辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终562号上诉人（原审原告）：林伟，女，1970年4月22日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：丁玮，抚顺市顺城区正航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司，住所地抚顺市新抚区武功街20号（新世纪嘉园10号楼2层）。法定代表人：吴存娒，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：抚顺威尼斯水城商业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区武功街20号2层2室。法定代表人：吴存高，该公司总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。上诉人林伟因与被上诉人上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司（以下简称金开利公司）、抚顺威尼斯水城商业管理有限公司（以下简称威尼斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人林伟及其委托诉讼代理人丁玮，被上诉人金开利公司、威尼斯公司的委托诉讼代理人马淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟上诉请求：1、请求人民法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实理由：金开利公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的。双方同意按下列方式处理：“(2)逾期超过365日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。”本案上诉人购买房屋的目的在于取得房屋所有权，双方约定商品房实际竣工使用之日起60日内，向产权登记机关提交办理不动产权属登记。至今，金开利公司也未向法院提交案涉商铺竣工验收备案登记及具备办理不动产权属登记条件的相关资料。因此，根据合同约定的交付日，逾期超过365日，上诉人可以要求解除合同并赔偿损失，房屋买卖合同解除，委托经营管理合同无法履行也应解除。关于装修款的问题，此笔费用系上诉人与金开利公司签订商品房买卖合同时在金开利公司处交纳，金开利公司未明示该费用支付给第三方公司，上诉人也未与第三方公司签订合同，同时基于金开利公司与上海金指数置业有限公司（以下简称金指数公司）之间的委托合同关系，金指数公司以委托人金开利公司名义从事法律行为，产生的法律后果应由委托人金开利公司承担，符合法律规定。金开利公司、威尼斯公司辩称，被上诉人在原审庭审中明确向法庭说明没有办理产权证的原因，并提供了相应的证据材料，即政府会议纪要等相关文件予以证明。上诉人购买的商品房不是由于被上诉人的原因所导致不能办理产权，而且在该商品房买卖协议签订之后，被上诉人已经将涉案房屋交付并办理了网上合同备案手续。对于合同所约定的义务而言，被上诉人已经履行完毕。没有办理产权不是被上诉人的原因所导致的，所以被上诉人不应承担因为办理产权而导致解除合同的法律后果。同时在被上诉人与上诉人之间签订完商品房买卖合同之后，一直在积极努力与政府进行沟通协调，要求政府相关部门给予组织验收。因该商品房或涉案工程不是普通的地上商品房，而是地下人防工程，具有一定的特殊性，同时人防办、住建局进行整改，存在部门之间的协调等，导致验收工作没有完成。但是，在诉讼过程当中，被上诉人的地下人防工程已经通过了验收，在此之后被上诉人与人防办签订过回购协议，也就是说人防办、市政府曾经对被上诉人有过承诺，要回购地下人防办部分产权，所以这项工作一直在和政府协调沟通。被上诉人在2021年2月2日与抚顺市住房和城乡建设局签订了回购协议书。协议书签订完之后，到产权部门办理了网签手续。被上诉人在与政府回购部分产权事宜处理完毕之后，上诉人的商品房就能够办理产权手续。因此，被上诉人认为上诉人的上诉请求不符合事实和法律规定，应依法予以驳回，维持原判。同时，上诉人与威尼斯公司签订了委托经营管理合同，该合同约定的时间是2018年10月1日至2028年9月30日，委托经营第三年至第十年给付经营收益，虽然没有对该商品房办理产权证书，但是对于上诉人与威尼斯公司之间所签订的委托经营合同的履行没有任何影响，所以上诉人要求与威尼斯公司解除经营合同的诉讼请求也没有事实和法律依据，应当依法驳回。林伟向一审法院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决原告、被告一金开利公司解除2019年5月21日签订的商品房买卖合同；判决原告与被告二威尼斯公司解除2018年5月11日签订的委托经营管理合同；判决二被告连带返还原告购房款185000元、装修款169086元，合计354086元；诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年5月6日，原告林伟作为乙方定购人，与被告金开利公司作为甲方出售方，签订抚顺中街·水城地下商铺定购书，定购商铺编号：浑河南路中段68号负二层168号，当日原告向被告金开利公司交付认购款10000元。2018年5月29日，被告金开利公司向原告出具发票，内容为首付175800元。2018年7月11日，金指数公司向原告出具发票两张，内容为运营服务费，分别为69086元、100000元。2018年5月21日，原告作为乙方（买受人）与被告金开利公司作为甲方（出让人）签订《抚顺市商品房买卖合同》，买受人所购商品房坐落在抚顺市新抚区68号楼2-168号门市，建筑面积34.58平方米，该商品房单价每平方米10000元，总金额345800元。