安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初2982号 原告：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场，统一社会信用代码91340881695740098L（1-1）。 法定代表人：叶松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方国栋，男，该公司员工。 被告：陈世本，男，1980年8月7日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告桐城市城北物业管理有限公司（以下简称“城北物业公司”）与被告陈世本物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城北物业公司的委托诉讼代理人方国栋、被告陈世本均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城北物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的十年物业费4,739元；二、判令被告立即支付拖欠的公摊电费300元；三、判令被告立即支付物业费及其他费用的违约金151元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年9月10日接受桐城市金伟房地产有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作。被告系桐城市同康路兴尔旺大市场好百年家具城的业主。截止到2021年12月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费4,739元，公摊电费300元，违约金151元，上述费用合计5,190元。因多次催要未获，原告依法提出起诉，请求法院依法判如所请。庭审中，原告当庭明确要求被告交纳物业费的年限为2012年1月至2021年12月；公摊电费30元/年×10年；违约金计算方法为（4739＋300）×3%。 陈世本辩称：1、原告要求我承担10年物业费时间过长，理由是原告没有告知，我既没有和开发商也没有和原告签订物业服务合同。2、我们住的小区是开放式小区，原告和开发商签了协议至今没有向我们业主公布，没有向业主说明他们要收物业费，没有公告栏、没有保安亭等这些基础设施，我也没有接到原告公司的电话，我们需要有知情权。3、原告通知业主交物业费通知单上没有业主房号名字也没有相关照片，落款没有公司地址。4、原告2012年签订合同，我现在所见举证材料是2018年10月原告才开始催要物业费，超过了索要物业费的诉讼时效三年，那么我认为原告2019年前的物业费是自动放弃了。5、公摊电费每月30元需要核实，如果属实我们愿意交。6、原告要求我承担违约金，我不认可，我到收到起诉状副本才知道要交物业费，诉讼费我也不认可。 本院经审理认定事实如下：城北物业公司成立于2009年11月20日，经营范围为：物业管理服务（凭资质证经营）；房屋租赁居间代理服务；建筑材料销售。2019年9月16日，城北物业公司取得《服务价格登记证》，其上载明：普通住宅（多层）的物业服务费为0.4元/平方米/月。被告陈世本于2009年下半年购买桐城市兴尔旺汽摩城D2-2栋604室房产，建筑面积98.73平方米。2012年9月10日，桐城市金伟房地产有限公司（已注销）与城北物业公司签订了《前期物业服务合同》，由城北物业公司提供兴尔旺汽摩城D1#-7#楼的前期物业管理服务，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.4元/月/平方米；合同期限自2012年9月10日开始，未约定届满期限。《前期物业服务合同》中对物业费的交纳时间没有明确约定，城北物业服务公司当庭陈述，其于每年的12月份收取当年的物业费。城北物业公司签订合同后，提供了物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，物业共用部位的维修，物业共用设施设备的运行、维修和管理等服务。2021年3月28日，原告张贴催缴通知，要求被告在七日内交纳所欠的2012年至2021年物业费，陈世本仍未缴纳，城北物业公司遂向法院提起诉讼。以上事实有原告提供的营业执照、服务价格登记证、催缴通知、保洁员清扫登记表、物业维护记录、前期物业服务合同等证据，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、桐城市金伟房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主是否有约束力，原告诉请被告支付物业费是否超过诉讼时效？2、被告是否应当交纳的物业服务费和公摊电费以及交纳的具体数额？ 关于桐城市金伟房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主是否有约束力的问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告和桐城市金伟房地产开发有限公司就兴尔旺汽摩城D1#-7#楼的物业服务签订了《前期物业服务合同》，对该区域内的全体业主均具有法律约束力。被告居住的小区虽不是封闭式小区，但并不表示不需要物业服务，小区物业共用部分的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分的清洁、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通、绿化养护和管理、安全防护等均属城北物业公司提供服务的范围，被告以小区是开放式小区，不知道城北物业公司与桐城市金伟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》为由，拒交物业费的抗辩理由不能成立。原告为兴尔旺汽摩城提供物业服务，被告陈世本作为业主，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用。 关于被告应当交纳的物业服务费和公摊电费是否超过诉讼时效及具体数额的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。被告自2012年即未交纳物业费，原告在庭审中陈述，其收费习惯是是每年12月份收取当年的物业费，故城北物业公司自次年1月份开始即知晓权利受到损害的事实。城北物业公司虽陈述其每年向被告催交，但未提供证据予以证明。对于城北物业公司要求被告支付2018年以前的物业费的诉讼请求，因被告明确提出了诉讼时效抗辩，且该部分物业费的支付请求权已超过三年的诉讼时效，故本院不予支持。对原告要求被告交纳2021年物业费的诉讼请求，因尚未到收取时间，本院亦不予支持。对于原告要求被告交纳的未超过诉讼时效部分的物业费即2018年至2020年的物业服务费1,422元（98.73×0.4×12×3），本院予以支持。 关于原告要求被告支付拖欠的公摊电费及逾期交纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》中双方并未明确约定，原告亦未提供相关证据证明其垫付了公摊电费及产生了相关损失，故本院不予支持。 被告以超过诉讼时效抗辩不交纳超过诉讼时效部分的物业费的理由虽然成立，但被告同时应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费将导致物业服务陷入恶性循环，也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。另一方面，城北物业公司也应当建立和完善与业主的沟通协调机制，及时掌握和回应业主的服务需求，对于不属于物业服务范围的要求，也应及时向业主解释说明，不断提升物业服务水平和质量。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第九百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈世本于本判决生效之日起五日内支付原告桐城市城北物业管理有限公司2018年1月至2020年12月期间的物业服务费1,422元。 二、驳回原告桐城市城北物业管理有限公司其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桐城市城北物业管理有限公司负担15元，由被告陈世本负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐陈军 二〇二一年七月二十六日 书记员  杨 丽 附相关法条 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。