四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终312号 上诉人（原审原告）：张妍，女，1985年8月29日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人（原审被告）：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区熊猫大道385号5栋3层1号。 法定代表人：佘勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，四川天责律师事务所律师。 上诉人张妍与上诉人雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称：正黄公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服四川省雅安市雨城区人民法院（2021）川1802民初231号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张妍上诉请求:1.依法撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2021）川1802民初231号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由正黄公司承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定的是自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止为计算违约金的期间。张妍实际取得房屋所有权证书的日期为2019年3月2日，而非一审判决判定的房屋所有权证书登记日期2018年12月5日。 正黄公司答辩称：在履行合同过程中，由于国家政策变化，实际上双方又重新达成新的合意，正黄公司没有违约。按照商品房买卖合同和补充协议的约定，办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限自交房起共计3年。因此张妍所称正黄公司逾期办理相关手续，致使其逾期取得不动产权证的理由不成立。 正黄公司上诉请求：1.撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2021）川1802民初231号民事判决，并依法改判驳回张妍的全部诉讼请求，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用由张妍承担。事实和理由：一、正黄公司与张妍在《商品房买卖合同》及补充协议中约定办理的房产证和国土证（含逾期办证的违约）条款，因不可抗力，属于履行不能。2016年9月18日《雅安市中心城区实施不动产统一登记通告》的发布，事实上已经停止了对原房产证和国土证的颁证工作，导致正黄公司在客观上无法按合同和补充协议约定为张妍办理房产证和国土证，只能办理不动产权证登记。并且该通告的实施发生在约定的办证起始日（房屋交付）之前。而一审判决错误的认为双方在商品房买卖合同中约定了办理“不动产权证书”的时限及违约责任。二、正黄公司与张妍双方之间就办理“不动产权证书”，在《商品房买卖合同》、补充协议以及原公证委托之外，另行建立了委托关系。不动产统一登记的实施，导致双方在合同及补充协议约定的代办权证内容已经无法实现。同时在办理房屋权属转移的登记部门已非原合同约定的登记部门情况下，张妍作为权利人及委托人应该及时主动向正黄公司出具针对不动产登记中心办理“不动产权登记”所需要的新的授权委托书及相关资料。事实上，张妍于2018年10月30日出具了新的委托书，且双方并未对办证期限、违约责任进行约定，且2018年12月5日就为张妍取得了不动产权登记（仅一个月零五天）。三、即使按《商品房买卖合同》及补充协议中约定的办证期限，正黄公司也未违约。不动权证书是房产证与国土证合二为一。合同及补充协议约定在房屋交付（2017年5月9日）后365天办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证后2年内协助办理国有土地使用权证，因此叠加期限共计三年时间，到期日为2020年5月8日。从房屋交付之日起作为办证的起算日期，2018年12月5日办理了不动产登记，比合同约定的期限还提前了一年五个月。四、正黄公司的办证时限应扣除25天。2018年1月26日雅安市地方税务局财产与行为税科转发省局《关于开展房地产开发企业预收代办契税资金清理工作的通知》，禁止包括开发商预收购房者税费后代缴的行为。按照整改要求，2018年4月22日，正黄公司用特快专递的邮寄方式，将相关事宜通知了张妍，但因张妍自身原因导致2018年5月17日才完成税费的缴纳，延迟了25天。 张妍答辩称：1.双证合一不属于不可抗力。《不动产登记暂行条例》于2014年12月22日颁布，自2015年3月1日起实施。双方于2015年1月6日签订商品房买卖合同，约定的交房时间为2017年4月30日，正黄公司明知该时间《不动产登记暂行条例》已经实施，因此后同约定取得房屋所在权证书应该是不动产权证书。