广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初8193号原告（反诉被告）：珠海民强福利有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××616B。法定代表人：刘志强，董事。被告（反诉原告）：高巧妹，女，汉族，1974年11月27日生，住江苏省江阴市×××××××××××，公民身份号码320××××××××××××024。委托诉讼代理人：陈志攀，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海市镜恬金融服务有限公司，住所地珠海市××××××××商场，统一社会信用代码914××××××××xxxx08。法定代表人：胡军，总经理。委托诉讼代理人：陈志攀，广东亚太时代律师事务所律师。原告珠海民强福利有限公司（以下简称“民强公司”）诉被告高巧妹、珠海市镜恬金融服务有限公司（以下简称“镜恬公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，被告高巧妹在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人刘志强，被告（反诉原告）高巧妹、被告镜恬公司法定代表人胡军及两被告委托的诉讼代理人陈志攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告高巧妹支付未支付的房租570000元（2018年9月至2019年1月5个月共180000元，2019年2月至2019年11月10个月共390000元）；2.判令被告高巧妹支付未交水电费、管理费、垃圾处理费47051.06元；3.判令被告高巧妹支付违约赔偿金241200元（其中6个月租金234000元；6个月管理费7200元）；4.判令被告高巧妹逾期支付的房租、管理费滞纳金403486.2元；5.判令被告镜恬公司对被告高巧妹应支付的房租、水、电、管理费、违约赔偿金、逾期支付滞纳金承担连带清偿责任；6.判令被告高巧妹、被告镜恬公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告民强公司与被告高巧妹在2017年2月28日签定《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告租赁位于珠海市香洲区××××××××民强大厦己装修的六楼作办公室用途，租赁期自2017年3月1日至2020年10月31日；合同约定租金、水电费、管理费和垃圾费等交付；合同约定违约责任等条款。租赁房屋于2017年2月28日在双方检查水、电表数字和空调即移交给被告使用。2017年2月28日与原告和被告高巧妹、被告镜恬公司签订《房屋租赁担保协议》约定被告高巧妹愿以名下位于珠海市斗门区×××××××××××××××××（粤房地权证珠字第0xxxxxxxxx8号）为《房屋租赁合同》担保，被告镜恬公司同意为《房屋租赁合同》提供担保，对被告高巧妹应缴纳的房租及费用承担连带保证责任。在2018年8月20日，因大厦物业管理处人员发现被告镜恬公司已在周六、日（18、19）趁管理处人员不在时搬走部分物品，管理处人员与其理论，并要求把放在大堂的一些杂物搬回六楼。被告镜恬公司胡军在2018年8月20日下午22：02分给原告公司刘志强发来“刘总，您好！我从未提出不租你的房子啦！只是我公司内部做人员调整行业内的变化我想引入更多其他行业的股东罢了……”刘总于21日转发胡总的信息给大厦管理处，被告镜恬公司也在21日把杂物搬回租赁房屋内。在2018年9月4日，原告开收据送给被告，但被告镜恬公司不开门收取，原告于9月6日在其大门张贴，被告镜恬公司收取后仍不支付，原告在10月9日再次在其大门张贴《通知》，并把《通知》寄给被告高巧妹；在11月8日再次向被告高巧妹发出《通知》，但两被告置之不理。由于两被告既不履行合同也对原告的《通知》要求不理会，再加原告公司一些原因和法定代表人因中风身患重病等原因就一直维持现状。在2019年10、11月，因不见被告前往租赁房屋，也发现大门锁己拆，门可以自由打开，里面的物品只剩破台烂凳，为减少双方损失，原告就于2019年12月1日把其中部份292平方面积租给广州顶津食品有限公司，并在12月2日对房屋进行拍照存证和把剩余台椅搬到二楼楼梯平台。综上所述，原告与被告高巧妹、被告镜恬公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁担保协议》是三方合意行为，合同和协议条款对各方权利、义务均明确约定，各方理应遵守。但被告高巧妹、被告镜恬公司藐视契约精神，不按期交房租、管理费和水电费，也不办理提前解除房屋租赁合同手续，己存在故意根本违约行为，理应按合同和协议的约定和法律的规定承担违约的责任。