广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)桂执复176号 复议申请人（异议人、被执行人）：南宁市冠四海房地产开发有限责任公司，住所地:广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场1号办公楼2003号。 法定代表人：李波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯祥，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁厚宽，广西冠益律师事务所实习律师。 申请执行人：广西铁投商贸集团有限公司，住所地:广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路33号港务大厦20层。 法定代表人：刘仁超，该公司董事长。 被执行人：广西永和贸易有限责任公司，住所地:广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道166号上东国际裙房T2-201号202室。 法定代表人：梁欣，该公司总经理。 被执行人:玉林市斯壮房地产开发有限公司,住所地:广西壮族自治区玉林市内环东路西侧凯旋世纪广场裙楼3楼。 法定代表人:何俊峰,该公司董事长。 被执行人:梁欢,女,1993年7月8日出生,汉族,住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被执行人:罗琪,男,1983年9月23日出生,汉族,住广东省佛山市高明区。 被执行人:潘永洁,女,1972年4月27日出生,壮族,住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被执行人:宋凤仙,女,1946年7月7日出生,汉族,住广西壮族自治区百色市右江区。 南宁铁路运输中级法院（以下简称宁铁中院）在执行广西铁投商贸集团有限公司（以下简称铁投商贸公司）与广西永和贸易有限责任公司（以下简称永和贸易公司）、南宁市冠四海房地产开发有限责任公司（以下简称冠四海公司）、玉林市斯壮房地产开发有限公司（以下简称斯壮公司）、梁欣、罗琪、潘永洁、宋凤仙买卖合同纠纷一案中，依法委托广西华荣轩房地产土地资产评估有限公司（以下简称华荣轩评估公司）评估冠四海公司名下位于南宁市青秀区的六套房产，2020年12月26日该司作出（桂）华荣轩［2020］（南）房估字第1187号《房地产估价评估报告》（以下简称1187号评估报告）。被执行人冠四海公司以评估程序违法及评估报告存在错误为由，向该院提出书面异议。该院作出（2021）桂71执异2号执行裁定，驳回冠四海公司的异议请求。冠四海公司不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 宁铁中院查明，该院在执行申请执行人铁投商贸公司与被执行人永和贸易公司、冠四海公司、斯壮公司、梁欣、罗琪、潘永洁、宋凤仙买卖合同纠纷一案中，2020年8月28日作出（2020）桂71执10号执行裁定之一，裁定拍卖被执行人冠四海公司名下位于南宁市青秀区六套房产和被执行人斯壮公司名下位于玉林市的九套房产。2020年11月26日，该院作出（2020）桂71委评5号《司法评估委托书》，委托华荣轩评估公司对被执行人冠四海公司名下的六套房产（房屋所有权证号为：邕房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）进行评估，要求评估报告具有以下内容：1.评估依据的原理、方法；2.对评估过程的说明；3.评估意见；4.承诺书；5.鉴定机构盖章，并由从事评估的人员签名。2020年12月26日，华荣轩评估公司作出1187号评估报告。该评估报告内容包含封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、房地产估价结果报告以及附件七部分，本次估价采用比较法和收益法，最终评估总价为4386.75万元。 宁铁中院认为，关于本案评估报告是否合法的问题。首先，关于评估程序是否违法的问题。《最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。本案中，由于委托评估的房产数量较多，对评估机构的资质、规模水平要求更高，该院从备选名单内所有一级资质房地产评估机构（共5家）中随机选定，属于更优方案，更有利于保障当事人的权益，亦未违反法律规定，且在选定评估机构现场已向冠四海公司解释说明，评估机构的选定程序并无不当。其次，关于评估结果是否合法的问题。