辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3796号上诉人（原审被告、申请执行人）：招商银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区人民路17号中银大厦1、2、3层部分。负责人：徐立忠，该分行行长。委托诉讼代理人：毕书敏，辽宁先河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄奕华，辽宁先河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王燕，女，1971年9月8日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：浦凡，北京市京都（大连）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王雪，女，1974年1月16日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。上诉人招商银行股份有限公司大连分行（以下简称招商银行大连分行）因与被上诉人王燕、原审第三人王雪案外人执行异议之诉一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。招商银行大连分行上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王燕的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。一审判决认定“房屋系王燕购买、备案登记在第三人名下一事，具有高度的可能性，应当认定王燕系案涉房屋的实际所有权人”属于事实认定不清。（一）一审法院依据王燕提供的王兆金、王雪、王燕的银行交易流水证明案涉房屋的购房款系王燕支付，属于事实认定不清。1.案涉房屋定金2万元由王雪支付，款项来源于王雪的银行转账(POS交易)，2010年9月25日支付4万元(其中２万元为案涉房屋的定金)，与王燕无关。案涉房屋第二笔款项(首付款)，系通过案外人王兆金的银行账户于2010年10月19日汇入华润(大连)房地产有限公司（以下简称华润公司），王燕主张该40万元系其本人汇入，未提供任何证据证明。案外人王兆金的银行流水能够显示2010年10月19日现金存入40万元，存入地点为白山临江支行，一审诉讼中，王燕未提供任何证据证明该笔款项系其支付，一审法院仅依据王燕的当庭陈述即认定该笔款项系王燕汇入，认定事实不清。案涉房屋的第三笔款项(尾款)系王雪通过银行转账(POS交易)，于2010年11月5日汇入华润公司账户，汇入金额98万元(其中49万元为案涉房屋的尾款)。综上，案涉房屋的购房款全部或大部分系王雪本人支付，不符合借名买房的情理和日常生活经验。2.上述转账记录中，王雪于2010年9月25日汇入华润公司的4万元中，其中２万元为案涉房屋定金，另外２万元是何用途，一审法院并未查明。案外人王兆金于2010年10月19日分别向华润公司汇入197586元和196747元，其中197586元为案涉房屋购房款，196747元是何用途，一审法院并未查明，王雪于2010年11月5日汇入华润公司账户98万元(其中49万元为案涉房屋的尾款)，剩余49万元的用途一审法院亦未查明，且未查明王燕何时将首付款２万元支付给王雪。3.一审法院认定2011年3月31日王燕汇入王雪账户的492000元为案涉房屋尾款的事实不清。王燕主张该笔款项其中49万元为案涉房屋尾款，2000元为房屋买卖时的其他费用，通过王雪的银行流水可见，在2010年8月至9月期间，王雪向华润公司转入的金额为79313.9元，与其所称的2000元费用无法对应，且一审法院并未查明2000元为何种费用支出，仅依据时隔半年后的一次无法对应金额的转账记录即认定该笔款项系案涉房屋的尾款，认定事实不清。(二)一审法院认定《住宅市内装饰装修施工合同》为案涉房屋的装修合同，事实认定不清。1.《住宅市内装饰装修施工合同》的真实性存疑，合同中记载的面积与案涉房屋面积不符(合同中房屋面积为88平方米，案涉房屋面积为85.67平方米)，且合同中工程地点“海中国二期7号楼2单元31-3”中31-3经过了改动，原始应为31-1。2.装修公司提供的说明自相矛盾，说明中称付款凭证无从查证又如何确定装修款系王燕支付。经工商网站查询，大连博多建筑装饰工程有限公司于2019年3月22日已经变更为大连博多万家实业有限公司，而证明中仍然加盖了大连博多建筑装饰工程有限公司的印章。(三)一审法院认定“房屋租赁合同虽系王燕父亲签订，但房屋承租人向王燕账户转款，转款数额与租金金额一致”的事实认定不清。