辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2493号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连泊寓公寓管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区永平街82号，统一社会信用代码：91210211MA0UNDCH04。法定代表人：吴妮，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳海燕，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乾，辽宁众雯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连海明科技有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路135号23层，统一社会信用代码：9121020076443647XQ。法定代表人：单宝圣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔琦，辽宁见达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建东，辽宁裕景律师事务所律师。大连海明科技有限公司（以下简称海明公司）与大连泊寓公寓管理有限公司（以下简称泊寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2019年12月31日作出（2019）辽0293民初1698号民事判决后，泊寓公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日作出（2020）辽02民终2206号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。大连高新技术产业园区人民法院重审后，于2020年12月28日作出（2020）辽0293民初1895号民事判决。泊寓公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泊寓公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回海明公司全部诉讼请求，支持泊寓公司的反诉请求。事实和理由：一、一审认定案涉租赁合同解除条件尚未成就，泊寓公司不享有约定解除权，事实认定错误，适用法律错误。海明公司在租赁合同履行过程中，存在诸多违约行为，最根本的违约行为是未按合同约定将案涉楼宇实际交付给泊寓公司。根据C3#楼《泊寓房屋承租合同》第5.3、5.4及5.5条约定，海明公司应于2018年6月1日前完成准备工作并将案涉楼宇交付给泊寓公司，但合同履行过程中，海明公司并未按期将符合约定条件的楼宇交付泊寓公司，且至今仍未实际交付，该行为属于根本性违约，根据租赁合同9.7条第(4)款“甲方逾期交房超过20日(因乙方原因顺延除外)，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失”约定，解除条件早已成就，泊寓公司依法享有单方解除权。因此泊寓公司向海明公司发送了《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》及《回复函》，通过书面函件告知的方式，行使了单方解除权，双方租赁合同业已解除。泊寓公司先后发送了两份函件，第一份是2019年3月1日发送的《通知函》，第二份是3月18日发送的《回复函》，《回复函》在《通知函》的基础上，进一步明确了泊寓公司行使单方解除权的意思表示，同时对海明公司的违约事项及解除理由进行了补充，《回复函》第三项明确写明泊寓公司未按合同约定将房屋进行交付，该事由是泊寓公司解除合同的原因之一，该《回复函》无论是作为3月1日通知函的补充，还是作为独立的解除合同的通知，均应作为判断泊寓公司行使解除权的有效依据，但一审法院并未对包括《回复函》在内的解除通知进行全面审查，也未对是否存在客观的解除事由进行审查，只截取3月1日《通知函》中所列的几项违约事项进行审查，就得出解除条件尚未成就的错误结论，事实认定错误。泊寓公司在本案审理过程中，以反诉方式请求确认合同解除，符合合同解除的条件。二、一审认为应由泊寓公司举证证明未交付楼宇系因海明公司违约所致，举证责任分配错误。首先，海明公司主张案涉楼宇已经实际交接的基本事实不能成立。根据合同第5.3、5.4、5.5条的约定，房屋交接时双方应履行交接手续，签署《租期确认函》以及《房屋移交清单》，根据移交清单所列事项进行设备设施等的检查、清点和数据记录。上述检查是租赁合同履行交接手续的基本流程，海明公司未提供任何证据证明交付了案涉楼宇，无法说明“何时交付、如何交付、双方交接人员是谁、钥匙几把”等基本问题。