江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1808号上诉人（原审被告）：庞远娟，女，1965年3月16日出生，汉族，住深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：郭为民，男，1965年1月20日出生，汉族，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马兴刚，男，1956年11月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：齐晓燕，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘新彤，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。上诉人庞远娟、郭为民因与被上诉人马兴刚房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞远娟上诉请求：撤销一审判决，作出公正裁决。事实和理由：一、一审法院认定事实证据不足。1、购房协议签订在前，授权委托书出具在后，彭杰代理行为属于无权代理。2、房款交付存在矛盾，彭杰否认收到涉案房款，一审法院根据购房协议上“甲方已交乙方安置协议、钥匙一套，目前房屋已交付给乙方”推定房款已经支付，没有事实依据。3、庞远娟的委托代理人是彭杰，一审法院认定窦某,4和庞声才的代理行为没有法律依据。4、马兴刚一审中出示了包括庞远娟身份证原件、私章在内的物证，但不能说明获得方式，庞远娟不认可真实性。5、从签订购房协议到马兴刚提起本案诉讼，已超过20年最长诉讼时效。一审法院认为购房协议对协助过户时间未作出明确约定，不符合事实。二、一审判决庞远娟协助马兴刚将涉案房屋过户到马兴刚名下，属于适用法律错误，不能判决履行合同。郭为民上诉请求：撤销一审判决，作出公正裁决。事实和理由：一、一审法院认定事实证据不足。1、购房协议上英文非彭杰所签。2、购房协议签订在前，授权委托书出具在后，彭杰代理行为属于无权代理。3、房款交付存在矛盾，彭杰否认收到涉案房款，一审法院根据购房协议上“甲方已交乙方安置协议、钥匙一套，目前房屋已交付给乙方”推定房款已经支付，没有事实依据，一审法院没有查清房款具体支付给谁。4、郭为民取得涉案房屋价值8万余元，售价却5万多元，明显过低。5、马兴刚提供的郭为民身份证复印件，不能推定郭为民对房屋出售知情。6、马兴刚提供的天然气供用气协议等相关协议，不能证明涉案房屋早已交付。7、从签订购房协议到马兴刚提起本案诉讼，已超过20年最长诉讼时效。一审法院认为购房协议对协助过户时间未作出明确约定，不符合事实。8、一审判决对于购房协议是否成立、有效、履行等问题均未查清，且有关房屋买卖事宜的认定均为推断。9、2001年，涉案房屋办理产权证时所填写的申请表上内容均非郭为民、庞远娟所写，且是在二人不知情的情况下被办证的，故2001年办理涉案房屋产权证的相关事实可以被推翻，也可以证明郭为民、庞远娟对涉案房屋出售给马兴刚一事不知情。二、一审法院已查明涉案房屋系郭为民和庞远娟夫妻共同财产，即使购房协议生效，没有共有人郭为民的签字或授权，人民法院不能判决履行协议，而是应由买房人主张赔偿损失。被上诉人马兴刚辩称，两上诉人的上诉理由无事实和法律依据，理由：1、不认可郭为民主张购房协议上彭杰所签字系英文，郭为民该陈述违反了诚实信用原则。一审审理过程中，一审法官找彭杰谈话，彭杰认可协议上的签名是其所签。2、两上诉人一审中提出过委托书和购房协议签署时间顺序颠倒的观点，一审法院已对该部分事实予以查明。3、涉案房款、钥匙以及与涉案房屋买卖相关的其他材料均系庞远娟的委托代理人彭杰和庞远娟父亲庞声才亲自收取和交接。