新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终731号  上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司塔城分公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城市团结路25号。 负责人：刘建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬九，新疆文刚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李伟东，男，1974年9月9日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：李伟海（李伟东的弟弟），1976年8月26日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。 原审第三人：中国人寿保险托里支公司，住所地新疆维吾尔自治区托里县喀普其克路北侧75号锦馨苑4号楼商业二层2002、2003室。 负责人：金继忠，该支公司经理。 委托诉讼代理人：邬九，新疆文刚律师事务所律师。 上诉人中国人寿保险股份有限公司塔城分公司（以下简称人保塔城分公司）因与被上诉人李伟东及原审第三人中国人寿保险股份有限公司托里县支公司（以下简称人保托里支公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区托里县人民法院（2020）新4224民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 人保塔城分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．原审确认2018年12月6日双方签订的房屋租赁合同，并依此合同作出判决错误。该房屋租赁合同未实际履行。双方于2018年12月30日签订的房屋租赁合同是本案实际履行的合同，合同约定，租期为一个月，自2019年1月1日至2019年1月31日租金为1.3万元。2019年2月1日被上诉人开具一个月租金的发票给上诉人，上诉人据此支付被上诉人一个月的租金1.3万元。2.2018年12月30日的房屋租赁合同履行期限届满后，双方口头协议续租十一个月的房屋，被上诉人未在合同上签字，但已经实际履行，上诉人也向原审提交了被上诉人未签订的2019年2月1日租赁合同，同时附有被上诉人向上诉人提供的发票，能够证实房屋租赁期满后双方实际履行十一个月的事实。故双方的合同已于2019年12月31日届满，并非违约导致解除。3．原审认定上诉人装修并要求上诉人恢复原状，2018年12月30日合同明确被上诉人需将房屋交付乙方验收，交付验收前房屋属于何种状态就是原状，原审判决恢复原状没有事实依据。4．如果按照一审的认定计算，解除合同的时间有上诉人通知对方接受房屋的时间，是2019年12月30日，上诉人于2020年3月10日再次通知被上诉人接受房屋，不存在履行一年由被上诉人通知解除合同的事实。故原审认定上诉人违约与事实不符。二、原审判决有误，基于事实的错误认定，原审作出合同解除，支付一年房屋租赁费、支付违约金、暖气费均不当。三、原审适用法律错误，本案应当适用合同法第543条关于变更合同的法律规定。 李伟东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1．上诉人与被上诉人2018年12月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。并且2019年实际履行了一年，双方在一审庭审中对2019年租赁房屋事实和证据均无异议。该房屋租赁合同是因上诉人违约而未完全履行，不是未履行。2．上诉人称双方于2018年12月30日签订的合同为本案实际履行的合同与事实不符，上诉人一审第一次开庭时出示了两份无被上诉人签字的合同复印件，第二次开庭又出示了一份真伪不明的合同复印件。假设2018年12月30日一个月租赁期限的合同存在，当时实际情况是上诉人告知被上诉人，合同因需报自治区公司审批，因此先支付一个月房屋租金，因报税需要，先作一份一个月的合同，故该合同的目的仅是为了报税，不是双方真实意思表示，是无效合同。3．上诉人称一个月租期合同履行期限届满，双方口头议定续租十一个月，被上诉人未签字，但已实际履行，此上诉理由不符合实际情况，也不符合常理。4．上诉人主张按交易习惯及合同约定，合同已到期，与事实不符。既然有合同约定，就不适用交易习惯。且上诉人主张合同到期，亦应向被上诉人交还房屋。但上诉人未通知被上诉人偷偷摸摸搬走，将钥匙交给旁边照相馆，也未恢复原状，拆除牌匾和巨幅广告，现场还有很多空调、桌椅、书籍等，不能算交付房屋。本案系五年的合同，不存在合同履行期限届满的情形。5．因上诉人在租赁房屋期间曾二至三次擅自装修该房屋，根据被上诉人2014年的起诉情况及申请文书提交令调取文书也可证实上诉人于2013年12月、2018年6月对该房屋进行了装修，均是在被上诉人不知情的情况下的违法装修，恢复原状是合同约定的也是上诉人法定的责任和义务。6．上诉人称一审认定解除合同及解除合同的时间不当。上诉人在一审两次开庭中均多次认可在2019年租赁使用该租赁房屋的事实。关于逾期交付房租的问题，在双方签订的五年合同中明确规定，乙方首次租金于2019年1月30日前付清。