北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7102号上诉人(原审被告)：北京壹盒餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号院1号楼-1层-101内B-14号。法定代表人：张彦斌，经理。委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：金红军，男，1974年4月14日出生。被上诉人(原审原告)：黎萍，女，1962年6月18日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘艳，北京京展律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：薛新宇，北京京展律师事务所实习律师。上诉人北京壹盒餐饮管理有限公司(以下简称壹盒餐饮公司)因与被上诉人金红军、黎萍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹盒餐饮公司上诉请求：1．撤销一审民事判决书第二项及第三项判决。2．改判驳回金红军、黎萍的全部诉讼请求。3．一、二审诉讼费由金红军、黎萍负担。事实和理由：一、壹盒餐饮公司不应退还金红军、黎萍租金及保证金。根据双方签署的租赁合同对不予退还保证金及租金的情形作出了明确约定，在没有对该争议问题重新达成补充约定的前提下，应当按照合同约定履行。金红军、黎萍不支付租金已构成根本违约，是对壹盒餐饮公司主要合同权利的侵害，金红军、黎萍应当承担惩罚性违约责任。保证金虽然具有违约金的性质，但并不是合同法明确规定的违约金，不应适用违约金调整的法律规定。且，本案中保证金的金额相对于案涉租赁合同的金额不但不高，反而过低。二、壹盒餐饮公司不应当返还装修费。案涉租赁场地虽然后来由壹盒餐饮公司自用经营，但壹盒餐饮公司此举是为了避免因金红军、黎萍的违约行为致使损失进一步扩，迫于无奈采取的补救措施。金红军、黎萍辩称，同意一审判决，不同意壹盒餐饮公司的上诉请求和理由。金红军、黎萍向一审法院起诉请求：1、确认金红军、黎萍与壹盒餐饮公司于2019年8月8日签订的《美食广场租赁合同》（以下简称租赁合同）于2020年1月5日解除；2、判令壹盒餐饮公司返还金红军、黎萍保证金及租金共计86000元；3、判令壹盒餐饮公司返还金红军、黎萍装修款18000元；4、判令壹盒餐饮公司向金红军、黎萍支付误工损失58666元。一审法院认定事实：2019年8月8日，金红军、黎萍（乙方、承租方）与壹盒餐饮公司（甲方、出租方）的代理人任志彬签订租赁合同，约定甲方将涉案档口租赁给乙方经营使用，每个档口每月保洁费1000元，电费1．8元／度，水费13元／吨，公摊费用按每月实际产生费用均摊。租赁费用（15㎡）租金16000元／月，另收违约保证金48000元（三个月房租），租金交纳方式为一次性交纳半年租金，包括3个月押金，3个月房租，合同有效期自2019年8月8日至2022年8月8日止。乙方在签订本合同的同时交纳租赁档口的半年租金（其中包含三个月违约保证金和三个月房租）。合同终止后，乙方撤出甲方场地，乙方的违约保证金做为善后抵押金，待甲方验收后，一个月后如无问题出现，甲方将如数退还给乙方。乙方拖欠租赁费用，经甲方催交后仍不交纳的，甲方有权解除本合同，乙方的违约保证金租金不予返还，由此造成的损失由乙方自行承担。2019年8月5日，金红军向中介公司小郭转账5000元。2019年8月8日，金红军向任志彬转账50000元，向刘阳转账31000元。同日，壹盒餐饮公司向金红军、黎萍出具收据两张，记载壹盒餐饮公司收到保证金48000元，已付租金8000元，欠40000元（5天内补齐），房租以开业为准。2019年1月11日，金红军向东圣装饰公司支付装修费18000元。2019年8月31日，任志彬向金红军发送微信：“您那个款项付齐了吗？”金红军回复称：“任志彬回复：“装修这个费用你得先付啊，咱们一进场这不设备都开始慢慢弄啊你这个费用准备先付了的，然后大概有个时间，咱们不可能等开业前才付款啊，您尽快掌握一下时间吧。”金红军回复：“好的”。2019年12月27日，任志彬向金红军发送《协议解除告知函》，记载：“原涉案档口商户提出向出租方不再经营的意愿，出租方同意将已付定金全额退还承租方。通知发出即时生效，原租赁合同作废。”2019年12月28日，任志彬向金红军发送：“我们股东经过协商，同意按您提出的不再经营意愿返还5万元定金及装修费用18000元，另未付给装修公司尾款，全部由我司进行支付。如遇中介方退款问题可随时联系我们，我们会做好配合取证。”2020年1月5日，任志彬再次向金红军发送《协议解除告知函》，记载：“原涉案档口商户提出向出租方不再经营的意愿，出租方同意将已付定金全额退还承租方。通知发出即时生效，原租赁合同作废。出租方保留对承租方未按合同履行约定及给现场经营造成影响的法律责任。”庭审中，金红军、黎萍主张档口的展示面长度与中介公司提供的图纸不符，壹盒餐饮公司未按照承诺进行扩建，并就此提交微信聊天记录予以证明，壹盒餐饮公司对此表示合同仅约定档口面积未约定档口长度和宽度，也未承诺扩建，只表示尽量按照金红军、黎萍的期望调整。