安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1509号 上诉人（原审原告）:王平，女，汉族，1976年5月1号出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：庞俊，安徽辉泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省勤联房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市曹凌路971号1楼，统一社会信用代码91340300059736856K。 法定代表人：金红书，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王苏敏，安徽大友昱达律师事务所律师。 上诉人王平因与被上诉人安徽勤联房地产开发有限公司（以下简称勤联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王平委托诉讼代理人庞俊、勤联公司委托诉讼代理人王苏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王平上诉请求：1.撤销原判，改判支持王平诉讼请求。2.本案诉讼费用由勤联公司承担。事实与理由：一、本案房屋出现的面积差已经严重超出正常可预见范围。法律所允许的“面积误差”必须要限定下合理范围以内,对于不合理的误差如果不予调整则违反民法的公平原则,也违反社会主义核心价值观。不论是司法解释还是《商品房销售管理办法》,上述规则中所指的“误差”应当是指开发商善意正常修建过程中,由于客观原因导致的实际修建的房屋面积与原合同约定的房屋面积不一致的情形。所谓“客观原因”主要是指受工程技术上的局限,即工程施工中的正常技术误差范围。由于客观条件的限制,难以保证预测面积与实测面积完全一致,故出于对合同稳定性的考虑,预测面积与实测面积出现的误差在合理范围内。至于合理范围如何界定,在双方没有明确约定的情况下,王平认为即应当以原司法解释所规定的3%作为参照标准,超出该标准的应视为不合理误差。本案中,房屋产权面积误差率为9.52%,远远超过司法解释所规定的3%合理误差范围。二、一审法院认定事实相互矛盾,按照一审法院认定,《商品房买卖合同》第五条的约定在本案中整条应不能适用,该条对双方均无约束力。如果是按照建筑面积销售,则该条约定属于格式条款,应适用《民法典》关于格式条款的处理规则进行处理。在一审庭审中,勤联公司表示,案涉房屋在销售时,其本意是要按套进行销售,但为规避政府政策规定,在销售合同中约定为“按建筑面积”销售。根据一审判决书内容,一审法院也将案涉房屋的销售认定为按套销售。但在《商品房买卖合同》第五条中,明确载明“当事人选择按套计价的,不适用本条约定”。然而,一审法院在查明事实以及一审法院认为部分又称双方合同关于面积差的处理约定合法有效(即《商品房买卖合同》第五条约定内容)。王平认为,既然一审法院已经将案涉房屋的销售认定为按套销售,且合同第五条已经明确约定按套销售情况下本条约定不适用时,又多次强调合同第五条约定的内容有效,显然属于自相矛盾。三、本案王平与勤联公司未约定有关面积差处理的规则,故应适用司法解释第14条确定的规则来进行处理。《商品房销售管理办法》作为部门规章,在民事案件裁判时不能直接进行引用,可见其所确定的规则也只是说理的依据,其法律效力远不及司法解释。司法解释第14条中并未规定只适用于按照建筑面积销售的房屋,按套销售的房屋面积如果严重偏离其正常误差范围,也应在其适用范围以内。并且本案房屋即使是按套销售,但是双方的合同中对房屋的面积多少是有明确的约定的。即按套销售也不排斥约定房屋面积。但可以确定的是,双方没有约定面积差处理规则。在未约定处理方式的情况下,依法应当适用商品房买卖合同司法解释第十四条规定的法定方式来进行处理:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还购房人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。同时,在本案目前情况下可以确定是,联合公司存在违约行为,只是王平应当采取何种方式追究联合公司违约责任的问题。在联合公司违约的情况下,选择重新约定房屋总价款还是选择按照原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规则主张退还购房款,选择的权利应当在王平一方。显然,从本案的实际情况来看,选择依据司法解释第14条确定的规则来主张权利对王平更为有利。根据一审已经查明的事实可以确定,王平所购买的房屋面积与合同约定的面积差达到62.18平方米(652.96-590.78),按照合同约定的单价,房屋价款差额为593936.52元(62.18平方米x9551.89元/误平差方米),误差比例近10%。根据司法解释第十四条的规定,在误差3%以内部分,勤联公司应据实退还购房款,即退还187110元（6237000元×3%）;超过3%部分则应当双倍退还,即813653.04元[(593936.52元-187110元)×2]。合计应退还1000763.04元。四、关于多收取的契税部分,勤联公司应当予以返还。勤联公司多收取了王平房屋价款,自然导致王平多缴纳了相应的税费。勤联公司应退还多收取的房款部分对应的税款。五、王平的利息主张于法有据。案涉房屋多收取的房款被勤联公司一直占有,且王平通过银行按揭购房,由于勤联公司多收取房款,导致王平多支出利息费用，该费用应由勤联公司承担。