河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0983执异97号 案外人：刘燕，女，1971年2月12日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：孙琦，孟村回族自治县诚信法律服务所法律工作者。 申请执行人：宋兴岭，男，1963年9月1日出生，汉族，大学文化，个体，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：马鲁光，北京市重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林慧，北京市重光律师事务所实习律师。 被执行人：杨家绪，男，1964年3月14日出生，汉族，住河北省沧州市。 被执行人：沧州华泽房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区建业大厦。 法定代表人：杨家绪，经理。 被执行人：沧州华汇房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区朝阳门小区。 法定代表人：刘莉，经理。 本院在执行申请执行人宋兴岭与被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘燕于2021年6月8日对（2019）冀0983执保466号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人刘燕的委托诉讼代理人孙琦、申请执行人宋兴岭及其委托诉讼代理人马鲁光、王林慧到庭参加听证，被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人刘燕称，被执行人因资金困难，于2016年从案外人处借款750万元，签订了借款协议并用被执行人在孟村开发的锦绣乾城四套商业房产抵押，该四套房产已在孟村县房管局房产交易中心网签备案。经案外人追要，除给付部分借款外，尚欠案外人借款650万元，于2020年1月7日又打下借条一张（内容见借条）。经案外人追要，除给付部分借款外，尚欠案外人借款650万元，于2020年1月7日又打下借条一张（内容见借条）。被执行人承诺到2020年5月底全部还清，然而被执行人不信守承诺，至今没有给付，该房产的所有权人应属案外人，为此请求法院中止（2019）冀0983执保466号裁定书并解除对涉案房屋的查封。 案外人为证实自己的主张向本院提供案外人刘燕与沧州华泽房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）三份。第一份合同中涉案房屋为商铺4幢0单元3层铺23号，房屋每平方米人民币3500元，总价款1381275元。该合同签订时间为2017年2月8日，落款有案外人刘燕签名并摁手印以及沧州华泽房地产开发有限公司公章、杨家绪私章。第二份合同中涉案房屋为商铺6幢0单元3层商铺D号，房屋每平方米人民币3500元，总价款为3529155元，该份合同的签订时间为2016年1月6日，落款处并无刘燕的签字。第三份合同中涉案商铺为商铺3幢0单元3层铺C号。房屋每平米单价为3500元，总价款为1843345元。落款处并无刘燕的签字。 案外人立案时随卷提交了一份刘燕与沧州华泽房地产开发有限公司的2016年1月7日的借款协议一份、2020年1月7日借款人为杨家绪的借条一份、2020年4月8日的杨家绪的承诺一份。该三份证据案外人庭审质证中并未当庭质证。 申请执行人宋兴岭辩称，案外人请求中止（2019）冀0983执保466号裁定的执行，解除对孟村回族自治县的查封缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请法庭予以驳回。 一、案涉房产被查封时均登记在华泽公司名下而非案外人刘燕名下，网签备案不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，黄骅法院查封登记在华泽公司名下的案涉房产并无不妥。根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。黄骅法院查封时，案涉房屋只是进行了网签，案涉房产仍然登记在华泽公司名下而非案外人刘燕名下，因此法院查封并无不妥。 二、华泽公司与刘燕签订房屋买卖合同作为刘燕与杨家绪之间民间借贷合同的担保，在杨家绪不能按时偿还借款的情况下，刘燕主张所担保的房产归其所有违反了《物权法》关于流押的规定，不应得到支持。【提供最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书供法庭参考】双方当事人签订民间借贷合同后，为了担保借贷债务的履行，又签订房屋买卖合同作为担保，该约定不符合《物权法》和《担保法》规定的担保方式，双方签订房屋买卖合同并办理房屋备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在债务人不能按时归还借款的情况下，债权人可以通过拍卖或者变卖房屋的方式确保其能够实现债权。债权人请求直接取得房屋所有权的主张违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据《物权法》第一百八十六条规定，华泽公司与刘燕约定“若杨家绪不履行到期债务时，有关房产归刘燕所有”，该约定不能发生以房抵债的法律效力，即便已经办理了预告登记，刘燕也不享有物权期待权，其不能取得涉案房产的所有权，亦无法对抗宋兴岭的强制执行。 三、案外人刘燕尽管与华泽公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为刘燕与杨家绪之间的民间借贷关系，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行。【提供（2016）最高法民终374号民事判决书供法庭参考】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据上述规定，排除人民法院查封、扣押、冻结，需同时满足如下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人已经支付购买案涉商铺的部分或全部价款；3、案外人实际占有该房产；4、案外人对未过户行为没有过错。