安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初2556号 原告：阳锋，男，1987年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市马塘区，住安徽省合肥市滨湖新区。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包裕峰，安徽品涵律师事务所实习律师。 被告：安徽永先置业集团有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道仙龙湖七里香溪B1#101，统一社会信用代码913408817489282983（1-1）。 法定代表人：戴先龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲍大壮，安徽同合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程丽媛，安徽同合律师事务所律师。 原告阳锋诉被告安徽永先置业集团有限公司（以下简称“永先置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳锋及其委托诉讼代理人叶振东，被告永先置业公司的委托诉讼代理人鲍大壮、程丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳锋向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即交付位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901号的房屋，并办理产权登记手续；二、请求判令被告支付违约金100,908元（以349,405元为基准，按每日万分之二自2017年5月2日暂计算至2021年4月14日，实际应计算至房屋交付之日止）；三、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月12日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：购买被告所开发的位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901号房，房屋总价为349,405元。原告以首付119,405元，按揭230,000元的方式支付房屋价款。被告应在2017年5月1日前，将房屋交付给原告，逾期交房则承担违约责任。现原告按约定已经履行合同义务，案涉房屋于2020年7月30日验收完毕，然被告截至起诉之日仍未交房，逾期交房近三年之久，违约事实明显，严重侵犯原告合法权益。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。 永先置业公司辩称，被答辩人要求答辩人交付涉案房屋及支付违约金缺乏事实基础及法律依据。1、被答辩人在诉状中陈述已经支付首付款119,405元不属实。被答辩人在签订《商品房买卖合同》后，由于资金紧张，无法足额支付房屋首付款119,405元，故答辩人应被答辩人的请求先行垫付部分房款，后双方协商以被答辩人的工资款折抵房款并承诺在2016年2月28日前全部还清。但是被答辩人却违反规定，至今仍拖欠答辩人垫付的购房款34,172.32元，期间答辩人多曾多次催讨被答辩人及时偿还欠款，被答辩人却以各种理由拒绝履行清偿义务，故答辩人没有将涉案房屋交付给被答辩人系被答辩人预先违约行为所导致。答辩人并未违约。依据《民法典》第五百二十六条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”在被答辩人未及时足额清偿答辩人所垫付的购房款的前提下，答辩人有权拒绝履行交付房屋的义务。2、关于被答辩人要求支付违约金事项。根据上述涉案房屋未交付系答辩人预先违约，是被答辩人自身的过错行为所导致，答辩人并未违约，故被答辩人无权要求支付违约金。同时，依据涉案房屋买卖合同约定，逾期交房按照买受人累计已付款的1.5%计算违约金，被答辩人主张以全部总房款为基数计算违约金，缺乏事实依据。另外，依据法律规定，违约金的适用以实际损失的发生为前提，被答辩人在本案中并未产生实际损失，且被答辩人亦未提供证据证明损失的情况。鉴此，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳锋于2016年1月12日与被告永先置业公司签订合同编号为201600143的《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告开发的仙龙湖“七里香溪”第35幢901号房；该商品房合同约定建筑面积共99.83平方米，其中套内建筑面积79.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.39平方米。第四条约定，该商品房单价为3,500元/平方米，房屋总价款为349,405元。第六条约定，付款方式期限为首付119,405元，按揭230,000元。第八条约定，出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方（买受人）在接到甲方（出卖人）通知后，由于乙方原因造成未按时交接期间所发生费用由乙方承担，保修期间以甲方通知交房时间为准，第八条证明文件在双方进行验收交接后90天内由出卖人交给买受人。