江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2672号上诉人（原审原告）：盐城苏宁易购销售有限公司（原盐城苏宁电器有限公司），住所地江苏省盐城市建军中路59号海华云顶大厦1-4楼。法定代表人：陈思忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城市铜马影城有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路59号五楼。法定代表人：孙维明，该公司总经理。上诉人（原审被告）：孙维明，男，1965年7月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。上诉人盐城苏某购销售有限公司（以下简称苏某购公司）因与上诉人盐城市铜马影城有限公司（以下简称铜马影城公司）、孙维明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初5686号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏某购公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持苏某购公司的诉讼请求；本案的诉讼费用由铜马影城公司、孙维明承担。事实与理由：一、一审判决对餐饮部分的租金酌情减免2个月，无事实和法律依据，对苏某购公司并不公平。首先，虽然铜马影城公司因疫情的原因自2020年1月24日起暂停营业，但是餐饮部分是独立于影城部分，而且餐饮业在疫情期间并未禁止营业。其次，在本案一审庭审期间，铜马影城公司表示其餐饮部分在2020年疫情之前就已经关停，所以即使存在疫情，对餐饮部分也没有任何影响，因为其本身就已经处于停业状态。再次，因疫情的影响，苏某购公司的业主方也仅仅是免除了苏某购公司一个月的租金，所以一审法院应当考虑业主方减免1个月租金的事实，根据公平原则确定本案中餐饮部分的租金减免时间。二、一审法院全部免除铜马影城公司2020年1月24日至2020年8月1日之间的租金，有违公平原则。首先，虽然《房屋租赁合同》第十三条约定了“自不可抗力原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除”，但是该条款是有失公平的条款，尤其是2020年新冠疫情这样的特殊情况，因其持续时间很长，免除全部租金将会对出租方不公平，所以法院应当依据公平原则，只能适当减免铜马影城公司的租金。其次，新冠疫情属于不可抗力，至今仍未完全消灭，但是盐城早在2020年3月份就已经不再限制，即便是疫情的中心武汉市也早在2020年4月8日就已经解封，新冠病毒将可能是常态化的伴随着我们的工作生活。政府及法院均对新冠疫情期间租金减免建议在1至3个月之内。再次，如前所述，因疫情的影响，案涉物业的业主方仅仅免除了苏某购公司1个月的租金，但是一审法院判决却要求2020年1月24日至2020年8月1日之间的租金全部由苏某购公司承担，显然对苏某购公司极不公平。三、一审判决酌情确定自2020年8月2日之后的电影院租金部分按照该部分租金的80%支付，缺乏事实和合同依据。自2020年8月1日影院重新营业开始，铜马影城公司即恢复对该影院不分场地的正常使用状态，根据租赁合同的约定，其应当全额支付租金。根据猫眼APP的数据显示，铜马影城拥有影厅十个，座位数751个，2018年票房474.4万元，人次17.6万，场次2.2万场，均人次8；2019年票房483.7万元，是人次18.1万，场次2.3万场，均人次8；2020年（截止2020年12月20日），票房154.7万，人次5.5万，场次7747，场均人次8。从2018年至2020年的影院数据统计可见，该影院的上座率在近三年都是极低的，新冠疫情并未对该影院的上座率产生不利影响，其影院上座率低是其经营管理问题，属于商业风险，与新冠疫情并无关联。而且一审判决对于2020年8月2日之后的租金期限并没有明确界定清楚，未明确说明2020年8月2日之后的租金，是2020年8月2日至2021年3月14日期间的租金，容易产生歧义。四、一审判决在认定铜马影城公司违约的情况下，无视合同的约定却酌情确定违约金标准，无事实和法律依据，严重违反意思自治原则。根据双方房屋租赁合同第11条约定，若铜马影城公司逾期支付租金迟延五天支付的，需按未交费用每日5‰的标准向某易购公司支付迟延付款滞纳金。如迟延达20天视为违约，合同第12条明确约定了违约金标准为当年12个月租金。该合同条款是双方合意的表现，并不违反法律法规的规定，在案件审理中应当作为法院裁判的依据，只有在无合同约定、法律无规定的情况下，法官才能行使自由裁量权，但是一审法院却无视该违约条款的约定，直接将违约金进行酌情确定，而且违约金下调的幅度极大，明显侵犯了苏某购公司的合法权益。五、关于一审法院认定的孙维明向某易购公司提交告知函等内容并不属实，无事实依据。孙维明陈述其曾于2020年3月20日向某易购公司发出告知函，8月2日向某易购公司发出商请函，8月5日向某易购公司发出告知函，该内容仅为孙维明的单方陈述，并无其他证据予以证实，而且有无证据证明其告知函商请函的内容的真实性，所以一审法院不应予以认定。铜马影城公司、孙维明共同辩称，1.对于一审法院判决对餐饮部分租金减免两个月，这是政府及司法部门对于疫情期间减免租金的问题有明确规定，不存在不公平的问题，餐饮部分在疫情之前是营业的，因疫情防控要求疫情期间停业，疫情过后也没有开过，一审法院酌情减免两个月有事实和法律依据。2.