河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3628号 上诉人（原审原告、案外人）陈拥军，男，1966年6月10日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：赵汝刚、汪双艳，河北中大同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）王建民，男，1969年9月3日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：刘小科，河北万强律师事务所律师。 上诉人陈拥军因与被上诉人王建民案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。 陈拥军上诉请求：1、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3560号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房产未办理过户登记并非上诉人自身原因。上诉人与张红艳、被执行人董甲恒民间借贷纠纷一案在复兴区人民法院强制执行过程中，早于2018年4月3日就查封了张红艳名下位于邯郸市丛台区。从而，2018年9月6日，上诉人与董甲恒、张红艳达成《执行和解协议》，并于2018年10月20日履行完毕。董甲恒、张红艳也于当日将房屋实际交付给上诉人。因房屋贷款尚未还清，所以不能办理过户登记。该房屋的剩余贷款至今仍在由上诉人偿还。上诉人与董甲恒、张红艳履行完毕和解协议时，该房屋尚不具备办证条件。2018年底就具备办证条件的事情上诉人并不知情，董甲恒与开发公司也未通知上诉人。更何况房屋上的贷款尚未还清，贷款银行也不会同意办理过户登记。综上，案涉房屋未办理过户登记确非上诉人自身原因造成。二、以抵账方式进行的房屋交易，应当认定为买受人已实际支付了购房款。2019年6月4日丛台区法院查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，且证实上诉人已给付案涉房屋全部购房款并已实际占有使用案涉房屋。因此，一审判决适用法律错误，应当予以纠正。 王建民辩称：一、房屋的买受人排除执行应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四中情形，陈拥军没有证据证明其符合前述情形。1、没有办理变更登记并是因陈拥军自身的原因所致。“房屋贷款未还清”不是不能办理过户登记的理由，陈拥军完全可以还完贷款后过户。上诉状中陈拥军称“房屋尚不具备办证条件”没有证据，其对“2018年底就具备办证条件的事情”不知情也证实其怠于过户，是其自身原因，陈拥军也没有证据证明其向张红艳提出过过户登记的请求。2、私下达成的以房抵债执行和解协议不属于“合法有效的书面买卖合同”。3、陈拥军不能证明其支付了涉案房产的全部价款。4、陈拥军没有证据证明其合法占有涉案房产。二、陈拥军以房抵债的履行之请求不能享有排除法院强制执行的民事权益。以房抵债协议目的为旧债清偿，是对原有之债法律关系的履行。因此，陈拥军只有在抵债之房产所有权转移至其名下后，才实现债的清偿，而在债务清偿的履行过程中，以房抵债协议仅为一般债权。在案涉抵债房屋完成不动产变更登记之前，陈拥军仅享有债权请求权，不享有优先于一般债权的权益。故陈拥军以其对案涉房屋享有的债权排除法院执行，缺乏法律依据。 陈拥军向一审法院起诉请求：1、依法判决确认被执行人董甲恒配偶张红艳名下位于邯郸市丛台区房屋为原告所有，并终止对该房屋的执行；2、依法判决解除对上述房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月8日，邯郸市复兴区人民法院对陈拥军与董甲恒、张红艳民间借贷纠纷一案作出了（2017）冀040民初1592号民事调解书，该调解书约定：“一、被告董甲恒、张红艳于2017年11月30日前偿还原告陈拥军借款本金8万元；2018年1月1日前偿还原告陈拥军借款本金20万元；2018年2月28日前偿还原告陈拥军借款本金52万元。原告自愿放弃其他诉讼请求；二、如被告董甲恒、张红艳未按照第一项按期履行，则原告陈拥军可就未偿还的全部债权向法院申请执行；三、案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告陈拥军负担”。之后因董甲恒、张红艳未能按时履行，原告陈拥军于2018年3月16日向复兴区人民法院申请强制执行。复兴区人民法院于2018年4月3日作出（2018）冀0404执287号执行裁定书，查封了张红艳名下位于邯郸市丛台区。2018年9月6日陈拥军和董甲恒、张红艳自行达成执行和解协议，该协议约定：“一、被执行人董甲恒、张红艳应偿还申请人陈拥军80万元及利息15万元，共计95万元，由董甲恒、张红艳提供张红艳名下位于邯郸市丛台区，折价135万元，抵偿给申请人陈拥军95万元，申请人陈拥军返还该房产剩余40万元。二、执行费10400元由被执行人董甲恒、张红艳承担。双方别无争议，同意结案”。复兴区人民法院于2019年2月27日作出了（2018）冀0404执287号执行案件结案通知书。2018年12月3日邯郸市丛台区人民法院对王建民与董甲恒民间借贷纠纷一案作出（2018）冀0403民初2310号民事判决书，判决：“一、被告董甲恒于本判决生效之日起十日内偿还原告王建民借款1000000元及利息（利息自2018年6月4日起至董甲恒完全清偿上述借款本金之日止，按照年利率6％计算）；二、驳回原告王建民的其他诉讼请求。”该判决生效后，王建民于2019年2月15日向本院申请强制执行。本院于2019年6月4日查封了被执行人董甲恒的妻子张红艳名下位于邯郸市丛台区。陈拥军作为案外人于2020年1月6月向本院提出执行异议，本院于2020年8月10日作出（2020）冀0403执异5号执行裁定书，裁定：“驳回陈拥军的异议请求”。