江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终725号上诉人（原审被告）：响水润泰房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市响水县经济开发区灌河村三组。委托诉讼代理人：王文书，江苏大视宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶三林，男，1984年1月7日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县开发区。被上诉人（原审原告）：汤素霞，女，1986年4月29日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县开发区。被上诉人（原审被告）：响水县自来水公司，住所地在江苏省盐城市响水县幸福小区南侧。法定代表人：徐子春，该公司总经理。委托诉讼代理人：董雪中，响水县春秋法律服务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市名远物业管理有限公司，住所地在江苏省盐城市响水县黄海路东侧。法定代表人：沈红菊，该公司经理。原审被告：陈杰，男，1991年5月21日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县开发区。原审被告：陈玉明，男，1963年5月21日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县开发区。原审被告：沈红菊，女，1983年9月26日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县。上诉人响水润泰房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与被上诉人陶三林、汤素霞、响水县自来水公司（以下简称自来水公司）、盐城市名远物业管理有限公司（以下简称物业公司），原审被告陈杰、陈玉明、沈红菊财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。房地产公司上诉请求：1.撤销江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初26号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人不应当承担赔偿责任。上诉人开发的润泰开源小区物业已经全部委托物业公司管理，包括向业主交付房屋、水电设施等，即使在房屋未交付业主的情况下自来水发生漏水，其责任也应当由物业公司承担，与上诉人无关。本案307室自来水漏水是由于自来水公司人员错误开启小区进户闸所致，自来水公司也应当承担过错赔偿责任。汤素霞辩称，本案发生后，上诉人购买的206室再次进水，又是因为306室房屋需要用水再次错误将307室房屋阀门打开，后未能及时关闭导致答辩人房屋再次进水。2.答辩人房屋的损失总应有人承担相应的赔偿责任。自来水公司辩称，1.上诉人主张307室漏水是因自来水公司工作人员错误打开进户闸没有事实根据。被上诉人陶三林的房屋损失，是因润泰开源小区1幢306室业主陈杰因装修需要用水，其父陈玉明向物业公司申请用水，物业公司工作人员和陈玉明到306室外楼梯管道井处，物业公司工作人员在打开管道井的自来水入户闸时，错误地将307室的外闸阀打开后没有及时关紧，而307室内水龙头未能处于关闭状态，导致307室积水并渗透到207室。2.上诉人作为出卖人，对房屋的设施负有维护和管理的义务，但本案中307室室内水龙头未能关闭，故上诉人未尽到安全谨慎注意和巡查等义务，是造成本次事故的原因之一，故上诉人应当承担赔偿责任。3.自来水公司负责户外管道的安装和接通，而从墙外到室内都是由业主自行装修，不在自来水公司服务范围。陈玉明辩称，答辩人去找物业公司，第一次物业公司打开闸门，打开以后答辩人家里还是没有水。物业公司说他不管了，让答辩人去找自来水公司。物业打电话给自来水公司，自来水公司来人的，具体是谁打开307房屋的阀门答辩人不清楚，反正答辩人家里来水了。因为今年又出现了与本案类似情况，答辩人怀疑306室和307室的管道发生了串联。物业公司、沈红菊、陶三林、陈杰未到庭亦未提交答辩意见。陶三林、汤素霞向一审法院起诉请求：1.要求房地产公司、自来水公司、物业公司、陈杰、陈玉明、沈红菊共同赔偿陶三林、汤素霞损失合计22015元（其中经评估的装修损失17755元，油烟机的损失4260元），并承担该赔偿款的利息（从起诉之日起至给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报告利率计算）。2.本案鉴定费用1500元，诉讼费由房地产公司、自来水公司、物业公司、陈杰、陈玉明、沈红菊承担。一审法院经审理查明，：2017年2月6日，陶三林、汤素霞购买了房地产公司开发的位于响水县经济开发区房屋，并与房地产签订了《商品房买卖合同》，陶三林、汤素霞收房后对该房屋进行了装修。