河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8730号上诉人（原审原告）：张超，男，1980年8月23日出生，汉族，住河南省禹州市。被上诉人（原审被告）：河南安泰物业管理有限公司，住所地郑州市金水区三全路86号3号楼13号附1号，统一社会信用代码91410100776526069L。法定代表人：赵红月，该公司经理。委托诉讼代理人：卢凯，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师。上诉人张超因与被上诉人河南安泰物业管理有限公司（以下简称安泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。上诉人张超，被上诉人安泰物业的委托诉讼代理人卢凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张超上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判安泰物业支付违规收取张超的办证费400元，及2013年9月18日至2021年1月18日期间违规的收费利息，参照2013年银行3年期基准利率4.25%,7年4个月所产生的利息124元，共计524元。或依法院认定的同期银行利率赔付利息；2.撤销一审判决第二项中到物业公司查阅相关信息，判令安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区的公共收益相关账目的明细清单及详细开支情况和公布物业管理费用收支账目，如果不能公示请法院判令安泰物业向法院提供上述文件以备张超查询，避免后续物业不执行要再次诉讼的情况；3.撤销一审判决第三项车位占用情况涉及业主隐私不易在小区公示的判决，判令安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区公共车位数量和分配情况，以及车位分配方式、方法，车位收费所得收入和支出情况，现有车位业主占用情况详细信息，如果法院认为确实不易公开，请法院判令安泰物业向法院提供上述文件详细信息及车位现有占用人详细信息以备张超查询，避免后续物业不执行要再次诉讼的情况；4.判令安泰物业公示其收取1.75元/每平方/每月物业费收费依据的法律法规文件或政府物价局审核批准的安泰物业银河小区物业费收费价格定价文件；5.上诉费由安泰物业承担。事实和理由：1.安泰物业于2013年9月18日以办证费为名，收取张超400元，张超多次要求安泰物业提供发票或收费依据法律法规文件及收费标准，安泰物业至今拒不退还，也未提供发票和收费依据、标准。在另案调解协议中，其中一项内容是物业公司退还收取的办证费400元，或者提供发票或收费依据的法律法规文件和收费标准，安泰物业至今未退款，也不提供发票或收费依据的法律法规文件和收费标准。测绘费和交易费是开发商应向政府交纳的费用，开发商是核算到房价中的，不应由个人再承担；2.张超作为小区业主，自2015年入住以来，多次要求安泰物业提供收费依据的法律法规文件或政府物价局审核批准的本小区收费文件，但至2021年1月29日起诉为止，安泰物业拒不提供。根据省发改委文件，保障性住房为0.25元-1元/平方/月，安泰物业未向张超提供其收取1.75元/平方/月收费依据的法律法规文件；3.张超作为小区业主，有权利知道小区公共收益及管理费用收支情况，多次要求安泰物业公开其应当提供的账目收支情况，但至2021年1月29日起诉为止，安泰物业拒不提供。一审法院以安泰物业财务保密为由，判决让张超本人去自己查询，安泰物业不会配合张超查询，且这些财务数据应当公开，请求判令安泰物业公示账目或向法院提供详细账目供张超查询；4.安泰银河小区车位是占用公共绿地的车位，应当属于全体业主共有，物业公司每车位每年收取1200元，所得收入应该为全体业主所有。物业把车位给部分人员独占，并且不公示信息，有违公平原则，请求判令2015年1月1日至2021年1月1日公开公共车位数量和分配情况，以及分配方式、方法，车位收费收支情况、车位使用人等情况，以便业主监督，如法院认为不可公开，请求判令安泰物业提交车位现有人的信息作为张超查询的依据；5.安泰物业公司利用银河小区公共区域设置的丰巢柜、饮水机、电梯广告、电动车充电棚等进行营利活动，从未经业主大会同意，所签订的合同应为无效合同，所得收益应为全体业主所有，安泰公司无权处置。