兴城市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽1481民初1850号 原告：兴城市万成物业管理有限公司。 住所地：兴城市兴海北街127－25号楼1单元111室。 统一社会信用代码：91211481MA0QCW8R5F。 法定代表人：齐淑华，系该公司。 委托诉讼代理人：刘家富，系该公司经理。 被告：纪宝全，男，汉族，1972年10月2日出生，住兴城市。 原告兴城市万成物业管理有限公司（以下简称万成物业）与纪宝全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万成物业的委托诉讼代理人刘家富、被告纪宝全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万成物业向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年7月16日至2021年6月30日物业管理费6669元整。2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期不付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金6106元;3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由为，原告经招标获得了兴城市华兴房地产开发有限公司开发的兴城市金天屹小区前期物业管理权。兴城市华兴房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告即兴城市万成物业管理有限公司对其开发的金天屹小区进行前期物业管理服务。被告系原告所管理的金天屹小区的业主。被告于2014年7月16日与兴城市华兴房地产开发有限公司开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了金天屹小区，建筑面积116.65㎡。被告在原告为兴城市金天屹小区提供前期物业管理服务期间，自2015年7月16日至2021年6月30日尚欠原告物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》约定，原告向被告提供前期物业管理服务期间，被告按建筑面积0.80元/㎡/月的标准，每年应按时向原告缴纳前期物业管理费用。而被告违约了，自2015年7月16日至2021年6月30日，被告共欠物业管理服务费6669元，违约金6106元，一共是12775元，(违约金计算公式:违约金=欠交费用X逾期天数X万分之五)，原告多次对被告书面通知、以及电话和上门催缴均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《物业管理条例》和《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，严重影响了原告为小区全体业主管理服务的质量。故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 纪宝全辩称，我希望减免物业费，房子是回迁楼，没装修，也没来住，按照诉讼时效我不应交这么多年，房屋质量有问题我对物业不满，2020年和2021年这两年我接到过催收通知，2018、2019年没接到催缴通知，因空置房我同意缴纳物业费70%，不包括违约金。 本院经审理确认如下事实，原告系为兴城市金天屹小区提供物业服务管理的物业公司，被告纪宝全系兴城市金天屹小区的业主，是金天屹小区一期业主，双方之间形成前期物业管理服务关系。纪宝全于2014年7月16日办理入住手续，被告住宅建筑面积116.65㎡，系多层住宅楼房，物业服务管理费用为建筑面积0.80元/㎡/月，每年缴费时间为年中6月30日，缴纳年度物业服务管理费。2015年7月16日起纪宝全没有缴纳物业管理费至今，拖欠物业费合计6669元。 查明，原告提供2018年2月28日、2018年6月21日、2019年6月1日一期物业费收缴通知书，对缴费通知和违约金提示均进行相应阐述。提供金天屹小区二期业主手册和入住资料佐证，金天屹小区二期业主临时管理公约第三十条约定：业主不按照本约定的收费标准和收费时间交纳有关费用，物业公司有权要求欠交费的业主不交所欠费用，并从逾期之日起欠交费用按照每日万分之五交违约金，计算公式：违约金=欠交费用*逾期天数*万分之五，逾期三个月拒绝交纳的，物业客户服务中心可依法进行催缴。 查明，经计算2015年7月16日至2021年6月30日物业服务费合计6669元。原告自2018年2月28日、2018年6月21日、2019年6月1日对一期物业费进行收缴催收，其中2015年7月16日-2016年6月30日物业服务费1069.80元，之后每年为1119.84元。但被告一直未缴纳。原告主张物业管理服务费6669元及违约金6106元，一共是12775元。被告对欠缴物业费认可，金额无异议，但认为超过诉讼时效，愿意缴纳欠缴额70%，不承担违约金。 上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《入住资料（内含金天屹小区二期业主临时管理公约”；签署金天屹小区二期业主临时管理公约和金天屹小区二期前期物业管理服务协议等协议资料）》、物业费催收通知等，并经过庭审出示，本院予以确认。 本院认为，原告兴城市万成物业管理有限公司为被告居住小区提供服务，被告作为业主，应按期交纳相关物业服务费用。原告购买房屋，办理入住后，具体是否装修和入住，不影响其缴纳物业服务管理费用。为此，原告主张物业费符合法律规定，本院予以支持。被告提出超过诉讼时效，原告提供的催收通知是2018年2月28日，原告最初缴费时间应为2015年7月16日，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，2015年7月16日应交费未交，主张权利的诉讼时效到2017年7月15日止。原告提供的最早催收通知系2018年2月28日，晚于该时间，为此对于2015年7月16日被告应交金额1069.80元，被告主张超过诉讼时效的辩驳意见成立，本院予以支持。但对于2016年6月30日之后的每年应交物业费的主张未超过2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定。为此对于原告的主张本院支持自2016年6月30日至2021年6月30日期间的物业服务费合计5599.20元。对于被告提出的空置房屋要求按照70%给付的意见，不符合法律规定和金天屹小区前期物业服务合同的约定，本院不予支持。关于原告主张的违约金6106元，原告提供的是金天屹小区二期业主手册和金天屹小区二期业主临时管理公约、金天屹小区二期前期物业管理服务协议等入住资料佐证，没有提供金天屹小区一期业主入住时签订的上述业主临时管理公约、前期物业管理服务协议等资料作证，证明对于违约金事项及计算标准已经与本案被告（一期业主）签订明确。原告提供2018年2月28日催缴物业费的通知上滞纳金自12月31日起按照每日万分之五收取，但该通知系原告单方制作通知。为此，本院认为，原告主张违约金按照日万分之五的标准主张没有合同约定，本院不予支持。但被告应交物业费未交构成违约，其应承担违约责任，按照每年应交欠缴金额按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息为宜（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算） 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告纪宝全于本判决生效之日起十日内给付原告兴城市万成物业管理有限公司物业费5599.20元及违约金（违约金：1、自2016年7月1-2017年6月30日以1119.84元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；2、自2017年7月1日-2018年6月30日以2239.68元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；3、自2018年7月1日-2019年8月19日以3359.52元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；4、自2019年8月20日起至今以4479.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计60元，原告已预交，由被告纪宝全负担25元，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担35元，应予退还25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 申请执行的期间为二年。 审判员  薄丽荣 二〇二一年七月一日 法官助理王争一 书记员胡娜