江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1791号上诉人（原审被告）：杨鑫焱，男，1976年2月7日出生，住如东县。上诉人（原审被告）：曹海霞，女，1981年11月8日出生，住如东县。上述两上诉人的委托诉讼代理人：韩仲林，北京盈科（上海）律师事务所律师。上述两上诉人的委托诉讼代理人：陈文丽，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通中天江东置业有限公司，住所地如东县掘港港镇经济开发区嘉陵江路188号。法定代表人：薛济萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，江苏正东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄拥军，江苏正东律师事务所实习律师。上诉人杨鑫焱、曹海霞因与被上诉人南通中天江东置业有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2020）苏0623民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨鑫焱、曹海霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中天公司诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审认定事实有误。其从未收到过一审判决认定的个人贷款过期催款通知书、提前归还贷款通知书。合同约定的解除权实质上是中天公司作为保证人实现其追偿权的一种方式，一审法院对该约定作扩大理解，迳行将合同中的房屋交易价718000元作为2021年2月26日之后房屋可以实现的销售价，两者之间存在巨大偏大。即便该约定有效，中天公司可以解除合同，案涉房屋的增值部分应属于其买房人一方。2.中天公司存在为了自身利益不正当促成格式条款中条件成就的行为，依法应当视为条件不成就，中天公司无权解除案涉合同。首先，补充协议第四条扩大了中天公司自身权利，排除了买房人的主要合同权利，对此中天公司未明确告知和提示，该格式条款应为无效。其次，其是因疫情导致经营困难，并非恶意长期怠于还款。其已经与银行达成和解方案，中天公司未与其沟通迳行将剩余贷款本息40余万元一次性支付至银行账户，急切通过解除合同手段收回房屋。在银行起诉的借款合同案件中，乘其因身在外省而未能出庭的情况下乘人之危，擅自与银行达成调解方案。3.一审中其已说明中天公司代偿的款项已经足额备妥，中天公司作为担保人的追偿权益随时可以实现。中天公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中天公司向一审法院起诉请求：1.解除中天公司与杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同；2.杨鑫焱、曹海霞将购买的商品房返还给中天公司；3.杨鑫焱、曹海霞向中天公司支付违约金35900元。一审庭审中将第一个诉讼请求明确为要求确认杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同已于杨鑫焱、曹海霞收到法院送达的中天公司起诉材料之日起解除。一审法院认定事实：2014年6月17日，双方签订商品房买卖合同，合同约定：（1）杨鑫焱、曹海霞购买中天公司的位于如东县掘港镇珠江路南侧的××园××幢××单元××室，总价款718000元。（2）杨鑫焱、曹海霞于2014年6月17日支付218000元，剩余房款500000元于2014年6月25日前办理好贷款手续，以银行按揭形式付清。（3）中天公司应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由中天公司提供资料报产权登记机关备案。若因中天公司责任，杨鑫焱、曹海霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可选择退房或不退房……（4）合同附件四补充协议第四条约定：商品房买卖合同中如杨鑫焱、曹海霞采用银行借款方式支付房款，并由中天公司提供借款担保的，中天公司、杨鑫焱、曹海霞、银行三者之间签订的借款合同（含担保合同）为商品房买卖合同附件。