湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0224民初982号原告（反诉被告）：黄运初，男，1953年4月23日出生，汉族，茶陵县人，住址湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：李振锋，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：罗决明，男，1965年10月29日出生，汉族，茶陵县人，住址湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：罗文平，湖南宇达律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：肖艳武，男，1967年7月10日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县，系罗决明内弟，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）黄运初与被告（反诉原告）罗决明合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，被告（反诉原告罗决明）于2021年5月10日向本院提起反诉。本院于同日受理并依法适用简易程序合并审理，于2021年6月2日、2021年7月9日两次公开开庭进行了审理。原告黄运初及其委托诉讼代理人李振锋、被告罗决明及其委托诉讼代理人罗文平、肖艳武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄运初向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方在2011年2月26日签订的《房屋地基出卖契约》无效；2.判令被告限期向原告返还地基转让款176000元及资金占用费68889元（资金占用费自2011年2月26日起按年利率3.85%计算至起诉之日止共计122个月）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月26日原、被告双方就位于被告房屋旁边的土地签订了《房屋地基出卖契约》,合同约定被告出售给原告的土地已经办理国土相关手续,被告出售给原告的土地从被告已经批准的国土手续中再由原告新办国土手续,并约定了出售土地的四至范围和出售价格。合同签订后原告按照合同约定交付了176000元的土地购买款,并建房居住。后原告多次催促被告出示已办好的国土手续并协助原告为原告在被告处购买的土地进行办证,但被告一直找各种理由拖延。因原告在被告处购买的土地迟迟无法办证,2020年8月26日原告向茶陵县人民法院起诉,要求被告协助原告办理土地手续或解除合同并返还土地购买款及资金占用费,后经过庭审查明被告出售给原告的土地根本不属于被告所有,被告出售给原告的土地也没有取得任何手续,被告对涉案土地根本没有处分权,为此茶陵县人民法院作出了(2020)湘0224民初1547号民事判决书,判决解除原、被告2011年2月26日签订的《房屋地基出卖契约》并返还土地转让款176000元及资金占用费64372元,后被告不服上诉至株洲市中级人民法院,株洲中级人民法院受理后作出了(2021)湘02民终1号民事裁定书，认定双方签订的合同属于无效合同并以原告诉请被告按房屋地基出卖契约要求限期为原告办理土地过户使用手续不属于本案受理范围,驳回了原告的起诉。原告认为：因被告转让给原告的涉案土地并未取得相关权利证书(国有土地使用权证),被告转让给原告的土地实际属于茶陵县云阳街道腊芫社区所有,其对涉案土地并不具有处分权,更无权以其个人名义将属于国家的土地出售给原告并收取土地转让费,双方在2011年2月16日签订的《房屋地基出卖契约》属于无效合同,根据法律规定合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,并赔偿对方的损失。故此,为维护原告方合法权益,现依法向贵院起诉,请贵院依法判如所请。被告（反诉原告）罗决明辩称，一、《房屋地基出卖契约》是无效合同。在(2021)湘02民终1号案中,上诉人(本案答辩人)在其诉状上也是如此认为,且正如原告所言二审法院也已作出了如此认定。二、但是,原告的第2项诉讼请求没有法律依据。1、原告与被告签订《房屋地基出卖契约》不仅是无效行为,而且是非法行为。因为,被告转让给原告的是腊园社区分给被告用于种菜以维持生活的自留地。当然被告对该自留地仅享有农用地的使用权和处分权,但尚未取得建设用地使用权,是无权转让的。因此,原告与被告签订《房屋地基出卖契约》的行为违反了《土地管理法》第2条第3款(即任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让)。2、既然是非法转让土地,原告就不能主张返还地基转让款原告在其起诉状上陈述“根据法律规定合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还”,是对相关条款的断章取义,是错误的。《民法典》第157条的全文如下:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。原告是没注意到《民法典》第157条的最后一句话即“法律另有规定的,依照其规定”,还是有意掐掉了这句话,不得而知。但是,对本案原告与被告签订《房屋地基出卖契约》的非法行为无疑应当适用“法律另有规定的,依照其规定”。就本案而言,“法律另有规定的,依照其规定”的“规定”是指以下规定:《土地管理法》第74条：买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。那么,根据《土地管理法》第74条之规定,原告主张返还的地基转让款应当由县级以上人民政府自然资源主管部门予以没收。而且,原告在该地基建成并居住了十年的房屋也应当由县级以上人民政府自然资源主管部门限期拆除或予以没收。由上可知,原告的第2项诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。所以,(2021)湘02民终1号民事裁定书裁定驳回被上诉人(本案原告)的诉求。显然,原告对(2021)湘02民终号民事裁定书的裁定理由的理解也是断章取义的。原告不嫌讼累,二次提起本案诉讼,是在浪费司法资源。因此,谨请人民法院依法驳回原告第2项诉求。本案诉讼费由原告本人承担。同时,建议原告撤回第1项诉求。