辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1002执异71号异议人（案外人）：许祥利。异议人（案外人）：许祥胜。共同委托代理人：尚海静，系辽宁泽人律师事务所律师。共同委托代理人：宋佳龙，系辽宁泽人律师事务所律师。申请执行人：辽阳农村商业银行股份有限公司，住所：辽阳市白塔区文圣路169号。法定代表人：王**军，职务：董事长。委托代理人：肖冬梅，系辽宁弘旨律师事务所律师。被执行人：黄健。被执行人：张煊赫。被执行人：郑菲菲。本院在执行已经发生法律效力的本院（2020）辽1002民初919号民事判决书，原告辽阳农村商业银行股份有限公司与被告黄健、张煊赫、郑菲菲借款合同纠纷一案中，案外人许祥利、许祥胜对本院依法拍卖位于×××区×××综合楼××号、×××号网点不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人许祥利、许祥胜的共同委托代理人尚海静、申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司的委托代理人肖冬梅到庭参加了听证，被执行人黄健、张煊赫、郑菲菲经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人许祥利、许祥胜称，在租赁合同及补充协议租赁期限内停止案涉房屋执行过程中的限期腾迁措施。申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司与被执行人黄健、张煊赫、郑菲菲借款合同纠纷一案执行过程中，贵院于2021年6月6日张帖公告，因执行拍卖登记在被执行人张煊赫名下的案涉网点，“责令被执行人及其他居住人员于2021年6月25日前迁出×××区×××综合楼××号、××号网点。如到期拒不搬迁，又不申报权益，本院将依法强制执行。”二异议人于2015年2月1日与被执行人张煊赫为投资人的个人独资企业辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店签订《房屋租赁合同》。约定二异议人承租×××区×××综合楼××-××号网点，租期10年（自2015年2月1日起至2025年2月1日止）。年租金60万元，10年租金优惠价格为500万元，（此优惠价格）于签订本合同后18个月内支付完毕。辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店的法定代表人、网点的所有权人张煊赫在该合同上签字。2016年4月20日异议人许祥胜通过银行转账的方式支付给张煊赫租金500万元。租赁合同签订后异议人接手经营原辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店。2017年异议人许祥利以此租赁网点为经营场所，注册弓长岭区圣典浴都温泉酒店（统一社会信用代码为92×××68），经营至今。2021年2月1日双方签订《补充协议》约定“因受新冠疫情影响，将租赁期限延长至2027年2月1日，租金不再另行收取”。异议人的租赁行为发生在被执行人借款及抵押行为之前，根据《民法典》第七百二十五条的规定“租赁物在承租人的按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。承租人有权对案涉房继续占有使用。故特向贵院提出执行异议申请，请求停止对×××区×××综合楼××号、××号网点执行过程中的限期腾迁措施，对异议人的承租权予以保护。为支持其主张，异议人许祥利、许祥胜向法院提交如下证据：1.辽阳市白塔区人民法院公告1份，证明提出执行异议的原因；2.房屋租赁合同1份，证明许祥利、许祥胜与辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店于2015年2月1日签订《房屋租赁合同》，租期10年，租金500万元的事实；3.收条及银行转账打印回单各1份，证明2016年4月20日许祥胜银行转账给张煊赫500万元，当日张煊赫出具收到租金500万元的收条；4.补充协议1份，证明2021年2月1日许祥利、许祥胜与辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店签订补充协议1份，将租赁期限延长至2027年2月1日；5.关冰、李丽娟证实2份及身份证复印件2份，酒店的厨师关冰及现金出纳李丽娟均证明2015年至今许祥利经营圣典浴都温泉酒店；6.营业执照副本复印件，证明弓长岭区圣典浴都温泉酒店于2017年登记注册，许祥利为经营者；7.非税收入缴款书（2018年）7页及当庭提交2017年、2019年-2021年的交纳相关费用材料，证明弓长岭区圣典浴都温泉酒店缴纳水费及其他相关费用，一直在经营中。8.