陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0881民初2961号 原告：温连庆，男，1982年出生，汉族，黑龙江省虎林市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：王**，系陕西金镝（榆林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘焕，系陕西金镝（榆林）律师事务所律师。 被告：张乐生，男，1979年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：王娟，系陕西英培律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，系陕西英培律师事务所律师。 第三人：贾小龙，男，1990年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 原告温连庆与被告张乐生、第三人贾小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温连庆的委托诉讼代理人王**、被告张乐生及其委托诉讼代理人杨艳、第三人贾小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温连庆向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年1月31日签订的《房屋转让合同》有效；2.判令被告继续履行《房屋转让合同》，将房屋交付给原告并协助原告办理产权登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，原告通过中间人王彦荣向被告购买了一套位于神木市新村金瓯园小区的房屋，并签订了《房屋转让合同》。原告按照合同约定向被告支付了购房款60万元，被告向原告出具了收据一支。但被告并未按照约定在开发商将房屋交付以后通知原告办理产权登记。原告多次催促，被告仍未履行合同义务，故原告诉至法院，望判如所请。 被告张乐生辩称，1.本案不属于房屋买卖合同纠纷，实质上属于投资入股纠纷；2.原告未按合同约定接收房屋并办理过户，现该房屋本被告已抵债给债权人乔治军，抵债70万元，后乔治军又将该房屋出卖于第三人贾小龙，第三人已实际入住，《房屋转让合同》已无履行可能。 第三人贾小龙述称，1.本第三人不认识原告温连庆与被告张乐生，对原、被告之间的纠纷也不知情，对被告与乔治军之间的房屋转让交易亦不知情；2.物业工作人员马丽军向本第三人介绍的案涉房屋，经查询民爆公司及物业办名下的房主均为乔治军，故与乔治军签订了《房屋买卖合同》并办理了更名；3.本第三人于2018年10月31日收房后就对房屋进行了装修，并于2019年1月份实际入住，物业、水电、取暖等费用均由本第三人缴纳，故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房屋转让合同》一份、收据一支，被告对证明目的有异议，认为该房屋是折抵原告的煤矿入股款的，现该房屋已经转让给第三人，合同已无履行的可能；第三人表示其不知情。本院认为，依据《房屋转让合同》和收据可以认定原、被告之间就房屋转让事宜达成一致并签订了书面合同，原告支付了房款的事实，故对该组证据予以认定；2.被告提供的收条一支，原告对证明目的有异议，认为与本案无关；第三人表示其不知情。本院认为，收条仅能证明原告于2011年在被告处入股的事实，故对该事实予以认定；3.被告提供的借据一支、（2018）陕0881民初3267号民事调解书一份、（2018）陕0881执2021号之一执行裁定书一份、（2018）陕0881执2021号之一协助执行通知书一份、中国银行股份有限公司神木市支行结清证明一份，原告对证明目的有异议，认为借据签署的时间与乔治军起诉被告的时间间隔较短，存在被告和乔治军套取原告房屋的可能；第三人表示其不知情。本院认为，依据（2018）陕0881民初3267号民事调解书，被告与乔治军之间的债务是2011年乔治军给被告的煤矿入股70万元转换而来的，故对该组证据的证明目的予以认定；4.被告提供的《房屋转让合同》一份、《房屋买卖合同》一份、房屋产权更名证明两份，原告对真实性和证明目的均有异议，认为《房屋买卖合同》无效，《房屋转让合同》与证明均系复印件，且个人无出具房屋产权变更证明的资格；第三人表示乔治军与被告签订合同其不知情，现房屋已登记变更在其名下。本院认为，乔治军与贾小龙均系完全民事行为能力人，该合同亦不存在其它无效事由，故对《房屋买卖合同》予以认定；经本院核实，被告与乔治军签订《房屋转让合同》的事实是真实存在的，故对《房屋转让合同》复印件予以认定；房屋产权更名证明系个人所签订，其无更名权限，故对更名证明不予认定；5.被告提供的榆林市全家和物业管理有限公司金瓯园项目部出具的证明一份，原告对证明目的有异议，认为开具证明的主体不具有证明人的资格，且没有负责人的签名，无法证明涉案房屋已经实际装修第三人已入住的事实。本院认为，该证明系物业公司出具，无其他相关证据予以佐证，无法证明第三人已装修入住，故对该组证据不予认定；6.被告提供的证人乔治军的证言，原告有异议，认为根据证人证言无法说明乔治军与贾小龙签订的合同是否履行，且证人所述的房产更名时间与被告提交的房产更名证明时间不一致。本院认为，证人证言可以证明被告将涉案房屋抵债给乔治军，抵债70万元，后乔治军又将该房屋出卖给了贾小龙；7.第三人提供的《房屋买卖合同》复印件一份，原告对真实性和证明目的均有异议，认为卖方乔治军的签名与被告和乔治军签订的《房屋转让合同》中的签名不一致。本院认为，该份合同系复印件，故对该组证据不予认定；8.第三人提供的银行交易信息单四支，原告对户名为刘翠琴的两支信息单有异议，认为并非第三人转给乔治军，与本案无关。经审查，刘翠琴与第三人系夫妻关系，故对该组证据予以认定；9.