广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2347号上诉人（原审原告）：蔡能芳，女，1963年9月29日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区×××××××××，身份证号码：440××××××××××××146。上诉人（原审被告）：惠州市××××乐房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：夏某1。委托诉讼代理人：周淑婷，系该公司员工。上诉人蔡能芳与上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初5443号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蔡能芳上诉请求：一、请求贵院支持惠州市惠阳区人民法院判决被上诉人应承担赔偿原告的物业管理费和维修过程相关费用。根据《商品房买卖合同》第十六条约定的判决是正确的。二、上诉人不服惠州市惠阳区人民法院对被上诉人不用承担房屋维修期间延迟实际交付的违约金40736.9元的判决，请求贵院给予支持。（计算方法：购房总金额为507941元，合同约定在2017年6月30日交楼。从2017年7月1日起计算至2018年9月20日止，被上诉人延迟交楼达446日历天。根据合同附件十一的六、关于房屋质量和保修责任中第1和第5、《商品房买卖合同》第十六条第二款补充约定内容买受人不解除合同的，逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算自买受人已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之二的违约金。延迟交楼90天违约金为4571.5（507941×90×0.01%），延迟交楼超过90天违约金为36165.4元（507941×（446-90）×0.02%）。三、请求判令被上诉人承担一审案件受理费肆佰肆拾贰元整（小写:442元）；四、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审运用法律不全面，根据《商品房买卖合同》第十一条（三）及附件十一第六（1）严重渗水，且无法在当天修复（在当天没有修复就是违约；例如：物业管理费一天没缴，物业公司就会催缴，甚至起诉业主），和附件十一第六（5）的违约金赔偿约定。请求贵院根据以上合同条款约定，支持上诉人的上诉请求。整套房屋的墙到处开裂，包括外墙渗水。被上诉人维修期间未能按《商品房买卖合同》约定期限修复，延迟实际交付使用。外墙开裂至今仍然没有维修。另补充上诉意见：一、一审在审理中引用《商品房买卖合同》第十一条交付手续约定不全面，忽略该条款（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（3）门窗翘裂，五金件损坏。被上诉人严重违反该条款约定。因此在没有修复的情况下，交付手续不成立。二、一审在审理中把被上诉人违反《商品房买卖合同》第十一条（三）查验房屋第2点内容“自查验次日起60日负责修复，修复后再行交付”，错误引用成《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任。两条款含义不同，因维修延迟实际交付使用和楼盘项目未按合同承诺期限交付不是同一件事情。被上诉人自2017年6月3日起至2018年9月20日的维修期间，已明显未能在合同的约定时间内修复，延长维修期限，按合同第十一条（三）修复后再行交付的约定，属于延迟交楼。所以根据合同条款第十一条（三）及附件十一第六1.严重渗水，且无法在当天完成修复。3、买受人应在收楼通知书中确定日期或合同约定的收楼日期前对该商品房进行验收，买受人在验收时，若认为该商品房不符合交楼标准或条件的，应当在验收当日以书面形式一次性提出书面异议（在2017年6月2日物业负责人带上诉人查收楼时，当日已在收楼表写明存在的质量问题）。5、《商品房买卖合同》第十六条第二款补充约定如下：买受人不解除合同的，逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖人按日计算向买受人已付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之二的违约金。上述内容均证明被上诉人应承担的违约责任。三、被上诉人和一审提到涉案房屋取得建设工程竣工验收证明，仅表明该套房屋建设完成通过主体验收，并未能表明房屋内没有质量问题。而且在查验收楼当日，物业负责人带上诉人走进房屋，都看到了墙面开裂，用笔或钥匙轻轻一划，墙上水泥沙就全部脱落，都是查验房屋当日实际存在的质量问题。还有下雨后墙壁上都是湿湿的明显渗水问题和外墙开裂问题。被上诉人在交楼当日也没有出示建设工程竣工验收证明；被上诉人提到《商品房买卖合同》第十七条保修责任及附件七保修范围，保修期限。跟合同第十一条（三）的2点和第十六条（二）的（1）及时修理的约定无关。当日查验房屋时存在的质量问题不是等到三年或五年后才维修。四、被上诉人和一审认为收楼表写明的问题“不能证明房屋已经达到严重影响正常使用程度，被上诉人也未延迟交付涉案房屋”这一观点不符合事实，运用法律错误，违反合同第十一条（三）的约定。从邮箱发送雅居乐公司总部电邮证据，本人跟雅居乐总部反映督促解决渗水问题内容的时间是2018年4月17日，才把修补后又开裂的墙铲掉，重新批上水泥沙。再从微信记录时间也可以看到，直至2018年4月份，房屋的墙多处开裂的问题还没有修复，见墙被挖得破破烂烂的证据图，如果渗水问题没有修复好，做衣柜及木地板，渗水地方的板材都会腐烂。漫长的维修期间，已严重影响上诉人装修使用，证明了房屋延迟交付的事实。