贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10705号 原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象****房，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：王祖华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：赵蝶（特别授权代理）。 被告：周孟军，男，汉族，1984年1月25日出生，户籍贵州省地毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业公司）与被告周孟军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创和物业公司的委托诉讼代理人赵蝶、被告周孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告周孟军向原告支付（2017年8月1日至2021年6月1日）的物业服务费4799.41元；二、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息，暂记470元。三、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：94.85平方米，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告周孟军答辩称，一、请求事项：1、依法要求被答辩人出示国家行政管理部门的相关手续，以及具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可及有关报备材料等证明文件原件。2、依法要求贵州创和物业有限公司法定代表人、瑞丰铭城小区管理处经理及其物业工作人员出示从业职业资格证书原件。3、依法要求被答辩人出示入驻瑞丰铭城小区时与业主委员会的开会记录、业主大会征求意见表、物业服务合同等有关材料。4、依法要求被答辩人公示其历年来出租业主公用设施、小区广告收益、物业服务用房收益等相关收益情况。5、依法要求被答辩人公示其从2017年7月4日至2021年6月30日期间管理瑞丰铭城小区物业服务资金的收支情况。6、依法判处被答辩人撤除租赁给出租车公司安装的充电桩。二、事实和理由：瑞丰铭城小区交付使用后，小区物业服务是银辉物业公司，2017年7月，在没有任何征兆的情况下，被答辩人便入驻了小区。而被答辩人入驻瑞丰铭城小区之初，告知业主的是试运行三个月后通过业主大会讨论去留，但四年间从未召开过一次业主大会。而被答辩人管理小区四年间，致使一个崭新的小区被管理的“十分到位”：杂草丛生、垃圾物品随处堆放、绿化区域从未修剪、楼道堆满垃圾、电梯停运、小广告贴满楼道，若不是有高楼映衬，连农村都不如。被答辩人的管理，严重地损害了全体业主和答辩人的合法权益。（一）《物业服务合同》未经业主大会批准，属于无效合同。选聘创和物业管理有限公司，自始自终既未召开全体业主大会，也没有向全体业主公示，业主连《物业服务合同》是什么样都不知道，严重损害了广大业主的知情权、参与权等合法权益。《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经过半数业主同意，其选聘的程序是违法的。《物业服务合同》是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，《物业服务合同》违反行政法规的强制性规定应确认无效。根据《物业管理条例》第十一条规定和第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，请求法院判定《物业服务合同》为无效合同。（二）依法判定被答辩人向业主公示其历年来出租业主公用设施、物业服务用房收益等相关收益情况。被答辩人在全体业主不知情的情况下，将小区公共收益私吞，占为已有。依据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占的比例确定”之规定，小区内公共设施收益应归业主所有，但被答辩人自从入驻瑞丰铭城小区4年的时间里，对公共部分收益避而不谈，将该部分收益全部中饱私囊，严重损害了业主的知情权、所有权等合法权益。请求法院依法判定被答辩人依照《物权法》向答辩人公示相关收益情况并按规定将收益退还给业主。（三）被答辩人从未公示其管理瑞丰铭城小区期间物业服务资金的收支情况。根据《物业服务收费管理办法》第十二条第二款“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”、第十二条第三款“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复”之规定，《贵州省物业管理服务收费管理办法》第二十七条“物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布物业管理服务费的收支情况，接受业主或业主管委会的监督”。根据《物业管理条例》第六条“业主在物业管理活动中，享有下列权利：第（七）项：监督物业管理企业履行物业服务合同；第（八）项：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第（九）项：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”之规定，被答辩人应接受业主监督。但被答辩人从入驻至今，从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益的严重侵犯和践踏。因此，恳请法院依法要求被答辩人公示其从2017年7月4日至今尤其是2019年1月1日以来的管理瑞丰铭城小区物业服务资金的详细收支情况。（四）从被答辩人进入小区进行管理后，作为小区业主，连服务合同是什么样我们业主都没有见到，更不用谈里面的内容。而被答辩人就只知道收取物业费，小区设施、环境等一直处于无人管状态。瑞丰铭城小区属于二次供水，水费都有物业公司代收，而答辩人却因为没交水费而多次停水?这是何原因?水务公司告知瑞丰铭城2号地块欠水费，难道各位业主交给物业公司的水费，物业公司可以另做他用吗?被答辩人从入驻就告知业主要完善小区门禁系统，时至今日，每栋楼任何人都可以随意进出，小广告满楼道都是，这是置业主的安全于不顾。（五）瑞丰铭城小区的住户一部分属于回迁安置、一部分购房住户。小区原本车位就紧张，而被答辩人却在没有告知任何业主的情况下，私自将小区公共区域出租，安装出租车充电桩，让原本就比较拥堵的小区更加拥堵。在瑞丰铭城小区，我不是第一个被起诉的业主，肯定也不是最后一个被起诉的业主。被答辩人接二连三的起诉同一个小区的多名业主很不正常，当然也不能说明你们是多么懂法，而是你们把法律当枪使，胁迫无知善良的业主缴纳物业费，你们这是对法律尊严的亵渎与践踏。作为一个服务企业应该深刻反思你们的企业良心、反思你们的服务态度、反思你们的服务质量以及服务能力，找找与广大业主间产生纠纷的真正原因和深层次根源，而不是动不动就把你们的衣食父母告到法庭。我相信，只要你们的服务稍微像那么回事，广大业主会睁一只眼闭一只眼，不会不交物业管理费，更不会为了每月一百多元的物业费与你们对簿公堂。综上所述，为了维护法律的尊严，依法维护瑞丰铭城小区全体业主和答辩人的合法权益，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合法合理的请求事项。 本院经审理确认以下事实：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。 被告周孟军系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为94.85平方米；经核算，从2017年8月1日至2021年6月1日期间，被告周孟军应交纳的物业服务费为4799.41元（94.85平方米×1.1元/月/平方米×46个月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，未完全履行合同约定的义务。如：小区局部存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、致电梯被封存、小区存在广告张贴及对小区的管理服务不完全到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，经庭审举证、质证，已收集在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业公司签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。但涉案物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、局部区域存在污物、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，原告履行了大部分合同义务，被告应当支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3359.59元（4799.41元×70%=3359.59元）。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因本案原、被告双方均存在违约情形，且双方在合同中也无约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告以《物业服务合同》未经业主大会批准，属于无效合同的抗辩意见，因双方签订了合同，在未经有关部门确认无效之前，该合同对双方具有约束力，被告不能举证证明案涉物业服务合同无效，故该抗辩意见，本院不予以采纳；被告要求原告出示行政部门的相关手续、收费许可、物业人员从业资格证书，要求原告公示历年来出租公用设施、物业服务用房收益，公示物业服务资金收支情况，要求出示业主委员会的开会记录，以及拆除充电桩等抗辩意见，不是其拒缴物业费的理由，本院不予以采纳，被告可另行主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周孟军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费3359.59元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告周孟军负担18.00元。 本判决为终审判决。 审判员 周 莹 二〇二一年七月七日 书记员 孙宏杰