广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35823号原告（反诉被告，以下称原告）：吴某，女，汉族，地址安徽省合肥市蜀山区。委托代理人:杨某某，广东尚图律师事务所律师。委托代理人：程某某，广东尚图律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：肖某某，男，汉族，地址广东省深圳市福田区。委托代理人：万某某，广东星辰律师事务所律师。上述原被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，被告肖某某在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告吴某及其委托代理人杨某某、程某某，被告委托代理人万某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出如下诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2、确认被告向原告交付90000元租赁押金归原告所有；3、判令被告向原告支付拖欠2019年12月至2020年3月租金人民币140932.33元及利息人民币4495.91元（以被告每月拖欠的租金金额人民币35000元为基数，自当月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年12月18号，实际计至被告支付全部租金之日止。）4、判令被告向原告支付商业水费人民币403.39元、商用电费人民币10895.62元、商业污水处理费人民币115.56元、商业垃圾处理费人民币26.01元、物业专项维修资金人民币345.24元及其他服务费2889.6元（共计人民币14675.42元）；5、判令被告向原告支付经济损失人民币146270.06元（包括2018年10月8日到2019年2月8号免租期间损失人民币140000元；原告为清理服务所支出的费用人民币5500元；被告延长支付物业管理费、水电费等费用导致原告应当向物业管理处支付的违约金770.06元。）6、本案全部诉讼费由被告承担。以上暂计人民币306373.72元。被告肖某某针对原告吴某的诉讼请求答辩如下：第一，2019年12月份租金被告已经缴纳，我方当庭提交的证据能予以证明，2020年1月到3月因疫情原因是认定了未经许可不能复工，被告所经营的门店是没有开门经营的，恳请以公平原则减免部分租金。第二，原告提出的门店异味以及产生的费用是由于原告未经与被告协商擅自封锁门店导致的，也因为门店被封锁，宠物店在里面有拉粪便的情况，被告无法清理，该损失应当由原告承担。第三，原告主张的免租期的租金的损失是没有事实以及法律依据的，双方在租赁合同中约定了装修免租期。第四，被告是并没有违约的情况，疫情原因，被告一直与原告商量着租金减免，是原告在未经被告同意的情况下擅自封锁的门店，该情况不能认定为被告违约。第五，原告封锁门店的时间是在2020年3月26日，合同解除时间应确定在2020年3月26日。第六，物业费和水电费原本是由原告来处理的，后被告绑定了自动扣款账户没有扣款成功，原告不主动通知被告的情况下，被告是不知道的，故被告不应当承担违约金。第七，在原告封锁门店后，原被告之间有过沟通，因为原告收取了被告90000元押金和100000元转让费，被告有提出相关费用进行一个抵扣。其他与我方的反诉意见一致。被告肖某某提出如下反诉请求：1、判令被告立即归还入场费人民币100000万元及利息损失至款项付清之日止（利息以10万元为基数，自2018年10月8日起按年利率6%计算）；2、判决被告双倍返还被告押金合计人民币180000元；3、判令被告赔偿装修损失人民币32752元；4、判令被告涉案商铺内物品损失人民币38489元；以上费用合计：352241元；5、判令被告承担本案诉讼费。原告吴某针对被告肖某某的反诉请求答辩如下：被告实际拖欠原告2019年12月至2020年3月期间的租金140932.33元，其次，双方签订房屋租赁合同时，原告给予被告4个月免租期，现因被告单方解除房屋租赁合同，给原告造成了免租期间的租金损失140000元，其他与我方起诉意见一致。本案相关案情一、涉案租赁物的权属情况涉案位于深圳是龙岗区的房产权利人系原告吴某，建筑面积为230.16平方米，不动产登记证书编号为粤（2017）深圳市不动产权第××号。二、租赁合同签订情况2018年10月8日，原被告签订房产租赁（居间）合同（编号为0000479）一份，双方约定：1.原告将位于深圳市龙岗区（建筑面积230.16平方米、房屋用途商业金融业、房地产证号17××80）出租给被告，租赁期自2018年10月8日起至2024年10月7日止，物业租金每月为人民币45000元，第一次租金支付时间为合同签订当天，以后每月支付时间为每月15号前，如有租赁税费的由被告承担；2.双方约定在3日内被告支付租赁押金90000元，原告应出具押金收据；3.