辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3819号上诉人（原审被告）：杨宝柱，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：王向明，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨宝柱（王向明丈夫），住址同上。被上诉人（原审原告）：王秀霞，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：何爱勇，辽宁法大律师事务所律师。上诉人杨宝柱、王向明因与被上诉人王秀霞房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宝柱、王向明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决《房屋销售三方合同》是否有效应该通知甲乙丙三方共同参加庭审来审理确定，而不应把甲方作为案外人单独对乙丙两方审理来确定。如果没有甲方，乙方和丙方不会签订案涉房屋买卖合同，所以请求二审法院让合同的甲方作为第三人参加诉讼。2.和本案一样的几个案例一审第二次开庭大连安达庆安开发公司（以下简称“安达公司”）都参加了诉讼，判决结果也与本案不同。3.一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项认定案涉合同无效，但是签订案涉合同的三方主体都违反了该规定，所以应该由合同中约定的甲方安达公司承担合同无效的主要责任，上诉人和被上诉人承担次要责任。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十八条，但是按该规定，被上诉人应向上诉人归还房屋，显然被上诉人不能返还该房屋，则应折价补偿给上诉人。在这个案件中，三方都有责任，应当各自承担相应的责任。王秀霞辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人提出的应当将案外人安达公司追加为本案第三人没有法律意义，因为上诉人的诉请与案外人安达公司没有任何关系，而且三方合同中也明确约定案外人安达公司与双方的经济纠纷无关。王秀霞向一审法院起诉请求：1.确认《房屋销售三方合同》无效。2.二被告连带返还购房款775,000元,过户费25,000元，共计800,000元。3.二被告连带给付上述款项利息392,192元。以800,000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计息,自2011午7月20日起,暂计算至2020年1月14日止,应计算至还清之日止。一审法院认定事实：原告（作为丙方）与被告杨宝柱（作为乙方）及案外人安达公司（作为甲方）于2011年7月20日签订《房屋销售三方合同》,合同约定：甲方同意安达公司辖区内居民杨宝柱将位于沟自建成的二层住宅楼房一处出售给丙方居住,建筑面积236平方来,房屋总价为775,000元。合同签字生效后,甲方在政策允许的情况下负责办理丙方所购房屋的房产执照及集体土地使用证，丙方提供相应的证件及资料,办证工本费由丙方承担。此房是杨宝柱私有自建住房，因此,此房因质量问题产生的一切后果及因此房而产生的一切经济纠纷均与安达公司不发生任何连带责任。丙方入住南岔沟必须自觉遵守本村的《村规民约》,如不遵守,甲方有权按照本村的《村规民约》对其进行处罚。甲、乙、丙三方必须严格履行本合同，因单方违约给另两方造成经济损失的，违约方应给予对方经济补偿。原告提交安达公司出具专用收款收据两张（出具时间均为2011年7月20日）,一张付款单位为杨宝柱,金额为25,000元,收款事由为“收杨宝柱过户费”；另一张付款单位为王秀霞,金额为2500元,收款事由为“代收自来水表款”。原告另提交客户回单拟证明其于2011年7月20日向杨宝柱账户转账支付800,000元。同时,被告杨宝柱于2011年7月20日向原告出具收条,确认收到购房款775,000元。案涉房屋交付后由原告居住使用,后于2019年11月25日被查封,现已拆除。被告杨宝柱提交其（乙方）与安达公司（甲方）于2003年3月1日签署的土地租赁协议,据该份协议记载:甲方在沟有摞荒空地一块,占地面积2660平方米,经甲乙双方协商甲方现出租给乙方作为宅基地建别墅五处10户,土地租金1,250,000元,租赁期限四十四年,自2003年3月1日至2047年3月1日,租金在签订此协议同时一次性付款。