四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终615号 上诉人（原审原告）：蔡惠容，女，1967年6月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人:王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：罗秀容，女，1970年1月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人:王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:峨眉山市米兰家居生活馆，住所地：四川省峨眉山市胜利街道名山路东段8号1幢好家居家具博览中心商场一楼A3商铺。 经营者：雷军，男，1973年10月4日出生，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人:熊英俊，四川守诚律师事务所律师。 上诉人蔡惠容、罗秀容因与被上诉人峨眉山市米兰家居生活馆（以下简称米兰生活馆）排除妨害纠纷一案,不服四川省峨眉山市人民法院（2021）川1181民初92号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡惠容、罗秀容提出上诉请求：1.撤销一审判决,改判米兰生活馆立即腾退座落在峨眉山市房屋。2.米兰生活馆向蔡惠容、罗秀容支付上述房屋占用费，从2020年5月18日起每月按25000元标准计算至腾退为止。3.米兰生活馆承担一二审诉讼费。事实和理由：1.米兰生活馆提交的《峨眉好家居博览中心入市经营合同》不真实。首先，米兰生活馆成立时间是2020年5月18日，在登记时提交了杨荣与雷军于2020年1月6日签订的《租赁合同》，约定租赁房产位置是“峨眉山市胜利镇名山路东段××好家居家具博览中心商场一楼Ａ3商铺”，即是峨眉山市胜利镇名山路东段××，登记的经营场所与《租赁合同》约定的位置相同，而《峨眉好家居博览中心入市经营合同》的签订时间是2020年3月18日，雷军在成立“峨眉山市米兰家居生活馆”时可以提供而未提供该合同，是为了本案的诉讼而与案外人杨荣炮制的合同。其次，从微信内容上看，2020年4月9日雷军与案外人吴永刚通过微信联系时，其知道本案所涉房屋已由蔡惠容、罗秀容拍得,且告诉案外人吴永刚“正在谈租金的事,不确定房东手续一直没敢租”，“能从一手房东手里签租安全些”。2020年4月10日,蔡惠容与雷军通过微信联系时，雷军告之“但商场给我回复是由他们来负责继续经营出租你买的部分，所以没搞懂。但法院的朋友告诉我商场已卖了部分，应该找房东签或完善手续才合理”，“谈了好几次，还好还没签”，已明确告知雷军“你暂时不要和他谈,等我们通知你”，可知在2020年4月10日米兰生活馆的经营者雷军就知道案涉房屋已由蔡惠容、罗秀容拍得，雷军向具有法律专业知识的人员进行了咨询，蔡惠容、罗秀容告知雷军要签订租赁协议必须与蔡惠容、罗秀容签订或必须征得二人同意，且雷军也明确告知未与他人签订租赁合同。因此，明确了米兰生活馆的经营者雷军或其妻没有与他人在2020年3月18日签订《峨眉好家居博览中心入市经营合同》。2.租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，应当是租赁物在租赁期间发生了所有权的变动，不影响原所有人与承租人之间签订的合同效力，即原租赁合同效力及于现租赁物的所有人，即“买卖不破租赁”。在拍卖该房屋时以及竞得后，乐山市市中区人民法院告知该房屋的出租人是四川省荣兴实业有限公司（以下简称荣兴公司），承租人是乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司（以下简称奥兰多公司），而一审法院认定的租赁合同是米兰生活馆提交的《峨眉好家居博览中心入市经营合同》，该合同的出租人是峨眉山市好家居家具博览中心（以下简称好家居博览中心），承租人是刘伯纯，“买卖不破租赁”在本案中指的应是2013年12月2日荣兴公司与奥兰多公司签订的《房屋租赁合同》，而非好家居博览中心与刘伯纯签订的合同，因此，一审法院故意混淆租赁合同中出租人、承租人的主体身份，错误地适用法律规定。3.拍卖房屋时，法官告知租赁人是奥兰多公司，如果出现第二个承租人，那么拍卖过程就有隐瞒或者重大瑕疵，给买受人造成误判，带来不可估量的损失，乐山市市中区人民法院就应进行赔偿，还会有虚假诉讼的问题出现。4.2020年4月10日左右去看现场时，听说商场的实际使用人是杨荣，和法院公告载明的租赁人是奥兰多公司不吻合，于2020年4月17日到市场监督管理局查询到所购买房屋不是奥兰多公司租赁，查询到其他主体的租赁合同，于是先起诉杨荣，是否起诉其他主体是自己的权利，要求奥兰多公司缴纳租金是依据法院出具的告知奥兰多公司支付租金的文书。