广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1861号上诉人（原审被告）：龙门县燕东房地产开发有限公司，住所地：龙门县××××办青溪星晖xxx。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗勇标，男，汉族,1990年5月4日出生(身份证号码:441××××××××××××330)，住龙门县×××××××××××××××前栋xx。委托诉讼代理人：张春，广东广强律师事务所律师。原审被告：广东龙门农村商业银行股份有限公司，住所地：龙门县××××××××××××。法定代表人：缪某1。上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司与被上诉人罗勇标、原审被告广东龙门农村商业银行股份有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1453号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省龙门县人民法院（2020）1324民初1453号民事判决书（以下称一审判决），另行作出公正的裁判；2、依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、判令被上诉人负担一审、二审的案件受理费。事实与理由：一、一审判决查明认定的事实缺乏证据，且不符合本案客观事实应依法纠正。一审判决认为，“虽然涉案在超期的90天内新冠肺炎疫情影响导致停工停产，根据国家宣布复工复产的时间普遍在2020年4月中下旬，按照合同约定交房的时间即便从2020年5月初开始计算至今，也已远远超过被告燕东公司应向原告交房的时间90天以上……”（一审判决书9页第13行至第16行），并基于这一认为判令解除《商品房买卖合同》是不符合本案客观事实。1、我国在2020年1月23日宣布发生新冠肺炎疫情突发卫生公共事件，全国范围进入紧急防御状态，该事件根据国家相关部门定性和法律规定属于不可抗力事件，该不可抗力新冠肺炎疫情至今没有解除。一审判决以国家宣布复工复产的时间为起算超期90天的起始时间是错误的，且缺乏依据。一是国家至今没有宣布疫情解除。相反，国家反复强调加大疫情防控力度。二是宣布复工复产是有条件且需经审批的。三是上诉人商品房承建单位广州市花都第二建筑工程有限公司至今不能复工复产。2、本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人能否行使合同解除权，在《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任做了明的规定，该条款是为附条件并附期限的规定，适用这个条款的大前提是：“除不可力外”。在合同履行中被上诉人请求解除合同不符合双方约定的要求。本案的客观事实是，不可抗力新冠肺炎疫情至今没有解除，被上诉人行使解除合同的条件不成就。被上诉人行使解除合同的期限，并没有发生《商品房买卖合同》第十二条第（2）项规定，被上诉人只有在上诉人逾期交付超过90日后才有权单方解除合同，在这个期限没有到来之前，我国发生全国性乃至全世界新冠肺炎疫情突卫生公共不可抗力的事件。根据双方约定和《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定，上诉人因不可抗力不能履行合同义务的免除责任。被上诉人请求解除合同，不符合本案客观事实，不符合双方约定，依法无据，应予以驳回。二、一审判项事实不清，且违反了上诉人与被上诉人有关延期交付的约定，应依法撤销。1、一审判项三判令上诉人赔偿被上诉人已偿还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息78067.86元。这项判决对本金是多少，利息是多少没有明确界定，构成事实不清。2、一审判项八判令上诉人返还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的合同编号为龙农商三农（2018）个房贷第xxx号的《个人购房按揭贷款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息。这项判决对剩余本金是多少？借款主体不是上诉人，剩余本金的数额多少直接与判项三、四有关联，这项判决事实不清，缺乏证据。3、一审判项六判令上诉人向被上诉人支付办证综合费15735元及利息缺乏依据。办证综合费包括住宅维修基金，税费，办理不动产权证书等费用，这些费用是国家政策规定被上诉人必须支付的义务，该款是县政府职能部门收取，不是购房款，上诉人是代收代缴的行为，与上诉人不成权利义务上的法律关系。综上，上诉人认为本案是延期交付纠纷，假设被上诉人解除合同成立的，亦只能按《商品房买卖合同》有关逾期交付责任第十二条第（2）款的规定处理。一审判决上述判项存在重复，事实不清，损害了上诉人的合法权益应依法撤销。三、一审判项七判令解除《个人购房按揭贷款合同》缺乏事实依据，程序违法，适用法律错误应依法纠正。被上诉人是基于《商品房买卖合同》提起诉讼，《个人购房按揭贷款合同》是被上诉人为筹集其购房资金而实施的行为，两个合同有着本质上的区别：一是各方当事人的主体不同，一审被告不是《商品房买卖合同》的当事人；二是法律关系不同，上诉人与被上诉人是买卖的法律关系，被上诉人与一审被告是借贷法律关系；三是各方当事人在不同的合同的权利义务不同，既不能混同，又与本案无关联；四是一审判项适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条不当应依法纠正。首先作为涉案担保权人的一审被告没有独立提出诉讼请求，亦没有就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，一审判决不能合理审理，一审判决合并审理不符合法律规定构成程序违法。其次，被上诉人是按揭贷款合同的借款人，在没有偿还一审被告借款本息之前，无权请求一审被告解除合同。根据上述司法解释第十五条“未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，一审判决的判项已超出法律规定，属于判项无依据应依法撤销。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，缺乏证据，程序违法，适用法律不当应依法撤销。被上诉人请求解除合同条件不成就，解除合同的期限没到来，其诉讼请求缺乏事实证据应依法驳回。被上诉人罗勇标答辩称：一、一审法院认定事实正确，被答辩人称本案存在不可抗力事件，没有任何依据。被答辩人以2020年1月23日我国发生新冠肺炎疫情突发公共事件，全国范围进入紧急防御状态…该不可力至今没有解除为由进行上诉（以下简称“新冠疫情”），没有任何事实依据。事实上根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“房屋合同”）明确约定，2019年12月31日前将该房屋交付给上诉人。逾期超过90天的，上诉人有权单方面解除合同。