江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初5372号原告：马建峰，男，1964年5月9日生，汉族，住上海市静安区。原告：许迪秀，女，1964年8月14日生，汉族，住上海市静安区。二原告共同委托诉讼代理人：刘益浒，江苏维世德律师事务所律师。被告：姚瑶瑶，女，1989年9月17日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：姚志洪，男，1960年11月17日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：马宁宁，女，1962年8月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。三被告共同委托诉讼代理人：孟宪东，江苏行于思律师事务所律师。原告马建峰、许迪秀与被告姚瑶瑶、姚志洪、马宁宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告马建峰、许迪秀的共同委托诉讼代理人刘益浒，被告姚瑶瑶、姚志洪、马宁宁的共同委托诉讼代理人孟宪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马建峰、许迪秀向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金3402666.7元（2018年7月1日-2020年12月31日合计404.26万元，扣除已经支付的64万，不包括27万元的押金，尚欠租金3402666.7元）及利息（利息暂以2年、年利率为租金的24%计）；2、依法判令被告赔偿经济损失2996666.3元（按年租金总额的0.5%计算滞纳金总数为384.065045万元，2018年12月31日支付2019年租金160万元-已支付54万元，尚欠106万元，106×0.5%×365天＝102.5285万元，2019年12月31日支付2020年租金164.26万元-已支付10万元＝154.26万元，154.26×0.5%×365＝281.536545万元，合计384.065045万元）；3.依法判令被告腾空所租用的本案房屋；4.相关诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2018年5月16日，原被告双方经友好协商，签订了有关绿地世纪城民富园路C区俱乐部《房屋租赁合同》，约定了租赁建筑面积为2544.21平方米，租赁期为122个月，租金为每年160万等条款。然被告姚瑶瑶在支付了64万元的房屋租金之后，就再也不支付了，已拖欠租金至今。需要指出，针对被告姚瑶瑶长期欠交租金的行为，原告多次以电话等方式催缴，但其态度恶劣，拒不支付租金。于是，原告于2019年5月10日、2019年9月23日先后两次向被告姚瑶瑶发出了《关于单方面解除租赁合同的通知》、《关于解除租赁合同的通知》，告知，如被告拒不搬迁、腾空所占用的房屋，由此造成的经济损失(租金加其他损失)由被告承担，每日计10000元。然被告拒收相关通知，对之置之不理，继续占用本案房屋，至今，被告姚瑶瑶的健身房一直在正常营业之中。因此，原告除要求被告姚瑶瑶承担每月租金外，应赔偿非法侵占(占用)原告房屋的全部直接、间接(可得利益)损失。经初步估算，大约为（20个月×15万）300万元。被告姚志洪、马宁宁作为履行本案合同的担保人，应承担连带担保责任。综上，恳请贵院依法支持原告的全部诉请。三被告共同答辩，原告将姚志洪列为被告不符合法律规定，在租赁合同中及相关材料中并没有姚志洪的签字，所以姚志洪作为被告不适格，请求驳回原告对姚志洪的起诉。原告计算的租金不正确，原告将租金计算到2020年12月31日无事实及法律依据，租金应从2018年7月1日计算至原告起诉之日，每月租金13.5万也不正确，应为133333元。原告认为被告仅支付64万元与事实不符，原告将马宁宁支付的27万不计入已付款不对，原告陆续支付被告租金共150万元，并不是64万。原告计算利息按年率24%无依据，应按照银行贷款利率或同业拆借利率进行计算。原告主张经济损失无事实及法律依据，被告延付租金原告已经主张利息，利息就是原告的损失，被告主张经济损失属于重复计算，不应予以支持。综上请求依法判决。租赁合同履行过程中2019年8月-11月马路进行封闭施工，导致被告无法经营，期间的合同应履行中止，2020年1月25日疫情爆发，到6月，属于不可抗力，导致餐饮及建设行业政府责令停业属于不可抗力，期间的合同应履行中止，不应计算租金。本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（出租人，甲方）马建峰、许迪秀与被告姚瑶瑶（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，上载明：房屋坐落绿地世纪城民富园路C区俱乐部(不含一层监控室)，建筑面积约为2544.21平方米。第一条租赁期限：（一）房屋租赁期自2018年5月16日起至2028年7月1日止，共计122个月(其中免租期自2018年5月1日起至2018年7月1日止，装修两个月免租金)。甲方应于2018年5月1日前将房屋按约定条件(按现有原状条件)交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。第二条租金及押金：(一)租金标准及支付方式：起始年付(每年：160万元)。付款模式为压两个月付两个月(先付两个月租费13.5万元×2，共计27万元，再付两个月的租金13.5万元×2，共计27万元作为保证金，双方合同签订时立即支付)。1、本租金不含物业管理费、水、电等费用，如发生由承租人按时向有关部门自行缴纳。