北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6677号上诉人(原审原告)：许文奇，男，1963年11月7日出生。委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所律师上诉人(原审被告)：北京宋庄小城镇投资开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇政府大街2号。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛鸿，北京京尧律师事务所律师。上诉人许文奇与上诉人北京宋庄小城镇投资开发有限公司（以下简称小城镇公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许文奇上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四项，改判由小城镇公司赔偿许文奇经济损失700万元；2．一、二审诉讼费由许文奇公司承担。主要事实和理由为：一审判决小城镇公司退还40万元并赔偿440万元的结果与许文奇应获得的三套安置房市场价值700万元相差220万元，令许文奇无法接受。一审事实认定中，已认定安置房大庞村周边商品房成交均价在3．4-3．5万元之间，也就是间接认可了许文奇期待的200平米三套安置房的市场价值为680-700万元。现因小城镇公司的根本违约行为或欺骗行为导致许文奇可期待利益无法获得，一审判决应当直接以此金额作为赔偿额，与《民法典》第五百八十四条规定不符。二、一审判决认为补偿安置协议的“双方当事人协商一致系以大庞村内集体土地上所建设的房屋进行安置”没有事实根据，这一认定同时也与国家关于坚决遏制小产权房的政策和土地法规定相违背。首先，补偿安置协议，没有关于安置房屋为集体土地房屋的约定。其次，一审庭审过程中，小城镇公司反复强调该拆迁项目的安置房是集体土地上建设的小产权房，不是国有土地上的大产权房，其所谓“小产权房”就是在集体土地上建设的没有不动产登记事务中心颁发的《不动产权证书》登记的房屋，一审判决采信小城镇公司的主张，这与国家遏制小产权房建设的精神相违背，与国家法律完全相抵触。一审判决以小产权房为前提，作出赔偿数额参考依据，明显没有事实及法律依据。三、一审判决认定安置协议中存在许文奇交给小城镇公司40万元购买三套安置房的事实。那么，小城镇公司销售的安置房属于经营性房地产项目，根据国家政策和法律规定，经营性房地产项目不得是小产权房，必须经过严格审批的国有土地上的建设项目。四、一审判决认为小城镇公司并非恶意违约拒不交付安置房屋，与事实不符，也没有理由减免其责任。按时交付安置房是小城镇公司的合同义务，逾期未交付的违约责任依法应由其独立承担，通州区政府的政策变化并非不可抗力，也没有相应的证据，更没有告知许文奇相关政策变化，作为平等民事主体的合同责任不可能由第三方予以分担或因第三方的原因给予豁免。其次，安置房的相关建设审批手续正在推进，根本不是事实，许文奇起诉时提供了政府信息公开结果，证明该安置房没有任何审批手续，小城镇公司也没有证明安置房已经规划或者土地已经审批，更不用提开工建设了。综上，一审判决虽然对许文奇的困难和委屈给予了人文关怀，也对小城镇公司的违约行为进行了正确认定，但是在给与许文奇救济程度上，仍存在偏袒小城镇公司之处，如果三套房屋在5年前交付，许文奇可以住上自己的房屋，两套安置房出租可以保障高额的医疗费，可能不至于如今病入膏肓，请求二审法院支持许文奇的上诉请求。许文奇答辩意见与上诉意见一致。小城镇公司答辩意见与上诉意见一致。上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回许文奇的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由许文奇承担。事实及理由：一审法院适用法律错误。首先，小城镇公司与许文奇签订《补偿安置协议》时并不能预见会因政策调整导致不能给许文奇提供安置房屋。政府的政策调整属于不可抗力，因不可抗力提出解除合同，当事人可免除部分或全部责任。小城镇公司一直与许文奇协商调换位于通州区烛光小区的房屋，房屋性质与补偿协议里的房屋性质一致，但许文奇一直不同意该调解方案，显然是想获得更多利益，故小城镇公司不同意解除协议中关于安置房屋的部分。其次，小城镇公司在未给许文奇提供安置房期间，一直向其支付周转费，其都签字认可，表明许文奇认可延期履行方案，虽然10年没有给许文奇提供安置房屋，但其也一直未提出解除，并享有周转费的补贴，因政策调整不能安置房屋，小城镇公司同样也承担着巨额的损失。