本案双方当事人均是具有签署和履行大型租赁合同经验的专业公司，对于一座租赁期限长达20年、建筑面积近三万平方米、年租金高达1000多万元的大楼，双方交接时不对物业、设备、资料进行清点、检查和记录，不签署任何交接文件，有悖于常理。此外，案涉楼宇在合同约定的交付日期内，甚至至今也未达到交付条件：1.租赁合同3.1条约定，“该出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供(交付日前)”；5.4条约定，“……甲方交付前该出租物业应完成政府验收，实物与图纸相符并提供竣工图纸”，但海明公司直到2018年9月7日才提供竣工备案证；2.租赁合同第三条合作前提第3.2条约定，“海明公司应于2018年4月30日前完成出租物业一次消防验收”，但海明公司并未提交任何证据证明其在约定的交付日前完成了一次消防验收；3.租赁合同5.2条约定，“在正式交接出租物业前，甲方应结清出租物业内所有费用(包括但不限于物业费、水费、电费、采暖费等)”，海明公司并未提供任何证据证明其已结清前期费用；4.合同6.8条约定，“甲方负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。甲方应当在交付日前将以上公共事业收费账户变更至乙方名下，由乙方直接缴纳以上公共事业费用”，海明公司至今仍未能办理将商用水电变更为民水、民电的手续，也未提供任何证据证明其已将公共事业收费账户变更至泊寓公司名下。其次，应由海明公司承担已实际交付的举证责任及举证不能的法律后果。海明公司作为楼宇出租方，按期将符合合同约定的租赁物交付给承租方是最基本的合同义务。本案中，海明公司未提交任何证据证明其已履行了交付义务或因泊寓公司原因导致其未能交付，应由海明公司承担举证不能的法律后果。一审认定应由泊寓公司举证证明未交付系因海明公司违约所致，无任何事实和法律依据。海明公司未按期交付房屋的违约行为，已构成租赁合同中设定的单方提前终止(单方解除)情形，泊寓公司有权行使单方解除权，且泊寓公司已经通过书面函件告知方式行使了单方解除权，双方租赁合同已经解除。三、即便解除条件并未成就，因双方已形成合同僵局，亦不应强制双方继续履行合同。本案系租赁合同纠纷，租赁物面积大、租金高、期限长，距约定的交付日已过去近20个月承租方仍未实际占有和使用案涉楼宇，海明公司还存在违反框架协议、逾期办理相关证照、未变更商业水电费、未提供同意抵押证明等诸多违约行为，双方已失去继续合作的信任基础，无继续履行合同的可能性。一审法院判令继续履行，既不符合公平合理的原则，也不利于经济发展，对定纷止争无益，从打破合同僵局的角度，不应强行判令双方继续履行租赁合同。四、即便合同继续履行，泊寓公司交付保证金的条件也未成就，一审判令泊寓公司向海明公司支付保证金无事实和法律依据。合同4.2条约定，“租期起始日或者免租期起始日为暂定日期，具体以出租物业实际交付时间为准，如租期起始日或免租期起始日顺延则租期终止日及免租期终止日相应顺延”，合同6.2条约定，“本合同签订后，待乙方2019年3月1日进场前乙方向甲方支付一个月的租金作为保证金”，因海明公司并未按合同约定在2018年6月1日前将案涉楼宇交付泊寓公司，导致泊寓公司未能在2019年3月1日前进场，双方至今仍未交付房屋及进场，交纳保证金的条件和时间均未达到，即使合同继续履行，应顺延至泊寓公司实际进场之日才交纳保证金。海明公司辩称，不同意泊寓公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、泊寓公司租赁了海明公司C2#楼和案涉的C3#楼，双方均未签署房屋移交清单，两栋大楼情况相同，泊寓公司已经将C2#楼装修完毕，并运营使用。泊寓公司完成了C3#楼的装修设计并将设计方案提交消防部门备案。该装修方案需要泊寓公司进入现场实地勘查，且这项工作需要较长的时间才能完成。综合以上两点，可以看出海明公司已经将案涉C3#楼交付给泊寓公司，并由泊寓公司实际占有。二、双方签订的C3#楼的租赁合同合法有效，且已经履行。海明公司的义务是将C3#楼交付给泊寓公司使用，在该主要义务已经依约履行完毕的情况下，泊寓公司所提出的海明公司在合同履行过程中的其他违约行为并不满足解除合同的法定条件和双方约定的条件，泊寓公司没有单方行使解除合同的权利。三、双方未就合同解除形成合议，合同依然有效并存续，泊寓公司应当按照合同履行自己的义务。合同经签订对各方均有约束力。任何一方不能以对方在履行合同中的瑕疵行为就轻易解除合同。本案中泊寓公司对C3#楼进行装修，进而运营使用，是依照合同约定行使自己的权利和义务，现因市场环境和自身原因怠于行使，以海明公司瑕疵履行为由，达到解除合同的目的，是对合同解除权的滥用。泊寓公司对其所称的海明公司的违约行为实际上已经接收，应视为双方对合同约定进行变动。