江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏12执复100号 复议申请人（案外人）:王维凤，女，汉族。 申请执行人:上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）,住所地上海市浦东新区川沙路520号。 法定代表人:孟国生，该公司经理。 被执行人:江苏振亚特种螺钉有限公司,住所地江苏省兴化市戴南镇宁靖盐公路罗顾段西侧。 法定代表人:杭汉林。 被执行人:江苏戴南不锈钢交易城物流有限公司,住所地江苏省兴化市戴南镇迎宾大道西侧。 法定代表人:杭霞。 复议申请人王维凤不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2021）苏1281执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，江苏银行股份有限公司泰州分行（以下简称江苏银行泰州分行）与江苏振亚特种螺钉有限公司（以下简称振亚公司）、江苏戴南不锈钢交易城物流有限公司（以下简称物流公司）、杭汉林、杭晓林金融借款合同纠纷一案,2011年8月4日，江苏银行泰州分行与振亚公司签订一份《最高额综合授信合同》，合同约定：在2011年8月4日至2012年3月3日期间，江苏银行泰州分行向振亚公司授信额度为5000万元。2012年3月21日，双方再次签订一份《最高额综合授信合同》，合同约定：在2012年3月21日至2013年3月14日期间，江苏银行泰州分行向振亚公司授信额度为5000万元。2012年1月5日、3月21日，江苏银行泰州分行分别向振亚公司签发了5份商业承兑汇票，各1000万元，出票人为振亚公司，收款人分别为泰州市南翔不锈钢制品厂（2份）、江苏沪宝不锈钢有限公司（3份），汇票到期日分别为2012年7月5日、2012年9月20日。逾期利息按每日万分之2.1计算。2011年3月4日，江苏银行泰州分行与物流公司签订一份《最高额抵押合同》，约定物流公司以14750.7㎡的房屋及18406.9㎡的土地使用权为振亚公司在2011年3月4日至2014年3月3日期间累计不超过5000万元的债务提供抵押担保，并办理了抵押物登记。2011年8月4日、2012年3月21日，江苏银行泰州分行与杭汉林、杭晓林签订《最高额个人保证合同》各一份，合同约定杭汉林、杭晓林对振亚公司的上述《最高额综合授信合同》项下的借款承担连带责任保证担保。上述案件，兴化法院作出（2012）泰兴商初字第0434号民事调解书，调解书规定：一、振亚公司欠原告银行承兑汇票垫付款5000万元及罚息（其中，2000万元从2012年7月6日起、3000万元从2012年9月21日起按每日万分之2.1计算）于2012年12月2日、12月15日前各偿还2500万元及罚息；二、原告对物流公司的位于兴化市戴南镇双沐村园区东路北侧、迎宾大道西侧E幢118-178、218-278、318-378、418-478，F幢118-188、218-288，1-2号仓库及18406.9㎡的土地使用权（地号034-0004-043）的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三、杭汉林、杭晓林对振亚公司的上述债务承担连带清偿责任。四、如振亚公司不能按期履行，原告有权就未履行部分的款项一次性向法院申请强制执行。 本案执行过程中，江苏银行泰州分行将上述权益转让给中国东方资产管理股份有限公司，中国东方资产管理股份有限公司又转让给上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙），经当事人申请，兴化法院作出（2017）苏1281执异36号裁定书，变更上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。该院于2020年11月2日张贴公告,要求使用人腾空让出查封财产,并作出裁定拍卖上述财产。 王维凤向兴化法院提出异议称，2013年12月24日其与被执行人签订租赁合同，约定将戴南镇双沐村园区东路北迎宾大道西不动产2号仓库出租给其，租赁期限2014年1月1日至2016年12月31日，租赁费用577000元，物业保全押金10000元。后被执行人将2号仓库给其使用。2016年12月31日其丈夫鲁桂生与被执行人签订租赁合同，约定鲁桂生租赁该仓库，租期2017年1月1日至2020年12月31日，租金592800元。后该仓库仍由其使用。2020年5月11日，其与被执行人签订租赁合同，从2021年1月1日至2024年12月31日继续租赁该仓库。因财产一直由其合法承租,根据法律规定,买卖不破租赁,要求保障其合法使用租赁财产。 兴化法院审查认为，关于王维凤提出其与被执行人的《商务经营用房租赁合同》可对抗法院处置的意见,经查,房屋所有权人将已抵押房屋出租的,房屋租赁合同有效,但房屋租赁权不能对抗抵押权。