陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终1959号 上诉人（原审被告）：侯俊珍，女，汉族，1957年8月11日生，住咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX708110525。 委托诉讼代理人：李宏选，男，汉族，1960年10月21日出生，住咸阳市渭城区，系侯俊珍丈夫。 被上诉人（原审原告）：李阳，男，1987年7月9日生，汉族，住咸阳市，公民身份号码：61052XXXX707090036。 上诉人侯俊珍因与被上诉人李阳房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2021）陕0402民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯俊珍上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、双方签订的并非续租合同。双方签订的合同第一条约定，房屋租赁期限自2018年3月15日至2019年3月15日；第四条约定，甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意方可转租，否则合同无效，转租人应向甲方承担责任。2018年12月26日，上诉人通知转让合同无效后，柳小岩因李阳拒不到场，提出将商铺钥匙交给上诉人。上诉人没有更换门锁。二、原审法院认为上诉人违约，导致李阳不能经营又不能转让，依据《中华人民共和国合同法》第107条判决上诉人向被上诉人返还租金、押金，赔偿损失。上诉人认为，被上诉人的损失是由被上诉人自己造成的，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第107条不当。 李阳辩称，对方说的完全不是事实。侯俊珍认为他诈骗应提供证据。 李阳一审请求：1、判令被告退还原告剩余房租8800元，违约造成的其他经济损失15700元。共计24500元，另外还有房屋押金5000元，全部共计29500元。并退还原告店内所有物品及门头装饰。2、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2018年3月14日，原、被告签订房屋续租合同，原告李阳续租被告侯俊珍所有的位于咸阳市联盟XX路XX小区XX街商铺，租赁期限为2018年3月15日至2019年3月14日，每月租金3000元，同时原告交纳房屋押金5000元。合同第四条第7项约定“在合同期内乙方（原告）可以对房屋使用权进行转让，此转让只是乙方和新续租人之间的事情，与甲方（被告）无关。但乙方事先得通知甲方知道此事（若可能甲方也可到场）。甲方与新续租人形成新的续租关系，原合同继续有效，不再订新合同”。 同日，被告收取原告前半年房屋租金18000元及房屋押金5000元。后半年房屋租金原告通过银行转账至被告丈夫李宏选名下。 2018年11月底，原告李阳与被告侯俊珍丈夫李宏选微信沟通，后者同意原告李阳转让商铺。2018年12月18日，原告与案外人柳某某签订商铺转让合同，约定原告李阳将该商铺转让给柳某某，柳某某一次性向原告李阳支付转让费24500元。合同签订后，柳某某支付24500元转让费，原告李阳将商铺交给柳某某使用。当日原告李阳向被告侯俊珍短信告知转租的事宜。 2018年12月23日，柳某某、原告李阳、被告侯俊珍因商铺使用问题发生争执并报警。2018年12月26日，被告侯俊珍以通知形式告知柳某某转让合同无效。2019年1月2日，被告侯俊珍将该商铺门锁更换，后柳某某再无法经营。合同到期后，被告侯俊珍于2019年5月另行将商铺出租。 后柳某某将本案原、被告诉至一审法院，请求判令本案原、被告二人共同返还商铺转让款24500元并赔偿各项损失。一审法院于2019年9月24日作出（2019）陕0402民初4724号民事判决，认为在合同履行过程中，本案原告李阳与被告侯俊珍就房屋转租事宜发生争议，致柳某某无法正常使用该商铺经营。该房屋租赁合同因不可归责于柳某某的原因无法继续履行，应当予以解除，本案原告李阳应将收取的转让费24500元向柳某某退还。本案原告李阳已向被告侯俊珍丈夫明确告知转租事实，被告侯俊珍未提出异议，故本案原告李阳向被告侯俊珍丈夫告知房屋转租事宜，应视为有效通知。且本案原告李阳通过短信向被告侯俊珍告知转租事宜。据此判决本案原告李阳向柳某某退还转让款24500元，驳回了柳某某的其他诉讼请求。 本案原告不服提起上诉，咸阳市中级人民法院于2020年4月23日作出(2019)陕04民终2891号终审判决，驳回上诉，维持原判。本案庭审中，原告李阳对店内物品及门头装饰表示放弃。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有约束力。