5.2020年7月8日和杨荣签订的协议是蔡惠容丈夫吴永刚起草，之后和杨荣多次修改后确定的，蔡惠容、罗秀容购买的房屋没有3楼，签协议时只是说购买的部分，说的是××，当时杨荣告知从2011年开始在包括案涉房屋附1-附5号在内房屋经营好家居博览中心。 米兰生活馆辩称，1.米兰生活馆与整个商场的经营公司好家居博览中心所签订的《峨眉好家居博览中心入市经营合同》是真实的，2020年1月6日，杨荣与雷军签订的租赁合同明确的位置是峨眉山市胜利镇名山路东段××好家居家具博览中心商场一楼Ａ3商铺，是办证需要，实际上大家都是把整个商铺称为××，Ａ3商铺没有包含在现在附1号里面。2.2020年4月10日雷军和蔡惠容聊天记录载明“你买的是租赁出去了的，我是从租赁商手里再租的”，能证明与好家居博览中心签订的租赁协议是真实的，对方购买房屋时明知案涉房屋已对外租赁，有人在使用。如果觉得雷军侵权，主张权利的也是第一租赁人杨荣。3.雷军从2011年一直经营到现在，商场一直都称为××。之前雷军不认识蔡惠容和案外人吴永刚，通过微信联系是想问清楚是不是从一手房东手里租赁的租金会更低，微信联系蔡惠容时不能确定是否是本人，微信记录是问租了好久，租金好多，雷军也不能确定他们是否有租赁权，如果如实告诉对方，就不能知道对方的真实想法，微信记载吴永刚说不认识蔡惠容，但二人是夫妻关系，对方也没有如实陈述事实。4.在蔡惠容、罗秀容起诉杨荣的案件中，蔡惠容、罗秀容当庭陈述拍卖房产的时候不知道有租赁，是在2020年4月17日才知道，故意说拍卖时候不知道有租赁存在，诱导混淆事实，目的就是达到跟杨荣签协议，并在审理中陈述奥兰多公司的租赁合同与本案无关，在杨荣要求履行奥兰多公司签订的租赁合同时，蔡惠容、罗秀容说如果不涨租金就要去反映消防安全不合格问题，杨荣基于一直在实际租赁使用蔡惠容、罗秀容所购买的附1号-附5号房产，为了便于经营才达成协议。5.商场以前的租金要高点，后来降了，相距案涉商场20米左右及100米左右的商住楼都没有招到租，附近商场2楼大概8元每平方米，城区黄金地段的商场为了盘活该商楼免费让去都没有去。 蔡惠容、罗秀容向一审法院提出诉讼请求：1.判令米兰生活馆立即腾退坐落在峨眉山市房屋；2.米兰生活馆从2020年5月18日起至腾退完为止，按每月25000元支付上述房屋占用费；3.米兰生活馆承担诉讼费用。 一审法院认定事实，2020年4月4日蔡惠容、罗秀容在乐山市市中区人民法院淘宝网司法拍卖平台上参加拍卖，通过公开竞价，依法竞得拍卖物，即峨眉山市名山路东段126号附1号、附2号、附3号、附4号、附5号房屋。在蔡惠容、罗秀容参与拍卖时，乐山市市中区人民法院已明确告知了蔡惠容、罗秀容拍卖物在2013年12月10至2030年7月9日均已出租这一事实。米兰生活馆依据其负责人妻子刘伯纯与好家居博览中心签订的租赁合同占有使用了蔡惠容、罗秀容通过拍卖取得的房屋。蔡惠容、罗秀容以米兰生活馆峨眉山市市场监督管理局备案合同中载明只租赁了峨眉山市名山路东段126号附1号房屋为由，证明占用其余诉争房屋为非法占用，进而要求予以腾退并支付占用租金。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。蔡惠容、罗秀容取得诉争房屋的所有权系通过拍卖所得，在参与拍卖时，拍卖法院已明确告知了拍卖物在2013年12月10至2030年7月9日均已出租这一事实。现蔡惠容、罗秀容以米兰生活馆在市场监管局备案合同中载明只租赁了峨眉山市名山路东段126号附1号房屋为由，否认刘伯纯与好家居博览中心签订的租赁合同的真实性，进而主张米兰生活馆对诉争房屋为非法占用的请求，与查明事实不符，与法律规定相悖，该院依法不予支持。 综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回蔡惠容、罗秀容的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1400元，由蔡惠容、罗秀容负担。 二审中，蔡惠容、罗秀容提交了以下证据：1.好家居博览中心个体工商户登记基本信息（时间为2020年6月19日）、2016年7月18日杨荣与荣兴公司签订的《营业用房租赁合同》、2016年7月20日杨荣与荣兴公司签订的《租赁协议书》，拟证明案外人杨荣租赁的房产是××1-2层；2.四川灵越建筑工程有限公司、四川省中大正基建筑工程有限公司、四川省科邦达地食品有限公司工商登记信息及荣兴公司和前述公司法定代表人签订的租赁合同，拟证明案外人杨荣承租的是附1号，附3号、附4号、附5号由前述公司租赁；3.奥兰多公司的工商登记信息网上查询截图，拟证明奥兰多公司与荣兴公司有关联；4.