江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2497号上诉人（原审原告）：江苏苏阳太阳能科技有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇环城西路。法定代表人：孟莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王祥绪，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣榆区青口镇金润泽农资经营部,住所地连云港市赣榆区黄海西路18-23号。经营者：邵杭泽。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。上诉人江苏苏阳太阳能科技有限公司（以下简称苏阳太阳能公司）因与被上诉人赣榆区青口镇金润泽农资经营部（以下简称金润泽经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏阳太阳能公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实与理由：一，一审法院对于违约金的认定错误。首先，双方租赁合同对于违约金有明确约定，逾期缴纳租金按照日千分之一支付滞纳金。该约定的违约金没有违反法律规定，且不算过高，一审法院应当支持当事人的约定。其次，租赁期间双方存在苏阳太阳能公司向金润泽经营部现金借贷关系，法院已经做出判决。苏阳太阳能公司系孟莉和张荣厚夫妻俩成立的公司，公司和孟莉和张荣厚个人之间存在混同关系，因此现金借贷虽然系孟莉和张荣厚个人名义借贷，和本案以公司名义的房屋租赁实际同为同一主体的现金结算关系，在借贷案件中法院是按照年利率20%以及市场LPR的4倍判令孟莉和张荣厚偿还借款，而对于本案租金欠付在有日千分之一约定违约金的情况下，判令分阶段按照同期贷款利率2倍以及LPR2倍支付违约金，显然没有事实依据，有失公平。二，一审法院对于金润泽经营部租赁的仓库地面、使用门口楼房以及2019年12月20日之前使用一楼北面两间房屋2年的事实没有认定是错误的。该房屋没有签订书面租赁协议，但存在租赁的事实，有苏阳太阳能公司处工作人员和金润泽经营部的对账记录足以为凭。被上诉人金润泽经营部答辩称：1.关于违约金的问题。金润泽经营部在履行合同过程中不存在违约，正因双方存在民间借贷关系，而孟莉向邵杭泽的借款及本金远高于租金，所以金润泽经营部不存在故意拖欠租金的故意，双方本意以本金及利息冲抵租金，但苏阳太阳能公司不同意，坚持分开算账。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金超过损失的百分之三十的，一般认定为过分高于损失。就本案而言，合同约定“逾期支付租金，滞纳金为租金总额的日千分之一”，这是对违约金计算方法的约定，因此即便法院认定金润泽经营部构成违约，给苏阳太阳能公司造成的损失是未能占用该部分资金期间的利息损失，显然约定的违约金明显过高，金润泽经营部有权要求法院予以适当减少，一审法院对此判决是公平的。2.对于双方民间借贷纠纷案件中利息计算的认定，是基于借款合同约定和民间借贷司法解释的规定，也是正确的。3.关于损坏仓库地面、使用门口楼房及2019年12月20日之前使用一楼北面两间房屋两年未支付租金的问题。苏阳太阳能公司提供的照片是单方拍摄，未显示具体的拍摄地点，不能证明是涉案仓库，也不能证明租赁前仓库地面的实际状况，因此该证据不能证明其主张事实。苏阳太阳能公司与案外人订立的合同真实性无法确认，也与金润泽经营部无关，该房屋租期届满后苏阳太阳能公司另行租给他人使用，金润泽经营部没有使用。金润泽经营部是来做厨房的是厕所东的一间房屋，这一间房屋的附加在厂房租赁合同中的，没有单独订租赁合同，不是单独出租的，苏阳太阳能公司也没有向金润泽经营部索要租金。根据孟莉与金润泽经营部订立的租赁合同约定，租期是一年，合同订立后金润泽经营部支付了一年租金4000元，租期没有届满就搬走了，苏阳太阳能公司主张2019年12月20日之前金润泽经营部已经使用该房屋两年，未支付租金，均没有证据证明。苏阳太阳能公司向一审法院起诉，请求判令：1.金润泽经营部支付厂房租金420702元（包括租赁合同外新增的门口楼房、一楼办公室的租金共23360元）、违约金360566元（先行计算至2020年11月5日，诉后违约金按约定的日千分之一计算至实际还款之日）、返还苏阳太阳能公司垫付的水电费22652元，以上合计803920元；2.金润泽经营部将租赁期间损坏的路面修复，恢复原状；3.诉讼费用由金润泽经营部承担。一审法院查明事实：2013年10月5日，苏阳太阳能公司作为出租方（甲方），金润泽经营部作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于原赣榆县青口镇环城西路苏阳太阳能公司院内的办公楼二楼的5间房屋以及院内北部东侧的厂房（1150平方米）出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2013年10月5日起至2016年10月5日止。租金第一年为70000元，第二年租金将在第一年基础上递增8%，第三年在第二年基础上递增8%。