辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2368号上诉人（原审原告）：鞍山中邦物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区兴盛路18甲S126。法定代表人：马超，该公总经理。委托诉讼代理人：王向东，辽宁亨轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜超，女，1986年4月6日出生，汉族，住鞍山市铁西区。上诉人鞍山中邦物业服务有限公司（以下简称中邦物业）与上诉人杜超因物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中邦物业上诉请求：1依法撤销鞍山市铁东区人民法院2021辽0302民初第2009号判决；2、依法判决杜超给付物业服务费5988元；依法判决杜超给付违约金1170元（违约金自2016年03月06日起计算至实际给付之日，暂计算至2019年12月31日）；合计：7065元；3、依法判决诉讼费用由杜超承担。事实与理由：杜超于2011年08月25日购买了铁东区前进路1号国际明珠商品房，建筑面积：55.95平方米。同时与中邦物业签订了书面前期物业合同。前期物业合同约定，杜超应于商品房交付使用之日起缴纳物业费用。杜超应当按全年缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每年12月31日之前。杜超从2016年3月6日至今未依照合同约定缴纳物业费。中邦物业依法给杜超办理电梯卡，但杜超拒绝接收。中邦物业没有任何违约行为。中邦物业与杜超就诉求中事项协商未果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，向贵院提起上诉，希望判如所请。杜超答辩称不同意中邦物业的请求。杜超上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院(2021)辽0302民初2009号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审的所有费用均由中邦物业承担。事实与理由：一审法院认定的基本事实不清，适用法律错误。中邦物业应按照实际的服务标准收取物业费用，而不应在其未尽到服务标准的前提下，仍然收取1.8元/平方米/月的高额物业服务费用。首先，杜超于2011年8月15日购买了铁东区前进路1号国际明珠商品房（产籍号：1-30-147-12916)，建筑面积：55.95平方米。入住鞍山市国际明珠期间一直如约缴纳物业费，从无拖欠。而后物业管理逐渐呈现不规范化：1、楼道无人清洁、打扫，楼道内张贴的各种小广告及堆放的垃圾无人清理，卫生状况十分堪忧；2、公寓走廊内瓷砖破裂不堪，室内窗户漏水等物业却迟迟不予修理，工作消极怠慢；3、居住的进户门门眼无故被堵两次，深夜有拾荒者随意上楼，经常会有陌生人敲门，上述事件严重影响正常居住生活，杜超向中邦物业提出多次却始终得不到任何有效的反馈；4、因居住的国际明珠属于高层商住两用公寓，28层为国家规定的避难楼层，应始终保持畅通、开放状态，不应存放任何障碍物。而中邦物业将28层避难层的部分区域占用、隔离，作为自己的办公、休息区域，28层避难层无法全面开放，中邦物业恶意对杜超居住的生活区域内制造安全隐患，导致杜超及广大业主居住无安全保障，其已违反了国家有关法律、行政法规的相关规定；5.、中邦物业所管理的物业服务人员服务态度恶劣，杜超及其他业主与其难以沟通，而中邦物业从未对其进行过有效的管理；6.、公寓内的电梯频发故障，也曾因故障发生过电梯坠落事件，杜超与其他业主曾与中邦物业多次沟通，而中邦物业却迟迟拖延修复，导致杜超及其他业主多次无法乘坐电梯；7.、杜超在签订购房合同及前期物业服务合同时，合同中明确约定停车费用为60元/位/个/月，而中邦物业在从未与杜超有过任何沟通、协商的前提下，违反合同约定，擅自增加每月的停车费用，高额的停车费用导致杜超只能另谋其他车位；8、中邦物业将杜超所居住的国际明珠公寓内的公共区域出租、出售，产生的收益却从未向杜超及其他业主公开、分配。而《中华人民共和国民法典》第二百八十二条中明确约定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；9、因中邦物业对上述问题视而不见、疏于管理，不仅导致楼道内的脏、乱、差，更是导致了杜超的房价严重贬值。各种间题不胜枚举，而在上述问题出现后，曾多次与物业管理公司沟通却未见任何成效。故于2016年3月6日起才不再履行缴纳物业费之义务。缴纳物业费是业主应履行的义务，而为业主提供物业管理服务也是物业管理公司应履行的义务。在物业服务公司经业主多次与之协商后对其物业服务仍毫无改善，不提供任何服务的前提下，杜超作为业主为何还依然要履行自己应尽的义务。对此，杜超主张对中邦物业收取的1.8元/平方米/月的物业费应按照1元/平方米/月收取，请贵院依法裁判。