奥兰多公司起诉蔡惠容、罗秀容租赁合同纠纷案的民事起诉状、四川省峨眉山市人民法院民事裁定书、奥兰多公司向荣兴公司转账的客户回单、蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达催告函及张贴催告函照片、蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达解除租赁合同通知及邮寄该通知书的快递信息截图、奥兰多公司公示的电子邮箱截图及向该邮箱发送邮件记录、邮件内容截图，拟证明奥兰多公司于2021年1月14日起诉蔡惠容、罗秀容要求继续履行其于2013年12月2日与荣兴公司签订的租赁合同，即奥兰多公司认可案涉房产是荣兴公司与奥兰多公司签订协议及蔡惠容、罗秀容向奥兰多公司送达解除合同通知，该合同已经解除的事实；5.名山路东段××小区总平面布置图、1层墙柱平面布置图、1号楼1层平面图、1号楼2层平面图、附1号分户图、宗地图，拟证明案涉房屋结构及图型，附1号有楼梯上2楼,现已拆除，宗地图上标注的1号建筑是商场前半部分有2层，标注的4号建筑是商场后半部分有3层；6.好家居博览中心工商登记信息表（时间为2020年6月18日），拟证明好家居博览中心在2013年已经注销，2016年注册的事实；7.2020年4月6日，杨荣与吴永刚的微信聊天记录，拟证明杨荣告知房屋已租出去及底楼租金是30-40元每平方米，二楼租金是20元每平方米。 米兰生活馆对蔡惠容、罗秀容提交证据的质证意见为，1.对好家居博览中心个体工商户登记基本信息（时间为2020年6月19日）、2016年7月18日杨荣与荣兴公司签订的《营业用房租赁合同》、2016年7月20日杨荣与荣兴公司签订的《租赁协议书》的真实性、合法性及关联性无异议，杨荣与荣兴公司签订的租赁协议只是用于办营业执照，不是真实的租赁协议，载明租赁的是附1号1-3层，面积8000多平方米;2.对四川灵越建筑工程有限公司、四川省中大正基建筑工程有限公司、四川省科邦达地食品有限公司工商登记信息的真实性、合法性及关联性无异议，但不能达到其证明目的，荣兴公司和前述公司法定代表人签订的租赁合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，是用于办营业执照，签订的办证协议不等于实际租赁；3.对奥兰多公司的工商登记信息网上查询截图的真实性、合法性及关联性均不予认可，应以工商信息为准；4.对四川省峨眉山市人民法院民事裁定书的真实性、合法性及关联性无异议、对民事起诉状、奥兰多公司向荣兴公司转账的客户回单、蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达催告函及张贴催告函照片、蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达解除租赁合同通知及邮寄该通知书的快递信息截图、奥兰多公司公示的电子邮箱截图及向该邮箱发送邮件记录、邮件内容截图的真实性无法确定，都是在已将房屋于2020年7月8日租给杨荣之后；5.对名山路东段××小区总平面布置图、1层墙柱平面布置图、1号楼1层平面图、1号楼2层平面图、附1号分户图、宗地图的真实性不认可，附1号只有一个楼梯到2、3楼；6.对好家居博览中心工商登记信息表（时间为2020年6月18日）的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，杨荣在2011年和荣兴公司签订租赁协议，2013年杨荣交由朋友经营，将个体工商户经营者变更为朋友，朋友经营期间还是继续使用杨荣和荣兴公司签订的租赁合同，2016年杨荣重新进行工商登记经营好家居博览中心；7.对2020年4月6日微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的，能证明杨荣是好家居博览中心的实际使用人、杨荣与刘伯纯签订的合同是真实的及2020年7月8日杨荣与对方签订的协议应包括所购买的全部房产。 米兰生活馆提交了以下证据：1.2011年7月3日杨荣与荣兴公司签订的《营业房租赁合同》，拟证明杨荣向荣兴公司租赁峨眉山市名山路东段××1-3层，面积约8300平方米，租期是20年，杨荣是该商场的合法租赁人；2.2013年12月2日杨荣与荣兴公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明荣兴公司因对外贷款抵押与杨荣签订协议，是用于抵押贷款；3.乐山市市中区人民法院（2019）川1102执703号通知书，拟证明法该院通知杨荣向购买人交租金；4.蔡惠容、罗秀容起诉杨荣的民事起诉状、变更诉讼请求申请书、庭审笔录及2020年7月8日蔡惠容、罗秀容与杨荣签订的协议，拟证明蔡惠容、罗秀容不遵守诚实信用原则，在明知有租赁协议的情况下以杨荣用于工商登记的合同对杨荣提起诉讼，在庭审中陈述购买房屋时不知道带有租约，后在法庭的主持下杨荣和蔡惠容、罗秀容对拍卖的房产签订新的租赁合同，明确载明了蔡惠容、罗秀容购买房屋的范围及杨荣在实际租赁这些房屋，拟证明房屋的实际租赁人是杨荣；5.