辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽74民再3号 再审申请人（一审原告，二审上诉人）：沈艳文，男，1969年4月4日出生，汉族，盘锦三和物业管理有限公司职工，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：冯帆，辽宁双兴律师事务所律师。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：贾平，女，1973年8月8日出生，汉族，兴隆箱包经营者，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：董智，辽宁光华律师事务所律师。 原审第三人：张弘，女，1973年3月11日出生，汉族，辽河油田妇婴医院医生，住沈阳市苏家屯区。 原审第三人：翟勇军，男，1969年12月30日出生，汉族，辽河油田金东油气工程有限公司职工，住盘锦市兴隆台区。 再审申请人沈艳文因与被申请人贾平、原审第三人张弘、原审第三人翟勇军案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）辽74民终8号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年7月30日作出(2020)辽民申3116号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人沈艳文及其委托诉讼代理人冯帆、被申请人贾平及其委托诉讼代理人董智、原审第三人翟勇军到庭参加诉讼。原审第三人张弘经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 沈艳文申请再审称，请求依法撤销辽河中级人民法院（2020）辽74民终8号民事判决；依法支持沈艳文原审诉请，即解除对“荣亚大厦（原圣鑫大厦）1-45-146-111号商网”的查封，并停止对上述房产的执行；涉案诉讼费用全部由贾平承担。事实和理由，2011年6月2日，沈艳文和张弘、翟勇军签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给沈艳文，沈艳文付清全部房款255万元后将房屋先后出租给从凌光、从凌杰和邱艳超。2014年5月，张弘和翟勇军取得案涉房屋所有权证。自2015年5月，沈艳文通过不同方式要求张弘和翟勇军办理房屋所有权转移登记，但张弘、翟勇军均以婚姻纠纷未解决等理由推脱。2018年6月，翟勇军、张弘同意沈艳文到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记。沈艳文向不动产登记机构申请登记的过程中，不动产登记机构告诉沈艳文其购买的房屋于2017年7月3日被辽河人民法院查封。为此沈艳文向辽河人民法院提起执行异议之诉。房屋买卖合同，林某的证言，沈艳文和丛凌杰、邱艳超签订的房屋租赁合同，张弘书写的两张收条及中国银行存款流水单，法院为张弘、邱艳超做的询问笔录，王某的证言等证据能够证明在辽河人民法院查封案涉房屋前，沈艳文与翟勇军、张弘签订了书面买卖合同并占有了案涉房屋，将购房款全部支付给张弘。辽河人民法院查封案涉房屋时间是2017年7月3日，而沈艳文自2015年5月就开始不间断向翟勇军、张弘提出办理房屋过户登记请求。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，应属于非因自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和最高院关于适用民事诉讼法的解释第312条第一款第一项的规定，请依法判决支持沈艳文的再审请求。 贾平辩称，沈艳文的主张不符合《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案买卖合同是虚假的。买卖合同上方买方处为“沈艳文”，合同下方买方处为“沈彦文”，两处签名不同，可以证明买卖合同是虚假的、无效的。假设合同是真的，本案中合同权利义务的履行情况、付款方式和程序均与正常的交易习惯相违背。