广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初11421号原告（反诉被告）：缪启彪，男，汉族，1962年7月4日出生，身份证住址广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：胡志龙，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：陈健如，男，1980年8月15日出生，香港居民。委托诉讼代理人：谭宗禄，广东扬权律师事务所律师，特别授权。原告缪启彪与被告陈健如房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告缪启彪及其委托诉讼代理人胡志龙，被告委托诉讼代理人谭宗禄到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，原被告于2015年1月1日所签协议书（详见协议书），第二款第2条约定：甲方收取乙方租金从第一周年至第二周年为每月租金柒仟元正人民币，第三周年至第六周年为每月租金捌仟伍佰元正人民币。租金按月支付，被告每月5日前向原告支付当月租金。若被告连续超过三个月未交租金，则视被告放弃本农庄的经营权，原告有权收回经营权，对被告所有的动产和不动产不作任何补偿，押金不退回，并追讨相应的法律责任。被告在经营二年多后（被告在2017年前后移居到香港），租金都不能按时交付，所欠租金共计199500元（计到2019年3月份），在欠租经营期间，原告电话、微信及约谈，被告都不履行协议约定。被告已于2020年7月份自行结束涉案聚贤农庄的经营并搬离场所，其自2018年12月8日起未再支付原告租金，损害原告合法利益。虽然涉案场地及房屋未取得建设规划许可证、建设工程许可证，但原告经所在地股份公司同意搭建房屋用于经营农家乐，已投入大量资金，也符合当时政策规定，原告的合法权益应当受到法律保护。被告承租原告涉案场地及房屋的时候，明知属于临时建筑，亦明知没有取得相应规划许可，双方签订合同是基于对客观现实情况的考虑，了解所投资的风险才予以签订的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，被告应当按照约定支付原告占有使用费。为此，特向贵院起诉，请法院依法处理：1、判令被告支付自2018年12月8日至2020年7月31日止，按照月租金8500元计算尚欠原告场地及搭建房屋占有使用费82900元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，案涉的租赁协议因为违反法律行政法规的强制性规定，应当无效。根据南澳办事处农林水务管理中心及大鹏新区国有储备土地监管中心的通知和公告，案涉土地及房屋因涉嫌违法占用国有储备土地，责令要求在2019年5月29以前自行拆除，逾期不拆除的，将移交行政执法，依法查处，鉴于上述通知和公告，自2019年7月25日后被告便陆续搬走个人物品，且根据原告提交的证据材料可知，案涉土地早在2006年就已经被收归国有，原告属违法占有国有土地，搭建违法建筑，并收取租金，其所收租金都应当被认定为违法所得，应提交相关部门予以追缴。综上，原告要求支付占有使用费没有事实和法律依据。关于租金（占有使用费）支付情况：1、缪启彪在原审（2019）粤0307民初10223号案件中主张答辩人拖欠2017年移居到香港后拖欠至2019年3月份的租金199500元，而答辩人（委托案外人支付）在2017年4月7日至2018年12月7日期间支付的租金就有222600元。原审于2019年7月24日开庭，缪启彪亦当庭确认不拖欠租金。2、现缪启彪以答辩人陈建如最后一次支付租金的时间作为节点，要求答辩人支付2018年12月8日以后的占有使用费，实际上是否认答辩人支付的金额已经高于其所主张的金额的事实及已于2019年7月24日在法庭庭审中确认不拖欠租金的事实。3、关于答辩人在2015年1月1日与缪启彪签订《协议书》后支付的租金总额，因时间跨度较长且中间部分金额是现金交付、部分金额由案外人支付，已经无法核实具体金额，但确认不存在拖欠。被告反诉称，双方于2015年1月1日签订《协议书》，合同签订后反诉人一直依约履行缴租义务。