甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0102民初120号原告：甘肃大雁通讯电子科技有限公司，住所地兰州市安宁区莫高大道16号。法定代表人：赵文强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘琼，女，1973年9月12日出生，汉族，甘肃大雁通讯电子科技有限公司员工，住址甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：郭凯文，甘肃嘉乐律师事务所律师。被告：林强，男，1981年9月13日出生，汉族，住址福建省福清市。委托诉讼代理人：申芳芳，甘肃勇盛律师事务所律师。第三人：马燕芳，女，1983年7月23日出生，汉族，住址甘肃省兰州市红古区。第三人：吴志兵，男，1981年12月17日出生，汉族，住址福建省泉州市鲤城区。原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司（以下简称：大雁公司）与被告林强，第三人马燕芳、吴志兵房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日第一次公开开庭进行了审理。原告大雁公司的委托诉讼代理人刘琼、郭凯文，被告林强及其委托诉讼代理人申芳芳，第三人马燕芳、吴志兵到庭参加了诉讼。于2021年5月11日第二次公开开庭缺席进行了审理，原告大雁公司的委托诉讼代理人郭凯文，被告林强的委托诉讼代理人申芳芳，第三人吴志兵到庭参加了诉讼，第三人马燕芳经本院依法送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已依法审理终结。大雁公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付截止2020年12月15日所拖欠租金837500元，支付租金利息157550元，以上共计995050元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将其位于兰州市城关区金昌××路××号××商铺出租给被告使用，双方约定的月租金也随市场的波动进行调整，后被告自2019年5月起开始不按约缴纳房租，原告为防止被告违约，与被告约定了拖欠房租加收利息，被告亦在对账单上签字认可，但被告至今未依约履行支付全部租金的义务。截止2020年12月，拖欠租金总额837500元，利息157550元，共计995050元。经原告有关工作人员多次催讨，被告仍未偿付所欠租金，给原告造成损失。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。审理中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告支付截止2021年3月31日的租金1012500元，利息233550元，合计1246050元。林强辩称：原告与林强之间没有房屋租赁合同关系，双方从未签订过房屋租赁合同，被告也没有承租涉案房屋的事实。原告提交的欠付租金表上，林强的名字并不是林强本人所签，而是第三人马燕芳签的，马燕芳与吴志兵对此进行了确认。因原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告诉请没有事实基础及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。马燕芳、吴志兵共同述称：林强所述属实。租赁的房屋实际由吴志兵和马燕芳进行经营，林强只是代吴志兵转付房租给傅燕飞。原告主张的租金数额过高，要求按照之前确认的每月2万元计算租金，时间应该计算至原告断水断电的日期即2020年11月28日。还应该扣除疫情期间甘肃警察职业学院减免的3至5个月的房屋租金。要求原告给我们开具所有缴纳过费用的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区金昌××路××号××商铺所有权人为甘肃省公安厅，后移交至甘肃警察职业学院负责管理。原告大雁公司从甘肃警察职业学院承租该商铺后对外转租。原告与被告林强及第三人马燕芳、吴志兵之间均未签订房屋租赁合同。案涉金昌北路16号（西口西面华为店）的实际经营者为马燕芳和吴志兵。2018年2月，林强代第三人向原告交纳房租50000元；2018年3月至2018年11月，林强代第三人每月向原告交纳房租20000元。以上款项均由马燕芳转账至林强名下银行卡，由林强代为交纳。2020年4月3日，马燕芳向林强出具《关于金昌北路16号华为荣耀店的情况说明》一份，内容为：“关于马燕芳、吴志兵租赁金昌北路16号铺面，由于之前由林强账号转账到傅燕飞账户上，林强只是居中介绍租赁房屋，林强并未实际经营该铺面，店面所有经营均是由马燕芳与吴志兵经营，该房屋所产生的一切债务纠纷均由马燕芳与吴志兵负责，与林强无关，对账单上面林强的名字是傅燕飞要求马燕芳当面签的（林强）两个字，系吴志兵与马燕芳确认的房租金额，对此林强本人并不知情，所有事情与林强没有任何关系。本情况说明一式两份。说明人签字：马燕芳，日期：2020年4月3日，188××××3333。”吴志兵在该情况说明上签名确认，并备注“情况属实”。马燕芳当庭陈述：原告提交的《2019.5月林强店》、《2019.6.2日林强店》、《2019.7.2日林强店》、《2019.8.2日林强店》上“林强”的签名均由马燕芳所签；原告提交的《2019.9.2日林强店》、《2019.10.2日林强店》上“代林强签字确认，马艳芳”和“代林强签字，马艳芳”均由马燕芳所写。在与本案同时审理的原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司诉被告马燕芳房屋租赁合同纠纷一案（案号：（2021）甘0102民初118号）庭审过程中，马燕芳当庭陈述：其在签名时将名字写为“马艳芳”。根据《2019.5月林强店》、《2019.6.2日林强店》、《2019.7.2日林强店》、《2019.8.2日林强店》、《2019.9.2日林强店》、《2019.10.2日林强店》记载显示：案涉商铺自2019年1月2日至2019年10月2日期间每月租金为30000元；截止2019年10月2日，第三人共欠付租金11.25万元。