北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7976号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马林香，女，1959年4月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称北京开兴义公司）因与被上诉人马林香房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北京开兴义公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持北京开兴义公司一审诉讼请求。2．一、二审诉讼费由马林香承担。事实与理由：北京开兴义公司要求马林香腾退房屋并支付租金，具有事实和法律依据。一审法院仅从民生角度出发，违背法律，枉顾事实，作出错误判决。1．北京开兴义公司与马林香签订的《房屋租赁协议》已于2006年1月24日到期。到期后，双方未继续签订《房屋租赁协议》。在双方并未达成新的租赁关系意愿且马林香一直未交纳租金的情况下，马林香无故占用涉案房屋，北京开兴义公司以此要求其腾退合情合理。2．马林香无故占有、使用涉案房屋，交纳租金是其应履行的义务。虽然涉案房屋系特殊社会背景下形成的一种政策性住房，但租金高低与其房屋性质无关，影响房屋租金的因素主要受地段、面积、装修、房龄等，北京开兴义公司按照客观、公平的第三方出具的评估报告中计算的月租金要求马林香支付租金合情合理。3．“以事实为依据，以法律为准绳”是处理民事纠纷最基本原则，正确的适用法律才能作出公平、公正的判决结果。但一审法院滥用职权，忽视事实存在，仅因为马林香年纪较大、收入较低、尚无其他住房等原因即武断的驳回北京开兴义公司的请求，严重损害了北京开兴义公司的合法权益。马林香辩称：同意一审判决，不同意北京开兴义公司的上诉请求。北京开兴义公司向一审法院起诉请求：1．马林香腾退北京市朝阳区松榆西里×2单元×3室；2．马林香支付自2010年1月1日至2018年12月31日期间的租金86400元；3．马林香支付2019年1月1日至2020年12月16日期间的租金90673．88元。马林香向一审法院反诉请求：要求北京开兴义公司返还2005年1月至2010年1月期间的租金16500元。一审法院认定事实：2005年1月21日，北京市开兴和物业管理有限责任公司（甲方）与马林香（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将松榆西里×1号楼×2门×3室租赁给乙方作为临时居住用房，租赁期限为壹年，自2005年1月25日至2006年1月24日，每月租金400元整，房屋及原有的配套设施的产权归甲方所有，乙方按协议的有关条款交纳租金后，在租赁期限享有使用权。本协议生效后，乙方按季度分四次预付全年租金，如拖欠租金，每逾期一天甲方按缴纳租金数额的5%向乙方收取滞纳金。协议执行期间，如因特殊原因租赁房屋需腾让时，甲方有权终止协议，并于30日前通知乙方。从通知后30日起，清退乙方预交租金，乙方腾让租赁房屋。合同到期甲方收回房屋，乙方欲继续承租，在甲方允许的同等条件下，乙方可优先承租。乙方拖欠租金两个月，甲方有权终止协议收回房屋。2011年4月20日，北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会作出东政国资发〔2011〕26号“关于北京开兴义公司吸收合并北京开兴和公司”的批复，同意北京开兴义公司吸收合并北京开兴和公司。关于租金交纳情况，庭审中，北京开兴义公司提交2009年8月27日及2009年9月9日记账联，每张记账联均记载马林香交纳房费2400元。对此，北京开兴义公司主张其每隔两三年涨一次租金，后来涨到每月800元，马林香亦按照每月800元租金标准支付四个月的租金即支付至2010年12月31日。马林香不认可租金调整情况，并主张其按照每月400元标准支付六个月租金即支付至2010年3月9日。关于租金标准，马林香主张涉案房屋为公房性质，应当按照每平米3．05元标准支付租金。对此，提交：1．2008年6月23日北京市崇文区城市建设开发公司（以下简称崇文区开发公司）出具的售房通知，主要内容为：我公司将依据《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》和《崇文区开发公司2007年出售公有住宅楼房实施办法的请示》的批复，将于2008年6月对现承租普通单元式住宅楼房，具有本市城镇常住正式户口，属于我公司产权方的松榆西里华威西里地下室承租人，进行房改售房，申请购买现承租房的住户，请领取购房相关表格及有关宣传资料…2．出售自管公有住宅楼房职工工龄调查表；3．购买自管公有住宅楼房申请书；4．现住房共居人口认定表；5．出售公有住宅楼房详细情况表。以上证据均未加盖崇文区开发公司公章。经询，马林香称上述证据均写明涉案房屋为公房性质，亦称其按照上述要求参加了房改，但是至今未购买成功，且不知道未购买成功的原因。对此，北京开兴义公司称，上述通知及表格任何人均可自行领取，并不能证明涉案房屋为公房性质，如果涉案房屋为公房，双方应当签订《公有住宅租赁合同》，而非本案的租赁合同。另，北京开兴义提交北京华信房地产评估有限公司出具的估价结果报告，证明涉案房屋在价值时点2018年10月31日的估价结果为：低月租金价格3853元，高月租金价格4215元；涉案房屋在价值时点2019年11月8日的估价结果为：低月租金价格3300元，高月租金价格4034元。