河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2515号上诉人（原审被告）：洛阳弗雷体育文化有限公司，住所地：河南省洛阳市老城区唐宫东路10号洛阳灰熊科技园A栋126市B区。法定代表人：雷翱毅，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：洛阳起重机厂有限公司，住所地：河南省洛阳市老城区唐宫东路10号。法定代表人：高庆修，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张长海，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张海强，该公司办公室主任。上诉人洛阳弗雷体育文化有限公司（以下简称弗雷公司）因与被上诉人洛阳起重机厂有限公司（以下简称起重机厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2021）豫0302民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。弗雷公司法定代表人雷翱毅、起重机厂委托诉讼代理人张长海、张海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弗雷公司上诉请求：1.请依法撤销本案一审民事判决；2.请求依法发回重审或者判决支持弗雷公司的诉讼请求，即由起重机厂向弗雷公司承担各项赔偿费用633743.43元。3.赔偿弗雷公司非法停止经营期间至今损失300万元。事实与理由：一审法院判决弗雷公司应支付起重机厂合计633743.43元租金，该租金为洛阳老城区发改委和起重机厂2019年9月叫停弗雷公司后的房租，此部分房租应由洛阳老城区发改委与起重机厂承担。2020年6月后洛邑古城文化旅游发展有限公司与起重机厂非法对弗雷公司断水断电锁门至今，共23个月，应赔偿弗雷公司300万元营业损失。一审法院对弗雷公司做过一次庭前调解未达成和解，开庭时未接到通知，直接判决不符合法律程序。起重机厂答辩，弗雷公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿。但一审法院对2020年6月6日以后45天的占用使用费七万余元不予支持，不符合法律规定。请求二审法院维持原审判决，驳回弗雷公司的上诉请求。起重机厂在一审法院诉讼请求：1.判令弗雷公司支付租金474000元、水电费58850.89元、解除合同后的厂房使用费74250元（2020年6月6日后的45天）、违约金26642.54元，合计633743.43元；2.案件诉讼费由弗雷公司负担。一审法院认定事实：起重机厂拥有位于洛阳市××××幢，建筑面积为3427.60平方米的房屋的所有权。2018年4月12日，起重机厂（甲方）与弗雷公司（乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：一、甲方将位于洛阳市老城区唐宫东路10号厂区内的一幢砖混结构、面积3300平方米的厂房租赁给乙方用于经营…二、厂房租期3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。厂房租金15元/月每平方米，年租金为594000元(不含税价，如乙方需要开具发票，税费由乙方承担)。每次交付租金的期限为六个月，先交租金后使用，每次租金应至少提前10日缴纳，否则视为乙方违约。首期租金应于合同签订后5日内支付。租赁期间的房产税、土地使用税由甲方承担。乙方如果拖欠租金，应按拖欠金额总数每天千分之三向甲方偿付违约金，但最高不超过应交纳金额的5%，超过应交纳金额的5%时，若乙方接到甲方书面催缴通知10日后仍未清缴，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同……三、甲方于2018年4月30日前将车间腾空交付乙方，并给予2个月的免租装修期（装修期至2018年6月30日）……五、双方约定并确认：本合同期内，乙方使用甲方转供的水费按照加装水表计量收取，由乙方缴纳，价格为4.7元/吨…乙方使用甲方转供的电费价格为1元/度（以上水电费不含税价，如乙方需要开具发票，税费由乙方承担），由甲方负责逐月查表计量，乙方按月向甲方缴纳，缴费日以甲方每月向社会水电部门缴纳水电费之日为准，每逾期一日，按照应缴数额的千分之三支付滞纳金，但最高不超过应缴纳金额的5%……十四、租赁期间，乙方不得擅自改变厂房的结构及用途…十九、租赁期满或合同解除，乙方必须在期满或解除之日起45日内搬出所有物件，45日后厂房如仍有余物，视为乙方放弃所有权，余物由甲方处理。协议期满，若乙方续租，应提前三个月书面通知甲方，在同等条件下乙方有优先承租权，租金根据市场行情双方协商调整。2018年5月21日，起重机厂（甲方）与弗雷公司（乙方）签订《补充协议》，该协议对乙方使用甲方位于南厂门东西耳房、北厂门门卫室上方三处广告位，广告位费及电费按每月500元计付等内容。按上述两份协议约定核算，弗雷公司每月应交纳房租49500元、广告位费及电费500元，共50000元。上述协议签订后，起重机厂于2018年4月30日交付了租赁物。弗雷公司未按合同约定时间节点按时交纳租金和广告位相关费用，因此拖欠费用的起始时间无法界定。2019年6月13日起重机厂向弗雷公司下发《租金催缴通知》，限其在2019年6月24日前交纳所欠租金和广告位费等共计459500元。弗雷公司法定代表人雷翱毅签收。