江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1623号上诉人（原审原告）：盐城市义嘉玻璃有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区张庄街道办事处仓头村四组2幢（G)。法定代表人：孙朝议,该公司执行董事。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏桂洋，男，1968年9月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘翠香（系夏桂洋之妻），女，1969年5月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王加龙，江苏新苑律师事务所律师。上诉人盐城市义嘉玻璃有限公司（以下简称义嘉公司）因与被上诉人夏桂洋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。义嘉公司的上诉请求：依法撤销（2019）苏0902民初1943号民事判决，改判夏桂洋赔偿义嘉公司损失3310996元或发回重审。事实与理由：一、原审判决认定过错责任各承担50%的分配原则明显不当，应予纠正。1.夏桂洋明知是违法建设不能出租，仍然与义嘉公司签订房屋租赁合同，即应承担因该合同造成义嘉公司经济损失的全部责任。2.义嘉公司与夏桂洋于2018年1月25日签订的房屋租赁合同第一条明确约定：甲方（夏桂洋）将合法所有的位于盐城市亭湖区厂房和土地租赁给乙方（义嘉公司）。该条款明确证明了夏桂洋在签订合同时对义嘉公司就存在欺诈行为。同时，还能证明义嘉公司在签订协议时根本就不知道该租赁的厂房和土地不能用于生产。因此，过错责任全部在于夏桂洋。3.义嘉公司与夏桂洋于2018年1月25日签订的房屋租赁合同第四条明确约定：甲方（夏桂洋）若提前终止合同，按相关规定如实赔偿乙方（义嘉公司）的相应的经济损失。现非因义嘉公司原因，而是由于夏桂洋违法搭建被行政拆除导致了义嘉公司不能继续履行合同。义嘉公司因租赁而遭受的所有经济损失依据该条款均应由夏桂洋承担。4.义嘉公司在签订合同前和签订合同时，均不知道夏桂洋所出租的厂房与土地不能用于生产经营。否则，也不可能出现合同第一条所约定的内容。原审法院将义嘉公司事后知道不能用于生产经营的事实认定义嘉公司承担50%的责任。而夏桂洋明知上述厂房和土地是违法搭建和使用的，仍然诱导义嘉公司承租，隐瞒违法建设的真相，欺骗义嘉公司签订房屋租赁合同。原审法院认定夏桂洋承担50%责任明显不当。二、原审司法评估不客观、不真实，应重新进行司法评估。原审司法评估与义嘉公司委托的评估相比，存在明显的漏项、缺项、评估值过低以及评估基准日不一致的种种因素，造成原审司法评估明显不客观、不真实。义嘉公司在原审期间申请重新评估，但未予理睬。现二审仍然要求重新评估，请求予以采纳。夏桂洋辩称：一、1.原审判决认定过错责任各承担50%具有事实依据和法律依据，义嘉公司明知案涉厂房和土地属于农业开发用地用房，其在2019年1月20日出具给江苏盐城环保科技城管理委员会（以下简称环保管委会）的情况报告中也明确注明“本公司主要生产农业温室玻璃加工产品”，其玻璃透光率达90%，符合国家现代化农业发展的方向，一再强调其经营的是农业项目的产品。夏桂洋在和义嘉公司签订租赁合同时，就告知了义嘉公司案涉厂房和土地属于农业开发用地和用房这一事实，义嘉公司办理变压器增容手续时，夏桂洋也提供了盐城中盛现代农业科技发展有限公司（以下简称中盛公司）与夏桂洋签订的租赁协议，义嘉公司向环保管委会提交的签约项目申报表中填写的项目为农业项目。因此，夏桂洋已经尽到告知义务，义嘉公司是明知该厂房和土地的性质是农业用地，仍然进行租赁，所以一审法院酌情各承担50%是完全正确的。2.义嘉公司和夏桂洋签订的租赁合同第一条明确约定夏桂洋将位于盐城市亭湖区厂房和土地租赁给义嘉公司，该条款不存在欺诈，因为夏桂洋在签订租赁合同时已经告知义嘉公司案涉厂房和土地属于农业开发用地和用房。