江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2782号上诉人（原审被告）：盐城国远置业有限公司，住所地射阳县合德镇双拥南路9-2号。法定代表人：包国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王曌泽，男，1987年9月28日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：王新宇（系王曌泽之父），住射阳县。上诉人盐城国某置业有限公司（以下简称国某公司）因与被上诉人王曌泽房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2020）苏0924民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国某公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人要求赔偿的损失是购房价与再次转让价的价差和物业费，有关物业费的诉求已由一审法院判决驳回，而购房价与再次转让价的价差也不应得到支持。被上诉人就案涉房产办理了按揭贷款，在贷款未能偿清之前，被上诉人不可以向他人转让案涉房产。案涉房产尚未取得不动产权证书，也无法办理产权转让变更登记手续。被上诉人称与受让人唐某、张某解除了房屋转让协议，则客观上没有差价的事实。2.一审法院判决上诉人支付被上诉人8698元的损失，实际上是依据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定作为事实依据的。该判决超出了被上诉人的上述具体诉求范围。双方对逾期提供办理权属登记需由出卖人提供的资料违约责任已作了明确的约定，也就是按照已支付房价的0.1％承担违约金。本案案涉的房屋价值434900元，按0.1％的比例计算，应为434.90元。一审法院判决支付8698元违约金，实际上是将双方的约定调整为2％，对此被上诉人未提申请，一审法院主动进行调整也有违当事人的要求和法律规定。王曌泽辩称，1.被上诉人要求的损失是按购房价与再次转让的差价主张的，应当得到支持，一审时已经提交了相关证据。2.上诉人认为物业费的诉求也应当得到支持。3.被上诉人虽未提起上诉，但是一审判决酌情支持的损失少于实际发生的损失。王曌泽向一审法院起诉请求：判令国某公司赔偿王曌泽因买受的房屋未进行竣工验收备案的损失234038元(房价差225100元、已经缴纳的物业服务费7047元、2020年度的物业服务费1891元)。一审法院认定事实：2016年2月24日，王曌泽与国某公司签订一份商品房买卖合同，合同约定的主要内容为，第三、四条，国某公司将位于射阳县的房屋出售给王曌泽，单价为3588元/平方米，总价为434900元……第十七条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2016年4月5日，国某公司向王曌泽交付了该房屋，王曌泽也对该房屋进行装修并居住使用，并向小区的物业服务公司缴纳了相关物业服务费，但国某公司至今未按约向王曌泽提供竣工备案所需要的资料及办理不动产权证的有关手续。王曌泽与国某公司商榷违约事宜未果，诉至一审法院。一审审理中，王曌泽向法院提交了一份其与唐某、张某在2019年2月12日签订的《房产买卖合同》，唐某从2019年2月12日至2020年5月13日与王曌泽母亲刘学勤账户的汇款流水清单，以证明王曌泽与唐某、张某之间存在房屋买卖合同，且唐某、张某已经实施履行了该合同中约定的支付房款的部分义务，后双方口头解除了该协议，刘学勤向唐某返还了部分房款，现返还仍在履行中。该《房产买卖合同》主要内容为：王曌泽（甲方）以86万元的价格将位于射阳县的房屋出售给唐某、张某（乙方）；乙方在合同签订之日起10日内，向甲方支付60万元的首付款，其余房款在2020年至2024年分期支付；甲方在收到首付款60万元之日起5日内将房产交付给乙方；该房产尚未办理不动产权证，甲方在该房产可以办理不动产权证时，向不动产登记机关办理权属登记等。刘学勤账户的流水记录反映的情况是“2019年2月12日，唐某向刘学勤账户汇款30万元，后唐某每月向刘学勤账户汇款5000元，至2020年4月。2020年5月13日，刘学勤向唐某账户汇款13万元。”质证时，国某公司对《房产买卖合同》提出了真实性、合法性无法确认的意见，对其他证据提出了由法院核实确认的意见，并提出即使该部分证据是真实的，也与王曌泽主张的事实无关联性。王曌泽陈述，案涉房屋现仍由其居住和使用。一审法院认为，1.王曌泽与国某公司签订的商品房买卖合同，不违背法律、法规的规定，应为有效合同。合同约定办理房产证的期限为出卖人在商品房交付使用后90日内，而国某公司至今尚未向王曌泽提供竣工备案所需要的资料及办理不动产权证的有关手续，显属违约；国某公司认为是因施工承包方未向其提交竣工备案所需要的资料，并不影响其对于王曌泽构成违约的认定。2.案涉合同第十七条约定了对于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的承担方式，是合同双方的真实意思表示，依法予以保护。国某公司应当承担按照合同的约定王曌泽已支付房价款0.1%的违约金。3.王曌泽向法院提交的证据可以证明其与唐某、张某之间存在房屋买卖合同关系，且唐某、张某也按照约定支付了部分购房款。王曌泽提出因国某公司未按约履行义务导致其丧失了一次房屋交易机会，失去及时取得234038元的既得利益，由于本地不动产市场并未出现价格回落的现象，该房屋虽未能够转让，但仍具有相应的市场价值，王曌泽丧失了此次房屋交易机会，并未对该房产的价值造成实际损失。但王曌泽未能因该房转让而及时取得现款，造成其取得相应利息的损失，按照双方签订的“出卖人按已支付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的条款，该约定的违约金明显低于王曌泽的实际损失。现王曌泽请求一审法院对该违约金依法予以调整，符合法律规定，予以支持。王曌泽入住该房屋后，接受了小区物业服务公司提供的服务，应当承担相应的物业服务费，其现要求国某公司承担该费用缺乏事实依据。国某公司的此节抗辩意见，具有事实依据，予以采纳。一审法院判决：一、国某公司在判决生效后十日内支付王曌泽违约金8698元；二、驳回王曌泽的其他诉讼请求。案件受理费2406元，减半收取1203元，由国某公司负担50元，王曌泽负担1153元。二审审理中，当事人没有提出新的事实、证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决认定上诉人向被上诉人支付的违约金数额是否有据。本案系因国某公司无法按照案涉《商品房买卖合同》第十七条的约定，及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书。依照合同约定，上诉人应当承担相应的违约责任。一审审理时，被上诉人明确其诉讼请求中包括违约金的请求，并在庭审中明确案涉合同约定“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”无效，违约金标准明显过低，不足以补偿其因上诉人违约产生的损失，要求按照银行贷款逾期利息计算违约金。考虑到案涉房屋购买的价格、房地产市场行情的上涨以及上诉人违约的具体情况等因素，一审法院支持被上诉人提出的调整违约金的请求，并将违约金的金额调整为8698元，并无不当。上诉人要求驳回被上诉人诉讼请求的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，国某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由盐城国远置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年七月十二日书记员  袁佳丽