广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1021号上诉人（原审原告）：杨林泳。委托诉讼代理人:陈胜南，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘缘，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭港数。委托诉讼代理人:詹淑根，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨林正，广东广信君达律师事务所律师。上诉人杨林泳因与被上诉人郭港数房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初15143号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨林泳上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判郭港数继续履行《协议书》，并于判决生效后五日内协助杨林泳办理案涉房屋的过户手续；3.依法改判郭港数向杨林泳支付违约金人民币100万元（以下货币均为人民币）；4.本案诉讼费用由郭港数承担。事实和理由：1、郭港数基于情势变更原则行使解除权，已过合理期限，且缺乏事实及法律依据，一审法院基于此解除案涉购房合同明显错误。2、杨林泳已根据《协议书》向郭港数实际支付了440万元购房款，完成了案涉房款的全部付款义务。一审法院关于剩余房款170万元未支付的事实认定明显是错误的，杨林泳已完成了全部付款义务，440万元购房款一直由郭港数占有、使用。3、杨林泳自始至终仅收到了一份郭港数委托律师发来的《律师函》，签收时间为2020年3月3日。郭港数并未提交证据证明其于2019年11月22日寄出了律师函，也未提交证据证明该份律师函涵盖了解除合同的内容；同时，其也未提交任何证据证明杨林泳于2019年11月26日签收了该律师函或知晓该律师函内容的事实。因此，一审法院关于合同解除时间为2019年11月26日的事实认定是错误的。4、郭港数在整个交易及履约过程中存在不诚信、欺诈之行为，其单方解除合同和拒绝配合办理过户手续的行为已构成违约，根据《协议书》,其应当承担违约责任。5、法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年之内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案房屋买卖合同签订于2016年4月18日，由于2016年10月4日政府房地产限购政策变化，导致案涉房屋无法在合同约定的2018年3月23日前满足办理过户的条件，对此杨林泳至少在2016年10月10日、2018年1月4日、2018年1月8日提出可以解除合同的催告，但郭港数并没有行使其所主张的解除权，其在本案中要求解除合同，已超过解除权的行使期限，其解除权已告消灭。原审判决基于2016年的政策变化认定郭港数在2019年年底仍有行使解除权的权利，适用法律错误。6、在郭港数所主张的解除权消灭后，双方继续依照原合同约定履行，郭港数每年续展商业贷款期限，并多次催促杨林泳按月缴交商业贷款利息，但在杨林泳2019年12月满足在深缴交社保满五年的政策要求后，又拒绝配合杨林泳办理过户和向银行偿付贷款手续的义务，甚至在2019年11月底向法院递交本案解除合同纠纷的诉讼，其行为已违反合同约定，应承担向杨林泳支付违约金的责任。被上诉人郭港数辩称：一、杨林泳未按照协议约定的方式支付170万元购房款，且郭港数已经于2020年12月自行还清民生银行170万元贷款，涉案《协议书》因杨林泳的违约行为导致合同目的无法实现且无履行之必要，郭港数有权解除合同，涉案《协议书》已经于2019年11月26日解除。二、杨林泳在明知涉案贷款已经于2020年12月到期且不能续期的情况下，仍未支付购房款170万元购房款项，属于根本违约，应当承担违约责任。三、郭港数在涉案《协议书》履行中不存在任何过错，无需承担违约责任。杨林泳向一审法院起诉请求：1.郭港数继续履行《协议书》，并于判决生效后五日内协助杨林泳办理房屋过户手续；2.郭港数向杨林泳支付违约金40万元；3.承担本案诉讼费用。