贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10185号 原告：常红兵，男，1973年1月22日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：石晨（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周义群（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州好房房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路（路口），统一社会信用代码：915205007988271963。 法定代表人：李江云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭秀峰（特别授权代理），系贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李传洋（一般授权代理），系贵州良景律师事务所实习律师。 原告常红兵诉被告贵州好房房地产开发有限公司（以下简称“好房房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告常红兵的委托诉讼代理人石晨、周义群、被告好房房开公司的委托诉讼代理人彭秀峰、李传洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1．判决被告贵州好房房地产开发有限公司立即为原告常红兵办理景观香榭XX号房屋的不动产权证书；2．判决被告向原告支付景观香榭A单元8层2号房屋转移登记有关文书的违约金暂计40,000元（违约金以购房款409,890元为基数，按日万分之一从2015年7月1日起计算至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止）；3．判决被告向原告退还电开启费520元、燃气费2,500元、有线电视费1,160元，共计人民币4,180元；4．的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求中的违约金起算时间以立案之日倒推三年即2018年6月3日开始计算。 本院经审理查明以下要素：2013年7月3日，被告向原告出具收据，载明“今收到常红兵交来景观香榭住房XX房款691904元”。2015年5月6日，被告向原告出具收据，载明：“今收到常红兵交来购房款27800元”，同日，被告向原告收取各项费用（购房二套）44212元。2015年5月9日，被告将涉案商品房交付给原告使用。2015年6月16日，原告常红兵作为买受人，被告好房房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市景观香榭第XX号房（房号为XX），建筑面积为130.94平方米，总价款为409890元的房屋出卖给原告。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应于2015年3月31日前向买受人交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络交付时线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、有线电视入户费、管道燃气费、国家规定买受人承担相关费用。转移登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。三、转移登记：（一）出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过365个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2016年10月18日，被告向原告出具的购房发票上载明的购房款金额为416389元。涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 另查明，2008年4月28日，毕节市规划局以毕市规通（2008）9号通知《关于好房房开司修建商住楼规划设计条件的通知》，载明：请按相关规划设计条件进行设计。2010年7月5日，毕节市人民政府文件［毕市府（2010）37号］《关于印发解决城市建设用地性质调整和容积率规划管理历史遗留问题处理办法的通知》，2011年9月5日，毕节市规划局以毕市规通（2011）268号通知《关于贵州好房房开公司贵毕大道北侧地块规划设计条件的通知》，载明：规划设计条件（略）。2011年10月，案涉房屋楼栋取得毕地国用（2011）第245号土地使用证，2014年8月15日，被告取得案涉房屋建设工程规划许可证，2015年1月7日，案涉房屋楼栋取得建设工程竣工规划认可证，2016年6月6日，案涉房屋建设项目取得建设工程消防验收意见书，2016年6月20日，案涉房屋项目取得竣工验收备案表，2019年1月10日，案涉房屋项目取得毕房商备第08号毕节市商品房屋备案说明书。2019年5月24日，毕节市七星关区自然资源局文件七星自然呈（2019）187号，《毕节市七星关区自然资源局关于核收贵州好房房地产开发有限公司景观香榭建设项目容积率变动应补地价款的报告》，载明向毕节市自然资源和规划局请求，请求贵局核算、评估，及时收取应补地价款等相关事项。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 原、被告双方争议的要素为：被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算；被告是否应返还原告各项开户费。 本院认为，本案虽是原告先支付购房款，后原、被告补签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行合同义务。双方签订的合同虽未约定被告向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。案涉商品房交付时间为2015年5月9日，则被告应在2015年8月7日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未在2015年8月7日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。被告提出以双方合同约定政府行为为不可抗力，其不应支付违约金的抗辩意见，为支持其抗辩主张，被告提交了政府及相关部门的有关文件，但该文件是否是导致被告不能办证的原因，被告所举之证据不能证明，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。 关于计算违约金的起止时间的问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年8月7日前履行完毕将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年8月8日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年5月10日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，本案中，原告主张违约金的起算时间是2018年6月3日，该期间并未超过3年诉讼时效期间，故对原告的该主张，本院予以支持。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360个工作日，而双方签订的《商品房买卖合同》中未对逾期超过360个工作日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。本案中，原告主张按每日万分之一的标准计算违约金，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以支持。因原告实际支付的购房款金额为416,389元，庭审中，原、被告均同意以该购房发票载明的金额为计算基数，故涉案违约金的计算基数应以416,389元为计算基数。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。本案中，原告虽未提交被告于2015年5月6日收取各项费用的清单，但被告庭审中认可收到被告三通费的事实，故被告另行向原告收取燃气费2,500元，有线电视费1,160元，电开启费520元，无事实及法律依据，理应退还。 原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常红兵支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款416,389元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月3日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告常红兵燃气费2,500元，有线电视费1,160元，电开启费520元，共计4,180元； 三、驳回原告常红兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费452元，由被告贵州好房房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年七月二日 书记员  谢媛媛