江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2606号上诉人（原审原告，反诉被告）:金湖县建筑设计院有限公司，住所地金湖县园林路108号。法定代表人：梁玉龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇，江苏和成律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）:吕明华，男，1988年5月7日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：卜聘凡，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕才山，男，系被上诉人吕明华父亲。上诉人金湖县建筑设计院有限公司因与被上诉人吕明华房屋买卖合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2021）苏0831民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金湖县建筑设计院有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案的法律关系为商品房买卖合同纠纷，而非国有土地使用权转让纠纷。2.本案的商品房销售是预售性质的商品房销售，上诉人没有房地产开发资质，更没有商品房预售许可证。3.案涉土地性质目前仍为国有划拨土地，没有转让和变更土地性质。一审法院认定土地协议出让并由地方政府的下属部门进行了落实，无事实和法律依据。4.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定出让主体为市、县人民政府土地管理部门，上诉人并非上述主体，故本案不应适用该解释。5.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《商品房购销协议》为无效协议。吕明华辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。金湖县建筑设计院有限公司向一审法院起诉请求：1.确认金湖县建筑设计院有限公司、吕明华之间房屋买卖合同为无效合同，吕明华返还位于金湖县间）的门面房一套（1-2层）；2.本案诉讼费用由吕明华承担。吕明华向一审法院提出反诉请求：1.判决金湖县建筑设计院有限公司立即协助吕明华办理办理位于金湖县园林路108号（由北向南）第三间门面房（园林路108-3）的不动产产权证书；2.判决金湖县建筑设计院有限公司支付吕明华违约金6750元；3.本案反诉诉讼费用由金湖县建筑设计院有限公司承担。一审法院认定事实：1.1997年10月20日，吕明华与原金湖县建筑设计院签订《商品房购销协议》一份，因当时吕明华尚未成年，故其父亲吕才山签字署名。原金湖县建筑设计院将位于金湖县门面房出售给吕明华，吕明华依约将购房款135000元交纳给原金湖县建筑设计院，原金湖县建筑设计院将涉案门面房交付给吕明华占有使用至今；2.1997年，原金湖县建筑设计院为事业单位，2002年10月改制后更名为金湖县顺达勘测设计咨询有限公司，2007年6月再次变更名称为金湖县建筑设计院有限公司至今；3.案涉门面房土地性质为国有划拨土地，土地用途为科研、设计；4.2019年7月，金湖县自然资源和规划局管理服务所致函不动产交易中心、土地利用科，同意将涉案房屋土地用途由科研设计用途调整为商业用途，要求上述部门按照程序办理土地变更手续，并办理不动产产权证；5.2019年10月12日，金湖县自然资源和规划局发布金湖县建设用地土地使用权协议出让公告，案涉房屋所在地块在公告范围内，即原划拨国有建设用地使用权协议出让给意向人。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、案涉《商品房购销协议》效力如何确定；二、金湖县建筑设计院有限公司、吕明华各自的诉请是否应得到支持。关于第一个争议焦点，吕明华提交的书证可以佐证案涉房屋所在划拨土地的土地使用权已于2019年10月12日由金湖县自然资源和规划局发布公告将国有划拨建设用地使用权协议出让，而在2019年7月金湖县自然资源和规划局已同意将涉案房屋土地用途由科研、设计调整为商业用途，并要求金湖县不动产交易中心、土地利用科等部门按照程序办理土地变更手续，并办理不动产产权证。由此可以认定有批准权的地方人民政府已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，结合本案案情，一审法院认为案涉《商品房购销协议》依据上述司法解释的规定应认定为有效协议。关于第二个争议焦点，因案涉《商品房购销协议》为有效协议，且有批准权的地方人民政府为化解信访已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实。吕明华迟迟未能缴纳土地出让金的原因在于金湖县建筑设计院有限公司不予配合而无法缴纳。关于金湖县建筑设计院有限公司要求确认案涉《商品房购销协议》无效并要求吕明华返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院认为通过庭审调查并结合本案基本案情，反诉被告金湖县建筑设计院有限公司提出上述诉请有违诚实信用原则和公平原则，亦违反双方之间《商品房购销协议》之约定，故一审法院不予支持。关于吕明华在本案中提出的诉讼请求，一审法院认为，基于案涉《商品房购销协议》为有效协议且地方人民政府已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实，故反诉被告金湖县建筑设计院有限公司应履行协助义务，配合吕明华办理案涉房屋的不动产产权登记手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回金湖县建筑设计院有限公司对吕明华的全部诉讼请求；二、金湖县建筑设计院有限公司于判决生效之日起三日内协助吕明华办理位于金湖县园林路108号（由北向南）第三间门面房（园林路108-3）的不动产产权证书。本诉案件受理费3000元，减半收取1500元，由金湖县建筑设计院有限公司负担；反诉案件受理费1500元，由金湖县建筑设计院有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案争议焦点：案涉《商品房购销协议》是否有效。关于案涉《商品房购销协议》是否有效的问题。本院认为，案涉《商品房购销协议》有效，具体理由如下：第一，案涉《商品房销售协议》系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。第二，2019年7月，金湖县自然资源和规划局已同意将案涉房屋土地用途由科研、设计性质调整为商业用途。2019年10月12日，金湖县自然资源和规划局发布公告将案涉土地作为国有建设用地使用权协议出让给意向人，被上诉人吕明华在本案二审庭审中亦表示愿意缴纳上述土地出让金。因此，确认案涉《商品房销售协议》有效，继续履行合同，不存在损害国家利益和社会公共利益的情形。第三，认定《商品房购销协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。案涉《商品房购销协议》签订时间是1997年10月20日，协议签订后被上诉人吕明华履行了付款义务，上诉人金湖县建筑设计院有限公司亦实际交付标的房屋，合同主要权利义务履行完毕且已超过20年，案涉房屋现值已远超当时购买价格。现上诉人金湖县建筑设计院有限公司要求确认协议无效，返还案涉房屋，显然违背诚实信用原则和公平原则。因此，上诉人金湖县建筑设计院有限公司主张案涉房屋的土地性质为科研、设计性质的划拨土地，案涉《商品房销售协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为。一审法院依据上述规定认定案涉协议无效，属于适用法律错误，但不影响判决结果，本院依法予以纠正。本案一审立案案由为“商品房销售合同纠纷”，应为“房屋买卖合同纠纷”，本院予以纠正。综上所述，金湖县建筑设计院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人金湖县建筑设计院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年七月二十九日法官助理  朱 强书 记 员  谈 晓