再次，2020年7月的通州区专题会议中，区政府要求尽快落实，小城镇公司和政府相关部门也在共同研究解决上述问题，证明小城镇公司是在积极履行合同义务。且法院查明根据通州区2006年至2020年镇域规划显示大庞村所属区域均为集体土地，也就是对许文奇的安置系以集体土地建设村民自住楼进行安置，即便计算损失，也应按照同地段的集体产权安置房的交易价格作为参考来计算。小城镇公司不同意许文奇的上诉请求，本案并非小城镇公司违约造成，是政府政策导致，属于不可抗力。小城镇公司提供的安置房屋就是集体土地建设的房屋，如按照产权房屋价值赔偿不合理，签订《补偿安置协议》约定房屋价款是2000元每平米，就是小产权房，可以居住使用，禁止对外销售买卖。许文奇向一审法院起诉请求：1、判令解除许文奇与小城镇公司于2010年4月20日签订的《北京市通州区宋庄镇大庞村搬迁补偿安置协议》；2、判令小城镇公司赔偿许文奇的拆迁补偿利益700万元；3、判令小城镇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：许文奇系北京市通州区宋庄镇大庞村村民。2010年4月20日，以小城镇公司为搬迁人（甲方）、许文奇为被搬迁人（乙方）签订了《补偿安置协议》，约定：为落实镇域总体规划，加快大庞村建设，改善村民居住和出行条件，推动大庞村经济又好又快发展，双方经协商，达成如下协议：一、根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》…等文件精神，双方同意以安置补偿方式，对乙方使用的土地上的建筑物进行搬迁。二、乙方有合法宅基地256㎡，房屋总建筑面积186．9㎡。乙方现有户籍人口4人，实际居住人口4人。三、甲方支付乙方搬迁补偿款合计720126．5元，其中包括所有权补偿、使用权补偿、搬迁补助及搬迁奖励等。四、房屋安置甲方向乙方提供安置房屋：1、乙方安置房屋三套，其中：二居室二套、一居室一套，合计安置建筑面积200㎡；2、乙方安置房屋为北京市通州区房屋、3号楼房屋、4号楼房屋；3、乙方安置房屋价格为2000元／㎡，购房款总计40万元；4、甲方从应付乙方搬迁补偿款中扣除乙方应付购房款，余款支付给乙方，不足部分由乙方补足。五、甲方应在乙方签订本协议并搬迁交房7日内，将搬迁补偿、补助、奖励款扣除购房款后的余额共计320126．5元一次性付给乙方；乙方应在2010年4月27日前完成搬迁，并将房屋等地上物交甲方拆除；乙方应将原宅基地使用证明、房产证明或使用证明交甲方统一办理注销登记手续，办理注销登记手续的有关费用由甲方承担；乙方应在甲方通知的期限内接收安置房屋；乙方自甲方通知收房之日起免交三年物业费。此外，协议还约定了其他内容。上述《补偿安置协议》签订后，许文奇按照约定完成了搬迁，其宅基地及地上的房屋等已全部拆除，后被徐尹路拓宽改造工程所占用。小城镇公司在扣除购房款40万元后的其余搬迁补偿款都发放给了许文奇，并依照双方签订的周转协议按年向许文奇支付周转费。根据时间记载为2010年4月26日的北京市通州区人民政府专题会议纪要显示：会议原则同意建设徐辛庄、大庞村村民自住楼。后因受政策影响，小城镇公司在《补偿安置协议》中约定包括安置给许文奇的房屋在内的安置楼未能按期建设，对于本案所涉安置楼建设问题，小城镇公司表示暂无法明确具体的开工建设时间。故许文奇主张解除《补偿安置协议》并要求小城镇公司给付房屋安置补偿对应的补偿款700万元。许文奇认可其主张解除协议实际系部分解除，解除的是涉及房屋安置的部分，因宅基地及地上物已经拆除并灭失，无法复原，且小城镇公司已向许文奇支付了该部分补偿款，故其仅就房屋安置部分主张解除。关于许文奇主张的补偿款700万元，其表示系依据协议约定的安置面积共计200平方米，并参考了周边市场的大产权房屋价格以均价3．5万元每平米计算得来。小城镇公司明确表示不同意解除协议中约定的房屋安置部分，并提出理由称因受到政策原因大庞村安置楼项目进展缓慢，但从2020年7月的通州区专题会议中区政府要求尽快落实，小城镇公司和政府相关部门也在共同研究解决上述问题。小城镇公司曾多次与许文奇探讨其他解决方案，同意按照拆迁协议给许文奇安置其他同类型的现成的房屋，或者进行置换，给许文奇置换其他地块的宅基地，许文奇一直不同意，小城镇公司认为许文奇主张的700万元补偿款没有合同和法律依据，即使许文奇主张解除房屋安置部分协议得到法院支持，补偿款也应当按照同地段的集体产权安置房的交易价格作为参考来计算补偿款，在之前政府给予许文奇信访回复的材料中认可的补偿款计算标准为每平米1．