辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2482号上诉人（原审原告）：刘浩，男，汉族，1979年6月2日生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会，住所地大连市甘井子区屹馨东街39-5号。负责人：张程铖，该社区主任。委托诉讼代理人：陈静，北京市中伦文德（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连友谊物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路8-1号八层。统一社会信用代码912102007478714374。法定代表人：于小兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：张洪静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王冬雪，辽宁邦鸿律师事务所律师。上诉人刘浩因与被上诉人大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会（以下简称“华尚社区”）、原审第三人大连友谊物业服务有限公司（以下简称“友谊物业”）确认合同无效纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘浩上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持刘浩原审诉讼请求。事实和理由：一、征求意见表只提供了上涨0.5元和0.8元两个选项，上诉人提交了59份在备注一栏填写0.2元、0.3元或者有条件上涨的征求意见表，面积合计11325.1平方米，该59份征求意见表被统计在同意涨价范围内；另有业主刘巍已经出庭作证，证实征求意见表签字造假；案涉《业主大会决议公告》在征求意见时没有将65户商铺业主计算在总户数和总面积内，却在涨价补充协议中涵盖商铺物业费上涨内容。业主大会决议没有达到双过半，原审法院错误认定涨价得到业主“双过半”同意，明显是违背事实认定的基本原则。二、上诉人在原审时提交了一系列证据并申请证人出庭作证，证明被上诉人和第三人联合用各种手段逼迫业主按涨价后标准缴费，限制业主拒绝追认。但原审法院却以上述证据与协议效力无关为由全部不予采纳，相反，判决第10页却着重表述了第三人陈述的“已缴费比例高，原始单据数量巨大”、“上诉人拒绝到第三人处核对账目”等既不认定也不否定的庭审情况，蓄意偏袒被上诉人和第三人。三、原审法院错误认定被上诉人没有征得双过半业主同意就有权组织业主共同决议。根据《大连市实施办法》规定，在小区没有成立业主大会时，社区在组织选聘和续聘物业服务企业之前，必须先征得业主“双过半”同意。原审判决对此没有任何说理，单凭凌水街道出具的证明就认定被上诉人有权组织召开业主大会调价，属于适用法律错误。四、原审法院错误认定被上诉人组织召开业主大会合法。案涉协议在程序上严重违法，无法真实体现全体业主的共同意愿。首先，组织形式不合法。被上诉人的入户调查通知、高新园区管委会的答复，都清晰地将此次业主集体决定定性为第三人组织的前期入户调查，而非被上诉人组织的业主大会。征求意见表样式、盖章也与《关于进一步规范我市业主大会和业主委员会工作的指导意见（试行）》的要求完全不同。其次，不具备召开条件。原审法院错误地将“全体业主组成业主大会”理解成“全体业主成立业主大会”。根据《大连市实施办法》第九条和《业主大会和业主委员会工作指导规则》规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。按原审法院观点，小区无须通过法定流程成立业主大会，也无需议事规则，可直接决议，甚至选出业主委员会即可，国家、省、市的物业管理条例更无需对如何成立业主大会进行规定，这显然与《物权法》和《物业管理条例》立法精神相违背。五、原审法院错误认定被上诉人与第三人不存在恶意串通。原审对恶意串通一节，认为应适用《民诉法解释》第九十条规定，但该法条仅是对举证责任的通用规定。《民诉法解释》第一百零九条规定，对恶意串通的认定标准是排除合理怀疑。高新园区管委会两次回复业主投诉，前后矛盾；被上诉人和原审第三人在征求意见过程中签字造假、统计造假；被上诉人在原审庭审中对上诉人提问的“征求意见表保存在何处、是否进行公开唱票、是否有业主监督”等事关公平公正的问题均回答不清楚；被上诉人作为居民基层自治组织，宁愿违法也要积极配合原审第三人实现物业费涨价，却对业主翘首以盼的成立业主大会一事设置重重障碍，侵害业主权益的主观恶意十分明显，能够排除合理怀疑。原审法院在没有提出任何合理怀疑的基础上，仅以“服务收费在合理范围之内”为由，认定不存在恶意串通，也与事实严重不符。因此，原审法院认定被上诉人和原审第三人不存在恶意串通，系未经调查、未经分析、错误适用法律做出的错误结论。华尚社区辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1.案涉物业费调整仅为住宅用户物业费，在《业主大会决议公告》中也明确载明是住宅每月每平方米上调0.5元，不涉及公建部分；2.