辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7446号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佟明夫，男，1962年6月19日出生，满族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。上诉人沈阳骏荣物业有限公司因与被上诉人佟明夫物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳骏荣物业有限公司上诉请求：请求依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认为被上诉人3-99、3-100两套别墅因部分工程未完工无法进住，两套房屋物业费149,797.44元，不应当由被上诉人佟明夫交纳。上诉人认为一审判决没有法律根据。双方因物业合同纠纷，经（2020）辽01民终字223号判决，根据该判决被上诉人应交纳3-99、3-100两处别墅从2015年6月1日至2017年7月31日物业服务费。上诉人与信盟花园业主委员会于2015年6月4日签订物业服务合同约定服务面积90,861.62平方米，包含3-99、3-100两套别墅面积，该两处别墅应交纳物业费。该两处房产是被上诉人2010年通过拍卖取得，到现在已有十年，该房是否具备入住条件以及不具备入住的标准及原因，应有充分证据来证明，上诉人对此并无过错或违约。佟明夫辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。理由如下：案涉两套别墅3-99，3-100面积为3,120.78平方米，经一审法官现场实际查看不但无窗无门水电不通，根本不具备入住条件，因此被上诉人不应当承担该部分的物业费用。此外，上诉人与被上诉人在2018年就案涉房屋曾有过一次判决，（2018）辽0111民初3803号和（2020）辽01民终223号判决书中对不具备入住条件的房屋的物业费均予以扣除，因本案两套别墅的实际情况与上次判决中认定的洋房的客观情况相比更为严重，因洋房面积已经被判决不缴纳物业费，所以我们认为，一审法院审理中法官实地现场查看后认为两套别墅同样存在上面问题，从而扣除两套别墅的物业费认定事实清楚，适用法律正确，综上，请求维持一审判决。沈阳骏荣物业有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付位于苏家屯区（信盟花园）27套房屋的物业费总计390,479元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年7月23日，昊力伟业投资（北京）有限公司通过拍卖取得资产包。2010年10月22日，佟明夫与昊力伟业投资（北京）有限公司签订购买协议，购买沈阳市苏家屯区信盟花园的56套房屋，总参考面积18,219.57平方米，购买价格为人民币5,300万元。佟明夫将价款5,300万元打入辽宁嘉隆拍卖有限公司的账户，支付了购房款。2015年6月，原告作为提供物业服务的企业，通过招投标方式被选为沈阳市苏家屯区的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。在被告购买的房屋中，有27套房屋未交纳2017年8月1日至2018年5月31日的物业服务费，其中21套公寓，总计面积3205.22平方米，别墅（含双拼别墅）六套，总计面积5797.84平方米。现原告诉至法院要求被告支付位于苏家屯区（信盟花园）27套房屋从2017年8月1日至2018年5月31日物业服务费390,479元。经现场勘察，原告诉讼中涉及的3-99、3-100两套别墅，面积共3,120.78平方米，因部分工程未完成，无水电设施，不具备入住条件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会订立的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同对信盟花园业主具有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。被告佟明夫购买了涉案房屋，享受原告的物业服务，应按照合同约定的标准缴纳物业费即公寓3.5元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。原告诉讼中涉及的3-99、3-100两套别墅，因部分工程未完成，无水电设施，不具备入住条件，故该2套房屋面积共3,120.78平方米149,797.44元物业费不应由佟明夫缴纳，应在原告主张的物业费390,479元诉讼请求中予以扣除，一审法院支持从2017年8月1日至2018年5月31日期间的物业费共计240,681.56元，其中公寓计112,182.7元（3.5元/月/平方米×3205.22平方米×10个月，128,498.88元（别墅4.8元/月/平方米×2677.06平方米×10个月）。被告提出的其他抗辩理由，不能成立，不予支持。一审法院判决：一、被告佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳骏荣物业有限公司物业费240,681.56元；二、驳回原告沈阳骏荣物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,158元，由原告沈阳骏荣物业有限公司负担2,248元、被告佟明夫负担4,910元，公告费300元由被告佟明夫负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于案涉两套别墅的物业费是否应由被上诉人承担的问题。《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”一审审理期间办案法官在双方当事人均在场的情况下至现场进行勘察，各方确认上述房屋工程未完工，无水电设施，不具备入住条件。二审中，上诉人亦未提供相反证据推翻上述事实。一审综合案件事实未予判决由佟明夫交纳该部分物业服务费，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的裁判尺度一致性问题，经审查，本院已生效判决围绕双方当事人诉辩主张，对于双方争议的未完工，无水电设施不具备入住条件的房屋物业费予以扣除，该裁判标准与本案裁判尺度不存在不统一的问题，且被上诉人在前案中的抗辩不能当然视为其在本案中放弃其他抗辩。综上，上诉人沈阳骏荣物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,158元，由上诉人沈阳骏荣物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。