文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2689号原告：邵东邦盛置业有限公司，住所地邵东市大禾塘街道昭阳大道与绿汀大道交汇处（里安综合区06宗地As03栋）。法定代表人：刘嫦娥。委托诉讼代理人：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘琪，系该公司员工。被告：胡稳华，男，汉族，1979年12月23日出生，住邵东县。被告：朱剑保，男，汉族，1975年12月3日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：陈星平，邵东市法律援助中心法援律师。委托诉讼代理人：鲁焰，湖南启航律师事务所律师。第三人：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：丁学益。委托诉讼代理人：李秀蕾，系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至判决主文简称“邦盛公司”）与被告胡稳华、朱剑保，第三人邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文简称“长盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日受理后，适用简易程序，于同年6月22日公开开庭审理了本案。原告邦盛公司的委托诉讼代理人何旻霖、被告朱剑保及其委托诉讼代理人陈星平、鲁焰和第三人长盛公司的委托诉讼代理人李秀蕾到庭参加了诉讼，被告胡稳华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡稳华、朱剑保向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋7号至9号、38号至40号商铺于2016年10月22日至2021年2月8日期间拖欠的租金578200元及违约金242665元（违约金暂计算至2021年3月31日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4％的标准继续计算至租全付清之日止）；2.判令被告胡稳华、朱剑保承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2013年1月1日，原告将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由原告受托人长盛公司即本案第三人代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托代租协议》。被告胡稳华、朱剑保于2014年12月12日与原告受托人长盛公司签订《房屋租赁合同》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号××号××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积为698.73平方米。该商铺租赁期限为五年，自2014年12月22日起至2019年12月21日，免费租赁期10个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年10月22日开始计算。该商铺租金前一年租金按建筑面积13元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，被告应交第一年租金为人民币109002元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。合同到期后被告继续使用该承租房屋，至2021年2月8日才将涉案商铺交付给原告。《房屋租合同》签订后，原告根椐约定向被告提供租赁房屋，被告自2016年开始拖欠上述承租房屋租金。根据《房屋租赁合同》第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金，但本案中原告自愿降低违约金的收取标准，按年利率15.4%的标准收取违约金。合同期间，原告的受托人长盛公司多次电话、发函催促被告胡稳华、朱剑保交纳租金及物业服务费，被告置之不理。截止至2021年3月31日被告拖欠租金578200元，产生的违约金242665元。综上，原告认为被告逾期支付租金的行为已严重侵犯原告的权利，特提起诉讼。被告胡稳华辩称，1.原告邦盛公司诉讼主体不适格；2.被告胡稳华经营的饭店于2017年12月2日被长盛公司强行锁门，从该日起被告的饭店无法正常经营，直到2021年2月3日长盛公司才开锁。被告经营的饭店因长盛公司锁门而不能达到经营的目的，因此原告诉请的支付被强行锁门后的商铺租金及违约金没有事实依据；3.因2016年至2017年商铺门口修路，导致被告饭店经营受到严重影响，长盛公司承诺对商铺租金实施减免，原告与长盛公司应当遵守承诺减免租金；4.因被告在经营期间被长盛公司强行锁门，事实上对被告正常经营造成严重影响与损失，对于原告给被告造成的预期经营利润、税收、员工工资等损失，被告胡稳华保留反诉权利。被告朱剑保未作答辩，也未向本院提供相关证据。第三人长盛公司答辩，原告诉讼主体资格适格，长盛公司于2013年开始与原告邦盛公司签订协议，受原告委托管理商铺租赁事务。长盛公司没有锁被告的门，是被告经营不善而导致关门，长盛公司没有承诺减免被告的房屋租金。经审理查明，2013年1月1日，原告邦盛公司将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由长盛公司即本案第三人代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托租赁协议》。被告胡稳华、朱剑保（乙方）于2014年12月12日与第三人长盛公司（即甲方）签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号××号××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积为698.73平方米。该商铺租赁期限为五年，自2014年12月22日起至2019年12月21日，免费租赁期10个月给乙方作为房屋装修期，计租日期从2015年10月22日开始计算。该商铺租金前一年租金按建筑面积13元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，乙方应交第一年租金为人民币109002元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。《邦盛凤凰城商铺租赁协议》第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。