辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5503号 上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司大连金州支行。住所地：辽宁省大连市金州区光明街道胜利路641号1-3层。 负责人：康宝忠，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘坤，男，汉族，该支行职员。 委托诉讼代理人：吴晓棠，辽宁碧海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭爱芹，女，1981年8月26日出生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。 上诉人交通银行股份有限公司大连金州支行（以下简称交行金州支行）因与被上诉人郭爱芹金融借款合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交行金州支行上诉请求：一、撤销一审判决，改判“按照合同约定利率标准计算利息、罚息、复利”，并支持上诉人对抵押物优先受偿权的诉请；二、本案上诉费由被上诉人承担。主要理由为：1.案涉《个人房产抵押贷款合同》约定了被上诉人逾期还款的违约责任，被上诉人逾期还款，上诉人有权按合同约定的逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付的利息、罚息收取复利，直至贷款本息付清之日止。但一审仅判令自2020年3月11日始被上诉人向上诉人支付资金占用期间的利息，而不是按合同约定标准计收的利息、罚息和复利，损害了上诉人的合法债权，也与双方约定不符。2.案涉房屋已具备办理房屋产权登记的条件，根据民法典的相关规定，上诉人应对案涉房屋享有抵押权。 郭爱芹未作答辩。 交行金州支行向一审法院起诉请求：一、郭爱芹偿还借款7.728794万元及款项还清前的所有欠息（包括利息、罚息、复利），其中截至2020年3月10日欠息总数为1.08864万元，合计8.817434万元；二、确认对位于大连市金州区房屋享有优先受偿权。 一审法院认定事实如下：2010年2月26日，交行金州支行、郭爱芹订立《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：1.郭爱芹向交行金州支行借款11.4万元；2.借款用途为购买位于大连市金州区房屋；3.借款期限20年；4.借款月利率为3.465‰，逾期利率为合同约定利率上浮50%；5.还款方式为等额本金还款法，还款周期为1个月，还款日为每月的21日；6.郭爱芹应在合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续；7.郭爱芹违反合同约定，交行金州支行有权提前收回发放的借款；8.郭爱芹未按时足额偿还贷款本金、支付利息，应当承担交行金州支行为实现债权而发生的诉讼费、保全费及其他相关费用。2010年3月2日，交行金州支行、郭爱芹对位于大连普湾新区房屋办理了抵押预告登记，2010年3月8日交行金州支行向郭爱芹提供借款11.4万元。截止2020年3月10日郭爱芹逾期还款42期，欠交行金州支行借款本金7.728794万元、利息8125.89元、罚息1864.61元、复利895.9元，合计8.817434万元。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同中关于交行金州支行提前收回借款的条款，实质上是双方对合同解除条件的约定。郭爱芹未按期返还借款及支付利息，双方间的合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法定孳息随原物转移，直至全部清偿价款之日止，故郭爱芹应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率向交行金州支行支付资金占用期间利息。建筑物的抵押权自登记时设立，此时债权人有权就该财产优先受偿。交行金州支行、郭爱芹对案涉房屋办理了抵押预告登记，但该预告登记并未使交行金州支行获得现实的抵押权，而系交行金州支行就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全，因此一审法院对交行金州支行的此项诉请不予支持。合同解除合同的权利义务终止，所以一审法院对交行金州支行其他诉讼请求不予支持。综上所述，对交行金州支行诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条规定，判决：一、郭爱芹于本判决生效后十日内给付交通银行股份有限公司大连金州支行借款本金7.728794万元、利息8125.89元、罚息1864.61元、复利895.9元，合计8.817434万元；并自2020年3月11日始至欠款付清之日止以借款7.728794万元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率向交通银行股份有限公司大连金州支行支付资金占用期间利息；二、驳回交通银行股份有限公司大连金州支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3024元[含受理费2004元、保全费1020元（交行金州支行已预交）]，由郭爱芹负担。 本案二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1.交通银行关于浮动利率房贷定价基准批量转换的公告。拟证明2020年7月20日，交通银行在官方网站上发布公告，通知包括被上诉人在内的所有存量浮动利率住房贷款客户，住房贷款定价基准批量转换范围及转换规则，被上诉人未在指定期限内提出异议，被上诉人的住房贷款利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点方式。2.