为此，特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告民强公司明确滞纳金的标准原合同约定是每日1%，现调整为每日千分之一；起算时间按照合同第6条“超过当月10日未交的，每逾期1日按月租金1%偿付滞纳金”，根据证据14从2018年10月11日开始计算。被告高巧妹、镜恬公司辩称，2017年2月28日，被告高巧寻妹以个人名义与原告民强公司签订了《房屋租赁合同》约定租用原告民强公司位于珠海市香洲区×××××××××××××××××平方米供被告珠海市镜恬金融服务有限公司用作办公室，约定租期自2017年3月1日至2020年10月31日止，2017年3月1日至2018年1月31日每月租金按33600元计付，2018年2月1日至2019年10月31日每月租金按36000元计付，2019年2月1日至2020年10月31日每月租金按39000元计付。约定每月管理费用1200元。签订案涉合同时，被告高巧妹向原告民强公司交纳了保证金50000元。案涉合同第十二条第二款约定，租赁期限内，原告民强公司（甲方）无权以任何借口单方面终止本合同、收回场地及违反本合同上述双方约定之条款，否则被告（乙方）有权要求甲方返还保证金并赔偿乙方六个月的租金和管理费用。合同签订后，珠海市镜恬金融服务有限公司搬入案涉租赁物使用，从2017年3月起至2018年8月，被告每月都按期足额向原告民强公司提前支付当月的租金、管理费、垃圾费和水电费，从未拖欠。珠海市镜恬金融服务有限公司基于行业变化、内部人员调整和引入新股东的考虑而需对案涉租赁物作简单布局和装修，由珠海市镜恬金融服务有限公司法定代表人胡军于2018年8月中旬致电原告民强公司法定代表人刘志强说明请求并征得其同意，因装修原因珠海市镜恬金融服务有限公司于2018年8月18日开始组织部分员工搬离部分办公用品。但在2018年8月20日却遭到原告民强公司工作人员的阻挠，原告民强公司工作人员甚于用U型锁强行将案涉租赁物的大门锁住，不让珠海市镜恬金融服务有限公司员工进出，珠海市镜恬金融服务有限公司无奈于当天报了两次警，民警到场调解后亦无果，当天晚上，珠海市镜恬金融服务有限公司法定代表人胡军通过短信向原告民强公司法定代表人刘志强交涉，表示珠海市镜恬金融服务有限公司和高巧妹从未提出不租案涉租赁物，原告民强公司派人把大门锁了构成单方违约，警察两次处理都说不通，珠海市镜恬金融服务有限公司和高巧妹从未不欠租不欠费，这到底是为什么？短信发出后一直没有回应，此后原告民强公司一直不允许珠海市镜恬金融服务有限公司和高巧妹占有和使用案涉租赁物，逼于无奈，被告和珠海市镜恬金融服务有限公司只得另寻租物。原告民强公司在起诉书中虚构事实，明明是原告民强公司在2018年8月20日强行用锁锁住涉案租赁物大门，不让被告进入使用，却后来说被告不开门收取收据，并将收据张贴在大门，同时又提供证据证明其2019年12月进入案涉租赁物，后又说2020年10、11月发现大门锁已拆，前后陈述自相矛盾。另外，在离事发时间差不多到3年，诉讼时效即将届满前，原告民强公司在明知是由于自己的原因导致被告不能使用案涉租赁物的事实，向法院提起诉讼主张巨额租金、管理费、水电费、垃圾费，是想获取不正当利益，动机不良，其主张没有任何事实和法律根据。两被告认为，租赁合同系继续性合同，承租人在租赁合同存续期间，有权连续地占有、使用与收益租赁物，因而出租人将符合约定的租赁物交付给承租人之后，不仅必须消极地容忍且不妨碍承租人使用与收益，而且还必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益，使承租人对租赁物能够圆满地使用与收益，这是出租人在租赁合同中的主要义务。在本案中，原告民强公司的上述行为已没有履行租赁合同的主要义务，构成严重违约，应当承担违约责任。被告占有、使用、收益案涉租赁物是租赁的本质所在，被告租赁目的的实现，有赖于原告民强公司依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于答辩使用与收益的状态。租赁关系这一特征表明原告民强公司交付租赁物是主给付义务，与被告支付租金的义务形成对价关系，原告民强公司利用加锁的手段不允许被告占有和使用案涉租赁物，违约在先，被告享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权，不用支付租金和相关费用。因此，为维护被告合法权益，请求贵院依法判驳回原告民强公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）高巧妹向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告民强公司返还2018年8月21日至2018年8月31日的租金12000元；2.