河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8197号上诉人（原审被告）：郑州锦居房地产营销策划有限公司红专路分公司。负责人：张程健，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳扬杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：董长峰，男，汉族，1988年10月12日出生。委托诉讼代理人：王新立，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原审第三人：杨增智，男，汉族，1976年10月9日出生。上诉人郑州锦居房地产营销策划有限公司红专路分公司（以下简称锦居公司）因与被上诉人董长峰及原审第三人杨增智房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人锦居公司的委托诉讼代理人靳扬杰，被上诉人董长峰及其委托诉讼代理人王新立到庭参加了诉讼。原审第三人杨增智经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦居公司上诉请求:撤销原判第二项，改判董长峰已经支付的中介费27000元不予退还，购房定金3000元退还给杨增智或裁定发回重审。事实和理由:一审法院认定事实错误。1.一审法院认定3万元全部是购房费用的事实是错误的。根据《房屋买卖合同》第二条第二行后半句:乙方同意自本合同签订时支付定金人民币叁万元，其中佣金(大写)贰万贰仟元，余额作为代收的定金(大写贰万捌任元整)。董长峰提交的《收据》，载明：兹收到，董长峰购房定金，交来其中佣金壹万玖仟元加伍仟代办费，人民币30000，收据上写明了佣金数额是支付了19000元和代办费5000，只说收到购房定金，但是没有显示多少数额,所以只能根据支付的3万元减去19000元的中介佣金和5000元的代办费，剩下的才是定金实收6000元，根据合同第二条约定，董长峰尚欠中介人3000元中介费未支付，减去董长峰尚欠的3000中介费，居间人代为保管的定金只是3000元，而并非30000元。一审法院将董长峰应该支付给中介的中介费27000也认定为购房费用是错误的。2.一审法院认定应把费用退给违约方董长峰也是错误的。根据开庭中董长峰陈述,是其主动给卖方打电话说自己不符合购房资格不再购买房屋，杨增智才将房屋卖给案外人，致使合同无法继续履行，董长峰违约在先，应该将代为保管的定金交付给杨增智。3.一审法院认定锦居公司将中介费也退还给董长峰更是错误的。锦居公司已经完成了中介服务，应当获得报酬。锦居公司作为中介，促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，已经完成了中介服务的义务。后续服务中，因董长峰个人原因致使合同无法再继续履行，中介人的中介费用不应当退还。董长峰违约在先，应由董长峰负担中介费。4.一审法院认定董长峰不具有购房资格是锦居公司未尽审查义务也是错误的。根据双方提交的证据情况，董长峰家庭在郑州有房子，完全可以迁移户口解决购房资格问题，继续履行合同。董长峰自身未作任何判断和考量也有违常理，具有过错应承担责任。董长峰从2013年8月1日至今一直交纳社保，符合郑州市购房条件中的社保3年内连续交纳了2年，董长峰名下也有住房公积金，合同显示买方签字只有董长峰，并没有夫妻双方和家庭成员的共同签字，合同的相对人只是董长峰一人，不是以家庭为单位,董长峰也并没有如实告知中介以家庭为单位购买房屋。二、一审法院未适用中介人的法律规定，片面作出判决锦居公司退还3万元是法律依据不足，适用法律错误。锦居公司作为中介，根据《房屋买卖合同》第二条、第九条和第十二条的约定，2.2万元的中介费董长峰应当支付。董长峰辩称，一、锦居公司明知董长峰不具备购房资格，仍向董长峰承诺符合购房资格，违反了民法的诚实信用原则。锦居公司为了获取中介费，欺骗董长峰称有办法使其符合购房条件，劝说董长峰可以规避法律规定，甚至违反法律强制性规定等行为办理。二、锦居公司未履行其应尽的审查义务，且其先前的虚假承诺也导致合同目的无法实现，在合同无法继续履行的情况下，应承担双倍返还定金的责任。杨增智未到庭，亦未提交答辩状。董长峰向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.锦居公司返还董长峰双倍定金60000元。一审法院认定的事实如下:2020年7月12日，董长峰（买方）与锦居公司（中介方）、杨增智（卖方）订立《房屋买卖合同》一份，合同约定：杨增智将位于郑州市惠济区丰乐路1号院2号楼5单位63号房屋出售给董长峰，房屋面积123.51平方米，房款1110000元。董长峰选择按揭贷款，另双方对交付购房定金、佣金等情况进行了约定。合同订立后，董长峰向锦居公司支付30000元，锦居公司为董长峰出具购房定金收据一份，收据内容显示“其中佣金19000元、代办费5000元”。另查明，董长峰及其妻子均不是郑州市本地户口，且婚后以董长峰妻子名义在郑州已经购买一套住房。涉案合同签订时，郑州市购房限购政策明确规定外市户口仅限购一套房。协议签订后，董长峰到郑州市房管局咨询后得知，其因不符合郑州市购房限购政策导致没有购房资格。此后，董长峰与杨增智及锦居公司协商欲解除合同。杨增智于2020年11月20日已将涉案房屋卖给了案外人宋海霞。董长峰与锦居公司协商返还定金未果，董长峰起诉来院。一审法院认为，董长峰、锦居公司及杨增智签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。董长峰因不符合郑州购房限购政策，没有购房资格，导致合同不能继续履行，董长峰的购房目的无法实现，且杨增智已将涉案房屋另卖于他人，故董长峰要求解除双方的《房屋买卖合同》，予以准许。锦居公司在合同签订前对董长峰的购房资格没有履行应尽的审查义务，并导致合同无法履行，故合同解除后，锦居公司应退还董长峰所交的购房费用30000元。董长峰要求锦居公司支付双倍购房定金的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、董长峰与郑州锦居房地产营销策划有限公司红专路分公司及杨增智于2020年7月12日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、郑州锦居房地产营销策划有限公司红专路分公司于判决生效后十日内退还董长峰所交购房费用30000元；三、驳回董长峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取），由董长峰和郑州锦居房地产营销策划有限公司红专路分公司各自承担325元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，锦居公司作为房屋买卖中介公司，在促成买卖双方签订合同过程中，对买卖双方是否符合国家政策等与订立合同有关的重要事实应尽严格审查义务，提供服务并收取佣金。锦居公司虽已促成买卖双方签订合同，但董长峰作为买房人，在履行过程中发现其不符合购房资格，导致房屋买卖合同无法继续履行。而董长峰作为买房人的身份信息、家庭状况及已有住房情况，均属于锦居公司作为房屋中介审查的义务。在锦居公司未提供证据证明董长峰告知其虚假信息的情况下，应承担对买房人资格审查不严导致合同解除的法律后果。故锦居公司应赔偿董长峰的损失即佣金、代办费用、定金共计30000元。锦居公司上诉称因董长峰违约导致合同无法继续履行、不应退还佣金等理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，锦居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由郑州锦居房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年七月九日书记员 曹芳宇