江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2758号上诉人（原审原告、反诉被告）：周慧萍，女，1979年9月23日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：周永良（周慧萍之夫），男，1959年5月1日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：陈廷万，建湖县建阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏润宇房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城汇文公寓南楼105室。法定代表人：梁兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴从国，男，1955年8月25日出生，汉族，江苏润宇房地产开发有限公司股东，住江苏省建湖县。上诉人周慧萍因与被上诉人江苏润宇房地产开发有限公司（以下简称润宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周慧萍上诉请求：1.二审查明事实后撤销原审反诉判决，依法改判或发回重审。2.一、二审反诉诉讼费由润宇公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实审查不清，润宇公司企业法人2018年6月19日已被吊销执照，其不具备反诉主体资格，一审法院应当依法驳回其反诉。二、周慧萍与润宇公司买卖房款在2013年9月已结清。因为周慧萍在2012年9月13日前已交购房款到润宇公司银行账户2088850元，后期因原订购的两幢门面房变更为一幢楼号门面房，房款金额只有1417390元，故润宇公司应及时返还剩余的房款，而且周永良没有向某公司承诺从周慧萍所交房款中转给陈刚100万元。由于2013年底起周慧萍已使用和出租该房屋，且润宇公司也向周慧萍出具了办理水、电开户手续，能够认定周慧萍所购买的房屋款项在2012年9月13日前已经交足，房款已经结清，故一审法院以周永良作为家事代理从周慧萍所交的房款中转给陈刚100万元缺乏事实依据。三、一审法院以案涉房屋增加了建筑面积为由认定周慧萍下欠房款83.58万元，缺乏有效证据。因为周慧萍从未接到润宇公司房屋“建筑面积”增加的通知，且建湖县住房管理办公室对涉案房屋测绘面积为148.05平方米的结果系于2012年10月31日才出具，而周慧萍之前与润宇公司之间均是按109.03平方米面积履行买卖合同的。润宇公司辩称：一、关于周慧萍交房款的事实。1.周慧萍于2010年9月28日订购门面房（1号楼101、201），同年10月31日订购涉本案门面房（2号楼101、201），当年10月9日、28日分别交了20万元作为订金预订上述房产。周慧萍于2012年9月13日向公司交了1688885元购房款，与订金40万元相加，合计2088885元。2.周慧萍自愿退购1号楼101、201，润宇公司表示认可。3.周永良代表周慧萍承诺在原交房款中转给陈刚100万元，入润宇公司账作为陈刚购买周慧萍退订1号楼101、201门面房。润宇公司在一审中提交的证据，足以证明上述事实。周慧萍在一审庭审中承认《商品房买卖合同》《补充协议》《收据》等都是“周永良代表润宇公司”与周慧萍之间弄出来的，故应认定是周永良伪造的。二、关于周慧萍所购房的面积问题。一审法院虽没有直接认定案涉《商品房买卖合同》是伪造的，但认定了周永良的行为未经股东会同意，违反了公司法的有关规定，故对《商品房买卖合同》没有采信，周慧萍要求依据《商品房买卖合同》确定面积严重不尊重事实。另外《房屋面积测绘成果报告书》的内容是2012年10月建湖县住房管理办公室对润宇公司开发的商品房进行测绘得出的，确定案涉房屋面积为148.05平方米符合客观事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周慧萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令润宇公司履行开具商品房销售发票金额141.739万元，房地产权属登记备案等义务，并承担违约金7.087元（141.739万元×0.5%）。2.案件受理费由润宇公司承担。润宇公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.