湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2311号原告：李承波，男，汉族，1987年5月17日出生，现住湖南省郴州市北湖区。被告：李先佰，男，汉族，1991年1月12日出生，现住湖南省郴州市北湖区。原告李承波与被告李先佰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李承波、被告李先佰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李承波向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付合同期内应缴3个月房屋租金6900元，已使用水电费1207.5元，违约金5100元，卷闸门更换1728元及开锁50元，二楼门洞修复800元，房屋垃圾清理费600元，交通费200元，误工费1000元，共计人民币17585.5元。2、诉讼费由被告承担。被告李先佰答辩称：1、自2015年-2019年的租赁合同上，乙方因故退还或者任意转让租赁是不需要缴纳违约金3000元。在2020年的租赁合同，3000元违约金是我在做生意，原告说和以前合同是一样的，所以被告也没有看这个合同，直到起诉才发现这个3000元是违约金。在2019年时原告就与被告说好从2019年至2020年的时间一直是按2200元/月计算，也就是在2021年4月28日两年合同才到期，后就在2020年4月后原告过来收水电费突然说要涨门面费，而且是在新冠疫情刚刚稳定的时候提出来，国家和政府都提倡受疫情影响给商户减免门面费2-3个月，被告无奈才同意每月涨100元，也就是每月2300元/月。2、原告要被告交付三个月租金6900元和水电费1207.5元，违约金5100元不知道从何而来。因为年前时被告与原告父亲商量好水电费1090元已经从门面押金里扣除了，因为被告有3000元押金，减去1090元水电费还有1910元的门面费。3、阁楼门洞费用800元、卷闸门费用1728元、垃圾清理费600元都不合理。综上，请求法院依法判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、位于郴州市××房屋的所有权人为李承波。被告于2014年4月28日开始与原告签订《租房协议》，协议签订后，原告租赁该房屋开始用于经营。在此期间原告与被告继续签订《租房协议》。二、2020年4月28日，原告李承波父亲李友生为甲方，李先佰为乙方，双方续签《租房协议》，约定，1、门面租用从2020年4月28日起至2021年4月27日止，每月租金2300元，每3个月交清一次（先付款后使用），如乙方不按时付清房租，甲方按每天收滞纳金陆拾元；2、乙方交3000元给甲方作水电和门面押金，期满退还，如乙方中途因故退房，或任意转租、转让，必须经甲方签字和交纳违约金3000元后才生效；3、乙方须负责甲方门面的完整和安全，保管好门面内一切设施，如有破损或维修均由乙方费用自理或照价赔偿，租赁期间必须合法经营，经营期间甲方对乙方不负任何责任；4、乙方在租赁期间，工商、税务、卫生、房屋税等一切收费由乙方自负，与甲方无关，门面到期后，如需续租，乙方享有优先权利；5、乙方装修的固定设施不能拆走归甲方所有，租用期内所使用的水、电按表计收，电费1.5元/度，水费5元/吨。二、因被告打算将该涉案门面转让，在年前时就已经从该房屋搬离，房屋租金只付至2021年1月28日。被告搬离后未明确告知原告，也未将房屋钥匙返还给原告。从2021年2月开始，原告多次催缴被告缴纳下一季度租金及水电费均未得到回应。为此，原告于2021年3月11日在辖区派出所工作人员及燕东社区工作人员见证下将房屋强行开锁。三、被告陈述，在2014年租赁该房屋时已向原告支付了3000元押金，但原告并未向被告出具收据。被告在与原告父亲协商好之后才从该房屋搬走，当时水电费为1090元，用押金3000元从中抵扣。庭审中，原告认可收取了3000元押金，但不认可抵扣的事实。四、原告为证明其房屋损失，向本院提交的清单有：1、开锁的收据一张，拟证明原告支付50元；2、卷闸门修复收款收据，拟证明原告支付1725元；3、收条一张，拟证明垃圾清理费为600元。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告李承波的代理人李友生与李先佰签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律性的规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点评析如下：一、关于《租房协议》的提前解除谁是违约方原告将其所有的位于郴州市××房屋租赁给被告，双方租赁关系成立。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告在租赁房屋后租金只付至2021年1月28日，且原告在搬离房屋时未明确通知原告，也未将房屋交付给原告，原告于2020年3月11日将房屋进行开锁，故双方的《租房协议》于2020年3月11日解除，被告李先佰系《租房协议》提前解除的违约方。二、原告诉请的各项费用是否符合法律规定。（一）租金：双方约定的租金标准为每月2300元，被告虽已从该房屋中搬离，但并未通知原告，也未履行房屋交还手续，可视为租赁物仍然还在被告的占有、使用中。原告请求被告支付租金实际属于房屋占有使用费，应当参照诉争租赁合同约定的租金标准支付。被告租金只付至2021年1月28日，原告于2021年3月11日对房屋进行开锁，故被告应支付的房屋占有使用费自2020年1月29日至2020年3月10日即3143元（2300元÷30天×41天）。（二）违约金：根据协议约定“乙方交3000元给甲方作水电和门面押金，期满退还，如乙方中途因故退房，或任意转租、转让，必须经甲方签字和交纳违约金3000元后才生效”，结合本案被告违约的事实，本院确定被告交纳的押金3000元作为违约金，原告不需再退还。（三）水电费：原告主张1207.5元，但未就水电费向本院举证，被告自认所欠水电费为1090元，本院采信被告自认的标准，水电费为1090元。（四）卷闸门更换1728元及开锁费50元，根据原告提供的收据、照片，被告在租赁期内造成房屋内部分物品损坏，应承担赔偿责任，本院予以确认。（五）二楼门洞修复800元，原告未向本院提供有效证据证明为二楼门洞修复花费800元，但修复确实需花费一定费用，本院酌定支持400元。（六）房屋垃圾清理费600元，原告所提供的收条不足以证明其为腾退房屋支付案外人600元的事实，但房屋垃圾清理确实需花费一定费用，本院酌定支持200元。（七）交通费200元及误工费1000元，本案为合同纠纷，对该项诉请本院不予支持。综上，被告还需支付原告6611元（租金3143元+水电费1090元﹢卷闸门更换1728元+开锁50元+门洞修复400元+垃圾清理费200元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李先佰于本判决生效后十日内支付原告李承波各项费用6611元；三、驳回原告李承波的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取120元，由原告李承波负担75元，被告李先佰负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢宇明二〇二一年七月二十二日法官助理曹诗卉书记员何姗蔚附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。