河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终2946号上诉人（原审原告、反诉被告）：连骏（洛阳）金属制造有限公司。住所地：洛阳市机场路18号。法定代表人：史寿林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峻玲，河南松盛永进律师事务所律师。一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳明锐节水技术有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道邙山镇望朝岭中心小学西200米。法定代表人：孙晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓红，该公司总经理。特别授权。委托诉讼代理人：蒋广泉，河南坤达律师事务所律师。特别授权。上诉人连骏（洛阳）金属制造有限公司（以下简称连骏公司）因与上诉人洛阳明锐节水技术有限公司（以下简称明锐公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日作出（2015）洛民终字第3417号民事裁定书，裁定：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第442号民事判决书；二、本案发回洛阳市老城区人民法院重审。洛阳市老城区人民法院受理后，于2016年2月29日作出（2015）老民重字第9号民事判决，连骏公司、明锐公司均不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连骏公司的法定代表人史寿林及其委托诉讼代理人李峻玲，上诉人明锐公司的委托代理人陈晓红、蒋广泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。连骏公司上诉请求：1、增判一审少判的明锐公司应支付连骏公司的厂房空置损失32400元、土地租金30410.1元、用电损耗及公摊9141.8元。2、诉讼费由明锐公司承担。事实与理由：连骏公司诉明锐公司合同纠纷一案中，明锐公司应支付连骏公司厂房空置损失75600元，而一审仅判了43200元；应支付连骏公司土地租金41254.1元，而一审仅判了10844元；应支付连骏公司用电损耗及公摊9141.8元，而一审未予判决。综上，请求法院依法裁决。明锐公司答辩称：1、明锐公司已与连骏公司全面进行租赁合同的结算，结算包含水电费和合同租金全面结算，租赁合同已经履行完毕，明锐公司有权索要先前交付的保证金。2、明锐公司根本没有租用连骏公司的土地，只是租用厂房，而且在两个月的搬迁过程中以及在整个合同履行租赁期间连骏公司从未向明锐公司主张过土地租金，所以土地租金不存在，因为没有租用。3、厂房空置是因连骏公司将明锐公司撵走，其主张空置费没有依据，合同是双方提前解除，实际租赁期只有13个月，而且双方进行了全面结算，不存在明锐公司违约、欠费。请求驳回连骏公司的上诉请求，上诉费由连骏公司承担。明锐公司上诉请求：1、恳请贵院撤销洛阳市老城区(2015)老民重字第9号判决，依法改判驳回连骏公司诉讼请求和责令连骏公司双倍支付定金10万元给明锐公司；2、本案的一、二审受理费、反诉费均由连骏公司承担。事实与理由：一、一审判决程序违法且判决结果明显偏袒连骏公司、颠倒黑白，应予撤销。本案表面上看，上级法院发回重审后，老城区法院重新另行组建了合议庭，但老城区法院曾经作出的(2014)老民初字第442号民事判决的承办法官，仍是该(2015)老民重字第9号重审判决的审批领导，明锐公司有理由质疑重审合议庭的独立审判的公正裁判，从而导致重审判决又与(2014)老民初字第442号民事判决内容与结果高度一致，判决结果明显偏袒连骏公司，判决结果颠倒黑白。