江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2329号上诉人（原审被告）：盐城市江彬果蔬专业合作社，住所地盐城市亭湖区东亭湖街道光荣社区四组1幢101室。法定代表人：徐芝江，该合作社经理。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区东亭湖街道光荣社区居民委员会，住所地盐城市亭湖区迎宾路与机场路交界处。法定代表人：潘国同，该居委会主任。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。上诉人盐城市江某果蔬专业合作社（下称江某合作社）因与被上诉人盐城市亭湖区东亭湖街道光荣社区居民委员会（下称光荣居委会）租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江某合作社的委托诉讼代理人张华，被上诉人光荣居委会的委托诉讼代理人孙学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江某合作社上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者改判驳回被上诉人要求解除合同、返还土地、支付违约金的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均有错误。1.上诉人不存在违约，被上诉人以上诉人拖欠租金为借口行使解除权，与事实不符，理由不成立。上诉人积欠被上诉人部分租金属实，但双方经充分协商后达成了缓交合意。2019年因修建高架桥占用上诉人承租的土地，上诉人应得的217万元补偿款被直接打到了被上诉人上级单位亭湖经济开发区账户，亭湖开发区就是否扣留该补偿款以抵充租金征求被上诉人意见，被上诉人考虑之前已与上诉人就租金缓交一事达成合意，故只扣留了30万元。如果没有就缓交租金一事达成合意，被上诉人早就将全部租金予以扣留。该事实能够证明上诉人与被上诉人就缓交租金一事已达成了合意；上诉人虽欠交部分租金，但不构成违约；被上诉人要求解除合同、返还土地、支付违约金的诉讼请求不能成立。2.即使被上诉人没有与上诉人达成缓交租金的合意，上诉人自2013年开始拖欠租金，其时被上诉人作为解除权人已知道解除事由，但其并未在1年内行使合同解除权，故被上诉人在7年后行使解除权，已远超过1年的解除权行使除斥期间。请求二审法院依法裁决，支持上诉人的上诉请求。光荣居委会辩称，1.上诉人与被上诉人没有达成缓交租金的合意。2019年上诉人应得的补偿款不是打在被上诉人的帐户，而是打在亭湖经济开发区的帐户，被上诉人对该款项没有控制权。上诉人陈述被上诉人同意只收取30万元而其余租金缓交，无任何证据证明。事实上，上诉人曾因被上诉人申请扣收其所欠全部租金一事到亭湖开发区管委会大吵大闹，致使被上诉人只收到扣转的30万元，但被上诉人从未同意其余租金缓交。2.被上诉人要求解除合同，未超过行使解除权的除斥期间。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。光荣居委会向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2010年11月18日和2010年11月20日签订的两份《土地租赁合同》，并判令被告返还租赁的原告所有的土地；2.判令被告支付原告土地租金人民币1707766.46元，并承担违约金人民币512329.94元，合计2220096.4元，其余租金按原合同计算至被告返还土地时止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月18日，光荣居委会（甲方）与江某合作社（原名江某苗木合作社）（乙方）签订一份《土地租赁合同》约定：“一、甲方将位于本居委会五组的贰宗土地的使用权出租给乙方从事高效农业生产经营或种植花卉苗圃使用。……上述贰宗地的总面积为117.045亩。二、租赁期为拾贰年，自2010年12月1日起至2022年11月30日止。三、租赁土地租金：第一年度至第三年度为每亩每年1200元，年租金为140454元；第四年起每年租金在上一年土地年租金总额基础上递增5%计算；以后每年的年租金均在上一年年租金总额的基础上递增5%，以此类推。四、租金交付时间：按年度交付租金，先交后使用；2010年11月30日前交第一年度的租金，2011年11月30日前付第二年度的租金，此后租金交付时间，以此类推。租金交付方式为现金或汇款。五、乙方在租金土地期满后或合同解除后十日内向甲方交付土地复耕费，每亩土地交土地复耕费1000元。……八、租赁期满，乙方承租的土地如被有关单位征用，本合同则自行中止。征用单位对被征用土地上的附着物或乙方投入项目的补偿费归乙方享有，其他补偿归甲方享有。九、租赁期内，乙方如不按时、如数向甲方交纳租金，每日按未交租金金额总额的6%承担违约金。另，乙方如不按时、如数地交纳租金的期限达到十日，甲方有权与乙方解除本合同，收回出租的土地使用权，因此发生的一切经济损失均由乙方承担。……十三、租赁期间，甲、乙双方如有一方违约，违约方向对方支付租金总额的30%违约金……”。同年11月20日，光荣居委会（甲方）与江某合作社（乙方）又签订一份《土地租赁合同》约定：“甲方将位于本居委会五组的壹宗土地的使用权出租给乙方从事高效农业生产经营或种植花卉苗圃使用，土地总面积为132.08475亩，土地租金第一年度至第三年度为每亩每年1000元，年租金为132084.75元，以后每年租金在上一年土地年租金总额基础上递增的5%计算……”。其他内容同2010年11月18日的合同。江某合作社分别于2011年1月12日、2011年6月20日、2012年11月2日、2019年交纳租金15万元、122400元、27万元和30万元，共计842400元。2020年8月10日，光荣居委会向江某合作社邮寄一份函件，载明：“……现通知你单位：一、光荣社区决定立即解除与你单位于2010年11月18日和2010年11月20日签订的两份《土地租金合同》；二、光荣社区要求你单位在接到本函之日起三日内支付租金人民币1707766.46元、违约金人民币512329.94元；三、光荣社区要求你单位将两份《土地租金合同》中所涉及的计203.92975亩土地，在接到本函之日起七日内返还给光荣社区。