江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2558号上诉人（原审原告）：浦琳洁，女，1982年7月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：华佳悦，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕超，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡市滨湖红星置业投资有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新苑280号。法定代表人：郭大宇，该公司经理。委托诉讼代理人：殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。上诉人浦琳洁与上诉人无锡市滨湖红星置业投资有限公司（以下简称红星公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初1198号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦琳洁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判红星公司支付其违约金35500元。事实和理由：红星公司以广告宣传单、样板房诱导其购买房屋，后交付的房屋与设计图纸、售楼说明书、广告宣传单严重不一致，设计存在重大缺陷，严重影响其使用房屋的居住功能。其并非专业人士，作为普通大众，只能以普通大众的认知去理解边套户型的设计图纸及户型图，单从设计图纸及户型图是不能看出案涉房屋现状的，一审法院对红星公司设计楼梯位置不合理的违约行为未作认定。针对浦琳洁的上诉，红星公司辩称，相关的售楼说明书等内容显示的户型是案涉小区的主力户型，浦琳洁所购买的是边套户型，与售楼说明书所展示的并不是同一种户型，没有可比性；浦琳洁对于所购买的户型为边套户型是明知的，在售房合同中对于户型也有明确的公示，并且浦琳洁在户型图一栏也签字确认；浦琳洁对于房屋的整改方案是同意的，对整改后的现状应该也是明知的。红星公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判其支付浦琳洁违约金500元。事实和理由：一、关于楼梯宽度问题，案涉房屋的性质为办公，不是住宅，不应当适用《住宅设计规范》。此外，楼梯不足0.75米，并不是其施工原因导致，而是按照浦琳洁同意的整改方案，在拓宽二楼房间宽度后造成的必然结果，其对此没有任何过错，也没有违反任何约定，故不应当承担违约责任。二、关于敷设燃气问题，首先，燃气、供暖条款下方的“/”在合同中应当是否定性的意思表示，其不否认供水、供电条款下方也加了“/”这一客观事实，但这是工作人员的失误所造成的，如果仅仅因为供水供电条款下也有“/”，就全盘否定“/”在合同中的否定性意思表示，显然是不客观的。其次，补充协议第十条是其作为销售方向买受人做出的一种承诺，承诺的内容则是其保证基础设施、公共配套建筑内容以商品房设计图纸为准，因此，开发商是否按照承诺的内容进行了交付才是考察的重点。设计图纸并不是法定需要向业主进行公示的内容之一，设计图纸是经过建设主管部门审核备案的，业主如果需要知晓设计图的内容，完全可以通过查询的方式知悉，现行法律和合同并没有规定设计图需要向业主公示。此外，燃气并非办公用房必须，案涉房屋未提供燃气并没有造成业主的损失，也不影响房屋使用功能，由其承担违约责任缺乏事实依据。针对红星公司的上诉，浦琳洁辩称，案涉房屋楼梯位置及宽度均不合理，其中楼梯宽度不符合住宅设计规范的相关规定，楼梯位置的不合理使其不能正常使用该房屋，其购买案涉房屋是基于广告宣传单以及样板房，其对于房屋的整体布局只能通过查看样板房，关于敷设燃气问题，一审判决认定准确并无不当。浦琳洁向一审法院起诉请求：1、判令红星公司赔偿以商品房买卖合同、设计图纸、售楼说明书和广告宣传单载明的内容为标准整改房屋的设计缺陷的费用60000元；2、判令红星公司承担因整改涉案房屋期间其的租金损失30000元（自涉案房屋同地段同价位的租金每月3000元的标准，整改时间为10个月）；3、判令红星公司支付未按照合同约定敷设暖气燃气管道的损失（自2019年6月30日起算至到实际铺设之日，按每日20元计算）。一审法院经审理查明：2018年3月16日，浦琳洁与红星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（该合同为住建部门制定的备案合同，文本为示范文本），浦琳洁向红星公司购买无锡市滨湖区××广场××幢××单元××室房屋,合同约定该商品房所占用的土地用途为商业,商品房的规划用途为办公，房屋精装修交付。