朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初782号原告：邱素华，女，1970年12月23日出生，汉族，教师，住朝阳市双塔区。委托代理人：王丹，朝阳市双塔区明理法律服务所法律工作者。被告：朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段凌河现代城2号103、104。法定代表人：赵连朋，总经理。委托代理人：王琦，男，1992年8月12日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。原告邱素华与被告朝阳凌河房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱素华及其委托代理人王丹，被告朝阳凌河房地产开发有限公司的委托代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱素华向本院提出诉讼请求：1、要求确认位于凌河现代城6号楼北侧10车库、凌河现代城17号楼南侧22号车库、凌河现代城21号楼南侧8号车库归原告所有；2、要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司对上述车库协助原告办理过户手续；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年，被告将自己开发的位于凌河街四段凌河现代城北侧部分车库抵账给朝阳双诚建筑工程有限公司，朝阳双城建筑工程有限公司将其中的6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库和21号楼南侧8号车库出售给原告，并将上述车库交付原告使用，原告支付了三个车库的总价款共计268,800元。2013年3月份，原告找到被告，要求其对上述车库履行协助过户义务，其公司负责人程子良同意并在收据中签字后，就一直找理由不为原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朝阳凌河房地产开发有限公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。原告所称的购买车库的价款并未支付给我公司，也没有支付给双诚公司，原告处的收据也不是我公司为其开具的。另外，原告所称的我公司的实际负责人程子良签字同意也是不属实的，程子良的真实意思是由财务核实原告所主张的车库是否抵账给了双诚公司，财务核实后，已告知三个涉案车库并未抵账给双诚公司，所以我公司不能为原告办理车库的任何手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月24日，案外人苏凤军作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质并以朝阳双诚建筑工程有限公司的名义与被告朝阳凌河房地产开发有限公司签订了一份《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》，案外人苏凤军作为实施施工人承包了被告朝阳凌河房地产开发有限公司开发的上述工程。被告朝阳凌河房地产开发有限公司与案外人苏凤军约定用包括本案中案涉的位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库和21号楼南侧8号车库在内的房屋抵顶案外人苏凤军工程款。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在案外人苏凤军于2011年6月初进入工地施工时将本案中涉案的三个车库的钥匙交给了案外人苏凤军，并于2011年12月26日为案外人苏凤军出具了两份专用收款收据。案外人苏凤军于2011年6月初收到被告朝阳凌河房地产开发有限公司交付给其的上述三个车库后，将上述三个车库以280,000元的价格出售给了原告邱素华，原告邱素华于2011年7月24日将前述280,000元购买车库的价款给付案外人苏凤军后，苏凤军为原告出具了一份金额为268,800元的专用收款收据，并将上述三个车库交付给原告邱素华占有使用。案外人苏凤军于被告朝阳凌河房地产开发有限公司在2011年12月26日针对本案中的三个车库为其出具上述两份专用收款收据后，将上述两份专用收款收据交付给了原告邱素华。2012年10月份，被告朝阳凌河房地产开发有限公司将其抵账给案外人苏凤军并由苏凤军出售给原告邱素华的三个车库的锁芯换掉，进行出售。原告邱素华发现被告朝阳凌河房地产开发有限公司将上述三个车库的锁芯换掉后，又将三个车库的锁芯重新换回，并于2013年7月1日对被告朝阳凌河房地产开发有限公司和案外人苏凤军向本院提起诉讼，要求确认买卖合同有效，并交付车库。原告邱素华和被告朝阳凌河房地产开发有限公司以及案外人苏凤军在该案中对原告邱素华提供的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》的真实性、合法性均没有异议。案外人苏凤军在该案的庭审中认可其将被告朝阳凌河房地产开发有限公司抵顶给其的本案中的三个车库出售给了原告邱素华，并认可原告邱素华给付其280,000元购买车库价款的事实以及其在收取原告邱素华的上述280,000元钱后将三个车库交付给原告占有使用的事实。案外人苏凤军在该案庭审中同时称其将收取原告邱素华的上述280,000元钱用于给工人开支，同时认可被告朝阳凌河房地产开发有限公司采取以房抵顶工程款的方式向其多支付了工程款，其同意将被告朝阳凌河房地产开发有限公司多向其支付的工程款给付被告朝阳凌河房地产开发有限公司。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案审理过程中对案外人苏凤军收取原告邱素华280,000元购买车库的价款以及苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并将车库交付给原告邱素华占有使用的事实不持异议，但称不清楚是否为其公司将上述三个车库的钥匙交给的案外人苏凤军。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中同时称原告邱素华与案外人苏凤军之间的买卖合同属于无效合同，案外人苏凤军无权将上述车库出售给原告，因为按照其与案外人苏凤军以朝阳双诚建筑工程有限公司名义与其签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》的约定，苏凤军应当将收取的购买车库的价款给付其公司，现其公司已经向苏凤军多支付了工程款。