安徽省寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0422执异11号 异议人（案外人）:胡凤举，男，1980年7月7日出生，汉族，住安徽省寿县。 申请执行人：王**兵，男，1972年11月17日出生，汉族，住安徽省寿县。 被执行人：朱节，男，1984年9月9日出生，汉族，住安徽省寿县 本院在执行申请执行人王**兵与被执行人朱节房屋买卖合同纠纷一案中，案外人胡凤举对本院2021年3月30日作出的（2021）皖0422执15号之一执行裁定书不服提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭公开进行审查。本案现已审查终结。 案外人胡凤举异议称：寿县人民法院在执行申请执行人王**兵与被执行人朱节房屋买卖合同纠纷一案中，将寿县寿西湖农场西湖花园××室予以查封，但该房产系异议人于2020年7月8日经淮南德到房地产经纪服务有限公司居间介绍并以310000元的价格从朱节和胡静处合法购买取得，双方为此签订房屋买卖协议。协议签订后，异议人即按照协议约定的付款方式履行了给付全部购房款的义务，异议人亦实际入住该房屋并正常缴纳该房屋所产生的物业费和水电费。故请求依法中止对安徽省寿县人民法院（2021）皖0422执15号之一执行裁定书的执行。 异议人胡凤举为证明其主张，提供以下证据： 1、《房屋买卖协议》复印件一份；2、转账记录复印件四份；3、《补充协议》复印件一份；4、《供用水合同》复印件一份；5、缴费清单复印件四份；6、收款证明复印件一份。 申请执行人王**兵答辩称：王**兵与朱节于2018年4月9日即就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，双方在诉讼过程中朱节再次将涉案房屋出售给胡凤举，属于一房二卖，明显不具有法律效力，同时根据相关法律规定，涉案房屋没有土地证和房产证，不能进入市场进行买卖，胡凤举和朱节签订的房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而属于无效合同，涉案房屋仍然属于朱节所有。故异议人的异议理由不能成立，应当予以驳回。 申请执行人王**兵为证明其抗辩主张，提供以下证据： 1、安徽省寿西湖农场《危房改造协议》复印件件一份（与原件核对无异）；2、安徽省寿西湖农场《收据》复印件件四份（与原件核对无异）；3、《房屋买卖合同》复印件一份、身份证复印件二份、安徽寿州律师事务所《见证书》复印件一份、安徽寿州律师事务所见证书送达回证复印件一份；4、收条复印件一份。 本院经审查查明：朱节作为甲方（卖方）与王**兵作为乙方（买方）于2018年4月9日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方购买有安徽省寿西湖农场移民迁建工程“西湖花园”Ｃ区××栋××单元××室××，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就该套房屋的转让事宜达成如下协议：第一条：转让房屋的情况：房屋位置××室，该房的用途为居住，属框架结构，层高为六层，合同约定建筑面积共98.23平方米。第二条：计价方式及价款：甲乙双方约定该房屋总金额（人民币）壹拾伍万元整（小写：￥150000.00元）.第三条：付款方式及期限：乙方一次性培，采用现金支付方式，在本合同签订之日一次性付清全部房款。第四条：房屋交付方式：甲方收到乙方上合同签订之日起两日内交付房屋给乙方，逾期按日支付1‰的违约金。……。同日，甲乙双方签订的《房屋买卖合同》经安徽寿州律师事务所见证并出具见证书。合同签订后，王**兵按照合同约定将购房款150000元支付给朱节，朱节出具收条并将涉案房屋的安徽省寿西湖农场《危房改造协议》原件及安徽省寿西湖农场《收据》原件交付王**兵，但涉案房屋没有交付。 原告王**兵于2020年7月20日起诉被告朱节房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日作出（2020）皖0422民初2928号民事判决：一、原告王**兵与被告朱节签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告朱节于本判决生效之日起十日内一次性向原告王**兵返还购房款130000元，支付违约金45000元，合计175000元。本判决书发生法律效力，朱节没有按照判决书确定的内容履行给付义务。王**兵向本院申请强制执行。本院在执行该案过程中于2021年3月30日作出（2021）皖0422执15号之一执行裁定：查封被执行人朱节所有的位于安徽省寿县××镇××花园××栋××单元××室××房××。 另查明：朱节、胡静作为甲方与胡凤举、夏多平作为乙方于2020年7月8日经淮南德到房地产经纪服务有限公司居间介绍签订《房屋买卖协议》：一、甲方自愿将位于寿县西门外寿西湖农场安置房西湖花园Ｃ区××栋××单元××室的房屋（建筑面积98.23平方米）以人民币大写：叁拾壹万元整（小写：￥310000.00元整）的价款出售给乙方，包含室内所有物件。二、付款方式：1、乙方在2020年7月8日一次性支付甲方双方房款人民币大写：叁拾壹万元整（小写：￥310000.00元整）。2、乙方付款银行卡开户行：中国建设银行，户名湖凤举，卡号：6222××××5743。3、甲方收款银行卡开户行：淮河农村商业银行，户名朱节，卡号：6217××××6514，转入金额：人民币大写：壹拾伍万伍仟元整（小写：￥155000.00元整）；甲方共有人银行卡开户行：寿县联合村镇银行，户名胡静，卡号6210××××0794，转入金额：人民币大写：壹拾伍万伍仟元整（小写：￥155000.00元整）。三、有关房屋手续：1、该房产登记备案户名为朱节，胡静是其合法妻子。甲方双方原为合法夫妻是该房屋共同所有人现自愿将该房屋出售给乙方，该房屋属于小产权房性质，乙方表示已了解并接受该房屋的具体状况，自愿购买该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关所有权益随该房屋一并转入给乙方。……。甲乙双方分别在落款处签名，淮南德到房地产经纪服务有限公司作为见证人在落款处签名盖章。协议签订后，胡凤举按照合同约定支付了全部房屋价款，对涉案房屋实际占有使用。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人的异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，胡凤举在人民法院查封涉案房屋之前与朱节签订了书面买卖协议，并按照合同的约定支付了全部购房款，对涉案房屋予以实际占有使用，因房屋性质决定了涉案房屋不能办理过户登记，也非买受人自身原因所导致。虽然王**兵在此之前即与朱节签订房屋买卖合同，但鉴于该房屋买卖合同已经被寿县人民法院生效法律文书判决解除，故异议人提出的异议理由足以排除本案的执行，寿县人民法院对涉案房屋作出的查封裁定应当予以中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 对安徽省寿县人民法院2021年3月30日作出的（2021）皖0422执15号之一执行裁定书中止执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 周跃武 审 判 员 夏金廷 审 判 员 吴家奎 二〇二一年七月二十日 法官助理 黄兴定 书 记 员 王 淼 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督宁城县办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。