四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终1051号 上诉人（原审被告、申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司营业部，住所地：四川省乐山市市中区春华路南段433、435号，统一社会信用代码：91511100699181107C。 主要负责人：黄勤，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦建华，四川高贸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：江海霞，女，1989年7月10日出生，汉族，个体工商户，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：峨眉山市兴泉食品有限公司，住所地：四川省峨眉山市符溪镇符溪村八组，统一社会信用代码：91511181678376204A。 法定代表人：汪勇，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省荣兴实业有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路东段1号，统一社会信用代码：91511181621167364T。 法定代表人：熊光荣，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司，住所地：四川省乐山市市中区翰园街59号，统一社会信用代码：91511100759731589D。 法定代表人：黄岗峰，执行董事。 被上诉人（原审被告、被执行人）：熊光荣，男，1954年8月3日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张淑群，女，1955年12月9日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汪勇，男，1971年11月30日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：马莉，女，1971年8月29日出生，汉族，居民，住四川省眉山市。 以上7被执行人委托诉讼代理人：马建明，男，住四川省峨眉山市，系四川省荣兴实业有限公司员工。 上诉人乐山市商业银行股份有限公司营业部（以简称商行营业部）因与被上诉人江海霞、峨眉山市兴泉食品有限公司（以下简称兴泉公司）、四川省荣兴实业有限公司（以下简称荣兴公司）、乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司（以下简称奥兰多公司）、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2021）川1102民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 商行营业部上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许对荣兴公司名下位于四川省峨眉山市车库（不动产权属证书号：20××15）的执行，诉讼费用由江海霞，兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉承担。事实和理由：根据一审查明的事实，江海霞是荣兴公司的材料供应商，从2016年起荣兴公司在江海霞处购买材料，2017年7月14日双方对材料款进行了结算，荣兴公司欠材料款91601元，但荣兴公司并未向江海霞支付该笔材料款，而是双方另行协商用荣兴公司名下位于四川省峨眉山市车库（以下简称12号车库）作价85141元抵债。2017年10月17日双方签订12号车库的协议书，该协议书名为车库买卖合同，实为以房抵债协议，房产交付仅系以房抵债的实际履行方式。基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对12号车库的物权期待权，不足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，江海霞未提供证据证明其满足了上述规定，其享有的权利是债权请求权，该权利不足以排除强制执行。一、协议书不是合法有效的书面买卖合同。该协议是以房抵债协议，是荣兴公司为了履行（抵销）债务，不是真实的车库买卖合同，该合同也未进行备案，合同没有办理产权登记的约定条款，不是合法有效的买卖合同；二、江海霞未举证证明在人民法院查封前已合法占有12号车库，如交房手续、物业费支付凭证等，且协议书签订日期即为交付日期有违常理，在执行异议阶段，一审法院在车库现场调查占有使用是用于堆放建筑材料不是用于停车，仅有当事人陈述不足以认定法院查封之前已实际交付江海霞使用；三、江海霞未举证证明12号车库未办理过户登记非因其自身原因导致。