吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终335号   上诉人（原审原告、案外人）：陈晓铁，男，1971年9月1日生，汉族，住梅河口市。       委托诉讼代理人：韩译萱，吉林文显律师事务所律师。       被上诉人（原审被告、申请执行人）：丛艳辉，女，1970年7月22日生，汉族，住柳河县。       原审第三人：于大友，男，1943年3月3日生，汉族，退休干部，住柳河县。       原审第三人：于佳兰，女，1943年8月3日生，汉族，退休干部，住柳河县。       原审第三人：李宏艳，女，1974年1月15日生，汉族，住柳河县。       原审第三人：于坤特，男，1991年10月15日生，汉族，住柳河县。       上诉人陈晓铁、于大友、于佳兰、李宏艳、于坤特因与被上诉人丛艳辉、第三人于大友、于佳兰、李宏艳、于坤特民间借贷纠纷吉林省柳河县人民法院（2020）吉0524民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       陈晓铁上诉请求：一、撤销柳河县人民法院（2020）吉0524民初763号民事判决，依法改判为：（1）撤销柳河县人民法院作出的（2020）吉5524执异51号执行裁定；（2）停止对梅河口市山城镇康馨家园X座东数第X门市房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、一、二审诉讼费用由丛艳辉承担；事实和理由：1．一审法院事实认定及适用法律均错误，请求二审法院予以纠正；一、本案中，陈晓铁属于善意第三人，购置房屋的行为构成善意取得，其民事权利应得到保障；1．陈晓铁与通化市跃恒房地产开发有限公司（以下简称跃恒公司）签订房屋买卖合同时，依据的是（2010）柳民中初字第213号民事解书，完全有理由相信案涉房屋来源的合法性，已经尽到了购买房屋的审核义务。陈晓铁购买案涉房屋的时间在先，213号民事调解书被法院撤销的时间在后，所以陈晓铁购买房屋时213号调解书系生效的法律文书，故陈晓铁购置房屋的行为符合善意取得要件。2．陈晓铁全额支付了房屋的合理对价，没有办理产权登记的原因是目前该小区的所有房屋不具备办理产权登记的条件。3．案涉房屋于购买之日起即已实际交付陈晓铁占有使用。陈晓铁购买的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条、29条的规定，应排除执行。二、柳河县法院于2010年8月20日作出的（2010）柳民二初字第38号民事裁定书形式、内容均错误，不具有法律效力。一是（2010）柳民二初字第38号裁定书裁定“扣押座落…”，根据法律规定，扣押只针对动产，而案涉房屋属于不动产，不能采取扣押方式用于诉讼保全；二是38号裁定书，裁定扣押的是于洋个人的财产，而从案涉房屋的开发审批手续等对外公示的开发单位却是跃恒公司，即便于洋是实际投资人，但从房地产开发法律规定，个人是不能成为房地产开发主体的，而且柳河法院213号民事调解书也认定了，是将跃恒公司开发的房屋抵顶给了徐凤金、王士君；三是38号裁定书，没有明确扣押的期限，因而不具备生效条件；四是38号裁定书将生效法律文书已经判给了他人的财产进行扣押，存在错误。从以上四点理由，（2010）柳民二初字第38号裁定书形式内容均错误，自作出之日起，就不具有法律效力，进而证明在2019年5月19日之前法院未对案涉房屋查封。三、法院不能无限地提高普通人的注意义务。即便是错误的裁判文书，在被撤销前，也应当是具有公信力的。陈晓铁正是基于对法律、对法院、对裁判文书的信任，才购买的案涉房屋。对于柳河县法院于2010年4月30日作出（2010）柳民中初字第213号民事解书后，又于2010年8月20日作出的（2010）柳民二初字第38号民事裁定书。出现这种结果，只有一种解释：即38号案件的承办法官也不知道案涉房屋已经被生效法律文书确定抵顶给他人了，不再是跃恒公司或者于洋的财产了，否则，不会明知不是于洋的财产而裁定扣押。一审判决认为陈晓铁未尽到注意义务，判决陈晓铁败诉。