案外人陈拥军不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉房产的开发商邯郸市仁达房地产开发有限公司证实，案涉房产从2018年底已具备办理产权证书条件。 一审法院认为，本案争议的焦点为：原告陈拥军与董甲恒、张红艳签订的《执行和解协议》，能否排除对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先经案涉房产开发商证实该房产从2018年底已具备办理产权证书条件，但案涉房产至今仍登记在张红艳名下，原告陈拥军未提供证据证明未办理变更登记的原因是否系其自身原因造成；其次，陈拥军和董甲恒、张红艳签订的《执行和解协议》根本目的是清偿董甲恒、张红艳所欠陈拥军的债务，而根据以物抵债协议拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权、针对案涉不动产的物权期待权。综上所述，陈拥军的主张不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故陈拥军主张其作为案外人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：驳回原告陈拥军的诉讼请求。案件受理费16950元，由原告陈拥军负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证，二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，二审期间张红艳到庭作证，证明2019年2月27日双方在复兴区人民法院执行和解协议期间即将涉案房屋钥匙交给了陈拥军，由陈拥军占有。 本院认为，本院争议焦点为，陈拥军对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人认为其登记于被执行人名下的财产享有排除强制执行的实体权利，而对一审法院的保全行为提出异议引发的纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定事实过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。据此，本案应当按照案外人执行异议之诉的审查标准来审查案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。结合本案，2018年9月6日陈拥军和董甲恒、张红艳在邯郸市复兴区人民法院主持下自行达成执行和解协议，“被执行人董甲恒、张红艳应偿还申请人陈拥军80万元及利息15万元，共计95万元，由董甲恒、张红艳提供张红艳名下位于邯郸市丛台区，折价135万元，抵偿给申请人陈拥军95万元，申请人陈拥军返还该房产剩余40万元”。协议签订后，陈拥军已按约将40万元房款支付给了张红艳。故在2019年6月4日邯郸市丛台区人民法院查封涉案房屋之前，陈拥军已与张红艳就涉案房屋签订合法有效的书面协议，并已支付40万元剩余款。根据本院到邯郸市复兴区人民法院找当时主办法官调查了解的相关情况及张红艳二审到庭作证情况，双方在达成执行和解协议的同时，张红艳就将案涉房屋钥匙交付给陈拥军，由陈拥军占有。占有即可以直接占有，也可以间接占有，陈拥军收到张红艳涉案房屋钥匙的行为，应视为陈拥军在案涉房屋被一审法院查封之前已间接占有案涉房屋，不违反法律法规的约定，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二项排除强制执行的要件。而对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件，只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。第一、双方在法院达成执行和解协议时，案涉房屋还未进行网签，不能办理不动产房产证书。第二、案涉房屋初次购买人是张红艳，房地产开发公司对张红艳并不对陈拥军，陈拥军只能找张红艳。第三、从2019年2月27日张红艳将房屋钥匙交给陈拥军占有涉案房屋至一审法院于2019年6月4日查封涉案房屋时间间隔较短。第四、虽然案涉房屋自2018年底已具备办理产权证书条件，但具备办理产权证书条件不等于就一定能办理，如开发商是否及时通知购房人等还要受其他条件限制。张红艳知道案涉房屋可以办理房产证的时间是2019年年底这期间房屋已被一审法院查封。双方在复兴区法院达成执行和解协议后，张红艳便到石家庄居住，导致陈拥军无法找到张红艳。张红艳也承认在此期间，陈拥军多次给其打电话，但张红艳均未接（其本人说由于那段时间心情不好任何电话都不接）。综合上述情况，一审法院以涉案房屋从2018年底已具备办理产权证据条件，但案涉房产至今仍登记在张红艳名下，陈拥军未提供证据证明未办理变更登记的原因是否系自身原因造成不妥，应予纠正。由此，本案也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项，排除执行的要件，陈拥军对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可以排除强制执行的情形，不得执行该案涉房屋。陈拥军的一审诉讼请求解除对案涉房屋的查封措施，有相应的事实和法律依据。陈拥军的其他诉讼请求无法律依据。在本判决已明确陈拥军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益情况下，一审法院应当裁定解除对案涉房屋的查封措施。综上，陈拥军的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3560号民事判决； 二、不得执行位于邯郸市丛台区房产。 三、驳回陈拥军的其他诉讼请求。 一审案件受理费16950元，二审案件受理费16950元，合计33900元，由王建民负担。 河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  王一民 审判员  王双振 审判员  张志华 二〇二一年七月二十二日 书记员  王宇鑫