原告邱素华针对上述案件于2013年10月28日以其与被告已经达成调解协议为由向本院申请撤回起诉，本院于2013年10月29日作出了（2013）朝双民四初字第00501号民事裁定书，准许原告邱素华撤回起诉。2014年3月22日，程子良在被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库为案外人苏凤军出具并由案外人苏凤军交付给原告邱素华的两份专用收款收据中签署了“同意”二字，并签名确认，被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案庭审中称程子良在上述专用收款收据中签字时为其公司的实际负责人。因被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库一直未协助原告邱素华办理过户手续，原告邱素华于2021年3月8日向本院提起本案诉讼。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案第一次庭审中对原告邱素华提供的案外人苏凤军以朝阳双诚建筑工程有限公司的名义与其签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》不持异议，并认可本案中的三个案涉车库一直由原告邱素华占有使用的事实。2021年4月15日，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司针对本案向本院提交了一份中止审理申请书，以原告邱素华所主张的三个车库被告朝阳凌河房地产开发有限公司因拖欠其公司工程款已经抵账给其公司，其公司已经另案向原告邱素华提起了腾迁之诉为由申请本案中止审理。本案在审理过程中调取了案外人朝阳市君启装饰工程有限公司作为原告以邱素华为被告，以朝阳凌河房地产开发有限公司为第三人提起的要求邱素华从本案中案涉三个车库腾迁诉讼案外人朝阳市君启装饰工程有限公司所提供的证据材料以及该案的庭审笔录。案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案庭审中向法庭提供了一份被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的载明时间为2011年10月20日的收款收据原件和“领取钥匙通知单”复印件三份，用以证明被告朝阳凌河房地产开发有限公司已经将本案中案涉的三个出库抵账给其公司，并已经交付使用，但案外人朝阳市君启装饰工程有限公司和被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中均认可案外人朝阳市君启装饰工程有限公司所提供的由被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的收款收据是被告后补的，同时案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案中也未能向法庭提供三份“领取钥匙通知单”原件。现原告邱素华以被告朝阳凌河房地产开发有限公司拒绝协助其办理车库过户手续为由诉至本院。原告邱素华针对其诉讼请求向本院依法提供了《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》、抵工程款明细表、专用收款收据三份、微信聊天记录、照片、聊天录音等证据材料予以证明，被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对其答辩意见向本院提供了朝阳双诚建筑工程有限公司为其出具的证明予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料和本院依法调取的本院的（2013）朝双民四初字第00501号卷宗材料、本院的（2021）辽1302民初1336号卷宗材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案中原、被告双方发生争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据上述司法解释的规定，在法律和司法解释没有特殊规定的情况下，本案应当适用当时的法律和司法解释的规定。被告朝阳凌河房地产开发有限公司无论是在本案庭审中还是在原告邱素华于2013年7月1日对被告朝阳凌河房地产开发有限公司和案外人苏凤军针对本案中的三个案涉车库提起诉讼的庭审中对原告提供的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》以及作为该合同书附件的抵工程款明细表的真实性均没有异议，说明了案外人苏凤军确实作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质承包了被告朝阳凌河房地产开发有限公司开发的凌河湾的相应工程以及被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实用包括本案中的三个案涉车库在内的房屋抵顶案外人苏凤军工程款的事实。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案审理过程中称原告邱素华所提供的抵工程款明细表没有其公司工作人员的签字，但该抵工程款明细表中加盖了被告公司的公章，能够认定上述事实。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在原告邱素华于2013年7月1日针对本案中的三个案涉车库向其提起诉讼的庭审中认可案外人苏凤军收取原告邱素华280,000元购买车库的价款以及案外人苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并将车库交付给原告邱素华占有使用，此事实与原告邱素华的陈述和案外人苏凤军在该案庭审中的陈述内容一致，本院对该事实予以确认。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中称不清楚是否为其公司将本案中的三个案涉车库的钥匙交付给的案外人苏凤军，但其却未向本院提供充分证据证明案外人苏凤军占有本案中的三个案涉车库属于非法占用，同时根据其公司已为案外人苏凤军针对本案中的三个案涉车库开具了两份专用收款收据的事实能够认定本案中的三个案涉车库为被告朝阳凌河房地产开发有限公司交付给案外人苏凤军的事实，同时说明案外人苏凤军与被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库已经完成抵账。