可是直至今曰，本案涉及的房屋也未竣工验收备案，没有在产权部门进行产权登记，如此状况，陈晓铁到产权登记的哪个部门才能查询到38号扣押裁定呢。法律不能强人所难，作为柳河法院38号裁定案件的办案法官，对于同在一个法院作出的法律文书（213号调解书）都未审查到，又怎能强求一个普通人必须知道38号裁定书的存在呢。综上所述，陈晓铁善意取得案涉房屋，丛艳辉的金钱债权不能对抗陈晓铁依法应享有的物权期待权，故请求二审法院依法纠正，维护陈晓铁的合法权益       丛艳辉辩称，我保全时间是在2010年8月20日，律师及我多方去售楼处、房产部门、周边邻居进行过调查，说开发商是于洋，售楼处也说房屋没有争议，所以法院才去查封的房子。我认为在我保全期间陈晓铁买的房子，而且法院张贴的公告和公示，法院判决后也给于洋送达过法律文书，于洋也没和我说房子顶给别人了，我也不知道房屋有争议。       陈晓铁向一审法院起诉请求：1．撤销柳河县人民法院作出的（2020）吉0524执异51号执行裁定，停止对梅河口市山城镇康馨家园X座东数第XX门市房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2、确认梅河口市山城镇康馨家园D座东数第九门市房屋归陈晓铁所有。3、要求丛艳辉承担本案的诉讼费用。       一审法院认定事实：2008年，于洋生前挂靠跃恒公司开发建设梅河口市山城镇康馨家园小区。期间，于洋向王士君、徐凤金借款用于案涉项目建设。2009年8月，于洋、李宏艳与王士君签订“借款顶账协议”一份，主要内容为：“乙方（于洋、李宏艳）向甲方（王士君）借款共计1，037.69万元，如乙方在2009年10月1日前未能一次性还清以上借款，乙方自愿以其所有的山城镇康馨家园开发楼三十二个门市房（合计5，266.27平方米）和四十九个车库（合计910.26平方米），均作价1500元／平方米，顶账给甲方所有。如乙方未能按期履行，可逾期到2009年11月1日为最后履行期限。”2009年12月3日，徐凤金、王士君与于洋、李宏艳签订“顶账协议”。2010年4月，徐凤金与于洋、李宏艳分别签订两份“购房协议”。2010年4月30日，于洋与邹世贵、赵凯志签订《委托售楼协议》，委托邹世贵、赵凯志以跃恒公司名义销售康馨家园楼房，包括于洋顶账给徐凤金、王士君的楼房，以及于洋未用于顶账楼房。同日，徐凤金向柳河县人民法院起诉跃恒公司、于洋所有权确认纠纷一案，柳河县人民法院于同日根据双方当事人达成的协议制作（2010）柳民中初字第213号民事调解书。该调解书事实部分明确被告向原告借款2024万元。调解书协议内容为：“一、被告通化市跃恒房地产开发有限责任公司、于洋与原告徐凤金签订的购房协议有效。二、原告所购房屋包括门市房32个、车库91个、住宅楼79个，（其中原告用168万元购买的被告5个门市房，房号分别为：73-XX-XX＃、74-XX-XX＃、75-XX-XX＃、76-XX-XX＃、77-XX-XX＃，每个门市房面积均为166.67平方米以及E座三单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，共计7个住宅楼）其他具体房屋情况以原告签字或盖章的购房清单为准。以上所有房屋、车库及门市房归原告所有。三、被告在一个月内无偿为原告办理过户房照、土地使用证等相关手续。”针对法院（2010）柳民中初字第213号民事调解书，案外人于某向检察机关申请抗诉，通化市人民检察院抗诉至通化市中级人民法院（以下称通化中院）。通化中院于2010年12月23日作出（2010）通中民抗字第35号民事裁定：“一、本案指令柳河县人民法院依法另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。”法院再审认为，本案标的2000余万元，且不动产所在地是梅河口市，法院没有管辖权。遂于2011年8月1日作出（2011）柳民再字第5号民事裁定：1．撤销柳河县人民法院（2010）柳民中初字第213号民事调解书；2．驳回徐凤金的起诉。徐凤金不服该裁定，上诉至通化中院。通化中院作出（2011）通中立民终字第45号民事裁定：1．撤销柳河县人民法院（2011）柳民再字第5号民事裁定；2．指令柳河县人民法院对本案进行审理。