新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新21民终305号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刁桂红，女，1977年3月12日出生，汉族，个体经营户，现住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：刘卫基，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县新城建设路162号。 法定代表人：焦发文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨福庆，女，该公司经理。 委托诉讼代理人：吉伟民，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人刁桂红因与被上诉人鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司（以下简称：恒瑞房产公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区托克逊县人民法院（2020）新2123民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。刁桂红及其委托诉讼代理人刘卫基、恒瑞房产公司的委托诉讼代理人吉伟民、杨福庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刁桂红上诉请求：1．请求依法撤销一审判决的第一项，改判驳回恒瑞房产公司的诉讼请求。2．请求依法撤销一审判决的第二项，改判支持刁桂红的反诉请求。3．请求依法判令恒瑞房产公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有查明本案的基本事实，适用法律错误。首先，一审法院将刁桂红2008年所购买的房屋以《经济适用房管理办法》的规定作出法律适用是错误的，刁桂红所购买的房屋期初是集资建房性质，属于单位职工自筹资金在国家所划拨土地上建设住宅用房的性质，与经济适用房的性质完全不同，不能按照经济适用房的规定对集资建房作出法律适用。刁桂红所购买的房屋用途明确是商铺，是按照购买商铺的价款缴纳所有购房款。恒瑞房产公司已经向刁桂红履行了交付商铺的交房行为就可以证明这样的事实；双方虽然没有签订书面的购房合同，恒瑞房产公司向刁桂红出售商铺的买卖行为证实，商铺的性质是商品房，恒瑞房产公司向刁桂红出售的就是商品房。按照经济适用房的管理办法中对购房对象的限制以及集资建房性质中本单位职工改善住房的限制条件是绝对不可能有出售商铺性质的房屋。一审法院将经济适用房或集资房的性质与刁桂红购买的商铺性质混为一谈，属于事实认定不清，适用法律错误。其次，刁桂红所缴纳的购房款金额明显高于购买用于住宅性质的住房，也包括高于同期同地段其他住房的购房价款，尽管恒瑞房产公司在向刁桂红交房时的土地性质为划拨用地，但从刁桂红购买商铺的性质来说，刁桂红所缴纳的房款中已经将刁桂红应当分摊的土地使用费包含在所缴纳的房款中，并不是一审法院所认为的刁桂红知道商铺性质属性发生变化后视为同意继续履行合同的性质。刁桂红购买商铺的同时就已经是在购买商品房，不是商铺的性质由集资房或经济适用房的性质转为商品房的性质。再次，恒瑞房产公司向刁桂红于2008年交付商铺后，恒瑞房产公司虽然没有与刁桂红签订书面合同约定办理产权证书的期限，但是自2008年恒瑞房产公司交付房屋至今没有向刁桂红办理产权证早已超过法规、法律所明确的合理的期限范围，系恒瑞房产公司违规运营本案涉及的房产建设项目所致。恒瑞房产公司为规避缴纳国家应收的土地使用费而采取虚假的所谓集资建房的名义导致其办证不能。过错方在恒瑞房产公司。恒瑞房产公司理应为此向刁桂红承担相应的违约责任。 最后，本案恒瑞房产公司起诉要求刁桂红要支付剩余的购房款，刁桂红于2008年接受商铺，恒瑞房产公司于2008年向刁桂红交付商铺，恒瑞房产公司自此以后直至2015年之前从未向刁桂红主张过要求刁桂红支付本案所诉的剩余购房款，证明刁桂红就双方房屋买卖合同约定的应当缴纳的购房款已全部付清，不存在欠付剩余购房款的事实。