辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3281号上诉人（原审被告）：黄小英，女，1972年5月26日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘建贤，大连金普新区盘古法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：于秀丽，女，1982年3月18出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：关亚茹，辽宁竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜楠，辽宁竞业律师事务所实习律师。上诉人黄小英因与被上诉人于秀丽租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄小英上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判确认合同解除时间为2020年1月9日，驳回于秀丽关于违约金的诉讼请求；变更一审判决第二项为：黄小英支付于秀丽2019年4月1日至2020年1月9日的租金38219元。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律不当。1.原审法院已认定于秀丽以续租无效及腾退房屋为由两次提起诉讼,均已撤诉的事实,可见，于秀丽一直向黄小英发出要约邀请,要求解除合同,腾退房屋,黄小英针对于秀丽的要约予以回应,于2019年12月将案涉房屋及其他四家(因案涉房屋是与其他四家一起打通之后形成的黄小英经营的店铺,如将案涉房屋恢复,黄小英的店铺则无法经营)重新恢复到各自原有的样子,并于2020年1月9日将案涉房屋交付给于秀丽,自此之后,该房屋及其他房屋因已恢复到原有的样子,故黄小英并没有占有使用该房屋继续经营。2.于秀丽2020年1月9日接收案涉房屋时,没有对案涉房屋恢复原状等装修提出任何异议,并同意接收房屋,但要求黄小英立即支付2019年的租金,因于秀丽已经诉至法院,黄小英则要求于秀丽先撤诉后支付租金,双方只是因先撤诉还是先支付租金问题没有达成合意,并不是因房屋交接问题产生歧义,所以黄小英腾退房屋的时间应认定为2020年1月9日。3.黄小英在承租案涉房屋时,一直积极按约定履行给付租金的义务,于秀丽以案涉房屋的续租合同无效等为由拒绝接受黄小英支付的租金,致使租金迟迟未支付,并不是黄小英逾期支付租金而违约,原审法院据此判令黄小英承担违约金错误。于秀丽辩称，不同意黄小英的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：本案中，于秀丽并没有向黄小英发出要约要求解除合同，此前提起两次诉讼均是确认合同无效，并未要求黄小英腾退房屋。双方之间互有微信，如同意缴纳租金，黄小英可以通过微信的方式将租金转给于秀丽，但在长达400余天的租赁期内，黄小英一直未缴纳租金，才导致案涉合同无法继续履行，一审法院判令黄小英向于秀丽支付违约金正确。另外，对于腾退时间，是经一审法院确定的开庭时间2020年6月23日，故解除时间应为该日期，而非黄小英所主张的2020年1月9日。2020年1月9日双方没有完成房屋交接，根本原因在于双方在协商过程中黄小英中途离开现场，故在房屋空置期间，黄小英应当向于秀丽支付租金。于秀丽向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月20日签订的《续租补充协议》；2.黄小英支付2019年4月1日至2020年6月23日的租金61507元（50000元/年÷365天×449天）；3.黄小英支付违约金10000元；4.本案诉讼费由黄小英承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，于秀丽通过网络司法拍卖的途径竞买成功被执行人范金英所有的位于大连经济技术开发区房屋。2019年3月15日，大连市金州区人民法院作出（2018）辽0213执1664号之三执行裁定书，裁定上述房屋归于秀丽所有。于秀丽据此裁定办理了该房屋的产权变更登记手续并取得了该房屋的《房屋产权证》。在此次网络拍卖前，大连市金州区人民法院的办案人员于2018年11月9日通过询问笔录向黄小英告知了承租者享有的优先购买权，黄小英确认其从2018年3月19日继续承租该房屋到2023年3月31日，租金已付到2019年3月31日，现租金为每年50000元。2019年1月3日，黄小英确认放弃优先购买权，并向大连市金州区人民法院提供了书面的《租赁合同》、《续租补充协议》（2份），办案人员告知黄小英：经核实房主范金英认可该租赁关系，黄小英的承租权依法予以保护。