辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11149号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳惠民房地产开发股份有限公司，住所地沈阳市沈河区南关路78号。法定代表人：岳勇，公司总经理。委托诉讼代理人：韩奉霖，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳小河马教育咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区万泉街20-4号。法定代表人：那乔娜，公司经理。上诉人沈阳惠民房地产开发股份有限公司（以下简称“惠民房地产公司”）因与被上诉人沈阳小河马教育咨询有限公司（以下简称“小河马教育咨询公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠民房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人以500元/日的标准，支付自2019年10月14日至实际付款之日止的逾期支付租金的违约金；2.撤销一审判决第五项，改判被上诉人向上诉人以548元/日的标准，支付自2019年11月27日至实际腾房之日止的房屋占用费；3.一、二审诉讼费以及相关反诉费、鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，被上诉人并未提交任何证据证明上诉人在2020年1月15日之后对案涉出租房屋采取停水停电的行为，事实上上诉人并未对案涉出租房屋采取过任何停水停电的行为。被上诉人应当按照合同约定，以548元/日的标准，向上诉人支付自2019年11月27日至实际腾房之日止的逾期腾退房屋占用费。一审认定上诉人在2020年1月15日之后对案涉出租房屋采取停水停电的行为，但被上诉人并未提交任何证据予以证明。相反，上诉人在庭审中多次表明，并未采取过任何停水停电的行为。故，一审在没有任何证据的情况下，认定上诉人自2020年1月15日之后采取了停水停电的行为，属于严重的认定事实不清。同时，依据双方自愿签订的《惠民馨苑门市房租赁合同书》第6.3条的约定，被上诉人逾期腾退房屋的，应按双倍租金承担逾期腾房占用费。因此，被上诉人应当按照548元/日的标准，向上诉人支付自2019年11月27日至实际腾房之日止的房屋占用费。另外需要注意的是，依据双方在2017年10月15日签订的《惠民馨苑门市房租赁合同书》第6.3条的约定，如被上诉人在合同解除后未按时腾退房屋，上诉人完全有权采取停水、停电等措施。故被上诉人在未按时腾退交还房屋的情况下，即便采取停水停电行为，也符合合同约定，被上诉人也应当向上诉人支付逾期腾退房屋占用费直至实际腾房之日止。二、上诉人与被上诉人于2017年10月15日签订的《惠民馨苑门市房租赁合同书》系双方自愿签订，该租赁合同中6.3条明确约定了被上诉人逾期腾房的房屋占用费支付标准为按双倍租金支付。在被上诉人并未以标准过高提出异议的情况下，一审以支付标准明显过高、显失公平为由，判令按274元/日支付，显然于法无据。一审判决认定《惠民馨苑门市房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守，但却在被上诉人并未以标准过高提出异议的情况下，以支付标准明显过高、显失公平为由，判令被上诉人按274元/日的标准向上诉人支付逾期腾房的占用费。这显然是自相矛盾，且无法律依据的。请求二审法院查明事实后，改判被上诉人按租赁合同明确约定的双倍租金标准向上诉人支付逾期腾房的房屋占用费。另外，租赁合同第5.2条明确约定，被上诉人迟延支付租赁费，应当按日承担应付租金的1%违约金，即500元/日。该约定系双方自愿认可的意思表示，应当遵照执行。一审认定违约金过高，直接调整为按未付租金的贷款市场报价利率计算利息，无任何事实依据。请求二审法院在查明事实后，改判支持上诉人的上诉请求。小河马教育咨询公司辩称：驳回上诉，维持原判。一、上诉请求第一项，上诉人主张标准明显过高，原审法院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准进行计算相对合理。另外，被上诉人在原审已经出示谈话录音等证据，证明本案并非被上诉人单方违约，主要是上诉人管理层为规避审计风险，强行解除合同，构成根本违约。相比较而言，被上诉人仅构成一般违约，理应不向上诉人支付任何违约金，更不应按照500元/日支付。二、上诉请求第二项，上诉人主张标准没有依据。首先，原审判决第四项已经支持上诉人违约金主张，上诉人再按照租金2倍标准主张房屋占用费，显失公平。其次，被上诉人已经提交谈话记录、报警情况登记表、信访告知书等证据，证明上诉人因自身原因，强行解除合同，自身具有根本违约行为，在此情况下再按照租金双倍标准主张房屋占用费，显失公平。