辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8083号上诉人（原审被告）：辽宁报业世鸿置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区保工北街9-3号（1门）。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢星光，男，1994年1月31日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：魏冰，女，1983年1月15日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：王俊，男，1992年5月15日出生，汉族，住辽宁省辽中县。上诉人辽宁报业世鸿置业有限公司因与被上诉人王俊商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁报业世鸿置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决书或依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、按双方真实意思签订的《商品房买卖合同》及《零首付借款协议》，由于被上诉人违约在先已经造成合同解除的事实，尽管被上诉人逾期向上诉人偿还全部借款本金，且上诉人开具了发票，不应视为上诉人同意继续履行《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中第七条约定“买受人付款逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”；《零首付借款协议》第五条约定“逾期30日外，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议自动解除。”因此根据《商品房买卖合同》及《零首付借款协议》均因被上诉人逾期付款而导致合同和借款协议解除。其次，因被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人承担连带责任，上诉人有充分的理由相信被上诉人存在丧失履行债务能力的风险，在此期间，上诉人多次与被上诉人沟通明确表达要求与被上诉人解除《商品房买卖合同》及相关协议，但被上诉人继续违约并未消除合同解除条件。二、被上诉人逾期向上诉人还款以及逾期偿还银行贷款的行为，违背《商品房买卖合同》及《零首付借款协议》中义务和责任，符合双方解除《商品房买卖合同》及《零首付借款协议》条件。被上诉人违约行为直接导致上诉人利益遭受损害，上诉人在合法权益受到侵害且未能消除的情况下，无法继续履行相应的义务和责任。三、上诉人因被上诉人违约侵害上诉人合法权益一事，已另案起诉，请求依法解除《商品房买卖合同》。王俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人之间的关系是借款关系，被上诉人没有违背商品房买卖合同的约定，贷款是正常房款到开发商账户，流程是正常买卖流程，只是借款纠纷，没有商品房买卖的纠纷，不同意解除合同。我方已全部偿还银行借款及逾期款项，上诉人没有承担垫付责任。王俊向一审法院起诉请求：1、依法判令被告协助原告办理房屋所有权证、办理入住、物业费从办理入住开始收取；2、依法判令被告支付逾期交房违约金1680元、延迟办理房产证违约金698元，合计2378元；3、依法判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月20日，原告王俊与被告辽宁报业世鸿置业有限公司签订《024·保工印象定购协议》，约定：“原告购买被告开发的024?保工印象2号楼1单元13-3（建筑面积85.40平方米）房屋，总价款698688元，买受人支付房款的付款方式及付款期限为商业贷款，定金20000元，2015年10月19日，首付分期198688元，商贷48万元。按双方约定的交款期限，交款日10日内每延期付款一天支付合同总房款万分之一的违约金；超过10-20日内每延期付款一天，支付合同总房款万分之二的违约金；超过起始日20日之后违约付款的，此协议自动解除，乙方所付定金不予退还，房源另售”。同日，双方签订《零首付借款协议》，约定“原告（乙方）向被告（甲方）借款人民币198688元用于支付购买保工印象二楼一单元13层3号住宅首付款。原告应于2016年10月30日偿还被告103688元，2017年5月30日偿还47500元，2017年10月30日偿还47500元。乙方在本协议约定还款期限到期前，偿清借款无需向甲方支付利息。若还款期限到期后，乙方逾期还款，则从乙方应付款之日起每日按未付款总额的1%向甲方支付违约金。本协议约定还款期限内，若因乙方原因未能缴纳未付剩余房款，又未经甲方书面同意，逾期30日内乙方需无条件按日支付未缴纳房款1%违约金；逾期30日外，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及相关协议自动解除，已交所有费用视为定金不返，甲方有权另行处置所购房屋。无论何种原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理所购房屋的交房和房屋所有权证手续，直到乙方将全部借款和违约金还清，且甲方这种行为不属于违约行为。原商品房合同约定的交房和房屋所有权办理时间相应延后。”原、被告又于2016年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋（建筑面积85.4平方米），总价款698688元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按以下第三种方式按期付款。