北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7891号上诉人（原审原告）：王颖，女，1975年9月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王祥，北京隆诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京柏年世豪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄六号院56号楼1层商业112室。法定代表人：刘建宝，董事长。委托诉讼代理人：刘宏军。被上诉人（原审被告）：刘正仪，女，1971年1月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓鹏，北京德和衡律师事务所律师。上诉人王颖、北京柏年世豪物业管理有限公司（以下简称柏年公司）与被上诉人刘正仪因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王颖上诉请求：撤销原审判决，改判支持王颖原审全部诉讼请求。上诉理由：刘正仪所居住的北京市朝阳区×1号房屋南北两侧各有一个露台，2018年8月8日大雨后露台区域的排水管道堵塞导致王颖居住的北京市朝阳区×2号房屋漏水受损。上述露台并不在刘正仪的房屋所有权面积中，属于公共区域，刘正仪在北侧露台私自搭建的建筑系违章建筑；刘正仪在南侧露台种植植物并放置私人物品的行为系对公共区域的占用。露台作为公共领域，并非属于私人专有，因此原审判决认定“×1号房屋南侧露台排水管道位于业主专有露台区”，属于事实认定错误。柏年公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王颖的诉讼请求。上诉理由：1.×1号房屋顶层屋顶露台是×1号房屋业主独自使用的独立空间，不属于公共区域。该房屋住户对顶层露台进行了搭建和改造。北面露台违章搭建了房屋、南露台搭建了楼梯和雨篷，并重新铺设了整个露台的地面，改变了原始结构，没有告知或得到物业的同意。×1号房屋南露台有大量业主自己种植的绿植和泥土，会产生大量的枯叶等杂物，引起堵塞下水管的情况，柏年公司2015、2016、2017年均对该房屋南露台进行过疏通作业。2.2018年8月8日属于天灾，是不可抗力因素，柏年公司已经尽全力抢修，为业主家排水、抢救财产，但人力物力始终有限，在这种极端天气下，实无法及时满足所有业主的排水要求。3.此次由管道堵塞引起的户内进水情况，是因×1号房屋业主私自改动了顶层露台的结构，并且未管理好生活垃圾所造成。柏年公司不应承担相关责任。刘正仪坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。王颖在原审法院诉请：1.判令刘正仪限期拆除搭建部分，恢复楼顶平台原状，消除妨害，恢复原状；2.判令刘正仪、柏年公司赔偿财产损失12万元；3.判令刘正仪、柏年公司赔偿修复受损房屋期间发生的租赁费6万元；4.判令刘正仪、柏年公司赔偿精神损害抚慰金1万元。原审法院经审理查明：王颖原系×2号房屋所有权人；刘正仪系×1号房屋所有权人；柏年公司系上述两套房屋所在小区物业服务单位。×1号房屋系复式结构，×1号房屋一层与×2号房屋结构格局一致，×1号房屋二层有南、北两个露台，两个露台原均设有排水管道。经询，刘正仪及柏年公司均表示北侧露台搭建钢结构阳光房后，排水管道置于阳光房内，阳光房屋顶另设置排水槽及管道，形成外置排水系统；南侧露台则保留原楼栋内排水管道，柏年公司另于2016年新增一外置排水管道。2018年8月8日大雨，×1号房屋南侧露台下水管道无法正常排水导致积水，刘正仪多次联系柏年公司报修未果。当日下午，刘正仪联系案外公司在×1号房屋南侧露台外墙开孔排水，积水自排水孔沿楼体外立面向下排放，后柏年公司于排水孔位置外接排水管道延伸至地面。庭审中，王颖表示于2018年8月底回国时发现×2号房屋屋顶、墙面、地板及家具均因漏水发生不同程度的损害。诉讼期间，依据王颖申请，经北京市高级人民法院摇号选定，法院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司对×2号房屋因漏水导致的财产损失进行评估。北京富川房地产土地资产评估有限公司2020年6月9日作出资产评估报告，评定×2号房屋因漏水所致无争议财产损失净值为16885.68元；有争议财产损失系经王颖确认，刘正仪否认部分，包括电梯间天棚及墙面修复净值552.34元，过道天棚、墙面及踢脚线修复净值1897.92元，厨房低柜损失（照片可以看出部分水浸痕迹）2163.61元、吊灯损失（客厅吊灯位于漏水处下方，灯罩泛黄）1590元、图书（两本图书有水浸痕迹）损失383.15元、组合柜损失（位于客厅壁纸下方）2772元、茶几损失（照片可以看出水浸痕迹，位于客厅吊灯下方）1546.8元、双人床损失（照片可以看到水浸发霉痕迹）3162元，合计13797.82元。