辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3462号上诉人（原审被告）齐岩，女，1965年7月11日生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：曹源，辽宁峰慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李令顺，辽宁峰慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈世华，女，1980年12月4日生，汉族，住所大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人齐岩与被上诉人陈世华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐岩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法纠正。一、合同解除的时间应该是2020年11月18日。火灾和疫情都不能构成案涉租赁合同法定解除的事由，在上诉人未明确同意解除双方合同，双方未能就提前解除合同协商一致的情况下，被上诉人于2020年4月26日单方面提出解除合同的行为不能产生合同解除的法律后果。上诉人同意自2020年11月18日解除合同，应视为双方于该日解除合同达成一致。二、上诉人同意返还2020年11月18日合同解除日至2020年12月10日租赁期限届满期间的租金。依照法律规定，房屋租赁合同未到期，承租人单方面解除租赁合同的，应承担违约责任。租赁合同没有约定违约责任的，要赔偿出租人的损失，出租人的损失为在合同剩余期间无法出租而导致的租金收益损失。考虑到双方长期合作关系，上诉人同意返还该期间的租金。三、被上诉人应支付2019年12月11日至2020年11月18日期间的租金。双方签订的租赁协议是双方真实意思表示，且双方已经履行了该协议，被上诉人已经支付了租金，上诉人已经交付了商铺给被上诉人使用，租赁协议应该受到法律保护。被上诉人没有任何单方面提前解除租赁合同的法定理由。四、一审法院依据公平原则要求上诉人返还2019年12月25日至2020年4月6日的租金，但这仅仅是对被上诉人公平或者有利。陈世华辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：一、保证租赁物正常使用的义务，是出租人的法律义务。二、被上诉人向上诉人主张的并非损失，是无法正常使用租赁物应退还的租金。三、火灾导致凯旋商城环境发生彻底颠覆，失去合同履行的基础条件，被上诉人有权解除合同。陈世华向一审法院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商铺租赁协议书；2.被告返还原告2019年12月25日至2020年12月10日期间的商铺租金38093元（年租金39500元+365天x352天）、押金1000元。一审法院经审理查明，2019年12月17日，原被告签订商铺租赁合同，约定：原告从被告处承租位于大连市西岗区商铺，租赁期限自2019年12月11日起至2020年12月10日止，年租金39500元；物业费由被告负担；原告向被告支付租赁押金1000元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋租金及押金。2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求,避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称,为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日,辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后,作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月25日，原告通过微信告知被告其要求解除租赁合同，并已将案涉商铺腾空，商铺钥匙物业不收，随时都能交付给被告。一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因众所周知的新冠疫情,商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营,2020年4月17日才恢复开业，此期间合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金12337元（年租金39500元÷365天×114天取整）被告应予返还，原告该部分诉讼请求于法有据,一审法院予以支持。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除,原告应继续履行合同，但原告已明确表示不履行合同且于2020年4月25日自行搬离案涉商铺，并要求被告接收，故应支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。被告亦应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，一审法院酌定原告按60日租金数额承担违约责任，即自2020年4月26日起至2020年12月10日期间（共228天）预付租金应扣除60日后，将剩余租金18289元［39500元/年+365天x（229天-60天）取整］被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计30626元（12337元+18289元）。关于原告主张被告返还押金1000元的诉讼请求，因原被告之间的租赁合同已解除，且原告已承担提前解除的违约责任，原告主张的押金1000元应予返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陈世华与被告齐岩签订的商铺租赁协议书；二、被告齐岩于判决生效之日起十日内返还原告陈世华房屋租金30626元、押金1000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元（原告已预交），由原告陈世华负担400元，被告齐岩负担412元。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的相关事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉商铺租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。商城因火灾及疫情停业，此后被上诉人无法正常使用商铺，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间2019年12月25日至2020年4月16日，上诉人应当返还已付的租金12337元。关于被上诉人陈世华主张解除案涉商铺租赁协议一节，本院认为，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除,被上诉人应继续履行合同，但被上诉人已明确表示不履行合同且于2020年4月25日腾退商铺。案涉租赁协议已经实际无法继续履行，双方之间的租赁合同已经实际于2020年4月25日终止履行。被上诉人并不具有合同单方解除权，关于被上诉人于本案中提出判令解除合同的诉讼请求，因双方之间租赁合同已经实际于2020年4月25日终止履行，故此项诉讼请求，本院不予支持。一审此节认定不妥，本院予以纠正。因被上诉人腾空案涉商铺，并明确表示不再履行案涉商铺租赁协议，构成违约，被上诉人应承担相应的违约责任。自2020年4月26日至合同到期日2020年12月10日的剩余租期共计228天，因双方未对合同提前终止履行的违约责任作出约定，一审酌定将60日租金数额确定为违约金，较为合理，并无不妥。故上诉人应将自2020年4月26日起至2020年12月10日期间（共228天）预付租金扣除60日后，将剩余租金18289元返还给被上诉人。以上上诉人应返还租金共计30626元（12337+18289元）。一审此节认定并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3824号民事判决第二项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3824号民事判决第一项；三、驳回陈世华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费812元（陈世华已预交），由陈世华负担400元，由齐岩负担412元；二审案件受理费812元（齐岩已预交），由陈世华负担400元，由齐岩负担412元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年七月十五日书记员  王如琪