河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初16061号原告张欣欣，女，1989年4月28日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人龙鹏飞，河南仟问律师事务所律师。被告郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街55号加速器产业园C8-6号。法定代表人姚鸿飞，总经理。委托代理人朱攀峰、王海峰，河南麟格律师事务所律师。原告张欣欣与被告郑州祝福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告张欣欣委托代理人龙鹏飞、被告郑州祝福房地产开发有限公司委托代理人朱攀峰、王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区碧桃路西××单元××层××房，总价款为715926元，原告已按合同约定履行了付款义务。被告应在2020年6月30日前将满足商品房建设工程竣工验收等条件的房屋交付原告使用，逾期交付超过60日，原告并要求继续履行合同的，被告应自交付期限届满次日至实际交付之日，按日向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。涉案房屋于2021年3月24日通过竣工备案，被告通知原告于2021年3月30日至31日收房，但被告强制原告签订《祝福红城六号院（M61地块）前期物业服务公司变更确认书》，强制要求原告向无物业服务关系的郑州祝福物业管理有限公司交纳一年的物业费，否则拒绝交房，导致原告至今未能收房。故被告应向原告支付逾期交房违约金至实际收房之日。合同附件四第七条约定，被告选聘的前期物业服务企业为物业服务资质等级为一级的河南新康桥物业服务有限公司，但是被告通知原告交房前擅自变更为服务态度差、物业经验不足、无服务资质的郑州祝福物业管理有限公司。被告擅自更换物业公司的行为严重损害了业主的利益应属无效，并应承担违约责任。故请求判令：1、被告立即按合同约定的条件向原告交房；2、被告向原告支付逾期交房违约金10488.32元（按已交付总房款的日万分之0.5计算，自2020年7月1日暂计算至2021年4月20日，并继续计算至实际交付之日）；3、被告更换前期物业服务企业的行为无效；4、因被告擅自更换物业向原告承担违约赔偿7159.26元。被告辩称：1、被告按《商品房买卖合同》约定的交房条件于2021年3月24日通知原告交付房屋，原告在接到交房通知后，因自身原因未按时办理房屋交付手续。根据合同第十一条约定，视为该房屋已交付，交付时间为2021年3月30日，原告未收房的法律后果应由其自行承担。2、因政府大气管控、民族运动会、新冠疫情等不可抗力原因，被告为保证涉案房屋的工程质量，根据合同第八条的约定，延期交房不属于违约行为，不应承担违约责任。3、被告依据《物业管理条例》重新选择郑州祝福物业管理有限公司作为涉案小区新的物业服务企业，该小区共计244户业主，其中已有201户业主对该物业服务企业变更是同意认可的。同时，变更物业公司并没有增加原告的负担，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。4、依据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》及住房城乡建设部关于《废止物业服务企业资质管理办法》的决定，2017年住房城乡建设部已经取消物业服务企业资质认定，2018年3月8日，《物业服务企业资质管理办法》废除，物业服务企业不再进行资质核定。郑州祝福物业管理有限公司系依法成立的物业服务公司，经营范围包括物业管理及物业服务等。经审理查明：2018年6月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的房屋位于郑州高新技术产业开发区碧桃路××单元××层××房，总房款为715926元。出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商铺为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约定交付了房屋。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2021年3月24日向原告邮寄送达了交房通知书。另查明，被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示祝福红城六号院项目的工程竣工验收备案文件于2019年3月24日收讫并予以备案。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已支付了购房款，被告未按合同约定将竣工验收合格的房屋于2020年6月30日前交付给原告使用，直至2021年3月30日才开始集中交付房屋，其该行为已构成违约。但鉴于近年来工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，故本院对被告逾期交房天数酌情扣减5个月，即按4个月计算该违约金。扣除该期间后，被告应向原告支付违约金4296元（715926×万分之0.5×30×4）。原告请求被告按合同约定向其交付房屋。因该房屋现已符合合同所约定的交付条件，庭审中被告亦称可以随时交付房屋，故被告应按双方所签合同中关于交付条件的约定向被告交付涉案房屋。原告请求确认被告更换前期物业服务企业的行为无效，被告并向其支付违约金。双方所签合同在补充协议部分约定有“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河南新康桥物业服务有限公司”，庭审中被告称“该小区共有244户，已有201户业主收房并签订物业服务协议”，原告称“该小区有两栋楼，其他不了解”。因根据被告所述该户数情况，该小区大多数业主已签订有前期物业服务公司变更确认书，故原告请求确认该变更行为无效并请求支付违约金，依据并不充足，对此本院不予支持。原告请求被告向其支付违约金至实际交付房屋之日。因被告向其通知交房时，该房屋已符合合同约定的交付条件，原告称被告更换前期物业服务企业行为无效的主张依据亦不充足，故对原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，将位于郑州高新技术产业开发区碧桃路202号2幢1单元32层3202号的房屋交付给原告张欣欣。二、被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，支付原告张欣欣违约金4296元。三、驳回原告张欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取120.59元，由原告负担95.59元，由被告负担25元。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇二一年七月六日书记员 闫文红