广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初1687号原告：清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司，住所地：广东省阳西县×××××××天宇城邦一区二期13幢103号商铺。负责人：彭定博，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴文诗，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢家升，男，该公司员工。被告：蒋成旭，男，1963年2月20日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××511。本院在审理原告清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司（以下简称碧桂园阳西分公司）与被告蒋成旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园阳西公司的委托诉讼代理人戴文诗、卢家升，被告蒋成旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园阳西分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费，暂计至2021年3月的物业服务费共计人民币5162.74元，公摊费所欠金额达到810.58元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园天宇城邦前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2021年3月31日的违约金共计人民币7113.59元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月31日，阳西县新景洲物业管理有限公司与原告签订《天宇城邦前期物业服务协议》，约定选聘原告对天宇城邦一区提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2017年7月31日购买天宇城邦14幢2103号房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《天宇城邦前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2017年7月31日起每月30日前向原告支付物业服务费166.54元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2018年9月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月拖欠的款项已经达5162.74元。原告多次向被告催缴，但被告至今仍未缴交。被告蒋成旭辩称，我尚未收楼，在2019年12月份我发现我的房屋是漏水的，所以我一直没有去收楼。当时我也要求物业帮我处理，但物业没有帮我处理。我发现的漏水问题现在已经处理，大概是在2021年6月17日左右处理好的。而且我尚未收楼是不能收取我的物业费。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园阳西分公司隶属于清远碧桂园城市服务有限公司，于2018年7月5日登记成立，经营范围：市政设施管理、物业管理、绿化管理、其他道路运输辅助服务等。2018年2月24日，被告蒋成旭作为买受人与阳西县新景洲房地产开发有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定阳西县新景洲房地产开发有限公司将天宇城邦一区三期14幢2103房出售给被告蒋成旭，该商品房预测建筑面积共166.77平方米，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。合同约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为阳江市宏荣物业发展有限公司。后阳西县新景洲房地产开发有限公司解除了与阳江市宏荣物业发展有限公司的《前期物业服务合同》。2018年6月1日，阳西县新景洲房地产开发有限公司作为甲方与清远碧桂园城市服务有限公司作为乙方签订一份《天宇城邦一区前期物业服务合同》，双方就甲方选聘乙方，并由乙方对天宇城邦一区实施前期物业管理服务事宜进行了约定，合同主要内容如下：物业名称：阳西县天宇城邦一区项目；物业类型：高层住宅、商业；乙方提供房屋建筑共用部位的维护和管理服务等；物业服务费采用包干制方式，电梯洋房按房屋建筑面积1.2元/月/平方米计收，计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。本物业的二次供水、电梯、公共照明、消防、安防、发电机等共用设施设备运行费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本合同第二条约定的物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际产生费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。合同签订后，清远碧桂园城市服务有限公司指派原告为天宇城邦二区提供物业管理服务。2018年8月20日，阳西县发展和改革局向清远碧桂园城市服务有限公司作出《关于阳西县×××××××、二、三区物业服务收费标准的批复》西发改收费﹝2018﹞20号，核准天宇城邦小区一、二、三区物业管理服务费标准为电梯楼房住宅，按建筑面积计算，每月每平方米1.4元。另查明，被告蒋成旭是天宇城邦小区一区三期14栋21层03房的业主，该住宅建筑面积为166.54平方米，原告主张按每平方米1元计算，每月物业费为166.54元，被告拖欠自2018年9月1日起至2021年3月31日止共31个月的物业服务费5162.74元，公摊水电费810.58元，合共5973.32元。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年5月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。本院认为，原告碧桂园阳西分公司以被告蒋成旭拖欠物业服务费等费用提起诉讼，故本案是物业服务合同纠纷。案件的争议焦点是被告蒋成旭拖欠物业服务费等费用应当如何计收问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案原、被告之间的物业服务合同发生于民法典实施前，故应适用当时的法律。本案中，虽然原告碧桂园阳西分公司没有直接与被告蒋成旭签订物业服务合同，但其总公司清远碧桂园城市服务有限公司与开发商阳西县新景洲房地产开发有限公司签订了《天宇城邦一区前期物业服务合同》，原告碧桂园阳西分公司根据指派从2018年6月1日起为天宇城邦小区提供物业管理服务。因此，原告碧桂园阳西分公司与被告蒋成旭实际上存在物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”原告碧桂园阳西分公司与被告蒋成旭之间的物业服务合同合法有效，原告碧桂园阳西分公司已经提供了物业管理服务，被告蒋成旭应当按约定支付物业管理费用，被告蒋成旭拖欠物业管理费用已经构成违约。本案中，虽然原告碧桂园阳西分公司没有直接与被告蒋成旭约定物业服务费用的收取标准，但其总公司清远碧桂园城市服务有限公司与开发商阳西县新景洲房地产开发有限公司签订了《天宇城邦二区前期物业服务合同》，约定了物业服务费采用包干制方式，电梯洋房按房屋建筑面积1.2元/月/平方米计收，而实际上原告碧桂园阳西分公司是按1元/月/平方米标准收取物业服务费的，该收费标准在阳西县发展和改革局核准的收费范围内。因此，原告碧桂园阳西分公司主张按1元每平方米收取物业服务费理据充足，本院予以支持。被告蒋成旭是天宇城邦小区一区三期14栋21层03房的业主，该住宅建筑面积为166.54平方米，每月物业费为166.54元，《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间是2018年3月31日前，被告在庭审中承认原告在2018年3月份左右通知其收楼，但其当时没有回去。被告在2018年8月份自行回去看房发现房屋存在漏水问题，因此一直没有收楼。本案中，虽然被告尚未办理收楼手续，但是开发商已经在2018年3月份左右通知其收楼，但被告直到2018年8月份才去查看房屋。虽然被告购买的房屋存在漏水的问题，但原告已经履行相关义务，通知开发商帮被告进行了修补。在开发商通知被告收楼的情况下，被告应积极配合收楼，尽早解决房屋存在的质量问题。被告拖延收楼存在过错，因此不能以其未收楼为由拒绝缴纳物业服务费用。此外，被告房屋漏水的问题大部分已经于2018年9月份左右维修完毕，被告以此为由拒交物业服务费亦不能成立。原告请求被告支付从2018年9月1日起支付物业服务费合法合理，本院予以支持。暂计至2021年3月31日止，被告蒋成旭共拖欠31个月的物业服务费5162.74元，公摊水电费810.58元，合共5973.32元。至于违约金的问题，原告碧桂园阳西分公司没有直接与被告蒋成旭对逾期缴纳物业费用的违约责任作出约定，故原告碧桂园阳西分公司要求被告蒋成旭每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金理据不足，本院不予支持。鉴于被告蒋成旭逾期缴纳物业服务费用确实会给原告碧桂园阳西分公司造成损失，故本院酌定被告蒋成旭从起诉之日即2021年5月20日起至付清拖欠款项之日止，以尚欠的物业服务费用5973.32元为基数，按年利率3.85%计算向原告碧桂园阳西分公司赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、限被告蒋成旭在本判决发生法律效力之日起10日内支付物业服务费、公摊水电费合共5973.32元及赔偿损失（以5973.32元为基数，从2021年5月20日起按年利率3.85%计算至付清拖欠款项之日止）给原告清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司；二、驳回原告清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取计64元（原告清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司已预交），由原告清远碧桂园城市服务有限公司阳西县分公司负担35元（多出部分本院予以退回），被告蒋成旭负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 叶宝宁二〇二一年七月二十日法官助理 钟萃婷书 记 员 陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。