北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9230号上诉人（原审原告）：曹桂英，女，1956年10月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘泽（曹桂英之子），1983年4月6日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：曾磊，男，1984年6月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张雄涛，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔经纬，北京风展律师事务所实习律师。上诉人曹桂英与上诉人曾磊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初28721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹桂英及其委托诉讼代理人刘泽，上诉人曾磊及其委托诉讼代理人张雄涛、崔经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹桂英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判曾磊继续履行2020年5月17日签署的房屋买卖合同，并赔偿曹桂英逾期付款违约金（以352万为基数，按照日万分之五的标准，自2020年9月12日起算至被申请人实际付清全部房款之日止）；2.一、二审诉讼费用由曾磊负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照2020年9月10日网签合同继续履行的事实是错误的。首先，网签合同并非买卖双方真实意愿所表达，千氏（北京）房地产经纪有限公司北京分公司（以下简称千氏地产公司）居间人孙维辛及曾磊告知曹桂英，曾磊办理贷款时需要签订一份网签合同，作为贷款审批的材料，并不影响也不会改变5月17日签订的房屋买卖居间合同内容。其次，在网签合同中，只写了房屋价格（贷款评估价）并非原始出售价格，付款方式、付款时间、房屋交付、违约责任、不动产登记、户籍迁出、争议解决方式、合同附件均未填写且约定，由此可见本网签合同并非买卖双方真实意愿。由于曹桂英年龄较大，并不懂相关流程，是在中介及曾磊告知此合同仅作为贷款材料并不会变更原有合同的情况下签订的，属于被欺骗签订。且此合同并未给付到曹桂英手中，至今与中介交涉也拒绝出示此合同，理应认定此网签合同无效。二、一审法院适用法律错误。在一审判决书第八页倒数第3行，法官作出了错误的表述，“本案的争议焦点在于双方有无合同解除权”，而实际情况是“买方在约定时间未支付给卖方首付款”在网签合同明显有别于原合同的情况，且网签合同中重要内容均未作约定，明显是一份无法履行的畸形合同。在签订网签合同前并没有提示过此合同为变更。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判。曾磊辩称，不同意曹桂英的上诉请求。对方陈述事实与客观事实不符。2020年5月17日的合同已经在2020年9月10日签订网签合同时终止了，网签合同效力大于此前的合同，且网签合同有补充协议，证明双方对网签合同内容均是自愿的，且一审判决后双方仍然继续履行9月10日所签订的合同，但该合同经中介指导，中介未尽其义务，应该由中介进行赔偿。由于双方就9月10日签订的合同迟迟未能就某些细节达成一致，形成了不可操作性，具备了解除条件，故请求将9月10日合同解除。曾磊上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审，或依法改判；2.驳回曹桂英一审诉讼请求的第一项：判令解除合同；3.支持曹磊一审诉讼请求的第二项：曹桂英协助曹磊解除涉案房屋的网签登记手续；4.一、二审全部诉讼费用由曹桂英承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。收到判决书后，曾磊为履行相关判决，积极主动联系了千氏地产公司告知其判决内容并要求千氏地产公司继续为曾磊与曹桂英的房屋买卖合同提供居间服务。曾磊意与曹桂英就房屋买卖合同的相关事宜进行协商，三方于2021年3月20日在千氏地产公司就房屋买卖合同的履行问题和部分条款进行了协商，但因曾磊与曹桂英对《北京市存量房屋买卖合同》和一审判决的理解存在严重分歧，导致房屋买卖合同已无法继续履行。曾磊与曹桂英存在以下争议焦点：（1）2020年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一款约定“经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3480000元（大写叁佰肆拾捌万元整）”在和曹桂英协商中，曹桂英认为房屋价款应当按照2020年5月17日签订的房屋买卖业务签约文件合订本约定的3520000元履行，经过多次协商后就此事项双方无法达成一致意见。