北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9744号上诉人（原审原告、反诉被告）：张波，男，1968年11月14日出生，羌族。委托诉讼代理人：赵炜佳，北京市融源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹凝，北京市融源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司，住所地北京市东城区东中街58号1号楼1层108。法定代表人：韩振英，经理。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴茜，女，1977年11月9日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人张波因与上诉人北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司（以下简称华嘉博艺公司）及被上诉人吴茜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人张波之委托诉讼代理人赵炜佳、王禹凝，上诉人华嘉博艺公司及被上诉人吴茜之共同委托诉讼代理人赵华玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张波上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判支持我一审全部诉讼请求、驳回华嘉博艺公司的反诉请求或将本案发回一审法院重审，本案一、二审诉讼费由华嘉博艺公司、吴茜承担。事实与理由：一、吴茜是华嘉博艺公司的实际控制人且与该公司财产混同，吴茜还是北京市东城区东中街58号1号楼2层1单元201、202和204号房屋（以下分别简称201号房屋、202号房屋和204号房屋）的实际使用人，因此，吴茜应与华嘉博艺公司对欠付租金承担连带清偿责任。华嘉博艺公司的法定代表人是吴茜的母亲，该公司的管理、经营、收益、外宣、签约全由吴茜独自完成，吴茜还是华嘉博艺公司的唯一教师，受损乐器也系其个人所有。一审判决认定吴茜系华嘉博艺公司的签约代表，逻辑错误，裁判不公。二、张鸥没有代理权，我并未与吴茜、华嘉博艺公司达成过减免租金的合意。2020年2月9日张鸥的微信也仅表示其向我转达吴茜要求减免租金的意思，但我并未回复；2月11日的微信也是在未经我授权的情况下，单方表示2月、3月可能争取先收50%的租金，但并未表示是经我授权或者同意的；4月9日的微信还在说我没有回复，在吴茜表示要退租的情况下，张鸥才说4月份租金先收一半（与2月、3月一样）；2月、3月、4月余款及5月、6月视情况再定。三、因吴茜、华嘉博艺公司自2020年4月9日交纳了4月份一半租金后未再支付租金，按照双方所签《租赁契约》，我无需退还押金。四、房屋漏水是因吴茜、华嘉博艺公司不当使用所致。吴茜、华嘉博艺公司主张我签约时隐瞒事实，但未提供证据；漏水事实存在，但漏水原因，法院未查明。经与北京麦斯顿物业管理有限公司（以下简称物业公司）员工了解，其在维修201号房屋和202号房屋时，在管道中发现长头发、口罩和钢丝球，因杂物阻塞水管导致水管涨裂。这些杂物出现在下水道中，只能是人为原因所致，故吴茜、华嘉博艺公司难辞其咎。我并未对201号房屋和202号房屋进行过隔音装修，吴茜、华嘉博艺公司也未进行过隔音装修；204号房屋是之前的租户做的隔音装修。吴茜、华嘉博艺公司既然认为更换的204号房屋无法正常使用，完全可以将乐器及教学活动转至其他场所，而不是占用上述房屋。吴茜、华嘉博艺公司受损乐器损失与我无关，其没有出示过损坏的乐器，无法证明损失客观存在，也无法证明乐器系因泡水损坏，更无法解释为何不及时清理、送检、送修，而是任由乐器在地上持续渗水、自然风干。华嘉博艺公司、吴茜提供的照片无法显示拍照日期，不能证明乐器受损与漏水有关。华嘉博艺公司辩称，不同意张波的上诉请求。1.吴茜并非本案合同当事人，故本案与吴茜无关。2.我公司已经向一审法院提交财产损失的相关证据。我公司在第一时间将漏水的情况告知对方并拍摄照片发送给对方。我公司邀请北京乐器学会进行评定，认为确系因漏水导致乐器受损，部分乐器已经没有使用价值，损失较大。另外，我公司提交了学员延期合同，延期的原因就是因为下水管漏水，学员无法上课，因此损失是客观存在的。漏水事件发生在2020年4月，当时已经陆续开工，我公司在微信群中通知大家无法继续上课，线上课程也由于房屋漏水、乐器损坏等原因导致老师无法录制，因此我公司一审主张的停工停业损失也应当得到支持。