江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2118号上诉人（原审原告）：毕志鹏，男，1957年8月6日生，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审原告）：汪琴，女，1965年9月30日生，住安徽省芜湖市新芜区。被上诉人（原审被告）：启东誉豪置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心二楼西。法定代表人：刘豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女，该公司员工。上诉人毕志鹏、汪琴因与被上诉人启东誉豪置业有限公司（以下简称“誉豪置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2021）苏0681民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毕志鹏、汪琴上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判誉豪置业承担利息损失17396元。事实与理由：1.一审认定事实有误。主合同对解除合同是有约定的，定金即是对违约责任的约定。同时主合同也约定出卖人享有可以选择定金也可以选择违约金的权利。并非一审法院所述主合同没有约定。2.补充合同是典型的格式条款，不合理地加重买受人责任、限制买受方的主要权利，签订合同时未向买受人进行提示说明，该条款不成为合同内容，不能作为判决依据。且补充合同名为补充，实质是对主合同进行大量篡改。3.其享有合同解除权，因疫情影响，其原居住的房屋未能出售，属于法律规定的不可抗力。且法律规定在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，也享有解除权。根据一审认定的事实，其已经向对方送达了解除通知，双方之间的合同关系已经解除。至解除之日起，誉豪置业应当归还其购房款，因之间尚未归还，誉豪置业应向其支付相应利息损失17396元（439495*4.75%/12*10）。4.誉豪置业的销售行为存在欺骗、误导消费者的情形。誉豪置业曾在销售广告中作出无理由退房的承诺，其虽不能提供该广告样本，但誉豪置业也不能引用不能成立的格式条款向其主张违约金。誉豪置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毕志鹏、汪琴向一审法院起诉请求：1.请求确认其与誉豪置业签订的合同编号为SPFY201912295的《商品房买卖合同》予以解除。2.判令誉豪置业返还毕志鹏、汪琴已付购房款439495元，并支付以439495元为基数，自2020年6月28日起，按银行同期贷款利息支付的利息损失9559元。3.本案诉讼费由誉豪置业承担。一审法院认定事实：2020年1月4日，毕志鹏、汪琴与誉豪置业双方签订合同编号为SPFY2019122195号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，毕志鹏、汪琴向誉豪置业购买位于江苏省启东市寅阳镇兴垦区外则东南部第××幢××号房屋一套，房屋建筑面积为128.76平米，房屋总价为1757979元。合同第七条约定：“付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金叁万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款方式付款，并应当在2021年12月27日前分9期支付该商品房全部价款，首期房款145789元应当于2019年12月29日前支付，其余分别于2020年3月27日前支付楼款263697元，于2020年6月27日前支付楼款263697元，……”第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十一《补充协议》第三条第二款约定：“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”第四条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”毕志鹏、汪琴于2019年12月27日、2020年3月24日、2020年3月25日分别向誉豪置业支付了175798元（含定金30000元）、230000元、33697元，毕志鹏、汪琴共计支付房款439495元。2020年3月25日后，毕志鹏、汪琴未再支付剩余房款。毕志鹏、汪琴自述2020年6月27日当期付款这天，其前往誉豪置业处，向誉豪置业的业务员刘某某提交解除合同通知书，但誉豪置业否认收到。毕志鹏、汪琴回家后，通过网络查询到誉豪置业在网上公示的誉豪置业的住所地和法定代表人李贵的名字及电话，于2020年6月28日，以顺风快递（SF11×××57）向誉豪置业邮寄《解除购房合同通知书》，告知誉豪置业解除案涉合同及理由。但誉豪置业仍否认收到此件，并陈述李贵当时已不在誉豪置业处入职。誉豪置业因毕志鹏、汪琴未能如约于2020年6月27日前足额支付当期房款，于2020年11月7日向毕志鹏、汪琴寄送《催款函》，告知誉豪置业因其已逾期付款130天，要求誉豪置业于2020年11月16日前付清到期楼款和违约金。毕志鹏、汪琴收到该《催款函》。其后，誉豪置业的工作人员电话告知毕志鹏、汪琴催款内容，毕志鹏、汪琴解释其早已将解除案涉合同通知书交与誉豪置业。后毕志鹏、汪琴也未交付房款。再查明，双方签订案涉合同后，因誉豪置业原因未将案涉合同文本交与毕志鹏、汪琴。案涉主合同中，未对双方当事人无正当理由解除合同应承担的违约责任作出约定。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定全面履行义务。民法典就“在履行债务届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的，当事人可以解除合同。”