广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1281民初1926号 原告广西宜州亚东物业管理有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区，统一社会信用代码为91451281675038509Y。 法定代表人聂荣生，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 被告张海军，男，1974年7月21日出生，汉族，住河池市宜州区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2021年5月6日 开庭日期2021年6月8日 原告诉讼请求1、被告向原告支付物业费2855.9元、水费102元、电费2707元、公摊电费50元，以上共计5714.9元以及逾期付款损失（从2017年11月1日至2018年11月1日，以实际拖欠的东二区-4号商铺物业费1024.8元为基数，从2019年1月30日至实际还清之日止，以实际拖欠的总费用5714.9元为基数，以上按年利率6%计算）；2、本案诉讼费 2 由被告负担。事实和理由：2008年6月16日，原告与广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室（柴房）均按0.5元/月/㎡收取，每月10日前缴纳。原告与山水宜人公园生活城业主委员会相继于2013年1月10日和2016年1月30日签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定原告为本小区的业主或使用人提供物业管理服务，合同期限为2013年1月10日至2016年1月9日，2016年1月30日至2019年1月29日。被告为山水宜人小区东二区-4号商铺和东三区-19号商铺的业主，商铺面积分别是85.4㎡和91.69㎡。被告未缴纳2016年11月1日至2019年1月29日东二区-4号商铺和2018年8月1日至2019年1月29日东三区-19商铺的物业费合计2855.9元[（85.4㎡×27个月+91.69㎡×6个月）×1元/月/㎡]，未缴纳2018年8月至2019年1月30日东二区-4号商铺和2018年10月至2019年1月30日东三区-19号商铺的水费合计102元[（26吨+8吨）×3元/吨]，电费合计2707元[（1862度+845度）×1元/度]，公摊电费合计50元[（5元/月×6个月)+(5元/月×4个月）]。以上费用经原告多次催收，被告仍拖欠不交，其行为已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院请依法判决。 被告辩称1、原告的物业服务质量存在瑕疵，应该扣减相应的物业费；2、原告存在多收和乱收电费的问题，供电公司收取电费约0.65元/度，但原告收取电费1元/度，超出部分，原告应当退还；3、被告与案外人签订商铺租赁合同期间约定由案外人承担物业费、电费等费用，但原告未向案外人主张物业费、电费等费用，现租赁合同解除后，原告才向被告主张物业费、电费等费用不合理。综上，请求法院依法判决。 3 查明事实被告为河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区东二区-4号商铺和东三区-19号商铺的业主，商铺面积分别是85.4㎡和91.69㎡。在未成立山水宜人小区业主委员会之前，原告与广西宜州亚东置业有限公司于2008年6月16日签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室（柴房）均按0.5元/月/㎡，商业用房1元/月/㎡，物业费按月交纳，业主应在每月10日前交纳，该合同期限从2008年8月1日至2012年12月31日止。2008年9月4日，宜州市物价局同意原告在提供相关物业服务时向山水宜人小区业主收取物业费，收费标准为：一、物业服务费：......4、商业用房：1元/月/㎡......。原告与山水宜人公园生活城业主委员会相继于2013年1月10日和2016年1月30日签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定由原告为本小区的业主或使用人提供物业管理服务，公摊水电费的收费标准根据小区用水电量由甲乙双方协商确定，代收专用，合同期限为2013年1月10日至2016年1月9日，2016年1月30日至2019年1月29日。因供电局与供水公司未将电表及水表安装到户，原告与山水宜人小区业主委员会经协商达成一致意见，由原告采取包干制的形式代收业主水电费，即按水费3元/吨代收业主水费（包含按0.23元/吨乘以业主用水量的标准代收公摊水费），按1元/度的标准代收业主商业用电，按5元/户/月的标准代收公摊电费，按月将业主用水度数、水费、用电度数及电费张贴于公告栏，并按2.77元/吨（含税费）标准向河池市宜州区供水有限责任公司上交山水宜人小区业主使用的水费及小区公摊水费，按0.72元/度（含税费）向广西电网有限责任公司河池供电局上交山水宜人小区业主商业使用的电费及小区公摊电费。因上述物业服务合同到期后，山水宜人小区业主委员会未与原告续签物业管理服务合同，原告于2019年1月31日退出山水宜人小区并停止提供物业服务。在物业合同约定期间，原告履行了合同约定的相关权利和义务，依 4 约为被告提供了相应的物业管理服务。被告分别从2016年11月1日起至2019年1月29日和2018年8月1日起至2019年1月29日未缴纳山水宜人小区东二区-4号商铺的物业费和东三区-19号商铺的物业费合计2884.6元（85.4㎡×1元/月/㎡÷30天×819天+91.69㎡×1元/月/㎡÷30天×181天），被告未按时缴纳2018年8月至2019年1月30日东二区-4号商铺和2018年10月至2019年1月30日东三区-19号商铺的水电费，原告为被告向河池市宜州区供水有限责任公司代缴水费及支出公摊水费共计102元，原告为被告向河池市供电局代缴电费1900.15元，被告未缴纳公摊电费合计50元。原告通过在公告栏张贴催缴单和电话通知等方式催促被告缴纳相关费用，但被告仍拒绝交纳，故原告诉至本院。 认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、《宜州物价局批复》、《调整物业费报告》、《业委会复函》、证明、发票、水电抄表登记、催款图片及庭审笔录在卷证实。 本院意见根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,本案中，原告与广西宜州亚东置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与山水宜人公园生活城业主委员签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，上述合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行相关义务。合同中约定了被告有交纳物业费的义务,被告自2016年11月1日至2019年1月29日拖欠二商铺的物业费,其行为已构成违约，原告主张被告支付物业费2855.9元，未超过法律规定，本院予以支持，被告未能提供证据证明原告的物业服务存在严重瑕疵足以扣减物业费，故本院对被告该 5 抗辩事由不予支持；原告为被告代缴了水、电费以及依照物业合同代收取公摊水、电费，故本院支持原告主张的水费102元，公摊电费50元。因原告退出山水宜人小区之前，该小区未能实现一户一表，不能直接对接供电部门，存在总分表计量差的问题，原告同意调整电费请求为其代被告向供电部门实缴电费1900.15元，未超过法律规定，本院予以支持；虽《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》未约定违约金给付标准和计算方式，但被告未按照合同约定的时间支付物业费,其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，本院酌情将原告主张逾期付款的损失调整为从2017年11月1日起以实际拖欠的东二区-4号商铺物业费1024.8元为基数按年利率6%计至2018年11月1日止，从2019年1月30日起以实际拖欠的总费用4908.05元为基数按年利率6%计至2019年8月19日止，从2019年8月20起以实际拖欠的总费用4908.05元为基数按起诉时一年期贷款市场报价利率计至还清之日止。 判决主文一、被告张海军支付给原告广西宜州亚东物业管理有限公司物业费2855.9元、水费102元、电费1900.15元、公摊电费50元，以上共计4908.05元以及逾期付款损失（逾期付款损失分段计算，从2017年11月1日起以实际拖欠的东二区-4号商铺物业费1024.8元为基数按年利率6%计至2018年11月1日止，从2019年1月30日起以实际拖欠的总费用4908.05元为基数按年利率6%计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以实际拖欠的总费用4908.05元为基数按起诉时一年期贷款市场报价利率计至还清之日止）； 二、驳回原告广西宜州亚东物业管理有限公司的其他诉讼请求。 判决依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一 6 十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条。 诉讼费用案件受理费50元，减半收取25元，由被告张海军负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄一为 二〇二一年七月二日 法官助理 黄 端 书 记 员 张晓霞