北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7990号上诉人（原审被告）：北京爱屋物业管理有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街三段67号院1号楼4层418。法定代表人：李然，经理。被上诉人（原审原告）：张俊梅，女，1958年9月1日出生，汉族，北京市煤气用具厂退休职工，住北京市朝阳区。上诉人北京爱屋物业管理有限公司（以下简称爱屋物业公司）因与被上诉人张俊梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初21323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。爱屋物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由张俊梅承担；3.申请追加张建华为第三人。事实和理由：1.双方合同的签订有张建华参与，且张建华与本案有重大利益牵连。2.双方签订的合同均为张建华签字，且与张俊梅有利益资金往来，张建华以我公司名义收取客户租金后，未向张俊梅支付应付房租，给我公司造成重大损失。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》笫五十六条的规定，申请追加张建华为本案第三人。张俊梅辩称，同意一审判决，不同意爱屋物业公司的上诉请求，涉案合同系我和爱屋物业公司签订，与张建华没有关系。张俊梅向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋委托管理合同》于2020年2月24日解除；2.请求判令爱屋物业公司向张俊梅支付2020年2月13日至2020年5月12日期间的租金9900元、违约金3300元，并退还房屋管理费3300元，共计16500元；3.请求判令本案诉讼费全部由爱屋物业公司承担。一审法院认定事实如下：张俊梅系北京市大兴区×××401房所有权人。2018年8月13日，张俊梅（委托人、甲方）与北京爱屋置业有限公司（受托人、乙方，以下简称爱屋置业公司，2020年10月9日名称变更为北京爱屋物业管理有限公司）就涉案房屋的租赁事宜签订《房屋委托管理合同》，约定：租赁用途为居住；甲、乙双方同意，上述全部委托事项的委托期限为3年，即自2018年8月13日至2021年8月12日止；甲方应于2018年8月13日前将委托房屋交付给乙方；合同第三条租金及支付方式约定：（一）月租金为3300元；（二）租金支付方式为半年；（三）租金支付时间：乙方应于2018年8月20日前向甲方支付首期租金16500元（该首期租金已扣减乙方应收取的相关费用），之后的各期租金乙方应按下列日期支付给甲方：第二期租金应于2019年2月13日前向甲方支付，计19800元；第三期租金应于2019年8月13日前向甲方支付，计16500元；第四期租金应于2020年2月13日前向甲方支付，计19800元；以后各期租金支付时间依次类推；（六）本合同项下涉及按日计算租金标准时，按照本委托合同约定的租金标准和每月三十日为基础计算，即日租金=月租金/30；合同第四条房屋管理费及增值服务费约定：（一）委托管理费：甲、乙双方同意，就本合同的委托事项，甲方应向乙方支付本合同约定的贰个月月租金作为房屋管理费。合同第八条合同的解除约定：（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应承担违约责任：1.延迟支付房屋租金达十日的；合同第九条违约责任约定：（二）……乙方有本合同第八条第五款约定的情形之一的，应向甲方支付相当于壹个月租金的违约金。张俊梅主张爱屋物业公司应于2020年2月13日前向其缴纳下半年租金，但一直未再缴纳，张俊梅称其于2020年2月24日向其联系的张建华手机号发送短信称“……如果不付款我们只有终止合同了”，并于2020年2月24日出具解除合同通知书，邮寄送达快件被退回。张俊梅于2020年4月30日与租户签订房屋租赁合同，约定租期自2020年5月3日至2022年5月3日，租户自2020年5月3日起将涉案房屋租金交付给张俊梅。张俊梅称2015年其跟北京爱屋吉屋物业管理有限公司（以下简称爱屋吉屋公司）签订的租赁合同，租期是3年，但是2017年11月的时候，爱屋物业公司的业务员跟张俊梅联系，说要改下合同里的名称，合同内容及各种约定都不变，就是签订合同的主体变为爱屋物业公司，变更的时候爱屋物业公司把2015年旧的落款是爱屋吉屋公司的合同收回了，当时张俊梅也不知道怎么回事，本案诉前调解的时候，爱屋物业公司的法定代表人李然说其是2017年接手的爱屋物业公司，时间正好对上了，就是李然接手的时候跟张俊梅改的合同，后来续签的三年合同也是跟爱屋物业公司签订的，租期是2018年到2021年，两份合同的章是一样的。张俊梅提交2017年11月14日与爱屋物业公司签订的房屋委托管理合同与其主张相佐证，该合同租期显示为2015年8月13日至2018年8月12日。张俊梅提交的银行流水显示，满懿金服（北京）投资管理有限公司于2016年2月1日向其转账15000元；张建华于2018年8月13日、2019年8月17日分别向其转账16500元，备注均有“爱屋吉屋房租”字样；张敏于2019年2月15日向其转账19800元，备注为兴华中里六个月房租。