北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7871号上诉人(原审被告)：蒋克友，男，1963年9月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李中，男，1967年12月12日出生，汉族，北京鑫阳开宝餐饮有限管理公司经理，住北京市通州区。被上诉人(原审原告)：聂芳，女，1982年8月20日出生，汉族，无业，住吉林省长春市宽城区。上诉人蒋克友因与被上诉人聂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋克友上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第三项；二、请求二审法院依法改判第五项为：支持一审被告（反诉原告）的反诉请求（支付拖欠反诉人2019年5月6日至2019年11月5日期间的租金84420元及2019年11月6日至2020年2月5日期间的房屋占有使用费42210元）；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人依法承担。事实和理由：首先，原审判决认定事实不清，判决结果第三项、第五项内容没有事实和法律依据。上诉人对涉案房屋租赁合同无效的认定不持异议，对判决上诉人退还被上诉人的押金、办证费也没有争议。但让上诉人不解的是：合同被确认无效后，原审法院依据什么由上诉人向被上诉人承担缔约过失责任5万元？缔约过失责任是发生在合同缔结阶段，也就是说合同还没有形成时才有可能发生，而双方的合同虽然无效，但已经实际履行，根本没有缔约过失的时间性；双方在签订履行涉案合同过程中，上诉人既无假借订立合同，恶意进行磋商的情形、也无隐瞒重要事实或者提供虚假情况以及其他违背诚实信用原则的行为。上述法律规定的任何一种情形都不具备的情况下，如何能谈得上缔约过失并判决上诉人承担被上诉人信赖利益损失呢？这完全是对法律的滥用和曲解。其次，原审判决有明显偏袒被上诉人之嫌。涉案合同纠纷并不复杂。占用上诉人房屋期间的租金或使用费依据合同约定正常给付是一个再简单不过的常识。被上诉人在合同履行期内，一直正常经营，其停业的原因根本与上诉人无任何关系，完全系其几个合伙人内部之间矛盾导致。第三，上诉人在原审过程中进行了充分举证，根本不存在原审所说的缔约过失问题，被上诉人营业执照已经取得，完全具备经营的资质和条件。综上所述，原一审法院的判决结果，既不公平、也不合理，更违背相关法律的规定。上诉人恳请上级人民法院依法适用法律，尊重客观事实和基本证据，改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。聂芳辩称，一审判决公平合理，我同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉意见。聂芳向一审法院起诉请求：1．确认聂芳与蒋克友签订的《租赁合同》于2018年12月12日解除；2．判令蒋克友退还聂芳支付的租金70350元、押金5万元；3．判令蒋克友赔偿聂芳停业期间损失：饭店转让费6万元、暖气费1000元、厨房设备26905元、办证费1万元、员工工资7701元、为员工租房费用10150元、外卖推广费6000元、房屋装修费44850元；4．判令蒋克友赔偿聂芳律师费16000元。蒋克友向一审法院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年11月6日解除；2.判令聂芳支付拖欠的2019年5月6日至2019年11月5日期间的租金84420元及2019年11月6日至2020年2月5日期间的房屋占有使用费42210元。一审法院认定事实：2018年8月6日，聂芳（乙方）与蒋克友（甲方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营餐饮使用，面积约67平方米，租赁期限自2018年8月6日起至2019年8月5日止；租金标准为7元／平方米／天，第一租赁年度每月租金14070元，第一租赁年度年租金为168840元；乙方于2018年8月6日向甲方缴纳的履约保证金5万元自动转为本合同的履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证及乙方使用房屋及房屋内附属设施、物品完好的保证。