四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初6383号 原告：成都银林物业有限公司，住所地成都市武侯区晋吉南路59、117号1栋1单元8层821号。 法定代表人：廖晓康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨致昆，四川泰常律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：谢建军，四川泰常律师事务所律师。特别授权。 被告：王**，男，1968年10月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：程颖，女，1974年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都银林物业有限公司（以下简称银林物业公司）诉被告王**、程颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银林物业公司的委托诉讼代理人杨致昆，被告王**、程颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 银林物业公司向本院提出诉讼请求：1．王**、程颖向银林物业公司支付自2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费11578.3元，及2020年1月1日至2020年12月31日的违约金982元，并以实际欠付物业服务费金额为基数，按年利率16.8%标准至2021年1月1日起计算至实际付清之日止；2．王**、程颖向银林物业公司支付垫付的2020年1月1日至2020年12月31日止的水费433.4元及违约金40元，并以实际欠付的水费金额为基数，按年利率16.8%标准，自2011年1月1日起计算至实际付清之日止；3．王**、程颖向银林物业公司支付垫付的2020年1月1日至2020年12月31日止的电费2532元及违约金238元，并以实际欠付的电费金额为基数，按年利率16.8%标准自2020年1月1日起计算至实际付清之日止；4．王**、程颖向银林物业公司支付垫付的2020年1月1日至2020年12月31日止的环卫费96元及违约金8元，并以实际欠付的环卫费金额为基数按年利率16.8%标准自2021年1月1日起计算至实际付清之日止；5．本案的诉讼费用由王**、程颖承担。事实和理由：王**、程颖系银林物业公司服务的位于成都市青羊区的业主，王**、程颖欠付物业服务费以及银林物业公司垫付的水电费和环卫费，经多次催收拒不履行缴费义务。为了维护合法权益，故起诉至法院。审理中，银林物业公司撤回第二、三、四项诉讼请求。 王**、程颖共同辩称，第一，银林物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，没有履行制止并报告不法行为的义务，不履行维护公用设施的义务；第二，银林物业公司提出的物业服务费欠费金额含有地下车位物业费用和业委会办公经费，对该费用有异议，多次协商未果；第三，银林物业公司收取了王**、程颖的车位产权办理费用，并未正常办理车位产权证，应当退还代收费，在解决产权问题前有权拒绝支付车位服务费；第四，业委会的办公经费不能纳入物业管理服务费统一收取。综上，请求驳回银林物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 王**、程颖系位于成都市青羊区草堂路33号53-3幢**号房屋的所有权人，建筑面积209.85平方米。 2017年7月31日，金林半岛第三届业主委员会（甲方）与银林物业公司（乙方）签订《金林半岛物业服务合同》，主要约定：1．甲方委托乙方履行金林半岛小区物业服务事宜；2．甲方全体业主委托乙方实施如下物业：共用部位、共用设备设施维护，公共秩序维护、巡视、定期检查并调试各类消防及秩序维护器材，共用部位、共用设施的清洁卫生维护，绿化养护，物业维修、更新、改造费用的账务管理，接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护、委托，收取费用；3．乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中独立别墅5.46元/月/平方米，联排别墅4.99元/月/平方米，叠拼别墅4.06/月/平方米，雅筑别墅3.9元/月/平方米，机动车库3元/月/平方米；4．本合同有效期内，乙方按包干制收取物业费用，业主向乙方支付物业服务费用；5．业主按月向乙方交纳物业服务费用，每月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，乙方可从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算，直至付清为止；6．停车场（库）收费方式为：机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位物业服务费应按照3元/月/平方米的标准向乙方交纳费用；7．本合同期限三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。落款处，金林半岛第三届业主委员会与银林物业公司均加盖公章予以确认。 2020年7月2日，金林半岛第四届业主委员会（甲方）与银林物业公司（乙方）签订《金林半岛物业服务合同》，主要约定：1．甲方委托乙方履行金林半岛小区物业服务事宜；2．甲方全体业主委托乙方实施如下物业：共用部位、共用设备设施维护，公共秩序维护、巡视、定期检查并调试各类消防及秩序维护器材，共用部位、共用设施的清洁卫生维护，绿化养护，物业维修、更新、改造费用的账务管理，接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护、委托，收取费用；3．乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中独立别墅6.26元/月/平方米，联排别墅5.79元/月/平方米，叠拼别墅4.86/月/平方米，雅筑别墅4.7元/月/平方米，机动车库3元/月/平方米；4．