辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5247号 上诉人（原审被告）：梁玉婷，女，1983年9月12日生，汉族，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：李艳青，北京市世纪（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司大连分公司。住所地：大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号。 负责人：穆民。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 上诉人梁玉婷因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院(2021)辽0293民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁玉婷上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.被上诉人与小区业委会签订的物业服务合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。根据我国民法典第一百四十三条、第二百七十八条的规定，小区业委会无签订物业合同的行为能力。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；应当由专用部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二的业主参与表决，经双过半通过才能选定。案涉小区二期全体业主从未参加过业主大会的表决程序，说明小区业委会的选聘未经民主程序决定。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同，业委会未经业主大会授权，无权与被上诉人签订物业合同。2.被上诉人未履行法定和约定的催告义务，上诉人未达交费期限。3.被上诉人未按合同约定提供相应的物业服务，未履行进驻时所做的承诺，存在严重的违法、违约行为，应承担相应的违约责任，减免物业费。主要体现在对消防系统设备设施等事项不作为；擅自改变公用设施进行经营，且未依法公开经营收益状况；保洁、绿化、安保等事项存在不作为等严重违约行为。 亿达物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.案涉物业服务合同合法有效。小区业委会系业主大会执行机构，对外由业委会代表业主大会行使权利。案涉小区业委会已与被上诉人签订了物业合同，且被上诉人也为案涉小区实际提供了物业服务。业委会签订物业合同是否经业主大会决议并非物业公司法定审查义务。2.被上诉人已通过多种方式对上诉人进行过物业费的催收。3.被上诉人已经按照合同约定履行了物业服务企业职责。一审时已提供了照片等相关证据。 亿达物业向一审法院起诉请求：一、梁玉婷向亿达物业支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费3,933.23元；二、梁玉婷向亿达物业支付逾期交纳物业费的违约金500元；三、由梁玉婷承担诉讼费用。 一审法院认定事实如下，2018年2月12日，大连市沙河口区德源小区第二届业主委员会与亿达物业管理有限公司大连分公司签订《德源小区物业服务合同》，约定由亿达物业为德源小区提供物业服务，服务期限为自合同签订之日起至2022年12月31日止，德源小区二期住宅物业费2.5元/月/平方米，电梯费12元/户/月。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前交纳下期的物业费。在所交季度首月5日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。业主未交纳物业服务费超过6个月的，且经物业企业督促后仍未交纳的，物业公司可依法向所在地人民法院提起诉讼进行追缴，但是否采取以上措施由物业公司决定。合同还约定其他事项。另查明，2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司变更名称为亿达物业服务集团有限公司大连分公司。再查明，梁玉婷系德源小区二期行政街号中山路425G-509号房屋业主，该房屋建筑面积53.47平方米，梁玉婷未向亿达物业支付自2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业费（含电梯费）3933.23元（2.5元/月/平方米×53.47平方米×27个月+12元/户/月×27个月）。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，德源小区业主委员会与亿达物业签订的《德源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对亿达物业、梁玉婷均具有约束力，双方均应依约履行。梁玉婷主张上述合同无效的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于梁玉婷主张亿达物业擅自提高物业收费标准的意见，经查，2.5元/月/平方米的收费标准系业委会与亿达物业签订的案涉新合同生效后的约定，而梁玉婷辩称2.2元/月/平方米的收费标准系根据新合同未生效前与旧物业合同过渡期间的约定，故并非亿达物业擅自提升物业费标准，本案合同确定收费标准与前物业服务企业收费标准无关。故梁玉婷该辩解无事实依据，一审法院不予支持。关于梁玉婷辩称亿达物业未依约履行催收程序即以诉讼方式向梁玉婷收取物业费的意见。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人“可以”催告业主在合理期限内支付物业费，而非“应当”；而案涉合同约定是否采用催收措施由亿达物业决定。故亿达物业采用诉讼方式向梁玉婷催收物业费并不违反法律规定，梁玉婷该抗辩意见于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，根据双方的诉辩意见及相应证据，可以认定亿达物业已为德源小区提供了物业服务，梁玉婷作为小区业主接受了物业服务，理应向亿达物业支付物业费用。故亿达物业主张梁玉婷支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）3933.23元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。而梁玉婷认为亿达物业的物业服务不符合约定，且在利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况公示等方面服务存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然梁玉婷主张亿达物业的服务存在瑕疵，但其主张的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少梁玉婷交费义务的抗辩事由。故对梁玉婷该抗辩意见，一审法院不予支持。关于亿达物业主张的违约金一节，一审法院认为，梁玉婷欠付物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促亿达物业完善其物业服务，对于亿达物业的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、梁玉婷于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司大连分公司自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）3933.23元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由梁玉婷负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人梁玉婷是否应向被上诉人亿达物业支付讼争期间的物业费。被上诉人与案涉小区业主委员会于2018年2月12日签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人梁玉婷对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人梁玉婷应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。上诉人以小区业主委员会成立不合法为由主张其对外签订的物业服务合同无效，因案涉小区业主委员会现仍依法存续，而对于该业委会的成立是否合法则不属于本案审理范围，故，上诉人此节主张尚无充分证据予以佐证，本院不予支持。 关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。 综上所述，上诉人梁玉婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人梁玉婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年七月二日 法官助理  王秀颖 书 记 员  杜玉洁