安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1599号 上诉人（原审原告）：彭介华，女，汉族，1977年8月24日生，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：杨代娣，安徽世远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蚌埠宝龙置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路投资大厦401室，统一社会信用代码913403007849114262。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：蚌埠宝龙资产经营管理有限公司，住所地蚌埠市兴业街555号宝龙城市广场2号楼4单元87号，统一社会信用代码91340300077248020H。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：代圣涛，安徽禹风律师事务所律师。 上诉人彭介华因与被上诉人蚌埠宝龙置业有限公司（以下简称宝龙置业公司）、蚌埠宝龙资产经营管理有限公司（以下简称宝龙资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌区人民法院（2021）皖0303民初919号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人彭介华的委托诉讼代理人杨代娣，被上诉人宝龙置业公司及被上诉人宝龙资产管理公司的共同委托诉讼代理人代圣涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭介华上诉请求：撤销原判，改判支持彭介华原审诉讼请求；依法判令宝龙置业公司、宝龙资产管理公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判非所诉。彭介华和宝龙置业公司系租赁合同关系。因租赁物漏水，导致部分租赁空间长期不能使用，故彭介华统计了损害房间的面积和受损区间，要求宝龙置业公司、宝龙资产管理公司退赔已付的租金和物业费。原审法院把彭介华诉求的租金和物业损失，理解为经营损失，属于判非所诉，请二审法院查明事实，依法更正。二、宝龙置业公司应当赔偿彭介华漏水包间所占面积的租金和物业费损失。漏水包间无法对客户开放，故漏水包间覆盖的租赁面积，就属于无法实现租赁合同目的租赁空间。但彭介华在缴纳租金和物业费时，却需要按全部租赁面积支付费用，宝龙置业公司应当相应赔偿彭介华的实际损失。 宝龙置业公司、宝龙资产管理公司共同辩称，1、彭介华对于2016年10月28日之前的租金以及物业费损失没有诉讼主体资格，2016年10月28日之前系徐俊承租，虽然2016年10月28日签订了主体变更协议，但只是承接原租赁合同的权利义务，并不承接之前的诉讼权利，所以彭介华起诉2016年10月28日之前的租金和物业费损失主体不适格；2、对于（2016）皖0303民初1427号判决书、（2015）蚌山民一初字第01517号调解书所涉及的租金和物业费损失已经超过诉讼时效，宝龙置业公司、宝龙资产管理公司提出时效抗辩；3、彭介华主张的物业费损失没有事实和法律依据，提供物业服务的主体并非宝龙置业公司、宝龙资产管理公司，签订物业合同的主体也并非宝龙置业公司、宝龙资产管理公司，宝龙置业公司、宝龙资产管理公司不应当承担物业费损失，物业费系依据提供物业服务收取的费用和租赁物是否存在瑕疵无关；4、宝龙置业公司不应承担任何赔偿责任，对于（2016）皖0303民初1427号判决书、（2015）蚌山民一初字第01517号调解书所涉及的租金、物业费损失已经超过诉讼时效，对于（2018）皖0303民初647号判决书、（2019）皖0303民初4962号判决书所涉及的租金及物业费损失，由于2016年10月28日合同权利义务已经转移至宝龙资产管理公司，宝龙置业公司不应当承担赔偿责任；5、案涉包间只是渗水，只是在下雨天存在，绝大多数的晴天不存在渗水情况，就算是雨天也只是渗水，并不影响彭介华的经营，原调解书、判决书虽支持宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿装修及其他损失，因局部的渗水并不影响实际经营，至今彭介华也没有对判决书及调解书涉及的装修部分进行重新装修，彭介华主张的租金及物业费无事实依据，彭介华无法证明其不能经营的具体天数，无法证明租金和物业费的损失数额；6、彭介华诉状中陈述的2013年11月1日签订合同时间错误，应该是2012年11月1日。另外，彭介华未举证证明对之前判决书及调解书涉及装修部分的实际装修天数，即使主张损失也应是经营性损失，彭介华请求不当，且没有事实和法律依据。彭介华对房屋渗水造成的损失有及时止损的义务，对扩大的损失应由彭介华自行承担。宝龙置业公司作为出租人已按生效法律文书要求对租赁物进行维修，并承担赔偿彭介华装修及物品损害损失的责任，根据权利与义务相统一的原则，彭介华需依据租赁合同约定向宝龙置业公司履行支付租金、物业服务费及其他应付款项的义务。本案彭介华诉请要求判决宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿其租金及物业费损失，实为要求免除上述四次诉讼期间受损房屋的租金，因其实际要求免除房租不能等同于其客观经营损失，现彭介华又未能对其实际损失提供充分的证据予以证明，彭介华应承担举证不能的法律责任，请求驳回上诉，维持原判。 彭介华向一审法院起诉请求：1．依法判令宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿彭介华租金及物业费损失400547元；2．宝龙置业公司、宝龙资产管理公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月1日，宝龙置业公司与原承租人徐俊就蚌埠市兴业街宝龙城市广场A4区四层A4-4085、4086、4087号商铺签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，用于经营凯撒皇宫娱乐会所，约定租期十年，租赁期限内的维修义务由宝龙置业公司承担。2013年12月27日，徐俊向一审法院提起诉讼，要求对租赁物予以维修。一审法院于2014年4月22日作出（2014）蚌山民一初字第00060号民事判决，限定宝龙置业公司于三十日内对讼争商铺的屋顶所有渗漏点进行维修。2015年5月4日，徐俊以会所的661、812、817、821包房渗漏造成装修的东西受损为由，诉讼来院要求宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿损失费58486元。