判令反诉被告民强公司返还保证金50000元；3.判令反诉被告民强公司向反诉原告高巧妹赔偿6个月的租金和管理费用共计223200元（以房屋租赁合同约定的2018年2月至2019年1月的月租金36000元和月管理费1200元计算）；4.判令反诉被告承担反诉受理费。事实和理由：2017年2月28日，反诉原告高巧妹以个人名义与反诉被告民强公司签订了《房屋租赁合同》租用反诉被告民强公司位于珠海市××××××××××××××××××××平方米供被告镜恬公司用作办公室，约定租期自2017年3月1日至2020年10月31日止，2017年3月1日至2018年1月31日每月租金按33600元计付，2018年2月1日至2019年10月31日每月租金按36000元计付，2019年2月1日至2020年10月31日每月租金按39000元计付。约定每月管理费用1200元。签订案涉合同时，反诉原告高巧妹向反诉被告民强公司交纳了保证金50000元。案涉合同第十二条第二款约定，租赁期限内，反诉被告民强公司（甲方）无权以任何借口单方面终止本合同、收回场地及违反本合同上述双方约定之条款，否则反诉原告高巧妹（乙方）有权要求甲方返还保证金并赔偿乙方六个月的租金和管理费用。合同签订后，被告镜恬公司搬入案涉租赁物使用，从2017年3月起至2018年8月，反诉原告高巧妹每月都按期足额向反诉被告民强公司支付当月的租金、管理费、垃圾费和水电费，从未拖欠。被告镜恬公司基于行业变化、内部人员调整和引入新股东的考虑而需对案涉租赁物作简单布局和装修，由被告镜恬公司法定代表人胡军于2018年8月中旬致电反诉被告民强公司法定代表人刘志强说明请求并征得其同意，因装修原因被告镜恬公司于2018年8月18日开始组织部分员工搬离部分办公用品。在2018年8月20日却遭到反诉被告民强公司工作人员的阻挠，反诉被告民强公司工作人员甚于用U型锁强行将案涉租赁物的大门锁住，不让被告镜恬公司的员工进出，被告镜恬公司无奈于当天报了两次警，民警到场调解后亦无果，当天晚上，被告镜恬公司法定代表人胡军通过短信向反诉被告民强公司法定代表人刘志强交涉，表示被告镜恬公司从未提出不租案涉租赁物，反诉被告民强公司派人把大门锁了构成单方违约，警察两次处理都说不通，被告镜恬公司和反诉原告高巧妹从未不欠租不欠费，这到底是为什么？短信发出后一直没有回应，此后反诉被告民强公司一直不允许被告镜恬公司和反诉原告高巧妹占有和使用案涉租赁物，逼于无奈，反诉原告高巧妹和被告镜恬公司只得另寻租物。反诉原告高巧妹认为，承租人占有、使用、收益租赁物是租赁的本质所在，承租人租赁目的的实现，有赖于出租人依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于承租人使用与收益的状态。租赁关系这一特征表明出租人交付租赁物是主给付义务，与承租人支付租金的义务形成对价关系，因而承租人享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权，不用支付租金和相关费用。反诉被告民强公司的上述行为已严重违约，应当承担违约责任，应将已支付的2018年8月租金中因反诉被告民强公司的原因致使反诉原告高巧妹不能使用案涉租赁物期间的租金（即2018年8月21日至2018年8月31日）返还给反诉原告高巧妹，并根据案涉合同第十二条的约定，赔偿反诉原告高巧妹六个月的租金和管理费用。因此，为维护反诉原告高巧妹合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉原告高巧妹之请求。反诉被告民强公司辩称：一、反诉原告高巧妹的反诉理由无事实依据。反诉原告高巧妹在反诉状中称：“被告镜恬公司基于行业变化，内部人员调整和引入新股东的考虑而需对案涉租赁物作简单布局和装修，由被告镜恬公司法定代表人胡军于2018年8月中旬致电反诉被告民强公司法定代表人刘志强说明请求并征得其同意，因装修原因被告镜恬公司于2018年8月18日开始组织部份员工搬离部分办公用品。在2018年8月20日却遭到反诉被告民强公司工作人员的阻挠，反诉被告民强公司工作人员甚于用U型锁强行将案涉租赁物的大门锁住，不让被告镜恬公司的员工进出，被告镜恬公司无奈于当天报警了两次警，民警到场调解后亦无果，当天晚上，被告镜恬公司法定代表人胡军通过短信向反诉被告民强公司法定代表人刘志强交涉，表示被告镜恬公司从未提出不租案涉租赁物，反诉被告民强公司派人把在门锁了构成单方违约，警察两次处理都说不通，被告镜恬公司和反诉人从未不欠租不欠费，这到底是为什么？短信发出后一直没有回应，此后反诉被告民强公司一直不允许被告镜恬公司和反诉人占有和使用案涉租赁物，逼于无奈。反诉人和被告镜恬公司只得另寻租物”的理由不但无事实依据，也不乎合常理，是无理的狡辩。