湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2057号上诉人（一审被告）:朱玉侠，女，1975年6月17日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：郭百义，男，1973年11月19日出生，汉族，住址同上，系上诉人朱玉侠丈夫。被上诉人（一审原告）:碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号3栋101室。负责人：朱新星，公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，系碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司员工。上诉人朱玉侠与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园服务岳阳分公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2021）湘0611民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱玉侠上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回碧桂园服务岳阳分公司一审全部诉讼请求；3、判令碧桂园服务岳阳分公司在媒体上公开道歉，恢复其多次诋毁业主所造成的影响，并赔偿向朱玉侠缴纳物业费的业主人民币1元作为物业服务不达标的经济赔偿；4、判令碧桂园服务岳阳分公司提供小区配套设施和底下管网的工程竣工图和工程验收资料，以及物业收费依据、收费标准、收支明细、人员配制、建筑物划分、物业业主满意度调查表、相关部门的检察合格准许使用文件、对公共区域绿化部位的养护记录、对楼体和外墙楼顶防水的养护记录、物业服务用房适用记录等；5、由碧桂园服务岳阳分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、朱玉侠房屋面积为254.36平米而非一审判决认定的260.07平米。2、已有生效判决确认碧桂园服务岳阳分公司的物业服务未达到五级服务标准，并责令物业费下调20%，碧桂园服务岳阳分公司未进行任何服务改进却仍要按原标准收取物业费。朱玉侠的丈夫郭百义按下调20%的标准去交纳物业费，碧桂园服务岳阳分公司的经理却拒收。3、小区物业管理存在众多问题，按物业服务合同的标准小区应当配备56人，而碧桂园服务岳阳分公司最多时仅配备了12人，最少时才5人；小区没有完成照明设施的建设，仅有三条主干道晚上有照明，且11点后还停止供电；没有保障业务的知情权，没有公布小区的维修记录、维修基金的使用情况和明细、公共区域的收益明细、小区内广告张贴收取的费用明细、小区的维修记录。4、物业合同约定，只有达到约定条件后，碧桂园服务岳阳分公司才能按照五级服务的标准收取物业费；如未达到约定条件，则由行政主管部门根据实际情况核定物业费标准。现有证据证明物业服务没有达到五级标准，在碧桂园服务岳阳分公司未按约定由行政主管部门核定物业费标准的情况下，碧桂园服务岳阳分公司向朱玉侠主张物业费的条件尚不成就。碧桂园服务岳阳分公司辩称：1、房屋面积应予核实，核实后多主张的物业费予以放弃。2、在碧桂园服务岳阳分公司退场前，整个小区1000多户仅交付253户，只能按已交付的户数来合理配置物业人员。3、按3.2元/平方米收取物业费已经过备案，一审也已核减了20%的物业费，合情合法合规。碧桂园服务岳阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令朱玉侠支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费共计14147.74元；2、判令朱玉侠支付截止至2020年11月12日的违约金10086.86元（以逾期未支付物业费为基数，按照每日3‰计算）；3、由朱玉侠负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、经广东省佛山市顺德区市场监督管理局核准，2019年4月4日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”），其分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园物业岳阳分公司”）。2、2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》。合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园物业岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同”。该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.20元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。3、朱玉侠与岳阳合众置业投资有限公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，购买了合众领岛小区鹿鸣谷4栋102号房，建筑面积为260.07㎡。合同中第四章约定了商品房交付条件与交付手续。2017年12月31日，朱玉侠已经入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，且向碧桂园物业岳阳分公司缴纳物业费至2018年12月。4、自2019年1月至7月，朱玉侠拒绝缴纳相应的物业服务费。2019年7月2日，碧桂园物业岳阳分公司对朱玉侠应交物业费进行了书面催收，但催收未果。为此，碧桂园物业岳阳分公司曾于2019年8月1日向本院起诉，本院于2019年10月29日作出（2019）湘0611民初844号民事判决，判决朱玉侠向碧桂园物业岳阳分公司交纳物业费4660.43元（本院已将物业收费标准酌减20%），并按年6%的计算标准支付相应违约金。之后，该判决经强制执行，朱玉侠已缴纳物业费（2019年1月至7月）、违约金及税费共计4965.43元。5、经岳阳市市场监督管理局核准，2020年7月24日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。6、因朱玉侠拖欠2019年8月至2020年12月的物业费不交，碧桂园服务岳阳分公司于2021年1月19日诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。朱玉侠在本案中已经实际入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，事实上已经实际收房并使用，且交纳了2018年全年的物业费及2019年1月至7月的物业费和违约金，故对于碧桂园服务岳阳分公司要求被告朱玉侠支付自2019年8月至2020年12月欠付物业费的诉求，本院依法予以支持。朱玉侠认为物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决标准来收取，碧桂园服务岳阳分公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准，故朱玉侠主张按照之前本院判决标准（物业收费标准酌减20%，按年6%的计算标准支付相应违约金）的意见本院予以采纳。综上，本院认为，物业服务企业和业主应当加强沟通联系，主动向开发商、基层自治组织、物业管理机构反映双方的分歧，通过互相理解、互相支持、推动物业服务质量提高，切实维护企业和业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限朱玉侠在判决生效之日起十日内一次性向碧桂园服务岳阳分公司交纳物业费11318.19元（14147.74元×80%），并按年6%的计算标准支付相应违约金（自2019年9月1日起计算至付清之日止）；二、驳回碧桂园服务岳阳分公司公司其他诉讼请求。