辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初3387号原告：鞍山东启企业管理服务有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁东区解放东路303号一层12、13、14、15号房间。法定代表人：郑传林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金亚光，辽宁咸亨律师事务所执业律师。被告：苗红生，男，1973年6月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。原告鞍山东启企业管理服务有限公司（以下简称东启公司）与被告苗红生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，公开开庭进行了审理。原告鞍山东启企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人金亚光，被告苗红生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鞍山东启企业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告按每月6850元租金标准向原告支付自2020年11月1日起拖欠的房屋租金，直至被告将租赁房屋腾空交还给原告之日，截至起诉日（2021年4月15日）租金计30825元；3、判令被告向原告支付违约金8220元。4、要求被告于本判决生效后10日内腾出涉案房屋。5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月9日被告通过网络拍卖平台拍得鞍山市铁东区矿工路6栋二层商业用房（341.94平方米）的租赁权，据此原、被告于2018年11月22日签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期自2018年11月1日起至2023年10月31日止，共计5年;年租金为8.22万元，每年交一次租金，租金支付方式为上打租;房屋出租期间如需维修，由被告自行承担维修费用，以及其他有关合同解除、违约责任条款。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交给被告使用，被告按照合同约定缴纳了租房保证金及2018年11月1日至2020年10月31日2年的租金，但第3年租金却迟延至今没有缴纳，经原告多次催缴未果。我国民法典规定，合同当事人应当遵循诚信原则按照约定全面履行自己的义务，被告拖欠房屋的租金行为显属违约。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民法典》有关规定及《房屋租赁合同》的约定，现依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。苗红生辩称，我不同意原告诉讼请求，依法应当减免8个月房租，要求原告继续履行合同，依据法律法规。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为坐落于铁东区.75平方米及房号3面积191.44平方米，房屋所有权人鞍山市进口汽车修配厂。2019年8月7日，由铁东区发改局、铁东区教育局、铁东区国资局监管，鞍山市二十六中学、鞍山市铁东区教育企业总公司、东启公司签订协议两份，约定铁东区矿工路184-2面积206.75平方米及184-3面积191.44平方米集体所有房产产权为26中校办工厂，于2018年11月21日移交东启公司管理。另查，涉诉房产经拍卖程序，由苗红生以82200元每年的价格成交。2018年11月22日，东启公司与苗红生签订房屋租赁合同，约定：由苗红生承租涉案房屋，租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日共计5年。租金标准为每年8.22万元（不含取暖费）；租金支付方式为现金或者转账；每年交一次租金，租金支付方式为上打租。保证金按年租金12个月平均后的两个月租金之和收取，由苗红生在合同签订之日与租金一并交与东启公司。苗红生有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方无权索要租赁保证金：1、将房屋用于经营活动，但不具有合法经营资格，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；2、未按照约定的用途使用房屋，经甲方第一次书面通知未改正的；3、利用房屋加工、销售假冒伪劣商品及进行其他违法活动的；4、擅自将房屋转租、转让、转借给第三人的；5、逾期5日未支付租金的；6、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方监督管理的。苗红生未按照约定支付租金的，除应及时补缴租金外，逾期期间每日应向甲方支付迟延租金10%的滞纳金。还查，苗红生于2019年11月1日向东启公司转账82200元，为2019年11月1日至2020年10月31日期间房屋租金。苗红生因租赁涉案房屋向东启公司交纳保证金13000元。再查，涉诉房产属于集体所有房产。东启公司属于国有独资公司。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原、被告是否应当解除房屋租赁合同；二、被告是否应当向原告支付租金及违约金。关于原告主张解除房屋租赁合同一节，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，东启公司与苗红生签订房屋租赁合同，合同约定：“每年交一次租金，租金支付方式为上打租；苗红生有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方无权索要租赁保证金···5、逾期5日未支付租金的。”苗红生实际缴纳租金至2020年10月31日，根据双方合同约定，租金的缴纳方式为上打租，即2020年11月1日前缴纳，苗红生至今没有缴纳租金，东启公司有权主张解除合同，故对于原告该主张，予以支持。关于原告主张被告腾出房屋一节，原、被告双方签订的房屋租赁合同解除后，苗红生无法律及事实依据继续占有使用涉案房屋，应当自合同解除之日起10日内，腾出涉案房屋。对于原告该主张，予以支持。关于原告主张被告支付租金一节，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”东启公司与苗红生签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依合同约定履行。鞍山东启企业管理服务有限公司依约将房屋交付给苗红生使用，苗红生没有按合同的约定及时足额向东启公司支付房屋租金，故东启公司向苗红生主张房租合理部分应予支持。对于被告苗红生辩解应减免租金一节，参照《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》二、实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本案涉诉房产虽为集体所有，但涉案房屋租期内一直归原告收取房租并进行管理，原告理应履行指导意见，免除被告3个月房屋租金。故苗红生应当按照每月6850元租金标准向东启公司支付从2021年2月1日至苗红生将涉案租赁房屋腾出之日期间的房屋租金。关于原告主张被告应支付违约金一节，依据原、被告双方房屋租赁合同的约定：“未按照约定支付租金的，除应及时补缴租金外，逾期期间每日应向甲方支付迟延租金10%的滞纳金”，该条款约定违约金数额过高，故不予采纳。加之双方合同中已经约定若出现逾期交付租金的情况，东启公司可以解除合同，并保证金不予退还。苗红生对于违约行为已经以其缴纳的保证金作为违约赔偿责任，故对于原告再另行主张的违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百二十二条规定，判决如下：一、解除鞍山东启企业管理服务有限公司与苗红生签订的房屋租赁合同；二、苗红生于本判决生效之日起十日腾出涉案房屋（坐落于铁东区.75平方米及房号3面积191.44平方米）；三、苗红生于本判决生效之日起十日内向鞍山东启企业管理服务有限公司支付按每月6850元租金的标准，从2021年2月1日至苗红生将涉案租赁房屋腾出之日期间的房屋租金；四、驳回鞍山东启企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取388元，由苗红生负担（上述费用鞍山东启企业管理服务有限公司已预付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  范泓滢二〇二一年七月二十一日书记员  廉 欣