湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1526号原告：谌梦初，男，1946年9月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：蒋睿，男，2001年2月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系原告谌梦初的外孙，代理权限为一般代理。被告：益阳胭脂湖养老产业股份有限公司，住湖南省沅江市三眼塘镇荷花村。法定代表人：胡开胜，系该公司董事长。原告谌梦初(以下简称原告）与被告益阳胭脂湖养老产业股份有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌梦初及其委托诉讼代理人蒋睿到庭参加诉讼，被告经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谌梦初向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年5月6日、2020年5月28日、2020年7月13日分别签订的《养老房屋使用权服务协议》及附带《租赁协议》；2、被告向原告退还房屋使用权押金共计1,230,000元以及支付房屋租金共计103,920元；3、被告向原告支付因逾期支付房屋租金以及迟延退还房屋使用权押金所产生的违约金合计22,106元；4、被告向原告承担因解除合同产生的违约损失赔偿责任，即支付违约金合计47,347元；5、本案的全部诉讼费由被告承担。原告变更第2项诉讼请求为判决被告向原告返还本金1,230,000元；变更第3项诉讼请求为被告向原告支付到期合同的利息103,920元及违约金（暂计算至开庭之日即2021年6月1日为66,396元），两项共计170,316元；变更第4项诉讼请求为被告向原告承担因解除合同产生的违约损失赔偿责任，即支付违约金7,000元。事实与理由：2019年11月13日、2019年12月6日、2020年1月14日、2020年5月6日、2020年5月28日、2020年7月13日，原、被告分别签订了6份《会员养老及房屋使用权服务协议》及附带《租赁协议》，其协议约定：原告购买被告编号为516-1、B16-2、D26-1、F02-1、F02-2、F16-2房屋的使用权，押金分别为20,000元、20,000元、70,000元、400,000元、60,000元、10000元；合同期限均为一年；原告将上述房屋委托给被告出租，被告每半年付给原告房屋租金分别为1,440元、1,200元、4,200元、24,000元、3,600元、720元；合同期满后，被告退还原告押金，原告把房屋使用权交给被告，被告终止支付租金，双方还就违约责任进行了约定。2019年12月12日、2020年1月10日、2020年3月15日，原、被告分别签订了3份《会员养老及房屋使用权服务协议》及附带《租赁协议》，约定押金分别为50,000元、200,000元、400,000元；合同期限均为一年；被告每半年付给原告房屋租金分别为3,000元、12,000元、24,000元，双方还就违约责任进行了约定。原、被告于2020年5月6日、2020年5月28日、2020年7月13日分别签订的3份《会员养老房屋使用权服务协议》约定的租金支付期限已经届满，经原告多次催告，被告仍长期不履行租金支付义务，原告请求行使合同约定解除权，上述合同应自本起诉状副本送达被告之日起解除。原、被告之间的全部合同，均在原告住所地履行。原告认为案涉合同系非典型合同，应当参照适用《民法典合同编》最相类似合同的规定。案涉合同实际上是借房屋租赁外观形式的借款合同，原、被告之间不存在租赁的事实，房屋租赁并非原、被告的真实意思表示。因此，本案应当适用有关借款合同的规定。合同约定的“房屋使用权押金”应当理解为借款本金；“房屋租金”应当理解为借款利息。现因原告曾多次催要款项未果，故原告诉至法院。被告益阳胭脂湖养老产业股份有限公司未答辩。经审理查明，2019年11月13日，原、被告签订《养老房屋使用权服务协议》及附带《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金20,000元，房屋编号516-1，期限一年，从2019年11月13日起至2020年11月13日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每月向原告支付租金240元，每半年支付一次；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了20,000元，并由被告出具了收款收据。2019年12月6日，原告与被告第二次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金20,000元，房屋编号B16-2，期限一年，从2019年12月6日起至2020年12月6日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每月向原告支付租金200元，每半年支付一次；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了20,000元，并由被告出具了收款收据。2019年12月12日，原告与被告第三次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金50,000元，房屋编号C15-1，期限一年，从2019年12月12日起至2020年12月12日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每月向原告支付租金500元，每半年支付一次；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，则视为被告违约，应按应付租金千分之四的比例每日向原告支付违约金，直至租金付清为止；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，则视为被告违约，被告应按应付押金万分之四的比例每日向原告支付违约金，直至押金退完为止。当日，原告向被告支付了50,000元，并由被告出具了收款收据。2020年1月10日，原告与被告第四次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金200,000元，房屋编号C17-1，期限一年，从2020年1月10日起至2021年1月10日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每月向原告支付租金2,000元，每半年支付一次；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，则视为被告违约，应按应付租金千分之四的比例每日向原告支付违约金，直至租金付清为止；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，则视为被告违约，被告应按应付押金万分之四的比例每日向原告支付违约金，直至押金退完为止。当日，原告向被告支付了200,000元，并由被告出具了收款收据。