北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9585号上诉人（原审原告）：北京锦年餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥东路1号一层A1005。法定代表人：张阔，总经理。委托诉讼代理人：王健勇，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市上品商业发展有限责任公司，住所地北京市东城区后永康胡同17号10号楼1层A1033室。法定代表人：李炎，执行董事。被上诉人（原审被告）：北京市上品商业发展有限责任公司草桥分公司，住所地北京市丰台区草桥东路1号。负责人：李炎，经理。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：姚剑，北京中友（天津）律师事务所律师。上诉人北京锦年餐饮管理有限公司（下称锦年公司）因与被上诉人北京市上品商业发展有限责任公司（下称上品公司）、北京市上品商业发展有限责任公司草桥分公司（下称上品草桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初9776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人锦年公司之委托诉讼代理人王健勇、被上诉人上品公司、上品草桥分公司之共同委托诉讼代理人姚剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦年公司上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四项，依法改判由上品公司、上品草桥公司赔偿我公司装饰装修损失460000元。事实与理由：一、一审法院以双方均为商主体，在缔约能力上并不存在明显差异，进而认定即使上品草桥分公司未尽提示义务，我公司亦可理解条款内容，系认定事实错误。首先，我公司与上品公司无论从成立时间及注册资金上均有较大差异，故双方在缔约能力也差异巨大。其次，签订《租赁合同》时，上品草桥公司并没有告知我公司可以对合同条款提出修改意见，事实上也不允许修改，而是直接让我公司签订合同。最后，《租赁合同》第17.1条第（3）项系对双方权利义务的重大规定，如放任其免除提示、说明义务，则上品公司随时可以“暴力”将相对方清除出北京市丰台区草桥东路1号建筑物中一层部分场地及附属设施（下称诉争场地），相对方寻求法院保护合法权益时将面临较大风险。二、一审法院认定《租赁合同》第17.1条第（3）项尚不足以达到无效情形，因此，一审法院未支持我公司的装修损失诉请，系认定事实、适用法律错误。1.本案《租赁合同》系上品草桥公司一方提供，按照法律规定，其应在合同中对相对方重大权利义务进行限制时履行提示、说明义务，上品草桥分公司未履行该义务，也未具体解释合同条款。2.《租赁合同》第17.1条免除了上品草桥分公司的违约责任，加重了我公司责任，排除了我公司主要权利，根据法律规定，应属格式条款，即无效条款。上品公司、上品草桥分公司辩称：同意一审判决，不同意锦年公司的上诉请求和理由。锦年公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与上品草桥分公司签订的《租赁合同》及《补充协议》《补充协议（一）》于2020年11月21日解除；2.判令上品公司、上品草桥分公司返还剩余租金12045元；3.判令上品公司、上品草桥分公司返还履约保证金120450元；4.判令上品公司、上品草桥分公司赔偿装修损失460000元；5.判令上品公司、上品草桥分公司赔偿实际损失240900元。一审法院认定事实：2019年12月1日，上品草桥分公司（甲方）与锦年公司（乙方）签订《租赁合同》，锦年公司承租诉争场地，用于经营“鱼你在一起”品牌快餐。每月租金40150元，按季支付。合同第十七条约定“17.1乙方应当在租赁期限届满或本合同因其他任何原因终止的当日，按照本条款约定自费完成租赁标的返还事宜：……（3）经甲方同意保留租赁标的的装修状态的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方无需为此对乙方进行任何补偿和/或赔偿”。合同第二十一条约定“21.3在本合同有效期内，……非经甲方事先书面同意，乙方不得以任何方式及理由解除或提前终止本合同，或者拒绝或拖延支付任一期应付租金及其他各项费用，否则，视为出现甲方解约事由……”。合同第二十二条约定“22.7若发生本合同约定的甲方解约事由，甲方有权采取下述一项或多项行为：……（6）对乙方已支付的履约保证金/质量保证金、装修保证金/安全保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还”。合同第二十七条约定“27.4修改。本合同的任何修改、补充、变更应经双方协商一致并采用书面形式，经有关各方授权代表适当签署并应按本合同的生效办法生效。……27.11生效。本合同自双方加盖公章/合同专用章之日起生效”。同日，双方签订《补充协议》《补充协议（一）》。《补充协议（一）》约定“原合同项下3.1款修改为：‘本合同项下的租赁期限为两年，自租赁标的交付日起至付租期届满之日止。本合同的付租期为2019年12月16日至2021年10月31日，付租期的起始日简称为计租日’”。2020年8月10日，双方签订《补充协议三》，约定付租期变更为2020年4月1日至2021年10月31日。每月租金标准为40150元。上述协议签订后，锦年公司依约给付租金至2020年6月30日，并给付履约保证金120450元。2020年7月1日后的租金，锦年公司陆续给付180750元。2020年11月21日，上品草桥分公司向锦年公司送达《关于解除租赁合同以及要求支付欠付租金、水电费的公函》（以下简称《解除通知》），上品草桥分公司以锦年公司未依约于2020年9月20日前给付2020年10月1日至12月31日租金、水电费为由要求解除《租赁合同》。