四、泊寓公司具备继续履行合同的实际能力，其所承租的C2#楼经营很好，应承担继续履行的义务，即按照合同约定的日期交付保证金，不能以自己因为自身原因没有进场作为理由而不予支付。海明公司向一审法院提出诉讼请求：1.泊寓公司继续履行《泊寓房屋承租合同》；2.泊寓公司按《泊寓房屋承租合同》6.2条及附件六约定向海明公司支付保证金904368元；3.泊寓公司向海明公司支付904368元自2019年3月1日始至2019年8月19日止按银行同期贷款利率的利息，自2019年8月20日始至实际给付之日止按照银行业同期拆借利率的利息。泊寓公司向一审法院提出反诉请求：请求确认双方签订的《泊寓房屋承租合同》解除。一审法院认定事实：双方及案外人大连金真源集团房地产开发有限公司、大连明辉科技有限公司、大连新河房屋开发有限公司签订《房屋租赁框架协议》一份，约定海明公司将位于智业广场C1#、C2#、C3#号楼等租赁物作为租赁标的出租给泊寓公司，租期原则上为20年整，具体以双方签订的具体租赁业务合同为准。泊寓公司针对部分租赁标的分期分批承租，其中智业广场C2#、C3#号楼在本协议签署后启动合作事宜，经双方协商一致后，签署具体租赁业务合同。其余租赁标的泊寓公司根据市场情况在两年半内陆续开展合作，若有变动，泊寓公司将提前六个月通知海明公司。针对全部租赁标的，海明公司同意配合泊寓公司在正式租赁业务合同签署前进行装修设计。针对全部租赁标的，未经泊寓公司书面同意，海明公司不得将租赁标的之部分或全部出租给泊寓公司之外的个人或企业，如有违反应向泊寓公司承担100万元的违约金。上述框架协议签订后，双方签订《泊寓房屋承租合同》，海明公司将位于大连市租赁给泊寓公司使用，地上建筑物面积约为27405.09平方米，地下一、二、三层车库面积约为3828.32平方米，总建筑面积约为31233.41平方米。关于租金及费用，约定地上建筑物租金单价为1.1元/天/平方米，地下一层（设备间）不租赁，地下二层及地下三层暂时不作为租赁范围，在租赁期限内，乙方有优先承租权，租金不高于0.35元/天/平方米；自出租物业交付之日起，因使用出租物业所发生的水电燃气等费用均为独立计量或开设，由泊寓公司按照政府或公共服务机构确定的标准承担。……其中海明公司负责在交付日前将水电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。租赁期限自2018年6月1日至2038年5月31日止，装修免租期自2018年6月1日至2019年11月30日，租期起始日或者免租期起始日为暂定日期，具体以出租物业实际交付时间为准，如租期起始日或免租期起始日顺延的，则租期终止日即免租期终止日相应顺延。关于租赁物交付，约定出租物业交付时，须双方共同验收，验收完成后双方签署房屋移交清单，清单签署后视为海明公司完成交付义务。本协议生效后，海明公司应随即开展将出租物业及附件列明的附属设施、设备的使用权交付泊寓公司的准备工作，并承诺在2018年6月1日前完成向泊寓公司的全部交付工作，并签署附件五：房屋移交清单。关于保证金，约定泊寓公司应于2019年3月1日进场前向海明公司支付一个月租金作为保证金，金额为904368元。关于出租房屋基本情况，约定：海明公司保证出租物业权属无争议，出租给泊寓公司的权利亦是完整和充分的，该出租物业上不存在任何其他优先权，不存在任何债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、扣押等强制措施。海明公司确定并承诺签订本合同时，出租物业有抵押，但不存在司法查封等第三方权利限制，现状为清水房，因出租物业的抵押不得影响泊寓公司对出租物业的租赁关系，泊寓公司可以正常无干扰地使用出租物业，若导致泊寓公司不能全部或部分不能使用，海明公司将免收泊寓公司不能使用面积的租金并赔偿乙方的投资损失和其他经济损失。海明公司、泊寓公司和抵押方将就该条款签订附件协议（附件十一）。关于合作前提，约定：1.海明公司应向泊寓公司提供企业营业执照等文件，出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供，产权证明于2018年9月30日前提供；2.该物业的一次消防和二次消防均由海明公司办理，二次消防审核需于2018年6月30日前完成，二次消防验收需于2018年8月30日前完成；二次消防的审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成的时间确定，海明公司应在泊寓公司完成图纸及装修后的30天内完成相应审批手续。关于泊寓公司有权提前终止合同的情形，约定：1.出租物业出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致泊寓公司无法正常使用，或海明公司违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在泊寓公司通知的补救期内又未及时补救，致使泊寓公司不能正常对外营业或使泊寓公司的合同权益受到实质的损害；2.