四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初2632号 原告：袁钢，男，1962年8月25日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：林敏，女，1961年12月27日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：四川嘉信商运物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯祠大街**附**。 法定代表人：常江，总经理。 委托诉讼代理人：岳政兴，男。 委托诉讼代理人：郑绍丽，女。 被告：金堂华地财富投资有限公司，住所地，住所地四川省金堂县赵镇滨江路二段********iv> 法定代表人：佘勇，总经理。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 原告袁钢、林敏与被告四川嘉信商运物业服务有限公司（以下简称：嘉信公司）、金堂华地财富投资有限公司（以下简称：华地公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁钢、林敏，被告嘉信公司的委托诉讼代理人岳政兴、郑绍丽，被告华地公司的委托诉讼代理人李玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁钢、林敏向本院提出诉讼请求：1.判令嘉信公司立即支付拖欠的商铺租金及违约金共计45711.15元（其中，2015年至2020年欠付16.55个月，租金为25111.15元；2020年8月至2021年5月共10个月，按原租金不变，金额为15200元；违约金为5400元）;2.判令在委托经营期届满4年时解除与嘉信公司签订的《商铺委托经营管理合同》，并判令嘉信公司在解除合同后的30日内向原告支付剩余4年商铺收益总额22759元×8=18000元，违约金18000元×4×10%=7200元；3.判令华地公司对上述拖欠的商铺收益及违约金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费由嘉信公司、华地公司承担。诉讼中，袁钢、林敏撤回第一项诉讼请求中对2020年7月31日之后租金的主张，并撤回第二项诉讼请求，本院审查后予以准许。事实和理由：原告购买华地公司的商铺后，与嘉信公司签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同约定：甲方将自有商铺委托给乙方经营管理，乙方以自己使用、出租、联营、加盟连锁等各种合法方式使用商铺从事商业经营活动；第1至第5年，从商铺交付之日起算，乙方承诺商铺每年收益为该商铺购买合同价格的8%；第6年至第10年，乙方将接受委托经营管理物业租金总额的90%分给全体委托人，甲方按其物业购买总价占乙方接受委托经营管理物业购买总价的比例分取回报；第1年至第5年，乙方不收取委托报酬，第6年至第10年提取接受委托经营管理商铺租金总额的10%作为乙方的委托报酬。同时约定被告嘉信公司承担各项开支和费用，若实际收益不足8%，则由被告嘉信公司补足。委托期限为10年，每半年支付一次收益，每次支付6个月商铺收益。同时第十二条违约责任约定：1.乙方应按时足额支付甲方商铺收益，每逾期一日，乙方按拖欠商铺收益的万分之三向甲方支付违约金；2.因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方同意终止后30日内支付相当于甲方商铺委托期剩余年限商铺收益总额10%的违约金。其后，原告按照合同约定将商铺交付给被告嘉信公司，但嘉信公司未按照合同履行自己的义务，存在根本性的违约行为：1.嘉信公司自合同开始即未按照房屋总价8%的约定支付原告收益，而是在部分业主起诉且被告败诉后才按照8%支付给原告；2.自2018年后嘉信公司便不能按时支付原告收益，业主代表及业委会多次维权，并会同政府与二被告多次协调，在此期间，华地公司一再承诺对嘉信公司拖欠的租金承担保证责任，到了2019年下半年，二被告就不再支付所有业主（包括原告）的租金，嘉信公司收取商家租金拒不支付业主租金的行为属于恶意拖欠，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同并要求嘉信公司支付违约金。因剩余4年商铺收益约定不明，本着公平原则，应当参照前5年收益的平均收益计算商铺总收益，因此，嘉信公司应该按照年收益房价总额8%的标准以5年产生收益的总额10%向原告支付终止合同的违约金。华地公司多次承诺对嘉信公司拖欠的租金及违约金承担保证责任，且二被告亦为关联公司，应当依法承担相应责任。 嘉信公司辩称：1.截至2020年7月31日，前5年稳定收益期待支付租金金额为25111.15元；2020年8月1日至2021年1月31日的收益，根据租金收益进行核算后按比例分配为1237.32元；根据合同约定，2021年2月1日至2021年5月31日的收益，尚未到支付时间节点。2.由于受新冠病毒疫情影响，2020年2月至3月未正常开业，嘉信公司为商户减免了租金，故申请对相应月份的租金进行减免。3.原告诉请的商铺租金，应待其出具收款发票，并由嘉信公司代扣代缴所得税后，再行支付，故不存在违约行为。 华地公司辩称，原告主张该公司承担商铺收益及违约金的连带责任，没有事实依据，也不符合法律规定，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月18日，袁钢、林敏与华地公司签订《商品房买卖合同》，购买了华地公司投资开发的位于金堂县××镇××路××段××号××广场××层××商铺。同日，袁钢、林敏（甲方）与嘉信公司（乙方）就前述商铺签订《商铺委托经营管理合同》，主要内容：甲方已购买金堂华地财富广场部分房屋（分割式产权商铺），依法拥有房屋所有权；乙方将投资对金堂华地财富广场全部商铺进行装饰装修及整体规划运营，并在经营期间履行向甲方支付商铺回报收益的承诺；为确保商铺的保值、升值，甲方同意委托乙方统一经营管理广场。委托期限：1.委托期限为10年，从2015年8月1日起计算，如因开发商实际交房日期晚于2015年7月31日时，委托期限从甲方实际交房之日起计算；2.