广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初7935号原告：广州成丰物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1798号成丰大厦五楼。法定代表人：张晋，经理。委托诉讼代理人：黄晓翔，系该公司职员。委托诉讼代理人：杨玉仪，系该公司职员。被告：王守华，男，1963年5月27日出生，汉族，住广州市。被告：曾美玲，女，1968年3月10日出生，汉族，住广州市。原告广州成丰物业管理有限公司与被告王守华、曾美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州成丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄晓翔、杨玉仪，被告王守华、曾美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州成丰物业管理有限公司诉称：原告从1997年10月1日起依约对座落于广州市白云区广花六路4-16号，诚丰大街1-13号（现为机场路1772号-1820号）成丰大厦小区进行物业管理至今。被告是该小区B座1209房的业主。被告拖欠2015年1月至2016年3月的物业管理费及其他费用。经原告多次催交，被告均以各种借口拒绝支付，严重影响原告正常经营和管理，造成原告严重经济损失。现请求判决：1、被告向原告支付从2015年1月至2016年3月的物业管理费1260元，并向原告支付滞纳金至还清欠款之日（滞纳金以每6个月的物业管理费为基数，从逾期未付之日起按每日千分之三，暂计至2016年6月30日止的滞纳金为825.6元）合计2085.6元；2、被告向原告支付2015年1月至2016年3月的垃圾处理费75元，并向原告支付滞纳金至还清欠款之日止（滞纳金从起诉之日起按每日千分之三计算）；3、被告向原告支付2015年1月至2015年11月的公共设施维修费111.1元，并向原告支付滞纳金至还清欠款之日止（滞纳金从起诉之日起按每日千分之之三计算）；4、被告承担本案的诉讼费。被告王守华、曾美玲辩称：1、被告并非无故向原告拒交物业管理费，而是因原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，严重失职和不作为，给被告造成重大财产损失，故被告拒交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权，请求驳回原告要求支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求。2015年7月11日晚上，被告返回家中发现所有金饰被盗窃，随即报警。后经派出所警员调看成丰大厦监控录像发现有人在大厦B座的顶楼踩点，查看了一个多小时。当时已有业主反映该情况，经保安队长在楼下大堂拦下嫌疑人盘问。该犯罪嫌疑人居然在成丰大厦的监控录像下上窜下跳一个多小时，原告的保安人员竟然毫无察觉。依据原告提供的物价局批文，物业管理服务费收费标准每月每平方米1.2元，具体服务内容包括保安、公共设备、上门维护及上门收垃圾和代收水电费等。故原告既然收取物业管理费就要保障全体业主人生及财产安全。被告曾因被盗一事与原告商讨解决赔偿问题，但原告不同意。2、因被告未曾与原告签订垃圾费收取的相关合同，故请求驳回原告主张的垃圾费及滞纳金的诉讼请求。经审理查明：广州新汇房产建设有限公司是广州市白云区广花六路4－16号诚丰大街1－13号成丰大厦的开发企业。1997年10月1日，广州新汇房地产建设有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告管理成丰大厦物业，委托期限自1997年10月1日至业主委员会另行聘请物业公司之日止，并约定物业管理服务费：1、甲方未售出的空置房屋的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向甲方收取。2、管理服务费标准的调整，按物价部门的批准文件为准。其后，原告进驻成丰大厦开始为该大厦业主提供物业管理服务及代收代缴垃圾处理费服务至今。被告是广州市白云区广花六路诚丰街3号1209房的业主，该房屋建筑面积为70.0838平方米。1998年9月3日，被告与原告签订《成丰大厦管理公约》，公约约定：每月管理费为每平方米0.6元，此标准保持三年不变，三年后，原告将按市政府物价局有关收费标准对管理费进行调整；管理费按半年收取，被告须于原告指定之日前预缴规定的管理费给原告，若此日为休息日或公众假期，则顺延至下一个工作日缴交。逾期视为拖欠，原告可按照本合同第五条的规定执行。原告收取管理费后应开具收据给被告；管理费、电费、水费、管道煤气费均由原告代收代缴，不收取任何手续费，被告如逾期十四天不缴交上述费用，原告按每日1%的比例收取滞纳金等等。2003年8月6日，广州市白云区物价局对原告作出云价字[2003]54号《关于成丰大厦物业管理服务收费标准的批复》，批复如下：一、同意成丰大厦高层住宅物业管理服务收费标准为：每月每平方米建筑面积1.2元。