杨荣向荣兴公司支付租金的收据复印件、中国农业银行业务凭证、加盖荣兴公司印章的2021年4月工资表、荣兴公司出具的证明及劳动合同书，拟证明杨荣是实际租赁人及从2016年3月开始向荣兴公司支付租金的事实；6.峨眉山市居民委员会于2021年5月13日出具的证明，拟证明好家居博览中心在2012年之前只有一个门牌号为××，为了和住宅区分，把商场××；7.2011年12月27日峨眉山市公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明杨荣从2011年开始租赁使用好家居博览中心，使用面积8400平方米，地址是名山路东段8号；8.2019年9月1日杨荣与天朗电器签订的《租赁合同》、2020年8月27日杨荣与天朗电器签订的《补充协议》，拟证明同地段的房屋租金价格；9.2020年5月10日雷军向杨荣支付租金9万元的明细截图，拟证明雷军实际租赁房屋；10.2011年4月26日，杨荣与荣兴公司签订的协议书，拟证明杨荣与荣兴公司于2011年4月26日就8号门市签订了租赁合同；11.荣兴公司出具的证明，拟证明杨荣自2011年至今实际租用整个好家居博览中心；12.申请杨荣出庭作证，拟证明杨荣是××1-3层的实际承租人。 杨荣出庭陈述，1.杨荣是好家居博览中心的经营者，从2011年开始向荣兴公司承租名山路东段8号1-3层房产做家居，是2栋建筑合二为一，由于商场和小区是一个地址，为了方便通讯，商铺就称为××，于2011年7月3日以个人名义和荣兴公司签了《营业房租赁合同》，租金40万元每年，当时把所有的商家号召过来打造成家居城。2013年荣兴公司说要贷款喊签了《房屋租赁合同》，该合同是为了表明抵押的门市已经出租价值比较大，奥兰多公司与荣兴公司之间没有租赁关系。拍卖房屋时乐山市市中区人民法院喊杨荣去拿了缴纳租金通知书。因为真实的租赁合同房产税太高，2011年4月26日、2016年7月18日及7月20日签订协议是为了办营业执照。2.与蔡惠容、罗秀容于2020年7月8日签订《协议》是因为二人说租金低了，不涨租金就要把违建的事情闹大，对方起草了协议后，杨荣签的字，杨荣没有修改过，针对的是对方所购买的面积谈的价格，不可能只租一部分。3.商铺全是通的，没有独立隔断，雷军从2011年就开始租起了，2020年1月6日雷军与杨荣签协议是因为税务要求，就用其中100多平方米去办税务登记方便开票，雷军租的700平方米左右，2020年3月18日与雷军的妻子签了《峨眉好家居博览中心入市经营合同》，雷军在2020年5月要装修就付了就付了9万元租金。4.2016年3月至2022年3月，杨荣应付荣兴公司租金240万元，已经支付209.2万元，欠30.8万元。 蔡惠容、罗秀容对米兰生活馆提交证据的质证意见为，1.对2011年7月3日杨荣与荣兴公司签订的《营业房租赁合同》的真实性不认可，××产权面积是800多个平方米，只有2层，如果说该协议是真实的，那1号没有包括附2号-附5号，荣兴公司与奥兰多公司签订租赁合同时间是2013年12月2日，上面有杨荣签字，所以2013年之后没有租给杨荣了；2.对2013年12月2日《房屋租赁合同》的真实性、合法性及关联性没有异议，不认可证明目的，并在2020年7月已经解除了；3.对乐山市市中区人民法院的通知书的真实性、合法性及关联性没有异议，不能达到证明目的；4.对蔡惠容、罗秀容起诉杨荣的民事起诉状、变更诉讼请求申请书、庭审笔录、2020年7月8日蔡惠容、罗秀容与杨荣签订的协议的真实性、合法性及关联性没有异议，但针对的是××，乐山市市中区人民法院告知租赁方是奥兰多公司；5.对杨荣向荣兴公司支付租金的收据复印件、中国农业银行业务凭证、加盖荣兴公司印章的2021年4月工资表、荣兴公司出具的证明、劳动合同书的真实性、合法性及关联性均不予认可；6.对峨眉山市居民委员会出具的证明的真实性、合法性及关联性不予认可，地址应由民政部门确认；7.对2011年12月27日峨眉山市公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的真实性没有异议，荣兴公司与奥兰多公司签订租赁合同时间是2013年，所以2013年之后没有租给杨荣了；8.对2019年9月1日杨荣与天朗电器签订的《租赁合同》、2020年8月27日杨荣与天朗电器签订的《补充协议》的真实性、合法性及关联性不予认可；9.对2020年5月10日雷军向杨荣支付租金9万元的明细截图的真实性、合法性及关联性不予认可，不能达到证明目的；10.对2011年4月26日协议的真实性、合法性和关联性没有异议；11.对荣兴公司出具的证明真实性、合法性及关联性不予认可，荣兴公司知道××面积是800多平方米，2013年至2016年杨荣没有实际在商场经营；12.