贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6989号 原告：官华弟，男，汉族，1985年7月9日出生，住广东省雷州市。 原告：黄琼花，女，汉族，1986年8月15日出生，住广东省雷州市。 委托诉讼代理人：官华弟（特别授权），系黄琼花之夫。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），该公司员工。 原告官华弟、黄琼花与被告贵州七众置业有限公司(下称“七众公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告官华弟、被告七众公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官华弟、黄琼花向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告交付商品房转移登记的有关文书。2、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，以304,925.00元为基数，从2017年5月1日起至2021年4月12日按每日万分之一计算违约金暂计33,420.00元，实际违约金计算至被告向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年12月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：BJYMGJ-1297），约定原告以304,925.00元购买被告开发建设的负1层579号商铺（建筑面积20.64平方米，套内面积8.46平方米）。合同载明：“出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人”。合同第八章第二十二条第三款约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息，出卖人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。原告已按照约定将购房款支付完毕，但从合同约定2017年5月1日办理商品房转移登记的有关文书后的90日内至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，被告应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判决，支持原告诉讼请求。 原告官华弟、黄琼花在庭审中明确第1项诉讼请求为：请求人民法院依法判决被告为原告办理并交付不动产权证书。 被告七众公司书面辩称，一、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条中关于诉讼时效的规定，逾期办理商品房转移登记有关文书违约金适用于诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日即2021年4月起往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，人民法院应依法不予保护。在双方签订的商品房买卖合同中明确约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2017年5月1日，被答辩人在知道或应当知道其权利被侵害之日起三年内就应该到人民法院起诉，但被答辨人一直未予起诉，答辩方认为被答辩方已经对其该权利予以放弃，被答辩人在2021年4月才诉请办证违约金的诉求明显超过了法定的诉讼时效，没有事实及法律依据，诉请依法不应得到支持。二、即使依据双方当事人订立的《商品房买卖合同》，其对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应子认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、2020年9月23日答辩人已经依据法律法规的规定依法取得了《中华人民共和国不动产权证书》，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章相关的定，答辩人依法取得办理商品房转移登记有关文书井将办理商品房转移登记关文书交付给被答辩人，现答辩人已经取得了办理商品房转移登记有关文书在本次开庭中将该文书作为证据提交，故计算办理商品房转移登记有关文书约金的截止日期应为2021年5月19日。五、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，以原告官华弟、黄琼花作为买受人，被告七众公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该房号为负1-579，房屋建筑面积20.64平方米，套内建筑面积8.64平方米。该商品房总价款为304925.00元，买受人采用贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款152925.00元，余款152000.00元以银行按揭贷款支付。出卖人应当于2016年5月1日前向买受人交付该商品房。双方在合同第二十二条转移登记中未进行选项约定，该条记载：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起／日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的／承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”签订合同后，原告按照合同约定支付了购房款304925.00元。双方认可交房时间为按时交付。2020年9月23日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。截止至2021年5月21日庭审时，涉案房屋并未办理不动产权属证书。原告认为，被告在履行合同过程中存在违约，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求,因双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，也未约定违约金计算标准（未作选项，视为无约定），关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应当在双方认可的房屋交付使用之日（2016年5月1日）起90日内即2016年8月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故原则尚应从2016年8月2日开始起算违约时间，但本案被告提出诉讼时效抗辩，故起算时间应为自原告起诉之日2021年4月12日倒推3年即2018年4月12日，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。对于违约金计算截止日期的问题，被告将办证商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务。涉案房屋具备办理转移登记条件后，被告未及时通知原告，直至2021年5月21日开庭时原告才获知该信息，故违约金应计算至2021年5月21日。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案双方未约定违约金计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额396,524.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款396,524.00元为基数，从2018年4月12日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2021年5月21日止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请判决被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的请求。本案中，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记证书，且涉案商品房已经符合办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于原告官华弟、黄琼花缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节市交汇处圆梦国际商业群楼负1层579号不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告官华弟、黄琼花逾期交付商品房转移登记文书的违约金，违约金以原告已付购房款396,524.00元为基数，从2018年4月12日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2021年5月21日止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告官华弟、黄琼花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年七月四日 书记员  王 贵