河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初1301号 原告：刘中伟，男，汉族，1969年10月21日出生，住河北省石家庄市赵县。 被告：石家庄旭苑房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区太行西街以西、学苑路以南，统一社会信用代码：911301015909830933。 法定代表人：王江林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周立波，该公司员工。 被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区科学院南路2号院3号楼10层1001-2，统一社会信用代码：911101083065095045。 法定代表人：张雪梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张楠，该公司员工。 原告刘中伟与被告北京焦点互动信息服务有限公司、石家庄旭苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘中伟、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立波到庭参加诉讼，被告北京焦点互动信息服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘中伟向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法解除原告与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司签定的《内部职工合作建房协议书》，并判令被告石家庄旭苑房地产开发有限公司返还原告购房款231464元，并按照同期银行存款利率支付自（2016年8月31日至实际履行之日止）的利息；二、判令被告北京焦点互动信息服务有限公司退还原告购房咨询服务费10000元，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司承担连带责任；三、本案诉讼费等全部费用由二被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原告与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司签定《内部职工合作建房协议书》，双方约定原告向被告石家庄旭苑房地产开发有限公司交纳231464元购房款，认购其开发的孔雀城项目5号楼1单元805室，并约定被告应在2017年10月31日前将项目土地使用年限调整为70年，否则原告有权要求退款并主张利息。为认购此房，原告按照被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的要求向被告北京焦点互动信息服务有限公司支付了10000元咨询服务费。协议签定至今已有3年多了，但被告石家庄旭苑房地产开发有限公司仍未将土地使用年限调整为70年。期间原告多次要求被告退款，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法之相关规定，特向贵院依法提起诉讼，望判如所请。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司辩称：我公司已于2019年9月3日退还原告2万元购房款，原告起诉状中要求退还购房款231464元，是不准确的，应退购房款为211464元。购房咨询服务费1万元，是由被告北京焦点互动信息服务有限公司收取，与我公司没有任何关系，我公司不承担任何责任。对其他没有异议。购房咨询服务费是由被告北京焦点互动信息服务有限公司实际收取并向购房人提供服务，购房人和被告北京焦点互动信息服务有限公司之间有相应的服务协议，协议中双方就费用的收取和相应的权利义务做了约定。如果购房人对此有异议，可以向被告北京焦点互动信息服务有限公司主张，不应要求我公司承担。我公司与被告北京焦点互动信息服务有限公司的石家庄分公司签署的协议书的问题，我公司和被告北京焦点互动信息服务有限公司石家庄分公司签署协议约定：我公司自2018年5月23日起承担东壹时区剩余所有退房客户退返VIP爱家卡的工作。乙方（北京焦点互动信息服务有限公司石家庄分公司）按照2018年搜狐焦点网的广告刊例价，赠送后续甲方（石家庄旭苑房地产开发有限公司）实际产生退卡金额等额的广告，具体广告内容和投放等双方另行协商确定。可是，时至今日，双方未能就约定的广告投放等问题达成一致。被告北京焦点互动信息服务有限公司不能以此协议对抗购房人的请求。咨询服务费的退还依据是购房人和被告北京焦点互动信息服务有限公司之间的会员服务协议，而不是其他的协议。只要被告北京焦点互动信息服务有限公司履行了相应的服务，购房人就不应该再要求退服务费，不应因购房人的退房行为而否认被告北京焦点互动信息服务有限公司己经提供相应的服务。如果购房人对被告北京焦点互动信息服务有限公司的服务不满意，可以起诉被告北京焦点互动信息服务有限公司，这是他们之间的服务合同纠纷，当然也和我公司没有关系。我公司和购房人之间是房屋买卖合同关系，被告北京焦点互动信息服务有限公司和购房人之间是会员服务合同关系，这是两种法律关系。