文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2601号上诉人（原审被告）：许晓东，男，1976年4月20日生，汉族，住江苏省无锡市。上诉人（原审被告）：傅晓琼，女，1983年9月25日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人:李瑞(受许晓东、傅晓琼共同授权委托),江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石金星，男，1965年3月19日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住江苏省无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：顾兰英，女，1966年1月11日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：华剑飞（受石金星、顾兰英共同授权委托），江苏泰伯律师事务所律师。上诉人许晓东、傅晓琼因与被上诉人石金星、顾兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许晓东、傅晓琼上诉请求：撤销原审判决，改判驳回石金星、顾兰英的一审诉讼请求。事实和理由：许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认为许晓东、傅晓琼系对房屋买卖行为的默示追认属于法律适用错误。从房屋买卖合同的磋商和签订过程看，许晓东、傅晓琼从未参与合同的磋商和签订过程，亦从未授权他人代为出售房屋。从房款交付情况来看，石金星、顾兰英亦未向许晓东、傅晓琼交付过任何房款，许晓东、傅晓琼也从未收到第三人交付的房款。从房屋的交付情况看，石金星、顾兰英的实际使用房屋多年，但该房屋并非许晓东、傅晓琼交付石金星、顾兰英使用，亦从未授权他人交付石金星、顾兰英使用。一审法院认为许晓东明知其名下有两套房屋，却对另一套房屋不管不问，长达多年，不合情理，且许晓东对房屋买卖情况是知晓的，但却未提出异议，系对案涉房屋处分行为的默示追认，因此认定房屋买卖协议对许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼认为一审法院上述认定是错误的。不作为的默示行为，只有在明确的法律规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，从而才可能构成追认。但本案系案外人无权处分出售房屋，该案外人虽与许晓东系兄弟，但并不共同生活，故本案默示追认的法律适用条件不成就。从证人许某的证词看，其系认为该房屋并非属于许晓东、傅晓琼所有，其认为出售房屋并不需要许晓东的授权，且认为售房款项系对其家庭拆迁的补偿。许某一方面欺瞒许晓东、傅晓琼关于拆迁的实际情况，另一方面假冒许晓东、傅晓琼的名义对外出售房屋，房款亦去向不明。许某的行为造成了许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英均成为受害者的事实。许晓东、傅晓琼不应承担违约责任，石金星、顾兰英应通过追究案外人许某的违约责任来实现合同权益。石金星、顾兰英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。石金星、顾兰英向一审法院起诉请求：1.判令许晓东、傅晓琼履行合同，将江苏省无锡市新吴区××室过户至其名下；2.本案诉讼费用由许晓东、傅晓琼承担。事实和理由：2009年3月16日，其经中间人黄建国介绍购买许晓东、傅晓琼的房屋，并与许晓东、傅晓琼签订《房屋所有权转让协议》一份，约定许晓东、傅晓琼将其所有的江苏省无锡市新吴区××室房屋出售给其，房屋总价为270000元。协议明确约定在可以办理过户手续时，许晓东、傅晓琼应当无条件提供证件协议办理。此后，其按约支付了270000元购房款，许晓东、傅晓琼也将房屋所有权证原件交给其保管，其居住使用至今。