辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5897号上诉人（原审被告）：张桂萍，女，满族，1964年6月21日出生，户籍地大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：林中秋，男，满族，1964年9月20日出生，户籍地大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路111号楼301室，统一社会信用代码：91210202MA0U6X795M。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人张桂萍、林中秋因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张桂萍、林中秋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：一、原审判决只叙述了对被上诉人有利的事实并评价了对被上诉人有利的证据，对上诉人所提交证据只字未提。上诉人提交的与龙湖物业吴英杰管家的微信记录显示，上诉人反复催问物业房屋维修情况，希望尽快拿到房屋钥匙进行装修，但上诉人至今未拿到钥匙。依据商品房买卖合同“钥匙交接后即视为房屋交付使用”的约定，上诉人认可2019年9月2日房屋才维修完成，此前物业费不应由上诉人承担。二、原审判决认定事实错误。1、被上诉人提供的证据“交付通知单”上面写的日期是2018年3月26日，而非判决认定交纳物业费的时间2017年12月1日；被上诉人提供的“专用收款收据”系“车位收款收据”，而非房屋收款收据；所谓的“收房记录单”，记录的只是验房发现的问题，并没有记录任何交接房屋的信息，也没有记录任何交费信息。2.原审判决书中讲到“物业服务费自商品房买卖合同约定的交付时间起开始计算”，合同约定的交付时间为空白，并没有约定的交付时间；“交房通知文书确定的交房日期”是2018年3月26日，也并非2017年12月1日；所说的“业主无正当理由拒绝接受房屋”，被上诉人没有任何证据证明上诉人拒绝接受房屋，反倒是上诉人提交的证据充分证明上诉人反复催物业与地产协调，尽快维修好，尽快拿到钥匙。3、被上诉人已履行的物业服务是针对未名山小区的，而并非针对上诉人。三、被上诉人与开发商签订的合同，剥夺上诉人的权利和侵害上诉人权益的部分对上诉人无效。被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司不同意二上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：一、上诉人是案涉房屋所有权人，被上诉人向上诉人主张欠缴物业费的诉讼请求合理有据。二、商品房的交付是开发建设单位的责任，而非被上诉人物业服务企业的责任，商品房交付问题产生的纠纷与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。三、上诉人未能举证证明其拒收房屋的行为属于合理合法的，因房屋质量问题的拒收，开发建设单位也未出具任何材料认可上诉人的拒收行为是合理合法的拒收。四、被上诉人作为物业服务企业已经履行了合同约定的为案涉小区提供物业服务的义务，有权向小区业主收取物业服务费。五、从公平合理原则，上诉人应该向被上诉人缴纳物业服务费用，物业服务费用是物业服务企业服务整个小区的基础，上诉人未按时缴纳物业费是对其他按时缴纳物业费业主的权利的侵害。龙湖物业服务集团有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费32,635.85元(自2017年12月1日至2020年12月31日)；2、判令被告向原告支付逾期交费的滞纳金3000元。一审法院经审理查明，2017年11月21日，原告与案外人瑞恒置业有限公司签订《未名山（一期）前期物业服务合同》，约定由原告为未名山（一期）项目提供物业服务，案涉住宅物业收费标准为：4.8元/月/平方米（按建筑面积计算），约定业主除办理入伙手续时首次预缴一年的物业费外，以后物业费应按季度缴纳。业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用全额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金。无论房屋是否空置（含业主未按时办理交付手续的情形）都应全额缴纳物业服务费。物业服务费自《商品房买卖合同》约定的交付时间（或交房通知文书确定的交房日期）起开始计算，由业主承担（包括业主无正当理由拒绝接收房屋情形的及房屋视为交付的情形）。如交房日期在当月15日之前（含15日）的，业主按当月50%的物业服务费交纳，交房日期在15日之后的免收当月物业服务费，从次月起交纳，当月物业服务费由瑞恒置业有限公司承担。合同同时约定了其他权利义务。被告系大连高新技术产业园区未名山一期小区业主，案涉房屋建筑面积为183.76平方米。