安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初2980号 原告：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场，统一社会信用代码91340881695740098L（1-1）。 法定代表人：叶松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方国栋，男，该公司员工。 被告：方建华，男，1974年2月18日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，住安徽省桐城市文昌街道办事处都市。 原告桐城市城北物业管理有限公司（以下简称“城北物业公司”）与被告方建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城北物业公司的委托诉讼代理人方国栋、被告方建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城北物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的十年物业费8,001元；二、判令被告立即支付拖欠的公摊电费300元；三、判令被告立即支付物业费及其他费用的违约金249元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2011年1月26日接受安徽华尔诺房地产有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作。被告系桐城市同康路兴尔旺大市场好百年家具城的业主。截止到2021年12月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费8,001元，公摊电费300元，违约金249元，上述费用合计8,550元。原告因多次催要未获，依法提出起诉，请求法院依法判如所求。庭审中，原告当庭明确要求被告交纳物业费的年限为2012年1月至2021年12月；公摊电费30元/年×10年；违约金计算方法为（8001＋300）×3%。 方建华辩称：诉状上错误很多，我的出生年月日也是错的，原告追讨10年的物业费，根据民事诉讼法规定诉讼时效是三年已经过了诉讼时效了。我在那里有套房而且我前期物业费已经缴纳，2012年3月23日缴纳了2010年4个月和2011年全年的物业费610元，还交了2010年和2011年共摊电费，这次交费以后我还交了800元具体哪一年我记不清楚了。公摊电费、违约金都要按有效的诉讼时效来算。 本院经审理认定事实如下：城北物业公司成立于2009年11月20日，经营范围为：物业管理服务（凭资质证经营）；房屋租赁居间代理服务；建筑材料销售。2019年9月16日，城北物业公司取得《服务价格登记证》，其上载明：普通住宅（多层）的物业服务费为0.4元/平方米/月。被告方建华于2009年下半年购买桐城市兴尔旺换乘中心2单元603室房产，建筑面积166.69平方米。2011年1月26日，安徽华尔诺房地产有限公司（已注销）与城北物业公司签订了《前期物业服务合同》，由城北物业公司提供一期A、B、C区，会展中心，门楼，西园，商1#、3#、4#、5#、6#，服饰中心1#、3#、4#、5#，换乘中心，家1#、2#，五金街D8、D9、D10，建材广场等区域的前期物业管理服务，合同约定：物业服务费用按桐城市物价局核定的收费标准由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.4元/月/平方米；合同期限自2011年1月26日起至2021年1月25日止。《前期物业服务合同》中对物业费的交纳时间没有明确约定，城北物业服务公司当庭陈述，其于每年的12月份收取当年的物业费。城北物业公司签订合同后，提供了物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，物业共用部位的维修，物业共用设施设备的运行、维修和管理等服务。2021年3月28日，原告张贴催缴通知，要求被告在七日内交纳所欠的2012年至2021年物业费，方建华仍未缴纳，城北物业公司遂向法院提起诉讼。以上事实有原告提供的营业执照、服务价格登记证、催缴通知、保洁员清扫登记表、物业维护记录、前期物业服务合同等证据，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：原告要求被告交纳所欠的物业服务费和公摊电费并支付相应的违约金是否已过诉讼时效。 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。被告自2012年即未交纳物业费，原告在庭审中陈述，其收费习惯是是每年12月份收取当年的物业费，故城北物业公司自次年1月份开始即知晓权利受到损害的事实。城北物业公司虽陈述其每年向被告催交，但未提供证据予以证明。对于城北物业公司要求被告支付2018年以前的物业费的诉讼请求，因被告明确提出了诉讼时效抗辩，且该部分物业费的支付请求权已超过三年的诉讼时效，故本院不予支持。对原告要求被告交纳2021年物业费的诉讼请求，因尚未到收取时间，本院亦不予支持。对于原告要求被告交纳的未超过诉讼时效部分的物业费即2018年至2020年的物业服务费2,400元（166.69×0.4×12×3），本院予以支持。 关于原告要求被告支付拖欠的公摊电费及逾期交纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》中双方并未明确约定，原告亦未提供相关证据证明其垫付了公摊电费及产生了相关损失，故本院不予支持。 被告以超过诉讼时效抗辩不交纳超过诉讼时效部分的物业费的理由虽然成立，但被告同时应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费将导致物业服务陷入恶性循环，也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。另一方面，城北物业公司也应当建立和完善与业主的沟通协调机制，及时掌握和回应业主的服务需求，对于不属于物业服务范围的要求，也应及时向业主解释说明，不断提升物业服务水平和质量。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第九百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告方建华于本判决生效之日起五日内支付原告桐城市城北物业管理有限公司2018年1月至2020年12月期间的物业服务费2,400元； 二、驳回原告桐城市城北物业管理有限公司其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桐城市城北物业管理有限公司负担15元，由被告方建华负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐陈军 二〇二一年七月二十六日 书记员  杨 丽 附相关法条 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。