辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10113号上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区长江中心幼儿园，住所地沈阳市皇姑区六盘山路17号。法定代表人：吴**明，该园园长。委托诉讼代理人：杨明，辽宁金正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王绍丽，女，1952年5月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审第三人：沈阳市皇姑区黄河街道办事处，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。负责人：葛鹏霄，该办事处主任。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律。上诉人沈阳市皇姑区长江中心幼儿园因与被上诉人王绍丽、原审第三人沈阳市皇姑区黄河街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市皇姑区长江中心幼儿园上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：本案原审查明事实前后混淆，法律关系认定错误。2005年4月27日原长江街道办事处社会事业科向上诉人下达了批复，同意上诉人对幼儿园对外商业租赁，租期至2023年。（2019）辽01民终3370号民事判决驳回了第三人要求长江中心幼儿园、吕星火、及被上诉人腾空房屋的请求，认定涉及到三方的所有租赁协议合法有效，第三人应受租赁期限的限制。以上均从判决角度论证了上诉人的收益权应持续至2023年7月15日，（2020）辽01民终1571号民事判决认定上诉人与王玲解除房屋租赁协议，租赁关系存在于上诉人与被上诉人之间。2009年1月5日黄河街道出具的证明虽然写明借给长江中心幼儿园使用，但并不是原审法院认定的在2009年2月前为允许对外商业租赁，此后就是借用关系。该证明并不构成允许原告将案涉房屋进行对外商业租赁权利的变更与否认，而是对允许使用和租赁的进一步肯定。其与上诉人有权对外进行商业租赁并不矛盾，不能就此否认上诉人与被上诉人之间的内在实体法律关系。故此一审法院认定的此时上诉人只有使用权没有收益权是没有事实和法律依据的。同时也违背此案之前的生效判决。在本案中原上诉人享有收取房屋租金的权利，所以不因给付人是王玲还是被上诉人的不同，而使得该权利灭失与否。王绍丽辩称，请求维持原判。沈阳市皇姑区黄河街道办事处辩称，请求维持原判。沈阳市皇姑区长江中心幼儿园向一审法院起诉请求：1.被告给付2017年5月1日至2020年5月1日租金1280000元；2.被告给付违约金384000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，位于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋（旧址皇姑区长江街长江小区26栋，建筑面积1206平方米）由皇姑区文化局于1983年建设，产权单位为原长江幼儿园（事业单位），财产来源为自建。1990年，案涉房屋办理了所有权证书，所有权人登记为原长江幼儿园（事业单位），所有权性质为集体所有。2005年3月25日，经沈阳市皇姑区长江街道办事处（以下简称长江街道）同意，原长江幼儿园（事业单位）将案涉房屋出租给案外人王玲，用于经营幼儿园。约定租赁期限18年，自2005年6月15日至2023年7月15日止，每年租金150000元，五年以后，房租费递增，每三年递增10%。2015年4月18日，长江幼儿园法定代表人吴**明以王玲身份与沈阳山盟医院法定代表人王绍丽签订《租房协议书》，约定将案涉房屋910平方米（1-3层）租赁给王绍丽，租赁期限为2015年5月1日至2023年7月15日止，每年租金为360000元，按年度付款，在每年4月1日付清下一年的房租。房屋租赁期限内，两年以后，房租开始递增，每两年一次递增每次50000元。第一次递增2017年5月1日至2019年4月30日，每年租金410000元；第二次递增2019年5月1日至2021年4月30日，每年租金为460000元等。协议签订后，王绍丽向案外人吴**明（长江幼儿园法定代表人）支付了590000元，现金支付10000元。后又向吴**明支付了2015年至2017年两年的租金共计720000元及押金20000元。另查，2007年6月，原长江街道并入黄河街道。2009年1月13日，沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室下发了《关于撤销皇姑区长江中心幼儿园的批复》，内容为：黄河街道：你办《关于长江中心幼儿园转企请示》收悉。经研究同意，撤销长江幼儿园，收回事业编制16名。转企后，债权债务及人员安置等问题由长江幼儿园负责处理。