本案的剩余购房款是恒瑞房产公司自2015年后因自己违规操作房产项目规避缴纳国家土地使用费的违法行为被国家管理部门禁止后而产生的纠错费用，缴纳义务主体只能是恒瑞房产公司。一审法院将恒瑞房产公司因违规、违法行为被国家管理部门禁止后而导致必须缴纳土地使用费的纠错费用以刁桂红欠付购房款的名义判由刁桂红承担，没有事实与法律依据。 二、刁桂红有证据证明已经按照双方房屋买卖合同的约定交付全部的购房款，包括折抵购房款的98，000元制作费用，一审法院认为刁桂红应当对此另案起诉主张。刁桂红对于新疆天拓伟业项目部及与恒瑞房产公司之间的关系有录音及相关书证证明系人格混同的同一主体，请求二审法院予以支持。 三、一审法院对刁桂红反诉请求予以驳回的判决属于认定事实不清，适用法律错误。首先，刁桂红与恒瑞房产公司房屋买卖合同不管是否有无书面的形式，但从一审查明恒瑞房产公司于2008年向刁桂红交付商铺的事实行为可以确定本案涉及的商铺已经建设完成、商铺验收已经完成、刁桂红房款已经交清。房屋买卖合同的主要合同义务已经基本履行完毕。通过本案的相关证据可以确定，恒瑞房产公司就是意图以集资建房的合法名义，掩盖意图规避其开发商品房应当向国家缴纳土地使用费的非法目的，而导致恒瑞房产公司不能如期向刁桂红办理合法产权证书的事实。为此，恒瑞房产公司理应按照合同法的要求承担违约责任，并应当承担其因违法行为导致的违法损失，一审法院判决恒瑞房产公司应该承担缴纳土地使用费的违法费用，没有事实与法律依据。一审法院没有查明恒瑞房产公司以剩余购房款名义实际主张的土地使用费数额的事实，在恒瑞房产公司没有提供相应的计算依据，判决刁桂红支付三十多万元的购房款，一审法院缺乏事实依据。本案涉及的土地使用费应当由共同使用该地块的所有住户予以分摊。综上，恳请二审法院依法查明本案事实，正确适用法律。纠正一审法院的错误判决。 恒瑞房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审人民法院依法驳回刁桂红的上诉请求。根据原审查明案涉商铺于2008年由鄯善县雷达营部队与鄯善县邮政局集资联建，案涉商铺所在土地原土地性质为国有土地即划拨土地使用权，其性质属于集资房，刁桂红明知上述事实后购买案涉商铺，陆续向恒瑞房产公司预付房款246，799元，刁桂红接收案涉商铺后一直使用至今，恒瑞房产公司在原审中提交了鄯善县国土资源局作出的鄯国土资XX号文件，文件中明确说明了案涉商铺所在土地为国有土地使用权即划拨土地使用权，故其案涉土地的原土地性质决定了在刁桂红购买案涉商铺时为集资房屋，并非商品房。刁桂红主张已付清全部房款的事实不能成立，其中部分房款是以刁桂红对新疆天拓伟业建筑有限责任公司享有的98，000元债权，用于抵扣相应数额的房款，抵扣仅是刁桂红单方意思表示，并未与恒瑞房产公司以及新疆天拓伟业建筑有限责任公司协商一致，三方也未签订书面的债务转让协议，刁桂红所提供的凭证上明确注明新疆天拓伟业项目部资金付款凭证，与恒瑞房产公司并无关联，虽然恒瑞房产公司与新疆天拓伟业建筑有限责任公司由同一股东设立，但恒瑞房产公司与新疆天拓伟业建筑有限责任公司是相互独立的企业法人，独立对外承担民事法律责任，并不存在人格混同的情形，故刁桂红主张98，000元用于抵扣房款不能成立，且刁桂红并未付清全部房款。 刁桂红在明知案涉商铺的性质为集资房屋后实施购买行为，在接收案涉商铺后未提出异议退还房屋，后经鄯善县雷达营部队、鄯善县邮政局等多家单位协调，将案涉土地权属界线划分清楚后，2013年10月31日，鄯善县国土资源局作出的鄯国土资XX号文件拟确定案涉土地的挂牌出让起始价为人民币126万元，恒瑞房产公司拍得案涉土地的使用权后，缴纳案涉土地出让金及各项税费共计3，517，374.68元，将案涉商铺的性质变更为商业性质，按照商铺承担70％的比例分摊土地出让金及各项税费成本即2，188.9元／平方米，刁桂红所主张的房屋单价构成中并没有2，188.9元／平方米部分，刁桂红在未付清房款的情形下，占有、使用案涉商铺，构成不当得利，恒瑞房产公司有权向刁桂红主张付清剩余购房款及其他相关费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原审判决。 恒瑞房产公司向一审法院起诉请求：1．判令刁桂红立即支付购房款和其他费用323,407.85元。