西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0112民初1444号 原告：周井田，男，1971年10月6日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：秦平，女，1965年6月25日出生，汉族，住陕西省合阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西鼎兴置业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代理人：夏兴建，总经理。委托诉讼代理人：李海生，男，该公司员工。原告周井田与被告秦平及第三人陕西鼎兴置业有限公司（以下简称“鼎兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常委委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告周井田，被告秦平，第三人陕西鼎兴置业有限公司的委托诉讼代理人李海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周井田向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《西安市房屋租赁合同》已于2020年9月4日解除；2、依法判决被告向原告返还租金、押金及利息、赔付违约金：（1）返还原告预付的租金2000元、租金28000元；（2）返还租金及押金的利息。被告向原告支付自2020年9月20日至法院作出判决之日的预收租金和押金的利息，租金和押金利息按原告家庭同期银行理财产品最低利息2.82%计算；（3）赔付违约金1670元，被告应按月租金的100%向原告支付违约金，违约金为1670元；3、判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告于2020年9月2日签订《西安市房屋租赁合同》，被告将其自有的西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX室出租给其，租赁期限为2020年9月3日至2023年9月2日，租金每月1670元，被告应于2020年9月3日将房屋按约定条件交付于其。签订协议当日，其向被告支付了2000元押金、28000元租金，共计3万元整，至今被告未按约定条件向其实际交付房屋。其多次通知被告其已根据合同约定单方解除合同，但被告一直拒绝退还预付租金及押金。其为维护合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告秦平辩称，其不认可原告的诉讼请求，其与原告的房屋租赁合同并未解除，合同在履行期内，其认为应当继续履行合同，其也不同意退还原告押金、租金等费用。原告于2020年9月4日经过中介看完房子提出了四点要求，说好了租三年，房租自2020年9月4日算起，当天交完定金给中介。后其按照原告的要求完成后，原告收房时又额外提出两条，不满意又少付了其1000元，直至中介公司员工帮其为原告的要求做好后按合同应交3万元房租，定金2000元、房租2.7万元，扣除的1000元。同年10月底，中介给其打电话说原告要求装防护网，其没钱装防护网，原告遂告诉其要退房，其答应原告要求原告将房屋转租出去；同年11月初，原告找到其单位要求其给他出具授权书，说他要租房，其出具后给原告，原告又提出要给他6000元租房税票，其感觉原告是个无底洞，拒绝给原告6000元，原告又提出直接退房，原告反复无常，其不知道原告怎样才能满意。在同年11月中的时候，有一家中介公司联系其，说好租两年半，其让原来的中介谈，其本意是把房子租出去，远离原告这种不诚信的人。后原告给其一封挂号信，要求其退回3万元和违约金，理由是房子不适合人居住，其的房子一直对外出租，不存在不适合人居住，原告租赁其的房子，其按照原告的指定材料刷墙，一切都由原告再三验收，原告如当初看不上其的房子，可以不租，但现在耽误了其租房的旺季，其花了5000余元按照原告要求整改，现在又产生了一年的暖气费和物业费等费用，请求法院以事实为依据，让原告按合同约定认真履行原三年租期，并按时支付剩余房租。第三人鼎兴公司陈述，原告于2020年9月2日看了案涉房屋，比较满意，但提出四个要求：一是墙面要全部刷新，用多乐士或者立邦乳胶漆，二是次卧要安装空调，三是燃气灶头要换新的，四是处理好洗衣机，确保能使用。当时被告同意了原告的全部要求。原、被告约定租金为每年2万元，租期三年。当日中午，原、被告与其签订了房屋租赁合同，原告要求将三年租期改为两年十一个月，租金共计58000元，押金为2000元，共计6万元，分三次支付，第一次支付3万元，第二年支付2万元，第三年支付剩余的1万元，具体支付时间以双方签订的书面合同为准。