关于铜马影城部分的租金减免，根据房屋租赁合同的约定，发生不可抗力，不可抗力期间，承租方的租金予以免除，合同是有明确约定的，苏某购公司认为该条款有失公平，应当申请撤销，但是双方之间的合同已经履行多年。一审法院自2020年3月15日计算免除租金不符合合同约定和疫情的真实情况，疫情是自2020年1月23日下发通知不允许营业，24日开始不允许营业，所以应当从2020年1月24日开始即免除铜马影城的租金，一直到2020年8月1日国家通知影院可以营业。3.关于2020年8月2日之后租金按照80%计算，疫情过后按照政府要求影院在2021年之前上座率是50%，现在才是75%，所以现在租金还应当打折，一审法院按照80%标准计算，对铜马影城公司不利。4.关于逾期支付租金违约金问题，铜马影城公司、孙维明在一审中已经举证，在疫情期间多次发函要求与苏某购公司协商疫情期间的租金支付，但是对方都没有理睬，所以铜马影城没有违约，但是对于一审法院判决的按照LPR二倍计算违约金的标准没有异议。铜马影城公司、孙维明上诉请求，依法撤销一审判决，在一审判决的基础上改判铜马影城公司少承担租金125409.83元。事实与理由：一审法院在审理过程中，已经明确认定铜马影城公司自2020年1月24日至2020年8月1日因为新冠疫情的影响而停止营业，根据合同约定在此期间的房租应当予以免除，但一审法院是从2020年3月15日才开始免除租金的，对于2020年1月24日至2020年3月14日这51天的房租没有免除，根据计算该期间的租金为125409.83元。另对于一审法院仅免除餐饮部分两个月的租金及在影城尚未恢复上座率达100%的情况下按照80%的标准计算租金明显是偏袒苏某购公司。苏某购公司辩称，1.关于免除影城租金的问题，该部分全部免除对苏某购公司是不公平的。2.虽然疫情属于不可抗力，但是盐城早就已经在2020年3月份就不再限制餐饮经营，况且餐饮部分其实在2019年就已经停止营业，是铜马影城公司将餐饮对外出租并非其自身经营，所以餐饮部分一审法院免除2个月已经超过了苏某购公司认为的正常标准。3.关于影城上座率的问题，铜马影城公司所经营的铜马影城经查询，2018年开始至2020年影城上座率即使在2018年、2019年时，铜马影城的上座率场均人次8人，即使在2020年期间铜马影城的上座率场均人次也为8人，由此可见影院的上座率在近三年都是极低的，疫情虽然导致影城关闭了一段时间，但是影城开业后并未对影城的上座率产生不利影响，影城的上座率低是其经营管理的问题，属于商业风险，所以案涉房产已经属于合同约定的铜马影城对房产正常使用范围，所以在2020年8月2日之后影城的租金应当按照合同约定的标准100%予以支付。4.对于违约金的计算，一审判决对违约金的调整幅度过大，严重违背了当事人之间的意思自治原则，损害了苏某购公司的利益。苏某购公司向一审法院起诉请求：1.铜马影城公司、孙维明向某易购公司支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金1282885元，及逾期未付租金的滞纳金96216元、违约金1282885元，合计2661986元。一审法院经审理查明，2009年11月11日苏某购公司、孙维明签订《房屋租赁合同》一份，约定苏某购公司将位于盐城市.47平方米出租给被告开设影院及经营餐饮。租赁期限为12年零三个月，自甲方交房之日即2009年12月15日起至2010年3月14日止。甲方向乙方提供3个月的装修优惠期。装修优惠期甲方保证正常的水电暖供应，乙方承担相应的水电、空调费用，计租日自2010年3月15日至2022年3月14日，每半年支付一次，每年2月15日和8月15日为支付租金的日期，现铜马影城公司的租金已经支付至2020年3月14日。影院部分租金包括基本租金和计租年度净票房超额分成收益两部分。基本租金：首年基本租金为90万元，计租年度第九年至第十二年，年净票房*17%-当年应付基本租金。餐饮部分租金，首年租金为30万元，合同期内租金每两年递增5%。2020年3月15日-2021年3月14日，年租金38.2885元。双方签订的合同载明第十一条11.1租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付房租及能源使用费。乙方如延迟5天支付房租及能源使用费，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付延迟付款滞纳金。如延迟20天，视为乙方违约，甲方有权采取任何措施，包括但不限于停水、停电等收回租赁场地，有权对所租赁区域的物品自行处置，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。第十三条免责条约：因不可抗拒原因致使合同不能继续履行或造成损失：自不可抗拒原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除，甲乙双方互不承担责任。如因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使合同不能继续履行或者造成损失，甲方应协助乙方获得相应的经济补偿。因上述原因而终止合同时，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。中共盐城市委宣传部《关于暂停全市影院营业的通知》，各县（市、区）、盐城经济技术开发区、盐南高新区电影主管部门、全市各影院：为全力做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效切断病毒的传播渠道，坚决遏制疫情的蔓延势头，确保人民群众生命安全和身体健康，决定自2020年1月24日起暂停全市影院营业，恢复时间另行通知。