江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终782号上诉人（原审原告）：常州市华奥通信工程有限公司，住所地常州市新**三井街道河海西路**。法定代表人：王丽萌，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：北京埃顿酒店服务有限公司常州分公司，住所地常州市新**太湖中路**。负责人：波罗（JOACHIMPOYLO），该公司总经理。委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晶，该公司员工。上诉人常州市华奥通信工程有限公司（以下简称华奥公司）因与被上诉人北京埃顿酒店服务有限公司常州分公司（以下简称埃顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华奥公司上诉请求:1.撤销常州市新北区人民法院作出的（2020）苏0411民初5074号民事判决书；2.判决被上诉人赔偿上诉人各项损失总计31954.62元。(逾期费用16219.5元+保证金10000元+补偿损失2421元+多开票金额3314.12元）；3.判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定租金逾期计算的起算时间点与金额有误。上诉人与被上诉人之间约定租金付款时间为6个月一付，每次由上诉人提前一个月开具房租发票，被上诉人在收到发票的15日内付清房租。超过15天的，视为逾期，按照“相关费用*1%*逾期时间”计算逾期费用。按约本次被上诉人承租时间段为2020年6月14日至2020年12月14日，其收到上诉人开具本次房租发票的时间为2020年4月14日，故其付款的时间应为收到发票时间的15天内即4月29日前，即便认定上诉人开具发票时间提前了两个月，其支付房租的时间也不能晚于5月29日。一审法院错误地将起算时间定为6月15日，实际上既不符合双方的合同约定，也不符合双方实际履行合同的惯例。2.一审法院在计算逾期费用时，错误地将本次应付租金按被上诉人付款的情况拆分为两段。被上诉人向上诉人提出租金“付款方式改为两个月一付”的变更要约始终未得到上诉人的承诺，其接受上诉人开具的下半年房租发票也足以证明其明知应付金额，故此时仍然应该按照双方签订的房租协议支付6个月的房租。被上诉人未经上诉人同意，在房租协议仍然生效的情况下，擅自变更支付周期与金额，已然构成违约，其私自支付的行为不能被视为上诉人对其变更的同意。被上诉人虽然支付了两个月的房租，但因为双方的房租协议仍然有效，其仍需补齐其余房租，故其逾期金额应按照协议约定的6个月房租即29490元计算。如果法院认定房租金额已经因被上诉人的支付行为发生了变化，计算逾期费用的时候应予调整，同时因为合同已于2020年7月23日被解除，上诉人应将多余的房租予以返还，那么被上诉人收取的上诉人开具的整期房租发票也应退还给上诉人相应的开票费用或退还发票，并由上诉人重新开具。但重新开票产生的相关费用应由违约的被上诉人承担。一审法院只处理了被上诉人多缴纳的租金部分，却没有对等、公平地处理上诉人多开具了的房租发票金额部分，请二审法院予以调整。3.一审法院认定因断电被上诉人使用发电机从而造成上诉人损失，上诉人也需要承担50%的责任没有事实与法律的根据。上诉人因被上诉人拖欠水电费，多次催促，对方仍然拖欠不缴，上诉人断电的行为符合合同约定，并非是不当行为。相反，因为被上诉人自行购买发电机，影响到其他租户对承租房屋的正常使用，从而使上诉人不得不为其他租户设立隔断并减免部分房租。这部分损失系由被上诉人违约拖欠水电费引起，上诉人断电本意是催缴其尽快缴纳相关费用，也是维护其合法权利避免自身损失进一步扩大的权宜之计，其非但不及时补缴费用，反而另行购置发电机，执意长期拖欠，故就该部分损失的扩大部分应由被上诉人全部承担。4.上诉人与被上诉人约定被上诉人为保证按约履行合同需缴纳保证金10000元，结合双方在《补充协议》中的相关约定，该保证金应该视为违约金。现被上诉人私自变更协议约定的租金支付周期与数额，拖欠水电费，违约在先，该保证金应该予以收缴。5.一审判决确定的应退房租金额有误差，实际应支付的金额应是6553元，实际收到是9652元，应退的金额是3099元而非3426元。被上诉人埃顿公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人的陈述没有事实、法律依据。