北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8136号上诉人（原审被告、反诉原告）：李国培，男，1961年6月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田守来，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王莹，女，1976年12月10日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵根，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：明明，北京市京师律师事务所律师。上诉人李国培因与被上诉人王莹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李国培的委托诉讼代理人田守来，被上诉人王莹的委托诉讼代理人赵根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李国培上诉请求：撤销一审法院判决第二项。事实及理由：一、一审法院调查取证程序违法，一审法官对更换玻璃属于装饰装修范畴而不是改建的事实予以确认，装修过程中更换玻璃也是经过物业公司备案后装修施工的，按照谁主张谁举证的原则，庭审时双方对是否装修到物业公司备案都没有提及的情况下，一审法院在未能通知李国培向法庭提交装修备案材料的情况下，擅自打电话询问物业工作人员，且工作人员作出虚假陈述，一审法院在没有认真查证的情况下据此认定李国培存在过错，对李国培极其不公平。二、一审法院认定事实错误。针对王莹提供的录音证据，一审庭审时对该证据形成的时间、地点都提出了异议，一审法院未作任何审查就予以采用，是不符合最高人民法院关于证据使用规定的。该录音如果存在，是在双方没签订合同前就已形成，包括在没签合同时王莹对房屋全部情况包括更换玻璃的事实也是知道的。一审法院认定李国培装修没有经过物业备案是错误的，但李国培的装修合同是在物业经过备案批准的，详见李国培从物业公司拿到的备案材料，请二审法院核实查证。三、李国培没有违约事实，亦不应承担任何违约责任。王莹故意违约的根本原因是房价出现了明显下降，导致合同不能履行的全部违约责任在王莹。王莹提供的录音经法庭质证，该录音何时形成等问题在没有依法查清的情况下就作为直接证据使用，对李国培不公平，也是法律不允许的，应当予以纠正。录音没有实质内容，一审法院将此作为李国培存在过错的证据予以认定，是极其不负责任的。综上，请求二审法院依法查证，排除王莹提交的录音证据，切实公正司法。王莹答辩称，不同意李国培的上诉请求，同意一审判决，要求二审法院维持本案一审判决。王莹向一审法院起诉请求：1.判令确认王莹、李国培于2019年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年10月20日解除；2.判令李国培双倍返还王莹已支付的定金100万元。李国培向一审法院提起反诉请求：1.判令王莹向李国培给付定金70万元；2.判令王莹向李国培支付违约金130万元。一审法院认定事实：2019年5月12日，王莹作为买受人与李国培作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人所售房屋为×号房屋，建筑面积62.5平方米；该房屋成交价格为618万元，购房定金120万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并且出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交价格的30%；出卖人应当在收到银行贷款次日将该房屋交付给买受人；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在三十日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款。当日，王莹（乙方）与李国培（甲方）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：双方约定的房屋主体价格为196万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方422万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；定金120万元分四笔支付，第一笔定金于2019年5月12日支付10万元，第二笔定金于2019年6月12日前支付20万元，第三笔定金于2019年7月12日前支付20万元，第四笔定金于2019年10月1日前支付70万元；首付款368万元于过户之前2019年12月31日前支付；甲方同意乙方公积金贷款120万元；交房保证金5万元于交接房屋当日支付；户口保证金5万元于甲方户口迁出后当日支付；双方于2019年12月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。当日，王莹向李国培支付购房定金2万元；2019年5月14日，王莹向李国培支付定金8万元；2019年6月12日，王莹向李国培支付定金20万元；2019年7月13日，王莹向李国培支付定金20万元。王莹主张涉案房屋存在违法改建，即更换客厅阳台玻璃，为此提交照片一组，李国培对照片的真实性不持异议。经查，李国培更换过×号房屋客厅阳台弧形玻璃，该玻璃颜色与其他住户相同位置玻璃颜色及结构存在差异。李国培称因玻璃与墙体间存在缝隙，其要求物业公司维修，但物业公司没有维修，后其自行更换了玻璃。王莹提交录音光盘及文字整理资料，证明2019年9月10日其才得知房屋存在违法改建以及其他妨碍正常使用的情形。经询，王莹称签订买卖合同前看过涉案房屋，但当时并未注意到玻璃问题。李国培对该证据的真实性提出异议，称不知道王莹在什么情况下录的，即便内容真实，也与案件无关。录音显示：女性A说：“我们从外边看的时候，那个玻璃的颜色跟别的不一样”，男性B说：“是景观的，而且都是加厚的”、“他也不让换，我没管他，我说我这儿漏雨”，男性C说：“水星园这种，外立面不让你动，你换新的你也必须是原来那个事儿”。王莹还主张×号房屋存在漏水问题，李国培对此予以否认。2019年10月19日，王莹向李国培邮寄《律师函》，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。李国培于次日签收。2019年10月31日，李国培向王莹邮寄《催告履行合同义务通知书》，要求继续履行合同，提出履行宽限期至2019年11月7日24时，逾期该通知催告函即为解除《北京市存量房屋买卖合同》的函。王莹于次日签收。一审法院查，×号房屋原登记所有权人为李国培。