2020年1月14日，原告与被告第五次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金70,000元，房屋编号D26-1，期限一年，从2020年1月14日起至2021年1月14日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每半年向原告支付每套房屋租金4,200元；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十五日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了70,000元，并由被告出具了收款收据。2020年3月15日，原、被告第六次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金400,000元，房屋编号C16-1，期限一年，从2020年3月15日起至2021年3月15日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每半年向原告支付每套房屋租金24,000元；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，则视为被告违约，应按应付租金千分之四的比例每日向原告支付违约金，直至租金付清为止；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，则视为被告违约，被告应按应付押金万分之四的比例每日向原告支付违约金，直至押金退完为止。当日，原告向被告支付了400,000元，并由被告出具了收款收据。2020年5月6日，原、被告第七次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金400,000元，房屋编号F02-1，期限一年，从2020年5月6日起至2021年5月6日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每半年向原告支付每套房屋租金24,000元；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十五日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了400,000元，并由被告出具了收款收据。2020年5月28日，原、被告第八次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金60,000元，房屋编号F02-2，期限一年，从2020年5月28日起至2021年5月28日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每半年向原告支付每套房屋租金3,600元；并约定合同期满后，甲方（被告）退还（乙方）原告使用权押金，原告把房屋使用权交给被告，并终止支付租金。并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十五日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了60,000元，并由被告出具了收款收据。2020年7月13日，原、被告第九次签订《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，约定以会员制形式购买房屋使用权，原告以会员身份交纳房屋使用权押金10,000元，房屋编号F16-2，期限一年，从2020年7月13日起至2021年7月13日止。原告将上述房屋使用权委托给被告出租，被告每半年向原告支付每套房屋租金720元；并约定被告如未在规定的时间内支付原告房屋使用权租金，逾期在十五日之内，被告按逾期应付款每日万分之一的比例向原告支付违约金，原告有权解除合同；房屋使用权服务协议到期，如被告不按时退还房屋使用权押金，逾期超过15日，被告按押金的10%支付违约金。当日，原告向被告支付了10,000元，并由被告出具了收款收据。另查明，原告未到被告处居住，上述9份合同其中的前8份合同已期满，被告至今均未履行退还押金义务，最后一份合同于2021年7月13日期满，但被告至今未履行支付租金义务，被告未按约定退还押金共计1,230,000元，现被告已支付租金49,800元（支付明细：前6份合同已付的租金分别为600元、1,800元、4,500元、12,000元、4,200元、24,000元，此后被告又于2021年3月6日支付2,700元），尚欠租金98,520元，因被告长期不履行给付租金义务，原告依照合同约定就未到期的合同行使合同解除权。以上事实，有原告提供的《会员养老及房屋使用权服务协议》、《租赁协议》、九份收据、银行交易明细及原告的当庭陈述足以证实。本院认为，原、被告签订的《会员养老及房屋使用权服务协议》、《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，均合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋使用权押金共计1,230,000元，并将所购买的房屋使用权委托给被告出租，履行了合同义务。根据上述合同的约定，合同期满后被告应当退还房屋使用权押金，故对原告要求被告退还房屋使用权押金1,220,000元的诉讼请求，本院予以支持。截至目前，原、被告于2020年7月13日签订的合同尚未到期，但被告至今未按约定履行支付租金义务，已构成违约，依照合同约定，原告可行使合同解除权，故对原告要求解除其与被告于2020年7月13日签订的《会员养老及房屋使用权服务协议》及《租赁协议》，本院予以支持，该合同的房屋使用权押金10,000元，被告退还给原告。原、被告在《会员养老及房屋使用权服务协议》中对租金及违约金均有约定，其中对租金的约定实际系以租代息，两项约定过高，本院以年利率15.4%为限，对违约金及租金超过的部分不予支持。故扣除被告已经支付的49,800元，经计算，被告仍需租金98,520元和违约金41,100元，现原告要求被告按约承担违约金及租金的诉讼请求已超过上述核定的范畴，故本院依法予以部分支持。原告关于案涉合同是借房屋租赁外观形式的借款合同的主张，因证据不充分，理由不充足，本院不予支持。关于原告要求解除与被告于2020年5月6日、2020年5月28日、2020年7月13日签订的《会员养老及房屋使用权服务协议》，因前两份合同现已经到期，无需解除，对该项诉讼请求部分予以支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案应缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谌梦初与被告益阳胭脂湖养老产业股份有限公司于2020年7月13日签订的《会员养老及房屋使用权服务协议》。二、被告益阳胭脂湖养老产业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谌梦初房屋使用权押金1,230,000元、违约金及租金139,620元，共计1,369,620元。三、驳回原告谌梦初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计8,715元，财产保全费5,000元，共计13,715元，由被告益阳胭脂湖养老产业股份有限公司负担13,565元，原告谌梦初负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  谢长明二〇二一年七月二日书记员  罗柯云附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。