辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3739号上诉人（原审被告）：大连汇点投资集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区市场街112号，统一社会信用代码912102007599912363Y。法定代表人：侯光秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：田丽，辽宁光晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪涛，男，1975年2月18日出生，汉族，住内蒙古满洲里市。委托诉讼代理人：张福全，上海市建纬（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连兴昌房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区中山路171号，统一社会信用代码912102037443784525。法定代表人：武彦清，该公司总经理。委托诉讼代理人：田丽，辽宁光晟律师事务所律师。上诉人大连汇点投资集团有限公司（简称汇点公司）因与被上诉人张洪涛、原审第三人大连兴昌房屋开发有限公司（简称兴昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇点公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，依法改判或将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2019年12月9日汇点公司与张洪涛签订《房屋租赁合同》后，汇点公司已完全按合同约定履行了相应的义务，按时交付房屋，在签订合同时已告知案涉房屋只有使用权并在合同中明确写明，同时也明确写明房屋以现状为准。二、汇点公司已将购买案涉900㎡房屋的《商品房买卖合同》和发票提供给了张洪涛，汇点公司无任何违约行为。在此情况下，一审判决汇点公司承担合同无法实现的违约责任，判决退还保证金、租金及利息，无事实和法律依据。三、在张洪涛明知案涉房屋系使用权房屋并了解房屋现状的情况下，其同意承租该房屋，并在合同中明确承诺有其办理经营所需手续，其后果应自行承担，更何况一审中张洪涛未提供任何证据证明其主张。四、张洪涛擅自拆除房屋内设施，并占用案涉房屋长达一年之久，一审判决让汇点公司退还保证金和租金显示公平于法无据。五、一审判决漏认事实：张洪涛庭审中明确认可房屋内的电梯被其系拆除并处理。张洪涛辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张洪涛与汇点公司和兴昌公司签订房屋租赁合同承租的房屋系作为一个整体用来经营西餐厅，因兴昌公司无法提供证明房屋权属的手续，导致合同目的不能实现，且汇点公司一审时已明确同意解除合同，故应驳回汇点公司的上诉请求。兴昌公司述称，本案与兴昌公司无关，兴昌公司与张洪涛之间的房屋租赁合同关系已另案处理。向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告交付的保证金300000元；3、判令被告退还原告交付的房屋租金600000元；4、判令被告从2019年11月29日起，以300000元为基数，从2019年12月9日起，以600000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，至实际给付之日止，给付原告上述款项占用期间的利息；5、由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张洪涛与汇点公司于2019年11月28日签订《房屋租赁意向书》，约定：汇点公司出租给张洪涛的房屋位大连市西岗区号；房屋的租赁用途为餐饮行业中的西餐厅，未经汇点公司书面同意，张洪涛不得擅自改变租赁用途，否则汇点公司有权解除合同，并不做任何补偿；在意向书签订之日，张洪涛支付汇点公司定金300000元，待正式合同生效后，该笔定金转换为房屋租赁保证金；在汇点公司收到定金同张洪涛签署正式合同期间，汇点公司不得将上述房屋再租赁他人，如有违约应按国家相关法律赔偿张洪涛，同时张洪涛如不租上述房屋，汇点公司收到的定金不予退还。该意向书签订后，张洪涛于当日将300000元汇至汇点公司尾号为2801的银行账户中。2019年12月9日，张洪涛与汇点公司签订《房屋租赁合同》，约定：汇点公司将位大连市西岗区号房屋出租给张洪涛，建筑面积共计约为900平方米；租赁用途只限于经营西餐厅；租期为10年，自2019年12月1日至2030年5月31日，2019年12月1日至2020年5月31日为装修期，免收租金；租金为600000元/年，支付方式为一次性支付，从第四年起，每年递增3%；履约保证金300000元，合同期满，汇点公司在接收房屋，验收无异议后，于10日内无息返还给张洪涛，如张洪涛违约保证金不予退还。