江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏02民终2402号 上诉人（原审被告、申请执行人）：冯玲，女，1957年5月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：龚丽，系冯玲女儿，1983年11月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。 被上诉人（原审原告、案外人）：臧晓春，男，1993年2月11日生，汉族，住阳山镇××××号。 委托诉讼代理人：马雪芬，系臧晓春母亲，1965年10月14日生，汉族，住无锡市惠山区。 原审第三人（被执行人）：张维康，男，1962年2月16日生，汉族，住无锡市惠山区。 上诉人冯玲与被上诉人臧晓春、原审第三人张维康案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2020）苏0206民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 冯玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销惠山法院作出的(2020)苏0206民初3425号民事判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，在缺乏有效证据的情况下，错误认定被上诉人臧晓春已现金交付房款，存在主观臆断。理由如下：1、一审法院已查明涉案房屋款项由被上诉人臧晓春分三笔交付，第一笔交付时间2016年6月18日，臧晓春应支付张维康39800元，第二笔交付时间2016年8月23日，臧晓春应支付张维康110000元，第三笔交付时间2017年4月2日，臧晓春应支付张维康210000元及利息。但被上诉人臧晓春仅向一审法院提供了第一笔收条，即2016年6月18日张维康出具收到臧晓春39800元现金收条，除外，臧晓春再未向法院提供对应的第二笔110000元和第三笔210000元的收条，亦无提供其银行转账的相关支付凭证。2、一审法院仅凭被上诉人臧晓春母亲个人的银行取款及所谓的家中现金，在毫无其他证据佐证的情况下，就将臧晓春母亲的个人取款，并在未查明其取款真实用途，未排除其取款可能用于其他目的等情况下，且其取款时间、金额均无法对应涉案房款交易时间、金额的情况下，亦无第二笔、第三笔收条的情况下，一审法院就由此猜测两者“凑齐后共同支付张维康的陈述具有合理性……”，认定被上诉人臧晓春已现金交付房款，是主观腻断随意的推测。二、一审法院对于涉案房屋“非因买受人自身原因未办理过户登记”说理不清，存在严重的事实认定和适用法律错误。理由如下：1、一审法院在查明涉案房屋为拆迁安置房，因政策原因无法办理产证，就由此认定“虽然涉案房屋未办理过户登记，但涉案房屋所在小区至今未办理房产证……”，得出结论“可以证明非被上诉人臧晓春自身原因未办理过户登记”。一审法院刻意回避了臧晓春主观明知涉案房屋为拆迁安置房，因其贪图便宜，与张维康签订《安置房转让协议》，并仅以359800元的低价购买一套面积达127平方米房屋的事实，被上诉人臧晓春完全忽视并容忍对安置房政策的限制及今后可能会遇到的各类法律风险，其主观上具有明显过错，上述事实也足以证明系被上诉人臧晓春自身原因未办理过户登记。2、江苏省高级人民法院制定的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》，明确列举了属于案外人自身原因未办理过户登记手续的三种情形。而被上诉人臧晓春恰恰符合其中的第二种情形，即“②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的。”故本案被上诉人不能以其对涉案房屋的物权期待权要求阻却执行，但一审法院回避了被上诉人自身原因过错，在其已丧失无过错买受人物权期待权的保护前提下，作出扩大化的错误认定，有违客观公正，更与上级法院规定精神相违背。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定有两个前提条件，一是金钱债权执行中，二是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，但一审法院既然认为涉案房屋未登记在被执行人张维康名下，就已丧失了适用该规定的前提，又如何在“本院认为…”适用了该条款，这样明显的前后矛盾和冲突，却能据此得出结论，让人难以理解。