2、该房屋租金从两年后，即从2020年5月1日起，开始每年环比递增，递增率为4%。3、承租方必须在每年度最后一个月前支付下年度租金，逾期支付，每逾期一天，则承租方需按应付年租金总额的0.5%支付滞纳金。第五条合同解除：（五）拖欠租金累计达一个月的，出租方有权单方面通知承租方解除本合同，收回该房屋，且承租方需向出租方支付相当于3个月租金总额的违约金及向物业公司支付一个月的物业管理费，给出租方造成损失的，还应赔偿造成的实际损失。合同还约定了其他内容，被告马宁宁在合同签字页担保人处签字捺印，合同另附一页说明，上载明：姚志洪(身份证号：)马宁宁(身份证号：)为承租人姚瑶瑶(身份证号：)的担保人。马宁宁在此页上签字捺印。合同签订后，被告马宁宁于2018年5月14日向许迪秀转账27万元；2018年7月18日，江苏积木鸭教育咨询服务有限公司（姚瑶瑶为股东的一人有限责任公司）向许迪秀转账27万元；2018年9月13日，江苏积木鸭教育咨询服务有限公司向许迪秀转账27万元；2019年5月31日姚瑶瑶向许迪秀转账27万元；2019年7月31日姚瑶瑶向许迪秀转账17万元；2019年9月30日姚瑶瑶向许迪秀转账10万元，2020年8月4日，姚瑶瑶向许迪秀转账10万元；2020年9月30日，姚瑶瑶向许迪秀转账5万元。共计150万元。后被告未再向原告支付租金，但仍占用本案房屋。原告称其中马宁宁转账27万元为押金，认可被告已支付租金123万元。原告称主张的诉请是基于解除合同。另查明，案涉房屋由姚瑶瑶用于经营健身和儿童教育，工商登记信息为云龙区形体部落运动俱乐部。三被告称，姚志洪与马宁宁系夫妻，姚瑶瑶系二人女儿。经营过程中，因封闭修路和疫情防控导致无法经营，对经营造成严重影响，一些租金无法及时支付。原告同意减免2020年2-3月疫情期间的租金。本院向被告邮寄送达诉状副本、传票等诉讼材料，被告于2020年10月29日签收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告马建峰、许迪秀与被告姚瑶瑶签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告向原告提供房屋，原告亦应向被告支付租金。现原告因被告长期拖欠租金致使原告合同目的显然不能实现，原告诉至本院，被告于2020年10月29日签收本院邮寄送达的诉状副本、传票等诉讼材料，遂原告马建峰、许迪秀与被告姚瑶瑶签订的《房屋租赁合同》于2020年10月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告姚瑶瑶应向原告支付截至合同解除之日止的租金。2020年年初受新冠疫情影响，被告姚瑶瑶确因不可抗力难以经营，本院酌情减免2020年2月-4月的租金。截止到2020年12月31日，被告应付原告总租金为336.07万元（2018年7月1日-2020年2月1日，租金为253.33万元，2020年5月1日-2020年10月29日，租金为82.74万元），扣除已支付的租金123万元及押金27万元，被告仍应向原告支付186.07万元。现合同解除，原告要求被告姚瑶瑶将房屋腾空，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的利息和经济损失问题，合同约定“承租方必须在每年度最后一个月前支付下年度租金，逾期支付，每逾期一天，则承租方需按应付年租金总额的0.5%支付滞纳金”过高，且原告未提供证据证明因原告逾期支付租金造成其损失的情况，本院酌定调整为按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付（2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计付），以欠付租金为基数从合同约定应付租金之日的次日起至实际支付租金之日止分段计算。合同解除之后至被告姚瑶瑶房屋腾空房屋交还原告之日止，被告姚瑶瑶还应向原告支付房屋占有使用费，原告可另行主张。被告主张2019年8月-11月马路封闭施工导致被告无法经营合同应中止履行，本院认为合同并未约定存在该情形中止履行合同，且没有相应法律依据，本院不予支持该期间扣减租金。关于被告姚志洪、马宁宁的担保事宜，本案中姚志洪未在其合同担保人处及说明页签字捺印，不应承担担保责任。马宁宁作为姚瑶瑶履行合同义务的担保人在房屋租赁合同上签字捺印，未约定其保证方式和保证范围，依照法律规定，其应对被告姚瑶瑶的全部债务按照连带责任保证承担担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚瑶瑶于本判决生效之日起十日内向原告马建峰、许迪秀支付租金186.07万元并支付利息、赔偿经济损失（以租金103.33万元为基数，自2019年4月1日起至2020年3月31日止；以租金186.07万元为基数，自2020年4月1日起至实际支付之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计付）；二、被告姚瑶瑶于本判决生效之日起一个月内腾空案涉坐落绿地世纪城民富园路C区俱乐部(不含一层监控室)的房屋并返还原告马建峰、许迪秀；三、被告马宁宁对本判决第一项中被告姚瑶瑶的还款义务向原告马建峰、许迪秀承担连带保证责任；四、驳回原告马建峰、许迪秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费合计73017元，由原告马建峰、许迪秀负担23017元，由被告姚瑶瑶、马宁宁负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李守忠人民陪审员  魏荣香人民陪审员  雷丽芬二〇二一年七月二十一日书 记 员  胡 玥