陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终274号 上诉人（原审原告，反诉被告）：胡某某，男，1977年3月25日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：商洛万达广场置业有限公司，住所地陕西省商洛市。 法定代表人：肖广瑞，系公司总经理。 原审第三人：商洛万达广场商业管理有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：王志彬，系公司执行董事。 被上诉人商洛万达广场置业有限公司及原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司共同委托诉讼代理人：朱攀，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人胡某某因与被上诉人商洛万达广场置业有限公司、原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理，上诉人胡某某、被上诉人商洛万达广场置业有限公司及原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人朱攀到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 上诉人胡某某上诉请求：一、撤销商州区人民法院（2020）陕1002民初2832号民事判决，依法改判；二、解除物业合同并返还物业服务保证金22300.16元，质量保证金10000元；三、一二审诉讼费、反诉费均由被上诉人承担。事实和理由：从上诉人与万达西北区域中心招商经理李某某及原审第三人的工作人员刘晓冰的通话录音可以看出，双方已经达成了“季改月，试营业一个月无起色可撤铺拉走设备”的约定，这就是附条件解除合同的约定；上诉人于2019年10月2日向刘晓冰发出撤铺申请，可视为上诉人的一个通知，是万达走流程的一个要求，一审对“撤铺申请”仅从字面理解是错误的；一审已经认定上诉人10月份营业额下降，撤铺的条件成就；一审判决上诉人支付被上诉人2019年11月1日至2020年9月1日的租金无事实和法律依据。 被上诉人商洛万达广场置业有限公司及原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。“季改月”并不是附条件的解除合同的约定，答辩人的工作人员并没有承诺和答应撤铺的要求；2019年10月2日上诉人才提出撤铺申请，不可能在2019年9月18日就达成了终止合同的一致意见；在本案租赁合同未解除的情况下，上诉人应支付租金，一审处理正确。 胡某某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还履约保证金31651.84元；2、判令被告及第三人连带向原告赔偿损失264551.4元；3、诉讼费由被告承担。 商洛万达广场置业有限公司反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告商铺租金158259.2元；2、本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定的案件事实如下： 2019年5月8日原告（反诉被告）胡某某与被告商洛万达置业有限公司签订《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定原告（反诉被告）胡某某租赁XX街XX层XX号商铺经营奥赛奥章鱼水煎肉餐饮，《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》还约定：“2.1，本合同项下租赁期限为33个月，自计租日开始计算，即自2019年6月22日起至2022年3月21日止”，“7.1，履约保证金和物业服务费保证金，自本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币31651.84元；相当于两个月的租金标准，作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币22300.16元，相当于两个月的物业服务费，作为物业服务费保证金。甲方物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或者物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出，完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件”。“8.1.1，起始租金标准为15825.92元”，“8.1.2，本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第四个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月即周日天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金”，“11.1，甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议”。“19.7.3，未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关规定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营”，“19.14，租赁期限内，商业广场商户的调整、变化、停业等情况均不影响本合同的正常履行，不属于甲方违约，甲方也无需承担责任，乙方不得以此为由要求减免租金、变更或终止本合同”，“21.4，乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。……，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋”，“21.7，双方确认，本合同已经乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”。“21.8，在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”。