河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7157号上诉人（原审被告）：刘明山。被上诉人（原审原告）：孙金阁。被上诉人（原审被告）：陈利军。上诉人刘明山因与被上诉人孙金阁、陈利军第三人撤销之诉一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明山，被上诉人孙金阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明山上诉请求：一、上诉人刘明山2018年2月9日把自己合法所有、位于荥阳市中原路“清华大溪地”房屋一套出售给陈利军，同时经孙金阁同意将该房屋交给我的房款，已由陈利军全部代为付清给孙金阁，至此与孙金阁已无任何关系、与孙金阁购房合同及补充协议一并解除。根据全国最高法院最新裁定：购房人虽然全部支付购房款但未办理过户登记的，不享有该房屋所有权。根据物权法第9条规定，因涉案房屋未办理过户登记，当事人虽然支付房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求履行相关合同义务的请求权，其不享有房屋所有权。二、上诉人当时将案涉房屋卖给孙金阁的房款总价为63.5万元，经中介公司帮忙卖给陈利军的房屋总价为69万元，在房屋办理完过户手续后，孙金阁又提出分一点房屋升值的钱，因此才有了纠纷，诉至法院。根据《民法典》第630条标的物孳息归属的相关规定，房屋升值部分应当属于上诉人所有。综上，原审认定事实不清适用法律错误，请求贵院撤销原判，发回重审或改判，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人孙金阁辩称，2017年10月，我从刘明山出购买房屋并签有购房合同，且已经按照合同约定向刘明山支付购房款。2018年2月，我通过中介将房屋卖给陈利军，陈利军当时向我首付35万元，并约定剩余房款在办理完房屋过户登记后再支付给我。因当时房子并未办理房产证，房产证网签在刘明山名下，为方便过户，当时的买卖合同由刘明山和陈利军签订，但实际上陈利军是从我处买的房，尾款应支付给我。2020年，刘明山和陈利军在荥阳法院调解，并未通知我，我对此并不知情，调解的结果是让把购房款支付给刘明山，这侵犯了我的合法权益，请求贵院查明事实，驳回上诉，维持原判。孙金阁向一审法院起诉请求：撤销荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2346号民事调解书第二项，并判决陈利军需将剩余40，000元支付给孙金阁。一审法院认定事实：2017年10月12日，原告孙金阁与被告刘明山签订《房屋买卖合同》一份，该合同卖方（甲方）为刘明山，买方（乙方）为孙金阁，居间方（丙方）为郑州德馨房地产营销策划有限公司。该合同第一条约定，甲方拥有位于荥阳市清华大溪地9区洋房区23幢2单元32层3206号房屋，面积为88.46平方米，乙方自愿购买上述房屋。第三条约定，成交价格635，000元。第五条约定，甲乙双方深知丙方为达成本合同已经付出相应劳动，应向丙方支付中介佣金。经甲乙双方协商，乙方自愿承担甲方部分的佣金。故乙方应向丙方支付佣金人民币12，700元。第十五条约定，经甲乙双方协商（1）因该房屋产权证正在办理中，无论下发产权证面积大小所产生的费用，均由甲方承担。（2）乙方自愿于2017年10月13日向甲方支付三十三万元整，甲方在收到乙方购房款当日自愿将该房屋交付乙方使用，乙方有权自行装修居住或出租，甲方无权干涉，待乙方收到甲方房产时，乙方自愿支付甲方每月的房贷，房贷本金自动冲抵房款，利息不计。在签订本合同当日，乙方支付本合同佣金及代办费15，200元整。2017年10月13日，甲乙双方在丙方参与下签订《补充协议》，该协议第（2）条约定，因该交易房屋产权证正在办理中，经甲乙双方协商，乙方先期支付甲方购房首付人民币叁拾叁万元整，甲方收到乙方购房首付款当日，甲方将房屋交付于乙方居住使用。第（3）条约定，本协议交易房产为毛坯房，契税满两年过户，在房屋过户之前，乙方对该房屋进行装修所花费用以实际票据为准，若甲方违约，导致房屋不能过户，甲方应支付乙方对该房屋进行装修所支出的全部费用的两倍，甲方不得向乙方主张房屋装修折旧费，乙方因装修所产生的误工费按每天五百元计算。