江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2670号上诉人（原审被告）：常州市武进莱卡制衣有限公司，住所地常州市武进区礼嘉镇陆庄村。法定代表人：陆鹤鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈宇峰，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张其成，男，汉族，1977年11月28日出生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：唐锋，上海市汇业（常州）律师事务所律师。上诉人常州市武进莱卡制衣有限公司（以下简称莱卡公司）因与被上诉人张其成房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2021)苏0412民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。莱卡公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方解除租赁合同，我公司无需向张其成支付双倍定金40000元；由张其成承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年9月18日，张其成通过中介承租我公司厂房，双方签署租赁合同确认房租为15万/年，先付后用，张其成同时支付了房屋定金20000元。我公司明确要求其应办理营业执照和卫生许可，张其成表示目前仅为设备搬运不涉及生产。双方还约定晚间不生产，确保厂区安静。双方简单交接钥匙后，张其成随即组织搬运并开始生产。2020年9月19日白天，我公司发现其已开始生产、包装医用手套，因其生产设施和条件环境极其简陋，且工作人员多为农村中老年妇女，我公司当即要求其停工并先办资质。然而19日深夜、20日凌晨，张其成变本加厉，继续高强度生产，并组织设备和产品搬运，巨大的噪音引发我公司其他租客强烈投诉，我公司遂通过微信要求张其成搬离。20日至23日，双方又协商了三天的，因其拒绝办理营业执照和卫生许可，仍强硬地继续非法从事防疫物资生产、包装。张其成严重违法，存在重大过错，必须搬离，其于24日搬出。后张其成向一审法院起诉，要求双倍返还定金并承担搬运费用。我公司认为，一审判决明显不当，应予以撤销：(一）事实认定错误。首先，陆小丹的微信不能认定为我公司单方解除合同。张其成并未按微信要求于2020年9月20日即搬出厂房，直到24日才搬出；考虑综合微信内容，正常人不可能在凌晨3点钟告知他人解除合同，陆小丹这一违反常理的行为，说明当时有其他情况。实际上，9月21日至23日，双方围绕张其成是否办理营业执照、卫生许可，是否不再夜间生产、不再扰民等问题当面进行了协商，但其始终不愿履行上述义务，协商未果，其才搬出的。其次，张其成是否合法生产的事实也未查明。租赁合同第六条第二款明确约定，双方都应遵守法律法规，不得利用厂房从事非法活动。因此，张其成作为承租人，合法生产是合同约定的重大义务。然我公司一审中提交的相关影音资料，均证明张其成在极其简陋的环境中，由农村中老年妇女拼凑出的工人队伍，没有任何防护的前提下进行生产包装，典型的非法从事防疫物资生产。一审对此视而不见。(二）审理程序不当。一审未审查张其成的营业执照、卫生许可等资质问题，也未审查其生产内容、工作内容等，在我公司提出争议焦点应包括上述内容时，一审法官直接不予认可，违反了全面查清事实的基本程序要求。一审庭审前，我公司申请证人出庭，法官告知依据庭审情况确定，第一次暂不出庭。第一次庭审后，法官径自作出判决，剥夺了我公司举证权利，程序显著违法。(三）法律适用错误。一审认为，无证无照经营属于行政部门管辖，与法院无关。系法律适用错误。根据合同法第52条和民法典第153条有关规定，合同违反行政法规的强制性规定，应视为合同无效。根据《无证无照经营查处办法》第2条，任何单位或者个人不得违反法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。第14条，明知属于无照经营而为经营者提供经营场所，或者提供运输、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以处5000元以下的罚款。作为出租人，拒绝提供无证无照承租人经营场所是法定义务。出租人已经发现了承租人无证无照生产经营，不采取任何措施，恰恰是违反了无证无照经营查处办法有关规定，不仅要被没收租金，还要被处以罚款。承租人假借签订租赁合同，以从事纸盒包装为名，非法从事防疫物资生产、包装和运输，应认为其以合法形式掩盖非法目的。承租人应对合同缔结承担缔约过失责任，即直接承担定金责任。即便本案最终合同有效且成立，张其成至少应支付实际使用租赁厂房七天的租金。张其成答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。张其成向一审法院起诉请求：1.莱卡公司双倍返还定金40000元；2.莱卡公司支付我搬迁损失7500元；3.本案诉讼费由莱卡公司承担。