具体到本案中,涉案房产抵押在前,承租在后,不能对抗法院的执行,不适用“买卖不破租赁”规则，法院依法对抵押涉案房产进行处置并无不当。综上,王维凤要求确认具有案涉2号仓库使用权，无需腾让房屋的异议请求,不予支持。 据此，兴化法院于2021年3月30日作出（2021）苏1281执异20号执行裁定：驳回王维凤的异议请求。 王维凤不服上述裁定，向本院申请复议称：1、兴化法院在执行过程中存在严重过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定:査封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。第十三条规定:“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产但不得将其交付给被执行人。”第二十四条规定:“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”兴化法院在2020年11月2日张贴(2020)苏1281执308号公告，要求复议申请人应当在本公告张贴之日起三十日内腾空，但兴化法院未在复议申请人租赁的仓库周围张贴封条或者公告，复议申请人等并不知道租赁物被抵押、查封，从2013年承租租赁物至今，复议申请人已经分别于2016年12月、2020年5月二次续签承租合同。在此过程中兴化法院未找复议申请人讲租赁物已经被抵押、查封，也未要求在租赁期满不再续租或者要求提取租赁期间的租金，导致复议申请人在2020年5月给付了四年租金。本案复议申请人属于善意第三人，人民法院的查封扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人，故无权要求复议申请人迁出；2、申请执行人在执行过程中存在严重过错，其在2017年接受中国东方资产管理股份有限公司的债权，兴化法院作出(2017)苏1281执异36号裁定书，变更其为申请执行人后，并未主动要求找复议申请人讲租赁物已经被抵押、查封，要求在租赁期满不再续租或者要求提取租赁期间的租金。导致复议申请人于2020年5月与被执行人签订合同，并又给付四年租金，如法院要求复议申请人迁出，兴化法院及申请执行人应赔偿复议申请人损失；3、本案租赁物所有权尚未发生变动，租赁合同有效的情况下，复议申请人具有租赁物的使用权，兴化法院就此要求三十日内腾空、取走自有物品没有事实与法律依据；4、(2021)苏1281执异20号执行裁定违反法定程序，漏列被执行人杭汉林、杭晓林，且未在法律规定十五日内作出裁定；5、复议申请人在承租期间对租赁物进行装饰装修、改造，依法应进行评估，请求依法支持复议申请人的请求事项。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，江苏银行泰州分行与物流公司就案涉不动产设定了抵押权,于2011年3月4日办理抵押登记，且兴化法院于2012年11月22日作出（2012）泰兴商初字第0434号民事调解书规定：江苏银行泰州分行对物流公司上述案涉不动产的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。王维凤多次与被执行人签订租赁合同，其所主张的最后一次租赁协议形成的时间为2020年5月11日，该租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间，也晚于法律文书生效时间，应当推定其此时知道或者应当知道案涉房地产已设立抵押权的事实，其未经抵押权人同意签订租赁合同，不属于善意第三人，其主张的租赁权不能对抗本案申请执行人，亦不能对抗案涉不动产的执行，对其以租赁权为由要求兴化法院“带租拍卖”的复议请求，本院依法不予支持。 兴化法院于2020年10月22日作出了（2020）苏1281执恢308号之一执行裁定，并张贴了拍卖公告，执行程序合法，该院要求房屋占有人三十日内腾空、取走自有物品符合相关法律规定。本案兴化法院于2021年3月29日立案受理，于3月31日向当事人送达执行裁定，并未超过法定审查期间，复议申请人王维凤认为本案未在法律规定十五日内作出，是违反法定程序，没有事实依据。至于（2021）苏1281执异20号执行裁定是否漏列被执行人杭汉林、杭晓林，对于本案异议审查以及执行并无实质性影响，王维凤主张上述执行裁定违反法定程序，不能成立。复议申请人王维凤主张对其租赁物的装饰装修、改造进行评估，不属本次异议、复议审查范畴，依法不予理涉。 综上，复议申请人王维凤的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回王维凤的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2021）苏1281执异20号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年七月二日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