房屋建筑面积为34.98平方米,层高4.6米，总价505019元。浦琳洁为证明其主张，提供以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，证明：1、根据合同第十五条约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确定之日起10日内将书面通知送达买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。涉案房屋的楼梯位置与原设计不符，红星公司未通知其设计变更。2、根据合同第16页房产平面图房屋宽约3.6米，其看房时样板房的宽度为3.9米，红星公司未释明其所购是边套户型宽度不足3.6米。3、合同附件六装修设备标准中,卫生间配备品牌排气扇,而实际交付房屋没有排气扇。4、合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（一）项基础设施设备的第3点供暖约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，/第4点燃气约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，/补充协议约定，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、燃气在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失。二、广告宣传单、售楼说明书，证明：其在看房之初，红星公司的置业顾问向其宣传该房屋的优势所在，一楼客厅宽敞、宽约3.6米，二楼主卧阔绰，且3D示意图非常直观地向其展示了房屋交付后居住的情形，诱导其购买该套房屋。三、房屋现状图(照片)，证明：红星公司通知其验收房屋时房屋的现状情况与证据二所显示的存在严重的区别。一楼楼梯距离窗户太近，一楼客厅和二楼卧室宽度狭窄、楼梯宽度仅70厘米，不符合国家标准。四、一楼空调位置图，证明：一楼空调位置位于楼梯底端上部，严重影响其上下楼。五、卫生间现状，证明：卫生间没有排气扇。六、户型更改征求业主意见函，证明：红星公司曾向业主发函，承认二楼卧室的东西长度为2.25米，此宽度放床后，无法正常通过，严重影响其的居住使用功能。七、询价单原件，证明其整改案涉房屋将支付装修公司6万元。八、照片十张和视频一段，证明红星大都会小区内相同房型的其他业主整改后的合理房屋的现状，其中一楼楼梯做了折角，整改后窗台至楼梯底端的距离为2.7米，比原来设计中多出1.9米，整改后二楼的房间整体宽度为3.4米，比原来设计中房间宽度多出近1米，整改后二楼房间床边至墙边的距离为1.3米，此距离其可以正常通过，不影响日常生活起居。红星公司的质证意见为：一、关于合同，第15条的设计变更明确是指对案涉房屋工程设计图纸的约定进行的变更，是设计变更，而所谓的楼梯是装饰项目，不在设计变更的范畴之内，关于楼梯的走向及设计应当以双方约定的图纸为准；第16页显示的房屋平面尺寸并非最终的尺寸图，在该平面图的上方明确显示，“房屋坐落：预测星汇商务广场17,19-101等”，下方的配图日期为2017年2月7号，该张**面图是项目施工初始的预测面积，关于房屋的平面图有双方确认的书面材料为准。关于燃气问题，案涉合同系住建部门提供的格式合同，在供暖和燃气的下方，被告通过/表示了否定的意思表示。合同约定如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照合同附件十一补充协议处理，补充协议第10条约定，关于合同第十条基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中无燃气暖气设计。二、关于广告宣传单、售楼说明书，补充协议第16条明确约定了所有的权利义务均是以合同的约定为准，其他的诸如宣传资料、广告、楼盘模型、售楼书等凡未列入本合同的，对出卖人没有约束力，买受人不得据此提出任何的主张和要求。并且售楼说明书和广告宣传单当中所展示的户型并不是浦琳洁案涉房屋所对应的户型，而浦琳洁对于自己的房型是明确知道的。三、四、五、该组照片显示的户型和证据二不是同一户型，没有可比较性，而且从整体性装修情况来看，房屋并不存在影响使用的地方，浦琳洁所述的房屋存在重大缺陷、严重影响居住功能，与客观事实不符。品牌排气扇确实没有，但系因为不具备安装条件，卫生间是带窗户的，没有安装排气扇对于卫生间的使用没有实质性影响。六、主要是因为在一期项目交付后，有业主反映了户型设计问题，为了提升项目的交付质量，在交付之前，向业主征求意见的一个过程，并不是会影响房屋居住使用功能，是对房屋的优化。