江苏省滨海县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0922民初3135号 原告：刘爱民，男，49岁。 原告：于星，女，45岁。 两原告共同委托代理人：姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。 被告：江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地江苏省滨海县城阜东中路39号。 法定代表人：曹友智，该公司董事长。 委托代理人李晨红，江苏好道律师事务所律师。 委托代理人蔡旭，江苏好道律师事务所律师。 原告刘爱民、于星与被告江苏鑫之鼎置业有限公司（以 下简称鑫之鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月27日、11月2日公开开庭进行了审理。原告刘爱民及原告刘爱民、于星的委托代理人姜玉祥，被告鑫之鼎公司的委托代理人李晨红、蔡旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘爱民、于星向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款人民币418508元，赔偿原告经济损失（包括购房款利息损失及办证费用）111977.91元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月6日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“出卖人（被告）将位于滨海县城××号鑫鼎大厦第一层229号建筑面积为13.83平方米的商业用房出售给买受人（原告），单价为每平方米44585.29元，房款合计人民币418508元。被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。”该合同签订后，原告于2013年3月6日，交付购房款418508元，于2014年10月8日，支付办证费用13826元。2013年3月6日，江苏麦凯乐购物商场有限公司（以下简称麦凯乐购物公司）与原告签订商铺租赁合同一份（实际上是售后包租合同）。由于被告在该商铺销售过程中，存在欺诈行为，以及在建设中资金不足和出资人抽逃资金等原因，导致鑫鼎大厦部分房屋和土地因欠他人债务被法院查封。目前，该大厦商场关闭近一年无法经营，原告按照租赁合同所期待的租金不能兑现，致使原告购买商铺的目的无法实现。同时，被告未交付房屋，更无法为原告办理房屋产权证和土地使用证。其他类似商铺有十几户办了产权证。原告多次交涉均未果。原告认为，被告的行为违反了国家政策和法律的规定，故提起诉讼。 被告鑫之鼎公司辩称：1.原告在诉状中所陈述的签订房屋买卖合同以及之后支付相关购房款的情况属实。对于原告所陈述的无法办理相关产权证明的情况，被告公司新的股东接手公司后，一直积极配合原告办理相关产权手续。此外，被告在出售房屋过程中不存在欺诈行为；2.关于合同的解除，案涉合同对此没有进行明确的约定。被告公司也从未收到包括原告在内的所有业主发出的书面催告通知。原告主张的合同期限，超过了一年的行使权期限。同时，原告购房是用于租赁，其目的是收取租金。被告公司其实在收取案涉房款时，已经将被告应收取的2013年5月1日至2017年5月31日的租金从原告应缴纳的房款中予以扣除。如果依原告所述，对此事实不予认可，那么案涉商铺租赁合同中约定的首期租金支付时间2017年7月份还没有到，谈不上原告收取租金目的无法实现的情况；3.案涉房屋买卖合同，是由被告公司前任股东在任期间所签订的。虽然从法律关系上来讲，被告公司应继续承担相应的责任和义务，但现任股东事实上也是公司的受害者。目前被告公司对外所负债务为3亿多元，仅在滨海县人民法院诉讼的就有20多起。目前与被告公司签订房屋网签合同的客户，都没有向被告公司提起诉讼，担心提起诉讼解除合同后，所付购房款无法得到优先偿还。被告认为，目前公司正在进行对外招商，盘活整个企业资产。从保护原告以及业主的合法权益方面，物权大于债权，被告希望本案的原告与被告共度难关，共同解决客观实际问题。对于原告主张的诉讼请求，被告最终服从法院的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：鑫鼎大厦（鑫鼎国际广场）认购协议书、商品房买卖合同、商铺租赁合同、销售不动产统一发票、婚姻登记证明等。 本院查明：2013年2月22日，被告鑫之鼎公司（甲方）与原告刘爱民（乙方）签订一份《鑫鼎大厦（鑫鼎国际广场）认购协议书》，主要约定：“乙方自愿购买鑫鼎国际广场1楼229号商铺，建筑面积约为13.83平方米，销售单价为每平方米44585.29元，总价为616615元。付款方式为分期付款。