河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终974号上诉人（一审被告、反诉原告）：王同州，男，1945年10月16日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李亚贞，河南信行（濮阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁萌，河南信行（濮阳）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨永胜，男，1984年4月10日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河南鑫亚房产经纪服务有限公司。住所地河南省濮阳市市辖区中原路与历山路交叉口向西100米路南。法定代表人：贾国镇，该公司经理。委托诉讼代理人：张雪，该公司员工。上诉人王同州因与被上诉人杨永胜、河南鑫亚房产经纪服务有限公司（以下简称鑫亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王同州及其委托诉讼代理人李亚贞、袁萌、被上诉人杨永胜委托诉讼代理人蒋利飞、被上诉人鑫亚公司委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王同州上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由杨永胜承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案事实为杨永胜未按照约定，逾期履行合同义务向王同州交付第一笔首付款构成根本违约，应当承担本案的违约责任。王同州因急用资金，欲将名下濮阳市华龙区轻工小区18幢2单元8号房产一套进行出售，后经鑫亚公司中介人员介绍，于2020年9月27日与杨永胜签订《房屋买卖合同》，合同约定杨永胜于签订合同当天交付20000元定金，并于2020年10月16日前去银行办理贷款手续及面签，面签当日杨永胜应当支付第一笔购房款127000元。2020年10月16日由于杨永胜个人原因，双方未能在银行办理面签及贷款手续，随后在中介撮合下双方于2020年10月20日在银行办理了面签。办理完毕后，因杨永胜没有支付王同州第一笔购房款127000元，王同州随即向杨永胜和鑫亚公司索要首付款事宜，在王同州一再催要下，杨永胜一直不予支付又因鑫亚公司提出以办理假房产证的方式办理房屋贷款手续属于违法方式杨永胜拒绝，据此王同州认为杨永胜自合同签订之日2020年9月27日至2020年10月23日未支付首付款超过15天，杨永胜、鑫亚公司陈述涉案房屋不能办理贷款，故通知杨永胜解除合同并各方返还款项，杨永胜、鑫亚公司在微信中看到通知后不回复且仍撮合办理房屋买卖事宜，无奈2020年11月26日王同州再次书写《解除合同通知书》以邮寄方式送达杨永胜、鑫亚公司，杨永胜、鑫亚公司于2020年11月29日收到该通知书。从2020年10月20日王同州和杨永胜面签，到杨永胜2020年11月26日书面书写《解除合同通知书》已经长达36天，远超合同“第八条3．（3）逾期履行合同约定义务超过15日的”中根本违约解除合同约定的内容。综上，杨永胜违约在先且已经构成根本违约，事实清楚、证据充分。杨永胜未按照合同约定向王同州交付第一笔首付款构成违约，应当承担相应违约责任。二、房屋买卖交易未能达成的主要过错方在杨永胜，王同州一直按照合同约定积极配合，不存在合同约定的违约行为。关于贷款双方已经面签，杨永胜因个人原因无法办理贷款与王同州无关。本案中杨永胜声称的王同州和鑫亚公司隐瞒案涉房屋房龄的事不属实，房屋1989年竣工杨永胜对此完全知情，庭审中王同州除了在网上公示房屋房产信息外还在微信群中将房产证原件拍照到群内，不存在杨永胜所称隐瞒房龄情况，且在杨永胜交纳不动产房产证费用时更是明知房屋房龄的情况。综上，本案房屋贷款方式为杨永胜抵押贷款，双方已经面签，杨永胜明知自己无法办理贷款，仍与王同州签订贷款购房的买卖合同，杨永胜应当赔偿因该行为对王同州造成的所有损失。三、本案中鑫亚公司存在重大过失，为完成合同交易，没有尽到如实告知义务，造成房屋买卖双方损失，也应当承担相应责任。本案中，对于中介提出的房本改年限的行为，以及买方多次询问中介贷款能否贷下来的情况，直到2021年1月份杨永胜、鑫亚公司也没有向王同州陈述清楚不能办理贷款的原因，庭审中更没有提出证据证明银行拒贷的情况。房屋买卖期间，中介为撮合交易达成所使用的各种手段，现在看来都是有问题。中介多次隐瞒事实，糊弄买卖双方当事人，进行虚假承诺，也是房屋买卖未能顺利达成的主要原因，中介对双方的财产损失有不可推卸的责任。杨永胜辩称，一、本案的关键事实为案涉房屋因房龄过长不能进行商业按揭贷款，系引起此次纠纷的根本原因。