泊寓公司办理经营许可必须海明公司提供有关资料，经书面催告后15日内海明公司仍未提供导致泊寓公司不能办理经营许可相关手续的；3.海明公司未能在法定期限内办妥法律规定及本合同约定所需的许可和手续；4.非因泊寓公司原因造成的逾期交房超过20日；5.出租房屋全部或部分无法使用的。泊寓公司依据上述情形提前终止合同时，应预先以14天书面通知海明公司。该合同附件五为房屋移交清单，注明应于房屋交接时填写，但海明公司、泊寓公司双方至今未予签署确认。2018年6月7日，案涉楼宇地上1-12层装修建设工程取得建设工程消防设计备案凭证。2018年9月26日，案涉楼宇13-20层装修建设工程取得建设工程消防设计备案凭证。2018年6月13日，海明公司向泊寓公司出具《智业广场C2、C3号楼抵押情况说明》，内容为：C2、C3#楼以在建工程的状态抵押于大连银行，抵押期限自2017年11月14日至2018年10月19日。2018年9月7日，海明公司向泊寓公司提供案涉楼宇的竣工验收备案证。2018年11月14日，海明公司向泊寓公司提供案涉楼宇的产权证。2018年11月13日，海明公司向泊寓公司出具《关于智业广场C3#楼办理装修工程消防验收的函》，内容为：C3#楼装修设计已经审核通过，并取得了消防部门出具的关于C3#楼公寓装修的备案凭证，但我公司在办理验收时，消防部门因该楼宇未启动装修为由拒绝验收，经我公司协调，消防部门通知我公司，该楼宇须在2019年3月31日前完成装修，否则验收手续无法办理。因此我公司特此函告贵公司务必在2019年3月31日前完成装修，否则因此会导致消防部门无法验收。如因设计图纸或装修工程未完工的情况下，未办理消防手续，我公司不承担该部分责任。2018年12月18日，泊寓公司向海明公司出具《关于大连海明科技有限公司的回函》，内容为：双方于2018年6月1日签订的《泊寓房屋承租合同》中并未约定C3#楼装修的具体完工时间，消防验收应为贵公司的合同义务，贵公司无权要求我公司于2019年3月31日前完成装修。据我公司了解，贵公司未经我公司书面同意，擅自与龙湖冠寓洽谈合作并将智业广场C1#楼及新能源研发中心研发楼租赁给龙湖冠寓，严重违反双方签订的《房屋租赁框架协议》。贵公司的行为导致我公司的合同权益受到了实质性的损害和风险，现正式通知贵公司对自己违约的行为进行补救，如贵公司逾期仍未履行上述义务，我司有权采取包括但不限于不支付租金、赔偿损失、提起诉讼在内的一切必要法律措施，以追究贵公司的违约责任。2019年2月28日，泊寓公司向海明公司出具《关于智业广场C3#楼合作的通知函》，要求解除C3#楼租赁合同，具体理由为：1、贵我双方于2018年3月4日签订《房屋租赁框架协议》，协议签订后，贵司未经我司书面同意将C1#楼租赁给与我司有竞争关系的龙湖冠寓；2、贵司违约将房产租给龙湖冠寓后多次告知我司退租C3#楼，单方要求我司于2019年3月31日前完成C3#楼的装修工程，以C3#楼的消防验收手续作为要挟；3、贵司违反租赁合同第3.1条的约定，于2018年9月7日提供竣工验收备案证，于2018年11月14日提供产权证明，上述违约行为严重影响我司经营计划并造成我司重大损失；4、贵司违反租赁合同第2.9条的约定，至今未能与抵押方签订协议，贵司至今未能提供大连银行同意转租的证据证明；5、根据租赁合同第6.8条约定，贵司应当在交付日前将水电收费标准变更为民水、民电的收费标准，但直至本函签发之日，智业广场C2、C3#楼，仍是按商水、商电的收费标准执行。泊寓公司于2019年3月1日将该函送达海明公司，海明公司于2019年3月4日签收。2019年3月12日，海明公司向泊寓公司出具《关于智业广场C3#号楼合作的通知函的复函》，不同意解除C3#楼租赁合同。2019年3月18日，泊寓公司向海明公司出具《回复函》，内容为：一、我司从未同意贵司将C1#楼另行租赁给其他第三方，贵司擅自出租系根本性违约，导致合同目的无法实现，我司有权解除合同。二、贵司存在多处违约行为，我司已就贵司的违约行为多次告知贵司整改，但贵司均拒绝整改，贵司拒绝整改的行为导致双方无法继续合作，故我司向贵司送达《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》之日起《泊寓房屋承租合同》已经解除。三、贵司未按合同约定将房屋交付我司。《泊寓房屋承租合同》第5.4条约定，贵司应于2018年6月1日将符合合同3.1条约定的房屋交付给我司，但该房屋没能在约定的期间达到交付条件，贵司也没有在约定的期限进行交付，我司依法享有解除合同的权利。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，结合双方当事人诉辩主张，本案主要争议焦点为：泊寓公司是否享有约定解除权，其于2019年3月1日发出的《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》是否发生合同解除的法律效力。