河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第98号原告（反诉被告）安阳市卫东购物中心有限责任公司，住所地安阳市殷都区文体路中段。法定代表人陈永强，董事长。委托代理人陈燕民、李明喜，河南永生律师事务所律师。被告（反诉原告）河南麦多商业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街桐花巷鹤壁市淇滨供销合作社综合楼4层东户。法定代表人何彦国，总经理。委托代理人郭永生，河南黎光律师事务所律师。委托代理人贾东江，河南大创律师事务所律师。被告安阳麦多商业有限公司，住所地安阳市文峰区安棉路1号（中华路办事处院内）。法定代表人王毅，总经理。委托代理人付梅芹，女，1984年6月3日出生，汉族，该公司职工，住河南省内黄县。原告（反诉被告）安阳市卫东购物中心有限责任公司（以下简称卫东公司）诉被告（反诉原告）河南麦多商业有限公司（以下简称河南麦多公司）、被告（反诉原告）安阳麦多商业有限公司（以下简称安阳麦多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日作出（2013）文民三初字第157号民事判决书，原告（反诉被告）卫东公司、被告（反诉原告）河南麦多公司不服判决，提起上诉。2015年2月27日，安阳市中级人民法院作出（2014）安中民一终字第2930号民事裁定书，以认定事实不清，适用法律不当，违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由，发回重审。发回重审后，本院于2015年3月5日立案受理，依法重新组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）卫东公司的委托代理人陈燕民、李明喜，被告（反诉原告）河南麦多公司的委托代理人郭永生、贾东江，被告安阳麦多公司的委托代理人付梅芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卫东公司诉称，被告河南麦多公司全资成立安阳麦多公司，2010年1月1日原告与安阳麦多公司签订协议书，约定原告将博物馆负一层，总建筑面积7780平方米的房产租赁给被告，合同有效期15年，自2010年6月1日起至2025年5月30日止，2009年12月30日至2010年5月30日为免租期，租金标准逐年递增，2010年6月1日至2010年8月30日视为付款的第一个季度，麦多公司应于每季度首月7日前交本季度租金，在物业交付7日内麦多公司应提前支付三个月租金65.352万元，同时另需支付相当于三个月合作经营费的款项做为合作经营押金直至合作经营期满。在合同签订后7日内麦多公司应交纳合同履约保证金、押金5万元。合同签订后，被告河南麦多公司向原告支付押金和保证金，安阳麦多公司支付原告三个季度租金计196.056万元。麦多公司已拖欠2011年3月1日至2012年2月底租金计268.41万元。经原告多次催要，被告麦多公司至今未付。二被告共同签订履行合作经营合同，应承担支付268.41万元租金的连带责任。请求法院判令被告河南麦多公司支付原告2011年3月1日至2012年2月底的租金268.41万元；判令被告安阳麦多公司承担支付租金的连带责任。被告（反诉原告）河南麦多公司、安阳麦多公司共同辩称，2011年4月20日麦多超市才取得营业执照，原告要求从2011年3月1日起计算租金不当；原告先期违约，拒付租金是行使履行抗辩权；安阳麦多公司不是合同当事人；应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）河南麦多公司反诉称，卫东公司在履行合同期间存在因无法提供物业相关产权证照导致后续相关营业证照无法办理，拖欠空调系统工程款、消防系统工程款及物业漏雨，因重复出租广告位引发殴打事件等重大违约行为，应承担合同违约金100万元；因卫东公司无法提供物业相关产权证照，工商部门罚款3万元，消防部门罚款5万元；因卫东公司物业产权问题、消防问题一直无法解决，合作商户无法办理营业执照，义兴药店无法办理医保刷卡，且物业漏雨，淋坏商品造成损失，赔偿义兴药店14.8万元；为卫东公司垫付空调工程款32.56万元，垫付灯管采购、冷凝塔基础改造、隔油池制作工程款8.1万元；卫东公司聚众打人，河南麦多公司被迫承担赔偿款1.5万元；以上共计173.96万元，应由卫东公司给付河南麦多公司。