物业租赁期间产生的水、电、燃气、电话、有线电视等相关费用由被告承担；被告应依据合同约定期限按时交租，被告延期交付租金达15天或欠交管理费、水电费的，原告有权解除合同，并追究被告违约责任；4.双方协商物业装修期从2018年10月8日至2019年2月8日；5.租赁期间被告欲分租或转租物业的，应当征得原告同意，被告欲违反合同约定解除合同的，应提前一个月通知原告；6.若原告违约或单方提前解除合同的，应双倍返还被告租赁押金；房产交付后，被告单方违约或提出解除合同的，原告有权没收被告支付的租赁押金并解除合同，被告应付清租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿原告损失。7.合同备注：经原被告双方协商，此物业的每月租金已包含每月物业管理费。此物业租金从2020年10月8日起每月租金按人民币46350元收取，2年后从2022年10月8日起每月租金按人民币47740元收取。原被告双方协商物业装修期为2018年10月8日至2019年2月8日。被告承租涉案房屋用于经营宠物店。三、关于租金经双方举证及确认，已查明：被告于2018年10月8日支付了2019年2月9日至2019年3月8日期间租金45000元，于2019年3月22日支付了2019年3月9日至2019年4月8日期间租金35000元（含物业管理费），于2019年4月16日和4月20日支付了2019年4月9日至2019年5月8日期间租金35000元租金（含物业管理费），于2019年6月4日和6月6日支付了2019年5月9日至2019年6月8日期间租金35000元（含物业管理费），于2019年6月17日和6月28日支付了2019年6月9日至2019年7月8日期间租金35000元（含物业管理费），于2019年7月19日、7月31日支付了2019年7月9日至2019年8月8日期间租金30000元租金（欠5000元未付），于2019年8月15日、8月30日支付了2019年8月9日至2019年9月8日期间费用35041元（其中5041元系免租期水电费、5000元系补交2019年7月租金，25000元系租金），于2019年9月30日支付了2019年9月9日至2019年10月8日期间租金33965元租金（不含物业管理费），于2019年10月31日、11月6日支付2019年10月9日至2019年11月8日期间租金33965元（不含物业管理费），2019年11月30日支付2019年11月9日至2019年12月8日期间租金33965元（不含物业管理费），2019年12月31日支付2019年12月9日至2020年1月8日期间租金33965元（不含物业管理费）。涉案租赁物每月物业管理费为1035.72元。2019年9月9日之前的管理费是由原告代付，所以包含在35000元租金里面，2019年9月9日之后管理费的缴付绑定了被告的卡号，所以后面由被告直接支付管理费给管理处，原告只收取扣除管理费1035元后的租金33965元。被告于2019年8月30日向原告支付8964.28元。原告主张8964.28元系被告2019年8月31日之前的水电费，被告对此一开始予以确认，但之后又主张系在2019年8月30日支付扣除物业费之后8月份的租金，与被告在2019年8月30日所交的25000元合并起来是33964.28元，系缴纳2019年8月份的租金（扣除之前多交的水电费）。四、关于入场费、押金支付情况被告于2018年10月8日向原告支付了100000元款项，原告出具相应的收款收据，其上载明“今收到肖某某交来转让某某花园x区x栋商铺xx号100000元”并备注“物业租赁合同生效后，此转让费不退”。原告称：该收款收据系被告向原告交付的转让费，系被告对承租房屋内的装饰、装修所支付的转让费，并且在该收款收据上也明确载明，该费用系转让费而非入场费，该转让费不予退还，故按照双方的约定，原告无需退还该10万元。被告于2018年10月9日向原告支付押金90000元，原告出具相应的收款收据，其上载明“今收到肖某某交来承租某某花园x区x栋商铺xx号之押金90000元”。五、关于物业管理费、水电费等费用原告诉请主张2019年9月至2020年3月期间商业水费403.39元、商用电费10895.62元、商业污水处理费115.56元、商业垃圾处理费26.01元、物业专项维修资金345.24元及其他服务费2889.6元并提交由深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处加盖财务专用章的费用明细清单为证。原告前述主张的各项费用即为费用明细清单所载明的应收账期2019年10月至2020年3月期间（即对应2019年9月至2020年2月期间六个月）对应费用项目的合计费用；其中，前述费用明细清单显示房屋名称为商业xx，应收账期为2020年3月（即2020年2月费用）、2020年4月（即2020年3月费用）对应的商业电费分别为2461.89元、1250.47元。被告对原告以上主张的水费、电费、污水处理费、垃圾处理费予以确认。被告确认涉案租赁房屋专项维修资金每月57.54元，但主张双方并无约定该费用以及其他服务费由被告承担。