河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0983执异93号 案外人：金文国，男，1981年1月31日出生，回族，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：李永敬，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 申请执行人：宋兴岭，男，1963年9月1日出生，汉族，大学文化，个体，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：马鲁光，北京市重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林慧，北京市重光律师事务所实习律师。 被执行人：杨家绪，男，1964年3月14日出生，汉族，住河北省沧州市。 被执行人：沧州华泽房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区。 法定代表人：杨家绪，经理。 被执行人：沧州华汇房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区朝阳门小区。 法定代表人：刘莉，经理。 本院在执行申请执行人宋兴岭与被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人金文国于2021年5月31日对（2019）冀0983执保466号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人金文国的委托诉讼代理人李永敬、申请执行人宋兴岭及其委托诉讼代理人马鲁光、王林慧到庭参加听证，被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人金文国称，宋兴岭申请执行杨家绪、沧州市华泽房地产开发有限公司、沧州市华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件，黄骅市人民法院于2019年8月8日作出（2019）冀0983执保466号民事裁定书查封位于河北省孟村回族自治县，该案件在查封时，案外人并不知情，涉案商铺已在2016年1月18日由沧州华泽房地产开发有限公司以总价款3231780元卖给案外人，双方签订商品房买卖合同，案外人支付全部房款并在孟村回族自治县房管局做了备案登记。法院查封的位于孟村回族自治县系案外人所有。（2019）冀0983执保466号民事裁定书在未查清上述商铺归属情况下作出查封裁定，该裁定认定错误。因此请求中止（2019）冀0983执保466号民事裁定书对涉案商铺的查封。 案外人为证实自己的主张向本院提供案外人金文国与沧州华泽房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）三份。第一份合同中涉案房屋为商铺4幢0单元1层铺18号，房屋每平方米人民币3000元，总价款791460元。该合同签订时间为2016年1月15日，落款有案外人金文国签名并摁手印以及沧州华泽房地产开发有限公司公章、杨家绪私章。第二份合同中涉案房屋为商铺1幢0单元3层商铺A，房屋每平方米人民币3000元，总价款为1601580元。第三份合同中涉案商铺为商铺4幢0单元1层铺20号。房屋每平米单价为3000元，总价款为838740元。 案外人提供2016年1月18日中国建设银行网上银行转账汇款电子回单，付款人为金文国，收款人为杨家绪，交易金额为3395000元。案外人另提供一份盖有沧州华泽房地产开发有限公司财务专用章章的收据条一份，显示今收到金文国交来房款（一次性付清）3500000元。收款人为刘莉。 案外人另提供一份2021年5月19日的孟村回族自治县商品房买卖合同网签备案信息查询结果证明一份，其中涉案三套房屋买受人金文国均已在网签系统中备案，备案日期为2016年1月18日。 申请执行人宋兴岭辩称，案外人请求中止（2019）冀0983执保466号裁定的执行，解除对孟村回族自治县锦绣乾城商铺1幢A号（证号0000390号）、4幢18号（证号0000747号）、4幢20号（证号0000749号）的查封缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请法庭予以驳回。 首先，根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。黄骅法院查封时，案涉房屋只是进行了网签，案涉房产仍然登记在华泽公司名下而非案外人金文国名下，因此法院查封并无不妥。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。该规定第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据上述规定，黄骅法院有权查封登记在华泽公司名下的以上案涉房屋。如果存在案涉房屋已经出售给案外人的情况，排除人民法院查封、扣押、冻结，依照上述规定，需同时满足如下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人已经支付购买案涉商铺的部分或全部价款；3、案外人实际占有该房产；4、案外人对未过户行为没有过错。具体到本案中：第一，案外人与华泽公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑，双方在合同中约定的购房价格为3000元/平方米，远远低于当时同期同地段的5000多元/平方米的购房价格，明显有悖常理。第二，案外人没有实际支付购房款。按照国家对购房合同网签的规定，购房人必须将购房款打到华泽公司有政府监管的专用账户并开具购房发票才能是真实有效的合法合规的网签备案，案外人提供的网签纸质合同的第8页上也非常明确的约定了购房款必须汇到华泽公司孟村分公司工商银行孟村支行的专用账户上，而案外人没有提供实际支付购房款的银行交易流水和华泽公司出具的购房发票，仅仅提供了华泽公司出具的三套房子总价款的一张收据。因此并不能证明其已实际支付了购房合同的价款。况且三套房子价款不一样，应该有银行流水和三张购房发票，案外人只提供了三套房子总价的一张收据，其虚假性昭然若揭，再明显不过了。第三，案外人主张购房款支付给了杨家绪的个人账户。在房屋买卖过程中，出卖人是华泽公司而不是杨家绪，异议人支付给杨家绪的款项并不能证明是案涉房屋的购房款，明显的是张冠李戴，拼凑证据。第四，案外人自2016年购房至今五年多的时间仍未办理过户手续也没有收取房屋，一直由华泽公司在管理和出租房屋。此事实也充分说明了涉案房屋是华泽公司的，根本不属于案外人的。