辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3882号上诉人（原审被告）：周泊霖。上诉人（原审被告）：大连鸿霖房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区天津街299号。法定代表人：周星誉，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：王建平，辽宁晓余律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫景龙。被上诉人（原审原告）：陈春英。二被上诉人共同委托诉讼代理人:王俊杰、于国鹏，辽宁丰源律师事务所律师。上诉人周泊霖、大连鸿霖房地产开发有限公司（简称鸿霖公司）与被上诉人闫景龙、陈春英商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2019年6月3日作出（2019）辽0202民初273号民事判决，周泊霖、鸿霖公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日作出（2019）辽02民终7242号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。大连市中山区人民法院于2020年12月10日作出（2020）辽0202民初1339号民事判决。周泊霖、鸿霖公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周泊霖、鸿霖公司上诉请求：1.撤销一审判决中对周泊霖的各项判决，改判驳回被上诉人对周泊霖的各项诉讼请求；2.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的各项诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.2007年12月2日鸿霖公司与被上诉人签订了《和解协议书》，法定代表人周泊霖在法定代表人处签字，其签字行为代表鸿霖公司，是履行职务行为，不应承担个人责任。2015年5月18日《补充协议》是鸿霖公司与被上诉人签订，案涉房屋所有权人是鸿霖公司。如果周泊霖的签字行为不代表公司而代表其个人，该商品房买卖合同即为无效合同。2.《和解协议书》约定的履行安装电梯时间为2008年3月31日，被上诉人于2019年提起诉讼，已超过诉讼时效，应驳回被上诉人的诉讼请求。3.尽管上诉人帮助被上诉人取得了房屋产权证，但被上诉人没有提交已经履行交付32,000元剩余款项的依据，一审推断其已经交付房款无事实依据。闫景龙、陈春英辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，但被上诉人对一审判决中涉及的一楼吧台由被上诉人拆除、费用由上诉人承担及电梯由被上诉人安装、费用由上诉人承担担心无法实现。如果被上诉人拆除吧台，担心会有人出面干预；装电梯需要投入成本，即使被上诉人借钱装电梯，周泊霖和鸿霖公司目前的经济状况恐难以承担，这样就无形增大了被上诉人的经济负担。此外，安装电梯可能需要相应的手续，被上诉人难以做到其审批。闫景龙、陈春英向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告一和被告二共同履行2007年12月2日《和解协议书》第一项，立即拆除鸿霖大厦一楼入户大堂左侧华美商旅酒店吧台；2.判令被告一和被告二共同履行2007年12月2日《和解协议书》第二项，立即安装并开通35-37层专用电梯一部；3.判令被告一和被告二共同履行2007年12月2日《和解协议书》第五项，向二原告支付迟延安装电梯违约金77万元（200元/天×10年6个月，自2008年3月31日始，暂计算至2018年10月20日，请求判决至吧台实际拆除之日和实际安装并开通电梯之日）；4.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定的事实：2005年5月18日，原告闫景龙（买受人）与被告鸿霖公司（出卖人）签订《补充协议》，约定原告购买出卖人开发的鸿霖大厦37层整个楼层作为宾馆客房使用，双方并就宾馆室内装修等内容进行了约定。协议第三条约定，前台位置由出卖人提供设在大厦一楼大堂右侧，租赁期限八年。第十一条约定，鸿霖大厦不准许再有第二家经营客房。被告周泊霖在此协议出卖人处签名。2005年5月24日，原告闫景龙（买受人）与被告鸿霖公司（出卖人）、周泊霖签订《商品房买卖合同》，约定原告闫景龙购买被告鸿霖公司出卖的坐落于大连市中山区X，建筑面积为1251.62平方米。双方约定，合同签订当日，首付购房总价款20%，人民币2,012,105元，余款8,048,417元，向金融机构贷款21日内付清。被告周泊霖虽在此合同法定代表人处签字，但此合同并无被告鸿霖公司盖章。