贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0322民初383号 原告：罗自强，男，汉族，1988年5月17日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托代理人：梁红，贵州名城（桐梓）律师事务所。 被告：陈洁，女，汉族，1964年3月9日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：冯发挥（又名冯发辉，以下称冯发辉），男，汉族，1968年10月4日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托代理人：周宗林。 被告：张小娟，女，汉族，50余岁，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告罗自强与被告陈洁、冯发辉、张小娟合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗自强及其诉讼代理人梁红、令狐荣飞，被告冯发辉及其诉讼代理人周宗林到庭参加了诉讼。被告陈洁、张小娟（拒收邮寄送达）经公告传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。现已审理终结。 原告诉称：陈洁故意隐瞒事实，将不属于自己的房屋出售给原告，涉案房屋买卖协议因逃税被法院判决确认无效，但其协议的补充《买房合同》有效，法院判决确认原告享有债权，冯发辉、张小娟为其担保，担保责任约定明确，由于陈洁、冯发辉、张小娟的行为给原告造成经济损失，即原告可得利益应为一套安置房，故现诉至人民法院，要求1、判决三被告连带赔偿原告损失366434元（按被拆迁房屋面积90.43㎡、煤棚6㎡，我县房屋均价3800／㎡计算）；2、案件受理费由三被告承担。 被告冯发辉辩称：涉案合同成立于2005年5月16日，且该合同是原告与陈洁单独签订的，并已经履行，2007年2月8日的合同仅仅是对原合同的补充，冯发辉没有过错，所以不应该承担保证责任，且判决书已经明确告知原告可以另案主张权利，故原告应该在判决生效的2015年1月5日以后6个月内另案提起诉讼，原告于2016年1月11日才起诉，超过了保证期限，现冯发辉的保证责任已经依法免除，原告主张赔偿没有法律依据，请予驳回原告对冯发辉的诉讼请求。 被告陈洁、张小娟未答辩，也未向本院提供证据。 经审理查明：2004年，刘润生、邵惠民将位于桐梓县人民银行家属院一单元四楼住房一套交与陈洁居住。该房产权证号为遵房权证桐梓字第××号。陈洁居住期间，于2005年5月16日与罗自强（其父罗孝明代签）签订《卖房合同》，价款15000元。2007年2月8日，陈洁与罗自强又签订《买房合同》，担保人冯发挥、张小娟。该合同载明:陈洁与罗自强于2005年5月16日合同买卖房屋价款为35800元，现罗自强另加9200元，构成房屋价款为45000元，并约定如果今后房屋扯皮，则全部由陈洁、冯发挥、张小娟三人共同负责，还约定如果将来房屋判给刘润生，则由陈洁、冯发辉、张小娟共同还100000元给罗自强。2007年2月8日，陈洁收到罗自强房屋价款45000元。2015年1月5日，经桐梓县人民法院（2014）桐法民初字第2771号民事判决书判决，陈洁与罗自强2005年5月16日签订的《卖房合同》无效，遵房权证桐梓字第××号房属刘润生、邵惠民所有。该判决书本院认为部分载明“陈洁与罗自强于2005年5月16日签订的《卖房合同》与双方于2007年2月8日签订的《买房合同》，系买卖同一房屋的两个合同，”、“根据查明的事实，2007年2月8日，陈洁与罗自强以及担保人冯发挥、张小娟签订的《买房合同》，是各方当事人真实意思表示，也不违反法律法规规定，该合同合法有效，具有债权法上的约束力，合同当事人应当按照合同约定履行，但因陈洁对涉案房屋并无处分权，其出售涉案房屋的行为对该合同构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，加之各方当事人对违约责任有明确约定，故罗自强依法享有该《买房合同》的债权权利，而基于前述理由对涉案房屋不享有物权权利，对其权利罗自强可另案主张。”。罗自强上诉后，2015年7月10日，遵义市中级人民法院经（2015）遵市法民终字第457号民事判决书判决维持桐梓县人民法院（2014）桐法民初字第2771号民事判决。现罗自强诉来本院，要求处理。审理中，罗自强撤回对刘润生、邵惠民的起诉，本院准予撤诉。另查明，罗自强收到（2015）遵市法民终字第457号民事判决书日期为2015年8月5日，最后一名当事人陈洁收到判决书日期为2015年8月26日。 上述事实，有罗自强、冯发辉的当庭陈述，原告罗自强提交《买房合同》、《收条》、《贷款收回凭证》、《解除征收与补偿安置协议》、桐梓县人民法院（2014）桐法民初字第2771号民事判决书、遵义市中级人民法院（2015）遵市法民终字第457号民事判决书，冯发辉出示《卖房合同》、判决书，以及本院调取的《房屋拆迁安置协议书》等在卷佐证，并经质证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点在于罗自强主张的损失366434元是否应当支持。对于罗自强主张的可得利益，应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定认定处理。罗自强提起本次诉讼的合同依据是陈洁与罗自强以及担保人冯发挥、张小娟于2007年2月8日签订的《买房合同》，该合同已经桐梓县人民法院（2014）桐法民初字第2771号民事判决书确认是各方当事人真实意思表示，合法有效，具有债权法上的约束力，合同当事人应当按照合同约定履行，加之各方当事人对违约责任有明确约定，如“约定如果今后房屋扯皮，则全部由陈洁、冯发挥、张小娟三人共同负责，还约定如果将来房屋判给刘润生，则由陈洁、冯发辉、张小娟共同还100000元给罗自强。”，现涉案房屋已经判给了刘润生，罗自强支付了房款，但陈洁不能交付房屋，出现了签订合同时违反合同一方预见到的对守约方造成的损失，即“由陈洁、冯发辉、张小娟共同还100000元给罗自强。”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，罗自强的可得利益损失100000元应当予以支持。又因陈洁收取罗自强房款45000元是基于双方于2005年5月16日签订的《卖房合同》，因该合同已被确认无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，陈洁应当返还罗自强。关于冯发挥、张小娟是否承担担保责任的问题，基于前述理由，其担保的内容约定明确，应当按照约定承担责任，其认为罗自强已经超过6个月保证期限主张权利，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，陈洁主债务履行期限届满之日应当在所涉房屋判决书送达最后一名当事人之日，罗自强收到（2015）遵市法民终字第457号民事判决书日期为2015年8月5日，最后一名当事人陈洁收到判决书日期为2015年8月26日，罗自强2016年1月12日向本院起诉，并未超过6个月保证期限，故此，其此项抗辩理由不能成立。罗自强在审理中于2016年6月12日申请调取证据，本院准予申请并向桐梓县振州房地产开发有限公司调取相关《房屋拆迁安置协议书》，于2016年9月21日开庭审理后，其又于2016年9月22日申请评估鉴定，由于其申请评估的内容与本案涉及的事实无关，故不予准许。综上所述，罗自强要求按照拆迁安置房的估价予以赔偿其损失的请求，没有法律依据，应予驳回，但罗自强在审理中表示要求陈洁归还45000元及冯发辉、张小娟承担连带责任，故其余请求应予支持。陈洁、张小娟经传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定缺席判决。故此，依照上述法律规定，判决如下： 一、陈洁在本判决生效后立即返还罗自强购房款45000元。 二、陈洁、冯发辉、张小娟在本判决生效后立即支付罗自强损失人民币100000元。 三、驳回罗自强其他诉讼请求。 案件受理费3398元，由陈洁负担。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的规定履行义务的，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。逾期，本院不予执行。 审 判 长 令狐昌友 人民陪审员 邹 立 春 人民陪审员 吴 大 霞 二〇一六年十一月十五日 书 记 员 赵 久 萍