江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2403号上诉人（原审被告）：常州嘉士行机械制造厂，住所地常州市新北区春江中路177号，现经营地址为春江中路135号。负责人：许杰，该厂厂长。委托诉讼代理人：高丽，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋少伟，江苏正气浩然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州市周舟机械配件厂，住所地常州市新北区春江中路177号。负责人：周仲昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：倪嘉岑，江苏源博律师事务所律师。原审被告：许杰，男，1979年8月12日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人常州嘉士行机械制造厂（以下简称嘉士行厂）因与被上诉人常州市周舟机械配件厂（以下简称周舟厂）、原审被告许杰房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉士行厂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判嘉士行厂无需支付周舟厂房屋占用费；一、二审诉讼费由周舟厂承担。事实和理由：关于涉案房屋租金计算方式，原审判决书第五页认定，截止2020年9月7日，2294平方米的租金是877233元；2019年10月9日，648平方米的租金是117534元；648平方米里面48平方米的租金是5313元，合计应该是1000080元。该部分嘉士行厂是不持异议的。在原审庭审中，嘉士行厂一直坚持168平方米包含在2294平方米里面，168平方米是嘉士行厂承租的2294平方米生产车间的东部区域，168平方米不应该单独计算租金，这与嘉士行厂提交的视频资料相符合。按照嘉士行厂理解的，168平方米不单独列算租金，那么嘉士行厂仍然是多交租金101万-1000080元＝9920元。即使按照原审法院的理解，168平方米要算租金26018元，那么实际上，在不考虑疫情等因素合同正常履行的情况下，要支付的租金为877233元＋5313元＋26018元＝1026098元。而嘉士行厂已经付了101万，还需支付1026098元-101万元＝16098元。原审法院把水电费46323.4元进行了两次扣除，一方面是算法错误，进行了重复计算，因为嘉士行厂已经将46323.4元单独付至了新北区人民法院暂存款账户，另外一方面，水电费并不属于原审的诉讼请求，水电费并没有支付节点，2020年9月7日，嘉士行厂腾空后明确了水电费金额后，嘉士行厂立即支付到法院，并没有拖欠的情况。如果拖欠的租金中再扣减一次水电费，那么相当于嘉士行厂付了两遍水电费。按照一审裁决思路，这样算下来的租金也仅是16098元的差额，而2020年2月份、3月份期间，因为疫情影响，嘉士行厂没有正常生产，周舟厂与其他租金都达成过免租协议，甚至一家租户和周舟厂因此闹到新北法院，法院也判决免租一个月，迟延3个月腾空。同案应该同判，如果2294平方米和648平方米中48平方米的租金都可以减免一个月，嘉士行厂也可以少付39000／12＋110000／12×48／648＝33179元，从这个角度，嘉士行厂也不拖欠租金。从上面的算法可以看出，考虑到疫情的不可抗力减免一个月房租，考虑到46323.4元重复计算，考虑到168平方米为争议面积，截至2020年9月7日腾空，嘉士行厂不拖欠周舟厂租金，而周舟厂为了逼迫嘉士行厂搬离厂房，2020年6月18日，就以拖欠租金根本违约诉至法院要求解除租赁合同，其主观就是通过合法的诉讼形式掩盖非法的解除合同的事实。综上所述，周舟厂为了解除租赁合同，在2020年6月18日，嘉士行厂根本不拖欠租金的情况下，就提出民事诉讼，逼迫嘉士行厂搬离。截至2020年9月7日，嘉士行厂也根本不拖欠租金。恳请二审法院依法在查明事实的基础上，依法改判嘉士行厂无需支付房屋占用费62421.4元。周舟厂辩称，一审判决书在本院认为部分阐述的很清楚“未计算暂存于本院的46323.4元”，故周舟厂认为一审判决并无不妥，再者，周舟厂也未收到过46323.4元水电费，一审法院若直接将46323.4元的水电费计算扣除，反到不妥，故周舟厂认为一审判决并无错误。