辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10347号上诉人（原审被告）：杨膳铭，男，1987年11月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王**，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽娜，辽宁人民律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪新城阳光路20号。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。上诉人杨膳铭因与被上诉人阳光一百置业（辽宁）有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初14452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨膳铭上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人起诉时双方租赁合同已经到期，合同终止。且因被上诉人设立围挡违约在先，导致租赁合同无法继续履行，被上诉人依法不享有合同解除权。二、因被上诉人在上诉人租赁的商铺门前及周围设立围挡，导致上诉人商铺无法经营，上诉人多次与被上诉人沟通协商，被上诉人也承诺为上诉人减免房租或换一个商铺或赔偿损失，但一直拖着未解决，违约在先致使合同目的无法实现，上诉人不应向被上诉人支付租金及违约金。三、一审法院判决上诉人向被上诉人腾空并退还房屋错误。上诉人报警记录证明屋内物品未取出是因被上诉人锁门导致，不存在上诉人不腾退情况。四、一审法院判决场地占用费错误。租赁合同到期后，上诉人一直积极主动腾退商铺，但被上诉人已经将商铺私自上锁，该商铺的实际使用控制权已在被上诉人手中，上诉人无法进入商铺内清理物品并腾退房屋，因被上诉人原因导致上诉人无法腾退房屋，并非上诉人原因长期占用商铺。另外《商铺租赁合同》约定被上诉人对商铺内的物品可自行搬出，被上诉人未予搬出商铺内物品，导致商铺无法继续使用，被上诉人应自行承担责任，上诉人不应支付场地占用费。五、一审法院判决上诉人向被上诉人支付采暖费2787.36元错误。《商铺租赁合同》并未约定采暖费由上诉人承担，上诉人无须承担采暖费。阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，请求维持原判。阳光一百置业（辽宁）有限公司向一审法院起诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.被告腾空并退还位于沈阳市国际新城项目C1-2栋第1层139号商铺；3.被告支付2020年3月15日至2020年9月14日租金12717.34元；4.被告给付《商铺租赁合同》终止前一个月租金的150%标准计算2020年9月15日至腾退日止场地占用费；5.被告支付逾期支付租金违约金（按日向原告给付月租金3‰的违约金，自2020年3月16日起至实际付清之日止，暂计算至2020年10月20日为1386元。按日向原告给付月租金3‰的违约金自2020年6月16日起至实际付清之日止，暂计算至2020年10月20日为801元）；6.被告支付2019年度至2020年度取暖费2787.36元；7.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年8月7日，原告阳光一百公司（甲方）与被告杨膳铭（乙方）签订商铺租赁合同及附件二，内容有：乙方向甲方租用位于沈阳市国际新城项目C1-2第1层138、139号，建筑面积为98.49平方米。租赁期限为3年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止。租金优惠期：2017年9月15日至2018年9月14日。第1租赁年度为2017年9月15日至2018年9月14日，租金单价为0.787元/平方米/天，年度租金为28309.72元。第2租赁年度为2018年9月15日至2019年9月14日，租金单价为1.1元/平方米/天，年度租金为39543.74元。第3租赁年度为2019年9月15日至2020年9月14日，租金单价为1.2元/平方米/天，年度租金为43138.62元。3年租金总计为110992.08元。本合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金6686元。乙方有权自付费用对本商铺进行装修，装修可按照自身及品牌特点进行，但应符合项目统一的风格。合同终止，乙方须结清一切应付费用，按时撤出本商铺，自拆除先期投入、装置的装修和设备，并将本商铺恢复原状。乙方未及时支付租金，自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金。在合同终止的次日至乙方清空并迁出本商铺期间，甲方按合同终止前一个月的租金计算标准的150%向乙方收取场地占用费等。2018年3月15日，原告阳光一百公司与被告签订附件协议三，内容有：乙方申请于2018年3月15日起将原租赁的商铺减少部分面积，原告租赁商铺为阳光一百国际新城项目C1-2栋一层138、139门，租用面积为98.49平方米。现138门商铺不再租赁，面积为40.42平方米，139门58.07平方米继承使用。租赁合同履约保证金需变更，其余条款继续延用原合同附件二（补充）商务条款，具体条款如下：租赁期限为2017年9月15日-2020年9月14日止。租金支付标准：第1年1.05元/平/天；第2年1.1元/平/天；第3年1.2元/平/天。履约保证金为4186元。本合同选择以季为一个付款周期。其他合同条款继续保持原合同条款等。以上合同签订后，被告进入租赁商铺，进行了装修，并经营。被告支付租金至2020年3月14日。从2020年3月15日至2020年9月14日，被告欠付租金为12717.34元，其中2020年3月15至2020年6月14日租金为6358.67元，2020年6月15日至2020年9月14日租金为6358.67元。另查，至第二次庭审结束之日，即2021年3月11日，被告未腾退租赁物给原告。