贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终1323号 上诉人（原审第三人）：罗万珍，女，1944年12月25日生，汉族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 被上诉人（原审原告）：邱代刚，男，1957年1月10日生，布依族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 原审被告：唐素仙，女，1975年10月6日生，汉族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。 上诉人罗万珍因与被上诉人邱代刚及原审被告唐素仙建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2016）黔2328民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗万珍上诉请求：1.撤销原判，依法改判确认2010年6月20日唐素仙与邱代刚签订的《门面所有权转让协议》无效，驳回邱代刚一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由邱代刚承担。 事实和理由：唐素仙转让的涉案安置门面土地，罗万珍是共有权人，唐素仙在罗万珍不知情的情况下将安置门面土地转让给邱代刚，双方订立的合同应属效力待定合同。由于罗万珍拒绝追认，该合同应为无效。 邱代刚未答辩。 唐素仙未答辩。 邱代刚向一审法院起诉请求：1.确认邱代刚、唐素仙签订的《门面所有权转让协议》有效；2.责令唐素仙将安龙县栖凤街道办事处大坪社区西环安置地块150号、151号建设用地使用权交付给邱代刚，并协助邱代刚办理建设用地使用权变更登记手续。 一审法院认定事实：唐素仙与罗万珍系婆媳关系。罗万珍与陈开富婚后生育四个子女，分别为长女陈忠琴，二子陈忠国（又名陈浪），三女陈忠兰，四女陈忠美，陈忠琴、陈忠兰、陈忠美已出嫁多年，2005年陈开富因病死亡。唐素仙与陈忠国于1993年登记结婚，婚后于1994年10月18日生育长子陈孝尧，于1995年12月21日生育次子陈孝龙，2006年陈忠国因交通事故死亡。现罗万珍与唐素仙共同居住。 2008年，第二轮土地延包中以陈开富为户主的家庭承包的位于安龙县栖凤街道办事处大坪社区（原新安镇大坪村）下大坪组的承包地因安龙县西城区开发建设被国家征收。2008年5月16日，安龙县人民政府办公室下发安府办发[2008]61号《关于印发的通知》（以下简称为[2008]61号文件），明确：本次西城区规划范围内，对符合安置条件的失地农户，在同一规划集中安置点安置，实行有偿供地，地价为每平方米286元。安置的划地面积按照该户在规划区被征面积的多少确定。外迁和已转为国家工作人员的，不能享受本失地农户在安置点划地安置政策。根据该文件规定，陈开富户因本次征收，可在政府划定的安置点有偿获得4个安置门面（每个门面沿街4米，进深15米）土地。2010年6月20日，唐素仙作为甲方与乙方邱代刚签订《门面所有权转让协议》（以下简称为《转让协议》），约定：甲方将其因西城区土地被征收可获得的四个门面中的两个门面的转让给乙方，两个门面共宽8米，长15米，总面积120平方米，转让总金额为239000元，地理位置确定后，甲乙双方再进行第二次抽签确定各所得的门面，不得因地理位置的优劣而反悔，办理相关手续时，甲方必须无条件全力配合，乙方自行负责所产生的一切费用。邱代刚、唐素仙双方均在该《转让协议》上签字捺印，案外人邱代鸿、唐素波、孙大芬等人在在场人处签字捺印。后邱代刚分四次将转让款239000元付给唐素仙，分别为：2010年6月20日付10000元，2010年7年17日付90000元，2010年11月11日付100000元，2015年5月7日付39000元。另，2015年5月7日，邱代刚将两个门面的保证金（即土地出让金）共计34320元交给唐素仙，唐素仙于同日出具《房屋过户承诺书》给邱代刚，承诺协助邱代刚抽签后办好房屋过户手续，若不协助配合，自愿承担一切法律责任，过户手续费由邱代刚承担。 2015年5月18日，唐素仙代表陈开富户进行抽签，抽得地块号为“149、150、151、152”的四个门面土地。后邱代刚、唐素仙双方未组织第二次抽签确定各自所得的两个门面。唐素仙将四个门面的土地出让金交至安龙县国土资源局，于2016年2月16日与安龙县国土资源局签订了四份《国有建设用地使用权出让合同》，并在取得《建设用地规划许可证》后，自行在152号地块上修建成四楼一底的五层房屋，149号、150号、151号现未修建。 同时查明，唐素仙所抽得的四个门面位于两个地段、且相距数百米，其中149、150、151号三个门面相连，相较于152号门面背街偏僻，152号位于安龙县一侧，在本庭主持的调解中，邱代刚同意鉴于唐素仙已在152号修建房屋，只在剩余的三个门面中选择，坚持要150、151号两个门面，唐素仙现不同意抽签，坚持要151号门面，只同意给邱代刚149、150号两个门面；若解除协议，邱代刚要求唐素仙返还273320元（239000＋34320）、并按照月息2%计算资金占用费，唐素仙同意返还本金273320元，但只同意按照银行同期贷款利率6‰计算利息，且其中73000元的利息要求从2015年计算，以上调解双方均未达成一致。 