安泰物业辩称，1.安泰物业向张超收取的400元办证费用是代开发商收取的，张超是自愿缴纳，并自愿委托开发商为其办理相关证件，张超已经实际取得了相关证件。且张超要求退还已经超过诉讼时效；2.安泰物业会每年定期在小区公示栏中公示物业相关收入及支出情况，并且欢迎业主持相关证明前往物业处对相应账目予以查询，安泰物业将严格依法向业主进行披露。但相关收支情况存在大量财务票据等，如果进行公示易造成损害，且小区公示栏空间无法全部予以公示，如业主有疑问可至物业处咨询、查询；3.随着生活水平不断发展，导致小区车位日益紧张。安泰物业在每年的财务情况公示时，也对车位情况的收支予以了公示，业主可至物业处查询原始档案。但具体承租车位业主的名单，系业主个人隐私，安泰物业无权私自公开。并且安泰物业根据车位数量无法满足业主需求一事，开辟了诸多管理办法，如举报制度等；4.根据相关规定，郑州市物业服务收费市场放开，实行市场调节价，由业主与物业公司自行协商确定，无需价格主管部门审批。业主与安泰物业签订的《前期物业服务协议》明确约定了物业费为1.75元并无不当。张超向一审法院起诉请求：1.判令安泰物业支付违规收取张超的办证费400元，及2013年9月18日至2021年1月18日期间违规的收费利息，参照2013年3年期基准利率4.25%，7年4个月所产生的利息124元，共计524元；2.判令安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区的公共收益相关账目的明细清单及详细开支情况和公布物业管理费用收支账目；3.判令安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区公共车位数量和分配情况，以及车位分配方式、方法，车位收费所得收益和支出情况；4.判令安泰物业依据《河南省物业管理条例》第三十九条，应当在物业管理区域显著位置应当公示的其它信息进行公示。公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准及收费项目、收费标准。5.诉讼费用全部由安泰物业承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，河南安泰物业管理有限公司出具的《收据存根》主要载明：交款单位张超，人民币肆佰元，收款事由为办证费（银河12-1-806）。同日，张超（业主）与安泰物业签订《前期物业服务协议》一份，主要载明：物业名称为安泰银河小区，坐落位置为12号楼1单元8楼806户，安泰物业的权利和义务有：依据本协议的相关规定向张超收取物业管理服务费、及时向张超公布物业管理费用收支账目、大堂、电梯间、走廊、外墙面、屋顶、楼前广场、临街等广告收入或其他收入归安泰物业管理，用于公共支出等。张超交纳物业管理费的标准为，多层住宅部分物业管理服务费用标准为0.65元/月/平方米，高层住宅部分物业管理服务费用标准为1.75元/月/平方米等。张超提交的照片显示，涉案小区内安装有丰巢快递柜、制水机、旧衣回收柜等，公共部位显示张贴有广告。安泰物业提交的其与河南安泰置业有限公司签订的《委托代收代缴办证费合同》主要载明：河南安泰置业有限公司将其在新龙住宅小区和银河住宅小区的办证费业务委托给安泰物业，由安泰物业在合同有效期内代河南安泰置业有限公司向住宅小区业主收取办证费。委托内容（视房管局办证费内容而定）包括：办证费目共包含5项，分别为登记费、工本费、印花税、测绘费、交易费等。各项收费标准：登记费60元/户、工本费10元/户、印花税按总房款的万分之五、测绘费1.36元/m2、交易费1.5元/m2。建议物业统一每户按400元收取等。安泰物业财务部出具的《关于张超办证费的情况说明》主要载明：业主张超400元办证费情况说明如下：该房屋建筑面积是92.11平方，依据2014年办证相关标准计算如下：土地证办证33元、登记费+工本费30元、测绘费83元、交易费138.17元，合计284.17元等。2016年5月7日，安泰物业与河南友邻广告有限公司签订的《社区职能门禁物业合作协议》主要载明：河南友邻广告有限公司提供1套30000元的小区人行通道门禁管理系统共安泰物业使用，位于金水区宏祥路29号院（安泰银河）小区使用，双方合作期限为伍年，起止时间2016年5月7日至2021年5月6日等。