淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3870号原告（反诉被告）：卢晓梦，女，1993年11月16日出生，汉族，居民身份证号码320821199311162121，住淮安市淮阴区新渡乡三杨村前卢庄6号。委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵青云，男，1989年11月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张海涛，江苏业致胜律师事务所律师。第三人：淮安石塔湖爱心地产代理有限公司，住所地淮安市清江浦区玫瑰苑小区西门2栋102室。法定代表人：丁泓铭，该公司监事。原告卢晓梦与被告赵青云、第三人淮安石塔湖爱心地产代理有限公司（以下简称：爱心地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序于2021年5月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林太平、被告赵青云及委托代理人张海涛到庭参加诉讼，第三人爱心地产经本院合法送达未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。本诉原告卢晓梦向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除房屋买卖合同，并要求被告将涉案房屋及时交还给原告；2、判令被告赔偿合同总价款20%违约金即6.5万元；3、判令被告承担本案律师费1万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告及第三人于2020年9月3日签订了淮安市存量房买卖及居间服务合同，合同第二条约定原告将其所有的位于淮安市清江浦区万元出售给被告，定金1万元，首付款8.75万元，剩余款项以按揭方式付清。合同第五条约定房屋有关按揭、抵押由被告在交易前办妥。合同第七条约定第4款约定，任何一方不履行合同约定义务，守约方在合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部违约责任；第5款约定守约方有权选择定金罚则或服务总价款20%违约金；第6款还约定守约方有权要求违约方承担守约方损失包括诉讼费、律师费等费用；合同还对管辖法院等事项均作了约定。合同签订当日，被告向原告支付了1万元定金，后因被告急需用房，于是在2020年10月12日，原、被告协商被告另外支付定金4万元，原告将房屋交付给被告居住，原告收到被告4万元定金款项后，向被告出具了收条，并且双方对房屋过户时间也明确了截至2021年1月1日。2020年12月10日，被告又向原告支付了房款4.8万元。在合同签订后，原告配合被告与其前妻（当时系婚姻存续期间）共同向银行申请房屋贷款，并获审批。但后因被告要求房屋过户至被告一人名下，因不符合贷款的放款要求无法实现，被告又在此期间离婚，其前妻也不愿意过户至名下，遂导致一直无法过户，贷款额度3个月有效期也已过，后单独以被告个人办理贷款，又因其征信问题无法办理，并在原告多次催告下，至今未办理过户，原告遂诉至法院。本诉被告赵青云辩称：1、同意解除双方的房屋买卖合同，但是系原告违约在先，所以被告不承担违约金、律师费及诉讼费用；2、涉案房屋贷款并非被告征信问题导致无法贷款，而是国家政策变更导致的。反诉原告赵青云向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2020年9月3日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、判令反诉被告返还购房款9.8万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金6.5万元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉被告卢晓梦委托王海建对涉案房屋进行售卖等事宜。2020年9月3日，反诉原、被告通过第三人签订淮安市存量房买卖及居间服务合同，约定以32.5万元购买反诉原告所有的淮安市清江浦区房屋。合同签订后，因反诉被告需要资金，反诉原告陆续支付了9.8万元购房款，并和王海建达成“如有其它情况双方协商”的约定。2021年初，反诉被告通知反诉原告不再出售房屋，要求反诉原告搬离房屋，甚至更换涉案房屋门锁，反诉被告的行为构成违约，故反诉原告诉至法院。反诉被告卢晓梦辩称：同意解除合同，但是反诉被告认为违约方系反诉原告，没有事实和法律依据，不应当得到支持。第三人爱心地产未答辩、也未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的房屋买卖及居间服务合同、收据（复印件）、房产证、二手房委托书、委托代理合同、律师费发票各1份及微信聊天截屏4张（在同一张纸上）、催告函1份，被告举证的微信聊天截屏4张（每张上有6张，与王海建，从2020年10月13日至2021年3月8日）、微信聊天截屏6张（每张上有6张，与中介王某,4，从2020年9月2日至2021年3月8日），经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信，作为本案定案依据。第三人爱心地产未到庭，视为其放弃举证、质证权利。原告提供证人王某,4到庭作证，其证言的主要内容为：2020年9月3日双方签订合同，9月中旬做贷款，9月27日贷款批下来了，证人通知被告过户，被告说因为有事情要等一等，国庆以后被告说要约原告一起谈谈，到10月12日的时候三方到一起协商，约定最迟在2021年1月1日前过户，因为在那期间贷款还是生效的，但到行政中心办过户的时候，被告因为离婚，不同意将房产过户到被告夫妻两人名下，然后又重新办理贷款，由于银行政策调整，不办理小面积房屋贷款，所以就一直拖下来了，12月14日再次通知被告办理贷款，银行就不接受了；在贷款明确办理不了的情况下，原告要求被告付全款，被告要求等银行办贷款。经质证，原告无异议，被告称证言有部分疏漏，12月10日双方到政务中心办理过户，在11月份就已经告知中介房屋只能过户到被告个人名下。