广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7384号原告：广州科颖建筑材料有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇进新路313号之二502房。法定代表人：许结华，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘琦，系广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学礼，系广东纬国律师事务所律师。被告：何志刚，男，1962年9月6日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩冰，系广东金桥百信律师事务所律师。第三人：杜伟联，男，1968年6月15日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘琦，系广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学礼，系广东纬国律师事务所律师。原告广州科颖建筑材料有限公司（简称科颖公司）诉被告何志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，进行审理。案件审理过程中，本院依原告申请，依法追加杜伟联作为第三人参加诉讼。原告科颖公司的委托诉讼代理人王学礼、刘琦，被告何志刚的委托诉讼代理人韩冰，第三人杜伟联及其委托诉讼代理人刘琦到庭参加了诉讼，本案依法进行公开审理。本案现已审理终结。原告广州科颖建筑材料有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付拖欠原告的租金、水电费等费用人民币148072.22元，并从拖欠之日起每日按照年利率24%支付利息直至付清之日止。事实和理由：2015年12月4日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告的座落于番禺区南村镇××大道××号××房，面积约200平方米，租赁期限从2015年11月1日至2017年10月31日，月租金人民币2400元。租金按月结算，每月5日前转账至原告。合同约定被告缴纳三个月押金7200元。合同还约定了电费、水费以及垃圾费、违约金等其他内容。但被告在承租该物业后，仅在2015年10月和11月缴纳了租金13000和押金7200元后，就一直拖欠租金和水电费，截止2019年10月，被告拖欠原告租金人民币122400元，水费1797.90元，电费11636.48元，垃圾费28800元，合计共计拖欠人民币144434.38元（扣减13000元和7200元后)。综上所述，为了维护自己的合法权益，原告特具状人民法院，请判决如诉讼请求。被告何志刚答辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。1、被告未使用原告的场地，原告与被告签订合同的时间是2015年11月1日，约定租赁的地址是广州市番禺区南村镇新基村金新大道科盈科技园第四幢第五层之二；2.广州市番禺区南村镇新基村金新大道科盈科技园313号4-601是被告和第三人杜伟联签订《广州市房屋租赁合同》承租的；3、杜伟联和科颖公司签订的合同约定的广州市番禺区南村镇新基村金新大道科盈科技园313号4-601面积500多平方米，但杜伟联与被告签订《广州市房屋租赁合同》约定的租赁面积只有200平方米；4、原告只收到2015年10月和11月被告缴纳押金7200和租金13000元，但厂房租赁书是在2015年12月4日签订的，不存在签订合同之前一次性交付那么多个月租金的情况，这与事实不符；5、厂房租赁协议书约定租期到2017年10月31日止，原告承认只收到13000元租金和7200元押金，之后并没有收到任何租金和水电费，直至2019年6月17日之前才向被告催讨租金和水电费，因此催告函三性均不予以认可，租赁期限在2017年10月31日到期，2019年6月17日之前都没有催收；6、按照年利率24%计算利息没有事实和法律依据；即便成立，拖欠的水费和电费、垃圾费没有事实与法律依据，水费电费是原告自己统计出来的，垃圾费每个月是300；部分诉请已经过了诉讼时效，2017年5月之前的租金都过了诉讼时效，只能主张2017年5月之后的租金。第三人杜伟联答辩称，场地的实际所有人科颖公司向被告催收租金的时候，被告总是拖延推脱，然后被告将租金支付至我的账户，我再将租金转到科颖公司的账户。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:科颖公司成立于2006年10月26日，原股东及法定代表人系杜伟联。2014年12月5日，科颖公司变更法定代表人为许结华，同时变更原股东杜伟联、梁灿森为许结华、梁灿森。2006年6月8日，杜伟联作为承租方，与案外人广州市番禺区南村镇新基村经济合作社作为出租方，签订《租地合同》，约定由杜伟联租赁广州市番禺区南村镇新基村沙场边面积约4000平方米的土地使用。2015年1月1日，科颖公司作为承租方，与杜伟联作为出租方，签订《广州市房屋租赁合同》，约定由科颖公司承租广州市番禺区南村镇××大道××号××房（以下简称601房）作办公、仓库使用，建筑面积500平方米，月租金4000元，租赁保证金8000元，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。