辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初1954号原告：张书军,男，1987年4月22日出生，汉族，户籍地河南省安阳县，现住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：赵楠，辽宁航盛律师事务所律师。被告：李俊威，女，1983年3月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。第三人：沈阳市和平区升龙汽车配件经营处，住所地沈阳市铁西区沈新东路2-1号1C17。投资人：惠丽。第三人：辽宁建宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区飞翔路8号。法定代表人：吕忠瑛，该公司经理。委托诉讼代理人：郭景富，该公司法律顾问。第三人：沈阳普思特房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：惠钟进，该公司经理。委托诉讼代理人：郭景富，该公司法律顾问。第三人：惠丽，女，1962年11月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：袁伟，男，1960年6月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：吕忠瑛，女，1957年10月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：惠远丰，男，1957年5月31日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：吴蔚，女，1984年1月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区,原告张书军与被告李俊威、第三人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张书军的委托诉讼代理人赵楠，被告李俊威的委托诉讼代理人肖亮，第三人辽宁建宇房地产开发有限公司及沈阳普思特房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人郭景富到庭参加诉讼，第三人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书军向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行位于沈阳市铁西区产。2.请求判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称大连银行沈阳分行）与沈阳市和平区升龙配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇公司）、沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽等人金融借款合同执行一案，于2018年7月11日立案，案号（2018）辽0103执行3361号。2018年7月12日，大连银行沈阳分行与中国东方资产管理投资有限公司辽宁分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）签订债权转让合同；2018年10月25日，东方资产辽宁分公司又与李俊威签订资产转让协议，将上述资产转让给李俊威。沈河法院于2019年4月15日作出（2019）辽0103执异251号执行裁定书，变更李俊威为申请执行人。2019年4月19日，沈河法院作出（2018）辽0103执3361号执行裁定，预查封了包括本案房产在内的63套房产。原告知悉上述情况后，向法院提出案外人执行异议，请求终止对8-6号2-1-2房屋的执行。法院以（2020）辽0103执异520号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，故提起案外人执行异议之诉。原告认为，520号裁定在认定事实和适用法律上，都存在错误。漏列以下事实：1、2018年7月11日，大连银行沈阳分行申请执行立案。2、2018年7月12日，大连银行沈阳分行与东方资产辽宁分公司签订债权转让合同。3、2018年10月25日，东方资产辽宁分公司将不良债权转让给李俊威。上述三项，说明配件经营处无能力偿还借款，建宇公司虽然房产抵押，但已在办理抵押登记前将房产售出，无财产可供执行，故原债权人以低价转让债权。4、原告提供的抵帐协议、二十二冶证明、广泰公司证明，可证明房款是以抵帐形式支付（顶账收据），原告与建宇公司买卖关系真实。原告从2007年开始同其父亲在河南广泰公司打工，广泰公司因工程回款不佳，到2013年11月欠父子俩很多工资，广泰公司决定用一套顶账房抵顶工资。2010年3月10日，二十二冶公司用2010年2月8日从建宇公司顶工程款取得的14套房屋中的4套房屋抵给广泰公司顶工程款。2011年7月15日，二十二冶公司给建宇公司出具书面证明：贵公司抵给我公司3#2-1-2的一套住房，我公司已将此房抵给广泰公司，请贵公司予以办理相关手续。2013年11月27日，广泰公司给建宇公司出具证明：贵公司抵给我公司的3#2-1-2的一套住房，我公司将此房转让给张书军，身份证号：4105221987××××××××，贵公司给予办理相关手续。