湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1586号上诉人（原审原告）：永州市悦景物业管理有限公司，住所地湖南省永州市道县道州北路与万和大道交汇处万和世纪城,统一社会信用代码914311245827802107。法定代表人：唐大健，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁智，系湖南九子龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兰兰，女，1984年8月9日出生，汉族，湖南省衡南县人，户籍地衡南县，现住湖南省道县。被上诉人（原审被告）：毛小明，男，1984年10月25日出生，汉族，湖南省道县人，户籍地道县，现住永州市道县(系被上诉人贺兰兰之夫)。上诉人永州市悦景物业管理有限公司因与被上诉人贺兰兰、毛小明物业服务合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2021）湘1124民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。永州市悦景物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销湖南省道县人民法院（2021）湘1124民初438号民事判决第二项；2.依法改判贺兰兰、毛小明向永州市悦景物业管理有限公司支付违约金7184.54元；3.依法判决贺兰兰、毛小明承担本案的全部费用。事实与理由：依法成立的协议应当得到全面履行，法律应当赋予其相应的强制力和约束力。涉案《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，协议中的权利义务都应得到全面履行，包括违约责任的承担也应依法全面履行。事实上，贺兰兰、毛小明长期无故拖欠物业费用，损害其他业主权益，缺席法庭审判，藐视法律权威和尊严，“和稀泥”的审判结果并不会使小区物业管理能更“和谐”，只会适得其反，严重损害法治公信力，严重侵蚀契约精神。一审法院对本案的判决，会使得拖欠物业费用没有关系，不管拖欠多久也没有关系，最终也不过是补交而已。同时，还会使合法有效的协议对违约责任的约定并不一定会得到支持，就算违约也无需承担责任，因为一审法院会“和谐”处理，不需要违约人承担责任，契约精神不值得被尊重。尊敬的各位法官，如果该份判决书在小区各业主之间传阅，那么其他按时交纳物业费用的业主会作何感想，永州市悦景物业管理有限公司以后如何去催讨物业费用?钱虽少许，规则却极为重要。永州市悦景物业管理有限公司认为，构建和谐社会本身并没错，但我们更应该看到，公平正义才是和谐的基石，塑造并维护理性的行事模式和社会关系才是法律与司法的最基本使命。请求二审法院依法改判，维护永州市悦景物业管理有限公司合法权益。毛小明辩称，永州市悦景物业管理有限公司在2021年4月向湖南省道县人民法院起诉我恶意拖欠物业费从2018年至2021年共计费用3191.13元，实际我在2021年1月29日向永州市悦景物业管理有限公司支付了物业管理费用1276元，收据上写的是:2018.8.1-2019.7.31日止一年物业费(未开具发票)，在2021年4月6日向永州市悦景物业管理有限公司支付物业管理费用1276元，收据上写的是:2021.1.1-2021.12.31止一年物业费（未开具发票）。按照物业给出的收据看来，我没有支付2019年-2020年的物业管理费，没有支付的根本原因是因为永州市悦景物业管理有限公司管理服务存在严重问题，在我装修期间所交的装修押金没有退还给我，在我没有影响外墙美观，没有改动房屋的整体结构，没有敲打房屋内的沉重墙的情况下，永州市悦景物业管理有限公司无理由扣留我所交的2000元装修押金，并且没有按照国家规定开具发票，直到目前为止扣掉的2000元装修押金也不知道用途的去向，据我了解被扣押金的有200多户，这是一笔不小的资金。最关键的一点是永州市悦景物业管理有限公司向湖南省道县人民法院起诉我拖欠物业费3191.13元，违约金7184.54元，我已经纳物业费1276元，实际只有1915.13元未付，该违约金是如何计算得来的，超出本金的3倍多，该违约金不符合法律规定。贺兰兰未予答辩。