辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3104号上诉人（原审被告）：杨大炜，男，1982年8月26日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：王楠，女，1985年7月14日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：左权，男，1990年5月16日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：雷红云，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕功华，上海君澜（大连）律师事务所律师。上诉人杨大炜、王楠因与被上诉人左权房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨大炜、王楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除租赁合同时间为2021年4月14日；3.改判被上诉人按租赁合同约定对租赁房屋内破坏与拆除的装修进行修缮或者按价赔偿且欠缴水费，故不予返还保证金3166元；4.改判被上诉人赔付违约赔偿金即6个月房屋空置期的租金18,996元；5.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决确认被上诉人已将房屋交接给上诉人与证据事实不符，被上诉人跟中介交接房屋是无效且不合法的，因为中介没有权利代表上诉人交接房屋。实际腾退租赁房屋的时间应以与上诉人办理房屋交接手续的日期为准，故一审判定解除租赁合同的日期是错误的，有失公平公正。被上诉人无正当理由单方面强制解除租赁合同不合法且上诉人始终没有同意。被上诉人签订了三年的租赁合同，在未提前通知、未交接房屋的情况下就擅自解除合同且搬离后在11月3日将营业执照注销，这期间注册地址仍在案涉房屋尚未迁出，且截止到12月7日还在使用已经注销的营业执照上的名称即肉乐场进口冻品商行进行经营行为，被上诉人单方搬离并不必然证明其已将房屋的占有使用权归还给上诉人。被上诉人搬离后、注销营业执照后仍使用案涉房屋注册地的营业执照及名称进行经营行为，故上诉人认为租赁合同应在2021年4月14日解除；2.一审判决未按照租赁合同第六条中第2款、第7款判决是错误的。被上诉人擅自搬离前恶意破坏，违反租赁合同第六条第2款，被上诉人未履行自己的责任且欠缴水费，鉴于此应不予返还保证金3166元。3.一审判决对违约赔偿金的判决不合理且适用法律不当。被上诉人未经上诉人同意，在未交接房屋的情况下擅自解除合同并在搬离前恶意破坏装修，使租赁屋内水、电、照明等基本设施无法使用，这期间导致案涉租赁房屋不能正常出租且对上诉人的名誉影响特别不好。根据租赁合同第六条第7款、《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。一审法院判决赔偿上诉人两个月的违约金明显过低，根本不足以弥补上诉人的实际损失，上诉人要求被上诉人按照法律规定赔付上诉人违约赔偿金即6个月的房屋空置的租金18,996元。左权辩称，不同意上诉人杨大炜、王楠的上诉请求，主要答辩理由如下：一、本案一审事实认定清楚，案涉房屋租赁合同已于2020年8月17日解除。上诉人要求改判解除租赁合同的时间为2021年4月14日没有事实及法律依据。1.被上诉人自2020年8月7日起即多次以微信、电话及书面等方式通知上诉人合同解除事宜。2.案涉房屋已于2020年8月17日全部清空。因上诉人恶意拒绝收房，被上诉人不得已将钥匙交给上诉人指定的中介公司，并通过微信方式告知上诉人，上诉人也微信回复确认知悉钥匙放在中介。3.上诉人恶意拖延，拒绝到中介公司取回钥匙，后被上诉人再次选择用EMS快递的形式将钥匙邮寄给上诉人，上诉人签收案涉房屋钥匙，用实际行动确认案涉房屋租赁协议已解除。4.工商注销需要经过注销税务登记、公告等一系列繁琐的手续，且受疫情影响，手续的办理需要更长时间，因此被上诉人直到2020年11月3日才拿到注销登记核准通知书。案涉《房屋租赁合同》中未对合同解除或终止后商铺注册地址逾期迁出的违约责任进行约定。5.上诉人没有证据证明被上诉人截止2020年12月7日还有经营行为且被上诉人事实上是否通过微商等途径有经营行为与本案无关。二、被上诉人未对房屋进行蓄意破坏，且案涉房屋修缮费、水费等费用，并非本案审查范围。1.上诉人在一审中未提出反诉要求被上诉人承担案涉房屋修缮费、水费等费用，因此该项上诉请求并非本案审查范围。如果上诉人认为被上诉人应当承担装修损失，也应当另案再诉。2.被上诉人未对房屋进行蓄意破坏。被上诉人接收房屋后，为满足经营需要，在上诉人同意的前提下，被上诉人对房屋做了增值性的装修。根据合同约定及法律规定，在房屋租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。