云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2504民初1639号原告：杨锦涛，住弥勒市。委托诉讼代理人：许桂华，云南八谦律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：王永才，住弥勒市。委托诉讼代理人：王保福，福地法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。第三人：弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组，住所地弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组。代表人：王保才，系该居民小组组长。原告杨锦涛与被告王永才合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理。审理中，发现弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组与本案的审理有利害关系，2016年8月19日追加弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组为第三人参加诉讼，并转为普通程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨锦涛及其委托诉讼代理人许桂华，被告王永才的委托诉讼代理人王保福，第三人弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组的代表人王保才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锦涛向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原、被告之间于2014年7月30日签订的土地租赁协议；2.判令被告返还原告土地转让费280000元、租金56250元，并按合同约定向原告支付上述费用的同期贷款利息至实际返还之日止；3.判令被告承担原告因合同无法履行而给原告造成的实际损失，其中设计费用108000元、场地建设费用169854元，上述标的额合计人民币614104元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月3日，被告与弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组签订了合作开发协议，约定由被告对位于弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组，面积2055.86平方米的土地进行开发利用，四至界限为：东至村民王保志和修理厂后墙，村民陈守恒、周应才、周应刚三户外墙皮；西至集体道路边；南至冉翁路绿化带边，村民王红保、张家富外墙皮；北至村民岳绍英、杨永贵外墙皮，李天华洗车场；李天华洗车场不在租赁范围内。2014年7月30日，被告与原告签订土地租赁协议书，约定被告将上述土地的使用权转让给原告，由原告在上述土地上建设房屋，用于酒店经营管理，每年向大古城居民小组支付土地使用租金。若国家相关部门不批准建设施工，被告需退还原告土地转让费、租金及利息。协议签订后，原告积极履行合同义务，向国家规划部门递交规划材料，聘请专业设计公司设计该地块的规划与建筑方案，购买建筑材料着手建筑工程。由于无法取得建设用地许可证，施工无法进行，也无法实现合同目的。原告多次与被告协商要求终止协议并返还土地转让费事宜，均未达成一致。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持其上述诉讼请求。被告王永才辩称：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中原告请求解除合同的法律依据为第（五）种情形即法律规定的其他情形。原告请求解除合同的理由有两点即无法取得建设用地许可证；国家相关部门不批准建设施工。原告请求解除合同的理由能否成立呢？一、关于用地手续。《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。中华人民共和国国土资源部颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十五条规定：农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的、或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地使用权不变。本案中涉及的土地系集体所有，使用权人为弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组，该宗土地系弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组的集体建设用地，且依法办理了登记，弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组将该宗土地的使用权作为联营条件用于举办企业并未违反法律规定，依据原告向法庭提交的弥勒市城乡规划建设委员会2015年9月8日的会议纪要会议决定：（一）同意该地块规划开发，但项目用地必须调整为国有建设用地，并严格按照规定办理完善土地手续。（二）项目规划设计严格按照规划控制指标修改后上报审批。弥勒市城乡规划建设委员会的决定是要求将集体土地调整为国有建设用地，并非原告所称无法取得建设用地许可证。2016年5月10日，弥勒市城乡规划建设委员会的会议纪要会议决定：不同意该项目规划方案，由弥阳镇负责与村集体沟通，引导实施连片改造。弥勒市城乡规划建设委员会的决定是不同意原告的弥勒汇都建筑设计方案，并未提出土地的所有权问题。因此，原告主张无法取得建设用地许可证的理由不能成立。二、关于建设规划许可证。依据城乡规划法及城乡规划建设委员会的办理流程，建设单位只有在审查合格的修建性建筑规划图规划设计方案通过的情况下才具备申请取得建设规划许可证的条件。