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。开发商承担的仅是协助办证的义务，应当由买受人承担办理产权登记的义务，一审认定由开发商办理产权证不符合合同约定也不符合上述规定，即使买受人委托开发商代为办理产权登记，买受人也应当积极履行相应义务，如支付房产证代办费、缴纳维修基金和契税，但江海霞没有提供证据证明缴纳维修基金和契税等，故未能及时办证其自身存在重大过错，并未非自身原因未能办理产权登记，应当承担举证不能的后果。综上，江海霞不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有的债权不足以排除对12号车库的强制执行。 江海霞辩称，商行营业部现在一直说我的协议不足以证明是我买车库的凭证，车库确实是以物抵债给我的，交给我以后一直都是我在使用，他们是去调查过的。虽然是以物抵债，我的交易和手续都是合法的，并不是不正当的手段骗取的。一审法院把我全部的资料都是看了的，我公司的记账凭证都是拿去了的，所有的证据也是实实在在的。要求二审法院驳回上诉，维持原判。 兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉共同答辩称，江海霞是在峨眉卖建材的，荣兴公司一直在她那里购买建材，到了2017年我们得知江海霞要买车库，因为公司差欠了江海霞建材款9万多元，荣兴公司就和江海霞签订了协议，以车库抵建材款；对于商行营业部陈述的我们以物抵债不是合法有效的书面买卖合同的问题，签订书面买卖合同是我们双方真实意思表示，我不知道为什么不合法；车库抵债给江海霞后，产权变更办理的时候也是需要进行网签的，江海霞也交纳了需要交纳的相关费用，我们就是依据签订的协议书去办理的，至于我们是否收委托费的问题，是我方和江海霞自行商量的问题；根据我们购房协议第二条的约定，2017年10月17日以现房交付给江海霞的，已经交付了，就是江海霞的，至于用不用都是江海霞的问题；商行营业部认为应当继续执行的理由是不成立的，希望二审法院驳回上诉，维持原判。 商行营业部一审诉讼请求：一、准许对荣兴公司名下位于峨眉山市车库（房屋所有权证：20××15）予以执行；二、由江海霞、兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定以下案件事实：2017年4月19日，商行营业部与兴泉公司签订了《流动资金借款合同》，主要约定商行营业部为兴泉公司提供4900000元的借款；借款期限为24个月等。同日，荣兴公司和商行营业部签订了《最高额抵押合同》，该合同约定：以荣兴公司所有的位于乐山市市中区处门市及占用范围内的土地使用权为前述借款合同的履行提供抵押担保等。 同日，荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉分别和商行营业部签订了《最高额保证合同》，约定其为《流动资金借款合同》项下的债务提供连带责任保证等。 商行营业部于2017年5月26日向兴泉公司发放借款4900000元，《借款支取凭证》载明：“借款金额：4900000元；借款用途：补充流动资金、购买鲜笋；到期日期：2019年4月19日；月息：5.208333‰”。 2018年8月21日，商行营业部向兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉发出《宣布贷款提前到期通知书》｛编号：【2018】字第0026号｝，截止至2018年8月20日，借款人、担保人拖欠利息、罚息、复利196801.07元未还，现宣布即日起，4900000元的贷款立即到期。 2019年1月3日一审法院作出（2018）川1102民初6634号民事裁定书，裁定查封（包含）荣兴公司（产权证号：20××15）名下位于峨眉山市车库。 2019年2月21日一审法院作出（2018）川1102民初6634号民事判决：一、兴泉公司在本判决生效之日起十日内偿还商行营业部借款本金4900000元及利息、罚息和复利；二、兴泉公司在本判决生效之日起十日内支付商行营业部律师费20000元；三、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉对本判决第一、二判项确定的债务承担连带偿还责任（保证人承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向债务人追偿）等。 2019年5月14日，商行营业部依据已经发生法律效力的（2018）川1102民初6634号民事判决书，向一审法院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执925号。在该案执行过程中，经一审法院依法拍卖被执行人的抵押房产，商行营业部已受偿债权1842748.41元。此外，一审法院对被执行人的财产信息进行了查询，未发现被执行人有其他可供执行的财产信息。