陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终307号 上诉人（原审原告）：张锐，男，1961年10月15日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：张泽阳、周蕊（实习），陕西盛卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：郑贤桂，总经理。 委托诉讼代理人：王诚鑫，系该公司副总经理。 被上诉人（原审被告）：陕西盛德商业运营管理有限公司，住所地陕西省商洛市商州区（凯华地产）。 法定代表人：安建，总经理。 委托诉讼代理人：徐洪，公司总监。 原审被告：商洛百利贸易有限责任公司，住所地商洛市（军分区西）。 法定代表人：沙红英，董事长。 张锐因与陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）、商洛百利贸易有限责任公司（以下简称百利公司）租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人委托诉讼代理人张泽阳、周蕊，被上诉人凯华公司委托诉讼代理人王诚鑫，被上诉人盛德公司委托诉讼代理人徐洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张锐上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与凯华公司、盛德公司签订《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，合同主体清楚、对权利义务的约定清楚；二被告与百利公司签订《房屋租赁合同》，实为合同权利义务的概括转移，上诉人接受百利公司返款行为，XX道XX中心运营者发生变更，但要认定原告同意二被上诉人将合同权利义务概括转移，证据不足。 凯华公司、盛德公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。2018年3月1日，案涉购物中心由商洛百利贸易有限责任公司整体承租，上诉人与答辩人之间的合同关系已经终止，本案答辩人不存在任何责任。2018年3月2日，凯华公司、盛德公司、百利公司联名向上诉人在内的所有商户发出《知会函》，明确了凯华公司、盛德公司将所有权利义务转移给百利公司。2018年3月12日起，上诉人将租金、管理费等支付了百利公司所指定的商业运营管理公司，说明上诉人对百利公司概括地继受凯华公司、盛德公司的合同权利义务是明知的，也同意并实际履行。 张锐向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与凯华公司于2017年11月22日签订的大都汇购物中心场地租赁合同；2、判令被告凯华公司向原告双倍返还租赁合同履约保证金119696元；3、判令被告凯华公司、盛德公司共同向原告返还运营保证金13202元；4、判令被告凯华公司、盛德公司、百利公司共同向原告赔偿2019年7月至2020年9月的损失528072元。审理中，原告变更第2、4项请求，第2项变更为：判令被告凯华公司、盛德公司共同向原告双倍返还租赁合同履约保证金119696元；第4项变更为：判令被告凯华公司、盛德公司共同支付原告违约金722605元（其中停业损失从2019年7月计算至2020年9月每月为35204.80元计528072元、装修费用调整为163633元、停业后雇佣人员工资费用30900元）；原告放弃请求被告百利公司承担责任。 一审法院认定的案件事实如下： 2017年11月22日，出租方凯华公司（甲方）与承租方原告张锐（乙方）签订《大都汇购物中心场地租赁合同》，约定：“1.1甲方同意将位于陕西省商洛市商州区XX路XX中心（以下简称该项目）铺位号为2F-02、04、05、06的商业经营场地出租给乙方使用（以下简称场地），双方确定租赁面积为880.12㎡，并以此面积作为计算租金、运营管理服务费的依据；1.2乙方承租的场地经营用途为：阿迪达斯、耐克、耐克休闲，仅限于用作商业经营所涉及的合法用途；2.1场地租赁期为三年，以甲乙双方约定的装修期满次日开始计算租期和租金；2.2租金标准￥68元/平方米/月，月租金总额为59848元；2.3合同期内租金递增幅度标准为无递增；2.5场地履约保证金￥59848元，此保证金于签订合同后同首次租金一