被告未向原告交纳自2017年12月1日至2020年12月31日的物业费32,635.78元（4.8元/平方米/月×183.76平方米×37个月）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告作为案涉小区业主，按照合同约定理应交纳物业费。故原告要求被告支付自2017年12月1日至2020年12月31日期间的物业费32,635.78元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持，对原告主张超出上述金额部分，依法不予支持。关于被告辩称未实际交接房屋不交纳物业费一节，原告已提交《交付通知单》、《接房记录单》、《专用收款收据》等证据，可以证明开发建设单位已通知被告接房，且被告已经进行验房，案涉房屋已具备合同约定的交纳物业费的条件。故对于被告该节抗辩意见，不予采纳。关于被告辩称房屋有质量问题不具备交付条件一节，案涉房屋是否存在质量问题，系被告与开发建设单位之间的法律关系，与本案无关，被告未举证证明案涉房屋质量问题系原告方造成，故对于被告该节抗辩意见，不予采纳。关于原告主张的违约金一节，被告拖欠物业管理费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，不予支持。判决如下：一、被告张桂萍、林中秋于判决生效之日起十日内给付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司自2017年12月1日至2020年12月31日期间的物业服务费32,635.78元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费691元，由原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司负担75元，由被告张桂萍、林中秋负担616元（此款原告已预交，被告在判决生效之日起十日内给付原告）。二审中，双方均未提交新证据。除“被告未向原告交纳自2017年12月1日至2020年12月31日的物业费32,635.78元（4.8元/平方米/月×183.76平方米×37个月）”外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。补充查明，接到收房通知后，上诉人于2018年3月26日前往验房，并在《交付通知单》上签字“同意今日正式交房，林中秋”。上诉人发现案涉房屋存在如下问题：门缝器不好用，卫生不好，窗户玻璃上有水泥，卫生间地面坑洼，小阳台外少门把手，主卧窗户新风口掉漆等，以上问题均记载于《收房记录单》上，上诉人当日未接收钥匙。上诉人此后多次通过微信向物业管家询问房屋维修情况，均被告知尚未完成。被上诉人确认上诉人至今尚未收取房屋钥匙的事实。上诉人在二审中同意自2019年9月2日起交纳物业费。本院认为，上诉人是案涉小区的业主，从接收房屋之日起，应当向被上诉人交纳物业费。本案二审争议焦点问题是上诉人的交房时间如何确定及其应从何时起交纳物业费。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，上诉人接到交房通知前往验收房屋当日，发现房屋存在诸多问题，于是要求开发商予以维修，案涉房屋并未于当日完成交接。上诉人此后多次通过微信向物业管家了解房屋维修情况，均被告知问题尚未解决完毕。故案涉房屋至今未交付给上诉人，且迟延交付的责任不在于上诉人，上诉人不属于《未名山（一期）前期物业服务合同》第5.1.2条约定的“业主无正当理由拒绝接收房屋”的情形，房屋交付通知单中载明的交房日期不能被确定为案涉房屋交付时间，也不能作为物业费起算的依据。其次，根据《辽宁省物业管理条例（2020年修正）》第四十四条第二款的规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。本案中，上诉人至今未收到案涉房屋钥匙，双方对此节事实均无异议，迟延交房期间的物业费依法不应由上诉人承担。鉴于上诉人在二审中明确表示自愿从2019年9月2日起交纳物业费，这是上诉人对自己权利的处分，本院予以照准。故被上诉人关于2019年9月2日至2020年12月31日期间的物业费14,112.77元（4.8元/平方米/月×183.76平方米×16个月）主张，本院予以支持；2017年12月1日至2019年9月2日期间的物业费，被上诉人应向义务人另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初930号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初930号民事判决第一项为：张桂萍、林中秋于本判决生效之日起十日内给付龙湖物业服务集团有限公司大连分公司自2019年9月2日至2020年12月31日期间的物业费14,112.77元；三、驳回龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费691元，二审案件受理费50元，合计741元，由张桂萍、林中秋共同负担420元，由龙湖物业服务集团有限公司大连分公司负担321元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年七月十六日书记员  陈彩虹