沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初2484号原告：代家齐，男，汉族，住址：河南省上蔡县。委托诉讼代理人：代高峰，男，汉族，住址：河南省上蔡县，系代家齐父亲。委托诉讼代理人：代家慧，女，汉族，住址：河南省上蔡县，系代家齐妹妹。被告：霍明洋，男，汉族，住址：辽宁省盘锦市双台子区。第三人：沈阳星宇建筑工程有限公司，住所地：辽宁省沈阳经济技术开发区。法定代表人：牛长亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李长苓，女，汉族，住址：辽宁省辽中县，系该公司员工。原告代家齐诉被告霍明洋、第三人沈阳星宇建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告代家齐及委托代理人代高峰、代家慧，被告霍明洋，第三人沈阳星宇建筑工程有限公司的委托代理人李长苓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2020年7月6日签订了《沈阳市存量房屋买卖合同》，合同编号：100006200703，其中第四条第一款约定成交总价格为人民币115万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动，第二款约定购房定金为16万元。原告于2020年3月17日起依约通过银行转账、微信转款、现金的方式先后给被告转款总计16万元作为购房定金，被告于2020年7月6日向原告出具了数额为16万元的《定金收据》。后因被告拒绝将房屋出售给原告，擅自提高房屋交易价格，并采取恶意投诉的方式要求贷款机构不得向原告发放贷款，其恶意投诉行为系不正当地阻碍房屋买卖合同正常履行，被告的以上行为已然构成根本违约。在原告与被告协商的过程中，被告于2020年8月17日明确拒绝按照《沈阳市存量房屋买卖合同》约定的价格出售房屋，并要求提高房屋交易价格。根据《沈阳市存量房屋买卖合同》第九条第一款的规定，被告应当承担以房屋总价115万元为基数，按日万分之五的利率向原告支付违约金，暂计算至2020年12月21日为71875元。因被告的违约行为已然导致合同目的无法实现，依据《沈阳市存量房屋买卖合同》第九条第二款的规定，被告应当向原告一次性支付该房屋总价款的20%作为违约金，并退还原告己付定金16万元。2020年7月6日，原告与第三人签订《居间服务合同》，其中第五条约定居间服务费11500元，后原告依约向第三人(即居间方)支付居间费11500元，因被告违约原因导致交易无法继续、合同被迫解除，依据《沈阳市存量房屋买卖合同》第十条的约定，原告己支付的居间费应当由被告向原告赔付，或由第三人退还至原告。对于原告已向第三人(即居间方)支付的保障服务费2000元和评估费200元均为原告为履行合同而支付的合理费用，依据《保障服务合同》第四条，应当由违约方即被告承担。另外，依据《保障服务合同》第一条第一款第12、13项的约定，第三人应当诚实守信、尽职尽责，协调处理交易履行中产生的争议或纠纷，及时督促交易双方按照约定履行合同义务。按照居间服务行业的常规做法，买方(本案原告)支付的购房定金应当托管于居间方处或进行资金监管，等条件成熟，如卖方交房完毕、结清水电燃气、物业管理费等，在确定交易安全的情况下，居间方才可以转付卖方(即本案被告)。而本案中，居间方(即本案第三人)并未安排资金托管或资金监管，而是直接付给卖方，且来向买方提示交易风险，未给买方选择空间，居间方未尽到善意的提醒和注意义务，最终造成卖方违约拒不退还定金的后果。现因被告违约导致合同解除，原告遭受巨大经济损失，违约方拒不赔付，因此，居间方应当承担连带责任。因被告拒不赔付，第三人未尽责且未尽合同义务导致原告遭受损失，故原告诉至法院，望法院查清事实，判如所请。庭审过程中原告变更诉讼请求：一、判令确认解除原被告于2020年7月6日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、判令被告立即返还原告已付购房定金160000元；三、判令被告向原告支付违约金230000元；四、判令由被告赔付原告已付保障服务费2000元、评估费200元和担保费2923元；五、判令由第三人退还原告已付居间费11500元；六、判令第三人对第二至第五项诉讼请求承担连带责任；七、由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。被告辩称，1、针对原告第一项诉讼请求，合同早在2020年8月6日就已经终止了，原告贷款未下来之后，根据《房屋买卖合同》第七页第四条第二款关于贷款约定，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下哪种方式解决，本合同终止。针对原告第二项诉讼请求既然合同已经终止了，就不存在被告违约的情况。如果我不违约，那么诉讼请求三至七的答辩意见是一样的。第三人述称，之前我们都同意有个三方免责，原告被告双方能够和解是最好的。针对原告诉求第七项我方不同意支付居间服务费。如果原告被告共同继续履行购房合同需要正常支付居间服务费。针对我方起到连带责任的，我方不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2020年3月6日原、被告及第三人代表共同签订《买卖定金协议书》，约定原告（乙方）购买被告（甲方）的位于沈阳经济技术开发区的商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为大连银行，抵押金额为540000元；房屋价款1150000元，此价款包含应当由甲方承担的税费，乙方契税自己承担，甲方承担增值税、个人所得税；乙方贷款方式为商贷，且首付款不低于400000元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金30000元；甲乙双方同意由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由甲方、乙方向丙方支付居间代理费11500元。该协议签订后，原告向被告支付30000元定金，被告向原告出具收据一份。2020年7月6日原告（买受人）、被告（出卖人）双方签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋基本情况：出卖人所售房屋位于沈阳经济技术开发区，建筑面积100.21平方米；二、房屋权属情况：1、该房屋为单独所有，房屋所有权证号为：辽（2020）沈阳市不动产权第0314795号；2、该房屋已经设定抵押，提前还款生产的利息和费用由出卖人自行承担，抵押权人为：大连银行，贷款额度约为540000元，自本合同签订后30个工作日内，由出卖人自筹资金注销抵押；三、成交方式：出卖人与买受人通过沈阳星宇建筑工程有限公司居间介绍成交；四、成交价格、付款方式及资金划转方式：1、成交价格经出卖人和买受人协商一致，该房屋及房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的成交总价格为1150000元，改价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；2、定金160000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买受人于本合同签订合同当日将第一笔定金160000元以自行支付的方式支付给出卖人；3、定金外房款的付款方式：买受人于本利权属转移登记当日，将第一笔购房首付款230000元以政府监管的方式支付出卖人；4、关于贷款的约定：买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人存入银行三方托管账户；商业贷款：买受人拟贷款金额为人民币(小写)750000.00元整，(大写)柒拾伍万元整元整。