辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6901号上诉人（原审被告）：郝敬华，女，1969年7月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：赵彤，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪波，男，1988年3月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王心海，辽宁郡汇律师事务所律师。上诉人郝敬华因与被上诉人张洪波房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝敬华上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.不存在隐瞒不能办理产权证的行为。被上诉人明知宏缘公司与上诉人就案涉房屋有法律纠纷，为给被上诉人办理房屋买卖合同，上诉人才与宏缘公司和解，上诉人与宏缘公司案件的源由、和解过程，被上诉人均知情并同意、认可；2.更名协议、补充协议和声明只承诺办理更名过户手续，均未承诺为被上诉人办理产权证；3.一审判决违反合同相对性原则；二、一审适用法律错误。1.上诉人已经全额交付购房款，是实际产权人，依法可以对抗抵押，宏缘公司应当为当事人办理解押手续；2.被上诉人明知案涉房屋存在瑕疵仍然坚持购买，应自行承担后果；3.被上诉人未及时提前执行异议，应视为自动放弃解除权；三、一审违反诉讼程序。1.宏缘公司系本案纠纷始作俑者，一审遗漏必须参加诉讼的当事人；2.被上诉人错列被告，应当驳回起诉；3.案件审理期间，上诉人在判决之前取得香港身份，案件依法应适用涉外程序审理。张洪波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人上诉状中事实与理由无事实和法律依据，事实与理由部分中说道为了给被上诉人办理房屋买卖合同，上诉人才与宏源公司和解，上诉人与宏源公司和解过程被上诉人知情并同意认可，因此，被上诉人对房屋不能办理产权证明知，同时说宏源公司与上诉人签订的和解协议及被上诉人签订房屋买卖合同同时未告知上诉人与被上诉人房屋被查封，其行为涉嫌诈骗两项事实矛盾，上诉人陈述不属实，事实为被上诉人于2015.8在网站看到上诉人发布房屋出卖信息，双方签订买卖合同后，被上诉人于2015.9.7、2015.9.14两次共支付38万元，上诉人收到房款后于2015.9.17与宏源公司达成执行和解协议，同意宏源公司用房款抵债，上诉人与宏源公司诉讼中查封房产位于大东区房屋，并非案涉房产，可以说明当时上诉人知情房产被宏源公司抵押。上诉人要高额利润并非房屋，上诉人查封大东区房屋也是为了拍卖后获得利润，案涉房屋及大东区房屋所有权均属于宏源公司，上诉人于2012年就与宏源公司签订正式商品房买卖合同，明确具体房号，诉讼保全时没有保全案涉房产而是其他房屋，说明上诉人抵押给银行事实。依据（2014）大东民二初字1316号判决书证明上诉人起诉宏源公司前知晓房屋被宏源公司抵押给银行。上诉人在起诉状中自述及房证均证明，因此上诉人与被上诉人签订协议时明知其无法取得案涉房产的全部权利，仍签订协议书导致房屋被查封，导致被上诉人无法取得房屋所有权，上诉人构成根本违约，被上诉人可以解除合同。张洪波向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告双方的房屋买卖合同，被告返还原告购房款38万元；2.请求法院判令被告赔偿原告房屋装修损失5万元；3.请求法院判令被告损害原告赔偿5万元；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。一审法院审理查明：2015年9月7日，原告与被告签订协议书，协议约定被告将位于沈阳市大东区房屋卖给原告，总房款为人民币叁拾捌万元。原告先付人民币贰拾万元，余款于2015年9月17日前付清。逾期不付款或者放弃买房，原告需向被告支付违约金伍万元。如被告收到全部房款不配合原告办理合同过户手续（即在开发商处将原被告购房合同更改为原告购房合同，原购房发票给原告）或被告不再卖房给原告，被告应退还已付的贰拾万元并付原告违约金伍万元。合同签订后，原告于2015年9月7日和9月14日分两次支付被告购房款38万元。2015年9月28日，原告办理案涉房屋入住手续并对房屋进行装修。另查明，2014年7月31日，本院受理郝敬华与案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，在该案中，郝敬华的诉称为“2012年12月3日，原告与被告签订《委托代售协议》。协议里规定委托代售期限为2012年11月30日至2013年8月31日。协议中双方还约定：如被告在委托期内不能销售诉争房屋，被告将在2013年8月1日起以5,600元每平方米的价格回收此房产。被告在委托期内没有将涉案房屋售出，事实上房屋仍归被告所有，被告已将该房产抵押给银行做开发贷款，原告也不能将该房产到房产局备案，不能拥有产权。现请求法院依法判令：1、被告支付给原告回购宏缘50号公馆7号楼1单元14层2号房屋的购房款507,640元及逾期还款利息（从2013年8月1日计算至实际支付之日，按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告承担本案的诉讼费及保全费。”在该案中本院查明：“原郝敬华与宏缘公司于2011年1月31日签订“观泉路50号”项目团购房协议，约定郝敬华购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积93.2平方米，团购单价每平方米3,680元交纳房款，房款总金额为343,000元，郝敬华应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号，并依《团购销售价格表》补缴房款，楼层差价最高为每平方米600元。郝敬华于2011年1月31日向宏缘公司支付购房款343,000元。