三、关于上诉请求第二项房屋占用费的计算时间，上诉人主张计算至实际腾房之日止没有依据。在上诉人法定代表人岳勇口头答应被上诉人最晚在春节（2020年1月24日）后交房的情况下，被上诉人却在2020年1月15日上午10点左右强行将被上诉人正在使用的房屋水电全部中断，导致被上诉人根本无法使用房屋。当天，被上诉人拨打警情电话110、电业局电话95××8等寻求解决，又到沈河区信访大厅进行投诉，相关部门均以属于与上诉人之间存在民事纠纷为由不予处理。被上诉人已经提交了相关的书面材料。而且，在原审庭审中，经主审法官明确询问，上诉人代理人也从未否认过断水断电的事实。因此，是由于上诉人的根本违约行为造成被上诉人不能使用房屋，上诉人主张2020年1月15日之后的占用费没有依据。另外，2020年1月末被上诉人就已经将所有设备设施搬出案涉房屋，在疫情平稳后的2020年4月左右，就将案涉房屋钥匙交给上诉人工作人员。被上诉人也已经提交送钥匙的录像共原审法官参考。四、关于上诉请求第三项，请法院依法裁定。惠民房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同关系已于2019年11月27日解除；2.判令被告立即给付原告租金11,782元（自2019年10月15日至2019年11月27日，274元/日）;3.判令被告承担逾期支付租金的违约金，自2019年10月14日起计算至实际付款之日止，500元/日，暂计算至起诉日为100,000元;4.判令被告承担逾期腾退房屋的占用费，自2019年11月28日起计算至实际腾房之日止，548元/日，暂计算至起诉日为100,000元;5.判令被告立即腾空沈阳市沈河区门市返还原告;6.判令被告承担本案的诉讼费。小河马教育咨询公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人因违反合同约定，返还多支付的租金4.5万元；2.返还预交的水电费2780元；3.赔偿一年的装修折旧费4.5万元；4.诉讼费用全部由被反诉人承担。后变更诉讼请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告签订的《惠民馨苑门市房租赁合同书》于2020年1月15日起解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修折旧损失约4.5万元。一审法院查明事实：2016年6月开始到2017年10月15日止，原告惠民房地产公司与被告小河马教育咨询公司签订了多份《惠民馨苑门市房租赁合同》。2017年10月15日，原被告签订《惠民馨苑门市房租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：沈阳惠民房地产开发股份有限公司。乙方（承租方）：小河马教育咨询公司。一、租赁房屋1.1地址：沈阳市沈河区万泉街20…4甲号惠氏馨苑门市房。1.2面积：建筑面积462平方米。1.3该房屋的现状为未装修房。1.4用途：该房屋用途为商业用途，乙方用于做幼儿学前教育咨询。二、租赁期限：共三年（自2017年10月15日至2020年10月14日止）。三、租金及其他费用的标准与支付方式：3.1、该房屋2017年10月15日-2018年10月14日的租金为人民币95000元/年，2018年10月15日起以后租金为人氏币10万元/年。每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。……五、违约责任：5.1甲方未按本合同约定交付该房屋给乙方使用时，每延迟一天，应按乙方己付租赁费的1%向乙方支付违约金。若甲方逾期30天后仍未交付该房屋，乙方可解除本合同。届时，甲方应退还乙方已支付的租赁费，并双倍返还乙方己什租赁保证金。5.2乙方木按本合同约定支付租赁费时，除应及时如数补交所欠租赁费外，每延迟一天，还应按照当期应付租赁费的1%向甲方支付违约金。5.3除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，并将乙方已交付的租赁保证金抵作违约金，不予退还：5.3.1利用该房屋进行违法犯罪活动的：5.3.2从事震动性大、严重污染环境等不符合国家环保规定，经甲方书面通知改正后10日内仍不改正的：5.3.3连续拖欠租赁费达三十天的;5.3.4未经甲方书面同意，将该房屋擅自拆改结构或改变用途的;5.3.5故意损坏该房屋或者其设施、设备的：5.3.6未经甲方书面同意，擅自将该房屋转让、转租、转借或调换使用的：5.3.7木经甲方书面同意，擅自变更或才是前终牛合同的。甲方依据上过原因解除本合同时，应书面通知乙方，通知到这乙方的日期即为本合同解除的日期。乙方应在接到该通知后，按照第6.3条的规定将该房屋腾退给甲方。六、合同变更或解除：6.1有下列情形之一的，甲、乙双方可以变史或解除本合同：6.1.1符合法律规定或本合同约定可以变更或解除本合同的：6.1.2由于不可抗力原因造成该房屋毁损，或因政府征用土地须拆除该房屋，致使本合同不能继续履行的;6.1.3经甲、乙双方协商一致的。