河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终2056号上诉人（原审被告）：李振林，男，1984年5月16日生，汉族，住河南省林州市。上诉人（原审被告）：魏君慧，女，1984年11月28日生，汉族,住河南省林州市，系李振林之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕保周，河南邦林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志国，男，1985年3月10日生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：刘伟娜，河南新天河律师事务所律师。上诉人李振林、魏君慧因与被上诉人王志国合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李振林及李振林、魏君慧共同委托诉讼代理人吕保周，被上诉人王志国及其委托诉讼代理人刘伟娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李振林、魏君慧上诉请求：撤销原判，并依法改判，驳回王志国的全部诉讼请求(或驳回王志国的起诉)。事实与理由：一、一审认定王志国是合同相对人错误。租赁合同的一方当事人是王朝方而不是王志国，2016年1月4日所签订的《房屋租赁补充协议书》，一方仍然是王朝方，王志国仅仅是代理人的身份在合同上签字。所有租赁合同(或协议书)的基础均来自于2008年4月1日上诉人与王朝方所签订的《房屋租赁合同》，从所有合同中可以看出，王朝方是合同一方当事人而非被上诉人王志国，王志国仅仅是王朝方的代理人，故判令上诉人向其承担责任均属错误。二、一审认定“被告明确表示不再承租，不再续签合同”属重大认定事实错误，上诉人未见过《告知书》，更未如一审认定的那样“被告明确表示不再承租，不再续签合同，但未按约定腾清房屋并交还原告”。上诉人搞经营，投入巨大，浴池本身是个长期投资的项目，所以在《补充协议》中，才有特别约定上诉人有权继续使用房屋而其他人无权强行撵走上诉人。包括被上诉人更不得擅自不让上诉人继续使用。酿成纠纷的原因是被上诉人擅自提高房租，不讲诚信，上诉人多次主动找其按调整后的房租交纳而直接拒绝。上诉人投入了巨资，一审错误认定上诉人不再继续使用商场，是将被上诉人强行将商场上锁关门，侵犯上诉人合法经营权的实际情况合法化，这将导致上诉人血本无归。使上诉人连提出反诉或另案起诉的可能性都不复存在。三、一审判决，腾房及给付租金的受让主体均属(有)不当。首先合同相对人并非被上诉人王志国。其次合同有约定，上诉人有权继续使用，而不能在其他人干涉，且上诉人从未起诉过不继续使用商场，故判决腾房交于被上诉人，明显不公。被上诉人王志国辩称：一、一审判决认定答辩人是合同相对人正确。1、《房屋租赁补充协议》足以证明答辩人与上诉人系合同相对人的事实。答辩人与上诉人魏君慧于2016年10月4日签订了《房屋租赁补充协议》，该补充协议是双方的真实意思表示。且协议第一条即明确约定，“承接王朝方和李振林原房屋租赁合同条款”，结合其余条款内容，足以证明答辩人与上诉人均同意承接原房屋租赁合同中双方的权利义务，双方均认可对方系合同相对人身份的事实。2、案外人王朝方已实际履行通知权利转让的义务，被上诉人认可收到口头通知。案外人王朝方因欠答辩人货款，将其与上诉人的原房屋租赁合同中甲方(出租方)的权利转让给答辩人以抵销欠款,王朝方已实际通知了上诉人，上诉人基于此才会委托妻子魏君慧与答辩人签订《房屋租赁补充协议》,并且双方重新约定并下调了房屋租金，随后上诉人也实际履行了补充协议的内容，向答辩人支付了下调后的房屋租金。二、一审判决认定“被告明确表示不再承租,不再续签合同”的事实正确。1、合同到期前后，答辩人多次催促上诉人续签合同未果，上诉人称未见过《告知书》不属实。答辩人与上诉人的房屋租赁合同于2018年3月31日到期。2018年3月23日至2018年4月10日期间，答辩人多次与李振林沟通续签合同事宜，并在李振林的要求下通过微信向其发送合同内容。2018年4月3日，答辩人以短信的方式通知李振林，短信内容为:“原承租人李振林(李帛航)，因你原合同已于2018年3月31日到期，且经过沟通后拒不签署下一期合同。现正式通知你，请你务于2018年4月8日前签署下一期合同。如到期仍未签署，后果自负。王志国，2018年4月3日”,当天答辩人也在李振林承租房屋处张贴了书面告知书，告知书内容与短信内容一致。上诉人李振林实际上已经知晓上述内容，其上诉中称未见过告知书明显不属实。而上诉人并未在2018年4月8日前明确回复，表明上诉人并未与答辩人达成续签合同的意思表示，即其用消极行为表明其不再承租,不再续签合同。2、答辩人提交的微信、短信聊天记录及告知书照片等证据足以证明上诉人明确表示不再承租，不再续签合同的事实。2018年3月23日至2018年4月10日期间,答辩人与李振林沟通续签合同，并在李振林的要求下通过微信向其发送合同内容，李振林表示，合同是否续签，需听其妻子小会的意见。答辩人妻子郭晓娟也多次通过短信与李振林沟通续签合同，但李振林不予回复，通话联系时也拒接电话。还于2019年5月5日向答辩人妻子发送侮辱性视频。答辩人提交的证据足以证明，上诉人魏君慧明确表示房租到期，生意不好不再续约，让答辩人另找租户。三、一审判决认定的腾房及给付租金的受让主体正确。上诉人与答辩人的租赁协议已于2018年3月31日到期。之后上诉人拒绝续签书面租赁合同，又于2018年4月1日至2019年5月9日长期占用涉案房屋,且拒不支付租赁费,上诉人理应按照法律规定尽快腾清房屋,并赔偿答辩人租金损失。