现上诉人以此作为上诉理由有违日常经验法则，也是上诉人为达到非法获取高额利润而不择手段的反映。4、郭为民认为房屋价格明显过低不成立。1999年60多平米的房屋，且不是学区房，房型也不好，对应当时的市场价格是合理的。马兴刚属于帮助同事窦某,4的忙而购买涉案房屋，因窦某,4跟马兴刚讲其郭为民和庞远娟是高中好友，郭为民与庞远娟准备去深圳发展，所以要处理手中的房子。引起本案纠纷是因为涉案房屋现在是学区房，价格涨幅较高。5、郭为民认为马兴刚一审提供的身份证复印件无法推定郭为民知情房屋买卖事宜。但从马兴刚提供的证据能够达到高度盖然性，从而证明郭为民对房屋买卖知情且同意。否则不可能将自己的身份证传真给彭杰然后转交给马兴刚，让马兴刚办理房屋产权证等相关手续。6、郭为民、庞远娟已在一审中提出本案超过20年最长保护时效的观点。马兴刚提供的证据及证人证言，能够证明涉案房屋一直没有过户给马兴刚是因郭为民、庞远娟离婚，当时双方的矛盾不可调和，双方不能同一时间与马兴刚办理相关过户手续，所以导致一拖再拖。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。综上，请求二审根据本案事实驳回上诉人上诉请求，维持原判。马兴刚向一审法院起诉请求：1、判令郭为民、庞远娟履行出卖人协助买受人过户的义务；2、本案的诉讼费用由郭为民、庞远娟承担。一审法院认定事实如下：1999年9月25日，马兴刚(乙方，买受方)与庞远娟（甲方代理人彭杰，卖出方）签订了《购房协议书》一份，约定：乙方协议购买甲方清晏小区3幢513室房屋，作价伍万伍仟柒佰肆拾元整。乙方先付甲方代理人伍万零柒佰肆拾元整，所余伍仟元整待房产证办好后一次付清给甲方代理人（乙方办理房产证时如需甲方提供相关材料，甲方或代理人予以合作；半年时间内）。甲方已交乙方《淮阴市房屋拆迁补偿安置协议》一份及清晏小区3幢513室房屋钥匙一套，目前房屋已交付给乙方。甲方代理人、乙方马兴刚及证明人窦某,4在落款处签字。1999年10月6日，庞远娟出具委托书一份，载明：兹有庞远娟（身份证号码）委托彭杰（身份证号码），全权代理淮阴市清浦区清晏小区回迁3号楼513室房产协议转让事宜。特此委托。委托人：庞远娟（签名）。2000年5月11日，由庞远娟的父亲庞声才出具交接清单一份，载明：“1、产权证壹本2、淮阴市城镇私有房屋所有权登记审核表壹帋3、淮阴市房产变更登记申请书壹帋（39.33Ｍ²）4、淮阴市区年售房衔接协议审批表壹帋5、淮阴市区九三年售房衔接协议壹帋6、淮阴市公有房出售收入专用票据（￥2206.76）壹帋以上陆件交清，望保存。2000年5月11日庞声才手”。2000年5月18日，庞声才又出具收条一张，载明：收到窦某,4经手交来庞远娟原仁和巷拆迁房转让尾款计币伍仟圆整。在落款处签名加盖印章。马兴刚收到上述拆迁材料和房屋尾款条据后，于2001年6月18日，马兴刚持相关材料办理了涉案房屋所有权证书，登记在郭为民、庞远娟的名下。后马兴刚多次通过窦某,4联系郭为民、庞远娟要求其配合办理房屋过户，郭为民、庞远娟未达成一致意见，拒不配合。另查明，庞远娟与郭为民于1989年1月30日结婚，1992年、1993年先后去深圳发展，庞远娟陈述双方于2001年3月20日离婚。郭为民、庞远娟于2020年8月21日将涉案房屋过户到郭为民名下。因涉案房屋至今未过户到马兴刚名下，为此双方发生纠纷，马兴刚诉至法院。2021年4月12日，一审法院找案外人彭杰进行谈话时，其认可接受庞远娟委托出售涉案房屋的事实，对购房协议书的签名予以确认，但否认收到房屋款项50740元，其陈述整个房屋的买卖协商由窦某,4联系的，并称“我印象中是有人付过5万元钱，但给谁我不知道……”。