严重违反了我国民事诉讼法关于发回重审另行组成合议庭的立法本意。二、一审判决认定事实错误且证据不足，说理违背常理、更违反合同规则和交易习惯，应予纠正。一审判决认定，双方于2013年5月16日的结算完毕不是对整个租赁合同终止的大结算，而只是对2013年4月15日至2013年5月14日租赁期间的小结算。该判决观点不但彻底违背常理、更违反合同规则和交易习惯。理由有如下四点，一是如果不是租赁合同履行完毕的结算，连骏公司不可能在明锐公司仍欠其租金的情况下返还3240元预付租金，不可能注明是搬迁结束费用。二是如果明锐公司还欠租金的话，连骏公司不但不退还其预付租金3240元，还会阻止明锐公司把其所有产品、设备、办公用品等物品从连骏公司租赁场所拉走。换句话说，就是明锐公司不结清租赁期间的所有费用(当然包含本案纠纷的租金、水电费等)，连骏公司就依法留置明锐公司的产品，什么时候结清租赁期间的全部费用，什么时候放行。三是明锐公司虽不能举证是被连骏公司强行撵走的(基于善良和诚信没有留存连骏公司撵的证据)，但是，明锐公司从开始搬家到搬迁结束，一直持续了一个多月，在此期间，连骏公司没有任何关于催交租金或提示提醒缴纳租金的言行。试想一下，作为出租人的连骏公司明明知道承租人明锐公司在搬离，在双方没有解除租赁合同、没有结算清楚租赁期间的费用、在拖欠大量租金、费用的前提下，不提出结算费用、催交欠款，而是任由承租人明锐公司大摇大摆地搬迁了一个多月后，反而再将明锐公司先前预付的3240元费用退还。这能解释的通吗？唯一正确的解释是—双方已经协商解除了租赁合同，且结清了连骏公同的全部费用，即明锐公司不欠连骏公司任何费用。四是重审判决书第15页第17行表述：“……另双方还存在保证金问题未协商，故该证据(指双方于2013年5月16日的两份结算证据)不能证明双方是对租赁期间所有费用进行了结算……”该观点存在偷梁换柱转移话题，掩饰其说理的错误，根本不能成立。试想一下，用社会常识判断一下出租人、承租人各自的地位，不难看出承租人常常处于劣势，俗话说强龙不压地头蛇就是这个道理。只要承租人不欠出租人费用，出租人是不会关心协商、退还承租人缴纳的保证金问题，而承租人在没有把自己放在出租人处的价值远远超过保证金的物品全部搬离出租人控制之下的时候，也是不会就此小问题与出租人发生纠纷，导致自己更大损失的产生。但这决不能作为没有提出保证金问题就否认双方协商解除合同和结算完毕出租人费用的理由，即承租人拖欠出租人的款与出租人应退给承租人的款不能划等号。事实上，正是因为连骏公司首先违约，迟延交付租赁厂房、厂房地坪起尘严重、不符合交付使用条件、对租赁物瑕疵不及时修缮、履约中途又强行要求搬离等等一系列行为，导致明锐公司觉得连骏公司不诚信，无奈作出让步，同意在合同履行期间内搬离，但要求连骏公司退还保证金。合同协商解除后，承租人明锐公司按连骏公司的要求，结清了出租人的全部租金及费用。合同协商解除后，明锐公同在不欠出租人费用的前提下，安顿好生产经营后，多次向连骏公司索要自己已经支付费用的发票和退还保证金，均遭连骏公司拒绝。双方结束租赁合同一年后，连骏公司为了挽回税务机关责令其补开发票给明锐公司的面子，在其法律顾问的唆使下，把明锐公司告上法庭，歪曲事实、颠倒黑白主张所谓的土地租金和损失等。明锐公司为了讨回公道，才反诉主张双倍支付保证金10万元的，这就是本案的由来。三、明锐公司没有租用土地，一审判决明锐公司支付土地租金违反本案事实和法律。1、连骏公司只有租赁合同证明有租赁土地的约定，但明锐公司是否使用没有举证证明。根据租赁合同第2条约定，租赁土地约1000余平方米(以实际面积为准)，用于堆放该公司产品(由乙方负责硬化)，那么明锐公司实际使用的土地面积究竟是多少，使用的土地硬化了多少，连骏公司作为出租人该举证而没有举证，依法应承担举证不能的不利后果。