广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1335号上诉人（原审原告，反诉被告）：黎民乐，男，1969年5月18日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××816。上诉人（原审原告，反诉被告）：冯转弟，女，1971年2月13日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××829。上诉人（原审原告，反诉被告）：霍嘉姻，女，1991年6月12日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××82X。上诉人（原审原告，反诉被告）：黎志仁，男，1996年6月20日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××818。上诉人（原审原告，反诉被告）：黎志贤，男，1991年3月21日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××870。以上五上诉人的共同委托诉讼代理人：魏艳，广东有众律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：金文科，男，1984年8月15日出生，汉族，住湖北省沙洋县×××××××××××，公民身份号码为420××××××××××××57X。上诉人（原审被告，反诉原告）：魏来书，男，1983年6月22日出生，汉族，住福建省武平县×××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××172。上诉人（原审被告，反诉原告）：罗明真，男，1983年3月8日出生，壮族，住广西凤山县×××××××旧屯6-1号，公民身份号码为452××××××××××××331。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：莫绮莉，广东名道律师事务所律师。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡煜杰，广东名道律师事务所律师。上诉人黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤因与上诉人金文科、魏来书、罗明真房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向原审法院起诉请求：1.解除黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤与金文科、魏来书、罗明真在2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》；2.请求金文科、魏来书、罗明真返还占用的房屋。庭审中，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤变更第1项诉讼请求为确认双方于2018年1月31日签订的房屋租赁合同无效。金文科、魏来书、罗明真向原审法院提起反诉，请求：1.金文科、魏来书、罗明真与黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日起解除；2.黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向金文科、魏来书、罗明真退还剩余租期相应租金282744元；3.黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向金文科、魏来书、罗明真支付违约金611730元；4.本案诉讼费均由黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤与金文科、魏来书、罗明真于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限金文科、魏来书、罗明真于判决发生法律效力之日起三日内向黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤返还位于广东省东莞市×××××××××××××××的宅基地地上建筑物的一楼、三楼及四楼；三、限黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤于判决发生法律效力之日起三日内向金文科、魏来书、罗明真退还租金282744元；四、驳回金文科、魏来书、罗明真的其他诉讼请求。一审案件受理费2871.15元、反诉费6372.37元，共计9243.52元，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤负担4621.76元，金文科、魏来书、罗明真负担4621.76元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6902号民事判决书。黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向金文科、魏来书、罗明真退还租金的计算标准按照每月2244元计至金文科、魏来书、罗明真将案涉房屋实际退还给黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤之日止。即截止2020年12月1日，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤应退还金文科、魏来书、罗明真的租金为273768元（黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤同意一审法院计算截止至2020年8月1日，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤应退还金文科、魏来书、罗明真的租金为282744元），不服一审判决金额为8976元；2.本案一审、二审全部诉讼费用由金文科、魏来书、罗明真承担。主要事实与理由：一审法院认定黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤须向金文科、魏来书、罗明真退还租金282744元属于事实认定错误。在案涉合同被一审法院认定无效的情况下，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤同意向金文科、魏来书、罗明真退还相应租金，但是应扣减的占有使用费金额应计算至房屋实际退还之日。一审判决虽然认定双方于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》无效，但并未实际发生法律效力，案涉房屋仍由金文科、魏来书、罗明真占有和使用，因此产生的权益仍由金文科、魏来书、罗明真享有。这就导致黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤尚未收回并占有案涉房屋，亦未享受应得的权益。