辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10678号上诉人（原审被告）：董万田，男，1945年1月10日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。上诉人（原审被告）：董士忠，男，1970年10月10日出生，住址同上。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐忠孝，系北京市大禹（沈阳）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张景伟，系北京市大禹（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王阳，女，1963年5月23日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：帅征，系辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人董万田、董士忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初6604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现己审理终结。董万田、董士忠上诉请求：要求撤销原审判决发回重审或改判。事实与理由：一、原审认定事实错误：1、首先原审认定上诉人基于无效的房屋买卖合同取得财产补偿价值有误；2、原审认定上诉人独自占有案涉土地有误；3、原审认定被上诉人有权分得140平方米安置房有误；4、认定被上诉人产生实际损失有误；二、原审适用法律错误，原审适用征收安置政策错误，不是所有的征收安置补偿都基于宅基地；三、原审判决被上诉人董士忠承担连带责任没有法律依据；四、原审判决结果显失公平：1、原审判令董万田承担主要责任明显不当；2、原审将案涉140平方米安置房的价值按每平方米3600元计算有失公允。王阳辩称：同意维持原判。原告王阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失100万元；2.诉讼费由被告承担。审理过程中原告变更诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告1,794,457.00元；2.判令被告董万田与被告董士忠于2019年7月30日签订的赠予协议无效；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年6月初，王阳与董万田口头约定，董万田将位于宅基地上的自建房屋（建筑面积60.42平方米，使用土地面积817平方米）出售给王阳，购房款为14,000.00元。约定达成后，王阳向董万田交付购房款，董万田将房屋及房屋所有权证（村房字第××号）、集体土地建设用地使用证[集建（1991）字第0703-3-79号]交付王阳。王阳占有使用该房屋及土地。2017年，董万田诉至法院，请求法院确认董万田与王阳的房屋买卖合同无效。2017年11月11日，本院作出（2017）辽0191民初3260号民事判决书，判决董万田与王阳签订的房屋买卖合同无效。王阳不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院作出（2018）辽01民终1929号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年，董万田诉至本院，请求法院判令王阳返还董万田位于的建筑面积60.42平方米房屋的房屋所有权证（编号为：村房字第××号）、集体土地建设用地使用证[集建（1991）字第0703-3-79号]。2019年6月19日，本院作出（2018）辽0191民初1305号民事判决书，判决一、王阳返还董万田位于的建筑面积60.42平方米的房屋所有权证（编号为：村房字第××号）、集体土地建设用地使用证[集建（1991）字第0703-3-79号]；二、董万田返还王阳购房款14,000.00元及利息。并在本院认为部分写明“现涉案房屋及宅基地均已增值，原告董万田因合同无效会获得高额利益，而被告王阳的14,000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋，造成被告经济损失，故原告董万田就被告受到的损失，应予赔偿。待涉案房屋及宅基地动迁，增值部分价值确定后，王阳可另行主张。”根据铁西区产业新城总体规划，区政府决定对案涉房屋所在地土地实施土地征收。2019年10月18日，董万田与沈阳市铁西区大潘街道办事处签订宅基地地上物搬迁补偿协议书。董万田选择房屋产权置换的安置方式。补偿明细表载明：董万田土地使用证面积原817平方米赠与儿子董士忠417平方米。董万田宅基地土地使用证面积400平方米，确定董万田安置补偿面积140平方米。剩余空地及特殊奖励补偿343,600.00元。2019年10月25日，董士忠代替董万田领取上述款项。2020年4月，沈阳经济技术开发区拆迁管理办公室对董万田回迁安置资格进行审批，董万田应获得安置面积119.49平方米（140平方米-20.51平方米）、剩余安置补偿面积20.51平方米转到董士忠名下。董万田实际获得安置房屋两套，分别为香堤南苑H3号5-5-2、香堤南苑H1号6-5-2。2019年10月18日，董士忠因获得了董万田赠与的土地，所以其以被征收人的身份与沈阳市铁西区大潘街道办事处签订宅基地地上物搬迁补偿协议书。董士忠选择房屋产权置换的安置方式。补偿明细表载明：董万田土地使用证面积原817平方米赠与儿子董士忠417平方米。董士忠宅基地土地使用证面积417平方米，确定董士忠安置补偿面积220.95平方米（包括人口优惠面积40平方米）、剩余空地及特殊奖励补偿245,980.00元。2019年10月25日，董士忠领取上述款项。2020年4月，沈阳经济技术开发区拆迁管理办公室对董士忠回迁安置资格进行审批，董士忠应获得安置面积241.46平方米（220.95平方米+20.51平方米，多出的安置补偿面积20.51平方米由董万田转来），董士忠实际获得安置房屋三套，分别是香堤南苑C12号1-2-2、香堤南苑E5号5-4-2、香堤南苑D4号1-2-1。根据铁西新区大潘街道办事处马贝村移村再建安置工作方案，置换住宅户型确定的原则，原住宅（单套）面积就近靠户型，按上靠3平方米为界，3平方米以内按1300元/平方米价格交纳增加面积款，超出3平方米以上按当地商品房价格交纳。大潘街道马贝村回迁村民入住结算单中写明：3㎡之内按每平方米1,300.00元交纳，3㎡之外按每平方米3,600.00元交纳。一审法院认为，依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告王阳与被告董万田的房屋买卖合同被法院确认无效，双方都有过错，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到董万田作为出卖人在出卖时即应该明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担多于原告王阳的责任。