北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7121号上诉人(原审原告、反诉被告)：侯同，女，1970年9月2日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：纳什凯旋科技（北京）有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2059（经济开发区集中办公区）。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。上诉人侯同因与上诉人纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人侯同之委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜，被上诉人纳什公司之委托诉讼代理人王宪礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳什公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第七项，及第四项、第五项、第六项中关于支付滞纳金部分；判决驳回侯同一审其他诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费用由侯同承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、关于合同解除违约金与押金的处理事实认定不清。侯同持有纳什公司押金51200元，在整个诉讼过程中侯同从来没有主张通过扣除押金的方式要求纳什公司承担部分违约责任，是纳什公司主张在合同解除的情况下，应对押金予以处理，可以用该押金抵扣欠付租金。一审法院就该部分事实认定错误，且基于错误的事实认定，在判决理由部分表述为“但是侯同已经通过扣除押金的方式要求纳什公司承担部分违约责任，故其主张的违约金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为26800元”。该等表述可以有两种理解，一种理解是侯同不退还纳什公司押金51200元，同时纳什公司还需要支付侯同违约金26800元，这意味着一审法院支持了侯同违约金78000元，这明显超出了侯同的诉讼请求支付违约金53600元的范围，且与租赁合同第十二条（三）款的约定相违背；另一种理解是将侯同的违约金调整为26800元，但对纳什公司已经支付的押金51200元没有予以处理，导致目前该押金的归属不明确。另外侯同主张违约金53600元，是按照每月租金26800元，主张了2个月租金的违约金，而合同解除时租金标准为25600元，而一审法院调整违约金时，是按照月租金26800元进行调整的，金额计算错误。二、判决纳什公司支付迟延付款滞纳金系适用法律错误。2020年1月24日起因新冠疫情爆发，就其后付款行为不应支付滞纳金，且一审判决对侯同自2020年4月1日对纳什公司的银行账号采取财产保全措施并已经全额保全的事实没有给予认定，在纳什公司银行账号被冻结无法支付的情况下，判决纳什公司自2020年4月1日以后依然要向侯同支付迟延付款滞纳金，显失公平。三、判决纳什公司向侯同支付迟延付款滞纳金及合同解除违约金，系对纳什公司的同一行为处以两次违约“处罚”，适用法律错误。虽然租赁合同约定了逾期付款滞纳金，但该滞纳金具有违约金的性质，实质为逾期付款违约金。四、退一步讲，即使纳什公司应就迟延付款及合同解除承担违约责任，一审判决迟延付款违约金及合同解除违约金标准明显过高，不符合法律规定。关于逾期付款违约金。即使认定纳什公司就其迟延付款行为应该承担违约责任，关于一审判决第三项，调整后的违约金相当于日千分之一，亦明显过高。在纳什公司迟延付款的情况下，侯同的损失仅为利息损失，故就迟延付款违约金应按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。关于合同解除违约金。如前所述，如将一审判决表述的“但是侯同已经通过扣除押金的方式要求纳什公司承担部分违约责任，故其主张的违约金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为26800元”。如理解是侯同不退还纳什公司押金51200元，同时纳什公司还需要支付侯同违约金26800元，这意味着一审法院支持了侯同违约金78000元，这明显超出了侯同的诉讼请求范围，且违约金明显过高。五、关于律师费，一审判决数额过高，侯同原审起诉的时候金额是12．7万元，后来变更及增加的诉讼请求，律师费是起诉的时候已经商定的，按照指导收费标准，律师费也仅仅是1．1万元；侯同其爱人还有两个房屋租赁合同纠纷，案件事实基本一致，且委托相关的诉讼代理人，律师费亦不应该这么高，截至今日仅仅提供了服务合同，并没有提供支付凭证和律师费发票，律师费是否真实发生和实际金额存在异议，如判决纳什公司承担律师费3万元，应该提供律师费发票，以防止发票作废的情况。另，纳什公司不同意支付占有使用费的滞纳金。侯同辩称，不同意纳什公司的上诉请求。一审判决中对于押金和违约金进行了充分的论述和处理，是清楚的。侯同认为一审判决认定的违约金数额过低，应支持全额违约金。理由是纳什公司违约给侯同造成的损失远远超过押金和违约金的请求，侯同认为一审判决调整违约金是不对的；损失主要包括：免租期的损失、租给纳什公司的中介费、房屋再出租的中介费用等。侯同认为违约金没有弥补实际损失；关于滞纳金，双方针对滞纳金有明确的约定，而合同版本是纳什公司的格式本文，在履行过程中纳什公司之前逾期支付过租金，均是按照千分之五的标准支付滞纳金，情况相同。故一审法院调整滞纳金标准是不正确的；疫情不是理由，在疫情之前纳什公司已长时间拖欠租金，存在根本违约的行为。纳什公司正常的出租涉案房屋，却不向侯同支付租金；滞纳金和违约金并不过高，是双方之间明确的约定，侯同确实有实际的损失；房屋占有使用费是基于合同期间的租金标准所支付的费用，合同解除与否并不影响违约责任的事由；针对律师费，侯同与律所之间签署了合同，也支付了费用，律所也给侯同开具了发票，律师代理的内容包含了一审、二审、执行，故律师费用不高，律师费发票不可能作废。