广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初8458号原告：袁启光，男，1971年10月15日出生，汉族，住中山市，委托代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，组织机构代码78646972－3。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托代理人：崔志杨、马成龙，广东康浩律师事务所律师、实习律师。原告袁启光诉被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2016年10月9、18日二次公开开庭进行审理。原告袁启光的委托代理人何玲玲，被告鸿远公司的委托诉讼代理人崔志杨、马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁启光向本院提出诉讼请求：被告鸿远公司向原告袁启光支付逾期交楼的违约金48083.7元（以已付房款197226元为基数，按每日万分之一的标准计算，自房屋应当交付之日的第二天起至实际交付之日止，暂计至2016年6月1日）。事实和理由：2008年12月16日，原告与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××房，房屋总价款197226元；被告于2009年9月28日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋应当交付之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已按合同约定向被告交付全部房款，但时至2016年6月1日，被告尚未将经验收合格的商品房交付给原告使用，按照合同约定，被告李颖向原告支付违约金。原告袁启光为支持其主张，提供如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据、银行借款凭证。被告鸿远公司对上述证据1、2、3、的真实性确认，原告已全部付清购房款。被告鸿远公司辩称：一、原、被告双方在《中山市商品房买卖合同》中约定被告交楼日期为2009年9月，原告于2016年7月提起诉讼，已明显超过诉讼时效；二、被告早已通知原告收楼，在原告无故不收楼的情况下又多次书面催告，依据尽到了告知义务，原告由于个人原因6年多不收楼，责任不在被告；三、被告通知原告收楼时，房屋已经具备法律规定及合同约定的交付条件；四、原告代理人恶意挑讼，激化业主与开发商的矛盾，给社会带来不稳定因素。被告鸿远公司为支持其主张，提供如下证据：1.工程竣工验收申请表（1、2、3、5、6栋）；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录（1、2、3、5、6栋）；3.工程竣工验收报告（1-3栋）；4.工程竣工验收报告（5、6栋）；5.竣工验收备案表（1、2、3、5、6栋）；6.收楼通知及快递单据。经审理查明：2008年12月16日，原告袁启光与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定袁启光向鸿远公司购买位于中山市××××房的商品房，总价款197226元；鸿远公司应当在2009年9月28日前将经验收合格的上述商品房交付袁启光使用；逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2009年9月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（《工程竣工验收报告》），并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，袁启光已向鸿远公司付清全部购房款。2009年1月13日，原、被告所签订的《中山市商品房买卖合同》办理了登记备案。案涉商品房于2009年11月30日经验收单位验收，出具了《工程竣工验收报告》。被告于2010年9月2日以邮寄方式通知原告前往被告售楼处办理交付手续，邮件签收人非原告本人。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告袁启光与被告鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效。本案的争议焦点在于1、案涉商品房是否已经符合法定的交付条件的问题；2、原告的主张是否超过诉讼时效问题。对于案涉商品房是否已经符合法定的交付条件的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产开发项目方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房经“验收合格”，应指有关政府职能部门的竣工验收合格。本案中被告虽提交由验收单位出具的《工程竣工验收报告》证明了建筑工程合格，但无法提供证明消防、环保、规划、人防合格的相关证据，被告依法应承担举证不能的不利后果。故本院认定原告基于商品房不符合交付条件而拒绝收房属正当行为，被告对不能向原告交付经验收合格的商品房负有违约责任，理应按照合同约定向原告支付违约金。对于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。本案中，鸿远公司应当在2009年9月28日前将经验收合格的上述商品房交付袁启光使用，逾期确已超过90日。根据合同约定，袁启光可以要求继续履行合同，合同继续履行，鸿远公司自2009年9月28日的第二天起至实际交付之日止，按日向袁启光支付已交付房款万分之一的违约金。原告主张自2009年9月29日起至原告实际交房之日止的违约金，被告对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，按我国法律关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该规定，原告主张2009年9月29日产生的违约金应在2011年9月28日前提起诉讼，以此类推，原告主张2014年8月4日产生的违约金应在2016年8月3日前提起诉讼。原告于2016年8月3日提起诉讼，2014年8月4日之后产生的违约金才受人民法院保护。故原告主张2009年9月29日至2014年8月4日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护；被告抗辩有理部分，本院予以采纳。故对原告主张自2014年8月4日起至原告实际交房之日的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、建筑工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告袁启光支付违约金（以197226元为基数，按每日万分之一的标准计算，自房屋2014年8月4日起至实际交付之日止）；二、驳回原告袁启光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，减半收取501元，诉讼保全费501元，合计1002元，由被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  刘旭桂二〇一六年十一月三日书记员  邓佩玲