河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初2906号原告：刘海朝，男，出生于1979年9月25日，汉族，住河南省新密市。原告：王燕红，女，出生于1980年2月29日，汉族，住河南省新密市。被告：河南省中胜园置业有限责任公司，住所地：新密市北密新路22号院。统一社会信用代码：91410183586048094U。法定代表人：李发亮。委托诉讼代理人：孙晓明，男，出生于1985年8月8日，汉族，住河南省新密市。系该公司员工。原告刘海朝、王燕红诉河南省中胜园置业有限责任公司（以下简称中胜园公司），本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘海朝、王燕红，被告中胜园置业委托诉讼代理人孙晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘海朝、王燕红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于新密市××××与行政路交叉口东方明珠号楼X单元XX层XXXX号房产的不动产权属登记证书;2、依法判令被告以原告已付房价款的0.5％向原告支付逾期办理不动产权属登记证书违约金2674.93元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告于2015年2月4日，签订编号为XXXXXXXX的《商品房买卖合同》。2015年3月19日，新密市房地产管理服务中心为该《商品房买卖合同》备案。原告购买被告位于新密市××××与行政路交叉口东方明珠号楼X单元XX层XXXX号成套住宅，面积140.78平方，总房款534985元。后原告缴纳了全部购房款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。综上所述，因被告方违反《商品房买卖合同》第十五条之约定。为此，原告根据有关法律之规定，特具状起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。中胜园公司辩称，原告要求被告立即为原告办理案涉房屋不动产权证书不具有可诉性，也不具有强制执行性。不动产权属证书是由政府不动产登记部门办理的，属于政府行政行为，被告作为案涉房屋销售主体，在办证过程中提供辅助作用。原告至今未缴纳契税，导致无法办理不动产权属证书。补充协议第七条第三款约定被告协助办理产权手续，但不承担无偿委托行为的逾期责任，该条是对《商品房买卖合同》第十五条第2款的变更，应依法驳回原告诉请。由于房地产登记政策变化及相关政府行政管理部门职能调整等多种因素，出现了双方在签订合同时无法预见、不可避免的情形，属于情势变更，不能认定被告系违约行为。原告主张逾期办理房屋不动产权属证书违约金，没有提供受到相关损失的证据，不能证明其受到损失。合同约定是按已付房款0.5%计算违约金，而原告按照全部购房款计算是错误的。原告的起诉已经超过法定的3年诉讼时效，依法应当驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月4日，原告刘海朝、王燕红与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定刘海朝、王燕红购买被告开发的位于新密市××××与行政路交叉口东方明珠X单元XX层XXXX号住房一套，总金额为534985元。2015年3月10日被告中胜园公司向原告刘海朝、王燕红出具金额为534985元的销售不动产统一发票一张。上述《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第二条第一款约定，买受人应在本合同签订后按照有关法律法规的规定，缴纳契税等相关税费并承担不能按时缴纳相关税费的法律责任。凡依法律法规及有关规定属买受人应承担的税费由买受人承担。如因此造成不能在规定期限内取得房产权属证书的由买受人承担一切责任。补充协议第七条第三款约定，出卖人协助买受人办理产权手续，但出卖人不承担无偿委托行为的逾期责任。2016年10月25日原告刘海朝、王燕红收房。2020年9月24日，涉案小区业主代表在“领导留言板”网站反映所涉小区房屋不能办理产权登记以及周围噪音污染严重问题，河南省回复组回复称经联系中胜园公司，其称开发的小区房屋正处于竣工验收阶段，新密市自然规划局工作人员及时与留言人联系沟通，解释不动产登记相关办理政策，并取得理解。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示,且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。关于协助办理权属登记问题。根据合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定,该备案为建设工程竣工验收备案。本案中原告要求被告限期为原告办理不动产权登记手续,其真实意思是要求被告到有关部门办理首次登记,并办理不动产登记。开发商向购房人交付房屋应当经过建设工程竣工验收合格,并完成建设工程竣工验收备案登记。被告辩称,由于其与案外人存在经济纠纷,造成中央空调等消防设施无法完工,因此现无法按合同约定进行竣工备案登记,也无法向不动产登记机构办理首次登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外。竣工备案登记是首次登记和办理不动产权证的前提,但被告开发的东方明珠小区没有经过竣工验收、也没有作竣工验收备案登记。原告要求被告为其办理不动产权属登记的诉讼请求，事实上不具备履行可能，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。被告未能在交付商品房365日内完成竣工验收备案登记致使原告至今未能取得房地产权属证书，其行为构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十五条约定的方式向原告承担违约责任。对原告要求被告按照房屋价款的0.5%支付逾期办证违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告辩称协助办理过户义务不具有可诉性问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了被告有协助办理产权登记的义务，被告所辩没有法律依据，本院不予采纳。关于被告主张房地产登记政策变化及政府部门职能调整属于情势变更，不能认定被告行为违约的问题。被告答辩时自认其自有1-4层商业用房部分无法通过验收，导致整体无法办证，因此案涉情形不属于情势变更。同时被告应当注意：原告不能及时取得房屋不动产权证会给原告生活、子女入学等带来了不便,因此被告应当依法依规尽快为原告办理房屋产权证。关于被告辩称原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效问题。本院围绕诉讼时效起算点、是否中断等角度对原告请求是否超过诉讼时效进行判断。首先，依照合同约定，被告公司应当在交房后365日内提交办证资料，意即逾期办证违约金的诉讼时效应当从原告收房之日起365日后起算。其次，2020年9月24日涉案小区房屋业主代表在“领导留言板”网站反映涉案房屋不能办理产权登记以及周围噪音污染严重问题，政府部门回复中提到经联系中胜园置业公司，其称开发的小区房屋正处于竣工验收阶段，该留言行为应当认定为原告主张权利，引起逾期办证违约金诉讼时效中断。以上留言虽然是部分业主行为，但是其诉求内容指向全体业主，可以证明原告作为权利人向被告公司提出了履行请求。因此逾期办证违约金诉讼时效因原告主张权利导致中断，被告公司以诉讼时效提出抗辩理由不能成立。关于被告辩称补充协议第七条第三款是对《商品房买卖合同》第十五条逾期办证违约金条款的变更问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同补充协议的格式条款系被告公司提供，被告公司无证据表明其采取了合理的方式提请对方注意，而其内容显然对原告不利，免除了被告公司逾期办证的违约责任，应当为无效。关于被告辩称合同约定是按已付房款0.5%计算违约金，原告按照全部购房款计算违约金是错误的问题。本案中原告于2015年3月10日缴纳全部购房款，已经履行了其支付全部购房款的合同义务。原告依据合同约定要求被告按照全部购房款0.5%支付违约金，并无不当。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、被告河南省中胜园置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘海朝、王燕红2675元；二、驳回原告刘海朝、王燕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告河南省中胜园置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  张聪会二〇二一年七月九日书记员  徐萌丹