3.我公司并没有违约行为，根据合同约定，张波应当退还我公司押金。4.一审时物业公司的调查令回复中明确漏水原因为下水管道堵塞。我公司调取的物业装修记录显示张波自行改造过下水管，因此我公司认为漏水系张波不当改造下水管造成。张波作为出租人应当保证房屋的适租性，只要不是我公司的原因造成房屋漏水，张波就应当进行赔偿。吴茜辩称，不同意张波的上诉请求。我不是本案适格的主体，对于张波的起诉，我认为法院应当裁定驳回，而不是进行判决。华嘉博艺公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判：1.判令我公司无需支付张波房屋租金54000元及违约金5400元；2.判令张波支付我公司因漏水造成的全部财产损失和停工停业损失；3.判令张波退还我公司2020年4月26日至4月30日期间的房屋租金2250元。本案诉讼费由张波负担。事实与理由：一、我公司不欠付张波任何房租，也无需支付201号房屋、202号房屋漏水之后的租金或房屋占用费。我公司已经支付房屋租金至2020年4月30日。关于2020年5月至6月租金，根据张鸥微信聊天记录所述，可以认定张波就5月至6月租金标准及支付时间已经默认因疫情原因不再适用《租赁契约》每月27000元的约定。房屋自2020年4月26日开始漏水严重，漏水原因系房屋不当装修导致的主管道阻塞和下水管全面爆裂，因乐器不能受潮及学员对教学环境的要求，承租房屋不再符合合同约定的使用标准。此后，我公司未有效使用房屋，也没有正常办公和开课。因此我公司没有义务向张波支付2020年4月26日至7月6日期间的租金或占有使用费。漏水发生后，双方一直协商，张波未就5、6月份租金向我公司发出通知，我公司并非恶意拖欠租金，而是因为漏水事件发生后就自身损失与应付租金一并与张波进行交涉处理。二、我公司因房屋漏水造成的乐器损失、停工停业损失客观存在。1.根据合同约定，张波有义务确保房屋的适租性，房屋因漏水不再符合约定的使用标准，导致我公司的财产损失，张波在合同履行中存在过错，因此有义务赔偿我公司的损失。房屋因装修存在漏水隐患且张波在出租房屋时向我公司刻意隐瞒，进而发生房屋漏水导致我公司的2台中州黑檀整木手工制作古筝、1台弘韵箜篌、多台高级演奏古筝严重损坏，经鉴定，受损乐器不具有修复和专业使用价值，我公司不得不重新购买同款古筝用于教学。另外受损最为严重的两台中州古筝价格上涨，一审法院判决财产损失为60000元，无法弥补我的实际损失，应当予以增加。2.张波提供的204号房屋系为了避免房屋漏水造成更多损失而临时将我公司器乐等物品转移的应急场所，我公司并未实际占有和使用204号房屋。且204号房屋配套设施损坏严重，长久未出租，不具备使用条件，尤其不具备我公司乐器培训最基础的隔音降噪条件，故我公司自漏水后无法正常开课，停工停业损失系客观存在。一审法院认为张波已经给我公司提供204号房屋，对我公司停产停业损失不予支持，明显系事实和证据认定错误。三、房屋漏水不能正常使用，《租赁契约》约定的租金标准不再适用，张波需将漏水期间的房租退还我公司。2020年6月10日张鸥的微信聊天记录表明，在此之前双方就我公司物品暂时存放在204号房屋默认达成了共同的意思表示，《租赁契约》中每月27000元的标准不再适用。已经支付的2020年4月26日至2020年4月30日漏水期间的租金2250元，张波应当予以退还。张波辩称，不同意华嘉博艺公司的上诉请求。1.合同中明确约定了华嘉博艺公司应当支付的租金，张鸥没有我的代理权，我并未同意减免租金。关于2020年5月、6月份的租金，双方没有协商达成一致，因此华嘉博艺公司应当按照合同约定支付。因为其存在延期支付，也应当承担违约金。2.一审过程中，华嘉博艺公司和吴茜没有提供受损乐器的实物，包括在鉴定时也没有出示过实物，而是提交照片，因此导致无法鉴定。华嘉博艺公司所找的机构没有进行司法鉴定的资质。3.北京出现了两次疫情，2020年4月至6月北京第二次疫情严重，华嘉博艺公司停工停业是因为疫情导致，与房屋漏水没有关系。4.漏水原因系承租人使用不当导致，维修人员在管道中发现了钢丝球、口罩等，这类物品不应出现在下水管道中。5.关于2020年4月26日至4月30日期间的租金，华嘉博艺公司没有提供证据，我认为不应当退还其租金。吴茜述称，对华嘉博艺公司的上诉不发表意见。张波向一审法院起诉请求：1.判令华嘉博艺公司和吴茜支付拖欠的房屋租金94500元及利息；2.判令华嘉博艺公司和吴茜支付逾期支付租金的违约金9450元；3.