2017年12月11日的租房协议出租方为王兆金，王兆金也是王雪的父亲，并不能认定王兆金系接受王燕委托承租房屋。2019年11月20日的租赁合同出租方为空白，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，在合同即将到期之时签订租赁合同与交易习惯不符，且合同中存在多处修改，该合同的真实性存疑。2019年1月1日，王晓华支付给王燕13000元，该笔款项与租赁合同约定的租金金额(每月2500元)无法对应，不能以此证明该笔款项即为案涉房屋的半年租金，且原审法院并未查清其他几期房租的支付方式，仅依据一次与合同约定金额不符的转账记录即认定系王燕实际收取案涉房屋租金，事实认定不清。(四)关于购车位确认书，根据签约流转表的登记信息，王燕女儿崔钰茹的联系地址为大连经济技术开发区华润海中国一期10栋21-3，其在该小区有居住地址，且根据2010年10月19日王兆金向华润公司的转款记录(197586元+196747元)及王雪于2010年9月25日汇入华润公司的4万元(2万+2万)，2010年11月5日汇入华润公司98万元(49万+49万)，上诉人有合理理由怀疑崔钰茹在该小区购入了与案涉房屋面积相似的其他房产，该车位有可能对应其他房屋，现有证据无法证明该车位对应案涉房屋。(五)原审法院认定物业费一直由王燕实际缴纳，认定事实不清。1.海中国二期物业公司提供的证明未加盖物业公司公章，没有签署时间，没有经办人签名，仅加盖物业服务中心的收费章，该证据不具有证明力。2.关于物业费支付凭证，王燕主张2019年1月3日支付的1944.78元中1464.78元为案涉房屋的物业费，该笔款项与实际应支付金额不符，实际应为1464.96元(85.67*2.85*6)，且原审法院并未查明该微信是谁在使用，亦未查清其他年度的物业费缴费途径，仅依据2019年支付的两次物业费即认定案涉房屋的物业费一直由王燕实际缴纳，属于事实认定不清。(六)关于《房产代持协议书》的形成时间及其真实性无法认定，协议双方具有亲属关系，在亲属关系前提下签署代持协议本就不符合常理，且对于《房产代持协议书》的真实性及形成时间一审法院并未查明。二、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。根据上述规定，不动产物权需经登记发生物权效力，物权登记具有对外公示效力；根据上诉人提供的房产查询结果，案涉房产登记在王雪名下，故王雪应为案涉房屋所有权人，该物权登记具有对外公示效力。即便王燕所主张的其与王雪之间借名买房关系成立，该协议只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人王燕为不动产物权的所有权人。借名买房合同是借名人王燕与出借人王雪之间的合意，借名人王燕对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，由此产生的风险应自行承担。上诉人基于对不动产物权登记公示效力的合理信赖，通过王雪提供的财力证明(案涉房屋的商品房买卖合同、首付款及全款发票)向王雪提供了信用贷款，上诉人作为王雪的债权人，已经根据生效法律文书申请强制执行案涉房屋，故应保护上诉人的合法权益，这也是物权公示原则之体现。王燕辩称，不同意上诉人的上诉请求。王燕与王雪是姐妹关系，王燕出资购房，由于本人无法到大连，将购房款转给王雪，让王雪代表王燕签订合同，但并不是借用王雪名字购买房屋，房屋仍应当登记在王燕名下。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、（一）关于购房款的支付。2010年10月18日，根据王燕的要求，王雪代表王燕与华润公司签订了《商品房买卖合同》，为王燕以及王燕女儿崔钰茹购买了由华润公司开发建设的位于大连市经济技术开发区房屋（案涉房屋），3102号房屋（该房屋与本案无关，所有权人为王燕女儿崔钰茹，已经在办理产权证书后对外转让）。案涉3103号房屋，建筑面积85.67平方米，房屋总价款707586元，首付款217586元，于2010年10月18日前交清，其余房款49万元整于2010年11月18日全款到账。3102号房屋建筑面积85.67平方米，房屋总价款706747元，首付款216747元，于2010年10月18日前交清，其余房款49万元整于2010年11月18日全款到账。上述两套房屋总价款为1414333元，首付款共计为434333元，尾款共计为98万元。关于两套房屋的价款支付情况如下：首先，两套房屋定金，是王雪通过POS机刷卡支付的，每套房屋的定金为2万元，共计4万元。该款项王燕已经以现金的方式支付给了王雪。其次，王燕于2010年10月19日通过汇款方式，将两套房屋的首付款汇入其父亲王兆金账户，汇款总金额40万元，其中197586元为案涉房屋的首付款，196747元为3102号房屋的首付款，共计394333元。