江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2469号上诉人（原审被告）：胡晓陆，男，1973年1月19日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：金晓燕，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭坚，江苏柏金律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：鄂爱琴，女，1955年4月10日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：余刚，江苏德音律师事务所律师。上诉人胡晓陆因与被上诉人鄂爱琴房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡晓陆上诉请求:1.撤销一审判决，改判部分支持被上诉人诉讼请求或者发回重审。2.一审、二审诉讼费由上诉人与被上诉人依法承担。事实和理由：1.一审判决违反处分原则与辩论原则，程序违法。被上诉人一审诉讼请求为“判令被告赔偿原告租赁房屋闲置期间的各项损失共计175000元”，其主张的是房屋闲置期间的损失。2018年5月15日解除合同后，6月16日，被上诉人将案涉8-25号店面另行出租给了案外人刘祥平；7月20日将案涉8-26号店面出租给了案外人徐福胜，均给予新承租人3个月的免租期。因此，如果说解除合同对被上诉人产生了损失，该项损失对于案涉8-25号店面来说，只有1个月的租金损失计7143元（222.38平方米+两店面总面积778.31平方米×年租金30万元÷12个月×2个月）；对于案涉8-26号店面也仅有2个月的租金损失计35714元（555.93平方米+两店面总面积778.31平方米×年租金30万元÷12个月×2个月），合计损失42857元。至于给予新承租人的3个月免租期，不能作为损失认定，因为其时被上诉人和新承租人己经建立了新的租赁合同关系，给予新承租人3个月装修免租期是新的租赁合同应有之义，只要重新租赁就必然会产生装修免租期，不能作为原合同必然造成的损失。但一审判决却判令上诉人支付违约金12万元，该判决内容远远超出了被上诉人的诉讼主张，违反了法院中立，不告不理的处分原则。2.一审判决上诉人承担陈世科租赁期间的物业费，事实认定不清。《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》第3.1条约定，水费、电费、物业费等相关费用等均由乙方（陈世科）委托胡晓陆处理承担。按照文义解释，陈世科和胡晓陆之间建立了一种委托关系，胡晓陆行使代理行为的后果均由委托人陈世科承担。而且根据“谁享受谁承担”的原则，上诉人也不应该承担陈世科租赁期间的上述费用。上诉人仅应承担租赁期一年的物业费为：两店面的总租赁面积778.31平方米×12个月×1.5元/平方米/月×系数0.69=9667元。被上诉人鄂爱琴辩称：1.被上诉人一审时请求权利救济的最终目的是挽回因上诉人违约给被上诉人造成的各项实际损失，一审法院对此具有裁量权。同时，一审判决上诉人支付违约金12万元，未超过被上诉人一审主张的租金损失125000元，故一审判决未超出被上诉人一审时的诉讼请求，也未违反处分原则和悖论原则。2.无论被上诉人请求损失赔偿或法院判决上诉人支付违约金，其参考的计算依据应以双方房屋租赁合同约定的上诉人违约时的租金标准计算。据合同约定的2017年11月16日至2018年11月16日年租金30万元计算，当时双方签订租赁合同时是以中央花园8-25、8-26整体出租，不认可上诉人在上诉状中将8-25、8-26拆分计算租金损失的计算方式。3.正是因为上诉人违约单方解除合同，被上诉人才将涉案房屋另行出租，给予新承租人免租期的租金损失，也属于因上诉人违约给被上诉人造成的租金损失。4.关于重租说明中，上诉人身份问题，上诉人陈述前后矛盾。一审时上诉人辩称其为见证人，未被一审法院采纳。二审又辩称其与陈世科系委托关系，委托关系是指委托人委托受托人以委托人名义处理。委托人事务其行为后果由本人及委托人承担。重租说明第3.1条明确约定，相关费用由上诉人承担。该约定是经债权人同意的，将陈世科的债务转移给上诉人承担。因此一审判决事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鄂爱琴向一审法院起诉请求：1.判令胡晓陆赔偿租赁房屋闲置期间的各项损失共计175000元(其中租金损失125000元，物业费损失50000元，详见物业费损失计算清单)；2.本案诉讼费用由胡晓陆承担。一审法院经审理查明，鄂爱琴为常州市新北区中央花园8-26号店面房的权利人（不动产登记薄查询证明载明的登记时间为2013年1月11日，建筑面积为555.93平方米)。同时，鄂爱琴曾为常州市新北区中央花园8-25号店面房的权利人（存量房买卖合同载明的转让时间为2019年4月3日，建筑面积为222.38平方米)。