江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2500号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司江阴分行，统一社会信用代码91320281842210151Y，住所地江阴市人民中路1号。负责人：沈毅锋，该分行行长。委托诉讼代理人：刘良平，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维嘉，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市新星房地产有限公司，统一社会信用代码91320281250344084X，住所地江阴市新桥镇。法定代表人：徐栋芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周焕润，江苏滨江律师事务所律师。原审被告：陶惠健，男，1978年10月18日生，汉族，住江阴市。原审被告：谈丽洁，女，1978年11月11日生，汉族，住江阴市。原审被告：陶玉明，男，1953年2月5日生，汉族，住江阴市。上诉人中国银行股份有限公司江阴分行（以下简称中行江阴分行）因与被上诉人江阴市新星房地产有限公司（以下简称新星房产），原审被告陶惠健、谈丽洁、陶玉明金融借款合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初13308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中行江阴分行上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法改判新星房产对涉案债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、一审认定事实错误。涉案贷款合同明确约定，只有其行收到他项权证之日起，新星房产才不再发生新的保证义务和责任，一审认为“新星房产为陶惠健向中行江阴分行的借款提供阶段性保证，即新星房产向中行江阴分行提供担保至办理完所购房屋预告登记时止”不符合合同约定，一审认为其行怠于办理预告抵押登记，构成了合同法第四十五条所规定的“不正当地阻止条件成就”也属错误认定。涉案贷款合同约定“所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后60日内办理正式抵押登记。”系陶惠健应当向其行履行的义务。二、新星房产没有完全履行合同义务，违反了合同法第六十条第二款的规定。1.在商品房预售买卖交易中，买受人在向银行申请贷款时并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押登记。因存在借款人取得房地产权证后不抵押给银行而违约处置房产的风险，银行选择开发商提供阶段性连带责任保证，开发商对借款人的房地产权证能否办理、何时办理、如何办理起着决定及关键的作用。2.阶段性连带保证合同是为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商不再发生新的保证义务和责任。开发商提供的阶段性连带责任保证合同的一个重要目的是由开发商协助银行安全无误地办妥抵押登记，防止借款人取得房地产权证后不抵押给银行而违约处置房产的风险。开发商提供的阶段性连带保证责任解除条件是办妥抵押登记。因此，开发商有义务协助银行办理抵押登记。因存在借款人取得房地产权证后不抵押给银行而违约处置房产的风险，银行就必须首先拿到房地产权证。开发商在办理房地产权证的过程中起着主导作用，开发商有权利要求借款人履行办理抵押登记的义务，并协助银行将办妥的房地产权证直接移交给银行。3.新星房产与陶惠健于2015年9月17日办理了涉案房屋权属转移登记，因新星房产承担了阶段性连带责任保证，根据预售商品房按揭贷款中阶段性连带责任保证合同的性质、目的以及银行与开发商办理抵押他项权证的交易习惯，新星房产有义务将房地产权证移交给其行，但新星房产没有履行协助义务，却将房地产权证交给了陶惠健。在办妥房地产权证后如果新星房产或陶惠健没有告知其行，其行并不知道何时已办妥房地产权证，若没有立案通知，不动产中心亦不接受查询陶惠健的房产信息，因此其行无法知晓本案房地产权证已办妥。因新星房产没有履行通知义务，导致陶惠健恶意隐瞒并违反合同约定将该房地产抵押给了其他人。三、一审适用法律错误。本案所涉贷款期限20年，房产价值不断上升，涉案房产抵押的“物保”强于陶惠健的“人保”，其行主观上并没有阻止办理抵押登记的故意。且因新星房产没有将房产证移交给其行，其行也不可能以不作为的方式阻止办理抵押登记，本案不应适用合同法四十五条第二款的规定。新星房产辩称，1.涉案合同约定办理“预告抵押登记”和“抵押正式登记”的义务主体为抵押权人中行江阴分行和抵押人陶惠健,并不是保证人新星房产,且中行江阴分行是主要义务人,陶惠健是协助次义务人。办理“预告抵押登记”和“抵押正式登记”的当事人,也只能是抵押权人和抵押人,并且必须由抵押权人和抵押人共同向登记机关共同申请。因中行江阴分行怠于办理“预告抵押登记”和“抵押正式登记”,其公司的阶段性保证责任得以解除,对涉案债务不应再承担连带清偿责任。2.中行江阴分行未按《抵押合同》的规定向借款人督促办理“预告抵押登记”和“抵押正式登记”,并按约定于30日或60日的期限内宣布“合同项下的贷款全部到期”。此外，中行江阴分行未向其公司主张保证责任。综上，中行江阴分行因未在保证期间内向其公司主张保证责任,其公司的保证责任应当免除；中行江阴分行怠于履行办理“预告抵押登记”和“抵押正式登记”，造成抵押物被抵押给案外人的责任应当自行承担。一审认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。陶惠健述称，其同意一审所作判决。陶玉明述称，其不应承担责任。谈丽洁未作陈述。中行江阴分行向一审法院起诉请求：1.判令陶惠健、谈丽洁、陶玉明立即偿还贷款本金1592323.68元，期内利息为32678.64元，逾期罚息【截止至2020年11月23日为1074.17元，自2020年11月24日起至实际给付之日止，以1592323.68元为基数，按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的相应期限贷款市场报价利率（LPR）减63.5BP（加点数值在剩余贷款期内不变，1BP=0.01%）后的1.4倍计算，计算至第一个重新定价日（不含）。