广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10492号上诉人（原审原告）：易云樑，男，1984年7月9日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××，公民身份号码362××××××××××××413。委托诉讼代理人：李保华，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓娜红，广东星旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭松根，男，1981年11月28日出生，汉族，住湖南省涟源市×××××××新建组，公民身份号码432××××××××××××434。被上诉人（原审被告）：段姣平，女，1986年9月6日出生，汉族，住湖南省涟源市××××××××，公民身份号码431××××××××××××029。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：林纯真，广东宏尚律师事务所律师辅助人员。被上诉人（原审被告）：曾树松，男，1966年4月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××338。被上诉人（原审被告）：湛有琼，女，1967年9月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××341。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑静文，广东文国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市麻涌镇川槎股份经济合作社，住所地：广东省东莞市××××××。负责人：陈某1。被上诉人（原审被告）：东莞市×××××××民委员会，住所地：广东省东莞市××××××。法定代表人：陈某1。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑洪方，广东君政律师事务所律师。上诉人易云樑因与被上诉人谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼、东莞市麻涌镇川槎股份经济合作社（以下简称川槎经合社）、东莞市×××××××民委员会（以下简称川槎村委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。易云樑向原审法院起诉请求：1.《土地出租合同书》、《物业租赁合同书》、《协议书》、《经营及收益权转让协议书》无效；2.谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑返还经营权转让费3390000元，川槎经合社、川槎村委会承担连带责任；3.谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑返还租金2199996元；4.谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑赔偿损失50000元；5.谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼承担本案诉讼费、保全费、担保费。原审法院判决：一、确认易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效；二、驳回易云樑的其他诉讼请求。本案一审受理费25639.99元、保全费5000元，由易云樑负担。易云樑上诉请求：1.撤销一审判决，改判易云樑与谭松根签订的《经营及收益权转让协议书》无效；2.本案一审、二审诉讼费、保全费、担保费由谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼、川槎经合社、川槎村委会承担。主要事实与理由：原审法院认定易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效的判决，属于超出诉讼请求范围。首先，易云樑在一审的诉讼请求系判令《土地出租合同书》《物业租赁合同书》《协议书》《经营及收益权转让协议书》无效，并未要求确认易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效。易云樑在一审庭审中并未申请变更诉讼请求，原审法院未根据本案事实及证据进行审理，对易云樑错误请求的救济。其次，原审法院认定易云樑与谭松根签订的《经营及收益权转让协议书》属于合作关系，但并未确认该协议书效力问题。因此，易云樑认为原审法院作出的已经超出易云樑的诉讼请求范围，应当依法撤销。后易云樑于2020年12月2日增加上诉请求：1.判令谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑返还经营权转让费339万元，川槎经合社、川槎村委会承担连带责任；2.判令谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑返还租金2199996元；3.判令谭松根、段姣平、曾树松、湛有琼向易云樑赔偿损失50000元。谭松根、段姣平答辩称：1.关于12月2日增加上诉请求是否超过上诉期限由法院依法认定。2.关于东莞市铭智物业管理有限公司是否为本案适格主体，根据一审判决，其并非本案适用主体。3.关于易云樑与谭松根签订的《经营及收益权转让协议书》的效力问题，谭松根、段姣平坚持一审的答辩意见，该协议书属于双方对于物业承租权的内部转让协议，合法有效。曾树松、湛有琼答辩称：易云樑12月份的上诉请求已超过上诉期，根据相关司法解释，其上诉请求应予以驳回。2.根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定，易云樑的请求只是确认协议书无效，该协议书不是曾树松、湛有琼签订。本案的上诉请求与曾树松、湛有琼无关。川槎经合社、川槎村委会答辩称：易云樑增加上诉请求应在上诉期限内执行完毕，易云樑提交第一份上诉状的上诉请求是明确的，其不应在上诉期后增加上诉请求，且上诉请求也应当以第一份为准。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对易云樑上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕易云樑的上诉，本案的争议焦点为：一、《协议书》、《经营及收益权转让协议书》的效力问题。二、关于易云樑诉请返还租金2199996元的诉请是否合法有据的问题。三、关于原审法院判决“易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效”是否超出易云樑的诉讼请求范围的问题。关于争议的焦点一，《协议书》、《经营及收益权转让协议书》的效力问题。首先，案涉《协议书》中载明的转让项目运营管理权的交易基础为谭松根对其因租赁产生的收益的放弃，及易云樑对该收益的预期，双方对此达成一致所作的一次性对价支付，案涉《经营及收益权转让协议书》系该协议书的补充协议。前述《协议书》、《经营及收益权转让协议书》系易云樑为取代谭松根就案涉租赁物的主体地位而与谭松根签订的，故实质上是基于租赁关系而产生。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《协议书》、《经营及收益权转让协议书》中约定的转让标的为案涉租赁物的租赁权，而案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，不能成为租赁标的物，故根据前述法律规定，《协议书》、《经营及收益权转让协议书》为无效合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”为履行《协议书》、《经营及收益权转让协议书》，易云樑已经支付了3390000元，谭松根与曾树松签订的《物业租赁合同书》对应的租赁期限为20年，故本院认为谭松根转让给易云樑的租赁权对应的亦是20年。谭松根转让的实质上是案涉租赁物未来产生的收益权，而易云樑从2018年12月2日签订《协议书》，到2019年8月30日川槎村委会向其发出搬迁通知，已对案涉租赁物收取了一段时间的收益，故根据公平原则，按照相应比例，谭松根应向易云樑返还款项3390000元-3390000元×[9个月÷（12个月/年×20年）]=3390000元-127125元=3262875元。川槎经合社、川槎村委会、段姣平、曾树松、湛有琼并非合同相对方，故易云樑诉请其返还前述款项，于法无据，本院不予支持。原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。关于争议的焦点二，易云樑诉请返还租金2199996元的诉请是否合法有据的问题。易云樑与谭松根签订《协议书》后将案涉物业分租并收取租金，故易云樑为案涉物业的实际使用人，其应参照约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。易云樑诉请返还其已支付的2018年12月至2019年11月期间的租金2199996元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议的焦点三，关于原审法院判决“易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效”是否超出易云樑的诉讼请求范围的问题。根据易云樑的起诉请求，易云樑在一审诉讼中提出诉讼请求要求确认易云樑与谭松根签订的《协议书》无效。租赁关系是一种客观存在的事实关系，不存在是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的是合同无效的各种情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的也是租赁合同无效的情形，故原审法院判决第一项关于“确认易云樑与谭松根之间于2018年12月2日成立的租赁关系无效”的表述有误，应表述为“确认易云樑与谭松根于2018年12月2日签订的《协议书》无效”，本院对原审法院判决第一项予以纠正，原审法院判决并未超出易云樑的一审诉讼请求，仅是表述有误，易云樑主张原审判决超出其诉讼请求，本院不予采纳。综上所述，上诉人易云樑的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对其不成立部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7262号民事判决；二、确认谭松根与易云樑于2018年12月2日签订的《协议书》无效；三、确认谭松根与易云樑于2018年12月17日签订的《经营及收益权转让协议书》无效；四、限谭松根于本判决发生法律效力之日起五日内向易云樑返还款项3262875元；五、驳回易云樑的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务一审案件受理费25639.99元、保全费5000元，共计30639.99元，由谭松根负担9365.61元，由易云樑负担21274.38元。本案二审案件受理费51279.98元，由谭松根负担21484.84元，易云樑负担29795.14元，易云樑已预交二审诉讼费，谭松根应负担的二审诉讼费，由其迳付易云樑。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年六月三日书记员  梁善华黄志维