辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执异436号异议人（被执行人）：大连日丰水产食品有限公司，住所地辽宁省庄河市新华街道工业园区。法定代表人：孙仁鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁吉永，男，系该公司工作人员。申请执行人：中国农业银行股份有限公司大连庄河支行，住所地辽宁省庄河市城关街道水仙委新华路南段43号。负责人：王永伟，系该行行长。委托代理人：朱宁波、邵丹，系辽宁壹品律师事务所律师。在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称农行庄河支行）与被执行人大连日丰水产食品有限公司（以下简称日丰公司）金融借款合同纠纷一案中，日丰公司向本院提出书面异议，请求撤销本院（2020）辽02执恢397号执行裁定，撤销已经成交的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人日丰公司称，请求撤销本院（2020）辽02执恢397号执行裁定，撤销已经成交的拍卖。事实与理由：1、在本次拍卖当中，仅将日丰公司的地上建筑物进行了拍卖，日丰公司的土地系国有划拨土地，土地使用权人是日丰公司，贵院将地上建筑物给予拍卖而没有针对土地进行处理，同时，买受人也没有和日丰公司达成土地使用及处理的相关协议，故而该拍卖结果必然导致买受人和日丰公司最后形成对抗的局面。即日丰公司有权拒绝买受人使用日丰公司的土地。而买受人所买受的地上建筑物，实质上就处于不能交付、无法交付、无法使用的矛盾局面。该矛盾状况，日丰公司在法院执行期间，已经向贵院口头提出，但没有得到处理和重视。2、法院拍卖的地上建筑物当中，配备、存在、并附着大量的冷库加工设施、设备、空调、氨压机组、变电设备、冷冻冷藏设施设备等，上述设施设备均存在于建筑物当中，且有一大部分设施设备附着在建筑物之上，与建筑物融为一体。上述设施设备即有市场商业价值，更有生产使用价值。而法院在拍卖地上建筑物时，没有将该部分设施设备进行处理，必然导致日丰公司在使用上述设施设备时与买受建筑物的买受人发生冲突和矛盾，而买受人在使用房屋时，也必然和日丰公司发生冲突和矛盾。这种矛盾局面法院事先没有给予处理而草率的进行建筑物拍卖，是严重不负责任的。3、日丰公司现拖欠140多名工人工资和养老保险共计约1000万元左右，还有其他外欠款3000多万元。特别是拖欠工人的工资1000多万元，日丰公司准备通过恢复生产或者处理设施设备和土地等方式，来偿还拖欠工人的债务。但是，法院对地上建筑物的拍卖，导致了日丰公司既不能重新恢复生产偿还债务，也不能处理设施设备和土地来偿还债务，导致了日丰公司拖欠工人的债务和其他债务形成了无法处理和偿还的局面。最后，必然导致工人到法院或者其他相关部门进行群体上访、群体闹事等及其不安定的社会局面。而日丰公司拖欠140多名工人的工资1000万元只能寄希望于恢复生产或者处理设施设备和土地来得到偿还，而法院仅仅处理地上建筑物，却没有充分考虑和处理地上建筑物和附着于建筑物当中的设施设备及土地等财产，是不负责任的。4、法院在拍卖日丰公司地上建筑物当中，将日丰公司没有取得产权证的临时建筑大约800平方米左右，一并进行拍卖处理，是没有道理的。因为，上述没有取得产权证的临时建筑并非银行抵押物，法院不应当予以处理。同时，因为临时建筑没有产权手续，也无法进行买卖交易，故也不能作为拍卖财产来进行交易。上述临时建筑具有使用价值，其使用权仍然属于日丰公司享有，所以，法院对临时建筑的拍卖是错误的。农行庄河支行答辩称，一、农行庄河支行申请对日丰公司的地上建筑物(含有证房屋、无证房屋及构筑物)拍卖处置具有事实和法律依据，不违法相关法律规定。(一)日丰公司名下土地使用权(庄国用2008第03038号)已经到期且未续期，可能被政府收回。日丰公司名下位于庄河市××街道××村土地使用权证(庄国用2008第03038号)的使用权类型为租赁，终止日期为2013年4月29日。根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”因此，日丰公司依法取得该宗土地使用权，并现登记机关办理抵押登记，符合相关法律规定，根据2019年11月7日庄河市自然资源局文件《关于辽宁省大连市中级人民法院函询土地续期相关问题的复函》第一、二条，在土地使用权于2013年4月29日到期后，日丰公司并未申请办理土地续期手续。根据《土地管理法》第58条的规定，人民政府可以收回土地使用权。因此，该宗土地不宜连同地上建筑物一并拍卖处置。(二)日丰公司名下土地使用权(庄国用2008第03038号)虽然纳入评估对象，但因不符合评估规范，评估机构不予评估。农行庄河支行于2020年6月14日向法院提交了评估拍卖申请书，申请事项中包含对案涉土地使用权(庄国用2008第03038号)的评估和拍卖处置。且在法院2020辽02执恢397号执行裁定书中也已经写明评估对象包含土地使用权(庄国用2008第03038号)。