江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3676号上诉人(原审被告，反诉原告）：黄瑞中，男，1968年7月1日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：吴广成，江苏臻爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：马艳，女，1993年1月26日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陆慧，江苏涤非律师事务所律师。上诉人黄瑞中因与被上诉人马艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2020)苏0982民初5473号民事判决书，向本院提起上诉向。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄瑞中上诉请求：撤销一审法院判决第三项；一、二审诉讼费用由马艳负担。事实和理由：1.认定黄瑞中是否违约，必须依据马艳、黄瑞中、盐城市大丰禾美房地产经纪有限公司（以下简称禾美公司）2020年8月3日签订的《江苏省存量房买卖居间合同》中的条款来进行认定。该合同中仅在第十二条中约定买卖双方需同时到贷款银行签订如下材料，在约定到银行签订的材料中，黄瑞中仅需签售人声明，并未要求黄瑞中在马艳办理银行贷款时需要再次同黄瑞中签订一份简易的房屋买卖合同，因此黄瑞中拒绝同马艳再次签订一份简易的房屋买卖合同并没有违反双方合同约定，也不能因此认定黄瑞中违约。2.马艳要求黄瑞中再次签订房屋买卖合同中，案涉房屋的成交价格已经由原先的83.5万元变更为70万元，其他房款的缴纳时间以及违约条款也均发生了变化。一审法院认为该简易的房屋买卖合同并未与双方签订的房屋买卖居间合同主要条款进行变更，也未加重黄瑞中的风险是错误的。3.一审法院认马艳的银行贷款审核已经通过也是错误的。虽然马艳提交了一份银行贷款审核通过的资料，但该资料是在马艳向银行提供了由中介人员房某红冒充黄瑞中签字的虚假的《房屋买卖合同》，贷款银行并不知情的情况下审核通过的。马艳提供的这份虚假的房屋买卖合同是为了偷逃国家税款。黄瑞中在知道马艳提供虚假资料骗取银行贷款审核及偷逃税款的情况下，不配合马艳办理案涉房屋的权属转移登记，一审以此认定黄瑞中违约既不合理，也不合法。马艳辩称，1.黄瑞中与马艳的房屋买卖合同中明确约定了购房款的给付时间、给付方式以及在银行贷款审核通过后3日内双方要办理产权转移登记的约定，马艳根据合同的约定，在约定的时间内将445000元的首期购房款交付给了黄瑞中，余款双方约定在8月30日之前到银行办理贷款手续。8月29日，马艳以及中介通知黄瑞中到贷款银行大丰建行办理贷款手续，在办理过程中由于黄瑞中拒绝配合导致贷款合同未能办成。8月30日，马艳转而又到大丰农商行办理贷款，该项贷款申请得到了农商行的审核通过，在审核通过后中介以及马艳通知黄瑞中办理房屋产权转移登记，但是黄瑞中拒不办理。由于大丰房价的暴涨，黄瑞中产生了不诚信、不守约的思想，因此拒不办理房屋登记，其目的是达到房屋买卖不成立的结果。黄瑞中的行为已经严重的违反了合同的约定构成违约。2.马艳在办理银行贷款审核过程中银行根据其贷款的流程需要办理房屋买卖合同，合同上的金额也是根据银行贷款额度的需要和要求书写的，该份合同是银行审核贷款过程中所需要，并非是双方买卖合同中使用的合同，也没有增加黄瑞中的负担，更不存在偷逃国家税收的问题，银行贷款审核通过以后，贷款金额与双方合同中约定的尾款的金额是一致的，而且银行在贷款过程中也已经由马艳出具了该款项直接支付给黄瑞中的承诺书，因此，银行贷款过程中的所需的贷款合同不构成黄瑞中抗辩的理由。马艳向一审法院起诉请求：1.判令解除马艳与黄瑞中双方之间签订的房屋买卖合同；2.判令黄瑞中返还马艳已付的购房款455000元；3.判令黄瑞中承担违约金170000元；4.判令黄瑞中赔偿马艳中介佣金7000元；5.