李国培称已于2020年年初签订买卖合同将该房屋出售给他人。一审法院要求王莹就其主张违法改建问题向主管部门反映并将处理结果告知一审法院。后王莹回复称向朝阳区太阳宫综合执法队及北京市规划和自然资源委员会朝阳分局进行反映，尚未就违法改建作出处理。一审法院联系×号房屋所在小区物业公司，物业负责人称装修应经其同意，李国培进行案涉装修未经物业公司同意，目前未发现案涉玻璃存在安全隐患。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王莹与李国培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，王莹应分期向李国培支付购房定金120万元，现其已支付定金50万元，剩余70万元应于2019年10月1日前支付，但王莹未能按期支付，经李国培催告并给予一定宽限期后仍未能履行，其行为构成违约。王莹诉称×号房屋存在违法改建及其他妨碍正常使用的情形，致使合同目的无法实现，根据本案现有证据，无法支持其相关主张，王莹以此为由要求解除合同，依据不足。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，李国培向王莹送达《催告履行合同义务通知书》之后，王莹仍未在履行宽限期内给付剩余部分定金，李国培以该函作为解除双方《北京市存量房屋买卖合同》的通知，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，《北京市存量房屋买卖合同》应于2019年11月8日解除。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因王莹之违约行为致使合同解除，王莹无权要求李国培双倍返还定金。同时，根据在案录音资料可知，在双方沟通×号房屋所更换玻璃过程中，李国培的“他也不让换，我没管他”等表述对王莹引起误导，对于该玻璃的装修许可、安全性及后续处理等方面提出质疑亦在情理之中，其亦是导致本案合同未能继续履行并最终被解除的原因之一，李国培存在一定的过错。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”之规定，在李国培已收取的购房定金中，王莹可主张返还部分，就具体的返还金额，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度等本案实际情况酌情判处。关于李国培要求王莹给付定金70万元的请求，一审法院不予支持。在本案适用定金罚则的情况下，对于李国培要求王莹支付其违约金130万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决：一、确认王莹、李国培于二〇一九年五月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一九年十一月八日解除；二、李国培于判决生效后七日内返还王莹定金二十万元；三、驳回王莹的其他诉讼请求；四、驳回李国培的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李国培向本院提交装修管理责任协议书、治安管理责任书、施工防火协议书、装修用电安全责任书、承诺书、装修房间验收表、业主装修申请表、装修许可证发放审批表、退装修押金结算单等，用以证明李国培装修换阳台玻璃在物业公司进行了相应备案，物业公司也有相应验收，并退还了李国培的装修押金，其中装修申请表关于阳台装修换的内容有玻璃。经庭审质证，王莹发表质证意见称，对上述证据的真实性无法确认，关联性、证明目的不予认可，证据形成时间是在2014年，不属于新的证据，在本案中也无须质证，2014年确实有装修行为发生，李国培是在2014年从上任业主手中购买的房屋，但是涉案中争议焦点是在2018年更换玻璃时未经物业批准，在一审中李国培一方认可2018年更换玻璃未经过物业批准，王莹在一审中提交的录音证据是在2019年9月形成的，录音文件中李国培也陈述因为漏水的问题，在前一两年才更换的玻璃，一审中王莹提交证据证明涉案房屋原始状态，经过王莹向多个行政部门咨询，外立面玻璃不允许更换。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：王莹与李国培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据已经查明的事实，王莹一审主张合同解除系因为×号房屋存在违法改建及其他妨碍正常使用的情形，致使其合同目的无法实现，但其提供的本案现有证据不足以证明其所主张导致合同目的无法实现的情形成立，在此情形下一审法院认定王莹以此为由要求解除合同依据不足并无不当。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，李国培向王莹送达《催告履行合同义务通知书》之后，王莹仍未在履行宽限期内给付剩余部分定金，李国培以该函作为解除双方《北京市存量房屋买卖合同》的通知，具有事实及法律依据，一审法院在此情形下判决确认《北京市存量房屋买卖合同》应于2019年11月8日解除并无不当，本院予以维持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据已经查明的事实，王莹所称李国培违法改装的事实系更换阳台玻璃，但王莹在签订合同前已经看房，该阳台玻璃更换的事实在王莹看房前亦已存在，在此情形下王莹仍与李国培签订合同，在合同履行过程中王莹以此为由拒绝继续履行合同并主张解除，在其提交的证据不足以证明更换阳台玻璃事宜致使其合同目的不能实现的情形下，王莹的行为构成根本违约，在此情形下其无权以此为由要求返还定金。一审法院在确认因王莹的违约行为导致合同解除的前提下，对王莹主张李国培返还已付定金的请求予以部分支持缺乏依据，本院对此予以纠正。李国培在二审中明确对一审判决除第二项外其他判项内容没有异议，本院对此亦不持异议。综上，李国培的上诉请求成立。一审判决部分事实认定及适用法律错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7237号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7237号民事判决第二项、第三项；三、驳回王莹的全部诉讼请求。一审案件受理费15400元，由王莹负担5133元（已交纳），李国培负担10267元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费4300元，由王莹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 王 成二〇二一年七月十六日法官助理 常 欣书 记 员 王秋岩