江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1622号上诉人（原审被告）：赵晓花，女，1977年2月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盱眙亿安居商业经营管理有限公司，住所地盱眙县中安欢乐城2楼。法定代表人：杭佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。上诉人赵晓花因与被上诉人盱眙亿安居商业经营管理有限公司（以下简称亿安居公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵晓花上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院未查明涉案商铺的具体使用时间，未依法认定案涉卖场具备使用条件的时间节点及实际开业时间，一审法院认定租赁房屋交付时间为2017年5月1日及租赁房屋于2017年5月1日具备使用条件与事实不符；2、案涉租赁物不具备使用条件和起租条件，过错在被上诉人，赵晓花无需缴纳2019年1月19日之前的租金及管理费；3、起租日与商场开业时间是紧密联系的，只有通过验收房屋具备开业条件方能作为起租日，本案应从2019年1月19日为起租日。二、赵晓花在履行合同中没有违约，一审法院判决解除合同及不予减免租金违背客观事实。三、涉案商铺的出租是否必须通过竣工验收、消防验收以及起租日为商场开业日的举证问题，赵晓花已经提供相应证据完成举证责任，被上诉人单方理解错误应由其承担举证不能的后果。四、因新冠病毒影响盱眙中安家天下生活广场关门停业2个月之久，一审法院未考虑该因素减免租金，有违国家规定。五、租赁合同约定“租金3年内不变，自第4个租赁年度起，每2年在上一年度租金基础上增加10%”，根据该约定增加租金应当在第5年度，一审法院判决自2020年7月1日至2020年9月30日按照10%增加租金没有事实依据，2020年10月1日之后的租金按照每日693元也与事实不符。亿安居公司辩称，1、本案核心问题是起租日如何计算的问题。双方在租赁合同第二条第二项已经约定了双方确认的商铺交付为2017年5月1日，第三项约定了自交付日起上诉人享有60天装修期，第四项约定了起租日是计入合同租赁期限的时间，被上诉人给予上诉人装修期满的次日为起租日，无论是否装修完成，约定已经明确说明起租日时间是固定的时间，是指装修期满的次日，实际上诉人也在签订合同之后，于2017年接收了涉案的商铺并进行装修然后开业经营，一审认定起租日从2017年7月1日起算没有问题。商场统一开业时间2019年9月19日，与本案无关，因为上诉人商铺是沿街商铺，不受商场整体开业时间影响。关于免租优惠的约定问题，由于上诉人没有按照合同约定及时交纳租金，在被上诉人多次催促之下仍然没有交纳，根据双方合同约定上诉人属于严重违约，可以取消其免租优惠，我们提起诉讼时候认为自2019年7月1日上诉人不再享有优惠，依照合同约定的租赁金额计算了相应的租金，并要求上诉人予以交纳。2、因为租期的起租日是固定明确的，上诉人交纳的租金也应当按照起租日开始计算，从上诉人已经交纳的租金来看，远远没有达到合同约定的标准，所以上诉人违约事实客观存在，因此一审法院认定上诉人违约并支持被上诉人要求解除合同的请求具有事实和法律依据。3、关于举证责任分配问题，虽然上诉人在一审中提供的一系列证据材料以及相关的法规，但这些材料仅能说明在上诉人接手该商铺时，被上诉人的商场尚有部分工程没有完工，但不影响上诉人的开业经营，也不影响租金的计算，上诉人要求被上诉人承担举证不能的后果没有依据，况且被上诉人已经在一审中提交了合同的文本，合同文本中对于起租日的计算就是明确的证据，不存在被上诉人举证不能。4、关于疫情影响，疫情不属于不可抗力，国家只是倡导减免，并没有在全国范围内所有商铺进行减免。5、关于租金计算标准，3年后按照合同约定增加10%，上诉人陈述租金计算方式有误，没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。亿安居公司一审诉讼请求：1、解除双方于2017年签订的“盱眙中安家天下生活广场商铺租赁合同”；2、赵晓花支付2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元（年租金23万元，因赵晓花违约，没有优惠减免，扣除已交付7万元）；3、赵晓花支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元（23万元×1.10％÷12月×3月）；4、自2020年10月1日起赵晓花按每日693元租金支付租金至实际搬离租赁商铺之日；5、自2020年7月1日起赵晓花按每日191.70元（年费用7万元÷365天）支付经营管理费至实际搬离租赁商铺之日；6、诉讼费及其他费用由赵晓花承担。