侯同上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判纳什公司向侯同支付违约金53600元；2．撤销一审判决第三项，改判纳什公司向侯同支付拖欠租金的滞纳金129405．87元；3．撤销一审判决第四项“滞纳金（以二千七百零三元二角三分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年一月三十一日起计算至实际履行完毕之日止）”部分，改判纳什公司以2703．23元为基数，按每日千分之五的标准，向侯同支付自2020年1月31日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金；4．撤销一审判决第五项“滞纳金（以四万九千四百九十三元三角为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年五月一日起计算至实际履行完毕之日止）”部分，改判纳什公司以49493．3元为基数，按每日千分之五的标准，向侯同支付自2020年5月1日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金；5．撤销一审判决第六项中的“滞纳金（以十万六千七百八十六元六角七分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年六月三十日起计算至实际履行完毕之日止）”部分，改判纳什公司以106786．67元为基数，按每日千分之五的标准向侯同支付自2020年6月30日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金；6．撤销一审判决第九项；7．一、二审诉讼费由侯同承担。事实和理由：一、一审法院将滞纳金标准调整为日万分之五，缺乏事实和法律依据。首先，侯同要求纳什公司按照日千分之五的标准支付滞纳金符合涉案租赁合同第十二条第一款的约定。其次，侯同与纳什公司之间有关逾期支付房屋租金的滞纳金标准的约定并未违反相关法律规定，且也未超出合理范围。最后，自双方之间的租赁合同签订之后，双方一直是按照租赁合同中约定的滞纳金标准履行的，纳什公司从未对此提出过任何异议，充分说明纳什公司对以上标准是完全认可的。二、一审法院对纳什公司违约导致合同解除的违约金进行调整，缺乏事实和法律依据。首先，侯同要求纳什公司支付租赁合同解除时房屋租金的2倍作为违约金，完全符合租赁合同及其补充协议的约定。纳什公司自2019年10月30日开始拖欠侯同房屋租金，构成了根本违约，应当按照合同约定向侯同支付违约金。其次，一审法院已查明双方之前的租赁合同是因纳什公司的多次逾期支付租金的根本违约行为导致解除，侯同并无任何过错。最后，双方之间有关违约金的约定并未违反法律规定，也未超出合理的范围。违约金的约定是为了督促合同的当事人严格按照合同约定履行合同，是对违约方的一种惩罚措施，如将违约金调整过低，便失去了违约金的作用。纳什公司辩称，一审法院应继续调整减少甚至不应支持违约金；本案是疫情发生之后双方因为租赁合同产生的纠纷，侯同是在一审庭审中提出解除合同，在侯同提出解除合同前纳什公司已经向其支付2020年1月23日之前的所有租金，2020年1月24日之后的租金也已经减半支付，所以在侯同坚持解除合同的情况下，一审法院不应判决纳什公司支付合同解除的违约金；侯同主张的违约金是53600元计算错误，按照双方签署的合同约定租金标准为每月25600元；关于滞纳金部分，一审法院有权调整滞纳金，合同约定的千分之五相当于年息180%明显过高，应该调整为银行同期市场报价利率，即使纳什公司存在2020年1月23日之前迟延支付租金的情况，侯同的损失也仅仅是银行利息损失，且侯同也没有提供证据证明其他损失，参照（2020）最高法民申1320号民事裁定书裁判要领，一审法院应判决按照银行同期贷款利率或者贷款市场报价利率支付2020年1月23日之前迟延支付的滞纳金；1月24日后纳什公司虽然有迟延付款行为，但不应该支付违约金，一方面因为疫情发生，另一方面是侯同告诉涉案房屋次承租人有纠纷让其暂停支付租金，纳什公司没有收到次承租人的租金，无法向侯同支付涉案房屋的租金；侯同提起了财产保全将纳什公司的银行帐户冻结，纳什公司无法向其足额支付租金；关于房屋占用费，无论是合同约定还是实际审判情况，一审法院均不应判决纳什公司就房屋支付占用费的滞纳金。侯同向一审法院起诉请求：一、判令解除侯同与纳什公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令纳什公司向侯同支付违约金53600元；三、判令纳什公司向侯同支付逾期支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金滞纳金384元；四、判令纳什公司向侯同支付逾期支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金滞纳金62705．77元；五、判令纳什公司向侯同支付拖欠的2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金2703．23元及滞纳金（以2703．23元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年1月31日起计算至纳什公司实际支付完毕之日止；以74096．77元为基数，按照日千分之五的标准，向侯同支付自2020年1月31日至2020年7月28日止的逾期付款滞纳金66316．