七、对三性不予认可，这是其在交付之后浦琳洁自行委托第三方对房屋设计进行的改动所产生的费用，与其无关。八、对三性不予认可，改造后的现状是相关业主在房屋交付之后基于自身对房屋使用的需求进行的单方面的改造，与其没有任何的关联性，关于房屋的结构、户型应当以双方签订的书面合同所约定的为准。红星公司为证明其主张，提交如下证据：一、房屋交付通知书和送达凭证，证明：案涉房屋已经按约交付。二、商品房买卖合同，合同第16页有浦琳洁签字的房屋平面图和户型图，证明：在平面图中，有用红线作出的标记，并且有浦琳洁签字确认，证明浦琳洁对于自己所购买的房屋是边套户型是知道的；在平面示意图中，浦琳洁购买的案涉房屋的一层和二层的平面图均有明确的表示楼梯的走向和位置，实际交付情况和平面图也是完全相符的。三、2018年12月29日邮寄的更改征求意见函和邮寄凭证以及浦琳洁签署的承诺书，证明：其在交付房屋前，已经就整改方案征询了业主的意见，并且在取得业主同意后完成了整改，交付是符合约定的。承诺书中载明浦琳洁委托其把户内楼梯及二楼钢结构进行局部更改并完成更改后的使用、装修工作，以保证二楼房间空间能达到240厘米左右。浦琳洁承诺其按以上方案进行局部更改后，不会追究其的任何相关责任。浦琳洁的质证意见为：一、该交付通知书仅能表示红星公司向其交付了房屋，并不能代表浦琳洁对房屋的装修设计及质量表示认可，也不能代表该房屋是按照购房合同、广告宣传单及样板房的内容进行交付的，另外其在签字时并没有看到交付房屋的全貌。二、第16页房屋平面图与广告宣传单、样板房所展示的内容不一致，其在拟购买案涉房屋时，置业顾问以宣传单中商品房的3D图作为解释和宣传的载体，明确画出案涉房屋的长为7.1米、宽为3.9米，且明确说明商品房的团购价、商品房一楼客厅的格局、电视机位置、楼梯的造型及摆放位置、二楼卧室格局、摆放床后床尾与墙的距离等，且红星公司还让其参观了样板房，从实物上让其对拟购买的房屋进行更直观的感受，该行为明显是以宣传的方式诱导其购买案涉房屋，增加其购买案涉房屋的欲望，根据江苏高院民六庭意见第6条，此宣传单及置业顾问的讲解属于要约，应作为买卖合同的一部分。另外，在购房时红星公司并未向其说明其所购买的房屋是哪一种户型，其作为普通老百姓，无法从合同中的交付平面示意图直观看出房屋的具体面貌，红星公司仅仅是以宣传单和样板房作为宣传依据，诱使其购买。三、意见函系整改前红星公司让其签署，其无法得知整改后房屋是否符合广告宣传单及样板房的装修设计标准，故其签字并不代表对整改后的房屋表示认可。关于楼梯问题，浦琳洁提出涉案房屋的楼梯不符合住宅设计规范（GB50096-2001），红星公司认为案涉房屋的售房合同明确约定房屋性质是办公，不是住宅，另外该标准适用于房屋建造时交付楼梯的标准，本案楼梯属于装饰范畴，因此住宅设计规范的相关标准在本案中不适用。以上事实，由《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、照片、函件、视频、承诺函等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，双方的争议焦点为：1、浦琳洁认为红星公司未明确告知其购买的户型为边套，房型宽度仅为3.6米，据此导致房屋在一楼楼梯底端与窗户的距离、二楼卧室宽度、楼梯宽度、客厅空调的安装位置等问题均与红星公司向其展示的样板间、宣传页显示的标准不一致。红星公司认为样板间、宣传页等展示的均为房型宽度为3.9米的主力户型，对浦琳洁购买的边套不具有参考性，其在合同中已明确告知浦琳洁购买的户型、宽度等，其系按照合同约定交付房屋。2、涉案房屋卫生间没有安装排风扇是否构成违约。3、涉案房屋无暖气燃气管道的铺设是否构成违约。关于争议焦点1，在商品房销售合同第16页有浦琳洁签字的房屋平面图和户型图，在平面图中红星公司已用红笔将浦琳洁所购买的边套户型圈出作为提醒，该平面图上也明确房屋宽度为3.6米，在户型图上显示的楼梯方向、客厅空调的安装位置等也均与交付房屋一致，可以认定红星公司已将边套户型情况进行了告知。至于浦琳洁主张的相关位置过小，无法正常使用的问题，因户型图上并无相关位置的具体长度和宽度，不能认定红星公司存在违约交付的问题。关于楼梯宽度问题，红星公司向浦琳洁发函征求修改意见，虽然浦琳洁签署承诺书回函表示同意修改设计，但是红星公司存在修改后的楼梯宽度不符合住宅设计规范，红星公司认为不适用住宅设计规范的理由不能成立，红星公司的该行为构成违约，但鉴于楼梯宽度与二楼房间宽度系此消彼长的关系，红星公司缩短楼梯宽度也是为了增加二楼房间宽度，鉴于该情况，该部分违约金法院酌定为5000元。至于浦琳洁所说的装修公司提出的6万元整改方案，该方案已经楼梯方向、形状等彻底改变，与合同原户型图完全不一致，不能作为红星公司整改的费用依据。关于争议焦点2，合同明确约定卫生间有品牌排气扇，红星公司未按约安装排气扇，应承担违约责任。