北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7012号上诉人(原审被告)：北京天邦创为投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园14号401B。法定代表人：牛建培，总经理。委托诉讼代理人：瞿艳，北京立品律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京盛泰嘉欣投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡顺黄路77号。法定代表人：李左铭，总经理。委托诉讼代理人：谭金浩，北京市高顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京市孙河物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡顺白路6号。法定代表人：金春水，总经理。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京天邦创为投资管理有限公司（以下简称天邦创为公司）因与被上诉人北京盛泰嘉欣投资管理有限公司（以下简称盛泰嘉欣公司）、原审第三人北京市孙河物业管理有限公司（以下简称孙河物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天邦创为公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回盛泰嘉欣公司的诉讼请求。2、一二审诉讼费由盛泰嘉欣公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，请求撤销一审判决。1、一审无权解除天邦创为公司与孙河物业公司签订的《租赁合同》等协议。2、房屋租金应按每天每平方米2元计算。3、租金金额计算有误。4、租赁合同解除会引发大量租户退租。二、违约金金额判定明显失当。盛泰嘉欣公司辩称，同意一审判决，不同意天邦创为公司的上诉请求。孙河物业公司述称，同意一审判决，不同意天邦创为公司的上诉请求。盛泰嘉欣公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2014年3月5日签订的《租赁合同》、2015年8月1日签订的《补充协议》、2015年9月1日签订的《租赁合同》、《补充协议》以及2019年4月30日签订的《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》，要求天邦创为公司在本合同解除之日起三日内将承租的房屋腾空交还我公司；2、天邦创为公司支付我公司租金1803120.94元，并按照合同约定的标准支付我公司自合同解除之日至天邦创为公司腾退之日止的房屋使用费；3、天邦创为公司支付我公司逾期付款违约金，以1803120.94为基数，按照年息24％的标准支付自2018年2月10日至天邦创为公司实际付清租金之日止；4、天邦创为公司支付我公司诉讼代理人112000元；5、案件受理费由天邦创为公司负担。一审法院认定事实：2014年3月5日，孙河物业公司与天邦创为公司签订了一份《租赁合同》，约定天邦创为公司承租孙河物业公司出租的位于北京市朝阳区康营家园的部分底商，租赁期限自2014年4月10日至2034年4月9日。该合同的附件对租赁房屋的面积、租金标准进行了约定。该合同第十八条第5款约定：“乙方（天邦创为公司）违反本合同约定提前终止本合同的，应赔偿甲方（孙河物业公司）由此造成的经济损失，赔偿额度以当年租金的20％为上限，并支付当年度租金的5％作为违约金。双方按实际租用天数即时结清租金及其他费用，保证金不予返还乙方。”2015年8月1日，孙河物业公司与天邦创为公司签订了一份《补充协议》，对原承租房屋的面积进行了调整，确定天邦创为公司退租部分房屋，继续承租5287.78平方米的房屋，该合同第2条约定：“经甲（孙河物业公司）乙（被告）双方商议，乙方退租面积2247.4㎡（详见附件2），继续承租剩余5287.78㎡（详见附件3），原合同底商租赁价格变更为每天每平方米2元。”2015年9月1日，孙河物业公司与天邦创为公司再次签订了一份《租赁合同》和《补充协议》，被告又增加租赁面积462.05平方米。2019年4月30日，盛泰嘉欣公司、孙河物业公司、天邦创为公司签订了一份《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》，该合同第一条约定：“1、本协议各方同意甲方（盛泰嘉欣公司）取代丙方（孙河物业公司）成为“既有合同”的一方（出租人）。……3、经乙（被告）、丙双方对账确认，截止2019年1月31日止，乙方欠付丙方房屋租金（大写）壹佰柒拾陆万零柒拾玖元肆角整（小写）1760079.4元、履约保证金：无。上述款项丙方转让给甲方享有，详情见（附件一：康营家园商业用房还款协议），由甲方向乙方履行债权追索之权利。4、乙方未按租赁合同约定，按期足额向甲方缴纳租金的，视为乙方违约。乙方同意甲方可以采取单方解除合同措施（包括停止向租赁房屋提供相关服务、停办证明手续、让承租方限期搬离租赁房屋等）收回租赁房。4.1、乙方逾期缴纳房屋租金十日后，甲方将采取单方解除合同措施，向乙方下达《单方解除合同通知书》，告知乙方于通知下达三日内动产搬迁，收回租赁房屋，三日后乙方仍未搬迁，则视为乙方同意放弃租赁房屋内所有动产及装修、装饰部分，无偿由甲方处置，乙方不得因此要求甲方赔偿或折抵租金、履约保证金等各项费用。