湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终1302号 上诉人（原审被告）：梁小军，男，1974年10月5日出生，汉族，住洞口县。 委托诉讼代理人：许艳春（系梁小军之妻），住洞口县。 被上诉人（原审原告）：洞口县绿景物业管理有限公司，住所地洞口县工业园新城区黎园东路。 法定代表人：张端仁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王导导，湖南桔城律师事务所律师。 上诉人梁小军因与被上诉人洞口县绿景物业管理有限公司（以下简称绿景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 梁小军上诉请求：一、撤销原判，改判梁小军不承担支付义务或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由绿景物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，致判决有误。绿景物业公司未履行管理职责，未达到应有标准，导致梁小军车辆受损，应承担赔偿责任。绿景公司未提供充分证据证明催收通知已送达给梁小军，且绿景物业公司的起诉已超过法定诉讼时效，应予驳回。 绿景物业公司辩称，梁小军拖欠物业管理费的事实清楚，证据确实充分，本案未超过法定诉讼时效，请求二审驳回上诉，维持原判。 绿景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁小军支付绿景物业公司2015年1月1日至2019年6月30日期间物业费等费用6291元及违约金3332.93元，合计9623.93元（物业费计算至2019年6月30日，违约金计算至2020年12月31日，违约金顺延照计）；2.本案诉讼费用由梁小军承担。 一审法院认定事实：绿景物业公司系为洞口县绿景·盛世豪庭小区提供物业管理服务的物业管理公司，梁小军系绿景·盛世豪庭小区4栋B单元402号房的业主。2009年3月15日，绿景物业公司与梁小军签订《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》，约定绿景物业公司为绿景·盛世豪庭小区提供物业服务，梁小军按照政府部门批文规定价格和合同约定价格为标准支付物业管理服务费及其他费用。合同还约定，物业管理服务费每6个月预缴一次，缴费时间为每半年的第一个月的上旬，如梁小军没有按照约定支付物业管理服务费等费用，应当承担自逾期之日起按照应交费用每日3‰的违约责任。梁小军所购房屋面积为160.62平方米，每月应缴物业费114.51元。梁小军从2015年1月1日开始拒绝向绿景物业公司缴纳物业管理费，并拖欠公摊电费108元，经绿景物业公司多次催收未果酿成本案纠纷。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿景物业公司与梁小军之间签订的《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。现绿景物业公司作为前期物业，履行了提供物业管理服务的合同义务，作为业主的梁小军应按约定履行支付物业费的义务。因物业服务具有即时性的特点，故梁小军自2015年1月1日起拒缴物业费时起，即已违约，绿景物业公司要求梁小军支付拖欠的物业费、公摊电费并支付违约金，符合法律规定与合同约定，应予支持。双方合同约定的违约金标准为每日3‰，但本次起诉时，绿景物业公司主动将违约金标准降到民间借贷规定的年利率15.4％的标准，符合法律规定。经核算，绿景物业公司起诉主张的物业费、公摊电费以及违约金数额准确，可以作为判决标准。梁小军抗辩称绿景物业公司提供的服务达不到应有标准致使其车辆遭受损害，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其该抗辩意见，不予采纳。又因物业服务具有持续性的特点，绿景物业公司提供的前期物业服务一直延续到2019年6月30日，故绿景物业公司于2020年12月1日起诉并未超过三年的诉讼时效，故对梁小军提出的本案已超过诉讼时效的主张，亦不予采纳。综上所述，对绿景物业公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定，判决：一、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、公摊电费6291元；二、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日违约金3332.93元，此后违约金按年利率15.4％的标准顺延照计至物业费、公摊电费付清日止。上述第一、二判项确定的金钱给付义务，限于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由梁小军负担。 本院二审期间，梁小军向本院提供了车辆维修清单及领据，并申请证人李某出庭作证，拟证明梁小军的车辆在物业服务范围内受损。绿景物业公司质证意见为：领据的形式不合法，如果存在车辆受损的情况，应由侵权人赔偿，与本案物业服务合同无关。本院经审查认为，梁小军提供的上述证据可以证明其车辆在所居住小区受损的事实，本院对该事实予以确认，但车辆具体的维修金额不属于本案审理范围。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，绿景物业公司与梁小军签订的《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》合法有效，对梁小军具有法律约束力。绿景物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，梁小军亦已实际享受了物业服务，故绿景物业公司要求梁小军按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。即使绿景物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，梁小军也可以根据物业管理服务协议的约定，维护自己的合法权益。梁小军以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，绿景物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对梁小军提出的由于绿景物业公司服务未达到应有标准因此无需支付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。关于梁小军应否支付违约金的问题，由于绿景物业公司在小区管理服务等方面存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使绿景物业公司与业主之间的关系不够融洽，导致梁小军未按时支付物业服务费，双方对此均负有一定责任，一审判决梁小军承担违约金的依据不足，本院予以改判。梁小军拖欠的物业费期间为2015年持续至2019年，故绿景物业公司于2020年起诉未超过的法定的诉讼时效。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，梁小军的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持湖南省洞口人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决第一项，即：由梁小军收到本判决后十日内支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、公摊电费6291元； 二、撤销湖南省洞口人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决第二项； 三、驳回洞口县绿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由梁小军负担；二审案件受理费50元，由梁小军、洞口县绿景物业管理有限公司各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  毛海玲 审判员  李文明 审判员  李 鹏 二〇二一年七月七日 法官助理杨碧波 书记员李梦岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……