请求判令周慧萍支付润宇公司尚欠购房款83.58万元；2.判令周慧萍支付从2012年10月6日起至还清欠款之日的同期银行贷款利息的四倍计算逾期利息；3.反诉案件受理费由周慧萍承担。一审法院经审理查明：周慧萍于2010年10月9日、2011年10月28日向某公司各交定金20万元，认购建湖县城丰收公寓1幢102、202门面房（单价1.1万元/平方米），2幢101、201门面房（单价1.3万元/平方米）。2011年10月31日周慧萍与润宇公司签订《丰某房号订单》，内容为：周慧萍自愿选定丰某面朝东某由北向南1号、2号两间门面房，每平方米1.3万元，总价约145万元，预交房号订位费20万元；业主接到签订合同通知十天内前来签订购房合同；房产证书、土地使用证、玻璃门、契税等费用由业主承担，开发商代收代缴；未尽事宜以购房合同为准。2012年9月8日润宇公司书面通知周慧萍，主要内容：你户于2011年10月31日在我司开发的丰某预定2号楼门面房101、201号，面积109.03平方米，售价1417390元，我司售楼处工作人员多次电话通知你前来签订合同，缴纳房款，至今未果，今书面通知，请你接到通知一星期内前来按约签订合同，交纳房款。2012年9月13日周慧萍向某公司交纳购房款168.885万元，合计208.885万元。2013年1月16日周慧萍书面通知润宇公司孙良成，主要内容：周慧萍与你单位分别于2010年9月18日、2011年10月31日签订《丰某房号订单》，购你公司开发的四间门面房计351.89平方米，总价408.85万元。我及时交纳了房号订位费40万元，确定房号，并在2012年9月又交纳了168.85万元，总计已交208.885万元房款，除按揭贷款部分已全部交清房款，本人已履行房号订单的各项义务，多次催你公司签订合同，你公司迟迟讲手续未完备；本人现再次通知你公司，要求十天内与我签订购房合同，开具正式发票，协助我办理按揭贷款，否则将依法追究你公司赔偿我的一切损失。2013年底周慧萍接收案涉房屋，周慧萍退购1号楼102、202门面房，由陈刚购买。2015年9月10日周慧萍之夫周永良出具承诺在周慧萍原交房款中转陈刚100万元，入润宇公司账户，承诺内容为：“承诺，周慧萍原交房款转壹佰万元给陈刚，由公司入账，￥1000000元，承诺人周永良2015.9.10”。一审法院另查明：2010年10月31日，经建设单位润宇公司提出，由设计单位中铁工程设计院有限公司对案涉房屋进行设计变更，并经规划部门备案。2012年10月31日，建湖县住房管理办公室出具建湖县城丰收公寓2幢《房屋面积测绘成果报告》，案涉房屋面积为148.05平方米。一审法院又查明：周永良系润宇公司的股东、总经理。周慧萍在一审诉讼中提交《商品房买卖合同》（合同编号0802491620120308）、《补充协议》《收据》。《商品房买卖合同》落款处签名下方书写时间为2013年5月13日，打印时间为2012年5月13日，主要内容：周慧萍购买润宇公司的丰收公寓1幢102、202房，面积242.86平方米，单价1.1万元/平方米；2幢101、201房，面积109.03平方米，单价1.3万元/平方米，房款合计408.885万元，于签订合同当天一次性付款。《补充协议》打印时间为2013年6月28日，内容是双方当事人于2012年5月13日签订的商品房买卖合同后，因出卖人经营管理过程中的各种原因，双方协商于2013年6月28日订立变更事项的补充协议。《收据》书写时间为2013年9月13日，金额为121.739万元，收款事由2#楼面朝东由北向南1、2间两上两下门面房房款。一审庭审中，周慧萍陈述《商品房买卖合同》《补充协议》是周永良与其签订的，《商品房买卖合同》手写时间是2013年5月13日，实际时间是2012年5月13日，《收据》手写时间是2013年9月13日，是周永良开具的，实际是2012年9月13日。润宇公司经质证认为都是周永良、周慧萍夫妻伪造的，申请对上述材料的形成时间进行鉴定。一审法院委托经双方当事人共同选择确定的鉴定机构苏州同济司法鉴定所进行鉴定。该所受案后于2020年10月12日出具《退卷函》，内容为：经我所初步检验后发现，根据现有材料及我所技术条件限制，1.无法对《收据》笔迹形成时间进行鉴定；2.无法对《补充协议》签字盖章及手印的日期进行鉴定；3.无法对《商品房买卖合同》打印的日期及双方签字的日期进行鉴定。根据相关规定，现将本案作退卷处理。润宇公司申请一审法院委托备选鉴定机构无锡江南司法鉴定所进行鉴定，该所于2020年11月23日出具《情况说明》，内容为：现因：1.