北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9822号上诉人（原审被告）：百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：聂晓杰，北京市青山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃东华资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷62号5层。法定代表人：郑殿喜，总经理。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。上诉人百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司（以下简称百纳大通公司）因与被上诉人甘肃东华资产管理有限公司（以下简称甘肃东华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人百纳大通公司之委托诉讼代理人聂晓杰、被上诉人甘肃东华公司之委托诉讼代理人刘鑫、那朝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百纳大通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审，判令甘肃东华公司承担诉讼费。事实与理由：一、关于押金500000元，一审判决是错误的。1.双方在所签《房屋租赁合同》第五条第三款对押金数额、用途、退还条件是有明确约定的；该合同第十二条第二款还约定，甘肃东华公司中途退租，应向我公司支付免租期的房租作为违约金，同时将押金转化为违约金不予退还。一审判决确认该合同的效力，也认定甘肃东华公司无合同解除权，即已判定甘肃东华公司属于违约解除合同，故甘肃东华公司理应承担合同约定的违约责任。2.甘肃东华公司在双方签约不到半年时间，就没有如期支付第二期租金1000000元。按照合同第五条第二款、第三款约定，其除应承担滞纳金外，我公司还有权解除合同。针对甘肃东华公司逾期支付租金的行为，我公司分别于2019年12月20日、23日及30日连续进行了3次催交，甘肃东华公司于2019年12月27日支付500000元租金，于2020年1月16日支付200000元租金，于2020年2月28日支付300000元租金，累计产生滞纳金154500元，而甘肃东华公司实际仅向我公司支付滞纳金40000元。我公司作为守约方，在甘肃东华公司逾期支付期间内，为了合同的履行表达了最大的善意和包容，承担着由此造成的损失，在此情况下，甘肃东华公司还是决定解除合同，我公司的合法权益理应得到保护，甘肃东华公司理应承担违约责任。3.我公司用于出租的房屋，系从“二房东”处承租而来，在甘肃东华公司提前解除合同的情况下，房屋处于空置状态，我公司仍需向“二房东”支付租金，双方约定的押金相当于3个月租金，房屋租赁行业中，有押金转为违约金的惯例。在甘肃东华公司违约的情况下，我公司需自讨腰包向“二房东”支付租金，势必会造成守约的我公司利益受损。4.即便需要退还押金，也应在结清各项费用后将尾款退还。甘肃东华公司违约解除合同，应向我公司支付免租期1个月的租金，如要退还租金，也应将该款从押金中扣除后再行退还。二、关于租金和物业费减免问题，一审法院认定事实错误。减免租金和物业费是甘肃东华公司提出的，我公司从保证合同持续平稳履行、共度难关的角度考虑，在2020年5月27日有条件地同意减免半个月的租金及物业费。甘肃东华公司要想享受减免优惠，需要按照合同约定如期履行付款义务，且之后发生任何违约行为，导致合同无法履行，则不再享受上述减免政策，并按照约定标准补足租金和物业费的差额。2020年6月19日，甘肃东华公司再次逾期支付第二年免租期的物业费，并于2020年7月2日直接向我公司出具《终止租赁合同告知书》，提出终止合同。后于7月6日出具《关于六里桥店退租方案》，明确告知解除合同、于2020年7月20日交还房屋。而后，甘肃东华公司于7月27日将所租房屋交还我公司，我公司被迫同意解除合同。因此，甘肃东华公司不应再享受减免半个月租金、物业费的优惠。三、物品损失费应从甘肃东华公司应当承担的免租期租金、迟延交付房屋期间的占有使用费等款项中折抵，我公司无需向其再行支付物品损失费。甘肃东华公司辩称，同意一审判决，不同意百纳大通公司的上诉请求。我公司因为疫情原因陷入经营困难，无法履行合同，但是我公司全额支付了第一年租金，不应当承担任何违约责任。百纳大通公司已经同意减免租金和物业费，我公司应当享受减免政策。百纳大通公司认为我公司违约，将押金转化为违约金，同时不同意我公司享受租金的减免，这样的违约责任显然超过其实际损失，显失公平。甘肃东华公司向一审法院起诉请求：1.判令百纳大通公司向我公司退还租赁押金（保证金）500000元并支付利息（自2020年12月8日至实际付清之日止的利息，按4.35%/年计算）；2.判令百纳大通公司向我公司退还多支付的租金123333元并支付利息损失（自2020年12月8日至实际付清之日止的利息，按4.35%/年计算）；3.