北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9118号上诉人（原审被告）：北京三信和食餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路32号1幢2层。法定代表人：单一，经理。委托诉讼代理人：官天翔，北京朗言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨书博，北京朗言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艳艳，北京嘉桓律师事务所实习律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明，总经理。委托诉讼代理人：丁杰，男，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司物业主任。上诉人北京三信和食餐饮管理有限公司（以下简称三信公司）因与被上诉人北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三信公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人向被上诉人支付2020年3月1日至2020年4月30日租金24700元；2.撤销原判第二项、第三项；3.撤销原判第四项，改判被上诉人退还押金148200元；4.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。1.上诉人未依约缴纳2020年3月至2020年4月基本租金不构成违约。疫情前，双方于2020年1月10日签订《补充协议书》约定对上诉人免收2020年1月至2020年2月基本租金，减半收取2020年3月到2020年4月基本租金。受疫情影响营业额严重下滑甚至无法继续经营，上诉人只能选择关店止损。上诉人于2020年2月14日向被上诉人发送《疫情期间租金减免申请》，但被上诉人一直没有明确答复，故上诉人于2020年4月9日通知被上诉人将于2020年4月30日前退租解除合同，受疫情影响上诉人无能力支付租金，不构成违约。且被上诉人收取的押金足以覆盖欠付的租金，故一审认定上诉人构成违约是错误的。2.双方《店铺租赁合同》及补充协议于2020年4月30日解除而不是2020年5月22日。上诉人已经于2020年4月9日向被上诉人发出了撤店通知，已经明确因新冠疫情不可抗力，将于2020年4月30日前撤店即解除双方租赁合同关系的意思表示，双方《店铺租赁合同》及补充协议应于2020年4月30日解除，被上诉人于2020年5月向上诉人发送《有关：北京新城广场3层3-17号店铺（无敌家）租赁合同解除的通知》不具有解除合同的效力。2020年4月30日之后上诉人承租的店铺完全处于被上诉人的控制支配范围，不存在被上诉人未支付房租的问题。被上诉人未按照补充协议约定履行举办不少于两次促销活动和一次线下推广活动的义务，一审认定产生推广费1300元，存在错误。故上诉人仅认可未支付2020年3月至4月租金49400元。3.一审认定上诉人支付被上诉人店铺恢复相关费用60000元存在错误。被上诉人提交的施工合同和发票是在一审第一次开庭后补开的，且被上诉人没有提交施工费用的银行转账凭证，不能证明已经实际发生施工费用。4.一审判决上诉人向被上诉人支付装修期基本租金49400元存在明显错误。根据《广场租赁合同补充条款》12-6第（3）项约定，上诉人承担装修期基本租金的前提是由于上诉人的原因提前终止，在本案中，合同是因新冠疫情不可抗力导致终止，合同终止不是上诉人单方面原因导致，故上诉人不应承担装修期基本租金。新骏公司辩称：同意一审判决，不同意三信公司的上诉请求和理由。1.上诉人未交纳租金构成违约，疫情不属于不可抗力，被上诉人已经对2020年1月至4月租金进行相应减免，上诉人有能力继续履行合同。2.上诉人不享有单方解除权，2020年4月9日发送的通知不发生解除合同的法律效果，双方解除合同的时间是2020年5月22日。3.合同解除后上诉人未按照合同约定恢复至可租用的良好状态及合同约定的毛坯状态，应承担相应的费用。4.双方就装修期基本租金约定明确，一审判决正确。启胜公司述称，同意一审判决，不同意三信公司的上诉请求和理由。新骏公司向一审法院起诉请求：1.判令三信公司向新骏公司支付2020年3月1日至2020年5月22日基本租金84458.06元、推广费1761.29元，2020年1月1日至2020年1月31日附加租金13997.00元，合计100216.35元；2.判令三信公司向新骏公司支付3-17号房屋恢复原状之费用98939.00元、公证费4000元；3.判令三信公司向新骏公司支付2019年6月3日至2019年7月2日期间的装修期基本租金49400元；4.判令三信公司支付欠付的物业费等相关费用合计47619.82元给第三人启胜公司（包括2020年2月1日至2020年5月22日物业管理费25267.52元、排污及垃圾分类服务费6269.35元、隔油池清理费2411.29元；2019年12月1日至2020年5月29日代收电费11220.09元、其他费用1239.90元；装修期电费793.88元、装修期水费417.79元）；5.