江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1671号上诉人（原审原告）：陈兆生，男，1976年8月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：侯静，女，1975年9月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路1-205室。法定代表人：余彩胜，职务不详。被上诉人（原审被告）：淮安颐高数码科技有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路3-7号。法定代表人：蔡晓君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。上诉人陈兆生、侯静因与被上诉人淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司（以下简称开元公司）、淮安颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈兆生、侯静上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有查清本案事实，颐高公司应当对开元公司欠付的租金承担连带支付责任。1、颐高公司的涉案房屋营销广告构成要约，上诉人是因为其广告宣传用于酒店并有递增的租金收入才与颐高公司签订商品房买卖合同，同时签订了酒店租赁合同，上诉人支付的购房款也是按照装修好的酒店标准支付的；2、清江浦区长东街道办兴隆社区的调解协议和淮安开元颐居酒店交接协议能够相互印证，证明颐高公司应对欠付的租金承担连带支付责任；3、开元公司一审期间提交的淮安开元颐居酒店交接协议明确约定2019年4月30日之后发生的酒店经营费用、债权债务均由颐高公司负责。二、一审法院没有向双方当事人释明颐高公司对欠付租金应当承担什么样的责任，也没有释明上诉人申请或依职权追加常州市青果装饰公司（以下简称青果公司）为本案原审被告，程序违法。1、颐高公司于2015年12月16日与青果公司签订了租赁协议，约定青果公司承租颐高公司开发的包含涉案房屋在内的5-12层，青果公司在合同有效期内可将本合同的权利义务转让给其它酒店管理公司，可见青果公司应是本案共同被告；2、上诉人一审诉讼请求是开元公司、颐高公司支付租金及赔偿金，对于颐高公司应承担连带责任还是共同支付责任，一审法院没有释明。颐高公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、上诉人与开元公司的租赁协议只限于上诉人与开元公司之间，我公司只是作为上诉人的代理人，并且开元公司也实际支付了上诉人的租金，根据合同相对性原则，上诉人要求我公司承担连带责任无法律依据；2、交接协议是案外人青果公司与颐高公司之间的协议，上诉人不是该协议的当事人，不享有合同中的权利和义务，对于上诉人也没有约束力。该协议第八条约定由颐高公司引进新公司与业主另行签订租赁协议，我公司也引进了淮安颐合居企业管理公司，但是新公司开了一段时间也运营不下去，新公司实际上也支付了上诉人的租金；3、一审审理程序合法。本案案由是房屋租赁合同纠纷，青果公司与上诉人之间没有合同上的权利和义务关系，不需要追加青果公司参与本案诉讼。开元公司未到庭也未提交书面意见。陈兆生、侯静一审诉讼请求：1、判令两原审被告支付租金17680元及赔偿金751元，合计18431元（计算至2020年12月1日起诉之日止）；2、颐高公司返还房屋质量保证书和房屋使用说明书；3、本案诉讼费用由两原审被告共同承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，颐高公司（甲方、出租人）与案外人青果公司（乙方、承租人）签订《租赁协议（合同）》1份，约定：甲方确认，承租物业地址为江苏省淮安市清江浦区淮海北路1号；乙方将承租物业用于经营酒店（客房）及餐饮、休闲娱乐等配套用途；在本合同有效期内，甲方如欲出售前述租赁房屋所有权，则本合同中出租人的全部权利和义务均由买受方来继承和履行，甲方有义务在对租赁房屋进行销售前，需向买受方充分说明协议的具体内容和房屋租赁状况，不得隐瞒并确保买受方书面确认接收乙方的承租权，且需在购房合同中明确本租赁协议的有效性；在销售过程中，乙方同意甲方根据租赁范围内（5到12层）投资客购买的实际情况将本租赁协议分割成若干份，甲方保证，租金总额不变；在销售过程中，甲方必须取得新业主的授权，作为业主的代理人，与乙方沟通就执行本租赁协议正常履行中的任何法律问题和纠纷以及与物业相关的问题和交接事宜；在合同有效期内，甲方必须取得新业主授权，负责与乙方沟通和协调事宜，包括但不限于向乙方交付房屋，收取租金，代扣税金，代开发票等；在合同有效期内，乙方可将本合同的权利义务转让给淮安当地工商注册成立的酒店管理公司；租赁期限为土建工程综合验收合格交付之日起6个月后起算，共计为十二年半。双方另对租金标准、支付方式及违约责任进行了约定。颐高公司与青果公司分别在合同上盖章确认。