新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2103号   上诉人（原审原告）：周清江，男，1967年11月25日出生，汉族，昌吉某单位退休职工，住新疆维吾尔自治区昌吉市。   被上诉人（原审被告）：新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路568号亿峰别克4S店三楼301室。   法定代表人：刁于和，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孟兴军，新疆元正盛业律师事务所律师。   上诉人周清江因与被上诉人新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司（以下简称亿峰鸿瑞翔房产公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初5714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   周清江上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判支持我的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对车位位置、性质、分配方式进行了审理阐述，但却没有对我拒绝签车位协议的主要原因“车位价款”进行审理阐述，属漏审。二、亿峰鸿瑞翔房产公司建设的车位违背常规，大车库、负二层车库不能连通我所住楼房的电梯，老人、残疾人不能使用，这也是我退费的理由之一，但一审判决没有进行审理阐述，属漏审。三、我提交了三份车位出让协议，但一审判决只提到2份，遗漏了1份协议。四、一审判决认定“亿峰鸿瑞翔房产公司在庭审中陈述周清江未参与抓阄，现无法确定是否为人防车位”与事实不符。既然不能确定是否为人防车位，又如何以不确定的因素单方驳回我的请求。我实际参与了抓阄，但没有签订车位出让协议，开发商将写在收据上的车位号划掉并拒绝交付车位。五、一审判决认定事实有误、违背意思自治、适用法律错误。1．一审法院认定我已向亿峰鸿瑞翔房产公司交付了涉案车位的全部价款没有事实依据，团购房合作协议及补充协议对车位费进行了约定，即我交付的车位费是预付款、暂定价。2．一审判决认定我与亿峰鸿瑞翔房产公司形成出让车位使用权的合意与事实不符，双方只是形成买卖车位合意，亿峰鸿瑞翔房产公司要求与我签订车位出让协议前，没有证据证明其向我告知过车位只有使用权，还称是买卖车位。3．一审判决认定我与亿峰鸿瑞翔房产公司之间形成出让车位使用权合同关系没有事实依据，违背意思自治原则。我要求退车位费的主要根本原因是对车位价款不认可，没有和亿峰鸿瑞翔房产公司签订协议，团购房协议约定是“暂定造价120,000元，超出120,000元部分由开发商承担，造价低于120,000元，按实际造价支付”，一审法院将“暂定价”等同于确认价不符合客观实际，违反双方真实意思。既然是“暂定价”，就是预付款，就不是合同价款，双方买卖合同关系存在，但这是预约合同关系，预约中没有确定车位使用权性质、价款、功能，不是本约合同关系。我们双方均认可还要签订车位出让使用权协议，否则就无法取得车位，一审判决却认定出让车位使用权合同关系成立，违背双方真实交易意思。双方认可要对车位性质、价款通过协议确认、协议经签字才生效，现在没有签订就没有生效，一审判决却还认定双方出让车位使用权合同成立生效，违背双方意思自治、契约自由，适用法律错误。4．一审判决适用法律错误。购买商品，经营者向消费者明示商品性质、功能等信息，是经营者的法定义务，举证责任应是经营者，一审判决却要求上诉人消费者证明，属适用法律错误。六、一审判决既然多处涉及到团购房合作协议，应当追加团购房合作协议签订方，即某单位为本案第三人，以考虑某单位对本案双方权利义务的影响。综上，请求支持我的上诉请求。   亿峰鸿瑞翔房产公司辩称，不同意周清江的上诉请求。一、在双方团购房协议中，已经明确约定车位款每个成本价120,000元，超过120,000元的由房产商承担，因此车位款是明确的，不存在周清江所说的120,000元只是预付款，后续还要缴纳的问题。