因杨鑫焱、曹海霞未按期归还银行贷款本息的，银行要求中天公司承担保证责任的，中天公司在收到银行的书面通知后即有权解除与杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同，收回所卖房产另行出售，并有权要求杨鑫焱、曹海霞按照商品房买卖合同总金额的5%支付违约金，同时赔偿中天公司因履行保证责任而承担的全部损失（本协议中的损失包括中天公司因履行保证责任所支付费用及中天公司向杨鑫焱、曹海霞追偿（实现）债权的各项费用）。合同解除后，中天公司有权处分该商品房，并从销房款中直接扣取杨鑫焱、曹海霞应支付给中天公司的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给杨鑫焱、曹海霞……（5）产权登记由买受人自行办理。2014年6月20日，中天公司与杨鑫焱、曹海霞、中国建设银行股份有限公司如东支行（以下简称建行如东支行）签订个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同），合同约定（1）杨鑫焱、曹海霞为购买房屋向建行如东支行贷款500000元，贷款期限自2014年6月20日至2034年6月20日。贷款利率为基准利率，贷款逾期利率为贷款利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法。（2）杨鑫焱、曹海霞（借款人）不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，建行如东支行（贷款人）有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。解除与借款人的借贷关系。（3）中天公司为杨鑫焱、曹海霞向建行如东支行的贷款提供担保。担保方式为连带责任保证和抵押。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费……）。如合同项下债务到期或贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或借款人违反合同其他约定，保证人（中天公司）应在保证范围内立即承担连带保证责任。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押财产为杨鑫焱、曹海霞购买的××园××幢××单元××室……（4）借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续。合同签订后，建行如东支行如约发放了贷款。杨鑫焱、曹海霞按约向中天公司支付了合同约定房款，中天公司亦按期将房屋向杨鑫焱、曹海霞交付。2019年7月，建行如东支行依借款合同中载明的地址向杨鑫焱、曹海霞邮寄中国建设银行个人贷款过期催款通知书、提前归还贷款通知书。通知书主要内容：因至2019年7月26日止，杨鑫焱、曹海霞在建行的个人住房按揭贷款已经逾期，建设银行决定提前收回合同项下的贷款本息……同期，建行如东支行向中天公司寄送承担担保责任通知书，书载内容：杨鑫焱、曹海霞未按合同约定履行义务、债务提前到期。截至2019年7月26日止，杨鑫焱、曹海霞尚未偿还的款项为：贷款本金430063.55元、利息14225.84元、罚息600.62元。银行依据借款合同约定要求中天公司立即承担担保责任。2020年6月，建行如东支行以中天公司、杨鑫焱、曹海霞为共同被告向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼，要求（1）杨鑫焱、曹海霞偿还借款本金410036.87元及款清之日的利息（含罚息）；（2）中天公司对上述诉讼请求承担连带担保责任；（3）责令杨鑫焱、曹海霞办理抵押登记手续，并由建行如东支行对抵押房屋（××园××－××室）就拍卖、变卖所得款在上述债权范围内优先受偿。诉讼期间，应建行如东支行申请，一审法院对中天公司采取了诉讼保全措施。后建行如东支行撤回对杨鑫焱、曹海霞的起诉。2020年8月25日，建行如东支行与中天公司在一审法院组织下达成协议，协议约定中天公司于2020年8月11日代杨鑫焱、曹海霞归还建行如东支行借款本息429261.49元（计算至2020年8月11日所欠的借款本息的总数，已履行）。