河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初11623号原告：汪启友，男，1969年9月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张一默，河南卓源律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琛，河南卓源律师事务所律师。被告：河南优乐汇企业管理咨询有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路金水东路绿地新都会1号楼2单元6单元601号。法定代表人：魏帅刚，总经理。委托诉讼代理人：郭潇闯，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闯，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。被告：魏帅刚，男，1995年4月25日出生，汉族，住河南省汝州市。原告汪启友与被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司（以下简称“优乐汇公司”）、魏帅刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张一默、彭琛，被告优乐汇公司委托诉讼代理人郭潇闯到庭参加诉讼，被告魏帅刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告优乐汇公司向原告支付三个月租金30720元；2、被告优乐汇公司向原告支付违约金33177元；3、被告魏帅刚对被告优乐汇公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告优乐汇公司于2018年11月24日签订郑州市房屋租赁合同。合同约定将原告名下坐落于郑州市郑东新区东风南路、金水东路北9幢12层1203号，建筑面积140.28平方米的房屋出租给被告优乐汇公司，租赁期限自2018年11月26日起至2023年11月25日，租金标准为第一年至第二年10240元/月，第三年至第四年11059元/月，第五年11944元/月，租金按季支付，并在合同中详细约定了每次租金的支付时间及金额。原告同意第一年给被告优乐汇公司五个月的免租期。合同签订后，原告按照合同约定的日期将房屋交付给被告优乐汇公司，被告优乐汇公司也于2018年11月26日、2019年7月26日、2019年10月28日按照合同约定支付了当季租金。但自2020年1月26日支付租金日起，被告优乐汇公司在每季应付租金时，均无故拖延支付，均是原告多次通过微信催要，才分批支付当季租金。鉴于被告优乐汇公司多次拖延行为，原告与被告优乐汇公司于2020年11月13日签订房屋租赁合同补充协议。补充协议签订后，被告优乐汇公司应于2021年1月26日支付当季租金，但经原告多次催要，被告优乐汇公司以种种理由拖延支付，原告于2021年1月27日通过微信向被告优乐汇公司法定代表人即被告魏帅刚发租金催款通知，被告魏帅刚收到该催款通知后，仍未支付当季租金，故原告按照租赁合同的约定，于2021年2月3日通过微信方式向被告魏帅刚发送了合同解除通知，通知被告优乐汇公司解除租赁合同，退还未履行合同期三个月的免租期租金。被告优乐汇公司无故拖延支付租金，已经构成违约，原告根据租赁合同及补充协议的约定，有权单方解除合同，并要求被告优乐汇公司承担违约责任，退回未履行合同期三个月的免租期租金。被告优乐汇公司实际租用房屋并支付租金期限为两年，故按合同约定，原告应给予被告两个月的免租期，因被告优乐汇公司的违约行为造成合同无法继续履行，剩余合同期限为三年，按照双方补充协议约定，被告优乐汇公司应向原告支付三个月免租期租金30720元。被告优乐汇公司的违约行为造成合同解除，被告应按照违约时2021年1月26日合同约定的租金向原告承担违约责任，即月租金的300%，为33177元。被告魏帅刚为被告优乐汇公司一人股东，根据法律规定，被告魏帅刚对被告优乐汇公司的债务及违约行为承担连带责任。被告优乐汇公司辩称，一、被告优乐汇公司对承租原告名下位于郑州市郑东新区东风南路、金水东路北9幢12层1203号房屋的事实没有异议，双方确实存在房屋租赁合同关系。2021年2月3日，被告优乐汇公司收到原告发送的解除租赁合同通知，双方之间的房屋租赁合同已于2021年2月3日解除。二、被告优乐汇公司因新冠疫情影响未按时缴纳房租。被告优乐汇公司与原告之间的房屋租赁合同租期五年，双方对租赁合同期限内租金的支付时间有明确约定，在2020年1月，新冠疫情爆发之前，被告优乐汇公司均能按照合同约定按时足额支付租金。后因新冠疫情影响，被告优乐汇公司才出现轻微逾期支付租金情形，但截至2021年1月26日之前的租金，被告优乐汇公司均足额支付给原告。被告优乐汇公司承租原告的房屋，是为了对租赁房屋进行转租，原告对此予以认可，并向被告优乐汇公司出具了同意转租的授权。