江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏04民终2604号 上诉人（原审原告）：沈荣根，男，汉族，1954年9月9日生，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖建华，男，汉族，1965年2月14日生，住江苏省溧阳市。 被上诉人（原审被告）：安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市郎溪县建平镇学后北路，统一社会信用代码91341821568994589C。 法定代表人：何红喜，该公司执行董事。 上诉人沈荣根因与被上诉人肖建华、安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司（以下简称郎溪鑫瑞房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沈荣根的上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室房屋的强制执行措施，并解除相应的查封措施，以及确认前述房屋所有权归沈荣根所有；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人沈荣根之情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称执行异议和复议规定）第二十八条规定，沈荣根享有足以排除执行的实体权益。一、沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，以房抵债并不是购买房屋的意思，仅是作为支付房屋价款的事实，一审法院将以房抵债协议作为购房的意思表示，显然是认定错误。沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司间的借贷关系通过履行以房抵债协议（包括前述5套房屋在内），已经抵销了部分借款本金及利息，该部分借款合同的权利义务终止，进入房屋买卖合同的债权债务关系，买受人基于以物抵债的初衷亦或是作为消费者不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件范围。即使初衷不同，但以物抵债和作为消费者签订房屋买卖合同所追求的法律效果均是房屋所有权的转移和对房屋享有自由处分、占有、收益等物权。沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司于2015年12月就安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室、1305室、1805室房屋签订了《商品房买卖合同》，并在同月办理了网签手续。溧阳市人民法院作出的（2019）溧复执字第392号、（2018）苏0481执恢737号执行查封裁定书确定的查封期限为2019年6月13日至2022年6月12日止，排除了恶意串通倒签时间的可能。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且在（2019）苏04民终174号民事判决书中，已经确认同批次以房抵债的房屋实际占有时间，肯定早于涉案房屋的查封之前。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上述权利并不必然等同于不动产所有权。法律保护占有人对物的占有，占有作为物权的一种效力，其同样可适用于物权期待权。买受人按照买卖合同约定履行了交付房款的义务后，其对于不动产的权利从债权转化为物权的期待，只要合同正常履行，所有权的变更便顺理成章。同时，买受人履行房款交付义务后，可以实际占有、使用该不动产，甚至可以对外转让其不动产的期待权。2016年5月5日沈荣根向郎溪鑫瑞房产公司出具的收条（写明：收到鑫瑞公司开发的住宅21套，商铺2套，金额合计11924182元）对包括案涉房屋在内的32套房屋的移转事实再次确认，并为（2017）苏05民终4589号民事判决所确认。2017年5月，沈荣根拿到涉案房屋钥匙，取得了涉案房屋事实上的管理和支配权，实际占有并控制了上述房屋。其他抵债的同批次同幢单元的房屋在5月期间由沈荣根转让给第三人并由第三人占有使用，间接证明了沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司实际履行了房屋抵债协议书关于房屋控制权（占有）转移的约定。2018年6月份的一系列的交房手续，包括交房通知单、结算清单等均表明双方实际履行房屋买卖合同的共同意思，旨在移转房屋所有权，登记只是物权变动效力对外公示的法律强制性规定，网签虽然不发生物权变动效力，但也具有一定的公示效力。据此，沈荣根享有物权期待权。