（2）曹桂英的户口落于涉案房屋上，因曾磊购买涉案房屋的目的就是为了落户以及享有学区学位，故需要曹桂英将户口从涉案房屋上迁出，保障曾磊购房目的的实现。2021年3月20日在千氏地产公司曾磊就户口问题与曹桂英进行了协商，曾磊认为，曹桂英的户口应当在过户前迁出，最晚应于过户后三个月内将户口迁出。曹桂英认为，其户口在房屋过户之日起一年内将户口迁出，曾磊可以先行将户口落到涉案房屋上，待一年期满后曹桂英再将户口迁出。曾磊坚持自己的意见，双方难以达成一致意见。（3）涉案房屋现由曹桂英前夫居住，曾磊认为，曹桂英应当在过户前令其前夫搬出涉案房屋，房屋钥匙交由千氏地产公司保管。曹桂英认为，房屋在交付前其享有使用权，曾磊提出的需提前清空不合理。后经多次与曹桂英协商依旧未能就此事项达成一致。二、因2020年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》实际已无法履行，故应当解除该房屋买卖合同。在因双方原因导致合同无法履行的前提下，曾磊愿意承担曹桂英因未提前拿到房款而产生的资金成本损失59522元。综上所述，一审法院认定事实不清，请求依法解除房屋买卖合同。曹桂英辩称，不同意曾磊的上诉请求。签订网签合同前，曾磊和中介告知曹桂英网签合同不是买卖合同，只是提交贷款需要走的流程，实际买卖是按照之前在建委备案的5月17日签订的合同，网签价格和实际成交价格不一致是因为房屋要经过第三方评估，只能按照评估价格贷款，与实际成交价格有出入，曹桂英和中介确认过没有签订过任何改变原有合同的协议，且曹桂英是去银行签的网签合同，网签合同具体内容没让曹桂英看，且补充协议也未与曹桂英协商，只是让直接签字。9月底曹桂英和曾磊及中介沟通逾期问题，曾磊说贷款审批慢不是其本人的问题，但是曹桂英认为是因为其贷款提交晚，曾磊本身有购房资质，可以提前提交贷款申请，但一直没有提交，导致了贷款逾期，网签合同除了写了评估价值意外，其余都没有，并非是双方真实意愿，曾磊也承认过不知道该网签合同内容，因此该网签合同应被认定为无效，按照5月17日双方签订的买卖合同履行，因此造成的逾期责任由买方承担。曹桂英向一审法院起诉请求：1.判令曾磊继续履行《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令曾磊向曹桂英支付逾期付款违约金293920元（以352万为基数，按照日万分之五的标准，自2020年9月12日起算至2021年2月25日止）；3.判令曾磊向曹桂英支付房屋租金损失17100元（自2020年9月15日至2020年12月14日）；4.判令曾磊承担曹桂英律师费2万元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月17日，曹桂英（出卖人）与曾磊（买受人）经千氏地产公司居间就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中第四条及附件四约定：“房屋成交价格为348万元，装修、装饰及配套设施等设备作价4万元。买受人向出卖人支付定金10万元，剩余房款通过银行托管形式支付给出卖人。买受人采取贷款方式支付购房款，于办理此交易房屋产权转移登记前3日内将首付款193万元通过银行托管形式支付给出卖人”。第七条第二款约定：“买受人未按照第四条及附件四约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行”。第九条第二款约定：“1、出卖人和买受人同意自本合同签订之日起2020年9月15日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2.因出卖人的原因买受人未能在办理不动产转移登记手续后，10个工作日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人应当自取得不动产证书的期限届满之次日起至实际取得不动产证书之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。3.因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担违约责任”。附件九第三项约定：“如出卖人或买受人任何一方在该房屋网上签约前需变更或加载，则双方应重新签署《北京市存量房屋买卖合同》，新签署的《北京市存量房屋买卖合同》生效后，本协议自动终止”。合同签订后曾磊依约向曹桂英支付购房定金10万元，向千氏地产公司支付居间服务费35200元。2020年9月10日，曹桂英和曾磊就涉案房屋买卖再次签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），第四条约定：“房屋成交价格为348万。