文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2515号上诉人（原审被告）：许学金，男，1955年2月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：徐凤英，女，1956年8月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1961年6月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：赵敏，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋顶飞，江苏益淮律师事务所律师。原审被告：许雨来，男，1980年7月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人许学金、徐凤英因与被上诉人李军、原审被告许雨来房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初2976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许学金、徐凤英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回被上诉人的起诉；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。被上诉人仅仅诉请确认合同有效，并无诉的利益，一审法院不应立案受理，受理后应裁定驳回起诉。二、即使本案应予审理，亦应驳回被上诉人的诉讼请求。1.上诉人无出售房屋的意思表示，上诉人的沉默不能认定为是对许雨来无权处分行为的追认。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条的规定，房屋买卖合同为要式合同，双方签订书面合同方能成立，在当事人沉默的情况下不能成立。3.上诉人对被上诉人居住和装修行为的沉默和未制止，属于情谊行为，符合家庭伦理。在许雨来夫妻闹离婚开始，上诉人就明确要求归还房屋。4.原审出示的建设工程规划许可证的底根复印件无出具单位与原件核对一致的证明，不能作为定案依据，不能证明涉案房屋具备交易的条件。被上诉人李军辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告许雨来述称，许雨来出卖房屋时其父母不知情，同意退还购房款。李军向一审法院起诉请求：1.依法判决双方之间达成的福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效。2.本案诉讼费用由许学金、徐凤英、许雨来承担。一审法院认定事实：李军与许学金、徐凤英原系儿女亲家关系，许雨来系许学金、徐凤英的儿子，2015年7月，许雨来与李军的女儿李金结婚，2020年12月31日许雨来与李金离婚。2011年3月22日，许学金、徐凤英征地被拆迁，在福田人家小区安置了7套房屋，本案诉争的31号楼1单元502室系其中一套，房屋面积为110平方米。2013年11月1日，福田人家安置小区项目取得建设用地规划许可证。2014年7月3日，福田人家安置小区31号楼取得建设工程规划许可证（建字320801201430017号）。涉案房屋的水卡、电卡户名为许雨来，燃气卡户名为许学金，上述三张卡现均在李军处。2016年许学金、徐凤英拿房后，许学金即对涉案房屋进行简单装修并于2016年底实际入住至今。在李军装修完毕后，许学金亦曾去涉案房屋内吃饭庆祝。李军称其从许学金手上购买涉案房屋，双方口头约定房屋总价为30万元、购房款分期付款，每年带着给一点，但是具体分几期、每期付多少、何时过户等内容均未约定。李军表示目前已支付购房款24万元，分别为2016年2月22日支付5万元现金、2016年6月21日支付5万元现金、2018年2月15日支付5万元现金、2019年2月7日支付3万元现金、2020年2月25日支付6万元现金，且上述购房款中18万元支付给许学金，6万元支付给许雨来。庭审中，许学金、徐凤英表示从未同意卖房且未收取过李军的购房款。许雨来表示其确实曾与李军口头约定将涉案房屋出卖给李军，双方约定房屋总价为30万元、购房款分期支付，其已收取购房款24万元。许雨来称其与李军商议卖房事宜和收取购房款时，许学金曾在场且未表示反对，徐凤英虽不在场但得知李军已实际入住后亦未提出反对，对此许学金表示其知晓李军与许雨来协商买房事宜，亦看到李军向许雨来付款，但其不同意卖房。李军另提供2020年12月份其与许学金和许雨来等人的录音，录音中案外人问：“开始你是怎么让人家入住的？”许雨来：“那是我卖的”。许学金：“他们小孩说卖我那时候怎么说啊”。李军：“亲家，你之前和你老表怎么谈的啊，过后卖给我的，孬好30万，涨价也这样不涨价也这样，你说没说过这话”。许学金：“现在我不管你怎样，不卖。我是看在小孩”。李军：“接没接受我24万现钱”。许学金：“那是我是看在小孩”。许雨来：“那是我拿的钱，我也不是不承认的，没让我打条子我也不是不承认的”。许学金：“给我家也是小孩拿的，我也没拿我是看在小孩”。许雨来：“老的都没碰过钱，你就撂桌子上面，都是我在拿，他们都看到我在拿”。李军：“就是说看到你在拿，那你接到钱你打手续过来现在”。案外人：“老的看到放桌子上？”许雨来：“他看到但是没碰过”。案外人：“每次房款递过来的时候老的都在场，但是他没接吧”。许雨来：“有时候他也不在”。经质证，许学金、徐凤英、许雨来对录音真实性不表异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李军主张双方曾就涉案房屋形成买卖合同关系，许学金、徐凤英予以否认，辩称双方未成立买卖合同亦不同意出售房屋，许雨来行为系无权处分。从法庭调查能够确认李军协商购房以及之后陆续支付房款，许学金均在场并知晓，却从未提出异议。且李军已于2016年装潢房屋并随后实际入住，许学金、徐凤英在明知李军与许雨来协商购房并付款的情形下，仍认可李军领取涉案房屋并装潢入住，且数年期间均未提出异议，直至2020年李军女儿与许雨来离婚才提出房子不卖，李军有理由相信许学金、徐凤英对许雨来2016年向李军出售涉案房屋的行为知晓并认可。据此，一审法院确认李军于2016年与许学金、徐凤英、许雨来达成房屋买卖的口头约定，许学金、徐凤英将淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋出卖给李军，房屋总价款为30万元，房屋面积为110平方米，购房款分期支付。该约定是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故李军诉至一审法院要求确认其与许学金、徐凤英达成的关于淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认李军与许学金、徐凤英达成的关于淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由李军负担1450元，许学金、徐凤英、许雨来负担1450元。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，本案中李军的诉求是确认双方之间达成的关于涉案房屋的买卖合同有效，属于积极的确认之诉，系诉的类型之一，诉的利益即为确认双方之间存在房屋买卖合同关系，属于法院民事案件受理范围，李军主张本案不应受理无法律依据，本院不予支持。对于涉案房屋买卖合同效力问题。许学金、徐凤英主张其未有出售房屋的意思表示，与李军之间不成立买卖关系，许雨来的行为系无权处分。对此本院认为，根据许雨来的陈述，虽然是许雨来与李军商谈卖房事宜，但在协商购房以及支付购房款时，许学金在场且未表示反对，徐凤英虽然不在场但得知李军入住后也未提出反对，在李军领取涉案房屋并装潢入住数年来许学金、徐凤英均未提出异议，故可以认定许学金、徐凤英对许雨来出售房屋的行为知晓并认可，许雨来与李军之间就房屋总价30万元、购房款分期支付的约定也是许学金、徐凤英的真实意思表示，一审确认双方之间口头达成的房屋买卖合同有效并无不当。许学金、徐凤英主张房屋买卖合同应采取书面形式，本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条虽然规定，房屋转让应签订书面合同，但该规定系管理性规定，而非效力性规定，故是否采用书面形式不影响合同的成立和效力。许学金、徐凤英还对建设工程规划许可证的存根复印件有异议，该证据系李军从相关部门调取，经本院审查，真实性应予确认。综上，许学金、徐凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人许学金、徐凤英负担。本判决为终审判决。审判长  田庚审判员  孙艳审判员  王敏二〇二一年七月十二日法官助理潘华乐书记员张琦