江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终321号上诉人（原审原告）：徐刚，男，1977年5月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：张红英，女，1976年6月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：肖友良，江苏道远律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐佩佩，江苏道远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城大丰金业房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市大丰区城东新区健康东路南侧大中家园1号楼。法定代表人：王国明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。上诉人徐刚、张红英因与被上诉人盐城大丰金业房地产开发有限公司（以下简称金业房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐刚、张红英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.案涉房屋在2018年2月10日仍存在严重质量问题，未达交付条件。在金业房产公司主张的上述交房时间之前，徐刚、张红英曾多次到房屋现场，发现房屋一直都存在包括地面渗漏、返潮等严重影响居住使用的质量问题。没过多久，金业房产公司便在房屋仍存在质量问题的情况下通知徐刚、张红英交房。2018年2月10日距离2018年农历春节仅剩5天，当徐刚、张红英收到交房通知并至现场查看时，是刚过完春节的2018年3月4日。徐刚、张红英发现此前发现的质量问题仍然存在，没有采取任何维修措施。一审提供的证据显示，2018年3月17日，有工人开始对房屋的上述质量问题进行维修。故而案涉房屋的质量问题并不是在金业房产公司所主张的交付时间之后才出现的，而是一直存在并且从未解决，是一种持续性的状态。为此，徐刚、张红英一直未予接收房屋，并书面催告金业房产公司限期交房，但金业房产公司未予理会。2020年7月，一审法院对案涉房屋进行了现场勘验，勘验结果表明，案涉房屋的墙面及地表均存在明显重大维修痕迹，包括墙面敲断及地面挖开重新浇筑等。2.一审法院认定违约金计算时间错误。一审法院按照2018年1月12日《补充协议》第4条“违约金截止时间以甲方实际通知业主交房日期计算”的约定，确认金业房产公司的交房时间为2018年2月10日错误。双方约定上述条款的目的是为了让金业房产公司按时且在保证房屋质量的前提下向某刚、张红英交付，但一审法院仅以书面交房通知来确定交房时间以及违约金的截止时间，而对金业房产公司所交付的房屋是否合格、是否存在质量问题未予审查，是对该条款片面的解读，忽视了本条款设定的初衷以及徐刚、张红英的合法权益。3.案涉房屋消防验收未通过。徐刚、张红英向一审法院提交了金业房产公司消防验收未予通过的证据，对此，金业房产公司也未能提供相应的反证证明其消防验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”，商品房只有经上述部门验收合格后，才能算是达到了交房条件。而一审法院仅凭金业房产公司提供的竣工验收备案表便认定案涉房屋达到交付条件，系认定事实错误。4.金业房产公司未向某刚、张红英提供交付房屋的相关文件。依据双方签订的商品房买卖合同的约定，案涉商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等相关文件，但金业房产公司在向某刚、张红英寄送所谓交房通知时并未出示过上述文件，故交房条件在2018年2月10日并不成就。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，系适用法律错误。案涉房屋并未交付徐刚、张红英使用，故不能适用房屋交付后存在质量问题的相关法律条款，而应适用合同法第一百零七条的规定，由金业房产公司按照双方2018年1月12日签订的补充协议所约定的违约条款，承担未能按期交付房屋的违约责任。金业房产公司辩称，1.案涉房屋所存在的质量问题属于建筑工程许可存在的质量问题，交房时间是在2018年2月10日，徐刚、张红英所称的渗水、返潮都是属于房屋交付以后五年维保范围，金业房产公司对于房屋质量问题确实存在一定的维修，而且维修的整个过程徐刚、张红英已经知道。至于交付时间，金业房产公司在2018年2月10日向包括徐刚、张红英在内的1号楼、2号楼业主发出交房通知，且在2018年2月13日与1号楼、2号楼全体业主代表印正大，在大丰区高新区管委会签订了再次确认交房时间为2018年2月10日的补充协议一份。因此交房日为2018年2月10日，交房以后只存在维保问题。2.一审计算的违约金是按照交房时间确定的，对于交房之前的违约金与所有的业主都达成了一致。3.案涉房屋是已经通过竣工验收备案的建设工程，必然已经通过土建工程和消防工程验收，否则无法取得竣工验收备案证明，竣工验收备案证明日期是2018年2月9日，不存在案涉房屋消防验收未通过的问题。4.金业房产公司已经齐备交房条件的相关文件，包括竣工验收备案证明、测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书，徐刚、张红英以各种理由不收房所以没有取得交付文件。5.一审法院适用法律正确。案涉房屋已经交付，仅是徐刚、张红英不收房导致的矛盾，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定与事实相符。综上，徐刚、张红英的上诉请求和理由均不能成立，应当予以驳回。徐刚、张红英向一审法院起诉请求：1.判令金业房产公司承担自2018年2月1日起至实际交付房屋之日止以人民币720064元为基数按照日万分之六的标准计算的逾期交房违约金（诉前违约金约238047.65元）；2.本案诉讼费用由金业房产公司承担。