2015年9月2日、2015年10月4日，何志刚作为承租方与科颖公司作为承租方，签订两份租赁合同，约定由何志刚承租番禺区南村镇新基村金新大道311利祥织造厂对面科颖砖厂面积约1400平方米、920平方米的两地块及地上建筑物使用。2015年10月4日，何志刚向杜伟联转账13000元。2015年11月1日，何志刚作为承租方与科颖公司作为承租方，又签订《厂房租用协议》，约定由何志刚承租番禺区南村镇新基村金新大道313号新盈科技园第四幢第五层之二（以下简称五层之二房）作工厂或仓库使用。协议主要内容包括：五层之二房面积200平方米，租期从2015年11月1日起至2017年10月31日至；月租金2400元，保证金7200元，每月15日到20日交纳下个月租金；垃圾费300元/月、电梯费300元/月、水3.9元/度，电1.28元/度；若承租方逾期交纳租金，应按每日1%的标准交纳违约金，逾期15天则终止协议收回厂房并没收保证金。2015年12月4日，杜伟联（出租方）与何志刚（承租方）在广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心签订《广州市房屋租赁合同》，约定将科颖公司南村镇新基村金新大道313号4-601（以下简称601房）租赁给何志刚使用，租期从2015年11月1日起至2017年10月31日至；月租金2400元，保证金7200元租赁期满无息退还，每月5日前交付租金，逾期交租每日按月租金的1%计算违约金。当月15日，广州市番禺区南村镇政府就601房出具《南村镇临时经营场所使用证明》，证明自2015年12月9日至2018年12月8日，601房可临时做生产（经营）性场所使用，可经营的项目包括：木质家具制造、其他家具制造、软木制品及其他木制品制造、家具批发、家具零售。当月17日，杜伟联与何志刚签订的《广州市房屋租赁合同》经广州市国土资源局和房屋管理局番禺分局审核，办理了房屋租赁登记备案。何志刚将其所设立的个体工商户（广州市番禺区南村锋桦橱柜厂）经营地址登记于601房上。2018年6月29日，杜伟联清缴了601房租赁税费及滞纳金2015元，并取得增值税发票。2019年6月17日、2019年11月10日，科颖公司在挂有“广州市番禺区南棹橱柜厂”招牌的601房门口张贴《租金催告函》。函件主要内容是：何志刚未按2015年11月1日《厂房租用协议书》约定每月按时交纳租金及相关费用，科颖公司要求何志刚限期支付上述欠款。庭审中，科颖公司及杜伟联主张：（1）五层之二房与601房是同一个租赁物，该租赁物因历史原因没有取得建设工程规划许可证，也没有主管部门相关报批手续；（2）杜伟联是科颖公司的实际控制人，杜伟联与何志刚于2015年12月4日签署《广州市房屋租赁合同》并收取、催缴租金，系基于科颖公司的授权委托；科颖公司通过2020年7月22日出具的《情况说明》追认上述授权行为，并确定其行为后果归属于科颖公司；杜伟联亦确认协助科颖公司催收案涉及其他出租房屋的租金和水电费；（3）何志刚在2015年10月4日交纳的13000元中包含了601房的押金7200元及部分租金；（4）科颖公司已交付601房给何志刚使用，“广州市番禺区南棹橱柜厂”即何志刚经营的“广州市番禺区南村锋桦橱柜厂”，相关部门在进行租赁备案和注销租赁备案的时候，均实地确认租赁情况；（5）案涉租赁物的水电费是由科颖公司派人上门发单据给何志刚，然后每月3日左右由杜伟联微信向何志刚催收，杜伟联及新颖公司代垫了何志刚未支付2015年11月1日至2019年10月份期间水费1797.9元、电费11636.48元、垃圾费28800元，对此杜伟联提交了微信、短信聊天记录和水电费单据为证；（6）杜伟联称于2019年办理了案涉租赁备案注销手续。何志刚对科颖公司及杜伟联的主张回应称，（1）五层之二与601房不是同一租赁物；（2）2015年底何志刚拟对其经营的广州市番禺区南村锋桦橱柜厂变更工商登记地址，故与科颖公司签订五层之二房的《厂房租赁协议》，办理工商登记时发现该地址被占用不能注册，故又与杜伟联签订了601房的《广州市房屋租赁合同》，然后登记成功；（3）何志刚在2015年10月4日交纳的13000元属于与杜伟联的其他经济往来；（4）何志刚一直未实际使用五层之二或601房，也未进行实地查看，“广州市番禺区南棹橱柜厂”不是何志刚经营的“广州市番禺区南村锋桦橱柜厂”，何志刚未见过科颖公司上门张贴的《租金催告函》；（5）何志刚主张杜伟联微信催收的是何志刚与科颖公司之间其他租赁关系产生的水电费；（6）何志刚和杜伟联于2018年6月29日共同办理了注销租赁备案手续，并交清了租赁税金和滞纳金。经科颖公司申请，本院向广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心发出《律师调查令》，调查、收集以下证据：1、番禺区南村镇××大道××号××房及番禺区南村镇新基村金新大道313号新盈科技园第四幢第五层之二的租赁合同全套备案登记资料及备案经过；2、上述两地址是否为同一物业。广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心函复如下：1.提供2014B1310204663、2015B1310205331备案证明一份；2.提供2015B1310205331房屋租赁合同、注销登记备案申请表一份；3.无法核实上述两地址为同一物业。广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心提供的备案资料显示：1.2014B1310204663备案证明载明出租屋地址：番禺区新基金新大道313-4号502（番禺区新基金新大道313号之四502），出租人杜伟联，承租人广州市心朵莉贸易有限公司，面积150平方米，月租金1200元，租赁期限2014年10月1日至2020年9月30日。