湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0821民初1534号 原告（反诉被告）：杨姣，女，1983年9月16日出生，汉族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：姜城，慈利县金剑法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吴东衡（曾用名，莫建平），男，1973年2月28日出生，汉族，住慈利县。 委托诉讼代理人：卢桃清，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。 原告杨姣与被告吴东衡租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，被告吴东衡又提起反诉，本院依法适用普通程序于2016年9月29日将本诉与反诉合并进行了审理。原告杨姣及其委托代理人姜城、被告吴东衡及其委托代理人卢桃清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨姣向本院提出诉讼请求：要求被告吴东衡立即搬离所承租的商铺，支付自2016年7月30日至搬离之日占用期间的租金（按每年32000元计算），支付租赁期间的物业服务费2919元。事实和理由：2012年12月18日，被告租用原告所有的水岸人家3栋119号商铺，约定水、电、物业服务费均由被告承担，租赁期限为2年零7个月。期满后双方又于2014年7月30日签订房屋租赁合同，约定租期2年，租金每年32000元。合同到期后被告吴东衡拒不搬出所承租的商铺，也不缴纳物业费。原告认为被告的违约行为损害了原告的合法权益。 被告吴东衡辩称，物业服务费应当由物业公司来主张，原告要求支付物业服务费主体不适格。对原告、被告签订的两份商铺租赁合同没有异议，但是在2015年12月征得原告同意后欲将商铺转租给他人，转让价格为62000元，原告知晓后又不同意转租，因此给被告造成经济损失，故提起反诉，要求原告杨姣赔偿其经济损失62000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的杨姣的房权证、2012年12月18日的房屋租赁合同、2014年7月30日的商铺租赁合同、催缴物业服务费的通知、手机短信、电话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的2016年1月30日的被告吴东衡与柴本绒签订的转让协议、龚某和朱某、张某、柴本绒的证言等证据，本院认定如下：原告对被告吴东衡与他人签订转让协议的事实无异议，但认为未经出租人同意该协议不发生法律效力，本院认为该转让协议仅在承租人与次承租人之间产生权利义务关系，后因原告方不同意而实际未履行。证人龚某、朱某、张某等三人当庭作证，证明2015年12月被告吴东衡准备转租当时取得了原告杨姣的口头同意，本院予以采信。原、被告对于原告提交的2016年2月26日的手机短信及被告提交的电话录音均无异议，仅能证明原告知道被告与他人签订转租协议后不同意转租的事实。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年原告杨姣购买了慈利县水岸人家3栋119号商铺，建筑面积64.84平方米。同年12月18日原告杨姣与被告吴东衡签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁期限自2012年12月18日至2014年7月31日，租赁期间产生的水电费、物业服务费、租赁税均由被告吴东衡承担，还约定未经甲方（出租人）书面同意，乙方（承租人）不得转租、转借该房屋。合同到期后，双方又于2014年7月30日续签《商铺租赁合同》一份，约定：押金2000元，租赁期限自2014年7月30日至2016年7月29日止，租金每年32000元，租赁期间的物业管理费、商铺保险费、租赁税、维修费、水电费、煤气费、有线电视费等由被告承担，租赁期满，出租商铺的不动产部分（如装修物等）及原有水电设施物品乙方不能带走。2015年12月，原告杨姣在收取房租时口头同意被告吴东衡转让商铺。2016年1月31日，被告吴东衡与柴本绒签订转让协议，约定同年2月22日交付门面，柴本绒预付了转让押金20000元。2016年2月26日原告杨姣的丈夫李文知晓被告吴东衡与他人签订转租协议后给被告吴东衡发信息，明确表示合同到期后门面要收回自用，双方遂成纠纷。被告吴东衡与柴本绒之间的转让协议因原告不同意而无法履行，后被告吴东衡将押金20000元退还给了柴本绒。该门面一直由被告吴东衡经营直到合同期满，2014年7月30日至2016年7月29日的租金已付清。该商铺自2016年8月起至开庭前时一直由被告吴东衡占有未移交给原告杨姣，门面处于歇业状态。 另查明，自2013年7月23日至2016年7月23日，水岸人家小区3#119号门面业主共拖欠物业服务费2919元（每年973元）。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。鉴于双方签订的租赁合同的约定的期限已届满，故原告杨姣要求被告吴东衡腾房的诉讼请求，本院予以支持。至于原告请求负有腾房义务的被告支付逾期腾房占有使用费，因双方约定的租赁期限已届满，被告继续占用门面已构成违约，应当支付逾期腾房占有使用费，其标准按租金计算并无不当，本院应予支持。虽然原、被告在租赁合同中对物业服务费的交纳有明确约定，但该权利应当由物业公司主张，与本案无关，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告吴东衡主张原告口头同意其转租的事实客观存在，原告杨姣事后反悔也构成违约，应当赔偿反诉原告吴东衡的经济损失，但其损失应当为可得利益损失，包括合同履行后可获得的利益即剩余租期内的租金可转嫁于他人，该项诉求本院予以支持。因反诉原告吴东衡未提交其他可得利益损失总额、必要的交易成本等证据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告吴东衡迁出所租赁的水岸人家3栋119号商铺； 被告吴东衡给原告杨姣支付逾期腾房占有使用费5260元（32000÷365×60天＝5260元，自2016年8月1日至2016年9月29日）； 原告杨姣赔偿被告吴东衡的损失(32000÷365×159天＝13939元，自2016年2月22日至2016年7月30日）； 驳回原告杨姣的其他诉讼请求； 驳回被告吴东衡的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费1350元，共计1450元，由原告杨姣负担700元，被告吴东衡负担750元。 上述一、二、三项内容，限本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  潘双庆 人民陪审员  邢晓咏 人民陪审员  严定红 二〇一六年十一月二十九日 书 记 员  杨 芳 援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。