湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初4413号原告：聂意辉，男，1973年10月13日出生，汉族，居民，住湖南省。原告：刘霞，女，1977年6月17日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：聂意辉，男，1973年10月13日出生，汉族，居民，住湖南省。系原告刘霞丈夫。被告：湖南时代天街置业有限公司，住所宁乡市玉潭镇宁乡大道168号（城投集团5楼）。法定代表人：焦伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所律师。原告聂意辉与被告湖南时代天街置业有限公司（以下简称时代天街公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，原告聂意辉申请追加刘霞为共同原告，本院予以准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂意辉、被告时代天街公司委托诉讼代理人葛娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂意辉、刘霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付该商品房并支付延期交房违约金共计211024元，从2021年5月25日以后的延期交房违约金按实际交房后计算，原告保留追偿权利；2.判令被告赔偿原告延期交房违约期间看房车马费10000元；3.判令被告赔偿原告延期交房违约期间误工费20000元；4.判令被告赔偿原告延期交房违约期间精神损失费50000元；5.本案合计要求被告赔偿共计291024元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月28日与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：****），合同约定由原告购买被告所售宁乡县城郊街道东沩社区宁乡大道（时代天街）一期****一套，房屋建筑面积40.74平米，合同约定商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方人民币23760.43元，总房款968000元。签订合同后原告一次性支付了全部房款968000元整，并且支付了房屋维修基金和相关契税，合同约定被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品，但被告至今仍未能将房屋交付给原告，逾期交付长达1090天。根据双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十一条逾期交房责任1、按逾期时间分别处理（2）逾期超过60日后买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，至2021年5月25日，实际违约1090天，计算公式为968000元*0.02%元/天*1090天=211024元。原告认为被告延期交房的行为，违反了双方所签订的《宁乡县商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失及精神损害。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告时代天街公司辩称：1、被告认为原告诉请违约金过高，被告虽然逾期交房，但原告的损失也只有利息损失，请人民法院酌情降低违约金为不超过人民银行LPR的标准；2、对于诉请2.3.4没有证据证明该损失的存在，应当不予支持，并且部分不属实直接损失，应当不予支持。原告聂意辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查后对原告提交的证据认定如下：原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》、购房发票及税票、承诺书、结婚证，内容真实、来源合法、与本案相关，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于××乡××街道××社区××道（时代天街）系被告开发的商品房。2017年11月28日，原告聂意辉、刘霞与被告签订了合同编号为***号的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告聂意辉、刘霞共同购买被告开发的位于××乡××街道××社区××道（时代天街）第***号房屋，建筑面积40.74㎡，房屋总价款968000元，合同约定的付款方式为一次性付款，于合同签订之日支付。双方合同约定：……第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第2项所列条件1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……第十一条逾期交房的责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照预期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，2017年12月4日，原告一次性支付了全部房款968000元，后被告未按照约定时间交付房屋。2020年6月8日，被告出具《关于湖南时代天街置业有限公司根据购房合同部分严重逾期未交房的承诺书》，该承诺书载明：……目前时代天街的实际工程进度也达不到购房合同约定的竣工验收及交房条件，未取得宁乡市政府部门的综合验收合格证书;因此引起了绝大部分该项目业主对自己投资该项目资金收不回的担心，为了消除业主们的担心，我公司对该项目全体业主提出的合理诉求，作出以下郑重承诺：此承诺书与原购买合同享有同等法律效力。一、整个项目在2020年12月30日之前，一二三期达到政府相关单位的交房综合验收标准，并提供相关政府部门合格验收文件；……三、2021年5月30日前，一二三期所有铺面全面营业，商场整体开业率达到80%以上；……六、根据时代天街的购房合同和委托经营管理合同，依据各自的合同原件，我公司愿意按合同约定的未交房时间支付违约金，违约金第一次支付时间为2020年12月31日前付清，支付以前所有的违约金，以后如有违约每年年底结算支付，部分业主自身有违约行为的另议；……十、以上任何一条款开发商如未在约定时间完成的，开发商必须无条件根据业主个人意愿退铺、退款（针对已签订购房合同且超过交房时间的业主，在提交书面退铺申请后10个工作日内办理解约与完成退款），并依据合同对已全部支付完购房款项按月息千分之五计算违约金（开发商根据买卖合同按业主实际支付房款比例支付违约金，违约金计算周期从实际交款日期起到开发商实际违约日止）；……直至起诉之日止，原告购买商铺未办理综合验收，未交付房屋，故引发纠纷。另查明，原告聂意辉、刘霞系夫妻关系。本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。关于该焦点，现分述如下：一、原告聂意辉、刘霞与被告时代天街公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务；二、根据原、被告合同约定，被告时代天街公司应在2018年5月31日前将达到交付条件的房屋向原告交付，但直至起诉日涉案房屋尚未竣工验收合格，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。加之，根据原被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，原告购买的商铺尚不符合法律规定和合同约定的交付条件，故对于原告要求被告交付商品房的诉讼请求，本院不予支持；被告时代天街公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以已付房款968000元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年6月1日计算至2021年5月25日，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑具体案情、受诉法院所在地经济状况以及双方的合同约定，本院酌情支持由被告时代天街公司以原告已付房款968000元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，则自2018年6月1日计算至2021年5月25日为158122.80元。对于原告关于看房车马费、误工费及精神损失费的诉讼请求，未提交相应证据证实，也无合同约定，同时精神损失费不适用合同违约范畴，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》[法释〔2009〕5号]第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告湖南时代天街置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告聂意辉、刘霞逾期交房的违约金158122.80元；二、驳回原告聂意辉、刘霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2833元（已减半收取）,由原告聂意辉、刘霞负担1100元，由被告湖南时代天街置业有限公司负担1733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李慧芳二〇二一年七月二日书记员  李 谦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》[法释〔2009〕5号]第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。