新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2880号   上诉人（原审原告）：屈虹，女，1989年1月3日出生，汉族，某某医院护士，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：唐建新，新疆星河律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫丽霞，新疆星河律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：赵梅娟，女，1982年2月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：李娜，新疆仕城律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张玲玲，新疆仕城律师事务所律师。   上诉人屈虹因与上诉人赵梅娟房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人屈虹及其委托诉讼代理人唐建新，上诉人赵梅娟的委托诉讼代理人李娜、张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   屈虹上诉请求：撤销一审判决，改判赵梅娟退还我已支付的首付款400,000元、赔偿我逾期利息损失23,000元，并按一年期贷款市场报价年利率4.15%的1.3倍支付自2021年1月11日至实际清偿之日期间的利息损失，赵梅娟向我支付违约金20,000元。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，导致判决错误。1．我起诉时的诉讼请求为判令赵梅娟履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，并限期交付房屋。2021年1月11日一审开庭时，赵梅娟当庭陈述其已将涉案房屋另行出售给他人，涉案合同已无法履行，故我变更诉讼请求为判令赵梅娟返还房款、赔偿利息，并承担违约责任，但一审判决只载明了变更后的诉讼请求，让人误以为涉案合同早已解除。2．一审庭审中，赵梅娟认可我向居间方支付了定金20,000元，向其支付首付款400,000元。后居间方经赵梅娟同意后退还我20,000元定金，一审判决却认定首付款400,000元中包含20,000元定金，不符合客观事实。3．虽然合同履行过程中双方因贷款方式及首付款数额等发生纠纷，但我的行为都没有导致合同无法履行，因赵梅娟另行出售涉案房屋的严重违约行为才导致了涉案合同无法履行。4．涉案合同未约定单方解除的情形，合同履行发生纠纷时，我同意在赵梅娟全额退还400,000元房款后解除合同，但赵梅娟仅同意退还380,000元，双方最终未就合同解除事宜达成一致意见，故涉案合同一直处于未解除的状态。一审判决认定赵梅娟将涉案房屋另行出售，涉案合同实际无法履行且已实际解除，没有法律依据。合同实际无法履行与合同实际解除是两个概念，无法履行只是一方可解除合同的理由，但并不代表合同已实际解除。二、一审判决适用法律错误，导致判决不公。1．一审庭审中，赵梅娟认为我提出变更首付款数额构成违约，但未要求我承担违约责任，一审法院在赵梅娟未就违约金及定金提起反诉的情况下，主动从应退房款中扣除定金20,000元，没有法律依据。2．一审判决以赵梅娟同意退款之日作为利息起算时间，缺乏事实和法律依据。赵梅娟自2019年12月18日收取400,000元房款后，一直占有使用该房款，因赵梅娟将涉案房屋另售他人导致合同不能履行，利息应自赵梅娟收取房款之日起算。3．双方最终未就合同解除事宜达成一致意见，赵梅娟也未退还我已付房款。赵梅娟在未与我解除涉案合同的情况下另行出售涉案房屋构成违约，一审判决未判令赵梅娟承担违约责任，却判令我承担违约责任，明显错误。我与赵梅娟均有违约行为，应各自承担相应的违约责任，而不应仅由我承担违约责任。三、一审判决程序不公。一审庭审过程中，一审法官、书记员及赵梅娟诉讼代理人联合起来对我的诉讼代理人进行语言上的讽刺、挖苦。在赵梅娟提出房屋已过户给他人不能履行合同后，一审法官未向我释明是否变更诉讼请求，我当庭要求变更诉讼请求时，一审法官不准许我变更诉讼请求。在我强烈要求变更诉讼请求的情况下，一审法官才宣布休庭。休庭后，一审法官要求双方的诉讼代理人到法官办公室沟通，但我的委托代理人到达法官办公室后，发现赵梅娟的诉讼代理人与一审法官在其他地方私下单独沟通。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法裁判。   赵梅娟针对屈虹的上诉请求辩称，一审判决认定屈虹存在违约行为正确，应当维持。屈虹明确表示不再购买涉案房屋，屈虹违约在先，应当按照合同约定承担违约责任。屈虹的违约行为导致涉案合同无法履行，屈虹自己的违约行为导致的利息损失应当由其自行承担。综上，请求驳回屈虹的上诉请求。   赵梅娟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回屈虹要求我支付逾期还款利息的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定屈虹存在违约行为并应承担违约责任正确，二审法院应予维持，但一审判决判令我向屈虹支付逾期还款利息错误。