四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1526民初1098号 原告：胡国强，男，1980年1月13日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：胡贻书，男，1952年12月21日出生，汉族，住四川省高县，系原告之父。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路201号03-1幢2楼。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告胡国强与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡国强的委托诉讼代理人胡贻书、被告天富房产公司的法定代表人秦永高及委托诉讼代理人吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡国强向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年9月5日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积12.19㎡，被告应支付原告12.19㎡×2168×2＝52855.84元；3.判令被告支付购房款资金利息44852.34元（从2012年1月1日起至2020年9月7日止，按中国人民银行五年期以上商业贷款利率计算再加50%的逾期利息，以后另计至办理不动产证为止）；4.判令被告返还五通费7460元、办证费契税7000元、大修基金5893元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月，胡国强向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，原合同约定建筑面积135.91㎡，按照2168元／㎡单价，总金额为294652.88元。2010年12月入住。2010年9月5日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付94653元，五通费7460元、办证费契税7000元、大修基金5893元，余款200000由开发商协助购房者在2010年12月30日前办理贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积123.72㎡，合同面积135.91㎡，小于合同登记面积12.19㎡。四、在2018年成立共管账户时，原告积极配合被告又缴纳房款26924元，但被告仍然不履行办理产权的业务。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告契税和大修金12893元，导致原告无法办理房屋备案，导致原告无法办理房屋备案。从购房至今，胡国强在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续。 被告天富房产公司辩称：1.我司收到了胡国强支付的115006元，其中包括五通费7460元、办证费契税6300元、大修基金6300元，其余为购房款，因原告拒绝配合被告核对购房明细，导致涉案房屋未能在房管所备案；2.原告已违反《珙县商品房买卖合同》第七条第1项第（2）款的规定，付款逾期超过30天，我司享有解除权，请求判令解除原、被告双方于2010年9月5日签订的《珙县商品房买卖合同》；3.解除合同后被告支付我司资金款160678.96元的资金利息109260.88元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2010年9月5日天富房产公司（出卖人）与胡国强（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共135.91㎡，单价为2168元／㎡，总金额315006元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付款5万元，2010年9月5日付款65006元，剩余200000于2010年10月30日前卖房方协助买房方在工行贷款付给卖房方；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2010年10月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1.该商品房经验收合格。胡国强分别于2010年3月26日、9月5日支付了天富房产公司购房首付款50000元及购房款65006元。 另查明，本案涉案房屋实际建筑面积为123.72㎡。为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。《共管账户协议》载明：……三、共管账户存入的款项为：“购房欠款”，是指购房户与开发商签订购房合同之日确定的房款总价减去已付款的差额，……四、购房户按与开发商核定的“购房欠款”，在共管账户开设后60天内将所欠房款全部存入共管账户中。六、共管账户中的资金优先用于办理产权证和购买消除设施。……八、按照“成熟一户、办理一户”的原则，购房户在规定时间内交清所欠房款后进入办证程序。……九、待规定期限内交清房款的购房全部办理产权证后，共管账户中剩余资金由甲乙丙丁四方共同认可盖章后交归甲方（天富房产公司）所有。现胡国强尚差欠天富房产公司购房尾款20万元。本案涉案房屋尚未在珙县房产管理所办理备案登记。 庭审中，天富房产公司自认收取的契税和大修金是按房屋总价款315006元的2%收取的，即契税为6300元、大修金为6300元、五通费为7460元。签订合同后天富房产公司即将涉案房屋交付给胡国强居住使用至今。原告不同意解除合同，要求继续履行合同。 本院认为，（一）关于是否解除合同及由被告协助原告办理产权变更登记。原告胡国强与被告天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告天富房产公司辩称原告违反原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》第七条的约定，未按时支付房款，已构成违约，要求解除合同；原告胡国强不同意解除合同，要求继续履行合同。本院认为，原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》中明确约定购房余款由开发商协助购房者在银行贷款交付开发商，该约定明确了对购房余款的支付开发商和购房者均负有一定的义务，现双方当事人出示的证据均不足以证实是哪方的违约行为导致未取得银行贷款，被告辩称解除合同的理由，未提供相应证据证实，被告的该项辩称无事实依据，本院不予支持。现胡国强差欠天富房产公司购房款20万元，按照《共管账户协议》的约定，胡国强所购房的房屋现尚未达成进入办证程序的条件，故胡国强诉请由天富房产公司协助其办理产权变更登记，本院不予支持。 （二）关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然胡国强取得的房屋建筑面积123.72㎡与合同约定的135.91㎡误差为12.19㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准。根据查明事实，胡国强并未按135.91㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。胡国强要求天富房产公司按3%的原则双倍赔偿房价款52855.84元的违约责任理由不能成立，本院不予支持。 （三）关于是否支付购房款资金利息44852.34元。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》约定，现原告胡国强不同意解除合同，愿意继续履行合同。支付购房款是购房人的义务，且天富房产公司已将房屋实际交予胡国强居住使用至今，故胡国强要求天富房产公司支付已付房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。 （四）关于是否应退还五通费7460元。胡国强提供的川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，明确商品房开发企业不得向购房者收取五通费，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。被告虽认可其收到了原告支付的五通费7460元，但属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。所以，天富房产按双方约定向胡国强收取五通费符合合同约定，不应退还胡国强。 （五）关于是否退还代收维修基金。原、被告双方约定由卖房方代收大修基金。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”房屋交付之前，买受人即应自行缴纳或由开发商代收代缴维修基金，本案中被告天富房产公司已将房屋交付给胡国强实际使用，胡国强在接收房屋前应按照规定缴纳维修基金。至于天富房产公司迟迟未将代收、代管的维修基金移交相关主管部门代管或存入维修基金专项账户，应由相关主管部门进行监管，并不属于民事案件审理范围，故对胡国强诉请天富房产公司退还代收的大修基金，本院不予支持。 （六）关于是否退还代收的办证费（契税）。虽然双方约定由卖房方代收办证费，但《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，上述约定违反了法律的禁止性规定。珙县地方税务局也未委托天富房产公司代收购房者税款，故天富房产公司无权向胡国强收取办证费，且至今天富房产公司亦未向税务机关上交代收的办证费，故而胡国强要求天富房产公司返还办证费诉请本院予以支持。对于收取的办证费的金额，原告诉称被告收取的是7000元，但未提交证据证实，被告自认收取的是6300元，本院确定被告向原告返还金额为6300元。 综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十四条的规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告胡国强在2010年9月5日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后十日内，被告珙县天富房地产开发有限公司向原告胡国强退还代收的办证费（契税）6300元； 三、驳回原告胡国强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1331元，由原告胡国强负担1181元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  熊静 二〇二一年六月二十九日 书记员  师吉