文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0521民初2697号原告：邵东邦盛置业有限公司，住所地邵东市大禾塘街道昭阳大道与绿汀大道交汇处（里安综合区06宗地AS03栋）。法定代表人：刘嫦娥。委托诉讼代理人：何旻霖，系该公司员工。被告：赵会敏，男，汉族，1989年6月12日出生，住邵东市。第三人：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：丁学益，该公司经理。委托诉讼代理人：李聪，系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至判决主文简称“邦盛公司”）与被告赵会敏、第三人邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文简称“长盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日受理后，依法适用简易程序，于同年7月16日公开开庭审理了本案。原告邦盛公司的委托诉讼代理人何旻霖、被告赵会敏和第三人长盛公司的委托诉讼代理人李聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵会敏向原告支付邦盛凤凰城一期Ａ10栋116号商铺于2017年2月16日至2018年7月17日期间拖欠的租金32509元及违约金19257元（违约金暂计算至2021年3月31日，此后违约金以未支付租金为基数按年利率15.4%的标准计算至租金付清之日止）；2.判令被告赵会敏承担本案的诉讼费用、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2013年1月1日，原告将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由其受托人长盛公司代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托代租协议》。被告赵会敏于2015年9月6日与原告受托人长盛公司签订《房屋租赁合同》承租位于邵东市××道××道××期××栋××商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积为84.97平方米。该商铺租赁期限为三年，自2015年9月16日起至2018年9月15日，免费租赁期2个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年11月16日开始计算。该商铺租金前一年租金按建筑面积10元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，被告应交第一年租金为人民币20393元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。2018年7月17日，被告与长盛公司解除房屋租赁合同，原被告之间的租赁关系于2018年7月17日解除。《房屋租赁合同》签订后，原告根据约定向被告赵会敏提供房屋，被告自2017年开始拖欠上述承租房屋租金及物业服务费。根据《房屋租赁合同》第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金，但本案中原告自愿降低违约金的收取标准，按年利率15.4%的标准收取违约金。原告受托人长盛公司多次电话、发函催促被告赵会敏交纳租金，被告置之不理。截止至今被告赵会敏拖欠租金32509元及逾期支付租金产生的违约金19257元。综上，原告认为被告逾期支付租金的行为已严重侵犯原告的权利，特提起诉讼。被告赵会敏辩称，1.赵会敏作为乙方与甲方长盛公司工作人员商量过，由于生意经营状况不好，要求提前退租，由于甲方工作人员的交接问题，其损失不应由乙方承担，在房屋到期后，乙方续交了三个月租金，也和甲方说明了情况，要求退租，甲方在发现铺面空置时没有对外出租，是故意扩大损失，乙方已经和甲方说明放弃铺面，甲方也从来没有与乙方进行过电话沟通；2.甲方催收租金的通知书都是在2020年5月7日，2016年—2019年期间，作为管理方的甲方并未履行职责，导致损失扩大。故原告的损失不应由被告承担。第三人长盛公司答辩，认可原告邦盛公司与长盛公司的委托代租协议，对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明，2013年1月1日，原告邦盛公司将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由长盛公司即本案第三人代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托租赁协议》。被告赵会敏（乙方）于2015年9月6日与第三人长盛公司（甲方）签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积为84.97平方米。该商铺租赁期限为三年，自2015年9月16日起至2018年9月15日，免费租赁期2个月给乙方作为房屋装修期，计租日期从2015年11月16日开始计算。该商铺租金前一年租金按建筑面积20元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，乙方应交第一年租金为20393元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向甲方付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。《邦盛凤凰城商铺租赁协议》签订后，第三人长盛公司依约定向被告提供租赁房屋，被告已交付上述承租房屋一年三个月的租金（即已支付租金至2017年2月15日），此后被告一直拖欠租金未付。《邦盛凤凰城商铺租赁协议》第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。本案中原告自愿按年利率15.4%的标准计算违约金。受托人长盛公司多次电话、发函催促被告赵会敏交纳欠付租金，被告置之不理，故酿成诉讼。另查明，第三人长盛公司系受原告邦盛公司的委托与被告赵会敏签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，第三人长盛公司对原告邦盛公司根据《邦盛凤凰城商铺租赁协议》的约定向被告赵会敏起诉收取租金不持异议。还查明，被告赵会敏于2015年9月6日向长盛公司预交涉案商铺保证金5100元，于2015年9月7日向长盛公司预交涉案商铺水电押金2000元，庭审中被告赵会敏要求退付该二笔押金。但邦盛公司同意在本案中扣抵商铺保证金5100元，水电押金在另案（物业合同纠纷）中抵扣。上述事实，有原被告身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、《商铺委托租赁协议》、《房屋租赁合同》及附件、《消防承诺书》、缴费催款通知书、积欠租金及违约金明细以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告邦盛公司与第三人长盛公司签订《商铺委托租赁协议》，原告委托第三人长盛公司代表原告以第三人长盛公司的名义与承租方签订房屋租赁合同以及收取租金，委托方邦盛公司与受托方长盛公司成立委托合同法律关系。第三人长盛公司接受原告的委托与被告赵会敏签订的《邦盛凤凰城商铺租赁合同》，该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，原告邦盛公司委托第三人长盛公司出租房屋，并向被告依约履行了提供租赁房屋和交付给被告使用的义务，被告作为承租人应当按约交纳租金。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告与第三人长盛公司签订《邦盛凤凰城商铺租赁合同》时，根据合同条款内容，被告知道或者应当知道长盛公司与邦盛公司之间的代理关系，故案涉《邦盛凤凰城商铺租赁合同》应当直接约束委托人邦盛公司与被告赵会敏。被告未及时依约向原告交纳租金，并经催告后在合理期限仍不履行，被告的行为构成违约，应当依约继续履行支付租金和支付违约金的义务。第三人长盛公司与被告签订的《邦盛凤凰城商铺租赁合同》中，双方约定租赁的期限为2015年9月16日至2018年9月15日，原告邦盛公司及第三人长盛公司认可以2018年7月17日为该租赁合同解除日期。被告赵会敏辩称，在2017年3、4月份左右和长盛公司的工作人员口头提出过提前退出租赁的要求，但没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。被告拖欠原告租金及违约金（原告自愿以未付租金为基数按年利率15.4％的标准计算）计算认定为：1、邦盛凤凰城一期A10栋116号商铺于2017年2月16日至2018年7月17日期间拖欠的租金32509元及违约金19257元（计算方式见附件）。至于被告赵会敏提出抵扣押金问题，原告同意在本案中抵扣商铺保证金5100元，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第九百一十九条、第九百二十五条之规定，判决如下：被告赵会敏应于本判决生效后30日内向原告邵东邦盛置业有限公司支付租金27409元及违约金19257元（违约金已计算至2021年3月31日，此后违约金以未支付租金27409为基数按年利率15.4%的标准计算至租金付清之日止）。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取547元，由被告赵会敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  曾利华二〇二一年七月二十日法官助理朱臻玄代理书记员  李喜云附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。            A10栋116号商铺租金及违约金计算                  租金计算              违约金计算                  单价              面积              欠缴租金时间              天数              欠缴金额（元）                                          违约天数（至2021.3.31）              违约金按年利率15.4%（元）                  21.60               84.97              2017.2.16-2017.11.15              270               16518               2017/2/1              2021/3/31              1519              10733                  23.33               84.97              2017.11.16-2018.7.17              242              15991               2017/11/1              2021/3/31              1246              8523                                               租金合计：                            32509                                                         19257       附件：