交房通知书中写明“按合同约定为您办理房屋权属证书”，代办权证业主应缴纳费用表格中明确代办的是不动产权证，双方未就办理不动产证的期限和违约责任重新约定，就表示正黄公司是认可合同约定交房后365日内买受人取得不动产权证书的；2.不存在需要重新建立委托关系的情况。合同已约定委托正黄公司办理房屋权属转移登记，在签订合同时已提供了相关委托公证书等，合同未就办理房屋权属登记部门进行约定，不动产登记中心查询到正黄公司提供模板重新签订委托书和具结保证书抬头还是房地产管理局，所以不存在办理房屋权属登记部门发生变化另行建立委托关系。正黄公司不主动告知双证合一情况，张妍也无从得知这一情况，要求张妍及时主动出具新的授权委托书是不合理的。正黄公司提出新出具的委托书未对办证期限、违约责任进行重新约定，既然未重新约定，就应该按购房合同按时办理并交付不动产权证。根据不动产登记中心提供的资料，张妍重新签订授权委托书、具结保证书的日期并非2018年10月30日，而是2018年8月1日，此时张妍才得知原房产证与国土证已双证合一为不动产权证书；3.正黄公司提出办理不动产权证的期限应当叠加房屋所有权证和国有土地使用证办理期限共三年时间是不合理的。商品房买卖合同中并未就国土证的办理进行约定，如因补充协议对国土证取得期限的约定系合同约定的房产证取得期限，有违合同第26条规定，不合理的免除了正黄公司按时办理房产证的责任；4.合同约定交房后365日内取得房产证，也就是说正黄公司应于2018年5月9日前代缴房屋契税，直到2018年1月25日、26日省、市地方税务局发布开展房地产开发企业预收代办契税资金清理工作的相关通知，正黄才通知提交申请退回预收契税自行缴纳，文件是为了解决房地产企业预收税金长期滞留于开发商手中、开发商挪用侵占预收税款，并未禁止开发商代缴契税。从税务部门发通知到5月18日退回预收税款，中间三个多月时间，正黄公司完全有充足的时间按合同约定代缴契税。张妍于2018年5月17日垫付了契税后，正黄公司才将预收税款退回，可见正黄公司是为了截留预收契税挪作他用迟迟不代绵税费。根据张妍提交的不动产登记中心的授权委托书显示，正黄公司于2018年6月10日委托王莉办理房屋交易的产权审核申请书等手续，迟于合同约定的房屋所有权证书取得时间，此时违约事实已经存在，也迟于张妍缴纳房屋契税的时间，因此造成房屋税费缴纳延迟的责任在正黄公司。 张妍向一审法院提出诉讼请求：1.判令正黄公司支付逾期交付不动产权证书的违约金12543.95元；2.案件受理费由正黄公司负担。 一审法院认定事实：2015年1月6日，正黄公司作为出卖人，张妍作为买受人，双方签订了《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张妍购买正黄公司开发的预售许可证2014013号下第14幢2单元22层2204号房屋一套，房屋总价款420938元等事项。合同第十九条第（二）款第2项还约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见补充协议。补充协议第7.3条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。为此，张妍支付了房屋价款420938元。正黄公司于2017年5月9日向张妍交付房屋，2018年12月5日，张妍取得所购房屋的不动产登记证明，2019年3月2日正黄公司向张妍交付该房屋不动产权证书。张妍认为根据合同约定其应在2018年5月9日前取得不动产权证书，实际于2019年3月2日取得，正黄公司应承担该期间的违约金12543.95元，遂导致本案发生。 一审法院认为，本案的房屋买卖合同等事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行判决。本案中，张研、正黄公司签订的《商品房屋买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是在平等、自愿、协商基础上所形成的意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为本案纠纷的处理依据。上述合同及补充协议明确约定了出卖人为买受人办理不动产权证的时间及逾期办理的违约金计算标准。正黄公司未在合同约定的时间内为原告办理不动产权证书的行为已构成违约。故张研请求正黄公司支付逾期办理不动产权证书的违约金的主张，符合合同约定，应予支持。但按《补充协议》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在本合同约定期限取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该房屋所有权证书之日起至取得该商品房所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金......”。违约金的计算应当自出卖人逾期之日起至买受人取得该房屋不动产权证书之日止。