租赁合同另对其他事项作出约定。租赁合同签订前的2018年7月6日，聂芳支付蒋克友2018年8月6日至2018年11月5日租金42200元、押金5万元；2018年11月6日，聂芳向蒋克友支付租金84420元。庭审中，聂芳提交其（乙方）与案外人刘双双（甲方）于2018年6月22日签订的《饭店转让协议》（以下简称转让协议），约定：甲方将原由其经营的涉案房屋转让给乙方使用，转让费6万元，饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有。蒋克友亦以房屋所有权人身份在转让协议上签字确认。聂芳另提交刘双双出具的收据两张，拟证明其已支付转让协议约定的转让费6万元。聂芳提交其向蒋克友转账1000元的微信记录，并称该笔款项系涉案房屋的暖气费。蒋克友对此表示认可。聂芳提交送货单、发票各两张，拟证明其承租涉案房屋后购买冰柜、排烟罩、消毒柜、餐盘等厨房设备设施的情况。蒋克友对此不予认可。聂芳提交交易日期为2019年1月14日的转账记录，金额为1万元，收款人为蒋克友，交易附言为“美食城005办证费”。蒋克友对该证据的真实性表示认可，但称系收取的代聂芳办理营业执照的费用。聂芳提交其于2019年1月5日向案外人张增光、李振财转账的记录，金额分别为2383元和5318元，并称系在停业后支付该二人的工资。蒋克友对该证据不予认可。聂芳提交其与案外人于2018年8月28日签订的《外卖推广托管服务合同》及服务费收据，拟证明其为在涉案房屋经营餐厅支出外卖推广服务费6000元。蒋克友对此不予认可。聂芳提交发光字广告牌制作安装费收据（金额为18000元）、磨砂传递窗定制及安装收据（金额为3000元）、菜品广告贴画费用收据（金额为1500元）、磨砂玻璃门定制及安装费收据（金额为3000元）、格栅及灯管装修费收据（金额为8000元）、聂芳向案外人刘某转账11350元的记录（交易附言未填写），拟证明其承租涉案房屋后支出装修费的情况。蒋克友对上述证据的真实性不予认可。聂芳提交其与蒋克友的微信聊天记录，其中2018年6月下旬，聂芳询问蒋克友“办证的事情您那边咨询的怎么样了”“我这边食药局有关系，办证能快点，您那边能配合提供房产证吗”，蒋克友回复称“市场不提供房产证明，因为市场有一个部门里面有人是专门办这事的”；后聂芳向蒋克友发送两张照片，并称“我找人查了一下档案，咱这个用途是办公”“这个地方没有房产证，房屋用途得改成商业或餐饮，才能办食品经营许可证”，蒋克友回复称“这方面我也不懂，我问问人吧”；2018年12月13日，聂芳询问蒋克友“美食城的照在办呢吗”，蒋克友回复“正在办”；2019年1月14日，聂芳询问蒋克友“办证多少钱”，蒋克友回复“别人家钱都给了”“人家都是一万”，并向聂芳提供了银行卡账号、户名及开户行信息，后聂芳称“005号办证费10000转给您了”；2019年3月13日，蒋克友在名称为“××路美食城”的微信群中发言称“证照正在办理当中，李总也没给我准信，但是李总把改建平面图拿到药监所去该（核）了，他说尽量让你们早点开业”；2019年7月6日，聂芳在群名为“××路5号餐厅”的微信群中发言称“孙总、蒋总，您好，我们在2018年6月承租你们××路美食城5号餐厅之前你们就没有卫生经营许可证，我们在承租前，承租中都多次要求你们提供房产证配合我们办理餐饮食品经营许可证，但是你们一直都不配合导致我们租户在2018年12月12日停业，造成营业损失，装修损失和人员工资、房租损失，2019年6月18日拿到证后我们员工流失，顾客流失无法正常经营，已经于2019年6月22日正式通知你们退租，请正常退回我们押金，剩余房租及一切损失”，后该群内另一人回复称“我们前几天谈的还执行吗？现在店内的东西不动，退你们3个月租金1万元办照的钱，把照过完了，把押金5万元退你们，你们要是不同意，就算了”。蒋克友认可上述微信聊天记录的真实性，并称从未承诺过给聂芳办食品经营许可证，只承诺过办理营业执照，并收取了办理营业执照的押金1万元，该笔押金在聂芳转让给下家后将退还聂芳；蒋克友另表示，聂芳确实于2018年12月12日因未取得食品经营许可证停业。