2万元，小城镇公司表示根据通州区宋庄镇2006至2020的镇域规划，显示大庞村的区域仍是集体土地，不是国有土地，土地性质并未改变，也就是说对原告进行安置系以集体土地建设村民自住楼进行安置，并非转化为国有土地进行大产权商品房屋来安置。故小城镇公司认为许文奇主张以大庞村所在区域周边商品房价格来折算赔偿款是没有事实和法律依据的。一审另查一，根据通州区2006至2020的镇域规划显示大庞村所属区域均为集体土地。一审另查二，根据一审法院核实，本案所涉宋庄镇大庞村（原徐辛庄大庞村）所在区域周边商品房成交均价在3．4万元至3．5万元之间。一审另查三，一审审理过程中，一审法院于2020年7月13日通过电子送达方式向小城镇公司送达了起诉状副本等材料。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，关于案由许文奇起诉的时候选择的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据2020年12月14日最高人民法院审判委员会第1821此会议通过的《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，上述案由经修改后变更为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，依照上述规定，一审法院依法对本案所适用的案由确认为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。许文奇与小城镇公司在《补偿安置协议》的第四部分房屋安置中明确约定小城镇公司向许文奇提供三套安置房，合计安置面积200平方米，并约定了安置房的位置和坐落。虽《补偿安置协议》中并未明确约定小城镇公司向许文奇交付安置房的具体日期，但许文奇在2010年4月27日前完成搬迁，其宅基地上的房屋也早已拆除的情况下至今已超过10年时间仍未获得安置房，至今未实现安置，小城镇公司至今未向许文奇交付安置房，其承诺的安置房也并未开工建设，仍无法确定具体的交付时间，一审法院认为小城镇公司构成迟延履行主要债务，没有给予许文奇协议约定的安置房，而给予许文奇安置房属于《补偿安置协议》中小城镇公司的主要义务，在合理催告后及在本案诉讼过程中小城镇公司仍表示无法交付安置房或无法明确交付的具体时间，故小城镇公司未在合理期限内履行交付安置房的义务，迟延履行主要债务，构成违约，许文奇有权解除《补偿安置协议》中的涉及房屋安置部分，许文奇对此也予以认可，表示宅基地及地上物已经灭失不可恢复，亦无解除之必要。关于解除的时间，因许文奇此前并未书面通知小城镇公司解除事项，而是直接通过起诉主张解除，故依据自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本案《补偿安置协议》中涉及房屋安置部分解除的时间应确定为2020年7月13日即一审法院将起诉状副本送达给小城镇公司的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《补偿安置协议》约定许文奇实际系以2000元／㎡价格购买了总计200㎡的安置房三套，购房款共计40万元，在小城镇公司应给付搬迁补偿款中予以扣除。在《补偿安置协议》涉及房屋安置部分解除后，小城镇公司就无需向许文奇交付三套安置房屋（合计安置建筑面积为200㎡），许文奇对此也有充分认识，明确表示不再要求小城镇公司交付三套安置房屋，即使将来安置房建设好了也不再主张。小城镇公司还应将预先扣除的购房款40万元退还给许文奇，这是《补偿安置协议》涉及房屋安置部分解除后产生的后果，应在本案中一并处理，小城镇公司应当予以退还。另，考虑到许文奇在2010年其享有合法权利的宅基地及地上房屋被拆除后，至今未实际获得安置，在涉及房屋安置部分解除后，小城镇公司退还的40万元购房款就目前通州区房价市场而言远远不足以让许文奇得到安置，且通州区自2010年以来整个区域的土地价值及房屋市场交易价格均发生了巨大变化，这也不足以弥补许文奇失去宅基地及地上房屋后对其造成的实际损失，亦不足以与许文奇在协议中确定享有的能获得三套安置房的期待利益相匹配，故小城镇公司还应当给予许文奇相应的经济补偿，以确保许文奇能在目前市场条件下获得妥善安置。