企业信用信息公示报告，证明弓长岭区圣典浴都温泉酒店系个人独资企业，投资人为张煊赫，经营地点为案涉房屋，租赁协议上有张煊赫的签字并出具收到租金的收条，证明租赁合同合法有效。申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司辩称，一、答辩人有权对涉案房屋申请强制执行并对该房屋享有优先受偿权。答辩人依据贵院（2020）辽1002民初919号生效的民事判决内容，依法对涉案的房屋（抵押物）具有优先受偿权。贵院执行部门依据生效的法律文书对该案已经登记的抵押物进行查封并强制执行具有事实和法律依据。二、异议人提出的异议理由不成立。1.异议人提供的《房屋租赁合同》属无效合同。异议人提供的《房屋租赁合同》系其与辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店签订，而本案涉案的抵押物即×××区×××综合楼××号、××号网点产权系张煊赫个人所有，故辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店无权将该网点租赁给异议人，也就是说异议人提供的《房屋租赁合同》为无效合同。2.《房屋租赁合同》因没有进行登记而不能对抗善意第三人。退一步说，即使《房屋租赁合同》最终得到权利人的追认而有效，也不能对抗作为善意第三人的答辩人。首先，涉案房屋的所有权人张煊赫及共有人郑菲菲在答辩人处办理抵押贷款时承诺该抵押物在答辩人登记前无任何其他权利，也未出租。同时为答辩人办理了抵押登记（辽×××不动产证明第0×××2号），故答辩人构成善意第三人。其次，我国《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。而本案涉案房屋并没有到相关部门办理备案。因此，该《房屋租赁合同》没有公示效力不能对抗善意第三人。3.《房屋租赁合同》的真实性值得怀疑。第一点，房屋租赁时间值得怀疑。依据《房屋租赁合同》异议人提出2015年2月1日就承租了涉案的网点，而约定的租金却是签订协议后一年多也就是2016年4月20日才支付，且是一次性支付十年的租金，这种做法根本不符合租赁的交易习惯。第二点，酒店的实际经营人值得怀疑。2015年辽阳市弓长岭区圣典浴都温泉酒店的工商登记信息中体现的股东还是张煊赫一人，从该工商登记上无法证明实际经营者为许祥利和许祥胜。而以许祥胜为经营者的弓长岭区圣典浴都温泉酒店是在2017年6月1日注册成立的个体工商户，从时间上来看是在答辩人抵押登记后进行的变更。从这点也能认证《房屋租赁合同》签订的时间不真实，不是在答辩人办理抵押登记之前签订。第三点，租金支付值得怀疑。无法证明许祥胜支付给张煊赫的500万元系以上房屋的租金。许祥胜与张煊赫之间素有往来，这从许祥胜在答辩人处贷款而用张煊赫的房屋作为抵押就能证明二人之前存在利害关系，许祥胜转给张煊赫的500万元根本不是涉案房屋的租金。而且，从本案异议人提供的证据材料来看，弓长岭区圣典浴都温泉酒店工商登记的经营者为许祥利，员工证明也是许祥利是老板，那么为什么在《房屋租赁合同》中要把许祥胜的名字加进去，可见，目的是为了证明支付了租金500万元这一事实，否则，异议人更是无法证明其主张的租赁行为。通过以上分析，答辩人有理由怀疑异议人与被执行人恶意串通，伪造租赁事实，阻止移交被执行的不动产。4.《补充协议》不能对抗执行行为。《补充协议》系《房屋租赁合同》的补充合同，由于异议人无法证明其租赁行为的合法性与真实性，故该《补充协议》的合法性及真实性也不能得到证实，因此无法对抗法院强制执行。综上所述，答辩人认为异议人提出的异议理由不能成立，贵院依法应驳回异议人的请求事项。为证明其主张，申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司向法院提交如下证据：1.他项权利证1份（0×××8号），登记时间为2015年5月26日，证明案涉房屋于2015年5月26日就已为申请执行人做了抵押登记，同时证明案涉房屋在出租前就已经设立了抵押权的事实。2.他项权利证1份（0×××1号），证明案涉房屋从2015年5月到2018年6月期间一直在申请执行人处做抵押登记，同时也办理了他项权利证。3.2018年5月22日被执行人张煊赫、郑菲菲出具的承诺书，证明房屋所有权人向我行承诺抵押物，即案涉房屋在我行进行抵押登记前无任何其他权利，抵押物也未出租的事实。