案件受理费3865元，保全费3020元，合计6885元由中天公司负担。一审法院于同日作出（2020）苏0623民初2931号民事调解书。一审庭审中，杨鑫焱、曹海霞确认（1）杨鑫焱、曹海霞于2016年6月接收中天公司交付的××园××幢××单元××室。至目前为止，杨鑫焱、曹海霞未就购买房屋办理产权移转登记手续，未对房屋进行装修。（2）杨鑫焱、曹海霞与建行如东支行签订借款合同后，在合同履行期间，杨鑫焱、曹海霞未按约还款时，建行如东支行以电话方式通知杨鑫焱、曹海霞还款。杨鑫焱、曹海霞先后收到银行的电话催款通知有4－5次。（3）至2020年6月建行如东支行向法院提起诉讼时，杨鑫焱、曹海霞已欠缴11期贷款本息和罚息。杨鑫焱、曹海霞于2020年8月15日向建行如东支行支付40000余元，建行如东支行未接受并已退还杨鑫焱、曹海霞。一审另查明，中天公司与建行如东支行于2014年1月签订商品房销售贷款合作协议书，协议约定，中天公司同意在建行如东支行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行如东支行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证责任范围为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行如东支行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。保证期限从建行如东支行与借款人签订的借款合同生效之日起，至中天公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交建行如东支行保管之日止……一审法院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。双方签订合同时中天公司已取得商品房预售许可证，协议约定内容意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法，对双方均有法律拘束力，双方应按约行使权利、全面履行自己的义务。案件争议焦点：1.中天公司要求确认双方间房屋买卖合同已解除有无依据，杨鑫焱、曹海霞是否需向中天公司退还房屋；2.杨鑫焱、曹海霞是否需支付违约金。关于中天公司要求确认双方间合同已解除，杨鑫焱、曹海霞应否退还房屋的问题，涉及：（一）双方之间合同有无完全履行，若合同未完全履行，合同履行过程中杨鑫焱、曹海霞是否存在违约行为，若存在，杨鑫焱、曹海霞的违约行为是否成就合同约定或法定的中天公司可单方请求解除合同的条件。合同解除是根据一方或双方当事人的意思表示使合同关系归于终了的制度。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据上述规定，当事人有订立合同的自由，在未涉及第三人利益时，也应当享有解除既有合同的自由。约定解除合同是对合同当事人意思自治的维护，旨在最大限度地鼓励当事人通过沟通、协商或事先约定合同解除事由的方式来解决合同履行中可能出现的各种主观、客观障碍，使当事人能够从合同的拘束中及时解脱出来，实现市场资源的有效再配置。合同约定解除权则指当事人以合同条款的形式，在合同成立以后未履行或未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。合同一方认为出现合同约定解除事由，并依合同单方行使解除合同权利需同时具备的条件是：（1）存在合法有效的合同且合同尚未履行或未完全履行；（2）出现合同约定的解除事由，合同约定的解除条件成就。涉及到本案，1.双方之间合同有无完全履行。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。所谓全面履行是指其一合同当事人应当根据合同的约定履行义务，包括标的数量、质量、规格、价款、地点、期限、履行方式等。任何仅仅部分履行合同的行为都会构成合同义务的违反，并因此需依约承担违约责任；其二全面履行是指对于债务人全部义务的履行，包括先合同义务、主给付义务、从给付义务、附随义务、不真正义务等，都须按法律规定或约定履行；其三双方合同中的同时履行原则。