湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0721民初1889号原告：安乡县积家年轮公馆业主委员会，住所地安乡县深柳镇潺陵社区下东门街19号积家年轮公馆原售楼部2楼。负责人：刘贤文，该业委会主任。委托诉讼代理人：余先鹤，湖南湘一律师事务所律师。被告：湖南积家置业发展有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳镇城东社区体育路（县档案局内）。法定代表人：吴喜来。委托诉讼代理人：姚福，江西贤和（玉山）律师事务所律师。原告安乡县积家年轮公馆业主委员会（以下简称业委会）与被告湖南积家置业发展有限公司（以下简称积家公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告业委会主任刘贤文及其委托诉讼代理人余先鹤，被告积家公司委托诉讼代理人姚福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令安乡县积家年轮公馆小区架空层位置93间车库及杂物间的所有权及使用权、收益权、处分权归原告小区全体业主；2.判令被告依约交付物业用房及储藏室（216.85平方米）、公厕及消控室、配电间（146.17平方米）、社区用房（面积374.51平方米）给原告小区全体业主；3.判令被告立即停止出售架空层位置车库及杂物间的侵权行为；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系依法成立并在相关主管部门备案登记的积家年轮公馆小区业主委员会，被告系小区的开发商。根据小区业主与被告在购房时签订的购房合同约定及被告提供的小区规划图纸显示，小区各楼栋架空层部分的建筑物所有权归全体业主所有，全体业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在小区建设过程中擅自改变原规划，将原本开放式的架空层进行封闭，改造为车库和杂物间，其中，小区一栋车库及杂物间共7间，二栋车库及杂物间共19间，三栋车库及杂物间共18间，四栋车库及杂物间共24间，五栋车库及杂物间共25间，综上合计架空层部分车库及杂物间共为93间。被告违规擅自改建架空层为车库、杂物间后直接向社会“出售”该架空层车库，大量非小区业主购买，严重影响了小区的日常管理和安全。被告擅自将架空层部分改建为车库、杂物间且非法占为己有的行为严重损害了小区全体业主的利益。另被告在小区工程验收时确认的物业用房及储藏室（面积216.85平方米）、公厕及消控室和配电间（面积146.17平方米）、社区用房（面积374.51平方米）均未交付给原告业主使用，严重影响了原告小区的正常物业管理及业主日常活动。为维护原告合法权益，遂诉至法院，望判如所请。积家公司辩称：1.安乡县积家年轮公馆小区架空层位置架空车库94间（93间及杂物间）由被告投资建设，涉案车库属于计容面积，已分摊土地成本，而且是按照安乡县（2018）015号《建设工程规划许可证》建设，并经规划验收，被告具有原始产权。被告和原告业主的房屋买卖合同中未对涉案车库进行约定，被告有对涉案车库的处分权，被告有权出售、附赠或者出租；2.被告同意移交按标准配置的物业用房即1#楼101和204号（或同等面积房屋）、公厕及消控室和配电间给原告。储藏室及社区用房的使用主体非业主委员会，法院应驳回原告要求被告移交储藏室和社区用房的诉讼请求；3.被告处置涉案车库是合法行为，不是侵权。被告同意在“首先满足业主的需要”前提下保证业主的优先购买权。综上所述，原告的诉讼没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：关于积家公司在出售房屋的过程中是否约定将架空层所有权归业主所有的问题，双方有争议，原告认为合同已有约定，在格式合同的第四条商品房项目基本情况中的第(二)款建筑物区分所有权第（2）项约定：开放式架空层等公共空间和设备空间的所有权归全体业主。但本院查明，该合同的附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》中附件五也同时约定：根据本合同第七条的第（二）、（三）条款，买受人同意出卖人根据实际情况变更设计，买受人不因规划设计的变更主张解除合同及追究出卖人的违约责任。因此，本院结合小区的验收文件可以认定前述格式合同的约定已无效。应以附件约定的为准。根据当事人的陈述及对证据的确认，本院查明本案的事实如下：积家公司是一家成立于2008年7月11日的从事房地产开发、经营的自然人独资有限责任公司。积家公司于2013年以拍卖方式取得了安乡县深柳镇潺陵社区下东门新街19号地块的国有建设用地使用权，土地使用权面积为18717.60平方米，后开始建设积家年轮住宅小区。经安乡县规划部门批准，积家公司建设的积家年轮商品房项目总建筑面积为54870.69平方米，其中住宅面积为49635.22平方米，非住宅建筑面积为1965.9平方米，由5幢房屋组成，容积率为2.93。积家公司于2016年取得预售许可证后，开始使用原安乡县房地产管理局和安乡县工商行政管理局2017年2月和9月联合监制的两种版本《安乡县商品房买卖合同》与当事人签订合同出售房屋。该两种版本的合同均为格式合同，其中合同第四条商品房项目基本情况中的第(二)款建筑物区分所有权约定：物业服务用房、消防控制室、配电室、水泵房、公共空调机房、发电机房、公共厕所、垃圾收集站等配套用房和附属设施、开放式架空层等公共空间和设备空间的所有权归全体业主。