海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1747号 原告：张某，女，2001年6月24日出生，满族，住贵州省安顺市西秀区。 法定代理人：龚某，女，1973年1月7日出生，满族，住址同上，系张某的母亲。 原告：郑军，男，1987年9月9日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区 两原告共同委托代理人：李昭山，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南中晨房地产开发有限公司，住所地：琼海市嘉积镇银海路中晨.丽景水岸小区C栋一单元。 法定代表人：彭文良，董事长。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 原告张某、郑军与被告海南中晨房地产开发有限公司（以下简称中晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李昭山，被告的委托代理人吴贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将中晨丽景水岸B幢1单元903号商品房交付给原告使用；2、判令被告支付给原告逾期交房违约金140545元（自2012年7月1日起至2016年9月2日，共1523天）；3、判令被告支付给原告逾期办理房产证违约金24700元（自2014年6月21日起至2016年9月2日止，共803天）；4、判令被告支付给原告逾期办理土地证违约金13657元（自2015年6月16日起至2016年9月2日止，共444天）；5、涉案费用由被告负担。事实和理由：2012年3月16日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市银海路中晨·丽景XX房，房价款为307607元；被告应于2012年6月30日前交房，房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，办理房屋权属证书后360日内为原告办理土地使用权证；逾期交房的，按每日已付房款的万分之三支付违约金，逾期办理房产证及土地证的，按每日已付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告于2012年2月29日支付购房定金2万元，同年3月16日支付购房款287606元，在合同签订当日已全部付清购房款307607元；2012年8月2日原告又向被告支付各项办证费用16664元，被告分别出具了收款收据。但此后被告开发的项目迟迟没有竣工验收合格，交房办证等事项一直拖延至今。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为支持其主张的事实,提供下列证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原告购买涉案房产及双方就该商品房买卖约定相关权利义务关系等事实。2、《中晨·丽景水岸入伙须知》，证明原告向被告收取各项办证费用的事实。3、收据3张，证明原告依约支付购房款307607元及各项办证费用16664元的事实。 被告辩称：1、原告的诉求不能成立。被告在房屋建好后按照合同约定于2012年6月15日已通知原告办理房屋交接手续，不存在不交房的事实，既然被告同意交房，则不存在逾期交房违约金问题。2、关于逾期办证问题，是由于政府部门的办证流程所致，不是被告的原因。另外，被告认为原告在本案中提出的逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼主张，已超过诉讼时效期间，请法院在查清事实后依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明双方在自愿、合法的前提下签订本合同，合同约定被告交房时间为2012年6月30日，合同第十五条约定在房屋交房之日起才分别为原告办理房屋权属证书和土地证书。2、单位（子单位）工程竣工验收报告，证明被告向原告交付的房屋是经过竣工验收合格的房屋。 经质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性和关联性均没有异议，但对证据1需要说明的是合同明确约定了被告交房的时间和办理房产证、土地证是在房屋交付之后约定时间内办理；证据2就是被告通知原告交接房。原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为对证据1中被告所述应以实际交付房屋后才开始计算违约金的说法是不合理的；对证据2，被告即使主张涉案房屋已竣工验收合格，但并不能证明房屋交付给原告。 本院对原告提供的证据1-3，以及被告提供证据1、2的真实性、合法性和关联性均依法予以采信，并作为认定本案事实的根据。 经审理查明：2012年3月16日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市银海路中晨·丽景XX房，建筑面积60.23平方米，房总款为307607元；原告采取一次性付款方式，即于签订合同时一次性付清房款。合同第八条、第十一条和第十五条关于房屋交付期限、逾期交房违约责任和产权登记方面约定，被告（出卖人）应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了全额房款307607元。2012年5月26日，被告开发的该商品楼房竣工验收，具备了交房条件。同年6月15日，被告向原告发出《中晨·丽景水岸入伙须知》，通知原告前来办理交接房手续，但原告至今尚未收房。同年8月2日，原告向被告交纳了办证相关税费及其他费用共计16664元，而被告至今未能为原告办妥涉案房屋权属证书和土地使用权证书。2016年9月2日原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求支持其如前所述之诉请。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：一、原告诉请被告交付涉案房屋应否支持。二、原告诉请被告支付逾期交房违约金，以及逾期办理房产证、土地证违约金应否支持，原告的上述诉讼主张是否超过诉讼时效。 一、关于原告诉请被告交付涉案房屋应否支持的问题。双方签订的合同约定，被告应当在2012年6月30日前将房屋交付原告使用。根据以上查明的事实，被告开发的商品楼房已于2012年5月26日竣工验收，具备了合同约定的交房条件。同年6月15日，被告向原告发出《中晨·丽景水岸入伙须知》，通知原告前来办理入伙手续，可见被告已按照合同约定尽到通知原告收房之义务。原告于2012年8月2日按入伙须知要求向被告交纳了办证相关税费及其他费用共计16664元，但至今尚未收房，责任在于原告，不属于被告违约。原告所诉被告至今尚未交付房屋之主张，有悖证据，与事实常理不符。因此，原告提出要求被告将涉案房屋交付其使用之诉请，缺乏理据，本院不予支持。 二、关于原告诉请被告支付逾期交房违约金，以及逾期办理房产证、土地证违约金应否支持，原告的上述诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。如前所述，被告于2012年6月15日已向原告发出入伙须知，通知原告收房，被告依约已尽到通知原告收房之义务，但原告至今未予收房，责任在于原告，不属被告违约，被告不应承担逾期交房的违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金140545元的主张，缺乏事实根据和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。至于产权登记方面，被告按照合同约定应当在房屋交付之日起720日内即在2014年6月5日前为原告办理房屋权属证书。但是，被告至今仍未能办妥房产证交付原告，被告确实存在逾期办证的违约行为，其应承担相应的法律责任。对此，被告抗辩原告的诉讼主张已超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告对其主张的被告逾期办理房产证的违约责任应当在法律规定的二年诉讼时效期间内主张，且应从被告出现违约之日起即从2014年6月6日起计算。双方约定出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告逾期办理房产证，其逾期办证的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2016年9月2日始向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断情形，故其请求被告支付2014年9月2日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但2014年9月3日至2016年9月2日二年期间产生的违约金共计22455.3元（307607元×0.0001×730天），未超过诉讼时效期间，依法应予保护。被告应当支付逾期办理房产证违约金22455.3元给原告，原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。至于涉案房屋土地证的办理逾期违约金问题，按照合同约定在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。本案中，被告至今尚未办理出涉案房屋权属证书（房产证），因此，原告诉请被告承担逾期办理土地证违约金的主张，没有事实根据，依法不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南中晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张某、郑军支付逾期办理房产证的违约金人民币22455.3元。 二、驳回原告张某、郑军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4299元，由原告张某、郑军负担3759元，被告海南中晨房地产开发有限公司负担540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 465ee3yirukbxlkoxf 案件唯一码 审 判 员 陈宏友 二〇一六年十一月二十五日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 审核：陈宏友 撰稿：陈宏友 校对：黄鹏飞 印刷：梁昌晏 琼海市人民法院 2016年12月2日 （共印10份）