江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1744号上诉人（原审被告）：张光齐，男，1971年7月26日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告）：刘梅，女，1972年7月7日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱玉建，江苏西楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡之梅，女，1977年5月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原审被告：丁睿，男，2006年11月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。法定代理人：王某，女，1971年1月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人张光齐、刘梅因与被上诉人蔡之梅、原审被告丁睿房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张光齐、刘梅上诉请求：依法改判或撤销原审判决发回重审；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1．根据《民法典》及司法实践，损失赔偿要遵循可预见规则，即可得利益损失不得超出违约责者缔约合同时预见到或应当预见到的违约可能所致的损失。被上诉人仅支付一半房款220000元，按照损失760000元赔偿既超出上诉人预期又违背了权利义务对等原则，赔偿损失应按照上诉人获益部分差价来计算。2．上诉人于2014年从开发商处以654134元价格购得案涉房屋，2016年以440000元出售给被上诉人，因上诉人孙女重病用钱困难才低价出售房屋，后上诉人要求被上诉人加价未能同意，上诉人签订房屋买卖合同时处于危困状态，该买卖合同属于乘人之危、显示公平。3．上诉人于2019年6月6日将案涉房屋以840000元价格出售给原审第三人丁睿，办理网签及过户手续时间为2020年8月17日，并非被上诉人称在诉讼期间转让房屋，无论是从卖房时间还是价格上，上诉人的主观恶性均不大。上诉人早以告知被上诉人不向其出售房屋，房价是在上诉人将房屋出售给丁睿后才大涨，评估房屋价值时点不应是2020年11月10日，应是2019年6月6日上诉人与丁睿签订合同并付款之时。蔡之梅辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告丁睿述称，上诉人与被上诉人之间买卖与本人无关，本人是通过中介购买案涉房屋，已支付购房款并居住很长时间。蔡之梅向一审法院诉讼请求：1．撤销张光齐与丁睿之间的买卖合同，立即协助办理房屋过户手续至蔡之梅名下，张光齐、刘梅按房价440000元为本金自2020年1月10日按月息2分计算违约金至实际交付房屋之日止；2．如不能协助过户，判令解除蔡之梅与张光齐、刘梅之间签订的出售房屋合同，张光齐、刘梅返还购房款220000元，支付自2016年8月30日至起诉之日止房屋价差损失760000元，给付履约定金88000元；3．张光齐、刘梅支付律师费30000元；4．本案诉讼费、保全费由张光齐、刘梅承担。一审法院认定事实：2014年6月16日，张光齐从开发商处以654134元购买宿城区凤凰美地15幢603号房屋。2016年8月30日，蔡之梅（乙方、买方）与张光齐、刘梅（甲方、卖方）签订《出售房屋合同书》，约定：甲方同意出售位于宿城区凤凰美地15幢503室房屋一套，房屋建筑面积120.51平方米，售价440000元；本合同签订后乙方于2016年9月10日前支付给甲方购房定金款220000元，甲方于不动产登记证办理下来后立刻办理房产、土地过户，通知乙方支付购房尾款220000元；甲乙双方签订本合同后，甲方不得以任何理由不按本合同约定出售此房，否则双倍返还乙方购房定金；甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3%计算违约金给予乙方；逾期超过1个月时，乙方得解除合同；解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。2016年9月7日，蔡之梅向张光齐支付购房款220000元。2019年6月6日，张光齐（卖方）与案外人王宝则、李某（买方、丁睿外公外婆）以及中介方签订房屋买卖合同，约定张光齐将案涉房屋以840000元出售给买方。2020年1月，案涉小区开发商发布凤凰美地交房公告，告知凤凰美地北区15-20栋等取得竣工备案手续，具备交房条件，将陆续办理交房手续。2020年6月左右，张光齐办理了案涉房屋不动产登记手续。同年7月9日，蔡之梅将张光齐、刘梅诉至宿豫法院，要求张光齐、刘梅将案涉房产向其交付，并协助办理过户手续及支付违约金，该案于2020年8月7日立案［（2020）苏1311民初3565号］。2020年8月7日，张光齐与丁睿签订《存量房买卖合同》，约定张光齐将案涉房屋以840000元出售于丁睿，当日双方办理了不动产产权变更登记手续，案涉房屋产权登记至丁睿名下。该案［（2020）苏1311民初3565号］于2020年9月15日开庭审理，张光齐、刘梅当庭辩称案涉房屋已另售他人并办理了过户手续，蔡之梅遂于当月18日申请撤回该案另诉。2020年9月18日，蔡之梅提出本案之诉。又查明：诉前，蔡之梅申请诉前财产保全，一审法院依法裁定冻结张光齐、刘梅相关财产。诉讼中，依据蔡之梅申请，一审法院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，确定该房屋在2020年11月10日市场价值为1221200元。蔡之梅为此支付评估费用8300元。