辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9493号上诉人（原审被告）：刘海旭，男，1969年3月29日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：关忠，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝汝军，男，1971年7月20日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘巾楠，系辽宁尊赢律师事务所律师。原审被告：辽宁金诺安康保险代理有限公司，住所地：沈阳市沈河区友好街19号（A302）。法定代表人：高雪瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：关忠，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘海旭因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。刘海旭上诉请求：要求撤销原审判决发回重审或改判。事实与理由：一、关于退租事宜，均发生在2019年，但原审认定发生在2020年，属认定事实错误；二、原审己认定上诉人于2019年8月13日腾出房屋，又判令上诉人支付腾房后的占用费用132915元，明显前后矛盾；三、被上诉人一审主张占用费的起算时间为2019年8月1日，一审判令上诉人支付占用费的起算时间为2019年7月10日，明显判决超出诉请范围；四、诉争租赁合同关于违约条款的约定属于格式条款，加重上诉人的义务，应属无效，上诉人不应支付违约金；五、即使前述条款有效，原审判定三个月房租作为违约金也明显过高，不符合法律规定。郝汝军辩称：同意维持原判。郝汝军向一审法院提出诉讼请求，一、请求依法判令二被告共同向原告支付违约金82500元。二、请求依法判令二被告办理完退房交接手续，清理房屋内物品，修复管道及装修损坏，恢复因管道破裂造成房屋损害前原样。三、请求依法判令二被告共同向原告支付占用房屋期间的费用110000元(占用期间的费用从2019年8月1日起直到二被告办理完交接手续，并腾出房屋时止，暂计算至2019年12月1日为4个月房屋租金)。四、由二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告刘海旭于2017年12月5日续签房屋租赁协议(以下简称“协议”)，协议约定继续将位于沈河区的门市房租赁给被告辽宁金诺安康保险代理有限公司(以下简称“安康保险")使用，用途是商业经营，租期是2018年5月1日至2023年4月30日，每年租金33万元，按年度支付，并于到期前2个月支付下一年度租金。2019年3月1日，按照协议约定，二被告应向原告支付下一年度租金33万元，但二被告于同年3月9日只支付了6万元租金，直到同年5月份二被告以经营不善，向原告提出不再继续履行租赁合同，并于同年8月份在未办理完交接验收手续的情况下私自撤离场地，房屋内留置大量被告安康保险所使用的物品、垃圾和杂物，还造成房屋内装修的损坏，不仅如此，二被告在使用房屋期间内，因使用不当造成原告房屋管道破裂，一直未曾修复，导致管道漏水，造成原告房屋严重受损，而且房屋钥匙也一直未还给原告。原告在此期间多次我到二被告协商处理违药赔偿事宜，但二被告一直不予理会，截止到目前，因二被告上述原因，导致原告的房屋一直无法对外租赁，给原告造成严重的经济损失，根据《合同法》相关法律规定和《协议》第8条、第5条约定，二被告已构成根本违约，理应承担全部违约责任，并赔偿原告全部经济损失，现原告为了维护自己的合法权益，特起诉至贵院，请贵院依法支持原告全部诉讼请求。一审法院认定事实：：2017年12月5日，原告郝汝军作为沈阳市沈河区房屋所有权人，与被告刘海旭就房屋租赁事宜签订了《协议》，《协议》约定案涉房屋租期从2018年5月1日至2023年4月30日，租金为人民币33万元/年，12个月上打租，且于2个月前支付。协议第八条违约责任条款约定“对协议中任何一项内容未及时、全面履行都是违约行为。任何一方违约均要向对方支付三个月租金额度的违约金，此处还要承担给对方造成的全部损失（包括但不限于因处理此违约行为而发生的律师等专业人员费用和其他有关税费），且受损方有权单方面终止协议。甲乙任何一方在协议期内拟提前终止协议，必须提前四个月通知对方，并提前三个月退房但不退租金或给予对方相当于三个月租金的补偿。”另查明，2020年3月，被告刘海旭公司财务人员通过微信通知原告已经向原告支付了6万元房租。2020年4月4日，被告刘海旭公司财务人员通过微信向原告提出解除租赁合同。2020年8月13日，被告刘海旭公司财务人员通过微信通知原告已经腾房，并请原告验收房屋，但双方对腾房后的房屋交接事宜，一直未达成一致，原告始终没有对案涉出租房屋进行验收。2020年10月29日，原告与被告刘海旭公司何姓负责人通过短信对房屋交接事宜进行联系，询问“场地清理好了吗”，被告刘海旭公司何姓工作人员短信回复“还没”、“昨天拉走两车”，2020年11月1日被告刘海旭公司何姓工作人员短信通知原告“屋子清理干净了”。但原告对退租房屋现状不满意，要求被告方对房屋内漏水等状况继续维修，直至2020年12月3日，原告与被告相约2020年12月4日现场对案涉出租房屋进行验收退房。一审法院认为，原告郝汝军与被告刘海旭于2017年12月5日签订的《协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。被告辽宁金诺安康保险代理有限公司非为与原告签订《协议》的主体，依据合同相对性原则，被告辽宁金诺安康保险代理有限公司不承受《协议》权利义务。原告诉请被告辽宁金诺安康保险代理有限公司与被告刘海旭共同承担责任的诉请，不予支持。