2015年9月8日弥勒市城乡规划建设委员会的会议纪要明确同意开发，项目规划设计严格按照规划控制指标修改后上报审批。这是对规划设计方案的要求。2016年5月10日弥勒市城乡规划建设委员会的会议纪要是针对建筑设计方案，不是不同意开发，而是不同意原告弥勒汇都的建筑设计方案，也就是建筑设计方案不符合规划设计要求，需要重新修订上报审查。另外，实施连片改造只是建议，规划部门并未命令禁止。因此，原告诉称有关部门不批准建设施工的说辞是在其建筑设计方案未经同意的情况下而形成，原告的主张依法不能成立。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组述称：一、关于本案所涉及的土地。本案所涉土地系我居民小组办公及居民办理红白喜事的场所，居民也叫大场院，我小组新建了办公场所及餐厅后，该房屋及土地用于出租并收取一定费用。2010年11月1日，我小组依法办理了该宗土地的集体土地使用证即弥集用（2010）第0280号，用途为村集体公共设施用地。2012年2月，租赁期届满，需对外招商，我小组按程序层层上报并得到批准。2012年2月3日，在弥阳镇纪委、招标办等部门的参与下进行公开招标，被告王永才中标。2012年6月3日，我小组与被告王永才签订合作开发协议并无不当。二、被告王永才中标并取得对该宗土地的合作开发权后，其转让给原告开发的行为是经我小组同意的。2014年6月，被告王永才向我小组口头提出欲将该宗土地的合作开发权转让原告，我小组接到被告王永才的请求后同意了被告王永才的请求。2014年7月30日，被告王永才与原告签订土地租赁协议书，协议签订后，双方按约定提交了一份协议给我小组，该宗土地应交纳的费用均由交纳。三、我小组积极配合原告办理该宗土地的相关手续。依据合作开发协议第五条第一项约定，就投资建设中涉及城建等手续，原告需要我小组给予协助的我小组积极协助。2015年9月，原告提出其在向弥勒市规划局上报该宗土地的规划设计方案后，弥勒市城乡规划建设委员会同意对该块地进行开发，但要求将该宗土地调整为国有建设用地。我小组接到原告的通知后，及时与原告到土地部门及规划部门协助交涉，交涉中规划部门答复并同意土地可按集体土地性质进行规划开发，要求项目规划设计严格按照规划控制指标修改后上报审批。2016年6月中旬，原告告知我小组，其在该宗土地上规划实施的弥勒汇都建筑设计方案弥勒市规划局不同意，应由弥阳镇与我小组沟通，引导实施连片改造。我小组认为该宗土地系村集体公共设施用地，用于与他人合作开发符合用地要求，也符合法律的规定，为此我小组再次到弥勒市规划局交涉，弥勒市规划局告知，不是不同意，原因是弥勒汇都建筑设计方案没有在弥勒市城乡建设规划委员会会议上通过，要求对建筑设计方案进行修改，修改后重新上报审批。而由弥阳镇负责与我小组沟通，引导实施连片改造只是弥勒市规划局的建议，不是行政命令，只要建筑设计方案弥勒市城乡建设规划委员会通过就可以投资建设，即使确实要进行连片改造，也应征询我小组的意见，弥勒汇都按规划在建或建成后也不会影响连片改造，因此，原告的诉讼主张不能成立，请求人民法院驳回其诉讼请求。综合诉、辩主张，本案争议的焦点为：1、原、被告之间签订的土地租赁协议书是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否合理，应否予以支持？原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.合作开发协议复印件1份，欲证实被告于2012年6月3日与第三人弥勒县弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组签订了《合作开发协议》，被告通过公开竞价的方式取得了东至村民王保志和修理厂后墙，村民陈守恒、周应才、周应刚三户外墙皮；西至集体道路边；南至冉翁路绿化带边，村民王红保、张家富外墙皮；北至村民岳绍英、杨永贵外墙皮的土地及违约责任。2.土地租赁协议书复印件1份，欲证实2014年7月30日原、被告签订土地租赁协议书，约定：被告将位于弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组的土地租赁给原告作为酒店项目开发用地；合同第五条第七款约定：国家相关部门不批准建设施工，即乙方（原告）无法建盖酒店，甲方（被告）退还转让费、租金及利息。3.收据复印件1份，欲证实被告收到原告为积极履行合同义务而向被告支付的土地转让费280000元。4.弥勒汇都规划设计方案出具的设计费云南增值税普通发票复印件1份，欲证实为使合同顺利履行，原告聘请苏州六度设计研究院有限公司在租赁土地上建造酒店项目（酒店名暂定为弥勒汇都）进行设计与规划，原告为履行合同而支付的设计费108000元。5.收款收据（编号467169）、销货清单（编号2871222）、销货清单（编号7862996）、销货清单（编号1285466）、付款证明单、出库单编号（编号0000211）、发货单（编号0029348）、收条复印件各1份。欲证实原告为准备建设酒店项目而对租赁土地进行前期的施工建设以及购买建筑材料的花费，共计投入169854元。6.弥勒市城乡规划建设委员会办公室会议纪要复印件2份，欲证实弥勒市规划局未通过原告申报的弥勒汇都建筑设计方案，原告无法办理建设酒店所需要的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等进行建筑工程施工的相关行政许可，无法合法进行施工，使得原告租赁土地建设酒店经营的合同目的不能实现。经质证，原告提交的证据1、2、3，被告和第三人均无异议。证据4，被告和第三人对真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，认为原告提交的证据是否是向规划部门提交的证据无法核实，没有规划设计部门对该租赁土地的规划，不予认可。证据5，被告对真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，认为收据不是正规票据，且原告购买的物品是否投入到该租赁土地中无法核实；第三人表示原告建设投入了多少我不清楚。证据6，被告对真实性、合法性和关联性无异议，对证明力有异议，认为该会议纪要无法证实原告要证实的事实，弥勒市规划局不同意的是原告的项目规划方案，并不是不同意原告在该租赁土地上建盖酒店；第三人无异议。