根据事实来说，明锐公司举证照片，说明出租的土地截止2015年10月份还没有硬化的事实说明土地明锐公司无法使用，法院应该采信。连骏公司主张拖欠土地租金，那连骏公司负举证责任，必须证明明锐公司确实使用多少土地，拖欠的土地租金到底是多少，不能简单依据租赁合同来证明，这既不符合合同约定本意也不符合法律规定。毕竟合同约定不等同于合同实际履行。具体到本案，如果连骏公司不能举证证明明锐公司实际使用了多少土地、拖欠了多少土地租金，则承担不能举证的败诉风险，这也是最高院关于合同纠纷举证责任分配的明确规定。2、从诉讼时效来看，本案双方于2011年9月23日签订租赁合同，履行中多次更改协议约定，如约定房屋租赁时间变更至2012年4月(其他合同变更详见明锐公司的一审答辩)，直到2013年5月16日双方提前协商解除租赁合同，并结算清了连骏公司作为出租人应得的全部费用，到连骏公司退还明锐公司多交的费用3240元，明锐公司另行租赁他处经营，再到2014年4月连骏公司书写诉状向老城法院起诉，在这近三年期间，连骏公司从未主张过土地租金及水电费等损失，连骏公司聘请常年法律顾问是不会不知道租金的诉讼时效是不能超过1年的规定的，这只能说明，根本不存在明锐公司拖欠连骏公司的土地租金及水电费损失等事实。3、针对租赁合同约定和实际变更问题，明锐公司提醒二审注意：双方在履行租赁合同过程中，先后经过多次共8个方面的变更，其中，将合同中租用厂房和土地变更为只租用厂房不租用土地。因此不存在土地租金问题。如果欠付土地租金及水电费损失等，连骏公司就不会出具搬迁结束证明和退还明锐公司预付款3240元。租赁合同中约定，“以实际面积为准”，指的是实际使用面积。因为，甲方的厂房东墙外至台地的土地面积是确定的(是一个定数)，而各租赁户使用面积是个不定数，而且，各土地承租户的实际使用面积之和肯定是≤土地面积。为啥在合同中强调以实际面积为准。就是因为在连骏公司这个厂院里的租赁户不止明锐公司一家，有很多家。谁使用，谁交费。而且，就像厂房一样，明锐公司只租用了新厂房的东10跨，另外的5跨和旧厂房若干，都是有别的承租户承租。特别需要强调的是：合同中对租用土地的表述不是独占排他租用，而是以实际面积为准。即明锐公司实际使用多少土地就应该硬化多少土地，根据硬化使用的具体土地面积结算交纳土地租金才符合租赁合同约定的本意，没有使用土地就不该交纳土地租金。连骏公司一审质证时也认可土地没硬化的照片事实，也认可用其收据出具退款3240元预付费用事实，认可双方已经结算过事实，认可明锐公司搬离结束事实，认可租赁合同已经多次变更和提前解除合同的事实，一审判决不顾这些事实，颠倒黑白认定本案事实，偏袒连骏公司，错误判决，究竟是为了什么，希望二审给予重视。4、再看租赁合同第五条约定，租金每半年交纳一次，须提前10日交付。合同中，由明锐公司先付款连骏公司再开票变更为由连骏公司先下达书面交款通知，再由明锐公司依据交款通知的项目和数额支付租金。关键是：连骏公司下达N次交款通知单，都没有土地资金这一块。可见，明锐公司事实上没有租用土地，更不存在拖欠和催缴土地租金事实。四、在判定谁违约及违约责任承担上，一审判决上诉人违约并承担违约赔偿责任，就是颠倒黑白，明显偏袒连骏公司。一审庭审中，对租赁合同、租赁物的交付时间、租赁物出现的严重扬尘问题、连骏公司的N个交费通知单、明锐公司的N个交费票据等事实，双方都予以认可。这足以证明，要么是连骏公司违约在先，要么是存在合同变更事实。如：1、合同约定连骏公司应在2011年底前交付租赁厂房变更为2012年4月16日交付；2、交纳租金由半年交一次提前10天支付，变更为连骏公司先下达书面交费通知，明锐公司再按通知项目和数额付款；3、连骏公司先开发票明锐公司后付款，变更为明锐公司先按通知付款尔后再由连骏公司开收据，且发票拖至2014年才开具；4、定金5万元期满后不欠费退还，变更为违约保证金不退还；5、连骏公司有新规划应提前3个月通知明锐公司并退还保证金变更为直接撵明锐公司搬离并主张所谓的违约赔偿；6、不收管理费变更为每月收取1000元管理费；7、租赁期限3年变更为13个月；8、租赁厂房和土地变更为仅租赁部分厂房，其余的不租赁。