重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初3636号原告：重庆彦杰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金龙大道578号（东和时光第2幢二层34号），统一社会信用代码915002245616331824。法定代表人：王建忠。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶金凤，女，该公司职工。被告：熊必伟，男，1970年4月29日出生，汉族，现住重庆市铜梁区。重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰物业公司）与熊必伟物业服务合同纠纷一案，彦杰物业公司于2021年5月24日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年6月16日、23日公开开庭进行审理，彦杰物业公司的委托诉讼代理人谭定阳、叶金凤，熊必伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彦杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令熊必伟立即支付彦杰物业公司物业管理费7617.26元，并从逾期之日起以欠费金额7617.26元为基数按月利率2%支付违约金至付清之日止；2、判令熊必伟支付彦杰物业公司垫付的水电费775元；3、本案诉讼费由熊必伟负担。诉讼中，彦杰物业公司将违约金的计算方式确认为：从2016年3月1日起至付清之日止以2015年度累积所欠的物业费为基数，2017年3月1日起至付清之日止以2016年度累计所欠的物业费为基数，2018年3月1日至付清之日止及以后以此类推，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2021年1月至3月所欠物业费的违约金予以放弃）。事实和理由：彦杰物业公司于2013年1月15日与重庆迪翔房地产开发有限签订了《香樟郡前期物业服务合同》，约定由彦杰物业公司为“香樟郡”小区业主提供物业管理服务。根据合同约定业主应按住房面积1.10元/月·平方米向彦杰物业公司交纳物业管理费，包括业主共用部位、共用设施设备的用水用电业主应按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准交纳公摊费。熊必伟系“香樟郡”×业主，房屋面积94.86平方米，熊必伟从2015年3月1日起至2021年3月31日止共欠物业管理费7617.26元未交纳，彦杰物业公司为熊必伟垫付水电费775元。经多次催收未果。为此，提起诉讼。熊必伟辩称，2015年3月1日至2021年3月31日期间的物业费没有缴纳属实，不交的原因是彦杰物业公司未按前期物业协议履行职责职能，给小区业主造成安全隐患，不好的感观，对业主身心健康造成了严重影响，小区的设施设备未完善，不能按全额缴纳物业管理费。如物业公司没有规范好业主空调外机的安放位置，其楼上业主未按要求安放空调外机，空调外机声音影响其休息；小区化粪池从2013年入驻至今未清掏；如小区入户可视电话至今不能启用，2013年至2019期间小区后门一直开放，没有保安值守；小区的车库存监控设施不完善，很多盲区；小区临停车位2013年至2020年疫情之前一直堆放建筑垃圾，疫情后才改善，保洁人员在楼层水井进行拖把清理，浸湿墙体，致墙体抹灰脱落；合同约定按1元/月·平方米收取物业服务费，实际按1.1元/月·平方米。2015年3月起不缴纳物业费起就向物业打了招呼，不用物业公司代缴水费，但物业公司仍去代缴，导致其重复缴纳，不应支付水电费给彦杰物业公司。本院经审理认定，2013年1月5日，重庆迪翔房地产开发有限公司（甲方）与彦杰物业公司（乙方）签订了《“香樟郡”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“香樟郡”（原名“渝龙花园”）提供前期物业管理服务。……第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定业主或物业使用人按照以下标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）：1、住宅按每月每平方米1.00元的标准交纳；……业主按约定的标准向乙方交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……第十一条由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户具实分摊后由产权人或使用人缴纳。……第二十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条……第十一条的约定，未能按时足额向乙方缴纳物业服务费用的，应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对权利义等对事项进行了约定。合同签订后彦杰物业公司为香樟郡小区提供物业服务至今。该小区在重庆市铜梁区发展和改革委员会备案（备案文号铜发改委[2013]33号）的物业服务收费标准为：住宅物业：1.40元/月/平方米，含：电梯费、公共水电公摊费（能耗费）。熊必伟系案涉香樟郡小区×幢×号房屋业主，其房屋建筑面积为94.86平方米。熊必伟（乙方）与彦杰物业公司（甲方）于2013年3月13日签订了案涉房屋的《前期物业管理服务协议》，其中约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.00元交纳。受有关部门或单位委托，甲方可有偿提供水费、电费……等代收代缴收费服务（代收代缴不属于物业管理服务范围），收益归物业管理企业。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。