河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0184民初10399号原告（执行案外人）：李佳，男，1982年12月13日出生，汉族，住河南省郑州市。原告（执行案外人）：李睿博，男，2014年11月27日出生，回族，住河南省郑州市。法定代理人：李佳，系李睿博父亲。原告（执行案外人）：李睿涵，女，2011年8月11日出生，回族，住河南省郑州市。法定代理人：李佳，系李睿涵父亲。原告（执行案外人）：姚有良，男，1965年10月2日出生，回族，住河南省商水县。原告（执行案外人）：方耀先，女，1965年3月2日出生，回族，住河南省郑州市管城回族区。上述五原告委托诉讼代理人：邵云罡，河南子恒律师事务所律师。上述五原告委托诉讼代理人：王帅飞，河南子恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：藏文明，男，1969年7月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨灵博，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：宋菊兰，女，1968年7月29日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：张伟，北京市道成（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：邢彦，男，1980年5月8日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。原告李佳、李睿博、李睿涵、姚有良、方耀先(以下简称五原告)与被告藏文明、被告宋菊兰、被告邢彦案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。五原告的委托诉讼代理人邵云罡、王帅飞，被告藏文明及其委托诉讼代理人杨灵博，被告宋菊兰的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告邢彦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、确认五原告为郑州市××区凤凰台街道办事处升龙凤凰城C区8号楼2单元1807号房屋的实际所有权人。2、不得执行位于郑州市××区凤凰台街道办事处升龙凤凰城C区8号楼2单元1807号房屋，并解除查封措施。事实与理由:姚晓庆作为买受人，于2012年购买宋菊兰位于郑州市××区凤凰台街道办事处升龙凤凰城的房屋，购买时房屋尚未建成，建成后确定具体位置为C区8号楼2单元1807号。姚晓庆及家属为此实际支付包含装修费在内的全部款项38.5万元，宋菊兰于2014年8月14日出具了房款全部结清的证明，姚晓庆及亲属也于房屋建成后实际入住至今，居住期间由姚晓庆及亲属交纳水电暖等各项费用。房屋建成入住后，姚晓庆及亲属多次要求宋菊兰根据合同约定办理房屋产权证，宋菊兰屡次推脱，后双方发生争吵，宋菊兰故意躲避不见。姚晓庆在2016年因创伤性休克去世，五原告为法定继承人。2020年11月，五原告收到了贵院张贴的《腾房通知》，要求限期搬离，五原告提起执行异议。2020年12月19日，五原告收到了贵院送达的执行裁定书。五原告认为，姚晓庆与宋菊兰已签订合法有效的房屋买卖合同，并支付全部购房款项，且实际入住至今，该房屋系姚晓庆所有。在姚晓庆去世后，五原告作为法定继承人，依法享有该房屋相应的权利，该权利足以排除藏文明对该房屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，五原告提起本案诉讼，请求判如所诉。被告藏文明辩称：1、在宋菊兰取得涉案房屋后，房屋所有权一直系宋菊兰所有，藏文明有权对涉案房屋申请执行。宋菊兰取得涉案房屋的分配权是基于与臧明喜之间的财产分割协议所得，而分割方案是在河南省郑州市中级人民法院于2014年2月26日作出（2014）郑民一终字第129号民事裁定生效后才最终确定下来。涉案房屋实际在2013年建成，郑州市××区凤凰台街道办事处和村委会在2014年法院判决后已将涉案房屋登记在宋菊兰名下，藏文明便在2018年申请法院查封了涉案房屋。2、五原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。五原告提交的《购房合同》真实性无法核实，无法证明在查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。《收据》也缺乏有效的转账凭证予以佐证，很难排除系五原告与宋菊兰之间为逃避执行为伪造的。在宋菊兰实际取得涉案房屋后，五原告也没有向郑州市××区凤凰台街道办事处和村委会递交过户登记材料。3、姚晓庆与宋菊兰之间若存在涉案房屋买卖合同，因此产生的争议，应当通过协商或者诉讼的途径另行解决，与本案查封和执行无关。