2011年6月2日沈艳文与张弘、翟勇军签订的买卖合同，当时并不是现房，案涉房屋于2014年5月29日才登记在张弘、翟勇军名下。沈艳文于2011年交付了255万元购房款后，房屋三年内交付，其未采取任何措施，这是极其不正常的。按照房屋买卖合同约定，张弘、翟勇军违约，他可以主张双倍的赔偿。案涉房屋于2017年7月3日因贾平与张弘、翟勇军民间借贷纠纷被查封。如果房屋买卖合同真实，那么必然要通知沈艳文，沈艳文却不知情，所以可以证明沈艳文与张弘的房屋买卖关系是不存在的。沈艳文主张是在缴纳税款后办理房屋所有权证书时才发现了该房屋被查封的事实。缴纳税款前需要先到房产部门办理案涉房屋的相关变更手续再开具相关交税票据。沈艳文在办理变更手续开具交税凭证时应当知道房屋被查封的事实，他明知该房屋被查封还缴纳近12万元的税款不符合常理，沈艳文目的是证明对房屋查封不知情从而取得本案的诉权。二是在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。沈艳文主张将该案涉房屋出租，但实际是张弘放贷，还不起沈艳文钱，让沈艳文来收租，偿还张弘的欠款。三是已支付了全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。购房合同及购房事实是虚假的，收款收据也必然是假的。四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案如买卖合同成立，2014年5月29日案涉房屋登记在张弘、翟勇军名下，按照合同约定一个月内应当办理过户。沈艳文陈述取得张弘房产证，并将案涉房屋租赁给了丛凌杰、丛凌光，沈艳文未积极办理过户登记，怠于行使权利。沈艳文主张意图减免税费及张弘、翟勇军离婚不配合而未办理过户登记。意图减免税费不符合非因买受人原因办理过户的情形。沈艳文没有合法有效证据证明曾要求张弘、翟勇军配合办理过户。沈艳文在起诉状中自认“找到两位第三人过户时，二人已离异，出现了不予配合的情形”。一审判决及庭审笔录均记载了第三人主张未办理过户原因“是因为当时与开发商有纠纷，种种原因没有办理过户，后来原告想办理过户，我们这个房子已经被查封了。”辽宁省高级人民法院（2020）辽民申3116号民事裁定认定沈艳文多次要求张弘、翟勇军配合办理过户手续，单单依据沈艳文与张弘、翟勇军主张一致，该裁定并未考虑到本案中沈艳文、张弘、翟勇军三人存在恶意串通的可能。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，如沈艳文不能提供合法有效的证据证明该事实，理应承担举证不能的后果。2015年2月过年期间，第三人张弘、翟勇军共同去海南过年，并且在2015年3月5日，2015年3月11日，二人共同向辽宁大洼农村商业银行股份有限公司借款共计1600万元。以上事实足以证明2人的夫妻感情和睦。综上，请求驳回沈艳文的请求。 翟勇军述称，请法院支持再审申请人沈艳文的意见。 沈艳文向一审法院起诉请求：1.判令解除对“荣亚大厦（原圣鑫大厦）1-45-146-111号商网”的查封，并停止对上述房产的执行；2.判令贾平承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月2日，沈艳文与张弘、翟勇军签订房屋买卖合同，约定购买圣鑫大厦西门南侧第一个商网，房屋价格255万元。沈艳文已分别支付完全部房款。张弘曾于2013年与盘锦圣鑫房地产开发有限公司因包括案涉房屋在内的房屋进行房屋拆迁安置补偿合同纠纷的诉讼。2014年5月20日，盘锦市兴隆台区人民法院（2013）兴执字第00247号执行盘锦圣鑫房地产开发有限公司向张弘交付包括案涉房屋在内的房产，并达成执行和解协议。2014年5月29日，张弘、翟勇军办理了案涉房屋所有权证，建筑面积70.19平方米，地号1-45-146-111。贾平因与张弘、翟勇军民间借贷纠纷一案，张弘、翟勇军到期不履行债务向人民法院申请执行，2017年7月3日辽河人民法院（2017）辽7401执323号裁定对案涉房屋进行查封。案涉房屋已于2018年办理完税收。张弘、翟勇军原为夫妻关系。一审法院判决：驳回沈艳文的诉讼请求。案件受理费27200元，由沈艳文负担。 