原告主张其他服务费是商铺租赁期间所产生的巡逻、安保、电耗、水耗等由租户平摊的费用。另外，涉案租赁房屋每月管理费1035元，2019年9月9日之后管理费的缴付绑定了被告的卡号，但原告主张没有自动扣款成功，被告称其在2019年年底才知道自动扣款不成功。原告提交的由深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处加盖财务专用章的各项费用2019年9月至2020年5月期间的《城市立方（收款收据）》显示商业xx、客户名称吴某，各费用科目、各费用期间、实收金额分别为商业物业管理费（2019年10月至2020年5月）7250.04元、专项维修资金（2019年10月至2020年5月）402.78元、商业水费（2019年9月至2020年3月）448.63元、商业污水处理费（2019年9月至2020年3月）128.52元、商业垃圾处理费（2019年9月至2020年3月）28.93元、商业电费（2019年9月至2020年4月）12192.33元、其他服务费（2019年9月至2020年4月）3233.49元，前述实收费用合计23684.72元，各项费用违约金均为0元。原告另提供账单详情显示其于2020年5月27日原告向深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处转账支付了前述费用23684.72元。为了证明租赁期间专项维修资金以及其他服务费的负担情况，原告另提交由深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处加盖财务专用章的各项费用2018年10月至2019年7月期间的《城市立方（收款收据）》，原告主张2018年10月至2019年7月期间物业专项维修资金、商业水费、商业污水处理费、商业垃圾处理费、商业电费、其他服务费合计16676.53元，扣除被告于2019年8月支付的免租期水电费5041元、2019年2月9日起至2019年8月30日止除物业管理费以外的其他费用8964.28元，实际仍前原告2671.25元。六、租赁合同解除情况原告主张其于2020年3月26日收到涉案租赁房屋物业管理处的通知才知道被告已搬离，还将属于涉案房屋的空调拆卸，原告为了避免损失扩大于同日将涉案房屋锁上；之后被告于2020年3月29日夜里撬门搬离租赁房屋内的物品，原告于2020年4月2日接手房屋清理被告所遗留的房屋，原告认为涉案租赁合同于2020年4月1日系被告单方违约解除。被告主张其在2020年3月26日之前只是搬走了宠物，于2020年3月29日返回租赁房屋取走了一部分物品，之后在没有返回涉案租赁物；其主张原告2020年3月26日将涉案租赁房屋锁住导致被告无法使用，故涉案租赁合同于该日解除。原告提交的由深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处出具的情况说明上显示：2020年3月下旬，被告多次在未通知原告和本管理处的情况下，单方面从涉案商铺搬走了大量物品，并将这些物品存放于本小区附近其他的商铺中，本管理处于2020年3月26日巡查时发现，并告知原告，原告前往现场后便电话报警求助。原告主张涉案租赁物的管理处系深圳市某某物业管理有限公司名下的某某花园管理处。被告认为：该物业出具的情况说明仅为物业的单方判断，上面描述被告未经原告同意搬走大量物品，物业是如何判断没有获得同意，如何判断是不是大量，据被告了解，被告是因为有两个多月的时间没有经营，仓库内有些物品要处理，并非如原告所误认为的搬迁。六、关于原告主张的清理房屋服务费原告主张被告搬离涉案房屋后，房屋地面堆积了大量宠物粪便，室内空气异味严重，部分电器及装修无均遭到被告破坏，室内空气异味严重，原告为恢复房屋原状，于2020年4月8日委托了格安瑞环保集团（深圳）有限公司对涉案房屋室内空气进行检测、净化，原告向该公司支付了5500元服务费。原告提交深圳增值税电子普通发票予以佐证，其上显示原告在案外人格安瑞环保集团（深圳）有限公司支付名称为“生活服务室内空气治理”的服务5500元。七、关于被告主张的装修损失被告主张原告应赔偿装修损失人民币32752元，并提交工程施工承包协议书及图纸、装修费票据、装修费清单予以佐证，其上显示：1.被告与案外人深圳市明诺装饰设计工程有限公司于2018年10月28日签订工程施工承包协议书，工程地点为深圳市龙岗区xx花园x区x栋商铺xx号，工程期限为30天（含周六日可施工），开工日期从2018年10月28日起至竣工验收结算日2018年11月28日止，承包范围和工程内容为拆除项目、强弱电项目、油漆项目、玻璃隔断项目，合同造价为40000元；2.案外人深圳市明诺装饰设计工程有限公司于2019年3月30日向被告出具收款收据确认收到被告缴纳的43333.5元装修款；3.清单上显示材料搬运费、车费、拆除费、清运费等装修项目合计43333.50元。