甲方在政策允许情况下负责办理乙方在此块地上所建5处10户别墅的房产执照及集体土地使用证。乙方必须提供相应的证件及资料,办证工本费由乙方自负。被告杨宝柱称其共支付1,150,000元,其余100,000元是转让别墅的过户费冲抵,原告所主张的过户费25,000元是其中的部分款项。再查，二被告系夫妻。一审法院认为，案涉合同虽由原告与被告杨宝柱及案外人安达公司所共同签订。但就合同标的来说,仅系原告与被告杨宝柱间成立买卖合同关系,与案外人安达公司并无利害关系,主要体现在:一、合同标的明确为住宅楼房一处,而并非被告杨宝柱所提交的土地租赁协议中所涉的土地使用权；二、合同第四条第2项明确约定房屋是被告杨宝柱的私有自建住房,因此房而产生的一切经济纠纷均与安达公司无关；三、被告杨宝柱虽辩称合同约定安达公司负责办理所购房屋的房产执照及集体土地使用证，但该义务系被告杨宝柱与安达公司间土地租赁协议所约定,故在被告杨宝柱将房产转让给原告时,将附随在房屋上安达公司对被告杨宝柱所负的义务一并转让,并非原告与安达公司另行形成了土地使用权租赁合同关系。鉴于以上原因及原告并未对安达公司提出任何诉请,本案中不再通知安达公司作为第三人参加诉讼。另,关于原告主张二被告基于夫妻关系而共同承担案涉合同的相关责任,根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》之规定,一审法院不予支持。对于原告与被告杨宝柱就案涉房屋买卖所签订《房屋销售三方合同》效力,一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定不得将农民集体所有的土地通过出让、转让或者出租使用权的方式用于非农业建设。案涉房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,属于合同法第五十二条规定的无效情形,应当认定为无效。故对于原告第一项诉请,一审法院予以支持。被告杨宝柱虽辩称案涉房屋建成有一定历史原因,但其至本案辩论终结前未能提供充分证据证明建设在集体土地上的案涉房屋已取得合法建设规划手续,故案涉房屋建成原因及拆除后续程序均不影响一审法院对案涉房屋合同效力的判定。关于具体责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,因案涉房屋买卖合同被认定无效,被告杨宝柱基于合同所取得的房款应当向原告返还,故对于原告要求被告杨宝柱返还购房款775,000元的诉请,一审法院予以支持。案涉房屋现虽无法返还,但不可归责于原告,亦不应在已付房款中折价补偿给被告。原告主张的过户费25,000元并非合同所约定的款项,属于原告履行合同所产生的费用损失，另关于原告诉请的房款利息损失;被告杨宝柱亦辩称原告实际占用案涉房屋多年享有使用权益一节。一审法院认为，合同约定了安达公司负责办理所购房屋的房产执照及集体土地使用证的情况,故原告清楚案涉房屋系建设在集体土地上尚未取得合法规划建设手续的房屋,原告自愿购买,需要承担相应责任;被告杨宝柱作为房屋的建设及出售方，也应当清楚项目地块性质和房屋的属性,在此种情况下,依然进行出售,亦需要承担相应责任。综合本案情况,原告虽在房屋交付后享有使用权益,同样被告杨宝柱也享有相应房款的使用权益,故原、被告因案涉合同的履行而各自所产生的损失,基于双方均有过错,应各自承担。关于被告杨宝柱辩称安达公司应承担相应责任一节，如上所述，案涉合同关系由原告与被告杨宝柱间形成,合同责任亦应在合同相对人间进行判定,且原告所提交的证据也证明合同项下的房款均向被告杨宝柱支付,故对被告杨宝柱此节答辩意见。一审法院不予采纳。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定,一审法院判决：一、确认原告王秀霞与被告杨宝柱于2011午7月20日签订的《房屋销售三方合同》无效；二、被告杨宝柱于判决发生法律效力之日起十日内向原告王秀霞返还购房款775,000元。如果被告杨宝柱未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定,支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王秀霞的其他诉讼请求。