本案诉讼费用由黄瑞中承担。黄瑞中一审反诉请求：1.判令马艳赔偿黄瑞中违约金70000元；2.本诉和反诉费用由马艳承担。一审法院认定的事实：2020年7月31日，马艳在禾美公司员工房某红的微信朋友圈看到黄瑞中出售的房源信息，当日便与其母亲朱某经房某红带领至案涉房屋看房，后马艳母亲朱某与黄瑞中共同在《定金收条》上签名确认，马艳向黄瑞中支付了购房定金10000元，内容为：今收到朱某32092619690426176X支付的购买房屋地址为大丰区益民路综合楼501室的购房定金人民币壹万元整（¥10000元整），该房屋成交总价人民币捌拾叁万伍仟元整（¥835000元整），定金将转为购房款的一部分。房屋买卖合同定于：2020年8月3日前签订。约定：如因买方违约不能购买此房定金不予退还；如因卖方违约不能出售此房定金双倍退还；买方如因银行贷款未通过不能购买此房，定金全部退还。（以上内容请买卖双方自行确认无误后签字）。2020年8月3日，马艳（乙方、买方）、黄瑞中（甲方、卖方）、禾美公司（丙方、中介方）签订了《江苏省存量房买卖居间合同》一份，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，甲、乙、丙三方就房屋买卖事宜及居间服务事宜达成如下协议：第一条居间服务。（一）甲、乙双方委托丙方（禾美公司）提供房屋买卖相关事项的居间服务。（二）丙方服务内容：1.提供房屋信息2.查验买卖双方当事人资格、房屋产权信息的合法性，及查验是否存在影响交易的情况3.向双方准确传达或报告相关事项……5.协助办理银行抵押贷款、公积金贷款事项6.协助办理贷款解押事项7.促成买卖双方签订《存量房买卖合同》8.协助买卖双方办理房屋产权转移登记等相关手续……10.协助办理房屋交接事项。（三）1.本次交易中介费的承担：乙方承担乙方的中介费。2.本次交易产生的中介费支付时间：签订本合同之日。第二条房屋情况。（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于：盐城市大丰区（县）街道益民路综合楼小区6栋1单元501号（室）该房屋所在楼层为5层，共6层，建筑面积共137.42平方米。（二）该房屋不动产权证号为：20074803产权人黄瑞中。（三）该房屋占用的国有土地使用权为：出让方式获得。（四）土地使用权年限至2067年4月7日止。土地用途为住宅……未设定抵押、未出租、无查封。第三条成交价格。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币835000元（小写）捌拾叁万伍仟元整（大写）。该成交价格包括车库。第四条付款及税费。（一）买方付款时间、方式如下：1.定金：本合同签订当日，乙方向甲方支付定金，人民币10000元（小写）壹万元整（大写）。此款项直接支付给甲方。2.首付款：乙方于2020年8月3日前，向甲方支付人民币245000元（小写）贰拾肆万伍仟元整（大写）。此款项乙方直接支付给甲方，乙方自行承担风险。3.二期房款：乙方于2020年8月30日前与银行签订贷款合同。贷款金额为人民币570000元（小写）伍拾柒万元整（大写）此款项由银行直接支付给甲方。4.尾款：人民币10000元（小写）壹万元整（大写），于房屋移交当日一次性向甲方支付。5.税费。乙方承担双方的税费。……第六条权属转移登记。甲乙丙三方约定于银行贷款审核通过三日内共同前往房产交易主管部门办理房屋权属转移登记手续。第七条房屋移交。（一）甲方于2020年10月30日向乙方移交房屋钥匙。（二）移交前，甲方应将水、电、气、物业费用结清。（三）移交时，双方应签订房屋移交文书。第八条违约责任。（一）甲、乙、丙三方的违约行为造成守约方损失而未影响交易完成的，应按造成的损失向守约方支付赔偿金。（二）甲或乙方的违约行为，导致交易无法完成的，违约方应向守约方支付违约金，如违约方为甲方或乙方，还应向丙方支付双方佣金。（三）乙方未按约定的时间付款，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款1%的滞纳金，合同继续履行。