该协议还对其他事项进行了约定，与重庆迪翔房地产开发有限公司与彦杰物业公司签订的《“香樟郡”前期物业服务合同》约定的基本一致。熊必伟于2013年3月13日接房，接房时彦杰物业公司向熊必伟出具了交房资料一览表，该表中明确按照0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向物业管理企业缴纳公共能源损耗费（主要包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景的水、电费和自备发电机的油料等费用），即公摊费。熊必伟在该表中签名认可。熊必伟未缴纳从2015年3月1日起的物业管理费和公摊费，经彦杰物业公司书面催收后，仍未缴纳。彦杰物业公司每月缴纳的公摊费分摊后均超过0.1元/月·平方米，从2014年起每年至少对化粪池进行了一次清掏。彦杰物业公司于2014年12月至2017年12月期间为熊必伟代缴水费（含政府代收的污水处理费、垃圾处置费）634元。本院认为，案涉《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均对熊必伟具有约束力。根据约定，熊必伟在接受了彦杰物业公司的物业服务后，有按照约定向彦杰物业公司交纳物业管理费的义务。熊必伟未交纳从2015年3月起的物业管理费，经书面催收后仍不交纳，违反约定和法律规定。《“香樟郡”前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元交纳，同时还约定了公摊费具实分摊，熊必伟在接房时对公摊费按0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准收取进行了确认，且彦杰物业公司每月缴纳的公摊费均超过按0.1元/月·平方米分摊费用总额，故熊必伟应按1元/月·平方米和0.1元/月·平方米（建筑面积）的标准向彦杰物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。彦杰物业公司要求熊必伟支付2015年3月1日至2021年3月31期间的物业管理费7617.26元（含水电公摊费）的主张，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。熊必伟与彦杰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按季度计收，每季度第一个月的1-5日缴纳，不按约定的收费标准和时间交纳，从逾期之日起每天按应交金额的3‰交纳违约金。熊必伟未按时交纳物业服务费，违反约定，应当承担违约责任。双方未对水电公摊费的违约责任进行约定，本院对支付水电公摊费违约金的主张不予支持。彦杰物业公司对物业管理费违约金的计算方式不违反约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于支付垫付的水电费的请求。熊必伟与彦杰物业公司签订的协议约定彦杰物业公司可提供水费、电费……等代收代缴收费服务，现彦杰物业公司为熊必伟代缴2014年12月至2017年12月期间水费（含政府代收的污水处理费、垃圾处置费）634元属实，熊必伟应将该款支付给彦杰物业公司。本院予以支持熊必伟支付彦杰物业公司代缴水费（含政府代收的污水处理费、垃圾处置费）634元，对超过本院主张部分不予支持。熊必伟关于设施设备未完善的意见，本院认为，公用设施设备配备属开发商修建房屋时的规划，物业公司只是日常维护的职责。熊必伟关于彦杰物业公司未规范空调外机的安放位置的抗辩意见，物业公司对业主的相关行为只能采取劝导，未有强制措施，如其他业主的行为侵犯其权益，熊必伟可提起诉讼，维护其权益；彦杰物业公司从2014年起每年均对化粪池进行了清掏，熊必伟关于彦杰物业公司未清掏化粪池的抗辩意见与事实不符，本院不予采信。对熊必伟的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，熊必伟以彦杰物业公司在管理中存在问题而拒交物业管理费的理由不能成立。熊必伟关于其重复缴纳水费的意见，经查，熊必伟向法庭举示的自行缴纳水费的发票均未包含在彦杰物业公司代缴的月份之内，熊必伟重复缴纳的意见不成立。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、熊必伟于本判决生效之日起十日内支付重庆彦杰物业管理有限公司2015年3月1日至2021年3月31日期间的物业管理费7617.26元（含公摊费）及违约金（违约金计算方式为：从2016年3月1日至2017年2月28日期间以948.6元为基数，2017年3月1日至2018年2月28日期间以2086.92元（948.6元+1138.32）为基数，2018年3月1日起至2019年2月28日期间以3225.24元（948.6+1138.32*2）为基数，2019年3月1日至2020年2月29日期间以4363.56元（948.6+1138.32*3）为基数，2020年3月1日至2021年2月28日期间以5501.88元（948.6+1138.32*4）为基数，2021年3月1日起至付清之日止以6640.20元（948.6+1138.32*5）为基数，均按全国银行间同业拆借中心2021年5月公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；二、熊必伟于本判决生效之日起十日内支付重庆彦杰物业管理有限公司代缴的水费634元；三、驳回重庆彦杰物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由熊必伟负担。此款已由重庆彦杰物业管理有限公司预交，熊必伟在履行本判决义务时迳付重庆彦杰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二一年七月五日书记员  曹漓萍