2019年4月29日及5月9日，反诉人先后收到南澳办事处农林水务管理中心和大鹏新区国有储备土地监管中心发来的《通知函》和《关于清理国有储备土地的公告》，通知反诉人其所租涉诉农庄为未经城乡规划行政主管部门批准、未办理相关的土地使用审批手续的国有储备土地，违反国家强制性规定，要求反诉人限期自行拆除其地上附着物。因此，双方签订的《协议书》属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应为无效。另外，根据被反诉人提交的《土地承包合同》可知，其承包土地用于种植花木，并不包括搭建房屋；根据《深圳市龙岗区城市化转地领导小组文件》可知，被反诉人承包的土地已经于2006年被征收转化为国有，并领取了相应补偿，对案涉的土地已经不享有任何权利，更无权私自搭建房屋用于出租。被上诉人为了赚取更多利益，故意隐瞒上述事实，将案涉农庄出租给反诉人，反诉人基于对合同的信赖，投入了巨额资金和精力用于经营案涉农庄。现如今合同还没到期就要拆除，给反诉人造成了巨大损失（具体包括装修损失、设备损失、宣传推广费用损失、支付员工经济补偿损失等）。又，据反诉人了解，相关部门拆迁案涉农庄有向被反诉人支付搬迁补助费、临时安置费、停产停业补助费等费用的，反诉人作为案涉农庄的实际使用人，是实际上需要搬迁、临时安置、停产停业的主体，这些费用都应当支付给反诉人。综上所述，反诉人与被反诉人签订的《协议书》无效，被反诉人应当向反诉人返还押金人民币3万元。被反诉人恶意隐瞒其违法搭建农庄出租的事实，给反诉人造成了巨大经济损失，考虑到将近两年的剩余租赁年限及经营成本支出，应当根据《合同法》第五十八条酌情给予反诉人3万元的赔偿。反诉人作为实际上需要搬迁、临时安置、停产停业的主体，相应的赔偿应当支付给反诉人，数额暂定10万元，最终以相关部门的赔偿数额为准。请求法院依法维护反诉人的合法权益：1、请求判令双方签订的《协议书》无效；2、被反诉人立即向反诉人返还押金人民币3万元；3、被反诉人立即向反诉人支付因其过错导致反诉人的经济损失合计人民币3万元；4、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。原告辩称，1、租赁合同是双方经过多次自愿、平等协商，被告完全知悉涉案房屋的性质以及经营农家乐生意的风险，属于完全民事行为能力人，应当对签约行为和经营行为享受收益的同时承担全部经营的风险和责任。根据《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号）、《国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的意见》（国办发〔2015〕47号）、《农家乐（民宿）建筑防火导则（试行)》（建村〔2017)50号）、以及《农业部关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》(农加发〔2015〕5号）等相关政策、规章的规定，休闲农庄的创业活动是受当时政策鼓励支持的活动，因此深圳市南澳东山合作股份公司委托原告在承包地改做餐厅经营场所发展餐饮业以解决居民就业和“吃饭难”的问题，被告完全知悉情况并愿意投资经营休闲农庄并承担风险，也因此获得发展上的经济利益。政府支持发展休闲农庄不代表支持被告在原告搭建的基础上继续搭建违章建筑，其超越规定作出的违法行为与原告无关，应当由被告自行承担相应的法律责任。2、被告占用原告涉案场所和房屋是事实行为，应当参照合同约定支付占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。3、被告自行搬离涉案场所和房屋，清理所有物品，不存在原告方的过错。原告没有通过私力救济的方式驱赶被告离场，不存在原告方违约或者侵权行为，原告方没有任何过错，被告主张原告承担赔偿责任没有法律依据。被告方的所有损失应当由被告方自行承担。4、政府部门未向原告支付征收补偿款，也未接收涉案场地，原告对涉案土地具有合法的占有、使用、收益的权利。至于政府是否反悔不实行征收征用，原告方无法预测，也未对被告造成任何实质性的损害。被告持续占用涉案场所经营到2020年7月份后自行撤离，没有政府部门或者其他部门采取了强制措施或者侵权行为。5、根据《协议书》相关条款，原告无须返还押金及支付赔偿款。被告拖欠远超三个月租金，根本违约，原告无须退回押金，被告无权要求补偿。参照(2019)粤03民终29753号深圳市中级人民法院认为“其明知上述事实，并自愿承担损失”。6、根据《协议书》清理结算条约，被告无权要求原告赔偿。