广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初13198号原告（反诉被告）：杨木李，男，1974年12月2日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健宇，北京大成(广州)律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄国柱，男，1980年8月8日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：周贺，广东天骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉珊，广东天骅律师事务所实习律师。原告杨木李诉被告黄国柱租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理，并于同年7月1日合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈智英、王健宇、被告的委托诉讼代理人周贺、李玉珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告全额退还原告已支付的租赁保证金92000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年3月20日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区xx铺位（以下简称“该铺位”）出租给原告用于经营使用，租赁期限自2021年4月15日起至2024年6月30日止；自2021年4月15日起租金为23000元，原告应支付租赁保证金92000元。2021年3月20日，原告根据《铺位租赁合同》的约定向被告指定的银行账户支付了租赁保证金，履行了合同义务，被告向原告出具了收据。根据合同第六条约定，被告同意给予原告15日的装修免租期，故双方口头约定4月1日交付店铺，但经原告多次催告，截止起诉之日被告也未将铺位交付给原告。根据合同第二十三条约定，任何一方不履行本合同条款的，对方有权提前解除本合同。2021年4月14日，原告向被告送达《租赁合同解除通知书》，后经与被告电话确认，被告也同意双方合同关系解除，故原告与被告2021年3月20日签订的《铺位租赁合同》于2021年4月14日解除，被告应将租赁保证金92000元退还给原告。被告辩称，一、被告一直按照与原告签订的《铺位租赁合同》积极履行合同，而原告却存在严重违约情形。（一）被告一直按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为。原告与被告签订涉案《铺位租赁合同》，双方在合同第三条明确约定，“铺位租赁期,从2021年4月15日至2024年6月30日止，商铺交付时间为2021年4月15日”，并非原告所称口头约定4月1日交付店铺。合同中第六条约定“被告同意给予原告15日的装修免租期”，装修免租期为2021年4月15日至2021年4月30日，实际租金起算日期为2021年4月30日，与合同约定终止时间30日一致，为整月租赁，也符合正常租赁交易规则和交易习惯。双方在签订涉案合同时，原告明知当时铺面正租赁给上一手租赁人。合同签订后，被告积极履行合同义务，为将该铺位依约按时交付给原告，被告与上一手租赁人提前解除合同，且支付了相应的违约赔偿金20000元。（二）原告不按合同约定履行合同义务，严重违约，虚假陈述，提起诉讼，严重违反诚实信用原则。原告虚假陈述“口头约定4月1日交付店铺”，是其不按合同履行接收商铺的义务而编造的借口和谎言,事实上双方根本没有口头约定4月1日交付店铺，原告也从未通过任何渠道“多次催告”交付铺面。综上，被告一直按照诚实信用原则，积极履行合同义务，提前通知原告交付商铺的时间，并要求其按时接收，不存在任何违约行为。反之，原告未按照合同约定及时接收案涉铺位，拒不联系，虚构事实，径行提起诉讼，其行为构成严重违约。二、原告没有法定解除权，也没有约定解除权，其举证的《租赁合同解除通知书》不发生合同解除的效力。根据《铺位租赁合同》第三条“乙方应在甲方通知的交付日前来办理商铺交接手续，否则视为甲方已经依约向乙方交付商铺”，2021年4月13日被告微信通知交付铺面，原告拒绝联系，不来办理交接手续，按合同约定，视为被告已经依约向原告交付商铺。原告述“4月14日向被告送达《租赁合同解除通知书》且通过电话沟通被告同意合同关系解除”，实为无中生有，被告从未收到此份文件，原告也未与被告电话沟通解除事项，被告更未在电话中同意合同关系解除。在双方微信往来中可以看出，实际情况是在4月13日被告发送告知交付商铺通知之后，原告拒绝沟通，不回信息、不接电话。三、被告有权不予退还保证金92000元，本案诉讼费应当由原告承担。原告单方违约，按照双方签订的《铺位租赁合同》之约定,被告有权不予退还保证金，原告还应一并承担由其违约引起的诉讼费、守约方聘请律师产生的合理费用。综上，原告虚构事实，提起诉讼，其诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.被告没收原告的租赁保证金92000元；2.原告向被告支付铺位空置期间的租金损失（暂计算2021年5月1日至5月31日期间的空置租金损失为23000元）及滞纳金（滞纳金以23000元为基数，按每日3%的标准，从提起反诉之日起计至实际清偿之日止）；3.原告承担因被告为积极履行腾空铺位义务与原承租人提前解除租赁关系所支付的赔偿费及必要费用20000元及滞纳金（滞纳金以20000元为基数，按每日3%的标准，从提起反诉之日起计至实际清偿之日止）；4.原告向被告支付律师代理费用15000元；5.