合同签订当天，原告（反诉被告）胡某某向被告商洛万达广场置业有限公司、第三人商洛万达广场商业管理有限公司交纳了2019年6月22日至2019年9月30日期间的租金、物业服务费，还向被告商洛万达广场置业有限公司交纳租赁履约保证金31651.84元，向第三人商洛万达广场商业管理有限公司交纳物业服务费保证金22300.16元等。2019年9月原告（反诉被告）胡某某营业收入较差，遂向被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司及第三人商洛万达广场商业管理有限公司反映其经营中存在的实际问题，经协商，被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司及第三人商洛万达广场商业管理有限公司同意将原告物业服务费按季度缴纳的方式改为按月缴纳，即“季改月”。2019年9月18日，原告（反诉被告）胡某某分别向被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司及第三人商洛万达广场商业管理有限公司交纳了2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金、物业服务费。2019年10月2日，原告（反诉被告）胡某某书面提出撤铺申请。2009年10月30日，被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司向原告（反诉被告）胡某某送达了“关于XX广场XX街商户胡某某合同违约后罚没租赁、物业保证金与不允许撤出商铺内财物的告知函”，主要内容：根据商铺租赁合同、步行街物业管理服务协议的约定，贵方在合同履行期间已经构成违约，目前状态为欠交状态，故无法从商铺内撤走货物，财物，且我司会按照合同约定扣除贵方租赁、物业保证金。就此相关事宜，我司将根据租赁合同、物业合同中相关规定执行，由此造成的一切后果均由贵方承担，我司将保留追究其违约责任的权利。2019年10月31日，原告（反诉被告）胡某某在当天营业时间结束后，将其商铺上锁、停止营业。后被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司陆续接到消费者要求退还原告在经营期间收取会费余额等电话投诉及网上投诉。2020年1月9日本院受理了原告胡某某与被告商洛万达广场商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告胡某某请求判令：确认原、被告签订的《步行街物业管理协议》于2019年10月20日解除；被告商洛万达广场商业管理有限公司返还物业服务费履约保证金22300.16元、质量保证金10000元。本院于2020年5月11日作出（2020）陕1002民初141号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，被陕西省商洛市中级人民法院维持原判。2020年9月1日本案第三人商洛万达广场商业管理有限公司作出《解除合同通知书》，主要内容：解除双方签订的《步行街物业管理协议》，1、你方合同的根本违约，导致合同解除，而合同约定你方缴纳的保证金等视为承担违约责任不予退还。2、依法收到《解除合同通知书》后5日内向商洛万达商业管理有限公司缴纳扣除保证金等后还拖欠商铺物业费102919.1元。2020年9月7日原告（反诉被告）胡某某通过手机短信收到《解除合同通知书》。至今原告的设施设备在被告处保存。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2019年5月8日原告（反诉被告）胡某某与被告商洛万达置业有限公司签订的《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，真实、合法、有效，原被告均应按照合同约定履行义务，行使权利。在合同履行过程中，2019年9月，原告（反诉被告）胡某某曾向被告商洛万达广场置业有限公司、第三人商洛万达广场商业管理有限公司反映，要求变更，解除合同，经协商后，达成10月租金、物业服务费改为按月缴纳，即“季改月”，但解除合同未达成一致。2019年10月31日，原告（反诉被告）胡某某在当天营业时间结束后，将其商铺上锁、停止营业至今，违反了《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》约定的“2.1，本合同项下租赁期限为33个月，自计租日开始计算，即自2019年6月22日起至2022年3月21日止”和“19.7.3，未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关规定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营”，构成违约。依据《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》约定“21.7，双方确认，本合同已经乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”故对原告（反诉被告）胡某某请求被告商洛万达广场置业有限公司返还履约保证金的诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）胡某某以被告和第三人扣押其设施设备为由要求被告和第三人连带赔偿损失264551.4元的诉讼请求，因2019年10月31日后，原告（反诉被告）胡某某将其商铺上锁、停止营业至今，构成违约，2020年9月1日第三人商洛万达广场商业管理有限公司作出《解除合同通知书》，在此期间原告（反诉被告）胡某某未支付租金、物业服务费，依据《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》约定的“21.4，……在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物，财物转移出该房屋。”