据此，北京开兴义公司主张2019年1月1日至2020年12月16日期间的租金标准为3853元。庭审中，双方均认可双方未签订新的租赁合同，马林香一直在涉案房屋居住。北京开兴义公司称，其每年均向马林香催缴租金，对此提交其在小区墙上张贴催缴公告的照片，并称涉案房屋产权单位北京正阳恒瑞置业公司将收走涉案房屋，现要求马林香腾退涉案房屋。马林香称其从未见过上述催缴公告，亦不同意腾退涉案房屋，马林香提交北京开兴和公司于2008年5月6日出具的通知复印件，主要内容为：松榆西里×1#-×2-×3室住户您好，因产权崇文区开发公司亟需使用我公司所管的房屋，我公司正在清退所有出租房屋工作。现派工作人员入户与您取得联系。如您欠交租金，请您将房租补齐后，务必于五月底腾退您所租住的房屋；逾期不腾退者，责任自负。落款处另有白金明于5月7日写明“同意此房转租到公司提出地下室房屋安置办法为止”，马林香称，白金明系崇文区开发公司总经理，当时白金明称马林香可以租住到马林香购买涉案房屋，故白金明出具上述说明。北京开兴和公司不认可该证据的真实性，其公司亦未出台相应的地下室房屋安置办法。另，马林香提交其银行明细，证明其每月退休金为2785元，无力负担高额租金，并称其无其他住房。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。北京开兴和公司与马林香签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。马林香在庭审中提出了诉讼时效的抗辩理由，北京开兴义公司诉称每年均向马林香催缴租金，但未提交充分证据予以证明，故北京开兴义公司要求马林香交纳2017年10月29日之前的租金的诉讼请求，因超过诉讼时效，不能得到法律的支持，法院予以驳回。关于2017年10月30日之后的租金，马林香作为涉案房屋承租人，实际居住使用涉案房屋，应当支付租金。关于租金标准，北京开兴义公司虽主张其将每月租金调整为800元，但未提交充分证据予以证明，法院不予采信。故双方应当按照《房屋租赁协议》约定的租金标准计算2017年10月30日至2018年12月31日期间的租金，经法院核算，该期间的租金共计5600元。北京开兴义公司要求马林香按照月租金3853元标准支付2019年1月1日至2020年12月16日期间租金，该标准系北京开兴义公司单方评估，《房屋租赁协议》终止后双方形成事实上的租赁关系，故法院认为月租金应参照《房屋租赁协议》约定确定400元为宜，故北京开兴义公司要求马林香支付2019年1月1日至2020年12月16日期间租金9400元的诉讼请求，法院予以支持，超出部分不予支持。马林香主张其应当按照北京市城镇公有住房标准交纳租金，但其未与北京开兴义公司签订《公有住宅租赁合同》，且未提交充分证据证明涉案房屋性质为公有住房，另，马林香提交崇文区开发公司出具的售房通知中显示，其承租的系“普通单元式住宅楼房”，故法院对马林香的抗辩意见不予采信，并对其反诉请求予以驳回。关于马林香是否应当腾退涉案房屋，涉案房屋系当年为解决马林香的住房问题所提供，现马林香年纪较大、收入较低、尚无其他住房，住房困难情况仍然存在，故法院认为涉案房屋现以不腾退为宜。综上，一审法院判决：一、马林香于判决生效之日起七日内给付北京开兴义物业管理有限责任公司租金一万五千元；二、驳回北京开兴义物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回马林香的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北京开兴和公司与马林香签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于租金的问题。对于2017年10月29日之前的租金，马林香在一审庭审中提出了诉讼时效的抗辩理由，北京开兴义公司主张每年均向马林香催缴租金但未提交充分证据予以证明，故北京开兴义公司的该项诉讼请求，因超过诉讼时效，一审法院判决予以驳回并无不当。对于2017年10月30日之后的租金，马林香作为承租人且实际居住使用涉案房屋应当支付租金，故马林香应按照《房屋租赁协议》约定的租金标准，支付2017年10月30日至2018年12月31日期间的租金共计5600元。对于2019年1月1日至2020年12月16日期间租金，北京开兴义公司主张按照月租金3853元支付，但该标准系其单方评估，《房屋租赁协议》终止后双方形成事实上的租赁关系，故一审法院参照《房屋租赁协议》约定确定的月租金400元，判决马林香支付上述期间租金9400元并无不当。关于腾退涉案房屋的问题，因涉案房屋系当年为解决马林香的住房问题所提供，现马林香年纪较大、收入较低、尚无其他住房，住房困难情况仍然存在，故一审法院综合考虑上述因素认为涉案房屋现以不腾退为宜并无不当。北京开兴义公司的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，北京开兴义公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3516元，由北京开兴义物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年七月十五日书记员  张 立