大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0211执异296号异议人（案外人）：张林，男，汉族，1962年8月2日生，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：石翠华。申请执行人：大连德隆建设有限公司（曾用名大连德隆机械化工程有限公司，以下简称德隆公司），住所地大连市甘井子区南关岭街道西洼街501号。法定代表人：姜先琳。委托诉讼代理人：韩跃明，系大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作服务者。被执行人：大连中裕嘉合房地产开发有限公司（以下简称大连房地产公司），住所地大连市甘井子区山东路9-9号。法定代表人：张森。异议人张林与申请执行人大连德隆建设有限公司、被执行人大连中裕嘉合房地产开发有限公司执行异议一案，异议人（案外人）于2021年7月15日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）诉称，请求对被法院错误查封的大连市甘井子区××号××（大连市××广场××楼××单元××室房屋，建筑面积107.25平方米，以下简称案涉房屋）房屋立即解封。事实与理由：甘井子区法院错误查封案涉房屋的行为是对异议人房屋所有权的侵害。案涉房屋是政府动迁安置回迁房（详见关于办理张林回迁安置房屋不动产权属证书催告函）。原甘井子区兴华街道办事处（现合并为甘井子区中华路街道办事处）于2014年11月5日出具《证明》确认案涉房屋系属于异议人张林所有的政府动迁安置回迁房，大连房地产公司在前期出具的《证明》中也确认了甘井子区兴华街道办事处上述证明事实的存在，并还证明了“该房屋未作任何销售、抹账、抵账、转让、使用等行为一直保留至今”；另需说明的是，回迁房办理手续同商品房不一样，商品房需进行网签备案，现已安置完的回迁户都只是签订了回迁房安置协议，并没有进行所谓的网签备案，回迁户原来的房子有好多都是使用权房子，需等项目竣工验收结束之后统一到交易中心集中办理，现竣工验收没有完成，无法办理；在异议人多次向各级人民政府信访的情形下，原甘井子区兴华街道办事处和大连房地产公司相互协调，异议人于2015年1月14日向原甘井子区兴华街道办事处、大连房地产公司补交86325元房屋面积差价款，异议人共计支付动迁回迁房面积差价款136325元（含先前缴纳的定金5万元），据此异议人已全额支付房屋差价款；2015年1月15日原甘井子区兴华街道办事处将案涉房屋的钥匙交付给异议人，由此确认案涉房屋的交付时间为2015年1月15日，至此案涉房屋所有权完全属于异议人；异议人取得案涉房屋钥匙后即进行装修完毕后一直居住至今，对办理房屋权属证书事宜由原兴华街道办事处负责协调处理。异议人作为案涉房屋的所有权人，交付了与案涉房屋相关的物业费、电梯费、采暖费、房屋维修基金等费用，异议人对案涉房屋完全享有占有、使用、收益、处分的权利。甘井子区法院在未查清事实的情况下对异议人所有的案涉房屋进行查封是对异议人合法权益的侵害。根据异议人提供的上述证据可以证明异议人为案涉房屋的实际所有权人，且异议人与大连房地产公司不存在任何债权债务关系，异议人无任何过错，在此情况下法院查封不属于大连房地产公司的财产本身就于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；即便属于大连房地产公司的财产，在其出卖给第三人后且第三人已支付对价并实际占有的情况下，法院也不得查封该房屋，异议人对案涉房屋不仅支付了对价且实际占有，因该房屋属政府回迁安置房，不属于大连房地产公司所有的财产；案涉房屋的钥匙系2014年12月31日交给我的，然后我是于2015年1月开始装修的，2015年5月实际入住该房屋的。故法院查封属于第三人即本案异议人的财产没有任何法律依据。申请执行人述称，不同意异议人提出的异议请求。申请执行人因案涉工程与被执行人所产生的纠纷已被法院作出生效判决，现被执行人欠付申请执行人的工程款却未履行义务，申请执行人申请法院对其强制执行后由法院依法查封了案涉房屋，该查封行为正确；现案涉房屋产权并未登记在异议人名下，异议人虽事后与大连房地产公司和甘井子区兴华路街道办事处达成了房屋回迁安置协议，异议人虽交付了相应款项，但案涉房屋在甘井子法院查封前已由辽宁省高院进行了查封，甘井子区法院属于轮后查封；法院查封有相应的法律依据，案涉房屋的开发商和所在地街道办事处的相关行为不能对抗司法查封，在案涉房屋已被法院查封的情况下开发商和街道办事处仍将案涉房屋与异议人办理相关安置协议应是无效的，申请执行人对异议人提供的于2015年1月缴纳的物业费及取暖费等票据没有异议，但这不能证明异议人在该时间内已实际占有该房屋，从异议人提供的证据虽能看出异议人曾额外交付8.6万多元和5万元的两笔房款，但该两笔款并没有交到法院来，鉴于不动产所有权的判断标准应以登记为准。