江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1588号上诉人（原审原告）：荣兴平，女，1962年11月26日出生，沭阳县人，居民，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：章伟，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新沂市新苑房地产综合开发有限公司，注册号320381000003202，住所地新沂市利民路新苑小区。法定代表人：朱继刚，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：新沂市新苑房地产综合开发有限公司沭阳分公司，注册号321322000011252，住所地沭阳县苏州花园9幢。负责人：殷同成。二被上诉人共同委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。上诉人荣兴平因与被上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）、新沂市新苑房地产综合开发有限公司沭阳分公司（以下简称新苑公司沭阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣兴平上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，荣兴平提交的商品房购销合同依法成立且合法有效。1.本案房屋买卖关系形成的前提是用于冲抵殷同成欠付殷某2的185.492万元利息。对于荣兴平提交的用于证明185.492万元冲抵明细的手写算账清单，该清单清楚明确，并且提供了相应的证据予以佐证。在2020年10月26日的庭审中新苑公司对于其中的501-506及4号楼门面106冲抵的175.0132万元利息明确表示认可。一审法院对该证据不予采信显然是错误的。2.由于杨某1拥有185.492万元的利息的部分份额，本案案涉的房屋早已确定被冲抵给杨某1。因此在新苑公司、新苑公司沭阳分公司与荣兴平签订商品房购销合同时，自然也需要杨某1在合同上签字认可。3.依据新苑公司、新苑公司沭阳分公司在一审庭审中的陈述，其自认殷某1于2008年3月8日以后便从公司离职，不再可能拥有任何职务上的便利，完全不存在舞弊或者侵占资产的可能。对于江苏省高级人民法院在（2010）苏商终字第0157号判决书第二十页认定的内容，仅能够证明用于冲抵185.492元未付利息以及后续利息的房屋已经确定，房屋已经给付冲抵房屋的一方。但并不意味着所有房屋买卖的书面手续已经履行完毕。也正是因为案涉房屋早在2009年已经确定冲抵给杨某1，所以在之后补签的合同将日期往前书写，也是为了能够与上述判决书载明的内容相契合。因此，案涉的合同虽然形成于2011年以后，但客观真实。4.由于殷某1在本案所涉协议中系出借方、经手方、同时也是众多收据的开具人，对相关利息的计算、利息冲抵房屋的情况也是非常清楚的。因此殷某1在本案房屋的收据上的签字也恰恰能够说明利息抵房形成过程的真实性及合理性。新苑公司及新苑公司沭阳分公司辩称：1.本案的争议焦点是两个，一个是荣兴平提交的落款日期为2005年5月30日商品房销售合同是否对新苑公司及新苑公司沭阳分公司发生法律效力，二是荣兴平是否实际支付了购房款，一审判决书已进行了详尽论述，而荣兴平的上诉理由偏离了这两个焦点，从而无法得出支持其上诉请求的结论。荣兴平在上诉理由中仅仅解释了杨某1为什么要签字，而没有论证杨某1是否有权代表公司去签字，所以荣兴平的上诉理由不能推翻一审判决，没有令人信服的法律依据。2.2005年5月30日的合同是伪造的，因为这个合同中载明的手机号码在2011年3月23日才正式放号，竟然出现在2005年5月30日合同上，所以这个合同是伪造的。并且合同中双方当事人的身份很特殊，荣兴平从起诉到现在没有露面，“荣兴平”三个字查明是殷某1所签，合同是杨某1所签，这几个人是有特殊关系的，荣兴平和殷某1是亲表姐妹关系，殷某1是殷同成的原合伙人殷某2的妹妹，曾经任新苑公司沭阳分公司的会计，杨某1是殷某2的子舅，他们一方代表原告进行签字，一方在加盖公章的合同上签字，分公司没有任何其他人签字。收据也是殷某1利用自己曾经做会计的职务之便在空白条据上自己写的。按照荣兴平的陈述，2011年双方已经因为打官司矛盾严重对立，这么重大的款项不可能没有经手人的签字而让杨某1代表公司签字。