广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初189号 原告：罗永贤，女，汉族，1964年5月4日出生，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：黄**丽，广西广合律师事务所律师。 被告：深圳右海房地产项目管理有限公司，住所南宁市青秀区竹溪大道36号青湖中心1801号，组织机构代码07438382-5。 法定代表人：杨存侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所南宁市青秀区中越路7号东盟财经中心B栋1107号，组织机构代码56676591-8。 法定代表人：窦金桂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑燕君、方英，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 第三人：广西澎华投资有限公司，住所南宁市青秀区民族大道阳光100上东国际T3栋24楼。 法定代表人：庄彭华。 原告罗永贤与被告深圳右海房地产项目管理有限公司（以下简称右海公司）、南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司），第三人广西澎华投资有限公司（以下简称澎华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理。因本案需以金之库公司、右海公司的其他案件的审理结果作为依据，而该其他案件尚未审结，故本案中止诉讼。原告罗永贤的委托诉讼代理人黄**丽，被告右海公司的委托诉讼代理人邓燕兵，被告金之库公司的委托诉讼代理人郑燕君到庭参加诉讼。第三人澎华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗永贤向本院提出诉讼请求：1.被告右海公司返还原告购房定金6万元；2.被告金之库公司对第一项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：被告金之库公司系位于南宁市五象新区交汇处的五象中央广场项目的开发商，授权被告右海公司代理销售五象中央广场项目。被告右海公司又委托第三人澎华公司共同销售五象中央广场项目，约定由被告右海公司负责统一收取客户的全部购房款和定金，并与客户签订房屋买卖合同等一切文件。实际操作中，第三人澎华公司收取客户的购房定金后转给被告右海公司，再由被告右海公司向客户提供被告金之库公司出具的定金收据。原告通过朋友介绍后，购买五象中央广场G栋2201号房，并于2014年4月28日向第三人澎华公司支付了3万元定金，第三人澎华公司出具了3万元定金收据予以确认。后第三人澎华公司的会计逯艳红于2014年4月29日将该3万元定金转账给了被告右海公司，但至今未收到被告金之库公司出具的定金收据。被告金之库公司在没有取得《商品房预售许可证》的情形下收取原告定金，应双倍返还定金，被告右海公司在明知被告金之库公司在没有取得《商品房预售许可证》的情形下而代理销售涉案房屋，应与被告金之库公司承担连带责任。 被告右海公司辩称，1.涉案《定向合作开发协议》的效力问题，由法院认定。2.购房款及定金收据均是被告金之库公司真实出具，被告右海公司已向被告金之库公司支付大部分款项。3.服务费不应返还或全部返还。被告右海公司在代理销售涉案楼盘时付出了销售成本，故基于公平原则，服务费不应返还或全部返还。4.原告支付的定金实为购房款。 被告金之库公司辩称，1.涉案《定向合作开发协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制规定，属合法有效合同。2.被告金之库公司虽然与被告右海公司存在代理合同关系，由被告右海公司代理销售涉案楼盘，但未授权其他单位或被告右海公司再委托其他单位代理销售涉案楼盘。3.原告不应向被告金之库公司，而应向被告右海公司主张返还购房款及定金。原告没有按照涉案《定向合作开发协议》的约定向指定银行账户汇款，而是向被告右海公司支付购房款及定金，同时被告金之库公司已登报声明部分收据遗失或作废（含原告提交的部分收据），该部分收据的款项未进入被告金之库公司银行账户，故原告应向被告右海公司主张返还购房款及定金。4.原告不应向被告金之库公司主张返还服务费。涉案《定向合作开发协议》没有约定原告需向被告金之库公司支付服务费，被告右海公司向原告收取服务费系其单方行为，被告金之库公司对此不知情，不应承担返还服务费的责任。5.被告金之库公司不存在过错和违约责任，不应赔偿原告的损失。涉案《定向合作开发协议》已表明涉案楼盘尚未取得《商品房预售许可证》，原告对此知情，同时涉案楼盘的开发建设因受到规划增容等行政行为的影响，导致被告金之库公司取得相关行政审批手续迟延，该情形属于不可抗力，被告金之库公司对此不应承担违约责任。 第三人澎华公司庭前提交书面答辩状辩称，1.原告所交的3万元定金，已由第三人澎华公司的会计逯艳红于2014年4月29日转账给被告右海公司。