陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0881民初2652号 原告：吴彬，女，1990年5月出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：折锐，陕西英培律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国军,男，1987年6月出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。系原告吴彬丈夫。 被告：神木市华夏亿源房地产开发有限公司，住所地：陕西省神木市。 法定代表人：刘文林，系公司经理。 委托诉讼代理人：焦治平，陕西乔鹏律师事务所律师。 原告吴彬与被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴彬委托诉讼代理人折锐、李国军和被告华夏房地产公司委托诉讼代理人焦治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴彬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向神木市不动产登记部门提供原告购买且现居住的华夏首府房屋办理权属登记所需要的相关材料并配合原告办理产权登记；2.由被告支付原告逾期办证违约金，以已付房款808192元为基数，从2017年7月1日起按照年利率6%计算至被告履行完毕第一项诉讼请求相关义务之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以808192元价格购买被告开发的位于神木市华夏首府小区2幢1单元1102号房屋，合同约定房屋交付时间为2014年6月28日，并约定交付后365个工作日被告向不动产登记部门提供相关产权办理的的手续及资料。但从入住至今被告未按照约定提供相关资料，甚至并未完成验收，致使原告无法取得房屋相关产权证书。原告多次催促被告办理，被告推脱至今，故原告诉至法院。 被告华夏房地产公司辩称：原告的诉讼请求没有相关合同约定以及法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下： 1、原告提交的《商品房买卖合同》一份。证明2013年3月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购房总价为808192元，365个工作日内办理产权登记，但被告至今未办理产权登记，被告违约时间较长，严重违反合同约定，应当按照原告诉讼请求支付违约金。被告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。认为其在履行合同过程中不存在违约行为，即便是被告已经构成违约，但根据双方签订合同的第十五条约定，出卖人仅应承担买受人房款1%的违约责任。该约定系双方真实意思表示，应当按照合同约定执行。原告应就因被告违约所造成的损失，实际损失大于或者小于本合同约定提供相关的证据予以证明，根据民法典相关规定，不属于应当调整违约金的情形，因此，该组证据不能实现原告的证明目的。经审查，该组证据可以证明2013年3月22日原、被告签订《商品房买卖合同》、约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的1%向买受人支付违约金的事实，本院予以采信。 2、原告提交的神木市西沙街道办事处信访答复意见书一份。证明截至2021年2月8日因被告的原因导致本案涉案房产五项工程未进行验收，致使原告的房屋产权至今无法办理。按照双方买卖合同约定，被告应当承担违约责任及办理产权登记。被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。理由是被告所开发的房产已经全部竣工完成，未经验收是因为部分单项未经验收，系市场环境以及历史遗留问题所致，基于上述客观情况，不能机械的适用法律规定。经审查，该组证据可以证明涉案房屋五项工程未进行验收，被告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》将办理权属登记需由出卖人提供的资料依照合同约定报产权登记机关备案的事实，本院予以采信。 3、被告提交的自然资发[2021]1号文件、榆林市人民政府印发的《榆林中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见》即榆政发[2020]35号文件、神木市人民政府印发的《神木市滨河新区建设项目规划专项验收工作实施方案》即神政发[2021]12号文件。证明关于房产证权属的登记及证书的办理在目前是神木市、榆林市乃至全国普遍存在的遗留问题，非被告一家个例。被告为此在积极协调相关政府主管部门及工作组，有望就本案所涉及问题予以解决，预计于本年的年底全部解决。原告表示该组证据真实性请法庭核实，上述证据与被告开发的房产并未关联，被告未提交相关证据证明，所在小区与文件内容存在关联，或者存在历史遗留问题。该文件的内容及精神，并不能在本案中体现。本案被告无法为原告办理房产证，最重要及根本原因，是被告未按照相关法律法规及政策规划施工，致使房屋至今不能验收。经审查，对该组证据的真实性予以采信，但被告并未就该组证据与本案涉案房屋存在直接的关联性进一步提交证据予以佐证，故本院对被告所持证明目的不予采信。 4、被告提交的特种设备使用登记证、特种设备使用登记表、电梯监督检验报告、绝热用膜塑聚苯乙烯泡沫塑料检验报告、保温板材与基层粘结强度、酚醛板检验报告、门窗玻璃检验报告、外墙节能构造、55系列断桥铝合金开窗检验报告、外围护结构传热系数检验报告、防雷装置竣工验收合格证、测绘合同书。证明被告开发本案涉案项目所使用的电梯、节能、防雷装置符合设计要求均完成单项验收，质量验收预计在本年度6月底完成验收，规划验收所需测绘工作已签署测绘合同，并正在实施，在政府的协助下预计于本年年底全部完成验收并办理完成产权备案登记。原告表示该组证据真实性由法庭核实，对证明目的不认可。