诉讼费由华嘉博艺公司和吴茜承担。华嘉博艺公司向一审法院反诉请求：1.判令张波支付因承租房屋不具备商业或办公用途的违约金32400元；2.判令张波赔偿因租赁房屋漏水不具备使用条件的违约行为造成的财产损失157600元和停工停业损失48000元；3.判令张波退还2020年4月26日至4月30日期间的房屋租金2250元和华嘉博艺公司已支付的租房押金27000元及利息（按照银行业同期贷款利率自2020年7月6日至实际返还之日止）；4.判令张波承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市东城区东中街58号1号楼2层1单元201、202、204号的房屋所有权证上载明系张波单独所有。2018年5月31日，张波（甲方）与华嘉博艺公司（乙方）签署了《租赁契约》，吴茜为华嘉博艺公司的签约代表。双方约定：出租房屋的位置为美惠大厦1单元201、202房屋，建筑面积284.45平方米，出租房屋的用途为承租方承租房屋作为商业或办公的用途，租赁期限为1年，自2018年6月1日至2019年6月30日；租金为每月27000元，租金应按月支付，由承租方向出租方按照每次交纳3个月租金的方式支付；免租期为2018年6月1日至2018年6月30日；承租方向出租方交纳租房押金27000元，承租方如发生违约或不履行本契约的行为，出租方有权使用承租方的押金来补偿损失。上述《租赁契约》签署后，张鸥作为张波办理房屋租赁的经办人，与吴茜办理了房屋交接事宜。2019年6月17日，张波与华嘉博艺公司续签《租赁契约》，续约租期为2019年7月1日至2020年6月30日，其他合同条款，如出租房屋的位置、用途、租金标准、租金支付方式均未改变。另双方还约定，履行协议中，如发生违约，违约方均应承担违约责任，向守约方支付违约金，违约金的比例为违约部分的10%。双方履约过程中，华嘉博艺公司所租房屋发生漏水。后张波将隔壁的204号房屋交给华嘉博艺公司使用。2020年7月6日，张波与华嘉博艺公司办理了201、202、204号房屋的交接手续。一审审理中，关于承租房屋租金的交纳，张波提交其经办人张鸥与吴茜的微信聊天记录，其中2020年2月11日13时26分，张鸥说“本着一起面对困难的态度，我们对所有的租户采取减收房租的决定：2-3月，两个月，按50%计算房租。请知晓”。吴茜回复“收到谢”。2020年3月13日9时37分，张鸥说“2020年1月1日至3月31日的房租应该是54000元，节前你已经交了48000元，还差6000元”。2020年3月19日，吴茜通过微信转账的方式向张鸥转账6000元，张鸥已收款。2020年4月9日20时11分，张鸥说“4月份的房租减一半，至于5、6月份的房租视情况再定。要不你们先把4月份的房租交了，等5、6月份视情况再说”。吴茜回复“好谢谢”。随后，吴茜通过微信转账的方式向张鸥转账13500元，张鸥已收款。华嘉博艺公司及吴茜认可上述聊天记录的真实性。张波提交物业公司2020年4月26日、4月27日202号房屋的维修、服务单。其中2020年4月26日的维修、服务单载明：报修内容：下水管漏水；维修内容：主管道堵已疏通。客户评价：非常满意。业户签字：吴茜。2020年4月27日的维修、服务单载明：报修内容：厨房下水管道漏水；维修内容：已修好。客户评价：非常满意。业户签字：吴茜。华嘉博艺公司及吴茜认可该证据的真实性。华嘉博艺公司及吴茜提交房屋漏水照片、乐器被泡照片、使用手册、受损乐器购买凭证、河南中州民族乐器有限公司出具的情况说明等证据，用以证明承租房屋2020年4月26日至4月28日发生严重漏水，多台高级乐器被漏水浸泡损失严重。张波认可照片及使用手册的真实性，但不认可证明目的，不认可其他证据的真实性，主张照片仅能看出屋内曾发生过漏水，且有物业人员上门维修，照片显示琴上有小水珠，无法看出琴受损，也无法看出琴无法使用，情况说明是2020年5月30日出具的，无法反映事发时的受损情况，且不具有客观性。张波提交其经办人张鸥与物业公司工作人员的微信聊天记录、证明其一直积极协调物业处理承租房屋漏水的相关维修事宜，不存在失职和延误，且物业也积极进行了处理。华嘉博艺公司及吴茜不认可该证据的真实性及证明目的。张波、华嘉博艺公司及吴茜均提交了张鸥与吴茜关于沟通乐器赔偿及协调204号房屋使用的微信聊天记录，其中2020年5月9日张鸥说“你把损伤的琴以及相关的照片发给我，还有之前买这两把琴的发票也发给我”，“对了，还有送修的记录，以及相关维修的单据”。2020年5月11日吴茜向张鸥发送数张乐器照片，并称“一共14台其他的我凑合我就不计较了！