此外，据申请执行人了解，案外人与华泽公司之间根本不存在真实的房屋买卖合同关系。案外人支付给杨家绪的款项3395000元系杨家绪向案外人的借款，为了对该借款进行“担保”，杨家绪便以华泽公司名下的三套案涉房产以华泽公司的名义与案外人签订了虚假的购房合同，如果杨家绪到期无法偿还借款，便以案涉房产“抵债”，这完全是名不符实的房屋买卖合同。在房款交纳的方式上，相关款项未打入出卖人账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票，这在诸多方面均存在有异于普通的商品房买卖形式，这些通过答辩人的以上答辩内容及案外人提供的证据也可以看出。杨家绪是想通过此种方式吸收资金，达到大量借款的目的。综上所述，案外人请求中止（2019）冀0983执保466号裁定的执行，解除对孟村回族自治县锦绣乾城商铺1幢A号（证号0000390号）、4幢18号（证号0000747号）、4幢20号（证号0000749号）的查封缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请法庭予以驳回。 申请执行人为证实自己的主张向本院提供一份锦绣金街商业销控的表格一份。 被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司缺席无答辩，但在电话中表示案外人与被执行人之间的买卖合同备案实际为借款抵押，并非房屋买卖，不同意解除查封。 本院查明，原告宋兴岭与被告杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经申请执行人宋兴岭申请，本院于2019年8月8日作出（2019）冀0983执保466号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人沧州市华泽房地产开发有限公司所有的位于河北省孟村回族自治县、……4幢18号（证号0000747号）、……4幢20号（证号0000749号）……房产，共计二十套（保全价值16480015元）。二、查封期限为三年。2019年11月6日本院作出（2018）冀0983民初6494号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）杨家绪偿还原告（反诉被告）宋兴岭借款本金人民币280.5万元、截止到2018年6月1日的利息304.55万元及2018年6月1日以后利息（利息以1480.5万元为基数，自2018年6月2日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、被告（反诉原告）沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；……。后被告杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司对判决结果不服，上诉至沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2020年10月16日作出（2020）冀09民终3905号民事判决书，判决：一、维持河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决书第四项；二、撤销河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决第二项、第三项；三、变更河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6494号民事判决第一项，为：上诉人杨家绪偿还被上诉人宋兴岭借款本金280.5万元、截止到2018年6月1日的利息287.46万元及2018年6月1日以后利息（以1480.5万元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月2日起至实际清偿之日止）；四、上诉人沧州华泽房地产开发有限公司、上诉人沧州华汇房地产开发有限公司对上述第三项给付义务承担连带清偿责任；……。因被告未按生效判决履行义务，原告宋兴岭申请强制执行，执行案号为（2021）冀0983执841号。 另查明，出租方沧州华泽房地产开发有限公司孟村分公司与承租方耿凤兰于2018年9月18日签订锦绣乾城商铺租赁合同，其中租赁商铺包括商铺1号铺A。租赁合同和本院执行庭所做2021年7月11日的执行笔录显示，涉案商铺租期20年，自2019年1月18日至2039年1月18日。自2019年1月18日至2029年1月18日租金每年22万元，2029年1月18日至2039年1月18日，租金每年24万元。其中2021年租金已于2021年1月18日交到被执行人华泽房地产开发有限公司。自租赁合同签订后，承租人即开始对商铺进行装修并使用至今。 出租方沧州华泽房地产开发有限公司与承租方李朋升签订锦绣金街商铺租赁合同，合同签订时间为2018年8月8日，租赁后即进行了装修，实际使用时间是2018年9月1日至2021年8月30日，租赁的商铺为4幢17号、4幢18号，租期三年。年租金8万元，共计24万元。 出租方沧州华泽房地产开发有限公司与承租方迟爽于2017年11月19日签订锦绣金街商铺租赁合同，租赁后即进行了装修，实际使用时间为2018年6月20日至2021年6月20日，租赁合同和本院执行庭所做2021年7月1日的执行笔录显示租赁的商铺为4幢20号，该份租赁合同已到期。但第三人迟爽表示该份租赁合同虽已到期但第三人与被执行人公司协商已进行了续租。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案商铺均登记在被执行人名下，本院按照不动产登记对房屋进行查封并无不当。案外人也提供了商品房买卖合同三份，但租赁合同和本院执行庭的调查笔录均显示涉案商铺均早在法院查封之前就已出租，出租人为被执行人。案外人所提交的中国建设银行网上银行转账汇款数额与所提交的借条数额、三套商铺房款总额均不符，同时该份电子回单转款人为杨家绪而非被执行人沧州市华泽房地产开发有限公司。涉案三套商铺虽进行了网签备案，但在法院查封之前案外人一直未办理房屋过户登记手续，其自身存在过错。案外人金文国在法院查封之前也一直未占有和使用涉案不动产。因此案外人金文国的异议理由不足以排除执行，异议请求本院不予支持。被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人金文国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二一年七月十三日 书 记 员  吴 静