北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10102号上诉人（原审被告）：美乐家（北京）物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：周晓波，店长。委托诉讼代理人：周晓彬，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：樊奔，男，1985年8月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛进原，北京市昭德律师事务所律师。上诉人美乐家（北京）物业管理有限公司（以下简称美乐家公司）因与被上诉人樊奔租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美乐家公司之委托诉讼代理人周晓彬、被上诉人樊奔之委托诉讼代理人牛进原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美乐家公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销第二项，依法改判驳回樊奔关于违约金的诉讼请求；或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由樊奔承担。事实和理由：我公司与樊奔于2021年4月29日至2021年5月10日期间，一直在就租金进行协商，双方无法达成一致，双方对于疫情是否结束产生争议，导致合同无法继续履行，我公司无奈之下将位于北京市西城区×××1005室（以下简称涉案房屋）交还樊奔并将家具拉走，并非擅自撤离涉案房屋。2020年2月双方协商疫情期间的房屋租金按半收取，同年5月我公司提出租金按照五分之四的比例支付，樊奔不同意；后我公司又提出其他方案与樊奔协商，樊奔亦未同意，我公司在此期间始终积极在协商价格。我公司作为房屋委托代理方，对涉案房屋进行装修改造，花费了一定的费用，樊奔并未退还。微信聊天记录可以显示，疫情期间房租按照一半收取的，但樊奔在疫情好转到还未结束时，要求恢复原价，双方未能协商一致却要求我公司赔偿违约金，我公司认为不合理，我公司并未擅自搬离房屋。樊奔辩称，同意一审判决，不同意美乐家公司的上诉请求及理由。樊奔向一审法院起诉请求：1.判令美乐家公司支付2020年2月至4月及5月1日至10日拖欠的房租共计11917元；2.判令美乐家公司支付装修免租期20天租金共计4333元；3.判令美乐家公司支付承租第一年免租期损失6500元（30天）；4.判令美乐家公司赔偿违约金人民币13000元；5.判令美乐家公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：樊奔与温璞瑜系夫妻关系。2019年12月13日，温璞瑜在甲方处签字，美乐家公司在乙方处盖章，双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方出租，房屋用途为居住，委托出租价格为每月6500元，委托出租期间为2019年12月1日至2022年11月30日。甲方同意乙方按季度为周期向其转付房租，乙方应于约定周期开始日转付应付房租。代理期限内，甲方向乙方支付等于80天租金的管理服务费，委托期内第一年甲方于第一次应收租金时支付乙方相当于50日房租的管理服务费。因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。美乐家公司于2019年12月15日向樊奔转款8667元。2020年3月9日，美乐家公司的周晓彬向樊奔发送微信称：“那就疫情期间房租减免一半，然后后续免租减免一半，房租6500三年不变”。2020年3月12日，美乐家公司的周晓彬向樊奔发送微信，称受疫情影响现双方协商一致，疫情期间租金减半收取，合同期后两年免租期减半，疫情结束以小区封禁解除为准。2020年3月15日，樊奔：“疫情如果恶化，延续到5月份的话，咱们再行商议，当然看样子不会了”周晓彬：“嗯，是的”。2020年4月22日，美乐家公司向樊奔转款3250元。2020年4月29日，美乐家公司周晓彬向樊奔发送微信，称并未达到完全解除封禁，现在仍受疫情影响，小区出入证取消之前，还是要求继续按照之前约定一半的房租支付。2020年5月6日，美乐家公司向樊奔夫妇发送微信称因双方对疫情结束有争议，合同无法继续履行，并告知于2020年5月6日正式提出交还房屋，要求樊奔尽快进行房屋交接，并告知将房屋钥匙的放置位置，同时称：“……现在装修就是把有裂缝的墙皮铲掉修补了一下。后续打磨刷漆还没做。”2020年11月7日，温璞瑜作出《关于合同签订主体的说明》，载明：“2019年12月13日，樊奔……委托本人温璞瑜……与周晓彬指定的美乐家（北京）物业管理有限公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，《北京市房屋出租委托代理合同》项下权利义务由全部归属于樊奔，特此说明”。另查，一、庭审中，樊奔提交《补充协议》，证明涉案房屋在交付后仍由周晓彬继续承租，周晓彬与原产权人签署的房屋租赁合同正式废除，并与樊奔重新签订租赁合同，租金为每月6500元，第一年免租期30天，第二年免租期20天，第三年免租期10天。