彭杰还称，“对于房屋的交付及庞声才提供的相关材料均不清楚或没见过，房屋的具体情况是由庞远娟的父亲经办的，有无委托手续我不知道……”。一审法院认为，本案的争议焦点：1、购房协议书的效力问题；2、涉案房屋是郭为民、庞远娟共同共有还是其中一人所有，出售房屋的行为对郭为民、庞远娟是否均具有法律效力；3、马兴刚有无向郭为民、庞远娟付清房款；4、郭为民、庞远娟应否配合马兴刚办理涉房屋办理过户手续；5、马兴刚提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。关于争议焦点1，1999年9月25日，庞远娟的代理人彭杰与马兴刚签订购房协议书，协议约定由马兴刚购买上述房屋的拆迁安置房即清晏小区3幢513室房屋，作价55740元，双方约定了房款的支付时间和金额，房屋的交付等事项，由双方及证明人窦某,4在相应的落款处签名确认，同年10月6日由庞远娟出具委托书予以确认，对此有购房协议书、委托书及窦某,4的证言相互印证，法院予以确认。一审审理中，庞远娟抗辩与马兴刚之间不存在房屋买卖合同关系，但并没有否认委托彭杰卖房的事实，彭杰作为受托人与马兴刚所签购房协议，系代理庞远娟所为，其代理行为的后果依法应由庞远娟承担，另郭为民抗辩涉案合同可能没有成立和生效，这种不确定的陈述，表明郭为民对合同的签订及合同履行相关事实是否知晓隐含了巨大的不确定性，至少没有否定其对房屋买卖的事实不知情，故对此抗辩不予采信。综上，法院认定庞远娟与郭为民之间的房屋买卖关系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并生效，对双方具有约束力，应受法律保护。关于争议焦点2，郭为民、庞远娟系夫妻关系，郭为民原所在单位分配给的住房位于原淮阴市人和巷7-23号，婚后为郭为民、庞远娟的共同财产，对此在淮阴市城镇私有房屋所有权登记审核表载明所有权人为庞远娟，家人为郭为民及郭幸子（女儿），在原淮阴市房屋拆迁补偿安置协议，载明被拆迁人为庞远娟。因此由于原房屋拆迁对应的安置房屋即涉案房屋也应认定为郭为民、庞远娟婚姻关系存续期间的共同财产，郭为民、庞远娟抗辩涉案房屋现已过户到郭为民名下，为郭为民单独所有，与事实和法律不符，抗辩理由不能成立。本案虽庞远娟一人委托案外人彭杰卖房，但涉案房屋系家庭生活中的重大财产，根据证人窦某,4当庭陈述，郭为民对于出售涉案房屋是知晓的，因基于郭为民、庞远娟与彭杰、窦某,4系同学关系，案外人庞声才系庞远娟的父亲，窦某,4作为房屋的介绍人，参与了整个房屋买卖的过程，其证言可以与马兴刚所举的其他证据相印证，具有一定的客观性，且符合常理，能够还原涉案房屋买卖的基本事实。至于郭为民抗辩至今没有授权任何人出售涉案房屋，但出售房屋时郭为民、庞远娟系婚姻关系存续期间，如能够认定庞远娟一方委托他人出售，且郭为民知晓此事，则无需郭为民另行委托。法院审查认为，双方签订购房协议书后涉案房屋已交付马兴刚居住二十余年，原房屋的拆迁材料及安置房的产权证一直置于马兴刚处，郭为民在此期间未提出任何异议，也未申请撤销购房协议书，显然不符常理。故庞远娟出售涉案房屋的行为应认定为郭为民、庞远娟在婚姻关系存续期间共同意思表示作出的行为，该协议书对郭为民、庞远娟均具有法律效力。关于争议焦点3，虽然证人窦某,4的陈述，与一审法院询问案外人彭杰对房屋首期房款50740元交付的事实陈述不一致，但结合马兴刚提供的由庞远娟父亲庞声才出具的房屋尾款收条，以及在购房协议书所载明的内容即“甲方已交乙方《淮阴市房屋拆迁补偿安置协议》壹份及清晏小区3幢513室房屋钥匙一套，目前房屋已交付给乙方”，即可以印证马兴刚签订购房协议时已支付首期房款50740元，否则不会将《淮阴市房屋拆迁补偿安置协议》和涉案房屋及钥匙交付给马兴刚，对此不符合房屋交易习惯，也有悖常理，另一笔房款5000元是通过窦某,4向庞声才支付的，考虑到庞远娟与庞声才系父女关系，此种交付方式应予以认定。