河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1461号上诉人(原审原告)：叶县市场发展服务中心，住所地：河南省平顶山市叶县新建路中段。法定代表人：郭忠贤，该单位主任。委托诉讼代理人：程付才，男，系叶县市场发展服务中心副主任。委托诉讼代理人：梁生伟，河南国俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛营立，男，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：贾红伟，河南应国律师事务所律师。上诉人叶县市场发展服务中心与上诉人毛营立二者之间因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶县市场发展服务中心的委托诉讼代理人程付才、梁生伟，上诉人毛营立的委托诉讼代理人贾红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶县市场发展服务中心上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项即驳回叶县市场发展服务中心的其他诉讼请求；2.依法改判毛营立为叶县市场发展服务中心在承租房屋原址上建设（长30.5米、屋深7.5米、每层高3.2米，砖混结构）九间两层门面房；3.依法改判毛营立将叶县市场发展服务中心租赁土地上四周的围墙建设（砖混结构、每层2.5米）完毕；4.一、二审的诉讼费用由毛营立承担。事实和理由：一、一审法院适用法律不当。合同解除后应当由毛营立承担违约责任，恢复房屋原状，叶县市场发展服务中心的第二项、第三项诉讼请求应当得到支持。由于毛营立私自在承租房屋院内拆除原有办公楼，一审法院判决解除房屋租赁合同正确。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。叶县市场发展服务中心与毛营立一审庭审中对租赁房屋的位置、建筑面积、材料（砖混结构）窗户位置和尺寸以及围墙的尺寸、高度、地基、结构等均没有任何异议，但一审判决认为，因没有原有房屋的施工图、设计图，无法认定原有房屋的完整结构、构造、用料，因此不支持叶县市场发展服务中心第二、第三项的诉讼请求错误。同时，叶县市场发展服务中心认为拆除前原有办公楼的图纸和全貌，应由毛营立承担举证责任，因为原有办公楼是毛营立私自拆除，并在此建设新房，已经构成了严重违约，因此应当恢复房屋原状，并且对原有办公楼的全貌承担相应的举证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，叶县市场发展服务中心可以要求毛营立恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但一审法院既不支持恢复房屋原状，又以无事实依据为理由，不支持叶县市场发展服务中心要求赔偿损失的诉讼请求，导致叶县市场发展服务中心在合同解除后，失去了一整栋楼的国有资产，又无法获得任何赔偿的艰难处境。二、一审法院认定事实不清，对合同内容故意修改。解除合同的原因系毛营立单方违约，而非合同到期。《补充合同》第三条约定为“乙方在院内建设新房，费用由乙方支付，若合同期满后，乙方不再承租，甲方按市值价折旧后补偿乙方。”但一审法院在判决书中故意修改合同内容，将本条中“若合同期满”删去，修改为“乙方在院内建设新房，费用由乙方支付，乙方不再承租，甲方按照市值价折旧后补偿乙方”，从而偏袒毛营立，要求叶县市场发展服务中心在与毛营立解除合同后，就新增建筑折旧后的市场价值如何补偿及因提前解除合同多交的租赁费如何返还等问题进行协商后再主张。若合同期满，则合同第三条约定的条件实现，新建房屋可由叶县市场发展服务中心按市值价折旧后补偿乙方。但本案中并非因合同期满不再续租，而是因毛营立未经叶县市场发展服务中心同意，私自拆除原有两层办公楼并建房，叶县市场发展服务中心要求毛营立承担相应的违约责任，即解除双方签订的合同，并将房屋恢复原状。但一审法院为了偏袒和支持毛营立，故意修改合同内容，以使其逃避应承担的违约责任，毛营立应当承担违约责任，将涉案房屋恢复原状，而叶县市场发展服务中心无需对其进行折旧补偿。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法查清事实，支持叶县市场发展服务中心的诉讼请求。