2009年2月3日，原告长江幼儿园（民办非企业单位）申报了民办非企业单位（法人）登记申请表，在住所情况一栏中写明：产权单位为长江幼儿园；用房面积1206平方米；租（借）期限：借用，并附有2009年1月5日，黄河街道出具的证明一份，内容为：黄河街道下属单位长江幼儿园正在进行事业单位转企工作，其名下房产地点为皇姑区六盘山路17号，面积1206平方米，产权所有制性质（幼儿园集体所有）不变，现借给新办的长江幼儿园使用，证明上有黄河街道及长江幼儿园的签章。2017年4月7日，黄河街道向长江幼儿园下达《关于收回长江中心幼儿园房屋使用权的通知》，告知长江幼儿园从即日起案涉房屋不再借其使用，收回房屋使用权，通知停止履行原房屋出租及转租协议，停止收取房屋租金。2016年6月22日，黄河街道向沈阳市山盟医院（王绍丽系该院院长）发出关于签订房屋租赁合同的通知：现将沈阳市皇姑区法院（2015）皇民二第04122号民事判决书送达。请接到上述判决书之日，停止与长江幼儿园继续签订房屋租赁合同，并停止向其缴纳房屋租金，你院与我方重新签订房屋租赁合同，向我方交纳租金。此后王绍丽未再交纳2017年5月1日以后的租金。2019年4月26日，黄河街道向沈阳山盟集团发函：贵集团所属山盟医院租用的位于沈阳市皇姑区六盘山路17号910平米办公用房（国有资产）产权人是我黄河街道办事处。2018年8月，市纪委监委在全市开展公有房产出租（借）问题专项清理整治工作。按照区纪委监委要求，黄河街道党工委、黄河街道纪工委目前正在对固定资产、公有房产进行专项清查，并将对黄河街道所有的六盘山路17号1206平方米国有资产出借转租问题进行调查。为防止国有资产收益流失，请贵集团通知山盟医院在调查期间停止向房屋转租人王玲及其委托人支付2017年5月1日之后的房屋租金。再查，2015年7月21日，黄河街道起诉长江幼儿园，要求确认其为坐落于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋（建筑面积为1206平方米）的所有人。一审法院于2016年7月26日作出（2015）皇民二初第4122号民事判决书，判决确认上述房产归黄河街道所有。该判决现已发生法律效力。2017年4月11日，黄河街道将长江幼儿园及案外人吕星火、沈阳山盟医院诉至一审法院，要求返还案涉房屋，一审法院于2017年12月21日作出（2017）辽0105民初3511号民事判决书，判决长江幼儿园及案外人吕星火、沈阳山盟医院于判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区六盘山路17号房屋腾出，完好交予黄河街道。宣判后，长江幼儿园不服上诉至本院，本院于2018年2月28日作出（2018）辽01民终950号民事裁定书，撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3511号民事裁定，发回重审。该案发回重审后，一审法院另行组成合议庭审理，于2018年11月16日作出（2018）辽0105民初3747号民事判决书，判决驳回黄河街道的腾房诉讼请求。宣判后，黄河街道不服上诉至本院，本院于2019年4月3日作出（2019）辽01民终3370号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月20日，案外人王玲将被告王绍丽诉至一审法院，要求给付尚欠租金1280000元；要求被告支付违约金384000元，违约金由日10%，调整为按照30%计算。一审法院于2019年11月9日作出（2019）辽0105民初6627号民事判决书，认定：原长江幼儿园（事业单位）自2009年1月13日起，因沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室下发了《关于撤销皇姑区长江中心幼儿园的批复》被撤销，黄河街道作为其上级主管部门由此承接其国有资产，并经本院生效判决确认为案涉房屋的所有人。依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，自2009年1月起原长江幼儿园与王玲间的租房协议，对于案涉房屋的接管人黄河街道具有约束力，黄河街道应与王玲继续履行该协议，王玲应向黄河街道交纳房屋租赁费，或与黄河街道另行签订租房协议。现黄河街道接管案涉房屋后，并未与王玲继续履行协议，而是将案涉房屋出借于改制后的长江中心幼儿园经营使用。对此，王玲未曾提出异议，且承认案外人吴**明与王绍丽之间签订的《房屋租赁协议书》上的签名不是自己所为，其未向王绍丽交付过案涉房屋，亦未收取王绍丽支付的房租及押金。由此可见，王玲与王绍丽之间不存在房屋租赁关系，其要求王绍丽支付租赁费无事实以及法律依据，判决驳回王玲的诉讼请求。宣判后，王玲不服上诉至本院，本院于2020年1月22日作出（2020）辽01民终1571号民事判决，认定：双方当事人对一审法院查明“本案审理期间，王玲自认，与长江幼儿园签订《租房协议》后，对案涉房屋仅用于经营歌厅半年时间，自己未支付过房租，并于2007年离沈至今。对吕星火是否支付租赁费表示不知情。且表示2015年4月18日案外人吴**明与王绍丽签订的《房屋租赁协议书》上的签名不是自己所为，其未向王绍丽交付过案涉房屋，亦未收取王绍丽支付的房租及押金”的事实并无异议。