河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7534号上诉人(原审被告)：索献东，男，汉族，1961年8月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苗露彬、田艳波，河南豫威律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑州通得商贸有限公司，住所地郑州市二七区铭功路259号，统一社会信用代码914101001700335425。法定代表人：桑照丽，董事长。委托诉讼代理人：杨青会，男，公司员工。委托诉讼代理人：吴红枝，河南麟格律师事务所律师。上诉人索献东因与被上诉人郑州通得商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。现已审理终结。索献东上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判上诉人与被上诉人继续履行2019年12月23日签订的合同；2、撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担违约金27000元及疫情期间三个月租金70000元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人欠缴租金，从而判令解除上诉人与被上诉人之间的合同，属于认定事实错误，缓交租金事出有因，责任在被上诉人而非上诉人；2、一审认定上诉人与被上诉人之间的合同解除的法律错误。郑州通得商贸有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人未如期支付房租，且被上诉人提交的催缴房租的书面通知远早于上诉人提交的协助执行的日期。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑州通得商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告停止侵权，腾退位于郑州市沙口路122号北楼房屋；2、判决被告支付租金161万元（包括房屋租金112万元、违约金49万元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。经一审法院释明后，原告增加一项诉讼请求：要求解除2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2017年3月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“出租方：（以下称甲方）郑州通得商贸有限公司承租方：（以下称乙方）索献东……第一条房屋概况合同下的房屋位于郑州市××北楼，共计三层680平米……第二条租赁期限及交付本合同下的房屋租赁期限为：叁年，自2017年4月1日至2020年3月31日……第三条租金及支付方式……2、乙方向甲方每月支付租金23333元，每三个月为一个支付周期。3、本合同签订后三日内，被告应将首期三个月租金共计柒万元支付给甲方。4、后期租金乙方均应提前十日将下一周期租金支付……第六条转租未经甲方书面同意，乙方不得转租该房屋，不得转让或转借给他人使用。第七条续租本合同期满后，乙方如需继续租赁的，应在合同期满前提前两个月以书面形式向甲方提出申请。在同等条件下，乙方享有优先承租权。如乙方在约定的期限内未向甲方提出书面申请，视为乙方不再续租，甲方可另行出租。甲方同意续租的，双方协商重新签订房屋租赁合同……第八条合同的解除……2、甲方单方解除乙方有下列行为之一的，甲方可以单方解除本合同。自甲方书面通知乙方即视为解除。……2.5乙方未依照合同规定而迟延支付租金达十日的；2.6乙方未经甲方同意擅自转租、转借、转让的……第九条履约保证金1、在本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方一次性缴纳履约保证金：￥10000元……第十条违约责任1、乙方迟延支付租金的，每迟延支付一日，按应交租金的2%支付日违约金……6、本合同到期或者解除的，乙方应在本合同到期或解除之日起三日内将该房屋完好地交还给甲方验收认可。逾期未交还，继续占有使用的，除继续计算租金外，并按日1000元支付甲方……”。上述《房屋租赁合同》签订后，索献东委托刘小光通过刘小光账户于2017年3月31日向原告转账8万元、于2017年6月30日向原告转账7万元、于2017年10月13日向原告转账4万元、于2018年1月5日向原告转账7万元、于2018年4月2日向原告转账7万元、于2018年8月17日向原告转账7万元、于2018年11月7日向原告转账7万元。郑州通得商贸有限公司分别于2017年3月31日向被告出具1万元和7万元收据，于2017年10月19日向被告出具4万元和3万元收据，于2018年1月5日向被告出具7万元收据，于2018年4月2日向被告出具7万元收据，于2018年8月17日向被告出具7万元收据，于2018年11月7日向被告出具7万元收据，后经被告核实，被告认可收到上述50万元。