因陶三林、汤素霞长期在外打工，207室正常无人居住。2019年下半年，润泰开源小区1幢306室业主陈杰因装修需要用水，陈玉明向物业公司申请用水，物业公司工作人员与陈玉明至306室外楼梯管道井处，用钥匙打开管道井木门，在拧开管道井内的自来水入户闸阀时，误将307室外闸阀打开后未能及时关紧，因307室内水龙头亦未能处于关闭状态，导致307水龙头开始漏水，积水从307室沿油烟机管道渗漏至207室，导致207室的地板、家俱、墙布、门套、油烟机被损坏。原告在审理过程中申请对案涉房屋水淹造成的财产损失进行鉴定，2020年10月15日盐城市荣诚价格评估有限公司作出盐荣诚鉴评字［2020］第067号价格鉴证结论书，经鉴定润泰开源小区1幢207室房屋内因管道漏水造成房屋装修损失金额为17755元。陶三林、汤素霞支付鉴定费1500元。庭审中，原告称鉴定机构仅对装修损失进行了鉴定，对油烟机、灶具损失未作鉴定，陶三林、汤素霞当庭表示不申请对油烟机、灶具的损失进行鉴定，请求法院酌情予以处理。另查明，物业公司为自然人独资有限责任公司，该公司唯一股东为沈红菊。润泰开源小区1幢307室业主为张士勇，案涉事故发生时307室尚未交付业主，307室钥匙由物业公司保管。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担赔偿责任。本案物业公司工作人员将307室外管道井中的自来水闸阀错误打开，与307室内厨房水龙头的未完全关闭两个因素的结合，导致了陶三林、汤素霞所有的207室房屋内积水。在本案中，物业公司作为小区物业管理部门，对小区内的公共设施负有管理职责，打开管道井的木门钥匙由被告物业公司控制管理，物业公司在为306室业主打开室外闸阀时，误将307室室外的自来水闸阀打开，物业公司工作人员未尽到管理人的合理注意义务，存在过错，因该工作人员系履行职务行为，故物业公司应承担相应的赔偿责任。物业公司为自然人独资有限责任公司，唯一股东即被告沈红菊，在沈红菊不能证明公司财产独立于自己财产的情况下，应当对物业公司债务承担连带责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。买受人在接受了《商品房买卖合同》约定的房屋后，才发生标的物的转移占有。本案事故发生时307室并未办理正式交房手续，房地产公司作为出卖人对房屋内设施负有维护及管理等义务，307室内水龙头未能完全关闭亦是造成本起事故的原因之一，虽房地产公司辩称对未交付业主的房屋已委托被告物业公司代为管理，但并不免除其对外承担相应的赔偿责任。被告陈杰、陈玉明、自来水公司在本起事故中不存在过错，故不应承担赔偿责任。关于陶三林、汤素霞主张的损失，装修损失经鉴定损失为17755元、鉴定费1500元系陶三林、汤素霞因本次事故直接财产损失，予以支持；陶三林、汤素霞主张的油烟机、灶具的损失因未能予以鉴定，考虑到水系从油烟机管道处渗漏，结合原告提交的现场照片，酌情支持600元。综上，陶三林、汤素霞的合理损失为19855元。综合考虑各方责任，应由房地产公司、物业公司各赔偿原告9927.5元（19755元×50%）。对陶三林、汤素霞主张的赔偿款利息，无法律依据，不予支持。判决：一、响水润泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿陶三林、汤素霞损失9927.5元。二、盐城市名远物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿陶三林、汤素霞损失9927.5元。三、沈红菊对盐城市名远物业管理有限公司的上述还款义务承担连带责任。四、驳回陶三林、汤素霞的其他诉讼请求。二审中，上诉人房地产公司提交单位工程竣工验收证明书以及商品房买卖合同。被上诉人陶三林、汤素霞，原审被告陈杰、陈玉明对此无异议，自来水公司的质证意见是：与本案没有关联性。各被上诉人、原审被告均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人房地产公司虽然与案外人张士勇签订了润泰开源小区1幢307室的商品房买卖合同，但在事发时双方并未办理房屋交接手续，而房地产公司作为307室房屋的出卖方，在买受方未与其办理交接手续也并未验房的情况下，理应对房屋负有管理监督的义务，而本案正是因为案涉307房屋的水龙头长期处于开启状态，这才导致当物业公司工作人员错误地打开307室自来水入户闸阀时，307室房屋开始积水并最终导致207室房屋的地板、家具等产生损坏的后果。故一审法院认定房地产公司承担案涉事故50%的赔偿责任并无不当。至于上诉人称自来水公司应承担赔偿责任的问题，因本案并无证据证明系自来水公司的工作人员错误打开307室室外的自来水入户闸阀，故对此上诉理由，本院亦不予采信。综上所述，响水润泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由响水润泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳维群审判员  吕伟平审判员  裴葭嘏二〇二一年七月二十三日书记员  严海文