王兆金于当日将两套房屋的首付款197586元及196747元支付给华润公司。再次，2010年11月5日，王燕将3102号房屋的尾款以现金形式给付王雪，王雪于当日将款项存入其银行账号。根据王燕要求，王雪替王燕垫付了案涉房屋的尾款。因此，2010年11月5日，王雪共向华润公司支付剩余房款共计98万元。2011年3月31日，王燕将王雪垫付的房款通过转账方式全额支付给王雪，实际支付492000元，其中49万元为剩余房款，2000元为房屋买卖时其他费用。（二）关于《住宅室内装饰装修施工合同》。首先，由于房号写错，确实将31-1改为31-3。其次，《住宅室内装饰装修施工合同》记载的房屋面积是装修公司实际测量面积。案涉房屋在出卖时是期房，存在合同上的面积与实际面积不符的情况，因此，才导致《住宅室内装饰装修施工合同》记载的房屋面积88平方米与《商品房买卖合同》中85.67平方米不一致的情况。再次，王燕收到上诉状后，向装修公司了解到该公司名称确实已变更，但由于尚未刻新公章，仍使用原公章，因此，《证明》上加盖的印章是真实的。（三）关于案涉房屋租赁合同。案涉房屋为王燕所有，但由于王燕长期不在大连，委托父亲代为签订2017年12月11日的出租合同。2019年11月20日的租赁合同确实是补签，由于承租人的原因，承租期调整到2019年12月31日。关于房租，2018年1月1日，承租人一次性向王燕支付第一年租金及保证金2500元；2019年1月1日，承租人通过转账方式向王燕支付半年租金13000元，由于承租人应承担取暖费，在支付租金时，将该费用予以扣除。（四）关于购车位确认书。签约流转表上所记载的崔钰茹的地址是王雪已经被执行的房屋的地址，该房屋是王雪自有房屋。（五）关于案涉房屋物业费。物业公司提供的《证明》上盖有物业服务中心的收费章，物业费由物业服务中心收取，其出具的证明可以证明物业费的缴纳情况。（六）关于代持协议。虽然王燕与王雪是亲属关系，但由于购房款金额巨大，且王燕与王雪均已结婚，为了明确房屋的购房人，双方签订代持协议书，该代持协议合法有效，系王燕与王雪的真实意思表示。二、本案不存在上诉人所称的“借名买房”。案涉房屋只是办理了网签手续，房屋并不是王雪所有，故未办理产权登记，王雪没有取得房屋的物权，不存在房屋的法律权属和事实权属分离的情况。借名购房，通常是指在房屋买卖过程中，实际出资人出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益，从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”，开发商与购房者签订商品房买卖合同后，会按此规定将买卖双方的相关信息和合同文本在行政主管部门进行备案登记，也就是所谓的“网签”。但是，房屋合同登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值在于通过行政管理手段，保护商品房交易安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，一定程度上保证交易的顺利进行，商品房预售合同登记备案制度通过登记备案公示合同，公示特定的债权债务关系，不具有物权的公示效力，只是使购房者获得期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权，登记备案与否对商品房买卖合同的效力没有影响，也不会对合同之外的第三方产生物权公示效力。本案中，王燕委托王雪签订房屋买卖合同，并不是出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，而是因为王燕无法亲自来大连购房，才委托身在大连的王雪与华润公司签订《商品房买卖合同》，办理案涉房屋网签。由于房屋实际是王燕所有，因此，王雪并没有办理房屋产权证书，不会对合同之外的第三方产生物权公示效力，没有导致法律上的房屋权属分离，案涉房屋的所有权人实际为王燕。王雪述称，同意王燕的答辩意见。王燕向一审法院起诉请求：1.不得执行大连经济技术开发区房屋，立即解除对房屋的查封；2.招商银行大连分行承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：招商银行大连分行与王雪、杜晓东金融借款合同纠纷一案，大连市中山区人民法院作出（2016）辽0202民初字2600号民事调解书，确认王雪、杜晓东欠付招商银行大连分行借款本金2950284.56元及相应利息，该案执行过程中，法院查封了位于大连经济技术开发区的房屋，该房屋备案登记在王雪名下，暂未办理产权证。另查，王燕与王雪系姐妹关系。2010年8月19日，王雪向华润公司交付了2万元购房订金。