辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再99号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李国强，男，1971年3月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周凤英，女，1976年8月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李朗，女，1978年9月15日出生，汉族，住辽宁省新民市南市。委托诉讼代理人：李国强，男，1971年3月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：周凤英，女，1976年8月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳晨鑫房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市东环南街20号。法定代表人：陈长青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁继伟，辽宁万事达律师事务所律师。原审被上诉人（一审原告）：李漫，女，1975年5月16日出生，汉族，住辽宁省新民市。原审被上诉人（一审原告）：赵新华，女，1949年11月20日出生，汉族，住辽宁省新民市南市。赵新华、李漫的共同委托诉讼代理人：李国强，男，1971年3月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。赵新华、李漫的共同委托诉讼代理人：周凤英，女，1976年8月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。再审申请人李国强、周凤英、李朗因与被申请人沈阳晨鑫房地产开发有限公司（以下简称晨鑫房地产公司）、原审被上诉人李漫、赵新华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2020）辽01民终4773号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2021年3月25日作出（2021）辽民申925号民事裁定，指令我院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李国强、周凤英（亦是再审申请人李朗、原审被上诉人李漫、赵新华的委托诉讼代理人），被申请人晨鑫房地产公司的委托诉讼代理人丁继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国强、周凤英、李朗申请再审称，请求：1.维持（2020）辽01民终4773号民事判决第一项、第二项；2.撤销（2020）辽01民终4773号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、（2019）辽0114民初19647号民事判决第三项、第五项；3.改判晨鑫房地产公司给付李国强、周凤英房屋价款损失2221200元、给付李国强、周凤英赔偿款2221200元、给付李朗赔偿款320355元；4.诉讼费用全部由晨鑫房地产公司承担。事实及理由：l.原审判决没有认定补偿安置协议中的机打格式条款内容和手写约定条款内容，适用法律错误。《补偿安置协议》第九条补充条款共4项约定内容，前3项内容为机打格式条款内容，第4项内容为部分机打部分手写，晨鑫房地产公司在签订《补偿安置协议》时没有尽到提示和说明义务，若对该条款内容发生争议时，应作出对提供格式条款一方不利的解释，在有手写内容时则应该采用非格式条款约定的内容。《补偿安置协议》第五条差价款的结算的内容是删除的，说明房屋产权调换协议明确了双方是没有差价款。《补偿安置协议》第八条违约责任，第一项面积差异的处理的内容也是删除的，故只要面积在约定范围内就不存在差价款。晨鑫房地产公司有涉案Bl0#楼的设计图纸，其明知最高标的面积为3-6轴287.97平米，应当按照一审法院取平均值计算补偿安置房屋面积方为公平合理。在晨鑫房地产公司故意毁约违约的情况下，对补偿安置协议的目的解释和条文解释，应当作出有利于守约方的解释。2.晨鑫房地产公司作为拆迁人应当严格全面履行《补偿安置协议》的约定，但晨鑫房地产公司却将再审申请人的安置房出售给案外人导致不能安置构成根本违约，且晨鑫房地产公司单方擅自变更补偿安置协议后试图另行安置，全部法律责任应由晨鑫房地产公司承担。3.《补偿安置协议》约定的一般条款不明确时，应适用合同法第12条、第61条的规定。双方当事人在签订补偿安置协议时，已经对安置小区、楼号、单元、楼层和面积等作出明确约定，对门市房赔偿单价为9000元／平方米和住宅房赔偿单价为4500元／平方米均予认定。4.因晨鑫房地产公司根本违约后不能提供不低于200平方米的Bl0号的任何一处门市房安置给再审申请人，按照合同法第113条的规定，晨鑫房地产公司违约给再审申请人的损失赔偿额应不低于合同履行后可以获得的利益，即3604230元。5.原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条和第8条错误。晨鑫房地产公司辩称，1.关于双方签订的房屋拆迁补偿安置协议第9条第4项，没有划掉的该条款是双方协商后留下的，具有法律效力，对双方具有约束力，关于手写部分不低于200平门市不低于60平3层住宅，双方补足差价的基数为200平门市60平3层住宅。2.关于违约，我方认为原二审判决我方承担原价款50%的惩罚性违约金已经实现了补偿再审申请人惩罚违约的契约精神，同时该判决不违反关于商品房买卖的一倍以内违约罚款的相关规定，所以不同意再审申请人的申诉请求。李漫、赵新华辩称，同意申请人的意见。李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华向一审法院起诉请求：1.