辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3142号上诉人（原审被告）：大连兴昌房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区中山路171号。统一社会信用代码912102037443784525。法定代表人：武彦清，该公司董事长。委托诉讼代理人：田丽，辽宁光晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪涛，男，1975年2月18日生，汉族，户籍所在地内蒙古满洲里市。委托诉讼代理人：张福全，上海市建纬(大连)律师事务所律师。原审第三人：大连汇点投资集团有限公司，住所地大连市西岗区市场街112号。统一社会信用代码91210200759912363Y。法定代表人：侯光秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：田丽，辽宁光晟律师事务所律师。上诉人大连兴昌房屋开发有限公司因与被上诉人张洪涛及原审第三人大连汇点投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连兴昌房屋开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实有误，适用法律不当，判决明显不公。理由如下：一、上诉人已完全按合同约定履行相应的义务，按时交付房屋，签订房屋时已告知案涉房屋系使用权并在合同中明确写明，合同中也明确写明房屋以现状为准。二、被上诉人在明知房屋系使用权的情况下，同意承租该房屋，并在合同中明确承诺自己办理经营所需手续，其后果应自行承担，更何况一审中被上诉人没有提供任何证据证明其主张。被上诉人擅自拆除并出卖了上诉人房屋内电梯，一审判决让上诉人退还租金显失公平于法无据。张洪涛辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。合同中明确约定上诉人提供案涉房屋相关合法手续，因其不能提供合法手续，导致被上诉人前期不能办理装修施工许可，后期不能办理消防验收。按照我国消防法等相关规定，营业场所在营业前必须经过消防验收，这是法律的强制性规定。故不能实现被上诉人经营西餐厅的合同目的依法解除。关于上诉人所提自动扶梯的问题，在另案中即大连汇点投资集团有限公司为被告，大连兴昌房屋开发有限公司为第三人，该判决表明上诉人未提供自动扶梯由被上诉人未经允许私自拆除的相关证据，一审法院未予支持。该请求系一个独立的诉请，上诉人应当提起反诉或另诉，不应在本案二审中再行提出。大连汇点投资集团有限公司述称，同意上诉人的上诉请求。张洪涛向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2019年12月9日签订的房屋租赁合同；2.被告退还原告2019年12月1日至2021年5月31日期间的房屋租金167万元；3.被告向原告给付占用167万元期间的利息(自2019年12月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；4.被告赔偿原告物业费3万元；5.被告赔偿原告装饰装修损失。一审法院经审理查明，2019年12月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于大连市西岗区市场街112号房屋出租给原告，建筑面积共计约为1600平方米；租赁用途只限于经营西餐厅；租期为10年，自2019年12月1日至2030年5月31日，2019年12月1日至2020年5月31日为装修期，免收租金；第一年的租赁期限自2019年12月1日至2021年5月31日，租金为167万元，于2019年12月10日一次性支付，房屋租金从第四年起每年递增3%；该房屋的物业费由原告承担，并由原告自行与物业公司签订物业管理协议；被告在租赁期限内保证原告的使用权，原告在办理租赁证明、营业执照、年检时被告可提供工商、税务机关所需的房屋相关手续，原告自行办理经营所需许可证件及其变更、年检等，并应当办理完毕后三日内向被告提交相应证件的复印件供被告留存。签订合同当日，原告将案涉房屋第一年租金167万元交付给被告。合同签订后，原告持被告提供的竣工验收备案表、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证、关于办理“兴昌·都市首府”项目房屋产权证的会议纪要等材料，未能办理案涉楼房装修施工许可等手续。被告亦不能够向原告提供其主张的办理相关装修施工许可等所需要的“不动产登记证书、房屋正式的原商品房买卖合同、购房发票”等材料。一审法院认为，原被告于2019年12月9日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张解除该合同的诉讼请求，因被告同意解除，一审法院予以照准。关于原告主张被告退还2019年12月1日至2021年5月31日期间房屋租金167万元的诉讼请求。因原告无法依据被告所提交的材料办理案涉房屋装修施工许可等手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且被告亦同意解除该合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。故原告应向被告返还房屋租金167万元。关于原告主张的被告应赔偿167万元的占用期间利息、物业费损失及装饰装修损失的诉讼请求。原告主张其系基于对被告作为出售人与第三人作为买受人所签订的商品房买卖合同的信任而与被告签订了房屋租赁合同。原告的该主张存在逻辑矛盾，若原告基于该商品房买卖合同的信任，应当与该房屋的买受人签订房屋租赁合同，而非与该房屋的出售人签订房屋租赁合同。且原告在与被告签订房屋租赁合同时，并未与被告明确约定原告在办理租赁证明、营业执照、年检时，被告应具体提供哪些“工商、税务机关所需的房屋相关手续”。被告已经向原告提供了其所能提供的竣工验收备案表、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证、关于办理“兴昌·都市首府”项目房屋产权证的会议纪要等材料，故被告并不存在违约行为。