河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异221号案外人：王**，女，1989年12月14日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。申请执行人：中原银行股份有限公司鹤壁分行。住所地：鹤壁市淇滨区淇水大道与朝歌路交叉口东北角金融大厦。统一社会信用代码：91410000735492480L。负责人：邓东波，该行行长。委托诉讼代理人：张崇，该公司律师。被执行人：鹤壁金爵置业有限公司。住所地：鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口。统一社会信用代码：91410600689709334H（1-1）。法定代表人：卢长生，总经理。委托诉讼代理人：孙会君，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京市盈科律师事务所律师。本院在执行中原银行股份有限公司鹤壁分行（以下简称中原银行鹤壁分行）与鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）借款合同纠纷一案中，案外人王**对查封金爵公司名下位于鹤壁市滨河大道东侧、朝歌路北侧的金融大厦房屋12层西北、西南，目前房间号1201、1202、1203、1204、1205、1206共6个房间建筑面积758.37平方米的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月15日举行公开听证，王**的委托诉讼代理人时慧，中原银行鹤壁分行的委托诉讼代理人张崇，金爵公司的委托代理人孙会君、陈玲玲参加了听证。现已审查终结。案外人王**称，2012年12月17日，案外人王**与金爵公司签订了商品房认购协议书，认购金爵公司开发的金融大厦房屋12层西北、西南建筑面积共758.37平方米的房屋，该房屋总价款为9024603元。协议签订前，王**的丈夫王峥已支付定金50万元，剩余房款8524603元于2021年12月27日让王**的朋友杨鑫和王海霞使用POS机刷入金爵公司的对公账户，金爵公司出具收到购房款定金50万元和购房款8524603元的收据，并将涉案房屋交予王**。之后因为金爵公司自身原因一直迟迟不办房产证，经王**多次协商，2014年6月19日，金爵公司向王**出具了《商业用房产权证明》。综上，请求立即解除对申请人王**所有的位于鹤壁市××大道东侧、朝歌路北侧××金融大厦房屋××层西北、西南，目前房间号1201、1202、1203、1204、1205、1206共6个房间建筑面积758.37平方米的查封措施。申请执行人中原银行鹤壁分行称，王**的请求无事实和法律依据，请求依法驳回异议请求。具体理由如下：一、申请人无证据证明其缴纳购房款。王**提交的所谓交款单，并非其本人支付，且转账上未备注购房款，不足以证明王**缴清购房款。在贵院的多次案件审理中，王**陈述的未能亲自付款的理由多次前后矛盾，无任何证据能够证明其真实购买涉案房产。二、王**与金爵公司未签订正规购房合同。金爵公司提供了2012年已办理完毕的五证，但王**与金爵公司之间签订的是《商品房认购协议》而非国家规定正式的《商品房买卖合同》，也未在不动产部门进行网签和备案登记，仅为金爵公司违规销售房屋的内购合同，申请人理应明知其签订的协议不受法律保护。三、中原银行鹤壁分行与鹤壁金爵公司的金融借款纠纷已由河南省高级人民法院生效判决予以确认，金融借款涉及的抵押物于2013年3月19日办理抵押手续并且于2017年查封该抵押物。申请人的申请无法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”才是商品房消费者，而本案中，申请人所述其购买房产为商业用房而非用于居住，且是在人民法院查封之后签订的认购协议，不能排除法院执行工作。五、申请人不是适格主体，不能参加诉讼。申请人王**在另案中已经配合案外人张泽宗提出执行异议，在执行异议被驳回后又申请执行异议之诉，并在开庭审理后撤诉，如王**现主张房屋权利，则张泽宗的诉讼是虚假诉讼。综上所述，申请人王**既无证据证明其真实支付了购房款，也没签订符合法律规定，受法律保护的正式购房合同，且涉案房产为商用写字楼非唯一住房，其请求无任何事实和法律依据。被执行人金爵公司辩称，王**是在涉案房产抵押查封之前购买的，已经支付了全部购房款。金爵公司已经将房屋交付王**，王**将房屋出售给张泽宗，但因为涉案房产的查封影响了王**处分房产的权利，王**是本案适格主体，其权利应当受到法律保护。2亿元贷款本应该由中原银行鹤壁分行作为实际使用人偿还，因中原银行鹤壁分行违法违规放贷及虚假诉讼，导致已经出售给王**的房产被查封，中原银行鹤壁分行负有向法院申请解除涉案房产的义务。本院查明，中原银行鹤壁分行与金爵公司借款合同纠纷一案,河南省高级人民法院作出（2017）豫民初23号民事裁定书，冻结金爵公司银行存款人民币332121680元，或查封其相应价值的财产，于2017年6月30日向鹤壁市不动产登记中心送达了（2017）豫执保14号协助执行通知书，一、预查封金爵公司名下位于鹤壁市淇××区滨河大道东侧、××歌路北侧的金融大厦整体建筑物主楼1-36层及查封金融大厦所占用的鹤国用（2009）第862号土地；二、预查封（查封）期限为三年，自2017年6月30日至2020年6月29日止；三、预查封（查封）期间，不得转让，不得设置权利负担，不得采取其他损害查封效力的行为。