江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1194号上诉人（原审原告）：成善琴，女，汉族，住江苏省连云港市海州区郁洲南路博纳花园城。委托诉讼代理人：张军，上海方本（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵建成，男，汉族，住江苏省东海县石榴镇东安村。委托诉讼代理人：李海芹，上海同脉律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路118号。负责人：彭越钦，该行行长。委托诉讼代理人：朱峰，该分行员工。上诉人成善琴因与被上诉人赵建成、原审第三人中国工商银行股份有限公司连云港分行（以下简称工行连云港分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人成善琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵建成将登记在其名下的海州区郁洲南路博纳花园城某单元2203室转移登记至成善琴名下。2.赵建成承担本案诉讼及保全费用。事实与理由：一、2014年4月12日《证明书》合法有效，应当作为主要定案依据。1.该《证明书》未被撤销。赵建成陈述在成善琴及杨雪的威胁下，为与杨雪和好才在《证明书》上签字，该陈述不实。事实上，赵建成自2014年签订该协议后，从未主张过该《证明书》系受胁迫形成，更未要求法院撤销。6年后，赵建成在本案诉讼过程中才第一次提出该《证明书》非其真实意思表示，这不仅超过了法定的1年撤销权除斥期间，更与常理不符。因此，该《证明书》系双方真实意思表示，不存在可撤销情形，应予以采信。2.该《证明书》的形成时间符合常理。杨雪与赵建成离婚目的如赵建成所说，是借赵建成名义买房。当时成善琴夫妻及杨雪均不符合购买首套房的条件，考虑到外孙和儿子上学，成善琴借用赵建成名义购买了涉案房屋，杨雪与赵建成办理了假离婚予以配合。2013年1月签订购房合同后，成善琴一直居住在涉案房屋中，杨雪以及赵建成也偶尔从东海过来居住到涉案房屋中。2014年4月，杨雪发现赵建成吸毒且某悔改表现，双方关系破裂。为避免今后争议，成善琴和赵建成签订《证明书》，确认借名买房一事。因此，借名买房在先，确认证明在后，符合情理。成善琴在一审中因种种顾虑没有澄清离婚的真实原因，在此向法院道歉。3.该《证明书》的内容合法有效。该《证明书》的约定明确，确认了借名买房事实，且不违反法律法规的强制规定，合法有效，应当作为主要定案依据。一审法院以法律专业人员标准来要求两个普通老百姓的交易活动，显然不妥。二、根据民事案件证明标准，现有证据能够证明房屋首付款由成善琴支付。赵建成主张首付款中有12万元系自己及其父母帮忙支付。事实上，赵建成根本某任何支付能力，而成善琴自2008年一直在经营旅馆，有固定的收入，后续的还款证明和首付款的支付足以证实成善琴有一定的经济收入。因此，根据民事证据高度盖然性标准，从成善琴和赵建成的收入来源及成善琴后期还款记录，再结合赵建成2014年4月12日签字认可的《证明书》，足以证明该房屋的首付款及贷款均由成善琴支付。三、涉案房屋的所有书面资料均由成善琴占有，可以佐证成善琴才是真正的权利人。成善琴持有房屋买卖合同、借款合同、房地产抵押合同、销售不动产统一发票、完税凭证以及水电费缴费凭证，赵建成除了在2020年6月15日为办理房产证缴纳的房屋维修基金票据外，不持有任何购买涉案房屋的证据，且赵建成从未要求成善琴返还上述书面资料。被上诉人赵建成答辩称：1.成善琴及杨雪以死相逼赵建成才在2014年4月12日的证明书上签字，证明书的内容是成善琴书写，不是本人真实意思表示，更不是事实，涉案房屋是赵建成出资购买。2.证明书形成时间不是事实也不合法。成善琴称赵建成及杨雪不符合购买首套房条件不是事实也不是理由，称买方为自己孩子和赵建成儿子上学也不是事实，成善琴在海州区有房产，赵建成儿子户口本就在市区，不需要通过买房来落户口。3.成善琴不能证明涉案房屋的首付款是其支付。赵建成向成善琴及自己家人处借了部分首付款，赵建成在东海做水晶生意，成善琴夫妇当时被列为失信被执行人，没有钱支付首付款。4.购房后赵建成一直居住在涉案房屋，所有购房手续也放在涉案房屋，成善琴因帮忙带孩子也住在房屋中，赵建成后因吸毒被抓，被强制戒毒，成善琴想把女儿嫁给他人，把所有的购房资料全部拿走。5.