河南省鄢陵县人民法院执 行 异 议 裁 定 书（2021）豫1024执异23号案外人：滕平伟，男，汉族，1971年10月9日生，汉族，住鄢陵县。申请执行人：河南鄢陵农村商业银行股份有限公司，住所地：鄢陵县城南环路东。法定代表人：高峰。被执行人：宋菊花，女，汉族，1966年11月19日出生，住河南省鄢陵县马栏镇岗口村。被执行人：李会娇，女，汉族，1980年1月22日出生，住河南省鄢陵县马栏镇卫生院。被执行人：宋付磊，男，汉族，1980年1月13日出生，住河南省鄢陵县马栏镇政府院内。被执行人：郑东顺，男，汉族，1972年2月12日出生，住河南省鄢陵县马栏镇卫生院。被执行人：李小格，女，汉族，1973年1月11日出生，住河南省鄢陵县马栏镇岗口村。被执行人：郑安顺，男，汉族，1976年5月4日出生，住河南省鄢陵县安陵镇新庄村。本院在执行申请执行人河南鄢陵农村商业银行股份有限公司与被执行人宋菊花等人债权债务纠纷一案中，案外人滕平伟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人滕平伟请求鄢陵法院依法解除对登记在宋菊花名下的位于鄢陵县鼎华莱茵河畔11号楼1单元6楼东户的房产的执行。事实与理由：一、异议人与被执行人宋菊花签订的书面买卖合同的时间，在涉案房屋被鄢陵法院查封之前，鄢陵法院于2019年4月12日作出的（2019）豫1024执412号执行裁定书，查封位于鄢陵县鼎华莱茵河畔11号楼1单元6楼东户的房产，虽然该房屋登记的所有权人是宋菊花，但该房屋异议人已经于2014年4月16日通过鄢陵县家家顺房产中介购买，且在中介起草合同和见证下，与宋菊花签订买卖合同（见证据：房屋买卖合同）。二、异议人在鄢陵法院查封之前，已支付完毕全部价款。依据买卖合同约定，涉案房屋总价款为508000元，异议人根据合同约定于签合同当日通过该中介向宋菊花支付了30万首付款及中介费5000元，后于2014年4月30日通过家家顺产中介向宋菊花支付房屋余款20.8万元。房屋价款支付完毕（见证据被执行人宋菊花签收的收据、经纪人张芝证言）。三、异议人已经合法占有和入住至今。异议人结清全部购房款后，被申请人宋菊花将该房屋腾离，交付给异议人。我儿子结婚就在这个房子。自用没有出租。见证据：从2015年1月至今2021年的物业费、水电费、垃圾清理费等缴费凭证。四、非异议人原因未办理过户手续。①买卖房屋第二年，也就是2015年，异议人通过中介经纪人张芝，联系被执行人宋菊花，想让其配合异议人办理过户，但是被执行人宋菊花说房屋原来购房发票、契税、结婚证等手续不知道放哪里了，找到后再说吧。②2017年，卖房人通知异议人，让办理过户。异议人问起房屋手续问题，被执行人仍然说找不到。反正我全款给你，因手续找不到，过户的事就又放下了。③之后，异议人再与被执行人宋菊花电话联系想过户，就联系不到被执行人宋菊花了。现在看到贵院贴的是执行通知得知，贵院已对上述房产查封并预拍卖，因异议人是上述房产的实际权利人，针对该房产的查封及后续的拍卖执行将严重侵犯异议人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求鄢陵法院依法解除对位于鄢陵县鼎华莱茵河畔11号楼1单元6楼东户的房产的执行。被申请人中原银行股份有限公司鄢陵支行答辩称：根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院应审查执行异议申请人是否已支付全部价款，是否属于非因买受人自身原因未办理过户。被申请人认为，根据滕平伟提供的证据，不能排除对案涉房屋的执行，具体理由如下：根据申请人提供的房屋买卖合同，购房款总额为50.8万元，分两次支付，但其仅提供了收款依据，未提供银行转款凭证。按照交易习惯，大额资金往来，现金交易不符合常理。2014年4月签订购房合同，直到2021年5月房屋被查封，长达七年时间，申请人一直未办理房屋过户登记手续，系其自身原因所致。