对杨荣陈述荣兴公司与奥兰多公司于2013年12月2日签订的合同是杨荣签名、杨荣转租的商家需要提交其与杨荣签订的租赁合同以及杨荣与房东签订的租赁合同办理营业执照、杨荣收到乐山市市中区人民法院关于继续向新房东履行交付租金的通知书的陈述认可外，对其他内容不予认可。 蔡惠容、罗秀容申请律师调查令，向峨眉山市市场监督管理局调取荣兴公司与四川灵越建筑工程有限公司（刘咏梅）、四川省中大正基建筑工程有限公司（汪洪奇）、四川省科邦达地食品有限公司（官学明）签的租赁协议，拟证明前述公司租赁案涉房屋的事实。当事人对调取的证据发表了质证意见。 二审中，本院对案涉房产进行了勘验，制作了笔录并拍摄了照片，当事人对本院制作的笔录及所拍摄照片的真实性、合法性及关联性无异议。 本院认证意见，1.蔡惠容、罗秀容提交的第1组证据中好家居博览中心个体工商户登记基本信息（时间为2020年6月19日）、2016年7月18日杨荣与荣兴公司签订的《营业用房租赁合同》、2016年7月20日杨荣与荣兴公司签订的《租赁协议书》，第2组证据、第4组证据中奥兰多公司向荣兴公司转账的客户回单、第6组证据好家居博览中心工商登记信息表（时间为2020年6月18日）及第5组、第7组证据来源和形式符合规定，与本案具有关联性，本院予以采信；第3组证据、第4组证据中蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达催告函及张贴催告函照片、蔡惠容及罗秀容向奥兰多公司送达解除租赁合同通知及邮寄该通知书的快递信息截图、奥兰多公司公示的电子邮箱截图及向该邮箱发送邮件过程、邮件内容截图，无法核实真实性，本院不予采信；第4组证据中奥兰多公司起诉蔡惠容、罗秀容租赁合同纠纷案的民事起诉状、四川省峨眉山市人民法院民事裁定书与本案不具有关联性，本院不予采信。 2.米兰生活馆提交的第1组、第2组、第4组、第5组、第6组、第7组、第9组、第10组证据来源和形式符合规定，与本案具有关联性，本院予以采信；第3组、第8组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；第11组证据并无经办人或负责人的签字，无法核实真实性，本院不予采信；对于杨荣陈述其于2016年至今实际使用案涉门市、向荣兴公司支付租金、与米兰生活馆签订案涉房产租赁合同的陈述，有相应证据佐证，本院予以采信。 二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明， 吴永刚与蔡惠容系夫妻关系，雷军与刘伯纯是夫妻关系。 2011年4月26日，杨荣与荣兴公司签订《协议书》约定，荣兴公司出租位于峨眉山市门市给杨荣使用，租期从2011年5月1日起至2021年8月31日止，2011年8月31日前为免租装修期。每月租金1.5万元，年租金18万元，每年按10%递增。 2011年7月3日，杨荣与荣兴公司签订《营业房租赁合同》约定，荣兴公司将峨眉山市若水居一期营业用房，峨眉山市名山路东段××1-3层约8300平方米租赁给杨荣，租赁期限20年，自2012年9月1日起至2032年8月30日止。租金及付款时间部分载明本合同签订后，杨荣支付荣兴公司2012年9月1日至2013年8月30日租金40万元，以后每年的租金在8月30日前支付给荣兴公司临时指定账户。 2011年12月27日，峨眉山市公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明，场所名称“峨眉山市好家居博览中心”，消防安全责任人杨荣，地址峨眉山市，所在建筑名称若水居，建筑层数三层，场所使用情况第一层至第三层，使用面积8400平方米。 落款时间为2013年12月2日，出租方为荣兴公司，承租方为奥兰多公司的《房屋租赁合同》约定，荣兴公司将峨眉山市胜利镇名山路东段××-5号的营业用房共计1456.11平方米出租给奥兰多公司，租赁期限17年6个月，自2013年12月10日起将租赁房屋交付奥兰多公司使用至2030年7月9日。荣兴公司给予奥兰多公司免除两年半的租金（即30个月）的优惠，租赁期内每五年一次性交纳当期五年租金，即2013年12月至2015年7月9日免租，2013年12月11日交付2015年7月9日至2020年7月9日的租金20万元；2020年7月10日交付2020年7月11日至2025年7月10日的租金20万元；2025年7月11日交付2025年7月10日至2030年7月9日的租金20万元。至租期届满后，租金递增由双方协商执行。付款方式现金或银行转账。杨荣在奥兰多公司负责人处签字。奥兰多公司于2013年12月11日向荣兴公司转款20万元，用途为“往来”。 