文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0102民初2714号原告：吴国川，男，1974年12月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：吴国玉，女，1976年2月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。二原告之委托诉讼代理人：吴朝友（吴国川、吴国玉之父），男，1948年11月19日出生，汉族，退休职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王朝中，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。被告：彭霞，女，1975年12月27日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告吴国川、吴国玉与被告彭霞租房合同纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法由审判员毛小清适用简易程序独任审判,分别于同年5月19日公开开庭进行了审理，原告吴国玉、吴国川的委托诉讼代理人吴朝友（特别授权）、王朝中与被告彭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国川、吴国玉向本院提出诉讼请求：1.判决裁判文书生效时解除原被告之间订立的《租房合同》;2.判令被告立即支付原告租金39600元(暂计算至2021年2月20日止)及违约金11880元（39600元×30%）。事实和理由：2019年8月19日，被告与受原告委托的吴朝友订立《租房合同》，约定，将原告位于重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房的一半(以下简称“涉案门面”)租给被告作货运之用，租期为3年(从2019年8月20日起至2022年8月19日止)；租金第一年为6000元/月，第二年为6600元/月,第三年为7260元/月。第一年每次支付3个月，从第二年起每次支付6个月，并在已交租金期满前30天交下一档期租金；先交租金后用房，以此类推；被告向原告交付履约押金6000元，用于保证其在合同期内不违约、按时交清所有按照合同约定应付的费用；任意一方违约均应向对方支付违约金36000元，同时另外支付给对方造成的损失。合同签订后，原告如期将该房屋交付被告，被告支付了从签订合同时起至2020年8月19日期间的租金。2020年7月，被告将该房屋转让给李静经营。因李静不接受该合同约定的租金单价，被告亦不愿承担差价，故原告未同意转租。自此，被告未再支付租金。望法院判如所请。诉讼中,原告将诉讼请求第2项变更为：被告支付原告从2020年8月19日至2021年4月22日的下欠租金48800元（其余部分放弃）及违约金36000元。并增加一项诉讼请求，主张判决被告支付的押金6000元归原告所有。被告彭霞辩称：被告没有违约行为，也不欠付原告的租金。被告将涉案门面转租时，原告的父亲在场，只是不同意在《转租协议》上签名而已。之后，被告未使用过涉案门面，故不认同原告主张支付租金的请求，也不认同原告主张的违约金请求。至于履约押金的问题，请求法院依法处理。原告围绕其诉讼请求，提交了《租房合同》、《房地产所有权证》、微信聊天记录截图等证据。被告围绕其抗辩意见，提交了其与李静之间签订的《转让协议》。本院组织当事人进行了质证，并对前述证据予以确认且在卷佐证。本院认定事实如下：2019年8月19日，被告与受原告委托的吴朝友订立《租房合同》，约定，将原告位于重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房的一半租给被告作货运调度房之用，租期为3年(从2019年8月20日起至2022年8月19日止)；租金第一年为6000元/月，第二年为6600元/月,第三年为7260元/月；如原告将涉案门面相邻房屋对外租赁成功，则租金在约定的基础上下调500元/月。第一年每次支付3个月，从第二年起每次支付6个月，并在已交租金期满前30天交下一档期租金；先交租金后用房，以此类推；被告向原告交付履约押金6000元，用于保证其在合同期内不违约，按时交清所有按照合同约定应付的费用；任意一方违约均应向对方支付违约金36000元，同时另行赔付对方造成的损失。合同签订后，原告如期将涉案门面交付被告，被告向原告交纳了履约押金6000元。被告足额支付了2020年8月19日之前的涉案门面租金。2020年7月7日，被告与李静签订涉案门面《转让协议》，约定，转让后租金及交租金方式按原合同执行。每季度由李静转账给被告，被告再转账给原告之父吴朝友。原告及吴朝友未在该协议上签名。原告多次向被告催收租金无果，遂向本院提起诉讼，主张解除原被告之间签订的《租房合同》，并支付尚欠租金及违约金。同年4月22日，被告收到本院送达的起诉状副本等相关诉讼文书。