被告右海公司委托第三人澎华公司分销被告金之库公司开发的五象中央广场项目。原告于2014年4月28日支付3万元定金预定五象中央广场G栋2201号房，该3万元已由第三人澎华公司的会计逯艳红于2014年4月29日转账给被告右海公司。2.被告右海公司实际收取了原告的购房定金，且被告金之库公司开发的五象中央广场项目至今未确定商品房预售许可证，应向原告双倍返还其所交定金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金之库公司系位于南宁市五象新区的五象中央广场项目开发商。2014年1月20日至2014年6月30日期间，被告金之库公司授权被告右海公司为五象中央广场项目1#地块C、D、E、G栋的独家代理销售商，并将加盖被告金之库公司印章的空白《定向合作开发协议》和空白《收据》交给被告右海公司。被告右海公司授权第三人澎华公司、广西南宁沃尔德房地产投资有限公司等单位合作销售五象中央广场项目1#地块，第三人澎华公司、广西南宁沃尔德房地产投资有限公司等单位仅负责向客户介绍项目。 在第三人澎华公司的介绍下，原告预定了五象中央广场G栋2201号房，并向第三人澎华公司支付定金3万元，第三人澎华公司于2014年4月28日出具收据予以确认。该3万元定金后由第三人澎华公司的会计逯艳红于2014年4月29日转账至被告右海公司的高方林名下银行账户。 另查明，被告金之库公司与购房者签订的《定向合作开发协议》为格式条款。该协议就相关事项规定如下：被告金之库公司接受购房者委托定向开发五象中央广场项目，该项目位于南宁市五象新区，宗地号为450108100008GB00017、450108100008GB00018；开发建设商品房的用途为住宅，位于1#地块X栋X层X号房，建筑面积X平方米，每平方米X元，总金额X元；购房者在签订协议时支付总房款的X%即X元（含定金），在项目取得预售许可证后7日内（以被告金之库公司通知为准），换签《商品房买卖合同》；被告金之库公司承诺于2015年6月取得预售许可证，于2016年9月封顶，于2016年12月完工；被告金之库公司如不按时交房给购房者，按照每日万分之二交付延期交房违约金给购房者（人为不可抗拒的自然灾害或政府因素等不视为被告金之库公司违约，可相应推迟交房时间）。 本院认为，考察被告金之库公司与其他购房者签订的《定向合作开发协议》，已就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定，具备了商品房买卖合同的实质内容，且被告金之库公司向购房者出具了收据，表明其已依约收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。具体到本案，被告金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与原告达成口头商品房预售协议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该口头协议应认定为无效合同。 关于财产返还问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，依据无效合同取得的财产应当予以返还。原告支付的购房定金3万元，系原告基于购买涉案房屋而支付，而第三人澎华公司仅负责向原告介绍涉案房屋，其向原告收取定金系代而为之，且第三人澎华公司在收取及出具收据后已将该3万元转账给被告右海公司，同时，因被告右海公司系受被告金之库公司委托对涉案房屋进行销售，第三人澎华公司又系受被告右海公司委托对涉案房屋进行销售，原告对上述委托销售关系均予以认可，原告有理由相信第三人澎华公司收取定金的行为系代表被告金之库公司而为之，故该3万元属于被告金之库公司取得的财产，应由被告金之库公司返还。至于部分收据的遗失或作废与款项的流向问题，因该问题属于被告金之库公司与被告右海公司之间的委托销售关系的内部问题，且原告确已支付相应款项，故该内部问题不能成为对抗原告向被告金之库公司主张权利的事由。关于双倍返还定金问题。双方约定的双倍返还定金属于违约金性质，违约金针对的是有效合同，因涉案口头商品房预售协议属无效合同，不存在违约金问题，故原告主张双倍返还定金不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗永贤返还3万元； 二、驳回原告罗永贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1300元，由原告罗永贤负担650元，被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  彭情宝 审 判 员  盘利斌 人民陪审员  白文艳 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  廖羽冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。