贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2002号上诉人（原审原告）：六盘水腾庆房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城区双水新区（卡达凯斯-山水城内），统一社会信用代码：91520200722173931F。法定代表人：辜永龙，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：张羽呈，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200210747120。特别授权委托诉讼代理人：黄亚，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811062690。上诉人（原审被告）：六盘水清杰骨伤医院，住所地:贵州省六盘水市水城区双水新区卡达凯斯山水城13栋，统一社会信用代码：91520221099679980H。法定代表人：肖长清，系该医院董事长。特别授权委托诉讼代理人：黄渊，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200810286474。特别授权委托诉讼代理人：敖显能，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200810308058。原审第三人：肖洒，男，1996年10月11日生，汉族，住贵州省六盘水市水城区双水新区卡达凯斯山水城。特别授权委托诉讼代理人：黄渊，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200810286474。特别授权委托诉讼代理人：敖显能，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200810308058。上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司（以下简称“腾庆公司”）因与上诉人六盘水清杰骨伤医院（以下简称“清杰医院”）及原审第三人肖洒房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，即判决被上诉人立即向上诉人支付房屋租金2311455.17元、违约金626379元，共计2937834.17元；2.一、二审案件受理费、保全费、保全担保费均由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人欠付的租金总额为2311455.17元，一审仅认定为2196354.18元，不符合客观事实，应当依法改判。2014年1月1日至2017年12月31日期间，被上诉人共付金额总计2161934元，扣除应付租金总额1757778元、应付税金总额119256.99元后，尚余284899.01元。该余额用于冲抵2018年部分租金后，2018年尚欠租金310595.07元未支付。加上2019年1月1日至2021年12月31日期间的应付租金2000860元后，被上诉人欠付租金总额为2311455.17元。被上诉人于2017年12月支付的400000元，应先用于支付2017年欠付的租金，一审法院将该400000元全额认定为用于抵扣2018年的租金，显然与客观事实不符，因此导致被上诉人少支付115100.99元租金，应当予以纠正。二、肖洒不应当享有2018年9月26日至2018年12月31日期间的租房款。1.肖洒在2018年9月26日前只支付了11388000元，没有支付完毕约定的12088000元，不满足取得租金的前提条件。根据《购房意向补充说明》第1条的约定，肖洒只有在2018年9月26日支付完购房款12088000元的情况下才能收取被上诉人的租房款，但截止2018年9月26日，肖洒只支付了11388000元（其中，于2018年8月21日通过谭鹏转账支付100万元；于2018年9月17日通过微信及现金支付8.8万元；于2018年9月26日通过肖长清转账支付200万元；于2018年9月26日通过谭秀华转账支付830万。），尚未达到约定的12088000元，显然不满足取得租房款的前提条件。2.肖洒因购房不成功，显然不能取得租房款的所有权，只能主张返还购房款及支付利息。根据《购房意向补充说明》，如果肖洒购房成功，则适用第1条的约定，可以取得被上诉人的租房款所有权；若购买不成功，则适用第4条的约定，只能享有所支付款项的返还权及自2019年1月1日起按月息1％计算利息的权利。该两个条款只能选择适用不能并列适用，因肖洒购房不成功，故只能主张返还购房款及支付利息，不能取得租房款的所有权。3.《购房意向补充说明》已被法院依法解除，肖洒不能依据已经解除的《购房意向补充说明》取得租房款所有权。