双方合同和补充协议约定（1）杨鑫焱、曹海霞向中天公司购买房屋，并应支付房款718000元，其中500000元房款以银行按揭形式支付；（2）中天公司为杨鑫焱、曹海霞向银行贷款提供担保，且双方及银行间签订的借款合同（含担保合同）为商品房买卖合同附件。关于双方之间买卖合同与各方之间借款合同的关系，（1）从发生上的依附性，在商品房买卖合同未有效成立时，商品房按揭贷款合同的订立不仅是没有可能的，也是不可思议的。只有买受人购买特定商品房的意思经出卖人以合同的形式确定后，买受人才有可能选择以按揭贷款的方式向银行申请办理贷款用以支付其购房余款。即仅在商品房买卖合同有效成立后，才有可能存在商品房担保贷款。也就是说商品房按揭贷款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性；（2）转让方面，当买受人在商品房买卖合同中的权利义务发生转让，其在贷款合同中的还款义务也会随之转让至下一手买受人名下。即商品房按揭贷款合同的转让与商品房买卖合同的转让具有从属性；（3）商品房买卖合同无效不必然导致借款合同无效。即商品房按揭贷款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。综上，双方之间买卖合同与双方及银行间借款合同间不具有从属关系，但两者间存在不失其个性地相互结合，相互依存的关系。杨鑫焱、曹海霞办理按揭贷款的目的是为解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给中天公司作为购房款。事实上杨鑫焱、曹海霞从银行贷款后，也是由银行直接将款项支付给中天公司。同时鉴于中天公司的还款能力，银行与杨鑫焱、曹海霞和中天公司签订借款合同时又要求中天公司作为担保人为杨鑫焱、曹海霞的贷款提供保证责任，并要求杨鑫焱、曹海霞在取得房屋权属后办理抵押登记。即买卖合同的标的物与借款合同的抵押担保物具有同一性。中天公司鉴于需为杨鑫焱、曹海霞向银行贷款提供担保的事实，且房屋买卖合同与借款合同间相互依存的实际状况，与杨鑫焱、曹海霞约定将三方签订的借款合同（含担保合同）作为商品房买卖合同的附件，不违反法律行政法规的强制性规定。根据双方合同约定，中天公司应履行的合同义务有（1）中天公司在合同生效后应按约向杨鑫焱、曹海霞交付符合国家强制规定要求和合同约定条件的房屋；（2）中天公司应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由中天公司提供资料报产权登记机关备案；（3）中天公司为杨鑫焱、曹海霞向银行贷款提供担保，保证期限自银行与杨鑫焱、曹海霞签订的借款合同生效之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。杨鑫焱、曹海霞应履行的合同义务为（1）合同签订后依约按期向中天公司支付房款；（2）及时接收中天公司交付的房屋，并在合理期限内办理房屋权属登记；（3）在合理期限内办理抵押登记，并将抵押的相关权证交贷款银行收执。抵押财产为杨鑫焱、曹海霞购买的××园××幢××单元××室。双方签订合同后，中天公司依约向杨鑫焱、曹海霞交付可以办理权属移转登记的房屋，并为杨鑫焱、曹海霞向银行借款提供了担保。杨鑫焱、曹海霞通过自行支付款项和银行代为给付的方式完成向中天公司交付房款的义务。但杨鑫焱、曹海霞自2016年6月接收中天公司交付的××园××幢××单元××室后，至今未办理房屋权属登记。双方和银行约定，中天公司为杨鑫焱、曹海霞向银行贷款的保证期间止于杨鑫焱、曹海霞办理房屋抵押登记之日，中天公司取得房屋后，在不存在办理房屋权属登记障碍的情况下，按照普通人的正常预期，杨鑫焱、曹海霞在接收房屋的半年内，最迟一年内，应进行房屋权属的转移登记，进而按约办理房屋的抵押手续，及时终止中天公司的担保责任。但因杨鑫焱、曹海霞怠于行使权利，履行义务，致未能按约及时办理房屋抵押登记，终止中天公司的担保责任，进而造成中天公司因履行为杨鑫焱、曹海霞贷款承担保证责任这一合同义务期限的不合理延长。杨鑫焱、曹海霞的行为违反了民事主体在从事民事活动过程中，应秉持诚实、善意行使权利和履行义务的诚信原则。综上分析，杨鑫焱、曹海霞虽完成对中天公司支付房款的义务，但未全面履行合同义务，双方之间的合同履行状况不符合法定的已全部履行的情形，故属尚未完全履行状态。2.杨鑫焱、曹海霞是否存在违约行为，若存在，其违约行为是否导致双方约定解除合同事由的发生，中天公司可否据此行使单方解除权。