一审法院认定金文科、魏来书、罗明真仅需向黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤支付使用费至2020年8月1日，要求黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向金文科、魏来书、罗明真退还租金282744元，实际上剥夺了黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤的合法权益，恳请二审法院依法予以改判。金文科、魏来书、罗明真在二审法庭调查中答辩称：第一，由于一审法院判决未生效，应仍保留双方在案涉合同的权利义务。金文科、魏来书、罗明真已经为房屋安装全新的空调、热水器、网络监控设备、消防设备等，投入大量的时间精力和金钱，即使合同解除，由于双方当事人对装修及配套设施的处理并未协商一致，金文科、魏来书、罗明真不应为占用租赁物而支付占有使用费。第二，对方当事人庭前提交的案例与本案实际并不相同，不具有参考性。本案有住建局在阳光网上的回复，也有施工许可证、沙田镇施工图设计文件审查批准书，应认定案涉房屋已办妥审批手续，为合法民房建筑，《房屋租赁合同》有效。同时，金文科、魏来书、罗明真就阳光网上的回复进行公证认证，东莞市南华公证处已对此出具了公证书。金文科、魏来书、罗明真上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、四项，改判金文科、魏来书、罗明真与黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；2.黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤向金文科、魏来书、罗明真支付违约金611730元；3.本案一审、二审受理费均由黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤承担。主要事实与理由：一、案涉房屋已取得沙田镇人民政府规划建设办公室发出的《东莞市沙田镇私人住宅施工图设计文件审查批准书》及《东莞市民房住宅工程施工许可证》，案涉房屋已经主管部门批准建设，建设符合规划，金文科、魏来书、罗明真与黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤签订的《房屋租赁合同》为有效合同。一审法院未综合考虑案涉房屋已经主管部门批准建设的事实，仅凭案涉房屋未有规划许可证即判定案涉房屋租赁合同无效，存在事实认定不清。二、案涉《房屋租赁合同》为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤无故单方向法院诉请解除案涉租赁合同，应承担相应的违约责任。黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤在二审法庭调查中答辩称：仅仅有《东莞市民住宅工程施工许可证》不足以证明案涉房屋是合法建筑，双方合同属于无效合同。一审法院适用法律准确，请求二审法院依法驳回金文科、魏来书、罗明真的上诉请求。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。金文科、魏来书、罗明真在二审期间向本院提交东莞市阳光热线问政平台咨询回复截图、阳光问政平台的公证书，证明金文科、魏来书、罗明真通过向东莞市阳光热线问政平台咨询，获得官方回复称“民房若已取得东莞市沙田镇规划管理所及住房和城乡建设局（原东莞市沙田镇人民政府规划建设办公室）核发的《东莞市民房住宅工程施工许可证》，住房和城乡建设局认定其为合法的民房建筑”的内容，且已对该回复办理公证认证。二审期间，本院向东莞市自然资源局发函调查，该局于2021年4月23日回复建议本院咨询东莞市沙田镇规划管理所，并表示：来函所附《东莞市沙田镇私人住宅施工图设计文件审查批准书》和《东莞市民房住宅工程施工许可证》在法律上不存在必然关联，不能作为是否取得《建设工程规划许可证》的证明材料。其后本院向东莞市沙田镇规划管理所发函调查，该所于2021年6月1日向本院作出回复如下：1.位于广东省东莞市×××××××××××××××的宅基地上的建筑物没有取得建设工程规划许可证。2.案卷材料反映上述建筑物已取得《东莞市沙田镇私人住宅施工图设计文件审查批准书》（沙建审字[2004]2594号）、《东莞市民房住宅工程施工许可证》（沙田镇民施证字第2004-4566号），以上证书均由发证部门（镇住建局）核发并存档，具体情况建议咨询发证部门。后本院向东莞市沙田镇住房与城乡建设局函询，未得到回复。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤与金文科、魏来书、罗明真的上诉与答辩，本案二审的争议焦点是：1.案涉《房屋租赁合同》的效力应如何认定，黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤应否向金文科、魏来书、罗明真支付违约金；2.黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤应向金文科、魏来书、罗明真退还租金的数额是多少。对此，本院分析如下：关于焦点一。根据市自然资源局和沙田镇规划管理所向本院出具的复函可知，案涉宅基地上的建筑物并未取得建设工程规划许可证，且黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤取得的案涉两份施工许可材料与建设工程规划许可证并不存在必然关联。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，相应的《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。因合同无效，故本院对于金文科、魏来书、罗明真上诉主张案涉合同于2020年8月1日解除并要求对方支付违约金的请求不予支持。关于焦点二。黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤上诉主张本案退还租金的总额应计算至金文科、魏来书、罗明真将案涉房屋实际退还之日止。本院认为，认定金文科、魏来书、罗明真支付租金至2020年8月1日是以一审阶段已确认的客观事实为基础，原审法院对判决之后的事实无法预见。黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤主张金文科、魏来书、罗明真在2020年8月1日以后继续占有案涉租赁物，金文科、魏来书、罗明真在二审法庭调查中也自认案涉租赁物仍由其实际掌控，但双方对案涉租赁物何时返还及返还后的装修损失赔偿未达成一致意见，双方亦未作进一步举证。因此，双方当事人因对2020年8月1日后继续占有案涉租赁物产生的租金、装修费用损失等产生的纠纷，可另行提起诉讼，本院在本案中不予处理。综上所述，上诉人黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤及上诉人金文科、魏来书、罗明真的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13467.3元，由黎民乐、冯转弟、霍嘉姻、黎志仁、黎志贤负担50元（已预交），由金文科、魏来书、罗明真负担13417.3元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二一年六月二十九日书记员  梁婷燕