针对该争议焦点，案涉合同第9.7条约定：“甲方（海明公司）有下列情形之一，乙方（泊寓公司）有权提前终止合同：1.出租物业出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致乙方无法正常使用，或甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在泊寓公司通知的补救期内又未及时补救，致使泊寓公司不能正常对外营业或使泊寓公司的合同权益受到实质的损害；2.乙方办理经营许可必须海明公司提供有关资料，经书面催告后15日内甲方仍未提供导致泊寓公司不能办理经营许可相关手续的；3.甲方未能在法定期限内办妥法律规定及本合同约定所需的许可和手续；4.非因乙方原因造成的逾期交房超过20日；5.出租房屋全部或部分无法使用的。”前述解除条件成就时，泊寓公司享有约定解除权，否则其要求确认案涉合同已经解除的主张不能成立。首先，泊寓公司第一项解除合同的理由系海明公司违反《房屋租赁框架协议》，未经泊寓公司书面同意将C1#楼租赁给案外人。双方及相关案外人签订的《房屋租赁框架协议》约定：海明公司将位于智业广场C1#、C2#、C3#楼等租赁物作为租赁标的出租给泊寓公司，未经泊寓公司书面同意，海明公司不得将租赁标的之部分或全部出租给泊寓公司之外的个人或企业，如有违反应向泊寓公司承担100万元的违约金。可见，即使海明公司存在该项违约行为，合同中亦未赋予泊寓公司单方解除权，其权利救济方式为要求海明公司支付违约金。且泊寓公司并未举证证明海明公司存在该项违约行为，应承担举证不能的法律后果，其据此行使约定解除权缺乏事实基础及合同依据。其次，泊寓公司第二项解除合同的理由系海明公司存在诸多违约行为。针对泊寓公司的该项主张，一审法院具体认定如下：1.关于消防审核。根据查明的事实，海明公司已于2018年6月7日取得案涉楼宇地上1-12层的建设工程消防设计备案凭证，于2018年9月26日取得案涉楼宇13-20层的建设工程消防设计备案凭证。海明公司取得前述消防审核的时间虽稍晚于合同约定的2018年6月30日，但该项审核手续需由泊寓公司配合提供装修图纸，在泊寓公司未举证证明其在合理期限内已提供装修图纸的情况下，不足以认定海明公司针对此项合同义务的履行构成违约。2.关于消防验收。根据案涉合同“二次消防的审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成的时间确定，甲方（海明公司）应在乙方（泊寓公司）完成图纸及装修后的30天内完成相应审批手续”之约定，鉴于泊寓公司并未完成装修，故未能完成相应消防验收手续并非海明公司的责任。案涉合同关于此节已明确约定需由泊寓公司先行完成装修，且海明公司针对此事已通过发函方式向泊寓公司再次进行告知，泊寓公司理应根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、配合的义务。在泊寓公司拒不履行配合义务的情况下，海明公司的行为不构成违约。3.关于竣工验收备案表、产权证的提供。根据泊寓公司庭审陈述，海明公司于2018年9月7日向泊寓公司提供案涉楼宇的竣工验收备案证，于2018年11月14日向泊寓公司提供案涉楼宇的产权证，均稍晚于合同约定的提供时间（2018年6月30日及2018年9月30日）。但由于泊寓公司于海明公司提供之时并未拒收或提出异议，应当视为对海明公司履行期限的认可。结合以上，海明公司前述合同义务的履行均已在合理期限内及时补救完毕，其行为不构成违约，既未导致泊寓公司无法对外经营，亦未损害泊寓公司实质性的合同权益，故泊寓公司在事后（2019年3月1日）据此要求行使约定解除权缺乏事实基础及合同依据。再次，泊寓公司第三项解除合同的理由系海明公司至今未能提供案涉楼宇抵押权人大连银行同意转租的证明，海明公司、泊寓公司及抵押方未能签署案涉合同附件十一中的协议。关于此节事实，案涉合同约定：“甲方保证出租物业权属无争议，出租给乙方的权利亦是完整和充分的，该出租物业上不存在任何其他优先权，不存在任何债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、扣押等强制措施。甲方确定并承诺签订本合同时，出租物业有抵押，但不存在司法查封等第三方权利限制，现状为清水房，因出租物业的抵押不得影响乙方对出租物业的租赁关系，乙方可以正常无干扰地使用出租物业，若导致乙方不能全部或部分不能使用，甲方将免收乙方不能使用面积的租金并赔偿乙方的投资损失和其他经济损失。甲方、乙方和抵押方将就该条款签订附件协议（附件十一）。”由此可见，对于案涉楼宇的抵押情况，海明公司已向泊寓公司告知。且根据现有证据显示，案涉楼宇不存在第三方权利限制导致泊寓公司无法正常使用租赁物的客观情况，故泊寓公司据此要求解除案涉合同与合同约定不符，亦缺乏相应的事实依据。最后，泊寓公司要求解除合同的第四项理由系案涉楼宇的用水、用电未变更为民用标准。