北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9845号上诉人(原审被告，反诉原告)：北京和中联合投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO写字楼A座703室。法定代表人：黄海。委托诉讼代理人：王运德，男，1966年8月14日出生。被上诉人(原审原告，反诉被告)：北京市金杜律师事务所，住所地北京市朝阳区东三环中路1号1幢环球金融中心办公楼东楼17-18层。负责人：王玲，主任。委托诉讼代理人：牟星宇，男，1992年8月28日出生。上诉人北京和中联合投资咨询有限公司（以下简称和中联合公司）因与被上诉人北京市金杜律师事务所（以下简称金杜律师事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人北京和中联合投资咨询有限公司委托诉讼代理人王运德，被上诉人金杜律师事务所委托诉讼代理人牟星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和中联合公司上诉请求：1．撤销一审民事判决。2．依法改判一审民事判决中的第一项和第三项。3．依法改判金杜律师事务所返还或冲抵租赁房屋的保证金853994．26元。4．上诉费由金杜律师事务所承担。事实和理由：和中联合公司于2019年3月20日向金杜律师事务所发送经营困难要求退租房屋的函，说明和中联合公司不具有恶意违约的主观故意，而是为了能维持公司经营员工的就业稳定而退租。根据市场租金的变化，所租标的物的租金一直呈现下降趋势，金杜律师事务所对租金单价也不同意调整，对和中联合公司而言已经构成不公平。即使认定和中联合公司构成违约，因为是房屋租赁合同，有别于其他合同关系，和中联合公司也只能承担违约责任，一审法院也应将和中联合公司所交房屋租赁保证金冲抵违约金。而一审法院驳回和中联合公司的反诉请求，又未将该保证金冲抵违约金，显然是显失公平公正。金杜律师事务所辩称，同意一审判决，不同意和中联合公司的上诉请求。金杜律师事务所向一审法院提出诉讼请求：1．判令和中联合公司支付自2019年4月14日至2020年7月14日止的应交纳的租金作为违约金，共计人民币6404956．95元；2．判令和中联合公司支付其于2018年7月15日至2018年8月31日期间享受的免租期租金优惠，共计人民币640495．70元；3．判令和中联合公司支付房屋玻璃损坏维修费用，共计人民币28600元。和中联合公司向一审法院提出反诉请求：要求金杜律师事务所退还我方租赁房屋的保证金853994．26元。一审法院认定事实：2011年3月15日，金杜律师事务所（作为出租方）与和中联合公司（作为承租方）签订《写字楼租赁合同》，合同约定：甲方拥有位于北京市朝阳区东三环中路×号建外×号楼（北办公楼，即×座）写字楼×楼整层的所有权，现乙方愿承租位于×楼××××、××××、××××、××××、××××、××××、××××单位的房屋。为此，双方经友好协商，就租赁单位的租赁事宜达成共识。租赁单位位于大厦×层××××、××××、××××、××××、××××、××××、××××单位（以下简称涉案房屋），租赁单位的建筑面积为1772．14平方米。租赁单位只作办公之用途，在本合同有效期内，乙方不得改变租赁单位的用途。租期自2011年3月15日起至2014年5月14日止。租期内，乙方享有3个月免租期，分3次计，具体日期如下：2011年5月15日至2011年6月14日；2012年5月15日至2012年6月14日；2013年5月15日至2013年6月14日。免租期属租期之一部分，免租期内乙方免交租赁单位之租金（但不包括物业管理费）。但须缴纳本合同约定的，除租金外的其它与使用租赁单位有关的费用（该费用包括但不限于非正常工作时间空调供应费用、电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费、水费（如适用）、电话占线费，以及违约金或损害赔偿款项（如有）），并按大厦物业管理公司的物业管理费标准缴纳租赁单位的物业费，同时亦须履行本合同项下之其他乙方义务，除非相关条款明确表示相关义务不适用于免租期。本合同有效期内，租赁单位的租金标准为RMB137．25元/月/建筑平方米（即租赁单位的月租金为RMB243226．21元），且在本合同有效期内保持不变。此租金已包括物业管理费、乙方租赁单位产生的相应的行政规费和税费，但不包括其他与使用租赁单位有关的费用。租期内租金和物业管理费（如需）为每月支付。乙方须在每月前5个工作日，以银行转账或支票向甲方支付当月的租金。如果本合同约定的租期起始日非当月首日，则第二个月和最后一个月的租金及物业管理费按当月的实际租赁天数计算（每月按三十点五日计算）并支付。租期内，租赁保证金为两个月的租金，即RMB486452．42元。租赁保证金将作为乙方履行本合同所有约定条款的保障。租期内，若因乙方欠费，或由于乙方原因给甲方及大厦其他使用人、租户造成任何损失，甲方有权从乙方已支付的保证金中直接扣除相应金额，并书面通知乙方于规定期限内补足租赁保证金。如乙方对此有异议，乙方可以在补足租赁保证金后根据本协议第15条的规定的方式进行解决。