夏桂洋拥有的转租权利是基于夏桂洋和中盛公司签订的房屋租赁合同，在义嘉公司和夏桂洋签订房屋租赁合同时，夏桂洋就提供了与中盛公司签订的房屋租赁合同给义嘉公司看，义嘉公司办理变压器增容时，夏桂洋也提供了上述合同。义嘉公司不可能在没有看到上述合同的情况下就和夏桂洋签订租赁合同的。因此，义嘉公司的说法不合法也不合理。3.义嘉公司与夏桂洋签订的房屋租赁合同第五条明确约定甲方提前终止合同按相关规定，如实赔偿乙方相应的经济损失，现在是由于义嘉公司改变了厂房和土地的用途，导致了不能继续履行合同，因此应当由义嘉公司承担全部责任。二、原审司法评估客观真实，不应当重新评估。原审鉴定程序合法，是通过法院摇号确定的鉴定机构，鉴定公司和鉴定人均是有相应资质，并且鉴定人也出庭进行了质证，义嘉公司称有漏评的情形是不存在的。鉴定机构在评估时通知义嘉公司和夏桂洋到场，并且法院也派人在场，对评估的项目进行了确认，在一审卷宗中有双方签字确认的评估项目登记明细，因此义嘉公司申请重新鉴定不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的重新鉴定的情形。请求人民法院不予准许。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。义嘉公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除义嘉公司与夏桂洋于2018年1月25日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.夏桂洋退还义嘉公司房租134246元；3.夏桂洋向义嘉公司支付违约金10万元；4.夏桂洋赔偿义嘉公司损失3310996元；5.夏桂洋承担本案的评估费6.65万元及诉讼保全担保费4300元；6.夏桂洋承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年11月17日，夏桂洋与中盛公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：中盛公司将位于盐城市亭湖区的厂房和土地租赁给夏桂洋使用，采取包租的方式，由夏桂洋自行管理，租赁期限为10年，租金为每年56万元，夏桂洋有权将该租赁物全部或部分转租给第三人使用或与第三人合作经营……。2018年1月25日，夏桂洋与义嘉玻璃公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：夏桂洋将承租的案涉厂房和土地转租给义嘉玻璃公司，租赁期限从2018年4月1日至2023年3月30日止，租金为每年70万元……。同日，双方签订了一份补充协议，双方对租赁物交付前的基本设施要求及租金具体交付时间作了进一步明确约定。之后夏桂洋将案涉厂房和土地交付给义嘉玻璃公司使用，义嘉玻璃公司亦将第一年的租金70万元支付给夏桂洋。2019年1月25日，环保管委会出具整改通知书给中盛公司，提出：因中盛公司存在：1.擅自扩大设施用地规模建设建筑物问题;2.擅自建设生产生活用房、扩大地面硬覆盖范围破坏耕地作业层和设施农业附属设施占地严重超标问题;3.擅自改变案涉厂房和土地用途，从事非农业生产经营等严重问题，要求中盛公司于2019年1月30日前对上述擅自建设和超出审批范围的建筑物实施自行拆除，迁移搬离改变农业设施用途的经营实体，恢复上级部门对设施农业批复的生产经营原状。逾期不整改或整改不到位的，将组织有关部门实施强制拆除和恢复。2019年1月28日，义嘉玻璃公司回函给环保管委会，提出：收到通知，本公司认为本公司的经营范围与相关整治范围无背向关系。本公司主要生产农业智能温室玻璃加工，其玻璃透光率达90%，符合国家现代化农业发展方向，现已被国家农业部门广泛推广。结合本公司已实际投入经营资金6000万元，一旦搬迁，直接经济损失巨大，请求撤销要求本公司搬迁的通知。后环保管委会不同意义嘉玻璃公司该请求，并对其进行了强制搬迁。2019年2月25日，义嘉玻璃公司与江苏宏大环保科技有限公司（以下简称宏大公司）签订了房屋租赁合同，租用了宏大公司的厂房继续生产经营。