贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10647号 原告：尚义，男，1987年2月17日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：林琼，女，1987年9月10日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄晓锐（特别授权代理），男，1986年11月28日出生，汉族，住址：新疆阿克苏市。 原告尚义、林琼诉被告毕节万晟置业有限公司（以下简称“万晟置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告尚义、林琼的共同委托诉讼代理人吴发琴、被告万晟置业公司的委托诉讼代理人黄晓锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金24,457元，违约金以总房款398,327元为基数从2017年1月1日起，按日万分之一计算至2018年9月6日止；2．判令被告向原告支付逾期办证违约金28,241元，违约金以总房款398,327元为基数从2018年6月8日起，按日万分之一计算至被告办理不动产权证书之日止；3．本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中违约金起算时间为2016年12月31日。 本院经审理查明以下要素：2016年2月13日，原告尚义、林琼作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为132.82平方米，总价款为398327元的房屋出卖给原告。合同约定2016年12月30日前交付房屋。第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十三条约定逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，供暖、燃气2016年12月31日达到管道入户。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告已向被告交清购房款及相关办证费用，2018年9月6日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日，被告向原告出具《万晟阳光城收房交款明细表》，载明面积增补款为-2347元，故原、被告均同意涉案违约金计算基数为395980元（398327元-2347元），2019年1月30日，案涉楼幢取得不动产权证书。2020年5月12日，被告通过向原告邮寄《催告函》的方式通知原告限期缴纳涉案房屋各种税费及提交相关资料。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 原、被告双方争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2016年12月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年12月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2018年9月6日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起60日内即2018年11月5日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2018年11月5日至2021年11月4日期间内行使诉权，本案中，原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日）为2021年6月10日，该期间未超过3年的诉讼时效，故对被告的该项时效抗辩，本院不予采纳。根据合同约定，被告应以原告交付的购房款395,980元为基数，从交付期限届满之次日即2016年12月31日起按日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金至2018年9月6日为24,352.77元（395,980元×0.0001×615日）。 关于逾期办证违约金诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。合同约定被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。故被告承担违约责任时间应从2018年1月1日起算。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2021年6月10日（即立案之日）向本院提起诉讼的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年6月10日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间及违约金计算的标准问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年6月10日开始，不再赘述。被告于2019年1月30日取得案涉楼幢的不动产权证书后，2020年5月12日，被告通过向原告邮寄《催告函》的方式通知原告限期缴纳涉案房屋各种税费及提交相关资料。根据合同约定，双方形成委托代办关系，故该项违约金计算应截止至2020年5月12日止，逾期办证违约金应以原告已付购房款395,980元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月10日起计算至2020年5月12日止，违约金计算为：27,837.39元（395,980元×0.0001×703日）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告尚义、林琼逾期交房违约金24,352.77元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告尚义、林琼逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金27,837.39元； 三、驳回原告尚义、林琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费559元，由原告尚义、林琼负担5元，由被告毕节万晟置业有限公司负担554元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年七月七日 书记员  聂 熙