综上，请求二审法院维持原判，驳回荣兴平的上诉请求。荣兴平向一审法院起诉请求：判令被告新苑公司、新苑公司沭阳分公司协助办理府苑小区2号楼305室房屋所有权登记手续。经当事人举证和庭审质证，对双方无异议的证据一审法院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，一审法院认定如下：1.荣兴平提交的2009年5月30日商品房购销合同及相应的收款收据，因该份合同及收据的真实性为本案核心争议焦点，一审法院将在本院认为部分重点阐述。2.荣兴平提交的沭阳金城石物业管理有限公司出具的收据两张及照片三张，该两份证据即使是真实的，也仅能证明荣兴平实际占有涉案房屋，与本案争议焦点无关，对该两份证据不予采信。3.荣兴平提交的2008年3月8日殷某2与殷同成签订的协议，新苑公司、新苑公司沭阳分公司对该协议真实性不予认可。一审法院认为，该协议的内容及效力已经江苏省高级人民法院（2010）苏商终字第0157号判决确认，故对该证据予以采信。4.荣兴平提交的手写算账清单，该清单是谁书写，依据是什么均无法确认，新苑公司、新苑公司沭阳分公司对该证据的真实性也不予认可，一审法院对该证据不予采信。5.新苑公司、新苑公司沭阳分公司提交的殷某3出具的情况说明，该证据系证人证言，证明人殷某3未到庭接受双方询问，且荣兴平对该证据真实性不予认可，一审法院对该证据不予采信。6.新苑公司、新苑公司沭阳分公司提交的收款收据，荣兴平对该证据真实性不予认可，一审法院认为，虽然该收据未加盖新苑公司沭阳分公司财务专用章，但结合荣兴平在第五次庭审中提交的加盖新苑公司沭阳分公司公章的收款收据来看，可以认定该收据真实存在，一审法院对该证据予以采信。7.新苑公司、新苑公司沭阳分公司提交的2009年5月30日商品房购销合同复印件，荣兴平对该证据三性不予认可，新苑公司、新苑公司沭阳分公司也未提供合同原件，该合同真实性无法确认，一审法院对该证据不予采信。一审法院认定事实如下：荣兴平与殷某1系表姐妹关系，殷某1系殷某2妹妹，杨某1系殷某2子舅。荣兴平提交的日期为“2009年5月30日”的购销合同中，由杨某1手写合同具体条款，该合同尾部“荣兴平”三字系殷某1签署，载明的“180××××7019”系殷某1手机号码。荣兴平庭审陈述，“鉴于荣兴平常年在外经商，不常在家，所以委托亲属代为签字”。同日由殷某1经手的收款收据上“荣兴平”三字也是殷某1签署。2008年3月8日，殷某2与殷同成因合伙纠纷，经协议达成协议，约定：“一、从协议签立之日起，建康小区、府苑小区、沈括大厦的一切事务由殷同成一人负责，殷某2退出，不再参与公司的一切事务。二、殷某2在建康小区、府苑小区、沈括大厦地块所投费用：本金347.5万元，……。因本金所产生的未付利息185.492万元及后续利息，以府苑小区4#楼房屋冲抵：4号楼五层671.29㎡×1620元计108.7489万元；2-3号楼中间一层门面房两间和二层六间，二层每平方米1600元，一层门面房按实际销售价计算；余款以4号楼六层住宅房补足。理论281.5万元以2号楼102室88.61平方米，总价13.66万元，4号楼西头二、三层各三间价格按2100元每平方米计算，一层西头楼梯间门面房一间，价格为4200元每平方米，如多出面积算在二、三层以1680元每平方计算，如少面积则以住宅房补充。……”双方因该协议履行问题，向宿迁市中级人民法院起诉，后殷同成又上诉于江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院作出（2010）苏商终字第0157号判决，认定，虽然殷某2与殷同成曾于2009年3月21日又签署了一份协议，但“最终殷某2和殷同成对于合同的变更未达成一致意见，因此，2008年3月8日的退伙协议在双方对变更内容协商不成的情况下，应及时恢复履行。”同时，江苏省高级人民法院在该判决第二十五页认定“对于该协议中所约定的未付利息185.492万元及后续利息，亦已按合同约定以房抵付，并履行完毕。”一审法院另查明，荣兴平提交的商品房购销合同中殷某1的电话180××××7019归属于江苏省宿迁市地区，而根据2011年3月23日腾讯新闻报道，“在市场方面，继189号段之后，180新号段也在江苏正式放号，在网上营业厅和中心营业厅，都有客户参与抢号。”现涉案房屋由荣兴平实际占有使用。本案争议焦点为：1.荣兴平提交的日期为“2009年5月30日”的商品房购销合同是否对新苑公司、新苑公司沭阳分公司发生法律效力；2.