安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0602民初1035号 原告：朱琳，女，1983年1月30日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。 被告：淮北文宇置业有限责任公司，住所地安徽省淮北市杜集区。 法定代表人：陆园园，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告朱琳与被告淮北文宇置业有限责任公司（以下简称文宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱琳委托诉讼代理人张新生，被告文宇公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱琳向本院提出诉讼请求：1、判决文宇公司先期给付已逾期办理产权登记违约金43,342元（计算至2020年12月31日），律师费3,000元，合计46,342元；2、本案诉讼费用由文宇公司承担。事实和理由：2016年9月24日，朱琳与文宇公司签订商品房买卖合同，朱琳购买文宇公司淮北市杜集区高岳路11号地质花园3幢1507号房屋，价格337,837.50元，约定2017年12月31日交房后500日内办理房屋登记，合同约定，文宇公司逾期交房赔偿问题协商解决，至今已逾期625天，仍未解决，现按每天总房款日万分2.1利息计算违约金，计43,342元，律师费3,000元，诉请法院判决文宇公司赔偿。 文宇公司辩称：1、朱琳起诉逾期办证的时间以及请求按照总房款的日万分之2.1标准计算违约金、请求给付律师费均没有事实依据。朱琳起诉的逾期办证违约金请求明显过高。朱琳早已入住涉案房屋至今，无实际损失可言。2、本案中，双方买卖合同二十条约定：房屋登记逾期问题由“双方自行协商”，自文宇公司逾期办证之日至朱琳向文宇公司提起诉讼期间应认定双方自行协商期间，符合合同约定，处理上相对公平合理，因此朱琳提起诉讼之日应为违约金主张之日。3、涉案小区约50户业主的商品房买卖合同关于房屋登记逾期均约定为“出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之0.1的违约金”，说明该小区商品房买卖形成的交易习惯中对违约金的约定为房价款日万分之0.1，因此，本案作为同小区房屋销售，违约金理应参照房价款日万分之0.1标准执行。4、2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求不能进行正常的社会活动，这是众所周知的事实，属于政府的强制性要求。期间文宇公司无法履约的情形属于不可抗力，因此疫情期间应当予以扣除。5、涉案小区房产证办理延迟是由于施工单位违法拒不向文宇公司送交工程竣工资料造成，涉案工程竣工验收后，按照建筑法及建设施工合同约定，施工单位应当在竣工验收时就应当将工程竣工技术资料移交建设单位，但文宇公司多次要求施工单位移交竣工技术资料无果。本案合同明确将“因出卖人的原因……”作为承担违约金的前提，但涉案小区办证着实不是文宇公司的原因造成的，文宇公司无需承担违约责任。综上，朱琳起诉没有事实和法律依据，应当驳回朱琳的诉讼请求。 经审理查明：2016年9月24日，朱琳与文宇公司签订《商品房买卖合同（预售）》，朱琳购买文宇公司开发的淮北市杜集区××路××号××花园××幢××号房屋，价格337837.50元，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章“合同备案与房屋登记”第二十条“房屋登记”条款约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之ｘ的违约金。2、双方自行协商。”以上条款显示关于逾期办理房产证的违约责任，有两种可以选择，双方在合同中约定了按照第2种方式处理即“双方自行协商”。朱琳按约定支付了房款及相应的其他费用，文宇公司已按合同约定的时间交房，房产证至今未办理。 另查：文宇公司与施工单位之间存有纠纷，进行产权登记的工程竣工资料没有移交，双方纠纷在仲裁机构仲裁审理中。地质花园小区范围内有50余户《商品房买卖合同（预售）》约定：自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。 以上案件事实有双方当事人举证的商品房买卖合同（预售）、同小区同期买卖合同、公证书、催告函及当事人的陈述等证据附卷佐证。 本院认为：本案双方当事人订立的商品房买卖合同，是双方在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，依法应受法律保护。该合同约定的事项对双方都具有法律约束力，应当按照约定履行各自的义务。 涉案小区房产证办理延迟是由于施工单位和文宇公司之间有纠纷，文宇公司未能齐备工程竣工资料，造成无法向房屋权属登记机关报备审批，影响房屋权属证书的办理，对于购房户的朱琳而言，逾期办证的责任归咎于文宇公司。涉案房屋均已经交房，朱琳收房且正常居住，没有证据证明有损失存在。 本案的争议焦点为违约金的确定，朱琳选择不解除合同，双方在合同中约定了按照第2种方式处理即“双方自行协商”，本院参照同一小区范围内对逾期办证违约金的约定即自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金确定违约金。朱琳主张按总房款日万分2.1利息计算违约金，本院不予支持，依法调整。朱琳要求从2019年4月16日起至2020年12月31日止计算625天逾期办证时间。本院认为朱琳要求逾期办证起算时间有误，逾期办证时间从2017年12月31日交房500日后起计算至2020年12月31日止为595天，认定违约金为2,010.13元（337,837.50元×595天×0.00001）。文宇公司辩称非因自身的原因逾期办证，其理由不能成立，本院不予采纳。朱琳主张律师费3,000元，因双方未约定违约需承担律师费，且律师费非本纠纷产生的直接损失和必需费用，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮北文宇置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱琳违约金2,010.13元； 二、驳回原告朱琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费959元，减半收取479.50元，由原告朱琳负担450元，被告淮北文宇置业有限责任公司负担29.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 许 磊 二〇二一年七月一日 书记员 陈冰洁 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。