一审法院认定事实：2016年10月8日，赵晓花（乙方）与亿安居公司（甲方）签订商铺租赁合同，乙方承租甲方管理中安家天下生活广场A2121-A2123、A2130-A2134、A2148-A2152、A2153-A2159、A2182-A2188号商铺，合计面积597.78平方米，经营美特斯邦威服装，其中A2121-A2123三间为沿街门面房，其余房屋在上述门面房后侧，约定涉案商铺交付时间为2017年5月1日，赵晓花享有60天的装修期，租赁期限5年，即从2017年7月1日起至2022年7月1日，合同第2.4条约定“起租日”是计入合同租赁期限的时间，甲方给予乙方的装修期满的次日即为起租日（无论乙方是否装修完成）；合同第三条约定年租金23万元，前三年租金不变，自第四个租赁年度起每2年在上一年度租金的基础上增加10%，具体租金详见附件（租金表）；租金是按照先租后用的原则，乙方每3个月支付租金一次；优惠免租期，双方同意，前3个租赁年度内，在乙方按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，甲方给付乙方相应的租金减免优惠，并于本租赁年度最后一次租金支付时予以优惠，第一年租金的免租期为9个月；第二年租金的免租期为8个月；第三年租金的免租期为7个月，另注：本合同约定的优惠免租期内免租，是指在优惠免租期内租金优惠（即不收取租金），但优惠免租期必须在乙方充分按本合同约定履行自己义务的前提下方可享有，在合同履行期间，若出现乙方违约如逾期支付相关费用等行为的，该优惠免租期乙方不再享有，此时乙方应按合同约定支付租金；合同第四条第一项约定乙方向甲方交纳年广场经营管理费7万元，每三个月给付一次，与租金同时交纳，但不享有租金同期优惠……；合同第八条第五项约定：乙方无论是否营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其他商家是否开业，或者是广场的人流量如何，乙方均不可停止营业或拒绝交付租金、广场经营管理费用，乙方均应按本协议的约定充分履行自己的义务。合同还对其他事项进行了约定。合同签订以后，赵晓花于2016年10月24日交纳了第一年度租金57500元，原审原告按照合同约定的时间将案涉商铺交付给赵晓花，因为案涉商铺为沿街店铺，与商城整体开业没有关联，将房屋交付给赵晓花后，赵晓花就进行了正常装修，并且进行了经营。2018年10月26日，赵晓花交纳第二年租金76667元中的42622元。后期经多次索要，赵晓花于2019年12月8日交纳了租金7万元，经营管理费交纳至2020年6月30日。之后赵晓花没有向原审原告支付租金及任何费用，经多次索要未果。由于赵晓花交付的租金既没有足额也没有按时支付，违反了合同的约定，致使原审原告无法实现订立合同的目的，故提起本案诉讼。庭审过程中，赵晓花提交证据1、被告拍摄照片，证明外部工程还没有结束，道路还在施工，出租标的物内的门、吊顶、路尚未施工，空调尚未安装证明出租标的物，涉案标的是2017年5月1日交付被告，实际交付时间2018年11月份，起租时间应当是2019年1月19日。证据2、合同的签订及履行情况，双方签订的商铺租赁合同的用途为服装经营，租赁标的物不具备交付条件或者非赵晓花的原因未开业经营的情况下，故不应当支付租金。证据3、商铺租赁合同，证明双方约定租期及起租日为广场开业日期为计算起租日。证据4、盱眙法院（2019）苏0830民初827号民事判决书，证明法院在审理同类租赁合同纠纷中认定，因原审原告整体尚未装修，不具备整体开业，直到2019年1月19日才整体开业，因此承租日为2019年1月19日。证据5、情况说明及微信聊天，证明原审原告商场存在配套、管理、营销设施等不合格及不符合约定，无权收取租金。证据6、涉案工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，证明案涉工程于2018年9月20日通过消防验收、2018年12月5日通过质量验收，在此之前即使订立合同也不具备经营条件，原审原告无权主张租金和管理费。亿安居公司质证意见：对证据1证明目的不予认可，租赁合同第二条第二项约定双方确认商铺交付日为2017年5月1日，第三项约定至交付日起赵晓花享有60天的装修期，第四项约定起租日是指计入合同租赁期限之日起，原审原告给予赵晓花装修期满的次日即为起租日，无论是否装修完成，上述约定明确说明了起租日为固定时间，是指装修期满的次日，赵晓花辩称并未在2017年5月1日交付不是事实，与在第一次庭审中表述相互矛盾；对赵晓花提交的照片其拍摄时间以及拍摄的地点无法确认，即使上述照片真实，也只能证明当时商场有部分零星工程施工，与本案的商铺交付使用无关联性，涉案商铺是一层临街门店，无需等候商场整体完工整体开业。