河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7214号上诉人（原审被告）：李云锋，男，1977年1月5日出生，汉族，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：周玉风，女，1956年5月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：高晨，河南中诺律师事务所律师。上诉人李云锋因与被上诉人周玉风房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人李云锋到庭参加诉讼，被上诉人周玉风的委托诉讼代理人高晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云锋上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，案涉房屋已经拆迁，在相关单位已经补偿被上诉人拆迁费的情形下，被上诉人没有权利出租案涉房屋，也不应享有案涉房屋占有、使用及收益的权利。二、一审法院认定上诉人在租赁合同的履行中存在违约行为属于认定事实错误。三、一审法院判决上诉人支付2021年1月1日之后的租金及标准缺乏事实与法律依据。四、被上诉人的儿子张征已经明确表示不再向上诉人收取剩余租金，其行为依法对被上诉人发生法律效力，据此，上诉人不应当支付剩余租金。周玉风辩称，一、答辩人享有涉案房屋占有使用的权利，在拆迁主体同意的前提下，有权将涉案房屋对外出租。二、上诉人在租赁合同履行过程中确实存在违约，一审认定事实清楚，应当予以维持。三、上诉人至今未将房屋腾空，房屋至今仍由上诉人占有，应当支付自2021年1月1日起的租金，一审适用法律正确，应当予以维持。四、张征既不是合同的相对方，答辩人也未向上诉人出具授权委托书，答辩人从未承诺免除租金，更不构成表见代理，上诉人的上诉理由不成立，应驳回其上诉请求。周玉风向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2020年1月1日签订的《仓库租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付租金100000元（按照年租金160000元暂计算至2020年12月31日，之后应继续计算至实际腾空之日）；3.依法判令被告向原告支付租金利息13303元（以100000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率四倍15.4%自2020年3月2日起暂计算至2021年1月7日，之后应继续计算至实际付清之日）；4.依法判令本案的诉讼费、保全费等原告为实现债权支出的一切费用由二被告承担。一审法院认定事实，一、2020年1月1日，原告周玉风（出租方甲方）与被告李云锋（承租方乙方）签订《仓库租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将位于马寨镇水磨村的仓库（以下简称租赁物）租赁乙方做仓储使用，租金每年160000元。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限到拆迁终止。如遇不可抗拒因素造成乙方不能正常经营，甲方无条件退换剩余租金，合同自动解除。供电增容的手续由甲方负责申办。乙方应于本合同签订之前，向甲方支付部分租赁费用人民币20000元，租赁费用余额将于2020年3月1日前向甲方支付完毕。甲方只提供空仓库两个，手续办理职能部门验收均由乙方负责。如出现政府部门干扰或验收，和安全生产都有乙方负责，甲方一概不负责任。原、被告双方均在合同上签字捺指印。合同签订当日，原告将租赁物交付给被告使用。合同签订之日前后，被告共向原告支付60000元（一次20000元，一次40000元），剩余租金至今未付。被告使用租赁物期间，销售沙子，但未能办理经营手续。2020年7月，二七区马寨镇政府对被告经营场所张贴封条，被告自认系因其所经营沙子裸露未覆盖而被要求停止经营、限期整改。2020年12月18日，被告与韩林签订《买卖合同》，将其设备让韩林进行拆除，按每吨2100元折给韩林。拆除期间和装车期间等的安全由韩林负责。韩林付给被告定金5000元。当日，韩林将被告设备进行拆除并运离了案涉仓库，但被告部分电器、家具等至今未搬离。郑州市二七区马寨镇水磨村民委员会于2020年12月1日出具《情况说明》称：本村村民张春亭承包的位于马寨镇××组的土地，承包过程中，承包人在承包土地上建设了厂房，根据政府统一规划要求，本村与张春亭签订了拆迁协议。拆迁协议签订后，张春亭去世，拆迁协议中被拆迁人的全部权利由张春亭妻子周玉风享有，因本村仅向周玉风支付小部分拆迁款，本村尚未收回该土地使用权，至今土地仍由周玉风占有使用，该土地的所有使用权、收益权归周玉风所有。张征系原告之子，被告使用案涉仓库系通过张泽林找到张征进行租赁的。在租赁期间，被告曾通过微信向张征转过案涉租赁物的水电费等费用。被告与张征2020年12月18日的通话录音显示张征曾承诺不再向被告要剩余租金，但要求被告将剩余东西拉走。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。该案中，原告周玉风与被告李云锋签订的《仓库租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信地全面履行上述合同义务。原告将租赁物交付给被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金，被告未按合同约定全额支付租金的行为违约，应当承担相应的违约责任；另外，被告的设备已于2020年12月18日拆除，仅留部分剩余物品未搬走，不再具备经营条件，客观上继续履行合同已无必要，故对原告主张判令解除原、被告双方所签订《仓库租赁合同》的请求该院予以支持。