这八个方面的合同变更是客观事实，是在履行过程中双方以实际行动对原租赁合同的修改。如果不认可是合同变更，那么，就是连骏公司违约在先。而明锐公司始终适时适当地履行着自己的义务—按连骏公司通如要求交纳每一笔厂房租金、按连骏公司的单方意愿从租赁厂房撤离、按连骏公司的通如要求于2013年5月16日结清租赁期间租金并协议提前解除了租赁合同。明锐公司忠实履行合同的一系列大量的事实，重审没有客观认定，却错误地认为是明锐公司单方违约，严重脱离客观实际，判令明锐公司承担违约损失，没有任何依据。五、一审判决没有判令连骏公司双倍返还保证金10万元给明锐公司，违反事实和法律，应予纠正。租赁合同第十二条约定；“若乙方违约，租赁保证金不予退还，如甲方违约，双倍退还乙方保证金”。履行合同过程中，乙方明锐公司按甲方连骏公司的通知要求，适时的给付了租金。最后，双方又对租金进行了结算，结清了租金，连骏公司还退还预付的多余租金。反而是连骏公司迟延交付租赁物、交付的租赁物存在严重的扬尘瑕疵交付的租赁物不符合国家工程质量标准，其混凝土地坪上的沙尘越扫越多，打成凹凸不平仍然沙尘越扫越多，属不合格工程，违反了GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》第5.2.1-5.2.10的强制性规定。换句话说，出租人交付的租赁物不合格、单方毁约将3年的租期缩短为13个月，使得明锐公司不得不再寻租比连骏公司租金高的其他租赁场所，导致明锐公司支付更高租赁费的租金损失和搬家费损失及搬家期间的生产经营损失。这些损失虽没有在租赁合同中明确约定应由连骏公司承担，但确是因连骏公司违约后导致的、实际发生的、实际存在的，连骏公司应当承担这些违约责任产生的后果。即使连骏公司按合同约定双倍返还明锐公司保证金10万元，也难以弥补因连骏公司严重违约导致明锐公司的实际损失。所以，明锐公司强烈主张由连骏公司双倍返还保证金计10万元。六、一审判决故意有法不依，适用法律错误。1、民事平等主体之间签订的合同，依法只能约定违约金和损失赔偿金，没有约定滞纳金的法律依据。因为滞纳金是不平等主体间基于管理和被管理的角色定位，比如迟延交税或行政罚款。明锐公司和连骏公司是平等的民商主体，故双方签订的租赁合同中不能约定滞纳金，即便约定也应理解为违约损失。而依法规定违约损失的约定不能超过其实际损失，而本案连骏公司与明锐公司协商提前解除租赁合同，依法不存在违约损失问题和给付滞纳金问题。故在合同解除失效后，一审判决再据此租赁合同判决显然属于适用法律错误。2、一审判决归纳6个争议焦点，依法双方及判决应围绕该6个争议焦点展开，但一审判决没有按照规定围绕6个争议焦点来审查、认定，违反最高法院〔法释(1998)14号〕为司法解释第八条第(五)项和〔法释(2015)5号〕司法解释第二百二十八条规定。一审判决对2004年3月萨摩亚远成集团有限公司与洛阳市××城区邙××镇××村村民委员会签订的租赁合同中租赁洛阳市机场路18号土地及萨摩亚远成集团有限公司在此土地上注册设立连骏公司的证据从何而来，是否经过质证，均没有说法和说明。在明知该土地××人××村，土地使用人是萨摩亚远成集团有限公司而不是连骏公司的前提下，在明知连骏公司与萨摩亚远成集团有限公同是两个独立的法人公司的前提下，在明知该土地转租行为是否得到望朝岭村有效授权或追认前提下，在该土地属于城镇管理体制且改变土地性质需要政府有关部门审批方为有效的前提下，不顾国家法律规定和最高法院关于审理城镇房屋租赁司法解释中关于合同无效认定的规定，草率认定租赁合同合法有效，认定连骏公司作为出租人的身份合法有效，显然缺乏必要的证据支持，显然不符合我国现行法律的强制性规定，依法应予以纠正。