北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8058号上诉人（原审原告）：苏海军，男，1963年2月19日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：苗彩凤，北京梵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璐，北京梵清律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京华尔克林业高新技术发展有限公司，住所地北京市昌平区南大街23号。法定代表人：庞铭华，经理。委托诉讼代理人：常玉虎，北京建威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何国其，男，1977年10月26日出生。上诉人苏海军因与被上诉人北京华尔克林业高新技术发展有限公司（以下简称华尔克公司）、何国其土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏海军上诉请求：撤销一审判决，改判支持苏海军一审的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院扣除的使用费明显过高。2018年5月28日顺义区高丽营镇人民政府对涉案大棚进行了整改，自此苏海军未再占用涉案大棚，占有使用费应参照苏海军与被上诉人签订的租赁合同的租金及承包期确定，本案租金为205000元，租赁期限为49年3个月零28天，苏海军实际占用承包地的期限不足6年，对应的租金为27718.43元，一审法院扣除42000元的使用费，明显过高。二、在涉案合同的签订过程中被上诉人存在过错，因租赁合同解除或无效对苏海军造成的损失，被上诉人应承担赔偿责任。高丽营镇政府整改主要是认为何国其存在违法建设行为。故对于苏海军支出的配套房装修费用及因政府整改导致果树、农作物损坏产生的损失，应由被上诉人承担。一审法院在本院认为部分认定“合同无效，其中所约定的违约条款亦无效”属法律适用错误。苏海军基于合同目的无法实现主张解除租赁合同，苏海军并未改变基本农田的用途，涉案合同并非无效，且即使租赁合同无效，违约条款也并非必然无效，本案苏海军主张违约金的基础为被上诉人的过错行为导致上诉人产生实际损失，因此，苏海军主张的装修损失及违约金并非没有事实和法律依据。三、一审法院在案件审理中存在程序错误。2020年12月28日在庭审结束后，苏海军向一审法院邮寄了调查取证申请书，但一审法院并未给予任何答复便送达了判决文书。四、从（2019）京0113行初200号行政判决书中可以得知是何国其个人与北京市顺义区高丽营镇河津营村经济合作社签订的《土地租赁合同》，即涉案土地的承租人为何国其，只有何国其享有对外出租、转租权，本案中华尔克公司与何国其均未提供华尔克公司享有出租、转租权的依据，但何国其参与了涉案合同的签订且租金也是转到何国其个人账户的，因此华尔克公司与何国其应承担连带责任。华尔克公司辩称：同意一审判决，不同意苏海军的上诉请求。一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。一审法院依据涉案合同租赁期限确定租金，根据实际使用期限扣除了相关的使用费并将剩余租金判决返还，认定事实清楚，判决正确。何国其的行为属于公司行为，何国其仅为公司的员工或者顺义分公司的负责人，所收取的租金也已全部交付公司，被上诉人也对苏海军出具了相关的财务收据，何国其对本案的公司行为不承担任何责任。合同无效对应的违约条款当然无效，并且苏海军对其所称的损失无任何证据证明，一审判决正确。何国其二审未陈述意见。苏海军向一审法院起诉请求：1.判令解除苏海军与北京华尔克林业高新技术发展有限公司顺义分公司（以下简称华尔克分公司）签订的租赁合同；2.判令华尔克公司、何国其退还苏海军支付的租金205000元并支付利息；3.判令华尔克公司、何国其向苏海军赔偿装修损失20000元；4.判令华尔克公司、何国其向苏海军支付违约金61500元；5.判令华尔克公司、何国其承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年9月2日，苏铁（乙方）与华尔克分公司（甲方）签订租赁合同载明：甲方将位于北京市顺义区高丽营镇河津营村的温室大棚设施农业项目北区D302号地块大棚出租给乙方；土地配套用房使用面积为16平方米+10平方米过道，大棚使用面积230平方米，总占地面积640平方米；租赁年限为合同生效之日至2031年12月31日。上述期限届满后甲方同意乙方继续使用30年，该期限无需乙方再支付租金。租赁年限内的租金为205000元。合同中对甲乙双方的违约责任均进行了约定。附件一地上物交付标准、设备标准为：一、管理用房。地面：水泥垫层；屋顶：彩钢顶；门窗：品牌塑钢门窗；内墙：水泥抹光；外墙：青砖沟缝；院门：铁艺；供水系统：地下深井水；供电系统：市政用电；通信系统：（开通费自理）；电视系统：有线电视（开通费自理）；安防系统：24小时保安巡逻。二、种植大棚。地面：土地平整；顶面：钢架顶棚。附件二大棚平面图显示阳光温室旁边有三个小房间。苏海军称，前述三个房间中并列的两个分别是厨房和卫生间，前面的一个是卧室。2012年9月2日，华尔克分公司出具收据载明收到苏铁刷卡交纳的大棚租赁款205000元。苏海军出示新线零售交易历史表载明2012年9月2日苏海军账户支出39万元。苏海军称当时租了两个棚，除了刷卡外还交了2万元现金。