被告的设备虽于2020年12月18日自租赁物中运离，但尚剩余部分物品一直未搬走，故对原告主张判令被告支付2020年度下欠租金100000元的请求该院予以支持；对原告所主张2021年1月1日之后的租金，因被告的主要物品已运离，且双方就引起合同解除的原因及被告剩余物品未搬走的原因存在分歧，故该院酌定按双方所签订《仓库租赁合同》约定年度租金一半即80000元/年的标准，自2021年1月1日计算至被告剩余物品实际搬离向原告交还租赁物之日。对原告所主张逾期支付租金的利息，虽然被告存在违约，但合同并未约定逾期支付的违约责任，结合该案实际，该院认为原告请求标准过高，该院认为应以被告未支付的100000元租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2021年2月公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年3月2日计算至被告实际履行之日止。对被告辩称案涉租赁物已拆迁，原告不具备出租权利的辩解理由，从郑州市二七区马寨镇水磨村民委员会出具的情况说明可以确定，被告该辩解理由不能成立。被告所提交证据虽可以证明张征曾承诺不再向被告要剩余租金，但不足以证明张征为实际出租方，该案原、被告为《仓库租赁合同》的签订主体，张征的承诺除非得到原告认可或追认，否则不能对抗原告的请求权，故对被告该辩解理由该院不予支持。综上所述，对原告的合理请求该院予以支持，对原告的过高请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百一十九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告周玉风与被告李云锋于2020年1月1日签订的《仓库租赁合同》于2021年2月25日解除；二、被告李云锋于本判决生效之日起十日内向原告周玉风支付2020年度下欠租金100000元，并支付自2021年1月1日起至被告剩余物品实际搬离向原告交还租赁物之日止以80000元/年为标准计算的实际占用租赁物期间的租金；三、被告李云锋于本判决生效之日起十日内向原告周玉风支付逾期付款利息（以下欠租金100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2021年2月公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年3月2日计算至被告实际履行之日止）；四、驳回原告周玉风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1283元，由原告周玉风负担33元，由被告李云锋负担1250元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李云锋提供的证人证言，不能单独作为认定案件主要事实的依据，对此证人证言拟证明的事实，上诉人未提供其他有效证据相互佐证，故本院对此不予采信。上诉人李云锋提供的水磨社区与张征签订的拆迁补偿协议，该协议书与本案无直接关联，本院不予采信。上诉人李云锋提供的水磨社区与张春亭签订的拆迁补偿协议，真实性无异议，但不能证明其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点之一为被上诉人周玉风对涉案房屋是否有出租的权利。上诉人李云锋称案涉房屋已拆迁补偿，被上诉人周玉风无权出租案涉房屋。经查明，郑州市二七区马寨镇水磨村民委员会出具《情况说明》内容显示涉案土地的所有使用权、收益权归周玉风所有，因此一审法院认定周玉风对涉案房屋享有出租的权利，并无不当。本案争议焦点之二为一审法院酌定2021年1月1日之后的租金是否正确。经查明，上诉人的主要物品已于2021年1月1日运离案涉房屋，2021年1月1日之后上诉人并未实际占有使用涉案房屋。在上诉人已将主要物品搬离涉案房屋的情况下，被上诉人作为出租人应当采取适当措施防止损失的扩大。上诉人未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失请求赔偿，因此被上诉人诉请的2021年1月1日之后的租金依法不再予以支持。一审法院酌定按合同约定年度租金一半继续支付租金，略有不当，本院依法予以纠正。本案争议焦点之三为周玉风之子张征的承诺行为是否对上诉人发生法律效力。上诉人称张征明确表示不再向上诉人收取剩余租金，张征的承诺应对被上诉人发生法律效力。经查明，张征的上述承诺并未得到被上诉人的认可或追认，被上诉人周玉风本人亦未向被上诉人做出放弃剩余租金的承诺，且上诉人亦未提供证据证明张征的行为构成表见代理，因此一审法院认定张征的承诺不能对抗被上诉人的请求权，并无不当。上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2419号民事判决第一、三项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2419号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初2419号民事判决第二项：李云锋于本判决生效之日起十日内向周玉风支付2020年度下欠租金100000元；四、驳回周玉风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1283元，由周玉风负担233元，由李云锋负担1050元。二审案件受理费2566元，周玉风负担1026元，由李云锋负担1540元。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年七月十三日法官助理朱家珍书记员李珂