6.2因变更或解除本合同使一方当事人遭受损欠的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。6.3本合同被依法解除或因租赁期满而终止时，乙方应在三日内腾出该房屋，会同甲方进行验收，在验收合格后二日内办理清怅手续。乙方应按时腾退该房屋，并结清该房屋租赁期间发生的全部费用（本合同另有约定除外）。如果乙方违反本款规定，甲方可以采取停水、停电等措施，直至收回该房屋，因此而造成的损失由乙方承担。乙方逾期占用该房屋期间，应按本合同约定租金的双倍向甲方支付租金。6.4租赁期间内，如甲方销售该单元物止，乙方在同等条件下有优先购买该房屋的权利。如乙方不购买，甲方有权将该房屋出卖给任何第二方，但须告知乙方及明确告知第二方该房屋己出租，并出具本合同，保证本合同对第二方继续有效，直至租赁期结束。6.5该合同解除或提前终止或到期双方不续约的，乙方及时腾退房屋，屋内设施及装修等除乙方可移动的财物外，乙方不得拆除、毁损，对屋内装修及其他不可移动的添直物等，甲方不予补偿。……”双方签订合同后，被告（反诉原告）小河马教育咨询公司租用原告（反诉被告）惠民房地产公司位于沈阳市沈河区惠民馨苑门市房。按合同约定被告应在2019年10月13日支付“2019年10月15日至2020年4月14日”租金50000元整，被告（反诉原告）小河马教育咨询公司未按期交纳租金，原告于2019年11月26日向被告以EMS方式发送《违约终止合同通知书》，被告于2019年11月27日签收。2020年1月15日之后，原告对出租房屋采取断水、断电措施。原告要求被告给付房屋租金诉讼来院。在庭审中，被告提出2016年5月30日前经反复商讨反诉人与被反诉人形成沈阳市沈河区万泉街20-4号甲房屋租赁合同关系。双方约定：租金（年）45000元;租期3年半，从2016年10月10日起至2020年4月30日止。反观事实，经过核算反诉人从总额算不欠租金，而且多交支付了4.5万元。同时，被告提供2016年8月29日签订房屋租赁合同。原告对该合同的公章提出异议，申请对该合同公章进行鉴定，经沈阳市佳实司法鉴定所鉴定，鉴定意见为“1.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中首页上的惠民房地产公司2101000144767印章印文与提交的样本1中惠民房地产公司2101000144767印章印文不是同一枚印章盖印形成。2.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中末页上的惠民房地产公司2101000144767印章印文与提交的样本1中惠民房地产公司2101000144767印章印文不是同一枚印章盖印形成。3.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中骑缝的惠民房地产公司印章印文与提交的样本l中惠民房地产公司2101000144767印章印文不是同一枚印章盖印形成。4.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中首页上的惠民房地产公司2101000144767印章印文与提交的样本2中惠民房地产公司2101000001753印章印文不是同一枚印章盖印形成。5.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中末页上的惠民房地产公司2101000144767印章印文与提交的样本2中惠民房地产公司2101000001753印章印文不是同一枚印章盖印形成。6.签订时间为2016年8月29日的《房屋租赁合同》中骑缝的惠民房地产公司印章印文与提交的样本2中惠民房地产公司2101000001753印章印文不是同一枚印章盖印形成。原告支付鉴定费9200元。一审法院认为，原告与被告签订的《惠民鑫苑门市房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。本案中，合同约定被告应每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。然支付房租时间到期后，被告租金至今未付，显属违约。根据合同约定，被告逾期支付租金，原告有权收回房屋，现被告至今未付租金，原告单方面解除合同之条件已经成就，故原告要求解除合同并要求被告腾退，承担逾期支付租金的违约金，腾退房屋的占用费合法有据，一审法院予以支持。合同解除的时间应为被告签收原告于2019年11月26日向被告以EMS方式发送《违约终止合同通知书》之日即2019年11月27日。