合同签订后，原告孙金阁于2017年10月13日支付被告刘明山房款330，000元整，被告刘明山出具收条一份，内容为：收条，今收孙金阁购“清华大溪地”9号院3号楼2单元3206室购房首付款人民币叁拾叁万元整。后原告又支付丙方中介费15，200元，被告刘明山将房屋交付原告孙金阁，双方未办理过户手续。2018年2月原告孙金阁将该涉案房屋登记在河南鹰飞实业有限公司荥阳分公司售卖，被告陈利军欲购买房屋，即通过河南鹰飞实业有限公司荥阳分公司购买涉案房屋，当时原告孙金阁与被告陈利军协商价格是69万元，双方约定，被告陈利军应先付原告孙金阁39万元，因网签合同是被告刘明山名下，为能顺利过户，被告陈利军要求被告刘明山签字同意配合过户给被告陈利军，并要求刘明山与其签订房屋买卖合同。经原，被告及中介共同协商，刘明山要求孙金阁支付2万元购房款和1万元配合过户费用。2018年2月9日，原告孙金阁支付被告刘明山3万元。刘明山出具“情况说明”一份，内容为：今有孙金阁给我三万元整（其中贰万元整是购房款，一万元是损失配合费）。同日，被告刘明山作为卖方（甲方），被告陈利军作为买方（乙方），河南鹰飞实业有限公司荥阳分公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，该合同第二条约定，该房产价格为陆拾玖万元整（690000）元整。乙方自本合同签订日向甲方支付定金人民币叁拾万元整，甲方自本合同签订时将商品房购房合同交由丙方保管，作为对房产真实性提供担保。第六条第2项约定，丙方的中介佣金由甲方支付陆仟玖佰元，乙方支付陆仟玖佰元，于签订合同当日向丙方支付。同日，甲方（原业主）刘明山，乙方（新业主）孙金阁，丙方（买方，即陈利军），丁方（河南鹰飞实业有限公司荥阳分公司）又签订《补充协议》一份，该协议第二条约定：甲乙丙三方一致达成协议：此房屋价格为人民币陆拾玖万元整。丙方于法院民事调解完成时付人民币三十万元整定金给甲方。定金分两期付清，第一期丙方需在2018年2月9日前付人民币定金贰拾万元整付给甲方，第二次定金丙方需在法院民事调解完成付给甲方十万元整，当天甲方需把房屋交于丙方装修使用，剩余尾款在法院执行局走完当天一次付清。第四条约定，签订本协议当日起至房屋解压完成期间，此房月供贰仟壹佰伍拾元由丙方来还，解压期间丙方所还月供所有费用，月供本金部分充当房款或退还丙方，月供利息部分甲方不予退还，月供卡：建设银行刘明山6217002430006394523。合同签订后，原告孙金阁，被告陈利军各自支付了中介费6，900元，被告陈利军分别支付原告孙金阁房款20万元，10万元，5万元，被告陈利军同时开始偿还银行按揭贷款。后陈利军要求被告刘明山办理过户手续，被告刘明山推脱不予配合，陈利军将刘明山诉至我院，经原审法院调解，原审法院出具（2020）豫0182民初2346号民事调解书，内容为：一、原告陈利军于2020年7月10日前代被告刘明山向银行缴纳按揭款，按揭结清后被告刘明山于2020年7月20日前配合原告陈利军办理解压及过户事宜；二、原告陈利军在办理完过户事宜后10日内支付被告刘明山剩余款项40，000元。后陈利军支付了按揭款，40，000元房款未付，刘明山向原审法院申请执行，陈利军将该款打入原审法院执行款账户，后原审法院将该款返还给刘明山。原告孙金阁向原审法院起诉，要求撤销原审法院（2020）豫0182民初2346号民事调解书第二项，并判决陈利军将剩余40，000元支付给原告。另查明，一、原告孙金阁购买被告刘明山的房屋时，中介费15，200元（其中中介费12，700元，代办交易过户手续费2，500元）由原告孙金阁缴纳。被告刘明山与被告陈利军签订房屋买卖合同后，虽合同约定中介费由被告刘明山和被告陈利军各缴纳6，900元，但实际由原告孙金阁和被告陈利军各缴纳6，900元。二、河南鹰飞实业有限公司荥阳分公司于2018年7月18日变更为河南鹰飞实业有限公司第玖分公司。一审法院认为，诚实守信是中华民族的传统美德，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，被告刘明山与原告孙金阁签订房屋买卖合同，将其所有的房屋出卖给原告孙金阁，原告孙金阁支付了房款，被告刘明山向孙金阁交付了房屋，虽然因该房屋尚未办理房产证而双方没有办理过户手续，但双方房屋买卖已实际履行完毕。