理由是该组证据缺少最重要的规划及消防验收，双方签订的买卖合同约定房屋交付时间是2014年6月28日，按照政策及法律强制性的规定，以上所有的设施设备及安全等项目的验收应当在此之前，但被告提供的证据中，所有的相关设施的相关及验收，均在房屋交付之后，尤其是与业主生命安全关联的电梯，于2020年8月才验收。被告提交的证据能够证明被告在房屋买卖合同中存在严重违约，原告及其他业主等于使用未经验收合格的电梯等设施，长达六年之久。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成相应的损失，远超合同约定的1%。经审查，该组证据可以证明涉案房屋部分单项工程已经验收合格的事实，故本院对该组证据的真实性予以采信。 5、被告提交的原、被告签订的《商品房买卖合同》以及购房券4份。证明面对开发商与业主的较大争议，经神木市人民政府座谈协商，由被告向业主补偿购房券的形式对业主进行补偿，补偿的事项包括，被告可能会在约定的时间内，向登记机关提交备案登记所需资料及办理产权登记。本案被告向原告补偿购房券总金额307112元，以及被告已经就不能向原告办理产权，向原告承担了应当承担的违约责任。原告也就补偿的购房券进行了分割出售，该行为表明，原告认可了被告向其承担了违约责任。并且双方合同第十五条约定，即便是被告没有按时办理房屋产权证书，承担的违约责任也应当是房款的1%。原告表示总金额307112元的购房券是真实的，但与本案无关。该房券是因为被告不能按时交房，大量业主要退房，人民政府进行协商协调。被告不能按时交房，小区的各项实际规划与宣传不一致，对业主的补偿，并非对于被告未能办理房产证的补偿。而且不论原、被告双方是否达成补偿协议均不能免除被告按照合同约定及法律规定进行房产登记备案，并协助原告办理产权登记的义务。且本组证据中，并不能证明该购房券与办理房产证之间存在关联性。对商品房买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，该组证据能够证明被告以购房券的形式对原告进行补偿的事实，但被告未提交其他可以证明该购物券系被告就不能向产权登记机关提交备案登记所需资料，而对原告所作补偿的相关证据，故本院对该组证据的证明目的不予采信。 本院经审理查明以下事实：2013年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，其中第四条约定：原告以808192元价格购买被告开发的位于神木市华夏首府小区预售商品房；第八条约定：被告应当在2014年6月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记的需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按照已付房价款的1%向原告支付违约金。因所涉案房屋原、被告发生争议，经双方协商，由被告以购房券的形式向原告补偿307112元，后原告将该购房券全部出卖给他人。 另查明，该涉案房屋由被告于2017年年底交付原告。被告所开发的本案涉案房产项目所使用的电梯、节能、防雷装置符合设计要求均完成单项验收。规划验收需测绘工作已于2021年5月21日签署测绘合同，正在实施但未完成验收，质量验收未完成。本案开庭审理前被告未按照双方合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。 本院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记的需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按照已付房价款的1%向原告支付违约金。合同约定的房屋交付时间为2014年6月28日，但被告实际向原告交付所购房屋是在2017年年底，被告应当于2018年年底按照双方合同约定履行提供相关资料报产权登记机关备案。原告已按约履行了支付房款的义务,被告亦向原告交付了合同标的房屋，但因被告所开发房产项目未全部完成验收，被告不能按照双方合同约定履行提供相关资料报产权登记机关备案及办理产权证书的义务，其行为已经构成违约，被告应当按照合同约定承担违约责任。被告虽辩称已经以补偿购房券的形式向原告承担了不能按期办理房产证的违约责任，但经本院审查认定，该购房券是在被告向原告交付房屋前补偿，被告又未提交其他证据证明该购物券系被告就不能向产权登记机关提交备案登记所需资料已向原告补偿。故依据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当按照已付房价款的1%向原告支付违约金，即8081.92元。原告诉称被告应当以已付房款为基数，承担6%的违约责任，但并未本院提供因延迟办证造成损失数额的相关证据，本院对原告该项请求中承担6%违约金的诉请不予支持。 关于原告诉请被告向神木市不动产登记部门提供涉案房屋办理权属登记所需要的相关材料并配合原告办理产权登记，双方虽在合同中明确约定履行期限，但从原、被告提交的证据及本院审查认定的结果来看，被告所开发涉案房产项目未全部完成验收，不具备向主管部门申请备案登记的条件，更不具备办理房屋产权登记的条件，且原告并未提交该房屋已具备办理房屋产权登记的相关证据，故原告该项诉讼请求无事实依据和法律依据。 综上，依据《最高人民法院》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 限被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告吴彬支付违约金8081.92元。 驳回原告吴彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1650元，由被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司负担50元，由原告吴彬负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员 杜 鹏 二〇二一年七月十四日 书记员 张志平