三、一审法院在“本院认为”部分最后引用“依照……最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条、第三百零八条…”，但无论是旧版的2015年2月4日实施的还是新版的2021年1月1日实施的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释规定，第三百零六条、第三百零八条均系针对由“申请执行人提起执行异议之诉”作出的规定，但本案是由案外人提起的执行异议之诉，而并非是由申请人提起的执行异议之诉，一审法院对待判决不严谨，适用法律不慎重，基于前述的事实认定错误和法律适用错误而作出的结论，也不可能是正确的。综上，上诉人认为，一审法院在认定事实及适用法律上均存在严重错误，导致了错误的一审判决，理应撤销原判，并改判或发回重审。 被上诉人臧晓春辩称，其买房是客观真实的，目的是为结婚居住之用，签订合同后其已经按照合同约定付清了全部购房款，并已装修入住至今，其并无任何过错。上诉人与张维康之间的纠纷不应查封其购买的房产。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉请求，维持原判。 经审理查明，2019年8月8日，惠山法院作出（2020）苏0206民初2410号民事判决书，确认张维康于判决发生法律效力之日起十日内向冯玲赔偿损失125598.5元。因张维康未履行上述民事判决书确定的付款义务，冯玲于2019年12月19日申请惠山法院强制执行。该院作出（2019）苏0206执3217号执行裁定书，查封及拟对无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201房屋评估和拍卖。后臧晓春向该院提出执行异议，该院于2020年6月8日作出（2020）苏0206执异45号执行裁定书，裁定驳回臧晓春的异议请求。2020年7月8日，臧晓春向该院提起案外人执行异议之诉。 臧晓春向惠山法院提起执行异议之诉称：法院在执行（2020）苏0206民初2410号民事判决书过程中，查封了登记在张维康名下的位于无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201房屋，但该房屋不属于张维康的财产，臧晓春已于2016年购买了涉案房屋且全款支付完毕实际居住，请求判决不得执行张维康所有的坐落于无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201房屋。 冯玲辩称：1、物权法明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时候发生效力，涉案房屋的物权至今没有发生变更或者转让，仍属于第三人张维康所有；2、（2020）苏0206民初2410号民事判决书已经生效，被执行人拒不履行生效法律文书义务时，申请人向法院申请强制执行，以维护自身的合法权益，合理合法；3、（2020）苏0206执2327号案件在进入执行程序后，查封所有权仍属于张维康名下的桃盛苑区安置房4-9-1201房屋，符合法律规定和程序，执行措施并无不当；4、臧晓春与第三人张维康之间即使存在真实的房屋买卖关系，但臧晓春并未提供购房交易的转账凭证或全部房款收条，仅提供由第三人张维康出具收到第一笔应于2016年6月18日支付的39800元现金收条，另在房屋买卖时，臧晓春明知涉案房屋系拆迁安置房，转让受到当地政策限制，长时间内都无法办理房屋过户，仍然购买，其自身存在过错，按照《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议若干问题的规定》第28条，其中第三、四项规定要求，臧晓春无权且不符合排除执行的条件；5、2020年6月8日，法院已经作出（2020）苏0206执异45号执行裁定书，驳回臧晓春要求中止对涉案房屋查封的异议，裁定事实清楚，有理有据。综上，臧晓春提出的诉讼请求及事实理由，均不能成立，请求法庭驳回臧晓春全部诉请。 张维康未作答辩。 另查明，2016年6月18日，张维康与臧晓春签订《安置房转让协议》一份，约定：张维康将坐落在无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201，面积为127平方米（的房屋），以359800元有偿转让给臧晓春；转让款于2016年6月18日支付39800元，该房产钥匙同时交付；2016年8月23日支付110000元；2017年4月2日支付210000元及利息（以存款单利息为准）；双方交接以收条为证；该房产为拆迁安置房，张维康承诺该房产没有纠纷，不存在抵押、债权债务，以及其他权利义务瑕疵；如今后政策规定该安置房领取房产证，张维康应配合臧晓春领取，该房产领取房产证时相关费用均由臧晓春承担，如张维康不配合，臧晓春在该房产上的装潢及人工费用由张维康赔偿。张维康及其配偶左某、女儿张婧懿、臧晓春及其父母臧亚新、马雪芬在该协议上落款处签字确认；见证方无锡市惠山区陆区法律服务所在该协议上落款处盖章。后张维康出具收条一份，载明：今收到臧晓春房款39800元整现金，特立此据，16.6.18（2016年6月18日）；房款已付清，17.3.29（2017年3月29日）。 