客观上，被答辩人在全国进行防御状态之前就已违约，违约的并不是由于新冠疫情导致的。故，被答辩人的违约不属于不可抗力事件，不符合房屋合同约定的情形。二、一审法院判决答辩人与被答辩人关于延期交付房屋的金额，事实清楚，应予以支持，被答辩人的诉求应予以驳回1、一审判项三的金额78067.86元，是答辩人与原审被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》（以下简称“贷款合同”）第四条明确约定，年利率为6.615%，答辩人每月偿还3002.61。被答辩人自2018年9月21日至2020年10月21日，共偿还26个月。故双方有明确的合同约定，事实清楚，故被答辩人的理由不能成立。2、答辩人是因为向被答辩人购买房产而支付的办证综合费15735元，而本案由于被答辩人逾期交房，已然违约。根据《合同法》一百零七条的约定，被答辩人应当承担违约责任。故被答辩人应当退还答辩人支付的办证综合费15735元及利息。答辩人认为，房屋合同是答辩人与被答辩人的真实意思表示，也不存在违反法律、法规的规定，合同成立生效后，双方均应依法履行。被答辩人延期交房已严重违约，按照合同约定，应当承担违约责任。故，请求驳回被答辩人的上诉请求。三、一审判决解除贷款合同，于法有据，被答辩人认为一审程序违法的理由不能成立。由于被答辩人的违约解除房屋买卖合同，答辩人与原审被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的贷款亦不能实现，而贷款合同贷款是被答辩人实际占有的且是使用人。故被答辩人应当向答辩人、原审被告广东龙门农村商业银行股份有限公司承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，并维持原判。罗勇标向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告燕东公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：龙门（2018）xx；2.解除原告与被告农商银行签订的《个人购房按揭贷款合同》，合同编号：龙农商三农（2018）个房贷字第xxx号；2020年10月以后的贷款由被告一承担；3.被告燕东公司退还原告已付房款193283元；4.被告燕东公司赔偿原告支付的首付款利息损失32953.26元（以本金209018元（193283元+15735元办证综合费）为基数，按银行同期贷款年利率6.615%计算，自2018年6月27日起至支付完毕之日止，现暂计至2020年11月1日）；5.被告燕东公司赔偿原告支付的按揭贷款利息损失69369.3元（以贷款本金440000元为基数，按银行同期贷款年利率6.615%计算，自贷款发放日2018年6月27日至被告燕东公司付款日，现暂计至2020年11月1日）；6.被告燕东公司退还原告已偿还银行的贷款本金78067.86元（自2018年9月21日至2020年10月21日。共计26个月，每月还3002.61元）；7.被告支付违约金15300元（《商品房买卖合同》（预售）约定未达到交付使用条件，按日支付50元违约金，现暂计自2019年12月31日交房日起至2020年11月1日，共计306天）；8.被告燕东公司向原告支付办证综合费15735元；9.被告燕东公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月27日，原告与被告燕东公司签订了合同编号为龙门（2018）xxx号的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告燕东公司开发建设的名仕嘉xxx房的商品房，房屋总价款为633283元，燕东公司应在2019年12月31日前将交付给原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并自买受人付款之日起以买受人累计已付款按0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，同时按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2018年6月30日向被告燕东公司交付首付款193283元。案涉合同签订后，原告与被告农商银行签订按揭贷款合同，向被告农商银行贷款440000元用于购买案涉房屋。合同签订后，被告农商银行依约向原告发放贷款，原告已于2018年9月5日向被告燕东公司支付440000元。原告两次付款，均有被告燕东公司开具发票。经查，原告为购买涉案房屋，分别向被告燕东公司支付办证综合费共计15735元。另查，截止至2020年10月21日，原告共向被告农商银行偿还本金及利息共计78067.86元。再查，原告于2020年8月25日向出具《退房申请书》，原告申请解除合同，要求被告燕东公司退还全部购房款、契税、维修基金、办证费并执行合同内被告燕东公司违约应付给买受人的利息和违约金。一审法院认为，原告与被告燕东公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告燕东公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告燕东公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付房屋的合同义务，已实际构成违约。原告依合同约定有权要求解除双方于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。对被告燕东公司辩解由于新冠肺炎疫情导致不能按时交房，根据合同约定，被告燕东公司应交房时间为2019年12月31日，虽涉案房屋在超期的90天内受新冠肺炎疫情影响导致停工停产，根据国家宣布复工复产的时间普遍在2020年4月中下旬，按照合同约定交房的时间即便从2020年5月初开始计算至今，也已远远超过被告燕东公司应向原告交房的时间90天以上，对被告燕东公司的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告与被告农商银行签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告农商银行签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告燕东公司收取，燕东公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告燕东公司应向原告及被告农商银行承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。对于原告主张被告偿还办证综合费的问题，原告因购买被告燕东公司的房产向其支付了办证综合费15735元，由被告燕东公司出具收据给原告收执。由于被告燕东公司逾期交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告燕东公司收取的办证综合费15735元依法应予退还给原告。