江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1918号上诉人（原审原告）：连云港沃漫方景园实业有限公司，住所地东海县牛山街道晶都大道900号。法定代表人：段俊洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗贤，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋丹丹，女，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：鲍可文，东海县山左口法律服务所法律工作者。上诉人连云港沃漫方景园实业有限公司（以下简称沃漫方景园公司）因与被上诉人宋丹丹商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃漫方景园公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定部分事实错误。1、原审法院认为上诉人在2019年11月28日代偿银行款项后，未在一年内行使解除权，依据法律规定解除权已经消灭，明显错误。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第四款约定，出卖人行使解除权的前提是自买受人收到出卖人关于要求偿还贷款的通知之日起7天内未履行付款义务。本案中被上诉人在2021年1月8日收到上诉人邮寄的《偿还贷款通知》，故本案的解除权的行使期限应自2021年1月15日起开始计算，上诉人于2021年1月21日起诉立案，因此上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》并未超过一年的除斥期间的规定。2、原审法院认为上诉人未能将符合约定条件的房屋交付给被上诉人使用，上诉人违约在先，对自己承担阶段性担保责任存在过错，未予支持上诉人主张违约金的诉讼请求是错误的。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但合同附件四合同补充协议第一条第四款明确约定了买受人未按照贷款合同约定及时足额偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款设立的保证金被银行划扣的，如买受人在收到出卖人关于要求偿还贷款的通知之日起7天内仍未偿还的，视为买受人根本违约，在无需催告的情况下，出卖人有权解除合同，还应按购房款总价的10%向出卖人支付违约金。上诉人未能按合同约定交付涉案房屋，应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。二、原审判决适用法律错误。本案中上诉人邮寄《偿还贷款通知》是在2021年1月7日，被上诉人是在1月11日收到该通知，时间在《民法典》实施之后，故应当适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定审理本案。而原审判决引用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定审理此案，明显是适用法律错误。被上诉人宋丹丹答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。沃漫方景园公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除沃漫方景园公司与宋丹丹于2016年8月9日所签的《商品房买卖合同》；2.宋丹丹支付沃漫方景园公司代为偿还的银行贷款本息及诉讼费共计428099.58元及其利息（利息以428099.58元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.宋丹丹向沃漫方景园公司支付违约金51215.5元；4.本案诉讼费由宋丹丹承担。一审法院查明事实：2016年8月9日，沃漫方景园公司与宋丹丹签订《商品房买卖合同》，约定宋丹丹以总价512155元购买沃漫方景园公司开发的沃漫方景园第某幢某单元某室房屋，宋丹丹支付首付款72155元后，余款办理按揭贷款。沃漫方景园公司应于2017年12月31日前将具备商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给宋丹丹使用。同时，合同补充协议第一条第4款约定因买受人未按照贷款合同约定及时足额偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款设立的保证金被银行扣划的，若买受人在收到出卖人关于要求偿还贷款的通知之日起7天内仍未偿还的，视为买受人根本违约，在无需催告的情况下，出卖人有权解除合同，买受人除应补齐出卖人被扣划款项外，还应按房款总价的10%向出卖人支付违约金。后因宋丹丹未能按期足额偿还银行贷款，致使沃漫方景园公司承担阶段性保证担保于2019年11月28日代为向银行偿还贷款本息424325.58元，另支付诉讼费3774元。经沃漫方景园公司催要，宋丹丹至今未偿还沃漫方景园公司代偿的款项。一审法院另查明，案涉房屋至今未具备交付条件。