被告优乐汇公司受新冠疫情影响虽经营状况异常艰难，收入明显减少，但仍继续履行租赁合同约定的交付租金义务。2021年春节前，新冠疫情防控形势陡然升级，国家防控部门、郑州市防控部门均发布了众多防控性通告，鉴于被告优乐汇公司收入明显减少的经营状况，为做好疫情防控，节约经营成本，被告优乐汇公司通知公司人员提前放假。在原告于2021年1月26日要求被告优乐汇公司支付2021年第一季度租金时，被告工作人员已经全部放假，但还是尽量协调公司财务人员回郑支付租金，并向继续履行双方之间的租赁合同。被告优乐汇公司并非拒付房租，且涉案租赁房屋并无任何拖欠水、电、物业费的情况，双方之间的租赁合同实际上可以继续履行，但原告于2021年2月3日便通知被告优乐汇公司解除了双方之间的租赁合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中被告优乐汇公司因新冠疫情影响经营困难，且违约时间、情节非常轻微，以及合同约定的违约金标准过高的客观事实，被告优乐汇公司愿意支付租赁合同解除前应当承担的房屋租金，但请求原告及法院可以免除或酌减被告优乐汇公司的违约责任。三、双方补充协议实质是对违约责任的约定。2018年11月24日，被告优乐汇公司与原告签订租赁合同并接收房屋时，涉案房屋系毛坯房，开发商也刚刚交付业主，尚未构建起商业环境。在此情况下，被告优乐汇公司当时以高价承租涉案房屋，并对涉案房屋进行整体的装饰装修支付了巨额成本，承担一定的经营风险，这也是双方约定五个月免租期用于装饰装修的原因。被告优乐汇公司对涉案房屋的装饰装修，原告也是获益者，在租赁合同解除后，原告可以继续享有装饰装修的利益，其并没有因为五个月的免租期而遭受损失。因新冠疫情影响，被告优乐汇公司才于2020年起出现逾期缴纳房租的轻微违约情形，虽被告优乐汇公司均实际交付了所有租金，但为了继续履行房屋租赁合同，在原告要求下，被告优乐汇公司签订了补充协议。补充协议关于不再免除免租期租金的约定，是对被告优乐汇公司逾期交付房租的违约责任进行约定，实质是双方之间违约金条款的约定。鉴于新冠疫情的实质性影响，被告优乐汇公司经营状况艰难以及违约情形的轻微、违约金标准过高的客观事实，被告优乐汇公司请求原告及法院对该违约金予以免除。四、被告魏帅刚系被告优乐汇公司的法定代表人，其履行的职务行为不应承担公司责任。被告优乐汇公司虽为一人有限责任公司，但并没有与被告魏帅刚产生财务混同情形。被告魏帅刚履行的职务行为，不应作为其承担公司责任的依据。原告要求被告魏帅刚承担连带责任，无事实及法律依据，综上，被告优乐汇公司承认存在逾期支付房屋租金的行为，但鉴于新冠疫情对被告优乐汇公司经营状况产生的严重影响，被告优乐汇公司违约情节轻微，并未给原告造成严重经济损失且违约金约定标准过高的客观情形，被告优乐汇公司请求原告给予理解，并请求法院在查明事实的情况下，免除或酌减被告优乐汇公司的违约责任。被告魏帅刚未答辩。经审理查明：2017年11月5日，原告（××）与河南绿东置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，河南绿东置业有限公司将位于郑州市郑东新区××、××北××房屋出售给原告，用途为办公。2018年11月24日，原告（出租方、甲方）与被告优乐汇公司（承租方、乙方）签订郑州市房屋租赁合同，约定：房屋坐落于郑州市郑东新区××、××北××房，建筑面积140.28平方米，套内面积98.2平方米。房屋租赁期自2018年11月26日起至2023年11月25日止，共计五年。甲方应于2018年11月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。第一年至第二年10240元/月，第三年至第四年11059元/月，第五年11944元/月，租金总计603304元，在合同有效期内，租金不予调整。甲方同意第一年给乙方五个月免租期，作为清理房屋和装修搬家等时间，免租期甲方不收取任何费用，免租期内所产生的物业费由甲方承担。租金以银行汇款的方式按季支付。租赁期内水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担。乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方退还乙方剩余的租金。原告委托王珏在出租方处签名确认。同日，原、被告共同签订授权书，载明，原告授权被告全权办理涉案房屋出租的一切相关事宜（包括转租、分租、地址注册等）。双方另签订房屋交割清单，被告确认接收涉案房屋。吴帅飞分别于2018年11月26日向原告账户转款23145元、于2019年7月26日转款30720元、于2019年10月28日转款30720元、于2020年3月18日转款20480元、于3月25日转款10240元、于4月28日转款20480元、于8月2日转款15000元、于8月13日转款10720元、于8月21日转款5000元、于11月13日转款32358元。