淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3515号原告：陈怀军，男，1966年7月26日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：陈杰，男，1988年12月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告陈怀军与被告陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈怀军到庭参加诉讼，被告陈杰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀军向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的租赁合同,被告向原告返还房屋；2、要求被告向原告支付租金（按照合约定12万元/年的标准，从2021年1月20日计算到实际返还房屋之日）；3、要求被告承担约定的违约金99000元（330000元*30%）；4、要求被告向原告支付其经营期间产生的电费2000元。因原告已将房屋出租他人，诉讼过程中原告变更诉讼请求1为要求解除原告与被告签订的租赁合同，变更诉讼请求2为要求被告支付截止到2021年4月30日的租金30000元。事实和理由：2020年10月26日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将坐落于淮安市承德营业房（华厦家园9幢）出租给被告。合同约定；房屋租赁期自2020年11月1日至2023年10月31日止，共计36个月；租金为每年120000元，签订房屋租赁合同当日支付30000元，剩余支付时间为2021年1月20日前支付30000元、2021年4月20日前支付60000元并向甲方交纳5000元押金、2021年10月20日前支付60000元、2022年4月20日前支付60000元、2022年10月20日前支付60000元、2023年4月20日前支付60000元。2020年10月26日，房屋租赁合同签订当日，原告收到30000元租金并将房屋交付给被告，被告开始装修营业。到2021年1月20日被告应支付30000元租金时，被告没有按约支付。原告多次向被告索要均无果。原告与被告之间的租赁合同合法有效，原告有权依约向被告主张约定的租金。被告拒不支付租金系不履行合同主要义务之行为，成就了法定的解除条件；同时，被告逾期支付租金满十天，合同约定的解除条件亦成就。故，原告有权要求解除合同，并有权依法要求被告返还房屋。被告拒不支付租金的行为构成违约，原告作为守约方有权向被告主张约定违约金。被告陈杰未答辩，庭后向本院提交书面答辩状，称：1、答辩人与原告签订了租赁合同，租赁位于承德营业房。租赁合同签订后，租赁人交付了首期租金，后因答辩人的合伙人胡留经营不善，答辩人及时通知了原告，要求解除双方的租赁合同。答辩人通过微信通知了房东陈怀军，陈怀军要求答辩人补交供电局拖欠电费，按照双方微信聊天记录，可以看出双方是就租赁合同的解除达成一致意见的。答辩人在通知原告时，是不欠原告房租的。合伙人也用电话联系了房东。房东也同意了，陈述自己在南京赶不回来，就让胡留把钥匙放在隔壁蛋糕房了。隔壁蛋糕店也是原告的房屋，并且两家水电都是各自安装的分表，每月我们的水电费，都是支付给房东，房东再去缴纳的。2、原告要求答辩人承担违约金99000元不符合客观事实和法律规定。租赁合同虽然约定了违约责任，但答辩人是及时通知原告的，双方就善后问题也进行了沟通，且在答辩人通知解除后，原告也将租赁的房屋重新出租给他人经营。答辩人的解除合同行为，并未给原告陈怀军造成任何损失，双方约定的违约责任明显过高，原告的计算标准也不符合合同约定。3、原告要求答辩人补交供电局的拖欠电费，因为答辩人并不知道店里的实际经营情况，答辩人也跟房东说了，水电费的事情由胡留直接与房东对接。具体价格和使用情况答辩人不清楚，并不是故意拖欠水电费。答辩人愿意承担并支付2000元的电费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈怀军（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份，双方签字的落款时间分别为2020年10月26日，2021年11月1日，合同约定：甲方出租给乙方位于承德营业房（承德路华夏家园9幢）。房屋租赁期限叁年，自2020年11月1日至2023年10月31日。第一年租金120000元，租金支付时间：合同签订当日预付季度租金30000元，2021年1月20日前预付季度租金30000元,2021年4月20日前预付半年租金60000元。第二年租金为120000元，第三年租金为120000元。在租赁期间的水电费由乙方负责，用水、用电按表计量，费用由乙方自行向供电及自来水公司交纳。租赁期间，乙方未能按期支付房屋租金，除应及时如数补足外，每逾期一天还应支付违约金1000元，拖欠房租费超过10天的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方须按未履行合同期间租金总额的30%支付违约金。被告缴纳了2020年11月1日至2021年1月31日租金30000元，原告将房屋交付被告使用。2021年2月2日，原告向被告发送短信：“供电公司催交电费！你应交电费7213*0.6715=4843元。已付2000元还欠2843元！房东陈怀军。”被告向原告微信转账2843元。2021年2月6日16:54原告向被告发送短信，“陈杰老板你租我承德路门面房的租金已到期，请你按照合同约定交齐房租，否则我将依法解除合同，并依法要求你承担法律责任。”2021年2月6日18:52，被告向原告发送微信：“陈总，我实在没有能力继续承租你的房屋了，该交接我也交接了，水电费已经支付完毕！三个月不到亏的一塌糊涂！”微信中原告未回复。2021年2月8日，原告向被告发送微信，“陈总，还有一件小事！刚刚供电公司电费清单与你们提供的数据相差近2000元。电费表胡总11月29日发给的电表初始据！你们是10月底开始营业的！请你看一下！谢谢！”微信中被告未回复。庭审中，原告陈述被告是2021年1月份搬走；打电话讲钥匙放在隔壁哪家，其没同意，因为没有交接；后来也没有找到钥匙，在2021年3月中旬找开锁公司将门锁打开，张贴招租启事；三月底左右与现承租人签订租赁合同，租金自2021年4月30日起算。案件审理过程中，本院至涉案房屋调查房屋租赁情况。原告与现承租人朱红强系于2021年3月6日签订房屋租赁合同，租赁期限自2021年3月14日至2024年3月13日，年租金9万元。本院认为，原告陈怀军与被告陈杰签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。关于原告诉请要求解除与被告的租赁合同，因原告已实际接手房屋，以实际行为与被告解除了租赁合同关系，故不再判决解除。关于原告主张被告承担2021年2月1日至4月30日租金30000元。原告已于2021年3月6日与现承租人签订租赁合同，在此之前其应已接手房屋，而具体时间现并无材料能够确定，本院酌情对原告主张的7000元租金部分依法予以支持，其余部分不予支持。关于被告辩称双方的聊天记录反映双方协商一致解除，本院认为双方的聊天记录能反映双方在谈房屋租赁解除事宜，但并无法看出双方关于各事项达成了一致意见，且无材料反映被告在何时将房屋交还给了原告，故对其辩称不予采纳。在合同约定的租赁期内被告因经营困难无力继续租赁房屋导致合同解除，被告应承担违约责任。但合同约定的违约金标准明显过高，结合房屋空置给原告造成的租金损失及原告在2021年3月6日将房屋租赁他人的事实，本院酌情确定被告承担违约金5000元，对其余部分依法不予支持。关于电费，被告同意支付电费2000元不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈杰应于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告陈怀军租金7000元、违约金5000元、水电费用2000元，合计14000元；二、驳回原告陈怀军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元、减半收取1460元，由原告陈怀军负担1304元，被告陈杰负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；陈怀军交费账号：62×××45；陈杰交费账号：62×××29）。审 判 员 薛爱丽二〇二一年七月二十二日法官助理 闵小立书 记 员 胡一帆附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。