湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1462号 原告：张德生，男，1966年2月2日出生，汉族，湖南省沅陵县人，农民，户籍地：湖南省沅陵县沅陵镇（原太常乡）木马岭村溪口组，住湖南省沅陵县沅陵镇御鑫城14栋7层703号房，公民身份号码：433022196602021131。 原告：敬琼，女，1972年9月8日出生，土家族，湖南省沅陵县人，农民，户籍地：湖南省沅陵县沅陵镇（原太常乡）木马岭村溪口组，住湖南省沅陵县沅陵镇御鑫城14栋7层703号房，公民身份号码：433022197209081124。 委托诉讼代理人：张靖林，男，1979年6月19日出生，白族，湖南省沅陵县人，湖南省沅陵县光明法律服务所基层法律服务工作者，公民身份号码：433022197906190211，执业证号：31813041100072，代理权限：特别授权。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230598，代理权限：特别授权。 原告张德生、敬琼与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月26日公开开庭进行了审理，原告张德生、敬琼的委托诉讼代理人张靖林，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张德生、敬琼向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金9,854.20元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沅陵县沅陵镇御鑫城小区14栋703号房，房屋总价值315,840元，首付款95,840元，剩余房款采用银行按揭方式支付，合同签订后，原告依约定交付了房款及办证费用。双方在合同中约定在上平方交付使用后365日，完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，如逾期自本合同规定期限的第二天其至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2017年8月20日被告将房屋交付给原告使用，2020年6月27日被告才办妥该栋房屋的不动产权证书，已构成合同违约，应承担违约责任。 被告天赐公司辩称，针对被答辩人的诉答辩人商品房买卖合同纠纷案答辩如下： 一、本案中房屋被答辩人办理交接的时间为2017年11月2日，而非2017年8月20日。 答辩人与被答辩人于2016年1月25日签订商品房买卖合同，此后被答辩人于2017年11月2日办理房屋交接手续，同时被答辩人在入伙通知书上的签字确认办理房屋交接验收的入伙手续的时间为2017年11月2日,系被答辩人自身的原因导致办理产权证的时间滞后,即被答辩人交付给答辩人办理房屋产权的相关资料的时间为2017年11月2日，故应当由被答辩人自身承担责任,同时依据双方合同附件四（第三条、第四条第一、五款）约定，也可以证实本案涉案房屋被答辩人在入伙通知书上签字确认的时间，系被答辩人办理交接的时间，即为2017年11月2日。 二、依据新规答辩人无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。 依据《民法典》关于不动产权属的规定，不动产物权经登记生效，即办理不动产权属证书，因双方签订合同时《民法典》没有公布实施，故合同中约定办理是房屋所有权证和土地使用权证。因此答辩人无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给被答辩人办理不动产权证。加之双方没有重新协商以及新规过渡期长和办证机构成立滞后，被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。 综上所述：敬请人民法院，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证、沅陵天赐房地产开发有限公司工商注册信息、沅陵县商品房买卖合同、湖南省物业专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票、湖南增值税普通发票、个人贷款抵押房屋保险发票、契税发票、不动产权证、沅陵县人民法院及怀化市中级人民法院判决书）本院予以采信，并附卷予以佐证。 对于有异议的证据本院认定如下： 1.原告提交的《住宅使用说明书》，拟证明被告给原告交房的时间为2017年8月20日，该《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能、标准等作出说明、并提供提出使用注意事项。《住宅使用说明书》并不是交付房屋的证明文书，对此，本院不予采信。 2.被告提交的《入伙通知书》拟证明交房时间为2017年11月2日，本院认为该《入伙通知书》上有原告的亲笔签名，原告也予以认可，对此，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 原告张德生、敬琼系夫妻关系。2016年1月25日，原告张德生、敬琼（买受人）与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城14幢7层703号房，建筑面积112平方米，其中套内面积91.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.44平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2,820元，总金额315,840元，首付款（含定金）95,840元于2016年1月25日支付，剩余房款采用县信用社贷款方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。合同还就交付期限、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 原告张德生、敬琼按合同约定向被告沅陵天赐房地产开发有限公司交纳了首付款（含定金）95,840元，双方随后办理了银行按揭手续。2016年1月29日，被告给原告开具销售不动产统一发票（建筑面积112㎡，单价2,820元/㎡，预收购房款95,840元），2016年2月2日，原告张德生、敬琼向被告沅陵天赐房地产开发有限公司缴纳了物业专项维修资金7,840元，2016年4月10日，原告张德生、敬琼向被告沅陵天赐房地产开发有限公司缴纳了办证费10,851元，2016年4月12日，原告缴纳契税4,737.6元。 2017年11月2日，被告将该房屋交付原告使用，2020年6月27日，被告沅陵天赐房地产开发有限公司为原告张德生、敬琼办好了《不动产权证书》。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告张德生、敬琼已经按合同约定支付了购房款及交纳维修基金等费用，已全面履行了合同义务。但被告天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月27日才为原告张德生、敬琼办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。房屋交付使用日期为2017年11月2日，按照合同约定被告应在2018年11月2日前为原告张德生、敬琼完成该房屋的初始登记，最迟应于2019年10月28日办理不动产权登记证。但被告天赐公司直到2020年6月27日才办理完毕，其逾期办证时间应自2019年10月29日起至实际办好产权证书之日的前一日（2020年6月26日）止，共计逾期241天，被告应当支付原告逾期办证的违约金7,611.74元（315,840元×241天×1‱＝7,611.74元）。故对原告张德生、敬琼要求被告天赐公司承担违约金9,854.20元的诉讼请求对于合理的部分本院予以支持，对于超过的部分本院不予支持。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，对此，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德生、敬琼逾期办理房屋权属证书的违约金7,611.74元； 二、驳回原告张德生、敬琼其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张德生、敬琼负担6元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担19元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 石祥玉 二〇二一年七月二十六日 法官助理 李玲芳 书 记 员 马丽莎 附：本案所适用的相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用时间效 力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。