另外，关于上诉人所谓增加的发票的问题，首先我们发票问题不在本案调整的范围之内；其次对于该问题被上诉人也愿意配合，按照实际发生租金情况衔接发票的事宜。华奥公司向一审法院起诉请求：1.判令当事人双方于2月14日所签订的房屋租赁合同及补充合同于2020年7月1日解除；2.判令埃顿公司立即腾出所租赁的房屋，并且不能破坏华奥公司所有设施；3.判令埃顿公司按照合同和补充合同支付半年租金共计贰万玖仟肆佰玖拾元整(29490元）及利息(自相应租金履行期届满时起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行期限届满之日止），结清水电费，支付滞纳金29490*1%*逾期天数（2020年5月29日起计算至埃顿公司腾出房屋时止)；4.判令因埃顿公司违规使用发电机造成的华奥公司及其租户健康损失、公司形象损失及影响正常工作造成的全部经济损失叁万元整（30000元）及租户应急措施赔偿损失贰仟肆佰贰拾壹元整（2421元）；5.判令华奥公司不需退还保证金壹万元整（10000元）；6.判令埃顿公司承担法院判决书生效前因采取不当行为所产生的一切经济损失；7.判令埃顿公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年，华奥公司作为甲方与埃顿公司作为乙方签订《采购合同标准模板（房屋租赁类）》一份，约定：甲方将其所有的位于常州市新北区河海西路2号华奥通信办公楼280.67㎡的房屋及其附属设施在良好状态下出租给乙方使用。租赁期限自2018年12月15日起至2023年12月14日止,为期5年。数额：双方商定租金为每月人民币4915元／月（大写肆仟玖佰壹拾伍元整）。乙方以公司转账形式支付给甲方。第一年至第三年租金维持不变，第四年和第五年每年租金递增3%（即第四年租金ＲＭＢ5063元／月，第五年租金ＲＭＢ5215元／月）……。后双方又签订《补充合同》一份，约定：……乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达叁个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的……13、乙方未按合同规定的时间交纳相关费用（含租金，保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用＊1%＊逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同……。另查明，2020年6月18日，埃顿公司向华奥公司支付租金9652元。2020年6月30日，双方因租金支付问题产生争执，华奥公司将埃顿公司短暂停电。2020年7月6日开始，华奥公司将埃顿公司持续停电。2020年7月23日，埃顿公司搬离案涉租赁房屋并与华奥公司办理交接手续。2020年7月8日，华奥公司与常州雄迈国际贸易有限公司签订《补偿协议》一份，约定：华奥通信已与雄迈国际协商，在贵司楼道口做应急隔断以阻挡噪音及气味，费用共计壹仟陆佰元整（1600元）由华奥通信承担；华奥通信承诺对贵司2020年7月6日下午至2020年7月9日上午的房租共计捌佰贰拾壹元整（821元）予以减免。以上事实，有合同、银行转账记录、报警记录、补偿协议等证据材料及到庭当事人陈述在卷佐证，该院依法予以确认。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。埃顿公司在与华奥公司建立房屋租赁关系后，理应及时支付租金。因当事人双方在2020年7月23日已实际解除租赁协议，故该院依法确认当事人双方之间的租赁合同及补充协议于2020年7月23日解除。根据双方合同约定，租金支付期限为半年租金一支付，埃顿公司在协议履行过程中存在迟延支付租金的情形，故应承担自2020年6月15日至2020年6月18日期间的滞纳金，计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍即年利率15.4%，按29490元计算；自2020年6月19日至2020年7月23日期间的滞纳金，计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍即年利率15.4%，按19838元计算；共计322元。但华奥公司在埃顿公司支付部分租金、迟延支付剩余租金的情形下，对埃顿公司采取断电措施实属不当，对在埃顿公司因断电而被迫购买发电机对其造成影响而产生的应急措施损失，自身亦应承担一定的责任，故该院酌情认定由埃顿公司承担损失2421元的50%计1210.5元。