3、其它方式，于2016年6月15日前付清首付款人民币218688元，剩余房款人民币480000元整作为贷款。”合同第七条约定：“如买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理1、逾期时间分别处理（1）。逾期在180日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年10月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备。下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本合同至第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、合同继续履行，出卖人向买受人支付已付房屋总价款千分之一的违约金。”原告于2015年10月19日向被告交付定金20000元；2016年6月29日，被告为原告办理了预购商品房预告登记；2016年7月5日原告贷款支付被告480000元；2017年12月2日向被告交付103688元，被告公司为原告出具收款收据；2018年8月15日原告通过被告公司售楼处pos机向被告交付95000元，上述款项合计698688元。被告于2018年8月15日为原告开具了购房发票，于2018年6月20日下发入住通知书，但尚未给予原告办理入住。案涉房屋于2020年4月8日取得不动产首次登记证明。因原告王俊逾期偿还银行贷款，中国民生银行股份有限公司沈阳分行诉讼至沈阳市和平区人民法院，和平区人民法院作出（2019）辽0102民初19275号民事判决书，判决被告公司作为借款保证人承担连带责任。2020年9月，该判决已履行完毕，原告将欠付的贷款结清。一审法院认为，一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。从原告于2017年12月2日向被告公司还款103688元，被告公司为原告开具了收款收据；于2018年8月15日通过被告售楼处的pos机向被告账户汇款95000元，被告为原告出具购房发票两点，表明原告逾期向被告偿还了全部借款本金的同时被告同意继续履行《商品房买卖合同》，对被告辩称“是原告在被告方不知情的情况下刷的pos机，因为被告公司pos机所处位置位于售楼处公共场所，所以这笔款项并非被告公司财务人员收取”的辩解一审法院不予采信。二、原、被告之间存在商品房销售合同及借款合同两个法律关系。原、被告签订《024·保工印象定购协议》及《零首付借款协议》，被告公司作为房屋卖方及首付房款的出借方，《零首付借款协议》签订之时，意味着作为卖方的被告公司收到原告作为案涉房首付款的218688（含定金）元，同时原告欠付被告公司借款本金198688元，加事后的贷款48万元（已履行），应视为原告履行了支付全部购房款的义务；被告为原告办理了预购商品房预告登记并为原告开具了购房发票后应协助原告办理房屋产权登记。被告主张原告逾期还款属另案（借款合同）法律关系，其合同效力本案不予审查。三、应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。经查，原告逾期偿还被告公司借款及银行贷款的事实存在，被告公司行使不安抗辩权，原告主张逾期交房、迟延办理产权登记的违约金，一审法院不予支持。四、经查，案涉房屋的物业费由沈阳世鸿物业有限公司收取，物业公司与被告公司是两个不同的公司，原告关于物业费的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决:一、被告辽宁报业世鸿置业有限公司与本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区（建筑面积85.4平方米）房屋产权登记办理至原告王俊名下；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告辽宁报业世鸿置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力。上诉人辽宁报业世鸿置业有限公司与被上诉人王俊签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合同有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。关于辽宁报业世鸿置业有限公司上诉主张王俊逾期还款，违约在先，已经造成合同解除事实的问题。尽管《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超出180日后出卖人有权解除合同，《零首付借款协议》亦作出特定情形下相关协议自动解除的约定。但辽宁报业世鸿置业有限公司在明知王俊逾期还款的情况下，仍选择接受王俊的付款，并于2018年8月15日王俊付清全部购房款之日为王俊开具购房发票，且于2018年6月20日向王俊发出入住通知书，辽宁报业世鸿置业有限公司的上述行为表明其同意与王俊继续履行《商品房买卖合同》。王俊已实际支付全部购房款，亦偿还了借款，辽宁报业世鸿置业有限公司应依照《商品房买卖合同》约定履行协助王俊办理房屋产权登记的义务，辽宁报业世鸿置业有限公司又以王俊逾期还款为由，主张《商品房买卖合同》自动解除，缺乏依据，一审法院认定逾期还款属另案借款合同法律关系，并无不当。对于辽宁报业世鸿置业有限公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，辽宁报业世鸿置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁报业世鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月十五日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。