2010年10月18日，王雪与华润公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买华润海中国润海园中区27#2-31-3号的房屋。2010年10月19日，王燕父亲王兆金账户（账号07×××84）显示通过吉林白山临江市支行现金存入40万元。同日，王兆金向华润公司支付首付款197586元。2010年11月5日，王雪向华润公司支付余下房款49万元，华润公司向王雪开具了全款购房发票。2011年3月31日，王燕丈夫崔洪军向王雪转账49.2万元。再查，2010年10月29日，王燕与王雪签订《房屋代持协议书》，双方确认位于大连经济技术开发区房屋的实际所有权人为王燕，王燕同意将该房产委托王雪代为持有，产权登记在王雪名下，有关该房产及相关附属设施实际所有权归王燕所有，王燕丈夫崔洪军、王雪丈夫杜晓东也在协议上签字。2014年8月，王燕与案外人大连博多建筑装饰工程有限公司签订了《住宅室内装饰装修施工合同》，对案涉房屋进行装修，案外人大连博多建筑装饰工程有限公司出具了《证明》，表明“因装修时间过长，付款凭证无从查证，装修款系王燕支付。”2014年12月23日，王燕女儿崔钰茹购买了华润海中国二期C区车位-201号，支付购车位款8万元，华润公司开具了车位发票。2017年12月至2019年12月，王燕父亲王兆金将案涉房屋出租给案外人王晓华，月租金2500元，半年一付，2019年1月1日，王晓华曾通过银行转账向王燕支付13000元（工行收款账户尾号4449），王燕陈述该13000元为半年租金。2019年1月3日，王燕向华润海中国小区物业支付物业费、车位维护费1944.78元（工行付款账户尾号4449）；2019年10月29日，王燕又向该小区物业支付物业费等2929.92元（工行付款账户尾号4449），该小区物业向王燕出具《证明》，证实王燕也已支付了2017-2018年度的物业费。一审法院认为：案涉执行标的是位于大连经济技术开发区房屋一套，本案争议的焦点在于该房屋的实际所有权人是王燕还是王雪。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，案涉房屋的购房手续系王雪与开发商、银行等机构签订，房屋备案登记在王雪名下是事实，现王燕主张“借名买房”，应由王燕证明其为房屋的实际所有权人。首先，从王燕提供的购房资金流向证据材料来看，王燕将首付款转入其父亲王兆金账户，由王兆金垫付，尾款由王雪先行垫付，王燕后将尾款转给王雪，从转款时间和数额来看，基本合乎情理和日常生活经验；其次，从王燕提供的房屋装修、车位购买、房屋租赁、物业费等证据材料来看，房屋装修合同系王燕签订，车位系以王燕女儿的名义购买，房屋租赁合同虽系王燕父亲签订，但房屋承租人向王燕账户转款，转款数额与租金数额一致，物业费一直由王燕实际缴纳，该部分间接证据形成完整的证据链条，表明王燕对房屋具有实际的处分和使用权利。综上，结合王燕与王雪签订的《房产代持协议书》，可以认定“房屋系王燕购买、备案登记在王雪名下”一事，具有高度的可能性，应当认定王燕系案涉房屋的实际所有权人，王雪承担的债务不应当处分案涉房屋进行偿还。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：不得执行大连经济技术开发区润海园中区27栋-2-31-3号的房屋，并解除查封。案件受理费10880元，由被告招商银行股份有限公司大连分行负担。本院审理过程中，被上诉人王燕提交以下证据：第一组证据：1.《商品房买卖合同》及附件；2.购房发票三张；3.《大连市存量房屋买卖合同》。拟证明：当时购买了两套房屋，3102号房屋购房人为王燕的女儿崔钰茹，该套房屋已经于2016年办理产权证后对外转让。第二组证据：案涉房屋《商品房买卖合同》的补充协议，拟证明由于案涉房屋是预售房屋，补充协议中明确约定具体面积以登记为准，导致装修装饰合同的面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符。第三组证据：微信转账记录，拟证明王燕支付了案涉房屋2019年的物业费。第四组证据：不动产登记中心查询结果，拟证明王燕在大连市没有任何房屋，不存在规避限购政策、规避简化手续、减少税费、借名买房的情况。第五组证据：装修公司出具的补充说明，拟证明由于装修公司没有刻新印章，故仍使用原公章。招商银行大连分行对第一组证据中的《商品房买卖合同》及发票的真实性没有异议，但对关联性和证明事项有异议。