江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2763号上诉人（原审被告）：南通心悦绘影院有限公司，住所地南通市崇川区华强城74幢103室。法定代表人：方斌，董事长。委托诉讼代理人：胡瀚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳华强商业管理南通有限公司，住所地南通市崇川区北大街华强城65幢。法定代表人：陆培康，董事长。委托诉讼代理人：李汶颖，该公司职员。委托诉讼代理人：石美娟，该公司职员。上诉人南通心悦绘影院有限公司（以下简称心悦绘公司）因与被上诉人深圳华强商业管理南通有限公司（以下简称华强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2021）苏0602民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。心悦绘公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判心悦绘公司无需承担违约责任、支付违约金，一、二审诉讼费由华强公司承担。事实和理由：自双方签订合同以来，心悦绘公司一直诚信履行合同，从没有恶意拖欠过租金，此次未能及时支付房租完全是因为新冠疫情影响停业长达7个月之久，颗粒无收导致财务状况严重恶化，其后相关部门虽然允许恢复营业，仍因受疫情影响上座率偏低，暂无力支付房租。双方在此期间也在积极沟通协商，暂未达成一致，并不是有违诚信，实是短期内无力承担。上诉人未支付房租是基于不可抗力因素导致，不应承担违约责任，一、二审诉讼费应由被上诉人承担。华强公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华强公司向一审法院起诉请求：1.判令心悦绘公司支付自2020年2月至2020年12月的租金计403886.26元、逾期违约金暂计35753.32元，自2020年2月至2020年12月的综合服务费计143407元、逾期违约金暂计12652.41元（逾期违约金暂计至2020年12月31日，实际计算至缴费之日，暂合计595698.99元）。2.判令心悦绘公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月8日，华强公司（作为出租人、甲方）与广东大地电影院线股份有限公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方拥有合法出租权的位于江苏省南通市港闸区（现崇川区）江海大道和北大街交汇处北大街2号华强广场开设“心悦绘”国际影城的事宜达成一致意见。甲方同意按本合同约定将本项目位于地上第四层【F4-20、F4-21、F4-22】号的租赁场所出租给乙方使用。租赁场所建筑面积共约为2607.4平方米（最终面积以双方交接时实际测量为准）。本合同项下租赁期限为15个租约年，自租金计算开始日（即计租日）起开始计算，每12个月为一个租赁年度（租约年）。第三条租金及租金支付方式、履约保证金约定，3.1双方确认，乙方承租本合同第一条所述租赁场所的租金及支付方式为保底租金和分成租金两者取其高的计算方式，具体计租方式如下：（1）分成租金（含税）按照影院净票房收入的一定比例计算，具体比例为：第1年至第3年为13%，第4年至第6年为14%，第7年至第9年为15%，第10年至第15年为16%…（2）年保底租金（含税）为：第一年为5元/平方米/月，第二年为10元/平方米/月，第三年为15元/平方米/月，第四年起，每三年环比递增5%…3.2租金支付方式为月付，除本合同另有规定外，在整个合同期内，乙方须于每月20日前向甲方预先缴付下月的保底租金…本合同项下履约保证金金额为30万元…5.4甲方同意，租赁场所的综合服务费按5元/平方米/月（含税）人民币计算，由乙方缴纳…第十一条违约责任11.8约定，乙方未能按约定期限向甲方/综合管理公司支付租金/综合服务费的，甲方/综合管理公司可向乙方发出要求支付租金/综合服务费书面通知书。乙方应在接到书面通知之日起五个工作日内立即支付拖欠的租金/综合服务费，否则乙方需从应付日起的次日起算，每拖延一日，承担应付未付金额的万分之五违约金。此外，上述合同还就合同终止及延期、续租及期满财产处置等事宜进行了约定。同年4月18日，华强公司（作为甲方）与广东大地电影院线股份有限公司（作为承租人、乙方）另行签订《综合服务协议》，约定上述租赁物综合服务费用及支付方式如下，3.1.1乙方按照承租面积（以商铺租赁合同确定的计租面积为准）缴纳综合服务费，综合服务费的缴纳标准为人民币5元/平方米/月。3.1.2乙方应当自起租日（以商铺租赁合同确定的起租日为准）起按月向甲方交纳该租赁物业的综合服务费，首付综合服务费应与乙方首付租金同时交纳…此后乙方应于每月7日前向甲方缴纳当月的综合服务费（遇节假日顺延）…3.3.1承租期内，乙方不得拖欠、拒付综合服务费用，乙方如延迟交纳费用，甲方有权收取滞纳金，每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额的5‰滞纳金。2017年9月13日，华强公司（作为出租方、甲方）、广东大地电影院线股份有限公司（作为原承租方、乙方）及心悦绘公司（作为新承租方、丙方）三方签订《合同主体变更协议》，约定乙方将其在租赁合同及综合服务协议项下权利和义务一并转让给丙方的事宜达成如下协议：一、自本协议签署之日（下称“更替日”）起，租赁合同及综合服务协议项下乙方作为承租人的全部权利、义务和责任一并转让给丙方；丙方予以概括承受，并应于更替日在本协议签署栏加盖公章，以确认执行本协议。…丙方承诺将按甲乙双方已签署的租赁合同及综合服务协议的相关规定按时向甲方交纳房屋租金等费用。甲方承诺将按甲乙双方已签署的租赁合同及综合服务协议的相关规定向丙方履行相关义务。三、乙方依据租赁合同及综合服务协议约定已向甲方支付的保证金（包括履约保证金、能源保证金等），自更替日起，自动转为丙方在合同项下应付保证金，并根据租赁合同及综合服务协议的相关约定执行。四、乙、丙双方自行办理租赁场所交接等相关手续，并承担相应费用（如有）。自更替日起，租赁合同及综合服务协议项下乙方在承租期间所遗留的欠费等任何纠纷、争议（如有），全部由丙方处理并承担责任、费用。五、本协议有效期与甲、乙双方签订的租赁合同与综合服务协议一致，如租赁合同与综合服务协议终止或变更，本协议也随之终止或变更。此后不久，南通华强心悦绘影院有限公司更名为南通心悦绘影院有限公司（即本案被告）。合同签订后，华强公司交付了场地给心悦绘公司使用，心悦绘公司亦支付了2020年2月前的租金及综合服务费。因疫情防控需要，有关部门暂停关闭影院，心悦绘公司没有营业收入，故自2020年2月始，未向华强公司支付过租金。