江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异70号 异议人（案外人）：俞奎良，男，1966年1月11日出生，汉族，住江苏省太仓市。 异议人（案外人）：朱玉芳，女，1974年10月1日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：施铭，江苏广浩律师事务所律师，代理上述二异议人。 委托诉讼代理人：王驰，江苏广浩律师事务所律师，代理上述二异议人。 申请执行人:豆洪良，男，1989年4月10日出生，汉族，住安徽省明光市。 被执行人：陈忠，男，1973年9月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。 本院在执行豆洪良与陈忠民间借贷纠纷一案中，案外人俞奎良、朱玉芳向本院提出书面异议。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明：2020年3月16日，本院立案受理了豆洪良与陈忠民间借贷纠纷一案，案号为（2020）苏0585民初1193号，豆洪良向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告偿还原告借款50万元及利息(利息从2020年1月12日起按年率利24%计算至本息清偿之日止)。2.本案诉讼费有被告承担。3.请求法院依法判决担保人张惠忠共同承担所担保的8万元借款。 案件审理过程中，豆洪良向本院申请查封、冻结陈忠价值50万元的财产，2020年3月17日，本院作出（2020）苏0585民初1193号民事裁定书，裁定“冻结被申请人陈忠的银行存款500000元或查封、扣押相应价值的财产。”2020年3月20日，本院查封了陈忠名下位于太仓市×××室的拆迁房。 2020年6月4日，本院作出（2020）苏0585民初1193号民事调解书“一、被告陈忠确认欠付原告豆洪良400000元，该款由被告陈忠分期履行：2020年7月15日前支付2万；2020年10月31日前支付5万元；2021年1月31日前支付5万元；2021年4月30日前支付5万元；2021年7月31日前支付5万元；2021年10月31日前支付5万元；2022年1月31日前支付5万元；2022年4月30日前支付5万元；2022年7月31日前支付3万元。二、如被告陈忠有任意一期未按约履行，须另行向原告豆洪良支付违约金50000元，且原告豆洪良有权就400000元及违约金50000元之和扣除本次调解后被告陈忠已履行部分作为执行标的，向法院申请强制执行。三、原告豆洪良确认如下银行账户作为上述款项的接收账户：户名豆洪良；开户银行中国建设银行太仓支行；账号62×××91。四、案件受理费8800元、减半收取4400元，财产保全申请费3020元，合计7420元，由被告陈忠负担。该款原告豆洪良已预交，本院不再退还，由被告陈忠于2022年7月31日之前直接支付给原告豆洪良。” 因陈忠未按调解书履行付款义务，2020年7月21日，根据豆洪良的申请，本院立案强制执行，案号为（2020）苏0585执2185号。执行过程中，本院依职权对被执行人的财产进行了调查，除被执行人名下未扣押到的车辆及暂不具备办证条件无法处置的拆迁安置房（太仓市××室）外无其他可供执行的财产。2021年1月12日，本院作出（2020）苏0585执2185号之一执行裁定书终结上述民事调解书的执行程序。 俞奎良、朱玉芳向本院提出异议要求：中止对太仓市城厢镇利民花园55栋1403室的执行。事实与理由：一、异议人已经实际取得涉案房屋的所有权。自2017年起，陈忠以经营昆山鑫捷机械设备有限公司过程中缺乏流动资金为由向俞奎良多次借款。至2019年8月19日，陈忠合计向俞奎良借款177万元，合计归还64万元，尚欠113万元。因陈忠迟迟未能还清借款，于是提出以自有的拆迁安置房抵债。2019年8月20日，陈忠、庄惠芬作为甲方与两名异议人作为乙方签订了一份《房地产买卖契约》，定由陈忠、庄惠芬将位于太仓市城厢镇利民花园55栋1403室的房屋出售给异议人，成交总价为150万元人民币，且朱玉芳于合同签订当日支付给陈忠40万元。虽然中介方在《房地产买卖契约》上填写了付款方式，但实际上买卖双方一致确认以陈忠对俞奎良的欠款抵销涉案房屋的购房款。因此，至2019年8月20日，异议人已经付清全部的购房款，陈忠尚欠俞奎良3万元(113万元-150万元+40万元)。