这是没法用的因为是演奏琴影响演出啊！这是严重的四台”。聊天记录中未显示吴茜曾向张鸥发送乐器送修记录及维修单据等。华嘉博艺公司及吴茜提交了北京乐器协会于2020年12月7日出具的专家评价鉴定报告，证明承租房屋漏水导致两台中州牌黑檀整木手工制作古筝及一台弘韵全转调箜篌价值折损，张波不认可该证据的真实性和证明目的。华嘉博艺公司及吴茜提交学员合同、延期补充协议、情况说明等证据，主张因房屋漏水将学员课程进行了顺延，顺延期间的课程费用系漏水造成的停工损失。张波不认可上述证据的证明目的。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张鸥作为张波办理房屋租赁的经办人，一直与吴茜沟通涉案房屋租赁事宜，其在与吴茜的微信聊天记录中承诺2020年2月、3月、4月3个月的房租减半，应视为其代表张波对房租减半事宜作出的承诺。据此，华嘉博艺公司已足额支付2020年2月至4月的房屋租金，2020年5月及6月房屋租金未交纳，在张波与华嘉博艺公司未就房租金额达成新的一致意见的前提下，5月及6月的房租仍应按《租赁契约》约定的27000元计算，故华嘉博艺公司应支付张波2020年5月1日至6月30日期间的房屋租金54000元，并按照《租赁契约》的约定，支付张波逾期支付租金的违约金5400元，张波的诉讼请求中高于上述金额的部分，缺乏依据，法院不予支持。因《租赁契约》系张波与华嘉博艺公司签订，吴茜只是华嘉博艺公司的签约代表，张波要求吴茜支付房屋租金及违约金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。《租赁契约》中约定出租房屋作为商业或办公用途，并未约定承租房屋需进行工商注册，且华嘉博艺公司与张波在2018年5月31日签署《租赁契约》，并实际使用承租房屋1年后，仍与张波续签了《租赁契约》，并未提出承租房屋不具备商业或办公用途的异议，因此，华嘉博艺公司以承租房屋不具备商业或办公用途为由要求张波支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于漏水造成的财产损失，华嘉博艺公司在庭审中申请对因承租房屋漏水造成的财产损失进行鉴定，法院经摇号，依法委托国宏信价格评估集团有限公司进行鉴定评估，国宏信价格评估集团有限公司于2021年3月24日出具《退案说明》，载明“经咨询得知古筝等乐器泡水后无法修复，修复后无法达到损前状态，且无法确定损前成新率及损后乐器的残值”，故做退案处理。应当指出，本案中涉案承租房屋确实发生漏水事实，承租人华嘉博艺公司的乐器因此受损，华嘉博艺公司曾将受损乐器照片发送给张波代理人张鸥，双方也曾就此问题进行沟通，通过庭审查明事实，华嘉博艺公司的乐器损失是客观存在的。但考虑到华嘉博艺公司将名贵乐器直接置于地面，未审慎保管存放，漏水发生时并未及时对乐器受损状态进行保全及维修，对损失的扩大亦有责任，且华嘉博艺公司同意法院对损失金额进行酌定等因素，法院依法酌定张波支付华嘉博艺公司财产损失60000元。关于停工停业损失，在承租房屋发生漏水情况后，张波已向华嘉博艺公司提供了隔壁的204号房屋供其使用，华嘉博艺公司主张因租赁房屋漏水不具备使用条件造成其停工停业损失，但未提供充分证据予以证明，法院对其该项诉讼请求不予支持。张波与华嘉博艺公司已于2020年7月6日办理了承租房屋的退租交接手续，庭审中，张波认可押金尚未退还，故依照双方约定，张波应退还华嘉博艺公司已付租房押金27000元。华嘉博艺公司要求张波支付租房押金利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。另，华嘉博艺公司应支付张波2020年4月的房屋租金，其要求张波退还2020年4月26日至4月30日期间房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司于判决生效之日起七日内，支付张波房屋租金54000元；二、北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司于判决生效之日起七日内，支付张波逾期支付租金的违约金5400元；三、张波于判决生效之日起七日内，支付北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司财产损失60000元；四、张波于判决生效之日起七日内，退还北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司租房押金27000元；五、驳回张波的其他诉讼请求；六、驳回北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司的其他反诉请求。