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效。关于解除租赁合同的问题。原、被告约定的租赁期限已届满，原告要求解除合同并无不当，一审法院予以支持。关于腾空并退还商铺的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，租赁期限届满以后，被告应腾空并返还租赁物给原告。关于支付欠缴租金（2020年3月15日至2020年9月14日）的问题。此期间的租金为12717.34元，被告没有交付，故对于原告的请求予以支持。关于支付从2020年9月15日起至腾退商铺之日止占用费的问题。按照合同约定：在合同终止的次日至乙方清空并迁出本商铺期间，甲方按合同终止前一个月的租金计算标准的150%向乙方收取场地占用费。原告租赁商铺面积为58.07平方米，合同终止最后一个月租赁支付标准为1.2元，则从2020年9月15日至2021年3月11日占用期间的场地占用费为：58.07平方米×1.2元×148天×150%=15469.85元。2021年3月12日以后的场地占用费，原告可另案诉讼。关于逾期支付租金违约金的问题。原、被告约定了滞纳金，应属违约金，该标准的明显过高，应予以调整，违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计40%计算逾期付款损失。关于取暖费的问题。对于取暖费，因被告没有提供供暖未达标的证据，故被告应支付取暖费给原告。关于围挡及疫情期间租金及场地占用费的问题。施工围挡及疫情均属客观因素，围挡及疫情原因，造成被告收入减少，对于租金及场地占用费，适当予以降低，一审法院认为以降低20%为宜。关于保证金的问题。因被告现未腾退租赁物，且不同意解除合同及也未提出反诉，故在本案中不予以处理，被告可另案诉讼。关于被告称锁门的问题。因被告未提出反诉，故在本案中不予以处理。一审法院判决：一、解除原告阳光一百置业（辽宁）有限公司与被告杨膳铭间的租赁合同；二、被告杨膳铭于判决书发生法律效力后15日将位于阳光一百国际新城项目C1-2栋一层139门（58.07平方米）腾空并退还给原告阳光一百置业（辽宁）有限公司；三、被告杨膳铭于判决书发生法律效力后15日给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司从2020年3月15日至2020年9月14日的租金12717.34元的80%，即10173.88元；四、被告杨膳铭于判决书发生法律效力后15日给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司从2020年9月15日至2021年3月11日的场地占用费15469.85元的80%，即12375.88元；五、被告杨膳铭于判决书发生法律效力后15日给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司违约金,以5086.94元（6358.67元×80%）为基数，从2020年6月15日起到实际付清之日止；以5086.94元（6358.67元×80%）为基数，从2020年9月15日起至实际付清之日止；利率均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.4倍计算；六、被告杨膳铭于判决书发生法律效力后15日给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司取暖费2787.36元；七、驳回原告阳光一百置业（辽宁）有限公司其他诉讼请求。如果被告杨膳铭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由原告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担1400元，由被告杨膳铭承担444元。二审中，上诉人提交了电费收据，证明2020年3月之后电费每个月2、3百元，在疫情之前每个月电费1500元左右，3月之后停止经营，电费仅用于冰箱运转没有经营。被上诉人质证意见：是复印件，真实性无法确定，盖章单位不是我公司，与我方无关，与本案件也没有关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限届满后，上诉人仍占用使用案涉商铺未予腾退，上诉人亦欠付租赁期内2020年3月15日至2020年9月14日租金，上诉人应按合同约定履行给付租金及占用费的义务。一审结合施工围挡及疫情的客观因素造成上诉人收入减少的情况，对于租金及场地占用费酌定支持80%，对被上诉人要求解除合同、腾退商铺的诉讼请求予以支持并无不当。关于被上诉人要求上诉人给付逾期支付租金违约金的诉讼请求，因存在疫情因素，逾期给付租金亦非完全是上诉人的过错，故对该项诉讼请求不宜支持，应予纠正。关于被上诉人要求上诉人给付取暖费的诉讼请求，因被上诉人已提交充分证据证明其为上诉人垫付了该笔费用，且合同对采暖费的承担已有约定，上诉人自认其之前亦交纳过采暖费，上诉人主张采暖效果不好但未提交充分证据予以证明，故一审对该诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张案涉房屋门被锁，造成其无法腾退的问题，因报警记录并未写明系被上诉人锁门，被上诉人亦对此予以否认，且上诉人一审自认锁门期间为两个多月，而上诉人占有房屋期间相较明显更长，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初14452号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初14452号民事判决第五、七项。三、驳回阳光一百置业（辽宁）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1844元，由阳光一百置业（辽宁）有限公司承担1444元，杨膳铭承担400元。二审案件受理费1844元，由杨膳铭承担1800元，阳光一百置业（辽宁）有限公司承担44元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。