广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1434号 原告：钱硕，男，1979年12月7日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：徐超，浙江金兰律师事务所律师。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区北流市北流镇陵宁路0170号。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告钱硕与被告广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 钱硕向本院提出诉讼请求：一、原告与被告三润公司签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》为无效合同；二、被告三润公司返还原告已付房款216000元，并赔偿利息损失25920元（利息以216000元为基数，按年利率6％计算，从2018年4月26日暂计算至2020年4月26日，后利息按以上标准计算至实际履行完毕止）；三、 -2- 被告富乐华公司对第二项诉讼请求与被告三润公司承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告三润公司与被告富乐华公司是涉案房产项目的合作建设及委托代理关系。2018年4月26日原告与被告三润公司签订了《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》，合同约定钱硕认购被告三润公司开发的防城港中央商务区部湾互联网小镇15号楼201室，建筑面积117.10平方米，单价为5337.32元／平方米，总价为625000元。原告采取按揭贷款的方式购买该房产向被告三润公司支付了216000元的首付款。双方约定被告三润公司将在2018年6月30日前办理定向合作开发预售许可证且在2019年12月30日前将该房产交付给原告，但是截至目前被告并没有取得该项目的预售许可证，故双方签订的《开发合作书》为无效合同，同时被告富乐华公司作为项目的合作建设及委托代理方理应对被告三润公司返还购房款及利息承担连带责任。综上所述，原告认为被告的行为已经损害了原告的利益，根据相关法律规定，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 三润公司、富乐华公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，原告通过被告富乐华公司ＰＯＳ机消费30000元。同日，被告三润公司向原告出具“兹收到钱硕交来北部湾互联网小镇6-15-201房款30000元”的收据。2018年4月26日，被告三润公司向原告出具“兹收到钱硕交来北部湾互联网小镇6-15-201房款186000元”的收据。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》，主要约定开发商为被告富乐华公司，合作开发房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇15号楼201房，建筑面积117.10平方米，每平方米5337.32元，总金额625000元。此外，合同第二条约定“定向合作开发房屋销售依据。乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），……开发商并将于2018年6月30日前完成定向合作开发预售许可证办 -3- 理。”合同第七条约定“乙方付款方式及期限。……1、签订本合同之日交清至符合银行按揭额度首付款216000元。……。”合同第八条约定“乙方违约责任。乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳定向合作开发房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、乙方超过约定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如违约的，已交房款作为按违约金支付给甲方，本合同自动解除。”合同第九条约定“开发商应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的定向合作开发房屋交付乙方使用：……2、该定向合作开发房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收”。合同还对其他事项作了约定。 另查明，截至法庭辩论终结前，被告富乐华公司尚未取得北部湾互联网小镇8号楼的商品房预售许可证。 本院认为，一、关于原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告三润公司签订的《合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且被告三润公司已经按约定收首付购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作 -4- 开发合同书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，《合作开发合同书》应属无效，故原告要求确认与被告三润公司签订的《合作开发合同书》无效的诉请，本院予以支持。 二、关于原告要求被告三润公司返还购房款并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案中，被告三润公司收取原告款项216000元，现合同被确认无效，故对原告要求被告三润公司返还合作建房款216000元并支付利息，本院予以支持。但原告在签订合同时明知涉案房屋未取得《商品房预售许可证》而与被告三润公司签订《合作开发合同书》，存在过错，故应支持的利息为：以216000元为基数，从2021年4月21日（案件受理次日）起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告富乐华公司是否应对被告三润公司上述债务承担连带责任的问题。原告主张被告富乐华公司与被告三润公司存在委托销售代理关系，结合原告向被告富乐华公司账户转款支付房款的流水及合作开发合同书中约定被告富乐华公司为开发商的事实，可推定被告三润公司为被告富乐华公司的销售代理商。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及《中华人民共和国民法典》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司应对被告三润公司的上述债务承担连带返还责任。故原告请求被告富乐华公司对被告三润公司的上述债务承担连带返还责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权 -5- 利，依法可缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告钱硕与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》无效； 二、被告广西三润投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告钱硕返还款项216000元并支付利息（以216000元为基数，从2021年4月21日（案件受理次日）起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西三润投资发展有限公司的上述债务承担连带责任； 四、驳回原告钱硕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费4929元，减半收取计2464元（原告钱硕已预交），由原告钱硕负担264.00元；由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司连带负担2200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4929元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防 -6- 城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年七月十六日 书记员  杜春辉