本合同约定的租期届满时，在乙方完全满足下述所有条件的一个月内，甲方将租赁保证金按下述条款退还乙方：(a)乙方根据本合同约定将租赁单位交还于甲方；（b）乙方完满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行任何本文所载的合同、规定及条件所提出的追讨；(c)乙方之电话、电讯及电力账户已与有关部门及单位结清；(d)乙方办妥以租赁单位为注册地址或营业地址的工商、税务等政府部门注销或变更手续。若保证金未被甲方根据本合同之条款扣减、扣留或抵销，甲方应以乙方缴纳的数额不计利息退还于乙方。如非因乙方原因，乙方未能于本合同因期满而终止之日起十五（15）日内与有关部门及单位结清电话、电讯及电力账户及/或办妥以租赁单位为注册地址或营业地址的工商、税务等政府部门注销或变更手续，甲方有权没收保证金而无需退还作为甲方因此遭受损失的补偿。乙方应保持租赁单位内部的整洁，包括地面、墙壁、天花板等，乙方应负责租赁单位及甲方向乙方交付的设备、设施的定期维护、维修和清洁工作。因乙方对租赁单位使用、管理、维修不当及疏忽而导致租赁单位受到损坏时，应及时通知甲方或大厦物业管理公司，乙方需采取必要预防措施防止租赁单位遭致自然灾害或人为的破坏。因乙方的疏忽或失责而损坏租赁单位时，在收到甲方或大厦物业管理公司书面通知并在通知规定的合理期限内，乙方应将租赁单位修复至初始状态。若乙方未能及时进行维修，甲方或大厦物业管理公司有权进行维修，乙方须承担由此而产生的一切费用。乙方须在租赁期结束（或提前终止）前十天及时清场，把租赁单位连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在原交付使用的状态下（合理的损耗除外），交还甲方，同时须将有关的锁匙交还甲方，但对于乙方按照本合同第6条经甲方批准的装修改造，乙方可完好的保留该等装修改造，而无需将其恢复原状。乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本合同：……（K）乙方因自己的原因提前解除合同；如甲方依本合同第十四条第3款解除本合同，则乙方应按以下方式向甲方赔偿损失：(a)乙方已缴纳的保证金不予退还；（b）乙方应向甲方继续支付直至本合同到期终止日的全部租金及其他费用；（c）如乙方按上述方式向甲方支付的损失赔偿金不足以弥补甲方所受到的实际损失，则甲方还有权就不足部分向乙方继续追偿。2014年4月23日，金杜律师事务所（作为出租方）与和中联合公司（作为承租方）签订《建外×座写字楼租赁合同之补充合同》，合同约定：现原合同项下的租赁期限即将届满，乙方有意延长租赁期限，继续租用租赁单位，甲方同意乙方继续租赁。续租期限为2014年5月15日至2017年5月14日。该续租期限不包括任何免租期或装修期。续租期限内，乙方应向甲方支付的租金为RMB5．8元/天/平方米，即月租金为RMB313491．6元。该租金包括甲方就其在本补充协议下的租赁单位的租赁应缴纳的税款。续租期限内的租赁保证金为租赁期限内月租金的两倍，即人民币626983．2元。乙方应于本补充合同签署后5个工作日内向甲方补交租赁保证金人民币140530．8元。本补充合同为原合同的有效组成部分。本补充合同与原合同内容不一致时以本补充合同的约定为准，其余内容均按照原合同的约定执行。2017年5月2日，金杜律师事务所（作为出租方）与和中联合公司（作为承租方）签订《建外×座写字楼租赁合同之延展合同》，合同约定：现原合同项下的租赁期限即将届满，乙方有意延长租赁期限，继续租用租赁单位，甲方同意乙方继续租赁。续租期限为2017年5月15日至2018年7月14日。该续租期限不包括任何免租期或装修期。续租期限内，乙方应向甲方支付的租金为RMB7．9元/天/平方米，即月租金为RMB426997．13元。该租金包括甲方就其在本补充协议下的租赁单位的租赁应缴纳的税款。续租期限内的租赁保证金为租赁期限内月租金的两倍，即人民币853994．26元。乙方应于本补充合同签署后5个工作日内向甲方补交租赁保证金人民币227011．06元。本补充合同为原合同的有效组成部分。本补充合同与原合同内容不一致时以本补充合同的约定为准，其余内容均按照原合同的约定执行。2018年5月8日，金杜律师事务所（作为出租方）与和中联合公司（作为承租方）签订《建外×座写字楼租赁合同之延展合同》，合同约定：现原合同项下的租赁期限即将届满，乙方有意延长租赁期限，继续租用租赁单位，甲方同意乙方继续租赁。续租期限为2018年7月14日至2020年7月14日。租期内享有1．5个月的免租期，具体提起为2018年7月15日至2018年8月31日。续租期限内，乙方应向甲方支付的租金为RMB7．9元/天/平方米，即月租金为RMB426997．13元。该租金包括甲方就其在本补充协议下的租赁单位的租赁应缴纳的税款。续租期限内的租赁保证金为租赁期限内月租金的两倍，即人民币853994．26元。本补充合同为原合同的有效组成部分。本补充合同与原合同内容不一致时以本补充合同的约定为准，其余内容均按照原合同的约定执行。合同签订后，双方如约履行合同，和中联合公司支付金杜律师事务所租金至2019年4月14日，并如约支付租金保证金853994．26元。2019年3月20日，和中联合公司向金杜律师事务所发送《房屋退租通知函》，内容为：“北京市金杜律师事务所领导：我单位因经营困难，急于缩小公司的规模和经营项目，以使公司能正常开业。我公司决定提前一个月通知贵方”。金杜律师事务所在收到《房屋退租通知函》后，分别于2019年3月25日、2019年4月15日向和中联合公司进行书面回复，回复内容为告知其无权单方解除合同，其单方解除租赁合同的行为构成违约，要按照合同内容承担相应的违约责任。