聂芳提交数名案外人（聂芳称系承租蒋克友房屋的其他商户）出具的情况说明，称蒋克友承诺为所有商户办理食品经营许可证，2018年12月12日因蒋克友未办理食品经营许可证导致所有商户被迫停业，后均交于蒋克友一万元办理餐饮食品经营许可证。聂芳另提交微信群聊记录，拟证明因没有食品经营许可证导致停业的事实。蒋克友则称食品经营许可证应由经营者根据食药局的要求办理，其未承诺为聂芳办理食品经营许可证。聂芳提交与××路美食城负责人王经理沟通的视频资料，其中聂芳称“我们那个美食城2018年12月12日停业，停业原因你知道吗？你跟郭经理跟我们开会说的”，王经理称“创卫吧”，聂芳称“就是没有食品经营许可证吧”，王经理又称“嗯，应该是创卫”。蒋克友认可该证据的真实性，称2018年12月市场要求搞创卫，其为商户办理了营业执照，但食品经营许可证都是商户自己去办的。聂芳提交其委托律师代理本案诉讼的《委托代理协议》、汇款凭证、律师费发票，拟证明其为处理涉案纠纷支出律师费16000元的事实。蒋克友不认可上述证据的真实性。聂芳提交其与蒋克友2019年7月7日通话录音，其中蒋克友称“你就直接找市场，这退你5个月房租，这没什么说的，不给办，哪有这话呢，我现在已经撤股了没有股份了，我现在不是股东了”“你的事是我办的，你的房租交了6个月房租，整好是12月10号停的，整好你还有5个月房租，这没异议，我肯定作证，你放心”。蒋克友认可该证据的真实性，但不认可证明目的，并称聂芳未能取得食品经营许可证与蒋克友无关。蒋克友之委托诉讼代理人李中称，蒋克友与其原系合伙关系，后蒋克友不再继续参与经营，在上述对话发生时蒋克友已经退伙。聂芳提交其于2018年12月9日与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》，拟证明其为员工承租房屋支付租金的事实。蒋克友不认可该证据的真实性。聂芳提交2019年6月29日与“孙总”的微信聊天记录，欲证明其于当日将涉案房屋钥匙交付“孙总”。蒋克友认可该证据的真实性，并称“孙总”系其雇佣的人员，但2019年6月29日双方见面是商量聂芳将店铺转让他人的事情，但聂芳并没有把涉案房屋的钥匙交给“孙总”。经查，聂芳提交的上述微信记录中并未显示交接钥匙的内容，只是双方见面前询问是否到达约定的见面地点。聂芳则称2019年6月29日双方就退租事宜已谈好方案，蒋克友同意退房租、押金、办证费，店内物品归蒋克友所有，对于剩余租期蒋克友负责转租。但交接钥匙后，蒋克友反悔并未按已谈好方案执行且将店内电磁炉拆走。聂芳提交的群名为“××路5号餐厅”的微信群聊天记录中另有聂芳的如下发言：“孙总，我们钥匙给你是让你带人来看店的，你怎么能动我们私人财产，拆我们桌子上的电磁炉”，聂芳提交的聊天记录打印件未显示其他人回复的内容和发言日期，聂芳称上述发言发生于2019年7月13日，当时虽已完成交接，但蒋克友出尔反尔造成聂芳巨大损失，聂芳不愿再将本属于聂芳的物品交给蒋克友，故又将涉案房屋钥匙收回。经询，蒋克友表示，聂芳已经将涉案房屋内的物品搬走，但搬走的时间蒋克友不清楚，但肯定是2020年2月5日以后，且聂芳至今未将房屋钥匙交还蒋克友；另，蒋克友已于2020年8月与××路市场解除了就包含涉案房屋在内的房屋的租赁合同关系。聂芳另提交其合伙人沈某与工商手续代办人员的微信记录，拟证明营业执照系其合伙人办理，而非蒋克友办理。蒋克友称无法确定该证据的真实性，并称办理营业执照时都是蒋克友的合伙人李中找××路市场的领导和乡里的领导签字，拿到办证所需材料后再交给各商户，然后由商户直接办营业执照，最关键、最重要的步骤都是李中完成的，领导签完字任何人拿着材料都能办营业执照。聂芳另提交照片一张，该照片系拍摄某表格的一部分，内容为“上述住所产权人为北京十八里店农工商经营服务中心，房屋用途为办公”，聂芳据此主张涉案房屋为办公用房，故无法办理食品经营许可证。蒋克友表示无法确定该证据的真实性，但称其租户的营业执照和食品经营许可证都办下来了，食品经营许可证都是商户拿到营业执照后自行向食药所申请，只要符合食药所的要求就一定会发食品经营许可证。