北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7993号上诉人（原审被告）：高会民，女，1979年3月19日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：吴宏光，男，1978年10月13日出生，汉族，住北京市通州区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：刘淑玲，女，该公司职工。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。上诉人吴宏光、高会民因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初28249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宏光、高会民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒富物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由恒富物业公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1.一审法院没有查清前期物业服务合同启动收取物业费的程序和前置条件。申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。根据吴宏光、高会民与房屋开发单位北京东方长安房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》第九条：在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。鉴于涉案房屋预售许可时间为2014年，恒富物业公司收取的物业费时间为2019年下半年度，恒富物业公司作为物业服务单位承接物业，应当和开发建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的查验。根据恒富物业公司提供的承接查验报告，该报告摘要部分存在没有注明日期、没有查验专家签字等问题，该报告存在重大瑕疵，应为无效的查验报告；同时，恒富物业公司提供的承接查验报告公示的照片与恒富物业公司提供的承接查验报告原件不匹配、不一致。所以，恒富物业公司启动前期物业费收费的条件不成就。2.一审法院没有查清吴宏光、高会民符合应当缴纳物业费的情形。3.一审法院查明认定的《北京市物业项目承接查验评估报告》已经对外进行了公示，没有合法有效的证据予以证明。二、一审法院应当追加本案建设单位北京东方长安房地产开发有限公司作为本案第三人，要求其举证证明完成了前期物业项目的承接查验工作，以查明本案事实。三、本案不是普通物业服务合同纠纷，而是前期物业费收费的启动条件是否成就的纠纷案件。本案前期物业服务合同签署时间远早于恒富物业公司要求的物业费收取时间，因为整个开发建设项目在当时根本达不到可居住的状态。四、一审法院认定北京东方长安房地产开发有限公司承诺的减免一年物业费具有法律效力，却又要求吴宏光、高会民另行解决与开发建设单位关于物业费的约定，对吴宏光、高会民不公平。五、一审法院法律适用错误。一审判决系2021年2月23日作出，仍然依据废止的《中华人民共和国合同法》作为裁判依据，属于适用法律错误。恒富物业公司辩称，同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。恒富物业公司向一审法院起诉请求：一、吴宏光、高会民给付2019年7月17日起至2019年12月31日的物业费1235.57元，滞纳金250.93元，共计1486.5元；二、诉讼费由吴宏光、高会民承担。一审法院认定事实：吴宏光、高会民系北京市通州区潞苑北里（惠兰美居小区）四区×号楼×单元×室的业主，房屋建筑面积为84.07平方米。2014年12月23日，吴宏光、高会民（甲方）与北京东方长安房地产开发有限公司（乙方，以下简称东方长安公司）签订《惠兰美居前期物业服务合同》，约定：第七条，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务标准为住宅2.68元/平方米??月。第九条，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条，发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，甲方开始缴纳物业费，此后按季度划转物业服务费。合同还约定了其他内容。另查，东方长安公司（甲方）与恒富物业公司（乙方）签订《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》，约定：第二条，地名核准名称为富力惠兰美居。第六条，物业服务费标准为住宅2.68/平方米??月。第七条，在完成物业共用部分交接前，发生下列情形之一的，业主应当交纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第八条，发生第七条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，甲方通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业费。合同还约定了其他内容。2018年6月15日，中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司出具《北京市物业项目承接查验评估报告》，载明：评估对象：富力惠兰美居。评估基准日：2018年6月14日。评估结论：物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，共完成评估查验点74527点，其中合格74527点，不合格0点。自2018年6月15日起，恒富物业公司对该报告进行了公示。庭审中，恒富物业公司提交《富力惠兰美居查验、交付使用通知书》，该通知书约定“减免该房屋壹年物业费（首年，税后）”。恒富物业公司表示该通知书系东方长安公司对吴宏光、高会民的承诺，但其同意减免一年的物业费，涉案房屋于2018年7月17日符合收费条件，故其主张从2019年7月17日开始收费。吴宏光、高会民对该通知书真实性认可，但认为由于涉案房屋不满足承接查验条件，现仍不符合收费条件。经核实，吴宏光、高会民未向恒富物业公司交纳2019年7月17日起至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位东方长安公司与恒富物业公司签订了《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》，该合同对吴宏光、高会民具有约束力。