辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终656号 上诉人（原审原告）：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司，住所地凤城市凤凰大街27号。 法定代表人：高文军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马玲玲，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：李宝华，女，1959年4月6日出生，汉族，个体业主，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：孙莉媛（李宝华女儿），住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：辽宁日林实业集团有限公司，住所地丹东市振兴区三纬路1号A区A座。 法定代表人：朱立，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：丹东市燃料有限公司，住所地丹东市振兴区桃源街3号。 法定代表人：王凤斌，该公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。 上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司因与被上诉人李宝华、辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司执行异议之诉一案，不服丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人史鹏飞、马玲玲，被上诉人李宝华委托诉讼代理人孙莉媛，被上诉人辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司共同委托诉讼代理人杨**骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽宁凤城农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判撤销（2020）辽0604执异40号执行裁定书，准许强制执行（2020）辽0604执280号之一执行裁定书。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，证据不足，被上诉人李宝华提供的商品房所有权预售合同不应予以采信，且该合同应认定上为无效的合同。上诉人对涉案房屋的抵押权依法设立，享有优先受偿权。原判适用法律错误，涉案房屋并未过户，一般房屋买受人的权利不应优于抵押权。 李宝华辩称：上诉人陈述的事实李宝华不知道，发票和购房合同均是正规出具，税费等手续均齐全，只差房照了。 辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司辩称：1、一审认定事实和适用法律均正确，上诉人上诉理由不成立；2、上诉人提出涉案买卖房屋协议无效不成立，当时双方已经按合同约定交纳房款，作为开发单位已经向李宝华交付了房屋，并使用至今。上诉人称双方房屋买卖合同无效没有依据。 辽宁凤城农村商业银行股份有限公司向一审法院起诉请求：撤销丹东市振安区人民法院（2020)辽0604执异40号执行裁定书，准许强制执行（2020)辽0604执280号之一执行裁定书对被执行人丹东市燃料有限公司名下位于丹东市振兴区房屋中（房屋所有权证号2010112436811)，位于该楼房一楼1号的跃层式房屋，实现原告的抵押权。 一审法院认定的事实：原、被告争议之房屋位于丹东市振兴区，标准门牌为××。被告李宝华于1998年8月30日与案外人丹东市丰宇房地产开发有限公司就该房屋签订《商品房所有权预售合同》，以45万元的价格购买了该房屋，并交纳各项费用，于1999年7月办理入户。该房屋自2000年起由李宝华作为经营用房使用至今。2010年12月6日，桃源街10号综合楼取得不动产权证书，所有权人为被告丹东市燃料有限公司。该公司未将已办理不动产登记一事告知被告李宝华。涉案房屋至今未办理不动产权登记。2017年12月，丹东市燃料有限公司以桃源街10号综合楼为他人债务向原告提供最高额抵押担保，并在不动产登记部门办理了抵押登记。2019年9月30日，经一审法院（2019）辽0604民初1148号民事判决确定，原告对桃源街10号综合楼的折价或拍卖、变卖价款在债权范围内享有优先受偿权。该判决执行过程中，一审法院依法查封了桃源街10号房屋。被告李宝华作为案外人在执行程序中提出异议，要求中止一审法院（2020）辽0604执280号之一裁定对××房屋的查封。一审法院经审查认为异议成立，于2020年9月15日作出（2020）辽0604执异40号裁定书，中止了对涉案房屋的查封。原告对该裁定内容不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告李宝华与原丹东市燃料总公司所属丹东市丰宇房地产开发有限公司于1998年签订涉案房屋买卖合同，并按合同约定交纳了全部房款及相关费用，1999年办理入住后，实际占有涉案房屋至今。丹东市燃料有限公司明知涉案房屋早已出售给李宝华，始终没有告知李宝华何时办理房屋所有权证，故未办理产权登记原因并不在于李宝华。据此，李宝华对涉案房屋具有排除执行的权利。本案中作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，属于金钱债权的执行，符合上述法律规定的适用前提。综上，经一审法院审判委员会讨论，一审判决：驳回原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司负担。 二审期间，上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司提供证据1、丹国用（九八）字第061210007号国有土地使用证；证据2、丹政地字[2009]51号丹东市人民政府土地批件一份；证据3、土地登记审批表一份；证据4、土地登记申请书；证据5、国有建设用地使用权出让合同；证据6、非税收入一般缴款书（收据）；证据7、丹东市自然资源局振兴分局于2020年6月23日出具的证明一份；证据8、丹东国有（2009）经06121000号房屋所有权证书。该组证据证明涉案土地使用权性质在被上诉人提供的预售合同签订时为无偿划拨土地，无偿划拨土地转让土地使用权及地上物需经县市级以上政府批准，被上诉人并未提供相关证据证明该合同已经批准，应认定为无效合同。该组证据均为复印件。 被上诉人李宝华的质证意见是：没有质证意见。 被上诉人辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司质证意见：该证据为复印件，需与原件核对。该组证据不能证明商品房预售合同是无效的。 本院的认证意见是：因上诉人提供的证据均为复印件，本院对该证据不予采用。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为案涉房屋应否准予强制执行。依据所查明的事实可以认定，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对案涉房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故被上诉人李宝华是否为商品房消费者的认定是解决本案争议焦点问题的关键。而为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，故这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即符合以下条件的，人民法院应当支持商品房消费者的诉讼请求：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，被上诉人李宝华购买案涉房屋系用于经营而非为满足其生活居住需要，且其也并不居住于此，故被上诉人李宝华不符合上述规定中的第二项条件，其不属于商品房消费者，其对案涉房屋所享有的权利并不优先于上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对案涉房屋所享有的抵押权，故上诉人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的上诉意见有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审对被上诉人李宝华对案涉房屋所享有权利的优先性认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 一、撤销丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初1208号民事判决； 二、准许执行丹东市燃料有限公司名下的位于丹东市振兴区房屋中（房屋所有权证号2010112436811)，位于该楼房一楼1号的跃层式房屋（面积160.93+5.2平方米）。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人李宝华、辽宁日林实业集团有限公司、丹东市燃料有限公司共同负担。 丹东市振安区人民法院（2020）辽0604执异40号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  李大为 审判员  康 璐 二〇二一年七月十五日 书记员  王晓宇