辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽74民终100号 上诉人（原审被告）：常海，男，1978年6月12日出生，汉族，盘锦市和缘物联信息有限公司法定代表人，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：田丽颖，辽宁辽河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海，男，1963年2月24日出生，汉族，无业，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：刘艳军，辽宁光华律师事务所律师。 上诉人常海因与被上诉人张海租赁合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常海及其委托诉讼代理人田丽颖，被上诉人张海及其委托诉讼代理人刘艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常海上诉请求：撤销原判，改判驳回张海的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对张海不能证明的诉讼主张片面予以确认，对常海提交的能够相互认证的银行转款凭据和通话录音不予认定。双方均提供了2011年1月20日签订的《房屋租赁合同》，且对合同的真实性及内容均无异议，在该合同第六条租金部分约定：“第一年10万元，2011年1月20日至2012年1月20日；第二年11万元，2012年1月20日至2013年1月20日；第三年12万元，2013年1月20日至2014年1月20日；第四年15万元，2014年1月20日至2015年1月20日。以后每年不超过15万元”。从该条约定及合同实际履行结果可以看出，合同是四年一签，从租赁房屋的用途及装修也能证明一年一签有违常理，因为常海不可能花600余万元装修费，使用一年就解除合同。常海向法庭提交的通话录音、银行转款明细，可以证明买断租赁的事实。2.一审判决依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，认定常海的辩解意见不成立，不予采纳是适用法律错误。 张海辩称：案涉房屋系由张海向盘锦辽河油田泰成实业有限责任公司（以下简称泰成公司）承租。2011年1月20日，张海与常海签订《房屋租赁合同》，张海经出租人同意，将其承租的坐落于盘锦市兴隆台区渤海街的房屋转租给常海，合同约定租赁期限为四年。租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁协议，是以口头约定续租，房屋租金一年一交。2020年1月20日租赁期限届满，因常海在租赁期限内多次未按期限交付租金，张海已无意续租，并在合理期限内通知其腾退房屋，常海拒不腾退，至今仍占据案涉房屋。常海租金明细如下：2012年1月20日至2013年1月20日租金11万元，2013年1月20日至2014年1月20日租金12万元，2015年1月20日至2020年1月20日租金20万元，常海给付90万元，尚欠10万元，2020年1月20日后占用费7.5万元，合计40.5万元。 张海向一审法院起诉请求：判令常海给付欠付的房屋租金、房屋占有使用费40.5万元。 一审法院认定事实：双方于2011年签订《房屋租赁合同》，张海将承租于泰成公司的坐落于盘锦市兴隆台区供应街的房屋转租给常海，租赁期限自2011年1月20日至2015年1月20日，每年租金分别为10万元、11万元、12万元、15万元。2015年1月20日之后双方未再签订书面租赁合同。常海于2015年5月21日向张海转款20万元，2016年11月3日转款5万元，2016年11月28日转款5万元，2017年1月20日转款10万元，2017年3月8日转款20万元，2017年12月28日分五次转款每次2万元共10万元，2018年2月13日转款10万元，2019年1月29日转款5万元、2019年3月4日转款5万元，上述常海向张海转款共计90万元。张海于2019年10月30日与泰成公司签订《房屋租赁合同书》，泰成公司将案涉房屋出租给张海，租期自2019年10月30日至2020年11月1日止。 一审法院认为，张海提交的证据能够证明其将承租于泰成公司的房屋转租常海的事实，张海系适格主体，对常海提出张海不是适格主体的意见不予采纳。张海主张常海欠付2012年1月20日至2014年1月20日租金23万元，常海辩称已给付，但未提交证据予以证实，故对此诉讼请求予以支持。张海主张2015年1月20日至2020年1月20日五年租金应为每年20万元，共计100万元，常海给付90万元，欠付10万元，张海未提交证据证实该五年的租金为每年20万元，依据双方曾签订的《房屋租赁合同》，最后一年的租金为15万元，一审法院认为在无其他证据证实每年租金数额的情况下，应认定2015年1月20日之后每年租金为15万元为宜，故五年租金应为75万元，常海已给付90万元，故对张海主张五年欠付租金10万元的诉讼请求不予支持。