原告选定宏缘50号公馆7号楼1单元14层2室房屋（建筑面积90.65平方米）后，又于2012年12月3日向被告补交房屋差价款34,104元。2012年12月3日，郝敬华与宏缘公司又签订委托代收协议一份，约定郝敬华委托被告代售宏缘50号公馆7号楼1单元14层2室房屋（建筑面积90.65平方米），委托期限2012年11月30日至2013年8月31日，委托价格不低于每平方米5,600元，如被告在委托期限不能销售掉此房产，被告将在2013年8月1日起，以每平方米5,600元的价格回收此房产。”2014年11月27日本院作出[2014]大东民二初字第1316号民事判决书，判决“一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告郝敬华房屋回购款507,640元；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告郝敬华逾期付款利息（以377,104元为基数，从2013年8月1日起计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其它诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。在该案的执行过程中，郝静华与宏缘公司达成执行和解协议书，在该执行和解协议书第二项约定宏缘地产以其所有的位于，建筑面积90.65平方米价值人民币507,640元的房屋一次性赔偿郝敬华。上述款项宏缘地产在本协议生效后15个工作日内交付郝敬华或指定人使用。2015年9月28日，郝敬华向本院提出执行案件结案申请，在该申请中，郝敬华明确表明宏缘公司已为其解决一套违约观泉路50号7号楼1-14-2房产，现该房产正办理房屋更名过户之中并将房屋交付给其使用。再查明，本案的案涉房屋在2014年7月29日被告宏缘公司设立在建工程抵押，抵押权人为沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。该房屋现被辽宁省高级人民法院司法查封。一审法院认为，被告郝敬华与宏缘公司签订的团购房协议及委托代售协议，宏缘公司并未按委托代售协议的约定为郝敬华销售案涉房屋，因此本院作出民事判决，判决宏缘公司支付回购款507,640元。在该案的执行过程中，郝敬华与宏缘地产达成和解协议，宏缘公司用案涉房屋抵顶该案的执行标的。郝敬华在该案的起诉状中自述案涉房屋被宏缘公司抵押给银行，因此郝敬华在与原告签订协议书时已明知其并无法取得案涉房屋的全部权利，但郝敬华仍与原告签订协议书，之后案涉房屋又被人民法院司法查封，从而导致原告无法真正取得案涉房屋的所有权，郝敬华构成违约。因此原告要求解除与郝敬华之间在2015年9月7日签订的案涉房屋的房屋买卖协议书并返回购房款38万元符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的主张，因原告现仍居住在案涉房屋内，并未搬离，因此无法对装修损失进行司法评估，原告可在搬离案涉房屋时另案主张权利。关于原告要求被告损害赔偿5万元的主张，因原告并未明确该项主张，属于诉求不明确，本院无法审理，原告可在明确该项主张后另案主张权利。关于被告要求追加宏缘公司作为本案第三人以及要求宏缘公司提供证据的申请，因宏缘公司并非本案必要诉讼参加人，故对被告的上述请求不予准予。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下：一、解除原告张洪波与被告郝敬华签订的房屋买卖协议书；二、被告郝敬华于本判决发生法律效力后十五日内返还原告张洪波购房款380,000元；三、驳回原告张洪波其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元，保全费2,920元，均由被告郝敬华负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《协议书》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《协议书》解除的原因及责任归属应如何认定；2.《协议书》解除后的法律后果应如何处理。关于案涉《协议书》解除的原因及责任归属应如何认定的问题。通过本案庭审调查以及不动产电子登记查询证明、民事裁定书、协助执行通知书等证据可知，案涉房屋在2014年7月29日就被宏缘公司设立在建工程抵押，且该房屋业已被辽宁省高级人民法院司法查封，导致被上诉人无法真正取得案涉房屋的所有权及购买该房屋的目的无法实现，故一审法院判决解除案涉《协议书》正确。纵观本案，造成案涉协议书终止履行的原因有二，其一，通过本案庭审调查及结合现有证据可知，上诉人在与被上诉人签订协议书时已明知案涉房屋存在在建工程抵押，且其在无法取得该房屋的全部权利的情况下，仍然与被上诉人签订协议书，存在主观过错；其二，被上诉人在购买房屋时，本应对该房屋的现状、权属、是否存在抵押、查封等情况予以核实或审查，但被上诉人并未尽到审慎的注意义务，导致其购买案涉房屋的最终目的无法实现，对此，被上诉人亦存在过错。一审法院对此认定有误，应予纠正。关于《协议书》解除后的法律后果应如何处理的问题，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方在订立合同时均存在过错，故双方应各自承担相应的过错责任。一审法院判决上诉人返还购房款38万元并无不当。关于上诉人提出其在一审审理期间业已取得香港身份，故本案应适用涉外程序审理的上诉主张，本院认为，因经审查，上诉人在一审中就此问题并未提出过异议，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，郝敬华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,500元，由上诉人郝敬华负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年七月五日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。