中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6172号上诉人(原审被告)：张健，男，1971年4月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：方建军，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)，女，1945年1月27日出生，美国籍，现住德国汉堡冉本豪斯特30号(Rabenhorst30,22391Hamburg,Germany)。被上诉人(原审原告)：NORMANKAITU(杜侃平)，男，1945年9月14日出生，美国籍，现住美国加利福尼亚州洛斯阿尔托斯山帕洛山大道26805号(26805PaloHillsDr,LosAltosHillsCA94022USA)。被上诉人(原审原告)：ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)，女，1947年3月1日出生，美国籍，现住美国加利福尼亚州米尔皮塔斯市峰景大道1117号(1117HillviewAve,MilpitasCA95035USA)。被上诉人(原审原告)：HAROLDKAITU(杜侃安)，男，1948年5月6日出生，美国籍，现住美国明尼苏达州明尼阿波利斯第十大街南511号(511S10thStreetMinneapolis,MN55404USA)。被上诉人(原审原告)：DAVIDKAITU(杜侃怡)，男，1951年4月10日出生，美国籍，现住美国加利福尼亚州皮埃蒙特市台面大街XXX号(15MesaAve,PiedmontCA94611USA)。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：祝天强，上海理德律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)(以下简称“杜侃莉方”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项判决，依法改判驳回杜侃莉方一审中的该三项诉讼请求。事实和理由：杜侃莉方在租赁期间始终未按承诺将租赁房屋的大门钥匙交付张健，致张健在租赁期间不能自主、完全使用房屋，无法实现租赁目的，为此张健才没有按照合同约定支付租金，双方均有违约情形，应互相不承担违约责任。一审法院认为杜侃莉未交付钥匙没有影响张健对房屋的使用，缺乏依据。张健与杜侃莉方曾就承租房屋被锁闭大门问题达成减少租金的补充协议，这充分证明大门锁闭行为对张健使用承租房屋有影响，杜侃莉方作为出租方，有义务保障他人不对承租房屋的使用造成妨害。由于杜侃莉方未交付大门钥匙，造成张健在租赁期间不能正常使用承租房屋，在此情况下，一审法院判决张健支付全额租金、房屋使用费及违约金，不符合公平原则。张健实际于2016年3月底就全部腾空了承租房屋，一审中张健也提出返还承租房屋请求，但杜侃莉方未办理交接手续。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。杜侃莉方辩称，杜侃莉方已经履行合同的主要义务，按照合同约定交付了租赁房屋，并确保房屋处于张健可以使用的状态，张健应当按约支付租金及房屋使用费。杜侃莉方向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同于2015年3月13日解除；2、张健支付少缴付的租金人民币(以下币种均为人民币)168,080元(2014年8月租金5,500元；2014年10月1日至2015年3月13日的租金，按每月30,000元计)；3、张健支付使用费(2015年3月14日起至张健实际搬离日止，按每月30,000元计)；4、张健支付合同违约金45,000元；5、张健搬离上海市巨鹿路XXX号主楼(3号楼)一楼东间(产证为西间)、主楼二楼东、中、西、附楼(2号楼)二层、三层房屋(以下简称“系争房屋”)。一审法院认定事实：上海市巨鹿路XXX号2幢二、三层(建筑面积72.28平方米)、3幢底西厢、二层(建筑面积48.42平方米、108.58平方米)房屋权利人原为杜侃莉方的父亲杜仲(房地产权证号：沪房卢字第XXXXXXX号)。上海市徐汇公证处根据杜侃莉方的申请及杜仲遗嘱，于2012年10月11日出具(2012)沪徐证字第5504号公证，上述房屋为杜仲遗产，由杜侃莉方共同继承。上海市巨鹿路XXX号另一半房产为案外人杜某(即杜仲之弟)所有，杜某除保留三层房屋自用外，也曾将其名下的部分房产出租给张健的合伙人。