吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终463号上诉人（一审原告）：董刚，住吉林省通化市东昌区。    委托诉讼代理人：焦祎薇，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。    被上诉人（一审被告）：丁建伟，住吉林省通化市东昌区。    被上诉人（一审第三人）：王建波，住吉林省通化市东昌区。    被上诉人（一审第三人）：张晓娜，住吉林省通化市东昌区。    上诉人董刚因与被上诉人丁建伟、王建波、张晓娜返还原物纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董刚及其委托诉讼代理人焦祎薇，被上诉人丁建伟、王建波、张晓娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    董刚上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当、裁判错误。一审判决以董刚尚未办理不动产权登记并尚未取得案涉房屋的所有权证书，无法确认案涉房屋的所有权人或相关权利人为由，认定董刚不具备对无权占用不动产的侵权人行使返还原物的请求权，属于认定事实不清，适用法律不当。董刚于2016年4月18日通过中介机构从王建波、张晓娜处购买了合兴苑7#4-9-1号房屋，缴纳了房款12万元，王建波、张晓娜向董刚交付了案涉房屋钥匙，办理完毕房屋交接手续。该房屋系王建波、张晓娜通过以物抵债的方式于2013年7月从开发商通化市合兴房地产开发有限公司（以下简称通化合兴公司）处取得，并与该公司签订了《房屋购销合同》，取得了购房款《收据》。在王建波、张晓娜与开发商签订的《房屋购销合同》《收据》以及董刚签订的《房屋买卖合同》中均明确载明购买房屋为案涉901号房屋。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，董刚、王建波、张晓娜、开发商之间签订的相关合同有效，董刚作为案涉房屋的权利人或相关权利人具备对无权占用不动产的侵权人行使返还原物的请求权。反之，丁建伟手中持有的《房屋购销合同》系复印件，无法出示原件，无法证明其购房事实。其购房合同中载明的购买房屋为合兴苑7#4-9-3号，与案涉争议的房屋并不一致。并且丁建伟并没有出示任何证据证明其手中购房合同复印件中载明的合兴苑7#4-9-3号房屋就是案涉争议的房屋。即使丁建伟在物业公司办理了登记，但物业公司并非案涉房屋的开发单位，更不是不动产产权登记单位，无法认定丁建伟是案涉房屋的权利人。现阶段，因开发商关于房屋验收等多方面原因导致合兴苑小区不符合办理不动产权登记的条件，董刚暂时不能办理不动产权登记证书并不是董刚的过错。并且，房屋在开发建设过程中的实际建设面积一般情况下都会与备案面积存在一定的差异，应当以房产部门最终的实测面积为准，不应当按照“面积相近”认定房屋归属。综上所述，一审法院判决以无法确认案涉房屋的所有权人或相关权利人为由驳回董刚的诉讼请求属于认定事实不清，裁判不当。    王建波、张晓娜辩称，同意董刚的上诉意见。    丁建伟辩称，与一审答辩意见一致，即，丁建伟于2012年6月6日在通化合兴公司签订《房屋购销合同》一份，该《房屋购销合同》由该公司法人宋某签字并加盖公章，由该公司财务出具房款21.111万元收据，并加盖了该公司财务专用章，收据编号为8109739。2019年12月16日，丁建伟在小区物业办理了相关入住手续，交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费等共计1424元整。2020年2月入住至今。丁建伟所持的《房屋购销合同》中填写的房间号为四单元903，建筑面积为70.73平方米。当时是售楼处将房间号901，错写为903，丁建伟找过开发商要求更改，但开发商说：你的是901号70.73平方米，而903是78平方米的，9楼只有你这户是70.73平方米所对应的，等将来办房照就能改过来了。丁建伟在物业办理登记入住时，物业公司并没有对此提出异议，并根据答辩人出示的《房屋购销合同》标注的面积，确认丁建伟就是901的住户，物业费的计算也是按照901号面积70.73平方米计算的，给予办理了相关入住手续。此时903号住户早已办理完入住手续。丁建伟已经支付房屋全部价款并实际占有居住，购买房屋价格合理，买卖合同真实有效，应当受到法律保护。本案中王建波、张晓娜无权处分他人财产，董刚主张无事实及法律依据，诉讼请求应予以驳回。    董刚向一审法院起诉请求：请求判令丁建伟从董刚所有的合兴苑7#4-9-1号房屋中迁出。    一审法院认定事实：张晓娜与其他公司存在债权、债务关系，2013年7月22日，张晓娜与通化合兴公司经协商，以签订《房屋购销合同》的方式进行以房抵债，其中包含本案争议的901室房屋，该合同约定房屋面积为68.06平方米，每平方米4050元，房屋价款为275643元。2016年4月18日，董刚与张晓娜、王建波签订了《房屋买卖合同》，约定董刚以12万元的价格购买案涉房屋。董刚自述在张晓娜、王建波交付房屋后其在物业公司办理了登记，但始终未交纳物业费用，现该房屋在物业公司已登记为丁建伟。丁建伟提交的《房屋购销合同》体现，2012年6月6日，丁建伟与通化合兴公司签订了合同，丁建伟购买通化合兴公司开发的位于通化市红岭小区7号楼4单元903室房屋，该合同约定房屋面积为70.73平方米，每平方米3000元，房屋价款为211110元，2019年12月16日，丁建伟交纳了案涉7号楼4单元901室房屋的相关物业费用，开始对901室进行装修，并于2020年2月入住。2020年8、9月，董刚发现该房屋已由丁建伟装修入住。    一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，董刚诉讼请求的系“要求被告丁建伟从原告所有的合兴苑7#4-9-1号房屋中迁出。”