广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民初116号 原告：陈国源，男，1986年8月26日出生，台湾地区居民，住台湾新北市芦洲区。 委托诉讼代理人：甘伟升，广西胜开律师事务所律师。 被告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所地:南宁市青秀区中越路7号东盟财经中心B栋1107号。 法定代表人:窦金桂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所律师。 被告：深圳右海房地产项目管理有限公司，住所地：南宁市青秀区竹溪大道36号青湖大厦1801号，组织机构代码：07438382-5。 法定代表人：杨存侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 原告陈国源与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称“金之库公司”）、深圳右海房地产项目管理有限公司（以下简称“右海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈国源的委托诉讼代理人甘伟升，被告金之库公司的委托诉讼代理人刘晟和被告右海公司的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国源向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告与被告金之库公司签订的《定向合作开发协议》无效；2、请求依法判决被告金之库公司向原告返还房款338502元、服务费104816元；3、请求依法判决被告金之库公司向原告赔偿经济损失38689元（按中国人民银行同期贷款利率计算，以443318元为基数，从2014年5月4日起暂计算至2015年10月30日），此后按银行同期贷款利率另计至还清款项为止；4、请求依法判决被告右海公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告金之库公司宣传其在南宁市五象新区歌韵路交汇处（五象体育中心对面）进行“五象中央广场”房地产项目开发，并进行商品房预售。2014年5月4日，原告与被告金之库公司签订了《定向合作开发协议》，合同约定原告购买商品房一套，房号为1＃地块Ｄ栋15层04号房，建筑面积为89.46平方米，单价为9440元／㎡，房屋总价为844502元，原告应于《定向合作开发协议》签订当天支付房款总额的40%作为首期购房款。原告在2014年5月4日付了338502元房款与104816元服务费。其中，金额为人民币338502元的收据加盖的是被告金之库公司的印章，金额为人民币104816元的收据加盖的是被告右海公司的印章，销售人员说盖右海公司印章是为了避税，实际属于购房款。原告认为，《定向合作开发协议》就双方的权利义务进行了具体约定，该协议虽然约定了原告与金之库公司定向合作开发原告所购买的房子，但该协议约定了原告购买的房屋的房号、面积、价款、付款方式及违约责任等内容，该定向合作协议实际是商品房买卖合同，属于商品房预售行为。原告支付房款之后，被告金之库公司迟迟不开工建设，也没有办理完善《商品房预售许可证》。另外，由于被告金之库公司与右海公司之间的授权不明，且被告右海公司明知被告金之库公司没有取得《商品房预售许可证》，故被告右海公司应对返还房款、服务费及经济损失的请求承担连带责任。因此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提出如上请求，恳请法院予以支持。 被告金之库公司辩称，第一，我方认为本案涉及的定向合作开发协议是双方的真实意思表示，是在平等自愿的前提下签订，是合法有效的。第二，原告要求我方返还服务费是没有法律和事实依据的。在定向合作开发协议中并没约定需要支付服务费，在证据中也没有显示我方有收到服务费，因此定向合作开发协议是有效的，我方并没有返还服务费的义务。 被告右海公司辩称，我方是被告金之库公司的代理人，履行了代理销售行为，双方之间的代理关系合法有效，代理行为的法律后果应由被告金之库公司承担。因此返还的义务应由金之库公司承担，请求驳回对被告右海公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的证据2两份《收据》的真实性、合法性、关联性经本院认定予以认可，但被告金之库公司对于加盖了右海公司公章的《收据》不予认可，认为右海公司从未告知其曾经收取过服务费，对此本院认为，金之库公司是否知晓该笔服务费的存在并不影响收取费用这一事实的成立，且金之库公司亦未就其反驳提交证据予以证实，因此金之库公司的说法不予采信。2.对于原告提交的证据3《独家代理授权书》、《声明》，二被告均对内容不予认可，但都认为双方之间存在委托授权关系，经本院审查，该《独家代理授权书》、《声明》没有提交原件，且二被告均不予认可，故本院对前述两份证据不予采信。3.对于原告提交的证据4，尽管部分证据没有原件，但是结合有原件的证据及二被告的陈述，证据4所反映出来的内容应当属实，故对前述证据予以采信。 本院查明： 原告陈国源于2014年5月4日与金之库公司签订了一份《定向合作开发协议》。该协议约定：金之库公司接受陈国源委托定向开发《五象·中央广场》项目，项目地址位于南宁市五象新区，宗地号为45××17、45××18；开发建设商品房的用途为住宅，位于1＃地块Ｄ栋15层04号房，建筑面积89.46平方米，每平米9440元，总金额844502元；陈国源在签订协议时支付总房款的40%即338502元，在协议项目取得预售许可证后7日内（以金之库公司通知为准）换签《商品房买卖合同》；金之库公司承诺于2015年6月取得预售许可证，2016年9月封顶，2016年12月完工。陈国源为购房付款情况如下：2014年5月4日分别向金之库公司、右海公司支付338502元、104816元。同日，金之库公司、右海公司分别向陈国源出具了《收据》，其中一张加盖金之库公司的印章，收据记载收到陈国源交来Ｄ1504房首付款338502元；另一张加盖右海公司印章，收据记载收到陈国源交来Ｄ1504服务费104816元。2014年12月4日，金之库公司因在未取得《商品房预售许可证》的情况下向买受人收取预订款性质费用的行为，违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，被南宁市住房保障和房产管理局处以警告、罚款、限期退回“五象中央广场”项目所收取的购房款等处罚。