北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9806号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市长阳农场有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田南里11号院。法定代表人：张贺明，总经理。委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京溢利尔工贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇保合庄村南。法定代表人：周然，经理。委托诉讼代理人：向翠平，北京诚赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸胜华，男，该公司副经理。上诉人北京市长阳农场有限公司（以下简称长阳农场公司）因与被上诉人北京溢利尔工贸有限公司（以下简称溢利尔公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。长阳农场公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回溢利尔公司的全部诉讼请求并支持我公司的全部反诉请求；一、二审案件受理费由溢利尔公司负担。事实和理由：1.一审主观臆断约定的租赁用途系用于非农业经营，属于认定事实错误，应当予以纠正。《租赁协议》以及《补充协议》均未明确约定租赁土地用途，因此根据合同法第二百一十七条、第六十一条之规定，应当按照合同有关条款以及土地性质依法确定租赁土地的使用方法。《租赁协议》第一条明确约定了涉案土地的土地使用权证号，根据其上载明的信息，土地用途应当认定为农业用途。一审法院以《补充协议》中提到的“经营需要”、溢利尔公司的公司名称、经营范围，认为溢利尔公司不会将涉案土地用于农业生产，属于认定事实错误，违反了前述法律规定。如果溢利尔公司利用租赁土地开展与农业种植相关的副业或服务业，需要取得相关经营许可，双方基于此，故才有《补充协议》第一条的明确约定。2.溢利尔公司租赁土地并办理工商税务手续持续经营，足以证明《租赁协议》合法有效。3.一审判决依据合同法第五十二条、土地管理法第四条判决涉案协议无效，属于适用法律错误。4.一审判决认定责任错误，溢利尔公司改变土地用途，违法建设，由此造成的经济损失应由其自行承担，我公司没有过错，不应承担赔偿责任。5.溢利尔公司承租土地新建房屋的投资，早已通过出租等方式收回，现有地上物的评估结果，不是溢利尔公司的实际经济损失。6.一审判决我公司赔偿溢利尔公司的地上物损失，实则纵容溢利尔公司破坏耕地、违法建设，而且将违法建设以损失赔偿合法化，应当予以纠正。7.协议是否有效与我公司的反诉请求没有关系，一审法院认为清理地上物、恢复耕地用途、土地占用损失另行解决处理错误。溢利尔公司改变土地用途，进行违法建设的行为，违反了合同约定及法律规定，我公司的反诉请求不仅有合同依据，而且有法律依据。溢利尔公司辩称，同意一审判决，不同意长阳农场公司的上诉请求及理由。双方在涉案租赁合同及补充协议中明确约定了涉案租赁土地用于非农业用途，租金标准亦可体现，且合同中约定了我公司可以新建地上物，也获得了相关部门的批文。2.我公司合法经营，依法纳税，与涉案租赁合同及补充协议是否有效系两个法律关系。3.一审法院认定合同无效是正确的，长阳农场公司将农用地以商业用途出租给我公司，违反了土地管理法的禁止性规定。4.一审法院对责任分配的处理正确，长阳农场公司违规将涉案土地出租改变土地用途出租给我公司，其主张没有过错、不应承担赔偿责任是没有依据的。我公司在一审审理期间才看到土地使用权证，如果签订合同当时我公司知晓土地性质为农业用地，我公司不可能以高额的租金承租涉案土地。长阳农场公司亦无证据证明我公司知晓土地用途。5.我公司在涉案土地经营期间，大部分收入用于了改扩建，一审法院确定的赔偿比例远远低于我公司的实际损失。6.目前留存在涉案土地上的建筑物均位于建设用地之上，其他占据非建设用地的地上物已经拆除完毕。长阳农场公司应当将我公司建设的地上物的实际损失支付给我公司。一审判决酌定的60%的赔偿比例已经对我公司不公。7.一审法院认定合同无效，长阳农场公司反诉请求的基础不成立，恢复耕地的费用应当由长阳农场公司承担，长阳农场公司应当给付我公司复耕的费用。