文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2044号上诉人（原审原告）:陈栋，男，1983年12月16日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡科尔信商贸有限责任公司，住所地无锡市惠山区惠钱路206号。法定代表人：李燕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锡华，该公司股东。委托诉讼代理人：祁琦，北京大成(无锡)律师事务所律师。原审被告：袁方，女，1963年5月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人陈栋因与被上诉人无锡科尔信商贸有限责任公司（以下简称科尔信公司）、原审被告袁方占有物返还纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈栋上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由科尔信公司承担。事实和理由：陈栋通过司法竞拍成为案涉不动产的产权人后，科尔信公司仍然将部分房屋出租给其他案外人，并且将用电户名过户至他人名下，实际控制且阻碍陈栋使用案涉不动产。有证房屋内仍有设备未搬离，也应当支付占有使用费。科尔信公司还改建了部分房屋。陈栋自从拍卖获得案涉不动产后至今仍无法使用场地，一审法院仅按照有证、无证部分房产区分占用面积，属于认定事实和适用法律错误。科尔信公司辩称：其公司并未改建房屋。冷库在墙壁里面，执行评估时作为普通房产进行了评估,已经被拍卖，其公司向无锡市梁溪区人民法院执行局提出了异议，并申请人民检察院监督，现在没有结果。关于供用电设备，都是租赁户自己操作的，其公司不清楚。请求驳回上诉，维持原判。袁方未向本院陈述意见。陈栋向一审法院起诉请求：要求科尔信公司、袁方向其交还惠钱路206号的土地和房产；科尔信公司、袁方向其支付场地占用费（以实际侵占面积14090.8平方米为基数，按评估价5.64元／平方米／月，自2018年1月3日起至实际迁出之日止）；要求科尔信公司、袁方向其返还收取的无锡乾顺制冰有限公司（以下简称乾顺公司）的租金（30000元／年，自2018年3月20日至该公司搬离之日）。事实和理由：2017年10月8日，陈栋在无锡市梁溪区××路××号土地房产，并于2018年1月2日办理过户手续取得土地及房产的不动产权证。科尔信公司、袁方一直占用涉案房产并出租给案外人，故诉至法院。科尔信公司、袁方一审共同辩称：一、陈栋不具有本案的诉讼主体资格，根据拍卖公告及评估报告反映，陈栋通过拍卖方式取得惠钱路206号房屋所有权，其范围仅限于评估报告中所涉及的资产，而不包括评估报告以外的资产，因此陈栋主张的惠钱路206号整体资产，这是不明确的。二、科尔信公司不存在侵占行为，惠钱路206号内部分房屋由第三方租赁使用，部分房屋属于空置状态，陈栋也明知房屋现状，参与竞拍理应了解到其需要继续履行租赁合同的相关义务。三、惠钱路206号尚有部分资产和附属设施是没有经过拍卖处置的，相关所有权仍归科尔信公司所有。四、袁方无侵占行为，陈栋主张要求袁方承担责任无事实及法律依据。五、陈栋主张场地使用费的前提是科尔信公司、袁方存在侵占土地的情况，但客观上科尔信公司已经不再经营冷库，经法庭现场勘查也可以明确科尔信公司并未使用或占用惠钱路206号的情况，所以其主张场地使用费是没有事实依据的。要求驳回陈栋的诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋所在的惠钱路206号的房产及土地于2010年7月被科尔信公司抵押给中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行），后经诉讼判决，由无锡市梁溪区人民法院执行中作出裁定，评估、拍卖、变卖惠钱路206号房产。