北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7992号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春玲，女，1978年1月8日出生，汉族，北京唯爱兴健康管理有限公司监事，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李雪玉，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高红梅，女，1968年4月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘金，北京实嘉律师事务所律师。上诉人杨春玲因与被上诉人高红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初21294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨春玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判杨春玲应付租金414104元；撤销一审判决第四项，依法改判高红梅赔偿装修损失费565118元；依法改判高红梅支付二个月免租期租金360438元；依法改判高红梅因提供部分承租房屋不能注册使用赔偿损失480584元；以上各项合计1820244元。2.高红梅负担案件受理费。事实和理由：一审法院部分事实没有查清，适用法律不当。一、我承租涉案房屋注册了北京唯爱兴健康管理有限公司（以下简称唯爱兴公司），自新冠疫情发生后，公司经营处于停滞状态。在双方协商调整租赁合同及租金金额时，于2020年8月14日收到西城区人民法院通知，涉案房屋被法院查封。2020年9月高红梅组织多人强行占领涉案房屋，并于9月28日逼迫我退还涉案房屋。二、唯爱兴公司属于教育培训机构，依据2020年5月9日经国务院同意八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》相关规定，请求二审法院综合考虑我一直足额支付租金达7641285元及高红梅利润率为1120%等因素，给予三个月减免照顾，改判应付租金414104元。三、一审法院酌定的80000元装修损失与实际损失差距较大。我总计支付装修费用1612794元，要求高红梅补偿五分之二，即645118元是合理合法的。四、合同第三条第（一）项明确约定我享有二个月装修免租期；合同第六条第（三）项约定免租期为二月，即2022年9月1日后两个月免租金，建议按实际使用期限与合同期限比例折算租金的现金利益。五、我提交的证据足以证明承租房屋-1层因高红梅无法提供规划许可证及消防部门地下空间或者人防工程使用许可证，导致-1层不能注册使用，依据合同第五条约定，高红梅应赔偿损失480584元。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。高红梅辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决。一、关于酌减租金。杨春玲所称的八部委指导意见对于民企私企个人是鼓励，不是强制，因此是否减免租金是高红梅的权利而非义务，且一审判决已酌减租金。二、关于装修损失。杨春玲的装修既有基础装修，也有家具、设备、配饰等软装，9月28日杨春玲主动撤场，已经将可移动物品全部搬走，故不存在相应损失。另，租赁合同并未约定装修补偿，杨春玲主张装修损失没有合同依据，且其装修对高红梅没有价值。三、关于免租期，租赁合同第六条第三款约定的是合同到期后多用两个月，现合同提前解除，杨春玲无权再要求免租期。四、关于地下一层办理执照问题。首先，合同第五条并未明确约定地下一层必须能办照，杨春玲在租赁房屋办理了唯爱兴公司的营业执照，合同目的已经实现；其次，营业执照不包含地下一层不影响其经营，地下一层其一直正常使用；最后，杨春玲提供的聊天记录中房主高淑荣明确表示，可以提供手续由杨春玲去建委办“地下经营许可证”，但杨春玲未去办理，责任自担。2020年12月2日地下一层注册了北京兴集恒达商贸有限公司，证明该地址能够注册使用。五、2020年初，杨春玲主动向高红梅提出“干不下去了，甩货，甩完货就走”，但是又不按时交纳租金，这是导致合同解除的真实原因。西城法院张贴了公告但并未采取查封措施，至搬离时杨春玲一直正常使用房屋。高红梅提供的录像证据显示，杨春玲搬离时，双方未发生任何不愉快，杨春玲称高红梅威胁纯属无稽之谈。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高红梅向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月28日解除；2.