2019年6月13日弗雷公司出《具付款承诺》，认可截至2019年6月30日拖欠房租459500元，并承诺分期付款，但没有兑现承诺。2020年5月19日起重机厂再次弗雷公司下发《租金催缴通知》，限其在2020年5月30日前交纳拖欠2019年6月至2020年6月的租金610000元、水电费54646.38元，合计664646.38元，否则起重机厂将采取资源停供，收取违约金并解除合同等措施。弗雷公司法定代表人雷翱毅签收并加盖公章。庭审中，起重机厂提交弗雷公司向其转账支付租金的凭证显示，自2018年5月3日至2020年5月23日弗雷公司共支付租金618500元，但起重机厂自认上述时间段内弗雷公司共支付租金668500元；起重机厂提交弗雷公司向其转账支付水电费的凭证显示，自截至2019年6月17日弗雷公司共支付水电费69164元；起重机厂单方核算弗雷公司拖欠其2018年5月1日至2020年5月30日的租金474000元（已扣除2020年5月19日《租金催缴通知》载明已支付的50000元、广告牌拆除费2000元、因停供电8个月的广告位费4000元），低于2020年5月19日《租金催缴通知》载明的催缴数额，起重机厂单方核算雷公司拖欠其2018年5月1日至2020年8月31日的水电费58850.89元，高于2020年5月19日《租金催缴通知》载明的催缴数额。2020年6月6日起重机厂向弗雷公司下发了《解除租赁协议通知书》，告知弗雷公司因其未在催缴欠款期限内足额支付所欠租金和水电费，已严重违约，故解除双方于2018年4月12日、2018年5月21日签订的《租赁协议》和《补充协议》，明确告知该通知送达后立即生效，并停水停电、按约定返还租赁物。弗雷公司的法定代表人雷翱毅签收。关于2020年6月6日后弗雷公司是否继续占有租赁物进行经营的问题，起重机厂仅提交了河南省洛邑古城文化旅游发展有限公司和起重机厂联合给弗雷公司客户下发的《风险告知书》，该份证据载明：起重机厂已于2020年6月6日向弗雷公司发出解除合同通知书，双方租赁合同已经解除，即日起停止弗雷公司在科创园区内停止一切经营活动等内容。该份证据不足以证实2020年6月6日后弗雷公司仍继续占有租赁物进行经营。一审法院认为，1.起重机厂、弗雷公司双方签订的《租赁协议》和《补充协议》，系双方真实意思表示，客观真实，合法有效，双方应各自履行合同义务。起重机厂交付租赁物后，弗雷公司未能依约足额交纳租金、水电费，已构成违约，应偿付租金、水电费，并承担违约责任。2.起重机厂两次向弗雷公司下发《租金催缴通知》，弗雷公司未在催告时间内履行付款义务，导致合同目的不能实现，起重机厂已向弗雷公司下发《解除租赁协议通知书》，故起重机厂、弗雷公司双方签订的《租赁协议》和《补充协议》已于2020年6月6日解除。3.关于弗雷公司应付租金和水电费及违约金数额：2020年5月19日的《租金催缴通知》载明弗雷公司欠截止2020年6月的租金610000元，起重机厂要求偿付474000元，一审法院予以支持。因起重机厂、弗雷公司双方的签订的《租赁协议》和《补充协议》已于2020年6月6日解除，起重机厂明确在解除合同时停水停电，故其要求弗雷公司支付水电费至2020年8月31日的理由不成立，一审法院依据2020年5月19日的《租金催缴通知》，认定弗雷公司拖欠水电费金额为54646.38元，起重机厂主张超出部分，一审法院不予支持。起重机厂主张按拖欠租金和水电费总额的5%计算违约金的理由成立，经计算，认定弗雷公司应偿付违约金26432元（474000元与54646.38元之和的5%），起重机厂主张超出部分，一审法院不予支持。4.起重机厂下发《解除租赁协议通知书》时已明示停水停电，且双方签订的《租赁协议》也约定，给予承租人腾空租赁物的期限为45天，故其要求弗雷公司偿付解除合同后的厂房使用费的理由不成立，一审法院不予支持。5.本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、九十四条第(三)项、第一百零七条、第二百二十六条，第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、弗雷公司于本判决生效之日起十日内偿付起重机厂租金474000元；二、弗雷公司于本判决生效之日起十日内偿付起重机厂水电费54646.38元；三、弗雷公司于本判决生效之日起十日内偿付起重机厂违约金26432元；四、驳回起重机厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5069元（已减半收取），起重机厂负担629元，弗雷公司负担4440元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，起重机厂、弗雷公司双方签订的《租赁协议》和《补充协议》，系双方真实意思表示，客观真实，合法有效，双方应各自履行合同义务。起重机厂交付租赁物后，弗雷公司未能依约足额交纳租金、水电费，已构成违约，应偿付租金、水电费，并承担违约责任。关于弗雷公司提出是老城区发改委为了整体租赁给其他案外人而让弗雷公司停止经营的问题，本案中弗雷公司未提交相应证据予以证实，由于涉及案外人，属另一法律关系，弗雷公司应另行处理。综上所述，弗雷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序合法，判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9351元，由洛阳弗雷体育文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二一年七月五日书记员  张嘉楠