2016年6月26日，陈兆生、侯静（买受人）与颐高公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买的商品房位于颐高广场3号1008室房屋；该商品房的用途为办公；总金额为442000元；出卖人应当在2017年7月18日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。陈兆生、侯静与颐高公司分别在合同上签字、捺印或盖章确认。2018年1月5日及2018年9月30日，陈兆生、侯静分别支付了案涉房屋的购房款、契税及维修资金。后陈兆生、侯静（出租人、甲方）、颐高公司（委托代理人）与开元公司（承租人、乙方）签订《酒店租赁协议（合同）》1份，约定：承租物业地址为淮安市清河区淮海北路1号，颐高广场3号楼1008室；乙方将承租物业用于经营开元颐居酒店；双方确认，甲方物业租赁给乙方的年限为12年（自2017年11月1日—2029年10月31日止）；双方约定，每期租金均提前半个月支付，先付后用；逾期未支付，每逾期一日，乙方需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方。合同附件三就租金支付标准及时间进行约定，载明：第一期，2017年11月1日至2018年10月31日，年租金收入为26520元……第四期，2020年11月1日至2021年10月31日，年租金收入为30940元，2020年10月15日支付一半，2021年4月15日支付一半……。双方分别在合同相应处签字、捺印或盖章确认。2019年4月25日，颐高公司（甲方）、青果公司（乙方）及开元公司（丙方）签订《淮安开元颐居酒店交接协议》1份，约定：甲乙双方同意自2019年5月1日起解除甲乙双方于2015年12月16日签订的《租赁协议（合同）》；鉴于酒店消防政府不予报批，酒店经营不善等原因甲方同意开元公司撤出淮安开元颐居酒店的经营；各方确认关于淮安开元颐居酒店的交接基准日为2019年4月30日，之后由甲方或甲方另行寻找的管理公司承接该酒店的经营，对于开元颐居酒店的现实际经营方丙方由乙方自行负责处理；双方确认交接基准日前关于开元颐居酒店的所有包括但不限于经营费用、债权债务、经营收入等均由乙方及开元颐居酒店承担和享有，在交接基准日后发生的酒店经营费用、债权债务、经营收入等均由甲方或甲方另行引进的管理公司承担和享有；甲方引进的新公司与业主另行重新签订租赁协议，开元公司与业主签订的租赁合同自2019年5月1日起解除；双方确认自2019年5月1日起，业主的租金由甲方引进的新公司承担，新公司未确认前由甲方代为支付，待公司确认后甲方自行与新公司另行确认结算。颐高公司、案外人青果公司及开元公司分别在合同相应处盖章确认。2019年4月30日，颐高公司及开元公司就案涉酒店食品经营许可证、卫生许可证等证件资料进行交接。后因案涉房屋租金支付出现逾期，故于2020年5月22日，侯静及案外人陆珍、冯爱华、邱素芳出具情况说明1份，载明：本人同意长东街道办兴隆社区的调解，调解结果如下：收到2020年5-8月份租金，2020年3、4月份租金未付，同意对于2020年3、4月份的租金如有异议通过司法途径解决。侯静及案外人在情况说明上签字确认，淮安市清江浦区长东街道办事处兴隆社区居委会作为见证方，在该份情况说明上加盖公章。一审另查明，开元公司法定代表人为余彩胜，持股比例为10%，案外人青果公司为其大股东，持股比例为90%。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，颐高公司与案外人青果公司签订《租赁协议（合同）》中第2.8条明确约定，颐高公司如欲出售案涉租赁房屋的所有权，则该合同中出租人的全部权利和义务均由买受方来继承和履行。后陈兆生、侯静于2016年6月26日从颐高公司处购得位于颐高广场3号楼1008室房屋，并另与开元公司签订《酒店租赁协议（合同）》，将案涉房屋出租予开元公司使用，开元公司理应按照合同的约定支付租金，但开元公司未能按约支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金4420元（26520元÷12个月×2个月，该款应于2019年10月15日支付），以及2020年12月1日至2021年4月30日的租金13448元（30940元÷12个月×6个月-2022元，该款应于2020年10月15日前支付），合计17868元，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现陈兆生、侯静要求开元公司按照17680元的标准支付尚欠的租金，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原审原告要求开元公司支付租金17680元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期付款违约金部分，根据双方签订的《酒店租赁协议（合同）》约定，逾期未支付，每逾期一日，开元公司需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿原审原告。