黄小英提供的与原房主于2018年3月20日签订的《续租补充协议》约定：该房屋的租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日共五年，租金为第一年至第三年为50000元，第四年和第五年为52000元；付款方式为半年付，每次提前一个月付下次租金；在租赁期如承租人不能履行本合同，需赔付出租方违约金人民币10000元整。在提起本案诉讼之前，因案涉房屋产生的纠纷，于秀丽曾两次向一审法院起诉黄小英，分别是：2019年5月22日，于秀丽向一审法院起诉黄小英，在该（2019）辽0291民调2868号案件中，于秀丽的诉讼请求为：请求确认案涉房屋《续租补充协议》无效。该案以于秀丽撤回起诉结案。2019年6月3日，于秀丽再次向一审法院起诉黄小英，在该（2019）辽0291民初3650号案件中，于秀丽的诉讼请求为：1.判令黄小英腾退案涉房屋并交付于秀丽；2.判令黄小英支付2019年4月1日至2019年5月1日的租金4176元。该案于秀丽申请撤回该案的起诉，一审法院于2019年9月14日裁定准许撤诉。2020年5月18日，于秀丽向一审法院递交起诉状提起本案诉讼。2019年4月12日，黄小英向于秀丽的丈夫张延冰发出手机短信，请求其将账号发给黄小英，黄小英按原合同给付租金50000元。对此信息，于秀丽的丈夫张延冰没有回复。2019年12月7日，黄小英的委托代理人刘建贤（也是本案的诉讼代理人）与于秀丽的丈夫张延冰通过手机联系商谈案涉房屋的租赁事宜，在谈话中黄小英的委托代理人述称：“黄小英这块她经营不下去了，你不也诉请要求她腾退房屋吗？她租的4、5家按现状整体出租，你想不想？如果不想她给你恢复原状，如果你想可以留个电话，她给你往外贴，租金你自己来谈！”于秀丽的丈夫张延冰答曰：19年我没有收她房租，我对她之前的租金不承认也不认可，对于共同整体对外出租，可以考虑再联系。2020年1月9日，黄小英在将案涉房屋恢复原状后通知于秀丽到现场收房。因黄小英未能将欠付租金同时结清，于秀丽在到达现场后没有接收该房屋，并在进一步协商未果后离开现场。直至2020年5月18日于秀丽再次向一审法院提起本案诉讼，该房屋一直处于空置状态。2020年6月23日，为避免损失的进一步扩大，一审法院促成双方达成了由于秀丽先行接收案涉房屋的合意，双方于当日完成了房屋的交接。一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，于秀丽通过网络竞拍取得了案涉房屋的所有权，该行为不影响黄小英与原房主之间先前（2018年3月20日）签订的《续租补充协议》的效力，鉴于执行法院在执行拍卖案涉房屋的案件中认可其真实性并依法确认了黄小英的承租权，故对该《续租补充协议》的真实性、合法性、有效性予以认定，该协议对承继了出租方权益的于秀丽具有法律约束力。于秀丽承继了原房主的全部合同权利、义务，黄小英对没有履行的合同义务应当继续向于秀丽履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，于秀丽在提起本案诉讼之前已经先后两次提起与案涉房屋租赁合同有关的诉讼，分别要求确认案涉房屋《续租补充协议》无效、要求黄小英腾退案涉房屋并支付拖欠租金，在于秀丽分别撤回两案的起诉后，双方也一直围绕提前解除本案的房屋租赁合同予以协商，作为对于秀丽长期诉求的要约回应，黄小英于2020年1月9日将案涉房屋恢复原状并通知于秀丽到现场收房，于秀丽在到达现场后因黄小英未能将欠付租金同时结清而没有接收该房屋，该行为应视为于秀丽对黄小英将欠付租金同时结清的要约内容作出实质性变更后，对黄小英新的要约内容的反对，故本案无据认定双方就提前解除房屋租赁合同、房屋租金的给付两项内容达成一致，不能认定案涉房屋《续租补充协议》经双方协商一致解除，该协议依法应当继续履行。鉴于于秀丽于2020年6月23日当庭增加了第一项诉讼请求即解除2018年3月20日签订的《续租补充协议》，于秀丽当庭明确其行使合同解除权的时间为当日，该行为合法有效，予以确认；至于于秀丽要求黄小英支付的2019年4月1日至2020年6月23日的租金61507元（50000元/年÷365天×449天），鉴于黄小英无约定或法定的理由拒绝支付该租金，于秀丽的该项诉讼请求于法有据，予以支持；黄小英已经向原房主支付了房屋租金至2019年3月31日，在案涉房屋拍卖成交后，通过执行笔录，结合黄小英于2019年4月12日向于秀丽的丈夫发手机短信并请求其提供账号以给付租金的行为，可见此时的黄小英对向于秀丽履行合同义务是清晰明确的，鉴于黄小英实际上至判决作出时并没有按约定向黄小英履行给付租金并一直拖欠，其行为构成违约，依《续租补充协议》的约定，黄小英需承担赔付出租方违约金10000元的违约责任，故于秀丽要求黄小英支付违约金10000元的诉讼请求理据充分，予以支持。