2009年6月，许晓东、傅晓琼又办理了房屋土地使用权并交付给其。2017年，案涉房屋可以过户后，其多次要求许晓东、傅晓琼配合进行过户，但许晓东、傅晓琼拒绝。许晓东、傅晓琼一审辩称，其在2019年之前根本不认识石金星与顾兰英，案涉房屋的所有权属于许晓东、傅晓琼。请求驳回石金星与顾兰英的诉讼请求。一审中，石金星、顾兰英围绕其诉讼请求向法院提交了以下证据：1.房屋所有权转让协议，内容为许晓东、傅晓琼（甲方）将无锡市新吴区××室的房产出售给石金星和顾兰英（乙方），协议还有以下约定：1、房屋总价为270000元；2、甲方应当在一方一次性支付房款的同时，将房产交付给乙方，甲方在房产证和使用证领取后，直接交给乙方；3、在可以办理过户手续时，甲、乙双方应共同到无锡市房地产交易所办理产权过户手续，甲方应无条件提供证件协助乙方办理产权过户手续，费用由乙方承担。落款处甲方的签字名称为许晓东、傅晓琼，乙方的签字为石金星、顾兰英，见证方的签字为：黄建国、邹建国。石金星和顾兰英向法庭陈述，签约过程为：许晓东的哥哥许某拿着许晓东、傅晓琼的身份证原件以及房屋所有权证和房屋共有权证原件同其签订的协议，协议上许晓东、傅晓琼的签字为许某代签，但在签约时，其对此并不知情，以为签字的人就是房主本人，许某也并未告知其不是许晓东。2.收条两份，一份是内容为2009年3月16日收到石金星250000元，该份收条落款处的名称为“许晓东”。另一份是内容为收到石金星购房款余款20000元，收款人处签字为“黄建国代”。3.房屋所有权证和房屋共有权证、国有土地使用证，石金星、顾兰英陈述房屋所有权证和房屋共有权证、国有土地使用证是签协议时，许晓东的哥哥许某交付给其的，国有土地使用证是在合同签订后三个月，许晓东、傅晓琼办理好之后由许某交付给其的。现三份证书均在石金星、顾兰英处。许晓东、傅晓琼对上述证据的质证意见为：1.房屋所有权转让协议上的签字不是其所签，其对此不知情；2.对于落款人为许晓东的收条，其认为不是许晓东本人所签，其并未受到相应款项，对于落款为“黄建国代”的收条，其也不知情；3.3份证书的真实性无异议，但是当时是许晓东的父亲去办理的，其没有拿到过这几份证书。一审中，许晓东、傅晓琼向法院提供搬迁房协议书和安置房协议书各一份，内容为新区拆迁办对许晓东的安置情况，具体为安置两套房屋，分别为梅荆花苑227-301室和泰伯花苑367-201室。许晓东陈述这两份协议书上户主的签字是其本人所签。石金星、顾兰英对该份证据的真实性认可。一审中，石金星、顾兰英申请证人顾某、许某到庭作证。证人顾某陈述：1.石金星是其姐夫，其向石金星介绍了邹建国，后由邹建国介绍了本案当事人之间的房屋买卖，后来的交易都是邹建国操作的；2.签订房屋买卖协议时，卖方携带了房产证原件以及许晓东、傅晓琼的身份证原件，对着身份证在协议书上书写身份证号码，其认为该人就是房主本人；3.经过当庭辨认，当时签订房屋买卖协议的不是本案被告之一的许晓东。许某陈述：1.其是许晓东的哥哥；2.其家里的老宅拆迁共安置4套房屋，其名下一套，父亲名下一套，许晓东名下两套，许晓东名下多的一套是由于当时的拆迁政策不允许补偿现金，故政府多补偿其家里一套房屋并让其转卖以作对其家庭的补偿；3.案涉的这套安置房仅仅是名义上许晓东名下，拆迁协议是许晓东签署的，但许晓东并未进行出资，因此，许晓东实际并没有拥有该套房屋；4.签订合同时，许晓东好像在，其拿着许晓东、傅晓琼的身份证原件，并抄写身份证号码，可能顺手就代许晓东、傅晓琼签署了房屋买卖协议，2009年3月16日收条上的字是其所代签；5.当时的拆迁安置以及转卖安置房屋等所有事宜，家人均委托其进行代为办理，许晓东对所有的事情均知情。石金星、顾兰英对证人证言予以认可。许晓东、傅晓琼对证人证言有异议，其对于交易事实均不知情，傅晓琼还表示其的身份证从来没有落入他人之手。一审法院认定事实：2006年4月9日，许晓东签署安置房协议书和搬迁房协议书，约定因新吴区毛塘桥村许家里16号拆迁，安置许晓东两套房屋，分别为无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室。