辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3554号原告：大连顺和房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102006692051043，住所辽宁省大连市甘井子区椒房街9号。法定代表人：施丽娜，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张棋、马尉贺，均系辽宁兴中律师事务所专职律师。被告：王丹雪，女，1987年12月17日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告大连顺和房地产开发有限公司（以下简称“原告”）与被告王丹雪（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张棋律师到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告房屋，租期5年。合同约定租金及支付时间、违约金及解除、房屋交还等事宜。合同履行过程中，原告如约交付了房屋，被告未按照合同约定交纳租金。原告已就支付房租及违约金事宜和被告多次协商，但被告均拒绝履行合同支付费用。原告已于2020年12月18日通知被告解除合同，要求被告腾退房屋，交出钥匙，但被告仍未予腾退。截至2020年12月25日，被告仍欠房屋租金及相应违约金。因被告原因导致合同解除，被告应当支付相当于当年年租金50%的违约金；因未及时腾退房屋，被告应按房屋日租金二倍（即每日795.24元）向原告支付合同解除后的房屋占用违约金。故诉请判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月18日解除；2、被告支付房屋租金69980.98元（截至2020年12月18日，计176日）及相应逾期违约金、合同解除违约金，违约金暂计为20994.29元（按欠费金额30%计算）；3、被告支付合同解除后的房屋占用违约金（按每日795.24元标准，自2020年12月21日开始计算至被告实际腾退之日止；暂计至2020年12月25日为3180.96元）；4、被告立即腾退大连市甘井子区“美辰香醒”项目XXX号房屋。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于本案事实，本院认定如下：2016年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于大连市甘井子区的“美辰香醒”项目XXX号房屋出租给被告经营棋牌室、汽车美容及刷车使用，房屋建筑面积220.9平方米。租期自2016年3月25日至2021年6月25日。被告承租房屋的租金为80629元/年。前三年租金不变，每天每平1元；第四年每天每平1.7元，总计137068元/年；第五年每天每平1.8元，总计145131元/年。年租金正式于2016年6月25日起算，至2017年6月25日为第一交费年度，次年依此类推。被告须于合同签署当日向原告一次性交纳全部履约保证金30000元。合同期满一个月后，如被告完全履行合同，原告将无息返还保证金；如因被告原因致使原告或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金赔偿金等，原告有权直接从履约保证金中抵扣，具体抵扣金额原告应与被告沟通，并提供相应佐证材料。合同第6.6条约定，被告应当在合同期满之日的次日（合同提前解除的，应当在发出书面通知之日起三日内），将房屋及其设施保持完好交还原告。未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担违约金。被告财产经原告要求限期移除后仍未移除的，视为放弃所有权，由原告处置。合同期满或因被告过错而致合同提前解除或终止的，被告的装修无偿归原告所有，不给予任何赔偿、补偿。关于违约责任，合同第十一条约定：被告未按本合同约定交纳租金、物业管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之五的违约金，逾期达十五日仍未交清的，原告有权解除合同。凡是因被告违反合同导致合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，被告并应当向原告承担相当于合同解除或终止当年年租金50%的违约金。原告认可收取被告履约保证金30000元，但称因被告违约致合同解除，该保证金不予返还亦无法抵销欠付租金、违约金等。根据原告提供的专用收款收据记载，被告于2019年7月1日、2019年8月30日、2019年10月25日分三笔向原告支付了2019年6月25日至2020年6月24日的年度租金。此后，被告未向原告支付租金。原告提交其于2020年12月18日向被告发送解除合同通知短信（手机尾号为0791）的视频及短信记录，原告称该号码是被告预留在合同上的手机号码，租期内也是通过该号码与被告联系，但后期被告不接听电话，故通过短信发送解除合同通知。原告另提供案涉公建房屋于2021年6月9日拍摄的案涉房屋现状照片，根据照片显示案涉房屋的门头牌匾仍未拆除，牌匾名称与被告实际经营的店铺字号一致。原告称因被告始终未向原告进行房屋交接，其对屋内状况不清楚。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告逾期支付房屋租金致使合同目的无法实现，构成根本违约，故原告根据合同约定及法律规定享有解除合同的权利，其亦于2020年12月18日向被告预留的手机号码发送解除合同通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除。被告自2020年6月25日起开始欠付租金，截至2020年12月18日（不包括该日）合同解除，欠付租金数额为69977.6元（397.6元/天×176天），故对原告第二项诉请，本院予以支持。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应在接到解除通知后三日内（即2020年12月20日前）腾退并返还案涉房屋，现根据原告所提供的照片内容显示，被告现仍未完成案涉房屋的腾退及返还，故对原告第四项诉请，本院予以支持。关于原告诉请合同解除后至房屋实际腾退的占用违约金，合同约定未按期交还房屋，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担违约金。原告亦按照该约定提出第三项诉请，本院认为，被告未及时腾退房屋确会给原告造成损失，但参考《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，被告按照合同所约定的租金标准赔偿未按期腾退期间给原告造成损失较为适宜，故本院将此期间的赔偿标准进行调整，被告按照397.6元/天赔偿原告自2020年12月21日起至实际腾退完毕之日的未腾退房屋占用损失。本院认为，因新冠××，被告租赁房屋所进行的经营活动确会受到一定程度的影响，但出现无法继续经营的情形时应与原告积极协商解除合同并及时腾退、返还房屋以减少双方损失，消极地面对纠纷不仅不利于解决问题更会额外产生诉讼成本，被告应及时腾退房屋承担违约责任以避免损失的进一步增加。关于原告主张的第二项诉请违约金，合同所约定的逾期付款及解除合同违约金标准为“每逾期一日，应当承担应付款项千分之五”、“合同解除或终止当年年租金50%”，原告虽已调整为欠付租金金额的30%，但考虑原告已按照合同约定将被告交付履行保证金30000元基于其违约致合同解除而不再予以返还，故被告已实际承担违约赔偿30000元；且被告系在租期最后一年未能交纳租金且租金标准仍按合同约定判定而并未因新冠××进行相应调整，故原告诉请的违约金20994.29元仍然略高，本院调整为10000元，故结合履行保证金，被告因其逾期付款、违约致合同解除向原告承担违约赔偿共40000元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告大连顺和房地产开发有限公司与被告王丹雪所签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告王丹雪自本判决生效之日起十日内腾退大连市甘井子区“美辰香醒”项目XXX号房屋并返还原告。三、被告王丹雪于本判决生效之日起10日内向原告大连顺和房地产开发有限公司支付欠付租金69977.6元及违约赔偿10000元。四、被告王丹雪于本判决生效之日起10日内向原告大连顺和房地产开发有限公司支付逾期腾退房屋赔偿（按照397.6元/天标准，自2020年12月21日起计算至第二项判项履行完毕之日止）。如果被告王丹雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告大连顺和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1077元（按照诉讼标的94156.23元及简易程序减半计算），由被告承担919元，由原告自行承担158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年六月二十三日书记员  王 健附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。