辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8885号上诉人（原审被告）：薛金龙，男，1988年10月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：韩梅，辽宁广嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若飞，辽宁广嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳荣盛中天房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区绮霞街8-41号3门。法定代表人：刘迎春，董事长。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。原审被告：刘晓洁，女，1980年12月29日出生，汉族，户籍沈阳市大东区，现服刑于辽宁省女子监狱。上诉人薛金龙因与被上诉人沈阳荣盛中天房地产开发有限公司原审被告刘晓洁执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依法审理了本案，现已审理终结。薛金龙上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人沈阳荣盛中天房地产开发有限公司的原审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、从法律层面将，原审查明事实正确，但是错误适用法律。原审用了大量篇幅阐述预登记的定义和含义，结论是办理房屋预登记不当然取得房屋所有权。上诉人认为结论是对的，但是这是有前提的，预登记之后不能取得房屋所有权是基于债权的消灭，并且该债权消灭应当是合法的债权消灭。而本案中债权的消灭不但不是依据法定的理由消灭而且是违法的消灭。正常的预登记，如果因为法定的原因导致合同解除，债权消灭，确实代表物权没有转移，但是查封之后就完全不同。查封的意义就在于在查封期间，被申请预登记的房屋不能作出任何登记的变更或者物权的转移，查封这一司法行为就是为了阻止预登记的权利人为了躲避债务自行变更预登记或者物权。本案中被申请人就是在查封期间为了躲避债务变更了预登记，处分了预登记指向的房屋，虽然是通过看起来合法的法院调解程序，但是依然是主动作出的放弃自己财产权利的行为，依然是以躲避债务为目的，依然是对抗法院的查封的行为。被执行人利用法院的调解程序，颠倒了顺序，用解除合同消灭债权来使预登记无效，然后在用预登记无效来对抗查封行为，但是实际上解除合同这一行为已经违背了法院的查封行为，合同不能解除，预登记自然有效，预登记有效当然可以继续查封。第二、从事实层面讲，被执行人在2013年花603462元购买的房屋(实际支付首付款与偿还部分本金)，已经办理备案并交付使用。在2020年，随着自然增值，案涉房屋已经价值在100万元以上，被执行人与开发商互相串通，调解解除合同，将价值100万的房屋返还给开发商，取回仅仅8万元钱用来偿还已经确定并进入执行程序的债务，那么执行查封的意义何在？第三，从时间顺序讲，被执行人与上诉人之间的债务在2015年就已经经过生效判决确认并且已经进入执行程序，被执行人在2019年与开发商作出的解除合同的调解书发生在执行的4年之后，其目的明显是为了躲避债务，法院依据“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、登记后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”驳回其异议完全正确。综上，原审法院认定事实虽然正确，但是适用法律错误，请二审法院予以改正，作出公正判决。再有一审法院程序违法，上诉人没有收到法院开庭传票，是被上诉人通知的上诉人开庭，显然没有得到公正的判决。上诉人要求二审法院帮助上诉人一查到底，欠银行的费用以外，剩余均是上诉人对此房查封的费用。沈阳荣盛中天房地产开发有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。跟本案类似的案例（案情基本相同），我方在一审中提交给了一审法院。我们跟刘晓洁之间不存在恶意串通，因为当时我们是按房屋购买价格进行调解的，每年回购房屋的几百件。不存在恶意串通的事情。另外我们退给刘晓洁的首付款是打到法院的账户，已经被上诉人执行走了。所以其不能在要求执行房屋。在一审执行裁定已经明确写明是预查封，房屋到现在没有办理产权证。原审被告刘晓洁未陈述意见。沈阳荣盛中天房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104执异236号执行裁定，解除对沈阳市东陵区、113.49平方米房产的司法预查封措施；2.停止执行；3.诉讼费用由二被告负担。一审法院认定的事实：2013年6月6日，原告荣盛公司与被告刘晓洁及案外人万德志签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定被告刘晓洁及案外人万德志购买原告开发的位于沈阳市东陵区房屋一套，房屋总价款603462元，被告刘晓洁及案外人万德志需于签订合同当日交齐首付款18346元，并于本合同签订之日起七日内办理完毕剩余购房款420000元的银行按揭手续，出卖人应于2014年6月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。