北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7228号上诉人（原审原告）：赵秀花，女，1957年5月5日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑艳，女，1970年11月28日出生，回族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：李文锋，男，1979年6月25日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李淑艳，同上。被上诉人（原审被告）：李文东，男，1975年1月17日出生，回族，住北京市通州区。被上诉人（原审第三人）：刘洋，男，1982年6月12日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审第三人）：王文广，男，1981年5月29日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。上诉人赵秀花因与被上诉人李淑艳、李文东、李文锋、刘洋、王文广所有权确认纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀花上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，依法改判北京市通州区×号院房屋北房五间归赵秀花所有，驳回王文广的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由李淑艳、李文东、李文锋、刘洋、王文广承担。事实和理由：一、北京市通州区×号院（以下简称×号院）内房屋北房五间（以下简称涉案房屋）至今由赵秀花占有使用，并非王文广或刘洋。1．赵秀花与李文东、李文锋、李淑艳的买卖合同中约定的收房日期为2018年3月1日，赵秀花如期收房时，发现刘洋在施工，此时才得知李文东等三人与刘洋有买卖合同，当时刘洋说李文东欠刘洋20万元，故发生争议，此期间赵秀花、李淑艳多次报警，均有出警记录，根据出警记录，刘洋从来没有向赵秀花和警察陈述过涉案房屋卖给王文广的事实，报警后房屋由赵秀花控制。一审时赵秀花申请一审法院调取×派出所出警记录，但一审法院未能调取成功。2．刘洋与王文广系同学，且合伙开饭店，一审仅凭刘洋认可王文广施工，即认为王文广接手涉案房屋，证据不充分。事实是赵秀花发现刘洋拆除房屋后发生争议，报警后，警察认为刘洋非本村居民，无权占有房屋，故由赵秀花当时实际控制涉案房屋及院落并更换大门、放置物品、搬进去居住，实际控制及使用涉案房屋至今。赵秀花已提供照片及视频证明实际居住涉案房屋情况。3．赵秀花不但实际控制及居住使用涉案房屋及院落，且赵秀花在村委会统一为村集体房屋购买保险时，已经经村委会确认后为涉案房屋购买保险，保险人为赵秀花，保险房屋为涉案房屋。由此充分证明赵秀花不但实际控制及居住房屋，同时经村委会确认，为涉案房屋投入保险利益，充分证明赵秀花对房屋的控制权、占有权、使用权、收益权等所有者权益。一审法院忽视该重要事实偏颇认定与事实不符。4．虽然集体土地建设用地使用证在刘洋或王文广手中，但仅证明宅基地是合法宅基地，交付使用证并不能认定取得所有权或宅基地使用权。李文东出售房屋给赵秀花时，有村委会证人且出据证明，土地使用证丢失的事实，李文东与赵秀花签订协议后向村委会开具证明，向通州区档案馆调取《北京市土地登记审批表》盖有档案馆证明材料专用章，交付赵秀花原件。特别是李文东在赵秀花第一次起诉确认合同有效时，李文东于2017年11月27日到庭认可买卖事实并收到卖房款的事实，其并未提到已经另行出售给刘洋的情况。后续开庭时，李文东均未到庭。李淑艳、李文锋在（2018）京0112民初12265号案件开庭时，均否认出售给刘洋的事实，但在本案一审时，李淑艳、李文锋却同意刘洋、王文广的诉求，与前案观点完全相反，因此李淑艳、李文锋在本案中的陈述不应被认可及采纳。二、刘洋与王文广之间的《农村房屋买卖协议》虽经北京市第三中级人民法院认定有效，但刘洋与李文东、李文锋、李淑艳之间的协议无效，刘洋再出售给王文广属于无权处分，王文广不属于善意取得。1．王文广与刘洋系同学且合伙经营饭店，彼此非常了解，王文广明知刘洋无权处分的情况下，仍然购买，并非善意，其具有重大过错。2．