判令百纳大通公司向我公司赔偿租赁房屋内物品损失共计145480元；4.律师费31000元由百纳大通公司承担；5.判令百纳大通公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月5日，百纳大通公司（甲方）与甘肃东华公司（乙方）签订《定金协议》，约定甲方已收到乙方支付的400000元，此款视为乙方承租甲方05号商铺的定金。经双方友好协商达成如下承租内容：1.乙方房屋承租年限：2019年至2029年9月9日（具体起租日期以合同为准）；2.乙方付款方式为半年付；3.乙方免租期为2个月（首年及次年各1个月）；4.甲乙双方约定递增方式为每两年递增5%；5.签约单价为7.8元/平米/天；6.自甲乙双方签订房屋租赁合同后，该笔定金自动转为租赁合同中约定的部分房租保证金，保证金不足部分应按合同约定支付。当日，甘肃东华公司向百纳大通公司支付400000元。2019年7月15日，百纳大通公司（出租方、甲方）与甘肃东华公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区西三环南路乙六号，位置为一层北侧，建筑面积为700平方米（以下简称涉案房屋）；租赁期为10年，自2019年7月20日起至2029年9月9日止，免租期为首年2019年7月20日至2019年8月20日止，次年2020年7月20日至2020年8月19日止（免租期内照常交纳物业管理费，收费标准按每平方米每日人民币1元进行计算）；免租期物业管理费共计人民币42583.34元；每月租金为166666.67元（含1元每平方米每日物业管理费），年租金总额为2000000元（含1元每平米每日物业管理费）；房屋租金支付方式为半年付，续付费应在期满前30日付清，如乙方逾期未付，每超过1日须交纳应付款0.5%的滞纳金，在甲方催讨15日未果的情况下，甲方有权收回房屋，并追究违约责任（甲乙双方另有约定的除外）；乙方同意支付500000元作为押金，此押金用于保证乙方能如实履行合同期限否则不予退还；合同期满在乙方付清水费，电费等情况下，搬离房屋后，甲方应依照有关条款将押金退还乙方，在合同有效期内押金不予调整。乙方违约责任：在租赁期内，乙方任何情况中途退租的，乙方应该向甲方支付免租期内的房租作为违约金，同时押金将转化为违约金不予退还，乙方如逾期支付租金，每逾期1日，乙方则须向甲方付逾期房租0.5%的滞纳金。免责条件：因不可抗力原因、国家政策调整致使本合同不能继续履行或造成的双方损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，百纳大通公司向甘肃东华公司交付了05号商铺（即涉案房屋）。甘肃东华公司于2019年7月18日给付百纳大通公司剩余押金100000元、半年租金833333元、免租期物业费21292元，共计954625元。2019年7月19日，甘肃东华公司给付百纳大通公司装修押金66600元。2019年12月23日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《告知书》，载明：贵司自2019年12月20日起至今日已经逾期交纳房屋租金4日，共计产生滞纳金20000元。特此敦促贵司于2019年12月24日内付清上述租金1000000元及滞纳金，否则我方将中断贵司租赁处的能源供应，包括但不限于停水、停电。因能源中断所带来的损害，贵司自行承担。2019年12月27日，甘肃东华公司向百纳大通公司支付500000元。2019年12月30日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《告知函》，载明：我司于今日收到贵司转入所属期为2020年1月20日至2020年7月19日的部分房屋租金500000元。自2019年12月20日至2019年12月27日逾期8日，共计产生滞纳金40000元。因贵司资金周转困难。特同意贵司的申请，应交付的剩余房屋租金500000元及逾期滞纳金40000元，于2020年1月19日前转至我司账户。如未能按上述时限交清应付款项，依据合同，将视贵司单方违约，予以清退并追究相应的法律责任。甘肃东华公司于2020年1月16日向百纳大通公司支付240000元，于2020年2月28日支付百纳大通公司300000元。2020年5月19日，百纳大通公司向甘肃东华公司出具《租金缴纳通知书》，载明：按照我公司与贵公司所签订的《房屋租赁合同》及有关约定。贵司应于2020年6月19日内向我司交纳2020年7月20日至2020年8月19日免租期物业费共计21291.67元，请准时交纳，以免产生不必要的滞纳金。2020年5月27日，百纳大通公司向甘肃东华公司发送《关于甘肃东华资产管理有限公司来函回复》，载明：贵司于2020年5月21日发来的来函，我司已于2020年5月25日确认收到。现根据贵司急切的要求，我司经过慎重考虑在自身承受范围内，为表示我司在疫情期间对贵司的帮助与扶持，且在无上级单位的扶持政策下给予贵司下述扶持：一、尽我司之所能给予贵司半个月租金及物业费的减免。