《收据》系无碳复写纸第三联，复写色料字迹缺乏笔迹形成时间鉴定条件；2.《补充协议》上签名笔迹大部分与该处指纹印重叠，两种物质相互干扰，会影响形成时间鉴定；3.《商品房买卖合同》上打印日期字迹与手写日期笔迹系两种不同种类物质，缺乏形成时间比对检验条件。故该案鉴定要求，均缺乏鉴定条件和鉴定依据。兹对该案终止鉴定。2020年12月17日润宇公司提出申请对《商品房买卖合同》双方签字的日期进行鉴定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，周慧萍在润宇公司认购建湖县城丰收公寓2幢101、201门面房（1幢102、202门面房已退购），合计交纳购房款208.885万元（含转陈刚100万元）。房号订单，交纳定金、房款，以及双方发给对方的通知，约定了认购房屋的购买人、房号、单价、面积等内容。润宇公司认可周慧萍认购丰收公寓2幢101、201门面房及交纳购房款的事实。案涉房屋的买卖关系，是双方的真实意思表示，应当认定合法有效，当事人应当按照约定自己的义务。关于周永良出具承诺转给陈刚100万元的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（一）项规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。周永良、周慧萍系夫妻关系，周慧萍退购丰收公寓1幢102、202门面房后，该房由陈刚购买。周永良、周慧萍共同参与该房屋的认购、交纳房款及退购，周永良出具承诺将周慧萍原交房款中转100万元给陈刚，其在夫妻关系存续期间处理的夫妻共同财产，属于夫妻家事代理行为，应认定是在周慧萍已交房款208.885万元中转出100万元。关于案涉房屋面积的问题。《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性，面积测算依据与方法等内容进行审核，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。本案中，2010年10月31日经建设单位润宇公司提出，由设计单位中铁工程设计院有限公司对案涉房屋进行设计变更，并经规划部门备案。2012年10月31日建湖县住房管理办公室对案涉房屋测绘的面积为148.05平方米。2013年底周慧萍接收案涉房屋，周慧萍作为买受人应当知道房屋面积增加，未提出异议。规划、设计的变更并未导致房屋结构形式、朝向的变化，也未对房质量和使用功能产生影响，因设计变更导致所购房屋面积增加，周慧萍未提出退房，一审庭审中也不同意支付差价款，有违诚实信用和公平原则。在认购案涉房屋后，润宇公司的通知中虽有面积109.03平方米的内容，但建湖县住房管理办公室对建湖县城丰收公寓2幢《房屋面积测绘成果报告》载明案涉房屋测绘面积为148.05平方米，该面积已纳入在房产管理档案中。因此，应以测绘面积148.05平方米作为案涉房屋面积，增加面积的价款可参照认购时的计价标准进行结算，单价13000元/平方米，购房款为192.465万元，实际交纳购房款108.885万元，尚欠83.58万元，润宇公司请求周慧萍支付，不违反法律规定，一审法院予以支持。润宇公司主张尚欠房款从2012年10月6日起至清偿之日止按同期银行贷款利息的四倍计算逾期利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。周慧萍主张应以合同和公司小李出具的清单上面积109.03平方米为准，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于开具商品房销售发票的问题。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：“本办法所称发票，是指在销售商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”。开具发票义务是一项法定义务，是在对方付款之后再根据所付项款的具体数额予以开具。本案中，周慧萍现已交房款为108.885万元，其要求润宇公司开具141.739万元商品房销售发票，没有事实依据。润宇公司应当在周慧萍交清案涉房屋购房款后15日内按已付总房款的具体数额向周慧萍开具建湖县城丰收公寓2幢101号、201号商品房销售发票。关于履行房地产权属登记备案义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。