判令解除李长友与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》部分条款，即位于新民市富康雅苑B10号楼一处不低于200平方米的门市楼和B10号2单元不低于60平方米的三层住宅楼；2.判令晨鑫房地产公司向李国强、周凤英按照新民市富康雅苑B10号楼门市楼平均面积246.8平方米的价格2221200元赔偿房屋价款，并承担其房价款一倍的违约赔偿责任2221200元；3.判令晨鑫房地产公司向李朗按富康雅苑B10号楼2单元三层住宅楼平均面积71.19平方米的价款320355元赔偿房屋价款，并承担其房价款一倍的违约赔偿责任320355元；4.判令晨鑫房地产公司向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华赔付逾期过渡补偿费每月5954元，自2019年5月6日起至解除合同判决生效日止；5.判令晨鑫房地产公司协助赵新华办理位于新民市房屋（建筑面积是70.65平方米）的产权登记手续；6.判令晨鑫房地产公司协助李漫办理位于新民市东环南街18-4号B09南12-13轴车库（建筑面积23.34平方米）、新民市东环南街18-4号B09北12-13轴5号车库（建筑面积20.43平方米）的产权登记手续；7.诉讼费由晨鑫房地产公司负担。一审法院查明，赵新华为李长友配偶，李国强、李朗、李漫为李长友子女，周凤英与李国强为夫妻关系。晨鑫房地产公司系新民市富康雅苑小区的开发企业。2015年7月13日,李长友（被拆迁人，乙方）与晨鑫房地产公司（拆迁人，甲方)签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定拆迁房屋为李长友位于新民市的四处住宅(房证编号：7-8-1179、7-8-1186、7-8-2362、7-8-1873，面积：52.5㎡、35.1㎡、156㎡、97㎡)。该协议还约定：“1、甲乙双方其它无争议。2、院内附属物不予补偿,自行拆除。3、如提供虚假证件，此协议视为无效协议，后果自负。4、产权调换楼房差价款待回迁时,由甲、乙双方结清差价进行产权调换。经甲乙双方协商，甲方同意乙方在富康雅苑B10#楼产权调换壹个不低于200㎡的门市楼房，在B10#2单元调换两套不低于60㎡的叁层住宅楼和陆层住宅楼，产权调换两个不低于21㎡的南北通车库，甲方一次性付乙方壹拾伍万元整拆迁补偿费。甲方保证乙方在2016年12月31日前回迁。如果没有回迁甲方付乙方过渡补偿费”。2016年11月6日，李长友、赵新华立下遗嘱，内容为：“李长友现年71岁，赵新华68岁。在立遗嘱时精神正常、头脑清醒,具备完全民事行为能力。为防止可能发生意外，由李玉华见证，现立遗嘱如下：1.李长友、赵新华现有回迁房产，门市楼约200多平米、车库2个约40多平米，住宅楼50多平米和70多平米，上述人身故后，该上述财产中的门市楼约200多平米由李国强、周凤英(身份证号21018119××××××××、210181197608148324)继承；车库2个约40多平米由李漫(身份证号2101021975××××××××)继承；住宅楼70多平米由李朗(身份证号21018119××××××××)继承、住宅50多平米和李国强回补17平米，如果一方病故剩余为另一方所有，继承人另立。李国强、李漫不参与50多平米和李国强回补17平米继承”。李长友、赵新华指定李国强作为遗嘱执行人。该遗嘱由继承人、被继承人、见证人签名捺印。新民市新城街道办事处于2017年1月出具《亲属关系证明》，内容为：李长友的父母已死亡，其配偶为赵新华，有一子二女，长子李国强，长女李漫，次女李朗，没有收养过子女。2016年11月10日，李长友去世。此后，李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华达成协议，约定：争议的网点房屋归属于李国强、周凤英，B10号楼2单元3楼的房屋归属于李朗，B10号楼2单元6楼的房屋归属于赵新华，车库归属于李漫。李长有去世后，李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华因与晨鑫房地产公司就回迁房屋一事未能达成一致，向新民市人民法院提起诉讼。该案经沈阳市中级人民法院指定，由沈阳市于洪区人民法院予以审理。2018年11月19日，沈阳市于洪区人民法院作出（2018）辽0114民初7788号民事判决。该判决认定，符合《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的B10号楼面积大于200平方米的网点房，以及2单元3层面积大于60平方米的住宅房屋，晨鑫房地产公司均已经处分给他人。鉴于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华不同意变更诉讼请求，故对于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华要求判令晨鑫房地产公司向其交付20-5号(B10#楼)一处不低于200平方米的门市房、(B10#楼)2单元3层住宅房屋(建筑面积不低于60平方米)的诉请不予支持，李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华可以寻求其他途径予以救济。晨鑫房地产公司已经为李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华预留了B10号2-6-3房屋(建筑面积是70.65平方米)，该房屋具备交付条件，晨鑫房地产公司应当履行。对于产权调换的车库，因双方均同意履行，故对该项诉讼请求,予以支持。