河南省鄢陵县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1024执异22号案外人：王东灿，男，1949年7月26日出生，汉族，住鄢陵县。申请执行人：中原银行股份有限公司鄢陵支行，住所地：鄢陵县人民路与紫云路交叉口。负责人：王晓慧，行长。被执行人:鄢陵卉广园林绿化工程有限公司，住所地：鄢陵县安陵镇东大街路南。法定代表人：葛立新，总经理。被执行人:鄢陵茂森园林绿化有限公司，住所地：鄢陵县安陵镇北关街中段路西。法定代表人：吕德全被执行人:吕德全，男，1975年3月9日出生，汉族，住鄢陵县。被执行人:吕德志，男，1964年2月25日出生，汉族，住鄢陵县。被执行人:苏俊明，男，1965年3月14日出生，汉族，住鄢陵县。被执行人:葛立新，女，1968年6月13日出生，汉族，住鄢陵县开发区。被执行人:吴红波，男，1967年9月24日出生，汉族，住址同上。被执行人:李刚，男，1968年2月18日出生，汉族，住鄢陵县。本院在执行申请执行人中原银行股份有限公司鄢陵支行与被执行人鄢陵卉广园林绿化工程有限公司、鄢陵茂森园林绿化有限公司、吕德全、吕德志、苏俊明、葛立新、吴红波、李刚金融借款合同纠纷一案中，案外人王东灿向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王东灿称，被执行人苏俊明在鄢陵县××××路南侧有一处宅基地，上建有房屋。2006年,苏俊明与案外人经协商一致，苏俊明将上述土地的使用权和地上全部附属物（包含房屋）的所有权转让给案外人，并按当时的市场价约定转让款为14万元。之后签订了书面的《宅基地转让协议》，并由王洪亮、乔树亭、张东岳、王洪超作为见证人在协议上签字确认，案外人在签订协议当天将转让款全部支付给了苏俊明，苏俊明将该宅基地的规划许可证（编号为：鄢城规工字（96）24号）交给案外人，因宅基证遗失，又由苏俊明配合案外人补办了集体土地使用证，证号为：安陵镇集用（2005）第08—006—A262东街：四组号。后上述宅基地及房屋由案外人一直占有并使用至今。2020年，案外人听说上述宅基地和房产因苏俊明与申请执行人中原银行股份有限公司鄢陵支行金融借款合同纠纷一案被法院强制执行，案外人对此提出异议，案外人对上述宅基地和房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，主要理由是：1、在本案纠纷发生前，在人民法院查封和执行前，即2006年案外人就与被执行人苏俊明签订了书面的《转让协议》。2、在2006年签订转让协议后，案外人已经按照当时的市场价，向苏俊明支付了合理的转让款14万元。3、在2006年签订协议后，被执行人苏俊明已经将上述房产和宅基地的全部手续和房屋钥匙交付给案外人，案外人从2006年开始，一直占有使用该房屋和宅基地至今。4、之所以没有办理产权过户登记手续，是因为当时本案的土地性质是集体土地，按当时的法律规定，无法办理房产登记和变更登记，案外人对此并无过错。综上所述，案外人对上述宅基地和房屋，依法享有足以排除强制执行的民事权益，根据我国《民事诉讼法》和《民事诉讼法司法解释》等相关法律规定，特提出执行异议，请求鄢陵县人民法院依法裁定中止对已经属于案外人所有和使用的宅基地和房屋的执行。申请执行人答辩称，一、案涉房产登记在被执行人苏俊明名下，鄢陵县法院查封并执行该房产并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，涉案房产登记在被执行人苏俊明名下，因苏俊明未主动履行生效判决确定的还款义务，在答辩人申请强制执行后，鄢陵县法院查封并执行该房产有事实和法律依据。二、案外人王东灿对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应当依法驳回其异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王东灿于2006年与苏俊明签订宅基转让协议书，但在宅基转让协议书签订后的近十五年时间内，却怠于行使权利办理过户登记。案外人述称“之所以没有办理产权过户登记手续，是因为当时本案的土地性质是集体土地，按当时的法律规定，无法办理房产登记和变更登记”，该陈述是不属实的。经查，涉案房产办理的有房产证，证号为鄢房权字第**，登记所有权人为苏俊明。既然有房产证，必然也可以办理变更登记。如苏俊明不配合过户，案外人也完全可以通过起诉等方式强制要求苏俊明配合过户，但案外人并没有积极行使上述权利。故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的第四种情形。另案外人无证据证明其在人民法院查封之前在涉案房屋居住以及已向被执行人苏俊明支付涉案房产的全部价款的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的第二、三种情形。故案外人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。被执行人均未提交书面答辩意见。本院查明，2006年7月21日，案外人王东灿经中间人王洪亮、乔树亭介绍，与被执行人苏俊明签订《宅基转让协议书》，以总价14万元的价格购买苏俊明名下位于鄢陵县××路的宅基地及房屋。后案外人王东灿办理了用电用水手续，补办了集体土地使用证[证号：安陵镇集用（2005）第08—006—A262东街四组号]，载明土地使用权人为王东灿，土地所有权人为××村农村集体。2021年3月24日，王洪亮、张东岳出具证明；2021年4月12日，乔树亭、郑全发、王洪超、苏俊林出具证明，均证实案外人王东灿与被执行人苏俊明买卖房屋的事实。2021年4月24日，鄢陵县安陵镇东街社区居民委员会出具证明，证实王东灿于2006年7月21日经中间人王红亮、乔树亭介绍，购买位于东街××××路东侧、泰山路南苏俊明宅基地一处（含房屋）。该土地西临乔树亭、东临苏俊林、南临过道、北临泰山路，土地面积167m2，建筑面积204m2。房屋交易价格为壹拾肆万元整。2021年6月17日，乔树亭、郑全发、苏俊林出具证明，证实案外人王东灿自2006年7月21日购买案涉房屋后居住至今的事实。另查明，经中原银行股份有限公司鄢陵支行申请，本院于2018年7月4日作出（2018）豫1024财保185号民事裁定书，裁定将苏俊明名下位于鄢陵县××路（鄢城区房权证字第**）予以查封，期限三年。后中原银行股份有限公司鄢陵支行依据本院作出的（2019）豫1024民初2387号民事判决书，向本院申请执行鄢陵卉广园林绿化工程有限公司、鄢陵茂森园林绿化有限公司、吕德全、吕德志、苏俊明、葛立新、吴红波、李刚金融借款合同纠纷一案，在案件执行过程中，本院拟对该房产进行评估、拍卖，案外人王东灿以其系该房产的实际所有人为由向本院提出异议，要求停止对案涉房产的执行，并解除查封。上述事实，由宅基地转让协议、乔树亭、郑全发、王洪超、苏俊林证明、鄢陵县安陵镇东街社区居民委员会证明、鄢陵县康源供水有限公司缴费手册、国网鄢陵县供电公司用电客户缴费手册、集体土地使用证[证号：安陵镇集用（2005）第08—006—A262东街四组号]、本院（2018）豫1024财保185号民事裁定书及（2020）豫1024执1304号执行案卷等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王东灿与被执行人苏俊明签订了宅基地买卖协议，支付了全部价款，并已合法占有，且上述行为均发生在本院对案涉房产查封之前，后非因案外人自身原因未能办理过户登记手续，故案外人的权利能够排除执行，其异议请求，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人苏俊明名下位于鄢陵县东街泰山路的房产（鄢城区房房权证字第**）执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  常志涛审 判 员  曹福歌人民陪审员  张迎丽二〇二一年七月十四日书 记 员  苏冠峰