二、周清江购买的不是一般意义的商品房和车位，而是单位的团购房车位，其并不是直接从我公司处购买房屋和车位，而是先由其所在单位新疆维吾尔某单位（以下简称某单位）确定自己单位员工的房产房号和是否有车位资格，购房职工将房款（车位款）交给某单位。某单位将具体房号和对应业主清单、缴纳的房款（车位款）再转交给我公司，我公司再与职工签订购房合同、换发购房收据、车位购买收据。周清江是昌吉某单位职工，通过某单位成本价购买房产和车位。特别是小区车位是按照协议和规划三比二的比例配置，由所在单位确定哪些人可以享有车位后，职工向单位缴纳车位款。本案中，周清江房款和车位款均已经缴纳，并且办理了入住，双方的买卖关系已经成立并且已经履行。小区建成前，无法确定车位号，故在建成后，通过与某单位协商，确定采用抓阄方式确定车位。目前小区业主大部分都已经通过抓阄方式确定了自己的车位号，周清江对抓到的结果不满意拒签合同，其本身也存在违约行为。涉案房产所在小区是对某单位定向开发的团购房，房产价格成本价3,500元每平米，车位也是成本价120,000元，故我公司与某单位约定房产和车位配比销售，且周清江也已按照约定缴纳了房款和车位款，不能说只要房子，不要车位。三、关于我公司是否可以出售小区地下车库问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。”住建部《车市地下空间管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设地下工程自营或依法进行转让、租赁。”地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有的特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。当事人购买车库的行为也是取得物权的行为。本案中房产为定向团购不动产，我公司与某单位已经约定小区车位成本价120,000元，小区购房职工也已经缴纳了相应的款项，合同已经实际履行，且小区的地下车库符合规划许可证规定，因此双方的买卖合同合法有效，我公司将小区车位通过某单位出售给当事人符合法律规定。如有对抓阉结果不满意的，可以找到我公司继续抓阄，但是要求返还车位款这种不合理的违约方式是不符合规定的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   周清江向一审法院起诉请求：1．判令亿峰鸿瑞翔房产公司返还我车位款120,000元；2．判令亿峰鸿瑞翔房产公司返还我车位款120,000元的利息（以120,000元为基数，按照中国银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率月息4.87‰自2015年12月22日起计算至实际履行完毕之日止）。   一审法院认定事实：2013年6月15日，某单位（甲方）与亿峰鸿瑞翔房产公司（乙方）、乌鲁木齐市金亿源房地产开发有限公司（丙方，以下简称金亿源房产公司）、新疆和兴房地产开发有限公司（丁方，以下简称和兴房产公司）、新疆昌和永信房地产开发有限公司（戊方，以下简称昌和永信房产公司）签订团购房合作协议，约定甲方用与高新区（新市区）置换的土地，以房地产开发成本团购的形式为全系统离退休和在职的员工、工人建设团购房，由乙、丙、丁、戊四方承担开发建设甲方在乌市城北分区规划的团购房住宅楼，合同主要内容为：（一）因该协议所涉及房屋均为职工住宅，销售均价为3,500元／平方米（此单价为施工图内的裸房单价，包括：土地出让金、人防工程、室内上下水、暖气接通；天然气、有线电视、电话、网络终端符合开通条件），办理房产、土地证等所需缴纳的契税，由购房者自理；（二）以下内容由甲方以成本价向乙、丙、丁、戊四方购买或为甲方免费建设：（1）按照规划要求每三户配两个车位所规定配备的地下车库（车位），每个立体车位的成本价为80,000元（包括土建和设备费用）须成本价回购；（2）小区内的商业用房（商铺）2000平方米须成本价回购；（3）文化活动站（老年活动中心每个区域不低于700平方米）、小区物业用房（每个区域不低于120平方米）、小区内的燃气锅炉房或换热站（每个区域为700平方米左右）、室外管网、小区内的道路由乙、丙、丁、戊分别免费为甲方建成等。