一审法院认为，蔡之梅与张光齐、刘梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现因案涉房屋已卖给丁睿并办理了产权变更登记手续，合同无法继续履行，张光齐、刘梅认可其违约行为并同意解除合同，故对蔡之梅主张解除案涉合同的诉讼请求，依法予以支持。蔡之梅主张张光齐、刘梅与丁睿之间存在恶意串通，损害其合法权益，要求撤销张光齐与丁睿之间的买卖合同，该主张缺乏证据证实，故对此项主张及要求将案涉房屋过户至蔡之梅名下、张光齐、刘梅付逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，蔡之梅已支付220000元购房款，张光齐、刘梅应予退还。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张光齐、刘梅辩称案涉房屋的评估时间点应为2019年6月6日。张光齐、刘梅在将案涉房屋另售他人时未告知蔡之梅，蔡之梅在2020年上半年得知案涉房屋可以办理产权证时，及时联系张光齐、刘梅履行合同约定的交付房屋及协助过户义务，张光齐、刘梅不予理会，蔡之梅遂于2020年7月诉至法院，要求张光齐、刘梅履行过户义务；在一审法院组织双方进行调解时，张光齐隐瞒房屋另售他人之事，并在该案审理期间将案涉房屋过户至丁睿名下，至2020年9月15日开庭时，张光齐、刘梅通过答辩披露房屋另售他人且已过户事实，张光齐、刘梅的行为违背诚信，存在故意违约，其隐瞒行为导致蔡之梅因其违约行为损失不断扩大，蔡之梅对此并无过错。因此，蔡之梅以得知房屋另售他人且已过户、己方买房目的无法实现的较短时间，即以2020年11月10日（本案立案的次日）作为损失评估时间点，并无不当，应予以支持。就违约造成损失而言，张光齐、刘梅存在故意违约，蔡之梅无过错，故对张光齐、刘梅要求减轻其违约责任的辩解意见，不予采纳，其对该损失应承担全部赔偿责任。蔡之梅主张的损失760000元，在房屋评估价值所计算的损失范围内。综上，对于蔡之梅要求张光齐、刘梅赔偿房屋价差损失760000元的诉讼请求，依法予以支持。本案蔡之梅主张的履约定金与房屋价差损失实际上均系张光齐、刘梅的违约行为给其造成的损失，结合评估的案涉房屋市场价值，蔡之梅主张房屋价差损失760000元已经能够弥补张光齐、刘梅的违约行为给其造成的损失，故对其主张的履约定金88000元不再支持。蔡之梅主张的律师费，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、蔡之梅与张光齐、刘梅于2016年8月30日签订的《出售房屋合同书》依法予以解除；二、张光齐、刘梅于本判决生效之日起十日内返还蔡之梅购房款220000元并赔偿损失760000元；三、驳回蔡之梅的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1．对案涉房屋价值评估以2020年11月10日为时间点是否适当；2．张光齐、刘梅与蔡之梅签订的房屋买卖合同是否显示公平；3．张光齐、刘梅赔偿蔡之梅损失760000元是否过高。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。关于对案涉房屋价值评估以2020年11月10日为时间点是否适当问题。因本案当事人对违约损失赔偿的计算时间点并无约定，张某、刘梅违约将案涉房屋另行出售他人且并未告知蔡之梅，在蔡之梅提起诉讼要求其履行合同义务期间，仍故意隐瞒房屋已另行出售的事实并在诉讼期间办理了产权变更登记，直至该案于2020年9月15日开庭时，蔡之梅才得知房屋另售他人且已办理产权变更登记，其买房目的无法实现后撤回起诉。2020年9月18日，蔡之梅提起本案诉讼，一审法院经宿诉前调解未果，于2020年11月9日立案审理，以2020年11月10日作为损失评估时间节点并无不当。虽然张光齐、刘梅违约行为发生在2019年6月6日，但其故意隐瞒违约行为，导致蔡之梅因其违约行为损失不断扩大。张光齐、刘梅主张对房屋价值评估应以2019年6月6日上诉人与丁睿签订合同并付款之时作为时间节点的主张不能成立。关于张光齐、刘梅与蔡之梅签订的房屋买卖合同是否显失公平问题。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，蔡之梅通过房屋中介购买案涉房屋，张光齐、刘梅在中介挂出的售价50余万元，后经过中介的协调，同意以440000元的价格出售给蔡之梅，并签订了《出售房屋合同书》，并收取220000元购房款，之后亦未请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。现张光齐、刘梅主张因孙女重病急需用钱，签订房屋买卖合同时处于危困状态，该买卖合同属于乘人之危、显失公平，无事实和法律依据，不予采信。关于张光齐、刘梅赔偿蔡之梅损失760000元是否过高问题。张光齐、刘梅主张一审判决其赔偿760000元损失过高，超出了其在订立合同时预见到或者应当预见的因违约可能造成的损失。因张光齐、刘梅与蔡之梅签订《出售房屋合同书》并收取蔡之梅220000元购房款之后，又将案涉房屋出售他人，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，赔偿因其违约行为给蔡之梅造成的损失。蔡之梅的损失除已支付的购房款外，还应包括合同履行后的可得利益，即案涉房屋评估时点的市场价值与购房价款之间的差价，因蔡之梅主张的760000元在差价损失范围内，亦属于张光齐、刘梅应当预见范围，故不能认定为损失过高。综上，上诉人张光齐、刘梅的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人张光齐、刘梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年七月六日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