辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5096号上诉人（原审被告）：杨怡，女，1987年2月23日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙荣祥，男，1969年1月25日生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：王彦龙，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：姜城君，国浩律师（大连）事务所律师。原审被告：大连长策房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区同聚街48号2单元5层2号。统一社会信用代码91210200242398605K。法定代表人：姜凤娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。上诉人杨怡因与被上诉人孙荣祥、原审被告大连长策房屋开发有限公司（以下简称长策公司）执行异议之诉一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨怡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。上诉人提供的付款证据已经完整的反映了案涉房屋的付款情况，上诉人已交付全部购房款，长策公司也已明确承认收到上诉人全部购房款，并于2010年出具购房发票；上诉人早在10年前就已入住装修案涉房屋；早在法院查封前就与开发商签订了商品房销售合同；长策公司已经明确说明系因其公司原因导致未能办理产权证，与上诉人毫无关系。上诉人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人有排除执行的合法权利。没有法律规定买房款项必须由物权所有人自己支付，现实生活中购买房产时相关款项由他人代为支付的情形比比皆是。孙荣祥辩称，一、上诉人无法证明其已经支付购买案涉房屋的全部价款，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人一审期间向法院提交的汇款人为梁文的转账凭证已写明款项系“往来”，故该凭证仅能证明汇款人梁文曾向原审被告长策公司汇往来款人民币50万元，与上诉人支付案涉房屋的购房款无关。虽然汇款人梁文出具了汇款说明，但该说明中的款项用途与转账凭证写明的款项用途明显不一致，故该汇款说明无法证明所汇款项系上诉人支付的购房款。其次，上诉人一审期间向法院提交的汇款人为姚先华的转账凭证仅仅能证明姚先华曾向原审被告长策公司汇款的事实，而与上诉人支付案涉房屋的购房款无关。虽然汇款人姚先华出具了汇款说明，但根据原审被告长策公司的工商登记信息显示，汇款人姚先华至今仍为原审被告长策公司经工商登记备案的联络员，因此，汇款人姚先华与原审被告之间存在利害关系，其出具的说明不具有客观性，无法证明所汇款项系上诉人支付的购房款。再次，上诉人向法院提交的由原审被告长策公司为其开具的案涉房屋销售不动产统一发票仅仅系原审被告长策公司自行开具的业务凭证，与上诉人是否已全额支付购买案涉房屋的价款无关，且发票备注栏中“全部房款已收讫”为原审被告长策公司自行填写，不具有公信力，亦无法证明上诉人已全额支付案涉房屋购房价款。需要特别强调的是，上诉人在申请执行异议期间向法院提交的销售不动产统一发票显示案涉房屋及其主张购买的车库、仓房总价为1,503,948元，而上诉人现主张已支付的款项为150万元整，因此，即使按照上诉人主张的付款情况认定付款事实，其已支付的款项也并非购买案涉房屋、车库、仓房的全部价款，无法证明其已经支付购买案涉房屋的全部价款。最后，上诉人与原审被告长策公司签订的商品房买卖合同第六条明确约定付款方式为一次性付款、“总房款1,130,700元人民币于2009年7月13日一次性付清”，而上诉人向法院提交的转账凭证所体现其主张的付款情况与合同约定完全不一致，这也进一步印证了梁文、姚先华向原审被告所汇款项与上诉人购买案涉房屋没有任何关联。综上，上诉人无法证明其已经支付了购买案涉房屋的全部价款，不享有排除执行的实体权利。二、上诉人无法证明其在法院查封前已经合法占有案涉不动产。上诉人虽向法院提交了物业费收据等证据，但是物业费收据均系物业公司单方出具，无法证明款项已实际支付，且上诉人亦未证明物业费收据上写明的收款人确系案涉房屋的物业管理公司，故其无法证明在法院查封前已经合法占有案涉不动产。此外，根据上诉人与原审被告长策公司签订商品房买卖合同第十一条的约定，案涉房屋的交付应由上诉人与原审被告长策公司共同办理房屋交接手续。现上诉人无法证明案涉房屋已经按照合同约定的程序交付，案涉房屋未交付必然意味着上诉人无法合法占有案涉房屋。三、上诉人无法证明其在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。商品房买卖合同第四条约定，案涉房屋购房款为1,130,700元，而上诉人提交的原审被告长策公司为其开具的发票显示案涉房屋购房款为1,132,200元，即商品房买卖合同约定的购房金额与原审被告长策公司开具的发票金额前后不一致，故该商品房买卖合同真实性存疑，上诉人无法证明其在人民法院查封案涉房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同。四、上诉人对未能办理过户有过错。首先上诉人与原审被告长策公司签订的商品房买卖合同已经明确约定了案涉房屋的交付时间、过户时间及长策公司无法办理过户的违约责任。如上诉人所述，实际入住案涉房屋10余年是属实的，那么就意味着上诉人在明知案涉房屋无法办理过户登记的情况下仍未主张权利，证明其本身就默认了案涉房屋无法办理过户登记的事实，其应当自行承担案涉房屋无法办理过户的不利后果。