61元）；六、判令纳什公司向侯同支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金76800元及滞纳金（以76800元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年4月30日起计算至实际支付完毕之日止）；七、判令纳什公司向侯同支付自2020年8月1日至2020年10月31日期间的租金76800元及滞纳金（以76800元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年7月31日起计算至纳什公司实际支付完毕之日止）；八、判令纳什公司向侯同支付2020年11月1日至2020年11月3日期间的租金2680元及滞纳金（以2680元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年10月30日计算至实际支付完毕之日止）；九、判令纳什公司赔偿侯同空置损失26800元；十、判令纳什公司向侯同支付律师费30000元；十一、判令纳什公司向侯同支付电费4221．95元。纳什公司向一审法院提出反诉请求：一、判决自2020年1月24日起至2021年1月23日期间的租金调整为原租赁合同约定租金标准的50%（2020年1月24日至2020年10月31日租金为12800元/月；2020年11月1日至2021年1月23日租金13400元/月；二、判令在租赁房屋现承租人嘉兴瑞誉股权投资有限公司向纳什公司支付租金前，暂缓向侯同支付后续租金。一审法院认定事实：2018年10月25日，侯同作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区建国路93号院10号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积97．84平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日；房屋每月租金为25600元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为25600．00元／月；自第3个租赁年起，租金调整为26800．00元／月；自第4个租赁年起，租金调整为26800．00元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内，2018年11月01日支付押金51200．00元；2018年11月01日支付38212．9元（租金76800．00元，维修保障金600．00元），对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付76800．00元：对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付76800．00元，对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付76800．00元：对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付50600．00元（租金75300．00元，维修保障金600．00元），对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付76800．00元，对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付76800．00元，对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付76800．00元，对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付53000．00元（租金80400．00元，维修保障金600．00元），对应周期2020年11月01日至2021年01月31日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……（3）经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金。2020年1月15日、2020年3月5日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，侯同向纳什公司送达《催款函》，要求纳什公司交纳涉案房屋租金及滞纳金。纳什公司将涉案房屋承租后，即将涉案房屋转租给嘉兴瑞玉股权投资有限公司使用，截止庭审之日涉案房屋仍由嘉兴瑞玉股权投资有限公司占有使用。2020年6月28日，纳什公司收到侯同起诉状副本。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。2020年7月3日纳什公司支付侯同涉案房屋租金44593．55元，2020年7月20日纳什公司支付侯同涉案房屋租金6006．45元，2020年7月28日纳什公司支付侯同涉案房屋租金74096．77元。侯同主张，纳什公司于2020年7月3日支付的44593．55元、于2020年7月20日支付的6006．45元系涉案合同约定的应当于2019年10月31日支付的50600元，对应的周期为2019年11月01日至2020年01月31日；纳什公司于2020年7月28日支付的74096．77元系涉案合同约定的应当于2020年01月30日支付76800元，对应的周期为2020年02月01日至2020年04月30日，纳什公司尚欠2020年02月01日至2020年04月30日期间的房屋租金2703．23元未支付。纳什公司主张，2020年7月3日支付给侯同的44593．55元对应的租期为2019年11月1日至2020年1月23日期间的租金；2020年7月20日纳什公司支付侯同的6006．45元、2020年7月28日纳什公司支付侯同的74096．77元，对应的租期为2020年1月24日至2020年7月31日期间的50％的房屋租金。2020年11月3日，案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司将涉案房屋交还给侯同。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯同与纳什公司签订涉案合同后，侯同将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付侯同房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向侯同支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张因不可抗力要求侯同减免租金，无事实依据，法院不予支持。