河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初2904号 原告：霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司。 住所地：河北省廊坊市固安县永定南路西侧、绿宸万华城F5号楼107室。 负责人：杨旋，任该公司总经理。 统一社会信用代码：91131022589664749J。 委托代理人：董春芝（系该公司员工），女，1980年11月4日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。 委托代理人：胡丽叶（系该公司员工），女，1985年7月12日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。 被告：蒋丝，女，1988年8月29日出生，汉族，现住重庆市大足区。 原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司与被告蒋丝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司的委托代理人董春芝、胡丽叶到庭参加诉讼，被告蒋丝经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案进行了缺席审理，现已审理终结。 原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间物业费7391元。 2、判令被告支付逾期违约金（自2019年1月1日至被告实际交付之日止，暂计至2021年2月24日，为9307元）。 3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系固安县绿宸万华城小区物业管理单位，为绿宸万华城小区提供物业管理服务。被告系绿宸万华城小区C8号楼1单元1004室业主，一直享受原告提供的物业服务。被告拖欠自2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理服务费，经原告多次口头及书面催缴，仍未缴纳。 原告认为，小区系全体业主共同的家园，原、被告双方均应努力维护小区的正常运转，原告依约履行了物业服务义务，被告在享受物业服务的同时亦应依约履行按时缴纳物业管理费的义务。现被告拒绝履行缴费义务不仅损害了原告的合法权益，亦损害了其他按约缴纳费用业主们的合法权益。故此，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请依法调判。 原告当庭说明物业管理服务费收费标准更改为1.9元/月·平方米。暂计算至2021年2月24日的逾期违约金9307元分三期，第一期为2019年1月1日到2021年2月24日，第二期为2020年1月1日到2021年2月24日，第三期为2021年到2021年2月24日，共计1259天乘以每年的费用2464元乘以千分之三等于9307元。 被告蒋丝在法律规定的期限未向本院提交书面答辩意见，亦未参加本案庭审。 经审理查明，2016年10月30日，被告作为买受人与作为出卖人的案外人固安绿宸房地产开发有限公司签订了备案号为20161030005的《商品房买卖合同》，被告购买案外人开发建设的绿宸万华城小区C8号楼1单元1004室房屋，建筑面积108.06平方米，合同约定了项目建设依据、付款方式及期限等。2017年12月22日，案外人固安绿宸房地产开发有限公司向被告发送了绿宸·万华城C#楼房屋交付使用通知书，内容有房屋集中交付日期：2017年12月29日等。2018年5月12日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议中约定，本物业名称：绿宸·万华城小区，乙方所购房屋基本情况坐落位置C8号楼1单元1004室，建筑面积108.06平方米。第四条第一款乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知标明收房日期算起，一次性交纳12个月的物业服务费，入住通知标明的收房日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前30日交纳下一年度的物业服务费。第二款物业服务费标准：本小区实行包干制，物业管理服务费收费标准：2.1元/月·平方米（建筑面积）；物业服务周期自每年1月1日起至次年12月31日止。第八条第三款违约责任中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按交费总额的3‰交纳违约金，直至实际支付日止。未交纳费用期间，不得向甲方主张物业服务权利。若因未交纳物业服务费用导致甲方损失的，乙方负违约赔偿责任等内容。同日，被告蒋丝缴纳了一年度即2018年1月1日至2018年12日31日的物业服务费、生活垃圾清运费、生活垃圾处置费共计2819元。现被告拖欠应依约交纳的自2019年1月1日至2021年12月31日计3年的物业管理服务费7391元（108.06平方米*1.9元*12个月*3年），经原告多次口头、书面催费函及通知的形式催缴，被告以种种理由拒付，双方成讼。 上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《商品房买卖合同》1份、《绿宸*万华城C#楼房屋交付使用通知书》1份、《前期物业管理服务协议》1份、《费用收缴单》1份、催费函2份、邮寄凭证4份、《通知》3份等证据材料在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了为被告提供物业服务的义务，被告亦应依约交纳物业服务费，原告将合同约定的物业管理服务费收费标准：2.1元/月·平方米（建筑面积）变更为1.9元/月·平方米（建筑面积），符合当地物业服务的物价标准，不损害被告的合法权益，应予准许。被告拖欠原告2019年1月1日至2021年12月31日三年的物业服务费7391元（房屋面积108.06平方米*1.9元*12个月*3年），事实清楚、证据确实充分，对原告要求被告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间物业费7391元的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付物业服务费，应当依约承担违约责任支付违约金，但根据被告的违约程度及给原告实际可能所造成的损失等因素考量，双方所约定的违约金计算标准过高（从逾期之日起每天按交费总额的3‰交纳违约金，直至实际支付日止），综合本案案情，本院酌定应自2019年1月1日起至2019年8月19日止以2464元为基数按照中国人民银行同期同类贷款年利率为标准计算承担违约金、自2019年8月20日起至2019年12月31日以2464元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算承担违约金、自2020年1月1日起至2020年12月31日以4928元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算承担违约金、自2021年1月1日起至被告实际履行之日止以7391元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算承担违约金为宜。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告蒋丝于本判决发生法律效力后五日内一次性给付原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司自2019年1月1日至2021年12月31日三年的物业服务费7391元并支付以2464元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款年利率为标准计算、以2464元为基数自2019年8月20日起至2019年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算、以4928元为基数自2020年1月1日起至2020年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算、以7391元为基数自2021年1月1日起至被告实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算的违约金。 二、驳回原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109元，由被告蒋丝负担，限于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  李 珉 二〇二一年七月一日 法官助理  安卫玲 书 记 员  李**鹏