非法律、法规规定或本合同约定，甲乙双方同意在委托经营管理期限内，甲方不得撤销本合同。商铺收益及受托报酬：1.商铺收益：①第1年至第5年，从商铺交付之日起计算，乙方承诺商铺每年收益为该商铺购买合同价格的8％；②第6年至第10年，乙方将接受委托经营管理物业租金总额的90％分给全体委托人，甲方按其物业购买总价占乙方接受委托经营管理物业购买总价的比例分取回报；2.商铺收益支付：乙方每半年支付一次商铺收益，每次支付6个月商铺收益，第一次商铺收益在2015年8月1日支付。其后的收益在每6个月期满后10日内支付；4.第1年至第5年，乙方不收取委托报酬，第6年至第10年，乙方提取接受委托经营管理商铺租金总额的10％作为乙方委托报酬。违约责任：甲乙双方在本协议期间内不按协议的约定履行义务，即构成违约，应承担违约赔偿责任：1.乙方应按时足额支付甲方商铺收益，除本协议约定的情形外，每逾期一日，乙方按拖欠商铺收益总额的万分之三向甲方支付违约金；2.在委托经营期间，任何一方均无权提前终止本合同。因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应甲方同意终止后30日内支付相当于甲方商铺委托期剩余年限商铺收益总额的10％的违约金，但甲方也有违约行为的除外；如甲方违约，除向乙方支付商铺剩余年限商铺收益总额的10％的违约金外，还须赔偿乙方的全部损失，损失包括已投入的装修装饰费用、设备设施费用、对第三方的违约赔偿及其他直接损失。同时，乙方有权要求甲方继续履行本协议。此后，合同双方开始按照约定履行各自义务。嘉信公司提供的中国工商银行客户存款对账单显示，其向原告等业主给付商铺收益系通过“金堂购物中心”的银行账户转付。但嘉信公司至今仍然欠付部分租金收益及违约金。 2019年5月15日，金堂华地财富广场业主与嘉信公司、华地公司等主体就租金收益、担保等问题进行沟通，形成了《会议纪要》，决议内容：“1.业主诉求：（1）5月15日应付租金支付时间再议，需尽快完成支付，最迟不超过6月20日。（2）后期应付租金，从原定15日延迟到月底最后1日，不得跨月。此项成立条件：华地需对租金收益进行担保，政府见证。2.企业方首次回复：需报华地、嘉信董事会后回复。回复时间下周二（2019年5月28日）。”2019年5月27日，嘉信公司、华地公司向金堂华地财富广场业主出具《关于2019年5月15日起应支付租金处理方案的沟通会议的回复》，主要内容：“一、同意会议纪要中对于租金支付时点的要求；二、金堂华地财富投资有限公司拥有金堂购物中心80%的资产，为了金堂购物中心的稳定发展，截止到2020年保底支付期满前，业主应收取的租金及违约金，在金堂购物中心支付能力不足的时候，将由金堂华地财富投资有限公司筹集资金完成支付。” 上述事实，有《商铺委托经营管理合同》、本院（2020）川0121民初3200号等455案民事判决书、成都市中级人民法院（2020）川01民终15897号等455案民事判决书，以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，依法成立生效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。根据查明的案件事实，案涉《商铺委托经营管理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，当属有效。《商铺委托经营管理合同》虽名为委托合同，但被告嘉信公司定额、定期向原告支付的“商铺收益”与一般租赁合同中的租金性质一致，该合同实质上界定了当事人对案涉商铺的占有、使用、收益等租赁权利义务关系，故案涉《商铺委托经营管理合同》属于租赁合同的范畴，本案系租赁合同纠纷，当事人的权利义务应当按照租赁合同法律关系进行确定。本案审理中，原告与嘉信公司一致确认：截至2020年7月31日，嘉信公司下欠原告的租金金额为25111.15元。嘉信公司主张按每月50%比例减免2020年2月至3月租金，原告同意减免1600元。故本院确认嘉信公司应向原告支付的租金为23511.15元。关于违约金的问题，嘉信公司认为原告未提供相关发票，则其欠付租金的行为不构成违约。经查案涉《商铺委托经营管理合同》，合同双方并未约定将开具发票作为嘉信公司支付租金的必要前提条件，故嘉信公司以原告未提供相关发票而主张其迟延支付租金不构成违约的意见没有事实根据，不能成立，本院不予采纳。经原告与嘉信公司当庭核算，截至2021年5月30日的违约金金额为2500元，本院对该金额予以确认。 关于华地公司应否对嘉信公司所负案涉债务承担责任的问题。根据2019年5月15日《会议纪要》及2019年5月27日《关于2019年5月15日起应支付租金处理方案的沟通会议的回复》，被告华地公司作出了在“金堂购物中心”支付案涉租金收益及违约金的能力不足时“筹集资金完成支付”的意思表示，故本案应按《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定确定由华地公司承担一般保证责任。同时，根据上述证据以及嘉信公司通过“金堂购物中心”银行账户转付原告租金收益的事实，足以确认华地公司的担保意思表示系针对嘉信公司对清偿包括本案在内的金堂华地财富广场项目业主租金及违约金。在承担上述清偿责任后，华地公司有权向嘉信公司进行追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、四川嘉信商运物业服务有限公司于本判决生效之日起7日内向袁钢、林敏给付截至2020年7月31日的商铺租金23511.15元和违约金2500元； 二、金堂华地财富投资有限公司在四川嘉信商运物业服务有限公司不能履行前述债务时向原告承担清偿责任；承担清偿责任后，金堂华地财富投资有限公司可以向四川嘉信商运物业服务有限公司进行追偿； 三、驳回袁钢、林敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元，由四川嘉信商运物业服务有限公司、金堂华地财富投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二一年七月八日 法官助理 朱俊霖 书 记 员 杨夏莹