湖南省株洲市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘02执异29号异议人（案外人）：贺水清，女，1969年1月27日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。委托代理人：聂维芳，湖南天舒律师事务所律师。申请执行人：皮胜兰，女，1954年4月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。委托代理人：颜孝莲，男，1956年4月1日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区，系皮胜兰丈夫。被执行人：湖南福达置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区橡果路9号仓库101房号601-609号。法定代表人：邱仕跃,系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：许伟，男，1964年10月12日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区，系该公司员工。本院在执行申请执行人皮胜兰与被执行人湖南福达置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人贺水清因不服本院（2016）湘02执236-8号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人贺水清称：请求解除对“锦玉华庭”B地块2号栋底层2-08号车库和1号栋底层1-03号车库的查封并终止对该两车库的拍卖。事实与理由：“锦玉华庭”B地块1、2栋由湖南福达置业有限公司开发建设，并于2016年取得201××××、201××××号预售许可证对外销售。株洲市房产管理局预售许可证载明“上述房屋及土地在查封期间在株洲市中级人民法院控制监督下销售房屋”。2016年11月22日，株洲市中级人民法院下达（2016）湘02执236号执行裁定将“锦玉华庭”B地块上的商品房予以查封，并未对车库、杂物间进行拍卖。基于对上述信息的信任，2017年1月23日，异议人与被执行人湖南福达置业有限公司签订了《物业使用权转让协议》，约定购买“锦玉华庭”B地块2号栋底层2-08号车库，面积21.61平方米，单价6848.68元/平方米，总价款148000元，并向湖南福达置业有限公司支付了全部购车库款。2017年3月10日，异议人与被执行人湖南福达置业有限公司签订了《物业使用权转让协议》，约定购买“锦玉华庭”B地块1号栋底层1-03号车库，面积22.31平方米，单价5737.364元/平方米，总价款128000元，并向湖南福达置业有限公司支付了全部购车库款。异议人共向被执行人湖南福达置业有限公司合计支付购车库款276000元。2021年4月30日，株洲市中级人民法院下达（2016）湘02执236-8号执行裁定，裁定将“锦玉华庭”B地块上1、2栋车库和杂物间进行拍卖，将异议人合法有效的“锦玉华庭”B地块2号栋底层2-08号车库和1号栋底层1-03号车库纳入了查封拍卖之中，损害了异议人的利益。异议人所购车库最初不在查封之列，异议人取得车库使用权合法有效，依法应当受法律保护。异议人已向被执行人湖南福达置业有限公司支付了全部购车库价款，如果将异议人购买的车库作为被执行人的财产，等于让被执行人不付出任何代价就摆脱了金钱给付义务，是被执行人不当得利的表现，也直接侵害了异议人的合法权益，不符合公平原则。根据《最高人民法院关于建筑工程款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享受的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。申请执行人皮胜兰仅享有民间借贷普通债权，依法不得对案外人购买的车库予以查封并进行拍卖受偿。申请执行人皮胜兰辩称：请求对异议人的异议请求予以驳回。申请执行人于2014年即查封了土地使用权，一直查封到2022年，依据相关法律规定，查封的法律效力及于地上建筑物，异议人所购车库是该查封土地使用权上的车库，应当在查封范围之列。异议人就“锦玉华庭”B地块2号栋底层2-08号车库和1号栋底层1-03号车库签订《物业使用权转让协议》的时间分别是2017年1月23日、2017年3月10日，缴纳购车库款的时间分别是2017年1月23日和2021年3月4日，收款人为黄再兵并非被执行人湖南福达置业有限公司。被执行人湖南福达置业有限公司非法处置皮胜兰申请查封的财产，包括异议人所购车库，主要责任人黄再兵因非法处置财产已受到刑事处罚，故异议人所购的车库不应当受法律保护；异议人提出未将车库查封拍卖，所购车库最初不在查封之列不符合事实，案涉房屋及土地在查封期间，在株洲市中级人民法院控制监督下销售，是执行承办人擅自作出的决定，与申请执行人无关，后果不应当由申请执行人承担。被执行人湖南福达置业有限公司辩称：我司没有买卖车库的产权，只是使用权的转让；我司认为法院对车库的查封不合理，因为车库的设计就是一个2.2米的架空层，架空层是一个公共部分，是业主共有的，业主有公共使用权；即使申请执行人查封了土地和房产，但对车库没有查封，是今年才对车库进行了查封，所以时间上也不符合；综上，我司对车库的处置，没有违反法律规定。经审查查明，皮胜兰诉湖南福达置业有限公司、李斌、赵旦林民间借贷纠纷一案，因皮胜兰申请诉前保全，本院于2014年11月7日作出（2014）株中法保字第53号民事裁定，裁定对被申请人湖南福达置业有限公司、李斌、赵旦林价值1306万元人民币的财产予以保全。并于2014年11月10日向株洲市国土资源管理局下达（2014）株中法保字第53号民事裁定书及协助执行通知书，请求协助以下事项：一、冻结湖南福达置业有限公司坐落于株洲市荷塘区××路株国用（2013）第Ａ××××号土地的使用权；二、冻结期限为二年，从2014年11月10日起至2016年11月9日止。期间不得办理转让、抵押等法律手续。2016年4月26日，本院作出（2015）株中法民一初字第15号民事判决，判决如下：一、被告湖南福达置业有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告皮胜兰923万元；二、被告湖南福达置业有限公司自本判决生效之日起十日内按月息2分（20‰）向原告皮胜兰支付923万自2015年6月30日至欠款付清之日止的利息；三、驳回原告皮胜兰的其他诉讼请求。皮胜兰、湖南福达置业有限公司不服本院（2015）株中法民一初字第15号民事判决，上诉至湖南省高级人民法院。