江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3652号上诉人（原审被告）：谢海涛，男，1975年10月29日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：黄清，江苏行真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏科俐文生物工程有限公司，住所地在盐城市盐都新区开发路28号。法定代表人：毛海兵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。上诉人谢海涛因与被上诉人江苏科俐文生物工程有限公司（以下简称科俐文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2021）苏0903民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢海涛上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回科俐文公司的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由科俐文公司承担。事实和理由：1.一审法院及生效法律文书均以案外人陈某升与科俐文公司签订的租赁协议内容约束谢海涛无事实和法律依据，谢海涛与科俐文公司形成新的租赁关系。2.2017年9月底至2018年5月31日期间，谢海涛并未实际使用案涉房屋的场地，且科俐文公司对此存在重大过错。科俐文公司于2017年8月2日向谢海涛发出通知，要求谢海涛搬离租赁房屋，谢海涛便立即在盐城经济开发区重新租赁厂房经营，停止使用了案涉房屋和场地。因双方关于拆迁补偿事宜一直未能协商，所以谢海涛派人守住了租赁场地的资产，直至2018年5月才完全离开租赁场地。科俐文公司与当地街道办事处达成房屋搬迁补偿协议的基础是科俐文公司占有的土地和地上建筑物等设施设备，其中理应包含谢海涛的相应资产，即谢海涛投入的资产也获得了政府的拆迁补偿。然而，科俐文公司始终以“综合地价”来混淆视听，否认拆迁补偿款中包含谢海涛的资产，继而强行要求谢海涛搬离，无任何经济补偿，非法剥夺谢海涛的资产所有权。故科俐文公司一直拒绝支付本属于谢海涛的拆迁补偿款存在重大的过错。3.科俐文公司提起本案诉讼所依据的生效法律文书谢海涛已经申请再审，科俐文公司撤诉后重新起诉有悖常理。科俐文公司辩称，一审法院判决适用法律正确，认定事实清楚，应当维持。一审判决已经充分考虑到案涉房屋被纳入拆迁的事实，在谢海涛实际占用的情况下仅判决支持了部分租金。1.案涉租赁合同关系适用于谢海涛，（2019）苏0903民初6611民事判决书中得到认定。本案的客观事实是2013年6月28日陈某升以盐城豪派名义租赁房屋，其租赁后一直与谢海涛一起经营，2016年陈某升与谢海涛办理了豪派门窗有限公司，并且一直租赁到2017年，在2017年2月份陈某升与谢海涛签订股权转让协议，将陈某升持有的50%股权全部转让给谢海涛，由谢海涛独家独资经营，在2017年5月26日办理了工商变更登记，陈某升退出经营后，谢海涛一直以科轩滑动门的名义经营到案涉房屋被纳入拆迁，期间谢海涛以个人名义在2017年7、8、9月分别缴纳租金，在2017年8、9、10月支付案涉房屋的电费，而且本案在2019年盐都法院作出的生效文书中，谢海涛并未就租赁合同关系向中院提起上诉，表明其认可一审法院对租赁关系的认定。2.2017年9月-2018年5月31日，谢海涛实际占用案涉房屋是客观事实，也是其自认的事实。3.本案是经过中院终审驳回了谢海涛的全部诉讼请求，至于其是否提起再审不影响本案生效法律文书的认定，科俐文公司基于法院审查的客观事实要求谢海涛支付占用期间的损失也不以再审结果为依据。科俐文公司在本案发回重审的一审中撤回反诉目的是基于同一法律关系，便于法院就拆迁补偿纠纷进行审查，并不代表科俐文公司放弃主张自己的权利。科俐文公司向一审法院起诉请求：1.判令谢海涛支付从2017年9月至2018年5月31日占用期间的租金损失282000元（以年租金423000元标准计算8个月）；2.