郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民再20号再审申请人（原审原告）：刘艳杰，女，1991年2月13日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人:丁幸兴，河南国银律师事务所律师。委托权限：特别授权。被申请人(原审被告):河南标点房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）祥盛街8号附1号2号楼21层209号。法定代表人:王余良，总经理。委托诉讼代理人:王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托权限：特别授权。原审第三人:河南金岱中岳置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区鼎瑞街12号4楼411。法定代表人：徐媛媛，董事长。委托诉讼代理人:张晓宁，男，1993年1月23日出生，汉族，住河南省偃师市顾县。系该公司员工，委托权限：特别授权。再审申请人刘艳杰与被申请人河南标点房地产营销策划有限公司（以下简称“标点公司”），原审第三人河南金岱中岳置业有限公司（以下简称“金岱公司”）不当得利纠纷一案，再审申请人刘艳杰不服本院作出的（2020）豫0191民初11583号民事判决书，向本院申请再审,本院于2020年12月5日作出（2020）豫0191民申190号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人刘艳杰及其委托诉讼代理人丁幸兴，被申请人标点公司的委托诉讼代理人王琼、第三人金岱公司的委托诉讼代理人张晓宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人刘艳杰再审称，一、原审法院认定事实不清,被申请人收取费用无事实和法律依据。1、本案是一起不当得利纠纷案件,被申请人到底该不该收取申请人的款项问题？申请人和被申请人之间没有任何民事上的法律关系,在原审中被申请人没有提供任何证据证明其为申请人提供了购房服务,仅是在申请人到达售楼处后,直接让申请人办理购房手续,申请人认为被申请人的员工就是第三人的员工,根本不知晓,也无法明知其是被申请人的工作人员,如果被申请人表明是第三方代理公司的身份,向申请人等购房者明示会缴纳费用,申请人也不会让被申请人划扣掉2万元的血汗钱。按照《商品房销售管理办法》第二十六条“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”和第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”同时,根据《郑州市商品房销售管理办法》第三十六条、三十八条,被申请人标点公司没有提供任何的证据证明为何收取申请人的款项,也没有表明其和第三人的关系,径行收取申请人的费用,无事实和法律依据。另第三人和被申请人针对中岳侧景湾项目的违规收费行为已经在2018年11月被郑州市住房保障和房地产管理局依据《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》豫建房管(2018)29号于2018年11月通报系违规收费行为,并责令予以返还。因此申请人已经缴纳了2万元的定购金,又缴钠了2万元的款项,系违规收费行为。原审法院认定事实错误,请求法院予以查明。2、原审中依据的2018年2月9日出具的《中岳俪景湾定购协议书)显示优惠后的总房款为1546453元,但是实际的合同信息备案总价是11530989元,与开发商在中岳俪景湾售楼部公示的待售价格是一致的(有4号楼楼盘价格表,显示4号楼1单元1007总价为1530989),因此,申请人购买的4号楼1单元1007房屋实际上并没有享受到优惠,第三人变相抬高价格后,变相让申请人缴纳20000元定购金后享受优惠,根据申请人原审提供的中国民生银行的个人对账单和新证据《浦发银行POS签购单》,交易对手均为河南金岱中岳置业有限公司,显示2018年2月9号12点34分41秒已经对《定购协议书》中约定的定购金进行缴纳。根据《商品房销售管理办法)第二十二条“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款:当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”我们保留对第三人收取该笔定购金实际并未享受优惠的法律责任追究。根据中国民生银行的个人对账单和POS签订单,显示12点28分52秒的交易信息,收款方为河南标点房地产营销策划有限公司,因此,2018年2月9日当天相同时间段,第三方已经交纳20000元的定购金,而被申请人又收取了20000元不知何种用途的款项,如此销售行为,违反诚实信用原则,更是破坏了房地产正常的交易秩序。二、原审法院适用法律不当。根据合同相对性原则,申请人和第三人是商品房买卖合同关系,《商品房买卖合同》和《中岳俪景湾定购协议书》涉及的法律关系主体也只是申请人和第三人,没有任何关于被申请人标点公司的关系,定购协议书只字未提被申请人标点公司的名字,按照《商品房销售管理办法》的规定,房地产中介服务机构即被申请人是应当向申请人出示第三人的委托书并且明示自己的地位,庭审中,第三人称和被申请人不存在合同关系,但是为什么被申请人要收取申请人的费用,事实和法律依据何在？原审中申请人提交的证据POS签购单能够充分证明被申请人已经收到20000元的购房款项,被申请人对申请人的证据无异议,对是否收到该笔款项模核两可,因此不是原审判决所说的申请人证据不足,承担不利的后果,相反,被申请人没有提供任何的证据证明其和第三人的关系,也没有提供任何证据和法律依据证明为什么要收取申请人的20000元款项,原审法院适用法律不当,应当根据合同的相对性原则和《商品房销售管理办法》、《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》法律规定依法判决。三、有新的证据证明原庭审中被申请人存在虚假说辞。购房后申请人发现20000元的费用交给了被申请人,开始自己的维权之路,多次找第三人、被申请人协商,但是一直不给予处理解决。