江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2204号上诉人（原审被告）：启东威尼斯假日酒店，住所地启东市汇龙镇万豪花园1幢4-6层。经营者：叶辉，男，1957年9月22日出生，户籍地启东市。委托诉讼代理人：彭明星，江苏路启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈梅，女，1970年12月2日出生，住启东市。委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。上诉人启东威尼斯假日酒店（以下简称威尼斯酒店）因与被上诉人陈梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威尼斯酒店上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费由陈梅承担。事实和理由：1.《房屋租赁协议》约定解除合同的条件，现其已履行解除通知义务，故双方租赁关系于通知到达之日已经解除，一审法院判决支付租金错误。案涉协议中约定“租赁期内乙方无正当理由不得提前终止合同，如违约应支付相当于3个月租金，作为甲方另行招租的过渡费用。乙方安装的固定设施归甲方所有”，可见如有正当理由，双方随时可解除合同，无需承担任何责任；如没有正当理由，亦可随时解除合同，但应承担相应违约责任。其已经通知陈梅解除合同，陈梅未在3个月内对解除合同的通知提出诉讼或仲裁，应认定双方租赁协议已经解除。2.其对于新冠疫情是否属“正当理由”的认知正确与否，不影响其按约提出解除协议。“新冠疫情”属于正当理由，其以此为由要求解除合同，符合合同约定，无需承担违约责任。即便不属于或者法院不认为是正当理由，亦不妨碍其依据租赁协议约定，承担相应违约责任。且其已经支付租金至2020年7月8日，故2020年5月8日移交后尚有2个月租金未主张退回。3.一审法院举证责任分配不当，其退租部分房屋，足以证明疫情影响导致不能履行全部义务。其经营住宿租用万豪花园1号楼4至6层房屋，疫情发生后，积极与各房东协商，无力继续租赁全部三层房屋，以保证经营。其与4、5层房东达成降租协议，但陈梅不愿意降低租金，故其主张解除协议理由充分。4.陈梅向一审法院出具情况说明纯属投机取巧，其对该说明不知情。此外，一审法院同案不同判。另案中判决支持承租人解除合同，同时赔偿违约金。此外，一审法院认定其对出租房内固定设施以外的可移动物品没有处理，房屋未腾空，缺乏依据。其早已腾空房屋并移走可移动物品，但保留固定装修。陈梅辩称，威尼斯酒店基于疫情原因提出解除合同，然2020年3月11日启东市人民政府已经解除了管控，允许酒店行业经营。一审判决作出后，威尼斯酒店仍与其联系，要求其将租金降到0.8元/㎡以下。可见威尼斯酒店的目的并非解除合同，而是要求降低租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。陈梅向一审法院起诉请求：1.依法判令威尼斯酒店支付下半年度房屋租金288574元并支付以288574元为本金自2020年7月9日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2.本案诉讼费由威尼斯酒店承担。一审法院认定事实：威尼斯酒店系个体工商户，经营者叶辉，经营场所汇龙镇万豪花园1幢4-6层，经营范围旅馆服务，餐饮服务、预包装食品销售。2017年1月7日，陈梅作为甲方出租方、威尼斯酒店作为乙方承租方签订《房屋租赁协议》，主要内容为：1.甲方将位于启东市汇龙镇万豪花园壹号楼六楼22间房屋（建筑面积为1437.48平方米)，六楼623室（含623室）以东，租赁给乙方作为宾馆、酒店用房；2.基于甲方提供资料的真实性、合法性，乙方对甲方所出租房屋性质、用途、结构、现状等已作充分了解，愿意承租该房屋。有关房屋产权证复印件和房屋平面图、结构图等资料，由甲方在合同签订时一并提供作合同附件（由原施沈华已提供）；3.租赁期限为10年6个月，自2017年1月8日至2027年7月7日止；4.租金按建筑面积计算，整个租赁期为三个周期，标准为2017年1月8日至2017年7月7日按1.00元/日㎡计算即租金为262321.00元。2017年7月8日至2022年7月7日按1.1元/日㎡计算即每年租金577148.00元。2022年7月8日至2027年7月7日按1.32元/日㎡计算即每年租金692577.00元。租金每半年支付一次，实行先付租金后使用的方式。