2020年8月14日被上诉人在上诉人王楠以及中介监督下拆除被上诉人为经营添置的设施设备，并将案涉房屋腾空，已与房屋形成附合的增值性的装修均未拆除，完好无损地保留在了案涉房屋内。三、案涉房屋租赁合同第四条第3款明确约定，案涉合同期满或提前终止时，出租方在扣除应由承租方承担的相关费用后，应将履约保证金无息返还给承租方。一审判决被上诉人承担两个月租金的违约金6332元，并从被上诉人已支付的2020年8月18日至2021年4月14日的房屋租金及履约保证金中扣除，两者相抵后，上诉人应返还被上诉人房屋租金21,820元。该判决符合法律规定及合同约定。四、上诉人要求被上诉人承担6个月房屋空置期的违约赔偿金，没有事实及法律依据。1.案涉租赁合同明确约定，承租方原因导致合同解除的，违约赔偿金的金额为两个月租金。2.在承租方已明确表达解除合同，并把房屋腾空、交还出租方的情况下，出租方恶意不同意解除合同，扩大损失，该损失不应由承租方承担。案涉租赁合同已于2020年8月17日实际解除，上诉人已具备将房屋对外出租的条件，之后因上诉人恶意不承认合同已解除，未将案涉房屋进行对外招租，亦或者案涉房屋因租金价格、租赁时间、市场环境、疫情影响等诸多因素而导致未能顺利出租，均不应由被上诉人继续承担房屋空置期间的租金损失。五、本案一审法律适用正确。1.根据《九民纪要》指导意见，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，在形成合同僵局、合同目的无法实现的情况下，承租人即便在无法定解除事由的前提下亦可以解除租赁合同。本案中，被上诉人提前解除合同，并非恶意违约，系因新冠疫情对经营进口冷冻海鲜及肉品所带来的客观影响导致无法继续经营，因疫情影响更加不可能恢复经营，因此被上诉人不得已选择闭店、注销执照。在这种情况下，如果继续履行租赁合同，被上诉人承担高额租金，显然对被上诉人显失公平。2.根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，被上诉人于2020年8月17日通过微信告知上诉人杨大炜房屋已交接完毕，钥匙在中介处，上诉人杨大炜也微信回复，确认知悉，故当日双方签订的合同已经实际解除。左权向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋租赁合同已于2020年8月17日解除；2.判令二被告返还原告已预付的2020年8月18日至2021年4月14日的房屋租金24,986元及履约保证金3166元，共计28,152元；并支付自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.判令减免并返还原告3个月的房屋租金9498元；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2020年3月19日，原告（作为乙方）与被告杨大炜（作为甲方）、大连市沙河口区圣大房屋信息服务中心签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告杨大炜位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积46平方米，租赁用途商用，租赁期限三年，自2020年4月15日起至2023年4月14日止，月租金3166元，租金为年付，履约保证金为3166元。履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。如因乙方原因导致合同解除，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失。因不可抗力导致合同解除，双方免责。同日，原告将首年2020年4月15日至2021年4月14日租金38,000元及履约保证金3166元，合计41,166元支付到被告王楠的农行账户，被告杨大炜予以确认。原告承租房屋后，于2020年4月8日成立了“甘井子区红旗街道肉乐场冻品商行”，经营范围为食品经营（预包装食品）、水产品、生肉、蔬菜、水果、日用百货零售。原告实际经营进口冻品肉类及海鲜产品。原告经被告同意，对房屋进行了装修，包括大理石地面、墙面、灯具、墙插、墙角线、门头顶棚等。2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情，大连市加大了对进口肉类及海产品的管控力度。2020年8月11日原告与被告口头协商解除合同未果。2020年8月14日原告搬离了案涉房屋。2020年8月15日原告拆除了为经营添置的设施设备，包括挂墙空调、射灯、牌匾、灯具、墙插、门头顶棚等。2020年8月17日，原告通过微信告知被告杨大炜：房屋交接完了，钥匙在中介处，合同如果你坚决不按解除处理，也不同意返还押金和房租，我将对你提起民事诉讼，疫情属于不可抗力，符合合同约定的解除合同事由，双方无责，而非我方违约，装修是经过房主你同意的。被告杨大炜通过微信告知原告：你现在在房屋租赁合同使用期内，未经房主同意私自对租赁房屋内的装修进行破坏和拆除，属于违约行为，钥匙在你中介朋友孙金龙手里。后被告杨大炜一直未取钥匙。