上诉人分别于2019年3月、5月两次支付当年的房租，明显违约。2020年至今，上诉人亦未按合同支付租金，亦违约。7．上诉人称原审认定上诉人违约与事实不符，但在案证据可以证实上诉人擅自多次装修房屋，不按时交纳房租，不按合同约定交付归还房屋、拖欠房屋暖气费，庭审中上诉人认可拖欠了两三个月的暖气费，均可证实其违约。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 人保托里支公司述称，与上诉人意见一致。 李伟东向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告自2020年1月1日起至被告按规定向原告交付房屋时的房租（租金按照合同规定计算）；2．判令被告支付房屋租赁合同违约金77,500元；3．判令对承租房屋恢复原状；4．判令解除原告与被告于2018年12月6日签订的关于被告承租原告位于托里县城镇三居房屋的房屋租赁合同；5．判令被告支付租赁原告位于托里县城镇三居文化路老移动公司二楼的房屋2019年至2020年取暖费7,686元；6．判令被告支付本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年12月6日，李伟东与人保塔城分公司签订《房屋租赁合同》，将位于托里县三居区房屋区域，441平方米的房屋，作为被告商业办公用房，租赁区域包括从一楼台阶入口处卷帘门以内至二楼办公区域的全部面积。主要内容约定如下：租赁期限5年，2019年2月1日至2023年12月31日止。年租金含税价15.5万元，在租赁期内于每年1月31日前将当年租金支付给原告，首次租金于2019年1月30日付清。装修工程：装修方案、图纸需报原告核准，原告同意后，被告方可进行施工，未征得原告同意和政府有关主管机关批准，不得对出租房屋进行下列活动：（1）对涉及出租房屋主体建筑结构做任何改动，（2）穿凿、切断或连接大厦的任何管，（3）以任何方式毁坏出租房屋或大厦外观。合同解除：双方协商一致，可以解除。被告有下列情形之一的，原告有权解除合同，收回该房：（1）无故不支付租金及其他费用达30日，（2）擅自改变房屋结构的，（3）擅自变动或者损坏房屋主体结构的，（4）利用该房屋从事违法活动的。违约责任：一方不按合同约定履行义务解除合同的，违约行为存续期间应按当年租金的10％标准按日向守约方支付违约金。2019年12月31日，人保托里支公司搬迁至其他处，房屋钥匙交给租赁房屋旁边照相馆，双方就合同履行相关问题发生争议，原告诉至法院。另查明：原告要求被告恢复原状，具体内容如下：1．西大厅原有门左侧开的门和东小厅原有门右侧开的门，以保证整栋楼的安全。2．被告拆除其擅自装修的东小厅的钢化玻璃及铝合金隔断墙（三间，里面两间上有备勤室及单证室的字样）、东侧墙上的玻璃（上有中国人寿保险公司客户服务中心的字样）和附属的框边。3．被告拆除其擅自装修的东小厅的柜台。4．被告拆除其擅自修建的西大厅内的隔墙，包括：原经理室的隔墙，大厅中间的隔墙（南北方向的，有实心隔墙和木质空心隔墙，大厅中间的东西方向隔墙的隔出来的约三间房屋，其中一间悬挂有“作战指控部”幕布），拆除其擅自修建的西大厅背景幕墙及木地板台阶。5．被告拆除其张贴的一楼至二楼楼梯两侧墙上张贴的宣传画、宣传单，拆除二楼所有墙面张贴的中国人寿宣传画、宣传单，宣传展板，拆除二楼室内房顶悬挂的各种宣传物品。6．被告拆除大门上及墙上外悬挂各种被告公司的标牌、广告。7．被告恢复一楼门面房的暖气的原状。8．被告恢复拆除后的墙面、房顶、地面的原状，打扫卫生至原有适租状态。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，协议约定的内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，法院予以确认。根据合同第13.3条规定，被告无故不支付或者不按照约定支付租金及其他费用达30日的，原告可以解除合同，现第三人违反约定，原告依法可以行使解除权，同时解除合同之前的取暖费7,686元，房屋租金155,000元，应由被告一并承担，故对原告诉请，法院予以支持。关于原告诉请的违约金77,500元，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同14.2、14.3的规定，被告先违反合同未支付2020年房租及暖气费，2020年3月又微信通知原告验收房屋，违反合同约定，应承担违约责任，故原告主张违约金77,500元，符合法律规定，法院予以支持。关于原告诉请的恢复原状，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，根据合同约定，原告不继续承租租赁房屋，搬迁时应同时将承租房屋未形成附合装饰物拆除，打扫干净后，钥匙一并交还原告，但被告未按约定履行，应当恢复原状。故对原告诉请，法院予以支持。第三人中国人寿保险托里支公司作为被告中国人寿保险股份有限公司塔城分公司的下属支公司，责任应由分公司承担。判决：一、解除2018年12月6日原告李伟东与被告中国人寿保险股份有限公司塔城分公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告中国人寿保险股份有限公司塔城分公司自判决生效后十日内支付原告李伟东房屋租赁费155,000元。三、被告中国人寿保险股份有限公司塔城分公司自判决生效后十日内支付原告李伟东违约金77,500元、暖气费7,686元。