辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3757号上诉人(原审原告)：姚娜娜。委托诉讼代理人：马里，系上诉人丈夫。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：高玉春。委托诉讼代理人：高玉芹，系被上诉人姐姐。上诉人姚娜娜因与被上诉人高玉春房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚娜娜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。2020年4月17日凯旋商城虽然开门，但经营环境与之前大相径庭：1.着火中心区废墟仍然存在，用苫布围堵；2.商城空中残留异味浓；3.经营时间每天缩短2.5个小时，一个月少8天；4.八处人行通道只开通一处；5.1200多个商铺，只开门营业400余个；6.客流量是着火前的十分之一。这样的环境与承租人交付的租金出现了严重的不对称性。上诉人在一审庭审中提出对案涉商铺经营环境是否符合继续营业条件的司法鉴定申请，一审法院没有完成司法鉴定程序，就作出不公正的判决，程序违法。店铺环境发生变化，是高玉春违约在先。高玉春称双方在微信里签订新协议不属实，姚娜娜没有同意和高玉春签网上合同。高玉春辩称，不同意姚娜娜的上诉请求，服从一审判决。按照大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，营业时间、通道开门均受到限制。后期案涉商铺的相邻商铺均已开门，案涉商铺未开门的责任在上诉人。着火后疫情阶段，4月6、7日姚娜娜的丈夫马里与高玉春协商延期到开业，着火造成的其他损失由其自行负责，4月9日高玉春同意，因此双方达成了新的协议，姚娜娜无权再反悔。火灾后有18天的租金损失应由姚娜娜自行承担，不能由高玉春负担。姚娜娜向一审法院提出诉讼请求：解除原、被告于2019年3月13日签订的商铺租赁合同，被告返还原告2019年12月25日至2021年3月13日租金（含物业费）人民币28,167元（年租金23,000元÷365天×82天+23,000元），押金2000元。一审法院经审理查明，2019年3月13日，原、被告签订商铺租赁合同，约定：原告从被告处承租位于大连市西岗区X商铺；租赁期从2019年3月13日起至2022年3月13日止；年租金23,000元（含物业费），付款方式为两年一付。合同签订后，原告向被告支付了两年租金46,000元及押金2000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区XX（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区XX（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月，原告与被告协商解除合同，被告未予同意。2020年4月13日，原告将案涉商铺腾空，未将商铺交付给被告。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因众所周知的新冠疫情，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金7184元（23,000元/年÷365天×114天取整）被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同。原告主张返还商城恢复开业后房屋租金的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、被告高玉春于判决生效之日起十日内返还原告姚娜娜租金7184元；二、驳回原告姚娜娜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元（原告已预交），减半收取277元，由原告姚娜娜负担177元，被告高玉春负担100元。二审中，2021年5月13日，高玉春提交照片3张，拟证明姚娜娜至今仍在使用案涉商铺。姚娜娜质证认为该商铺是其承租的案涉商铺，但其没有占用，商铺卷帘门始终是关闭状态，门前挂的衣服不是姚娜娜的。姚娜娜提交照片13张，拟证明着火后商场环境恶劣，着火点仍用苫布围墙；姚娜娜提交微信聊天记录和视频，拟证明其于2020年12月21日微信要求交接钥匙，高玉春说在外地没有回来，姚娜娜于2020年12月23日将钥匙放在店铺里。高玉春质证认为凯旋商场没着火前，在着火点附近的很多商铺仅作为库房使用，所以上诉人拍摄照片显示不开门是正常的；高玉春微信回复租赁期间钥匙不能给高玉春，因为一审判决要求继续履行，所以其不能接收钥匙；该视频是一审判决后姚娜娜的单方行为，与高玉春无关。