河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1408号上诉人（原审被告）：鲁志刚，男，汉族，1979年2月10出生，住河南省许昌市建安区。被上诉人（原审原告）：朱聚忠，男，汉族，1954年10月16日出生，住河南省许昌市魏都区。原审被告：李帅，男，汉族，1990年12月30日出生，住河南省许昌市魏都区。原审被告：许昌金蓝湾酒店有限公司，住所地河南省许昌市魏都区新兴路魏文路交汇处许昌金蓝湾酒店有限公司五楼。法定代表人：鲁志刚，该公司执行董事。原审第三人：河南大正房地产开发有限公司，住所地河南省许昌市尚集产业集聚区西拓区（尚集街西段路南）。法定代表人：王彩玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冰，该公司员工。委托诉讼代理人：罗海盛，河南万朋律师事务所律师。上诉人鲁志刚因与被上诉人朱聚忠、原审被告许昌金蓝湾酒店有限公司、李帅、第三人河南大正房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鲁志刚上诉请求：1、撤销（2021）豫1002民初706号民事判决书第二项，依法改判上诉人不承担责任；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人自2020年11月2日担任许昌金蓝湾酒店有限公司的法定代表人，至2021年1月酒店停业仅仅3个月，在此期间酒店因新冠疫情而濒临停业。上诉人个人银行账户从未与公司发生过任何往来，上诉人的财产与公司财产完全分离和相互独立，一审判决上诉人承担连带清偿责任错误。2、2021年1月14日，金蓝湾酒店已向包括被上诉人在内的各位业主发出通知，解除房屋租赁合同，并将房屋内装饰装修、灯具、卫浴、床品等物品留给各业主冲抵所欠租金，足以弥补各业主的租金损失,实际上双方已不存在债权债务。原审判决认定事实不清，错误判决，侵犯了上诉人的合法权益。朱聚忠辩称;1、上诉人作为一人有限公司的股东，在不能举证出自己的财产独立于公司财产和在金蓝湾酒店因拖欠众多业主房租诉争不断时，仍出巨资受让濒临倒闭企业足额出资证据的前提下，一审法院判决其对原审被告许昌金蓝湾酒店有限公司欠款不还承担连带还款责任理由正当，合法有理。2、上诉人称2021年1月14日酒店关闭，金蓝湾酒店已向包括被上诉人在内的各位业主发出通知，即日起解除租赁合同，并将房间内物品留给业主冲抵租金的理由不能成立。被上诉人未收到通知，根本不知道上述情况，双方之间也无任何交接协议、清单等证据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。河南大正房地产开发有限公司辩称:一审认定事实清楚，尤其是对大正公司承担连带责任的事实认定清楚，适用法律正确。因上诉人没有对作为原审第三人的大正公司提出上诉，公司对上诉人的上诉不发表意见。许昌金蓝湾酒店有限公司、李帅未做答辩。朱聚忠向一审法院起诉请求：1、依法判令被告李帅、金蓝湾酒店支付拖欠原告的房屋租金9066.50元（其中：2020年1月、2月、10月、11月、12月及2021年1月共计6个月，租金8242.5元，滞纳金824元）及利息（利息按月息1分5厘自起诉之日起计算至结清租金本息日止）；2、依法判令被告李帅、金蓝湾酒店连带承担租赁合同约定的因违约按租金金额3倍赔付逾期租金58272.90元［16649.4／2＋（16649.4＊3）］；承担自2020年12月1日起至原告收回房屋日止所拖欠的水、电费、物业费（1.1元／平方米／月）等费用；3、判令原告与被告李帅所签订的合同无效，被告金蓝湾酒店将所使用原告的房屋退还给原告；4、被告鲁志刚承担个人财产与被告金蓝湾酒店财产混同的连带清偿责任；5、第三人大正房地产公司承担出售该房产时因虚假销售给原告造成损失1／3的违约责任；6、本案的诉讼费、律师费等实际费用由被告承担。诉讼中，朱聚忠变更第一项诉讼请求为：依法判令被告李帅、金蓝湾酒店支付拖欠原告的房屋租金9066.50元（其中：2020年1月、2月和第四季度3个月，至2021年1月共计6个月，租金8242.5元，滞纳金824元）及利息（利息按月息1分2厘自起诉之日起计算至结清租金本息日止）；变更第五项诉讼请求为：第三人大正房地产公司承担出售该房产时因虚假销售给原告造成损失1／3的违约责任并在收取被告李帅的定金范围内，承担抵偿被告金蓝湾酒店在租赁原告房产期间发生的拖欠费用1481元（水费35元、电梯及中央空调用电公摊费660元，物业管理费786元）。一审法院认定事实：大正房地产公司系许昌市魏文路以东新兴路以北蓝湾佳苑的开发商。