一审法院查明：2020年9月18日，张其成与莱卡公司签订《厂房租赁合同》，出租方为莱卡公司（甲方），承租方为张其成（乙方），合同包含九条内容，第一条为厂房的位置及用途，租赁建筑面积约1000平方米，第二条为交付日期和租赁期限，在合同签订后，甲方于2020年9月18日将厂房清空，租期自2020年9月18日起至2021年9月17日，第三条为押金及租金支付方式，厂房租金为每年150000元，双方签订合同，乙方向甲方支付10000元作为押金，合同履行期满后，押金退回，乙方支付定金20000元，如乙方违约不租赁该厂房，则定金由甲方没收，如甲方单方面违约，则赔偿乙方定金的双倍作为违约金。该合同其他条款约定了厂房使用要求和维修责任，双方权利义务，违约条款等。武进莱卡公司在合同尾部甲方处盖章，公司股东陆英玉签字。合同签订当天，莱卡公司股东陆小丹与张其成通过微信添加为好友，张其成转账20000元给陆小丹。同年9月20日，陆小丹在微信称“明天一天搬离我厂，后天你进不去的，电拉了，账算一下”。张其成于2020年9月24日将厂内设备搬离。一审中，经法院释明，张其成陈述因莱卡公司单方解除合同致使合同目的无法实现，故要求解除合同。一审法院认为，张其成与莱卡公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，双方于2020年9月18日签订合同，莱卡公司于2020年9月20日通知张其成搬离，明确表示不再继续履行合同，莱卡公司的行为导致合同目的无法实现，莱卡公司的行为构成根本违约，张其成要求解除与莱卡公司签订的租赁合同，于法有据，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张其成按照约定支付20000元定金，因莱卡公司未履行提供适租房屋义务，莱卡公司作为收取定金的一方，应当向张其成双倍返还定金40000元，张其成主张根据定金罚则，要求莱卡公司双倍返还定金，于法有据，法院予以支持。至于张其成主张的厂房搬离费用，由于提交的证据尚不充分，且法院已判决莱卡公司承担定金责任，故对张其成要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。对于莱卡公司的答辩意见，一审法院评判如下：1.莱卡公司辩称被告主体不适格，法院认为，张其成提交的《厂房租赁合同》，莱卡公司在合同上盖章，故莱卡公司为合同相对方，相关反驳意见，法院不予支持；2.张其成缔约时存在重大过错，法院认为法律所称的缔约过失，是指订立合同时，存在恶意磋商、故意隐瞒重要事实、违背诚实信用原则等情形，结合本案中双方的合同签订情况，并不存在以上情形，故本案也不属于缔约过失责任；3.张其成存在违约行为、夜间非法生产、噪音扰民和无证经营等，法院认为，张其成按约履行交付定金义务，莱卡公司并无证据证明张其成存在违约行为，至于夜间生产、噪音扰民、无证经营，属于具体行政机关管理范围，不属于本案审查内容，故上述意见，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除张其成与常州市武进莱卡制衣有限公司于2020年9月18日签订的《厂房租赁合同》；二、常州市武进莱卡制衣有限公司于判决生效之日起十日内向张其成双倍返还定金计40000元；三、驳回张其成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取495元，由张其成负担95元，由常州市武进莱卡制衣有限公司负担400元。二审中，莱卡公司申请证人陶某作证，陶某陈述：2019年11月我开始承租莱卡公司的厂房做塑料颗粒。我不认识张其成。2020年的一天晚上，具体时间记不清楚了，我住在莱卡公司厂区的二楼听到外面比较吵，平时也有吵，但是那天特别响。当时发出声音的是大门进来右边第一户做手套的租客，我及时（将这一情况）反馈给房东了。后来租客什么时候搬走的，我记不住了。租客在那里待的时间不长。莱卡公司质证称，一、就时间点看，证人虽没有非常明确的指向时间，但因为本来这些日子就不是特定的节假日或者是有纪念意义的日期，记不清具体日期是正常的，知道具体日期反而不正常。二、证人叙述虽然比较零散，但关于手套、关于巨大噪音等核心要素，已经足以认证相关事实。张其成质证称，一、证人对于具体是谁发出巨大的响声，不能十分明确，他不认识张其成，无法确定该巨大声音就是由张其成发出的。二、证人讲的平时都还可以，有一天声音特别响。就这一天声音特别响，不是莱卡公司解除合同的理由。作为生产企业，发出一点声音很正常。三、证人证言证明效力不够，证人是莱卡公司的租户，证言难免倾向莱卡公司，我质疑证言真实性。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：张其成与莱卡公司之间的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。莱卡公司主张合同无效缺乏事实和法律依据，不能成立。莱卡公司上诉主张的几点理由，其在一审中均已作为抗辩意见提出，一审法院对此亦已逐一予以回应，相关理由也已充分阐述，二审不再赘述。莱卡公司虽有异议，但并未提交充分的证据证明其主张成立，故二审对其上诉主张不予采信。综上，莱卡公司的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由常州市武进莱卡制衣有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二一年七月二日法官助理 骆云辉书 记 员 巢 莺