同日，闫景龙与周泊霖签订《商品房买卖合同补充协议》，约定，出卖人销售给买受人的第三十七层的房屋总建筑面积为暂定1251.62平方米，每平方米的房屋销售价格为8038元人民币，总房款为10,060,522元。买受人在合同签订当日按合同规定首付给出卖人20%房款，买受人已于2005年5月20日以日元支付此房款。后二原告取得房屋产权证书，陈春英为中山区普照街33号X层1号至X号、X号至X号的房屋所有权人，闫景龙为中山区普照街33号X层X号至X号、X号房屋所有权人。2006年6月30日，二原告与被告鸿霖公司签订了《商品房买卖合同补充协议》。约定：原告购买的为37层XX号房屋，建筑面积为1186.54平方米，单价为7718元，合计房款为9,157,716元；原告在2006年4月14日前交付给被告20%的首付款，即1,927,715元，其余房款在银行按揭支付。原告必须将首付款1,927,715元交清后，被告方能在2006年4月30日将37层31套房屋交付原告；被告在买受人交清全部购房款9,157,716元房款后240天内将办理产权所需要的资料报产权登记机关备案。该协议第七项约定，被告承诺在35层以上设两部电梯，第一部在2006年4月26日交付使用，另一部在2006年8月10日前交付使用，如电梯不能按时交付使用，由出卖人每天向买受人支付违约金500元人民币。出卖人设定一部直达35层专用电梯。被告周泊霖在此协议代表人处签字。截至目前，实际上仅安装了一部电梯，另一部一直未予安装。2007年12月2日，被告鸿霖公司（甲方）、周泊霖与二原告（乙方）签订了《和解协议书》，约定：一、一楼大堂左侧华美商旅酒店自行安装的吧台在一个月内全部拆掉，并做到其他任何单位在一楼大堂不再设客房吧台（两侧大厅除外）；二、被告在2008年3月31日前开通（35楼-37楼）另一部电梯；五、被告同意给原告另一部电梯安装迟延的补偿费68,000元，从二原告所欠被告的10万元购房款中抵减68,000元。为此，二原告尚欠被告32,000元于2008年1月10日前一次性付清，否则，原告承担双倍违约金给被告（如原告、被告双方任何一方违约，将每日按200元赔偿对方）。……十、本和解协议书与以前签订的补充协议不一致时，以本和解协议书为准。《和解协议书》签订后，至今被告仍拒绝履行《和解协议书》中约定的拆除吧台、安装电梯的义务。2009年8月24日及同年9月5日被告为二原告开具了购买31套房屋的全额商品房销售（结算）专用发票。至此，二原告已不欠被告购房款。另查，被告周泊霖自2006年6月22日至2015年8月4日系鸿霖公司法定代表人。一审法院认为，原、被告签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《和解协议书》等均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应依据协议约定履行各自义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的法律责任。根据《和解协议书》约定，被告应拆除一楼大堂左侧华美商旅酒店自行安装的吧台并应于2008年3月31日前开通（35楼-37楼）另一部电梯，被告一直未履行上述义务，被告鸿霖公司于原审庭审中同意履行上述义务，现案件发回重审，被告以诉讼时效抗辩该义务的履行，一审法院不予采纳。被告在庭审中明确阐明案涉一楼大堂左侧华美商旅酒店自行安装的吧台已经废弃，故原告要求被告拆除该吧台的行为不会损害第三人的利益。关于被告辩称另一部电梯因消防等原因无法安装一节，首先，两部电梯的位置均为建楼之初即预留的电梯位置；其次，被告在原审庭审中同意安装另一部电梯的诉讼请求，并未提出因消防等原因无法安装的抗辩；再次，被告未提供任何证据证明另一电梯因不可抗力等客观因素无法安装，故原告要求被告安装另一部电梯的诉讼请求，一审法院予以支持。关于双方争议的32,000元购房款是否给付问题，本案中2007年12月2日《和解协议书》中载明：被告同意给二原告另一部电梯安装迟延补偿费68,000元，从二原告所欠被告10万元购房款中抵减，二原告尚欠被告的32,000元于2008年1月10日前一次性付清。被告辩称二原告未将上述32,000元款项给付被告，为了配合原告办理房产证可能向原告出具了发票。原审查明2009年8月24日及同年9月5日被告为二原告开具了购买31套房屋的全额商品房销售（结算）专用发票。被告为二原告开具全额发票的行为发生于《和解协议书》约定的给付32,000元房款（2008年1月10日）之后，按交易习惯这一行为表明此时二原告已向被告全额支付了购房款，被告虽辩称在二原告尚欠32,000元情况下为其开具全额发票是为配合原告办理房产证，但未能就此提供证据加以证明，故被告应对此承担不利后果。综上，被告辩解的原告尚欠其32,000元购房款不能成立。因被告未履行和解协议书约定义务而违约，应依约向二原告支付违约金。因被告在原审庭审和本次庭审中均提出诉讼时效抗辩，因违约金的诉讼时效抗辩与履行行为的诉讼时效抗辩不同，故被告对违约金的诉讼时效抗辩，一审法院予以采纳。