沈艳文不服一审法院判决，上诉请求：1.依法撤销辽河人民法院（2019）辽7401民初1155号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贾平承担。二审法院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。二审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。对于未办理房产过户的原因，沈艳文在起诉状中称：“之后，原告意图减免相关过户税费，一直在等待政府的有关政策，所以暂时没有急于办理案涉商网的产权变更登记。再之后，原告找到两位第三人过户时，由于其二人离异，出现了不予配合的情形”；在一审庭审中称：“是因为当时与开发商有纠纷，种种原因没有办理过户，后来原告想办理过户，我们这个房子已经被查封了”。张弘于2014年5月29日办理案涉房屋房产证，办完房产证张弘就将房产证交给了沈艳文，沈艳文应该知道案涉房产具备办理变更登记的条件，沈艳文称意图减免相关税费而未办理，又称后因张弘与翟勇军离异而未办理，想办过户时案涉房屋已被查封。从案涉房屋具备办理过户条件，至沈艳文2018年6月着手办理房屋过户手续，时间长达4年之久，无证据证明沈艳文通过积极行为主张自身权益。作为房屋买受人，交付房屋价款，办理房屋产权过户手续后方能取得房屋所有权。沈艳文购买案涉房屋后，享有依法向张弘、翟勇军主张办理房屋过户的权利，其关于因张弘与翟勇军离异未能办理过户的解释，不能构成阻却沈艳文通过主动采取能够发生法律效力的行为主张自身权益的理由，沈艳文怠于行使权利，致使房屋未办理过户，自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，无法排除人民法院的强制执行。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27200元，由沈艳文负担。 再审审理期间，沈艳文申请证人王某出庭作证，证明沈 艳文以前多次去安杰玛美容院找过张弘说房子过户的事，因为张弘和翟勇军夫妻感情不和，张弘曾表示过等夫妻关系缓和之后再配合他过户。贾平对证人证言的真实存在异议，认为证人证言没有其他证据相互佐证且证人是张弘司机并非前台工作人员，不能证明其要证明的内容。翟勇军质证认为王某陈述的是事实。 贾平提交第一组证据：张弘和翟勇军婚姻登记表及（2017）辽1104民初1864号民事判决书。证明张弘、翟勇军于2014年12月16日离婚，2015年3月10日复婚，并且在2015年3月5日、3月11日，共同向辽宁大洼农村商业银行股份有限公司借款共计1600万元，以此证明二人感情和睦。沈艳文主张由于张弘、翟勇军离婚不配合未办理过户登记无事实依据。沈艳文质证认为该组证据不属于新证据，并且与本案焦点问题没有关联性。翟勇军认为只能证明我跟张弘曾经有过接触，并不能证明在过户上配合不配合。 贾平提交第二组证据：（2016）辽7401民初1210号民事判 决书、（2016）辽7401民初1210号之二民事裁定书、（2017）辽74民终32号民事判决书，证明案涉房屋2016年9月9日查封，而沈艳文却不知情，可以证明沈艳文与张弘的房屋买卖关系不存在。沈艳文质证认为裁判文书合法有效，民事判决书中采取的强制措施并不是执行程序，与本案争议焦点没有关联性，不能作为证据使用。 贾平提交第三组证据：证人刘某出庭证人证言，证明张 弘曾向其借过海南的房子。各方当事人对证人证言无意见。 庭审后，贾平申请提交张弘和翟勇军于2014年12月16日签订的离婚登记协议书作为证据，在该协议中，张弘和翟勇军对案涉房屋进行了分割，约定归张弘所用。贾平认为，2011年签订的房屋买卖合同，2014年5月29日房屋登记在张弘、翟勇军名下，而在2014年12月16日离婚协议中约定案涉房屋归张弘所有。以此证明沈艳文和张弘、翟勇军的房屋买卖关系不存在。法庭为张弘单独做了质证笔录，张弘陈述离婚协议书是翟勇军写的，当时动迁的房子比较多，依照开发商给的单子起草的，协议书中还有其他的房子已经卖了也写上了，登记机关要求都写上，避免过户麻烦。