2016年9月29日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民终583号民事判决，判决如下：一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民一初字第15号民事判决第一项；二、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民一初字第15号民事判决第二项为：湖南福达置业有限公司在本判决生效之日起十日内按照以下标准向皮胜兰支付利息；1.以438万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2012年11月19日起计算至付清之日止；2.以40万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2012年12月29日起计算至付清之日止；3.以100万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年1月30日起计算至付清之日止；4.以60万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年2月8日起计算至付清之日止；5.以15万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年2月16日起计算至付清之日止；6.以10万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年5月9日起计算至付清之日止；7.以250万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年6月21日起计算至付清之日止；8.以10万元为计算依据，按照月利率2%的计算标准从2013年8月6日起计算至付清之日止。三、驳回皮胜兰的其他诉讼请求。因湖南福达置业有限公司未履行生效判决确定的义务，皮胜兰向本院申请强制执行。本院于2016年11月7日立案执行，执行案号为（2016）湘02执236号。2016年11月9日，本院续行查封了湖南福达置业有限公司坐落于株洲市荷塘区××路株国用（2013）第Ａ××××号土地的使用权，查封期限自2016年11月9日至2019年11月8日止。2016年11月22日，依皮胜兰申请，本院作出（2016）湘02执236号执行裁定，裁定：一、解除对被执行人湖南福达置业有限公司“锦玉华庭”Ｂ地块的商品房预售手续的冻结。二、查封被执行人湖南福达置业有限公司“锦玉华庭”Ｂ地块上的商品房。同日，本院向株洲市不动产登记中心发出（2016）湘02执236号协助执行通知，预查封湖南福达置业有限公司位于株洲市荷塘区××路××号“锦玉华庭”Ｂ地块1、2栋65套房产，查封期限自2016年11月22日起至2019年11月21日止。并于2016年11月25日在售楼部张贴了查封公告，告知本院已依法查封湖南福达置业有限公司名下“锦玉华庭”Ｂ地块1、2栋全部房产及项下的土地使用权，未经本院许可，任何人不得对查封的财产转移，设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2019年10月29日，本院向株洲市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助以下事项：一、续行查封湖南福达置业有限公司名下位于株洲市荷塘区××路株国用（2013）第Ａ××××号土地使用权（原查封案号（2014）株中法保字第53号）。二、续行查封湖南福达置业有限公司名下位于株洲市荷塘区××路××栋××号，2栋103、104、105、201、202、203、204、301、302、303、304、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、605号共计58套房产。查封期限三年，从2019年10月29日至2022年10月28日。2021年4月30日，本院作出（2016）湘02执236-8号执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人湖南福达置业有限公司位于株洲市荷塘区××路××号“锦玉华庭”Ｂ地块1、2栋车库和杂物间（1号栋车库12个，面积216.12平方米，杂物间9个，面积126.14平方米。2号栋车库21个，面积414.38平方米，杂物间4个，面积51.98平方米）。另查明，2015年8月5日至2018年2月10日，黄再兵任湖南福达置业有限公司法定代表人；2018年2月11日，湖南福达置业有限公司法定代表人由黄再兵变更为邱仕跃。再查明，2017年1月23日，被执行人湖南福达置业有限公司为甲方，异议人贺水清为乙方，双方签订《物业使用权转让协议》，约定乙方购买甲方位于株洲市荷塘区新华一村内锦玉华庭B地块2号栋底层08号车库，建筑面积约21.61平方米，单价为6848.68元/平方米，总价款为人民币148000元。同日，异议人贺水清的丈夫贺培根向被执行人湖南福达置业有限公司原法定代表人黄再兵支付142800元，另异议人陈述此前其已支付现金5200元，湖南福达置业有限公司向异议人出具了收款148000元的收据。2017年3月4月，异议人贺水清向被执行人湖南福达置业有限公司原法定代表人黄再兵账户（卡号：6228××××××78）存入118000元。另异议人陈述此前其已支付现金10000元。2017年3月10日，被执行人湖南福达置业有限公司为甲方，异议人贺水清为乙方，双方签订《物业使用权转让协议》，约定乙方购买甲方位于株洲市荷塘区新华一村内锦玉华庭Ｂ地块1号栋底层03号车库，建筑面积约22.31平方米，单价为5737.34元／平方米，总价款为人民币128000元。同日，被执行人湖南福达置业有限公司向异议人出具了收款128000元的收据。异议人现已取得案涉两车库的钥匙。本院认为，本案的争议焦点为异议人是否对“锦玉华庭”Ｂ地块2号栋底层2-08号车库和1号栋底层1-03号车库享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院于2014年11月10日起即查封了湖南福达置业有限公司坐落于株洲市荷塘区××路株国用（2013）第Ａ××××号土地的使用权，案涉两车库建设在该土地上，故查封效力亦及于案涉两车库。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人购买案涉两车库时，该两车库已处于被查封状态，故异议人对案涉两车库不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，异议人的异议请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人贺水清的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  祁湘清人民陪审员  邓咏李人民陪审员  周根新二〇二一年七月二十三日法官助理尹红书记员王偌一