毛营立针对叶县市场发展服务中心的上诉辩称：我方不认可叶县市场发展服务中心的上诉请求及理由，应驳回其上诉，涉案合同应继续履行，合同到期以后再做处理，具体理由同我方上诉状意见。毛营立上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回叶县市场发展服务中心的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由叶县市场发展服务中心承担。事实与理由：一、本案诉争的原9间老旧的两层办公楼房始建于1994年，于2005年5月、2010年4月两次签订合同租赁与毛营立，租赁用途为经商使用，双方约定的租赁期限于2037年5月届满，毛营立于签约之时，一次性向叶县市场发展服务中心缴纳了租赁期的全部房租，毛营立已经履行了租赁合同的主要义务，叶县市场发展服务中心的核心出租权利已实现。根据普通房屋建筑使用年限和经济社会快速发展变化的客观现实，合同双方在签约时已对数十年租期内房屋可能存在因自然毁损或跟不上使用形势要求而拆除重建有充分的预见和判断。二、依据双方补充合同的约定，毛营立在租赁期间内有权对原有房屋拆除并建设新房屋。2010年4月6日双方签订的《补充合同》第三条约定“在租赁期间内，乙方需要对所租房屋进行修缮或在院内建设新房，费用由乙方支付。合同期满后在同等条件下乙方享有优先承租权,若合同期满后乙方不再承租，甲方按市值价折旧后补偿乙方”。综合该条约定内容可知，双方在签订该补充合同时已预见到:一是30年租期内，该房屋存在修缮或新建的可能，甲方允许乙方修缮或新建；二是至于将来是修缮还是新建，乙方具有选择决定权；三是“新建”之本意，就是将原有房屋拆除再重建；四是对于乙方拆除重建后的房屋在合同期满后的处置方式，双方也预先达成约定，即由“甲方按市值价折旧后补偿乙方”。据此，毛营立在租期内根据原房屋老旧毁损（特别是在政府修整加高郑南路保安段后，原9间老旧房屋明显低于路基，逢雨屋内必进水、丧失商业使用价值）无法实现租赁使用价值的情况下，不再修缮而予拆除并建设新房的行为，是双方合同的本来之意，完全符合合同约定。三、叶县市场发展服务中心对毛营立依约拆旧房建新房的情况，无论当时在任领导、还是后续领导，都是知情和认可的。如上所述，郑南路保安段翻建加高，原9间老旧房屋明显低于路基，逢雨屋内必进水、丧失商业使用价值后，尽管依据《补充合同》毛营立有权自行拆除重建新房，但考虑合作关系，毛营立仍多次与叶县市场发展服务中心时任领导沟通联系，对于拆除重建原9间老旧房屋，叶县市场发展服务中心时任领导是同意的（否则拆除重建当年就会发生诉讼）。自2015年翻新房屋至叶县市场发展服务中心2019年起诉长达四年时间，叶县市场发展服务中心推定说不知情不同意不符合客观实际。同时，叶县市场发展服务中心作为政府公职单位，内部管理制度严明，每年都会安排数次对其所管理资产的巡查、检查，根本不会数年疏于查看。因此，叶县市场发展服务中心诉称2018年5月才发现原有旧房已拆除重建，完全与客观事实不符。四、叶县市场发展服务中心基于法定代表人的变更，擅自歪曲合同本义，单方要求解除合同的不诚信行为，违反法律规定和合同约定，不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，双方签订的《补充合同》第四条亦明确约定“租赁期内……甲方不能因法定代表人变更而变更合同”。本案中，叶县市场发展服务中心在2005年5月与毛营立签订第一份30年期限的《房屋租赁合同》且收取全额租金后不满5年，因其主要负责人变更，就以要解除合同为由制造纠纷、挑起诉讼，后经多方调解，以毛营立额外支付24万元租金为代价，双方于2010年4月达成《补充合同》，仍同意租期30年，此补充合同履行不过数年，因叶县市场发展服务中心负责人的变动，其又以“莫须有”的理由单方擅自要求解除合同、制造纠纷矛盾，违背了政府核准并赋予其“为市场健康发展提供服务”的基本职能。叶县市场发展服务中心的这种屡屡不诚信行为，依法不能得到支持。叶县市场发展服务中心针对毛营立的上诉辩称：一审法院判决解除双方之间的房屋租赁合同及补充合同正确，毛营立的上诉请求不能成立。双方签订的房屋租赁合同在备注中明确约定毛营立在院内增添建筑物需经叶县市场发展服务中心同意，毛营立未经叶县市场发展服务中心的同意，将租赁房屋拆除，违反了合同的约定，毛营立拆除承租房屋从未向叶县市场发展服务中心申请过，也从未向单位主任和其他人员申请过。