庭审中被申请人没有提供任何的证据证明自己给予了申请人购房服务或者优惠,应当对自己的没有提供证据承担不利的后果,现申请人有新的证据证明申请人进行了维权,被申请人和第三人均推辞不予以解决,在原审庭审中,被申请人和第三人存在虚假说辞,关于该小区类似的案件,已经过本院进行审理,判决支持了购房者的诉讼请求,被申请人退还已经收取的20000元款项和利息,请求贵院明察,还申请人以公平,还房地产销售市场以净士。综上,原审法院依据违反合同相对性原则、违反《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》和《商品房销售管理办法》的定购协议书,也未提供为何收取申请人费用的证据和依据进行判决,未查明案件事实,同时原审法院仅依据《中华人民共和国民事诉讼法》程序法,未根据案件事实引用关于合同相对性原则和《商品房销售管理办法》等法律规定判案,适用法律不当,请求法院在查明案件事实、厘清案件当事人实际法律关系、确定双方证明责任的前提下,依法纠正原判,维护申请人的合法权益,给申请人一个合法、合理的裁判。综上，一审法院判决驳回申请人的诉讼请求是严重显失公正的，故申请再审。请求：1、依法撤销贵院作出的(2020)豫0191民初11583号民事判决书，并重新进行审理；2、诉讼费用由标点公司负担。被申请人标点公司辩称，原审中原告提供的收据能够证明其对支付款项额对象是知晓的，且也实际享受了相应的购房优惠，本案不属于不当得利，原告未收到任何损失。2、金水法院、高新法院、郑州中院已有类似案例，未支持原告的返还诉请，如本案判决原告胜诉，也不符合类案检索的规定，也会导致其他案件存在不确定性，浪费司法资源。第三人金岱公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告刘艳杰的原审诉讼请求为：1、请求被告标点公司返还原告20000元款项及利息，利息暂计至起诉之日为2298.47元（利息自2018年3月16日起至实际返还之日止,按照银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告标点公司承担。原审查明事实如下：2018年2月9日，原告刘艳杰（乙方）与金岱公司（甲方）签订《中岳·俪景湾定购协议书》一份，载明：定购房源为中岳·俪景湾4号楼1单元10层07号；建筑面积为112.78㎡；优惠前总房款为1586453元，优惠后总房款为1546453元。原告为取得房屋保留权，自愿向金岱公司缴纳意向房源定购金20000元。金岱公司在甲方处盖章确认，原告在乙方处签字捺印确认。2018年2月9日，POS签购单载明：商户名称为河南标点房地产营销策划有限公司，实付金额为20000元。被告标点公司向原告出具收据一份，载明：今收到刘艳杰20000元，系付中岳·俪景湾两万享四万。2018年3月16日，原告与金岱公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××3949）一份，载明：出卖人为河南金岱中岳置业有限公司；买受人为刘艳杰；原告购买位于管城××、××街4【幢】【座】1【单元】10【层】1007号房，户型为三室二厅。该商品房为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上34层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共112.78平方米，其中套内建筑面积80.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.56平方米。该商品房单价为每平方米13575元，总金额为1530989元整。付款方式及期限为：约定金额460989元，付款方式为现金，约定时间为2018年3月16日，交纳比例为30.11%；约定金额为1070000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.89%。2018年3月20日，金岱公司出具河南增值税普通发票一份，载明：购买方名称为刘艳杰；货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*俪景佳苑一期预收款；价税合计460989元。2018年7月9日，金岱公司出具河南增值税普通发票一份，载明：购买方名称为刘艳杰；货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*俪景佳苑一期4号楼1单元10层1007；价税合计1070000元。庭审中，金岱公司称与标点公司不存在合同关系，但标点公司针对有大量购房需求的个人或公司提供相应的团购购房优惠政策，通过定购协议可知，原告确实在购买房屋中享受了购房优惠。本院原审认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘艳杰称其购买涉案房屋时多给标点公司支付20000元属不当得利，但根据2018年2月9日签订的中岳·俪景湾定购协议书，刘艳杰支付标点公司20000元是为购房时享受优惠，且刘艳杰明知房屋总价款及认购涉案房屋时已进行优惠，收据已载明“两万享四万”，后刘艳杰与金岱公司签订商品房买卖合同，故刘艳杰要求标点公司返还其20000元及利息，证据不足，本院不予支持。原审判决结果为：驳回原告刘艳杰的诉讼请求。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，刘艳杰与金岱公司签订的《中岳·俪景湾订购协议书》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。刘艳杰与金岱公司签订的《中岳·俪景湾订购协议书》、《商品房买卖合同》显示涉案房屋的最终成交价为1530989元，证明刘艳杰在购房过程中已实际享受优惠，且金岱公司及标点公司均认可刘艳杰系标点公司推荐的享受团购优惠的客户，其向标点公司支付的2万元系用于参加购买中岳俪景湾房产的优惠活动的费用。现刘艳杰已成功购买中岳俪景湾房产并已享受优惠，故对其主张标点公司退还20000元款项及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院(2020)豫0191民初11583号民事判决。原审案件受理费357元，减半收取计179元，由刘艳杰负担。再审案件受理费357元，由刘艳杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  杨益岭人民陪审员  谭晨阳二〇二一年七月六日书 记 员  张露平