另外，卫东公司存在民事欺诈行为，要求判令变更合同约定的租金（变更后的租金，应在卫东公司与安阳市城市建设投资有限公司真实约定的租金基础上，按上浮25%以内确定）。原告（反诉被告）卫东公司辩称，卫东公司不存在违约，租金应按照合同约定从2010年6月1日起算。对反诉原告垫付空调款32.56万元和灯管采购、冷凝塔基础改造工程8.1万元认可。卫东公司不存在欺诈行为，要求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2008年12月9日，安阳市城市建设投资有限公司（甲方）与原告（反诉被告）卫东公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将安阳市市民活动中心东南侧下沉式广场和地下一层建筑租赁给卫东公司，用于经营商业超市使用，租赁期限为20年，年租金从10万元递增至90万元；甲乙双方共同对中央空调、电梯、消防设施进行招标及施工建设，费用由甲方承担。2009年1月8日，安阳市城市建设投资有限公司（甲方）与卫东公司（乙方）签订《补充协议》为，原房产租赁合同中甲乙双方共同对中央空调、电梯、消防设施进行招标，费用由甲方承担，根据市政府的指示，为早日完成任务，促进地下商场早日开业方便广大群众生活，甲方同意由乙方独自尽快组织实施完成双方确定的项目，甲方将施工费用全额拨入乙方开设的专户，设备安装施工费用必须经甲方审批同意后由乙方拨付。2010年1月1日，卫东公司（甲方）与河南麦多公司（乙方）签订《合作经营合同》，将上述物业合作作为超市的经营场地，2.1、合同期限为15年，即自2010年6月1日起至2025年5月30日止。2.2、甲方同意乙方自2009年12月30日起至2010年5月30日为免租期，作为合作项目装修期。3.1-3.2、场地合作经营费和公共设施、设备、房屋、消防等综合服务费（年租金）从261.408万元递增至356.6352万元。3.8、甲方确保在乙方装修完毕具备开业条件后协助乙方于30天内办理消防验收合格证、营业执照等有关国家法律规定的零售超市经营所必须办理的证明；如因甲方原因造成证照无法办理影响营业致使合同无法履行，甲方负责赔偿乙方一切相关损失；如由于乙方原因致使证照无法办理的，乙方损失自负。7.8、甲方在乙方合作面积之内的中央空调系统、高低压配电间、水电、照明、消防系统，在合作期内由乙方管理、维护保养和更换由乙方负责。11.5、除本合同另有约定乙方可终止合同的情形外，甲方有下列情形之一时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方承担违约金人民币100万元赔偿因此遭受的一切损失（含间接损失）：A、甲方违反其保证或义务、或违反本合同其他规定，在乙方通知的合理补救期内又未及时补救，致使乙方不能对外经营或使乙方的合同权益受到实质的损害；B、甲方未能在本合同约定的期限内办妥房屋合作许可证和本合同规定的其他批准文件、权证，致使合同不能正常履行。合同签订后，双方开始按约履行，原告卫东公司交付物业，被告河南麦多公司装修施工。2010年2月2日，卫东公司与河南麦多公司制定备忘录并与合作合同具有同等法律效力，第4项消防系统，河南麦多公司意见为消防系统整体由卫东公司负责安装完成，卫东公司意见为同意，双方确认意见为确认。2010年4月13日、5月14日、2011年4月26日，安阳麦多公司分3次向卫东公司支付租金共计212.604万元。2010年4月27日，卫东公司与安阳麦多公司签订协议书，约定卖场灯带、中央空调冷却塔基础修改、隔油池制作款共计8.1万元，由卫东公司承担，施工由安阳麦多公司代为实施，以上款项直接由安阳麦多公司在下一次支付卫东公司房租款中扣除。2010年7月9日，安阳市公安消防支队出具收据，处罚安阳麦多公司0.5万元；2010年10月19日，安阳市工商局文峰分局出具收据，以无照经营，处罚安阳麦多公司3万元。2011年3月29日，安阳市文峰区公安消防大队给安阳麦多公司中华路店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；安阳麦多公司中华路店于2011年4月20日登记成立。