湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终773号上诉人（一审被告）：陈杰，男，1987年8月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省华容县。被上诉人（一审原告）：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨容，湖南越一律师事务所律师。上诉人陈杰因与被上诉人湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业”）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初8989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鲲鹏物业的诉讼请求，并由鲲鹏公司承担本案诉讼费用。事实与理由:一、鲲鹏物业公司物业服务不到位。1、鲲鹏物业从入驻至今从未对财务收支进行公布;2、鲲鹏物业在本小区安保配备人数严重不足,且门卫经常不在岗,或者晚上睡觉,严重损害了业主的切身利益，小区门卫形同虚设。3、鲲鹏物业在小区保洁配备人数严重不足,且小区下雨天经常积水,导致居民无法正常出行。保洁人员不能按时打扫相应位置的卫生。4、鲲鹏物业私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌进行收益,广告和车位收益应为全体业主共有,但鲲鹏物业没有向业主公布其收入的流向，严重侵害了全体业主的权利,鲲鹏物业应在扣除必要成本后将公共部分收益转入小区公共维修基金内,并向业主公布收支情况。5、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换,部分单元的单元门锁损坏没有及时更换,单元门敞开任何人都可以随便进出。电梯故障率高,经常有业主被关在电梯里。6、上诉人家住顶楼,多次向物业反应楼顶漏水,物业一直置之不理导致损害家里房顶,地板以及电路等。7、上诉人家常年无人居住,一年最多住宿不超过30天,物业并没有电话告知小区任何情况。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。三、答辩请求。上诉人延迟缴纳物业费是因被上诉人首先没有履行双方的物业合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以上诉人有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定暂时拒交物业费。在鲲鹏物业按合同执行解决下列问题后，上诉人再缴纳所欠费用。1、鲲鹏物业在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用收支情况，以后每6个月公布一次。2、鲲鹏物业在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向,以后每六个月公布一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查,针对业主问题进行合理解决。4,对上诉人住房房顶进行维修，对上诉人房屋受损物品进行赔偿。被上诉人鲲鹏物业答辩称，被上诉人内部财务收支只需要对公司汇报，被上诉人均有向业委会公布上诉人需要的材料，在2020年3月19日业委会已将财务账目公告到业主平台；2、小区保安配备人数充足，有十几个保安和一个主管，每天上班有五个保安和一个巡逻保安，不存在不在岗的情况，有时可能是吃饭或上洗手间短暂离开；小区保洁配备人数充足，固定岗有7人，其他岗位都有配备人员，每天都有及时清理；下雨天路面积水不是被上诉人的原因，被上诉人在下雨天后都有及时清理，也对路面进行了修补；广告收益、车位都已向业委会支付，业委会也将账目公布到业主平台；关于顶楼漏水，在接到业主反映后，物业有通知施工单位进行维修，上诉人要求动用维修基金，被上诉人没有权利，需要通过业主的同意，被上诉人年前跟业委会沟通过，但大多数业主并未同意，顶楼漏水不是物业责任，物业尽到了协助义务；被上诉人工作可能出现疏忽，但物业管理涉及面广，无法做到尽善尽美，但这不是上诉人不交物业费的理由，上诉人应当及时缴纳物业费，履行义务，若上诉人认为权益造成损害，应另行起诉。鲲鹏物业向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、判令陈杰支付鲲鹏物业物业管理费4109.75元，并按合同约定的每日0.5‰承担逾期缴纳物业管理费的违约金（计算至实际支付之日，暂计算至2020年6月30日为2054.88元）；2、由陈杰承担本案诉讼费用。一审法院查明，2018年4月10日，鲲鹏物业作为乙方与岳阳经济技术开发区春晖花园小区业主委员会作为甲方签订《物业服务合同》，约定由鲲鹏物业对春晖花园小区提供物业服务管理。物业服务费按房屋产权面积缴纳，住宅每平方1.26元/月，商业按每平方2.92元/月，业主应在每季度首月15日前履行全部缴费义务；如不按照协议约定的收费标准和时间足额缴纳相关费用，从逾期之日每日承担应缴费用万分之五的违约金至实际缴纳之日。陈杰居住在春晖花园小区7栋2009室，房屋面积130.47㎡，自2018年6月1日起未向鲲鹏物业缴纳物业服务费用。本案系系列案件，在其他案件中有涉案小区业主提交小区照片一组，拟证明小区存在物业管理不到位且居住环境差的问题，鲲鹏公司对业主提供的照片内容真实性无异议，关联性有异议。一审法院认为，一、关于物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故鲲鹏物业公司与春晖花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，鲲鹏物业提供了物业服务，陈杰作为该小区的业主应当向鲲鹏物业支付相应的物业费。根据合同的约定陈杰应当向鲲鹏物业支付2018年6月1日至2020年6月30日的物业费4109元（130.47㎡×25个月×每平方1.26元/月）。二、关于违约金，鲲鹏物业、陈杰虽在《物业服务合同》中对业主逾期缴纳物业服务费的违约责任进行了约定，但经查明鲲鹏物业提供的服务存在不足之处，故鲲鹏物业要求陈杰支付违约金的主张，不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、陈杰于判决书生效之日起十日内向鲲鹏物业支付物业管理费4109元，逾期支付,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回鲲鹏物业的其他诉讼请求。