河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3609号 上诉人（原审原告）：韩涛，男，1972年4月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人（原审原告）：邓虓娜，女，1974年4月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：焦志宁，河北崇业律师事务所律师。 以上二上诉人委托诉讼代理人：田军夏，河北崇业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省浙商房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区正东路27号。 法定代表人：胡立萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李**，河北典民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雪琦，河北典民律师事务所律师。 上诉人韩涛、邓虓娜因与被上诉人河北省浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩涛、邓虓娜上诉请求：1.依法撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初615号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、补充协议并非双方协商一致后签订。正如一审法院认定：“被告以原告签订《〈石家庄市商品房买卖合同〉的补充协议》为交房的前提条件，如原告不签订该补充协议，被告不交房。”上诉人多次到被上诉人处试图沟通交房和违约责任承担事宜，但被上诉人仅让财务人员出面，告知上诉人签订补充协议后才能交房，并以财务人员无权修改协议内容为由，拒绝与上诉人沟通，拒绝解释协议内容，更谈不上修改协议，拖延时间日久，上诉人为避免双方损失扩大只能签字收房。此种未经协商，仅迫于一方压力所签订的协议，明显违背平等、自愿及诚信原则。二、补充协议内容显失公平，且并非出自上诉人真实意愿。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同为双务合同，上诉人依约交付房款，被上诉人理应依约履行交房义务。即便上诉人同意变更交房条件，或免除被上诉人违约责任，也应符合平等自愿原则。然而，被上诉人拒绝协商，径自违反法律规定改变交房条件，逾期数年交房，并且不需支付任何对价即免于承担违约责任，致上诉人遭受重大损失，双方权利义务明显不对等，上诉人不可能自愿签订这样明显不平等协议，且其多次找到被上诉人试图协商，足以证明，该协议的签订实质上违背了上诉人的真实意愿。三、一审中上诉人己提交相应证据证明协议系在被上诉人胁迫下签订，法院亦在判决中予以认定，却又以证据不足为由驳回上诉人的诉讼请求，前后矛盾，明显适用法律错误。补充上诉意见：一、《补充协议》存在无效的格式条款。双方于2019年9月29日签订《补充协议》中，关于交付条件、交付时间和违约责任的约定，为格式条款，且由被上诉人提供，按照合同法第三十九条和第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，补充协议中关于交付条件、交付时间和违约责任的约定，确定无效。二、被上诉人单方提供的《补充协议》所涉交付条件和被上诉人的交付行为违反多项法律强制性规定，应属无效，被上诉人未依法全面有效履行房屋交付义务，存在严重过错，应当承担损失赔偿责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”而本案一审判决（第8页第13-14行）已经查实案涉房地产项目至今未经过竣工验收，至今未取得建设竣工验收备案文件。同时，本案工程项目也未通过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。被上诉人以“该房屋已经由出卖人和施工单位验收合格”为由，不再以取得竣工验收备案证明为交付条件，同时违反了建筑法、城市房地产管理法和消防法多项法律的强制性规定，直接导致交付条件和被上诉人的交付行为无效。此外，消防法第五十八条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的”“由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款”。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“未组织竣工验收，擅自交付使用的”“责令（建设单位）改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任”。被上诉人以石家庄市人民政府文件（石政发[2017]14号）《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理的有关规定》第四条“关于各类技术指标、税费、处罚、开工时间等问题”中“鉴于历史遗留项目提前入住原因复杂，质监、消防部门不再对提前入住行为进行处罚”的内容，仅能够说明政府相关部门免除了对被上诉人的行政处罚，但并没有当然免除被上诉人应当申请并通过消防验收、组织竣工验收和确保验收合格的法律义务和责任。而且市政府的文件规定，最多只是免除对被上诉实施提前入住行为的处罚，并没有认可和赋予被上诉人后续可以继续实施入住行为，被上诉人的交付条件和交付行为严重违反法律的强制性标准和要求，故被上诉人未依法全面有效履行完毕房屋交付义务，其仍处于违约和过错状态。