北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5606号上诉人（原审被告）：北京三分钟网络科技有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号37号楼21314号。法定代表人：陈梅，总经理。委托诉讼代理人：吴俊成，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院6号楼2层201。法定代表人：陈曦，总经理。委托诉讼代理人：朱子明，男，该公司员工。上诉人北京三分钟网络科技有限公司（以下简称三分钟公司）因与被上诉人北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司（以下简称鼎润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三分钟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判三分钟公司无需支付BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层、8层物业管理费175622.69元；2.撤销一审判决第二项，改判三分钟公司无需支付BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层、8层空调工况使用费144941.62元；3.本案的诉讼费用由鼎润物业公司承担。事实与理由：一、三分钟公司认为即使存在物业管理费和空调工况使用费，也应由第三人北京乐蔓文化艺术传播有限公司（以下简称乐蔓公司）承担。2016年1月开始，三分钟公司与乐蔓公司合作淘宝直播秀项目，约定由乐蔓公司负责提供场地，乐蔓公司和鼎润物业公司法定代表人和实际控制人均为陈曦。二、鼎润物业公司主张应缴纳物业费的期限与三分钟实际使用期限不符。鼎润物业公司因乐蔓公司的法定代表人均为陈曦，因与乐蔓公司合作出现分歧，2018年1月15日应鼎润物业公司法定代表人陈曦的要求，三分钟公司已经从7楼搬离，并当场处置了设备设施，之后再未使用。三、三分钟公司未使用过本案涉及的P楼8层，故要求三方钟公司支付8层的物业费及空调工况使用费，缺乏法律依据。四、鼎润物业公司三年多从未向三分钟公司催要过相关费用，不符合常理，不符合物业公司催收物业费的行业惯例。五、不同意支付空调工况费。三分钟公司在使用房屋期间，自行购买空调和取暖设备，产生的费用均以电费的方式体现。为查明事实，三分钟公司书面申请一审法院现场勘查是否安装中央空调设备，但是一审法院未准许。鼎润物业公司辩称，同意一审判决，不同意三分钟公司的上诉请求。鼎润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令三分钟公司向鼎润物业公司支付BDA国际广场2016年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层物业管理费117081.79元、2016年10月1日至2019年12月31日期间P楼8层物业管理费95128.96元；2.判令三分钟公司向鼎润物业公司支付截止至2019年11月20日BDA国际广场P楼7层物业费滞纳金166139.06元、P楼8层物业费滞纳金108922.65元；3.判令三分钟公司向鼎润物业公司支付BDA国际广场2016年1月1日至2019年12月31日期间BDA国际广场P楼7层空调工况使用费137300.74元、2016年10月1日至2019年12月31日期间P楼8层空调工况使用费55778.42元；4.判令三分钟公司向鼎润物业公司支付截止至2019年11月20日BDA国际广场P楼7层空调工况使用费滞纳金194.829.74元、P楼8层空调工况使用费滞纳金63866.3元；5.诉讼费由三分钟公司承担。一审法院认定事实：双方曾签订《物业管理服务协议》，乙方（三分钟公司）所租赁房屋坐落位置是北京市经济技术开发区地盛西路6号BDA国际广场P楼7、8层，建筑面积为979.6平方米（地上面积加地下面积加分摊面积），由甲方（鼎润物业公司）提供物业服务。乙方交纳费用时间：自本协议双方签订生效当日起伍个工作日内乙方向甲方（即原告，下同）缴纳7层从2016年1月1日起至2016年12月31日止及8层从2016年10月1日至2016年12月31日止的物业管理费36588.06元。次年交费乙方应于本年最后一个月【25】日前按年向甲方缴纳下一年度物业管理费，年度物业管理费58540.90元。按建筑面积，每月每平米4.98元计算物业管理费。……本广场按建筑面积计算水源热泵空调工况使用费。1、水源热泵空调工况使用费单价为5.84元/月/米，年度水源热泵空调工况使用费51487.78元，如果8层安装空调，将不再享受5折优惠费用，恢复原价；2、交费时间：自本协议双方签订生效起五个工作日内乙方向甲方缴纳7层从2016年1月1日起至2016年12月31日止及8层从2016年10月1日至2016年12月31日止水源热泵空调工况使用费38615.83元；次年交费乙方应于本年最后一个月【25】日前按年度向甲方预交下一年度水源热泵空调工况使用费；3、因本广场水源热泵空调系统，为公用设施，乙方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费。