北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7629号上诉人(原审被告)：北京中教电信有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里四区23号楼深房大厦12F。法定代表人：张为军。委托诉讼代理人：杜伟，北京英云律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩涛，男，1969年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁永富，北京谛诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京谛诚律师事务所律师。上诉人北京中教电信有限公司（以下简称中教电信公司）因与被上诉人韩涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中教电信公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回韩涛一审要求支付房租和使用费、违约金、公证费等费用的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由韩涛承担。事实与理由：一审法院基本事实认定错误，具体理由如下：1.一审法院认定涉案的租赁合同于2020年2月24日已经解除，且韩涛于2020年3月19日换锁，涉案的房屋已经被韩涛实际控制。中教电信公司要求搬离房屋内的物品，但韩涛不同意。换锁之后的房租中教电信公司不应当再承担，一审法院认定上诉人应支付2019年7月20日至2020年8月8日的房屋租金和房屋使用费认定事实错误。2.房屋租赁合同约定涉案房屋的用途是商住两用，中教电信公司租赁涉案的房屋主要用于日常办公，庭审的录像等证据也证明了涉案房屋的用途。第一期房租到期后，因中教电信公司资金周转困难，中教电信公司与韩涛协商房租缓交问题进行协商。但在此期间韩涛多次采用断水、断电、锁门、堵门闹事等极端方法导致中教电信公司无法正常办公，造成了巨大的损失。一审法院对于中教电信公司的上述主张没有审查，将房屋租金和房屋使用费确定为25万元显失公平。3.中教电信公司不应当承担违约责任。春节后，因疫情原因，导致中教电信公司没有正常上班，涉案的房屋已经被韩涛实际控制，疫情属于不可抗力，依据相关的法律规定，应当免除疫情期间的房租，且不应当承担相应的违约责任。4.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。韩涛辩称，同意一审判决，不同意中教电信公司的上诉请求。换锁是因为房屋在没有人的情况下出现了水一直流的状态，物业打电话联系韩涛，也从未断电。中教电信公司没有证据证明韩涛影响其正常使用。一审法院在判决时已经考虑了疫情的影响，减了十多万的租金。中教电信公司不交租金的违约行为发生在2019年7月，在疫情前，用疫情事由抗辩不能成立。韩涛向一审法院起诉请求：1.判令解除韩涛与中教电信公司于2018年7月6日签署的《北京市房屋租赁合同》；2.判令中教电信公司按照每月28000元的标准支付2019年7月20日至2020年8月8日的租金和房屋使用费354065元。3.判令韩涛支付违约金28000元。4.判令中教电信公司支付公证费5000元、水费1277.86元、电费3231.67元（判决书中的货币均为人民币）。一审法院认定事实：韩涛系北京朝阳区××706号房屋（以下简称706号房屋）的所有权人。2017年7月19日，韩涛（甲方、出租房）与中教电信公司（乙方、承租方）、北京百合世纪房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同（居间成交版）》，约定中教电信公司承租韩涛的706号房屋，建筑面积243.49平方米，租赁用途为商住；租赁期限自2017年7月20日至2018年7月19日，共计一年；租金标准2.7万元每月，租金总计32.4万元，支付方式押一付三，各期租金支付日期：2017.7.20、2017.10.20、2018.1.20、2018.4.20；押金2.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费等由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达1000元的……乙方有上述约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状及赔偿相应损失。2018年7月6日，韩涛（甲方、出租人）与中教电信公司（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定中教电信公司承租韩涛的706号房屋，建筑面积243.49平方米，房屋租赁期自2018年7月20日至2020年7月19日，共计两年；甲方应于2018年7月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金每月2.8万元，租金总计67.2万元，押一付十二，各期租金支付日期：2018.7.20前支付33.6万元，2019.7.20前支付33.6万元；押金2.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费等由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达1000元的……乙方有上述约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状及赔偿相应损失。合同签订后，韩涛于2017年7月19日将房屋交付给中教电信公司使用，中教电信公司支付了2.8万元押金，中教电信公司2019年7月19日之前的房租已付清，2019年7月19日之后的房租未付。2020年3月17日，韩涛给中教电信公司法定代表人张为军的手机号发送短信：“由于本人将706号房屋租给你方使用，虽然你方自2019年7月开始以各种理由未付房租，但却依然实际占用着房屋。现通知你方如下事宜：由于近期房屋内无人，但是水表却异常显示用水200吨，物业已经通知我去查看。