退一步讲，即使被上诉人现在取得了竣工验收证明等文件，其之前的交付条件和交付行为也是无效和存在严重过错的，其过错责任不并免除。三、无论法院是否认定上诉人被胁迫，但被上诉人的优势地位已充分暴露，该《补充协议》内容既存在无效条款，又显失公平，该协议应依法予以撤销，相应过错赔偿责任应由被上诉人承担。《合同法》第五十四条规定：“在订立合同时显失公平的”“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，应认定为显失公平。相对于为自然人的买受人，房地产开发商具有天然和绝对的优势。并且一审判决（第8页第10-13行）已认定上诉人提交的录音录像证据证实了被上诉人以上诉人签订《的补充协议》为交房前提条件的事实，即被上诉人以“不签补充协议就不给房”为“要挟”，迫使上诉人签署《补充协议》，无论被上诉人行为是否达到胁迫的程度，但其优势地位和其利用该优势地位致使《补充协议》中双方权利义务违反公平原则的事实是十分明显和客观的。该补充协议显失公平，应依法予以撤销。四、被上诉人提出的“因政府房地产综合整治造成现状交房”“因政府相关部门原因未能及时办理相关手续”等主张，没有任何证据予以证明。 浙商房地产公司辩称：一、签订《补充协议》是答辩人与上诉人协商一致的结果，不存在任何胁迫行为。“胁迫”是指以给对方以荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟迫使其作出违背真实的意思表示，这里的“财产损害”应当是明显属于侵权范围的行为，其严重和恶劣程度应当能够达到与损害荣誉、名誉手段相当的程度，而并非一般履约或者违约行为所造成的的损失。从案涉《补充协议》的签订及履行过程来看，上诉人签署协议时，答辩人并未对其进行胁迫，上诉人也并不存在因恐惧而产生精神强制的情况，《补充协议》完全是双方真实意思表示。上诉人作为完全民事行为能力人，理应知晓在《补充协议》上签名的法律后果，双方签订协议，应遵循诚实信用原则，上诉人如不同意协议中的内容，完全可以拒绝签订，但其签订协议，收房后又反悔，属于典型的滥用诉权，其行为违反了诚实信用原则。二、《补充协议》内容不存在显失公平。1、上诉人应当向答辩人支付的违约金高达890322.9元。答辩人与上诉人2016年6月23日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》合同第十一条第二款约定：“商品房交付条件按双方另行约定为准”。在预售合同后附补充协议（附件十一）第四条约定：“本合同第九条关于“商品房交付条件”补充如下：若该商品房己具备综合验收条件或己验收完毕，因政府相关部门原因未能及时办理相关手续的，出卖人不承担任何逾期交付的违约责任，买受人自愿收房。补充协议（附件十一）第七条第3款约定：买受人逾期办理房屋交付手续，每逾期一日，买受人向出卖人支付购房款总额的万份之二作为违约金。韩涛、邓虓娜收到交房通知后未提出任何异议，却拒不收房。根据约定，在签订补充协议前，韩涛、邓虓娜应当向答辩人支付890322.9元的违约金，双方通过签订《补充协议》，协商双方互不承担责任。韩涛、邓虓娜因此获益890322.9元，因此，答辩人己经做出了巨大的让步，并不存在显失公平。2、因政府原因未能及时办理手续，不属于答辩人违约。根据上述合同约定，在商品房己具备综合验收条件或己验收完毕的情况下，政府相关部门原因未能及时办理手续，并不属于答辩人一方违约，自然无承担任何的违约责任，在此基础之上，2019年9月29日答辩人和上诉人双方签署的《补充协议》中约定“对于此前双方未能随其他业主交房时间交房一事，双方互不承担责任”也当然不存在显失公平的情形。3、上诉人主张被上诉人存在优势地位，明显与客观事实不符。本案中当事人在2016年通知收房时，上诉人百般阻挠，并且阻挠其他业主收房，事实上，本小区己经有200多户业主入住的情况下，上诉人不但自己没有去履行收房的义务，反而阻扰其他业主收房，给答辩人造成了巨大的困扰和损失，所以签订《补充协议》就是为了避免以后再出现类似的情形，避免房地产公司面临业主的无理取闹。三、本案不存在格式条款的问题，所谓格式条款是指是为了重复使用的目的预先制定的格式文本，但是本案是双方当事人经过充分协商，所有的内容都是针对双方当事人的权利义务作出的约定，不存在前提预定、重复使用的特征，不符合格式条款的构成要件。四、上诉人主张补充协议无效的理由不能成立，首先，上诉人的诉讼请求是撤销本案的《补充协议》，在二审庭审中临时改变诉讼请求，提出《补充协议》无效，完全超出了其诉讼请求范围。其次，即使案涉房屋在2016年没有经过竣工验收合格的备案手续，根据《不动产登记证明》和《石家庄市建设工程竣工验收备案证明书》，证明案涉工程经政府主导在专项政治中已经取得了竣工验收备案登记，正在办理房产证，己经对后续进行了补救，截止目前合同效力瑕疵己经得到了补正。工程质量是合格的，浙商公司不存在违法交付质量不合格的房屋的问题。最后，上诉人提出的竣工验收的相关规定属于行政管理性规定，即使被上诉人存在违反相关规定的情形，也是对应的行政责任，而不是民事责任，与本案合同效力无关。所以上诉人主张补充协议效力无效是没有任何事实和法律依据的。因此，本案的争议焦点是《补充协议》是否存在胁迫的情形，是否应当撤销。那么，在《补充协议》签订之前的交房日期以是否符合交房条件以及双方的争议是否存在违约责任都不是本案的争议焦点，上诉人要求主张的损失与本案是上诉人第一项诉讼请求撤销补充协议的成立为前提在补充协议合法有效的情况下，双方通过补充协议解决了双方曾经存在过的争议，因此本案不存在浙商公司向上诉人支付违约损失的问题。