陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终268号 上诉人（原审原告）：商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司，住所地陕西省丹凤县。 负责人：刘勇，公司经理。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘书英，男，汉族，住陕西省丹凤县。 上诉人商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司（以下简称：丹凤运输公司）与上诉人刘书英因合同纠纷一案，不服陕西省丹凤县人民法院（2020）陕1022民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丹凤运输公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，维持第一项；2、改判刘书英返还丹凤运输公司159.5平方米土地使用权；3、本案一二审诉讼费由刘书英承担。 主要事实与理由：一、刘书英占用丹凤运输公司159.5平方米土地使用权，是双方当事人签订的《以房抵债协议书》的内容之一，按照该协议书约定，丹凤运输公司在支付刘书英工程款后，刘书英理应将该土地使用权与四间三层房屋同时返还给丹凤运输公司。二、刘书英在占用丹凤运输公司的土地上修建房屋的行为属于刘书英个人行为，是否取得建设规划许可证不是刘书英应返还丹凤运输公司土地使用权的法定条件，刘书英应当返还丹凤运输公司房屋的同时，一并返还占用丹凤运输公司的159.5平方米土地使用权。 刘书英答辩称，一、双方签订的《以房抵债协议书》合法有效，对双方具有法律约束力。二、《以房抵债协议书》双方已经实际履行了20年以上，在此期间刘书英投入了大量的资金。丹凤运输公司屡屡严重违约，给刘书英造成了巨大的经济损失，应全额向刘书英赔偿。三、《以房抵债协议书》约定丹凤运输公司在20年期满后仍未偿还欠款的，抵债的房地产归刘书英永久所有。现已超过20年丹凤运输公司仍未按照约定清偿工程欠款及新建筑的费用，用于抵债的房地产已归刘书英所有，丹凤运输公司无权要求返还。四、如果丹凤运输公司支付刘书英工程欠款，且按照现在的市场价赔偿刘书英装修装饰的费用及赔偿刘书英损失，抵债的地产可以再给丹凤运输公司。请求驳回丹凤运输公司的诉讼请求。 刘书英上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回丹凤运输公司的诉讼请求或发回重审；2、本案一二审诉讼费由丹凤运输公司承担。 主要事实与理由：一、《以房抵债协议书》中约定，装修费用和新建筑必须进行评估，且评估价值经刘书英同意，给予刘书英补偿后，丹凤运输公司方能在到期后收回抵债的房屋。但在丹凤运输公司未给刘书英任何赔偿的情况下，一审法院判决丹凤运输公司收回房屋错误。二、《以房抵债协议书》已经实际履行了20年以上，刘书英在此期间修建了房屋，并对原房屋等多次进行装修，投入了大量的资金，一审法院未判决丹凤运输公司向刘书英赔偿，显失公平。三、丹凤运输公司在履行《以房抵债协议书》时严重违约，给刘书英造成了巨大的经济损失，丹凤运输公司在收回房屋的同时应全额向刘书英进行赔偿。 丹凤运输公司答辩称，刘书英的上诉理由不能成立，约定的期限已到，丹凤运输公司已经通知刘书英领取工程款，但刘书英没有领取。丹凤运输公司对一审判决第一项没有异议，但丹凤运输公司要求返还抵押的房与地。 丹凤运输公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告按协议约定交回原告的房屋十二间及159.5平方米土地使用权；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司在修建丹凤新车站过程中，将车站配套的修理车间、职工食堂、锅炉房及地面硬化等工程交由刘书英施工。后经结算，丹凤运输公司共拖欠刘书英工程款375387.78元，1999年12月13日丹凤运输公司与刘书英签订了《以房抵债协议书》，协议约定：“1、甲方将丹凤车站东边靠街一边的四间三层共计十二间（连同楼梯）楼房和车站候车室西边空地东西长11米，南北宽14.5米，面积159.5平方米的场地抵押给刘书英，使用权为五至二十年，以上空地如乙方需要布置地面建筑时，外观必须和车站主体建筑作整体布局保持协调，并征得甲方同意后方可施工。在本协议期限内，甲方如要收回上列建筑时，可经乙方同意，按有关部门的评估价值付给乙方，该建筑归甲方永远所有；2、乙方在合同期房屋使用中，如需对十二间房屋装修费用自理。如甲方在5—15年内中间要收回，乙方装修费用由有关职能部门按折旧评估作价，经乙方同意，由甲方付给乙方，主体楼西边新建筑如甲方在二十年期满收回按有关部门评估价值由乙方同意，甲方付给乙方建筑款；3、上列房、地产抵押期限为五年至二十年，从协议签订生效之日起执行，甲方在协议期限内，如能付给乙方全部欠款后，可按本单位业务需要收回房地产使用权甲方在清偿所欠款项时不付任何利息，甲方在二十年期满后仍无能力偿还，所欠乙方款375387.78元和主体楼西边新建筑费用，以上所抵债的房地产权属归乙方刘书英永远所有，任何单位和个人无权干涉。并由甲方必须负责协助办理有关房地产过户手续；4、在本协议期内，乙方可以对本协议所划定的房屋通道、门、窗进行临时性建设和改造或封闭，向街道一边另行开门。但不得对车站楼主体部位如柱、框体进行改造或损坏，以确保主体建设的安全性能与外观完整性。按需要进行建筑施工，有关手续由乙方自行办理，费用自负；5、甲方如在协议期内中止执行本协议，收回抵押给乙方的房、地产使用权时，应提前一个月通知乙方，付给乙方原债务欠款375387.78元，并付给乙方地面建筑有关装修评估价款后，乙方应按期归还所有使用的房、地产使用权；6、本协议一经双方签字，便具有法律效力，如有一方违约，另一方有权向司法部门请求司法仲裁”。