辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6806号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路4-20号。法定代表人：王少岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁海鑫票据服务有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街217号（1-20-9）。法定代表人：张松，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成志，北京市弘嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国铁路沈阳局集团有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街4号。法定代表人：张千里，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁康健，该公司法律顾问。上诉人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称“双瑞公司”）因与被上诉人辽宁海鑫票据服务有限公司（以下简称“海鑫公司”）、原审第三人中国铁路沈阳局集团有限公司（以下简称“铁路沈阳局”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初13342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。双瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，并依法改判被上诉人向上诉人支付占用费741,468元及物业费1512元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实存在错误。首先，被上诉人并未提供充分证据证明二次安检导致的损失天数，一审法院进行酌定是错误的；其次，依据房屋租赁合同第三条第四款的约定，对于出租房屋状态、周边环境及客流变化，被上诉人已经充分了解并承担相关风险，对于存在二次安检的情况，被上诉人在承租前也已了解，应承担相应的商业风险。因此，请求贵院支持上诉人的上诉请求。海鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。铁路沈阳局公司述称，同意一审判决结果。双瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退其承租的位于沈阳市沈河区检票口南侧的场地，并返还给原告；2.判令被告向原告支付场地占用费389,844元（自2019年7月13日暂计算至2019年9月1日，共计51天，2019年9月2日之后的场地使用费按《场地租赁合同》的约定计算至被告实际腾退并返还场地之日止）；3.判令被告给付违约金779,688元（自2019年7月13日暂计算至2019年9月1日，2019年9月2日之后的违约金按日租金2倍计算至被告实际腾退并返还场地之日止）；4.判令被告承担原告支出律师费5000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求：1.撤销诉讼请求1；2.变更诉讼请求2为：请求判令被告向原告支付场地占用费741,468元（自2019年7月13日至2019年10月17日，共计97天，按每天7644元计算）；3.变更诉讼请求3为：请求判令被告按照场地占用费的30%向原告给付违约金222,440.4元；4.增加一项诉讼请求：判令被告支付物业费3492元（自2019年7月13日计算至2019年10月17日，按每月15元/平方米计算）；5.原诉讼请求第4、5项依次变更为5、6项诉讼请求，总金额为967,400.4元。海鑫公司反诉请求：1.请求判令被反诉人承担承租场地合同的违约补偿损失40万元；2.被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年7月13日，沈阳北站劳动服务公司与被告签订的《场地租赁合同》约定：被告承租位于沈阳市沈河区检票口南侧、使用面积为72平方米的场地，租赁期为12个月，自2018年7月13日起至2019年7月12日止；年租金2,790,000元，采用上打租的方式按年一次性支付；租赁场地作为超市使用，商网场地（超市）物业管理费按每月15元/平方米计算，即每年物业管理费为12,960元，应于合同签订之日起十日内支付；租赁期满，被告逾期归还场地，每逾期一日应向劳服公司支付日租金2倍作为违约金，还应承担因逾期归还给劳服公司造成的损失。2019年6月10日，原告与被告、沈阳北站劳动服务公司签订《合同主体变更三方协议》，鉴于中国铁路沈阳局集团有限公司客站经营布局调整，三方达成协议约定，自2019年1月1日起，沈阳北站劳动服务公司的商业网点由原告接收，被告与沈阳北站劳动服务公司签订的《场地租赁合同》中劳服公司的权利与义务全部转由原告享有和承担，出租方由劳服公司变更为原告。经双方确认被告于2019年10月18日腾退了案涉场地。2019年10月25日沈阳北站劳动服务公司出具情况说明,“我公司与海鑫公司于2018年7月13日签订租赁协议，2018年7月30日开始履行。2019年1月1日起，根据沈阳局集团公司相关要求，将该商网交付双瑞公司管理。