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金。（四）甲方或乙方未按时间缴纳佣金的，每逾期一日应按佣金总价款的10%支付滞纳金。（五）甲方或乙方未按时间办理房屋权属转移登记手续的，每逾期一日，应按房屋总价款的1%支付滞纳金。逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付违约金。（七）本合同违约金为房款总价的20%，人民币170000元（小写）壹拾柒万元整（大写）。第九条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同时，一方当事人应当及时告知另一方当事人，并向另一方当事人提供证明。根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。因不可抗力导致合同无法履行的，三方免责，乙方所付定金应退还，丙方所收费用应退还，所发生的其他费用应根据各方权利义务进行分担。第十二条中介方特别说明：二手房交易过程中买受方所申请的贷款金额是以银行认可的评估公司出具的评估报告所列出该房屋的评估价格为依据，按照建筑年代、建筑面积等因素给予不同的贷款比例。各家银行对贷款的要求条件和程序不一样，中介方会根据借款人综合条件，为其选择相匹配的贷款银行。因该房屋交易行为，买卖双方需同时到贷款银行签订如下材料：出售方签售房人申明，买受方签申请表及借款合同。贷款过程中，所涉及的评估费、抵押费、公证费各自承担，以收费部门的票据为准，与中介费无关。中介方在本合同中的工作为介绍买卖双方成交。中介方在出售方领取相关权证可交易时，在买卖双方所提交的交易资料齐备且无误时，负责办理该房屋的交易手续，直至买受方领取新的相关权证及出售方收齐房款为止。第十三条其他约定。甲方收到全款后于2020年10月30日前交房。签订合同当日，马艳向黄瑞中支付了首期购房款245000元，后马艳又于2020年8月25日向黄瑞中支付购房款200000元，银行贷款减少为370000元。至此，马艳合计向黄瑞中支付购房款455000元。2020年8月28日，禾美公司以微信方式通知黄瑞中于2020年8月29日至大丰建设银行协助办理贷款手续，因双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》中未区分房屋价款和车库价款，禾美公司就案涉房屋的买卖另行拟定了《房地产买卖合同》一份，用于提供给银行办理贷款手续，合同内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲方自愿出售本合同第一条所述房产，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下约定，且三方均对本合同所有条款均无其他异议。第一条房屋概况。（一）本合同买卖的房屋位于盐城市大丰区，房屋所有权证号，，，土地所有权证号。建筑面积：平方米。（二）该房屋另包括下列：①享有装修和配套设施；②家电家具（详见物品清单）③储藏室约平方米（是否登记产权：□是/□否）。第二条房屋总价及付款方式：（一）房屋成交价为人民币（大写）佰拾万仟佰拾元整，（小写：元整），（二）乙方于年月日支付购房定金人民币（大写）元整（小写：元整）给甲方，（三）甲方双方选择银行按揭贷款方式：1、首期房价款计人民币（大写）佰拾万仟佰拾元整，（小写：元整）其中包含购房定金大写：元整（小写元）于年月日前支付。2、第二期房价款计人民币（大写）：佰拾万仟佰拾元整，（小写：元整）。甲方为套房，房契税已满年，乙方购买为套房。第三条：本合同一式三份，甲乙双方和丙方各执一份，本合同经三方签字或盖章后生效。后黄瑞中不同意签订该合同，致使当日未能办理贷款申请手续。2020年8月29日，禾美公司员工与黄瑞中就案涉房屋贷款事宜多次进行沟通，并于8月30日将申请贷款的材料提交给江苏大丰农村商业银行。