辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3201号上诉人（原审被告）：欧宏业，女，19XX年X月X日生，汉族，住址黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：虞涛（欧宏业丈夫），19XX年X月X日生，住址大连市中山区。被上诉人（原审原告）：沙晓玲，女，19XX年X月XX日生，汉族，住址辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人欧宏业因与被上诉人沙晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧宏业上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.法律主体认定有误，上诉人欧宏业与案外人欧宏宇是委托与被委托的关系，欧宏业只是欧宏宇的委托代理人(委托书已提交一审法庭)，委托书中指定代理事由、权限明确，不存在有争议的解释。所以不应该把委托代理人认定为被告。2.上诉人欧宏业与被上诉人沙晓玲是在双方自愿情况下签订的店铺租赁合同，合同第六条明确规定，商铺如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。沙晓玲辩称，不同意上诉人欧宏业的上诉请求，一审法院认定事实正确，租赁合同是和上诉人欧宏业签的，租金也交给了上诉人欧宏业。沙晓玲向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间于2019年9月13日签订的商铺租赁合同；2.被告退还原告已付的2019年12月25日至2020年9月12日期间的房屋租金23,688元（年租金3.3万元÷365天×262天）。一审法院认定事实：原被告于2019年9月13日签订《商铺租赁协议书》，约定原告从被告处承租位大连市西岗区号商铺，合同期限2年，自2019年9月13日起至2021年9月13日止；年租金3.3万元（含物业费），原告在签订合同当日付租金3.3万元；物业费由原告缴纳。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了2019年9月13日至2020年9月12日期间的房屋租金3.3万元。2019年12月25日10时许，位大连市西岗区层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病××炎疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病××炎疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位大连市西岗区层（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月29日，原告将腾空后的商铺钥匙交给被告。一审法院认为，原被告签订的商铺租赁协议书，系双方真实意思表示，双方租赁关系成立。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金10,306元（33,000元/年÷365天×114天取整），被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，但原告已明确表示不履行合同且于2020年4月29日将案涉商铺交还给被告，故支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。因原被告双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，鉴于双方合同期限至2021年9月12日届满，一审法院酌定原告按90日租金承担违约责任。原告预付的租金所涵盖的租赁期至2020年9月12日，故2020年4月17日至2020年9月12日期间（共149天）预付租金应扣除90日后，将剩余租金5334元[33,000元/年÷365天×（149天-90天）取整]被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计15,640元（10,306元+5334元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除原告沙晓玲与被告欧宏业之间签订的商铺租赁协议；二、被告欧宏业于判决生效之日起十日内返还原告沙晓玲房屋租金15,640元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元（原告已预交），由原告沙晓玲负担200元，被告欧宏业负担197元。本院二审期间，上诉人欧宏业提交了两份证据，一是其向物业公司转账物业费以及向案外人张玉艳转账租金的手机转账记录，拟证明案涉商铺租金不是转给上诉人欧宏业，其是代理人，只是代收租金；二是案外人欧宏宇向欧宏业出具的授权委托书，拟证明其受哥哥欧宏宇委托出租案涉商铺，其仅系代理人，不是真正的出租人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人沙晓玲对第一份证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，称上诉人支付物业费是其履行合同义务，而上诉人收到租金后转给案外人与本案无关；对第二份证据的真实性无法核实，不发表意见，上诉人欧宏业在签订案涉合同时向被上诉人表示其系出租人，而未披露案外人欧宏宇。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（1）上诉人欧宏业提交的手机转账记录系其收到被上诉人沙晓玲支付租金3.3万元后向案外人的转账凭证，与本案纠纷无关，故本院不予采信；（2）该份授权委托书系由案外人欧宏宇出具的，上诉人欧宏业未提供证据证明该份委托书的真实性，亦未提供证据证明其在与被上诉人沙晓玲签订案涉商铺租赁协议书时向被上诉人沙晓玲出示过该份授权委托书，故本院无法采信该份证据的真实性。本院经审理查明，一审判决中除认定“物业费由原告缴纳”有误外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：案涉商铺租赁协议书第一条第2款约定，该商铺在租赁期间的物业费用由甲方（欧宏业）缴纳。一审庭审时，欧宏业未提交案外人欧宏宇出具的授权委托书，且从欧宏业答辩、质证及法庭辩论的陈述来看，均系以商铺出租人身份发表意见，而未以代理人身份进行应诉。二审中，欧宏业认可其在案涉商铺租赁协议书落款处签名。本院确认上述事实有商铺租赁协议书、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明的事实，案涉商铺租赁协议书系由上诉人欧宏业与被上诉人沙晓玲签订的，且被上诉人沙晓玲已依约将2019年9月13日至2020年9月12日期间的房屋租金3.3万元交付给上诉人欧宏业。在案涉租赁合同履行期间，因2019年12月25日大连凯旋商城地下一层发生火灾及2020年初新冠疫情原因导致案涉商场直至2020年4月17日才恢复正常营业，故一审判决根据公平原则判令欧宏业返还火灾后至恢复正常营业前的租金10,306元，并无不妥，本院予以维持。同时，一审判决认定沙晓玲在2020年4月17日正常营业后仍拒绝继续履行合同且腾退案涉商铺构成违约，并酌定沙晓玲承担90日租金作为违约金，欧宏业返还剩余5334元租金，沙晓玲未对此提出上诉，故本院依法予以维持。关于欧宏业上诉称其系受案外人欧宏宇委托出租案涉商铺，其仅系代理人，不是真正出租人等上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，依据已查明的事实，案涉商铺租赁协议书的签订主体为欧宏业和沙晓玲，欧宏业亦认可落款处自己签名的真实性，且欧宏业无证据证明在签订案涉协议书当时已向沙晓玲出示了该授权委托书或者告知沙晓玲出租人实系欧宏宇。虽然欧宏业在二审中提交案外人欧宏宇出具的授权委托书，拟证明其仅系受案外人欧宏宇委托签订案涉合同，案外人欧宏宇才是真正承租人。但是本院无法认定该份委托书的真实性，前有详述，此处不再赘述。况且，即使如欧宏业按主张，其系受欧宏宇委托与沙晓玲签订合同且已在二审期间向沙晓玲披露了委托人，但沙晓玲有权依据前述规定选择以欧宏业为案涉租赁合同的实际签订者为由要求欧宏业承担相应责任。故欧宏业以此为由拒绝向沙晓玲返还租金，无事实和法律依据，亦有违诚信。据此，欧宏业针对合同主体的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，欧宏业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元，由上诉人欧宏业负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年七月十二日书记员  牛超群