案件受理费元427.36，减半收取计213.68元，由碧桂园服务岳阳分公司负担100元，由朱玉侠负担113.68元。本院二审期间，朱玉侠围绕其上诉请求提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证：朱玉侠提交其与岳阳合众置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》、案涉房屋湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证，拟证明其房屋建筑面积为255.1平方米。碧桂园服务岳阳分公司认可朱玉侠提供的新证据，本院对上述证据亦予以采信。除朱玉侠案涉房屋面积为260.07平方米的事实外，二审查明的事实与一审一致。根据朱玉侠二审提交的证据及一审在卷证据，另补充查明：1、案涉房屋湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证载明，该房屋建筑面积为255.1平方米。2、在一审过程中，就碧桂园服务岳阳分公司诉请的物业费和违约金，朱玉侠提出了不予认可的抗辩主张，但同时又表明物业费收取的标准不合理，应当按（2019）湘0611民初844号民事判决的标准进行收取。3、（2019）湘0611民初844号民事判决，处理的是碧桂园物业岳阳分公司诉朱玉侠拖欠2019年1月至7月物业费的纠纷。在该案中，朱玉侠亦提出了小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等方面未达到物业服务五级标准，且小区配套设施不到位、住房生活供水存在问题等抗辩主张，从而主张减免相应物业费。（2019）湘0611民初844号民事判决认定碧桂园物业岳阳分公司不能证明其提供的物业服务完全达到了五级收费的标准，故采纳了朱玉侠降低收费标准的主张，将3.2元/平方米的物业管理收费标准酌减20%，作为判决朱玉侠支付物业管理费的标准；同时认为，物业合同约定的逾期付款违约责任日千分之三明显过高，酌情调整为年6%计算。（2019）湘0611民初844号民事判决已发生法律效力。4、《合众领岛前期物业服务合同》是岳阳合众置业投资有限公司通过招标，碧桂园物业公司投标、中标后签订的。在碧桂园物业公司中标后，岳阳市物业管理办公室作为招投标管理部门，出具了招投标管理部门的备案意见。该备案意见载明，“中标单位的物业服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平全部满足《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准。上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费价格由行政主管部门根据小区实际情况核定”。朱玉侠认为，（2019）湘0611民初844号民事判决已认定碧桂园服务岳阳分公司提供的物业服务未达到《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准，故依据该备案意见，要先由行政主管部核定物业费收费标准，在行政主管部门未核定前碧桂园服务岳阳分不能主张物业费。本院认为，二审争议的焦点可归纳为三个方面：一、朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司收取物业费的条件尚未成就的上诉主张，是否成立。朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司提供的物业服务未达到伍级标准，应由行政主管部门核定物业费标准后，才能主张物业费的上诉理由，来源于《合众领岛前期物业服务合同》签订前招投标过程中招投标管理部门的的备案意见。物业服务合同属于建立在平等、自愿基础上的民事合同，根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，我省对物业服务收费标准实行行政指导，具体收费标准根据当地政府公布的指导价由物业服务合同具体约定；在合同履行期间内，经业主大会与物业服务企业协商一致，还可对具体收费标准进行调整。上述招投标管理部门的备案意见，并非《合众领岛前期物业服务合同》的条款，属于行政法意义上的行政指导行为，该行政指导行为对平等民事主体之间订立的《合众领岛前期物业服务合同》，并无民事法律意义上的拘束力；只要碧桂园服务岳阳分公司依据该合同约定提供了相应的物业服务，便有权主张相应的物业费。故对朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司收取物业费条件尚不成就的上诉主张，本院不予支持。二、一审判决参照（2019）湘0611民初844号民事判决，对本案进行处理是否恰当。经审理查明，（2019）湘0611民初844号民事判决处理的是碧桂园物业岳阳分公司诉朱玉侠拖欠2019年1月至7月物业费的纠纷。在该案中，朱玉侠亦提出了小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等方面未达到物业服务五级标准，小区配套设施不到位、住房生活供水存在问题等与本案相同的抗辩主张。再结合朱玉侠诉讼过程中“碧桂园服务岳阳分公司未进行任何服务改进”、“物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决金额来收取”的相关陈述和抗辩意见来看，一审判决参照已发生法律效力的（2019）湘0611民初844号民事判决所确定的物业费标准、违约金比例，就本案纠纷作出类似裁判，并无不当。但根据（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证，朱玉侠的案涉房屋建筑面积为255.1平方米，一审判决认定朱玉侠房屋建筑面积为260.07平方米错误，应予纠正。经计算，朱玉侠应交纳的物业费为3.2元/平方米×255.1平方米×80%×17个月=11101.95元。三、朱玉侠二审提出的其他上诉请求如何处理。朱玉侠二审还提出了判令碧桂园服务岳阳分公司公开道歉、消除影响、赔偿相关业主人民币1元，以及提供小区配套设施和底下管网的工程竣工图和工程验收资料，公开物业收费依据、收费标准、收支明细、人员配制、建筑物划分、物业业主满意度调查表、相关部门的检察合格准许使用文件、对公共区域绿化部位的养护记录、对楼体和外墙楼顶防水的养护记录、物业服务用房使用记录等上诉请求。这些上诉请求，朱玉侠在一审未主张并反诉，已超出本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，朱玉侠部分上诉理由成立，对其成立的部分本院予以采纳。一审判决认定部分事实不清、导致处理结果不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2021）湘0611民初150号民事判决；二、限朱玉侠在本判决生效之日起十日内，向碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费11101.95元，并按年利率6%的标准支付自2021年1月1日起至实际支付之日止的违约金。三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司其他诉讼请求；四、驳回朱玉侠其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费213.68元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司负担101元，由朱玉侠负担112.68元；二审案件受理费213.68元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司负担13.68元，由朱玉侠负担200元。本判决为终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二一年七月十四日书记员  王泊涵