并缴纳，仅是乙方根据合同约定条款履行约定义务的保证，不是乙方预付的租金或其他费用，合同期满且不再续约时，乙方按本合同约定付清本应缴纳的所有费用，并无任何商业纠纷后，甲方须在30日内将乙方缴纳的履约保证金足额无息退还乙方；2.6在租赁期限内，乙方应向管理方支付商业运营管理费，具体标准以乙方与管理方约定为准，由乙方与管理方另行签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》；3.6乙方装饰装修增添的附属物，权属归乙方，合同期满或终止时，乙方应无偿留给甲方；乙方安装的设施设备，乙方享有所有权，合同期满或终止时，乙方可以拆除移走，但拆除对甲方原有设施设备、整体形象造成损害时，乙方不得拆除，应无偿留给甲方；6.1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；6.2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行终止；6.3.2由于国家法律或行政法规的变化致使本合同的执行已在重要方面失去实际的商业可行性；7.1甲方授权委托“盛德公司”为该项目的整体经营管理服务方，可代替甲方行使甲方拥有的权利以及应尽的义务，乙方同意并认可管理方对该项目内的所有场地进行统一管理和服务，费用的收取与结算，并遵守管理方的各项规章制度；8.1.1甲方应在合同约定期限内向乙方交付租赁场地，延迟超过60日仍不能向乙方交付租赁场地时，乙方可以解除本合同，甲方应双倍退还乙方缴纳的履约保证金；8.1.2在合同期限内，甲方无故擅自解除或终止本合同的，除向乙方支付相当于本年度3个月租金数额的违约金外，还应赔偿乙方装饰装修费用，并退还未到期剩余的租金给乙方”等内容。2017年11月22日，因凯华公司委托盛德公司管理服务大都汇购物中心，盛德公司（甲方、管理方）与原告张锐（乙方、承租方）签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，约定：乙方应向甲方交纳运营保证金共计13202元（该保证金不是乙方预付的运营管理服务费，仅作为乙方履行本合同义务的保证）；运营管理服务费按租赁建筑面积计算，15元/月/平方米等内容。原告商铺装修完毕后开始营业，并向凯华公司缴纳了履约保证金59848元，向盛德公司缴纳了运营保证金13202元，并按合同的约定向被告凯华公司、盛德公司支付租金和运营管理服务费。 2018年3月3日，凯华公司（出租方甲方）、百利公司（承租方乙方）、盛德公司（运营管理方丙方）三家公司签订房屋租赁合同，合同约定：“1.1租赁房屋坐落于商洛市XX座XX中心XX层至五层，1.2租赁范围：F座地上一层至五层区域，地下一层设备间及楼顶设备所占空间地方，包含房屋墙体外立面广告位及LED屏、包括楼顶培训室及库房；不包括一层联通公司的房屋和五层影院所用房屋。1.3租赁范围内建筑面积约为29000平方米；2、租赁房屋仅做商业经营之用，不得经营KTV歌厅、影院、超市；3、租赁期限20年，自2018年3月1日至2038年2月28日。甲方交付给乙方的房屋公共区域甲方已经装修完毕，且已在正常运营之中，故甲方无需给乙方提供装修免租期；第十四条特别约定：14.1乙方与甲方签署的本合同，不破坏甲方在本合同签署之前的与其他商户已经签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》或《大都汇购物中心场地联营合同》，甲方将原合同的所有权利与义务全部转移给乙方，由乙方代替甲方将原合同履行完毕。履行过程中，发生的任何责任与纠纷均由乙方全权处理。甲方与其他商户签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》或《大都汇购物中心场地联营合同》期满或提前终止后，由乙方自行与其他商户另行签订租赁或联营合同；14.2乙方与丙方签署的本合同，不破坏丙方在本合同签署之前的与其他商户已经签订的《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，丙方将原合同的所有权利与义务全部转让给乙方，由乙方代替丙方将原合同履行完毕。履行过程中，发生的任何责任与纠纷均由乙方全权处理。