现二原告要求被告支付违约金的诉请，一审法院对自2015年10月23日（二原告向一审法院提交诉讼材料并交纳诉讼费之日起向前推算三年）至电梯实际安装并开通及鸿霖大厦一楼大堂华美商旅酒店吧台实际拆除之日期间的违约金予以支持，对超过此期间的违约金诉请因超过诉讼时效一审法院予以驳回。被告周泊霖自2006年至2015年虽系被告鸿霖公司法定代表人，但其多次在没有被告鸿霖公司盖章的《补充协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》上签字，甚至在出卖人处签字，而本案的《和解协议书》系由上述合同协议衍生而来，此协议第十条：本和解协议书与以前签订的补充协议不一致时，以本和解协议书为准，也表明此协议是对此前原被告双方合同协议的其余附随义务的补充，故本案的五份协议、合同（包括《和解协议书》）组成一个不可分割的整体，是对原、被告双方权利义务的全面约定。综上，被告周泊霖虽在《和解协议书》法定代表人处签字，但不应仅视为法定代表人的履职行为，还应包括了其作为自然人对二原告按和解协议书应享有权利的确认及对和解协议书自身应履行义务的承担。故被告周泊霖应对本案中被告鸿霖公司应履行的义务承担共同履行责任，二原告相应的诉请有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告周泊霖相应的辩解不能成立，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖于判决生效之日起10日内拆除大连鸿霖大厦一楼入户大堂左侧华美商旅酒店吧台；若被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖未按期拆未除吧台，原告闫景龙、陈春英可自行拆除，产生的相关费用由被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖承担；二、被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖于判决生效之日起30日内在大连鸿霖大厦安装并开通35-37层专用电梯一部；若被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖未按期安装，原告闫景龙、陈春英可自行安装，产生的相关费用由被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖承担；三、被告大连鸿霖房地产开发有限公司、被告周泊霖向原告闫景龙、陈春英支付延迟履行违约金，自2015年10月23日起计算至吧台实际拆除及电梯安装并开通之日止，按200元/日计付；四、驳回原告闫景龙、陈春英其他诉讼请求。案件受理费11,600元，由二被告大连鸿霖房地产开发有限公司、周泊霖共同负担6600元；二原告闫景龙、陈春英共同负担5000元。二审中，上诉人提交案外人华城博远技术集团有限公司于2021年6月7日出具的《证明书》并附该公司的相关资质证书，拟证明该公司受鸿霖公司的委托，派专业人员到大连市中山区天津街299号大厦现场勘察发现问题如下：（1）大厦的36层以下为业主居住空间，井道下方无实体墙身支撑点，确定为悬空空间，存在安全隐患，不具备从35层电梯安装条件；（2）原电梯井道混凝土面层风化、掉漆，局部面层脱落、混凝土面层漏筋等原因造成，现在大厦的36-39层楼处于封闭状态，为安全起见及综合因素考虑，上述四层36-39层不宜再加装一部电梯。被上诉人不认可该证明书的真实性、合法性与关联性，认为该证明书内容逻辑混乱，不可能是华城博远技术集团有限公司正规出具的证明文件；华城博远技术集团有限公司只是一个经营性的公司，不是国家有关建筑质量监督部门，完全可以根据委托人的授意出具相关意见；鸿霖公司系鸿霖大厦续建接层36-39楼的开发商，接层续建前工程设计经大连市规划局的批准（详见大连市规划局大规函发[2006]313号《关于鸿霖大厦接层续建工程的批复意见》），大厦35-37层设计时就预留了电梯井，该证明书所述内容不能否定大连市规划局的批复效力；如果鸿霖大厦存在不能安装加层电梯的结构质量问题，只能说明鸿霖公司作为开发商未按照规划部门批复的设计施工，应承担建筑质量不合格的责任。本院认为，上诉人提交的该证明书属于证人证言，但该公司未出庭接受质询，证明书上仅加盖印章，没有经办人签名和联系方式，其内容的真实性无法核实，故依法不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.周泊霖在案涉协议上签字的行为是个人行为还是职务行为，其应否承担责任；2.闫景龙、陈春英关于鸿霖公司拆除一楼入户大堂左侧华美商旅酒店吧台、安装并开通35-37层专用电梯一部的诉请应否支持；3.鸿霖公司应否支付迟延履行违约金及标准。关于焦点一，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”在案涉《补充协议》、商品房买卖合同及补充协议、《和解协议书》签订期间，周泊霖系鸿霖公司的法定代表人，且案涉房屋的所有权人原系鸿霖公司。