合同解除到2020年1月15日后，原告对出租房屋采取断水、断电措施，产生被告无法使用租赁房屋的事实，故一审法院认定被告占用时间从2019年11月27日到2020年1月15日，被告应按租金标准支付房屋占有使用费，原告要求自2019年11月28日起计算至实际腾房之日止，548元/日的主张房屋占有使用费明显过高，显失公平，一审法院不予支持；原告根据合同约定要求被告支付逾期支付租金的违约金。本案，合同约定违约金，标准过高，违约金应当相当于因违约所造成的损失参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；对于原告提出要求被告腾空租赁房屋的诉讼请求，在原、被告约定的房屋租赁期限满后，未就续租事项达成协议，被告应将租赁房屋及时腾空返还原告，故对原告该项请求，一审法院予以支持。关于被告小河马教育咨询公司要求原告赔偿装修折旧损失约4.5万元。依据《惠民鑫苑门市房租赁合同书》第6.5的约定：“合同解除或提前终止，承租人及时腾退房屋，屋内设施及装修等除承租人可移动的财物外，承租人不得拆除、毁损，对屋内装修及其他不可移动的添置物等，出租人不予补偿”。因被告未按合同约定支付租金，系被告违约，被告的该项要求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，一审法院判决：一、原告惠民房地产公司与被告小河马教育咨询公司于2017年10月15日签订的《惠民馨苑门市房租赁合同》于2019年11月27日解除；二、被告小河马教育咨询公司应于判决生效之日起十日内将位于沈阳市沈河区惠民馨苑门市房腾空返还原告；三、被告小河马教育咨询公司于本判决生效后十日内支付原告惠民房地产公司房屋租金11782元；四、被告小河马教育咨询公司于判决生效之日起十日内，支付原告惠民房地产公司违约金（以租金11782元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月14日起计算至实际付清之日止）；五、被告小河马教育咨询公司于判决生效后十日内支付原告惠民房地产公司房屋的占用费13426元（从2019年11月27日到2020年1月15日止，274元/日）；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，反诉费2119元，鉴定费9200元，由被告小河马教育咨询公司负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。小河马教育咨询公司提交电费明细单，主张证明2020年1月15日之后租赁房屋没有产生电费。惠民房地产公司质证称：真实性没有异议，关联性及证明目的有异议。明细日期为2019年10月至2020年3月，至2020年3月电费余额减少，即使没有变化，也是小河马教育咨询公司自身原因所致，不能直接证明我公司2020年1月15日后对租赁房屋停电，一审认定事实不清，被上诉人应当支付我公司上诉主张的房屋占用费。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为违约金给付标准，占用费给付标准及期限。对于违约金给付标准。法律规定约定违约金过分高于造成损失的情况下，法院可以根据当事人请求予以适当减少。小河马教育咨询公司未依约支付租金违约，双方签订租赁合同约定“延迟一天，应按当期应付租赁费1%支付违约金”，在惠民房地产公司没有提交损失证据的情况下，推定为未能及时取得收入的利息损失。因此，一审法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准判决给付违约金，并无明显不妥，本院予以维持。对于占用费给付标准及期限。根据惠民房地产公司提交的腾退归还房屋通知书，其曾告知小河马教育咨询公司限期腾退租赁房屋，逾期将按租赁合同约定采取停水、断电等措施。小河马教育咨询公司提交2020年1月15日报警情况登记表、信访事项不予受理告知书，主张当日惠民房地产公司对租赁房屋停水、断电，其采取报警、信访、拨打电力部门服务电话等方式主张权利。小河马教育咨询公司二审提交证据，主张租赁房屋未再产生电费。据此，一审法院对于2020年1月15日惠民房地产公司对租赁房屋采取断水、断电措施的事实认定正确。结合小河马教育咨询公司一审提交的其主动向惠民房地产公司交还房屋钥匙的证据，说明2020年1月15日后惠民房地产公司并未积极收回房屋，小河马教育咨询公司也未实际占用房屋经营，故一审法院判决占用费给付至2020年1月15日止，并无不当，本院予以维持。对于占用费给付标准，如前述，合同约定标准过高情况下，一审法院按照租金标准判决给付占用费，并无明显不妥，本院亦予以维持。综上所述，惠民房地产公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4620元，由上诉人沈阳惠民房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年七月八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。