北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再25号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：中航信托股份有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区。法定代表人：姚江涛，董事长。委托诉讼代理人：杨玲玲，河北泰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丽平，河北泰科律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京天劲房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：陈晶，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张毅，男，东兆长泰集团有限公司推荐。委托诉讼代理人：刘琛，男，东兆长泰集团有限公司推荐。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柴某，女，住北京市海淀区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柴浚丰（柴某之父兼柴某之法定代理人），住北京市海淀区。以上二被申请人之共同委托诉讼代理人：周玥，北京厚瑞律师事务所律师。再审申请人中航信托股份有限公司（以下简称中航信托公司）因与被申请人北京天劲房地产开发有限公司（以下简称天劲公司）、柴某、柴浚丰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3395号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月11日作出（2020）京民申4276号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。中航信托公司的委托诉讼代理人杨玲玲，天劲公司的委托诉讼代理人张毅、刘琛，柴某、柴浚丰的共同委托诉讼代理人周玥接受了询问。本案现已审理终结。中航信托公司申请再审称，1．本案买卖合同签订时，购房人柴某、柴浚丰对中航信托公司的抵押权是明确知晓的，自愿接受上述房屋的抵押状况及法律后果。双方明确约定开发商不负责办理房本。一审法院对基础事实认定错误；在适用法律时，并未结合本案事实。2．原审判决认定涉案房屋系柴某、柴浚丰名下唯一住房，并没有充分依据。3．柴某、柴浚丰与天劲公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》，系在抵押权人不知情的情况下私下签订买卖合同、对房屋进行处理，并私下约定将抵押权解除，明显属于恶意串通侵害第三人利益的情形，侵害了再审申请人的合法权益。4．原审判决援引的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》只是关于权利冲突情况下权利序位的规定，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条关于排除执行的规定，应理解为在执行过程中、权利冲突的情况下，金钱债权的执行序位落后于购房人的权利序位。而原审法院的判项却是责令直接解除抵押登记，实质上消灭了抵押权，原审法院适用法律结果错误。5．《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在性质上并不属于司法解释，只有参考效力，申请人抵押权的优先性受到物权法、担保法等法律和司法解释的明确保护。6．关于抵押权消灭的情形法律有明确规定，原审法院直接判令解除抵押不符合法律规定的任何一种情形。7．对购房人的权利保护应当以生活所需和唯一住宅为原则，涉案房屋是别墅，不属于保障生活权和居住权的必须范畴。请求：依法撤销原一、二审判决，驳回柴某、柴浚丰关于解除抵押权、办理不动产证的诉讼请求。天劲公司口头答辩称，原判决事实清楚，认定并无不当。1．我公司没有与柴某、柴浚丰恶意串通，涉案房屋虽然是别墅，但是它的性质是住宅，是为了满足生活的需要，并没有经营，且柴某家庭从现有的证据可以看出在北京市没有其他的住宅，可以认定是北京市的唯一的住宅。2．柴某、柴浚丰支付了购房款，涉案房屋是自己居住的房屋，他们的权利优先于抵押权。3．再审申请人称天劲公司与柴某隐瞒抵押权人私下签订购房合同不符合事实，再审申请人对天劲公司在监督上存在严重的缺失，其行为存在严重过错。柴某、柴浚丰称，1．我们知道涉案房屋存在抵押权并不影响我们的权利优先于抵押权。2．最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）关于购房人的有限权只规定了三个条件，并不考虑房屋价值，再审申请人关于别墅不属于基本生存权范畴的理由不成立。3．再审申请人并没有提交任何证据证明柴某、柴浚丰与天劲公司存在恶意串通行为，其主张不成立。4．优先的权利和在后权利起冲突的时候，是可以消灭在后的权利的，购房人的消费优先权与在后的抵押权起冲突的时候，是可以消灭在后的抵押权利的。5．原审法院援引的虽然仅仅是批复，但对我们的权利优先结论是没有影响的。6．柴某、柴浚丰的名下在北京市没有其他的住宅。7．申请人的抵押权来源于信托贷款，信托贷款违反了银监会的规定，应属无效，所以抵押权无效。8．再审申请人的贷款已经到期，我们的合同权利不应该受到中航信托公司怠于行使权利的影响。柴某、柴浚丰向北京市顺义区人民法院起诉请求：1．判令天劲公司继续履行合同，天劲公司和中航信托公司解除涉诉房屋的抵押，将涉案房屋过户至柴浚丰、柴某名下；2．判令天劲公司向柴浚丰、柴某支付未按时办理完毕不动产权证书违约金（自2019年5月15日至实际取得该商品房不动产权证书之日止）暂计至2019年9月27日为37405．4元（按中国人民银行同期存款基准利率计算）；3．判令天劲公司向柴浚丰、柴某支付维权律师费人民币5万元；4．本案诉讼费由天劲公司承担。北京市顺义区人民法院一审查明：柴某、柴浚丰与天劲公司于2017年5月9日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：柴某、柴浚丰购买北京市顺义区棕榈滩花园二区24号楼-2至3层全部房屋，套内建筑面积460．