江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2902号上诉人（原审原告）：金亚东，男，1982年7月5日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审原告）：蒋美霞，女，1983年7月23日出生，汉族，住涟水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：石伟伟，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高雷，男，1991年3月4日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人金亚东、蒋美霞因与被上诉人高雷返还原物纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。金亚东、蒋美霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实不清，双方并未就涉案车库使用权转让达成一致意见，上诉人从上一手购房时明确写明了包括车库，证明朱闯陈述车库没有产权不好写在合同中不实，朱闯与被上诉人存在利害关系，其陈述不能作为定案依据。2.即使买卖包括车库，涉案合同是金亚东与高雷签订，蒋美霞从未同意出售车库。3.一审直接调查朱闯，未要求朱闯到庭程序违法。被上诉人高雷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。金亚东、蒋美霞向一审法院起诉请求：判令高雷返还淮安市清江浦区清隆家园南院一区10号楼603的车库一间，两张床、一张桌子和一张床垫并承担本案诉讼费。一审法院经审查查明：2020年10月30日，金亚东（卖方）与高雷（买方）在案外人淮安市中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅经纪公司）的居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，约定高雷购买金亚东、蒋美霞所有的位于清隆家园房屋（下称603室），房屋总价款92万元；金亚东、蒋美霞于收到全部房款七日内将房屋交付高雷，并履行下列手续：3.卖方应按本合同附件一交付该房地产及相关附属设施设备；未约定或者约定不明确的，该房地产内所有设施设备均视为同房产一并转让。合同签订后，高雷按约支付定金5万元及首付款35万元。后金亚东因房价上涨拒绝出售房屋，高雷于2020年12月25日诉至一审法院，要求金亚东、蒋美霞协助办理603室房屋过户手续。经一审法院调解，高雷与金亚东于2021年2月3日达成一致，一审法院于同日出具（2020）苏0812民初9617号民事调解书。2021年2月9日，金亚东（乙方、卖方）、高雷（甲方、买方）及案外人方宏伟（丙方、抵押权人）签订《三方协议》1份，主要内容为：乙方将603室房屋过户给甲方，甲方愿意为乙方向丙方作保证，对欠款承担连带保证责任；甲方于2021年2月9日向丙方支付现金15万元，丙方收到款项后撤销603室的抵押及查封；抵押解除后，乙方将上述房屋过户给甲方，并协助甲方在银行办理房贷；房屋贷款放款后，丙方自行取走22万后将乙方银行卡交还乙方。2021年3月10日，高雷办理603室房屋的不动产权证书。2021年4月7日，金亚东收到剩余房款37万元。2021年3月19日，高雷妻子李桥微信告知中墅经纪公司工作人员朱闯，金亚东将其微信拉黑，无法与金亚东联系。2021年3月29日，朱闯发微信给金亚东，“你房子里面婚纱照来拿啊？”、“你房子里面有婚纱照”、“不是你的呀？”，金亚东回“朱闯啊，你认为你发这个信息给你合适吗？我到交房时间了吗？”，朱闯表示“金总，人家发给我的”、“我发给你一下而已”。4月8日，朱闯再次微信联系金亚东，告知其买方询问诉讼费及水电费如何处理，金亚东回“他先把门开下让人拿东西，别的等我回去再说。一码归一码”。4月12日，金亚东发微信给朱闯，“买方现在是什么意思，诉讼费不给就不给我开门拿东西是吗？他私自把我锁换了不约约吗。现在约见面谈什么？叫我交起诉费就开门给我拿东西，那就没必要再谈”，朱闯回“那我只能把当时交房保证金剩下来的7000给他啦”、“本来想让你给我点辛苦费呢，那么长时间腿都跑断了”、“现在估计一分都钱都没得喽”。案件审理过程中，一审法院依职权调查案外人朱闯，朱闯到庭陈述：买卖双方口头协议房屋总价款中包含603室房屋附带的车库（储藏室）一间，因车库没有产权证书，就没有写在合同中；双方约定收到房款后的7天内交付房屋，但因之前金亚东不配合过户，双方之前产生过纠纷，买家担心利益遭受损失，且房屋已经过户至高雷名下，其已经是房主，高雷有权拿到房屋；关于房屋交付，其亦与金亚东电话联系，但是金亚东总是有各种事情，联系他也不容易；当时金亚东口头承诺仅拿走一张桌子，其他随房子一同卖给高雷。