屈虹违约在先，双方签订涉案合同后，屈虹多次提出变更合同的实质性条款，并私自收回银行贷款资料、拒绝办理贷款所需的银行卡、拒绝办理银行贷款手续，屈虹的行为直接导致涉案合同无法履行，无法实现合同的根本目的。即便如此，屈虹提出解除合同时，我同意向其退还380,000元购房款，但屈虹拒绝向我提供银行卡号，导致购房款无法退还。屈虹主张的利息损失，是因其怠于配合我办理退款事宜导致的，该利息损失应当由其自行承担，一审判决我向屈虹支付逾期还款利息错误。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   屈虹针对赵梅娟的上诉请求辩称，1．我不存在违约行为，因居间方与赵梅娟恶意串通，隐瞒涉案房屋的实际情况，致使我要承担高额的营业税。后居间方要求我通过减低购房备案价的方式来偷税漏税，我未同意，因此我与居间方发生严重分歧，但我从未放弃购买涉案房屋。因赵梅娟的严重违约行为导致合同无法履行，但涉案合同一直未解除。我一直积极沟通想解决问题，但赵梅娟拒绝和我沟通，赵梅娟从未向我提出退款或者交房，赵梅娟应自2019年12月18日收取我400,000元房款起，向我支付利息。综上，请求驳回赵梅娟的上诉请求。   屈虹向一审法院起诉请求：1．判令赵梅娟归还屈虹已支付的首付款400,000元；2．判令赵梅娟赔偿逾期还款利息23,000元（2019年12月18日按年利率4.15%的1.3倍，暂计算至2021年1月10日，400,000元×4.15%÷365天×1.3倍×389天），并按一年期贷款市场报价年利率4.15%的1.3倍支付自2021年1月11日至实际清偿之日期间的利息损失；3．判令赵梅娟支付违约金20,000元。   一审法院认定事实：2019年12月10日前后，赵梅娟（卖方即甲方）与屈虹（买方即乙方）、居间方乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司（居间方即丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路嘉和园鑫苑×××室房屋出售给乙方，乙方对房屋已作详细了解。价款为1,000,000元，乙方于2019年12月17日向赵梅娟支付首期房款400,000元，余款600,000元通过银行商业贷款，合同签订之日7日内提供合格有效材料申请贷款手续，如乙方申请银行贷款数额不足，乙方应及时补足差额款或者提出具体替代支付方案。乙方支付佣金10,000元、按揭代办费3,000元、贷款评估费1,000元，该费用在2019年12月20日给丙方支付，不得拖欠。合同签订当日，应支付购房定金20,000元，甲方收取后交由丙方代为保管，同时甲方的房屋所有权证及有关房产资料原件交给丙方保管，丙方向甲方出具收件及收款凭证。如甲方不履行合同义务，需赔偿乙方购房定金的违约金，并退还已收定金，如乙方违约不履行合同，则定金作为赔偿甲方的违约金，双方均同意丙方收取违约金的50%作为服务佣金。所有的过户费和契税、个人所得税、营业税全部由乙方承担，甲方净拿1,000,000元，丙方负责办理按揭手续。乙方违约，定金不退还，甲方违约，定金双倍退还。2019年12月18日，屈虹向赵梅娟银行转款400,000元。同日，赵梅娟向屈虹出具收条载明：今收到屈虹转来购房首付款400,000元，嘉和苑鑫苑×××室，面积136.34平方米。另查，一、屈虹向一审法院提交居间方乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司盖章确认的修改便签（涉及赵梅娟和屈虹）以及乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司盖章确认的便条（涉及居间方承诺事项）以证明居间方代理赵梅娟出售房屋，赵梅娟与居间方恶意串通，涉案房屋需要多缴纳契税，居间方承诺承担32,000元之外的税费。屈虹称该便条是合同签订之前由居间方出具，赵梅娟称此便条与屈虹证明问题无关。二、赵梅娟称其是在屈虹明确表示不购买涉案房屋的情况下才将房屋另售的，出售时间是2020年5月。三、一审庭审中，屈虹提交录音资料以证明居间方同意承担32,000元税费之外的费用，但其承担的前提条件是报低房价款，屈虹害怕承担偷税漏税的法律后果，屈虹恳求居间方将房屋售给屈虹，将钥匙交给屈虹，赵梅娟与居间方恶意串通，私下将房屋另售他人。赵梅娟对录音资料不予认可，其认为录音中未反映屈虹所述内容，但是可以听到屈虹要求追加首付款、强行要求交付钥匙、变更贷款方式等，属于屈虹单方面变更合同主要条款，已经构成违约，而且屈虹在合同签订之前就知道房屋的税费问题，赵梅娟不存在隐瞒。四、赵梅娟向一审法院提交微信截屏以证明屈虹同意商业贷款的情况下拒绝办理银行卡，要等资金周转后再办理银行按揭手续，当时要中止办理按揭手续，2020年1月8日屈虹提出退房款，且同意退还380,000元，愿意支付违约金20,000元。2020年3月18日居间方联系屈虹，4月28日居间方通知屈虹退款380,000元。