该判决判令：一、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向李漫交付新民市东环南街18-4号B09南12-13轴6号车库(建筑面积23.34平方米)、新民市东环南街18-4号B09北12-13轴5号车库(建筑面积20.43平方米)；二、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向赵新华交付新民市房屋(建筑面积是70.65平方米)；三、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华支付过渡期补偿费(从2017年1月起至判决发生法律效力之日止、按照8290元/月计算)；四、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华支付过渡期补偿费[从判决发生法律效力之次日起至实际交付房屋之日止、按照每月8290元/(60+60+200+42)平方米×(21+21+60)平方米]计算；五、驳回李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华的其他诉讼请求。该判决宣判后，李国强、周凤英、李朗、晨鑫房地产公司均不服判决，提出上诉。2019年4月24日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终3460号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，经李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华申请执行，晨鑫房地产公司向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华交付了新民市东环南街18-4号B09南12-13轴6号车库、B09北12-13轴5号车库，以及新民市房屋，并支付了过渡补偿款251364元，其中判项三的补偿费部分，执行至2019年5月。（2018）辽0114民初7788号民事案件另查明，B10号楼面积大于200平方米的网点房共有六间，面积分别为：285.83平方米、256.53平方米、287.97平方米、214.89平方米、214.89平方米、220.73平方米。B10号楼2单元3层面积大于60平方米的住宅房屋共有两间，面积分别为：71.82平方米、70.56平方米。2016年11月30日，晨鑫房地产公司与张鹏瑛签订《晨鑫富康雅苑内部认购协议》，约定晨鑫房地产公司将B10号F-K轴、F-A轴、3-6轴网点出售给张鹏瑛，单价9000元/平方米。该案审理过程中，晨鑫房地产公司于2018年11月1日接受法庭询问时主张，有两处低于200平方米的网点可以给李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华，并向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华按照市场价格8500元/平方米补差价；有一套70.65平方米住宅和一套70.52平方米住宅可以给李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华，但要求李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华按照4500元/平方米补差价。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定，晨鑫房地产公司为李长有置换B10号楼面积大于200平方米的网点一处，B10号楼2单元3层面积大于60平方米的住宅一处，但现符合该协议约定的门市房屋及住宅房屋，晨鑫房地产公司均已处分给他人，无法向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华交付符合协议约定的房屋，晨鑫房地产公司构成根本违约，故对于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华要求解除李长友与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中，为李长有置换富康雅苑B10号楼不低于200平方米的门市楼和B10号2单元不低于60平方米的三层住宅楼的条款的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李长友与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中的部分条款，因晨鑫房地产公司的违约行为而解除，故晨鑫房地产公司应对李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华的各项损失承担赔偿责任。关于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华房屋价款损失问题。本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》后，李长有原有房屋已完全拆除，原有房屋已灭失，无法评估作价，故本案李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华房屋价款损失应依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的置换房屋价值确定赔偿数额。现李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定，置换的门市面积不低于200平方米，住宅面积不低于60平方米，该置换房屋并无唯一指向性。经（2018）辽0114民初7788号民事案件查明，B10号楼面积大于200平方米的网点房共有六间，平均面积为246.8平方米[（285.83平方米+256.53平方米+287.97平方米+214.89平方米+214.89平方米+220.73平方米）/6]。B10号楼2单元3层面积大于60平方米的住宅房屋共有两间，平均面积为71.19平方米[（71.82平方米+70.56平方米）/2]。