安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1931号 原告：安徽碧云物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市杨东村散户1号，统一社会信用代码913407007647912361。 法定代表人：方碧云，总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，公司法务。 委托诉讼代理人：侯婧，公司法务。 被告：丁士庆，男，1957年8月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：严家明，男，1957年2月2日，汉族， 住安徽省铜陵市福景东方城47栋404室，公民身份号码340702195702××××，铜官区立新社区居民委员会推荐代理人。 原告安徽碧云物业管理有限公司（以下简称碧云物业）与被告丁士庆物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月9日立案后，被告丁士庆于2021年4月26日提起反诉，因案情复杂，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈婷婷，被告丁士庆及委托诉讼代理人严家明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧云物业向本院提出诉讼请求：1.判令丁士庆立即支付2017年5月1日至2020年4月30日物业服务费3104.2元（36个月×89.82㎡×0.96元／㎡），违约金3353.4元（1035元×3‰×36个月×30天），合计6457.60元，2.本案诉讼费用由丁士庆承担。事实与理由：碧云物业于2017年5月1日与铜陵市立新社区服务中心签订《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，按照该合同约定：物业服务费标准为：高层住宅每月0.96元/㎡，多层每月0.50元/㎡。丁士庆系福景东方幸福家园小区14幢1204室高层业主，房屋建筑面积为89.82㎡。经核查，丁士庆自2017年5月1日起，至2020年4月30日碧云物业离场止，已欠物业服务费3104.20元。另外，根据合同第八条约定：业主未能按时如数缴纳物业服务费的，碧云物业有权要求丁士庆补交并从逾期之日起每日按年应缴总费用的3‰缴纳违约金，因此，丁士庆应支付违约金3353.40元，现经碧云物业催缴，丁士庆均以各种理由，拒交物业费和违约金，为维护合法权益，依据相关法律法规，诉至法院，望判如所请。 丁士庆辩称，本案已于2019年6月19日审理过一次，当时法官经过广泛的庭内、庭外调查举证，驳回了碧云物业的起诉，责令碧云物业反思、整改，其主要理由用（2019）皖0705民初2134号民事裁定书相关内容作答“被告辩称，1.综合管理服务，碧云物业未按照法规规定、标准去服务，也没有规范的档案管理，具体服务标准未达标，档案资料管理混乱，只顾按标准收费，从未向业主公布相关费用支出情况，多退少补，从不实施。2.公共区域清洁卫生服务，碧云物业提供的服务基本上只有垃圾清运一项，其标准(五级)中楼外、楼内公共区域保洁全无，实则连一级都未达到，却按最高标准上浮20%收费。3.公共区域秩序维护，值班等几乎全无，小区内闲杂人员、车辆随意进出，门上、车把手上广告屡清不尽，小商小贩在门前、路边随意摆摊设点，不仅造成大量垃圾，更严重影响交通，带来极大的交通隐患。4.公共设备日常维护服务，消防系统全面瘫痪，所有的电梯报警电源以及运行电瓶使用寿命已致极限。小区围墙多处锈蚀损坏，地下室渗透情况严重，电梯楼道口照明灯、电梯电灯损坏，向物业多次反映无果，只好自己花钱买灯更换。5.无其他便民服务，无满意度测评。6.碧云物业和业主委员会签订的合同内容，业主并不知情，综上所述，广大业主并不是不愿意交费，而是标准太高，实际服务太低，无法接受，并且要我们交违约金是不存在的”。碧云物业在第一审败诉后，并没进行自我反思、整改，增加服务项目，提高服务质量，降低收费标准，这只是第一个方面；第二个方面，是本案的主要原因所在，众所周知，本小区物业费收缴越来越难，本人自2013到2016年三年全额缴纳物业费，本人并不是不交物业费，是本小区是棚户区拆迁，政府对低保户、电梯维保和公共能耗每年都要补贴，可是社区和物业一直向住户隐瞒这一事实，制定了非政府补贴的商品房收费标准，以上财政补贴，从碧云物业招标书上得到了证实，每年不少于35万，主要用于低保户的物业费的减免，电梯维保和公共能耗；第三个方面，小区的公共收益，本应用于全体居民，归全体居民所有，可是，碧云物业从未公布资金使用情况，具体如何使用的，不得而知；综上所述，要想解决本小区收费难的问题，必须从源头做起，考虑财政补贴，重新制订合理的收费标准，望法院运用法律维护公平公正，做出公正裁决。 本院经审理查明事实如下：2017年4月30日、2017年11月10日、2018年4月16日，碧云物业分别与铜官区立新社区服务中心、铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订三份《物业管理服务合同》，三份合同均约定物业服务费每半年缴纳一次，交费时间为每年的1月1日至1月10日和7月1日至7月10日，或在7月10日前一次性缴清全年服务费用，超过以上缴费期限应视为逾期之日；物业服务费收费标准，1、高层住宅：0.96元/月·㎡，2、多层住宅：0.5元/月·㎡；物业管理服务内容主要包括，综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化日常养护服务、公共设施设备日常维护服务等；对于小区的公共部位、公共设施设备，入驻前碧云物业与铜官区立新社区服务中心共同进行了移交接管查验，存在下列问题，1、消防系统瘫痪，待开发商维修验收合格后移交物业公司管理；2、所有电梯的报警电源及运行电瓶使用寿命已致极限；3、地下室渗漏情况严重等，小区业主委员会、物业公司共同做好督促开发商维修事宜；在违约责任上约定，碧云物业违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求碧云物业清退，造成损失的，应当给予经济赔偿，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，碧云物业有权要求其补交并从逾期之日起每日按年应缴总费用的3‰缴纳违约金。