湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初2523号原告（反诉被告）：张云良，男，1964年11月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告（反诉被告）：陈淑芳，女，1969年2月4日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。两原告的委托诉讼代理人：李备战，湖南启真律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所益阳市赫山区赫山办事处茂林村（中奇家世界家居广场）。法定代表人：肖官清，该公司董事长。委托诉讼代理人：王少华，系湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张云良、陈淑芳（以下简称两原告）与被告益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李备战、中奇公司的委托诉讼代理人王少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云良、陈淑芳向本院提出诉讼请求：1、判令中奇公司因逾期交房向两原告支付违约金95,825.5元（暂计算至2021年5月10日，以后的逾期交房违约金以已付总房款397,122元为基数按日万分之一的标准，自2021年5月11日起计算至房屋实际交付之日止）；2、判令中奇公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：两原告于2013年11月2日与中奇公司签署《益阳市商品房买卖合同》，购买中奇公司开发的中奇·梓湖东城项目中的8幢1301号商品房一套，总房价440,682元。两原告应支付首付款140,682元，余款300,000元采用公积金贷款方式支付。两原告按合同约定履行主要义务后，中奇公司未按合同约定交房，截至起诉之日，两原告仍未收到中奇公司的收房通知，中奇公司亦未向两原告书面说明无法按期交房的原因，且涉案房屋仍未能竣工验收。根据合同第十条约定，该房屋应于2014年9月30日前验收合格并交付使用。该合同第十一条约定，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，故两原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持其诉讼请求。被告中奇公司辩称：1、借款协议第四条保证条款标明两原告未还清欠款前，中奇公司有权不交付房屋；2、第五条违约责任有标明逾期超过30天未还款的，视为两原告放弃上述全部权利。上述合同和协议签订后，中奇公司履行了义务，但两原告还有余款未支付，构成根本违约，因此，中奇公司有权不办理房屋交付，更不应承担违约责任；3、原告违约在先，应承担相应违约责任；4、中奇公司提起反诉，请求解除买卖合同。被告中奇公司向本院提出反诉请求：1、判令解除两原告与中奇公司签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由两原告承担。事实与理由：两原告因购房款未及时交清，于2013年11月2日与中奇公司签订借款协议，约定两原告向中奇公司借款130,682元，于2014年1月10日前付清43,561元、于2014年5月20日前付清43,560元，根据借款协议约定，两原告在未还清借款之前，中奇公司有权不予办理房屋交付手续并单方终止购房合同，将所购房屋转卖他人，由此产生的相关费用由两原告承担，故请求判令解除两原告与中奇公司签订的商品房买卖合同，本案诉讼费用由两原告承担。原告张云良、陈淑芳针对反诉辩称，一、借款协议不是真实意思表示，借款协议不构成合同解除的约定。二、两原告不安抗辩辩权成立，有权中止合同履行的权利。三、中奇公司没有催告两原告付款，两原告已经履行主要债务，不符合合同法第九十四条规定的合同法定解除的条件。四、中奇公司解除权已经消灭。经审理查明，2013年11月2日，两原告与中奇公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定：两原告购买中奇公司开发的中奇·梓湖东城8幢0单元1301号房，总房价为440,682元，应支付首付款140,682元，余款300,000元采用公积金贷款方式支付给中奇公司。该合同第十条约定：出卖人应于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同附三所约定的装饰、设备标准的商品房交付两原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；2、因行政机关、政策等方面原因而影响工程进展的。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按约定的期限将该商品房交付按下列方式处理：1、逾期未超过60日，出卖人按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按以下方式处理：出卖人按逾期每天物业管理费的100%元向买受人收取房屋管理费，该房屋损坏、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，整改期出卖人应承担每日万分之一的延期交房的责任。