海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1814号 原告：余文鸣，男，1967年2月26日出生，汉族，住上海市闵行区。 原告：余维承，男，1995年5月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托代理人：余文鸣，男，1967年2月26日出生，汉族，住上海市闵行区。 被告：海南高速公路地产开发公司，住所地：海南省海口市。 法定代表人：郭强，董事长。 委托代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告余文鸣、余维承诉被告海南高速公路地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告余文鸣（亦即原告余维承的委托代理人），被告的委托代理人周朝霞、刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余文鸣、余维承向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金47398元（自2016年1月1日起暂计至2016年8月25日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由为：2015年5月18日，原告与被告签订购房合同，购买被告开发的位于琼海市瑞海水城二期3G3幢4层401房，建筑面积80.6㎡，房价总款为497883元。合同第八条约定，被告应在2015年12月30日前交房；第十一条约定延期60日内交房，按万分之二支付违约金，延期60日以上的按万分之四支付违约金。合同签订当天原告付清了房款。2016年8月初，原告收到被告寄来交房通知书安排9月15日前交房，延期交房原因说是因供电不足近年来新建了110KV银海变电站以及台风的影响造成。原告与被告办理了交房手续，不认可被告延期理由，要求按约定支付违约金，被告不同意。原告认为，被告延期交房已违约，其延期交房的理由无事实和法律依据，应按合同约定支付违约金。 被告辩称：一、原告购买瑞海水城二期3G3幢4层401房已于2014年11月30日已经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并出具了工程四方验收报告。已具备了合同第八条第一款第3项约定的交房条件：该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。被告不存在违约情况，不需向原告支付违约金。二、被告未在约定期限内交房，是因为海南电网琼海供电局同意引接专线的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试。从2010年7月21日起被告为瑞海水城二期项目多次向琼海供电局申请报装扩容，琼海供电局复函待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期专线引接专线。2014年8月5日被告已采购高低压等设备安装与调试。至2015年11月23日琼海供电局才受理被告的供电申请，双方于2015年11月30日签订《供电方案协议（10KV客户）》明确2016年11月正式送电。基于上述情况，根据合同第八条第二款第5项约定：供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。被告可据实延后交房期限。根据合同法的规定，违约金超过实际损失的30%，应视为过高，当事人有权要求予以调整。而实际损失按银行贷款利息来计算也就7%，而按万分之四计算就达到14.6%。因此，违约金属于明显过高应予以调整。综上所述，延期交房并非被告导致，而是发生合同第八条约定的据实情况，为使尽快入住，被告正加紧供电工程建设，在高低压配电设备安装与调试完成后通知原告前来收房，并不存在恶意违约的情形，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理，原、被告对签订《琼海市商品房买卖合同》购买琼海市瑞海水城的3G3幢4层401房，原告已付完房款497883元，被告已交房的事实没有争议，本院予以确认。对争议的事实，原告提供了如下证据：1、交房通知书，2、再次通知办理交房手续的催告函，3、《琼海市商品房买卖合同》，证据1-3证明被告未按合同约定时间交房已违约，应按合同约定的已付房款的每日万分之四支付违约金给原告。4、视频资料，证明否定被告所述2014年11月30日四方已验收完毕。被告对原告的证据1-4的真实性没有异议，对证明内容有异议，本院对证据1-4的真实性予以确认。被告向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同，证明合同第八条约定的由施工、建设、监理、勘察四方相关单位验收合格为交房条件。2、工程四方验收报告，证明原告的房屋已通过四方验收符合交房条件。3、瑞海水城用电申请，证明被告已于2010年7月21日向琼海供电局申请瑞海水城二期用电。4、关于瑞海水城用电问题的复函，5、关于瑞海水城用电报装的函，6、关于瑞海水城二期项目用电问题的复函，7、高压客户用电受理回执，8、暂缓用电受理通知书，证据4-8证明琼海供电局于2010年7月28日、9月28日、2011年10月18日复函称瑞海水城二期所在区域供电能力不足，无法满足项目用电需求，同意待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线供电。9、高压客户用电预受理回执，证明110KV银海变电站竣工后，被告再次申请用电，琼海供电局才受理。10、供电方案协议（10KV）客户，证明被告与琼海供电局签订合同，明确供电报装业务正式受理时间为2015年11月，约定送电时间为2016年11月。11、交房通知书，12、海南日报上刊登的公告，证明被告已通知原告于2016年8月26日至28日前来办理交房手续。原告对被告提供的上述证据的真实性均不予认可。认为被告称二期工程供电配套问题，会影响工程进度和交房期限，但被告没有告知原告该情况，而将供电问题作为免除违约责任的理由，转嫁风险给原告，违反合同的诚信公平原则，是一种欺骗行为。并且该免责条款也属于霸王条款，应当免除，应当承担违约责任。被告提供的上述证据，经与原件核对一致，本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理认定如下事实：2015年5月19日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市瑞海水城西岸二期3G3幢4层401房，建筑面积80.6㎡，套内面积63.83㎡，按套内面积每平方米7800.14元，总房价款为497883元；合同第八条约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误；第十一条第2项约定：2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；原告于2015年5月18日向被告支付全部房款497883元。2014年11月30日瑞海水城二期工程第二标段（3-G3栋）经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。2016年8月1日，被告向原告发出交房通知书，通知原告在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。2016年9月1日发出再次通知办理交房手续的催告函，再次通知原告在2016年9月15日前到瑞海水城项目售楼处办理交房手续。原告于2016年9月14日到被告处与被告办理交房手续接收房屋。由于被告延期交房，原告要求被告按合同约定日万分之四支付违约金遭拒绝后，向本院提起诉讼。被告抗辩，延期交房的原因是海南电网琼海供电局建设的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试而造成的，并非被告原因造成。并且合同第八条第二款第5项约定：如供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，被告可据实延后交房期限。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。 另查明，2010年7月21日，被告为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为被告一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，被告申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函被告：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为被告报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：一、被告是否逾期交房，应否承担违约责任。二、违约金是否过高应否调整。 一、被告是否逾期交房，应否承担违约责任。本案中，合同第八条约定，被告应在2015年12月30日前向原告交房，可被告在2016年8月1日才向原告发出交房通知书通知原告在2016年8月26日至8月28日前来收房。因原告不来收房，2016年9月1日又通知原告在2016年9月15日前来收房。虽然双方在2016年9月14日已办理了交房手续交房。但被告到2016年8月1日才通知原告收房，已超过合同约定的交房期限。被告抗辩延期交房是因二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线。并非被告的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。被告并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，被告在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。且被告在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2014年11月30日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收。被告没有提供证据证明因供电不足造成停工，而造成延期交房。故被告抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任。 二、违约金是否过高应否调整。合同第十条第2款约定，逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额，可参照以下标准确定......。本案中，原、被告已在《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交房支付违约金的标准日万分之四。该约定是双方当事人当时的真实意思表示，被告抗辩合同约定的违约金标准日万分之四明显过高于合同法规定的不超过30%的损失，应予调整，没有法律依据，不予采纳。鉴于被告逾期交房，原告主张被告支付逾期交房违约金，合理合法，应予支持。违约金的计算起止时间应从2016年1月1日起以已付房款497883元的日万分之四计至2016年8月25日止。即497883元×0.0004×238天=47398元。被告应当支付违约金47398元给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 一、限被告海南高速公路地产开发公司在本判决生效的十日内向原告余文鸣、余维承支付逾期交房违约金47398元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币492.5元，由被告海南高速公路地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一六年十一月二十日 法官助理 祁永芳 书 记 员 林 玉 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。