江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2150号上诉人（原审原告、反诉被告）：王龙，男，1988年2月16日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王国爱，江苏今宜安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安汇隆果品物流有限公司，住所地淮安经济技术开发区广州南路8号1号厂房。法定代表人：王会龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。上诉人王龙与上诉人淮安汇隆果品物流有限公司（以下简称汇隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙上诉请求：撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判支持王龙一审诉讼请求；由汇隆公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.冷库是王龙依据《意向进驻合同书》的约定，按照汇隆公司要求安装，汇隆公司应对该冷库进行赔偿；2.汇隆公司在一审审理期间擅自拆除王龙所有的冷库及店面内的其他设施且未予归还，应予赔偿；3.王龙一审时提供的冷库收据可以证明该冷库购买时的价格，一审未予支持认定有误。汇隆公司辩称，王龙违反合同约定，突然关闭档口、停止营业，其应承担违约责任。汇隆公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回王龙一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王龙负担。事实与理由：1.2018年11月10日双方自愿签订《意向进驻合同书》，合法有效；2.合同约定5万元诚意保证金，如王龙放弃进驻，汇隆公司不退还保证金，王龙于2018年11月10日交纳2.5万元诚意保证金并出具欠条，承诺半年内还清2.5万元诚意保证金，但至今未交纳；3.王龙于2020年3月20日占道经营，不服管理，双方发生冲突，王龙违反合同约定关闭档口停止营业，其应承担违约责任；4.因租赁期限为6年，故汇隆公司免除其2019年租金，王龙违反合同约定应承担2019年租金和诚意保证金；5.王龙冷库费用和其他费用不应由汇隆公司承担。王龙辩称：对于汇隆公司上诉理由第1条没有异议；对2、4条，我方认为是汇隆公司直接将门焊死，违约在先，致使合同无法履行，王龙无法营业，故不应要求王龙承担免租金额以及诚意金；对于第3条占道经营问题，王龙是因为汇隆公司将王龙货物烧毁，还用车将门面挡起不让经营，王龙报警数次但未得到处理，就把货放在路上，让市场的人出面解决问题；针对第5条，冷库是根据合同中约定并按照汇隆公司要求安装，在一审审理期间，冷库被汇隆公司擅自拆除，故该费用应由汇隆公司承担。王龙一审起诉请求：1.汇隆公司归还王龙保证金、2020年租金及各项损失共计84876元（其中诚意金25000元、2020年租金20376元、门面内冷库装修费31000元、楼梯装修费4000元、广告牌1500元、雨棚1500元、房屋装修电线花费1500元）及利息（利息计算方式：以84870元为基数，自起诉之日起按照年利率6%计算至该款还清之日止）；2.汇隆公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，王龙撤回楼梯装修费4000元、广告牌1500元、雨棚1500元、房屋装修电线花费1500元的诉讼请求。汇隆公司一审反诉请求：1.王龙支付保证金25000元、2019年租金20376元，合计45376元及利息（以45376元为基数，自反诉之日起按年利率6%计算至还清之日）；2.王龙承担诉讼费用。一审法院认定事实:2018年11月10日，汇隆公司（甲方）与王龙（乙方）签订《意向进驻合同书》，约定：一、根据项目计划，甲方拟于年内开业，具体开业时间根据招商进度确立；二、乙方根据实地考察和自身发展项目预定租赁甲方淮安汇隆果品物流中心以下档口位置：H区16号，合计一间……；三、租赁暂定为六年，分二次定价：第一次签订协议时确定前三年租赁价格，其中第一年租金全免。第二年租金分为……；四、1、签订本意向书进驻合同书时乙方需支付五万元诚意金，等正式通知乙方前来办理正式进驻合同时，诚意金可以转为保证金，如乙方放弃进驻，甲方不退还诚意金。签订本协议时须在15天内进场安装冷库及店招广告牌……；八、本意向书一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。在正式《商铺租赁合同》签订后，本意向书自动终止作废，双方权利义务以《商铺租赁合同》为准；九、本意向书中未体现的内容以《商铺租赁合同》为准。以上合同签订当日，王龙向汇隆公司交付25000元诚意金，汇隆公司向王龙出具收据，王龙向汇隆公司出具欠条，欠条载明王龙欠汇隆公司25000元，本年内还清。2019年12月28日、29日，王龙向汇隆公司交付2020年度租金20376元。2020年3月20日，双方因经营原因发生纠纷，汇隆公司于2020年3月24日将案涉门面门予以焊死。关于相关纠纷，王龙陈述：在之前汇隆公司焊大的市场顶棚，火花下来了把我的货烧掉了，大概二十几箱，我报警了，公安叫我找市场解决，市场没人出来，3月20日那天汇隆公司用小货车把我卖货的雨棚堵死了，我不好卖货，就拉出去卖了，然后发生纠纷，汇隆公司总经理没有受伤，当时确实是我的父亲和汇隆公司的总经理以及员工去派出所的，派出所就让自己解决，22号、23号还在卖货，24号早上我妈去开门发现门开不了，然后我妈告诉我门被焊死了，我又报警了，派出所让我自己处理。