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在原告邱素华于2013年7月1日提起的诉讼中辩称案外人苏凤军与原告邱素华之间的买卖合同无效，因为其与苏凤军签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》中约定苏凤军应当将出售房屋的价款交付给其公司，但根据合同相对性原则，被告与案外人苏凤军签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》仅对合同双方当事人具有约束力，对原告邱素华不具约束力，被告的该抗辩不能否定原告邱素华与案外人苏凤军之间针对本案中三个案涉车库的买卖合同的合法性。另外，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在以邱素华为被告，以朝阳凌河房地产开发有限公司为第三人提起的腾迁诉讼中向法庭提供的被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的收款收据其公司与被告均认可是近期后补的，该收款收据缺乏客观真实性，不能真实的反映客观事实。案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案中向法庭提供的三份《领取钥匙通知单》均为复印件，且庭后也未能提供原件。因此，根据案外人朝阳市君启装饰工程有限公司提供的证据材料不能证明被告朝阳凌河房地产开发有限公司已将本案中的三个案涉车库抵账给其公司并已实际交付其公司占有的事实，故本案不存在中止审理的情形。因本案中的三个车库系由被告朝阳凌河房地产开发有限公司于2011年6月份交付给的案外人苏凤军，且被告朝阳凌河房地产开发有限公司对案外人苏凤军已收取了原告邱素华280,000元购买车库的价款和案外人苏凤军已将三个车库交付原告邱素华占有使用的事实不持异议，同时结合被告朝阳凌河房地产开发有限公司于2012年10月份将本案中的三个案涉车库锁芯换掉并被原告邱素华发现又将锁芯重新换回后，被告朝阳凌河房地产开发有限公司一直未再要求原告邱素华腾迁，被告朝阳凌河房地产开发有限公司的实际负责人程子良在原告邱素华于2013年7月1日针对本案中的三个案涉车库对其公司提起的诉讼撤诉后于2014年3月22日在其公司针对本案中的三个案涉车库为案外人苏凤军开具并由案外人苏凤军交付给原告邱素华的两张专用收款收据中签署“同意”并签名的行为，属于被告认可案外人苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并同意协助原告过户的行为，而被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案中针对其公司实际负责人的上述行为解读为要求财务核账明显与事实不符，本院对被告的该项辩解不予采纳。如被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实向案外人苏凤军多支付了工程款，其可另行向案外人苏凤军主张权利，但并不能否定原告邱素华已经支付合理对价购买上述三个车库的事实。如被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实拖欠案外人朝阳市君启装饰工程有限公司工程款，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司可另行向被告朝阳凌河房地产开发有限公司主张权利。即使被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实存在想将本案中的三个案涉车库抵账给案外人朝阳市君启装饰工程有限公司的意愿，本案也属于一物二卖的情形。因本案中的标的物为车库，属特殊不动产，在一物二卖且各个买受人均支付了对价的情形下，原告邱素华早已实现了对标的物的占有，其已经实际取得本案中三个涉案车库的所有权，其有权要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司协助其办理过户手续，原告邱素华的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案的第二次庭审中向本院提供了一份朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明，用以证明其公司未将本案中的三个车库抵顶给朝阳双诚建筑工程有限公司，原告邱素华也未从朝阳双诚建筑工程有限公司购买车库，原告邱素华也未向朝阳双诚建筑工程有限公司交付过购买车库的价款，但根据本案查明的事实，本案系案外人苏凤军作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质并以该公司的名义与被告朝阳凌河房地产开发有限公司签订的工程承包合同，工程价款由被告与案外人苏凤军单独结算，朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明与本案的事实并不矛盾，其出具证明的内容也与本案无关。据此，被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案中提出的相关答辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告邱素华要求确认其对本案中的三个案涉车库具有所有权，并要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司协助其办理过户手续的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十条、原《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告邱素华对位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库、21号楼南侧8号车库具有所有权；二、被告朝阳凌河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告邱素华办理位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库、21号楼南侧8号车库的过户登记手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告邱素华预交），由被告朝阳凌河房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。原告邱素华预交的案件受理费200元，予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王凤贺人民陪审员  佟力杨人民陪审员  刘 红二〇二一年七月九日书 记 员  魏晓琳