一审法院认为，邱代刚与唐素仙签订的《转让协议》，实为唐素仙对其因失地而获得的划地安置门面的建设用地使用权的转让，该建设用地系国家征收后有偿安置给失地农户，现双方约定转让的门面已抽签确定，并按国家政策缴纳了土地出让金；且该转让契约双方是在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，合同内容体现了双方的真实意思，属于依法成立的合同，合法有效，予以确认，故双方当事人应当按照约定履行自己的义务。对于唐素仙辩称的“罗万珍是该土地的共有人，其没有在转让协议上签字，唐素仙的出售行为属于无权处分，邱代刚与唐素仙双方签订的转让协议属于无效合同”及罗万珍述称的“当时也不知道唐素仙出让土地的事情，现在知道后，我不同意出卖该土地。”一节，经查，该《转让协议》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，唐素仙与罗万珍对于该建设用地使用权属于共同共有关系，罗万珍在上述土地的征收、安置、转让过程中，均与唐素仙长期共同居住，对其述称不知唐素仙出让土地，现在也不同意出卖该土地一事于法无据且与常理不符，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，若罗万珍认为唐素仙擅自处分了其共同共有的财产给其造成了损失，可向唐素仙请求赔偿。对唐素仙及罗万珍的请求，不予支持。关于如何确定邱代刚应当获得的两个门面的问题，《转让协议》明确约定“地理位置确定后，甲乙双方再进行第二次抽签确定各所得的门面”，但唐素仙在双方未抽签决定门面的归属前，擅自在152号土地上修建，已缩小了邱代刚选择的权利，在本庭主持的调解中，又不同意从剩下的三个地块中抽签决定，只按己愿给邱代刚149号、150号；但邱代刚又坚持要150、151号，考虑到唐素仙已在地理位置较好的152号上修建了房屋，为避免给双方造成更大的经济损失或造成更大的矛盾，一审法院在兼顾公平的基础上，确定邱代刚享有150号、151号土地使用权，故唐素仙应当按照合同约定，诚实、信用地履行自己的义务，协助邱代刚办理150号、151号土地使用权变更登记手续的义务。据此，根据上述理由及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告邱代刚与被告唐素仙于2010年6月20日签订的《门面所有权转让协议》有效。二、由被告唐素仙履行《门面所有权转让协议》的约定，将安龙县西城区原控制性详细规划范围失地农民安置地块150号、151号建设用地使用权交付给原告邱代刚，并协助原告邱代刚办理建设用地使用权变更登记手续。三、驳回第三人罗万珍的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，由被告唐素仙负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：二审中，罗万珍以其不知情为由主张2010年6月20日唐素仙与邱代刚签订的《转让协议》无效。1991年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此后，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条在《物权法》第十五条的基础上，对无权处分合同效力及履行问题明确为“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因与结果”的原则，对《中华人民共和国合同法》第五十一条规定中“处分”和“合同”，应理解为处分行为仅指标的物之物权转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。在出卖他人之物或共有人之一处分共有财产等无权处分情形中，处分合同的效力并非未定，而是确定有效，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。综合上述，本案中，罗万珍是否为涉案安置门面建设用地使用权之共有权人，实质上并不影响2010年6月20日唐素仙与邱代刚签订的《转让协议》的效力认定。罗万珍若有证据证明唐素仙转让本案安置门面建设用地使用权侵害了其共有物权并造成损失的，可依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，另行向唐素仙主张损害赔偿。一审法院关于2010年6月20日唐素仙与邱代刚签订的《转让协议》合法有效的认定，具备事实及法律依据，本院予以认同。罗万珍上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗万珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人罗万珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  付 君 代理审判员  罗 倩 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  田 青