北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7730号上诉人(原审被告)：张栋，男，1961年9月21日出生。上诉人(原审被告)：王景华，女，1960年6月6日出生。上诉人之共同委托诉讼代理人：廉峰，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈永生，男，1978年8月19日出生。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。原审第三人：北京市通州区西集镇辛集村村民委员会，地址为北京市通州区西集镇辛集村。法定代表人：王有铁，村委会主任。上诉人张栋、王景华因与被上诉人陈永生、原审第三人北京市通州区西集镇辛集村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。张栋、王景华上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；或者，撤销一审判决第一项、第二项判决，改判驳回陈永生的一审全部诉讼请求。二、一审、二审案件受理费由陈永生负担。事实和理由：一、一审判决遗漏了当事人。一审法院未查清张栋和王景华夫妻和两人之子张怀宗共同出具收条的事实。故依据民诉法相关规定一审判决违反法定程序，应发回重审。二、一审法院超出当事人诉求进行判决，系程序错误。一审判决第二页显示张栋返还租金的请求自2018年8月1日起，而一审判决第二项判令的是我方退还2018年7月14日起的租金。对此，一审判决未作出任何审查查明和认定，系严重违反法定程序。三、一审判令涉案“《三方协议》于2020年10月15日解除”系认定基本事实不清，适用法律错误，应当发回重审，或者查清事实后改判。2013年6月4日我方与陈永生、村委会签订《三方协议》后，陈永生与村委会重新签订了涉案土地和地上建筑物的《土地租赁合同》，并给付租金。第四，一审判决确认的是三方协议解除，我们认为陈永生的起诉有问题，包括一审判决主体存在错误，三方协议是村委会和张栋、陈永生三方签定协议，村委会作为第三人诉讼主体是严重错误的，村委会是协议的主体不能作为第三人参加诉讼。合同不存在解除的问题，这个合同已经是无效的。陈永生辩称，同意一审判决，不同意张栋、王景华的上诉请求。村委会述称，同意张栋、王景华的上诉意见。陈永生向一审法院起诉请求：1．请求确认双方签订的三方协议于2018年7月1日解除；2．张栋返还我租金216750元并给付利息（以216750元为基数，自2018年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；3．王景华对张栋上述债务承担连带给付责任；4．本案诉讼费由张栋、王景华共同承担。一审法院认定事实：2013年6月4日，村委会作为甲方、张栋作为乙方与陈永生作为丙方签订《三方协议》，载明：甲方同意将承包给乙方的位于北京市通州区西集镇辛集村委会工业大院土地（以下简称涉案土地）转包给丙方使用，协议签署后丙方将享有甲、乙双方就该场地签署的土地承包协议中乙方的所有权利；厂区四至为北京市通州区西集镇辛集村南路东，南北宽40米，东西长52米，总占地面积2080平方米；南距围墙2米处有村委会建的15间倒座房，建筑面积为204平方米；合同有效期为2011年10月10日至2028年10月10日，共计17年。协议第四条约定：“甲、乙双方同意丙方将原有地上物进行拆除、翻建、扩建等，并承诺协助丙方办理相关手续与协调政府关系。”合同第五条约定：“在合同期内，如遇不可抗力的国家征用土地时，甲方原有地上物赔偿归甲方，丙方投资建设的地上物补偿，15％归乙方，85％归丙方。经营性停产停业损失补偿归丙方。”合同另就争议解决方式进行了约定。当日，陈永生作为甲方与张栋作为乙方签署了《协议书》，约定：“1．在2021年前（含2021年），甲方所承租的位于通州区西集镇的土地及地上建筑物如遇到政府拆迁，且拆迁补偿款已全部汇到甲方指定的账户后，甲方承诺将地上建筑物补偿款的15％及现金叁万元作为经济帮助一并赠与乙方。2．在2022年至2028年10月10日期间，甲方所承租的位于通州区西集镇的土地及地上建筑物如遇政府拆迁，且拆迁补偿款已全部汇到甲方指定账户后，甲方承诺将地上建筑物补偿款的15％作为经济帮助赠与乙方。注：甲方所承租的位于通州区西集镇土地的地上建筑物全部由甲方出资建设。”上述协议签订后，张栋将涉案土地及地上建筑物交付陈永生使用，陈永生对原有房屋进行了翻建。2015年10月26日，陈永生向张栋支付2015年至2028年的租金280000元，张栋及其妻子王景华共同向陈永生出具了收条。2018年，涉案土地被纳入腾退范围。2018年7月14日，陈永生签署《北京市通州区西集镇集体土地上非住宅房屋及附属物腾退项目交房验收单》，将涉案土地及地上建筑物交北京天通顺达建筑工程有限公司拆除。本案审理过程中，张栋主张其自村委会承租涉案土地后，在该土地上花费约40万元建设了喷涂锅炉、除锈车间、库房、围墙等建筑物，均为合法建筑物，后陈永生未经其允许将上述建筑物拆除重建，但未办理相应审批手续，导致补偿标准偏低，故其不同意按照《三方协议》及《协议书》确定的补偿标准履行，并反诉要求陈永生赔偿损失40万元，但其未在法定期限内交纳反诉案件受理费。陈永生对张栋上述主张不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，张栋、陈永生与村委会签订的《三方协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。