现李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华主张按照符合约定条件房屋的平均面积为基数计算房屋价款，其请求合理，一审法院予以支持。关于单价部分，（2018）辽0114民初7788号民事案件审理过程中，晨鑫房地产公司于2018年11月1日接受法庭询问时主张，有两处低于200平方米的网点可以给李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华，并同意按照市场价格8500元/平方米向李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华补差价；有一套70.65平方米住宅和一套70.52平方米住宅可以给李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华，但要求李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华按照4500元/平方米向晨鑫房地产公司补差价。现李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华主张住宅单价按照4500元/平方米计算，应当予以认可。对于门市网点部分，晨鑫房地产公司于2016年11月30日，将B10号F-K轴、F-A轴、3-6轴网点出售给张鹏瑛，单价9000元/平方米。该价格应较为符合市场价格，且与晨鑫房地产公司接受询问时陈述的8500元/平方米的单价差距不大。现本案中，李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华对于涉案房屋单价部分，已基本完成了举证责任，晨鑫房地产公司对于上述单价虽不予认可，但未在合理期限内对涉案房屋单价提出鉴定申请，视为其放弃自身权利，故一审法院对于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华主张的单价予以确认。综上，晨鑫房地产公司应赔偿李国强、周凤英门市网点房价款2221200元（9000元/平方米×246.8平方米），赔偿李朗住宅房价款320355元（4500元/平方米×71.19平方米）。关于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华主张晨鑫房地产公司系“一房二卖”，并要求支付房价款一倍赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”对此，一审法院认为，上述解释第七条规定，是在被拆迁人与其他房屋买受人权利发生冲突时，对被拆迁人的特殊保护。即如果拆迁人将位置明确、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可以主张物权，并优先取得该房屋。同时，被拆迁人也可以放弃行使优先权，即主张解除拆迁补偿安置协议，按照“一房二卖”主张赔偿。本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中，只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行了约定，未明确约定安置用房的具体位置，因该安置用房无唯一指向性，故李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华无法就晨鑫房地产公司已处分的房产主张优先权，但本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》仍适用一般房屋买卖合同的相关规定，可按普通债权予以保护，即李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华可以主张解除拆迁补偿安置协议，并按照解释第八条的规定，要求晨鑫房地产公司按照“一房二卖”支付不超过购房款一倍的损失。结合本案实际情况，一审法院酌情判令晨鑫房地产公司承担房价款50%的赔偿责任，即晨鑫房地产公司应给付李国强、周凤英赔偿款1110600元（2221200元×50%），给付李朗赔偿款160177.5元（320355元×50%）。关于过渡期补偿费问题。本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定于2016年12月31日前回迁。现晨鑫房地产公司没有按照约定为李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华预留符合约定的置换房屋，构成违约，故晨鑫房地产公司应按照《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》中对于逾期未回迁的相关规定，支付李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华安置补助费。鉴于（2018）辽0114民初7788号民事案件审理过程中，李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华不同意晨鑫房地产公司置换其他房屋的意见，且未主张解除补偿安置协议，故该案对于安置补助费的判决内容为：对于全部应置换的五处房产，自2017年1月起至判决生效之日止，按照8290元/月计算；对于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华、晨鑫房地产公司达成置换意见的三处房产，自判决生效次日起至实际交付房屋之日止，按照每月[8290元/(60+60+200+42)平方米×(21+21+60)平方米]计算。对于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华、晨鑫房地产公司未达成置换意见的两处房产的安置补助费，自判决生效之日起未予处理。