广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终12958号上诉人（原审被告）：葛喜贵，男，汉族，1969年2月12日出生，身份证地址：吉林省东丰县。委托诉讼代理人：胡盈盈，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦英銮，广东深坪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴向城，男，汉族，1985年7月15日出生，身份证地址：广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：李佩雯，广东图道律师事务所律师。上诉人葛喜贵因与被上诉人吴向城房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初25991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛喜贵上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回吴向城的起诉；2、本案二审诉讼费用由吴向城承担。事实与理由：一、本案涉案房屋为违法建筑，不属于人民法院案件受理范围，应当予以驳回起诉。二、涉案房产实际产权人无法确定，应当中止审理本案。被上诉人吴向城辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。吴向城向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令葛喜贵向吴向城退还已支付的购房款185万元；2、请求判令葛喜贵返还吴向城定金10万元；3、请求判令葛喜贵以为185万元为基数，按照月利率2%的标准支付吴向城利息，从2018年9月3日起算至全部应付款项结清之日。截至起诉之日葛喜贵应支付利息531567元；4、请求判令本案诉讼费由葛喜贵承担。一审法院经审理查明，2018年8月29日，吴向城、葛喜贵签订编号001239号《二手房买卖合同》，约定：葛喜贵将深圳市龙岗区吉华街道水径村20号（新门牌：下水径一区11巷5号）第四层整层，建筑面积约为100平方米，转让给吴向城，转让成交价为185万元，签订合同当日支付定金10万元，2018年9月6日前支付余款175万元等内容。2018年8月29日，吴向城向葛喜贵转账5万元、5万元，小计10万元；2018年9月3日，吴向城向葛喜贵转账71万元、104万元，小计175万元；共计185万元。2019年3月18日，本院对韶关市嘉迪贸易公司（下称嘉迪公司）诉林小青房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）粤03民终25927号《民事判决书》：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。该生效判决查明：2000年12月31日，嘉迪公司、林小青签订《租赁合同》，嘉迪公司将位于深圳市龙岗区房屋（现属于吉华街道）出租给林小青使用，租赁期限自2000年1月1日至2001年1月31日止。合同签订后嘉迪公司依约将房屋交付林小青使用，林小青也按照合同约定支付了租金。合同到期后，双方未续签租赁合同，但继续按照合同约定标准结算租金。2018年1月16日，嘉迪公司向林小青发出解除合同通知，要求林小青在2018年2月1日前退还房屋，但林小青至今未退还房屋。林小青已经交纳房屋租金至2018年1月。另查：二审调查询问时，一、林小青向一审法院提交涉案四栋房产的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，内容显示：涉案的下水径村一区十巷10号、十一巷5号房产的申报人为林小青，涉案的下水径村一区十一巷2号、3号房产的申报人为案外人梁群峰；申报材料中显示有涉案四栋房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二、嘉迪公司提交由广东省韶关市康正公证处于2013年3月21日出具的《公证书》，内容显示：林小青、梁群峰于2013年3月20日来到公证处，在《声明书》上签名并按指模。《声明书》载明：声明人林小青自1998年开始，一直以其个人名义向嘉迪公司租用涉案四栋房产，每月向嘉迪公司支付该四栋房产的租金。2009深圳市政府及相关部门对该四栋房产进行房屋产权普查登记时，为保住房产，应嘉迪公司领导的要求，声明人林小青、梁群峰分别以其个人占100%份额的房产各自申报两栋房产的产权，具体是由声明人林小青申报一区十巷10号、十一巷5号房产，声明人梁群峰申报一区十一巷2号、3号房产。林小青和梁群峰声明该四栋房产一直由林小青向嘉迪公司租赁使用。该案一审（2018）粤0307民初4027号民事判决认为：嘉迪公司、林小青签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，该合同在2001年1月31日到期后，双方未续签租赁合同，林小青继续使用租赁房屋，嘉迪公司没有提出异议，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案嘉迪公司在2018年1月16日通过ＥＭＳ快递向林小青发出解除合同通知，要求林小青在2018年2月1日前退还房屋，林小青已于2018年1月17日签收，嘉迪公司已依法履行其义务，林小青未如期退还房屋应承担相应的法律责任。