其称2015年向被执行人宋菊花提出过户请求，宋称原始凭证丢失，后来又联系不到宋菊花，这些理由不能成立，也未提供证据证明。如果宋菊花不配合办理过户登记，申请人完全可以通过法律途径维护自己的权利，但申请人并未采取任何法律措施，怠于行使自己的权利，对房屋未能进行变更登记存在重大过错，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能排除本案的执行。经审查：2014年4月16日，案外人（执行异议申请人）滕平伟通过家家房地产房屋中介公司与被执行人宋菊花签订《房屋买卖合同》，宋菊花自愿将位于鄢陵县××小区××楼××单元××楼××套建筑面积为142.17平方米的房屋出售给滕平伟，约定价款为508000.00元。滕平伟支付了中介费五千元，出售人宋菊花在收到两笔购房款后分别出具了“30万元”和“208000”元的收据。随后购房人滕平伟更换门锁，收拾清理房屋后于2014年5月3日入住，2014年9月更换了物业、水电、燃气交费主体名称，开始缴纳各种费用，但因宋菊花未找到购房发票、完税凭证、结婚证等相关手续而没有办理房屋过户登记手续。2015年8月24日，被执行人宋菊花与鄢陵县农村商业银行股份有限公司签订个人借款合同、保证合同。宋菊花向该公司借款58万元，并在鄢陵县公证处办理了具有强制执行效力的《债权文书公证书》（2015）鄢证经字第26号和《执行证书》（2018）鄢证执字第47号。宋菊花借款到期后未履行还款义务，申请执行人鄢陵县农村商业银行股份有限公司申请法院强制执行。2019年4月2日，鄢陵县人民法院作出（2019）豫1024执412号执行裁定书，决定对登记在宋菊花名下的房产进行查封、拍卖。2021年5月17日，鄢陵法院根据裁定书内容作出公告，将涉案房屋查封，并要求相关权利人于公告之日起10日内到法院登记。2021年5月23日，案外人滕平伟在自家房屋门外看到公告，遂得知房屋被查封，于5月25日提出执行异议，要求鄢陵县法院解除对登记在宋菊花名下位于鄢陵县安陵镇莱茵河畔小区11号楼1单元6楼东户的查封并停止执行。另查明：涉案房屋出售人宋菊花将涉案房屋交付买受人滕平伟后，买受人儿子就在这个房屋内作婚房使用，现为异议人儿子占有、居住。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人于案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人已实际占有财产；四是未办理过户登记非本人原因造成。案外人滕平伟异议请求均符合上述规定。案外人滕平伟与被执行人宋菊花签订购房协议，交付购房款、交付接手房屋和实际占有房屋均发生在2014年，早于宋菊花与申请执行人鄢陵县农村商业银行股份有限公司债权债务发生时间，案外人滕平伟没有办理过户登记的原因是出售人宋菊花拖延造成，非本人原因。案外人滕平伟作为善意第三人对房屋享有实际的占有支配权利。这也早于法院查封时间，且查封前已占有该不动产。申请执行人鄢陵县农村商业银行股份有限公司与被执行人宋菊花之间的债权债务纠纷与案外人滕平伟无法律上的利害关系，其二者之间的债权债务纠纷应通过其他法律途径执行解决。故申请人滕平伟的执行异议理由符合法律规定，事实清楚，证据充分，足以排除执行。本院予以支持。申请执行人鄢陵县农村商业银行股份有限公司的理由不成立。本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院解除对执行标的物房屋（位于鄢陵县莱茵河畔小区**楼******）的强制查封措施并停止执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向鄢陵县人民法院提起诉讼。审 判 长  李延军审 判 员  常志涛人民陪审员  孙春生二〇二一年七月九日书 记 员  杨孝成