河南省高级人民法院于2017年11月14日作出（2017）豫民初23号民事判决，一、金爵公司于本判决生效后十日内偿还中原银行鹤壁分行借款2亿元及利息；二、中原银行鹤壁分行对鹤市房建字第××号他项权证项下的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。宣判后，金爵公司公司不服，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院在审理过程中，金爵公司申请撤回上诉。最高人民法院作出（2018）最高法民终291号民事裁定书，准许金爵公司撤回上诉。该民事裁定生效后，因金爵公司未履行生效法律文书确定的义务，中原银行鹤壁分行于2019年1月4日向河南省高级人民法院申请强制执行，河南省高级人民法院同日立案执行，并于2019年1月22日作出（2019）豫执1号执行裁定书，将本案指定鹤壁市中级人民法院执行。在执行过程中，鹤壁市中级人民法院依据中原银行鹤壁分行的申请，于2020年6月8日作出（2019）豫06执15号之一执行裁定，续行查封金爵公司位于鹤壁市××大道东侧、朝歌路北侧的金融大厦整体建筑物1-36层及金融大厦占用的鹤国有（2009）第862号土地使用权，期限为三年。2020年9月7日,中原银行鹤壁分行向鹤壁市中级人民法院递交移交执行案件申请书，申请将本案移交河南省高级人民法院，由河南省高级人民法院指定其他法院执行。2020年12月21日，河南省高级人民法院作出（2020）豫执协29号，将该案移交本院执行。本院于2021年2月3日立案执行。在执行过程中，本院于2021年4月1日作出（2021）豫04执66号执行裁定书：评估、拍卖被执行人金爵公司名下位于鹤壁市××大道东侧、朝歌路北侧的金融大厦整体建筑物1-36层及所占用的的土地使用权，产权证号为鹤国用（2009）第862号，并于2021年4月13日发布拟对上述财产评估拍卖的公告。案外人王**提出书面异议，要求立即解除对申请人王**所有的位于鹤壁市××大道东侧、朝歌路北侧××金融大厦房屋××层西北、西南，目前房间号1201、1202、1203、1204、1205、1206共6个房间建筑面积758.37平方米的查封措施。另查明，2011年3月12日，金爵公司向王**出具50万诚意金的收据。2012年12月17日，王**与华韵集团营销中心（鹤壁金爵置业公司）签订一份《商品房认购协议书》，该协议书载明，王**购买金爵公司建设开发的金融大厦写字楼项目，位于12楼西北西南，建筑面积758.37平方米，单价每平方米11900元，房款总价人民币9024603元，本协议签订时，王**向金爵公司支付定金50万元，自签订本协议之日起七日内付清总房款9024603元。在该协议书尾部，手写“同意执行、严格保密”字样。2012年12月27日，王**通过王海霞账户向金爵公司刷卡4524603元，通过杨鑫账户向金爵公司刷卡400万元，金爵公司向王**出具了落款日期为2012年12月27日的购房款8524603元的收款收据。金爵公司于2014年6月19日出具了商业用房产权证明，内容为，王**认购鹤壁金爵置业有限公司开发的金融大厦写字楼项目，位于12F座西北、西南，建筑面积758.37平方米。金融大厦项目物业部2021年5月4日出具《证明》，证明王**缴纳了2014年1月1日至2016年12月31日的物业费、水电费。王**还提供了2017年7月10日将其中330平方米出租给河南和润生同位素科技有限公司的《租房协议》。再查明，金爵公司在2011年4月15日办理了金融大厦主楼、附楼的《商品房预售许可证》。2013年3月19日，金爵公司将包含涉案房产在内的金融大厦57563.63平方米抵押给中原银行鹤壁分行并办理了鹤市房建字第××号他项权证。本院认为，一、关于王**是否具备提起执行异议的主体资格问题。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”案外人王**提供了其与金爵公司签订的《商品房认购协议书》及金爵公司出具的收款收据等，证明其与执行标的存在利害关系，依法可以提出执行异议，王**符合提起执行异议的条件，本院应予受理。二、关于王**是否享有足以排除强制执行的权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”中原银行鹤壁分行在2013年3月19日就包含涉案房产在内的金融大厦办理了抵押权登记，金爵公司将涉案房产抵押给了中原银行鹤壁分行，在生效判决中也确认中原银行鹤壁分行对涉案房产享有优先受偿权，因此，案外人王**提出的排除执行的请求不予支持。王**称在抵押前与金爵公司签订了《商品房认购协议书》并缴纳了购房款，但从其提供的证据和听证中的陈述，其在2013年底至2014年初才收到房产，因此，涉案房产办理抵押登记时，王**与金爵公司之间仍属债权关系，王**并未取得案涉房产的所有权。从王**购房的数量和用途看，其购房并非用于改善居住条件，王**不属于消费者购房人，亦不享有物权期待权，不享有排除强制执行的权益。王**的异议理由不能成立。综上所述，王**对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王**的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审?判?长???魏艳丽审?判?员???李刚审?判?员???郭国会二〇二一年七月二十日书?记?员???吕翼鹏