长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0112执异60号案外人赵越，女，汉族，1986年5月1日生，无业，现住长春市双阳区泰富嘉园B10幢1单元602室。委托代理人祖木，吉林创一律师事务所律师。申请执行人吉林省嘉圣房地产开发有限公司,住所地吉林省长春市双阳区经济技术开发区管理委员会办公楼415室。法定代表人:张长江,总经理。委托代理人杨谊均,吉林良正律师事务所律师。被执行人王迎雪,男,1983年3月1日生,汉族,户籍地长春市双阳区通阳路嵩山委6组。本院在执行申请执行人吉林省嘉圣房地产开发有限公司（以下简称嘉圣公司）与被执行人王迎雪民间借贷纠纷执行一案中，案外人赵越向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查，案外人赵越的委托代理人周晓丹、申请执行人嘉圣公司的委托代理人杨谊均到庭参加听证会，被执行人王迎雪未到庭。现已缺席审查终结。案外人赵越称，首先,2014年6月被执行人王迎雪就将房屋买给异议人赵越，嘉圣地产与王迎雪之间的执行查封是在异议人赵越购买房屋之后的2019年。所以在贵院查封之前，异议人已经签订了合法有效的书面买卖合同。再有，由于房屋没有产权，王迎雪口头承诺2015年5月1日之前能够办理产权过户给赵越，如果无法办理产权过户最迟2015年5月1日前赵越也可以入住该房屋，所以根据合同约定,2015年5月异议人赵越就已经入住了该房屋，由于王迎雪拖欠采暖费，赵越为了入住，还为该房屋支付了2013年的采暖费。所以根据这一事实，本案赵越属于在贵院查封之前就已经合法占有了该不动产。另有,2014年异议人在与王迎雪签订房屋买卖合同时就按照合同约定支付了首付款11万元，为了向王迎雪支付首付款，王迎雪还专门带赵越的配偶李继业，去找过嘉圣地产，查明了首付款的数额，异议人才支付了这笔首付款同时异议人还在入住后，从2015年5月27日开始一直按期交付房屋贷款，直到2019年房屋被法院查封，异议人无奈停止支付房屋贷款。如果房屋不被执行，异议人愿意继续支付房屋贷款。最后，异议人一直都在找王迎雪办理房屋过户开始是因为开发商的原因泰富家园的房子一直不能办理产权，后来开发商能够办理产权了，赵越又找不王迎雪，为此赵越通过中间人马成龙以及彼此认识的一些朋友多次找过王迎雪，王迎雪都拒绝为赵越办理产权。这才导致了赵越不是房屋登记的产权人，从而导致房屋被法院查封。所以房产未进行过户非因异议人自身原因导致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人有合法的事实依据和法律依据阻断贵院执行该不动产，故请贵院依法支持异议人的异议申请事项，停止执行涉案房产。申请执行人嘉圣公司称，第一,法院有权查封案涉房屋,案涉房屋为王迎雪从嘉圣公司购买,并办理了房屋买卖合同的备案登记,根据《最高人民法院国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题》的通知第15条第3款规定，可以采取查封措施；第二、案涉房屋应当用于执行，王迎雪基于备案的商品房买卖合同对案涉房屋形成合同之债的债权，根据我国现行民法典208条规定，物权应当以登记为准，本案中案涉房屋合同登记的主体为王迎雪，不应当认定赵越为案涉房屋享有权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议的若干规定》第24条、25条第一款规定，申请人既案涉房屋的所有权人，也非备案的物权期待权人，不是争议房屋的权利人，其理由不能排除本案的强制执行，根据中华人民共和国民事诉讼法244条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，第14条规定，该房屋应当用于执行。被执行人王迎雪没有提供书面意见。听证会中，案外人赵越向法庭提供了如下证据：第一组证据，商品房买卖合同、补充协议及房屋买卖合同，证明赵越已经从王迎雪处购买了长春市双阳区泰富嘉园B10幢1单元602室的房屋，房屋面积132.08平方米，房屋总价为45万，承诺2015年5月1日交房，在此之前，甲方为乙方办理过户，同时协议也能证明乙方已向甲方交付房屋首付款11万，其余房屋贷款由乙方按月支付；第二组证据是中国建设银行个人贷款对账单，证明赵越从2014年6月至2019年9月（贵院查封前）一直按期足额支付房屋贷款，2021年6月9日，赵越还在向银行支付房屋贷款，但由于贵院查封，赵越认为如法院解除查封，其自愿承担该房屋的一切贷款；第三组证据，异议人赵越按期足额支付该房屋的采暖费，证明我方已经实际占有和使用该房屋；第四组证据，从2015年5月27日至2015年10月29日，赵越通过银行柜台支付的房屋贷款。