关于此节事实，案涉合同第6.8条约定：“自出租物业交付之日起，因使用出租物业所发生的水电燃气等费用均为独立计量或开设，由乙方按照政府或公共服务机构确定的标准承担。……其中甲方负责在交付日前将水电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。”鉴于案涉合同并未约定若海明公司违反此项义务则泊寓公司有权单方解除合同，泊寓公司的权利救济方式应为要求海明公司赔偿其相应损失。且水电费用的标准不足以导致案涉租赁物全部或部分无法使用，故泊寓公司据此要求行使约定解除权并无充分的合同依据。综上可证，在案涉合同的履行中，海明公司已向泊寓公司提供需由其提供的全部相关手续（消防审核、竣工验收备案表及产权证），案涉楼宇并未出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致泊寓公司无法正常使用的情形，也不存在出租房屋全部或部分无法使用的情形，更未导致泊寓公司不能正常对外营业或使泊寓公司的合同权益受到实质的损害。案涉合同约定的解除条件并未成就，泊寓公司并不享有约定解除权，其于2019年3月1日发出的《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》不发生合同解除的法律效力。鉴于泊寓公司并未举证证明案涉楼宇至今未能完成交付系海明公司违约所致，故泊寓公司要求确认案涉合同已经解除的反诉请求于法无据，不予支持。基于此，双方应继续履行双方签订的《泊寓房屋承租合同》，海明公司要求泊寓公司支付保证金904368元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。关于海明公司要求泊寓公司支付保证金利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）大连海明科技有限公司与被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司继续履行双方之间签订的《泊寓房屋承租合同》（租赁物为大连市）；二、被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）大连海明科技有限公司保证金904368元；三、驳回原告（反诉被告）大连海明科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12844元，由被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司负担（此款大连海明科技有限公司已预交，大连泊寓公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内给付）。反诉费减半收取计24892元，由被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，且对一审已查明的事实均无异议，本院对一审判决审理查明的事实予以确认。此外，泊寓公司认为一审未认定如下事实，即：海明公司未在交付日前办理将水电收费标准变更为民水、民电收费标准的全部手续；未按约定完成租赁物的交付准备工作、未在2018年6月1日前交付租赁物并签署房屋移交清单；未促成包括抵押权人在内的三方共同签订同意出租的证明材料。海明公司承认泊寓公司所述属实，但认为至今未将案涉租赁物的水电收费标准变更为民水、民电及未签订三方协议的原因是由于泊寓公司迟迟未进行装修，海明公司对泊寓公司的履约诚意产生怀疑，双方虽未签订移交清单，实际上已于2018年6、7月份将案涉楼宇交付给泊寓公司，但具体时间记不清了。鉴于一审时海明公司的第一项诉请为“继续履行合同”，但并未明确具体包括何种履行行为，本院审理时，要求海明公司对此予以明确。该公司表示，本案中主张的“继续履行合同”实质上就是要求支付保证金，并不包括其他履行内容。但根据一审判决，该公司此后会要求泊寓公司对案涉楼宇进行装修、运营并支付租金，泊寓公司则明确表示不同意继续履行案涉租赁合同。本院根据一审时双方提交的《泊寓房屋承租合同》，另查明如下事实：《泊寓房屋承租合同》共有十三条，分别为“释义”、“出租房屋基本情况”、“合作前提”、“租赁期限”、“交接”、“租金及费用”、“内部装修和建设”、“出租物业的转让、出租”、“违约责任”、“续租及期满财产处置”、“通知”、“生效和其他约定”、“合同附件”。其中第六条“租金及费用”第6.2条约定：“本合同签订后，待乙方（注：指泊寓公司）2019年3月1日进场前向甲方（注：指海明公司）支付一个月租金做为保证金，合同期满后乙方结清水电费用等各项费用或本协议解除之日起十个工作日内结清，甲方将保证金无息一次性返回给乙方”；第6.8条约定：“甲方负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的标准的全部手续”。