对证据2商铺租赁合同第一项约定涉案商铺交付的时间，第一租赁年度免租期是9个月，其设定这么长的免租期正是考虑商场统一开业时间有可能存在不确定，故免租九个月的租金，因此已经为赵晓花考虑了各种情况设定了相应的优惠，在此基础上只收取三个月租金，赵晓花还以种种理由拒付租金既不合理也不合法，况且赵晓花在第一次庭审中自认2017年9月23日收到了交付的商铺。对收款收据的真实性无异议，说明上述金额已付清；物业管理费收据载明自2019年1月19日开始收取物业费，是符合常理，因为商场整体开业时间为2019年1月19日，自开业之日收取物业费不违反双方约定。对证据3商铺租赁合同，该合同没有双方签字确认，不能证明任何事实。对判决书真实性不持异议，不认可证明目的，该份判决书杨万银租赁的商铺在三楼，其开业经营需要等待商场整体开业。对证据5，情况说明、微信聊天记录的真实性无法确认，即使是真实的，也只能说明物业公司在商场管理过程中存在工作上不到位，但不能以此拒交租金；如果赵晓花认为商场的管理存在一些问题，对其造成的相应损失应当收集相关证据另案提起诉讼，与本案无关。证据6的真实性不持异议，案涉工程于2018年12月5日通过单体工程竣工验收、2018年9月20日通过消防验收，原审原告提供消防验收的材料远早于该日期，因商场有部分设施存在违建，后期拆除后才通过验收，与本案商铺能否租赁经营没有关系，赵晓花应按合同约定给付租金。赵晓花未就合同约定涉案房屋出租必须通过单体工程竣工验收、消防验收事实进行举证，也未就合同约定起算出租日为商场开业日的事实进行举证。一审法院认为，赵晓花于2016年10月8日与原审原告签订租赁合同，合同约定涉案商铺经营期限5年，租赁商铺交付时间为2017年5月1日，装修时间为60日，起算租金日为2017年7月1日，年租金23万元，前3年内租金不变，可享有优惠免租期，第4年租金在上一年租金基础上增加10％，管理费及其他税费给付等内容，因涉案合同签订时原审原告的其他部分商铺，尤其较高楼层部分尚在整体装修中，合同签订后赵晓花于2016年10月24日交纳扣除优惠部分的第一年度租金57500元，原审原告按照合同约定的时间将案涉商铺交付给赵晓花装修、经营，因此该租赁合同合法有效，双方均应当遵守。赵晓花应按合同约定交纳租金，拒不履行应承担民事法律责任。赵晓花庭审提交自己拍摄照片，证明自己与原审原告签订租赁合同后，尚有安装等工程在施工，不能否定双方签订合同的效力。提交租赁合同及履行情况，证明双方签订的商铺租赁合同及履行情况，约定商铺交付时间为2017年5月1日，装修时间为60日，起算租金日为2017年7月1日，双方均应按合同履行权利义务。提交其他商铺租赁合同、一审法院（2019）苏0830民初827号民事判决书，证明商场整体开业日期为2019年1月19日，不能证明自己与原审原告涉案合同起租日是2019年1月19日。提交情况说明及微信聊天，证明商场存在配套、管理、营销设施等部分问题，赵晓花可针对商场管理存在一些问题依法维权，但不是拒交涉案房屋租金理由。提交涉案工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，证明案涉商场整体工程消防验收、工程质量验收时间均迟于双方签订租赁合同，而赵晓花租赁涉案房屋是一层沿街门面房等，仅是涉案商场一部分，与涉案商场达到使用要求完全不同，况且赵晓花与原审原告商谈承租涉案房屋时是明知涉案房屋及商场情况，在合同中也承诺无论是否营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其他商家是否开业，或者是广场的人流量如何，均不可拒绝交付租金、广场经营管理费用。综上，赵晓花提交上述证据不能改变其与原审原告签订租赁合同约定内容变更和拒付租金理由。原审原告请求解除双方于2017年签订的商铺租赁合同，有事实根据和法律依据，予以支持。因赵晓花没有按期履行给付租金义务，存在违约，原审原告按合同约定要求取消优惠减免，赵晓花支付2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元（年租金23万元，扣除已交付7万元），要求赵晓花支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元（23万元×1.10％÷12月×3月），均有事实和法律依据，予以支持。