从时间上看，赵秀花购买房屋的时间在2017年8月29日，虽然在刘洋与李文东买卖合同（2017年7月14日）之后，但在刘洋与王文广之间买卖合同（2018年1月15日）之前，故刘洋与王文广之间买卖合同，明显属于恶意串通，且未经李文东、李文锋、李淑艳、赵秀花的追认。3．自2018年3月，赵秀花收房后，虽刘洋实际拆除厢房二间，但其并未实际控制，王文广也未实际控制，故不能认定王文广或刘洋实际取得房屋，同时因政策原因，无法办理变更登记手续，赵秀花实际占有房屋并为房屋购买了保险。三、赵秀花与刘洋两个购买人支付购买涉案房屋的价款存在巨大金额差异（相差20万元），一审法院忽视该重要事实情节作出判决，严重违背公平原则。赵秀花依据转让合同支付对价40万元，刘洋支付对价20万元，存在巨大对价差额。且赵秀花为本村村民，儿子已成年且在本村无宅基地，目前赵秀花一家只能在涉案房屋居住，无其他居住场所。且赵秀花支付对价明显高于刘洋、王文广，无论从公平角度、实际控制房屋角度、居住需要角度，还是从购买房屋时间顺序、村委会见证角度，涉案房屋均应归赵秀花所有。李文锋、李淑艳辩称，同意一审判决，不同意赵秀花的上诉请求。涉案房屋和赵秀花没有关系，赵秀花的40万元是否是李文东拿走的无法确认。刘洋辩称，同意一审判决，不同意赵秀花的上诉请求。刘洋购买涉案房屋时李淑艳、李文东、李文锋都知道，赵秀花买房时李淑艳、李文东、李文锋不知情，其也没有证据证明。赵秀花在法院告知各方不能动涉案房屋的情况下把房屋门锁打开，属于违法行为。王文广辩称，同意一审判决，不同意赵秀花的上诉请求。第一，合同效力已经有两份生效判决确认；第二，根据本案证据，赵秀花在收房前，王文广已经完成了对涉案房屋的实际控制；第三，王文广已经支付了45万元的对价；第四，赵秀花称3月报警时已经装了大门搬进去入住，但是2018年11年19之后房屋没有门才搬进去的，王文广一审提交的2019年5月的视频证明当时涉案房屋还属于空置状态，赵秀花的陈述是虚假的；第五，保险问题在诉讼之中产生，在一审告知各方房屋不予处置前提下，赵秀花擅自上保险属于自己自行扩大损失，与本案无关；第六，无证据证明《北京市土地登记审批表》是李文东给赵秀花的，可能是自行调取的，没有证明李文东将房屋交付赵秀花的证据。李文东未发表答辩意见。赵秀花向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令位于北京市通州区×号院［北京市土地登记审批表编号：××-×××］内北房正房五间归赵秀花所有；2．李文东、李文锋、李淑艳承担本案诉讼费。王文广向一审法院提出独立请求：1．请求依法确认北京市通州区×号院【通集建(93张)字第××-×××号《集体土地建设用地使用证》】内北房五间归王文广所有；2．请求判决赵秀花承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市通州区×号院［集体土地建设用地使用证编号：通集建（93张）字第××-×××号］登记在李某1名下。李某1、李某2系夫妻关系，李淑艳、李文锋、李文东系兄弟姐妹关系。2016年，李淑艳以法定继承纠纷为由将李文锋、李文东诉至法院，要求对×号院房屋进行分割。2016年3月28日，北京市通州区人民法院作出（2016）京0112民初6764号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：……。2018年3月21日，赵秀花以确认合同效力纠纷为由，将李淑艳，李文锋，李文东诉至法院，请求依法判令双方在2017年8月29日签订的房屋买卖合同有效。2018年11月19日，北京市通州区人民法院作出（2018）京0112民初8289号民事判决书，判决确认赵秀花与李文东、李文锋、李淑艳于2017年8月29日签订的《枣林庄民房土地使用权转让协议》（除涉及宅基地及土地使用权转让部分）有效。该判决已生效。2018年4月27日，王文广以确认合同效力纠纷为由将刘洋，李淑艳，李文锋，李文东，赵秀花（第三人）诉至法院，请求依法确认王文广和刘洋于2018年1月25日签订的《农村房屋买卖协议》有效。法院审理后，作出（2018）京0112民初12265号民事判决书，判决驳回王文广的全部诉讼请求。后王文广不服上述判决提起上诉。2019年5月23日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5297号民事判决书，判决撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初12265号民事判决书；确认王文广和刘洋于2018年1月25日签订的《农村房屋买卖协议》有效。