2019年1月21日，安泰物业与河南新再灵科技有限公司签订的《云梯·维小保职能服务协议》主要载明：服务安泰银河小区住宅楼客梯25台，对电梯的安全、管理、维保监督服务，安泰物业应向河南新再灵科技有限公司支付服务费378000元，河南新再灵科技有限公司同意安泰物业减免378000元，安泰物业同意服务期内，电梯内“云梯·维小保”系统显示界面上的增值业务运营权归属河南新再灵科技有限公司，河南新再灵科技有限公司有权进行任何形式的增值业务运营，包括但不限于各类信息播放权，如产生相关收益，收益归属河南新再灵科技有限公司。本协议有效期3年，自2019年1月22日至2022年1月22日止等。2020年7月31日，安泰物业与北京环球中荷环境科技有限公司郑州分公司签订的《制水机安装协议》主要载明：由北京环球中荷环境科技有限公司郑州分公司投入运营，在安泰物业负责的区域安泰银河小区安装CNG自动制水机（制水机所有权及产权归北京环球中荷环境科技有限公司郑州分公司所有），本协议有效期自2020年8月1日至2022年7月31止，共两年，北京环球中荷环境科技有限公司郑州分公司付于安泰物业每年两台场地费用共计3000元，协议签订后一次性将合同期间场地费付清给安泰物业，安泰物业提供发票等。安泰物业与深圳市蜂巢科技有限公司签订的《蜂巢智能柜合作协议》主要载明：合作期限自2018年7月1日至20201年6月30日每套设备3500元/年，总计含税7000元/年上述费用已包含深圳市蜂巢科技有限公司为履行本协议应向安泰物业支付的所有费用等。庭审中，张超称未看到过安泰物业公示的事项。安泰物业称自2015年1月至今，涉案小区的物业管理是由物业公司负责。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋义务，购买者可以自行办理，也可以委托房地产开发企业代为办理。本案中，安泰物业向张超出具的收据中载明的收款事由为办证费，张超交纳办证费视为同意代为办证，张超共交纳办证费400元并已实际取得相关证件，根据安泰物业提交的有关张超办证费情况说明及缴费凭证，实际办证的费用支出为284.17元，多收取的费用115.83元安泰物业应予以退还。张超主张的利息，依据不足，不予支持。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理的权利。本案中，张超作为涉案小区的业主，对涉案小区建筑区划内涉及业主共有权的情况享有知情权。关于张超诉请安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区的公共收益相关账目的明细清单及详细开支情况和公布物业管理费用收支账目，共有部分的使用和收益情况属于业主知情权的范围，张超要求公示，于法有据，一审法院予以支持。安泰物业虽提交照片证明相关信息已公示，但张超称未见到公示信息，且安泰物业提交的照片不能显示公示的具体位置是否为规定公示栏及小区显著位置，故对于安泰物业的该辩称一审法院不予采信。关于账目收支明细，因账目收支明细在财务上有严格的管理规范，客观上不适宜公示，张超对账目收支明细行使知情权可通过查阅的方式实现。关于张超诉请安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰小区公共车位数量和分配情况，以及车位分配方式、方法，车位收费所得收益和支出情况，公共车位数量、分配方式、车位收费所得收益和支出情况属于业主知情权的范围，一审法院予以支持。车位具体分配情况因涉及使用车位的业主个人信息，涉及业主的隐私权，不宜在公示栏及小区显著位置公示，故对于张超的该部分诉请，不予支持。关于张超诉请安泰物业应当在物业管理区域显著位置公示物业服务合同里的服务内容、服务标准及收费项目、收费标准，根据安泰物业提交照片，服务内容、收费项目、收费标准安泰物业已经张贴公示过，服务内容在双方签订的前期物业服务协议中已有约定，故对于张超的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、河南安泰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还张超115.83元；二、河南安泰物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布自2