关于华奥公司主张的健康损失等共计30000元，因其未提交证据予以证明，该院依法不予支持。另外，因埃顿公司实际使用租赁房屋的时间为2020年6月15日至7月23日，故华奥公司仅可收取此期间的租金6226元，对于多收的租金3426元应予以返还。同时考虑到当事人双方的租赁关系已解除，故对于华奥公司收取的保证金10000元，亦当返还埃顿公司。关于埃顿公司拖欠的水电费，因双方对数额2830元无异议，应当予以支付华奥公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条规定，该院遂判决：一、常州市华奥通信工程有限公司与北京埃顿酒店服务有限公司常州分公司的房屋租赁合同和补充协议于2020年7月23日解除。二、北京埃顿酒店服务有限公司常州分公司于判决生效之日起十日内支付常州市华奥通信工程有限公司滞纳金322元、应急措施损失1210.5元、拖欠水电费2830元，共计4362.5元。三、常州市华奥通信工程有限公司于判决生效之日起十日内返还北京埃顿酒店服务有限公司常州分公司多支付的租金3426元、保证金10000元，共计13426元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回常州市华奥通信工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1598元，由华奥公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，华奥公司与埃顿公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方应按合同约定全面履行各自义务。对于租金的支付时间，案涉租赁合同约定为“租金按6月为壹期支付；第一期租金于2018年12月14日壹期付清；后续租金支付时，甲方（华奥公司）提前一个月开具租金发票给乙方。乙方（埃顿公司）于15个工作日内缴纳”。华奥公司主张其于2020年4月8日开具了半年的租金发票，埃顿公司支付租金的日期不能晚于2020年5月29日；埃顿公司认可一审法院认定的租金付款日期即2020年6月15日前。因受预见能力、语言表达等因素的影响，合同当事人双方会对合同具体条款的含义和用语产生争议。对争议条款的合同解释，应以合同所使用词句的文义解释为基础，结合合同文本的相关条款进行整体解释。因此，虽然案涉租赁合同仅约定华奥公司提前一个月开票、埃顿公司于15个工作日内付款，未有具体付款日期的约定，但是结合案涉租赁合同的租赁期限条款约定，即“租赁期限自2018年12月15日起至2023年12月14日止”、埃顿公司付款方式为六个月为一期进行支付以及埃顿公司第一期租金支付日期为2018年12月14日前，一审法院从合同整体解释的角度，认定2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金支付日期为2020年6月14日并无不当。因埃顿公司未能按约按期支付租金，应自2020年6月15日起向华奥公司支付相应的逾期付款利息。关于华奥公司主张埃顿公司应以欠付租金29490元为基数支付自2020年6月15日起至同年7月23日止的逾期付款利息，因埃顿公司在此期间曾向华奥公司支付了部分租金，一审法院据此分段计算埃顿公司应负担的逾期付款利息符合法律规定，华奥公司的上述主张不能成立。关于华奥公司主张2020年6月15日后埃顿公司应支付的租金为6553元，即埃顿公司还应支付一个月零十天的租金；因案涉房屋租赁协议于2020年7月23日解除，且双方于同日进行房屋租赁交接验收，一审法院据此计算2020年6月15日后埃顿公司还应支付华奥公司一个月零八天的租金计6226元并无不当。关于华奥公司主张其向第三人赔偿的费用应全部由埃顿公司承担，埃顿公司系因华奥公司的停电行为方才安装发电设备，一审法院酌定埃顿公司承担华奥公司实际发生的损失即2421元的50%符合法律规定。关于华奥公司要求埃顿公司赔偿其因多开具发票所产生的损失，因其并未在一审中提出该项诉请，且损失亦未实际发生，故本院对其上述主张不予理涉。综上，华奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由上诉人华奥公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年七月五日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青