辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11082号上诉人（原审被告）：沈阳全运村建设有限公司，住所地沈阳市浑**沈中大街**。法定代表人：姜晗，系该公司董事长.委托诉讼代理人：王向伟、单楠，系北京大成(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾野，男，1956年4月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：霍佳睦，系辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银燕，女，1959年10月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：霍佳睦，系辽宁恒生律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司沈阳大东支行，营业场所沈阳市大东区津桥路2号。负责人：张宝东，系该银行行长。委托诉讼代理人：孟庆峰，系辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人沈阳全运村建设有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。沈阳全运村建设有限公司上诉请求：要求撤销原审判决发回重审或改判。事实与理由：一、本案房屋具备交房条件，被上诉人以要求上诉人在迟延交房违约金基础上额外按其最终入住日起支付物业费未果为由，拒绝收房，本案房屋不存在质量问题，被上诉人无权单方要求解除合同，房屋外墙的坍塌系因邻居业主违规搭建、挖掘地下室造成，上诉人己履行监管及报警职责，违建业主的违法行为后果不应由上诉人承担；二、被上诉人无权要求上诉人赔偿其房屋差价损失，房屋交易的市场价格涨跌受市场调节，具有不确定性，不是上诉人的必得利益。被上诉人辩称：同意维持原判。原审第三人述称：同意原审判决。原告一审诉讼请求：1.判令解除双方于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与第三人于2017年3月29日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3.被告返还原告交付的购房首付款人民币3210000元及利息（利息以3210000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月14日起计算至实际付清之日）；4.被告返还原告支付给第三人的借款本金1976527.82元及利息845356.99元，自2017年4月10日起至起诉之日的金额为2821884.81元，同时向原告支付上述款项的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年4月10日起计算至实际付清之日止；5.被告向原告支付违约金21400元；6.被告向原告支付因其延期交房产生的房屋租金，从2017年12月起至起诉之日，金额暂定为180000元；4.被告向原告支付因被告原因导致解除合同产生的房屋溢价款5000000元；8.被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。一审法院认定事实：2017年3月27日，原告贾野、银燕与被告沈阳全运村建设有限公司签订《商品房买卖合同》1份，合同编号：E1727031328，约定原告购买由被告开发的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积524.43平方米，总价款10700000元，付款方式为原告于签订合同当日支付首付款3210000元，剩余购房款通过商业银行贷款的方式予以支付。合同签订后，原告以约定向被告支付购房首付款3210000元。2017年3月29日，原告与第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向第三人申请贷款7490000元，签订合同后，第三人依约发放贷款至被告账户，原告按照还款计划每月向第三人偿还贷款。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定被告的交房时间为2017年11月2日，同时约定逾期超过90日后，原告有权解除合同，解除合同后，被告应当按原告累计已付款的0.2%向原告支付违约金。在合同约定的交房时限内，被告未按期交房，被告于2018年12月29日首次通知原告办理入住，原告当时同意继续履行合同，但在收房时认为被告交付的房屋与约定不符并存在质量问题因此拒绝收房，之后双方一直就维修房屋事宜进行协商，但一直未能达成一致，房屋始终未交付。2019年6月，与案涉房屋邻接的房屋业主进行装修，进行违规装修，对案涉房屋造成严重损害并危及房屋安全，被告阻止未果。2019年6月21日，沈阳市浑南区城市管理综合行政执法局对邻接房屋业主下达《行政执法责令改正通知书》，2019年6月27日，绿城物业服务集团有限公司沈阳分公司对该业主发出违章违规整改通知，但均未能阻止该业主施工，造成案涉房屋及其他邻接房屋严重损坏后，该业主失去联系，之后被告一直未能完成案涉房屋的维修以达到双方合同约定的交付标准，原告一直拒绝收房，双方协商未果，原告诉讼来院。另查明，经该院组织，沈阳市中级人民法院委托对案涉房屋的在未受到损害的情况下现市场价值进行评估，辽宁中评通立达房地产土地资产评估有限公司于2021年1月27日作出估价结果报告，最终评估值为12045600元。一审法院认为，贾野、银燕与被告沈阳全运村建设有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照相关法律规定及合同约定全面履行各自的义务。双方约定被告向原告交付房屋的时间为2017年11月2日，被告未能按照约定的时间交付房屋，2018年12月29日，被告通知原告办理入住，拟向原告交付房屋，当时在被告延迟交付房屋的情况下，原告仍然愿意继续履行合同，实际上双方已经对房屋交付时间的约定进行了变更，但并未约定具体交付的时间。2019年6月，相邻业主违规装修，对案涉房屋造成严重损害，原告一直拒绝接收房屋，并在本次诉讼中提出解除合同的请求。本案争议的焦点之一是原告是否有权解除合同，在案件审理过程中，该院虽未组织对案涉房屋的主体结构是否损坏进行司法鉴定，但原告提交的照片能够反映房屋现状，且主审法官曾前往案涉房屋查看，房屋的东北角已经明显下沉，房屋外墙脱落，后院遭到严重破坏，案涉房屋交易价格远远超过本地区一般居住房屋的价格，原告以昂贵的价格购买案涉房屋，绝不仅仅是为了满足基本的居住需求，而更多的是对居住条件和生活品质的追求，而房屋的现状显然不能达到原告的要求，自相邻业主违规装修以来，被告也一直未对案涉房屋进行维修，由此，原告签订商品房买卖合同的目的已经无法实现，原告要求解除合同于法有据，关于被告提出解除权行使期限的抗辩，如前所述，双方一直在进行沟通，不能认定为已经超过解除权的行使期限，对原告的该项主张，予以支持。原告与第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行签订住房贷款合同的目的为获取贷款以偿还购房款，商品房买卖合同解除后，贷款合同履行的前提已经不存在，应一并解除，对该项主张，予以支持。