2016年7月18日，杨荣与荣兴公司签订《营业用房租赁合同》约定，荣兴公司将位于峨眉山市胜利镇名山路东段××1-3层房屋租赁给杨荣，房屋租赁用途为家具家居家装建材，租赁期限自2016年7月20日至2021年7月19日止，年租金为10万元，出租期间荣兴公司不得随意调整租金。 2016年7月20日，杨荣与荣兴公司签订的《租赁协议书》约定，荣兴公司将位于峨眉山市胜利镇名山路东段××1-3层房屋租赁给杨荣，租赁期限自2016年7月20日至2021年7月19日止，年租金为10万元。 2017年7月1日，荣兴公司与刘咏梅（四川灵越建筑工程有限公司法定代表人）签订的《协议书》载明，荣兴公司将位于峨眉山市平方米出租给刘咏梅，租用期限自2017年7月1日至2022年7月1日止，每平方米年租金4000元。先付款后使用，本协议签订后，付清第一年租金4000元将房屋交付使用。 2017年12月1日，荣兴公司与四川省科邦达地食品有限公司法定代表人官学明（乙方）签订的《租赁协议》载明，荣兴公司将一套住房位于峨眉山市平方米出租给乙方，租用期限自2017年12月1日至2022年12月1日止，年租金3000元，先付后租，每年12月1日前付清。 2018年5月1日，荣兴公司与四川省中大正基建筑工程有限公司法定代表人汪洪奇（乙方）签订的《租赁协议》载明，荣兴公司将一套住房位于峨眉山市平方米出租给乙方，租用期限五年，自2018年5月1日至2022年12月31日止，年租金3000元，先付后租，每年5月1日前付清。 个体工商户登记基本信息表记载，杨荣系好家居博览中心经营者，好家居博览中心于2011年8月31日开业，经营场所为峨眉山市，2013年10月24日核准注销。个体工商户登记基本信息表记载，杨荣系好家居博览中心经营者，2016年7月21日开业，经营场所为峨眉山市胜利镇名山路东段××。 2020年1月6日，雷军与杨荣签订的《租赁合同》载明，雷军租用杨荣峨眉山市名山路东段××好家居博览中心商场一楼Ａ3商铺，使用面积100平方米，雷军每月支付商场管理费、卫生费、维护费等300元，支付周期为半年一付，提前一个月付。 2020年2月20日，乐山市市中区人民法院《关于四川省峨眉山市产变卖的公告》中载明，变卖标的为四川省峨眉山市胜利镇名山路东段××1-2楼、附2号1楼、附3号1楼、附4号1楼、附5号1楼房产。瑕疵报告部分载明上述房产整体拍卖带有租赁，租期2013年12月10日至2030年7月9日，每5年一次性支付当期5年租金，2020年之前的租金已收，详细租赁内容查看评估报告。评估报告载明，案涉房屋承租人为奥兰多公司，租金为每五年20万元。 2020年3月18日，好家居博览中心与刘伯纯签订的《峨眉好家居博览中心入市经营合同》约定，好家居博览中心将一楼主通道右边包括案涉商铺在内的营业商铺（产权地址峨眉山市附1-5号1楼营业用房约592平方米及8号1楼商场商铺Ａ3德邦餐桌区等营业用房约969平方米），建筑面积共1580平方米左右有偿出租给刘伯纯。租期自2020年3月18日至2029年3月17日，年租金为18万元（包括管理费、卫生费、维护费、消防、防盗等一切费用和税费），租金以6个月为一个周期支付，从合同签订之日，好家居博览中心免除刘伯纯装修期间5个月房租及其他一切相关费用。雷军于2020年5月10日向杨荣转款9万元，交易附言为2020年商场租金。 2020年4月6日,杨荣与案外人吴永刚的微信记录记载，1.吴永刚表示要向杨荣介绍有实力的老板入住商场，价格多少钱一个平方米，杨荣回复建筑面积26元，没有公摊，但是要两千平方米。2.吴永刚表示想在商场一楼设橱柜展区，杨荣回复“一楼绝对没有位置了，说实话，二楼位置都紧。”3.吴永刚发送“所以你昨天给我说一楼月租30-40元，二楼月租20元，我觉得是可以承受的”，杨荣回复“是的，就是这个价”。 2020年4月9日，雷军与案外人吴永刚的微信聊天记录记载，雷军向吴永刚发送“打扰了，冒昧想问个事，峨眉山市是你们买的吗？”吴永刚回复“怎么这样说呢，不是的”，雷军向吴永刚发送“朋友告诉我说信息显示是蔡惠容，你们是合伙人”吴永刚回复“你听哪个说的哦，我还不知道呢，你有什么事吗我问一下”，吴永刚发送“你们现在租金是多少嘛”雷军回复“正在谈租金的事，不确定房东手续一直没敢签”，吴永刚发送“你们以前付的租金是多少嘛”雷军回复“从开业一直做到现在，租金二十多一平米，最高的时候四十多”，4月10日，吴永刚发送“这个蔡惠容不是我的合伙人，但我的合伙人认识她，是另外一个蔡惠容和其他人合伙买的”“乐山有两个蔡惠容，我还没有这个蔡惠容的联系方式，只有问一下我的合伙人”“我的合伙人让我问一下，你现在做的是底楼还是二楼，有多大面积，你们现在价格是多少”雷军回复“底楼，600多，现在和商场在谈总得价格，谈不好就只有合同期满撤了，以前是二十多万一年”。2020年4月10日，雷军与蔡惠容的微信聊天记录记载，雷军向蔡惠容了解所购买房产，蔡惠容发送“以后租赁合同肯定要和我们直接签了”雷军发送“你那块存在租赁合同的，你把租赁收回去了？”