黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑10执异114号案外人：齐吉国，男，1973年4月20日出生，汉族，住黑龙江省海林市。申请执行人：海林市荣江建筑安装有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。法定代表人：黄家军，该公司总经理。被执行人：海林市中鼎房地产开发有限公司,住所地黑龙江省牡丹江市海林市。法定代表人：左金海，该公司总经理。本院在执行申请执行人海林市荣江建筑安装有限公司（以下简称荣江建筑公司）与被执行人海林市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人齐吉国对本院查封的中鼎房地产公司所有的位于海林市鼎鸿公元小区X，面积49.87平方米房屋，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人齐吉国称，请求解除对海林市鼎鸿公元X室的查封。事实与理由：案外人与中鼎房地产公司于2015年9月28日签订商品房买卖合同，并于2015年9月20日向中鼎房地产公司支付全款现金88000元，2015年9月29日交人民币15000元，并已实际交付使用。因中鼎房地产公司不能提供办理产权过户相关手续导致未能到海林市房产管理局进行备案。案外人于2020年11月到海林市房产管理局办理房屋产权证时才知道该房屋已经于2019年被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人在法院查封之前已与中鼎房地产公司签订合法有效的书面买卖合同并支付全款。综上所述，案外人请求解除对该房屋的查封。本院查明，原告荣江建筑公司与被告中鼎房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在诉讼过程中，依申请人荣江建筑公司的财产保全申请，于2017年5月5日作出（2016）黑10民初90号之一民事裁定书，裁定查封中鼎房地产公司所有的位于海林市鼎鸿公元小区价值24327616.89元的房产，共计162套。2018年7月25日，本院作出（2016）黑10民初90号民事判决书，判决：“一、中鼎房地产公司在本判决生效之日起十日内给付荣江建筑公司工程款33092588.21元；二、荣江建筑公司在本判决生效之日起十日内给付中鼎房地产公司逾期交房损失和工程维修费共计11512319.07元；……五、驳回中鼎房地产公司其他反诉请求。”中鼎房地产公司不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，省高院于2019年2月2日作出（2018）黑民终730号民事判决书，判决：“一、维持牡丹江市中级人民法院（2016）黑10民初90号民事判决第一至五项。二、荣江建筑公司于本判决生效之日起十日内，向中鼎房地产公司开具已付款78060064元的发票。”因中鼎房地产公司未按期履行义务，申请执行人荣江建筑公司向本院申请执行，本院于2019年4月10日立案执行，执行案号为（2019）黑10执157号。执行过程中，本院于2020年4月15日作出（2019）黑10执157号之一执行裁定书，对2017年5月5日本院（2016）黑10民初90号之一民事裁定书保全查封的鼎鸿公元小区162套房产进行了续行查封，其中包括案外人齐吉国提出异议的X号（住宅面积49.87㎡）房屋。为证明其主张，案外人齐吉国向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，出卖人为中鼎房地产公司，买受人为齐吉国，认购房屋为鼎鸿公元一期第X号，建筑面积为49.87平方米，总房款为拾陆万捌仟元，签订日期为2015年9月28日。2.2015年9月20日，中鼎房地产公司出具X号房屋收据一份，金额为88000元；3.2015年9月29日，中鼎房地产公司为齐吉国出具收据一份，金额为15000元；4.2015年9月29日，海林市物业管理领导小组办公室为齐吉国出具鼎鸿公元X室黑龙江省住宅专项维修资金专用票据一份，金额为3360元；5.2017年4月25日，黑龙江省海林市地方税务局新合分局向纳税人齐吉国出具契税发票一份，品目名称为增量房（商品住房买卖），课税数量49.87，金额为人民币壹仟肆佰柒拾壹元肆角叁分；6.2017年5月3日，中国农业银行股份有限公司海林市支行借款凭证一份，借款人齐吉国，借款金额52000元，借款种类一手房农民安家贷，借款日期2017年5月3日，到期日期2022年5月2日；7.2018年，中鼎房地产公司为齐吉国出具案涉房屋发票一份，金额为168000元；10.2017年6月19日，海林市聚能物业管理有限公司为X号房屋出具物业费、装修清理垃圾费、声控灯、工事费等收据一份，时限为2017年5月1日-2018年11月1日；8.2017年6月19日，海林市聚能物业管理有限公司为齐吉国出具代收取暖费（2016年-2017年）收据一份，金额为1930元；9.2017年12月25日，海林市海浪热电有限公司为齐吉国出具供热费票据一份，供热时限2017年-2018年，金额1427元；10.2019年6月3日，海林市聚能物业管理有限公司为齐吉国开具X号房屋物业费、声控灯收据一份，时限为2018年11月1日-2019年11月30日；11.2020年12月17日，海林市海浪热电有限公司为齐吉国出具供热费票据一份，供热时限2020年-2021年，金额1427元；12.2020年12月17日，海林市聚能物业管理有限公司为齐吉国出具X号房屋的物业费、声控灯收据一份，金额838元，时限为2019年12月31日-2021年12月31日；13.2021年7月20日，中鼎房地产公司出具证明一份，内容为：“齐吉国于2015年9月20日购买X购房时因没如期交工鼎鸿公元售楼处给减免首付13000元整”。另查明，2021年7月14日，本院对被执行人中鼎房地产公司工作人员调查笔录中记载，案涉房屋2020年10月份开始办理过户登记，由于法院查封，本案案涉房屋无法办理过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人齐吉国向本院提交了查封前其与被执行人中鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》，交付了全部购房款，并且其提供的证据能够证明其在本院查封前合法占有该房屋，未办理过户登记非案外人自身原因。案外人齐吉国的权利能够排除对本案争议房屋的执行。案外人齐吉国提出的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于海林市鼎鸿公元小区X号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 孙媛媛二〇二一年七月二十一日法官助理 刘洪舟书 记 员 李 威