北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7710号上诉人（原审被告）：江苏澄泰通讯科技有限公司，住所地泰州市海陵区农业开发区红旗新村C区51栋207室（入驻泰州美达商务秘书有限公司-50）。法定代表人：陈淑芳，执行董事。委托诉讼代理人：李月峰，北京甘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区呼家楼京广中心。负责人：韩园林。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭培霞，北京市纵横律师事务所律师。上诉人江苏澄泰通讯科技有限公司（以下简称江苏澄泰公司）因与被上诉人北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司（以下简称京广物业公司）旅店服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初55885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙承松独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人江苏澄泰公司之委托诉讼代理人李月峰，被上诉人京广物业公司之委托诉讼代理人张亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏澄泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判江苏澄泰公司支付2019年12月9日至2020年1月24日期间的房屋使用费为39000元并从押金中予以抵扣；2.撤销一审判决第三项，改判驳回江苏澄泰公司的该项诉请；3.撤销一审判决第四项，改判江苏澄泰公司支付的50000元可以直接抵扣挂账消费金；4.本案一审、二审诉讼费用由京广物业公司负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1.虽然涉案合同约定了付款时间，但在实际履行过程中，交款期限较为弹性，双方均未按照合同约定的时间履行，京广物业公司对晚交费用予以认可，且在离京之时也和江苏澄泰公司管理人员进行微信联系，双方明确之后相应款项，一起记账，一起结算，应视为双方对房费的交纳时间和方式重新作出约定，因此不应认定江苏澄泰公司违约。2.江苏澄泰公司于2020年1月14日离京，后新冠疫情爆发，全国范围内进行人员管控限制，江苏澄泰公司无法回京，无法正常入住涉案房屋，政府的防控管制措施对双方均构成不可抗力，在此期间全国范围内无法进行人员自由流动，各类营业场所处于关闭状态，故，2019年12月9日至2020年1月24日期间的房屋使用费，江苏澄泰公司同意缴纳，该笔款项应从押金或后期汇款的5万元中予以抵扣，但此后的房屋占用费不应缴纳。3.关于押金性质，本身是为防止租户少交或不交房费的保障措施，应用于抵扣江苏澄泰公司未缴纳的房费，不应认定为违约金。二、一审判决认定事实不清。1.京广物业公司于2020年4月23日发出解除通知，通知江苏澄泰公司解除合同，江苏澄泰公司于2020年4月28日向京广物业公司转账4万元，加上之前2020年3月30日的转账1万元，共计转账5万元，对于该转账事实一审法院未能查明。2.2020年4月24日至2020年6月8日期间，不产生房屋占有使用费。2020年4月23日，江苏澄泰公司回京后欲入住涉案房屋，但京广物业公司将房屋门锁进行更换，应视为京广物业公司实际收回房屋，并非由江苏澄泰公司占有使用。江苏澄泰公司多次要求将物品搬出未果，京广物业公司的理由是双方尚未结算房费，但实际上是京广物业公司进行自力救济留置江苏澄泰公司财物，江苏澄泰公司多次与其协商，直至2020年6月8日京广物业公司才勉强同意江苏澄泰公司将东西搬出，故上述期间不产生所谓的房屋占用使用费。京广物业公司辩称，同意一审判决，不同意江苏澄泰公司的上诉请求和理由。京广物业公司向一审法院起诉请求：1.确认京广物业公司与江苏澄泰公司之间签订的《住宿服务合同》于2020年4月23日解除；2.判令江苏澄泰公司立即支付京广物业公司京广中心×室2019年12月9日至2020年4月23日的房费117000元及利息（2019年12月9日至2020年1月8日的房费的利息以26000元为基数，按年息5%的标准，自2019年12月9日起计算至江苏澄泰公司实际交纳之日止；2020年1月9日至2020年2月8日的房费的利息以26000元为基数，按年息5%的标准，自2020年1月9日起计算至江苏澄泰公司实际交纳之日止；2020年2月9日至2020年3月8日的房费的利息以26000元为基数，按年息5%的标准，自2020年2月9日起计算至江苏澄泰公司实际交纳之日止；2020年3月9日至2020年4月8日的房费的利息以26000元为基数，按年息5%的标准，自2020年3月9日起计算至江苏澄泰公司实际交纳之日止；2020年4月9日至2020年4月23日的房费的利息以13000元为基数，按年息5%的标准，自2020年4月9日起计算至江苏澄泰公司实际交纳之日止）；3.判令江苏澄泰公司立即支付京广物业公司京广中心×室2019年12月24日至2020年1月13日的挂账消费共计36792元；4.判令江苏澄泰公司立即支付京广物业公司京广中心×室2020年4月24日至2020年6月8日的房屋占有使用费共计39000元。