王同州在合同订立过程中，故意隐瞒房龄情况，导致合同履行不能而解除，构成根本违约。1、一审中杨永胜已初步举证证明案涉房屋不能进行商业贷款。作为该房屋的出卖人，对该房屋能够进行商业贷款负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。2、争讼买卖定金协议书和房屋买卖合同均明确约定杨永胜以商业按揭贷款方式支付房款，王同州有义务提供符合商业贷款要求的房屋，此为杨永胜能够按照合同约定办理商业贷款的前提和基础。面签当日鑫亚公司告知杨永胜案涉房屋房龄过长不能进行商业贷款，面签未审核通过。正如王同州陈述，随后鑫亚公司为促成房屋买卖交易与杨永胜、王同州协商，欲以办理假房产证的违法方式办理商业贷款，如果案涉房屋可以正常商业按揭贷款，居间人鑫亚公司自甘风险的行为不符合逻辑和日常生活经验。一审庭审结束后，委托诉讼代理人杨利平到办理××房屋商业贷款面××邮政储蓄银行濮阳市分行中心支行询问二手房商业贷款事宜，被告知房龄超过25年的房屋不能在该行办理二手房商业按揭贷款。3、王同州在合同订立过程中仅提供了案涉房屋房产证，该房产证并不显示房屋建造年代，其提供的相关产权证明文件和手续不真实、不完整，故意隐瞒了该房屋系1989年竣工的事实。王同州辩称其已在网上公示，但该信息仅为其女儿个人以前在网络发布的售房信息，不具有公示效力。杨永胜根本不认识王同州和其女儿，不知道也不可能知道之前网络上的某条售房信息系王同州发布，更不可能知道该售房信息恰恰属于案涉房屋。二、杨永胜在与王同州签订合同时，王同州未如实履行告知义务、面签当日鑫亚公司告知案涉房屋不能商业贷款的情况下，杨永胜未按约定支付首付款系行使先履行抗辩权、采取避免损失扩大的措施，并且已告知王同州原因，虽然王同州通知杨永胜和鑫亚公司解除合同并各方返还款项，但王同州始终未返还杨永胜定金和办证费用，纠纷未能协商解决，杨永胜不存在违约行为。三、一审认定鑫亚公司存在重大过错，王同州如认为因鑫亚公司的过错造成其损失，未得到弥补应另诉向鑫亚公司主张。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。鑫亚公司辩称，王同州与杨永胜在2020年9月27日签订的房屋买卖合同中，有关房地产经纪服务事项告知书中第七条，关于交易可能产生的风险，因主观或客观的原因导致交易一方违约，导致延迟或无法履行，已明确了告知事项，已履行了告知的相关风险义务，王同州与杨永胜，均已签字确认，鑫亚公司并没有违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。杨永胜向一审法院起诉请求：1、判令王同州返还办证费用及双倍返还定金45241元（办证费用5241元加双倍定金40000元）；2、判令鑫亚公司返还中介服务费13000元；3、本案诉讼费由王同州、鑫亚公司负担。王同州向一审法院反诉请求：1、依法判令杨永胜赔偿王同州因办理房屋买卖事宜的差旅费用3400元；2、杨永胜赔偿王同州因办理房屋买卖事宜租房费用1600元；3、杨永胜赔偿王同州因办理房屋买卖事宜误工费27087元；4、要求杨永胜支付违约金93400元；5、杨永胜支付中介费5000元、物业交割保证金1000元；6、反诉费由杨永胜承担。一审法院认定的事实：2020年9月27日，王同州（甲方、出卖人）与杨永胜（乙方、买受人）在鑫亚公司的居间下签订《濮阳房屋买卖合同》，约定甲方自愿转让位于濮阳市××区轻工小区××单元××、建筑面积78.5平方米、房产证号为濮房权证市字第××号房屋，价款为467000元。双方同意乙方另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由乙方承担，但若在乙方另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后30日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于乙方拟贷款额度的，则本合同中止。甲方应当向乙方如数返还已收取的定金和购房款，甲、乙双方互不承担违约责任，乙方承担在申办贷款过程中发生的各项费用。乙方应于签订本合同当天支付定金20000元，双方应当于2020年10月16日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于该房屋面签当天将除贷款外的第一笔购房款127000元整支付给甲方。自乙方贷款申请获得银行批准后15日内，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理所有权转移登记手续。