以上四组证据能够证明赵越有阻断贵院执行该房屋的事实依据。申请执行人向法院提供如下证据：第一组证据，商品买卖合同,证明王迎雪为案涉房屋买卖合同备案登记的权利人,嘉圣房地产有权申请强制执行该房屋;第二份证据,（2015）双民初字第109号民事判决书、（2016）吉0112执469号执行裁定书,证明王迎雪未依法履行生效判决确定的给付义务,嘉圣房地产有权申请强制执行案涉房屋以上证据，以上证据经过听证会质证，申请执行人提出，对于第一组证据，商品房买卖合同及补充协议真实性没有异议，但对其证明问题有异议，通过该份合同可以知道案涉房屋买卖合同备案登记的权利人为王迎雪，王迎雪为该买卖合同的合同权利人，嘉圣房地产有权执行该房屋，对王迎雪和赵越2014年6月26日签订的房屋买卖合同三性都有异议，首先，该份合同没有公司的参与，王迎雪也未到庭，无法核实其真实性，其次，即使该份合同为真实的，也只能说明双方之间形成了合同之债的债权关系，不能证明申请人为案涉房屋的物权权利人或者是物权期待权的权利人，再次，该份合同中约定的房款总额45万元，申请人也应当提交相应的证据证明实际支付全部购房款，所以，该组证据不能证明申请人有权排除执行；对于第二组证据，该组对账单的时间为2014年1月28日起至2019年12月31日其中部分月份及2021年3月、6月的对账单，并非逐月对账单，从对账单的户主看，为王迎雪，并非赵越，从时间看，是从2014年1月28日起，而并非是赵越购买房屋之后的2014年6月26日，所以，该组证据不论从还款账户主体还是时间看，都不能证明是赵越在偿还按揭贷款，不能作为赵越付款的证明依据；对于第三组证据的真实性没有异议，对其证明问题有异议，根据发票的主体可以知道，其交款人为王迎雪，并非赵越，从发票的时间看，也只是2015年的，而并非从2014年至今的发票，所以，不能证明是赵越在占有和使用案涉房屋；对于第四组证据的真实性没有异议，但对其证明问题有异议，根据该组证据显示，主体仍然为王迎雪，只能证明是王迎雪在支付案涉房屋的贷款，不能证明是申请人在支付按揭贷款。综上，以上几组证据不能证明申请人实际购买案涉房屋，也不能证明其占有使用房屋，更不能证明申请人已经支付了案涉房屋的购房款，故不能排除本案的强制执行。以上证据经过听证会质证，案外人提出，真实性没有异议，但是该份证据不能证明案外人没有阻断此次执行的事实与法律依据。经审查查明，申请执行人嘉圣公司与被执行人王迎雪民间借贷纠纷执行一案，执行依据为本院于2015年9月9日作出的（2015）双民初字第109号民事判决书，判项为：被告王迎雪于本判决生效后立即给付原告吉林省嘉圣房地产开发有限公司借款本金109600元及利息（自2014年2月7日起算至实际给付之日止，参照银行同期同类贷款利率的四倍计算），并承担案件受理费5045元，公告费560元。该判决书于2016年6月23日生效。在首次执行过程中，经申请执行人申请，本院于2016年10月9日作出（2016）吉0112执469号执行裁定书，对被执行人王迎雪名下的坐落于长春市双阳区泰富嘉园小区（B）区B10幢1单元602号，合同编号为669792，建筑面积为148.43平方米的房屋进行预查封，并向房产管理部门送达协助执行通知书，张贴了查封公告。在恢复执行过程中，经申请执行人申请，本院于2019年9月8日作出（2019）吉0112执恢341号执行裁定书续封房产现案外人提出异议，要求停止执行。又查，根据案外人询问笔录自述，因被执行人王迎雪欠案外人赵越15万元，被执行人将涉案房屋抵账给案外人，约定贷款由案外人偿还，并于2014年6月26日签订房屋买卖合同。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人针对人民法院查封、扣押的执行标的物认为自己享有所有权，要求法院排除执行而提出的书面异议，依据申请执行人的申请查封了被执行人名下的房产，案外人提出排除执行权异议符合异议程序，应当予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案案外人提供了房屋买卖合同和相关交款收据，但是所提供的偿还按揭贷款对账单等证据材料均是被执行人王迎雪名字，不能证明案外人实际还款，本院在执行过程中查封被执行人王迎雪名下涉案房产，程序合法，故对案外人赵越所提出的案外人异议，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人赵越的异议请求。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审判长 杨刚人民陪审员韩景华人民陪审员王静林二〇二一年七月十九日书记员 刘                  畅