海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初3909号原告：邵凤霞，女，满族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：杨恒春，海城市正清法律服务所法律工作者。被告：丁义，男，汉族，住海城市。被告:丁晓鹏，男，汉族，住海城市。共同委托诉讼代理人：王晶，辽宁星洲律师事务所律师。第三人：辽宁宗骏地产开发有限公司，住所地：海城市北关街合力委，统一社会信用代码为912103817816418384。法定代表人：单莹莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兴多，职务，员工。委托诉讼代理人：李永昶，辽宁佑辰律师事务所律师。第三人：海城市西柳建筑有限公司，住所地，海城市西柳镇健康路二号楼三号门点，统一社会信用代码为91210381241658970E。法定代表人：袁宪国，职务，经理。委托诉讼代理人：孙文，职务，员工。原告邵凤霞诉被告丁义、丁晓鹏、第三人辽宁宗骏地产开发有限公司（以下简称宗骏公司）、第三人海城市西柳建筑有限公司（以下简称西柳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月18日受理后，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告邵凤霞及其委托代理人杨恒春，被告丁义、丁晓鹏及其共同委托诉讼代理人王晶，第三人辽宁宗骏地产开发有限公司委托诉讼代理人李永昶、李兴多，第三人海城市西柳建筑有限公司委托诉讼代理人孙文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵凤霞诉称：原、被告2013年9月5日签订《楼房买卖契约书》，原告购买被告65.56平方米住宅，原告支付被告购房款32万元，被告合同称无纠纷，没有手续是因为顶账楼，原告装修后居住。2020年5月14日，该楼房开发单位辽宁宗骏地产开发有限公司通知原告倒房，并在下通知之后对该房屋停水、停电。原告已经无法在该房屋居住，无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，请求:1,解除原被告2013年9月5日《楼房买卖契约书》，被告退还购房款32万元、装修款6万元，共计38万元。并按照银行间拆借利率计算利息（自2013年5月5日开始计算至给付之日止）;2,诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求为：要求被告支付原告租房费用11250元（自2019年10月1日至2021年6月份租房费用，按照每年7500元标准计算，至今合计一年半时间）。被告丁义答辩：2021年之前，丁义和丁继贺、丁继龙合伙开了一个沙场，第三人西柳公司多次购买河沙，在2012年底共欠40余万元，西柳公司当时给第三人宗骏公司施工，因宗骏公司欠西柳公司工程款，故宗骏公司陆续顶给了西柳公司几百万的楼房，西柳公司把本案宗骏公司抵顶给西柳公司的房屋以308000余元卖给了丁义和丁继贺、丁继龙哥仨，由宗骏公司给西柳公司出具了顶账手续，并到宗骏公司办理了进户手续，把房屋办理在丁晓鹏名下，所以在房屋卖给原告的时所签的买卖合同是丁义和丁晓鹏在卖方处签字的。而后，丁义和丁继贺、丁继龙以32万元价格将涉案房屋卖给原告，但是丁晓鹏没有得到房屋销售款，款项是由丁义、丁继贺和丁继龙收取的，房屋也是这三人卖的，丁晓鹏就是代理办理手续。原告房屋停水停电没办法居住是宗骏公司的原因造成的，是宗骏顶给西柳的房屋毁约了，宗骏公司应履行抵顶西柳公司的协议。被告丁晓鹏答辩：2012年12月由于本案第三人西柳公司欠被告丁义及哥哥丁继贺、丁继龙的沙子款40余万元未给付，西柳公司将宗骏工地抵顶的楼房顶给被告丁义及哥哥丁继贺、丁继龙哥仨，顶了308000余元，由于开票的时候是顶给哥仨的，在宗骏开票的时候就开在丁继贺儿子丁晓鹏的名下。这个房子跟丁晓鹏没有任何关系，在卖给原告的时候也是由丁义、丁继贺、丁继龙哥仨卖的，但是由于是房屋收据开在丁晓鹏名下，故丁晓鹏在买卖协议中签的字，丁晓鹏没有得到购房款，购房款是被告丁义及哥哥丁继贺、丁继龙一起收的，因此丁晓鹏与本案无关联性。