江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2528号上诉人（原审原告）：张淑君，女，1965年8月25日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戴晓彤（系张淑君女儿），女，1991年8月8日生，满族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：无锡鑫安置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道周新苑**。法定代表人：施建东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：季润芝、陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。上诉人张淑君与上诉人无锡鑫安置业有限公司（以下简称鑫安公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4747号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张淑君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或在查明事实的基础上依法改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清。1.双方签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，自签订起对双方均具有法律约束力，合同签订后，鑫安公司应积极将双方合同进行备案和网签，但鑫安公司却擅自更改合同内容条款，竟然伪造其签名，将房屋在主管机关备案，事后让其签订更改后的合同。2.鑫安公司逼迫其签订更改后的合同，并以此为理由拒绝向其交付房屋，其为此还报警，但鑫安公司仍拒绝交房。3.鑫安公司在一审期间提交的编号0002377车位确认单照片，系假的确认单，其提交的编号0001587真确认单有双方签名。4.按预售合同的规定，鑫安公司应当按《城市商品房管理办法》第十条规定，及双方签订的商品房预售合同第八章第十九条约定，将房屋在主管机关进行网上登记，主管部门才知晓涉案房屋等待网签，而鑫安公司逾期登记。一审法院对鑫安公司上述违法事实没有认定。二、原审适用法律错误。双方签订的系商品房预售合同，理应按预售合同的法律法规来保护其利益，一审法院将案由定位一般房屋买卖合同纠纷，属于法律适用错误。针对张淑君的上诉意见，鑫安公司辩称，一、在当时无锡房地产市场调控的背景下，双方签订的预售合同无法在30天内进行备案，具体正式的网签备案时间应当以房管部门通知为准。张淑君在购买涉案房屋时，其已将需要排队等待网签的情况告知张淑君，实际上张淑君在2017年11月21日购房的时候，涉案房屋已经是现房，所以房管部门在2018年8月31日通知备案的时候，其只能以现房合同进行备案，而不能以预售合同进行备案，张淑君要求按照预售合同进行备案，是不切实际也是不可能实现的。二、张淑君要求其开具正式的购房发票，但开具正式购房发票的前提是需要张淑君配合办理网签手续，但张淑君拒不配合办理网签的理由不能成立，原因是在张淑君已经付清全部房款的情况下，备案合同、付款条款等有所调整，并不会影响张淑君的权益，而对于交付条款，张淑君购买的是现房，购房时已经满足交付条件，是张淑君要求暂不交付，所以备案合同中对交付条款有所调整，也不会影响张淑君的权益。三、正是由于张淑君实际购买的是现房，其购房时已经满足交付条件随时可以交付，但是张淑君要求暂不交付，所以其已经早于预售合同约定的2018年6月30日交付时间通知张淑君交房，其未构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。四、关于车位问题，其从未拒绝向张淑君出售车位，而是张淑君基于自身的原因要求退订，张淑君无权要求双倍返还定金。鑫安公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回张淑君的该项诉请。事实和理由：一、预售合同无法备案，是当时政策调控客观因素导致，并非其过错，张淑君也已预知需要排队等待网签的客观情况，而在2018年8月31日其接到网签通知后必须在极短的时间内完成网签工作，但是当时张淑君人在北京，根本无法立即完成网签，所以其为了张淑君的利益及时完成网签，即使网签合同部分条款与预售合同条款不一致，也不影响张淑君的利益，其将现售合同进行网签备案并无过错，即使存在过错也与交房问题无关。二、关于逾期交房的问题，其向张淑君出售的房屋是现房，购房时已经满足交付条件，张淑君也知道随时可以交房，但是张淑君要求暂不交房，所以其不承担逾期交房的违约责任。即使按照一审认定的2018年10月8日通知交房的时间来算，从2018年7月1日计算到10月8日，按照总房价350万元每日万分之一计算，其也仅需要承担逾期交房违约金35000元，此后张淑君拒不收房导致的损失与其无关，其不应承担此后的逾期交房损失或者违约金。三、张淑君没有证据证明其拒绝出售车位，所以张淑君要求双倍退还定金没有事实依据。请求二审法院撤销第二项判决，并依法改判驳回张淑君的诉请。针对鑫安公司的上诉意见，张淑君辩称，不认可鑫安公司陈述的事实与理由，鑫安公司应承担所有的逾期违约责任。张淑君向一审法院起诉请求：一、判令鑫安公司开具全额购房发票；二、判令鑫安公司赔付违约金123200元；三、鑫安公司按商品房买卖合同（预售）的内容办理网签备案手续；四、判令鑫安公司退还车位定金双倍返还5万元。一审法院经审理查明：2017年11月21日，张淑君与鑫安公司签订了《房屋订购交款确认单》，约定张淑君向鑫安公司订购太湖华府4-11-402室房屋，待定车位壹个，房屋总价为3500000元；网签以开发商通知为准，买方于2017年12月31日之前付清全部房款，同期办理车位付清剩余款120000元。当日，张淑君支付了购房定金50000元和车位定金25000元。2017年11月30日，张淑君与鑫安公司签订了《商品房买卖合同》（预售），张淑君支付了购房首付款1350000元。2018年1月2日，张淑君支付了购房余款2100000元。2018年8月31日，鑫安公司将涉案房屋进行了网签备案，备案合同为《商品房买卖合同》（现售），该合同未有张淑君的签字。