经委托测绘、评估，惠钱路206号房产及土地状况为：1.工业房产12267.90㎡（本次评估总建筑面积），其中有证房产共18幢，合计建筑物面积为6429.10㎡；无证房产共23幢，合计建筑面积为4462.09㎡；13幢有证房产测绘面积大于登记面积的，合计建筑面积为1376.71㎡；其余28幢为简易房、棚房，归类到附属物中，合计面积1199.69㎡。2.工业用地使用权面积14090.8㎡，终止日期2053年4月29日。无锡市梁溪区人民法院在拍卖公告中特别提醒：拍卖标的物以实物现状为准，法院不承担标的的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。同时，公告对标的物作出了如下公示：厂房内有租赁，法院不负责清场交付，按现状挂拍；现厂房有7个租赁，提供租赁合同的有五家，租赁最长期的有15年，租金已全部付清；本次拍卖不包含无证房产价值。陈栋通过网上拍卖竞价成功，于2017年10月18日根据无锡市梁溪区人民法院裁定，取得了惠钱路206号房产及土地中的土地使用权、有证房产（含超面积）及附属物的所有权，并于2018年1月2日办理了房产土地的不动产权证。2018年1月22日，陈栋委托律师向科尔信公司、李锡华、袁方发律师函，要求迁出惠钱路206号房产及土地并支付占用费，双方协商未果，陈栋于2018年2月1日诉至法院，要求科尔信公司、袁方迁出惠钱路206号，支付场地使用费。法院经审理后认为，陈栋系通过法院网络司法拍卖取得了206号房产及土地，执行法院依法应当将涉案房屋、土地清空后交付陈栋，故陈栋要求科尔信商贸公司、袁方迁出的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。由于涉案拍卖未将惠钱路206号房产中的无证房产纳入拍卖范围、拍卖时房产内存在多个租赁，执行法院对上述情况予以了公示，陈栋应当对拍卖成交后其有关权益不能得以实现有所预见；现执行法院尚未清空涉案被拍卖的不动产，无法律依据侵占惠钱路206号土地使用权的主体尚无法确定。故陈栋主张惠钱路206号土地使用费的起诉不符合有关法律规定，依法应予驳回。经法院审判委员会讨论后，裁定驳回了陈栋的起诉。陈栋不服上述裁定，上诉于无锡市中级人民法院，无锡市中级人民法院经二审审理后，裁定撤销上述裁定，指令继续审理本案。因此，法院于2020年1月19日重新立案进行审理。审理中，陈栋增加诉讼请求，要求科尔信公司、袁方自2018年3月20日起按每年3万元的标准返还收取的乾顺公司的租金直到乾顺公司搬离涉案房产之日止。在原案审理中，因双方对陈栋主张的土地使用费计算标准无法达成一致意见，经陈栋申请，法院依法委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司（以下简称铭诚公司）对涉案土地的使用费价格进行了评估，铭诚公司作出结论：于估价期日2018年1月3日，单位土地面积月租金价值：人民币5.64元/平方米/月。陈栋、袁方对评估报告未提出异议。科尔信公司对评估报告提出异议，认为评估确定的价格过高，其理由为：在建的地铁三号线穿越涉案地块，而地铁沿线50米内严禁任何单位、个人建房，故涉案地块的使用价值已受到严重影响；提供了2017年6月8日无锡市可尔特食品公司与锡山区东北塘街道锡通社区居民委员会签订的土地租赁合同复印件（约定租赁期限6个月，租金30元/年/平方米)，认为同样处于城郊结合部的土地租金为2.5元/平方米/月，与评估价格相差甚远。陈栋预交评估费24800元。根据无锡市梁溪区人民法院执行中对涉案房产土地的估价报告的内容计算，惠钱路206号中23幢无证房产实际占用土地面积为2493.02平方米。