正黄公司于2017年5月9日向张妍交付房屋，张妍取得该房屋不动产权证书之日为2018年12月5日，故违约金应当自2018年5月10日计算至2018年12月5日，为420938元×0.01%×209天=8797.6元。对正黄公司主张未违约的辩称意见，与查明的事实和法律规定不符合，且正黄公司未提交逾期办理不动产权证书免责的充分证据，故一审法院对该辩称意见依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：雅安市正黄置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张妍逾期交付不动产权证书的违约金8797.6元。 二审中张妍提交如下证据：1.交房通知书，拟证明正黄公司交房时已明确要代办不动产权证书；2.雅安市不动产登记中心提供的授权委托书、具结保证书，拟证明新的授权委托书出具时，逾期交付房屋产权证的事实已存在；3.雅安市不动产登记中心提供的正黄公司的授权委托书，拟证明正黄公司委托王莉代办房屋产权交易和产权审核申请书的时间为2018年6月10日，违约事实已经存在。 正黄公司质证意见：对交付通知书真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议；授权委托书和具结保证书的真实性、合法性无法核实，但其内容实际上也是对双方约定办证时间的变更；委托王莉的授权委托书，真实性、合法性无异，确实是正黄公司委托王莉办理产权审核申请书、房屋交易和产权申请书等，不能达到张妍的证明目的，与本案无关联性。 本院认为，正黄公司对交付通知书、委托王莉的授权委托书真实性、合法性无异议，本院确认其真实性、合法性；正黄公司对授权委托书和具结保证书的真实性、合法性有异议，因该授权委托书和具结保证书来源于雅安市不动产登记中心，且加盖该中心档案专用章，本院对其真实性、合法性予以确认。对上述证据，正黄公司对关联性或者证明目的有异议，本院将结合本案全部证据综合认定。 二审中正黄公司提交证据：2017年4月19日雅安日报刊载的正黄公司交房公告，拟证明正黄公司按照合同约定按时将房屋交付给张妍。张妍对该公告真实性、合法性、关联性无异议，但称自己收到交房通知书上写的是4月28日。 本院认为，该公告具有真实性、合法性，但双方对按合同约定交房和收房并无争议，该公告与本案争议的是否承担逾期办证违约责任并无关联性。故不作为本案证据评述。 二审审理查明：2015年1月6日，正黄公司作为出卖人，张妍作为买受人，双方签订了《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定的主要内容：买受人采取公积金贷款方式，付款人民币420938元向出卖人购买其开发的位于雅安市雨城区××道××栋××单元××层××号××房××（建筑面积90.44平方米），双方还就该房屋付款方式及限期、交付条件、产权登记等事项进行了约定。其中合同第十九条第（二）款第1项约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：（2）“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元”，第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见补充协议。补充协议充7.2条约定“在买受人接受房屋后，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证和分户国有土地使用证，出卖人不收取任何代办费。办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各自缴纳，房屋售价中不包含前述税费。否则，出卖人代为办理权属登记的时间顺延。”第7.3条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。第7.4条约定“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的贰年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订当日，雅安市房地产管理局进行了合同登记备案。2015年1月12日，四川省雅安市安信公证处针对委托张妍委托正黄公司代办权证事宜进行了公证。 2016年9月18日，雅安市人民政府发布《关于在雅安市雨城区中心城区实施不动产统一登记有关事项的通知》，即从2016年9月26日0时起，各类不动产登记业务由雅安市不动产登记中心统一办理，并颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。市国土资源局和市房管局等部门一律停止受理土地、房管登记有关事项，停止颁发土地使用证、房屋所有权证等各类证书。2017年5月6日，正黄公司在代为收取张妍首套住宅房的契税和贴花税共计人民币6319.07元，2017年5月9日双方正式办理房屋钥匙、资料、物品等交接。 2018年4月，正黄公司根据四川省和雅安市地方税务局“关于彻底清退企业代收办证契税”的文件精神，通知购房业主前往该公司办理退还购房契税款后，自行前往税务机关交税。