江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2642号上诉人（原审原告）：王荣盛，男，2000年7月4日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王树林，女，1966年9月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：姚亚光，江苏法轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁锴，男，1988年2月9日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张诚，江苏法轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安左邻右舍房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区丰球白鹭湖庄园和园2号楼旺旺路1号-12室。法定代表人：郭立祥，该公司执行董事。上诉人王荣盛因与被上诉人王树林、丁锴、淮安左邻右舍房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称左邻右舍公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣盛上诉请求：撤销一审判决发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.丁锴的行为构成表见代理。在房屋买卖过程中，丁锴提交了身份证、户口本、房产证、房屋钥匙、王树林的银行卡等材料，加之上诉人是通过正规的中介公司购买，故丁锴的行为构成表见代理，案涉房屋买卖合同已经成立并生效。2.本案纠纷系因房屋价格陡涨被上诉人恶意违约引发，违约行为给上诉人造成巨大损失，被上诉人理应赔偿。3.左邻右舍公司作为提供房屋交易的专业机构，在未审查丁锴代理手续的情况下，盲目撮合双方签订购房合同，引发本案诉讼，应当对上诉人的损失承担相应责任。王树林答辩称，一审判决正确，应予维持。丁锴的行为不构成表见代理。王树林作为完全民事行为能力人，应当亲自实施处分重大资产的行为，王树林对丁锴售房行为不知情，也未取得王树林授权，故一审法院认定丁锴行为不构成表见代理正确。王树林的购房成本是140多万元，而案涉合同的成交价是110万元，交易价格明显不合常理，不存在出卖方恶意违约的问题。王树林在得知丁锴售房后，第一时间就告知了中介方以及上诉人，且上诉人也存在明知房屋系被无权处分的事实，也应当承担过错责任。丁锴答辩称，案涉房屋所有权人不是丁锴，在售房时丁锴未提供王树林的授权委托手续，且签订合同时双方也约定在办理房贷时让王树林到场签名，故可以确认交易时不存在让上诉人能够相信丁锴有代理权的事实。因案涉合同未成立，上诉人依据合同要求损失无事实和法律依据。左邻右舍公司答辩称，签订合同时，中介方已经审查了王树林与丁锴的母子关系，丁锴提供了王树林的身份证原件、户口本、房产证，且要求在办理贷款手续时王树林应亲自到场，故中介方已经尽到了审查义务。王荣盛向一审法院提出诉讼请求：1.判令王树林、丁锴继续履行合同，协助办理涉案房屋的过户登记手续；2.判令王树林、丁锴共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元；3.左邻右舍公司对上述债务承担连带清偿责任；4.三原审被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：王树林与丁锴系母子关系，位于淮安市清江浦区的产权所有人为王树林。2020年8月1日，王荣盛的母亲江某某与丁锴，在左邻右舍公司的居间服务下，共同签订了《存量房买卖及居间服务合同》1份，约定由王荣盛购买王树林名下所有的位于淮安市清江浦区，房屋总价款110万元，合同签订时，买方即王荣盛向丁锴支付定金2万元，2020年8月18日前支付定金之外的剩余首付款31万元。买卖双方须于2020年8月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准。关于违约责任，双方约定，买卖双方任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。