2018年10月8日，鑫安公司工作人员通知张淑君丈夫戴文权签订正式合同并告知可以交房。2018年12月18日，鑫安公司邮寄交房通知书给张淑君，该信件被退回。2019年1月8日，鑫安公司在扬子晚报上刊登了通知，要求张淑君签订网签版买卖合同并要求办理交房手续。以上事实，有《房屋订购交款确认单》、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》（现售）、收据、通知书、扬子晚报、微信聊天记录及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张淑君与鑫安公司签订了《房屋订购交款确认单》、《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。张淑君主张按《商品房买卖合同》（预售）的内容办理网签备案手续诉请，考虑到房屋已经实际备案，且双方除了对合同付款时间、交付时间存在争议，其余内容均一致，且交付时间张淑君已经提出逾期交房的违约金主张，在本案中一并处理，故涉案房屋再次办理备案手续已无必要，张淑君的该诉请法院不予支持，张淑君应配合鑫安公司完善涉案的备案手续。张淑君主张鑫安公司交付全额购房发票的诉请，鑫安公司已全额收取购房款，应当按约向张淑君交付购房发票，但是由于鑫安公司未经张淑君签字即将涉案房屋以《商品房买卖合同》（现售）进行网签备案，在张淑君未配合鑫安公司完善网签手续前，鑫安公司无法开具购房发票。故法院对该诉请予以支持，鑫安公司在张淑君配合完成涉案房屋网签备案手续后三天内交付全额购房发票。张淑君主张鑫安公司赔付违约金123200元的诉请，《商品房买卖合同》（预售）对双方均有约束力，该合同约定交房时间为2018年6月30日，鑫安公司通知张淑君交房的时间为2018年10月8日，已经构成违约，应当承担合同约定的购房款每日万分之一的违约金。2018年10月8日之后逾期交房损失，张淑君在鑫安公司通知收房和办理网签手续时，仅以合同付款时间和交付时间存在争议拒不收房和办理网签手续也对逾期交房的损失存在过错，鑫安公司未经张淑君签字即以《商品房买卖合同》（现售）进行网签备案，同样存在过错，故法院酌定鑫安公司向张淑君支付违约金100000元。张淑君主张鑫安公司双倍返还车位定金50000元的诉请，双方签订的《房屋订购交款确认单》明确车位待定，后双方未订立明确车位或签订正式的购买合同，属不可归责双方的原因，鑫安公司应当将定金返还张淑君，故鑫安公司应当向张淑君返还定金25000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十三条、第五十二条、第一百零七、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鑫安公司于张淑君协助办理太湖华府4-11-402室房屋网签手续之日起三日向张淑君交付350万元购房发票。二、鑫安公司于判决生效之日起五日内向张淑君支付违约金100000元并返还车位定金25000元。三、驳回张淑君的其他诉讼请求。一审案件受理费2764元，由张淑君负担638元，鑫安公司负担2126元。二审中，鑫安公司提供无锡市住房和城乡建设局锡建开[2017]40号文件及测绘报告，证明张淑君购买的太湖华府4-11402号房已经在2017年8月3日通过无锡市住建局的综合验收可以交付使用，张淑君实际购买的是现房而不是期房。张淑君经质证认为，当时整个楼都是建好的，其也进入到房屋里看了，但是水电是否通不清楚，其还问对方为什么建好了要预售，对方说因为不符合交付条件。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张淑君与鑫安公司签订的《商品房买卖合同》（预售）虽约定鑫安公司应自合同签订之日起30日内办理登记备案手续，但根据当时无锡商品房调控政策，购房人订购房源后，开发商先要向政府部门申请网签资格审核，待审核通过后排队等候网签通知，张淑君在定购时已知晓相关政策。张淑君提出鑫安公司未及时向主管机关进行网上登记，对此，鑫安公司陈述其系按批次上报购房资格审核，在张淑君付清全部房款前已上报一批，张淑君的购房资格审核即在下一批的上报时间内。鑫安公司所述与当时的政策相符，鑫安公司未在合同约定的时间内办理登记备案手续，不能归责于鑫安公司。鑫安公司在接到网签通知后及时办理了网签备案手续，虽然网签合同的部分条款与预售合同条款不一致，但并不影响张淑君的权益，鉴于案涉房屋已经实际备案，张淑君要求按《商品房买卖合同》（预售）的内容再次办理网签备案手续已无必要。另张淑君提出应按预售合同的相关法律处理本案纠纷，因双方订立合同前，案涉房屋已完成竣工验收，张淑君实际购买的是现房，本案应为一般的商品房买卖合同纠纷。故张淑君的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于鑫安公司是否逾期交房的问题，鑫安公司认为张淑君购房时已经满足交付条件，是张淑君要求暂不交房，但张淑君对此不予认可。因合同中已约定交房时间为2018年6月30日，同时鑫安公司明确表示其不可能在备案前交付房屋，鑫安公司显然不会在接到网签通知前就通知张淑君办交房手续。故鑫安公司于2018年10月8日通知张淑君交房，已超出合同约定的交房时间，构成违约。由于鑫安公司通知张淑君收房和办理网签手续时，张淑君对鑫安公司提供的《商品房买卖合同》（现售）有异议，双方产生争议后未及时协商一致，鑫安公司即以未经张淑君签字的《商品房买卖合同》（现售）进行网签备案，双方对2018年10月8日之后逾期交房的损失扩大均存在过错，故一审法院酌定鑫安公司向张淑君支付违约金100000元，并无不当。对鑫安公司提出不应承担2018年10月8日之后逾期交房的违约金的上诉主张，本院不予支持。关于车位的问题，双方签订的《房屋订购交款确认单》明确车位待定，由于双方之间存在争议而未签订正式的购买合同，属不可归责双方的原因，张淑君起诉要求鑫安公司双倍返还定金，蕴含有张淑君不再同意购买车位的意思表示，故一审法院判定鑫安公司向张淑君返还车位定金25000元，并无不当。综上所述，张淑君、鑫安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由上诉人张淑君负担1382元，由上诉人鑫安公司负担1382元。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月十六日书记员  李 睿