被告就其答辩理由向本院提交了如下证据：1.见证书复印件1份29页，欲证实被告善意取得位于弥勒市弥阳镇冉翁路弥勒市检察院斜对面大古城小组集体老场院的合作开发权；被告与大古城小组的合作开发经弥阳镇政府批准并同意。2.证明复印件1份，欲证实弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组同意被告将大古城集体老场院的开发权转让原告。经质证，被告提交的证据2，原告和第三人均无异议。证据1，原告对真实性、合法性和关联性均无异议，对证明力有异议，认为被告不是善意取得，是普通的合同关系，其余无异议；第三人无异议。第三人弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组就其答辩理由未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3，被告和第三人均无异议，能证实原告的主张，予以采信。证据4，能证实原告开支了弥勒汇都设计费108000元，予以采信。证据5，不是正规票据，不予采信。证据6，能证实弥勒市城乡规划建设委员会于2015年9月8日会议决定：同意该块规划开发，但项目用地必须调整为国有建设用地，并严格按照规定办理土地手续；项目规划设计严格按照规划指标修改后上报审批和弥勒市城乡规划建设委员会于2016年5月10日会议决定：不同意该项目规划方案，由弥阳镇负责与村集体沟通，引导实施连片改造；不能证实原告在该租赁土地上建盖酒店经营的合同目的不能实现，采信该证据能证实的上述事实。被告提交的证据2，原告和第三人均无异议，能证实被告的主张，予以采信。证据1，能证实被告与第三人弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组合作开发弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组集体老场院的协议内容；不能证实被告系善意取得，采信该证据能证实的上述事实。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2012年6月3日，被告与第三人弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组签订了合作开发协议，约定由被告对位于弥阳镇古城社区居民委员会大古城居民小组，面积2055.86平方米的土地进行开发利用，四至界限为：东至村民王保志和修理厂后墙，村民陈守恒、周应才、周应刚三户外墙皮；西至集体道路边；南至冉翁路绿化带边，村民王红保、张家富外墙皮；北至村民岳绍英、杨永贵外墙皮。2014年6月18日，弥勒市弥阳镇古城社区居民委员会出具证明，同意被告转让该地块给原告开发利用。2014年7月27日，原告向被告支付土地转让费280000元。2014年7月30日，被告与原告签订土地租赁协议书，约定了租赁土地的基本情况、用途、租赁期限、租金、租金的给付方式、其他约定事项、违约责任等。合同签订后，原告聘请苏州六度设计研究院有限公司云南分公司设计弥勒汇都，开支设计费108000元。后原告将相关材料上报弥勒市城乡规划建设委员会审核，弥勒市城乡规划建设委员会于2015年9月8日会议决定：同意该块规划开发，但项目用地必须调整为国有建设用地，并严格按照规定办理土地手续；项目规划设计严格按照规划指标修改后上报审批。2016年5月10日，弥勒市城乡规划建设委员会的会议决定：不同意该项目规划方案，由弥阳镇负责与村集体沟通，引导实施连片改造。2016年5月10日后，原告将该租赁土地进行混泥土浇灌。现原告向人民法院提起诉讼，要求解决。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者转租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定有下列情形之一的，合同无效：违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告签订土地租赁协议书后，经第三人同意转租给原告开发，与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者转租用于非农业建设不符，故被告存在过错，双方签订的土地租赁协议书无效。合同签订后，被告将该片土地交由原告管理经营使用，原告自行聘请苏州六度设计研究院有限公司云南分公司设计弥勒汇都及开支相关设计费用，是其自行经营管理的行为，被告和第三人未参与也未干涉原告自主经营，因原告聘请苏州六度设计研究院有限公司云南分公司设计弥勒汇都的项目规划方案未能通过弥勒市城乡规划建设委员会规划许可，原告也就无法取得建设施工许可证等相应证件，原告也存在过错。现原告要求被告返还其土地转让费280000元，因原、被告自2014年7月30日签订土地租赁协议书后，原告使用了该宗土地，按照原、被告双方签订的租赁期限18年，至原告2016年6月15日起诉时已使用了685天即1.87年（685天÷365天），故对原告主张的土地转让费280000元，应扣减29088.89元（280000元÷18年×1.87年），本院支持被告返还原告土地转让费250911.11元。原告要求被告返还租金56250元及土地转让费280000元的同期贷款利息至实际返还之日至；要求被告承担因合同无法履行而给其造成的实际损失：设计费用108000元、场地建设费用169854元的上述诉讼请求，证据不充分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告王永才于判决生效后十五日内一次性返还原告杨锦涛土地转让费250911.11元，并由原告杨锦涛退还向被告王永才转租的土地（四至界限为：东至村民王保志和修理厂后墙，村民陈守恒、周应才、周应刚三户外墙皮；西至集体道路边；南至冉翁路绿化带边，村民王红保、张家富外墙皮；北至村民岳绍英、杨永贵外墙皮）。二、驳回原告杨锦涛的其他诉讼请求。案件受理费9942元，由原告杨锦涛负担4062元，由被告王永才负担5880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  赵学磊审判员  李继华审判员  王树荣二〇一六年十一月四日书记员  杨思娟