江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1958号上诉人(原审被告)：郑继成，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：邱斌，江苏邱斌律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘善全，男，汉族，住连云港市赣榆区。被上诉人(原审原告)：谢远兰，女，汉族，住连云港市赣榆区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李大富，连云港市赣榆区城西法律服务所法律工作者。上诉人郑继成因与被上诉人刘善全、谢远兰排除妨害纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑继成上诉请求：1.将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人系原江苏省石油公司赣榆支公司（以下简称赣榆石油支公司）职工，赣榆石油支公司于1990年将位于连云港市赣榆区××镇××路××号房屋作为房改房给上诉人居住至今，2005年被上诉人与赣榆石油支公司恶意串通，在上诉人不知情的情况下，将房产过户登记在刘善全、谢远兰名下，直到2020年上诉人接到法院传票才知道赣榆石油支公司将上诉人居住的房屋产权证过户给了刘善全、谢远兰，上诉人已经长期在此居住，对所住的房产具有购买或竞拍的优先权。赣榆石油支公司未告知上诉人房屋买卖事宜，且没有与上诉人解除租赁关系，在租赁关系存续期间，原审法院判令上诉人搬离所住房屋违背买卖不破租赁的基本原则。被上诉人刘善全、谢远兰辩称：上诉人的上诉理由是依法不能成立的，被上诉人2005年3月购买了案涉的房产，2005年8月1日办理了房产登记住户。按照法律规定，被上诉人依法取得了上述物权，上诉人非法居住侵犯了被上诉人的权利。因此，一审法院对本案的事实认定清楚，证据充分，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘善全、谢远兰向一审法院起诉请求：1.判令郑继成停止侵害，立即腾出赣榆区青口镇西关路23号三楼东一、二、三间房屋；2.判令郑继成支付占用费50000元；3.本案诉讼费用由郑继成承担。一审法院查明事实：位于赣榆区××镇×路××号×××××号×的房产系赣榆石油支公司的财产，刘善全、谢远兰于2005年3月份购买了上述房产，并于2005年8月1日办理了房屋所有权证书。房屋所有权证载明的房产包括1层房屋三处，面积分别为29平方米、108平方米、31.61平方米；四层办公楼一处，面积为1152.54平方米；设计用途均为非居住。郑继成原系赣榆石油支公司的职工，经公司安排居住在办公楼的三楼东一、二、三间房屋。1991年4月11日，赣榆石油支公司出台了关于集资住房意见的赣石办字[1991]012号文件，文件主要内容为如下：经公司经理办公会议研究决定，公司干部职工凡是居住公司公房的，一律实行集资住房。其中居住平房每间投资1000元，居住办公楼三楼的，除公用一间资料室外，其他一律按每平方米70元投资。干部职工应于4月20日前把集资款交公司，如有特殊情况不交者，从5月起按月扣发奖金到集资期限，并不补发，房子继续住。集资期限暂定三年，利息按银行现行同期储蓄利率，计算时间从九二年元月一日起。郑继成于1991年4月18日向赣榆石油支公司交纳了住房集资款2800元，赣榆石油支公司向其出具收条一份，载明：“今收到郑继成住房集资款贰仟捌佰元正，2800元，91.4.18，王敏。”收条加盖赣榆石油支公司的财务专用章。郑继成认可2000年8月份，赣榆石油支公司以一次性给付经济补偿金的方式与其解除了劳动合同。在刘善全、谢远兰诉李传德排除妨害一案中，李传德提交了其与赣榆石油支公司签订的解除劳动合同书，合同第八条约定：“乙方在甲方的住房，已按房改政策购买的，应根据有关规定明确个人和企业的产权关系，未购买的，暂不能退还的，应签订住房租赁合同。”郑继成称其与石油公司签订的解除劳动合同的内容与李传德提供的合同内容一致。解除劳动关系后，郑继成一直在办公楼的三楼东一、二、三间房屋居住至今。2020年7月14日，刘善全、谢远兰在郑继成居住的房屋处张贴告知书，要求郑继成于7月30日前自行将三楼东一、二、三间房屋腾空，逾期将向人民法院提出排除妨碍诉讼，并追究从2005年8月1日至今非法占有房屋的占用费。因郑继成未按告知书通知的时间腾空房屋，刘善全、谢远兰提起本案诉讼。郑继成连同其余七人，于2020年8月向中国石化销售股份有限公司江苏连云港赣榆石油分公司信访，信访事项为原赣榆石油支公司部分协解员工暂住××路××号，该楼被列入区政府拆迁范围。暂住人员要求分公司给予合理的经济补偿或解决住房。中国石化销售股份有限公司江苏连云港赣榆石油分公司回复意见如下：1.该公办楼已于2005年3月份整体出售，资产已不属于赣榆石油支公司，目前该楼被列入区政府拆迁范围，暂住人员应无条件搬出。2.暂住人员的经济补偿，视核定其住房面积情况，按中石化相关住房补贴政策处理。县公司对上述人员房补情况进行核查，对已享受房补的，不再重复发放，未享受房补的，按政策测算，申报审核发放。