一审庭审之日，杨林泳向法院提出增加诉讼请求：诉讼请求第二项违约金由40万元增加至100万元。一审法院认定事实：郭港数系涉案房屋的产权人，目前涉案房屋仍登记在郭港数名下。2016年4月18日，郭港数（卖房方，甲方）与杨林泳（买房方，乙方）签订《协议书》，约定：甲方将其拥有独立产权的涉案房屋（房屋所有权证编号：3000786020，建筑面积77.6平方米）以440万元出售给乙方，（该房款甲方是净收，不含任何费用）。乙方愿意以以上价格向甲方认购该房。因深圳购房资格政策问题，乙方社保未满3年，经双方协商，乙方向甲方一次性先支付270万元，另外170万元甲方在民生银行做抵押贷款，乙方要求甲方将该贷款转让给乙方使用，期间民生银行该笔贷款所产生的利息由乙方全部承担并在每月14日前将该贷款利息汇至民生银行所指定的还款账户进行扣利息费用，乙方如若拖迟或不按贷款利息扣款日期准时存入账户，造成甲方在银行信用度记录不良及其它影响，则全部责任由乙方承担并处理解决。后续若乙方要求提前结清170万元的民生银行贷款及其利息，甲方承诺无条件配合该事宜，因甲方本人无常住在深圳本地，届时由乙方约定银行方妥善后再约定甲方一并去民生银行处理（甲方赶到深圳需2-5天时间）。依照银行规定流程，待房产证取回时该原件由乙方保管。另外，乙方向甲方承诺在2018年3月23日前完成过户手续，届时由乙方还清民生银行所有贷款及其利息费用后甲方再配合乙方一同到政府机构进行房屋过户，过户手续全程所产生的有关房屋各项税费和其他费用全部由乙方单方承担。如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失200万元。如果乙方违约，无论任何原因没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失200万元。该协议上附有“谢X（担保人）”签字，郭港数称系案外人谢X委托案外人谢X签订，未就担保责任作明确约定。同日，杨林泳通过其名下X银行账户向郭港数转款270万元。郭港数出具收款收据确认收到上述款项。当日，杨林泳出具交房收据，称收到郭港数交来的涉案房屋钥匙及使用权。关于剩余170万元房款，杨林泳确认截至一审庭审之日止仍未支付。一审庭审时郭港数陈述，《协议书》中所称贷款系郭港数早于合同签订之日申请用于商业用途，账户在郭港数妻子谢X名下，贷款于2016年1月5日发放，其中用于郭港数生意经营170万元，贷款经展期截至2020年12月31日到期，截至一审庭审之日贷款未还清，其中本金剩余170万元、利息1万元左右每月，到期后一次性归还本金。此外，根据杨林泳提供的银行流水显示，2016年5月至2019年12月间通过其母亲陈X账户向郭港数指定的民生银行还款账户每月汇款1万元用于归还银行贷款利息。2016年10月4日，深圳市政府办公厅发布《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，将非深圳市户籍居民的购房资格从连续缴交社保满三年调整为满五年。杨林泳主张其自2015年1月开始在深参保，因此导致其无法按约定的2018年3月23日取得购房资格完成过户手续。杨林泳、郭港数多次就因政策变动导致合同履行问题进行协商，但双方未就《协议书》中的购买人、付款方式、付款日期的变更达成一致意见。2016年10月10日，郭港数微信告知杨林泳“接到银行通知170万元贷款2017年1月15日到期，请准备好资金”，杨林泳拒绝并称按合同约定贷款由杨林泳使用最长到2018年3月；2016年12月27日，杨林泳自拟买卖合同对购房者、付款方式进行变更，郭港数拒绝签署，双方协商的提前还款亦未果；2018年1月4日，杨林泳、郭港数双方通过微信聊天及电话沟通，杨林泳称拟将涉案房屋过户给其弟媳并需要郭港数出具书面承诺再行支付剩余房款170万元，但郭港数表示让杨林泳先行支付170万元，杨林泳称没有保障；2019年9月4日，郭港数通过微信联系杨林泳称“按合同上的过户日期是2018年3月，现在给你一个月时间，9月底之前没来办理过户就视为自动放弃。”杨林泳回复：“因政策社保3年改5年，我们社保不满5年，无法过户，因本人社保要到2020年1月份满五年，才能符合深圳房子过户条件。”一审庭审时，杨林泳主张至2018年3月23日郭港数没有提出异议并通过催付贷款月利息的方式认可原协议的继续履行，杨林泳有理由预期《协议书》继续执行到杨林泳社保缴纳期限满五年即2019年12月。