上述合同签订后，张栋依约将涉案土地及地上建筑物交付陈永生，陈永生亦向张栋支付了租期内全部租金，但在合同履行期内，涉案土地被纳入腾退范围，陈永生租赁涉案土地的合同目的已不能实现，故其要求解除合同，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持，但合同解除时间应以其解约通知送达之日为准，经查，村委会系最后一方签收陈永生诉状的当事人，其于2020年10月15日收到陈永生的诉状，故应以该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈永生于2018年7月14日向拆迁公司腾清交付了涉案土地及地上建筑物，故其要求退还自2018年7月14日起至2028年10月10日止的租金的诉求，一审法院依法予以支持，对于其要求退还其他期限内的租金的诉求，依据不足，一审法院不予支持。对于陈永生要求张栋赔偿利息损失的诉求，因根据《三方协议》及双方签署的《协议书》之约定，陈永生还应将腾退所获得的补偿款部分给予张栋作为补偿，张栋并非故意违约，故对陈永生该部分诉求，一审法院不予支持。因租金收条系张栋、王景华夫妻共同出具，故王景华应承担共同返还义务，陈永生要求其承担连带责任不妥，一审法院依法予以纠正。关于陈永生之反诉请求，陈永生未在法定期限内交纳反诉案件受理费，故应按撤诉处理。据此，一审判决如下：一、确认陈永生、张栋与北京市通州区西集镇辛集村村民委员会于二〇一三年六月四日签订的《三方协议》于二〇二〇年十月十五日解除；二、张栋、王景华共同退还陈永生自二〇一八年七月十四日起至二〇二八年十月十日止的租金216750元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回陈永生的其他诉讼请求。一审案件受理费2276元，由张栋、王景华共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，张栋、王景华提交以下证据：证据1．土地租赁协议，证明涉案土地跟房屋在陈永生与村委会、张栋签订三方协议之后，另行签订的新租赁协议，租赁关系合法有效，我们认为三方协议在新的租赁合同成立之后就无效了，新的租赁协议不是跟陈永生个人签订的租赁协议，是一个公司，一审解除三方协议是认定事实错误，陈永生隐瞒了新签订的土地租赁协议，或者以公司名义签订租赁合同的事实。证据2．收据，证明村委会跟陈永生成立的公司成立了法律上的租赁关系。证据3．证明3份，证明陈永生和村委会发生了直接的租赁关系，跟我们无关，我们把三方协议项下的全部权利义务转让给了陈永生，即我们把村委会盖的房子以及张栋自己建的房子已经全部给了陈永生。证据4．工商信息，证明陈永生和村委会签订了租赁协议之后开办了公司；证据5．张怀松的身份证复印件，证明收款人有三个人，一审主体有问题。对此，陈永生的质证意见为：证据1超过了举证期限，不属于新证据；复印件是不具备证明效力的，我们不认可；即使有原件，也与本案无关，合同的主体是一个公司，而且该合同也是一个空白的合同，而且这个合同也是一个孤证；各方之间履行的是三方协议，该合同不像三方协议一样有具体的收据等等一系列履行的证据；证据2复印件，上面并没有陈永生本人签字，明显是村委会或者张栋自己书写的，另外2500元和张栋、王景华提交的财务公章的证明是吻合的，应该是张栋交给村委会的租金，陈永生给张栋的租金是23000元，陈永生不可能同时向村委会和张栋交纳租金；证据3，2021年1月29日的证明形式上超过了举证期限，证明上没有村委会的负责人签字；证明记载的事实与一审查明的事实不符，在一审中村委会明确陈述三方是租赁关系，陈永生将租金给张栋，张栋再给村里租金，该证明明显是村委会和张栋故意伪造或者编造的证据，不能采信；村委会财务章的证明超过了举证期限，无法核实原件，村委会的财务公章是内部机构的公章，对外不发生法律效力，根据财务公章的证明充分体现村委会和张栋之间存在租赁关系，跟陈永生是没有关系的；村委会党组织出具的证明，与2021年1月29日的证明的质证意见一致，真实性、合法性、关联性及证明目的不认可；证据4与本案无关；证据5、真实性认可，张怀松是张栋的儿子。村委会对张栋、王景华提交证据的真实性无异议。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，张栋、陈永生与村委会签订的《三方协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。上述合同签订后，张栋依约将涉案土地及地上建筑物交付陈永生，陈永生亦向张栋支付了租期内全部租金，但在合同履行期内，涉案土地被纳入腾退范围，陈永生租赁涉案土地的合同目的已不能实现，故一审法院支持陈永生要求解除合同的请求，并无不当，本院予以维持。一审中，陈永生将请求返还租金的期间变更为自2018年7月1日起至2028年10月10日止，故一审法院结合涉案土地及地上物实际腾退时间，确定相关退还租金期间和数额，并无不当，本院予以确认。张栋、王景华所提一审法院相关判项超出当事人诉请，违反法定程序的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。涉案三方协议由陈永生、张栋、村委会作为三方当事人签订，并由陈永生向张栋给付相应租金，故基于合同相对性，张栋承担相应退还租金义务。张栋、王景华所提三方协议变更为陈永生与村委会之间的土地租赁合同关系，其与陈永生之间的房屋转租关系已消灭等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。因租金收条系张栋、王景华夫妻共同出具，故一审法院判令张栋、王景华共同偿还，并无不当，张栋、王景华所提一审法院遗漏共同出具收据方张怀宗为诉讼主体，程序不当等上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张栋、王景华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4551元，由张栋、王景华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二一年七月十二日法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗法官助理 卢圆圆书 记 员 王 艳