1、首先，被告镜恬公司的法定代表人在双方签定《房屋租赁合同》时是高巧妹，在2018年8月仍然是高巧妹，只在2019年3月5日才变更为胡军，胡军在2018年8月不是被告镜恬公司法定代表人（见证据21）。其次，被告镜恬公司胡军没在2018年8月中旬至电给刘志强说明请求征得其同意（刘志强不负责物业出租事宜），反诉原告高巧妹在反诉状的第二页14至16行的陈述是不诚实和虚假的。2、首先，被告镜恬公司在2018年8月18、19日利用周未物业管理人员休息之机把主要物品和大部份物品搬走，在20日上午搬小件物品时给物业管理人员知道后转告原告公司人员。原告得知被告镜恬公司搬走物品后就在2018年8月20日9.47与被告高巧妹发信息联系；在下午1.46分转发物业公司的信息；并在收被告于1.56分信息要求物业管理公司开门后；转告物业公司于2时开门。之后并一直与被告高巧妹用信息沟通（见证据22）。其次，刘志强在2018年8月21日早上看到137×××××165电话信息时，也转原告公司人员处理，但物业公司已在8月20日下午2时处理妥当，反诉原告高巧妹在反诉状的第2页第17至23行的陈述是虚假的。3、被告于2017年2月28日与原告签订《房屋租赁合同》，根据工商登记信息（见证据21）其从原珠海市×××××××××××××××××处迁移到香洲人民东路xxx号民强大厦x楼租赁地是2017年3月27日，需时一个月，现根据工商登记信息，其从香洲人民东路xxx号民强大厦六楼迁移到现营业住所的吉大路xxxxx是2018年9月6日，按常规往前推一个月，那被告应是2018年8月6日左右已与现业主办理租赁手续，其反诉称的“此后反诉被告民强公司一直不允许被告镜恬公司和反诉人占有和使用涉案租赁物，逼于无奈，反诉人和被告镜恬公司只得另寻租物”的陈述是虚假的，此不但从证据可以得出，而且按常理也没可能发生①锁门的是物业公司根据大厦管理规定要业主放行条放行物品，物业管理公司并没权利不允许其使用租赁物；②物业管理公司人员只锁门4个小时，对被告影响不大；③根据照片等证据被告已把大部份办公用具搬走；④答辩人从没派人到租赁物现场。不是答辩人的人员锁门。为此，反诉原告高巧妹在反诉装第2页21至25行的陈述是虚假的。⑤从2018年9月6日至2019年12月2日的照片中，并没物业管理公司人员锁的U型单车锁存在。⑥从2018年8月20日至2019年下半年被告镜恬公司都有人上下班，大门电子锁仍是被告镜恬公司进行开、关门。二、反诉原告高巧妹是违反双方合意签订的《房屋租赁合同》的约定是根本违约。在双方签订《房屋租赁合同》后，答辩人是履行合同的约定，但反诉原告高巧妹在2018年8月需迁往吉大路xxxxx商场，竟违反合同的约定在2018年8月18、19日利用假日搬走大部份物品，原告在8月20日9时47分得知后给被告发信息“胡总早上好！我是民强公司，你不租可按合同处理双方同意终止合同，你若单方面终止合同，我方按合同追究本公司经济损失，民强公司”。但被告在同日晚22时21分给原告刘总发信息称“从未提出不租你的房子啦，只是我公司内部作人员调整行业内的变化想引入更多其他行业的股东”。原告认为被告是继续租赁，在9月4日开出收据收租时，被告拒不开门接，只能贴在门上和寄送及短讯、电话联系，但被告高巧妹直拖欠租金、管理费和水电费。被告在反诉状自认并称：“被告镜恬公司基于行业变化，内部人员调整和引入亲股东的考虑而需对案涉租赁物作简单布局和装修”。从2018年8月21日至2019年11月30日，被告仍在占有使用租赁物。原告认为，具然双方合意签订《房屋租赁合同》合同已对双方的责、权、利作了明确的约定，具然原告已向被告高巧妹发出“你不租可按合同处理双方同意终止合同，你若单方面终止合同，我方按合同追究本公司经济损失”。但被告镜恬公司仍称是继续租赁房子，那被告高巧妹也没提出终止合同，那就自然让被告高巧妹继续占有使用，至于被告高巧妹不交租事宜，原告只能按合同规定追偿。以上的事实，反诉被告民强公司在原诉提交的证据14份61页已作证明，在收反诉原告高巧妹反诉状后再补充提交10份48页补充证据作证明，原告提交的证据是一环扣一环，形成证据链足以证明事实之真相，足以证明原告的诉求是合理合法；也足以证明被告的反诉陈述是虚假的，并没事实证据，反诉的请求缺乏事实和合同约定及法律依据，请法院驳回其反诉。综上所述，被告不但不履行《房屋租赁合同》的约定交纳租金、管理费、水、电费等，也不履行《房屋租赁合同》的其他约定，被告已违反《房屋租赁合同》的第六条、第七条、第九条、第十一第、第十二条的约定，是严重的根本违约方。理应承担起违约责任。为此，请法院支持守约方的诉求并驳回违约方的反诉。