二审审理中，华嘉博艺公司、吴茜对一审判决认定的事实并无异议，张波不认可一审判决记载的吴茜作为华嘉博艺公司的签约代表，认为吴茜是该公司实际控制人和本案实际承租人。张波还主张吴茜与华嘉博艺公司存在财产混同，理由包括：箜篌收据中交款人为吴茜；在微信沟通中吴茜称“我的财产、我的乐器”；吴茜于一审开庭时自认华嘉博艺公司法定代表人韩振英系其母亲，且仅是挂名，该公司目前仅有1名老师就是吴茜本人。华嘉博艺公司主张吴茜并非其股东，仅是上课老师，并提交公司工商信息，证明其公司股东有3人，分别为韩振英、韩振云及贺刚；箜篌系吴茜代公司购买，因为没有发票，因此谁买谁就在收据上签字；在微信沟通中，吴茜代表其公司，张鸥代表张波，双方表述均比较口语化。张波不否认华嘉博艺公司提交的工商信息，但认为与本案无关。经本院查阅一审卷宗，《租赁契约》中载明华嘉博艺公司的签约代表是吴茜，且张波在举证时亦述称“承租方是公司（华嘉博艺公司），签约代表是吴茜”，故张波提出的上述异议不能成立；另，吴茜在一审庭审中表示其不是华嘉博艺公司职员，签约是替公司签的，没有聘书，跟公司没有关系，房子也不是其1个人使用。本院对此认为，在现有证据情况下，张波关于吴茜的身份问题所持异议，依据并不充足，华嘉博艺公司就购买乐器收据的解释符合生活经验，张鸥与吴茜的微信沟通口语化明显，均有指代不明的情况，并不能以此否定吴茜系代表华嘉博艺公司签约的事实存在，故本院实难采信张波上述主张，并对于一审判决已经认定的事实予以确认。张波提交物业公司于2021年7月7日出具的情况说明，内容包括：维修师傅在2020年4月28日修理201号房屋、202号房屋漏水的卫生间水管时发现主管道中有大量的头发、口罩和钢丝球，这些杂物阻塞了主管道而导致低层反水现象。用以证明房屋漏水是华嘉博艺公司使用不当导致，及物业公司上门维修情况、204号房屋的情况。华嘉博艺公司的质证意见为：该情况说明不属于新证据。一审时物业公司已经对法院的调查令进行过回复，对两次回复中冲突的内容不予认可，并认为物业公司会对业主进行偏袒，故真实性、证明目的较弱；且该回复中没有经办人签字，不符合证据法定形式。华嘉博艺公司述称，因为房屋漏水导致学员课程延期，并未导致与学员的培训合同解除；其之所以没有及时解除合同、腾退房屋是因双方尚在协商善后事宜，且重新租赁其他房屋也存在很多不便之处；受损乐器中有两台古筝报废，其余的乐器尚未维修；鉴定机构要求其先提供照片，如果鉴定机构需要，再行提供乐器实物，因搬运可能给受损乐器造成新的损害，故其按法院要求提供的受损乐器照片，并非拒绝提供受损乐器实物。另，一审卷宗中有2020年11月16日物业公司给一审法院出具的《关于调查令的回复》，载明：201号、202号房屋漏水原因系下水管道阻塞，在2020年4月26日至28日漏水期间，28日晚，业主方提出让公司配合帮忙搬运物品，公司安排5-7名保安对201号房屋、202号房屋内物品帮忙搬至204号房屋。本院认为，本案中双方诉讼请求仅围绕合同终止之后善后事宜的处理，由此可以认定双方对于租赁合同已经终止均持认可的态度，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方争议的吴茜的诉讼地位及责任承担问题。张波虽坚持认为吴茜与华嘉博艺公司财产混同，吴茜系该公司实际控制人和201号房屋、202号房屋的实际承租人，应当与华嘉博艺公司就欠付的租金及违约金承担连带清偿责任，但双方在二审中均认可华嘉博艺公司是有限责任公司，故无论是购买乐器的1张收据，还是吴茜与华嘉博艺公司法定代表人之间存在的亲属关系，亦或是吴茜有时在租赁场所内居住，均不足以证实张波的上述主张成立；特别是《租赁契约》已明确载明吴茜系华嘉博艺公司的签约代表，且张波在一审举证时亦称“承租方是公司（华嘉博艺公司），签约代表是吴茜”。现张波要求吴茜与华嘉博艺公司承担连带给付责任，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。至于吴茜认为其与本案无关，一审法院应当裁定驳回张波对其提起的诉讼，一则其并未就此提出上诉，二则按照判决吸收裁定的原则，一审判决论理部分已经就吴茜的主体资格问题作出认定，所作判决并无明显不当。关于张波主张的租金及逾期付款违约金是否应当得到支持。