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区共有部分的使用和收益情况，河南安泰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向张超公布共有部位收益的相关账目明细及物业管理费相关收支账目，以供张超查阅；三、河南安泰物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布自2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区的公共车位数量及分配方法、车位收费所得收益及开支情况；四、驳回张超的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由河南安泰物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张超提交下列证据：发改价格【2016】2559号文件网上打印件一份、河南省发展和改革委员会文件豫发改价调【2018】530号文件网上打印件一份，证明：安泰物业不应该收取登记费和办理房产相关费用。涉案小区是经济适用房小区，一审判决测绘费由张超个人承担，就是证明安泰物业这个事违反国家的收费规定，违反发改委文件。经济适用房物业收费标准为每平方每月0.25元-1元，安泰物业自2015年1月1日入住后未向业主提供收费标准。安泰物业发表质证意见为：对于两个证据真实性无法确定，并且安泰物业在一审中向法庭提交的收费项目超过了该部分规定的不予收取的费用，对于政府定价经营服务性收费项目，所说的保障性住房物业管理收费0.25-1元，明确显示准许成本加利益加合理收益，与张超的证明目的不符。并且根据相关法律规定，该部分收费标准政府已经放开，由市场自主定价。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。张超与安泰物业在本案中的法律关系是物业服务合同关系，其本质是民事法律关系，即双方通过法律行为所创设了民事权利义务关系，因此，双方应当依照民事法律规范以及合同约定来确定双方的民事权利义务内容。张超认可房产证已经办理，并经安泰物业通知领取房产证和土地证，结合安泰物业向一审法院举示的《委托代收代缴办证费合同》、缴费凭证等证据，一审法院判令安泰物业返还实际支付费用之外的费用，处理适当，应予支持。张超称：“在另案调解协议中，其中一项内容是物业公司退还收取的办证费400元，或者提供发票或收据依据法律法规文件和收费标准，安泰物业至今未退款，也不提供发票或收据依据法律法规文件和收费标准”，但另案调解笔录、调解协议书中并无此内容，张超主张的上述事实，欠缺事实依据。根据司法解释的规定，一审法院认定安泰银河小区的公共收益相关账目的明细清单及详细开支情况和公布物业管理费用收支账目，共有部分的使用和收益情况属于业主知情权的范围，处理妥当。同时，一审法院认定账目收支明细，因账目收支明细在财务上有严格的管理规范，客观上不适宜公示，张超对账目收支明细行使知情权可通过查阅的方式实现，既保障了业主享有的知情权，也兼顾了安泰物业的合理利益，处理结果亦无不当。关于与公共车位有关的诉讼请求，张超在一审期间的诉请是：“判令安泰物业公开2015年1月1日至2021年1月1日安泰银河小区公共车位数量和分配情况，以及车位分配方式、方法，车位收费所得收益和支出情况”，并未涉及现有车位业主占用情况详细信息。一审法院认定车位具体分配情况因涉及使用车位的业主个人信息，涉及业主的隐私权，不宜在公示栏及小区显著位置公示，并支持此部分的其他有关诉请，兼顾了张超的知情权和案外人的民事权利，判决结果并无不当。根据安泰物业向一审法院举示的照片以及《前期物业服务协议》，可以认定安泰物业已经对服务内容、收费项目、收费标准进行了公示，张超在一审诉状中也未提出请求判令安泰物业公示其收取1.75元/每平方/每月物业费收费依据的法律法规文件或政府物价局审核批准的安泰物业银河小区物业费收费价格定价文件的诉讼请求，因此，张超这部分上诉请求，并不能成立。综上所述，张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张超负担。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年七月二十二日书记员 刘少楠