原告（反诉被告）民强公司提交如下证据：1、房屋租赁合同；2、《房屋租赁担保协议》；3、商事登记簿；4、租住办公设施借用表；5、被告胡军胡军发给原告刘总短信；6、物业管理公司与被告高巧妹短信；7、8、照片；9、10、邮政快递及通知；11、18张照片；12、《房屋租赁合同》；13、水电通知单；14、高巧妹租赁人民东路319号六楼欠房租、水电、管理费等及滞纳金明细；15、2018年8月20日照片；16、2018年10月10日照片；17、2018年11月5日照片；18、19、2018年11月8日、12日照片；20、21、《房屋租赁合同》及企业信用信息公示报告；22、原告与被告高巧妹短信；23、物业管理公司证明；24、刘军琦情况说明。被告（反诉原告）高巧妹、被告镜恬公司提交如下证据：1、2018年8月20日视频；2、物品清单；3、2017年2月28日收据；4、2017年2月起至2018年8月收据；5、翠香派出所出具的事件单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下，2017年2月28日，民强公司作为甲方，高巧妹作为乙方签订《房屋租赁合同》。合同约定民强公司将珠海市香洲区×××××××××××××××××平方米出租给高巧妹用作办公室。合同第四条约定租期为2017那年3月1日至2020年10月31日。合同第五条约定签订合同时乙方交给甲方保证金50000元，退房时如无损坏财物、拖欠租金、水电费、卫生费等违约行为，甲方将保证金不计利息退还乙方，反之甲方有权按实际损失予以扣除，不足部分有乙方负责弥补，如乙方需提前解约，保证金不予退回。合同第六条约定租金及支付，其中2018年2月1日至2019年1月31日每平方米每月租金60元，每月租金36000元（未含税）。乙方必须每月10日前以现金形式交清当月的租金和物业管理费，如果乙方超过当月10日仍未依约交付租金的，每逾期一日则按月租金的1%向甲方偿付滞纳金。如乙方逾期一个月未缴纳租金的，甲方除依约向其收取所欠房租和滞纳金外，同时可视其自动放弃对该房的承租权，有权单方面无条件终止本合同并收回乙方承租房屋，且保证金不予退回。第七条约定水电费按表计收，电费1.24元/度，税费3.6元/吨超标计收，公共用电、公共用水、公共电梯电费分摊按面积或使用率来分摊，垃圾费150元/月，管理费每月按2元/平方米共计1200元，以上费用在交房租时一齐交纳。合同第九条第4点约定租赁期间，乙方应严格遵守物业管理制度，不得影响本层楼及其他楼层入住人员的正常生活作息；第6点约定，租赁期限内如乙方需退房，须提前30日书面通知甲方，甲方签收书面通知后应书面回复乙方，乙方在收到书面回复和履行十二条规定后方可搬离租赁房屋。乙方办理租赁房屋时，双方应对物件进行检查交接，如因乙方原因而是物件有所损坏的，则乙方须修复完毕或赔偿修复费用给甲方后，双方租赁合同关系才归于解除。合同第十二条约定，租赁期限内，如乙方因自身原因提前退租或单方面终止本合同及违反合同上述双方约定之条款，除甲方已收取的保证金不予返还外，乙方还应赔偿甲方六个月的租金和管理费。同日，镜恬公司作为担保人向民强公司出具《房屋租赁担保协议》，镜恬公司为高巧妹应缴纳的房租及费用承担连带保证责任。2017年2月28日，民强公司将案涉二场地交给高巧妹、镜恬公司作为办公室使用，高巧妹支付50000元押金。2017年3月至2018年8月，高巧妹正常支付房租、管理费用、垃圾费、水电费，其中2018年8月7日支付房租36000元、管理费1200元。2018年8月20日上午9时左右，案涉民强大厦物业管理人员刘军琦向民强公司法定代表人刘志强反馈，镜恬公司组织部分员工在2018年8月18日、19日（周六、周日）搬走部分物品。民强公司陈述当时管理处人员与镜恬公司人员理论，并要求把放在大堂的一些杂物搬回六楼。民强公司提交拍摄于2018年8月20日的照片，显示有纸箱装着杂物、折叠桌、办公椅、茶具及其他杂物等放置在走廊准备搬走。高巧妹、镜恬公司陈述，因上述冲突，物业管理人员刘军琦使用U型锁强行将案涉办公室大门锁住，导致镜恬公司无法办公。高巧妹和镜恬公司提交一份视频显示物业管理人员刘军琦使用U型锁将案涉办公室大门锁住。另外，高巧妹和镜恬公司提交一份翠香派出所的出警《事件单》，报警时间为2018年8月20日14:06，报警人反映房东将大门锁上，其无法进入。民强公司提交的短信截图显示，2018年8月20日上午9:74民强公司向镜恬公司胡军发出短信：“我是民强公司，你不租可按合同处理双方同意终止合同，你若单方面终止合同，我方按合同追究本公司经济损失。”13:46，民强公司再次向胡军发送短信，短信中对镜恬公司将物品搬放到走廊、大厅提出意见，要求镜恬公司派人处理。13:56，胡军回复短信“好的，你既然这样说，那么请把门打开，我们要搬公司，谢谢”，14:04和14:07民强公司回复“好的只可搬回办公室”“不能搬出我公司大厦”。2018年8月20日22:20，镜恬公司胡军向民强公司刘志强发短信“刘总，您好！