嘉士行厂要支付给周舟厂的金额是确定的，并没有增加。此外，周舟厂认为嘉士行厂的其他上诉理由均不成立，在没有其他证据以及没有协商一致的情况下，嘉士行厂无权要求周舟厂减免租金。虽然周舟厂对本案未提起上诉，但是有一点还是想提请法庭注意，那就是本案案涉的租赁合同期限为2018年9月15日至2019年9月14日，周舟厂一审提起诉讼的时候时间为2020年6月，租赁期限早就已经到期了。一审判决确认双方的合同于2020年8月21日解除其实是不对的。另周舟厂在一审时已举证证明案涉租赁合同648平方米中的48平米、168平米、432平米均存在逾期不返还租赁厂房的事实。按照合同约定，嘉士行厂是需要向周舟厂支付逾期不返还期间双倍租金的，并且嘉士行厂要承担的物业费，租赁开始至今一分未付，而租赁厂房要付物业费，是天经地义的事，嘉士行厂却百般抵赖，所以实际算下来嘉士行厂需要另向周舟厂支付的占用费是远远不止一审判决认定的62421.4元的，请求驳回上诉。许杰未陈述意见。周舟厂向一审法院起诉请求：1.依法确认周舟厂与嘉士行厂双方签订的位于薛家镇春江中路177号648平方米的“厂房租赁合同书”于2019年9月14日终止;2.依法判令嘉士行厂立即向周舟厂归还薛家镇春江中路177号168平方米租赁房屋及附属物；3.依法判令嘉士行厂向周舟厂支付432平方米面积自2019年9月15日起至2019年10月9日的双倍租金8916元；48平方米面积自2019年9月15日起至2020年6月4日的双倍租金10857元；168平方米面积自2019年9月15日起至实际返还租赁之日止的双倍租金，暂计至2020年6月14日为38707元；4.依法判令许杰在嘉士行厂不能清偿部分承担清偿责任；5.本案的诉讼费用由嘉士行厂、许杰承担。一审法院认定事实：2018年5月9日，周舟厂与嘉士行厂签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于常州市新北区薛家镇春江中路177号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为2294平方米，办公室用房承租方自行装修，房租不计算（免5年房租）。租赁期限为6年，即从2018年6月8日起至2024年6月8日止;如出租方在此期限内违约，必须承担承租方搬迁等一切损失。租金支付标准为叁拾玖万元／年，乙方应于每年6月8日或该日以前向甲方支付租金。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。2018年，周舟厂与嘉士行厂签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于常州市新北区薛家镇春江中路177号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为648平方米。租赁期限为1年，自2018年9月15日起至2019年9月14日止。租金支付标准为壹拾万元／年，乙方应于每年9月15日或该日以前向甲方支付租金。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。2019年9月19日，嘉士行厂向周舟厂出具《声明》一份，载明“我公司自愿放弃因租赁而享有的优先购买权。但是我公司不放弃租赁的权利，原租赁合同继续有效，否则一切损失由租赁方承担。”。在上述两份租赁合同履行过程中，嘉士行厂共计支付周舟厂101万元，另交纳至一审法院暂存款账户46323.4元。一审另查明，2020年8月21日，嘉士行厂与周舟厂在一审法院主持下协议解除租赁标的为2294平方米和648平方米的两份厂房租赁合同，同时确认2294平方米的房屋在2020年9月8日前腾空并交付周舟厂，648平方米中432平方米的房屋在2019年10月9日已腾空交付周舟厂，648平方米中48平方米的房屋在2020年6月4日已腾空交付周舟厂，关于648平方米中的剩余168平方米房屋，嘉士行厂认为系包含在2294平方米房屋中，周舟厂则不予认可。一审再查明，截止2020年9月7日，2294平方米房屋的累计租金为390000×2+390000÷365×91=877233元；截止2019年10月9日，648平方米房屋的累计租金为110000+110000÷365×25=117534元，648平方米房屋中的48平方米自2019年10月10日至2020年6月4日的累计租金为110000×48÷648÷365×238=5313元，648平方米房屋中的168平方米自2019年10月10日至2020年9月7日的累计租金为110000×168÷648÷365×333=26018元。