2020年9月22日原告用快递的形式将钥匙邮寄给被告杨大炜，被告杨大炜于2020年9月23日签收。2020年11月3日原告注销以租赁房屋为经营场所的“甘井子区红旗街道肉乐场冻品商行”。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告的房屋租赁合同是否已经实际解除，何时解除；2、2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营是否构成不可抗力，原告提前解除合同是否构成违约，原告要求被告返还租金、履约保证金及利息应否支持；3、原告请求减免并返还原告3个月的房屋租金9498元应否支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告于2020年8月11日与被告杨大炜口头协商解除合同，2020年8月14日搬离了案涉房屋，并于2020年8月17日通过微信告知被告杨大炜，房屋交接完了，钥匙在中介处，以实际行动表示要求解除合同，被告杨大炜在微信上收到了原告发出的通知，自此双方签订的合同已经实际解除，一审法院予以确认。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案原告系在疫情发生之后租赁案涉房屋，虽然租赁期间遇2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情，大连市加大了对进口肉类及海产品的管控力度，但根据原告提供证据，不足以证明疫情和防控措施对原告的经营造成严重影响以及导致原告无法经营，因此2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营不构成不可抗力，原告提前解除合同，属于违约行为，应承担违约责任，即原告应赔付被告杨大炜两个月租金6332元。原告已经支付被告2020年8月18日至2021年4月14日的房屋租金24,986元及履约保证金3166元，共计28,152元。两者相抵，被告杨大炜应返还原告房屋租金21,820元。对于原告要求给付租金利息损失的请求，因双方没有约定，因此不予支持。被告王楠与被告杨大炜为夫妻关系，原告支付的租金转入被告王楠的账户，被告杨大炜对外出租房屋的行为应视为二被告夫妻共同意思表示，原告要求被告杨大炜返还的租金应为二被告夫妻共同债务，被告王楠应与被告杨大炜承担共同返还租金责任。关于原告要求减免并返还3个月的房屋租金9498元请求。因2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营不构成不可抗力，原告已经实际租赁案涉房屋，原告请求减免并返还3个月租金的请求，不应支持。对于二被告辩称原告对房屋内的设施设备、装修进行拆除，造成房屋损坏，应对被告进行赔偿一节，因被告的主张为独立的诉讼请求，应另行诉讼，因此一审法院对二被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于贯彻若干问题的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告左权与被告杨大炜签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、被告杨大炜、被告王楠自判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告左权已经支付的房屋租金21,820元；三、驳回原告左权其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元（原告预付，已减半收取），由原告承担156元，被告承担215元。被告负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人杨大炜、王楠提交三组证据，第一组系六张微信截图，其中五张微信截图系上诉人的微信好友发给上诉人的，一张系被上诉人母亲的微信名片，拟证明截至2020年12月7日，被上诉人还在使用已注销的营业执照上注册的名称，即肉乐场进口冻品商行进行经营行为，被上诉人单方搬离并不必然证明其已将房屋的占有使用权归还给上诉人，被上诉人搬离案涉房屋后仍使用以案涉房屋作为注册地的营业执照及名称进行经营行为；第二组系水表照片，拟证明签订租赁合同时水表字数60，照片水表字数70.6，用量10.6吨，每吨6.4元，共计水费68元，被上诉人拖欠至今未交；第三组证据系左权录制的案涉房屋腾退时状态及上诉人杨大炜与案外人之间录音，拟证明左权退房时对案涉房屋造成破坏等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对第一组证据中其母亲微信名片的真实性没有异议，对其他五张微信截图的真实性有异议，称没有原始载体，同时对该组证据的证明事项有异议，称该证据不能证明被上诉人利用案涉房屋进行经营活动，被上诉人是否通过微商进行经营，与本案无关；对于第二组证据的真实性和证明事项，均有异议，不能证明签合同时及合同解除时的水表字数分