辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1541号上诉人（原审被告）：建昌县宏升房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省葫芦岛市建昌县建绥路盐业公司北侧。法定代表人：李宏博，该公司经理。委托诉讼代理人：谢福志，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：建昌有道物流有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市建昌县牤牛营子乡马场村广顺物流城1号楼2号1-2层。法定代表人：齐向有，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟，辽宁明澈律师事务所律师。上诉人建昌县宏升房地产开发有限责任公司（以下简称宏升房地产公司）因与被上诉人建昌有道物流有限公司（以下简称有道物流公司）合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2021）辽1422民初509号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏升房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由双方依法承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、程序违法，遗漏必须参加诉讼的当事人，导致判决结果错误。双方2015年签订的主合同卖方为宏升房地产有限责任公司和广顺物流城有限责任公司，买方为富民吉通物流有限公司，2020年签订的补充协议书卖方为宏升房地产有限责任公司，买方为有道物流有限公司。两份合同主体完全不同，涉及权利义务关系，一审法院只询问本案当事人是否为合同变更，遗漏了必须参加诉讼的当事人广顺物流城有限责任公司和富民吉通物流有限公司，程序违法，应当发回重审。一审法院认为双方在补充协议书中约定的赔偿损失500万元是惩罚性违约金错误，如果是违约金当时就应该写违约金，不可能没有违约金的字样，该约定也是显失公平的约定，上诉人违约赔偿被上诉人损失500万元，被上诉人违约赔偿上诉人相应的损失，一审法院认为上诉人没有为被上诉人办理不动产证，给被上诉人融资造成严重障碍错误，买卖房屋的目的是占有、使用、收益、处分，并不是为了融资，事实上，被上诉人早已经接收房屋，并使用多年，没有给被上诉人造成任何损失，诉讼中被上诉人也没有提供任何有损失的证据，一审法院主观的认为500万元是违约金，人为的降至2064983元没有事实和法律根据。综上，请二审法院发回重审或查清事实后改判。有道物流公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。有道物流公司一审诉讼请求：1.要求被告按2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》的约定，为原告办理26套门市房的《不动产登记证》；2.原告要求被告按2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》的特别约定给付违约金500万元；3.原告要求被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告系买卖合同的法律关系，2015年5月29日被告与原告的关联公司建昌县富民吉通物流有限公司签订了《门市房和院内土地买卖合同》，原告购买被告的24套门市房及20亩土地等，合同签订后被告没有按合同约定履行全部义务，为此双方又签订了补充协议书，双方共同到不动产登记机构办理了商品房不动产预告登记，原告为预告登记的权利人，被告为预告登记的义务人。依据2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》第三条约定“2020年06月30日前甲方(被告)给乙方(原告)办理好所有门市房的不动产证手续”。可时至今日被告没有办理，期间原告多次要求被告按补充协议书履行，可被告一直没有履行，其行为构成严重违约，严重侵害原告的合法权益；另依据2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》的双方特别约定，被告不能按双方的约定的时间办理好26套门市房的不动产证，被告应支付原告500万元的违约金。现原告为维护自己的合法权利，依法进行诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。一审法院查明的事实：2015年5月29日，宏升房地产公司、建昌县广顺物流有限责任公司作为甲方(卖方)与乙方建昌县富民吉通物流有限公司(买方)订立《建昌县广顺物流园区门市房和院内土地买卖合同》。甲方将位于建昌县的广顺物流园南边，坐东朝西的二十四个门市房及对应该门市的院内近二十亩土地(实际面积按土地局颁发的土地证面积为准)出售给乙方；院内土地为国有出让的物流仓储建设用地。门市房按每平方米人民币三千元(门市面积按房产处颁发的土地证面积为准)；土地按每亩人民币壹拾伍万元(实际面积按土地局颁发的土地证面积为准)。乙方于2015年5月28日交付门市及土地定金人民币伍拾万元给甲方，合同生效后该定金自动转为门市款。甲方负责按每平米5000元在银行给办理10年期房屋按揭贷款。贷款不足部分，待乙方在院内土地建厂房和仓储库完工后，做评估贷款，连土地款和门市房余款一次性付清。甲方负责办理房产证和土地使用证(国有出让)到乙方名下，乙方只负责缴纳契税，其余所有税款和费用由甲方负责。双方约定了违约责任，即：(1)甲方收到定金后，不得以任何理由提高门市和院内土地价格或无故不出售该门市及院内土地，否则甲方按定金十倍退还违约金(乙方后投资的损失另计)。(2)甲方必须保证出售的上述门市房和院内土地权属真实无争议…(4)乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付门市和土地，每逾期一日，由违约一方向对方支付购门市和土地款的0.3%作为滞纳金，逾期15天以上的属违约。…双方还进行了其他补充约定：甲方负责把门市房及门市房前后的商业用地面积办理商业用地(国有出让)土地证。合同签订后，被告方将房屋及土地交付给原告方占有使用。原告方为了院子方正，又增加购买4个门市。该28个门市房(3913.8平方米；总价款11741460元)已经有两个门市房办理了不动产物权登记(不动产证)，其余26个门市房至今未能办理不动产物权登记。