三、以房抵债协议应当作为沈荣根购买涉案房屋价款的支付方式，江苏高院在关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）第8条中也确认“以房抵债”可以作为支付房屋价款的方式，故应当确认沈荣根已经全部涉案房屋价款。吴江法院（2016）苏0509民初10012号和苏州市中级人民法院（2017）苏05民终4589号民事判决已确认了沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司间的借贷关系合法有效，并将23套网签商品房价值总计11924182元按照先息后本的原则在借款总额中予以扣除，即沈荣根已支付了包括案涉房屋在内的32套网签商品房的全部价款。四、未办理过户登记之责任在于郎溪鑫瑞房产公司无法实际开具发票，导致沈荣根无法办理权属登记手续，沈荣根对此并无过错。未办理房屋所有权移转登记之责任在于郎溪鑫瑞房产公司，直到溧阳法院执行查封时，涉案房屋虽不具备完整的法律意义上的交付条件，但涉案房屋的控制权已转移至沈荣根。由于郎溪鑫瑞房产公司无法开具发票的原因，导致上述房屋至今无法办理产权登记手续。沈荣根已支付了全部购房款并实际占有（实际占有仅是强调对房屋的控制权，沈荣根己拿到房屋钥匙，是否入住是个人自由，不能狭义解释为实际入住）。在签订房屋买卖合同之后，沈荣根都积极配合郎溪鑫瑞房产公司办理房屋交接手续，其对未办理过户登记手续没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修正）》第十七条，法院不得查封涉案房屋。综上，上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，为维护上诉人合法权益，同时也为了维护交易安全，特向贵院提起上诉，请求贵院支持上诉人全部诉讼请求。 肖建华和郎溪鑫瑞房产公司在法定期间内未作答辩。 沈荣根向一审法院起诉请求：1、立即停止对安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室房屋的强制执行措施，并解除相应的查封措施；2、确认安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室房屋所有权归属沈荣根；3、诉讼费由肖建华承担。 一审法院认定如下事实：肖建华与郎溪鑫瑞房产公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年8月31日作出（2016）苏0481民初3594号民事判决书，判决郎溪鑫瑞房产公司于判决生效之日起十日内向肖建华归还借款200万元，承担自2014年11月1日起至实际付清之日止，借款本金200万元按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息。根据肖建华的申请，该院于2016年12月16日立案执行，案号为（2016）苏0481执5547号，执行过程中，该院于2017年1月5日、20日分别查封了被执行人郎溪鑫瑞房产公司开发的位于安徽省郎溪县××花园××期××幢××号房产，因被执行人资产暂无法处置且无其他可供执行的财产，该院于2017年5月16日作出（2016）苏0481执5547号执行裁定：终结本次执行程序。2018年4月23日，沈荣根对查封的上述七套房产提出执行异议，该院作出（2018）苏0481执异61号执行异议裁定书，裁定驳回沈荣根的异议。后沈荣根向该院提出执行异议之诉，该院经审理认为，沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司签订案涉房屋买卖合同，双方的真实意思系由郎溪鑫瑞房产公司开发的案涉房屋来抵偿郎溪鑫瑞房产公司所欠沈荣根的金钱债务，在案涉房屋未办理过户登记手续的前提下，沈荣根并未取得案涉房屋的所有权，抵债协议仅能产生债法上的效力，同时，沈荣根并未提供证据证明其在法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，故该院于同年11月28日（2018）苏0481民初4292号判决书，判决驳回了沈荣根的诉讼请求。沈荣根不服该判决，提起上诉，常州中院经审理认为沈荣根占有涉案房屋的时间是在执行法院预查封涉案房屋之后、其主张于法无据，故判决驳回上诉，维持原判。 2018年11月13日，肖建华申请恢复执行，该院立案号为（2018）苏0481执恢737号。执行过程中，该院于2019年6月13日作出（2018）苏0481执恢737号执行裁定书，裁定查封鑫瑞房地产公司开发的位于安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室房屋，并于同日向安徽省郎溪县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了上述房屋。