江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1734号上诉人（原审被告）：宿迁市宿城区中扬镇耿桥村民委员会，统一社会信用代码54321302ME2437717X，住所地江苏省宿迁市宿城区中扬镇耿桥村。法定代表人：毛学昌，该村委会主任。委托诉讼代理人：徐毅，江苏钟吾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利男，江苏钟吾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜军，男,1973年2月4日出生，住江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：何正刚，男，1973年10月30日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：左德双，江苏致强律师事务所律师。原审第三人：耿宝山，男，1955年9月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市宿城区中扬镇耿桥村民委员会（以下简称耿桥村委会）因与被上诉人姜军、何正刚建设用地使用权出让合同纠纷一案，江苏省宿迁市宿城区人民法院立案后作出（2019）苏1302民初1933号之一民事裁定，姜军、何正刚不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日作出（2019）苏13民终3492号民事裁定书，裁定撤销（2019）苏1302民初1933号之一民事裁定并指令江苏省宿迁市宿城区人民法院继续审理。江苏省宿迁市宿城区人民法院立案后作出（2019）苏1302民初9553号民事裁定书。姜军、何正刚不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2020年6月28日作出（2020）苏13民终2061号民事裁定书，裁定撤销（2019）苏1302民初9553号民事裁定并指令江苏省宿迁市宿城区人民法院继续审理。江苏省宿迁市宿城区人民法院经审理后作出（2020）苏1302民初6743号民事判决。耿桥村委会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿桥村委会的法定代表人毛学昌及其委托诉讼代理人杨利男，被上诉人姜军、何正刚及其委托诉讼代理人左德双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。委会向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。理由如下：1.一审法院认定事实错误。江苏汉盛置业有限公司（以下简称汉盛公司）与涉案项目存在直接利害关系。根据合同相对性，本案的适格主体是汉盛公司而不是姜军、何正刚。姜军、何正刚只是涉案项目的具体经办人。本案《代建协议书》首部“甲方：代表乙方：代表”都是空白，尾部有汉盛公司印章。姜军、何正刚只是借用汉盛公司的名义签订合同，相应的后果应由汉盛公司承担。且涉案收条中有一份明确注明系汉盛公司交款，可以证明汉盛公司参与涉案项目的资金投入。2.一审法院适用法律错误。委会不应当支付姜军、何正刚相应的经济损失。既然本案合同是无效的，也就不存在经济损失。且姜军、何正刚是专业工程施工人员，对于涉案合同无效的过错程度更大，应承担更大的经济损失。3.一审法院程序违法。一审法院认定姜军、何正刚为实际施工人，系本案适格的主体，但是一审法院未追加汉盛公司为第三人，程序不当。且涉案工程是由姜军、何正刚与案外人冯某、胡某飞合伙承建，一审法院遗漏了必要的共同诉讼参与人。姜军、何正刚辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律略有瑕疵，请求二审法院在查明事实的基础上依法对一审判决予以改判。理由如下：1.涉案合同应认定无效，因无效产生的损失应当根据双方的过错承担相应的责任。一审法院虽然判决委会承担6%的利率损失对姜军、何正刚有利，但姜军、何正刚对于合同的无效负有一定的责任，也应当承担相应的损失。根据双方的过错程度，委会应承担主要损失责任，以4%利率损失为宜；姜军、何正刚应承担次要责任，即年利率2%。（1）姜军、何正刚仅是普通的公民，非专业的施工人员。（2）涉案项目的要约发出方系委会，是委会的主要负责人耿宝山多次采取招商引资的形式，通过中间人找到姜军、何正刚投资涉案项目，姜军、何正刚带有被动性。从这方面讲，委会主观过错更大，姜军、何正刚过错相对较小。（3）委会作为农村集体组织，是涉案土地的所有者，其负责人耿宝山应更加熟悉农村的土地政策，其明知涉案土地不能买卖，不能开发，却买卖开发建设，存在一定的过错。2.