2020年9月2日，马艳（借款人、担保人）与江苏大丰农村商业银行股份有限公司（贷款人）签订了《个人担保借款合同》[（56）农商个借字（2020）第742号]，约定借款金额为三十七万元整。贷款种类为担保贷款，担保方式为抵押担保。办理该贷款手续时，因黄瑞中未能到现场签字配合，提供给银行的《房屋买卖合同》的卖方黄瑞中签名由禾美公司的员工房某红代签。同日，该贷款经该行客户经理登记、行长审批同意。马艳亦在《贷款资金支付委托书》上签字确认，委托银行将上述借款合同中的贷款资金支付给黄瑞中。后黄瑞中未协助办理房屋权属转移登记手续。2020年9月1日，黄瑞中向禾美公司的员工房某红的微信发送了解除房屋合同的信息，内容为：禾美中介：2020年8月3日三方签订了益民路房屋买卖合同，现乙方马艳已违反合同第四条第三款之约定，违背诚信守约原则，构成违约。因此，甲方决定依法解除该房屋买卖合同。希望禾美中介依法协调处理该合同有关事宜，甲方黄瑞中。后双方持续沟通未果。一审法院认为，马艳、黄瑞中双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应按照合同约定履行。本案的主要争议焦点为：一、房屋买卖过程中谁违约。二、关于违约责任及违约金数额如何确定？一、关于房屋买卖过程中谁违约的问题。黄瑞中存在违约，理由如下：首先，案涉《江苏省存量房买卖居间合同》签订后，买方马艳按约陆续向卖方黄瑞中交付了首期房款445000元，并且合同中约定，二期房款由马艳于2020年8月30日前与银行签订贷款合同，虽双方在签订合同时，未在二期房款的条款中明确约定为房屋按揭贷款，但在合同其他条款中，是有涉及到银行抵押贷款、公积金贷款，且按照常识理解，在房屋买卖合同中，涉及到的贷款有公积金贷款、按揭商业贷款。其次，买卖双方在履行合同过程中，再次签订简易合同用于办理按揭贷款，该合同并未对双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》主要条款进行变更，也未加重卖方黄瑞中的风险，且该合同非双方实际履行的合同，黄瑞中拒不配合马艳办理银行按揭贷款手续应为违约。第三、双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》第六条约定了在“银行贷款审核通过之日三日内”办理房屋权属转移登记，于2020年10月30日收到房屋全款后移交房屋钥匙，可见黄瑞中对二期房款支付的条件是清楚的，即先办理贷款审批手续、贷款审批通过后三日内需协助办理房屋权属转移登记，其辩称原告所申请的个人借款抵押合同中的贷款资金存入到马艳账户不符合双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》约定，对此，个人担保借款合同中的贷款均应先存入借款人账户，后银行才可以依据马艳的委托，将贷款资金向黄瑞中进行支付，且马艳在办理贷款手续时已在贷款银行签订了《贷款资金支付委托书》，委托银行将案涉贷款支付给卖方黄瑞中。综上，黄瑞中拒绝配合马艳办理按揭贷款并拒绝办理房屋权属转移登记的行为违约，应承担相应的违约责任。黄瑞中主张马艳违约造成其损失未能提供充分证据予以证明，故对黄瑞中的反诉请求，不予支持。二、关于违约责任及违约金数额如何确定？鉴于双方之间签订的合同成立并有效，马艳依约支付了前期购房款及办理了相关贷款手续，黄瑞中未能按约配合办理贷款手续及过户手续，导致马艳购买房屋的合同目的不能实现，现马艳提出解除双方之间签订的《江苏省存量房买卖居间合同》，审理中黄瑞中于2021年2月3日庭审中亦明确表示对解除双方之间签订的房屋买卖合同没有异议，故确认马艳、黄瑞中签订的《江苏省存量房买卖居间合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在案涉《江苏省存量房买卖居间合同》解除后，黄瑞中应将马艳已经支付的455000元房款予以返还。