陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终806号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩建，男，汉族，1982年10月8日出生，陕西省洛川县劳动保障事务所职工，现住洛川县。上诉人（原审被告、反诉原告）：景红星，男，汉族，1981年1月15日出生，陕西省洛川县村民，现住该村。委托诉讼代理人：孙西锋，陕西卓超律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝珠，男，汉族，1943年8月27日出生，陕西省洛川县凤栖街道办事处居民，现住洛川县。委托诉讼代理人：樊刚，陕西捷声律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志健，男，汉族，1976年8月8日出生，陕西省洛川县凤栖街道办事处居民，现住洛川县。上诉人韩建、景红星因与被上诉人李宝珠房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洛川县人民法院(2020)陕0629民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩建、景红星共同上诉请求：1、请求撤销陕西省洛川县人民法院(2020)陕0629民初14号民事判决书第一项、第三项，改判依法解除上诉人与被上诉人2016年9月1日签订的租赁合同；2、依法判决上诉人与被上诉人合同内约定的：“酒店内加盖的钢架构三层基础处理费、采购费、运输费吊装费、水电路改造费、酒店内房屋支付上诉人装修费依据评估数额：2183690元”，扣减被上诉人租赁费（2016年9月1日至2020年1月30日止期间租赁费共计：1708333元，减去上诉人在期间已付的900000元，剩余未付808333元），再补偿上诉人装修损失款1375356元；3、判令被上诉人补偿上诉人安装电表费、水表费10000元、支付因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失150000元。以上总计支付上诉人1535356元；4、请求被上诉人承担本案全部的诉讼费及评估费。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、应当依法解除合同，解除合同条件已成就。一审判决认定事实错误，判决上诉人支付被上诉人房屋租赁费数额计算错误。一审法院适用法律错误。李宝珠辩称，一、韩某某、景红星关于解除合同的上诉理由，依法不能成立。1、双方签订的租赁合同将于2021年8月31日到期终止，截止目前，剩余合同期限不足四个月，从维护合同的稳定性讲，不应解除。2、根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。据此，除不可抗力原因外，解除合同应以对方当事人存在违约行为为前提。本案中，答辩人在合同履行过程中不存在违约行为，故韩某某、景红星请求解除合同没有法律依据。至于其在上诉状中提及的更换锅炉、缴纳罚款、更换电表等费用的负担问题，既与答辩人无关，也与其是否能够实现合同目的无关，不属于解除合同的法定理由。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，餐饮行业整体下滑属于正常的商业风险，依法不应适用情势变更原则，韩某某、景红星不能以经营亏损作为解除合同的理由。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持……”据此，韩某某、景红星不能以疫情原因请求解除合同。二、韩某某、景红星关于要求赔偿装饰装修费用的上诉请求，依法不能成立。1、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，在因出租人违约导致合同解除的情况下，出租人才应对残值损失进行赔偿。本案中，因答辩人无违约行为，故不应赔偿装修损失。2、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，由于双方不但没有约定合同到期后答辩人应当补偿装修费用，反而约定合同期满后“所有房屋包括钢结构加盖房在内的一切设施、设备均保持现状”。由于双方已经约定在合同期满后不予补偿装修费用，所以韩某某、景红星的该项上诉请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 韩某某、景红星的上诉理由不能成立，应以驳回。李宝珠向一审法院起诉请求：1.依法判令被告韩建、景红星给原告支付房屋租金1600000元；2.依法判令被告韩建、景红星给原告支付迟延付款违约金，按五年总租金的10％违约金；3.案件受理费由二被告承担。韩建、景红星向一审法院反诉请求：1.判令依法解除反诉人与被反诉人2016年9月1日签订的第三份租赁合同，租赁费截止2020年1月20日;2.经对反诉人与被反诉人合同内约定的：“酒店内加盖的钢架构三层基础处理费、采购费、运输费吊装费、水电路改造费、酒店内房屋装修费（含灯具开关插座）费及已安装的门窗费依据市场价格依法评估”，依据市场评估数额2183690元扣除 40万元租赁费（租赁费截止2020年1月20日）支付反诉人损失1618369元；3.判令被反诉人支付反诉人安装锅炉的费用60000元、赔偿安装电表费安装水表费10000元、支付因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失 150000元。4.请求被反诉人承担本案的诉讼费及评估费。一审法院认定事实：自2011年起，李宝珠将位于洛川县XX街XX段西侧的房产及院落出租给韩建、景红星经营酒店。2016年9月1日，双方续签了《房屋租赁合同》。该合同主要约定:租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止;每年租金50万元，按对应日提前一个月一次性付清全年租金拖延期间支付双倍租金;双方必须严格执行合同各项条款否则违约方按5年总租金的10％向对方支付违约金。该合同第八条约定：租房期满交房时，所有房屋包括钢结构加盖房在内的一切设施、设备均保持现状。