广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初3389号 原告（反诉被告）：李烈云，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：杨海霞，广西邦泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会，住所地：玉林市玉州区东明社区石桥组。 法定代表人：陈军，理事长。 委托诉讼代理人：何海波，广西玉北律师事务所律师。 原告（反诉被告）李烈云与被告（反诉原告）玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会（以下简称：石桥理事会）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李烈云的委托诉讼代理人杨海霞，被告（反诉原告）石桥理事会的委托诉讼代理人何海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李烈云向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》合法有效；2、请求判令被告限期履行其向原告交付土地的义务，双方于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》的租赁期限从土地实际交付时起顺延，双方其余约定及权利义务不变；3、请求判令被告向原告返还50000元诚意金并支付相关利息，利息计算方法为：以50000元为基数，自2017年11月2日起至被告还清所有款项时止，按月息2分计算利息，暂计至2021年4月1日为42000元，其余利息照计至被告还清时止；4本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月2日，原、被告就原告承租被告位于玉林市城区平方米土地【土地证号：玉国用（2007）第××号，地号Ａ0100850054；地类用途：商业、住宅；使用权类型：划拨】达成了初步租赁意向，并由原告代理人钟志强向被告缴纳了50000元的诚意金，被告收取50000元诚意金后向原告出具了《收据》。《收据》约定：在收取诚意金后，双方进一步协商确定协议条款，若在2017年11月28日前无法协商达成一致并签订租赁协议的，出租人应于2017年11月30日前一次性无息退还50000元诚意金给钟志强，若收款人不按约定时间退还诚意金的，则按月息2分支付利息给钟志强。2017年11月15日，双方经充分协商一致后以被告为甲方（出租人），原告为乙方（承租人）签订了《土地租赁协议书》。协议约定：甲方依法取得涉案土地【土地证号：玉国用（2007）第××号，地号Ａ0100850054；地类用途：商业、住宅；使用权类型：划拨】，甲方承诺该土地不存在任何权利瑕疵。甲方确认，土地证上原名称：“玉林市玉州区玉城街道东明社区石桥农经社”经玉州区人民政府玉城街道核准变更为：“玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会”，甲方的名称与土地证上原名称同属一个土地使用权人。租赁期限为20年：自2018年1月1日起至2037年12月31日止。第一个五年的年租金为40万元，第二个五年的年租金为42万元，第三个五年的年租金为44万元，第四个五年的年租金为46万元。乙方应支付押金10万元给甲方，支付时间为本协议生效后在第二年连同租金一起支付。第一年的租金在2018年1月15日前一次性支付40万元给甲方。第二年起至第二十年的租金支付时间为每年的1月15日前一次性支付当年租金的50%，7月15日前一次性支付当年租金的50%。协议第八条约定：“承租土地的交付时间为：2018年1月1日将土地及土地构筑、建筑物交付给乙方，双方签订交接清单。”协议还对甲乙双方的权利义务、建筑物的经营权、使用权、收益权、所有权的归属、征收的赔偿或补偿等进行了约定。协议书第十二条还约定：“在合同履行过程中，任何一方不得无故解除合同。由于任何一方违约造成合同无法履行或解除的，由违约方向对方支付200万元的违约金给对方，同时赔偿因违约行为造成的其他经济损失。”此外，协议还约定发生争议可向玉州区人民法院起诉。协议书的最后，甲方加盖了甲方公章，甲方的法定代表人陈齐通，理事（监事）陈良荣、陈修喜、陈军、陈齐耀在代表处签名并摁上了指印。协议签订时，被告将土地产权证、宗地图、建设用地规划许可证等原件交由原告核查并将复印件交由原告收执。