华强公司自2020年6月起通过微信五次向心悦绘公司影院营运经理姚秋萍发送催款函，索要拖欠的租金及综合服务费。双方当事人就因疫情减免租金事宜未能协商一致，华强公司遂诉至法院。另查明，根据江苏省电影局发出的苏影【2020】66号文件《江苏省电影局关于做好疫情防控常态化条件下影院恢复开放的通知》载明，全省影院可于7月20日恢复开放营业，并需做到预约限流（上座率不超过30%）、排片间隔等防疫要求。诉讼中，华强公司陈述，根据《房屋租赁合同》约定，心悦绘公司支付给华强公司的租金费用不能低于保底租金数额，自2020年2月至5月期间保底租金为39111元/月；2020年6月保底租金为40153.96元/月；2020年7月至12月期间保底租金为41066.55元/月。根据《综合服务协议》约定，综合服务费为13037元/月。综上，因疫情原因，华强公司对2020年2月的租金进行减免，故向心悦绘公司主张自2020年3月至12月的租金403886.26元及按日万分之五计算的违约金35753.32元、自2020年2月至12月的综合服务费143407元及按日万分之五计算的违约金12652.41元。心悦绘公司辩称，对华强公司主张的欠付租金、综合服务费及违约金的计算金额没有异议，但疫情期间，国家发文规定电影行业停止营业，恢复营业后亦对上座率进行了限制，故希望华强公司给予五个月的免租期，同时要求减免违约金。为证明其主张，心悦绘公司举证南通市崇川区宣传部（原港闸区）于2021年2月中旬在微信群发布的关于影院上座率不超过75%的规定。一审认为，各方签订的《房屋租赁合同》、《综合服务协议》及《合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。华强公司已按合同约定交付房屋给心悦绘公司使用，心悦绘公司亦应按合同约定按时缴纳租金、综合服务费。但因疫情防控需要，心悦绘公司自2020年2月始关闭影院，直至2020年7月20日有关部门才通知可以恢复开放营业，导致心悦绘公司此段时间内没有经营收入，造成其不能交纳租金、综合服务费的后果。这次疫情属于不可抗力，造成了各行各业的巨大损失，国家也出具有关减租免税扶持指导意见，引领各行各业共渡难关。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力，由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。因此对租金和综合服务费减免问题，一审法院进行了调解，但华强公司、心悦绘公司双方意见分歧过大，调解不成。一审法院根据本案实际情况和疫情期间的妥善处理涉新冠肺炎疫情的民事纠纷指导意见，结合公平原则，对2020年2月至4月的三个月租金78222元（已免除的2月份租金+39111元/月*2个月）及综合管理费39111元（13037元/月*3个月）酌情予以减免，故心悦绘公司仍需支付华强公司自2020年5月至12月的租金325664.26元（403886.26元-78222元）、综合服务费104296元（143407元-39111元）。关于违约金的问题，华强公司主张以欠付款项为基数，按日万分之五的标准计算，心悦绘公司提出违约金过高的抗辩，请求法院予以调整。一审认为，虽心悦绘公司心悦绘公司受疫情影响停止营业数月，但直至起诉之日，心悦绘公司仍未向华强公司支付过任何费用，有违诚信，法院综合华强公司损失及心悦绘公司违约等情况，酌情支持拖欠的2020年5月至12月租金、综合服务费的违约金，并将违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，一审判决：一、心悦绘公司于判决生效之日起十日内向华强公司支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金325664.26元。二、心悦绘公司于判决生效之日起十日内向华强公司支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的综合服务费104296元。三、心悦绘公司于判决生效之日起十日内向华强公司支付第一项中租金的逾期违约金（自2020年4月20日起至实际给付之日止以39111元为基数，自2020年5月20日起至实际给付之日止以40153.96元为基数，自2020年6月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年7月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年8月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年9月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年10月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，自2020年11月20日起至实际给付之日止以41066.55元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。四、心悦绘公司于判决生效之日起十日内向华强公司支付第二项中综合服务费的逾期违约金（自2020年5月7日起至实际给付之日止，自2020年6月7日起至实际给付之日止，自2020年7月7日起至实际给付之日止，自2020年8月7日起至实际给付之日止，自2020年9月7日起至实际给付之日止，自2020年10月7日起至实际给付之日止，自2020年11月7日起至实际给付之日止，自2020年12月7日起至实际给付之日止，均以13037元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。案件受理费4878.5元（已减半）、保全费3498.5元，合计8377元，由华强公司负担2222元，心悦绘公司负担6155元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，心悦绘公司在2020年初因疫情原因经营受到影响，一审已考虑该因素，对其欠付租金予以减免。2020年7月以来，政府已恢复影院开放，心悦绘公司此后已逐渐恢复正常经营，但直至华强公司2021年2月3日起诉时，心悦绘公司未向华强公司支付过任何费用，违约事实明显。一审综合华强公司损失及心悦绘公司违约原因，酌情调整违约金为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率合理，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9757元，由上诉人南通心悦绘影院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年七月八日书记员  邱晴