在法庭宣读张弘质证意见前，沈艳文质证认为，沈艳文已签订了房屋买卖合同，付了房款，合法占有使用案涉房屋，张弘和翟勇军在离婚协议中约定沈艳文已购买的案涉房屋行为对沈艳文不具有法律效力，未经过沈艳文同意处分其已经购买房屋无效。翟勇军质证陈述离婚协议是他写的，按照房产证抄的，补充质证时陈述，离婚的房子比较多，应该是按照房屋补偿协议抄的，也没考虑卖没卖的问题。 关于沈艳文和贾平再审期间提供的证据，本院对证据的真实性、合法性予以认定，对证据的关联性在本院对争议焦点进行分析时一并确定其效力。 本院再审查明事实与一、二审法院认定的事实基本一致。 另查，沈艳文在案涉房屋查封前曾找过张弘、翟勇军，要求其二人配合办理房屋过户登记。 本院再审认为，本案的争议焦点在于沈艳文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。下面逐一分析：2011年6月2日沈艳文与张弘、翟勇军签订的房屋买卖合同，见证人林某的证人证言，能够证明在法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同；沈艳文和从凌杰、丛凌光、邱艳超签订的房屋租赁合同、邱艳超询问笔录，能够证明沈艳文在法院查封案涉房屋前已经合法占有案涉房屋；张弘书写的两张收条及中国银行存款流水单，能够证明沈艳文已支付全部房款给张弘和翟勇军。上述证据形成完整的证据链条，可以证明在法院查封案涉房屋前，沈艳文与张弘、翟勇军签订了书面买卖合同、支付了全部房款并以房屋所有权人的身份与案外人签订租赁合同，符合前述规定的前三项之要求。贾平以买卖合同上沈艳文上下签名不一致、法院查封案涉房屋时沈艳文却不知情、沈艳文交付房款没有取得相应权利却不采取措施不符合常理做法、张弘和翟勇军在2014年12月16日签订的离婚登记协议书对案涉房屋进行约定而主张房屋买卖合同虚假，现没有证据证明买卖合同上沈艳文上下签名不是沈艳文一人笔迹，张弘和翟勇军在离婚登记协议书中对案涉房屋的约定不足以影响买卖关系的成立，提交的两级法院裁判文书和一些常理性推测亦不足以对抗房屋买卖合同而证明买卖关系不存在，因此对贾平该项主张不予支持。关于第四项是否因为沈艳文自身原因未办理过户登记的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第127条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第四个条件进行了解释：一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。结合本案，只要沈艳文在案涉房屋查封前提出过办理过户登记的积极行为即符合条件。沈艳文称在张弘、翟勇军办理案涉房屋所有权证之后因等待盘锦市房地产交易减免税费的政策，故暂未要求过户，后又因张弘、翟勇军感情问题，找到其二人过户时，张弘不予配合。张弘、翟勇军对上述事实予以认可。再审期间证人王某证言，证明沈艳文曾找过张弘办理案涉房屋过户登记。根据上述事实，应认定沈艳文已有提出办理过户登记的积极行为，未成功办理过户登记有等待盘锦市房地产交易减免税费政策和张弘不予配合等合理的客观理由，非因沈艳文自身原因未办理过户登记，符合前述规定第四项之要求。贾平再审期间提交的第一组、第三组证据只能证明张弘和翟勇军离婚、复婚的婚姻状态和曾经有过接触的事实，不能证明沈艳文没有积极主张办理登记的行为。综上，沈艳文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，沈艳文的再审请求有事实和法律依据，应予支 持。一、二审法院认定事实不够全面，适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）辽74民终8号民事判决及辽河人民法院（2019）辽7401民初1155号民事判决； 二、不得执行荣亚大厦（原圣鑫大厦）1-45-146-111号商 网。 一审案件受理费27200元，二审案件受理费27200元，均由被申请人贾平负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚丽荣 审判员  陈华伟 审判员  吴 蕾 二〇二一年七月二十二日 法官助理周琦 书记员蔡跃