一审法院经审理认定事实如下：2019年6月9日，京广物业公司作为甲方、江苏澄泰公司作为乙方，双方签订《住宿服务合同》（以下简称涉案合同），约定京广物业公司提供京广中心×室（以下简称涉案房屋）供江苏澄泰公司住宿使用；住宿期限为2019年6月9日至2020年6月8日；每月房费26000元；房费应按月预先支付，即必须在每月最后一天前支付下月房费，如果超过7天没有交纳，一旦甲方提出要求，乙方将按照年利率5%向甲方支付未付款利息，利息自合同约定应付房费之日起计算；在乙方不拖欠房费及其他任何费用的情况下，登记客人可享有最高5000元的挂账权利......挂账消费由乙方负责在当月结清；如果：(a)如果房费或其中任一部分自应交纳之日起三十(30)日内仍未交纳（不论是否提出了正式要求）：（b）乙方未能遵守本合同的任何条款，且这种情况在甲方或业主发出通知后三十（30）日内没有得到纠正：或（c）乙方将面临破产或将成为一个被清算的公司，任何要求清偿乙方债务的请求被提出，或者如果乙方将以其它方式破产、与债权人达成任何债务和解和安排，或对房屋或乙方的其它财产的任何判决将受到执行，那么甲方有权随时终止本合同；如果房费或房费的一部分或任何其他费用未按时缴纳，或未按本合同规定的方式缴纳，甲方应有权收取年息为百分之五(5%)的利息，此利息从本合同规定的应缴纳房费或费用的日期起算，直到甲方收到该房费或费用日截止；如乙方有本合同第九条第(1)款所列（a）、（b）、（c）这三项情形之一的，甲方有权终止本合同。在这种情况下，甲方有权扣除保证金作为违约金。自2019年12月9日至2020年4月23日期间江苏澄泰公司拖欠涉案房屋房费117000元。京广物业公司于2020年4月21日向江苏澄泰公司发送《解除通知》，自2020年4月23日起解除与江苏澄泰公司与京广物业公司之间签订的涉案合同。2020年6月8日江苏澄泰公司搬离涉案房屋。京广物业公司主张，2019年12月24日至2020年1月13日期间江苏澄泰公司在京广物业公司处挂账消费36792元未予支付，并提交有消费单。江苏澄泰公司对2019年12月25日消费1280元和2020年1月12日消费3180元的挂账消费单因非涉案合同约定江苏澄泰公司工作人员消费签字不予认可外，对其他消费单真实性均予认可。京广物业公司未进一步提交证据佐证，2019年12月25日消费1280元和2020年1月12日消费3180元挂账消费单为江苏澄泰公司工作人员消费签字。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据一审法院查明事实，京广物业公司与江苏澄泰公司签订涉案合同，由京广物业公司将涉案房屋提供给江苏澄泰公司使用，江苏澄泰公司向京广物业公司支付房屋使用费，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行期内，江苏澄泰公司自2019年12月9日至2020年4月23日期间拖欠京广物业公司涉案房屋使用费117000元，京广物业公司通知江苏澄泰公司涉案合同于2020年4月23日解除。现京广物业公司要求确认解除与江苏澄泰公司之间签订的涉案合同，并要求支付2019年12月9日至2020年4月23日期间房屋使用费117000元，有事实依据，一审法院予以支持。京广物业公司主张的要求江苏澄泰公司支付京广物业公司2019年12月24日至2020年1月13日期间的挂账消费36792元，因根据京广物业公司提供的证据，无法确认2019年12月25日消费1280元和2020年1月12日消费3180元的消费单为江苏澄泰公司工作人员所签署，一审法院不予支持，对于其他消费单一审法院予以确认，故江苏澄泰公司应当支付京广物业公司挂账消费金32332元。江苏澄泰公司虽然主张因疫情影响无法正常使用涉案房屋，但是就涉案房屋而言，江苏澄泰公司在疫情爆发前，即2019年12月9日起拖欠涉案房屋使用费，江苏澄泰公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，江苏澄泰公司再以疫情为由，主张的因不可抗力要求京广物业公司减免房屋使用费的抗辩理由，无事实依据，一审法院不予支持。江苏澄泰公司于2020年6月8日将涉案房屋腾退给京广物业公司，现京广物业公司要求江苏澄泰公司支付2020年4月24日至2020年6月8日期间的房屋占有使用费39000元，有事实依据，一审法院予以支持。关于京广物业公司主张的利息，虽然有明确合同依据，但是该利息约定应属于对于违约金的约定，京广物业公司已经通过扣除江苏澄泰公司押金的方式要求江苏澄泰公司承担违约责任，且京广物业公司未提供证据证明押金不足以弥补其实际损失，故对于京广物业公司的利息主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司与江苏澄泰通讯科技有限公司之间签订的《住宿服务合同》于二〇二〇年四月二十三日解除；二、江苏澄泰通讯科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司二〇一九年十二月九日至二〇二〇年四月二十三日期间的房屋使用费十一万七千元；三、江苏澄泰通讯科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司二〇二〇年四月二十四日至二〇二〇年六月八日期间的房屋占有使用费三万九千元；四、江苏澄泰通讯科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司二〇一九年十二月二十四日至二〇二〇年一月十三日期间的挂账消费金三万二千三百三十二元；五、驳回北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。