河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初164号 原告：孙洪章，男，1962年4月3日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人（特别授权）：谷岭，男，河北佳诚信和律师事务所律师。 被告：迁西县亚滦湾大酒店（普通合伙）。 住所地：迁西县小黑汀村北。 执行事务合伙人：蔡春英，女，该酒店执行事务合伙人。 委托诉讼代理人（特别授权）：于晓珠，男，1960年3月24日出生，汉族，住迁西县。 被告：于晓珠，男，1960年3月24日出生，汉族，住迁西县。 原告孙洪章与被告迁西县亚滦湾大酒店（以下简称亚滦湾大酒店）、于晓珠合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员韩国柱独任审判，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告孙洪章委托诉讼代理人谷岭，被告亚滦湾大酒店委托诉讼代理人徐海中、被告于晓珠到庭参加诉讼。本院于2020年5月21日作出（2020）冀0227民初239号民事裁定书，裁定驳回原告孙洪章的起诉。后原告孙洪章不服该裁定，上诉至河北省唐山市中级人民法院，河北省唐山市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）冀02民终5179号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2020）冀0227民初239号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，由审判员韩国柱任审判长，与人民陪审员王金波、人民陪审员李莉娜组成合议庭，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙洪章，被告委托诉讼代理人、被告于晓珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙洪章向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年8月17日所签订的《协议书》；2、要求被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计3910270元（其中房产价值3007900元，违约金902370元），并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项利息至实际履行完毕之日；被告于晓珠对上述款项承担连带赔偿责任；3、要求被告承担本案诉讼费用。庭审中变更部分诉讼请求：删除第一项诉讼请求。事实和理由：2013年，原告购买被告迁西县亚滦湾大酒店（普通合伙）位于迁西县，建筑面积372.49平方米。原告履行完付款义务后，于2013年4月份接收案涉别墅并开始装修。2014年原、被告补签购房协议一份。2019年8月初，被告突然联系原告，称案涉房产因被告迁西县亚滦湾大酒店过错，被政府认定为违建需要拆除。2019年8月17日，原、被告达成补偿方案并签订《协议书》一份，《协议书》约定：被告在2020年12月1日之前为原告在原址建设别墅并交付。为保障原告权益被告迁西县亚滦湾大酒店须在协议签订后即以迁西县亚滦湾大酒店资产为原告办理抵押，并由被告于晓珠承担连带保证责任；被告若违反抵押义务，需按案涉房产评估价的30%承担违约责任，案涉别墅经评估价值3007900元，该房产已被拆除。原告此后多次要求被告办理抵押手续，皆遭被告无理拒绝。另经查证，原告发现案涉房产无别墅用地手续，系被告建设的燕山科学实验站。原告认为，原告与被告迁西县亚滦湾大酒店（普通合伙）之间的协议合法有效，但根据《国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发【2003】356号）、《国土资源部通知加强房地产用地供应监管有关问题的通知》（国土资发【2010】34号）和《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施和的通知》的规定，别墅用地已被我国明令禁止，被告无法履行合同约定的在原址重建别墅的义务，原告合同目的无法实现，案涉协议依法应当解除；同时，为原告办理抵押也是被告的合同义务，是保障原告合法权益的重要途径，被告拒不办理抵押手续，构成违约，应当承担违约责任。被告于晓珠作为连带保证人依法应当承担连带保证责任。综上，依据《物权法》、《担保法》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，原告诉请依法裁决，望判如所请。庭审中补充修改事实和理由：原告认为原告与被告迁西县亚滦湾大酒店之间的协议合伙有效，被告拒不办理抵押手续，且未能按协议约定履行原址上重建的义务，构成根本违约，应当承担违约责任。原告为维护自身权益只能解除合同并要求被告赔偿损失。被告于晓珠作为连带保证人依法应当承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告诉请贵院依法裁决，望判如所请。 被告亚滦湾大酒店、被告于晓珠第一次庭审中辩称，原告的起诉无事实及法律依据。具体理由如下：1、关于合同的解除，我国《合同法》第94条作出了明确的规定，只有具备下列情形之一的方可予以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告正在积极履行《协议书》中约定的建设楼房义务，不存在违约行为，不存在合同解除的法定情形。