被告北京焦点互动信息服务有限公司是否应该退还咨询服务费，要看被告北京焦点互动信息服务有限公司是否履行了相应的服务义务，如果依据双方的协议己经履行相应的义务，则双方的合同视为己经履行。在这种情况下，购房人己经享受了被告北京焦点互动信息服务有限公司提供的服务，退房的时候再要求退还咨询服务费，显然是不合理的，要求我公司退还就更不合理了。我公司收取的购房款，也只能就购房款进行退还，没有收取咨询服务费，就没有退还咨询服务费的义务。综上，请贵院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护我公司的合法权益。 被告北京焦点互动信息服务有限公司辩称：一、原告与石家庄旭苑房地产开发有限公司（下述简称“旭苑公司”）签署的购房合同解除，并不必然导致原告与我方之间的解除。我方与原告之间属于服务合同关系，与原告和旭苑公司签署的购房合同并非从属关系，是相互独立的。在我方与原告服务合同关系里，我方仅为原告提供优惠购房的机会，降低购房价格，这是双方《团购优惠告知书》的根本目的。另外，《团购优惠告知书》中“此费用不抵扣房款，仅做为团购优惠咨询服务费”的约定，亦从对价款性质上区分了与原告和旭苑公司间购房合同的关系，是相互独立的。因此，根据合同相对性的原则，不宜比照原告与旭苑公司的合同状态，认定我方与原告之间的合同状态。二、《团购优惠告知书》具有居间服务性质，我方已经按照约定提供了相应的服务内容，合同目的已经实现，原告无权要求退款。我方与原告签署的《团购优惠告知书》，根据约定，我方的义务是为原告提供优惠购房的机会，降低购房金额。《团购优惠告知书》中明确约定：“购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的团购优惠服务提供完毕”。本案中。原告取得了我方提供的团购优惠机会后，就与旭苑公司签署了《内部职工合作建房协议书》，并且支付了房屋首付款。原告通过与旭苑公司签约付款的实际行为，认可了我方提供的服务，享受了优惠购房的机会。至此，我方的服务已经提供完毕，收取服务费合法合理，我方无需对非答辩人过错导致的原告购房未果承担责任。因此，原告要求我方退还其咨询服务费的请求缺乏法律及合同依据。三、即便法院认定应当退还咨询服务费，也应当由旭苑公司承担退款责任。首先，原告主张解约退款的依据，系出于土地性质问题，导致房屋产权无法调整为70年产权，此非我方过错，依法不应产生对我方不利的法律后果。另外，我方的石家庄分公司与旭苑公司已经签订“协议书”（详见附件），双方就因土地变性问题导致的退房客户申请退还服务费问题达成一致约定，从2018年5月23日起，所有退房客户要求退服务费的均由旭苑公司予以承担。本案显然发生在上述日期之后，若法院审理认定应该退还咨询服务费，亦应当由旭苑公司予以承担。综上，请贵院依法审理，驳回原告针对我方的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2016年8月15日原告刘中伟签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，该优惠告知书载明，本人刘中伟自愿缴纳10000元咨询服务费，购买搜狐VIP爱家卡，享受购买开发商指定的房源5-1-805壹万抵叁万的团购优惠。在正式签署购房合同后，10000元将不再退还。购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的优惠咨询服务提供完毕。原告刘中伟于2016年8月15日向被告北京焦点互动信息服务有限公司缴纳10000元服务费。 2016年8月31日，原告刘中伟作为乙方与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方签订《内部职工合作建房协议书》，该协议约定，乙方对该项目的具体情况已经充分了解，自愿参加该项目的合作建房，项目座落于角，乙方选择该项目5号楼1单元805室进行合作建房，该房地上建筑面积约为108㎡，地下室按有关规定1:1配建，该房地上建筑面积单价6958元／㎡，地下室价格按市场规律定价，另行商定，合作建房房款暂定为751464元，交房标准为毛坯。甲方已明确乙方已知悉，该项目目前国有土地使用年限为50年，甲方应尽全力于2017年10月31日前将相应国有土地使用年限调整为70年，否则，届时乙方有权选择退款并有权要求甲方按照同期银行存款利息予以补偿，乙方交付定金壹万元后选定房号，于2016年8月31日前交清该房总房款20%（首付款）即231464元后签订本协议，余款办理银行按揭。乙方清楚了解该房目前不具备商品房预售条件，待该条件具备后，乙方须与甲方签订正式的《商品房预售（销售）合同》，乙方已付款项自动转化为房价款，本协议自行失效，该项目启动时间为2016年10月，房屋交付日期预计为2019年10月31日。该协议还约定其他内容。协议签订后，原告刘中伟当日向被告石家庄旭苑房地产开发有限公司缴纳首付款231464元。 2016年11月3日，原告刘中伟作为乙方与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方签订《内部职工合作建房协议书》的补充协议，补充协议中约定将甲方开发的位于高新区以北、太行西街以西的项目（原孔雀城项目）在原项目规划理念上进行了深度优化，现更名为“海德公园”。该协议还约定其他事项。