湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初844号原告：马瑶，女，1993年12月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告：万齐文，男，1993年3月26日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告：湘潭盛鸿投资置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区双马工业园福寿堂制药有限公司内。法定代表人：胡起玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟军，湖南勤人坡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：任志，湖南勤人坡律师事务所执业律师。原告马瑶、万齐文与被告湘潭盛鸿投资置业有限公司（以下简称盛鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马瑶、万齐文、被告盛鸿公司的委托诉讼代理人任志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑶、万齐文向本院提出诉讼请求：1.盛鸿公司向马瑶、万齐文支付违约金29019.96元（自2019年10月29日起至2021年2月3日，按日向马瑶、万齐文支付已交付房款的万分之一的违约金）；2.判令免除逾期463天物业费3089.58元。被告盛鸿公司辩称，1、2019年10月通知交房，但马瑶、万齐文拒不配合收房，现又以延期交房为由要求盛鸿公司承担违约责任，没有事实和法律依据。2.即使认为房屋必须经验收合格才能交房，盛鸿公司也不应承担违约责任，盛鸿公司有多种合法合理的免责事由，房屋约定的交房日期不是2019年10月28日，而是2019年12月28日。因为天气、政策等不可抗力原因，导致工期推迟60天，依法应当扣除。因新冠肺炎疫情导致竣工验收备案时间被拖延221天，依法应当扣除。3.另外补充，本案所涉房屋的收房是以被告短信通知原告的形式，时间是2020年10月13日，就马瑶、万齐文所主张的计算至2021年2月3日的违约金于法无据。原告马瑶、万齐文为支持其诉讼请求，向本院提交商品房买卖合同、工程竣工验收备案表、收房短信通知、发票作为证据，对于以上证据经盛鸿公司质证认可真实性、合法性、关联性，本院予以认可，对全部证据的证明目的亦予以认可。被告盛鸿公司为支持其答辩意见，向本院提交湘潭日报、收房业主名单、短信通知、主体结构工程质量验收记录、有线电视系统验收意见表、节能验收、消防验收、竣工预验收记录、商品房买卖合同、气象资料、创文创卫停料通知、新冠肺炎疫情影响竣工验收的材料、《沥青混合料出库清单》、《出库单》、《工作联系函》、《受电工程开工告知单》、《现场作业任务单》作为证据，对于湘潭日报的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，对于收房业主名单与本案无关联。对于短信通知，盛鸿公司不能证实其在符合交房条件后成功将再次交房通知送达马瑶、万齐文，对该证据不予采纳。对于主体结构工程质量验收记录、有限电视系统验收意见表、节能验收、消防验收、竣工预验收记录的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对于商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对于气象资料的真实性予以认可，不能达到其证明目的。对于创文创卫停料通知，真实性不予认可，亦不能达到其证明目的，不予采纳。对于新冠肺炎疫情影响竣工验收的材料的真实性、合法性、关联性予以认可，对于其证明目的，结合庭审查明的事实综合予以认定。对于《沥青混合料出库清单》、《出库单》、《受电工程开工告知单》、《现场作业任务单》无原件核对，不予采纳。对《工作联系函》有相关施工单位签字盖章确认，对其真实性予以认定，可以证明涉案项目绿化工程工期延期2个月的情况。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：马瑶、万齐文系夫妻关系。2018年9月15日，马瑶、万齐文与盛鸿公司签订《商品房买卖合同》，合同约定其向盛鸿公司购买位于岳塘区××街道××路××号××栋××单元××号房，购房总价款626571元。《商品房买卖合同》第十条约定：盛鸿公司应当在2019年10月28日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付马瑶、万齐文使用；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、配套设施水、电、气、宅间道路、绿化延迟2个月。