一审法院认为，沃漫方景园公司与宋丹丹签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签署，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据沃漫方景园公司与宋丹丹在《商品房买卖合同》补充协议中约定了解除合同的条件，即因宋丹丹未按照贷款合同约定及时足额偿还银行贷款，致使沃漫方景园公司为宋丹丹贷款设立的保证金被银行扣划的，若宋丹丹在收到沃漫方景园公司关于要求偿还贷款的通知之日起7天内仍未偿还的，视为宋丹丹根本违约，在无需催告的情况下，沃漫方景园公司有权解除合同。但沃漫方景园公司自2019年11月28日代偿银行款项后，并未在一年内行使解除权，根据法律规定，解除权已消灭，故沃漫方景园公司主张解除本案合同，一审法院依法不予支持。按照案涉《商品房买卖合同》的约定，沃漫方景园公司应当在2017年12月31日前交付案涉房屋，但沃漫方景园公司至今未能将符合约定条件的房屋交付宋丹丹使用，致使沃漫方景园公司承担阶段性担保的时间延长，沃漫方景园公司违约在先，其自己对承担阶段性担保责任存在过错，故沃漫方景园公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。因宋丹丹未按期向银行偿还贷款本息，导致沃漫方景园公司代偿424325.58元，并支付诉讼费3774元，沃漫方景园公司主张宋丹丹返还并支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、宋丹丹应在判决生效之日起十日内偿还沃漫方景园公司人民币428099.58元及利息（利息以428099.58元为基数，自2021年1月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回沃漫方景园公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4245元，保全费3520元，合计7765元，由沃漫方景园公司负担830元，宋丹丹负担6935元（沃漫方景园公司已预付，宋丹丹于判决发生法律效力之日起十日内支付给沃漫方景园公司）。二审期间，上诉人提供了（2020）苏0311民初3445号民事判决书、2020苏0812民初2087号民事判决书各一份，证明与涉案相同情况的因买受人未能偿还银行贷款导致出卖人代为偿还银行贷款，根据合同约定出卖人享有合同解除权的，法院均判决解除双方之间的商品房买卖合同。被上诉人宋丹丹质证认为：我国不是判例法国家，两份判决书与本案情况不一样，该判决书是否生效也不清楚。本院认证意见为：对两份判决书的真实性予以确认。被上诉人宋丹丹二审期间未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人是否有权解除涉案的合同；2、被上诉人是否应向上诉人支付违约金，如应支付，数额应如何计算。本院认为，经审查，虽然上诉人向被上诉人邮寄《偿还贷款通知》的时间在《民法典》施行之后，但本案的纠纷系因被上诉人未按期偿还银行贷款，导致上诉人代为偿还而引起的，而被上诉人未按期偿还银行贷款及上诉人代为偿还的时间均在《民法典》施行之前，故本案不应适用《民法典》的相关规定，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定审理此案并无不当，本院依法予以支持。经审查，涉案的商品房买卖合同补充协议第一条第四款是上诉人为了重复适用而预先拟定，在订立合同时也未与被上诉人协商的格式条款。从内容上看，该条款与被上诉人存在重大利害关系，仅约定了在被上诉人未按期偿还银行贷款导致上诉人款项被银行划扣，经上诉人催告后7日内仍未偿还代偿款的，被上诉人应承担解除合同、偿还代偿款及支付违约金的责任，并未约定上诉人的责任，而上诉人作为银行按揭贷款的连带保证责任人对于其应承担的风险是明知的，且该条也没有说明解除合同后被上诉人的已付购房款如何处理及权利救济途径、方式等。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据该规定，涉案的商品房买卖合同补充协议第一条第四款属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应为无效的格式条款。另外，上诉人也并未提供证据证明其在与被上诉人签订合同时提醒对方注意该条款以及按照对方的要求进行说明。故上诉人依据合同补充协议第一条第四款主张解除合同及被上诉人承担违约金的诉讼主张不能成立，本院依法不予支持。（2020）苏0311民初3445号及2020苏0812民初2087号民事判决所涉案情与本案不同，故上诉人依据该两份判决主张本案的合同应当解除不能成立，本院依法亦不予支持。综上，上诉沃漫方景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8490元（沃漫方景园公司已预交），由上诉人连云港沃漫方景园实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二一年七月十九日法官助理  蒋 寻书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。