陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终312号 上诉人（原审原告）：董佩，女，1985年8月8日出生，汉族，住商洛市商州区。 委托诉讼代理人：杨辉，男，1980年1月13日出生，汉族，住商洛市商州区，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：程明，陕西书宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：商洛全兴房地产有限责任公司，住所地：商洛市商州区。 法定代表人：张学锋，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 董佩因与商洛全兴房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 董佩上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人依法承担逾期办理房产证违约金74129.73元，退还燃气初装费3320元，退还有线电视初装费310元，共计77759.73元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2016年7月起诉后与被上诉人达成和解，全兴公司赔偿上诉人违约金69296.35元（计算至2016年8月）。全兴公司2016年7月才完成初始登记，其编造了2016年8月张贴通知要求业主提交相关资料的事实，是为推卸责任故意而为。2017年其他业主领取房产证与上诉人没有必然联系。事实上，上诉人早在签订商品房买卖合同时就向被上诉人提交了全部办房产证所需资料。原审判决对2016年8月全兴公司的所谓通知未采信，但在判决书中却对上诉人进行约束评价，显然不当。对上诉人主张的退还燃气初装费、有线电视初装费评价为主张合同无效或撤销是不当的。 商洛全兴房地产有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。被上诉人已将提交有关办证所需资料的通知于2016年8月进行了张贴，上诉人未看到，直到2020年3月才提交资料，2020年6月，为上诉人办理了不动产权利证书。燃气初装费和有限电视初装费的问题，已经过商洛市物价局的处理，上诉人也已经领取35元的燃气初装费退费。 董佩向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期办理房产证违约金74129.73元；退还燃气初装费3320元，退还有线电视初装费310元，共计77759.73元；2、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定案件事实如下： 被告商洛全兴房地产有限责任公司是具有房地产开发、经营的企业，2002年3月12日取得《商品房预售许可证》。2013年6月22日，原告董佩与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商洛市商州区XX苑XX号楼XX单元XX层XX户房屋一套，《商品房买卖合同》对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰设备标准的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任作了约定。《商品房买卖合同》其中的第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后390日内，将保留产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、××。”《商品房买卖合同》对燃气初装费、有线电视初装费没有约定。原告董佩交纳了购买房价款426688元后被告交付了房屋。2013年6月21日原告向被告交纳了燃气初装费3320元，2013年7月2日原告向被告交纳了有线电视初装费310元，经商洛市物价局处理2016年8月30日被告退还原告燃气初装费35元。2016年7月8日不动产登记中心为全兴公司办理了原告所购买的十号楼中单元一层西户房屋的初始登记。2016年原告起诉被告要求被告支付未按期办理房产证的违约金，后被告与原告协商达成和解，被告支付了原告69296.35元。2016年被告将要求业主提交房产证所需资料以《通知》的形式进行了张贴，但原告未见，2017年居住在十号楼的部分业主领取了房屋产权证书。2020年3月31日原告向被告交纳了办理不动产证书所需要的资料，2020年6月23日，原告从被告处领取了《房屋所有权证书》。2020年9月8日商洛市天然气有限公司出具了收取燃气管道安装工料费3285元的发票，同日陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司商洛分公司出具了收取入网工材费3285元的发票。原告现还使用燃气和有线电视。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告董佩与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商洛市商州区XX苑XX号楼XX单元XX层XX户房屋一套，是双方当事人的真实意思表示，且该合同已履行，该《商品房买卖合同》是依法成立的合同，合法、有效。双方当事人之间的争议应依据合同约定处理。该《商品房买卖合同》第十五条有对关于产权登记的约定，原告的诉讼请求判令被告承担逾期办理房产证违约金74129.73元，不是依据该合同第十五条的约定提出；另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权代交的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但原告无证据证明逾期取得房屋权属证书是由于出卖人的原因，且2016年被告将要求业主提交办理房屋产权证书所需资料以《通知》的形式进行了张贴，加之2017年居住在十号楼的部分业主已领取了房屋产权证书；故本院对原告要求判令被告承担逾期办理房产证违约金74129.73元的诉讼请求不予支持。该《商品房买卖合同》对燃气初装费、有线电视初装费没有约定，但存在2013年6月21日原告向被告交纳燃气初装费，2013年7月2日原告向被告交纳有线电视初装费的事实，对该事实应视为原被告就燃气初装费、有线电视初装费的交付达成由被告代收代交的协议，此协议是双方自愿达成，且已履行完毕，故该协议合法、有效。现原告要求判令被告退还燃气初装费、有线电视初装费，是对2013年6月21日、2013年7月2日达成代收代交协议的撤销或确认无效。原告在2010年、2011年颁布的《商品房销售明码标价规定》（发改价格[2011]548号）、《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》、《陕西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号），《陕西省物价局关于印发〈商品房销售明码标价规定实施细则〉的通知》（陕价举发[2011]64号）文件后至今才行使撤销权，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的撤销权应在自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，故原告撤销权消灭；另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定的人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政法规为依据；故对原告以《商品房销售明码标价规定》（发改价格[2011]548号）、《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》、《陕西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号），《陕西省物价局关于印发〈商品房销售明码标价规定实施细则〉的通知》（陕价举发[2011]64号）文件主张代收代交合同无效的请求，本院不予支持；所以对原告要求被告退还燃气初装费、有线电视初装费的诉讼请求不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告董佩的诉讼请求。案件受理费1744元减半收取872元，由原告董佩负担。 二审期间，当事人均没有新的证据提交。经二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，在预售形式的商品房买卖过程中，房屋权属证书的办理是开发商的一项义务，但办理权属证书的过程同样需要购房人履行协助义务。从司法解释的规定看，是“因出卖人的原因”导致购房人未能按约定时间取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案上诉人董佩未举证证明其取得权属证书较迟是因为开发商的原因造成，仅摆明了其在2020年6月才取得房产证的事实。在双方2016年因办证问题和解后，被上诉人商洛全兴房地产有限责任公司已举证证明其张贴通知，要求业主提交办证有关资料的情况。上诉人提出的一审证据认定的问题，从一审表述看，一审法院对被上诉人张贴通知的事实并不否认。从目前证据来看，尚难以判定本案是因出卖人的原因造成的办证迟延，故上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求本院难以支持。上诉人提出退还燃气初装费和有线电视初装费的请求，是依据《陕西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》和陕西省物价局制定的《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》等规定，认为被上诉人收费违规。但双方之间对该两项费用代收代缴的行为作为一种契约，对其效力的否认却需依据法律或行政法规，一审对该问题的论述本院表示认同。且燃气初装费的收费违规问题已经过行政机关的处理。故上诉人提出的退还燃气初装费和有线电视初装费的请求本院难以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1944元，由上诉人董佩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月七日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1