丙方与其他商户签订的《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》期满或提前终止后，由乙方自行与其他商户另行签订运营服务管理合同；14.3甲方根据与其他商户签订的合同，已经收取了商户的租金，扣除2017年11月23日-2018年2月28日期间的租金后，剩余部分，由甲方移交给乙方；14.4丙方根据与其他商户签订的合同，已经收取了商户的商业运营管理服务费，扣除2017年11月23日-2018年2月28日期间的商业运营管理服务费后，剩余部分由丙方移交给乙方；14.5甲方及丙方与其他商户在签订合同时收取的租赁保证金、运营保证金和装修保证金，甲方及丙方将该保证金全部移交给乙方，待其他商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户；14.7甲方及丙方现有的在购物中心上岗的人员整体交由乙方安置，与乙方延续并建立劳动关系，自2018年3月1日起人员工资及福利由乙方承担；14.8本合同签订后，自2018年3月1日起，乙方自主经营，自负盈亏，自行承担经营过程出现的所有风险与责任。丙方与乙方进行工作交接后，自2018年3月1日起，不再作为合同主体一方”等内容。在三方所签房屋租赁合同《备忘录（一）》中就甲方与商户签订的租赁合同、联营合同，丙方与商户签订的商业经营管理服务合同82套（包括原告）及项下所涉及的租金、租赁保证金、装修保证金、运营管理服务费、运营保证金等收取情况、及保证金的移交及退还等相关事宜进行了交接及约定，其中三约定甲方与商户在签订合同时收取的租赁保证金和装修保证金，甲方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户；四、丙方与商户在签订合同时收取的运营保证金，丙方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满后，由乙方直接退还给商户。随后，凯华公司在大都汇购物中心商场张贴了“知会函”，其中内容为：“经委托方慎重考虑引入战略合作伙伴百利公司，在2018年3月1日起负责大都汇购物中心的补充招商及日常运营管理工作。自2018年3月1日起全权委托百利公司将原《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》的所有权利与义务全部转移给受托方，由受托方代替委托方将合同履行完毕。履行过程中，发生的任何责任与纠纷均由受托方全权负责处理。委托方与贵某某签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》期满或终止后，由受托方自行与贵某某另行签订合同。从2018年3月1日起原租赁合同、经营管理服务合同的租金及运营管理服务费收款账号变更为受托方账号，具体账号变更如下：公司名称：百利公司开户行：工行商洛商州迎宾支行账号：…”等内容。2018年3月30日，凯华公司、盛德公司分别将公司收取原告缴纳的履约保证金59848元、运营保证金13202元移交给了百利公司。百利公司委托陕西大都汇商业运营管理有限公司（2018年4月2日注册成立，法人为沙红英）为该项目的整体经营管理服务方。原告方2018年3月12日后的租赁费用缴纳、营业款项等资金往来均变更为百利公司与陕西大都汇商业运营管理有限公司。 2020年4月3日，凯华公司给原告回函一份，其中记载：“一、大都汇购物中心一至五层（包含贵某某承租经营铺位）已于2018年3月1日起，变更为百利公司经营管理。贵某某也已自2018年3月1日起向百利公司缴纳铺位租金和运营管理服务费，自此，贵某某即与百利公司形成了租赁合同关系。因此，贵某某凡与商铺租赁经营相关的全部事宜，您仅需与百利公司接洽”等内容。 2019年4月5日，商洛市商州区XX中心的经营商户及相关业主发出限期撤离公告，该公告的主要内容：大都汇商业楼依法被认定为违法建筑，商洛市商州区城市管理局决定于2019年4月12日起对大都汇商业楼局部进行降层拆除改造。为确保各经营商户及相关业务的人身和财产安全，现将有关事项公告如下：一、搬离时间：2019年4月5日至4月18日。二、搬离对象：XX街XX楼经营商户及相关业主。三、补偿范围：大都汇拆除建筑的装饰装修损失、外立面附着物损失、停业歇业损失、房租损失、搬迁费、停业员工生活补助、歇业员工经济补偿和其它直接损失补偿等（停业是指不拆除部分暂时性停止经营，歇业是指拆除部分的终止经营）。不予补偿范围包括拆改后购物中心整体的贬值损失、经营商户和相关业主的预期经营利润、未受损物品及其他可搬迁和销售的物品。