2012年8月9日，鄂爱琴（甲方）作为上述8-25、8-26号店面房的权利人，与陈世科（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将上述店面房出租给陈世科，用途为商业（美容院），租期六年，从2012年8月15日起至2018年11月15日止，自2012年8月15日起至2012年11月15日止为免租装修期，免租期内无需交纳租金，但仍需承担物业管理费等费用；租金先付后用，半年支付一次；物业管理费等费用由承租方承担；租赁期内，乙方提前终止本合同，应赔偿甲方损失（所违约时期租金总额的40%作为违约金)，乙方预付的租金不再退还；租赁期内，甲方提前终止合同，应赔偿乙方损失（所违约时期租金总额的60%作为违约金)；不可抗力（包括地震、水灾、火灾和其他自然灾害、战乱暴动及政府行为）造成的损失由双方各自承担。陈世科在租赁期间，又将房屋转租给了本案胡晓陆。2017年5月15日，鄂爱琴与胡晓陆重新签订了《房屋租赁合同》，主要约定如下：第一，甲方（鄂爱琴）将中央花园店面房两户8-25、8-26号出租给乙方（胡晓陆），上述房屋用途为（鹰视菲诺眼镜店），除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；第二，租赁期限3年，从2017年5月15日起至2020年5月15日止，2017年5月15日-2017年11月15日租金为176400元，2017年11月16日-2018年11月16日租金为30万元，2018年11月16日-2019年11月16日租金为32万元，2019年11月16日-2020年5月16日租金为17万元，租金先付后用，支付方式为半年支付一次；第三，租赁期内的物业管理费等费用由承租方承担；第四，租赁期内，甲方提前终止本合同，应赔偿乙方损失（所违约时期租金总额的40%作为违约金)；第五，不可抗力（包括地震、水灾、火灾和其他自然灾害、战乱暴动及政府行为）造成的损失由双方各自承担。2017年5月23日，鄂爱琴（甲方）、陈世科（乙方）、胡晓陆（丙方）又签订《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》一份，主要约定如下：第一，该房于2012年8月15日出租给陈世科，租期至2018年11月15日止，为期伍年；第二，在合同期内的2016年，陈世科将该房转租于胡晓陆经营，该行为已违反2012年合同不可转租的规定；第三，由于乙方违约在先，今出租方（甲方）收回该房屋（乙方无异议），并重申两点：1.由于该房屋相关管理部门涉及的有关费用包括水、电费、物业费等均由乙方委托胡晓陆处理承担；2.乙方应结清2017年5月15日前的房租，其中2012年所签合同中乙方交于甲方的壹万元租赁保证金不予退回乙方。2018年5月15日，胡晓陆以“案涉店面被地铁施工围挡遮挡，经营一直处于亏损状态，客观情况发生重大变化，合同目的无法实现，符合合同第七条约定的情形”为由，向鄂爱琴发出了提前解除合同通知，随后搬离了案涉店面。2018年6月16日，鄂爱琴将案涉8-25号店面房另行出租给了案外人刘祥平。2018年7月20日，鄂爱琴将案涉8-26号店面房另行出租给了案外人徐福胜。现鄂爱琴认为，胡晓陆的提前解除行为构成违约，要求赔偿租金及物业费损失。经多次协商未果，鄂爱琴遂起诉来院，要求处理。另查明，2012年9月14日，鄂爱琴作为乙方与常州嘉丰物业服务有限公司（以下简称嘉丰物业）甲方签订《常州市前期物业管理服务协议》一份，约定，案涉8-25、8-26号店面房，建筑面积222.38平方米+555.93平方米，前期物业服务费标准为1.5元/平方米/月，从实际交付之日2012年1月15日起开始交纳物业服务费和电梯运行维护费；乙方（鄂爱琴）将物业出租给他人使用，并与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及设施设备运行费用的，从其约定，乙方负连带责任，乙方与物业使用人之间的交费约定，应及时书面告知甲方。2019年8月18日，嘉丰物业向该院起诉鄂爱琴，要求支付案涉8-25号商铺2012年以来、8-26号商铺2014年以来的物业服务费合计92066元。经调解，2020年7月14日，该院出具（2020）苏0411民初1505号民事调解书，确认鄂爱琴就案涉两个商铺截止2019年12月31日拖欠的物业费为86896元，2020年7月31日前支付2万元，2021年1月31日前支付4万元后，嘉丰物业放弃其他诉讼请求。一审中，鄂爱琴向法院提交物业费损失计算清单一份，认为胡晓陆应承担的物业费为：系数86896元/60000元=0.69;一、8-25,自2012年1月-2018年9月15日，80个月*1.5元/平方米/月*222.38平方米*0.69=18413.06元；二、8-26,自2014年1月1日-2018年7月20日，55个月*1.5元/平方米/月*555.93平方米*0.69=31646.32元；上述两项合计50059.38元。关于物业费的交纳情况。一审庭审中，鄂爱琴陈述称，房屋交付后,嘉丰物业起诉前，没有交过，包括陈世科承租期间都没有付过。