湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异177号 异议人（案外人）：李锦峰，男，1969年9月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。 异议人（案外人）:袁霞华，女，1968年7月29日出生，汉族，住湖南省资兴市。 申请人:湖南省郴州建设集团有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**。 法定代表人:罗育方，该公司总经理。 委托代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托代理人：乐芮颉，湖南奋斗者律师事务所律师。 被申请人:郴州市长远房地产开发有限公司，，住所地湖南省资兴市东江街道原鲤鱼江食品站 法定代表人:王宜梅，该公司执行董事长兼总经理。 被申请人:湖南中网汽车贸易集团有限公司，，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道金山桥社区悦禧国际山庄** 法定代表人:黄高胜，系该公司执行董事兼总经理。 被申请人:黄长远，男，1970年1月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请人湖南省郴州建设集团有限公司（以下简称郴建集团）与被申请人郴州市长远房地产开发有限公司（长远公司）、湖南中网汽车贸易集团有限公司（中网公司）、黄长远诉讼保全一案中，案外人李锦峰、袁霞华对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人李锦峰、袁霞华请求事项：请依法中止对远景花园4栋8层2-803号房（以下简称商品房）的执行，解除对商品房的查封。事实与理由：异议人与长远公司于2020年9月7日签订了编号为202000112803《商品房买卖合同》（以下简称合同），商品房建筑面积123.39平方米，购房合同总价款为508367元，异议人已购买了商品房，且已按合同约定于合同签订当日支付首付款208367元，剩余购房款300000元于2020年10月24日前办理银行按揭；商品房在贵院查封之前已经办理网签及备案手续，因商品房尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权登记的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《九民会议纪要》第125条的规定，案外人系商品房消费者，符合上述法律规定能够排除执行的情况:一、在人民法院查封之前已签订了书面的《商品房买卖合同》，合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。二、异议人上述所购商品房，系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。（或:异议人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，根据《九民会议纪要》第125条的规定，可以理解为符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”的精神。三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。基于以上事实与理由，异议人认为，贵院对商品房的查封行为是错误的，损害了异议人的合法权益，为此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特提出异议，请求法院中止对商品房的执行，解除对商品房的查封执行。 申请人郴建集团辩称：被答辩人在执行异议申请书中陈述的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）的相关条款，不能排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第29条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时符合以下三个要件且其权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持:①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被答辩人(案外异议人李锦峰、袁霞华)要排除法院的执行，要证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;其二，已支付的价款还要超过合同约定总价款的50%，本案中被答辩人(案外异议人李锦峰、袁霞华)在贵院做出查封案涉房产之前仅仅支付了208367元，远远未达到执行规定所规定的超过合同约定总价款的百分之五十。故被答辩人(案外异议人李锦峰、袁霞华)主张不符合前述29条规定的情形，且其权利也不能够排除执行，法院对其异议主张不应支持。 被申请人长远公司、中网公司、黄长远未作答辩。 查明的事实 本院查明：（一）本院立案受理郴建集团与长远公司、中网公司、黄长远合同纠纷案后，根据当事人的申请，于2020年11月24日向资兴市不动产登记中心送达了（2020）湘1002执保660号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封了被执行人长远公司所有的坐落在资兴市××街道××路××花园包括4栋803号在内的63套涉案房产，预售许可证号为：资房售许字（2020）第0011号、第0012号。 （二）2020年9月7日，案外人李锦峰、袁霞华与长远公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：长远公司将其开发的位于资兴市××街道××路××花园××栋××层××号房卖给李锦峰、袁霞华，建筑面积为123.39平方米，总价款为508367元，付款方式为2020年9月7日前支付首期房价款208367元、余款300000元向资兴市农村商业银行股份有限公司申请贷款。李锦峰、袁霞华提供了2020年9月7日长远公司开具的208367元收据，并提供资兴市农村商业银行股份有限公司出具的证明，证明李锦峰、袁霞华为购买上述房产贷款300000元的事实，另有资兴市不动产的查询证明显示远景花园4栋2-803号房产权利人为李锦峰、袁霞华。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，在本院依法查封涉案房屋之前，案外人李锦峰、袁霞华与长远公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并依约以按揭方式支付了全部购房款，因商品房尚未办理竣工验收手续，客观上不具备交房和办理产权登记的条件，故案外人李锦峰、袁霞华的异议理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 解除对湖南省资兴市××街道××花园××栋××单元××号房产的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  谢宇明 审判员  李岳春 二〇二一年七月二日 法官助理陈婷婷 书记员巫霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否是系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。