未涉及部分包括经营商户及相关业主之间的其他诉求，相关方其他合同纠纷等事项，由各相关方自行协商解决，协商不成的，可通过诉讼途径解决。四、补偿标准（内容略）。五、奖励措施（内容略）。2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向本案原告张锐送达了大都汇商业楼经营商户及相关业主限期搬离告知书，告知原告，大都汇商业楼将于2019年4月12日起进行局部降层拆除改造，施工时间暂定为2个月，为确保商户的人身及财产安全，尽快将楼内的相关设施设备及物品搬离腾空，相关停业、歇业损失依据《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》进行补偿。如在规定时限内不配合搬离腾空，商洛市商州区城市管理局将依法强制清场，造成的一切经济损失和法律责任，由商户自行承担。通知商户积极配合，尽快与工作人员联系。告知书还附有《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》、大都汇商业楼改造效果图等。该补偿方案与限期搬离公告中的相关补偿标准、范围、期限、奖励措施等内容相同。原告将商铺内的设施设备及货物搬离并腾空。原告于2019年4月10日与商洛市商州区城市管理局签订了停业补偿协议书，政府补偿了原告2019年4月10日至2019年6月9日计2个月的各项损失费用306235元（其中停业损失按40元/㎡/月计算）。2019年6月18日，政府部门降层拆除工程完工，与陕西大都汇商业运营管理有限公司签订了“大都汇商业楼停业商铺交接确认书”，政府部门张贴了“XX街XX楼停业商户及有关业主限期回迁公告”，其中内容：“1、交接期限：从本公告发布之日开始到2019年6月24日下午6时止；3、办理程序：请各商户及有关业主及时与原告对应商谈组工作人员对接，现场查验，签署交接确认书，持交接确认书签署补充补偿协议，领取有关补偿款项；5.2、各停业商户及有关业主不按时办理，《大都汇商业楼停业商铺交接确认书》或接收商铺的，对交接期（2019年6月24日下午6时）满后所造成的一切损失、责任和法律后果自行承担，同时视为其自动放弃上述半个月补偿费用”。2019年6月20日，原告方与政府部门再次签订补偿协议书，政府补偿了原告2019年6月10日-6月25日计15天的损失费用30352元。2019年6月26日，政府部门向陕西大都汇商业运营管理有限公司发出“提醒函”一份，其中内容为“我方（政府部门）工作人员也通过电话、短信等形式再次通知了贵公司旗下所有停业商户限期回迁恢复营业”等内容，提醒陕西大都汇商业运营管理有限公司尽快恢复营业。2019年12月份，原告方与被告方就原告回迁开业事宜商谈未果。 2020年4月14日，凯华公司（甲方）与百利公司（乙方）签订“关于大都汇购物中心恢复开业备忘录”，约定：“1、双方于2018年3月3日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将商洛大都汇购物中心部分房屋出租给乙方经营使用，合同对双方的权利义务进行了明确约定，双方均对上述《房屋租赁合同》有关内容无异议；2、双方同意在暂时搁置上述《房屋租赁合同》所涉及的违约责任认定、损失赔偿等争议问题的前提下，由甲方收回乙方租赁经营的上述房屋并组织恢复开业；3、双方就房屋移交等事宜确定以下步骤：③乙方在备忘录签订之日起两日内向大都汇购物中心内原有商户发送通知，告知愿意回迁继续经营配合恢复开业的商户，于2020年5月15日前与甲方直接签订新合同；对截止2020年5月15日不愿意回迁继续经营和与甲方未完成转签新合同的商户，限定在2020年5月25日前与乙方办结撤场手续并腾空房屋；⑦乙方同意于2020年6月5日前向甲方腾交租赁房屋并承担腾交租赁房屋时产生的人工、清运垃圾费用；若大都汇购物中心内原有商户未与甲方完成新合同转签的由乙方负责协调处理并于2020年6月5日前腾交房屋，不得影响甲方正常的招商、筹备开业和日常经营活动”等内容。 2020年4月15日，被告百利公司就大都汇购物中心恢复营业事宜向大都汇购物中心一至五层各商户发出通知，通知的主要内容：一、凯华公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织筹备恢复开业。二、愿意继续经营的商户与凯华公司于2020年5月15日前洽谈并转签新合同。