永州市悦景物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令贺兰兰、毛小明支付拖欠永州市悦景物业管理有限公司的物业管理服务费由3191.13元；二、请求判令贺兰兰、毛小明因违约向永州市悦景物业管理有限公司赔偿违约金7184.54元：三、请求判令贺兰兰、毛小明承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：贺兰兰、毛小明系道县万和世纪城小区房屋建筑面积为117.86m2的21栋602房的业主，2015年1月5日，永州市悦景物业管理有限公司与贺兰兰、毛小明签订了《万和世纪城前期物业服务协议》，该协议第四条第二款约定“小高层、高层物业服务费0.9元/月/平方米”，第八条第四款约定“甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的千分之五交纳违约金…”合同签订后，永州市悦景物业管理有限公司为贺兰兰、毛小明提供了物业服务，履行了义务，贺兰兰、毛小明对2018年7月31日前的物业费已交清，而2018年9月1日以后未再交纳物业费，故永州市悦景物业管理有限公司诉至法院。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。永州市悦景物业管理有限公司与贺兰兰、毛小明签订的《万和世纪城前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律法规强制性规定，属有效合同。永州市悦景物业管理有限公司依合同履行了义务，为贺兰兰、毛小明提供了物业服务，贺兰兰、毛小明作为小区业主，应履行交纳物业费的义务，故对永州市悦景物业管理有限公司诉请贺兰兰、毛小明支付2018年7月31日至2021年1月20日所欠物业服务费的主张予以支持，交费标准为0.9元/月/平方米交纳，贺兰兰、毛小明应交纳物业费3182.22元（按物业服务合同上房屋建筑面积117.86平方米计算)；物业费的催缴、收取系永州市悦景物业管理有限公司的一项主要工作之一，永州市悦景物业管理有限公司应通过提高服务水平、加强物业管理来改善与业主的关系，营造良好和谐的社区氛围，从而达到业主积极主动交纳物业费的效果，永州市悦景物业管理有限公司虽然有权通过诉讼的方式追讨物业费，但此方式不利于改善与业主的关系，也容易使部分业主产生不满情绪，不利于和谐社会的打造，故对永州市悦景物业管理有限公司要求贺兰兰、毛小明支付欠缴物业费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、判令贺兰兰、毛小明在本判决生效之日起十日内向永州市悦景物业管理有限公司支付自2018年7月31日至2021年1月20日期间物业管理费3182.22元；二、驳回原告永州市悦景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由贺兰兰、毛小明负担（贺兰兰、毛小明负担的案件受理费，永州市悦景物业管理有限公司已预交，由贺兰兰、毛小明在给付本案判决款项时一并支付给永州市悦景物业管理有限公司）。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是毛小明、贺兰兰是否应按照其与永州市悦景物业管理有限公司签订的《万和世纪城前期物业服务协议》承担违约责任。首先，根据毛小明、贺兰兰与永州市悦景物业管理有限公司签订的《万和世纪城前期物业服务协议》，该协议中有违反合同约定（即不按该合同约定的收费标准和时间交纳有关费用）的违约条款，本案中，毛小明、贺兰兰自2018年9月1日以后未再交纳物业管理费，存在违约情形；但根据双方在庭审中的陈述和其他证据，毛小明、贺兰兰不交纳物业管理费的原因主要是永州市悦景物业管理有限公司未退还其在装修期间所交的装修押金，永州市悦景物业管理有限公司亦未提供充分证据证实毛小明、贺兰兰装修房屋时违反约定损坏了房屋结构及损失金额，因此，毛小明、贺兰兰与永州市悦景物业管理有限公司存在互为违约的情形，违约责任可相互抵消。综上，永州市悦景物业管理有限公司上诉提出毛小明、贺兰兰应按照《万和世纪城前期物业服务协议》赔偿违约金的理由不能成立。综上所述，永州市悦景物业管理有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由永州市悦景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年七月十三日法官助理 雷婷婷书 记 员 陈奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。