2013年7月25日，卫东公司出具确认书：关于安阳市市民文化活动广场地下商场中央空调及设备及安装工程，变更签证工程最终审定造价为39.682194万元，此款应由卫东公司支付给施工企业贝莱特空调有限公司，现我公司委托河南麦多公司向山东贝莱特空调有限公司支付此款，我公司确认冲减河南麦多公司应付我公司房租的相同金额。安阳市市民活动中心东南侧下沉式广场和地下一层建筑产权属安阳市城市建设投资有限公司，2012年9月3日，该物业产权移交给安阳市文化产业投资有限公司。2013年8月22日，安阳市文化产业投资有限公司出具证明，同意按2008年12月9日，安阳市城市建设投资有限公司与卫东公司签订《房屋租赁合同》执行。安阳麦多公司由股东河南麦多公司出资600万元注册资本成立，安阳麦多公司中华路店于2011年4月20日成立，企业类型为有限责任公司分公司。上述事实，有原告（反诉被告）卫东公司提交的企业工商档案查询单、营业执照、安阳麦多公司消防安全检查合格证、卫生许可证、安阳麦多公司致卫东公司告知书、2010年4月27日协议书、催缴租金函、2010年10月15日安阳麦多公司致卫东公司函告、租金支付手续、2010年4月26日协议书、卫东公司与安阳市城市建设投资有限公司租赁合同、合作经营合同、安财债（2012）8号文件、安阳市文峰人民政府出具的证明、安阳市文化产业投资有限公司出具的证明，被告河南麦多公司提交的会议纪要、房产租赁合同、合作经营合同、备忘录、银行代收罚款票据、罚款收入统一票据、中国工商银行电子回单、凭证、函、函告、场地租赁合同、申请书、二联单、工程情况反馈书、证明、麦多中华路店空调工程款和协议书、确认书、顾客意见表、照片、委托函、协议书、赔偿协议、发票、住院票据、光盘、卫东公司与河南麦多公司谈判期间提交的房屋租赁合同、卫东公司与安阳市城市建设投资有限公司签订的租赁合同，以上所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点为：1、在诉争租赁合同履行中，卫东公司是否违约；2、诉争《合作经营合同》中约定的租金是否应当变更。原告卫东公司与安阳市城市建设投资有限公司签订《房屋租赁合同》后，卫东公司取得物业的使用权，在租赁期间，原告将物业转租给被告河南麦多公司用于开办商业超市，即不违反法律规定，也不违反《房屋租赁合同》物业商业使用用途的约定，且业主对安阳麦多公司中华路店的经营予以认可，故应当确认卫东公司与河南麦多公司签订的《合作经营合同》合法有效。被告河南麦多公司提出签订合同时原告提供的《房屋租赁合同》复印件与原件上的租金数额不一致，存在欺诈行为，应当变更降低《合作经营合同》的租金。本院认为，原告卫东公司与被告河南麦多公司签订《合作经营合同》时，诉争物业在双方考察、洽谈、签约时已经真实存在，租金数额的确定是双方根据物业面积、地理位置、经营模式、收益预期等因素综合考虑，平等协商，达成合意的结果。原告卫东公司给被告河南麦多公司提供的《房屋租赁合同》复印件上租金数额不真实，只证实其作为出租方有利用物业最大限度获得商业利益的目的，对租赁物本身没有虚构、隐瞒、伪造，该行为虽不当，但不足以影响承租方对租赁物的正确判断和使用租赁物经营收益的商业预期，也不影响双方合同目的的实现，故河南麦多公司以此要求变更降低合同租金，本院不予支持。原告卫东公司交付物业已经履行了合同义务，河南麦多公司应当按照合同约定给付租金，合同约定有免租金使用期限、支付租金期限、违约责任承担等，违约应按约定承担违约责任，使用物业应当按约定支付租金，故原告卫东公司要求被告河南麦多公司给付2011年3月1日至2012年2月底的租金268.41万元，本院予以支持。关于原告卫东公司要求被告安阳麦多公司对给付租金承担连带责任的请求，本院认为，《合作经营合同》系河南麦多公司与卫东公司签订，安阳麦多公司非该合同的当事人，卫东公司要求安阳麦多公司承担给付租金的连带责任，证据不足，不予支持。