江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终2563号 上诉人（原审被告）：黄爱旺，男，1976年2月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 上诉人（原审被告）：吴清玲，女，1977年11月26日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张雾，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：周艳丽，女，1987年7月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：李梓、陈子（实习），江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。 原审被告：黄永康，男，2000年11月3日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 原审第三人：淮安市清江浦区优居房产中介服务工作室，住所地淮安经济技术开发区中南世纪城二期37-105室，统一社会信用代码92320811MA218CDT88。 实际经营人：刘萍，女，1987年2月21日出生，居民身份证号码，汉族，住淮安经济技术开发区中南世纪城二期37-105室。 上诉人黄爱旺、吴清玲因与被上诉人周艳丽、原审被告黄永康、原审第三人淮安市清江浦区优居房产中介服务工作室（以下简称优居中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄爱旺、吴清玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人周艳丽的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人周艳丽、黄永康和原审第三人优居中介承担。事实和理由：涉案房屋买卖合同属于上诉人有权撤销的合同，在签订合同时，优居中介明确告知上诉人，如果不卖四五天内告诉中介，中介可以向被上诉人推荐其他房源，该事实有优居中介的视频为证，法院可责令优居中介提供；因涉案合同属于无效合同，不适用违约责任，一审判决适用法律错误；买方仅延迟十天购房，损失有限，且买方和中介具有重大过错，也应当承担相应的责任。一审判决上诉人承担的赔偿责任太大，显失公平，请求二审依法改判，支持上诉人的诉请。 被上诉人周艳丽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案的房屋买卖合同系上诉人与被上诉人周艳丽真实意思表示，因周艳丽在此后以高额的价格又另行购买了房屋，存在一定损失，一审法院对于违约金进行了调整，被上诉人为了减少各方的诉累，才没有提起上诉。请求二审驳回上诉，维持原判。 原审被告黄永康未作答辩。 原审第三人优居中介辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确请求二审驳回上诉，维持原判。 周艳丽向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告黄永康、黄爱旺、吴清玲支付违约金36万元；2、判令被告承担律师费2万元；3、判令被告承担案件受理费及保全费。 一审法院认定的事实：被告黄爱旺、吴清玲系被告黄永康父母，淮安中南世纪城三期67号楼508号室房屋登记在被告黄永康名下。 2020年10月26日23时许，被告黄爱旺、吴清玲以被告黄永康（甲方）代理人身份与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖及居间服务合同》，约定乙方购买甲方所有的淮安中南世纪城三期67号楼508号室房屋，总价180万元，建筑面积121.18平方米，合同签订当日乙方向甲方支付定金10万元，乙方于本合同签署之日起10日内向甲方支付首付款45万元，购房余款向银行按揭贷款。合同第八条：2、因一方违约或其他原因导致逾期10日仍未办理过户手续的，守约方有权选择解除合同。守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价款的百分之二十作为违约金。合同第十二条其他：2、因一方违约导致发生纠纷的，违约方应负担守约方支出的律师费、差旅费、交通费等维权费用。 合同签订当日，原告支付被告黄爱旺定金10万元。2020年10月30日，被告黄爱旺明确表示被告黄永康不同意卖，所以不卖房子了。2020年11月5日，原告与案外人签订房屋买卖合同一份，以170万元价格购买淮安市中交香滨国际花园房屋一套。2020年11月11日，被告黄爱旺退还定金10万元。2020年11月16日，原告与江苏律轩律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师代理费2万元。2021年1月11日，原告、江苏律轩律师事务所及江苏法德东恒律师事务所签订三方协议一份，将委托代理合同权利义务转移至江苏法德东恒律师事务所。 关于被告黄爱旺、吴清玲签订合同时是否取得被告黄永康授权，原告陈述黄爱旺、吴清玲与被告黄永康电话联系并取得其同意后，以代理人身份签订合同，被告黄爱旺、吴清玲辩称签订合同时并未联系被告黄永康，当时已经是晚上十点多，吴清玲的手机摔坏黑屏了。被告黄永康辩称第二天才知晓房屋买卖事宜，第三人陈述被告吴清玲与被告黄永康电话或者微信语音通话联系“我们把中南三期的房子卖了，现在在中介签合同，你把身份证号码报过来”。