四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1529民初768号 原告：代莉，女，1980年8月15日出生，汉族，住四川省屏山县。 原告：马强，男，1981年10月28日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：宜宾市中润房地产开发有限公司，住所地四川省江安县长江路南侧。 法定代表人：刘团，执行董事。 被告：宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司，住所地四川省屏山县屏山镇A17-4地块。 主要负责人：刘团，总经理。 被告：四川省红鑫房地产开发投资有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段**。 主要负责人：刘治敦，公司实际控制人。 被告：四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司，住所，住所地四川省屏山县屏山镇A17-4地块div> 主要负责人：刘治敦，公司实际控制人。 原告代莉、马强与被告宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司（以下简称中润屏山分公司）、宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司（以下简称红鑫屏山分公司）、四川省红鑫房地产开发投资有限公司（以下简称红鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告代莉、马强到庭参加诉讼，被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代莉、马强向本院提出诉讼请求（庭审中部分诉讼请求撤回后）：1.判令四被告支付二原告自2018年10月1日起至2020年9月30日止的租金53880元及逾期付款的违约金5021.62元（自2018年10月1日至2021年4月20日）；2.诉讼费由四被告承担。事实与理由：代莉、马强夫妻二人于2014年12月30日与中润屏山分公司、红鑫屏山分公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：代莉、马强购买中润屏山分公司、红鑫屏山分公司开发的位于屏山县××镇××广场××号楼××层××号××房，房屋总价款为449114元，交房时间为2015年9月30日前。合同签订后，双方又于同日签订《商业用房委托租赁合同》，代莉、马强将购买的该商品房委托中润屏山分公司、红鑫屏山分公司出租，由中润屏山分公司、红鑫屏山分公司保证代莉、马强的租金收入，其中前三年租金为总价款的5%／年，由中润屏山分公司、红鑫屏山分公司一次性给付代莉、马强，在总购房款中扣除。另有5000元购房券用于抵扣房款，抵扣后的购房款为376747元。三年后租金按季度支付，其中第四、五年租金为2245元／月,如未按期支付租金，每日按照约定租金的0.2‰的标准支付违约金。合同签订后，代莉、马强向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司支付了购房款226747元。现租赁合同约定的三年租期已过，中润屏山分公司、红鑫屏山分公司应按照约定按季度向代莉、马强支付第四年起的租金，但被告至今没有支付自2018年10月1日起至2020年9月30日止的租金53880元及逾期付款的违约金5021.62元（自2018年10月1日至2021年4月20日），违反了合同约定，损害了代莉、马强的合法权益，应当承担相应的民事责任。因中润屏山分公司、红鑫屏山分公司不具备独立法人资格，中润公司、红鑫公司应当对其分公司的对外法律行为承担共同责任。请求法院依法判决。 被告中润公司、中润屏山分公司、红鑫公司、红鑫屏山分公司未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商业用房委托租赁合同》等证据，本院组织双方进行了证据交换，4被告未发表意见，视为放弃质证的权利，本院对原告提交的证据的客观性、合法性和关联性予以确认在卷佐证。再结合原告的当庭陈述，本院综合认定事实如下： 原告代莉、马强系夫妻关系。代莉、马强与被告中润屏山分公司、红鑫屏山分公司于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》，主要载明：代莉、马强向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司购买位于屏山县××镇××广场××号楼××层××号××房，房屋总价款为449114元，交房时间为2015年9月30日前。双方又于同日签订《商业用房委托租赁合同》，主要载明：1.代莉、马强将购买的前述商品房委托中润屏山分公司、红鑫屏山分公司出租；2.委托期限为5年，自2015年9月30日至2020年9月30日，其中前三年租金为总价款的5%／年，由中润屏山分公司、红鑫屏山分公司一次性给付代莉、马强，在总购房款中扣除，第四年起租金按季度支付，其中第四、五年租金为2245元／月，如未按期支付租金，每日按照约定年度租金基数的0.2‰的标准支付违约金。案涉房屋前三年租金，双方已在商品房买卖合同的购房款中予以抵扣，但中润屏山分公司、红鑫屏山分公司至今未向代莉、马强支付第四年、五年的租金53880元。 本院认为，本案原告代莉、马强与被告中润屏山分公司、红鑫屏山分公司签订的《商业用房委托租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方对案涉房屋还签订有《商品房买卖合同》，本案房屋租赁合同属司法实践中的商品房返租，与一般房屋租赁合同具有特殊性，主要体现在：1.双方对同一房屋存在商品房预售合同和房屋租赁合同两个合同关系，简言之，开发商既是卖房人又是受托人（承租人），业主既是买房人又是委托人（出租人）；2.从租赁合同约定的内容看，双方未约定出租人是否需向承租人交付出租房屋，更未约定交房时间，而是将买卖合同约定的交房期限届满日作为租赁合同的起期，且约定将前三年租金与购房款予以抵销；3.受托人（开发商）可自行经营或对外租赁，委托租赁合同在委托期限内不可撤销。 在庭审后，被告中润屏山分公司向本院提交答辩状，认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，买受人没有付清房款之前，出卖人有权拒绝交房，故造成本案商品房未能在买卖合同约定的房屋交付之日交付的责任在原告，原告也未将房屋交给被告承租使用，故被告不承担支付租金义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为：1.本案实际系商品房返租合同纠纷，原告已在庭审中说明双方之间商品房买卖合同纠纷已另案向本院提起诉讼，本案起诉状上所涉商品房买卖合同部分的诉讼请求予以撤回，本院已当庭予以准予，涉房屋买卖合同纠纷不属于本案审理范围，且被告至今未在本案中主张抵销；2.被告未在法庭辩论终结前提出答辩意见，故对被告该抗辩依法不予以评定。 承租人至今未向出租人支付第四年、五年租金53880元，构成违约，应按照约定承担违约责任。涉违约金部分，原告主张从2018年10月1日至2021年4月20日共计932天逾期付款的违约金5021.62元，未加重对方民事责任，系其权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 因中润屏山分公司、红鑫屏山分公司不具备独立法人资格，被告中润公司、红鑫公司应当对其设立的分公司的对外行为承担连带责任，且本案系被告外部关系，对代莉、马强请求由四被告共同承担租金、违约金的诉讼主张，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下： 被告宜宾市中润房地产开发有限公司、宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司自本判决生效之日起十日内连带给付原告代莉、马强租金53880元、违约金5021.62元，共计58901.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元（已减半），由原告代莉、马强负担517元，被告宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司、宜宾市中润房地产开发有限公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司共同负担673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  龙志印 二〇二一年七月六日 书记员  周 帮