北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9623号上诉人（原审被告）：马继芳，女，1973年9月20日出生，汉族，北京比格金宝满仓餐厅经营者，住黑龙江省佳木斯市向阳区，现住北京市。委托诉讼代理人：吴凯，男，住北京市朝阳区，北京比格金宝满仓餐厅推荐。被上诉人（原审原告）：崔一兴，男，1954年1月7日出生，汉族，无业，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：陆红星，男，1966年12月18日出生，汉族，无业，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：沈津海，男，1975年10月17日出生，汉族，无业，住江苏省启东市。三被上诉人之委托诉讼代理人：许翠，北京天驰君泰律师事务所律师。三被上诉人之委托诉讼代理人：陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人马继芳因与被上诉人崔一兴、陆红星、沈津海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初17356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人马继芳之委托诉讼代理人吴凯、被上诉人崔一兴、陆红星、沈津海之委托诉讼代理人许翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马继芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由崔一兴、陆红星、沈津海负担。事实和理由：请求改判马继芳暂不支付崔一兴、陆红星、沈津海租金及占用使用费430638.36元；马继芳无需支付崔一兴、陆红星、沈津海违约金10000元。一审法院认定事实不清，未考虑到新冠疫情期间给马继芳带来的不可抗力的损失，并且该房屋在出现争议等不确定因素时，仍要求马继芳支付违约金。崔一兴、陆红星、沈津海辩称，基本同意一审判决，不同意马继芳的上诉请求和理由，其请求没有任何法律和事实依据，请求驳回上诉。崔一兴、陆红星、沈津海向一审法院起诉请求：1.马继芳支付崔一兴、陆红星、沈津海租金552000元；2.马继芳向崔一兴、陆红星、沈津海支付违约金165600元；3.马继芳将进入到店内的扶梯修复到正常使用的状态；4.诉讼费由马继芳承担。一审法院认定事实：2013年2月26日，崔一兴、陆红星、沈津海（甲方）与马继芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一章租赁房产处约定：1.1甲方同意按下述条款和条件将位于北京市房山区良乡北关西路18号总计建筑面积600平方米出租给乙方使用。1.2甲方同意乙方可将租赁房产用于餐饮。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预。第二章租赁期限处约定：自2013年4月26日起至2020年12月25日止。甲方给乙方45天的装修免租期，即2013年3月11日至2013年4月25日，租金从2013年4月26日开始计算（免租期内乙方承担水、电费用）。第三章租金及支付方式处约定：2013年4月26日至2015年4月25日，租赁年年租金为670000元……2019年4月26日至2020年12月25日，租赁年年租金为828000元。租金支付方式为每半年支付一次。第一次支付租金时间：乙方应当于本协议签订5个工作日内向甲方支付履约保证金100000元。租金每次提前1个月支付，乙方向甲方每次交付租金时，甲方应向乙方开具收款凭证（不是发票）。第八章乙方保证及责任处约定：8.3乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。乙方应对房屋内部装修及其自设的管线设施及改造管线进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内因乙方原因造成房产及相关设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应在接到甲方维修通知24小时内进行维修。第十二章违约责任处约定：12.2乙方提前终止合同或逾期支付应付租金超过30天，应每天按全年租金额3‰向甲方支付违约金，甲方可立即收回房产，终止本合同并要求乙方补交租金及违约金外，还需补偿甲方原有装修损失三十万元整，合同保证金不退。合同签订后，崔一兴、陆红星、沈津海将房屋交付给马继芳使用，马继芳交纳保证金100000元并支付租金至2020年4月25日，且称因受疫情影响，自2020年1月25日至4月底基本无法正常营业，2020年5月1日开始正常营业。马继芳称2020年12月15日双方解除了合同，2020年12月16日双方签署房屋交割单，交割单显示1.水表数：剩余未使用35吨，电表数：剩余未使用971.4度；2.经过验收，甲、乙双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定好的交付条件相符，乙方并将该房屋钥匙交付甲方，甲方同意接受，交房完成。另查明，涉案房屋系崔一兴、陆红星、沈津海从案外人邹以学处租赁，2020年4月22日，邹以学针对涉案房屋发送告知函载明：鉴于2010年6月26日承租方与我所签《房屋租赁合同》约定，承租方应于每年的10月20日至30日交付租金，现欠缴租金147万元，已属严重违约。根据该合同第三条第三款约定，今限承租方7天之内补齐欠缴租金，办理该《房屋租赁合同》解除手续，交还租赁物，否则，视为贵方自动放弃屋内物品及承租权利，由此造成的一切不利后果及责任由承租方承租，我方将保留追究承租方违约责任的权利。2020年12月16日，在双方交接房屋之后，马继芳与案外人邹以学就涉案房屋签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2020年12月20日至2021年12月19日。