天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初4790号原告：天津昶旭置业有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇东一环路2号A305室。法定代表人：霍志春，总经理。委托诉讼代理人：刘阳，男。委托诉讼代理人：尹旭，女，天津昶旭置业有限公司法务。被告：张亚楠，男，1996年3月24日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王欣荣（系张亚楠之妻），女，1989年10月8日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津昶旭置业有限公司（以下简称昶旭置业）与被告张亚楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昶旭置业的委托诉讼代理人刘阳、尹旭，被告张亚楠的委托诉讼代理人王欣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昶旭置业向本院提出诉讼请求：1.要求解除昶旭置业与张亚楠于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》；2.要求张亚楠给付2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金113304元及自2021年3月13日起至合同解除之日止的余欠租金；3.要求张亚楠给付自2020年5月28日起至款付清之日止的逾期付款违约金（暂计至2021年3月31日为9574元）；4.要求对张亚楠交纳的履约保证金13909元不予返还。事实和理由：2019年3月13日，昶旭置业与张亚楠订立《房屋租赁合同》，约定昶旭置业将坐落于天津市蓟州区××镇××路××号××号场地的房屋出租给张亚楠使用；租赁期限自2019年3月13日起至2022年3月12日止；第二年每月租金为14187元，张亚楠应于每三个月的最后一个月28日前向昶旭置业支付下三个月的租金，逾期按应付金额的日千分之三支付违约金。张亚楠尚欠2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金113304、截至2021年3月31日的违约金9574元及余欠违约金。张亚楠未经昶旭置业许可自行离场，昶旭置业不应返还其履约保证金。张亚楠辩称，同意解除与昶旭置业签订的《场地租赁合同》。对昶旭置业主张的尚欠租金数额不予认可。不同意给付逾期付款违约金。张亚楠多次与昶旭置业协商减免租金事宜，昶旭置业均未予回复。要求对疫情期间的租金予以减免。履约保证金应返还张亚楠或用于抵顶租金。本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，昶旭置业与张亚楠签订《房屋租赁合同》，该合同约定：昶旭置业将坐落于天津市蓟州区××镇××路××号××号的房屋出租给张亚楠使用；房屋建筑面积为152.43平方米；租赁用途为便利店经营使用；租赁期限为3年，自2019年3月13日起至2022年3月12日止；第一年租金单价3元每天每平方米，每月租金为13909元，第二年租金单价3.06元每天每平方米，每月租金为14187元，第三年租金单价3.12元每天每平方米，每月租金为14466元；张亚楠应于每三个月的最后一个月28日前向昶旭置业支付下三个月的租金，逾期按应付金额的日千分之三支付违约金；如乙方未能按本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他甲方向政府有关部门代乙方缴纳的有关费用，甲方可以扣留全部或部分保证金或物品充抵，其充抵金额相当于乙方前述欠费；待本合同终止三个月后，乙方正常履行合同条款并办理完毕退租手续且将场地租赁区域复原，经甲方验收合格并扣除相关应付费用后，履约保证金余额由甲方无息返还乙方；有下列情形之一的，甲方有权提前终止双方合同，不返还乙方的履约保证金、预付租金等一切缴付费用，同时收回本商业项目，并有权就因乙方所造成的损失向乙方索赔，造成第三方损失导致甲方受到追诉的，甲方有权向乙方追偿：……乙方逾期未缴纳履约保证金或不支付租金累计超过1个月；乙方未经甲方书面许可，自行离场的……；有下列情形之一的，乙方有权提前终止双方合同，甲方承担违约责任：本商业项目交付时结构存在缺陷，危及乙方安全或致使不能实现租赁目的的；甲方有其他严重违反本合同约定的行为，造成本合同无法继续履行的；因不可抗力因素，导致本合同部分或全部暂时无法履行的。后昶旭置业（甲方）又与张亚楠（乙方）在上述合同的基础上签订补充协议，约定：乙方于2019年3月13日正式进驻，2019年3月13日至2019年5月12日为装修期，装修期内乙方无需交纳房租。合同订立后，昶旭置业按约将房屋交付张亚楠使用。张亚楠已将2020年7月12日之前的租金付清，此后张亚楠未再向昶旭置业交纳租金。2021年3月12日，张亚楠向昶旭置业发出撤租通知，主要内容为：“本人于两年前签署你公司的门市房一间，由于疫情原因和贵公司造成的困难和给予的不正当竞争，本人于2021年3月12日正式撤出。关于房屋和押金问题本人愿与贵公司积极协商，但也务必请贵公司派出一位能解决问题的人员。”昶旭置业收到该通知后，拟定了《场地租赁合同》解除协议书，要求张亚楠签署。张亚楠因不同意该解除协议中关于欠付租金数额、不返还履约保证金等条款，拒绝在该解除协议书上签字。另查，昶旭置业在庭审中认可2019年3月至5月因装修给张亚楠减免了两个月租金。2019年8月至11月期间因树木遮挡给张亚楠减免两个月租金。2020年2月因疫情给张亚楠减免半个月租金。案涉房屋不动产权证书登记面积为152.17平方米，与《房屋租赁合同》约定的房屋面积152.43平方米不符。再查，张亚楠于2021年3月12日将租赁房屋中的物品腾清并将该房屋及钥匙返还给昶旭置业。本院认为，昶旭置业与张亚楠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张亚楠在无证据证明昶旭置业存在违约的情形下，既无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。