湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2104号原告：匡某某，女，1979年6月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：李某某1，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被告：李某某2，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。被告：陈某，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。统一社会信用代码：91431000085433410M。法定代表人：唐菲菲。被告：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。统一社会信用代码：9143100005386315XH。法定代表人：李某某1。原告匡某某与被告李某某1、李某某2、陈某、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡某某到庭参加诉讼，被告李某某1、李某某2、陈某、天贸公司、三合一公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡某某向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、依法判令五被告支付拖欠原告北湖网贸商城3-31号铺面2014年4月20日至2019年7月30日共64个月租金1022元/月×64个月=65408元,自2014年5月开始至今已支付原告租金合计37814元，现累计欠原告租金27594元，利息2690元（按银行同期利率计算，37814元×3.25%×3年=2690元），现累计欠原告租金及利息金额合计：27594+2690=30284元；二、本案诉讼费由五被告承担。被告李某某1、李某某2、陈某、天贸公司、三合一公司未到庭，亦未提交书面答辩状。查明的事实经审理查明，本院确认以下案件事实：一、2014年4月20日，原告匡某某为买受人（乙方），被告李某某2、李某某1、陈某为出卖人（甲方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场，房产证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第三层31号铺面，建筑面积8.91㎡，总价款266300元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》。甲方代表人陈某在该合同上签字，并加盖三合一公司的印章。同日，三合一公司向匡某某出具一份收据，内容为：“今收到匡某某北湖网贸商城3-31号房款136300元”。经查，匡某某总共支付购房款136300元。二、2014年4月20日，原告匡某某为甲方，被告天贸公司为乙方、三合一公司为丙方，三方共同签订了《委托经营管理协议》，约定，甲方自愿委托乙方经营管理其购买的上述商铺，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益为年固定回报，委托期的年回报为购房总价款的9%（税后）（按每年12个月折算按月支付回报）。即甲方每月收益金为购房总款266300元×9%÷12月/年=1997元。甲方签订购房合同并缴纳应付房款满50%的次月开始计算收益金，收益金按甲方实际支付房款的总额计算，乙方于每月30日前结算并支付甲方上月的固定收益，并转账到甲方指定的银行账户；乙方须及时按月支付甲方的固定回报，如连续两个月不按时支付甲方回报，由丙方先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）。三、《委托经营管理协议》签订后，上述商铺即交由被告天贸公司经营管理，天贸公司按协议约定向匡某某支付每月收益金1022元至2016年2月，之后未按期支付,但陆续支付了部分收益金。截止目前，天贸公司向匡某某共计支付收益金（按《委托经营管理协议》委托期限内）46746元【341元（2014年4月21日-2014年4月30日的收益金）+1022元×35个月+2316元+8319元（2316元+6003元，2018年10月1日到天贸公司财务领取）】。四、2017年7月25日，被告李某某1、李某某2、陈某为甲方，北湖网贸商城门面购买者全体业主为乙方，双方达成《北湖网贸商城业主租金返还协议》：“……1、2017年7月25日以后所出租北湖网贸商城甲方所有门面的租金收入必须全部用于支付业主的租金返还款（2016年3月至2017年9月30日所欠租金返还款），不允许挪作他用，如甲方违反，由甲方承担一切法律后果（包含业主闹事造成市场停业的一切后果）。……3、2017年7月25日以后的租金返还……租金的金额按照原来签订的委托经营协议中的约定执行。……”五、原告匡某某对郴州市苏仙区人民法院查封本案案涉商铺提出异议，2016年7月18日郴州市苏仙区人民法院作出（2016）湘1003执异178号执行裁定书，裁定中止对本案案涉商铺的执行。另查明，被告郴州市天贸科技有限公司登记的股东为李某某2、唐菲菲，曾用名郴州市天贸市场管理有限公司，于2016年1月变更为现名称。被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司登记的股东为李某某1、李某某2、陈某，曾用名郴州市三合一投资有限公司，于2017年7月变更为现名称。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，虽然双方签订的协议名为《委托经营管理协议》，并且约定被告天贸公司向原告匡某某支付的款项名为收益金，但是从协议内容看，天贸公司（乙方）只需按约定支付金额固定的收益金，并未约定甲方（匡某某）向乙方支付委托管理费，乙方对案涉商铺拥有自主规划、招商、经营、管理及以乙方名义转租，乙方的盈亏不影响甲方的收益，更符合租赁合同关系的特征，故本院认为，《委托经营管理协议》的性质为租赁合同，合同中约定的收益金实质为租金。本案中《委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告天贸公司接受委托，经营管理匡某某购买的铺面后，理应依约向匡某某支付收益金，被告天贸公司、三合一公司拖欠匡某某收益金的行为实属违约，应承担违约责任。（一）根据《委托经营管理协议》约定，天贸公司每月应向匡某某支付收益金1022元，如连续两个月不按时支付，由三合一公司先行垫付，委托经营管理期间2014年4月21日至2019年7月30日，天贸公司应付匡某某收益金64727元（341元+1022元×63个月）。天贸公司已支付了收益金46746元，故尚欠匡某某收益金17981元，该款三合一公司并未按约定垫付，故原告匡某某请求被告天贸公司、三合一公司支付租金，本院予以支持。（二）根据《委托经营管理协议》“如连续两个月不按时支付甲方（匡某某）回报，由丙方（三合一公司）先行垫付，丙方再向乙方（天贸公司）追索该款项及利息，甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）”的约定，在被告从2016年3月就存在逾期支付的情况下，匡某某有权向天贸公司、三合一公司主张利息，但原告主张按年利率3.25%计算利息没有依据，应按同期银行一年期存款利率标准计算（2016年至今央行发布的同期银行一年期存款利率为年利率1.5%），故逾期付款利息应为809.1元（17981元×1.5%×3年）（三）本案中，被告李某某1、李某某2、陈某为被告三合一公司的股东，被告三合一公司与被告李某某1、李某某2、陈某存在法人人格混同的情况，公司财产与股东财产混淆在一起，无法区分，且被告李某某1、李某某2、陈某在《北湖网贸商城业主租金返还协议》中也承诺从门面收益中支付欠交业主的租金。故被告李某某1、李某某2、陈某应为被告天贸公司、三合一公司所欠租金承担连带偿还责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内向原告匡某某支付租金17981元、逾期付款利息809.1元，合计18790.1元；二、被告李某某1、李某某2、陈某对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告匡某某的其他诉讼请求。如被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李某某1、李某某2、陈某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取279元，由原告匡某某负担106元，被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李某某1、李某某2、陈某负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曾军二〇二一年七月二十一日法官助理杨碧辉书记员李维附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。