法院经审理于2012年3月1日作出（2011）柳民再字第5号民事判决：1．本案涉及到的买卖合同（购房协议、顶账协议）无效；2．驳回徐凤金和再审第三人王士君的其他诉讼请求。徐凤金不服判决，向通化中院上诉。通化中院认为原审法院没有管辖权，并向上诉人释明。徐凤金于2012年4月18日申请撤回原审告诉及二审上诉。通化中院据此于2012年4月19日作出（2012）通中民终字第275号民事裁定：1．撤销柳河县人民法院（2011）柳民再字第5号民事判决；2．准许上诉人徐凤金撤回一审告诉和二审上诉。徐凤金、王士君于2012年4月向通化中院起诉，要求确认顶债门市房32个、车库91个、住宅79个物权属于徐凤金、王士君，于洋、李宏艳、跃恒公司履行协助办理产权过户手续。2014年5月12日，徐凤金、王士君变更诉讼请求为：于洋、李宏艳、跃恒公司偿还借款2033万元。通化中院于2014年8月18日作出（2012）通中民初字第42-1号民事判决：一、被告于洋、李宏艳于判决生效后立即给付原告徐凤金、王士君借款本金1，407.7万元；二、驳回原告徐凤金、王士君其他诉讼请求。于洋等不服通化中院判决，申请再审。通化中院再审期间，王士君于2018年3月21日去世，其法定继承人孙桂英、王**、王萍、王东参加诉讼。通化中院于2018年6月26日作出（2017）吉05民再70号民事判决：一、撤销法院（2012）通中民初字第42-1号民事判决；二、原审被告于洋、李宏艳于判决生效后立即返还原审原告徐凤金、孙桂英、王**、王萍、王东借款本金441.55万元，并支付利息；三、驳回原审原告徐凤金、孙桂英、王**、王萍、王东的其他诉讼请求。该判决已生效。       2010年8月11日，丛艳辉以于洋欠其借款41万元及利息为由向法院起诉于洋。法院在审理过程中，根据丛艳辉提出的诉讼保全申请于同年8月20日作出（2010）柳民二初字第38号民事裁定，裁定扣押坐落在梅河口市山城镇康馨家园XX座XX号房屋（东数第9个门市房，面积162.03平方米）。同日，法院在康馨家园小区张贴公告并拍照存卷。公告内容为：“于洋：丛艳辉诉你民间借贷纠纷一案，法院依据丛艳辉的申请，对坐落在梅河口市山城镇康馨家园XX座XX号（东数第9个门市房，面积162.03平方米）予以扣押。查封扣押期间，不得转移、变卖。”法院并于同日向被查封房屋所在地的梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书和协助执行通知书。同月25日，法院向于洋送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书。2010年9月15日法院作出（2010）柳民二初字第38号民事判决，判决于洋自判决生效之日起立即给付原告丛艳辉借款45万元。因被告于洋怠于履行还款义务，法院于2011年1月5日受理了丛艳辉的强制执行申请。       2010年5月，邹世贵受王士君、徐凤金委托，同时依据2010年4月30日《委托售楼协议》，以跃恒公司名义对外销售包括本案诉争门市房在内的于洋抵顶给王士君、徐凤金的房屋。2011年2月10日，陈晓铁与跃恒公司签订《康馨家园售楼协议》，陈晓铁以41.3万元（2550元／平方米）的价格购买了康馨家园XX座XX号房屋（东数第9个门市房），并支付了全部价款。该协议上加盖跃恒公司财务专用章、邹世贵个人印鉴，邹世贵作为甲方跃恒公司代表在合同上签名，陈晓铁并取得案涉房屋钥匙。陈晓铁购买案涉房屋后，缴纳了案涉房屋产生的部分水电费。陈晓铁并多年来在案涉房屋窗户上张贴出租出售广告，广告上留有陈晓铁的手机号码。2019年，陈晓铁对该房屋进行了装修。陈晓铁购买房屋后，从未到房产部门咨询办理案涉房屋过户手续。       2019年5月15日法院作出民事裁定：查封梅河口市山城镇康馨家园D座09号房屋（东数第九个门市房，面积162.03平方米）。法院并向梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了2019年5月15日作出的（2011）柳执字第10号民事裁定书和协助执行通知书。