河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4348号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：曹朋举，男，1983年11月2日出生，汉族，住河南省郑州矿区，现住河南省新郑市。被告：师兵兵，男，1984年9月18日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。被告：孙永杰,男,1992年2月15日出生,汉族,住河南省新郑市，现住河南省新郑市。被告:孙慧彩,女,1968年9月17日出生,汉族,住河南省新郑市，现住河南省新郑市。孙慧彩的委托诉讼代理人：赵新生，男，1968年5月19日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市，系孙慧彩丈夫。被告：田立胜，男，1982年11月3日出生，汉族，住现河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟，被告曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：（以庭审中原告明确的诉讼请求为准）1、被告曹朋举支付原告自2015年10月1日至2021年6月30日的物业费8537.23元、违约金1707.45元，合计10244.68元；2、被告师兵兵支付原告自2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9597.9元、违约金1919.58元，合计11517.48元；3、被告孙永杰支付自2016年1月15日至2021年6月30日的物业费9547.69元、违约金1909.54元，合计11457.23元；4、被告孙慧彩支付原告自2015年12月26日至2021年6月30日的物业费7569.63元、违约金1513.93元，合计9083.56元；5、被告田立胜支付原告自2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9926.07元、违约金1985.21元，合计11911.28元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业服务，房屋面积为1.1/月·平方米，缴纳物业费的时间为每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费，如若违约，需缴纳从逾期之日起按逾期费用每日万分之五的滞纳金。协议签订后，原告按照约定提供相应的物业服务，但被告拖欠物业服务费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告催要被告至今仍未缴纳。浩创物业公司遂提起本案诉讼，请求判如所诉。被告曹朋举辩称，欠物业费时间及金额属实，曹朋举不交物业费的理由如下：在收房时，开发商及物业公司承诺免一年物业费，但至今未兑现。物业公司开支费用没有向业主公开化。小区内有业主办婚丧嫁娶、营销活动影响了业主正常生活。房屋存在漏水现象，至今没有维修好。被告师兵兵辩称，欠物业费时间及金额属实，师兵兵不交物业费的理由如下：1、2014年收房时是与兴邦伟业物业公司签订的前期物业服务协议，而不是与浩创物业公司，师兵兵认为浩创公司无原告主体资格。2、在收房时浩创公司承诺是双气准现房，而现在房子交房六七年至今仍未通暖气，只是通了天然气，没有达到交房时承诺的标准。3、小区及电梯内的广告收入没有向业主公示。被告孙永杰辩称，欠物业费时间及金额属实，孙永杰不交物业费的理由如下：孙永杰所居住的40号楼本来是两个电梯，现在只有一个电梯能够使用，另一个电梯被完全封住，无法使用。2016年时，孙永杰车辆在地下停车场被划了，物业公司没有尽到服务义务。2019年时，一业主喝醉酒将孙永杰家的入户门砸坏，当时联系物业，物业说他们不敢上来解决。被告孙慧彩辩称，欠物业费时间及金额属实，孙慧彩不交物业费的理由同上述其他被告的意见。被告田立胜辩称，欠物业费时间及金额属实，田立胜不交物业费的理由如下：田立胜的电车在小区内停放，电瓶被偷走，过了半年后小偷被抓电瓶才被追回。田立胜家房屋存在漏水现象，房檐上的瓦快掉落完，至今没有维修好。物业公司没有及时作为。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。曹朋举系新郑市永和街东方国际小区21-1-902号的业主，建筑面积为112.05平方米。2015年3月30日，（甲方）兴邦物业公司与（乙方）曹朋举签订《前期物业服务协议》，主要内容如下：本协议当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）曹朋举。乙方所购房屋座落位置21楼1单元9层02室，建筑面积112.05平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第一条、双方的权利和义务一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常维护、修缮。绿化、环境卫生、生活垃圾清运管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等专项、特约有偿服务。五、物业管理服务费用1.1、物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费；2.2、高层住宅按其业主拥有的物业建筑面积1.1元/平方米·月收取。九、其它约定事项：2、违约责任2.4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴。2.11、本协议自签字之日起生效到业主委员会签订新的物业管理合同时止。……师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜分别于2014年10月10日、2015年3月1日、2014年12月26日、2014年12月10日与浩创物业公司签订《前期物业服务协议》，主要内容与曹朋举签订的协议内容中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。浩创物业公司多次向曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜书面催交物业服务费。曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜认为虽然原告提供服务，但业主认为其收费标准与其提供的服务不匹配。被告提交商品住宅使用说明书及宣传彩页，拟证明郑州浩创房地产开发有限公司承诺涉案小区有天然气、暖气，但现在小区内至今没有通暖气。原告认为被告所说的暖气问题，开发公司已经进行了暖气设备的安装，供暖问题属于市政工程，与开发公司和物业公司均没有直接关系。庭审中，原、被告共同确认：曹朋举的房屋面积为112.48㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的112.05㎡），师兵兵的房屋面积为126.45㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的126.26㎡），孙永杰的房屋登记面积为132.38㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的132.58㎡），孙慧彩的房屋面积为103.96㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的102.78㎡），田立胜的房屋面积为128.91㎡（而不是前期物业服务协议上记载的129.26㎡）。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，兴邦物业公司（浩创物业公司）与曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积1.1元/平方米·月的标准计算，曹朋举的房屋建筑面积为112.48㎡，即2015年10月1日至2021年6月30日的物业费8537元。师兵兵的房屋建筑面积为126.45㎡，即2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9597元。孙永杰的房屋建筑面积为132.38㎡，即2016年1月15日至2021年6月30日的物业费9537元。孙慧彩的房屋建筑面积为103.96㎡，即2015年12月26日至2021年6月30日的物业费7566元。田立胜的房屋建筑面积为128.91㎡，即2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9784元。在经书面催交后，曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求曹朋举、师兵兵、孙永杰、孙慧彩、田立胜交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方签订的前期物业服务协议中的收费标准不符合相关法律规定，原告提供的服务与其收费标准不匹配，房屋未通暖气等情况。本院认为物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，故被告关于房屋质量问题的抗辩意见本院不予支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求曹朋举支付滞纳金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的万分之五），庭审中原告自愿同意被告按照欠费数额的20%支付违约金，本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定各被告支付的违约金每人100元为宜。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告曹朋举应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳自2015年10月1日至2021年6月30日的物业费8537元、违约金100元，合计8637元；二、被告师兵兵应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9597元、违约金100元，合计9697元；三、被告孙永杰应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2016年1月15日至2021年6月30日的物业费9537元、违约金100元，合计9637元；四、被告孙慧彩应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2015年12月26日至2021年6月30日的物业费7566元、违约金100元，合计7666元；五、被告田立胜应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9784元、违约金100元，合计9884元；六、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计189元，由被告曹朋举负担28元、被告师兵兵负担44元、被告孙永杰负担43元、被告孙慧彩负担25元、被告田立胜负担49元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年七月二十三日书记员  张 豪