蒋克友提交其于2019年11月22日拍摄的涉案房屋门口照片，显示房门上张贴有告示一则，内容为“因家中有事，××路市场南门盈利饭店低价转让，证照齐全，设备齐全，转让电话159XXXXXXXX”，证明聂芳欲将房屋转租的事实。蒋克友另称，聂芳至今未将涉案房屋钥匙交还，但已将其存放于涉案房屋内的物品搬走，搬走的时间蒋克友不清楚。聂芳不认可上述证据的真实性，并称该告示系蒋克友制作，上面的电话也不是聂芳的电话。后我院拨打上述告示中的手机号码，一男性接听，该男性表示不认识聂芳，也不认识蒋克友，并称不知道为什么自己的手机号码会出现在上述转让饭店的告示之中。蒋克友提交食品经营许可证照片，其中经营者为北京丽岩迪快餐有限公司，地址为北京市朝阳区十八里店乡××路临街一层35号-A3，办理时间为2019年5月16日，拟证明聂芳承租房屋的左邻右舍均已办理了食品经营许可证。聂芳认可该证据的真实性，但认为与本案无关，且该许可证办理日期亦晚于2018年12月12日。蒋克友另提交聂芳经营的餐厅的工商登记信息，其中住所登记为朝阳区十八里店乡××路临街一层35号-A4，登记核准日期为2019年4月9日，拟证明聂芳成功取得了营业执照。聂芳认可该证据的真实性，但称营业执照系其自行办理。蒋克友另称，涉案房屋没有建设规划审批手续，系乡产权房。经询，聂芳表示，若法院认定涉案租赁合同无效，其仍坚持现有的诉讼请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故一审法院确认聂芳、蒋克友就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同。对于聂芳要求蒋克友退还押金5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。本案中，聂芳与蒋克友签订租赁合同后正常经营数月，因涉案房屋未办理营业执照和食品经营许可证于2018年12月12日被有关部门要求停业。一审法院认为，涉案房屋正是由于不具备合法的建设规划审批手续而导致无法及时办理营业执照和食品经营许可证，而聂芳系从案外人手中受让涉案房屋经营饭店，该房屋在聂芳受让前亦系用于经营饭店，故聂芳在受让涉案房屋前应对涉案房屋是否具备经营饭店的合法手续和条件有着足够的了解，并对经营前景具有充分的预判，其同意以受让时的条件接手涉案房屋。现租赁合同因涉案房屋不具备建设规划审批手续而被认定为无效，聂芳在受让房屋和签订租赁合同时没有尽到应有的审查和注意义务，具有明显的过失。聂芳称饭店停业后，蒋克友承诺为其办理食品经营许可证并收取了1万元的办证费，蒋克友则称其收取的1万元仅系用于办理营业执照而非食品经营许可证。《食品经营许可管理办法》第六条规定：“县级以上地方食品药品监督管理部门负责本行政区域内的食品经营许可管理工作”；第九条规定：“申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格”。另根据聂芳提交的微信聊天记录的内容及发生时间、蒋克友在微信中称“证照正在办理当中，李总也没给我准信，但是李总把改建平面图拿到药监所去该（核）了，他说尽量让你们早点开业”等证据，一审法院认为聂芳于2019年1月14日向蒋克友转账支付的1万元并非仅用于办理食品经营许可证或仅用于办理营业执照，而系同时用于办理营业执照和食品经营许可证。聂芳经营的饭店于2019年4月9日取得营业执照，后于2019年6月18日取得食品经营许可证，具备了合法经营的条件，但距离聂芳停业的2018年12月12日已经超过半年，聂芳因员工流失等因素无法继续经营，蒋克友对于涉案房屋没有建设规划审批手续导致不能及时办理营业执照和食品经营许可证亦存在过错，应当承担相应的缔约过失责任。关于聂芳主张的各项损失，其中饭店转让费6万元，系聂芳为承租涉案房屋用于经营饭店而投入的前期费用，属于缔约过失责任的赔偿范围。关于暖气费、厨房设备费、员工工资、为员工租房费用、外卖推广费、房屋装修费等费用，其中有充分证据佐证且确已实际造成损失的部分，一审法院予以认定。综合本案具体情况，一审法院酌情判令蒋克友承担缔约过失责任5万元，剩余部分由聂芳自行承担。关于聂芳主张的律师费，因租赁合同被法院认定为无效，故该项请求没有合同和法律依据，一审法院不予支持。关于办证费1万元，因蒋克友在庭审中表示该1万元系押金，故其应予返还。