认为3102号房屋的定金、尾款均由王雪支付，3103号房屋的全部款项均由王雪支付，王燕主张以现金方式向王雪支付了3102号房屋的2万元定金和49万元尾款，不符合交易习惯，王燕未能证明汇入王兆金账户的40万元系由其本人汇入；对《大连市存量房屋买卖合同》的真实性及关联性均有异议，委托合同、买卖合同、居间合同、保障服务合同的签订日期均为2016年10月28日，崔钰茹当天可签订授权委托书，也可以签订买卖合同，仅凭该证据不能认定房屋已经实际出售；对第二组证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为房屋面积应以实际登记的面积为准；对第三组证据的真实性、证明事项均有异议，认为该微信真实使用人不清楚，物业费金额与合同约定金额不符；对第四组证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为王燕丈夫名下有房产；对第五组证据的真实性和证明事项均有异议，认为大连博多建筑装饰工程有限公司名称变更已一年之久，却未办理新公章，不符合正常的变更流程，且证明内容自相矛盾。原审第三人王雪对上述证据的真实性及关联性均无异议。本院认为，鉴于招商银行大连分行对第一组证据中的证据1、证据2，第二组证据、第四组证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；第五组证据为案外人出具的证明材料，无单位负责人及制作证明材料的人员签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位向人民法院提出的证明材料的形式要求，故对真实性不予确认；第一组证据虽能证明案外人崔钰茹（王燕女儿）在同一日与华润公司签订商品房买卖合同，但并不能证明案涉3103号房屋的真实权利人是王燕，第二组证据中与华润公司签订《补充协议》的买受人处注明为“王雪”，第三组证据中微信转账的发起人、收款人、房号均无法核实，即使是王燕支付的物业费，因王燕与崔钰茹、王雪均为亲属关系，代为支付物业费亦符合人之常情，第四组证据仅可证明王燕名下无房屋，故本院对上述证据的关联性均不予确认。二审时，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决审理查明的事实予以确认。根据一、二审时各方提交的证据，本院另查明如下事实：1.2010年10月18日，王雪代崔钰茹与华润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定崔钰茹购买华润海中国润海园中区27#2-31-2号房屋，建筑面积85.67平方米，总价款706747元，该合同第六条“付款方式及期限”约定，“首期房款216747元，于2010年10月18日前交清，余款49万元整，于2010年10月18日前全款到账”。2010年10月19日、11月5日，华润公司向崔钰茹开具预收购房款发票，金额分别为216747元、49万元。2.根据王雪与华润公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉3103号房屋的建筑面积为85.67平方米，总价款为707586元。第六条“付款方式及期限”约定，“首期房款217586元，于2010年10月18日前交清，余款49万元整，于2010年11月18日前全款到账”。案涉3103号房屋于签订《商品房买卖合同》当日，即2010年10月18日合同备案登记在王雪名下。3.大连市中山区人民法院在执行（2016）辽0202民初字2600案件过程中，于2019年5月17日依据该院的（2016）辽0202执2901号民事裁定书查封了案涉3103号房屋，查封期限三年。王燕以案外人身份提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行。大连市中山区人民法院于2020年5月11日作出（2020）辽0202执异110号执行裁定书，以“王燕主张其为实际产权人，其与王雪签订的房产代持协议书并不足以对抗第三人，且不动产物权的变动以公示主义为原则，故王燕的异议请求于法无据”为由，裁定驳回王燕的异议请求。王燕遂提起本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”大连市中山区人民法院在执行招商银行大连分行与王雪金融借款合同纠纷一案时，查封了备案登记在王雪名下的案涉房屋，现王燕以案涉房屋所有权人的身份提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王燕称，其系委托王雪购买案涉房屋，双方签订有《房屋代持协议书》，王雪根据其要求与华润公司签订《商品房买卖合同》，故王燕是案涉房屋的所有权人，王燕主张排除执行的法律依据是《物权法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十八条之规定。