辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7669号上诉人（原审原告）：齐玉梅，女，1952年4月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：徐明昌，男，1973年9月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人齐玉梅因与被上诉人徐明昌房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2021）辽0191民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐玉梅上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与房屋中介的微信聊天记录可以证明上诉人提前搬离，因被上诉人与中介拒绝接受钥匙，上诉人才不得已暂时管理房屋钥匙，但实际已搬离。二、上诉人一审因身体原因无法到庭，就被上诉人的辩称作以下回应。第一，关于电梯问题，上诉人于2020年7月开始租房，8月电梯就坏了，没修好多久9月又出现故障，上诉人发现电梯经常出现故障后就向被上诉人提出了如果电梯再出故障就不再租了。因为租房前上诉人就明确和被上诉人表明租房就是为了房屋带有电梯方便腿脚不便利的老人出入，电梯的通畅与便利性是上诉人租赁该房屋的决定性因素，上诉人家中有173平方米的房屋，如果不是为了电梯便利上诉人实在不必在附近租房居住，但被上诉人明知该电梯时常出现故障隐瞒该事实，上诉人在租赁后电梯时常出现故障无法使用。第二，关于房屋钥匙的退还，上诉人于2020年10月19日彻底搬离后多次向被上诉人联系，希望被上诉人收回钥匙并退还至少两个月的房租，但被上诉人拒绝并以消极态度应付，上诉人无奈找到中介，中介称因房主不配合他们也不接收钥匙及查水电费。第三，被上诉人称其为上诉人出钱打扫卫生、刮大白、洗油烟机、换纱窗等均不属实。徐明昌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。聊天记录说已经搬走了，我不认可，表达不清楚，电梯没坏的时候就多次说要搬离，电梯坏了就是一个理由，最终结果是我没有拿到钥匙，中介也没有见证，直到2021年1月17日芒果中介和我才拿到钥匙，上诉人是单方违约，我们有权利拒收钥匙。现在上诉人说不租了去海南，他爱人不同意，一共提出了3次不租了。出租房我也出钱给他打扫并且收拾了屋子，租金也扣了400元。齐玉梅向一审法院起诉请求：1．请求法院判令原、被告双方解除房屋租赁合同；2．请求法院判令被告返还剩余两个月（2020年10月20日至2021年1月8日）房租4,800元及抵押金1,800元；3．本案诉讼费由被告承担。审理过程中原告撤回要求返还抵押金1,800元的诉讼请求。一审法院认定事实：2020年7月11日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告承租被告坐落于沈阳市经济技术开发区的房屋；2、该房屋租赁期限共12个月，自2020年7月13日至2021年7月12日止；3、每月房屋租金为人民币1,800元，每6个月支付一次，首次支付应于本合同签订当日，此后应提前三十日支付下一期房屋租金；4、房屋押金：乙方应于本合同签订当日向甲方支付该房屋押金共计人民币1,800元，本合同解除后甲方应将该笔押金原额无息返还乙方。如有陈欠、违约金或其他损失，可用押金折抵，多退少补；5、提前解除。租赁期限届满前，甲乙双方任意一方有权提前解除合同，但应提前15日告知对方，并按本合同第七条约定承担相应违约责任；6、本合同终止或解除后，乙方应于合同终止或解除当日腾空该房屋，并通知甲方验房、验收，如乙方到期仍未腾房，甲方有权在合理、合法范围内自行处理，损失由乙方自行承担。合同签订后，原告向被告给付了6个月的房租，被告将案涉房屋交付原告使用。另查明，被告已于2021年1月17日在中介工作人员见证下与原告结清了所有款项费用后将剩余押金1,540元返还原告并于当日与原告办理了房屋交接手续。一审法院认为，原告与被告要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，其签订的《房屋租赁合同》内容不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。关于原告提出解除房屋租赁合同的主张，因双方已于2021年1月17日在中介工作人员见证下结清了所有款项费用后返还了押金并办理了房屋交接手续，且在本案审理过程中被告表示不主张违约金，双方已通过各自的行为默示表示对《房屋租赁合同》解除的认可，故对该主张予以确认。关于原告提出的要求被告返还2020年10月20日至2021年1月8日期间房租4,800元的主张，因双方于2021年1月17日办理房屋交接手续，在2021年1月17日之前案涉房屋仍处于原告的占有使用之中，原告主张自其搬离案涉房屋次日起要求被告返还租金缺少法律依据，且在本案审理过程中原告亦未能提供证据证明其主张的合法性，故对该主张不予支持。一审法院判决：一、解除原告齐玉梅与被告徐明昌于2020年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告齐玉梅其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告齐玉梅负担。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力。上诉人齐玉梅与被上诉人徐明昌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合同有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。关于齐玉梅提出其于2020年10月19日搬离案涉房屋，请求徐明昌返还剩余房租4,800元的上诉请求，二审中，齐玉梅提供其与徐明昌及房屋中介的微信聊天记录，主张其于2020年10月19日搬离案涉房屋并通知徐明昌，同时向徐明昌提出处理水电费、退剩余房租及钥匙交接事宜。徐明昌对上述聊天记录予以认可，但主张解除时间不明确。本院认为，案涉《房屋租赁合同》第6.3条约定“租赁期限届满前，甲乙双方任意一方有权提前解除合同，但应提前十五日告知对方，并按本合同第七条约定承担相应违约责任”。第7.2条约定“乙方（承租方）违约导致合同解除的，应结清陈欠，若有剩余款项（宽带费、水费、电费、煤气费、有线费、电梯费等）甲方（出租方）无需返还，另须赔偿甲方一个月的房屋租金，乙方结清陈欠后，甲方将扣除违约金后的剩余租金及押金返还乙方。”根据双方合同约定，齐玉梅可以提前解除合同但应承担相应的违约责任即一个月房租1,800元，上述聊天记录内容能够认定齐玉梅已告知徐明昌不再租赁案涉房屋，鉴于双方表示就押金及水电费已结清，徐明昌应将扣除违约金后剩余房租返还齐玉梅，故徐明昌应返还齐玉梅2,100元（1,800元÷30×65天-1800）。本院对于齐玉梅上诉请求中合理部分予以支持。综上所述，上诉人齐玉梅的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2021）辽0191民初641号民事判决第一项，即“一、解除原告齐玉梅与被告徐明昌于2020年7月11日签订的《房屋租赁合同》”；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2021）辽0191民初641号民事判决第二项，即“二、驳回原告齐玉梅其他诉讼请求”；三、徐明昌于本判决发生法律效力之日起十五日内返还齐玉梅2,100元；四、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由齐玉梅承担；二审案件受理费50元，由徐明昌、齐玉梅各负担25元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。