后案外人沈荣根对法院查封位于安徽省郎溪县××花园××期××幢××单元××室××室××室房屋提出书面异议申请，该院于2019年10月18日作出（2019）苏0481执异63号执行裁定书，驳回了沈荣根的异议申请。 一审另查明：郎溪鑫瑞房地产公司成立于2011年2月25日，法定代表人为何红喜。2013年5月16日，郎溪鑫瑞房产公司股东何建荣与沈荣根签订股份转让协议，由郎溪鑫瑞房产公司股东何建荣将其持有的郎溪鑫瑞房产公司27%的股份，以4320万元的价格转让给沈荣根。郎溪鑫瑞房产公司各股东均在该股份转让协议上盖章签名。自2013年5月底，沈荣根开始分多次支付相应款项，总计金额为2592万元，其中2042万元支付给了郎溪鑫瑞房产公司，550万元转到何建荣银行账户。2015年1月16日，郎溪鑫瑞房产公司与沈荣根签订了房屋抵债协议书，约定：一、双方确认，郎溪鑫瑞房产公司因开发福海花园先后向沈荣根融资2592万元（原借款期为2年），双方同意以福海花园二期工程的房屋抵偿借款本息；二、双方明确借款的具体信息如下：1、2013年5月27日转入郎溪鑫瑞房产公司账户700万元，月息按1.5%计算；……；上述沈荣根出借款项的本金2592万元，利息7662150元，总债权数额33582150元整；三、抵债房屋的具体房号、房型、面积及价格：1、4房型为福海花园2期高层11幢西单元从底层到顶层所有房屋共51套，……；四、保证条款……，5、……网签后沈荣根即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）；八、房屋销售……3、自抵债房屋网签之日起，沈荣根可自行销售抵债房屋。本案案涉三套房屋均在该协议约定的抵债房屋内。2015年12月9日前后，沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司签订了23套商品房买卖合同（其中高层18套）。2016年5月5日，沈荣根出具一份收条，写明：收到郎溪鑫瑞房产公司开发的住宅21套，商铺2套，金额合计11924182元。后沈荣根以房屋抵债协议签订后，其仅取得23套网签商品房，其余用于抵债的商品房被郎溪鑫瑞房产公司网签于他人为由诉至苏州市吴江区人民法院，要求郎溪鑫瑞房产公司等归还剩余借款本息。吴江法院作出（2016）苏0509民初10012号民事判决书，该判决书认定沈荣根与何建荣签订的股份转让协议合法有效，并根据房屋抵债协议书内容认定沈荣根与鑫瑞郎溪房产公司之间的借贷关系成立并生效，据此判决郎溪鑫瑞房产公司返还沈荣根剩余借款本息（该院认可沈荣根将前述23套网签商品房以价值总计11924182元在借款本息中予以了扣除）。郎溪鑫瑞房产公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2017）苏05民终4589号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审再查明：沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司就案涉福海花园二期11幢2单元1005室、1106室、1206室房屋于2015年12月11日进行了网签。2018年6月底办理房屋结算清单。2018年8月10日福海花园二期办理了初始登记，案涉房屋现均登记在郎溪鑫瑞房产公司名下。 以上事实，由双方当事人提供的书证及当庭陈述等证据随卷佐证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房屋仍登记在郎溪鑫瑞房产公司名下，对外公示的所有权人仍为郎溪鑫瑞房产公司，且不存在法律另有规定的情形，故从物权公示的角度来看，郎溪鑫瑞房产公司仍系案涉房屋的所有权人。房屋的“预售网签”仅是行政法规及部门规章规定的办理不动产登记的程序性要求，虽然有一定的公示效果，但法律未赋予其物权公示的性质。占有不动产并不产生物权变动的效力，即使沈荣根已占有案涉房屋，也不能认定沈荣根据此获得本案争议房屋的所有权。因此，沈荣根请求确认其享有案涉房屋所有权，没有物权基础和法律依据，该院不予支持。案涉房屋买卖合同的订立系基于沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司之间的借款抵账行为，案涉买卖合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭沈荣根对郎溪鑫瑞房产公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而无物权，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与郎溪鑫瑞房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定沈荣根依据以房抵债协议对抵债不动产产生了物权期待权及物权，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，沈荣根要求判令停止对案涉房屋的强制执行措施，并解除相应查封措施的诉请，该院不予支持。