广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1067号 上诉人（原审被告）：邹荣华，女，1971年10月11日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：潘红萍，女，1961年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：胡诗评，女，1966年2月28出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖贵连，广西求衡律师事务所律师。 原审第三人：潘思俭，男，1963年3月10日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 上诉人邹荣华因与被上诉人潘红萍、胡诗评、原审第三人潘思俭租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邹荣华上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、潘红萍、胡诗评与潘思俭发生纠纷后，邹荣华只租赁潘思俭的房屋，没有租赁潘红萍、胡诗评的房屋，2018年6月之前每月租金为13800元，之后每月租金为10500元。邹荣华没有占用潘红萍、胡诗评的房屋，潘红萍、胡诗评也没有向邹荣华催要租金。潘红萍、胡诗评与潘思俭之间的纠纷与邹荣华没有关系。 -2- 潘红萍、胡诗评辩称，在柳州市中级人民法院作出（2018）桂02民终3691号民事判决后，邹荣华明确知道租赁的房屋为潘红萍、胡诗评、潘思俭共有，也知道潘红萍、胡诗评应分配的租金份额。邹荣华租赁的房屋不能分割使用。邹荣华没有通知解除租赁合同，也没有退还房屋。邹荣华的上诉请求不能成立。 潘思俭没有陈述意见。 潘红萍、胡诗评向一审法院起诉请求：一、判决邹荣华支付房屋租赁租金（2018年6月至2020年9月）共计90480元给潘红萍、胡诗评；二、判决邹荣华限期搬出两潘红萍、胡诗评房屋。 一审法院认定事实：融水苗族自治县融水镇秀峰南路33号房屋前进约141平方米部分为胡诗评、潘红萍与潘思俭共有，潘红萍、胡诗评各占25％份额，潘思俭占50％份额。房屋后进107平方米使用权全部归潘思俭所有。2016年6月8日，邹荣华与潘思俭签订了《房屋租赁合同》，潘思俭将其与潘红萍、胡诗评共有的融水镇秀峰南路33号房屋前半部分的地下室和地面上的第一层连同潘思俭个人所有的后半部分房屋出租给邹荣华经营家具及家居用品，租期为四年。2016年6月至2018年5月，邹荣华已向潘思俭交付房租330400元。邹荣华与潘思俭签订《房屋租赁合同》后，潘红萍、胡诗评曾向邹荣华提出该房屋两人与潘思俭共有，要求邹荣华将房屋租金交给潘红萍、胡诗评。遭到拒绝后，潘红萍、胡诗评以共有物分割纠纷将潘思俭（作为被告）、邹荣华（作为第三人）诉至法院。经法院一审和柳州市中级人民法院二审审理，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02民终3691号民事判决，判决认定邹荣华与潘思俭签订的《房屋租赁合同》虽为潘思俭擅自与邹荣华签订，但该合同没有违反法律禁止性规定，双方都已按合同的约定履行各自义务，潘红萍、胡诗评对房屋出租的事实也予以认可，支持潘红萍、胡诗评按共有份额分割房屋租金的诉讼请求，判决潘思俭按潘红萍、胡诗评共有的份额，退还给潘红萍、胡诗评2016年6月至2018年5月的房屋出租租金37440元（即每月1560元），上述判决生效后，潘思俭已按判决执行完毕。2020年6月，邹荣华与潘思俭签订的《房屋租赁合同》到期后，邹荣华继续在涉案房屋里经营家具及家居用品至今。潘红萍、胡诗评自2018年6月起未收到房屋租金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，无权代理的合同经被代理人追认后发生法律效力。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案潘思俭无权代理潘红萍、胡诗评与邹荣华签订《房屋租赁合同》，该合同实际履行，并已经潘红萍、胡诗评通过诉讼的方式予以追认，具有法律效力，合同相对人应按合同约定继续履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。邹荣华通过上次诉讼，明知潘思俭无权代理潘红萍和胡诗评，解除对潘红萍、胡诗评部分的租赁合同依法应当通知潘红萍和胡诗评。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担对其不利的法律后果。邹荣华主张《房屋租赁合同》已解除，其已不再使用属于潘红萍、胡诗评所有部分房屋的事实，并无证据证明，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故潘红萍、胡诗评于邹荣华的房屋租赁合同关系继续有效，邹荣华应按合同约定支付房屋租赁的租金。