侯同在起诉时，提出解除与纳什公司之间签订的涉案合同，纳什公司于2020年6月28日收到侯同起诉状，视为侯同解除涉案合同的意思表示于该日通知纳什公司，故法院确认侯同于纳什公司之间签订的涉案合同于2020年6月28日解除。纳什公司主张，因案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司未向其支付涉案房屋租金，故应当待案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司支付涉案房屋租金后，再向侯同支付涉案房屋租金的抗辩理由，并非法定或者约定免责理由，故法院不予支持。侯同主张，纳什公司于2020年7月28日支付的74096．77元，系涉案合同约定2020年2月1日至2020年4月30日期间的涉案房屋的租金，纳什公司尚欠侯同2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金2703．23元，应当予以支付。涉案合同于2020年6月28日解除，故纳什公司应当支付侯同2020年5月1日至6月28日期间的房屋租金49493．3元。侯同于2020年11月3日将涉案房屋从案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司处收回，故纳什公司应当支付侯同2020年6月29日至11月3日期间的房屋使用费106786．67元。因涉案合同约定纳什公司未按照合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五向纳什公司收取滞纳金，侯同要求纳什公司支付迟延支付2019年8月1日至2020年11月3日期间的房屋租金和使用费的滞纳金的诉讼请求，法院予以确认，其中，对于2020年7月28日之前产生的滞纳金一并予以计算，但是侯同主张的滞纳金计算标准过高，法院予以调整。根据涉案合同约定，纳什公司违约的，应当向侯同支付违约金，但是侯同已经通过扣除押金的方式要求纳什公司承担部分违约责任，故其主张的违约金过高，一审法院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为26800元。侯同要求纳什公司支付电费4221．95元，并提交有房屋交接单和电表计费记录，纳什公司虽不认可上述证据的真实性，但是未提交证据证明其已经结清使用涉案房屋期间的电费，故一审法院对侯同的该主张予以支持。关于侯同主张的律师费30000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付侯同律师费30000元。关于侯同主张的纳什公司支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故侯同不应当再向纳什公司主张该项损失，对于侯同该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认侯同与纳什凯旋科技（北京）有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月二十八日解除；二、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付违约金二万六千八百元；三、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付拖欠房屋租金的滞纳金一万二千九百四十元六角；四、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日期间的房屋租金二千七百零三元二角三分及滞纳金（以二千七百零三元二角三分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年一月三十一日起计算至实际履行完毕之日止）；五、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付二〇二〇年五月一日至二〇二〇年六月二十八日期间的房屋租金四万九千四百九十三元三角及滞纳金（以四万九千四百九十三元三角为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年五月一日起计算至实际履行完毕之日止）；六、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付二〇二〇年六月二十九日至二〇二〇年十一月三日期间的房屋使用费十万六千七百八十六元六角七分及滞纳金（以十万六千七百八十六元六角七分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年六月三十日起计算至实际履行完毕之日止）；七、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付律师费三万元；八、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付电费四千二百二十一元九角五分；九、驳回侯同的其他诉讼请求；十、驳回纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，侯同为佐证其损失情况，提供如下证据：一、佣金确认书、委托书、招商银行付款回单，证明侯同将涉案房屋出租给纳什公司时，向居间方支付了4套房屋的佣金13万元。纳什公司发表质证意见为，不属于新证据，不应被采纳。对于佣金确认书形式真实性认可，但内容真实性不认可，证明目的不认可。佣金确认书当事人是刘宇奇，刘宇奇本人也未签字，未生效。该佣金确认书没有签署日期，形成时间不确定，是后补的。对于委托书形式真实性认可，但内容真实性不认可，证明目的不认可。一审中侯同并未提交，是后补制的。