六、王平的主张是要求勤联公司退还多收取的购房款，即使按照一审法院认定，勤联公司多收取房款是事实，根据双方合同约定的面积及单价也可以得出一审法院所称的“重新约定总价款”金额，据此王平要求退还购房款的主张也是能够得到部分支持的,一审法院却对此机械的以驳回全案诉讼请求的方式结案。况且一审法院对此未进行任何的释明。为此,请依法支持王平的上诉请求。 勤联公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律证据，依法应当予以维持。二、面积差应当是在双方无约定的情况下，方可使用法律规定。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积差有约定的遵从约定，无约定的按照该条规定进行退或补，该条法律规定符合民事行为的双方当事人意思自治的司法精神。三、法律调整应当回归当事人签订合同的真实本意，在未违反法律强制性规定的情况下，依法应当维护双方真实意思以及交易秩序。首先，案涉房屋出售时已是现房，王平在对房屋现场、结构、空间等现状查看了解后，产生了购买该别墅的意思表示。其次，限于蚌埠市房管部门行政管理，商品房包括别墅均需要价格备案，并无直接整套出售的选择方案。最后鉴于双方对现实存在的标的物均达成一致意见，该房屋价值进行了确定。并就房屋面积差进行了自主约定，该约定虽是格式条款，但并未损害购买方利益，该条款明确约定了不论房屋面积增加或是减少，房屋总价不调。换言之，如果业主面积增加，出售方同样无权要求业主对增加面积补缴房款。故，面积增加或减少对于合同双方的风险是对等的。因此，对于双方购买该房屋时对现场及现状的了解，均自愿确认了房屋总价，也均同意增加或者减少面积对于房屋总价不影响的约定，该约定未违反法律效力性强制性规定，依法应当有效。四、即便按照规定，重新约定总价但并不等于王平所述的按照面积退还差额。双方重新约定则必须经双方重新协商确定，或增加或维持或减少。综上，勤联公司认为购买该现房以及房屋价格确定均是双方真实意思表示，且未违反法律强制性效力性规定，因此，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉。 王平向一审法院诉讼请求：1、依法判令勤联公司返还王平购房款、公共维修基金、契税等合计1017616.17元；2、判令勤联公司支付占用王平上述资金期间的利息180000元（利息自2018年1月1日起计算至勤联公司支付完毕上述款项时止，利率按照年息6%标准进行计算，截止到诉讼之日利息金额为180000元）；3、依法判令勤联公司支付王平逾期办证违约金62370元；4、诉讼费由勤联公司承担。 一审法院查明：王平与勤联公司于2016年5月30日签订编号为201605300045《商品房买卖合同》一份，合同约定由王平购买勤联公司开发的位于蚌埠市××幢××单元××层××号××。合同主要内容为：第三条：该商品房（合同约定），建筑面积共652.96平方米；第四条：计价方式预付款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9551.89元，总价款为6237000元。第五条：面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。第1种方式内容为：1、双方自行约定：以产权部门核定的面积为准，房屋总价不再调整，房屋单价按照整套房屋的价款除以实测的建筑面积为准，实测的建筑面积如有增加或减少，整套房屋的总价均不再变动。买受人最终的房屋面积以产权部门实测后登记的建筑面积为准，买受人对此无异议。合同约定房屋的交付时间为2016年12月30日前。该合同为预售合同。合同附件一为房屋平面图。商品房买卖合同附件4合同补充协议约定：办证时间为交房后360日，如因出卖人原因迟延办证，按总房款万分之一支付违约金。合同签订后，王平按照合同约定的方式支付了购房款，2016年勤联公司向王平发放了“入伙通知书”及入伙须知，通知王平2016年10月12日开始办理交房手续，入伙须知载明“预测建筑面积652.96平方米”，2017年年底王平接收了涉案房屋。2018年6月20日，蚌埠市不动产登记中心为勤联公司出具皖（2018）蚌埠市不动产权利证明书第0017131号证明书，确定上述房屋的最终测量建筑面积为590.78平方米。2018年12月28日，勤联公司为王平开具了增值税普通发票一份，在备注部分勤联公司公司记录：“面积：590.78平方米，单价10557.23元／平方米”。2019年8月14日，蚌埠市不动产权登记中心为王平颁发皖2019蚌埠市不动产权第0××6号不动产权证，登记记载房屋的建筑面积为590.78平方米。勤联公司向王平交房时，向王平收取公共维修基金、契税等费用合计177279.8元。 一审法院认为，勤联公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。本案合同约定涉案房屋以产权部门核定的面积为准，房屋总价不再调整，房屋单价按照整套房屋的价款除以实测的建筑面积为准，实测的建筑面积如有增加或减少，整套房屋的总价均不再变动。但根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘查后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款,买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。本案勤联公司在按套出售的是预售房屋，仅在合同中附了所售房屋的平面图,但未约定误差范围，未约定处理方式，故王平可以要求退房或者与房地产开发企业重新约定总价款，故王平要求勤联公司按照法律规定的面积误差比返还王平购房款及赔偿利息损失，无事实和法律依据，不予支持。王平主张公共维修基金，庭审后，王平与勤联公司双方已进行了结算，现已无争议。