北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5129号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京味还行家常菜馆有限责任公司，住所地北京市朝阳区十里堡综合楼，统一社会信用代码911101057214178422。法定代表人：薛奎琴，总经理。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏志坚，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京空港花园酒店，住所地北京市朝阳区首都机场道口（首都机场内），统一社会信用代码91110113101777097R。法定代表人：李树桐，总经理。委托诉讼代理人：宫煜，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冰，男，1973年1月15日出生，汉族，北京空港花园酒店办公室主任，住北京市朝阳区。上诉人北京味还行家常菜馆有限责任公司（以下简称味还行公司）因与被上诉人北京空港花园酒店（以下简称空港酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。味还行公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第四项，改判驳回空港酒店全部诉讼请求。2、请求改判支持味还行公司全部反诉请求。3、空港酒店承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方自2011年6月30日以来签订的《北京空港花园酒店房屋租赁合同》中明确载明了味还行公司“所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋”，空港酒店均予以认可。二、味还行公司已经充分举证证明味还行公司出资于2000年至2018年期间完成租赁房屋改扩建，利达龙公司并未出资进行改扩建房屋。一审判决对涉案房屋改扩建的事实认定有误。三、双方往来函中已经明确载明双方有就合同到期后续事宜进行协商的事实。一审判决认定味还行公司没有申请续签不符合客观事实。四、一审判决认定“在空港酒店出租涉诉房屋给本案所涉及的相关承租人的时候，同意承租人改扩建原有房屋。按照双方所签订租赁合同关于租金约定的标准比照同期同地段房屋租金市场标准较低，出租人在订立租金标准时已经考虑了承租人的改扩建支出问题，通过收取较低的租金以由承租人完成原有房屋的改扩建。”属于事实认定以及法律适用错误。五、一审判决关于涉诉合同第五条第三款约定，“承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将租赁房屋(包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋)交还甲方。”的解读，明显违背客观逻辑，存在法律适用错误。六、味还行公司请求二审法院改判支持改扩建费用的主张。七、味还行公司不认可一审判决第二项判项，该判项超出空港酒店诉请范围，存在错误。空港酒店辩称，同意一审判决，不同意味还行公司的上诉请求。空港酒店向一审法院起诉请求：1、判令味还行公司返还空港酒店受托经营的机场宿舍区房屋；2、判令味还行公司自2019年1月8日起，按其实际占用房屋的时间，按租赁合同约定租金的双倍向空港酒店支付房屋占用费（计算至2019年7月7日为80.9万元）；3、判令味还行公司承担本案诉讼费用。味还行公司向一审法院提出反诉请求：1、判令空港酒店支付租赁房屋扩建费用11045124元以及装饰装修费用18114792元，共计29159916元；2、判令空港酒店承担本案全部诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：1989年8月10日，北京市朝阳区房地产管理局填发的房屋所有权证中记载的朝阳区北京首都国际机场号的建筑面积为1389.9平方米。2005年3月25日下发的北京市房屋登记表中记载：顺义区首都机场（西平街洗衣房）中楼、平房建筑总面积为4088.30平方米，房屋所有权人为首都机场集团公司。顺义区首都机场西平街洗衣房（西平街八号）房屋，系首都机场集团公司所有的房屋，首都机场集团公司持有该房屋所有权证。