一审法院认定事实：2015年10月8日，徐刚、张红英与金业房产公司订立编号为YS2845005420151007、YS2844005420151007《商品房买卖合同（预售）》各一份，徐刚、张红英分别以401710元和318354元购买金业房产公司开发的位于盐城市大丰区商品房。上述合同载明“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2/项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017-06-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋…2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用（5）/；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未能在出卖人通知的时间接受房屋，应视为出卖人已向买受人交付房屋；（2）若逾期未办理交付手续买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之一的违约金；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人需按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金；第十六条商品房质量(一)地基基础和主体结构…（二）其他质量问题该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。出卖人原因以外，造成买受人房屋损失的由买受人或直接责任人承担。若在国家规定保修期内，因出卖人原因的墙面、顶棚裂纹、屋面渗漏等质量通病，不影响房屋主体结构，出卖人仅负责维修，买受人不得以此为由提出赔偿、退房…”等内容。金业房产公司分别于2015年10月7日和11月11日向某刚、张红英开具“销售不动产统一发票”3张和“收据”2张，收取上述两套商品房房款合计720064元；预收两间自行车库价款各20000元，并注明“多退少补”。2017年6月30日，金业房产公司未能如期交房。2017年12月20日，盐城市大丰区房地产测绘有限公司出具“商品房面积核定书”（大房测字【2017】54号）核定：大中家园1号楼建筑面积14962.86平方米，2号楼建筑面积为16941.18平方米。2018年1月12日，金业房产公司与大中家园1#楼、2#楼全体业主代表候亮青签订《补充协议》，约定：“1.交房时间：2018年5月31日。2.2017年6月30日交房的业主，在2017年的违约金按2017年10月19日补充协议标准补偿款在2018年1月20日前到位（若提供信息有误，需核准的需延迟）；其余时间交房的业主按2017年6月30日交房的业主补偿时间及2017年10月19日的补充协议标准的以此类推。（银行卡与购房号姓名必须一致）。3.2018年1月份能交房的，按日万分之二计算违约金；二月份能交房的，按日万分之2.5计算违约金；三月份能交房的，按日万分之三计算违约金；4月份、5月份能交房的，按日万分之三计算违约金；6月份及以后交房的按日万分之六计算；延期违约金按以上每个月标准按月分段结算，违约金于次月10日支付。4.违约金截止时间以甲方实际通知业主交房日期结算。…”等内容。2018年2月9日，盐城市大丰区住房和城乡建设局出具建筑工程竣工验收备案表一份，载明：“二、备案意见编号3209821505210102-JX-001大丰市金业房地产开发有限公司（建设单位）建设的大中家园1#楼、2#楼单位工程，于2017年10月27日由建设单位组织竣工验收合格。根据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位于2018年2月9日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。”一审审理中，金业房产公司提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》分明载明：建设单位/大丰市金业房地产开发有限公司（盖章），编号/170502852，房屋坐落/大中南路6号，项目名称/大中家园。2018年2月10日，金业房产公司向大中家园1#楼、2#楼业主邮寄了《大中家园业主交房费用明细一览表》，提示“从2018年2月11日起正式交房”。2018年2月13日，金业房产公司与大中家园1#楼、2#楼全体业主代表印正大等7人再次签订《补充协议》，约定：“一、交房时间确认为2018年2月10日。同时房产公司补偿1000元/户给业主，双方无异议。（交房时间不做任何改变）。二、商品房内原图结构有内墙。后经调整，取消内墙。取消部分内墙有业主自行处理与房产公司无关。但房产公司按实际取消部分100元/平方补偿给业主。三、本次协议为业主与房产公司最终协议，如业主对大中家园商品房再产生任何异议，大中家园业主和大丰市金业房地产开发有限公司所有合同、协议一律无效”等内容，该补充协议盖有金业房产公司印章，并有全体业主代表印正大等7人签字确认。2018年1月24日和3月22日，张红英在中国银行的尾号1552借记卡共收到四笔由金业房产公司汇入的计算至2018年2月1日前的延期交房赔偿款合计13677元。徐刚、张红英以房屋存在质量问题未修复、至今未实际交房为由诉至一审法院，要求金业房产公司承担逾期交房违约责任并支付相应违约金。一审法院另查明，2018年1月16日，大丰市金业房地产开发有限公司变更为盐城大丰金业房地产开发有限公司。一审审理中，徐刚、张红英向一审法院申请对金业房产公司价值240000元的财产进行保全，一审法院依法实施查封措施，徐刚、张红英为此支付保全费1720元。一审法院认为，徐刚、张红英与金业房产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点：如何确定案涉商品房的交房日期、逾期交房违约金计算的起讫时间？关于案涉商品房的交房日期。徐刚、张红英主张认为该房屋存在墙面渗漏等质量问题，一直未修复完毕，因此不具备交房条件而拒绝收房。