广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初8155号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市×××××××××海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914××××××××××××894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛师事务所律师。被告：珠海市万晟达科技发展有限公司，住所地：珠海市高新区×××××××××××清华科技园（珠海）1栋（创业大楼B座）603单元。统一社会信用代码：914×××××××××××354G。法定代表人：严国胜，执行董事。委托诉讼代理人：李立英，系该公司员工。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与被告珠海市万晟达科技发展有限公司（以下简称万晟达公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海湾物业公司的委托诉讼代理人赖文珍、彭涛，被告万晟达公司的委托诉讼代理人李立英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海湾物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理费48609.58元及违约金24049.42（暂计算至2020年10月6日，实际计算至清偿之日）；二、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为珠海市××××××××××××远大美域新城尚品美苑6栋02房的权属人。2019年10月，原告向珠海横琴新区人民法院提起诉讼，请求涉案房产原所有人曾森森向原告支付物业管理费及违约金，珠海横琴新区人民法院立案受理，案号为（2020）粤0491民初69号。后原告至珠海市×××××××查询得知，涉案房产已变更产权。经原告了解，2017年11月23日，珠海市香洲区人民法院在淘宝网络司法拍卖平台刊登公告，公开拍卖原权属人陈越名下位于珠海市×××××××××××××××××××××，根据《拍卖公告（第2次）》［（2017）粤0402执恢406号］第五条约定，可能存在的物业费、水电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。2017年12月15日，被告以最高价竞得涉案房产，故原告于2020年9月15日申请撤回对曾森森的起诉。原告认为，珠海市香洲区人民法院拍卖公告关于物业费、水电费等欠费的约定对被告具有法律效力，被告理应向原告支付上述费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。原告海湾物业公司就其诉请提交如下证据：1.珠海市香洲区人民法院拍卖公告（第2次）［（2015）珠香法执字第6351号、（2017）粤0402执恢406号］；2.律师函及回执；3.物业管理委托合同；4.律师函签收凭证；5.催缴通知、律师函及回执；6.中国建设银行入账通知书、电子发票记账清单；7.受理案件通知书、民事起诉状、物业管理费及滞纳金计算明细、拍卖公告、网拍成交确认书、协助执行通知书。被告万晟达公司辩称：1.我方于2017年12月15日通过司法拍卖拍得尚品美苑6栋02房，2018年2月14日，我方已结清该房产所欠物业公司（广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司）的全部款项。从该房产拍卖以来，我方无从知晓该房产还欠前期物业公司即原告物业管理费，原告也从未以任何方式通知我方欠缴物业管理费事项。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业费逐月产生，原告主张原业主曾森森拖欠2012年12月至2017年10月10日期间的物业管理费均超出三年诉讼时效，我方无需支付任何物业管理费。3.我方通过司法拍卖购买的尚品美苑6栋02房原业主为陈越，陈越于2011年向曾森森购买上述房屋（见该房产司法拍卖公告）。从原告起诉状中“原告于2020年9月15日申请撤回对曾森森的起诉”可见，自2011年以来，原告作为尚品美苑的物业管理公司，连服务对象（业主）都搞错，原告根本就没有对原业主陈越提供管理服务，原业主陈越也就没有义务向原告支付物业管理费，所以我方也不需要向原告支付物业管理费。被告万晟达公司就其辩称提交如下证据：1.中国建设银行单位客户专用回单两份；2.广东增值税专用发票；3.广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司远大美域新城客户服务中心出具的物业管理费收取清单。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于珠海市香洲区××××××××××××的远大美域新城为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘原告为小区的物业服务企业。2007年1月，珠海远大置业有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元（尚品美苑，含公摊水电费）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。原告自合同签订后进驻远大美域新城，2017年10月12日，原告撤出涉案小区。2007年，曾森森向珠海远大置业有限公司购买位于珠海市×××××××××××××××××××××（以下简称涉案房产），建筑面积322.19㎡，其中住宅建筑面积233.14㎡。2011年，陈越向曾森森购买涉案房产，并于2011年9月30日办理产权变更登记，房屋用途为成套住宅、地下室。2017年11月23日，珠海市香洲区人民法院发布拍卖公告（第2次），载明：“广东省珠海市香洲区人民法院将于2017年12月14日上午10时至2017年12月15日上午10时止在淘宝网络司法拍卖平台上进行公开拍卖活动。一、拍卖标的物标的物二：被执行人陈越名下位于珠海市×××××××××××××××××××××（权证号码：0100132880）...五、标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（含地价款等）。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认......”2017年12月15日，被告万晟达公司在涉案房产的网拍公开竞价中，以最高应价胜出。同日，珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402执恢406号之一《协助执行通知书》，要求珠海市×××××××协助将涉案房产过户至被告万晟达公司名下。2018年3月，被告万晟达公司对涉案房产办理产权变更登记手续。2020年9月22日，原告海湾物业公司委托广东德赛律师事务所赖文珍律师通过EMS邮政特快专递向被告万晟达公司住所地邮寄一份《律师函》，要求被告支付物业管理费48609.58元及违约金。该《律师函》于2020年9月23日妥投，由同事代收，签收人为简洁华。被告万晟达公司认可简洁华为其公司员工，但辩称邮单上的手机号码非法定代表人或代理人电话，被告没有收到《律师函》，也不知道欠缴原告物业管理费的事情。