美乐家公司对真实性认可，但不认可证明目的，之后双方所签订的管理费50天免租期不用付款。二、庭审中，樊奔提交了2020年4月29日的录音资料，证明2020年2月至4月樊奔按照房租一半收取租金，但在2020年4月防疫等级下降为二级，且开始小区已同意人员带看房屋的情况下，美乐家公司仍要按照一半支付房租，樊奔不同意。美乐家公司对上述录音真实性认可，认为樊奔不同意降低租金，美乐家就不再支付租金，合同解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，美乐家公司对于温璞瑜代理樊奔与其签订《北京市房屋出租委托代理合同》不持异议，且温璞瑜亦明确表示上述合同的权利义务均归于樊奔，结合涉案合同的履行状况，法院认定上述委托代理合同的签订主体为樊奔与美乐家公司，双方均应按照合同约定履行各自义务。2020年3月双方通过微信联系，双方确定了2020年2月至4月期间的房屋租金按照约定租金一半计算，系双方基于疫情发生对于合同履行产生影响，对上述三个月房屋租金标准的变更，美乐家公司亦按照上述约定支付了租金，樊奔现要求美乐家公司支付上述三个月另外一半房屋租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。美乐家公司称因双方对“疫情结束以小区封禁解除为准”的理解不一致，且双方就2020年5月之后的房屋租金无法达成一致，美乐家公司提出于2020年5月6日搬离涉案房屋，故认为双方之间合同于该日解除。但，应当指出，樊奔并未就2020年5月之后房屋租金仍按照减半计算作出承诺，且在微信中明确表示再行协商；另，通过双方微信记录显示，2020年4月后涉案房屋所在小区已具备带客看房条件，故美乐家公司以上述事由主张解除双方之间的租赁合同缺乏法律依据。又因，美乐家公司亦同意支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋租金，故法院对樊奔要求美乐家公司支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋租金不持异议；美乐家公司要求按照每月5500元的标准计算上述期间的房屋租金，未有合同及法律依据，故法院对美乐家公司该项诉讼请求不予支持，经核算，美乐家公司应当支付上述期间房屋租金2096.77元。因美乐家公司在双方并未协商一致解除的情况下，擅自搬离涉案房屋，致使合同无法继续履行，故法院对樊奔要求美乐家公司支付合同解除违约金的诉讼请求予以支持。对于樊奔要求美乐家公司支付其第一年免租期损失6500元及装修期租金4333元的诉讼请求，樊奔主张其与周晓彬所签订《补充协议》中所涉免租期30日及延展20日的装修期，与涉案《北京市房屋出租委托代理合同》中的50天租金管理服务费相对应，故美乐家公司应当支付免租期损失。但应当指出，上述《补充协议》与涉案《北京市房屋出租委托代理合同》的承租主体并非同一主体，且双方约定上述款项收取项目并不一致，故樊奔要求美乐家公司支付其免租期损失缺乏合同依据。另，因违约金具有弥补守约方损失之功能，即便本案双方所约定50日租金的管理服务费为免租期及装修期，结合合同实际履行期间及房屋装修等情况，美乐家公司所承担的合同解除违约金足以弥补樊奔所主张上述期间的损失，故法院对樊奔该项诉讼请求不予支持。综上所述，判决如下：一、于判决生效之日起七日内，美乐家（北京）物业管理有限公司支付樊奔二〇二〇年五月一日至二〇二〇年五月十日期间房屋租金2096.77元。二、于判决生效之日起七日内，美乐家（北京）物业管理有限公司支付樊奔违约金13000元。三、驳回樊奔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，美乐家公司另行提供微信聊天记录，欲证明系因双方就租金减免未能达成一致，美乐家公司才自涉案房屋中搬离，并非擅自搬离。樊奔质证称真实性认可，不认可证明目的，录音中美乐家公司明确表示要将涉案房屋交还，双方未能就违约金支付达成一致意见。本院认为，本案中，《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对该合同主体为樊奔和美乐家公司均无异议，本院予以确认。美乐家公司上诉称其自涉案房屋搬离系因双方对2020年5月之后的租金未能协商一致所致，并非擅自搬离。对此，本院认为，涉案合同对房屋租金标准有明确约定，双方基于疫情对合同履行产生的影响，协商确定2020年2月至4月的房屋租金按照约定标准减半计收，系双方协商对该期间租金支付标准的变更。现美乐家公司主张2020年5月之后的租金亦应相应减免，但未能与樊奔协商一致，美乐家公司自行自涉案房屋内搬离，系以单方行为自行解除涉案合同，美乐家公司并不享有合同解除权，现有证据无法证明双方就合同解除事宜达成一致。在美乐家公司未能提供充分的证据证明存在现实障碍足以导致涉案合同无法履行的情况下，美乐家公司单方终止合同构成违约，应当承担合同提前解除的违约责任。综上所述，美乐家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由美乐家（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年七月二十日书记员  史其申