该三份合同在服务期限上有所不同，2017年4月30日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2020年4月30日止，2017年11月10日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2018年4月30日止，2018年4月16日《物业管理服务合同》服务期限为2017年5月1日至2020年4月30日止。 另查明，丁士庆系铜陵市福景东方城14栋1204室业主，房屋建筑面积89.82㎡。 经调取（2020）皖0705民初614号案件材料，本院曾与铜官区立新社区服务中心调查核实以下情况，1.碧云物业自2017年5月1日起至2019年12月31日在福景东方城一期提供物业服务；2.2017年11月10日铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会与碧云物业签订一份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，该份合同内容与2017年4月30日碧云物业与铜官区立新社区服务中心签订的《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》内容保持一致，仅在合同期限上有差异；3.因碧云物业入驻福景东方城一期前，该小区的消防设施已全部瘫痪，故该设施至今未移交给碧云物业。 再查明，碧云物业于2017年5月1日至2020年4月30日在福景东方城幸福家园小区提供物业服务。 以上事实有当事人身份信息、三份合同、房屋权属证明、民事裁定书、光盘、立新社区说明、民事判决书、开庭笔录等在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为： 1、碧云物业诉请业主缴纳物业费是否具有法律依据。 第一，2017年4月26日，碧云物业通过招投标的方式中标铜陵市杨村花园及福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务项目，根据《安徽省物业管理条例》第三十九条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，可通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业，以招投标的方式选聘物业服务企业符合相关程序要求；第二，2017年4月30日，铜官区立新社区服务中心与碧云物业签订合同，约定碧云物业为福景东方城一期提供物业管理服务，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,立新社区服务中心为做好公共卫生和改善环境而代表业主与碧云物业签订《物业管理服务合同》合法有效,本院予以认可；第三，2017年11月10日，碧云物业与福景东方城一期业主委员会签订《物业管理服务合同》，该份合同约定服务期间为2017年5月1日至2018年4月30日，2018年4月30日之后，福景东方城一期业主委员会虽未再与碧云物业就物业服务签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法签订的物业服务合同，对业主具有约束力，期满后业主委员会虽未再与碧云物业签订合同，但基于碧云物业仍在提供物业服务，碧云物业与该小区业主之间已经形成了事实上的物业服务关系，故该份《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，且2018年4月16日铜官区立新社区服务中心与碧云物业就物业服务相关事项签订《物业管理服务合同》，该份合同约定碧云物业服务期限至2020年4月30日止；综上，碧云物业经合法程序进驻福景东方城一期，与业主委员会、立新社区服务中心签订的三份《物业管理服务合同》均合法有效，服务期间自2017年5月1日开始，业主未缴纳物业费，碧云物业有权诉至法院。 2、碧云物业提供的物业服务是否存在严重瑕疵。 物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患，应当及时消除，丁士庆辩称物业服务存在瑕疵，其虽未提供证据加以支持，但小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理由及证据应适用于全体业主，本院结合关联案件业主提供的证据、实地走访、查阅以往的案件档案，认定碧云物业在为福景东方城一期提供物业服务时确有瑕疵；物业服务企业提供的物业服务是一种持续性的服务，与一次性服务不同，难以对物业服务企业提供服务的瑕疵部分进行具体量化，因碧云物业接手福景东方城一期前，该小区已存在消防系统瘫痪、电梯报警电源及运行电瓶使用寿命已到极限、地下室渗漏严重等情况，从整个物业服务的情况看，在碧云物业服务期限内，各项基本物业服务工作仍处于运行状态，但在服务中存在不足，丁士庆以此为由拒缴全部物业费，不符合法律规定。 综上所述，碧云物业与铜陵市立新社区服务中心、铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订的三份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对全体业主具有约束立，合同双方均应当依据约定全面履行各自的义务；丁士庆系铜陵市福景东方城14栋1204室业主，该房屋建筑面积89.82㎡，合同约定丁士庆每月应按建筑面积每平方米0.96元缴纳物业费，丁士庆自2017年5月1日至2020年4月30日未向碧云物业缴纳物业费，碧云物业要求丁士庆支付物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；因碧云物业在提供物业服务时存在瑕疵，在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，丁士庆支付碧云物业物业服务费调整为2483元；因碧云物业在服务过程中存在不足，本院对碧云物业要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告丁士庆于本判决生效之日起十日内向原告安徽碧云物业管理有限公司支付物业费2483元； 二、驳回原告安徽碧云物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽碧云物业管理有限公司负担15元，由被告丁士庆负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 员 谢晖 二〇二一年七月二日 法官助理 章蕾 书 记 员 叶婧 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。