辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终776号上诉人（原审被告）：姚立明，男，1974年6月21日出生，汉族，住阜新市细河区。被上诉人（原审原告）：阜新市宏远物业管理有限公司，住所地阜新市海州区菜市街西市场不夜城2#201。法定代表人：刘忠双，系公司总经理。上诉人姚立明因与被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人姚立明到庭接受询问。被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚立明上诉请求：1、撤销原判；2、请求依法发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未对上诉人在一审审理过程中提出的诉讼时效抗辩予以回应，本案一审审理过程中，上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效并被记录于庭审笔录中，被上诉人未进行答辩亦未提供相关证据，对此，一审法院未在判决中论述相关内容并予以认定。根据民法总则第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被上诉人对此未提供相关证据，上诉人也未曾接到过催缴通知，故其诉讼请求已超过诉讼时效的保护期限3年，请求法院依法发回重审或者依法改判。2、被上诉人未履行物业合同约定的义务，上诉人不应承担物业费。首先，上诉人在经营期间一直向环卫公司支付卫生费用，物业公司根本没有提供过物业合同约定的相关服务，所以上诉人认为被上诉人无权主张物业费。上诉人为保证正常经营维护环境已经支出了一份合理的费用，物业收取物业费是因为提供了相应的服务，但物业没有提供相应服务的情况下，由上诉人承担双份的维护环境费用是明显显失公平的。其次，上诉人租赁的房屋是小区商业网点，公共卫生区域与普通住宅用户不同，主要是由环卫公司负责日常清理，不需要也未曾享受过物业提供的卫生服务，实在没有承担物业费的合理理由。综上所述，上诉人认为一审法院忽略了本案有关诉讼时效超期的重要事实，且在庭审笔录中记录了上诉人有关诉讼时效的抗辩，但被上诉人没有提供相关证据的情况下作出由上诉人承担责任的判决是错误的。另外，被上诉人也没有提供物业合同约定的服务，上诉人承担全部物业费用显失公平。因此，望二审法院能够查明案件事实，依法支持上诉人的诉讼请求。阜新市宏远物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、求法院判令被告立即给付物业服务费12476.2元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年9月29日，原告阜新市宏远物业管理有限公司与八一小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容:物业服务期限自2010年10月1日至2013年9月30日止,服务区八一小区,约定住宅多层物业费0.4元/月/平方米，商业物业0.8元/月/平方米。2013年9月30日，原告阜新市宏远物业管理有限公司与八一小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容:物业服务期限自2013年10月1日至2016年9月30日止,服务区八一小区,约定住宅多层物业费0.4元/月/平方米，商业物业0.8元/月/平方米。2015年10月9日，原告阜新市宏远物业管理有限公司与八一小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容:物业服务期限自2015年10月1日至2017年12月31日止,服务区八一小区,约定住宅多层物业费0.4元/月/平方米，商业物业0.8元/月/平方米。2018年1月1日，原告阜新市宏远物业管理有限公司与八一小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容:物业服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日止,服务区八一小区,约定住宅多层物业费0.4元/月/平方米，商业物业0.8元/月/平方米。被告姚立明系坐落于阜新市细河区网点的使用权人，自2012年7月起租赁该房屋，建筑面积147.2平方米,自2012年7月1日至2019年7月31日共拖欠原告物业费10716.16元（147.2平方米×0.8元/每平方米×91个月）。一审法院认为：被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告阜新市宏远物业管理有限公司与八一小区业主委员会签订物业服务合同合法有效，对八一小区全体业主均具有约束力。被告姚立明系坐落于阜新市细河区网点业主，原告从2010年10月1日至今为八一小区提供物业服务，但被告未按约定交纳物业费系违约，应承担给付物业费的违约责任，故原告的诉请本院予以支持。关于被告抗辩不知原告什么时候开始服务的主张，并不能成为被告不缴纳物业费的正当理由，故本院不予支持。关于被告抗辩物业不称职等问题，应属于小区公共区域管理问题，对于小区公共区域管理应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主。即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会或社区提出意见和建议，由业主委员会或社区代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十五条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下:被告姚立明于本判决发生法律效力后十日内给付原告阜新市宏远物业管理有限公司自2012年7月1日至2019年7月31日期间物业费10716.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取56元，由被告姚立明负担（原告已预付）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供照片一组，证明环卫工人每一天都在清扫楼前，没有接受到物业公司的服务，没有接到过通知也没有要过物业费。本院认为上诉人租赁的房屋在小区范围内，应缴纳物业费，故对上诉人提供的新证据不予采信。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。上诉人主张其租赁的房屋属于临街商铺，物业公司并未打扫其门前卫生，没有履行义务，故上诉人不应交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”经现场查看，上诉人租赁的房屋是依托小区住宅楼而建的商铺，与住宅楼相连，从建筑主体来说，与住宅楼是一个整体。通常情况下，小区水电暖等设施是共用的，物业会定期对这些设施进行维护，这部分费用都是从物业费里出，因此物业费并不是业主理解的只包括保安和保洁。故上诉人主张其不应交纳物业费的上诉理由不能成立。上诉人主张本案已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。在物业服务纠纷中，物业公司作为原告主张争议的物业管理费，依据举证责任分配的原则，应由物业公司对催缴物业费的事实提交充分的证据。被上诉人未到庭参加诉讼，庭后经告知也无法提供证明诉讼时效中断的证据，应承担举证不能的法律后果，本案物业费应从2017年7月28日（起诉状日期为2020年7月27日）至2019年7月31日计算，数额为2826.24元（147.2平方米×0.8元/每平方米×24个月）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1176号民事判决；二、上诉人姚立明于本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司物业费2826.24元；三、驳回被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费112元，减半收取56元，由上诉人姚立明承担13元，由被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司承担43元；二审案件受理费112元，由上诉人姚立明承担26元，由被上诉人阜新市宏远物业管理有限公司承担86元。本判决为终审判决。审判长  苑明珠审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二一年七月八日书记员  于 跃