该商品房的用途为非住宅，地下2层，项目为单建式人防工程，平时为商场，战时应无偿提供给人防做战备之用。出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于政府原因或买受人原因等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。2018年5月11日，原告作为甲方与被告威尼斯公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，标的物位于抚顺市，负二层168号，建筑面积34.58平方米，委托经营管理期限自2018年10月1日起至2028年9月30日止。原告签订的《抚顺市商品房买卖合同》于2018年5月21日办理网上合同备案。一审法院认为，原告与被告金开利公司签订商品房买卖合同，约定购买坐落在抚顺市新抚区门市，出卖人应当在2018年10月1日前将该商品房验收合格，该房已办理网上合同备案，金开利公司已交付房屋。原告与威尼斯公司之间的《委托经营管理合同》，约定将上述房产自2018年10月1日至2028年9月30日委托给威尼斯公司统一经营管理，委托经营第三年至第十年给付经营收益，该合同在履行期限内。现原告以金开利公司未能办理房产证为由要求解除商品房买卖合同，该房已办理网上合同备案，办理房产证正在政府职能部门审批，金开利公司未怠于履行办理房产证的义务，故对此诉讼请求，一审法院难以支持。原告购买被告金开利公司开发的房屋，属于商业投资行为，现金开利公司完成交付房屋的义务，被告金开利公司虽然未在合同约定期间完成办理房屋权属证书的义务，但未对《委托经营管理合同》的履行产生任何影响，原告的商业目的已经实现。据此，一审法院判决：驳回原告林伟的诉讼请求。案件受理费6612元，由原告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金开利公司提交其与抚顺市住房和城乡建设局签订的协议书，证明林伟的商品房未能办理产权的原因是与抚顺市住房和城乡建设局的协议书约定事宜没有解决，导致案涉工程不能验收，无法办理产权。林伟质证认为该协议书与本案无关，案涉商品房买卖合同约定了无法办理产权的，有权解除合同。本院认为，金开利公司提供与案外人之间的协议书与本案无关联性，本院不予采信。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明，金开利公司与金指数公司签订了抚顺金开利项目独家代理销售合同及补充协议，金指数公司以委托人金开利公司名义对外销售房屋，收取商铺装修运营补偿款。二审中，金开利公司承认委托金指数公司销售房屋，金开利公司、威尼斯公司实际上系一家，金开利公司是开发商，威尼斯公司经营管理。本院认为，本案争议焦点为案涉合同应否解除、案涉款项应否返还。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。金开利公司与林伟签订的商品房买卖合同第九条约定：预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房屋所有权证的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的。双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过365日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。本案林伟购买房屋的目的在于取得房屋所有权。双方约定商品房实际竣工使用之日起60日内，向产权登记机关提交办理不动产权属登记。至二审期间，金开利公司亦未向本院提交案涉商铺竣工验收备案登记及具备办理不动产权属登记条件的相关资料。因此，根据合同约定的交付日，逾期超过365日。据此，林伟可以要求解除合同并赔偿损失。故案涉商品房买卖合同应予解除，金开利公司因商品房买卖合同向林伟所收取的款项应予返还。林伟主张金开利公司返还购房款185000元的诉讼请求本院予以支持。在二者之间的商品房买卖合同解除后，林伟与威尼斯公司之间的委托经营管理合同亦无存续和履行基础，且双方实际并未履行，故该委托经营管理合同亦应解除。关于装修款事宜，该款项系林伟在与金开利公司签订商品房买卖合同时在金开利公司处交纳给案外人金指数公司，但林伟并未与金指数公司签订合同，同时基于金开利公司与金指数公司之间的委托合同关系，故金指数公司收取装修款行为产生的法律后果应由委托人金开利公司承担，金开利公司承担装修款返还责任。根据查明的事实，林伟虽然与威尼斯公司之间形成了委托经营管理合同关系，但双方并未实际履行该合同，案涉款项并没有给付给威尼斯公司，故林伟主张威尼斯公司承担款项返还责任，无事实依据，本院不予支持。综上所述，林伟的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初577号民事判决；二、解除林伟与上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司之间的商品房买卖合同；三、解除林伟与抚顺威尼斯水城商业管理有限公司之间的委托经营管理合同；四、上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还林伟购房款185000元；五、上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还林伟装修款169086元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回林伟的其他诉讼请求。一审案件受理费6612元、二审案件受理费6612元，由上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 秦 梦审 判 员 王 炜二〇二一年七月十二日法官助理王莎莎代书记员 王萌萌