关于姜军、何正刚主体是否适格方面，委会的上诉状内容自相矛盾。表现在：认为汉盛公司与案涉项目有直接利害关系，是本案适格的主体，而姜军、何正刚与涉案项目没有直接利害关系，不是适格主体。但上诉状第三点又主张一审法院应当把汉盛公司列为第三人，显然第三人与原告系不同的主体，委会的表述自相矛盾。姜军、何正刚系适格主体，已被宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终3492号民事裁定和宿迁市中级人民法院（2020）苏13民终2061号民事裁定所确认且上述两份裁定已经生效。对于生效裁定的救济方法是再审而不是上诉3.委会认为姜军、何正刚是具体的经办人员，言外之意即非适格原告，但上诉状第二点又表述姜军、何正刚与案外人冯某、胡某飞应作为必要的共同诉讼人，显然也是自相矛盾。案涉合同的当事人仅仅载明名义上的当事人汉盛公司和实际上的当事人姜军、何正刚和委会，根本未载明冯某和胡某飞，姜军、何正刚与委会系外部关系，与冯某、胡某飞属内部关系，本案解决的系姜军、何正刚与委会的外部关系，因此冯某、胡某飞与本案无关，不属于所谓的共同诉讼人。4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定的追加转包人或者违法分包人为本案第三人的前提或者查明的事实是涉及工程价款的纠纷问题,本案所涉及的是土地转让款问题,未涉及工程价款问题，建设价款涉及建设方与承包方的关系,本案姜军、何正刚既属于发包方也涉及施工方,委会仅是土地的出让者，因此，本案没有必要追加汉盛公司为第三人。一审审理程序合法。耿宝山二审未出庭陈述。姜军、何正刚向一审法院起诉请求：1.判令委会返还姜军、何正刚土地转让费486900元，保证金150000元及经济损失（以636900元为基数，按年利率6%为标准，从2012年11月12日计算至实际给付之日）；2.本案诉讼费由委会承担。一审法院认定事实：2012年10月10日，委会（甲方）与案外人江苏汉盛置业有限公司（乙方）（以下简称汉盛公司）签订《康居示范村帮建协议书》，第三人耿宝山作为甲方代表签字，姜军、何正刚作为乙方代表签字。协议约定甲方将位于亩净地转让给乙方作为帮建甲方“康居示范村”使用（具体面积以实际丈量为准），协议签订时乙方缴纳保证金20万元，余款20万元待工程进行施工时一次性付清。土地转让费每亩2.3万元。乙方首期帮建的40套房屋销售价格为16万元，售房款由乙方收取。第三人耿宝山于2012年10月10日出具收条载明收到何正刚开发押金20万元、于2012年10月17日出具收条载明收到汉盛公司土地补偿款39万元、于2012年11月6日出具收条载明收到何正刚土地款174000元、于2012年11月11日出具收条载明收到姜军土地补偿费54000元、于2013年2月25日出具收条载明收到姜军20万元城管收。共计818000元。2015年12月16日，案外人毛某、高某以及第三人耿宝山作为参加人在《证明》上签字，载明姜军在盖房面积第一排东西长96.50，宽26米。第二排东西长48.60，宽26米。计面积5.7亩。特此证明。2017年8月9日，汉盛公司出具《情况说明》，载明2012年10月10日应姜军要求，以我公司名义签订的康居示范村帮建项目，该项目实际投资人为姜军和何正刚。公司全权委托姜军负责该项目对内对外一切管理等事务，我公司在上述项目中未投入任何资金及其他财产，也未参与任何管理，也未享有任何权益，因该项目产生的任何权利和义务均与我公司无关，所有产生的债权债务均由投资人独自享有和承担。2017年7月20日，江苏省宿迁市宿城区人民法院作出（2017）苏1302民初1350号民事判决，该判决认定姜军、何正刚与他人在宿迁市宿城区合伙开发耿桥小区项目。本案一审的争议焦点是：一、姜军、何正刚主体是否适格；二、耿宝山出具收条的行为性质如何认定；三、《康居示范村帮建协议书》的效力；四、姜军、何正刚主张委会返还土地转让费486900元，保证金150000元并赔偿经济损失有无依据。关于争议焦点一，一审法院认为，《康居示范村帮建协议书》中姜军、何正刚作为汉盛公司的代表人签字，汉盛公司出具《情况说明》陈述姜军、何正刚系以公司名义签订协议书、因该项目产生的任何权利和义务均与公司无关，涉案工程开发期间委会的负责人即第三人耿宝山亦陈述姜军、何正刚系是以汉盛公司的资质、借用汉盛公司的名义与委会签订涉案协议，结合姜军、何正刚提供的材料费、人工费、施工开支单据一组，购房补充协议、购房款欠条、购房款支付凭证等，以及（2017）苏1302民初1350号民事判决，足以形成证据锁链，证明姜军、何正刚系涉案工程的实际施工人，故姜军、何正刚主体适格。关于争议焦点二，一审法院认为，涉案工程开发期间委会的负责人是第三人耿宝山，涉案《康居示范村帮建协议书》亦是第三人作为委会的代表签字，故第三人耿宝山收取姜军、何正刚相关款项并出具收据的行为应系其作为委会负责人履行职务的行为，相应的法律后果应由委会承担。