具体到本案中，首先，案外人与华泽公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑，双方在合同中约定的购房价格为3500元／平方米，这远远低于当时同期同地段的购房价格。其次，案外人没有向华泽公司实际支付购房款。最后，案外人没有实际占有案涉房屋。通过以上可以看出，刘燕与华泽公司并不存在真实的房屋买卖合同关系，本案案外人的情形与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形完全不符，无法适用该法律规定排除执行。综上所述，案外人请求中止（2019）冀0983执保466号裁定的执行，解除对孟村回族自治县的查封缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请法庭予以驳回。 申请执行人为证实自己的主张向本院提供一份锦绣金街商业销控的表格以及两份最高人民法院民事判决书。 被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司缺席无答辩，但在电话中表示案外人与被执行人之间的买卖合同备案实际为借款抵押，并非房屋买卖，不同意解除查封。 本院查明，原告宋兴岭与被告杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经申请执行人宋兴岭申请，本院于2019年8月8日作出（2019）冀0983执保466号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人沧州市华泽房地产开发有限公司所有的位于河北省孟村回族自治县……房产，共计二十套（保全价值16480015元）。二、查封期限为三年。2019年11月6日本院作出（2018）冀0983民初6494号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）杨家绪偿还原告（反诉被告）宋兴岭借款本金人民币280.5万元、截止到2018年6月1日的利息304.55万元及2018年6月1日以后利息（利息以1480.5万元为基数，自2018年6月2日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、被告（反诉原告）沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；……。后被告杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司对判决结果不服，上诉至沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2020年10月16日作出（2020）冀09民终3905号民事判决书，判决：一、维持河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决书第四项；二、撤销河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决第二项、第三项；三、变更河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决第一项，为：上诉人杨家绪偿还被上诉人宋兴岭借款本金280.5万元、截止到2018年6月1日的利息287.46万元及2018年6月1日以后利息（以1480.5万元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月2日起至实际清偿之日止）；四、上诉人沧州华泽房地产开发有限公司、上诉人沧州华汇房地产开发有限公司对上述第三项给付义务承担连带清偿责任；……。因被告未按生效判决履行义务，原告宋兴岭申请强制执行，执行案号为（2021）冀0983执841号。 另查明，出租方沧州华泽房地产开发有限公司孟村分公司与承租方耿凤兰于2018年9月18日签订锦绣乾城商铺租赁合同，租赁合同和本院执行庭所做2021年7月11日的执行笔录显示，该份租赁合同的商铺包括3幢C号，租期20年，自2019年1月18日至2039年1月18日。自2019年1月18日至2029年1月18日，租金每年22万元，2029年1月18日至2039年1月18日，租金每年24万元。其中2021年的1月18日已经将2021年租金交到被执行人华泽房地产开发有限公司。 出租方华泽房地产开发有限公司与承租方沧州万树源房地产开发有限公司于2018年5月3日签订锦绣金街商铺租赁合同，租赁合同和本院执行庭所做2021年7月1日的执行笔录显示，租赁商铺为锦绣乾城小区4幢23号商铺，租期五年，自2018年5月3日至2023年5月3日，租金共计30万元，每年支付一次，分别是第一年5万元，第二年6万元，第三年6万元，第四年6万元，第五年7万元。其中2021年6月10日收据显示交纳了2021年的租金。 本院执行庭所做2021年7月11日的执行笔录显示，承租人刘文华、李建忠与被执行人沧州市华泽房地产开发有限公司签订了租赁合同，合同时间为2018年6月29日。租赁商铺为6幢D号商铺。租期5年，自2018年8月1日至2023年8月1日，租金共计20万元，每月支付40000元。 上述三承租人在签订租赁合同后均开始对商铺进行装修，后使用经营至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案商铺均登记在被执行人名下，本院按照不动产登记对房屋进行查封并无不当。案外人提供了商品房买卖合同三份，但其中的两份合同落款处都无案外人刘燕签字。租赁合同与法院的调查笔录均显示涉案商铺均早在法院查封之前就已出租，出租人为华泽房地产开发有限公司。案外人在执行异议申请书中也说明因借款抵顶的涉案房屋，案外人立案时提交的承诺书、借款协议、借条的证据当庭未出示与质证，这与被执行人在电话中表示并非房屋买卖而是借款相对应。涉案三套商铺虽进行了网签备案，但案外人并未及时办理房屋过户手续，其自身存在过错。案外人刘燕也未在法院查封之前合法占有该不动产。因此案外人刘燕的异议理由不足以排除执行，异议请求本院不予支持。被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二一年七月十三日 书 记 员  吴 静