合同履行过程中，被告支付了第一年度租金，第二年度租金仅支付了40万元，第三年度以后再未支付，截止目前，共拖欠租金160万元。对此，李宝珠将韩建、景红星诉至本院，要求清付租金。韩建、景红星反诉李宝珠要求解除合同并补偿经营期间钢结构加盖房在内经济损失。李宝珠向韩建、景红星所租院落原提供的供暖燃煤锅炉，由于洛川县环保部门为“提高空气质量、打赢蓝天保卫战”的要求，韩建、景红星于是更换为价值6万元的环保型锅炉。另，2020年第一季度我国处在新型冠状病毒肺炎发现和治愈期间，对韩建、景红星经营酒店有一定影响；此后韩建、景红星所租李宝珠房屋经营酒店正常运转。一审法院认为，韩建、景红星租用李宝珠的房屋开办酒店并自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效。自2017年韩建、景红星下欠李宝珠房屋租赁费10万元后多年来持续不给付租赁费，已对合同的全面履行存在过错行为构成违约，李宝珠要求韩建、景红星清付房屋租赁费的请求本院予以支持；李宝珠要求韩建、景红星承担违约责任并支付违约金的请求，因韩建、景红星依据本地域其它房屋租赁户下调租赁费而与在李宝珠协商未果的情况下，采取的消极履行行为，双方均有不当，本院对违约金的请求不予支持。韩建、景红星至庭审前仍正常经营该酒店，且其未按合同履行给付租赁费存在过错，故对其反诉因“疫情”要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持；但因考虑到2020年第一季度全国处在新型冠状病毒肺炎疫情阶段属不能预见的情形，可酌情减少三个月房屋租赁费12.5万元[（年50万元/12个月）×3个月]变更合同予以继续履行。韩建、景红星反诉要求李宝珠承担关于“有关钢架构”方面的费用，因原合同中未具体约定且本院认为在不能构成解除合同的情况下，对此要求本院不予支持，因此鉴定费用由韩建、景红星自行负担。因“提高空气质量、坚决打赢蓝天保卫战”安装环保型锅炉属洛川县政府环保部门的客观要求，本院对韩建、景红星要求李宝珠承担购买锅炉的费用，本院予以支持；韩建、景红星要求李宝珠承担安装水、电表费以及因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失的请求属间接损失，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十一条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、被告(反诉原告）韩建、景红星应清付给原告（反诉被告）李宝珠房屋租金160万元、减去“疫情”期间12.5万元房屋租赁费，再给付147.5万元。二、原告（反诉被告）李宝珠补偿给被告(反诉原告）韩建、景红星更换锅炉费用6万元，该锅炉归原告（反诉被告）李宝珠所有。三、驳回原告（反诉被告）李宝珠及被告(反诉原告）韩建、景红星的其它诉讼请求。以上一、二项相折抵后，于本判决生效后十五日内，由被告(反诉原告）韩建、景红星给付原告（反诉被告）李宝珠141.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、反诉费5000元计19700元，由李宝珠负担1700元，韩建、景红星共同负担18000元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩建向法庭提交再次解约通知、（交付钥匙）通知书。证明上诉人2020年2月23日提出反诉解除合同，要求腾房退还被上诉人房屋；2021年2月22日再次通知被上诉人接收房屋，但至今未接收房屋的情况。同时上诉人自2020年2月23日后不应再支付解约通知后的租金。被上诉人对该组证据的真实性无异议，但上诉人向被上诉人送达的时间是2021年2月份，而不是2020年。上诉人向被上诉人送达解约通知的时候，一审已经宣判，一审判决驳回上诉人解除合同的反诉请求，上诉人认为合同应否解除应当依照人民法院的判决为准，上诉人单方给被上诉人发解约通知是无效行为，是明显的违约行为，法院不应支持。本院认为，李宝珠对上述证据的真实性无异议，但李宝珠并没有违约行为，而是韩建、景红星违约未按期缴纳房屋租赁费，韩建、景红星无法定事由解除合同，且李宝珠不同意解除合同，故对证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人韩建、景红星是否应当向被上诉人李宝珠支付租金1475000元。经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据上诉人与被上诉人签订的《租房合同》以及《房屋租赁合同》，2011年9月1至2016年8月31日的房屋租赁费为每年460000元，2016年9月1至2021年8月31日的房屋租赁费为每年500000元，双方对租赁费数额均予以认可。本案并未发生法定解除合同的事由，故韩建、景红星应当按照双方合同约定向李宝珠支付相应租赁费。同时一审法院基于新型冠状病毒肺炎对经营的影响减免租赁费125000元，并无不妥。综上，韩建、景红星应当向李宝珠支付房屋租赁费1475000元。2、上诉人韩建、景红星主张因经营添附的钢结构房屋、装修等费用是否应当由被上诉人李宝珠折价赔偿。经查，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人对租赁期间届满后扩建、装修等形成附合的装饰装修物约定归李宝珠所有，且因双方合同尚未解除，故对韩建、景红星提出装修损失的主张，不予支持。关于韩建、景红星主张的水、电表费用，根据双方签订的合同约定，该费用应当由韩建、景红星承担，故对该请求不予支持。3、本案评估费用由谁承担。经查，韩建、景红星主张的评估费系其向李宝珠所主张财产损失的依据，但对韩建、景红星主张的损失未予支持，故评估费应由其自行承担。综上所述，韩建、景红星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30884元，由上诉人韩建、景红星负担。本判决为终审判决。 审  判  长   闫小虎                      审  判  员   霍雨枫                      审  判  员   牛  菲  二〇二一年七月十二日 法官助理    杜姜陶书  记  员   路燕燕 1