自1999年起，首都机场集团公司授权下属公司空港酒店负责经营该房屋，授权其以自己的名义将该房屋对外承包、出租，并负责收取租金等与租赁、承包相关的一切事宜。1999年7月14日，空港酒店作为发包人（以下简称：甲方）与承包人利达龙公司（以下简称：乙方）签订了《承包经营合同书》约定：利达龙公司承租空港酒店位于原华谊宾馆洗衣部，承包年限8年，自1999年8月1日至2007年7月31日止；经营项目为餐饮、娱乐、超市。该合同第二条第一款约定：乙方如对承包的设施部分进行改造，应经甲方同意，并在规划许可的范围内进行，主体结构及外墙保持整体美观。装修施工中，因乙方原因造成损失，乙方应承担赔偿责任。第四条第五款约定：承包期满后，房屋（包括乙方所建房屋）归甲方所有，乙方不得对装修装饰物损坏。2007年8月1日，空港酒店作为出租方（以下简称：甲方）与承租方利达龙公司（以下简称：乙方）签订了《空港花园酒店原洗衣部租赁合同》，约定利龙达公司承租位于空港花园原洗衣部坐落在，总租赁期限为4年，自2007年8月1日起至2011年7月31日收回。合同第四条第一款约定：承包期间原洗衣部的土地及房屋产权仍属甲方不变。第五条第五款约定：承包期满后，房屋（包括乙方所建房屋）归甲方所有，乙方不得对装修装饰物损坏。2011年6月30日，空港酒店（以下简称：甲方）与味还行公司（以下简称：乙方）签订了《北京空港花园酒店房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由乙方承租甲方位于首都机场宿舍区号（空港酒店洗衣部处所），共计房屋68间，建筑面积1389.9平方米；总租期为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止；年租金为人民币72万元，乙方应当于每自然季度开始前3日内一次性缴付甲方本季度租金，租金缴付地点为甲方财务部。该租赁合同第三条第三款约定：甲方收取乙方12万元风险抵押金，于第一季租金同时交予甲方。如乙方无违约行为，甲方应当在本合同期满时将风险抵押金无息退还乙方。租赁合同第四条第一款约定：承租期内，甲方所属房产（首都机场宿舍区）的土地及房屋产权仍属甲方不变。租赁合同第五条第三款约定：承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将房屋（包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋以及相应装修、天然气、中央空调设施等）归甲方所有，乙方不得对装修、装饰进行损坏。第四款约定：如乙方继续租赁，应当于租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有续约权。2013年7月15日，空港酒店（以下简称：甲方）与味还行公司（以下简称：乙方）签订了《北京空港花园酒店房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由乙方承租甲方位于首都机场宿舍区号（空港酒店洗衣部处所），共计房屋68间，建筑面积1389.9平方米；总租期为2年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止；房屋租金在72万元／年的基础上递增6％；2013年7月1日到2014年6月30日年租金为76.32万元，2014年7月1日到2015年6月30日年租金为76.32万元，总租金为152.64万元；乙方应当于每自然季度开始前3日内一次性缴付甲方本季度租金，租金缴付地点为甲方财务部。该租赁合同第三条第三款约定：甲方收取乙方12万元风险抵押金，于第一季租金同时交予甲方。如乙方无违约行为，甲方应当在本合同期满时将风险抵押金无息退还乙方。租赁合同第四条第一款约定：承租期内，甲方所属房产（首都机场宿）的土地及房屋产权仍属甲方不变。租赁合同第五条第三款约定：承租期满后，在乙方不续租的前提下，房屋（包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋以及相应装修、天然气、中央空调设施等）归甲方所有，乙方不得对装修、装饰进行损坏。第四款约定：如乙方继续租赁，应当于租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有续约权。