金红军、黎萍主张壹盒餐饮公司委托招商公司工作人员刘阳签订合同并收取租金，且已经将代收租金转交壹盒餐饮公司，壹盒餐饮公司对此表示刘阳为招商公司的人员，未授权刘阳收取租金，刘阳亦未将款项支付给壹盒餐饮公司。经询，壹盒餐饮公司表示涉案档口于2020年1月5日开业后自行经营使用。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，金红军、黎萍与壹盒餐饮公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，应属合法有效，各方应依约履行。根据合同约定，金红军、黎萍应于合同签订当日支付壹盒餐饮公司租金及保证金共计96000元，但根据现有证据能够认定，金红军、黎萍于合同签订当日仅向壹盒餐饮公司支付保证金48000元及租金8000元，并承诺5天内补齐剩余租金，后经壹盒餐饮公司催交后仍未交纳，其行为构成违约，壹盒餐饮公司有权依约解除租赁合同，故双方签订的租赁合同已于2019年12月27日解除。金红军、黎萍主张要求确认租赁合同于2020年1月5日解除缺乏依据，一审法院不予支持。根据合同约定，金红军、黎萍拖欠租金，经壹盒餐饮公司催交后仍不交纳的，金红军、黎萍的保证金租金不予退还，但考虑到金红军、黎萍未实际使用涉案档口，开业后档口由壹盒餐饮公司经营使用，故可以认定合同约定的违约责任过高，一审法院根据公平原则，综合考虑合同履行的程度、解除原因、实际经营情况酌情确定扣除一个月的租金作为违约金，其余费用壹盒餐饮公司应当退还给金红军、黎萍。金红军、黎萍虽主张涉案档口的长度不符合中介公司的承诺，但双方签订的租赁合同仅约定了档口的面积，未对档口长度进行明确约定，且金红军、黎萍未举证证明档口长度的变化导致其无法正常经营，故该主张不构成金红军、黎萍拒付租金的理由，一审法院对此不予采信。关于装修费，该笔费用由金红军、黎萍实际支付，档口装修完成后由壹盒餐饮公司实际经营使用，故壹盒餐饮公司应当将装修费支付给金红军、黎萍，一审法院对此予以支持。关于金红军、黎萍支付给刘阳的31000元，因刘阳并非壹盒餐饮公司的员工，金红军、黎萍提交的证据亦不足以证明刘阳已将该笔费用支付给壹盒餐饮公司，且金红军、黎萍交款当日壹盒餐饮公司向其出具的收据中并不包含该笔款项金额，金红军、黎萍现主张要求壹盒餐饮公司返还，缺乏依据，一审法院不予支持，金红军、黎萍可就该款项另行主张权利。关于误工损失，租赁合同因金红军、黎萍的违约行为而解除，金红军、黎萍的主张缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、金红军、黎萍与北京壹盒餐饮管理有限公司于二〇一九年八月八日签订的《美食广场租赁合同》于二〇一九年十二月二十七日解除；二、北京壹盒餐饮管理有限公司于判决生效后七日内退还金红军、黎萍租金及保证金共计四万元；三、北京壹盒餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付金红军、黎萍装修费一万八千元；四、驳回金红军、黎萍的其他诉讼请求。一审案件受理费3553元，由金红军、黎萍负担2286元（已交纳1777元，余款于判决生效后七日内交纳），由北京壹盒餐饮管理有限公司负担1267元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律进行审查。金红军未依约给付租金后，2019年12月27日，任志彬向金红军发出解除合同通知书，结合双方聊天记录内容，一审法院认定涉案租赁合同已于2019年12月27日解除，并无不当。根据合同约定，金红军、黎萍拖欠租金，经壹盒餐饮公司催交后仍不交纳的，金红军、黎萍的保证金租金不予退还，但考虑到金红军、黎萍未实际使用涉案档口，开业后档口由壹盒餐饮公司经营使用，故可以认定合同约定的违约责任过高，一审根据公平原则，综合考虑合同履行的程度、解除原因、实际经营情况酌情确定扣除一个月的租金作为违约金，其余费用壹盒餐饮公司应当退还给金红军、黎萍的处理，并无不当。壹盒餐饮公司所提金红军、黎萍构成恶意违约情形下，减轻其违约责任有失公平等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于装修费，该笔费用由金红军、黎萍实际支付，档口装修完成后由壹盒餐饮公司实际经营使用，故一审法院判令壹盒餐饮公司将装修费支付给金红军、黎萍，并无不当，壹盒餐饮公司所提不应退还装修费的相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京壹盒餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3553元，由北京壹盒餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二一年七月六日法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗法官助理 卢圆圆书 记 员 王 艳