综上，连骏公司迟延交付租赁物、且交付的租赁物不合格、中途又单方增加收取管理费、强令承租人提前搬离租赁厂房、提前解除双方签订的租赁合同。强行责令明锐公司结清租赁期间的全部费用后仍拒不开具发票和退还保证金。使承租人明锐公司蒙受重大损失，为此，请求贵院1、依法撤销(2015)老民重字第9号判决，并改判驳回连骏公司的诉讼请求和双倍返还明锐公司定金10万元2、本案的一、二审受理费和反诉费均由连骏公司承担。连骏公司答辩称：一审程序公正，事实清楚，证据充分。除了漏判的部分之外，其余正确。明锐公司上诉陈述许多都不是事实，而且也是无理狡辩，其上诉没有正当理由，应当予以驳回。关于土地没有使用，连骏公司认为是颠倒黑白，合同中约定有土地，而且负责硬化是明锐公司合同义务，是否硬化与连骏公司无关。关于明锐公司称全面结算，更是自相矛盾的说法，不再陈述。关于谁违约的问题，双方合同约定的期限是3年，而明锐公司提前与他人签好合同后再从连骏公司搬离，明显属于提前解除合同，属于违约行为。连骏公司向一审法院起诉请求：1、明锐公司支付土地租金3.25万元（2012年4月16日至2013年5月14日，共计13个月，2500元/月）及滞纳金（1、土地租金的滞纳金自2013年5月15日至土地租金实际付清之日止按日0.1%计算；2、房租滞纳金12994.80元）；2、明锐公司支付违约损失7.56万元（1、房屋空闲3个半月损失75600元；2、土地闲置违约损失：2013年5月14日至2015年4月16日合同期限届满的损失58750元，扣除已支付的50000元定金，连骏公司仅主张75600元）；3、明锐公司支付用电损耗和公摊9141.80元；4、本案诉讼费由明锐公司承担。一审法院经审理查明：2004年3月，萨摩亚远城集团有限公司与洛阳市××城区邙××镇××村村民委员会签订租赁合同一份，租赁望朝岭村土地一块（现洛阳市机场路18号），总面积约90亩，用于在洛阳市注册设立新公司。租赁合同签订后，萨摩亚远城集团有限公司注册设立新公司即连骏（洛阳）金属制造有限公司。之后，连骏公司陆续在租赁地块上建成办公楼和车间数间，部分车间由连骏公司生产使用，部分车间对外租赁。2011年9月23日，连骏公司（甲方）与明锐公司（乙方）签订租赁合同一份，载明：1、甲方于王城北路路东甲方院内新建厂房15跨，将东10跨租赁给乙方使用，面积2400平方米。厂房租金每月每平方米8.5元；2、乙方租用该厂房东墙外至台地土地约1000余平方米（以实际面积为准)，用于堆放该公司产品(由乙方负责硬化)，租金每亩2万元整；3、乙方租用该厂房及土地期限为3年，起租时间为2011年年底前该厂房竣工后10日内，租金自起租之日计算。租金第二年开始参照物价上涨指数微调；4、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付定金50000元，甲方按照乙方需要构建厂房隔断并在厂房东墙另开两门，如乙方在厂房竣工后退租，定金不退。乙方如期租用该厂房，该定金转为保证金，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将保证金无息全额退还乙方；5、乙方租金每半年交纳一次，须提前10日向甲方交付，逾期每日交滞纳金0.1%，且甲方有权终止合同，并保留其合法的追缴权力。由此造成的经济损失由乙方自行负责。发票由甲方负责，税款由乙方承担；6、甲方将厂房出租给乙方用于生产节水产品。如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关规定办理改变房屋用途手续；7、甲方为乙方提供用水用电，水电费的收费标准，按自来水公司及供电局收费标准执行，合理分摊水电损耗和公摊。供电额度为200A，如需增容，增容相关费用由乙方承担，甲方协助。