《商品中房买卖合同》附件四：补充协议第七条第（5）项的约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……“”《商品房买卖合同》签订后，被告按照合同约定交付了首付款，并于2013年6月26日，在中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称农行沈阳沈河支行）办理涉案房屋按揭贷款，原告与被告刘晓洁、抵押人万德志及农行沈阳沈河支行签订个人购房担保借款合同，约定：被告刘晓洁向农行沈阳沈河支行借款420000元用于购买涉案房屋，借款期限360个月，担保方式为阶段性保证加抵押组合担保，被告刘晓洁及案外人万德志以其所购上述房产为贷款提供抵押担保，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止。担保借款合同签订后，农行沈阳沈河支行依约发放贷款，原告按照合同约定期限将涉案房屋交付被告占有、使用，但被告刘晓洁及案外人万德志未能按借款合同的约定按时偿还贷款本金及利息，农行沈阳沈河支行将被告刘晓洁及案外人万德志及本案原告诉至沈阳市沈河区人民法院，沈河区人民法院于2016年6月13日作出（2015）沈河民四初字第2142号民事判决书，判决解除农行沈阳沈河支行与刘晓洁之间签订的个人购房担保借款合同，由被告刘晓洁及万德志连带清偿贷款本息，原告对贷款本息承担连带清偿责任。判决后，原告代被告刘晓洁及万德志向农行沈阳沈河支行清偿了全部贷款本息。2017年8月25日原告到浑南区法院起诉：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还涉案房屋；3.判令被告于合同解除之日起十五日内，办理本案所涉《商品房买卖合同》解除登记备案手续及标的房屋的契税、维修基金退费手续，并承担相关费用；4.判令被告偿还代为支付的诉讼费7550元，公告费400元，合计7950元；5、判令被告承担本本案诉讼费用。浑南区法院于2018年2月1日作出（2017）辽0112民初8472号民事判决，认为原告已履行交付房屋价款的义务，被告刘晓洁及万德志将涉案房屋交付使用，原告、被告刘晓洁及万德志之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不再具备合同解除的条件，关于原告代被告刘晓洁及万德志向农行沈阳沈河支行清偿贷款本息的损失原告可作为《个人购房担保借款合同》的保证人另行向被告刘晓洁及万德志行使追偿权，对原告解除房屋买卖合同等诉讼请求予以驳回。原告不服此判决，上诉至沈阳市中级人民法院，市法院查明涉诉房屋预购商品房预告登记权利人为刘晓洁及万德志，抵押权预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行。市法院作出（2018）辽01民终5105号民事裁定书，一、撤销沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初8472号民事判决；二、本案发回沈阳市浑南区人民法院重审。2019年6月21日浑南区人民法院作出(2019)辽0112民初169号民事调解书，一、被告刘晓洁、万德志于2019年7月30日前解除合同，配合原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司办理坐落在沈阳市东陵区，建筑面积113.49平方米房屋的撤销预告抵押及房屋备案手续，在原告收回房屋后，于2019年9月30日前原告将被告刘晓洁、万德志所交纳的首付款及偿还的银行贷款本金部分扣除原告交纳的撤销抵押、备案费用、原审诉讼费用7950元后，余款退还给万德志；二、原、被告无其他纠纷。案件受理费9914元减半收取4957元，公告费400元，由被告万德志承担。另查，2015年被告薛金龙来院起诉被告刘晓洁、案外人尹华民间借贷纠纷，一审法院于2016年2月19日作出了（2015）大东民三初字第01506号民事判决书，判决：一、被告刘晓洁于本判决发生法律效力后10日内偿还薛金龙借款61万元；二、驳回薛金龙其他诉讼请求。判决生效后，因被告刘晓洁未履行判决书确定的义务，薛金龙于2016年9月20日向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为(2016)辽0104执3271号。在诉讼过程中，一审法院依据2015年9月15日作出的（2015）大东民三初字第01506号民事裁定书，预查封被告刘晓洁名下的位于沈阳市东陵区（建筑面积113.49平方米）房屋。一审法院在执行申请执行人薛金龙与被执行人刘晓洁民间借贷纠纷一案中，原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司向本院提出书面异议，认为沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初169号民事调解书已经确认被执行人刘晓洁对该房屋已经办理退房，故其不可能再取得该房屋的物权，查封行为已无实际意义，申请解除对沈阳市东陵区（113.49平方米）房产的查封。