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2021年3月20日,被告与原告签订了《铺位租赁合同》,约定被告将位于佛山市南海区xx铺位(以下简称“该铺位”)出租给原告用于经营,租赁期限自2021年4月15日起至2024年6月30日止，每月租金为23000元，2021年4月15日起至4月30日为合同约定的装修免租期，为保证合同履行，约定租赁保证金为92000元。在2021年3月20日,原告根据《铺位租赁合同》的约定向被告指定的银行账户支付了租赁保证金。被告为租赁该铺位给原告，与上一手租赁方提前解除合同，支付了相应的违约赔偿金20000元。原告在签约时对于被告与上一手承租方的租赁情况是明知的。在被告为交付租赁场地做好充足准备之后，被告比合同约定时间提前两天即2021年4月13日通知原告移交场地事项，原告一直未予回复。被告在之后均通过微信、电话、短信等方式数次与原告联系，但其一直躲避，不予回复。直到5月23日被告收到法院调解告知书以及对方起诉的相关材料，才得知原告意欲非法解除合同，索要保证金，其行为严重违反双方共同协商签订的《铺位租赁合同》，严重违反民法典的诚信原则，是属于恶意不履行合同义务，非法恶意解除合同。被告认为：1、原告违背合同约定,未按合同约定按时接收铺位，拒绝沟通，径然起诉索要保证金,属于严重违约,其解除合同之意思表示在被告5月23日收到法院调解告知书以及对方起诉的相关材料时，到达被告处，因此，按照双方签订的《铺位租赁合同》第二十四条之约定,被告有权不予退还保证金92000元，原告还应一并承担由其违约引起的诉讼费、守约方聘请律师产生的合理费用。2、被告为了积极履行与原告之间签订《铺位租赁合同》中按时交付铺面的义务，于2021年3月22日提前解除了与该商铺的上一手承租人的租赁合同，要求其于4月13日内撤出商铺，赔偿金为20000元。原告应当支付因守约方积极履行合同义务所支付的必要费用及损失20000元。3、原告在约定时间4月15日拒不接收场地，于5月23日以起诉方式解除《铺位租赁合同》，造成涉案商铺空置，原告应当承担因其违约行为造成的铺位空置期间的租金损失，直至被告将涉案商铺实际出租他人之日止。原告辩称，一、原告不同意被告没收租赁保证金，被告未按合同约定交付涉诉商铺，依照合同约定，应退还租赁保证金给原告。《铺位租赁合同》（下称“租赁合同”）为原告与被告自愿签订，合法有效，对双方均具有法律效力。根据租赁合同第六条约定，被告同意给予原告15日的装修免租期，同时租赁合同第七条约定租金起租日期为2021年4月15日，故商铺的交付日期应为2021年4月1日。租赁合同签订后，原告多次要求被告交付商铺，被告未将铺位交付给原告。2021年4月14日，被告通知原告商讨交付商铺事宜，当日双方协商一致解除合同，但被告不同意退还租赁保证金。为此，当日原告向被告邮寄送达了《租赁合同解除通知书》，被告拒收后，原告再次与被告商讨退还租赁保证金，但被告再次明确同意解除租赁合同，但不同意退还租赁保证金。根据租赁合同第二十三条约定“任何一方不履行本合同条款的，对方有权提前解除本合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此而造成的损失......”故原告与被告2021年3月20日签订的租赁合同于2021年4月14日解除，被告应将租赁保证金92000元退还给原告。二、双方已于2021年4月14日解除租赁合同，且被告也没有向原告交付涉诉商铺，故原告不同意支付铺位空置的租金损失。原告与被告已于2021年4月14日协商一致同意解除租赁合同，且合同签订至今被告也没有向原告交付商铺，故原告无须向被告支付铺位空置的租金损失。三、原告不同意承担被告与原承租人提前解除租赁关系所支付的赔偿费及必要费用。被告与原承租人的租赁具体情况原告并不知情，被告也没有向原告披露，只是口头告诉原告租期已到，原告可以租赁使用，其享有出租权。故，该等费用不应由原告承担。四、不同意承担律师费15000元。（一）因被告逾期不能交付涉案物业，双方达成一致解除租赁合同，原告没有违约，不需承担违约责任，因此，律师费不应由原告承担。被告选择聘请律师是其对自身权利的自由处分，并非因原告原因造成的损失，被告应自行承担。（二）律师费约定过高。本案为涉及财产的民事诉讼案件，争议标的额为58000元，依据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，收费指导价格为1640元-8640元，而被告的律师费为15000元，明显高于收费指导价。（三）双方签订的租赁合同是被告提供的格式合同，合同第二十四条为格式条款，仅约定原告违约应承担被告的诉讼费、聘请律师产生的费用，没有约定被告违约应承担原告的诉讼费、聘请律师产生的费用，该条款加重原告的责任，显失公平，条款应无效。依据《民法典》第四百九十六条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利与义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大厉害关系的条款，按照对方的要求，对条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”被告并未对原告履行提示及说明义务，因此，该条款无效。五、如法院认为是原告原因导致涉诉租赁合同解除的，则被告主张的违约金及费用过高，依法应予以调整。（一）租赁保证金约定过高，对超出的部分即23000元不应认定为租赁保证金，应予以退还。《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定：“出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。”本案中，双方约定的租金是23000元／月，而保证金为92000元，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》关于保证金的强制性规定，对超出的部分即23000元，应予以返还。