根据六盘水市中院（2020）黔02民终849号判决认定《购房意向书》及《购房意向补充说明》属于预约合同，因双方并未签订正式商品房买卖合同，根据肖洒、谭秀华的诉请，《购房意向补充说明》已被水城县法院及六盘水市中院判决解除，故肖洒购房不成功，不能取得所购商品0130071房，当然不能再依据该预约合同取得租房款的所有权。三、被上诉人一共存在四次严重违约情形，应分别按每次违约时当年度月租金的三倍支付违约金，四次违约的违约金总额应为626379.02元。1.2018年1月1日至2018年12月30日期间的房租595494.08元，被上诉人应当在2017年11月30日之前支付，虽然被上诉人在2017年12月支付了40万元，但因被上诉人尚欠2017年租金共计115100.99元未支付，扣除上述费用后，余额只有284899.01元可以用于支付2018年的租金，尚欠310595.07元未支付，应当承担违约责任，违约金支付金额为当年月租金的3倍即148874元。2.2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金595494.08元，被上诉人应在2018年11月30日之前支付，但却分文未付。被上诉人以该段期间的租金属于肖洒所有不应当向上诉人支付或在商议买房之中不需支付为由，显然没有依据，因为肖洒并未按照约定在2018年9月26日前足额支付12088000元购房款，只支付了11388000元，肖洒并不享有被上诉人租房款收益权，被上诉人应当于2018年11月30日前支付租金，否则应当承担违约责任，违约金支付金额为当年月租金的3倍即148874元。3.2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金702683.01元，被上诉人应当在2019年11月30日之前支付，但肖洒、谭秀华早在2019年11月5日已向水城县法院起诉要求解除与上诉人签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》，足以说明肖洒、谭秀华并不想履行该预约合同，被上诉人应当立即向上诉人支付租金，否则构成违约，违约金支付金额为当年月租金的3倍即175671元。4.2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金702683.01元，被上诉人应当于2020年11月30日之前支付，但在六盘水中院已经于2020年6月16日解除了《购房意向》及《购房意向补充说明》，且肖洒、谭秀华已于2020年9月就已向水城县法院申请强制执行的情况下，被上诉人仍然未在2020年11月30日之前支付租金，被上诉人显然是恶意拒绝支付租金，应当承担违约责任，约金支付金额为当年月租金的3倍即175671元。综上，上诉人的诉请事实清楚、证据充分，被上诉人多次违反合同约定，拒绝支付租金，属于严重违约，应当足额支付租金并承担违约责任。一审判决部分事实认定不清，法律适用错误，请求贵院依法改判支持上诉人的全部上述请求。清杰医院上诉请求：1.撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初117号民事判决第一项，并依法发回重审或改判；2.一、二审案件受理费、保全费、保全保险费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决以租赁关系认定全案明显错误。1.六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02民终849号判决生效前，案涉房屋租金的享有人应当是肖洒，并不是被上诉人。上诉人与被上诉人2013年12月6日签订《房屋租赁合同》，上诉人向被上诉人租赁房屋用于医院的经营。2018年9月26日被上诉人与第三人肖洒签订《购房意向》及《购房意向补偿说明》。明确约定肖洒支付购房意向款用于购买租赁合同指向的房屋及其他房屋，自此，上诉人的租房款及另外米兰酒店三楼、四楼租房款归肖洒所有。肖洒如约交纳了相应款项，但由于被上诉人违约不能交付房屋形成诉讼，2020年10月17日经六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02民终849号判决，判决解除肖洒与被上诉人签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》。上述事实可知，六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02民终849号判决生效前，案涉房屋租金的享有人只能是肖洒，并不是被上诉人。因此，被上诉人无权要求上诉人支付该期间的租金。2.自肖洒购买涉案房屋后，《房屋租赁合同》已经解除，一审判决上诉人仍按《房屋租赁合同》约定支付租金没有合同及法律依据。