但在评估过程中，委托评估机构出具的房地产估价报告(大连胜华房估字2020第1041号)写明：估价对象庄国用2008第03038号宗地用途工业，使用权类型租赁，使用权面积13336.35平方米，终止日期2013年4月29日。因该宗土地已经过租赁期且未办理土地续期手续，根据《土地管理法》第58条的规定…可以收回国有土地使用权范畴，故本次估价范围不包含该宗地。因此，该宗土地因不符合房地产估价规则不被纳入评估范围，进而不能连同地上建筑物一并处置拍卖。(三)地上建筑物买受人与日丰公司之间不存在用地矛盾。根据2019年11月7日庄河市自然资源局文件《关于辽宁省大连市中级人民法院函询土地续期相关问题的复函》第四条，房屋拍卖成交或者申请执行人抵债办理续期土地出让(租赁)手续，我局将依据现行规划用地性质为申请人办理国有土地续期手续。由此可知，买受人在竞拍取得地上建筑物后，可以依据现行规划用地性质向庄河市自然资源局申请土地续期，并不会出现买受人与日丰公司之间的用地矛盾。二、农行庄河支行不申请对日丰公司的设施设备等一并拍卖处置具有事实和法律依据，不违法相关法律规定。(一)日丰公司名下的设施设备不属于农行庄河支行的抵押物范围。抵押给农行庄河支行的抵押物有日丰公司名下的13处厂房（庄房权证庄单字第××号)及土地使用权，如上文所述，土地使用权因租赁到期未续期而不能被评估，因此不能一并拍卖处置。而抵押得房屋中，经过测绘，庄房权证庄单字第××、20××65、20××66号房屋已经拆除，庄房权证庄单字第××号房屋增建了二层。另测有无证房屋12处。因设施设备不属于农行庄河支行的抵押物范围，且无法通过测绘获取相关数据，因此其设施设备没有被纳入评估拍卖范围。(二)日丰公司没有提供其名下设施设备的明细及相关参数，法院无法通过评估进行处置，日丰公司对地上建筑物的处置方案也没有及时提出异议。2020年7月20日，大连中院向日丰公司送达了执行裁定书，裁定书载明查封了日丰公司名下的13处无证房屋及构筑物及其他附属设施。2020年9月24日，大连中院向其送达了拍卖裁定书等。在此期间，日丰公司并未向大连中院提出异议并将设施设备明细及参数完整提供。因此，农行庄河支行也不能将设施设备一并评估拍卖。三、日丰公司提出异议，申请撤销拍卖无事实和法律依据。有关于撤销拍卖的规定，见于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条，日丰公司所提出的理由完全不符合上述规定的情形，也无相应证据证明。其异议请求完全没有事实和法律依据。请求驳回其异议请求。本院查明，申请执行人农行庄河支行与被执行人日丰公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月16日作出(2014)大民三初字第138号民事判决书，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告日丰公司给付原告农行庄河支行逾期借款本金人民币14500000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告日丰分司给付原告农行庄河支行自借款之日起至本院确定的给付之日止的剩余利息，（包括借款期限内的借款利息和复利按照合同约定的借款利率为中国人民银行同类同档次基准利率上浮20%计算，借款到期后的罚息和复利按照合同约定的借款利率上浮50%计算）；三、确认原告农行庄河支行对被告日丰公司所有的位于庄河市××××编号为庄房权证庄单字第××、20××56、20××57、20××58、20××59、20××60、20××61、20××62、20××63、20××64、20××65、20××66、20××67号房产所有权和编号为庄国用（2008）第03038号国有土地使用权享有抵押权，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿权等。后本案进入执行程序，现执行案号为（2020）辽02执恢397。2020年10月15日，本院作出（2020）辽02执恢397号执行裁定，裁定：拍卖日丰公司所有的位于庄河市××街道××村10套房屋（庄房权证庄单字第××、20××56、20××57、20××59、20××60、20××61、20××62、20××63、20××64、20××67号）、13处无证房屋（包括在庄房权证庄单字第××号房屋上增建的第二层房屋，详见测绘报告）、构筑物（详见测绘报告）。2020年12月16日，本院作出成交确认的（2020）辽02执恢397号执行裁定书，裁定庄河市××街道××村10套房屋（庄房权证庄单字第××、20××56、20××57、20××59、20××60、20××61、20××62、20××63、20××64、20××67号）、13处无证房屋、构筑物的所有权归买受人柳昊男所有。2021年4月26日，本院作出（2020）辽02执恢397号执行裁定书，载明：本院在执行申请执行人农行庄河支行与被执行人日丰公司金融借款合同纠纷的(2014)大民三初字第138号一案中，评估、拍卖了被执行人日丰公司所有的位于庄河市××街道××村房屋，拍卖得款592万元，扣除实现债权的费用外，执行款5,853,130元已支付给申请执行人农行庄河支行。