根据《协议书》第四条第1款，“清理违章建筑或者政府其他行为”，“双方都不追讨相互的法律责任”。原告与被告完全知悉，涉案违建的法律效果和风险，被告也承诺，政府行为造成的损失自行承担，不向原告追讨。该条款属于独立于《协议书》其他内容的清理结算条款，不管其他条款是否有效，都应当遵守本条规定。诚实信用是民事法律行为的基本原则，符合社会主义核心价值观和《民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”原告未获得补偿或者搬迁费，不存在按比例分配问题。《协议书》第四条第3款所约定的补偿或者搬迁费是指合同期内针对涉案房屋合法征收补偿款一事，目前没有政府部门对涉案房屋征收或者补偿的客观事实。综上所述，请求贵院采纳上述代理意见，支持原告方诉讼请求，驳回被告的反诉请求。经审理查明，2002年4月1日，原告缪启彪、案外人黄伟雄从南澳镇东农村东山经济合作社承包了29.861亩土地用于种植花木场，承包期自2002年4月1日至2032年4月1日。2006年4月10日，深圳市龙岗区城市化转地领导小组作出《关于南澳街道办事处补偿方案的批复》【（2006）Ｋ417号】，同意南澳街道办关于东山地域城市化转地补偿方案，补偿面积53.076亩，补偿金额2072419.06元（其中土地补偿费1143722元、青苗补偿费802881元、其他地上附着物补偿费125816.06元），以上补偿费未涉及花木场搬迁事宜。2006年4月27日，深圳市龙岗区南澳街道办事处与深圳市龙岗区签订了《深圳市龙岗区城市化转地适当补偿协议书》，将位于深圳市龙岗区，面积为53.076亩城市化转为国有土地给予适当补偿，补偿金额如前述批复，但对协议地块中图斑编号为XXX、XXX、XXX的花木场未做补偿。2005年9月5日，有关单位对地块编号XX处，原告承包的花木场苗木进行清点，并制作了《花木场苗木现场清点表》。后，黄伟雄退出对涉案花木场的投资与管理，由原告个人独立投资经营。原告后在承包的花木场上进行搭建，经营成农庄，叫聚贤农庄。2016年9月18日，原告与深圳市南澳东山股份合作公司签订《大鹏新区南澳办事处城市化转为国有土地承包经营合同》，约定深圳市南澳东山股份合作公司将编号为XX涉案土地委托给原告管理，原告为解决居民就业和游客“吃饭难”问题，将此地块承包给丙方用作开设餐厅之场所，深圳市南澳东山股份合作公司是该经营性地块的管理单位，地块内已作补偿的土地和青苗及地上附着物所有权归国有，原告只有经营承包权和承包收益权；承包期为2016年9月20日至2018年9月20日，每年承包费300元。2015年1月1日，原告与被告签订了一份《协议书》，约定将位于深圳市的经营场所面积约1200㎡租给被告经营；期限自2015年1月1日至2020年12月30日，第一周年和第二周年租金为每月7000元，第三周年至第六周年为每月8500元，每月5日前向原告支付当月租金，若被告连续超过三个月未交租金，则视为被告放弃本农庄经营权，原告有权收回经营权，对被告所有的动产、不动产不作任何补偿，押金不退回；原告不得以任何理由终止被告承包权（政府或国家行为除外，即清理违章建筑或其他政府行为，则本合同自然终止，双方都不追讨相互的法律责任），否则视为违约，违约的后果由原告承担；在合同期限内，如遇国家或政府部门征收、搬迁，所补偿及搬迁费，原被告双方按6:4分成；合同到期后，被告所搭建的不动产归原告所有，原告不作补偿；其他条款。合同签订后，原告将农庄交由被告经营并收取押金3万元，被告将农庄更名为万绿农庄。2019年4月29日，南澳办事处农林水务管理中心向万绿农庄（东山）发出《通知函》，载明：你方占有使用的编号为XX地块的土地性质为国有土地，你方未经城乡规划行政主管部门批准，未办理相关的土地使用审批手续，擅自在上述国有土地建设农庄的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定，现敦促你方在2019年5月29日前自行拆除；逾期不拆除的将移交行政执法，依法查处。