综上，五原告要求确认涉案房屋为其所有，并要求解除查封措施，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。被告宋菊兰辩称：姚晓庆于2012年向宋菊兰购买涉案房屋，且其已经向宋菊兰支付了购房款，双方也对涉案房屋进行了交付。姚晓庆及其家属在涉案房屋居住至今，其是该房屋的实际所有权人，对涉案房屋的占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件。因此，宋菊兰对五原告的诉讼请求没有异议。被告邢彦未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月26日，宋菊兰（出卖方）与姚晓庆（买受方）签订《购房合同》，主要内容约定如下：根据双方协商，出卖方同意将未来路与陇海路交汇处升龙凤凰城住宅出售给买受方。一、房屋的基本情况。位于第未定层，房屋结构为两室两厅，建筑面积大约为75-80平方米。三、买卖价格。按总建筑面积计算，该房屋售价为每平方米4500元。四、付款方式。买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金32万元。五、双方权利和义务。1、在买受方实际按接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起以开发商证为准取得房地产权证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起将买受方付款退还给买受方，并按已付款的30%赔偿买受方损失。2、出卖方必须保证上述房屋权属清楚，若发生与出卖方有关的产权纠纷与债务纠纷，由出卖方负责清理。给买受方造成损失的出卖方负责赔偿。7、本合同经出卖方、买受方双方签字之日起生效。本合同经双方同意附加以下条款：1、宋菊兰将转让给姚晓庆的房屋，姚晓庆提供手续给宋菊兰，宋菊兰将手续直接交给开发商办理房产证，开发商分房宋菊兰不得无故拖延时间。2、在办理房产证是，房屋面积以房管部门测量面积为准，房款多退少补，宋菊兰不可追加额外房款。在《购房合同》落款处及附加条款下方，有宋菊兰、姚晓庆各自签名和捺印。2012年4月29日、6月2日、6月10日，姚晓庆依次向宋菊兰预付购房款7万元、15万元、10万元，共计32万元；宋菊兰也分别向姚晓庆出具《收条》。2014年8月14日，魏俊英出具的《证明》内容如下：“今收到姚晓庆升龙凤凰城（陇海路未来路）8号楼2单元1807室房款81.57×4500=367065（叁拾陆万柒仟元整），装修费81.57×200=￥16000，防盗网￥2000，总价：叁拾捌万伍仟元整（￥385000），房款已全部结清付完。魏俊英代宋菊兰（收）”。同日，魏俊英作为宋菊兰的代理人向姚晓庆出具收到房款36.7万元的《收条》以及由宋菊兰配合将房本办到姚晓庆名下并不得以各种理由推辞的《证明》。姚晓庆从宋菊兰购买涉案房屋后，便将涉案房屋交付给亲戚方晓雷、方霞、方传旺及马莹一家人居住至今，有五原告提交的方晓雷、方霞等人在2015年11月16日至2020年11月17日期间以宋菊兰、臧俊龙、郑州市××区凤凰台街道办事处的户号交纳水电费凭证和方传旺、马莹出庭证言予以证明；宋菊兰对该事实无异议。2016年2月21日，姚晓庆因创伤性休克去世；李佳、李睿博、李睿涵、姚有良、方耀先依次系姚晓庆的丈夫、儿子、女儿、父亲、母亲。2013年5月8日，郑州市金水区人民法院立案受理宋菊兰与臧明喜离婚后财产纠纷一案。宋菊兰请求确认与臧明喜于2010年12月10日签订的《协议书》第一项有效，即“经协商，甲乙双方婚前居住凤凰台村××号。凤凰台村于2007年城中村改造后，凤凰台村××号改造安置面积为1262.80平方米，甲方为该房产持有人，甲方同意该房产安置后分给乙方一半计631.40平方米，归乙方所有”。2013年10月30日，该院对该案作出（2013）金民一初字第1654号民事判决：确认宋菊兰与臧明喜于2010年12月10日签订的《协议书》第一项有效。之后，臧明喜对该判决不服提起上诉。2014年2月26日，河南省郑州市中级人民法院对该案作出（2014）郑民一终字第129号民事裁定：准许臧明喜撤回上诉，各方均按原审判决执行。2018年2月27日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初26197号民事判决：宋菊兰、邢彦于本判决生效后十日内偿还藏文明借款本金624.7万元及利息（自2016年6月16日至2017年6月2日的利息，以628.7万元为基数按照年利率24%计算；自2017年6月3日至判决确定的付款履行期满之日的利息，以624.7万元为基数按照年利率24%计算）。2018年4月8日，藏文明申请执行该案。2018年8月13日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执4639号执行裁定：一、将宋菊兰名下位于郑州市××区凤凰台街道办事处升龙凤凰城C区1号楼1单元3009号、1号楼1单元906号、4号楼2单元605号、5号楼1单元1610号、8号楼2单元2402号、8号楼2单元1807号、8号楼1单元3104号、8号楼1单元1809号、9号楼2409号房产予以查封。