辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7499号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张礴，女，1967年7月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张巍，北京嘉润（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳骏荣物业有限公司因与上诉人张礴物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳骏荣物业有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人部分诉讼请求超过诉讼时效，与事实不符。上诉人接管该小区后，被上诉人未使用争议物业，近日其对争议物业装修上诉人才知道被上诉人系争议物业业主，诉讼时效应自权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。另外，上诉人的催缴单能够证明已经有效主张权利，上诉人对业主定期催缴物业费并将催缴单贴在业主门上，这足以证明送达到被上诉人，能够产生诉讼时效中断的效力，一审法院未能认定催缴单效力，属于认定事实不清。二、该小区十名业主就《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》效力问题起诉上诉人。该案经过两级法院审理于2018年7月30日审结。上诉人收取物业费的基础及标准是该合同，是上诉人主张按该合同约定收取物业费引起本次诉讼。因双方的诉讼行为导致该合同的权利义务处于不稳定状态。业主起诉上诉人的行为及在审理过程中上诉人主张按约定收取物业服务费的表示产生了诉讼时效中断的效力。针对沈阳骏荣物业有限公司的上诉主张，张礴辩称，物业公司未在期限内催缴物业费已超过了诉讼时效，与其他业主发生的纠纷所进行的审判不能起到中断诉讼时效的法律效果，一审法院对该部分的认定是正确的。张礴上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令上诉人向被上诉人支付物业费7,908.49元；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审提交大量证据证明被上诉人未按照物业服务合同约定的标准和内容提供物业服务，而且服务存在大量瑕疵，因此不应当按照约定的标准4.8元收取物业费，而应当根据实际提供的物业服务质量按1.6元的标准收取物业费。被上诉人未按照中标承诺的测算发生物业服务成本，因此也无权按中标时拟定的物业费标准收费。一审仅根据物业服务合同认定被上诉人有权按照4.8元标准收取物业费，没有事实与法律依据。针对张礴的上诉主张，沈阳骏荣物业有限公司辩称，对方上诉没有事实和法律依据，请求驳回，支持我方一审诉请。沈阳骏荣物业有限公司向一审法院起诉请求：1．请求被告支付位于沈阳市苏家屯区（信盟花园）3-59号房屋的物业费从2015年6月1日-2018年5月31日总计71,131元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告系苏家屯区（信盟花园）3-59号房屋（面积为411.64平方米）所有权人。2015年6月，原告作为提供物业服务的企业，通过招投标方式被选为沈阳市苏家屯区的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。被告房屋系别墅，物业费为4.8元/月/平方米。现原告诉至法院要求被告支付位于苏家屯区（信盟花园）3-59号房屋从2015年6月1日-2018年5月31日期间的物业费总计71,131元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会订立的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。本案被告作为业主之一，应当按照合同约定交纳物业费。关于被告主张部分物业费已超过诉讼时效，根据合同约定物业费按每半年预交，原告于2020年11月18日起诉，原告仅提供了一张催缴物业费的催缴单照片，时间为2016年4月15日，其内容为催缴2015年4月1日至2016年3月31日的物业费23,710元，因此2017年5月31日之前的物业费均超过诉讼时效，一审法院对被告的此项主张予以支持。原告提供（2018）辽01民终7371号沈阳市中级人民法院判决书用以证明本案诉讼时效因该诉讼中断，但该诉讼是王开宇等11名业主（不含本案被告）要求确认沈阳市信盟花园小区业主委员会与沈阳骏荣物业有限公司签订的物业服务委托合同无效而提起的诉讼，并非本案原告作为权利人针对本案被告要求其履行义务提起的诉讼，该诉讼并不构成本案诉讼时效中断的情形。故原告的该项主张不能成立。对于原告的诉讼请求，一审法院支持从2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业费共计23,710.46元（4.8元/月/平方米×411.64平方米×12个月）。被告提出的其他抗辩理由，不能成立，不予支持。一审法院判决：一、被告张礴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳骏荣物业有限公司物业费23,710.46元。二、驳回原告沈阳骏荣物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,578元，减半收取789元，由原告负担526元、被告负担263元。二审中，沈阳骏荣物业有限公司提交：证据一、2017年1月5日、2019年1月5日的催款通知，证明其曾经在该两个时段催缴过物业费；证据二、人民法院生效判决书，证明：对方拖欠物业费，生效判决认定诉讼时效中断支持了骏荣物业的上诉请求。张礴质证意见：2017年的催款通知书落款时间为2017年1月5日，但该证据照片显示的季节是盛夏季节，说明通知书显示时间与实际张贴时间不符，不能表明其在法定期限内对张礴进行了物业费催缴，故不能证明其发生了阻断诉讼时效的效果；对2019年的催款通知，对方主张的物业费是从2015-2018年的物业费，其2019年1月5日所张贴的物业费催缴单无论是否真实，都不能阻断对2016年物业费已超过诉讼时效的事实，该组证据与本案没有关联性。证据二与本案没有关联性，不能作为本案定案的依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳骏荣物业有限公司与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。沈阳骏荣物业有限公司按照约定为案涉园区提供物业服务即有权收取相关物业费，张礴作为园区业主接受沈阳骏荣物业有限公司提供的物业服务，应给付相应的物业费，故一审对沈阳骏荣物业有限公司提出张礴给付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于沈阳骏荣物业有限公司请求张礴支付2015年6月1日至2017年5月31日的物业费是否超过诉讼时效的问题，虽沈阳骏荣物业有限公司二审提交2017年1月5日、2019年1月5日的催缴通知照片打印件用以证明其主张过权利，但并未提供证据原件，真实性无法核实，且该照片中显示户外绿植景物与催缴通知季节不符，本院无法采信，另案判决中所依据的证据与本案并不相同，另案裁判结果不必然对本案发生效力。沈阳骏荣物业有限公司亦未能提供其他证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故一审认定沈阳骏荣物业有限公司2015年6月1日至2017年5月31日物业费的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当，对于沈阳骏荣物业有限公司该项上诉主张，本院不予支持。关于张礴主张沈阳骏荣物业有限公司未按照物业服务合同约定的标准和内容提供物业服务的问题，一方面，从张礴提供的现有证据看，无法认定沈阳骏荣物业有限公司提供的各项服务存在违反约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；即便沈阳骏荣物业有限公司服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。另一方面，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求对物业服务费用打折的事由或依据。故本院对原审法院判决予以维持。沈阳骏荣物业有限公司日后应注意加强管理整改，努力符合所有业主预期，直至使业主积极主动全额交纳物业费与提升物业服务质量形成良性循环。综上，上诉人沈阳骏荣物业有限公司、张礴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,156元，由上诉人沈阳骏荣物业有限公司、张礴各负担1,578元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。