2019年5月9日，大鹏新区国有储备土地监管中心发出《关于清理国有储备土地的公告》载明，此地块属于国有储备土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第43条、第76条的规定，现要求占用主体停止违法占用国有储备土地的行为，自行清理占用国有储备土地地上附着物并恢复土地原状，如地上附着物存在征转补偿问题，请于2019年5月31日前联系所在辖区办事处城市更新和土地房屋征收事务中心，其余未能自行清退占用国有储备土地的，我单位将依法依规开展相关清理行动，同时我单位将根据《中华人民共和国土地管理法》第43条、第76条的规定，对拒不退还国有储备土地的行为进行处理，将依照市委市政府的扫黑除恶的要求对整治过程中发现有涉黑、涉恶、涉乱线索进行报告；按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2000】14号）对整治过程中发现破坏土地资源犯罪活动的行为，依法进行处理。另，2019年7月24日，原告在原审中当庭确认2017年4月7日至2018年12月7日间被告分多次共向其支付租金222600元，被告当时已不再拖欠租金；涉案农庄无产权证，亦未取得建设用地规划许可、建设工程规划许可。被告主张自收到《通知函》《关于清理国有储备土地的公告》后，万绿农庄便处于停业状态，原审当庭宣判次日即2019年7月25日开始就陆续搬离；原告确认被告已于2020年7月31日搬离涉案场所。原告在本案中亦当庭确认，总计已收到被告租金450600元。以上事实有原被告提交并经双方质证的证据《土地承包合同》《关于南澳街道办事处补偿方案的批复》《深圳市龙岗区城市化转地适当补偿协议书》《大鹏新区南澳办事处城市化转为国有土地承包经营合同》《协议书》《通知函》《关于清理国有储备土地的公告》等证据及庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告将位于深圳市经营场所出租给被告经营，该农庄未取得相关建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原被告签订的《协议书》无效，原告收取的押金应当予以退回，被告反诉诉请原告退回3万元押金，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费问题。原告主张被告已于2020年7月31日搬离涉案农庄，被告辩称其于2019年7月25日陆续搬离但未明确搬离时间，亦未提交相应证据，被告辩称本院不予采纳，本院视为被告2020年7月31日搬离撤出涉案农庄。南澳办事处农林水务管理中心于2019年4月29日向万绿农庄（东山）发出《通知函》，指出农庄建设违反法律法规，限被告于2019年5月29日前自行拆除，涉案农庄因相关部门的限期拆除已导致被告不能完全使用房屋；原告在2019年7月24日当庭确认被告不再拖欠租金，原告在本案当庭确认被告已付租金总计450600元；综合以上情形，本院酌定2019年5月1日前占有使用费按合同约定租金标准计，自2019年5月1日之后至2020年7月31日占有使用费按租金标准酌减为5000元/月，经核算，截止2020年7月31日止，被告应付占有使用费总计为481000元（7000元/月×24个月+8500元/月×28个月+5000元/月×15个月），扣除被告已付450600元，被告尚需支付占有使用费30400元。关于损失，被告反诉诉请原告支付因其过错导致被告的经济损失合计3万元，但未提交相应证据予以证实损失金额，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原被告双方于2015年1月1日签订的《协议书》无效；二、被告（反诉原告）陈健如应自本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）缪启彪占有使用费30400元；三、原告（反诉被告）缪启彪应自本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）陈健如押金30000元；四、驳回原告（反诉被告）缪启彪其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈健如其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1872.5元（原告已预交4290元），由原告承担1186元，被告承担686.5元，原告多预交部分本院予以退回。反诉案件受理费1300元（被告已预交），由原告承担650元，被告承担650元。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 黄 俊人民陪审员 苏 阳人民陪审员 王 鹏二〇二一年七月二十六日书 记 员 邓丹玲