鼎润物业公司提交电费、水费交纳记录，证明2016年1月1日至2017年12月31日期间三分钟公司实际使用并交电费。三分钟公司提交工程合同书，欲证明三分钟公司装修了7层，双方存在合作关系。鼎润物业公司称从未见过工程合同书，三分钟公司是否使用8层是其公司自身行为，与鼎润物业公司无关。三分钟公司提交其公司邓健与鼎润物业公司法定代表人陈曦的微信聊天记录，欲证明陈曦于2017年11月16日要求三分钟公司公司搬离，于2018年1月10日通知邓健5日内搬离，该通知曾张贴于三分钟公司公司门口。鼎润物业公司对上述聊天记录的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张陈曦曾向邓健索要2016年至2017年的物业费及空调工况使用费，在邓健拒绝情急之下作出的言论，三分钟公司实际上并未搬离。三分钟公司提交（2019）京0115民初24457号判决书欲证明鼎润物业公司与第三人公司是关联公司，三分钟公司与第三人公司是合作关系。鼎润物业公司认可该证据的真实性，但是不认可关联性，主张第三人公司不应承担涉案房屋的物业费。三分钟公司提交转账记录、发票及照片，欲证明三分钟公司自行采购了空调及取暖设备。鼎润物业公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张涉案房屋装有中央空调，不管住户是否使用，空调工况都是使用状态。上述事实，有《物业管理服务协议》、工程合同书、微信聊天记录截图、（2019）京0115民初24457号判决书、转账记录、发票、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，双方签订了物业管理服务协议，鼎润物业公司一直对BDA国际广场提供物业服务，BDA国际广场运转正常，足以确定鼎润物业公司基本履行了物业合同约定的义务。三分钟公司作为业主，实际享受了鼎润物业公司提供的物业服务，应当按照约定交纳物业费及相关费用。三分钟公司主张其公司只使用了BDA国际广场P楼7层且与第三人公司约定由第三人公司承担相关物业费，三分钟公司在2018年1月搬离了BDA国际广场P楼7层，亦未实际使用BDA国际广场P楼8层，三分钟公司未能提交充分证据证明其相关主张，其应当承担举证不能的法律后果，且关于其公司未实际使用涉案房屋而不交纳物业费的主张缺乏法律依据，故一审法院对三分钟公司不交纳物业费的辩解意见不予采信。鼎润物业公司要求三分钟支付物业费滞纳金的诉讼请求，没有法理依据，一审法院不予支持。鼎润物业公司与三分钟公司在《物业管理服务协议》中约定了空调工况使用费的相关事宜，且明确约定“因本广场水源热泵空调系统，为公用设施，乙方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费”，三分钟公司以自行采购使用空调及采暖设备为由拒绝缴纳空调工况使用费违反了双方之间的约定，一审法院不予支持。鼎润物业公司要求三分钟支付空调工况使用费滞纳金的诉讼请求，没有法理依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效。双方在《物业管理服务协议》中约定了交纳物业费及空调工况使用费的交费时间，现鼎润物业公司未提交充分证据证明其催缴费用的行为，故三分钟公司主张已超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，一审法院对鼎润物业公司主张的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费和空调工况使用费予以支持。一审法院判决：一、北京三分钟网络科技有限公司于判决生效之日起10日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日期间P楼7层、8层物业管理费175622.69元；·二、北京三分钟网络科技有限公司于判决生效之日起10日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2019年12月31日P楼7层、8层空调工况使用费144941.62元；三、驳回北京鼎润物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，为查明事实，本院于2021年6月24日前往北京市大兴区BDA国际广场P楼7层及八层进行调查，与双方当事人一起查看了P楼7层和8层的装修情况、空调安装使用情况。具体情况如下：8层目前除墙壁已粉刷外，未完成其他装修；8层室内上方装有水源热泵空调系统管道，现场鼎润公司工程部人员介绍,整栋楼统一制冷或制暖，无法单独控制某一层的空调使用；7层目前部分区域已被其他公司租用,该公司办公区域门口张贴有“下班关空调”的提示，经询现场办公人员，称此处“空调”是全楼统一的中央空调系统，7层、8层墙面也未发现安装空调的钻孔痕迹，整个BDA国际广场的楼宇外部未见空调外挂机。三分钟公司员工邓健现场出示手机中保存的照片数张，显示在办公室安装空调一台，外挂机安放在室内窗台附近，办公室内堆放有风扇和电取暖器。邓健称照片拍摄于2018年9月份左右，当时已把所有办公设备、用品统一堆放在一个办公室中，其他房屋均不再使用，后将上述物品出售后完全搬离BDA国际广场。