吉林省白山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉06执异23号 案外人：郭兆芳，女，1958年8月25日生，汉族，无职业，住白山市天池花园一期2号楼2单元401室。 委托诉讼代理人：宋金龙，男，1981年5月18日生，汉族，无职业，住白山市天池花园一期2号楼2单元401室。 申请执行人：胡耀恩，男，1979年1月4日生，汉族，无职业，住吉林省通化县快大茂镇利民委八组。 委托诉讼代理人：孙成山，吉林升圆律师事务所律师。 被执行人：吉林省鹏润房地产开发有限公司。 法定代表人：王晓峰，董事长。 在本院执行申请执行人胡耀恩与被执行人吉林省鹏润房地产开发有限公司（以下简称鹏润房产公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人郭兆芳于2021年6月30日对本院执行位于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心F区000113（FM15）号门市房拍卖行为提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人郭兆芳称，郭兆芳于2006年10月31日购买了从长春市欣城房地产开发有限公司白山分公司开发国际金街F区FM14号（现房号FM15，测绘号F区000113）门市房，并于2007年10月8日接收房屋出租至今。郭兆芳是案涉房产实际所有人，法院不应对该房产进行拍卖。请求：中止对吉林省白山市中级人民法院（2020）吉06执恢24号之二执行裁定书中对案外人所有财产国际金街F区000113（FM15）号拍卖执行。 申请执行人胡耀恩称，一、申请执行人对争议房屋享有抵押权，申请执行人于2014年1月8日从中国东方资产管理公司长春办事处通过债权转让的方式受让中国东方资产管理公司长春办事处对鹏润公司的合法债权及相关从权利，包括本案争议房屋1FM15号门市房（详见抵押物清单），申请执行人基于受让债权行为对上述抵押物依法享有抵押权，并且经贵院（2014）白山民二初字第25号民事调解书确认。金街F区原计划建设18处门市，申请执行人对其中13处门市享有抵押权，并不包括案外人认购的1FM14号门市房。后因吉林鹏润房地产开发有限公司无力继续施工，工程无法竣工验收，无法办理房屋产权手续。白山市人民政府成立无籍房办公室，并委托白山市房产测绘中心对金街F区进行测绘，经测绘金街F区共有17处门市，对应的房号从FM1至FM19（没有申请执行人享有抵押权的FM04和异议人认购的FM14）。在执行过程中，白山市中级人民法院执行局依据测绘中心出具的楼盘表对应的门牌号对申请执行人享有抵押权门市进行处置。申请执行人享有抵押权共有13处门市，依据测绘中心出具的楼盘表现在仅为12处。 二、本案争议房屋测绘号为000113，对应的门牌号为FM15，并不是案外人认购的FM14号房屋，如果异议人认购的房屋是争议房屋，那么申请执行人享有抵押权的1FM15号又是哪处房屋，贵院执行局也并没有执行FM19号门市（测绘号000117）。故请求贵院统一执行尺度，以白山市房产测绘中心出具的楼盘表对应的门牌号为依据继续执行。 三、退一步讲，即使案外人购买的是1FM15号房屋，原债权人已办理了抵押登记，已善意取得了抵押权。申请人执行人基于受让债权对于该房屋也有优先受偿权并且经生效的调解书确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。且涉案争议房屋系营业用房，并非居住用房。案外人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，无权排除执行。 综上，请求贵院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，胡耀恩与鹏润房产公司债权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）白山民二初字第25号民事调解书，协议内容：一、吉林省鹏润房地产开发有限公司于调解协议书生效之日起2个月内，即2014年8月23日一次性向胡耀恩支付贷款本金1150万元，如果吉林省鹏润房地产开发有限公司按期还款，胡耀恩自愿放弃截止2013年10月15日的利息2761638.75元。二、如吉林省鹏润房地产开发有限公司在上述期限内未履行或未完全履行还款义务，胡耀恩有权于2014年8月23日起要求吉林省鹏润房地产开发有限公司支付1150万元本金及截止到2013年10月15日的利息2761638.75元，以及2013年10月15日至还清全部债权之日止的利息（利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计息）。三、白山市城市信用社股份有限公司浑江分社与吉林省鹏润房地产开发有限公司于2007年8月30日、2007年12月10日签订的抵押合同有效，胡耀恩基于上述两份抵押合同对因受让债权行为而对抵押物享有抵押权，并在前述本金及利息、债权清收过程中所产生的费用（费用包括但不限于诉讼费、申请执行过程中产生的评估拍卖等费用）的范围内对抵押合同中的抵押物（抵押物分别为吉林省鹏润房地产开发有限公司所有的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计13套；D区第3层卖场3500平方米；C区第4层办公楼707平方米）享有优先受偿权，如吉林省鹏润房地产开发有限公司在2014年8月23日不履行上述还款义务时，胡耀恩有权以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、案件受理费107370元，减半收取53685元，由吉林省鹏润房地产开发有限公司负担。 