义嘉玻璃公司后要求夏桂洋赔偿损失，双方协商无果，义嘉玻璃公司遂诉至一审法院。在起诉前，义嘉公司自行委托盐城市锐信价格评估有限公司对义嘉公司位于盐城市亭湖区内附属设施及停业损失）进行评估，盐城市锐信价格评估有限公司于2019年4月8日作出盐锐信价估字（2019）第002号价格评估意见书，评估结论为：义嘉公司位于盐城市亭湖区的财产损失评估金额为2215495元。在本案一审审理过程中，夏桂洋对义嘉公司提交的评估意见书提出异议并申请重新评估。一审法院依法委托盐城富昌价格评估有限公司对义嘉公司涉案的财产损失进行评估。该公司于2019年11月10日作出富昌评估［2019］11008号《价格评估结论书》，结论为：“义嘉玻璃公司位于盐城市亭湖区内附属设施及停业损失）在价格基准日的评估价格为人民币941000元。”本案在一审法院审理过程中，义嘉公司依法申请财产保全并提供担保，一审法院依法作出裁定，查封了夏桂洋的相关财产。一审法院认为：一、关于义嘉公司与夏桂洋签订的租赁合同和补充协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。夏桂洋将属于农业开发用地与用房的案涉厂房和土地出租给义嘉公司用于工业生产，该行为违反了土地管理法的相关规定，故义嘉公司与夏桂洋签订的租赁合同和补充协议应认定无效。因合同系无效的，故义嘉公司要求夏桂洋承担违约金10万元的诉讼请求一审法院不予支持。二、关于义嘉公司要求夏桂洋退还房租134246元的问题。义嘉公司已支付给夏桂洋第一年的房租70万元，因义嘉公司实际使用不满一年，其未使用的时间所占的房租比例部分夏桂洋应予退还。据此，夏桂洋应退还义嘉公司房租115068.49元。三、关于义嘉公司要求夏桂洋赔偿损失的问题。案涉厂房和土地属于农业开发用地与用房，对此义嘉公司和夏桂洋均是明知的。故对于夏桂洋将案涉厂房和土地出租给义嘉公司用于工业生产这一行为，义嘉公司和夏桂洋均存在过错。一审法院酌情确定义嘉公司和夏桂洋对由此产生的损失各承担50%的责任。根据一审法院依法委托的盐城富昌价格评估有限公司所作出的评估意见，一审法院确定夏桂洋赔偿义嘉公司损失470500元。四、关于义嘉公司要求夏桂洋承担本案的评估费6.65万元的问题。义嘉公司在起诉前单方自行委托评估公司所支出的评估费用，因该评估意见未被采信，故该评估费用由义嘉公司自行承担。综上，义嘉公司的诉讼请求一审法院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院判决：一、夏桂洋在判决生效之日起十日内赔偿义嘉公司损失470500元。二、夏桂洋在判决生效之日起十日内退还义嘉公司租金115068.49元。三、驳回义嘉公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23634元，由义嘉公司负担19616元，夏桂洋负担4018元。诉讼保全费5000元，诉讼保全担保费4300元，评估费47050元（夏桂洋预交），合计56350元，由义嘉公司负担28175元，夏桂洋负担28175元。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交材料，本院组织双方当事人对材料进行举证质证。义嘉公司提交证据1，宏大公司盖章确认的电缆发票核查联8份，证明义嘉公司于2019年2月19日搬到宏大公司，租赁了宏大公司的变压器，即使没有生产，也要支付变压器的基本电费。证据2，2019年1月-3月义嘉公司开具的销售发票，证明义嘉公司在2019年1月-3开具的发票都是之前在亭湖区经营的客户，这些发票与新厂区盐都无关。义嘉公司的停业损失至少三个月。证据3，照片一组，证明一审司法鉴定时遗漏项目。对此，夏桂洋质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，且不能达到义嘉公司的证明目的。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，亦不能达到义嘉公司的证明目的。本院经审查认为，义嘉公司提交的三组证据，真实、合法，但不能达到其证明目的。