其在开发大正蓝湾商务广场的过程中宣传“大正蓝湾商务广场15年返租，即买即收益”。为了让业主实现即买即收益的购房目的，2013年12月28日，大正房地产公司将其开发的蓝湾佳苑16号楼B座5-15层房屋出租给李帅使用，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定：用途为宾馆、酒店及相关配套经营。租赁期限为15年，在签订本合同后10日内，李帅须交纳500000元的定金。李帅支付租金时，已付定金的40％作为租赁过程中的房屋押金，剩余的60％冲抵相应租金。诉讼中，大正房地产公司称未收取该500000元定金。后朱聚忠购买了许昌市东城区新兴路以北、魏文路以东蓝湾佳苑16幢10层B座西向南起第5间房屋，并办理了不动产登记证，不动产登记证载明的房屋建筑面积为59.56㎡。2014年11月3日，朱聚忠与李帅签订《房屋租赁合同》一份，合同约定朱聚忠将案涉房屋出租给李帅用于宾馆、酒店及相关办公配套经营，建筑面积为61.84平方米。合同约定租赁期限为15年，租赁价格为21元／月／平方米，前三年每年租金价格不变，满三年后每年租金按3％递增。2020年的租金为22.95元／㎡／月，2021年的租金为23.64元／㎡／月。李帅负责接收该房屋之日起所产生的水费、电费、中央空调使用费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带使用费等其他相关费用。李帅应按时交纳租金，如逾期支付租金的，朱聚忠除有权追索租金外，还可要求乙方支付1％的滞纳金。逾期满6个月的，朱聚忠可单方解除租赁合同，同时李帅应按照租金金额的3倍赔付逾期租金。2015年1月10日，大正房地产公司向朱聚忠送达通知书，其内容为：“因大正蓝湾佳苑16号楼B座5-15层（部分）整体出租给承租人（李帅）用于经营宾馆酒店，考虑出租人（业主）的利益，明确出租人与承租人双方的权利和义务，对16号楼B座5-15层房屋租金做以下补充说明：1、租期为2014年12月31日至2019年12月30日止；2、首次返还租金期限为2015年1月1日起至2015年4月9日止，租金由河南大正房地产开发有限公司代承租人（李帅）发放；3、自2015年4月10日至2029年12月30日止的租金，出租人依据与承租人签订的房屋租赁合同，直接从承租人领取租金”。2015年2月15日，许昌金蓝湾酒店有限公司成立，为有限责任公司。公司成立后，原告的租金一直由金蓝湾酒店向原告支付。2015年12月18日，金蓝湾酒店由有限责任公司变更为自然人独资公司，唯一股东为李帅。2017年2月16日，李帅与逯广伟签订《法人变更协议》，将其持有的金蓝湾酒店100％的股权转让给逯广伟，公司成立后的债权债务由逯广伟承担，李帅与大正房地产公司签订的租赁协议以及大正房地产公司将房屋卖给个人签订的协议和合同到期后的权益纠纷均由逯广伟承担，并于2017年2月23日在工商部门办理了变更登记。2020年11月2日，逯广伟将其持有的金蓝湾酒店100％的股权变更至鲁志刚名下。后因金蓝湾酒店未能及时向原告及业主支付租金，2021年1月4日，金蓝湾酒店出具保证书一份，其内容为：“保证书许昌金蓝湾酒店有限公司，2021年1月6日之前，把2020年12月底所欠业主的房租结清，如未付清拖欠的房租款，业主可要求解除合同，并按合同10％支付滞纳金。2021年1月6号如未执行，房子无条件退回，并且把原来所欠房租一次性结清”。后金蓝湾酒店拖欠原告2020年1月、2月、10月、11月12月及2021年1月房租未付，并关门停业，原告于2021年2月4日诉至本院。另查明，金蓝湾酒店系自然人独资公司，鲁志刚系唯一股东。金蓝湾酒店停业后，拖欠2020年12月份物业费786元、公摊电费652元、水费28元及2021年1月份公摊电费8元、水费7元未缴纳，以上合计1481元。原告朱聚忠垫付其中的175元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，李帅为设立许昌金蓝湾酒店公司以自己的名义与朱聚忠签订了《房屋租赁合同》，许昌金蓝湾酒店公司成立后实际经营金蓝湾酒店，并占有使用朱聚忠的案涉房屋，原告朱聚忠认可金蓝湾酒店按照房屋租赁合同的约定向其支付租金，表明金蓝湾酒店愿意成为合同主体并承担合同责任，且朱聚忠也起诉金蓝湾酒店要求承担责任，故金蓝湾酒店应承担相应的合同责任，李帅不应承担合同责任。