姚娜娜于2021年7月19日提交照片3张，拟证明案涉商铺的隔墙已于7月15日恢复完毕，且2把钥匙仍在案涉商铺内。高玉春质证认为C217是案涉商铺，但案涉商铺的门头原为凹进去的，现照片显示是平的，上诉人没有将门头恢复原状；租赁期限未到期，上诉人作为承租人在案涉商铺内做什么都与被上诉人没有关系，被上诉人不知道是否恢复隔墙，钥匙是否放在商铺里均与被上诉人没有关系。本院对双方提交照片的真实性予以采信，但高玉春未举证证明案涉商铺前挂的衣物属于姚娜娜，故对其提交照片的待证事项不予采信；姚娜娜提交的照片表明案涉商铺隔墙于2021年7月15日已恢复。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉《商铺租赁协议书》约定租赁押金2000元，并约定甲方（高玉春）同意乙方（姚娜娜）将该铺与C218之间隔墙拆除，待到期后不再续约由乙方负责恢复间隔墙，甲方同意返还押金。再查，本案一审2020年9月1日庭审笔录表明，姚娜娜提交光盘与照片，证明其于2020年4月13日将案涉商铺腾空，并陈述其没有跟高玉春说已经腾空的事，没有把钥匙交给高玉春。2021年7月15日，姚娜娜恢复了案涉商铺的隔墙。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，故结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：高玉春应否向姚娜娜返还相应租金与押金，如应返还，则返还的具体金额。姚娜娜已将案涉商铺腾空并诉讼请求解除合同，从本案现已查明的事实看，案涉《商铺租赁协议书》在事实上已不能继续履行，该租赁合同的性质也不适于强制要求姚娜娜继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。鉴于该《商铺租赁协议书》客观上已经终止履行，故本案无需再判决解除合同。姚娜娜单方终止履行合同，其依法应承担相应的违约责任。对于2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金7184元，因案涉商铺不具备经营条件，原审判决返还该期间租金，并无不当。商城恢复营业后案涉《商铺租赁协议书》剩余租期为2020年4月17日至2022年3月13日，姚娜娜交纳租金至2021年3月13日。由于姚娜娜系于2020年9月1日原审庭审时才明确告知高玉春已于2020年4月13日将案涉商铺腾空的事宜，故对于2020年4月17日至2020年9月1日期间的租金损失应依法由姚娜娜自行负担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案至迟于2020年9月1日时，高玉春已经知晓姚娜娜违约且已经腾空、案涉商铺租赁协议书已无法继续履行的情况下，其未能采取适当措施防止损失进一步扩大，亦应依法自行承担相应的损失。故关于2020年9月2日至2021年3月13日期间的租金，综合考虑姚娜娜的违约事实、剩余租期等因素，本案以扣除两个月租金作为姚娜娜单方终止合同应承担的违约责任为宜，剩余2020年11月2日至2021年3月13日租金8255元（23,000元/年÷365天×131天，取整）高玉春应予返还。故高玉春应向姚娜娜返还的租金合计15,439元（8255元+7184元）。关于押金一节，案涉《商铺租赁协议书》约定租赁押金2000元，待到期后不再续约由姚娜娜负责恢复间隔墙，高玉春返还押金，现该租赁协议已终止履行，姚娜娜已恢复隔墙，高玉春应按约返还该押金。高玉春提出现在的门头是平的，没有恢复成原来凹进去的状态，主张不予返还押金，本院不予支持，理由如下：第一，双方签订的《商铺租赁协议书》对此没有约定；第二，高玉春未举证证明其将案涉商铺交付姚娜娜时该商铺门头的具体状态；第三，案涉商铺门头现在的平面状态并没有影响该商铺的正常使用及价值。高玉春无据证明姚娜娜存在其他违约行为，其应向姚娜娜返还该租赁押金2000元。故高玉春应向姚娜娜返还的租金、押金合计17,439元。综上所述，姚娜娜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3853号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3853号民事判决第一项为：高玉春于本判决生效之日起十日内返还姚娜娜17,439元；三、驳回姚娜娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费277元（按简易程序减半收取），由姚娜娜负担117元，高玉春负担160元。二审案件受理费554元，由姚娜娜负担234元，高玉春负担320元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年七月二十日书记员  程添莹