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时根据《商品房买卖合同》第十一条的约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收”。而合同第九条约定的商品房交付条件包括：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”一方面，本案案涉商品房所在的大中家园2#楼已于2017年12月20日和2018年2月9日分别取得商品房面积核定书和建设工程竣工验收备案证明，一审审理中金业房产公司又补充提交大中家园《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一方面，金业房产公司于次日向该楼业主送达的《大中家园业主交房费用明细一览表》亦显示房屋面积已经过测绘，金业房产公司据此计算了住宅面积补差，并提示从2018年2月11日起正式交房。因此，金业房产公司主张交房时间为2018年2月10日有法律和事实依据，一审法院予以采信。徐刚、张红英仅以房屋存在渗漏等质量问题拒绝收房的理由不能成立。关于逾期交房违约金计算的起止时间。2018年1月12日金业房产公司与大中家园业主代表候亮青签订的《补充协议》，双方协商一致变更了原合同约定的交房时间及逾期交付违约金计算方式，同时约定违约金截止时间以金业房产公司实际通知业主交房日期结算。徐刚、张红英亦认可已收到金业房产公司截止2018年2月1日前按此协议约定的违约金计算方式得出的赔偿金额。2018年2月13日，金业房产公司与印正大等业主代表签订的《补充协议》，徐刚、张红英以自己没有授权为由否认该协议与本案存在关联性，但并不影响2018年1月12日《补充协议》第4条“违约金截止时间以甲方（即金业房产公司）实际通知业主交房日期计算”内容的成立，故本案金业房产公司承担逾期交房违约金的起讫时间应为自2018年2月1日起至2018年2月10日止，共计10天。本案徐刚、张红英已付清房款，金业房产公司迟延交房构成违约，应当按照双方约定承担相应违约责任。据此，一审法院认定金业房产公司应当向某刚、张红英支付的违约金为1800.16元（即720064元×10天×日万分之2.5）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、金业房产公司于判决生效之日起十日内给付徐刚、张红英违约金人民币1800.16元。二、驳回徐刚、张红英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4871元、保全费1720元，合计6591元，由徐刚、张红英负担6503元，金业房产公司负担88元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐刚、张红英二审提交了以下证据：1.2017年10月5日案涉房屋的现状3张，证明在2017年10月5日案涉房屋存在地面渗水、返潮等质量问题。2.拍摄于2018年3月4日、3月5日案涉房屋的现状照片6张，证明在2018年3月4日、3月5日证据一中所显示的质量问题仍然存在并且没有维修。金业房产公司对上述证据的质证意见为，因本案的特殊性，1#、2#楼交房的时间确定在2018年2月10日，该时间点是经过业主代表在高新区的协调下反复磋商确定的，并且在确定的时间点又补了1#、2#楼业主一定的费用。对于交房时间的确定已经改变了原商品房买卖合同的约定。即使此前存在质量问题也不能改变房屋交付时间，只存在交付以后的维修保修问题。金业房产公司二审中提供消防验收备案凭证一份，证明案涉房屋通过验收。徐刚、张红英质证认为，对于该证据的真实性由法庭依法予以审核。该份证据并不能够推翻金业房产公司在2018年2月10日寄出交房通知时已满足交付条件，徐刚、张红英已经举证案涉房屋不能达到交付条件的事由及证据。对当事人提供的证据本院将在裁判理由部分予以论述。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐刚、张红英与金业房产公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规禁止性规定，为合法有效。金业房产公司未能按照商品房买卖合同约定的2017年6月30日如期交房。2018年1月12日金业房产公司与大中家园业主代表候亮青签订的《补充协议》，双方协商一致变更了原合同约定的交房时间及逾期交付违约金计算方式。该《补充协议》亦不违反相关法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。徐刚、张红英亦认可已收到金业房产公司截止2018年2月1日前按此协议约定的违约金计算方式得出的赔偿金额。现徐刚、张红英依据该《补充协议》主张从2018年2月1日起至实际交付房屋之日止以人民币720064元为基数按照日万分之六的标准计算的逾期交房违约金。但该《补充协议》第4条明确约定，“违约金截止时间以甲方（即金业房产公司）实际通知业主交房日期计算”。案涉商品房所在的大中家园2#楼已于2017年12月20日和2018年2月9日分别取得商品房面积核定书和建设工程竣工验收备案证明，金业房产公司也提交大中家园《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以交付使用。案涉商品房买卖合同中约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。从现有证据看，徐刚、张红英所提出的质量问题不在上述约定范围内。徐刚、张红英已经收到2018年2月11日开始交房的通知，根据《补充协议》的上述约定，一审支持2018年2月1日至2018年2月10日期间的违约金并无不当。至于徐刚、张红英所提出的案涉房屋质量维修问题，应由双方另行处理。综上，徐刚、张红英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4871元，由徐刚、张红英负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  周 陇二〇二一年七月十六日书记员  郁婷婷