在肖洒购买房屋后，《房屋租赁合同》上约定的租金权益已经归肖洒，肖洒具有房屋的使用收益权，《房屋租赁合同》已经实际解除。肖洒购买房屋后，上诉人使用过程中，肖洒并未收取租金，而是将案涉房屋无偿交给上诉人使用。（2020）黔02民终849号判决生效后，上诉人与被上诉人、肖洒并未对房屋的交付、租金的收取达成新的一致共识，被上诉人仍按原《房屋租赁合同》主张租金，没有合同及法律依据。3.从法律关系上看，本案并非房屋租赁合同关系，应当是《购房意向》及《购房意向补充说明》解除后损失赔偿法律关系，被上诉人应当是向肖洒另案主张权利，不能直接起诉上诉人要求房租。而且，被上诉人向肖洒主张的应当是损失，而不是租金。按照法律规定，损失应当根据过错进行责任划分，房屋租金只能是参照，不能直接适用。2020年发生严重疫情，全国的经济普遍受到影响，一审判决仍以原来租金约定判决上诉人支付租赁，明显不当。二、一审判决程序严重违法。肖洒在本案中是具有独立请求权的第三人，一审判决也将肖洒列为被三人。但是，肖洒的相关权益及事实，一审判决并未作出论述与认定，也没有相应的追加文书，程序严重违法。三、一审判决主文部分与认定部分冲突。一审判决认定扣除2018年9月26日至2018年12月31日的租金148873.05元，但是在判决主文中，支持的租金却是2018年1月1日直接起算至2021年12月，相关金额未进行扣除。四、违约金不应当支持。上诉人与被上诉人之间，自肖洒购买房屋开始，被上诉人即无权再向上诉人收取租金。其与肖洒之间的买卖关系解除后，被上诉人与肖洒，也没有任何书面材料正式向上诉人提出交付租金的对象与金额，上诉人与被上诉人也未对此事实进行过协商，上诉人并无任何违约行为，不应当支付违约金。综上，肯请二审人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。肖洒述称，同意清杰医院的上诉意见。腾庆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2021年12月31日期间的房屋租金2311455.17元，并支付违约金626379元（504656+595494.08+702683.01+702683.01）/12*3，以上共计2937834元；2.案件受理费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：2013012号），约定原告将位于原水城县双水新区“卡达凯斯山水城”B栋商业用房总面积为3212.31㎡的房屋（其中：一层265.18㎡，二层1174.19㎡，三层1174.19㎡，四层598.75㎡）出租给被告经营医院使用，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2025年12月31日止，共计十二年。第一年至第三年的租金为每年504656元，以后租金每三年为一个递增为18%，即第四年至第六年每年租金为595494.08元，第七年至第九年每年租金为702683.01元，第十年至第十二年每年租金为829165.96元。租金支付方式为接受房屋之日缴纳第一次租金，第一年至第二年的租金每六个月支付一次，自第三年开始租金每一年支付一次，下一次应缴纳租金应当在前一次所支付租金对应的租赁期限届满日30天之前缴纳完毕。同时约定，若被告未按约定期限支付租金超过十五日以上的，应向原告按月租金的三倍支付违约金。2017年12月被告支付原告2018年的部分租房款400000元后，其余房租款尚未支付。2018年9月26日，原告腾庆公司与第三人肖洒（被告清杰医院法定代表人之子）签订了“购房意向”及“购房意向补充说明”，约定了由肖洒支付购房意向款后用于购买上述被租赁的房屋，清杰医院的租房款及三楼、四楼的租房款归肖洒所有。后双方因不能交付房屋，将该纠纷诉至法院。2020年10月17日经六盘水市中级人民法院于作出（2020）黔02民终849号判决解除肖洒与腾庆公司签订的“购房意向”及“购房意向补充说明”，腾庆公司归还肖洒购房款及支付从2019年1月1日开始计算的利息。一审法院认为，原、被告双方的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同真实有效，双方之间存在合同关系，对该租赁合同予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告腾庆公司已将房屋交付被告清杰医院使用，清杰医院未按合同约定交纳房租租金，应承担违约责任。关于被告清杰医院提出：2018年9月26日至2020年6月17日的租金应予以扣除的主张。