贵司需按照《房屋租赁合同》如期付款。二、贵司接受本函所述的减免政策，应按照双方签署的《房屋租赁合同》履行义务；若在今后履行合同过程中，贵司发生任何违约行为，导致合同无法正常履行从而终止的，则贵方不再享受上述减免政策，应按照正常租金及物业费金额予以补足差额。三、疫情期间我司一直本着尽心尽责的态度，维护大厦整体运营及安全检查等工作从未松懈，同时我司也面临着与贵司相同的处境，我们不光要对全体商户负责还要向上级单位负责，在经我司认真核算后，确实无力满足关于贵司提出延期支付一事。四、减免政策只享受一次，如贵司愿意与我司共同等待上级单位的减免政策，需书面告知我司，同时依照《房屋租赁合同》按时交付各款项以保证合同的顺利履行，避免滞纳金的产生，或其他严重后果。2020年7月2日，甘肃东华公司向百纳大通公司出具《终止租赁合同告知书》，载明：我公司拟与贵公司终止《房屋租赁合同》，具体内容如下：…二、自2020年1月开始，新冠疫情的迅速发展严重影响餐饮业，我公司租赁房屋一直未能得到使用，使我公司经营严重亏损至今，本打算自新冠疫情有所好转后继续经营，但至2020年6月时，北京地区的疫情发生了二轮爆发，导致我公司租赁房屋至今仍无法正常使用，面临继续亏损的现实。三、过去的半年中我公司面临高额的物业管理费及房屋租金，且在前期《房屋租赁合同》订立后，我公司积极组织开展经营活动，支付房租1873333.33元，物业费21291.67元，花费装修、消防工程及空调安装费共计705491.12元，支付房屋押金及装修押金556000元，为新店面的经营投入资金人力，做了大量准备工作。现因疫情影响我公司已严重亏损，无力继续承担房租及物业费。四、根据双方签订的《房屋租赁合同》第13.1条规定：“因不可抗力原因、国家政策调整致使本合同不能继续履行或造成的双方损失，甲、乙双方互不承担责任。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。我公司订立《房屋租赁合同》的目的在于租赁贵公司房屋经营餐饮。但因新冠疫情这一不可抗力的影响，导致我公司至今无法营业。我公司租赁房屋一直未能正常使用，订立合同的目的已然不能实现。且导致我公司严重亏损。现依照双方在《房屋租赁合同》中的约定，终止《房屋租赁合同》。房屋的后续交接整理工作及终止《房屋租赁合同》后房屋租赁费、物业费及其押金等由双方协商后进行结算。五、为降低双方的损失，我公司声明，贵公司现可以继续为《房屋租赁合同》中约定房屋招租，以防止损失扩大。2020年7月6日，甘肃东华公司向百纳大通公司出具《关于六里桥店退租方案》，载明：因疫情等不可抗力因素导致我司无法继续经营，我公司将解除与贵公司的房屋租赁合同，具体方案如下：一、我公司在2020年7月20日前将房屋交还与贵公司。二、室内墙体、地、顶现状不动。三、室内隶属我公司可移动物品自行搬离。2020年7月27日，甘肃东华公司将05号商铺（即涉案房屋）返还给百纳大通公司。一审审理中，百纳大通公司主张甘肃东华公司提前解除合同应属违约。甘肃东华公司主张因新冠疫情影响，北京市分别于2020年1月24日及2020年6月启动突发公共卫生事件应急一级响应机制及二级响应机制，对餐饮重点管控，导致该公司无力经营而提前解除合同，该行为不属违约。经询问，百纳大通公司认可涉案房屋内仍留有甘肃东华公司的物品，且上述物品均已由百纳大通公司保留使用；双方均认可甘肃东华公司物品损失金额为100000元。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，百纳大通公司与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按前述合同行使权利、履行义务。因双方签订的合同期限为10年，该租赁合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故甘肃东华公司无权解除合同。庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，甘肃东华公司应交纳2020年1月20日至2020年7月19日租金及物业费共计1000000元，合同履行过程中，百纳大通公司同意减免部分费用，甘肃东华公司在合同解除后至交还房屋期间应承担房屋占有使用费，且综合本案证据，可以认定甘肃东华公司于2020年1月16日给付的240000元中40000元系滞纳金，法院综合计算后，确定百纳大通公司应返还甘肃东华公司租金38888.92元。甘肃东华公司承租涉案房屋系用于经营餐饮，基于北京市政府采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，势必对甘肃东华公司使用房屋或者业务开展造成影响，故法院基于公平原则对违约金酌情予以调整，并在押金中予以扣除。甘肃东华公司要求百纳大通公司给付押金及租金的利息，并承担其律师费，于法无据，法院不予支持。百纳大通公司认可涉案房屋内仍留有甘肃东华公司的物品，且上述物品均已由其保留使用，故其应赔偿甘肃东华公司相应的物品损失，双方均认可物品损失金额为100000元，法院对此不持异议。