本院认为：本案为租赁合同纠纷，法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案应适用法律事实发生时的相关法律规定。案涉房屋承租合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《泊寓房屋承租合同》约定，租赁期限自2018年6月1日至2038年5月31日止，但租赁起始日或者免租期起始日为暂定日期，具体以出租物业实际交付时间为准。协议生效后，海明公司应随即展开将出租物业及附件列明的附属设施、设备的使用权交付泊寓公司的准备工作，并承诺在2018年6月1日前完成向泊寓公司的全部交付工作，泊寓公司应于2019年3月1日进场前向海明公司支付一个月租金作为保证金。现双方在合同履行过程中产生纠纷，海明公司诉请要求泊寓公司继续履行合同，支付一个月租金作为保证金，而泊寓公司则反诉要求确认合同已于2019年3月4日解除。一审法院在认定泊寓公司不享有约定解除权的情况下，进而认定合同应继续履行，泊寓公司应支付保证金。现泊寓公司提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本院二审围绕泊寓公司的上诉请求进行审理。二审时，海明公司已明确表示其在一审诉请中的“继续履行合同”实质上就是要求“交付保证金”，故本院二审围绕以下问题进行审理：泊寓公司要求确认合同已解除的反诉请求应否支持；海明公司要求支付保证金的请求应否支持。第一，关于泊寓公司要求确认合同已解除的反诉请求应否支持问题。一审时泊寓公司的反诉请求为“确认双方签订的《泊寓房屋承租合同》解除”，但对解除合同的时间未予明确。二审时，经本院释明，泊寓公司明确表示以海明公司签收《关于智业广场C3#楼合作的通知函》之日（2019年3月4日）作为解除合同的时间。泊寓公司主张海明公司违反了合同约定，已构成根本性违约，并以通知函中所载明的5项理由作为解除合同的理由。通知函所载明的5项理由分别为：1.将C1#楼租给泊寓公司的竞争对手；2.单方要求于2019年3月31日前完成C3#楼的装修工程；3.逾期提供竣工验收备案证及产权证明；4.未与抵押权人签订协议；5.未将水、电收费标准变更为民水、民电。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方在《泊寓房屋承租合同》第9.7条约定了泊寓公司有权提前终止合同的四种情形，因合同解除也是合同的权利义务终止的情形之一，故应以泊寓公司在通知函中所提及的理由是否符合《泊寓房屋承租合同》第9.7条所约定的提前终止合同的条件、是否构成根本性违约致使不能实现合同目的，作为判断泊寓公司所称的解除合同条件是否成就的依据。鉴于一审判决已针对通知函中所载明的5项理由做出充分论述，本院亦认可一审判决对于上述理由并不构成约定解除条件成就的论述，故本文不再赘述相关理由。但一审法院认为海明公司不构成违约不当，具体理由本院将在下文予以阐述。泊寓公司上诉称，海明公司最根本的违约行为是未按合同约定将案涉楼宇实际交付。本案中，泊寓公司的反诉请求是确认合同于2019年3月4日解除，而在《关于智业广场C3#楼合作的通知函》中，根本未提及该理由。现双方当事人在一审时均未诉请解除合同，且经法院释明后，均不主张解除合同，故根据不告不理原则，本院对案涉租赁合同应否解除不予审理。泊寓公司以海明公司签收《关于智业广场C3#楼合作的通知函》的时间（2019年3月4日）作为确认案涉租赁合同解除时间的上诉请求不能成立。一审法院驳回泊寓公司的反诉请求并无不妥，本院予以维持。第二，关于泊寓公司应否支付保证金问题。此处需要对租赁合同签订后，双方是否已按合同约定履行己方义务、是否均存在违约行为、合同能否继续履行作出判断。双方在租赁合同第三条约定的内容为“合作前提”，第3.1、3.2条明确约定“出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供（交付日前），产权证明于2018年9月30日前提供”、“物业的一次消防和二次消防均由甲方办理（包括取得消防验收凭证及完成竣工备案），甲方保证该物业符合公寓承租和开业的条件，一次消防须于2018年4月30日前完成”，泊寓公司在《关于智业广场C3#楼合作的通知函》中所提及的理由，虽尚不满足合同约定解除的条件，但是海明公司亦不否认该公司存在晚于合同约定时间逾期提交竣工验收备案表、产权证，未在出租物业交付之前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续，未与抵押方签订协议等行为。可见，海明公司不仅在“合作前提”项下存在违约行为，亦存在其他违反合同约定的行为，且属于违约在先。关于案涉租赁物是否已交付亦是双方争议焦点之一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十七条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。