之后，自第一个重新定价日起，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR减63.5BP后的1.4倍重新计算确定。每12个月作为浮动周期重新定价一次。重新定价日为下一个浮动周期的首日，即第一个实际放款日再重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日。】；期内利息之复利【截止2020年11月23日为573.53元，自2020年11月24日起至实际给付之日止，以32678.64元为基数，按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的相应期限贷款市场报价利率（LPR）减63.5BP（加点数值在剩余贷款期内不变，1BP=0.01%）后的1.4倍计算，计算至第一个重新定价日（不含）。之后，自第一个重新定价日起，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR减63.5BP后的1.4倍重新计算确定。每12个月作为浮动周期重新定价一次。重新定价日为下一个浮动周期的首日，即第一个实际放款日再重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日。】；2.判令陶惠健、谈丽洁、陶玉明承担其行支出的律师费90366元；3.判令新星房产对陶惠健、谈丽洁、陶玉明所负上述债务承担连带责任。一审法院认定事实如下：1.主债务情况：借款人系陶惠健，借款金额2560000元，借款期限240个月，借款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期适用利率。还款方式为按月等额本息还款。借款用途为购买江阴市××幢××号房屋。逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收40%。出现未按约归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因违约造成的损失。因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用等）由借款人承担。谈丽洁、陶玉明承诺承担共同还款责任。放款日为2010年6月9日。借款人未按时还款。2.2010年2月26日，中行江阴分行与陶惠健签订抵押贷款合同，以案涉房屋为上述借款提供抵押。3.人的担保：新星房产为陶惠健的上述债务承担阶段性连带责任保证。4.2020年2月29日中行江阴分行发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》和2020年8月12日中行江阴分行发布了《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告》，本案当期执行的贷款罚息利率已变更为按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率减63.5BP（加点数值在剩余贷款期内不变，1BP=0.01%）后的1.4倍计算。另查明，贷款合同约定：借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后60日内办理正式抵押登记。贷款合同附件一通用条款约定：借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。同时约定保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日后两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。中行江阴分行与陶惠健签订抵押贷款合同，但未办理抵押登记。2015年9月17日，涉案房产办理了不动产产权证。2018年7月3日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为江阴市兴建农村小额贷款有限公司。中行江阴分行与北京市盈科（无锡）律师事务所律师就本起诉讼签订《委托代理合同》，约定代理费为90366元。以上事实，有《个人一手房屋贷款合同》及附件一、贷款抵押合同、共有人承诺函、共同还款承诺函、零售贷款借款借据、逾期未还款查询单、诉前提前还款通知书、邮寄凭证、《委托代理合同》、不动产登记簿证明及当事人陈述等在卷证明。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。该案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律。中行江阴分行对其主张的借贷事实，已经提供该行个人一手住房贷款合同、零售贷款借款借据、贷款抵押合同、共同还款承诺函、共有人承诺函、委托代理合同等证据，陶惠健对上述证据均无异议、谈丽洁、陶玉明未到庭发表抗辩意见，视为放弃抗辩的权利，该院对双方的借贷事实予以确认。中行江阴分行与陶惠健之间的借贷关系合法有效，中行江阴分行要求陶惠健、谈丽洁、陶玉明归还借款本息、律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。该案的争议焦点是：新星房产应否就陶惠健未能偿还案涉贷款合同项下的债务承担连带保证责任。该院认为，当事人应当积极履行合同义务，保证期间在本质上是一项旨在维护保证人利益的制度，在保证期间内债权人未主张权利的，保证人免除责任。本案中,新星房产为陶惠健向中行江阴分行的借款提供阶段性保证,即新星房产向中行江阴分行提供担保至办理完所购房屋预告抵押登记时止，由人保变更为物保，新星房产的担保责任免除。双方当事人在贷款合同中约定：所购房屋为期房的，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后60日内办理正式抵押登记。按该约定，本案的保证期间应确定为在2010年2月26日贷款合同签署后30日内办理预告抵押登记或在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后60日内办理正式抵押登记时止。