第三人辽宁宗骏地产开发有限公司答辩：我公司没有将案涉不动产处分给西柳公司及袁宪国，西柳公司及袁宪国和其他被告均不具有处置案涉不动产的权利，所有的处置行为对宗骏公司不产生效力。对于原告诉求的解除没有意见，但是主张利息与案件事实不相符，因为原告一直在该房屋居住，获得了房屋的占有，无权主张利息。关于租房费用因为不是解除本案买卖房屋契约必要损失，因此没有法律依据。宗骏公司是开发单位，并没有对原告的房屋进行停水停电行为，请法院依法判决。第三人海城市西柳建筑有限公司答辩：2012年宗骏地产公司抵顶给西柳公司三处楼房，含本案涉案楼房，允许进户，2014年已经结算完结，相关手续已经办完，我方对原告要求解除合同不同意。经审理查明：2013年9月5日，原告邵凤霞以32万元价格购买了位于大白鲨对面海城市宗骏嘉年华小区，建筑面积65.56平方米，楼层26-W-1房屋一处，并与被告丁义、丁晓鹏签订了楼房买卖契约书一份。原告购房后，对房屋进行了装修并居住。另查，2020年5月14日，第三人辽宁宗骏地产开发有限公司向原告出具了限期倒房通知书，要求原告于收到本倒房通知书之日起15日内倒出涉案楼房。又查，第三人宗骏公司因拖欠第三人西柳公司工程款，曾将其开发的部分房屋抵顶给第三人西柳公司用于偿还工程款。再查，第三人西柳公司曾在被告丁义以及案外人丁继贺、丁继龙合伙经营的沙场购买河沙，截止2012年底，第三人西柳公司尚欠被告丁义以及案外人丁继贺、丁继龙河沙款共计40余万，为了偿还拖欠的沙款，第三人西柳公司将涉案房屋抵顶给被告丁义以及案外人丁继贺、丁继龙，第三人宗骏公司于2012年12月4日为被告丁晓鹏（案外人丁继贺儿子）出具了一份涉案房屋进户收据。同日，被告丁晓鹏与海城市美璐物业有限公司签订了物业管理合同、业主公约，且海城市美璐物业有限公司为被告丁晓鹏出具了电费、电梯费收据，装修保证金收据，进户物业费收据，封阳台款收据。原告提供的证据有：1、楼房买卖契约书、收据5张、物业管理合同一份、业主公约一份，证明原告从被告处购房的事实；2、限期倒房通知书、租房协议书、家装施工合同、发票，证明原告装修及租房的花费情况；3、证人周某，证明房屋买卖及装修情况。被告丁义、丁晓鹏对原告证据的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该组证据可以证明宗骏公司将房屋抵顶给了西柳公司，所以，西柳公司把房屋抵顶给被告丁义及案外人丁继贺、丁继龙哥仨也是合法有效的，被告丁义将房屋出售给原告也是在法律允许范围内的，本案诉争房屋应该是原告所有，对楼房契约书的证明目的有异议，出售楼房的行为人是丁义不是丁晓鹏；对证据2真实性、关联性有异议，家装施工合同和预算书没有时间记载，发票是后补的，证明不了当时的花销，且关于租房费用的主张，原告仅提供的租赁合同没有提供缴纳租金的证据，故不能作为定案依据，对限期倒房通知书真实性无异议，是第三人宗骏公司发出的，其行为侵害原告合法权益。对证据3未发表质证意见。第三人宗骏公司对原告的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性均无异议，但是证明目的有异议，物业合同及收据只能证明被告丁晓鹏系涉案房屋的使用人，并不是所有人，被告无权处置涉案房屋，当时我方出具票据的前提是同意将该房屋借用给袁宪国（第三人西柳公司法定代表人），因此办理入户手续，这些单据不是楼房抵顶和买卖的证明，也不是西柳公司及被告享有物权的证据，其他进户费用的发生和我方无关。对于证据2中限期倒房通知书无异议；对于租赁协议有异议，该协议起始时间为2019年11月1日，该期间我公司没有向原告发出限期倒房通知，最起码在2020年5月份前对该房屋没有任何侵害，且原告没有出示出租人身份证件及款项交付凭证，因此该份证据跟本案无关联性；对于家装施工合同及收据真实性、关联系有异议，收据出具的时间与装修时间是冲突的，按照装修合同，原告应该是直接将费用给付给第三人，在这种情况下可能补开大量的单据的，且票据补开的对象和时间都不能确定跟本案有关联性，且原告提供的施工合同不能证明该合同实际履行和支付情况。对证据3未发表质证意见。第三人西柳公司对原告提供证据的质证意见与被告丁义、丁晓鹏一致。被告丁义、丁晓鹏提供的证据有：河沙对账单，证明第三人西柳公司欠我方的河沙款事实存在。第三人西柳公司对该份证据无异议。原告及第三人宗骏公司未对该份证据发表质证意见。