经查，腾庆公司与肖洒签订的“购房意向”及“购房补充说明”约定，该房屋在租赁期间又由原告卖给被告法定代表人之子肖洒，2018年9月26日之后的房屋租金归肖洒所有，因无法办理房屋产权变更登记事项而导致该房屋的“购房意向”及“购房意向补充说明”于2020年10月17日被六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02民终849号判决，从2019年1月1日起解除双方买卖关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十条：“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外”。故一审法院认定，被告提出扣减的租房款，应是2018年9月26日至2018年12月31日期间的租房款，即595494.08元÷12个月×3个月=148873.05元，被告提出的主张部分予以采纳。2019年1月1日起，因“购房意向”及“购房意向补充说明”解除，该房屋的租赁收益权应归腾庆公司所有。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付”。原、被告双方签订的房屋租赁合同约定，被告应支付原告租房款，即2018年1月1日至2021年12月31日的租金595494.08元+595494.08元+702683.01元+702683.01元=2596354.18元，扣除2018年被告已支付的部分租金400000元，共计应支付2196354.18元。关于原告提出支付违约金626379元的请求。经查，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定，“违反合同一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金”。该租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定。被告违反合同约定，未在约定的期限内交纳房租，应向原告支付违约金，即2018年至2021年共四年的月平均租金的三倍，其违约金应是2596354.18元÷48个月×3个月=162272.13元。关于原告、被告双方因“购房意向”及“购房意向补充说明”及原告提出2017年12月31日之前，被告违约未支付租房款，不属于本案审理范围，不做评价。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，作出如下判决：一、被告六盘水清杰骨伤医院于判决生效后十日内支付原告六盘水腾庆房地产开发有限公司房屋租金2196354.18元、违约金162272.13元、案件保全费5000元、保全保险费4418元，共计2368044.31元；二、驳回原告六盘水腾庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30180元，因简易程序减半收取15090元，由原告六盘水腾庆房地产开发有限公司承担2927元，被告六盘水清杰骨伤医院承担12163元。二审期间，腾庆公司向本院提交腾庆公司与肖洒2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》及转账凭证，拟证明双方约定将位于水城县双水新区卡达凯斯小区房产证号为水房权证双水新区字第××号、第××号、第××号、第××号的门面出租给肖洒，2017年11月14日谭秀华支付给孔维英两笔款项共计100000元，在孔维英收到该100000元后，2017年11月15日就代肖洒向腾庆公司支付了租金，在支付凭证上明确注明是肖洒房租，不是本案清杰医院支付给腾庆公司的房租。清杰医院质证认为，对该组证据的关联性、真实性持有异议。此凭据是孔维英与腾庆公司之间的内部账目，无法达到腾庆公司的证明目的，而且肖洒与腾庆公司之间的租赁关系通过一审法院调解处理完毕。对房屋租赁合同没有异议。清杰医院向本院提交如下证据：1.贵州银行股份有限公司水城支行银行流水清单8份，拟证明其中转账给辜曦娴为119831元，系辜曦娴代腾庆公司收取，转账给孔维英的500000元，是孔维英代腾庆公司收取。2.清杰医院的证明2份，拟证明房屋租赁税及滞纳金是由杜昌群、谭鹏代缴纳。3.贵阳银行股份有限公司银行流水3份、水城县税务局第一税务分局的完税证明18份，拟证明杜昌群、谭鹏代缴纳房屋租赁税及滞纳金的事实。腾庆公司质证认为，对证据1的真实性无法核实，请法庭核实，即便该组证据真实，2017年11月14日谭秀华转账给孔维英的两笔共计100000元也与本案无关，系谭秀华代肖洒支付的承租水城县双水新区卡达凯斯门面房的租金，其余款项的总金额仅有519831元，已经包含在腾庆公司认可清杰医院支付的租金总额里。2014年至2021年清杰医院应当支付租金4354132.18元，包括519831元在内，清杰医院实际支付的资金总额仅有2161934元，故清杰医院仍然还欠付租金2311455.17元。