合同第十一条约定：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，马瑶、万齐文实际支付了全部购房款626781元，盛鸿公司出具了相应增值税发票。房屋竣工后，盛鸿公司于2019年10月22日登报发布交房公告告知2019年10月28日可以交房，并向马瑶、万齐文就该时间发送了手机短信通知，此时盛鸿公司的该工程项目尚未取得竣工验收备案文件，马瑶、万齐文未能收房，直至2020年8月11日，案涉房屋通过竣工验收，盛鸿公司于2020年8月21日取得工程竣工验收备案表，之后盛鸿公司在2020年10月13日通过手机短信发送信息给马瑶、万齐文告知其2020年9月1日交房，盛鸿公司不能证实该信息送达至马瑶、万齐文。现马瑶、万齐文以直至本案起诉时都尚未收到房屋交房信息，已经远晚于合同约定为由，诉至法院，提出诉称所述之请求。判决的理由与结果本院认为，马瑶、万齐文与盛鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方均具有约束力，双方应按约定履行各自义务。马瑶、万齐文已依约支付了全部购房款，盛鸿公司应当在合同约定交房期限之前将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付马瑶、万齐文使用，若盛鸿公司未能按约履行交房义务，则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：1.盛鸿公司是否构成逾期交房，2.本案违约金如何计算。关于盛鸿公司是否构成逾期交房，盛鸿公司辩称其存在多种合理合法的免责事由，经庭审质证并结合本案案件事实，本院认为，盛鸿公司明知其尚未取得《工程竣工验收备案表》，在案涉房屋未经验收合格的情况下仍登报告知可以交付房屋，实际盛鸿公司在2020年8月21日才取得竣工验收备案表，故盛鸿公司构成迟延交付，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。根据合同约定，盛鸿公司逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，盛鸿公司应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案合同约定交房期限为2019年10月28日，但配套设施水、电、气、宅间道路、绿化可以据实延迟2个月，本院对盛鸿公司辩称交房日期应延期至2019年12月28日的答辩意见予以采纳，确认交房期限可延期至2019年12月28日。涉案房屋实际取得《工程竣工验收备案表》之日即2020年8月21日，在符合合同约定交付条件后，盛鸿公司负有再次通知业主收房的义务，盛鸿公司称在2020年10月13日向业主发送收房信息的对象中包括马瑶、万齐文，盛鸿公司没有证据证实其短信是成功送达给马瑶、万齐文的，盛鸿公司也没有证据证实马瑶、万齐文知道或应当知道其购买的房屋在何种时间已经符合交房条件，故马瑶、万齐文要求将违约金计算至本案起诉之日2021年2月3日，合理合法，故盛鸿公司的违约天数为427天（自2019年12月28日次日起至2021年2月3日止）。盛鸿公司举证称因天气、政策等不可抗力原因，导致工期推迟，应当依法扣除。对此本院认为，案涉项目工期较长，而盛鸿公司辩称的天气、政策等因素影响周期极短，亦不属于不可预见、不能避免的不可抗力，盛鸿公司完全可以通过调整工期等措施予以克服，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。盛鸿公司辩称因新冠肺炎疫情导致竣工验收备案时间被拖延，依法应予扣除。基于新冠肺炎疫情管控势必会对盛鸿公司正常办理项目验收相关手续造成一定影响的客观实际情况，同时结合各地司法实践，在计算违约金时可酌情核减3个月（按90天计，则盛鸿公司逾期交房天数为427天-90天＝337天）。综上，盛鸿公司应向马瑶、万齐文支付违约金21122.51元（626781元×0.0001×337天＝21122.51元）。因此，对马瑶、万齐文主张盛鸿公司向其支付违约金29019.96元的诉讼请求，部分予以支持。关于马瑶、万齐文诉请免除物业费，本案系商品房销售合同纠纷，属于买卖合同，物业费是基于马瑶、万齐文与物业公司之间建立物业服务合同产生，与本案基础法律关系不一致，且物业的提供主体不是盛鸿公司，故本案中不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月29日公布）第九十条规定,判决如下：一、湘潭盛鸿投资置业有限公司在本判决生效之日起五日内一次性支付马瑶、万齐文逾期违约金21122.51元；二、驳回马瑶、万齐文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取计300元，由湘潭盛鸿投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 贺 雪 军二〇二一年七月二十六日法官助理刘婧代理书记员 刘婧（兼）