郎溪鑫瑞房产公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，作出如下判决，驳回沈荣根的诉讼请求。案件受理费17712元，由沈荣根负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据；经查阅原审卷宗查明，2015年1月16日，郎溪鑫瑞房产公司与沈荣根签订的《房屋抵债协议书》第五条约定“本协议预售证出来后，沈荣根有权立即办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时免费更名一次。沈荣根可用书面通知方式告知郎溪鑫瑞房产公司，与第三人签订购房合同，由郎溪鑫瑞房产公司配合办理合同签订、网签及房屋产权登记手续，对于上述售房款由沈荣根享有”。2018年6月25日郎溪鑫瑞房产公司向沈荣根发出案涉房屋的交房通知书，按照客户结算清单所载，沈荣根需缴纳房屋契税、房屋维修基金、产权登记相关费用（每套16450元），但现无证据显示沈荣根已缴纳上述费用。据沈荣根于一审中提供的几份房屋买卖协议、收条及发票（水电）显示，沈荣根2017年5月时将《房屋抵债协议书》中的三套房屋出卖给第三人，水电和天然气已办理进户手续。沈荣根于一审中陈述“同批次房屋的其他业主办理的产权证是由该业主自行缴纳应由郎溪鑫瑞房产公司承担的税款之后，税务部门才同意开具发票，该事实并不当然表面原告也应通过该方式去办理产权登记，否则原告就承担了多于自己本应承担的义务，增加了自己的负担，不能开具发票是客观存在，也是由于郎溪鑫瑞房产公司导致，即该过错属于郎溪鑫瑞房产公司”。 二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：沈荣根就案涉房屋排除强制执行的意见是否能够成立问题。 本院认为：首先，根据本案查明的事实，沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司于签署2015年1月16日签署《房屋抵债协议书》，沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司之间借贷往来款项系沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司股东之间股权转让款项经由各方重新协商后达成协议而来，而根据（2016）苏0481民初3594号民事判决所反映的情况，此时郎溪鑫瑞房产公司已结欠肖建华债务，郎溪鑫瑞房产公司此时将其公司开发的房产直接抵债给沈荣根是否损害其他合法债权人利益有待商榷。其次，抵债协议是消灭旧债权，产生新债权的债，由此原因而引起的物权变动是继受取得，房屋过户后债权人才能取得所有权，通过抵债取得房屋，不同于通过法院裁判、执行裁定、继承、合法建造等原始取得方式取得房屋，过户前权利人并不享有标的物所有权，故抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，该权利并非物权期待权或所有权，同时抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。因此，以商品房抵债的债权人在房屋过户前对商品房不享有所有权，即使沈荣根在法院查封前已实际占有控制案涉房屋，也不得以其享有商品房所有权为由要求排除执行。再次，根据上述《房屋抵债协议》的约定，“沈荣根有权立即办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时免费更名一次”，沈荣根在签署抵债协议及收到交房通知书后，并未按通知书所载交纳相关税费，从协议约定和沈荣根向其他人出售抵债房屋的情况看，沈荣根签署抵债协议的目的并非要取得房屋所有权，而是通过抵债行为以取得售房款项，即使郎溪鑫瑞房产公司因税务问题无法办理房屋过户手续，沈荣根亦有消极不行使登记权利的情况，应认定沈荣根对房屋未过户登记具有一定过错。故此，一审认定驳回沈荣根的诉讼请求并无不当。另外，苏州市中级人民法院（2017）苏05民终4589号民事判决仅是对沈荣根与郎溪鑫瑞房产公司等民间借贷纠纷进行了处理，无法依该判决认定沈荣根对案涉争议房屋享有物权或期待物权。 综上所述，上诉人沈荣根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17712元，由上诉人沈荣根负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴立春 审判员  朱正生 审判员  孙慧民 二〇二一年七月二十四日 书记员  徐志娟