协议签订后，原告丹凤运输公司遂按照协议约定向被告刘书英移交了车站东边邻街的四间三层十二间（连同楼梯）楼房中的十一间房屋（另有门面房一间因出租他人而未交付）及车站候车室西边东西长11米，南北宽14.5米，面积159.5平方米的空地。此后，刘书英在车站候车室西边159.5平方米的空地上修建了三间四层楼房。2005年7月13日被告刘书英向商洛市汽车运输总公司、丹凤运输公司就丹凤运输公司未交付其一间门面房进行反映，原告丹凤运输公司于2007年将出租给他人的一间门面房收回并交付给被告刘书英。2017年5月22日丹凤运输公司向本院提起诉讼，请求确认其与被告刘书英之间所签订的《以房抵债协议书》中关于159.5平方米土地使用权抵押部分无效，由被告刘书英腾交返还原告土地使用权，按协议约定交回原告的房屋十二间，后撤回了起诉。2017年12月20日原告丹凤运输公司向被告刘书英发出书面通知，要求终止《以房抵债协议书》,并要求被告刘书英在接到通知书之日起十五日内前往原告处领取工程款375387.78元，限被告刘书英于2018年1月30日前交回所抵押的场地、房屋。被告刘书英遂于2018年1月5日书面向原告丹凤运输公司作出答复，不同意终止《以房抵债协议书》，并要求原告丹凤运输公司解决所有遗留问题。 一审法院认为，原告丹凤运输公司1999年12月13日与被告刘书英签订的《以房抵债协议书》，旨在解决原告拖欠被告基建款375387.78元的问题。协议实质是丹凤运输公司以十二间房屋及159.5平方米土地五至二十年（期限）的使用、收益抵偿基建欠款375387.78元的利息，以及围绕欠款偿还，房屋、土地利用、收回而约定权利义务所形成的综合性合同。该合同不属于《合同法》或者其他法律有明文规定的合同，故应根据《合同法》第一百二十四条关于无名合同的规定处理。原告丹凤运输公司与被告刘书英签订的《以房抵债协议书》，是双方真实意思表示，除协议第三条“……以上所抵债的房地产权属归乙方刘书英永远所有，任何单位和个人无权干涉。并由甲方负责办理有关房地产过户手续”的内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定外，其余内容均未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告丹凤运输公司2017年12月20日向被告刘书英发出书面通知，要求终止《以房抵债协议书》，并要求被告限期领取原债务欠款375387.78元，原告已按合同约定履行了其义务，根据《以房抵债协议书》第三条：“上列房、地产抵押期限为五年至二十年，从协议签订生效之日起执行。甲方在协议期限内，如能付给乙方全部欠款后，可按本单位业务需要收回房地产使用权，在清偿所欠款项时不付任何利息”，原告要求收回房屋的请求符合约定，且目前协议约定最长使用期限二十年已满，故对原告诉请应予支持。但其要求收回车站候车室西边159.5平方米场地使用权的请求，因该场地上已建有三间四层房屋，且双方在签订《以房抵债协议书》时，丹凤运输公司允许刘书英在该场地上布置地面建筑，并对建筑的外观及施工做了要求，同时约定收回上列建筑时，按有关部门的评估价值付给被告刘书英。《中华人民共和国城市规划法》规定，在城市规划区内新建、扩建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证件。审理中，原告丹凤运输公司未向本院提交159.5平方米场地上修建的三间四层房屋是否取得建设工程规划许可及是否支付地面建筑价款的证据，故对其要求收回159.5平方米土地使用权的请求，不予支持。刘书英关于原告严重违约给其造成损失的辩解属于反诉，但其在诉讼中并未提出反诉请求，故本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条，第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告刘书英在本判决生效后三十日内向原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司交回丹凤车站东边的四间三层共计十二间（连同楼梯）房屋；二、驳回原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司负担50元，被告刘书英负担50元。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，案涉《以房抵债协议书》的效力，本院与一审观点一致，在此不再赘述。案涉协议约定在协议期限内，丹凤运输公司如能付给刘书英全部欠款，其可收回房地产使用权。本案中，丹凤运输公司在协议期限内通知刘书英领取欠款，虽然刘书英没有领取，但丹凤运输公司已经履行了其义务。因此，丹凤运输公司要求刘书英返还抵债物丹凤车站东边的四间三层共计十二间（连同楼梯）房屋的请求，符合协议约定，应予支持。刘书英称其不应返还该房屋的观点，不能成立。关于抵债物159.5平方米的场地，刘书英在该场地上建设了房屋，房地形成一体无法分割，而该房屋没有相关建设手续，在相关行政机关对该房屋的合法性界定前，法院不宜处理，待相关行政机关对该房屋处理后，丹凤运输公司可另行主张。因此，丹凤运输公司要求刘书英返还案涉159.5平方米场地的上诉请求，不应支持。刘书英主张抵债房屋的装修费和案涉场地上新建筑的价值，但其未反诉，本院不予处理。因此，刘书英称丹凤运输公司应向其赔偿损失的观点，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人刘书英与上诉人商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月七日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