2014年5月11日，杜侃莉方的委托代理人王伦(甲方)与张健(乙方)就杜侃莉方共有的房产签订《房屋租赁合同》，约定出租面积229平方米，租赁期限自2014年5月11日至2017年4月30日，租金每月30,000元，支付方式为银行转账，每月一付，第一期租金应于2014年5月25日支付，以后每期租金支付时间为每月的25日支付下一月的租金，2015年4月30日前，按照付一押一，之后按照付三押一进行支付；合同还约定，如乙方逾期支付租金超过五日，则每逾期一日按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，如逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任，2014年5月份实际支付租金20,000元；保证金为22,500元，租赁关系消除且乙方迁空并付清所有应付费用后的当天甲方将保证金无息返回乙方；因乙方违反合同规定而产生的违约金、损害补偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后的十日内补足；乙方承担租赁期间的水、电、煤费用，以及电讯、有线电视费等一切费用，按单如期交付；甲方义务：保证房屋以及附属设施交付乙方使用等；乙方义务：按约支付租金，保证金以及其他各项费用，经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添加设备，租赁期满后，乙方可将添置的可拆动的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用等；甲、乙任何一方未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未得到对方谅解情况下，则视为违约，双方同意违约金为45,000元，若违约金不足弥补无过错方的损失，则违约方还需支付赔偿金等。合同另对其他事项予以约定。合同履行期间，由于双方发生矛盾，杜侃莉方自述大门被锁，杜侃莉方接张健方通知后，曾向公安机关报案等。为此，双方签订《补充协议》，确认、区分巨鹿路XXX号整幢房屋中杜侃莉方、杜某出租部位、张健与合伙人承租部位及租金金额、承租人，其中杜侃莉方与张健的租金为每月30,000元；按照合同，业主方未经承租方同意，不得将人带至承租方使用的房间，考虑到出租房需出售的情况，承租方同意每天上午可以带人看房，需征得承租方同意方可进入房间，不得对外宣称房屋出租，如发现带客看房目的系出租，扣业主租金2,000元；未经承租方同意，杜某不能进入承租方的厨房，不能与承租方的工作人员攀谈，更不能进入承租方房屋内及业主方不得妨害承租方正常的经营活动，如发现违规扣租金；合同付款方式为付一押一、保证金为一个月租金，每月25日前支付下一月租金；在2014年5月、6月由于出租方与另一半权利人协调原因，造成承租方无法正常开业，出租方同意免除一个月的房租作为补偿。该协议页眉外书写“已免20天租金(2014年5月11日－30日)”。杜侃莉方代理人王伦向张健出具书面承诺“本人于巨鹿路XXX号主楼一楼西厢、二楼全层，以及副楼二、三层，已租与张健使用。租赁期为2014年5月11日至2017年4月30日。租赁期间任何人如需进入上述房屋，应先知会张健，并得到他同意。各中介友好，如需看房，必须在对张健的房屋使用不造成影响前提下，进行安排。另外，对以上房屋的内部设计和装修，在不影响房屋结构和间隔下，张健有主导权。”2014年6月28日，王伦出具“按照产权字沪XXXXXXX号，美国杜家在巨鹿路XXX号房子有一半产权。为此我代理美国杜侃怡先生要求杜仲先生给予大门钥匙一把，方便进出。”2014年9月29日、10月13日、10月14日、2015年1月13日，张健向公安机关报案，称与房东有纠纷、房东将其锁于巨鹿路XXX号内等。一审法院另查，由于张健未按时支付租金，故杜侃莉方委托律师于2014年10月16日向张健寄送律师函，指出应张健要求杜侃莉方免除了5月租金，并答应保证金为20,000元；8月份，张健通过滕亮与王伦联系，称近期会所生意不好，资金紧缺，用已支付的20,000元保证金抵充9月份租金，将于9月25日缴纳保证金和10月份的租金；9月25日，因张健未支付任何费用，王伦提出退租，但未获张健同意。关于代交税金问题，张健未提供任何纳税凭证。故杜侃莉方提出张健逾期支付租金为自动退租，解除双方2014年5月11日签订的租赁合同；考虑到张健需要时间搬离，要求于2014年10月31日搬离，但要承担合同解除之日至实际搬离日止等同于租金金额的房屋使用费；补足2014年10月29日前未足额支付金额5,500元，并支付10月的租金30,000元等。一审诉讼中，杜侃莉方称其按张健承租房屋地址送寄，其中一份由杜某代收转交张健，但张健称未收讫。