虽然2005年王玲开始承租案涉房屋，但王玲从2007年开始未再履行其与长江幼儿园之间的案涉《租房协议》，未向长江幼儿园一方支付案涉房屋的租金，且从2007年开始已经离开案涉房屋未再使用案涉房屋；长江幼儿园在王玲离开后已经将案涉房屋另行使用并于2015年将案涉房屋出租给本案王绍丽，上述行为属于长江幼儿园以其收回案涉房屋另行出租的行为单方解除了其与本案王玲之间的案涉《租房协议》，王玲对该节事实知晓后并未向长江幼儿园提出异议，且认可长江幼儿园与本案王绍丽之间的案涉房屋出租事实，故本案王玲在长江幼儿园收回案涉房屋后已经与长江幼儿园之间达成了以实际行为解除案涉《租房协议》的协议。长江幼儿园在与本案王玲以实际行为达成了解除案涉《租房协议》后虽然以“王玲”的名义向本案王绍丽出租案涉房屋，但长江幼儿园未以本案王玲授权的名义对外出租案涉房屋，其在向本案王绍丽收取案涉房屋的租金后亦未将该笔租金支付给本案王玲，故属于长江幼儿园与本案王绍丽之间存在案涉房屋的租赁合同，该合同与本案王玲无关，故不能约束本案王玲与王绍丽，则王玲向王绍丽主张支付案涉房屋的租金以及违约金无合同依据，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案中，原长江幼儿园（事业单位）于2009年1月13日被撤销，黄河街道作为其上级主管部门由此承接其国有资产，且已有生效判决确认其为案涉房屋的所有权人。黄河街道于2009年1月5日出具的证明确认其下属单位原长江幼儿园正在进行事业单位转企工作，其名下皇姑区六盘山路17号房产，产权所有制性质（幼儿园集体所有）不变，借给新办的长江幼儿园使用。对于案涉房产，原告于2009年2月改制之前有对外租赁的权利，但改制之后为无偿借用，无偿借用系使用权，并非收益权，黄河街道作为案涉房产的所有权人，对其房产依法享有占有、收益、处分的权利。黄河街道将案涉房产无偿出借给长江幼儿园使用，在无偿使用期间，长江幼儿园对外出租所产生的租金为因所有权产生的法定孳息。根据《最高人民法院适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案争议发生在《民法典》颁布之前，故应当适用之前的法律、司法解释的规定。根据《物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”的规定，原告长江幼儿园与第三人黄河街道对案涉房产在无偿借用期间的孳息并未约定，长江幼儿园作为无偿借用人，在无偿借用期间因出租行为得利，于法无据，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持，现第三人黄河街道作为案涉房产所有人向被告主张涉房产的占用费合理，一审法院予以支持。关于占用费的数额问题。根据合同约定每年租金为360000元，2017年5月1日至2019年4月30日，每年租金410000元；第二次递增2019年5月1日至2021年4月30日，每年租金460000元，故一审法院参照租金计算占用费为1280000元，由被告王绍丽支付第三人黄河街道。被告王绍丽虽提出其已支付租金680000元，应在总数中扣除，但未提供证据证明其交付的上述款项为2017年5月1日之后的租金，故对被告王绍丽的上述抗辩意见，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告王绍丽支付第三人沈阳市皇姑区黄河街道办事处房屋占用费1280000元；二、驳回原告沈阳市皇姑区长江中心幼儿园的诉讼请求。案件受理费29664元（原告预交19776元、第三人预交9888元），由原告承担19776元，由被告王绍丽承担9888元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，已有生效判决确认沈阳市皇姑区黄河街道办事处为案涉房屋的所有权人。沈阳市皇姑区黄河街道办事处于2009年1月5日出具证明确认其下属单位原长江幼儿园正在进行事业单位转企工作，其名下皇姑区六盘山路17号房产，产权所有制性质（幼儿园集体所有）不变，借给新办的长江幼儿园使用。故一审认定对于案涉房产上诉人于2009年2月改制之前有对外租赁的权利，改制之后为无偿借用并无不当。上诉人未能提交充分证据证明其在2009年2月后享有对外出租并获取收益的权利，无偿借用系使用权，并非收益权，沈阳市皇姑区黄河街道办事处作为案涉房产的所有权人，对其房产依法享有占有、收益、处分的权利。故一审判令王绍丽向沈阳市皇姑区黄河街道办事处支付房屋占用费并无不当。关于上诉人主张原上诉人享有收取房屋租金的权利，不因给付人是王玲还是被上诉人的不同而使得该权利灭失与否的问题，因生效判决已认定长江幼儿园以其收回案涉房屋另行出租的行为单方解除了其与本案王玲之间的《租房协议》，沈阳市皇姑区黄河街道办事处于2009年1月5日出具证明确认案涉房屋系借给新办的长江幼儿园使用，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳市皇姑区长江中心幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19776元，由上诉人沈阳市皇姑区长江中心幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。