贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7009号 原告：张泽贵，男，汉族，1978年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：向敏，女，汉族，1974年3月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：王丽（特别授权），系贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201202011252360。 被告:贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系该公司执行董事。 原告张泽贵、向敏与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下至判决主文前称：福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张泽贵、向敏共同委托诉讼代理人王丽到庭参加了诉讼。被告福明房开公司经本院传票传唤未到庭，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告张泽贵、向敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告办理商品房转移登记且移交证书文本；2、请求人民法院依法判令被告从2017年2月1日起至被告向原告办理商品房转移登记且移交证书文本之日止，以396,524.00元为基数，按日0.01%向原告支付逾期办理商品房转移登记且移交证书文本的违约金；3、请求人民法院依法判决被告向原告返还燃气开户费、有线电视开户费、水开户费共计3,410.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其在建的双树.望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第XX号商品房预售给原告，共计购房款396,524.00元。被告于2016年10月31日向原告交付商品房，且在商品房交付使用之日起90日内转移登记以及交付相关证书文本给原告，否则将承担违约责任。合同签订后，原告按合同约定履行相关义务，但被告并未按合同约定的日期将房屋所有权转移登记为原告且办理商品房转移登记相关文书交付给原告。经原告多次催促至今无果。原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法应受到法律保护，根据《民法典》以及相关司法解释规定。故特向贵院提请，请求人民法院依法判如所诉。 被告福明房开公司未到庭应诉、未进行答辩，视为其放弃质证、答辩等相关权利，但其在庭审之后向本院提交了《情况说明》。 本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，以原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的毕节市市东办事处双树路七星关区，房号为XX，该房用途为住宅。建筑面积118.21平方米，该商品房总价款为396524.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电就爱难受安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款意外的费用；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款106524.00元，余款290000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件；燃气2016年10月31日敷设到户；电话通信、有线电视、宽带网络交付时敷设到户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权选择退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。合同另约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款为396524.00元。原告向被告交纳了燃气开户费、智能水表费、电视材料费共计3410.00元。原告自认被告于2016年12月31日将涉案房屋交付给原告使用，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款为396524.00元。原告自认被告于2016年10月31日按时将涉案房屋交付给原告使用，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。 上述事实，有原告的陈述，以及双方提交的证据，上述证据已经举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内履行上述义务，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。 因双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，也未约定违约金计算标准，关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应当在原告自认的房屋交付使用之日（2016年10月31日）起90日内即2017年1月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年2月1日开始起算违约时间。因双方在合同中约定由原告委托被告办证，故被告应将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门并通知原告之日为止。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，本案双方未约定违约金计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额396,524.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款396,524.00元为基数，从2017年2月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告要求被告退还三通费的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、供水达到使用条件，燃气2016年10月31日敷设到户，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为燃气、供水、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳闭路电视费等费用，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取燃气开户费、智能水表费、电视材料费于约于法无合理依据，理应予以退还。 对于原告要求被告办理商品房转移登记并移交证书文本的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，因涉案房屋不具备办理转移登记的条件，故原告此诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 被告福明房开公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应承担放弃举证、质证、答辩等相应权利的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张泽贵、向敏逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款396,524.00元为基数，从2017年2月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张泽贵、向敏三通费3,410.00元。 三、驳回原告张泽贵、向敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币485.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年七月三日 书记员  王 贵