山西省运城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）晋08民终1251号 上诉人（原审原告）：杨春艳，女，1969年4月18日出生，汉族，运城市盐湖区居民。 委托诉讼代理人：贾利，山西正豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕军峰，山西方立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运城经济开发区友谊房地产开发有限公司，住所地：运城经济开发区。 法定代表人：关晓峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：邱睿，山西禹华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西鑫地源建设集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市。 法定代表人：王俐力，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张山，男，1989年4月23日出生，汉族，系公司员工。 原审第三人：运城市华泰房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区。 法定代表人：郭建平，该公司总经理。 上诉人杨春艳因与被上诉人运城经济开发区友谊房地产开发有限公司（以下简称运城友谊房产公司）、陕西鑫地源建设集团有限责任公司（以下简称陕西鑫地源建设公司）、原审第三人运城市华泰房地产开发有限公司（以下简称运城华泰房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初7912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨春艳上诉请求：一、撤销原判、依法改判；二、被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：一、本案合同的标的系在建工程的转让，其实质内容涉及土地使用权的转让，该合同已严重损害了国家利益和社会公共利益。结合本案，双方签订的《协议书》约定，将宗地编号为140802006YK8GB00300未挂牌的土地上一栋主体结构施工至9层的楼房及地上附着物和设施转让。扰乱了国冢土地出让及交易秩序，损害了国家利益。原审认为《房地产管理法》第38条属于管理性规定，确认合同有效显属错误。二、上诉人属于无权处分。上诉人杨春艳作为项目经理，协议所涉标的物，在不具有合法的土地使用权及相关手续情形下，其无权处分。根据《合同法》第51条的规定，本案的协议属于无效协议。三、该协议同时损害了其他第三人的合法权利。双方签订协议后，虽然被上诉人已支付了120万元，但总标的高达2000余万元，价值相差畸大。且案外人运城市空港开发区融高房地产有限公司已再投资建设两层，并在运城市经济开发区依法备案，双方的协议约定侵害了案外人的合法权益。四、本案协议签订极不正常，不符合常理，上诉人签订协议是受到胁迫等情形下所签订的。根据上诉人一审提供的病历资料和法院调取的被上诉人等干扰工地的报案材料能够相互印证，上诉人签订协议时，被限制人身自由，不是自愿行为，是在受胁迫的情形下所签订。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。 运城友谊房产公司辩称：一、上诉人认为2016年2月5日所签订协议，内容实质涉及土地使用权转让，损害了国家利益和社会公共利益，无事实依据。二、上诉人主张其无权处分，不符合本案基本事实，也不符合法律规定。三、上诉人主张该协议损害第三人合法权益，缺乏事实依据和法律依据。四、上诉人提出本案协议是在受胁迫情形下所签，其理由不能成立，并且超过除斥期间，权利消灭，不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 陕西鑫地源建设公司辩称：1、案涉合同与我方无关，我方不过多阐述；2、希望尽快解决工程款问题。 运城华泰房产公司述称：1、2016年2月4日晚上已经取消了杨春艳的委托代理权；2、我公司无权私自转让土地使用权；3、杨春艳签协议是个人行为，与我公司无关。 杨春艳向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2016年元月下旬，原告杨春艳以其挂靠的运城华泰房产公司的名义所开发的“富泽苑二期”项目因资金短缺，无法正常支付陕西鑫地源建设公司工人工资等相关费用。2016年2月5日，原告杨春艳与被告运城市经济开发区友谊商贸有限公司（2017年8月2日更名为运城友谊房产公司）、被告陕西鑫地源建设公司在运城空港住建局参与协调下签订协议书，甲方运城经济开发区友谊商贸有限公司，乙方杨春艳（身份证号），丙方陕西鑫地源建设集团责任有限公司，三方约定原告将位于运城市机场大道以南，库东路以东，同蒲铁路以北，宗地号：140802006YK8GB00300未挂牌的土地上一栋施工至9层主体结构的楼房及地上所有附着物和设施转让给被告运城市友谊房产公司，转让的价格为500万元。协议签订后，被告运城市经济开发区友谊商贸有限公司向原告杨春艳儿子杨敏账户支付了20万元、向陕西鑫地源建设公司支付了100万元。2016年2月5日，原告向运城经济开发区管委会出具声明书，声明宗地号：140802006YK8GB00300土地上的附着物已经通过协议转让给被告运城友谊房产公司。2016年2月6日，原告向被告运城友谊房产公司出具承诺，承诺将房产公司公章及相关债权债务手续交付给运城友谊房产公司。同时查明，2017年10月12日原告与第三人运城华泰房产公司、案外人运城市宏兴晟房地产开发有限公司签订《富泽苑二期用地过户协议》，约定运城市宏兴晟房地产开发有限公司继承2013年8月28日原告与第三人运城华泰房产公司签订的《关于运城华泰房产公司的开发资质使用授权协议》；原告运城市宏兴晟房地产开发有限公司在富泽苑二期土地挂牌阶段继续使用第三人运城华泰房产公司的开发资质；原告欠运城华泰房产公司的20万管理费由运城市宏兴晟房地产开发有限公司交付。