别是多少，案涉房屋为住宅，水费标准为每吨2.3元，且案涉房屋由上诉人与被上诉人共同使用，主水表在上诉人所使用的房屋内，被上诉人使用的房屋挂了一块分水表，被上诉人无法自行交费，而非恶意拖欠不缴；对于第三组证据中视频的真实性认可，但不认可其破坏案涉房屋，对音频的真实性不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（1）上诉人提供的微信截图中的五张，系案外人转发给上诉人，上诉人称该案外人保密，则本院无法核实该五张截图的真实性，且该组证据无法直接证明被上诉人占有使用案涉房屋进行经营活动；（2）对于水表照片，因上诉人未提交证据证明双方签订租赁合同时的水表数，上诉人在一审中未反诉被上诉人支付水费，且上诉人在二审中陈述其已另案起诉被上诉人给付赔偿损失等，故本案不认定该份证据，同理对于上诉人提交的视频录像，本院亦不在本案中认定；（3）对于该音频证据，因无法体现被录音人员的身份，故本院无法认定该证据的真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：二审中，杨大炜、王楠陈述其已另案诉讼左权，案号为（2021）辽0211民初4447号，诉讼请求包括：1.左权无正当理由单方解除合同无效；2.左权给付对案涉房屋改变结构、破坏装修等损失8000元；3.左权未经同意擅自解除合同的租金收益损失及房屋空置期租金损失18,996元；4.诉讼费由左权负担，并称该案尚未开庭。本院确认上述事实有二审询问笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，左权与杨大炜于2020年3月19日签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同约定租期自2020年4月15日始至2023年4月14日止。在合同履行期间，左权于8月14日搬离案涉房屋、8月15日拆除相关设施设备，并于8月17日微信告知杨大炜其已腾退房屋，钥匙在中介公司处。由于杨大炜在8月17日即回复左权不同意解除合同及接受房屋，且左权于10月12日提起本案诉讼，故一审判决以左权单方提出解除合同之日2020年8月17日作为合同解除日期，有失妥当。鉴于2020年9月23日杨大炜实际接收了案涉房屋钥匙，即双方均以实际行为表示无法继续履行案涉房屋租赁合同，且本案亦不适宜强制继续履行。因此，本院认定案涉房屋租赁合同在杨大炜于2020年9月23日接收房屋钥匙之日已经事实上予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同约定“履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用”以及“如因乙方原因导致合同解除，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失”，因一审判决认定左权提前解除案涉合同属于违约行为，并以此为由判令左权承担两个月租金的违约金6332元，左权未对此提起上诉，则左权交纳的履约保证金用作扣除两个月租金的违约金后，左权还应向杨大炜支付一个月租金作为违约金。故扣除该一个月违约金，杨大炜应返还左权2020年9月24日（合同解除的次日）至2021年4月14日期间的租金18,124元（3.8万元÷12个月×6个月+3.8万元÷365天×22天-3166元）。因此，杨大炜、王楠上诉主张合同解除日期应为2021年4月14日，于法无据，本院不予支持，其上诉主张扣除履约保证金，于法有据，本院予以支持。关于杨大炜、王楠上诉主张左权赔付6个月房屋空置期的租金18,996元作为违约赔偿金及扣除水费68元一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，杨大炜、王楠在一审时未对此提起反诉，且二人认可其已另案起诉左权，故本案中不予处理。综上所述，杨大炜、王楠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10331号民事判决第三项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10331号民事判决第一项为：左权与杨大炜签订的《房屋租赁合同》于2020年9月23日解除；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10331号民事判决第二项为：杨大炜、王楠自本判决发生法律效力之日起十日内共同返还左权已经支付的房屋租金18,124元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回左权的其他诉讼请求。一审案件受理费371元（已减半收取），由杨大炜、王楠负担179元，由左权负担192元；二审案件受理费371元，由杨大炜、王楠负担179元，由左权负担192元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月八日书记员  王如琪