如上所述，杨鑫焱、曹海霞因未办理房屋权属登记及抵押手续，不适当延长合同相对方履行合同义务的期限，明显违反合同约定。同时杨鑫焱、曹海霞存在多次不按借款合同的约定履行还款义务的行为，致银行提起诉讼，要求终止借款合同履行，中天公司承担担保责任的后果。根据合同约定，杨鑫焱、曹海霞未按期归还银行贷款本息，银行要求中天公司承担保证责任的，中天公司在收到银行的书面通知后即有权解除与杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同。双方的约定表面上看约定解除事由是杨鑫焱、曹海霞存在不按约履行借款合同而非因不合理地履行商品房买卖合同，或者说双方约定的解除合同事由不是因杨鑫焱、曹海霞存在违反商品房买卖合同的行为，而是存在违反商品房买卖合同之外的其他合同（借款合同）的行为。杨鑫焱、曹海霞自认其确实存在不按期归还贷款的行为，且因为不按期归还贷款，其曾收到银行四、五次电话催还贷款的通知，至银行向法院提起诉讼之日，杨鑫焱、曹海霞累计十一期贷款本息未归还。但杨鑫焱、曹海霞违反借款合同约定的行为是否致商品房买卖合同解除条件的成就。杨鑫焱、曹海霞认为其一双方合同补充协议关于约定解除条件的约定系格式条款，中天公司在签订合同时未明确告知杨鑫焱、曹海霞，并进行特别提示，中天公司无权据此要求解除合同；其二中天公司存在恶意成就解除合同条件的行为，应依法视为解除合同条件未成就。对此，一审法院认为（1）《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利益关系的条款，按照对方要求对条款进行说明。提供格式条款一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方或以主张这一条款不成为合同的内容。依据法律规定，格式条款并非天然的无效条款，依法成立的合同中的格式条款，除非符合法律规定的无效情形，与其他合同条款对合同当事人有同样的约束力。同时对于格式条款的理解，应当按照普通的、善意人的通常理解予以解释。格式条款的无效情形不外乎以下情况：一、符合民事法律行为无效的一般规定的格式条款；二、不合理免除或减轻已方责任，加重对方责任、限制对方主要权利；三、排除对方主要权利的格式条款。中天公司提供的格式条款约定杨鑫焱、曹海霞未按期归还银行贷款本息，银行要求中天公司承担保证责任的，中天公司在收到银行的书面通知后即有权解除与杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同。条款约定内容的实质目的是要求杨鑫焱、曹海霞及时履行对银行归还贷款本息的义务，而按时归还贷款本息是借款合同约定的杨鑫焱、曹海霞应尽的合同主要义务。只有在杨鑫焱、曹海霞未按约及时履行还款义务并致银行要求中天公司承担保证责任后，中天公司尚可依双方约定单方行使合同解除权。双方合同约定不存在免除或减轻中天公司责任、加重杨鑫焱、曹海霞责任及限制和排除杨鑫焱、曹海霞主要权利的情形，不存在损害他人合法权益，违反法律法规禁止性规定情形，且不存在理解上的争议，故虽为格式条款但依法有效，对双方具有法律约束力。（2）至于中天公司是否存在恶意成就合同约定解除条件事由的问题。根据商品买卖合同补充协议约定，杨鑫焱、曹海霞只要按约履行向银行归还贷款本息的还款义务，合同约定解除的事由即不会成就。因为杨鑫焱、曹海霞在较长时间内不履行归还银行贷款本息的义务，银行为此多次通过电话和书面形式提醒并要求杨鑫焱、曹海霞履行还款义务，在银行发送的书面通知中明确告知杨鑫焱、曹海霞，银行将决定提前收回合同项下的贷款本息。即在2019年7月银行已提醒杨鑫焱、曹海霞借款合同存在被提前终止履行的可能。杨鑫焱、曹海霞虽称未收到银行的上述通知，但银行寄送的地址和所载联系方式均是杨鑫焱、曹海霞向银行提供，在其实际工作地址与其向银行提供地址已不一致的情况下，其应书面向银行提交变更申请，因其未向银行说明其地址已变更，致其所述未收到银行通知的后果应由其自行承担。2019年7月，银行亦同时向中天公司发出承担担保责任通知书，要求中天公司承担担保责任。依据合同约定中天公司此时即可有权单方解除双方间的商品房买卖合同，但中天公司并未行使此项权利。直至银行因杨鑫焱、曹海霞仍不履行还款义务而提起诉讼，要求中天公司承担保证责任，并申请法院对中天公司财产采取了保全措施。