北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6773号上诉人（原审被告）：吴征凡，女，1984年7月28日出生，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1984年2月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘斌，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喜旺，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人吴征凡因与被上诉人赵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴征凡，被上诉人赵丹之委托诉讼代理人王喜旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴征凡上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回赵丹一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由赵丹承担。事实和理由：1.我没有违约行为，赵丹缴纳租金至2020年5月20日，加上押金可以使用涉案房屋至2020年6月20日。而赵丹实际使用涉案房屋至2020年7月15日，并以愿意签合同为由存放物品并让院子保持原样至2020年8月28日。赵丹尚欠我25天房租未交，且以我的个人信用担保无责占用房主院子43天，故不存在我退还赵丹的押金、租金的问题。2.合同约定的房屋用途为居住、接待，而赵丹将涉案院子用于民宿经营，属于赵丹的个人行为。签订合同前，我已经明确告知赵丹涉案院落属于私宅，不可以办理营业执照，用于经营属于违法行为。3.赵丹对涉案院落进行改造后，涉案院子原客厅没了，餐厅漏税水、卧室空调漏水，导致居住和接待都无法进行，应由赵丹本人承担责任。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。赵丹辩称，不同意吴征凡的上诉请求和事实理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴征凡在转租涉案院落之前也是经营民宿，对于赵丹经营民宿是明知的。由于双方均没有违约行为，故应当退还押金和剩余租金。赵丹向一审法院起诉请求：1．判令吴征凡向赵丹返还房屋租赁押金53600元；2．判令吴征凡向赵丹支付违约金53600元；3．判令吴征凡向赵丹赔偿房屋硬装费用损失150000元；4．判令吴征凡向赵丹返还房屋租金160800元。一审法院认定事实：2019年11月13日，吴征凡作为出租人（甲方）、和赵丹作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：赵丹向吴征凡租赁坐落于北京市西城区大翔凤胡同36号房屋一处，该房屋产权人为徐某，租赁用途为居住、接待；租赁期自2019年12月10日至2024年12月9日，共计5年；租金标准及支付方式为前两年每月53600元，押一付六；押金为53600元，租赁期满或者合同解除后，租赁押金除抵扣应由赵丹承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分返还赵丹；经吴征凡、赵丹协商一致，可以解除合同，交付房屋严重不符合合同约定或者影响赵丹安全、健康的，赵丹有权解除合同，不按照约定支付租金达10日的，吴征凡有权解除合同，收回房屋；租赁期内，吴征凡需提前收回该房屋的，或赵丹需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，吴征凡应退还相应的租金；吴征凡在现有合同2021年到期后，负责协助赵丹跟房主续签合同，租金不得高于市场价，不得在现有租金基础涨幅超过10%，如因房主租金涨幅高于吴征凡承诺而赵丹放弃续租的，将由吴征凡承担赵丹硬装费用损失。2019年11月3日，吴征凡向赵丹出具收取押金53600元的收据。2019年11月20日，赵丹向吴征凡支付321600元。赵丹就大翔凤36号与于潘峰签订《平房装修合同》，约定装修期自2019年11月20日到2019年12月21日。赵丹先后向于潘峰支付装修款共计113000元。赵丹购买硬装材料支付费用55000元。赵丹向吴征凡缴纳的租金到2020年6月10日。2020年7月15日，赵丹将房屋交回。