根据《房地产估价规范》7.0.5条“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”及7.0.11条“当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估计技术报告及其各个组成部分……”的规定，估价技术报告不是必须应当向估价委托人提供，即不以技术报告是否提供作为评判评估结果是否合法的标准。该院作出的《司法评估委托书》并未要求华荣轩公司提供估价技术报告，华荣轩评估公司据此未将估价技术报告随同评估报告向该院提交，符合行业惯例及相关法律规定。第三，关于评估方法及依据是否恰当的问题。《房地产估价规范》4.1.2条规定：“估价方法的选用，应符合下列规定：1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。3.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。”本案中，估价人员认真分析了所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认定估价对象为商业房地产，用途为商铺，并已出租，周边多为商住小区，所在区域交易、租赁市场较为活跃的事实客观存在。本案估价目的是评估涉案房产的市场价值，并不考虑抵押、租赁、查封等因素的影响，故华荣轩评估公司根据估价对象及其所在区域的基本情况，结合估价对象的类型、估价目的，采用比较法和收益法进行估价并无不当，予以确认。冠四海公司提出评估程序违法、评估结果缺乏技术报告导致严重偏离市场价值的异议，无事实和法律依据，不予支持。综上，本案评估程序符合法律规定，华荣轩评估公司作出的1187号评估报告内容完整，符合本案估价目的，选取的估价方法合法适当。冠四海公司的异议主张没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回冠四海公司的异议请求。 冠四海公司不服申请复议,请求撤销宁铁中院(2021)桂71执异2号执行裁定。主要理由:1.评估机构选定程序违法。根据《最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》，对拟拍卖的财产应当由法院公开进行，随机确定、委托参与评估、拍卖的机构。宁铁中院仅在五家一级资质的房地产评估机构中选定，将符合条件的其他十几家二级资质评估机构排除在外，其司已当场提出异议，但法院未采纳，程序违法。2.根据《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》7.0.1条规定，评估报告应当包括下列部分：封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件共八部分。本案1187号评估报告缺少估价技术报告，导致评估结果偏离市场价值。3.本案评估报告采用比较法和收益法进行估价不合理，估值缺乏充分合理的基础资料和数据，导致价值虚高，损害了当事人的合法利益。综上，请求法院重新选定评估机构或责成华荣轩评估公司重新评估。 申请执行人铁投商贸公司、被执行人永和贸易公司、斯壮公司、梁欣、罗琪、潘永洁、宋凤仙未提交答辩意见。 本院对宁铁中院查明的事实予以确认。 另查明:2018年5月30日,本院对原告铁投商贸公司诉与被告永和贸易公司、冠四海公司、斯壮公司、梁欣、罗琪、潘永洁、宋凤仙买卖合同纠纷一案作出（2016）桂民初31号民事判决,判令一、被告永和贸易公司向铁投商贸公司支付货款15076.923053万元及逾期违约金（违约金计算方式:以货款15076.923053万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%,自2015年1月3日起计算至实际付清货款之日止）;三、铁投商贸公司对冠四海公司提供的抵押物（邕房他证字第××号、邕房他证字第××号、邕房他证字第××号、邕房他证字第××号、邕房他证字第××号、邕房他证字第××号《房屋他项权证》项下房产）在8142.6万元最高债权限额内享有优先受偿权;对斯壮公司提供的抵押物（玉林市房他证玉房字第××号《房屋他项权证》）项下房产）在13641万元最高债权限额内享有优先受偿权;四、梁欣、罗琪、潘永洁、宋凤仙对永和贸易公司的上述货款及逾期付款违约金债务承担连带清偿责任。上述一审判决经最高人民法院（2019）最高法民终124号民事判决予以维持。 归纳本案焦点问题为:1.宁铁中院选定评估机构程序是否合法问题。2.华荣轩评估公司1187号评估报告是否违反《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》以及估值是否缺乏充分合理的基础资料和数据，导致价值虚高损害当事人利益问题。 1.关于评估机构选定程序是否合法问题。宁铁中院在执行（2020）桂71执10号一案中,需要对被执行人冠四海公司名下位于南宁市青秀区六套房产、斯壮公司名下位于玉林市的9套房产进行评估,该院于2020年11月25日通知双方当事人到场,以选择确定评估机构。