但各方对此均未提供证据加以证明。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告黄爱旺、吴清玲的代理行为是否构成表见代理；二、被告黄爱旺、吴清玲、黄永康需承担何种民事责任。 关于争议焦点一，本案中,原告主张被告黄爱旺、吴清玲的行为构成表见代理。所谓表见代理,是指行为人虽无代理权,但由于被代理人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的,由被代理人承担法律后果的代理行为。但签订合同时被告黄爱旺、吴清玲是否联系被告黄永康、被告黄永康是否同意并授权二人签订合同，原告未能提供证据加以证明，同时，三被告虽为亲子关系，但被告黄永康系成年人，在没有书面授权的情况下,原告并无合理理由相信被告黄爱旺、吴清玲有权代为签订房屋买卖合同。且原告在签订涉案房屋买卖合同时,未尽到审慎注意义务,故不符合表见代理的构成要件,故对原告的上述主张不予采纳，被告黄爱旺、吴清玲属于无权代理。 关于争议焦点二，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生法律效力。本案中,被告黄爱旺、吴清玲的代理行为属于无权代理,也不构成表见代理,且被告黄永康事后拒绝追认,因此被告黄爱旺、吴清玲的代理行为对被告黄永康不发生法律效力,被告黄永康无需在本案中承担民事责任。法律规定，行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中,由于被告黄爱旺、吴清玲实施的代理行为未被被告黄永康追认,且合同未实际履行，被告黄爱旺、吴清玲应向原告承担相应的违约责任。原告要求支付违约金36万元及律师费2万元，但原告已于2020年11月5日另行购房，结合合同签订履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌情确定为由被告黄爱旺、吴清玲支付原告各项费用合计10万元，对原告主张超出的部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、被告黄爱旺、吴清玲于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告周艳丽10万元；二、驳回原告周艳丽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，保全费2320元，合计9320元，由被告黄爱旺、吴清玲负担3320元，由原告周艳丽负担6000元。 二审中，上诉人黄爱旺、吴清玲向本院提供其与中介刘萍的微信聊天记录9张和光盘一张，证明中介告诉上诉人，如果不卖的话，让上诉人在四五天内尽快答复，不然房子涨价就会造成损失，说明四五天内是可以不卖的。另证明上诉人没有给买方造成重大损失，中介处有相同的、类似的房源可以供买方购买，他们可以以同样的钱买更大的房子。因为上诉人不卖了，中介就威胁上诉人要打官司，并让上诉人给其两万元中介费这事才能了。 被上诉人周艳丽对上述证据发表质证意见称，该组证据不是上诉人与被上诉人的聊天记录，被上诉人不知情，且与本案没有直接关联。一审中已经对各方签订买卖合同的过程已经查明，本案系上诉人单方违约，应承担相应的违约责任。被上诉人在一审中也提供了新购房屋的买卖合同、转账记录、贷款记录等，足以证实是比涉案房屋更高的价格购买了新的房屋，客观上存在较大的损失。 原审第三人优居中介的经营者刘萍对上述证据发表质证意见称：认可证据所涉内容，聊天内容中没有提到四、五天内可以不卖，一审时其也向法院提供了正式合同和意向合同的格式，这两种合同的内容是有区别的，意向合同的定金是5000元，正式合同的定金是10万元，所以不存在上诉人主张的有四五天考虑期这一事实。其向上诉人主张的是中介费，而非赔偿金。 原审被告黄永康对上述证据未发表质证意见。 二审经审理确认一审已查明的事实。 本案争议的焦点是：就被上诉人周艳丽主张的相关损失，上诉人黄爱旺、吴清玲应如何承担责任。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，上诉人黄爱旺、吴清玲经中介居间以代理人的身份将登记在其子原审被告黄永康名下的案涉房屋出售给被上诉人周艳丽，并签订了房屋买卖合同，后因上诉人的代理行为没有得到黄永康的追认，致合同未生效，无法继续履行，给被上诉人周艳丽的信赖利益遭成损失，上诉人理应向被上诉人承担过错赔偿责任，一审法院结合合同签订及履行情况、当事人的过错程度、上诉人对涉案房屋还存在间接的期待利益、被上诉人新购房的价格等综合因素，酌情确定上诉人黄爱旺、吴清玲赔偿被上诉人10万元，是法官行使自由裁量权的体现，并无不当，本院亦予以确认，故对上诉人对赔偿数额提出的异议，本院不予采信。本案系被上诉人提起的诉讼，法院也主要是围绕房屋买卖合同的效力以及上诉人应如何承担责任进行审查，上诉人关于原审第三人优居中介在案涉房屋买卖过程中存在过错，应承担责任的主张，涉及上诉人与优居中介之间居间服务合同关系，超出了本案审查的范围，上诉人可另行主张。 综上所述，上诉人黄爱旺、吴清玲的上诉请求，无事实和法律依据，应予驳回；一审所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人黄爱旺、吴清玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 庚 审 判 员  蒋其举 审 判 员  孙 艳 二〇二一年七月二十一日 法官助理  刘仕龙 书 记 员  史瑞琪