天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3820号上诉人（原审被告）：天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司，住所地天津市河西区珠江道34号1-6门。法定代表人：郭西柱，经理。被上诉人（原审原告）：天津市公交物业管理有限公司，住所地天津市河东区郭庄子大街257号。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：吕慧宾，天津击水（蓟州）律师事务所律师。原审被告：天津市河西区馨裕丰冰小吃店，住所地天津市河西区陈塘庄珠江道34号1-6门。经营者：郭西柱，男，1975年3月6日出生，汉族，天津市河西区馨裕丰冰小吃店经营者，住天津市河西区陈塘庄珠江道34号1-6门。上诉人天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司（以下简称彩虹桥公司）因与被上诉人天津市公交物业管理有限公司（以下简称公交公司），原审被告天津市河西区馨裕丰冰小吃店（以下简称馨裕小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2021）津0103民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彩虹桥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判彩虹桥公司继续承租天津市河西区珠江道34号1-6门底商，诉讼费用均由公交公司负担。事实和理由：1.双方因疫情没有签订新的租赁合同，双方为不定期租赁，不存在彩虹桥公司违约的情形，不应当支付违约金及房屋使用费；2.彩虹桥公司为小微企业，有权享受疫情期间的租金减免政策；3.彩虹桥公司享有优先承租权，有权继续承租。公交公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。馨裕小吃店辩称，同意彩虹桥公司的上诉主张。公交公司向一审法院起诉请求：1.判决解除公交公司与彩虹桥公司之间的房屋租赁合同关系；2.判决彩虹桥公司、馨裕小吃店将其占用的坐落天津市河西区珠江道34号房屋（一间，60平方米）腾清，返还公交公司；3.判决彩虹桥公司、馨裕小吃店按照22000元/年的标准，支付自2020年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（截止起诉日止暂计14667元），并按10元/日的标准支付违约金（截止起诉日暂计2400元）；4.判决彩虹桥公司、馨裕小吃店承担律师费5000元；5.案件受理费用由彩虹桥公司、馨裕小吃店承担。一审法院认定事实：坐落天津市河西区珠江道34号1-6门房屋权利人为天津市公共交通集团（控股）有限公司。天津市公共交通集团（控股）有限公司授权由公交公司行使所有权人占有、使用之权，行使管理职责。2019年3月31日公交公司与彩虹桥公司签订房屋租赁合同书，约定公交公司将坐落天津市河西区珠江路34号，面积60平方米房屋一间，有偿出租给彩虹桥公司用于经营、仓储之用。合同约定，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期满，公交公司有权收回房屋，彩虹桥公司必须无条件按期返还。租期届满或合同解除，彩虹桥公司须在期限届满或合同解除之日将房屋腾清交付公交公司。逾期腾清的视为彩虹桥公司授权公交公司代为腾清，租赁范围内物品视为遗弃物由公交公司处理，处理遗弃物产生的费用由彩虹桥公司承担，且公交公司不承担任何责任。房屋腾清期间，彩虹桥公司须按照3-4约定支付房屋使用费和违约金。租赁期届满，公交公司、彩虹桥公司未达成续租协议或重新签订租赁合同的，彩虹桥公司应无条件将房屋腾清返还公交公司。逾期腾清搬出返还房屋的，自期限届满之次日起至返还房屋之日止，彩虹桥公司除按照租期内租金标准支付房屋使用费外，还应按每日10元向公交公司支付违约金。租金标准为22000元/年。租金支付时间按季度收取。在租赁期内，彩虹桥公司不准将承租房屋转租、转让，如彩虹桥公司擅自转租、转让所承租的房屋，公交公司有权解除房屋租赁合同。违约争议解决支出的必要费用（包括不限于：案件诉讼费用、律师费等）由违约方承担。合同签订前，公交公司已将涉案房屋交给彩虹桥公司使用。彩虹桥公司向公交公司支付租金至2020年3月31日。2020年3月16日馨裕小吃店也共同使用租赁房屋，主营外卖业务。合同到期后，彩虹桥公司继续使用租赁物，未向公交公司支付使用期间的费用，2020年9月21日公交公司向彩虹桥公司发送律师函，要求彩虹桥公司腾清房屋。彩虹桥公司收到函件后未向公交公司腾交房屋，也未支付占用期间的费用。现公交公司诉至一审法院，请求判如所请。经当事人确认，本案争议焦点为：出租房屋彩虹桥公司是否应向公交公司返还并支付自合同届满之日至腾房之日的占用费；律师费、违约金是否应当由彩虹桥公司支付。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，公交公司和彩虹桥公司签订的房屋租赁合同书于2020年3月31日到期，合同到期后，公交公司通知彩虹桥公司腾房，因此，彩虹桥公司继续使用租赁房屋不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的情形，不能认定双方已形成不定期租赁关系。馨裕小吃店经彩虹桥公司同意使用涉案房屋，在合同到期后，也应将涉案房屋腾空。综上，关于公交公司第1项诉讼请求，公交公司当庭变更为要求按照合同到期终止履行的主张，符合法律规定，应当予以支持。