本案中原告自愿按年利率15.4%的标准计算违约金。第三人长盛公司与二被告签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》后，第三人长盛公司依约向二被告提供租赁房屋，二被告交付上述承租房屋一年租金（即已支付租金至2016年10月21日），此后二被告一直拖欠租金未付。因二被告拖欠原告商铺租金，第三人长盛公司对二被告发出商铺欠费缴款通知，通知要求二被告限期内到物业中心缴款，逾期将采取停水电锁门等相关措施。2017年12月2日，第三人长盛公司对二被告承租的商铺采取锁门措施进行催讨租金，此后被告一直未正常营业，原告与第三人长盛公司于2021年2月份收回案涉商铺。另查明，第三人长盛公司系受原告邦盛公司的委托与被告胡稳华、朱剑保签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，诉讼中第三人长盛公司对原告邦盛公司根据《邦盛凤凰城商铺租赁协议》的约定向被告胡稳华、朱剑保起诉收取租金不持异议。上述事实，有原被告的身份证明、商铺产权证明、商铺委托租赁协议、邦盛凤凰城商铺租赁协议、租金及违约金欠费明细、证人证言、商铺欠费缴款通知、录音资料、视频资料以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告邦盛公司与第三人长盛公司签订《商铺委托租赁协议》，原告委托第三人长盛公司代表原告以第三人长盛公司的名义与承租方签订房屋租赁合同以及收取租金等权利，委托方邦盛公司与受托方长盛公司成立委托合同法律关系。第三人长盛公司接受原告的委托与二被告胡稳华、朱剑保签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二被告与第三人长盛公司签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》时，根据合同条款内容，二被告知道或者应当知道其所租赁的商铺所有权归原告所有，二被告亦应知悉长盛公司与邦盛公司之间的代理关系，故案涉《邦盛凤凰城商铺租赁协议》应当直接约束委托人邦盛公司与二被告，邦盛公司作原告的诉讼主体资格适格。本案中，原告邦盛公司委托第三人长盛公司出租邦盛公司的房屋，并向二被告依约履行了提供租赁房屋和交付使用的义务，二被告作为承租人应当按约交纳租金。二被告交付上述承租房屋一年租金（即已支付租金至2016年10月21日），此后一直拖欠原告租金未付。受托人长盛公司向二被告发出催收租金通知，要求二被告限期交纳租金，逾期将采取停水电锁门等相关措施。二被告在收到通知的合理期限内仍未履行，受托人长盛公司于2017年12月2日对二被告承租的商铺强行锁门。二被告在多次收到受托人长盛公司的通知后仍拒绝交纳租金，而受托人长盛公司对二被告经营的商铺强行锁门，受托人长盛公司对二被告经营的商铺采取锁门的行为应当视为将解除合同的意思表示通知给二被告，通知在2017年12月2日到达二被告时，原被告的房屋租赁合同解除，故二被告拖欠原告租金的日期应只计算至2017年12月2日止。二被告未及时依约向原告交纳2016年10月22至2017年12月2日的租金，并经催告后在合理期限仍不履行，二被告的行为构成违约，应当依约继续履行支付该段租赁期间租金和违约金的义务。被告拖欠原告租金及违约金（原告自愿以未付租金为基数按年利率15.4％的标准计算）计算认定为：邦盛凤凰城一期AS03a栋7号至9号、38号至40号商铺于2016年10月22至2017年12月2日期间拖欠的租金132562元及违约金90457元（计算方式见附件）。被告胡稳华辩称第三人长盛公司承诺对商铺租金实施减免，因被告胡稳华缺乏充分的证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款、第九百一十九条、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释第九十条》之规定，判决如下：一、被告胡稳华、朱剑保应于本判决生效后30日内向原告邵东邦盛置业有限公司支付租金132562元及违约金90457元（违约金已计算至2021年3月31日，此后违约金以未付租金132562元为基数按年利率15.4％的标准继续计算至租金付清为止）；二、驳回原告邵东邦盛置业有限公司的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取6004.5元，由被告胡稳华、朱剑保负担1632元，原告邵东邦盛置业有限公司负担4372.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  曾利华二〇二一年七月七日法官助理朱臻玄代理书记员  李喜云附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不当庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：            AS03a栋7号至9号、38号至40号商铺租金及违约金计算                  租金计算              违约金计算                  单价              面积              欠缴租金时间              天数              欠缴金额（元）                                          违约天数（至2021.3.31）              违约金按年利率15.4%（元）                  14.04               698.73              2016.10.22-2017.10.21              360               117722               2016/10/7              2021/3/31              1636              82387                  15.17               698.73              2017.10.22-2017.12.2              42              14840               2017/10/7              2021/3/31              1271              8070                                               租金合计：                            132562                                                         90457