成善琴在2020年找到赵建成要求给100万元就不争涉案房产，如果真实借名买房，成善琴不可能提出这样的要求，一审对此已经举证证明。原审第三人工行连云港分行辩称，本案系成善琴、赵建成双方房屋买卖合同纠纷，如成善琴诉讼请求成立，应先结清该房屋在我行的贷款，贷款结清后我行配合办理房屋解押手续。成善琴向一审法院起诉，请求判令：1.赵建成将登记在其名下的海州区郁洲南路博纳花园城C楼某单元2203室转移登记给成善琴；2.案件受理费、保全费由赵建成负担。一审法院查明事实：赵建成与成善琴之女杨雪原系夫妻关系，双方于2012年12月21日协议离婚，并在东海县民政局办理了离婚手续。协议约定位于东海县××镇×××路×××号××××××室房屋归杨雪所有。双方离婚后，继续共同生活。2013年1月29日，赵建成与连云港博大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定博大新城某单元2203室房屋，建筑面积148.19平方米，单价6453.34平方米，总价956320元。首付款287320元已付清，余款669000元通过银行贷款支付。该合同签订后，赵建成又与第三人工行连云港分行签订《个人购房借款合同》，约定向该行借款669000元，赵建成的父母赵广占、朱凤翠作为共同借款人。赵建成还与工行连云港分行签订《房地产抵押合同》，约定将上述房屋抵押给工行连云港分行，期限自2013年2月6日至2043年2月5日，连云港博大房地产开发有限公司作为担保人。2013年2月6日，上述房屋办理了他项权登记，他项权人为工行连云港分行。后该房屋登记在赵建成名下。2014年4月12日，成善琴手写《证明书》一份，载明：“今有博大新城C号楼2203室，赵建成名下房产都有成善琴所有。博大新城C号楼2203室的首付款和每月房贷3850元都由成善琴打款付现金，只是用赵建成名字。现在赵建成同意博大新城2203室由成善琴所有。特此作证。”赵建成在其上注明“同意”并署名。现成善琴以借名买房为由诉至一审法院，诉请赵建成协助办理房屋过户手续。本案审理过程中，成善琴申请一审法院对博大新城某单元2203房屋予以查封，支出保全费5000元一审诉讼中，成善琴、赵建成对本案事实存在如下争议：1.关于借名买房。成善琴主张其欲购买二套房，因某力支付60％的首付款，在某其他人符合首套房条件的情况下，故借用赵建成名义购买涉案房屋。赵建成对此不予认可，其称当时是借款买房，因成善琴要求其在海州区购买房屋，为规避二套房60％的首付款政策，遂与杨雪办理假离婚，将原位于东海县的房屋约定归杨雪所有，后又购买了案涉房屋。2.关于出资。成善琴主张首付款和贷款均由其支付和偿还，首付款中的约100000元为其从银行提取现金，其余款项为亲戚偿还的现金，每月房贷也由其偿还。此外其还支付了契税，首付款发票和契税发票自其手中。赵建成则称首付款中其出资120000元，包括其父亲给付的40000元和其自己的80000元，其余款项系向成善琴所借。3.关于居住。成善琴称其出资100000余元对涉案房屋进行了装修，其和杨雪一直居住在该房屋。赵建成称其出资近100000元进行装修，资金来源为其向小姑借款20000余元，出售原东海房屋约80000元。其一直和杨雪及其子居住在该房屋，直至2014年6月因吸毒被追究法律责任。4.关于过户。成善琴表示愿意出资还清剩余贷款涤除抵押权，以便办理过户。赵建成坚称房屋是自己购买，拒绝过户。一审法院认为，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。案涉房屋博纳花园城某单元2203号房屋现登记在赵建成名下，成善琴主张其借用赵建成名义购买该房屋即借名买房，并要求将房屋过户至其名下，则应举证证明双方之间存在借名买房的约定以及案涉房屋由其出资的事实。本案中，成善琴虽然举证了赵建成签字的证明书，载明了赵建成认可借名买房以及首付款和贷款都由成善琴支付等内容，但对于为何在赵建成已离婚且吸毒的情况下仍借用赵建成名义购买房屋未作出合理解释，其关于实在找不到符合资格的人只能找赵建成的陈述缺乏说服力。此外，从时间看，证明书形成于2014年4月12日，距2013年1月29日购买房屋已有一年之久；从内容看，没有双方对权利义务的具体约定，而是简单的全部认可。另结合赵建成陈述与成善琴完全相反，对该份证据表现出明显的对抗性，故证明书难以反映当事人的真实意思，仅凭证明书不能认定双方之间存在借名买房关系。关于出资，涉案房屋贷款自2015年起确由成善琴偿还，但对于2013年至2014年的房屋贷款，成善琴某证据证实由其偿还。