经审查，该证言能够证明双方合同的履行过程，与本案具有关联性，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月3日，原告卢晓梦（卖方）与被告赵青云（买方）及第三人爱心地产签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定：卖方拟转让房地产坐落于淮安市清江浦区，转让总价款为32.5万，合同签订时买方向卖方支付定金1万元，买方须于2020年9月20日前支付剩余首期款8.75万元，剩余款项以按揭方式付清，买卖双方须于2020年9月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款。合同第七条约定，任何一方不履行合同约定义务，守约方在合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部违约责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用。合同签订后，原告卢晓梦在卖方一栏签名，被告赵青云在买方一栏签名，第三人爱心地产在居间方一栏盖章。当日，被告向原告支付了1万元定金。2020年9月3日，原告卢晓梦出具二手房委托书1份，委托授权案外人即原告姐夫王海建，办理涉案房屋出售的相关事宜，包括代为收取全部房款（包括定金、首付款）。2020年9月中旬，原告配合被告与其前妻（当时系婚姻存续期间）共同向银行申请房屋贷款，9月27日贷款审批通过，原告及第三人通知被告办理过户，被告因与前妻离婚，不愿将涉案房产过户至两人名下。2020年10月12日，被告又向原告支付了4万元定金，王海建收款并出具了收据，原告将房屋交付给被告，另外收据还注明：“此房最迟到2021年1月1日过户，如有其它情况双方协商”。2020年12月10日，被告向原告支付了房款4.8万元。之后，原、被告到行政审批中心办理过户时，被告要求房屋过户至被告一人名下，被告又在此期间离婚，其前妻也不愿意过户至名下，遂导致无法过户。由于原来获得审批的贷款要求房屋过户到被告夫妻两人名下，所以被告单独重新申请办理个人贷款，但因政策调整，银行明确表示不再办理小面积房屋贷款，原告遂要求被告付全款，被告要求等银行办理贷款。后来，被告知道贷款办不下来，就通过中介协商原告退款，被告腾房返还原告，双方发生争议。2021年1月13日，原告委托代理人王海建向被告发出《催告函》1份放至第三人爱心地产处，并微信将催告函发给被告，通知被告到第三人处去取。函件内容主要为要求被告在收到催告函后3个工作日内履行合同，并一次性付清房款，并办理过户手续。之后又分别于2021年2月23日、3月8日通知被告。原告认为被告已构成违约，遂诉至法院，同时被告也提出反诉。另，原告为了维护自身合法权益，委托江苏冠誉律师事务所律师代为处理该案相关事宜，并支付费用1万元。本院认为，原告卢晓梦与被告赵青云、第三人爱心地产签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。原告在被告支付定金后，将涉案房屋交付被告占有使用，在银行贷款审批下来后，被告理应及时协助原告办理过户手续。根据合同约定，定金和首期款之外的剩余购房款被告通过按揭贷款方式支付，在合同履行期间，因被告在此期间离婚，不愿意将涉案房屋过户至被告和其前妻名下，导致原先申请的银行贷款无法发放，被告之后单独申请银行贷款也未获得批准，在被告无法获得银行按揭贷款的情形下，原告有权要求被告及时补足房款。因合同中对剩余购房款的付款时间并无约定，双方可以在过户的同时付清余款。本案原告多次要求被告付清房款，并办理过户手续，该要求并无不当。经催告后，被告至今未履行付款义务，构成违约，应当承担违约责任。因被告至今未履行付款义务，合同目的无法实现，故原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的6.5万元违约金，被告未履行全部付款义务导致合同无法履行，应当向原告承担违约责任，从公平原则出发，结合原告损失，参照定金，本院酌情确定违约金为5万元。关于原告主张的律师费1万元，根据合同违约方承担律师费的约定，原告的诉请符合合同约定，也不违反法律规定，应予以支持。被告要求原告返还该房款9.8万元（包括已付的定金5万元），因该款项已经实际支付，在合同解除后，原告理应返还被告，故对该项诉请本院予以支持。被告反诉要求原告承担解除合同的违约责任，本院认为，涉案合同解除系因被告未履行付款义务造成，在庭审中被告也承认在知道贷款无法办理的时候，曾通过中介与原告协商退款，且被告也没有提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，故对被告要求原告承担违约金6.5万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢晓梦与被告赵青云及第三人淮安石塔湖爱心地产代理有限公司于2020年9月3日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。二、被告赵青云于本判决生效之日起十日内将位于淮安市清江浦区的房屋交还给原告卢晓梦。三、被告赵青云于本判决生效之日起十日内支付给原告卢晓梦违约金5万元、律师费1万元，合计6万元。四、反诉被告卢晓梦于本判决生效之日起十日内返还反诉原告赵青云购房款9.8万元。五、驳回本诉原告卢晓梦和反诉原告赵青云的其他诉讼请求。上述第三、四项抵扣后，反诉被告卢晓梦于本判决生效后十日内给付反诉原告购房款3.8万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由本诉被告赵青云负担3513元，本诉原告卢晓梦负担137元。反诉案件受理费8620元，减半收取4310元，由反诉原告赵青云负担1719元，反诉被告卢晓梦负担2591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张树维二〇二一年七月十五日法官助理 张细平书 记 员 吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百二十八条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。