爱屋物业公司不认可与张俊梅签订过房屋委托管理合同，称张建华和张敏都不是爱屋置业公司员工，爱屋置业公司从来没有与张俊梅有过任何经济往来，亦未收取过涉案租户的任何租金，包括催要房租及后续的合同解除，也都从未通知过爱屋物业公司。爱屋物业公司认可涉案合同内的公司签章系其公司章，但称其公司章于2019年9月之后有过丢失，怀疑涉案合同系后来伪造的。经询问，爱屋物业公司法定代表人李然称其于2019年9月份从案外人王树涛手中接手的爱屋物业公司，接手时公司就叫北京爱屋置业有限公司，最早签署合同的公司应该叫满懿上海房地产咨询有限公司，这个公司打广告的名称是爱屋吉屋公司，满懿金服（北京）投资管理有限公司是满懿上海房地产咨询有限公司的北京分公司。经查，爱屋物业公司于2017年7月31日成立，2019年10月10日投资人及法定代表人由王树涛变更为李然，曾用名为北京爱屋置业有限公司，2020年10月9日名称变更为北京爱屋物业管理有限公司。对爱屋物业公司申请追加张敏、张建华作为本案第三人、张俊梅申请张敏、张建华出庭作证的申请，法院均不予准许。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案中，爱屋物业公司现法定代表人李然称其于2019年9月份接手公司，并主张公司章于2019年9月份之后有过丢失，涉案合同系伪造。张俊梅所提交的合同签订日期显示为2018年8月13日，在爱屋物业公司所称公章丢失之前。爱屋物业公司认可合同内签章系其公司章，且结合张俊梅提交的银行流水可以佐证该合同的实际履行情况，张俊梅有理由相信合同上确系爱屋物业公司的合同专用章。综合考虑爱屋物业公司新旧法定代表人存在接手的客观情况，对爱屋物业公司关于合同系伪造的主张，法院不予采纳，故法院对该合同的真实性予以采信。张俊梅与爱屋物业公司之间签订了《房屋委托管理合同》，虽合同名字为委托管理合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故法院认定双方之间成立房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。张俊梅主张涉案租赁合同于2020年2月24日解除，其所提交的证据不足以证明其于2020年2月24日将解除通知送达给了爱屋物业公司，故对张俊梅要求确认涉案租赁合同于2020年2月24日解除的诉讼请求，法院不予支持。因爱屋物业公司未按期交纳租金，张俊梅就涉案房屋于2020年4月30日与租户达成租赁协议，租户自2020年5月3日起将涉案房屋租金交付给张俊梅，自该日起涉案租赁合同的目的已无法实现，故法院确认涉案租赁合同于2020年5月3日解除。结合张俊梅提交的银行流水，爱屋物业公司自2020年2月13日起未再交纳租金，故对张俊梅主张爱屋物业公司给付的2020年2月13日至2020年5月2日期间的租金8800元，法院予以支持。对张俊梅超出部分的诉讼请求，法院不予支持。对张俊梅主张爱屋物业公司给付的违约金3300元，结合双方合同约定，法院予以支持。对张俊梅主张爱屋物业公司退还房屋管理费3300元的诉讼请求，考虑爱屋物业公司已在租金中扣减了2个月租金作为管理费，现双方租赁合同履行一年半即解除，对剩余合同未履行期间的管理费，基于公平原则，爱屋物业公司应予退还，对张俊梅的该项诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院于2021年3月判决：一、张俊梅与北京爱屋物业管理有限公司于2018年8月13日签订的《房屋委托管理合同》于2020年5月3日解除；二、北京爱屋物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付张俊梅2020年2月13日至2020年5月2日期间租金8800元及违约金3300元，共计12100元；三、北京爱屋物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还张俊梅房屋管理费3300元；四、驳回张俊梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，张俊梅所提交的合同签订日期显示为2018年8月13日，在爱屋物业公司所称公章丢失之前。爱屋物业公司认可合同内签章系其公司章，且结合张俊梅提交的银行流水可以佐证该合同的实际履行情况，张俊梅有理由相信合同上确系爱屋物业公司的合同专用章；同时，结合《房屋委托管理合同》中的相关约定，一审法院认定张俊梅与爱屋物业公司之间成立房屋租赁合同关系，并依据本案查明的事实做出相应处理。本院经审查认为，一审法院上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。爱屋物业公司要求追加张建华为本案第三人的意见缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，爱屋物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由北京爱屋物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年七月九日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