第（七）条第（二）款规划变更的处理及第（三）款配套设备设施建设违约的处理分别约定：本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划部门批准的总平面图方案和建筑单体方案，擅自变更的，买受人有权解除合同；未按约定提供广场、架空层等公共空间的，出卖人应按要求整改，整改难以达到要求的，双方协商处理，出卖人承担违约责任。该项目在进行过程中，积家公司于2018年4月27日取得安乡县住房和城乡建设局颁发的[安建规建（2018）015号]建设工程规划许可证，该证对原有规划进行了更改，其中住宅建筑总面积变更为50357.34平方米，非住宅建筑面积变更为4399.85平方米（1521.75平方米商业面积+1726.63平方米架空层面积+1151.47平方米其他面积）。积家年轮小区完工后，经安乡县相关主管部门验收合格，上述更改后的数据得以确认。验收报告上记载的建筑总面积为54875.59平方米。并备注如下：1.架空车库均已围合，已算计容建筑面积。2.其他面积中：1#楼261.47平方米包括物业用房及储藏室面积216.85平方米，屋顶层电梯井面积44.62平方米；2#楼235.41平方米包括公厕及消控室和配电闸等面积146.17平方米，屋顶层电梯井面积89.24平方米；3#楼屋顶层电梯井面积42.4平方米；4#楼屋顶层电梯井面积89.24平方米；5#楼463.75平方米包括社区用房等面积374.51平方米，屋顶层电梯井面积89.24平方米；设备房59.2平方米为地上建筑部分。3.车位总数为356个，其中：室外车位262个，架空车库94个。4.商业面积占计容建筑总面积的2.779%，住宅面积占计容总面积的91.965%。此后积家公司在出售给业主的售房合同中粘贴了附页作为合同的附件，其中附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》中附件五约定：根据本合同第七条的第（二）、（三）条款，买受人同意出卖人根据实际情况变更设计，买受人不因规划设计的变更主张解除合同及追究出卖人的违约责任。该附页上加盖有出卖人积家公司合同专用章，业主作为买受人也签了名。经本院计算，积家公司变更设计后的小区容积率为2.925，未超过变更设计前约定的小区容积率2.93。另查明，积家公司在出售小区架空车库和杂物间的过程中，存在出售给小区业主外人员的情况，给小区管理带来了不便。积家公司表示只要业主不再阻止公司处分车库和杂物间，公司同意额外给业委会两间房。还查明，安乡县积家年轮公馆业主委员会成立于2019年12月24日，已经原安乡县房地产管理局和安乡县深柳镇潺陵社区备案。目前业委会已经接收了1#楼101和204号物业用房。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷，双方争议的焦点为积家年轮公馆小区5幢住宅楼的原架空层现车库和杂物间的所有权归业委会所有还是积家公司所有的问题。本案原、被告签订购房合同时使用的是格式合同，两种版本的合同在第四条第（二）款中确实约定了积家年轮公馆住宅小区5幢住宅的架空层为全体业主共有，但该合同的附件粘贴页也约定了买受人即业主同意出卖人根据实际情况变更设计，买受人不因规划设计的变更主张解除合同及追究出卖人的违约责任。被告变更小区规划设计的行为取得了安乡县人民政府有关职能部门的批准，变更规划后的设计将5幢住宅的架空层进行了围合，纳入了计容面积。被告的行为不属于擅自改变规划的行为，未违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，不构成违约。因此，上述部分不再是业主的共有部分，被告有权处分。原告的第一项和第三项诉讼请求已没有事实依据，本院依法不予支持。原告的第二项诉讼请求中关于被告移交未交付的物管用房的诉讼请求，被告表示同意，但被告也称社区用房和储藏室非物业用房，不应交付给原告，本院认为其辩称符合规定，予以支持。被告在处分上述车库和杂物间时，应当按照上述司法解释第五条的规定首先满足业主的需要。但被告在处分上述车库和杂物间时有违规行为，被告同意在按规定交付原告物管用房的基础上额外给原告两间房。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、驳回安乡县积家年轮公馆业主委员会要求确认安乡县积家年轮公馆小区架空层位置93间车库及杂物间的所有权归小区全体业主所有及要求湖南积家置业发展有限公司立即停止出售架空层位置车库和杂物间的诉讼请求；二、驳回安乡县积家年轮公馆业主委员会要求湖南积家置业发展有限公司交付储藏室（面积216.85平方米）和社区用房（面积374.51平方米）的诉讼请求；三、湖南积家置业发展有限公司同意本判决生效后交付公厕及消控室和配电间（面积146.17平方米）；四、湖南积家置业发展有限公司自愿在本判决生效后给付安乡县积家年轮公馆业主委员会两间车库。案件受理费100元，由安乡县积家年轮公馆业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  潘道福二〇二一年七月五日代理书记员  熊 娇附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。