关于违约金，《协议》中的第八条违约责任条款约定“甲乙任何一方在协议期内拟提前终止协议，必须提前四个月通知对方，并提前三个月退房但不退租金或给予对方相当于三个月租金的补偿。”根据该条约定，在承租人未按照协议约定承租至协议租期即2023年4月30日，提前提出终止协议的，应当承担违约责任，按照协议约定向出租人支付3个月房屋租金作为违约金。因此，对于原告主张判令被告刘海旭向原告支付违约金82500元的诉请，予以支持。关于办理退房交接手续，按照诚实信用原则，承租人应在退房时对房屋进行打扫清洁，将房屋原样返还给出租人，并办理相应的退房手续。虽然原被告方未签订退房交接手续，但被告方已经实际将房屋交还与原告处理，房屋已经在原告控制、管理之下，可以视为被告方完成了退房义务。关于原告要求被告承担对房屋的维修义务，依据现有法律规定，出租人应当履行出租房屋的维修义务，但是当事人另有约定的除外。本案双方对房屋维修问题未做约定。承租人根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。出租房在使用过程中难免会有自然损耗，出租人对此应当有足够认识。原告无证据证明房屋出现的漏水等问题是由于被告使用中故意或者存在过错造成的，无法证明被告未按照房屋性质使用房屋，原告主张由被告方承担修复管道及装修损坏，恢复因管道破裂造成房屋损害前的原样的诉请，事实依据不足，不予支持。关于原告要求被告方对腾房后的房屋进行清理，被告方已经表明对房屋进完成了清理，至于清理是否符合标准，因双方没有明确约定，被告方通知原告方完成清理并交房后。被告方遗留在房屋内的物品视为对该物品所有权的放弃，双方协议中亦对此做如上约定，在被告已经交还了房屋的情况下，原告方可自行处置房屋内滞留物品。因此，原告主张的判令被告方清理房屋内物品的诉请，因被告已经交还房屋，不予支持。关于占用房屋期间的费用，根据庭审及证据材料表明，被告刘海旭2020年12月4日将房屋交还于原告，按照年租金33万元，月租金为2.75万元计算，房屋日租金约为917元，被告刘海旭最后一次支付的房屋租金6万元，应为从2020年5月1日起计算2个月零10天的租金，即为从2020年5月1日起至2020年7月10日止的租金。被告刘海旭在2020年12月4日交还房屋之前，对房屋一直处于占有状态，应对向原告按日支付房屋占用期间的费用。被告刘海旭应当支付从2020年7月10日至2020年12月4日期间的房屋占用费用132915元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百七十九条、第七百一十条、第七百一十二条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘海旭十五日内向原告郝汝军支付违约金82500元；二、被告刘海旭十五日内向原告郝汝军支付房屋占用期间费用132915元；三、驳回原告郝汝军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上诉给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4638元，其中，原告郝汝军承担550元，被告刘海旭承担4088元。本案二审查明事实与一审基本一致。另查明：上诉人通过微信交纳房租、提出解除合同、微信通知腾房、沟通交接事宜、约定现场验收退房的时间均为2019年。本院认为，诉争租赁合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第八条违约责任条款约定“甲乙任何一方在协议期内拟提前终止协议，必须提前四个月通知对方，并提前三个月退房但不退租金或给予对方相当于三个月租金的补偿”，该条款系对双方违约行为的罚则约定，并非单独加重承租人的合同义务，故对上诉人主张该条款为格式条款，应为无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。根据该条约定，在承租人未按照协议约定承租至协议租期即2023年4月30日，提前提出终止协议的，应当承担违约责任，原审判令依协议约定上诉人支付向出租人支付3个月房屋租金作为违约金并无不当，对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。关于房屋占用费，因按照诚实信用原则，承租人应在退房时对房屋进行打扫清洁，将房屋原样返还给出租人，并办理相应的退房手续，故原审2020年12月4日上诉人与被上诉人双方约定现场对案涉出租房屋进行验收退房的时间认定为退房时间，并判令上诉人给付房屋占用费亦无不当。但因被上诉人原审中主张自2019年8月1日起的房屋占用费自2020年7月10日起算占用费，属于超出诉请审理，本院应予纠正，自2019年8月1日起至2019年12月4日共125天，日租金917元计算，房屋占用费共计114625元，对上诉人此项上诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决第三项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4398号民事判决第二项为：刘海旭十五日内向郝汝军支付房屋占用期间费用114625元；四、驳回郝汝军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上诉给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4638元，由上诉人刘海旭承担4134.5元，被上诉人郝汝军承担503.5元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年七月十二日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；