经质证，高雷对朱闯的陈述无异议。金亚东对朱闯的陈述不予认可，理由是：1.一般房屋买卖合同交易过程中，如车库随同房屋一同出售，为避免买卖双方产生争议，会将车库在房屋后面括号标注，案涉房屋系金亚东、蒋美霞从案外人处购买，当时的买卖合同即将车库在合同中明确标注，朱闯是从事房屋买卖居间的专业人员，其陈述因车库无产权证无法在合同中标明与事实不符，与一般常理不符；2.朱闯关于房屋过户及交房的陈述明显与事实不符，其陈述与金亚东、蒋美霞联系不容易亦不是事实。在贷款办理之前，金亚东、蒋美霞已将房屋过户给高雷，而高雷在过户第二天即强行换锁进入房屋，当时银行贷款并未发放。金亚东、蒋美霞因无法拿回房屋内的物品，遂于2021年4月8日和4月12日找朱闯协调解决纠纷，但朱闯回复必须将之前案件的诉讼费用支付才能拿回物品，证明高雷陈述房屋内的物品随同房屋一同出售给高雷不是事实，且朱闯一直可以联系到金亚东、蒋美霞，同时，因高雷对金亚东、蒋美霞进行辱骂，金亚东、蒋美霞才将其微信拉黑；3.朱闯与高雷有利害关系，其证言不能作为定案证据。朱闯在笔录中的陈述与高雷庭审陈述完全一致，存在串供嫌疑；此外，中介在交易中也并未处于中立地位。一审法院对朱闯的证言经审查认为，金亚东、蒋美霞对朱闯的陈述虽不予认可，但朱闯作为居间方的经办人员，参与了案涉房屋的买卖过程，对案涉房屋出售的情况知晓、了解，其陈述证明力较强。另，从朱闯与金亚东的微信聊天内容看，金亚东在明知房屋门锁被换及被要求拿回放在车库物品的情况下，一直要求高雷开门让其取走物品，而不是主张车库未出售，说明金亚东对车库现已归高雷所有的事实不予否认，仅是对交房时间存在异议，认为其还未到交房时间。该聊天记录从客观上佐证了朱闯的陈述。故一审法院对朱闯的陈述予以采信，并对案涉房屋附属的车库一间已出售给高雷的事实予以确认。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的主张，应有责任提供证据加以证明。本案中，车库虽未在买卖合同中予以载明，但根据微信聊天记录及案外人陈述，一审法院确认车库已随房屋一同出售给高雷，且该行为亦符合正常的市场交易习惯，现金亚东、蒋美霞并非车库的所有权人，对车库不享有任何权利，无权要求高雷返还，故一审法院对金亚东、蒋美霞要求返还车库的诉讼请求依法不予支持。因双方在买卖合同中对房屋内设施设备的归属未明确约定，属于约定不明，且金亚东、蒋美霞亦未对房屋出售后屋内设施设备的归属达成口头一致进行举证，故按照双方签订的买卖合同约定，案涉房屋内的设施设备应视为随同房屋一并转让，应由高雷享有所有权。因高雷对一张桌子由金亚东、蒋美霞所有不表异议，故一审法院对金亚东、蒋美霞主张返还一张桌子的请求依法予以支持，对金亚东、蒋美霞返还其他物品的请求依法予以驳回。综上，一审法院判决：一、高雷应于判决发生法律效力之日起十五日内返还金亚东、蒋美霞桌子一张；二、驳回金亚东、蒋美霞其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由金亚东、蒋美霞负担30元，高雷负担10元。二审中，上诉人提供中介公司出具的收件单复印件一份，证明《淮安市存量房买卖及居间服务合同》并无附件一，仅由中介公司出具该份收件单给上诉人。被上诉人对该证据真实性无异议。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案中，虽然涉案合同中未载明车库是否包含在买卖标的之中，但涉案房屋买卖中介朱闯作为房屋买卖交易的全程参与者，其明确陈述双方交易包含车库，该陈述具有一定证明效力，且该行为亦符合正常的市场交易习惯，同时在朱闯与金亚东的微信聊天记录中，在被上诉人要求上诉人取走车库中物品时金亚东亦从未表示双方买卖不包括车库，要求被上诉人返还车库，上述证据能够相互印证，故一审判决对上诉人返还车库诉讼请求未予支持并无不当。上诉人主张蒋美霞未同意出售涉案车库，买卖车库应为无效，但蒋美霞对于金亚东处分涉案房屋并签订房屋买卖合同没有异议，在车库没有产权的情况下，高雷完全有理由相信金亚东同样有权利处分涉案车库。另外，一审法院为查清案件事实，主动依职权调查案外人朱闯，程序并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人金亚东、蒋美霞负担。本判决为终审判决。审判长 王 纯审判员 李前兵审判员 庞海涛二〇二一年七月二十九日书记员 张**平