广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4678号原告：潘国敬，男，1973年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：苏金铃，广东衡槿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱燕雯，广东金石行律师事务所律师。被告：郭家潮，男，1967年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇大同完美村北巷住宅区。委托诉讼代理人：程明铸，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绮琪，广东利衡律师事务所律师。原告潘国敬诉被告郭家潮租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于同年4月1日、5月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苏金铃、被告及其委托诉讼代理人程明铸到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成合意，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》于2020年7月25日解除；2.被告向原告支付2020年2月25日至7月24日租金共450000元；3.被告向原告支付场地使用费（从2020年7月25日开始计算，暂计至2021年1月25日为540000元，后续继续按照90000元/月的标准，计算至被告清空场地为止）；5.要求被告返还厂房租赁合同项下的厂房及厂房所占用的土地；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月25日原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区××××××××××××××场地租赁给被告使用，面积约20亩，租赁期限为3年，租金为每月90000元，租金计算周期为每月25日至下月24日止，每月10日前要将当月租金付清。被告刚开始租赁场地也算按时支付租金，但后来就不按月进行支付。2020年1月被告交了1月和2月24号前的租金后，从2020年2月25日起至今未向原告支付过租金，但一直在使用场地，原告多次要求被告支付租金未果。原告为了维护其合法权益，故提出起诉。被告辩称，一、被告在本案应付租金的情况如下：（一）截至2019年12月31日，被告应付租金为400000元。双方于2019年12月27日就租金支付问题签订了《人民调解协议书》，约定由被告分期偿还。（二）2020年1月1日起暂计至2021年3月31日止的应付租金为135万元。以上应付租金合计175万元。二、原告在本案支付租金的情况如下：1.2019年12月31日支付200000元租金，转至原告指定收款人罗文挺账户；2.原告因向案外人李海泉借款400000元本金及利息（从借款之日2017年11月19日起至实际付清之日止，每月利息10000元），2019年12月31日，原告因尚有到期400000元借款本金及剩余利息80000元无力偿还，三方确认李海泉将上述债权转让给被告，为此被告依法取得了上述480000元的债权，且被告同意并在《收据》中签字确认该债权在租金中直接抵销，因此上述480000元债权已抵销了相应的租金；3.因租赁期间厂区内报装的电表是登记在被告名下（电表实际由双方共用），租赁期间原告个人的其他用电均从被告处计费并是由被告一人支付的，双方一直以来约定原告的个人电费先由被告支付，并在实际租金中进行抵减，但原告仅结算了2019年12月31日前的电费抵减，2020年1月份起至今的所有电费均未结算抵减租金，为此，被告为原告垫付了2020年1月份至今期间的电费，应予以相应抵销租金；4.另，原告因对外负债，其债权人关燕欢将享有对原告借款债权中的153万元债权转让给被告，并于2020年6月11日通知了原告【债权依据：（2019）佛仲金字第150号仲裁裁决书】。债权转让后，被告依法取得了该153万元债权，并有权要求原告用以抵销剩余租期内的相应租金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十三条规定，抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。双方互负的债务数额，是截至抵销条件成就之时各自负有的包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务数额。行使抵销权一方享有的债权不足以抵销全部债务数额，当事人对抵销顺序又没有特别约定的，应当根据实现债权的费用、利息、主债务的顺序进行抵销。且当时生效的《合同法》第九十九条第一款亦明确规定“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销…”因此结合本案实际未付金额，被告享有原告的153万元债权，足以抵销该未付租金。三、即便从原告主张的租金金额来看，单纯就被告享有对原告的债权153万元而言，也足以抵销及远远大于原告主张的租金，被告不存在拖欠原告租金的情形。四、由于原告2020年1月至今一直不予被告核对电费抵减，导致被告实际支付租金不明确。但由于被告对原告享有153万元的债权，足以支付及抵销租期内剩余的租金，因此截至起诉之日，被告不欠原告租金。五、从另案（2020）粤0605民初22733号《民事裁定书》内容可以看出，原告与案外人潘荫均确认，涉案的出租方是潘荫而非原告。而本案中，被告又以其为出租方为由主张解除合同，原告存在虚假陈述，及涉嫌与案外人潘荫存在相互串通，以解除合同为由，企图逃避被告的153万元债务，同时重复收取租金及收回租权后再次出租获利之嫌，涉嫌虚假诉讼。六、关于腾退，被告认为被告享有原告的债权，足以抵销实际发生的租金以及剩余期间内的租金，原告提供的微信记录显示，2020年1月份至5月份双方已经结算了电费，显示该五个月被告告垫付的电费为9756.6元，原告在主张的租金里未扣减，双方的聊天记录也显示，一直以来电表是登记在被告一人名下的，由双方共用，双方在每次结算租金时，同意以被告垫付的电费予以抵销相应的租金，但在2020年6月份之后，原告的所有电费也是被告支付的，但原告一直不与被告核对垫付的电费情况及结算应支付的租金问题，由于2020年6月之后双方使用的电量情况在开庭前被告没及时进行举证，该方面证据庭后进行补充。在租赁期间，原告也未提供20亩的土地给被告使用，2019年10月左右才完整地提供被告使用，该期间大约4亩土地未交付被告使用。