四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初2628号 原告（申请保全人）：浙江省建工集团有限责任公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路52号5-8层。 法定代表人：曹伟，董事长。 委托诉讼代理人：沈勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：肖宇，男，1973年5月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告（被保全人）：成都尚岭置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金纹，男，公司工作人员。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号。 法定代表人：王洪光，执行董事。 破产管理人：重庆学苑律师事务所，住所地重庆市江北区。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 原告浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙建集团公司）与被告肖宇、被告成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭置业公司）、被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳房产公司）申请执行人执行异议一案，本院作出（2020）川01民初2151号民事裁定，驳回浙建集团公司的起诉。肖宇不服提起上诉，四川省高级人民法院（以下简称四川高院）作出（2020）川民终1650号民事裁定，指令本院审理。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告浙建集团公司的委托诉讼代理人沈勇，被告肖宇，被告金阳房产公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告尚岭置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浙建集团公司向本院提出诉讼请求：继续对位于成都市武侯区房屋（以下简称1104号房）的执行。事实和理由：一、对尚岭置业公司开发的未销售备案房屋进行查封符合法律规定。尚岭置业公司开发的房屋无论是否预售备案，所有权人仍是尚岭置业公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）（法释［2004］15号）第十七条规定，对包括1104号房在内的尚岭置业公司未办理销售备案的房屋进行保全符合法律规定，肖宇要排除查封措施，应当符合执行异议的法律规定。二、对肖宇异议进行实体审查的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的审查规则，第二十八条是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是消费者物权期待权的保护条件。在法律逻辑上，买受人要排除普通债权的执行，可以选择适用第二十八条，也可以选择第二十九条，买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条规定。浙建集团公司在建设工程施工合同纠纷案件中，不仅主张了工程款债权，还主张了建设工程款优先受偿权，需要适用执行异议和复议规定第二十九条判断是否足以排除强制执行。三、肖宇提出的异议不符合排除强制执行的法律规定。买卖合同未办理备案，买卖合同是否合法有效待定，肖宇支付购房款的真实性存疑，案涉房屋是办公用途，肖宇不是购房消费者，没有证据证明肖宇实际占用使用1104号房。 肖宇辩称，认可（2019）川01执异2654号执行裁定。肖宇已支付1104号房的全部购房款，且实际占有，肖宇对1104号房享有的权利可以排除浙建集团公司的查封和执行。 尚岭置业公司辩称，同意肖宇的意见。 金阳房产公司辩称，请人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 1104号房所在物业名称为“金阳不夜都”，现地址为成都市武侯区155号，国有土地使用权证号成国用（2013）第222号，用地面积13524.98平方米，竣工时间2018年8月。 2015年11月29日，肖宇与尚岭置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定肖宇向尚岭置业公司购买1104号房，预测建筑面积44.43平方米，套内建筑面积29.72平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米10027元，总价298000元，房屋规划用途为办公。合同签订前肖宇支付的30000元抵作商品房价款。合同约定的付款方式为分期付款，2016年2月28日前分2期支付全部价款，其中2015年11月29日前首期支付98000元，2016年2月28日前第二期支付200000元。 经查，肖宇通过POS刷卡方式向尚岭置业公司支付68000元、5000元、10000元、7000元、8000元、59200元、20000元、50000元、37000元、33800元。以上合计298000元。尚岭置业公司先后于2015年11月21日、2016年2月27日向肖宇出具收据，分别载明收到肖宇“金阳不夜1栋-1-1104”首期款68000元、楼款30000元、200000元。 2018年7月28日，尚岭置业公司发布交房通知书，载明金阳不夜都项目已具备交房条件，自2018年7月31日至8月5日，由业主携带相关资料现场办理接房手续。2018年8月12日，肖宇办理房屋交付手续后，并与碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司（以下简称金阳物业公司）签订前期物业服务协议，约定由金阳物业公司为肖宇提供物业管理服务，肖宇开始缴纳物业服务费。