉租赁场地修复事实尚未实际发生，其以《报价单》记载的预算价格为据诉请反诉被告赔偿商铺修复费用57030.37元缺乏必要的事实和法律依据，该院对此依法不予支持，其可待修复费用实际产生时另行提出有关主张。其七，因律师费并非实现本案债权的必要费用，双方对此也未作约定，故反诉原告主张反诉被告赔偿律师费损失14760元的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，该院依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告梧州市信恒物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还履约保证金100000元给原告杨露；二、反诉被告杨露应于本判决生效之日起十日内支付租金11700元、物业管理费1950元、电梯保养费266.67元、电梯维修费用4500元及水、电费31528.9元给反诉原告梧州市信恒物业发展有限公司；三、反诉被告杨露应于本判决生效之日起十日内支付违约金543.36元给反诉原告梧州市信恒物业发展有限公司；四、驳回原告杨露其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告梧州市信恒物业发展有限公司其他的诉讼请求。本案本诉案件受理费4010元，减半收取计2005元（原告杨露已预交），由原告杨露负担924元，被告梧州市信恒物业发展有限公司负担1081元；反诉案件受理费6938元，减半收取计3469元（反诉原告梧州市信恒物业发展有限公司已预交），由反诉原告梧州市信恒物业发展有限公司负担3003元，反诉被告杨露负担466元。 二审诉讼中，双方当事人均没有新证据提交。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人信恒物业公司与被上诉人杨露订立的《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0009号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》、《梧州市经营场地租赁合同（合同编号：梧信租字2015年第0010号）》及《经营场地租赁合同之补充协议（一）》，系双方当事人意思表示真实，且已经得房屋所有权人同意，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应遵照履行。上述合同租赁期间届满后，杨露继续使用涉案租赁场地而信恒物业公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。2020年8月25日，杨露通知信恒物业公司不再续租，信恒物业公司表示同意，杨露同年8月30日向信恒物业公司出具《商铺结束经营确认书》，信恒物业公司于次日向杨露出具《鸳江丽港现场物资、工具放行条》，一审法院据此认定双方达成了解除合同的合意正确。后因费用结算、场地清理交接问题，双方发生争议，一审法院根据双方的行为、本案查明的事实及双方签订合同中有关结算和清理条款的约定，认定杨露应支付其搬离场地前已发生的租金及各项费用给信恒物业公司合法有据，且一审法院已经逐一作了充分论述，本院对此不予赘述。信恒物业公司主张杨露立即将所租赁的商铺交给其，由于信恒物业公司对涉案租赁场地采取了断电措施，也在拉闸门处加装锁具，被上诉人无法进入租赁场地，也无法实现经营用途，故一审法院认定信恒物业公司对租赁物形成了一定控制，不予支持信恒物业公司要求杨露立即返还租赁物及其实际对租赁场地形成控制后发生的租金、物业管理费等的主张正确。信恒物业公司主张杨露存在逾期付款行为，因此杨露缴纳的履约保证金100000元归其所有，根据查明事实，杨露在履行本案长期租赁合同过程中，均能按合同约定履行己方义务，本案的逾期付款行为发生在双方达成解除合同合意之后，因场地清理、交接问题形成的，考虑到履约保证金的性质、双方租赁合同中对履约保证金的约定及杨露逾期付款的违约程度及已承担支付违约金的损失赔偿责任，一审法院对信恒物业公司的该主张不予支持并无不当。 综上所述，上诉人信恒物业公司上诉理据不足,不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费8306元，由上诉人梧州市信恒物业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二一年七月二十二日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  周静兰 书 记 员  苏 琳