胡晓陆陈述称，物业费没有人找其要过，重租说明上其只是见证人，是陈世科委托其处理，但后期陈世科并未让其处理。以上事实，有鄂爱琴提供的不动产登记薄查询证明、常州市存量房买卖合同、房屋租赁合同（鄂爱琴、胡晓陆之间）、关于中央花园店面房8-25-26重租说明、通知照片、房屋租赁合同（鄂爱琴与案外第三人之间）、民事调解书、前期物业服务协议、租赁合同（鄂爱琴与陈世科之间）、物业费发票等证据及到庭当事人双方在庭审中的陈述与自认予以证实。一审法院认为，关于案涉租赁合同的解除问题。胡晓陆于2018年5月15日向鄂爱琴发出解除通知后随即搬离，以实际行为表明其不再继续履行合同，故双方合同实际于2018年5月15日即告实际解除。关于胡晓陆单方解除合同理由是否具有正当性的问题。该院认为，地铁施工增设围挡固然对经营会有一定的影响，但不构成双方合同第七条约定的不可抗力。从实际情况来看，鄂爱琴在较短时间内即将案涉商铺另行出租了，也可以佐证地铁施工不属于不可抗力，也不存在因为地铁施工导致合同目的无法实现的问题。故胡晓陆的解除理由不具有正当性，应承担相应的违约责任。关于违约金的确定问题。经审查，双方合同第六条系对违约责任的约定，其中第3、4款重复约定了甲方提前终止合同的违约责任，从文义表述上看，第3款应当是乙方（胡晓陆）提前终止合同的违约责任，内容存在笔误。根据双方合同第六条第3款的约定，该院确认违约金为合同约定的2017年11月16日-2018年11月16日期间租金的40%，即12万元（30万元*40%)。关于物业服务费问题。结合陈世科及胡晓陆实际使用期间(鄂爱琴与陈世科的合同起算时间为2012年8月15日）、嘉丰物业在（2020）苏0411民初1505号案件诉状中的陈述及调解折扣情况，该院确认为：系数60000/86896=0.69;一、8-25,自2012年8月15日-2018年5月15日，69个月*1.5元/平方米/月*222.38平方米*0.69=15881.27元；二、8-26，自2014年1月15日-2018年5月15日，52个月*1.5元/平方米/月*555.93平方米*0.69=29920.15元；上述两项合计45801.42元。根据鄂爱琴、陈世科、胡晓陆于2017年5月23日签订的《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》第3.1条的约定，上述费用由“乙方（陈世科）委托胡晓陆处理承担”，该约定已明确表明了债务由胡晓陆承担的意思表示，胡晓陆认为其系见证人的抗辩意见不能成立。故鄂爱琴要求胡晓陆承担上述物业服务费的诉讼请求符合合同约定，该院予以支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁担诉讼费的原则承担。为此,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，该院遂判决：一、胡晓陆于判决生效之日起十日内支付鄂爱琴违约金12万。二、胡晓陆于判决生效之日起十日内支付鄂爱琴物业服务费45801.42元。三、驳回鄂爱琴在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，减半收取1900元，由鄂爱琴负担100元、胡晓陆负担1800元。（该款鄂爱琴已预交，其同意由胡晓陆负担的部分，由胡晓陆于判决生效之日起十日内直接支付给鄂爱琴，法院不再退还。）本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。本案中胡晓陆要求提前解除案涉房屋租赁合同，存在违约行为，自应承担相应的违约责任。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等违约责任，故一审法院根据案涉房屋租赁合同约定，判令胡晓陆以支付违约金的方式承担相应的违约责任，符合法律规定。关于胡晓陆主张一审法院判决超出鄂爱琴的诉讼请求范围，虽然鄂爱琴在一审中诉请为要求胡晓陆赔偿提前解除租赁合同造成的损失，但是，鄂爱琴的请求权基础是基于胡晓陆的违约行为要求其承担违约责任。赔偿损失、支付违约金均是合同守约方要求违约方承担责任的方式，且鄂爱琴对于一审法院判令胡晓陆以支付违约金的方式承担违约责任并无异议，故胡晓陆的上述主张缺乏法律依据，不能成立。因胡晓陆、陈世科与鄂爱琴在三方签订的《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》中明确约定，“该房屋相关管理部门涉及的有关费用包括水、电费、物业费等均由乙方（陈世科）委托胡晓陆处理承担”，据此，鄂爱琴有权根据胡晓陆关于承担案涉房屋相关费用的承诺，要求胡晓陆支付案涉房屋相应的物业费。综上，胡晓陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人胡晓陆负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年七月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青