河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6903号上诉人(原审原告)：河南银湾商业管理有限公司，住所地，河南省郑州市二七区嵩山南路190号院1,2号楼3层。统一社会信用代码：91410103MA47APRX50法定代表人：刘景华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李书辉、胡磊，河南英泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯子棣，男，1986年11月24日出生，汉族，户籍所在地：河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：郝延伟，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人河南银湾商业管理有限公司因与被上诉人侯子棣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。河南银湾商业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付租金、管理费共计158901元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人应支付的租金应当以双方签订的合同及协议为依据，一审法院将上诉人发出的通知书所显示的日期作为认定为被上诉人欠缴租金的起始日期属于事实认定错误；2、一审法院酌定减免两个月租金及管理费不当。侯子棣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。河南银湾商业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付租金、管理费等费用共计207607元(前述金额为截至2020年12月25日被告拖欠的费用金额)；二、请求法院依法判令被告向原告支付违约金214543元(违约金自费用拖欠之日起按照拖欠金额的日千分之五计算至被告实际履行之日，暂计算至2020年12月25日)；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，原告河南银湾商业管理有限公司与被告侯子棣签订《商铺租赁合同》(合同编号为JHLZL-2018-3F-A3012)和《商业管理服务协议》(合同编号为JHLGL-2018-3F-A3012)，双方约定由原告将位于河南省郑州市××路与××路交叉口金河里项目三层A3012号的商铺出租给被告经营使用，商铺建筑面积566.2平方米，租赁期限自2018年8月17日起至2023年8月16日止，用于经营教育咨询服务；租金每月8493元(第四年起租金递增6%)；租金支付方式：每6个月为一个支付期，先付后用，在上一期租金到期之日的20日前一次性足额支付下一期租金；逾期未交租金的，每逾期1日，按照拖欠金额的0.5%支付滞纳金，逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；履约保证金56620元；合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订一份《商业管理服务协议》，约定在租赁期限内，被告需向原告按照每月19817元的标准支付运营管理费，按约定递增；水费6.5元/吨。原告曾向被告发出通知，要求被告缴纳2020年8月17日至2021年2月16日的租金及管理费169860元。本院（2021）豫0103民初2398号民事判决书查明，2020年初受新冠肺炎疫情影响，原、被告所在商场金河里购物中心于2020年1月27日起闭店，至2020年2月22日商场恢复营业，每天10：00-17：00。2020年3月起，商场逐步恢复至正常营业。2020年5月22日，郑州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发公告，公告要求特殊教育学校在5月25日以后，符合常态化防控要求的可陆续开学。另查明，原告银湾公司自2019年9月4日起从案外人河南兰德置业有限公司（简称兰德公司）承租案涉商场，因拖欠租金，兰德公司于2020年12月4日张贴租赁合同解除公告，即日起收回该商场的经营、管理及与租赁相关的一切权利。2020年12月11日，银湾公司发布经营公告，声明其与兰德公司的纠纷由两公司协商解决，银湾公司与商户的租赁合同正常履行，对欠租商户租金收取至2020年11月30日，后续租金另行洽谈，即日恢复供水供电及物业服务，所附约谈商户中包括被告商铺。原告称兰德公司自2020年12月25日起接管该商场。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。被告租赁原告商铺，应当按照合同约定缴纳各项费用。因原被告均未提交交费凭证，本院参照原告向被告发出通知确定被告未缴纳2020年8月17日之后的租金。在合同租赁期内，因原告与原房东河南兰德置业有限公司租赁合同的纠纷，导致兰德公司于2020年12月4日宣布解除合同，收回管理权，故本案合同已不具备继续履行的条件。本院依法认定双方合同于2020年12月4日予以解除。参照同类案件的处理结果，本院酌定原告减免被告2个月的租金。2020年8月17日至12月4日按照3个半月计算，期间的租金、管理费等共计99085元，减免2个月计56620元，被告仍需支付42465元。原告关于违约金的主张，因违约系受疫情影响，故对原告违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告侯子棣于本判决生效之日起十日内向原告河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费、空调使用费等共计42465元；二、驳回原告河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据上诉人河南银湾商业管理有限公司与被上诉人候子棣签订的《租赁合同》及《商业管理服务协议》可知，2018年8月17日至2021年8月16日，案涉房屋的租金为8493元/月，商业运营管理费为19817元/月。本案中，上诉人河南银湾商业管理有限公司诉讼请求第一项为“请求法院依法判令被告向原告支付租金、管理费等费用共计207607元”，一审庭审中，上诉人在庭审调查阶段明确诉讼请求第一项构成，即“2020年2月17日至2020年8月16日的租金，认可已缴84930元，欠缴84930元，2020年8月17日之后的租金被上诉人未缴纳。”被上诉人称租金已缴纳至2020年8月16日，但并未提交充分证据予以证明，其在二审中提交委托收款授权书，拟证明其已经按照委托收款授权书内容将2020年2月17日至2020年8月16日期间的租金及管理费全部缴纳，但依据双方合同约定，该期间的租金及管理费金额共计应为169860元，被上诉人仅缴纳84930元，对剩余未缴纳的84930元，被上诉人不能提交证据证明双方就该部分达成一致意见免于缴纳，且上诉人对此不予认可，一审法院对该部分租金未予处理不当，本院予以纠正。对于免租期问题，一审法院参考同类案件酌定减免两个月租金并无不当。综上所述，河南银湾商业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2317号民事判决；二、被上诉人侯子棣于本判决生效之日起十日内向上诉人河南银湾商业管理有限公司支付租金、管理费、空调使用费等共计127395元；三、驳回上诉人河南银湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回上诉人河南银湾商业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3816元，由上诉人河南银湾商业管理有限公司负担3385元，由被上诉人侯子棣负担431元。二审案件受理费2629元，由上诉人河南银湾商业管理有限公司负担2107元，由被上诉人侯子棣负担528元。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二一年七月六日书记员 段亚欣