判令新骏公司已收取的押金（包含三个月租金148200元，三个月物业管理费21450元）不予退还；6.本案诉讼费用由三信公司承担。一审法院认定事实：2018年11月20日，新骏公司（出租方、甲方）与三信公司（承租方、乙方）签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场317号；甲方于约定交付日向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自交付日起计算；乙方应于每月向甲方预付租金、物业管理费，逾期支付的，则乙方需支付违约金；双方约定，在签署本合同时，乙方应向甲方支付合同押金，合同押金为三个月的租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和三个月的物业管理费（以租赁期内月物业管理费较高者为基数），甲方收取合同押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的合同押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方提前终止本合同，如果甲方据此提前终止本合同，则乙方根据本合同规定支付的合同押金及预付的基本租金、物业管理费作为违约金，不予退还，同时乙方还应按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的基本租金、物业管理费作为违约赔偿金：……乙方逾期不支付租金、物业管理费累计超过十五天的（不管有无正式要求支付）；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自提前退租的，乙方应按提前退租天数的基本租金和物业管理费向甲方支付违约赔偿金，同时乙方已交合同押金作为违约金不予退还。双方签订《北京新城广场店铺租赁合同补充条款》，约定：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可享有列于附表一第一部分的装修期，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋依附表二所需支付的物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费和其他费用，该等费用须在本合同签署日支付予甲方和/或服务企业；如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的物业管理费的差额部分和所有租金；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除开张日所在历月外，乙方须不晚于每个历月的首日向甲方和/或服务企业预先缴付当月的基本租金、物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费、POS数据采集系统费用和其他费用。乙方须在租赁期结束或提前结束前至少三十日之前，与甲方有关部门（包括但不限于服务企业）联系交回返还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还甲方。若乙方未按约定的状态将该房屋返还于甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。附表一载明：交付日暂定为2019年3月1日，甲方于交付14天前向乙方发出书面通知交付该房屋以书面通知上载明的交付日为准；装修期将于发生如下两种情况之一时终止：自交付之日起30日或该大厦的开张日中较先发生者为准；租赁期共计4年，自交付日起算，开张日暂定为2019年8月1日，甲方于开张日14天前向乙方发出书面通知，如乙方未按甲方通知的日期开业的，甲方有权提前终止本合同，并没收全部合同押金，并有权追索甲方因乙方该等行为所遭受的一切损失；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月49400元或每平米380元）及每月总收入之12%中取其高者计收；附表二载明：推广费：乙方应每月向甲方支付推广费5元/月/平方米，甲方有权在租赁期内根据其就商场提供推广服务的费用增加而不时调整推广费，甲方作出的增加该费用的决定应为最终的、结论性的决定，且对乙方有约束力，乙方应于每个历月的首日前向甲方提前支付该月的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵销，但装修期及开张日所在历月的推广费应在合同签署时支付；合同押金：除非本合同另有规定，合同押金包括租赁押金和物管押金两个部分，租赁押金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）相当于该房屋三个月的基本租金，每次增加基本租金，租赁押金应相应增加为相当于三个月的增加后的基本租金，本合同签订时，乙方应向甲方存放的租赁押金为148200元；物管押金：相当于三个月的物业管理费，每次增加物业管理费后，物管押金应相应增加为相当于三个月的增加后的物业管理费，在本合同签订时，乙方应向服务企业存放的物管押金为21450元；附表四载明：乙方同意该房屋以“毛坯”状态交付，“毛坯”状态定义解释如下：混凝土楼板与砂浆，混凝土墙和柱；混凝土天花板，和按照甲方的标准和规格提供的消防喷淋系统；为了避免产生疑问，乙方将有义务于租赁期满时提前终止时将该房屋恢复成“毛坯”状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门、外立面装饰或装修（如有）等均应被拆除，乙方执行该房屋的恢复工程等。