另查明，在《益阳市商品房买卖合同》签订当日，为支付所购房屋剩余首付款，两原告与中奇公司签订借款协议，约定：两原告向中奇公司借款130,682元，两原告应于2014年1月20日前偿还43,561元；于2014年5月20日前付清43,561元；于2014年9月30日前付清43,560元。在两原告未还清所有借款前，中奇公司有权拒绝将其所购房屋交付给两原告，且由此产生的后果由两原告承担。再查明，两原告于2013年11月2日已支付房屋首付款10,000元、2014年1月17日支付43,561元、2014年5月22日支付43,561元，并于2013年11月28日申请的公积金贷款300,000元，已转至中奇公司账户。以上事实，有《益阳市商品房买卖合同》、收据、借款协议、工商银行借款凭证及当事人当庭陈述等证据在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）的规定。关于本诉请求。两原告与中奇公司所签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自的义务。在签订该合同当天，两原告与中奇公司签订了借款协议，约定以借款支付购房首付款，但该款项并未实际支付。结合双方签订商品房买卖合同、借款协议、开具首付款收据的整个过程，本院认为双方围绕首付款支付等而实施的前述一系列行为，实际系规避国家有关商品房交易首付等政策的行为。双方形式上虽签订了借款协议，但并无资金实际转移的过程，不存在转移资金所有权的借贷合意，且该借款协议亦非对既有债权债务进行清算后达成的债权债务协议。故根据双方对借款用途的约定等，该借款协议实质系双方关于延期支付购房首付款的约定，即借款协议中约定两原告的还款方式和还款期限，实质指两原告应于2014年9月30日前支付完全部首付款，否则需承担相应违约责任。在两原告依约给付购房首付款的情况下，中奇公司理应在2014年9月30日前向两原告交付符合交付条件的房屋。本案中，两原告未在2014年9月30日前支付清全部首付款，中奇公司亦未于2014年9月30日前交付经验收合格的房屋，且该房屋现尚未通过竣工验收，不符合双方合同及法律规定的交付商品房的条件。根据双方签订的《益阳市商品房买卖合同》、借款协议约定两原告应于规定时间偿还借款，否则中奇公司可不予交付房屋。但实际上从上述合同约定本义看，即使中奇公司在两原告未依约交清购房首付款前可不予交房，但其前提也应当是确保房屋在2014年9月30日前经验收合格，符合交房条件，但中奇公司出售的房屋现仍未能通过竣工验收，中奇公司明显构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对中奇公司辩称其有权在两原告未结清首付款项前可不予交付房屋的理由不能成立，本院不予支持。现中奇公司逾期交房已超过60日，根据合同约定，两原告要求继续履行合同的，该合同应继续履行，中奇公司应自2014年10月1日按日向两原告支付已付房款万分之一逾期交房违约金。经核算，2014年9月30日之前，两原告已支付购房款397,122元，自2014年10月1日起至2021年5月10日，中奇公司应向两原告支付逾期交房违约金95,825.5元（397,122元×0.01%×2413天），以后的逾期交房违约金以已付总房款397,122元为基数按日万分之一的标准自2021年5月11日起计算至房屋实际交付之日止，故本院对两原告的诉讼请求予以支持。关于中奇公司的反诉请求。解除权作为形成权，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，该项权利应当在一定期限内行使，以保证合同权利义务关系的确定性和稳定性。本案中，中奇公司与两原告未约定解除权的行使期限，两原告未催告中奇公司及时行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款规定，中奇公司的解除权应当在2013年11月2日解除权发生之日起的一年内行使。中奇公司未向本院提供证据证明其曾在上述期间内向两原告行使过合同解除权。中奇公司于2021年6月1日向本院提起反诉要求解除两原告与其签订的《商品房买卖合同》，其起诉时间已距解除权行使期限届满数年之久，中奇公司的合同解除权已经消灭，且原告已履行了合同的主要义务，为保障交易安全，也不宜对合法有效的合同予以解除，故对中奇公司关于要求解除与两原告签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告益阳中奇房地产开发有限责任公司（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告张云良、陈淑芳（反诉被告）支付逾期交房违约金95,825.5元（已计算至2021年5月10日，以后的逾期交房违约金以已付总房款397,122元为基数按日万分之一的标准自2021年5月11日起计算至房屋实际交付之日止）。二、驳回的被告益阳中奇房地产开发有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,200元，反诉案件受理费3,950元，共计6,150元，由被告益阳中奇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  李 莉人民陪审员  刘巧珍二〇二一年七月十三日书 记 员  罗柯云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。