2015年11月3日，空港酒店（以下简称：甲方）与味还行公司（以下简称：乙方）签订了《北京空港花园酒店房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定：由乙方承租甲方位于首都机场宿舍区（空港酒店洗衣部处所），共计房屋68间，建筑面积1389.9平方米；总租期为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止，年租金为人民币80.9万元；乙方应当于每自然季度开始前3日内一次性缴付甲方本季度租金，租金缴付地点为甲方财务部。该租赁合同第三条第三款约定：甲方收取乙方12万元风险抵押金，与第一季租金同时交予甲方。如乙方无违约行为，甲方应当在本合同期满时将风险抵押金无息退还乙方。租赁合同第四条第一款约定：承租期内，甲方所属房产（首都机场宿舍区西平街八号）的土地及房屋产权仍属甲方不变。合同第五条第三款约定：承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将租赁房屋（包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋）交还甲方。逾期不交还的，应按本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付占用费。租赁房屋的全部装修及天燃气、中央空调设施等均无偿归甲方所有，乙方不得对其新建房屋及房屋内的装修、装饰进行拆除、损坏，也不得要求甲方给予任何经济补偿。第四款约定：如乙方继续租赁，应当在租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有优先续约权。2018年6月21日，空港酒店（甲方）与味还行公司（乙方）签订了《补充协议》，约定甲、乙双方经协商，就双方之间签订的2015年7月1日至2018年6月30日的《房屋租赁合同》部分条款补充达成协议如下：本协议期限自2018年7月1日至2018年9月30日，共计3个月；甲、乙双方约定本协议执行期间租金标准按照原《房屋租赁合同》约定年租金的月均值进行计算，租金共计为202251元；除本协议明确补充的条款外，原《房屋租赁合同》的其余部分继续有效。本协议与原《房屋租赁合同》发生冲突时以本协议为准。2018年9月28日，空港酒店（甲方）与味还行公司（乙方）签订了《补充协议》，约定甲、乙双方经友好协商，就双方之间签订的2015年7月1日至2018年6月30日的《房屋租赁合同》及2018年7月1日至2018年9月30日的《补充协议》的部分条款补充达成协议如下：本协议期限自2018年10月1日至2018年12月21日，共计3个月；甲、乙双方约定本协议执行期间租金标准按照原《房屋租赁合同》约定年租金的月均值进行计算，租金共计为202251元；除本协议明确补充的条款外，原《房屋租赁合同》的其余部分继续有效，本协议与原《房屋租赁合同》发生冲突时以本协议为准。2018年12月19日、2019年1月8日、2019年1月14日、2019年1月21日、2019年1月28日、2019年2月13日、2019年2月26日，空港酒店向味还行公司发送了《房屋腾退通知函》，内容为：我方向贵方送达了《房屋腾退通知函》，要求贵方按照2015年11月贵我双方签订的《北京空港花园酒店房屋租赁合同》及其补充协议的约定，于2019年1月7日前将房屋腾退交还我司。鉴于贵方未按该通知规定的时间腾退房屋，因此，我司再次书面函告贵方，尽快完成房屋腾退工作，将房屋交还我司，以免给双方造成不必要的损失。同时，我司提示贵方，自2019年1月8日起，贵司属于非法占用我司所有的北京市朝阳区号房屋，在贵司将房屋交还我司前，该房屋的安全、消防安全责任由贵方承担。期间所发生的包括但不仅限于治安、消防、维稳等安全事故均由贵方承担。2019年6月13日，味还行公司向空港酒店发函称：我方味还行公司依据贵我双方原协议于2019年1月份致贵方财物周某某预缴付2019年第一季度房屋租金，贵方回复新的合同还未签好，先不收租金。现我方依据贵我双方协议缴付2019年1-6月的两个季度房屋租金，贵方是否收取。2019年6月17日，空港酒店出具了《关于空港酒店对味还行公司函询租金事宜的回复函》，回复如下：贵司函件中所称“贵方依据贵我双方原协议预缴租金，我方以未签合同原因暂不收取”，我方不予认可。