后原告孙金阁将该房屋出卖给被告陈利军时，因该房屋仍登记在被告刘明山名下，需要刘明山配合办理过户手续，经原告孙金阁，被告刘明山，被告陈利军及中介公司员工共同协商，刘明山同意协助办理过户手续，但要孙金阁付给其三万元钱，其中二万元系房款，一万元系过户配合费，孙金阁同意并已支付此款，刘明山收到此款并给孙金阁出具手续。因涉案房屋登记在刘明山名下，陈利军担心刘明山不配过户，要求与刘明山直接签订房屋买卖合同，同时要求在付款给孙金阁时，刘明山，孙金阁共同到场并共同签字，后陈利军即与刘明山签订了房屋买卖合同，同时又签订了补充协议，在补充协议中，明确原业主为刘明山，新业主为孙金阁，买方为陈利军。合同签订后，被告陈利军付给原告孙金阁房款三十五万元，原告孙金阁，被告陈利军各向中介公司支付中介费6，900元。后被告陈利军要求被告刘明山配合过户，刘明山不积极配合，被告陈利军向原审法院起诉，要求刘明山配合过户。从以上房屋买卖交易的过程可以看出，涉案房屋第一次买卖时，原告孙金阁与被告刘明山存在房屋买卖关系，且已经实际完成房屋买卖交易。原告孙金阁买到涉案房屋后，又将该房屋登记在中介公司出卖，并通过中介公司将该房屋出卖给被告陈利军，原告孙金阁和被告陈利军为此各自支付了中介费。被告陈利军在签订合同后，分三次支付给原告孙金阁三十五万元房款，为使被告刘明山能够配合过户，经原被告及中介公司员工协商，原告孙金阁又支付了被告刘明山要求的购房款和过户配合费三万元，故在涉案房屋的第二次买卖中，原告孙金阁与被告陈利军存在事实上的房屋买卖关系，仅因为涉案房屋登记在被告刘明山名下，被告陈利军才与被告刘明山签订房屋买卖合同，但其目的是为了使刘明山配合过户，并不存在真正的房屋买卖关系。合同签订后，虽然合同约定房款支付给刘明山，但陈利军分三次将房款三十五万元支付给孙金阁而没有支付给刘明山，对此刘明山没有提出异议，亦能够进一步证明买卖双方实际为孙金阁和陈利军，故剩余的四万元房款，仍应当由购房人陈利军支付给出卖人孙金阁。原告孙金阁在与被告刘明山的房屋买卖中，已经按照与被告刘明山签订的协议支付了购房首付款三十三万元，完成了付款义务，在原告孙金阁与被告陈利军的房屋买卖中，被告刘明山仍要求原告孙金阁支付二万元购房款和一万元配合费，但其在收到孙金阁的购房款和过户配合费后，不履行承诺，不积极配合过户，是形成此纠纷的原因。虽然在原审法院调解时被告陈利军同意将四万元房款支付给被告刘明山，但二被告所达成的协议第二项损害了原告孙金阁的权益，应当予以撤销。对原告此项请求，原审法院予以支持。原告要求被告陈利军向其支付四万元房款，因被告陈利军已将该款支付给被告刘明山，此款系被告刘明山不当得利，应当由被告刘明山返还原告孙金阁。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条之规定，判决如下：一、撤销荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2346号民事调解书第二项。二、被告刘明山于判决生效后十日内返还原告孙金阁房款四万元。三、驳回原告孙金阁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告刘明山承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，从房屋交易过程来看，孙金阁与刘明山存在房屋买卖关系，且已实际完成房屋买卖交易。后孙金阁通过中介将案涉房屋出卖给陈利军，双方存在事实上的房屋买卖关系。而陈利军与刘明山虽签订买卖合同，但仅为办理房屋过户手续之用。刘明山与陈利军达成的调解协议中关于四万购房款直接支付给刘明山的约定，损害了孙金阁的合法权益，刘明山得到的四万购房款，应当返还给孙金阁。综上所述，刘明山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘明山负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二一年七月五日书记员  裴蒙丽