海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1705号 原告：钟成生，男，1952年8月11日出生，汉族，住浙江省宁波市镇海区。 被告：琼海荣泰实业有限公司，住所地：琼海市。 法定代表人：莫云卿，董事长。 委托诉讼代理人：李延勇，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈国优，该公司综合部经理。 原告钟成生与被告琼海荣泰实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟成生、被告琼海荣泰实业有限公司的委托诉讼代理人李延勇、陈国优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟成生向本院提出诉讼请求：判决被告退还原告定金20000元。事实和理由：2016年8月15日，原告经海南购房联盟人员陪同到琼海市荣泰瑞德家园售楼部，在被告售楼员带有欺骗性的推介下付了20000元意向金，欲认购瑞德家园B幢503室房产，建筑面积44.25平方米。售楼员带原告到样板房和现房实地介绍，一再强调建筑面积44平方米得房有38、39平方米，冲着高达近90%的得房率，原告签订了认购协议。原告回到家一对图纸，却发现得房根本达不到38、39平方米，售楼员在介绍时存在严重的商业欺诈行为，误导了原告。因售楼员代表着被告公司，公司应当对此事负责。原告第二天即打电话给销售经理林和平，要求撤销认购协议，对方不同意。8月22日，原告为核实取证，又到瑞德家园售楼部，用卷尺量了503的套内尺寸，卧室、厨房、卫生间、阳台、入户花园、户内隔墙、管道井全部相加计算，得房只有33.5平方米，且阳台和入户花园是以实算的，没有按法律规定的一半算。根据合同法规定，被告以欺诈手段诱使原告签订认购书，该认购书无效。认购书的最后期限是2016年9月5日，如果这天没有把余下房款交齐，被告就可以吞没原告定金。8月25日，原告到琼海市房地产局市场科，调取瑞德家园面积测量报告，得知B号套型的建筑面积44.25平方米、套内面积34.01平方米、公摊面积10.24平方米。为此，原告特提起诉讼。 琼海荣泰实业有限公司辩称，原告诉称没有事实依据，理由如下：一、得房率只是通俗说法，是指房屋的套内建筑面积和销售面积之比，国家颁布的《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）等法规中并没有明确规定或强制性规范。一般而言高层建筑得房率不低于70%，多层建筑得房率不低于75%。琼海市房产测绘所出具的《瑞德家园房屋建筑面积测绘报告》中，瑞德家园B栋503号房屋测绘结果是建筑面积44.25平方米、套内面积为34.01平方米，由此计算得房率即76.85%。二、瑞德家园B栋503号房屋北侧入户阳台建筑面积为3.24平方米、南侧阳台建筑面积5.4平方米，二处共计建筑面积8.64平方米，但根据《房产测量规范》和《瑞德家园房屋建筑面积测绘报告》，未封闭的阳台、挑廊只按其围护结构外围水平投影面积的一半计算销售面积，两处阳台只算面积4.32平方米，即B栋503号房屋的实际可用套内面积应为34.01+4.32=38.33平方米。三、被告公司员工在带领原告观看样板房以及涉案房屋过程中，向原告声称“得房率有38-39平方米”，是因为小王口语表达不清晰、思维逻辑不严谨所致，但双方签订认购协议书时已向原告出示了琼海市房产测绘所出具的《瑞德家园房屋建筑面积测绘报告》，明确告知原告该报告作为正式签订《商品房买卖合同》的标准附件。《认购协议书》与《商品房买卖合同》皆以测绘报告载明的实际现状和实际面积签订成交。四、被告对原告提交法庭的《认购协议书》、被告交纳认购房屋定金的《收款收据》的真实性、合法性、关联性没有异议。五、被告对原告提供的音像资料的真实性、合法性、关联性有异议。该音像资料载体来源不明，无时间、日期显示，内容无合法证明，同时存在画面剪接、剪辑和后期技术上处理的问题，不具备真实性；音像资料作为证据，未经在场人员的同意私自制作，不应受到法律保护；认购协议系原告亲自到售楼现场看房，经过对样板房和现房的对比判断后，在自主、自愿的情况下与被告签订的，双方应依合同履行各自权利和义务。六、认购协议书约定，原告同意在签订认购协议书的同时交纳房屋认购定金20000元并书面承诺在2016年9月5日前与被告签订《商品房买卖合同》，如逾期不与被告签订《商品房买卖合同》则被告有权对原告认购的房屋另行处理，交纳的定金20000元不予退还。截止目前，被告一直按照认购协议书约定内容履行协议，对原告以得房率为借口单方终止协议、无理要求退还定金的行为，被告请求法院在事实清晰的基础上依据法律法规作出公正判决。 对于当事人双方没有争议的事实，本院经审理认定如下：2016年8月15日，原告经被告售楼员带领现场查看了被告开发的“瑞德家园”项目样板房B栋402房及涉案房屋B栋503房，被告并向原告提供了瑞德家园B2户型平面图，其上标明了房屋内部结构分布及相关尺寸，附有文字说明为一房两厅一厨一卫，建筑面积44.25平方米。