北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8697号上诉人（原审被告）：李瑞兰，女，1953年12月31日出生。被上诉人（原审原告）：栾晶，女，1978年9月4日出生。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。上诉人李瑞兰因与被上诉人栾晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞兰上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一审、二审案件受理费由栾晶承担。事实和理由：一审法院认定李瑞兰出租位于环铁内工作室小二楼（以下简称租赁房屋）为违法建筑事实错误；一审法院认定租金返还数额标准不明；一审法院认定李瑞兰赔偿装修损失错误；一审法院关于《补充协议》的效力认定问题存在错误。栾晶辩称：同意一审判决，不同意李瑞兰的上诉请求及理由。栾晶向一审法院起诉请求：1.确认栾晶与李瑞兰于2014年11月30日签订的《合作使用合同》及2016年11月7日签订的《补充协议》无效；2.判令李瑞兰返还押金20000元及租金599741.25元（期间为2019年7月16日至2034年12月15日）；3.判令李瑞兰赔偿装修损失369916.35元。一审法院认定事实：2014年11月30日，栾晶（承租方、乙方）与李瑞兰（出租人、甲方）签订《合作使用合同》，约定内容包括：甲方同意将租赁房屋在正常状态下租给乙方，租用建筑面积总计198平方米，租赁期限自2014年12月15日至2024年12月14日；第一、二年租金为140000元、第三年租金为147227元、第四年租金为154454元、第五年租金为161681元，此后每年租金均递增；租金支付方式为年付，须于每次付款日（签合同日）前一个月付清；乙方应在租约生效当日向甲方交付租赁押金20000元。另，《合作使用合同》抬头处甲方为“北京环铁时代国际艺术有限公司产权人”，落款处甲方签字为“李瑞兰”，未加盖任何公章。2016年11月7日，栾晶（乙方）与李瑞兰（甲方）签订《补充协议》，约定内容包括：自2017年1月1日开始乙方一次性支付甲方房屋700000元，本使用合同与甲方的园区合同同步。栾晶根据《合作使用合同》及《补充协议》陆续支付了押金20000元，第一、二年的租金以及《补充协议》对应的600000元租金。栾晶称《补充协议》中剩余的100000元租金也已支付，但未举证。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农工商总公司以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。栾晶主张，《补充协议》中“本使用合同与甲方的园区合同同步”实际上是对租赁期限的变更约定，因李瑞兰当时口头告知租赁房屋可以使用25年；由于该期间已经超过20年，故栾晶以20年确定整个租赁合同的期限，即自2014年12月15日至2034年12月14日；由于上述腾退要求，其于2019年7月15日腾退，已无法继续使用租赁房屋，故要求李瑞兰退还自2019年7月16日至2034年12月14日的租金。为证明装修损失，栾晶提交的主要证据有：1.案外人姬海淳名下尾号为8914的银行明细及《情况说明》，显示2015年5月至9月，栾晶分四笔向姬海淳共转账350000元，栾晶称其与姬海淳系朋友，二人分别承租环铁内的房屋；由于装修时其身体原因，故委托姬海淳代为进行主要装修，预付给姬海淳上述装修备用金，姬海淳对此予以认可；2.案外人姬海淳作为委托人与案外人蒲国会签订的《环铁红塘西装修工程合同》、报价单及付款凭证，约定装修期间为2015年5月25日至2015年7月10日，工程价款171744元，另有增项28800元，上述费用用于进行基础装修和改造；3.付款凭证及姬海淳的微信支付明细（2017年4月、6月）及照片打印件，证明为租赁房屋安装暖气、窗户、进行墙体彩绘分别支出10100元、13400元及41000元；4.栾晶、姬海淳支付宝交易电子回单（2015年6月-2015年8月、2016年4月），证明网购瓷砖、橱柜、百叶窗、监控设备、灯具等支出55432.85元；5.收据、出库单、合同等（日期大多为2015年）及装修照片，证明制作吊顶、购买门、建材等支出74983.5元以及进行装修的事实；6.案外人王耀昆（乙方）与北京环铁时代国际艺术有限公司（甲方）签订的《取暖协议》，约定乙方向甲方一次性交纳天然气管道安装费35000元。另，栾晶表示不就装修损失申请评估，要求法院根据装修损失的证据予以认定，后果自行承担。查，根据（2015）朝民初字第12716号民事判决书及（2016）京03民终966号民事裁定书，租赁房屋所在土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，故对栾晶要求确认《合作使用合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李瑞兰经法院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利。