屈虹对微信截屏的真实性认可，但称通过微信未看出屈虹有违约行为，商业贷款还是公积金贷款不是涉案合同的主要条款，未给赵梅娟造成损失，居间方恶意扣除20,000元违约金，赵梅娟私下出售房屋。五、屈虹称其合同签订时向居间方支付过20,000元的定金（已于2019年12月底退还），还向赵梅娟支付了400,000元的购房款。赵梅娟对屈虹的陈述不予认可，认为400,000元购房款中含有20,000元定金。六、屈虹认可购买房屋时已经查看过涉案房屋的房屋所有权证，但称其没有看懂。一审法院认为，屈虹和赵梅娟之间签订的《房屋买卖居间合同》中涉及房屋买卖的内容系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方之间涉及房屋买卖合同的内容是在2019年12月10日前后达成一致，但屈虹于2019年12月底告知居间方其因资金周转问题已经暂停办理商业贷款，并向居间方提出提高首付，交付房屋钥匙，在2020年1月7日又提出契税等问题，进而导致合同无法继续履行，考虑到屈虹作为购房人，其在签订合同时已对涉案房屋的房屋所有权证进行过查验，其应对所购房屋的登记时间等基本信息有所了解，其亦应对自己贷款能力进行预判，故其在合同签订之后未能依照约定办理商业贷款，后又因契税问题提出退回首付款均属于违约行为，考虑到涉案房屋已经转售案外人，故双方之间涉及房屋买卖合同的内容已经实际无法继续履行，故涉及房屋买卖的合同内容已经实际解除，故屈虹要求赵梅娟退还相应已付购房款，理由正当。本案需要查明的另一事实是400,000元是否包含20,000元购房定金。经双方确认屈虹向赵梅娟交纳了房款400,000元，且经屈虹自认，其向居间方交纳的20,000元已经退还。现屈虹认为首付款400,000元应全额退还，而赵梅娟认为400,000元中含20,000元购房定金，屈虹已经违约，故应扣除20,000元购房定金，其仅同意退还屈虹380,000元。对此一审法院认为，双方在合同中明确约定购房定金20,000元，屈虹违约，定金不退还，赵梅娟违约，定金双倍退还。鉴于涉案房屋的总房价为1,000,000元，居间方于2019年年底向屈虹退还20,000元时，双方涉及买卖合同的内容正在正常履行的初步阶段，且依据屈虹所述，其在合同签订时已向居间方交纳20,000元，又在2019年12月18日向赵梅娟交纳了400,000元，屈虹实际给付420,000元已经超过了合同约定的首付款400,000元，居间方向屈虹返还超付的20,000元在情理之中，故一审法院认定涉案400,000元中包括20,000元定金。依照合同约定，屈虹违约，定金不予退还，现屈虹违约在先，故一审法院对屈虹要求赵梅娟退还400,000元的诉讼请求，仅对其中的380,000元予以支持。针对屈虹要求赵梅娟支付违约金20,000元的诉讼请求，一审法院认为，屈虹违约在先，所交付赵梅娟的20,000元定金已依照约定不予退还，屈虹要求赵梅娟另行支付20,000元违约金亦于法无据，故一审法院对屈虹的该项诉讼请求不予支持。针对屈虹要求赵梅娟支付23,000元逾期利息的诉讼请求，一审法院认为，屈虹存在违约行为，在居间方通知退款时存在怠于履行的情形，但赵梅娟作为出售方，亦存在怠于返还房款义务的情形，考虑到屈虹提出退还房款的时间为2020年1月8日，赵梅娟同意退还房款的时间为2020年4月底，亦考虑到屈虹是以银行转账的方式向赵梅娟支付首付款，赵梅娟在合同无法履行、同意退款的情况下，亦应通过合理方式向屈虹返还购房款，故一审法院认为，赵梅娟应自2020年4月28日次日起向屈虹支付逾期还款的利息，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对截至2021年1月10日的逾期还款利息即10,301.13元予以支持，赵梅娟应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续给付自2021年1月11日至实际清偿之日的逾期付款利息。屈虹认为赵梅娟和居间方存在串通，并向一审法院提供居间方盖章确认的便条，一审法院认为该便条经屈虹自认，是在合同签订之前由居间方出具，赵梅娟并未签字确认，故在无其他相反证据的情况下，应以各方签订的合同内容为准，屈虹依此认定赵梅娟和居间方存在恶意串通，依据不足，一审法院对其意见不予采信。判决：一、赵梅娟向屈虹归还首付款380,000元；二、赵梅娟向屈虹支付截至2021年1月10日的逾期还款利息10,301.13元，自2021年1月11日至380,000元实际清偿之日的利息，仍由赵梅娟依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以未还金额为基数予以计算给付继续给付；三、驳回屈虹要求赵梅娟支付违约金20,000元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。屈虹提交下列证据：2019年12月24日屈虹与居间方的工作人员张新超的微信聊天记录，用以证明张新超和赵梅娟已经达成一致意见，退给屈虹20,000元首付款，定金已经全部改为首付款。