另查明，重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房属原告所有。原告对其父与被告签订的《租房合同》并收取租金的行为予以追认。原告于2021年4月后对涉案门面进行另行招租，截止同年5月19日，招租未能成交。本院认为：原被告之间签订的《租房合同》依法成立，具有法律效力,对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为，1.原被告之间签订《租房合同》解除时间。2.被告是否欠付原告合同解除前的租金。3.原被告之间约定的违约金是否过高，是否应当调整以及如何调整。4.被告按合同约定支付履约押金是否应当退还。本院对前述争议焦点评判如下。一、关于原被告之间签订《租房合同》解除时间的问题被告未按照《租房合同》的约定，按时足额向原告支付2020年8月20起的涉案门面租金，属违约行为。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同。本案中，被告未向原告履行支付租金的主要义务，故原告有权依据被告的违约行为单方主张解除双方之间《租房合同》。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。未通知对方的，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。被告于2021年4月22日收到本院送达的起诉状副本等诉讼文书。据此，本院依法确认原被告之间签订的《租房合同》于该日解除。从被告与李静之间《转让协议》内容和原告催收租金的事实来看，虽然原告知晓被告向李静转租了涉案门面，但原告并未同意其与被告之间签订的《租房合同》解除。据此，被告主张不应继续承担履行合同的义务的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于被告是否欠付原告合同解除前的租金的问题原告依约向被告提供了以供租赁的房屋，被告应当依约履行支付租金的义务。本案中，在解除之前，被告按约定应当向原告支付租金。据此，原告主张被告支付自2020年8月20日起至2021年4月22日止的涉案门面租金48800元（6100元/月×8个月）的请求成立，本院予以支持。关于被告抗辩称不应当交纳2020年8月20日以后租金的问题。本院认为，被告租赁房屋后是否转让，并不影响《租房合同》的履行。只要双方租房合同尚未解除，则被告应当按合同约定履行支付租金的义务。据此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。三、关于原被告之间约定的违约金是否过高，是否应当调整以及如何调整的问题根据相关法律规定，违约金制度旨在督促当事人恪守合同义务，该制度以补偿为主，惩罚为辅，通常当事人约定违约金超过造成损失的30%被认定为过分高于造成的损失。本案中，双方在《租房合同》第9条约定，违约责任，如任其一方违反本合同中任其一条（包括单方提前解除本合同在内），由违约方在10日支付36000元违约金给对方，同时另外支付给对方造成的损失。自2020年8月起，被告未履行支付涉案门面租金的义务，故本院认定，被告的行为违反《租房合同》的约定，属违约行为。据此，被告应当承担违约责任。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合判断。本案中，被告的违约行为导致《租房合同》的解除，对原告的期待利益和可得利益造成了损害。现原告取得房屋后另行招租，原告的实际损失应当由合同解除后一定时间的空置损失为限，不应肆意扩大，恶意加重对方当事人负担。按照违约金以填补损失为主，惩罚为辅的原则，故本院酌定以涉案门面3个月租金18300元（6100元/月×3个月）为原告的损失。四、关于被告按合同约定支付押金是否退还的问题双方在《租房合同》中约定：为了本合同的正常履行，被告在合同签订时向原告交履约押金6000元，在合同期满时被告未违约并交清应交的所有费用后，由原告一次性退还给被告。本案中，合同约定的押金条款主要担保的对象为原告债权的实现，不具备“定金”性质，故本院认定，双方当事人约定的押金归原告所有的内容，违反法律规定，不具有法律效力。因被告尚有租金及违约金未支付，该押金应当优先冲抵上述费用。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴国玉、吴国川与被告彭霞之间签订的《租房合同》于2021年4月22日解除；二、被告彭霞在本判决生效后十日内支付原告吴国玉、吴国川租金48800元；三、被告彭霞在本判决生效后十日内赔偿原告吴国玉、吴国川违约损失18300元；四、被告彭霞交付的押金6000元优先冲抵上述费用。五、驳回原告吴国玉、吴国川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，减半收取544元，由被告彭霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  毛小清二〇二一年七月二日书记员  杨格宁