辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6816号上诉人（原审原告）：高浚伟，男，1973年2月2日出生，满族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：闫淑杰，辽宁鑫利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立新，辽宁鑫利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑星，女，1991年12月10日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：赵申，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树敏，女，1987年7月4日出生，汉族，住址黑龙江省绥化市北林区。上诉人高浚伟因与被上诉人王淑星、李树敏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高浚伟上诉请求：1．请求撤销一审判决，请求二审法院依法改判；2．判令被上诉人承担一、二审诉讼费。二审中，上诉人明确上诉请求为：1．解除合同；2．要求二被上诉人承担2019年5月至房屋腾出之日按照合同约定年租金31500元的租金及合同第8条第4款约定每日加收100元滞纳金的违约金。事实和理由：一、原审事实认定错误。1．原审认定2019年5月王淑星与高浚伟联系，表示不再租用高浚伟房屋，但未将房屋及钥匙交还，与事实不符。上诉人起诉前，多次向被上诉人索要租金，被上诉人以各种理由推脱，从未向上诉人说过不续租房屋。2．被上诉人王淑星、李树敏导致损失扩大，而非上诉人导致。王淑星未明确不再租赁房屋，诉讼后逃避送达，诉讼中未积极归还租赁物，损失的扩大是王淑星怠于履行法定责任导致。3．原审认定合同中没有约定承租方违约的违约责任与事实不符。合同中第八条第4款明确约定了乙方不按时缴纳租金的违约责任。王淑星辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。鉴于上诉人在二审增加的诉讼请求，解除合同和要求支付违约金、租金的问题不应支持。双方合同于2019年4、5月份就已经解除了。李树敏未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。高浚伟向一审法院起诉请求：1．判令被告王淑星依法支付原告2019年5月1日至2020年8月30日的租金42500元；2．判令被告王淑星向原告支付违约金9450元；3．判令被告李树敏承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年1月25日，原告高浚伟作为甲方（出租方），被告王淑星作为乙方（承租方），签订《房屋出租协议》，约定甲方房屋坐落于沈阳市沈河区，面积63.98平方米，租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，该房屋年租金为人民币31500元，租金按年结算，乙方需在每年合同到期日前支付给甲方下一年房租，自2020年5月1日-2022年4月30日，每两年租金上浮5%，年租金为33000元，以后年度逐额递增1500元，房屋保证金贰万元。该合同第八条因乙方责任终止协议的约定载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、利用承租房进行违法活动；4、不按时交付租金，甲方每日向乙方加收100元滞纳金。”该合同手写内容：补充：本人自愿居中为双方合同的履行承担担保责任，如双方有违约，承担连带责任。被告李树敏在手写补充内容后签字。2018年4月30日，被告王淑星通过银行转账方式向原告交付2018年5月1日至2019年4月30日期间的房租31500元。2019年5月，被告王淑星与原告联系，表示不再租用原告房屋。但未将房屋及房屋钥匙交还原告。故原告起诉来院。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋出租协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据房屋租赁合同的约定内容可以确认租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，租金按年结算，乙方需在每年合同到期日前支付给甲方下一年房租。后被告王淑星在无正当理由的情况下，于2019年5月对原告表示不再租用房屋，应属违约，故应承担违约责任。但鉴于合同中没有关于承租方违约时需承担何种违约责任的约定，故对于原告主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。但由于被告王淑星未将房屋及房屋钥匙交还原告，导致原告房屋无法再行出租，故被告王淑星应赔偿原告因此受到的合理损失。而原告在知晓被告王淑星不租用房屋后，应采取合理手段接收房屋，对于未接收房屋导致损失的持续扩大，原告亦应承担一部分损失。一审法院根据本案实际情况，酌情确定在承担保证金责任外，被告王淑星参照房屋年租金31500元标准，赔偿原告六个月的租金损失，即应赔偿原告15750元。而被告李树敏在《房屋出租协议》上“本人自愿居中为双方合同的履行承担担保责任，如双方有违约，承担连带责任”的内容后签字确认，故原告主张要求被告李树敏承担连带责任，存在依据，对原告的相应诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告王淑星于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告高浚伟房屋租金损失15750元；二、被告李树敏对于上述第一项承担连带责任；三、驳回原告高浚伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，由原告高浚伟负担904元，被告王淑星、李树敏负担194元；公告费260元，由被告王淑星、李树敏负担。本院二审期间，上诉人提供人民法院报公告（送达起诉状副本）及发票，拟证明二被上诉人恶意拖延导致损失扩大。被上诉人李树敏质证意见：该材料是一审法院没有李树敏相关信息的情况下发的公告，不足以证明李树敏应对上诉人的损失承担责任。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人高浚伟主张王淑星并未告知其不再租赁涉案房屋，提出解除合同的问题。一审中李树敏提交的其与高浚伟的通话记录，其中李树敏表示王淑星在五月份已经告知过高浚伟不再租赁涉案房屋的事实，高浚伟并未予以否认，并陈述“他现在把楼底下他留了，楼上他不要了”，多次强调王淑星未能将钥匙返还。由此可以认定，王淑星在2019年5月份已经明确告知高浚伟不再租赁涉案房屋。高浚伟作为出租人，应当及时接收房屋，在王淑星未能及时返还房屋钥匙时，高浚伟应当采取相应措施减少损失的扩大。一审法院认定高浚伟对此负有一定的责任，并无不当。关于高浚伟提出王淑星、李树敏支付租金及滞纳金的问题。因王淑星于2019年5月已经明确告知高浚伟不再租赁涉案房屋，故王淑星不存在逾期支付租金的违约责任。一审法院鉴于王淑星提前退租的根本违约行为，酌情判定其承担6个月租金的违约责任，并无不当。综上所述，高浚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由上诉人高浚伟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。