乙方分别在每年1月8日和7月8日前付清下一期半年的租金；5.甲方保证提供乙方租赁的上述房屋，无查封冻结等权属瑕疵与纠纷；6.乙方拖欠租金或应由乙方负担的各种费用，累计金额相当于一个月租金等情形的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，对乙方装修的固定设施归甲方所有并追究乙方的违约责任；7.租赁期内，甲方不得无故提前终止合同，如无正当理由提前收回房屋，甲方应赔偿乙方装修费用损失，乙方装修费损失按2000元／㎡（建筑面积）计算并支付相当于3个月租金的违约金，其它不负责。租赁期内乙方无正当理由不得提前终止合同，如违约应支付相当于3个月租金，作为甲方另行招租的过渡费用。乙方安装的固定设施归甲方所有；8.合同终止后，乙方应按期将房子腾空交还甲方。对承租房屋内装修等固定设施乙方不得拆除，无偿归甲方。对承租房屋内乙方投入的可移动物品由乙方自行处理；9.甲、乙双方均不得违约，如违约由违约方承担由此而造成的全部损失；10.履行合同过程中发生纠纷，协商不成，由承租房所在地人民法院处理；11.如以后有新房东(陈梅再出售给他人的)需要与乙方签订租赁合同，须在每年1月7日前会同甲方可调整签订。署名时间2020年4月16日，威尼斯酒店向陈梅发出《合同终止暨移交房屋通（知）》，内容为：我们就房屋租赁等事宜签署“房屋租赁协议”，因疫情政府进行一级管控，本酒店停业、损失严重。作为承租方现本酒店提出提前终止合同，今书面函告。请于2020年5月8日办理房屋移交（移交地址：房屋现场），若逾期，视为本酒店已移交。署名时间2020年4月22日，陈梅向威尼斯酒店发出《复函》，内容为：陈梅与你酒店于2017年1月7日签订的《房屋租赁协议》是在双方充分协商基础上就具体租赁事宜达成的书面合同，合法有效。现你酒店以因政府进行一级管控，酒店停止为由提出提前终止合同。本人认为，目前启东市人民政府并未发文下令对启东实行疫情一级管控并且你酒店早已恢复营业，所以你提出的终止租赁合同的理由不符合《房屋租赁协议》第八条约定，不同意你酒店提前终止合同，请按约定如实履行，以免造成不必要的损失。署名时间2020年7月9日，江苏江海明珠律师事务所向威尼斯酒店发出《律师函》，主要内容为，威尼斯酒店未能与陈梅协商一致解除合同或被第三人确认解除合同，故《房屋租赁协议》订立的双方都有义务履行合同，威尼斯酒店应于2020年7月8日前付清下一期半年的房租288574元，但威尼斯酒店至今未支付，请及时支付。署名时间2020年7月16日，威尼斯酒店向陈梅作出《回函》，主要内容为，1.按合同约定，每年1月8日支付半年房租，我方已按约支付2020年上半年租金，现因我方已解除合同，故无需支付下半年租金；2.2020年1月22日，全国全球性新冠疫情爆发，疫情属不可抗力，故依法可解除合同，我方已提前函告解除合同并告知退房交接事宜，你方拒绝接收。我方已作退房处理，停止使用你方房屋；3.我方有正当理由提前终止合同，故无需向你方支付相当于3个月的租金。另查明，陈梅将位于启东市汇龙镇万豪花园1幢六楼部分房屋出售并与房屋新所有权人签订《房屋租赁协议》,房屋新所有权人将其房屋出租给陈梅（代理）使用，因该房已租给威尼斯酒店，租赁期至2027年7月7日止，到期后由房屋新所有权人与实际承（租）方威尼斯酒店直接签订，房屋由威尼斯酒店直接交割归还。并约定租金及支付方式，又特别约定，因为该房目前出租给威尼斯酒店，陈梅不是实际使用人，房屋是带租赁买卖。如威尼斯酒店遇特殊情况合同终止，则我们也随之终止，陈梅不承担任何赔偿，但双方均可有向威尼斯酒店追索赔偿的权利。再查明，启东市相关部门发出《启东关于第八批经营场所恢复营业的通知》，从2020年3月11日起，全市餐饮类住宿类经营单位在严格落实防控措施的前提下可自主恢复营业。审理中，陈梅出具情况说明，考虑到新冠××疫情，愿意承让房屋租金2个月并愿意与五楼同样条件，按1元/㎡/日的价格出租给威尼斯酒店。一审法院认为，陈梅、威尼斯酒店签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，按照约定全面履行各自的义务。本案主要争议焦点为威尼斯酒店向陈梅发出《合同终止暨移交房屋通（知）》是否表明案涉租赁合同已依法解除。法院认为，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。合同变更应该采用明示的形式。本案中，威尼斯酒店于2020年4月16日向陈梅发出《合同终止暨移交房屋通（知）》，而陈梅于2020年4月22日《复函》明确表示不予解除，故威尼斯酒店主张案涉房屋租赁合同已于2020年4月16日已解除，法院不予采信。