证据2与本案无关，该组证据显示的都是清杰医院支付的税金，而这一部分税金是在清杰医院向税务局举报腾庆公司存在偷税漏税的情况下，经税务局核查后应该补交的税金。根据清杰医院与腾庆公司租赁合同的约定，租赁期间产生的所有税费均由清杰医院自行支付或由腾庆公司支付或垫付后由清杰医院支付，故该部分所有税金均应当由清杰医院承担，并不在本案腾庆公司起诉的租金范围和税金抵扣范围。本院对证据的分析与认定：清杰医院提交的第一组证据，并非2017年12月31日前的全部付款依据，不能推翻腾庆公司自认清杰医院在2017年12月31日前支付款项共计2161934元的事实，本院不予采信；第二组证据系清杰医院于2021年补交的前期欠缴税费，与腾庆公司主张代付税费119256.99元无关，本院不予采信。腾庆公司提交的《房屋租赁合同》及银行转款凭证，与本案无关，本院不予采信。二审经审理,一审判决查明2017年12月清杰医院支付了2018年的部分租房款400000元，证据不充分，本院纠正为：2017年12月18日清杰医院向腾庆公司转款支付400000元。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：1.清杰医院应否向腾庆公司支付租金及违约金；2.应付情况下，应付租金和违约金的数额是多少。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，腾庆公司与清杰医院未协商解除或终止过该租赁合同，该租赁合同仍对双方具有约束力。腾庆公司已经依约履行了交付租赁物的义务，故腾庆公司有权依照租赁合同向清杰医院主张支付租金。清杰医院并未向肖洒支付过租金，对清杰医院主张腾庆公司只能向肖洒主张合同解除后损失赔偿的上诉理由，本院不予采信。一审判决有关2018年9月26日至2018年12月31日期间的租金应当扣除的判决理由不当，应予纠正。关于欠付租金的认定问题。清杰医院于2017年12月18日支付的400000元仅有银行转款凭证，双方并未明确该款项用于支付2018年租金，而腾庆公司说明了该400000元中只有284899.01元可用于冲抵2018年租金的具体计算过程，清杰医院在本院指定的期限内未能提交2014年至2017年的付款依据及此期间自行缴纳税金的依据用以推翻腾庆公司的主张，清杰医院应承担举证不力的不利后果，腾庆公司主张清杰医院欠付2018年至2021年四年期间的租金2311455.17元的上诉请求成立，予以支持。因腾庆公司于2018年9月26日与肖洒签订了购房意向及购房意向补充说明，本院于2020年10月17日作出（2020）黔02民终849号民事判决书，判决解除了该两份协议。基于前述事实，清杰医院未按期交纳2018年至2020年三年的租金有合理事由。但上述两份协议被判决解除后，清杰医院应当依约交纳2018年至2021年期间的租金，清杰医院已经构成违约，根据《房屋租赁合同》中的约定，清杰医院未按约定期限支付租金超过15日的情形下，应向腾庆公司按月租金的三倍支付违约金，故一审判决支持的违约金并无不当，应予以维持。腾庆公司与清杰医院关于违约金提出的上诉理由均不成立，不予采信。综上所述，腾庆公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；清杰医院的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初117号民事判决；二、上诉人六盘水清杰骨伤医院于本判决生效之日起十日内支付上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司房屋租金2311455.17元、违约金162272.13元、保全费5000元、保全保险费4418元，合计2483145.30元；三、驳回上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15090元（上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司预交）、二审案件受理费35336元（上诉人六盘水清杰骨伤医院预交25744元、上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司预交9592元），共计50426元，由上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司负担6320元，上诉人六盘水清杰骨伤医院负担44106元（上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司已预交的应由上诉人六盘水清杰骨伤医院负担的18362元，由上诉人六盘水清杰骨伤医院连同上述租金等款项一并支付给上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年七月十四日法官助理胡金丽书记员王颖慧