协议签订后，被告一直未向原告履行其交付土地的义务，在原告方的多次催促下，被告均以各种理由进行拖延。2020年9月中旬，原告发现玉林市自然资源局针对涉案土地张贴的《关于东明富龙大厦总平面规划图的公示》，得知被告又将涉案土地出租给了他人并向玉林市自然资源局申请了总平面规划审批。原告于2020年9月18日就此规划公示向玉林市自然资源局提交了书面的异议书，玉林市自然资源局经核查后终止了对涉案土地的规划审批。2021年1月，原告收到玉林市玉州区人民法院送达的（2021）桂0902民初72号案的《民事起诉状》、《传票》、《应诉案件通知书》等相关诉讼材料，才知被告已向该院提起诉讼将原告诉之法院，要求解除原被告于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》。在开庭审理后，被告向法院提出撤诉申请，2021年3月23日，法院作出（2021）桂0902民初72号《民事裁定书》，准许被告撤回对原告的起诉。原告认为，双方在平等、自愿的基础上签订的《土地租赁协议书》是合法有效的，对双方均有拘束力，双方均应信守协议约定，全面履行各自的合同义务。被告违约己对原告造成了极大的经济损失，理应向原告返还诚意金并按双方约定支付利息。被告的违约行为已严重违背了诚实信用的基本原则，既不利于交易的稳定，也不利于维护社会经济秩序与社会的和谐。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判如所请。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认被告申请解除协议的行为无效。事实与理由：本案在2021年4月7日立案后，原告于2021年4月25日收到被告送达的《解除租赁协议通知》，被告主张因原告不按协议约定支付土地租金和押金，致使土地闲置多年，不能发挥效益，给其造成了经济损失。被告认为原告已构成违约，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，主张解除双方签订的《土地租赁协议书》，且自通知送达原告时解除即生效。原告认为，双方于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》协议第六条租金及支付方式第2点中约定：签订本协议乙方应支付押金10万元给甲方，支付时间为本协议生效后在第二年租金连同租金一起支付。该条第3点中又约定租金支付时间为：第一年的租金在2018年1月15日前一次性支付40万元给甲方指定账户。该条第4点约定：第二年起至第二十年的租金支付时间为每年的1月15日前一次性支付当年租金的50%，7月15日前一次性支付当年租金的50%。但在协议第八条中双方还约定：承租土地的交付时间为2018年1月1日将土地及土地构筑、建筑物交付给乙方，双方签订交接清单。由上述条款可知，被告应向原告交付的土地时间早于原告向其缴纳租金及押金的时间，本案土地是先使用后缴费。而自协议签订后，几经原告催促，被告一直没有向原告交付土地，致使原告也无法向其缴纳租金及押金，无奈之下原告才提起本案诉讼，要求被告向原告履行交付土地的义务。本案中，原告没有违约，相反是被告违约，被告作为违约方没有解除权。因此，被告要求解除协议的主张不能成立也依法不应得到支持，故提出增加诉讼请求。 被告石桥理事会辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉求。《解除租赁协议通知》被告已经送达给原告，应是视为解除。被告没有收到原告的诚意金，原告主张退还诚意金及支付相应利息没有事实和法律依据。被告反诉要求解除合同，是因为原告没有按合同的约定来接收土地，之后也没有按合同的约定交付租金及押金，原告违约在先，被告有权解除合同。 反诉原告石桥理事会向本院提出的反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》；2、判决解除反诉原告与反诉被告于2017年11月27日签订《补充协议书》；3、本案的费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告原名称为玉林市玉州区玉城街道东明社区石桥农经社。2017年11月15日，反诉原告与反诉被告李烈云签订了一份《土地租赁协议书》，反诉原告将自己拥有位于玉林市城区平方米土地使用权【土地使用证：玉国用（2007）第××号，地号：Ａ0100850054】出租给反诉被告使用，双方约定：租期为20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止；在租赁期间每年租金由反诉被告支付到反诉原告指定的账户，2018年1月1日至2022年12月31日共五年，每年租金为40万元。