判令谢海涛承担水电费10000元；3、判令谢海涛承担因拒绝腾让并交还租赁物导致科俐文公司未能及时领取补偿款1112万元所产生的损失283513元（以剩余未能及时领取的补偿款1812万元扣除700万元的税款后，从2017年11月1日起至2018年5月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定的事实：谢海涛诉科俐文公司房屋租赁合同纠纷一案，要求科俐文公司支付拆迁补偿款等损失，一审法院作出（2018）苏0903民初4802号民事判决书，判决科俐文公司支付谢海涛部分损失。后科俐文公司不服该判决向盐城市中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2019年7月26日作出（2019）苏09民终866号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。一审法院经重审后作出（2019）苏0903民初6611号民事判决，判决驳回谢海涛的诉讼请求。谢海涛不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，该院于2020年12月3日作出（2019）苏09民终4327号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据上述生效法律文书可以确定，2013年6月28日，陈某升以盐城市豪派门业的名义（乙方）与科俐文公司（甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方位于盐城市盐渎西路18号南厂区最南边一幢厂房和东边的12间平房，租赁期限自承租日起至因政府规划拆迁时止，租金为390000元/年，物管费为16000元/年，合计406000元，时间自2013年7月1日至2014年6月30日止，租金在签字生效后5日内一次性支付，以后每年的租金以此为标准，在上述对应时间（即每年租赁之日起第一个月上旬）一次性支付当年租赁费用，水电费按实收取；租赁期间，如遇政府拆迁，甲方应提前两个月通知，乙方应无条件服从并做好搬迁工作，自乙方搬迁之日起，双方协议提前终止，甲方退还未到期的租金，并免收从乙方搬迁之日起以前的2个月房租，乙方的简易改建等能够搬走的由乙方搬走，不能搬走的甲方不承担补偿责任；乙方须按时支付租金及其他各项管理费用，否则应向甲方支付违约金，违约金标准按所欠金额的日千分之三计算，拖欠费用达三个月，甲方有权解除协议，并追究违约责任，等其他内容。协议签订后，双方按约履行。2017年6月30日之前的租金、物管费等费用由陈某升支付。2016年8月，陈某升与谢海涛各持股50%创立盐城市豪派门窗有限公司，经营“铝合金门窗及木制品生产、加工、销售”业务，2017年2月16日，陈某升与谢海涛签订股权转让协议书，约定，陈某升将其持有的50%股权转让给谢海涛。2017年5月26日，双方办理了变更登记手续，由谢海涛独资。后陈某升退出经营，谢海涛以“科轩滑动门”名义在陈某升承租的厂房内经营，2017年7月2日，谢海涛向某文公司支付2017年7月、8月、9月三个月的租金106000元，科俐文公司出具收款收据，载明交款单位为“科轩滑动门”。2017年8月3日、9月1日、10月26日，谢海涛分别向某文公司支付电费6783元、6915元、9018元，科俐文公司分别出具收款收据，载明交款单位为“科轩滑动门”。2017年7月23日，科俐文公司与盐城市盐都区人民政府盐渎街道办事处签订《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》，并于2017年8月2日向科轩滑动门、谢海涛发出通知，主要内容为：接政府有关部门通知，决定对南厂区范围内的所有建筑物予以拆迁，并要在今年内十月底前全部清场，贵方租用的房屋不再继续租用，请接到通知后，配合有关搬迁事宜，并按照双方原签订的租赁协议执行，如不按时搬迁，责任自负。后谢海涛因拆迁补偿事宜与科俐文公司产生争议，并向一审法院提起诉讼，一审法院判决驳回谢海涛的诉讼请求。谢海涛不服该判决上诉至盐城市中级人法院，该院判决驳回上诉、维持原判。现科俐文公司认为谢海涛未能按照通知搬迁并继续占用厂区给其公司造成损失为由诉至一审法院。