另外从窦某,4与庞远娟的电话录音，庞远娟认为房款应该是由郭为民领取；从一审法院与彭杰谈话时，彭杰也认为首笔房款马兴刚应该已支付，窦某,4与彭杰通话的录音也反映出，郭为民否认双方存在房屋买卖关系和收到房款，系基于出售时房屋价格低，与现在的市价相差大，是其动机所在。另，2020年8月21日郭为民、庞远娟在未征得马兴刚的同意下，擅自将步案房屋过户到郭为民名下并更换门锁的行为，系反悔出售房屋的行为，是严重不诚信的交易行为，应予以制止和纠正。故郭为民、庞远娟均抗辩未收到房屋价款，与事实不符，其抗辩理由均不能成立。综上，应认定涉案房屋价款马兴刚已付清。关于争议焦点4，根据我国相关法律规定，依法成立的合同自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知书、协助、保密等义务。本案系双方在履行商品房买卖合同过程中发生的纠纷，马兴刚已按购房协议书履行付清房款的情况下，郭为民、庞远娟已将房屋交付给马兴刚，现马兴刚要求郭为民、庞远娟依约继续履行合同，即要求郭为民、庞远娟配合马兴刚办理涉案房屋的过户手续，符合合同约定和法律规定，理应得到支持。关于争议焦点5，即本案是否超过我国法律规定的20年的最长保护时效，根据我国《民法典》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，双方签订购房协议书的时间为1999年9月25日，协议约定“乙方办理房产证时如需甲方提供相关材料，甲方或代理人予以合作”，即对协助过户时间未作出明确约定，但由涉案房屋为拆迁安置房，马兴刚未能直接将所购房屋登记在己方名下，于2001年6月18日马兴刚持郭为民、庞远娟所交付的拆迁安置材料到相关部门将房屋登记在郭为民、庞远娟名下，即时起马兴刚有权要求郭为民、庞远娟配合办理过户手续，但郭为民、庞远娟拒不协助，本案应属确认物权请求权的纠纷，不应适用诉讼时效的规定，郭为民该抗辩理由不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：庞远娟、郭为民于判决生效后三十日内协助马兴刚将位于淮安市房屋过户到马兴刚名下。案件受理费40元（已减半收取），保全费5000元，合计5040元，由庞远娟、郭为民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、庞远娟提交的视频，欲证明其父亲庞声才出具条据上的“转让”二字不是庞声才所写，故该条据所收取的5000元不是出售涉案房屋的尾款而是原仁和巷拆迁房尾款。本院审查认为，对于该条据的认定应结案案件事实及其他证据进行整体审查，即使该条据中没有“转让”二字，但结合涉案的购房协议书中关于尾款的约定、庞声才出具的交接清单、窦某,4证言等足以证明该条据中所涉5000元就是出售涉案房屋的尾款。庞远娟主张5000元系拆迁房尾款缺乏其他事实印证，该证据本院不予采信。2、对于郭为民提交的涉案房屋2001年6月8日淮阴市房产转移登记申请表、淮阴市房产过户单转移登记审批表各一份，本院审查认为，即使该两份表上签名不是郭为民、庞远娟本人所签，也不能达到郭为民主张的其对出售涉案房屋不知情的证明目的，且此次办证系将涉案房屋所有权登记在郭为民、庞远娟名下，对该证据本院不予采信。3、对于郭为民提交的彭杰书面材料，本院审查认为，该书面材料本质上属于证人证言，因彭杰未到庭接受法庭及双方当事人的询问，对该书面材料本院不予采信。