江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1589号上诉人（原审被告）：宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道188号。法定代表人：孙康。委托诉讼代理人：李菁，江苏路漫（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢万北，男，1967年8月1日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：管莲双，江苏苏誉律师事务所律师。上诉人宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（以下简称红星凯盛公司）因与被上诉人邢万北房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星凯盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回邢万北的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由邢万北承担。事实与理由：1.一审法院以上两年度的租金平均值为标准，确定下两年度的租金缺乏事实依据，红星凯盛公司与邢万北签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》已经明确约定租金支付的标准。2.一审法院认定红星凯盛公司未尽到勤勉、谨慎义务显失公平。首先，2013年双方签订的委托管理合同中，对于固定支付商铺使用费和灵活支付商铺使用费的方式均有书面约定，说明双方当时对于商铺使用费给的风险已有明确认知，作为业主对自己的收益也有了最低的限度。其次，结合约定固定商铺使用费的2017年度和2018年度，所有业主和红星凯盛公司均达成协议，最终约定按照商铺使用费标准的50%比例实际支付的现实情况看，双方对商铺出租的不景气都是明知的。再次，邢万北委托营业管理的商铺出租情况惨淡，不仅仅是已经出租的部分租金甚低，且有很长一段时间商铺处于无人接手的空置情形。3.自2019年9月28日起，红星凯盛公司已经转委托给业委会，邢万北对此是知情且同意的。一审法院忽略了邢万北从业委会处领取2019-2020年度租金的事实，判决红星凯盛公司仍旧支付这一年度的商铺使用费实属错误。4.邢万北诉求的商铺使用费为85794.2元，一审法院判决支持的商铺使用费为93594元，超出了邢万北的诉讼请求。综上，请求二审依法支持红星凯盛公司的上诉请求。邢万北辩称，1.从合同约定第四、五年的租金看，每年的租金是呈递增趋势的，故2019年、2020年度的租金应当是高于第四、五年的。红星凯盛公司以市场经济发展观规律和全国经济下滑为由将案涉商铺租出去时，理应与邢万北进行协商并同意，这是其作为受托管理人应尽的义务。关于10%管理费，因红星凯盛公司不当履行职责导致邢万北租金利益受损，故邢万北不应再向红星凯盛公司支付管理费。2.邢万北未授权业委会与红星凯盛公司签订转委托协议，故该协议不能拘束邢万北。根据合同相对性原则，红星凯盛公司需向邢万北支付2019-2020年度租金。3.一审判决未超出诉讼请求，邢万北明确诉讼请求中租金支付起止日期为2018年12月31日起至2020年12月31日止，三套商铺平均月使用费为3899.75元，24个月合计为93594元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。邢万北向一审法院提出诉讼请求：1.判决红星凯盛公司支付拖欠的商铺使用费81894.76（从2018年12月31日起至判决确定给付之日止，暂计至2020年9月30日为81894.76元）；2.判决红星凯盛公司支付邢万北违约金82583.25元；3.案件诉讼费由红星凯盛公司承担。庭审过程中，邢万北变更诉讼请求为：1.判令红星凯盛公司支付拖欠的商铺使用费85794.2元（从2018年12月31日至判决给付之日止，暂计算至2020年10月30日为85794.72元）；2.判决红星凯盛公司支付邢万北违约金9308.73元（以85794.72元为基数，按年利率6%，从2018年12月20日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年10月30日为9737.7元）。庭审过程中，邢万北明确诉讼请求中租金支付起止日期为2018年12月31日起至2020年12月31日止。一审法院认定事实如下：2013年9月17日，邢万北购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1366号商铺（建筑面积22.06平方米，总价191743元）、1368号商铺（建筑面积23.19平方米、总价176292元）；2013年11月18日，邢万北购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1362号商铺（建筑面积22.06平方米，总价182520元）。邢万北（甲方、委托方）与红星凯盛公司（乙方、受托方）签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》三份，约定：甲方是《中国.淮海纺织服装品牌中心》A区一层1362、1366、1368号商铺的买受人，为使《中国.淮海纺织服装品牌中心》规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限（一）该商铺的委托经营期自2013年12月31日起计算，共计10年（即自2013年12月31日起至2023年12月30日）；乙方在委托经营期限内享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，向承租方收取租金；鉴于《中国.淮海纺织服装品牌中心》为新建商业，需大力培育，实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；委托经营期内第四年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为14602元（1362号商铺）、15339元（1366号商铺）、14103元（1368号商铺），委托经营期内第五年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为16427元（1362号商铺）、17257元（1366号商铺）、15866元（1368号商铺），从第6年起（从2018年12月30日至2023年12月30日），按照商铺实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，租金以乙方与商家签订的租赁合同为准；商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内；合同还约定了其他事项。合同签订后，邢万北按照约定将其商铺委托红星凯盛公司经营，2018年12月31日之前的商铺使用费已支付完毕，之后红星凯盛公司未按约支付商铺使用费。一审法院另查明：2018年4月1日，红星凯盛公司将位于宿迁市宿豫区宿迁国际服装皮革城一至四楼（整）租赁给案外人谭某，每年租金为180万元，租赁费自2021年7月1日起按年15%递增。一楼场地面积为一万平米左右。一审法院又查明：2019年9月28日，红星凯盛公司（甲方）、中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会（乙方）、宿迁某物业管理有限公司（丙方）、江苏某置业有限公司（丁方）达成《关于中国淮海纺织服装品牌中心（A区）与业主委员会的移交协议》约定：由红星凯盛公司经营管理的中国淮海纺织服装品牌中心（A区、简称轻纺城建筑），自2019年10月1日起移交给中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会自行管理，由乙方业主委员会代表业主们实施具体经营管理行为。