广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1281号 原告：郭桂芬，女，1978年5月6日出生，汉族，户籍所在地河北省廊坊市永清县，现住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，董事长兼总经理。 原告郭桂芬与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘连忠到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 郭桂芬向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的编号为FCG2016005463《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款本金367042元及利息83840.35元【利息按房款交付时间以不同基数分段计算：以本金263042元为基数，按同期人民银行同期贷款利率（一年期贷款市场报价利率）为标准，自2015年9月24日起暂计至2021年2月26日为67671.75元；以本金104000元为基数，按同期人民银行同期贷款利率（一年期贷款市场报价利率）为标准，自2017年8月17日起暂计至2021年2月26日为16168.60元；2021年2月27日起的利息以本金367042元 -2- 为基数，自2021年2月27日起按一年期贷款市场报价利率3.85％另计至债务全部清偿之日止】；三、判令被告退还原告按揭贷款手续费1477元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月，原告向被告认购被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区部湾滨海中心4栋13层1339号并支付定金50000元。后，双方签订合同编号为ＦＣＧ2016005463《商品房买卖合同》，明确约定原告所购买的北部湾滨海中心4栋13层1339号房建筑面积为69.86平方米，每平方米7487元，总房款为523042元；买受人采用贷款方式付款：买受人于签订合同时支付首期房款263042元，占总房款的50％以上，剩余房款260000元通过商业贷款方式申请贷款支付。买受人按出卖人或按揭银行通知的时间提交符合银行放款条件的所有资料并办理完所有相关手续，同时缴纳各项费用。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10内向出卖人付完购房总合同款。另，合同还约定出卖人交房时间为2016年12月30日，合同还约定了其他事项。原告于2015年9月24日依约向被告支付首期房款263042元、按揭贷款手续费1477元，并按被告要求提交办理按揭贷款所需材料。被告于2016年10月28日方才办理了商品房买卖合同备案登记手续，被告方才于2017年3月18日书面通知原告开始办理按揭贷款手续并在审核完原告材料后，被告带着原告一起到被告项目合作的银行办理手续，原告根据银行及被告要求开具了相关的贷款银行卡。后，在贷款审批过程中，被告告知原告因其公司的资产信用状况欠佳，银行方面放款额度收紧，原先约定的贷款金额26万元太高需要调低，要求原告提高首付款支付比例方才可以办理贷款。2017年8月17日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定原告补交首付款20％房款，补交金额为104000元，剩余156000元继续以按揭贷款方式支付。2017年8月18日，原告按约定补交了首付款104000元。但因被告负债过多，项目几乎处于停工状态，银行收紧向被告放贷，案涉贷款审批结果至今没有下来，被告及银行均未告知贷款审批结果一直让等消息，导致案涉贷款至今未能订立商品房按揭贷款合同，且被告不仅为未能实现2016年12月30日的承诺，已超过约定交房时间近5年，更严重的是项目至今仍处于停工状态，根本导致合同目的不能实现。原告认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原被告双方均应依约履行。原告已依约支付款 -3- 367042元，已超过总房款的70％，远超贷款银行常规需要的首付款30％的比例，且提高首付比例也是应被告及银行审查贷款材料后提出的补充要求，因被告及银行方面至今一直未告知贷款审批结果，后听闻系因被告资产信用状况恶化而银行不再向被告发放按揭贷款，属于被告方面的原因导致原告至今未能订立商品房按揭贷款合同。另，被告未按约定实现2016年12月30日交房目的且至今停工建设，超交房时间5年之久，已导致合同目的根本不能实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号修改的司法解释之一）第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，原告享有法定合同解除权。被告应在合同解除后依法退还已收取原告的购房款本金及利息，以及收取的各项费用。综上，原告各项诉请于情合理，于法有据。为维护原告合法权利，依据相关法律规定，特向贵院提起本诉，恳请支持原告的全部诉请。 富乐华公司书面辩称，一、根据合同第十一条双方特别约定：如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。原告郭桂芬涉案房屋未支付完房款，不符合交付房屋的条件；二、银行不通过放款，按合同约定附件十一补充协议第五条第四项的约定，买受人应选择一次性付款，买受人至今没有按约定付款；三、根据防城港市中级法院、自治区高级法院判决案例，对于没有付清购房款而主张解除合同的请求缺乏法律依据，应予驳回。综上原告要求解除《商品房买卖合同》、退还房款理由不成立，应当驳回。 本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ＦＣＧ2016005463），约定原告购买被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区部湾大道滨海中心4号楼13层39号房。合同第六条约定，商品房总价为523042元。合同第七条约定，买受人应当支付首付款50%即263042元，剩余260000购房款通过向银行申请贷款的方式支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2016 -4- 年12月30日前向买受人交付商品房，但双方特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不能通过或者贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。同时根据合同附件十一第五条约定，买受人在签订合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件；买受人应当按出卖人或者银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定；如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款。2015年9月24日，原告向被告支付了首付款263042元。随后，被告通知原告在2017年3月18日办理银行按揭贷款手续。2017年8月17日，原、被告签订《补充协议》，约定补交首付款104000元。2017年8月18日，原告向被告支付了补交的首付款104000元。 另查明，被告于2016年10月28日为涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合同合法有效，合同中约定的相关权利义务受法律保护。关于原告诉请解除合同的问题。本案中，原告主张未通过银行贷款的原因归责于被告及被告未按合同约定交房且至今停工建设，致使合同目的不能实现，但未提供证据证明被告经催告仍不履行主要债务、明确表示不履行主要债务或者涉案房屋已经不能办理按揭贷款。且原告可按约定选择一次性付清房款，商品房买卖合同仍有履行的基础。至于原告主张被告逾期交房超5年之久且至今停工建设的解除事由，因涉案合同约定了买受人未付清全部房款的，则交房日期可顺延至买受人付清全部款项后的30日内，现原告尚未支付全部购房款，其此项主张不能成立。故原告不享有《中华人民共和国民法典》规定的法定和约定解除权。综上，对原告请求解除案涉合同并基于合同解除所要求返还房款及赔偿利息损失等主张，本院均不予支持。 被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。 -5- 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告郭桂芬的全部诉讼请求。 案件受理费8086元，减半收取计4043元（原告郭桂芬已预交），由原告郭桂芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1176元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年七月十三日 书记员  杜春辉 -6-