案件受理费25元,由鲲鹏物业负担10元，由陈杰承担15元。二审期间，陈杰向本院提交十张物业服务情况及房屋照片，拟证明屋顶漏水严重，保安亭无人值守，鲲鹏物业没有尽到物业服务合同义务。被上诉人鲲鹏物业向本院提交2021年业主平台截图一张、《春晖花园业主委员会三年来财务账目情况》，拟证明广告收益、财务账目都有交给业委会，业委会也向业主进行了公示。被上诉人鲲鹏物业对上诉人陈杰提交证据的质证意见为：对房屋漏水照片真实性有异议，不能显示是在哪里拍的，对关联性有异议；对保安亭照片真实性无异议，对关联性有异议，只是偶尔情况，保安可能是去吃饭或者上厕所，不能证明保安一直不在岗，没有尽到合同义务。上诉人陈杰对被上诉人鲲鹏物业提交证据的质证意见为：对三性和证明目的有异议，没有盖章，没有明细，并且被上诉人应在小区公示栏公布，不应只在微信里公布，而且应该定期公布，而不是有业主反映了才进行公布。经过举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：双方提交的证据均与本案有关，本院予以采纳，至于能否达到当事人的证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。本院二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，陈杰上诉主张其常年未居住在小区，一年仅居住二十几天，基本未享受相关物业服务，因此主张不交或少交物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，物业公司的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，该是业主基于共有权负有的义务，上诉人陈杰以其未享受相关物业服务为由主张不交或少交物业费缺乏法律依据，本院不予支持。其次，陈杰主张鲲鹏物业存在保安、清洁人员配备不到位，保安、清洁人员履职不到位，小区下雨经常积水，小区内损坏的公用设施设备常年没有更换,部分单元的单元门锁损坏没有及时更换,单元门敞开任何人都可以随便进出，电梯故障率高,经常有业主被关在电梯里等情况，认为鲲鹏物业服务不到位，要求不交或少交物业费。本院认为，物业服务是长期服务合同，不能仅以某一时间点的服务情况认定物业服务是否符合合同约定，上诉人陈杰提供的小区某一地点、某一时间的照片，只能证明相应时点的物业服务状况，不能证明保安不在岗或睡觉是常态，陈杰关于小区积水，小区内设施损坏，单元门锁损坏没有及时更换，电梯故障率高的主张没有提交相关证据证明。本案中，陈杰提交的证据不能证明鲲鹏物业在履行合同中存在重大违约，不足以成为拒交物业服务费之理由。鲲鹏公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，结合本案所涉小区实际管理情况，一审法院考虑到鲲鹏物业在物业管理上的确存在一定的瑕疵，陈杰未支付物业费事出有因，对鲲鹏物业主张的违约金2054.88元不予支持已经考虑到了鲲鹏物业提供物业服务存在部分瑕疵的情形，对鲲鹏物业主张的违约金不予支持。至于，陈杰称鲲鹏物业没有公示公共收益收支情况，本院认为，根据春晖花园业主委员会与鲲鹏公司签订的《物业服务合同》第四条第二款乙方（鲲鹏公司）的权利和义务，第十二项之约定“每年向甲方（春晖家园业主委员会）公布一次物业服务费以及各项代收费用的管理收支账目，《物业服务合同》中并未约定鲲鹏公司负有向业主提供公共收益明细及票据的义务。本案中，鲲鹏公司已向陈杰提供了其向春晖家园业主委员会提交的近三年公共收益开支情况，满足了陈杰的知情权，至于陈杰对鲲鹏公司公开公共收益的时间和明细有异议，陈杰可通过其他途径依法主张，但不构成不交纳物业费的理由。其次，至于被告反映的房屋漏水、渗水等维修事宜，均位于陈杰房屋内专有部分，属于房屋质量问题。陈杰反映的阳台顶部漏水发霉，在尚未查明漏水原因的情况下，难以归责于鲲鹏物业公司，陈杰可查明原因后向相应的责任主体另行主张权利。房屋漏水属于房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商保修责任，在房屋保修期过后，应由业主委员会启动维修基金进行维修，陈杰主张，因鲲鹏物业公司不作为导致其房屋错过了保质期，需要启动维修基金才能维修，物业公司应承担相关责任，本院认为，房屋质量问题的维修责任在开发商，是业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的相关权利义务关系，物业公司不是房屋买卖合同的当事人，物业公司只是起到协助业主向开发商告知相关房屋需要维修，物业公司对开发商是否启动维修、何时启动维修没有决定权，开发商没有在房屋保修期内对房屋进行维修属于开发商的责任，物业公司不是房屋质量维修的义务主体，相关的协助行为是为业主诉求表达提供便利，物业公司代业主向开发商进行告知的行为属于转告行为，相关的权利义务仍归属于业主和开发商，业主可直接向开发商主张权利，物业公司也不因相关的协助行为而承担应由开发商承担的不及时维修的相关责任，因此，上诉人陈杰认为因物业公司不及时督促开发商导致其房屋保修期经过需要启动维修基金因此要求物业公司承担相关的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，陈杰在本案中请求1、鲲鹏物业在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用收支情况，以后每6个月公布一次。2、鲲鹏物业在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向,以后每六个月公布一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查,针对业主问题进行合理解决。4、对上诉人住房房顶进行维修，对上诉人房屋受损物品进行赔偿，本院认为，根据《最高人民法院关于的解释》第三百二十三条之规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，而上诉请求的范围亦不能超过一审的诉讼请求或反诉请求，陈杰在二审程序中提出上述请求实质上是提出了独立于一审的新的诉讼请求，因陈杰在一审中未提出反诉，故对于陈杰的该几项请求，本院不予审理，陈杰可另案提起诉讼主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人陈杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年七月一日书记员  夏语涵