2.2015B1310205331备案证明载明出租屋地址：番禺区新基金新大道313-4号601，出租人杜伟联，承租人何志刚，面积200平方米，月租金2400元，租赁期限2015年11月1日至2017年10月31日；2015B1310205331房屋租赁合同为何志刚与杜伟联于2015年12月4日签订的《广州市房屋租赁合同》；2018年6月29日，杜伟联与何志刚共同签署《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，确认双方同意于当日解除番禺区南村镇新基村金新大道313-601房的租赁关系。另查明，2019年4月12日科颖公司作为原告另案起诉何志刚，案号为（2019）粤0113民初4929号。在该案中，科颖公司请求判令何志刚支付2015年9月1日即2015年10月4日双方订立租赁关系的广州市番禺区南村镇新基村金新大道311号对面的两个地块所对应的占有使用费、水电费、违约金并没收保证金。讼争各方确认上述两地块与案涉租赁物不属于同一场地。又查明，广州市番禺区南棹橱柜厂未经工商登记注册。以上事实，有《厂房租用协议》、《广州市房屋租赁合同》、《新基村水费单据》、电费发票、广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心出具的律师调查令回执、《房屋租赁合同注销登记备案申请表》、微信聊天记录及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。至庭审答辩结束,涉案租赁物所在的南村镇新基村金新大道313-4号楼未能取得建设规划许可证等合法报建手续证明。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，科颖公司与何志刚于2015年11月1日签订的《厂房租用协议》无效。科颖公司主张五层之二房与601是同一物业，并追认杜伟联受其委托通过与何志刚签订《广州市房屋租赁合同》将601房出租给何志刚使用。何志刚确认向杜伟联租赁601房用于办理工商登记，但否认杜伟联交付601房使用，亦否认科颖公司交付五层之二房使用。讼争双争议的焦点在于：1.五层之二房与601房是否同一物业。2.科颖公司对杜伟联的授权追认能否约束何志刚。关于争议焦点之一。“广州市南村镇新基村金新大道313-4号五层之二”与“广州市南村镇新基村金新大道313-4号楼601”从字面及合同约定面积上看，均存在差异；科颖公司与何志刚的租赁关系已结束多年，何志刚否认现场查看过租赁场地，科颖公司亦陈述租赁场地已另出租，故难以通过现场勘查确定601房与五层之二的关系。现科颖公司主张601房与五层之二房是同一场地，应负付相应举证责任。科颖公司通过律师调查令向广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心调查601房及五层之二房的租赁合同备案资料，广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心所提供的上述两房的租赁备案证明在承租人、面积、租金、租期等均存在差别，难以推断属于同一场地；《律师调查令回执》中广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心亦注明不能核实上述两地址为同一物业。故现有证据不能证明五层之二房与601房属于同一租赁物，科颖公司应承担举证不能的不利后果。关于争议焦点之二。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，何志刚否认与科颖公司签订的《厂房租用协议》、与杜伟联签订的《广州市房屋租赁合同》系同一租赁关系，现有证据不能证明科颖公司或杜伟联在签订合同的时候向何志刚披露授权委托关系，因此杜伟联以自己名义与何志刚签订的《广州市房屋租赁合同》只能约束杜伟联与何志刚双方。杜伟联签订《广州市房屋租赁合同》时并非以被代理人科颖公司名义签名，科颖公司在诉讼过程中通过《情况说明》进行追认，不符合《中华人民共和国合同法》第四十八条关于追认的规定，故科颖公司向何志刚主张杜伟联在《广州市房屋租赁合同》中所享有的出租方的权利义务，亦没有法律依据，本院不予采纳。如上所述，科颖公司与何志刚签订的《厂房租赁合同》约定租赁的是五层之二房，现有证据不能证明五层之二房与601房属于同一租赁物，科颖公司的事后追认也不能依法取得原属于杜伟联所有的向何志刚主张《广州市房屋租赁合同》所约定租金债权的权利。故科颖公司向何志刚主张占有使用费和水电费，需证明其依约向何志刚交付五层之二房使用。现有证据不能体现科颖公司交付五层之二房屋给何志刚，科颖公司应承担举证不能的不利后果，其主张何志刚支付占有使用费，事实依据不足，本院不予支持。至于4幢601房的交付与欠费问题，属于杜伟联与何志刚之间的租赁关系，本案不作调处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告广州科颖建筑材料有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3188元，由原告广州科颖建筑材料有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  陈永健人民陪审员  郭锦玉二〇二一年七月五日书 记 员  李周宁