江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1324民初1075号原告：李磊，男，1970年8月12日出生，汉族，居民，住所地泗洪县。委托诉讼代理人：戴春艳，泗洪县界集法律服务所法律工作者。被告：泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司，住所地泗洪县珠江路锦绣华庭5幢2单元504室，组织机构代码证67762427-X。法定代表人：林春国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付旭东，该公司员工。原告李磊诉被告泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴春艳、被告委托诉讼代理人付旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李磊向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿由于不符合交付条件而交房给原告造成赔款6000元；2、要求被告赔偿迟延办证违约金（2014年9月1日至2016年9月1日）569143*0.01%*365*2年=41547元；3、要求被告赔偿因车库层高短少赔款20.8/(2.4*100)*95000=8233元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：原被告于2012年10月23日签订了商品房买卖合同，原告购买被告所有的佳和世纪嘉园6幢2单元204室住房一套，合同第八条规定被告于2014年3月31日该商品房经综合验收合格交付。可是被告在2014年5月30日才通知原告去交付，合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常经营的承诺的规定：1、房屋交付之日起自来水、电达到正常办理开通手续；2、数字电视、电话、宽带、燃气等设施在小区交付时具备接入条件。可是在原告拿到钥匙进入房屋后，被告并没有和原告一起去验收，该水电只是临时使用的。里面的电视、电话、宽带、燃气均没有到位，路面也没有修好，给原告带来很多麻烦。业主集体找被告协商多次，并且经住建局、桥北派出所协商多次直至现在仍然没有完善。致使原告继续租房造成多出半年租金。合同第四条车库层高2.4米，可被告只是2.2米零几，远远小于合同约定，对被告偷工减料不按约履行合同要求被告给予车库赔偿款8233元。现因多次协商未果，故诉至法院。被告佳和公司辩称，1、被告向原告交付房屋是取得竣工备案条件，不存在原告所述交付的房屋不符合竣工条件和所造成的损失；2、关于原告主张被告支付迟延办证违约金在办理权属登记时被告主要义务是协助原告办理产权证书，并且被告应当将提供至房产登记机关的资料在房屋交付后90日内交付到产权登记机关，被告在2015年6月1日前将相关备案资料交付到产权登记机关，包括本案原告在内大部分业主基本都在2015年6月1日之前取得房产证书，原告主张被告赔偿逾期办证违约天数计算至2016年9月1日，是由于被告迟延办理土地证，但土地证明确一般是原告凭房产证到土地部门领取即可，同时原告购买被告房屋是办理银行按揭，即使房产证办理下来后也抵押在银行，即便被告在配合原告办理房产证是存在逾期提交资料的情况导致原告未按合同约定取得房产证书，实际并未对原告造成损失，所以被告即使存在延期配合原告将相关资料提交房产登记机关的情况，按照合同约定违约金依然是过高的，应当进行调整，被告认为违约金应在5000元以内为宜；3、关于原告诉称被告交付的车库层高不足，经庭前与原告和贵院一起到现场勘查，对原告提出的层高情况确实存在不一致的情况，应当充分考虑交付的车库在建设过程总会存在一定偏差，车库的主要功能是原告停放车辆及作为住宅辅助使用的房建，即使存在误差，对原告的实际使用影响不大，扣除在计算层高是存在施工现浇的厚度12公分及3%的误差之外，被告所交付的层高基本是符合要求的，不存在与合同不一致；或者层高不能达到要求，对原告的使用不便造成赔偿的，被告认为赔偿金额应控制在3000元以内。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：原告提交的房屋租赁合同及租金收据，由于出租人没有到庭接受当事人质询，真实性不予认定，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月，原告与佳和公司签订了商品房买卖合同，由原告向佳和公司购买泗洪县佳和世纪嘉园6幢2单元202室房屋及21号车库。合同第四条约定，原告应支付房款为474143元；另购6幢21号车库一间，层高2.4米，价款95000元。合同第八条约定，佳和公司应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十一条约定，双方进行验收交接时，佳和公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.房屋交付之日起自来水、电达到正常办理开通手续条件；2.数字电视、电话、宽带、燃气在小区交付时具备接入条件，具体接入手续由买受人自行向专业经营单位申请开通并负责缴纳相应费用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的（政府原因除外），出卖人每天按买受人所交纳金额的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，佳和公司于2014年5月30日将涉案房屋及车库交付给原告。