辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5352号上诉人（原审被告）：恒力地产（大连）有限公司，住所地大连市中山区港兴路56号维多利亚广场B楼21层。法定代表人：徐寅飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：周爱博，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家蓬，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方中圆，女，1991年3月15日生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：魏芸，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人恒力地产（大连)有限公司因与被上诉人方中圆商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒力地产（大连）有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未依据公平原则考虑违约金数额，损害了上诉人的期限利益。案涉商品房买卖合同约定的交房期限为2017年8月31日前，上诉人积极履行合同义务，提前于2017年7月23日便将房屋交付给了被上诉人使用，一审判决未考虑到上诉人积极履行合同义务的事实，反而要求上诉人承担提前交房的赔偿金，该判决加重了上诉人的法律责任，侵害了上诉人原有的期限利益，亦打击了上诉人的履约积极性。一审判决未考虑到上述情况，判决结果有违公平原则，应予纠正。二、被上诉人已经获得了违约赔偿，再次赔偿将起到不良的示范效应。本案被上诉人曾就上诉人逾期办证事宜于法院提起诉讼，大连市中级人民法院于2020年8月21日作出（2020）辽02民终5446号终审判决，判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证的违约金，该判决已履行完毕，故被上诉人的损失亦已经得到了弥补。综上，在计算逾期违约金数额时，应当基于公平和诚信原则扣减交房时起至2017年8月31日的期限，故被上诉人的诉讼请求不应得到支持。方中圆辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、在合同约定的期限交房是被上诉人的义务，一审所判赔偿金系基于被上诉人逾期办理房屋产权证所要承担的违约金，并非被上诉人以提前交房为基础而产生的赔偿金，所以被上诉人理解二者法律关系错误。被上诉人在另案中所获得的赔偿金，计算时间并未覆盖本次诉讼请求，因另案双方沟通延误，致使被上诉人未能按时交纳补充诉讼请部分的诉讼费，以致另案未判决本次诉请的日期范围。二、一审判决按照合同约定支持被上诉人诉请有法可依。约定交付期间为2017年8月31日前，上诉人在此前交付房屋属于合同约定，并不存在积极履行合同的情形，也不存在加重其法律责任、侵害其合法权益的情形。案涉项目在2017年8月31日时没有取得五方验收，上诉人为盈利在没有任何手续的情况下将6到20层的房屋交付使用。方中圆向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的赔偿金9766元（自2019年7月1日至2019年8月30日及自2020年3月14日至2020年3月30日，共计75天，按已交房款的日万分之一计算）。一审法院认定事实：2016年10月30日，原告方中圆与被告恒力地产（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积97.29平方米，总房款1,302,251元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。第十五条约定，办理产权证的期限为24个月，自该房屋交付之日起算，买受人同意由出卖人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该24个月期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，合同继续履行。”原告依约支付了全部房款。2017年7月23日，被告向原告交付了案涉房屋。2020年3月30日，被告向原告发送办理产权证通知书，通知原告案涉房屋于2020年3月30日可办理产权证。另查，原告曾于2020年4月诉至一审法院，要求被告支付逾期办证违约金，一审法院于2020年5月11日作出（2020）辽0202民初2224号民事判决，认为就本案所涉诉求，因原告未在规定的时间内补交诉讼费，视为对其增加的诉讼请求已撤回，一审法院不予处理。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方已经明确约定，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该24个月期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，合同继续履行。现被告未按照约定的时间办理房屋产权登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。本案争议的焦点是逾期办证违约金的起算时间应以实际的交房时间还是以合同约定的最后交房时间超过24个月为准。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。基于上述规定，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年8月31日前，即2017年8月31日只是限定被告最后交房的期限，被告在2017年8月31日前的任何时间向原告交房均符合合同的约定，并未超出合同的约定而令原告单方获利。合同约定的自房屋交付起显然应为房屋的实际交付时间，这与订立该条款的目的相符，亦与日常生活经验法则相符。故本案中，被告应在2017年7月23日的24个月后的次日即2019年7月24日开始向原告承担逾期办证的违约责任，即被告应向原告支付逾期办证赔偿金6902元（1,302,251元×0.0001×53天）。关于被告辩称本案系原告重复起诉，应予以驳回起诉的辩解意见，一审法院认为，在前诉中，就本案所涉诉求，原告因未补交诉讼费，一审法院并未处理。故原告再次就该诉求诉至一审法院，并不违背一事不再理的原则，对被告的此节辩解意见，一审法院不予采信。关于被告辩称2020年3月14日至3月30日属疫情期间，此期间的违约金应予减免的意见，一审法院认为，被告应在2019年7月23日前就应为原告办理产权证，此时疫情尚未发生，故被告以此为由要求予以减免，并无事实及法律依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告恒力地产（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告方中圆逾期办理房屋权属证书赔偿金6902元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告方中圆的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告恒力地产大连有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：《商品房买卖合同》中的附件4《补充协议》第七条第4款（2）项约定：“自出卖人发出的入住通知书中告知的房屋交付手续办理期间逾期之日起，买受人每日向出卖人支付相当于全部房价款万分之叁的违约金，并视为出卖人已经按时按质交付该商品房。”再查明，双方当事人对案涉房屋已经于2017年7月23日交付给被上诉人的事实均予认可。本院认为，本案中，案涉合同约定交房期限为2017年8月31日前，而实际交房时间为2017年7月23日。对此，上诉人认为系积极履行行为，应根据公平原则以2019年8月31日作为逾期办证违约金的起算点。而被上诉人不予认可，其主张应以实际交房时间为准，由此引发争议。本案二审的争议焦点为案涉房屋逾期办证违约金的起算点。首先，交房即房屋的转移占有，其在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，故上诉人的提前交房行为不必然带来被上诉人的获益，故上诉人不能以其单方履行义务的行为要求免除其应承担的责任。其次，根据案涉合同及补充协议约定，上诉人在通知被上诉人办理交房手续后，被上诉人如逾期不办理则需向上诉人支付违约金，并视为上诉人已经按时按质交付该商品房。由此可见，上诉人在履行其所主张的积极履行行为的同时，被上诉人亦产生配合办理收房手续的义务及相应的违约责任，故一审法院根据公平原则在衡量双方权利义务的基础上，以实际交房之日起24个月，即2019年7月24日作为逾期办证违约金的起算点并无不妥，本院予以认可。至于上诉人主张被上诉人拆分时间段诉讼一节，本院认为，另案中被上诉人增加诉请后因未及时补缴诉讼费导致该部分诉请未作处理，现被上诉人将未予处理的部分在本案中一并提出请求，不违反法律规定。上诉人的此节上诉理由本院不予采纳。综上，恒力地产（大连）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由恒力地产（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 刘小南审判员 张 钱二〇二一年七月十二日书记员 牛超群