（二）租赁合同约定的违约金过高，违约金与损失不能并存，依法应予以调整。被告主张依据租赁合同第二十四条约定没收租赁保证金及承担相关费用，约定过高。依据《民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”故被告主张违约金明显约定过高，违约金与损失不能并存，依法予以调整。六、被告存在恶意行为，故意索取巨额款项。原告依照合同约定及法律规定，于2021年4月14日向被告发出《租赁合同解除通知书》，被告也多次表示同意解除合同，但不同意退还租赁保证金。被告故意拒收《租赁合同解除通知书》并一直向原告索取费用，主观上存在恶意，有违诚实信用原则。依照《民法典》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。”对被告的这种恶意索取巨额款项的行为不应支持。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：佛山市南海区西樵镇官山城区××××××已取得产权证，产权人为案外人广东华樵建筑工程有限公司。2021年3月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将上述租赁物中的A01、A02首层铺位（以下简称“涉案租赁物”）出租给乙方经营使用；租赁期从2021年4月15日至2024年6月30日，商铺交付日期暂定为2021年4月15日，如有变动（商铺交付提前或延后日期），甲方应提前3日书面或微信、短信通知乙方，乙方应在甲方通知的交付日前来办理商铺交接手续，否则视为甲方已经依约向乙方交付商铺；甲方同意给予乙方15日的装修免租期，供乙方自费装修；2021年4月15日至2024年6月30日期间，每月租金230000元；乙方在签订本合同时，应向甲方交付租赁保证金，保证金金额为92000元，租赁期满后，甲方无息如数退还给乙方，如乙方在租赁期内无法定或约定理由解除本合同或因乙方违约而致使甲方解除本合同的，甲方有权不退还该保证金。乙方违约或逾期七天支付本合同内的所有费用（含租金、水费、电费、违约金等），甲方有权解除本合同，并除向乙方追讨欠费和违约金外，乙方所缴交的保证金无权要求返还，且由此引起的诉讼费、聘请律师产生的合理费用也由乙方承担。原、被告确认原告已支付涉案租赁物保证金92000元。原告与被告的微信聊天内容部分显示如下：日期被告原告二〇二一年四月十三日杨生你好：明天上午10点钟移交场地给你，刚才打你电话无人接听，收到信息请回。无回复2021年4月14日杨生你好：我已到西樵，你到佐未。无回复（原告后续发送图片显示未被接收）被告于2021年4月16日、4月22日、5月8日短信发送文字版《铺位移交通知书》及图片版《铺位移交通知书》，告知原告已于2021年4月13日微信通知原告移交铺位，现被告已将铺位腾空移交，特此通知。后续被告短信发送《费用催缴通知单》，要求原告支付2021年5月份租金，原告回复因被告没有向其交付场地，且在2021年4月14日被告已与原告确认解除双方的租赁关系，原告不存在拖欠租金。2021年5月25日，被告因本案租赁合同纠纷委托广东天骅律师事务所代理，为此支付律师费15000元。2021年5月28日，原告提起本案诉讼。庭审中，原、被告同意不再继续履行合同，双方陈述诉请均是在《商铺租赁合同》不再继续履行的基础上主张。本院认为，《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。《铺位租赁合同》约定租赁物交付日期为2021年4月15日，被告在同年4月13日、4月14日通知原告交付并无违反合同约定，被告在合同约定交付日期前依约通知原告交付，原告不能举证己方不予接收有合理理由，则为原告单方违反合同约定而由被告享有解除权，原告作为违约方不享有解除权。庭审中，原、被告双方均同意不再履行合同，则本院认定涉案《铺位租赁合同》于庭审之日（即2021年7月1日）解除。原告虽主张约定交付日期为2021年4月1日，但并未举证双方有协商变更过交付日期，原告亦未能举证己方在2021年4月15日前有催促过被告交付，后续双方的微信、短信往来也无证据显示租赁物应在2021年4月1日交付而未交付的情况，则对原告主张被告未按约定在2021年4月1日交付租赁物而为被告违约的答辩意见，本院不予采纳。原告作为违约方，被告反诉要求没收保证金92000元，合理有据，且金额并未超出合理范围，本院予以支持，原告诉请返还保证金，本院不予支持。涉案合同约定因原告违约而无法继续履行的，原告需承担由此引起的律师费，被告诉请原告支付己方因本案支出的律师费15000元，本院予以支持。原告方的违约行为确实给被告造成一定的空租损失，但本院结合已经支持被告关于没收保证金、支付律师费及案件其他情况，对被告主张的空租期损失，酌定不再支持。被告作为出租方，腾空租赁物以便交付是出租方的义务，在双方未就租赁物腾空交付发生款项约定负担方的情况下，被告要求原告承担己方履行合同义务的成本，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨木李支付的履约保证金92000元归被告（反诉原告）黄国柱所有；二、原告（反诉被告）杨木李应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予被告（反诉原告）黄国柱；三、驳回原告（反诉被告）杨木李的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄国柱的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1050元（原告已预交），由原告自行负担。反诉案件受理费减半收取计1650元（被告已预交），由原告负担1177元，被告负担473元，原告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员徐琼二〇二一年七月九日书记员何双燕