甲方承诺并保证其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有权属纠纷、未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有有限购买权。买受人承诺并保证其配偶和该房屋的共同买受人均已知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。违约责任部分约定：1、甲、乙方双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无权处分或无完全处分的（包括但不限于甲方出售行为取得共有人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于借款资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项可用于充抵违约金，并多退少补。上述房屋买卖合同签订后，杨永胜通过其妻子杨利平的账户支付办证费用5241元、居间服务13000元、定金20000元。2020年10月16日，王同州女儿王娟将房产证图片通过微信群聊的方式发送给杨永胜妻子杨利平，当日，王同州办理案涉房产的不动产证，显示房屋权利人为王同州、杨忠勤，权属其他状况为房屋结构：混合结构，房屋总层数：5，所在层：第4层，房屋竣工时间：1989，持证人：王同州。庭审中，杨永胜、王同州及鑫亚公司均认可2020年10月20日去邮政银行办理面签。2020年10月21日，王同州女儿王娟通过微信询问鑫亚公司的贾国鑫还没有收到首付款怎么处理，贾国鑫答复“姐，咱昨天不是说了吗？等他银行审完买房资料之后，再给咱们这边转首付款。”王娟回复“你昨天说的是你们要回公司去再商量，并不是银行审完买房资料，不然我也不会再问了”。2020年10月23日，王同州女儿王娟在微信中发布解除合同通知书，主要内容为鉴于鑫亚公司拟采用不合法（办理假房产证）的方式帮助买方办理贷款的行为为买卖双方带来极大的法律风险，作为卖方不接受也不给予支持，现要求解除合同……2020年10月24日20点30分前解除此房屋买卖合同并退回所收取的居间费及物业交割保证金，卖方也将所收取买方的定金予以退还，超过此期间不再无限期进行等待。2020年11月26日，王同州向杨永胜、鑫亚公司发出《关于解除华龙区轻工小区018栋2单元08号房屋买卖合同的通知书》，理由是买受人并未完成合同所约定的贷款手续和支付第一笔购房款以及提供完整资料等义务，虽经催告，仍无有效解决方案，故依法行使解除权。根据“定金罚则”不予退还定金，请中介公司全额退还所收取的卖方费用，退还一切资料等，并保留依法追究对方有关责任的权利。另查明，王同州提交从重庆到郑州往返飞机票9张，显示2020年9月15日王娟、杨忠勤从重庆赶往郑州；10月26日，王娟从郑州赶往重庆；2020年11月20日，王娟从重庆赶往郑州；12月1日，王同州、王娟、杨忠勤从郑州赶往重庆；3月4日，王同州、王娟从重庆赶往郑州。上述费用共计3290元。王同州另提交鑫亚公司出具的收据两张，显示鑫亚公司收取王同州物业交割保证金1000元、居间服务费5000元。鑫亚公司认可已经收到上述费用。王同州又提交收条两份，用于证明因卖房而租赁房屋居住产生损失1600元。杨永胜对此不予认可，认为收条没有出具人的具体信息，不符合证据的形式要件，该项费用应当由中介公司返还。又查明，王同州、杨永胜及鑫亚公司均认可案涉房屋买卖合同已经解除，王同州不再主张误工损失27087元。一审法院认为，合同依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。现王同州、杨永胜双方均认可《濮阳房屋买卖合同》已经解除，对此不持异议。经综合本诉、反诉原、被告所提交证据，合同明确约定了付款方式为买受方向银行按揭贷款，现王同州、杨永胜双方均不能证明申请银行贷款未获批原因，即使银行贷款不能获批系买受方先前个人银行信用原因或房龄过长原因，但均属于双方签订合同前已然客观存在情形，而非合同签订后买受方的过错或不当行为所致，买卖双方虽在买卖合同约定了违约责任，但合同不能继续履行的原因系属于不可归结于双方的事由。故，本诉王同州、杨永胜举证均不足以证明对方存在违约，均不宜承担违约责任。现杨永胜要求王同州双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。因双方房屋买卖合同已经解除，杨永胜支付王同州办理不动产证的费用5241元，应当由王同州予以返还。而王同州以杨永胜未按时支付第一笔购房款为由不同意退还定金的辩解意见，不予采纳。同理，王同州反诉要求按照总房款的20%支付违约金93400元的诉讼请求，不予支持。房屋买卖合同中并未约定差旅费、租赁费的负担方式，杨永胜亦不同意承担上述费用，故王同州上述反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。