2．判令刁桂红承担本案全部诉讼费用。 刁桂红向一审法院反诉请求：1．依法判令恒瑞房产公司向刁桂红支付逾期办理房产证的违约金（344，750＊4.875‰＊60个月=100，839元，计算时间：2014年1月18日至2020年7月17日）；2．依法判令恒瑞房产公司协助刁桂红依法办理雷达团底商楼10号门面房房产证；3．本案反诉费用由恒瑞房产公司承担。4．恒瑞房产公司于2019年11月无正当理由拒不到庭，致使法院裁定撤诉，要求赔偿律师代理费23，000元。 一审法院认定事实：2008年3月，鄯善县雷达营部队与鄯善县邮政局，集资联建了一幢六层底商住宅用房，当时建房用地鄯善邮电局新城邮电所土地用途为营业室。后因原土地使用权人改变了土地用途，故当地国土局收回了该宗土地使用权。后经多方协调，通过政府挂牌出让的形式，恒瑞房产公司出资获得该商住楼的土地使用权并办理该商品房销售的相关手续。2013年10月18日，鄯善县雷达营部队、鄯善县邮政局及鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司三方签订了《XX协议》，协议就2008年3月联建的六层商业住宅用房的相关事宜及双方的权利义务做了具体约定。2013年10月19日，三方又签订了补充协议，协议第三条约定：“目前工程已经完工，甲、乙双方均同意由丙方（鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司）办理土地出让及房屋产权证等手续。办理过程中所发生的土地、规划、税务、房管等部门所发生的一切费用，由丙方（鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司）暂行垫付后，并按面积比例分摊至各商住户”。后鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司为办理土地出让等手续花费3，517，374.68元，并按商住比例70%、30%分摊至各商住户。其中该底商住宅用房的10号商铺房（建筑面积85.64㎡）于2008年出售交付于刁桂红，刁桂红陆续交了房款246，799元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋性质由集资房变商业房后，原商户是否应当补交相关土地出让金费用的问题；二、刁桂红要求恒瑞房产公司办理房产证及支付逾期办证违约金是否应得到支持的问题。 一、关于涉案房屋性质由集资房变商业房后，原商户刁桂红是否应当补交相关土地出让金费用的问题。根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，用于解决本单位或本系统职工住房问题，一般不得作为商品房出售。如果要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件。结合查明的事实，首先本案中刁桂红在购买商铺时非集资建房单位的职工。其次，因当时建房用地不符合土地用途，就该商铺出售于刁桂红时恒瑞房产公司或第三方不具有售楼主体资格。后经多方协调，恒瑞房产公司通过缴纳土地出让金的形式取得了该建房用地的土地使用权，房屋属性发生变化，由集资房变为商品房。结合市场交易习惯，刁桂红自2008年起购买并一直使用本商铺，在知道商铺性质属性发生变化后未提出撤销合同，且要求恒瑞房产公司继续协助其办理门面房房产证，视为同意继续履行合同，应当支付剩余购房款。关于刁桂红主张恒瑞房产公司没有按照雷达营部队有关后营XXX号批复的价格向其出售集资房、集资房价格高于同期市场价格。对此一审法院认为，雷达营部队的后营XXX号批复系内部文件，亦明确了集资人员范围为单位人员。刁桂红作为完全民事行为能力人，对雷达营部队集资建房文件内容知晓的情况下，完全有能力判断文件中载明的集资人员范围，并在分析判断后考虑是否自愿参加购房活动及其所要承担的风险。因形势政策变更，原房屋属性发生变化，已变为商业房。故恒瑞房产公司要求刁桂红支付剩余房款323，407.85元的诉讼请求一审法院予以支持。关于刁桂红主张抵账的98，000元部分，因此凭证上写明系新疆天拓伟业项目部资金付款凭证，且恒瑞房产公司不予认可，一审法院不予支持。刁桂红此部分债权可另行诉讼解决。 