双瑞公司承担甲方责任和义务。在我公司管理期间，车站曾在特殊时期对特殊列车进行二次安检：一、2018年8月1日至8月16日，北戴河安保。对所有经停北京北戴河的列车实行二次安检；二、2018年8月27日至9月5日，中非合作论坛。对所有经停北京的列车实行二次安检；三、2018年11月1日至11月11日，上海金博会对所有经停上海的列车实行二次安检。”被告提供的视频资料显示，被告租赁案涉场地经营的壹食伴客在站台A2检票口边上，在2018年的8月1日、2018年的8月27日、2019年2月28日、2019年4月18日、2019年5月11日、2019年8月3日、8月4日、2019年9月18日等时间点上，被告经营的场所均有被安检围栏围堵无法正常经营情形。被告自我统计：2018年8月1日至8月16日二次安检，事件为2018年北戴河安保二次安检，围堵商铺16天；2018年8月27日至9月5日23日，事件为2018年中非论坛安保二次安检围堵商铺10天；2018年11月1日至11月11日二次安检，事件为2018年上海金博会安保二次安检，围堵商铺11天；2019年2月26日至3月16日二次安检，事件为2019年两会安保二次安检，围堵商铺19天；2019年4月17日至4月30日二次安检，事件为2019年一带一路安保二次安检，围堵商铺14天；2019年5月11日至16日，事件为2019年亚洲文化对话安保二次安检，围堵商铺六天；2019年8月2日至8月17日二次安检，时间为2019年暑期安保二次安检，围堵商铺16天；2019年9月18日至10月2日二次安检，事件为2019年国庆安保二次安检，围堵商铺14天。案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司与案外人沈阳麋维商贸有限公司签订房屋租赁合同补充协议约定，“自2018年8月1日起至8月16日止，因二次安检需要将其商铺围堵，商铺停业免租，并延长租赁期16天。”一审法院认为，沈阳北站劳动服务公司与海鑫公司签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。双瑞公司通过三方协议享有了沈阳北站劳动服务公司向海鑫公司主张租金及物业费的权利，从庭审查明及原、被告举证情况来看,海鑫公司承租的场地，确有因其所述的各种原因致使经营场地被围堵无法正常经营的情形，关于围堵的天数，结合沈阳北站劳动服务公司出具的“情况说明”及海鑫公司提供的视频证据，海鑫公司主张被围堵的事实，一审法院予以采信。关于被围堵期间租金如何收取的问题，应考虑围堵的具体情况和双方对围堵的事实的认可程度，其中“2018年8月1日至8月16日”、“2018年8月27日至9月5日”、“2018年11月1日至11月11日”三个时间段共计37天，因沈阳北站劳动服务公司出具“情况说明”予以认可，结合视频可看出存在外围的围墙将被告的商铺全部包围在内的情形，参照第三人中国铁路沈阳局集团有限公司全资出资的案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司与案外人沈阳麋维商贸有限公司达成的“因二次安检需要将其商铺围堵，商铺停业免租，并延长租赁期16天”的协议约定，一审法院认为以上围堵时间应作相应租期顺延较为合理，因此双瑞公司应给予海鑫公司37天商铺免租期，沈阳北站劳动服务公司出具的“情况说明”载明“我公司与海鑫公司于2018年7月13日签订租赁协议2018年7月30日开始履行”，由此可见双方租赁期限应从2018年7月30日起算，上述期限应从被告占用商铺时间中扣除，一审法院结合上述情况认定被告占用商铺时间为42天。在被告合同到期后又有两次围堵情况出现（据海鑫公司统计为30天），商铺门前虽然没有被完全围堵，但目测大概有40-50米左右的围墙，乘客如需要到被告商铺购买商品需要绕过围堵区域，给被告营业带来极大的影响，故占用使用费的收取应结合实际情况，按租金30％收取较为合理，42×7644元×0.3=96,314元。关于物业费的诉讼请求，因海鑫公司实际占用案涉场地，故应当支付物业费1512元（72×42天×15元/30天），关于原告主张的律师费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的诉讼请求，因海鑫公司因为围堵问题沈阳北站劳动服务公司出具“情况说明”予以认可，双方试图解决，不是无故拖欠使用费，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于海鑫公司的反诉请求，因针对围堵时间，租期已作相应顺延，且其未提供有效证据证明实际损失情况，故该反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决发生法律效力后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司场地使用费96，314元及物业费1512元；二、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司律师费5000元；三、驳回原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司的其他诉讼请求及抗辩。