文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1979号上诉人（原审原告）：王云，女，1981年1月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人（原审被告）：李兰，女，1963年10月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。上诉人王云与上诉人李兰房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王云上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；由李兰承担一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：1.原审判决认定解除合同时间错误，本案合同解除时间应是一审法院第一次开庭时间即2020年12月31日；2.原审判决认定王云的损失计算错误，按照询价结果，假设按原审认定的时间节点计算，王云的损失也应和一审诉讼请求相同；3.原审案件受理费分担不合理。李兰辩称，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应驳回王云的全部诉讼请求。李兰上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回王云的全部诉讼请求，由王云承担一、二审诉讼费用及保全费。事实与理由：1.一审法院未认定王云违约付款，属认定事实错误；2.李兰完全配合王云办理贷款手续，但因王云自身原因导致其未能在双方约定的期限内支付房款，王云违约在先；3.中介裘某,4在一审作证时对王云在收到退款时是否保留权利的陈述前后矛盾，王云是明知退款后合同解除且互不追究责任的情况下，才发送银行卡号用于接收退款，一审认定王云收到退款时保留自己的意见，属认定事实错误；4.一审法院认定王云损失为15万元，没有事实依据，且举证责任分配错误；5.本案合同系双方在中介机构的主持下协商一致解除，并对解除后互不追究责任的后果达成了一致意见，不存在王云可以要求赔偿损失的前提，不应依据《合同法》第九十七条的规定进行判决。王云辩称，是李兰提出房子不卖，钱也是李兰主动退到王云银行卡上，且王云没有通过中介机构与李兰达成任何约定。王云一直按照合同约定履行购房手续，两位中介人员在一审时也可以作证，购房时期房价一直处于上涨的状态，王云不可能提出解除合同或者终止合同，是李兰看房价上涨，单方提出不卖该房屋，其违约在先。由此，因李兰违约让王云遭受的严重损失，应由李兰进行赔偿。王云一审起诉请求：1.李兰立即赔偿王云损失350000元；2.李兰承担诉讼费。一审法院认定事实:2020年10月11日，王云(乙方，买受方)与李兰（甲方，卖出方）经过中介公司介绍，三方签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于淮安市大治路1幢201室的房产出售给乙方，建筑面积为82.12平方米，其权属为私有权，产权证号为A201121491，成交价人民币壹佰叁拾陆万元，首付定金壹万元，余款陆拾万元作为首付款，余下柒拾伍万元由银行贷款，首付款以银行审批为准，多退少补。支付居间人费用8000元人民币由乙方承担，签合同时一次性付清。违约责任：如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，如乙方单方违约，则乙方所付之定金归甲方所有，居间人中介费由违约方全额承担。如甲方推迟交房或乙方不按时付款，违约方应按千分之二/日向对方支付违约金。另补充约定：1、甲方保证此房学位在，满五唯一；2、物品留下来以照片为准；3、交房时间款清两个月后交房；4、甲方确保此房无任何债务纠纷……三方在合同的落款处签名并摁手印或加盖公章。当日，王云向李兰支付购房定金10000元，李兰出具了定金收条，2020年10月28日王云向李兰支付购房首付款60万元，李兰出具收条并签名确认。后李兰未协助王云办理按揭贷款手续，并表示不同意出售涉案房屋，为此通过中介公司工作人员裘某,4、杨丽与王云进行沟通协调，由王云提供银行账号，李兰于2020年11月6日，将其所收取的房屋定金1万元双倍返还2万元、首付款60万元和承担中介费2000元，共计62.2万元汇入王云指定的银行账号内，但王云仍表示保留自己的意见。双方因此纠纷未达成一致意见，王云诉至法院，请求赔偿损失。一审法院认为：（一）关于双方当事人及经纪公司所签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。本案中，王云与李兰之间的房屋买卖合同关系以及双方当事人与经纪公司之间的居间合同关系均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。买卖双方理应履行各自的合同义务，违约一方对守约方承担相应的违约责任。（二）关于涉案《房屋买卖居间合同》的解除时间问题。双方签订合同后，王云于签订合同当日按约向李兰支付定金1万元，并于2020年10月28日支付给李兰购房首付款60万元，后李兰表示不愿意出售涉案房屋，通过中介公司与王云进行协商处理，王云提供了银行账号，李兰退还相应的款项，王云收到此款项未提出异议，表明双方对于解除合同已形成一致意见，根据汇款的时间，可以认定上述三方所签订的《房屋买卖居间合同》于2020年11月6日解除。（三）关于王云要求是否有权要求李兰赔偿损失的问题。根据我国现行法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如李兰双倍向王云返还定金2万元不足以弥补因违约给王云所造成的经济损失，王云仍有权要求李兰赔偿相应的损失。审理中，李兰当庭要求对此损失进行市场价值评估，庭后又明确表示不申请评估，王云于2021年2月23日向一审法院申请对涉案房屋进行价值评估，后法庭征求双方是否同意对涉案房屋进行询价，以此确认赔偿损失数额的大小，王云对此不表异议，李兰虽认为询价不能反映案涉交易的真实价格，但又未向法院申请价格鉴定，故一审法院决定采取询价的方式酌情认定王云所主张的经济损失。一审法院先后对5家房屋中介机构就涉案房屋所在小区(宿舍)或周边小区的房屋挂价及成交价格进行调查，具体详情见附件1，根据涉案房屋的楼层系数、装潢投入及配套设施与本小区时间相近已成交的房屋价格进行比较，结合该小区所在的区域、配套设施、内外环境及交通出行、小区所在的学区（有无学位）、房屋建成的时间等因素与周边小区进行综合比较，合理确定案涉房屋的价格，一审法院确定涉案房屋价格的时间为2020年10月至11月期间，这与上述已认定双方解除合同的时间相一致，王云虽主张案涉房屋的市场差价应以本案第一次开庭时为市价，一审法院不予采纳，其理由为2020年11月6日解除合同，之后王云应采取相应的措施防止损失的扩大，因此所造成的损失由其自行承担。