张亚楠向昶旭置业发出撤租通知后，昶旭置业拟定了《场地租赁合同》解除协议书，张亚楠因不同意该协议书中相关的解除条件，拒绝在该协议书上签字，故张亚楠向昶旭置业发出的撤租通知，不发生解除合同的法律效力。昶旭置业向本院提起诉讼后，现双方均同意解除《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案于2021年4月23日向张亚楠的手机（手机号码：180××××6861）发送了电子形式的起诉状副本及传票等应诉手续，张亚楠于2021年4月26日确认已点击链接进行访问，故本案合同应确认自2021年4月26日起解除。昶旭置业要求张亚楠给付2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金113304元，按照租赁合同计算，张亚楠2020年7月13日至2021年3月12日期间应付租金为113496元。案涉房屋不动产权证登记面积为152.17平方米，房屋租赁合同约定的房屋面积为152.43平方米，差额面积为0.26平方米。自2019年3月13日起至2021年3月12日止该差额面积所涉租金为574.3元（3元／平方米×365天×0.26平方米＋3.06元／平方米×364天×0.26平方米）。将差额面积所涉租金从上述应付租金中予以扣除，张亚楠尚欠2020年7月13日至2021年3月12日期间租金为112921.7元。因受新冠肺炎疫情影响，张亚楠不能正常营业，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应根据公平原则变更合同，昶旭置业已为张亚楠减免了半个月租金，本院酌定昶旭置业免收张亚楠2.5个月租金，即为34923元（3.06元／平方米×75天×152.17平方米），故张亚楠尚欠昶旭置业2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金77998.7元。昶旭置业要求张亚楠给付自2021年3月13日起至合同解除之日止的余欠租金，张亚楠虽已于2021年3月12日将租赁房屋返还昶旭置业，但在2021年3月13日至合同解除之日，即2021年4月26日，昶旭置业并未将房屋向他人出租，也并未在该时间段就房屋谋利，故张亚楠理应支付该段时间的租金，即张亚楠应向昶旭置业支付2021年3月13日至2021年4月26日期间的租金20954元（3.06元／平方米×152.17平方米×45天）。关于张亚楠交纳的履约保证金13909元，应按照合同约定用于抵顶尚欠租金，故张亚楠尚欠昶旭置业2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金64089.7元。再加上2021年3月13日至2021年4月26日期间的尚欠租金20954元，合计85043.7元。昶旭置业要求张亚楠给付自2020年5月28日起至款付清之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定逾期付款违约金自2021年3月13日起至款付清之日止以尚欠租金为基数（尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算），按照2021年3月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率5%）的标准计算。综上所述，昶旭置业要求解除其与张亚楠于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》，理据充分，应予支持。昶旭置业要求张亚楠给付2020年7月13日至2021年3月12日期间的租金113304元及自2021年3月13日起至合同解除之日止的余欠租金，其中85043.7元，理据充分，应予支持；其余部分，理据不足，不应支持。昶旭置业要求张亚楠给付自2020年5月28日起至款付清之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金，对不超过自2021年3月13日起至款付清之日止以尚欠租金为基数（尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算），按照年利率5%的标准计算的部分，理据充分，应予支持；其余部分，理据不足，不应支持。昶旭置业要求对张亚楠交纳的履约保证金13909元不予返还，该履约保证金应予以充抵张亚楠尚欠租金。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第六百四十六条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认天津昶旭置业有限公司与张亚楠于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月26日解除；二、张亚楠给付天津昶旭置业有限公司租金85043.7元及自2021年3月13日起至款付清之日止以尚欠租金为基数（尚欠租金按照不动产权证书登记的房屋面积计算）按照年利率5%的标准计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回天津昶旭置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元（已减半），由张亚楠负担963元，由天津昶旭置业有限公司负担557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 晶二〇二一年七月十二日书记员 郝爱杰备注：天津昶旭置业有限公司以中国银行账户，账号：2804××××6232作为本案款项的接收账户。附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第六百四十六条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。