我方在2018年12月19日即以函件形式通知贵司，明确提出“根据租赁合同及其补充协议的约定，该房屋将于2018年12月31日届满。鉴于贵我双方未就续租问题达成一致，故租赁合同将到期终止，贵司应根据租赁合同约定，于租赁期限届满后七日内，即2019年1月7日前，将房屋交还我司。”其后，贵司未按合同约定腾退房屋并交还我方，我方本着解决问题的态度，有先后11次函告贵司，要求贵司尽快腾退非法占用的我方房屋，至本函送达止，贵司仍非法占用我方房屋。在此，我方再次敦促贵司，立即腾退非法占用的我方号房屋，腾退后，我方可就租金事宜与贵司进行协商，如贵司拒不腾退，我方将保留一切合法措施的权利来维护我方合法权益，由此产生的一切后果和损失由贵司承担。经味还行公司委托，就其资产价值进行评估。经评估，2019年9月10日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具资产评估报告。按照该报告记载，评估范围：味还行公司的实物资产在用周转材料、房屋建筑物、装修工程及辅助设施、机器设备；评估基准日：2019年7月31日；评估结论：味还行公司的资产在评估基准日评估价值为3019.86万元。利龙达公司现变更为北京首商伟业商贸有限公司，成立于1997年4月9日，法定代表人为薛奎琴；味还行公司成立于1999年7月15日，法定代表人为薛奎琴。现空港酒店与该房屋承租人之间就房屋租赁事宜发生纠纷，首都机场集团公司授权北京空港花园酒店以自己的名义，通过司法程序解决相关争议。当事人有争议的证据和事实情况如下。味还行公司提交了空港酒店申请书、首都机场申请用电指标审核表、行政处罚缴款书，拟证明味还行公司为改、扩建工程实施主体，空港花园酒店对味还行公司的改、扩建知情并予以认可。空港酒店认为味还行公司即使缴纳了罚款也不能证明与其建立了承包关系，承包关系是利达龙公司与空港酒店。味还行公司提交了1999年至2007年7月31日期间缴纳租金凭证，拟证明味还行公司与利达龙公司股东以及法定代表人相同，共同由薛奎琴所控制，味还行公司为租赁房屋的实际承租人。空港酒店不认可该证据的证明目的。味还行公司提交了改扩建及辅助配套设施的费用明细，拟证明改扩建建筑物的名称、建成年月及评估净值。空港酒店不认可该证据的真实性、合法性和关联性。关于涉诉房屋的最初情况，经询问，空港酒店称：最初的房屋是1989年房产证上所记载的情况，一栋二层砖混结构的房屋，其他都是平房。味还行公司称：当时只有铁皮房，房产证写的是砖木结构，我方将棚子拆除了，剩下的888多平米一直留到了现在，现有的建筑物是局部的一层平房和二层砖混结构的房屋。关于涉诉房屋的加建情况，经询问，味还行公司称：2000年我方开始动工，把铁皮棚子拆了，在原有二层楼西侧的空地上加建了砖混结构的一大间平房，大约600多平米。在2003年我方把之前加建的600多平米拆掉改建成二层框架结构的房屋，一层是框架，二层是钢结构，实际面积为3200平方米。加建完后，我方进行了装修，房子南边做餐饮，北边做洗浴。2009年左右我方在涉诉土地和西北角盖了三层砖混结构的楼，400多平米用作办公室和洗浴的机房以及员工宿舍，是在涉诉的租赁场地之外与本案无关。空港酒店认为：加建的过程我方不清楚，加建过程中的合同主体是利达龙公司，对于味还行公司以上陈述中涉及房屋最初的面积以及履行合同所涉及房屋的状况是认可的。关于涉诉房屋2011年合同到期后，房屋由谁使用，经询问，空港酒店认为：2011年到期以后一直是跟味还行公司签合同，合同的期限分别是2011年至2013年，2013年至2015年，最近的合同是2015年的合同，合同内容没有变化，只是租金的变化，租金是按照每年递增6%的标准变化的。关于2011年签订的合同对应的租赁标的一节，经询问，空港酒店认为：2011年租给味还行公司时是原有的面积以及加建的面积共4088.3平方米，合同中3000多平米由双方估算出。对此，味还行公司称：1999年第一次签订合同时对应的面积是1389.9平方米；2000年在租赁期内，被告公司拆了原来的500多平方米，剩下888平方米；2005年味还行公司进行了二次改建，增建了3000平方米，2005年办了房产证。2007年到2011年对应的租赁合同面积是3000多平方米，包括了增建部分，3000多平米以后逐年在改建，面积没有扩；2007年合同到期后，空港酒店和我方开始签订合同，每两三年签订一次合同，租金有变化，其他内容都没有变化。