故一审法院认定李兰应补偿王云在2020年10月至11月区间内的房屋成交差价具有一定的合理性，根据询价情况一审法院酌情决定由李兰赔偿损失王云15万元，应扣除已返还王云的1万元，超出的部分一审法院不予支持。一审审理中，李兰虽抗辩双方涉案合同已经解除，已达成一致意见：李兰退还王云60万元房款、双倍定金、2000元中介费，双方合同不再履行，互不追究责任，合同解除的后果已处理完毕，但对此王云不予认可，李兰未提供证据证明其主张，一审法院认定王云接受房款和返还双倍定金的行为为同意解除房屋买卖居间合同的行为，证人裘某,4证言能够证明就双方赔偿的问题通过中介进行协商未果，王云明确表示保留了相关的权利，故李兰的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李兰于判决生效后二十日内赔偿王云经济损失人民币14万元；二、驳回王云的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，保全费2320元，合计8870元，由王云负担5322元，李兰负担3548元。二审中，上诉人李兰申请中介裘某,4出庭作证，证明本案合同经中介机构调解达成一致意见，双方当事人在李兰返还房款、双倍返还定金及负担部分中介费用后解除涉案合同，且互不追究责任。王云对此不予认可。裘某,4陈述：“在退钱之前，三方约在中介机构见过面，中介机构就涉案房屋一事提出两套方案。后王云又给我打电话，协商让李兰将钱先退了，下午李兰到中介机构之后，我与王云聊天过程中王云将账号发给我的。我也向王云说明退钱之后，双方之间就不存在买卖房屋的关系了，王云对于我说的合同不存在的事情不认可。”本院认为，证人裘某,4的陈述与其一审庭审时的陈述相吻合，王云在李兰表示不想出售涉案房屋后，在中介机构的协调下提供退款账号，并明确表示保留了相关权利，故证人裘某,4的陈述不能达到上诉人李兰的证明目的。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》中约定，首付定金壹万元，余款陆拾万元作为首付款，余下柒拾伍万元由银行贷款，首付款以银行审批为准，多退少补。但双方并未约定首付款的支付时间及办理银行贷款审批的时间，根据中介裘某,4与王云在二审时的陈述，结合中介机构提供居间服务的行业惯例，涉案合同应先交定金，后去银行进行贷款审批，再支付首付款，故上诉人李兰所提王云未在双方约定的期限内支付首付款及房款系违约在先的主张，本院不予支持。根据证人裘某,4在法院的陈述，结合王云在收到退款后的第三日即向一审法院起诉的行为，王云向中介机构提供退款账号后并未认可涉案合同已解除且互不追究责任的观点，并坚持保留相关权利，故上诉人李兰所提双方经中介机构调解已协商一致解除并互不追究责任，王云不可要求赔偿损失的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院认定涉案合同于王云接收李兰退还房款之日即2020年11月6日解除，并无不当，王云在收到退款后虽表示不放弃权利，但对涉案买卖合同不再履行一事不表异议，故上诉人王云所提涉案合同应于2020年12月31日解除的主张，本院不予采纳。双方当事人对经济损失数额存有争议，但也均未能提供充分证据予以证明，一审法院采取询价的方式综合考虑涉案房屋的价值，酌情认定李兰应赔偿王云经济损失15万元，并无不当。李兰双倍返还的定金不足以弥补因违约给王云造成的经济损失，故王云仍有权要求李兰进行赔偿，王云和李兰所提经济损失15万元计算错误、无事实依据的主张，本院均不予支持。一审法院酌定双方当事人分担诉讼费用属于自由裁量范围，上诉人王云所提分担比例不合理的主张，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，王云和李兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王云预交的二审案件受理费6550元，由上诉人王云负担；李兰预交的二审案件受理费3100元，由上诉人李兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年七月十九日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕附1：涉案房屋询价情况一览表            房产中      介名称              所属小区              挂价      （元/平方米）              成交价（元/平方米）              备注                  德佑      房产              1、安装公司宿舍              17000多              16600              共三层（一层），不带院子，成交时间2020年9月                  2、劳动局宿舍              1750000/73.24=23894              无              五层，挂价时间2021年3月，附小学区房                  来恩      房产              1、劳动局宿舍              同上              无              挂价时间2020年11月，其他同上                  2、农机公司宿舍共六层              一楼16700      二楼25900              无              共六层，系附小学区房,挂价时间2020.11.10                  顺心      房产              案涉小区              20000左右              无              附小学区房，时间2020年10月11月                  海天      房产              1、 安装公司宿舍              880000/70=12571，650000/30=21666              无              三层楼， 2020年10月、11月                  1、 农机公司宿舍              1090000/70=      15571              无              2020年10月、11月                  1、 计量局宿舍              1180000/57=20701              无              带院子，自建房                  德厚      房产              绿化委宿舍1栋1单元403室，案涉小区              1480000              1458000/74.92      =19460              多层，独栋，无院，精装,成交时间2020年11月21日