辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5252号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连联祥悦网络科技有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路137号智业广场B1座16层1604、1605室，统一社会信用代码：91210200MA0QF4BW5C。法定代表人：石俊峰，执行董事、总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连龙海物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路135号23层2302室，统一社会信用代码：91210231740931273M。法定代表人：孙道亮。委托诉讼代理人：郑海青，辽宁隽品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永娟，辽宁隽品律师事务所律师。上诉人大连联祥悦网络科技有限公司（以下简称“联祥悦公司”）因与被上诉人大连龙海物业管理有限公司（以下简称“龙海公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联祥悦公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持我公司一审全部反诉请求或者发回一审法院重新审理；三、本案一切诉讼费用由龙海公司承担。主要事实和理由：一审法院认定事实错误。2018年4月23日，我公司与龙海公司签订了《大连市智业广场e港大厦物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定服务期限至2020年12月31日。因为停车费纠纷，我公司从2019年7月起拒绝缴纳服务物业费，要求龙海公司沟通解决停车费问题后再缴纳物业服务费。龙海公司对此同意，但一直未解决停车费问题。2020年6月24日，龙海公司的管理人员以我公司欠缴物业费为由、明知断电房屋无法使用的情况下，采取了断电的极端措施，造成我公司无法使用租赁房屋。我公司多次协调政府部门和产权单位未果，于2020年8月21日解除租赁合同协议，被迫搬离办公地址。龙海公司采取断电的措施，违反了《服务协议》第四条第二款乙方权利和义务第9“履行本协议并依法经营”第12“向甲方提供良好的工作和生活环境”的条款，违反了民法典第944条。而且，龙海公司一审中所述协议第四条第二款乙方权利和义务第8、第六条违约责任第7款的规定，也明确规定了我公司欠交物业费的解决办法。龙海公司也没有按照《服务协议》的规定与我公司商议合同的终止，而是单方面采取了强制断电的违法措施。双方签署的服务协议有效期至2021年12月31日，对合同双方都具有约束力。龙海公司即使实施了某种侵权行为，在双方没有达成中止协议的情况下，该协议依然有效，并不影响《服务协议》的继续执行。龙海公司将物业服务合同的时间自行中止到违约行为发生的前一天6月23日并提起诉讼，是默认违约行为成立。按照《服务协议》第六条第3款，龙海公司单方面提前终止合同，应赔偿违约金50,000元。同时，造成我公司办公室装修后未按照原租赁合同期限完全使用，未使用期间从2020年6月24日至12月15日，损失39,333.49元（246,340/1096×175），龙海公司应予以赔偿。龙海公司造成我公司无法使用租赁房屋的租金损失，从断电6月24日到我公司正式解除房屋租赁合同8月21日，根据房屋租赁合同每天每平方米的租金1.2元，损失34,65.31元（59×1.2×489.51），龙海公司应予以赔偿。被上诉人龙海公司辩称，联祥悦公司的上诉请求均无事实及法律依据，不同意联祥悦公司的上诉请求，请求驳回上诉维持原判。主要答辩意见，一、一审法院开庭两次，已经反复明示并给了充足的举证期限，不存在未能及时举证问题。二、双方签订的《服务协议》合法有效，我公司已按合同约定履行了物业服务义务，联祥悦公司亦应按约定按时交纳物业服务费，一审判决支持物业费请求正确。三、联祥悦公司长期欠缴物业费违约在先，我公司不论依据合同约定还是合同法规定均享有单方解除权，我公司不存在违约，联祥悦公司的主张也无事实及法律依据，一审判决驳回其反诉请求正确。联祥悦公司自2019年7月开始欠费，我公司曾于2019年7月8日、10月9日、12月10日、2020年5月29日多次催缴，联祥悦公司始终未予解决，已严重违约，按照《服务协议》第四条第一款第7项、第六条第一款的约定及合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定，我公司有权单方终止合同。我公司于2020年6月23日通知不再为联祥悦公司提供服务并断电，断电时也反复确认并征得联祥悦公司同意，我公司不存在违约，无需承担违约责任。联祥悦公司主张的停车费纠纷及各项损失与本案均非同一法律关系，也无充分证据加以证明。我公司非房屋出租方，并未将联祥悦公司赶出办公场所。我公司断电同时已告知联祥悦公司只要补缴欠费，可以恢复物业服务合同，不必然导致联祥悦公司房屋不能使用。而联祥悦公司拒不缴费，并与出租方协商解除租赁合同，是联祥悦公司与出租方意愿，与我公司无关。并且，我公司无从得知其真正的解除原因、期限如何变更、租金支付与退还等。联祥悦公司也未能证明存在实际损失、损失与我公司具有关联性，其请求我公司赔偿没有事实及法律依据。龙海公司向一审法院起诉请求：一、联祥悦公司向龙海公司支付大连高新技术产业园区广贤路137号智业广场e港大厦16F房屋自2019年10月1日至2020年6月23日期间的物业服务费50,909元；二、联祥悦公司支付以欠费总额50,909元为基数按照千分之三标准的滞纳金152.7元。联祥悦公司向一审法院提出反诉请求：一、龙海公司向联祥悦公司支付违约金50,000元；二、龙海公司向联祥悦公司支付案涉房屋自2020年6月24日至2020年12月15日期间的装修未使用部分损失39,333.49元;三、龙海公司向联祥悦公司支付案涉房屋自2020年6月24日至2020年8月21日期间的租金损失34,657.31元。