因甲方的门市房没能及时验收等原因，致使甲方未能及时给乙方办理其在甲方购买的26套门市房的不动产证。乙方房屋无法正常使用和装修，更无法办理银行抵押贷款。2020年4月12日，被告宏升房地产公司作为甲方(卖方)与乙方原告有道物流公司(买方)签订《建昌县宏升房地产开发有限责任公司门市房买卖合同补充协议书》，确认因房产手续未办理完毕等问题，原告欠被告门市房款180万元。双方约定，被告2020年6月30日前给原告办理好所有门市房的不动产证手续；原告同意再支付给被告门市房款人民币40万元，余款140万元待被告将原告购买方门市房不动产证办理完毕后，一次性支付给被告。双方作出特别约定，如果被告不能在双方约定的时间内办理好26个门市房的不动产证，赔偿原告各项经济损失人民币500万元，赔偿损失后，被告要无偿给原告办理不动产证手续；如果被告在约定时间内办理好不动产证和广顺物流城一号楼的商业用地更名手续，原告不能按时将欠款人民币140万元支付给被告，要赔偿相应损失给被告等。2020年4月21日，被告方为原告购买的26个门市房(具体门市房的不动产单元号见附表)办理了预售商品房买卖预告登记《不动产登记证明》。一审另查明，根据原告提供付款证据，原告现已经支付被告购买门市房款总计10340552元；双方于2020年4月15日核对账目，确认原告欠购房款1400000元(原告主张已经支付被告购买门市房款10341460元)宏升房地产公司与建昌县广顺物流有限责任公司的法定代表人均为李宏博；建昌县富民吉通物流有限公司法定代表人与原告法定代表人系夫妻关系。一审法院认为：宏升房地产公司、建昌县广顺物流有限责任公司作为甲方(卖方)与乙方建昌县富民吉通物流有限公司(买方)订立的《建昌县广顺物流园区门市房和院内土地买卖合同》经原、被告协商，对合同的主体进行了变更，原合同当事人对此并无异议，视为对此变更确认。原、被告双方承受原合同的权利义务，应当如约履行合同。被告未能如约为原告办理购买门市房的产权登记手续，违反了双方签订的《建昌县宏升房地产开发有限责任公司门市房买卖合同补充协议书》约定，应当承担违约责任。被告方为原告购买的26个门市房办理的预售商品房买卖预告登记《不动产登记证明》并非双方约定的能够确定产权并可用于办理贷款抵押登记的不动产证。被告辩称“双方约定的不动产证手续就是预告登记手续”明显与合同约定不符，不符合双方的真实意思。因为双方在补充协议中特别约定的事项是完成门市房的不动产物权登记行为，原被告双方在补充协议书中约定的500万元经济损失赔偿，实质应为双方约定的惩罚性违约金。双方的特别约定目的在于促使被告尽快为原告办理门市房物权登记。原告按照协议履行了自己支付房款的义务，被告长时间迟延履行自己的义务，严重违反合同约定，客观上给原告方融资造成严重障碍。我国合同法规定违约金以补偿性为主，兼具补偿和惩罚双重属性。双方约定的违约金虽然是双方自愿真实意思表示，应当得到充分尊重，但是违约金作为合同法中的一种责任形式，不能完全由双方当事人自行约定。本案双方约定的违约金数额巨大，应当根据本案具体情况、当事人违约程度兼顾诚实信用与公平原则对双方约定的违约金进行衡平调整，按照金融机构计收逾期贷款利息标准，酌情计算为宜。综上，原告要求被告按2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》的约定，为原告办理26套门市房的《不动产登记证》的诉讼请求应予支持；原告要求被告按2020年4月12日《门市房买卖合同补充协议书》的特别约定给付违约金500万元的请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百○七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及相关民事法律之规定，判决：一、被告建昌县宏升房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内为原告建昌有道物流有限公司办理26个门市房不动产物权登记；二、被告建昌县宏升房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内给付原告建昌有道物流有限公司违约金2064983元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，财产保全费5000元及保险费2000元，由被告承担。二审查明事实与一审一致。本院认为，宏升房地产公司、建昌县广顺物流有限责任公司作为甲方(卖方)与乙方建昌县富民吉通物流有限公司(买方)于2015年5月29日签订《建昌县广顺物流园区门市房和院内土地买卖合同》。宏升房地产公司作为甲方(卖方)与乙方有道物流公司(买方)于2020年4月12日签订《建昌县宏升房地产开发有限责任公司门市房买卖合同补充协议书》。根据上述事实可以认定，2020年4月12日签订《建昌县宏升房地产开发有限责任公司门市房买卖合同补充协议书》是对2015年5月29日签订《建昌县广顺物流园区门市房和院内土地买卖合同》主体的变更。对此，双方当事人在签订合同时是明知的。宏升房地产公司认为“2020年签订的补充协议书卖方为宏升房地产有限责任公司，买方为有道物流有限公司。两份合同主体完全不同，涉及权利义务关系，一审法院只询问本案当事人是否为合同变更，遗漏了必须参加诉讼的当事人广顺物流城有限责任公司和富民吉通物流有限公司，程序违法，应当发回重审”的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。宏升房地产公司与有道物流公司在补充协议书中约定的500万元经济损失赔偿，实质应为双方约定的惩罚性违约金。双方的特别约定目的在于促使宏升房地产公司尽快为有道物流公司办理门市房物权登记。有道物流公司按照协议履行了自己支付房款的义务，宏升房地产公司长时间迟延履行自己的义务，严重违反合同约定，客观上给有道物流公司方融资造成严重障碍。我国合同法规定违约金以补偿性为主，兼具补偿和惩罚双重属性。双方约定的违约金虽然是双方自愿真实意思表示，应当得到充分尊重，但是违约金作为合同法中的一种责任形式，不能完全由双方当事人自行约定。本案双方约定的违约金数额巨大，应当根据本案具体情况、当事人违约程度兼顾诚实信用与公平原则对双方约定的违约金进行衡平调整，一审法院按照金融机构计收逾期贷款利息标准，酌情计算并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46640元，由建昌县宏升房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二一年七月十二日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”