因张波虽否认张鸥系其委托代理人，但其一审认可张鸥系其出租房屋的经办人，其提供的张鸥与吴茜的微信沟通记录亦明确张鸥系其经办人；且从微信内容看，吴茜有理由相信张鸥可以代理张波处理租赁相关事宜。一审法院将张鸥在与吴茜的微信聊天记录中作出的2020年2至4月房租减半的承诺视为代表张波作出的，并由此认定华嘉博艺公司已经付清截止至2020年4月30日前的租金，是正确的。应当指出，租赁合同履行期间难免会出现影响租赁物使用的情形，但是否可以减免租金，应当考虑影响租赁物使用的成因、影响力大小及影响持续时间等诸多因素。根据有吴茜签字的物业维修、服务单显示，主管道堵已疏通，厨房下水管道漏水已修好，特别是张波在漏水事件发生后，也已提供204号房屋给华嘉博艺公司使用，华嘉博艺公司二审中自认其没有及时腾退房屋有自己的考虑。现华嘉博艺公司要求退还2020年4月26日至4月30日期间租金，显然依据不足。同时，由于华嘉博艺公司在所租房屋已无法使用的情况下，并未积极要求解除合同，反而占用201号房屋、202号房屋及204号房屋至2020年7月6日，华嘉博艺公司应当支付占用期间的租金及占用费。现张波仅向其主张2020年5月、6月份2个月的租金，理由充足，应予支持。华嘉博艺公司不同意支付，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于张波主张的逾期支付租金的违约金，考虑合同终止的原因、双方沟通的实际情况，不宜认定华嘉博艺公司主观上有拖欠租金的故意，故本院对张波此项主张不予支持，一审法院对此认定错误，本院对相关判项予以撤销。关于华嘉博艺公司主张的损失赔偿问题。其中停产停业损失，因华嘉博艺公司自认其与学员的培训合同并未因漏水事件而解除，仅仅是延期履行；漏水事件发生时北京疫情尚未完全得到有效控制，作为教育培训机构，其业务本身就可能会受到一定影响；况且，其对于善后事宜未及时解决也负有一部分责任。因此，一审法院未支持其此项请求，并无明显不当。至于华嘉博艺公司主张的财产损失，张波虽主张乐器受损并非与漏水有关，但其二审提供的物业公司证明不符合证据形式要求，还有部分内容超出物业服务的专业范围，本院对该证明不予采信。现双方均认可漏水事件发生，而华嘉博艺公司提供的照片、事发后双方沟通情况等一系列证据，使本院有理由相信漏水事件确实给华嘉博艺公司放置在租赁房屋内的乐器造成一定损害。关于漏水原因，根据物业公司对调查令作出的回复，是主管道堵塞造成漏水，并不能由此认定是华嘉博艺公司使用不当导致主管道阻塞。故华嘉博艺公司有权要求张波对于漏水给其造成的财产损失予以赔偿。因未经鉴定，本院无法确认受损乐器的价值贬损情况及维修费用，且华嘉博艺公司自认受损乐器尚未进行维修，无法确定维修费用，但坚持在本案中主张，同意法院酌情确定具体损失金额，故一审法院考虑本案实际情况、相关证据及华嘉博艺公司未妥善放置乐器的责任，为避免增加当事人诉讼负担，酌定了此项损失金额并判令张波予以赔偿，也无明显不当。华嘉博艺公司主张退还的押金，因双方合同已经终止，因此张波应予全额退还。综上所述，张波的上诉请求不能成立，应予驳回；华嘉博艺公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13770号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13770号民事判决第二项、第五项；三、驳回张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2380元，由张波负担1144元（已交纳），由北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司负担1236元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费5309元，由北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司负担3581元（已交纳），由张波负担1728元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费8239元，由张波负担3038元（已交纳），由北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司负担5201元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年七月十二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