鑫亚公司作为专业从事房屋买卖的居间方，对上述可能导致合同不能履行的情形，在签约前，应当对将来可能影响合同履行的因素向双方释明，并如实告知相关风险，以利于买卖双方据实判断、决定是否签约。鑫亚公司未能正确履行居间方的义务，主观存在过错，故对杨永胜所缴纳的居间服务费13000元，对于王同州所缴纳的居间服务费5000元、物业交割保证金1000元均应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“一、被告（反诉原告）王同州返还原告（反诉被告）杨永胜定金20000元、办证费用5241元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司返还原告（反诉被告）杨永胜居间服务费13000元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司返还被告（反诉原告）王同州居间服务费5000元、物业交割保证金1000元，于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）杨永胜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王同州的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由原告（反诉被告）杨永胜负担181元，由被告（反诉原告）王同州负担272元，由被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司负担175元；反诉费1194元，由被告（反诉原告）王同州负担1125元，由被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司负担69元”。二审中，王同州、鑫亚公司没有提交新证据。杨永胜围绕上诉请求依法提交：出示一份中国邮政储蓄银行视频两段。证明杨永胜的妻子去咨询贷款事宜，工作人员告知1989年的房屋不能办理按揭贷款，房龄超过25年的就不可以办理按揭贷款了。可以证明案涉房屋不能进行商业贷款，即便杨永胜按照合同约定支付首付款，该合同也无法履行。王同州质证称：对证据的真实性和证明目的都有异议，首先据杨永胜称，该份证据是在一审开庭之后，王同州与杨永胜爱人及亲戚办理面签的时间是2020年10月20日，2021年3月份所拍摄的视频，与2020年10月20日时隔近半年，不能证明双方面签当时的事项，况且每个银行根据其自身的情况对房屋可以自行制定按揭贷款相应制度和手续，所以证明目的不能实现。鑫亚公司质证称：王同州提供的房产证并未显示房屋建造年限，鑫亚房产公司在代办房屋产权证变更为不动产权证，领取不动产权证，在该不动产权证上显示该涉案房屋的建造年限时间是89年，属于客观原因导致该涉案房屋无法办理按揭贷款手续，并在领取不动产权证当天，及时告知了王同州和杨永胜，该房屋超过25年，不能办理贷款事项，进行了如实告知的义务，在濮阳房屋买卖合同有关房地产经济事项告知书中第7条关于交易可能产生的风险第3项，因主观或客观的原因造成不能履行，王同州和杨永胜均已对该事项可能会导致涉案房屋无法贷款充分了解，因此，鑫亚房产不存在重大过失。本院对证据审核认定：上述证据为两段视频，没有证据显示该证据虚假，该证据本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经双方当事人确认，二审的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同买受人杨永胜是否存在违约行为。如存在违约行为，是否因出卖人隐瞒房产的年限导致不能正常商贷所产生。二、鑫亚公司是否存在重大缔约过失。关于第一个争议焦点。从现有证据分析，双方合同不能继续履行的主要原因应为交易房产的房龄超过25年，不能办理商业贷款。一般情况下，普通人对商业银行的贷款规则，不可能有清楚的了解，造成合同不能履行的原因，依据现有证据，不能归责于一方。故杨永胜、王同州请求对方承担违约责任的诉讼请求，一审未予支持并无不当。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中鑫亚公司并非故意隐瞒或者提供虚假情况，且杨永胜、王同州均为完全民事行为能力人，杨永胜、王同州亦应有一定的注意义务。根据上述规定，王同州请求鑫亚公司赔偿损失的上诉意见，本院不予支持。综上所述，王同州上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由上诉人王同州负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 崔树峰审判员 魏献忠二〇二一年七月二日书记员 赵 令