本案审理过程中，双方针对本案争议焦点提交了证据，经一审法院梳理，涉及争议焦点的证据如下：赵秀花向一审法院提交了（2018）京0112民初8289号民事判决书，用以证明生效判决确认赵秀花与李文东、李文锋、李淑艳签订的《枣林庄民房土地使用权转让协议》有效。李淑艳、李文锋、刘洋、王文广对上述证据的真实性认可，一审法院对其真实性及关联性均予以确认。赵秀花向一审法院提交了照片，用以证明涉案房屋的现状，现房屋由赵秀花实际居住使用。李淑艳、李文锋、刘洋、王文广对照片不予认可，王文广称其2019年5月进入涉案院落时，房屋均系空置状态。赵秀花解释称因为涉案房屋潮湿，后来就搬走了。鉴于通过照片呈现的内容，并不能证明赵秀花实际占有使用涉案房屋的事实，故对其关联性一审法院不予确认。赵秀花向一审法院提交了杨万志作证的视频资料，用以证明针对涉案房屋李文东与刘洋之间实际系抵押合同关系。李淑艳、李文锋、刘洋、王文广对上述证据不予认可。鉴于涉案房屋买卖合同关系已经生效判决确认，故该证据与本案诉争的房屋所有权争议无关。王文广向一审法院提交了集体土地建设用地使用证，用以证明其购房后，刘洋将上述证书向其交付。赵秀花对上述证据的真实性认可，但称当时李文东向赵秀花表示上述证书丢失，且并非谁掌握上述证书就必然代表房屋归谁；刘洋对上述证据的真实性认可，称上述证书系李文东向其交付。一审法院对上述证据的真实性及关联性予以确认。王文广向一审法院提交了视频资料，用以证明2018年7月对涉案房屋装修的事实、2018年11月装修后房屋的状态及2019年5月对房屋换锁的事实。赵秀花对视频中显示的院子的事实认可，但称（2018）京0112民初8289号民事判决作出的时候，涉案院落没有门，其将东西都搬进了房屋，且房屋还是原来的样子，王文广所称的装修并未进行，只是对厢房进行了拆除，而且3月份拆除厢房的时候，其仅看到过刘洋，并未见到过王文广。刘洋称拆除厢房系王文广所为。一审法院对上述证据的真实性予以确认。本案审理过程中，一审法院调取了（2018）京0112民初8289号案件和（2018）京0112民初12265号案件的谈话笔录及开庭笔录，经询问，三方对上述笔录的真实性均予以认可。在（2018）京0112民初8289号案件2018年4月25日的谈话中，赵秀花称“我2018年3月份去收房子，但是发现刘洋在里面住着，刘洋说他也不知道三被告在哪里，刘洋说三被告欠他20万元”。对于法庭“你当天收房的时候刘洋在是吗？”的询问，赵秀花答复称“是的，当时他在院子里面施工，他也和三被告签订了买房合同”。在（2018）京0112民初12265号案件2018年9月19日的开庭笔录中，李淑艳、李文锋提交照片用以证明刘洋将涉案房屋东西厢房拆除的事实，针对上述照片证据，王文广称东西厢房系其所拆，并进行了翻建。刘洋对照片的真实性认可，同时认可王文广拆除东西厢房的事实。赵秀花对照片的真实性认可，但称东西厢房系刘洋所拆。一审法院认为，根据查明的事实，针对涉案房屋，存在两份有效合同，即赵秀花与李文东、李文锋、李淑艳于2017年8月29日签订的《枣林庄民房土地使用权转让协议》（除涉及宅基地及土地使用权转让部分）有效，王文广和刘洋于2018年1月25日签订的《农村房屋买卖协议》有效。上述协议均经生效判决予以确认。现本案的争议焦点是×号院房屋归谁所有。对此一审法院认为，第一、根据查明的事实，王文广与刘洋于2018年1月25日签订的《农村房屋买卖协议》有效。根据（2018）京0112民初8289号案件2018年4月25日的谈话笔录显示，赵秀花称其于2018年3月份去收房时，房屋已经被刘洋所占，且正在进行施工，赵秀花称拆除东西厢房的是刘洋，并非王文广。王文广和刘洋对此不予认可，通过（2018）京0112民初12265号案件2018年9月19日的开庭笔录显示，王文广和刘洋一致确认，系王文广于2018年3月在涉案院落施工。由此可以看出赵秀花在收房前，王文广已经实际接手涉案房屋。第二、集体土地建设用地使用证系对宅基地使用权的一种权利确认，其与宅基地上房屋权属密切相关。农村房屋买卖交易实务中，通常卖方会将集体土地建设用地使用证作为与房屋有关的权利证书向买方进行交付，现王文广基于买卖的事实，从刘洋处获得并持有涉案房屋集体土地建设用地使用证。综上，结合王文广后来对涉案院落房屋进行改造装修的事实。