福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0103民初4301号 原告：：林铧，男，1959年5月22日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陆榕海、林魏静，福建海慈律师事务所律师。 被告：杨增惠，女，1946年10月19日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：福州爱楼房地产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西洪路396号一层，统一社会信用代码91350103671949487H。 法定代表人：郭军利。 原告林铧与被告杨增惠、福州爱楼房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林铧及其委托诉讼代理人陆榕海、林魏静到庭参加诉讼。被告杨增惠、福州爱楼房地产代理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林铧向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《房地产经纪合同》合法有效;2、请求判决被告一继续履行《房地产经济合同》，并依合同约定与原告共同办理公积金贷款手续;3、请求判决被告一交付讼争房屋;4、请求判决被告一办理讼争房屋的所有权过户登记手续;5、请求判决被告一继续办理讼争房屋国有土地使用权登记手续，并于办妥之日起十个工作日内变更登记至原告名下;6、请求判决被告一支付违约金5万元;7、请求判决被告二依合同约定履行房地产交易中介服务;8、请求判决本案的诉讼费、公告费、财产保全费等由被告一承担。事实与理由：2016年3月6日，杨增惠作为卖方（甲方）、林铧作为买方（乙方），双方签订了一份《房地产经纪合同》，约定甲方房产坐落于福州市台江区XX地块安置房XX单元；建筑面积46.79平方米；成交价格为680000元（甲方实收）；……中介服务范围中第六项服务是为乙方办理商业银行和公积金组合贷款手续；被告将其开发建设的位于福州市台江区出售给原告，该商品房的总价款为264128元。合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款158000元，但被告至今未将商品房买卖合同报备登记，更未向被告交付商品房。 被告鸿业公司辩称，一、本案不存在真实的商品房预售关系，案涉合同及发票上的印章均非被告真实公章，无法认定该合同签订及履行的真实性。（一）、案涉合同签订及履行的真实性均无法确认。1.案涉合同所盖印章并非被告工商备档的真实公章，真实性无法确认，被告已在举证期限内提出鉴定申请；2．案涉合同上的叶依光、官贤镶无权代表被告；3.根据福州市建设局《关于研究“XX大厦”遗留问题的会议纪要》的规定，“XX大厦”烂尾楼项目于2005年12月经规划部门重新审批规划调整后，被告未重新办理《商品房预售许可证》相关手续，不得以任何理由、任何方式销售XX大厦房产，而案涉合同签订日期为2006年3月10日，显然与上述规定相冲突，无法确认其真实性。（二）、本案款项的支付不符合商品房购房常理，真实性无法确认，原告应当承担举证不能的法律后果。1.案涉发票上的印章并非被告财务印章，真实性无法确认，该票据任何单位均可向税务部门购买，不能作为被告收到购房款的凭证；2.案涉合同签订时，被告仍为中方控股的企业，所有的购房款应当汇入被告账户，才能开具真实发票、办理购房的后续手续，但原告未提供转账凭证证明其已将款项汇入被告账户，不符合商品房购房常理，被告对案涉合同及款项支付均不知情；3.原告提供的转账凭证，金额与收款收据及案涉合同约定支付款项金额不符、时间不符，该转账凭证系原告与叶依光个人之间资金往来，不是收款收据项下款项。二、退一步说，即便认定案涉合同有效，原告的诉请也无法得到支持。1.被告名下“XX大厦”商品房预售许可现变更为商业及办公、停车及配套用房，已无住宅预售，原告诉请交付住宅于法无据；2.根据《建筑用地规划许可证》，被告名下XX大厦的规划设计已变更，案涉合同所载明房产的坐落、面积、方位等均已变更，案涉合同已事实上无法继续履行。三、叶依光、官贤镶存在伪造公章、伪造其它国家证件、挪用资金的行为，相关案件已移送经侦审查。如本案所涉公章、财务章系伪造或变造，则叶依光、官贤镶的行为已涉嫌刑事犯罪，本案应中止审理，移送公安机关处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的法庭质证意见及陈述，本院认定如下事实： 2006年3月10日，叶依光以被告鸿业公司的法定代表人的名义与原告林铧订立一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买由被告开发建设的福州鸿业中心大厦（该项目建设工程规划许可证号为榕规2005建字第00303号）18层1403单元房（即18层03单元房）；该商品房的用途为住宅，建筑面积为82.54平方米，单价为每平方米3200元，总价款为264128元；原告于签约当日支付158000元，待商品房买卖合同报备登记后3日内付至总价款的90%，余款待交房后结清；等等。该合同落款处“买受人”一栏中由原告签名，“出卖人”一栏中加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章，叶依光在出卖人的“法定代表人”一栏中签名。当日，原告将158000元款项转账支付给叶依光（原告当日共向叶依光转账支付款项241000元，其中包含原告的购房款158000元和案外人庄云飞向被告购买福州鸿业中心大厦17层11单元房的购房款83000元），并领取了一份加盖有“福州鸿业房地产有限公司D3501910021034发票专用章”的《福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据票据联》。 被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。 鸿业中心大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。 福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。 综上事实，本院认为，本案《商品房买卖合同》系叶依光以被告鸿业公司的法定代表人的名义于2006年3月10日同原告林铧订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房买卖合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，被告提出本案《商品房买卖合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除被告曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光签订本案《商品房买卖合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。 鸿业中心大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，被告鸿业公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2006年3月10日，原告林铧与被告订立《商品房买卖合同》，向被告预购鸿业中心大厦18层03单元房，该房的用途为住宅，被告按每层12单元销售，而此时被告并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，鸿业中心大厦规划用途于2013年间发生变更，将鸿业中心大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元。此次规划变更后，被告办理了鸿业中心大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的鸿业中心大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。原告与被告签订的《商品房买卖合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]144号专题会议纪要，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且福州市中级人民法院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对包括原告预订的商品房所在楼层即鸿业中心大厦18层全部房屋在内的82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》客观上已不可能。原告要求判令被告继续履行合同的诉请，本院不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决如下： 驳回原告林铧的诉讼请求。 案件受理费5482元，由原告林铧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 锐 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  曾依铨 二〇一六年十一月三十日 书 记 员  王雨桐 附本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。