为避免出现跑漏水情况给你我双方及其他住户造成损失，故请你方在3月18日以前到名人公寓租给你方使用的706室房屋，打开房门，本人和物业将一起到现场查看。如你方逾期不予配合，本人将请正规开锁公司打开房门，与物业人员一起进屋查看，由此造成的一切后果及损失将由你方承担。房主：韩涛，2020年3月17日。”2020年3月19日，韩涛申请北京市长安公证处对进入706号房屋的过程进行了视频公证，当天韩涛更换了密码锁。2020年8月8日，韩涛与中教电信公司办理了房屋交接，签订了《契约》一份和《清单附件》一份。《契约》内容为：韩涛（甲方）与中教电信公司法定代表人张为军（乙方）双方于2018年7月6日签订《北京市房屋租赁合同》，甲方将706号房屋出租给乙方。租赁期限自2018年7月20日至2020年7月19日。乙方于2020年8月8日将所属于乙方的物品清离公寓，具体清离清单详见清单附件。截止于2020年8月8日，水费、电费及其他物业费用，以物业出具的数据为准，乙方按照标准缴纳费用。下有甲方委托人王永健、乙方委托人张为政的签名和手印。韩涛提交中油阳光物业管理有限公司北京朝阳分公司出具的收费通知单、发票，和微信转账记录、招商银行电子回单，证明韩涛替中教电信公司垫付了水费1277.86元和电费3231.67元。韩涛提交北京市长安公证处出具的发票，证明其花费了公证费用5000元。一审法院认为，韩涛、中教电信公司之间2018年7月6日签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，中教电信公司不按约定支付租金达7日，或中教电信公司欠缴各项费用达1000元，韩涛有权解除合同。现中教电信公司认可2019年7月19日之后的租金未付，韩涛要求解除双方2018年7月6日签署的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于解除合同的时间，合同一方主张按照约定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，中教电信公司于2020年2月24日收到一审法院邮寄的起诉状、证据，故解除合同的通知于2020年2月24日到达中教电信公司，合同已于同日解除。关于房屋交还时间，中教电信公司主张2019年10月9日韩涛通过换锁实际收回房屋，韩涛不认可，中教电信公司未提交相关证据证明，应承担举证不能的不利后果，对中教电信公司的该项主张，一审法院不予采信。韩涛于2020年8月8日与中教电信公司办理了房屋交接，并签署了《契约》和《清单附件》，收回房屋。被告应支付2019年7月20日至2020年8月8日的房屋租金和房屋使用费，共一年零20天。考虑到中间间隔疫情，且韩涛已于2020年3月19日换锁，一审法院依据公平原则对于此段时间的租金和房屋使用费予以适当酌减，确定为共计25万元。扣除中教电信公司已支付的押金2.8万元，中教电信公司还应支付租金和房屋使用费22.2万元。韩涛要求中教电信公司支付违约金的诉讼请求有合同依据，中教电信公司认为合同约定违约金过高并请求法院减少的抗辩意见有法律依据，一审法院综合案情，依据公平原则，对违约金数额依法酌定为2万元。韩涛要求中教电信公司支付公证费5000元，没有合同依据，一审法院不予支持。韩涛要求中教电信公司支付韩涛垫付的水费1277.86元和电费3231.67元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。一审判决如下：一、韩涛与北京中教电信有限公司2018年7月6日签署的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月24日解除。二、北京中教电信有限公司于判决生效之日起15日内向韩涛支付房租和房屋使用费22.2万元、违约金2万元、水费1277.86元、电费3231.67元。三、驳回韩涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7174元，由韩涛负担615元，由中教电信公司负担6559元（韩涛已预交，中教电信公司于判决生效之日起十五日内支付给韩涛）。公告费260元，均由中教电信公司负担（韩涛已预交，中教电信公司于判决生效之日起十五日内支付给韩涛）。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，韩涛与中教电信公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中教电信公司认可2019年7月19日之后的租金未付，韩涛要求解除合同，具有事实及法律依据，一审法院根据本案起诉书送达时间作为解除合同通知到达中教电信公司的时间，判决双方的合同于2020年2月24日解除并无不当。关于租赁物返还的时间。返还租赁物是指将房屋租赁物交还出租人继续占有、使用、收益。韩涛主张中教电信公司于2020年3月19日换锁，中教电信公司对此进行了合理的解释，在此情形下，不能认定韩涛完成了返还租赁物的义务。本案中，韩涛于2020年8月8日与中教电信公司办理了房屋交接，并签署了《契约》和《清单附件》，收回房屋。一审法院据此确认租赁物的返还时间，综合考虑疫情影响及双方合同履行的具体情况，依据公平原则对于中教电信公司应当支付的房屋租金和房屋使用费酌情予以确定，处理并无不当，本院予以维持，韩涛的上诉意见，本院不予采纳。本案中，韩涛要求中教电信公司支付韩涛垫付的水费、电费，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金，因中教电信公司逾期支付房租，构成违约，一审法院综合全案情形，依据公平原则酌情确定中教电信公司应付的违约金数额，处理并无不当，本院予以维持，中教电信公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京中教电信有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4998元，由北京中教电信有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年七月二十日法官助理 曾琪惠法官助理 吴 琳