河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1429号上诉人(原审原告)：范惠霞，女，1967年2月10日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：葛俊男，河南嘉同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万**，河南嘉同律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：河南科瑞置业有限公司，住所地长葛市东城开发区外一路。法定代表人：尚超杰，该公司总经理。诉讼代表人：河南君志合律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人:付红丽，河南君志合律师事务所律师。上诉人范惠霞因与被上诉人河南科瑞置业有限公司（以下简称科瑞置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2021）豫1082民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范惠霞及其委托诉讼代理人葛俊男、李万**，被上诉人科瑞置业的委托诉讼代理人付红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范惠霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房购房合同》系真实、有效的合同。2014年12月4日上诉人与被上诉人的原法定代表人王涛签订了三份《购房协议》，并按照《购房协议》的约定在2014年12月5号签订了《商品房购房合同》且出具了《购房款收据》，双方依法在长葛市房管局进行了备案登记和预告登记，后上诉人缴纳了三套房屋的维修基金等税费，被上诉人交付了房屋。二、一审法院认定事实错误，对于涉案的三套商铺上诉人向被上诉人申报的是《购买房屋申报表》，并非一审法院认定的破产债权申报。2017年9月25日，上诉人向被上诉人申报购房合同，要求被上诉人继续履行涉案的三套《商品房购房合同》，即要求被上诉人办理房产证。故，上诉人向被上诉人科瑞置业的破产管理人申报的是购房合同继续履行，而被上诉人科瑞置业的破产管理人却做出了不予确认购房债权通知书，擅自认定《商品房购房合同》不能被确定为真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同仅是民间借贷关系的担保，这种说法与事实严重不符。三、一审法院程序违法，适用法律错误。本案中上诉人提起的是要求被上诉人协助办理房产权属证书，而并非是破产债权申报，一审法院适用法律错误。在一审法院未确认本案核心争议焦点的情况下要求上诉人变更诉讼请求的做法系程序违法。四、本案中被上诉人已于破产宣告前将三套商铺交由上诉人占有使用，所以此三套商铺不属于破产财产，一审法院按照破产财产的程序来处理该案件存在错误。科瑞置业辩称，一审判决认定上诉人应提起债权确认之诉，而不应提起房屋买卖合同履行之诉，为此判决驳回上诉人的一审诉请，该认定符合破产法规定。一、在科瑞置业重整期间，范惠霞就诉请中涉及的三套商铺申报购房债权，管理人经调查，认为科瑞置业与范惠霞签订商铺买卖合同的真实目的是为民间借贷提供担保，依法向其发出不予确认购房债权并通知解除商品房买卖合同。范惠霞曾就管理人的审核认定结果提起债权确认之诉，后经许昌中级人民法院发回重审后，向一审法院撤诉。本案同样的争议事实，范惠霞却另行提起要求科瑞置业履行商品房买卖合同之诉请。依据《破产法》58条规定，在管理人未对范惠霞申报的购房债权确认、范惠霞有异议的情况下，应当先行提起债权确认之诉，而不是提起合同履行之诉。二、范惠霞的主体资格不适格。基于债权申报时范惠霞的代理人宋阳提供的大量证据和范惠霞亲笔签名的《与科瑞公司对账结果》，以及债权申报阶段宋阳代表八人与管理人多次核对来往银行转账的行为表明，范惠霞和宋阳、张瑾共八个人与交易对象科瑞置业之间开展民间借贷交易时，八人的资金存在高度混同，实为合伙关系。范惠霞不应单独主张债权，其主体资格不适格。三、范惠霞与科瑞置业签订的购房协议和商品房买卖合同不是真实购房合意，是为借贷而提供的担保。为担保债务而签订的买卖合同因虚假通谋而应当认定买卖合同无效，按真实的民间借贷法律关系处理。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。范惠霞向一审法院起诉请求：依法判令被告协助原告办理长葛市瑞景新城3间商铺22#0001003、23#0001009、23#0001010房屋产权属证书；依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告科瑞置业成立于2010年，是一家从事房地产开发与经营的有限公司。2014年12月4日，原告范惠霞（乙方〉与被告科瑞置业（甲方〕签订购房协议，双方约定被告将其开发的位于长葛市建设路瑞景新城小区三间拥有完全产权的商业房出售给乙方，包括23号楼0001010商业房面积约300平方米、23号楼0001009商业房面积约340平方米、22号楼0001003商业房面积约200平方米；乙方同意以伍佰万元整价格一次性整体购买以上三间商业房，乙方应于2014年12月5日向甲方支付购房款伍佰万元整，甲方在收到乙方购房款后，应与乙方签订购房合同、房管局备案，并出具购房发票，出具购房发票所需费用由甲方承担，契税等合法费用由乙方承担。