厂房内用电线路由乙方按规范敷设。如乙方用电不当或超负荷用电导致线路烧毁或其它事故，一切责任由乙方负责；8、乙方应保持厂房和厂区原貌，不得随意拆建、改建、新建。如乙方需拆建、改建、新建、维修建筑物或在建筑物上设置广告等，须经甲方书面同意方能实施。如因乙方使用不当或管理不到位造成甲方厂房损坏、破灭等责任，由乙方负责赔偿。如因甲方建筑质量原因给乙方造成损失，由甲方负责赔偿；9、租赁期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租赁区及公共区内安全、防火、防盗、环保、卫生等工作达标，如发生违法行为或灾害事故，均由乙方负责，如给甲方或第三方造成损失，由乙方负责赔偿。乙方应按照国家规定和甲方要求正当使用物业，严禁堆放及存储易燃、易爆及剧毒、污染物品；10、本合同有效期内，如国家或政府相关部门及甲方有新的规划时，乙方须配合新的规划执行，甲方须提前3个月通知乙方，并退还乙方保证金，乙方结清租金、水电费后合同自动解除；11、未经甲方书面同意，乙方不得将租赁厂房全部或部分转租他人；12、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。若乙方违约，租赁保证金不予退还。如甲方违约，双倍退还乙方保证金。2011年9月26日，明锐公司向连骏公司交纳定金50000元。明锐公司于2012年4月1日进驻租赁厂房，租金从2012年4月16日起算。2012年5月7日，明锐公司向连骏公司支付2012年4月16日至2012年7月15日厂房租金61200元；2012年7月10日，明锐公司向连骏公司支付2012年7月15日至2012年12月31日厂房租金112200元（每月20400元，5.5个月）；2012年12月18日，明锐公司向连骏公司支付75050元（其中包含2013年1月1日至2013年4月15日厂房租金20400元×3.5个月=71400元、2012年10、11月电费14°×150倍三相电表×0.8元/度=1650元、2012年10、11月管理费2000元）；2013年1月15日,明锐公司向连骏公司支付2012年12月4日至2013年1月9日电费21240元；2013年3月18日，明锐公司向连骏公司支付8880元（包含2012年12月至2013年2月管理费3000元。2013年1月9日至2013年3月1日电费5880元）、2013年4月12日，明锐公司向连骏公司支付14200元（包含2013年3月管理费1000元、电费13200元）；2013年4月14日、5月6日、5月13日，明锐公司分3笔向连骏公司支付55500元；2013年5月14日明锐公司搬离连骏公司的租赁厂房。2013年5月16日，连骏公司给明锐公司出具收据一份，载明：金额51760元，系付2013年4月15日至2013年5月16日搬迁结束费用。同日，明锐公司出具收据一份，载明：金额3240元，系付为退预付款。2013年5月30日，连骏公司授权洛阳远城商贸有限公司将明锐公司原承租的厂房出租给洛阳酷改商贸有限公司，起租时间暂定为2013年9月1日，以实际进场时间为准。后连骏公司以明锐公司拖欠租赁金等为由诉至本院。一审法院认为：关于明锐公司称连骏公司出租的厂房位于城镇规划区内，且未经规划部门批准，双方之间的租赁合同无效问题，因出租的厂房用地位于洛阳市××城区邙××镇××村，属农村集体土地，明锐公司未提交证据证明该土地属于城镇规划区范围内，2012年10月19日,洛阳市人民政府颁发〔2012〕117号《关于撤销部分乡镇设立街道办事处的通知》的文件，撤销老城区邙山镇部分村，设立办事处，实行城市管理体制，望朝岭村为城中村。