黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4538号上诉人(原审原告)：中国哈尔滨国际经济技术合作公司，住所地哈尔滨市南岗区一曼街80号。法定代表人：王晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江元辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨中滨物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区一曼街80号3008室。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：程威，黑龙江闻尔达律师事务所律师。上诉人中国哈尔滨国际经济技术合作公司（以下简称中哈公司）因与被上诉人哈尔滨中滨物业管理有限公司（以下简称中滨公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2021）黑0103民初4191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，以询问的方式进行了审理。上诉人中哈公司的委托诉讼代理人张伟华，被上诉人中滨公司的委托诉讼代理人程威到庭接受询问。本案现已审理终结。中哈公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判解除中哈公司与中滨公司之间的租赁合同。2.一、二审诉讼费用由中滨公司承担。事实和理由：中滨公司长期拖欠租赁费，有的拖欠长达一年以上，根据双方签订租赁合同约定，中哈公司有权单方解除合同，即使中滨公司接到过法院协助执行通知书，也不是中滨公司不支付租赁费的法定事由。且中滨公司在接到法院协执之前就已拖欠租赁费，中哈公司单方解除合同条件已成就；中滨公司拖欠2021年度租赁费，双方租赁合同中只约定1-3层、4-7层有四年免两个月租金用于装修，对于其他房屋从未就免租金进行协商，中滨公司逾期不缴纳租金构成违约。中滨公司辩称，认为一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回中哈公司的上诉请求，维持一审判决。中哈公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年1月6日签订的两份《承包经营合同》；2.中滨公司支付租金逾期违约金，暂计22,207.84元（自2018年1月1日至2021年3月10日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.案件受理费由中滨公司承担。一审法院认定事实：2016年1月6日，双方签订两份《承包经营合同》，其一合同约定：中哈公司将哈尔滨市南岗区一曼街80号中哈公司办公大楼的一层（不含中旅社）、二层（含车库第二层）、三、四、五、六、七层承包给中滨公司经营。承包期限10年，自2016年6月30日至2026年6月30日，租金每年120万元，每年度分四个季度付款，自2018年6月30日至2023年6月30日，年均递增3%，2023年6月30日起，年均递增5%，直至承包期满。收取租金为税后收入，相关税款由中滨公司承担。承包期内除冬季取暖费外，中滨公司承担承包区域内发生的所有费用。承包四年后给装修期两个月，免租金；承包七年后再给装修期两个月免租金。合同第十二条约定：被告未按合同规定日期向原告缴纳租金，中哈公司将向乙方每天收取万分之五滞纳金。中滨公司超过一个月不向甲方缴纳合同规定的租金，视为中滨公司违约，中哈公司有权解除合同，并扣除中滨公司支付的10万元押金。另一合同约定：中哈公司将哈尔滨市南岗区一曼街80号中哈公司西侧八、九层、十层整层及现九层中间96房间承包给中滨公司。其中，八层承租期自2016年8月1日至2026年8月30日，年租金20万元，每年度分两次付清，2016年8月1日付10万元，次年2月1日付10万元，以此类推。自2018年8月1日起，年均递增3%，2023年8月1日起，年均递增5%，直至承包期满；十层整层承租期自2016年6月30日至2026年6月30日，年租金20万元，2016年7月1日付10万元，次年1月1日再付10万元，以此类推。自2017年6月30日起，年均递增3%，2023年6月30日起，年均递增5%，直至承包期满；九层中间房间906，租期自2016年10月1日至2026年9月30日，年租金1万元，每年度一次付清。自2018年10月1日起，年均递增3%，2023年10月1日起，年均递增5%，直至承包期满。合同第七条约定：中滨公司在承租期内必须按照合同规定的时间和数额交纳有关费用，如果中滨公司出现逾期不缴或少缴，中哈公司有权终止合同，中滨公司必须无条件搬出中哈公司办公大楼，并赔偿中哈公司总承包金额的20%作为中哈公司损失的补偿。后双方签订《承包经营合同补充协议》，对年度租金缴付明细进行约定。