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3．如因政府部门原因导致产权登记延期的，出卖人可以免责。 2015年12月21日，原告阳锋出具员工欠条两份，其中一份上载明“阳锋欠到永先集团35#901购房款￥：42,500元（肆万贰仟伍佰元整）经戴总同意，欠款采用阳锋工资冲抵完成支付偿还，冲抵期2015年10月1日-2016年2月28日，共计伍个月，期满自动还清。”另一份载明“阳锋欠到永先集团35#901购房款￥：20,000元（贰万元整）经戴总同意，欠款采用激励形式偿还，2015年2月8日之前阳锋带销售部完成25套住房销售＋25个认筹目标，贰万元欠款自动冲抵房款，无须偿还。”2016年1月18日桐城市地方税务局城关分局向原告开具金额为119,405元的不动产统一发票一张，剩余房款230,000元，原告阳锋办理了公积金贷款。 案涉房屋所在的仙龙湖“七里香溪”第35幢楼于2017年12月18日经公安消防部门验收，于2018年4月2日经规划部门、环保部门验收，于2018年5月10日经城建档案管理机构验收。2020年7月30日桐城市建设工程质量监督站确认的监督验收意见为：该工程竣工验收组织形式、程序符合要求，实体质量抽查未发现影响安全及使用功能的质量缺陷。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、不动产统一发票、《住房公积金借款合同》、涉案工程35号楼《工程竣工验收报告》等证据及被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、员工阳锋出具的欠条两份等证据，原被告对上述证据的真实性均无异议，上述证据符合证据的合法性和关联性，本院予以认定。 双方争议的事实及证据： 1、被告提交的公司出勤打卡记录表打印件一份、阳锋的2015年10月至2016年2月期间工资流水财务电脑截屏打印件一份，证明目的：原告于2016年2月3日后就自动离职，其2015年10月工资为7,272元、11月工资6,886.9元，12月工资为6,855.8元、2016年1月份工资6,886.9元、2016年2月份工资为426.08元，共计28,327.68元。结合原告出具的欠条，原告仍下欠被告购房款34,172.32元，因此原告预先违约，其无权要求被告交付房屋及支付相应的违约金。被告质证意见为：对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明目的均有异议。该组两份证据均是电脑打印件无法核实其真实性，且电脑打印件可以擅自篡改。其次，在阳锋的工资表打印件中，2015年10月至2016年2月工资总额是28,327.68元，明显违背了被告提交的原告出具的欠条中因阳锋购买房屋，被告同意阳锋以5个月工资42,500元来折抵购房款。这组证据恰恰证明了阳锋2016年2月还在被告处工作，完成了欠条上的承诺。本院认证意见：该组证据由被告制作形成，考勤记录表不完整，从被告提供的单页考勤表也表明，被告公司员工并不是每天都打卡，无法反应基本的考勤规律。阳锋的2015年10月至2016年2月期间工资流水财务电脑截屏打印件，2016年1月31日的记录显示“2016.1.12收阳锋款”两笔总额为62,500元，表面意思似为阳锋已支付了该两笔款项，阳锋实发工资数额与被告提交的原告出具的欠条所载“冲抵期2015年10月1日-2016年2月28日，共计伍个月，期满自动还清”冲抵数额为42,500元的事实不符，原告异议成立，该组证据不能达到被告的证明目的。 2、被告提交的交房通知的挂号信封面复印件，证明被告已于2017年4月29日向原告寄发了交房通知。被告质证意见为：对该证据的真实性及证明目的持异议。一、我方从未收到该信件。二、我方无法核实该证据是否真实存在。我方将证据中所列挂号信单XA20872442534输入中国邮政官方网站邮件综合查询系统中，未查询到相关信息。三、根据被告所提供挂号信函中显示邮寄时间为2017年4月29日，然而此时房屋根本不符合交付条件，因为案涉房屋于2020年7月30日才验收完毕。故，即使在2017年通知交房，也不符合法律规定，不能达到其证明目的。本院认证意见：被告的提交的交房通知邮寄信件封面邮戳显示日期为2017年4月29日，被告也未详细说明该日期是交邮日还是收信日，该挂号信邮寄材料的具体内容本院已无法确认，故该份证据亦达不到被告的证明目的。 本院认为：本案争议焦点为：原告请求判令被告立即交付位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901号的房屋，并办理产权登记手续，请求判令被告支付违约金100,908元（以349,405元为基准，按每日万分之二自2017年5月2日暂计算至2021年4月14日，实际应计算至房屋交付之日止））请求判令本案诉讼费用由被告承担是否具有事实及法律依据？ 1、关于被告是否应当履行向原告交付位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901室房屋，且协助其办理产权登记手续的问题。