根据柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3691号民事判决，《房屋租赁合同》解除前，邹荣华应当按合同约定，并依照柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3691号民事判决每月分别向潘红萍、胡诗评支付1560元租金直至合同解除之日。潘红萍、胡诗评主张邹荣华支付租金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。但潘红萍、胡诗评主张邹荣华支付租金自2018年6月起至2020年9月止为28个月，其主张29个月有误，超出部分法院不予支持。故邹荣华应向潘红萍、胡诗评各支付租金共计43680元（1560元／月×28个月）。不定期的合同，任何一方当事人均可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现潘红萍、胡诗评通过诉讼的方式通知邹荣华解除合同，邹荣华收到原告的民事诉状副本后并未提出异议，涉案房屋租赁合同于邹荣华收到本案民事诉状之日起已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，潘红萍、胡诗评关于要求邹荣华返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邹荣华于判决生效之日起十日内向潘红萍、胡诗评各支付房屋租赁租金43680元，合计87360元；二、邹荣华于判决生效之日起十日内搬出潘红萍、胡诗评所有部分的房屋。一审案件受理费2062元，减半收取计1031（潘红萍、胡诗评已预交），由邹荣华负担。 本院二审期间，上诉人邹荣华围绕上诉请求依法提交了证据：潘思俭出具的十张收取租金的收条，欲证明邹荣华按照每月10500元的标准向潘思俭交纳租金至2020年7月份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对收条无异议，本院予以确认。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 另查明，潘红萍、胡诗评、潘思俭二审共同确认租赁房屋一层前半部约141平方米的部分为胡诗评、潘红萍、潘思俭按份共有，共有人没有分割产权，也没有分隔使用，一层房屋的大门、步梯、电梯通道为整栋房屋共用。邹荣华、潘思俭二审确认邹荣华按照每月10500元的标准向潘思俭支付租金至2021年6月8日，邹荣华没有支付一层潘红萍、胡诗评产权份额的租金。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百条规定，共有人按照约定管理共有的不动产，没有约定的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，潘红萍、胡诗评、潘思俭按份共有租赁的融水镇秀峰南路33号房屋一层前进约141平方米的房屋，共有人没有按照产权比例分割房屋，潘红萍、胡诗评、潘思俭对该房屋有共同的管理权利和义务。潘思俭把共有的房屋出租给邹荣华使用，租赁关系合法有效。潘红萍、胡诗评、潘思俭与邹荣华存在同一的租赁关系。在共有人没有分割共有房屋并分隔使用的情况下，潘红萍、胡诗评主张邹荣华搬出潘红萍、胡诗评所有部分的房屋，该请求的标的物尚不确定，在实际中无法执行。一审判决邹荣华搬出潘红萍、胡诗评所有部分的房屋不妥，本院不予认同。 在邹荣华承租潘红萍、胡诗评、潘思俭共有的房屋过程中，共有人没有分割房屋，邹荣华就应当支付全部房屋的租金。邹荣华称其仅租赁潘思俭所有部分的房屋，不应当向潘红萍、胡诗评支付租金，该主张不符合事实，没有法律依据。邹荣华自2018年6月起只是按照潘思俭持有的产权份额向潘思俭支付租金，拒绝把相应的租金支付给潘红萍、胡诗评，邹荣华构成违约。潘红萍、胡诗评主张邹荣华支付相应的租金，有事实和法律依据。一审相应判项正确，本院予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初2316号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2020）桂0225民初2316号民事判决第二项和第三项； 三、驳回潘红萍、胡诗评的其他诉讼请求。 一审案件受理费2062元，减半收取计1031（潘红萍已预交），由邹荣华负担。二审案件受理费1984元（邹荣华已预交），由邹荣华负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 -6- 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年七月二日 书记员 陈梦圆