辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1747号上诉人（原审原告）：周文诗，男，1957年8月20日出生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市工业锅炉厂，住所地锦州市太和区汤河子街道重型里，注册号210700004117703。负责人：蒋智富。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁华英律师事务所律师。上诉人周文诗因与被上诉人锦州市工业锅炉厂房屋租赁合同纠纷一案，不服锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周文诗及其委托诉讼代理人贾继有、被上诉人锦州市工业锅炉厂的负责人蒋智富及其委托诉讼代理人刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文诗上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人单方解除上诉人与被上诉人之间协议无效，被上诉人完全履行从2018年2月至2023年2月28日止，合同总金额25000元的协议或将本案发回重审。2.被上诉人负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误。被上诉人虽然于2019年2月25日将通告粘贴于出租房屋墙上，但上诉人并未看到，也从未接到过解除合同的通知，直到2020年7月才从次承租人赵宝民处得知被上诉人已直接将该房出租给第三人，故一审认定上诉人接到通知超过三个月起诉的认定错误。二、原审适用法律错误。本案中，原审以被上诉人通知上诉人解除合同，上诉人未在三个月内提起诉讼为理由，适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，驳回上诉人原审诉求。但最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问題的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复明确指出，行使解除权必须以当事人享有解除权为前提，而本案中被上诉人不享有解除权。九民纪要第四十六条也指出，部分法院对合同法司法解释第二十四条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定，故只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。而本案中被上诉人不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除情形，也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形之一，故被上诉人在本案中不享有解除权，就不能适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，请求二审法院应予纠正。锦州市工业锅炉厂辨称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院认定的上诉人从2019年2月25日被上诉人把通告粘贴到出租房墙上即知晓这个事实是正确的，因为上诉人的房屋不是闲置的，一直有人在用，而且在一审审理过程中，上诉人并没有说过直到2020年7月才知道此事，故上诉人对此节事实的陈述不正确。2.被上诉人有解除合同的法定理由，上诉人擅自转租，没有得到被上诉人的同意，被上诉人享有解除合同的权利，同时，上诉人没有按照租房协议缴纳租金，被上诉人也有权解除合同。3.上诉人作为锦州市工业锅炉厂副厂长利用其权利，低价承租，高价转租，从中获利，损害了企业的利益，主管局有权解除合同。周文诗向一审法院起诉请求：1.依法判令被告单方解除原、被告之间签订协议无效；2.依法判令被告完全履行从2018年2月28日至2023年2月28日止、合同总金额25000元的协议；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告周文诗原系被告锦州市工业锅炉厂副厂长。2012年8月15日，原告与被告锦州市工业锅炉厂签订协议书，约定原告租赁被告单位厂房一处，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，年租金5000元，租赁期间该房屋一直转租，年租金14000元。上述约定的租赁期满后，原告以“2017年10月15日，原、被告双方又签订了一份租赁协议，约定租赁期限自2018年2月28日起至2023年2月28日止为由”继续占有该房屋。2019年2月25日，被告向原告发出通告，载明“经厂研究决定，周文诗与锦州市工业锅炉厂2017年10月15日签署协议作废，协议作废原因，周文诗已于2017年8月20日退休，未经任何人知道，私自盖章”，该通告张贴在案涉承租房屋墙上。一审法院认为，当事人一方依照法律规定解除合同的，应当通知对方。当事人对中华人民共和国民法典[20200528]第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。释义关联法条修改中华人民共和国合同法[19990315]第九十九条【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。释义引用统计法信超链：国家法律4篇地方法规4篇案例44篇裁判21226篇期刊52篇×关联法条合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案原告周文诗提起本案诉讼的时间为2020年10月，距其知道或应当知道合同解除的时间已超过三个月，故原告主张被告单方解除协议的行为无效、要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决：驳回原告周文诗的诉讼请求。案件受理费263元（已减半），由原告周文诗负担。二审中，被上诉人提交了一份2020年5月13日要求上诉人周诗文拿出收款收据、单据的通知及将该通知粘贴到上诉人承租的房屋墙上的照片复印件，经本院审查，该证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，上诉人亦对其复印件的形式不予认可，故本院对该证据及证明的观点不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年10月15日签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。在租赁协议履行过程中，被上诉人于2019年2月25日向上诉人发出解除公告，并张贴在案涉房屋墙上，作为承租人，上诉人如对出租人的解除合同行为有异议，在没有约定异议期的情况下，应在通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，而本案上诉人却在2020年10月才向原审法院提起诉讼，原审法院以距其知道或应当知道合同解除的时间已超过三个月为由不予支持其诉讼请求并无不当。因涉案出租房屋一直处于使用状态，并非闲置，上诉人所述的未看到也从未接到过解除合同的通知，2020年7月之前亦不知晓解除事宜本院不予采信。针对上诉人主张的被上诉人不具有解除权问题。因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人签订租赁合同后，应依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。但本案上诉人在行使承租人使用房屋的权利时存在擅自转租的行为，在履行承租人的义务时亦未能支付房租金，已构成违约，根据相关法律规定被上诉人有权解除合同。关于上诉人辩解的协议约定房租金是用所欠工资抵顶，并不存在未支付房租金的事实，经查，虽协议约定承租费从甲方账面欠乙方资金中每年扣除，但从对被上诉人单位的审计报告上看，未进行过任何形式的抵顶，也就是说上诉人与被上诉人拖欠工资的事实未进行过核销，无证据证明上诉人已缴纳房租金。故上诉人的上诉理由因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，周文诗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人周文诗负担。本判决为终审判决。审判长 赵 佳审判员 王争妍审判员 潘 妍二〇二一年七月七日法官助理孙潇书记员王月