原告对被告提交的工程施工承包协议书及图纸、装修费票据、装修费清单真实性、合法性、关联性予以认可，但是对其证明目的不予认可，原告认为被告拖欠租金达三个月，拖欠管理费、水电费达1万元以上，已构成单方违约，原告无需向其支付被告因违约行为给其造成的自身的损失，并且案涉房屋使用面积约达600平方米，而被告仅支付装修费用4万多元，明显不符合市场价格以及常理。八、关于被告主张的商铺内物品损失被告主张原告应支付涉案商铺内物品损失38489元，并提交涉案房屋屋内部分物品价格表、物品购买信息、涉案房屋内照片予以佐证，其上显示：被告购买书架、宠物浴池、吧台等物品花费合计59825.2元。原告对被告提交的涉案房屋屋内部分物品价格表、物品购买信息、涉案房屋内照片三性不予认可，认为该些证据无法证明被告购买的物品系放置在案涉房屋使用，且原告没有私下处理遗留在涉案店铺的物品。被告在庭审中主张购买清单中显示的物品都遗留在案涉房屋，被告认为系原告处理的，但是没有相关证据证明。裁决结果本院认为，原告出租涉案房屋具有合法权利来源，原被告之间签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告自2020年1月9日再无向原告支付租金，已构成违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并不予退还租赁押金90000元。原告于2020年3月26日对涉案租赁房屋采取上锁措施，导致被告无法继续使用涉案租赁房屋，应视为原告行使了单方解除权，故本院认定原被告于2018年10月8日签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）于2020年3月26日解除。关于租金。原告于2020年3月26日对涉案房屋采取了上锁措施，已取得了涉案租赁房屋的实际控制权，故涉案房屋租金应计算至2020年3月26日止。根据双方约定，2019年3月9日之后到合同解除之前每月租金35000元（包含每月物业管理费1035元），且2019年9月9日之后虽然绑定被告银行卡号自动扣款物业管理费，但并没有扣款成功。故被告应向原告支付2020年1月9日至2020年3月29日期间尚欠租金（含每月物业管理费）91000元【35000元×2个月+35000元÷30天×18天】。关于被告请求疫情期间减免租金、水电费的请求，本院认为，深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处出具的费用明细清单显示应收账期为2020年3月（即2020年2月费用）、2020年4月（即2020年3月费用）对应的商业电费分别为2461.89元、1250.47元，故可说明在2020年2月至3月疫情期间被告仍有在使用涉案租赁房屋，另结合被告承租涉案房屋用于经营宠物店提供宠物寄养等服务的情形，故在未有证据证明被告在2020年2月至3月期间因疫情或者疫情防控措施导致其没有经营收入或者经营收入明显减少且继续按合同约定支付租金明显不公平的情形下，被告主张减免租金、水电费，无事实依据，本院不予采纳。关于逾期支付租金的利息损失。双方在合同中并未约定逾期支付租金的利息的计算方式，但基于被告违约，原告主张被告支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。对于逾期付款利息，本院结合合同约定以及原告诉求的付租时间认定如下：以2020年1月租金35000元为基数，自2020年1月15日起按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年2月租金35000元为基数，自2020年2月15日起按年利率3.85%（同前述认定）计算至款项付清之日止；以2020年3月租金21000元为基数，自2020年3月15日起按年利率3.85%（同前述认定）计算至款项付清之日止。关于原告主张的商业水费403.39元、商业电费10895.62元、商业污水处理费115.56元、商业垃圾处理费26.01元，被告予以确认，本院予以支持。根据庭审所查明的被告支付租金及各项费用情况，除了租金以及物业管理费以外，被告还于2019年8月支付了5041元、8964.28元。原被告均确认前述5041元为免租期水电费，本院予以认定；对于8964.28元，原告主张系2019年8月31日之前的水电费，被告对此予以确认，但之后又称该款项系用于支付租金。被告对该款项性质的陈述前后矛盾且未提交相应反证推翻前者陈述，本院不予采纳后者陈述，结合双方的陈述，认定前述8964.28元系用于支付除物业管理费以外的2019年8月31日之前的水电费等其他费用。原告主张被告应承担2019年9月至2020年内月期间的物业专项维修资金345.24元、其他服务费2889.6元，但是原告未完整提交2018年10月至2019年8月期间所产生的物业专项维修资金、水电费、污水处理费、垃圾处理费、其他服务费等费用明细，无法证实被告用于支付除物业管理费之外费用的款项14005.28元（5041元+8964.28元）即包含支付了其他服务费以及专项维修资金，且租赁合同亦无明确约定该两项费用应由被告承担，故原告主张该两项费用应由被告承担，本院不予支持。