当日，原告持相关手续找到建宇公司，建宇公司交付了房屋和钥匙，补办了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市铁西区屋。2017年4月17日为原告开具交付全款694828元的收据（抵账），给原告出具《商品房准住通知书》，原告交纳了物业费、清运垃圾费、水费。自2013年11月27日至今多次催促第三人建宇公司为其开具购房发票，并办理房屋备案登记及房屋所有权证，但被执行人建宇公司拖延至今未予办理。2020年10月9日原告交物业费1220元。原告认为，在执行阶段，应先执行升龙汽车配件，后执行担保的建宇公司。虽然建宇公司用63套房产为沈阳市和平区升龙汽车配件经营处进行了担保，但是（2017）辽0103民初5373号民事判决书判决的主文第三项是“如沈阳市和平区升龙汽车配件经营处逾期履行本判决书第一项、第二项，则……在建工程享有优先受偿权”。故在未执行借款人的前退下，执行担保人建宇公司不妥。原告认为，原告的相关证据足以排除执行的权利。首先，2010年2月8日，建宇公司与二十二冶公司签订的《抹帐（还款）协议》，建宇公司用包括本案争议房产在内的14套房产，以4418079元抵顶工程欠款。2010年3月10日，二十二冶公司与河南广泰公司签订《抵帐协议》，二十二冶公司用从建宇公司抵帐获得的14套房产中的4套房产抵顶所欠工程款2540859元。2011年7月15日，二十二冶公司为案涉3#2-1-2房产给建宇公司出具证明：贵公司抵给我公司3#2-1-2的一套住房，我公司已将此房抵给河南广泰建工集团有限公司，请贵公司予以办理相关手续，特此证明。2013年11月27日，河南广泰公司为原告给建宇公司出具《证明》：贵公司抵给我公司3#2-1-2一套住房，我公司已将此房转让给张书军，身份证号4105221987××××××××，贵公司给予办理相关手续，特此证明。原告持相关协议、证明于2013年11月27接收了房屋、占有使用。后期原告与建宇公司签订了《商品房买卖合同》，2017年4月17日建宇公司为原告开具金额694828元（抵帐）的收据一份。为此，上述抵帐协议、转让证明、商品房买卖合同的签订及接收房屋的时间远远早于法院预查封案涉房屋的时间即2019年4月19日，足以证明在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，2017年4月17日，原告交纳的物业费、水费、清运垃圾费，建宇公司为其开具《商品房准住通知书》，足以证明在人民法院查封之前合法占有该不动产。第三，2017年4月17日，建宇公司依据2010年2月8日抹账（还款）协议及相关证明为原告开具的收款收据（抵帐），足以证明在人民法院查封之前已支付全部房款。第四，未办理案涉房屋产权过户的原因为开发商的原因，故不属原告的原因未办理过户。第五，本案中，申请执行人享有的是普通债权，且其债权是以投资购不良资产取得。而原告是以工程抵帐对案涉房产进行了实际占有和支配，具备建设工程款优先受偿权，且享有商品房房屋消费者物权期待权保护的优先权，具备准物权的性质，物权优先于普通债权。第六，被告享有的在建工程抵押权系于2014年设立，而在此之前案涉房产已合法交付他人占有使用。综上，原告对案涉争议的房产通过以房顶帐方式签订的买卖合同，即建宇公司用案涉房产抵顶二十二冶的部分工程款，原告享有足以排除执行的权利，其诉讼请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求支持原告的诉讼请求。被告李俊威辩称，原告不能证明支付购房对价且合同签订于抵押权设立之后，涉案房屋多次进行交易，不能适用有关商品房执行异议的法律规定，建设工程优先权仅适用于承包款且已过主张期限，原告并非主张优先权的适格主体。第三人辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普思特房地产开发有限公司述称，因原告张书军（案外人）与被告李俊威（申请执行人）及第三人案外人执行异议之诉一案，提出答辩如下：原告的诉讼请求有理，答辩人同意原告的意见，即不得执行位于沈阳市铁西区屋。原告张书军从建宇公司所购商品房，是从二十二冶公司通过抵账取得,不是从建宇公司直接购买。建宇公司开发的惠盛苑工程项目，由二十二冶公司承包建设，二十二冶公司将其承包工程中的水电安装工程分包给张书军所在的河南广泰建工集团有限公司。2008年8月25日,建宇公司取得了商品房预售许可。经公司查阅相关资料显示：建宇公司用数十套商品房抵欠二十二冶工程款，法院查封的63套中有35套抵给二十二冶公司。2010年2月8日，建宇公司与二十二冶公司签订《抹账（还款）协议》，建宇公司用14套房产抵顶工程款4418079元。建宇公司将房屋抵给二十二冶后，二十二冶又给分包单位抵工程款。建宇公司凭二十二冶出具的证明为购房人办理《商品房买卖合同》，原告的房屋在这14套当中。本案中，二十二冶公司于2011年7月15日给建宇公司出具证明：贵公司抵给我公司的3#2-1-2的一套房产，我公司已将此房抵给河南广泰建工集团有限公司，请贵公司予以办理相关手续，特此证明，加盖公司印章。2013年11月27日河南广泰建工集团有限公司为张书军出具证明：贵公司抵给我公司3#2-1-2的一套住房，我公司已将此房转让给张书军，身份证号4105221987××××××××，贵公司给予办理相关手续，特此证明，加盖公司印章。经公司与二十二冶核对后，建宇公司于2013年11月27日将房屋交付给张书军。建宇公司与张书军补签《商品房买卖合同》后，建宇公司2017年4月17日为张书军开具694828元收款收据，结算方式标明抵帐，开具《商品房准住通知书》，同日张书军缴纳了物业费、垃圾清运费。