被上诉人在代行业委会职责时，完全是依照物权法、物业管理条例等的规定行使的业委会职责，征求了业主意见，并按照业主表决结果与原审第三人签订了相关协议，并提供了社区就物业费调整事宜依法履行业委会职责，通过征求意见表的方式取得了双半数以上业主同意，证实了调整物业费的业主大会决议的合法性；3.根据《物业管理条例》的规定，业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。被上诉人通过书面征求意见方式召开业主大会形成决议，符合法律规定；4.上诉人自始至终也没有提供证据证明本案存在法定的无效情形，原审法院依法驳回其诉讼请求是正确的。友谊物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于合同效力问题，应当从合同本身考虑，案涉合同系被上诉人华尚社区代行业委会职责，根据业主大会决议内容与第三人签订，内容并不违反法律法规规定，应当认定为有效。二、关于上诉人指出业主大会决议违法问题，因《物权法》第七十八条的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”法律规定明确赋予了业主对于业主大会决议行使撤销权的救济途径，而上诉人在本案中坚持确认案涉协议无效，因此，对于业主大会决议是否违法不应当是本案的审理范围。三、即使对业主大会决议进行实体审查，本案中业主大会决议作出程序也完全符合法律规定：1.第三人在原审中已经提交证据证明本案案涉小区住宅户数1142户，总面积155502.3平方米；全体业主以书面征求意见的形式召开业主大会，而在本次调价业主大会表决中，有651户业主表示同意，并在同意栏中签字确认，户数占比57%，面积占比56.8%；达到法律规定的“双过半要求”。而后，被上诉人为执行该决议与第三人签订案涉补充协议，整个过程从召开到形成决议均符合法律规定。2.上诉人提出的59份《征求意见表》表明不同意物业费上调，与事实不符。事实上该59名业主均在征求意见表同意栏签字表示同意，即使有备注内容，应当认定是业主对小区服务、物业费上调等事项的建议和期望。原审第三人在原审也提供了该59名业主中的部分业主的补充说明，明确表明其同意物业费上调事宜，且前述59名业主中52名业主在物业费上调后连续两年按调价后标准足额缴纳了物业费，可以认定上述业主对物业费上调的决议是同意的。3.关于上诉人主张的公建业主应当参与住宅小区物业费调价，与法律规定不符。四、本案并不存在也不可能存在恶意串通的情形，上诉人也并没有举证证明其权益受到侵害。五、被上诉人依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条代行业主委员会职责，并非依据《大连市实施＜物业管理条例＞办法》第二十三条取得委托代理权限。关于案涉物业费上调事宜，属于业主共同决定的事项。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条和《大连市实施＜物业管理条例＞办法》第二十三条分别规定了社区参与的两种途径，该两种途径社区取得的权限是不同的，二者互不冲突同时也互不成为彼此的前置条件。法律仅规定选举业主委员会需要双过半业主同意，而并未规定业主委员会执行业主大会决议需经任何前置程序，本案之所以由社区代行业主委员会职责，就是因为案涉小区没有选举成立业主委员会，如社区代行业委会职责前仍需要双过半业主表决同意则法律赋予社区代行的意义将不复存在，之所以业主委员会需要业主大会从业主中选举，是为了全体业主利益考虑，而社区作为基层自治组织，法律认可其居间地位，认可其更为有力维护全体业主的利益，但也仅是赋予了社区行使业主委员会的权限。《大连市实施＜物业管理条例＞办法》第二十三条规定社区在经过双过半业主表决同意后可以组织实施具体的工作，该条款中并未认定社区属于行使业主委员会的职责。具体到本案而言，如果华尚社区是依据该条款取得的委托代理权限，首先业主表决的内容应当为“是否同意委托社区办理物业费上涨事宜”，则在经过双过半业主表决同意后其直接取得的是该双过半业主的权限，其可以直接行使业主的权利，直接与物业服务企业签订协议并决定物业费上涨幅度。但在本案中，被上诉人华尚社区在第三人友谊物业的配合下，对于物业费调价事宜，以书面征求意见的方式组织召开业主大会，并统计结果，将会议决议公布，并为执行该决议代表业主与物业服务企业签订合同，其在整个过程中只是进行组织和执行的工作，并未表决任何事项，完全符合代行业委会职责的情况，会议取得的结果均是直接反映业主的意思表示，并不存在委托代理的情况，因此被上诉人华尚社区在本案中与业主之间并不是代理与委托关系，也就不存在无权代理的情况。刘浩向一审法院起诉请求：确认被告代行业主委员会职责期间与大连友谊物业服务公司签订的物业费涨价补充协议无效。一审法院认定事实：原告刘浩系大连市甘井子区屹馨街43号3单元6层1号房屋产权人，即壹品漫谷小区业主。该小区住宅总户数为1142户，住宅总面积为155502.3平方米。2017年1月11日，原告及其他小区在民意网对“壹品漫谷小区违规调整物业费”进行投诉。高新园区党工委（管委会）于2017年1月11日回复：壹品漫谷小区属于屹馨漫谷华尚社区管辖范围内，其物业为大连友谊物业。