北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4961号上诉人（原审被告）：于贵发，男，1964年7月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路58号。法定代表人：黄肖东，董事长。委托诉讼代理人：黄德增，男，北京东居物业管理有限公司职员。上诉人于贵发因与被上诉人北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初40191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。于贵发上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东居物业公司一审全部诉讼请求，赔偿于贵发损失。主要事实和理由：1、一审判决认定事实错误。东居物业公司没有依照双方物业服务合同约定提供保质保量的物业服务，存在给业主带来隐患、危险甚至侵害业主权益的情况。东居物业公司未履行安保义务，未履行维修、养护、管理、维护义务，长期忽视、放任小区消防隐患，严重违反相关物业法规，长期严重侵害业主合法权益和正当权益，且部分物业费诉请已过诉讼时效。2、一审判决有失公允。东居物业公司长期、多方面、严重侵害业主权益，应认定严重违反物业服务合同，应减免物业费。卫生间下水管道经常发出恐怖声音，造成于贵发及家人严重的精神紧张，依据《住宅质量保证书》，东居物业公司应该承担卫生间维修责任。东居物业公司存在严重的系统性管理问题，存在需要“规范物业公司管理”的情形，应严格适用诉讼时效。东居物业公司多收取了物业费，未按照1.65元/平方米/月的标准收取。东居物业公司辩称，同意一审判决，不同意于贵发上诉请求。东居物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令于贵发向东居物业公司支付2012年1月31日-2019年12月31日的物业费共计11113.46元；2.判令于贵发承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月25日，北京三元嘉业房地产开发有限公司（甲方）与东居物业公司（乙方）签订《三嘉信苑前期物业服务合同》，约定：乙方为三嘉信苑小区提供前期物业管理服务；前期物业服务期限自2009年8月1日至2012年7月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅为0.62元/平方米/月；高层住宅为1.65元/平方米/月；多层商业物业为2.5元/平方米/月；廉租房为1.48元/平方米/月。2014年7月，北京三元嘉业房地产开发有限公司（甲方）与东居物业公司（乙方）签订《三嘉信苑前期物业服务合同》补充协议，约定：甲方选聘乙方对三嘉信苑住宅小区提供前期物业管理服务的期限自2014年7月1日延长至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，甲乙双方签订的《三嘉信苑前期物业服务合同》及补充协议自动终止。2011年7月28日，于贵发（甲方）与东居物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方系三嘉信苑16号楼1-204号房屋业主，甲方依据本协议向乙方按时交纳物业管理费及其他费用。一审审理中，东居物业公司向一审法院提交了欠费明细表及电话催缴记录，其中欠费明细表载明：于贵发2012.1.31-2012.12.31欠费金额为1273.56元，2013年-2019年期间每年度欠费金额为1405.7元，合计欠费金额为11113.46元。于贵发就其抗辩意见向一审法院提交了涉案小区环境的照片。经质证，东居物业公司认为小区环境的照片不能反映物业服务的整体情况。另，于贵发在法庭辩论终结后向一审法院补充提交了诉讼时效抗辩的书面意见。一审法院认为，东居物业公司为涉案房屋提供了物业服务，于贵发作为业主，享受了东居物业公司提供的服务，应当交纳相应的物业服务费用。一审审理中，于贵发虽辩称物业服务存在一定的问题，其提交的照片亦可反映出小区的物业服务在公共设施、环境卫生的维护等方面仍有可完善提高的空间，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。本案中，于贵发提交的证据尚不足以证实东居物业公司提供的物业服务已达到应减免物业费的程度，故对于贵发的相关抗辩意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效的问题，因物业服务具有不同于一般民事合同的公共服务性，物业服务合同的履行亦具有持续性，故对于诉讼时效的法律适用，不宜过苛。本案中，东居物业公司持续多年为涉案小区提供物业服务，根据本案查明的事实，不宜认定东居物业公司明显怠于行使权利，故对于贵发关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，东居物业公司向于贵发主张2012年1月31日-2019年12月31日的物业费11113.46元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：于贵发于判决生效后七日内向北京东居物业管理有限公司支付2012年1月31日至2019年12月31日期间的物业费共计11113.46元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东居物业公司与于贵发签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；东居物业公司实际为涉案房屋提供物业服务，于贵发作为业主实际接受了东居物业公司提供的物业服务，双方之间成立物业服务合同关系。东居物业公司应依法依约提供物业服务，于贵发应当及时缴纳物业费。本案中，于贵发上诉主张东居物业公司物业服务存在系统性问题，长期不作为，严重侵害业主权益，物业费应予减免。就此本院认为，物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的各个层面，不能仅依据某一时间段或特定区域所出现的问题直接认定物业服务不符合约定或规定标准。物业服务是否符合约定或规定标准，需要综合考察业主诉求是否属于物业服务范围、是否有必要启动物业服务程序、是否与物业公司消极履行自身义务存在因果关系以及诉求解决的难易程度等因素来认定。此外，物业服务质量的提高和完善也需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，避免造成物业服务恶化和物业费用拖欠乃至双方关系对抗的恶性循环。鉴此，一审经综合审查全案证据，认定东居物业公司提供的物业服务虽有不足之处，但并未达到足以减免物业费的程度，该认定并无不当，本院不持异议；对一审有关诉讼时效的认定，本院亦不持异议。但东居物业公司亦应对一审所指明的不足之处，积极整改，提高自身履约水平，避免矛盾累积。于贵发上诉主张东居物业公司应依据《住宅质量保证书》承担卫生间维修责任，但《住宅质量保证书》由案外人北京三元嘉业房地产开发有限公司单方出具，不能以此约束东居物业公司，于贵发主张东居物业公司承担房屋质量责任，没有法律依据。此外，东居物业公司在其一审提交的物业管理费明细中，载明物业费用包含每年垃圾清运费30元，故于贵发关于东居物业公司超过收费标准收取物业费的主张不能成立。综上所述，于贵发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由于贵发负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐述梁二〇二一年七月十五日法官助理 王晓韬书 记 员 张雪冬