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请依法予以驳回。 韩涛、邓虓娜向一审法院起诉请求：1.依法撤销原、被告于2019年9月29日签订的《的补充协议》；2.依法判令被告赔偿原告逾期交房造成的损失共计777077.3元；3.案件受理费及其他费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年5月17日浙商房地产公司与韩涛、邓虓娜签订《新源燕府认购协议》，约定韩涛、邓虓娜购买浙商房地产公司开发建设的位于长安区。2016年6月23日，韩涛、邓虓娜与浙商房地产公司签订《石家庄商品房买卖合同（预售）》合同，合同编号为2016062318091686180，约定购买房屋预测建筑面积共275.81平方米，其中套内建筑面积223.17平方米，分摊共有建筑面积52.64平方米，该商品房单价为每平方米13472.58元，总价款3715872元。合同第九条约定商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一第四条规定；4.Ｘ。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”在预售合同后附补充协议（附件十一）第四条约定：“本合同第九条关于商品房交付条件补充如下：若该商品房已具备综合验收条件或以验收完毕，因政府相关部分原因未能及时办理相关手续的，出卖人不承担任何逾期交付的违约责任，买受人自愿收房”。2015年5月17日，韩涛、邓虓娜交付全部房款，浙商房地产公司出具收据。2016年6月18日，浙商房地产公司向韩涛、邓虓娜发出通知，通知韩涛、邓虓娜办理交房事宜。由于涉案房屋未达到合同约定的交房条件，韩涛、邓虓娜未办理交房手续。2019年9月29日浙商房房地产公司与韩涛、邓虓娜签订《的补充协议》，约定买卖双方于2016年6月23日签署长安区正东路21号燕府7号楼1单元2601室《石家庄市商品房买卖合同》，合同编号：2016062318091686180,该合同约定商品房交付时间2016年12月30日，交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明等。现买卖双方同意将交付条件及交付时间变更为：交付条件为现状交付，即该房屋已经由出卖人和施工单位验收合格，不再以取得竣工验收备案证明为条件。其余配套设施设备、小区配套等均以现状为准，且买受人已对房屋、小区及其配套设施设备现状充分了解并无异议。交付时间为本补充协议签订后2日内，在该期限内，买受人应按照出卖人交房流程，提交和完善各项手续并交纳相关费用后接收房屋。对于此前双方未能随其他业主交房时间一事，双方互不承担责任，买受人认可，自本补充协议签订之日，出卖人无需因《石家庄市商品房买卖合同》的签订和履行向买受人承担任何违约责任等法律和经济责任。原《商品房买卖合同》约定与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。韩涛、邓虓娜提供录音录像显示，浙商房地产公司以韩涛、邓虓娜签订《的补充协议》为交房的前提条件，如韩涛、邓虓娜不签订该补充协议，浙商房地产公司不交房。涉案房屋所在新源燕府小区至今未经过竣工验收，至今未取得建设竣工验收备案文件。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同实现是公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。韩涛、邓虓娜主张订立《的补充协议》，受到胁迫并非韩涛、邓虓娜的真实意思，证据不够充分，韩涛、邓虓娜的诉讼请求，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告韩涛、邓虓娜的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人浙商房地产公司提交建设工程竣工备案证明书，欲证明案涉工程质量合格，我方已经取得了当时产生争议的综合验收，也证明了房屋质量合格，符合国家各项要求。上诉人韩涛、邓虓娜质证称，对该证据真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，上诉人韩涛、邓虓娜与被上诉人浙商房地产公司于2019年9月29日签订《的补充协议》，是在双方已经产生纠纷后经过协商达成的，上诉人对补充协议中的内容是明知的，是衡量自身损失与利益之后所做的决定，其作为完全民事行为能力人，应当能够明白在协议上签字的法律后果。上诉人称被上诉人以“如果不签字就不交房”来胁迫其签订合同，综合纠纷产生的原因和过程，该情形不足以认定为法律规定的胁迫情形，本案亦不存在显失公平的情形，故上诉人主张撤销上述协议理据不足，本院不予支持。关于《补充协议》中是否存在无效的格式条款的问题，该协议是双方就案涉房屋的交付产生纠纷之后经过协商达成一致意见签订的补充协议，约定的内容具体、明确，且均是双方当事人的权利义务，不属于格式条款，上诉人主张相关条款无效，理据不足。关于上诉人主张赔偿逾期交房的损失的问题，双方在补充协议中对责任承担约定明确，上诉人该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，韩涛、邓虓娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11571元，由上诉人韩涛、邓虓娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  孟志刚 审 判 员  李荣水 二〇二一年七月十二日 法官助理  郄张雨 书 记 员  吴 仪