本院认为被告应当履行该义务，理由如下： 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《商品房销售合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，双方均应依约全面履行。 被告以原告未完全履行支付房款的义务行使后履行抗辩权，与本院审理查明的事实不符。2016年1月18日桐城市地方税务局城关分局向原告开具金额为119,405元的不动产统一发票上显示该发票为“第一联，发票联（付款方付款凭证）”，且该发票出具的时间晚于原告出具欠条的时间，距离原告承诺的工资冲抵房款的截止时间2016年2月28日仅剩一个半月，从被告提交的原告阳锋的工资流水财务电脑截屏打印件中可以看出，被告对原告能否完全按时支付房款应当有所预判，此种情形下，被告仍向原告开具房屋首付款发票，显然是认可原告已经完全支付房屋首付款。原告欠条约定的附条件冲抵房款的截止日期为2016年2月28日，距离至本次诉讼已有五年多的时间，被告也未提供证据证明其向原告主张过房屋款欠款，故被告以原告未完全履行应当先履行的支付房款的义务拒绝履行房屋交付义务的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。即便被告抗辩属实，也是被告永先置业公司为原告阳锋垫付房款产生的民间借贷法律关系，应当另行诉讼主张。原告以首付119,405元和公积金按揭贷款230,000元的方式履行了支付全部房款349,405元的义务，被告应当按照《商品房销售合同》第八条、第十五条的约定履行交付房屋和协助办理产权登记的约定。因此原告要求被告立即交付位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901号房屋，并办理产权登记手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 2、关于原告要求被告支付违约金100,908元（以349,405元为基准，按每日万分之二自2017年5月2日暂计算至2021年4月14日，实际应计算至房屋交付之日止）的问题。按照合同约定：被告永先置业公司应于2017年5月1日前将验收合格的房屋交付原告。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。由被告开发的案涉的房屋于2017年12月18日经公安消防部门验收，于2018年4月2日经规划部门、环保部门验收，于2018年5月10日经城建档案管理机构验收，2020年7月30日经综合验收合格。虽然被告售卖的房屋2020年7月30日已具备《商品房买卖合同》第八条及第十条约定的交付条件，但被告未提供有效证据证明在案涉房屋符合交付条件后，已通过书面形式通知原告收房，案涉房屋至今未交付给原告。被告行为构成逾期交房，超期天数为已超过60天。按照《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法，截至2021年4月14日，被告因迟延交房产生的违约金为100,838元（349,405元×1443×0.0002）。被告抗辩认为应以实际损失的发生为前提主张不支付违约金，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被告抗辩主张应包含对违约金进行调整之意。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”。综合本案证据及当事人陈述，永先置业公司未能按期交付房屋，给阳锋造成的损失主要是已付房款的利息损失，经查2016年1月份中国人民银行公布的一年至五年期的贷款利率为年利率4.75%，2017年5月2日至今被告逾期交房所造成的原告已支付房款的利息损失约为66,387元（349405×4.75%×4）。原告主张违约金100,908元过高，应予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定永先置业公司应支付原告违约金的数额为20,000元。为督促被告履行交付房屋的义务，对原告要求自2021年4月15日始以总房款349,405元按每日万分之二支付后期违约金至房屋交付之日止的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽永先置业集团有限公司于本判决生效后五日内向原告阳锋交付位于桐城市仙龙湖“七里香溪”第35幢901室房屋，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 二、被告安徽永先置业集团有限公司于本判决生效后十五日内支付原告阳锋违约金20,000元并自2021年4月15日始以总房款349,405元按每日万分之二支付违约金至房屋交付之日止。 三、驳回原告阳锋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,318元，减半收取1,159元，由原告阳锋负担929元，被告安徽永先置业集团有限公司负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐陈军 二〇二一年七月十九日 书记员  杨 丽 附相关法条 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。