2014年12月5日，原被告就上述三间商铺签订商品房买卖合同三份，合同载明23号楼0001010号商业房价款2977700元、23号楼0001009号商业房价款为5237250元、22号楼0001003号商业房价款为2181600元，上述房屋总价款为10396550元。被告科瑞置业对上述商品房买卖合同进行备案登记，并向原告开具了房款收据，另查明：2015年3月19日，被告科瑞置业的法定代表人由王涛变更为韩红召。2017年6月26日，一审法院受理被告科瑞置业的重整申请。2017年9月14日，一审法院指定河南君志合律师事务所和许昌博远会计师事务所有限公司为管理人。2017年9月份，范惠霞就上述房屋向科瑞置业申报购房债权，2018年1月12日，科瑞置业的破产的管理人做出不予确认购房债权通知书，内容载明：……范惠霞与科瑞置业就上述商品房所签订的商品房买卖合同不能被确定为真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同仅是对民间借贷关系的担保，申报人（范惠霞）对备案合同涉及房屋不享有优先受偿权。因科瑞置业已进入破产重整程序，科瑞置业为申报人备案房屋属于破产财产，故管理人依法通知申报人解除上述房屋买卖合同并撤销备案，将备案房屋纳入破产财产处理。一审法院认为，2017年6月26日，该院受理被告科瑞置业的重整申请，原告范惠霞对其与科瑞置业所签订的三份商品房买卖合同涉及的三间商业房（瑞景新城23号楼0001010号、23号楼0001009号、22号楼0001003号）向科瑞置业的破产管理人申报破产债权，破产管理人做出不予确认购房债权通知书并通知范惠霞。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，“……债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”，据此规定，原告在案涉房屋购房债权未被确认的情况下，应向人民法院提起破产债权确认之诉，而原告表明不提起破产债权确认之诉坚持本案诉请，该院对此认为不予确认购房债权通知书已明确载明范惠霞与科瑞置业所签订的商品房买卖合同不能被确定为真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同仅是对民间借贷关系的担保，而范惠霞不提起破产债权确认之诉，表明其对不予确认购房债权通知书内容认可，故对范惠霞的诉请不予支持。综上，依法判决：驳回原告范惠霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告范惠霞承担。二审中，范惠霞提交商铺租赁合同、银行交易明细、郭芳的证人证言等证据，拟证明案涉商铺已交付给上诉人，上诉人将商铺出租并收取租金，对商铺享有所有权，商铺不属于破产财产。科瑞置业质证认为，因科瑞公司需清偿借款本息，便同意范惠霞对外签订租赁合同并收取租金，但不能证明双方之间成立真实的购房关系。本院认为，上述证据具有真实性，但对其证明效力应综合全案情况进行评判。本院二审查明，2015年10月10日，范惠霞与郭芳签订《商铺租赁合同》一份，约定郭芳租赁瑞景新城23号楼23-08、09号商铺共两间，作为火锅店经营场所，租期五年，第一年租金146617元。郭芳按租赁合同的要求向范惠霞实际支付租金。租期届满后，小区物业通知让退房，郭芳无法和范惠霞取得联系，后将承租商铺退还给了小区物业。其他查明事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：范惠霞主张科瑞置业履行协助办理案涉房产的产权登记义务是否应予支持。本案中，案涉房产性质为商铺，并非为个人生活消费而购买；未作物权登记，所有权不发生转移；房产的现状是由科瑞置业实际控制。破产管理人明确表示双方之间不存在建立房屋买卖合同关系的合意，对购房债权不予确认，对于该抗辩理由，破产管理人能够作出合理说明并提供证据相证明，已完成初步举证责任，范惠霞不能进一步举证证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，已按要求支付购房款或将借款债权转化为购房款，能够明显排除以签订房屋买卖合同为借款提供担保或以房抵债的可能性，范惠霞举证不能应承担不利法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条规定，下列财产不应认定为债务人财产：（一）、债务人基于仓储、报关、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）、债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）、所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。该司法解释已将2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条列举的九种不属于破产财产的五种情形予以删除，仅保留上述四种。在案涉房产未完成物权登记的情况下，范惠霞主张案涉房产不属于破产财产，并依据对外出租的事实主张对案涉房屋享有所有权，没有法律依据，不能成立。一审结合现有证据认定科瑞置业不履行买卖合同义务具有依据，并无不当。综上所述，范惠霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由范惠霞负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年七月六日书记员  马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口