嘉迪公司诉请林小青返还位于深圳市龙岗区房屋并自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止按32480元／月标准计付占有使用费，经查，涉案四栋房屋建筑面积共计1624平方米，按照现行有效的《深圳市2017年度房屋租赁指导租金》的规定，涉案房屋的租赁指导租金为每月每平方米17元，即每月合计27608元，嘉迪公司诉请中超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。林小青未答辩、未应诉、未举证，依法承担不利的法律后果。该案一审判决：一、林小青于判决生效之日起十五日内向嘉迪公司返还位于深圳市龙岗区的房屋；二、林小青自2018年2月1日起至实际返还上述房屋之日止按每月27608元标准向嘉迪公司支付占有使用费；三、驳回嘉迪公司的其他诉讼请求。2019年9月3日，嘉迪公司向吴向城发出《告知函》：载明：包括涉案房屋在内的下水径一区十一巷5号1、2、4楼的房屋系林小青、葛喜贵非法转让，要求吴向城于2019年10月10日前搬离、腾退涉案楼层等内容。在本案庭审中，双方确认葛喜贵已向吴向城退还10万元。至本案判决前，吴向城占有、使用涉案房屋，尚未搬离、腾退。一审法院认为：根据上述生效判决所查明的事实，以及嘉迪公司向吴向城发出《告知函》可知，吴向城、葛喜贵于2018年8月29日签订的编号001239号《二手房买卖合同》，因葛喜贵无权处分，嘉迪公司不予认可、追认而无效。现吴向城要求葛喜贵返还转让费及利息，理由充分，一审法院予以支持，故葛喜贵应向吴向城返还转让费175万元（185万元-10万元），并按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付从付款之日即2018年9月3日起至2020年8月19日的利息，2020年8月20日至还清之日期间的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、葛喜贵应于本判决生效之日起5日内向吴向城返还转让费175万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付从2018年9月3日起至2020年8月19日的利息；2020年8月20日至还清之日期间利息的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回吴向城的其他诉讼请求。本案简易程序案件受理费13326元，由吴向城承担1326元、葛喜贵承担12000元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。葛喜贵、吴向城签订的《二手房买卖合同》中约定的标的物为下水径一区11巷5号房产第四层整层。根据本案双方提交的证据，涉案房产系以下水径村民罗建珍名义报建的私人住宅，因房地一体原则，葛喜贵、吴向城就涉案房产的转让实际上也包含了涉案房产所在的集体土地的转让，而葛喜贵、吴向城均不具有涉案房产所在集体组织的村民资格，因此，涉案《二手房买卖合同》涉及非法转让集体土地，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的损害社会公共利益的情形，依法应认定无效。合同无效后，葛喜贵因无效取得的财产应返还给吴向城，故吴向城请求判令葛喜贵返还购房款及资金占用利息于法有据，依法应予支持。一审处理结果正确，本院予以维持。葛喜贵以涉案房产为违法建筑主张本案应当驳回起诉。对此，本院认为，已生效的（2018）粤03民终25927号民事判决中查明，案外人林小青就包括涉案房产在内的四栋房产进行历史遗留违法建筑普查申报时，申报材料显示有该四栋房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，葛喜贵一审中也对此事实予以确认。葛喜贵又以涉案房产为违法建筑主张驳回起诉，与事实不符。退一步而言，即使存在涉案房产为违法建筑的情形，现生效判决已判令林小青将涉案房产退还给案外人，吴向城不可能再占有涉案房产，因此，吴向城提起本案诉讼，认为涉案合同无效，要求退还房款的诉求，亦不涉及涉案房产的权属认定，无需行政机关对涉案房产的权属作出认定，依法可以受理。涉案房屋买卖合同因买卖违法建筑而无效，葛喜贵也应向吴向城返还购房款及相应资金占用利息。综上，葛喜贵的上诉请求不成立，本院不予支持。一审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20550元（葛喜贵已预交），由葛喜贵负担。本判决为终审判决。审判长 彭 安 明审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年七月二日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。