门室内应该还有三十几箱苹果，我去市场打电话给管理人员。管理人员让找老板，老板王会龙找不到。汇隆公司陈述：王龙占道经营，不服管理，和管理人员发生冲突。当时市场管理人员去搬他的货物，他就与我们发生冲突了，当时总经理出面的，结果受伤了，王龙报的警，后来公安出警将王龙的父亲、汇隆公司总经理、汇隆公司员工带到徐杨派出所对三名人员做了笔录，后来公安没有做出拘留或者罚款。后来王龙将货物拖走，汇隆公司才将门焊死，当时是为了不让王龙把冷库拖走，因为王龙还差我们钱。一审庭审中，王龙为证明其冷库损失，向一审法院提交宝应县冰雪冷库厂出具的金额为31000元的收据一份，经质证，汇隆公司不予认可。一审另查明：案涉房屋于交付时为毛坯状态。一审法院认为：案涉《意向进驻合同书》系双方自愿协商签订，不违反法律法规强制性规定，合法有效。审理中，双方一致同意终止履行以上合同，一审法院予以确认。本案中，汇隆公司以王龙占道经营不服管理以及王龙欠钱等为由，将王龙承租的房屋门径行焊死，审理中，王龙对汇隆公司主张的相关事实不予认可，一审法院认为，汇隆公司的维权方式简单粗暴，明显缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持，汇隆公司应承担违约责任，王龙不应承担违约责任。关于王龙主张退还25000元诚意金，于法有据，一审法院依法支持，关于汇隆公司要求支付保证金25000元，鉴于双方未签订正式租赁合同，一审法院不予支持。关于租金，其中2020年部分，王龙实际使用承租房屋至2020年3月23日，经核算，汇隆公司应退还王龙15310元；其中2019年部分，根据案涉意向合同约定，案涉房屋第一年租金全免，且该意向合同亦未就第一年租金标准进行约定，一审法院认为，双方虽未签订正式租赁合同，但未签正式合同责任不能归责于王龙，双方在租金缴纳上，王龙亦跳过2019年度、实际交付了2020年度租金，租赁期间汇隆公司并未要求王龙缴纳2019年度租金，故一审法院对于汇隆公司要求王龙支付2019年度租金20376元的请求不予支持。关于王龙主张的冰库损失31000元，王龙就此提供收据一份，经质证，汇隆公司不予认可，经审查，一审法院对于王龙在案涉房屋内装设冰库事实予以确认，冰库系王龙根据案涉房屋实际结构予以定制，扣除其实际使用期间的折旧，汇隆公司依法应赔偿相关损失，但王龙仅提供收据一份予以证明冰库造价，系证据不足，故一审法院对王龙该项损失主张，暂不予支持，王龙可待充分搜集证据后，再行维权。综上，本次诉讼中，汇隆公司应向王龙支付40310元，关于利息，王龙主张按年利率6%计算缺乏法律依据，一审法院确定利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日2020年4月17日算至实际给付之日。一审法院根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汇隆公司于判决生效之日起十日内向王龙支付40310元及利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月17日算至实际给付之日）；二、驳回王龙的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告汇隆公司的诉讼请求。本诉案件受理费1922元，由汇隆公司负担913元，由王龙负担1099元。反诉费467元，由汇隆公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，双方当事人签订的《意向进驻合同书》系真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同书约定内容履行义务。王龙与汇隆公司因货物产生矛盾引发纠纷，虽报警但未能得到妥善处理，汇隆公司在未与王龙友好协商的情况下，将王龙承租的房屋门径行焊死，不符合双方合同约定，亦造成本案合同目的不能实现，故汇隆公司应该承担违约责任，其所提王龙违反合同约定关闭档口停止营业，应承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。双方在合同书中约定王龙需支付5万元诚意金，等正式通知王龙前来办理正式进驻合同时，诚意金转为保证金，如王龙放弃进驻，则不予退还，但双方未能签订正式《商铺租赁合同》，且该责任不能归责于王龙，王龙亦未主动放弃进驻，故上诉人汇隆公司要求王龙支付剩余诚意金2.5万元的主张，本院不予支持。合同中还约定，第一年租金全免，双方对于第一年租金标准并未约定，汇隆公司也未实际要求王龙支付2019年度租金，且因汇隆公司系违约方，其所提王龙应承担2019年度租金及诚意金的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。王龙主张的冷库是其依据《意向进驻合同书》约定，按照汇隆公司要求进行安装，汇隆公司在双方发生纠纷后已将该冷库拆除，但因王龙一审庭审时提供的收据不足以证明该冷库的实际价值，双方当事人对冷库的折旧损失亦未能达成一致，王龙可待证据充分后，另行主张。综上所述，王龙和汇隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王龙预交的二审案件受理费575元，由上诉人王龙负担；淮安汇隆果品物流有限公司预交的二审案件受理费808元，由上诉人淮安汇隆果品物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年七月二十六日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