乙方在签订认购书之时，自愿交纳定金人民币1万元。乙方须在2013年3月7日之前至甲方销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》”。该认购协议书左下方盖有被告公章，并附备注：“最终成交价为人民币肆拾壹万捌仟捌佰壹拾壹元整（￥418811元），逾期优惠取消”，右下方有原告刘爱民签名。 2013年3月6日，被告鑫之鼎公司（出卖人）与原告刘爱民、于星（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：第一条出卖人以出让方式取得位于县城××号，编号为2009G10”号地块的土地使用权。[土地使用权证号]为滨国用（2010）第029号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为鑫鼎大厦。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人购买的房屋为：第1层1229号房，该商品房用途为商业，属框架结构，层高为5.6米，建筑面积共13.83平方米，套内建筑面积8.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.64平方米。第四条房屋单价为每平方米30282.79元，房款合计人民币418811元。第六条买受人于2013年3月6日前已付首期房款218811元，余款20万元办理银行按揭贷款。第八条出卖人应当在2013年12月30日前，依照规定将符合合同约定的房屋交付买受人使用。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理3.买受人每户土地使用证办理待土管部门视土地分割条件成熟时办理。该合同签订时，涉案房屋为期房。该合同签订后，原告刘爱民、于星向被告鑫之鼎公司先后两次共计缴纳了购房款418508元，此款与商品房买卖合同约定的房款总额418811元有出入，是因为案涉房屋的实际面积与合同约定面积有差异，实际面积为13.82平方米。 2013年3月6日，原告刘爱民（甲方）与麦凯乐购物公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于滨海鑫鼎大厦购物商场中的第1229号商铺出租给乙方经营使用。租赁期限为十年加十年的模式，即2013年5月1日起至2023年5月1日止，前十年固定租金，后十年乙方需要续租的，乙方享有优先承租权。十年固定租金合计299150元，分六次付清全部租金。第一次于2017年6月1日前向甲方直接结算支付租金47864元……第六次于2022年6月1日前向甲方直接结算支付租金53847元，合同另约定：甲方除合同约定（主要为乙方拖欠租金）外，中途不得以任何理由与乙方违约解除或中止本合同。 2014年10月8日，原告刘爱民向被告鑫之鼎公司缴纳办理涉案房屋权属证书所需要的费用13826元。原告刘爱民、于星截至本案开庭时，尚未取得涉案房屋的权属证书。 又查明，原告刘爱民与原告于星系夫妻。2014年2月27日，盐城市滨海工商行政管理局作出滨工商案字[2014]第00026号行政处罚决定书。该决定书中载明：被告鑫之鼎公司利用广告和现场解说对位于滨海县阜东中路39号“鑫鼎国际广场”群楼一至四层购物广场中出售的商铺的性能作引人误解虚假宣传，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，决定责令鑫之鼎公司停止违法行为并处以罚款50000元。2015年8月，扬州市中级人民法院请求滨海县国土局协助执行查封鑫之鼎公司的滨国用（2010）第029号土地使用权，目前该宗土地处于被查封期间。 再查明，包括涉案房屋在内的鑫之鼎公司的商铺曾经对外正常营业，后因效益较差，部分经营者撤离现不对外经营。 本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。公民、法人在进行民事活动过程当中，应当遵循诚实信用原则。公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。同时，民事案件双方当事人应对自己的主张提供证据，并应承担举证不能的后果。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告刘爱民、于星与被告鑫之鼎公司双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，该协议具有法律效力。 根据原、被告的现有证据及陈述，对原、被告争议的两原告购买案涉房屋目的能否实现等问题评判如下： 一、关于被告有无将案涉房屋交付给两原告的问题。 在本案审理中，两原告多次陈述，被告至今未将案涉商铺交付两原告。