“你买的是租赁出去了的，我是从租赁商手里再租的，好家居商场从荣兴公司哪里租赁合同好像还有几年”“谈了好几次了，还好没签”。 2020年4月22日，蔡惠容、罗秀容向四川省峨眉山市人民法院起诉，请求解除杨荣与荣兴公司于2016年7月18日签订的《营业用房租赁合同》、于2016年7月20日签订的《租赁协议书》，后变更诉讼请求为判令变更杨荣与荣兴公司于2016年7月18日签订的《营业用房租赁合同》、于2016年7月20日签订的《租赁协议书》约定的年租金由10万元提高至15万元，每年租金在上一年基础上增加10%。该案2020年6月22日庭审中，蔡惠容、罗秀容陈述购买拍卖房屋的时候没有被告知该房屋存在租赁，二人在购买房屋后于2020年4月17日到市场监督管理局才知道房屋存在租赁情况，奥兰多公司与荣兴公司于2013年12月3日签订的租赁合同与本案无关。 2020年7月8日，蔡惠容、罗秀容（出租人）与杨荣（承租人）签订协议载明，鉴于出租人于2020年4月4日在乐山市市中区人民法院淘宝网司法拍卖平台上参加拍卖,通过公开竞价,依法竞得四川省峨眉山市胜利镇名山路东段××1-2楼、附2号1楼、附3号1楼、附4号1楼、附5号1楼的房产,同年5月18日,出租人取得了该房屋的不动产权证书,原房屋地址变更为峨眉山市名山东段126号附1号1-2楼、附2号、附3号、附4号、附5号。由于出租人在竞买该房屋前承租人杨荣与荣兴公司于2011年4月26日就该房即峨眉山市门市签订了《协议书》，约定租用期限从2011年5月1日起至2021年8月31日止，2016年7月18日、20日杨荣又与荣兴公司协商，在原2011年4月26日签订的《协议书》基础上进行了修改，分别签订了《营业用房租赁合同》《租赁协议书》。后出租方因租金标的向法院起诉,现双方经协商,出租方理解因疫情导致承租方产生的困难,并在自愿、实事求是、互谅互让的基础上,达成以下协议：1.出租、承租双方继续履行2016年7月18日、20日修改承租人杨荣与原房主荣兴公司修改原（2011年4月26日）协议改签的《营业用房租赁合同》《租赁协议书》,按年租金壹拾万元标的数执行，前叁年每年壹拾万元价格不变,从第四年（2023年7月）开始每年固定增加壹万元。如遇到行情变化，双方可以就实际行情协商调整租金价格。2.本次协议约定期限在2016年7月18日、20日协议约定的2021年延长玖年,即延长至2030年7月19日止。3.出租、承租双方根据本协议约定的修改内容取代原2016年合同的履行期限执行,出租方申请撤回起诉。 2021年5月13日，峨眉山市居民委员会出具证明载明，2012年之前，原若水居小区和好家居博览中心同用一个门牌号，峨眉山市胜利街道名山路东段8号，为避免和小区通信地址混淆，好家居博览中心门牌号××。 2017年7月至2020年12月，杨荣向荣兴公司转款共26次，杨荣陈述前述转款系支付荣兴公司2016年3月至2022年3月租金，应付租金240万元，已支付209.2万元,荣兴公司出具收款收据。 好家居博览中心商场前半部分为两层，后半部分为三层，从一楼上到二楼只有中间部分有楼梯，楼梯分左右部分，蔡惠容、罗秀容购买的房产位于商场前半部分面向商场的右手位置一、二楼，所购买案涉房产之间没有隔断，附5号为商场通道。 加盖峨眉山市自然资源局不动产登记专用章的产权证书载明，案涉附2号-附5号房屋坐落位置为峨眉山市名山路东段126号附2号-附5号。 二审中蔡惠容、罗秀容认可以下事实：1.购买案涉房屋时知道该房屋的承租人是奥兰多公司；2.蔡惠容、罗秀容于2020年4月17日从市场监督管理局查询到荣兴公司与杨荣、四川灵越建筑工程有限公司法定代表人、四川省中大正基建筑工程有限公司法定代表人、四川省科邦达地食品有限公司法定代表人签订的租赁合同，其根据租赁合同知晓附1号租赁给了杨荣，附3号至附5号租赁给了其他三家公司；3.蔡惠容、罗秀容于2020年7月12日在奥兰多公司住所地张贴交纳租金催告函，于2020年7月16日向奥兰多公司邮寄解除租赁合同通知。 本院认为，本案的争议焦点为：米兰生活馆是否有权占有案涉房屋，即应否腾退案涉房屋。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。本案中，蔡惠容、罗秀容主张米兰生活馆在未经二人同意之情形下非法占用了峨眉山市房屋，米兰生活馆抗辩其依据与杨荣于2020年3月18日签订的租赁合同使用案涉房产。本院认为，第一，首先，2011年7月3日，杨荣与荣兴公司签订的《营业房租赁合同》约定荣兴公司将峨眉山市名山路东段××1-3层约8300平方米租赁给杨荣，个体工商户登记基本信息表反映杨荣以好家居博览中心为字号办理了个体工商户的营业执照，好家居博览中心于2011年8月31日开业，经营场所为峨眉山市；2011年12月27日峨眉山市公安消防大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明场所名称“峨眉山市好家居博览中心”，消防安全责任人杨荣，地址为峨眉山市，场所使用情况第一层至第三层，使用面积8400平方米；杨荣按照年租金40万元标准支付租金，根据前述事实能够认定杨荣与荣兴公司于2011年7月3日签订《营业房租赁合同》后均按照合同约定履行各自的义务。