原告主张因被告逾期未付物业管理费、水电费等费用导致其向物业管理处违约金770.06元，但是原告提交的有租赁房屋物业管理处出具的《城市立方（收款收据）》以及2020年5月27日账单详情显示物业管理处并无收取原告诉请期间的各项费用的违约金，故原告该项诉求无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的2018年10月8日至2019年2月8日免租期间租金损失人民币140000元。原被告双方在合同中约定2018年10月8日至2019年2月8日期间为装修期，但并未明确约定在被告违约情形下原告可收取免租期租金损失。故对原告主张的2018年10月8日至2019年2月8日免租期间租金损失人民币140000元，无合同依据，本院不予支持。关于原告为清理房屋所支出的服务费5500元。原告在本案中于2020年3月26日封锁涉案租赁物时，未向被告进行通知，故本院认为原告未妥善处理涉案合同解除事宜，未给予被告合理期限搬离涉案房屋系导致被告匆忙搬离涉案租赁房屋未能清理现场的主要原因，故对原告清理房屋所支出的服务费5500元，应由原告自行承担，原告主张该费用由被告承担，不合情理，本院不予支持。关于被告主张的入场费100000元，该费用的收款收据明确载明“今收到肖某某交来转让XX花园X区X栋商铺XXX号100000元”并备注“物业租赁合同生效后，此转让费不退”，根据双方前述约定，并结合被告已承租使用涉案房屋长达一年半时间且涉案租赁合同系被告逾期未付租金等费用而违约在先等合同履行情况，被告关于原告应退还前述款项100000元并支付利息损失的主张，不符合双方约定以及诚实信用合同履行原则，本院不予支持。关于被告主张原告双倍返还押金180000元，根据前述认定，因被告逾期未付租金在先，构成违约，故原告有权解除合同并没收涉案租赁押金90000元，被告请求原告双倍返还押金180000元，无事实依据且不符合合同约定情形，本院不予支持。关于被告主张原告应赔偿装修损失人民币32752元，本院认为，根据前述认定以及相关法律规定，本案系被告违约在先而导致合同解除，故被告作为承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修损失的，于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告应支付涉案商铺内物品损失人民币38489元。本院认为，被告已在原告对涉案租赁房屋上锁后于2020年3月29日再次返还涉案租赁物搬离物品，其没有提交证据证明其所主张的物品仍遗留在案涉房屋且经原告擅自处分，故被告该项诉讼请求，无充分事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，判决如下：一、确认原告吴某与被告肖某某于2018年10月8日签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）于2020年3月26日解除；二、原告吴某无须退还被告肖某某于2018年10月8日向原告吴某支付的承租XX花园X区X栋商铺XXX号的租赁押金90000元。三、被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某支付2020年1月9日起至2020年3月26日止的租金91000元并支付逾期付款利息（以2020年1月租金35000元为基数，自2020年1月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年2月租金35000元为基数，自2020年2月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年3月租金21000元为基数，自2020年3月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止）；四、被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某支付2019年9月9日起至2020年3月29日止的商业水费403.39元、商业电费10895.62元、商业污水处理费115.56元、商业垃圾处理费26.01元合计11440.58元；五、驳回原告吴某的其他诉讼请求；六、驳回被告肖某某的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7245.6元（原告已预交），原告吴某负担4706元，被告肖某某负担2539.6元，该2539.6元被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某直接支付。本案反诉费3284.4元（被告已预交），由被告肖某某自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二一年七月六日书记员  林 涵