根据该日执行笔录记载,工作人员对评估的标的品名位置、数量进行核实,由于委托评估的房产数量较多，对评估机构的资质、要求相应较高，该院拟将具有一级评估资质的房地产评估机构纳入筛选范围并进行了释明,同时在该院备选名册中具有一级房地产评估资质的五家评估机构随机选定。对于宁铁中院将评估机构限定在一级房地产评估机构范围问题,本院认为,法院将具有评估资质的一级、二级、三级的房地产评估机构纳入备选名册,对于具备评估资质的房地产评估机构而言,一级房地产评估机构从规模、专业水平等方面比二、三级评估机构更显优越,故,宁铁中院在该院备选名册中具有一级房地产评估资质的五家评估机构随机选定,程序未违反最高人民法院有关于评估工作的相关规定。 2.关于华荣轩评估公司1187号评估报告是否违反《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》以及估值是否缺乏充分合理的基础资料和数据，导致价值虚高损害当事人的利益问题。 《房地产估价规范》7.0.5条“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”以及7.0.11条“当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估计技术报告及其各个组成部分……”的规定，估价技术报告应否向估价委托人提供，取决于双方在委托合同的约定。本案（2020）桂71委评5号《司法评估委托书》附件记载，宁铁中院委托华荣轩评估公司对被执行人冠四海公司案涉房产进行评估，要求评估报告具备以下内容：1.评估依据的原理、方法；2.对评估过程的说明；3.评估意见；4.承诺书；5.鉴定机构盖章，并由从事评估的人员签名。依据上述《房地产估价规范》7.0.5条,双方签订的《司法评估委托书》并未约定华荣轩公司提供估价技术报告，故华荣轩评估公司未将估价技术报告随同评估报告一并提交，符合行业惯例和合同约定,未违反法律规定。 根据《房地产估价规范》关于估价方法的选用4.1.2条规定：“估价方法的选用，应符合下列规定：1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。3.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。”本案华荣轩评估公司根据所掌握的资料,经实地勘察和调查分析,认为本案估价对象位于南宁市青秀区××号,所在小区临新民路、七星路,新民路和七星路交叉口西南侧距离南宁市二中新民校区约400米,购物环境一般,属于中档商业片区,较繁华。估价对象所在小区临新民路,为生活型次干道,双向四车道沥青路面,该路段车流一般,无其他交通限制,出入可利用交通工具,附近有118路、212路等多路公交车经过与停靠,距离地铁1号线新民路站约600米。小区内设有地面和地下停车场,停车较为方便,估价对象位于南宁市新民路住宅区内,区域绿化率较优,附近多为商住小区,外部基础设施配套完备,道路供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等设施保障度高,附近有民族广场、民生广场、滨江公园、南宁市二中新民校区、红星小学、南宁市第一人民医院、奥特莱斯购物中心、梦之岛购物中心、国贸购物中心、沃尔玛超市、各大商业银行及通讯营业网点等,教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施,商业、金融、邮政等设施完善。本院认为,华荣轩评估公司对估价对象的地理位置、周边设施以及所处的商业片区等综合分析,认为估价对象为商服用途,所在区域属中档商业成熟片区,市场化程度较高,且至评估时,估价对象均已出租之事实属实;同时根据委托人对估价对象市场价值委托评估的目的要求,该司采取比较法和收益法对案涉房产进行评估作出的1187号评估报告,未违反《房地产估价规范》关于估价方法的选用规定。冠四海公司主张1187号评估报告对估价对象的估值缺乏充分合理的基础资料和数据，导致价值虚高，损害其利益的主张,因其未提供证据证明,不予支持。 综上,冠四海公司请求重新选定评估机构或重新委托评估理由不成立,本院不予支持。宁铁中院(2021)桂71执异2号执行裁定认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下: 驳回南宁市冠四海房地产开发有限责任公司的复议申请,维持南宁铁路运输中级法院（2021）桂71执异2号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 罗素梅 审 判 员 阮传华 二〇二一年七月十三日 法官助理 雷 婷 书 记 员 黄红舒