青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异200号案外人：马进忠，男，回族，1967年5月1日出生，公民身份号码：XXX，住甘肃省临夏市营滩乡沙泥锅村八社10号。委托诉讼代理人：马珍梅，北京大成（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛玉瑛，北京大成（西宁）律师事务所实习律师。申请执行人:中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码：91630100926634576N，住所地：青海省西宁市城中区南关街31号。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91630000757402714B，住所地：青海省西宁市城中区长江路7号（青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码:XXX，住青海省西宁市城西区。在本院执行中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人马进忠就本院评估、拍卖的被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下、位于青海省西宁市城西区黄河路14号1号楼14-20室房屋，以该房屋所有权归案外人所有为由提出书面异议，请求依法停止对房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马进忠异议称，2012年2月18日异议人与兄弟马进海、马进成与被执行人签订《商品房认购协议》，认购西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1层14-18、14-20、14-22号商铺，2021年2月18日，三人向被执行人付款200万元，2012年2月21日付款300万元，2013年1月1日付款30万元，2013年1月9日付款470万元，2014年1月3日付款480万元，三间商铺的总房款1480万元已经全部支付完毕。异议人于2014年5月办理了案涉房屋的入住手续并将该房出租。2017年3月5日，异议人与马进海、马进成经协商，一致同意由异议人与被执行人签订《商品房预售合同》。后异议人多次催促被执行人办理过户登记，被执行人一再拖延，案涉房屋一直未办理过户登记手续。2014年至今虽然案涉房屋的承租人多次变更，但是一直处于正常营业状态。2021年5月21日，异议人看到公告才了解到案涉房屋被抵押给了申请执行人、已经被查封、将被拍卖等情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，异议人对案涉房屋享有合法权益，故请求撤销青海省西宁市中级人民法院（2021）青01执13号裁定，停止对西宁市城西区黄河路14号1号楼14-20室房屋的执行。中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未提交书面意见。本院查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决，判决：一、被告青海绿地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行本金46650000元，支付利息、罚息6382919.75元；自2019年6月21日起的罚息按欠付借款本金46650000元为基数，按年利率12.74%计算至本金付清为止；复利以6382919.75元为基数，按年利率12.74%计算至利息实际清偿之日止；二、原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行对被告青海绿地房地产开发有限公司位于西宁市城西区黄河路14号1号楼的在建工程及土地使用权拍卖、变卖后所得价款，在上述债务范围内享有优先受偿权；三、被告洪文旭在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，承担连带保证责任后，有权向被告青海绿地房地产开发有限公司进行追偿。案件受理费306965元，由被告青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭负担。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭银行存款53460624.75元（包含本金46650000元，利息、罚息6382919.75元，案件受理费306965元，执行费120740元）；二、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭承担的自2019年6月21日起的按欠付借款本金46650000元为基数，按年利率12.74%计算至本金付清为止的罚息，以6382919.75元为基数，按年利率12.74%计算至利息实际清偿之日止的复利和以尚欠借款本金为基数自2020年9月23日起至债务履行完毕之日按日万分之一点七五计算的迟延履行利息，从被执行人银行账户中冻结、划拨；三、上述一、二项款项，若冻结、划拨数额不足，则查封、扣押被执行人相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务的部分的收入。在执行过程中，本院于2021年5月8日作出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。案外人马进忠主张其享有所有权的14-20室房屋在上述查封、评估、拍卖不动产范围内。本院（2019）青01民初409号民事判决亦已查明，为保障中国建设银行股份有限公司西宁城中支行实现债权,青海绿地房地产开发公司以其名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼在建工程及土地(土地证号编号为宁国用(2006)第XXXX号)为涉案贷款设定抵押。2011年12月23日,双方办理了编号为宁房建字第000270号《在建工程抵押登记证明》,并于2011年12月23日在土地登记部门办理了编号为宁他项(2011)第426号《土地他项权利证明书》。在合同履行过程中，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行根据青海绿地房地产开发有限公司偿还本金的情况对于抵押物在建工程进行了解押，并于2014年12月25日,办理了编号为宁房建字第000638号《在建工程抵押登记证明》。本案涉案14-20室房屋在抵押范围内。另查明，2012年2月18日，马进忠、其兄马进海、其兄马进成与青海绿地房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，认购“玉珠花园”14-18、14-20、14-22号房屋，约定房屋总价款为1480万元。2012年2月18日至2014年1月3日期间，马进海、马进成、马进忠以银行转账方式分五次支付完毕全部购房款1480万元，青海绿地房地产开发有限公司出具收据予以认可。2017年3月5日，马进忠与青海绿地房地产开发有限公司就14-20号房签订《商品房预售协议》。案涉项目物业管理服务公司青海三达物业管理有限公司玉珠花园分公司向本院出具证明，证实马进忠已办理完毕案涉商铺交付手续，自2014年5月正常营业至今，马进忠亦向本院提交了涉案房屋对外出租的房屋租赁合同，案涉房屋在本院查封之前已交付马进忠占有使用。本院认为，本案系案外人马进忠对本院评估、拍卖被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议焦点为马进忠对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下、位于青海省西宁市城西区黄河路14号1号楼14-20室房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，本案执行依据（2019）青01民初409号民事判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未在法律文书确定的期限内履行义务，本院依据中国建设银行股份有限公司西宁城中支行的申请立案执行，作出（2021）青01执13号执行裁定并对登记在青海绿地房地产开发有限公司名下的财产采取强制执行措施符合法律规定，并无不当。马进忠请求撤销本院（2021）青01执13号执行裁定书的异议理由不能成立，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，马进忠在本院查封案涉房屋之前已经与青海绿地房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，在本院查封之前合法占有该不动产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即属于第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护案外人的物权期待权。故即使中国建设银行股份有限公司西宁城中支行对案涉房屋享有抵押权，马进忠亦享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人马进忠对本院评估、拍卖的位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-20室不动产，享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼14-20室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月五日法官助理 杨 杰书记员 唐慧莲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。