北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再18号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨琴，女，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨华明（杨琴之父），住北京市西城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市阳光泰和物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：陈猛，董事。委托诉讼代理人：李玉俊，男，该公司项目经理。再审申请人杨琴因与被申请人北京市阳光泰和物业管理有限公司（以下简称阳光公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民终4251号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月28日作出（2020）京民申3561号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨琴的委托诉讼代理人杨华明，被申请人阳光公司的委托诉讼代理人李玉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琴申请再审称，请求撤销原判，驳回阳光公司的全部诉讼请求，杨琴反诉主张的阳光公司代收的常青藤嘉园小区的广告费、停车费、场地出租费、会所费用等应予以支持。事实与理由：一、物业管理合同违背了《物业管理条例》第二十四条禁止性规定，是无效合同。二、杨琴二审提交的新证据（物业费收据）原审法官未采信，判决结果错误，属于枉法判决。三、阳光公司提交的催交物业费通知单、照片已经超过诉讼时效不应被采信，申请鉴定上述证据的真伪。阳光公司辩称，杨琴的再审申请不符合再审立案条件，依法应驳回其再审申请。杨琴的委托诉讼代理人杨华明系执业律师，证据规则其熟知，其二审提交的证据不符合新证据的条件。杨琴2005年入住常青藤嘉园小区后只交了一次物业费，之后一直没有交，属于恶意欠缴，我公司一直提供物业服务。到目前为止杨琴所在小区没有成立业主委员会，物业服务合同是从前期延用至今，故原判认定合同有效是正确的。我公司提交的催交物业费通知单等证据真实有效，杨琴未提交有效证据予以反驳、不存在超过诉讼时效问题。我公司物业服务的相应帐目都公示，帐目清晰。阳光公司向北京市西城区人民法院起诉请求：1．杨琴向阳光公司支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219．60元、违约金10534．18元，共计28753．78元；2．诉讼费用由杨琴承担。北京市西城区人民法院认定事实：位于北京市西城区马连道东街甲2号院8号楼201房屋（以下简称涉案房屋）系杨琴于2004年12月23日购得的房屋，后登记在杨琴名下，涉案房屋建筑面积为63．90平方米。阳光公司主张负责涉案房屋的物业服务，并提交《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件、《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件作为证据。杨琴不认可阳光公司提交的《常青藤嘉园小区物业服务合同》（复印件）及《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件的真实性，但经法院询问，杨琴表示不申请鉴定，杨琴应就此承担举证不利的法律后果，法院对上述证据的真实性、关联性和合法性予以确认。《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件显示，杨琴（甲方）与阳光公司（乙方）于2005年7月30日签订该合同，约定阳光公司为常青藤嘉园小区提供物业管理服务，物业管理区域座落北京市西城区马连道东街甲2号；物业服务费由阳光公司按1．98元/平方米·月向业主或物业使用人按年收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊面积）；委托管理期限自2005年7月30日起至2010年1月27日止；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，阳光公司继续管理的，视为此合同自动待续……同日，杨琴签字确认的《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》显示，杨琴已核对并签收《物业服务合同》。阳光公司为涉案房屋所在区域（即常青藤嘉园小区）提供物业服务至今。杨琴至今尚未给付阳光公司2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。常青藤嘉园小区目前尚未成立业主大会和业主委员会。本案于2019年9月30日第一次庭审中，杨琴当庭提出反诉，请求法院判决被反诉人停止物业侵权。法院针对杨琴反诉作出（2019）京0102民初11323号民事裁定书，对杨琴的反诉，法院不予受理。杨琴不服该裁定书，提出上诉。2019年11月28日，法院作出（2019）京02民终14429号民事裁定书，驳回杨琴上诉，维持原裁定。另查，杨琴提出阳光公司诉讼请求超过诉讼时效，阳光公司不认可杨琴的该项抗辩，向法院提交大宗邮件交寄清单、催缴照片作为证据，欲证明其曾多次向杨琴催缴物业费。