即根据合同约定，在乙方拖欠租金、物业服务费期间，甲方有权留置租赁房屋内的财物，故对原告（反诉被告）胡某某的此项诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司反诉的诉讼请求判令反诉被告支付反诉原告商铺租金158259.2元，原被告签订的《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》约定租金为15825.92元/月，在合同尚未解除的情况下，原告（反诉被告）胡某某于2019年10月31日擅自关门停止营业，自2019年11月1日起停止支付租金，到2020年9月1日第三人商洛万达广场商业管理有限公司作出《解除合同通知书》通知解除租赁合同，共计10个月，原告（反诉被告）胡某某共拖欠租金158259.2元，按照合同约定原告（反诉被告）胡某某应当支付，故对被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司反诉的反诉被告支付反诉原告商铺租金158259.2元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）胡某某要求被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司返还履约保证金31651.84元，被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司及第三人商洛万达广场商业管理有限公司连带赔偿损失264551.4元的诉讼请求；二、由原告（反诉被告）胡某某向被告（反诉原告）商洛万达广场置业有限公司支付租金158259.2元。限本判决生效后15日内付清。案件受理费5743元减半收取2871.5元，反诉费1732元，共计4603.5元，由原告（反诉被告）胡某某负担。 二审期间，上诉人向法庭提交了一份上诉人在关店前的录像，欲证明关店时大量设备被扣押，遗留在店内，造成巨大损失。被上诉人质证称，对该录像的真实性、关联性不认可，不能反映关店的时间，不能确定之后是否搬运过店内物品。本院结合双方合同的约定及被上诉人向上诉人发出的《告知函》的内容及发出时间等，对该证据本院予以认定。 经本院二审查明，2019年5月8日上诉人胡某某与被上诉人商洛万达置业有限公司签订《商洛万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定胡某某租赁XX街XX层XX号商铺经营奥赛奥章鱼水煎肉餐饮。就租赁合同的相关约定方面，一审法院对合同约定的租期、租金、保证金、支付方式、违约责任等情况的认定本院予以认可。2019年9月上诉人胡某某营业收入较差，遂向被上诉人商洛万达广场置业有限公司及原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司反映其经营中存在的实际问题，经协商，商洛万达广场置业有限公司及商洛万达广场商业管理有限公司同意“季改月，再撑一个月”。并表达了“我让你把设备拉走了，交三个月租金，但现在我没这样执行，我是让你先交一个月”、“11月份肯定不能给你继续营业，这两天抓紧时间把食材清理一下”等意思。2019年9月18日，胡某某分别向商洛万达广场置业有限公司及商洛万达广场商业管理有限公司交纳了2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金、物业服务费。2019年10月2日，胡某某书面提出撤铺申请。但2009年10月30日，商洛万达广场置业有限公司却明确不同意胡某某撤铺，并向胡某某送达了《关于XX广场XX街商户胡某某合同违约后罚没租赁、物业保证金与不允许撤出商铺内财物的告知函》。2019年10月31日，上诉人胡某某在当天营业时间结束后，将其商铺上锁、停止营业。2020年9月7日胡某某收到了原审第三人商洛万达广场商业管理有限公司的《解除合同通知书》。至今胡某某的设施设备仍滞留在被上诉人处。 本院认为，已经生效的合同，当事人可以协商解除或协商附条件地解除。本案上诉人胡某某与被上诉人商洛万达广场置业有限公司之间所签订的租赁合同，因上诉人胡某某的商铺经营状况较差而提出撤铺（即解除租赁合同）。双方经协商，由胡某某再撑一个月，如经营状况不见好转，则可以撤铺，这就是双方对合同解除条件的约定，这些意思表示是明确的、清楚的，一审对该事实未予认定是不当的。胡某某按照约定支付了2019年10月份的租金等费用，因在10月份胡某某的经营状况不见起色，故上诉人胡某某可以根据双方的约定撤铺。从本案事实看，胡某某也在10月份提出撤铺申请，这可视为一个通知，故可认定双方的租赁合同在2019年10月31日解除。从2019年11月1日起，胡某某再无义务支付租金，故被上诉人反诉要求支付11月份之后租金的请求应予驳回。双方协商附条件地解除合同，待合同解除后，依据双方租赁合同21.8条款约定，履约保证金是不予返还的，故上诉人返还履约保证金的请求本院难以支持。上诉人胡某某在自己租赁的房屋内所添置的设备和物品所有权归胡某某，其有权处置、移动，本案租赁合同以格式条款对该部分物权的限制性约定属设立留置权的行为，显然无效。商场为促使商户持续经营不轻易撤铺，已经设置了履约保证金、物业费保证金等门槛，再设置留置商户店内财物的条款已经严重越界，侵犯了公民的私权利，该种合同条款因违法而无效。再则，本院已认定上诉人不存在欠付租赁费等情况，约定的留置权也不具备适用的条件。故被上诉人应赔偿因留置上诉人设施设备而造成的损失，结合本案实际情况，综合考虑折旧等因素，本院酌定因留置有关物品造成的损失为18万元。二审中，胡某某还提出了超出一审诉讼请求范围的物业服务费保证金和质量保证金的返还请求，本院对此不予处理。 综上，一审判决有失妥当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销商州区人民法院（2020）陕1002民初2832号民事判决； 二、限商洛万达广场置业有限公司在本判决生效后10日内赔偿胡某某损失18万元； 三、驳回商洛万达广场置业有限公司的反诉请求； 四、驳回胡某某其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费5743元，减半收取2871.5元，由商洛万达广场置业有限公司负担2000元，由胡某某负担871.5元；一审反诉费1732元，由商洛万达广场置业有限公司负担。二审案件受理费8116元，由商洛万达广场置业有限公司负担7000元，由胡某某负担1116元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月五日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1