对于首付款287320元，成善琴主张全部由其现金支付，而赵建成仅部分认可，对首付款争议部分的支付情况成善琴某有效证据证实。据此，成善琴仅能证明其对案涉房屋进行了部分出资，其主张全部出资证据不足，一审法院不予采纳。综上，成善琴所举证据不足以证明其借名买房的主张，一审法院对其办理过户的诉讼请求不予支持。至于其出资，可作为债权另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回成善琴的诉讼请求。一审案件受理费13300元、保全费5000元（成善琴已预交），由成善琴负担。二审期间，上诉人成善琴提交下列证据材料：1.江苏省东海县人民法院（2014）连东刑初字第550号刑事判决、浙江省宁波市江北区人民法院（2015）甬北刑初字第245号刑事判决、山东省临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302刑初36号刑事判决，三份判决书证明赵建成在2011年3月7日因犯盗窃罪被判处有期徒刑一年九个月，2014年10月10日因为犯盗窃罪被判处拘役六个月，2015年5月11日因犯盗窃罪判处有期徒刑八个月，2017年1月12日因盗窃罪判处有期徒刑一年六个月，赵建成没有固定职业，不具有支付涉案房屋部分首付款的能力。2.江苏君怡物业管理公司物业费收据，证明成善琴在购买房产前一直经营连云港市海州区苍梧路兴业金色花园小区家庭旅馆，具有购买涉案房产的经济能力。3.成善琴及其丈夫所有的东盛花园B-14号楼405公寓的房地产买卖契约，证明2012年8月14日将上述房屋卖予他人后，购买涉案房产，证明赵建成称成善琴有房产，供成善琴儿子及外孙上学使用的观点是错误的。4.商品房买卖合同一份，证明杨雪于2010年10月9日购买的东海县×××××路×××号××××××房产，其中首付款54237元，贷款124000元，该房产系杨婚前财产，也就是赵建成所述的东海的房产。5.涉案房屋燃气缴费记录，证明涉案房屋在2013年11月就已经入住。6.房地产买卖契约，证明杨雪于2014年5月26日将东海房产出售给案外人，总价款25万元。证明赵建成在一审中陈述的涉案房屋是其装修，且其中装修8万是其使用杨雪卖东海房子的钱是虚假的。支付涉案房屋首付款时东海房产还未出售，而且出售东海房屋时赵建成处于被强制戒毒阶段，不可能用杨雪卖房款支付装修款。7.2013年2月至2014年12月涉案房屋还贷明细，证明该期间房贷由成善琴在苍梧支行偿还。被上诉人赵建成经质证后认为，因证据1均是打印件，所以对真实性有异议，关联性也不认可，达不到证明目的。即便三份判决是真实的，第一次刑事判决发生在2014年，涉案房产已在2013年1月购买，该判决书也不能证明赵建成没有购房经济能力。2014年4月12日的证明书是成善琴和杨雪逼迫赵建成书写的。对证据2的真实性有异议，和本案某关，不能达到成善琴的证明目的，成善琴和其丈夫都是被一审法院列为失信人员。对证据3的真实性有异议，这套房子还登记在成善琴名下，成善琴的儿子和赵建成儿子的户口落在涉案房屋，和本案也某关联性。对证据4的真实性认可，但是不能证明成善琴证明目的。因为是打印件，对证据5的真实性有异议，即使是真实的也不能证明其证明目的。对证据6的真实性认可，但不能证明成善琴的证明目的。对证据7没有异议，但不能达到成善琴证明目的，因为其提交的证据没有明确表明是其偿还。原审第三人工行连云港分行经质证后认为，证据1-6与我方某关。对证据7的真实性予以确认。二审期间，被上诉人赵建成提交2021年1月至4月还贷记录，证明该期间由赵建成还房贷。上诉人成善琴经质证后认为，对证据的真实性、合法性及关联性予以认可。原审第三人工行连云港分行经质证后认为，可通过查询银行系统核实。本院对上诉人成善琴、被上诉人赵建成举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2014年10月10日江苏省东海县人民法院作出（2014）连东刑初字第550号刑事判决，该判决查明：2005年11月7日赵建成因犯盗窃罪被山东省临沂市中级人民法院判处有期徒刑一年，缓刑一年，并处罚金2800元；2011年3月7日赵建成因犯盗窃罪被山东省临沂市兰山区人民法院判处有期徒刑一年九个月，并处罚金10000元。该刑事判决判决：赵建成犯盗窃罪，判处拘役六个月，并处罚金3000元（刑期自2014年6月6月起至2014年12月5日止）。