重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初3635号原告：重庆彦杰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金龙大道578号（东和时光第2幢二层34号），统一社会信用代码915002245616331824。法定代表人：王建忠。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶金凤，女，该公司职工。被告：冉云忠，男，1964年9月21日出生，汉族，现住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈梅，女，1965年12月27日出生，汉族。系冉云忠之妻。重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰物业公司）与冉云忠物业服务合同纠纷一案，彦杰物业公司于2021年5月24日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年6月16日、23日公开开庭进行审理，彦杰物业公司的委托诉讼代理人谭定阳、叶金凤，冉云忠及委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彦杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令冉云忠立即支付彦杰物业公司物业管理费6392.68元，并从逾期之日起以欠费金额6392元为基数按月利率2%支付违约金至付清之日止；2、本案诉讼费由冉云忠负担。诉讼中，彦杰物业公司将违约金的计算方式确认为：从2016年3月1日起至付清之日止以2015年度累积所欠的物业费为基数，2017年3月1日起至付清之日止以2016年度累计所欠的物业费为基数，2018年3月1日至付清之日止及以后以此类推，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2021年1月至3月所欠物业费的违约金予以放弃）。事实和理由：彦杰物业公司于2013年1月15日与重庆迪翔房地产开发有限签订了《香樟郡前期物业服务合同》，约定由彦杰物业公司为“香樟郡”小区业主提供物业管理服务。根据合同约定业主应按住房面积1.10元/月·平方米向彦杰物业公司交纳物业管理费，包括业主共用部位、共用设施设备的用水用电业主应按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准交纳公摊费。冉云忠系“香樟郡”×业主，房屋面积79.61平方米，冉云忠从2015年3月1日起至2021年3月31日止共欠物业管理费6392.68元未交纳，经多次催收未果。为此，提起诉讼。冉云忠辩称，2015年3月1日至2021年3月31日期间的物业费没有缴纳属实，不交的原因是其接房时入户门锁不好用，钥匙插进去拔不出来，物业的电工来修理时只是打了一点油，还是不好用，在2015年3月门锁就坏了，换锁用了300元，要求物业将该300元在物业服务费中扣除，物业不同意，也一直不予答复；物业将小区的娱乐用房改为物业用房，后来又出租给他人做商业用房；物业的保安、保洁人员年龄大，超过了退休年龄，服务质量跟不上，也没有统一的工装，员工数配备不齐，消防室未配消防工作人员，安全得不到保障，保洁人员休假没有人顶替做当天的清洁；不清掏化粪池，存在安全隐患，收取的物业费标准达不到相应的物业服务质量。本院经审理认定，2013年1月5日，重庆迪翔房地产开发有限公司（甲方）与彦杰物业公司（乙方）签订了《“香樟郡”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“香樟郡”（原名“渝龙花园”）提供前期物业管理服务。……第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定业主或物业使用人按照以下标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）：1、住宅按每月每平方米1.00元的标准交纳；……业主按约定的标准向乙方交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……第十一条由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户具实分摊后由产权人或使用人缴纳。……第二十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条……第十一条的约定，未能按时足额向乙方缴纳物业服务费用的，应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对权利义等对事项进行了约定。合同签订后彦杰物业公司为香樟郡小区提供物业服务至今。冉云忠系案涉香樟郡小区×幢×号房屋业主，其房屋建筑面积为79.61平方米。冉云忠与彦杰物业公司于2013年3月3日签订了案涉房屋的《前期物业管理服务协议》，其中约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.00元交纳。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。该协议还对其他事项进行了约定，与重庆迪翔房地产开发有限公司与彦杰物业公司签订的《“香樟郡”前期物业服务合同》约定的基本一致。冉云忠于2013年3月3日接房，接房时彦杰物业公司向冉云忠出具了交房资料一览表，该表中明确按照0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向物业管理企业缴纳公共能源损耗费（主要包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景的水、电费和自备发电机的油料等费用），即公摊费。冉云忠在该表中签名认可。冉云忠未缴纳从2015年3月1日起的物业管理费和公摊费，经彦杰物业公司书面催收后，仍未缴纳。彦杰物业公司每月缴纳的公摊费分摊后均超过0.1元/月·平方米，从2014年起每年至少对化粪池进行了一次清掏。本院认为，案涉《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均对冉云忠具有约束力。根据约定，冉云忠在接受了彦杰物业公司的物业服务后，有按照约定向彦杰物业公司交纳物业管理费的义务。冉云忠未交纳从2015年3月起的物业管理费，经书面催收后仍不交纳，违反约定和法律规定。《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元交纳，同时还约定了公摊费具实分摊，冉云忠在接房时对公摊费按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准收取进行了确认，且彦杰物业公司每月缴纳的公摊费均超过按0.1元/月·平方米分摊费用总额，故冉云忠应按1元/月·平方米和0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向彦杰物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。彦杰物业公司要求冉云忠支付2015年3月1日至2021年3月31期间的物业管理费6392.68元（含水电公摊费）的主张，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。冉云忠与彦杰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，不按约定的收费标准和时间交纳，从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。冉云忠未按时交纳物业服务费，违反约定，应当承担违约责任。双方未对水电公摊费的违约责任进行约定，本院对支付水电公摊费违约金的主张不予支持。彦杰物业公司对物业管理费违约金的计算方式不违反约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。冉云忠关于入户门锁接房时发现不好用，后又损坏自行换锁要求从物业费中抵扣的抗辩意见，本院认为，门锁损坏即使是在接房保修期内，应找开发商处理，换锁费用要求在物业服务费中抵扣无事实和法律依据。彦杰物业公司从2014年起每年均对化粪池进行了清掏，冉云忠关于彦杰物业公司未清掏化粪池的抗辩意见与事实不符，本院不予采信。对冉云忠的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，冉云忠以彦杰物业公司在管理中存在问题而拒交物业管理费的理由不能成立。如彦杰物业公司确有损害业主利益的行为，或归于彦杰物业公司服务管理原因造成冉云忠经济损失，冉云忠可另案提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、冉云忠于本判决生效之日起十日内支付重庆彦杰物业管理有限公司2015年3月1日至2021年3月31日期间的物业管理费6392.68元（含公摊费）及违约金（违约金计算方式为：从2016年3月1日至2017年2月28日期间以796.10元为基数，2017年3月1日至2018年2月28日期间以1751.42元（796.10+955.32）为基数，2018年3月1日起至2019年2月28日期间以2706.74元（796.10+955.32*2）为基数，2019年3月1日至2020年2月29日期间以3662.06元（796.10+955.32*3）为基数，2020年3月1日至2021年2月28日期间以4617.38元（796.10+955.32*4）为基数，2021年3月1日起至付清之日止以5572.7元（796.10+955.32*5）为基数，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；二、驳回重庆彦杰物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由冉云忠负担。此款已由重庆彦杰物业管理有限公司预交，冉云忠在履行本判决义务时迳付重庆彦杰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二一年七月五日书记员  曹漓萍