且原、被告双方于2011年9月23日签订房屋租赁合同，该合同签订至该文件颁发之前，故双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定，明锐公司租用该厂房东墙外至台地土地约1000余平方米，用于堆放明锐公司的产品（由明锐公司负责硬化），租金每亩20000元。因双方未约定土地租金系每月的租金还是租赁期限内的租金，该院酌定每亩2万元系双方约定的租赁期限3年的租金。在签订合同后，连骏公司交付了厂房和土地，明锐公司无论是否硬化、使用该土地，均应支付租赁费，故明锐公司应向连骏公司支付从2012年4月16日至2013年5月14日租赁期间的土地租金10844元（1000㎡÷666㎡×20000元÷36个月×13个月=10844元），超出部分，证据不足，该院不予支持；明锐公司提出2013年5月16日支付连骏公司金额51760元，系付2013年4月15日至2013年5月16日搬迁结束费用。同日，连骏公司退还明锐公司3240元，双方费用已结算完毕，不欠连骏公司任何费用的抗辩主张，连骏公司不予认可，因二份收据仅显示双方对2013年4月15日至2013年5月14日明锐公司搬离前该期间的费用进行了结算，没有明确注明是对租赁期间的全部费用进行了结算,另双方还存在保证金问题未协商，故该证据不能证明双方是对租赁期间的所有费用进行了结算，故对该抗辩主张该院不予采信。根据合同约定，厂房租金20400元/月，租金每半年交纳一次，须提前10日交纳，逾期每日交纳滞纳金0.1%。因明锐公司未按合同约定的交款期限交纳租金，已构成违约，故连骏公司要求明锐公司承担迟延交纳厂房租金的滞纳金12994.80元（122400元×0.1%天×31天=3794.40元、61200元×0.1%/天×64天=3916.80元、71400元×0.1%/天×31天=3794.40元，共计12994.80元）的诉求，符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持；根据合同约定，租赁合同期限为3年，从2011年9月23日至2014年9月22日。明锐公司于2013年5月14日搬离连骏公司的租赁厂房时，租赁期限尚未届满，明锐公司提出连骏公司将其赶走的抗辩主张，未提交证据，故该院认定系明锐公司提前搬离租赁厂房。因明锐公司中途搬离租赁的厂房，造成连骏公司厂房和土地闲置，连骏公司再对外招租需要时间，该院酌定对外招租需要时间为2个月，故连骏公司要求明锐公司赔偿其厂房损失43200元（21600元×2=43200元）、土地损失1668.33元（1000㎡÷666㎡×20000元÷36个月×2个月=1558.33元），共计44868.33元的诉求，该院予以支持。连骏公司主张的其他损失，该院不予支持；庭审中，连骏公司要求明锐公司承担用电损耗9141.8元之诉讼请求，虽然双方租赁合同第七条对用电损耗分担问题进行了约定，但连骏公司未提交明锐公司租赁其厂房期间电量损耗的具体数量（总电表用电度数与各分电表用电度数之和的差额），故其该诉求该院不予支持；根据合同约定，明锐公司违约租赁保证金不予退还，连骏公司违约双倍退还保证金。因双方终止租赁合同系明锐公司违约造成，故明锐公司要求连骏公司双倍返还违约金10万元的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告洛阳明锐节水技术有限公司支付原告连骏（洛阳）金属制造有限公司土地租金10844元；二、被告洛阳明锐节水技术有限公司赔偿原告连骏（洛阳）金属制造有限公司违约损失44868.33元；三、被告洛阳明锐节水技术有限公司支付原告连骏（洛阳）金属制造有限公司迟延交纳租金滞纳金12994.80元；四、本判决第一、二、三条于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告连骏（洛阳）金属制造有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