江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏12民终1351号 上诉人（原审原告、案外人）：汤展光，男，汉族。 委托诉讼代理人：汤敬国，男，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏圣达建设工程有限公司，住所地泰州市姜堰区汇丰花园1号楼70号一、二层门面房。 法定代表人：汤元圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨元峰，江苏指明路律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：江苏金银地房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇天民村十组。 法定代表人：陈学农。 原审第三人：卢惠林，男，汉族。 委托诉讼代理人：刘政，男，汉族。 上诉人汤展光因与被上诉人江苏圣达建设工程有限公司（以下简称“圣达公司”）、原审第三人江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称“金银地公司”）、卢惠林案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2020）苏1204民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤展光上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费由圣达公司承担。事实和理由：1.2015年8月12日，金银地公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以609519元出售给上诉人，根据合同约定，上诉人购房款的交付由金银地公司所欠卢惠林的欠款中抵减，并进行了网上登记。案涉《商品房买卖合同》在圣达公司查封前签订，且支付了全部房款。案涉房屋未经有权部门验收，无法办理过户登记，上诉人对此没有过错；2.案涉房屋不属于金银地公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。执行程序中对被执行人采取的强制执行措施应当以其责任财产为限。金银地公司对案涉房屋不再享有任何法律上的权利，仅负有协助上诉人办理过户登记的义务。金银地公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用基本原则；3.一审法院认为圣达公司优先受偿权的数额为12398606.47元错误。圣达公司已拍卖了金银地公司的一套房产，另抵顶了6套商品房。该事实在另案（2020）苏1204民初4332号案件庭审中已经证实。一审法院在没有查明圣达公司优先受偿权的实际金额的情况下，查封包括上诉人在内的商品房共27套错误。一审法院应当审查欠付工程款的实际数额，一审法院判决说理部分对上诉人这一主张的事实和理由只字未提。 圣达公司辩称，上诉人与金银地公司之间不存在任何债权债务关系，其在一审中提出执行异议的理由是房屋的实际买受人是卢惠林，后卢惠林将其买的房屋中的一套转售给上诉人，所以上诉人主张权利的基础是其与卢惠林之间的商品房买卖合同关系，不能要求排除本案的执行。另外，金银地公司与卢惠林之间所签订的协议不是真实的商品房买卖合同意思表示，通过协议内容可以看出该协议实质上属于通过网签合同为借款提供担保。圣达公司是享有建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定优先权。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持。 卢惠林述称，上诉人在查封前已与金银地公司签订合法有效的商品房买卖合同并支付了全部购房款，且领取了案涉房屋的钥匙，至今未能办理过户登记非因上诉人自身原因，上诉人的上诉请求应当得到支持。 金银地公司未到庭陈述意见亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年1月26日，姜堰法院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：一、被告金银地公司于本判决书生效后十日内支付原告圣达公司金银大厦1号楼、2号楼（原金银大厦A楼、B楼）工程价款4770503.98元，并支付逾期利息[截止2015年2月15日，被告已支付工程价款13300000元，故以本金7718304.78元（23353671.98元×90%-13300000元）为基数，自2014年1月21日起计算至2015年2月15日止；以本金5718304.78元（7718304.78元-2000000元）为基数，自2015年2月15日起计算至2015年12月21日止；以本金2848304.78元（5718304.78元-2870000元）为基数，自2015年12月22日起计算至2016年8月12日止；以本金2435136.78元（3548304.78元-385168元-28000元）为基数，自2016年8月11日起计算至被告实际给付之日止，以本金2335367.20元（23353671.98元×10%）为基数，自2017年6月1日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算]；二、原告圣达公司有权对被告金银地公司开发的金银大厦1号、2号楼（原金银大厦A、B楼）项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；三、被告金银地公司于本判决生效后十日内支付原告圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3月1日（全部通过验收），以本金3323070元（18246140元×50%-5800000元）为基数，自2015年3月2日起计算至被告实际给付之日止；以本金3323070元（18246140元×50%）为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、原告圣达公司有权对被告金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；五、被告金银地公司于本判决生效后十日内支付原告圣达公司鉴定费360000元；六、驳回原告圣达公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告金银地公司的诉讼请求。金银地公司不服，向本院提起上诉，因未按规定预缴二审案件受理费，本院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 2016年2月2日，根据圣达公司的申请，姜堰法院作出（2016）苏1204民初493-1号民事裁定：一、冻结被告金银地公司1600万元银行存款或查封、扣押等额财产；二、汤元圣、凌如凤、汤琪共有的坐落于泰州市姜堰区房屋在保全期间不得办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续。根据圣达公司的申请，姜堰法院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。执行过程中，圣达公司于2020年5月30日申请撤销执行，姜堰法院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。2020年7月7日，圣达公司向姜堰法院申请恢复执行，该院立案强制执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。案件执行过程中，姜堰法院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人金银地公司网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为：泰州市姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室、103室、104室、105室及车库01、02、03、04、05；2号楼102室、109室及车库02、09；3号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（01、02、03、04、05、06、07、08、09）；4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（02、03、04、05、06、07、08、09）；5号楼101室、103室、104室。