《中国人民银行公告》[2019]第30号、2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告、2020年12月21日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告和交通银行（大连分行）欠款明细表。拟证明：2019年12月五年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，2020年12月五年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.65%；2020年7月21日，被上诉人的当前执行年利率为3.43%，被上诉人住房贷款加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR的差值（即3.43%-4.8%）=-1.37%即-137基点；自2020年9月29日起至款项还清之日止，被上诉人应按照全国银行间同业拆借中心发布的五年期以上贷款市场报价利率-137基点再上浮50%的标准支付罚息、复利。3.大连普湾经济区不动产登记中心于2021年7月7出具的证明，拟证明案涉房屋的开发商已办理楼盘初始登记，案涉房屋现已具备不动产权登记条件。本院经审查，对上述证据均予以采信。被上诉人未提交新证据。 本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，案涉抵押物，即大连中和房地产开发有限公司开发的大连普湾新区三十里堡街道金都家园27号楼盘已完成不动产首次登记，登记簿记载时间为2011年7月28日。郭爱芹所购买的案涉房屋当前具备办理产权登记条件，但郭爱芹至今未办理产权证。 本院认为，本案二审的争议焦点为，被上诉人给付罚息和复利的计算标准，以及上诉人对预告登记的不动产是否享有优先受偿权。 关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人应依约按期给付利息，被上诉人于2016年8月开始逾期给付利息，构成违约，应自违约之日起按合同约定的利率标准计付罚息和复利。在案涉贷款合同的履行过程中，中国人民银行调整存量浮动利率贷款的定价基准，故，案涉贷款利率的基准利率的调整时间应以中国人民银行及上诉人发布的公告内容为准。根据中国人民银行发布的[2019]第30号文件的规定，中国人民银行要求自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。2020年7月20日，交通银行发布关于浮动利率房贷定价基准批量转换的公告，告知交通银行客户可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。交通银行将于2020年8月21日起对尚未转换为LPR或固定利率的存量浮动利率房贷，按照该公告规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。如客户不接受批量转换，可在2020年8月20日前通过多种途径办理。故，根据中国人民银行和上诉人公布的利率转化规定和标准，被上诉人未在上述期限内申请将LPR定价转换成合同期内固定利率，则上诉人主张自2020年9月29日起至实际清偿之日止，案涉借款合同的罚息和复利利率按照全国银行间同业拆借中心发布的五年期以上贷款市场报价利率-137基点再上浮50%计收，于法有据，应予支持。一审判决将此日期之前的利率标准提前转换成LPR，没有事实依据，应予纠正。 关于第二个争议焦点，上诉人作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记。其原因在于贷款人郭爱芹怠于办理房产权属登记，尚未领取房屋产权证。该状况的发生并非上诉人的过错，亦非其主观意愿。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”的规定，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当可适用于本案。本案中，开发商已为案涉房屋办理完所有权首次登记，上诉人又为案涉房屋设立了抵押预告登记，且上诉人的权利不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的失效情形，加之上诉人对未办理抵押登记并无过错，故本院支持上诉人关于优先受偿权的上诉请求。 综上，上诉人交行金州支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1628号民事判决第二项； 二、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1628号民事判决第一项为，郭爱芹于本判决生效后十日内给付交通银行股份有限公司大连金州支行借款本金7.728794万元、利息8125.89元、罚息1864.61元、复利895.9元，合计8.817434万元； 三、郭爱芹于本判决生效后十日内给付交通银行股份有限公司大连金州支行罚息和复利，计算标准如下：自2020年3月11日起至2020年9月28日止，以7.728794万元为基数，按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计收；自2020年9月29日起至实际清偿之日止，以7.728794万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的五年期以上贷款市场报价利率-137基点再上浮50%计收； 四、交通银行股份有限公司大连金州支行有权对位于大连市金州区房屋的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 一审案件受理费3024元(含受理费2004元、保全费1,020元)，由郭爱芹负担；二审案件受理费50元，由郭爱芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年七月十二日 法官助理  王秀颖 书 记 员  连亚妮