荣兴平是否向西苑公司、新苑公司沭阳分公司给付了购房款104788元。针对争议焦点一，一审法院认为，该合同对新苑公司、新苑公司沭阳分公司不发生法律效力。理由如下：1．双方一致认可，在该合同中甲方委托代理人处签名的杨某1与新苑公司、新苑公司沭阳分公司没有关系，即不构成新苑公司、新苑公司沭阳分公司的代理人身份。因此，杨某1无权代二被告对外签订商品房购销合同。2．荣兴平认可，该合同尾部乙方处“荣兴平“三字是由殷某1签署，殷某1曾是新苑公司沭阳分公司会计，殷某1又是新苑公司沭阳分公司控制人之一殷某2的妹妹，而杨某1又是殷某2的子舅，因此，殷某1对杨某1并非新苑公司、新苑公司沭阳分公司代理人应属明知，其与杨某1签订涉案合同，不构成表见代理。3．根据双方提供的证据，殷某1在该合同上注明的电话180××××7019属于2011年3月23日以后才在江苏境内正式放号，因此，涉案合同实际签署日期应为2011年3月23日之后，而双方将日期签署为2009年5月30日，明显存在伪造合同嫌疑。4．荣兴平提交的府苑小区4号楼503、505、506时三份商品房购销合同，签署时间分别为2009年5月8日、5月9日、5月9日，乙方分别为杨某1、杨某2、宋某，该三份购销合同中房屋单价均为1620元，而涉案合同中房屋单价为1302元左右，不符合正常的抵房价格和逻辑。针对争议焦点二，一审法院认为，荣兴平未向新苑公司、新苑公司沭阳分公司实际支付购房款104788元。理由如下：1．荣兴平在本案第一次庭审中陈述“我们是在被告的售楼处签订合同的，我们把钱交给杨某1，杨某1把钱拿进去开了收据出来。”而在本案第五次庭审中陈述“原告的名字是由殷某1代为书写的，合同手机号码也是殷某1的手机号码。因为原告和殷某1系表姐妹关系，鉴于原告常年在外经商，不常在家，所以委托亲属代为签字。”从上述两种陈述可以看出，荣兴平在涉案合同签订时并未在场，也不存在将钱交给杨某1的情形，涉案合同及收款收据的内容均是由杨某1和殷某1完成，因此，荣兴平并未实际支付房款。2．江苏省高级人民法院在（2010）苏商终字第0157号判决第二十五页认定“对于该协议中所约定的未付利息185.492万元及后续利息，亦已按合同约定以房抵付，并履行完毕。”该判决于2011年3月29日发出，因此，最迟至2011年3月29日，殷某2与殷同成之间已经不存在未付利息及后续利息的问题，而且殷某2在该案诉讼请求中也不包含上述利息。因此，荣兴平在本案中提交的收款收据中载明的“冲借款至今使用费…”无事实依据。3．根据荣兴平提交的府苑小区4号楼503、505、506时三份商品房购销合同，签署时间分别为2009年5月8日、5月9日、5月9日，乙方分别为杨某1、杨某2、宋某，该三份购销合同所对应的收款收据来看，每一张票据均载明了填票人和收款人两人，且加盖的印章为新苑公司沭阳分公司财务专用章，在备注中也明确记载冲殷某2借某某款资金使用费。另外，根据会计一般常识，为了防止舞弊和侵占资产，记账人和收款人应当职责分离，不应为同一人。而荣兴平在本案中提交的收据上仅有殷某1一人，且加盖的印章也并非财务专用章。因此，该收据的真实性无法确认。4．根据殷某2与殷同成2008年3月8日签订的退货协议约定，双方用于抵冲未付利息及后续利息的房屋主要集中在2、3号楼一层和二层、4号楼五层和六层，涉案2号楼三层并未在双方协议约定的范围内。另外，关于荣兴平实际占有使用涉案房屋问题。一审法院认为，新苑公司、新苑公司沭阳分公司仍然系涉案房屋的所有权人，新苑公司、新苑公司沭阳分公司否认向荣兴平交付了涉案房屋，荣兴平也没有提供充分证据证明新苑公司、新苑公司沭阳分公司向其交付了涉案房屋。而通过上述分析，荣兴平与新苑公司、新苑公司沭阳分公司之间并不存在合法有效的房屋买卖合同关系，其虽然主观上以自主占有的意思使用该房屋，但并不能当然认定荣兴平对涉案房屋系合法占有，也不能认定荣兴平对涉案房屋享有合法的物上请求权。综上所述，荣兴平请求新苑公司、新苑公司沭阳分公司协助办理府苑小区2号楼305室房屋所有权登记手续的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：驳回原告荣兴平的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中荣兴平依据其所提供的《商品房购销合同》及房款收据等证据，诉讼请求新苑公司、新苑公司沭阳分公司协助办理涉案府苑小区2号楼305室房屋所有权登记手续，该请求不应得到支持。