江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2742号上诉人（原审被告）：于慧文，男，1984年6月20日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：陆仁军，江苏领鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号。法定代表人：孙尔兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。上诉人于慧文因与被上诉人淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于慧文上诉请求：撤销一审判决，改判双方合同终止，华信公司返还房租6116元及保证金6200元，一、二审诉讼费用由华信公司承担。事实和理由：1.于慧文于2021年2月26日放弃营业，根据双方合同第15条应认定双方签订的租赁合同于2021年3月1日自动终止，一审法院将此认定为合同解除错误；2.根据民法典的规定，双方约定终止的情形下不存在违约责任的问题，案涉合同系华信公司制作的格式文本，对约定终止的情形约定违约责任不符合法律规定，对于慧文不产生法律效力。华信公司应将多收取的1个月租金和保证金退还。华信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华信公司一审起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》，合同解除时间为4月30日；2.于慧文向华信公司支付租金管理费优惠12316元、解除合同赔偿金18348元，共计30664元；3.于慧文清空花漾城F1-165号商铺，将商铺交付给华信公司，无需恢复毛坯状；4.于慧文将花漾城F1-165号商铺门面恢复原状；5.于慧文向华信公司支付商铺租金、管理费（从5月1日起计算至于慧文向华信公司返还商铺之日止）；6.于慧文承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。一审法院认定事实：2020年9月28日，华信公司（甲方）与于慧文（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2020年10月1日至2022年10月20日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号F1-165，租赁面积16.79平方米，水表1块，电表1块；计租日：2020年10月1日；营业范围：小吃；主要营业项目：炸串、油炸制品；保证金：总额18600元（履约保证金相当于三个月的租金及管理费），总额6200元（履行合同保证金相当于一个月的租金及管理费）；预付方式：押一付三；租金：月固定租金6116元，月最低保证租金按照11.9824元/日/㎡*租赁面积*30.4日；管理费：5元/月/㎡，管理费84元/月，年总额1008元；预付方式：押一付三；特别事项说明：第一期（2020年10月1日-2021年1月31日）需缴纳租金18348元、管理费252元，合计18600元；第二期（2021年2月1日-2021年4月30日）需缴纳租金12232元、管理费252元，合计12484元。合同第13条，乙方出现本合同所列禁止事项及本条下列事项之一的情形，并在甲方催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同：（1）除自然灾害、火灾等不可抗力的情况外，不能遵守甲方所指定的营业时间，在没有得到甲方书面同意情况下而擅自将开店铺位关门停业……合同第15条，除自然灾害、火灾等不可抗力的情况外，乙方同意，在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况下，不需要甲方另行通知，本合同自动终止。合同第17条，乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）。合同第25条，本合同签署5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。合同第32条，乙方进场经营后，（1）乙方要求解约的；（2）因为乙方触犯本合同第13条（第1款第9项除外）的规定使得甲方解除合同的；（3）乙方根据破产法等法律法规解除本合同的；（4）因为乙方的责任使得根据第15条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金，另外，应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失（具体金额由甲方算定）。特别说明中载明：甲方给予乙方装修期优惠：租金优惠自2020年10月1日起至2021年1月31日止，优惠租金6116元；管理费优惠期间自2020年10月1日起至2021年1月31日止，优惠管理费84元；装修期租金、管理费合计6200元。甲方给予乙方经营期优惠：租金优惠期间自2021年2月1日起至2021年4月30日止，优惠租金6116元；租金优惠期间自2021年5月1日起至2021年7月31日止，优惠租金6116元，经营期优惠租金合计12232元。在本合同履行期间，若乙方未按合同约定履行相关义务，乙方除须承担合同约定的违约责任外，还需向甲方足额补交装修期与经营期甲方给予的租金、管理费优惠共计18432元。合同签订后，华信公司将涉案商铺交付于慧文使用，于慧文依约向华信公司支付履约保证金6200元，2020年10月1日至2021年1月31日期间租金18348元、管理费252元，2021年2月1日至2021年4月30日期间的租金12232元、管理费252元。2021年2月26日，于慧文停业闭店并清空涉案房屋。次日，于慧文与华信公司工作人员张雪平微信联系，表示自己三天不开门后双方合同即自动终止，剩余两个月的租期、押金、预交的电费都留给华信公司，卷帘门没有拆，钥匙在隔壁修手机老板那里，让华信公司工作人员自己去拿一下，后华信公司工作人员未去拿取钥匙亦未与于慧文办理交接手续。2021年3月2日，华信公司向于慧文发送《整改通知书》，称在2021年2月26日巡场时发现于慧文违反合同约定，要求于慧文恢复正常经营状态，严格按照商场营业时间开闭店。2021年4月29日，华信公司工作人员张雪平向于慧文微信发送《解除租赁合同通知书》，告知于慧文自收到本通知书之日起，双方签订的《租赁合同》正式解除，要求于慧文于2021年5月1日前搬出、清空F1-165号商铺，将商铺恢复原状返还给华信公司，并向华信公司缴纳欠缴费用及解除合同赔偿金。一审审理过程中，华信公司向法院申请财产保全，要求冻结于慧文名下银行存款3.2万元或者查封、扣押价值相当的财产，并提供了担保，产生了保全保险费500元，法院已依法采取相应保全措施。