经查，两原告在与被告签订案涉商品房买卖合同当天，又与麦凯乐购物公司签订了案涉商铺租赁合同，且租赁期间始点及租金计算起点2013年5月1日均早于商品房买卖合同中约定的房屋交付时间点2013年12月30日。商铺不同于普通住宅，从现有证据来看，案涉房屋的交付有其特殊性。两原告在签订商品房买卖合同时，已明知或默许案涉房屋的交付是由被告向承租人麦凯乐购物公司直接交付的。且包括案涉房屋在内的商铺确曾经营一段时间，两原告在商铺正常经营期间并未提出商铺未曾交付等异议问题。综上，应当认定被告已将案涉房屋交付给了两原告。 二、关于两原告购买案涉房屋的目的能否实现的问题。 本案中，案涉鑫鼎大厦1229房屋的用途为商业，即1229房屋为商铺。如两原告所述，两原告购买该房屋的目的主要包括获得房屋权属及获取基于房屋产生的租金等收益。首先，关于被告能否为两原告办理好案涉房屋产权证之问题，包括案涉商铺在内的房屋所位于的滨国用（2010）第029号土地目前处于被查封状态，致使被告在目前情况下无法为两原告办理好案涉商铺的产权证。而原、被告在案涉商品房买卖合同中约定，如因被告责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意两原告土地使用证办理待土管部门视土地分割条件成熟时办理。换言之，案涉买卖合同中对合同解除并没有明确约定，合同约定了待土地分割条件成熟时办理房地产权属证书，但对条件成熟未明确约定。经查，所涉土地已被其他法院查封，此查封事实致该整宗土地不能及时分割、房屋不能办理独立的权属证书，如不全部查封则可以办理产权证件。如原告在庭审中陈述“与本案相似的商铺里面已经有十几户办理了两证”。因此，依双方办理产权证件约定，两原告购买案涉商铺获得房屋权属的目的不是无法实现。其次，关于两原告基于案涉商铺租赁合同能否获取租金收益之问题。原告系与麦凯乐购物公司签订案涉商铺租赁合同，经营风险应由合同双方承担，与他人无涉。经查，包括案涉房屋在内的商铺曾对外经营一段时间，后因故停业。但经营状态如何，是经营管理者的处理范围事宜，与承租人麦凯乐购物公司能否向出租人两原告支付租金并无直接因果关系。而且，依照案涉商铺租赁合同，案涉商铺的租金由麦凯乐购物公司分六期向两原告支付，首期支付时间为2017年6月1日前。即，两原告因案涉商铺可获得的首期租金收益时间还未届至，无从论及两原告购买案涉商铺的收益目的无法实现问题。综上分析，两原告购买案涉房屋的目的均不是无法实现。 三、关于被告在案涉商铺销售过程中是否存在欺诈行为以及与原告诉请之间关系的问题。 两原告在诉状及庭审中，多次提及被告在销售案涉商铺过程中，存在欺诈行为，且该行为已经案涉行政处罚决定书确认，案涉商品房买卖合同自然应当解除。虽经法庭询问，两原告明确主张案涉商品房买卖合同解除的依据在于被告至今未能为原告办理好案涉商铺的产权证及案涉商铺租赁目的无法实现，而未提及被告在销售案涉商铺过程中存在欺诈等问题。欺诈是两原告认定的事实，不作为解除合同的理由。但因庭审期间，原、被告对该问题多次争论，故在此对该问题进行梳理分析。经查，案涉行政处罚决定书认定被告在销售商铺过程中存在虚假宣传行为，并依法对该行为进行行政处罚。即便如原告所认为，被告在与原告签订案涉商品房买卖合同过程中存有欺诈行为致使其在违背真实意志下签定了案涉商品房买卖合同，但原告未在法律规定期限内向有关部门主张权利。两原告提出的该理由与两原告在本案中对案涉商品房买卖合同主张解除之诉请无法律上的关联。 综上，关于原告提出的被告至今未将案涉房屋交付、被告无法为原告办理案涉房屋产权证件、原告购买案涉房屋目的无法实现的意见，本院不予采信。关于被告提出的其已将案涉房屋交付给原告及原告诉请目前并无事实基础和法律依据的辩解，经查属实，本院予以采信。因此，原告要求解除案涉商品房买卖合同、被告向其退还购房款并赔偿经济损失的主张，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第三十二条、第五十二条、第五十四条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘爱民、于星的诉讼请求。 案件受理费9105元，由原告刘爱民、于星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  孙海滨 代理审判员  陈亚男 人民陪审员  张贵柱 二〇一六年十一月七日 书 记 员  徐子凯 附录法律条文 1．《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 2．《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 3．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。