被告（反诉原告）河南麦多公司提出卫东公司在履行合同期间存在因无法提供物业相关产权证照导致后续相关营业证照无法办理，拖欠空调系统工程款、消防系统工程款及物业漏雨等重大违约行为，应承担合同违约金100万元；根据双方签订的《合作经营合同》第11.5条约定，除本合同另有约定乙方（河南麦多公司）可终止合同的情形外，甲方（卫东公司）有下列情形之一时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方承担违约金100万元及赔偿乙方因此遭受的一切损失（含间接损失）：A、甲方违反其保证或义务、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的合理补救期内又未及时补救，致使乙方不能对外经营或使乙方的合同权益受到实质的损害；B、甲方未能在本合同约定的期限内办妥房屋合作许可证或本合同规定的其他批准文件、权证，致使合同不能正常履行。卫东公司与安阳市城市建设投资有限公司签订《补充协议》约定，对物业的中央空调、电梯、消防设施由卫东公司独自组织实施完成，安阳市城市建设投资有限公司将施工费用全额拨入卫东公司开设的专户。根据双方签订的《合作经营合同》规定，由卫东公司在装修完毕具备开业条件后30天内协助办理消防验收合格证、营业执照等有关国家法律规定的零售超市经营所必须办理的证明。安阳市文峰区人民政府关于东区麦多购物中心消防手续办理问题的请示证明，商场自2010年7月3日开业以来，因物业规划手续未正式变更，消防部门无法为企业办理消防手续，导致工商等相关手续也无法办理，影响了商场的正常经营。以上证据证明导致消防无法验收的原因是物业本身规划变更问题，作为承租方的河南麦多公司不具备解决该问题的条件，《合作经营合同》将该义务约定由卫东公司承担，商场于2010年7月3日已具备开业条件，但至2011年3月29日，安阳市文峰区公安消防大队才给安阳麦多公司中华路店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，原告卫东公司违约。双方合同约定的违约金额为100万元，数额虽高，但为双方根据合同价值判断后的真实意思表示，故河南麦多公司该项反诉请求予以支持。关于河南麦多公司反诉为卫东公司垫付空调工程款32.56万元，垫付灯管采购、冷凝塔基础改造、隔油池制作工程款8.1万元应由卫东公司承担，该项请求有卫东公司出具的确认书和其与安阳麦多公司签订的协议书认可从租金中冲减，以上共计40.66万元由卫东公司承担。关于河南麦多公司反诉要求卫东公司承担工商部门罚款3万元和消防部门罚款5万元的请求，安阳市工商局文峰分局以无照经营处罚安阳麦多公司3万元，安阳市公安消防支队处罚安阳麦多公司0.5万元，办理消防许可手续是合同约定的卫东公司义务，卫东公司违约承担违约责任，但合法经营是河南麦多公司的义务，其违法经营被处罚，应由其自己承担，故该项请求不予支持。关于河南麦多公司反诉要求因卫东公司物业产权问题、消防问题未解决，合作商户无法办理营业执照，义兴药店无法办理医保刷卡，且物业漏雨，淋坏商品造成损失，赔偿义兴药店14.8万元应由卫东公司承担，该数额为河南麦多公司与第三方协商解决，未经依法确认，河南麦多公司的该项反诉请求证据不足，本院不予支持。关于河南麦多公司要求卫东公司承担因聚众打人由河南麦多公司赔偿受害人1.5万元的请求，该项请求与本案不属同一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南麦多商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安阳市卫东购物中心有限责任公司2011年3月1日至2012年2月底租金268.41万元；二、原告（反诉被告）安阳市卫东购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）河南麦多商业有限公司违约金及工程款共计140.66万元；三、驳回原告（反诉被告）安阳市卫东购物中心有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南麦多商业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28272元，反诉受理费10228元，共计38500元，由原告安阳市卫东购物中心有限责任公司承担8730元，被告河南麦多商业有限公司承担29770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  李 娟审 判 员  韩凤明人民陪审员  郭佳伟二〇一六年十一月二十五日书 记 员  姬厚军