第一年租金于合同签订之日交付，第二、三年租金在前一年租赁期限届满前10天交纳，乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金为租金总额的日千分之一；租赁期限届满前10天若乙方继续使用，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；租赁期间乙方使用的水电费由乙方按实际发生量自行承担。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同约定的三年租金，苏阳太阳能公司、金润泽经营部已结清。合同期满后，金润泽经营部继续使用租赁物，但双方未有另行签订租赁合同。2020年10月5日金润泽经营部搬离，将租赁物交还苏阳太阳能公司。2019年12月20日，苏阳太阳能公司的法定代表人孟莉与金润泽经营部签订《房屋租赁合同》一份，将苏阳太阳能公司院内办公楼一楼北面两间房屋租赁给金润泽经营部，租赁期限为一年，自2019年12月20日至2020年12月20日，租金为4000元。合同签订后，金润泽经营部向苏阳太阳能公司支付租赁费4000元，该租赁物金润泽经营部使用至2020年10月5日。苏阳太阳能公司主张金润泽经营部在签订合同前已使用上述两间房屋两年时间，但未有支付两年的8000元租金，金润泽经营部对此不予认可，苏阳太阳能公司对其主张未能提供相应的证据证明。苏阳太阳能公司在金润泽经营部租赁期间为其垫付水电费，至金润泽经营部交还租赁物时，金润泽经营部尚欠付苏阳太阳能公司电费15979元及水费282元。庭审中，苏阳太阳能公司明确其向金润泽经营部主张的违约金即为原租赁合同约定的日千分之一的滞纳金。金润泽经营部辩称合同期满后，双方口头协商继续租用，并确定租金为每年80000元，苏阳太阳能公司对此不予认可，金润泽经营部对其辩解未能提供相应的证据证明。一审法院认为，苏阳太阳能公司的法定代表人孟莉在与金润泽经营部的经营者邵杭泽的微信聊天记录中提到租金问题，证人徐某作为苏阳太阳能公司的职工在与邵杭泽就借款和租金进行对账过程中，邵杭泽对欠付苏阳太阳能公司4年租金的事实予以认可。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。金润泽经营部的经营者在与苏阳太阳能公司的职工就借款和租金进行对账过程中，不仅对未付苏阳太阳能公司四年租金的事实予以认可，并同意在借款本息中扣除四年的租金，据此可视为金润泽经营部同意给付苏阳太阳能公司四年的租金，因此，金润泽经营部认为苏阳太阳能公司主张的第四年租金超过诉讼时效的辩解不能成立。一审法院另查明，金润泽经营部的经营者邵杭泽于2020年9月28日向一审法院提起诉讼，要求苏阳太阳能公司的法定代表人孟莉及其丈夫张某偿还借款本金245975元及利息。邵杭泽称该案的诉讼标的系扣除了本案苏阳太阳能公司方四年租金后的金额，但未提交证据证明双方已就借款和租金的冲抵达成了一致意见。苏阳太阳能公司认为邵杭泽提起的民间借贷诉讼与本案的诉讼主体、法律关系均不一致，不同意一并处理。邵杭泽随后在上述案件中变更了诉讼请求，要求孟莉、张某偿还借款462888元及利息，一审法院经审理后，依法作出（2020）苏0707民初6270号民事判决书。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。苏阳太阳能公司、金润泽经营部双方签订的《租赁合同》约定的三年租赁期限届满后，金润泽经营部继续使用租赁物，苏阳太阳能公司未有提出异议，在双方未有重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同继续有效，因此，苏阳太阳能公司依法有权按原租赁合同的约定向金润泽经营部主张租金和违约金。原租赁合同约定租金每年递增8%，因此，第四、五、六、七年的租金应分别为88179元、95233元、102851元、111079元。金润泽经营部对租赁期满后，与苏阳太阳能公司协商确定每年租金为80000元的事实未提供相应的证据证明，对此一审法院依法不予采信。关于苏阳太阳能公司主张的违约金标准是否过高的认定。金润泽经营部认为苏阳太阳能公司主张的违约金过高，依法应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”苏阳太阳能公司因金润泽经营部未按期支付租金造成的直接损失应是未能占用该部分资金期间的利息损失，其按租赁合同约定的日千分之一的滞纳金标准主张违约金明显过高，金润泽经营部依法有权请求人民法院予以适当减少。金润泽经营部未按期支付租金的理由是苏阳太阳能公司的法定代表人孟莉及其丈夫张某拖欠其借款本息未有偿还，鉴于公司系独立法人，公司财产独立于股东个财产，因此，租赁关系与借贷关系发生在不同的主体之间，不属当事人互负到期债务，可以抵销的法定情形，故，金润泽经营部欠付苏阳太阳能公司租金的理由并非正当理由。综合本案案情，对苏阳太阳能公司主张的违约金一审法院酌情予以适当减少，2019年8月19日之前的违约金参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，2019年8月20日之后的违约金参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。