中天公司因此与银行达成协议，代杨鑫焱、曹海霞履行了借款合同终止后的全部支付义务后方以向法院提起诉讼方式确认双方商品房买卖合同解除。根据商品房买卖合同补充协议约定，杨鑫焱、曹海霞只要及时办理房屋权属登记和抵押手续，终止中天公司的担保义务，合同约定的解除条件必然不能成就。或者杨鑫焱、曹海霞按约履行向银行归还贷款本息的还款义务，亦不会出现合同约定解除的事由，中天公司因此亦不可能有权单方提起解除合同。即合同约定解除事由的成就完全取决于杨鑫焱、曹海霞是否能够依法履行合同约定的义务。因此，杨鑫焱、曹海霞陈述中天公司恶意成就合同约定解除条件事由无事实根据，一审法院不予采信。（3）双方可否将一方不履行或不完全履行商品买卖合同之外的借款合同行为作为合同解除事由。①如上所述，商品房买卖合同与借款合同，虽是两个独立的合同，但双方间又存在相互依存关系，没有双方成立商品房买卖合同的事实前提就不可能有此后借款合同的存在，借款合同成立的根本目的实质是保证杨鑫焱、曹海霞可以履行商品房买卖合同约定的付款义务。同时，杨鑫焱、曹海霞虽通过向银行借款完成支付房款的合同义务，或者说，因为银行的出借行为使得中天公司因出卖房屋取得相应的收益，但这种收益是附有条件的，即中天公司在杨鑫焱、曹海霞办理房屋抵押担保前需为杨鑫焱、曹海霞支付的部分房款承担保证责任。因杨鑫焱、曹海霞不履行或不完全履行归还贷款本息致中天公司承担保证责任的，法律意义上中天公司承担的是担保责任，实质却因杨鑫焱、曹海霞的违约行为致其未能因出售房屋行为完全取得相应的收益。②民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，充分表达自己的真实意愿，依自己的理性判断，按自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。故民事主体以自己的意思形成民法上的权利义务关系，且不超出法定的意思自由之必要限制时，按自已意愿依法行使民事权利，不受干涉。双方经协商约定在杨鑫焱、曹海霞不履行归还银行贷款本息时，中天公司有权单方解除双方间商品房买卖合同。双方的约定表达了双方自主确定权利义务关系的意思表示，且不存在法定无效情形，其约定应对双方产生拘束力。综合上述分析，杨鑫焱、曹海霞因其违约行为致合同约定解除事由成就，中天公司因此单方提出解除合同符合法律规定和合同约定。双方之间商品房买卖合同解除后，杨鑫焱、曹海霞应将购买的××园××幢××单元××室商品房返还中天公司。中天公司在扣除向银行支付的款项外，将剩余款项返还杨鑫焱、曹海霞。合同所涉总房款718000元，扣除中天公司代为支付的借款本息429261.49元及诉讼费、保全费6885元，中天公司应向杨鑫焱、曹海霞返还281853.51元。关于杨鑫焱、曹海霞应否支付违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即合同违约方依据上述规定承担的民事责任，实际乃是由于违约或者说因对自己承诺的违反，从而破坏了合同双方的合意，同时损害了非违约方利益，乃至商品交换秩序，导致信用关系的紊乱。违约方以赔偿损失、采取补救措施等责任方式对合同相对方承担的违约责任，是违约方对其行为造成损失进行的弥补。但违约方承担违约责任的范围需遵循公平的补偿性原则，即违约责任不得超出守约方的损失范围，或者说损失赔偿额不能超出实际损失额。当然当事人自愿支付超出部分的除外。综合上述规定精神，合同一方因违约导致合同解除或终止履行，违约一方应按公平原则补偿合同相对方因已方违约给对方造成的损失。违约金的数额或赔偿标准可以依法确定或依双方约定。法院可以根据个案具体情况对违约方是否承担违约责任或承担违约金的数额视情作出调整。即违约金设置的最终目的是补偿守约方因违约行为所造成的损失，调整因违约方的违约行为所致的双方间利益的失衡。涉及到本案，双方在合同中约定了若杨鑫焱、曹海霞违约致合同解除的，杨鑫焱、曹海霞应按商品房买卖合同总金额的５%支付违约金，虽然双方的约定不违反法律法规的禁止性规定，但考虑到双方合同所涉标的为商品房，且交易发生在2014年，而在此后，全国各地城镇的房价总体呈现持续上涨的态势，如东县亦不例外，这是众所周知的事实。