一审法院确认王文广对涉案院落房屋享有所有权。故对王文广的请求一审法院予以支持，对赵秀花的诉求，一审法院不予支持。需要指出的是，赵秀花可针对双方签订的《枣林庄民房土地使用权转让协议》无法实际履行向卖方主张相应赔偿。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李文东经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。综上所述，一审法院判决：一、驳回赵秀花的诉讼请求；二、位于北京市通州区×号院［通集建（93张）字第××-×××号《集体土地建设用地使用证》］内北房五间归第三人王文广所有；三、驳回王文广其他请求。本院二审期间，赵秀花围绕上诉请求依法提交了以下证据：1．2017年11月27日北京市通州区人民法院开庭笔录，用以证明李文东认可把房屋卖给赵秀花，并收取了我方40万元房款；2．水龙头跑水照片，用以证明赵秀花修理了涉案房屋；3．锁门视频，用以证明涉案房屋由赵秀花实际控制。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑艳、李文锋的质证意见为：对3份证据均不认可。刘洋的质证意见为：对3份证据均不认可。王文广的质证意见为：1．认可证据1的真实性，不认可证明目的，合同效力已经有生效判决，且笔录证明买卖协议没有李文锋等人签字，不能证明是三个继承人把涉案房屋卖给赵秀花；2．不认可证据2、证据3的真实性、关联性和证明目的。李文东没有发表质证意见。李淑艳、李文锋、李文东、刘洋、王文广未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的产权归属。根据查明的事实，赵秀花与李文东、李文锋、李淑艳曾于2017年8月29日签订了《枣林庄民房土地使用权转让协议》，王文广和刘洋亦于2018年1月25日签订了《农村房屋买卖协议》，上述两份合同均就涉案房屋交易达成协议，亦均经生效判决予以确认。对于谁将最终获得房屋所有权应当根据房屋的出资情况、占用使用情况、权利证书的持有情况等综合判断。首先，王文广提交了付款凭证，证明因购买涉案房屋支付了45万元购房款。其次，关于占用使用情况。根据（2018）京0112民初8289号案件及（2018）京0112民初12265号案件的庭审笔录中记载的各方当事人的陈述，可以看出赵秀花在收房前，王文广已经实际接手涉案房屋。再次，关于权利证书的持有情况。集体土地建设用地使用证系对宅基地使用权的一种权利确认，其与宅基地上房屋权属密切相关。农村房屋买卖交易实践中，通常卖方会将集体土地建设用地使用证作为与房屋有关的权利证书向买方进行交付。现王文广基于买卖的事实，持有涉案房屋集体土地建设用地使用证。最后，王文广对涉案房屋进行了装修改造。综合上述情节，一审法院认定王文广对涉案房屋享有所有权并无不当。赵秀花上诉主张涉案房屋至今由其占有、已为该房购买保险，房屋所有权应由其享有。因就占有房屋的问题，双方产生争议尚未解决，即便赵秀花现在占有该房屋，亦难证明其合理性。同时，购买房屋保险并不足以证明房屋权属的归属情况，故赵秀花的该项上诉意见，依据不足，本院不予采信。赵秀花关于王文广不属于善意取得的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。赵秀花关于其与刘洋在购买房屋价款上存在20万元巨大金额差异，违背公平原则的上诉意见。因购房合同是赵秀花、刘洋分别与产权人于不同时间签署，赵秀花与刘洋各自的房屋交易价款不具有可比性，且该交易金额差距非刘洋所致。此外，农村房屋买卖的交易金额一般以交易双方的意思表示为基础，且与交易区域、相对交易人员等很多因素相关，故难以认定在不同情况下的交易金额有所不同就违背了公平原则。因此，赵秀花的该项上诉意见本院不予采信。赵秀花于二审中申请再次调取出警记录，因赵秀花称一审法院已经告知没有记录，且与本案所有权确认纠纷有关的基本事实已经查清，故无需再行调取，本院对赵秀花的该项申请不予准许。综上所述，赵秀花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由赵秀花负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年七月七日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