苏阳太阳能公司对金润泽经营部损坏仓库地面、使用门口楼房及2019年12月20日之前使用一楼北面两间房屋两年的事实均未能提供充分的证据证明，对其要求金润泽经营部支付租金及恢复地面原状的请求一审法院依法均不予支持。金润泽经营部对拖苏阳太阳能公司电费15979元及水费282元的事实予以认可，一审法院予以支持，鉴于双方未有对水电费的给付时间作出明确约定，因此，苏阳太阳能公司向金润泽经营部主张该部分款项的违约金依法无据，一审法院不予支持。金润泽经营部关于苏阳太阳能公司主张的第四年租金超过诉讼时效的辩解依法不能成立，一审法院亦不予支持。综上所述，对苏阳太阳能公司的诉讼请求，一审法院在合理、合法范围内予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、金润泽经营部应于判决生效之日起十日内给付苏阳太阳能公司租金397342元及违约金（其中88179元对应的违约金自2016年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中95233元对应的违约金自2017年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中102851元对应的违约金自2018年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中111079元对应的违约金自2019年10月5日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算）；二、金润泽经营部应于判决生效之日起十日内给付苏阳太阳能公司水电费共计16261元；三、驳回苏阳太阳能公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11919元，减半收取5959.5元，由苏阳太阳能公司负担959.5元，由金润泽经营部负担5000元。二审期间，上诉人苏阳太阳能公司提交（2020）苏0707民初6270号民事判决，证明双方在判决中对部分租金以借款形式冲抵了，苏阳太阳能公司和孟莉身份有混同，该判决相关利息计算是分期计算，最高计算为20%及LPR4倍，本案的滞纳金计算方式应当公平适用于分期计算20%及LPR4倍。被上诉人金润泽经营部经质证后认为，对证据的真实性认可，但是上诉人混淆了本案房屋租赁合同纠纷中的违约金计算和民间借贷案件中利息计算，本案中滞纳金是违约金计算方式，应当适用合同法及相关法律规定及相关法律调整的规定，民间借贷利息应当根据合同约定和相关司法解释规定计算。根据民间借贷相关司法解释的规定，2020年8月19日之前，根据双方约定不超过法律规定上限计算，此后按照LPR的4倍计算。本院对上诉人苏阳太阳能公司所举证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人金润泽经营部逾期支付租金的违约金是否过高；2.金润泽经营部是否应当支付2019年12月20日前一楼北面两间房屋租金及地面损坏损失。关于金润泽经营部逾期支付租金的违约金是否过高的问题，苏阳太阳能公司上诉认为，根据双方在2013年10月5日《租赁合同》第四条第2项的约定，乙方（金润泽经营部）逾期支付租金，甲方（苏阳太阳能公司）有权向乙方收取滞纳金，滞纳金金额为租金总额的每日千分之一。而滞纳金不是单纯的违约金，如果认为过高，应当按照2019年8月19日之前按年利率20%，之后按LPR的4倍计算。对此，本院认为，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱。因此，虽然涉案双方在租赁合同中约定了滞纳金，但双方的本意应当为违约金。苏阳太阳能公司主张金润泽经营部按租金总额的每日千分之一支付违约金，金润泽经营部称违约金过高，结合本案实际情况，违约金以2019年8月19日为分界线，在此之前调整为中国人民银行同期贷款基准利率及的2倍，在此之后调整为同期全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍更为合理。苏阳太阳能公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于金润泽经营部是否应当支付2019年12月20日之前一楼北面两间房屋租金及地面损坏损失的问题，本院经审查后认为，因苏阳太阳能公司未能初步举证证明2019年12月20日之前一楼北面两间房屋是金润泽经营部使用，故本院对其主张租金的诉求不予支持。苏阳太阳能公司还主张地面损坏也是金润泽经营部使用所致，但苏阳太阳能公司未能举证证明涉案地面在交付给金润泽经营部时就是完好无损的状况，因此也无法进一步证明地面的损坏与金润泽经营部的使用有直接的因果关系，在此情况下，苏阳太阳能公司向金润泽经营部主张损失本院不予支持。综上，上诉人苏阳太阳能公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11919元（江苏苏阳太阳能科技有限公司已预交），由江苏苏阳太阳能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年七月十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。