二、查封期间不得过户、转让、买卖。三、限被执行人宋菊兰于本裁定生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行本院将依法评估、拍卖上述房产。同日，该院依据该裁定向郑州市××区凤凰台街道办事处送达了查封宋菊兰名下上述房产的协助执行通知书。2018年8月27日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监3104号执行裁定，将郑州市金水区人民法院（2018）豫0105执4639号执行案件交由本院执行。本院分别于2020年11月25日、11月26日作出了针对上述查封房产的腾房通知和租赁户申报权利通知，五原告遂向本院提出书面异议。2020年12月17日，本院作出（2020）豫0184执异182号执行裁定，驳回五原告的异议请求。五原告对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。另查明：宋菊兰陈述涉案房屋在2013年1月份已分配给她，因臧明喜拒不配合就没有将涉案房屋从他名下变更登记至宋菊兰名下，涉案房屋在郑州市××区凤凰台街道办事处至今仍登记在臧明喜名下，涉案房屋至今也没有办理网签备案登记和不动产权证，也导致宋菊兰无法将涉案房屋变更登记至姚晓庆名下。以上事实，有当事人的陈述，《购房合同》，《收条》，《证明》，居民户口簿，水电费交纳凭证，出庭证人证言，尸体检验结果通知书，丧葬证明，民事判决书，民事裁定书，执行裁定书及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，宋菊兰与姚晓庆在2012年11月26日就涉案房屋签订的《购房合同》，系双方当事人之间真实的意思表示，其内容也不违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。2014年2月26日，宋菊兰与臧明喜离婚后财产纠纷一案，河南省郑州市中级人民法院对该案作出（2014）郑民一终字第129号民事裁定：准许臧明喜撤回上诉，各方均按原审判决执行。同时，在2014年8月14日，姚晓庆已向宋菊兰支付全部购房款及装修款共计38.5万元；魏俊英作为宋菊兰的代理人向姚晓庆出具由宋菊兰配合将房本办到姚晓庆名下并不得以各种理由推辞的《证明》。之后，姚晓庆将涉案房屋交付给亲戚方晓雷、方霞、方传旺及马莹一家人居住至今。2016年2月21日，姚晓庆因创伤性休克去世。2018年8月13日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执4639号民事裁定，对宋菊兰名下的涉案房屋进行查封。另外，宋菊兰在本案庭审中陈述因臧明喜拒不配合就没有在郑州市××区凤凰台街道办事处将涉案房屋从他名下变更登记至宋菊兰名下，涉案房屋至今仍登记在臧明喜名下，且涉案房屋至今也没有办理网签备案登记和不动产权证，也导致宋菊兰无法将涉案房屋变更登记至姚晓庆名下。由此可知，涉案房屋至今没有办理过户登记，并非因姚晓庆或五原告自身原因造成的。在姚晓庆去世后，五原告系其法定继承人，《购房合同》涉及的权利义务由其继承。因此，五原告对宋菊兰名下的涉案房屋提出的异议，符合上述规定情形且其权利能够排除执行，本院对五原告请求停止执行涉案房屋的诉请予以支持。虽然《购房合同》有效，但在涉案房屋尚未办理不动产权证之前，五原告享有的是请求办理不动产权转移登记手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，即五原告不能基于《购房合同》直接主张其系涉案房屋实际所有权人，故本院对五原告与此对应的诉请不予支持。五原告请求解除对涉案房屋的查封属于强制执行措施，不属于本案审理范围，待本案判决生效后可直接通过执行程序予以裁定解决。相应地，本院对藏文明的辩称意见不予采纳。邢彦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及第二款、第三百一十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行宋菊兰名下位于郑州市金水区凤凰台街道办事处升龙凤凰城C区8号楼2单元1807号房屋。二、驳回原告李佳、李睿博、李睿涵、姚有良、方耀先的其他诉讼请求。案件受理费7075元，由被告藏文明负担3537.5元，被告宋菊兰、邢彦负担3537.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院（2020）豫0184执异182号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  潘龙峰审 判 员  孙旭东人民陪审员  唐春林二〇二一年七月十二日书 记 员  李 怡