关于合同到期后续签合同的相关事宜，经询问，味还行公司称：签约时说如果机场有规划我方无条件搬走，交还给空港酒店，我方要求再租15年，最低13年，关于续签的问题多次开协调会，空港酒店称最多给租6到8年。空港酒店称：关于这次合同到期后，房屋需要通过招商的方式决定承租人，我方与味还行公司在8月份谈了很多次，程序改不了，只要味还行公司参加招商的程序，我方认为味还行公司享有优先续租权，我方给味还行公司争取了12年，其对期限不满意，不能续租不是我方的问题。关于房屋现状，经询问，味还行公司称：涉诉房屋由我方占有，还在经营餐饮和洗浴项目。一审法院认为，通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同的成立和效力问题。根据我国《合同法》的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体在本案中，就涉诉场地和房屋的租赁事宜，首先由空港酒店作为出租方与承租方利达龙公司签订了房屋租赁合同。随后，由空港酒店作为出租方与承租方味还行公司签订了房屋租赁合同。涉诉租赁房屋具有房屋产权证。该租赁合同也均系合同当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，故本案当事人所签租赁合同应属合法有效。合同当事人应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。案件争议焦点二是涉诉租赁合同的履行和终止问题。我国《合同法》规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体在本案中，空港酒店与味还行公司就涉诉房屋所签订的租赁合同租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成一致意见，且空港酒店明确提出要求味还行公司腾退返还涉诉场地和房屋。故涉诉租赁合同在2018年12月31日之后因履行期限届满而终止。味还行公司应将涉诉场地和房屋腾退并返还原告空港酒店。关于味还行公司所主张的双方形成不定期租赁关系的主张，并不符合相关法律规定，对其相关的答辩意见一审法院不予采信。在本案中，涉诉租赁合同已于2018年12月31日终止。按照上述法律规定，味还行公司应当按照租赁合同的约定将涉诉场地和房屋腾退给空港酒店。合同终止后，味还行公司继续占有、使用涉诉场地及房屋的行为已没有合同和法律依据，对此，味还行公司应当向空港酒店支付涉诉房屋和场地的占有使用费。空港酒店就此要求味还行公司按照合同约定的租金标准的两倍支付相应占有使用费。对此，一审法院认为根据相关法律之规定，首先当肯定合同自由之原则，尊重缔约主体对各自权利处分和义务约束的合意，亦是私法自治、合同自由应有之一般规则。其次，当借助法律规范本身对相关占有使用费的性质作出符合立法目的的价值判断。我国合同法及其相关司法解释关于违反合同相关约定所应承担法律责任的规定更多体现出补偿性为主，惩罚性为辅的价值取向，即以所造成的实际损失为基础，对守约方进行补偿。具体在本案中，合同期满后双方当事人在协商续租事宜，经协商未达成一致意见。考虑到在合同期满后味还行公司并非恶意占有而拒不腾退涉诉场地和房屋，故此一审法院参照考量合同当事人主观过错，利益衡量、实际损失以及合同实际履行状况与履行能力的影响等因素，对合同满后，味还行公司应当向空港酒店支付的占有使用费酌情予以确定。案件争议焦点三是关于涉诉租赁合同终止后，关于增建和装修等后续事项的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条同时规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。具体在本案中，关于味还行公司所主张的增改扩建费用一节，是本案中的主要争议焦点，而且双方对此争议较大。为了认定和说明该问题，一审法院从以下层面展开进行详细地分析和论述：从涉诉租赁合同履行的具体过程和相关租赁事实层面来看。首先，本案中，根据庭审查明的事实以及双方关于涉诉房屋增改扩建的陈述，可以确定的是双方所述3000多平米的增建房屋是在2005年前进行的，发生在空港酒店（甲方）与利达龙公司（乙方）所签合同的租赁履行期内。按照空港酒店（甲方）与利达龙公司（乙方）在合同中明确约定的相关内容：“承包期满后，房屋（包括乙方所建房屋）归甲方所有，乙方不得对装修装饰物损坏。”