江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏12执复98号 复议申请人（案外人）:内蒙古上泰实业有限公司，住所地内蒙古自治区丰镇市氟化工业园西区。 法定代表人：项公立。 委托诉讼代理人：张元初，上海前京律师事务所律师。 申请执行人:上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）,住所地上海市浦东新区川沙路520号。 法定代表人:孟国生，该公司经理。 案外人:亚泰特钢集团有限公司，住所地上海市金山区兴塔镇工业园区。 法定代表人：杨连明。 被执行人:江苏振亚特种螺钉有限公司,住所地江苏省兴化市戴南镇宁靖盐公路罗顾段西侧。 法定代表人:杭汉林。 被执行人:江苏戴南不锈钢交易城物流有限公司,住所地江苏省兴化市戴南镇迎宾大道西侧。 法定代表人:杭霞。 复议申请人内蒙古上泰实业有限公司（以下简称上泰公司）不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2021）苏1281执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，江苏银行股份有限公司泰州分行（以下简称江苏银行泰州分行）与江苏振亚特种螺钉有限公司（以下简称振亚公司）、江苏戴南不锈钢交易城物流有限公司（以下简称物流公司）、杭汉林、杭晓林金融借款合同纠纷一案,2011年8月4日，江苏银行泰州分行与振亚公司签订一份《最高额综合授信合同》，合同约定：在2011年8月4日至2012年3月3日期间，江苏银行泰州分行向振亚公司授信额度为5000万元。2012年3月21日，双方再次签订一份《最高额综合授信合同》，合同约定：在2012年3月21日至2013年3月14日期间，江苏银行泰州分行向振亚公司授信额度为5000万元。2012年1月5日、3月21日，江苏银行泰州分行分别向振亚公司签发了5份商业承兑汇票，各1000万元，出票人为振亚公司，收款人分别为泰州市南翔不锈钢制品厂（2份）、江苏沪宝不锈钢有限公司（3份），汇票到期日分别为2012年7月5日、2012年9月20日。逾期利息按每日万分之2.1计算。2011年3月4日，江苏银行泰州分行与物流公司签订一份《最高额抵押合同》，约定物流公司以14750.7㎡的房屋及18406.9㎡的土地使用权为振亚公司在2011年3月4日至2014年3月3日期间累计不超过5000万元的债务提供抵押担保，并办理了抵押物登记。2011年8月4日、2012年3月21日，江苏银行泰州分行与杭汉林、杭晓林签订《最高额个人保证合同》各一份，合同约定杭汉林、杭晓林对振亚公司的上述《最高额综合授信合同》项下的借款承担连带责任保证担保。上述案件，兴化法院作出（2012）泰兴商初字第0434号民事调解书，调解书规定：一、振亚公司欠原告银行承兑汇票垫付款5000万元及罚息（其中，2000万元从2012年7月6日起、3000万元从2012年9月21日起按每日万分之2.1计算）于2012年12月2日、12月15日前各偿还2500万元及罚息；二、原告对物流公司的位于兴化市戴南镇双沐村园区东路北侧、迎宾大道西侧E幢118-178、218-278、318-378、418-478，F幢118-188、218-288，1-2号仓库及18406.9㎡的土地使用权（地号034-0004-043）的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三、杭汉林、杭晓林对振亚公司的上述债务承担连带清偿责任；四、如振亚特种公司不能按期履行，原告有权就未履行部分的款项一次性向法院申请强制执行。 本案执行过程中，江苏银行泰州分行将上述权益转让给中国东方资产管理股份有限公司，中国东方资产管理股份有限公司又转让给上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙），兴化法院作出（2017）苏1281执异36号裁定书，变更上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。该院于2020年11月2日张贴公告,要求使用人腾空让出查封财产,并作出裁定拍卖上述财产。 亚泰特钢集团有限公司、上泰公司向兴化法院提出异议称，2016年12月31日，亚泰特钢集团有限公司与被执行人签订《商务经营用房租赁合同》，该合同约定被执行人将其名下位于兴化市××村园区东路北××大道××不动产××号仓库出租给申请人亚泰特钢集团有限公司，租赁期间2017年1月1日至2020年12月31日。租赁费用592800元(含房屋租金296400元，市场管理费296400元)2020年5月16日。上泰公司与被执行人签订《商务经营用房租赁合同》，该合同约定被执行人将其名下位于兴化市××村园区东路北××大道××不动产××号仓库出租给上泰公司，租赁期间2021年1月1日至2024年12月31日。租赁费用610000元(含房屋租金和市场管理费)，后被执行人将1号仓库实际交付上泰公司使用。2020年11月2日，法院在市场张贴公告和执行裁定书，其中公告要求占用人应当在本公告张贴之日起三十日内腾空让、取走自有物品。其与被执行人签订商务经营用房租赁合同，并依合同约定向被执行人给付租金，且已实际使用1号仓库，依据买卖不破租赁的原则，其具有1号仓库的使用权。 兴化法院审查认为，关于案外人亚泰特钢集团有限公司、上泰公司提出其与被执行人的《商务经营用房租赁合同》可对抗法院处置的意见,经查,房屋所有权人将已抵押房屋出租的,房屋租赁合同有效,但房屋租赁权不能对抗抵押权。具体到本案中,涉案房产抵押在前,承租在后，因此在抵押在前且已公示的情况下,租赁权人不能对抗抵押权人,故法院要求其腾退涉案房屋,具有事实和法律的依据，兴化法院依法对抵押涉案房产进行处置并无不当。综上,案外人亚泰特钢集团有限公司、上泰公司要求确认具有案涉1号仓库使用权，无需腾让房屋的异议请求,不予支持。 据此，兴化法院于2021年3月30日作出（2021）苏1281执异22号执行裁定：案外人亚泰特钢集团有限公司、上泰公司的异议请求。 上泰公司不服上述裁定，向本院申请复议称：1、兴化法院作出裁定时适用《物权法》第一百九十条、《担保法若干问题的解释》第六十六条，属适用法律错误，兴化法院援引废止法律作出实体裁定，显属适用法律错误；2、兴化法院作出裁定时适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定，属适用法律错误。本案复议申请人基于租赁权要求对执行标的停止执行、无需腾空让出1号仓库，即对执行标的提出排除执行异议，又对拍卖、腾空执行行为提出行为异议，应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条进行审査并作出裁定。请求撤销兴化法院(2021)苏1281执异22号执行裁定，发回重新审查。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，江苏银行泰州分行与物流公司就案涉不动产设定了抵押权,于2011年3月4日办理抵押登记，且兴化法院于2012年11月22日作出（2012）泰兴商初字第0434号民事调解书规定：江苏银行泰州分行对物流公司上述案涉不动产的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。上泰公司所主张的租赁协议形成的时间为2021年1月1日，其与被执行人签订租赁合同晚于抵押权设立时间，也与生效法律文书的规定相悖，其主张的租赁权不能对抗案涉不动产的执行，对其以租赁权为由要求兴化法院“带租拍卖”的复议请求，本院依法不予支持。上泰公司所主张的“租赁权”形成于抵押之后，与生效法律文书相冲突，显然不享有可以阻却执行的实体性权益，兴化法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定予以审查，并无不当。兴化法院(2021)苏1281执异22号执行裁定虽然适用部分法律有误，但裁判结果正确，因此，对于上述执行裁定可予维持。 综上，复议申请人上泰公司的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回内蒙古上泰实业有限公司的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2021）苏1281执异22号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年七月二日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