青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异231号案外人：李得元，公民身份号码XXX，男，汉族，1950年6月3日出生，住青海省大通回族土族自治县桥头镇安门滩村353号。申请执行人：赵启成，公民身份号码XXX，男，汉族，1954年8月20日出生，住青海省大通回族土族自治县。被执行人：易高德，公民身份号码XXX，男，汉族，1967年1月23日出生，住重庆市大足县。被执行人：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100579920550L，住所地：青海省西宁市城东区昆仑东路299号。法定代表人：余建波，该公司董事长。本院在执行申请执行人赵启成与被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李得元对本院查封、拍卖的被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇居高财富小区4号楼1单元16层2号房（4-1162室），以回迁安置享有合法权益为由提出书面异议，请求依法解除查封拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李得元称，执行法院查封拍卖的位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号居高财富4号楼1单元16层2号房（4-1162室），属于案外人的回迁安置房，且已办理正常入住及缴纳物业费用、水、电费等一系列入住手续，请求解除对该房屋的查封拍卖。申请执行人赵启成对案涉《大通县安门滩旧城改造还房合同》的真实性持有异议。本院经审查查明，赵启成与易高德、居高房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2017）青01民初69号民事判决，易高德偿还赵启成借款本金600万元，利息446万元（2012年12月24日-2017年2月23日），合计1046万元，限于判决生效之日起十五日内付清；易高德按照年利率24﹪继续给付赵启成自2017年2月24日起至借款本息付清之日止的利息；居高房地产公司对2016年的借款利息144万元承担连带保证责任。赵启成不服，向青海省高级人民法院提出上诉，该院于2017年9月26日作出（2017）青民终129号民事判决，维持本院（2017）青01民初69号民事判决第一项、第二项；撤销本院（2017）青01民初69号民事判决第三项；居高房地产公司对本判决第一项维持判项确定的借款本息范围内承担连带清偿责任，并有权向易高德追偿清偿的债务。判决生效后，因易高德、居高房地产公司未按期履行生效法律文书确定的义务，赵启成于2017年11月4日向本院申请强制执行。本院于2017年11月24日向大通县不动产登记中心作出（2017）青01执345号协助执行通知书，将登记在居高房地产公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的房屋及铺面共计39套不动产登记手续予以查封、冻结；查封期限三年（自2017年11月24日至2020年11月24日止）。上述查封的39套不动产包括本案案涉房屋。因赵启成与易高德、居高房地产公司在执行中达成执行和解协议，赵启成于2018年6月19日提出撤回执行申请，本院于2018年6月20日作出（2017）青01执345号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决的执行。又查明，因易高德、居高房地产公司未按期履行和解协议，赵启成于2019年3月25日向本院申请恢复执行，本院于2019年4月9日作出（2019）青01执恢36号执行裁定，并于2019年11月8日作出（2019）青01执恢36号评估公告，依法对查封的登记在被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的房屋、铺面共计39套进行评估。因双方达成执行和解协议，本院于2019年11月26日作出（2019）青01执恢36号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决的执行。又因被执行人易高德、居高房地产公司仍未按期履行执行和解协议，赵启成于2020年3月19日向本院申请恢复执行，本院于2020年3月20日作出（2020）青01执恢36号执行裁定，并于2020年10月15日作出（2020）青01执恢36号拍卖公告，依法对查封的登记在被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的不动产进行拍卖，拍卖标的共计39套房屋、铺面，涉本案房屋。2020年10月29日，本院向大通县不动产登记服务中心发出（2020）青01执恢36号协助执行通知书，续封居高房地产公司名下所属的房屋及铺面共计39套（总面积3873.02㎡），位置位于青海大通县桥头镇建国西路88号；查封期限三年（自2020年11月24日至2023年11月24日止），查封期间不得办理变更、抵押等手续。2020年12月7日第一次网络司法拍卖，竞拍成功1套房屋，其余38套流拍。2021年1月7日第二次网络司法拍卖，竞拍成功27套不动产。案外人李得元于2021年3月12日向本院提出执行异议。另查明，2013年7月17日，案外人李得元与居高房地产公司签订《大通县安门滩旧城改造还房合同》，约定居高房地产公司建还案外人李得元住房一套，位置位于安门滩旧城改造区域内新建商住楼第11栋（现第4栋），第16层，第1单元，第2号；面积131.42平方米。居高房地产公司于2020年9月24日向案外人李得元出具“入住通知单”，确定交房房号为4栋1单元1162号。同月24日始，案外人李得元陆续交付案涉房屋装修保证金、物业费、清运费、电费。本院认为，本案系案外人李得元对本院查封、拍卖被执行人居高房地产公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议焦点为案外人对被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号4-1162室，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”规定，案涉房屋虽被拍卖，但所有权未发生转移。执行标的未执行终结，案外人依照民事诉讼法的规定提出执行异议，符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的提出中止拍卖的异议，同时对执行标的查封行为提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行标的产权现仍登记在被执行人居高房地产公司名下，本院查封行为并无不当。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”在涉案房屋被查封之前，案外人即与被执行人居高房地产公司签订了《大通县安门滩旧城改造还房合同》，以被拆迁人原有房产被拆除为代价，其以产权调换为补偿方式取得安置房产，并确定了拆迁建还的房屋具体位置和面积。被拆迁人取得建还房权益性质属于特种债权，根据特种债权的物权优先效力法理，案外人对本案案涉房屋享有的特种债权优于申请执行人的一般债权。同时根据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条第三款“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，应充分保护被拆迁人的合法权益。综上，案外人李得元对本院查封的位于青海省大通县桥头镇建国西路88号4-1162室不动产，享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人的债权。案外人李得元对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海居高房地产开发有限公司名下位于青海省大通县桥头镇建国西路88号4-1162室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 翟爱红审判员 司世江二○二一年七月十三日书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。