还查明，一审诉讼中，臧晓春母亲马学芬陈述，臧晓春与张维康安置房转让协议中的购房款由其代儿子臧晓春支付，支付过程为：协议当天支付现金39800元；2016年8月18日从其邮政储蓄银行卡（卡号为6030××××7802）现金提取112300元支付给张维康，系第二笔房款；2017年3月28日从邮政卡中提取现金81700元，2017年3月28日从其建行卡（卡号为6227××××1354）提取现金120000元，加上家中现金8300元，共计210000元支付给张维康，系第三笔购房款。并提供银行交易明细两份予以证明。臧晓春为证明其已经实际占用使用案涉房屋，提供了自来水收据、居民电费交费卡、用电记录、燃气费收据、燃气回执联、燃气费交费记录、案涉房屋物业公司出具的证明、装潢公司提供的证明、销货清单、五金装潢、厨卫公司材料单、收款收据、安装作业单等凭证。诉讼中，臧晓春另表示因案涉房屋系拆迁安置房，其购买的案涉房屋所在的小区至今均不能办理产权证，案涉房屋为臧晓春唯一住房。 一审诉讼中，臧晓春申请证人施某出庭作证，施某陈述：“我和马雪芬是朋友，当时马雪芬买了房子后，在2016年4、5月份请我去给她的房子看风水，有次好像在2016年6月马雪芬付款二十几万的时候，我也是在场的，马雪芬买房子装修的时候，我也问她是否需要帮忙，她说不需要……在几年之前就告诉我房款已经付清了，我还提醒马雪芬一定要写收条，马雪芬说写好了……签订买房协议的时候我不在场，就见证过马学芬支付过一次购房款，大概是在2016年的夏天，是支付了二十多万，是交付的现金，在马雪芬家里交付的，第三人直接把钱拿走了。” 一审诉讼中，臧晓春另申请证人左某出庭作证，左某陈述：“我是第三人张维康的前妻，我和第三人在2016年年底离婚的。当时卖房子的时候我和第三人是夫妻关系，因为第三人身体不好，卖房子是为了给第三人看病（肠息肉、胃炎、心脏病、高血压），在2016年2、3月，当时就把第三人的联系方式贴在了小区门口，当时4、5月份的时候，原告打电话给第三人，我们一起去看房的，当时没有定下来，原告说要回去商量一下，过了几天，原告打电话给我们说愿意买房子，当时谈的是每平方米2500元。当时是一起到一个律师事务所签的协议，买房子是分了三次付款的，第一次是签协议的时候付了三万多现金，是我拿的，后面两次付款是第三人去原告处拿的，我不在场的……支付第一笔购房款的时候我在场的，在陆区签订协议的时候支付的；第二笔购房款我是不在场的，第三人自己去拿的钱款，他回来跟我说是在原告家里拿到的；第三笔购房款是二十几万，付款的时候我不在场的，第三人拿回来给我看到的，还掉了一点钱，打在卡上一点钱，存在家里一点钱，拿最后一笔钱的时候，我们还没有离婚。” 惠山法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，案涉房产无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201房屋系张维康因房屋拆迁而安置所得，至今未办理产权证，从现有证据可以证明该房屋确于2016年6月18日由张维康及其家人与臧晓春签订了安置房转让协议。关于359800元元购房款的交付，臧晓春提交了其母亲马雪芬邮政储蓄银行、建设银行的账户交易明细，可以证明马雪芬分别于2016年8月18日从邮政储蓄银行取款112300元、2017年3月28日从邮政储蓄银行取款81700元、2017年3月28日从建设银行取款120000元的事实，结合张维康出具的收条上所载明的内容“房款已付清，17.3.29（2017年3月29日）”，可以印证臧晓春的除银行取出的现金，另外8300元购房款系家中现金，凑齐后共同支付给张维康的陈述具有合理性，臧晓春对现金交付房款的事实已提交了较为可信的证据，应予采信。臧晓春提供的自来水收据、居民电费交费卡、用电记录、燃气费收据、燃气回执联、燃气费交费记录、案涉房屋物业公司出具的证明、装潢公司提供的证明、销货清单、五金装潢、厨卫公司材料单、收款收据、安装作业单等证据互为印证，可以证明其在案涉房屋查封前已经合法占有该房屋。虽然案涉房屋未办理过户登记，但案涉房屋所在小区至今均未能办理房产证，案涉房屋亦未登记于张维康名下，可以证明并非因臧晓春自身的原因未办理过户登记。综上，臧晓春已经举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除执行的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：不得执行张维康所有的坐落于无锡市惠山区××镇××区安置房4-9-1201房屋。 二审期间，上诉人围绕上诉请求递交了证据材料，本院组织双方当事人进行了举证质证。 上诉人冯玲提交了两组证据材料，第一组证据是在安居客网站查询的2016年无锡市平均房价资料，及惠山区平均房价、阳山镇平均房价的资料截图。