由于鹏润房产公司未履行上述生效法律文书确定的义务，本院根据胡耀恩的申请，立案执行。2020年9月9日，本院作出（2020）吉06执恢24号执行裁定书，裁定：查封被执行人鹏润房产公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心：1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000104-000107、000110-000114号共9处门市房；……，查封期限为三年。 2020年9月9日，本院作出（2020）吉06执恢24号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人鹏润房产公司所有的吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中心：1.F区门市房000104-000107、000110-000114号共9处门市房（1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120）……。 另查明，郭兆芳在异议审查时向法院提供的证据：1.2006年10月31日，郭兆芳与长春市欣城房地产开发有限公司白山分公司签订的长白山国际商业批发中心商用门市房认购协议书，购买了长白山国际商业批发中心1FM14号门市房，建筑面积72平方米。2006年10月26日，长春市欣城房地产开发有限公司白山分公司收取我方1万元定金并出具的收据，2006年10月31日，长春市欣城房地产开发有限公司白山分公司收取房款249920元并出具的收据，共计259920元。证明我方购买了案涉房屋。2.2007年10月8日，我方与国营双吉机械厂装饰装修分厂签订的建筑装饰施工合同。2007年10月8日、2007年12月31日，国营双吉机械厂装饰装修分厂开具的两份收据。证明我方对案涉房屋进行了实际装修。3.2014年7月28日，宋金龙（郭兆芳之子）与杨树林签订的房屋租赁合同，2015年郭兆芳与杨树林签订的房屋租赁合同，2016年7月30日宋金龙与杨树林签订的房屋租赁合同，2018年8月17日、2018年7月30日宋金龙与刘子娇签订的房屋租赁合同，2020年8月8日宋金龙与周勇签订的房屋租赁合同。证明我方实际占有使用案涉房屋。 申请执行人质证认为，对上述证据真实性没有异议，对关联性有异议，根据案外人提交的认购协议其认购的房屋为1FM14，并不是本案的争议房屋FM15，案外人没有证据证明两处房屋是同一房屋。 还查明，白山市房产测绘中心出具的金街F区门市房测绘结果注明编号自000101（FM1）、000102（FM2）、000103（FM3）、000104（FM5）、000105（FM6）、000106（FM7）、000107（FM8）、000108（FM9）、000109（FM10）、000110（FM11）、000111（FM12）、000112（FM13）、000113（FM15）、000114（FM16）……。 白山市房产测绘中心出具的金街F区000101（FM1）房屋，是马静在2012年1月16日与鹏润房产公司所签订的《商品房买卖合同》中载明为F座FM1、FM2号房，实际面积145.8平方米。马静将所购买的F座FM1、FM2号房屋按测绘备案面积145.8平方米办理不动产权证。 本院认为，本案争议焦点为：案外人对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行。本院（2014）白山民二初字第25号民事调解书确定胡耀恩对抵押合同中的抵押物（抵押物分别为吉林省鹏润房地产开发有限公司所有的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计13套；……）享有优先受偿权。该调解书所确定的抵押房屋中不包括F区1FM14门市房。借款合同的抵押物图纸确定长白山国际批发中心F区中共有18处房屋，1FM14号房屋位置从建筑物南侧向北计数为第14处房屋。从北侧向南计数为第五处房屋。执行中，所采用的白山市房产测绘中心出具的测绘图纸表明长白山国际批发中心F区有17套房屋。对两份图表相比对及现场勘察，案涉房屋仍为从北侧计数为第五套房屋，即编号为000113（FM15）房屋，但出现了从建筑物南侧向北计数为第13套房屋的情况。另据本院查明的事实，马静购买了长白山国际批发中心F区FM1、FM2号房屋后，将所购买的F区FM1、FM2号房屋按测绘备案面积145.8平方米办理一套不动产权证，但在白山市房产测绘中心出具的测绘图纸中标明为000101（FM1），据此可推断测绘图纸的编号000113（FM15）房屋为案涉1FM14号房屋。另外，案涉房屋的出卖人为长春市欣城房地产开发有限公司白山分公司，且在本案借款合同抵押物明细表中已明确1FM14号房屋属“已售商铺”。因案外人郭兆芳异议主张所针对的房屋既不是执行案件中抵押财产，也无证据证明鹏润房产公司对案涉房屋享有所有权。故，案外人郭兆芳异议请求排除对白山市房产测绘中心出具的测绘图纸中编号为000113（FM15）房屋的执行符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下： 中止对长白山国际商业批发中心F区000113（FM15）号门市房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审  判  长  孙启鹏 审  判  员  刘士民 审  判  员  王 晶 二〇二一年七月十五日 法 官 助 理  韩 旭 （代）书记员  王罗文