二、刁桂红要求恒瑞房产公司办理房产证及支付逾期办证违约金是否应得到支持问题。本案中刁桂红与恒瑞房产公司未签订商品房买卖合同。同时结合集资房建设的后续情况，刁桂红对雷达营部队是代表集资购房人完成集资购房的相关事项及恒瑞房产公司最后取得涉案土地使用权是明知的，只是对是否应补缴相关费用有争议。因双方未签订书面的买卖合同，对双方违约责任问题未做约定，刁桂红亦未能举出恒瑞房产公司违约的相关证据，故对刁桂红要求支付违约金的问题，本院不予支持。关于刁桂红要求恒瑞房产公司协助办理雷达营底商楼10号门面房房产证，可在依法缴纳完房款后，要求恒瑞房产公司办理。关于刁桂红要求恒瑞房产公司赔付的律师费，恒瑞房产公司不予认可，刁桂红的要求也无相关法律和事实依据，本院亦不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刁桂红于本判决生效之日起十五日内支付原告鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司剩余购房款和其他费用323，407.85元。二、驳回反诉原告刁桂红的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1．刁桂红是否应当支付恒瑞房地产公司剩余购房款和其他费用共计323，407.85元；2．恒瑞房地产公司是否应当给刁桂红支付逾期办理房产证的违约金100，839元及另案的律师代理费23，000元；3．恒瑞房地产公司是否应当协助刁桂红办理涉案房屋产权证。 根据房地产管理法第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。合同法又规定，法律、行政法规规定应当采用书面形式的合同，应当采用书面形式；采用书面形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然刁桂红提交了案涉房屋的购房收款收据，但依据上述法律规定，该收据的内容不应认定为商品房买卖合同。关于本案涉案房屋性质由集资房变商业房后，刁桂红是否应当补交相关土地出让金费用的问题，集资房一般由国有单位持自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，用于解决本单位或本系统职工住房问题，一般不得作为商品房出售。因刁桂红不是集资建房单位的职工，不符合购房条件，刁桂红在购买该商铺时，双方没有签订商品房买卖合同。后恒瑞房地产公司通过缴纳土地出让金的形式取得了该建房用地的土地使用权，房屋属性发生变化，由集资房变为商品房。此时，恒瑞房地产公司才可对外签订商品房买卖合同出售商品房，刁桂红自2008年起购买该商铺并一直使用至今，在知道商铺性质属性发生变化后，仍要求恒瑞房地产公司协助其办理门面房房产证，应视为同意继续购买，故应当支付剩余购房款。一审法院判决刁桂红支付恒瑞房地产公司剩余房款323，407.85元并无不当，本院予以确认。关于刁桂红主张抵账的98，000元部分，因此凭证上写明系新疆天拓伟业项目部资金付款凭证，且恒瑞房地产公司不予认可，一审认为刁桂红此部分债权可另行诉讼解决并无不当，本院予以确认。因本案双方当事人没有签订书面商品房买卖合同，双方对违约责任问题未做约定，刁桂红要求恒瑞房地产公司支付逾期办理房产证的违约金100，839元的请求，没有合同依据，一审不予支持正确，本院予以确认；刁桂红要求恒瑞房地产公司赔偿另案撤诉产生的律师代理费23，000元，无法律依据，一审不予支持正确，本院予以确认。关于刁桂红要求恒瑞房地产公司协助办理雷达营底商楼10号门面房房产证的请求，一审认为其可在依法缴纳完房款后，要求鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司办理并无不当，本院予以确认。 综上所述，刁桂红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6，311元，由刁桂红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李       鑫 审 判 员 赵       伟 审 判 员 王   纳   新 二〇二一年七月十六日 法官助理 丁       茜 书 记 员 古力孜巴·艾尼娃尔