开元公司自2020年2月1日至2020年3月31日期间欠缴的租金为4420元，该款应于2019年10月15日支付，截止2020年12月1日共逾期413天，逾期付款违约金计算为547.6元（4420元×万分之三×413天）；自2020年12月1日至2021年4月30日期间欠缴的租金为13448元，该款应于2020年10月15日前支付，截止至2020年12月1日共逾期47天，逾期付款违约金合计为189.6元（13448元×万分之三×47天），合计737.2元。故原审原告要求开元公司支付逾期付款违约金737.2元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持，超出部分，不予支持。关于陈兆生、侯静要求颐高公司共同偿还案涉租金及违约金的诉讼请求，因本案租赁合同关系发生于原审原告与开元公司之间，颐高公司系作为原审原告的委托代理人与开元公司签订租赁合同，虽其自行向原审原告支付过部分租金，但依据合同相对性原则，案涉租金及违约金应由开元公司承担。故对原审原告要求颐高公司共同偿还案涉租金及违约金的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。另陈兆生、侯静要求颐高公司返还房屋质量保证书和房屋使用说明书，因该诉讼请求系基于商品房买卖合同的法律关系，与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求，不予理涉，原审原告可另行提起诉讼主张。至于开元公司辩称，开元公司与颐高公司有合法的房屋租赁合同，且该房屋已于2019年4月30日移交给颐高公司，并签署移交协议，该协议约定自2019年4月30日之后由颐高公司或其另寻找的管理公司承接该酒店的经营，之后酒店经营的费用债权、债务经营收入均由颐高公司或其另寻的管理公司承担和享有，故原审原告所主张的租金及赔偿金不应当由其承担。因《淮安开元颐居酒店交接协议》系发生于开元公司与颐高公司之间，依据合同相对性的原则，该协议中的约定仅能约束合同的相对方，开元公司虽主张对交接协议内容已向业主代表告知，但其未能提供证据予以证明，原审原告对此亦表示不知情，故该交接协议的效力不及于合同相对方之外的第三人，对本案原审原告并无约束力，不能免除开元公司的付款义务。故对开元公司的该项抗辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、开元公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陈兆生、侯静租金17680元及逾期付款违约金737.2元（该违约金计算至2020年12月1日）。二、驳回陈兆生、侯静的其他诉讼请求。案件受理费261元，减半收取131元，由开元公司负担。二审审理期间，上诉人提供了如下证据：1、清江浦区兴隆社区委员会出具的情况说明一份，证明出现纠纷以后颐高公司派人参加开元公司与业主之间纠纷，颐高公司是开元公司实际控制人；2、（2020）苏08民终1614号民事判决书、（2021）苏08执复7号执行裁定书，证明颐高公司是开元公司实际投资人、实际控制人。颐高公司质证意见，1、对于情况说明合法性有异议，单位出具的证明应当有单位负责人签名或盖章才能具有证据效力。从内容看，这是上诉人单方的承诺不属于协议，颐高公司有可能参与其中，因为颐高公司在酒店中也是房东，5楼所有权是颐高公司的，颐高公司希望酒店正常经营；2、裁判文书的真实性予以认可，不能证明上诉人的证明目的，开元公司是青果公司控股。本院经审查认为，上诉人所提证据不能证明其证明目的。本院经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，上诉人与开元公司签订的酒店租赁协议，为各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，各方应依约履行。合同约定开元公司承租上诉人所有的房屋用于经营酒店，开元公司应依约向上诉人支付租金，若未按期支付租金则构成违约，除支付拖欠的租金外还需按合同约定支付违约金。颐高公司与开元公司是两个具备独立法人资格的主体，上诉人与颐高公司之间系买卖合同关系，与开元公司之间系租赁合同关系，两者法律关系完全不同。酒店租赁协议是上诉人与开元公司之间签订，颐高公司仅是上诉人的委托代理人。诉讼中，上诉人主张颐高公司系承租人，开元公司为次承租人，该主张与租赁协议约定内容相悖，且上诉人并非是交接协议的主体，依据合同相对性原则，上诉人要求颐高公司承担共同给付责任，依据不足。上诉人主张一审法院未向其释明是否需要追加青果公司作为原审被告，从而程序违法。因本案案由是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，青果公司与双方签订的租赁协议没有关联性，上诉人该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人陈兆生、侯静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由上诉人陈兆生、侯静负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年七月二十六日书记员  鲍婷婷