辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1867号上诉人（原审原告）：水凤云，女，1953年12月13日出生，汉族，农民，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：周诗越，辽宁李庆丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹文殊，女，1985年1月19日出生，汉族，无职业，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：尹文天，男，1987年5月8日出生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁天一律师事务所律师。上诉人水凤云因与被上诉人尹文殊确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人水凤云的委托诉讼代理人周诗越，被上诉人尹文殊的委托诉讼代理人尹文天、吴琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。水凤云的上诉请求：1.依法撤销（2020)辽0711民初1001号民事判决第二项，改判将水凤云名下的房屋返还给上诉人；2.二审的上诉费由被上诉承担。事实与理由：原审认定涉案房屋不具备返还条件，不支持上诉人返还房屋的诉讼请求是错误的。原审法院以上诉人违反诚信原则、上诉人对诉争房屋没有居住需求，导致被上诉人无法主张损失赔偿，认定涉案房屋不具备返还条件，不支上诉人返还房屋的诉讼请求。上诉人认为该结论错误：一、法律只保护民事法律行为，不保护违法行为。尹长茂购买上诉人的宅基地及其地上房屋行为是违法的，且尹长茂是知道该行为是违法的。因他购买涉案房屋违法，尤其该行为是被法律明令禁止的,基于行为的违法性就不能适用诚实信用原则。二、被上诉人不存在期待利益损失。房屋征收的补偿款和签订对象只能是房屋所有权人，而被上诉人不是所有权人，她或她母亲无权订立安置协议，被上诉人不能拿着违法的房屋买卖合同，主张违法合同带来的“合法权益”。三、返还房屋不影响被上诉人主张损失。被上诉人在原审中没有提出反诉请求主张自己的损失。本案不能调整被上诉人损失，被上诉人可以另行诉讼。合同是上诉人订立的与其他所有权人无关，房款也交到上诉人手中，如被上诉人主张损失只能向上诉人主张，不能向其他所有权人主张损失。四、原审认定合同无效，却不支持返还房屋是错误的。合同法明确规定因合同无效取得的财产应当返还。民法典也规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。既然合同无效，且房屋尚存就具备返还条件，应当返还给房屋所有权人即上诉人。综上，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。尹文殊辩称，原审法院判决正确，上诉人无权要求返还房屋，水凤云出卖房屋是真实意思表示，本案之所以成诉是因为水凤云见利忘义，故意以违背诚实信用原则，利用法律诉讼手段实现其违法目的，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。水凤云向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令2006年7月27日原告与尹长茂签订的房屋买卖协议书无效，将买卖房屋返还给原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年7月27日，原告与被告尹文殊的父亲尹长茂签订《协议书》，主要约定水凤云以180000元价格将坐落于锦州市太和区新民乡新民村的五户平房卖给尹长茂（该五户房屋登记的所有权人分别为：水凤云、郭宁、水永江、水凤芹，其中水凤芹有两户房屋），原告将四户房屋所有权证、土地使用证连同五户房屋交付尹长茂。当日，原告为尹长茂出具欠条，载明“今有水凤云欠尹长茂房照一个，面积49.77平方米，房照抽回还给尹长茂，欠房照人水凤云”。当日，尹长茂为原告出具欠条，载明“今欠水凤云买房款人民币伍仟元整，一个月内付清，欠钱人尹长茂”。上述协议签订后，原告将本案争议的五户房屋交付尹长茂，尹长茂家人使用至今。2008年1月12日，案争房屋部分失火。尹长茂与杨淑敏系夫妻，二人育有一女尹文殊。2017年5月30日，尹长茂去世。2020年4月24日，杨淑敏去世。尹长茂、杨淑敏、尹文殊的户籍地均非锦州市太和区新民乡新民村。另查，2017年8月24日，锦州市太和区人民政府发布太政补字[2017]4号房屋征收补偿公告，内容包括房屋征收范围、征收补偿标准、签约期限等。杨淑敏在锦州市份国有土地上房屋征收产权调换安置预签约协议书（以下简称预签约协议书）上签字，四份预签约协议书的乙方（被征收人）均为杨淑敏。一审法院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应为无效。本案中，尹长茂并非锦州市太和区新民乡新民村集体经济组织成员，其无权购买该集体经济组织的宅基地及地上房屋，故原告与尹长茂签订的买卖五户坐落于锦州市太和区新民乡新民村房屋的协议书，违反了法律的强制性规定，应为无效，对于原告主张确认协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。合同法第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。然而合同无效后的返还，还应当从公平角度考虑是否具备返还条件，同时兼顾民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺的原则。原告主张其他案争房屋已经由其购买，但未提供证据证明其购买其他案争房屋的事实，故对原告该观点，本院不予支持。自2006年起，本案争议房屋一直被尹长茂或其家人占有、使用，本案所涉五户房屋的四名登记所有权人，在长达14年的时间内从未向被告方主张合同无效、返还房屋，应认定各房屋登记所有权人对案争房屋没有居住的需求。案争房屋面临被拆迁，原告此时主张合同无效、要求返还案争五户房屋，但又不同意追加其他房屋登记所有权人为本案第三人参加诉讼，导致被告在返还房屋的同时向各房屋登记所有权人主张损失赔偿的法定程序无法进行。结合前述，应认定涉案房屋暂不具备返还条件，双方当事人可待涉案房屋被拆迁或具备返还条件时另行解决，故对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决如下：一、原告水凤云与尹长茂于2006年7月27日签订的《协议书》无效；二、驳回原告水凤云的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告尹文殊负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据我国法律的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为无效,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。本案中，案涉房屋所占土地的性质属于锦州市太和区新民乡新民村集体经济组织所有，尹长茂夫妻并非锦州市太和区新民乡新民村集体经济组织成员，上诉人水凤云将其实际控制的房屋转让给尹长茂违反了《土地管理法》限制宅基地房屋流转的相关规定，原审判决认定案涉房屋买卖《协议书》无效并无不当，本院予以确认。在合同被确认无效后，应结合双方当事人的过错程度以及因合同无效造成的损失数额综合判定各自的法律责任。由于案涉房屋由买方尹长茂及其家人占有、使用已经长达十几年，故该合同双方当事人的过错程度，以及因合同无效造成的损失（包括案涉房屋增值、购房款利息、买方维护、装修、重建合同标的房屋、土地升值或拆迁补偿所获利益、买方可期待利益等）需由各方充分举证后方能查清，应另案处理为宜。原审判决被上诉人暂不返还上诉人案涉房屋并无不妥，本院予以确认。上诉人认为被上诉人应将登记在上诉人名下的房屋立即返还缺乏法律与事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人水凤云已预交，由上诉人水凤云负担100元。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  王 翔审判员  郭慧峰二〇二一年七月十五日法官助理张文静书记员李响