证明2016年6月份无锡市的房价平均为7144元每平方，惠山区为5552元每平方，阳山镇为5973元每平方，接近每平方6000元，而涉案房屋为127平米，转让价仅为359800元，每平方米单价仅为2833元，该价格几乎是2016年无锡市房价的三分之一，惠山区房价的二分之一，阳山镇的一半还不到。证明臧晓春因贪图便宜，知道长期不能办理过户登记仍采取容忍态度，并忽略今后产生的各种法律风险。第二组证据是通过大数据检索的相关案例，分别是江苏省高级人民法院（2017）苏民终1097号，江苏省徐州市中级人民法院（2021）苏03民终2098号，江苏省苏州市中级人民法院（2020）苏05民终3344号，江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终3785号判决书，上述案例均是针对江苏省高级人民法院办理执行异议和复议案件若干问题28条第四个要件，针对安置房交易过程中是否因买受人自身原因未办理过户的情形，作出的裁判依据，证明买受人因政策限制等无法办理不动产登记过户系买受人自身原因所致。 被上诉人臧晓春对于上述证据材料质证认为，上诉人所提供的房屋价格与事实不符，其完全不能接受，2016年阳山地区安置房的房价就是其购买涉案房产的价格范围，有的甚至更低；其购买涉案房产按照协议上约定的过户条款办理，过户时张维康同意配合办理，目前整个小区尚未领证，臧晓春作为买受人没有任何过错。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产至今尚未办理产权登记，根据拆迁安置协议系被执行人张维康安置所得，因此，臧晓春请求排除对该房产的执行，应当证明其购房行为符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房产可以依法采取执行措施。 本案中，根据现有证据证明，首先，臧晓春与张维康确于2016年6月18日签订安置房转让协议，臧晓春购买涉案房屋系事实；其次，根据臧晓春提交的水、电、燃气费缴费卡、缴费收据、物业公司证明、装修证明等一系列证据材料，足以证明臧晓春已于购买涉案房屋后即已实际占有、入住该房屋，且臧晓春购买涉案房屋以及合法占有涉案房屋的时间均远早于法院查封时间；第三，关于臧晓春有无支付购房款问题，本案证据能够证明，臧晓春已支付全部购房款。根据查明的事实，张维康在收条上已明确载明：房款已付清，现实中购房人以现金方式支付购房款的情形大量存在，并非不符合交易习惯；臧晓春提交的其母亲马雪芬银行理财产品到期时间、取款时间及金额，均与涉案房产约定的分期支付购房款时间及金额相对应，可以印证臧晓春确已按约支付了全部购房款。第四，按照双方签订的安置房转让协议的约定，应在该房屋可以领证时办理相关产权登记手续，但涉案房屋所在小区至今尚不能办理产权证，故涉案房产未能办理过户至臧晓春名下，臧晓春不存在自身原因及责任。第五，涉案房产因转让的客观事实，已经不再是被执行人张维康的责任财产，且臧晓春购买涉案房产时间远远早于张维康因侵权形成对冯玲的债务时间，相关当事人不存在规避执行的行为。根据前述司法解释规定，综合本案事实，臧晓春作为买受人对涉案房产具有足以排除执行的民事权益，能够排除强制执行。 上诉人冯玲认为一审判决认定臧晓春已经现金交付房款缺乏有效证据，存在主观臆断的上诉意见，与查明的事实不符。臧晓春不仅提交了出卖方张维康出具的收条，还提交了其母亲马雪芬的银行购买理财产品到期时间及取款记录，且均与实际付款时间一一对应；此外，另有相关证人的证言佐证，足以证明确实存在已经支付全部购房款的事实。冯玲上诉提出涉案房屋系拆迁安置房，臧晓春应当知道该房屋属于因政策原因受到限购或限制流通转让，故其自身对于涉案房屋不能过户存在过错。本院认为，并无强制性法律规定拆迁安置房不能上市交易，相关政策仅是规定一定的交易条件，购买拆迁安置房后，只要在满足年限要求并补交土地收益及相关规费等政策规定条件后，即可以办理过户登记手续。因此，在符合其他要件的情况下，不应以买受人受安置房政策限制为由，否定对其物权期待权的保护。冯玲上诉还提出一审判决适用法律存在的问题，本院认为，本案系案外人提出的执行异议之诉，应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条的规定审理，一审判决适用申请执行人异议之诉相关法条确有瑕疵，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。 综上，上诉人冯玲的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律无重大不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6697元，由上诉人冯玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦小兵 审判员  刘永刚 审判员  俞 彤 二〇二一年七月十日 书记员  杨钦雅