关于租赁物的交付条件及交付时间，双方在《泊寓房屋承租合同》第五条就出租物业的“交接”已做明确约定，如第5.2条约定“在正式交接出租物业前，甲方应结清出租物业内所有费用”，第5.3条约定“出租物业交付时，双方应共同验收，验收完成后双方应签署房屋移交清单，房屋移交清单签署即视为甲方已按照合同约定履行了交付义务”、第5.4条约定“甲方于2018年6月1日（具体以双方签署的租期确认函为准）将满足本合同3.1条约定的合作前提的出租物业交付乙方。……甲方交付前该出租物业应完成政府验收，实物与图纸相符并提供竣工图纸”，第5.5条约定“甲方承诺在2018年6月1日前完成向乙方的全部交付工作，并签署附件五：房屋移交清单”。但现有证据并不能证明海明公司在合同所约定的日期或合理期限内将经过双方共同验收且满足约定交付条件的出租物业交付给泊寓公司。首先，海明公司称已于2018年6、7月份将案涉楼宇交付给泊寓公司，但对于具体的交接过程、交接流程均未提交证据予以证明，且未能证明案涉楼宇至今仍由泊寓公司占有、使用及管理。其次，双方并未按合同约定履行交接手续，即签署《租期确认函》及《房屋移交清单》，未根据合同附件五《房屋移交清单》所列事项进行设备设施的检查、清点和数据记录。案涉出租物业地上建筑面积近3万平方米，双方约定的租赁期限长达20年，双方在交接时未对相关费用进行结算、未对《房屋移交清单》中所列明的物业、设备、资料进行清点、检查和记录，不签署任何交接文件，与常理相悖。海明公司称双方就是简单的交接钥匙，但对于交接时间、交接人员等均无法说清。再次，海明公司称泊寓公司另外租赁的C2#楼也未签署《房屋移交清单》，C3#楼与C2#楼情形一致。本院认为，双方已针对案涉C3#楼签订书面租赁合同，在双方就是否交接产生争议的情况下，判断出租方是否履行交付义务应以书面约定及与案涉租赁物有关的证据为准，而不应参照其他租赁物项下的无争议的履行行为，故对海明公司此点理由不予采纳。最后，海明公司称案涉C3#楼已完成装修设计且设计方案已提交至消防部门备案，故可证明海明公司已将案涉楼宇交付给泊寓公司。关于海明公司在一审时提交的两份案涉楼宇地上工程建设工程消防设计备案凭证及备案表是一次消防手续还是二次消防手续问题，海明公司称不清楚，而泊寓公司则称其为了配合海明公司办理一次消防备案手续，根据C2#楼的房屋结构完成了C3#楼的设计图纸。根据案涉租赁合同约定，该物业的一次消防和二次消防均应由海明公司办理，而海明公司却未能就其所办理的手续及依据作出合理解释和说明，应承担对其不利的法律后果。此外，根据双方及案外人签订的《房屋租赁框架协议》，亦有“针对全部租赁标的，海明公司同意配合泊寓公司在正式租赁业务合同签署前进行装修设计”的约定。故即使泊寓公司已进行装修设计，亦属双方履行先合同义务，与海明公司是否按照案涉《泊寓房屋承租合同》正式交接物业并无直接关系。综上，双方自签订合同之后，除现已查明的海明公司逾期向泊寓公司提交竣工验收备案证、产权证，海明公司根据泊寓公司提交的C3#楼的设计图纸办理了建设工程消防设计备案外，未查明双方另有其他依约履行合同的行为。双方在《泊寓房屋承租合同》第6.2条中约定的保证金的作用是“待合同期满后结清水电费用等各项费用”所需，海明公司提交的证据不足以证明该公司已按合同约定将案涉C3#楼交付泊寓公司，亦未能证明泊寓公司已于2019年3月1日之前进场现已产生应由该公司承担的水电费用，或未进场系由于泊寓公司自身原因造成。在双方就租赁合同能否继续履行未达成一致的情况下，海明公司要求泊寓公司支付一个月的租金904368元作为保证金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，泊寓公司的上诉请求部分成立，本院对该公司上诉请求合理部分予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但仅审查了泊寓公司是否享有约定解除权，而对海明公司主张支付保证金的条件是否成就未予审查，裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1895号民事判决第四项；二、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1895号民事判决第一项、第二项、第三项；三、驳回大连海明科技有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费12844元，由大连海明科技有限公司负担；反诉费减半收取24892元，由大连泊寓公寓管理有限公司负担。二审案件受理费37736元，由大连泊寓公寓管理有限公司负担24892元，由大连海明科技有限公司负担12844元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月十二日书记员  王 亮