黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初826号 原告:中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 负责人：张琦，该行行长。 委托诉讼代理人：刘洪杰，黑龙江信达律师事务所律师。 被告：潘龙，男，1987年7月14日出生，汉族，律师，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 被告:牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区。 法定代表人：姜云峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行（以下简称工行太平路支行）诉被告潘龙、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行太平路支行的委托诉讼代理人刘洪杰、被告祥合公司的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼，被告潘龙经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告工行太平路支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的009030007XXXXX一手贷000XXXX号《个人购房借款/担保合同》；2、判令第一被告立即偿还原告贷款本息97706.72元（其中本金94309.06元，自2020年3月5日至2021年1月3日的利息3397.66元），后续利息按合同约定标准计算至实际给付之日止；3、判令原告以被告潘龙牡房预爱民区字第YG20134584号的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令第二被告对上述贷款本息承担连带偿还责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月10日，被告祥合公司就其开发的项目按揭贷款事宜与原告签订《合作协议》，协议第四条约定了被告祥合公司的责任。2013年4月18日，被告潘龙购买被告祥合公司开发销售的位于牡丹江市爱民区林苑小区3XX-4XX-2/1-1X-01XXXX号住宅，并与原告签订009030007XXXXX一手贷000XXXX号《个人购房借款/担保合同》。合同主要约定：贷款金额15万元，贷款期限180个月……贷款人所在地为管辖法院。2013年4月1日，被告祥合公司出具担保函，为被告潘龙的借款提供阶段性担保，担保期限为贷款发放之日起至《借款合同》项下抵押物权办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。2013年5月3日，原告按合同发放了贷款，但截至至2021年1月3日，被告已连续违约10期。经原告工作人员多次催要未果，诉至法院，请求判如所请。 被告潘龙未到庭，未答辩。 被告祥合公司辩称，原告与潘龙签订借款合同实属，但因被告潘龙未按时还款，原告在公司保证金账户内扣划近4万元，且案涉房屋未办理正式的抵押登记，原告不享有对抵押房屋折价拍卖的优先受偿权，不承担连带赔偿责任。 原告工行太平路支行围绕诉讼请求依法提交了证据。对工行太平路支行所举的证据，本院认定如下： 证据一、《按揭贷款业务合作协议》1份。证明:原告与第二被告于2012年9月10日签订该协议，根据第4条约定双方形成按揭贷款业务关系，第二被告在购房人未办理抵押登记之前向甲方承担连带的保证责任，购房人所欠的购房款由第二被告偿还。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，按照约定，案涉房屋未办理正式的抵押登记，被告不承担诉求第三项。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为该证据具有真实性，关联性及合法性，本院对证明内容予以采信。 证据二、《担保函》1份。证明:第二被告作为第一被告的保证人，同意为原告给第一被告发放贷款这笔业务提供阶段性担保，担保期限从贷款发放日起至贷款合同项下，办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明交给原告之日止，担保函第二条约定了保证期限，第三条约定了保证范围，第四条提供阶段性连带保证责任，在账户内存的保证金为7500元，第五条如果借款人未按约定履行义务，第二被告承担全部贷款本息的还款义务，第六条贷款人所在地法院为管辖法院。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，保证期间有明确约定为借款人接到还款通知两年，根据第四条原告在保证金账户已扣划案涉房屋的贷款还款为3-4万元，具体数额以与银行对账为准。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为，该证据为被告祥合公司出具，被告祥合公司对真实性无异议，且该证据具有合法性并与本案具有关联性，本院对证明内容予以采信。 证据三、《个人购房借款/担保合同》1份、《个人借款凭证》1份、《贷款发放证明》1份。证明:原告与第一被告形成贷款的时间2013年4月18日，金额15万元，利息中国人民银行同期贷款利率下浮15%，还款方式是按月本额等息还款，如果被告连续三个月或累计6次未按时足额偿还贷款，原告有权解除合同要求被告提前清偿贷款，贷款人所在地法院为管辖法院，贷款利率在合同第四条4.1（本合同四十二条约定），还款在合同第六条6.1A，违约及违约责任在第十四条14.1L，解除合同约定14.2（5），保证期间第二十七条。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，按照合同约定被告连续三个月或累计6次未按时足额偿还贷款，原告有权解除合同要求被告提前清偿贷款，且按照担保函约定保证期间为借款合同约定的每期还款日之次日起两年，被告二承担一般担保责任。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为，该证据具有真实性、合法性且该组证据本身能够体现借款、放款过程，本院对证明内容予以采信。 证据四、《房屋预告登记证明》2份。证明:原告对被告的房屋享有抵押预告登记的权利。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，没有办理正式的抵押登记，原告不享有案涉房屋的折价、变卖价款的优先受偿权。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为，该证据为牡丹江市房产管理局办理的，证明房屋预告登记当事人已进行房屋预告登记的证明，属于合法有效的证据，本院对证明内容予以采信。 证据五、《还款明细表》1份共27页。证明:被告潘龙欠原告贷款本息数额。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，第91项2017年1月3日关注2可以证明被告潘龙从2017年欠银行贷款，2020年3月5日此后至今有多次未正常偿还银行贷款，原告均未催收。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为，该证据有证实性，本院对证明内容予以采信。 证据六、《催收贷款通知书》3页、《扣收担保单位保证金催补通知书》1页。证明:被告拖欠贷款后原告向被告担保人主张权利，时间是2019年5月、6月、7月、8月。 被告祥合公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，四份通知皆为2019年8月16日，且个人担保合同编号为空白，此组证据不能证明原告想要证明的问题。 被告潘龙未到庭，未质证。 本院认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月10日,工行太平路支行与祥合公司就其开发并销(预)售的林苑小区项目按揭贷款合作事宜签订《按揭贷款业务合作协议》,协议约定工行太平路支行作为林苑小区项目的按揭贷款办理银行……。第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记),并将《房屋他项权证》交工行太平路支行收押之前,祥合公司同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任………。