……”。同月11日，徐芝江收到该函件。2020年8月13日，光荣居委会向一审法院提起本案诉讼。一审庭审过程中，原告提交盐城市国土资源局亭湖分局地政地籍科出具的影像图一份，载明被告租赁的土地中被征收的面积为29698.7平方米，折合44.548亩。原告仍以45.2亩作为减少的面积来主张租金。一审法院认为，原、被告于2010年11月18日和2010年11月20日签订的两份《土地租赁合同》系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于原告是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确约定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在合同中明确约定“乙方如不按时、如数地交纳租金的期限达到十日，甲方有权与乙方解除本合同，收回出租的土地使用权”，本案中被告差欠数年租金属实，解除合同的条件成就，故原告有权解除合同。关于被告抗辩双方已达成缓交租金的约定，因未能举证证明，故不予采信。鉴于原告已于2020年8月10日向被告发出解除合同的函件，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，涉案合同在被告收到该函之日即2020年8月11日已解除，故本案应确认双方之间的租赁合同于2020年8月11日已解除。鉴于双方之间的租赁合同已解除，故被告应将承租土地返还给原告。（二）关于被告差欠原告租金数额的认定问题。被告作为承租人应当按照合同约定的期限和标准支付租金，但被告仅交纳842400元，剩余租金至今未交纳，应承担民事责任。根据原、被告提交的证据，本案依法认定从2010年12月1日至2012年11月30日的的租金标准为272538.72元/年，从2012年12月1日至2013年11月30日的租金标准为218298.75元，之后每年上浮5%。原告自认被告已支付了该两年的租金，根据被告交纳的租金情况，本院依法予以认可。原告主张从2021年12月1日起欠付的租金，截至2020年8月31日，产生的租金合计2007766.46元，扣减被告于2019年交纳的30万元，仍差欠1707766.46元，故原告要求被告支付截至2020年8月31日欠付的租金（占有使用费）1707766.46元的诉请，本院依法予以支持，2020年9月1日之后的占有使用费按照2019年12月1日至2020年11月30日的标准307168.26元/年计算至实际返还土地之日起。关于本案被告主张三年前欠付租金已过诉讼时效的意见，双方签订的合同中明确租金期限从2010年至2022年，原告主张欠付租金时合同期限尚未届满，且被告仍然在使用承租土地过程中并于2019年支付了30万元租金，故本院的对被告该抗辩意见不予采信。（三）关于被告是否应当支付违约金的问题。双方合同中虽明确了迟延支付租金的违约金标准，原告主张按欠付租金的30%计算，被告抗辩该标准过高，本院依法将违约金数额调整为30万元。据此，一审法院判决：一、确认原、被告于2010年11月18日和2010年11月20日签订的两份《土地租赁合同》已解除，被告江某合作社于判决生效后三十日内返还承租土地给原告光荣居委会；二、被告江某合作社应于判决生效后十日内向原告光荣居委会支付截至2020年8月31日所欠租金及占有使用费计1707766.46元，并承担从2020年9月1日起至实际返还土地之日止按307168.26元/年的标准计算的占有使用费；三、被告江某合作社应于判决生效后十日内向原告光荣居委会支付违约金30万元。案件受理费24561元，依法减半收取12281元，由原告光荣居委会负担1296元，由被告江某合作社负担10985元。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、江某合作社与光荣居委会是否达成了缓交租金的合意；二、光荣居委会提出解除合同是否已超出解除权行使的除斥期间。现分述如下：一、关于江某合作社与光荣居委会是否达成了缓交租金的合意问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，江某合作社主张与光荣居委会已达成缓交租金的合意，但从本案的证据看，2019年光荣居委会经向相关单位申请从江某合作社应得的补偿款中扣收租金，实际受偿租金30万元，该事实不能证明光荣居委会同意江某合作社所欠的其余租金缓交。江某合作社未能举证证明其确与光荣居委会已达成缓交租金的合意，故其该主张不能成立，本院不予采信。二、关于光荣居委会提出解除合同是否已超出解除权行使的除斥期间问题《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定，“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”本案中，涉案两份土地租赁合同成立于2010年11月，当时的法律、司法解释没有规定且合同双方没有约定解除权行使期限；江某合作社不认为光荣居委会有权解除合同，且本案的证据不能证明江某合作社曾经催告光荣居委会可以解除合同；解除权人光荣居委会在民法典施行的多年前知道解除事由。依据上述规定，光荣居委会自民法典施行之日（2021年1月1日）起一年内（至2021年12月31日止）仍可以行使合同解除权。因此，2020年8月11日光荣居委会向江某合作社提出解除合同，未超出法定的除斥期间。一审判决确认涉案两份土地租赁合同已经解除，判令江某合作社向光荣居委会返还租赁土地、支付所欠租金及土地占用费并承担违约金，并无不当。综上，江某合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24561元，由上诉人盐城市江彬果蔬专业合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 村审 判 员  周 和审 判 员  时 云二〇二一年七月八日法官助理  范永龙书 记 员  栾雪薇附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。