三、对截止2020年5月15日与凯华公司未完成转签新合同的和不愿意回迁继续经营的商户，请于2020年5月25日前与我公司对接，并办理退场手续（搬离铺内商户自有的货品、货架、柜台等物品，交还租赁场地）；过期尚未搬离的，将按废弃物处理。四、对既未与凯华公司转签新合同，也不按期办结撤场手续的，将依法予以清理。同日，凯华公司向大都汇购物中心一至五层原商户发出邀请函，主要内容：为促进大都汇购物中心尽快恢复开业，减少损失，经我公司与百利公司协商一致，百利公司退出大都汇购物中心一至五层房屋的整租经营，由我公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织开展二次招商、筹备恢复开业工作。我公司结合市场审慎研判，决定按2020年9月筹备恢复开业，现诚邀各位愿意回迁继续经营并配合开业的原商户，请在2020年5月15日合同转签截止日前与我公司接洽并完成新合同转签，同时给予新老商户更加充实的筹备装修和准备时间。随后，原告没有与被告转签新合同，也未回迁开业，被告凯华公司重新招商后，新商户在凯华公司的同意下将原告装修的原商铺拆除并进行了重新装修。2020年10月22日，原告具状起诉。审理中，原告放弃要求被告百利公司承担责任的请求。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按约履行。本案中，原告、百利公司分别与凯华公司、盛德公司先后签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形,其合法有效,对当事人具有法律约束力,各方当事人均应按约履行。2018年3月3日，凯华公司、盛德公司与百利公司签订房屋租赁合同，约定“百利公司与凯华公司、百利公司与盛德公司签署的本合同，不破坏凯华公司、盛德公司在本合同签署之前的与其他商户已经签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，凯华公司、盛德公司将原合同的所有权利与义务全部转移给百利公司，由百利公司代替凯华公司、盛德公司将原合同履行完毕”。随后，被告凯华公司、盛德公司将原告缴纳的保证金全部移交给了百利公司，原告实际也从2018年3月12日之后，原告的租赁费、营业款、返款及其他款项均是与百利公司、陕西大都汇商业运营管理有限公司往来，说明原告对百利公司概括的继受凯华公司、盛德公司的合同权利义务是明知的，也是同意的，且该合同概括转移的事实已经本院生效法律文书确认，至此以后，针对原告方面，其合同的主体已变更为原告与百利公司，因此，原告主张其与凯华公司之间仍存在合同关系无事实依据，根据合同相对性原则，原告要求凯华公司、盛德公司承担违约责任、赔偿损失等法律依据不足，故对其请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第七百零三条、第七百零四条之规定，判决：驳回原告张锐的诉讼请求。案件受理费12355元，由原告张锐负担。 经本院二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，合同的权利义务可以通过一定的法律行为概括转移。本案上诉人张锐最初签订租赁合同、经营管理服务合同的相对方确实是凯华公司和盛德公司，但是2018年3月，凯华公司、盛德公司已经通过与百利公司签订整体承租合同的形式将其合同权利义务概括转移至百利公司。虽然上诉人并不承认其对这种权利义务的转移表示同意，但从上诉人的实际行为看，其将2018年3月12日之后的租赁费、管理费等支付给了百利公司指定的陕西大都汇商业运营管理有限公司，故可认定上诉人同意其之前与凯华公司、盛德公司所签合同的权利义务概况转移，并且变更相对方之后的合同已经履行。此时，上诉人的合同相对方已经变更为百利公司，其与凯华公司、盛德公司之间已没有权利义务关系，其要求被上诉人凯华公司、盛德公司承担合同违约的法律责任本院难以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理适当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12355元，由上诉人张锐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月六日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1