经一审法院依法告知后，商行营业部也表示不能提供其他可供执行的财产线索，一审法院依法将被执行人纳入失信被执行人名单，并向被执行人发出限制消费令进行惩戒。2020年5月20日，一审法院作出（2019）川1102执925号之二十三执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人江海霞遂以一审法院查封的案涉车库为其所有为由，提出异议请求。2021年1月25日一审法院作出（2021）川1102执异3号执行裁定书，裁定“中止本院（2018）川1102民初6634号民事裁定中查封登记在被执行人荣兴公司名下位于四川省峨眉山市（现峨眉山市名山路东段X号）2幢12号车库（不动产权属证书号：20××15）的执行”。 另查明：据峨眉山市不动产登记中心的《不动产登记查询结果通知书》载明：案涉车库坐落于四川省峨眉山市，房屋所有权证：20××15，权利人为荣兴公司，面积为24.34平方米，登记日期为2013年8月14日。峨眉山市胜利镇桑园社区居民委员会于2014年10月30日出具的《证明》载明：原“若水居”门牌号为峨眉山市胜利镇名山路东段X号，现变更为峨眉山市名山路东段X号。 还查明，案外人江海霞系荣兴公司的建筑材料供应商。从2016年1月起荣兴公司向江海霞购买材料，2017年7月14日，荣兴公司与江海霞就建筑材料款进行结算，荣兴公司差欠江海霞建筑材料款91601元。 同日，荣兴公司员工张燕梅出具便签载明：03873445单余：52130元；006672单：441元；007086单：39030元。①②③共计91601元。（江海霞）长久建筑建材经营部，若三期材料共计还有91601元。91601元（材料费）-85141元（车库）=6460元（应补商家）。在该日，荣兴公司再次出具便签载明：若水居一期12#车库，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，24.34㎡×3498元/㎡=85141元，材料款：91601元（见附件）①②③附后，抵扣车库85141元，还应付商家6460元。荣兴公司法定代表人熊光荣在该便签上签署“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。之后，荣兴公司向江海霞转款6460元。 2017年7月14日（其后更改为2017年10月13日，荣兴公司称是因2017年10月13日支付江海霞6460元，会计为了便于作账，而更改）《收据》载明：今收到江海霞交来若水居一期2栋12号车库款，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，总价85141元。 2017年10月17日，荣兴公司作为甲方与江海霞作为乙方签订的《协议书》载明：荣兴公司修建商品房出售，乙方自愿购买甲方的现房车库，该车库位于峨眉山市，面积约24.34㎡，总价85141元；交房时间：甲方在2017年10月17日将该车库交给乙方，从交房之日起，乙方拥有该房产的所有权、使用权、处置权；付款方式为现金支付，在本协议签订时，乙方已付给甲方总房款的100%，计85141元。荣兴公司在甲方处盖章，江海霞在乙方处签字。签订前述《协议书》后，荣兴公司将案涉车库交付与江海霞，江海霞占有使用案涉车库至今。 一审法院认为，荣兴公司与江海霞之间是房屋买卖合同还是以物抵债的问题。以物抵债协议是指债权人与债务人约定以作为他种给付的物代替原来给付，债权人实际受领抵债物后，使债权债务关系归于消灭的协议。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，荣兴公司员差欠江海霞货款91601元。双方结算后，在凭证上载明91601元（材料费）-85141元（车库）=6460元（应补商家）。在该日，荣兴公司再次出具便签载明：若水居一期12#车库，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，24.34㎡×3498元/㎡=85141元，材料款：91601元（见附件）①②③附后，抵扣车库85141元，还应付商家6460元。荣兴公司法定代表人熊光荣在该便签上签署“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。从以上证据未表明是案涉车库折价85141元，而是车库价值85141元，抵扣荣兴公司差欠江海霞的货款。荣兴公司向江海霞转款6460元。2017年7月14日《收据》载明：今收到江海霞交来若水居一期2栋12号车库款，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，总价85141元。也证明是收到江海霞车库款85141元，因此应当是双方之间债务的抵销，即荣兴公司以江海霞购买车库价款抵销其所欠购买江海霞的货物的欠款，而不是车库折价抵偿欠款。2017年10月17日，荣兴公司作为甲方与江海霞作为乙方签订的《协议书》载明：荣兴公司修建商品房出售，乙方自愿购买甲方的现房车库，故双方之间应为买卖合同。 