董刚该诉讼请求成立并能得以支持的前提是董刚应为案涉房屋的所有权人或者相关权利人。通过庭审三方提交的证据及陈述，各方均主张系基于房屋买卖合同的方式取得了案涉房屋的相关权利，争议各方均未对案涉房屋进行依法登记，故均未产生物权效力，无法确定董刚与丁建伟何人为案涉房屋的所有权人或相关权利人。而双方《房屋购销合同》的合同效力、合同的履行问题非董刚的诉讼请求，本案无法进行审理认定。且通过庭审，董刚、张晓娜、王建波对丁建伟占有案涉房屋的合法性存在质疑，董刚合同体现购买案涉房屋的坐落为7号楼4单元901室，丁建伟合同体现购买案涉房屋的坐落为7号楼4单元903室，而丁建伟实际取得的房屋为7号楼4单元901室，是丁建伟侵权占有了案涉房屋还是物业公司（开发商）错误交付案涉房屋，该事实认定亦非董刚的诉讼请求范围，本案亦无法进行审理认定。故董刚应当针对合同的效力、合同的履行等问题先行予以确认，确定其是否为案涉房屋的权利人，故董刚在本案的诉讼请求无法支持。综上所述，依照上述法律的规定，遂判决：驳回董刚的诉讼请求。一审案件受理费100元由董刚负担。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据董刚及王建波、张晓娜的申请，依法向案涉红岭小区物业公司、通化市城市建设综合开发公司、通化市房产管理处调取了笔录，证明房产管理部门在2014年对案涉房屋进行了初始测绘，确定本案争议的901号房屋面积为70.73平方米，该房屋在通化市城市建设综合开发办公室登记的权利人为董刚姐姐董丽。丁建伟系自行撬开该房屋入户门进行装修入住。丁建伟对上述证据证实的内容均无异议，故本院对上述证据予以确认。上述证据证明了丁建伟侵占本案争议房屋的事实。    本院查明事实如下：王建波、张晓娜系夫妻关系。2013年7月22日，张晓娜以其与某投资公司有债权债务关系、采用以房抵债的方式以30万元的价格受让三套房屋、并与房屋开发单位通化合兴公司签订了《房屋购销合同》为由，在取得该三套房屋及钥匙后，于2016年4月18日，与王建波通过中介公司将其中两套房屋卖给董刚，包括本案争议的901号房屋。双方针对该房屋签订的《房屋买卖合同》约定：房屋坐落于通化市合兴苑小区（现为红岭小区）7号楼4单元901室，建筑面积68.06平方米；交易价格为12万元；双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，董刚向王建波、张晓娜支付12万元；房屋为顶账房，手续为通化合兴公司开具的房屋购销合同及钱款收据；待本小区可以办理产权证时，王建波、张晓娜无条件为董刚办理更名手续，更名后，董刚为该房屋第一个商品房购买人。合同签订后，董刚将12万元现金直接交付张晓娜，张晓娜、王建波将本案争议的房屋钥匙交给董刚，并与董刚到现场向董刚交付了本案争议的901号房屋。因该房屋一直未能办理产权登记，2018年，董刚按相关部门要求，到通化市城市建设综合开发办公室办理了备案登记，将案涉房屋登记在姐姐董丽名下，该房屋闲置。    2019年12月，丁建伟将本案争议的房门锁私自更换后进入该房屋进行装修并入住，并于同年12月16日交纳了该房屋的相关物业费用，此后陆续办理了自来水缴费卡、燃气缴费手续，并交纳了2009年度的取暖费。2020年8、9月，董刚收到本案争议房屋欠电费的通知后，来到该房屋，才知道该房屋已被丁建伟占用。另查明，2014年下半年，通化市房产管理处测绘部门对本案争议房屋进行了测绘，该房屋测绘面积为70.73平方米。    本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典实施前，故应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”一审时，董刚为证实其是本案争议房屋的权利人，提供了其与王建波、张晓娜签订的买卖合同，丁建伟对该证据的真实性无异议，故能够认定董刚与王建波、张晓娜就案涉房屋签订的买卖合同有效。董刚已交付全部房款、取得该房屋钥匙并到现场接收了该房屋，系本案争议房屋的权利人即占有人。现本案各方当事人均认可至今不能办理产权过户登记的原因在通化合兴公司。董刚要求丁建伟从案涉房屋中迁出的主张应予支持。丁建伟提供的落款时间为2012年6月6日的《房屋购销合同》系复印件，未能提供原件，该复印件未写明房屋坐落，房间号由901更改为903，建筑面积写为70.73平方米。而该栋楼测绘时间为2014年，即2014年房产部门测绘时才确定本案争议的901室的面积为70.73（图纸面积为68.06平方米）平方米。丁建伟在测绘部门尚未测绘，且在其并未进入该房屋时就能确定房屋面积与此后测绘实际面积一致，有悖常理。另外，丁建伟一审时提供的交款收据复印件，没有交款日期，也未写明交的是哪个房屋的房款，故不能认定系本案争议的房屋房款。丁建伟一、二审均明确表示，自己购买的是案涉房屋相邻的903室，而非争议的901室，即丁建伟提供的903室的合同复印件及交款收据复印件均与本案争议的房屋无关。丁建伟交纳的各项费用只能说明丁建伟使用了本案争议的房屋，并不能证明丁建伟对该房屋依法享有使用权。    综上所述，董刚的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：    一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初212号民事判决；    二、被上诉人丁建伟于本判决生效后一个月内从坐落于通化市东昌区红岭小区（原合兴苑小区）7号楼4单元901号房屋（70.73平方米）中迁出，返还给上诉人董刚。    一、二审案件受理费200元，由被上诉人丁建伟负担。    本判决为终审判决。    审判长刘凤审判员崔红霞审判员黄智慧二〇二一年七月十三日书记员单铄然