我从未提出不租你的房子啦！只是我公司内部作人员调整行业内的变化，我想引入更多其他行业的股东罢了！现在你派人把大门锁了，单方面违约，经查两次处理都说不通，我现在几十名员工怎么办？”“我们不欠租不欠费，这到底为什么？”。针对上述民强大厦物业管理人员刘军琦锁门一事，民强公司表示锁门的时间是上午10时至下午2时，之后在警察到来干预后就打开了，锁门的主要原因是镜恬公司未取得民强公司的放行条。为证明上述情况，民强公司提交负责民强大厦管理的珠海民强福利企业有限公司和物业公司员工刘军琦的说明。关于案涉办公室门口锁子何时打开。民强公司表示只锁了4个小时，之后就打开了，镜恬公司能够使用案涉办公室。高巧妹和镜恬公司认为2018年8月20日民强公司没有打开门锁，在此之后民强公司也没有联系镜恬公司。2018年8月22日，民强公司向镜恬公司胡军发出短信，内容为“我管理处收到民强公司刘总转来胡总的信息，我们认为管理处只是管理大厦安全和卫生等工作，你要搬东西离开就必须按大厦管理规定，你要凭业主（民强公司）开出放行条，管理处凭放行条放行，先请你与民强公司联系开出放行条，我们会为你们办理放行。谢谢，大厦管理处”。镜恬公司认为该短信中，民强公司也表示如果要搬东西还要放行条，所以证明门锁还是在上面锁着。民强公司提交分别在2018年9月6日、2018年10月9日、2018年11月5日、2018年11月8日和12日拍摄的案涉办公室门口和室内的照片，照片显示案涉办公室门口没有U型锁，室内遗留办公桌椅、屏风等但没有人员使用和办公的迹象。民强公司在拍摄上述照片的同时，在案涉办公司门口张贴租金和其他费用的收据。高巧妹和镜恬公司提交一张物品清单，主张在2018年8月20日，民强公司锁门后，案涉办公室尚有镜恬公司的办公桌40张、办公凳50张、大办公桌5张，另有沙发、茶几、鱼缸、储物柜、折叠椅、屏风等和其他杂物被民强公司扣留。2018年10月9日、11月8日，民强公司在案涉办公室门口张贴《通知》催促高巧妹和镜恬公司支付2018年9、10月的房租和8月、9月、10月的相关费用，通知中民强公司表明如高巧妹不付清上述费用，民强公司将收回此房，并要求高桥门在10月30日、11月30日之前将房内剩余物品搬走，否则按照自动放弃房内物品，民强公司作垃圾处理。民强公司另提交邮单，主张上述通知已经寄往高巧妹在江苏的户籍地址和在珠海斗门的住址。高巧妹表示其本人在珠海，没有收到上述邮件。2018年11月12日，民强公司在案涉办公室门口张贴《关于要求交房租和搬走杂物的通知》内容为要求高巧妹和镜恬公司在2018年11月15日前付清9月、10月11月的房租、水电等相关费用，并要求在11月30日之前将房内剩余物品搬走，否则按照自动放弃房内物品，民强公司作垃圾处理。2018年11月12日，民强公司通过短信将《关于要求交房租和搬走杂物的通知》发给镜恬公司的胡军，庭审中胡军表示确认收到该短信。胡军陈述收到短信后要求民强公司发来具体地址，目的是因为当时与原告法定代表人联系不上、与其他人联系其他人不管事，因此想通过发一份函件要求民前公司按照法律途径解决，但是邮寄几次都被退回，然后安排工作人员上门送达，但也未能进入案涉房产内，由于时间较长，邮件邮单也未找到。针对法庭询问镜恬公司和高巧妹有无安排人员上门沟通租赁事宜，胡军陈述时间太久，没有保留相关证据。关于在2018年12月至2019年11月，双方有无进行沟通场地交接。民强公司表示已经2018年9月6日开始到2018年12月一直在催促，但高巧妹和镜恬公司一直不予回应，既然两被告认为不是不租，就认为两被告在继续使用，到时再一起追缴。民强公司提交案涉办公室的水电费收费通知单，主张2018年8月的电费2972.81元、公摊电费179.69元、电梯电费分摊305.31元、水费0元、公摊水费52.5元，合计3510.31元；2018年9月电费2106.56元、公摊电费126.25元、电梯电费分摊206.88元、水费0元、公摊水费52.5元，合计2492.19元；2018年10月的电费1949.06元、公摊电费85.31元、电梯电费分摊216.56元、水费0元、公摊水费52.5元，合计2303.44元；2018年11月电费1712.81元、公摊电费49.69元、电梯电费分摊265.94元、水费0元、公摊水费52.5元，合计2080.94元。民强公司陈述2018年8月30日至2019年10月30日水费是0，是因为水表装在案涉办公室内，租赁物由两被告锁起来，无法抄表，在2019年11月30日民强公司拆除电子锁进去抄表，水费为2019年11月30日收费通知单上注明的1289.93元。针对上述证据，高巧妹和镜恬公司主张在2018年8月20日至2018年11月9日期间民强公司将案涉办公室大门上锁，镜恬公司无法使用，民强公司违约在先，高巧妹和镜恬公司因此不用支付租金和相关费用。