在租赁期间内原告没有提供相应的土地，应当在被告欠租的费用中予以扣减。七、被告在2020年1月至12月期间，为原告垫付了57263.21元电费，应予抵销相应的租金。同时，被告实地测量了租赁土地只有出租的面积为14亩，与合同约定的20亩相差6亩，被告要求在本案中应予以扣减该6亩土地对应的租金（即从起租起至今的租金）。如原告对该差额交付的土地面积有异议，被告要求法院对实际使用的面积委托第三方机构进行测量。另外，在签订合同时，被告向原告支付了100000元的保证金，如该案件法院认定为无效租赁合同，则该100000元保证金应退回给被告，或抵销相应的场地占用费。案外人关燕欢对原告的债权是经过仲裁合法确认，受法律保护的债权，被告依法受让了该债权，关燕欢也将该债权的转让通知了原告，被告依法取得了该153万元的债权，从而应当在本案对应支付给原告的租金相应抵销，而该债权与租金的性质一致，按照相关法律规定，是可以抵销的，且没有证据证明该债权转让过程中存在不合法的形式。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，原告（出租方，甲方，抬头名称显示为佛山市南海区××x建材贸易部，落款签名显示为潘国敬）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租南海区罗村务庄向山x号x号场地，面积约20亩；租赁期限为3年；每月租金9万元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金等。本院作出的（2020）粤0605民初22733号民事裁定书，查明上述合同的相对方为潘国敬与郭家潮。2019年12月27日，原告与被告在人民调解委员会的主持下签订《人民调解协议书》，载明因佛山市南海区xx建材有限公司业主郭家潮拖欠潘国敬6个月的租金共43万余元，至今未收到，而引潘国敬于2019年12月25日晚上停掉好景建材有限公司的电，造成该公司受到一定的损失，引起矛盾纠纷，现双方为了租金一事和补偿损失一事自愿放弃上诉，特申请人民调解。经调解，自愿达成如下协议：一、经过调解员和双方当事人自愿协商，佛山市南海区好景建材有限公司业主同意欠款400000元，愿意分两次来偿所有欠款，要求潘国敬马上送电，第一次还款三天后限12月29号之前还200000元，第二次还款限2020年15日之前还清剩下的200000元；二、潘国敬能够自愿同意补偿停电而造成损失30000元，共收400000元的租金全部欠款；三、郭家潮要求以后在其租用场地不得有潘国敬的人去干扰用水等，场地要积极配合解决矛盾等。被告向案外人罗文挺账户支付200000元，原告确认该款项为罗文挺代己方收取。2020年6月15日，原告与被告在人民调解委员会的主持下签订《人民调解协议书》，记载双方自愿达成如下协议：潘国敬要求郭家潮以后的电费属于自用的生产、生活电费，要按时缴清电费，避免双方以后为用电再次发生冲突和不安定因素。潘国敬要求郭家潮为2020年6月15日停电一事不再追究潘国敬的任何责任等。2021年2月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述如被告继续承租，则不主张解除合同，也不要求清空场地，仅要求被告支付欠付的租金，被告陈述愿意继续承租。原告确认己方自行用电是在被告的电表上进行结算，并同意对原告自行使用产生的电费进行扣减，原、被告确认2020年1月至12月期间被告为原告垫付了电费57263.21元并同意在本案欠付的占用费中抵扣。原被告并确认承租的租赁物80%为空地、20%为厂房，原告并未提供厂房的规划报建材料。原被告另确认以被告受让案外人李海泉对原告的债权480000元（400000元本金及80000元利息）对应抵扣欠付原告的占用费。被告另主张己方以对案外人关燕欢享有对原告的债权153万元抵销应付原告的欠付租金。另查明，原告作为被执行人，涉及数宗未履行完毕的执行案件。本院认为：就涉案租赁物中的厂房部分，原告既未提供证据证明涉案租赁物上的厂房已取得产权证，又未提供证据证明该厂房部分已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，则涉案租赁物上就厂房部分形成的租赁合同无效，其余部分为双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2019年12月27日达成的《人民调解协议书》中显示，双方同意以被告支付400000元的形式结算欠付的占用费及损失赔偿，则在原告不能充分举证反驳的情况下，该400000元应理解为被告截至2019年12月27日欠付原告的费用总额。诉讼中，原告不再主张解除合同、清空场地，则对原告诉请的占用费，本院暂支持至庭审辩论终结之日止的部分，对辩论终结之后的占用费情况，原告可另案主张。经核算，2019年12月28日起至2021年5月19日（庭审辩论终结之日）期间的占用费为1506774.2元=16个月23天×9万元/月。即截至庭审辩论终结之日，被告尚欠原告占用费1906774.2元=400000元+1506774.2元。扣减被告已付罗文挺账户的200000元、双方主张已经抵扣完毕的案外人罗文挺债权480000元、垫付的电费57263.21元，被告共应支付的占用费为1169510.99元=1906774.2元-200000元-480000元-57263.21元。原告存在多项债务（执行案件），被告主张以己方享有对原告的债权（受让的案外人关燕欢债权）抵销本案中欠付的占用费，相当于原告单独履行对被告的债务，该履行行为有损原告其他债权人的权益，为此，本院不予支持。本院已经驳回被告关于案外人关燕欢债权抵销的主张，对被告主张追加案外人关燕欢为本案第三人的申请，已无必要，本院不再准许。被告自2018年开始承租涉案租赁物，并无举证对承租面积提出过异议，且合同中对租金的计价标准为按租赁物计算，并非按面积计算，被告现以面积问题主张抵扣租金，本院不予支持。诉讼中，原告不再主张解除合同、清空场地，对原告关于解除合同、腾退租赁物的请求，本案中不再处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭家潮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费1169510.99元予原告潘国敬；二、驳回原告潘国敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计16360元（原告已预交），由原告负担8701元，被告负担7659元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二一年七月五日书记员  何双燕