另外，现在房屋的外墙也能看到墙体的开裂情况，上诉人也一直多次要求维修，但至今仍然未能完成修复，房屋渗水问题的隐患仍然存在。五、上诉人与被上诉人负责人微信内容里“我在签名单备注的地方写明房子墙上到处都是裂缝”这句话的“我”字，当时因为笔误，正确应该写成是“他”（物业负责人），因为收楼表上的字都是物业负责人写的，上诉人只有签字。在查验收房当日，物业负责人也看到客厅与主卧的墙上都开裂，他都用粉笔画上标志。并承诺他会将整套房子负责再查检维修好，而且把抹灰层有质量问题的墙铲掉重新批好。维修期间，证明房屋未能实际交付使用。惠州市××××乐房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司上诉请求：1、请求改判上诉人无须向被上诉人支付2017年6月至2017年8月的物业管理费651元、2018年8月至2018年12月的物业管理费986.66元及3000元损失费；2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、被上诉人提出的房屋维修问题属于轻微瑕疵，且不影响房屋的居住使用。一审法院判决上诉人支付被上诉人维修期间物业管理费、其他损失费，不符合事实及法律规定。被上诉人在收楼时即2017年6月提出的“卫生间、电脑房、次卧墙裂缝，已标注，厨房、拉闸门锁坏（阳台）”问题，均属于房屋质量轻微瑕疵问题，即使在未修缮的情况下，房屋也能正常居住使用，且上述问题在收楼当月已完成修缮，在合理的维修时间内并无拖延。被上诉人未提交证据证明涉案房屋存在的质量问题达到影响正常居住使用的程度，且上诉人已当庭明确被上诉人在2018年9月的报修内容为“客厅大阳台推拉门右门无法锁上”，并非“渗水”，一审法院仍认定存在渗水是对事实认定的严重错误。二、被上诉人未实际入住是其主观原因造成的，且物业管理费非由上诉人收取，一审法院法律关系认定错误。被上诉人提出的房屋维修问题，即使在未修缮的情况下，房屋也能正常装修入住使用，未实际入住是被上诉人主观导致的，而非因维修问题。而物业管理费是由物业公司为被上诉人提供物业服务而产生的，物业公司才是物业管理费的收费主体，而非上诉人，上诉人不应该为被上诉人承担维修期间的物业管理费。综上，一审法院判决不符合事实情况及法律规定，为维护上诉人的合法权益，上诉人特向人民法院提起诉讼，请求依法支持上诉人的诉讼请求。蔡能芳答辩称：雅居乐称“轻微瑕疵，且不影响房屋的居住使用以及渗水问题在收楼当月已完成修缮”。这种说法是无视法理，歪曲事实。一、严重渗水问题，说成轻微瑕疵，简直是不负责任的态度，物业负责人都知道的。直到2018年4月份，主卧渗水的墙还在维修，证据如下:1.见邮箱发送雅居乐总公司电邮证据，本人跟雅居乐总部反映，督促解决渗水问题内容是2018年4月17日才把修补后又开裂的墙铲掉重新批水泥沙；2.已提交的微信证据时间也是2018年4月份；3.物业管理费清单：收楼当日，物业负责人要求先交三个月（6月、7月、8月）的物业费。然后从2017年9月至2018年7月的物业费是地产开发商缴的，物业费规定不能用现金，但缴费清单上2018年5月至7月是用现金缴纳，不是本人缴的。从2019年1月份起至今才是本人缴纳的。雅居乐表示“在收楼当月已完成修缮”的谎言是站不住脚的。4.从提交维修主卧墙的证据图片，证明严重影响使用。渗水没有修补好，装修做衣柜和木地板，板材沾到水就会腐烂，墙体会发霉脱落，对居住环境一定受到影响。二、1.根据《商品房买卖合同》第十一条的（三）出卖人不得以签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；明确规定对于存在的质量问题，修复后再行交付。所以2017年6月2日交楼条件不成立。物业费应由雅居乐承担。2.根据合同第十六（二）如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。从跟项目负责人的微信聊天记录内容，也能证实上诉人多次从深圳蛇口到惠阳雅居乐，关注房屋整个维修进程，所花费的精力和费用。综上，一审法院对物业费和其他损失费（交通费、误工费、精神损失费、电话费）的判决，符合事实情况，请求贵院依法支持。驳回雅居乐的诉讼请求，并承担一审法院和二审法院的诉讼费。蔡能芳向一审法院起诉请求：一、被告按商品房买卖合同附件十一，六、关于房屋质量和保修责任中第1.4.5条款，向原告赔偿自2017年6月2日至2018年9月20日止，原告位于惠阳雅居乐一期二组团9栋1401号房屋维修期，因维修而延迟交楼违约金人民币肆万零柒佰叁拾陆元玖角（小写：￥40736.9元）；二、被告赔偿2017年6月-8月份每月217元的物业管理费共651元，以及2018年8月-12月份的物管费986.66元，两个时间段合共1637.66元；三、被告按商品房买卖合同第七章第十六条（二）的（1）点，向原告赔偿误工费、交通费、电话费、精神损失费共人民币伍仟元整（小写：￥5000元）；以上第一至三项合共人民币肆万柒仟叁佰柒拾肆元伍角陆分（小写：￥47374.56元）；四、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月13日，原告蔡能芳作为买受人与被告雅居乐公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售）约定，原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××××，房款总价为507941元人民币。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同第十六条关于商品房质量约定，（二）该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，详见补充协议第六条。