及“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。”予以明确规定。本案中，毕志鹏、汪琴主张2020年6月27日向誉豪置业送达《解除购房合同通知书》，因无证据证实，一审法院无法采信。而毕志鹏、汪琴主张于2020年6月28日向誉豪置业邮寄《解除购房合同通知书》，毕志鹏、汪琴提供的快递面单虽系复印件，但结合毕志鹏、汪琴的陈述等证据，可以认定毕志鹏、汪琴寄送《解除购房合同通知书》的事实。誉豪置业虽抗辩未收到该通知书，但一审法院认为，毕志鹏、汪琴从互联网上了解誉豪置业的工商登记信息，且以该信息载明的内容向誉豪置业寄送《解除购房合同通知书》并未不妥，即使该信息与誉豪置业当时实际情况不符，也系誉豪置业未及时更新相关信息所致，非毕志鹏、汪琴过错。故一审法院认定誉豪置业已收到该通知书，这与誉豪置业同意解除案涉合同并不矛盾。综上，一审法院认定案涉合同予以解除。关于毕志鹏、汪琴主张其未能支付剩余房款系因新冠疫情的不可抗力所致，誉豪置业抗辩毕志鹏、汪琴解除合同违约，应承担违约责任的意见。一审法院认为，毕志鹏、汪琴出售自住房屋非支付剩余房款的唯一途径，故对其主张的不可抗力导致未能支付剩余房款，一审法院不予采纳。毕志鹏、汪琴未能按约支付案涉房款的责任在其自身，其提出解除案涉合同显属违约，依法应当承担相应的违约责任。故誉豪置业提出要求毕志鹏、汪琴承担违约责任的意见，依法有据，一审法院予以支持，誉豪置业在毕志鹏、汪琴已付房款中扣除相应的违约金后，余款应退还给毕志鹏、汪琴。因案涉主合同未约定当事人无理由解除合同应承担违约责任的条款，故附件十一《补充协议》第三条第二款的约定与主合同第二十八条并不冲突，该补充协议约定的因无正当理由解除合同应承担的违约责任条款，依法有效。但从该约定的计算方法来看，毕志鹏、汪琴因违约要支付誉豪置业已付房款50%的违约责任，换句话说就是已付房款越多，违约代价越高，显然不符合民法典规定的违约“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，故一审法院认为补充协议约定的违约金的计算方法过高。一审法院依据“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，酌情予以调整。另外，本案的毕志鹏、汪琴虽违约，但因誉豪置业的疏忽，未将合同文本交与誉豪置业，致使毕志鹏、汪琴未能进一步了解合同条款之意，在一定程度上可以减轻毕志鹏、汪琴的违约责任，故一审法院酌情认定毕志鹏、汪琴需支付以案涉房屋总房款1757979元的4%计算的违约金，即70319.6元。誉豪置业将已付房款扣除该违约金后，余款退还给毕志鹏、汪琴。关于毕志鹏、汪琴主张的利息损失，因案涉合同的解除系毕志鹏、汪琴违约造成，故对毕志鹏、汪琴的该诉请，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十八条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、毕志鹏、汪琴与启东誉豪置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为SPFY2019122195）予以解除；二、启东誉豪置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还毕志鹏、汪琴购房款369175.4元（已扣除毕志鹏、汪琴需支付的违约金70319.6元）；三、驳回毕志鹏、汪琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10311元（毕志鹏、汪琴已预交），由毕志鹏、汪琴负担1651元，由启东誉豪置业有限公司负担8660元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。《补充协议》第三条第二款“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失”的约定虽系格式条款，但对合同双方当事人的违约责任作出同等约定，不存在不合理地加重买受人责任、限制买受方主要权利的情形，故上诉人以誉豪置业在订立合同时对该条款未提示说明为由主张该条款不生效，该上诉理由不能成立。本案中,毕志鹏、汪琴无正当理由终止合同，不属于《商品房买卖合同》中定金、逾期付款、逾期交房适用的违约情形，因此上诉人以《商品房买卖合同》中对违约责任有约定为由主张不适用《补充协议》中的约定，该上诉理由不能成立。毕志鹏、汪琴不享有法定或约定解除权，即便其向誉豪置业发出解除通知，当时也不发生合同解除的效果，案涉合同系因誉豪置业在一审答辩时同意而解除。因此毕志鹏、汪琴主张2020年6月28日其向誉豪置业寄送解除通知时即发生合同解除的法律效果，并以此主张已付购房款的利息损失于法无据，本院不予支持。毕志鹏、汪琴认为其属于法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，享有法定解除权。对此本院认为，毕志鹏、汪琴出售自住房屋并非合同约定支付剩余房款的唯一途径，其主张因疫情原因导致无法出售原有房屋不属于法律规定的不可抗力，该理由不能成立。关于因预期违约造成的合同解除，在当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，破坏了债权人相信债务人会履行合同主要义务的合理期待，因此法律赋予守约方合同解除权。毕志鹏、汪琴上诉认为任何一方都享有解除权于法相悖，不予支持。毕志鹏、汪琴还主张誉豪置业在销售时承诺无理由退房，但未能提供相应证据，本院不予采纳。综上，毕志鹏、汪琴的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1993元，由上诉人毕志鹏、汪琴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 张峥嵘审判员 吕 敏二〇二一年七月二十日书记员 陈嘉怡