按年租金15万元计算，张海主张2020年1月20日后的房屋占有使用费7.5万元属合理，予以支持。综上，常海欠付张海租金30.5万元（23万元+7.5万元），扣除常海已支付的租金15万元（90万元-75万元），常海尚应支付张海租金15.5万元（30.5万元-15万元），故张海诉讼请求中15.5万元予以支持，超出部分不予支持。关于常海辩称双方自2015年1月20日之后系买断性租赁，租金为35万元，一审法院认为常海称2015年5月21日和2017年3月8日分别转款20万元合计40万元是买断房屋租赁的转让费，但其在2015年5月21日后至2017年3月8日前曾合计向张海转款20万元，2017年3月8日后又合计向张海转款30万元，2015年5月21日至2019年3月4日陆续向张海转款合计90万元，与常海辩称的35万元买断性租赁事实不符，常海的陆续转款行为否定了买断性租赁事实的存在，且泰成公司出具的《情况说明》证实其与张海之间的《房屋租赁合同》系一年一签，张海亦不认可系买断性租赁，常海提交的录音、转款记录不能证明其观点，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。综上，常海的辩解意见不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：常海于本判决生效后十日内支付张海租金15.5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7376元，由张海负担4553元，常海负担2823元。 本院二审期间，常海提供两份证据：1.泰成公司的财务账，用以证明张海与泰成公司仅在2012年至2013年签订了《房屋租赁合同》，在2014年至2020年未签订《房屋租赁合同》，张海在此期间不存在房屋租赁的事实，更未提供证据证明其转租系经过泰成公司的认可，故张海不具备房屋租赁的主体资格。张海质证认为其与泰成公司多次签订《房屋租赁合同》，且转租得到了泰成公司的认可。2.《中共中油辽河油田多种经营事业部委员会文件》，用以证明张海在一审提供《情况说明》中的签字人丁长树在2014年已经内退，没有证明的主体资格。张海质证认为丁长树仅是退出科级岗位。本院认为，《情况说明》加盖了泰成公司的公章，且泰成公司的副总经理赵宏伟在讯问笔录中亦认可《情况说明》的真实性，《情况说明》及赵宏伟均认可泰成公司自2010年至2020年将案涉房屋出租给张海，张海具有主体资格；丁长树虽因年龄原因于2014年退出科级岗位，但不能因此否认其证明的内容。常海提供的两份证据虽真实性无异议，但与本案无关联性，不予采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同应受法律保护。《情况说明》及泰成公司的副总经理赵宏伟均认可泰成公司在2010年至2020年将案涉房屋出租给张海，张海于2011年与常海签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租给常海，张海系适格主体。常海主张其给付的35万元系买断性租赁，但因并未实际履行，该笔钱款应当折抵租金。张海主张常海欠付2012年1月20日至2014年1月20日的租金共计23万元。一审法院认定2015年1月20日之后每年15万元租金，三年共计45万元，但常海在2015年1月21日至2018年1月20日的三年内共给付张海租金70万元，其实际给付的租金已经远超过应当给付的租金。首先，按照常理推断，如果常海欠付2012年1月20日至2014年1月20日租金，那么其多交付的租金应当已经补齐欠付的租金，但张海仍主张常海欠付2012年1月20日至2014年1月20日的租金不符合常理。其次，张海第一次诉讼请求仅为要求常海给付房屋占有使用费7.5万元，并未要求给付租金，在庭审时才变更为给付租金及房屋占有使用费40.5万元，按照常理推断，如果常海欠付租金，张海在起诉时就应当计算好欠付的数额，但变更之后的诉请内容与数额相差巨大不符合常理。常海虽未提供证据证明其已给付2011年1月20日至2015年1月20日的租金，但综合以上分析论证可以看出常海确已实际给付。2015年1月21日至2020年1月20日的租金共计75万元，2020年1月20日后的房屋占有使用费7.5万元，常海已给付90万元，已超过应当给付的租金及房屋占有使用费。故对张海主张常海给付租金及房屋占有使用费40.5万元的诉讼请求不予支持。 综上所述，常海的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽河人民法院（2020）辽7401民初1017号民事判决； 二、驳回张海的诉讼请求。 一审案件受理费7376元，由张海负担；二审案件受理费3400元，由张海负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈华伟 审判员  赵 进 审判员  张 原 二〇二一年七月十三日 法官助理赵铎 书记员关欣