文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2499号上诉人（原审原告）：杨保洪，男，1979年4月28日生，侗族，住湖南省绥宁县。上诉人（原审原告）：秦小芳，女，1980年4月26日生，侗族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：孙秀梅（受杨保洪、秦小芳共同授权委托），江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴荣（受杨保洪、秦小芳共同授权委托），江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡森源房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇福民路。法定代表人：刘年松，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：李祖丽，男，1984年11月10日生，汉族，住广西桂林市雁山区。委托诉讼代理人：钱凌辉，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。上诉人杨保洪、秦小芳因与被上诉人无锡森源房地产开发有限公司（以下简称森源公司）、李祖丽不当得利纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨保洪、秦小芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审；一审、二审诉讼费均由森源公司、李祖丽负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决理由不成立，应当撤销。杨保洪、秦小芳与苏州泰联房地产营销策划有限公司（以下简称泰联公司）、李祖丽之间未建立居间关系或合同关系，泰联公司无权擅自向杨保洪、秦小芳收取12万元服务费，泰联公司、李祖丽无权占有上诉人12万元，明显构成不当得利，一审法院认定泰联公司提供了“相应”的居间服务，明显错误。李祖丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。森源公司未向本院提交答辩意见。杨保洪、秦小芳向一审法院起诉请求：1.判令森源公司返还不当得利款12万元及利息损失（以12万元为基数，从2017年4月24日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2.判令李祖丽对森源公司的责任承担连带责任；3.本案诉讼费用由森源公司、李祖丽负担。一审法院认定事实：（相关公司情况）泰联公司股东为李祖丽，泰联公司于2020年11月9日核准注销。（涉案房屋买卖情况）2017年4月24日森源公司与杨保洪、秦小芳签订商品房买卖合同，约定为现房，具体房屋为溪岸花园66单元7层701号房，建筑面积104.9平方米，单价每平方米5529.08元，总价58万元，买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局按国家规定的核定的产权登记面积为准。（2）产权登记面积与合同约定面积之差的绝对值与本合同约定面积之比，不论是否大于3%，双方约定继续履行本合同。（3）产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人按照第四条约定的单价补足房款。（4）产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按第四条约定的单价退还已多收的房款”。（款项支付情况）2017年4月14日，杨保洪、秦小芳向森源公司转账支付定金3万元；2017年4月24日，杨保洪、秦小芳向森源公司转账支付6万元。2017年4月24日，杨保洪、秦小芳一方通过POS机向泰联公司刷卡12万元，同日收到一张日期为2017年4月24日的收据，载明交款单位为杨保洪、秦小芳，收款方式为刷卡，收款事由为服务费，收据上有泰联公司印章，审核处另有泰联公司人员杨飞签字。2017年7月11日，杨保洪、秦小芳向森源公司转账9万元。此外，杨保洪、秦小芳另向银行贷款40万元作为房款。2017年7月11日，森源公司开具给杨保洪、秦小芳金额为58万元的发票。（李祖丽提供证据情况）1.