2019年12月8日，张洪涛将租金600000元以银行转账方式支付给汇点公司。同日，张洪涛与兴昌公司签订《房屋租赁合同》，约定：兴昌公司将位大连市西岗区号房屋出租给张洪涛，建筑面积共计约为1600平方米；租期为10年，自2019年12月1日至2030年5月31日，2019年12月1日至2020年5月31日为装修期，免收租金；租金为1670000元/年，支付方式为一次性支付，从第四年起，每年递增3%。同日，张洪涛将1670000元转入兴昌公司拟指定的侯光宇尾号2924的银行账户。上述租赁房屋于2019年12月9日交付给张洪涛，张洪涛在进行装修时，因汇点公司及兴昌公司不能向其提供租赁房屋的全部合法手续，无法办理案涉楼房装修施工许可等手续，停止了装修工程。一审法院另查，汇点公司通过甘井子区红旗街道嘉合房屋信息咨询有限服务中心向外发布案涉房屋出租信息，并支付中介服务费100000元。案涉房屋未办理备案登记。一审庭审中，汇点公司及兴昌公司均主张案涉房屋内原安装自动扶梯一部，现该自动扶梯不知去向。汇点公司及兴昌公司提供的销售发票显示，兴昌公司于2004年10月13日支付电梯款745000元，出票单位为华升富士达电梯有限公司；汇点公司向法庭提交的2张照片显示案涉900平方米及另1600平方米的租赁房屋为不可分的整体公建。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。鉴于汇点公司同意解除与张洪涛间的《房屋租赁合同》，张洪涛请求解除案涉合同的诉求，一审法院予以照准。结合本案，双方的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》解除后，汇点公司是否应该退还张洪涛已交付的保证金及房屋租金。关于案涉《房屋租赁合同》解除后，汇点公司是否应该退还张洪涛已交付的保证金及房屋租金的问题，汇点公司应该退还张洪涛已交的保证金及房屋租金，理由如下：张洪涛虽分别与汇点公司及兴昌公司签订了《房屋租赁合同》，但从各方庭审中陈述及各方证据可以看出，案涉房屋系不可分的整体公建，庭审中汇点公司出示了案涉房屋900平方米的《商品房买卖合同》及购房发票，兴昌公司对1600平方米未予举证，各方也均无法明确指出案涉房屋的哪部分为张洪涛与汇点公司签订的900平方米，哪部分为张洪涛与兴昌公司签订的1600平方米，因此，案涉房屋系不可分的整体。在汇点公司及兴昌公司未向张洪涛提供案涉房屋整体合法有效的手续的情况下，张洪涛无法对案涉房屋进行整体装修及使用，更无法实现在案涉房屋内经营西餐厅的合同目的，对此应由汇点公司承担合同目的无法实现的违约责任，故汇点公司对张洪涛已交的保证金及房屋租金应予返还。另外，关于汇点公司及兴昌公司主张案涉房屋内自动扶梯的损失，汇点公司及兴昌公司均未提供该自动扶梯现值及是否由张洪涛未经允许私自拆除的相关证据，一审法院不予支持，待汇点公司及兴昌公司收集相关证据后可另行诉讼。关于张洪涛主张的资金占用期间的利息，因汇点公司出租给张洪涛的租赁物，张洪涛无法正常使用，汇点公司应承担资金占用期间的利息，由于双方合同对此并无明确约定，故应从张洪涛起诉之日起计算资金占用期间的利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除张洪涛与汇点公司签订的《房屋租赁合同》；二、汇点公司于判决生效之日起十日内返还张洪涛保证金300000元及利息（自2020年4月28日起至款项实际还清之日止，以本金300000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、汇点公司于判决生效之日起十日内返还张洪涛房屋租金600000元及利息（自2020年4月28日起至款项实际还清之日止，以本金600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、驳回张洪涛的其他诉讼请求。如果汇点公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元（张洪涛已预付），由汇点公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，经本院二审审查，除对一审查明“汇点公司向法庭提交的2张照片显示案涉900平方米及另1600平方米的租赁房屋为不可分的整体公建”一节事实不予确认外，对一审已查明的其他案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，本案二审应围绕汇点公司应否返还租金、保证金及应否支付该两笔款项利息的主张进行审理。关于汇点公司与张洪涛于2019年12月9日签订的案涉《房屋租赁合同》，本院认为，该合同合法有效，但因合同目的不能实现，不适宜继续履行，且双方当事人对该合同解除均无异议，故本院确认该合同解除。