另，索献东委托刘小光通过刘小光账户于2019年2月20日向原告股东刘伟平转账7万元，于2019年,7月16日向原告股东刘伟平转账7万元，于2019年10月28日向原告股东刘伟平转账7万元，于2019年12月26日向原告股东刘伟平转账7万元，于2020年4月20日向原告股东刘伟平转账4万元，于2020年4月21日向原告股东刘伟平转账3万元，原告分别于2019年2月20日向被告出具一份7万元收据，于2019年7月16日向被告出具一份7万元收据，于2019年11月5日向被告出具一份7万元收据，于2019年12月26日向被告出具一份7万元收据。2019年12月23日原被告双方再次签订《房屋租赁合同》一份，合同显示租赁期为三年，自2020年4月1日至2023年3月31日，其他房屋坐落、租金及支付方式等内容与2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》基本一致，且该合同甲方处盖有原告合同专用章。一审法院认为，原、被告双方分别于2017年3月27日、2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告称2019年12月23日《房屋租赁合同》为虚假合同，但该合同加盖有原告公司合同专用章，经办人亦是签订第一份合同的经办人李某，且工商登记显示经办人李某系公司股东、董事长，原告公司内部印章管理问题不能对抗案涉租赁合同的效力，其抗辩理由不能成立。被告已按照合同约定金额将涉案房屋的租金支付至2020年3月31日，有被告提交的转账凭证、收据为证。被告委托刘小光通过刘小光账户将案涉房租转至原告股东刘伟平账户后，原告向被告出具收据，上述款项应视为被告支付原告的房租。被告辩称因疫情第一份合同最后一季度房租减免，2020年4月20日支付的40000元及2020年4月21日支付的30000元系支付第二份合同第一季度房租，原告不予认可，被告亦未向本院提供减免租金的有效证据材料，其抗辩理由不能成立，2020年4月20日支付的40000元及2020年4月21日支付的30000元应视为支付第一份合同最后一季度房租，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2020年3月31日租金的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金28万元，于法有据，本院予以支持。案涉2019年12月23日《房屋租赁合同》合法有效，但被告未按合同约定提前十日将下一周期租金支付，且其未支付租金的抗辩理由不能成立，现原告依据《房屋租赁合同》第八条约定，要求解除2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》并腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。原告依据《房屋租赁合同》第十条第六项“本合同到期或者解除的，乙方应在本合同到期或解除之日起三日内将该房屋完好地交还给甲方验收认可。逾期未交还，继续占有使用的，除继续计算租金外，并按日1000元支付甲方”要求被告支付违约金36.5万元，于法无据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定“乙方按照商铺经营面积向甲方每月支付租金23333元，每三个月为一个支付周期……后期租金乙方均应提前十日将下一周期租金支付……乙方迟延支付租金的，每迟延支付一日，按应交租金的2%支付日违约金”，按照上述约定，被告应分别于2020年3月21日、2020年6月21日、2020年9月21日、2020年12月21日将2020年4月1日至2021年3月31日每季度租金70000元交付原告，被告逾期未交纳，按照合同约定应承担违约金责任，但双方约定的“每迟延支付一日，按应交租金的2%支付日违约金”，违约金标准过高，且原告要求被告支付违约金12.5万元数额亦过高，本院酌定违约金27000元，原告要求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原被告于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告索献东于本判决生效后三十日内将其实际占用使用的位于郑州市金水区沙口路122号附2号楼房屋腾退并交付原告；三、被告索献东于本判决生效后十日内支付原告房租28万元、违约金27000元；四、驳回原告郑州通得商贸有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人索献东与被上诉人郑州通得商贸有限公司于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人在合同履行期限内，未按照约定支付房租，已经构成违约，一审法院依据被上诉人诉讼请求，按照合同约定解除合同有事实及法律依据。二审审理中，上诉人申请证人李某出庭，拟证明案涉房屋租金经李某同意可以缓交，故不构成违约，但其拟证明的缓交租金时间发生在2020年，证人李某在2018年即已不再担任公司董事长，上诉人也未提交充分证据证明李某准予其缓交租金的行为得到公司授权。上诉人称因疫情原因应当减免三个月租金，但并未提交充分证据予以证明。综上所述，索献东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人索献东负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二一年七月六日书记员 段亚欣