上述合同签订后，新骏公司向三信公司交付房屋，并于2019年7月3日开业。后，新骏公司（甲方）与三信公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定：租赁期共计4年，自交付日起算，即由2019年6月3日至2023年6月2日；交付日即甲方将该房屋交付予乙方的日期即2019年6月3日，甲方应于交付日前至少14日向乙方发出书面通知以确认交付日的确实日期；装修期共计30日，自甲方向乙方发出书面通知上的交付该房屋日（即交付日）起计算，即2019年6月3日至2019年7月2日，装修期内不收取基本租金，但仍需缴纳物业管理费、推广费、隔油池管理费及所有实际发生的费用；开张日为2019年7月3日；租金开始计收日为装修期结束后的第一天，即2019年7月3日；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月49400元或每平米380元）及每月总收入之12%中取其高者计收；本补充协议与原租赁合同约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的，仍按原租赁合同执行等。上述合同签订后，三信公司依约向新骏公司交纳租赁合同押金148200元及质量保证金10000元。2020年1月10日，新骏公司（出租人）与三信公司（承租人）签订《补充协议书》，约定自2020年1月1日至2020年4月30日止（以下简称“优惠政策期间”），出租人给予承租人租金优惠支持。具体租金优惠支持方案如下：1.自2020年1月1日起至2020年2月29日止，免除承租人上述期间内原合同约定的基本租金交纳义务。2.自2020年3月1日起至2020年4月30日止，免除承租人上述期间内原合同约定的50%基本租金交纳义务。3.优惠政策期间，承租人仍需按原合同附表一第二部分（ii）项的约定交纳“额外租金”。2020年4月9日，三信公司工作人员苏光源通过微信与新骏公司工作人员张绍宸表示“绍宸，主要是想沟通一下4月30日退租的事，现在公司还是决定4月30日前退租。目前我们也没有恢复营业，因为根据运营那边的核算，这家店营业的话也是亏损，所以我是想看看能否近期协商一下和平解约。”张绍宸回复“好的苏总，我先微信发您供您参考：首先我司是不同意贵司撤，但贵司执意要撤店的话如高层同意，我们最好的结果就是4月30日撤，您需要补齐欠费、押金不退、同时拆除毛坯，以上是和平解约的政策。”2020年5月7日，新骏公司向三信公司送达《有关：北京新城广场3层3-17号店铺（无敌家）租赁合同解除的通知》，载明：三信公司自2019年7月起即不再向我司支付租金、物业管理费及其他应付款项，且经我司多次催缴，至今仍未交纳欠款。鉴于上述情况，三信公司已严重违反租赁合同第四条……三信公司以违约行为表明不愿意继续履行上述租赁合同，现我司决定提前终止租赁合同，并就终止事宜向贵司通知如下：一、……现我司决定提前终止租赁合同……自本函发出之日起15天后（即至2020年5月22日24：00整）租赁合同自行终止，请三信公司在合同终止当日将3-17号店铺恢复至毛坯状，确保店铺内设备设施完好无破损，并将能正常使用的店铺交还我司。若三信公司未在上述期限内完成恢复工作，出租店铺内仍留有三信公司物品的，则根据租赁合同相关约定，视为三信公司放弃对该物品的权利，我司有权以任何方式予以处置，我司恢复店铺原状所需费用亦由三信公司承担。二、由于租赁合同因三信公司违约导致提前终止，因此我司将继续通过诉讼方式追讨三信公司至今为止的欠费……三、三信公司所缴纳的合同押金作为违约金将不予退还，因三信公司行为引起的一切法律后果由其承担。2020年5月29日，经新骏公司申请，北京市国泰公证处对涉案房屋进行证据保全，现场照片显示房屋内仍留有部分设备设施，并未将房屋恢复至毛坯状态。为此，新骏公司花费公证费4000元。此后双方因后续事宜未能协商一致，故新骏公司诉至法院。一审法院认为，新骏公司与三信公司签订《北京新城广场店铺租赁合同》《北京新城广场店铺租赁合同补充条款》《租赁合同之补充协议书》《补充协议书》均系各方真实意思表示，应属合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中三信公司作为承租人未依约交纳租金，其行为已构成违约。故新骏公司据此要求与其解除租赁合同的行为，于理有据，本院确认《有关：北京新城广场三层3-17号店铺（无敌家）租赁合同解除的通知》中载明的合同解除日期即2020年5月22日即合同解除之日。三信公司虽然主张其于2020年4月就已撤店，但其提交的证据不足以证明已于该日期前与新骏公司完成了房屋交接；故本院对此不予采信。关于新骏公司要求三信公司支付2020年3月1日至2020年5月22日租金及推广费的诉讼请求，考虑到新冠肺炎疫情对于合同履行的部分影响，法院酌定由三信公司给付此期间房租80000元，推广费1300元，超出部分法院不予支持。