郭港数不予认可，称杨林泳支付的利息系其违约导致的利息损失赔偿，催交月利息的行为仅是在无法涤除银行抵押权的情况下为避免房屋被银行拍卖及造成征信不良的影响，不代表同意将付款期限延至5年社保期满后。2020年1月18日，郭港数通过微信向杨林泳表示：“由于你的严重违约行为，导致我与你与2016年4月18日签订的《协议书》已经解除，书面解除通知也已经通过律师函在2019年11月22日邮寄你方并签收，我方自《协议书》解除后已经开始每月自行还贷，请你不必再打钱进我民生银行华强支行还贷账户。另，请你于两日内提供你的银行账户及户名，我们将270万前期购房款以及2019年11月26日至今你方打进我方账户款项归还给你方。也请你尽快腾退，归还我房屋。”杨林泳回复不认为其构成违约。一审庭审时，杨林泳对该聊天记录的真实性予以认可。此外，郭港数未提供聊天记录中所称的解除合同律师函及邮寄记录。2020年1月17日郭港数委托律师向杨林泳邮寄《律师函》，载明双方于2016年4月18日签订的《协议书》已于2019年11月26日正式解除，并请杨林泳接收到此函后立即在五日内腾退房屋。杨林泳于2020年3月3日签收该邮件。另查，杨林泳提交《深圳市社会保险参保证明》，证明其自2015年1月开始参保截止2019年12月累计社保缴纳年限届满五年，主张截至一审庭审之日杨林泳已符合在深圳市购买商品房的要求，可以履行涉案房屋过户手续。再查，本案与（2020）粤0304民初15964号郭港数诉杨林泳房屋买卖合同纠纷一案合并审理，本案杨林泳在另案答辩中确认郭港数于2019年11月底提出解除合同。一审法院认为，杨林泳与郭港数签订的《协议书》，没有证据显示存在导致合同无效的无效情形，也没有证据显示该合同系双方虚假意思表示，故合同应为有效。关于双方争议的合同是否解除问题。第一，在合同签订后，深圳市政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，将非深圳市户籍居民的购房资格自连续缴纳三年社保调整为连续缴纳社保满五年，合同约定的过户期限为2018年3月23日前，杨林泳在此日期前不再具备购房资格，双方签订协议赖以存在的基础已经发生根本动摇，因此双方合同之目的已经无法实现；第二，现有证据不足以证明杨林泳、郭港数就合同履行条款进行了变更，也不足以证明郭港数同意杨林泳将支付购房款期限延至郭港数社保期满后，杨林泳虽称郭港数以催收利息的方式默认合同继续履行重新约定了支付时间及过户期限，但未能提供证据显示双方形成了新的一致意见，且2018年3月23日后郭港数多次以要求过户、发送解除合同通知的形式表示异议，不足以认定双方就变更达成合意，杨林泳的主张缺乏事实和法律依据；第三、双方虽约定在2018年3月23日前完成过户手续并由杨林泳还清贷款及其利息费用，但因限购政策的调整事实上杨林泳无法在约定时间办理过户手续，而该限购政策系在双方签订涉案房屋买卖合同之后才颁布施行，属于当事人在订立合同时无法预见的情形，因此，一审法院认定合同系因不可归责于当事人双方的事由而不能继续履行，郭港数有权要求解除合同。根据杨林泳在另案中自认郭港数于2019年11月底提出解除合同，结合郭港数于2020年1月18日微信信息中称2019年11月22日寄送的解除合同通知杨林泳已签收，杨林泳对该微信记录的真实性予以认可，以及律师函载明合同已于2019年11月26日正式解除的表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，杨林泳于2019年11月底已收到郭港数解除合同的意思表示，综合上述各方表述一审法院认定，杨林泳与郭港数签订的《协议书》于2019年11月26日解除，《协议书》事实已无法按约履行，杨林泳是否重新获得购房资格亦不能构成对郭港数行使合同解除权的抗辩。综上，涉案合同已解除，杨林泳无权要求郭港数继续履行《协议书》并协助过户，对杨林泳的上述诉请，一审法院不予支持。此外，杨林泳主张郭港数拒绝将房屋出售给杨林泳构成违约，但合同解除无法继续履行，没有证据显示郭港数对于合同解除存有过错，故对杨林泳关于违约金的诉讼主张，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回杨林泳的全部诉讼请求。