签订本协议李烈云支付押金10万元，支付时间为本协议生效后在第二年连同租金一起支付。如李烈云逾期三个月支付租金的，反诉原告有权解除本协议。后来，双方又于2017年11月27日，签订了一份《补充协议》，对上述土地延长5年租期，延长租期的期限从2038年1月1日起至2042年12月31日止，每年租金为46万元。签订租地协议后，李烈云不按协议约定的时间到现场和反诉原告对租赁土地和地上的建筑物进行交接，至今对方均没有支付租金和押金给反诉原告，在这期间反诉原告多次要求对方交付租金和押金，但对方都是以资金紧张为由一直拖延不交，因反诉被告违约致使反诉原告的该土地多年不能产生经济效益，反诉原告的村民对反诉被告意见极大。鉴于反诉被告的上述行为，足以表现其不愿履行租地协议，已严重违约，故于2021年4月25日，通过邮政快递和彩信的方式送达了解除土地租赁协议的通知。综上，反诉被告的行为已构成合同违约，反诉原告有权按约定和法律规定解除租赁协议和补充协议书，请法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告李烈云辩称：一、本案双方签订的《土地租赁协议书》合法有效，依法应予履行。1、本案《土地租赁协议书》是合法、有效的。在反诉原告之前提起的诉讼（2021）桂0902民初72号案的庭审笔录第6页中，反诉原告的法定代表人陈军明确承认《土地租赁协议书》上的签名是其本人所签，且当时是大家在一起签的，证明反诉原告的法定代表人、理事、监事、村民代表及村民对于本案协议的签订均是知情并同意的。而反诉原告提供的2018年7月7日的《会议记录》也进一步证明，涉案协议的签订是经过充分协商一致后签订的，对方对协议的合法性是认可的。在（2021）桂0902民初72号案的庭审笔录第8页（答辩人证据第43页）中陈军还自认所盖公章都是真实的，由此可知，本案协议真实、合法有效；2、反诉原告应信守诚实信用之原则，依法履行此协议。本案中，不存在涉案协议在法律上或事实上不能履行的情形，涉案土地己平整，可随时交付，协议仍然是可以履行的，双方的合同目的也是完全可以达到。为维护社会交易的稳定，反诉原告应信守诚实信用之原则，依法履行此协议。二、反诉原告一直未按约定交付土地，才导致反诉被告未支付押金与租金，反诉原告存在违约行为，其不具有解除权。1、协议约定反诉原告先交付土地，反诉被告后支付租金及押金。《土地租赁协议书》第六条第2点约定：签订本协议乙方应支付押金10万元给甲方，支付时间为本协议生效后在第二年连同租金一起支付；第六条第3点还约定“租金支付时间为：第一年的租金在2018年1月15日前一次性支付40万元给甲方指定账户”。第八条又约定“承租土地的交付时间为2018年1月1日将土地及土地构筑、建筑物交付给乙方，双方签订交接清单”。由此可知，反诉原告交付土地的时间先于反诉被告交付第一年租金及押金的时间；2、反诉原告也自认其一直未向反诉被告交付土地，不存在所称的反诉被告不按约定时间交接土地的事实。本案协议签订时，涉案土地尚未平整，不存在交付的可能。而从反诉被告提交的其代理人钟志强数次向反诉原告的代表人陈齐通及陈齐耀催促其尽快交付土地的短信记录可知，在本案协议签订后，尽管反诉被告几经催促要求尽快交付土地，对方的代表人要不置之不理要不就以各种理由百般推脱，一直未履行其交付土地给反诉被告的义务。而在（2021）桂0902民初72号案的庭审笔录第6页及第7页（即对方提交的证据第41、42页）中，反诉原告的法定代表人陈军还一再自认一直没有交付土地，而其声称不交付土地的原因是反诉被告一直没有交付租金给反诉原告。陈军的自认足以证明反诉原告一直故意颠倒履行顺序不向反诉被告交付土地的事实，由此可知，反诉原告主张反诉被告不按协议约定时间对土地进行交接完全不是事实。再者，反诉原告没有提供任何证据证实其已通知反诉被告到场进行土地交接，相反，在反诉被告已提供证据证明其已多次向反诉原告催促交付土地的情况下，反诉原告均以资金紧张为由一直拖延不交的事实。况且，如果反诉原告有意交付土地，为何不在反诉被告向其催促时向反诉被告催告尽快接收土地，反诉原告此说法明显是不符合常理。因此，反诉原告反诉的事实与理由均是不能成立的；3、反诉原告存在违约行为，不具有合同解除权。由上述可知，反诉原告交付土地的时间先于反诉被告交付第一年租金及押金的时间，虽然《土地租赁协议书》第十条第6点约定：“如逾期一个月支付租金，加滞纳金每日千分之一，逾期三个月支付租金的，甲方有权解除本协议。”