湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初1292号原告衡阳市交通运输局，住所地：衡阳市蒸湘区解放大道27号。法定代表人罗光耀，该局局长。委托代理人江辉，湖南居安律师事务所律师。委托代理人王宏，湖南居安律师事务所实习律师。被告申艳丽，女。被告梁君，男。委托代理人李俊，湖南溥天律师事务所律师。原告衡阳市交通运输局（以下简称市交通局）为与被告申艳丽、梁君房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭。2016年10月31日，本院召集双方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告市交通局委托代理人江辉、王宏，被告申艳丽、梁君及共同委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市交通局诉称，2014年12月17日，原告与被告梁军签订《红湘路门面出租合同》，约定原告将坐落于衡阳市红湘北路29号即市交通局4号门面出租给二被告经营桶装水业务，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为800元/月。双方就付款方式、终止条件及违约责任亦作了明确的约定。2015年11月15日，原告依照合同约定提前40天书面函告被告合同到期后不再续约，被告需搬离门面。合同于2015年12月31日到期后，二被告仍未按照要求退还门面，至起诉时止，已占用8个月余，原告多次与二被告协商，均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、二被告立即搬离并返还衡阳市蒸湘区红湘北路29号即市交通局4号门面；2、二被告连带支付原告门面占有使用费6400元（暂计算至2016年8月，实际应自2016年1月1日起计算至被告搬离之日止）；三、本案诉讼费由二被告承担。原告市交通局为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、门面租赁合同。以证明①原、被告签订的门面租赁合同已于2015年12月31日到期的事实；②被告违约且合同到期，原告依法有权收回租赁门面；证据2、关于门面收回的函。以证明原告于合同期满前40天通知被告期满后不再续签合同，被告需要退还原告门面的事实；证据3、门面租金收条。以证明被告向原告支付门面租金至2015年12月31日止的事实。对于原告提供的证据，二被告质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，门面收回系案外人钟某提出的，但合同约定了在同等条件下，被告享有优先租赁权；对证据2的真实性没有异议，二被告已经收到了该函，但该门面不是收回给原告使用，被告对此不能接受；对证据3的真实性没有异议，被告愿意缴纳租金，并非拖欠租金。被告申艳丽、梁君辩称，1、原告并非收回门面，而系案外人钟某强行要求租赁该门面经营烧烤，原告的行为侵犯了被告的优先租赁权；2、被告系弱势群体，上有老母亲，下有尚在念大学的女儿及残疾侄儿，均需被告抚养，如收回二被告赖以生存的唯一门面，将会给社会带来不安定的因素；3、原告并非该门面的所有权人，既没有产权证也没有国土使用证，故该租赁合同系无效的，不应得到法律支持；4、合同未约定占用费，即使约定了占用费，因为租赁合同无效，原告无权收取租金及占用费。被告申艳丽、梁君为支持其主张，向法庭提交了以下证据。证据1、调查笔录。以证明原告的职工钟某要求被告搬出送水的门面，钟某要经营烧烤店，而不是原告自己需要收门面；证据2、录音资料。以证明钟某与领导争吵，要被告的门面，局领导提出“你如要门面，打官司的一切费用由你负责，只能以局里的名义，别人已经经营十多年，你负责装修转让的费用”；证据3、证明。以证明被告生活困难，女儿上大学，母亲多病，靠送水维持生活；证据4、下岗证明。以证明被告系下岗职工，均无业。对于被告申艳丽、梁君提供的证据，经庭审质证，原告认为，对证据1的三性及证明目的均有异议，证明人未到庭，其所证明的内容为8个月之前的事情，对证明的内容无法核实，其所述与事实不符，即使实际发生笔录中所述的事情，也与本案无关；对证据2的三性均有异议，该录音的时间不清楚，且录音中的“欧主任”并非原告的法定代表人，“欧主任”对于门面租赁事宜没有决定权，原告解除合同是按照双方约定合同到期后收回的，原告后期门面的使用与被告无关；对证据3的三性均有异议，该证明不能作为证据使用，也没有证明单位的相关负责人签字，该证据与被告陈述互相矛盾，二被告陈述其居住在门面内，但该证据则显示被告居住在雁峰区雨花亭社区，且被告的经济情况与本案无关；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据仅体现被告梁君的工作情况，与本案的法律关系不存在关联性。对于原告提供的证据，本院认为证据1体现原、被告约定的双方权利、义务等情况；证据2体现原告依约书面通知被告合同期满不再续约等事宜；证据3证明二被告支付租金至2015年12月31日止的事实，二被告对上述证据的真实性均无异议，且以上证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，本院均予以采信。对于被告提供的证据，本院认为，证据1证人未出庭接受质询，原告对该证据的三性均持异议，且是否有案外人要求二被告搬出租赁房屋不影响原告的权利主张，故对于该证据本院不予采信；证据2音频资料无法体现录音的时间、地点及音源，且不论是否受到案外人的影响，原告均有权依法、依约主张自己的权利，故本院对于该证据不予采信；二被告不能以自身经济状况对抗原告的权利主张，证据3、4与本案无关联，本院均不予采信。经审理查明，自2003年1月起，原告便将其管理的衡阳市红湘北路29号门面租赁给二被告经营使用。为明确双方的权利、义务关系，原告与被告梁军于2014年12月17日签订《（红湘路）门面出租合同》，约定原告将上述房屋自2015年1月1日起至2015年12月31日止继续租赁给被告使用，租金为800元/月。并约定，合同到期后，被告拥有同等条件下的优先租赁权。还约定，双方合同期内，如要终止合同，一方须提前40天通知对方。因欲收回租赁房屋，2015年11月15日，原告书面函告被告梁君，合同到期后双方不再续约，并通知被告做好相关准备事宜。二被告收悉该函后并未于合同到期后腾退并返还租赁房屋。本院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。原告虽未能提供房产证及国土使用证，但原告拥有租赁房屋的管理权及租赁权，且原告与二被告的租赁关系实际从2003年便开始形成，至2015年12月31日前，被告均依照双方约定向原告交付租金，并未对原告的租赁权提出异议，在此期间亦未有案外人向原、被告主张其权利。综上，本院认为原告系诉争房屋的合法租赁权人，即本案的适格原告。被告申艳丽虽非租赁合同的签订人，但其一直与其配偶即被告梁君共同使用租赁房屋经营送水业务，故被告申艳丽、梁君均系本案的适格被告。原、被告签订的《（红湘路）门面出租合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，租赁期限至2015年12月31日止，且原告已将不再续约的通知书面函告被告，故对于原告要求被告搬离并返还租赁房屋的主张，本院予以支持。被告未提供证据证明原告以何条件已经将租赁房屋出租给他人，故对于被告以合同约定了优先租赁权为由主张继续租赁该房屋，本院不予支持；被告以长期经营租赁房屋、家庭困难以及原告系应案外人要求方收回租赁房屋为由主张继续租赁诉争房屋，于法无据，本院不予支持。双方虽未在合同上约定门面占有使用费，但二被告确有占用房屋的事实，原告主张依照合同约定的租金计算房屋占有使用费，合情合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告申艳丽、梁君于本判决生效之日起30日内搬离租赁房屋并将租赁房屋返还原告衡阳市交通运输局；二、被告申艳丽、梁君于本判决生效之日起30日内自2016年1月1日起至实际搬离之日止每月向原告衡阳市交通运输局支付房屋占有使用费800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告申艳丽、梁君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李世军人民陪审员  朱 韬人民陪审员  范重辉二〇一六年十一月八日代理书记员  谢 伶《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。