二十二冶公司将从建宇公司得到的房产中，共抵给河南广泰4套，有3套在本次法院查封之内。同期抵账情况相同的3套房产，法院裁决其他2套房产不得执行，只有张书军在执行异议中败诉。案外人提出执行异议的60件案件中，仅张书军1件未得到法院支持。借款案件5373号立案于2017年4月11日，作出判决时间是2017年12月6日，公告送达生效时间约2018年3月中旬，立案执行时间为2018年7月11日，大连银行沈阳分行与东方资产于2018年7月12日签订债权转让合同，后东方资产又与本案被告于2018年10月25日签订资产转让协议。本案被告依据（2019）辽0103执异251号执行裁定书于2019年4月15日取得申请执行人资格。法院于2019年4月19日作出（2018）辽0103执3361号执行裁定书，查封了包括本案案涉房产在内的63套房产。从事实上看，本案原告依据工程顶账相关手续取得的房屋，享有建设工程优先受偿权，是属于物权。而被告通过投资购买不良资产包取得的债权享有的是普通债权，且东方资产在2018年10月18日公告中特别提示写有：上述不良债权资产信息仅供投资者参考，各债权及其附属担保权益的合法性有效性及时效，以及债务人、担保人现状等，请投资者自行调查及判断，东方对此不作任何保证。从法理上看，物权优于债权，原告的利益即消费者的利益，应当得到保护。在最高人民法院执行局编纂的《执行异议复议理解与适应》中，关于第二十九条，即房屋消费者物权期待权保护条件的解读中认为“房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则是从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中推论出来的。”本案中，被告享有的在建工程抵押权系于2014年4月设立，而在此之前，案涉房产已合法交付他人占有使用。原告享有的案涉房产物权期待权足以排除被告享有的在建工程抵押权。原告购房在先，法院查封在后，原告符合排除执行的权利的法律规定，不得执行8-6号2-1-2房屋。第三人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚均未到庭，未发表书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月6日作出(2017)辽0103民初5373号民事判决书，查明“2014年4月30日，原告与被告辽宁建宇房地产开发有限公司签订《抵押合同》，约定被告辽宁建宇房地产开发有限公司为被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处向原告的借款提供抵押担保，担保物为：沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地(权证号码为：铁西国用(2017)第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米)和坐落于沈阳市铁西区的在建工程(权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米)”，判决：“一、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金15500000元；二、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行截止2017年3月20日所欠的借款利息2588403.98元(含罚息)以及自2017年3月21日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金15500000元的利息(含罚息，按合同约定计算)；三、如被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处逾期履行本判决书第一项、第二项，则原告大连银行股份有限公司沈阳分行对被告辽宁建宇房地产开发有限公司所有的抵押于原告的坐落于沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地(权证号码为：铁西国用(2017)第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米)和坐落于沈阳市铁西区的在建工程(权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米)享有优先受偿权；四、被告沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚对本判决的第一项、第二项被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处的义务承担连带责任；五、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。”上述民事判决生效后，被执行人逾期未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年4月15日作出(2019)辽0103执异251号执行裁定书，裁定变更李俊威为本案申请执行人。本院于2019年4月19日以(2018)辽0103执3361号执行裁定，预查封辽宁建宇房地产开发有限公司名下包括本案争议的位于沈阳市铁西区产在内的63套房产。