2019年4月20日，金杜律师事务所收回涉案房屋。庭审过程中，和中联合公司提交该公司员工安琪与金杜律师事务所员工余建的邮件沟通记录，证明该公司在2018年11月21日就与金杜律师事务所沟通变更房屋租赁面积事宜，但其不同意。2018年12月29日的邮件沟通记录中，金杜律师事务所回复我方有两个解决方案，我方选择了其中一个方案为整层退租，双方已就解除合同达成共识，故我方不存在违约行为。对此，金杜律师事务所不予认可，称此期间的邮件往来仅是沟通协商，并未达成一致意见，和中联合公司因自身原因单方面退租，符合合同约定的严重违约。庭审过程中，金杜律师事务所提交维修付款凭证，要求和中联合公司支付涉案房屋窗户维修费用。和中联合公司对此不予认可，称我方于2019年3月30日搬离涉案房屋，直至2019年4月20日，我方均没有再去过涉案房屋。庭审过程中，金杜律师事务所提交与案外人的租赁合同及实际损失计算表，证明其为了寻找新租户，涉案房屋空置七个月，且签订的租赁合同中租金标准也低于涉案合同，实际损失有3910225元。和中联合公司不予认可。一审法院认为：金杜律师事务所与和中联合公司于2011年3月15日签订的《写字楼租赁合同》以及于2014年4月、2017年5月和2018年5月先后签订三份《建外×座写字楼租赁合同之延展合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，和中联合公司向金杜律师事务所发送了《房屋退租通知函》，提前解除合同并搬离涉案房屋。根据涉案合同约定，和中联合公司并不享有合同解除权，其单方解除合同的行为已经构成违约。就此，和中联合公司辩称双方已就合同解除一事达成共识，不存在违约行为，但通过往来邮件记录可知，双方未能就合同的解除达成一致意见，故对和中联合公司的抗辩意见，法院不予采信。该案审理过程中，金杜律师事务所与和中联合公司均同意解除涉案合同，法院对此不持异议，就合同解除时间，法院认定为2019年4月20日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于金杜律师事务所主张的违约金，该违约金标准过高，且和中联合公司要求予以酌减，故法院根据租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价以及承租人的过错程度予以酌定。关于和中联合公司主张的反诉请求，根据涉案合同约定，其单方解除合同的行为已经构成违约，故对其要求退还租赁保证金的反诉请求，法院难以支持。关于金杜律师事务所主张的第二项诉讼请求，免租期系双方在合同中自行约定，由出租方对承租人予以的优惠，合同中并未约定合同解除或承租方违约等情形下应当补交免租期的租金，故金杜律师事务所主张的免租期租金法院不予支持。关于金杜律师事务所主张的第三项诉讼请求，金杜律师事务所就涉案房屋玻璃损坏维修费用仅提交支付凭证，在没有其他证据相佐证情况下，法院难以采信该证据效力，故对其诉讼请求不予支持。据此，一审判决如下：一、北京和中联合投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付北京市金杜律师事务所违约金一百七十万七千九百八十八元五角二分。二、驳回北京市金杜律师事务所的其他诉讼请求。三、驳回北京和中联合投资咨询有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费30659．18元，由北京市金杜律师事务所负担23257．18元（已交纳）；由北京和中联合投资咨询有限公司负担7403元（于判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。反诉案件受理费6169．97元，由北京和中联合投资咨询有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在合同中约定“如甲方依本合同第十四条第3款解除本合同，则乙方应按以下方式向甲方赔偿损失：(a)乙方已缴纳的保证金不予退还；（b）乙方应向甲方继续支付直至本合同到期终止日的全部租金及其他费用”。本案中，因和中联合公司单方提前解除合同，故应依据上述约定承担相应违约责任。一审法院认定金杜律师事务所主张的违约金标准过高，并考虑和中联合公司要求予以酌减情形，根据涉案房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价以及承租人的过错程度予以酌情确定违约金数额，并无不当，予以维持。关于和中联合公司主张的反诉请求，根据涉案合同约定，其单方解除合同的行为已经构成违约，故对其要求退还租赁保证金的反诉请求，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。和中联合公司所提一审法院判令高额的违约金违背公平原则等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，和中联合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12339．99元，由北京和中联合投资咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二一年七月十四日法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗法官助理 卢圆圆书 记 员 王 艳