4、对于郭为民提交的涉案房屋相关的物业账册、物业收据、自来水费清单、电费清单等并不能达到郭为民主张的涉案房屋一直由郭为民、庞远娟占有的证明目的，该房屋目前仍未过户至被上诉人名下，故相关水电、物业单据上姓名仍是郭为民、庞远娟符合常理，该组证据本院不予采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另，二审中庞远娟向本院提交开具调查令的申请，要求调取其于1997年9月30日补办身份证的相关材料及证明，以证明马兴刚所提交庞远娟的身份证是伪造的，涉案房产出卖为虚构事实，证人窦某,4证言属虚假陈述，马兴刚涉嫌伪造证据干扰司法程序。本院审查认为，一审中，马兴刚举证两上诉人为履行购房协议，而向马兴刚提供包括庞远娟身份证（1997年签发）原件在内的涉案房屋变更登记的相关材料，马兴刚持该相关材料以两上诉人名义办理了权属证书。该登记的行为系将涉案房屋登记在两上诉人名下，而非登记在马兴刚名下，并未损害两上诉人的权益。将该登记行为与之前的签订购房协议、给付授权委托书、交接涉房屋的相关材料等联系起来，结合证人窦某,4的证言等全案证据综合审查，能够完整的还原涉案房屋买卖的基本事实，故无论该身份证真实与否，均不足以影响本案房屋买卖事实的认定，故对该申请，本院不予准许。本院认为，当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。对于两上诉人所提涉案购房协议签订在前、委托书出具在后，彭杰代理属于无权代理的上诉理由，经查，被上诉人陈述经单位同事窦某,4介绍与庞远娟的委托代理人彭杰签订协议购买涉案房屋，虽窦某,4、庞远娟、彭杰是同学关系，但觉得还是缺少一个程序，不然这个协议是无效的，后来庞远娟就邮寄了一份授权委托书给窦某,4，窦某,4转给被上诉人。该陈述合理解释了购房协议签订在前、委托书出具在后的缘由。且双方签订购房协议书后涉案房屋已交付马兴刚居住二十余年，原房屋的拆迁材料及安置房的产权证一直置于马兴刚处，两上诉人在此期间未提出任何异议，也未申请撤销购房协议书，故上诉人所提彭杰属于无权代理的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。对于两上诉人针对一审认定涉案房款50740元已支付所提的上诉理由，本院审查认为，一审法院结合马兴刚提供的由庞远娟父亲庞声才出具的房屋尾款收条，购房协议书所载明的内容即“甲方已交乙方《淮阴市房屋拆迁补偿安置协议》壹份及清晏小区3幢513室房屋钥匙一套，目前房屋已交付给乙方”，以及涉案《淮阴市房屋拆迁补偿安置协议》和房屋、钥匙已实际交付给马兴刚，根据房屋交易习惯和日常经验法则认定马兴刚签订购房协议时已支付首期房款50740元，并无不当。上诉人所提一审推定房款已经支付以及没有查清房款具体支付给谁等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。上诉人庞远娟称其对马兴刚所持庞远娟身份证原件真实性不予认可，但其未提供证据对该主张予以证明，本院不予采信。上诉人郭为民称其对涉案房屋出售不知情，其没有在购房协议上签名或授权，以及两上诉人所提本案已经超过20年最长诉讼时效的上诉理由，本院审查认为，上诉人一审中已提出上述抗辩，一审判决也已对上述抗辩进行充分的分析认定，有充足的事实和法律依据，上诉人二审再次提上述上诉理由，但未能提供新的事实和证据，本院不予采纳。上诉人郭为民还主张涉案购房协议上英文非彭杰所签、涉案房屋出售价格明显过低以及涉案房屋并非早已交付等，但郭为民对上述主张均没有提交有效证据予以证明，上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上，上诉人郭为民、庞远娟上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，郭为民承担80元，庞远娟承担80元。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年七月二十九日书记员 陶晓航