王荣盛的母亲江某某与丁锴均在买卖双方的代理人处签名，但丁锴并未提供其得到授权买卖房屋的委托书，左邻右舍公司在居间方处盖章并签名确认。合同签订当日，王荣盛母亲江某某向左邻右舍公司的工作人员通过微信转账的方式支付了定金1.8万元及以现金方式支付的定金2000元，左邻右舍公司又将该笔定金2万元转交给了丁锴。2020年8月5日，王荣盛向王树林名下账户转账支付首付款30万元，8月6日支付1万元，共支付首付款31万元；2020年11月16日，王树林至左邻右舍公司陈述其本人对丁锴出售房屋的行为不知情，并且明确表示不同意出售房屋。据此，双方产生纠纷，诉至一审法院。本案争议焦点为：丁锴签订案涉合同是否构成表见代理，即王荣盛与丁锴于2020年8月1日签订的《存量房买卖及居间服务合同》是否合法成立且有效。针对该争议焦点，王荣盛提供了下列证据：1、王荣盛与丁锴于2020年8月1日签订的《存量房买卖及居间服务合同》1份、房产证复印件1份，证明王荣盛购买王树林名下的位于本市翠湖1号房屋1套，约定房屋总价为110万元。2、业主收取款项之收款收据2份、转账凭证2张、微信聊天记录1张，证明王荣盛通过中介向丁锴支付定金2万元，以及于同年8月5日、6日两次向王树林名下账户转账首付款31万元。3、2020年6月1日王荣盛的购房资格证明1份，证明王荣盛符合购房政策。经质证，王树林对合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为没有其本人签名确认，且未经过其本人授权，并认为没有收到证据2中所载明的款项，对王荣盛的购房资格亦认为与其无关；丁锴对王荣盛提供的涉案合同及收据均无异议，但抗辩是其本人收取，对王荣盛的购房资格请法庭核实真实性。左邻右舍公司对上述证据均未提出异议。王树林为抗辩其未授权丁锴出售房屋，提供了下列证据：1、案涉房屋的所有权证，证明案涉房屋系其单独所有；2、录音录像1份，载明其于2020年11月16日下午2：55左右，到左邻右舍公司告知丁锴无权处分案涉房屋，同时还明确告知王荣盛母亲即代理人江某某；3、贷款及还款详情记录1组，证明其于2018年购买案涉房屋时，支付了首付款20万元，向银行贷款80万元，约定贷款期限为15年，贷款利率5.828%，每月还款金额为6741.35元，贷款本息需要还款1213443元，加上首付款，房屋购买的成本为140多万元。意在抗辩案涉合同约定的房屋总额为110万元，不符合交易习惯和正常的生活常理的事实；4、不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋系王树林名下唯一一套房屋，该不动产尚欠银行贷款70余万元，目前有抵押贷款100万元，不具备房屋买卖和过户的条件。庭审中，王树林再次补充提供了营业执照复印件及工商登记信息、手机号码通话记录两份，证明王树林过去从事粮食购销的生意，以及王树林一直使用的电话号码是137××××6402以及180××××2719，此次用于交易的电话号码及银行卡均在丁锴处使用的事实。经质证，王荣盛对王树林提供的房屋所有权证的真实性无异议，对录音录像，认可左邻右舍公司已告知其王树林不同意出售房屋，但同意返还购房款的事实，对其他证据的真实性与关联性均有异议；而左邻右舍公司对王树林提供的证据未表异议，认可王树林告知其对丁锴出售房屋的行为不知情，并要求其提供王荣盛的卡号，准备将收取的购房款转给王荣盛，其已将上述事实告知了王荣盛母亲江某某。丁锴对证据无异议。丁锴为了抗辩其并未得到王树林的授权，且其提供给王荣盛的银行卡虽登记在王树林名下，但实际为其本人使用的事实，提供了下列证据：1、王荣盛与其签订的涉案合同，意在证明王树林未在合同上签名确认，且其未得到授权；2、交易明细清单、银行流水，证明其收到王荣盛方的首付款31万元和定金2万元，收款人均是其本人，款项亦用于其自身的归还借款、信用卡还款、支付宝消费以及私用等方面；3、提交农行卡交易明细清单和号码为153××××6101的电话清单，意在证明其在本案中仅是代理人的身份，但该代理行为未得到王树林的授权及之后该行为未得到追认。经各方质证，王荣盛虽对证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的，并认为丁锴已经涉嫌犯罪，建议将该案移送公安侦查。