北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5263号上诉人（原审原告、反诉被告）：中视昕博科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨学，总经理。委托诉讼代理人：李思凝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李振富，男，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万家图景物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇土井村盛景创业园T01、1＃楼。法定代表人：赵哲峰，总经理。委托诉讼代理人：梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。上诉人中视昕博科技（北京）有限公司（以下简称中视公司）因与被上诉人北京万家图景物业管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人中视公司之委托诉讼代理人李思凝、李振富，被上诉人万家公司之法定代表人赵哲峰、委托诉讼代理人梁晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中视公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.支持中视公司一审全部诉讼请求，驳回万家公司一审全部反诉请求。2.增加诉讼请求，要求万家公司赔偿中视公司损失50万元或5万元。事实和理由：新冠肺炎疫情本身就是不可抗力，只是各地区受灾情况轻重和防控措施影响大小不同而已。中视公司承租涉案房屋系开办儿童学前教育，对此万家公司很清楚。2020年1月26日北京市教委发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》，中视公司于2020年1月26日强行停课至2020年9月，2021年2月再次停课，中视公司长期停课系受疫情防控措施影响，是不可抗力因素造成的，双方签订的《房屋租赁合同》因该不可抗力导致合同无法继续履行，根据法律规定和合同约定，该合同自停课时即2020年1月26日自动解除。万家公司辩称，同意一审判决，不同意中视公司的上诉请求及理由，对中视公司增加的要求万家公司赔偿损失的诉讼请求，万家公司不同意调解也不同意在二审一并处理。中视公司向一审法院起诉请求：1.判决中视公司与万家公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；2.判决万家公司返还中视公司房屋租赁押金人民币100706.42元；3.判决万家公司返还中视公司已交房租85275.59元（2020年1月26日-3月15日已交房租）；4.判决万家公司返还中视公司半个月租金25176.6元（2019年3月15日-3月31日房租）；5.由万家公司全部承担本案的诉讼费用。从中视公司提出解除合同之日起，如万家公司拖延支付款项，万家公司应按照万分之五支付给中视公司违约金。万家公司向一审法院反诉请求：1.判令中视公司向万家公司支付2020年3月15日至2020年11月30日之间的房屋占用费429588.91元；2.反诉费用由中视公司承担。一审法院认定事实：万家公司（出租方，甲方）与中视公司（承租方，乙方）于2018年12月14日签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将海淀区西北旺镇土井村T01万家盛景大厦A座A206、A207、A208房间，租赁给乙方用于办公使用，面积359.88平方米。二、租赁期限为叁年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，其中2018年12月14日起至2019年3月14日为免租期。三、租金及结算方式：1.房屋单价：前两年￥4.6元/平米/天，第三年递增5％。前贰年租金为1208477.04元，第三年租金为634450.45元。2.乙方付款方式为押一付六，押金为50353.21元。3.付款日期2018年12月20日，计￥302119.26元；2019年9月5日，计￥302119.26元；2020年3月5日，计￥302119.26元；2020年9月5日，计￥302119.26元……5.在本合同租赁期满，乙方付清所有费用，并腾清物品，经甲方确认所租用房间及附属设备设施完好，并安全退出房间且确认乙方公司注册地已迁出北京市海淀区西北旺镇土井村T01万家盛景大厦A座A206、A207、A208后，甲方五日内将租房押金本金不计利息退还乙方。七、违约责任：2.乙方在本合同期满前要求终止合同，应在退出房屋之日前一个月交书面通知于甲方，该书面通知则视为乙方单方解除合同，乙方应支付甲方相当于一个月房租的违约金，如该书面通知交于甲方之日，至乙方退出房屋之日不足一个月，则乙方应支付甲方相当于一个月房租的违约金。