山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1724民初3715号 原告：卢海英，男，1970年12月28日出生，汉族，居民，现住巨野县。 被告：巨野大元置业有限公司，住所地：巨野县府前路与万福路交汇处，统一社会信用代码371724200004055。 法定代表人：黄国兴，董事长。 委托诉讼代理人：庞广玉，男，1984年10月13日出生，汉族，现住巨野县。 委托诉讼代理人：周雅楠，女，1986年9月17日出生，汉族，居民，住巨野县。 被告：黄国兴，男，1963年8月12日出生，汉族，居民，住江苏省宜兴市。 原告卢海英与被告巨野大元置业有限公司（以下简称“大元公司”）、黄国兴民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月10日、10月14日公开开庭进行了审理。原告卢海英、被告巨野大元置业有限公司委托诉讼代理人庞广玉、周雅楠到庭参加了诉讼，被告黄国兴经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢海英向本院提出诉讼请求：1.判令被告大元公司立即归还借款1500万元及利息；2.依法判令被告黄国兴对上述借款承担连带清偿责任；3.依法判令双方签订的商品房买卖合同，原告享有优先受偿权。事实与理由：被告大元公司以急需用钱为由于2011年12月24日向原告借款1000万元，约定2012年2月26日前还清，按每元每月5分计息，被告大元公司同意先支付100万元利息，并于当日为原告出具借条，当月26日，原告通过文璐账户转入被告大元公司农行9211××××2751账户900万元；当月29日，被告大元公司又向原告借款200万元，期限8天，被告大元公司预先支付利息26660元，当天，原告通过文璐账户转入被告大元公司农行上述账户1973340元；当月30日，被告大元公司又要求借款800万元，期限两个月，按5分计息，经双方协商，上述29日、30日的两笔借款合并为一个1000万元的借条，原200万元借条由被告大元公司抽回，其已实际支付的利息26660元，实际使用1天，应付利息3330元，应退回23330元，被告公司同意先支付2个月的利息，因此，当日原告通过文璐账户向被告大元公司转入上述农行账户7023330元。后来双方协商从2012年2月1日起按月息3分计息，被告大元公司已支付的利息按上述约定计算按其利息已结算至2012年3月15日计算。被告大元公司从2012年3月21日向文璐账户汇入第一笔利息60万元，至2013年1月16日，共计11笔（其中2012年6月支付一笔58万元）。2013年1月28日，被告大元公司归还100万元，经计算，2013年2月被告大元公司支付利息58.3万元。从2013年3月，被告大元公司按每月57万元支付利息，至2014年3月15日共计支付利息12笔，以上合计支付利息1400.3万元，从当月3月16日起，被告大元公司欠利息至今。2013年11月21日，双方签订合同编号为ＹＳ0015965的商品房买卖合同并在房管部门备案，作为被告大元公司所欠上述借款的担保，被告大元公司当日为原告出具收到购房款1900万元的收款收据，原告并未实际支付。2014年12月30日被告大元公司归还400万元，需要减少被告大元公司的房屋担保面积，双方协商签订解除《商品房买卖合同》协议，并重新签订合同编号为ＹＳ0020649的商品房买卖合同，应房管部门要求，被告大元公司于2014年12月28日通过卢海英账户退回19008246元，新的购房合同签订后，原告又于当日通过卢海英账号转回被告大元公司上述农行账户19008246元。双方约定如被告大元公司逾期不偿还借款及利息，被告大元公司同意将上述房产交由原告自行处理并协助办理相关手续。现被告下欠借款本金及利息至今不予归还，对上述房产也拒不配合办理相关手续。为此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，原告申请撤回对被告黄国兴的诉讼请求。 被告大元公司辩称，被告只是和原告签订了借款协议，但未收到原告所诉称的款项，即原告本人未向被告汇入该款，无银行汇款单据，也未收到原告诉称的通过周雯雯账户汇入该款，故借款协议无效。被告网签给原告的房屋销售合同，双方约定该合同签订后原告即支付购房款，但因被告出纳工作疏忽，将收据提前开具给原告，但原告一直未付款，也未将收据归还被告，也不同意将网签的房产归还被告，致被告蒙受巨大经济损失。要求原告出具购房款的银行转账流水。 被告黄国兴未作答辩。 