辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4302号上诉人（原审被告）：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村，统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何碧嘉，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑华，女，1956年5月31日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司（简称开成公司）因与被上诉人李淑华商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判开成公司向李淑华支付自2017年1月3日至2019年2月25日期间的逾期办证违约金或发回重审。事实和理由：一、一审判决对逾期办证违约金截止时间认定错误。开成公司于2017年7月17日满足了案涉小区办理产权登记所需的所有条件，并于2019年2月25日、2019年4月29日两次以短信的形式告知李淑华前来领取，但李淑华一直未曾出面领取，且李淑华未能提交任何证据证明其在收到开成公司的短信通知后曾经到开成公司处要求领取相关手续，这足以证明2019年2月25日之后未能领取办证手续的过错不在开成公司，开成公司支付逾期办证违约金的日期应截止于2019年2月25日。二、一审判决对逾期办证违约金诉讼时效认定错误。李淑华系于2020年1月3日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》（简称《民法总则》）关于诉讼时效的规定，在2017年1月3日之前的违约金已经经过诉讼时效，依法不应得到保护。本案中，李淑华截止提起本案诉讼前，未曾以任何方式向就成公司主张过逾期办证违约金，也未能提出任何证据证明存在中断诉讼时效的法定事由，故2017年1月3日前的违约金已经经过诉讼时效。本案中不存在任何中断诉讼时效的情形，且本案为给付之诉而并非侵权之诉，不存在违法行为一直存在导致诉讼时效中断的情形，一审判决对诉讼时效认定错误。李淑华辩称，不同意开成公司上诉请求，一审判决正确，应驳回开成公司上诉请求。李淑华向一审法院起诉请求：判令开成公司向李淑华支付违约金156800元（自2015年7月28日起至2019年6月3日止共计1400天，按照已付购房款日万分之一即每天112元标准计算）。一审法院认定事实：2012年7月8日，李淑华、开成公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：开成公司将其开发建设的一套位于大连市甘井子区的商品房，出售给李淑华居住使用；该套商品房的建筑面积89.83平方米，总房款1122875元；在2013年9月30日之前，房屋经建设单位验收合格即交付李淑华居住使用；在商品房交付使用后120日内，开成公司将办理权属登记需要由开成公司提供的全部资料报送产权登记机关备案，因开成公司原因致李淑华在上述120天内不能取得房屋产权证的，开成公司应继续办理，若开成公司超期一年仍未能办理完毕，一年期满李淑华可以选择退房，如果李淑华不退房，自一年期满之次日起开成公司按已付房款的日万分之一为标准向李淑华支付违约金，直到可以办理；双方还就小区公共部位的使用、争议的解决等相关事项进行了约定。合同签订后，李淑华即按合同规定如期支付全部房款1122875元。一审法院另查，2017年5月2日，开成公司通过了案涉房屋所属的工程项目【张家村张前路两侧地块改造（张前路西侧地块）项目K1#至K6#楼】的竣工验收备案。同年6月21日，开成公司取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地内7栋楼的部分房源可以办理首次登记。2017年8月2日，开成公司短信通知相关购房人到开成公司处换取结算发票。期间，包括李淑华在内的部分购房人与开成公司就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置。2019年8月23日，开成公司将不动产登记申请书和事先开好的金额为1122875元的不动产增值税发票一并交给李淑华。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，李淑华、开成公司基于彼此之间的真实意思表示、遵循诚实信用原则所签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法生效。当事人双方都应当按该份合同的相关约定，全面完整履行各自的法律义务。合同签订后，李淑华及时向开成公司支付全部房屋价款，履行了自身的法律义务。开成公司收到全部房款后，不仅迟延交付房屋，而且没有按合同约定向房屋管理部门提交办理案涉房屋权属证书所需要其提交的全部备案资料，其逾期提交相关备案资料的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现李淑华请求判令开成公司支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算期间和标准，应当遵照合同约定以交房后120天再加上365天即2015年11月28日为违约金起算时点，算至2019年8月23日结算发票和申请书交接时止共计1364天，并以每天112元为标准计算为合理。关于开成公司提出的相关抗辩意见：第一、关于违约金起算时间的相关意见，理由适当，予以支持；第二、关于诉讼时效的相关意见，考虑到2019年6月期间开成公司没有为李淑华更换发票的原因已经涉及到相关违约金的赔偿问题，况且逾期办证的违法行为又一直持续存在，因此本案适用诉讼时效中断，开成公司此节抗辩于法无据，不予采纳；第三、关于其他之辩言，证据不足，不予考虑。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，开成公司向李淑华支付逾期办证违约金152768元。二、驳回李淑华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元（李淑华已预交），由李淑华承担52元；余款1666元由开成公司负担，此款应当在判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，均提出一审查明“2019年8月23日，开成公司将不动产登记申请书和事先开好的金额为1122875元的不动产增值税发票一并交给李淑华”这一节事实中的日期应为“2019年6月3日”。经二审审查，本院除将一审查明的前述事实中日期更正为2019年6月3日外，对一审判决查明的其他事实予以确认。