关于聂芳要求蒋克友返还租金以及蒋克友要求聂芳支付租金及占有使用费的请求，租赁合同虽为无效，但聂芳仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。聂芳称其于2019年6月29日将涉案房屋的钥匙交还蒋克友，后又将钥匙收回。现聂芳未能提交证据证明其实际将涉案房屋交还蒋克友的时间，一审法院结合聂芳实际支付占有使用费的情况、聂芳所经营饭店的停业时间、聂芳实际取得营业执照和食品经营许可证的时间以及双方对于租赁合同无效的过错情况等，认为聂芳无需另行支付蒋克友占有使用费，蒋克友亦无需向聂芳返还占有使用费。判决如下：一、原告（反诉被告）聂芳与被告（反诉原告）蒋克友于二○一八年八月六日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）蒋克友于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）聂芳押金50000元、办证费10000元；三、被告（反诉原告）蒋克友于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）聂芳信赖利益损失50000元；四、驳回原告（反诉被告）聂芳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蒋克友的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5844元，由原告（反诉被告）聂芳负担3344元（已交纳2922元，其余422元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告（反诉原告）蒋克友负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1416元，由被告（反诉原告）蒋克友负担（已交纳）。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案中，因涉案房屋不具备建设规划审批手续，根据相关法律及司法解释的规定，一审法院确认聂芳、蒋克友就涉案房屋签订的租赁合同无效，本院对此予以确认。基于合同无效，一审判决蒋克友返还聂芳押金5万元及办证费1万元。双方二审中对此并未提出异议，本院对此亦予以确认。本案二审的争议焦点在于：一、蒋克友是否应赔偿聂芳损失以及损失数额的认定。二、聂芳是否还需要向蒋克友支付租金、占有使用费。对于争议焦点一，根据我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同因涉案房屋不具备建设规划审批手续而被认定为无效。聂芳在受让房屋和签订租赁合同时没有尽到应有的审查和注意义务，具有明显的过失。同时，蒋克友对于涉案房屋没有建设规划审批手续，涉案房屋不能及时办理营业执照和食品经营许可证亦存在过错。一审结合本案实际情况及双方的过错程度，对聂芳主张的各项损失，酌情确定蒋克友赔偿损失5万元，剩余部分由聂芳自行承担。一审对此处理正确，应予维持。对于争议焦点二，关于租金及占有使用费。本案租赁合同认定无效，聂芳应向蒋克友支付占有使用费。因聂芳称其于2019年6月29日将涉案房屋的钥匙交还蒋克友，后又将钥匙收回。现聂芳未能提交证据证明其实际将涉案房屋交还蒋克友的时间。一审已经在结合聂芳实际支付占有使用费的情况、聂芳所经营饭店的停业时间、聂芳实际取得营业执照和食品经营许可证的时间以及双方对于租赁合同无效的过错情况等，认定聂芳无需另行支付蒋克友占有使用费，蒋克友亦无需向聂芳返还占有使用费。该认定并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋克友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3833元，由蒋克友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 周艳雯审 判 员 何灵灵二〇二一年七月十四日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 席 颖