现李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华在本案中主张解除该部分补偿安置协议，故李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华继续主张未置换的两处房产的安置补助费至本案解除协议判决生效之日止，其请求合理，一审法院予以支持。鉴于（2019）辽0114执3460号执行案件，对于该部分安置补助费系按月计算，并截止至2019年5月，故本案晨鑫房地产公司应自2019年6月1日起至判决生效之日止，按每月5954元[8290元/(60+60+200+42)平方米×(200+60)平方米]标准，继续支付安置补助费。因该部分安置补助费系针对李国强、周凤英、李朗的置换房屋支付，而李国强、周凤英、李朗对于该部分安置补助费未约定归属，故应向李国强、周凤英、李朗三人支付。关于李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华要求办理产权登记手续的请求。因李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华主张的住宅及车库尚未取得新建商品房初始登记备案，无法办理产权登记手续，故李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华的该项请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除李长有与沈阳晨鑫房地产开发有限公司于2015年7月13日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中，为李长有置换富康雅苑B10号楼不低于200平方米的门市楼和B10号2单元不低于60平方米的三层住宅楼的条款；二、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李国强、周凤英房屋价款损失2221200元；三、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李国强、周凤英赔偿款1110600元；四、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李朗房屋价款损失320355元；五、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李朗赔偿款160177.5元；六、沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李国强、周凤英、李朗安置补助费（按每月5954元标准，自2019年6月1日起至判决生效之日止）；七、驳回李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华其他诉讼请求。如果沈阳晨鑫房地产开发有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47423元，保全费5000元，均由沈阳晨鑫房地产开发有限公司负担。一审判决宣判后，李国强、周凤英、李朗、晨鑫房地产公司均不服，向本院提起上诉。李国强、周凤英、李朗上诉请求：1.变更一审判决第三项，改判晨鑫房地产公司向李国强、周凤英赔偿一倍赔偿款即2221200元；2.变更一审判决第五项，改判晨鑫房地产公司向李朗赔偿一倍赔偿款即320355元；3.由晨鑫房地产公司承担本案全部诉讼费用。晨鑫房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二至五项，依法改判或发回重审；2.本案上诉费、保全费由李国强、周凤英、李朗、赵新华、李漫承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，李长友与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》第九条补充条款第4项约定“产权调换楼房差价款待回迁时，由甲乙双方结清差价进行产权调换”。本院二审认为，本案中，李长友作为被拆迁人于2015年7月13日与晨鑫房地产公司作为拆迁人针对诉争房屋签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》。该协议系当事人之间的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，故应认定合法有效。但在该协议履行过程中，晨鑫房地产公司将符合上述协议约定的门市房屋及住宅房屋处分给他人，导致其无法向李国强等交付符合协议约定的房屋，故晨鑫房地产公司的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李国强等要求解除李长友与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中，为李长有置换富康雅苑B10号楼不低于200平方米的门市楼和B10号2单元不低于60平方米的三层住宅楼的条款的请求，应予以支持。关于晨鑫房地产公司上诉提出的房屋面积计算依据的问题。《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》第九条已经明确约定“经甲乙双方协商，甲方同意乙方在富康雅苑B10#楼产权调换壹个不低于200㎡的门市楼房，在B10#2单元调换两套不低于60㎡的叁层住宅楼和陆层住宅楼，产权调换两个不低于21㎡的南北通车库，甲方一次性付乙方壹拾伍万元整拆迁补偿费”，结合该条款第4项“产权调换楼房差价款待回迁时,由甲、乙双方结清差价进行产权调换”的约定，对于调换时多出约定最低面积的部分，应由被拆迁人向拆迁人交纳面积差额款项，故一审法院依据符合协议约定的房屋的平均面积计算赔偿款，没有事实依据。