2017年1月3日，哈尔滨市中级人民法院向中滨公司下发（2002）哈执字第598-4号协助执行通知书，通知中滨公司将租金直接交付哈尔滨市中级人民法院，数额为约300万元。2019年11月21日，哈尔滨市南岗区法院向中滨公司下发（2019）黑0103执字第9133号之一协助执行通知书，要求提取中滨公司向中哈公司缴纳的租金159万元。以上两份协助执行通知书均已于2020年执行完毕。庭审中，双方对2021年以前租金已给付事实无异议、对2021年度应付租金数额165.83万元无异议，对中滨公司已付2021年度第一季度租金23.86万元无异议。中哈公司对滨市南岗区一曼街80号中哈公司的一层（不含中旅社）、二层（含车库第二层）、三、四、五、六、七层《承包经营合同》约定的两个月装修免租金无异议，称应免装修租金20.6万元，其诉讼请求对该项免租未予扣减。涉案租赁房屋现由中滨公司对外出租。一审法院认为，本案的争议焦点系2021年第一季度中滨公司给付租金的行为是否构成违约。首先，中哈公司、中滨公司均承认2020年以前租金中滨公司已经给付完毕，中哈公司主张中滨公司未按合同约定时间给付，构成违约。对此一审法院认为，哈尔滨市中级人民法院向中滨公司下发（2002）哈执字第598-4号协助执行通知书、哈尔滨市南岗区法院下发（2019）黑0103执字第9133号之一协助执行通知书均于2020年履行完毕，在法院向中滨公司下发协助执行通知书，要求其停止对中哈公司给付租金并将租金直接交付法院的情况下，中滨公司未按合同约定时间给付租金，不构成违约，故对中哈公司主张中滨公司在2020年以前未按合同约定时间给付租金构成违约的主张，不予支持。对于2021年第一季度租金给付情况：中哈公司主张应付租金为52.53万元，扣减其中一份合同约定的装修期免租金20.6万元，已支付租金23.86万元，尚欠租金为8.07万元；中滨公司主张应付租金为51.5万元，扣减两份合同装修免租金27.64万，已支付租金23.86万元，第一季度租金已全部给付完毕。故中哈公司、中滨公司双方对于尚未支付租金的差异，体现在第一季度应付租金的数额以及两个月装修免租期的金额上，且中滨公司亦与中哈公司公司副总沟通免租问题时，中哈公司对免租两个月租金的事实认可，仅对免租金的数额未达成一致意见，在中滨公司已经履行绝大部分付款义务，仅对免租金额未达成一致意见而造成未足额给付2021年第一季度租金的情况下，不构成合同约定的违约情形。故对中哈公司要求解除两份承包经营合同并支付违约金的诉讼请求不予支持。庭审中根据双方提交的证据，仅南岗区一曼街80号哈尔滨国际公司办公大楼的一层（不含中旅社）、二层（含车库第二层）、三、四、五、六、七层《承包经营合同》约定的两个月装修免租期，另份《承包经营合同》并未约定，故中滨公司抗辩两份承包合同均应给予两个月的装修免租金的抗辩无事实依据，不予采纳，一审法院仅对有装修免租期约定的承包合同约定的租金予以扣减，故中滨公司尚欠中哈公司租金应8.07万元。因中哈公司在本次诉讼中并未主张中滨公司给付尚欠租金的诉讼请求，故一审法院对该项不予处理。判决：驳回中哈公司的诉讼请求。案件受理费355元，由中哈公司负担。二审期间，中滨公司举示证据如下：证据一、银行汇款电子凭单，证明2021年3月12日将差额70,383.34元房租款转给中哈公司。证据二、中哈公司于2021年5月18日向中滨公司支付的物业费6万元整，物业费涵盖期间自2008年6月至2021年12月末，证明中哈公司一直拖欠中滨公司物业费，经中滨公司索要中哈公司支付物业费至今年年末。中哈公司质证意见：对证据一真实性无异议，该证据证明中滨公司拖欠2021年第一季度租金8万余元。对证据二真实性无异议，票据与本案无关。本院认证意见，中哈公司对中滨公司举示的两份证据的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，中哈公司、中滨公司签订的《承包经营合同》、《承包经营合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。关于双方签订的《承包经营合同》、《承包经营合同补充协议》应否解除问题。根据《承包经营合同》约定：承租期间为2016年6月30日至2026年6月30日。现租期未届满，中哈公司以中滨公司拖欠租赁费为由请求提前解除合同。根据已查明的事实，中滨公司是按法院下发的协助执行通知书要求，将应付租金直接交付法院，因而不构成违约。另，中滨公司于2021年3月12日将双方争议免租部分的房租款转给中哈公司，亦不构成违约。据此，中哈公司关于中滨公司拖欠租赁费要求解除合同的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中哈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355.00元，由中国哈尔滨国际经济技术合作公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨凯声审判员  于 敏审判员  杨 蕊二〇二一年七月七日书记员  张 晶