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。嘉士行厂在与周舟厂建立房屋租赁关系后，理应及时支付租金。因周舟厂、嘉士行厂双方在2020年8月21日经一审法院主持解除租赁协议，故一审依法确认周舟厂、嘉士行厂之间的租赁合同（面积648平方米）于2020年8月21日解除且于9月7日腾空归还，故嘉士行厂应支付周舟厂的房屋（面积648平方米）租金为148865元，而嘉士行厂已支付周舟厂86443.6元（已扣除3489号案件嘉士行厂应支付的款项，未计算暂存于一审法院的46323.4元），同时考虑双方系最终协商解除租赁合同并腾空，故对周舟厂要求嘉士行厂支付所谓双倍房屋占用费的诉请，不符合合同约定，一审依法不予支持。判决：一、确认常州市周舟机械配件厂与常州嘉士行机械制造厂的厂房租赁合同书（面积648平方米）于2020年8月21日解除，常州嘉士行机械制造厂已于2020年9月7日将案涉租赁厂房腾空归还常州市周舟机械配件厂；二、常州嘉士行机械制造厂于判决生效之日起十日内支付常州市周舟机械配件厂拖欠的房屋占用费62421.4元；三、驳回常州市周舟机械配件厂的其他诉讼请求。案件受理费1262元，由常州嘉士行机械制造厂负担（该款周舟厂已预交，嘉士行厂应承担部分由嘉士行厂于判决生效之日起十日内直接给付周舟厂，法院不再退还）。二审中，双方当事人均未提交新证据。嘉士行厂对一审查明事实提出异议称，第一，原审中关于租金的计算方式讲到648平方米房屋中的168平方米，嘉士行厂始终认为这168平方米是含在2294平方米房屋租赁合同中，跟648平方米是没有关系的。嘉士行厂在一审的时候也提供了视频，视频中已经很客观的体现了168平方米的办公区域，就是在2294平方米生产车间的东面而不是属于648平方米的办公区所包含的范围。所以168平方米不应该再单独放到648平方里面计算租金。第二，原审认为嘉士行厂已支付周舟厂86443.6元。这个金额是错误的，应该是已支付金额为132767元。其计算方式是101万减去2294平方米房屋的租金877233元得到132767元。原审法院将嘉士行厂暂存在法院的水电费46323.4元进行了扣减，得出了86443.6元，而暂存的水电费一方面不属于周舟厂一审的诉讼请求部分，另外一方面也不属于房屋的租金，不应该再次去做扣减。周舟厂陈述，2235平方米就是一个车间，然后加上变电房的面积要分摊，每家分摊28.8平米，然后卫生间每家要分摊30平方米，一共是2294平方米。所以168平方米是不含在2294平方米合同里面的，是含在648平方米合同里面。周舟厂对一审法院查明的事实没有异议。双方当事人对一审法院查明的无异议事实部分，本院依法予以确认。二审中，周舟厂明确一审判决的62421.4元包含46323.4元水电费。本院认为：关于168平方米房屋是否包含在2294平方米房屋的租赁合同里。本案周舟厂与嘉士行厂分别签订两份房屋租赁合同，所涉面积分别为2294平方米和648平方米。在实际使用房屋过程中，嘉士行厂并未对承租房屋的面积提出异议。嘉士行厂在本案纠纷发生后，提出2294平方米的租赁合同中独立的厂房不足2294平方米，认为168平方米的租赁房屋应算作2294平方米的租赁合同中房屋的构成部分，对此，周舟厂作出了相应的解释。二审认为，因嘉士行厂未能提供证据证明其主张，而周舟厂的解释较为合理，故嘉士行厂的上述意见二审不予采信。关于水电费46323.4元的计算。嘉士行厂将水电费46323.4元付至一审法院，该款不能视为已向周舟厂支付，一审在判决嘉士行厂应付周舟厂62421.4元时，未注明包含46323.4元水电费欠妥，但判决结果并无不当。综上，嘉士行厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1262元，由嘉士行厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年七月十三日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静