其次，被上诉人向一审法院提交财产保全申请时，案涉房屋已经具备过户条件，且自被上诉人向一审法院提交财产保全申请到案涉房屋实际查封又经过了近一个月的期间，可以证明上诉人本有充分的时间办理案涉房屋的过户登记，而在案涉房屋具备过户条件的期间内，上诉人在原审被告长策公司严重违约的情况下却未主张办理案涉房屋的过户，其对案涉房屋目前无法过户存在着过错。综上所述，上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不享有能够排除执行的实体权利。长策公司述称，同意上诉人的上诉请求。案涉房屋在2009年已经出售给本案上诉人，上诉人在2009年已经实际入住了该房屋。因长策公司未能及时缴纳国有土地出让金，导致开发的捷山观海小区10余套房屋被交易市场限制过户，直到2019年8月底，长策公司向国土资源局缴纳了几百万元的土地出让金后，上述房屋才具备办理产权登记的条件，在9月末的时候，长策公司已经通知了相关的购买者可以办理产权登记手续，但是2019年期间，购买商品房需要办理购买资格证明等一系列的手续，在办理过程中，诉争的房屋被法院查封，长策公司认可未能及时办理产权登记的责任在长策公司。长策公司已经全额收到了诉争房屋的购房款，并2010年出具了全额的购房发票，购房发票是最好的付款凭证，它不是企业内部自行开具的凭证，而是企业的纳税凭证，是向全社会公开的，企业要根据所开具的发票履行纳税义务。双方房屋买卖发生在2009年，不可能预见到2019年该房屋被被上诉人查封的情况，不可能存在十年前双方就恶意串通来对抗法院执行的情况。长策公司认为诉争的房屋确系上诉人杨怡购买，应当保护上诉人杨怡的合法权利。孙荣祥向一审法院起诉请求：1.准许执行（2019）辽0202民初7254号民事裁定书查封标的中位于大连市中山区的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：在原告孙荣祥与被告大连长策房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，一审法院经原告孙荣祥申请于2019年10月11日作出(2019)辽0202民初7254号民事裁定（诉讼保全），冻结被告大连长策房屋开发有限公司银行存款4000万元或者查封扣押等值财产。2019年10月16日，本院将登记在被告大连长策房屋开发有限公司名下位于大连市中山区房屋查封。2020年9月9日，被告杨怡就案涉房屋的查封向一审法院提出书面执行异议。2020年10月13日，一审法院作出(2020)辽0202执异268号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行程序。对此，原告不服，提起执行异议之诉。被告杨怡为此提供证据如下:一、被告杨怡与被告大连长策房屋开发有限公司于2009年7日13日签订的案涉房屋买卖合同；二、2010年10月27日被告大连长策房屋开发有限公司向被告杨怡开具的购房发票，金额1,132,200.00元。付款方式为2010年9月2日汇款人梁文通过华夏银行转给被告大连长策房屋开发有限公司500,000元，附言：往来。姚先华通过中国农业银行于2009年6月29日向被告大连长策房屋开发有限公司转账1,000,000元。以上向被告大连长策房屋开发有限公司转账1,500,000元，被告杨怡将其中的1,132,200.00元自称为支付被告大连长策房屋开发有限公司的购房款项。被告大连长策房屋开发有限公司对此予以认可，并于2010年10月27日就向被告杨怡开具了购房发票。被告杨怡自称已居住案涉房屋，并提供已缴纳物业费凭证，未能办理产权登记的原因在于被告大连长策房屋开发有限公司欠付政府的土地出让金所致。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。一审法院经原告孙荣祥申请将登记在被告大连长策房屋开发有限公司名下位于大连市中山区房屋进行了诉讼保全查封。被告杨怡认为案涉房屋其已购买，并提供其购房发票，但其付款方式并不能真实体现被告杨怡支付了案涉购房款项，均为他人代其缴纳购房款项并不能形成完整的证据链条，被告杨怡虽居住在案涉房屋内，但由此主张案涉房屋其已购买的主张不足。据此，一审法院判决:驳回被告杨怡对一审法院（2019）辽0202民初7254号民事裁定诉讼保全查封位于大连市中山区房屋的异议。案件受理费14,990元，由被告杨怡负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人杨怡依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主张对登记在原审被告长策公司名下的案涉房屋具有排除强制执行的权利，认为其行为符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，上诉人杨怡提供的证据不能充分证明其已支付了案涉房屋的全部价款，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”鉴于上诉人杨怡的行为不同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，故一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨怡的上诉请求请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,990元，由上诉人杨怡负担。本判决为终审判决。审判长  唐庆福审判员  王 亮审判员  范瑞瑶二〇二一年七月六日书记员  葛美玲