对于案涉房屋宅基地升值的数额。结合本案的实际情况，应当全面考虑出卖人因房屋宅基地拆迁补偿应获财产价值和原房屋买卖价格的差异来确定。以此计算原告王阳应获得的赔偿数额。本案中被告董万田将案涉房屋宅基地分为两部分与征收部门签订征收补偿协议，并取得征收补偿。其中董万田取得现金补偿343,600.00元，安置补偿面积140平方米。董万田将案涉房屋宅基地赠与其子董士忠部分，获得现金补偿245,980.00元，安置补偿面积220.95平方米。被告董万田、董士忠能够取得的上述财产补偿的权利，都是以董万田与原告王阳签订的案涉房屋的买卖合同被法院确认无效为基础的，所以能够取得的财产补偿的价值，应认定为案涉房屋买卖合同被确认无效时的实际价值。根据回迁方案“超出3平方米以上按每平方米3,600.00元交纳”的规定及被告董万田、董士忠用应享有安置补偿面积共取得回迁房产五处，以远超过3平方米的事实，该院认定被告董万田享有的安置补偿面积140平方米的财产价值是504,000.00元。被告董士忠享有的安置补偿面积220.95平方米的财产价值是795,420.00元。因此，房屋买卖合同被确认无效后房屋及宅基地的价值应为1,889,000.00元（343,600.00元+245,980.00元+504,000.00元+795,420.00）,升值数额为1,875,000.00元（1,889,000.00元-14,000.00元）。综上，该院确定，原告王阳因合同无效应获得的赔偿数额为1,125,000.00元。关于原告主张被告董士忠承担连带责任和原告主张董万田与被告董士忠签订的赠予协议无效的问题。依据法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。在该院审理董万田诉王阳（2018）辽0191民初1305号案件中，已经认定“现涉案房屋及宅基地均已增值，原告董万田因合同无效会获得高额利益，而被告王阳的14,000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋，造成被告经济损失，故原告董万田就被告受到的损失，应予赔偿。待涉案房屋及宅基地动迁，增值部分价值确定后，王阳可另行主张。”在征收时，被告董万田将部分面积赠送给儿子董士忠，征收部门依据赠与行为与被告董万田、被告董士忠签订了征收补偿协议，且现在已经征收回迁完毕，所以不易确认该赠与行为无效。依据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。虽然被告董万田有权将自己的财产赠与他人，但该行为不能侵犯原告王阳享有的赔偿权利。且被告董士忠是被告董万田的儿子，对被告董万田与原告王阳之间的纠纷是应知的。因此被告董士忠应在取得案涉房屋征收财产权利的范围内与被告董万田连带赔偿原告王阳。被告董士忠因获赠而取得了案涉房屋及土地的价值是1,115,236.00元[(241.46平方米*3,600.00元)+245,980.00元]。且应属于董万田的现金补偿343,600.00元也由被告董士忠领取，董士忠实际取得的案涉房屋征收的财产权利是1,458,836.00元，超过原告王阳因合同无效应获得的赔偿数额为1,125,000.00元，因此被告董士忠应连带赔偿原告王阳1,125,000.00元。综上所述，对原告王阳的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条的规定，判决如下：一、被告董万田于本判决生效之日起十日内赔偿原告王阳损失1,125,000.00元；二、被告董士忠对上述赔偿承担连带责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息；三、驳回原告王阳其他诉讼请求案件受理费20,950.00元、由原告王阳负担6,031.00元，由被告董万田、董士忠负担14,919.00元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，对于诉争房屋买卖合同被法院确认无效，上诉人与被上诉人双方均负有过错，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。原审基于上诉人作为出卖人在出卖时即应该明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，且其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任并无不当。关于案涉房屋宅基地升值的数额。结合本案的实际情况，原审以出卖人因房屋宅基地拆迁补偿应获财产价值和原房屋买卖价格的差异计算被上诉人应获得的赔偿数额亦无不当。本案中被告董万田将案涉房屋宅基地分为两部分与征收部门签订征收补偿协议，并取得征收补偿。其中董万田取得现金补偿343,600.00元，安置补偿面积140平方米。董万田将案涉房屋宅基地赠与其子董士忠部分，获得现金补偿245,980.00元，安置补偿面积220.95平方米。被告董万田、董士忠能够取得的上述财产补偿的权利，都是以董万田与被上诉人签订的案涉房屋的买卖合同被法院确认无效为基础的，所以能够取得的财产补偿的价值，应认定为案涉房屋买卖合同被确认无效时的实际价值。根据回迁方案“超出3平方米以上按每平方米3,600.00元交纳”的规定及上诉人应享有安置补偿面积共取得回迁房产五处，以远超过3平方米的事实，原审认定上诉人董万田享有的安置补偿面积140平方米的财产价值是504,000.00元。董士忠享有的安置补偿面积220.95平方米的财产价值是795,420.00元亦无不当。因此，房屋买卖合同被确认无效后房屋及宅基地的价值应为1,889,000.00元（343,600.00元+245,980.00元+504,000.00元+795,420.00）,升值数额为1,875,000.00元（1,889,000.00元-14,000.00元）、被上诉人因合同无效应获得的赔偿数额为1,125,000.00元亦无不当。又因董士忠因获赠而取得了案涉房屋及土地的价值是1,115,236.00元[(241.46平方米*3,600.00元)+245,980.00元]。且应属于董万田的现金补偿343,600.00元也由被告董士忠领取，董士忠实际取得的案涉房屋征收的财产权利是1,458,836.00元，超过被上诉人因合同无效应获得的赔偿数额为1,125,000.00元，故原审判令董士忠承担连带赔偿责任亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20950元，由上诉人董万田、董士忠负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年七月二十二日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。