其代被告收取了原告支付的房屋押金2000元，并收取了原告中介费835元。原、被告约定2020年9月20日交房，交房时被告按照原告提出的四个要求全部完成。2020年9月20日下午，原告验收案涉房屋，房屋没有问题。随后，原告向其工作人员银行转账27000元、微信转账1000元，共计28000元，其收取后，将上述28000元转给被告，并将钥匙、电卡、气卡都交付给了原告，完成交房。2020年10月4日，原告联系其工作人员，要求其与被告沟通，让被告安装防护网，被告不同意安装，其转告原告后，原告不同意，后多次沟通未果，原告提出退房，要求与被告面谈退房事宜，但被告忙于工作一直未见面，所以事情一直拖着未处理。2020年11月份左右，被告同意原告转租，如果转租成功，向原告退还剩余费用，但原告一直未交还案涉房屋钥匙和电卡、气卡，导致转租失败，之后原告就起诉了，请求法院依法裁判。经审理查明，2020年9月2日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）、第三人鼎兴公司作为居间人（丙方）共同签订《西安市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX室房屋，建筑面积66.11平方米，租赁用途为居住，房屋租赁期自2020年9月3日至2023年9月2日，甲方应于2020年9月3日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金每月1670元，按年支付，租金总计58000元，支付方式为POS刷卡，押2000元付20000元，各期租金支付日期为：第一期租期自2020年9月3日至2021年9月2日，租金支付日期为2020年9月2日；第一期租期自2021年9月3日至2022年9月2日，租金支付日期为2021年9月2日；第三期租期自2022年9月3日至2023年9月2日，租金支付日期为2022年9月2日，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。上述合同第十条“合同解除”部分约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……7、墙面刷新、装空调（手写备注“立邦、多乐士，本月20号之前墙面刷好，否则合同作废”）”；第十一条“违约责任”约定：“（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的乙方，应按月租金的100%向对方支付违约金……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金”；第十三条“其他约定事项”第（三）项约定：“其他：租金第一期支付28000元，第二期20000元，第三期10000元”；该合同附件交房确认部分原、被告均未签字，而退房确认部分由原、被告签字确认。上述租赁合同签订后，原告通过第三人鼎兴公司的工作人员向被告陆续支付押金2000元及房屋租金2.8万元。另查，原告租赁被告房屋时曾向被告提出四点要求：一是被告出资将全房墙面刷新，指定使用立邦或者多乐士乳胶漆；二是被告出资为案涉租赁房屋的次卧安装空调；三是被告出资将案涉租赁房屋内的燃气灶头换新；四是被告保证案涉租赁房屋内的洗衣机可以正常使用。后被告按照原告的上述四点要求完成了案涉租赁房屋的刷漆及空调、燃气灶头安装换新等事项后，于2020年9月20日将房屋交付原告实际使用。2020年10月28日，原告委托西安国联质量检测技术股份有限公司对案涉租赁房屋的室内空气进行了检测，该公司于2020年11月4日出具No AEE202006163检测报告，检测结果为主卧单项评定均为符合，卫生间氨单项评定为不符合。2020年11月10日，原告要求被告向其出具《同意转租授权书》，被告向原告发送短信，内容载明“同意转租证明  兹同意周井田师傅将承租位于西安市未央区XX城XX路XX花园XX号楼XX单元XX室的住宅用房转租作为居住使用，作为产权人，同意并认可 周井田与其签订的租赁协议合同有效，并保证在协议期内的合法使用权。特此证明  同意人：秦平  日期：2020年11月10日”。同日，原告向被告发出《单方面解除租赁合同通知书》，内容载明“致：秦平女士  您好！我是周井田，您于2020年9月3日与我签订《租房协议》，约定由我租赁西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX房屋，租期从2020年9月3日至2023年9月2日。但从签订协议至今，您一直未将协议约定的房屋交付于我。根据租房协议第十条第三款第一项约定‘延迟交付房屋达十日的’，乙方有权单方面解除本合同，现在我单方面解除之前与您签订的租房协议。