二审中，江苏澄泰公司主张其曾向京广物业公司分别于2020年3月30日转账1万元、于2020年4月28日转账4万元，共计转账5万元，但京广物业公司并未将该5万元款项从其起诉主张的费用中予以扣除，江苏澄泰公司二审中主张要求将该5万元款项直接抵扣一审判决第四项的挂账消费金。京广物业公司认可确系收到该5万元款项，但主张该5万元款项已经冲抵完毕江苏澄泰公司之前挂账消费产生的散客房费、会议费、餐费、复印费等，本案中京广物业公司一审诉请系已经扣除该5万元款项后的数额，即房费117000元、挂账消费36792元、房屋占有使用费39000元，共计192792元。经查，京广物业公司一审提交的自制的平账明细表、已付款及费用明细表、欠费餐单，上述材料载明的每笔费用产生及抵扣的明细，与其一审提交的数份挂账消费单能够一一对应。江苏澄泰公司虽不认可该5万元款项已经冲抵完毕之前产生的挂账消费，但并未就其主张充分举证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因双方均未对一审判决的涉案合同解除一项提出上诉，本院予以确认。故，综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系江苏澄泰公司是否应支付京广物业公司相应房屋使用费、房屋占有使用费、挂账消费金及一审法院核算的各项费用数额是否正确。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于2019年12月9日至2020年4月23日期间的房屋使用费一节。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，江苏澄泰公司与京广物业公司之间成立合法有效的合同关系，双方均应依约履行各自义务，在合同履行期内，江苏澄泰公司自2019年12月9日起至2020年4月23日期间拖欠京广物业公司涉案房屋使用费共计117000元，现京广物业公司要求江苏澄泰公司支付上述费用，具有合同及法律依据。江苏澄泰公司上诉主张双方实际并未按照合同约定的时间履行相应义务，付款期限较为弹性，但其并未提交充分有效证据证明双方就变更合同约定的付款时间明确达成了一致意思表示，现其无正当理由逾期支付费用，其行为构成违约，本院对江苏澄泰公司该项上诉意见不予采纳。江苏澄泰公司上诉主张认可自2019年12月9日起至2020年1月24日期间的房屋使用费并同意向京广物业公司支付，但其主张自2020年1月25日后受疫情影响，其无法正常使用涉案房屋，属于不可抗力，故不应支付后续期间的房屋使用费，对此本院认为，法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，江苏澄泰公司违约行为的产生并非因疫情导致，其迟延履行违约行为在先，系在违约行为持续的过程中发生疫情，不符合不可抗力的构成要件，故本院对江苏澄泰公司该项上诉意见不予采纳。江苏澄泰公司上诉主张其之前支付的押金应用于抵扣未支付的房费，对此本院认为，双方签订的涉案合同明确约定，京广物业公司在江苏澄泰公司逾期交费的情形下有权扣除保证金作为违约金，且该项保证金亦已作为对京广物业公司产生实际损失的弥补，现江苏澄泰公司主张将保证金作为未支付的房费予以抵扣，缺乏法律依据，本院对其该项上诉意见亦不予采纳。关于2020年4月24日至2020年6月8日期间的房屋占有使用费一节。本院认为，房屋占有使用费是指合同被认定无效或终止（履行期限届满、解除或其他特定情形下），因承租人或房屋占有使用人无合法依据，继续占有、使用房屋，而应支付的合理对价或费用。根据已查明的事实，江苏澄泰公司于2020年6月8日将涉案房屋向京广物业公司进行腾退，其自2020年4月24日至2020年6月8日期间实际占有使用涉案房屋，现京广物业公司要求江苏澄泰公司支付上述期间的房屋占有使用费，具有法律依据，一审法院予以支持并无不当。江苏澄泰公司上诉主张系因京广物业公司更换门锁导致无法按期腾退，但其并未就此主张充分举证，故本院对江苏澄泰公司该项上诉意见不予采纳。关于2019年12月24日至2020年1月13日期间的挂账消费金一节。根据已查明的事实、在案证据及当事人陈述，江苏澄泰公司除对两笔共计4460元挂账消费单不予认可外，对京广物业公司一审提交的其他挂账消费单共计32332元均予以认可，因京广物业公司提交的证据尚不足以证明上述4460元挂账消费单系江苏澄泰公司工作人员签署，江苏澄泰公司亦不予认可，故一审法院支持京广物业公司该项诉请中的部分数额，并无不当。江苏澄泰公司上诉主张其之前曾分两笔向京广物业公司共计支付5万元款项，应将该5万元款项与上述挂账消费金予以冲抵。对此本院认为，根据本院二审查明的事实及京广物业公司提交的证据，京广物业公司一审诉请的挂账消费金系在将该5万元款项冲抵完毕的情形下进行主张，江苏澄泰公司虽不认可，但并未提交充分反证推翻在案证据的真实性，亦无法对该5万元款项性质予以充分说明，故本院对江苏澄泰公司该项上诉意见不予采纳。综上所述，江苏澄泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4156元，由江苏澄泰通讯科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 孙承松二〇二一年七月五日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