本院经审查查明，申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司与被执行人黄健、张煊赫、郑菲菲借款合同纠纷一案中，本院（2020）辽1002民初919号民事判决：一、被告黄健于本判决生效后十日内偿还原告辽阳农村商业银行股份有限公司借款本金400万元及利息、罚息、复利（按《借款合同》约定的计息标准计算给付至借款全部还清之日止）；二、被告黄健于本判决生效后十日内给付原告辽阳农村商业银行股份有限公司律师费8万元；三、被告张煊赫、郑菲菲对第一、二项债务承担连带保证责任，被告张煊赫、郑菲菲承担保证责任后，有权向被告黄健追偿；四、如被告黄健不履行第一、二项债务，原告辽阳农村商业银行股份有限公司有权就本案抵押物（不动产登记证明号：辽（×××）×××不动产证明第0×××1号）优先受偿。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,854.00元，由被告黄健、张煊赫、郑菲菲共同负担。申请执行人辽阳农村商业银行股份有限公司依据已经发生法律效力的本院（2020）辽1002民初919号民事判决书，向法院申请强制执行。本案在执行过程中，本院于2021年5月27日作出（2021）辽1002执527号执行裁定：一、拍卖被执行人张煊赫名下位辽阳市××区××综合楼××号号网点，382.17平方米，卷宗号：0×××5，房产证号00××55；拍卖被执行人张煊赫名下位辽阳市××区××村土地使用权，证号：×××国用（×××）第1×××2号。二、拍卖被执行人张煊赫名下位辽阳市××区××综合楼××号号网点，203.7平方米，卷宗号：0×××7，房产证号00××77；拍卖被执行人张煊赫名下位辽阳市××区××村土地使用权，证号：×××国用（×××）第1×××3号。本院于2021年6月6日发出公告：责令被执行人及其他居住人员于2021年6月25日前迁出上述房屋并清理未被法院查封的个人及家庭物品。案外人许祥利、许祥胜以其是案涉房屋的承租人，法院不应当责令其在限期内腾出案涉房屋为由向本院提出执行异议。另查明，2018年5月22日抵押人张煊赫、抵押人财产共有人郑菲菲作出《抵押人承诺书》：“由于借款人黄健向辽阳农村商业银行股份有限公司申请贷款400万元（大写：肆佰万元整），由本人提供抵押担保，抵押物位××区××综合楼××、××号号网点，建筑面积分别为382.17m2、267.64m2，房产证编号为×××房权证×××区字第××号、01××27号网点。本人在此承诺，本人提供抵押物在贵行登记前无任何其他权利，贵行享有第一受偿权，同时，抵押物未出租，现经营弓长岭区圣典浴都温泉酒店。贷款到期前如此抵押物对外出租，需要书面通知辽阳农村商业银行股份有限公司经同意后方可进行出租行为，如未经辽阳农村商业银行股份有限公司允许私自出租，视为违约，辽阳农村商业银行股份有限公司有权第一时间收回贷款”。再查，1、×××房他证×××字第××号他项权利证载明：房屋他项权利人：辽阳市弓长岭区农村信用合作联社，房屋所有权人：张煊赫，房屋所有权证号：NO.00××35、00××27，房屋坐落：×××综合楼×××号楼、×××综合楼×××号网点，他项权利种类：抵押，债权数额：500万元，登记时间：2015年5月26日-2016年5月25日；2、×××房他证×××区字第××号他项权利证载明，房屋他项权利人：辽阳市弓长岭区农村信用合作联社，房屋所有权人：张煊赫，房屋所有权证号：NO.00××27、00××35，房屋坐落：×××综合楼×××号网点、×××综合楼×××号网点，他项权利种类：抵押，债权数额：450万元，登记时间：2016年5月31日-2017年5月30日；3、2017年5月23日被执行人黄健申请展期还款并签订《展期还款协议书》，申请展期11个月，展期金额450万元，并承诺于2017年4月29日偿还全部贷款本息，同时被执行人张煊赫、郑菲菲在《展期还款申请书》、《展期还款协议书》上签字；4、辽（×××）×××动产证明第0×××1号不动产登记证明载明，证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）：辽阳农村商业银行股份有限公司，义务人：张煊赫，坐落：×××区×××综合楼×××号网点等2个，其他：不动产权证号：GCL00××27、GCL00××35，抵押方式：一般抵押，抵押顺位：第二顺位抵押，被担保主债权数额：400.00万元，债务履行期限：2018年6月7日至2019年6月6日，房屋抵押面积：649.810m2,借款人：黄建。本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人向本院所提交的营业执照注册日期为2017年6月1日，且没有提交其在2015年2月1日签订租赁合同后已实际占有使用该不动产的相关证据，故异议人的异议请求，没有事实和法律依据，本案不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）许祥利、许祥胜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐海红人民陪审员  张 伟人民陪审员  王 宁二〇二一年七月十二日书 记 员  富 皎