但在2010年2月26日贷款合同签署后30日内，中行江阴分行与陶惠健并未到有关登记部门办理预告抵押登记。案涉房屋在2015年9月17日即办理了房屋权属登记证明，2018年7月3日办理了案外人为抵押权人的抵押登记。中行江阴分行与陶惠健亦未按照合同约定在60日内办理抵押登记手续。虽然通用条款约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但中行江阴分行怠于办理预告抵押登记，等于无限延长保证人新星房产的保证期间，致使新星房产承担超出案涉合同项下合理预期的经营风险,扩大了新星房产的合同责任,有违担保法的精神及诚实信用原则，亦违背了阶段性保证的应有之意，构成《中华人民共和国合同法》第四十五条所规定的“不正当地阻止条件成就”，故新星房产解除连带责任保证。中行江阴分行主张预告登记及抵押登记的义务均应由新星房产承担,其并未提供充分证据予以证明，该院对此不予采纳，其主张新星房产对陶惠健的债务承担连带清偿责任,无事实及法律依据,依法不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陶惠健、谈丽洁、陶玉明于判决发生法律效力之日起十日内归还中行江阴分行贷款本金1592323.68元，期内利息为32678.64元，逾期罚息【截止至2020年11月23日为1074.17元，自2020年11月24日起至实际给付之日止，以1592323.68元为基数，按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的相应期限贷款市场报价利率（LPR）减63.5BP（加点数值在剩余贷款期内不变，1BP=0.01%）后的1.4倍计算，计算至第一个重新定价日（不含）。之后，自第一个重新定价日起，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR减63.5BP后的1.4倍重新计算确定。每12个月作为浮动周期重新定价一次。重新定价日为下一个浮动周期的首日，即第一个实际放款日再重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日。】；期内利息之复利【截止2020年11月23日为573.53元，自2020年11月24日起至实际给付之日止，以32678.64元为基数，按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的相应期限贷款市场报价利率（LPR）减63.5BP（加点数值在剩余贷款期内不变，1BP=0.01%）后的1.4倍计算，计算至第一个重新定价日（不含）。之后，自第一个重新定价日起，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR减63.5BP后的1.4倍重新计算确定。每12个月作为浮动周期重新定价一次。重新定价日为下一个浮动周期的首日，即第一个实际放款日再重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日。】；二、陶惠健、谈丽洁、陶玉明应于判决发生法律效力之日起十日内支付中行江阴分行律师费90366元；三、驳回中行江阴分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计10127元，由陶惠健、谈丽洁、陶玉明负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点与一审归纳的争议焦点相同，即新星房产是否应对涉案贷款合同项下的债务承担连带保证责任。本院认为，新星房产作为保证人，其与中行江阴分行签订的抵押贷款合同约定的保证方式为阶段性保证。合同约定，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，即新星房产向中行江阴分行提供的担保至办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起止，由人保变更为物保，新星房产的担保责任免除。关于办理预告抵押及正式抵押登记的相关义务，双方当事人签订的合同约定：所购房屋为期房的，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后60日内办理正式抵押登记；借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；陶惠健应协助中行江阴分行办妥抵押登记手续，落实相关权证，陶惠健怠于履行的，中行江阴分行有权催告、督促其履行此义务。在中行江阴分行催告后——天内，陶惠健仍未进行相关手续办理或陶惠健未在双方约定的时间内办妥相关权证，中行江阴分行有权停止发放尚未划付的贷款或宣布合同项下贷款全部到期等。根据上述合同可以确认，办理预告抵押登记以及正式抵押登记的义务人均是借款人陶惠健及贷款人中行江阴分行，并非保证人新星房产，双方也并没有约定新星房产有义务将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人中行江阴分行执管。自2010年2月26日贷款合同签署后30日内，中行江阴分行与陶惠健并未到有关登记部门办理预告抵押登记。涉案房屋于2015年9月17日办理了房屋权属登记证明，按照合同的约定，陶惠健应当与中行江阴分行在60日内办理抵押登记手续，但中行江阴分行仍怠于行使权利，陶惠健于2018年7月3日将涉案房屋抵押给案外人，期间，中行江阴分行也未查询房屋办证情况，致使双方无法再办理抵押登记手续。2020年10月28日，中行江阴分行向陶惠健、谈丽洁发出诉前提前还款通知书时，中行江阴分行亦仅要求陶惠健付清所欠借款，而未要求陶惠健与其行按约办理抵押登记手续。综上，中行江阴分行作为权利人，在签订合同至起诉的10年时间中，从未要求陶惠健按约办理预告抵押登记及正式抵押登记手续，属于怠于行使权利，新星房产解除连带责任保证的条件成就，一审判令驳回中行江阴分行要求新星房产对陶惠健的债务承担连带清偿责任的诉讼请求并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20254元，由上诉人中国银行股份有限公司江阴分行负担。本判决为终审判决。审判长 李 飒审判员 毛云彪审判员 华敏洁二〇二一年七月十三日书记员 黄 静