同日，原告从佳和公司实际领取了3332元延期交房补偿款，另83元补偿款作为原告办证所需费用由佳和公司代收代缴。2014年7月24日、25日，泗洪地区普降暴雨，佳和公司对业主反映的佳和世纪嘉园存在的问题进行解答，其中业主问到“小区一期基础设施不完善（水、电、道路、绿化），房屋验收是否合格”，佳和公司解答“一标多层部分自来水已于六月初开通，……正式用电目前正在施工……道路沥青路面前期因供电主电缆未穿线，无法施工，……”。同年8月20日、8月25日，在佳和公司售楼部二楼，就佳和世纪嘉园交房条件、车库层高及房屋质量等问题，佳和公司法人代表林春国和工作人员姚秀飞、业主代表张美忠、徐建军、许彩永、张晓梅、县住建局工作人员、桥北派出所民警参加了协商处理，未果。另查明：佳和公司在建造佳和世纪嘉园前，设计图纸中标明室内车库已经预留30毫米厚面层即“找平层”由业主二次装修处理。2010年，江苏省住房和城乡建设厅发布的江苏省工程建设标准《住宅工程质量分户验收规程》对住宅空间尺寸作出规定，其中允许室内净高度偏差-15毫米。2016年7月19日，本院组织原被告双方到现场勘验，原告车库净高平均为2.192米，层高为2.292米，比约定2.4米差0.138米（含30毫米找平层）。本院认为，原告与佳和公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，综合考量佳和公司在《佳和世纪嘉园存在问题》中对业主提出“基础设施不完善（水、电、道路、绿化），房屋验收是否合格”的解答及商品房买卖合同第八条“该商品房经分期综合验收合格”的约定、第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定，且佳和公司未提交交付给原告的房屋已经分期综合验收合格的证据，应认定佳和公司违反了商品房买卖合同第八条和第十四条的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张佳和公司应赔偿因交付的房屋不符合合同约定的基础设施及公共配套建筑正常运行条件而造成的租房损失和居住不便损失，但原告提供证据不足以证明损失的存在，故对原告该诉讼请求，不予支持。原告主张的逾期办证违约金计算期限系自佳和公司交付房屋90日后计算，佳和公司逾期交房发生在其实际向原告交付房屋之前，佳和公司以其支付了逾期交房违约金为由主张不应再支付逾期办证违约金，该主张不能成立。双方签订的合同对逾期办证违约金的起算日期作出了明确的约定，佳和公司关于合同约定的期限不明的主张不能成立。双方约定的逾期办证违约金低于中国人民银行同期贷款基准利率，佳和公司主张合同约定的违约金过高不能成立。故佳和公司应向原告支付的逾期办证违约金数额应按合同约定标准计算。原告要求佳和公司支付逾期办证违约金41547元（2014年9月1日-2016年9月1日），未超出合同约定数额，依法应予支持。对于车库层高问题，由于被告未按约定的2.4米建筑层高向原告交付涉案车库，已构成违约，应承担违约责任。车库的建筑层高减少，客观上致使原告对车库的使用功能期待性和实际使用价值均有较大的影响，因此，被告应对自己违约行为承担过错责任。根据本案的实际情况，按照涉案车库实际减少层高比例并参照涉案车库价款计算损失数额，能够较为客观地反映原告购买的车库实际使用价值的减少，故被告应赔偿原告车库层高短少损失5462.5元[计算方式为：0.138÷2.4×95000]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司支付原告李磊逾期办证违约金41547元，于判决生效后十日内履行完毕；二、被告泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司赔偿原告李磊车库层高短少的损失5462.5元；以上合计47009.5元，被告泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告李磊其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告李磊负担150元，被告泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费420元(开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处)。审 判 长  陈 功人民陪审员  陈金永人民陪审员  裴昌武二〇一六年十一月二十六日书 记 员  祖 烨附录一：本案证据目录原告提交的证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告2012年10月23日购买被告位于泗洪县佳和世纪嘉园6幢2单元204室房屋及6幢21号车库；2、购房发票及住宅专项维修金收据各一份，证明原告交付购房款；3、租赁合同及租金收据各一份，证明原告因被告交付的房屋不符合交付条件给预告在成损失的事实；4、录音资料，证明被告交付的房屋不符合交付条件；5、法院的判决书，证明同类案件裁判标准。被告提交的证据：6、业主情况登记表及交房款项支付表，证明被告支付逾期交房违约金的事实；7、竣工验收备案表及分户验收汇总表，证明被告交付给原告的房屋符合交付条件；8、房屋所有权证，证明原告的房屋已办理产权证。附录二：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。