杨琴不认可上述证据的真实性，但未提供相反证据。大宗邮件交寄清单显示，阳光公司曾分别于2008年8月15日、2009年7月9日、2010年8月23日、2012年6月14日向杨琴投递挂号信函。催缴照片显示阳光公司曾于2011年9月5日、2013年12月7日、2014年6月5日、2016年3月8日、2017年4月12日、2018年11月25日在涉案房屋门口张贴催缴物业费通知。又查，杨琴主张**光公司与北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业管理合同无效，并提供北京常青藤房地产开发有限公司营业执照复印件、单位投资者（单位股东）名录复印件、阳光公司营业执照复印件、阳光公司第二届第一次股东会决议复印件作为证据。但庭审中，阳光公司未提交其起诉事实与理由中所述的北京常青藤房地产开发有限公司与其签订的物业服务合同作为本案证据，故杨琴提供的上述证据与本案无关联性。杨琴另申请阳光公司依法提交关于常青藤嘉园建设规划图、施工竣工图、管线技术资料、取暖设备、中水设备等资料，常青藤嘉园公共场所收费项目与收费数目，房地产行政管理部门物业管理合同批文的证据，同时要求判决阳光公司物业管理合同无效，并提供要求阳光公司提供书证的申请、要求阳光公司提供收费项目与收费数目的申请、判决阳光公司物业管理合同无效的请求、关于提供房地产行政管理部门物业管理合同批文的再次申请等等。经审查，杨琴提供的该组证据均为其自述内容，针对本案不具有充足的证明力，故法院对杨琴提供的该组证据不予采信。北京市西城区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于杨琴辩称的物业服务合同无效一节，鉴于阳光公司未将该公司与案外人北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业服务合同作为证据，故上述两公司之间签订的物业服务合同与本案无关，法院不予审查；阳光公司与杨琴签订的《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴主张该合同以合法形式掩盖非法目的，故应属于无效合同，但杨琴未指出“非法目的”的具体指代，故杨琴的该项抗辩缺乏事实依据，法院不予采信。阳光公司与杨琴签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。杨琴要求判决与阳光公司物业管理合同无效，事实依据不足，法院不予采信。业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业管理费用。阳光公司与杨琴签订有《常青藤嘉园小区物业服务合同》，虽然该合同已经过期，但由于小区目前未成立业主大会和业主委员会，阳光公司在合同到期后，依然在实际履行《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴作为业主，接受了阳光公司实际提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，杨琴仍应当向阳光公司交纳物业服务费。关于杨琴所述阳光公司违法转让常青藤嘉园会所一节，鉴于杨琴未提供相应证据，阳光公司亦否认上述说法并提供了会所产权登记在案外人名下的相关证据，故法院对杨琴的该项抗辩不予采信。关于杨琴所述公共收益一节，因公共收益关系到常青藤嘉园小区全体业主利益，杨琴可另行通过合法途径主张。关于杨琴所述阳光公司应在代收的各项租金中按份额交给杨琴1500元以上并赔偿对杨琴造成的损害，杨琴并未就此提供证据，法院不予采信。关于杨琴所述阳光公司物业服务不到位一节，阳光公司已举证证明了其物业服务的相关内容，杨琴虽指出阳光公司在物业管理中存在一定的瑕疵，但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，且根据现有证据法院难以认定阳光公司在物业服务中存在的情形达到了需酌减物业服务费的严重程度，故对杨琴的该项抗辩，法院不予支持。关于杨琴所提阳光公司诉讼请求超过诉讼时效一节，阳光公司提供了大宗邮件交寄清单4份、催缴物业服务费的照片一组作为证据，考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，针对本案诉讼时效把握不易过苛，加之杨琴亦未提供相反证据，上述交寄清单、催缴照片可以证明阳光公司在诉讼时效内对杨琴进行过多次连续的催缴，阳光公司未存在明显怠于主张权利的情形，应适用诉讼时效中断的法律规定，结合双方合同并未明确约定物业服务费缴纳时间的事实、物业服务费通常按年计算的习惯及诉讼时效的相关法律规定，阳光公司主张的物业服务费期间均未超出诉讼时效，故对杨琴的该项抗辩，法院不予支持。关于杨琴所提其并非涉案房屋实际所有人一节，在案证据显示杨琴于2005年7月30日接收涉案房屋，涉案期间（即2006年1月1日至2017年12月31日）涉案房屋产权亦登记在杨琴名下，阳光公司将杨琴作为本案被告并无不当，杨琴应承担涉案期间的物业服务费。关于阳光公司主张的违约金一节，因杨琴未交纳物业服务费系事出有因，故法院对阳光公司的该项诉讼请求难以支持。综上，阳光公司主张的物业服务费符合法律规定及双方约定，法院予以支持，具体金额由法院核算。北京市西城区人民法院于2020年1月22日作出（2019）京0102民初11323号民事判决：一、判决生效后3日内，杨琴向阳光公司支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219．