叶县市场发展服务中心对毛营立拆除房屋并不知情，本案因毛营立违约造成合同不能履行，其自身应当承担相应的法律后果，在合同履行过程中叶县市场发展服务中心从未存在过违约或不诚信的行为。叶县市场发展服务中心向一审法院起诉请求：1.解除叶县市场发展服务中心与毛营立签订的房屋租赁合同；2.判令毛营立将损毁的租赁房屋及院内环境恢复原状，并赔偿叶县市场发展服务中心1800000元的损失；3.诉讼费由毛营立负担。一审诉讼中，变更诉讼请求为：1.依法解除叶县保安镇市场经营发展所与毛营立于2005年5月5日签订的《房屋租赁合同》、依法解除叶县市场发展服务中心与毛营立于2010年4月6日签订的《补充合同》；2.依法判令毛营立为叶县市场发展服务中心在承租房屋原址上建设（长30.5米、屋深7.5米、每层高3.2米，砖混结构）九间两层门面房；3.依法判令毛营立将建设在叶县市场发展服务中心土地上的房屋、附属物等拆除；依法判令毛营立将叶县市场发展服务中心租赁土地上四周的围墙建设（砖混结构、每层2.5米）完毕；4.依法判令毛营立赔偿叶县市场发展服务中心损失1800000元；5.诉讼费用由毛营立承担。一审法院认定事实：2005年5月5日，叶县保安镇市场经营发展所（甲方）与毛营立（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：“甲方：叶县保安镇市场经营发展所乙方：毛营立甲方将位于叶县保安镇许南路北段东侧（保安农技站北）两层市面房九间（含过屋一间）租赁给乙方使用，房屋名称：保安镇工商管理所。乙方承租甲方管理的上列房屋作为经商使用，经协商达成如下协议，共同遵守。一、本合同为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲、乙双方均应共同遵守。二、房屋租期30年，租金陆万元整由乙方一次性支付给甲方。三、承租期内乙方享有转租权，甲方不得干涉。四、承租期内的修缮费用由甲方承担，若因修缮不及时，给乙方造成的一切损失，由甲方负责赔偿。五、承租期内若乙方原因退租房屋时，应提前一个月书面通知甲方，并由甲方按实际租赁期限，余额全部退还乙方。若因国家建设或政策性变动必须腾让该房屋时，按实际租赁期限，余额全部退还乙方。六、若甲方擅自终止或解除该合同时，按已经缴纳房租费双倍赔偿给乙方。七、合同到期后，乙方有优先承租权，双方可续签合同。八、如有未尽事宜，双方另行协商。此合同一式四份，甲、乙双方各执二份，签字盖章后生效。甲方：叶县保安镇市场经营发展所印章法定代表人：吕迎军签名按指印乙方：毛营立签字按指印2005年5月5日备注：临街房后至东墙外空地自甲方取得使用权之日起生效，乙方在院内增添建筑物需经甲方同意。叶县保安镇市场经营发展所印章。”2010年4月6日，叶县市场发展服务中心、毛营立因2005年5月5日签订的《房屋租赁合同》的效力和履行问题，经调解和双方协商，签订了《补充合同》，内容为：“补充合同甲方：叶县市场发展服务中心乙方：毛营立2005年5月5日，毛营立与叶县保安镇市场经营发展所签订了一份《房屋租赁合同》，后因多种原因，甲乙双方就合同的效力和履行问题上诉至县、市两级人民法院，两级法院均有裁决，但双方对裁决均进行了上诉，后经调解及甲乙双方协商，于2010年4月6日就合同效力及履行问题达成共识并签订补充协议如下：一、甲方在本补充合同签订生效之日起承认原合同有效。二、租期30年，按原合同租用日期向后延续2年，租金由原来的陆万元，调整为叁拾万元，即在原合同基础上增加贰拾肆万元。三、在租赁期间，乙方需要对所租房屋进行修缮或在院内建设新房，费用由乙方支付。合同期满后在同等条件下乙方享有优先承租权，若合同期满后乙方不再承租，甲方按市值价折旧后补偿乙方。四、租赁期内乙方可以对所租房屋转租，甲方不能因法定代表人变更而变更合同。五、租期内所租的房屋确被国家征用，乙方应当配合。但属于乙方部分的补偿费用标准按建筑物、构筑物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因素协商确定补偿给乙方。六、在合同签订一个月内甲方应交付给乙方原合同所指的原边旧界。七、若单方违约应双倍赔偿给对方造成的一切经济损失。八、原合同与本补充合同不一致的地方以补充合同为准。九、本合同一式两份，甲乙双方各一份，签字盖章后生效。甲方：牛聚山、续建东、刘怀民、汤恒策、程云霞签字叶县市场发展服务中心印章乙方：毛营立签字按指印2010年4月6日”。协议签订当天，毛营立向叶县市场发展服务中心补交了房租款240000元。