据此，一审法院判决：一、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于判决生效之日起7日内退还甘肃东华资产管理有限公司押金（保证金）400000元；二、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于判决生效之日起7日内退还甘肃东华资产管理有限公司租金38888.92元；三、百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于判决生效之日起7日内赔偿甘肃东华资产管理有限公司物品损失100000元；四、驳回甘肃东华资产管理有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，北京市丰台区西三环南路乙六号即为05号商铺；甘肃东华公司已将租金交纳至2020年7月19日。百纳大通公司认可一审判决确定的物品损失金额100000元，但认为应当从其扣除的押金中折抵。百纳大通公司对一审判决中认定的2020年1月16日支付的240000中有40000元是滞纳金无异议，甘肃东华公司虽对此持有异议，但表示其并未上诉。本院认为，百纳大通公司对一审判决其赔偿甘肃东华公司财产损失10000元并无异议，仅提出应从与其应扣除的押金中折抵，此主张仅系对执行方式的意见，故本院认为双方当事人对于一审判决第三项均认可。同时，一审判决认定双方所签《房屋租赁合同》系因甘肃东华公司违约而解除，甘肃东华公司并未上诉，视为其对一审判决认可；百纳大通公司上诉仅涉及合同解除后善后事宜处理问题，故本院对一审判决认定的上述合同解除原因不持异议，也不再进行赘述。下面仅就双方争议的问题进行分析认定。关于双方争议的押金退还金额问题。双方在合同中约定的押金是为了保证甘肃东华公司履行合同，甘肃东华公司违约导致合同提前解除，百纳大通公司可以不退还押金。虽然合同期内遭遇疫情，但正如一审法院指出的，双方签订的合同期限为10年，该租赁合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故甘肃东华公司无权解除合同。现甘肃东华公司违约解除合同，由此造成因疫情因素对房地产租赁市场的不利影响均由百纳大通公司承担，一审判决判令百纳大通公司退还400000元押金，相当于仅确认甘肃东华公司承担了不足1个月租金的违约金，明显对守约方百纳大通公司不公，本院对此予以调整，综合考虑甘肃东华公司的违约责任、百纳大通公司的损失等本案实际情况，酌情确定百纳大通公司应当退还的押金数额。关于甘肃东华公司主张退还的租金，是指其已经实际支付，但百纳大通公司曾同意减免的疫情期间的租金。百纳大通公司提出其出于促进双方继续履行合同的目的，同意减免半个月租金及物业费，并附加了条件，即甘肃东华公司发生任何违约行为，导致合同无法正常履行从而终止的，则不再享受减免政策，应按照正常租金及物业费金额予以补足差额。不可否认，疫情对甘肃东华公司利用涉案房屋经营餐饮确实有较大影响，以致甘肃东华公司为自身考虑最终还是提出解除合同。故本院认为百纳大通公司虽是出于促进双方继续履行合同的目的同意减免半个月租金，因甘肃东华公司已提前支付了2020年7月19日前的租金，减免半个月租金，相当于甘肃东华公司还是承担了2020年疫情期间的绝大部分租金，而减免租金也符合政府对于疫情期间房屋租赁市场指导意见中倡导的风险共担、共度难关的原则。而且，本院也已经调整了甘肃东华公司应当承担的违约责任，故不宜再调整疫情期间百纳大通公司同意减免的租金数额，本院对百纳大通公司此项请求实难支持。综上所述，百纳大通公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6521号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6521号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6521号民事判决第一项为：百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起7日内退还甘肃东华资产管理有限公司押金（保证金）250000元；四、驳回甘肃东华资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5941元，由甘肃东华资产管理有限公司负担3090元（已交纳），由百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司负担2851元（于本判决生效之日起7日内交纳），二审案件受理费9188元，由百纳大通国际进出口贸易（北京）有限公司负担6631元（已交纳），由甘肃东华资产管理有限公司负担2557元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 王军华二〇二一年七月二十日书记员 刘 荧