被上诉人王志国向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告立即腾清其非法占有原告位于林州市公务员小区（和苑小区）西大门内两层商场内一楼东厅、二楼主通道门以东房屋;2、判令二被告赔偿原告自2018年4月16日起至房屋腾清交付原告之日止的租金损失(租金损失按每月5000元标准计算，租金损失计算至2019年4月30日为62500元);3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2008年2月16日，案外人李双兴（甲方）与王朝方(乙方）签订了《商场租赁合同》，协议约定甲方将位于林州市公务员小区新建的两层商场，整体租赁给乙方开发经营。租赁期限为10年，从2008年4月1日至2018年3月31日。第一年租金为18万元，后九年每年租金为20万元，双方在合同中还约定了租金交付办法等事项。2015年8月31日，王朝方（甲方）与被告李振林（乙方）签订了《房屋租赁合同》，被告李振林租赁了王朝方承租的林州市公务员小区一楼东厅、二楼主通道门以东（不包括西头两间）房屋，租赁期限2015年8月1日至2018年3月31日共两年零八个月。双方在该合同第九条中约定：合同期满前，如果甲方同房东续签后续合同，甲方应与乙方按照原合同房租比例续签后续合同。王朝方还与被告李振林在该合同中约定了租赁费及交付期限等事项。2016年9月，王朝方因欠原告货款，将其与被告李振林签订的《房屋租赁合同》中的出租方权利转让给了原告抵销欠款，并口头通知了被告李振林。2016年10月4日，原告王志国（甲方或者代理人）与被告魏君慧（乙方或者代理人）签订了《房屋租赁补充协议》，该补充协议一共有四条：1、承接王朝方和李振林原房屋租赁合同条款，在房屋年租金方面，甲方调整年租金为叁万元整。甲方保证王朝方不再与乙方索要房租。3、如若甲方与总房东签署下一期合同，甲方保证乙方继续延续合同，且年租金不变。4、甲方保证乙方使用天然气与中央空调当中不会有与王朝方的纠纷。如有纠纷，甲方负责处理，保证正常使用。但是使用中的维修、维护费用乙方负责。2015年6月-2016年7月，二被告交给王朝方租赁费6万元。2016年8月-2018年3月，二被告交给原告租赁费5万元。2018年3月20日，李双兴（甲方）与原告王志国(乙方）签订了《商场租赁合同》，甲方将位于林州市公务员小区西大门内的两层商场，整体租赁给乙方经营，租赁期限为贰年，从2018年4月1日至2020年3月31日，每年租金为18万元，双方在该合同中还约定了其他事项。原告与二被告签订的租赁合同到期后，多次催促被告续签合同无果，原告于2018年4月3日在涉案租赁房屋的玻璃大门上张贴了《告知书》，通知被告于2018年4月8日前续签合同，被告明确表示不再承租，不再续签合同，但未按约定腾清房屋并交还原告，原告因此于2019年5月9日将被告经营的商场大门锁住，被告经营所用的洗浴设备等财产至今在租赁房屋内存放。原告于2019年9月诉至本院。一审法院认为，王朝方与被告李振林签订的《房屋租赁合同》及原告王志国与被告魏君慧签订的《房屋租赁补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，并且被告李振林认可王朝方因欠原告王志国货款，将王朝方与其签订的《房屋租赁合同》中的出租方权利转让给了原告王志国抵销欠款，被告李振林也认可收到口头通知，故涉案合同的当事人是原告王志国和被告李振林、魏君慧。原告与二被告签订的租赁合同到期后，被告明确表示不再承租，不再续签合同，但未按约定腾清房屋并交还原告，对原告要求二被告腾清其占有的林州市公务员小区（和苑小区）西大门内两层商场内一楼东厅、二楼主通道门以东房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失，本院确定二被告自2018年4月16日起至2019年5月9日止，共计389天，按双方约定的年租金30000元标准计算，被告应赔偿原告的损失为31972元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。二被告的其他抗辩理由不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李振林、魏君慧于本判决生效之日起十日内腾清其占有的林州市公务员小区（和苑小区）西大门内两层商场内一楼东厅、二楼主通道门以东的房屋;二、被告李振林、魏君慧于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志国损失31972元;三、驳回原告王志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1363元，由原告王志国承担599元，被告李振林、魏君慧承担764元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2015年8月31日王朝方与李振林签订的《房屋租赁合同》和2016年10月4日王志国与魏君慧签订的《房屋租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，并且被告李振林认可王朝方因欠原告王志国货款，将王朝方与其签订的《房屋租赁合同》中的出租方权利转让给了王志国抵销欠款，且其于2016年8月—2018年3月向王志国交纳5万元租赁费，故李振林和魏君慧上诉称租赁合同的相对人不是王志国，王志国系王朝方的代理人理由不足，本院不予支持。按照双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的约定，案涉房屋的租赁期限于2018年3月31日到期，到期后双方未再签订租赁合同，二上诉人也未缴纳租赁费，故原审法院判决二上诉人腾清房屋并赔偿被上诉人租金损失并无不当。综上所述，上诉人李振林、魏君慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人李振林、魏君慧负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李瑞增审判员  刘永刚二〇二一年七月十二日书记员  段韶聪