原告张书军提出异议，本院于2020年12月16日作出(2020)辽0103执异520号执行裁定书，驳回了张书军的异议请求。原告张书军不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2010年2月8日，第三人辽宁建宇房地产开发有限公司与案外人中冶京唐建设有限公司签订《抹账（还款）协议》一份，第三人辽宁建宇房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的十四套房屋抵偿了欠付中冶京唐建设有限公司（原中国第二十二冶金建设公司）的工程款4418079元。2010年3月10日，案外人中冶京唐第一建设有限公司东北分公司与案外人河南广泰建工集团有限公司签订《抵帐协议》一份，用案涉房屋抵偿了工程款。2013年11月27日，案外人河南广泰建工集团有限公司作为甲方与原告张书军作为乙方签订《抵账协议》一份，约定“乙方长期在河南广泰建工集团有限公司工作，因公司在运行期资金周转困难曾与乙方发生借贷关系，截止目前尚欠乙方部分余款，甲乙双方就以抵消以上欠款达成以下协议：甲方向乙方抵顶沈阳蕙盛苑房屋一套，具体为3#2-1-2，建筑面积118.45平方米，价值为694828元。”2013年11月27日，河南广泰建工集团有限公司向辽宁建宇房地产开发有限公司出具《证明》一份，载明：贵公司抵给我公司3#2-1-2的一套住房，我公司已将此房转让给张书军，贵公司给予办理相关手续，特此证明。原告向本院提交了其与第三人辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同约定：辽宁建宇房地产开发有限公司将位于沈阳市铁西区房屋出卖给张书军，该商品房的用途为住宅，建筑面积为118.45平方米，单价为每平方米5866元，总金额陆拾玖万肆千捌百贰拾捌元整，出卖人应当在2017年12月31日前，将房屋交付给张书军。2017年4月17日，第三人辽宁建宇房地产开发有限公司为原告张书军开具金额为694828元的收款收据，收款事由标注3#2-1-2房款。2017年4月17日，辽宁建宇房地产开发有限公司向原告张书军出具案涉房产的商品房准住通知书。同日，沈阳市自来水公司为原告张书军出具案涉房屋的《预购水费代缴单》，沈阳艾帮物业管理有限公司出具物业费和垃圾费的收款收据。原告另向本院提供了沈阳市不动产登记中心的查询不动产登记信息证明，证明在沈阳其名下没有其他房产。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人张书军就案涉房屋即位于沈阳市铁西区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张书军与第三人辽宁建宇房地产开发有限公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，应当认定原告与第三人辽宁建宇房地产开发有限公司达成了合意、订立合同的真实性，该合同未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。同时，通过原告张书军庭审中提交的辽宁建宇房地产开发有限公司向其出具的收款收据、辽宁建宇房地产开发有限公司与案外人中冶京唐建设有限公司签订的《抹账（还款）协议》、案外人中冶京唐第一建设有限公司东北分公司与案外人河南广泰建工集团有限公司签订的《抵帐协议》、案外人河南广泰建工集团有限公司与原告张书军签订的《抵账协议》以及河南广泰建工集团有限公司出具的证明等证据显示，中冶京唐建设有限公司同意辽宁建宇房地产开发有限公司以案涉房屋抵顶工程款，河南广泰建工集团有限公司同意中冶京唐建设有限公司以案涉房屋抵顶工程款，河南广泰建工集团有限公司又以案涉房屋抵顶了其与原告张书军之间的欠款，且河南广泰建工集团有限公司要求将案涉房屋备案及过户至原告名下，辽宁建宇房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》，向原告交付了房屋并出具了收据，因此，债权债务关系已转化为商品房买卖合同关系，应认定原告已支付了购房款。关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已经被原告合法占有的问题。从原告提供的日期为2017年4月17日的商品房准住通知书、预购水费代缴单及物业费、垃圾费的收款收据等证据可以认定，原告在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。此外，本案中，案涉房屋存在在建工程抵押登记，导致无法办理房产证，原告在此过程中没有过错。综上，本案原告张书军在法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因原告张书军自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋所享有的实体权利足以排除被告李俊威对该房屋的强制执行，因此，对于原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市铁西区屋；二、驳回原告张书军的其他诉讼请求及被告李俊威的其他抗辩。案件受理费10748元、公告费800元，由被告李俊威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 刘 超人民陪审员 赵 旭人民陪审员 崔淑美二〇二一年七月二十一日书 记 员 夏 欣