辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1546号上诉人（原审被告）：张焕，女，1983年3月21日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：徐绍仁，男，1952年12月8日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市连山区。被上诉人（原审原告）：葫芦岛易家和物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区北昌街8号。法定代表人：郭守仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晶，辽宁一鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉诺，辽宁一鸣律师事务所实习律师。上诉人张焕因与被上诉人葫芦岛易家和物业管理有限公司（以下简称易家和物业公司）物业合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2021）辽1402民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张焕及其委托诉讼代理人徐绍仁，被上诉人易家和物业公司的委托诉讼代理人王晶、高玉诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焕上诉请求：撤销一审判决并改判。事实和理由：我认为他们是黑物业，不论什么事双方都要有一个协议或合同，易家和物业公司和我没有任何协议与合同(他们是物业和开发公司签的合同)。判决书上说，在没有成立业主委员会的前提下，前期的物业合同对我也有效，可是在法庭上我请法官让原告出示合同，他们根本拿不出来，反过来是我拿出了骞亿物业管理公司在我入住时给我的协议签约书。其中有安全防火责任书、房屋装修管理协议、装修垃圾委托运输协议、前期物业服务合同。入住时骞亿物业把协议签约书给了我，为什么不找我协商，为什么不让我签字，这是对法律不重视，也是对我的不尊重。现在我让他们出示合同拿不出来，开庭后私下里自家整理一个假合同，而且甲方日期签的不清，这说明是他们后期伪造的，属于欺上瞒下行为。披着合法的外衣，干着强买强卖的事情：强买门扣、不交物业费不让坐电梯、交了物业费不给开发票……物业混乱，葫芦岛市物业管理办法第五十八条明确规定：要明码标价服务，可我从来也没有看到这些，这些都说明他们不是黑物业难道是什么?所以请中法支持我的上诉，给我一个公正的判决。上诉费由易家和物业公司承担。易家和物业公司未提交书面答辩，庭审中辩称：与一审意见一致。易家和物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币1240元及滞纳金4752元，共计5992元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订《辽宁省物业服务合同》，约定：“第一条物业项目基本情况名称：上东盛景（回迁区）；……第五条物业服务期限为叁年，自2016年6月14日至2019年6月14日。……第七条包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】：0.5元/平方米/月；【高层住宅】：0.5元/平方米/月；……第九条业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每一支付期间届满前30日以前。……”2017年4月18日，葫芦岛骞亿物业管理有限公司变更企业名称为葫芦岛易家和物业管理有限公司。原告易家和物业自2015年5月1日起为上东盛景（回迁区）小区提供物业服务至今。被告张焕系葫芦岛市连山区上东盛景C小区83号楼2单元303室业主，该房屋建筑面积51.61平方米。被告张焕自2016年5月1日起至今未向原告交纳物业管理费。自2016年5月1日起至2020年4月30日，被告张焕共拖欠原告物业服务费1238.64元（51.61平方米×0.5元/平方米/月×48个月=1238.64元）。另查明，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与原告签订的《辽宁省物业服务合同》到期后，因上东盛景小区未成立业主委员会，原告易家和物业公司继续为上东盛景小区提供物业服务。被告张焕提供视频光盘，内容是小区环境情况，录像显示小区内有业主废品堆放在自家楼下和小区的公共部分，小区内有养鸭棚等。经易家和物业公司质证认为，鸭棚确实存在，物业与有关业主进行过沟通，但没有成功，易家和物业公司否认有垃圾乱放的情况，认为录像反映的是某一时刻的情况。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告作为物业服务企业与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。该合同对原告和该小区业主具有约束力。原、被告应当全面履行合同义务。原告提供物业服务，业主交纳物业费是保证物业公司正常经营的前提，物业公司提高服务质量，对业主所反映的问题及时妥善解决或有效沟通，是其应当承担的责任和义务。本案中，原告提供了基本物业服务，故被告应当履行支付物业费的义务。关于物业服务合同期满后的物业费问题，前期物业服务合同于2019年6月14日到期后，因上东盛景小区未成立业主委员会，原告继续为被告提供物业服务至今，双方已形成事实合同关系，被告应当支付物业费。关于被告在抗辩理由中提出小区存在乱搭乱建，公共区域堆放物品和垃圾未能及时处理等认为原告未尽到服务义务的主张，被告提供了视频录像等证据予以证实。而易家和物业公司虽予以否认，但未能提供相关证据予以证明。故易家和物业公司提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的服务要求，物业服务存在明显瑕疵，对于被告的上述抗辩意见，一审法院予以认可。综合考虑原告对该小区物业服务疏于管理的程度，原告的服务存在一定瑕疵，酌定被告向原告交纳物业费按双方约定标准的70%为宜，故被告张焕向原告支付拖欠的物业费1238.64元的70%，即867.05元。关于原告主张的滞纳金，因其提供的物业服务未能做到尽善尽美，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张焕于判决发生法律效力之日起十日内给付原告葫芦岛易家和物业管理有限公司物业服务费867.05元。二、驳回原告葫芦岛易家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张焕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订物业服务合同，葫芦岛骞亿物业管理有限公司后更名为易家和物业公司。被上诉人易家和物业公司至今仍继续为上诉人居住的上东盛景C区提供物业服务，此事实双方当事人均予认可。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定该物业服务合同对上诉人具有约束力，适用法律正确。关于上诉人认为被上诉人未尽到物业管理责任和服务义务的主张，一审法院已经综合考虑被上诉人对该小区物业服务疏于管理且存在瑕疵的程度，酌定上诉人按照约定标准的70%向被上诉人交纳物业服务费，故一审法院认定事实清楚，判决结果正确。综上所述，张焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张焕承担。本判决为终审判决。审判长  陈丽娟审判员  席 贺审判员  王继余二〇二一年七月十四日书记员  侯佳序本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；