沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初5339号原告：袁欲丹，女，汉族，1974年3月14日出生，住址沈阳市铁西区。被告：丁占祥，男，汉族，1957年7月14日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：张红亭、刘思源（实习），均系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳市铁西区九二柒房产服务中心启明店，住所地沈阳市铁西区南十一西路12号15门。经营者：张建龙，男，满族，1988年5月30日出生，住址沈阳市铁西区。原告袁欲丹与被告丁占祥、第三人沈阳市铁西区九二柒房产服务中心启明店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日受理后，由审判员王小娜适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告袁欲丹、被告丁占祥及委托代理人张红亭、刘思源（实习）、第三人的经营者张建龙均到庭参加诉讼进行了审理。本案现已审理终结。原告袁欲丹诉称，原告通过中介（927不动产）与被告于2020年11月30日签订房屋买卖合同。房屋地址：沈阳市铁西区卫工南街52-2号2单元31楼2室，所有权证书编号为：0287162，三方约定2021年2月4日前开始办理手续，被告2021年2月4日前迟迟不办理不履行合同，2021年2月4日后明确告知买房的原告和中介不卖了。故诉至法院请求判令，诉讼请求：1、判令被告立即执行买卖合同或承担违约责任，双倍返还定金40,000元整和中介费4,000元整；2、本案诉讼费由被告承担。被告丁占祥辩称，一、答辩人无过错不存在违约行为，原告存在过错，其违约行为是导致合同无法继续履行的根本原因，应承担违约责任。双方通过房产中介签订房屋买卖合同之时，被答辩人称其代为亲属也就是他的弟弟购买案涉房屋，根据民法典相关规定，该合同直接约束答辩人与被答辩人的亲属。答辩人自始至终愿意按照合同的约定配合原告办理委托公证，便于其日后与其亲属自行办理过户手续，在此前提下，被答辩人于约定的办理委托公证日期之前，通过中介告知答辩人，其亲属因自身原因无法购买房屋并过户，作为签订合同的当事人，被答辩人本人也不履行购买房屋义务，致使案涉房屋没有明确买受人，合同目的不能实现，被答辩人的行为导致买卖合同目的根本落空，无法继续履行。根据民法典有关规定，给付定金一方不履行债务支持，不能实现合同目的，无权请求返还定金。根据案涉合同项下第七条规定，履行合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。二、双方对委托公证事项约定不明，不产生合同约束力，且约定的内容违反有关法律法规，属法律上的履行不能。合同第五条付款方式中记载，由于乙方也就是被答辩人其亲属代扣此房甲乙双方商定于2021年2月4日前开始办理手续。甲乙双方商定在中介协助下办理委托公证手续，以便乙方与其亲属日后自行办理房产更名过户手续。委托不是房屋交易的必经程序，且有一定风险。公证委托存在不同种类、不同委托范围，被答辩人作为委托的需求方有义务事先告知清楚具体的将委托范围写入合同，未经明确告知和合同明确约定的委托要求则不是合同的一部分。对合同双方没有约束力，即便约定明确，根据司法部关于公证执业五不准的通知第三条规定，房产权项委托书风险内容。公证机构于2017年8月后已不得办理，案涉房屋坐落于沈阳市铁西区，答辩人也经铁西区公证处工作人员核实，公证处对于买受人尚未明确且受托人非委托人直系亲属的房屋买卖委托公证事项不予办理。三、房产中介作为被答辩人的代言人与答辩人协商未达成一致，变更买受人属被答辩人单方变更后果，应归责于被答辩人。四、合同中没有明确约定房屋过户时间，即没有迟延过户的起算点。至诉讼时原告除定金外没有支付其余购房款，因此没有过户的结果，不能归责于答辩人。五、被答辩人不具有购买案涉房屋的真实意思表示，且涉嫌欺诈。签订房屋买卖合同前后答辩人一直与房产中介进行沟通，与被答辩人仅仅见过两次面，且被答辩人从未实地查看过房屋，购买房屋与购买其他物品不同。正常情况下，购房人应须实地看房后才能与卖房人签订买卖合同。通过被答辩人既不出面也不看房，仅仅提供给房产中介一个身份，可以看出被答辩人并不具有购买房屋的真实意思表示。另外房产中介所称购买房屋的被答辩人弟弟从未提供过任何委托授权手续，答辩人有理由怀疑被答辩人及房产中介涉嫌欺诈。综上被答辩人的违约行为是导致合同无法继续履行的根本原因，应承担违约责任。答辩人不存在违约行为，不应双倍返还定金，不应支付中介费，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人述称，2020年11月30日，原、被告双方在我处签订的二手房买卖合同，涉案房屋一直处于出租状态，所以没有看房直接就签订了合同，在跟房主沟通的过程中，房主说租户不配合看房，经过多方面努力，客户了解了该房屋的户型，并表示满意，所以直接定了合同，当时也说了这个房子是给亲属买的，亲属当时回不来，针对这种情况，我们三方当时约定的采用委托公证的手续，以便实际买受人回到沈阳以后代理人拿着公证书自行办理过户手续，不用房主到场，但是在办理委托公证之时，房款直接转到卖方的卡上，合同约定的是2021年2月4日开始办理手续，在此期间我一直居中调解双方的合同履行情况，后来房主给我打电话说把定金退还给客