庭审中，原告陈述称，涉案房产的建筑面积为322.19㎡，包含住宅233.14㎡和地下室89.05㎡，地下室的面积是由总建筑面积减去住宅面积得来。物业管理费的计收标准是住宅每月每平方米3元，地下室每月每平方米1.5元，缴纳时间是每月的1号至10号，被告万晟达公司欠付2012年12月1日至2017年10月11日期间的物业管理费共48609.58元。被告万晟达公司对上述计收标准和方法均无异议，但认为原告主张该期间的物业管理费已超过诉讼时效。原告海湾物业公司则主张本案诉讼时效应从2020年9月23日起计算：第一，涉案房产长期处于毛坯状态、无人打理，曾森森与陈越在2011年9月办理变更登记后，均未告知原告涉案房产已经转卖的情况。2020年3月27日，原告到珠海市×××××××查询时得知涉案房产已经转卖，但此时并不知道受让方的具体信息。2020年9月，原告得知涉案房产被司法拍卖并由被告竞得，遂于当月22日向被告发出《律师函》进行催收，被告于次日签收，故本案诉讼时效应从2020年9月23日起计算。第二，原告分别于2010年9月、2013年8月、2013年10月、2014年8月向曾森森发催收函催缴物业管理费，并于2017年4月12日、2018年4月2日和2019年4月18日向曾森森邮寄《律师函》进行催收，已尽到通知义务。经本院核查，原告没有提交其在2010年9月、2013年8月、2013年10月、2014年8月向曾森森送达催收函的相关证据，另外，原告提交的2017年4月12日、2018年4月2日和2019年4月18日三份《律师函》的EMS邮政特快专递底单均没有曾森森的签收回执。另查明，2012年11月29日，陈越向原告海湾物业公司支付涉案房产2011年10月至2012年11月期间的物业管理费11662元。还查明，2020年1月8日，原告海湾物业公司向广东省珠海横琴新区人民法院提起诉讼，要求被告曾森森支付物业管理费48609.58元及违约金，后于2020年9月15日申请撤回对被告曾森森的起诉。广东省珠海横琴新区人民法院作出（2020）粤0491民初69号之一《民事裁定书》，裁定准许原告撤诉。本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：原告海湾物业公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［法释〔2009〕8号］第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告海湾物业公司与珠海远大置业有限公司签订《物业管理委托合同》，为涉案小区提供物业管理服务，原业主曾森森和陈越均应依约按时缴纳物业管理费。2017年11月,涉案房产被珠海市香洲区人民法院司法拍卖,拍卖公告（第2次）第五条规定:“标的物过户登记手续由买受人自行办理...可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”在此情况下,被告万晟达公司参加竞买,即视为接受此规定,应依照《物业管理委托合同》的约定，缴纳原业主曾森森和陈越欠缴的物业管理费，同时也享有相关合同权利。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，每一期物业管理费均为独立债务，均可成立独立请求权，故应自每一期物业管理费支付期限届满时分别起算诉讼时效期间。原告海湾物业公司主张物业管理费的缴纳时间为每月1号至10号，被告万晟达公司亦认可物业管理费逐月产生，故应逐一判断原告主张的各期物业管理费是否超过诉讼时效。对此，本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。陈越于2011年9月向曾森森购买涉案房产，并于当月30日办理产权变更登记。之后，陈越于2012年11月29日向原告缴纳了涉案房产2011年10月至2012年11月期间的物业管理费11662元，原告亦开具相应发票，故原告至迟在2012年11月29日理应知道涉案房产的产权变更情况。原告有关涉案房产长期处于毛坯状态、陈越和曾森森未告知转卖情况、陈越代曾森森缴纳物业管理费等理由，本院均不予以采纳。此外，原告向曾森森邮寄的《律师函》均没有签收记录，原告也没有提交证据证明邮单上的地址为曾森森的有效送达地址，故原告主张已履行通知义务没有事实依据；而原告在2020年1月8日向曾森森提起诉讼时，其主张2012年12月至2017年10月的物业管理费缴纳义务人应为业主陈越，因原告主张物业管理费的支付主体错误，亦不构成引起诉讼时效中断的事由。因此，原告主张本案诉讼时效从2020年9月23日起算没有事实及法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。另外，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”以及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告海湾物业公司主张2012年12月至2017年9月期间的物业管理费已超过诉讼时效，对原告海湾物业公司主张该期间物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以驳回。但原告海湾物业公司在2020年9月22日向被告万晟达公司邮寄《律师函》，并由被告公司员工签收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，该催收行为引起诉讼时效中断，故原告海湾物业公司主张被告万晟达公司支付2017年10月的物业管理费未超过三年诉讼时效。依据《物业管理委托合同》第二十条的约定，尚品美苑的物业管理费为每月每平方米3元，原告主张按照住宅每月每平方米3元、地下室每月每平方米1.5元的标准计收物业管理费，没有超出合同约定标准，本院予以支持。原告于2017年10月12日撤场，故被告应向原告支付2017年10月1日至11日的物业管理费295.58元［（3×233.14）÷31×11＋（1.5×89.05）÷31×11＝295.58］。被告万晟达公司经催收后仍未支付，依据《物业管理委托合同》第二十条的约定，还应从逾期之日起，每天按应交物业管理费的0.3‰支付违约金。原告主张自次月1日起计收，属于自行处分权利，本院予以支持，故被告万晟达公司应向原告支付自2017年11月1日起至实际清偿之日止的违约金，以295.58元为基数，按日万分之三标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［法释〔2009〕8号］第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告珠海市万晟达科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业管理费295.58元及违约金（以295.58元为基数，按日万分之三标准，自2017年11月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取808元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担783元，由被告珠海市万晟达科技发展有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郭 莎二〇二一年六月八日书记员 钟驭东赵文毓