二审中，三分钟公司向本院提交录像光盘一份，以证明其未使用P楼8层房屋，内容为拍摄于2020年8月的P楼8层室内情况，与本院现场调查时P楼8层的情况基本相同。鼎润公司主张该证据无法证明争议期间房屋的使用情况，称三分钟公司实际使用了8层，当时在8层隔出了很多房间，三分钟公司曾因8层消防问题被处罚过，但无法提供处罚的相关证明。三分钟公司则表示原本打算使用8层，因业务量不够故未实际使用。三分钟公司另提交照片数张，显示其在7层办公室安装有空调一台，另显示办公室堆放有电取暖器和风扇，证明其公司入驻期间中央空调系统无法使用，鼎润公司认为不能证明上述设备在现场安装使用，不认可该证据的关联性。鼎润公司向本院补充提交7张银行回单和刷卡记录照片，显示“王伟彬”向其公司交纳P楼7层、8层的水电费，最后一张单据的日期为2018年12月26日，主张结合其公司一审提交的2018年水电费收据，能够证明三分钟公司并未在2018年1月搬离。三分钟公司不认可“王伟彬”系其公司员工。鼎润公司另提交2016年8月装修施工合同一份，主张其装修了包括P楼7层、8层的房屋。三分钟公司不认可该合同真实性、不认可实际履行，三分钟公司依据其一审提交2016年1月其与同一装修公司签订的装修施工合同，主张其自行装修了P楼8层。本院另补充查明，一审中鼎润公司曾陈述“被告实际撤场日期为2018年9月底”、“认为被告撤场时间是2018年10月”，二审中陈述“基本搬离是2018年10月”。三分钟公司主张2018年1月后其公司仅留下一间办公室堆放物品，2018年底彻底腾空。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案中三分钟公司是案涉物业服务合同的主体，亦曾实际在BDA国际广场P楼办公并接受鼎润公司的物业服务，故三分钟公司主张应由第三人承担物业管理费和空调工况使用费的意见，不符合合同的相对性，本院不予采纳。关于三分钟公司应负担物业费的楼层范围及期间。双方一致认可三分钟公司实际使用了P楼7层，本院对此予以确认。对于P楼8层，双方对于三分钟公司是否实际使用存在争议。对此本院认为，双方合同约定三分钟公司接受P楼8层的物业服务，其公司自述未使用8层的原因是业务量不足，其公司未举证证明曾通知鼎润公司解除8层的物业服务协议，亦未举证证明争议期间有他人使用P楼8层，故其公司是否实际使用不影响其公司交纳该层物业费的义务，结合鼎润公司提交的水电费交费记录和票据，本院认定三分钟公司应负担P楼8层的物业服务费用。关于空调工况使用费。《物业管理服务协议》中约定三分钟公司应支付空调工况使用费，且明确约定“因本广场水源热泵空调系统，为公用设施，乙方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费”，三分钟公司称P楼的中央空调系统无法使用故其自行采购使用空调及采暖设备，但经本院现场调查，P楼7层、8层均安装有水源热泵空调系统管道，现场办公人员亦实际使用大楼统一按照的中央空调系统，三分钟公司未提交证据证明争议期间该楼的水源热泵空调系统不具备使用条件或其曾向鼎润公司报修过该空调系统，故其以自行采购使用空调及采暖设备为由拒绝缴纳空调工况使用费，违反双方合同约定，该项抗辩意见不能成立，故三分钟公司应支付P楼7层、8层的空调工况使用费。关于物业服务费和空调工况使用费的支付期间。三分钟公司提交的邓健与陈曦的微信聊天记录无法证明其公司的实际搬离日期，鉴于双方均无证据证明三分钟公司的最终搬离日期，本院根据鼎润公司一、二审中陈述的搬离时间和邓健在本院调查中出示的2018年9月P座7层的办公室照片，认定三分钟公司于2018年9月30日自P座搬离。因双方物业服务合同并未约定终止日期，三分钟公司亦非案涉房屋的所有权人，三分钟公司搬离后未再接受该楼的物业服务，应认定双方物业服务合同于2018年9月30日解除，三分钟公司应支付该日期前的物业服务费和空调工况使用费，鼎润公司请求支付此后的物业服务费和空调工况使用费，缺乏事实依据，不应支持，本院据此对一审判决予以改判。综上所述，三分钟公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4552号民事判决；二、北京三分钟网络科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2018年9月30日期间P楼7层、8层物业管理费102446.57元；三、北京三分钟网络科技有限公司于判决生效之日起10日内支付北京鼎润祥明物业管理有限公司分公司BDA国际广场2017年1月1日至2018年9月30日P楼7层、8层空调工况使用费90103.6元；四、驳回北京鼎润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6595元，由北京鼎润物业服务有限公司负担2748元（已交纳），由北京三分钟网络科技有限公司负担3847元（于本判决生效后7日内交至一审法院）；二审案件受理费6108元，由北京鼎润物业服务有限公司负担2545元（于本判决生效后7日内交纳），由北京三分钟网络科技有限公司负担3563（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年七月八日法官助理 马赫擎法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英