北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10137号上诉人（原审被告）：刘志江，男，1951年2月17日出生，回族，河北省沧州市沧县村民，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：于晓婷，河北冀恒达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地北京市西城区右安门内西街1号北。负责人：徐建炜，总经理。委托诉讼代理人：谷云飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：郑会伟，男，该公司职工。上诉人刘志江因与被上诉人北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称一建公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初30926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘志江之委托诉讼代理人于晓婷、被上诉人一建公司之委托诉讼代理人郑会伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一建公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一建公司在2017年3月24日贴出告知函，定于2017年4月30日与我解除合同，就不应再收取2017年4月30日之后的各种费用。贴出告知函的同时，一建公司进入大量保安，管控了现场，把住户请走，并将门窗玻璃全部砸坏，不应产生垃圾费和水费。在动员拆迁大会上，一建公司原物业经理李洪亮向包括我在内的七个承租人承诺，2017年全部费用不再收取，算是给我们的补偿。一审既然判决合同无效，就不应再收取费用，合同签订的费用是38间房租金十万元，单纯租赁土地的使用费不应为这个数额。保安进入现场后，一建公司副经理张士杰给我做工作，拆除了24间房，把地腾空，就不应再计算费用。2017年4月我因病在家，没接到任何通知与告知函，2019年在北京市丰台区人民法院工作人员的劝说下签的字，不能作为证据。一建公司强行拆除了38间房，且家具家电被掩埋，我损失巨大。一建公司辩称，同意一审判决，不同意刘志江的上诉请求及理由。一建公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘志江立即支付拖欠的至2017年10月31日前的房屋占有使用费17万元。（自2015年11月1日至2017年10月31日共20万元，己支付3万元，至今仍欠付17万元）；2.请求判令刘志江立即支付拖欠的2017年卫生费4000元。3.请求判令刘志江立即支付拖欠的2017年水费4800元。4.由刘志江承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月27日，一建公司（出租方、甲方）与刘志江（承租方、乙方）签订《租赁合同（料场、库房）》，约定甲方将位于北京市丰台区纪家庙冷库一建料场院内，1.58亩，38间房屋出租给乙方居住使用。租赁期限两年，从2015年11月1日起至2017年10月31日止。租金标准为每年十万元人民币。缴纳时间及方式为：季付，合同签订时，乙方向甲方交纳一个季度的租金25000元。同时，乙方应向甲方预交租金8333元作为押金。租赁期内的水费、电费、卫生费、垃圾外运及化粪池清掏费、供暖费、电视收视费、燃气费、电话费、物业管理费、上网费、车位费、室内设施维修费、因居住而发生的费用（含：公共电费等）由乙方承担。租赁期满后，或非因甲方原因导致双方解除合同的，标的物的装修部分乙方不得拆除，以乙方装修后的使用状态交予甲方，甲方无需向乙方支付补偿。如遇各种原因必须拆迁的，甲方应提前30天告知乙方，30天后合同自动终止，乙方应如期无条件腾退房屋、土地。甲方不予经济补偿。因不可抗力（自然灾害、国家规划、政府政策、行政命令等）原因致使合同不能履行的，双方互不承担责任；标的物的电费、水费、卫生费按一建公司在当地的收费标准收取。合同签订后，一建公司将涉案房屋交由刘志江使用。庭审中，一建公司提交2017年12月15日的《告知函》一份，以证明一建公司通知刘志江搬离，刘志江本人签收，说明刘志江在2017年12月15日之前还在使用涉案场地。告知函载明：“刘志江：您所承租我公司位于北京市丰台区纪家庙冷库一建公司料场的土地及房屋。现通知贵方，为响应政府政策及要求，消除安全隐患，请您于2017年12月20日前清退标的物内全部人员及个人物品。逾期未予清空，标的物内的全部物品视为贵方遗弃物，我公司有权自行处理，由此给双方造成的全部损失由贵方独自全部承担。另2017年12月21日，我方将对标的物进行强制清场，拆除违建房屋并清退场内人员。如现场贵方不予配合，后果由贵方独自承担，并承担相应法律责任。特此告知。”落款处有刘志江签字。刘志江称告知函上的签字是刘志江本人所签，但是时间为2019年11月。一建公司提交2016年9月8日的收款凭单和现金凭证账簿，其上载明收刘志江2015年11月至2016年2月租费3万元。