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。刘善全、谢远兰购买了案涉赣榆区××镇×路××号×××××号×的所有房产，并取得了房屋所有权证书，二人依法取得了案涉房屋的所有权。交付并非取得不动产物权的法定方式，因此，郑继成关于应由赣榆石油支公司向刘善全、谢远兰交付房屋的辩解不能成立，一审法院不予支持。郑继成原系赣榆石油支公司的职工，其占用案涉房产中办公楼的三楼东一、二、三间房屋是基于与用人单位之间的劳动关系，而享受的住房福利，但自郑继成与赣榆石油支公司解除劳动关系后，双方的劳动关系终止，郑继成基于劳动关系而享受的住房福利亦应同时终止。鉴于其占用的房屋并未按房改政策购买，在劳动关系解除后，应按合同约定与赣榆石油支公司签订住房租赁合同。劳动关系解除后，不论郑继成与赣榆石油支公司是否签订租赁合同，双方之间均应属于房屋租赁关系，赣榆石油支公司是否向郑继成收取租金是对其自身权利的处分，不违反法律的强制性规定。因郑继成未能提交其与赣榆石油支公司签订的书面租赁合同，双方的租赁关系依法应视为不定期租赁，权利人可以随时解除租赁关系。刘善全、谢远兰整体取得案涉房产的所有权系在郑继成与赣榆石油支公司解除劳动关系之后，其对郑继成占用案涉房产中办公楼的三楼东一、二、三间房屋的事实应为知情，依据买卖不破租赁的原则，在权利人未解除租赁合同前，承租人对租赁物仍享有占用、使用的权利。刘善全、谢远兰取得案涉房产的所有权后，成为租赁关系的权利人，依法享有随时解除租赁关系的权利。刘善全、谢远兰已于2020年7月14日向郑继成送达了腾空房屋的通知，应视为履行了解除租赁关系的通知义务，郑继成在告知书确定的合理期间内未让出房屋，刘善全、谢远兰作为权利人依法有权请求排除妨害。因此，刘善全、谢远兰要求郑继成让出案涉房产中办公楼三楼东一、二、三间房屋的请求依法有据，应予以支持。刘善全、谢远兰主张的占用费系基于郑继成无权占用房屋的事实，鉴于双方之间属于房屋租赁关系，因此，其向郑继成主张占用费无事实依据，一审法院不予支持。刘善全、谢远兰与赣榆石油支公司之间买卖案涉房产的行为是否构成刑事犯罪，不属于民事案件的处理范围，郑继成若有证据证明存在犯罪事实，可向有权机关控告。综上所述，对刘善全、谢远兰的诉讼请求，一审法院在合理、合法范围内予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、郑继成应于判决生效之日起十日内让出刘善全、谢远兰所有的位于赣榆区××镇×路××号×××××号×办公楼的三楼东一、二、三间房屋。二、驳回刘善全、谢远兰的其他诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，由刘善全、谢远兰负担500元，由郑继成负担65元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：西关片区棚户区改造项目评估结果公示表一份，证明其中有几户和上诉人都是赣榆石油支公司的职工，曾经都向赣榆石油支公司缴纳了房屋集资款，公示表里面的这几户都得到了补偿，而上诉人没有。被上诉人质证认为：对公示表的真实性没有异议，对上诉人的证明目的、与本案的关联性有异议。上诉人在这个表格当中打勾住户在赣榆石油支公司办公楼前院建设的职工宿舍房，与本案的房屋不在一块；被上诉人所有的房产是赣榆石油支公司的办公楼，不是职工的居住区，另外，上诉人在一审当中认为赣榆石油支公司侵犯了其合法权益，已向原审法院提起诉讼，也就是说他的合法权益将通过另案诉讼的方式得到救济。被上诉人二审期间未提交新的证据。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：刘善全、谢远兰主张排除妨害能否成立？本院认为，刘善全、谢远兰主张其通过购买取得了案涉房产，仅提供了房屋所有权证书，未能提供证据证明房屋卖方已经按照买卖合同约定履行了房屋交付义务。通过查明的事实表明，上诉人郑继成原系赣榆石油支公司的职工，经公司安排居住在案涉房内，且在1991年4月11日参与集资住房，并在涉案房屋内居住至今。该事实表明案涉房屋的卖方一直未能履行房屋交付义务，刘善全、谢远兰与房屋卖方之间的房屋买卖合同尚未履行完毕，其应依据房屋买卖合同的约定向房屋卖方主张履行房屋交付义务。虽然赣榆石油支公司与郑继成解除了劳动合同，但双方关于案涉集资住房问题尚未从根本上解决，郑继成据此继续占有使用涉案房屋至今。在刘善全、谢远兰尚未从房屋卖方处接收房屋并实际占有使用的情况下，其向郑继成主张排除妨碍不能成立，本院对此不予支持。综上，郑继成的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初4875号民事判决；二、驳回刘善全、谢远兰的诉讼请求。一审案件受理费1130元（刘善全已预交），减半收取565元，由刘善全、谢远兰负担；二审案件受理费1130元（郑继成已预交），由刘善全、谢远兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 黄 宇审 判 员 朱培培二〇二一年七月五日法官助理 宋继林书 记 员 张 璇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。