一审另查明，于慧文曾于2021年4月25日诉至法院要求判决华信公司与于慧文签订的房屋租赁合同于2021年3月2日起终止，该案现在正在审理中。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对双方双方均具有约束力。本案争议焦点涉案租赁合同是否已解除。双方签订的合同第15条约定，于慧文擅自休业3天以上的合同自动终止。于慧文辩称已于2021年2月26日停业闭店并搬离涉案房屋，且提供2021年2月27日其与华信公司工作人员的微信聊天记录，该聊天记录中，于慧文明确表示不再承租涉案房屋且告知钥匙存放地点。华信公司、于慧文虽未达成书面的解除协议，但是于慧文以搬离涉案房屋的行为明确表明自己不再承租涉案房屋，华信公司亦于2021年2月27日得知搬离情况及于慧文表示不再承租的事实，本案中于慧文以搬离涉案房屋的行为表达其坚决要求解除租赁合同的意思表示，且该表示已让华信公司知晓，于慧文亦诉至法院要求终止合同。此时再强硬的要求于慧文继续租赁涉案房屋，容易形成合同僵局，也不符合客观市场经济运行规律，故法院确认双方签订的《租赁合同》已于2021年3月2日解除。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因租赁合同确认于2021年3月2日解除，关于华信公司主张的2021年5月1日之后的租金和管理费，因于慧文以实际的搬离行为解除了租赁合同，华信公司亦得知于慧文于2021年2月26日起未实际经营，且在明知钥匙存放地点的情况下未积极采取措施，放任损失扩大，对于扩大的损失其无权要求于慧文赔偿，故对于华信公司要求于慧文支付商铺租金和管理费（从5月1日起计算至于慧文向华信公司返还商铺之日止）的诉讼请求，法院不予支持。关于华信公司要求于慧文支付租金管理费优惠和解除合同赔偿金。合同中约定，华信公司给予的2020年10月1日至2021年1月31日期间的装修期租金管理费优惠合计为6200元，该优惠系华信公司为了促成合同签订和履行给予于慧文的装修期优惠，合同中明确约定若于慧文违约，需足额补齐装修期优惠，故法院对华信公司要求于慧文支付租金管理费优惠中的6200元予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，双方合同约定2022年10月20日届满，于慧文在租期未满情况下擅自休业导致合同终止，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。合同约定因于慧文责任致使合同终止的，于慧文应向华信公司支付相当3个月租金的违约金，考虑到因于慧文擅自终止合同，造成双方扯皮，涉案房屋现仍处于闲置状态，故对华信公司主张的解除合同赔偿金18348元，法院予以支持。因于慧文已缴纳2021年2月1日至2021年4月30日期间的租金12232元（含优惠租金6116元）、管理费252元，双方合同实际解除时间应为2021年3月2日，为减轻当事人诉累，于慧文预交的1个月租金和2个月管理费应折抵其应支付给华信公司的租金管理费优惠和解除合同赔偿金，故于慧文还应支付华信公司租金管理费优惠和解除合同赔偿金合计18264元（6200元+18348元-6116元-168元）。合同解除后于慧文应将商铺恢复原状返还给华信公司，于慧文虽曾与华信公司工作人员微信联系，告知涉案房屋已清空、钥匙存放地点，但双方并未进行房屋交接手续，于慧文也未拆除其加装的门头灯箱，故华信公司要求于慧文将花漾城F1-165号商铺门面恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。关于华信公司主张要求于慧文支付保全保险费和律师费，合同主文中并未对此进行约定，故法院对此不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认华信公司与于慧文2020年9月28日签订的《租赁合同》已解除；二、于慧文于判决生效之日起十日内一次性支付华信公司租金管理费优惠和解除合同赔偿金合计18264元；三、于慧文于判决生效之日起十日内花漾城F1-165号商铺门面恢复原状后交付给华信公司；四、驳回华信公司其他诉讼请求。案件受理费3602元,减半收取1801元、保全费340元，合计2141元，由华信公司负担241元，于慧文负担1900元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的“于慧文曾于2021年4月25日诉至法院要求判决华信公司与于慧文签订的房屋租赁合同于2021年3月2日起终止，该案现在正在审理中”事实不予确认，对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，于慧文向一审法院起诉华信公司要求确认房屋租赁合同终止一案，于慧文已撤回起诉。本院认为，华信公司与于慧文签订的租赁合同系双方真实、自愿意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行自身义务。双方合同约定租赁期限自2020年10月1日至2022年10月20日，于慧文在2021年2月26日搬离案涉房屋不再继续承租构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。根据双方合同约定，于慧文应赔偿华信公司相当于3个月的租金及相当于保证金数额的违约金。一审法院在扣除于慧文预交租金和管理费的基础上，判决于慧文向华信公司支付租金管理费优惠和解除合同赔偿金合计18264元，符合双方合同约定。关于于慧文主张案涉租赁合同终止而非解除，其不应承担违约责任的问题，经查，本案双方合同约定于慧文放弃营业或未征得华信公司同意擅自休业3天以上的情况下，不需要华信公司通知，合同自动终止，并就此情形下的合同终止约定了赔偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第557条第2款的规定，合同解除也属于合同权利义务终止的情形之一。本案情形中的合同终止因合同履行期尚未届满，属于因一方原因导致提前终止的情形，一审认定双方的租赁合同于2021年3月2日解除并判决于慧文依据合同约定向华信公司承担违约责任并无不当。于慧文多交的一个月租金一审已经扣除，保证金根据合同约定属于违约赔偿的一部分，于慧文要求华信公司退还保证金，本院不予支持。综上，于慧文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3602元，由上诉人于慧文负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二一年七月二十八日法官助理  钟 岩书 记 员  李 景