为保证交易安全及操作便利，贷款银行由出卖人和买受人共同委托居间方指定，买受人具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准，并且买受人必须提供真实有效完整的相关材料和信息。买卖双方应于2020年07月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用；五、违约责任：1、买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。3、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。(4)买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；4、因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日3日内，违约方未提出任何异议的，出卖人房屋可另行出售，买受人可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。5、在本合同履行期间(即本合同生效后)，如出台新的限购或限贷政策且该政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付160000元房屋定金，被告向原告出具定金收据。后因被告多次向第三人挂靠贝壳公司进行投诉导致原告贷款无法正常进行，致使原告无法进行抵押贷款，故双方发生争议，诉至法院。另查明，原、被告于2020年7月6日分别与第三人沈阳星宇建筑工程有限公司签订居间服务合同，合同均约定原、被告双方向第三人支付居间服务费11500元。再查明，原、被告与第三人签订《保障服务合同》，合同约定：一、保障服务费2000元，原告在本合同签订之日支付第三人，办理贷款所需的费用由乙方自行承担；二、违约责任：1、甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。2、在服务过程中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费用，甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。本院认为，原、被告的要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，其双方订立的合同不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。本案原告依约履行了合同约定的义务后，被告应恪守信用依约及时给付原告购房款，未依约履行合同约定，应对本次纷争负全部责任。关于原告主张要求请求法院依法解除原告、被告各方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》、被告立即返还原告已付购房定金160000元的请求，因被告的行为已构成根本违约，其合同双方已表示不能履行，该合同应予解除。合同解除后，被告应返还收取的定金，故本院对原告的该项请求，予以支持。关于原告主张被告向原告支付违约金230000元的请求，依据双方签订的沈阳市存量房屋买卖合同约定“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。”，因被告的行为已构成根本违约，依据合同约定总房款1150000元计算，20%违约金应为230000元，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告赔付原告已付保障服务费2000元、评估费200元和担保费2923元的请求，关于保障服务费2000元交给第三人后，第三人代为原告办理相关手续，且保障服务合同约定:“甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任”，因被告投诉等行为致使原告合同无法继续履行，该项费用应由被告承担，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持；关于评估费200元，因原告未能在举证及庭审过程中提供证据证明其合法性，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张第三人退还原告已付居间费11500元的请求，该笔费用为原告与第三人签订的居间合同的费用，在庭审过程中，第三人表示该笔费用可以退还给原告，因原告要求暂时不需要退还，才导致第三人迟迟未能退还，第三人同意退还该笔居间服务费。故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告代家齐与被告霍明洋签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告霍明洋于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告代家齐已付购房定金160000元；三、被告霍明洋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告代家齐支付违约金230000元（1150000×20%）；四、被告霍明洋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告代家齐支付已付的保障服务费2000元；五、第三人沈阳星宇建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告代家齐已付的居间服务费11500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告代家齐其他诉讼请求。案件受理费7400元，减半收取3700元、保全费2923元，由被告霍明洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  秦滇生二〇二一年七月二十七日书记员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。