案件受理费13,474元，由原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担12,042元，由被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司负担1432元，反诉受理费7300元，由被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人双瑞公司提交新的证据如下：照片，用以证明案涉房屋位置，每年都存在二次安检或其他部分围挡的情况，因北站为特殊经营场所，每年需要根据国家政策和上级命令进行安保调整，出现二次安检等特殊情况合理合法。被上诉人海鑫公司对此未发表质证意见。原审第三人铁路沈阳局公司发表质证意见如下：对证据的三性均无意见，沈阳北站每年都要根据政策及上级主管部门要求对站内特殊区域进行围挡，以确保重要人物及全国召开重要会议时对火车站采取安保措施。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳北站劳动服务公司与被上诉人海鑫公司之间签订的《场地租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事双方均应恪守履约。上诉人双瑞公司通过签订《合同主体变更三方协议》，成为原出租人沈阳北站劳动服务公司权利和义务的继受主体。首先，上诉人双瑞公司在二审举证期间自认，“沈阳北站每年需要根据国家政策和上级命令进行安保调整，出现二次安检等特殊情况合理合法。”原审第三人铁路沈阳局公司在发表质证意见时对该观点持赞成态度。由此可见，沈阳北站二次安检属于因国家政策、重要会议、重要事件或重要人物出现导致，不应属于经营风险的范畴，不应由被上诉人单独承担损失。其次，沈阳北站劳动服务公司作为原出租人出具的情况说明具有法律效力，该情况说明证实在其管理期间内曾出现因二次安检导致围堵被上诉人海鑫公司37天的事实，本院予以认定并应在合同到期后的占用场地期间内予以扣除。因在上诉人双瑞公司于2019年1月1日实际接收并管理案涉场地后且在合同有效期内，被上诉人海鑫公司主张也有因二次安检被围堵的情况发生，且其所提的围堵事由真实发生并具有客观合理性，但该部分被围堵的期间并未被一审法院予以考量并酌情减免租金。综合上述因素，本院认为沈阳北站劳动服务公司出具说明证实的被上诉人被围堵的37天应全额抵扣被上诉人超过租期后的场地占用费。同时，沈阳北站劳动服务公司出具的情况说明亦证实《场地租赁合同》实际上从2018年7月30日开始履行，故从合同签订之日起即2018年7月13日至7月29日期间内共计17天，亦应在合同到期后的场地占用期间内予以扣除。再次，被上诉人海鑫公司主张《场地租赁合同》于2019年7月12日期满后至其实际腾退之日前，亦有案涉场地因二次安检被围堵的情形发生，共计30天。一审法院认定该期间内虽未被完全围堵，但确实给被上诉人的营业造成极大影响，本院对此予以认可，并赞成一审法院判令被上诉人按照30%的比例交纳租金的裁判观点。但对于剩余13天的营业期间，因无其他正当理由导致被上诉人的经营受到实际影响，故被上诉人应全额交纳租金。综上，被上诉人海鑫公司应向上诉人双瑞公司交纳场地占用费为168,168元（7644元×30天×30%+7644元×13天）。同时，因上诉人双瑞公司所提的上诉请求所涉及标的对应的案件受理费应为11,230元，故对于多收取的受理费部分应依法予以退还。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人双瑞公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初13342号第二项，即“二、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司律师费5000元；”二、变更沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初13342号第一项，即“一、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决发生法律效力后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司场地使用费96,314元及物业费1512元；”为“一、辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决发生法律效力后三十日内一次性给付沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司场地使用费168,168元元及物业费1512元；”三、驳回沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司、辽宁海鑫票据服务有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费13,474元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担11,800元，由辽宁海鑫票据服务有限公司负担1674元；一审反诉受理费7300元，由辽宁海鑫票据服务有限公司负担。二审案件受理费11,230元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担9550元，由辽宁海鑫票据服务有限公司负担1680元，对于多收取的10,621元退还沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年七月十二日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。