告洛阳明锐节水技术有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2462元，原告连骏（洛阳）金属制造有限公司负担944元，被告洛阳明锐节水技术有限公司负担1518元；本案反诉费1150元，由被告洛阳明锐节水技术有限公司全部负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：连骏公司与明锐公司双方上诉争议内容较多，但所有争议内容均是双方站在各自的立场对双方签订的租赁合同内容及合同履行后果所产生的单方理解与认识。本案连骏公司与明锐公司双方的租金结算均有正规的财务手续，合同履行过程较为清晰。从明锐公司支付租金的数额来看，明锐公司支付的租金中并不包含土地租金，故明锐公司认为自己收到连骏公司的退费即表明双方所有费用均已结清的主张不能成立。关于土地租金，明锐公司虽辩称该土地自己并未硬化也未使用故不应当支付土地租金，但明锐公司并未在合同履行过程中要求连骏公司变更该项合同内容，从合同效力上来讲，该块土地仍属明锐公司使用范围，故原审判决明锐公司支付相应土地租金并无不当。由于该土地租金双方并未明确租赁期限，原审对土地租金2万元/亩按合同约定的总租赁期限三年计算符合本案实际，连骏公司要求对土地租金按每年2万元/亩计算的主张依据不足，本院不予采纳。关于返还保证金问题，本院认为，租赁合同第12条虽然就各方违约保证金如何退还问题有笼统性约定，但租赁合同第4条对保证金的形成及退还有明确约定，该条载明“甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付定金50000元，甲方按照乙方需要构建厂房隔断并在厂房东墙另开两门，如乙方在厂房竣工后退租，定金不退。乙方如期租用该厂房，该定金转为保证金，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将保证金无息全额退还乙方。”从该条款中可以看出，该50000元不予退还的条件是明锐公司根本性违约即签合同后退租，而其他的情况则为付清租金及其他费用的保证。本案明锐公司在租赁期限不足一半的时候就搬离租赁物这一客观事实存在，但对提前解除租赁合同的原因双方各执一词，2013年5月16日连骏公司给明锐公司出具的收款收据载明系收“2013.4.15至2013.5.14搬迁结束费用”从该收据载明的内容来看连骏公司对明锐公司的搬迁是认可的。由此说明认定明锐公司搬迁系单方面违约行为依据也不充分。但无论明锐公司单方违约与否，其提前解除合同的行为均会给连骏公司带来财产损失，故原审判决让明锐公司再支付二个月的租金作为赔偿这一结论并非不当。本案明锐公司存在与合同内容履行较为明显不一致的地方共有两项：一是提前解除合同，二是部分租金未按约定时间支付。对于提前解除合同原审判决进行赔偿，对未按时支付租金原审判决按合同约定的比例支付了滞纳金，在此情况下，如不退还明锐公司的保证金，则导致了明锐公司对一种行为重复责任。故原审未将明锐公司的5万元保证金与其应再支付的款项相冲抵适用法律不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第9号民事判决的第一、二、三、四项；撤销第五、六项。二、连骏（洛阳）金属制造有限公司于本判决生效后十日内退还洛阳明锐节水技术有限公司保证金5万元。三、驳回连骏（洛阳）金属制造有限公司的其他诉讼请求。四、驳回洛阳明锐节水技术有限公司的其他诉讼请求。本院二审案件受理费5754元，由上诉人洛阳明锐节水技术有限公司承担3818元，由上诉人连骏（洛阳）金属制造有限公司承担1936元。本判决为终审判决。审 判 长 李庆刚审 判 员 于 磊代审判员 卢媛媛二〇一六年十一月九日书 记 员 邵羽菲