《合作使用合同》抬头处甲方有“产权人”字样，未有证据显示栾晶早已知晓租赁房屋所在土地性质，亦无证据显示栾晶对合同无效有其他过错，故李瑞兰应就《合作使用合同》及《补充协议》无效向栾晶承担相应责任。栾晶使用租赁房屋至2019年7月15日，其要求李瑞兰返还押金20000元及2019年7月16日起的租金，有事实依据；但其主张返还租金对应的租赁期间及租金金额有误，法院阐释如下：《补充协议》中约定“本使用合同与甲方的园区合同同步”属于约定不明确，故应结合《合作使用合同》、《补充协议》上下文及通常文意理解来确定。《补充协议》的甲方系李瑞兰，栾晶未举证证明该“甲方”即李瑞兰对租赁房屋享有权利的期限已延续至《合作使用合同》约定的2024年12月14日之后，故其主张根据《补充协议》理解租赁期限截至2034年12月14日意见，法院不予采信；双方租赁期限应截至2024年12月14日，结合《补充协议》约定一次性支付租金700000元的约定，且未对每年租金进行明确约定的情形下，应理解为2016年12月15日至2024年12月14日的租金变更为每年100000元为宜。栾晶虽主张其已足额支付700000元租金，但其证据仅能显示支付了600000元；综上，法院根据租金支付情况、租金标准、租赁期间核定，李瑞兰应返还栾晶租金341398元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。栾晶表示不申请评估，法院根据栾晶装修损失的证据等予以认定。关于《取暖协议》相关的35000元，双方均非本案当事人，该项费用与本案无关。根据栾晶提交的照片的证据，可以看出栾晶对租赁房屋进行了装修，法院根据栾晶证据反应出的装修情况、栾晶费用支出相关证据的证明力，结合租赁期限及当事人陈述，酌情支持装修损失。李瑞兰未到庭，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、确认栾晶与李瑞兰于二〇一四年十二月三十日签订的《合作使用合同》及二〇一六年十一月七日签订的《补充协议》无效；二、李瑞兰于判决生效后七日内返还栾晶押金20000元、租金341398元；三、李瑞兰于判决生效后七日内赔偿栾晶装修损失120000元；四、驳回栾晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13796元，由栾晶负担5000元（已交纳），由李瑞兰负担8796元（于判决生效后七日内交纳）。二审期间，李瑞兰提交土地证明、不动产权属证明，证明土地性质，涉案房屋不是违章建筑。栾晶的质证意见是：对土地证明和不动产权属证明的真实性和合法性认可，关联性和证明目的不认可，无建设规划许可证的房屋都是违章建筑。对于当事人提交的证据，本院结合其他案件事实综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的二审争议焦点有三：一是，涉案《合作使用合同》及《补充协议》的效力问题；二是，李瑞兰应当返还的租金数额；三是，李瑞兰应当赔偿的装修损失数额。关于争议焦点一，（2015）朝民初字第12716号民事判决书及（2016）京03民终966号民事裁定书中已经查明租赁房屋所在土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地。且李瑞兰并未提供相应证据证明租赁房屋已经取得建设规划及工程审批，故一审法院认定《合作使用合同》及《补充协议》无效，处理正确。另，《合作使用合同》抬头处甲方有“产权人”字样，李瑞兰并未提供证据证明栾晶早已知晓租赁房屋所在土地性质或者栾晶对合同无效有其他过错，故李瑞兰应就《合作使用合同》及《补充协议》无效向栾晶承担相应责任。关于争议焦点二，因《补充协议》关于合同期限约定不明确，故结合《合作使用合同》、《补充协议》上下文及通常文意理解，一审法院确定双方租赁期限应截至2024年12月14日，并无不当。在《补充协议》约定一次性支付租金700000元，但未对每年租金进行明确约定的情形下，一审法院确认2016年12月15日至2024年12月14日的租金变更为每年100000元，并结合租金支付情况、租金标准、租赁期间，确认李瑞兰应返还栾晶租金341398元，并无不当。关于争议焦点三，栾晶对于其装修损失提供了相关的付款明细、证人证言、装修合同等证据，考虑该部分损失系因合同无效所致，故根据栾晶证据反应出的装修情况、栾晶费用支出相关证据的证明力，结合租赁期限及当事人陈述，一审法院酌情确认的装修损失，尚属合理，本院予以确认。综上所述，李瑞兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13796元，由李瑞兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年七月二十二日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭法官助理  向 玗