辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5603号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路116号,统一社会信用代码：91210203565528953N。法定代表人：韩江涛，总经理。委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康健，男，1983年2月28日生，回族，户籍地辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张雪娜，辽宁君顾律师事务所律师。上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司（以下简称“中瑞物业”）因与被上诉人康健物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中瑞物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求；二、康健承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一审法院事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院关于诉讼时效认定有误。康健于2014年11月3日缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日的物业服务费后，一直再未缴纳过物业服务费。自2016年2月1日起，我公司通过电话及上门催收、公共区域张贴催缴物业费信息、在康健信报箱处张贴物业费催缴通知单等方式，多次主张权利，构成诉讼时效中断，至今仍未超过诉讼时效。即便一审法院认定了我公司主张的2016年2月1日至2021年1月31日的欠缴物业服务费期间已经部分超过了诉讼时效，但依据我公司提供的录音视频，我公司至少于2020年12月21日向康健主张过案涉物业服务费，产生诉讼时效中断，诉讼时效应于2020年12月21日向前推3年。即便一审法院并未认定我公司提供的诉讼时效中断的证据，认为应当从我公司主张权利之日起计算诉讼时效，也应自我公司向法院递交材料之日即2021年1月15日起计算。二、一审法院不予支持违约金没有法律依据。我公司与康健签订的《香周首府前期物业管理服务协议》中第七条第三款对违约金计算方式有明确约定，应得到支持。被上诉人康健辩称，不同意中瑞物业的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。中瑞物业向一审法院起诉请求：一、康健向中瑞物业支付欠缴的物业服务费共16601.40元（2016.2.1-2021.1.31五个交纳年度）；二、康健向中瑞物业支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算）。一审法院经审理查明，2014年11月22日，中瑞物业、康健及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾小区提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。康健系香水湾小区业主，其房屋位于大连市西岗区号）。房屋面积92.23平方米。康健拖欠中瑞物业2016年2月1日至2021年1月31日期间的物业费。中瑞物业于2020年12月21日以电话的方式向康健催缴拖欠的物业费。一审法院认为，中瑞物业、康健及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订了《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。中瑞物业提供了相应的物业服务，康健应依约交纳物业费。关于康健提出的中瑞物业物业服务不到位的抗辩意见，物业服务包括房屋共用设施的运行维护和管理、停车场的管理、公共秩序的维护等全方位的综合性服务，康健以其所主张的物业瑕疵而拒绝交纳物业费，缺乏法律依据。康健不应将拒交物业费作为对中瑞物业提供的物业服务存在待改善之处的对抗方式，此行为不利于物业公司正常物业服务工作的开展。故对于康健的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于康健提出的2018年2月20日之前的物业费已过诉讼时效的抗辩意见。本案中，合同约定交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内，通过字面意思的理解及该小区普遍的交费方式，该小区物业费的交费方式为预交方式，每个物业费的交费年度以康健第一次交费的年度为基准，每个交费年度的物业费应在该交费年度的前30日进行预交。中瑞物业为证明其已向康健催缴物业费提供了催缴单张贴照片及电话催缴录像，但中瑞物业未能提供照片的原始载体，无法确认中瑞物业何时以张贴催缴单的形式向康健主张过物业费，该证据不足以作为中瑞物业主张物业费未过诉讼时效的有效证据，不能构成诉讼时效的中断。中瑞物业提供的电话催缴录像能够证实中瑞物业于2020年12月21日向康健催缴过物业费，构成诉讼时效中断，同时根据物业费的交费方式，中瑞物业要求康健支付2018年2月1日至2021年1月31日期间拖欠的物业费9960.84元（3元/月/平方米×36个月×92.23平方米）的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。关于中瑞物业要求康健支付违约金的诉讼请求。康健存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但一审法院考虑，中瑞物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。同时考虑到中瑞物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现中瑞物业与少部分业主之间存在纠纷，双方应以诚恳的态度加强沟通，积极履行各自义务。康健每天的生活与中瑞物业的服务息息相关，中瑞物业的发展亦需康健的配合及按时交纳物业费。为了整个小区的和谐发展，双方矛盾须及时化解，切不可再深化。故对于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告康健于判决生效之日起十日内向原告中瑞物业管理（大连）有限公司支付2018年2月1日至2021年1月31日期间拖欠的物业费9960.84元。二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取135元（原告已预交），由原告中瑞物业管理（大连）有限公司负担65元，由被告康健负担70元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效问题，即本案诉讼时效从何时起算，中瑞物业的诉请能否得到支持；二是中瑞物业主张的违约金应否予以支持。关于诉讼时效问题，本案涉及定期给付之债，即在同一合同项下或基于同一债权原因形成，各个债务虽因时间经过而独立产生，但仍具有较高的整体性和关联性。基于对同一性质的债权整体性的合理信赖，也为维护双方既定关系的稳定性，权利人无需在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，其请求权的诉讼时效应从最后债务履行期限届满之日起算；如果合同终止或被提前解除，诉讼时效则应从合同终止日或提前解除日起算。本案中，中瑞物业于2021年1月20日向一审法院提起诉讼，根据“交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内”的合同约定和康健实际缴费年度为每年2月1日至次年1月31日的不争事实，中瑞物业有权要求康健交纳2021年1月31日之前未过诉讼时效的所欠物业费。又由于中瑞物业曾于2020年12月21日以电话的方式向康健催缴过案涉物业费，该次催收行为能够引起诉讼时效中断，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，中瑞物业关于2017年12月21日至2021年1月31日期间（37月零11天）的物业费10338.98元（3元/月/平方米×92.23平方米×37个月+3元/月/平方米÷30天×92.23平方米×11天）主张未过诉讼时效，应予支持。一审关于诉讼时效期间认定有误，致计算结果存在误差，本院予以纠正。关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于康健并非无故拖延交纳物业费，中瑞物业确存在需要改进的地方。为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持中瑞物业的违约金主张并无不当，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2764号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2764号民事判决第一项为：康健于本判决生效之日起十日内向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2017年12月21日至2021年1月31日期间拖欠的物业费10338.98元；三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取135元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担106元，由康健负担29元；二审案件受理费130元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担80元，由康健负担50元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年七月二十八日书记员  苏 锐