文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3814号上诉人（原审被告）：无锡铭源文体用品有限公司，统一社会信用代码91320206MA1WXD222L，住所地无锡市惠山区堰桥街道金长路西。法定代表人：陈淼。委托诉讼代理人：石莉，江苏智和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈淼，女，1976年5月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：石莉，江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市圣象制衣厂，统一社会信用代码913202067705436342，住所地无锡市惠山区堰桥街道金长路西。投资人：惠加诚，该厂厂长。委托诉讼代理人：强佳峰，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。上诉人无锡铭源文体用品有限公司（以下简称铭源公司）、陈淼因与被上诉人无锡市圣象制衣厂（以下简称圣象厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2021)苏0206民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭源公司、陈淼的上诉请求：撤销一审判决，依法改判扣除其已支付的6万元，其向圣象厂支付违约金48210.5元或将本案发回重审。事实和理由：其主观上并无拖欠的恶意、客观上因疫情原因履行困难，且圣象厂客观上损失较小，故其认为一审法院判决的违约金过高，请求二审法院予以调整。圣象厂辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。圣象厂向一审法院起诉请求：一、判令铭源公司承担逾期付款违约金40万元；二、判令陈淼对铭源公司的债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由铭源公司承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况2018年7月31日，圣象厂（转让方、甲方）与铭源公司（受让方、乙方）签订房屋及土地租赁使用权转让协议，双方协商一致将甲方自行建造未办理房产证的厂房、土地租赁使用权转让给乙方。1、厂房及土地的基本情况：土地坐落于长安社区长东开发区，土地所有权人为长安社区居委会；土地性质为工业用地；土地租赁期限为2009年1月1日至2058年12月31日止；土地面积为5336㎡，地上建筑物面积为4500㎡，以规划图纸或实地测量为准。甲方明确土地租赁使用权及租赁土地上的建筑物和地上附着物为甲方所有。2、转让方式、价格及范围：1、双方一致同意，甲方将土地租赁使用权及地上建筑物和地上附着物转让给乙方，价格为1180万元，行车、电力、附属设施、固定装修均包含在转让价格内，不另作价。3、转让款的支付方式、数额、日期及其他约定：定金、首付款（略）；尾款支付，在乙方进驻该厂房后无异议，剩余房款乙方在2019年1月30日前支付200万元整给甲方，余380万元整在2019年9月30日前付清给甲方。如逾期支付，乙方按照每月1.9万元作为利息支付给甲方，但是最长不得超过2020年3月31日前付清，否则乙方承担合同金额20%的违约赔偿责任。4、违约责任的约定：如有任何一方不执行合同条款即视为违约，违约方应赔偿守约方因此遭受的损失，并承担合同金额20%的违约金。如在2018年7月31日前，甲方无法负责乙方与长安居委会签订土地租赁协议，则甲方应在2日内无条件返还乙方已支付的定金，否则甲方承担违约赔偿责任。审理中，铭源公司确认其于2018年7月30日与惠山区堰桥街道长安社区居委会签订《长安社区非农集体土地使用权租赁合同》，约定长安社区居委会将位于长东开发区面积为5336平方米的非农集体土地使用权出租给铭源公司，出租年限为50年，自2006年1月1日起至2055年12月31日止，土地用途为工业用地。二、款项支付情况经双方庭审确认，合同约定价款1180万元已经全部支付完毕。关于尾款380万元的支付情况，铭源公司于2019年2月2日支付200万元，2019年8月22日支付50万元，2019年9月30日支付110万元，2019年11月13日支付10万元，2019年11月21日支付10万元，2020年4月8日支付50万元，2020年6月5日支付100万元，2020年6月21日支付50万元。审理中，圣象厂陈述按照合同约定逾期最长不超过2020年3月31日，根据其计算相应利息为60705.72元，现在确认铭源公司已经支付利息60000元，剩余几百元不再主张，只要求支付违约金。铭源公司确认其已经支付利息60000元。三、房屋交付情况2018年9月29日，圣象厂（甲方）与铭源公司（乙方）签订物业交接确认书一份。确认书载明以上交接房产、土地租赁使用权及各类设施、设备、物品经各方经办人签字认可归属乙方所有无异议，交接完成。另有手写字样甲方承诺在2018年10月15号前搬离，交付房屋给乙方，交付标准以上述双方认可的记录为准。落款处分别有圣象厂和铭源公司的代表签字。2018年10月22日物业交接确认书底部有手写内容：“按照上述约定，双方房屋交接完成。甲方再保留空调一只，承诺后续办理好电力过户，隔壁围墙签署共有协议。”