案件受理费7765元（按照原告诉请1,192,192元及简易程序减半计算），按照原告诉请支持比例，由被告杨宝柱承担5048元，由原告自行承担2717元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2019年11月25日，大连市甘井子区财政局、大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组联合将案涉房屋予以查封，后案涉房屋被拆除。本院认为，本案中，依据已查明的事实，案涉《房屋销售三方合同》中约定欲出售房屋情况系“杨宝柱将位于沟自建成的贰层住宅楼房一处”，“此房系杨宝柱私有自建住房”，即案涉房屋的出卖人系上诉人杨宝柱，买受人系被上诉人王秀霞，且王秀霞亦将合同约定购房款77.5万元交付给杨宝柱。现案涉房屋被大连市甘井子区财政局、大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组于2019年11月25日联合查封且已被拆除。由此可以看出，本案双方交易的房屋未取得有关部门审批，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除，案涉合同违反我国土地管理法和合同法的相关规定，应属无效合同。况且，案涉房屋所在土地属农村集体土地，王秀霞系城市居民，其购买案涉房屋，也违反我国“农村的住宅不得向城市居民出售”的政策性规定，亦应认定无效。因此，一审判决认定案涉合同无效，有事实和法律依据，并无不妥。关于上诉人杨宝柱、王向明上诉称案涉合同有三方主体，应追加甲方安达公司参加本案诉讼一节，本院认为，从杨宝柱在一审时提交的与安达公司签订的《土地租赁协议》来看，杨宝柱系先从安达公司处租赁的土地，后在该土地上建造案涉房屋出售给王秀霞。基于安达公司系案涉房屋所坐落土地的出租人，安达公司作为甲方签署了案涉《房屋销售三方合同》，并约定安达公司“同意”杨宝柱出售案涉房屋并“在政策允许的情况下负责办理所购房屋的房产执照及集体土地使用证”，但在合同中明确约定“因此房而产生的一切经济纠纷均与大连安达庆安开发公司不发生任何连带责任”，即安达公司系为了办理案涉房屋的相关手续而签署《房屋销售三方合同》的合同主体，而非案涉房屋的出卖人。鉴于合同效力属于人民法院依职权主动审查的法律问题，且王秀霞诉请杨宝柱、王向明夫妻返还已收购房款77.5万元等，而未向安达公司主张权利，则安达公司是否参加本案诉讼，并不影响本案有关合同效力的认定及后续问题处理，安达公司并非本案必要共同诉讼人。故一审法院未追加安达公司参加诉讼，并无不妥。据此，杨宝柱、王向明的此项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人杨宝柱、王向明上诉称一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十八条判令其向王秀霞返还购房款，但是按该规定，被上诉人应向上诉人归还房屋，显然被上诉人不能返还该房屋，则应折价补偿给上诉人且三方都有责任，应当各自承担相应的责任等一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，杨宝柱应先依上述法律规定将基于该合同取得的房款77.5万元返还给王秀霞，然后再根据案件实际情况分析双方应否承担相应的缔约过失责任。因案涉违建房屋已被拆除，故不存在相应房屋的返还问题。就双方所涉及的直接经济损失，对于杨宝柱而言主要是房屋的建筑成本，对于王秀霞而言则是购房款利息。因杨宝柱系违章建房并出售案涉违章房屋，其过错程度明显，王秀霞明知案涉房屋无任何建筑手续，未尽审慎注意义务，亦存在相应过错，但王秀霞是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，房屋被拆除与王秀霞的审慎注意义务之间无因果关系。依照缔约过失责任理论，杨宝柱的建筑成本损失不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围，其应自行承担建筑成本损失，王秀霞明知杨宝柱出售的案涉房屋没有任何建筑审批手续，自身亦属城市居民，不能购买农村住宅，其仍与杨宝柱签订买卖合同，应承担相应过错责任，其无权要求杨宝柱支付占有房款期间的利息损失。据此，一审判令杨宝柱向王秀霞返还该笔购房款，未采纳杨宝柱、王向明折价补偿的答辩意见，有事实和法律依据。综上所述，杨宝柱、王向明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,530元，由上诉人杨宝柱、王向明负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月二十日书记员  任建芳