溢利尔公司向一审法院起诉请求：1.确认溢利尔公司与北京市长阳工业公司于2006年7月28日签订的《租赁协议》及2007年3月20日签订的《补充协议》无效；2.判令长阳农场公司赔偿溢利尔公司剩余房屋以及地上附属物经济损失4937829元；3.判令长阳农场公司赔偿溢利尔公司已拆除厂房经济损失9619800元；4.判令长阳农场公司支付溢利尔公司垫付的评估费14845元；5.诉讼费由长阳农场公司负担。长阳农场公司向一审法院反诉请求：1.要求溢利尔公司将其在19.5亩土地上的全部地上物（1960.94平方米的房屋及附属的树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆）立即拆除清理；2.要求溢利尔公司将其承租的19.5亩土地恢复耕地用途，按照土地复垦质量控制标准的要求；3.要求溢利尔公司支付自2018年6月18日到2021年6月17日的土地租金194550元；4.反诉费由溢利尔公司承担。一审法院认定事实：长阳工业公司于1992年6月24日注册成立，于2019年12月12日注销，主办单位（隶属单位）为北京市长阳农工商公司。2017年12月19日，北京市长阳农工商公司名称变更为长阳农场公司。长阳工业公司注销后，相关资产、人员、债权、债务由长阳农场公司承接。溢利尔公司于2006年2月16日注册成立，向工商部门提交的申请注册材料中载明经营范围加工、销售人造板环保助剂，企业住所（经营场所）证明中有长阳工业公司盖章和北京市长阳农工商公司盖章。2006年7月28日，长阳工业公司（出租方）与溢利尔公司（承租方）签订《租赁协议》，主要约定：出租方依法将其享有的XX鱼池南面的部分国有土地（以下简称涉案土地）租给承租方使用，该地块的土地证号为：京房国用（2000）字第374号，面积约为14亩。租期为20年，自2006年6月18日起至2026年6月18日止。年租金2800元/亩，从第三年起每年每亩递增50元，每年的9月10日前，提前预付下一年度的租金。租赁期间，遇到农场修路或整体开发，需占用场地和地上物时，赔偿与承租方无关；经出租方同意，由承租（方）自行建设的地上物，其损失赔偿的费用由承租方享有；双方合同自动解除。租赁期内，承租方如需新建地上设施，需书面通知出租方，经出租方同意后，方可新建，如遇农场整体开发，承租方自建部分，出租方应协助承租方索赔（由出租方找有资质的评估单位进行评估，以评估后的价格为索赔标准）。承租方要依法经营，照章纳税，租赁期间场地及房产使用税由承租方承担。租赁期内，出租方不得将该场地进行抵押，不准妨碍承租方正常使用。承租方在租赁期内不得将本合同的标的物转租第三方。因承租方原因造成合同不能履行时，承租方向出租方支付协议标的3%的违约金，且承租方自建部分归出租方所有。双方还对承租方的优先承租权等事宜进行了约定。合同签订后，溢利尔公司在涉案土地上建造厂房并经营。2007年3月，长阳工业公司（甲方）与溢利尔公司（乙方）签订《补充协议》，载明由于乙方经营需要，2007年3月20日乙方根据双方约定，向甲方提交在所租赁场地内新建地上物的书面申请及新建地上物的位置平面图，鉴于上述情况，经甲乙双方协商，达成如下补充协议：1.甲方同意乙方于2007年3月20日向甲方提交的申请，乙方需向有关部门办理相关手续，新建的地上物出现的一切经济损失和法律责任由乙方自行承担；2.乙方必须按提交申请时的位置平面图施工；3.经甲方实地测量，乙方的占地面积为19.5亩，由于受低洼地势和高压线的影响，免收乙方2.5亩的场地租赁费；4.乙方增、改建地上物后，提升了本协议所租赁场地的利用价值，甲、乙双方本着双赢的原则，每年甲方向乙方增收场地占用费8400元。双方还对乙方的优先承租权等事宜进行了约定。2017年7月27日，北京市国土资源局房山分局向溢利尔公司出具《责令停止违法行为通知书》（编号：第01059号），载明：你单位未经批准，占长阳农场XX路南侧土地建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位立即停止上述违法行为，等候处理。你单位主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。后涉案土地内大部分的厂房等房屋被拆除。庭审中，溢利尔公司称该公司于2006年、2007年、2011年三次建造厂房，且每次建造前都向出租方提交了申请；现存房屋部分于2006年建成，部分于2011年建成。