原审原告自2020年10月1日起要求赵晓花按每日租金693元计算至实际搬离之日、自2020年7月1日起要求赵晓花按每日191.70元（年费用7万元÷365天）计算至实际搬离之日的管理费，有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除亿安居公司与赵晓花2017年签订的“盱眙中安家天下生活广场商铺租赁合同”；赵晓花于判决生效后30日内从租赁亿安居公司管理中安家天下生活广场A2121-A2123、A2130-A2134、A2148-A2152、A2153-A2159、A2182-A2188号商铺搬离；二、赵晓花于判决生效后30日内给付亿安居公司自2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元、自2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元、自2020年10月1日起之后的租金按每日租金693元计算至实际搬离之日；三、赵晓花于判决生效后30日内给付亿安居公司自2020年7月1日起按每日191.70元支付经营管理费计算至实际搬离之日；案件受理费4653元，由赵晓花负担。二审审理期间，赵晓花提供了如下证据：1、证人颜某,4证言，证明当初签订租赁合同时管理公司承诺以具体商场开业时间为起租日；2、2016-2017年租金明细表：其中2017年7月21日缴纳装修保证金2000元；2016年10月24日被上诉人出具的收据，第一年租金5.75万签订合同时候已经预付了；2018年10月26日被上诉人又收了第二年租金42622元，条据上注明2018年5月1日—2019年4月30日时间段租金已经付清；2019年12月8日收到第三年的租金7万元，注明2019年5月1日—2020年4月30日全年租金付清。证明2017年5月1日并未交付涉案商铺及2020年4月30日之前租金已全部付清，不存在拖延租金违约的事实；3、2020年6月4日、2020年7月14日，盱眙凯特商业运营管理有限公司向上诉人发催缴租金通知函，赵晓花提交了租金收据，证明已经结清租金不存在违约事实；4、双方签订的租赁物平面图，证明租赁商铺并非沿街门面，大部分面积在商场内部；5、照片一组，证明商场外观和内部情况。亿安居公司质证意见，1、颜某,4当时是否是公司员工身份无法确认，即使是其公司员工，陈述的内容前后矛盾，不能作为认定案件事实的依据；2、租金明细表中条据真实性予以认可，但只能证明当时交纳的款项已经付清，不代表当年的租金交清；3、关于催缴租金通知函，被上诉人委托凯特商业运营管理有限公司来经营管理并收取相应租金，在催缴时候也向赵晓花出示了授权委托书，赵晓花仍没有交足租金，存在违约；证据4、5不予认可。本院经审查认为，赵晓花提供的证据并不能证明亿安居公司同意以商城开业时间为起租日及付清租金的事实。本院经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于租金起算点问题。首先，赵晓花与亿安居公司于2016年10月8日签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，本院予以确认；其次，根据租赁合同约定，双方确认租赁商铺交付日为2017年5月1日，自交付之日起赵晓花可享有60天的装修期，在此期间亿安居公司免收租金及广场经营管理费。现双方对租金起算时间存在争议，赵晓花并无证据证明涉案合同起租日应为商城开业日期，相反租赁合同签订后赵晓花于2016年10月24日缴纳了第一年度租金57500元（减免9个月），亿安居公司也交付了商铺，双方已实际按合同约定内容履行；再次，赵晓花租赁的商铺部分是沿街门面，并不受商场是否整体开业影响，而租赁合同中也约定无论赵晓花是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其它商家是否开业、广场人流数如何，均不可停止营业或拒绝交付租金。故租金计算起始时间应以合同约定的2017年7月1日为准，赵晓花未按期足额缴纳租金存在违约，亿安居公司有权依据合同约定要求赵晓花支付剩余租金。在本案中，一审法院虽未免除赵晓花疫情期间部分租金，但在综合考虑新冠疫情发生后，出行管控、客源减少等给亿安居公司的实际经营造成的影响以及租赁合同中已对前三年租金给予减免，故赵晓花要求减免疫情期间的租金的上诉请求不能成立。另租赁合同约定“租金3年内不变，自第4个租赁年度起，每2年在上一年度租金基础上增加10%”，应包含第4、5年度并非仅指第5年度增加租金，一审法院判决返还租金的数额并无不当。综上所述，上诉人赵晓花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4653元，由上诉人赵晓花负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年七月十九日书记员  鲍婷婷