并于2020年7月15日向泰州市姜堰区不动产登记中心作出（2020）苏1204执恢518号协助执行通知书：一、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人黄萃霞名下的姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室及对应的车库01、02；二、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人刘红兰名下的姜堰区伟业华庭1号楼103室、104室及对应的车库03、04；三、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人储红林名下的姜堰区伟业华庭1号楼105室及对应的车库05；四、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭2号楼102室及对应的车库02；五、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人汤展光名下的姜堰区伟业华庭2号楼109室及对应的车库09；六、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人黄桂萍名下的姜堰区伟业华庭3号楼101室及对应的车库01；七、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭3号楼102室、103室及对应的车库02、03；八、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人林文英名下的姜堰区伟业华庭3号楼104室、105室、106室、107室及对应的车库04、05、06、07；九、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人徐凤林名下的姜堰区伟业华庭3号楼108室、109室及对应的车库08、09；十、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人汤展光名下的姜堰区伟业华庭4号楼102室、103室及对应的车库02、03；十一、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人卢惠林名下的姜堰区伟业华庭4号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室及对应的车库04、05、06、07、08；十二、查封被执行人金银地产公司网签备案给案外人陈珮方名下的姜堰区伟业华庭5号楼101室；十三、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人赵中华名下的姜堰区伟业华庭5号楼103室、104室。 另查明，2015年8月14日，出卖人金银地公司与买受人汤展光签订商品房买卖合同一份，合同备案号为2015012480，合同中载明所购商品房工程坐落姜堰区伟业华庭2号楼109室、总金额609519元，合同附件四中载明“本合同项下商品房（别墅）付款由买受人在出卖人江苏金银地房地产开发有限公司所欠卢惠林的欠款中抵减（详见附件六《结算清单》）。”汤展光对本案执行标的泰州市姜堰区伟业华庭2号楼109室商品房提出异议后，姜堰法院于2020年9月27日作出（2020）苏1204执异120号执行裁定，驳回汤展光的异议请求。 汤展光不服该裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉称，1.圣达公司在金银地公司的伟业华庭项目1#-5#建设工程以折价或者变卖就价款12398606.47元中优先受偿。事实圣达公司已经在该项目中以7套房抵顶了其债权，另查封了金银地公司金银大厦3—5层。金银地公司以上查封的财产价值足以清偿其债权，再行查封汤展光买受的房产，属于超标的查封，侵害了汤展光的合法权益；2.汤展光原想认购金银地公司1处的3号楼101室，因该房已被他人认购后经协调未果，他人未退出的情况下选择了2号楼109室。案涉《商品房买卖合同》附件四、五、六作为合同的重要组成部分，经金银地公司、卢惠林双方确认，载明了购房款的来源及交付。汤展光与金银地公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。卢惠林将案涉房屋转让给汤展光后，当然不是商品房买卖合同的当事人，其自愿代汤展光支付购房款，同样不违反法律法规禁止性规定。当然属于其意思自治对金银地公司享有债权的一种处分行为，卢惠林将债权转化为代为汤展光支付购房款的行为并签字盖章予以确认；3.金银地公司具有预销售的资格，汤展光作为买受人并结清了全部购房款，且汤展光名下无其他用于居住的房屋当然对所购买的房屋享有物权期待权。汤展光与金银地公司的签订的《商品房买卖合同》在圣达公司申请查封、保全之前。合同履行过程中由于圣达公司的原因，至今无法领取案涉商品房的不动产权证，汤展光对此无过错。请求：1.立即停止对汤展光购买的位于沈高镇官庄村二组伟业华庭的2号楼109室的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2.判决确认汤展光与金银地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认上述商品房归汤展光所有；3.本案的诉讼费用由圣达公司承担。 姜堰法院认为，1.汤展光与金银地公司虽然签订了商品房买卖合同，并进行了网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力；2.汤展光与金银地公司虽然签订的是商品房买卖合同，但实际系以房抵债，2018年1月26日，该院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2016）苏1204民初493号民事判决书中判决原告圣达公司有权对被告金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿，金银地公司未履行上述生效法律文书确定的义务，而将案涉房屋以商品房买卖的形式抵债给汤展光侵害了圣达公司的优先受偿权。汤展光对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。汤展光的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。 据此，姜堰法院于2021年2月22日作出（2020）苏1204民初4353号民事判决：驳回汤展光的诉讼请求。案件受理费9896元，由汤展光负担。 本院二审期间，上诉人汤展光提交承诺书一份，证明案涉房屋已经交付，可以进行装修。提交姜堰法院（2020）苏1204民初4029号民事判决，证明本案与该案相似，上诉人的上诉请求也应得到支持。圣达公司质证认为，该承诺书不真实，与本案无关，案涉房屋现在尚未竣工验收，且上诉人在一审中明确表示该房屋未交付，该承诺书出具的时间是2021年4月28日，系上诉人与卞银根串通形成；（2020）苏1204民初4029号案件与本案从事实和法律适用上都不同，与本案没有关联。卢惠林对上述证据的证明目的均予认可。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：汤展光关于对案涉房屋排除执行的上诉请求能否得到支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，根据一审查明的事实，案涉房屋登记在被执行人金银地公司名下，从物权公示的角度来看，金银地公司是案涉房产的所有权人。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。上诉人汤展光提交的《商品房买卖合同》的订立系基于其与金银地公司以及卢惠林三方之间的债务抵消行为，性质上属于“以物抵债”，不能体现买卖房屋的真实意思表示，该“买卖合同”只是债务人履行债务的变通方式，上诉人汤展光对金银地公司或第三人卢惠林享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，更不能排除圣达公司基于对案涉房屋享有优先受偿权的执行，上诉人汤展光二审期间提供的承诺书、姜堰法院（2020）苏1204民初4029号民事判决与本案的处理并无必然关联，依法不予采信。上诉人汤展光主张姜堰法院存在超标的查封的问题，因该主张不属于本次执行异议之诉审查范畴，本院依法不予理涉。 综上，汤展光关于对案涉房屋排除执行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9896元，由上诉人汤展光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年七月七日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