长阳农场公司只认可2007年溢利尔公司曾申请在涉案土地北侧建房，但不认可溢利尔公司所述的建房面积；对于其他的建房，长阳农场公司均不认可溢利尔公司曾提出申请，亦不认可溢利尔公司所述的建房时间，理由是除2007年的扩建申请外长阳农场公司在该公司档案中未找到其余任何建房申请的存档。诉讼中，根据溢利尔公司申请，经法院委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司于2020年10月28日出具京世诚评字2020第S-018号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为涉案土地上建设的现存房屋及涉案宗地内附属物（树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆）重置成新总价4937829元。溢利尔公司为此支付评估费14845元。诉讼中，溢利尔公司提交其与北京良辰伟业建筑装饰工程有限公司于2011年1月30日签订的《协议书》及2011年12月19日的《工程决算书》，欲证明2011年溢利尔公司建房7966.17平方米，工程结算价766万元。长阳农场公司对该证据不予认可，认为不能证明溢利尔公司的实际建房支出。庭审中，双方均认可溢利尔公司已交纳租金至2018年6月17日。长阳农场公司主张按照合同约定，溢利尔公司应交未交的租金包括：自2018年6月18日至2019年6月17日租金64000元，2019年6月18日至2020年6月17日租金64850元，2020年6月18日至2021年6月17日租金65700元。溢利尔公司对上述时间段租金的数额予以认可，但不同意交纳租金，称因出租方干预无法正常经营使用土地。经查，京房国用（2000）字第374号国有土地使用证，载明土地使用者北京市长阳农工商公司，坐落房山区长阳镇XX村南，用途旱地（93），使用权类型划拨，使用权面积31403.6平方米，内附的北京市城镇土地使用权登记表载明用途耕地。庭审中，长阳农场公司称该公司同意长阳工业公司使用涉案土地；溢利尔公司称，出租方从未向该公司出示过京房国用（2000）字第374号国有土地使用证，本案庭审时才首次见到。本案审理过程中，经法院释明，长阳农场公司坚持主张《租赁协议》及《补充协议》有效，坚持反诉请求。一审法院认为，本案的争议焦点主要有二：一是《租赁协议》及《补充协议》的效力如何认定的问题；二是长阳农场公司应否赔偿溢利尔公司损失的问题。一、关于《租赁协议》及《补充协议》的效力如何认定的问题。虽然《租赁协议》仅约定长阳工业公司将涉案土地租赁给溢利尔公司使用，《补充协议》有提到溢利尔公司“经营需要”，均未明确写明租赁用途，但无论是从溢利尔公司的名称还是经营范围，均明显可知溢利尔公司并非从事农业相关行业的公司，其既然系因经营需要而租赁土地，则不会将涉案土地用于农业生产。长阳工业公司作为出租方，应对承租人承租土地的目的进行审查，且在溢利尔公司注册过程中，长阳工业公司亦出具了经营住所证明，可以认定其明知溢利尔公司租赁涉案土地的目的是用于非农业经营。故综合本案情况，可以认定双方约定的租赁用途系用于非农业经营，对于长阳农场公司提出的涉案租赁协议未明确写明租赁用途即意味着系用于农业之主张，法院难以采纳。京房国用（2000）字第374号国有土地使用证载明涉案土地用途为旱地，而本案双方签订《租赁协议》及《补充协议》，将该土地用于非农业经营，未经批准，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定，因此《租赁协议》及《补充协议》应属无效。故对于溢利尔公司提出的确认《租赁协议》及《补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。对于长阳农场公司基于合同有效提出的清除地上物、恢复耕地用途、支付租金等反诉请求，经法院释明，该公司坚持认为合同有效、坚持上述反诉请求。在法院确认《租赁协议》及《补充协议》无效的基础上，法院对于其反诉请求无法支持，长阳农场公司可对合同无效所涉的土地腾退、土地占用期间损失等争议另行主张权利。二、关于长阳农场公司应否赔偿溢利尔公司损失的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，长阳工业公司作为出租方，应当清楚涉案土地性质为农用地，溢利尔公司作为承租方，亦应对土地性质进行了解。