一审法院于2020年11月27日作出（2020）辽0104执异236号民事裁定书，认为根据相关法律规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。一审法院对案涉房屋预查封时，该房屋备案在被执行人刘晓洁名下，法院依法预查封上述房产并无不当。案外人在一审法院依法查封案涉房屋后，以另案生效的法律文书提出对本院执行标的排除执行异议请求，一审法院不予支持，驳回沈阳荣盛中天房地产开发有限公司的异议。再查，2020年6月9日，一审法院对沈阳市浑南区人民法院作出（2016）辽0104执3271号协助执行通知书，执行以下事项：截流被执行人刘晓洁在沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112执3369号案件中的应退还房屋首付款80565.6元。一审法院经审判委员会讨论认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等原因而归于消灭。法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封。房屋预查封的执行效果取决于登记能否符合本登记条件。《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权，故原告有权申请解封，排除执行。本案中原告与被告刘晓洁、万德志经沈阳市浑南区人民法院经调解双方达成协议解除合同并配合原告办理房屋的撤销预告抵押及房屋备案手续，在原告收回房屋后，原告将被告刘晓洁、万德志所交纳的首付款及偿还的银行贷款本金部分扣除原告交纳的撤销抵押、备案费用、原审诉讼费用后，余款退还，被告刘晓洁享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相对应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效，故对于原告的诉请予以支持。根据《中华人民共和国物权法法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条之规定，判决如下：一、解除对沈阳市东陵区（建筑面积113.49平方米）房屋的司法预查封措施，不得执行该房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘晓洁负担。二审中，上诉人薛金龙提交了一份评估报告，用以证明案涉房屋在2019年7月评估结果为964700元，上诉人付出了评估费4300元，公告费400元。被上诉人质证意见：三性均有异议，评估报告是执行中的评估，不等同于可以对该房屋进行拍卖，我们依据买卖合同起诉解除，房屋价值应当按照合同计算。评估报告跟本案无关。本院对上述证据将结合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，房产预告登记对象不是物权本身，而是将来房产权变动的请求权，预告登记的目的在于条件成就时进行本登记。预查封的对象是房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在被执行人保有该债权，以便将来实现该债权。关于上诉人主张本案被申请人刘晓洁在查封期间为了躲避债务变更了预登记，处分了预登记的房屋，虽然是通过看起来合法的法院调解程序，但依然是主动放弃自己财产权利的行为，依然是对抗法院查封的行为，本院认为，本案的事实是，因涉案《商品房买卖合同》的买受人刘晓洁及案外人万德志不履行偿还涉案房屋抵押贷款的义务，被银行起诉，法院判决房屋出卖人沈阳荣盛中天房地产开发有限公司与二买受人承担连带清偿责任。沈阳荣盛中天房地产开发有限公司代买受人向银行清偿了全部贷款本息后，向浑南法院提起诉讼，要求解除涉案《商品房买卖合同》。经法院主持调解：解除《商品房买卖合同》，撤销预告抵押及房屋备案手续，出卖人收回房屋并将首付款等买受人已付的费用退还给买受人。现浑南法院已截流被执行人刘晓洁应被退还的房屋首付款80565元。上诉人主张调解双方当事人存在恶意串通、逃避债务的行为，但并未提供证据加以证明。虽然上诉人的预查封行为发生在解除《商品房买卖合同》判决之前，但由于预查封对象是涉案房屋的物权请求权，并非物权，现因《商品房买卖合同》被依法解除，物权请求权的基础已不复存在，故一审判决解除涉案查封，并无不当。关于上诉人提出，案涉房屋的增值部分应归上诉人执行的问题，因被申请人刘晓洁在解除《商品房买卖合同》一案中系被告、违约方，系开发商要求解除合同，收回房屋，违约方无权主张房屋增值部分费用，故调解书中无此内容。上诉人该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛金龙负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月七日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。