辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1292号上诉人（原审原告）：刘丹，女，1978年6月14日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：王**，男，1978年9月21日出生，满族，现住葫芦岛市连山区。被上诉人（原审被告）：葫芦岛市福隆房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区锦郊街道二台子村。法定代表人：张宗福，公司总经理。委托诉讼代理人：孙彬，男，1969年3月11日出生，汉族，该公司职员，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：马慧，辽宁兴连律师事务所律师。上诉人刘丹与被上诉人葫芦岛市福隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，葫芦岛市连山区人民法院于2020年5月11日作出（2019）辽1402民初3097号民事判决书，葫芦岛市福隆房地产开发有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月8日作出（2020）辽14民终1871号民事裁定书，撤销（2019）辽1402民初3097号民事判决，并将本案发回葫芦岛市连山区人民法院重新审理。葫芦岛市连山区人民法院作出(2020)辽1402民初3238号民事判决，刘丹不服向本院提起上诉，本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘丹及其委托诉讼代理人王**，被上诉人葫芦岛市福隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙彬、马慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丹上诉请求：1、撤销(2020)辽1402民初3238号民事判决书关于违约金额的裁定，并依法改判；2被上诉人及时向上诉人交付房屋；3本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清适用法律错误。1.一审及发回重审的结论均对合同的合法性、有效性予以了认定。但一审法院对存在法律争议的房屋请房地产评估机构进行损失的估算，前提就不合乎法律标椎，没有法律依据。该房屋系因开发商迟迟没有达到交付标准，导致市场价值被严重低估，评估的标准和结论与葫芦岛平均商用房租金水平及上诉人的实际损失均存在巨大差距。关于《葫芦岛市连山区人民法院拟审理案件而涉及的葫芦岛市连山区五金机电城150--15号楼B门市租金资产评估报告》的说明中摘要第七项和报告中第十项评估结论产生的每平方米年租金123元的产生，前提是被上诉人违约导致的结果，应视作上诉人损失的一部分，而不应作为赔偿的标准。鉴于房屋延迟交付周期过长，且到目前依然无法明确履行合同的日期，852720元的现金被开发商违约占用8年，并且违约行为还未终止，遥遥无期，请求法院考虑并结合上诉人的实际经济损失依法作出判决。2.被上诉人主张合同违约责任系政府无法完成拆迁造成的，被上诉人对开发风险预判不足，风险与后果均不应转嫁到上诉人，导致不能交房是被上诉人和政府之间的约定协商出现偏差，保护营商环境的主体也不是上诉人，过错方在被上诉人。上诉人方在整个合同效力纠纷一案中经济损失巨大却无过错，不应作为降低赔偿标准的依据，损失不应由上诉人承担，上诉人有权依法索要实际的经济损失。3.鉴于被上诉人违约行为持续时间过长且无法明确交房日期，对上诉人造成的损失巨大，请求法院保留上诉人追加开发商后续违约赔偿的诉讼权利。综上，请求人民法院在查清事实的基础上依法改判。葫芦岛市福隆房地产开发有限公司辩称：一审判决正确，依法应予维持。一审法院认定的事实，2013年8月13日,原、被告双方签订了葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书（No.00000067），双方约定刘丹自愿认购被告开发的位于葫芦岛市连山区台子）葫芦岛国际五金机电城项目中的6号楼B02号房，合同第一条第三项约定甲方（葫芦岛市福隆房地产开发有限公司）应在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的相关规定，将符合标准的房屋交付乙方（刘丹）。由于被告未按期交付房屋，2015年6月11日，原、被告经协商，决定将6号楼B02号房置换为17号楼A12号房（含地下室一套），即连山大街150-15号楼AG门市，建筑面积为172.15平方米，并签订了新的房屋认购协议书（No.00000219）。原告向被告交付了购房款782792元及70000元（用于购买地下室），被告至今未能交付涉案房屋。庭审过程中，刘丹要求所购房屋地下室面积与房屋建筑面积一并计算至赔偿损失数额中。在审理过程中，被告申请委托鉴定机构对涉案房屋的同地段同类房屋租金标准进行评估。经双方同意，通过葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋租金标准进行司法鉴定。辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司出具资产评估报告（辽兴评报字[2020]第105号），评估结论为：本次委估资产-每平米年租金评估结果为123.00元。一审法院认为，双方均认可房屋置换情况的存在，故2015年6月11日签订的房屋认购协议书可以视为对2013年8月13日签订的房屋认购协议书的延续，后签订的协议书应承继前协议书的权利义务。原、被告签订的两份房屋认购协议书均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。原告依约付清了全部房款，被告未按约定时间交付房屋的事实客观存在，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故原告要求被告赔偿经济损失的主张，予以支持。因原、被告双方签订的房屋认购协议书没有约定违约金数额以及损失赔偿额计算方法，故损失赔偿额应按照逾期交付房屋期间房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，即每平米年租金123元（月租金10.25元，日租金0.34元）。因此，从2014年7月1日起计算至2021年3月12日，赔偿数额应为0.34元×2447天×172.15平方米=143225.36元。对于原告要求地下室面积与房屋建筑面积一并计算至赔偿数额中的请求，由于原告未提供证据证明地下室的实际面积，无法计算损失具体数额，故该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、原告刘丹与被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司于2015年6月11日所签订的房屋认购协议书合法有效；二、被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘丹违约金143225.36元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5811元，由被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司承担，鉴定费已处理完毕。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方均认可房屋置换情况的存在，两份房屋认购协议书均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均同意按合同继续履行，但被上诉人延期交房的事实客观存在，房屋认购协议书并没有约定违约金数额以及损失赔偿额计算方法。损失赔偿额一审判决按照逾期交付房屋期间，房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金计算，并无不妥。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，811.00元，由刘丹承担。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  焦 娇审判员  牛广兴二〇二一年七月九日法官助理吕彬书记员李洪迪本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。