况且双方合同所涉商品房位于的如东县同地段同类型的房屋，单价均已超过10000元/平方米，虽然合同所涉商品房价格上涨的态势、涨幅是不为双方所能控制和预见的现实，但事实上，中天公司并未因杨鑫焱、曹海霞违约行为造成实体权利的损失，相反还因意志之外的因素而获益，故为衡平双方的利益，对中天公司要求杨鑫焱、曹海霞支付违约金的请求不予支持。综上，《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》均规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。规定中涉及的诚实信用原则包含两方面内容，一是对待他人诚信不欺，二是对自己的承诺要信守不怠。同时法律要求人们按照普通的、合理人的标准行事，一个人应当为自己的错误行为而支付相应的代价或承担相应的责任。杨鑫焱、曹海霞因怠于履行承诺，多次连续违反合同约定义务，最终致其与中天公司间的商品房买卖合同解除，与银行间的借款合同提前终止履行，并因此承担了较为沉重的代价。希杨鑫焱、曹海霞在今后的民事活动中引以为鉴，重信守诺。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南通中天江东置业有限公司与杨鑫焱、曹海霞间的商品房买卖合同于杨鑫焱、曹海霞收到起诉状副本之日即2020年9月10日解除。二、杨鑫焱、曹海霞将位于如东县掘港镇珠江路南侧的××园××幢××单元××室返还南通中天江东置业有限公司。三、南通中天江东置业有限公司向杨鑫焱、曹海霞返还281853.51元。上述二、三项于判决生效后三十日内履行。四、驳回南通中天江东置业有限公司的其他诉讼请求。若履行给付义务方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11340元，由南通中天江东置业有限公司负担340元，由杨鑫焱、曹海霞负担11000元。二审中，杨鑫焱、曹海霞向本院提交以下证据：1.2015年6月9日中天公司向其发送的交房通知书和信封一份，证明中天公司在2015年即有其联系方式，中天公司在金融借款合同纠纷一案中称与其联系不上是虚假陈述，中天公司在未与其沟通前付清全部款项，存在恶意。2.其婚生子的出生医学证明和户口本，证明其购房是为孩子上学所用。3.另案金融借款合同纠纷起诉状和调解笔录一份，银行可以通过处置房屋达到清偿目的。4.商品房贷款销售合作协议一份，证明中天公司的保证期间已经超过。5.账户余额信息，证明其在一审审理期间具备相应给付能力。中天公司质证认为，对证据1真实性予以认可，但不能实现上诉人的证明目的。证据2、3、4、5与本案均没有关联性，其中证据4的证明目的缺乏法律依据。本院经审查认为，上述证据中1、2、5与本案不具有关联性；银行有权利选择要求中天公司承担担保责任，证据3不能实现杨鑫焱、曹海霞的证明目的；证据4不能证明保证期间已经经过，不能实现杨鑫焱、曹海霞证明目的。故对上述证据本院均不予采信。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杨鑫焱、曹海霞与中天公司在商品房买卖合同中约定，因杨鑫焱、曹海霞未按期归还银行贷款本息，银行要求中天公司承担保证责任的，中天公司在收到银行书面通知后即有权解除与杨鑫焱、曹海霞签订的商品房买卖合同，收回所卖房产另行出售，并有权要求杨鑫焱、曹海霞按照商品房买卖合同总金额的5%支付违约金，同时赔偿中天公司因履行保证责任而承担的全部损失等。该约定合法有效，对双方均具有约束力。2020年6月，建行如东支行以中天公司、杨鑫焱、曹海霞为共同被告向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼,要求中天公司承担保证责任，并申请法院对中天公司财产采取了保全措施。合同约定的解除条件成就，中天公司因此行使解除权符合法律规定和合同约定。杨鑫焱、曹海霞上诉主张中天公司恶意成就合同约定解除条件缺乏事实依据，其在合同解除后是否具有给付能力、子女是否需要上学与本案不具有关联，对其该项上诉理由亦不予采纳。综上，杨鑫焱、曹海霞的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11340元，由上诉人杨鑫焱、曹海霞负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年七月十五日书记员 陈嘉怡