具体服务内容包括：清洁卫生、绿化保安、公共设备设施维护及上门收垃圾和代收水电费。四、此收费标准为最高限价，允许适当下浮。六、业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案。同日，该局对原告核发广东省经营服务性收费许可证：成丰大厦物业管理服务费高层住宅每平方米收费标准为1.2元，有效期至2004年8月止。2014年7月1日，原告（乙方）与广州市白云区黄石街市政管理所（甲方）签订《代收垃圾处理费协议书》，约定自2014年7月1日起，甲方委托乙方代收其进行物业管理的成丰大厦居民住户和商铺的垃圾处理费。在2015年1至11月期间，原告组织相关单位对成丰大厦的公共设施进行维修并支付了维修费用，被告应分摊的公共维修费共计111.1元，对此原告提供了维修公告、发票等证据证明。被告至今未交2015年1月至2016年3月的物业管理费、2015年1月至2016年3月的垃圾处理费75元（按每户5元计算）、2015年1月至11月的公共设施维修分摊费111.1元。诉讼中，被告提供报警回执、录像资料，拟证明2015年7月11日家中发生被盗事件并造成损失，原告严重失职及不作为故应对此予以赔偿。另查明：原告是具备物业管理资质的企业法人，已取得物业管理资质证书。成丰大厦至今尚未成立业主委员会。无证据证明成丰大厦已设立物业维修基金。以上事实，有营业执照、物业管理资质证书、《物业管理委托合同》、《成丰大厦管理公约》、物价局批复、维修公告、发票、广州市不动产登记查册表、协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告作为具有物业管理资质的企业，其接受开发商的委托对成丰大厦小区进行物业管理服务的行为合法有效。原告已提供物业管理服务，故现原告要求被告按照物价局批复的每月每平方米1.2元标准支付2015年1月至2016年3月的物业管理费共1260元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。虽然物价局的批文已失效，但原告、被告对新收费标准未能达成一致意见，物价局亦无批复新的收费标准，故原告主张按原物价局批准的1.2元标准收取物业管理费的意见合理。被告认为应按原合同约定的0.6元标准计算物业管理费的意见缺乏理据，本院不予采纳。关于被告提出的被盗损失赔偿问题，即使被告认为原告对此负有责任，在双方对赔偿问题协商不成的情况下，被告应积极寻求法律途径解决，而不能一直以此为由拒付2015年1月至2016年3月全部的物业管理费，故被告拒付物业管理费缺乏依据，本院不予采纳。但，鉴于被告未交管理费是事出有因，并非恶意无理拒交，原告也未举证证明其已妥善跟进事件，故对原告要求被告支付管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告接受有关部门委托提供代收垃圾费业务，故原告要求被告支付2015年1月至2016年3月的垃圾处理费75元的诉讼请求合理，本院予以支持。垃圾处理费为代收代缴性质，故原告要求被告支付垃圾处理费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。原告已为被告垫付公共维修费用属实，现无证据证明该小区已设立物业维修基金，故原告要求被告分摊公共维修费用111.1元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求被告支付从起诉之日即2016年7月4日起的公共维修费的滞纳金合理，但双方对滞纳金标准未作约定，故滞纳金应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。原告主张滞纳金按每日千分之三标准计算缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告王守华、曾美玲向原告广州成丰物业管理有限公司支付2015年1月至2016年3月的物业管理费1260元；二、于本判决生效之日起三日内，被告王守华、曾美玲向原告广州成丰物业管理有限公司支付2015年1月至2016年3月的垃圾处理费75元；三、于本判决生效之日起三日内，被告王守华、曾美玲向原告广州成丰物业管理有限公司支付2015年1月至2015年11月的公共设施维修分摊费111.1元及滞纳金（滞纳金以111.1元为基数，从2016年7月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，滞纳金以111.1元为限）。四、驳回原告广州成丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王守华、曾美玲负担（并于本判决生效之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  肖 群人民陪审员  刘 莲二〇一六年十一月二十三日书 记 员  周 沣