辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5314号上诉人（原审原告、反诉被告）：张大友，男，1975年1月22日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：杨娜娜，辽宁诚进律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连月桂海景酒店有限公司，住所地大连中山区滨海路108号，统一社会信用代码91210202759923601F。法定代表人：王毅刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王毅敏，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秋植，辽宁刘魏李律师事务所律师。上诉人张大友因与被上诉人大连月桂海景酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张大友上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人退还上诉人租金15万元、保证金5万元，被上诉人赔偿上诉人装修费2,704,442元；三、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案租赁合同约定的期限虽已过，但被上诉人未配合上诉人办理营业执照等经营手续，实际租赁期限内租赁合同的目的即上诉人承租房屋用于经营并未实现。租赁合同签订于2016年10月26日，之后上诉人开始对诉争房屋进行装饰装修，大约于2017年4月基本完工并开展招商、试营业工作。2017年5月12日，被上诉人即开始以各种暴力、威胁、向工商及消防部门举报等方式阻挠上诉人使用承租房屋。上诉人根本无法开展任何经营行为，承租房屋中的所有具有经营性功能的房间均被中山分局桃源街派出所查封；中山区消防大队作出停产、停业、停工并罚款一万元的处罚。被上诉人曾于2017年7月18日向大连市中山区人民法院起诉要求确定租赁合同已解除，被驳回后上诉，在二审撤诉，其滥用诉权的这一行为，足以证明其在主观和客观上均是恶意阻挠租赁合同的履行，妨碍上诉人对承租房屋的使用。被上诉人的阻挠行为和在配合上诉人办理营业执照等经营手续上的不作为均是极其严重的违约行为。二、上诉人投入几百万元对案涉房屋进行装修，在损失不能够得到赔偿的情况下，于情于理于法都不能选择行使解除权。就被上诉人的违约行为，上诉人既享有解除合同的权利，还享有选择要求继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失的权利。上诉人多次不断向被上诉人主张要求对方履行配合上诉人办理经营手续，履行合同、采取补救措施，并已在租赁合同约定的期间届满前向法院起诉要求被上诉人履行合同义务并顺延租期。三、上诉人占据承租房屋，是基于对其合法财产保护和对证据保全的需要，是合理合法的自助行为，该房屋仅留有看护人员，没有进行任何经营或盈利行为。四、关于上诉人主张的损失即装修费。1、根据《民法典》第526条规定，在出租方不履行在先义务的前提下，承租方必然有权拒绝履行返还租赁物和无偿交付装修的在后义务。被上诉人主张的租赁合同中约定租赁期满后装修归其所有的约定是建立在被上诉人履行其合同义务使得上诉人能够按照合同约定目的使用承租房屋开展经营活动的前提下的，被上诉人未履行其合同义务、上诉人未实现合同目的，该约定当属条件未成就。2、本案系被上诉人恶意违约，上诉人的装修行为并无过错，装修损失也已固定、明确，该损失不因上诉人未主张解除合同而扩大，上诉人提起本案诉讼主张损失，未超过诉讼时效。3、一审法院仅依据租赁合同约定的期限届满上诉人仍占有房屋，就认为上诉人认可合同履行完毕是片面的，合同期限届满前未提前解除合同，不代表合同履行过程中双方没有违约行为，不代表守约方无权追究合同履行过程中违约方的责任。一审法院以上诉人占有案涉房屋、无法经营也不腾退为由，要求上诉人自行承担装修损失，毫无法律根据。民法典第五百八十四条并未规定守约方只能在合同期限内主张损失。4、一审法院仅依据合同约定即认为装修应该无偿归出租方即被上诉人所有，既是对合同约定的错误理解和适用，也违背公平原则和诚信原则。月桂酒店辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、被上诉人已履行完毕合同义务，不存在任何违约情况。首先，办理营业执照的义务合同中并未约定，亦不属于法定义务，被上诉人并无义务配合协助其办理营业执照；其次，上诉人已实际使用房屋并经营，根据大众点评app显示，铂睿婚纱摄影有限公司状态为经营中，法定代表人就是上诉人，经营地点就是案涉房屋，并且有用户于2019年6月5日对其服务进行评价，上诉人所诉无法经营是不成立的；再次，上诉人直到租赁合同到期也从未主张因无法经营而解除合同，且上诉人为继续履约于2018年3月31日支付第二年租金，另外，被上诉人在租赁期间曾提出过因擅自装修、改造而要求解除合同，上诉人亦不同意解除合同，要求继续履约。