针对2018年8月20日之后案涉办公室使用情况。民强公司主张在2018年8月20日之后镜恬公司正常进出案涉办公室，根据水电费的记录，仍在使用，民强公司法定代表人刘志强表示因其中风没有安排工作人员保留当时镜恬公司使用案涉场地的监控记录。高巧妹和镜恬公司表示在2018年8月20日民强公司没有打开门锁，在此之后民强公司也没有联系高巧妹和镜恬公司。民强公司另提交镜恬公司《企业信用信息公示报告》，显示2017年3月27日镜恬公司经营地址变为民强大厦六楼，2018年9月6日变更为珠海市××××××××商场，民强公司还提交一份2017年2月28日与镜恬公司签订的《房屋租赁合同》（租赁面积100平方米，仅用于办理工商登记），主张按照工商登记部门办事程序类推，镜恬公司应该在2018年8月7日已经与珠海市××××××××商场签订租赁合同，证明高巧妹在反诉状中称“反诉人和被告二只得另寻租赁物”是虚假的事实。民强公司表示为减少损失将案涉办公室收回后，在2019年12月1日将其中的292平方米租给一家食品公司。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“主要法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时法律、司法解释”。案涉房屋租赁合同关系和争议发生在民法典实施之前，应当适用当时法律、司法解释。民强公司与高巧妹之间签订《房屋租赁合同》（租赁面积600平方米）系双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为案涉办公室在2018年8月20日之后使用情况和违约责任。一、案涉办公室在2018年8月20日之后使用情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据民强公司自述和高巧妹、镜恬公司提交的锁门视频和报警记录，可以证实在发现镜恬公司工作人员搬离案涉办公室内物品时，民强大厦物业管理人员对案涉办公室进行上锁。该上锁行为导致镜恬公司无法使用案涉办公室。上锁后，双方进行了沟通。民强公司主张镜恬公司是撤场和单独解约不租，在没有其开出的放行条的情况下镜恬公司不能搬离物品。镜恬公司主张是基于公司运营调整，不是不租赁案涉场地，且主张在搬离前曾与民强公司刘志强沟通，但镜恬公司没有提供在2018年8月20日前与刘志强之间的沟通记录，应承担举证不能的责任。民强公司主张上锁只有4个小时，在警方的干预下已经打开，镜恬公司之后能够使用案涉场地。但镜恬公司不同意该说法，主张案涉办公室一直被民强公司上锁控制至11月9日。本院认为，镜恬公司作为案涉办公室的实际使用人，其工作人员对案涉办公室上锁情况应当明确知晓，如案涉场地在2018年8月20日之后至2018年11月30日一直由民强公司上锁控制，镜恬公司工作人员可以拍摄和保留案涉办公室被上锁情况的证据，但镜恬公司没有在本案中提交上述证据，故应当承担举证不能的责任。镜恬公司主张在2018年8月20日至2018年11月期间不能使用案涉房产的意见，不能成立。在锁门事件发生后，民强公司主张镜恬公司自2018年8月20日至2019年11月一直在占有使用案涉房产。为佐证该主张民强公司提供了拍摄案涉办公室门口和室内的照片，这些照片显示了案涉办公室存放有镜恬公司办公桌椅、柜子、杂物等情况，但未能显示在2018年8月20日之后案涉办公室内有镜恬公司员工实际办公的情形。民强公司作为案涉场地的控制人，有能力通过监控记录等方式，在本案中证明镜恬公司实际使用案涉场地情况，但民强公司未能提交相关监控记录，其提交的水电费用系其单方制作，高巧妹和镜恬公司不予认可，民强公司证据不足以证明案涉场地在2018年8月20日之后至2019年11月一直实际在案涉场地内办公，其照片只能证明镜恬公司在案涉场地内遗留了办公桌椅等物品。民强公司在案涉办公室门口张贴租金费用的收据和催促交费的通知，并将有关通知邮寄高巧妹，但高巧妹和镜恬公司未按时支付租金、费用。在此情况下，民强公司最后于2018年11月12日发出通知要求高巧妹和镜恬公司支付租金、费用并明确要求在2018年11月30日前搬走，如未搬离则民强公司将作垃圾处理。对于上述要求交费及搬离通知，高巧妹、镜恬公司能够通过胡军获知，镜恬公司主张曾通过函件和派人上门与民强公司沟通，但未能提交相应证据，其主张不能成立。高巧妹、镜恬公司怠于与民强公司协商处理费用支付和搬离场地等事宜，导致双方未能办理案涉场地的交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”综合上述情况，民强公司已经明确告知镜恬公司应在2018年11月30日交租和清理物品，逾期视为镜恬公司自动放弃，民强公司可作为垃圾处理的情况下，镜恬公司逾期未能交租和清场，民强公司应当按照其通知清理案涉场地、减少损失的发生，民强公司放任镜恬公司在该场地内遗留桌椅、物品的情况至2019年11月，民强公司导致损失的扩大，本院不予支持。