此外，通过网络查控和传统查询方式，再没有查询到被执行人的其他财产信息。本院已对被执行人采取限制消费措施。申请执行人向本院提出终结本次执行程序申请。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条的规定，裁定如下：终结本次执行程序。另查，位于庄河市××××编号为庄国用（2008）第03038号国有土地使用权权证载明：土地使用权人大连日丰水产食品有限公司，使用权类型为租赁，终止日期为2013年4月29日。2019年9月20日，执行中，本院向庄河市自然资源局就上述编号为庄国用（2008）第03038号国有土地使用权函询如下问题：一、被执行人在该土地期满前是否申请续期?二、如被执行人未申请续期或者申请续期但未获批准，该土地是否依法收回?如依法收回，是否履行了法律程序?三、如未依法收回，土地部门与被执行人之间是否仍然存在土地租赁关系?即参照合同法中的租赁合同，该土地租赁为不定期租赁。自2013年4月29日起至现在，被执行人是否仍须向土地部门交纳土地使用费?如须交纳，是否已经交纳?四、如法院评估申请执行人享有抵押权的财产，该评估财产是否包括相应的土地租赁权的价格?五、房屋拍卖成交或者申请执行人抵债，土地部门是否能够与新的房屋所有权人签订土地租赁使用权出让手续?2019年11月7日，庄河市自然资源局向本院复函如下：一、2008年4月我局为日丰公司办理了5年期国有土地租赁手续，用地性质为工矿仓储用地，土地使用期2013年4月29日止，截止目前，我局未收到该公司申请办理国有土地续期手续。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条(三)规定有下列情形的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期未或批准的。该宗土地使用权截至目前，我市未按相关法律程序进行收回。三、该公司的土地租赁期限为2013年4月29日止，2013年5月1日至今该公司应缴纳土地出让金或土地租金(根据土地评估确定出让金或土地租金)。四、房屋拍卖成交或者申请执行人抵债办理续期土地出让(租赁)手续，我局将依据现行规划用地性质为申请人办理国有土地续期手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，日丰公司申请撤销拍卖的异议应按照上述规定进行审查。根据日丰公司所依据的理由，其并非是依照上述规定的情形主张本案拍卖应予撤销，故其撤销本案拍卖的异议不符合上述规定本院不予支持。关于日丰公司主张本院将地上建筑物给予拍卖而没有针对土地进行处理，买受人也没有和日丰公司达成土地使用及处理的相关协议，日丰公司有权拒绝买受人使用日丰公司的土地，而买受人所买受的地上建筑物，实质上就处于不能交付、无法交付、无法使用的矛盾局面一节的理由，根据查明事实，案涉土地使用权类型为租赁，终止日期为2013年4月29日，因本院在拍卖案涉土地及房屋时，案涉土地使用权的租赁期限已经届满，本院就案涉土地使用权相关问题向庄河市自然资源局函询，庄河市自然资源局复函明确日丰公司并未申请办理土地续期手续，同时该局亦明确房屋拍卖成交或者申请执行人抵债办理续期土地出让(租赁)手续，该局将依据现行规划用地性质为申请人办理国有土地续期手续，故本院根据土地主管部门的意见，在案涉土地租赁期已经届满的情况下，仅通过拍卖案涉房屋就可以实现对案涉土地及房屋一并处理的效果，该拍卖房屋的行为符合房地一体处理的法律原则，并不会造成日丰公司主张的房屋及土地分属不同主体的矛盾，日丰公司的此项理由本院不予支持。关于日丰公司主张案涉建筑物内冷库加工设施设备等应一并处置，未处置损害其利益一节，案涉房屋系经评估机构评估后予以拍卖，评估报告并未对日丰公司主张的冷库加工设备等与房屋一并评估，若日丰公司认为案涉房屋与冷库加工设备等是不可分割的整体，则应首先就评估报告提出异议，在无据证明该评估报告存在问题且案涉房屋已经拍卖成交的情况下，日丰公司以应将案涉房屋及冷库加工设备等一并拍卖为由撤销本案拍卖依据不足，本院不予支持。关于日丰公司主张本案无证建筑物不能拍卖的理由，根据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法[2012]151号）规定“二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”参照上述规定，本院对案涉无证的建筑物进行处置，并无不当。至于日丰水产主张无证建筑未抵押不能拍卖的理由，案涉拍卖的所有建筑物包括已经抵押的房屋及无证建筑物，最终系以500余万成交，并不能清偿本案全部债权，对属于日丰水产的无证建筑本院有权处置用以清偿本案债权，日丰水产主张无证建筑未抵押故不能拍卖的理由于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回大连日丰水产食品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  吕 颖审判员  金秀丽二〇二一年七月十六日书记员  杨 宁