至于于秀丽的行为是否对黄小英造成损失，一审法院已经按黄小英自动撤回反诉诉求处理，本案中不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告黄小英与原房主在2018年3月20日签订的《续租补充协议》于2020年6月23日解除；二、被告黄小英于判决生效后十日内向原告于秀丽支付2019年4月1日至2020年6月23日的租金61507元；三、被告黄小英于判决生效后十日内赔付原告于秀丽违约金10000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元（已减半收取），由黄小英负担。本院二审期间，上诉人黄小英提交以下证据：证据1.（2019）辽0291民初3650号案件中于秀丽向法院提交的起诉状一份，证据2.举证通知书一份，以上两份证据拟证明于秀丽在该案的诉请之一为腾退案涉房屋。于秀丽对上述证据的真实性没有异议，但认为该案在没有开庭之前已经撤诉。于秀丽提交照片及物业监控录像各一份（时间均为2020年5月27日），拟证明黄小英的工作人员在2020年5月27日将解除合同通知粘贴于案涉房屋的玻璃门上，故双方解除合同的时间不可能是黄小英主张的2020年的1月9日，双方经一审法院调解，解除合同并于2020年6月23日对房屋进行了交接，此前对解除合同从未达成一致。黄小英对照片及录像的真实性及证明内容均有异议，认为张贴通知的时间和人物均不清楚。针对上述证据，本院认为，黄小英所提交的证据均为（2019）辽0291民初3650号案件的诉讼材料，一审法院所查明的事实中包括上述证据所证明的内容，故对上述证据的真实性和关联性予以确认。黄小英对于秀丽提交的照片及录像均有异议，且黄小英并未以通知上所注明的日期（2020年1月24日）或于秀丽所称的张贴通知的时间（2020年5月27日）作为解除合同的时间，故对上述证据的真实性及关联性均不予确认。根据双方一、二审提交的证据及庭审陈述，本院对一审判决中关于于秀丽在提起本案诉讼之前的历次诉讼过程更正如下：在提起本案诉讼之前，因案涉房屋产生的纠纷，于秀丽曾三次向一审法院起诉黄小英，分别是:（1）2019年4月30日，于秀丽向一审法院提起诉讼，该案中于秀丽的诉讼请求是：1.请求确认2018年3月20日签订的《续租补充协议》无效；2.判令黄小英支付2019年4月1日至2019年5月1日的租金4167元。一审法院立案号为（2019）辽0291民调2868号，后因调解不成，于秀丽申请撤回起诉，一审法院于2019年6月6日作出（2019）辽0291民初3474号民事裁定，准许于秀丽撤回起诉。（2）2019年6月3日，于秀丽再次向一审法院起诉黄小英。于秀丽在该案中的诉讼请求为:1.判令黄小英腾退大连经济技术开发区房屋并交付给于秀丽；2.判令黄小英支付2019年4月1日至2019年5月1日的租金4167元。在该案庭审过程中（2019年7月16日），黄小英同意按合同约定支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金25000元，而于秀丽则不同意按照原合同标准收取租金，要求解除合同，合同不再履行。后于秀丽申请撤回起诉，一审法院于2019年9月14日作出（2019）辽0291民初3650号民事裁定，准许于秀丽撤诉。（3）2019年9月26日，于秀丽第三次向一审法院起诉黄小英，起诉状中所记载的诉讼请求与（2019）辽0291民初3474号案件完全一致。2020年12月11日，一审法院作出（2020）辽0291民初5964号民事裁定，准许于秀丽撤回起诉。本案二审审理过程中，于秀丽承认在竞拍前原房主现场指认的只是位置，案涉房屋与相邻两侧的房屋墙壁均已被打通，案涉房屋两侧没有墙和单独的门。瑕疵告知时，已经说明标的物与周围物业打通使用，独立使用性受限，整体出租。2020年1月9日，黄小英已对案涉房屋恢复原状，即将墙壁和玻璃门予以恢复，于秀丽对此无异议。2020年6月23日，于秀丽现场查看房屋并未遭到破坏，并将门予以上锁。经本院审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，故本院二审围绕黄小英的上诉请求进行审理。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《续租补充协议》的解除时间；2.黄小英应向于秀丽支付的租金金额；3.黄小英应否支付违约金。针对第一个争议焦点，本院认为，于秀丽系2020年5月18日提起本案诉讼，在6月23日庭审过程中增加诉讼请求，即“解除2018年3月20日签订的《续租补充协议》”，而黄小英则辩称合同已于2019年12月1日解除,二审时黄小英又上诉称解除合同的时间为2020年1月9日，主要理由是黄小英在该日期已将房屋交付给于秀丽。根据本院查明的事实，于秀丽在提起本案诉讼前，就案涉租赁合同曾三次起诉黄小英。