原告卢海英围绕诉讼请求提交下列证据：一、被告于2011年12月24日、30日为原告出具的两张借款数额均为1000万元的借条，到期日分别为2012年2月26日、3月1日，约定利率均为每元每月5分，逾期按日千分之三支付罚息；二、2013年9月5日还款协议；三、2013年11月21日收款收据；四、2014年12月30日解除《商品房买卖合同》协议；五、2014年12月28日被告转入卢海英账户19008246元及原告当日通过卢海英账户又转回被告该账户19008246元的银行流水；六、合同编号为ＹＳ0020649的商品房买卖合同；七、原告通过文璐账户转入被告农行9211××××2751账户上述诉称款项的银行流水明细单。 经原告申请，本院调取被告大元公司在中国农业银行菏泽分行巨野县支行9211××××2751账户于2011年12月24日至2012年1月1日的交易记录，证明原告证据七所汇入的款项均已汇入被告农行的上述账户。 原告提交的上述证据及本院调查的证据，能够相互印证，形成了完整的证据链条，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定的事实与原告陈述一致。 本院认为，根据本院确认的上述事实，原告已按约定向被告大元公司履行了付款义务，被告辩称未收到与事实不符，于法无据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”原告在履行上述借款协议时，共计预先扣除利息200万元，实际出借本金应按1800万元计算。该解释第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分利息的，人民法院应予支持。”双方约定按月利率5分计算利息，违反了上述法律规定，但双方约定自2012年2月1日起按月利率3分计算，按该约定已履行部分，并不违反上述法律规定，合法有效。对超过上述法律规定已履行部分的利息，被告大元公司并未要求原告返还，本案不予涉及。被告大元公司于2014年12月30日归还的400万元，双方并未约定归还的是借款本金还是利息，从原告的诉讼请求可以看出，原告将其认定为借款本金，原告的该认定对被告大元公司有利，并不损害其利益，本院予以确认。因此，自2014年3月16日起至2014年12月30日止，被告大元公司应按借款本金1700万元（扣除预先扣除的利息200万及2013年1月28日已归还的借款本金100万元）并按年利率24%支付原告下欠利息，自2015年1月1日起应按借款本金1300万元（1700万元－400万元）并按年利率24%支付原告下欠利息，事实清楚，证据充分，债权债务关系明确，被告大元公司逾期不偿还原告上述借款及利息属违约行为。该解释第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”原告与被告大元公司签订商品房买卖合同并在房管部门办理了备案登记，但原告并未另行支付被告大元公司房款，双方也未办理抵押登记，其与被告大元公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，被告大元公司的目的是为了向原告借款。故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，即在被告大元公司不能按时归还所欠原告上述借款及利息的情况下，原告可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果大元公司按时归还所欠原告上述借款及利息，则原告不能就案涉的房产主张权利。现被告大元公司逾期不偿还所欠原告上述借款及利息，原告主张在本案判决生效后以拍卖或者变卖案涉房产的价款优先偿还所欠原告上述借款及利息并无不当，本院应予支持。对拍卖或者变卖款超过上述所欠借款本息部分应当返还被告大元公司，同理，不足部分，原告有权向被告大元公司主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条之规定，判决如下： 一、由被告巨野大元置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告卢海英借款1300万元及利息（利息自2014年3月16日起至2014年12月30日止，按借款本金1700万元计算、自2014年12月31日起至还清之日止，按借款本金1300万元计算，均按年利率24%计算）； 二、自本判决规定的履行期间届满之日起，如果被告巨野大元置业有限公司不履行本判决上述义务，原告卢海英有权申请法院强制执行，以拍卖或者变卖合同编号为YS0020649房产的价款偿还原告卢海英上述借款及利息，超过上述价款部分，返还被告巨野大元置业有限公司，不足部分，由被告巨野大元置业有限公司补足差额； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135800元，由原告负担42885元，由被告巨野大元置业有限公司负担92915元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  杨德山 人民陪审员  王怀香 人民陪审员  左伯向 二〇一六年十一月十日 书 记 员  姚 倩