关于合同解除的时间，因汇点公司于本案一审庭审中明确表示同意解除合同，故应以一审开庭之日（2020年10月13日）作为合同解除的时间为宜。虽然张洪涛提起本案诉讼要求解除案涉租赁合同，但因汇点公司和张洪涛对案涉合同终止履行均负有责任，故不应认为张洪涛因汇点公司的违约行为而享有法定的合同解除权，进而不应以一审判决作出之日或者其他解除合同通知到达违约方的时间作为合同解除时间。本院认为汇点公司与张洪涛对案涉合同终止履行均负有责任的前述认定，系基于以下理由：一方面，张洪涛承租案涉房屋用于经营西餐厅系双方在案涉租赁合同中予以明确载明的内容，因此汇点公司应知晓张洪涛需对案涉房屋进行必要的装饰装修，而这个过程中，必然需要办理相关装修施工许可证，同时，汇点公司对于张洪涛承租案涉房屋时还一并承租了兴昌公司的房屋作为一个整体进行经营的情况也应当知悉，现因汇点公司、兴昌公司始终未能提供政府部门办理装修施工许可所必须的房屋权属证明材料，导致张洪涛无法取得该许可，进而无法实现承租案涉房屋进行经营的合同目的，汇点公司因此对案涉租赁合同无法继续履行负有责任。另一方面，张洪涛作为承租人，应在签订案涉租赁合同时对案涉房屋权属等基本情况进行必要的审核，亦应对办理包括装修施工许可等证照所必须的材料进行必要的确认，其未尽合理、必要的审慎义务导致合同无法继续履行，亦对合同解除负有责任。综合考量以上情节，本院认为，案涉房屋租赁合同无法继续履行系兴昌公司和张洪涛双方原因所致，且该双方对案涉房屋租赁合同的解除应承担同等责任。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，对于案涉租赁合同解除之日（2020年10月13日）以前张洪涛占用案涉房屋期间的租金，张洪涛应当承担，而合同解除之后的已付租金，汇点公司应向张洪涛予以返还。具体来说，因张洪涛已向汇点公司给付了第一年的全年租金60万元，按照案涉租赁合同的约定，该部分租金所覆盖的租赁期间应为2020年6月1日至2021年5月31日，截至2020年10月13日合同解除，对于2020年6月1日至2020年10月13日期间已产生的租金，应由张洪涛承担，对于2020年10月14日至2021年5月31日期间（229天）张洪涛已付的租金应由汇点公司予以返还，该部分应返还的租金数额为376438元（=60万元/年÷365天×229天，取整）。关于应予返还的租金是否应当计付利息的问题，如前所述，因张洪涛对案涉合同解除亦负有责任，双方对合同解除原因及后果一直存在争议，故本院认为，前述应返还的租金不应计付利息。关于张洪涛已支付的30万元保证金应否予以返还的问题，根据案涉租赁合同的约定，“履约保证金300000元，合同期满，汇点公司在接收房屋，验收无异议后，于10日内无息返还给张洪涛，如张洪涛违约保证金不予退还”，现因案涉房屋未进行交接、验收，各方关于室内设施亦存在争议，故保证金返还的条件尚不具备，各方可待房屋交验后一并解决。关于汇点公司上诉称，张洪涛在签订案涉房屋租赁合同时应明确知悉案涉房屋仅具有使用权一节，本院认为，汇点公司的该节主张系对于案涉房屋租赁合同载明“甲方在租赁期限内保证乙方的使用权”这一内容的不当理解，因为根据通常理解，该合同内容并非意在向承租人表明案涉房屋的出租人无法提供房屋所有权权属证明，而意在强调出租人需要保障承租人在租赁期限内能够实现对于租赁房屋的使用权能。故本院对汇点公司据此合同约定提出的上诉理由，不予采纳。关于汇点公司称张洪涛擅自拆除、处理案涉房屋内原有电梯一节，兴昌公司在另案中也提出过相同的主张，且该两公司对于原有电梯究竟位于兴昌公司出租的1600平方米房屋范围内，还是位于本案汇点公司出租的900平方米房屋范围内，于两案件审理过程中及本案一审、二审过程中表述不一致，因此本案一审释明该二公司可待证据完备时另行诉讼，并无不当，本案对此不予审查。另，虽然本案中汇点公司与张洪涛对案涉房屋租赁合同的解除均负有责任，但因汇点公司并未于本案中对案涉合同解除后的损失问题提出反诉主张，故本案对此不予审理。综上，汇点公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3615号民事判决第三项为：大连汇点投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还张洪涛房屋租金376438元；三、驳回张洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元（张洪涛已预交），由张洪涛负担5854元，由大连汇点投资集团有限公司负担6946元；二审案件受理费12800元（大连汇点投资集团有限公司已预交），由张洪涛负担5854元，由大连汇点投资集团有限公司负担6946元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月七日书记员  于 涵