关于公交公司第2项诉讼请求，要求彩虹桥公司、馨裕小吃店将其占用的坐落天津市河西区珠江道34号1-6门房屋底商（面积60平方米）腾交公交公司的主张，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于公交公司第3项诉讼请求，要求彩虹桥公司按照年租金22000元的标准支付自2020年4月1日至2021年1月5日房屋使用费14667元及自2021年1月6日至实际腾房之日房屋使用费，按每日10元的标准支付自2020年4月1日至2021年1月5日违约金2400元及自2021年1月6日至实际腾房之日违约金的诉讼请求，于法不悖，应予支持。馨裕小吃店不应向公交公司支付上述费用。关于公交公司第4项诉讼请求，要求彩虹桥公司承担律师费5000元的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。馨裕小吃店不应向公交公司支付上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、天津市公交物业管理有限公司与天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司之间的房屋租赁合同书终止履行；二、本判决生效之日起7日内，天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司、天津市河西区馨裕丰冰小吃店将坐落于天津市河西区珠江道34号1-6门房屋底商（建筑面积60平方米）腾空并返还给天津市公交物业管理有限公司；属于天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司、天津市河西区馨裕丰冰小吃店自有物品由其自行清理；三、本判决生效之日起7日内，天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司按年租金22000元的标准，向天津市公交物业管理有限公司支付自2020年4月1日至2021年1月5日房屋使用费14667元及自2021年1月6日至实际腾房之日房屋使用费；四、本判决生效之日起7日内，天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司按每日10元的标准，向天津市公交物业管理有限公司支付自2020年4月1日至2021年1月5日违约金2400元及自2021年1月6日至实际腾房之日违约金；五、本判决生效之日起7日内，天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司向天津市公交物业管理有限公司支付律师费5000元；六、驳回天津市公交物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半交纳176元，由天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司负担（此项于本判决生效之日起7日内给付）。二审期间彩虹桥公司提供通知一份，欲证实公交公司在2020年8月发出通知，告知已有新的承租人，要求彩虹桥公司腾空房屋，剥夺了彩虹桥公司的优先承租权。公交公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，认为其通过公开招租方式确定的承租人，公交公司与彩虹桥公司的租赁合同已经期满，其不享有优先承租权，即使在合同期内其享有优先承租权，彩虹桥公司未参与公开招租，放弃优先承租权。馨裕小吃店认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。本院经认证认为，彩虹桥公司提供的证据各方当事人均认可其真实性，本院对其真实性予以确认。经审理查明，案涉房屋租赁合同约定：租赁期限届满，彩虹桥公司有意继续承租该房屋的，须于租赁期限届满前叁月书面向公交公司提出申请，将公交公司同意后另行签订租赁合同。彩虹桥公司主张对于公交公司以招投标方式进行招租是知情的，但主张未能报名成功。彩虹桥公司自认其2020年第一季度租金已享受了减免。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。彩虹桥公司主张其享有优先承租权，公交公司认可如在房屋租赁合同履行期间彩虹桥公司享有该权利。本案中，案涉房屋租赁合同期限截至2020年3月31日届满，彩虹桥公司在该合同期限届满前未按照约定提前向公交公司申请续租，在明知公交公司公开招租后亦未报名参加，彩虹桥公司虽主张按照双方的惯例，均是由公交公司联系彩虹桥公司进行续租、且在公交公司公开招租时其未能报名成功，对此彩虹桥公司均未能提供证据予以证实，故无法确定彩虹桥公司是否要求继续承租，现彩虹桥公司主张承租优先权依据不足。因彩虹桥公司在租赁合同期内已享受了减免，故一审法院结合实际履行情况认定的房屋使用费及违约金并无不妥，本院予以维持。关于律师费，该费用并非必然发生的费用，公交公司主张由彩虹桥公司承担，依据不足，本院不予支持。综上所述，彩虹桥公司的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2021）津0103民初486号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销天津市河西区人民法院（2021）津0103民初486号民事判决第五、六项；三、驳回天津市公交物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352元，减半交纳176元，由天津市公交物业管理有限公司负担40元，由天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司负担136元；二审案件受理费352元，由天津市公交物业管理有限公司负担80元，由天津市彩虹桥制冷设备销售有限公司负担272元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年七月六日书记员  唐 啸