但一审法院认为，考虑到本案系许文奇与小城镇公司两个民事主体间的协议拆迁安置，不同于行政征收拆迁补偿，且双方当事人协商一致系以大庞村内集体土地上所建设的房屋进行安置，当然所建设的房屋也应当有合法审批手续，本案所涉的被拆除的宅基地所处区域的土地性质目前也并未转化为国有建设用地，另外考虑到系因通州区政策变化导致小城镇公司无法顺利建设大庞村安置房，其也一直在努力与政府相关部门协调推动大庞村安置房的建设，政府也召开过专题会议将此事提上日程，相关建设审批手续正在推进，并非恶意违约拒不交付安置房屋。故为平衡双方利益，合理确定相应损失，一审法院依法酌定小城镇公司赔偿许文奇经济损失440万元（参考了当前本案所涉区域的商品房市场成交均价）。对于许文奇主张的补偿款（实际为经济损失）合理部分予以支持，超出合理部分之外的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。还需指出的是，许文奇在庭审中对于小城镇公司应退还的40万元购房款曾表示如果能获得700万元的补偿款就不再主张，但许文奇并未实际获得其主张的补偿款数额，故该40万元购房款基于合同后果一并处理的原则小城镇公司应当退还给许文奇。据此，一审法院于2021年2月9日判决：一、许文奇与北京宋庄小城镇投资开发有限公司在2010年4月20日签订的《北京市通州区宋庄镇大庞村搬迁补偿安置协议》中涉及房屋安置部分（主要为第四部分房屋安置）于2020年7月13日解除；二、北京宋庄小城镇投资开发有限公司退还许文奇购房款40万元，于判决生效之日起十日内给付清；三、北京宋庄小城镇投资开发有限公司赔偿许文奇经济损失440万元，于判决生效之日起十日内给付清；四、驳回许文奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案《补偿安置协议》是否符合解除条件以及许文奇经济损失的认定。小城镇公司与许文奇签订的《补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。争议焦点一，涉案《补偿安置协议》是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方自2010年4月签订《补偿安置协议》，约定许文奇应在2010年4月27日前完成搬迁。许文奇搬迁后，小城镇公司未能依约履行向许文奇交付安置房屋的合同义务。虽协议中并未对房屋交付时间进行明确约定，但根据前述法律规定，小城镇公司一方迟延履行交付房屋义务，至本案诉讼已逾10年，明显超出合理期限。且小城镇公司亦未能明确房屋交付的具体时间，其虽主张已按期向许文奇支付周转费，但许文奇与小城镇公司签订《补偿安置协议》的最终目的并非长期周转，而是基于《补偿安置协议》取得权利的最终实现。故本案综合小城镇公司迟延履行且履行时间存在仍不确定性的情形，以及许文奇身体情况的特殊性，许文奇诉请解除《补偿安置协议》本院予以支持，一审法院认定《补偿安置协议》于2020年7月13日解除，并无不当，本院予以维持。争议焦点二，许文奇经济损失认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，本案在小城镇公司迟延履行的情形下，许文奇有权解除《补偿安置协议》。《补偿安置协议》解除后，小城镇公司应对其迟延履行行为对许文奇造成的损失进行赔偿。虽导致小城镇公司迟延履行，存在政策等非自身因素的影响，但基于此及房屋交付时间不确定性等因素，可免除小城镇公司交付房屋的义务，并不能完全免除其向许文奇赔偿损失之法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，《补偿安置协议》约定，许文奇可安置房屋三套，合计建筑面积为200㎡，此系许文奇基于合同正常履行的可得利益。现《补偿安置协议》解除，许文奇损失应以此作为认定依据。《补偿安置协议》约定安置房屋为北京市通州区宋庄镇大庞村，现无证据显示该地块转为国有建设用地，故该地块房屋价格应有别于通过出让方式取得的国有建筑用地房屋价格。在此基础上，一审法院综合大庞村安置房所处区域的土地性质、小城镇公司过错度以及平衡双方利益等因素，酌情认定小城镇公司赔偿许文奇经济损失440万元，并无明显失当，本院不再予以调整。综上所述，许文奇、小城镇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69600元，由北京宋庄小城镇投资开发有限公司负担45200元（已交纳），由许文奇负担24400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年七月六日法官助理 向 玗法官助理 陈亢睿法官助理 刘旭萌