2008年12月29日，无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室均办理了房屋登记，登记在许晓东、傅晓琼名下。2009年3月16日，许晓东的哥哥许某代许晓东与傅晓琼与石金星签订房屋所有权转让协议，约定许晓东、傅晓琼将无锡市新吴区××室出售给石金星和顾兰英，房屋总价为270000元。许某在落款处签署了许晓东和傅晓琼的名字。黄建国、邹建国作为见证人签字。2009年6月5日，无锡市新吴区××室房屋办理了国有土地使用权证书，土地使用权人为许晓东、傅晓琼。另查明，傅晓琼与许晓东在新吴区××村××号××村××号，新吴区毛塘桥村许家里16号拆迁后，许晓东与傅晓琼在无锡市新吴区××室××今。一审法院认为：本案的争议焦点为：案涉房屋转让协议能否对许晓东、傅晓琼发生法律效力。现分析如下：1.许晓东亲自签署了安置房协议书和搬迁房协议书，对于其名下安置了两套安置房的情况是清楚知晓的，而对于其中一套房屋即案涉房屋的处置情况不知情，有悖常理；2.无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室均在同一天办理了登记，登记在许晓东、傅晓琼名下，同时，案涉房屋的土地使用权证书与房屋产权证书并非同一天登记，而是在案涉协议签订后两个多月后办理，许晓东、傅晓琼对于案涉房屋的房产证、土地使用权证如何办理以及为何出现在石金星、顾兰英处均表示不知情，有悖常理；3.拆迁前及拆迁时，傅晓琼与许晓东已经结婚并与许晓东父亲共同居住在老宅内，对于房屋拆迁、安置、转卖等重大的事宜，许晓东、傅晓琼表示不知情，有悖常理；4.拆迁安置及房屋转卖发生在2009年，许晓东、傅晓琼也居住在离案涉房屋不远的另一套安置房内，在长达十多年的时间内，许晓东、傅晓琼对其名下的另一套房屋不闻不问，有悖常理。综上，许晓东、傅晓琼对于案涉房屋买卖事宜并非不知情，而其在长时间内未提出异议，系对于案涉房屋的处分情况的默示追认，因此，案涉房屋买卖协议对于许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼应当按照约定全面履行自己的义务，将案涉房屋过户至石金星、顾兰英名下。一审法院判决：许晓东、傅晓琼于判决发生法律效力之日起十日内协助石金星、顾兰英将江苏省无锡市新吴区××室房屋所有权转移登记至石金星、顾兰英名下，过户产生的费用由石金星、顾兰英承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据本案业已查明的事实，案涉安置房协议书及搬迁房协议书由许晓东和拆迁单位于2006年签订。根据上述协议，许晓东、傅晓琼对其名下有两套安置房（即无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室）是明知的。两套房屋于2008年办理了房产证，于2009年办理了国有土地使用权证。许晓东的哥哥许某于2009年与石金星、顾兰英签订了关于无锡市新吴区××室房屋的买卖协议，并将上述房屋交付给石金星、顾兰英使用，之后又将该房屋的房产证原件与国有土地使用权证原件交给石金星、顾兰英，石金星、顾兰英也支付了全部购房款。石金星、顾兰英已经在上述房屋居住十余年。从整个过程来看，石金星、顾兰英取得无锡市新吴区××室房屋的过程系善意取得。而许晓东、傅晓琼本案庭审中陈述其对无锡市新吴区××室房屋的处置情况并不知情，对房产证及国有土地登记证办理情况及为什么两证会在石金星、顾兰英处亦不知情，且许晓东、傅晓琼十多年来对上述房屋不管不问，许晓东、傅晓琼的上述陈述内容及行为明显不合常理，且与本案现有证据相悖。因此，可以确认许晓东、傅晓琼对上述房屋出卖给石金星、顾兰英是明知的，许晓东、傅晓琼应当配合石金星、顾兰英办理房屋过户手续。许晓东、傅晓琼的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由许晓东、傅晓琼负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二○二一年七月八日书记员 庄茂根