江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏04民终5047号上诉人（原审被告）：张国勤，女，1982年6月1日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张国荣，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵克稼，男，1981年4月12日生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：潘芸，女，1983年11月21日生，汉族，住常州市天宁区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：裴丰艳，江苏益同盛律师事务所律师。上诉人张国勤因与被上诉人赵克稼、潘芸业主共有权纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张国勤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉常州市天宁区吾悦广场9幢二层45号、46号两处房产所夹一处三角形封闭建筑空腔为上诉人合法取得。2.案涉三角形封闭建筑空腔是二层的一个封闭空间。开发商在建造时由于结构原因，导致上诉人购买的商铺是不规则的，多出来的这部分面积是开发商为符合规划审批的面积要求，砌了一面单墙，形成了本案所涉的空腔，而空腔面积是不计入产权面积，也不计入公摊面积。3.上诉人并非擅自拆除隔墙使用封闭空腔建筑，而是在取得开发公司授权的专有使用权后将空腔中间的隔墙拆除并进行了装修。4.一审法院在认为未有法律明确规定封闭或半封闭的建筑空腔属于“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的同时，又认为业主对其专有部分行使权利时，尚不应“危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益”，属于自相矛盾的认定。而一审在此矛盾的基础上，依据物权法作出拆除空腔隔墙恢复原状的判决显属适用法律错误。被上诉人赵克稼、潘芸二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵克稼、潘芸向一审法院起诉请求：1.立即停止侵害，将天宁区吾悦广场9幢二层46号房屋外墙恢复原状；2.将占用的天宁区吾悦广场9幢二层46号房屋与45号房屋中间的公共部位恢复原状；3.张国勤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：常州市天宁区吾悦广场9幢二层45号房产系赵克稼、潘芸所有，常州市天宁区吾悦广场9幢二层46号房产系张国勤所有。上述两处房产夹一处三角形封闭建筑空腔相邻。该空腔面积不在45号、46号两处房产的《不动产权证书》确认面积内。张国勤取得上述46号房产后，将上述空腔与46号房产相隔的隔墙拆除，使空腔与46号房产相通成为一体，并进行了装修。赵克稼、潘芸认为空腔及隔墙均属公共面积，张国勤擅自拆除隔墙使用空腔，对公共安全造成了严重影响。要求张国勤恢复隔墙及空腔结构原样。本案经调解未果。一审法院认为，业主的建筑物区分所有权受法律保护。建筑空腔指凡因结构原因造成的封闭或半封闭空间,比如吊顶内的空间,夹壁墙中空部分等部位。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条第2款规定：“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”属公用建筑面积。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，当事人双方对争议的结构空腔均未提供权属证明。张国勤提供音频资料2份，说明：1.2018年8月18日，其购买406室房产时，开发商销售副总监丁国义承诺可以使用该结构空腔；2.双方在调解时，开发商客服副总贺文听到上述录音，认可丁国义是公司销售副总监，丁国义可以代表公司。且张国勤与开发商订立的《商品房买卖合同》附件七补充协议第二条第（三）项中约定，开发商“根据相关技术、设计、小区美观、设备设施功能最大化考虑和建筑资料考量有权对部分结构空腔、闷顶、地下公共通道、地下室、公共绿地等进行部分改造并授权部分业主对此享有专有使用权（具体部位以实际交付状况为准）”，故张国勤对该结构空腔有专有使用权。赵克稼、潘芸称，房产销售人员无权处置属于业主共有部位；街道调解时相关人员均承认空腔系业主共有部位，任何人都无权决定给谁使用；补充协议第二条第（三）项，系格式条款，排除了其他业主的权利，为无效条款。该院认为：1.房屋买卖合同系要式合同，买卖双方权利义务的约定，应以书面的房屋买卖合同为准。张国勤提供的《商品房买卖合同》未对附件七补充协议第二条第（三）项约定的“部分业主”、“具体部位以实际交付状况为准”等格式条款内容做出明确约定；2.张国勤亦未提供证据证明开发商有权进行上述“专有使用权”的授权；3.张国勤与开发商的约定亦不得对抗第三人；4.虽然，关于封闭或半封闭的建筑空腔，未有法律明确规定属于“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，然而，《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”业主对其专有部分行使权利时，尚不应“危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，业主对不在其产权范围内的结构空腔的使用，亦不应突破上述《物权法》原则。张国勤将封闭空腔的隔墙拆除，且不能证明该拆除行为不影响建筑物整体安全，其拆除行为不当；5.依据建设部相关规则，张国勤拆除隔墙的一半面积应属公用建筑面积，隔墙应属业主共有部分。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。张国勤将封闭空腔的墙体拆除，与其所有的房产打通，改变隔墙结构功能，侵害其他业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利。综上，赵克稼、潘芸的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条、七十六条规定，该院遂判决：张国勤于判决发生法律效力之日起三十日内对其拆除的常州市天宁区吾悦广场9幢二层45、46号房产间的空腔隔墙恢复原状。一审案件受理费100元，减半收取50元，由张国勤负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人张国勤向本院提供装修现场巡检表一份，证明案涉商铺在装修期间，物业每天进行了现场巡检，其中对拆除案涉空腔单墙结构部分物业是认可的。被上诉人赵克稼、潘芸经质证认为，该证据无法证明上诉人所要证明的内容，因为空腔部分以及隔墙是属于公共部分，物业没有权利来决定该部分属于谁。二审期间，本院至天宁吾悦广场物业管理处调查，物业称空腔系因建筑结构需要所形成，空腔面积并未计入测绘面积，并向本院提供天宁吾悦广场9幢二层测绘面积表一份。此外，为查明案涉空腔部分是否涉及业主共有部分，本院还至常州市房屋登记中心调查。常州市房屋登记中心向本院提供天宁吾悦广场9幢45号、46号商铺测绘图一份，显示案涉45号、46号商铺与空腔相邻的墙面为外墙，有一半面积为公用建筑面积。当事人双方对本院调取的证据经质证均无异议。本院认为，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体可以认定为专有部分。案涉空腔系封闭结构不具有利用上的独立性，亦不在张国勤房屋所有权证登记的使用范围之内，不属于建筑物专有部分。建筑排除专有部分之外的其他部分为共有部分，这亦与开发商客服副总贺文及街道调解人员的陈述相一致。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。张国勤拆除案涉空腔结构的墙体，使用空腔结构，系改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的行为，属于业主共同决定的有关共有和共同管理权利其他重大事项范畴。本案中，在赵克稼、潘芸未能提供证据证明张国勤占有、使用空腔结构的行为损害其安全、通行、采光等合法权益的行为的情形下，以共有权益受损之理由提起民事诉讼，应当由业主大会或业主委员会决定。赵克稼、潘芸仅为单个业主，在未经授权情形下，无权以小区业主共有权受到侵害为由代表其他业主行使权利，故其诉讼主体不适格。综上所述，张国勤的上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初3187号民事判决；二、驳回赵克稼、潘芸的起诉。一审案件受理费100元，按规定减半收取50元，由一审法院予以退还。二审案件受理费100元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年七月五日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青