《商品房买卖合同》因被告无法按期交付符合约定及质量标准的房屋而解除，解除后，被告应当向原告返还原告已经支付的首付款以及原告向第三人偿还的借款本金和利息，同时支付被告占用资金期间原告的利息损失以及原告偿还借款本息而产生的利息损失，对原告该部分的请求，予以支持。关于原告所主张的解除合同违约金以及因解除合同导致原告购买相类似地段及相同品质的房屋需支付更高的价款进而主张该部分的损失赔偿的问题，该院认为，我国合同法中有关合同履行或解除违约金条款的设定系为了弥补守约方因违约方的违约行为而遭受的损失，即违约金是补偿性质，而违约损失赔偿同样是为了弥补守约方的损失，二者系产生于违约方的同一违约行为，存在重合的部分，不宜重复计算，以避免违约方因同一违约行为付出重复的代价。本案中，原告所主张的利息损失系违约损失赔偿，同时，原告又主张了解除合同的违约金，对违约金部分，不予支持，但如前所述，被告的违约行为给原告造成的损失显然远远大于利息损失，原告以同样的价格已经无法购买相同品质的房屋，因此，对原告该部分的损失，应当予以赔偿。考虑本案的实际情况，被告无法按期交付房屋是因为相邻业主暴力装修，存在侵权行为，被告作为房地产开发单位，没有执法权。被告向行政执法部门反映，行政执法部门下达整改通知，被告在一定程度上尽到了开发商的义务，为制止相邻业主的侵权行为做出了努力。但是，本案的根本问题是，被告与原告签订商品房买卖合同后，即具有如约向原告交付质量合格的房屋的义务，被告因案外人因素导致无法向原告交付房屋，与原告并无关系，即使存在案外人的侵权行为，也不能成为被告违约的合法理由，因此，综合考虑本案中被告在促使双方合同解除的要素中的过错程度、原告遭受的实际损失以及我国相关法律和司法解释中有关违约损害赔偿的规定，该院酌定被告向原告赔偿房屋差价的30%。经沈阳市中级人法院委托评估，案涉房屋在不遭受任何损害的情况下现值为12045600元，被告应赔偿原告该部分损失403680元[（12045600元-10700000元）×30%]。关于原告主张的房屋租金，原告提交的相应证据无法证明租金的实际发生，且即使原告需要租房居住，也应考虑原告为满足基本居住需求而进行租房产生的合理损失，而不应以原告租住与案涉房屋相同品质的房屋租金标准计算其房租损失，因此，对原告主张的房屋租金损失，该院不予支持。另外，原告与第三人签订的贷款合同解除后，原告未偿还的贷款本金及利息应由被告负责清偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十四条之规定，判决如下：一、原告贾野、银燕与被告沈阳全运村建设有限公司签订于2017年3月27日的《商品房买卖合同》（合同编号E1727031328）于本判决生效之日解除；二、原告贾野、银燕与第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行签订于2017年3月29日的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：DC2016年01字211号）于本判决生效之日解除；三、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾野、银燕返还首付款3,210,000元；四、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾野、银燕支付首付款占用期间的利息，以3,210,000元为基数，自2016年11月14日分别按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至首付款实际返还之日；五、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾野、银燕支付原告已偿还第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行的借款本金及利息（实际金额以本判决生效之日原告已偿还金额为准）；六、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾野、银燕支付原告已偿还第三人中国银行有限公司沈阳大东支行借款本金及利息而遭受的利息损失，以原告每期实际累计偿还借款本息和为基数，自每期还款之日分别按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日；七、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付原告因解除合同遭受的房屋差价损失403,680元;八、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行偿还《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余本金、利息及因提前还款可能产生的全部费用（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）；九、驳回原告贾野、银燕的其它诉讼请求。如果被告沈阳全运村建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92,747元，诉讼财产保全申请费5,000元，评估费27,500元，均由被告沈阳全运村建设有限公司承担。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为案争房屋是否具备交房条件，被上诉人是否享有单方解除权及被上诉人是否有权要求上诉人赔偿其房屋差价损失。案争房屋的约定交付时间为2017年11月2日，上诉人首次通知被上诉人的交房时间为2018年12月29日，在上诉人延迟交付房屋的情况下，被上诉人仍愿意继续履行合同，本案应视为双方对房屋交付时间的约定己进行了变更，只是未约定具体交付时间。2019年6月，相邻业主违规装修，对案涉房屋造成严重损害，上诉人拒绝接收房屋，原审依据被上诉人提交的房屋现状照片及主审法官的现场堪验，确认案争房屋东北角已经明显下沉，房屋外墙脱落，后院遭到严重破坏，案涉房屋交易价格远远超过本地区一般居住房屋的价格，被上诉人以昂贵的价格购买案涉房屋，绝不仅仅是为满足基本的居住需求，而更多的是对居住条件和生活品质的追求，而房屋的现状显然不能达到上诉人的要求，且自相邻业主违规装修以来，上诉人一直未对案涉房屋进行维修，故被上诉人签订商品房买卖合同的目的已无法实现，原审认定上诉人有权要求解除合同，并无不当。关于被上诉人是否有权要求上诉人赔偿其房屋差价损失问题，因上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失显然远远大于利息损失，被上诉人以同样价格已经无法购买相同品质的房屋，因此，对被上诉人该部分的损失，上诉人应当予以赔偿。原审综合考虑本案上诉人在促使双方合同解除要素中的过错程度、被上诉人遭受的实际损失以及我国相关法律和司法解释中有关违约损害赔偿的规定，酌定上诉人赔偿房屋差价的30%亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92747元，由上诉人沈阳全运村建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年七月二十二日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。