因当事人均对一审法院认定的单价未提起上诉，故依据此单价标准，晨鑫房地产公司应赔偿李国强、周凤英门市网点房价款1800000元（9000元/平方米×200平方米），赔偿李朗住宅房价款270000元（4500元/平方米×60平方米）。所以，一审法院认定赔偿款标准不符合当事人之间的协议约定，应予以纠正，对晨鑫房地产公司的此项上诉请求予以支持。关于李国强、周凤英、李朗以及晨鑫房地产公司均上诉提出的一倍赔偿款的问题。原审中，李国强、周凤英、李朗向晨鑫房地产公司主张房价款一倍的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，晨鑫房地产公司应承担一定的违约责任。因李国强、周凤英、李朗、李漫、赵新华的原有房屋已被拆除，故无法通过评估方式确定已付购房款的相应价值，在此情况下，一审法院结合本案实际情况，酌定按现行房屋价款的50%的标准进行认定，并无不当。依据上述房屋赔偿款，晨鑫房地产公司应向李国强、周凤英支付违约赔偿款90万元，向李朗支付违约赔偿款135000元。所以，结合双方约定、法律规定以及本案实际情况，本院对一审法院计算的相关数额予以调整。本院二审判决：一、维持沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647号民事判决第一项、第六项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647第七项；三、变更沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647号民事判决第二项，为“沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李国强、周凤英房屋价款损失1800000元”；四、变更沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647号民事判决第三项，为“沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李国强、周凤英赔偿款90万元”；五、变更沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647号民事判决第四项，为“沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李朗房屋价款损失27万元”；六、变更沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初19647号民事判决第五项，为“沈阳晨鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付李朗赔偿款135000元”；七、驳回各方当事人其它诉讼请求。一审案件受理费47423元，由李国强、周凤英、李朗负担9800元，由沈阳晨鑫房地产开发有限公司负担37623元，保全费5000元，由沈阳晨鑫房地产开发有限公司负担；二审案件受理费共计63660元，由李国强、周凤英、李朗负担30897元，由沈阳晨鑫房地产开发有限公司负担32763元。本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实一致。本院再审认为，关于李国强、周凤英、李朗主张房屋价款损失应按照B10号楼面积大于200平方米的网点房平均面积246.8平方米及B10号楼2单元3层面积大于60平方米的住宅房屋平均面积71.19平方米计算的问题。本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》后，李长有原有房屋已完全拆除，原有房屋已灭失，无法评估作价，故本案李国强、周凤英、李朗房屋价款损失应依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的置换房屋价值确定赔偿数额。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》第九条补充条款手写部分约定“经甲乙双方协商，甲方同意乙方在富康雅苑B10#楼产权调换壹个不低于200㎡的门市楼房，在B10#2单元调换两套不低于60㎡的叁层住宅楼和陆层住宅楼，产权调换两个不低于21㎡的南北通车库，甲方一次性付乙方壹拾伍万元整拆迁补偿费”，说明晨鑫房地产公司为李国强、周凤英调换门市网点房面积的最低标准为200㎡，为李朗调换住宅房面积的最低标准为60㎡，即符合上述约定，故原审判决依据该协议约定的最低面积标准计算房屋价款损失并无不当，李国强、周凤英、李朗主张按照平均面积计算房屋价款损失缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。关于李国强、周凤英、李朗主张晨鑫房地产公司应支付房价款一倍赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，李长有与晨鑫房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定为李长有产权调换回迁房屋，但晨鑫房地产公司未依约为李国强、周凤英、李朗调换符合约定条件的房屋，晨鑫房地产公司应承担相应的违约责任。因李长有的原有房屋已被拆除，故无法通过评估方式确定原有房屋的相应价值，在此情况下，原审判决结合本案实际情况及晨鑫房地产公司违约的程度，酌定晨鑫房地产公司按现行房屋价款的50%的标准承担赔偿责任，符合上述法律规定，故对李国强、周凤英、李朗的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2020）辽01民终4773号民事判决。本判决为终审判决。审判长  罗冠杰审判员  孙晓娟审判员  石 兴二〇二一年七月二日法官助理陆政贤书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。