其次，虽然荣兴公司与奥兰多公司于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》约定荣兴公司将名山路东段××-5号的营业用房出租给奥兰多公司使用，但无证据证明奥兰多公司实际占有使用案涉房屋；虽然奥兰多公司于2013年12月11日向荣兴公司转款20万元，但载明用途为“往来款”，且与杨荣缴纳租金的期间一致，故不能认定荣兴公司与奥兰多公司实际履行了《房屋租赁合同》。再次，虽然杨荣于2016年7月18日、7月20日与荣兴公司就峨眉山市胜利镇名山路东段××1-3层房屋签订《营业用房租赁合同》《租赁协议书》，其他三个案外人分别于2017年7月1日、2017年12月1日、2018年5月1日就峨眉山市附3号、附5号、附4号房屋与荣兴公司签订三份租赁合同，但根据本案查明的事实，2016年以来杨荣向荣兴公司支付租金仍然是按每年40万元的标准执行，并非2016年租赁合同约定的每年10万元，且无证据证明其他三个案外人实际占有使用案涉房屋并支付租金，故能够认定2016年杨荣及其他三个案外人与荣兴公司签订的租赁合同均未实际履行。综上，杨荣与荣兴公司自始至终履行的是2011年7月3日的《营业房租赁合同》,杨荣实际承租的范围包括了蔡惠容、罗秀容购买的案涉房屋。第二，首先，2020年4月22日，蔡惠容、罗秀容在起诉杨荣的案件中陈述购买拍卖房屋的时候没有被告知该房屋存在租赁，在本案二审中明确表示在购买案涉房屋时知晓案涉房屋承租人是奥兰多公司，陈述前后矛盾；蔡惠容丈夫吴永刚于2020年4月6日通过微信向杨荣询问好家居博览中心的租金价格时应知道杨荣实际租用案涉房屋，蔡惠容、罗秀容陈述其于2020年4月10日左右实地看房时得知实际承租人是杨荣，再结合蔡惠容、罗秀容于2020年4月17日从市场监督管理局调取了2016年杨荣与荣兴公司签订租赁合同及其他三个案外人分别于2017年、2018年与荣兴公司签订三份租赁合同后明知前述合同载明峨眉山市胜利镇名山路东段××、附3号至附5号承租人是杨荣和三个案外人的情况下，却只针对杨荣于2020年4月22日提起诉讼的行为，能够认定蔡惠容、罗秀容知晓杨荣是其所购案涉房屋的实际承租人。其次，虽然蔡惠容、罗秀容二审中主张其是否需要对杨荣和三个案外人均提起诉讼是其对自身权利的处分，但其起诉杨荣的案件审结后，其在与杨荣达成和解并明知峨眉山市承租人另有其人的情况下，却要求奥兰多公司支付其购买房屋的租金并以该公司不支付租金为由解除租赁合同的行为，明显有违常理。第三，蔡惠容、罗秀容与杨荣于2020年7月8日达成协议，约定由杨荣继续履行2016年7月18日、20日杨荣与荣兴公司签订的《营业用房租赁合同》《租赁协议书》，前述协议载明租赁范围为名山路东段××1-3层，双方对该租赁范围理解有争议，蔡惠容、罗秀容主张杨荣的承租范围是名山路东段××1-2层,杨荣主张其承租范围是蔡惠容、罗秀容购买的名山路东段××至附5号。首先，蔡惠容、罗秀容与杨荣达成协议之前，2020年3月18日杨荣已就包括峨眉山市胜利镇名山路东段××-5号1楼及8号1楼商场商铺Ａ3德邦餐桌区等营业用房与雷军之妻刘伯纯签订了租赁合同，且于2020年5月10日收取租金9万元，故杨荣只就房产证载明的附1号1-2层与蔡惠容、罗秀容达成租赁协议明显有违常理。其次，2016年《营业用房租赁合同》《租赁协议书》载明的租赁范围名山路东段××1-3层与2011年7月3日《营业房租赁合同》载明的租赁范围名山路东段××1-3层的租赁范围一致，故协议约定杨荣租赁范围为蔡惠容、罗秀容购买的名山路东段××至附5号房屋更符合情理。第四，杨荣在蔡惠容、罗秀容购买案涉房屋之前就是该房屋的承租人，在蔡惠容、罗秀容购买案涉房屋之后，杨荣与二人就该房屋的租赁达成了协议，米兰生活馆占有使用案涉房屋是从承租人杨荣处转租而来，并非违法占有，故蔡惠容、罗秀容要求米兰生活馆腾退房屋及支付占有使用费的请求不能成立。 综上所述，蔡惠容、罗秀容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,800元，由蔡惠容、罗秀容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 进 审 判 员  黎 琳 审 判 员  刘一铭 二〇二一年七月二十二日 法官助理  吴 君 书 记 员  赵秋红 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。