关于违约金的数额，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，现马艳对其主张的实际损失未能提供充分证据予以证明，但其主张的房屋价格的上涨、黄瑞中占用已付房款的利息、租房利息损失、交易机会、交付的中介费用等具有真实性和合理性，鉴于黄瑞中要求对违约金数额予以调整，结合黄瑞中的违约情形以及给马艳造成的预期利益损失情况，一审法院对马艳主张的违约金进行调整，酌定为83500元。关于马艳主张的中介佣金7000元，一审法院在确定违约金数额时已一并予以考虑，不再单独支持。综上所述，马艳有事实和法律依据的部分诉请，予以支持；黄瑞中的反诉请求，缺乏法律和事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、马艳与黄瑞中签订的《江苏省存量房买卖居间合同》于2021年2月3日解除。二、黄瑞中于判决生效之日起10日内返还马艳购房款455000元。三、黄瑞中在判决生效之日起10日内赔偿马艳违约金83500元。四、驳回马艳的其他诉讼请求。五、驳回黄瑞中的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13236元，由马艳负担4051元，黄瑞中负担9185元；反诉案件受理费减半收取计775元，由黄瑞中承担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，马艳、黄瑞中、禾美公司2020年8月3日签订的《江苏省存量房买卖居间合同》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定履行。合同签订后，马艳即按约陆续向黄瑞中交付了首期房款445000元。双方合同约定，对二期购房款马艳应于2020年8月30日前与银行签订贷款合同。本案中，禾美公司于2020年8月28日以微信方式通知黄瑞中于2020年8月29日至大丰建设银行协助办理贷款手续，因双方签订的《江苏省存量房买卖居间合同》中未区分房屋价款和车库价款，禾美公司就案涉房屋的买卖另行拟定了《房地产买卖合同》一份，用于提供给银行办理贷款手续，但上诉人黄瑞中不同意签订该合同，致使当日未能办理贷款申请手续。黄瑞中则认为其不同意另行签订房屋买卖合同并不构成违约。对此，本院认为，双方就案涉房屋的买卖已经签订了房屋买卖合同，禾美公司应银行的要求另行签订房屋买卖合同是为办理房屋贷款的需要，并非重新约定房屋价款，黄瑞中拒绝签订该合同并拒绝为案涉房屋办理贷款缺乏合理的理由。2020年8月29日，禾美公司员工再次与黄瑞中就案涉房屋贷款事宜多次进行沟通，并于8月30日将申请贷款的材料提交给江苏大丰农村商业银行。因办理该贷款手续时，黄瑞中未能到现场签字配合，故提供给银行的《房屋买卖合同》的卖方黄瑞中签名由禾美公司的员工房某红代签。该贷款经该行客户经理登记、行长也审批同意，但黄瑞中仍拒绝协助办理房屋权属转移登记手续。可见，本案中马艳作为案涉房屋买受人已经履行了其交付房屋首付款的义务，并在合同约定的期限内积极履行了剩余房款银行贷款的相关手续，而黄瑞中作为卖房人在接收房屋首付款后，拒绝协助办理相关房贷手续，致使案涉房屋买卖合同无法继续履行，并于拒绝办理房贷的次日即于2020年9月1日向禾美公司的员工微信发送了解除房屋合同的信息。结合当时当地房产市场上涨的商业预期，黄瑞中的行为明显存在故意怠于行使履行合同义务，恶意阻止案涉合同的继续履行并使合同履行期限到期，故本案马艳起诉要求解除双方房屋买卖合同后，黄瑞中在向马艳返还购房款的同时还应向马艳承担违约责任。马艳所主张的损失包括房屋价格的上涨、黄瑞中占用已付房款的利息、租房利息等，该部分损失事实客观存在，一审法院根据双方约定的违约责任条款酌定减少违约金为83500元并无不当，黄瑞中上诉主张其不应承担违约责任的理由无事实依据。综上，黄瑞中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1887.5元，由上诉人黄瑞中负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月十二日书记员  郁婷婷