一审时，开成公司已提交发该公司工作人员向李淑华发送的手机短信，用以证明该公司分别于2019年1月24日、2019年4月29日向李淑华发送短信通知，李淑华对于该节事实没有异议，故根据该短信通知内容，本院另查明如下事实：2019年2月25日12：00分，开成公司工作人员通过手机向李淑华在《商品房买卖合同》上预留的手机号码159××××87800）发送短信，内容为：“业主您好：我是开成领地小区开发商办公室人员，开成领地小区已于2017年7月17日具备办理产权证条件，开发商曾于2017年7月17日通过召开业主大会、电话、短信等形式通知业主换取结算发票，至今您仍没有来换取结算发票。现再次通知您尽快前来换取结算发票。1、需要业主本人携带身份证原件、首付款发票和贷款发票（一次性付款客户就一张购房发票）；2、地点：原售楼处后身公建；3、联系电话138××××91900。请提前电话联系”。2019年4月29日08：46分，开成公司工作人员在此向李淑华发送短信通知，除地点发生变化外，内容于前述短信内容一致。本院还根据双方当事人均无争议的案涉房屋购房款发票及李淑华取得的不动产权证书补充查明：2019年1月24日，开成公为李淑华开具了案涉房屋的购房款增值发票。2019年6月6日，李淑华取得案涉房屋不动产权证书。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。现开成公司对于一审认定其逾期办证应向李淑华承担逾期办证违约责任没有异议，且双方对于以2015年11月28日作为逾期办证违约金的起算时点均无异议。开成公司系对逾期办证违约金的截止时间及李淑华主张违约金的诉讼时效有异议。故本案二审争议焦点为：1.开成公司应承担的逾期办证违约金的截止时间如何认定；2.李淑华主张的2017年1月3日之前的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，根据查明的事实，开成公司于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，开成公司于2019年2月25日已向李淑华在《商品房买卖合同》上预留的手机号码159××××87800）发送了短信，该短信内容包括换取结算发票时需提交的材料、换取结算发票的地点、联系电话等具体内容。李淑华并未提出该短信不真实，159××××87800不仅是李淑华填写在案涉《商品方买卖合同》中的联系电话，还是本案诉讼期间李淑华仍在使用的电话号码，故根据现有证据本院认定开成公司已于2019年2月25日通过发送短信的形式向李淑华告知换取结算发票。李淑华主张以结算发票的交接时间，即2019年6月3日作为逾期办证违约金的截止时点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，买受人在上述120日内不能取得房屋产权证的，出卖人继续办理，若出卖人超期一年仍未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理”，现双方均认可以合同约定交房后的120天再加上365天，即2015年11月28日作为违约金的起算时点，现有证据已证明开成公司于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，并于2019年2月25日短信通知李淑华换取结算发票，李淑华在一、二审时未能提交证据证明其在2019年2月25日之前到开成公司处换取发票存在障碍，或开成公司对业主换取结算发票另行设置了限定条件，故由于李淑华自身原因未能及时到开成公司处换取结算发票，导致扩大的损失应由其自行承担。一审法院以李淑华到开成公司实际换取结算发票之日作为计算逾期办证违约金的截止时间不当，本院予以纠正。综上，本案计算逾期办证违约金的截止时间应为2019年2月25日。针对第二个争议焦点，本院认为，现双方均认可李淑华系2020年1月3日向一审法院提起本案诉讼，主张2015年7月28日至2019年6月3日之间的逾期办证违约金。开成公司上诉称2017年1月3日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故关于诉讼时效的认定应适用《民法总则》。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。二审中，李淑华虽称其在起诉前向开成公司主张过权利，但未提交任何证据，故应认定李淑华主张权利之日为2020年1月3日。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为已付房款的日万分之一，直到可以办理为止。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故对违约金的诉讼时效应从债权人起诉之日起倒推三年起算，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。具体到本案，应认定李淑华主张的2017年1月3日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，开成公司此点上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对开成公司诉讼时效抗辩未予采纳不当，本院予以纠正。通过对以上争议焦点的分析评判，本院认为，开成公司应向李淑华支付2017年1月3日至2019年2月25日期间的逾期办证违约金87696元（112元/天*783天）。综上所述，开成公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当。本院在查清事实后，依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1503号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连开成房地产开发有限公司向李淑华支付逾期办证违约金87696元；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1503号民事判决第二项；三、驳回李淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1718元（李淑华已预交），由大连开成房地产开发有限公司负担996元，由李淑华负担722元；二审案件受理费1718元（大连开成房地产开发有限公司已预交），由大连开成房地产开发有限公司负担996元，由李淑华担722元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年七月二十六日书记员  张婉莹