辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4913号上诉人（原审被告）：丁丽敏，女，1978年2月19日生，汉族，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审原告）：大连宜家物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区幸福小区10号3单元2层8号。法定代表人：隋世川，经理。委托诉讼代理人：王君，女，满族，公司职员。上诉人丁丽敏因与被上诉人大连宜家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁丽敏上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人已经被国家公安部、辽宁省扫黑办等相关部门立案调查，说明被上诉人非法存在。被上诉人没有合法手续，没有收费许可、资质证书及税务登记证，被上诉人至今没有在物价局登记备案，上诉人及小区业主没有和被上诉人签订任何物业协议，而上诉人与大连一合物业签订的临时协议也早已过期。被上诉人无权向上诉人收取物业费。2.我们广大业主和大连一合物业，签署的临时协议，早已过期不生效，更和大连一家物业公司没有任何关联。大连宜家物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。大连宜家物业管理有限公司向一审法院起诉请求：依法判令被告支付2018年11月15日至2020年11月15日的物业管理费1332元及滞纳金。一审法院认定事实：2010年10月8日，丁丽敏大连市普兰店区道国际温泉新城小区购买案涉商品房。2011年11月13日，被告在业主临时公约的承诺书上签字。业主临时公约中第四条约定“建设单位有权选聘物业管理企业”，第三十七条约定“本临时公约字物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”。2011年1月10日，案涉小区的建设单位大连凯强房地产开发有限公司选聘大连一合物业管理服务有限公司为该小区提供物业服务。2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与大连宜家物业管理有限公司三方签订了协议书约定物业管理相关事宜，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定小区业主所欠的物业服务费由大连宜家物业管理有限公司收缴。丁丽敏房屋面积为79.27平方米，物业费收费标准为0.7元每月每平方米。丁丽敏缴纳了2011年11月13日至2013年11月13日的物业费。由于2013年11月14日至2018年11月14日的物业费没有缴纳，大连宜家物业管理有限公司曾将丁丽敏诉至本院。本院经审理后作出（2018）辽0214民初1972号民事判决，丁丽敏不服该判决，经二审、再审程序后，大连市中级人民法院（2018）辽02民终5417号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申51号民事裁定书，均对大连宜家物业管理有限公司具备物业服务资质予以认定，最终判定丁丽敏应当向大连宜家物业管理有限公司支付2013年11月14日至2018年11月14日的物业费合计3329元。丁丽敏自2018年11月15日至2020年11月15日的物业费共计1332元尚未缴纳。2015年1月9日国家发展改革委员会和财政部发布《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36号），一、取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号）、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号）同时废止。各地要抓紧开展相关地方法规和文件的清理，积极推进管理工作方式转变，做好政策衔接工作，加强事中事后监管。一审法院认为，根据物业服务相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于原告是否有权收取物业费。案涉小区业主临时公约第三十七条约定“本临时公约字物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”，包括被告在内小区业主已在业主临时公约的承诺书上签字确认，业主临时公约已对小区业主产生约束力。案涉小区目前并未成立业主委会，不存在业主委员会重新制定的业主公约，也不存在业主委员会与物业服务企业重新签订的物业服务合同。故依据业主临时公约第三十七条的约定，该份业主临时公约至今依然有效。业主临时公约第四条明确约定了“建设单位有权选聘物业管理企业”，2016年6月10日，大连凯强房地产开发有限公司作为建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、大连宜家物业管理有限公司签订三方协议，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定由大连宜家物业管理有限公司收取物业费，符合业主临时公约第四条的约定。庭审中，大连宜家物业管理有限公司提交了营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，前述证据能够证明大连宜家物业管理有限公司具有物业服务资质，大连宜家物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务符合相关法律法规的规定。被告辩称原告没有收费许可证，故不具有相关资质。依据国家发展改革委员会和财政部于2015年1月9日发布的《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36号），2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原告是在2016年6月以后接管案涉小区物业服务，因收费许可证制度已取消，故被告称原告没有收费许可证并不影响原告物业服务及收费资质。原告作为物业公司按照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定期限及标准交纳物业费。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益。故原告要求被告支付拖欠的2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计1332元，该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告提出应以大连凯强房地产开发有限公司所欠付其的逾期交房违约金抵顶本案其所欠付的物业费问题。被告与大连凯强房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，被告与大连宜家物业管理有限公司之间系物业服务合同关系，二者并非同一法律关系；同时，大连凯强房地产开发有限公司与大连宜家物业管理有限公司并非同一主体，大连凯强房地产开发有限公司逾期交房产生的违约金不应由大连宜家物业管理有限公司承担。被告提交的证据即小区业主出具的证明，无其他证据佐证，真实性无法确定，不能证实三方就违约金可以抵顶物业费以及抵顶物业费具体数额达成一致意见，故在本案中无法以逾期交房违约金抵顶物业费。关于原告主张的滞纳金。考虑被告庭审中陈述的物业服务存在的具体问题，以及被告认为逾期交房违约金可抵顶物业费，被告未缴纳物业费并非出于严重的主观故意。同时，为共同营造和谐的小区生活氛围，缓和业主与物业之间的关系，原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告称已向有关部门举报原告涉黑涉恶，虽当庭提交了举报材料，因被告当庭自认对原告的举报并未被有关机关立案受理，原告是否涉黑涉恶也不属于本案的审查范围。同时，因之前被告未缴纳2013年11月14日至2018年11月14日的物业费，原告与被告之间物业服务合同纠纷经一审、二审、再审程序后，已生效的大连市中级人民法院（2018）辽02民终5417号民事判决书判决被告向原告支付2013年11月14日至2018年11月14日的物业费合计3329元。原告本次诉讼要求被告支付2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计1332元，依据相关法律规定及原告庭审时提交的证据，以及前述已发生法律效力的裁判所确认的事实，本院支持原告此项诉讼请求符合法律规定。被告反映法院法官有关违规判案，充当恶势力保护伞，以身试法、知法犯法等问题，并无证据加以证明，本院不予采信。综上，一审法院遂依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告丁丽敏于本判决生效之日起十日内给付原告大连宜家物业管理有限公司2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计1332元；二、驳回原告大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告丁丽敏承担，被告丁丽敏于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与房屋建设单位签订了案涉物业协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。关于被上诉人的主体资格问题，本院（2018）辽02民终5417号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申51号民事裁定书，均已明确认定“宜家物业提交的收费许可证、营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，能够证明宜家物业有权依照合同约定向丁丽敏主张其欠缴的物业费”，故，上诉人在未提供任何相反证据推翻上述生效法律文书所认定事实的情况下，仍主张被上诉人不具备向其主张物业服务费的主体资格，没有事实和法律依据。至于上诉人所称被上诉人涉黑涉恶问题，因上诉人未提供任何刑事犯罪线索或证据，本院对上诉人该项主张无据支持。综上所述，丁丽敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁丽敏负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王家永审判员 王 歆二〇二一年七月一日书记员 杜玉洁