合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象如地震、台风等，也包括社会现象如军事行为。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。启东市于2020年3月11日恢复全市餐饮类住宿类经营单位营业，故威尼斯酒店认为其因不可抗力而导致合同解除的抗辩，法院不予采信。且威尼斯酒店在的旅馆服务仍继续经营，其虽发出《合同终止暨移交房屋通（知）》，但对出租房屋内固定设施以外的可移动物品也未作处理、房屋未腾空。威尼斯酒店应按《房屋租赁协议》继续履行，考虑到新冠疫情对旅馆服务业的不利影响，陈梅愿意承让房屋租金2个月并愿意按1元/㎡/日的价格计算租金，法院予以采纳，故威尼斯酒店应支付2020年下半年租金为172497.6元（1元/㎡/日×1437.48㎡×4个月×30天）。陈梅主张的租金利息，符合规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决：威尼斯酒店于判决发生法律效力之日起十五日内向陈梅支付2020年下半年租金172497.6元及利息（自2020年7月9日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2814元，由陈梅负担1132元，威尼斯酒店负担1682元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈梅提交威尼斯酒店经营者与陈梅丈夫张永年的微信聊天记录，证明威尼斯酒店系以降低租金为目的而要求解除合同，其愿意租赁房屋。威尼斯酒店对该份证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为此系双方谈判的过程，正因为疫情原因导致经营亏损，以现在的租金无法维持经营。本院对该份证据的真实性予以确认，但不能证明威尼斯酒店系以降低租金为目的而要求解除合同。本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明，一审法院调查时询问威尼斯酒店案涉房屋“里面的装修和家具、电器在哪里”，威尼斯酒店回答“都在里面，没有搬”。本院认为，关于威尼斯酒店向陈梅发出《合同终止暨移交房屋通（知）》是否表明案涉租赁合同已依法解除的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。威尼斯酒店作为主张合同解除条件成就的一方，应当就此承担举证责任，一审法院举证责任分配符合法律规定。威尼斯酒店于2020年4月16日以政府部门对疫情实行一级管控、酒店停业损失惨重为由要求解除案涉协议，然彼时政府部门已经发文明确从2020年3月11日起住宿类经营单位在严格落实防控措施的前提下可自主恢复营业。《房屋租赁协议》中虽约定了违约解除合同的法律后果，但违约方并不享有单方解除合同的权利。威尼斯酒店在仍租用万豪花园1幢4-5层进行经营的情况下，仅以经营亏损为由要求解除案涉房屋租赁协议，缺乏依据。此外，享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。故威尼斯酒店在不享有法定或者约定解除权的情形下通知陈梅解除协议，即便陈梅未在异议期限内提起诉讼或仲裁，案涉《合同终止暨移交房屋通（知）》亦不发生解除的效果。考虑到疫情确对住宿业经营产生一定影响，故一审法院切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行合同。在此情形下，陈梅愿意减免租金并降低租金标准，一审法院据此计算2020年下半年租金，亦无不当。一审中法院对房屋现状进行调查时，威尼斯酒店认可家具、电器均未搬离房屋，故一审法院认定威尼斯酒店对出租房屋内固定设施以外的可移动物品未作处理、房屋未腾空，依据充分。关于威尼斯酒店主张一审法院同案不同判的问题。另案与本案案情并不相同，与本案非属“同案”。且一审法院作出的另案判决不属于最高人民法院指导性案例，不具备参照适用的效力。综上所述，威尼斯酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5628元，由上诉人启东威尼斯假日酒店负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  卢 丽审判员  曹 璐二〇二一年七月一日书记员  张佳琦