2020年11月13日，原告（甲方）与被告优乐汇公司（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，约定：在履行租赁合同过程中，乙方必须在合同约定期限内付清约定房租，如因乙方原因造成甲方不能在合同约定期限内收到房租，甲方有权按照租赁合同约定的合同解除条件单方解除合同，要求乙方按照合同约定承担相应的违约责任，并退还未履行合同期甲方给予的免租期租金。2021年1月26日，原告方向被告魏帅刚发送微信“魏经理，今天该转房租了”。2021年1月27日，原告方再次通过微信向被告魏帅刚催缴租金，被告魏帅刚回复称“今年放假早，现在公司都没人，付不了款，等节后上班房子租出去才能付”，原告方随即向被告魏帅刚发送房屋租金催款通知，催促被告优乐汇公司于2021年2月1日前将房屋租金33177元全额付清，如没在合同约定日期内交付房租，出租方有权单方解除合同。2021年2月3日，原告方通过微信向被告魏帅刚发送单方解除合同通知，载明：自通知函发之日起，原告与被告优乐汇公司之间的商业写字楼租赁合同终止，被告优乐汇公司在收到书面通知后30日内（最迟在2021年3月2日之前）将免租期租金结清。被告优乐汇公司需退还甲方剩余未履行合同期3个月免租期租金30720元。被告魏帅刚在微信中回复“合同不解除，房子还要用，今年特殊原因放假早，……同意的话，让财务回趟公司，最迟明天把房租转过去”。原告方回复“你们一次次违约，房屋我们也确实不想租给你们了，……按解除合同通知上办的就行了”。2021年2月4日，原告收回涉案房屋。2021年3月4日，原告通过顺丰快递向被告优乐汇公司发送通知，再次催促被告优乐汇公司在收到通知后7日内（最迟在2021年3月13日前）将合同免租期3个月租金共计30720元结清。该邮件于2021年3月5日被签收。庭审中，原告与被告优乐汇公司共同确认2020年4月26日因疫情原因减免一个月租金，被告没有支付过押金，租金支付至2021年1月26日。另查明：被告优乐汇公司系被告魏帅刚个人独资的一人公司。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、房屋租赁合同补充协议、中国建设银行个人活期账户交易明细、房屋租金催款通知、通知、快递详情、私营企业基本注册信息查询单，原告与被告优乐汇公司共同提交的郑州市房屋租赁合同、授权书、单方解除合同通知及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告优乐汇公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告优乐汇公司，被告优乐汇公司应当按照约定向原告支付租金。2019年10月28日之前，被告优乐汇公司均足额支付了当期应付租金，虽有逾期支付的行为，但逾期支付的违约情形显著轻微。2020年1月份，新冠肺炎疫情出现，属不可抗力，疫情防控措施客观上影响到房屋的实际居住、使用，原、被告双方自愿协商免除一个月租金，符合法律规定。在双方协商免租一个月后，被告优乐汇公司的当期应付租金，虽有逾期，但也已实际支付，双方共同确认，被告优乐汇公司已支付租金至2021年1月26日。依照合同约定，被告优乐汇公司应在2021年1月26日支付2021年1月27日至2021年4月26日的租金，被告优乐汇公司虽未按期支付，构成违约，但因该部分租金系尚未使用房屋期间的预付租金。双方补充协议虽约定，原告有权解除合同，但被告优乐汇公司的上述逾期支付行为并不足以影响原告合同目的的实现，原告不应据此解除合同，收回房屋，但原告已于2021年2月4日收回房屋，双方合同已实际解除。关于租金，应自2021年1月27日计算至2021年2月3日为2908.67元（11059×12÷365天×8天）。关于免租期的租金，被告优乐汇公司的逾期支付租金行为虽构成违约，但因原告已收回房屋，解除合同，故对该部分租金，本院酌定被告优乐汇公司按照一个月租金进行支付，为11059元，以上租金共计13967.67元，对原告主张过高部分，本院不予支持。因原告解除合同，并由被告优乐汇公司支付其部分免租期租金，均是对被告优乐汇公司逾期支付租金行为的适当惩罚，故对原告主张的违约金，本院不再重复支持。被告优乐汇公司系一人公司，被告魏帅刚系被告优乐汇公司的唯一股东，其并未举证证明被告优乐汇公司财产独立于其个人财产，故被告魏帅刚应当对被告优乐汇公司的上述债务承担连带清偿责任。被告魏帅刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告汪启友支付租金13967.67元；二、被告魏帅刚对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告汪启友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1397元，减半收取698.5元，由原告汪启友负担545.5元，由被告河南优乐汇企业管理咨询有限公司、魏帅刚共同负担153元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年七月十二日书记员  张 敬