另查明：1.2005年12月30日，叶县人民政府［2005］13号《关于解决现工商局市场发展服务中心管办脱钩遗留问题的协调会议纪要》载明：“2、原昆城、遵化、龚店、仙台、龙泉、旧县、保安、辛店、田庄9个基层所房屋及门面房、附属物归县市场发展服务中心所有、使用。6、房屋所有权、土地使用权移交手续于2006年6月30日前办妥。7、县工商局、县市场发展服务中心各所有关移交手续，要在县国资管理部门的监管下进行。”2.涉案土地的性质为国有划拨土地，叶县市场发展服务中心于1999年办理了国有土地使用证，总面积为2078平方米。所建的原办公楼，未办理产权证书，也未办理建设工程规划许可证；3.原9间两层的办公楼走向是坐东朝西，最早不足10间，其中4间逢雨就漏，后叶县工商局保安工商所于1993年12月份申请新建，1994年建成并投入使用；4.毛营立称，在其租赁原办公楼后，因郑南公路抬高，导致原办公楼经常进水，其与时任的叶县市场发展服务中心主任沟通后，于2015年将原办公楼拆除后建的“万客隆生活广场”（即超市），超市西门临郑南公路，与原办公楼西门位置相比，向东进行了移动，门口建的临时棚，超市西北角建简易门面房两间（毛营立认可占用该两间门面房的“艳丽米线”和“肯大士”由其本人经营）。另据毛营立称，超市占用涉案土地面积800多平方米（超市总面积大概为3000多平方米，其余占用土地为毛营立的土地）。2016年7月份，超市开业，未办理产权证书或规划许可证；5.毛营立称新建的超市，一楼为超市，二楼楼顶靠西建有与超市南北并齐的办公室，该办公室南北长29.7米、宽9米。结构为：樑为钢构，墙为红砖砌成，顶是浇筑顶。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”上述规定，系管理性强制性规定，不能据此否定涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力。故该涉案的两份合同，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，叶县市场发展服务中心与毛营立签订的《补充合同》第三条仅约定毛营立需要对所租房屋进行修缮或者在院内建设新房，费用由毛营立支付，但该份《补充合同》并未约定毛营立可以拆除所租赁房屋。毛营立虽然主张拆除房屋是在叶县市场发展服务中心同意下进行的，但叶县市场发展服务中心并不认可。故叶县市场发展服务中心请求解除与毛营立签订的合同，理由正当，予以支持。关于恢复原状问题。由于涉案房屋已经被拆除，虽然经过现场勘验，一审法院也无法查清涉案房屋及围墙建造时的具体信息（即准确的层高、房间详细构造、门窗地板概况以及毛营立租用时装修情况等）。叶县市场发展服务中心也未提供能证明涉案房屋及围墙详细情况的证据（比如设计图、施工图、房屋整体照片等）。故叶县市场发展服务中心请求毛营立将损毁的房屋及围墙恢复原状的诉讼请求不明确，无法支持。叶县市场发展服务中心与毛营立签订的《补充合同》第三条约定：“乙方在院内建设新房，费用由乙方支付，乙方不再承租，甲方按照市值价折旧后补偿乙方。”毛营立2016年建成正在营业的“万客隆生活广场”，规模较大，安排就业人数较多。叶县市场发展服务中心、毛营立应就新增建筑折旧后的市场价值如何补偿及因提前解除合同多交的租赁费如何返还等问题协商后再主张是否拆除新增建筑，是否恢复土地原状，如何恢复。叶县市场发展服务中心请求毛营立赔偿其1800000元的损失，但是并未明确该1800000元的损失都包含哪些方面的损失，也未提供证据证明其损失的具体数额，故对该项请求，一审法院现在无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除叶县市场发展服务中心与毛营立签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；二、驳回叶县市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费21000元，叶县市场发展服务中心负担11000元，毛营立负担10000元。本院二审期间，毛营立围绕其上诉请求依法向本院提交三组证据，证据一：马继红等五人的身份证复印、及证明及工资表，拟证明：马继红等5人在毛营立开办的超市就业、领取工资的情况；证据二：叶县扶贫办在万客隆超市门前树立的扶贫基地牌子，拟证明：毛营立翻建叶县市场发展服务中心的原工商所二楼，现在已经改成超市，该超市已被叶县脱贫攻坚指挥部认定为扶贫基地；证据三：叶县脱贫攻坚指挥部文件一份，证明目的同证据二。