周慧萍请求宇公司履行协助办理房地产权属登记备案义务，符合法律规定，一审法院予以支持，润宇公司应在周慧萍交清案涉房屋购房款后15日内协助周慧萍办理建湖县城丰收公寓2幢101号、201号房屋的不动产权属登记备案手续。关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，周慧萍未能办理房地产权属登记，是双方对房屋的面积、价款存有争议，非出卖人单方的原因，故一审法院对周慧萍的该项请求不予支持。关于润宇公司申请鉴定的问题。在一审诉讼中，周慧萍提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》，润宇公司质证认为都是伪造的。《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易……”。经查，周永良、周慧萍系夫妻关系，周永良系润宇公司的股东、总经理。《商品房买卖合同》、《补充协议》是周永良与其妻周慧萍签订的，《收据》是周永良出具的。周永良的上述行为未经股东会、股东大会同意，违反公司法的有关规定。润宇公司在诉讼中申请鉴定，一审法院委托双方选择的鉴定机构和备选鉴定机构进行鉴定。苏州同济司法鉴定所作退卷处理，无锡江南司法鉴定所作终止鉴定处理。故一审法院对润宇公司再次提出鉴定申请不予准许。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（一）项，《中华人民共和国发票管理办法》第三条的规定，一审法院判决：一、周慧萍于判决发生法律效力后30日内向某公司支付购房款83.58万元。二、润宇公司在周慧萍交清购房款后15日内按已付总房款的具体数额向周慧萍开具建湖县城丰收公寓2幢101号、201号商品房销售发票，并协助周慧萍办理该房屋的不动产权属登记备案手续；三、驳回周慧萍的其余诉讼请求；四、润宇公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1572元，由润宇公司负担；反诉案件受理费12158元，减半收取6079元，由周慧萍负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，周慧萍认购润宇公司开发建设的建湖县城丰收公寓2幢101、201门面房并交纳购房款208.885万元（含转陈刚100万元），双方从而形成案涉房屋的买卖关系，系双方真实意思表示，应当认定合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。房屋买卖关系履行过程中，由于周永良向某公司出具书面承诺将周慧萍所交房款中的100万元转给案外人陈刚（用于购房）。且案涉房屋亦经住房管理部门核定测绘面积为148.05平方米，故双方当事人应当按照该确定的房屋面积及约定的单价计算应交房款。同时，房屋销售单位润宇公司依法应向买房人周慧萍开具相应的正规发票并协助其办理不动产买卖合同的网签备案与权属登记手续，一审法院依据查明的事实作出的判决除对权属登记备案在表述上存在不妥，应予纠正外，其它并无不当。关于周慧萍的上诉理由。本院认为，1.周慧萍主张润宇公司被吊销执照即不再具有本案诉讼主体资格，故而本案应驳回润宇公司的反诉起诉，该理由并无法律依据，本院不予采纳。2.周慧萍虽认为其已经全额支付房屋价款且其已多交了房款，但根据现有证据及查明的事实，能够认定双方在履行房屋买卖合同过程中，周慧萍丈夫周永良已经向某公司出具书面承诺，将其原所交房款中的100万元转给案外人陈刚，周永良该行为属于夫妻关系存续期间一方的家事代理行为，其行为依法对周慧萍具有约束力，故周慧萍主张其已经全额支付案涉房屋价款的理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。3.关于案涉房屋计价面积问题，由于建湖县住房管理办公室对案涉房屋面积已经作出《房屋面积测绘成果报告》确定案涉房屋测绘面积为148.05平方米，且该面积已纳入房产管理档案中，因此，双方依法应当按有权部门测绘确定的房屋面积结算房屋价款。周慧萍在本案中以未接到房屋建筑面积增加的通知为由，要求仍按此前的109.03平方米面积履行买卖合同结算价款，其理由无事实与法律依据，亦不符合诚实信用和公平原则，本院不予支持。综上，周慧萍的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6079元，由上诉人周慧萍负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年七月十四日书记员  周 洋