2014年11月19日，杜侃莉方再次向张健寄送律师函，称2014年10月20日函经杜某转交，但张健拒绝签名；为此，王伦及律师(刘萍萍)短信或通话联系重申2014年10月16日函件内容。要求张健搬离和支付拖欠租金等。该函一式两份，一份寄至张健承租房屋处，遭拒；另一份寄至张健住处上海市中山南二路988弄龙山新村XXX号401－402室，根据邮局查询该件于2014年11月20日由张健家人收讫。合同成立后，张健于2014年5月26日、31日向杜侃莉方支付10,000元、20,000元(对应6月租金)、6月27日支付60,000元(对应7月租金及押金)、7月24日支付14,500元(对应8月份部分租金，实欠8月租金5,500元)，其中：5月租金双方协商免除、押金抵冲9月份的租金。张健对租金支付无异议；张健自述承租用于经营会所，现已停业。一审诉讼中，杜侃莉方提出张健支付其应付租金，合同可以继续履行，但张健虽要求履行，却不愿支付欠租。一审法院再查，张健与杜某于2014年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定张健承租杜某名下的巨鹿路XXX号主楼一楼中、西间、副楼一层房屋，租期自2014年5月11日至2017年4月30日止；2014年6月30日双方协议解除合同。一审诉讼中，张健出示装修合同设备设施清单，因未提供装修装饰费用凭证，对此杜侃莉方不予认可。一审庭审中，张健提出在本案中不提出主张，收集证据后另行主张。一审法院认为，杜侃莉方与张健于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，应认定合法有效。张健确认存在延付租金事实，但提出承租期间，存在杜某在张健营业时间与张健的员工、客户聊天、带领中介看房及关闭大门等行为，影响其经营。杜侃莉方承认杜某曾有锁闭大门行为，但该问题经沟通已解决；且张健所述问题均与案外人有某。张健所出示的图片及报警记录，仅能证明曾经发生锁门现象，但不能反映时间段；而所有报警除一份记为被锁，且处理结果为当场解决，其他四份记录仅能证明有纠纷，但未具体记载纠纷对象、事由。鉴于杜侃莉方对张健证据的证明力提出异议，张健也未能证明上述事实对其造成的实际影响及后果，且诉讼中张健虽不同意解除合同，但并无积极履约的行为，即支付欠租或与杜侃莉方协商支付欠租事实。另，从张健欠租行为分析，合同保证金实质为履约保证，但张健支付的保证金30,000元已抵付2014年9月租金，且之后在接到原告律师函后，又未及时补付保证金，该事实足以就杜侃莉方对张健能否继续履行合同能力产生怀疑。综上，对杜侃莉方要求解除双方合同之诉请，法院予以支持。关于合同的解除日，诉讼中杜侃莉方要求以本案立案之日确定，张健对此无异议，故法院确认2015年3月13日为合同解除日。合同被确认解除后，张健继续占有系争房屋已无合同依据，故杜侃莉方要求张健迁出系争房屋符合法律规定。杜侃莉方要求张健支付2014年8月份之前欠租5,500元及2015年10月至合同解除日租金，以及合同解除日后至实际搬离日止，按租金标准承担房屋使用费的诉请，查无不当，法院予以支持。关于杜侃莉方主张违约金45,000元，鉴于合同履行中，杜侃莉方也有协调不力等因素，故法院酌情判定。关于装修费用一节，因张健提出另行处理，法院对此准许。判决：一、确认ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)与张健就上海市巨鹿路XXX号签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2015年3月13日解除；二、张健应于判决生效之日起十五日内迁出上海市巨鹿路XXX号主楼(3号楼)一楼东间(产证为西间)、主楼二楼东、中、西、附楼(2号楼)二层、三层房屋(含物品)；三、张健应于判决生效之日起十五日内支付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)2014年8月欠付租金5,500元；及按每月租金30,000元标准支付自2014年10月至2015年3月13日止的租金；四、张健应于判决生效之日起十五日内按每月租金30,000元标准支付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)自2015年3月14日起至实际搬离日止的房屋使用费；五、张健应于判决生效之日起十五日内赔付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)违约金25,000元。