按照该约定，关于涉诉房屋增建部分的权属问题在空港酒店与利达龙公司租赁期满后，应当归空港酒店所有。其次，根据一审法院在庭审过程中所查明的事实，空港酒店与味还行公司签订租赁合同之前就双方所约定租赁标的即：“首都机场宿舍区西平街八号（北京空港花园酒店洗衣部处所）共计房屋68间，建筑面积1389.9平方米”在空港酒店与利达龙公司所签合同的租赁履行期内已经改扩建完成，形成了涉诉场地和房屋产权证以及房地产平面图所示的房屋情况，对该情况味还行公司是明确知情的。第三，在空港酒店出租涉诉房屋给本案所涉及的相关承租人的时候，同意承租人改扩建原有房屋。按照双方所签订租赁合同关于租金约定的标准比照同期同地段房屋租金市场标准较低，出租人在订立租金标准时已经考虑了承租人的改扩建支出问题，通过收取较低的租金以由承租人完成原有房屋的改扩建。第四，双方所签合同第四款约定：“如乙方继续租赁，应当在租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有优先续约权。”合同期满后，味还行公司也未就续租问题向出租人空港酒店提出书面申请。从双方所签订合同相关条款约定的具体内容层面来看。关于涉诉房屋在租赁期届满后的腾退交付问题，在空港酒店与味还行公司所签订的租赁合同中有相关约定即涉诉合同第五条第三款约定：“承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将租赁房屋（包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋）交还甲方。逾期不交还的，应按本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付占用费。租赁房屋的全部装修及天燃气、中央空调设施等均无偿归甲方所有，乙方不得对其新建房屋及房屋内的装修、装饰进行拆除、损坏，也不得要求甲方给予任何经济补偿。”在本案中，双方对该条款的约定内容有不同理解，其中味还行公司认为“在乙方不续租的前提下”是指“乙方不提出续租”；空港酒店则认为“在乙方不续租的前提下”是指“乙方不续租”这个客观事实状态。针对双方对该合同条款的不同理解，此时就涉及到合同解释问题。我国《合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。合同解释，是确定当事人双方的共同意思，是指对合同及其相关资料的含义所作的分析和说明。当发生合同纠纷诉诸法院时，法院可对合同的含义作出具有法律拘束力的分析和说明。合同解释，应遵循一些基本原则，以达到合同目的，实现公平正义。合同解释的原则同时也是合同解释的方法，具体有语义解释、体系解释、历史解释、目的解释等方法。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示。探究当事人内在的真实意思表示，涉及对合同条款如何解释。对合同进行解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。具体在本案中，合同当事人对租赁合同中的相关约定即涉诉合同第五条第三款的约定内容：“承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将租赁房屋（包括乙方所建合法房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米房屋）交还甲方。逾期不交还的，应按本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付占用费。租赁房屋的全部装修及天燃气、中央空调设施等均无偿归甲方所有，乙方不得对其新建房屋及房屋内的装修、装饰进行拆除、损坏，也不得要求甲方给予任何经济补偿。”中的“乙方不续租的前提下”有不同理解。首先，合同条款系由语言文字所构成，欲确定合同条款的含义，必须先了解其所用词句，确定词句的含义。结合语言规则，从语义上理解合同中的“乙方不续租的前提下”是对是否续租这个事实状态的表示。其次，体系解释，又称整体解释，是把全部合同条款和构成部分看做一个统一的整体，从各个合同条款及构成部分的相互关联、所处的地位和总体联系上阐明当事人系争的合同用语的含义，或者拟出欠缺的合同条款。