李祖丽提供2017年4月份认购书截屏打印件，载明“认购总价为58万元，建筑面积104.9平方米，单价5529元，2017年4月24日前一次性支付18万元，余款40万元须于当日向银行办理按揭贷款……”等内容，该材料上买受人处有“杨保洪、秦小芳”签字字样，销售员处有刘军宏签字，销售经理处有蔡丹签字。李祖丽称：该份材料是2019年6月12日在整理泰联公司文件时发现，证明杨保洪、秦小芳签订了认购书，泰联公司向杨保洪、秦小芳提供了保留房号、销售咨询等居间服务，杨保洪、秦小芳应在2017年4月24日前支付完首付款18万元，但杨保洪、秦小芳实际在2017年4月24日前只交付了9万元的首付款，通过泰联公司跟开发商协商，才争取到付款期限的延长，为杨保洪、秦小芳保留了房号，并称该份文件是在2017年4月14日形成的，与支付定金是同一天，在本案售楼处形成的。杨保洪、秦小芳意见为：该份材料上“秦小芳”三个字不是秦小芳签的，“杨保洪”三个字是杨保洪签的，当时森源公司让杨保洪、秦小芳签什么杨保洪、秦小芳就签什么，也没有认真看。森源公司意见为：对认购书的真实性无异议，蔡丹是森源公司人员，刘军宏是泰联公司的人员，森源公司应该有认购书的，但没有找到。2.李祖丽提供案涉房屋公示价格2020年12月21日截图打印件1页，来源于江阴市住建局网签平台，显示涉案房屋公示价为5829元每平方，成交总价为58万元，成交单价为5529.08元每平方米。李祖丽称：证明涉案房屋公示价为5829元每平方，总价为611462元，案涉房屋最后成交单价为5529.08元每平方米，成交总价为58万元，享受到了3万余元的优惠。杨保洪、秦小芳称：网签系统上显示数据的真实性无异议，签订买卖合同是双方合意行为，价格以合同约定为准，与备案价格无关，并不能证明杨保洪、秦小芳因此而享受到优惠。（律师函情况）2019年8月27日杨保洪、秦小芳委托律师向森源公司发出律师函，主张返还购房款20万元。2019年8月31日森源公司回函称，森源公司收取的房款和合同金额一致，不清楚泰联公司和杨保洪、秦小芳之间的交易事实。（各方陈述情况）1.关于购房过程，杨保洪、秦小芳称：杨保洪、秦小芳是在安居客网站看到的房产信息，自己开车到售楼处，当时销售人员就问杨保洪、秦小芳要多大的，杨保洪、秦小芳没有通过任何中介买房，在售楼处和一个姓刘的人员进行沟通洽谈，刘姓人员说房子不会超过60万元，58万元上下，刘姓人员就带杨保洪、秦小芳看房，在售楼处有无签订认购书不记得了，贷款的银行是开发商找的，贷款的手续是杨保洪、秦小芳自己去银行办的，是在顾山的农业银行办的。杨保洪、秦小芳没有享有到泰联公司的居间服务。2.关于12万元各方的陈述内容。杨保洪、秦小芳称：支付12万元是因为森源公司承诺在交付房产时按照合同约定的单价、以及实际面积计算出的房款总价中可以享受8万元的优惠（买卖合同当中第四条明确约定单价为5529.08元，合同约定预测面积为104.9平方米，最终按照实测面积计算，在总款中可以减少8万元并且据实计算，多退少补，譬如：如果实测面积是100平方就应当按照5529.08乘以100平方总额为552908元，减掉8万元等于472908元，就相当于杨保洪、秦小芳享受到8万元的优惠，截止2017年4月24日杨保洪、秦小芳一共支付了70万元，70万元减去472908元的差额要还给杨保洪、秦小芳，如果不够，杨保洪、秦小芳还要补钱；本案房屋实际面积为104.9平方米，在这种情况下，总房款就是5529.08乘以104.9为58万元，再优惠8万元为50万元，70万元减去50万元差额为20万元，该20万元要返还给杨保洪、秦小芳，之前发的律师函要求返还20万元，但起诉状仅要求返还12万元，本案要求返还12万元，不要求返还20万元），在交付房产时，杨保洪、秦小芳既没有享受这个优惠政策，也没有得到过任何居间服务，所以，性质属于不当得利，应当返还。李祖丽称：12万元为居间服务费。3.杨保洪、秦小芳询问李祖丽：李祖丽陈述收取了12万元的增值服务费，给杨保洪、秦小芳带来的增值服务体现在哪些方面，有无相关证据，是对每一个买房人都是收取12万元的标准还是不一样？李祖丽陈述：泰联公司向客户介绍房源、保留房号、带看选房、销售咨询、协助办理贷款等服务，对不同买房人所收取的服务费是一致的，这个是根据客户的现场谈判最终确定的，所收取的费用是否会成为固定金额，也就是说客户谈判能力强，泰联公司也会适当的在服务费收取方面进行让步。关于该点内容，庭审结束后，李祖丽向法院邮寄情况说明，称：“本人的原意为：向不同客户所报的优惠政策是一致的，但最终服务费的成交价视双方议价能力、谈判情况而定，不同客户最终成交的服务费有所不同”。