其次，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号)文件的规定,鞍山市一级物业服务收费标准仅为1.30元/平方米、二级为1.00元/平方米、三级为0.70元/平方米，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的应不超过0.40元/平方米，被上诉人的各项收费标准应符合《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》中的相关规定。在中邦物业明显超出鞍山市一级物业服务收费标准的基础上，其应举证证明为所在的小区提供了何种的物业服务，其所提供的物业服务是如何达到了一级物业服务收费标准。若中邦物业无法举证证明，则其应承担举证不能的不利后果。综上所述，望贵院依法查清事实，撤销一审判决、依法改判或将本案发回重审，以维护杜超的合法权益。中邦物业向一审法院起诉请求：1、依法判决杜超给付物业服务费5988元；依法判决杜超给付违约金1170元(违约金自2016年3月6日起计算至实际给付之日，暂计算至2019年12月31日)；合计：7065元；2、依法判决诉讼费用由杜超承担。一审法院认定事实：杜超与中邦物业签订《前期物业服务合同》，住宅面积55.95平方米，合同约定高层住宅物业费1.8元/平方米/月，电梯费30元/户/月。另查，杜超未交纳2016年3月6日起至2019年12月31日的物业费4622元及电梯费1376元。一审法院认为，依法成立的命同受法律保护。中邦物业是具有收费资质的物业服务单位，依法为鞍山市国际明珠小区提供物业服务，杜超作为小区的业主应按照合同的约定交纳物业费。中邦物业向杜超所住小区提供物业服务的行为符合法律规定，杜超作为小区业主，其接受中邦物业提供的物业管理服务，应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，杜超作为小区业主而没有履行按时交纳物业服务费的义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对于中邦物业要求杜超给付拖欠物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。杜超拖欠物业服务费的具体数额应按照合同约定计算，2016年3月6日至2019年12月31日的物业费为4622元。关于中邦物业主张要求杜超给付电梯费的诉讼请求，经审查，杜超自2016年3月6日起至2019年12月31日期间，没有使用过业主电梯，故中邦物业该主张不予支持。关于中邦物业主张要求杜超给付违约金的诉讼请求，根据该案实际情况，中邦物业服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于中邦物业要求杜超给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、杜超于该判决生效之日起十日内给付中邦物业2016年3月6日起至2019年12月31日的物业费4622元；二、驳回中邦物业的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杜超负担。二审中，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中邦物业与杜超签订的前期物业服务合同合法有效，前期物业服务合同虽已到期，但一直在为杜超所居住的小区提供物业服务，杜超接受了物业服务，就应当支付物业费。关于上诉人杜超提出中邦物业未尽到服务标准，不应收取高额物业费一节。因物业服务合同是一种特殊的服务合同。它面向的是众多的业主。对物业服务质量的好坏，每个业主的感受都可能不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现这样的问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决面临的问题。避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，那物业公司的服务质量肯定会下降。这样就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，杜超提出中邦物业服务收费标准过高、服务质量差、公共部分收益未公开等服务质量没有达到收费标准的问题，从其提供的证据来看，尽管中邦物业在物业服务方面存在一定的瑕疵，但尚不构成重大瑕疵。故对一审法院判决其给付拖欠的物业费正确，本院予以维持。关于中邦物业提出要求杜超给付电梯费的问题，因中邦物业对乘用电梯实行刷卡管理，现中邦物业不能举证证明为杜超办理和发放了电梯使用卡，亦不能证明杜超自2016年3月6日起至2019年12月31日使用过业主电梯，故对中邦物业该主张，不予支持。对中邦物业放弃违约金的主张，本院应准予。综上所述，鞍山中邦物业服务有限公司、杜超的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鞍山中邦物业服务有限公司、杜超各负担50元。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二一年七月十六日法官助理杨俊福书记员赵婷婷