请我市各影院做好专资平台停业申请和临时停业公告。对已购票的观众要无条件办理全额退票，各地电影主管部门负责督促辖区内影院抓好贯彻落实，并做好每日巡查上报工作。国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知。国某发[2020]1号部分摘录：一、坚持分区分级原则。低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。中高风险地区暂不开放营业。一旦从低风险地区调整为中高风险地区，要严格执行疫情防控规定，从严从紧落实防控措施，电影院及时按要求暂停营业。中共盐城市亭湖区区委宣传部文件，亭委宣[2020]22号，关于同意铜马影城的复工的批复：你单位的复工请示已收悉，经研究，各影院公司要在坚决落实好疫情常态化防控主体责任，把防疫安全放在第一位，严格遵守疫情防控部门要求，健全制度，完善措施，切实做到常态防控到位的情况下，原则上同意你单位的复工请求，2020年7月30日。铜马影城公司、孙维明在庭审中陈述曾于2020年3月30日向某易购公司发出告知函称：影城准备开始营业，但要对物业进行全方位消毒与清理，贵公司的四楼像一个大型垃圾场影响影城经营数年，现请贵公司立即清理消杀3月29日前予以清理消杀完毕…2020年8月2日向某易购公司发出关于疫情期间租金商请函，向某易购公司提出申请：1.请贵公司将2020年1月25日至2020年8月1日（具体按照复工时间）的租金以及物业费予以免除。2.复工后六个月按照原租金及物业费的50%结算…2020年8月5日向某易购公司发出告知函称:由于你司四楼长期处于闲置状态（垃圾堆积成山，各种异味对影城的经营造成很大的损失，对顾客造成不良影响，影城效益直线下降，使得近几年一直处于亏损状态），虽然疫情期间你司对四楼进行了清理，但是卫生状态仍然很差，根据市卫生部门的要求，必须对四楼进行全方位的清理和消杀，保证消费者的身体健康和一个良好的观影环境，这期间对影城造成的损失将由你司一并承担。一审法院认为，苏某购公司与铜马影城公司、孙维明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于铜马影城公司、孙维明是否存在违约的问题。经查，因新冠××疫情的不可抗力影响，铜马影城公司自2020年1月24日至2020年8月1日停止营业，其在2020年2月15日未支付租金的行为不应认定为违约。但铜马影城公司在正式营业后，应在同年8月15日依约支付租金，虽铜马影城公司曾于2020年8月2日向某易购公司发函商请疫情期间租金减免问题，但在未与苏某购公司达成一致的情况下，其单方面的不支付租金的行为仍构成违约。故考虑到本案的实际情况，一审法院酌情确定自2020年8月15日起至实际给付租金之日的违约金以两被告应支付的租金为基数，按照苏某购公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍标准计算。关于租金的问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。关于餐饮部分租金，因疫情原因导致中小企业的发展受到了影响，为响应国家号召，稳定经济，一审法院酌情对餐饮部分租金减免2个月,铜马影城公司、孙维明应支付该部分的租金319071元。关于电影院部分租金，双方租赁合同中明确载明“因不可抗拒原因致使合同不能继续履行或造成损失：自不可抗拒原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除，甲乙双方互不承担责任。”铜马影城自2020年3月15日至2020年8月1日因疫情停止营业，根据双方合同约定本院对该期间的房租予以免除，另因按照国家规定，现电影院的上座率仍未达到100%。一审法院酌情确定自2020年8月2日之后的电影院部分的租金按照该部分租金的80%支付，铜马影城公司、孙维明应按约支付租金443835元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、铜马影城公司、孙维明应于判决生效之日起十日内向某易购公司支付租金762906元及违约金（以762906元为基数自2020年8月2日至实际支付租金之日止，按2020年11月17日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算）。如果铜马影城公司、孙维明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回苏某购公司其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取14048元，由苏某购公司负担5620元，铜马影城公司、孙维明负担8428元。保全费5000元，由苏某购公司负担2000元，铜马影城公司、孙维明负担3000元。本院二审另查明，依据案涉《房屋租赁合同》约定，2019年3月15日至2020年3月14日期间，餐饮部分的租金为36.4652万元；苏某购公司在2019年3月15至2020年3月14日期间收取铜马影城公司影城部分租金为90万元。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案的二审争议焦点在于：一、案涉影城部分租金应当如何计算；二、一审法院判决对案涉租赁餐饮部分酌情减免2个月租金是否合理；三、一审法院酌定铜马影城公司、孙维明逾期支付租金的违约金是否具有事实和法律依据。