2、另一被告于晓珠积极地向迁西县自然资源和规划局提出了书面的《申请》，请求对现有土地进行修编调规，为建设房屋做必要的前期准备。还专门设计出来了楼房样式效果图，准备在原址上继续建设房屋。2019年9月13日，于晓珠在唐山市嘉禾公司与原告共同协商建房方案、设计效果、木质别墅造价等事宜，原告也答应房子可以面朝北建设。按《协议书》的约定，被告承诺在2020年12月1日前为原告重建相同面积的房产，至原告起诉之时，期限尚未届满。3、《协议书》约定的抵押财产未办理抵押登记，依据《物权法》第180条、187条之规定，原告的抵押权不成立。4、被告迁西县亚滦湾大酒店为普通合伙企业，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条规定，除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：（一）改变合伙企业的名称；（二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点；（三）处分合伙企业的不动产；（四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；（五）以合伙企业名义为他人提供担保；（六）聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员。本案中涉及到所谓的“抵押”，并没有经过迁西县亚滦湾大酒店的另一合伙人于振富本人同意，该所谓的“抵押”属于无效条款。综上，被告认为，原告的起诉无事实及法律依据，另外，诉讼请求中主张支付违约金及利息，属于重复主张。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告亚滦湾大酒店、被告于晓珠第二次庭审中补充辩称，1、原告代理律师在2020年12月份跟于晓珠提出合同纠纷和解的意见，意见我们通过谷岭律师和李宗满律师沟通，我们同意和解，并写了和解书；2、原告提出来除了律师以外的解决事情的代理人，姓朱。我不认识姓朱的，不知道能不能代表原告的意愿和权利义务；3、亚滦湾大酒店做抵押，怎么抵押怎么走手续，抵押值是怎么计算，我同意这样，但是必须走一个正常的手续，正常的评估流程。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告孙洪章为证实自己的主张向本院提交如下证据： （1）第一次庭审中提交证据： 证1、《工程开工许可证》1份。用以证明案涉别墅实际上是被告建设的燕山科学实验站的组成部分，没有别墅的用地手续。 证2、《购房协议》1份。用以证明被告承诺为案涉别墅办理产权手续，但一直没有履行，导致案涉别墅被拆除，被告有不诚信行为。 证3、《协议书》1份。用以证明因被告过错致使案涉房产被政府拆除，原、被告达成补偿协议，被告认可案涉房产评估价并同意以自有迁西县亚滦湾大酒店为原告办理抵押，原告享有起诉的权利。 证4、《房地产估价明细表》、《房地产估价报告》。用以证明案涉房产现在市场价值为3007900元。 证5、相关文件。用以证明国家政策禁止别墅用地，案涉协议违反国家政策法规，无法履行，原告合同目的无法实现，该协议应当解除。 证6、光盘一张。用以证明案涉别墅是拆除前现场进行的评估，且被告并未提出异议。 证7、建设工程规划许可证。 证8、企业信息公示报告。 （2）第二次庭审中补充提交证据： 证9、迁西县政府下发违章拆除通知、建设许可证和施工许可证。用以证明案涉土地因违法超占和原有的土地部分其性质属于科研用地，因此被告在原址重建别墅的承诺，违反法律的强制性规定，合同目的无法实现。 被告亚滦湾大酒店、被告于晓珠对以上原告提交的证据发表质证意见为：1、对工程开工许可证和建设工程规划许可证真实性没有异议，但与本案没有关联性。对购房协议真实性没有异议。对协议书有异议，协议是当时签字，但是底稿与这个不同。对企业信用公示报告真实性没有异议，对原告所述证明目的有异议，原告主张被告亚滦湾酒店不具有建房资质，不符合，这个跟建房资质没有关系。2、原告所说的超占土地，我们一直在解释这个问题，我们一直在跟国土资源局沟通，但是咱们这块属于超占部分，现在唐山地区国土空间规划，咱们不从事这方面的业务不懂，咱们等待国家的批准。咱们超占的如果是永久性农田就没法做。咱们超占部分还有希望获得审批。 二、被告为证实自己的抗辩主张向本院提交如下证据： 证1、《申请书》、《证明》。证明目的同前所述。 原告对被告提交的证据发表质证意见为：《申请书》不能证明被告的目的，没有有权机关的回应。这个《证明》也不能证明被告的目的。 本院经审理查明，原告孙洪章作为甲方与被告迁西县亚滦湾大酒店作为乙方、负责人于晓珠作为丙方于2019年8月17日签订《协议书》一份。该《协议书》第一条约定：“乙方承诺于2020年12月1日之前，在《购房协议》约定的土地上（若乙方需要择址另建，需事先征得甲方同意，并按每平方米500元补偿甲方）为甲方重新建设相同面积的房产并满足交付甲方居住的条件，其建筑结构和样式设计需得到甲方认可。新建房产手续齐全，符合法律规定，所有费用由乙方承担。甲方无正当理由，不得否定乙方的建筑结构和样式设计”。第二条约定：“若甲方选择解除或者不能履行协议，乙方须按现有房产评估价赔偿甲方；若甲方不选择解除协议，对于新建房产低于现有房产面积部分由乙方现金补偿甲方，对于新建房产超出现有房产面积部分，所有权归甲方，甲方不予补偿”。第三条约定：“乙方充分理解并认可现有房产评估价以甲方选定的第三方评估机构评估价为准”。