咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2021）陕0402民初4233号原告：强某某。被告：陕西女皇实业有限公司。法定代表人：冯选选。委托诉讼代理人：马某某。委托诉讼代理人：陈某某。原告强某某诉被告陕西女皇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参了加诉讼，本案现已审理终结。 原告向法庭提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2017年7月1日至实际取得所在楼栋权属证明之日逾期办理所在楼栋权属证明的违约金。（暂自2018年3月29日计算至2021年3月29日期间逾期办理所在楼栋权属证明的违约金38734.53元）；2、依法判令被告支付原告自2018年1月22日至实际取得房屋所有权证书之日逾期办理房屋所有权证书的违约金。（暂自2018年1月1日计算至2021年3月29日期间逾期办理房屋所有权证书的违约金38168.546元）；3、请求由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月22日，原、被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为89.24平方米，总价款353740元。合同第十九条（二）约定，被告在自2017年6月30日前，应取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意在原告不退房……，如原告不退房的情况下，合同继续履行，被告应当自其应当取得该商品房所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋使用权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。第十九条(三)第2项约定：如因原告的责任，被告未能在商品房交付之日起760日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房……。原告不退房的，被告应当自其应当取得该商品房所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋使用权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告已经履行付款义务，因被告原因未履行初始登记及转移登记义务，应承担违约责任。原告无奈，诉至法院，请求支持自己的诉讼请求。被告辩称：一、原告未履行付款义务，违约在先，无权要求被告支付逾期办证违约金。双方签订《咸阳市商品房买卖合同》，原告应向被告支付房屋价款，但被告从没有收到原告的任何款项，包括房款及大修基金等，原告违约在先。二、被告与工程承包方陕西建工第七建设集团有限公司施工合同纠纷，该公司至今未向被告移交建设工程施工资料，致使工程无法验收。原告请求办理房屋所有权证因客观原因暂时无法办理。三、原告请求支付逾期违约金节点未满，原告无权要求被告支付违约金。根据双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》第十九条第（二）、（三）项约定：“并于出卖人实际取得权属证明之日起30个工作日内向买受人支付”，“并于出卖人实际取得权属证明之日起30个工作日内向买受人支付”。根据上述约定，支付违约金的条件是实际取得权属证明或者房屋所有权证书之日起30个工作日内由被告支付，现被告尚未取得该证，原告无权要求被告支付违约金。故请示人民法院依法驳回原告的诉讼请示。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应当按照合同履行自己的义务。2、发票，证明原告交了大修基金和契税。3、增值税发票，证明原告按照合同约定交纳全部房款。被告质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，双方最后写的是2016年1月22日签订的合同，交付时间是一个制式条款，交付条件应当以实际交付并扣除760日为准。证据2大修基金发票真实性认可，证明目的不认可，交款人是罗某某不是本案原告，牵扯到第三人，需要第三人追认对这个款项进行说明。证据3真实性认可，证明目的不认可，根据原告提供的之前的收据交款人都是罗某某，还是需要罗某某进行追认。被告未向法庭提举证据。经综合评议，原告所举证据1、2、3，来源合法，内容真实，能够证明其欲证明的案件事实，本院予以采信。经审理查明：2016年1月22日，原、被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为89.24平方米，总价款353740元。合同签订后，原告一次性支付房款。第十九条约定：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意在原告不退房的情况下，继续履行合同，自被告应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得该房屋使用权证明之日起30个工作日内支付。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起760日内取得房屋所有权证书的，在原告不退房的情况下，被告应当自其应当取得该商品房所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋使用权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得该房屋使用权证书之日起30个工作日内支付。2016年3月9日，原告母亲罗某某待原告向被告缴纳契税、天然气壁挂炉、有线电视费及维修基金21726元后，被告向原告交付房屋。现因被告与建设工程施工方施工发生纠纷，被告至今尚未取得房屋所在权属证明，原告也未实际取得房屋所有权证书。本院认为：原、被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，还应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订合同后，原告一次性支付所购买房屋全部款项，被告在自身合同目的已经全部实现的情况下，应当积极履行应尽的合同义务。现被告因与建设单位发生纠纷，至今无法向权属登记机关申请办理房屋所在楼宇权属证明，已经构成违约，且持续至今，何时能够取得，时间尚不确定。而被告取得房屋所在楼栋权属证明是双方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的前提条件，现在被告未取得房屋所在楼栋权属证明，导致双方不能向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，亦构成违约，且持续至今，何时能够取得房屋所有权证书，时间尚不确定。双方虽然约定支付违约金的时间为取得相应证书后的30个工作日内，但现因被告的违约行为，致使双方约定的被告支付违约金的条件迟迟不能成就，而被告却依此为依据，提出支付违约金条件未成就，自己未违约的辩论意见，与社会价值导向和公众认识相悖，人民法院不应对此辩论意见予以支持。故原告要求1、依法判令被告支付原告自2017年7月1日至实际取得所在楼栋权属证明之日逾期办理所在楼栋权属证明的违约金；2、依法判令被告支付原告自2018年1月22日至实际取得房屋所有权证书之日逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下：一、被告陕西女皇实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告强某某未按约定取得涉案房屋所在楼栋权属证书的违约金（违约金以353740元为基数，按照每日万分之一，自2017年7月1计算至实际取得之日止）；二、被告陕西女皇实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告强某某未按约定取得涉案房屋所有权证书的违约金（违约金以353740元为基数，按照每日万分之一，自2018年1月22计算至实际取得之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1722元，减半收取861元，由被告陕西女皇实业有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                               审  判  员   李亚维                           二O二一年六月九日                          书  记  员   杜  青   附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条   依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。第五百零二条第一款   依法成立的合同，自成立时生效。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。     1