房屋交付后，肖宇进行了装修并实际使用。 2019年8月23日，本院立案受理浙建集团公司与尚岭置业公司、金阳房产公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2019）川01民初4856号。诉讼过程中，因浙建集团公司申请诉讼保全，本院作出（2019）川01执保450号执行裁定，于2019年9月29日依法查封了尚岭置业公司在成都市武侯区机投桥街道万寿桥村2组的房屋（预售许可证号：11434、10656），查封期限三年。1104号房在查封范围内。因肖宇对本院保全案涉房屋提出书面异议，本院于2019年11月26日作出(2019)川01执异2654号执行裁定，裁定中止对1104号房的执行。浙建集团公司不服裁定提起诉讼。 2021年4月28日，本院作出（2019）川01民初4856号民事判决：“……五、浙江省建工集团有限责任公司在成都尚岭置业有限公司欠付工程款（含已到期质保金）25905805.63元范围内，享有对其承建的位于成都市武侯区名称为‘金阳·不夜都’工程折价、拍卖后的价款优先受偿权的权利；……七、在重庆银行股份有限公司成都分行抵押权未消灭的情况下，其对成都尚岭置业有限公司用于抵押的位于成都市武侯区建工集团有限责任公司享有的建设工程价款优先受偿权……”。判决后，因案件当事人不服判决提起上诉，目前该案在四川高院二审审理中。 本院认定上述事实，采信了各方当事人的身份信息、（2019）川01民初4856号民事判决书、四川省商品房买卖合同（预售）、交房通知书、入伙手续办理流程表、前期物业服务协议、物业费收据、水电费收据、装修管理费收据、执行裁定书以及当事人的陈述等证据。 本院认为，引起本案纠纷的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方的主张，本案的争议焦点是：肖宇是否享有足以排除人民法院查封的权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 2019年9月29日，本院依浙建集团公司诉讼保全申请作出（2019）川01执保450号执行裁定，依法查封1104号房，而肖宇与尚岭置业公司于2015年11月29日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，早于查封之前近四年，肖宇按照合同约定支付了全部价款，尚岭置业公司于2018年7月31日至8月5日期间集中为购房业主办理了交房手续，即肖宇在本院保全案涉房屋之前已经签订合法有效的商品房买卖合同，合同双方就债权契约部分已经全面适当履行，肖宇合法占有了1104号房。肖宇享有商品房买卖合同全面适当履行后买受人的全部合法权利，仅登记这一物权行为尚未完成，没有证据证明未办理房屋过户登记是肖宇自身原因导致。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定，“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为”。财产保全目的是为实现将来的债权，对债务人的财产采取的限制措施，因此财产保全的对象应当是债务人，财产保全的标的应当是债务人的责任财产。肖宇已按照商品房买卖合同约定合法取得了对1104号房的合法民事权益，参照查扣冻规定第十七条的规定，该权益应当得到法律的保护。而对于尚岭置业公司而言，其作为以开发、销售房屋为经营目的的出卖人，在全额收取了肖宇支付的购房款并将房屋交付与肖宇占有后，其相应的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时1104号房登记在尚岭置业公司名下，但其对该房屋已经不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合肖宇办理物权登记之义务，至此，以实物形态存在的房屋已经实质性脱离了尚岭置业公司所控制的责任财产范围，而购房款作为房屋的转化价值被纳入尚岭置业公司的责任财产范围。此种情况下，尚岭置业公司已无权再用1104号房偿付其所欠债务，尚岭置业公司债权人也不得要求以该房屋实现债权，否则就有违公平、诚实信用的法律原则，也严重危及交易安全。浙建集团公司关于肖宇享有物权期待权的主张即使成立，也不能对抗其享有的工程价款优先权的债权执行。对此本院认为，浙建集团公司主张确认建设工程价款优先受偿权的（2019）川01民初4856号案件，因有当事人不服一审判决提起上诉，目前正在四川高院二审审理中，浙建集团公司是否享有建设工程价款优先受偿权尚未经生效判决确认。并且，建设工程价款优先受偿权旨在使适法承包人的债权优先获得偿付，承包人仅对其施工工程折价、拍卖后价款确有优先受偿的权利，其对施工工程并不享有物权。同时，该优先受偿权亦需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现后的价款为标的发生优先受偿的法律效力，并在执行分配程序中通过取得优先顺位而实现。在肖宇的物权期待权先于浙建集团公司提出优先权主张之前即已经成立，除有证据证明肖宇与尚岭置业公司之间确有恶意串通、逃避债务之行为或者构成尚岭置业公司责任财产不当减损的行为外，浙建集团公司原则上亦不得请求以该房屋继续作为清偿尚岭置业公司所负债务之标的物。 肖宇与尚岭置业公司之间基于真实的意思表示形成了合法有效的房屋买卖关系，其对1104号房享有的债权请求权能够形成物权期待权，且该民事权益能够排除人民法院就金钱债权的强制执行，故浙建集团公司主张对1104号房继续执行没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，浙建集团公司的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回浙江省建工集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费5770元，由浙江省建工集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  牛玉洲 审判员  孙 韬 审判员  陈丽华 二〇二一年七月六日 书记员  杨春容