4.2、因乙方违约导致甲方采取单方解除合同措施给乙方或第三方造成的经济损失及法律责任，由乙方全部承担。同时甲方依照租赁合同约定追究乙方违约责任，因甲方主张权利所产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼代理费、执行费）由乙方承担。”在双方于2019年4月30日签订的《北京天邦创为投资管理有限公司租金计算表》中约定了租金的支付日期和租金计算标准，在2019年8月9日以前，租金标准为每天每平方米2元，从2019年8月10日开始至2024年8月9日，租金按照每天每平方米2.5元的标准计算。庭审中，天邦创为公司对该计算表的真实性提出异议，认为该计算表只有第二页有天邦创为公司的签章，第一页没有天邦创为公司的签章，也没有骑缝章。双方以及孙河物业公司签订上述合同后，盛泰嘉欣公司认为自2018年2月1日至2020年2月天邦创为公司应向盛泰嘉欣公司支付租金8977331.7元（涉及5749.83平方米的房屋），天邦创为公司实际支付上述期间租金5498693.66元，案件审理过程中，盛泰嘉欣公司认可天邦创为公司支付了100万元租金。天邦创为公司向一审法院提交了其向孙河物业公司和盛泰嘉欣公司支付租金的凭证，证明其在2018年9月1日至2019年9月18日期间向孙河物业公司和盛泰嘉欣公司支付租金总额为6359835.97元。庭审中，天邦创为公司称其在2019年11月1日向盛泰嘉欣公司支付了100万元的租金系替百旺奇利公司支付的租金，并非为本案天邦创为公司应付盛泰嘉欣公司租金的一部分，盛泰嘉欣公司对天邦创为公司的该陈述不予认可，并向一审法院提交了盛泰嘉欣公司给天邦创为公司开具的上述100万元租金的发票，证明在该发票上明确载明天邦创为公司支付给盛泰嘉欣公司的该100万元租金系用于支付本案租赁合同项下的租金，在盛泰嘉欣公司开具该发票时，天邦创为公司亦未提出任何异议。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，孙河物业公司与天邦创为公司签订的《租赁合同》、《补充协议》以及天邦创为公司、盛泰嘉欣公司和孙河物业公司签订的《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，天邦创为公司、盛泰嘉欣公司、孙河物业公司应当按照合同的约定履行各自的义务。关于天邦创为公司、盛泰嘉欣公司于2019年4月30日签订的《北京天邦创为投资管理有限公司租金计算表》的真实性，一审法院认为，庭审中，盛泰嘉欣公司提交了该计算表的原件，天邦创为公司虽对该证据的真实性不予认可，但该计算表的第二页有天邦创为公司的签章，且该计算表的前后两页具有合理、正常的连贯性，故一审法院对该计算表的真实性予以采信。天邦创为公司基于2015年8月1日其与孙河物业公司之间签订《补充协议》中约定的每天每平方米2元的租金标准主张涉案合同租金标准在此以后不再变化的答辩意见，没有相应的事实和法律依据，一审法院不予采信。因天邦创为公司逾期支付租金构成严重违约，盛泰嘉欣公司要求解除上述的租赁合同、补充协议以及主体变更协议的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，一审法院将按照本案中起诉状副本送达天邦创为公司之日，即2019年12月12日予以确定。在合同解除的情况下，盛泰嘉欣公司要求天邦创为公司腾退房屋以及在合同解除前拖欠租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。盛泰嘉欣公司要求天邦创为公司按照合同约定的租金标准支付自合同解除之日至天邦创为公司实际腾退之日止期间房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于天邦创为公司应付的拖欠租金数额，一审法院认为，天邦创为公司提交的2018年9月1日至2019年9月18日期间的租金支付凭证足以证明天邦创为公司在上述期间向孙河物业公司和盛泰嘉欣公司支付租金的总额为6359835.97元，一审法院对此予以采信。关于天邦创为公司于2019年11月1日向盛泰嘉欣公司支付的一百万元款项，因已由盛泰嘉欣公司向天邦创为公司出具了发票，该发票明确载明该款项系用于支付本案租赁合同项下的租金，而天邦创为公司在合理期间内并未提出异议，故一审法院对天邦创为公司的主张不予采信，一审法院认定该100万元系用于支付本案租赁合同的租金。关于盛泰嘉欣公司主张的违约金，一审法院将根据天邦创为公司与孙河物业公司签订的《租赁合同》第十八条第5款的约定，即年租金的5％予以确定。关于盛泰嘉欣公司主张的委托代理人，虽有合同依据，但盛泰嘉欣公司仅提交了《委托代理合同》，但盛泰嘉欣公司并未提交相应的代理费发票，故盛泰嘉欣公司的该项诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。