夏桂洋提交证据1，2021年4月16日由中盛公司出具的证明一份，证明2019年2月20日环保管委会和义嘉公司、中盛公司签订三方协议，由环保管委会替中盛公司垫付70万元给义嘉公司，义嘉公司自行搬迁。后，义嘉公司将临时设施、宿舍、食堂、广告牌、摄像头、监控设施全部拆走，故不存在义嘉公司所说的评估公司漏评的情况。证据2，调取的国家税务总局盐城市盐都区税务局出具的义嘉公司2019年1月至6月30日缴纳用于抵扣的水电费发票、义嘉公司申报的税额以及缴纳的增值税款，共计12份。证明义嘉公司正常生产，不存在停止营业情形。对此，义嘉公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据2的真实性、合法性无异议，对关联性和证据目的不认可。另外，夏桂洋申请法院调取中盛公司、环保管委会、义嘉公司于2019年2月20日签订的三方协议以及义嘉公司领取环保管委会支付的70万元款项的进账单，证明目的同证据1。义嘉公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。本院经审查认为，夏桂洋提交的三份证据真实、合法与本案有关联，本院结合本案其他证据材料综合分析后认为义嘉公司的相关损失应以一审法院委托的盐城富昌价格评估有限公司作出的富昌评估［2019］11008号《价格评估结论书》中的相关认定为准。本院另查明，2019年2月20日，环保管委会、中盛公司与义嘉公司签订《协议书》约定，由环保管委会先行帮中盛公司垫付退还义嘉公司所支付租金70万元，义嘉公司收到退还的70万元租金后，需尽快将所租厂房整治到位，改为农业项目用途。2019年2月28日，义嘉公司收到盐城市亭湖区环保科技城绍林村村民委员会转付的协议约定的70万元。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，2018年1月25日，义嘉公司与夏桂洋签订《房屋租赁合同》约定夏桂洋将盐城市亭湖区厂房和土地租赁给义嘉公司使用。经查，房屋租赁合同标的物系农业开发用地与用房，现义嘉公司变更用途为工业生产，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故案涉《房屋租赁合同》无效。关于义嘉公司与夏桂洋过错责任认定问题。案涉《房屋租赁合同》被认定为无效合同的根本原因是夏桂洋将属于农业开发用地与用房的案涉厂房和土地出租给义嘉玻璃公司用于工业生产。案涉《房屋租赁合同》中土地和厂房的性质用途是签订合同时，出租方应当告知，承租方亦应当审查的重要内容。本案夏桂洋明知案涉厂房和土地系农业开发性质仍予以出租，义嘉公司亦未严格审查，并最迟到2018年4月向供电公司提交中盛公司提供的《租赁经营专变投资协议》《投资协议书》等材料，办理用电申请时，应当知道案涉土地和厂房性质，仍予以承租。一审法院综合认定义嘉公司与夏桂洋均存在过错，各承担50%的损失责任，并无不当。关于义嘉公司上诉提出的司法鉴定机构存在漏项、缺项、评估值过低等情形，应当重新鉴定的问题。经查，首先，一审法院委托的司法鉴定机构于2019年8月23日组织义嘉公司和夏桂洋到现场勘查，义嘉公司和夏桂洋均在《司法委托现场勘查记录表》上签字并签署相关意见。其次，司法鉴定机构相关人员李某在一审审理期间到庭陈述，所有评估项目均经现场勘查且当事人签字确认，不存在漏评情形；对于义嘉公司提出漏评的食堂、宿舍、下水道项目，需要义嘉公司提供相关的施工图纸并经质证后，方可补充鉴定。但一二审期间，义嘉公司未能提供相关施工图纸。最后，义嘉公司未能提供充分证据证明鉴定程序严重违法的情况下，一审法院采纳鉴定机构意见，并无不当。综上，上诉人义嘉公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33287元，由盐城市义嘉玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年七月七日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