对上述费用马燕芳签字予以确认。原告当庭陈述：自2020年3月之后案涉商铺租金由每月30000元调整为50000元。但原告提交的2019年10月至2021年3月《（金昌北路16号西口荣耀店）店面租金明细表》显示：自2019年10月1日起，原告已将该店铺的月租金调整为50000元，且原告陈述其主张的截止2021年3月31日的租金1012500元也是按照50000元月租金的标准类推计算的。被告及第三人对2019年10月至2021年3月《（金昌北路16号西口荣耀店）店面租金明细表》不予认可，也未签字确认。审理中，原告当庭认可：调整房租的行为既未与第三人签订合同，也未通知第三人，且原告于2020年11月28日起对案涉商铺断水断电，之后第三人再未经营。原告与第三人均当庭陈述：双方之间的房屋租赁合同尚未解除。另，原告提交的甘肃警察职业学院于2019年11月26日作出的（2019年第25次）会议纪要显示：“会议听取了经管办主任陈楠关于大雁通讯电子科技有限公司租用学院门面房屋有关情况的请示的汇报。会议决定，同意对该公司实际经营情况进行分析评估，由学院招采办聘请专业机构评估该公司租用的学院门面房在围挡期间实际应缴纳房租数额并全额缴纳后，再续签合同。评估费用由甘肃大雁通讯电子科技有限公司承担。注：2018年交房租87万，2019、2020待评估结果出来后，缴纳相关费用后，续签合同，2019、2020年评估期内正常使用。陈楠188××××0453。”2020年8月20日，陈楠做出说明：“甘肃大雁电子科技有限公司租用广场西口商铺产权为省公安厅所有，移交我院管理。目前，由甘肃大雁电子科技有限公司承租。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。另，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张由被告林强支付欠付租金，但根据各方当事人提交的证据及庭审查明的事实，可知案涉商铺的实际承租人为马燕芳和吴志兵，而非林强，故原告主张由林强承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。现原告与第三人口头约定租赁系争房屋，双方各自按照约定支付租金并将房屋交付使用，双方虽未签订书面租赁合同，但实际上长期按约履行，故原告与第三人之间形成房屋租赁关系。关于租金的计算标准。原告现主张2019年1月至2021年3月的租金，其主张2019年1月至2020年2月的租金按每月30000元计算，2020年3月至2021年3月的租金按每月50000元计算。首先，原告关于租金的计算标准其当庭陈述与提交的证据相互矛盾、无法印证。其次，因原告与第三人关于租金标准并无明确约定，且第三人对该租金标准亦不认可。但根据马燕芳在《2019.5月林强店》、《2019.6.2日林强店》、《2019.7.2日林强店》、《2019.8.2日林强店》、《2019.9.2日林强店》、《2019.10.2日林强店》上签字确认的行为，可以推定马燕芳对2019年1月2日至2019年10月2日期间月租金30000元的事实和截止2019年10月2日欠付租金11.25万元的事实并无异议。对于之后的租金，原告并未提交证据证明其与第三人达成了新的合意，故仍应按30000元/月进行计算。关于原告2020年11月28日对案涉商铺断水断电后租金的支付问题。第三人未按约定及时支付租金，其行为虽构成违约，但原告在未提前通知，也未行使合同解除权的情况下即对案涉商铺采取了断水断电的强制手段，侵害了第三人的使用权，之后原告也未行使合同解除权收回房屋以减少损失。但第三人亦有不当行为，在拒付租金致使原告采用断水断电手段侵害房屋使用权的情况下，既未积极与原告协商及时支付租金以恢复对房屋的正常使用，也未主张解除合同及时归还房屋或催告原告解除租赁合同收回房屋以减少损失的扩大。本院认为，本案租赁合同的非正常履行、房屋使用权受侵害状态的持续，系双方共同作用导致。综合考量双方对造成损失持续状态的作用力大小等因素，本院酌定自房屋断水断电之日即2020年11月28日至2021年3月31日期间租金减半（即按每月15000元）支付。故，经本院核定，第三人应向原告支付拖欠的房屋租金588500元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的利息233550元，因原告未提交证据证明双方对利息有过明确约定，且第三人对利息不予认可，故原告该项请求于法无据，本院不予支持。对第三人提出的原告应该扣除疫情期间甘肃警察职业学院减免的3至5个月的房屋租金的主张，因第三人并未提交证据证明甘肃警察职业学院在疫情期间有减免房租的事实，故第三人该主张无证据证明，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:一、第三人马燕芳、吴志兵于判决生效之日起十五日内向原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司支付截止2021年3月31日所拖欠的租金588500元；二、驳回原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司对被告林强的诉讼请求；三、驳回原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18816元，由原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司负担9972元，由第三人马燕芳、吴志兵负担8844元（被告马燕芳、吴志兵于判决生效之日起十五日内向原告甘肃大雁通讯电子科技有限公司给付案件受理费8844元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书指定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  王婕玲人民陪审员  张佩强人民陪审员  马小玲二〇二一年七月二日书 记 员  孙岚静