杨保洪、秦小芳询问李祖丽：李祖丽在庭审过程中陈述收到12万元，在收取12万元时有无告知杨保洪、秦小芳与森源公司是委托销售关系，收取的12万元是泰联公司的行为？李祖丽陈述：销售人员会表明自己的身份并在相关材料上签字。4.李祖丽询问杨保洪、秦小芳：正式购房合同中显示房价是58万元，而杨保洪、秦小芳通过刷卡、贷款等方式总共支付70万元，两个金额不一致时有无提出异议？如果提出异议，为何还愿意支付70万元？杨保洪、秦小芳陈述：刚开始按照预测的价格，最后要进行结算，交房时需要按实测面积，杨保洪、秦小芳在2017年9月11日左右收房时，发现多交了12万元。李祖丽询问杨保洪、秦小芳：商品房买卖合同中，第2页第二条写明案涉房屋是现房，不存在不能获取实测面积的说法，而且案涉房屋面积104.9平方米，单价再怎么浮动，也不可能导致十几万房价差距。按照杨保洪、秦小芳的逻辑，首付款只要支付18万元，但实际2017年4月14日交了定金3万元，2017年4月24日交了6万元和12万元，已经达到了21万元，为何还要在2017年7月11日支付9万元首付款？杨保洪、秦小芳陈述：森源公司说要交12万元，不交12万元就没有优惠，森源公司也承诺是多退少补。5.杨保洪、秦小芳询问森源公司：森源公司销售现房，在交付房屋之前是否需要相关部门出具测绘报告？森源公司陈述：预售房森源公司报批预测面积，在综合验收之前，房管局下面第三方公司会到现场实测并出具相关面积报告，本案完成面积实测在2016年的6月份，2016年的7月份森源公司已经通过江阴市住建局综合验收公示，具备现房条件，达到交付标准，如果是现房销售，在销售之前，实测面积肯定是出来了，房管局综合验收，是包括实测面积的。关于实测面积时间，森源公司表示庭后提供证据，各方均同意由法院对证据进行核实。一审庭审结束后，森源公司提供江阴市房产测绘和房屋修缮服务有限公司加盖测绘资质专用章的江阴市房产测绘建筑面积表，载明作业编号为2016029011，打印时间为2016年3月30日，涉案房屋建筑面积为104.9平方米。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实，有认购书、商品房买卖合同、银行转账凭证及双方当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：杨保洪、秦小芳支付的12万元是否构成不当得利法律关系，森源公司、李祖丽是否需要返还12万元及利息。杨保洪、秦小芳认为：构成不当得利法律关系，应当返还。森源公司认为：其未收取，也不知情12万元情况，不应返还。李祖丽认为：12万元是居间服务费，不是不当得利，不应返还。法院认为，收取杨保洪、秦小芳的12万元，不属于不当得利法律关系，不应返还，理由为：第一，双方不存在不当得利法律关系。根据规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。主张不当得利，应当满足一方获得利益，一方存在损失，获取利益一方取得利益没有合法的依据。本案中，其一，12万元收据上载明为收款事由为服务费，可以初步说明双方之间存在提供相关服务的合同关系，其二，即使按照杨保洪、秦小芳的意见，双方口头达成一致交纳该12万元可以在结算时抵扣20万元房款、享受8万元优惠，也说明双方之间存在支付部分房款抵扣更多房款并享受优惠的合同关系，据此杨保洪、秦小芳支付该12万元，故杨保洪、秦小芳支付12万元有相应的合同依据，现杨保洪、秦小芳以不当得利主张返还款项，不符合法律规定，法院对其主张不予支持。第二，杨保洪、秦小芳称“支付12万元是因为森源公司承诺在交付房产时按照合同约定的单价、实际面积计算出的房款总价中可以享受8万元的优惠”，并具体解释为：“买卖合同当中第四条明确约定单价为5529.08元，合同约定预测面积为104.9平方米，最终按照实测面积计算，在总款中可以减少8万元并且据实计算，多退少补，譬如：如果实测面积是100平方就应当按照5529.08乘以100平方总额为552908元，减掉8万元等于472908元，就相当于杨保洪、秦小芳享受到8万元的优惠，截止2017年4月24日杨保洪、秦小芳一共支付了70万元，70万元减去472908元的差额要还给杨保洪、秦小芳，如果不够，杨保洪、秦小芳还要补钱；本案房屋实际面积为104.9平方米，在这种情况下，总房款就是5529.08乘以104.9为58万元，再优惠8万元为50万元，70万元减去50万元差额为20万元，该20万元要返还给杨保洪、秦小芳，之前发的律师函要求返还20万元，但起诉状仅要求返还12万元，本案要求返还12万元，不要求返还20万元，在交付房产时，杨保洪、秦小芳既没有享受这个优惠政策，也没有得到过居间任何服务”，但杨保洪、秦小芳提供的证据不足以证明双方之间存在其陈述的上述“支付12万元享受8万元的优惠”的内容，具体为：1.