陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终334号 上诉人（原审被告）：王赢，男，生于1989年5月27日，汉族，住山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：陈敬炜，系山阳县“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山阳县丰华物业有限公司。住所地：山阳县。 法定代表人：张建华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢晓东，系陕西界坤律师事务所律师。 上诉人王赢因与被上诉人山阳县丰华物业有限公司租赁合同纠纷一案，不服山阳县人民法院(2020)陕1024民初1424号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王赢上诉请求：1、撤销原审判决，判令上诉人以原合同约定的价格继续租赁案涉房屋；2、判令减免疫情期间的租金，2020、2021年每年按6个月核减。 主要事实与理由：一、被上诉人没有主体资格。被上诉人出示的土地使用权转让协议是债权凭证，并非物权凭证，被上诉人并没有出具房屋权属证明，不能证明东关社区对案涉房屋拥有物权，且东关社区与被上诉人是委托关系，被上诉人只能以代理人的身份签订合同、参与诉讼，其以原告身份提起诉讼，其主体资格不能成立。二、案涉房屋租给上诉人可以实现双赢，应判令继续履行。三、因疫情影响，对上诉人经营期间造成损失，故请求减免2020年及2021年每年6个月租金。四、如解除合同，应赔偿上诉人装修损失13万元，门面转让费12万元。 被上诉人山阳县丰华物业有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 山阳县丰华物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告公司与被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告腾空退出原告公司房屋；2、判令被告承担自2019年7月4日起至2020年7月4日止的房屋占用费72000元，并承担自2020年7月5日起至腾房之日止的房屋占用费，按每月6000元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：山阳县XX街道办事处XX社区居委会（原山阳县XX街道居委会）将其所有的门面房屋，委托原告丰华公司对外签订租赁合同，收取房屋租赁费，进行物业管理。2016年6月30日，原告丰华公司以自己名义与被告王赢签订了房屋租赁合同，将南大街中段计经局家属楼临街一楼二间门面房租赁给被告王赢用于经营烟酒农副产品和土特产。合同约定：租期3年，从2016年7月5日起至2019年7月4日止。对租金及交纳办法，合同第三条约定：年租金72000元。2016年7月4日前付清第一年房租费，2017年7月4日前付清第二年房租费，2018年7月4日前付清第三年房租费。合同第四条约定：“7、乙方根据经营需要，对承租的房屋进行装修、装饰，必须向甲方提供装修图、计划。经甲方同意方可施工，但不得损坏房屋主体，所花费用由乙方承担，合同届满或解除时，装饰及添加物权归甲方所有，乙方不得拆除（动产除外）。”。合同第五条还约定：“合同届满前六个月，若甲方继续出租，同等条件下优先于乙方承租，合同届满前六个月不来续签合同视为放弃，本合同届满驣庄，不驣庄每日收取违约金400元，直至将房屋交回甲方之日为止”。合同还对其他相关问题进行了约定。合同签订后，被告按期向原告支付了房租，原告依约向被告交付了租赁房屋并向被告出具了收取房租凭证。 合同期限届满后，原、被告未续签租赁合同，被告一直继续使用租赁房屋，原告未提出异议。至2019年11月，原告电话通知被告腾房，被告拒绝后，原告公司工作人员于2019年12月18日向被告送达了解除合同通知，内容为：“王赢经营户，你承租的我公司南大街计经局家属楼一楼门面房分别于2019年6月30日和7月4日到期，经公司研究决定收回房屋，请于2019年12月底前来办理合同外所欠租金并腾房，现书面通知你，逾期造成的相关后果由你承担”。此后，被告王赢未向原告交纳租赁费亦未腾退房屋。原告提起诉讼。 另查明，山阳县丰华物业有限公司成立于2014年1月24日，系有限责任公司。经营范围为物业管理、房地产开发、租赁。 一审法院认为，原告丰华公司在山阳县XX街道XX社区居委会的委托授权范围内与被告王赢签订房屋租赁合同，其依法享有管理及经营（南大街中段计经局家属楼临街一楼二间门店）涉案房屋的权利。原告丰华公司与被告王赢签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，租赁合同合法、有效，依法应予保护。因此，丰华公司属于本案适格原告，本院确认其原告主体适格。对于被告辩称“原告主体不适格，其要求被告腾房没有依据”的抗辩主张，本院不予采纳。 