广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0391民初4768号原告：冼秋燕，女，1986年10月9日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈卓，广东深金牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田力，广东深金牛律师事务所律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。原告冼秋燕与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田力及被告委托诉讼代理人封建英、赵瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼秋燕向本院提出诉讼请求：1.被告按照购房总价款的40%向原告赔偿房屋使用功能损失违约赔偿金4275115.6元；2.被告向原告支付租金360816.5元（按2017年深圳市龙华区金地塞拉维花园别墅指导租金55元／月·平方米的标准，自2017年4月1日起暂计至2020年1月31日，后续租金计算至被告向原告付清违约赔偿金之日）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区项目由被告开发建设，该项目的销售现场供购房者取阅的户型介绍资料及样板房，均显示：第13栋户型由地上3层、地下负一层、地下夹层、两个独立私家花园等组成，每户均有独立的停车位、独立的楼梯及电梯、两个独立私家花园。2016年7月14日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（下称《预售合同》），约定：原告向被告购买金地塞拉维花园南区项目房屋，用途为住宅，建筑面积194.27平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米57724.56元，总价为10693475元。《预售合同》签订后，原告按照合同约定于2016年7月24日与中国建设银行深圳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了银行贷款，并向被告支付了全部购房款。2017年5月3日，原告与被告就本房产面积差异签订了《之补充协议》，约定：本房产竣工测绘套内建筑面积为192.95平方米，建筑面积为184.04平方米，被告向原告返还购房价款人民币5686元。被告分两次向原告开具了发票，金额合计10687789元。本房产于2016年9月竣工验收备案后，深圳市龙华区规划土地监察局认定金地塞拉维花园南区的地下车库隔离墙属违法搭建，于2017年6月对地下车库隔墙及夹层予以拆除。2018年11月30日，被告的股东金地（集团）股份有限公司的代表与包括原告在内的14户金地1号院业主在金地集团总部一楼会议室召开了“关于金地1号院2018年12月31日前未完成地下室搭建的处理方案”的会议，无法确定金地1号院地下室是否能够搭建。前述被告在本房产项目销售现场供购房者取阅的户型介绍资料及样板房，已经明确、直观地展示了原告购买的本房产包含有“地下负一层和地下夹层”部分，足以对原告的购房意愿及订立合同产生重大影响，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三条之规定，应视为合同的内容。现地下车库隔墙被认定为违法搭建并被拆除，无地下负一层和地下夹层、无独立停车位、无独立的楼梯及电梯，导致本房产无法直接入户，负一层独立私家花园也无法使用，本房产由原销售时的五层变成现在的三层，房产的使用面积减少了约40%，使用功能严重缺失，被告应按合同总价款的40%向原告进行赔偿。同时，被告于2017年3月底交付本房产，因本房产的现状与合同的约定严重不符，导致原告无法使用本房产，被告应按照2017年深圳市龙华区金地塞拉维花园别墅指导租金55元／月?平方米的标准向原告支付自2017年4月1日之日起的租金。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告金地公司辩称，1.本纠纷应为“商品房预售合同纠纷”，原告的诉讼请求已过诉讼时效。2.被告的销售广告为要约邀请，涉案地下车库违法搭建的封闭空间不属于规划范围，且已被行政机关责令拆除，原告主张房屋租金损失没有依据。3.原告所主张的地下室空间在规划中属于小区花园地下停车库，按照合同约定所有权归被告所有，现原告主张地下车库空间所有权的赔偿，没有法律依据和事实依据。4.涉案地下车库空间违法加建成的地下一层、夹层不属于规划范围内的房屋或施设，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的条件。5.宣传资料未对涉案房屋价格产生重大影响。6.将地下车库空间视为合同约定内容，将违反强制性的法律规定而无效。7.被告已按合同约定交付了房屋，原告也签收并没有提出过任何异议或房屋质量问题，原告签收涉案房屋（毛坯）后没有对房屋进行实际装饰装修，没有实际使用，现要求被告承担租金损失没有法律依据和事实依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区项目由被告金地公司开发建设。该项目房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。该项目销售宣传时提供的户型品鉴资料显示：第13栋户型由地上三层、地下夹层、地下负一层组成，从房产内部直通地下车库处预留了楼（电）梯井。户型品鉴资料最后一页附有温馨提示：本资料所有图则及细节均以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准；本资料所示户型图为设计师创意空间示意，所标尺寸、房屋用途、家具布置、摆设等仅供参考，不作为交付标准。