同日，原、被告签订《瑞德家园认购协议书》，约定：乙方（原告）认购甲方（被告）开发的位于琼海市跃华路“瑞德家园”项目B栋503号房，暂定建筑面积44.25平方米（实际面积最终以房产局核定为准）；房屋成交总价210000元，单价每平方米4746元，定金20000元须于签署本认购时付清；乙方须于签署本认购书后七天内，一次性支付总房款210000元（含定金），并签订《商品房买卖合同》；乙方必须在签订本认购书后按认购书约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》，如逾期，甲方有权对乙方所认购的房产另行处理，定金不予退还，如甲方在乙方没有违约的情况下将乙方所定购商品房另售他人，则甲方向乙方双倍返还定金；本认购书签订后，须于2016年9月5日前双方签订《商品房买卖合同》等等。认购协议签订后，原告向被告支付定金20000元，被告出具收款收据，载明“今收到钟成生交来瑞德家园B栋503房购房款人民币20000元”。 当事人有争议的事实：签订认购协议书是否为原告的真实意思表示。针对争议事实，原告提供以下证据：音像资料，证明被告员工在向原告推荐该房产时称套内面积有38、39平方米。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该音像资料载体来源不明，无时间显示，内容无合法证明，同时存在画面剪接、剪辑和后期技术上的处理问题，且该证据未经在场人员同意私自制作，不应受法律保护。本院审查认为，虽然被告否认该证据，但认可音像资料中显示的人员系其工作人员，房产系项目样板房，并表示工作人员声称“得房率有39-38平方米”是因为口语表达不清晰、思维逻辑不严谨所致，且该证据的形成并没有侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。针对争议事实，被告提供以下证据：《瑞德家园房屋建筑面积测绘报告A、B、C、D栋（预测）》，证明销售房产建筑面积和套内面积以及原告所提及的得房率之间的关系，得房率只是通俗说法，没有标准法律上的意义。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，证明套内面积只有34平方米，并非其销售人员所说的38、39平方米。本院对被告提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述证据，本院认定事实如下：琼海市房产测绘所于2014年3月14日出具《瑞德家园房屋建筑面积测绘报告A、B、C、D栋（预测）》，记载了B栋503房的套内面积为34.01平方米，公摊面积为10.24平方米，其中阳台面积4.32平方米，建筑总面积44.25平方米，附有其他说明为“本报告依据开发商提供图纸测算，所有计算全部数据仅为商品房预售提供依据，最终房产测绘结果待工程竣工验收合格后实地测量并经房产有关部门审核采信为准”。被告表示在看房时已向原告出示前述测绘报告，原告予以否认。被告员工在带领原告观看样板房时，表示得房率基本上39-38。 本院认为，本案属于商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同并先行约定部分条款的协议。本案的争议焦点为被告应否退还原告购房定金20000元。本案中，原告与被告签订《瑞德家园认购协议书》认购被告开发的涉案房产，并支付了定金20000元。原告主张涉案房屋套内面积实际只有34.01平方米，但被告实地介绍房屋时表示得房有38、39平方米，使其受到误导而签订认购协议书，故被告应退还其定金20000元。根据查明的事实，虽然被告在介绍房屋时表示得房率有38、39，但得房率通常是指房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，被告的表述不够具体明确，且该介绍只是对房屋情况的说明。而原告在签订认购协议前系现场查看了样板房及涉案房屋，被告并向其提供了房屋平面户型图，图上标明了房屋内部结构及相关尺寸，因此，原告理应清楚涉案房屋的基本情况。综合以上事实，被告并不存在故意夸大或隐瞒事实进行宣传，其关于房屋得房率的介绍并不能构成对原告的误导。此外，认购协议书亦约定房屋暂定建筑面积44.25平方米，实际面积最终以房产局核对为准，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同前应对合同内容仔细审查，谨慎处分自己的权利。综上，原告主张受到误导而签订认购协议书，要求返还定金20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告关于认购协议书系双方真实意思表示、不存在欺诈的抗辩意见，理由充分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告钟成生的诉讼请求。 案件受理费人民币150元，由原告钟成生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符儒超 二〇一六年十一月九日 法官助理 祁永芳 书 记 员 林 玉 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。