苏海军称，其要求何国其承担责任的依据为因为苏海军是和何国其签的合同，钱也给了何国其；何国其是华尔克分公司的负责人，当时给苏海军的收款账户是何国其的个人账户，但得去银行汇款，苏海军说直接刷卡就可以了，何国其就拿了个POS机出来刷了卡，后来苏海军去银行查钱去了哪里，银行说刷到重庆去了。苏铁系苏海军之子。苏铁称，苏铁只是代表苏海军签的合同，合同的所有权利义务都由苏海军享有和行使，苏铁同意苏海军提起本案诉讼，相关款项直接判决给苏海军。华尔克分公司已注销。经比对，涉诉地块绝大部分为基本农田。2018年9月，高丽营镇政府对本案所涉大棚所在园区进行了封闭整改，具体措施包括：拆除地面硬化和大棚操作间超出15平米的部分；对操作间和大棚内的生活设施进行清除；对没有人种的大棚内的荒草进行清除；对每个大棚的围栏进行可视化；对大棚内有养殖的进行禁养；对大棚内外与农业无关的物品进行清除。高丽营镇政府称：高丽营镇政府要求何国其进行整改，主要是认为何国其存在违法建设行为。苏海军称，2014年过完清明节没多久，地都化透了，当时这片棚是有物业的，指定只能用物业公司进行装修，苏海军2014年过完清明节后给了物业公司两个棚的装修费4万元，物业公司就开始装修了，但没装修完物业经理就不干了，所以苏海军的装修也没弄完，苏海军就直接开始种了；2015年种了一年，2016年开始拆棚，之前虽然拆，但还能种地，到2018年就全拆了。苏海军称，若法院认为租赁合同无效，合同效力由法院认定，苏海军的诉求主要是要求被告支付相应的款项，本案案由也由法院认定。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告何国其经法院合法传唤拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。苏铁认可其系代表苏海军签署涉诉合同，故苏海军有权提起本案诉讼。本案苏海军和华尔克分公司之间的租赁合同，改变基本农田的用途，合同应属无效。合同无效，其中所约定的违约金条款亦无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案苏海军使用了涉诉大棚，故华尔克分公司应向苏海军退款扣除相应时间段的使用费后的剩余合同款。分公司民事责任由总公司承担，现华尔克分公司已注销，苏海军有权要求华尔克公司退还剩余合同款。法院对于应扣除的使用费予以酌定。苏海军主张的装修损失和违约金没有事实和法律依据，法院不予支持。现并无证据证明相应合同款项进入了何国其的账户，且即使款项由何国其收取，何国其系华尔克分公司的负责人，收取的款项由华尔克分公司出具收据，故何国其收取款项系代表华尔克分公司进行的职务行为，相应后果由华尔克分公司承担，苏海军无权要求何国其对本案承担责任。综上，一审法院判决：一、北京华尔克林业高新技术发展有限公司返还苏海军十六万三千元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回苏海军的其他诉讼请求。如果北京华尔克林业高新技术发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2019年6月20日，北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113行初200号行政判决书，该院经审理查明，2011年8月14日，北京市顺义区高丽营镇河津营村经济合作社与何国其签订《土地租赁合同》，双方约定：前者将顺义区高丽营镇河津营村的500亩土地承包给何国其用于农业温室、大棚及配套用房，承包年限20年，从2012年1月1日起至2031年12月31日止。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依据已经查明的事实，涉案土地中存在基本农田。苏海军与华尔克公司之间的租赁合同，因改变基本农田用途而导致无效。在合同无效的情况下，苏海军现依据合同主张违约金，缺乏事实及法律依据。苏海军关于应向其支付违约金之上诉请求，缺乏事实法律依据，本院不予支持。苏海军称双方合同期限应按照50年计算，虽然双方合同约定20年期满后华尔克公司同意苏海军继续无偿使用30年，但根据本院查明的事实，何国其与北京市顺义区高丽营镇河津营村经济合作社签订的土地租赁合同期限共20年，本案转租期限超过原租赁期限的部分应为无效，故一审法院参照20年之期限，计算应返还之合同款并无不当。苏海军关于合同期限系50年，一审法院租金计算有误之上诉意见，本院不予采纳。苏海军称华尔克公司应赔偿其经济损失，但未能就其损失提供充分证据，对苏海军此项上诉主张，本院不予采纳。苏海军主张何国其应承担连带责任，但与苏海军签订合同的主体系华尔克分公司，收取的款项由华尔克分公司出具收据，根据合同相对性及公司人格独立原则，即使何国其作为华尔克分公司的负责人与苏海军洽商、签订、履行涉案合同，相应的法律后果亦应首先由华尔克公司承担。孙海军在本案中主张何国其承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，苏海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费300元，由苏海军负担（已交纳）。二审案件受理费5598元，由苏海军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  江 惠二〇二一年七月十六日法官助理  冯 妍法官助理  张燕欣法官助理  刘 栋书 记 员  高 明