要求杨春玲给付2020年5月3日至2020年9月28日期间的租金1213474.60元及违约金14777元，共计1228251.60元；3.诉讼费用由杨春玲承担。杨春玲向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；2.请求判决高红梅赔偿损失2776417元；3.请求判决高红梅退还押金240292元及二个月免租期租金480584元；4.请求判决高红梅提供房屋租赁专用发票（金额为7641258元）；5.请求判决高红梅负担案件受理费。一审法院认定事实如下：高淑荣为北京市大兴区兴丰大街三段887号-1至6层全部（以下简称-1至6层房屋）的所有权人。2017年1月12日，高淑荣（出租方、甲方）与高红梅（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定高淑荣将-1至6层房屋出租给高红梅使用，租赁用途为商业；合同第二条约定租赁期限自2017年1月12日起至2037年1月11日止，共计20年。2017年9月2日，高红梅（出租人、甲方）与杨春玲（承租人、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：租赁用途为商业；租赁期限：房屋租赁期自2017年9月2日至2022年11月1日，共计5年，2个月，房屋交付后乙方享有二个月的装修免租期，双方同意房屋租金从签订合同后开始计算；合同第四条租金及押金约定:（一）租金标准：地下一层7元/天/m2，地上一层9元/天/m2，地上二层9元/天/m2，即地下一层每月租金为69198元，地上一层每月租金为82125元，地上二层每月租金为88969元，每月租金总额为240292元，押一付六，双方同意，房屋租金每三年递增一次，每次递增额度为上年房屋整体租金的5%；（二）押金：240292元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，街道征收的垃圾清运费、水、电费、上网费由乙方承担。甲方须保证该房屋能够注册公司使用，否则甲方应退回乙方租金并赔偿损失，损失无法计算时按2个月租金计算；合同第六条房屋维护及维修约定：（三）该房屋免租期为贰个月，即2022年9月1日后两个月免租金；合同第八条合同解除约定：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋不符合合同约定、国家相关建筑要求及其他政策或影响乙方经营、安全、健康的；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；合同第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金。合同签订后，高红梅向杨春玲交付房屋，杨春玲交纳租金至2020年5月2日，并交纳押金240292元。杨春玲在涉案房屋注册唯爱兴公司，登记注册地址为涉案房屋的1至2层，店名为唯爱健康管理，进行经营婴幼儿洗浴、游泳、锻炼等婴儿健康管理项目。杨春玲称因疫情影响，自2019年年底疫情出现后经营即受影响，一直未好转，要求减免租金。双方均主张涉案合同已经解除。就合同解除日期，高红梅主张为2020年9月28日，系杨春玲自涉案房屋搬离时间，提交录像视频相佐证，并提交录音，以证明系杨春玲主动提出退租；杨春玲主张为2020年8月14日，该日西城区人民法院将涉案房屋查封，在查封通知上要求任何人不得占有使用租赁物。杨春玲主张其搬离时间为2020年9月26日，未提交证据相佐证。就合同解除原因，高红梅称系因杨春玲不按期交纳租金，导致合同解除；杨春玲称系因三方面原因：1.涉案房屋被西城区法院查封；2.查封后不能变更承租合同；3.高红梅强行将杨春玲清退出涉案房屋。经询问，杨春玲称涉案房屋没有被封，出现人民法院查封后，高红梅与杨春玲，由其是杨春玲先后六七次与西城法院执行法官沟通，并讲清双方合同在协商调整过程中，得到的法院答复是可以按原合同临时使用，房屋具体拍卖时间、执行情况由原案债务人履行债务情况决定，也就是说会导致该房屋的使用情况随时可能变更，及原合同不能调整，杨春玲系经营婴儿服务的，家长看到贴了查封通知就没人再来了。杨春玲提交西城区人民法院出具的公告、（2020）京0102执10938号执行裁定书、通话录音与其主张相佐证。双方均认可高红梅未退还杨春玲所交押金240292元。就损失费用，杨春玲主张系装修费用损失645118元及-1层不能注册公司使用损失2131299元。经释明，杨春玲表示不对装修损失申请鉴定。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高红梅与杨春玲之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间双方存在争议。杨春玲称涉案房屋于2020年8月14日被查封，主张确认涉案合同于该日解除，考虑其仍可继续使用涉案房屋的客观情况，对其该项诉讼请求，法院不予支持。