从“乙方不续租的前提下”这个句话的上下文来看，该句话的上文是“承租期满后或合同终止”，下文是第四款约定：“如乙方继续租赁，应当在租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有优先续约权。”故结合上下文语义进行整体解释来看“乙方不续租的前提下”系指合同期满后，双方未达成新的租赁合同关系的客观事实状态。第三，当事人订立合同均为达到一定的目的，合同的各项条款及其用语均是达到该目的的手段。因此，合同用语的含义乃至整个合同内容自然要服务于合同的目的。如果说立法旨趣之探求，是阐释法律疑义之钥匙，那么合同目的之探寻，亦有如此重要性。按照合同目的性解释的规则，……“乙方不续租的前提下”……是为了说明合同终止和期满后关于装修和增改扩建等后续事项的处理问题而做出的约定，且续租合同的成立需要双方对租赁期限、租金等事项进行协商后达成合意才能成立。事实上，合同期满后双方对续租事宜也在进行协商，只是对新的租赁期限未达成一致意见，从而引发此次诉讼。从合同目的以及缔结合同的相关规则和理论分析，“乙方不续租的前提下”这个句话并非味还行公司所理解的“只要其提出续租就可以”。综上所述，从双方履行涉诉租赁合同的时间和事实方面以及从对合同条款的约定进行解释和分析两个层面进行分析，涉诉合同第五条第三款中关于增改扩建的处理问题有明确约定。依照该约定就味还行公司所述的增改扩建的房屋及其相关附属设施在租赁期满后已归出租人空港酒店所有，且空港酒店无需对此进行补偿。故本案中味还行公司主张房屋及附属设施的增改扩建费用无事实依据和法律依据，一审法院对味还行公司相应的反诉请求不予支持。关于涉诉房屋的装修问题一节。空港酒店（甲方）与味还行公司（乙方）在租赁合同中明确约定：租赁房屋的全部装修及天燃气、中央空调设施等均无偿归甲方所有，乙方不得对其新建房屋及房屋内的装修、装饰进行拆除、损坏，也不得要求甲方给予任何经济补偿。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁期间届满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现租赁合同届满，按照上述相关法律规定以及双方合同中所约定的内容，味还行公司在本案中所提出的要求空港酒店赔偿其房屋装修、设备及附属物价值的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：一、北京味还行家常菜馆有限责任公司于判决生效之日起三十日内将其所占有和使用的位于首都机场宿舍区西平街八号的本案涉诉房屋和场地腾退返还给北京空港花园酒店；二、北京味还行家常菜馆有限责任公司于判决生效之日起三十日内按照每日二千二百一十六元四角四分的标准向北京空港花园酒店支付自二〇一九一月一日至涉诉房屋和场地实际腾退之日止期间的占有使用费；三、驳回北京空港花园酒店的其他诉讼请求；四、驳回北京味还行家常菜馆有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费一万一千八百九十元，由北京味还行家常菜馆有限责任公司负担，于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费九万三千八百元，由北京味还行家常菜馆有限责任公司负担（已交纳）。本院二审期间，味还行公司提交证据一、卫星平面图证明，案涉房屋的改扩建发生在2000年至2018年期间，2005年首都集团公司取得的房产证证载面积4088.3平方米，与事实情况并不相符。证据二、北京市朝阳区首都机场社区经济管理中心与承租方北京首商建业商贸有限公司签署的《补充协议书》，证明与涉案房屋坐落以及面积相当，合同约定的租金标准为人民币25万元/年。而涉案房屋于2018年的租金标准为80.9万元/年，远高于上述同地段类似房屋的租金标准。证据三、案涉房屋类似地段市场交易价格查询。证明类似地段的房屋单价已达3万元/平米，味还行公司实际扩建的3000平米建筑，价值超过9亿元。证据四、补充协议书及声明，证明案涉租赁房屋二层部分房屋所分摊的土地使用权的权利人是北京市朝阳区首都机场社区经济管理中心，一审判决返还全部租赁房屋侵害案外人合法权利。证据五、空港花园酒店向味还行公司发出的《停业整顿通知》以及味还行公司整改后回函和现场张贴照片，证明味还行公司应空港酒店公司要求，自2020年8月13日至2021年3月16日，共计7个月期间停业整改，这期间租赁房屋不具备约定经营条件。