2013年4月1日，祥合公司为潘龙向工行太平路支行申请购房贷款一事向工行太平路支行出具担保函,保函内容：为保障贵行贷款资金安全，我公司作为借款人潘龙的保证人，同意为贵行为借款人借款合同项下发放的个人住房贷款金额为壹拾伍万元整提供阶段性担保……。为潘龙的借款提供阶段性担保,担保的范围为：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。担保期限为：贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行太平路支行之日止。2013年4月18日,工行太平路支行作为贷款人、潘龙作为借款人、祥合公司作为保证人，三方就案涉房屋签订了009030007XXXXX一手贷000XXXX号《个人购房借款/担保合同》。合同主要内容:第一条、贷款的种类与金额，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币150000.00元（合同第三十八条）。第二条、贷款的用途与担保方式，本合同项下的贷款用于购买坐落于牡丹江市林苑小区17号楼1-803，建筑面积48.81平方米的房屋（合同第三十九条）。本笔贷款的担保方式为抵押、保证（合同第四十条）。第三条、贷款的期限，本合同项下的贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力（合同第四十一条）。第四条、贷款利率，合同贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并案下列公式换算，月利率=年利率/12，日利率＝年利率/360（合同第四十二条）。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于以下两种，A贷款期限一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；（合同第四十三条）第五条、放款，发放贷款方式为将贷款一次性划入合同四十五条约定的账户（合同四十五条约定的账户为祥合公司账户）。第六条、还款，按月等额本息还款法……（合同第四十六条）。第九条、罚息，9.1借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定利率基础上加收50%确定。第十四条、违约及违约责任，14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施；……（5）解除本合同；……。第十一条、争议解决，合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2013年4月23日，潘龙就其借款购买的，坐落于牡丹江市爱民区林苑小区17号楼1-803号商品房办理了房屋预告登记。预告登记权利人为工行太平路支行，潘龙为预告登记义务人。该房屋至起诉时未办理抵押登记。 另查明，2013年5月3日,工行太平路支行按合同约定将15万元贷款发放至潘龙指定的祥合公司账户。借款后，潘龙及祥合公司共偿还借款本金55690.94元，利息39051.53元。尚欠借款本金94309.06元，利息3397.66元（2020年3月5日至2021年1月3日）。潘龙自2020年6月3日至2021年1月3日期间连续八个月未履行还款义务。 本院认为，关于原告工行太平路支行要求解除与被告签订的009030007XXXXX一手贷000XXXX号《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时解除权人可以解除合同。”本案中，被告潘龙连续八个月未履行还款义务，满足了双方约定的“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”合同解除条件。原告工行太平路支行有权行使解除权。故原告工行太平路支行的该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于原告工行太平路支行要求被告潘龙偿还借款本金94309.06元诉讼请求，本院认为，潘龙与工行太平路支行、祥合公司签订《个人购房借款/担保合同》，该合同是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。工行太平路支行按约定向潘龙发放借款15万元，被告潘龙及保证人祥合公司共偿还了借款本金55690.94元，尚欠借款本金94309.06元，被告潘龙应按约定履行还款义务，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告工行太平路支行要求被告潘龙支付自2020年3月5日至2021年1月3日的利息3397.66元，并按合同约定标准给付后续利息至实际给付之日止的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第六百七十四条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”。第六百七十六条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。本案中按合同约定的贷款利率被告潘龙尚欠利息3397.66元（自2020年3月5日至2021年1月3日）并应按合同约定支付自2021年1月4日起至借款本息全部还清时止的利息，原告该项诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于原告以被告潘龙牡房预爱民区字第YG20134XXX号的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，对于合同约定由被告潘龙提供的抵押房屋，至今仅办理了预告登记手续，未办理正式抵押权登记手续，已办理的房屋预告登记不能产生设定房屋所有权抵押的效力，即原告工行太平路支行尚未取得该房屋的抵押权，故其要求以该房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。 关于原告工行太平路支行要求判令被告祥合公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形的，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第七百条：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”本案中，被告祥合公司在《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、《担保函》中均约定对潘龙就案涉房屋贷款自贷款发放之日起至贷款所购房屋抵押登记办妥且贷款人收到他项权证之日止承担阶段性保证责任。保证合同关系合法有效，受法律保护。因案涉房产至今未办理抵押登记手续，被告祥合公司应按约定在保证担保范围内对原告承担连带保证责任。被告祥合公司承担保证责任后，有权向债务人追偿，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十二条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行与被告潘龙、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于2013年4月18日签订的，编号A：009030007XXXXX一手贷000XXXX号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告潘龙于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行借款本金94309.06元，支付自2020年3月5日至2021年1月3日的利息3397.66元，并按合同约定标准支付自2021年1月4日起至本息还清之日止的利息； 三、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司对上述本息承担连带保证责任。被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，有权在其承担保证责任的范围内向被告潘龙追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2243元，减半收取计1121.50元，由被告潘龙、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 林 红 二〇二一年七月五日 书记员 秦境一