自漫谷小区成立至今，一直未成立业主委员会。此次物业要求涨价前，在未成立业主委员会的情况下，社区应配合并监督物业的涨价行为。因此社区前期张贴公示，将情况进行说明。自2016年11月3日起，社区人员陪同物业对漫谷小区居民进行走访签字。漫谷小区共有住宅1142户，同意并签字592户，占总数的52%。关于有居民提出始终没有张贴签字单问题，社区向物业咨询答复为居民签字时，要求不公布签字名单，以防有邻居上门追究。2018年11月12日，大连高新区凌水街道办事处（以下简称凌水街道）出具《关于对刘浩的答复》，对原告申请公开的“凌水街道指定屹馨漫谷华尚社区代行业主委员会职责的通知”以附件形式予以回复。该附件为凌水街道于2016年10月18日出具的《证明》一份，内容为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在高新区业务主管部门的指导下，结合壹品漫谷小区暂无业主委员会的实际情况，我街道决定现由壹品漫谷小区所在地的“大连高新技术产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会”代行业主委员会职责，办理与壹品漫谷有关的各项事宜。2018年11月12日，凌水街道出具《政府信息公开告知书》，对原告申请公开的“2016年4月屹馨漫谷小区上涨物业费入户调查通知”以附件形式予以回复，并答复原告申请公开的内容已进行过公示，所以不再予以信息公开。该附件为被告于2016年11月1日在案涉小区内张贴的通知一份，内容为：鉴于本小区尚未成立业主委员会，因此屹馨漫谷华尚社区将对友谊物业此次调价及前期入户调查进行全程监督，望广大居民周知。2017年5月25日，被告发布《公告--关于物业费调整业主大会决议》，内容为：鉴于壹品漫谷小区暂无业主委员会这一情况，在2016年11月3日起，社区牵头以书面征求意见的形式召开了业主大会，对小区物业管理费调整方案进行了投票表决，唱票时间为2017年4月30日，社区工作人员查验后，决议公示如下：总户数1142户，总面积155502.3平方米，发出意见书1041，收回意见书1041，无效意见书0，征求意见比例为91%；物业费同意上涨0.5元/月/平方米的，同意户数651户，同意面积88292.24平方米，占户数比例57%，占面积比例56.78%；不同意336户，面积45764.6平方米，占户数比例29.42%，占面积比例29.43%；弃权54户，面积7333.20平方米，占户数比例4.73%，占面积比例4.72%。以上表决结果符合《物业管理条例》的规定，本次物业管理费调整方案通过，壹品漫谷小区物业管理费将于2017年6月1日起执行新标准，住宅每月每平方米上调0.5元。前述公告发布后，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》，约定：原合同主体发生变更，甲方由大连友谊合升房地产开发有限公司变更为大连市高新区产业园区凌水街道屹馨漫谷华尚社区居民委员会；物业费标准变更为多层住宅1.5元/月/平方米，小高层住宅1.7元/月/平方米（含电梯费）等服务标准；服务期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；除上述内容外，原物业服务合同内容不变。第三人自2018年1月1日起按照涨价后的物业费标准收取物业费。该物业费标准于2018年1月22日在大连市物价局予以公示备案，价格主管部门意见为“符合备案条件”。第三人于庭审中陈述，案涉小区2018年物业费全额交费比例为92.4%，2019年物业费全额交费比例为85.3%，并表示相关原始财务单据数量巨大，原告可随时到第三人处查阅、核对。原告对此不予认可，但拒绝到第三人处进行核对。另查，2014年7月18日，大连富丽华物业管理有限公司名称变更为大连友谊物业服务有限公司，即本案第三人。其自2008年5月1日起为壹品漫谷小区提供物业服务至今，原物业费标准为多层住宅1元/月/平方米，小高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯费）。一审法院认为，根据原告的主张，其要求确认被告代行业主委员会职责期间与第三人签订的物业费涨价补充协议无效，并非行使合同撤销权，故本案案由不应为业主撤销权纠纷，而应为确认合同无效纠纷，对此予以调整。故综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为案涉协议的签订是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。关于被告的行为是否违反法律的强制性规定一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”另根据《物业管理条例》第八条、第十二条之规定可以看出，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可见，被告关于物业费涨价事宜采取书面征求意见的方式属于业主大会会议的合法形式，不违反法律的强制性规定。