一审法院于2015年10月22日作出（2015）蚌山民一初字第01517号民事调解书，调解宝龙置业公司赔偿其损失费46069元。2016年4月8日，徐俊再次向一审法院提起诉讼，要求宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿损失。在审理过程中，经彭介华申请，一审法院依法委托安徽百友司法鉴定中心对漏水造成的装修损失进行司法鉴定，该鉴定中心作出皖百友［2017］资鉴字第054号司法鉴定意见书，确认装修损失价值为700745元。后一审法院于2017年5月23日作出（2016）皖0303民初1427号民事判决，判令宝龙置业公司赔偿徐俊损失735745元（含鉴定费用35000元）。2016年10月28日，宝龙资产管理公司（甲方）、徐俊（乙方）、彭介华（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定自协议生效之日起，徐俊将其租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给彭介华承继履行；彭介华同意接受徐俊转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与宝龙置业公司继续全面履行已签署的租赁合同；宝龙置业公司同意上述徐俊对彭介华的转让行为。2018年2月1日，彭介华以租赁物渗漏造成其损失为由，向一审法院提起诉讼。在审理过程中，经彭介华申请，一审法院依法委托安徽百友司法鉴定中心对漏水造成的装修损失进行司法鉴定，该鉴定中心于2018年8月27日作出皖百友［2018］资鉴字第259号司法鉴定意见书，确认：本次指认的受损点与原鉴定意见中列明的受损点重复；原鉴定意见书列明的受损点本次未见受损；新增部分受损点。由此作出的鉴定结论为：新增受损点装修损失价值为197659元；皖百友资鉴字［2017］054号鉴定意见书中重复的受损点装修损失价值为453286元；装修损失价值合计650945元。一审法院于2018年11月26日作出（2018）皖0303民初647号民事判决，判令宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿彭介华损失197659元。2018年5月，南京固砼结构加固有限公司对彭介华承租的房屋楼顶有漏点的地方进行维修，在维修过程中造成凯撒皇宫娱乐会所的点歌系统毁损。2019年8月24日，彭介华、宝龙置业公司、宝龙资产管理公司经协商达成一致意见，凯撒皇宫娱乐会所点歌系统毁损由南京固砼结构加固有限公司赔偿5万元，该款彭介华授权宝龙置业公司代为收取，用于抵付凯撒皇宫娱乐会所应交纳的2019年8月份的部分租金。2019年11月1日，彭介华以租赁物622、632包房和凯撒工程部办公室门口走廊顶部仍旧渗漏造成凯撒皇宫娱乐会所装修受损为由，将宝龙置业公司及南京固砼结构加固有限公司诉讼至一审法院，要求判令宝龙置业公司、南京固砼结构加固有限公司对上述受损部位进行维修并恢复原状。2019年12月3日，一审法院作出（2019）皖0303民初4962号民事判决书，判决宝龙置业有限公司对凯撒皇宫娱乐会所622、632包房和凯撒工程部办公室门口走廊顶部的外部楼顶进行维修，并将内部受损的装修部分修复完整。现彭介华再次诉讼来院。在本案审理过程中，彭介华当庭确认本次诉讼租金及物业费损失合计400547元，计算依据为：受损的房间号是根据一审法院（2016）皖0303民初1427号、（2015）蚌山民一初字第01517号、（2018）皖0303民初647号、（2019）皖0303民初4962号四个案件在诉讼过程中查明的案件事实统计的损害房间的具体房间号及对应的房屋面积，用房屋面积×双方约定的每平方租金的价格及每平方物业费的价格，计算区间是彭介华每次起诉立案时间至结案后执行维修的时间，最终得出的总金额。维修后租金损失彭介华本次诉讼并没有主张。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依据彭介华承继的《宝龙城市广场主力店租赁合同》约定：按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项是彭介华的责任和义务；在租赁期限内对属房屋结构的非承租人原因造成的损坏及时修理并承担所需费用是宝龙置业公司、宝龙资产管理公司的责任。本案中，宝龙置业公司作为出租人已按生效法律文书的要求对租赁物履行了维修义务，并被判决承担赔偿彭介华装修及物品损害损失赔偿的责任。根据权利与义务相统一的原则，彭介华须依据租赁合同约定向宝龙置业公司、宝龙资产管理公司履行支付租金、物业服务费及其他应付款项的义务。本案中，彭介华诉请要求判决宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿其租金及物业费损失，实为要求免除上述四次诉讼期间受损房屋的租金，因其实际要求免除的房屋租金不能等同于其客观经营损失，现彭介华又未能对其实际损失提供充分的证据予以证明，故对彭介华的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回彭介华的诉讼请求。案件受理费7308元（原告已预交），减半收取3654元，由彭介华负担。 二审期间，当事人双方均无新证据提交。 双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1427号、（2015）蚌山民一初字第01517号系原承租人徐俊作为原告诉讼的案件，2016年10月28日，彭介华作为承租人承租涉案房屋，从该日起彭介华享有承租人的权利义务，故彭介华不享有此前的承租人的权利义务，彭介华上诉要求宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿前述两判决诉讼期间的租金、物业费的上诉理由不能成立。彭介华上诉要求宝龙置业公司、宝龙资产管理公司赔偿蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初647号、（2019）皖0303民初4962号案件诉讼期间租金及物业费损失，因彭介华不能提供下雨房屋渗漏致不能经营的证据，一审法院对其诉求予以驳回并无不当。 综上，彭介华的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7308元，由彭介华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李丰年 审 判 员 唐红旭 审 判 员 张 青 二〇二一年七月二十六日 法官助理 祁克轩 书 记 员 余 蝶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。