成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初5837号 原告:成都平安物业有限责任公司，住所地：成都市武侯区科华北路139号三楼。 法定代表人：严科，职务不详。 委托诉讼代理人：郑家莲，系公司员工。 委托诉讼代理人：韦良碧，系公司员工。 被告：李琴，女，1985年10月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告成都平安物业有限责任公司（以下简称“平安物业公司”）与被告李琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的委托诉讼代理人郑家莲、韦良碧，被告李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李琴向平安物业公司支付拖欠的2017年7月至2021年6月期间的物业费4219.2元；2.判令李琴支付滞纳金至物业费付清之日止（滞纳金每日按逾期金额的3‰计算，暂计算至2021年6月30日为1734.09元）；3.判令李琴向平安物业公司支付代收生活垃圾处置费336元。事实和理由：李琴于2016年10月24日与成都市新华能实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买新华能公司开发的位于成都市双流区，建筑面积为58.6㎡。另，李琴与平安物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定李琴将案涉房屋委托平安物业公司实施物业管理服务，平安物业公司按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，物业服务费应在每季度第一个月的1-15日交纳季度物业费；逾期支付物业费的，每逾期一日按欠付总额的3‰计收滞纳金。李琴自2017年7月拖欠物业费至今，共计拖欠物业费48个月。此外，李琴尚欠2018年1月至2021年6月的生活垃圾处置费未缴，欠费金额336元。综上，平安物业公司为维护其合法权益，故诉至法院。 李琴辩称，平安物业公司管理不到位，环卫车每天凌晨四五点作业，影响老人睡眠，且在公共设施的维修维护、公共卫生的维护、配套设施的配置等方面存在问题。平安物业公司不公开账目，侵犯业主知情权；管理责任不到位，消防楼道长期被非机动车等占用；超越职权擅自利用公共场地，将机动车停车位变为非机动车车棚，以此谋利。 本院经审理认定事实如下：李琴系位于成都市双流区的业主，该房建筑面积为58.6㎡。2016年10月24日，李琴与平安物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定平安物业公司为李琴的上述房屋所在的“尚港领地”小区提供物业管理服务；本合同委托管理期限自确定投标定标之日或2012年9月1日起至业主委员成立与业主大会所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务费由平安物业公司按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向李琴收取；除首期外，物业服务费按季度缴纳，李琴应在每季度第一个月的1-15日缴纳季度物业服务费用；逾期未缴纳物业服务费的，每逾期一日平安物业公司按欠费总额的3‰收取滞纳金；生活垃圾处置费按政府相关规定收取（现阶段政府执行价：住宅8元／户·月）。 后，平安物业公司按约提供了物业管理服务，但李琴从2017年7月起即再未向平安物业公司交纳物业服务费及生活垃圾处置费。期间，平安物业公司通过电话、上门等多种方式催收物业费。2019年12月，平安物业公司通过北京大成（成都）律师事务所向李琴邮寄《律师函》，向其催收物业服务费无果，遂起诉。 上述事实，有当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、律师函以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李琴与平安物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。关于平安物业公司要求李琴向其支付2017年7月至2021年6月期间的物业费。李琴辩称，其不交物业费是因为平安物业公司提供的物业服务存在诸多问题，经多次反映仍不整改。李琴作为案涉小区的业主，平安物业公司作为小区的物业管理公司，向包括李琴在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，李琴作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，李琴如认为平安物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝交纳物业管理服务费缺乏事实依据和法律依据；且，其拒绝交纳物业费的行为，也不利于小区物业公司开展正常的物业服务工作，损害其他业主的合法权益，故对于该项抗辩意见，本院不予支持。关于李琴反映的电瓶车乱停乱放问题，平安物业公司已经通过修建非机动车停放车棚进行解决处理；关于垃圾清运问题，平安物业公司解释称垃圾堆放地点是与社区及环卫所沟通协调一致最终确定的，是为了方便垃圾清运，平安物业公司无法擅自更改，凌晨环卫作业系垃圾清运不允许白天作业导致的，与平安物业公司无关；关于小区环境卫生及楼道墙面等问题，平安物业公司一直在积极进行整改。综上，平安物业公司已按约提供了物业管理服务，履行了自己的义务，李琴应按约定向平安物业公司履行交纳物业服务费的义务，故李琴应当向平安物业公司支付从2017年7月至2021年6月的物业费4219.2元（58.6㎡×1.5元/月/㎡×48个月）、2018年1月至2021年6月的生活垃圾处置费336元（8元/户·月×42个月）。 关于平安物业公司要求李琴支付拖欠物业管理费的滞纳金至物业费付清之日止的诉讼请求（每日按逾期金额的3‰计算，暂计算2021年6月30日为1734.09元）。本院认为，平安物业公司主张滞纳金，其实质是要求李琴支付逾期缴纳物业费的违约金。李琴未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于平安物业公司的损失。从本案审理情况来看，平安物业公司因李琴的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对平安物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为200元。对平安物业公司主张的其他诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案平安物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2017年7月至2021年6月期间，故本案应同时适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告李琴于本判决生效之日起五日内向原告成都平安物业有限责任公司支付2017年7月起至2021年6月的物业管理服务费4219.2元及2018年1月起至2021年6月的生活垃圾处置费336元； 二、被告李琴于本判决生效之日起五日内向原告成都平安物业有限责任公司支付违约金200元； 三、驳回原告成都平安物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李琴负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬君 二〇二一年七月十三日 书记员  赵玲