张妍于5月3日向正黄公司申请退还契税及印花税，于5月17日自行向税务机关缴纳契税及印花税6018.4元取得税收完税证明，5月18日正黄公司退还张妍契税及印花税6319.07元。 2018年6月10日，正黄公司出具授权委托书，委托公司职员王莉办理8、9、14栋业主的房屋交易和产权审核申请书等相关手续；8月1日，张妍出具授权委托书委托正黄公司代办房屋交易和产权审核告知单的相关事宜；10月30日张妍向出具授权委托书，委托正黄公司代办房屋《不动产产权证书》的相关事宜，并在不动产登记申请书等资料上签名。同日，正黄公司持该份授权委托书代张妍在雅安市不动产登记中心进行了登记。同年12月5日，雅安市不动产登记中心为张妍办理了川（2018）雅安市不动产权第0××8号不动产权证和川（2018）雅安市不动产证明第0××2号不动产登记证明。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 张妍与正黄公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》属于当事人真实的意思表示，内容未违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行。上述合同中由正黄公司代为办理房屋所有权证书的目的，是作为出卖方的正黄公司为了让购买方在合理的期限内及时取得所购买房屋的权属证书，在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中增加的一项无偿的义务。此义务的实现，受到办证机关办证政策、报送材料要求等各种因素的影响，同时也需要双方相互配合完善各类申请办证的材料。 本案中，根据双方签订的合同及补充协议约定，正黄公司承担支付违约金责任的前提是，是否有归于正黄公司的责任，导致张妍未能在约定期限内取得房屋所有权证。首先，从2016年9月26日起，雨城区中心城区的不动产登记由不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，并停止颁发房屋所有权证和土地使用证等各类证书，客观上导致正黄公司无法为买受人单独申请办理房屋所有权证书和土地使用证，案涉合同及补充协议关于办理“两证”的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用，此后出卖人代为办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产产权证。张妍依据逾期办理房屋所有权证的违约责任条款主张正黄公司承担违约责任，无合同及法律依据；其次，2018年1月四川省和雅安市地方税务局印发“关于房地产开发企业预收代办契税资金清理工作的通知”，正黄公司按通知要求开展预收代办契税资金清理工作，并于2018年4月通知购房业主办理退还购房契税款，并自行前往税务机关交税。不同购房业主办理退税和自行交税进度，一定程度上也会影响正黄公司批量代办权属证书的进度；第三，在办证和交税政策发生变化后，作为出卖人的正黄公司继续承担为买受人无偿提供的代办不动产产权证的服务，出卖人与买受人应当相互体谅、理解和配合。从本案正黄公司与张妍办理不动产权属证书的过程看，2018年4月张妍在接到退税和自行交税的通知后，较短时间内办理了退税和自行交税，并提交了完税证明；随后正黄公司也安排公司职员着手办理案涉住宅房房屋交易和产权审核申请书等相关手续；在张妍8月1日授权委托正黄公司代办房屋交易和产权审核告知单的相关事宜和10月30日授权委托正黄公司代办房屋《不动产产权证书》的相关事宜并完善相关不动产登记申请书资料后，正黄公司即代张妍在雅安市不动产登记中心进行了登记。同年12月5日，雅安市不动产登记中心为张妍办理了不动产权证和不动产登记证明。由此可见，正黄公司在主观上是积极在履行代办不动产产权证的义务。因此，张妍一审、二审中所提交的证据，也不足以证明正黄公司在代办不动产产权证书过程中有故意拖延的行为。故，原判认定正黄公司未在合同约定的时间内为张妍办理不动产产权证构成违约，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。 综上，正黄公司关于其不应承担违约责任的上诉请求应予支持，而张妍请求正黄公司承担违约责任的诉讼请求及请求按实际向其交付不动产产权证书的时间计算违约金的上诉主张，均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实不清，导致裁判结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2021）川1802民初231号民事判决； 二、驳回张妍的诉讼请求。 一审案件受理费57元（已减半），二审案件受理费114元，均由张妍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋卫春 审 判 员 郑菲菲 审 判 员 文 茜 二〇二一年七月七日 法官助理 何 谐 书 记 员 王振豫