买卖双方另行协商支付首期房价款139万元，余款209万元向银行、公积金中心申请贷款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五”。附件五并未对付款方式及期限作出约定。第十四条约定：“双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效”。另外，该合同对房屋交付、转移登记、违约责任等均未作出约定。同日，曹桂英和曾磊还签订《补充协议》一份，约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为348万元。（二）买卖双方另行协商支付首期房价款209万元，余款139万元向银行、公积金中心申请贷款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五”。2020年9月28日，曾磊的公积金贷款通过审核，贷款金额60万元。2020年12月5日，曾磊收到我院向其送达的曹桂英要求解除合同的起诉状副本。2020年12月8日，曾磊收到我院向其送达的曹桂英要求继续履行合同的变更诉讼请求申请书副本。庭审中，曹桂英陈述因曾磊的违约行为导致其换房计划迟迟不能履行，故要求曾磊赔偿其三个月的租金损失，为此其提供房屋租赁合同及银行转账明细佐证。曾磊对上述证据的真实性不予认可。庭审中，曾磊主张2020年9月10日签订网签合同时，千氏地产公司将合同余款（贷款申请金额）书写错误，实际合同余款应当与《补充协议》一致。曹桂英亦表示《补充协议》与网签合同一致。一审法院认为，曹桂英和曾磊就涉案房屋买卖先后签订两份《北京市存量房屋买卖合同》和一份《补充协议》，解决本案纠纷首先需要判定这三份协议的效力。双方于2020年5月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件九第三项约定：“如出卖人或买受人任何一方在该房屋网上签约前需变更或加载，则双方应重新签署《北京市存量房屋买卖合同》，新签署的《北京市存量房屋买卖合同》生效后，本协议自动终止”。双方于2020年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十四条约定：“本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效”。故双方2020年9月10日所签《北京市存量房屋买卖合同》于当日生效，2020年5月17日《北京市存量房屋买卖合同》于2020年9月10日自动终止。《补充协议》于2020年9月10日双方签完《北京市存量房屋买卖合同》后签署，系对2020年9月10日《北京市存量房屋买卖合同》的补充。本案争议焦点为双方有无合同解除权。合同解除权分为约定解除权和法定解除权。关于约定解除权，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。2020年9月10日《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于合同解除权未作约定，故双方不享有约定合同解除权。关于法定解除权，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。关于双方是否享有法定解除权分析如下：《民法典》第五百六十三条第一项为不可抗力的情形，第五项为法律规定的其他情形，本案中显然不存在上述情况。第二项、第三项及第四项前半部分“迟延履行债务致使不能实现合同目的”为双方对于履行期限有明确约定的情况，2020年9月10日《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对首付款支付时间、不动产转移登记时间均未作约定，双方不能依此主张法定解除权。关于双方能否依照第四项后半部分“有其他违约行为致使不能实现合同目的”享有法定解除权，曾磊主张曹桂英存在不按照2020年5月17日双方所签《北京市存量房屋买卖合同》约定的过户时间配合办理过户手续以及没有有效解决涉案房屋存在的墙体改造以及严重漏水等问题的违约行为，致使不能实现合同目的，一审法院认为2020年5月17日《北京市存量房屋买卖合同》已于2020年9月10日自动终止，曾磊对于涉案房屋质量问题的主张依据不足，故曾磊不能依照《民法典》第五百六十三条第四项后半部分“有其他违约行为致使不能实现合同目的”主张法定解除权。同时，曾磊亦不存在导致合同目的不能实现的违约行为，曹桂英亦不能依照第四项后半部分“有其他违约行为致使不能实现合同目的”享有法定解除权。据此，一审法院判决如下：一、曹桂英与曾磊依法继续履行双方于2020年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回曹桂英的其他诉讼请求；三、驳回曾磊的其他诉讼请求。