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明，毛营立翻建叶县市场发展服务中心的原工商所二楼，现在已经改成超市，该超市已被叶县脱贫攻坚指挥部认定为脱贫基地。除此外，本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审纠纷的争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》是否符合解除条件；2.一审未支持叶县发展服务中心诉讼请求第二、三项是否适当。对此，结合本案查明事实及各方当事人的上诉及答辩意见，综合分析评议如下：一、关于涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》是否符合解除条件的问题。（一）叶县市场发展服务中心与毛营立签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,一审认定合同有效正确，但是超过20年部分不应予以保护，合同到期后双方可协商解决或另行主张解决。（二）叶县市场发展服务中心于2019年起诉要求解除租赁合同,理由是毛营立在未经其同意的情况下拆除涉案房屋并新建房屋系违约。经查，毛营立于2015年拆除原有房屋，2016年新建房屋建设完毕，并开办了“万客隆生活广场”（即超市），该超市占地3000多平方米，自毛营立2015年拆除房屋至叶县市场发展服务中心一审起诉时中间长达4年的时间里，叶县市场发展服务中心作为法人机构对占地3000多平方米的建筑物的建设使用情况未有提出过异议，毛营立称其与时任叶县市场发展服务中心主任沟通后才进行拆除建设。因此，应视为叶县市场发展服务中心知道或者应当知道毛营立拆除房屋并新建超市这一行为。同时毛营立建设超市进行经营的行为并未影响到叶县市场发展服务中心收取租金的合同目的，叶县市场发展服务中心也未提供欲在合同解除后该土地房屋用途改变的合法合规事由，故叶县市场发展服务中心主张毛营立拆除房屋构成违约的理由不能成立。（三）根据叶县市场发展服务中心与毛营立签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》,案涉租赁合同的合法租赁期限尚未到期。（四）2018年11月2日，叶县脱贫攻坚指挥部将该超市认定为扶贫基地。综上，在本案租赁合同及补充合同均具有法律效力且法定租赁期限未到期的情况下，结合一、二审调解情况以及涉案超市的经营现状，从保护市场主体正常生产经营和实现案件政治效果、法律效果和社会效果统一出发，本院认为涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》尚不符合解除条件，应当继续履行。一审对此处理欠妥，应予纠正。毛营立主张合同应继续履行的上诉理由成立，本院予以采信。二、关于一审未支持叶县市场发展服务中心诉讼请求第二、三项是否适当的问题。叶县市场发展服务中心认为毛营立在租赁期间破坏了房屋的原状,应当恢复原状并赔偿相应的损失。对恢复原状的请求,因案涉租赁合同尚在履行过程中，该问题可待合同履行期满后由双方协商解决或另行主张解决。对赔偿相应损失的请求，因叶县市场发展服务中心未提供充分的证据证明其因毛营立的行为造成损失的具体数额，更未明确损失具体包含哪些方面，加之涉案房屋租赁合同现在尚未到期应继续履行，叶县市场发展服务中心可待证据充足后另行主张相关权利。综上，一审法对叶县市场发展服务中心主张恢复原状并赔偿相应损失的请求暂不予处理符合本案的实际情况，应予维持。叶县市场发展服务中心该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，叶县市场发展服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回，毛营立的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初467号民事判决；二、驳回叶县市场发展服务中心的诉讼请求。一审案件受理费21000元，由叶县市场发展服务中心负担；二审案件受理费42000元，由叶县市场发展服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  谢小丽审判员  窦士报审判员  梁 东二〇二一年七月六日法官助理罗晓蕊书记员尚亚晓