2.2016年7月24日，原告与被告金地公司签订一份《预售合同》，约定原告向金地公司购买位于深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区项目房屋，用途为住宅，建筑面积194.27平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米57724.56元，总价为10693475元。《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》第二十八条约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。”《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更和补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。”3.合同签订后至2016年8月9日，原告向被告支付了全部购房款。4.2017年4月1日，被告向原告交付了涉案房屋。涉案房产交付时，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割。5.2017年5月3日，原告与被告签订了《预售合同之补充协议》，约定因房屋实际面积不足，被告向原告返还购房价款5,686元，涉案房产的实际总价为10,687,789元。6.2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地公司发出《限期拆除通知书》，要求金地公司在2017年6月5日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。7.2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。涉案房产目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，无独立楼梯上楼，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间。8.2020年3月12日，原告因本案纠纷向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，深圳市龙华区人民法院于2020年4月17日立案。被告提出管辖权异议被深圳市龙华区人民法院裁定驳回后不服提出上诉，深圳市中级人民法院裁定由本院管辖。上述事实，有当事人陈述和经庭审质证确认的《预售合同》《预售合同之补充协议》、银行付款凭证、《限期拆除通知书》等证据予以证实。本院认为，原告与金地公司之间形成了房屋买卖合同关系，该合同合法有效，双方当事人均应真诚履行合同义务。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、地下车库空间的宣传内容是否是涉案合同的组成部分；三、被告金地公司是否违约及如何承担违约责任。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，根据庭审查明的事实，被告于2017年4月1日向原告交付涉案房产，原告因本案纠纷于2020年3月12日已向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，故其诉讼请求未过诉讼时效。关于地下车库空间的宣传内容是否是涉案合同的组成部分，《预售合同》附件五第十八条的规定，系被告金地公司预先拟定的格式条款，该条款免除了提供格式条款一方的责任，限制了购房者的主要权利，故该格式条款应认定为无效条款。涉案房产预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料以及样品房的方式对地下室和地下夹层明确直观地进行了展示，其宣传展示均包含了地下二层，且该展示足以让购房者形成在购买房屋后可单独享有地下车库的认识。鉴于别墅购房者对于别墅的居住要求与对普通高层住宅不同，别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的地下车库，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格造成影响。并且，金地公司交付房产时也是按照地上三层和地下二层进行的交付，涉案房产有独立的车库。因此，宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层为涉案房产的组成部分应视为当事人缔约时的真实意思表示，依法应当视为合同内容。关于被告金地公司是否违约及如何承担违约责任，金地公司应当交付符合双方约定的合法房产，但涉案房产的地下二层经相关行政部门认定系违法搭建隔离墙，并强制拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付原告独立使用，因此，金诚公司并未按照合同约定交付完整合法的房产，已构成违约，应当承担相应的违约责任。综合考虑涉案房屋现状、违约情节等因素，本院酌定被告应按照涉案房产购房总价款的30%即3,206,336.7元（10,687,789元×30%）向原告赔偿损失，原告主张过高部分，本院不予支持。另，原告诉请的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告冼秋燕支付违约金人民币3,206,336.7元；二、驳回原告冼秋燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币43,887元，由原告冼秋燕负担人民币13,534元，被告深圳市金地北城房地产开发有限公司负担人民币30,353元，原告冼秋燕已预交的人民币43,887元，由本院予以退回人民币30,353元。被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币30,353元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李凯二〇二一年七月二日法官助理颜湘梅书记员孙利琴