广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1721号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：邓浩怀，男，1988年4月8日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司与被告邓浩怀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理，原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告邓浩怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告邓浩怀支付原告2017年2月1日起至2021年3月31日止的物业管理服务费4803元及滞纳金3602.25元；2、本案诉讼费、公告费、邮寄费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告邓浩怀系桂林市叠彩区站前路31号联发乾景1栋16号商铺的业主，原告桂林联发盛泰物业服务有限公司与联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》服务合同期限为2014年6月1日至乾景小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，原告对“联发乾景”住宅小区进行物业管理。合同第三章第六条第一款约定：商铺物业费按建筑面积3元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费；合同第三 第2页共7页 章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年度首月份10日前交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的万分之五交纳滞纳金。原告与联发乾景一、二期业主委员会签订《联发乾景物业服务合同》，服务合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同的第六章第二十三条第2点物业服务收费标准为商铺按建筑面积3元/月/平方米的标准向业主或物业使用人收取。原告依约为“联发乾景”小区提供了物业服务，但被告从2017年2月1日起拒交物业服务费。截至2021年3月31日，被告尚欠物业管理服务费4803元及滞纳金3602.25元，合计：8405.25元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了物业服务合同约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，以维护原告的合法权益。 被告邓浩怀辩称，1.《联发·乾景前期物业服务委托合同》《联发乾景物业服务合同》的签订，被告不知情，对被告无约束力；2.本案的商铺不属于《联发乾景前期物业合同》约束的对象。在该合同中第二条有约定，物业的服务的是住宅，在该合同中没有约定商铺，商铺不适用于该合同；3.原告并没有按照合同约定的内容履行物业管理服务，服务质量不达标，车辆管理混乱，地砖未维修，路灯未开等，违反了合同约定；4.物业费收费标准过高，缺乏收费依据，原告计算物业费金额有误，收费混乱；5.如果法院判决本人承担滞纳金，本人认为原告诉请的滞纳金过高；6.本案被告不属于适格主体，被告已将商铺出租，且已告知原告向承租人收取物业费，故本案的被告应为商铺承租方，而不是商铺业主；7.被告至今未收房，原告不应收取物业费。原、被告于2014年5月6日签订了一份《房屋委托经营管理协议》约定，在使用该商铺而产生的（如有线电视收视费、物业管理费、电话费、水电费等）由本案原告承担。 第3页共7页 本人在于2020年12月17日才将商铺出租，虽然从该日起涉案商铺才由本人控制，但在之前原告一直占用涉案商铺当仓库使用，其应当向被告支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告邓浩怀是桂林市叠彩区站前路31号联发乾景1幢16号商铺业主，建筑面积为32.02平方米。2014年6月1日，原告与涉案房屋的开发商联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《联发·乾景前期物业服务委托合同》，由原告为联发乾景小区提供前期物业服务，物业类型为住宅（配套商业），商铺按建筑面积每月3元/平方米，一次预交一年。物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付滞纳金。合同约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间没有约定由物业费缴费由谁承担的，由业主交纳物业服务费。2020年11月26日，联发乾景一、二期业主委员会与原告签订《联发乾景物业服务合同》，约定原告为联发乾景小区提供物业服务，物业类型为住宅，低层住宅按建筑面积每月1.6元/平方米、高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.9元/平方米收取；电梯维护费150元/年收取，商铺按建筑面积每月3元/平方米收取。服务费按年度方式收取，业主或物业使用人根据个人和物业协商的意愿可按月交物业服务费。合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同第二十六条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。原告按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告未依约交 第4页共7页 纳物业服务费，原告经催收未果，遂诉至法院，提出上述诉请。 另查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2014年5月6日签订了一份《房屋委托经营管理协议》约定，被告委托原告经营管理的房屋即本案商铺，期限为2015年6月30日起至2018年6月30日。本协议有效期届满后，双方可协商是否续签；如甲方继续将本协议项下该房产对外委托进行经营管理，在同等条件下，乙方享有优先权。乙方在经营期间，因使用该商铺而产生的费用（如有线电视收视费、物业管理费、电话费、水电费等）由乙方承担。 再查明，原告于2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及原告与联发乾景一、二期业主委员会签订的《联发乾景物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。《联发乾景物业服务合同》约定的合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止，现原告主张2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，本案中暂不予处理，原告可在与涉案小区业主委员会协商确定双方权利义务之后另行主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对业主具有约束力。原告已于 2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。被告作为涉案小区的业主，未依约履行支付物业服务费用的义务，其行为构成违约， 第5页共7页 因原、被告在《房屋委托经营管理协议》中已约定，被告委托原告经营管理商铺期间的物业服务费由本案原告承担，故本案被告应负担的物业服务费应从协议终止之次日开始计算，即2018年7月1日开始计算。被告的商铺建筑面积为32.02平方米，应交纳的物业服务费为96.06元/月，被告尚欠原告2018年7月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费2881.8元（96.06元/月×30个月），现原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求合理部分，本院予以支持。 关于被告辩称物业服务合同只约定了物业服务的对象是住房，未约定对商铺服务，不应当支付物业费的问题，本院认为，《前期物业服务委托合同》有对物业服务类型包括商铺在内的约定，虽然《联发乾景物业服务合同》在物业类型只约定了住宅，但该合同的第六条有对商铺的收费标准进行了约定，且被告的商铺位于该小区，桂林联发盛泰物业服务有限公司作为善意第三人,与联发乾景一、二期业主委员会签订物业服务合同后,依据合同约定的物业服务范围对包括被告所有的涉案商铺提供了事实上的物业管理服务,故本案原告要求被告支付物业服务费，未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告应起诉商铺承租者交纳物业费，而不应当起诉业主，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第七条规定,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。因此,无论业主是否将商铺出租并与承租人达成由承租人交纳物业费的协议,原告均有权要求业主支付物业费，现原告直接起诉业主要求交纳物业服务费符合法律规定，故本院对被告的该项辩解意见，不予采信。关于被告辩称其商铺 第6页共7页 被原告占用造成损失的问题，本院认为，如被告认为原告的行为侵害了其合法权益，要求原告承担赔偿责任，其可以另行通过诉讼的方式解决。被告辩称其未交纳物业服务费是因为原告物业服务不到位，本院认为，在物业服务合同履行过程中，若被告认为物业服务不到位，可以要求物业服务企业限期整改或者按照法定程序选聘新的物业服务企业，而不应拒交物业服务费。 关于滞纳金的问题，本案中，原告诉请的滞纳金实为违约金性质，《前期物业服务委托合同》约定物业服务费逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额每日万分之五计收滞纳金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，原告要求以所欠物业服务费总额按每日万分之五计算违约金,此计算违约金数额过高,本院结合本案实际情况应予以调整，被告拖欠2018年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费为1729.08元，即该时间段的违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算,即被告应支付违约金为172.9元(1729.08元×10%)；因《联发乾景物业服务合同》并未约定违约金，本院对2020年1月1日起至2020年12月31日期间的违约金不予支持。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告邓浩怀支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2018年7月1 第7页共7页 日至2020年12月31日期间物业服务费2881.8元及2017年2月1日起至2019年12月31日期间的滞纳金172.9元； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告邓浩怀负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二一年七月十九日 书记员  杨何