贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初9545号 原告：重庆展华物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区壁城街道远林一街****附**，统一社会信用代码91500227784214698A。 法定代表人：符海宁，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黄勇，男。 被告：史飓，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告重庆展华物业管理有限公司（以下简称“展华物管公司”）与被告史飓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告展华物管公司的委托诉讼代理人黄勇、被告史飓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告展华物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付，按该小区《物业服务合同》约定已提供物业服务的2019年5月1日至2020年10月31日期间应交纳之物业服务费712.80元；2、请求由被告承担本案全额诉讼费。事实和理由：原告经被告之小区应邀为该小区物业服务企业，于2019年4月23日与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，同时即向被告小区履行合同义务提供物业服务，按合同相关条款约定，被告系该小区业主之一应按时向原告交纳2019年5月1日至2020年10月31日物业服务费99×0．4×18=712.80元，经原告多次电话口头催交和书面催交，至今仍拒不交纳。综上，被告长期拖延不交纳同一小区业主共同义务的物业服务费，既严重侵害了该小区已交费业主的共同合法权益，影响了广大业主的正常生活，又更严重地侵害了原告的合法权益及合同规定的正常运行。原告多次向被告催收无果，故诉至法院。 被告史飓辩称，对原告主张的房号、房屋面积和物业费单价没有异议。我不知道原告是怎么入场的，法院有判决确认原告的入场是违法的，2019年4月进来的，强行服务五个月后业主委员才找业主签字，当时业主委员会张贴公告说小区是自治，不需要物管公司，原告进来后还将小区公摊受益吞没10500元，我们保留向原告追溯的权利，后来原告进来后还强行提高物业费，业主不同意，原告在2020年10月31日下午五点时张贴公告表明要撤离小区，晚上十一点就全部撤离了，根据相关规定原告应该提前三个月告知，并且原告在为小区提供服务时小区垃圾成堆，原告的突然撤离导致小区更加混乱，垃圾重生，原告不是我们请来的，是业主委员会请的，原告可以向业委会主张物业费。另外，2017年以前的物管费我已交给永生公司，后面我的屋顶漏水我就没有交物管费，我向永生物业反映，永生物业称工人已经联系好，但这个时候永生公司撤场，后我给原告反映，原告至今都没有给我处理。 本院经审理认定事实如下：被告史飓系某小区X号房业主，房屋面积99平方米。2019年4月23日，遵义市红花岗区某小区业主委员会与原告展华物管公司签订《物业管理服务合同》，约定：由原告为某小区提供物业服务管理，管理期限从2019年5月1日起至2020年4月30日；步梯楼由原告按建筑面积每月每平方米0．4元向业主或物业使用人收取；以上费用可按年、季度、或月（在第一个月的10日前）缴纳；合同还约定了服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、野广告的清理、化粪池的清理；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括大楼公共安全、巡视、门岗执勤等。因合同约定的服务期限届满，遵义市红花岗区某小区业主委员会与原告展华物管公司又于2020年4月30日签订《物业管理服务合同》，约定管理期限从2020年5月1日起至2021年12月31日，步梯楼由原告按建筑面积每月每平方米0．6元向业主或物业使用人收取，其他合同内容与原合同无异。该合同签订后，原告仍按原合同标准收取物业服务费。2020年10月31日，原告在某小区张贴公告，称因物业管理收费标准较低，收费面积和收费金额远远少于预期，加之建筑质量问题导致业主普遍不满而拒交物业管理费，物管公司的物业服务收不抵支、大量亏损、难以为继，故特正式函告：终止在某小区的物业管理，并于2020年11月1日正式退出小区，停止服务。同日晚，原告退出某小区。 上述事实，有原告提供的两份《物业管理服务合同》、被告提交的公告、照片等证据，以及原、被告的到庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，遵义市红花岗区某小区业主委员会与原告展华物管公司签订的两份《物业管理服务合同》，对业主具有法律约束力，业主应当按照《物业管理服务合同》履行相应的义务。对被告关于不知原告如何进入小区服务、原告不是由被告聘请的、小区应当自治、不需要物管公司的辩解意见，被告提供了一份民事判决书予以佐证原告入场管理违法，因该判决未发生法律效力，故不具备证明力，而被告无证据证明某小区业主委员会与原告展华物管公司签订的两份《物业管理服务合同》存在合同无效情形的证据，故被告的上述辩解于法无据，本院不予采信；关于被告称原告进入小区提供物业服务后侵吞小区公摊收益10500元的问题，被告可另案主张权利；关于被告称原告张贴公告表明要撤离小区后立即就进行了撤离，不符合需提前三个月告知的法律规定，且原告的撤离导致小区更加混乱、垃圾重生的问题，本院认为上述辩称与被告是否应缴纳原告正常服务期间的物业服务费无关，不能成为被告拒不缴纳物业服务费的理由；被告为证明原告管理期间卫生很差，提供了照片予以佐证，本院认为，这部分照片取景地点本就为垃圾堆放处，且取景时间并不具有延续性，不能证明该垃圾堆放处持续处于堆满垃圾而不清运的状态，故不能达到被告的证明目的；而被告为证明原告仓促撤离某小区后，小区更是垃圾成堆而提供的佐证照片，相反能证明原告服务期间在定期清运垃圾；关于被告称其家中墙体漏水无人处理的问题，此系房屋质量问题或其他侵权所致，而原告与业委会所签合同中约定应提供的服务为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不含被告私有部分，这一问题并不在物业服务范围内，不能成为被告不交物业服务费的理由，被告可另行向相关责任人主张权利。综上，本案原告为被告居住的某小区提供了物业服务，被告就应当按照约定向原告支付物业服务费。被告未支付2019年5月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，本院对原告起诉要求被告支付2019年5月1日至2020年10月31日期间的物业服务费712.80元的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 由被告史飓在本判决生效后十日内向原告重庆展华物业管理有限公司支付自2019年5月1日至2020年10月31日期间的物业服务费712.80元。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告史飓负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 罗文渊 二〇二一年七月八日 法官助理 张 帅 书 记 员 张 玲