落款由双方代表签字。铭源公司陈述圣象厂交付厂房的时间也违反了合同约定，对此，圣象厂表示关于厂房交付的时间双方协商后于物业交接确认书上予以了变更，且其也在重新约定的时间内完成了交付。为证明圣象厂交付的房屋有问题，铭源公司向法院提交了照片打印件，其表示照片显示的是其公司与案外公司交界处，案外公司将废水废气排放至案涉土地及厂房，该情况圣象厂知晓且在双方签署的物业交接协议书上承诺就围墙问题签署共有协议。对此圣象厂表示其已经完成了交付义务，关于铭源公司与案外公司签署共有协议，圣象厂只是负有协助义务。铭源公司于庭审中确认，签署案涉转让协议时，案外公司排放废水、废气的情况就已经存在，就围墙问题签署共有协议的主体为铭源公司与案外公司。铭源公司向法院提交了圣象厂厂长惠加诚与铭源公司代表汤增强的录音，证明双方就围墙问题进行协商，圣象厂承诺为其解决该问题。录音材料中铭源公司的聊天对象表示厂房已经出售，其和案外公司联系、沟通已经仁至义尽，至于案外公司不肯解决是案外公司的事情。铭源公司该怎么处理就怎么处理。对此，圣象厂表示录音真实性由法院依法认定，且铭源公司在购买案涉厂房时对房屋现状全面了解，即使存在其陈述的问题，也是案外公司侵权造成，铭源公司可以通过法律途径解决。铭源公司向法院提交其公司法定代表人陈淼与圣象厂会计的聊天记录，证明双方对于逾期付款的事实均同意以支付利息的方式处理，现在圣象厂主张40万元违约金不合理。经质证，圣象厂对聊天记录真实性无异议，铭源公司违约后，其多次与铭源公司协商，但是在其向铭源公司发送利息清单后，铭源公司也未按照清单支付。对此，铭源公司表示系因厂房问题未解决其才未按约支付利息。以上事实，有转让协议、租赁合同、付款明细、物业交接确认书、照片打印件、录音材料、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，圣象厂和铭源公司签订的房屋及土地租赁使用权转让协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。铭源公司于2019年9月30日前仅支付了160万元尾款，至2020年3月31日还余200万元尾款未支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。圣象厂以铭源公司未付款金额200万元为基数按照20%主张违约赔偿责任，未超过协议约定。铭源公司抗辩其逾期付款的原因之一为圣象厂交付的房屋存在问题，但是根据铭源公司陈述及举证情况，其在购买案涉厂房时就知晓案外公司存在排废水、废气的行为，其已经确认案涉房屋交接完成，其应自行向案外公司主张权利。圣象厂已经不是案涉房屋权利人，其对签署围墙共有协议的承诺，只是履行辅助义务。因此，法院对铭源公司的抗辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，铭源公司认为40万元违约金金额过高，应予以调整。圣象厂在本案中的损失体现为逾期付款利息损失，考虑到铭源公司逾期付款的金额占合同总金额比例较小，且逾期时间不长，对圣象厂造成的损失较小。且2020年过年时，我国新冠疫情爆发，客观上确实会对铭源公司付款造成影响，铭源公司也于2020年4月份开始积极履行付款义务并就逾期付款行为与圣象厂协商处理方式，铭源公司并非恶意拖延付款并逃避违约责任。综上，结合圣象厂的实际损失、新冠疫情的影响及铭源公司履行合同的情况，法院酌定由铭源公司承担违约金20万元为宜。铭源公司主张双方之前就逾期付款情形协商以支付利息的方式处理，因此圣象厂不应再主张违约金，但实际履行中，铭源公司并未按照双方约定及时支付利息。双方在签订合同时已对违约责任有明确约定，圣象厂有权按照协议约定要求铭源公司承担违约责任。但是逾期利息与违约金在本案中均属于损害赔偿范畴，二者不应并存，因此在赔偿圣象厂的违约金金额中应将铭源公司已经支付的6万元利息予以扣除，铭源公司尚需支付圣象厂违约金14万元。铭源公司系自然人独资公司，陈淼系持股比例为100%的股东，现陈淼未提交证据证明其个人财产独立于铭源公司，因此对上述铭源公司的付款义务承担连带责任。据此，一审法院判决：一、铭源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付圣象厂违约金14万元；二、陈淼对上述铭源公司的付款义务承担连带责任；三、驳回圣象厂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3790元，保全费2770元，合计6560元，由圣象厂承担4053元，由铭源公司承担2507元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，铭源公司在一审中已经提出违约金过高，要求予以调低的请求，一审法院系综合考虑圣象厂的实际损失、新冠疫情的影响及铭源公司履行合同的情况，酌定将违约金调整为20万元，该违约金调的整符合法律规定，并无不当。现铭源公司、陈淼上诉称一审法院判决的违约金过高，要求再予调低，缺乏事实和法律依据，对该上诉意见，本院不予支持。综上所述，铭源公司、陈淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2095元，由上诉人铭源公司、陈淼负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月十六日书记员  沈秋月