故周泊霖以鸿霖公司法人名义在《补充协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、和解协议书等协议上签字，其法律后果应依法由鸿霖公司承受，上诉人关于周泊霖的行为系职务行为，不应承担个人责任的上诉意见，具有事实与法律依据，本院予以采纳；一审判决周泊霖承担责任不当，本院依法予以纠正。关于焦点二，闫景龙、陈春英与鸿霖公司于2007年12月2日签订的《和解协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。该协议约定鸿霖公司在一个月内拆除一楼大堂左侧华美商旅酒店安装的吧台，鸿霖公司原审确认该吧台已经废弃，但该吧台至今未予拆除，故闫景龙、陈春英诉讼请求鸿霖公司拆除该吧台一节，具有合同依据，该债务也不存在不适于强制履行的情形，原审予以支持，并无不当。关于闫景龙、陈春英诉讼请求鸿霖公司安装并开通35-37层专用电梯一节，鸿霖公司上诉的主要理由是该诉请超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”闫景龙、陈春英的此节诉请属于行为履行，其陈述一直与鸿霖公司进行协商，鸿霖公司亦未提供证据证明其何时明确告知闫景龙、陈春英其将不予安装、开通该部电梯，即鸿霖公司未举证证明该项诉请的诉讼时效的起算时间，故鸿霖公司关于此节诉请超过法定诉讼时效的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。此外，鸿霖公司认可对案涉鸿霖大厦进行接层续建时存在35-37层电梯井的规划设计，且其按照规划设计已经预留电梯井，其现并无有效证据证明开通35-37层电梯存在违反规划设计、消防安全等情形，其关于驳回闫景龙、陈春英此项诉请的事实和法律依据不足，本院不予采纳。关于焦点三，鸿霖公司客观上存在未按约定时间拆除吧台，未安装、开通35-37层专用电梯的违约行为，应按照《和解协议书》约定支付迟延履行违约金。鸿霖公司主张闫景龙、陈春英没有支付剩余32,000元购房款，也存在违约行为一节，本院不予支持，理由如下：第一，鸿霖公司在《和解协议书》达成后于2009年8月开具购房款全款发票，原审按照交易习惯认定闫景龙、陈春英应已支付剩余32,000元购房款，并无不当。第二，如闫景龙、陈春英未按约支付该剩余购房款，则鸿霖公司应及时主张权利或提出反诉，而本案鸿霖公司并未反诉请求闫景龙、陈春英支付该剩余购房款，故即使闫景龙、陈春英未支付该款项，也应视为鸿霖公司放弃该主张。鸿霖公司未提供充分证据证明闫景龙、陈春英存在违反《和解协议书》约定情形，其关于不支付迟延履行违约金的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。原审按照《和解协议书》约定，判决鸿霖公司按200元/日标准向闫景龙、陈春英支付迟延履行违约金，自2015年10月23日（闫景龙、陈春英向一审法院提交诉讼材料并交纳诉讼费之日起向前推算三年）起至吧台实际拆除及电梯安装并开通之日止，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1339号民事判决第四项；二、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1339号民事判决第一项为：大连鸿霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内拆除大连鸿霖大厦一楼入户大堂左侧华美商旅酒店吧台；若大连鸿霖房地产开发有限公司未按期拆未除吧台，闫景龙、陈春英可自行拆除，产生的相关费用由大连鸿霖房地产开发有限公司承担；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1339号民事判决第二项为：大连鸿霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内在大连鸿霖大厦安装并开通35-37层专用电梯一部；若大连鸿霖房地产开发有限公司未按期安装，闫景龙、陈春英可自行安装，产生的相关费用由大连鸿霖房地产开发有限公司承担；四、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1339号民事判决第三项为：大连鸿霖房地产开发有限公司向闫景龙、陈春英支付延迟履行违约金，自2015年10月23日起计算至吧台实际拆除及电梯安装并开通之日止，按200元/日计付；五、驳回闫景龙、陈春英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,600元，由大连鸿霖房地产开发有限公司负担6600元；闫景龙、陈春英共同负担5000元。二审案件受理费6600元，由大连鸿霖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年七月二日书记员  王丽秋