刘志江称其一共交纳了6万元租金。刘志江提交北京市丰台区花乡纪家庙村村民委员会于2016年12月1日给一建公司所发出的《关于终止的通知》，以证明其于2016年12月中旬就搬离了涉案场地。通知载明：“北京市第一建筑工程有限公司物业管理公司：贵公司与我公司于2008年1月1日签订了《租赁合同》。基于贵公司存在大量违章建筑、安全隐患严重，已达到我方单独解除合同的条件，同时为落实上级疏解指示精神及安全管理相关要求，我公司决定，终止与贵公司的《租赁合同》。请贵公司于2017年1月20日前将租赁标的腾清，交还我公司。”一建公司称，其接到了政府通知，所以要求整个院落的租户搬离，但是刘志江没有及时搬走，还在使用涉案场地，所以一建公司单独找刘志江签字，要求其搬走。庭审中，双方均认可涉案38间房屋系刘志江建设，但是没有建设工程规划许可手续，双方均认为租赁合同无效，一建公司据此要求刘志江支付2015年11月1日至2017年10月31日之间的房屋占有使用费，一建公司认可刘志江已经支付了3万元，予以扣除。刘志江提交一建公司公司负责人刘树栋所出具的1万元收条一张，以证明其在3万元之外另支付了1万元租金。该收条载明“今收到刘志江一万元整是15年地租欠票，物业刘树栋，2016年6月15日”。一建公司对此称该1万元含在3万元内，当时开完票后要求刘志江交还收据，刘志江称其自己撕了就行了，没有交还。一建公司与刘志江均认可水费和卫生费是固定收取，水费每月480元，卫生费每月400元。刘志江称其于2016年12月就搬离了涉案房屋，但没有搬清，其中两三间房屋内还有家具和个人物品，留到什么时候记不清了。对此一建公司称房屋内物品留存直到房屋拆迁。刘志江称，2016年12月中旬其搬走后就没有产生水费和卫生费。一建公司称其于2017年12月发的通知，当时刘志江还没有搬走，38间房屋内均没有搬清，刘志江系2018年4月份拆迁的时候才搬走。一审法院认为，一建公司、刘志江双方签订的关于涉案38间房屋的租赁合同，因双方均认可涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等手续，故该租赁合同应属无效。因刘志江实际占有使用房屋，故一建公司要求其支付房屋占有使用费17万元，符合法律规定，法院予以支持。刘志江称其于2016年12月中旬已经搬离了涉案房屋，但其亦认可其物品并无完全搬清，一建公司与刘志江双方亦未办理交接手续，故刘志江提交的证据不足以证明其主张，法院对此不予采信。刘志江称其支付了6万元租金，因无证据佐证，法院不予采信。就1万元收据，因该收据出具日期为2016年6月15日，内容为2015年地租欠票，一建公司的收费汇总表日期为2016年9月8日，内容为刘志江2015年11月至2016年2月租费，故从票据的时间和内容上看，一建公司称3万元中包含了该1万元，有合理依据，法院予以采信。双方均认可水费和卫生费系按照固定标准收取，故刘志江占有使用房屋期间应交纳水费和卫生费，故一建公司要求刘志江支付2017年的水费和卫生费的诉求，法院予以支持。综上，判决如下：一、刘志江于判决生效之日起7日内向北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司支付房屋占有使用费170000元；二、刘志江于判决生效之日起7日内向北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司支付2017年的卫生费4000元；三、刘志江于判决生效之日起7日内向北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司支付2017年的水费4800元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。刘志江为证明其主张的搬离时间和无需再支付费用等上诉主张，另提供录音证据予以证明，本院组织双方对录音证据进行了质证。本院认为，本案中，一建公司与刘志江签订的涉案租赁合同无效。刘志江将涉案租赁标的交还一建公司前，应当向一建公司支付占用期间的使用费。关于刘志江将涉案租赁标的交还一建公司的时间，刘志江一审陈述其2016年12月即已搬离，只有部分房屋留有物品；上诉又称2017年4月一建公司强行进入租赁标的、赶走租户，陈述前后不一，且均未能提供充分的证据予以佐证，刘志江应当就此承担举证不能的不利后果。一审法院对一建公司主张的使用费、卫生费、水费予以支持，并无不妥。刘志江上诉称一建公司承诺免除收取其2017年之后的费用，用作对刘志江的补偿，其提供的现有证据无法证明一建公司曾就免除刘志江的给付义务做出承诺，该上诉主张，本院难以采信，且该陈述的基本逻辑系以应当支付2017年之后的使用费为基础的，亦印证了刘志江关于2016年12月即已搬离的事实主张不能成立。如刘志江认为一建公司应当向其支付补偿款，可另行主张权利。综上所述，刘志江的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3876元，由刘志江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年七月二十二日法官助理 孙春玮书 记 员 史其申