本院二审期间，曹桂英提交新证据，证据1、2均为一审提交的，不再质证。证据3：微信聊天记录。证明目的：曹桂英一直积极配合完成各种流程，是因为曾磊拖延致使合同关键时间节点超期。证据4：微信聊天记录、微信语音记录。证明目的：中介告知曹桂英签订网签合同是为了办理贷款手续使用，不会改变5月17日签订的买卖合同，因此该网签合同并非双方真实意思表示，应当判定解除。证据5：微信聊天记录及通话录音。证明目的：2020年10月初，曹桂英与中介沟通首付款逾期问题，曾磊一直以各种借口拒不承认并拒绝沟通。证据6：微信聊天记录及通话录音。证明目的：一审判决后，曹桂英联系中介询问曾磊何时付款，经中介沟通，本案双方于2021.3.20在中介公司见面沟通继续履行合同的具体细节，曾磊在沟通过程中提出违约金降低、付首付款后就要将房屋清空，户口在过户前迁出等苛刻要求作为继续履行的前提，双方未就此达成一致，且沟通过程中对方也承认网签合同的内容曾磊也不知情，网签合同非双方真实意愿，应属无效，此后曾磊也一直以各种理由拖延时间，在上诉期内最后一天提起上诉，很明显是想让曹桂英没有时间上诉。曾磊发表质证意见：证据3-5：三证据形成时间在一审之前，不属于新证据。认可真实性，不认可证明目的。从内容看，聊天记录和录音是刘泽和孙维辛的聊天记录，但本案买卖双方是曹桂英和曾磊，双方沟通不畅的原因是刘泽代表曹桂英会导致沟通障碍，且孙维辛不是中介合同上确定的经纪人，孙维辛也没有经纪人资格证，未提出专业指导意见，中介公司和孙维辛对合同未能达成一致是有责任的。曾磊一直在积极主动协商合同义务，因为无法直接和买卖交易人沟通，导致本案发生。且一审判决第八页曹桂英也表述补充协议是网签合同的补充协议，可看出双方对网签合同的履行一直在协商，是双方真实意思表示，应依约履行。证据6：认可真实性，不认可证明目的。可证明双方在一审后仍然就9月10日合同进行协商但未能达成一致，因此9月10日合同无法继续履行，应判决解除。曾磊提交新证据，证据1：微信聊天记录截屏。证据2：录音光盘。（录音光盘于庭后提交法院）二证据共同的证明目的：1.双方于2020年9月10日签署买卖合同及补充合同的约定不明确，导致合同无法履行，在2020京0112民初28721号判决作出后，双方仍然无法就合同的履行达成一致，因此，该买卖合同实际已经无法履行，应当判决解除。2.曾磊在与曹桂英协商中才得知，房屋买卖交易过程中是因为中介孙维辛的原因导致双方产生纠纷，双方并无违约行为，因千氏地产公司导致合同不能履行，千氏地产公司的违约行为如对双方造成损失的，应当追究千氏地产公司的违约责任。曹桂英发表质证意见，对于二证据认可真实性，不认可证明目的。从看房到价格谈判都是刘泽和曾磊方磋商，对方也一直知情，不存在与曹桂英沟通不畅的问题。补充协议内容只是对金额的调整，因为网签合同写反了贷款金额和房屋价格，补充协议对两个内容进行了更正，没有其他细节，不是双方协商重新签订的合同，不是双方真实意愿表达。曹桂英不是因为认可了9月10日合同才在一审之后和其沟通的。对于上述证据的证明目的，本院结合查明的事实予以综合认定。本院认为，本案的争议焦点在于2020年9月10日签署的《北京市存量房买卖合同》和补充合同的法律效力。关于曹桂英主张应当履行2020年5月17日签订的《北京市存量房买卖合同》一节，本院认为，网签是合同订立的合法形式之一，是一种有效的，并经过公示的合同。买卖双方已经进行了网签，而且明确了合同的价款、房屋信息，就应当认定双方的买卖合同已经生效。本案中两份房屋买卖合同最大的区别在于先签的合同房屋价款为352万元，后签的合同房屋价款为348万元，依据法律规定可知，原则上应根据后合同优先于前合同的原则，以后订立的合同为准，同时，可以结合前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况、补充合同的约定内容等综合判断房屋价款，因此一审法院对于两份合同的认定符合事实和法律规定，本院予以维持。关于曾磊主张解除双方买卖合同一节，缺乏充分的依据，本院不予采纳。鉴于双方在2020年9月10日《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对首付款支付时间、不动产转移登记时间、合同解除权等均未作约定，又不能认定曹桂英或者曾磊存在违约，且双方就解除合同无法达成共识的情形下，一审法院判决继续履行合同并无不当。综上所述，曹桂英、曾磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18297元，其中由曹桂英负担6105元（已交纳），由曾磊负担12192元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年七月十二日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