15㎡，该房屋已抵押（抵押登记日期为2016年11月11日），价格为人民币28500000元。天劲公司于2017年6月9日前向买受人交付房屋。关于不动产登记约定：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，双方同意按照第2种方式处理，见补充协议，即补充协议第十七条约定：1．若买受人未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、约定的委托服务费等，或未及时提供办理该商品房不动产及／或抵押登记所需的全部手续、资料和费用等，导致该商品房无法及时办理不动产及／或抵押登记的，一切后果均由买受人承担。2．因政策及政府主管机关工作程序、机构的变化等原因，造成买受人不能如期办结不动产登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。3．如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房涉及的全部手续办理完毕后60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得该商品房不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得该商品房不动产权证书之日止，出卖人应按照中国人民银行同期存款基准利率付给买受人上述期间的利息。……6．按照目前国家和北京市的政策规定，办理该商品房不动产权证书时不需要另行办理该商品房国有土地使用权证，故该商品房只办理不动产权证书。双方同意，如果届时国家或者北京市的政策调整，要求办理国有土地使用权证的，双方按如下方式处理：（1）非贷款形式支付房价款的买受人自行办理，出卖人将予以协助……。双方补充协议（附件三）约定：该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定：1．该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。2．该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。3．出卖人承诺，于2017年12月30日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押。4．双方确认：出卖人已就该商品房分摊的土地使用权、在建工程及现房抵押情况向买受人进行了充分告知，不存在任何隐瞒和遗漏的情况，买受人对此已充分知悉并认可。依照双方附件十三《北京市商品房现房买卖合同》补充协议约定，买受人应当在2017年5月9日前支付购房款。关于买卖合同解除的具体规定约定：……4．因买受人违约导致出卖人解除买卖合同且出卖人通过诉讼行使解除权的，则出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费、诉讼费、交通费等）应由买受人承担。合同还约定有其他内容。上述合同签订后，柴某、柴浚丰支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续，但天劲公司未能依约解除涉案房屋的抵押，未能协助柴某、柴浚丰办理不动产权证书。鉴于中航信托公司的抵押权存在，一审法院追加中航信托公司为第三人参加诉讼。北京市顺义区人民法院另查明，柴某、柴浚丰名下没有其他房产。北京市顺义区人民法院一审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人中航信托公司经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。柴某、柴浚丰已经全额支付了购房款，而涉案房屋的抵押权存在，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，支付全部或者大部分价款的消费者的权利优先于建筑工程的承包人的优先受偿权。特定的消费者的权利应当优先于抵押权。故柴某、柴浚丰第一项诉讼请求，法院予以支持。柴某、柴浚丰主张的违约金，天劲公司同意，法院按照合同约定处理。但其主张的计算时间有误，法院予以纠正。柴某、柴浚丰主张的律师费，因合同没有约定，法院不予支持。综上，北京市顺义区人民法院一审判决：一、天劲公司与中航信托公司于判决生效后七日内将北京市顺义区棕榈滩花园二区24号楼-2至3层全部房屋以及对应的土地使用权抵押解除；二、柴某、柴浚丰于上述抵押解除后七日内办理北京市顺义区棕榈滩花园二区24号楼-2至3层全部房屋的不动产产权证，天劲公司予以协助；三、天劲公司于判决生效后十日内给付柴某、柴浚丰利息（以28500000元为基数，按照中国人民银行同期存款基准利率标准，自2019年5月17日起至不动产产权证办至柴某、柴浚丰名下之日止）；四、驳回柴某、柴浚丰的其他诉讼请求。中航信托公司不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院二审查明，“柴某、柴浚丰名下没有其他房产”应更正为“柴某、柴浚丰名下在北京地区没有其他房产”。北京市第三中级人民法院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。北京市第三中级人民法院二审认为，根据本案已经查明的事实，柴某、柴浚丰与天劲公司就涉案房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》后，支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续。关于中航信托公司在上诉意见中称柴某、柴浚丰与天劲公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，明确侵害了中航信托公司作为抵押权人的合法权益一节，法院经审查认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条之规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。具体理由法院结合中航信托公司的二审上诉意见论述如下：一、关于柴某、柴浚丰购买涉案房屋是否属于商品房消费者范畴。