同日，双方签订补充协议。该补充协议第六条关于房屋质量和保修责任约定，1、“严重影响正常使用”的标准是严重渗水，承重墙体开裂超过3CM，地板天花开裂超过3CM，且无法在当天完成修复。3、买受人应在收楼通知书中确定的日期或合同约定的日期前对商品房进行验收。验收时认为商品房不符合交付标准或条件的，应当在验收当天以书面形式一次性提出书面异议……。另，被告已于2017年2月4日取得涉案房屋的竣工验收备案证明，于2015年10月26日取得涉案房屋测绘报告。原告于2017年6月2日对涉案房屋进行验收，并在业主收楼验收表上注明房屋存在质量问题，且提供收款收据及其他案件应诉材料证明其向物业公司支付2017年6月至2017年8月的物业管理费651元。2018年8月至12月份的物业管理费986.66元。被告认可原告于2018年9月20日报修渗水。一审法院认为，原告蔡能芳与被告雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同中已经明确约定涉案房屋交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，被告也分别于2017年2月4日、2015年10月26日取得，并于合同约定交付房屋期限内（即2017年6月30日）将房屋交付，原告也于2017年6月2日对涉案房屋进行验收。关于原告陈述的房屋存在质量问题，业主收楼验收表上标注“卫生间、电脑房、次卧墙裂，已标注，拉闸门锁坏（阳台）”等字样，不能证明房屋已经达到严重影响正常使用的程度，被告也并未延迟交付涉案房屋，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持。涉案房屋已于2017年6月2日交付，原告也在同日向物业公司交付了2017年6月至2017年8月的物业管理费，每月217元，共计651元。但因房屋存在瑕疵问题，需要进行维修，原告也未实际入住，被告认可原告于2018年9月20日报修渗水，根据《商品房买卖合同》第十六条的规定，本院酌情支持被告雅居乐公司向原告蔡能芳支付2017年6月至2017年8月的物业管理费651元，2018年8月至12月的物业管理费986.66元。关于原告要求被告赔偿误工费、交通费、电话费、精神损失费的主张，原告陈述因涉案房屋出现问题，需要维修，原告也多次在惠阳与深圳之间往返，造成交通费、电话费等损失。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。虽然原告对于诉请的误工费、交通费、电话费、精神损失等没有提供相应的票据予以证实，但根据实际情况，原告往返惠阳与深圳两地之前确实会产生费用，因此，本院酌情对该诉讼请求支持3000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市××××乐房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡能芳支付2017年6月至2017年8月的物业管理费651元。二、被告惠州市××××乐房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡能芳支付2018年8月至2018年12月的物业管理费986.66元。三、被告惠州市××××乐房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡能芳支付3000元损失费。四、驳回原告蔡能芳的其他诉讼请求。案件受理费492元，由原告蔡能芳负担442元，被告惠州市××××乐房地产开发有限公司负担50元。本案二审期间，上诉人蔡能芳提交了证据：一、电邮发给雅居乐地产控股有限公司；二、电邮发给雅居乐总部；三、雅居乐全国服务热线邮箱回复电邮；四、业主文件钥匙签收清单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、惠州市××××乐房地产开发有限公司是否应承担逾期交房违约责任；二、涉案房屋2017年6月至12月的物业费是否应交纳。对此分析如下：第一，对于本案是否存在逾期交房的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前交付房屋，涉案房屋在2017年2月4日取得竣工验收备案证明，在房屋具备合同约定的交付条件的情况下，蔡能芳于2017年6月2日对涉案房屋进行验收，在收楼表上注明存在问题，该行为表明涉案房屋已按合同约定完成交付，并不存在逾期交房的问题。对于蔡能芳反映的墙面开裂、锁坏等问题，惠州市××××乐房地产开发有限公司应承担保修义务。第二、对于物业费的问题，如前所述，在认定涉案房屋在2017年6月已经交付的情况下，蔡能芳即应交纳物业费，对于因房屋保修问题是否扣减物业费，蔡能芳可与物业管理公司另行协商。惠州市××××乐房地产开发有限公司为涉案房屋的开发商，并非物业管理公司，一审判令由惠州市××××乐房地产开发有限公司返还物业费不当，本院予以纠正。综上，上诉人蔡能芳的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初5443号民事判决第三项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初5443号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回蔡能芳的其他诉讼请求。二审受理费用868元，由上诉人蔡能芳负担818元，上诉人惠州市××××乐房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