现将有关事项告知如下：一、自本通知函发之日起，你与我之间的房屋租赁关系终止，5日内（最迟在2020年11月15日前）退还本人预先支付的房租贰万捌仟元整（￥28000.00）、押金贰仟元整（￥2000.00），共计人民币叁万元整（￥30000.00）。二、根据协议第十一条第一款‘甲方有第十条约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金’，您需要向我赔偿违约金壹仟陆佰柒拾元整（￥1670.00），请于1个月以内（最迟2020年12月10日）向我支付违约金。三、若您在上述期限内不退还我预先支付的房租和押金，本人将走司法程序主张自己的权利。特此通知。通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份本人留存留存，内容相同。此致  敬礼  通知人：周井田  2020年11月10日”。后原告并未将案涉租赁房屋转租他人，截止开庭审理时该房屋仍由原告实际控制。现原告认为被告未按照合同约定向其交付符合居住条件的租赁房屋，其有权单方解除合同并要求被告退还其所交款项，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因原、被告分歧较大，致调解未果。经询，被告不同意原告解除合同，要求双方的合同继续履行，拒绝接收原告向其返还租赁房屋，在本案中不提出反诉请求。上述事实，有原、被告提交的证据材料及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及第三人于2020年9月2日签订的《西安市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，故原、被告均应全面履行各自合同义务。首先，被告已于2020年9月20日向原告依约交付租赁房屋，且已按照原告要求对租赁房屋重新涂刷乳胶漆，在该房屋乳胶漆刷后一个月内，原告进行空气检测，根据常理推断，案涉租赁房屋经检测室内空气不达标，原告作为完全民事行为能力人应具有一定的预见性，现原告以此主张被告交付的租赁房屋不符合居住条件要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予采信，原告提前解约行为构成违约，被告依约改造房屋并交付房屋，履行了合同义务，并无违约行为，被告不应承担违约责任，本院对于原告主张被告支付其违约金的诉讼请求，依法予以驳回。其次，结合租赁合同签订的时间、双方履行合同的程度以及第三人当庭陈述等客观事实，原告主张确认案涉租赁合同已于2020年9月4日解除，于法无据，但鉴于合同的订立、变更、解除等均是基于当事人自愿，且合同义务的履行依赖于当事人等相关法律规定，原告已明确不愿继续履行租赁合同，被告强制要求原告继续履行合同，不符合意思自治原则，故本院确认案涉租赁合同应于被告收到原告的起诉状之日即2021年1月28日解除。关于原告主张被告退还押金2000元一节，因合同已经解除，被告应向原告予以退还，故对原告主张被告向其返还押金2000元的诉请，依法予以支持。关于被告应向原告退还房屋租金的数额，因合同约定房租自2020年9月3日起算，故应由被告收取原告自2020年9月3日至合同解除之日（即2021年1月28日）的房屋租金8016元，又因原告在开庭审理时尚未将房屋交还被告，故原告应支付被告自2021年1月29日至开庭审理时（即2021年4月13日）的房屋占用费4119元，扣除原告应付被告的租金及房屋占用费合计12135元后，被告应向原告退还剩余房屋租金15865元。至于2021年4月14日至今的房屋租金损失，因本院已向被告释明及时收回房屋，被告拒绝收房，应自行承担损失，原告应配合被告及时收回案涉租赁房屋，被告应及时行使其收房的权利。因被告已明确表示在本案中不提出反诉请求，故本案对原告的违约行为不予一并处理，被告可另寻其他合法途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告周井田与被告秦平于2020年9月2日签订的《西安市房屋租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告秦平于本判决生效之日起十日内向原告周井田退还押金2000元、剩余租金15865元，共计17865元；三、被告秦平于本判决生效之日起三日内收回其名下的坐落于西安市未央区XX花园XX号楼XX单元XX室房屋，原告周井田应予以配合；四、驳回原告周井田其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，原告已预交，由原告周井田承担925元，剩余325元由被告承担，于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     (此页无正文)   审  判  员      康  璐   二〇二一年六月二十九日  法 官助 理      付丽娟书  记  员     李燕维 1