涉案房屋买卖系房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的现房销售行为，涉案房屋属于商品房性质且土地用途为住宅。在案证据显示，柴某、柴浚丰在与天劲公司签订商品房现房销售合同后，向天劲公司支付了全部购房款及公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续占有使用涉案房屋至今；结合一审查明的情况及柴某、柴浚丰二审提交的户口本、不动产登记信息查询结果告知单，可以认定涉案房屋系其家庭在本市名下唯一住房；结合柴某、柴浚丰提交的物业费票据、生活缴费票据、物业证明等证据材料，可以证明其购买涉案房屋系后用于自住的情况。在中航信托公司、天劲公司就其相应主张未进一步提交反证的情形下，本案现有证据不足以证明其购买涉案房屋系用于营利等其他目的，中航信托公司仅依据涉案房屋类型系别墅及其价值较高主张柴某、柴浚丰购买涉案房屋并非属于通常意义上因生活所需唯一一套住房的购房者缺乏相应依据，在其未能就相应主张进一步提交相应证据的情形下，法院对其相应上诉意见不予采信。二、关于中航信托公司在上诉意见中主张柴某、柴浚丰在购买涉案房屋时对涉案房屋存在抵押权的情形系明知，应自负交易风险一节。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关内容，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，并未区分商品房消费者对于涉案房屋存在抵押权的情况是否属于明知。如前所述，本案系商品房现房销售，柴某、柴浚丰作为商品房消费者，其基于合法有效的房屋买卖合同对经竣工验收合格且符合交付使用条件的房屋进行购买并使用，且结合涉案房屋买卖合同载明涉案房屋抵押内容指向所分摊的土地使用权及在建工程，符合现实中一般消费者购买商品房过程中存在的情形。结合天劲公司在合同中承诺于一定日期前解除涉案商品房因上述事项设定的抵押的情形，柴某、柴浚丰有理由相信开发商向社会公开销售的涉案房屋在转让时已经取得抵押权人的同意，且亦会将其交付购房款用于提前清偿抵押权所担保的债务。综合以上因素，法院对中航信托公司相应上诉意见不予采信。三、关于中航信托公司在上诉意见中主张柴某、柴浚丰签与天劲公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，属于恶意串通侵害第三人利益的情形，应按无效合同认定一节。基于前述认定理由，在中航信托公司就其主张柴某、柴浚丰与天劲公司存在恶意串通的合意未进一步举证的情形下，法院对其关于本案属于恶意串通侵害第三人利益的情形，应按无效合同认定的相应具体上诉意见不予采信。关于天劲公司在上诉意见中主张称柴某、柴浚丰在协商过程中曾明确表示其目标是房屋过户，利息可以不要，故根据当事人的意愿不宜再判决天劲公司给付利息一节，法院经审查认为，根据一审卷宗记载内容及二审庭审情况，现有证据不足以表明柴某、柴浚丰放弃其一审要求天劲公司给付相应违约金的诉讼请求，其该主张具有合同依据，一审法院对其相应诉求予以支持并无不当。天劲公司的相应上诉意见缺乏事实及法律依据，法院不予采信。综上，北京市第三中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，天劲公司陈述该公司系东兆长泰集团有限公司的全资子公司。本院再审查明的其他事实与原一、二审一致。本院再审认为，柴某、柴浚丰与天劲公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。上述合同签订后，柴某、柴浚丰支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续。但天劲公司未能依约解除涉案房屋的抵押，未能协助柴某、柴浚丰办理不动产权证书，故应当按照合同约定承担违约责任，一、二审法院关于天劲公司承担违约利息的判项正确，应当予以维持。但是，按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《九民会纪要》的精神，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。其解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，谁应当优先保护的问题，是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规定，但并不意味着在先权利可以将在后的权利予以消灭。一、二审判决直接将涉案房屋的抵押权予以解除系对该批复及司法解释等规定的理解错误，应当予以纠正。其次，根据查明的事实，在《商品房现房买卖合同》《附件三》《附件十三》等多份购房文件中，明确提及中航信托公司对涉案房屋享有抵押权。在《附件三》中，柴某、柴浚丰还特别签字确认。也就是说，柴某、柴浚丰因涉案房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记的风险是事先明知的，并愿意承担其上的风险，故对于该交易形成的风险应该由其自行承担。最后，合同约束的是买卖合同双方当事人，对合同外第三人即中航信托公司并无约束力，天劲公司在合同中承诺于一定日期前解除涉案房屋的抵押，如果没有按约定解除抵押，也应当由合同的义务方即天劲公司承担违约责任，而不能让合同外第三人承担责任。综上，原一、二审判决适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3395号民事判决及北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初28566号民事判决第一、二项；二、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初28566号民事判决第三、四项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92150元，由北京天劲房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1491元，由北京天劲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二一年七月二十二日法官助理 陈 瑶书 记 员 陆芊雯