2014年，某单位（甲方）与亿峰鸿瑞翔房产公司（乙方）、金亿源房产公司（丙方）、和兴房产公司（丁方）、昌和永信房产公司（戊方）签订团购房合作补充协议，主要约定：（一）地下车位（车库）价格因地勘地质变化的原因由原协议造价的八万元变更为暂定造价十二万，超出十二万元部分由开发商承担，造价低于十二万元，按实际造价支付；（二）甲方团购房的户型分别为A户型（A1-107.84平米、A2-92.21平米、A3-82.99平米）、B户型（B1-124.19平米、B2-90.12平米）、C户型（C1-96.14平米、C2-99.84平米、C3-108.76平米、C11-96.41平米、C12-101.01平米、C13-108.66平米）的总户数为7350户，按照整幢楼购买的原则，由甲方进行分配等。2015年12月22日，周清江、亿峰鸿瑞翔房产公司签订商品房预售合同，周清江购买亿峰鸿瑞翔房产公司开发的位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）安宁渠镇东戈壁二街×××房屋，建筑面积110.24平方米，单价3,633元／平方米，总价款400,501.92元，付款方式为合同签订当日支付首付款180,501.92元，剩余房款220,000元以公积金贷款的方式支付，交付房屋的期限为2016年10月30日前等。同日，周清江向亿峰鸿瑞翔房产公司交付车位款120,000元，亿峰鸿瑞翔房产公司向周清江开具收取车位款120,000元收据。2019年12月2日，亿峰鸿瑞翔房产公司出具告知书，内容为“尊敬的君威景苑业主：为了让广大业主充分了解本小区的地下停车位的具体情况，为了体现此次分配车位的公平公正，现将本小区地下车位的实际情况告知广大业主：1.本小区地下车库分为两处，1-6栋地下连接的地库为小车库，7-17栋地下连接的地库为大车库，其中7栋、13栋与地库无地下连接，需从地面出入；2.本小区地下停车库分为地下两层设计，因高差原因，住宅楼负二层与地下车库负一层同标高，可由住宅楼负二层电梯间平层进入地库负一层，地库负二层车位需通过楼梯踏步进入；3.1栋-6栋业主共有车位数量为586个，小车库共有停车位432个，将有154个业主会分到就近的大地库负一层，所占比例25％，因此，1栋-6栋的业主每栋楼将有25％的车位在大地库，由抓阄决定，具体见图；4.7号楼与13号楼与地下车库不相连，7号楼分配到9号楼附近的大车库，13号楼分配到12号楼附近的大车库，具体见图；5．大地库有车位业主共有1087个，大车库负一层共有车位696个，仍将有391个业主要分到负二层，由抓阄决定；6.每栋楼的车位分配都为就近原则，现实条件所限，负一层车位全部分完后，仍将有部分业主分至负二层，因此实行抓阄制，望广大业主理解，配合车位顺利分配完成；7.本次分配车位场所24小时实时监控，每一个环节都在监控下进行，力求公平公正”。周清江系新疆维吾尔自治区昌吉某单位退休员工。   一审法院认为，周清江已向亿峰鸿瑞翔房产公司交付了涉案车位的全部价款，可以证明周清江有购买车位的意思表示，与亿峰鸿瑞翔房产公司形成了出让车位使用权的合意，且涉案车位系团购车位，在周清江交付全部车位款时车位尚未建成且具体位置亦不确定，周清江对此是明知且愿意继续购买并交付了全部车位款，周清江现在不能仅以车位位置不确定、双方未签订出让车位使用权协议等就此认定双方不存在合同关系，故应当认定周清江、亿峰鸿瑞翔房产公司之间形成了出让车位使用权合同关系。周清江称其交付的系车位预付款，周清江、亿峰鸿瑞翔房产公司之间仅形成了预约合同关系的诉称，一审法院不予采信。关于周清江诉称涉案车位的位置不合理、分配方式不公平，一审法院认为，涉案车位系单位团购车位，与单位团购房具有相同性质，即指企事业单位为了职工利益，利用集团购买优势，与房地产开发企业协商以优惠的价格购买房屋或车位的行为。本案中，某单位与亿峰鸿瑞翔房产公司等四家房地产开发企业签订团购房合作协议，为其系统内离退休及在职的员工、工人建设团购房，本案周清江能够以优惠的成本价购买涉案房屋及车位亦是基于其系某单位内职工的身份，是从属于身份的具有福利待遇性质的房屋及车位。另外，经一审法院庭后核实，周清江在购买团购房屋时，昌吉某单位本着公平公正的原则，是按照抓阄的方式确定的房屋具体位置，故周清江对于房屋的具体楼层、房号等没有完全的自主选择权利。