户，但是不同意承担中介费，后来经我调解不成，据我了解原告单纯是卖方，想买这个房子给家里人用，我认为卖方拿钱买方出资，这就是一个简单的房屋交易过程，买房也提出了房款不满意可以加钱，确实很想买，但是卖方拒绝，而且商量好约定的时间前后一直在沟通，当时要求指定买受人，但是买方因为是兄弟姐妹一起凑的钱给弟弟买房子，因为疫情弟弟当时回不来，另外因为兄弟姐妹拿钱的份额不一致，所以最终要写谁的名无法确定，但是落实到谁的名下与签订二手房买卖合同没有任何关系，因为针对这个房源所签署的合同所有的前提条件都是按流程办的，而且这个合同签订的时候没有任何强制性的义务行为，签订合同时也反复强调了，因为买方家的特殊情况才申请做的委托公证，他也是赞同的，但是在办理手续前夕，卖方认为存在一些不符合往下走的信息，才导致手续一直没有办好，我作为中介一直在调解，但是决定权不在我，中介费的问题，公司员工的工资已经开完，公司的那部分利润我可以拿出来，但是员工那部分利润我拿不了，因为我不能赔钱。经审理查明，2020年11月30日，原告袁欲丹（乙方）与被告丁占祥（甲方）在第三人的居间介绍下签订了房屋买卖合同，约定被告购买位于沈阳市铁西区，建筑面积50.91平方米，购房款380,000元。甲、乙双方商定在合同签订时，乙方支付甲方购房定金20,000元，乙方现金购买，由于乙方替其亲属代购此房，因此，甲乙双方商定于2021年2月4日前开始办理手续，甲乙双方商定在中介方协助下办理委托公证手续，以便乙方与其亲属日后自行办理房产局的更名过户手续，在办理完委托公证后，在中介方见证下进行房款转账，转账金额为350,000元，尾款10,000元。在签订本合同时，乙方应支付丙方中介费4,000元。且本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。丙方提供的中介服务为：提供中介信息服务、促甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。合同签订后，原告给付4,000元中介费，给付被告20,000元购房定金。另查明，双方签订房屋买卖合同后，第三人与被告联系表示房屋的实际买受人可能要发生变化，不写原告弟弟的名字，实际的买受人是谁处于待定状态，原告通过第三人向被告作出了不指定买受人公证的意思表示，被告对此不予认可，至此，双方合同约定的委托公证等事项无法进一步办理。关于委托公证事项，第三人要求被告配合到鞍山市公证处予以办理，被告要求到沈阳市铁西区公证处予以办理，双方亦存在分歧。上述事实，有原、被告、第三人的陈述，《房屋买卖合同》、被告与第三人经营者的微信聊天记录一份、视听资料一份、定金收条原件、中介费收条原件、经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中原、被告因约定不明的实际买受人问题及委托公证问题发生纠纷，经第三人多次调解，双方对分歧问题仍不能达成一致，现原告主张解除双方的买卖合同，被告同意解除合同，故对于原告此诉讼请求，本院予以支持。被告应返还原告给付的购房定金20,000元，原告诉讼请求在此范围内的部分本院予以支持。关于原告主张被告应双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，原、被告解除合同的根本原因在于双方对于合同条款约定不明，双方对于实际买受人的约定存在误解，且在后续的履行过程中无法达成一致意见，同时，双方在合同约定中没有对于何种公证及具体的公证处进行明确约定，双方就此问题发生纠纷，导致合同目的无法实现，双方合同解除并非一方恶意违约，故对于原告双倍返还定金的主张及被告不予返还定金的抗辩意见，本院均不予以支持。关于中介费的问题，虽然三方房屋买卖合同中约定合同一经签订，中介费不予退还，但合同中也明确约定中介服务的范围包括提供中介信息服务、促进双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。现第三人仅完成了前两项义务，未办理过户及协助房屋交接的义务，应予以退还50%中介费2,000元，鉴于原告在本案中明确表明不要求第三人退还中介费，且本案的房屋买卖合同原、被告双方经协商一致解除，双方均不承担违约责任，被告应承担合同解除后原告的50%中介费损失，即1,000元，原告诉讼请求在此范围内的部分，本院予以支持，超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定，判决如下：一、解除原告袁欲丹与被告丁占祥、第三人沈阳市铁西区九二柒房产服务中心启明店于2020年11月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告丁占祥于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告袁欲丹定金20,000元；三、被告丁占祥于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告袁欲丹中介费损失1,000元；四、驳回原告袁欲丹的其他全部诉讼请求。如果被告丁占祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告丁占祥承担225元，由原告袁欲丹自行承担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王小娜二〇二一年七月十九日法官助理贺天洋书记员战美