第三人耿宝山陈述收到姜军、何正刚缴纳的818000元，该款视为委会收到。关于争议焦点三，一审法院认为，我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。委会辩称涉案项目有规划许可证，但委会举证的规划许可证系复印件，规划证载明的地址“李某”与协议书约定的转让土地的地址“高庄、卓某”不一致，且该规划证于2009年办理并备注“取得本证后一年内需办完用地手续，未办完用地手续的，本证自行失效”，协议书于2012年签订时该规划证效力不明，故对委会的意见不予采信。本案中，姜军、何正刚与委会签订《康居示范村帮建协议书》，委会未经审批擅自将亩土地转让给姜军、何正刚用于开发40套房屋，并按16万元/套的价格对外销售，土地转让费中含青苗补偿费，结合姜军、何正刚提供现在照片、实地反映的情况，以及姜军、何正刚庭审陈述，可以认定委会将农用地的使用权转让给姜军、何正刚用于开发房屋并出售，该行为违反了我国土地管理法的相关规定，故《康居示范村帮建协议书》系无效合同。关于争议焦点四，一审法院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，对《康居示范村帮建协议书》载明的项目认定如下：（一）姜军、何正刚已建成的部分因该部分已建成的房屋早已对外出售并由群众入住，实际已不能返还，双方对该部分均未提出返还或补偿等主张，故不予理涉。对于该部分房屋占用土地的面积，姜军、何正刚举证的毛某、高某以及第三人耿宝山于2015年12月16日签字的《证明》明确载明为5.7亩，在（2019）苏1302民初1933号案件于2019年6月12日开庭审理时，毛某作为证人到庭陈述“签字属实，证明已经盖好的两排面积”，经核实第三人耿宝山亦陈述系其本人签字。耿宝山为涉案工程开发期间委会的负责人，毛某为调解主任、高某为卓某和高庄组的组长，《证明》上丈量的数字亦精确到小数点之后，故姜军、何正刚举证的该证据具有一定的证明力。委会对该证据不予认可，应承担举证责任，因委会不确定是否为5.7亩，又未提供证据证明姜军、何正刚实际占有的土地面积，应由委会承担举证不能的法律后果，对姜军、何正刚主张的已占用土地面积5.7亩予以采信。（二）姜军、何正刚施工的10套半拉子工程委会主张该部分土地姜军、何正刚已实际使用了，应该计算在姜军、何正刚占有的土地范围内，因该部分工程已被相关部门拆除并禁止修建，姜军、何正刚实际无法使用该部分土地，故对委会的主张不予采纳，该部分工程所涉土地视为姜军、何正刚未使用部分。庭审中，姜军、何正刚陈述10套半拉子工程被中扬镇政府拆除，政府对该部分工程进行了补偿，委会主张中扬镇政府的补偿款中涉及了退还土地款，该部分土地款委会不应该再次予以退还，对此委会应承担举证责任，因委会未提供任何证据佐证其观点，且姜军、何正刚不认可，故对委会的意见不予采信。（三）姜军、何正刚未占有施工的部分对于姜军、何正刚已缴纳土地转让费且未占有施工的部分土地，委会应将所涉土地转让费用退还给姜军、何正刚。根据姜军、何正刚、第三人耿宝山陈述以及第三人出具的收据，姜军、何正刚缴纳的土地转让费用为618000元（390000+174000+54000），扣除姜军、何正刚已占有施工的土地所涉转让费用131100元（5.7亩*2.3万/亩），剩余486900元土地转让费委会应予退还。对于姜军、何正刚缴纳的保证金，委会主张该款系协议约定的矛盾处理费不应退还，但款项明确为“保证金”，且委会对于在施工过程中如何处理和化解矛盾、如何花费该20万元不能作出明确的说明、也未提供证据予以印证，故对于委会的辩解不予采纳，姜军、何正刚缴纳的保证金有权主张委会退还。第三人陈述其收取的款项中退还给何正刚5万元，何正刚于2014年9月7日出具了5万元借条，因借条载明借到第三人5万元，与第三人陈述的款项性质不一，且姜军、何正刚不予认可并陈述系向第三人私人借款，故该借条无法直接认定系退还姜军、何正刚费用。第三人陈述其收取的款项中给案外人胡某飞5万元，该部分款项姜军、何正刚陈述已与胡某飞达成协议由胡某飞返还给姜军、何正刚，并从委会应返还的保证金20万元予以扣除，予以照准。第三人陈述姜军、何正刚一共建了15套房子，每套房子要交给村里1万元，共计15万元要从其收取的款项中扣除，因《康居示范村帮建协议书》中并无该15万元的约定，姜军、何正刚对此亦不予认可，第三人又未提供相应的证据予以佐证，故对第三人的该陈述不予采纳。综上，姜军、何正刚主张委会返还土地转让费用486900元、保证金150000元。