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方与被告北京焦点互动信息服务有限公司石家庄分公司签订《协议书》，该《协议书》载明甲乙双方关于海德公园项目达成合作事宜，并正式开展工作，现由于土地变性的问题产生购房者退卡情况，双方经协商达成一致，约定如下：甲乙双方于2018年5月23日起，承担海德公园项目剩余所有退房客户退返VIP爱家卡的工作，2018年5月23日前乙方办理退卡产生的费用由乙方自行承担…… 另查明，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司于2019年9月9日退还原告刘中伟购房款20000元。在庭审中，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告刘中伟主张自2016年8月31日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期存款利率计算利息无异议。涉案项目至今未取得商品房预售许可证，且被告石家庄旭苑房地产开发有限公司未将涉案项目相应国有土地使用年限调整为70年。 以上事实有《搜狐焦点网团购优惠告知书》、《内部职工合作建房协议书》、收据、转账凭证、《补充协议》、《协议书》及庭审笔录在案所证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原被告签订的《内部职工合作建房协议书》，包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告刘中伟签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《内部职工合作建房协议书》无效，原告刘中伟要求解除《内部职工合作建房协议书》的请求，本院不应支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还,原告刘中伟向被告石家庄旭苑房地产开发有限公司缴纳购房款231464元，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司已退还原告刘中伟购房款20000元，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司应返还原告刘中伟购房款211464元。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告刘中伟主张自2016年8月31日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期存款利率计算利息无异议，本院予以认定。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司应以211464元为基数，自2016年8月31日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期存款利率计算向原告刘中伟支付利息。 被告北京焦点互动信息服务有限公司收取原告刘中伟10000元咨询服务费的法律后果是与购房者形成以《商品房预售（销售）买卖合同》签订为生效条件，以开发商给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。《商品房预售（销售）买卖合同》有效成立并达成合同价款折扣之后，被告北京焦点互动信息服务有限公司的咨询服务费义务即告履行完毕。现因《内部职工合作建房协议书》无效，故被告北京焦点互动信息服务有限公司未促成商品房买卖合同的有效成立，购房优惠目的已不能实现，原告刘中伟要求被告被告北京焦点互动信息服务有限公司咨询服务费10000元合理合法，本院予以支持。 关于被告北京焦点互动信息服务有限公司主张服务费应由被告石家庄旭苑房地产开发有限公司负责退还，并提供被告石家庄旭苑房地产开发有限公司与北京焦点互动信息服务有限公司石家庄分公司达成《协议书》证明其主张，该《协议书》是对海德公园项目退房客户退返VIP爱家卡返还的约定，系对签订该《协议书》双方具有约束力，并不能直接约束本案原告刘中伟，故对被告北京焦点互动信息服务有限公司所辩，本院应予驳回。被告北京焦点互动信息服务有限公司承担返还义务后，可依据《协议书》中的约定另行解决。被告北京焦点互动信息服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘中伟购房款211464元，并以211464元为基数，自2016年8月31日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期存款利率计算向原告刘中伟支付利息； 二、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘中伟咨询服务费10000元； 三、驳回原告刘中伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4922元减半收取2461元（原告刘中伟已预交2461元），原告刘中伟负担150元，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司负担2286元，被告北京焦点互动信息服务有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年七月一日 书记员  赵晓琳