本案一审案件受理费25300.43元、保全费5000元（均已由杨林泳预交），由杨林泳负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：1、郭港数提交一份《中国民生银行个人账户对账单》。证明答辩人郭港数已经于2020年12月3日自行全部还清170万元民生银行贷款及利息（结算金额1705731.13元），涉案房屋抵押已经涤除；2、深圳市住房和建设局出具《购房资格证明》，经核查，2021年5月20日，杨林泳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。3、双方确认2020年1月至2020年11月杨林泳通过其母亲陈X账户向杨林泳指定的民生银行还款账户每月汇款1万元。本院认为，本案的争议焦点是郭港数是否享有解除权。首先，关于约定解除权。双方签订的《协议书》中并未约定解除权，因此郭港数不享有约定解除权。其次，关于法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，应发生迟延履行经催告合理期限内仍未履行或迟延履行致使不能实现合同目的，郭港数将享有解除权。《协议书》约定杨林泳应在2018年3月23日前还清贷款及利息后完成过户手续，但杨林泳未按期履行该义务，构成迟延履行，导致涉案房屋未能完成过户，郭港数享有解除权。但根据诚实信用原则，享有解除权并不表示可以任意行使。在本案，虽没有有效证据证明2018年3月23日之前双方就杨林泳不符合限购政策如何继续履行达成一致意见，且2018年3月23日之后，双方一直按照《协议书》履行，即杨林泳继续向郭港数支付贷款利息，郭港数未拒绝接受，也无证据显示杨林泳的迟延履行行为导致2018年3月23日之后银行收回170万元贷款，直至2019年9月4日郭港数才通过微信杨林泳主张解除合同，在长达一年半的时间郭港数未行使解除权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，郭港数直至2019年9月4日行使解除权显然超出合理期限，此时，有权解除合同的郭港数因继续履行合同并接受对方履行，应视为已经放弃合同解除权。在郭港数知晓杨林泳社保满五年后才能完成过户，双方实际履行超过3年，距离杨林泳符合社保满五年不足5个月（从2019年9月4日计算），且已经放弃解除权的情况下，郭港数再以迟延履行、不符合限购政策主张解除合同，有悖诚实信用原则，郭港数不享有法定解除权。综上，因不享有约定解除权和法定解除权，郭港数无权要求解除合同，而根据深圳市住房和建设局出具的《购房资格证明》，杨林泳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，涉案房屋设定的抵押也已涤除，涉案《协议书》现不存在履行障碍，杨林泳要求继续履行，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金，虽然郭港数在无解除权的情况下，要求解除合同属于根本违约，但涉案合同确实因杨林泳购房资格导致逾期履行，根据公平原则，本院对杨林泳诉请的违约金不予支持。综上所述，上诉人杨林泳的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初15143号民事判决；二、郭港数继续履行与杨林泳签订的《协议书》；三、杨林泳应于本判决生效之日起十日内向郭港数支付结清民生银行贷款及其利息的费用1705731.13元；四、郭港数应在收到上述款项后十个工作日协助杨林泳将涉案的深圳市X1706号房产变更登记至杨林泳名下，过户的所有税费均由杨林泳承担；五、驳回杨林泳的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25300.43元、保全费5000元（均已由杨林泳预交），由杨林泳负担15000.43元，由郭港数负担15300元；二审案件受理费25300元（已由杨林泳预交），由杨林泳负担12600元，由郭港数负担12700元；郭港数在本判决生效之日起十日内迳付杨林泳28000元。本判决为终审判决。审判长 俞 红审判员 吴春泷审判员 邓 媛二〇二一年七月十三日书记员 刘尹琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。