辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3433号上诉人（原审被告）：宋冰，女，1965年10月1日生，汉族，住大连经济技术开发区。上诉人（原审被告）：苏景明，男，1962年7月14日生，汉族，住大连经济技术开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：田峻玮，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李景华，女，1977年10月8日生，汉族，住庄河市。上诉人宋冰、苏景明因与被上诉人李景华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋冰、苏景明共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李景华的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。一、李景华不享有《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定的法定解除权。1.凯旋商城火灾事件没有导致李景华承租宋冰、苏景明商铺进行经营活动的合同目的无法实现，也未对其营业活动造成实质性影响，一审判决认定2020年4月17日之后影响合同履行的情形已经消除，李景华应继续履行合同，同时认定李景华于2020年4月14日自行搬离承租店铺构成违约，应当承担违约责任。2.李景华作为合同项下的违约方，其擅自腾空店铺，拒绝继续租赁的行为是违约行为，宋冰、苏景明从未对其违约行为及解除合同的意思表示予以接受；在一审庭审中，宋冰、苏景明一直抗辩李景华应继续履行。李景华作为违约方，没有因火灾事故导致其合同利益不能实现的情形，不享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权，其无权解除本案合同，一审判决支持李景华解除合同的诉讼请求没有法律依据。3.由于宋冰、苏景明未接受李景华的违约行为，也未同意解除合同，本合同一直处于生效状态，故宋冰、苏景明没有义务采取减损措施。二、本案不应当适用公平原则。1.依据法律规定、法律适用顺位和法理的要求，法律原则的适用需要满足的前提条件是没有法律规定对该法律关系进行调整。如果有明确的法律规定对某一法律关系进行调整，则必须适用该法律规定。2.李景华一审诉讼请求依据的法律规定是《合同法》第九十四条，在案件审理过程中，宋冰、苏景明与李景华的争议焦点以及整个庭审的辩论过程也是针对李景华是否享有法定解除权。本案有明确的法律规定调整案涉租赁合同项下产生的争议。一审法院认为李景华违约，应继续履行合同，其不满足《合同法》第九十四条规定的解除合同要件，但又支持李景华解除合同的诉讼请求，属于前后矛盾，也没有法律依据。3.本案有明确的法律规定调整案涉租赁合同法律关系项下的纠纷和争议，不满足适用法律原则进行判决的前提条件。一审法院应适用法律规定进行判决，在不满足法律规定的构成要件的情况下，应驳回李景华的诉讼请求。李景华辩称，不同意宋冰、苏景明的上诉请求。李景华于2020年1月份向宋冰、苏景明提出退还租金并解除合同。当时的情况是对商城何时开业问题，宋冰、苏景明以及相关部门无人答复。如果法院只考虑鼓励交易，而不顾及租户的境况和损失，则会严重损害租户的契约自由。当鼓励交易和契约自由发生矛盾时，法院应选择保证当事人的契约自由。宋冰、苏景明一审开庭时主张案涉租赁合同不应该解除，但其在2020年9月带领其他人看房子，装修房屋租给下一家租户，则是以其行为表明其与李景华之间的租赁合同已经解除。李景华向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间于2019年9月13日签订的房租租赁合同；2.二被告退还原告2019年12月25日至2020年10月19日期间的房租30708元（年租金3.8万元÷370天×299天）。一审法院认定事实：2019年9月14日，原被告双方签订房租租赁合同，约定：原告从被告处承租位于凯旋商城地下二层B区286号商铺，租期一年，自2019年10月15日至2020年10月19日，年租金38000元。合同签订当日，原告向被告支付租金38000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称“大都会公司”）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年1月14日，原告向被告主张解除合同，返还租金。2020年4月14日，原告将案涉商铺腾空并告知被告予以接收。一审法院认为，原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因众所周知的新冠疫情，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金11677元（38000元/年÷371天×114天取整）被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，但原告已明确表示不履行合同且于2020年4月14日自行搬离案涉商铺，并要求被告接收，故应支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。被告亦应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，一审法院酌定原告按60日租金数额承担违约责任，即2020年4月17日至2020年10月19日期间（共186天）预付租金应扣除60日后，将剩余租金12906元[38000元/年÷371天×（186天-60天）取整]被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计24583元（11677元+12906元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除原告李景华与被告宋冰、苏景明于2019年9月13日签订的房屋租赁合同；二、被告宋冰、苏景明于判决生效之日起十日内返还原告李景华租金24583元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（原告已预交），减半收取284元，由原告李景华负担100元，被告宋冰、苏景明负担184元。本院二审期间，李景华依法提交一份视频资料和图片，拟证明宋冰、苏景明于2020年9月9日开始带其他人看房子，准备出租房屋，下一家租户已经开始重新装修房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋冰、苏景明对李景华提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议；宋冰、苏景明带领他人查看案涉店铺，不影响案涉租赁合同的履行，且是在李景华起诉要求解除合同并拒绝接受调解的情况下，宋冰、苏景明为减少损失进行的合法行为。本院认为，宋冰、苏景明对视频资料和图片的真实性没有异议，认可其在李景华起诉要求解除案涉租赁合同后，带领其他人查看案涉商铺，故本院对视频资料和图片的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行的情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，影响案涉商铺租赁合同履行的情形虽然在2020年4月17日之后已经解除，但李景华于2020年1月14日向宋冰、苏景明主张解除合同、返还租金，并且于2020年4月14日将案涉商铺腾空并告知宋冰、苏景明接收商铺，双方之间的租赁合同在事实上已经不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求承租人李景华继续履行。况且，李景华二审提供的视频资料显示，宋冰、苏景明已于2020年9月开始带领他人查看案涉房屋，实际上也已接收案涉商铺。因此，一审法院判令解除双方签订的商铺租赁合同，并无不当。关于宋冰、苏景明提出一审判决前后矛盾的上诉观点，本院认为，李景华在案涉商铺所在商城发生火灾尚不足以导致其合同目的无法实现的情况下，提前解除合同并腾退商铺，不符合法律规定的解除合同条件，确属违约；但这与本案基于租赁合同性质不适于强制履行，承租人李景华以腾空商铺的行为明确表明不再继续履行合同、双方租赁合同事实上无法继续履行为由判令解除双方租赁合同，应属不同的法律适用范畴，二者并不矛盾。故宋冰、苏景明该项上诉意见，本院不予采纳。关于宋冰、苏景明主张其没有义务采取减损措施的上诉意见，本院认为，李景华于2020年4月14日将案涉商铺腾空并告知宋冰、苏景明接收商铺，宋冰、苏景明此时理应知晓双方租赁合同事实上已经不能继续履行。在此情况下，即便李景华单方撤离商铺的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，宋冰、苏景明应及时接收商铺另行寻租，以防止房屋空置导致租金损失扩大。故宋冰、苏景明以案涉合同一直处于生效状态为由主张其没有义务采取减损措施，与法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，宋冰、苏景明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由宋冰、苏景明共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年七月八日书记员  钟梓瑞