双方签订的合同于2019年7月4日届满后，双方未续签合同，但被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故原、被告之间的租赁合同自2019年7月5日起为不定期租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“对不定期租赁合同，原、被告双方均有权随时解除。”。本案中，原告在不定期租赁合同期限内，于2019年12月18日向被告送达了租赁合同解除通知，告知被告租赁合同解除，并限期搬出房屋、交纳合同外所欠租金。原告提出解除合同向被告送达了解除通知，给予了被告合理的搬离期限，原告解除合同的行为并无不当，故该租赁合同依法在解除通知送达之日即2019年12月18日解除。因合同解除，被告依法负有腾房义务，故原告主张于2019年12月18日解除合同并要求被告腾空退出房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告在原告明确表示要求其腾退租赁房屋的情况下，仍拒绝腾退并继续占有该租赁房屋，应当支付合同解除前所欠房租金，并赔偿合同解除后因继续占有租赁房屋给原告所造成的损失。故原告要求被告支付从合同届满之日起至腾房之日止的房屋占用费（含租赁费）的诉求，本院予以支持，但对原告主张的费用性质、数额和计算期间应据实核定。具体为：被告应支付不定期租赁合同期限内，即从2019年7月5日至2019年12月18日所欠的房租费，同时应支付合同解除后，即从2019年12月19日起至实际腾房之日止的房屋占用费，房租费和房屋占用费的数额计算均按每年72000元标准核算。 被告辩称其一直租赁原告房屋享有优先租赁权，原告没有理由要求解除合同并要求其腾房。根据《房屋租赁合同》第五条约定，被告享有优先租赁权是在同等条件下进行再租赁时享有的权利，本案并非该种情形，且双方在合同中已明确约定关于“优先租赁权”的适用条件，即“合同届满前六个月续签合同”，否则，“视为放弃”，因双方未续签合同是既成事实，故被告的辩称理由不能成立。被告又辩称因原告的原因给其造成经济损失，要求原告赔偿损失350000元，其中转让费130000元、装修费120000元、间接损失100000元，但被告未举证证明其损失的客观必然性以及与本案的关联性，也未提起反诉，故对被告的相应辩称主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告山阳县丰华物业有限公司与被告王赢之间的房屋租赁合同于2019年12月18日解除；二、被告王赢于本判决生效之日起15日内腾空退出租赁房屋，并向原告支付房租费和房屋占用费（其中房租费从2019年7月5日起计算至2019年12月18日止，房屋占用费从2019年12月19日起计算至实际腾房之日止，房租费和房屋占用费均按照每年72000元的标准核算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由被告王赢负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁期间届满后，上诉人继续使用房屋，被上诉人没有提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，但自2019年7月5日起为不定期租赁合同。被上诉人于2019年12月18日向上诉人送达了租赁合同解除通知，原审据此判决解除双方签订的租赁合同，上诉人腾交房屋并支付违约金并无不当，但原审未考虑2020年新冠疫情的实际影响情况，判令上诉人从2019年7月5日起按合同约定向被上诉人支付租金和占用费至房屋腾交之日不当，应酌情减免2个月房屋占用费。山阳县XX街道办事处XX社区居委会将其所有的门面房屋委托被上诉人对外签订租赁合同并收取相关费用，上诉人也一直向被上诉人缴纳房租，其有权向上诉人主张权利，上诉人认为被上诉人不具备实时主体资格并要求继续租赁诉争房屋的上诉请求不能成立，应予驳回，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山阳县人民法院(2020)陕1024民初1424号民事判决第一项； 二、变更第二项为：王赢于本判决生效之日起15日内腾空退出租赁房屋，并向山阳县丰华物业有限公司支付房租费和房屋占用费（其中房租费从2019年7月5日起计算至2019年12月18日止，房屋占用费从2019年12月19日起计算至实际腾房之日止，房租费和房屋占用费均按照每年72000元的标准核算，同时减免2个月房屋占用费）； 三、驳回山阳县丰华物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1600元减半收取800元，由王赢负担700元，山阳县丰华物业有限公司负担100元；二审案件受理费800元，由王赢负担700元，山阳县丰华物业有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月九日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1