第三人提供的民爆公司职工住房筹建办出具的民爆公司金瓯园小区1号楼收房通知书一份，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该通知书写明1号楼1单元903室系分配给第三人的，第三人已交清房屋款项，故本院对该事实予以认定；10.第三人提供的金瓯园小区前期物业服务合同、装饰装修管理协议各一份，原告对证明目的有异议，认为无法证明第三人已入住的事实。本院认为，物业服务合同、装饰装修管理协议中均载明房屋坐落位置为1号楼1单元903室，且签订时间均为2018年10月31日，可以证明第三人对房屋进行装修后已入住，故对该组证据予以认定；11.第三人提供的西安市家庭装饰工程施工合同、装修项目清单各一份，原告对证明目的有异议，认为该证据无法否认被告一房二卖的事实。本院认为，该合同可以证明第三人对房屋进行了装修并已装修完毕的事实，故对该组证据予以认定；12.第三人提供的缴纳物业费的收据一支、缴纳物业费的证明一份、缴纳采暖费的发票两支，原告对证明目的有异议，认为无法证明第三人已入住。本院认为，该组证据中均载明房屋位置为金瓯园小区1号楼1单元903室，可以证明第三人已实际入住，故对该组证据予以认定；13.第三人提供的证明复印件一份，原告对真实性和证明目的均有异议，认为无支付凭证予以佐证。本院认为，该证明系复印件，故对该组证据不予认定。 本院经审理查明以下事实：被告张乐生系神木市民爆物品专营有限责任公司的职工，2011年该公司在神木市新村组织筹建为公司职工修建房屋，即位于神木市滨河新区的金瓯园小区。2011年7月9日，原告温连庆入股了50万元至被告张乐生的煤矿，但煤矿的经营效益不好，原告欲从被告处退回入股款，被告就将其位于神木市滨河新区金瓯园小区1号楼1单元903室房屋抵债给了原告，并于2016年1月31日签订了《房屋转让合同》，还向原告出具了收条一支，载明“今收到温连庆房款人民币陆拾万元整（600000.00），收款人张乐生，2016年1月31日。” 另查明，2011年9月，乔治军入股了70万元至被告的煤矿，后煤矿效益不佳。乔治军与被告协商，将该笔入股款转换为被告欠乔治军的借款，并由被告向乔治军出具了借据一支，载明“今借到乔治军人民币柒拾万元整（700000.00），借款人张乐生，2018年1月1日。”2018年4月27日，乔治军以民间借贷纠纷为由将被告张乐生诉至本院，本院作出的（2018）陕0881民初3267号民事调解书，协议如下：由被告张乐生于2018年5月17日前一次性偿还原告乔治军70万元。乔治军向本院申请了强制执行，后又提出申请解除了对涉案房屋的查封。之后乔治军与被告达成以涉案房屋抵债协议，被告将其所有的位于神木市滨河新区金瓯园小区1号楼1单元903室房屋抵债给了乔治军，并于2018年5月18日签订了《房屋转让合同》。2018年10月22日，乔治军以111万元又将该房屋出卖给了第三人贾小龙，并签订了《房屋买卖合同》，后贾小龙对房屋进行了装修并实际入住。由于该小区的房产证均未办下来，一直未办理房屋产权登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《房屋转让合同》、被告与乔治军签订的《房屋转让合同》、乔治军与第三人贾小龙签订的《房屋买卖合同》的效力如何；二、原、被告之间签订的《房屋转让合同》能否继续履行。 关于争议焦点一,原、被告自愿达成以房抵债协议，被告将其投资修建的位于神木市滨河新区金瓯园小区1号楼1单元903室房屋抵债给了原告，并于2016年1月31日签订了《房屋转让合同》。因无法偿还乔治军的欠款，被告又将上述房屋抵债给了乔治军，于2018年5月18日与乔治军签订了《房屋转让合同》。后乔治军又将上述房屋以111万元出卖给了第三人贾小龙。根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款的规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”及第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告、第三人及乔治军均系完全民事行为能力人，也无智力、精神健康方面的障碍，具有表达自己真实意思的能力，以上三份合同内容亦不存在上述无效事由。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”故原、被告之间签订的《房屋转让合同》、被告与乔治军签订的《房屋转让合同》、乔治军与第三人贾小龙签订的《房屋买卖合同》均有效。 关于争议焦点二，被告作为出卖人将涉案房屋出卖给了两个买受人，即原告和乔治军，且都没有办理过户手续，乔治军又将房屋出卖给了第三人贾小龙，现第三人已实际装修入住。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”及《中华人民共和国物权法》第二百四十四条的规定：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足额弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”从风险承担的角度来看，赋予了合法占有房屋买受人相应的优先权。同时根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，第三人贾小龙以合理的价格从乔治军处购买了涉案房屋并实际占有使用，神木市民爆公司出具的收房通知书中亦载明涉案房屋系分配给第三人贾小龙的，其具有相应的优先权，在均未办理产权登记的情况下，应优先保护房屋占有者的权益，故原、被告之间签订的《房屋转让合同》无法继续履行，对原告提出的要求被告办理产权登记并交付房屋的诉讼请求，应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告温连庆与被告张乐生签订的《房屋转让合同》合法有效； 驳回原告温连庆的其它诉讼请求。 案件受理费50元，由被告张乐生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员 曹 葆 二〇二一年七月二十二日 书记员 刘芳芳