此外，陈忠于2019年6、7月份已经将涉案房屋交付给俞奎良，且该房屋已经装修完毕。二、异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，法院宜裁定中止对涉案房屋的执行，如前所述，涉案《房地产买卖契约》合法有效，异议人已经全部付清购房款且在法院查封前合法占有了涉案房屋，未能办理过户登记手续是因为涉案拆迁安置房的产权证尚未办成，异议人对此不存在过错。 申请执行人豆洪良、被执行人陈忠未作答辩。 为证明其主张，异议人俞奎良、朱玉芳向本院提供了以下证据：一、2019年8月20日，俞奎良、朱玉芳（乙方）与陈忠、庄惠芬（甲方）房地产买卖契约一份，协议如下“甲方自愿将坐落在xxx室的房地产（房屋所有权证证号或不动产登记证号无证……）出售给乙方。二、甲乙双方协定的上述房地产成交总价为人民币(大写)壹佰伍拾万元整，(小写)1500000元。房屋价款乙方分期付给甲方，第一期款在双方签订买卖合同之日乙方付购房定金人民币(大写)捌拾伍万元整，(小写)850000元。定金抵充购房款。第二期房款陆拾伍万元整于2019年8月30日前付清……双方约定的其他事项：2019年8月20日，甲乙双方约定于2021年8月19号之前乙方同意甲方按购房壹佰伍拾万元整原价买回，二年年限已过，乙方有权处理房产，甲方配合过户。”二、2020年12月3日，江苏广浩律师事务所施铭对被执行人陈忠制作了调查笔录一份，笔录记载“……问：2019年8月20日，你与庄惠芬为甲方，俞奎良、朱玉芳为乙方签订了一份《房地产买卖契约》，你看一下是否是事实?(出示契约复印件)答：是的。当时因为欠俞奎良借款不能及时归还，正好我家里拆迁安置有房屋，就把这个拆迁安置房卖给俞奎良。房屋是在2019年6月或7月已经交付给俞奎良了，2019年8月20日是补签了一份《房地产买卖契约》，俞奎良房屋也已经装修了差不多完成了。问：根据契约的约定，俞奎良应当在2019年8月20日付款85万元，2019年8月30日之前付款65万元，这样付清房款150万元。上述款项是否支付?答：虽然契约上约定这样付款，实际上到2019年8月20日，我尚欠俞奎良借款113万元，签好契约后，俞奎良又支付给我40万元，房款结清，我还欠俞奎良3万元，后来我在2019年9月8日又向俞奎良借了15万元现金，到今天我还欠俞奎良借款18万元。问：当时你卖给俞奎良的房子有没有房产证?答：没有。我卖给俞奎良的房屋是拆迁安置房，等拆迁办通知，如果能办证，我配合将房产证办到俞奎良夫妇名下……”三、陈忠签字的资金往来明细表及俞奎良、朱玉芳的转账记录，另有陈忠向俞奎良出具的借条，2019年8月20日，朱玉芳向陈忠转账400000元，摘要为借款。四、2019年6月2日，俞奎良与太仓出众装饰工程有限公司签订的《家庭居室装饰装修施工合同示范文本》一份，发包方（甲方）为太仓市xxx室，承办方（乙方）为太仓出众装饰工程有限公司，合同约定“装饰施工地址太仓市xxx室。承包方式包工包料，总价款165000元；工期自2019年6月3日开工，至2019年10月2日竣工，工期120天”。合同附件的装饰施工内容表进行了填写，其余附件如工程项目变更单、工程质量验收单、工程结算单（决算）、工程保修单均未填写。俞奎良还提供了太仓出众装饰工程有限公司制作的预算清单一份。 本院调取了xx花园四期安置房结算清单，安置户姓名为陈忠（陈培明），安置房为55幢1403室。 上述事实，有俞奎良、朱玉芳提供的房地产买卖契约、调查笔录、资金往来明细表、转账记录、借条、家庭居室装饰装修施工合同示范文本、预算清单，本院调取的相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。 本院认为：根据本院调取的案涉房屋的安置房结算清单显示，太仓市xxx室不动产权利人为陈忠（陈培明），故从权利外观上看，异议人俞奎良、朱玉芳并非案涉房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。俞奎良、朱玉芳虽然提供了与陈忠签订的房地产买卖契约，其中也约定了付款方式，但俞奎良、朱玉芳并未按房地产买卖契约约定的方式付款。因此，异议人俞奎良、朱玉芳的异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人俞奎良、朱玉芳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年七月十六日 书 记 员 方佳英