本院认为，2009年11月11日苏某购公司（甲方）与孙维明（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同4.2条约定鉴于乙方所经营行业的特殊性，乙方须在盐城市设立有限责任公司并获得经营许可，对此，甲方同意乙方在盐城设立有限责任公司并获得经营许可后，甲方与乙方签订《转让协议》，将《租赁合同》中承租的全部权利、义务全部转让给该公司，但乙方需对该公司履行本合同的行为承担连带责任。苏某购公司与铜马影城公司实际履行该合同多年，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，根据合同约定，影院部分租金（含税费）：包括基本租金和计租年度净票房超额分成收益两部分。基本租金：首年基本租金90万元，基本租金“先付后租”的方式按半年支付，计租年度票房超额分成收益=计租年付票房收入*分成比例-当年应付基本租金，该值小于零则无分成，……基本租金具体支付时间为：2月15日、8月15日，2020年1月24日，由于新冠××疫情影响，中共盐城市委宣传部发布《关于暂停全市影院营业的通知》，决定自2020年1月24日起暂停全市影院影业，恢复时间另行通知，后到2020年7月30日，中共盐城市亭湖区区委宣传部同意铜马影城公司复工要求，上述《房屋租赁合同》第13.1条约定，因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失；自不可抗力原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除，甲乙双方互不承担责任。如因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使合同不能继续履行或造成损失，甲方应协助乙方获得相应的经济补偿。新冠××疫情属于不可抗力，根据合同约定，在2020年1月24日至2020年8月1日期间的租赁费用，铜马影城公司可以不用交纳，其中2020年1月24日至2020年3月14日期间的租金已经向某易购公司提前预交，经计算该期间影城部分的租金为123287元，苏某购公司应当在其主张的2020年3月15日至2021年3月14日的租金中扣减。关于铜马影城公司恢复营业后是否因上座率影响租金交付的问题，因疫情防控措施要求，相关部门对电影院的上座率进行了限制，但影院营业收入情况不能简单以上座率来评估，还受到影片排放、影片质量、票价、影院经营状况等多种因素的影响，根据上述情况苏某购公司已经需要免除铜马影城公司疫情期间影院的所有租金，一审法院对2020年8月1日后的租金再酌情减免依据不充分，苏某购公司的该点上诉理由成立，本院予以支持。据此，铜马影城公司在2020年3月15日至2021年3月14日期间应当支付苏某购公司影城部分租金90万元，减去2020年3月15日至2020年8月1日期间的租金342740元、2020年1月24日至2020年3月14日期间租金123287元，铜马影城公司应当支付苏某购公司上述期间影城部分租金合计433973元。关于争议焦点二，关于餐饮部分的租金问题，根据孙维明在二审过程中的陈述，餐饮部分与铜马影院系分开经营，疫情之前就已经关门，但一直闲置，根据新冠××疫情对餐饮行业的影响，一审法院酌情减免铜马影城公司该餐饮部分两个月的租金并无不当，本院对苏某购公司的该点上诉理由不予支持。根据合同约定2020年3月15日至2021年3月14日该部分的租金为38.2885万元，酌情减免两个月的租金后，铜马影城公司应当支付上述期间的租金数额为319070元。关于争议焦点三，受新冠××疫情影响，案涉双方就租金收取金额等情况发生争议，铜马影城公司、孙维明未按约交纳租金构成违约，但案涉合同约定的违约金标准过高，结合合同约定、疫情影响等因素，本院酌定铜马影城公司、孙维明支付的违约金为以2020年3月15日至2021年3月14日未付租金总额753043元为基数，自2020年8月16日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算。综上所述，一审法院认定部分事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初5686号民事判决；二、盐城市铜马影城有限公司于本判决生效之日起十五日内支付盐城苏宁易购销售有限公司2020年3月15日至2021年3月14日期间的租金753043元及违约金（以753043元为本金，自2020年8月16日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算）。三、孙维明对盐城市铜马影城有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。三、驳回盐城苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28096元，减半收取14048元，由盐城苏宁易购销售有限公司负担10045元，由盐城市铜马影城有限公司、孙维明负担4003元，财产保全费5000元，由盐城市铜马影城有限公司、孙维明负担；二审案件受理费30904元，由盐城苏宁易购销售有限公司负担22898元，由盐城市铜马影城有限公司、孙维明负担8006元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年七月四日书记员  周亚梅