当日，锦年公司收到上述通知。当日，锦年公司将诉争场地腾退给上品草桥分公司。锦年公司要求确认《租赁合同》《补充协议》《补充协议（一）》于2020年11月21日解除，上品草桥分公司表示同意。锦年公司认为上品草桥分公司在没有解除权的情况下擅自解除合同，应当返还履约保证金。上品公司、上品草桥分公司认为因锦年公司未依约给付租金，上品草桥分公司享有解除权，依照合同约定合同解除后履约保证金不退。锦年公司认可未依约给付租金，但称因受疫情影响，且双方协商变更了付款方式，不应认定为逾期给付租金。锦年公司称双方协商一致将装修保证金20000元用于折抵租金，诉争场地于2020年11月21日返还，故应当返还2020年11月22日至11月30日的租金。锦年公司提交与上品草桥分公司的工作人员李龙的微信记录对上述主张予以佐证。上品草桥分公司认可锦年公司给付了装修保证金20000元，但称依据《租赁合同》第27.4条，李龙未取得公司授权，装修保证金不应用于折抵租金。锦年公司主张上品草桥分公司违约解除，应赔偿装修损失460000元。上品公司、上品草桥分公司主张依照《租赁合同》第17.1条第（3）项，公司无须赔偿。锦年公司称上述条款不应适用于上品草桥分公司违约解除的情形。另，锦年公司称上述条款属于格式条款，没有尽到提示和说明义务并且免除了上品草桥分公司的违约责任，故上述条款应为无效。锦年公司主张上品草桥分公司违约解除合同，故要求上品公司、上品草桥分公司赔偿6个月的利润损失240900元。锦年公司对上述主张未提交证据予以证明。一审法院认为：《租赁合同》及《补充协议》《补充协议（一）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。依据合同可知，锦年公司承租诉争场地系用于经营餐饮。疫情及其防控措施对其使用诉争房屋势必造成一定影响。同时，锦年公司在2020年7月1日之后亦给付部分租金。因此，虽然锦年公司未能依约在2020年9月20日前给付租金，但上品草桥分公司并不因此享有约定解除权。上品草桥分公司在没有解除权的情况下发出的《解除通知》，系违约，并不发生解除合同的效力。但锦年公司要求确认《租赁合同》《补充协议》《补充协议（一）》于2020年11月21日解除，上品草桥分公司予以同意，法院予以认定。因锦年公司并无违约行为，故上品草桥分公司应当返还履约保证金。依照《租赁合同》第27.4条并结合27.11条可知，双方对合同变更采取要式模式，变更合同需要双方加盖公章方可生效，故即使上品草桥分公司工作人员李龙同意将装修保证金折抵租金，也不能起到变更合同的效果。如果剔除折抵的部分，锦年公司给付的租金依照合同标准计算尚不足以使用到2020年11月21日，故法院对锦年公司要求返还2020年11月22日至11月30日的租金，不予支持。锦年公司可以另行就装修保证金主张权利。依照《租赁合同》第17.1条第（3）项文意解释可知，适用情形并非如锦年公司所述，本案情形亦可适用该条款。因双方当事人均为商主体，在缔约能力上并不存在明显差异。通过文义解释即可以理解《租赁合同》第17.1条第（3）项的内容，该条内容并不存在较强专业性。法院有理由相信即使上品草桥分公司未尽提示义务，锦年公司亦可以理解条款内容。《租赁合同》是双方权利义务的综合体现，不能简单以某条款是否存在免除责任的情形即认定为不合理的免除责任。综上，法院再结合装修金额等情形，认为本条款尚不足以达到无效的情形。因此，法院依照《租赁合同》第17.1第（3）项对锦年公司主张的装修损失，不予支持。因上品草桥分公司在没有解除权的情况下擅自解除合同，故应当赔偿锦年公司可得利益损失。具体数额由法院参考过错程度、避免损失扩大的情形以及其他情节酌情确定。因上品公司系上品草桥分公司的总公司，故应当与上品草桥分公司共同承担责任。据此，一审法院于2021年4月29日判决：一、确认北京市上品商业发展有限责任公司草桥分公司与北京锦年餐饮管理有限公司于二〇一九年十二月一日签订的《租赁合同》《补充协议》《补充协议（一）》于二〇二〇年十一月二十一日解除；二、北京市上品商业发展有限责任公司草桥分公司、北京市上品商业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内返还北京锦年餐饮管理有限公司履约保证金120450元；三、北京市上品商业发展有限责任公司草桥分公司、北京市上品商业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内给付北京锦年餐饮管理有限公司实际损失100000元；四、驳回北京锦年餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：锦年公司与上品公司、上品草桥分公司签订的《租赁合同》《补充协议》《补充协议（一）》《补充协议（三）》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。经查，上述合同中约定“乙方应当在租赁期限届满或本合同因其他任何原因终止的当日，按照本条款约定自费完成租赁标的返还事宜：……（3）经甲方同意保留租赁标的的装修状态的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方无需为此对乙方进行任何补偿和/或赔偿”，本案中，虽锦年公司在一、二审审理中均主张该合同条款属于格式条款，应属无效，但锦年公司并未就此提交充分证据予以证明，故对其该项主张，本院难以支持。一审法院判决驳回锦年公司以上述合同内容为格式条款为由主张的装修损失的诉讼请求，并无不当。综上所述，锦年公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由北京锦年餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年七月七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