被告（反诉原告）罗决明向本院提出反诉请求：判决被反诉人限期向反诉人返还自留地及自留地占用费65880元（135平方米×4元／月·平方米×122个月。其中4元／月·平方米为每平方米自留地每月种菜收入，122个月即自2011年3月30日至2021年5月30日）；2、判决被反诉人承担反诉诉讼费。事实与理由：2011年古历2月26日,被反诉人与反诉人签订《房屋地基出卖契约》,约定被反诉人购买反诉人的自留地［注:该自留地坐落于茶陵县××街道××社区××栋牛屎（施）塘地段,其面积约135平方米。本反诉状所述自留地均指该自留地］,购买价款为17.6万元。被反诉人于2011年到2012年期间,在该自留地上建造了一栋厢半三层房屋。在反诉人出售该自留地给被反诉人之前,反诉人对该自留地享有农用地使用权,只是尚未取得建设用地使用权。在该自留地种菜卖乃反诉人主要生活来源之一。现既然被反诉人在本诉中主张确认《房屋地基出卖契约》无效并据此同时主张返还其购买价款和资金占用费。那么,同理,被反诉人应当返还该自留地和该自留地占用费。因此,如果人民法院支持被反诉人的本诉之诉讼请求,那么,同理,也谨请人民法院依法支持反诉人的反诉之诉讼请求,以示法律之公正。原告（反诉被告）黄运初辩称，1、位于茶陵县××街道××社区××栋牛施塘的土地属于国家所有，反诉原告并不享有所有权，其无权要求返还，且2011年答辩人已经在涉案的土地上建房居住，现已经居住10年之久，反诉原告现在要求答辩人返还土地没有事实和法律依据；2、反诉原告要求答辩人支付土地占用费更是没有事实和法律依据，也没有任何证据支持。综上，请求法庭查明本案事实，依法驳回反诉原告对答辩人的反诉请求。经审理，本院确认本案基本事实如下：2011年古历2月26日，黄运初作为买方与作为卖方的罗决明签订《房屋地基出卖契约》，内容如下：本人自愿将位于县城洣水街，自家房屋地基边自留地，地段为牛施塘。（国有土地已办理手续）东抵陈运苟枣树坪墙边；南抵谭件苟屋水沟；西抵大路；北靠自家房屋墙。基地长贰拾贰点伍米，宽陆米地皮出卖给黄运初同志建房。现将有关事项订立契约如下：一.本地皮已办好国土手续，出卖的地皮从本人批准的国土面积中由买方新办手续，其费用由买方负责。二.本地皮南靠谭件苟屋水沟为界，沟为共用，互不建设占用。三.本地皮北靠本人屋栋墙，西靠水泥通道，与本人房屋成平行建设。四.本地皮双方议价为壹拾柒万陆仟元。契约签订之日货币两清，双方签字后由黄运初同志经营建筑，永远使用。五.本契约一式两份，各存一份，立字为据，永不反悔。《房屋地基出卖契约》签订后，黄运初向罗决明支付了转让款176000元。之后，罗决明将案涉土地交付给了黄运初，黄运初于2013年在案涉土地上进行建房。另查明，2011年3月28日，茶陵县云阳街道腊芫社区居委会派人实地勘查丈量黄运初建筑占地面积后，黄运初向腊芫社区缴纳准许建房地基款。再查明，罗决明转让给黄运初的上述土地至今尚未领取国有土地使用权证书。以上事实，有当事人提交的身份证复印件、《房屋地基出卖契约》、茶陵县国土资源档案馆出具的证明、个人建房用地清理登记表（一）、（二）、茶陵县规划局“两违”清查会审表、湖南省建设工程规划许可证、湖南省建设用地规划许可证、不动产权利及其他事项登记信息、证明、土地权属证明、收款收据、茶陵县人民法院（2020）湘0224民初1547号民事判决书、株洲市中级人民法院（2021）湘02民终1号民事裁定书以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订《房屋地基出卖契约》后，黄运初向罗决明支付了转让款176000元，黄运初于2013年在案涉土地上进行建房。罗决明转让给黄运初的上述土地至今尚未领取国有土地使用权证书。涉案《房屋地基出卖契约》系个人对土地使用权进行买卖的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该合同应属无效合同。且原、被告在庭审中对该合同无效均无异议，故对黄运初要求确认与罗决明签订的《房屋地基出卖契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告返还土地转让款176000元的诉请，本院予以支持。而被告罗决明主张该合同违反了《土地管理法》第七十四条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”，对该土地转让款应当予以没收的辩称意见，本院认为，对该土地转让款的行政处置措施及涉案土地上的建筑物如何处理的问题,应属土地行政主管部门的管理范围，本院在此不予干涉。对于原告黄运初要求被告罗决明支付资金占用期间的利息的主张，该主张基于无效合同而主张的，因合同中无特别规定，故对该诉请，本院不予支持。反诉原告罗决明反诉要求反诉被告黄运初支付自留地占用费及返还自留地的反诉请求，因涉案土地的性质及权属不明，反诉原告亦未能向本院提交证据证实涉案土地系其自留地，故该反诉请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。反诉原告依据涉案土地社区的证明认为系自留地的辩称意见，本院经审查认为本案庭审过程中原、被告向本院分别提交了两份该社区的证明，但对该土地的性质社区作出了相互矛盾的说明，故对该两份证明本院均不予采信，且土地的定性应依据土地权属证明作为合法依据。故对反诉原告的该辩称意见，本院不予采信。本案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄运初与被告（反诉原告）罗决明于2011年古历2月26日签订的《房屋地基出卖契约》无效；二、被告（反诉原告）罗决明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄运初返还土地转让款176000元；三、驳回原告（反诉被告）黄运初的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗决明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2487元，由原告（反诉被告）黄运初负担577元，由被告（反诉原告）罗决明负担1910元。反诉案件受理费减半收取724元，由被告（反诉原告）罗决明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭毅霞二〇二一年七月九日法官助理颜逸书记员彭芳附本案适用法条：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定的民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。