判决：一、确认北京市孙河物业管理有限责任公司与北京天邦创为投资管理有限公司于二〇一四年三月五日签订的《租赁合同》、北京市孙河物业管理有限责任公司与北京天邦创为投资管理有限公司于二〇一五年八月一日签订的《补充协议》、北京市孙河物业管理有限责任公司与北京天邦创为投资管理有限公司于二〇一五年九月一日签订的《租赁合同》、《补充协议》以及北京盛泰嘉欣投资管理有限公司、北京市孙河物业管理有限责任公司、北京天邦创为投资管理有限公司于二〇一九年四月三十日签订的《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》于二〇一九年十二月十二日解除；二、北京天邦创为投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内将依据《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》承租北京盛泰嘉欣投资管理有限公司的所有房屋（面积为5749.83平方米）腾空交还北京盛泰嘉欣投资管理有限公司；三、北京天邦创为投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京盛泰嘉欣投资管理有限公司自二〇一八年二月一日至二〇一九年十二月十二日期间的租金七十六万四千五百四十四元二角八分；四、北京天邦创为投资管理有限公司于履行完毕第二项判决义务之日起七日内以总面积5287.78平方米为基础按照每天每平方米二元五角的标准向北京盛泰嘉欣投资管理有限公司支付自二〇一九年十二月十三日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、北京天邦创为投资管理有限公司于履行完毕第二项判决义务之日起七日内以总面积462.05平方米为基础按照每天每平方米二元的标准向北京盛泰嘉欣投资管理有限公司支付自二〇一九年十二月十三日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；六、北京天邦创为投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京盛泰嘉欣投资管理有限公司违约金二十四万一千九百一十五元九角四分；七、驳回北京盛泰嘉欣投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京天邦创为投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万二千零三十六元，由北京盛泰嘉欣投资管理有限公司负担八千一百七十八元（已交纳），由北京天邦创为投资管理有限公司负担一万三千八百三十八元（于判决生效之日起七日内给付北京盛泰嘉欣投资管理有限公司）。本院二审期间，天邦创为公司提交转账凭证，证明其与百旺公司系关联公司，因天邦创为公司的账号在此期间有问题，故百旺公司代其支付租金。盛泰嘉欣公司、孙河物业公司发表质证意见称百旺公司与盛泰嘉欣公司也有诉讼，且在汇款凭证上并为代付租金的显示，故上述凭证所载明的租金与本案无关。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点包括：一、涉及5287.78平方米租赁面积部分，2019年8月10日后的租金标准如何计算；二、涉案租赁合同及补充协议、主体变更协议等协议应否解除，如应予解除合同解除的违约责任及租金、使用费的支付等法律后果如何处理。对于焦点一，在三方签订《康营家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》的同日，天邦创为公司与盛泰嘉欣公司签订了《北京天邦创为投资管理有限公司租金计算表》，明确载明了自2019年8月10日起租金按每天每平方米2.5元计算，天邦创为公司以上述计算表仅在第二页加盖该公司公章且无骑缝章为由，否认第一页内容的真实性，但盛泰嘉欣公司所提上述计算表前后两页内容完整连贯，格式版面等形式上亦无明显差别，天邦创为公司既未能提供己方所持有的相应计算表佐证其主张，亦未能提供其他相反证据以否定盛泰嘉欣公司所提上述计算表的真实性，故对天邦创为公司的该上诉主张本院不予采信。另，天邦创为公司所提双方在《补充协议》中约定租金标准为每天每平方米2元后，不应再变化的上诉主张，不符合当事人意思自治的原则，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决依据《北京天邦创为投资管理有限公司租金计算表》认定涉及5287.78平方米租赁面积部分，自2019年8月10日起租金标准应按每天每平方米2.5元计算正确，本院予以维持。对于焦点二，天邦创为公司在各份涉案协议的履行中，存在逾期支付租金超过30日的违约行为，盛泰嘉欣公司依据租赁合同享有解除权，该公司以提起本案诉讼的方式要求解除相应租赁合同、补充协议及主体变更协议，一审判决认定本案起诉书副本送达天邦创为公司之日双方相关合同解除，并由天邦创为公司腾退交还相应租赁物，符合合同约定及法律规定，天邦创为公司虽不同意解除合同但缺乏合法抗辩理由，本院对其该项上诉主张不予支持。涉案合同因天邦创为公司违约行为导致解除，盛泰嘉欣公司依据租赁合同约定要求其支付年租金5%的违约金具有合同及法律依据，一审支持其相应诉求并无不当，天邦创为公司上诉拒绝承担相应违约责任缺乏依据，本院对此不予支持。合同解除后，对于合同履行期间欠付租金以及合同解除后未腾退期间占有使用费，天邦创为公司仍应支付。对于合同履行期间欠付租金，一审判决依据双方针对不同租赁面积的租金计算表约定进行核算，对于占有使用费参照合同履行期间租金标准予以支持，所做处理均无不当，本院予以维持。综上所述，天邦创为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22036元，由北京天邦创为投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年七月六日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