根据一审法院查明事实，关于小区物业费标准上调上涨0.5元/月/平方米一事，被告已于2016年11月1日在案涉小区内张贴通知予以公示、告知，91%的业主参加了此次书面征求意见，同意上涨0.5元/月/平方米的户数为651户，同意面积为88292.24平方米，占户数比例57%，占面积比例56.78%。根据该投票表决结果，被告及第三人签订的《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，不存在违反法律的效力性强制性规定的情形。关于被告是否与第三人恶意串通、损害业主权益一节。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明事实，被告确实向案涉小区提供物业服务至今，其收取的服务费也在合理范围内。原告主张被告与第三人恶意串通证据不足，且本案中亦不存在被告及第三人共同损害业主权益的客观情况。综上，原告要求确认被告代行业主委员会职责期间与第三人签订的物业费涨价补充协议无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第八条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘浩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘浩负担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求申请证人出庭作证，并认为一审遗漏了“征求意见表签字造假”、“被上诉人与原审第三人恶意串通”的事实，被上诉人未提交新证据，原审第三人提交了案涉住宅小区业主的2018年物业费缴费发票，证明在案涉补充协议签订之后，住宅小区1055户业主按照补充协议约定的物业费缴费标准全额缴纳了物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然被上诉人对二证人证言不予认可，但二证人资格适格并已经出庭接受询问，且被上诉人、原审第三人又没有相反证据推翻证人证言，因此，本院对证人证言予以采信；对案涉住宅小区业主的2018年物业费缴费发票，上诉人以及被上诉人对票据的真实性没有异议，本院予以采信。因《物业费调整征求意见表》系原审第三人制作发放，不属于业主大会形成决议的步骤内容，《物业费调整征求意见表》上业主签字是否系业主本人或其家属亲自签名则不属于本案审查范围，因此，本院对《物业费调整征求意见表》上是否存在签字造假不做评判；对于上诉人所称“被上诉人与原审第三人恶意串通”的事实，因上诉人未提出“被上诉人与原审第三人恶意串通”具体体现的事实内容和证据，因此，本院对上诉人所称“被上诉人与原审第三人恶意串通”的事实在事实查明部分不作认定。综上，本院经审查对一审认定的事实予以确认。另，根据庭审质证的证据以及当事人的庭审陈述，二审补充查明：《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》签订后，案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主按照该《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》约定的物业费标准交纳2018年度物业费。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，组织召开业主大会，执行业主大会的决议。本案中，虽然在被上诉人代行业委会履职的程序上，根据《大连市实施〈物业管理条例〉办法》第二十三条的规定存在着一定的瑕疵，但被上诉人在代行业委会期间发布了《公告--关于物业费调整业主大会决议》，而截至目前尚没有小区业主行使撤销权撤销了该关于物业费调整的业主大会决议，该业主大会决议处于有效状态，被上诉人是执行该业主大会决议才与原审第三人签订的《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》。且通过已经查明的事实可知，《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》签订后，绝大部分业主也已按该补充协议约定的新标准交纳了物业费，虽然也有部分按新标准交费的业主表示原审第三人不接受按照原标准交费并称“先按新标准交，后多退少补”，该部分业主的实际交费行为尚不足以认定为其对《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》予以追认，但毕竟全体业主已经接受了新收费标准和友谊物业提供的服务，且该新物业费标准也经大连市物价局公示备案，价格主管部门未对该新收费标准提出异议，新收费标准在合理收费范围，因此，一审法院判决驳回刘浩诉请确认《壹品漫谷小区物业服务合同补充协议》无效的诉讼请求并无不妥。据此，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人刘浩已预交），由上诉人刘浩负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二一年七月十二日书记员  姜 珊