2015年5月11日浙江省宁波市江北区人民法院作出（2015）甬北刑初字第245号刑事判决，判决：赵建成犯盗窃罪，判处有期徒刑八个月，并处罚金2000元（刑期自2015年2月1日起至2015年9月30日止）。2017年1月12日山东省临沂市兰山区人民法院作出（2017）鲁1302刑初36号刑事判决，判决：赵建成犯盗窃罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金20000元（刑期自2016年6月30日起至2017年9月29日止）。还查明，成善琴二审庭审中确认杨雪与赵建成离婚是为了买房，虽然离婚了，但还存在真实的婚姻关系。成善琴称在一审中陈述杨雪与赵建成是真正的离婚非“假离婚”，是怕赵建成影响杨雪的生活。又查明，赵建成二审庭审中自认因吸毒被杨雪发现，为了挽回杨雪出具了2014年4月12日的证明书。再查明，2021年1月之后涉案房屋贷款均由赵建成偿还。本案二审争议焦点为：上诉人成善琴主张借名买房并要求将房屋过户至其名下能否成立。关于成善琴主张借用赵建成名义买房能否成立的问题，本院经审查后认为，首先，从赵建成2014年出具的证明书看，赵建成确认涉案房屋的首付款及每月房贷均由成善琴打款付现金，只是借用其名字，赵建成也确认涉案房屋归成善琴所有。因此，从该证明书的形式及内容看，赵建成认可成善琴借用其名义买房及支付购房款的事实。虽然证明书在购房一年后才出具，但结合该证明书出具的背景，即赵建成吸毒被杨雪发现，赵建成为了挽回杨雪，双方就涉案房屋的出资及所有权情况再次进行确认而形成了证明书，也符合常理。其次，从赵建成自购买涉案房屋前至本案诉讼前的经济状况看，赵建成在2013年1月购买涉案房屋的前后及偿还贷款期间，多次因犯盗窃罪入狱服刑，服刑期间某法通过劳动获取报酬以支付购房首付款及偿还贷款，因此其不具备购房的经济能力。最后，从房款的支付情况看，成善琴、赵建成均称首付款是各自以现金的方式支付，但结合两人的经济情况看，成善琴通过经营家庭旅馆可获得较为稳定的收入，成善琴也通过举证交纳家庭旅馆物业费及2012年至2013年本人邮政银行卡的流水予以初步证明，赵建成虽称其通过从事水晶生意获取收益，但未能初步举证予以证明，应当承担举证不能的不利后果。关于2013年至2014年房屋贷款是否由成善琴偿还的问题，本院经审查后认为，从成善琴举证的2013年3月4日至2014年12月21日房屋贷款还款明细看，成善琴于每月4日左右通过现存的方式向赵建成的贷款银行卡中打入3800元或者3900元，这与2015年至2016年期间成善琴还款的金额及习惯相一致；从赵建成服刑的时间看，赵建成于2014年5月被强制戒毒，后又因犯盗窃罪于2014年6月至12月因服刑而失去人身自由，其在该期间某法按时偿还贷款，赵建成也未抗辩由他人代为偿还，因此，该期间的贷款也应当认定为成善琴偿还；从还款的地点等细节看，2013年2月至2014年12月需要偿还的贷款共计21期，存入现金的网点均为苍梧支行，赵建成称上述期间均是其本人用现金打入贷款银行卡还贷款，但赵建成竟某法陈述连续21个月存入房贷的银行网点在何处，明显与常理不符。综上，本院认为成善琴与赵建成已通过2014年4月12日的证明书达成成善琴借用赵建成名义购买涉案房屋的合意，且涉案房屋的房款也由成善琴支付，双方构成借名买房，在借名买房不违反国家强制性法律法规的情况下，应当视为有效的协议，成善琴主张赵建成将涉案房屋变更登记至其名下的诉讼请求也应当予以支持。在本院认定成善琴借用赵建成名义买房成立的前提下，赵建成就涉案房屋支出的2021年之后的房屋贷款等相关费用，在有证据予以证明的情况下可向成善琴另案主张。综上，上诉人成善琴的上诉请求及理由能够成立，本院依法予以支持；因出现新证据，致使一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3272号民事判决；二、赵建成于十日内协助成善琴将登记在赵建成名下的连云港市海州区郁洲南路博纳花园城某单元2203室房屋变更至成善琴名下。一审案件受理费13300元、保全费5000元，合计18300元（成善琴已预交），均由赵建成负担；二审案件受理费13300元（成善琴已预交），由赵建成负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年七月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。