对于招商银行付款回单真实性认可，证明目的不认可。该回单的付款人是大连哈建九辰建筑设计有限公司，收款人是北京中晟物业管理有限公司，实际付款人不是侯同，与本案不具有关联性。按照侯同的逻辑，佣金应由纳什公司支付，且佣金不是房屋出租必然发生的费用。侯同应提供北京中晟物业管理有限公司为其开具的发票。二、侯同与北京华泰德佳科技有限公司、北京建瓴房地产经纪有限公司（以下简称建瓴公司）签订的《写字楼租赁合同》、侯同与居间方赵玲的聊天记录、付款委托书、招商银行付款回单、居间方出具的收据。证明纳什公司违约后，侯同重新出租的佣金损失14000元以及租金差价损失。纳什公司发表质证意见为，对于租赁合同，纳什公司不是该合同的当事人，真实性无法确认，证明目的不予认可。关于是否向第三方支付佣金，以及新的租金标准，是否给予免租期，都是侯同的租赁行为，不是纳什公司能控制的。对聊天记录，形式真实性没有异议，证明目的不认可，没有说明是什么款项，无法确认聊天主体。对委托书形式真实性认可，但是内容真实性不认可。是侯同后补制的。夫妻之间不会签署一个逻辑严谨的委托书。对招商银行付款回单真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。刘毅不是建瓴公司法人和股东，刘毅收款不代表建瓴公司收款。对收据真实性无法确认，证明目的不认可。该组证据不能证明侯同将房屋另行出租实际产生的佣金、租金差额以及给予租户的免租期是本案合同的损失，不应与本案的违约金相挂钩。三、2020年11月3日的房屋交接确认书，证明侯同的空置期损失，侯同收回的日期是2020年11月3日，重新出租日期是2020年12月23日，空置了49天，故空置期损失纳什公司应赔偿空置期损失。纳什公司发表质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。证据显示，侯同2020年12月18日对外出租，对外签约时租赁行为就已经完成，且侯同明确知晓解除合同时间，不存在空置损失。纳什公司未提交新证据。审理中，侯同主张其因合同解除所导致的违约损失包括：免租期损失，签订涉案合同及后续租赁合同两份合同所分别支付的中介费损失，两份合同之间的租金差价损失，以及两份合同之间的空置期损失，并表示押金不足以弥补其实际损失，故依据合同约定要求纳什公司另行支付违约金。另，《补充协议》第六条约定“若乙方发生任何原合同约定的合同解除情形之一，甲方均有权立即解除合同并收回房屋，造成甲方损失，押金及租金不足以赔付因此给甲方造成的损失，甲方有权另行主张，如违约情形未甲方造成损失，甲方扣除押金作为违约金，未发生的租金需返还乙方。”本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，2019年10月31日后纳什公司开始拖欠房屋租金，构成违约。侯同起诉主张解除与纳什公司之间签订的房屋租赁合同，一审法院确认双方之间签订的房屋租赁合同于2020年6月28日解除，双方对此未提出异议，本院不持异议。根据双方当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：一、纳什公司欠付租金应否因新冠疫情影响予以减免，以及逾期支付租金的滞纳金标准如何确定；二、涉案合同解除的违约责任如何承担，纳什公司已交纳的押金如何处理；三、侯同所主张的律师费损失应否支持。对于焦点一，纳什公司上诉主张其对涉案房屋的经营使用受新冠疫情影响，并据此要求对于欠付期间的租金及滞纳金等违约责任予以减免，对此，本院认为，2019年10月31日后纳什公司开始拖欠房屋租金，彼时新冠疫情尚未爆发，其违约行为亦非受新冠疫情影响导致，而系其违约行为持续的过程中发生疫情，其以疫情为由要求减免租金及逾期付款的滞纳金等违约责任缺乏法律依据。一审依据房屋租赁合同约定的租金标准，结合纳什公司欠付租金情况、后续付款情形、房屋腾退时间判决纳什公司支付欠付2020年2月1日至2020年11月3日期间的租金及房屋使用费合法有据。关于滞纳金，依据合同约定，纳什公司未按合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五收取滞纳金，本案中纳什公司未按约定期限支付租金，侯同有权要求其支付滞纳金至租金实际给付之日。因合同约定滞纳金过高，一审法院结合合同履行情况、纳什公司过错情形以及侯同损失情况，酌情确定滞纳金的给付期间、计付标准和数额均无不当，本院予以维持。对于焦点二，双方在《补充协议》中约定，因纳什公司违约导致解除合同，造成侯同损失的，押金及租金不足以赔付因此给侯同造成的损失，侯同可另行主张。本案中，综合涉案合同的履行情况，纳什公司的违约情形，以及在案证据所表明的因纳什公司违约给侯同造成的中介费、免租期损失及租金差价等具体损失情况，一审判决酌定在抵扣已付押金之外纳什公司另行赔付26800元作为违约损失，属合理裁量范围，本院予以维持，并对双方针对合同解除违约损失所提上诉主张均不予支持。纳什公司认为解除合同违约金与逾期付款滞纳金系因同一违约行为产生，不应对同一行为处以两次违约处罚。就此，本院认为，解除合同违约金系双方基于因纳什公司违约行为导致合同提前解除所造成侯同相关损失的约定，而滞纳金则系双方基于纳什公司逾期支付租金所导致侯同资金占用损失等违约损失承担的约定，即上述两种违约责任系基于涉案合同分别针对不同违约损害后果的约定所产生，两者并不冲突，故对纳什公司的该项上诉主张，本院不予采纳。对于焦点三，涉案合同中明确约定一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，本案争议系纳什公司违约行为所致，一审判决纳什公司赔偿侯同律师费正确，本院予以维持。综上所述，侯同、纳什公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6260元，由侯同负担3960元（已交纳），由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何灵灵二〇二一年七月七日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园