自2019年10月1日起由乙方负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取；1-4层丁方尚未销售的和已经销售的商铺经营权和管理权同时移交给乙方。甲方将2019年1月1日至2019年9月30日期间已经实际收取的租金，按90%部分支付给乙方，用于支付给业主的租金。移交协议中同时还约定了其他事项。2020年1月9日，红星凯盛公司（甲方）、中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会（乙方）、江苏某置业有限公司（丙方）达成《协议书》一份，约定：轻纺城2019年度1-9月份总租金收益最终确定为36万元，作为轻纺城2019年度1-9月份的总租金，一次性解决。由江苏金太阳置业有限公司拨付36万元给中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会。谭某租赁的一楼商铺尚有25万元租金未缴纳，由甲方负责将轻纺城一楼的儿童乐园设备扣押交给乙方。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邢万北与红星凯盛公司签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。邢万北按约将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司应按约支付商铺使用费即租金。因红星凯盛公司欠付租金，邢万北有权要求红星凯盛公司按照合同约定支付租金。关于红星凯盛公司抗辩的与中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会达成相关协议中约定2019年10月1之后由中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取，因该协议内容与物业管理无关，且没有证据证明中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会签订上述协议得到邢万北授权，故该协议内容不对邢万北产生约束力。关于自2018年12月30日起的租金计算问题，虽然案涉合同约定了按照市场实际收取的租金支付并提留10%作为管理费用，但红星凯盛公司并未尽到勤勉、忠实、谨慎义务，且也未与邢万北进行协商，以极低价格进行出租，与第四年度、第五年度使用费相差较大，背离了案涉合同精神，严重损害了业主邢万北的合法权益，故邢万北有权参照第四年度、第五年度平均价的标准（三套商铺平均月使用费合计为3899.75元）主张商铺使用费。因案涉合同约定商铺使用费支付方式“按三个月支付一次”，“由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）”，故可据此分段计算违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司应于判决发生法律效力之日起7日内支付邢万北商铺使用费93594元及违约金（违约金以11699.25元为基数，自2018年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年3月19日；以23398.5元为基数，自2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年6月19日；以35097.75元为基数，自2019年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以35097.75元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年9月19日；以46797元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年12月19日；以58496.25元为基数，自2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年3月19日；以70195.5元为基数，自2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年6月19日；以81894.75元为基数，自2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年9月19日；以93594元为基数，自2020年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；二、驳回邢万北的其他诉讼请求。二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审本案的争议焦点为：1.红星凯盛公司是否应当向邢万北支付房屋租金，如应当支付，租金的数额如何确定。2.一审法院是否超出诉讼请求进行判决。关于第一争议焦点。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。本案中，红星凯盛公司主张涉案合同权利义务转让给中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会且取得了被上诉人邢万北的同意，但红星凯盛公司未能提供证据加以证实，故红星凯盛公司与第三人中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会、宿迁市某物业管理有限公司、江苏某置业有限公司签订的《关于中国淮海纺织服装品牌中心（A区）与业主委员会的移交协议》涉及商铺经营管理、租金支付条款对邢万北不产生约束力。依照邢万北与红星凯盛公司签订的《商铺委托统一经营管理合同》，邢万北已将其所有案涉商铺交付给红星凯盛公司使用、经营、出租、收益和管理，红星凯盛公司仍应当按照《商铺委托统一经营管理合同》的约定履行向被上诉人邢万北支付租金义务。关于支付租金数额如何确定问题。本院认为，本案中，虽然上诉人红星凯盛公司与被上诉人邢万北签订的《商铺委托统一经营管理合同》中约定第6年起即从2018年12月30日至2023年12月30日），按照市场实际收取的租金支付，其中上诉人红星凯盛公司提留10%作为管理费（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准），但双方签订委托经营的目的是邢万北购买的商铺通过统一经营和管理，有助于市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。虽然红星凯盛公司将包含邢万北所有的商铺在内的宿迁市国际服装皮革城一至四楼以1,800,000元/年租金整租，邢万北所有商铺按照其面积将获得3028.95元【1800000÷40000×（22.06㎡+23.19㎡+22.06㎡）】/年的租金，但根据全面、诚实信用履行合同原则，即使双方签订的委托经营管理合同中没有明确约定红星凯盛公司在此种情况下征求邢万北意见的义务，红星凯盛公司大幅降低租金对外整租的情况下仍应当履行征求邢万北意见的义务。但红星凯盛公司在本案的一、二审期间均未提供证据证实其以明显低价出租案涉商铺时已征得邢万北的同意，故红星凯盛公司在本案中的行为违反了诚实信用履行合同的原则，故本案无法再以其与第三人签订的租赁合同中约定的实际租金确定自2018年12月30日起红星凯盛公司向邢万北支付租金的标准。在此情形下，一审法院参照红星凯盛公司对邢万北承诺的案涉商铺第四年度、第五年度平均价即3899.75元/月的标准确定自2018年12月30日起红星凯盛公司应当向邢万北支付的案涉商铺租金标准并无不当，本院予以支持。关于第二争议焦点。本院认为，邢万北在一审庭审中明确其诉讼请求租金支付起止日期为2018年12月31日至2020年12月31日止，按照三套商铺平均月使用费合计为3899.75元，计算24个月为93594元，故一审法院判决未超出邢万北诉讼请求，红星凯盛公司该上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，红星凯盛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  刘宗强审判员  朱 海二〇二一年七月二十六日书记员  陈 莹