本合同有效期内，乙方按包干制收取物业费用，业主向乙方支付物业服务费用；5．业主按月向乙方交纳物业服务费用，每月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，乙方可从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算，直至付清为止；6．停车场（库）收费方式为：机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位物业服务费应按照3元/月/平方米的标准向乙方交纳费用；7．本合同期限三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。落款处，金林半岛第四届业主委员会与银林物业公司均加盖公章予以确认。 王**与成都市浩林实业发展公司签订《商品房买卖合同》，购买了金林半岛小区2号地库**号车位，建筑面积25.49平方米。 审理中，王**、程颖还提交了以下证据：违章搭建照片、消防大队责令立即改正通知书、成都市青羊区和谐物管日常巡查整改通知书、物业罚没收入缴款书、地下车库消防火灾现场视频及图片、金林半岛物业服务合同、车位照片及面积测量图、车位产权办理及购买收据，拟证明银林物业公司不能按照物业合同的约定提供服务。银林物业公司发表质证意见：1．对消防大队责令立即改正通知书、成都市青羊区和谐物管日常巡查整改通知书、物业罚没收入缴款书、金林半岛物业服务合同、车位产权办理及购买收据的真实性予以认可，但认为不能达到王**、程颖的证明目的；2．对违章搭建照片、地下车库消防火灾现场视频及图片、车位照片及面积测量图的真实性、合法性、关联性均不予认可。 王**、程颖申请证人出庭作证，证人王某陈述自己是金林半岛小区的业主，小区有很多违章搭建，在2020年10月15日小区发生了火灾，还有业主在现场实况录播，在2021年4月23日也发生了火宅，银林物业公司在小区长期不作为。证人吴某陈述自己是金林半岛小区的业主，小区发生火宅自己的配偶亲眼所见，物业管理费里面包含了业委会的经营费。 本院认为，由于案涉物业服务合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用案涉物业服务合同纠纷发生时的法律、司法解释的规定。银林物业公司与金林半岛第三、四届业主委员会签订的《金林半岛物业服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 关于王**、程颖抗辩银林物业公司未按合同约定履行物业服务职责，属于违约的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，金林半岛第三、四届业主委员会与银林物业公司签订的物业合同对王**、程颖具有约束力。其次，物业服务合同关系不同于一般的普通合同关系，其具有服务过程持续时间长、服务内容多样的综合性，以及整体性和不可分性的特点；如果小区的任意一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的物业服务无法达到其的预期目标为由而拒绝缴纳物业管理费，则必然会导致整个小区物业管理秩序的混乱，且对于按时足额缴纳物业管理费的其他业主也不公平；若业主认为物业服务公司存在服务不到位、有瑕疵的情形，应当通过及时沟通、告知、督促改正等方式予以解决，若问题无法得到解决，业主可以根据法律赋予的权利通过召开业主大会的方式重新选聘物业服务企业来维护权益，而不能动辄拒交物业管理费。再次，物业服务公司也应当根据业主的反映积极改正不足之处，不断优化物业服务内容。基于上述分析，银林物业公司为王**、程颖提供了物业服务，现王**、程颖以小区发生火宅以及违建作为拒绝缴纳物业服务费用的理由，于法无据，同时王**、程颖认为其购买了车位，因未办理车位的产权证书，因此拒绝缴纳车位的物业服务费用，本院认为，银林物业公司与王**、程颖之间系建立的物业服务合同关系，而王**、程颖购买车位系与成都市浩林实业发展公司建立了房屋买卖合同关系，二者系不同的法律关系，本案系物业服务合同纠纷，因此买卖合同关系不在本案审理范围内，现王**、程颖以未办理产权证书为由而拒绝缴纳物业服务费的理由，于法无据。现王**、程颖未按约支付物业管理费，其行为已经构成违约，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，现银林物业公司要求王**、程颖支付自2020年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。其中房屋应当支付的物业服务费为10660.38元（209.85平方米×3.9元/月/平方米×7个月＋209.85平方米×4.7元/月/平方米×5个月），车位应当支付的物业服务费为917.64元（25.49平方米×3元/月/平方米×12个月），以上共计11578.02元（10660.38元+917.64元）。 （二）关于违约金的问题。王**、程颖未按时缴纳物业服务费，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任。但本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合到本案的实际具体履行情况来看，本院酌定违约金为1?000元。 综上，对银林物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 王**、程颖于本判决发生法律效力之日起五日内向成都银林物业有限公司支付自2020年1月1日至2020年12月31日期间的房屋、车位物业服务费11?578.02元、违约金1?000元，共计12?578.02元； 二、驳回成都银林物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99元，由王**、程颖承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二一年七月二十日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