2017年11月16日，原告与第三人运城华泰房产公司、案外人运城市宏兴晟房地产开发有限公司、案外人运城市空港开发区融高房地产公司签订《富泽苑二期用地过户补充协议》，约定富泽苑二期占地系原告杨春艳未办理任何土地手续情况下擅自占用的土地，该土地上的附着物的产权归原告杨春艳所有，还约定该地面上的2号、3号楼建筑物附着物产权最终归运城市空港开发区融高房地产公司。又查明，宗地号140802006YK8GB00300土地至今未进行出让。该土地上的建筑物至今未办理任何建设工程规划许可、建设工程施工许可。再查明，2019年1月16日，原告向本院提起诉讼，要求解除与二被告于2016年2月5日的协议书。2019年2月25日，原告向本院提出撤回起诉申请，本院以（2019）晋0802民初464号民事裁定书准许原告撤回起诉，在该次诉讼中，原告在起诉状中认可其与二被告所签协议属于有效合同，并自认自己是该项目的实际投资人，同时向法院提供了其于2018年3月19日向被告运城友谊房产公司发出的一份解除合同通知书，在该通知书中原告自认与第三人运城华泰房产公司之间系挂靠关系。被告运城友谊房产公司未收到该解除通知书。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告与二被告三方于2016年2月5日签订的协议书是否有效是本案双方争议的焦点。原告主张协议无效的理由为：1、原告依据《中华人民共和国合同法》51条主张涉案协议为无效协议，认为原告转让的项目所有权人是运城华泰房产公司，主张原告系无权处分。2、原告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（一）项、第39条第一款第（一）项，认为原告转让的土地使用权没有交纳土地出让金，没有办理土地使用权证书，协议内容违反法律强制性规定，应当属于无效协议。3、原告以签订协议时其受到胁迫为由认为涉案协议无效。一、本案是否适用合同法51条的规定。根据2017年10月12日原告与第三人运城华泰房产公司、案外人运城市宏兴晟房地产开发有限公司签订《富泽苑二期用地过户协议》和原告、运城华泰房产公司、运城市宏兴晟房地产开发有限公司、运城市空港开发区融高房地产有限公司四方所签订的《富泽苑二期用地过户补充协议》及原告之前在法院就涉案事宜起诉时，提供的解除合同通知书中的自认事实，可以印证原告是借用运城华泰房产公司的资质，富泽苑二期实际投资人就是原告杨春艳。因此，可以认定原告是富泽苑二期地上建筑附着物的实际权利人。原告在本案诉状中还自认是富泽苑二期的项目经理，因此不论其是实际权利人或是项目经理，二被告均有理由相信原告具有签订本案协议的主体资格。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第一款“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定;没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定”、第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。结合本案事实，原被告三方所签《协议书》主要是对富泽苑二期项目转让，实质上是对原告在该项目中的权利、义务转让，且目前标的物尚未交付，仅从合同负担行为讲，原告适用《中华人民共和国合同法》第51条主张涉案协议为无效协议的理由，本院不予支持。二、涉案协议是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（一）项、第39条第一款第（一）项，并导致合同无效。从原、被告所签订涉案协议内容来看，协议内容并不涉及土地使用权转让，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（一）项、第39条第一款第（一）项是针对未交纳土地出让金和未办理土地使用权登记手续的土地使用权转让行为做的规定，该规定属于管理性强制性规定，即使违反该规定也不必然导致合同无效。因此，原告适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（一）项、第39条第一款第（一）项主张协议无效，本院不予支持。三、原告以涉案协议签订时其受到胁迫为由，主张协议无效。庭审中原告提供了运城市急救中心2016年2月2日院外病例记录等，显示原告因胸闷就诊，运城市110指挥中心2016年1月27日、2016年1月28日、2016年1月30日四份报警受理单，该四份受理单证实原告报警理由是有人闹事、不让其走等，处理结果均是劳务纠纷，形不成案件。该劳务纠纷和被告陕西鑫地源建设公司劳务人员相关，与被告运城友谊房产公司无关，就诊时间和报警时间与2016年2月5日签订协议时间相隔数日，不能证实和2016年2月5日的协议有关联及签订协议时其受到胁迫的事实，且原告也未在法定期间行使撤销权。被告陕西鑫地源建设公司庭审中称该协议系在空港住建局主持协调下达成，因此原告提出签订涉案协议时其受到胁迫的主张，不予支持。综上，原告要求确认其与二被告签订的涉案协议无效的主张，无证据支持，依法应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，判决：驳回原告杨春艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨春艳负担。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，案涉协议约定转让的建筑物及设施，所涉土地为国有未出让土地，也未办理建设工程规划许可证等手续，应为违法建筑。对违法建筑的处理属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院不应受理本案。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初7912号民事判决； 二、驳回上诉人杨春艳的起诉。 案件受理费一审100元，二审100元，共计200元，退还上诉人杨春艳。 本裁定为终审裁定。 审判长  卫文学 审判员  毛松伟 审判员  路志杰 二〇二一年七月九日 书记员  卫骁戈