另查明：2019年8月5日，陈栋分别以无锡市黄巷调味食品厂（以下简称黄巷厂）、无锡市福滋食品厂（以下简称福滋厂）、无锡市浩天电仪机械有限公司（以下简称浩天公司）、无锡市科力安安全设备有限公司（以下简称科力安公司）为被告，以科尔信公司为第三人向本院提起四件诉讼，要求解除与黄巷厂、福滋厂、浩天公司、科力安公司之间的租赁合同，要求四单位搬离所租赁房屋；要求四单位按原合同约定标准支付自2018年1月1日起直到搬离之日止的租金，支付违约金；要科尔信公司承担连带责任。法院经审理后，认定浩天公司所租赁的房屋不在陈栋拍卖取得所有权的范围内，故判决驳回了陈栋在该案中的诉讼请求。对于另三件案件，皆因租赁合同起始于抵押之前，而租赁合同未到期，故判决由科尔信公司将己收取的自2018年1月1日起的租金返还给陈栋，驳回了陈栋其他诉讼请求。陈栋不服该三案判决，向无锡市中级人民法院上诉，现被告为黄巷厂的案件，二审结果判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：陈栋通过法院拍卖，取得了惠钱路206号的土地使用权及其中有证房产（含超面积）和附属物的所有权，但并未取得该地块中无证房产的所有权，该批无证房产的所有权仍属于科尔信公司；有证房产中被出租部分自2018年1月1日起的收益，法院己判决由科尔信公司返还给陈栋，即该部分房产也不属于科尔信公司占有、使用，因此，陈栋要求科尔信公司迁出惠钱路206号，不符合法律规定，不予支持。因惠钱路206号的所有土地使用权归属于陈栋，科尔信公司的无证房产实际占用在该地块上，因此，陈栋要求科尔信公司支付土地使用费，理由正当，应予支持；但面积应按该批无证房产实际占用的面积2493.02平方米计算。土地使用费标准的评估结论是法院按法定程序委托有资质的专业机构作出的，科尔信公司提交的证据不能推翻评估结论，因此，土地使用费标准仍应按评估结论5.64元/平方米/月计算。关于陈栋要科尔信公司返还收取乾顺公司租金的问题，因涉及到案外人乾顺公司的权益，故本案不予理涉，陈栋可另案主张。袁方仅为科尔信公司股东，亦不存在侵权行为，故陈栋要求袁方承担责任，无法律依据，不予支持。一审法院判决：一、科尔信公司于判决生效之日起五日内支付陈栋土地使用费（自2018年1月3日起至本判决生效之日止，面积按2493.02平方米，标准按5.64元/平方米/月计算）。二、驳回陈栋的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：无锡市梁溪区人民法院在拍卖科尔信公司的惠钱路206号的房产及土地使用权时，陈栋明知拍卖标的中并不包括无证房产，其所竞买取得的标的仅是惠钱路206号的土地使用权及其中有证房产（含超面积）和附属物的所有权，即惠钱路206号的无证房产仍然属于科尔信公司，科尔信公司对惠钱路206号的无证房产仍然有权占有使用，陈栋对此应当是知晓的。无证房产对应的土地使用费，本案一审法院已经作出处理，陈栋也未对此提起上诉。至于已经被出租的有证房产，另案已经判决陈栋有权收取2018年1月1日之后的租金收益，即也已作出处理。因此，陈栋上诉要求科尔信公司迁出惠钱路206号，无事实依据，本院不予支持。二审中，陈栋提出科尔信公司改建有证房屋，侵犯其合法权利，但未能提交充分证据证明科尔信公司对有证房产实施了改建，本院不予采信。陈栋主张科尔信公司还有部分设施（冷库）未搬走，但从科尔信公司的陈述来看，上述设施已经由无锡市梁溪区人民法院在司法拍卖中予以处理，即上述设施是拍卖标的一部分，故陈栋认为冷库未搬走侵犯其权利的主张，本院不予采信。至于供用电户名的问题，陈栋可至电力部门处理，陈栋以此主张科尔信公司侵权，依据不足，本院不予采信。关于乾顺公司租金的问题，涉及案外人乾顺公司，本案不予理涉，陈栋可另行处理。陈栋的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24435元，由陈栋负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年七月二十三日书记员 庄茂根