因此请求法院依法驳回异议人的异议申请。本院查明，2014年11月25日本院作出（2014）甘民初字第3222号民事判决书，内容为：1、被告大连房地产公司给付原告德隆公司工程款56.096481万元及利息，2、驳回德隆公司的其他诉讼请求等内容，后大连房地产公司提出上诉，2015年4月10日大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第274号民事判决书，内容为：撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为房地产公司给付德隆公司工程款56.096481万元及利息（一、二审判决载明的利息起算时间点不同）等内容。2015年5月12日德隆公司申请本院强制执行，立执行案号为（2015）甘查字第2251号；2015年6月24日本院查封了甘井子区松江路7K号9层1号案涉房屋，2018年6月23日本院进行了续封，2021年6月16日本院又进行了续封。2011年8月19日甲方（甘井子区兴华街道办事处和被执行人大连房地产公司）与乙方（被拆迁人张林）签订房屋回迁安置协议书一份，内容大致为“乙方拆迁房屋位于甘井子区××号房屋（面积30.7平方米，发证日期2001年2月16日），回迁房在原地块新建小高层住宅等内容。”2014年10月6日房地产公司出具证明一份，该证明大致内容为“开发商后决定将异议人张林的回迁房确定安置为案涉房屋等内容。”兴华街道办事处于2014年11月5日出具证明一份，内容大致为：“异议人张林原房屋被拆迁并被列为甘井子区旧城改造项目，2011年8月19日兴华街道办事处及房地产公司和张林签订了回迁安置协议书，约定回迁安置建筑面积为97平方米的住宅一套，后因回迁楼4号楼没有97平方米的户型，后经房地产公司研究决定将张林回迁房安置在3号楼的1-9-1号（建筑面积107.25平方米，超过97平方米的部分按照1.33万/平方米购买）；2012年10月28日张林交纳5万元并约定2012年12月交房后再补交余下的86325元等内容。”异议人张林提供了2014年1月15日缴纳物业费及取暖费收据，张林提供了于2015年1月15日缴纳装修垃圾清运费等收据，上述收据的收款人均为大连中裕元佳物业管理有限公司。异议人提供了2012年12月28日缴款5万元定金及2015年1月5日缴款8.6325万元给开发商大连房地产公司的收据两张。本院认为，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错买受人物权期待权的保护条件。本案中异议人张林与被执行人大连房地产公司及案外人兴华街道办事处共同签订的房屋回迁安置协议书时间为2011年8月19日，该签订时间系在本院首次查封之前；案涉房屋系异议人以拆迁自有甘井子区××号房屋（面积30.7平方米，发证日期2001年2月16日）换取回迁案涉房屋为条件而取得，异议人后依法补交了房屋面积差价款（2012年12月28日缴款5万元定金及2015年1月5日缴款8.6325万元给开发商大连房地产公司），依法应视为异议人已履行了案涉房屋的房款支付义务；异议人提供的2014年1月15日缴纳物业费及取暖费收据及于2015年1月15日缴纳装修垃圾清运费等收据可以证明案涉房屋已在本院首次查封前由开发商等主体交付异议人占有使用；结合案涉房屋的历史及现状，案涉房屋在本院首次查封前未办理过户登记的原因依法不能归责于异议人张林；综上所述，异议人对案涉房屋享有物权期待权，故异议人张林请求本院执行过程中应中止执行案涉房屋，本院依法应予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止在执行案涉生效民事判决时对位于大连市甘井子区松江路7K号9层1号（大连市甘井子区金街广场3号楼1单元901室房屋）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  董 晶人民陪审员  王玉华二〇二一年七月二十三日书 记 员  钱佳玉