当事人应当按照合同约定履行权利、义务。 原、被告签订的续租合同明确约定原告可以对房屋使用权进行转让，在原告李阳征得被告方同意并以短信形式通知被告侯俊珍后，被告侯俊珍与柳某某、原告李阳因商铺使用问题发生争执，之后被告侯俊珍以通知形式告知柳某某转让合同无效，2019年1月2日被告侯俊珍又将该商铺门锁更换，被告侯俊珍的行为明显违反合同约定，侵犯了原告李阳的合法权益，对于给原告李阳的造成的损失依法应予赔偿。 由于被告侯俊珍的违约行为，造成原告的不能转让亦不能经营，自2018年12月18日之后的房租损失，被告侯俊珍应当予以返还，原告主张8800元，予以支持。房屋押金5000元被告侯俊珍亦应退还。 关于其他经济损失，原告虽未提交证据，但如果被告侯俊珍对原告李阳转让商铺的行为未进行阻挡，则原告李阳收取柳某某24500元的转让费即为其经济收益。现原告主张在应退还的房屋租金之外按照转让费24500元的总额来确定其其他经济损失为15700元，符合法律规定，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、被告侯俊珍于本判决生效之日起十日内向原告李阳返还房屋租金人民币8800元；二、被告侯俊珍于本判决生效之日起十日内向原告李阳返还房屋押金人民币5000元；三、被告侯俊珍于本判决生效之日起十日内向原告李阳赔偿其他经济损失人民币15700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，减半收取269元（原告已预交），由被告侯俊珍负担。 二审期间，李阳向法庭提交了与侯俊珍丈夫李宏选的微信对话截图，证明李宏选向他借钱，他没有借，李宏选为报复他，严重违约，导致他损失惨重。 侯俊珍代理人李宏选对微信截图真实性认可。 本院审查认为，李阳提供的微信截图虽然真实，但与本案无关，不予认定。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、李阳与侯俊珍是否于2018年3月14日签订了一份《房屋续租合同》；2、侯俊珍是否更换门锁；3、侯俊珍是否违反合同约定，李阳的损失是否由侯俊珍造成。 关于李阳与侯俊珍是否于2018年3月14日签订了一份《房屋续租合同》的问题。李阳在一审时，向法庭提交了一份《房屋续租合同》，其中第二条约定，租赁期限为2018年3月15日到2019年3月14日，第四条第7项约定：“在合同期内乙方（原告）可以对房屋使用权进行转让，此转让只是乙方和新续租人之间的事情，与甲方（被告）无关。但乙方事先得通知甲方知道此事（若可能甲方也可到场）。甲方与新续租人形成新的续租关系，原合同继续有效，不再订新合同”。合同落款时间为2018年3月14日。侯俊珍对该合同的真实性认可。原审法院据此认定的案件事实正确。侯俊珍上诉主张，2018年3月15日，她与李阳签订了一份房屋租赁合同，该合同第一条约定，房屋租赁期限自2018年3月15日至2019年3月15日；第四条约定，甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意方可转租，否则合同无效，转租人应向甲方承担责任。因侯俊珍未提交证据证明，故不予采信。 关于侯俊珍是否更换门锁的问题。在柳某某诉李阳、侯俊珍房屋租赁合同纠纷一案判决书中，咸阳市秦都区人民法院经审理查明，2019年1月2日，侯俊珍将商铺门锁更换。该判决已生效。侯俊珍未提供足以推翻该判决的相反证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，原审法院认定侯俊珍将门锁更换正确。 关于侯俊珍是否违反合同约定，李阳的损失是否由侯俊珍造成的问题。李阳与侯俊珍签订的《房屋续租合同》第四条第七项约定，在合同期内李阳可以转让房屋使用权。李阳事先得通知侯俊珍。2018年11月底，李阳与侯俊珍的丈夫李宏选通过微信沟通，告知李宏选自己要转让房子，李宏选表示同意。李宏选与侯俊珍系夫妻，两人对于共同财产有平等的处理权。李阳有理由相信这也是侯俊珍的态度。但在李阳与柳某某签订《商铺转让合同》后，侯俊珍又对转让不认可，将门锁更换，导致柳某某和李阳无法经营，李阳向柳某某退还了转让款24500元。由此可见，侯俊珍违反合同约定，给李阳造成损失。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，判决侯俊珍返还租金、押金，赔偿损失正确。 综上所述，侯俊珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费269元，由上诉人侯俊珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二一年七月十六日 书记员  张 越 1