二、关于违约责任。如上所述，2018年8月20日至2018年11月30日镜恬公司可以使用案涉办公室，其自行不在案涉场地办公的行为，不能作为拒绝支付租金和费用的理由。故，高巧妹应当向民强公司支付2018年9月、10月、11月的租金108000元、管理费3600元、垃圾费用450元和2018年8月至2018年11月的水、电费用11676.81元（3510.31元+2492.19元+2303.44元+2080.94元+1289.93元）。按照《房屋租赁合同》第九条第6点的约定，如高巧妹、镜恬公司在租赁期限内退房，须提前30日书面通知民强公司，但在本案中民强公司提交的证据显示镜恬公司工作人员搬离了部分个人物品、椅子等物品，但不足以认定高巧妹、镜恬公司已经表达了提前退租的意思表示，在2018年8月20日民强公司以镜恬公司上述行为就判定高巧妹单方退租并由物业人员锁门，缺乏理据。退一步讲，即使镜恬公司在2018年8月20日确实是提前单方面解约退租，在《房屋租赁合同》第十二条对提前退租或单方解约的责任已经有约定的情况下，民强大厦物业管理人员以没有放行条为由强行对案涉办公室进行上锁的行为，极不理智，严重损害社会秩序，造成双方矛盾陡然升级，成为本案纠纷的引爆点，民强公司上锁行为导致双方对租赁关系的难以正常维持和履行。故，民强公司应对双方租赁合同的解除承担责任。2018年11月30日之后，民强公司并未积极通过正确途径对案涉纠纷寻求解决，长期怠于行使权利，造成案涉损失的进一步扩大，民强公司对此扩大的损失无权要求高巧妹和镜恬公司赔偿。同时，镜恬公司和高巧妹在民强公司多次通知和催促的情况下，怠于处理案涉场地租赁纠纷，既不正常使用又不协商退租离场，应当双方租赁合同的最终解除承担一定责任。综合双方在案涉纠纷中的行为，本院认定民强公司和高巧妹、镜恬公司承担同等违约责任。三、关于滞纳金、保证金、赔偿金问题。如上分析，民强公司和高巧妹、镜恬公司应在本案中对违约负同等责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。高巧妹已经向民强公司支付保证金50000元，结合本案中当事人行为、违约程度、违约造成的损失，本院认定民强公司有权没收30000元的保证金，对于民强公司诉请要求高巧妹支付滞纳金、违约赔偿金和2018年12月1日至2019年11月30日租金的要求，本院不予支持。对于高巧妹反诉请求民强公司退回2018年8月20日至31日租金12000元、返还保证金50000元和支付违约赔偿金的诉请，本院不予支持。为避免诉累，高巧妹剩余的保证金20000元在本案中可抵扣欠付民强公司的租金，抵扣后高巧妹应付民强公司租金额为88000元（108000元-20000元）。依据《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”。镜恬公司出具《房屋租赁担保协议》，对案涉租金承担连带保证责任，民强公司诉请要求镜恬公司对高巧妹应付房租、水电、垃圾、管理费用承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高巧妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司支付租金88000元；二、被告（反诉原告）高巧妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司支付水电费、管理费、垃圾处理费15726.81元；三、被告珠海市镜恬金融服务有限公司对第一、二判项中被告（反诉原告）高巧妹应付款项承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高巧妹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取8078元，由原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司承担5303元，由被告（反诉原告）高巧妹、被告海市镜恬金融服务有限公司承担2775元；案件反诉费用2789元，由原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司承担150元，由被告（反诉原告）高巧妹承担2639元；保全费4520元，由原告（反诉被告）珠海民强福利有限公司承担2967元，由被告（反诉原告）高巧妹、被告海市镜恬金融服务有限公司承担1553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年七月六日书记员  张烔尉