对此，赵丹、吴征凡均认可系与产权人达成共识，先不交房租，等疫情结束后由赵丹与产权人商量续租事宜。2020年8月25日，赵丹从租赁房屋搬出，社区民警在微信群（该群系吴征凡将赵丹拉入）告知即日起民宿可以正常开放。庭审中，赵丹、吴征凡均认可双方合同于2020年7月15日解除，吴征凡知晓赵丹租赁房屋系用于经营（开办民宿）。关于为何未与产权人续签合同，吴征凡主张，租金降低至4万元，还免除3个月房租，未能续签系赵丹自身责任；赵丹主张，租金确实降低了，但要求一年一签，由于从事民宿且后期继续投入的实际，无法达成一致意见。一审法院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况本案争议焦点为：吴征凡对于双方合同解除是否构成违约；押金及租金是否应予退还；硬装费用是否应予赔偿。关于焦点一，对于双方合同解除，吴征凡不构成违约。赵丹承租房屋用于经营，结合2020年8月25日微信聊天记录，可知晓彼时使用租赁房屋从事民宿经营受到疫情防控措施影响。赵丹无法正常使用租赁房屋，营业收入必然减少，所以赵丹未按照约定交纳租金，有客观情况，不应由其承担违约责任。同样的，结合双方2020年7月15日交接房屋的沟通，可知赵丹并不算就租赁房屋与吴征凡继续签订租赁合同，相反赵丹打算与业主续租合同。就同一租赁房屋，赵丹无法同时与吴征凡、业主成立可履行的两个合同，吴征凡对此也是明知的。换言之，交接房屋时赵丹、吴征凡均认识到双方此前租赁合同已无法实际履行，这也可从庭审中双方认可2020年7月15日双方合同解除的事实得到印证。该合同解除得到双方的认可，并非吴征凡的责任，所以不宜认定吴征凡存在违约。相应地，赵丹要求吴征凡承担违约金53600元，缺乏依据，不能成立。关于焦点二，押金应予退还，租金酌情予以退还。既然双方合同解除，吴征凡基于合同继续履行收取的押金应予退还，且双方对此有合同约定，吴征凡不存在违约，不存在需要抵扣的部分，所以吴征凡应将收取的押金53600元予以退还。赵丹承租该房屋用于民宿经营，结合2020年8月25日微信群通知，可知该房屋在疫情期间无法正常使用，疫情防控措施使赵丹营业收入明显减少，更不用考虑赵丹与吴征凡合同成立于疫情前不久，是否存在营业收入都尚待考证。继续按照原租赁合同支付租金对赵丹明显不公平，赵丹要求返还三个月租金，本院基于公平原则，结合本案疫情影响、赵丹租金交纳情况、赵丹交接房屋时间等情况，酌情予以处理，吴征凡应返还赵丹租金107200元。关于焦点三，硬装费用不应予以赔偿。赵丹与吴征凡就硬装费用赔偿的条件予以约定，并未发生产权人租金涨幅高于吴征凡承诺的情况，反而租金数额降低。赵丹因续签时间问题未续租，不可归责于吴征凡。本案中，吴征凡并未存在违约行为，所以该部分硬装费用不应由吴征凡负担。赵丹将房屋用于经营，遭遇疫情，实属可惜，但经营必有风险，在租金酌减中，处于公平原则，亦将风险在赵丹与吴征凡间合理分担。若该部分硬装费用再由吴征凡承担部分，并非合理。据此一审法院于2021年3月17日判决：一、于判决生效后七日内，吴征凡返还赵丹押金53600元；二、于判决生效后七日内，吴征凡退还赵丹租金107200元；三、驳回赵丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，吴征凡与赵丹于2019年11月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得无故解除合同。根据查明的事实，赵丹承租涉案房屋系用于经营民宿，但由于新冠疫情的发生，导致赵丹无法正常使用涉案房屋。随后，吴征凡与赵丹多次沟通租金减免及后续合同履行问题，并于2020年7月15日达成一致，由赵丹将涉案房屋交回，亦即双方协商一致于该日解除了双方所签《房屋租赁合同》，对此双方均不存在违约行为，亦无须承担违约责任。鉴于双方已协商解除合同，吴征凡理应将收取的押金退还赵丹。关于租金是否应予返还一节，考虑到疫情期间赵丹无法正常使用涉案房屋，势必导致其营业收入减少的情况，根据公平原则及本案实际情况，一审法院判令吴征凡适当退还赵丹部分租金，并无不妥。一审判决酌情确定的数额正确，本院予以确认。吴征凡称赵丹尚欠其租金，其不应退还赵丹押金及租金的上诉意见，依据不足，本院难以采信。综上所述，吴征凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3516元，由吴征凡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刁久豹二〇二一年七月十六日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申