一审法院认定事实，2018年4月20日，龙海公司、联祥悦公司签订《服务协议》，约定由联祥悦公司将租赁的高新园区广贤路137号智业广场e港大厦16F委托龙海公司实行物业管理，期限为3年，自2018年1月3日至2020年12月31日；物业管理服务费标准按建筑面积每日每平方米0.4元，由龙海公司向联祥悦公司收取，联祥悦公司交纳物业费时间为每季度交纳一次，每次为每季度的第一月前10日内；违约责任：双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金50,000元，造成对方经济损失的，应给予赔偿；如因联祥悦公司原因（包括不按时、按要求交纳物业服务费和代收代缴的其他费用）影响协议约定的服务标准，龙海公司有权要求联祥悦公司按照应交费用3‰支付滞纳金，直至解决为止。联祥悦公司未向龙海公司交纳自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909.05元（489.51平方米×0.4元/天/平方米×267天-1,370.63元）。一审法院认为，龙海公司、联祥悦公司签订的《服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同约定的服务期内，龙海公司已按合同约定履行了物业服务义务，联祥悦公司亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。现龙海公司要求联祥悦公司交纳自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909元的主张合理，一审法院予以支持。关于龙海公司主张的违约金，联祥悦公司拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，一审法院不宜支持龙海公司的违约金请求。关于联祥悦公司主张因龙海公司采取断电的方式向联祥悦公司催缴物业服务费，属严重违约，导致联祥悦公司无法继续使用案涉房屋，应承担相应的违约责任的反诉请求，因联祥悦公司未提供证据证明龙海公司在合同履行过程中存在严重违约的情况，且龙海公司亦不予认可，故一审法院不予支持联祥悦公司的反诉请求。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连联祥悦网络科技有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连龙海物业管理有限公司自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909元；二、驳回原告大连龙海物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告大连联祥悦网络科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元（已减半收取），反诉受理费1,390元，由原告大连龙海物业管理有限公司负担10元，被告大连联祥悦网络科技有限公司负担1,918元。本院二审期间，联祥悦公司提供录音，拟证明龙海公司断电违法。联祥悦公司提供书面证明，拟证明装修费用真实。龙海公司认为前述证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审程序中“新的证据”的规定，不应予以采信，同时对录音的真实性、合法性认可，但表示并非龙海公司强行断电，系反复催收、在征得联祥悦公司同意后执行的。龙海公司对证明不予认可。由于前述录音具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。由于前述证明的证明人无正当理由未到庭作证，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，龙海公司与联祥悦公司签订的《服务协议》还约定龙海公司受联祥悦公司的委托可提供水费、电费等代收代缴服务。2020年6月23日，龙海公司工作人员通知联祥悦公司方人员关闭相关用电设备，并对联祥悦公司进行断电。龙海公司表示在断电后不再向联祥悦公司提供物业服务。本院认为，案涉《服务协议》合法有效，受法律保护。龙湖物业已经按照协议约定在诉争期间提供物业服务，联祥悦公司应及时交纳对应物业费。一审法院判决联祥悦公司给付龙海公司物业费50,909元正确，本院予以确认。联祥悦公司上诉称龙海公司曾因停车费问题同意其暂缓交纳前述费用依据不足，本院不予采纳。联祥悦公司反诉主张龙海公司存在违约行为，要求龙海公司支付违约金、赔偿损失。在案涉协议履行过程中，龙海公司为催缴物业费对联祥悦公司实施了断电行为，并在断电后停止提供服务。由于龙海公司并未通知联祥悦公司解除合同，其暂停服务也并不代表其终止合同。联祥悦公司此后完全可以以交纳物业费的方式缓和双方矛盾、继续履行合同，但是联祥悦公司并未如此处理，却与出租方解除租赁合同、搬离案涉房屋，导致双方合同实际终止的责任并不在龙海公司。联祥悦公司以龙海公司提前终止合同主张龙海公司承担违约金及损失无事实及法律依据，得不到支持。关于龙海公司的断电行为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”可见，龙海公司无权以断电的形式催缴物业费。联祥悦公司坚持以龙海公司断电构成违约提起反诉，鉴于双方合同履行情况、减轻当事人诉累等，本院一并处理。但是，《服务协议》对于违约责任约定：双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金50,000元，造成对方经济损失的，应给予赔偿。龙海公司的断电并不符合前述承担违约责任的条件，联祥悦公司以此要求龙海公司承担违约金于法无据，不应得到支持。对于联祥悦公司所述的损失，一方面，联祥悦公司提供的证据不足以证明其与案涉房屋出租方解除合同完全是因为断电引起；另一方面，不论是其提供的装修报价单、书面证明，还是租赁合同复印件等，均无法佐证其装修费、租赁费实际损失的发生。因此，联祥悦公司要求龙海公司赔偿该费用亦没有事实依据。一审法院驳回联祥悦公司的反诉请求并无不当，本院不予调整。综上，联祥悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人大连联祥悦网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年七月十三日书记员  姜 珊