2015年7月21日，南宁市住房保障和房产管理局出具南房函【2015】643号《关于五象中央广场办理商品房预售许可有关问题的复函》，载明：“你们关于南宁市金之库房地产开发股份有限公司五象中央广场的有关投诉材料收悉。经查，截止2015年7月21日，该公司未在我局办理位于南宁市交汇处‘五象中央广场’房地产项目的《商品房预售许可证》。”2015年7月22日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会办公室出具五象管委办函【2015】24号《关于五象中央广场办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证有关问题的复函》，载明：“你们关于南宁市金之库房地产开发股份有限公司五象中央广场的有关投诉材料收悉。经查，截止2015年7月22日，该公司未在我局办理位于南宁市交汇处‘五象中央广场’房地产项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。”截止至开庭之日，位于南宁市交汇处‘五象中央广场’房地产项目仍未办理完毕《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。后原告向二被告主张返还前述购房款和服务费未果，遂诉至本院，提出诉请如前。二被告则答辩如前。庭审过程中，二被告认可金之库公司委托右海公司就位于南宁市交汇处‘五象中央广场’房地产项目进行销售。 本院认为：关于本案的法律适用问题。本案被告陈国源为台湾地区居民，台湾地区与中国大陆适用不同法律，故其法律冲突问题应准用我国大陆涉外法律的相关规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”的规定，本案中，涉案合同为转让房屋所有权的合同，房屋所有权为不动产物权，因此本案的处理适用大陆法律。 陈国源与金之库公司签订的《定向合作开发协议》，就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了约定，具备了商品房买卖合同的实质内容，且金之库公司向陈国源出具了收据，表明其已依约收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与陈国源订立商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《定向合作开发协议》应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，金之库公司与陈国源依据无效合同取得的财产应当互相返还。陈国源向金之库公司支付的338502元，金之库公司应予返还。至于“服务费”104816元，右海公司主张即使收到该款也系其为陈国源提供房屋销售服务收取的服务费，陈国源则主张该款系支付涉案房屋的购房款。本院认为，虽收据上注明该款为“服务费”，但右海公司并未提供证据证实其与陈国源或金之库公司之间就收取服务费有过约定，且该款项系陈国源基于购买涉案房屋而支付的，故对右海公司的主张本院不予采信。本院认定该款属于陈国源预付的购房款。因右海公司系受金之库公司委托对涉案房屋进行销售，陈国源对右海公司与金之库公司之间的委托销售关系亦予以认可，陈国源有理由相信右海公司收取购房款的行为系代表金之库公司，故该104816元应由金之库公司返还。综上，金之库公司共应返还陈国源443318元。 对于利息损失。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售商品房，对合同无效存在过错；《定向合作开发协议》中已写明金之库公司承诺取得预售许可证的时间，可见陈国源在签订合同时就明知金之库公司未取得商品房预售许可证明，对合同无效亦存在过错，故，双方对合同无效应各承担50%的责任。因此，金之库公司因占用陈国源的购房款所产生的利息损失，由金之库公司、陈国源各承担50%。利息损失的计算应以443318元为基数，自2014年5月4日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。 关于连带责任的问题。右海公司对于金之库公司的返还责任并无连带清偿的责任，故陈国源请求其对金之库公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈国源与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于2014年5月4日订立的《定向合作开发协议》无效； 二、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈国源返还购房款443318元，并赔偿利息损失（计算方式：以443318元为基数，按照中国人民银行同期贷款分段利率，自2014年5月4日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止计算的总额的50%）； 三、驳回原告陈国源对被告深圳右海房地产项目管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8530元，由被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担。 如不服本判决，被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司、深圳右海房地产项目管理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，原告陈国源可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王文强 代理审判员  罗棋升 代理审判员  覃 斯 二〇一六年十一月十四日 书 记 员  黄于容 附相关法律条文： 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》 第一条人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。 根据法律和司法解释中选择适用法律的规则，确定适用台湾地区民事法律的，人民法院予以适用。