王平主张勤联公司返还契税，因契税的收取是行政机关收取的，勤联公司是代王平缴纳，是按房屋总价款为标准收取的，故不存在勤联公司多收取问题，故王平的该主张一审法院不予支持。王平主张勤联公司支付逾期办证违约金62370元，根据双方约定，办证时间为交房后360日，王平于2017年年度收取房屋，2018年6月20日，蚌埠市不动产登记心出具皖（2018）第0017131号蚌埠市不动产权利证明书，故王平该主张没有事实依据，不予支持。综上所述，王平的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持；依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王平的诉讼请求。案件受理费16701元（王平已预交），减半收取8351元，由王平负担，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 二审期间，王平与勤联公司均未提交新证据。 王平与勤联公司对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.勤联公司是否应当返还王平购房款、契税费用及利息，如应支付数额如何确定。2.勤联公司是否应当支付王平逾期办证违约金，如应支付数额如何确定。 关于争议焦点一。关于购房款问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理地方式提请对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的组成部分。”本案中，案涉合同第五条面积差异处理条款与王平具有重大利害关系，可能影响其合法权益，勤联公司应合理履行提示说明义务。在本案现有证据无法证明勤联公司已合理履行提示说明义务的情况下，王平主张面积差异处理条款不能作为合同组成部分，应予支持。《商品房买卖合同》第四条规定约定，计价方式预付款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9551.89元，总价款为6237000元。第五条面积确认条款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。结合案涉房屋不动产权证登记记载房屋的建筑面积为590.78平方米的事实，王平应支付勤联公司购房款5643066元（9551.89元/平方×590.78平方米）。王平已实际支付勤联公司房屋价款6237000元的，故勤联公司应返还王平购房款593934元（6237000元-5643066元）。对于勤联公司辩称该面积误差条款经双方协商，且王平在签订合同前已实际看过案涉房屋的主张，因勤联公司未提交证据证明，本院不予支持。王平上诉主张勤联公司双倍返还面积超出3%部分的房款的主要依据是2003年《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，但2021年该司法解释已删除该条规定，并于第二十四条第二款规定，“城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”。且本案现有证据亦无法证明勤联公司存在欺诈。因此，王平该上诉主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于利息、契税问题。因勤联公司占有购房款593434元缺乏事实和法律依据，故其应返还占用购房款期间的相应利息。王平付款时间早于2018年1月1日，故其自2018年1月1日起主张勤联公司返还利息，应予支持。利息应以593934元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年8月20日起计算至款清之日止。王平上诉主张勤联公司返还契税，但勤联公司系代王平向税务部门缴纳税费，其并非实际收取，故该上诉主张本院不予支持。 关于争议焦点二。勤联公司交付房屋的时间为2017年底，王平对此无异议。故根据双方合同补充协议“办证时间为交房后360日，如因出卖人原因迟延办证，按总房款万分之一支付违约金。”之约定，勤联公司于2018年6月对案涉房屋办理产权登记并未逾期，王平主张勤联公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，王平上诉请求部分成立，应予部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，本院判决如下： 一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初288号民事判决； 二、安徽省勤联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王平购房款593934元，并支付相应利息（以593934元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年8月20日起计算至款清之日止）； 三、驳回王平其他诉讼请求。 一审案件受理费16702元，减半收取8351元，由王平负担4414元，安徽省勤联房地产开发有限公司负担3937元；二审案件受理费16140元，由王平负担8532元，安徽省勤联房地产开发有限公司负担7608元（于本判决送达之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪增余 审 判 员 罗正环 审 判 员 陈二伟 二〇二一年七月十六日 法官助理 毛婉月 书 记 员 张智瑶 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。