大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初61号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：伊爽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵平，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：林作田，男，1956年1月3日生，汉族，户籍地辽宁省庄河市。原告亿达物业服务集团有限公司与被告林作田物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人赵平到庭参加了诉讼，被告林作田经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费37,984.58元（2015年6月5日至2020年6月30日）；2、判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金11,395.37元（暂计算至2020年6月30日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系第五郡六号地项目即甘井子区雅林园51号4单元1层2号房屋的业主，住宅建筑面积148.48平方米，叠院（下跃部分）面积119.25平方米。原告与开发商签订前期物业服务合同，约定由原告为被告房屋所在第五郡雅林园提供物业服务，住宅物业费标准为每月每平3元，下跃部分每月每平1.5元，被告应于每自然季度首月10日前交纳物业费，逾期以应交纳欠费总额的日千分之三标准支付违约金。被告自2015年6月5日起再未交纳下期物业服务费，经原告多次催要，无果，故原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告林作田未到庭，亦未提供书面证据材料及答辩意见。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司；2021年3月9日，法定代表人变更为李林。另查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区郡雅林园提供物业管理服务。被告林作田系大连市甘井子区郡雅林园51号4单元1层2号房屋业主，住宅建筑面积148.48平方米，叠院（下跃部分）面积119.25平方米。2012年6月30日，大连亿达美加房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《第五郡六号地前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对第五郡六号地提供物业管理服务，合同期限自2012年6月30日起至第五郡六号地小区业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。在第一位业主入住二年之后业主大会尚未成立，无法签订物业服务合同时，乙方可自行终止本合同。多层住宅的物业费标准为3元/月.平方米（含电梯费），叠院（下跃部分）1.5元/月.平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。合同亦对甲、乙双方的其他权利义务作出了约定。庭审中，原告主张被告拖欠2015年6月5日至2020年6月30日期间的物业费及违约金。原告提供照片及与被告儿子的通话录音，证实原告自行向被告催要案涉物业费，但被告要求原告对案涉房屋露台处仿古木造型进行维修，否则拒交物业费。本院所确认的上述事实，有房屋信息查询结果、临时管理规约、承诺书、第五郡六号地前期物业服务合同、录音资料、照片、原告方的陈述及本院调查笔录、庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案纠纷发生于2021年1月1日民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，业主和物业服务企业之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告与案涉小区开发建设单位签订的《第五郡六号地前期物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对作为业主的被告亦具有约束力，故被告应按上述合同的约定按时交纳物业服务费，借故拖欠不妥。被告应向原告支付2015年6月5日至2020年6月30日期间的物业费38,000.28元[（148.48平方米×3元/月/平+下跃119.25平方米×1.5元/月/平）×60个月+（148.48平方米×3元/月/平+下跃119.25平方米×1.5元/月/平）÷30天×26天]。现原告仅主张37,984.58元，未超出法律允许的合理范围，本院予以照准。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持和谐的关系是不断提升物业服务质量、改善全体业主生活环境的重要保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展及被告的日常生活均与原告息息相关，双方之间的矛盾须及时化解且不可进一步深化，故本院对原告主张的违约金不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面证据及答辩意见，应视为其对自己举证及抗辩权利的放弃。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林作田给付原告亿达物业服务集团有限公司2015年6月5日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币37,984.58元；三、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,034元、公告费560元，合计人民币1,594元（原告已预交），由被告林作田负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  富国周人民陪审员  孙香凤人民陪审员  邹秀玉二〇二一年七月十五日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。