因此，上诉人的态度是坚持履行租赁合同的，其在合同届满后提出合同目的无法实现，本身就是自相矛盾的。二、上诉人要求赔偿装修费于法无据。首先，上诉人自己在一审判决后将大多数装修都已破坏、拆除，其要求赔偿无任何依据；其次，合同中第十条明确约定上诉人装修部分在合同终止后均归于被上诉人所有；再次，上诉人装修系合同期届满后擅自装修，未征求被上诉人意见，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条或者第八条、第十条都不支持上诉人主张的赔偿装修费。三、上诉人已占有使用房屋，合同已履行完毕，其要求退还15万元租金无任何依据。张大友向一审法院起诉请求：1、被告退还原告租金15万元、保证金5万元；2、被告赔偿原告装修费2,704,442元；3、本案诉讼费用由被告承担。月桂酒店向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付租金180,000元；2、腾退侵占的房屋；3、判令被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年10月26日，原告张大友与被告大连月桂海景酒店有限公司签订《租赁合同书》，约定被告即合同甲方将位于滨海中路108号原大连秀月酒店主楼房屋出租给原告即合同乙方，租期三年，自2016年11月1日至2019年10月30日。合同第5条约定，租赁首年租金人民币叁万元整，应于合同签订日起五日内支付叁万元，乙方应于10日内向甲方报备楼体的防水防漏维修和其他装修预算和计划；租赁第二年租金人民币壹拾贰万元整，分二期支付，2017年9月30日前支付人民币陆万元，2018年3月31日前支付人民币陆万元整；第三年租金人民币壹拾捌万元，分二期支付，2019年9月30日前支付人民币玖万元整，2020年3月31日前支付人民币玖万元整。押金：为了保证合同履约，乙方需在合同签订之日起三日内交付人民币伍万，待租赁期满，结清各项费用（乙方应支付的各种款项）后，甲方应于当日无息返还给乙方。合同第2条规定，“甲方同意乙方承租的房屋用于合法经营，包括自用经营、与他人合作或转租……”。合同第6条约定，承租房屋以本协议签订时的现状为准，双方对房屋无任何装修、破损不可使用的情况充分了解并愿意接受。第7条约定，承租期间房屋除用电由甲方负责外（预计11月底前完成）一切配套、费用（含政府规定的公共设施清理费用、水电费等）均由乙方安排自行解决，经营办理执照、消防等手续和费用均有乙方承担，乙方对房屋进行改造时应书面形式通知甲方，甲方同意时方可进行；基础设施的增补手续，甲方应予配合协调。第10条约定，承租期满本合同终止，或乙方违约（连续三个月不续交租金、未履行本合同有关的告知义务、违法犯罪活动等），本合同解除，乙方保证包括合作方、转租承租人不破坏承租房屋及装修装饰，完善的无偿交付给甲方，如不按期腾退房屋，屋内所有物品视为放弃，甲方有权做任何处理，一切损失由乙方承担。合同签订后，原告实际控制案涉房屋并对房屋进行装修、装饰，作为经营婚纱摄影基地使用。2016年11月28日，原告向被告支付首年租金3万元，保证金5万元，被告向原告开具了专用收款收据。2017年9月30日，原告向被告支付第二年租金中的第一笔6万元；2018年5月3日，原告向被告支付第二年租金中的第二笔6万元；庭审中，双方均认可第三年合同租金18万元未支付。诉讼中，原告申请对案涉房屋的装饰装修进行司法鉴定。经大连市中级人民法院司法技术处委托，大连建工工程造价咨询有限公司对案涉房屋的工程修复造价进行了评估，确认该工程造价为人民币2,704,442元。另查，2017年7月28日，一审法院受理月桂酒店公司诉张大友房屋租赁合同纠纷一案，庭审过程中张大友出示了其于2017年7月7日以EMS形式向月桂酒店公司发出的《关于要求贵公司出具办理经营所需手续的函》，该函件被退回。2017年12月25日，一审法院作出（2017）辽0202民初5612号民事判决书，驳回月桂酒店公司要求确认《租赁合同书》解除的诉讼请求。月桂酒店公司不服该判决向大连市中级人民法院上诉，在二审审理过程中，月桂酒店公司撤回起诉，大连市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）辽02民终2851号民事裁定书，裁定撤销（2017）辽0202民初5612号民事判决书，准许月桂酒店公司撤回起诉。一审法院认为，原告（反诉被告）张大友与被告（反诉原告）大连月桂海景酒店有限公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，被告（反诉原告）将房屋实际交付给了原告，原告（反诉被告）张大友对案涉房屋进行了装修后支付了前两年的房屋租金。双方合同已经依照协议履行，至今原告（反诉被告）张大友仍占有案涉房屋，故原告（反诉被告）张大友诉请返还已付租金15万元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。