在搬出乙方物品，腾出房屋，保证租用房屋及设施完好并经甲方验收确认、支付甲方有关费用并与甲方进行费用清算。4.如遇到不可抗力因素拆迁或拆除等，本合同自动解除，双方互不追究责任。乙方无偿腾退，甲方不作任何赔偿。甲方应无息退还乙方未发生的剩余租金。合同签订后，万家公司将涉案房屋交付到中视公司，中视公司交纳押金100706.42元（两个月房租），有押金收据为证，经查，中视公司已交纳2020年3月15日之前的房租，2020年3月15日之后的房租未交纳。中视公司主张其承租涉案房屋用于经营线下培训，庭审中其提交北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，证明因该通知导致其无法开展线下办学，属于不可抗力，故根据合同相关条款，涉案房屋租赁合同应于2020年1月26日自动解除。一审庭审中，中视公司主张万家公司于2020年4月初将涉案房屋上锁，不让其公司人员进入涉案房屋并搬出公司物品。中视公司另主张其于2020年4月15日向万家公司邮寄送达了《解除合同告知函》，万家公司于当日签收。针对上述证据，中视公司提交公司人员李思凝与万家公司人员周某的微信记录、涉案房屋上锁照片、邮寄单打印件为证。中视公司主张万家公司收到《解除合同告知函》在函上用铅笔写明“该解除合同告知函属于乙方单方意愿，甲方不予认可，并且乙方并未于2020年2月1日以书面形式向甲方提出终止合同”后拍照，另通过微信将该照片发给中视公司。微信记录显示，万家公司工作人员周某称“这个当时不是给你回复了吗？上面的内容甲方不予认可”。另在2020年6月16日的微信记录中显示：万家公司人员对中视公司人员称“首先，你从始至终没有交过书面的退租申请。而且多次找你谈，你每次都是回去考虑便杳无音信了。锁门是因为你欠租，你欠物业的房费，而且在物业不知情的情况下开始搬家，物业发现后才锁你的门。至于你说屋内有什么贵重物品我们不清楚，因为门上有你和物业2把锁，所以物业也进不去你家。还有你说的私人贵重物品不让拿，物业怎么没同意你进屋拿东西了，你一共说了3次进屋拿东西，物业都同意了……”万家公司对中视公司的上述主张均不认可，主张其是在2020年7月份左右上锁的涉案房屋，但未就该主张提交相关证据，且其主张公司从未收到中视公司邮寄的书面合同解除告知函。庭审中，经过询问，万家公司认可微信聊天记录中周某系其公司工作人员，该证据的微信号是周某本人的微信。另查，经与万家公司协商，中视公司于2020年12月21日将己方物品从涉案房屋中搬出。万家公司未退还中视公司所交押金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，中视公司与万家公司于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行。关于合同解除的原因、方式及时间。中视公司主张因北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知导致其无法线下办学，属于不可抗力，故根据合同相关条款，涉案房屋租赁合同于2020年1月16日自动解除。法院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的障碍，不会导致整个合同目的无法实现，不会导致整个合同无法继续履行。故对于中视公司主张涉案合同于2020年1月26日解除并要求返还已交2020年1月26日至2020年3月15日的租金85275.59元的诉讼请求，法院不予支持。中视公司主张万家公司于2020年4月初将涉案房屋上锁且其于2020年4月15日向万家公司邮寄《解除合同告知函》，万家公司于当日签收。通过中视公司提交的微信记录显示，2020年6月双方就在争论房屋上锁事宜，故涉案房屋上锁时间应在2020年6月之前，故万家公司称其将涉案房屋上锁时间为7月初的主张，法院不予采信。对于微信记录中万家公司针对《解除合同告知函》照片的回复“这个当时不是给你回复了吗？上面的内容甲方不予认可”，表明万家公司当时已经收到该函件，且照片上面铅笔的回复意见就是万家公司当时的意见。综合上述证据及查明的事实，法院认定《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月15日。关于合同解除的后果。因法院认定双方合同于2020年4月15日解除，中视公司已支付2020年3月15日之前的租金。故2020年3月15日至2020年4月15日期间为合同履行期间，中视公司应当支付相应租金。对于相应费用标准，考虑到中视公司承租涉诉房屋用于线下培训，因受疫情防控措施影响导致无法进行正常营业，如按原租金标准支付租金对其明显不公平，故法院结合疫情的发展及防控政策对涉诉合同构成的影响等案件实际情况，根据公平原则对2020年3月15日至2020年4月15日期间的租金酌情予以调整，根据合同约定日租金为1655.45元计算32天为52974.4元，减半为26487.2元。中视公司已向万家公司交纳押金100706.42元，且尚未退还，该押金抵扣上述租金后，剩余74219.22元应由万家公司退还中视公司。