本院二审期间，张健提供：1、张健与王伦微信联系内容截屏，证明双方就系争房屋交接的事情有过协商；2、大众点评截屏，证明张健租赁系争房屋为了经营，且是正常经营的，是杜侃莉方没有做到其承诺的内容。杜侃莉方表示：1、认可微信截屏，但只能证明双方对房屋交接有过协商；2、大众点评截屏只能证明系争房屋可以用于经营。张健对于其主张的于2016年3月底腾空系争房屋未提供其他证据。杜侃莉方书面向本院确认系争房屋已于2016年5月1日收回，并要求张健按照一审判决确认标准支付房屋使用费至2016年4月30日。本院认为，张健提供的证据仅能证明双方就房屋交接进行协商已经系争房屋可以用作经营，但不能证明张健所主张的其于2016年3月底腾空系争房屋以及杜侃莉方未能履行承诺的事实，故对张健提供的上述证据不予采信。杜侃莉方作为出租方书面确认系争房屋已经于2016年5月1日收回，本院予以确认。本院认为，杜侃莉方与张健对于租赁合同及补充协议的解除没有异议，本院予以确认。虽然张健提出在其租赁期间，存在案外人影响其经营的情况，但在租赁合同解除前后，张健始终占用使用系争房屋，故张健支付租金及房屋使用费的责任不能免除。张健上诉不同意支付欠租及房屋使用费的理由不能成立，本院不予支持。因案外人影响张健正常经营，双方曾协商解决并签订补充协议，杜侃莉方还承诺给张健大门钥匙一把，方便进出。但之后，张健因案外人的某某而发生矛盾并多次报警。杜侃莉方承认存在案外人锁闭大门的行为，同时认为已经沟通解决，但未提供确实充分的证据证明其已经按照承诺把大门钥匙交给了张健，而消除了案外人的某某。杜侃莉方作为出租人理应按照约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，虽然造成的某某并非杜侃莉方所为，但不能因此免除杜侃莉方作为出租人的责任。在此情况下，从2014年10月起张健拖欠的租金及应付房屋使用费可适当减少，具体金额由本院根据双方对于租赁合同解除的责任大小等因素酌情确定，该日期之前的租金双方已经实际履行，本院予以确认，无需变更。由于张健长期拖欠租金，且在杜侃莉方催告后亦未采取积极措施进行弥补，对于租赁合同不能继续履行张健应承担主要责任，而杜侃莉方未能充分保障承租人正常使用系争房屋，应承担次要责任。二审审理期间，杜侃莉方书面确认系争房屋已于2016年5月1日收回，故张健应支付房屋使用费至2016年4月30日。由于双方在租赁合同履行期间均有不当之处，现租赁合同解除，从公平合理原则出发，双方应互不追究对方的违约责任为宜。因张健应承担的从2014年10月起的租金及房屋使用费可适当减少，且存在杜侃莉方已经实际收回系争房屋等情况，故本院对一审判决相关内容予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第633号民事判决第一项判决主文；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第633号民事判决第二、三、四、五项判决主文；三、张健应于本判决生效之日起十五日内支付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)2014年8月欠付租金人民币5500元。四、张健应于本判决生效之日起十五日内按每月租金人民币21000元标准支付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)支付自2014年10月至2015年3月13日止的租金；五、张健应于本判决生效之日起十五日内按每月租金人民币21000元标准支付ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)自2015年3月14日起至2016年4月30日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,310元，由上诉人张健负担人民币1,617元，由被上诉人ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)共同负担人民币693元；二审案件受理费人民币2,310元，由上诉人张健负担人民币1,617元，由被上诉人ELAINEKAISCHOENFELDER(杜侃莉)、NORMANKAITU(杜侃平)、ANNWANETAHSIAO(杜侃蕙)、HAROLDKAITU(杜侃安)、DAVIDKAITU(杜侃怡)共同负担人民币693元。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一六年十一月二十八日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。