17元；二、驳回阳光公司的其他诉讼请求。杨琴不服一审判决，向北京市第二中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨琴不支付2006年至2017年期间所产生的物业服务费或将本案发回重审。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。北京市第二中级人民法院二审认为，杨琴系位于北京市西城区马连道东街甲2号院8号楼201房屋的业主，阳光公司为该房屋所在小区提供物业服务。阳光公司与杨琴曾签订物业服务合同，现双方签订的合同虽然已经到期，但阳光公司在此后继续提供物业服务，杨琴作为业主，事实上亦接受了阳光公司提供的服务，杨琴应当向阳光公司交纳物业服务费。一审认定的物业服务费数额无误，法院予以维持。杨琴上诉主张**光公司向常青藤嘉园会所收取物业服务费，该费用应由小区业主所得。但法院认为，阳光公司向常青藤嘉园会所收取物业费与本案杨琴与阳光公司的物业服务合同纠纷之间，并无直接关系。不影响本案处理。关于涉及小区公共收益及阳光公司代收各项费用等问题，因该问题关系到常青藤嘉园小区全体业主利益，其他业主并未进入本案诉讼，无法就相关问题陈述意见，本案做出认定对于其他业主亦无法律约束力，故相关问题杨琴可另行通过其他合法途径主张，本案不作处理。杨琴上诉认为阳光公司的物业服务不合格，物业费应予免除。一方面杨琴提供的证据尚不能证明阳光公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业服务费的事实，另一方面业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费用也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，杨琴应当通过正当途径合理表达诉求，其拒绝交纳物业费并不利于问题的解决。杨琴拒付物业费，依据不足。关于诉讼时效的问题。根据阳光公司提供的大宗邮件交寄清单、催缴物业服务费的照片等证据，同时考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，一审法院认为本案诉讼时效把握不易过苛，阳光公司不存在明显怠于主张权利的情形，阳光公司主张的物业服务费期间未超出诉讼时效，并无不当。北京市第二中级人民法院于2020年5月19日作出(2020)京02民终4251号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明，再审期间杨琴提交一份收据，内容是：北京市阳光泰和物业管理有限公司收取杨琴2005年7月28日至2006年7月27日的物业管理费1519．21元。阳光公司认可上述证据的真实性、关联性、合法性。本院再审对上述证据予以确认。本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为：杨琴作为常青藤嘉园小区的业主，原判判令其交纳物业费是否有根据、缴费金额是否有误；阳光公司提交的催交物业费证据是否已经超过诉讼时效。阳光公司与杨琴曾签订物业服务合同，现双方签订的合同虽然已经到期，但阳光公司在此后继续提供物业服务，杨琴作为业主，事实上亦接受了阳光公司提供的服务，原判判令杨琴向阳光公司交纳物业服务费并无不当。杨琴认为阳光公司的物业服务不合格，物业费应予免除，但杨琴提供的证据尚不能证明阳光公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业服务费的事实。根据杨琴提供的证据，原判认定的物业服务费数额有误，应将杨琴已交纳的1519．21元在总数18219．17元中予以扣除。杨琴主张的阳光公司代收的常青藤嘉园小区的广告费、停车费、场地出租费、会所费用等与本案杨琴与阳光公司的物业服务合同纠纷，并无直接关系，杨琴可以另行主张，原判不作处理并无不当。关于诉讼时效的问题。根据阳光公司提供的大宗邮件交寄清单、催缴物业服务费的照片等证据，同时考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，原审法院认为本案诉讼时效把握不易过苛，阳光公司不存在明显怠于主张权利的情形，阳光公司主张的物业服务费期间未超出诉讼时效，并无不当。杨琴对交寄清单、催缴物业服务费照片的真实性提出质疑，根据谁主张谁举证的原则，杨琴应提交上述证据为虚假的证据，目前杨琴未提交有效证据予以反驳，故对其该主张不予以采信。综上，原判认定的杨琴应当交纳的物业服务费数额有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民终4251号民事判决及北京市西城区人民法院（2019）京0102民初11323号民事判决。二、杨琴于本判决生效后10日内向北京市阳光泰和物业管理有限公司支付2006年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费16699．96元。三、驳回北京市阳光泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费519元，由北京市阳光泰和物业管理有限公司负担200元，由杨琴负担319元；二审案件受理费255元，由北京市阳光泰和物业管理有限公司负担100元，由杨琴负担155元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 李 晓审 判 员 张学梅二〇二一年七月五日法官助理 王 丽书 记 员 栾贺欣