但本案因反诉原告一直未向反诉被告交付土地导致反诉被告也无法按如期向其缴付租金及押金。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”根据上述法律规定，反诉被告认为，在反诉原告未履行交付土地义务的情况下，反诉被告当然有权利拒绝交付第一年租金及此后的租金与押金。反诉被告拒付租金及押金的行为不过是依法行使顺序履行抗辩权，不属于违约行为。在反诉原告先行违约的情况下，又行使解除权并不符合本案协议的约定也不符合法律规定，因此，对方不具有解除权，其主张解除本案协议没有任何事实与法律依据，依法不应得到支持。综上，本案《土地租赁协议书》是合法、有效的，依法应予履行；反诉原告一直未交付土地才导致反诉被告未向其支付押金与租金，反诉原告存在违约行为，其不具有解除权。反诉原告请求解除合同无事实与法律依据，请法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告李烈云（乙方）与被告石桥理事会签订《土地租赁协议书》，协议书约定：被告（甲方）将其集体位于玉林市城区平方米土地使用权【土地证号：玉国用（2007）第××号，地号Ａ0100850054；地类用途：商业、住宅；使用权类型：划拨】出租给原告（乙方）；甲方承诺确认该土地及地构筑物合法、有效，不存在任何产权界址纠纷、民事查封，抵押贷款等权利被限制的情形；甲方确认该土地使用权证上原名称为“玉林市玉州区玉城街道东明社区石桥农经社”，后经因玉州区人民政府玉城街道核准将“玉林市玉州区玉城街道东明社区石桥农经社”变更为“玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会”，甲方的名称与土地证上原名称同属一个土地使用权人；鉴于本协议涉及村民小组集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益项的办理，依据《村民委员会组织法》第二十八条的规定，为真实、全面履行本协议及确认各方的权利、义务，甲方应向村民小组成员如实告知本协议签订、土地租赁等事实，并由甲方出具村民代表的签名《确认书》，同意并认可甲、乙双方租赁本协议土地的事实；租赁期限为20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止；租金支付及支付方式：1、在租赁期间乙方每年租金支付到甲方指定账户，自2018年1月1日起至2022年12月31日止每年40万元，自2023年1月1日起至2027年12月31日止每年42万元，自2028年1月1日起至2032年12月31日止每年44万元，自2033年1月1日起至2037年12月31日止每年46万元。2、签订本协议乙方应支付押金10万元给甲方，支付时间为本协议生效后在第二年连同租金一起支付，该押金在合同期满乙方无违约责任，甲方无息退还；租金支付时间为第一年租金在2018年1月15日前一次性支付40万元，第二年起至第二十年的租金支付时间为每年的1月15日前一次性支付当年租金的50%，7月15日前一次性支付当年租金的50%，以此类推；承租土地的交付时间为：2018年1月1日将土地及土地构筑、建筑物交付给乙方，双方签订交接清单；协议还对甲乙双方的权利义务、建筑物的经营权、使用权、收益权、所有权的归属、征收的赔偿或补偿等进行了约定。协议还约定，在租赁期间，本协议所有条款及约定不得因甲方的代表（或理事）的离职、被免职、更换代表等原因而解除、变更、终止本协议的履行；在合同履行过程中，任何一方不得无故解除合同。由于任何一方违约造成合同无法履行或解除的，由违约方向对方支付200万元的违约金给对方，同时赔偿因违约行为造成的其他经济损失。该《土地租赁协议书》的最后由甲方加盖了甲方公章，甲方当时的法定代表人陈齐通，理事（监事）代表陈良荣、陈修喜、陈军、陈齐耀签名并盖指印。协议签订时，被告石桥理事会将土地产权证、宗地图、建设用地规划许可证等原件交由原告核查并将复印件交由原告收执。2017年11月27日，原告李烈云与被告石桥理事会签订《补充协议书》，双方约定因乙方投入固定资金额过大，在原租赁期限20年的基础上自动延长期限5年，延长期限自2038年1月1日起至2042年12月31日止；延长租赁期间的租金为每年46万元。后因，被告一直未交付租赁物给原告，原告未付租金给被告，被告于2020年10月15日具状起诉原告要求解除双方签订的《土地租赁协议》，在法院立案受理后，被告申请撤诉。