原告主张被告承担赔偿损失的违约责任没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张洪涛与被告大连兴昌房屋开发有限公司于2019年12月9日签订的房屋租赁合同；二、被告大连兴昌房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张洪涛房屋租金167万元；三、驳回原告张洪涛的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元(原告已预交)，由原告张洪涛负担5000元，被告大连兴昌房屋开发有限公司负担5050元。二审中，各方当事人均未提交新证据。根据庭审审理情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，在原告张洪涛与被告大连汇点投资集团有限公司、第三人大连兴昌房屋开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，即大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事案件，所涉房屋面积为900平方米，本案案涉房屋面积为1600平方米，两案所涉房屋面积共计2500平方米。大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事案件中，关于汇点公司、兴昌公司所提出的自动扶梯损失的问题，该案判决认定“关于被告及第三人主张案涉房屋内自动扶梯的损失，被告及第三人均未提供该自动扶梯现值及是否由原告未经允许私自拆除的相关证据，本院不予支持，待被告及第三人收集相关证据后可另行诉讼”。本院认为，本案争议焦点一是合同解除时间及解除原因，二是上诉人应否向被上诉人返还房屋租金及返还租金数额如何确定。关于第一个焦点问题，本院认为，兴昌公司与张洪涛于2019年12月9日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。张洪涛承租案涉房屋系用于经营西餐厅，现因该房屋无法办理装修施工许可证，导致案涉租赁合同目的无法实现，合同无法继续履行。张洪涛提起本案诉讼要求解除案涉租赁合同，兴昌公司于一审庭审中表示同意解除合同，故应以一审开庭（2020年12月1日）之日作为合同解除的时间，不应以一审判决作出之日为合同的解除时间。关于合同解除的原因，本院认为，兴昌公司与张洪涛均负有责任。一方面，张洪涛承租案涉房屋用于经营西餐厅系双方在案涉租赁合同中予以明确载明的内容，因此兴昌公司应知晓张洪涛需对案涉房屋进行必要的装饰装修，也因此必然需要办理装修施工许可证。现因兴昌公司始终未能提供政府部门办理装修施工许可所必须的房屋权属证明材料，导致张洪涛无法取得该许可，进而无法实现承租案涉房屋进行经营的合同目的，兴昌公司因此对案涉租赁合同无法继续履行负有责任。另一方面，张洪涛作为承租人，应在签订案涉租赁合同时对案涉房屋权属等基本情况进行必要的审核，亦应对办理包括装修施工许可等证照所必须的材料进行必要的确认，其未尽合理、必要的审慎义务导致合同无法继续履行，亦对合同解除负有责任。综合考量以上情节，本院认为，案涉房屋租赁合同无法继续履行系兴昌公司和张洪涛双方原因所致，且该双方对案涉房屋租赁合同的解除应承担同等责任。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，对于案涉房屋租赁合同解除之日（2020年12月1日）以前张洪涛占用期间的租金，张洪涛应当承担，而合同解除之后的已付租金，兴昌公司应向张洪涛予以返还。具体来说，因张洪涛已向兴昌公司给付了第一年的全年租金167万元，按照案涉房屋租赁合同的约定，该部分租金所覆盖的租赁期间应为2020年6月1日至2021年5月31日，截至2020年12月1日案涉房屋租赁合同解除，兴昌公司应返还的租金数额为83.5万元（=167万元/年÷12个月×6个月）。关于兴昌公司上诉称，张洪涛在签订案涉房屋租赁合同时应明确知悉案涉房屋仅具有使用权一节，本院认为，兴昌公司的该节主张系对于案涉房屋租赁合同载明“甲方在租赁期限内保证乙方的使用权”这一内容的不当理解，因为根据通常理解，该合同内容并非意在向承租人表明案涉房屋的出租人无法提供房屋所有权权属证明，而意在强调承租人需要保障承租人在租赁期限内能够实现对于租赁房屋的使用权能。故本院对兴昌公司据此合同约定提出的上诉理由，不予采纳。关于兴昌公司称张洪涛擅自拆除、变卖案涉房屋内原有电梯一节，因在大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事案件中，汇点公司、兴昌公司已经提出过相同的主张，且另案已经向当事人释明了其可另行诉讼解决的权利，故本案中对兴昌公司的此节上诉事由不再予以重复审查。另，虽然本案中兴昌公司与张洪涛对案涉房屋租赁合同的解除均负有责任，但因兴昌公司并未于本案中对案涉合同解除后的损失问题提出反诉主张，故本案对此不予审理。综上，上诉人大连兴昌房屋开发有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3616号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3616号民事判决第二项为：大连兴昌房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还张洪涛房屋租金83.5万元；三、驳回张洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10050元(张洪涛已预交)，由张洪涛负担5025元，由大连兴昌房屋开发有限公司负担5025元；二审案件受理费10050元（大连兴昌房屋开发有限公司已预交），由张洪涛负担5025元，由大连兴昌房屋开发有限公司负担5025元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年七月六日书记员  程添莹