再查，涉案房屋部分登记所有权人为房山区良乡地区三街村村民委员会，部分为后期搭建，无规划审批手续，搭建面积经现场勘验确认为230.85平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。马继芳自崔一兴、陆红星、沈津海承租的房屋中部分房屋具有合法产权登记，部分房屋无建设工程规划许可证，故涉案合同中230.85平方米无建设工程规划手续部分应属无效，其余部分合法有效。双方当事人在合同到期前交接房屋视为双方合同中有效部分已经解除，对于无效部分自始没有法律约束力，然合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因马继芳已实际占有并使用房屋，无论合同是否有效其均应支付相应的租金或占有使用费，占有使用费的标准法院确定为租金标准。本案争议焦点为2020年12月17日至2020年12月25日的租金和占有使用费是否应由马继芳向崔一兴、陆红星、沈津海交纳。根据庭审陈述及在案证据可以确认2020年12月16日双方不仅是办理的水电费交接，而是房屋整体交接，马继芳表示房屋钥匙于当日给了崔一兴，崔一兴给了上一手出租人邹以学，崔一兴、陆红星、沈津海亦当庭表示我们正常的把房屋交给了邹以学，由此可以认定马继芳已于2020年12月16日将房屋交付给崔一兴、陆红星、沈津海，即便在此之后马继芳继续占有房屋也不是基于其与崔一兴、陆红星、沈津海签订的房屋租赁合同，故崔一兴、陆红星、沈津海无权要求马继芳支付2020年12月17日至12月25日的费用。由此，法院确定由马继芳支付2020年4月26日至2020年12月16日的租金和占有使用费，经核算数额为530638.36元，因崔一兴、陆红星、沈津海同意在本案中将马继芳交纳的100000元保证金抵扣租金，故法院依法扣除，扣除后马继芳需给付崔一兴、陆红星、沈津海租金和占有使用费430638.36元。关于马继芳要求减免2020年2、3、4月租金的答辩意见，因其租金已交纳至2020年4月25日，崔一兴、陆红星、沈津海诉请的亦是2020年4月26日之后的租金，若马继芳认为因为疫情影响经营应当减免租金可以另案解决，本案中欠付租金对应的租期马继芳是可以正常营业的，应当按照合同约定支付租金和占有使用费。关于违约金，马继芳未按合同约定时间支付租金已经构成违约，应当支付违约金，但考虑双方就疫情期间减免租金存在争议，邹以学在合同履行期间发出告知函使得本案合同履行存在不确定性，法院由此认定马继芳并非恶意违约，且合同存在部分无效的情形，对于无效部分不存在违约金的问题，综合上述考量再结合崔一兴、陆红星、沈津海的损失情况可以认定崔一兴、陆红星、沈津海主张的违约金标准过高，加之马继芳申请调整，法院对违约金予以酌减，酌减后的数额为10000元。关于修复扶梯的诉讼请求，因双方进行房屋交接时并未提及电梯损坏需修复的问题，且交割单上写明双方确认房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定好的交付条件相符，现房屋交接完毕后崔一兴、陆红星、沈津海再主张修复电梯于法无据，法院不予支持。综上，一审法院于2021年4月29日判决：一、马继芳于判决生效后十日内给付崔一兴、陆红星、沈津海租金及占有使用费430638.36元；二、马继芳于判决生效后十日内给付崔一兴、陆红星、沈津海违约金10000元；三、驳回崔一兴、陆红星、沈津海的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未就本案事实提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，崔一兴、陆红星、沈津海与马继芳签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，其中部分房屋未取得建设工程规划许可证，也无证据证明涉案房屋的建设经过主管部门批准，该部分房屋涉及的合同部分应属无效，其余部分有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。马继芳承租崔一兴、陆红星、沈津海的商铺，应当按照合同约定按时向崔一兴、陆红星、沈津海支付其使用期间的费用。马继芳主张因餐饮业经受巨大打击要求暂不支付2020年4月26日至2020年12月16日的房屋占用费。对此本院认为，崔一兴、陆红星、沈津海在本案中的诉请为2020年4月26日之后的租金，马继芳在上述期间正常经营，其使用房屋的价值并未减损，故合同有效部分应支付合同标准的租金、无效部分应支付参照合同标准的占有使用费。在此基础上，一审法院核减了马继芳已交纳的保证金，判决其支付2020年4月26日至12月16日的房屋占有使用费及租金，并无不当，本院予以支持。马继芳要求减免2020年2、3、4月租金，但崔一兴、陆红星、沈津海在本案中主张的系2020年4月26日之后的租金，马继芳的该项主张可以另案解决。关于马继芳是否应当支付违约金以及违约金数额问题。根据双方合同约定，马继芳应于2020年3月26日之前支付2020年4月26日至2020年10月25日的租金，马继芳未按时支付租金，构成违约。此后邹以学的发函行为仅对合同履行造成一定不确定性，并未对马继芳继续经营形成实际影响，马继芳在正常使用涉案房屋的情况下仍然未按照合同约定支付下一笔租金，亦存在不妥之处。一审法院综合考虑马继芳欠付租金系因疫情所致以及合同部分无效等因素，酌情确定马继芳支付10000元违约金，无明显不当，本院予以支持。综上所述，马继芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7910元，由马继芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年七月二十日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