关于金蓝湾酒店拖欠的2020年1月、2月、10月、11月12月及2021年1月房租问题，朱聚忠与李帅签订的《房屋租赁合同》约定房屋面积为61.84平方米，但不动产登记证上载明的房屋建筑面积为59.56平方米，原告朱聚忠要求金蓝湾酒店支付拖欠的房租为8242.5元（22.95元／平方米／月×59.56平方米×5个月＋23.64／平方米／月×59.56平方米×1个月）的请求合法，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金、利息、逾期租金问题，金蓝湾酒店与2021年1月4日出具保证书，承诺2021年1月6日前结清拖欠房租，如未付清，按照合同10％支付滞纳金。《房屋租赁合同》约定，金蓝湾酒店应按时交纳租金，逾期满6个月，朱聚忠可单方解除合同，同时金蓝湾酒店应按照租金金额的3倍赔付逾期租金。原告主张的滞纳金、利息、逾期租金均属于违约金性质，原告主张的滞纳金、利息、逾期租金约定过分高于因违约造成的损失，违约金的计算标准以拖欠租金8242.5元为基数，自起诉之日起按照月利率1.2％计算为宜，原告的过高主张，无法律依据，本院不予支持。关于原告朱聚忠主张自2020年12月1日至原告收回房屋日止所拖欠的水、电费、物业费的问题，《房屋租赁合同》约定由金蓝湾酒店负责接收该房屋之日起所产生的水费、电费等相关费用。金蓝湾酒店停业后，拖欠2020年12月、2021年1月物业费、公摊电费、水费等共计1481元未缴纳，该部分费用应由金蓝湾酒店负担。但原告朱聚忠仅代为缴纳175元，故原告朱聚忠要求被告金蓝湾酒店支付其垫付的物业费、公摊电费、水费175元的请求合法，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。原告朱聚忠与被告李帅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方均按照《房屋租赁合同》约定的内容履行了各自的义务，故原告朱聚忠要求确认其与李帅签订的《房屋租赁合同》无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告金蓝湾酒店未及时支付原告租金，现处于停业状态，其行为致使双方的合同目的无法实现，原告朱聚忠要求金蓝湾酒店返还房屋的请求合法，本院予以支持。被告金蓝湾酒店系自然人独资公司，鲁志刚系唯一股东，其并未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。故原告朱聚忠要求被告鲁志刚对金蓝湾酒店上述拖欠房租、滞纳金、逾期租金、拖欠物业费、公摊电费、水费承担连带清偿责任的请求合法，本院予以支持。第三人大正房地产开发公司在开发案涉项目时承诺15年返租，即买即收益，其于2013年12月28日与李帅就案涉项目签订了房屋租赁合同，朱聚忠购买房屋后亦与李帅签订了《房屋租赁合同》并在2015年至2020年期间获得了房租收益，原告主张第三人因虚假销售赔偿原告损失的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告许昌金蓝湾酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱聚忠租金8242.5元及违约金（自2021年2月4日起至实际支付之日止，按照月利率1.2％计算）并偿还原告朱聚忠垫付的物业费、公摊电费、水费175元；二、被告鲁志刚对上述款项承担连带还款责任；三、被告许昌金蓝湾酒店有限公司于本判决生效后十五日内返还原告朱聚忠位于许昌市××路××、××以东××向××5间的房屋；四、驳回原告朱聚忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取742元，由原告朱聚忠负担717元，由被告许昌金蓝湾酒店有限公司、鲁志刚连带负担25元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方争执的焦点在于上诉人鲁志刚是否应承担本案连带清偿责任。作为自然人独资的一人有限责任公司，如果股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案诉讼中，作为公司唯一股东的鲁志刚并未提供证据证明自己的财产与公司财产相互独立，故应承担连带还款责任。另，上诉人鲁志刚以许昌金蓝湾酒店有限公司对租赁房间的家具、卫浴、灯具等装饰装修投入留给业主以冲抵所欠租金的主张，亦无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鲁志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鲁志刚负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年七月十二日书记员  马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口