证据六、味还行公司就租赁房屋二次结构工程改扩建的照片及租赁房屋部分原始照片，证明味还行公司于2013年左右进行案涉租赁房屋餐厅和洗浴部分的二次结构工程改扩建。证据七、2007年-2018年经营报税材料，证明味还行公司将所有经营收入投入涉诉房屋的改扩建。空港酒店发表质证意见称，证据一：卫星平面图，真实性无法确认，关联性、证明目的不认可。卫星图不能证明涉案房屋的面积，面积应该以房本为准。证据二：补充合作协议书，真实性无法确认，因为是复印件，这个正好证明涉案房屋是低租的，293平方米，年租金是25万，涉案房屋的租赁房屋面积是1389平方米，就等于是这个房屋的4.7倍，那如果按照这个租金的话，涉案房屋的租金应该是118万，而涉案房屋实际收的是80万。证据三：与本案无关，因为涉案房屋本案争议的焦点是改造费用，跟这个房屋的市场的价格没有关系。证据四：与本案无关。证据五：真实性认可，证明目的不认可。因为涉案的房屋租赁关系正在诉讼当中，味还行公司也始终没有交还房屋还在使用，所以他就有一个安全问题。我们要求他停业，这个停业仅限于安全问题。证据六：证明目的不予认可，照片形成时间、形成地点看不到，即使是在涉案房屋，应该是一个装修。因为没有改扩建的手续，装修是味还行公司的权利，这些照片只能证明味还行公司有进行装修。证据七、这个是味还行公司单方面制作的，没有经过审计，不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确定。本院认为，本案二审争议的焦点是增扩建和装修问题处理问题。根据查明的事实，双方自1999年8月签署第一份协议至今，已20余年，在此期间发生了增扩加建和装修事项，在涉案合同履行期满，就上述双方增扩建和装修应否补偿问题，双方发生争议。对此，人民法院需要结合合同本身的约定来予以判定。双方合同第五条第3款约定：承租期满后或合同终止，在乙方不续租的前提下，乙方应在七日内将租赁房屋（包括乙方所建房屋及不可移动的设施、设备，共计建筑面积3000平方米）交还甲方---租赁房屋的全部装修及天燃气、中央空调设施等均无偿归甲方所有，乙方不得对其新建房屋及房屋门内的装修、装饰进行拆除、损坏，也不得要求甲方给予任何经济补偿。同时，第4款还约定：如乙方继续租赁，应当在租赁期满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方有优先续约权。根据查明的事实，涉案协议已经租赁期满，双方就续租事宜未能达成一致意见，就此引发对于增扩建和装修问题的后续处理争议。核心是对于“乙方不续租的前提下”这一约定的理解问题。对此双方存有争议，味还行公司认为，其只要提出续租请求即可；空港酒店一方则认为，不仅对方要申请续租，双方还要就续租事宜达成一致意见。对此争议，一审法院进行了系统的论证和说明，本院均同意，在此不再赘述。仅简单补充一点，仅就双方合同第4款的约定来看，即便是味还行公司在租赁期满前90日内提出书面续租请求，其享有的也仅是优先续租权，并不等同于实际续租。一审法院经过系统论证分析，得出“乙方不续租的前提下”这句话并非味还行公司所理解的“只要其提出续租就可以”这一结论是符合日常生活逻辑。本案中，双方在合同履行20余年租赁期满后，就续租问题并未达成一致，依照合同约定，味还行公司所述的增改扩建的房屋及其相关附属设施在租赁期满后应归还出租人空港公司所有，空港酒店无需进行补偿。一审法院据此作出的相应处理，具有相应的事实和法律依据。另外，味还行公司在二审中提出加扩建发生在2000年至2018年间，并提交了相应的卫星图像予以佐证，但是根据房屋所有证中房屋登记表（填表日期：2005年3月25日）的记载，平房建筑面积为520.76，楼房建筑面积为3567.54，共计4088.30，这和味还行公司一方的陈述存在一定差异；退一步讲，即便味还行公司所言属实，亦不能改变双方租赁协议中关于加扩建房屋归属的约定，上述争议对于本案的实体处理结果并无影响，本院在此予以说明。综上所述，味还行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199490元，由北京味还行家常菜馆有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年七月二十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园