辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初1089号原告：营口市某某物业有限公司，住所地：营口市老边区东升路。法定代表人：汤某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人:芦某某，男，汉族，住营口市西市区，系公司职员。被告：杨某某，男，汉族，大石桥市人，住营口市老边区。原告营口市某某物业有限公司(以下简称某某物业公司)与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人芦某某，被告杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年5月23日至2021年5月22日物业费10404元（144.54㎡×1元×72个月=10404元）及电梯费4320，两项合计18724元；2、违约金为物业费总额的每日千分之三减免至4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月5日原告与营口市老边区某某某某小区业主委员会签订了物业服务合同（服务期限为10年）2010年3月31日至2020年3月31日止，合同签订后原告依约提供物业服务。被告系小区业主，物业面积144.54㎡每平方米物业费标准为1.00元/月，被告未能如期缴纳物业服务费，经多次催促被告仍拒绝缴纳，现已欠物业服务费60个月，自2015年5月23日至2021年5月22日，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告杨某某辩称，被告尚欠物业服务费12990元事实存在，但事出有因，其因是由于原告违约在先所致，原告的违约行为导致被告不能如期正常使用房屋，故被告无义务交付物业费用。2010年3月5日被告与原告营口市老边区某某某某小区业主委员会签订了物业服务合同(服务期限为10年)，2010年3月31日至2020年3月31日止。物业合同签订后原告首先违约，对被告所居住的144.54平方米房屋出现的屋顶漏水未有尽维修，达到能正常使用的维修义务，导致被告至今5年之久未有入住，未有装修，给被告造成了购房不能居住达不到购房使用目的的严重后果。对于被告房屋屋顶漏水的事实几年来被告一直在要求原告仔细查找漏水原因，要求原告进行认真维修达到不漏水的目的，但原告作为物业单位虽然进行维修，但一直没有认真维修，导致屋顶维修后仍然漏水，致被告5年之久不能居住，如按照每年使用租金计算，144.54平方米的房屋按最低的市场行情租金每年10000元，5年租金也达到50000元，也远远超过了原告诉请的12990元的物业费用。原告的行为严重违背了《物业管理法》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”及第五十五条“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”之规定，原告的行为已严重违约，给业主造成有房不能居住的严重后果，对此，被告将视原告的态度考虑是否另行诉讼。综上敬请法庭依据本案事实、法律规定、证据，依法驳回原告对被告的诉讼请求，体现法律的公平与公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨某某系营口市老边区某某某某小区10号楼1单元1701室（建筑面积144.54平方米）房屋的业主。2015年3月31日，原告某某物业公司与某某某某小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告某某物业公司与某某某某小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于某某某某项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的某某某某物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告某某物业公司自认被告杨某某物业费交纳至2015年5月22日，2015年5月23日之后的物业费未交纳。在此期间，原告基于拖欠的物业费，向被告数次催缴，被告以原告提供的物业服务未达标为由，拒绝交付物业费。拒交物业费的主要原因为被告家中漏水，虽经原告维修但漏水问题没有改善，且因被告未缴纳物业费导致电梯不能使用。原告主张对被告房屋漏水维修系原告主动排查时发现，且已就被告房屋进行过维修，后因被告拒绝配合，导致无法继续维修。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告某某物业公司要求被告杨某某支付2015年5月23日至2021年3月31日物业费10156.34元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的2021年4月1日至2021年5月22日的物业费，原告可在签订合同后另行向被告主张。被告如认为原告提供的物业服务给其造成损失，可通过法定途径索赔，但不能据此违反业主按期交纳物业费的义务，被告提出物业服务未达标准，但未举证证明原告作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成被告拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据，故被告拒交物业费的意见，本院不予采纳。关于电梯费问题，根据《营口市物业服务收费管理办法》第十六条、第十七条的规定，被告在未使用电梯的情况下，应按照每月每平方米最多0.15元的标准缴纳电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修费用，共计1517.67元（144.54㎡×0.15元×70个月=10404元）。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告杨某某给付原告营口市某某物业有限公司2015年5月23日至2021年3月31日物业费10156.34元及电梯费1517.67元，两项合计11674.01元；二、被告杨某某以11674.01元为基数，自2021年4月20日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市某某物业有限公司支付违约金；上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以11674.01元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口市某某物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费270元，减半收取135元，由原告营口市某某物业有限公司负担50元，由被告杨某某负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  邓悦婷二〇二一年七月七日书记员  尚晓霞