涉案团购车位与团购房屋具有相同的性质，周清江亦是基于其职工身份按照成本价购买的，故对于车位的分配方式，亿峰鸿瑞翔房产公司经与某单位沟通协商后采用抓阄的方式确定并无不当，故对于周清江的上述诉称，一审法院不予采信。关于周清江诉称涉案车位无法办理产权车位、部分车位为人防车位等，以此认为亿峰鸿瑞翔房产公司存在违约行为，一审法院认为，周清江未举证证明其在购买车位时亿峰鸿瑞翔房产公司向其明确告知或承诺涉案车位系有独立产权的车位，故无法认定亿峰鸿瑞翔房产公司因无法为车位办理产权登记因而存在违约行为。另，关于周清江所述人防车位，因涉案车位的具体位置是由抓阄确定，亿峰鸿瑞翔房产公司在庭审中陈述周清江未参与抓阄，现无法确定其的车位是否为人防车位，故对于周清江的上述所有诉称，一审法院均不予采信。综上所述，周清江、亿峰鸿瑞翔房产公司之间形成了出让车位使用权合同关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，周清江现要求亿峰鸿瑞翔房产公司退还车位款120,000元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回周清江的全部诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周清江提交证据：2015年12月22日我和某单位职工的通话录音，用于证明在签订商品房买卖合同时，我就对车库价格提出了异议，说明车库价款是不确定的。亿峰鸿瑞翔房产公司对该证据的真实性不认可，通话一方是否是某单位的职工不确定，我们与某单位签订的合同明确约定，一个车位是120,000元，超过部分由开发商承担，对外卖的高就退还差价是不对的，故对该证据的关联性不予确认。本院认为，亿峰鸿瑞翔房产公司对周清江提交的通话录音证据的真实性不认可，周清江也未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据的真实性及关联性均不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，单位团购是指企事业单位为了职工利益，利用集团优势，代表职工购买商品房或车位的行为。某单位为解决单位职工住房，与亿峰鸿瑞翔房产公司等四家房产开发企业签订团购房合作协议及补充协议，约定某单位用置换的土地以房地产开发成本团购的形式为全系统离退休和在职的员工、工人建设团购房，周清江基于某单位内部职工的身份享有以优惠的成本价购买涉案房屋及车位的资格。在实际履行过程中，周清江在购买团购房屋时，其所在某单位协商采用抓阄的方式进行分配，同时，亿峰鸿瑞翔房产公司也向全体业主发出告知书，对车位的实际情况及分配原则进行了公示。周清江在商品房尚未建成、车位具体位置并未明确下即与亿峰鸿瑞翔房产公司签订购房合同，并按照补充协议约定交纳全部车位款，说明其愿意购买车位，愿意与亿峰鸿瑞翔房产公司形成出让车位使用权的合意，愿意履行某单位与亿峰鸿瑞翔房产公司等四家房产公司所签订的团购房合作协议及补充协议。现周清江以双方未签订车位协议，车位位置不明及部分车位不能连通住宅的电梯为由，要求亿峰鸿瑞翔房产公司退还车位预付款及利息，经一审法院庭后核实，涉案房屋系某单位团购房，作为团购人员对于房屋的分配没有自主选择权利，而对于车位，其与团购房屋具有相同的性质，具有一定的从属性，应当作为一个整体看待。亿峰鸿瑞翔房产公司与某单位沟通协商后也是采用抓阄的方式进行分配相对较为公平。周清江该上诉理由没有事实及法律依据，对其要求亿峰鸿瑞翔房产公司退还车位预付款及利息的上诉请求，本院不予采纳。周清江上诉认为本案涉及团购房合作协议，故应当追加团购房合作协议签订方某单位为本案第三人，因某单位系团购房的组织者，而实际履行方为亿峰鸿瑞翔房产公司与周清江，某单位不是商品房合同的相对方，故周清江要求追加某单位为本案第三人的上诉理由，本院亦不予采纳。   综上所述，周清江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,700元（周清江已预交3,681.86元），周清江多交纳的费用981.86元由本院退还。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 七 月 十 日   书  记  员   刘 晓