杨保洪、秦小芳没有提供任何证据证明双方曾达成上述“支付12万元享受8万元的优惠”的协议，森源公司、李祖丽也予以否认，故杨保洪、秦小芳应当承担不利后果。2.商品房买卖合同第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，按照第四条约定的单价补足房款或退还房款，并未载明任何支付12万元还可以享受8万元优惠的内容，杨保洪、秦小芳陈述的内容与商品房买卖合同约定相悖。3.一般情况下，购房人购买房屋，签订的商品房买卖合同会载明约定的房屋面积、单价、总价情况，约定的房屋面积与实际测绘面积可能会有一定的差异，但差异数额并不会相差很多，故购房人一般按照买卖合同约定的房屋价款支付款项数额，最后根据实测面积按照合同约定进行处理，除了支付买卖合同约定的数额外，不会支付其他购房款。本案中，2017年4月24日买卖合同载明为现房、建筑面积104.9平方米、总价58万元，森源公司也陈述“现房销售，在销售之前，实测面积肯定是出来了，房管局综合验收，是包括实测面积的”，并提供了2016年的面积测绘材料，既然为现房销售，杨保洪、秦小芳就应当知道房屋的实际面积，在此情况下，杨保洪、秦小芳除了支付房款外，还另外支付12万元，并称12万元抵扣20万元、本案涉案房屋除了退还12万元之外，还要退还8万元优惠款，该内容既与商品房买卖合同约定内容不符，也不符合常理。4.2017年4月24日12万元收据上载明为“服务费”，已经载明了该12万元的款项性质，杨保洪、秦小芳取得收据当时就应当清楚知悉，但直到2019年方提出异议，不符合常理。第三，李祖丽陈述的提供服务的内容，可以与收据上载明的“服务费”相互印证，表现在：1.杨保洪签订的认购书，载明于2017年4月24日前一次性向森源公司支付房款18万元，但实际在2017年4月14日支付房款3万元、2017年4月24日支付6万元房款，另有2017年7月11日支付给森源公司9万元，李祖丽称泰联公司做了居间服务的工作，跟开发商森源公司申请房源保留，该两项内容可以相互印证。2.涉案房屋公示价格为5829元每平方米，折合总价611462元，成交单价5529.08元每平方米，成交总价58万元，611462元与58万元相差3万余元左右，该内容与李祖丽陈述的“享受到了3万元的优惠”相互印证。3.李祖丽称泰联公司提供了协助办理贷款服务，杨保洪、秦小芳认可系其他人找的贷款银行。以上内容可以说明，泰联公司对杨保洪、秦小芳确实提供了相应的服务，双方之间存在服务关系。第四，李祖丽陈述“对不同买房人所收取的服务费……这个是根据客户的现场谈判最终确定的……也就是说客户谈判能力强，泰联公司也会适当的在服务费收取方面进行让步……向不同客户所报的优惠政策是一致的，但最终服务费的成交价视双方议价能力、谈判情况而定，不同客户最终成交的服务费有所不同”，结合杨保洪、秦小芳自愿支付12万元的情况及本院前述的认定，李祖丽陈述的内容具有高度可能性，较为符合购房时双方洽谈的实际情况。综上，法院对杨保洪、秦小芳的诉讼请求不予支持。至于泰联公司收取的服务费是否过高等问题，涉及行政或行业监管问题，当事人可向有关部门反映处理。一审法院判决：驳回杨保洪、秦小芳的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：不当得利是指一方没有合法依据获得不当利益,造成他人损失的情形。“一方获利、使他人利益受损、获得利益与他人受损之间存在因果关系”是不当得利的三个客观要件,也是不当得利发生的事实依据,即客观发生的现实。“没有法律上的原因”是构成不当得利的法律要件。本案中，杨保洪、秦小芳支付案涉12万元款项时，明知收款方是泰联公司，亦明知上述款项的性质是服务费，且根据现有证据可以证明泰联公司已经向杨保洪、秦小芳提供了相关服务，案涉12万元是杨保洪、秦小芳向泰联公司支付的服务费用，即泰联公司收取上述12万元具有法律依据，并不构成不当得利。因此，杨保洪、秦小芳以不当得利为由要求返还上述款项，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由杨保洪、秦小芳负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二○二一年七月六日书记员 庄茂根