万家公司以中视公司存在违约不予交纳租金情况为由主张押金不予退回的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。对于中视公司要求万家公司返还半个月（2019年3月15日-2019年3月31日）租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于中视公司要求万家公司支付从中视公司提出解除合同之日起，如万家公司拖延支付款项，万家公司应按照万分之五支付给中视公司违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于万家公司要求中视公司支付2020年4月16日至2020年11月30日期间租金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中视公司与万家公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除；二、万家公司于判决生效后七日内退还中视公司押金74219.22元；三、驳回中视公司的其他诉讼请求；四、驳回万家公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中视公司提交以下新证据：1.视频光盘，显示2021年6月11日，拍摄人员分别向保安、便利店经营者询问二、三层是否是教育培训行业等问题，用以证明涉案房屋及所在大厦的二、三层房间均从事教育培训行业。2.《补充协议》复印件，显示2019年9月26日，万家公司（甲方）与中视公司（乙方）签订该协议并约定，经协商一致：甲方赠送乙方15天免租期限，在合同期满后往后顺延15天，若乙方经营期不满三年，不可享受15天的免租期。用以证明万家公司曾给中视公司造成损失并承诺对中视公司减免半个月租金，现双方《房屋租赁合同》已经终止，万家公司应返还半个月租金。万家公司认可证据1的真实性，不认可其证明目的，主张该公司未限定商户经营用途，均是自主选择；认可证据2的真实性，不认可其证明目的，主张协议约定的是经营期满三年之后享受15天免租期待遇，未满三年的，不享受。本院经审查认为，视频内容不能证明其上诉主张，本院对该证据不予采信；《补充协议》约定的是中视公司经营期满三年后，可于合同期满后享受15天免租期的内容，故该证据不能证明其证明目的，本院对该证据亦不予采信。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，中视公司在二审期间增加新的诉讼请求，万家公司认为增加的诉讼请求超出审理范围，不同意在二审期间一并审理，亦不同意调解，故本院对中视公司增加的诉讼请求不予处理。中视公司与万家公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。中视公司主张其承租涉案房屋开办线下教育，受疫情防控措施影响而长期停课，导致《房屋租赁合同》不能履行，故该合同应自2020年1月26日停课时解除。对此，本院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同》仅约定“如遇到不可抗力因素拆迁或拆除时”，合同自动解除，中视公司主张的情形不符合上述约定。其次，法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情或者疫情防控措施虽属于不可抗力范畴，但是否导致合同解除的法律效果，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小进行判断。本案中，双方签订《房屋租赁合同》，中视公司即使承租涉案房屋开办线下教育，受疫情防控措施影响而出现停课情况，但对此该公司仅是营业收益遭受一定减损，未导致其实际无法占有使用涉案房屋，不属于《房屋租赁合同》目的不能实现的情形，中视公司主张《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合万家公司将涉案房屋上锁及双方沟通解除合同的情况，认定《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月15日并无不当，本院予以确认。中视公司已支付2020年3月15日之前的租金，2020年3月15日至2020年4月15日仍为合同履行期间，该公司应支付该期间的租金。一审法院考虑疫情影响，根据公平原则酌定上述期间租金为26487.2元并无不当。中视公司已经向万家公司交纳押金，且尚未退还，一审法院认定该押金抵扣上述租金后，剩余74219.22元退还中视公司并无不当，本院予以确认。中视公司要求万家公司返还半个月租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中视公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3274元，由中视昕博科技（北京）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 军二〇二一年七月十六日法官助理  李 湉书 记 员  余志燕