理由如下：（1）《商品房购销合同》及房款收据所载明时间与实际形成时间不符，存在重大瑕疵。《商品房购销合同》及房款收据载明时间均为2009年5月30日，一审中荣兴平亦陈述双方签订合同时间及其支付房款时间为2009年5月30日。但在诉讼中新苑公司、新苑公司沭阳分公司提供证据证实，合同中所注明的荣兴平电话号码“180××××7019”于2011年3月23日以后才在江苏境内正式放号。后荣兴平又改变陈述，称《商品房购销合同》系双方于2011年3月23日之后补签，房款亦是在2011年3月23日之后支付。可见，荣兴平未能诚信诉讼，其在本案中的陈述内容可信度较低。其所提供的《商品房购销合同》及房款收据存在重大瑕疵，对此荣兴平亦未能作出令人信服的合理解释。（2）杨某1无权代表新苑公司沭阳分公司签署《商品房购销合同》，荣兴平关于构成表见代理的主张不能成立。《商品房购销合同》中杨某1在新苑公司沭阳分公司委托代理人处签字，与荣兴平签订合同。但在诉讼中双方一致确认杨某1与新苑公司及新苑公司沭阳分公司并无关系，因此应认定杨某1无权代表新苑公司沭阳分公司与他人签订合同。荣兴平辩称，由于杨某1拥有185.492万元的利息的部分份额，涉案房屋早已确定被冲抵给杨某1，所以需要杨某1在合同上签字认可。但该辩称不足以解释杨某1为何能够作为新苑公司沭阳分公司的委托代理人签订合同，而且荣兴平亦未能提供“涉案房屋早已确定被冲抵给杨某1”的相关证据，故对荣兴平该辩解意见本院不予采信。荣兴平还辩称，即便杨某1无权签订合同，鉴于荣兴平不知情，且也有理由相信杨某1是有权代理，杨某1签订合同的行为构成表见代理。经查，根据荣兴平后来的陈述，双方签订合同时其并未在场，而是殷某1代其签订。殷某1曾任新苑公司沭阳分公司会计，同时也是新苑公司沭阳分公司控制人之一殷某2的妹妹，杨某1又是殷某2的子舅。故应认定，殷某1在代荣兴平签订合同时，对于杨某1无权代表新苑公司沭阳分公司这一事实应当是明知的。因此，荣兴平关于表见代理的辩解意见不能成立，本院不予支持。（3）殷某1无权代表新苑公司沭阳分公司收取房款，荣兴平所提供的房款收据不应被采信。根据荣兴平提供的房款收据所载内容，仅有殷某1在“收款人”处签字，但殷某1已于2008年从新苑公司沭阳分公司离职，其无权代表新苑公司沭阳分公司收取房款。对此荣兴平辩称，殷某1在“收款人”处签字的原因是，之前殷某1系利息抵房的经手人，对于相关过程非常了解；荣兴平并提供2009年5月8日府苑小区4#楼503室的房款收据，在“收款人”处同样有殷某1签字。本院认为，荣兴平对于殷某1为何在“收款人”处签字的辩解理由不能让人信服。荣兴平所提供的503室房款收据，“收款人”处不仅有殷某1签字，还有殷达签字，而且在“填票人”处还有殷某3签字。该503室房款收据反而更加说明，本案房款收据仅有殷某1签字欠缺合理性。故对荣兴平所提供的房款收据，本院不予采信。（4）荣兴平未能举证证明，涉案房屋用于冲抵殷同成欠付殷某2的185.492万元利息并得到了新苑公司或新苑公司沭阳分公司的认可。江苏省高级人民法院在（2010）苏商终字第0157号判决第二十五页认定“对于该协议中所约定的未付利息185.492万元及后续利息，亦已按合同约定以房抵付，并履行完毕。”荣兴平主张，涉案府苑小区2号楼305室即系冲抵“未付利息185.492万元”中的剩余款项，另外的2号楼307室系冲抵“后续利息”。对此新苑公司及新苑公司沭阳分公司不予认可，主张“未付利息185.492万元”中的剩余款项及“后续利息”已用2号楼307室全部冲抵完毕。本院认为，荣兴平作为本案的主张权利一方，应举证证明殷某2与殷同成之间的“以房抵付”履行情况，还应进一步举证证明新苑公司或新苑公司沭阳分公司的确认情况，而荣兴平对于以上待证事实均未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，针对“以房抵付”的具体履行、房屋买卖合同的签订主体、房款的支付等，荣兴平均未能完成其举证义务，荣兴平的诉讼主张缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。故荣兴平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人荣兴平负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  朱 海审判员  刘宗强二〇二一年七月二十六日书记员  汪小婉