杨春玲主张其于2020年9月26日搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，结合相关证据材料，法院对高红梅主张的搬离日期予以采纳。对高红梅要求确认涉案合同于2020年9月28日解除的诉讼请求，法院予以支持。针对高红梅的本诉请求。关于租金。综合考虑疫情及疫情防控措施以及涉案房屋被查封对正常经营的影响，法院依法酌情减少2020年5月3日至2020年9月28日期间的租金，法院酌情支持该期间的租金808983元。对高红梅超出部分的诉讼请求，法院不予支持。关于违约金。因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人迟延支付租金为由，请求承租人承担违约责任的，不予支持。故对高红梅主张的违约金，法院不予支持。针对杨春玲的反诉请求。因涉案合同已解除，高红梅已收回房屋，故对杨春玲要求高红梅退还其押金240292元的诉讼请求，法院予以支持。对杨春玲主张的二个月免租期租金480584元，因双方合同约定免租期在2022年9月1日后，因双方合同在该日期前已解除，故对杨春玲的该项诉讼请求，法院不予支持。对杨春玲主张的-1层不能注册公司使用损失2131299元，双方合同内并未对-1层可注册房屋进行明确约定，且杨春玲未提交证据证明其存在的损失，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。对杨春玲主张的装修费用损失645118元，经法院释明，杨春玲表示不对装修损失申请鉴定，法院无异议。租赁合同的解除不可归责于双方当事人，基于公平原则，综合考虑装修时间、装修费票据及疫情因素，法院依法酌情支持高红梅给付杨春玲装修损失80000元。对杨春玲超出部分的诉讼请求，法院不予支持。对杨春玲关于提供发票的诉讼请求，非民事案件审理范围，法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院于2021年3月判决：一、确认高红梅与杨春玲于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除；二、杨春玲于判决生效之日起十日内给付高红梅2020年5月3日至2020年9月28日期间房屋租金808983元；三、高红梅于判决生效之日起十日内退还杨春玲押金240292元；四、高红梅于判决生效之日起十日内给付杨春玲装修损失费80000元；五、驳回高红梅的其他诉讼请求；六、驳回杨春玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，高红梅提交北京兴集恒达商贸有限公司的营业执照，证明地下一层可正常注册使用。杨春玲不认可该证据为新证据，亦不认可该证据的关联性，主张其一审提交的注册公司营业执照明确载明不含地下一层，提交的双方沟通的微信记录可以证明其明确要求高红梅提供地下一层的规划许可证及消防部门地下空间或人防工程许可证，由于高红梅无法提供导致地下一层无法注册使用。本院认为，关于杨春玲应付租金，经查，一审法院系综合考虑疫情及疫情防控措施以及涉案房屋被查封对正常经营的影响，酌情减少2020年5月3日至2020年9月28日期间的租金，支持该期间的租金为808983元。该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。杨春玲关于其应付租金的上诉意见缺乏充分依据，本院不予采信。关于杨春玲主张的二个月免租期租金及-1层不能注册公司使用损失问题，经查，一审法院系结合双方合同中的相关约定及杨春玲未提交证据证明其存在的损失等情形，对其上述损失未予支持。本院经审查认为，一审法院的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。杨春玲该两项上诉意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。关于杨春玲主张的装修费用损失，经查，因杨春玲在一审法院审理期间表示不对装修损失申请鉴定，故一审法院系基于公平原则，综合考虑装修时间、装修费票据及疫情因素，对杨春玲主张的装修损失酌情予以认定。本院经审查认为，一审法院的认定及处理均无不当，本院予以确认。杨春玲该项上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，杨春玲的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21009元，由杨春玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年七月六日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