大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6693号原告：大连城投物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203MA0YADHY4J，住所地辽宁省大连市西岗区水仙街16-1号第5层。法定代表人：杨晓东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何珊珊，女，1982年7月30日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区，系该公司员工。被告：蒋瑞华，女，1963年11月23日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：蒋瑞荣，女，1952年8月28日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区，系被告蒋瑞华姐姐。原告大连城投物业管理有限公司（以下简称原告）与被告蒋瑞华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何珊珊、被告及被告的委托诉讼代理人蒋瑞荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间欠付的物业费1,871元（51.98平方米×1元/平/月×36个月）；2、判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金。2019年物业费滞纳金自2019年1月1日起，按每日0.5‰计算，计算至实际支付本金之日，暂计算至2021年4月30日止，为266元（624元×851天×0.5‰）；2020年度物业费滞纳金，自2020年1月1日起，按每日0.5‰计算，计算至实际支付本金之日止，暂计至2021年4月30日为152元（624元×486天×0.5‰），合计417元。以上合计2,288元。事实和理由：被告于2014年5月12日购买了大连市公共租赁住房投资管理有限公司开发的阳光驿城（行政街号甘井子区），建筑面积为51.98平的住宅。2019年1月，原告接受大连市甘井子区泉水街道龙园社区委托，为阳光驿城项目提供物业服务，并于2019年1月签订了《阳光驿城应急期物业服务合同》，约定：“应急期物业服务期限自2019年1月1日至2019年10月31日，物业费标准为：经济适用房1元/平方米/月，公建2.5元/平方米/月。业主应一次性缴纳全年物业服务费，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务。业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。”同年10月，原告与大连市甘井子区泉水街道龙园社区签署了《阳光驿城物业服务合同》，约定合同期限自2019年11月1日至2024年10月31日，物业费标准为：经济适用房1元/平方米/月，公建2.5元/平方米/月，缴费时间及滞纳金标准与《阳光驿城应急期物业服务合同》一致。合同签订后，原告向包括被告在内的阳光驿城小区全体业主提供了物业服务，并按合同约定收取物业费。被告从2019年1月1日起开始拒绝交纳物业费，经原告多次催交，被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求法院依法维护原告合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、欠费时间均无异议。被告未交物业服务费是有原因的，被告接收案涉房屋时，案涉房屋即存在诸多问题，表现为：地面地砖有裂纹；墙壁有裂纹；热水器不好用、滴水；厨房油烟机不能用，排气管道不排气；卫生间热水器墙壁上有个漏点，裂纹。被告领取钥匙后一直按时缴纳物业费，但多次将问题反映给物业，均无人管理无人过问，始终得不到妥善解决，被告在无奈情况下中断了缴纳物业费，以此督促物业尽快解决问题。被告认为物业既承担了物业服务，就应承担责任义务，不应只是收取物业费。如果物业能解决上述问题，被告同意交纳物业费。经审理查明，2019年1月，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）就阳光驿城项目提供应急期物业服务事项，协商一致后签订了《阳光驿城应急期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日至2019年10月31日，物业服务费标准为公寓按建筑面积每月每平方米1元，公建按建筑面积每月每平方米2.5元，业主应一次性缴纳应急期物业服务费，业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。乙方确认已于2019年1月1日进入物业区域，并与甲方完成物业全部资料交接和公共部位、公共设施查验接收工作。2019年10月，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）就阳光驿城项目提供物业服务事项，协商一致后签订了《阳光驿城物业服务合同》，合同期限自2019年11月1日至2024年10月31日，物业服务费标准为经济适用房按建筑面积每月每平方米1元，公建按建筑面积每月每平方米2.5元。业主应一次性缴纳全年物业服务费，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务。业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年10月15日，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会出具《关于龙园社区居民委员会代行阳光驿城小区业主委员会职责的情况说明》，内容为“因大连市公共租赁住房投资管理有限公司开发建设的“阳光驿城”小区与原物业管理公司--大连宏华物业管理有限公司的《物业服务合同》于2018年12月31日到期，且该小区自交付以来，因客观原因一直未能成立业主委员会。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会代行“阳光驿城”小区业主委员会职责，与大连城投物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由大连城投物业管理有限公司于2019年1月1日起全面接管“阳光驿城”小区，提供物业服务。特此说明。”2014年5月12日，被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订《经济适用住房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区房屋，房屋建筑面积51.98平方米。被告未交纳2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费。本院认为，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会代行业主委员会职责与原告签订的《阳光驿城应急期物业服务合同》及《阳光驿城物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业服务费。《阳光驿城物业服务合同》约定的交纳物业服务费的时间为按年交纳，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务，原告要求被告交纳物业服务费至2021年12月31日符合《阳光驿城物业服务合同》的约定。综上原告要求被告交纳2019年1月1日至2021年12月31日的物业服务费1,871元（51.98平方米×1元/平方米/月×36个月），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由。关于被告辩称的地砖和墙壁有裂纹、热水器不好用滴水、厨房油烟机排气管道不排气以及卫生间热水器墙壁上有漏点和裂纹的问题，本院认为，根据《阳光驿城应急期物业服务合同》和《阳光驿城物业服务合同》的约定，原告应当提供的物业服务是物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理等，被告反映的问题大多均为其房屋内部存在的问题，不属于原告提供的物业服务范围。而关于被告提出的热水器墙壁上的漏点问题，被告未提供相关的证据亦无法判断出出现漏点的原因，被告可在确定漏点原因后，向相关主体主张自身权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋瑞华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连城投物业管理有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费1,871元。二、驳回原告大连城投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年七月九日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。