第四条约定：“乙方负责新建房产装修，其标准不得低于现有房产装修标准（以第三方评估数据为准）”。第九条约定：“为保障甲方权益和保证本协议的履行，乙方承诺以其位于的迁西县亚滦湾大酒店和土地面积17.6亩的商业用地（乙方位于栗香湖西侧、小黑汀村北、大黑洒水库西岸、迁西县亚滦湾大酒店西北）共同为甲方办理抵押，并在本协议签订后立即协助甲方办理相关抵押手续。若协议签订日非工作日，则自协议签订后第一个工作日起为甲方办理抵押权手续”。第十条约定：“乙方若违反上述第十条的约定，须向甲方承担赔偿责任，赔偿金额是现有房产评估价的30%”。第十二条约定：“丙方是乙方的代理人和实际控制人，丙方充分理解本协议的内容并自愿为乙方向甲方承担连带保证责任。保证期间为主债务履行期满之日起3年”。协议书签订后，被告未能如期履行该协议书的内容，现原告要求被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计3910270元，其中房产价值3007900元，违约金902370元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项利息至实际履行完毕之日；被告于晓珠对上述款项承担连带赔偿责任。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，1、关于协议效力问题。原告孙洪章作为甲方与被告迁西县亚滦湾大酒店作为乙方、负责人于晓珠作为丙方于2019年8月17日签订的《协议书》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以采信并作为本案主要定案依据。2、关于赔偿原告损失问题。原告主张被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计3910270元，其中房产价值3007900元，违约金902370元，并支付利息。被告于晓珠对上述款项承担连带赔偿责任。经查，经唐山东正房地产评估有限公司评估，并出具《房地产估价报告》（冀东正【2019】（估）字第A926号）、《房地产估价明细表》（2019年8月14日），能够证实原告孙洪章案涉房屋评估价值为3007900元。本院予以采信。3、关于支付违约金问题。经查，本案原、被告在2019年8月17日签订的《协议书》中第十条约定：“乙方若违反上述第十条的约定，须向甲方承担赔偿责任，赔偿金额是现有房产评估价的30%”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑本案实际情况，原、被告双方在《协议书》中第一条约定，被告承诺于2020年12月1日之前，在《购房协议》约定的土地上（若乙方需要择址另建，需事先征得甲方同意，并按每平方米500元补偿甲方）为甲方重新建设相同面积的房产并满足交付甲方居住的条件，其建筑结构和样式设计需得到甲方认可。新建房产手续齐全，符合法律规定，所有费用由乙方承担。甲方无正当理由，不得否定乙方的建筑结构和样式设计。故依据双方协议约定可知，2020年12月1日以前不存在违反第一条约定的问题。本院依法认定被告违约日期自2020年12月2日起算。关于办理抵押登记问题。抵押权的设立是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。经查，案涉亚滦湾大酒店先于双方协议书签订前已经办理抵押登记，登记时间在前。另，本院依原告申请对该亚滦湾大酒店进行了诉前财产保全，该亚滦湾大酒店已被查封冻结。综合考虑本案实际情况，本院对原告主张的违约金的计算方法及数额不予支持，依法对违约金的数额予以调整，酌定参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，按照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，罚息加计30%—50%计算违约金。本案中，本院支持以房产评估价值3007900元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准3.85%上浮50%计算，即年利率5.775%，由被告支付自2020年12月2日起至实际履行完毕之日止的违约金。被告于晓珠自愿为以上债务承担连带给付责任，不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以支持。 综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告迁西县亚滦湾大酒店于本判决生效之日起十日内给付原告孙洪章房屋拆除评估价款3007900元，并以3007900元为基数，支付自2020年12月2日起至实际履行完毕之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准3.85%上浮50%，即年利率5.775%计算的违约金； 二、被告于晓珠对以上债务承担连带给付责任； 三、驳回原告孙洪章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38082元，保全费5000元，合计43082元，由原告孙洪章负担7219元，由被告迁西县亚滦湾大酒店、被告于晓珠连带负担35863元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  韩国柱 人民陪审员  王金波 人民陪审员  李莉娜 二〇二一年七月七日 书 记 员  张家齐