原告（反诉被告）张大友诉请返还押金5万元，系双方约定保证合同履行，现合同已经履行且合同期限已届满，被告应当按照合同约定全额无息返还。关于原告（反诉被告）张大友诉请被告（反诉原告）赔偿装修费2,704,442元一节，原告（反诉被告）张大友称被告一直没有配合原告办理营业执照、消防等手续，致使租赁合同约定的经营目的不能实现，虽然双方在合同中未约定被告（反诉原告）提供相关材料协助原告办理营业执照的义务以及协助办理的时间，但合同亦载明为合法经营，对于原告（反诉被告）张大友用于经营婚纱摄影，被告（反诉原告）是明知且取得营业执照是原告（反诉被告）张大友开业经营从而签订合同的目的，因出租方配合承租方办理营业执照、消防等手续是其法定义务，也是租赁合同的附随义务，被告（反诉原告）违反附随义务导致原告（反诉被告）张大友的合同目的无法实现，原告（反诉被告）张大友享有法定解除权。原告（反诉被告）张大友占有案涉房屋，无法经营也不腾退，造成损失扩大，其后也没有缴纳租金，其装修损失2,704,442元自行负担。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）张大友支付拖欠的第三年租金18万元的请求，由于双方对第三年租金未支付的事实均认可，且原告（反诉被告）张大友至今仍在占有使用案涉房屋，应当按照合同约定的内容支付租金，故对于反诉原告的该项反诉请求，一审法院予以支持。案涉合同的租赁期限至2019年10月30日已经届满且未就续租问题订立新的合同，双方租赁关系已经解除，原告（反诉被告）张大友继续占有案涉房屋无事实和法律依据，故对反诉原告要求反诉被告腾退房屋的反诉请求，一审法院予以支持。据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）大连月桂海景酒店有限公司向原告（反诉被告）张大友返还合同押金人民币5万元；二、原告（反诉被告）张大友向被告（反诉原告）大连月桂海景酒店有限公司支付租金人民币18万元；三、原告（反诉被告）张大友于判决生效后三十日内将位于滨海中路108号房屋腾退给被告（反诉原告）大连月桂海景酒店有限公司；上述第一项被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）的款项及第三项原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）的款项，应于判决生效之日起十日内付清。如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张大友的其他诉讼请求。诉讼费71,950元（含反诉费1,950元，鉴定费38,000元），原告（反诉被告）张大友负担70,854元，被告（反诉原告）大连月桂海景酒店有限公司负担1,096元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否返还租金并赔偿装修费、上诉人应否支付租金并腾退案涉房屋。关于被上诉人应否返还租金并赔偿装修费一节。上诉人主张其承租案涉房屋的目的用于经营，因被上诉人不配合办理经营相关的手续，导致案涉租赁合同目的不能实现，因此被上诉人应返还租金并赔偿装修费。经查，鉴定意见记载上诉人自述案涉工程的施工时间从2016年12月持续至2019年12月，上诉人交付了第一、二年租金，案涉租赁合同期限至2019年10月已经届满，上诉人于合同期限届满后提起本案诉讼。现上诉人主张合同目的不能实现，因合同目的不能实现的法律后果为合同无法继续履行，但上诉人一直履约至合同期限届满，在合同期限内进行持续装修并交付租金，诉讼主张与其实际履约行为相矛盾，对此未能给出合理解释。同时，上诉人无据证明装修损失系由被上诉人未配合办理经营手续导致。故上诉人以合同目的不能实现为由，在合同期限届满后，要求被上诉人返还租金、赔偿装修费缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当，应予维持。关于上诉人应否支付租金并腾退案涉房屋一节。根据案涉租赁合同的约定，承租期满，上诉人保证不破坏承租房屋及装修设施，完善地无偿交付被上诉人。根据相关法律规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算的效力。当事人一方未支付租金的，对方可以请求其支付。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现上诉人存在欠付租金及至今占有案涉房屋的行为，一审判决判令上诉人支付欠付租金、腾退案涉房屋有事实依据且符合法律规定，应予维持。综上所述，上诉人张大友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,950元，由上诉人张大友负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  唐庆福审判员  王 亮二〇二一年七月二十一日书记员  张婉莹