赵梅娟质证认为，对上述证据的真实性认可，关联性不认可，赵梅娟在一审时及上诉状中提到的20,000元是多收的20,000元，该证据不能证明该款项转为首付款，屈虹表明其不同意该20,000元的转化，且张新超仅为居间方的工作人员，可以传递信息，不能代表赵梅娟，该证据可以证明屈虹于2019年12月24日停止办理房屋贷款，导致涉案合同无法履行。本院认证：对上述证据的真实性、合法性予以确认，但该聊天记录无法证实屈虹交纳的定金已经转化为首付款，故本院对上述证据的关联性不予确认。   二审另查明，屈虹与居间方工作人员张新超之间微信聊天记录显示，屈虹于2019年12月23日告知张新超其已经要求银行停办房屋贷款，并于2020年1月8日要求退还房款。张新超于2020年4月28日告知屈虹可以退还首付款380,000元，屈虹于2020年4月30日回复张新超“我在上班，下午联系”。之后双方再无微信信息记录。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，屈虹与赵梅娟、乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、屈虹要求赵梅娟返还首付款的数额如何确认；二、屈虹要求赵梅娟赔偿逾期还款利息的诉讼请求有无事实及法律依据；三、屈虹要求赵梅娟支付违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。   一、屈虹要求赵梅娟返还首付款的数额如何确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，屈虹于2020年1月8日要求赵梅娟退还房款，屈虹系以自己的行为表明不再履行涉案房屋买卖合同，此时赵梅娟享有法律赋予的解除涉案房屋买卖合同的权利，赵梅娟于2020年4月28日通过居间方工作人员张新超告知屈虹其同意退还屈虹380,000元，应当视为赵梅娟于2020年4月28日通知屈虹解除涉案房屋买卖合同，屈虹于2020年4月30日回复“我在上班，下午联系”，应当视为屈虹于2020年4月30日已经收到赵梅娟退还房款380,000元的通知，即赵梅娟要求解除涉案房屋买卖合同的通知于2020年4月30日到达屈虹处，依据上述法律规定，涉案《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系于2020年4月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，双方当事人对于屈虹向赵梅娟交纳款项400,000元及屈虹向居间方交纳20,000元并无异议，屈虹交纳的款项共计420,000元，超过合同约定的首付款400,000元，现居间方已经向屈虹退还20,000元，结合屈虹应于合同签订当日交纳定金20,000元的约定，应当认定屈虹向赵梅娟支付的400,000元款项中包含定金20,000元。在履行涉案合同的过程中，屈虹自行停止办理房屋商业贷款，亦要求赵梅娟退还首付款，上述行为均属违约行为，根据涉案合同的约定，屈虹违约，定金不予退还，现赵梅娟主张只应返还屈虹首付款380,000元，不应返还定金20,000元的抗辩意见，符合合同约定及法律规定，故对屈虹要求赵梅娟全额返还首付款400,000元的上诉意见，本院仅支持合理部分即赵梅娟应向屈虹返还首付款380,000元。   二、屈虹要求赵梅娟赔偿逾期还款利息的诉讼请求有无事实及法律依据。基于前述分析，赵梅娟同意返还首付款后并未通过合理方式向屈虹返还款项，其应当向屈虹支付逾期还款利息，一审法院计算的逾期利息数额正确，应当予以维持。对屈虹及赵梅娟关于逾期还款利息的上诉意见，本院均不予采纳。   三、屈虹要求赵梅娟支付违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。屈虹主张赵梅娟与居间方隐瞒房屋实际情况导致其要支付6万多元的税金，且赵梅娟既不履行合同也不退还房款，在其不知情的情况下将涉案房屋出售给案外人，基于赵梅娟的违约行为，赵梅娟应向其支付违约金20,000元。对此本院认为，赵梅娟将涉案房屋出售给案外人时，其与屈虹的房屋买卖合同关系已经解除，屈虹提供的证据亦不足以证实在涉案房屋买卖合同履行过程中赵梅娟存在上述违约行为，故对屈虹要求赵梅娟支付违约金的上诉意见，本院不予采纳。   另，关于屈虹提出一审法院审理过程中存在程序违法的问题。本院认为，屈虹在一审庭审中要求变更诉讼请求，一审法院予以准许并针对变更后的诉讼请求进行了审理，不存在程序违法的情形，且屈虹未举证证实一审法院存在其他程序违法的行为，故对屈虹主张一审法院审理程序违法的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，屈虹、赵梅娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，屈虹已预交1,117.5元，由屈虹负担；赵梅娟已预交57.53元，由赵梅娟负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞 艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 七 月 十 五 日   书  记  员   杨 晗