一审另查明，双方一致认可年租金标准为423000元，谢海涛称其于2018年5月底实际搬离，科俐文公司称案涉房屋实际拆除时间为2018年8月。一审法院针对科俐文公司的各项诉讼请求，作如下分析：关于科俐文公司主张的2017年9月至2018年5月31日期间的租金占用损失282000元（以年租金423000元标准计算8个月）。根据生效法律文书，谢海涛应当受案涉租赁协议的约束，租赁协议约定，租赁期间如遇政府拆迁，出租方应提前两个月通知，承租方应无条件服从并做好搬迁工作，自承租方搬迁之日起，双方协议提前终止，出租方退还未到期的租金，并免收从承租方搬迁之日起以前的2个月房租。本案中，科俐文公司遇政府拆迁并于2017年8月2日向谢海涛发出通知，要求谢海涛在2017年10月底前全部清场，但谢海涛直至2018年5月底前才搬离，故科俐文公司要求谢海涛承担房屋占用损失应予支持，但考虑到遇政府拆迁后房屋使用的客观情况，相关标准一审法院酌情按照租赁协议约定的租金标准八折予以计算。但根据案涉协议约定，提前终止合同的，应当免收2个月的房租，故本院对该项请求予以支持6个月占用费计169200元。关于科俐文公司主张的占用期间水电费10000元，因未能提供证据证明，谢海涛又不予认可，不予支持。关于科俐文公司主张的因谢海涛拒绝腾让并交还租赁物导致未能及时领取补偿款1112万元所产生的损失283513元。本案中，谢海涛于2018年5月底搬离，但该厂区直至2018年8月才拆迁，案涉科俐文公司厂房中还有其他承租人通过诉讼处理相关拆迁纠纷，故科俐文公司并不能证明其未能领取补偿款完全系谢海涛的原因，另科俐文公司也不能明确即使谢海涛搬离其公司何时能领取补偿款，故对该请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、谢海涛于判决生效之日起十日内支付科俐文公司租金占用损失169200元。二、驳回科俐文公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9556元，减半收取4778元，由科俐文公司负担1500元，谢海涛负担3278元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，陈某升租赁科俐文公司的场地和房屋经营使用，双方签订的厂房租赁协议系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。租赁期间陈某升与谢海涛合伙开办企业经营，后陈某升又将股权转让给谢海涛，由谢海涛一人经营使用案涉房屋。谢海涛未与科俐文公司重新签订租赁合同，但因其使用案涉场地及房屋系由陈某升承租，且在陈某升退出经营后，谢海涛直接向某文公司交纳了租金、水电费，科俐文公司亦予以接受，据此，能够说明科俐文公司与谢海涛以自己的行为表明双方一致认可陈某升与科俐文公司之间的租赁协议由谢海涛继续履行，故谢海涛应受陈某升与科俐文公司之间的租赁协议的约束。上述事实也已经生效法律文书予以了确认。科俐文公司遇政府拆迁并于2017年8月2日向谢海涛发出通知，要求谢海涛在2017年10月底前全部清场，但谢海涛直至2018年5月底前才搬离，故科俐文公司要求谢海涛承担其房屋占用期间的占用费损失应予支持。谢海涛对其在2017年9月底至2018年5月31日期间实际占有案涉房屋和场地的事实并无异议，只是认为在此期间其是派看守租赁场地的资产，并未实际使用案涉房屋的场地，且科俐文公司对此存在重大过错。对此，本院认为，租赁协议约定，租赁期间如遇政府拆迁，出租方应提前两个月通知，承租方应无条件服从并做好搬迁工作。本案中，科俐文公司已于2017年8月2日向谢海涛发出通知，要求谢海涛搬离租赁房屋，谢海涛无故继续占有案涉房屋和场地没有事实依据和法律依据，其是否实际使用并不影响其向出租人支付占用期间租赁费用的责任。且一审法院已考虑到遇政府拆迁后房屋使用的客观情况，相关标准酌情按照租赁协议约定的租金标准八折予以计算，并根据案涉协议约定，提前终止合同的，免收2个月的房租。综上，谢海涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9556元，由上诉人谢海涛负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月九日书记员  郁婷婷