法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效因被告燕东公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告燕东公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告燕东公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告燕东公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。根据双方签订的合同约定，被告燕东公司逾期交付房屋已超90天，需从付款之日起按0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息。由于利息具体约定不明，本院酌定按照同期贷款利率计算。原告分别于2018年6月27日、2018年6月30日、2018年9月5日向被告支付15735元、193283元、440000元。其中193283元的利息应自2018年6月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；15735元的利息应自2018年6月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；此后以209018元（193283元+15735元）为基数自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，对于原告请求按揭贷款440000元的利息问题，由于合同已经解除，原告拖欠被告农商银行的贷款本息应由被告燕东公司支付给农商银行，原告请求的贷款440000元的利息依法应计算至本判决生效之日止。即被告燕东公司应赔偿原告按揭贷款440000元的利息，从2018年9月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生效力之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金的问题，原告请求按每日50元计算，超过《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）项的规定，本院不予支持。被告燕东公司逾期交房，应按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告燕东公司应支付违约金为3166.42元（总价款633283元×0.5%=3166.42元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：中华人民共和国合同法一、解除原告罗勇标与被告龙门县燕东房地产开发有限公司于2018年6月27日签订的合同编号为龙门（2018）1xxx的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗勇标支付的购房首付款193283元及利息（利息以193283元为基数，从2018年6月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗勇标已偿还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息78067.86元；四、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗勇标支付按揭贷款440000元的利息（利息以440000元为基数，从2018年9月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿违约金3166.42元给原告罗勇标；六、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗勇标支付办证综合费15735元及利息（利息以15735元为基数，从2018年6月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、解除原告罗勇标与被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的合同编号为龙农商三农（2018）个房贷字第010117号的《个人购房按揭贷款合同》；八、被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的合同编号为龙农商三农（2018）个房贷字第010117号的《个人购房按揭贷款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人购房按揭贷款合同》约定的标准计算）；九、驳回原告罗勇标的其他诉讼请求；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3685元，由原告罗勇标负担300元，由被告龙门县燕东房地产开发有限公司负担3385元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为及相关购房款项、按揭贷款的返还处理问题。对此分析如下：第一，对于上诉人称受新冠肺炎疫情不可抗力影响导致停工、停产而逾期交房的问题。因新冠疫情的爆发在2020年1月23日，而涉案《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年12月31日，在新冠疫情爆发之前，上诉人即应履行交房义务，故上诉人以应履行交房义务之后才发生的事由抗辩其不存在逾期交房的违约行为，无事实和法律依据，本院不予采纳。第二，对于上诉人应向被上诉人返还的按揭贷款本息问题，该数额为被上诉人每月偿还按揭贷款本息的总额，在一审中，该金额已经被原审第三人广东龙门农村商业银行股份有限公司所认可，故对该金额本院予以确认。第三，对于涉案《个人购房按揭贷款合同》的问题。因在一审中上诉人将解除《个人购房按揭贷款合同》作为一项诉讼请求提出，在涉案《商品房买卖合同》解除的情况下，对解除涉案《个人购房按揭贷款合同》一并处理并无不当，但对于《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本金及利息的支付问题，当事人并未提出相关诉讼请求，上诉人可与原审第三人协商处理，一审径行做出判决不当，本院予以纠正，对一审判决第八判项做撤销处理。综上所述，上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1453号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项；二、撤销广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1453号民事判决第八项；三、驳回罗勇标的其他诉讼请求。二审受理费用5653.78元，由上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