贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5484号上诉人（原审原告）：遵义市星晨富物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区桂花桥街道桂花社区美域中央小区17-1-15-2号。统一社会信用代码：91520302MA6DT2KB0J。法定代表人：覃波，该公司经理。上诉人（原审被告）：申卫，男，1985年10月28日出生，仡佬族，住贵州省务川自治县。上诉人遵义市星晨富物业服务有限公司(以下简称星晨富物业公司)、申卫物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0326民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星晨富物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由申卫负担。事实和理由：1.本案物业费应当按照4.0元/月/平方米的价格进行计算。2.原审法院认为上诉人在服务中存在轻微瑕疵而将违约金剔除，没有任何证据予以证明。3.原审法院调取他处的物业合同来否定上诉人与被上诉人自愿签订的物业合同内容，系事实认定不清。涉案物业合同已在物价局进行备案，本案中应当按照4.0元/月/平方米的价格进行认定。申卫未针对星晨富物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。申卫上诉请求：1.撤销原判，改判驳回星晨富物业公司的诉讼请求。2.本案诉讼费由星晨富物业公司负担。事实和理由：1.原审法院认定星晨富物业公司的服务期限错误，实际服务期限应为2020年4月1日至2020年10月1日。2.星晨富物业公司未按《协议》约定提供物业服务。星晨富物业公司辩称：本案双方当事人签订的物业服务合同起始时间为合同签订之日至2020年11月18日止，原审法院认定无误。上诉人并无证据证明星晨富物业公司未按《协议》约定提供物业服务。星晨富物业公司向一审法院起诉请求：1.判令申卫支付2020年7月7日至2020年11月18日的物业服务费1058.42元。2.判令申卫支付2020年7月7日至2020年11月18日的违约金3.18元。3.本案诉讼费由申卫承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，星晨富物业公司与申卫签订《前期物业管理服务合同》约定第三章服务费用，第六条、具体服务标准如下：物业费：住宅：1.20元/月/平方米；商业：4.0元/月/平方米；业主应于房开商通知接房之日或《商品房买卖合同》签订生效之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期未交纳的业主或物业使用人应按每月3‰的标准向物业服务公司缴纳违约金；本合同期限自2018年3月31日至小区依法成立业主委员会；并选聘新的物业服务企业，业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，星晨富物业公司即按照合同约定进驻小区并提供物业服务。另查明，申卫2018-2019年实际按商业：2.5元/月/平方米缴纳物业服务费；2019-2020年实际按商业：1.8元/月/平方米缴纳物业服务费。一审法院认为：关于争议焦点，星晨富物业公司主张按照合同约定以4元/月/平方米收取物业服务费。申卫提出合同只是暂定物业服务费为4元/月/平方米，认为该价格过高。根据《物业管理条例》第四十条之规定，星晨富物业公司并未提供能够证明其物业服务水平的相关证据。休庭后，原审法院依职权调取本县“保元天玺”“麒龙城市广场”“兴之科”物业服务合同，其中就小区商业用房物业服务价格分别为1.5元/月/平方米，2.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米。其中由星晨富物业公司与兴之科签订的物业服务合同中约定的商业住房价为1.8元/月/平方米；结合当地物业服务行业情况，原审法院认为，《前期物业管理服务合同》中约定的商业4.0元/月/平方米价格明显高于市场价格，且该价格系暂定价格，不能认定为该小区商业用房物业服务标准。结合申卫前期实际已经支付物业服务费用情况、本县物业服务价格及星晨富物业公司物业服务水平，以1.8元/月/平方米计算该小区商业用房物业服务费用较为合理。双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。星晨富物业公司为申卫提供了物业服务，申卫理应按约支付物业服务费。申卫房屋系商业用房，建筑面积为59.24平方米，故对星晨富物业公司要求申卫支付2020年7月7日至2020年11月18日期间的物业服务费1058.42元，予以支持465.63元（59.24平方米×1.8元/月×4个月零11天）。对星晨富物业公司主张违约金的诉讼请求，虽在案涉《前期物业管理服务合同》中对违约金进行了约定，但该公司在提供物业服务难免存在轻微瑕疵现象，故对其主张的违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：一、被告申卫于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义市星晨富物业服务有限公司自2020年7月7日至2020年11月18日期间的物业服务费465.63元；二、驳回原告遵义市星晨富物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告申卫负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案物业费收取标准问题，根据国务院颁布《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《物业服务收费管理办法》第十四条规定：“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”据此，一审法院在审理本案过程中调取了务川县“保元天玺”“麒龙城市广场”“兴之科”商业用房的物业服务合同，价格分别为1.5元/月/平方米，2.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米，且上诉人星晨富物业公司与兴之科签订的物业服务合同中约定的商业住房价格为1.8元/月/平方米。上诉人星晨富物业公司收取涉案物业4元/月/平方的价格明显高于市场价格，但其并无证据证明其对涉案物业提供的服务与其收取4元/月/平方的价格相适应的证据，故一审法院将本案物业费标准调整为1.8元/月/平方米符合法律规定，本院予以确认。关于一审认定物业服务期限问题。申卫主张星晨富物业公司自2020年10月1日起已停止对其提供物业服务，但并未提交证据予以佐证，一审法院按照双方签订的物业服务合同约定的起止时间认定服务期限并无不当，本院依法予以确认。关于双方当事人是否存在违约的问题。从一审双方提交的相关图片证据可知，星晨富物业公司虽然履行了物业服务义务，但在其服务过程中亦存在一定的瑕疵，一审法院亦据此驳回了星晨富物业公司要求申卫支付逾期缴纳物业费的违约金的主张，本院依法予以确认。业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，双方都应当按照合同约定履行好各自的义务。拒交或者迟延交纳物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。上诉人申卫认为星晨富物业公司在服务期间存在违约行为，并以此拒交物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，遵义市星晨富物业服务有限公司、申卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由遵义市星晨富物业服务有限公司负担50元，由申卫负担50元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  杨恩高审判员  谭应勇二〇二一年七月七日法官助理王薇书记员冯滢