江海霞对本案案涉车库享有的权利能否排除执行的问题。2019年1月3日一审法院作出（2018）川1102民初6634号民事裁定书，查封（包含）荣兴公司（产权证号：20××15）名下位于峨眉山市车库。本案是金钱债权执行案件。从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为，本案不适用公示外观主义。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，江海霞与荣兴公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定及公序良俗原则，故依法成立。虽然江海霞未向荣兴公司交付购房现金，但双方互负债务，相互抵销，简化交付流程，利于交易快捷，并不违反法律规定，应为江海霞已经交付了房款。2017年10月17日荣兴公司与江海霞签订的《协议书》能够证明荣兴公司在2017年10月17日将该车库交给了江海霞，一审法院在审查执行异议案件中提取的现场照片可证明江海霞在使用该车库。一般商品房买卖均是由开发商办理产权证，本案并无证据证明是江海霞的过错不能办理产权证。故江海霞对案涉车库享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车库的执行。因此商行营业部的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回乐山市商业银行股份有限公司营业部的诉讼请求。案件受理费100元，由乐山市商业银行股份有限公司营业部负担。 二审中，荣兴公司提交以下新证据：荣兴公司与江海霞建材买卖结算单三份，拟证明双方在2017年7月结算时荣兴公司欠江海霞材料款91601元。江海霞对证据无异议，商行营业部质证意见是请法院依法认定。本院认为，三份结算单位真实合法，与本案有关联性，应作为认定案件事实的依据。 二审经审理查明事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。 另查明，江海霞从2013年起开始从事建材经营，开始以个体工商户字号为峨眉山市长久建筑建材经营部的名义经营，2017年以其丈夫周建的名义登记设立了个体工商户，字号为峨眉山市华晟建材经营部。 2016年10月26日江海霞向荣兴公司出具收款收据2张分别载明材料款金额77130元、441元，2017年5月21日江海霞向荣兴公司出具收款收据载明材料款金额39030元，三张收款收据合计金额116601元，荣兴公司已支付材料款2.5万元，2017年7月14日，双方结算确认荣兴公司尚欠江海霞货款91601元。 江海霞自述原本就打算购买荣兴公司的车库来堆建筑材料，从2017年10月起开始使用12号车库，用于堆放自己经营的建筑材料及洁具。 上述事实有结算单三份、当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、荣兴公司与江海霞签订的协议书是房屋买卖合同还是以物抵债协议？二、江海霞对12号车库是否享有物权期待权、能否对抗本案的执行？ 一、关于荣兴公司与江海霞签订的协议书是房屋买卖合同还是以物抵债协议的问题。以物抵债协议是指债权人与债务人约定以作为他种给付的物代替原来给付，债权人实际受领抵债物后，使债权债务关系归于消灭的协议。荣兴公司与江海霞签订的协议书内容为江海霞购买荣兴公司出售的12号车库，江海霞支付购房款的方式是以自己的货款债权来支付，荣兴公司向江海霞出具的是收到购房款的收据，因双方约定的购房款为85141元，货款有91601元，品迭后荣兴公司向江海霞支付了剩余货款6460元，用货款债权抵销购房款债务只是江海霞支付购房款的一种方式，双方签订的不是以物抵债协议，不是简单的以12号车库抵偿荣兴公司所欠的货款债务，江海霞系自愿购买12号车库，双方签订的协议书是房屋买卖合同。 关于江海霞对12号车库是否享有物权期待权、能否对抗本案执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案对12号车库的查封时间为2019年1月，荣兴公司与江海霞在2017年10月即法院查封前签订书面房屋买卖合同，江海霞已支付全部购房款于2017年10月起一直占有使用，荣兴公司作为12号车库所在小区的开发商没有为江海霞办理房屋产权登记，不是江海霞自身的原因未办理产权过户登记，江海霞作为房屋买受人对12号车库享有物权期待权能够排除本案执行。 综上，商行营业部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由乐山市商业银行股份有限公司营业部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年七月二十一日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