王树林对上述证据不持异议，左邻右舍公司虽认可证据的真实性，但陈述丁锴委托其出卖房屋时，称涉案房屋系其出资购买，仅登记在其母亲名下，直到王树林到公司，才知道王树林不知情她儿子卖房。左邻右舍公司提供了其与丁锴的短信记录，意在证明公司一直通过发信息与丁锴联系办理解除涉案房屋抵押事宜，但一直未协商成功，一直到11月份王树林过来说明房屋未经她授权出售。经质证，王荣盛与王树林均称不知情，丁锴则对真实性无异议。一审法院对当事人所提供的上述证据经审查后认为，王荣盛提供的其与丁锴签订的《存量房买卖及居间服务合同》、房产证复印件及业主收取款项之收款收据、转账凭证、微信聊天记录，可以相互印证王荣盛与丁锴签订合同，以及其已按合同约定支付了定金2万元、首付款31万元的事实，故一审法院对上述证据的真实性予以确认；但王树林提供的案涉房屋的所有权证以及录音录像，结合王荣盛提供的案涉合同，则可以相互印证丁锴出售该房屋未得到王树林的授权，事后亦未得到王树林追认的事实。故一审法院对王树林提供的上述证据效力予以确认，对于丁锴所提供的银行卡交易清单，并不能证明其抗辩的理由，故对证据效力不予采信。对左邻右舍公司提供的短信1组，丁锴无异议，一审法院对该证据的真实性亦予以确认。一审法院审理过程中，王树林以解决纠纷为由，自愿同丁锴共同偿还王荣盛已支付的房屋定金2万元、首付款31万元，合计33万元(上述款项已缴至一审法院账户)。一审法院认为：一、关于王荣盛与丁锴、左邻右舍公司签订的《存量房买卖及居间服务合同》是否合法成立且有效问题。根据我国《民法典》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。民事主体亦可以通过代理人实施民事法律行为，但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，丁锴与王荣盛在左邻右舍公司的居间服务下所订立的《存量房买卖及居间服务合同》，应依法认定丁锴不具有代理权。理由如下：1、丁锴在签订案涉合同时，其不仅未能向王荣盛及左邻右舍公司提供具有有效代理权限的相关证明材料，且合同签订后，亦未能得到产权人王树林的追认；2、王荣盛的代理人代为签订合同时，其作为成年人，在其欲购买案涉房屋时，作为房屋买卖的基本常识，应明知其应该与房屋所有权人签订合同，但王荣盛仅以丁锴单方陈述与房屋所有权人系母子关系，房屋系其实际出资购买为由，认为丁锴应当具有代理权理由不足；而丁锴对其陈述并未能向王荣盛提供任何书面证据予以证明，王荣盛在查看房屋所有权证复印件时已发现丁锴不是房屋所有权人，但并未要求与产权人联系核实是否同意出售房屋，并在此情形下仍继续与丁锴签订《存量房买卖及居间服务合同》，故王荣盛自身存在一定过错；3、左邻右舍公司作为专门从事房屋买卖的中介机构，更应知道作为买卖双方的代理人应该提供的相关委托证明材料，在其未得到产权人确认的情况下，还促成王荣盛与丁锴签订合同，左邻右舍公司在该合同的签订过程中亦存在过错；4、左邻右舍公司庭审中陈述，签订合同时其已发现丁锴不是产权人，但当时已要求产权人在办理房屋过户手续时必须到场，到时再由产权人补足手续，对此王荣盛也是知情的，即王荣盛与丁锴、左邻右舍公司签订合同时，三方均已明知丁锴不具有出售房屋的代理权，该合同仍有待办理房屋过户手续时等待产权人王树林的签字确认方能成立。综上所述，丁锴在签订合同时，没有取得产权人即王树林的委托，事后亦未得到王树林的追认。王荣盛的代理人在签订合同前明知丁锴不是房屋所有权人，亦未提供任何代理手续，仍与丁锴签订案涉的房屋买卖合同。再结合双方一致认可约定在办理房屋贷款等手续时，须由产权人即王树林到场签字确认的事实，可以认定王荣盛没有足够的理由使其相信丁锴有代理权，即王荣盛主张丁锴代为签订合同的行为构成表见代理的意见，因未能提供有效证据证明，一审法院不予采纳。现因丁锴不具有代理权，故王荣盛与丁锴及左邻右舍公司签订的《存量房买卖及居间服务合同》未依法成立。二、关于王荣盛要求王树林、丁锴继续履行合同，并协助其办理涉案房屋过户手续问题。因双方签订的《存量房买卖及居间服务合同》并未依法成立，故王荣盛要求继续履行合同，并协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。三、关于王荣盛要求王树林、丁锴共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元问题。