关于新骏公司主张的涉案店铺恢复原状费用的诉讼请求，法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。法院依据实际情况，酌定由三信公司承担店铺恢复相关费用60000元，超出部分法院不予支持。关于新骏公司主张的公证费，缺乏法律依据，法院不予支持。关于新骏公司要求三信公司支付2019年6月3日至2019年7月2日期间的装修期基本租金49400元的诉讼请求，符合双方合同约定，法院对此予以支持。关于新骏公司要求三信公司支付欠付的物业费等相关费用给第三人启胜公司的诉讼请求，因与房屋租赁合同关系不属于同一个法律关系，故本案中不予处理，新骏公司或启胜公司可另行起诉。关于新骏公司要求确认已收取的押金（包含三个月租金148200元，三个月物业管理费21450元）不予退还的诉讼请求，其中关于物业管理费部分因不属于本案所涉法律关系，故法院在本案中亦不予处理，关于三个月租金部分，法院考虑疫情及防控措施势必对承租人使用房屋或者业务开展造成影响，三信公司并非恶意违约，故基于公平原则酌情调低违约金及损失数额，将一半押金予以退还。故新骏公司的诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、北京三信和食餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2020年3月1日至2020年5月22日租金80000元、推广费1300元；二、北京三信和食餐饮管理有限公司于判决生效之日十日内给付北京新骏商业管理有限公司店铺恢复相关费用60000元；三、北京三信和食餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2019年6月3日至2019年7月2日期间的装修期基本租金49400元；四、北京新骏商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京三信和食餐饮管理有限公司押金74100元；五、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是三信公司是否构成违约、双方租赁合同的解除时间、三信公司应付租金及推广费的金额、三信公司应否支付店铺恢复相关费用、三信公司应否支付装修期基本租金、新骏公司应退还多少押金的问题。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方签订的《北京新城广场店铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。根据查明的事实，三信公司正常交纳租金至2019年12月，根据双方于2020年1月10日签订的《补充协议书》约定，新骏公司已经免除了2020年1月、2月的基本租金，减半收取2020年3月、4月的基本租金，但三信公司未交纳2020年3月、4月的租金，一审认定其构成违约，符合双方合同约定。三信公司上诉坚持主张双方合同解除系受新冠疫情影响故其不构成违约，对此，本院认为，新冠疫情因素确实对餐饮行业造成了一定的冲击，承租人可以请求适当减免部分租金，但不能成为承租人拒付租金的理由。三信公司主张新骏公司收取的押金足以覆盖欠付的租金，故其不构成违约，亦缺乏依据，本院不予采信。关于双方合同解除的时间，三信公司主张其2020年4月已经撤店，但根据在案证据，尽管三信公司曾向新骏公司发出通知表示其将在2020年4月30日前退租，但三信公司未与新骏公司进行房屋交接，新骏公司于2020年5月7日向三信公司《有关：北京新城广场三层3-17号店铺（无敌家）租赁合同解除的通知》，一审法院以上述通知中载明的合同解除日期即2020年5月22日为合同解除之日，并无不当。一审法院结合双方补充协议的约定及疫情因素的影响，酌情确定三信公司应支付新骏公司自2020年3月1日至2020年5月22日租金80000元、推广费1300元，较为适当。关于装修期基本租金及店铺恢复相关费用，双方合同中明确约定“如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的物业管理费的差额部分和所有租金”、“乙方将有义务于租赁期满时提前终止时将该房屋恢复成毛坯状态”，现因三信公司未按时交纳租金导致双方合同解除，三信公司撤店后未按约定将租赁场地恢复至毛坯状态，新骏公司主张装修期基本租金及店铺恢复相关费用具有事实依据，一审法院认定的金额亦符合本案实际。关于押金的退还，根据双方合同的约定，因三信公司一方原因导致合同提前终止的，押金作为违约金不予退还，三信公司未按约定缴纳租金导致合同提前终止，但疫情确实对餐饮行业的经营造成较大影响，一审法院结合疫情因素及本案实际确定新骏公司应退还一半押金，较为合理。三信公司所提上诉意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，三信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5802元，由北京三信和食餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年七月十五日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心