红星公司辩称不具备排气扇安装条件以及卫生间带窗户故没有安装排气扇无实质性影响的意见，无事实和法律依据，法院不予支持。鉴于双方对于排气扇的品牌和价格均未提交书面证据，法院结合排气扇的一般市场价格，酌定该部分违约金为500元。关于争议焦点3，合同正本中关于燃气约定为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照合同附件十一补充协议处理。”红星公司辩称根据补充协议关于燃气应当以设计图纸为准，图纸中无燃气相关设计内容，但红星公司未举证证明其向浦琳洁出示过图纸，故红星公司应对浦琳洁明知房屋无燃气的事实承担举证责任，红星公司未提交相应证据，综上，法院认定红星公司未按合同约定交付相应燃气设施，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金应当结合因违约产生的损失予以确定。就本案而言，红星公司未提供燃气设施显然会对浦琳洁造成一定损失，但涉案房屋为商业办公这一性质系双方合同明确约定，该房屋与一般家庭住宅在使用属性上具有显著区别，燃气均非该房屋的必要设施。结合涉案房屋面积、成交价格、燃气与电费差价及一般商业用房使用情况等综合因素，加之浦琳洁未查看图纸即签订合同亦存在部分过错，法院酌定由红星公司向浦琳洁支付违约金1万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决：一、红星公司于判决生效之日起5日内支付浦琳洁违约金15500元。二、驳回浦琳洁的其他诉讼请求。一审受理费2300元，由浦琳洁负担2100元，由红星公司负担200元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，根据浦琳洁与红星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件补充协议的约定，案涉房屋属商业办公性质。浦琳洁主张红星公司交付的房屋与房屋设计图、样板房、广告宣传单等不一致，但合同第16页的房屋平面图和户型图有浦琳洁签字，该平面图中红星公司已用红笔将浦琳洁所购买的边套户型圈出作为提醒，浦琳洁对其购买的房屋系边套户型应为明知。该平面图上标注的房屋宽度为3.6米，而红星公司的样板间、宣传页等展示的均为房型宽度为3.9米的户型，两者存在明显差异，浦琳洁对其所购买的房屋户型与售楼说明书所展示的并不是同一种户型也应当明知。此外，红星公司在交房前就房屋二楼房间空间进行优化改造征求浦琳洁的意见，浦琳洁出具承诺书，同意红星公司进行局部更改，并表示不会追究红星公司任何相关责任，故红星公司交付的房屋符合双方约定。浦琳洁认为红星公司交付的房屋设计存在重大缺陷、设置楼梯位置不合理、严重影响其使用房屋的居住功能等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于楼梯宽度问题，红星公司认为案涉房屋属商业办公性质，办公建筑设计规范中对于楼梯宽度没有强制性要求，但红星公司的广告宣传单、售楼说明书中均显示房屋具有居住功能，且红星公司对二楼房间进行的改造就是为了更好地方便业主的居住使用，即使浦琳洁同意红星公司修改设计，修改后的楼梯宽度也应当符合住宅设计规范的要求。故一审法院认定红星公司的行为构成违约，并鉴于楼梯宽度与二楼房间宽度系此消彼长的关系，红星公司缩短楼梯宽度增加二楼房间宽度，优化业主使用房屋空间的实际，酌定红星公司承担5000元违约金，并无不当。关于敷设燃气问题，合同文本系红星公司提供，合同中对交付时完成室内燃气管道的敷设有明确约定。红星公司认为燃气、供暖条款下方的“/”应当是否定性的意思表示，并提出是其工作人员失误所造成，该解释不尽合理，本院不予采信。补充协议虽约定关于燃气应当以设计图纸为准，但红星公司未举证证明在双方订立合同过程中向浦琳洁出示过设计图纸，也无证据证明浦琳洁明知无燃气的事实。红星公司提出业主可以通过查询的方式知悉设计图，其无须向业主提示的意见，明显加重了业主的查验义务。即便燃气并非办公用房必须，未提供燃气也不影响房屋使用功能，但红星公司在合同中作出了提供燃气的承诺，红星公司未按合同约定交付燃气设施，显然构成违约，应当承担相应违约责任。红星公司认为就楼梯宽度及敷设燃气问题其不应承担违约责任的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，浦琳洁及红星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837.5元，由上诉人浦琳洁负担687.5元，由上诉人红星公司负担150元。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年七月十五日书记员  李 睿