根据我国《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王荣盛与丁锴、左邻右舍公司共同签订的《存量房买卖及居间服务合同》并未依法成立，故王荣盛要求王树林、丁锴共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元，缺乏事实和法律依据，且各方当事人在缔结案涉合同过程中均存在一定过错，故应由各方承担其自身的损失，一审法院依法不予支持。但因王荣盛已向丁锴支付定金2万元，并向王树林名下的账户转账首付款31万元，丁锴自认该款由其使用，故其不仅应向王荣盛返还收取的定金2万元，还应承担返还首付款31万元的责任。王树林虽抗辩其名下的银行卡未由其本人使用，但其与丁锴提供的证据并不能足以证明其主张，即王荣盛于2020年8月5日、6日两次向王树林名下账户转账首付款31万元，应认定王树林应该发现其账户上有转账31万元的事实，对此王树林应及时查询款项来源，并应予以返还。现王树林虽不认可其委托丁锴为其出售房屋，但向一审法院明确表示自愿返还王荣盛向其银行账户转账的31万元，以及王荣盛向丁锴支付的定金2万元，故王荣盛所支付的定金2万元、首付款31万元，应由王树林、丁锴共同予以偿还。同时，因王树林、丁锴无偿占用资金至今，给王荣盛造成额外的利息损失(该利息损失应分别以2万元为基数，自2020年8月2日起；以31万元为基数，自2020年8月6日起，均以全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际给付之日止)，亦应由王树林、丁锴予以承担。一审法院判决：一、王树林、丁锴应于判决发生法律效力之日起10日内退还王荣盛支付的购房款33万元及利息损失(该利息损失分别以2万元为基数，自2020年8月2日起；以31万元为基数，自2020年8月6日起，均以全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际给付之日止)；二、驳回王荣盛的其他诉讼请求。案件受理费16680元，减半收取8340元，由王荣盛负担5140元，王树林、丁锴负担3200元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审审理期间，王树林认可其在2020年8月份在苏州银行柜台办理过银行储值卡。为进一步查明案件事实，本院向苏州银行淮安分行信贷部客户经理郑航作了调查，其陈述在王荣盛向苏州银行申请房屋贷款过程中，银行只审查了贷款材料，王树林本人未到场参与配合办理贷款手续。本院认为，表见代理本质上属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。表见代理的制度意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。就本案而言，在签订房屋买卖合同时，丁锴虽然提交了王树林的身份证、户口本、房产证等材料，但上诉人在已经知晓丁锴与王树林系母子关系的情况下，应当意识到丁锴完全可以利用母子关系取得王树林的上述材料，故丁锴提交的上述材料不足以让上诉人相信丁锴有权代表王树林售房。另外，王树林作为案涉房屋的合法产权人，对自己财产具有独立的处置权，在丁锴未提交王树林任何委托手续的情况下，上诉人未进一步征求王树林本人的意见而签订合同，未尽到审查责任，存在过错。综上，上诉人关于丁锴售房行为构成表见代理的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人诉请主要是依据其与丁锴作为“代理人”签订的合同，本案也主要是围绕房屋买卖合同的效力及丁锴、王树林是否要承担相关违约责任展开。上诉人关于左邻右舍公司在案涉房屋买卖过程中存在过错应承担责任的主张，涉及其与左邻右舍公司之间的居间服务合同关系，超出了本案审查范围，上诉人可另案主张。综上所述，王荣盛的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人王荣盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年七月二十二日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文