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，具体到判断案外人是否为权利人的标准，《执行异议和复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……”。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋属于不动产，根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权需经登记发生效力，物权登记具有对外公示效力。案涉房屋系以王雪名义与华润公司签订《商品房买卖合同》，仅办理了合同备案登记，至今仍初始登记在开发商华润公司名下，而未转移登记至王雪名下，故王雪并非《物权法》意义上的案涉房屋的登记权利人。本案中，王雪为被执行人，王燕与王雪为姐妹关系，双方所签订的《房屋代持协议书》即使在不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，该《房屋代持协议书》仅为双方之间的内部协议，王燕可以依据实质上的代持关系要求王雪协助其办理案涉房屋的过户手续，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，王燕尚不能依据该代持协议书所产生的合同关系未经公示程序即直接被确认为案涉房屋的所有权人，其所享有的债权请求权不具有对世效力、排他效力和绝对效力，这是名义买房人与实际买房人不一致时可能面临的权利风险。关于王燕称其已支付案涉房屋的全部价款且已实际占有、使用案涉房屋一节。根据查明的事实，2010年10月18日，王雪与华润公司共签订两份《商品房买卖合同》（其中一份以王雪本人名义签订，即案涉3103号房屋；另外一份以崔钰茹名义签订，即3102号房屋），上述两份协议均约定购房人应于2010年10月18日之前交清首期房款，3103号房屋的余款49万元应于2010年10月18日前付清，3102号房屋余款49万元应于2010年11月18日前付清，案外人王兆金（王燕、王雪之父）于2010年10月19日分别向华润公司汇入两套房屋的首付款，王雪于2010年11月5日将两套房屋的尾款98万元汇入华润公司账户；王兆金的账户虽于2010年10月19日显示现金存入40万元，但现有证据不能证明系王燕存入，况且即使系王燕存入，因王兆金与王燕、王雪均为近亲属，不排除各方之间借款、赠与的可能性；王燕丈夫崔洪军虽于2011年3月31日向王雪账户转账49.2万元，但经查阅一审卷宗中的银行流水，在2009年至2011年间，王燕夫妇与王雪夫妇之间有多笔款项往来，故该笔转账亦不能证明款项与案涉房屋有关；此外，案涉3103号房屋对外系以王兆金名义出租，王燕在一审时虽提交了支付物业费的相关证据，但根据一、二审查明的事实，王燕之女崔钰茹在该小区亦购买了相同面积的房屋一处，微信转款记录上未载明房号，物业公司的《证明》上虽显示“3103业主王燕”，但该《证明》不符合单位出具证明的形式要件要求。综上，案涉3103号房屋的《商品房买卖合同》系王雪与华润公司签订，房款收据、发票、物业费收据等均以王雪名义开具，定金、首付款、尾款均非以王燕名义支付，商品房买卖合同亦备案在王雪名下，王燕持《房屋代持协议》，以其支付了案涉3103号房屋的全部房款并实际占有、使用案涉房屋为由，主张其为案涉房屋的所有权人，事实和法律依据不足。一审认定王燕为案涉房屋的实际所有权人不当，本院予以纠正。招商银行大连分行关于王燕并非案涉房屋所有权人的上诉理由，本院予以采纳。王燕又称参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其享有的权利能够排除执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用前提是房屋买受人（即案外人）与被执行人存在合法有效的房屋买卖关系。本案中，王雪是被执行人，王燕与王雪之间除了《房屋代持协议书》之外，二人针对案涉房屋并未签订合法有效的书面买卖合同，王燕与王雪亦未主张二人之间为房屋买卖关系，故本案并无参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的余地。因此，王燕称参照该条规定排除执行，本院不予支持。综上所述，王燕所提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋，事实依据不足。招商银行大连分行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3987号民事判决；二、驳回王燕的诉讼请求。一审案件受理费10880元、二审案件受理费10880元，合计21760元，均由王燕负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月六日书记员  陈彩虹