姜军、何正刚主张的经济损失（以636900元为基数，按年利率6%为标准，从2012年11月12日计算至实际给付之日），该标准符合法律规定，予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，一审判决：委会于判决生效之日起十日内返还姜军、何正刚土地转让费用486900元、保证金150000元并支付姜军、何正刚经济损失（以636900元为基数，按年利率6%为标准，从2012年11月12日计算至实际给付之日）。案件受理费10170元，由委会负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：姜军、何正刚在二审中将其在一审中主张的经济损失变更为要求委会按年利率4%的标准赔偿经济损失。委会对于姜军、何正刚的变更予以认可，但辩称其不存在过错，无需承担赔偿责任。根据诉辩双方的主张，本案二审争议焦点为：1.姜军、何正刚作为本案一审原告主体是否适格;2.委会是否应当赔偿姜军、何正刚的经济损失;3.一审的审理程序是否违法。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，《康居示范村帮建协议书》甲方为委会、乙方为汉盛公司，从合同形式看双方当事人为委会和汉盛公司，姜军、何正刚作为汉盛公司的代表在协议上签名。但汉盛公司出具的《情况说明》中载明姜军、何正刚系以汉盛公司名义签订涉案协议，因该项目产生的任何权利义务均与公司无关，结合委会涉案项目开发期间的负责人耿宝山在一审法院陈述姜军、何正刚借用汉盛公司的资质、以汉盛公司名义与委会签订协议，以及耿宝山向姜军、何正刚个人出具收到土地款、土地补偿费收据以及姜军、何正刚提供的材料费、人工费等单据，以上证据能够证明姜军、何正刚为涉案工程的实际投资人。委会在签订《帮建协议书》时已明知姜军、何正刚为实际投资人、施工人，即委会的真实意思表示是与姜军、何正刚建立帮建合同关系，则委会与姜军、何正刚之间成立事实上的合同关系。姜军、何正刚有权依据《帮建协议书》向委会主张权利，姜军、何正刚作为原审原告提起本案诉讼，主体适格。委会主张汉盛公司为本案的适格原告，与本院查明的事实不符，本院对该主张依法不予支持。关于第二争议焦点。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，委会将卓某组、高庄组的农村集体土地使用权出让给姜军、何正刚用于开发房屋，因涉案土地为农用地，委会未办理农用地转用审批手续，故委会与姜军、何正刚签订的《帮建协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。委会与姜军、何正刚签订的《帮建协议书》无效的原因在于未经审批在涉案农用地上从事房屋建设，委会作为涉案农用地使用权的出让方存在主要过错，姜军、何正刚明知涉案土地未办理审批手续仍然与委会签订合同也存在过错，姜军、何正刚二审中要求委会按照年利率4%的标准赔偿经济损失符合法律规定，依法应予支持。委会主张姜军、何正刚作为专业工程施工人员，对于协议无效的过错程度更大。但姜军、何正刚是否为专业工程施工人员与涉案协议的效力没有关联性，故委会的主张没有事实与法律依据，本院依法不予支持。委会主张姜军、何正刚已经施工的10套半拉子工程所占用的土地的转让费，因该土地已经交付姜军、何正刚使用，委会无需返还该部分土地转让费。但该10套半拉子工程已经被相关部门拆除并禁止修建，导致姜军、何正刚无法实际使用该部分土地，姜军、何正刚要求委会返还该部分土地转让费符合法律规定，委会的该主张没有依据，本院依法不予支持。关于第三争议焦点。如前文所述，姜军、何正刚是涉案工程的实际投资人和施工人，其有权依据合同向委会主张权利。汉盛公司与本案不存在利害关系，一审法院未追加汉盛公司为第三人并无不当。虽然（2017）苏1302民初1350号判决书认定姜军、何正刚与冯某、胡某飞合伙开发涉案项目，但在姜军、何正刚作为合同的一方当事人提起本案诉讼后，冯某、胡某飞并未申请作为原告参加本案诉讼，依照“不告不理”原则，一审法院未追加冯某、胡某飞为当事人并无不当。委会主张一审审理程序违法没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，但因姜军、何正刚在二审中对于一审的诉讼请求作出了部分变更，对一审判决的经济损失标准予以调整。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初6743号民事判决；二、宿迁市宿城区民委员会于本判决生效之日起十日内返还姜军、何正刚土地转让费用486900元、保证金150000元并支付姜军、何正刚经济损失（以636900元为基数，按年利率4%为标准，从2012年11月12日计算至实际给付之日）。一审案件受理费10170元，二审案件受理费10170元，合计20340元，由宿迁市宿城区民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  沈 阳审判员  赵迎娣二〇二一年七月十六日书记员  许小璇