梅河口市山城镇房地产产权管理所管理的房产档案中存有法院2010年8月20日和2019年5月15日作出的（2010）柳民二初字第38号民事裁定书、协助执行通知书和（2011）柳执字第10号执行裁定书、协助执行通知书。       法院于2019年5月15日作出（2011）柳执字第10号执行裁定书后，陈晓铁向法院提出执行异议，认为案涉房屋是跃恒公司开发建设并出售给陈晓铁，陈晓铁支付了购房款，跃恒公司出具收据，陈晓铁实际入住并占有房屋，陈晓铁是房屋的所有权人，于洋对房屋没有任何权利，人民法院不能评估拍卖该房屋。法院经审查认为，案涉房屋已于2010年8月20日被柳河县人民法院依法保全查封，并已对外公示，陈晓铁签订康馨家园售楼协议的时间为2011年2月10日，签订售楼协议时仍在法院保全查封期间内，其在购买案涉房屋时并未尽到一个买房人应尽到的合理注意义务，显然存在过错，故案外人陈晓铁主张不足以排除执行。遂于2020年8月6日作出（2020）吉0524执异51号执行裁定，驳回陈晓铁的异议申请。       跃恒公司对外出售房屋没有取得《商品房预售许可证》，该小区的房屋现均不能办理产权登记。       一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，法院于2010年8月20日作出（2010）柳民二初字第38号民事裁定查封案涉房屋，并在案涉房屋所在的康馨家园小区张贴了记载查封案涉房屋事项等内容的公告，同时，法院还于同日向被查封房屋所在地梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书和协助执行通知书，并且房产部门档案中一直保存法院的查封法律文书。以上事实说明法院已对案涉房屋采取的保全措施进行了公示。陈晓铁作为房屋买受人，在售楼处存在没有出具正规《商品房买卖合同》文本和房屋价格自行协商确定等诸多不符合交易习惯的情况下，没有进一步到房产部门了解房屋是否存在抵押、被查封以及能否办理过户手续等实际状态，即与跃恒公司于2011年2月10日签订《康馨家园售楼协议》，其没有尽到谨慎合理注意义务；虽然案涉房屋不能办理产权登记，但陈晓铁对此应是知道的，其对案涉房屋不能办理过户手续亦有过错。综上，案涉《康馨家园售楼协议》签订在法院对案涉房屋查封之后，陈晓铁不具备在法院查封之前已经合法占有该不动产情形，且其对案涉房屋不能办理过户登记亦有过错，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提出的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，并经法院第六次、第十一次审判委员会讨论决定，判决如下：驳回陈晓铁的诉讼请求。案件受理费7450元，由陈晓铁负担。       本院二审期间，当事人对一审判决认定事实无异议，本院对一审认定事实予以确认。       本院认为，陈晓铁提起执行异议之诉，根据执行异议复议规定第二十八条、二十九条规定的首要条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。因各方当事人对柳河县人民法院于2010年8月20日以（2010）柳民二初字第38号民事裁定查封本案案涉房屋及2011年2月10日，陈晓铁与跃恒公司签订《康馨家园售楼协议》，购买本案案涉房屋并支付了价款的事实均无异议。通过该无争议事实可以确认陈晓铁购买房屋的时间晚于法院查封该房屋的时间，故陈晓铁提出的异议不符合该规定要求。       柳河县人民法院于2010年8月20日查封案涉房屋并在小区张贴了公告、向产权管理所送达了民事裁定及协助执行通知书，该查封裁定产生对外公示效力。对人民法院查封的标的物，不适用善意取得，陈晓铁在购房前未到产权登记部门进行基本情况的核实属未尽到合理审慎的注意义务，其对案涉房屋所享有的物权期待权不足以产生排除执行的民事权益，对其上诉请求无法支持。       综上所述，陈晓铁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费7，495.00元，由陈晓铁负担。       本判决为终审判决。       审判长王文立   审判员杨海山   审判员赵慧颖   二〇二一年七月十二日   书记员孙萌