原审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，结合各方所述及在案证据可知2018年8月8日下雨时×1号房屋南侧露台排水管道堵塞以致积水，同期×2号房屋出现漏水情形，结合房屋结构及毗邻关系，可以认定×1号房屋南侧露台排水管道堵塞导致×2号房屋漏水受损。×1号房屋南侧露台排水管系楼栋内设公共管道，应属柏年公司维护管理范畴。该排水管道位于业主专有露台区域并不能否认管道用于楼栋排水的公共服务性质，亦不能排除柏年公司所负管理义务及维修责任。柏年公司应当保证公共管道安全适宜使用，亦应在出现故障问题时及时维修解决。据柏年公司自述每年4月通过外观检测方式查验排水管道，其对于管道内部结构及排水情况并未进行有效且实质性排查；漏水当日经刘正仪多次报修均未能及时疏通处理，柏年公司未能尽到管理职责，应当对×1号房屋南侧露台排水管道堵塞所致漏水损失承担赔偿责任。王颖主张×1号房屋北侧露台阳光房排水不当引发漏水，但其未能提交充分有效证据予以证明，且北侧阳光房设有外置排水系统，依据在案证据难以认定北侧阳光房存在漏点，法院对此难以采信。王颖要求刘正仪限期拆除搭建部分，恢复楼顶平台原状依据不足，法院难以支持；王颖要求刘正仪赔偿损失于法无据，法院亦不予支持。关于损失认定，经北京富川房地产土地资产评估有限公司现场查勘并评定无争议部分的价值，法院不持异议并予确认。就争议部分，电梯间天棚、墙面及过道天棚、墙面、踢脚线经勘验与其他区域面积受损状态类同，且房屋受损状况常会伴随时间进而显现或明显，应认定为漏水损失；柏年公司认可该区域装修由王颖自行负责，法院对于该部分损失予以认定；厨房低柜可见水浸痕迹，吊灯位于漏水区域且灯罩泛黄、组合柜位于水印区域、茶几及双人床均可见水浸痕迹、图书有水浸痕迹，法院对上述损失均亦予认可。法院据此判决柏年公司赔偿王颖财产损失30683.5元。王颖主张修复期间的租赁费用并未实际发生，法院不予支持；王颖主张精神损害抚慰金于法无据，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、北京柏年世豪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王颖财产损失三万零六百八十三元五角。二、驳回王颖的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：各方对漏水导致×2号房屋受损没有异议，主要争议的是以下几个问题：一是漏水原因的问题。首先，王颖在原审期间曾申请对×2号房屋渗水和漏水成因进行鉴定，后又申请撤回该鉴定申请，对漏水原因的认定需要通过各方提交的证据进行判断。其次，从各方提交的证据来看，2018年8月8日当天刘正仪联系柏年公司未果后，联系案外公司进行南侧露台外墙开孔等施工；短信记录也显示双方对“某号楼某座的南边雨水排水管道因腐蚀毁坏无法正常发挥作用”不持异议；诉讼中，柏年公司在2021年1月11日开庭审理中也表示“8月8日进水是从南侧露台排水不畅进入，阳光房没有漏水”。综合以上情形，原审法院认定是×1号房屋南侧露台排水管道堵塞导致×2号房屋漏水受损，符合本案实际情况，本院予以维持。王颖主张是刘正仪在北侧露台搭建阳光房导致漏水，缺乏事实依据，本院不予支持。二是责任承担的问题。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。南侧露台排水管道是整个楼栋的排水管道，属于柏年公司进行物业管理的范围，柏年公司也自认其于每年4月对管道进行统一清理检查。现因该排水管道堵塞导致房屋漏水，刘正仪在发现漏水后多次联系柏年公司未果，柏年公司没有尽到物业管理职责，应当承担赔偿责任。对于此次漏水，现有证据难以认定刘正仪存在过错，刘正仪无需承担赔偿责任。三是王颖主张北侧露台恢复原状的问题。本案属于民事财产损害案件，现已认定导致本案漏水的原因在于×1号房屋南侧露台排水管道堵塞，至于北侧露台阳光房是否属于违法建筑、是否需要拆除，不属于民事案件处理的范围，可通过行政管理部门解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由北京柏年世豪物业管理有限公司负担662元（已交纳），由王颖负担3438元（本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年七月八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月