在2019年6月3日于秀丽第二次起诉时，明确要求黄小英腾退案涉房屋，并在庭审中要求解除合同，该案虽因于秀丽撤回起诉而合同继续履行，但此后于秀丽又于2019年9月26日第三次提起诉讼，在于秀丽针对案涉合同多次提起诉讼的情况下，黄小英于2020年1月9日将案涉房屋恢复原状后并通知于秀丽到现场收房，以自己的实际行动表明同意解除合同、合同不再继续履行。双方虽对此前的租金标准及欠付租金的给付问题未能达成一致，但并不影响双方就合同解除达成一致。故本院认定《续租补充协议》已于2020年1月9日解除。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。一审法院将于秀丽要求解除合同视为要约，黄小英要求将欠付租金同时结清视为新的要约不符合法律规定。在于秀丽提起本案诉讼时，双方合同已经解除，故一审法院以2020年6月23日作为合同解除的时间不当，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，本院认为，2020年1月9日黄小英将案涉房屋恢复原状后并通知于秀丽到现场收房，双方因欠付租金数额未能达成一致，于秀丽未接收房屋并离开现场。即使于秀丽对原租赁协议约定的租金标准有异议，但在对黄小英将房屋已恢复至原状无异议的情况下，于秀丽本应及时接收房屋，以避免损失进一步扩大，而其却未采取积极措施，且未能证明在2020年1月9日之后黄小英仍实际占有使用案涉房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，于秀丽要求黄小英支付2020年1月9日之后的租金，没有事实及法律依据。关于欠付的租金金额，二审中，双方对于年租金为5万元，日租金为137元均无异议，故黄小英应向于秀丽支付2019年4月1日至2020年1月9日期间的租金38771元（137元/天*283天）。一审法院判令黄小英支付租金至2020年6月23日没有事实依据，本院予以纠正。针对第三个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，执行法院在执行拍卖案涉房屋的过程中已认定黄小英与原房主之间《租赁补充协议》的真实性并确认了黄小英的承租权，故该协议对于秀丽具有拘束力，于秀丽不能以其成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在并在租赁期内要求承租人返还租赁物。根据已查明的事实，在案涉房屋被拍卖之前，黄小英已向原房主支付了2019年3月31日之前的租金。大连市金州区人民法院在2019年3月15日裁定案涉房屋归于秀丽所有后，由于房屋所有权人发生变更，黄小英未按《续租补充协议》约定“提前一个月付下次租金”符合常理。此后，黄小英在2019年4月12日便及时与于秀丽的丈夫通过短信沟通，请求告知账号、按合同约定支付年租金5万元，但于秀丽一方并未回复，并分别于2019年4月30日、2019年6月3日、2019年9月26日针对案涉租赁协议提起诉讼。在（2019）辽0291民初3650号案件审理过程中，黄小英已明确表示同意按合同约定支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金25000元，于秀丽却不同意按补充协议约定的标准收取租金，并要求增加租金，解除合同。在于秀丽多次诉讼要求确认案涉协议无效、要求黄小英腾退案涉房屋且不同意按原协议约定的租金标准履行的情况下，黄小英未能按《续租补充协议》约定支付租金并非其本人怠于履行合同义务所致，故黄小英不存在违反协议约定的违约行为。于秀丽以其已经将房屋所有人变更的事实告知黄小英，黄小英至今未交付租金为由，要求黄小英支付违约金，理由不能成立。综上所述，黄小英的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院在查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初2172号民事判决第一项、第三项；二、变更大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初2172号民事判决第二项为：黄小英于本判决生效后十日内向于秀丽支付2019年4月1日至2020年1月9日的租金38771元；三、驳回于秀丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费844元（已减半收取），由黄小英负担416元，由于秀丽负担428元；二审案件受理费633元（黄小英已预交1688元），由于秀丽负担600元，由黄小英负担33元；黄小英预交的二审案件受理费余款1055元予以退还。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月二日书记员  姜 珊