之后，原告于2021年4月6日向法院提起本诉，被告收到法院送达的应诉材料后提起反诉。 另查明，为了协调本案租赁合同事宜，被告委托钟志强与原告的时任理事陈齐通（已于2019年6月去世）协商，双方约定先由钟志强交纳拟租土地的诚意金5万元，在收取诚意金后，双方进一步协商确定协议条款，如在2017年11月28日前无法协商达成一致并签订租赁协议的，出租方应于2017年11月30日前一次性无息退还5万元，若收款人不按约定时间退还，则按月息2分支付利息。 又查明，被告为了利用该土地已向玉林市自然资源局申请规划，玉林市自然资源局于2020年9月9日作出了平面规划图的公示，原告见到公示后向玉林市自然局提出异议，现已终止了规划审批。 本院认为，本案原告李烈云与被告石桥理事会于2017年11月15日签订《土地租赁协议书》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订，并未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应按协议的约定全面履行各自的义务。按照《土地租赁协议书》的约定，被告应当于2018年1月1日将租赁物交付给原告，而原告应当在土地使用权交付后2018年1月15日前一次性支付租金40万元给被告，但被告逾期一直未履行交付土地的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝履行支付租金的义务。庭审中，被告以原告在2018年1月1日拒不到场接收土地提出抗辩，本院认为，被告抗辩理由不能成立，理由如下：1、从原告提交的与被告的理事陈齐耀的短信对话及时任理事长陈齐通的微信聊天可以看出，该对话发生于2018年12月，原告一直主张要求被告交付土地，而被告一直拖延；2、在（2021）桂0902民初72号案庭审过程中，被告的法定代表人陈军一直承认未交付土地，原因是原告未先支付租金。因此，被告以已向原告交地但原告不接收的抗辩理由本院不予以采信。根据合同法的相关规定，合同的解除有约定解除和法定解除，本案所涉合同依法成立、合法有效，并不存在法定解除的情形，而合同当事人在履行合同过程中，被告违约在先，其作为违约方主张解除合同没有事实和法律。由于目前该土地使用权尚处于闲置阶段，也并非属于合同无法继续履行的情形，因此，原告要求被告继续履行合同符合法规定，本院予以支持。关于退还诚意金的问题。按当初交纳诚意金时的约定，该诚意金是在双方于2017年11月28日前无法协商一致并签订租赁协议的情况下才应退还，而本案双方已于2017年11月15日协商一致并签订了合法有效的《土地租赁协议书》，因此，该诚意金无需退还，但之后可以作为押金或冲抵租赁。关于《补充协议书》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方当事人于2017年11月27日签订的补充协议将租赁期限延长5年，延长后已超出20年的最长租赁期限，因此该约定无效。故被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李烈云与被告玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》合法有效； 二、被告玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会应于本判决书生效三十日内将位于玉林市城区平方米土地使用权【土地证号：玉国用（2007）第××号，地号Ａ0100850054；地类用途：商业、住宅；使用权类型：划拨】交付给原告李烈云，双方于2017年11月15日签订的《土地租赁协议书》的租赁期限从实际交付时起顺延，双方约定的其余权利义务不变； 三、驳回原告李烈云的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会的诉讼请求。 上述第二项判决内容，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费2100元，减半收取为1050元，原告李烈云承担1000元，被告玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会承担50元；案件反诉费100元，减半收取为50元，由被告玉城街道东明经联社石桥组集体经济理事会承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二一年七月七日 书记员  陈礼婷