四、被告中国人寿保险股份有限公司塔城分公司自判决生效后三十日内恢复原状，具体内容详见附页，之后交付予原告李伟东。五、驳回原告李伟东其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人人保塔城分公司出示2018年12月30日的合同原件，证明2018年12月6日的5年期的合同变更为一个月的合同，因该合同一直在自治区公司保管，一审未能提交。被上诉人对该合同是否真实表示无法确认，并称该合同即使真实，也无任何意义，是用来报税签订的合同。因该合同系原件，且有被上诉人李伟东的签字，对其真实性，本院予以认定。 本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1．双方履行的是哪一份合同，租赁期限应如何认定。2．上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任。3．上诉人对房屋进行装修是否经过被上诉人同意，应否承担恢复原状责任。 关于焦点一，本案双方签订了两份租赁合同，2018年12月6日双方签订为期五年的租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。2018年12月30日签订为期一个月的租赁合同，租期自2019年1月1日至2019年1月31日止。两份合同双方当事人均签字确认。故对两份合同的真实性，本院予以认定。现双方对上述两份合同的实际履行发生争议。上诉人人保塔城分公司主张双方对五年租期合同进行了变更，实际履行的是一个月租期的合同，后又口头约定续租十一个月，故至2019年底合同到期，其提供租期为十一个月的合同，但无被上诉人李伟东的签字。被上诉人李伟东主张履行的是五年租期的合同，认为一个月租期的合同只是应上诉人要求，为报税需要签订的虚假合同。对此，本院认为，双方在签订五年租期合同后，虽又签订了租期一个月的合同，但在后签订的合同中并未对签订在前的合同明确作废或变更，且一年租期的合同主要内容仍套用五年租期合同的内容，不符合常理。根据双方多年租赁合同的交易习惯，均签订书面的租赁合同，上诉人关于双方达成口头协议续租十一个月亦不符合双方交易习惯。另，根据上诉人一审提交的其工作人员与被上诉人李伟东于2019年3月的聊天记录，李伟东称“去年年底签的5年合同，今年3月说只一年，你们这是毁约”，该内容也证实：1.双方2018年12月30日签订为期一个月的租赁合同不是双方真实意思表示，2．上诉人于2019年3月通知被上诉人五年期租赁合同作废，李伟东明确表示不同意。故本案应认定双方履行的是2018年12月6日签订的五年期租赁合同。 关于焦点二，根据上述分析，上诉人于2019年3月通知被上诉人五年期租赁合同作废，即预解除该合同，但双方并未达成合意。上诉人于2019年底搬出租赁房屋，将钥匙交给旁边照像馆，并于2020年3月10日通知被上诉人合同到期，要求被上诉人验收房屋的行为构成违约。被上诉人主张上诉人支付相当于当年三个月租金的违约金符合双方合同约定，故被上诉人应向上诉人支付违约解除合同违约金38,750元（155,000元÷12个月×3个月）。同时，上诉人对其未按合同约定期限支付租金无异议，被上诉人主张逾期付款违约金按三个月租金计算为38,750元亦符合双方合同约定。以上违约金合计77,500元。上诉人在一审庭审中未主张违约金过高，请求减少。 关于焦点三，合同法第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据双方2018年、2019年合同约定：“乙方的装修方案，在甲方书面同意后，乙方方可进行施工”，“乙方事先未征得甲方书面同意，不得对出租屋进行下列活动：（1）对涉及出租房屋主体建筑结构做任何改动；（2）乙方在不影响主体结构的情况下，有权自行安装相关设施，在合同到期后，恢复原状。”根据被上诉人举证，上诉人于2018年7月对房屋进行装修，未经被上诉人书面同意。故按照合同约定和法律规定，上诉人应当将房屋恢复原状。 合同法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案上诉人于2020年3月10日通知被上诉人其已搬离，要求被上诉人验收房屋。被上诉人于2020年3月23日向一审法院起诉请求解除合同，表明双方均无意继续履行合同，故双方签订的租赁合同应自被上诉人向法院起诉之日解除。但因上诉人未将租赁房屋向被上诉人及时进行交付，亦未对房屋进行恢复原状。至一审判决时，上诉人的公司标牌、广告牌仍悬挂于租赁房屋的大门上，其内部装修增设的设施等建筑物仍未拆除，房屋仍不符合合同约定的交付条件，也影响被上诉人另行出租，造成租金损失。故被上诉人主张上诉人支付未按约定交付房屋的租金损失，亦符合法律规定。 综上所述，中国人寿保险股份有限公司塔城分公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,902.79元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司塔城分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  马 桂 兰 审 判 员  张 艳 梅  二〇二一年七月二日  法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