第三人西柳公司提供的证据有：绿化工程开出楼源复印件2张，证明我方和宗骏抵顶的行为。第三人宗骏公司对该份证据的质证意见为：因提供的复印件，故真实性有异议。原、被告未对该份证据发表质证意见。第三人宗骏公司提供的证据有：抵顶房源明细3张，证明案涉房屋不在抵顶房屋内。被告丁义、丁晓鹏对该份证据的质证意见为：该份证据系第三人宗骏公司单方制作，不能作为证据使用，其隐瞒了涉案房屋顶给西柳公司的事实，因为涉案房屋是抵顶给了西柳公司，才会出现西柳公司将房屋抵顶给丁义哥仨，如果没有顶账的事实，宗骏公司不会给被告丁晓鹏开手续，且顶账手续需双方持有才有效力，所以该份证据不能证明第三人主张的事实。第三人西柳公司对该份证据的质证意见为：明细中没有案涉房屋。原告庭审中表示不对该份证据发表意见。经庭审质证以及本院审查，对原、被告提供的证据的真实性，本院予以采信；第三人西柳公司提供的证据因系复印件，不符合证据形式，本院不予采信；宗骏公司提供的证据系单方制作，本院对该份证据证明效力不予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为：原、被告双方签订的楼房买卖契约书系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告已按照约定给付购房款并实际居住，现涉案房屋因被告丁义及案外人丁继贺、丁继龙、第三人宗骏公司、西柳公司在房屋买卖给原告前的抵顶行为导致房屋权属存在争议，致使出现原告实际无法居住使用该房屋的情况，已达到买卖合同目的无法实现的程度，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告出卖的标的物存在瑕疵，应赔偿原告损失，故本院对原告要求被告丁义、丁晓鹏返还购房款32万元及利息的诉讼请求予以支持。关于利息标准的确定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院确定利息标准为自2013年9月5日至2019年8月20日按中国银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于被告丁义、丁晓鹏辩称房屋款项是由丁义、丁继贺和丁继龙收取的，房屋也是这三人卖的，房屋买卖与被告丁晓鹏无关，被告丁晓鹏只是代理办理手续的抗辩，被告丁义、丁晓鹏已在合同中签字确认合同内容，合同依法成立以后，对当事人就具有了法律约束力，如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任，故本院对被告该项抗辩不予支持。关于原告主张租房费用的一节，原告未能举证证明涉案房屋因停水停电导致无法居住的事实，且原告也未提供其他证据证明该租房费用的产生与本案具有关联性，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，同时结合本案具体情况，原告在明知被告出售的房屋手续不全情况下仍选择购买，未对其购房行为尽到审慎注意义务,原告作为完全民事行为能力人,应承担相应责任，故本院对原告该项主张不予支持。关于原告主张装修费一节，原告庭审过程中提供的装修发票系2021年5月开具的，距房屋实际装修时间已有七、八年，故本院对该份证据的关联性不予采信，且该房屋经多年居住使用，室内装饰装修已有折旧，原告仍以装修价格要求被告赔偿损失，明显不合理，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年9月5日签订的《楼房买卖契约书》；二、被告丁义、丁晓鹏于本判决生效之日起十日内给付原告32万元及利息（自2013年9月5日至2019年8月20日按中国银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3500元，由被告丁义、丁晓鹏承担3050元，原告承担450元。上述款项已由原告垫付，被告丁义、丁晓鹏在履行本判决确定给付义务时加付原告3050元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。本判决申请执行的期间为两年(该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算)。审判员  汤威二〇二一年七月十二日书记员  姜军