因此，双方对《租赁协议》及《补充协议》的无效均有过错，且出租方应承担主要责任。综合考量本案具体情况及双方过错程度，法院酌定长阳农场公司的责任比例为60%，溢利尔公司的责任比例为40%。关于溢利尔公司损失的具体数额。涉案土地上所有建设均系溢利尔公司所为，且溢利尔公司称该公司每次建设均经过长阳工业公司同意。对此虽然长阳农场公司只认可2007年的建设有申请，但法院考虑到涉案租赁合同系长期合同，长阳工业公司作为出租方，如若发现溢利尔公司未经申请即建设，理应及时阻止，然而现有证据并未显示长阳工业公司曾对溢利尔公司建设厂房进行阻止或提出异议，法院推定长阳工业公司对于溢利尔公司建设厂房情况系明知且同意。对于已拆除厂房的经济损失，因厂房已经被拆除，损失的具体数额已无法确定，法院无法支持溢利尔公司的该部分诉讼请求。对于涉案土地上建设的现存房屋及涉案宗地内附属物（树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆），长阳农场公司不同意利用，对于该部分损失及发生的评估费用，本案双方应按责任比例分担。故长阳农场公司应向溢利尔公司赔偿经济损失2962697.4元并给付评估费用8907元。对于溢利尔公司主张过高部分，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京溢利尔工贸有限公司与北京市长阳工业公司签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、北京市长阳农场有限公司于判决生效之日起十日内向北京溢利尔工贸有限公司赔偿经济损失2962697.4元；三、北京市长阳农场有限公司于判决生效之日起十日内向北京溢利尔工贸有限公司给付评估费8907元；四、驳回北京溢利尔工贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市长阳农场有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，双方一致确认溢利尔公司确向出租人提交了涉案《补充协议》中涉及的建房申请，申请内容为申请在涉案土地上建设生产车间和办公用房。经询，长阳农场公司坚持认为涉案《租赁协议》及《补充协议》合法有效。本院认为，本案中，长阳工业公司与溢利尔公司签订《租赁协议》及《补充协议》，将涉案土地出租给溢利尔公司。长阳工业公司事前未通过有效的形式对溢利尔公司使用土地的方式提出限制；在明确知晓溢利尔公司在涉案土地上进行地上物建设并用于非农业经营的情况下，亦未对溢利尔公司改变土地用途提出异议，并于《补充协议》中同意溢利尔公司关于建设生产车间和办公用房的申请。双方擅自改变耕地用途，一审法院认定涉案《租赁合同》及《补充协议》无效，处理正确；认定长阳农场公司（长阳工业公司）按照60%的责任比例承担合同无效的责任，亦无明显不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。溢利尔公司于本案中向长阳农场公司主张合同无效后的损失赔偿，长阳农场公司（长阳工业公司）作为出租人，在明知土地用途为耕地的情况下，对溢利尔公司的部分建设行为明确同意，另一部分建设行为未及时制止或提出异议，现合同无效导致溢利尔公司现存的地上物及附属设施建设利益无法获得，一审法院按照酌定的责任比例，判令长阳农场公司对溢利尔公司由此产生的经济损失及实际发生的评估费予以赔偿，未见不妥。对于已拆除厂房的损失赔偿问题，一审法院以损失无法确定为由未予支持，溢利尔公司并未提出上诉，本院不持异议。至于长阳农场公司的各项反诉请求，经法院释明，长阳农场公司坚持认为涉案合同有效，一审法院对其以合同有效为基础提出的各项反诉请求未予支持，并无不妥。长阳农场公司可就合同无效后的腾退、使用费等问题另行主张权利。长阳农场公司以溢利尔公司改变土地用途、进行违法建设，从而违反合同约定为由坚持反诉请求，在合同无效且长阳农场公司对合同无效承担主要责任的情况下，其该上诉理由显然难以成立。综上所述，长阳农场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117616元，由北京市长阳农场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年七月十三日法官助理 孙春玮书 记 员 史其申