现恒富物业公司依据合同实际向吴宏光、高会民提供服务，吴宏光、高会民应按照该合同约定的物业费收费标准交纳物业费。现恒富物业公司主张自2019年7月17日至2019年12月31日的物业费，理由正当，证据充分，对其合理部分，法院予以支持，对其过高部分，法院不予支持。恒富物业公司要求吴宏光、高会民支付滞纳金的请求，依据不足，法院不予支持。吴宏光、高会民辩称恒富物业公司未对承接查验报告进行公示、涉诉小区未达到承接查验标准，但未提交相应证据，法院不予采纳。吴宏光、高会民辩称由于未取得房产证，依据其与开发建设单位签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，应由开发建设单位承担物业费的意见，由于合同的相对性，该合同对恒富物业公司并无约束力，故法院对其该项答辩意见不予采纳，其可以与开发建设单位另行解决。吴宏光、高会民辩称存在房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。吴宏光、高会民辩称恒富物业公司提供的物业服务存在各种问题，但其提交的证据尚不足以证明涉诉期间内恒富物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，法院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴宏光、高会民给付北京恒富物业服务有限公司2019年7月17日至2019年12月31日期间物业费1234.68元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京恒富物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴宏光、高会民申请证人王某、尹某、肖某、董某出庭作证，证明恒富物业公司没有依法公示承接查验评估报告，小区业主没有看到，恒富物业公司提供的物业服务也没有达到合同约定的标准。恒富物业公司对真实性不认可，主张上述证人均为欠缴物业费人员，与案件处理结果有利害关系，且证人证言不属于二审新证据。吴宏光、高会民提交如下证据：1.北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的通知（废止），证明恒富物业公司提供的《北京市物业项目承接查验评估报告》依据废止的规范性文件出具，不具有法律效力。2.视频证据，证明《北京市物业项目承接查验评估报告》没有在公示栏公示。3.电话录音，证明《北京市物业项目承接查验评估报告》背离事实。4.电话录音，证明《北京市物业项目承接查验评估报告》的结果和实际检验结果不一致，真实性、合法性存疑。5.书面证言，证明小区业主没有收到查验报告的公示，小区不具备启动收费的条件。6.视频，证明小区路灯不够，草坪灯不亮，没有达到物业服务合同的要求。恒富物业公司认为上述证据不属于新证据，不发表质证意见。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，吴宏光、高会民是案涉小区的业主，恒富物业公司是小区前期物业，案涉小区建设单位东方长安公司与恒富物业公司签订的《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》对吴宏光、高会民具有约束力。恒富物业公司向案涉小区提供物业服务，吴宏光、高会民应按照该合同约定交纳物业费。吴宏光、高会民上诉主张恒富物业公司未达到启动物业收费的条件，恒富物业公司提供的查验报告不真实，报告所依据的法律法规已经失效，评估报告作出程序不合法且没有公示等，故尚未符合应予收取物业费的条件。对此本院认为，首先，案涉小区建设单位东方长安公司与恒富物业公司签订的《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》及吴宏光、高会民与建设单位东方长安公司签订的《惠兰美居前期物业服务合同》均约定：“发生下列情形之一的，业主应当缴纳物业费……4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。”其次，经建设单位东方长安公司委托，中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司作为有专业资质的独立机构就涉案物业项目共用部位及共用设施、设备的承接查验进行评估并出具报告，恒富物业公司提供照片等证据证明其通过在小区公示栏、物业公司前台张贴评估报告摘要的方式已完成发出书面交接通知之义务，吴宏光、高会民虽不认可，但其提供的证人均与物业公司就物业费缴纳存在争议，与本案存在利害关系，本院实难采信。再次，根据《物业承接查验办法》第三十一条，物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司作为有资质的专业机构经法定程序进行评估并形成书面报告，在没有相反证据的情形下，对报告内容的真实性应予以采信。吴宏光、高会民辩称该评估报告所依据的《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（以下简称该办法）已经失效，但该评估报告系采取制式文本，所列明的法律、法规依据亦不仅限于该办法，且该办法的失效并不必然导致评估结论无效。综上，吴宏光、高会民的相应抗辩不能成立。吴宏光、高会民自2016年10月收房，恒富物业公司同意减免一年物业费并主张从2019年7月17日起收费，本院不持异议。另，吴宏光、高会民辩称恒富物业公司提供的物业服务存在各种问题，但其提交的证据尚不足以证明涉诉期间内恒富物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。本案系恒富物业公司起诉业主要求缴纳物业费的合同案件，吴宏光、高会民上诉主张应追加开发建设单位参加诉讼，缺乏依据，本院不予支持。吴宏光、高会民主张依据其与开发建设单位签订的合同，物业费应由开发建设单位承担，应另行解决。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，吴宏光、高会民欠缴物业费用发生在民法典施行前，一审法院适用当时的法律并无不当，本院予以确认。综上，吴宏光、高会民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴宏光、高会民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年七月十四日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