广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0327民初310号 原告：阳日，男，1983年3月24日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区 。 委托诉讼代理人：覃鑫，广西三心律师事务所律师 。 被告：蒋助民，男，1976年4月10日出生，汉族，户籍住址广西壮族自治区灌阳县 。 第三人：阳润刚，男，1957年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区 。 原告阳日、第三人阳润刚与被告蒋助民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序审理。因原告提出财产保全申请，本院于2021年4月29日依法裁定：冻结被告蒋助民在银行的存款17万元或者查封相当价值的财产。2021年7月1日，本院依法公开开庭进行了审理。原告阳日的委托诉讼代理人覃鑫、第三人阳润刚到庭参加诉讼；被告蒋助民经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳日向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付给原告尚欠的房屋租金124100元(计至2021年3月止的租金）及违约金40000元,并按合同约定的租金标准支付租金或房屋占用费至被告腾房之日止；2、判决解除原、被告双方于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》，判令被告将腾出房屋移交给原告；3、本案诉讼费用及诉讼保全费由被告承担。 2 事实与理由：第三人与原告系父子关系，第三人与原告共有位于灌阳县的房屋［该房屋产权证号:灌房权证灌阳镇字第××号，建筑面积221平方米;土地使用权证号：灌国用（2008）第××号］，第三人与原告约定该共有房屋由原告管理，第三人同意该共有房屋由原告出租给他人使用。原、被告于2017年10月1日签订了《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告。双方约定：租赁期限五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，月租金为5500元；自2017年12月起，被告按季在每个季度季首的10日内支付租赁费16500元。双方合同的第八条约定：“4.乙方未按时向甲方支付约定的款项属于违约行为，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠租金及其他款项金额的5‰违约金，累计逾期超过30日的，甲方有权解除合同，保证金不退，乙方应在甲方通知送达之日起15日内清空门面并交回给甲方”。后来原、被告双方同意从2018年10月起房屋租金变更为每月4500元。自2018年1月开始，被告不再按时支付租金，从2018年1月至2019年8月共拖欠原告租金89100元。被告于2019年8月27日写下《承诺书》，承诺分期支付,但被告并未遵守承诺。2019年9月至2020年3月被告另拖欠了五个月的租金22500元。2020年3月18日,被告单方出具《承诺书》给原告，承诺支付拖欠的租金。2020年4月至2021年3月共12个月，房屋租金应为54000元，这期间被告分三次支付了41500元，尚欠12500元。综上，截止2021年3月，被告共计拖欠原告房租124100元及违约金未付，且多次违背承诺。被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益,为维护本人的合法权益，特诉至贵院。 原告阳日为证明其起诉主张而提供的证据有:1、书证即户口本，记载内容证明第三人与原告系父子关系；2、书证即灌房权证灌阳镇字第××号房屋产权证、灌国用（2008）第××号土地使用权证，证明：①租赁房屋位于 3 灌阳县，建筑面积221平方米，②房屋产权人为阳润刚、阳日，属原告及第三人共有；3、房屋租赁合同、2019年8月27日及2020年3月18日《承诺书》，证明原、被告签订了房屋租赁合同，被告违约，应支付违约金，且原告有权解除合同。 第三人阳润刚出具《情况说明》，书面陈述：位于灌阳县的租赁房屋，系原告及第三人父子共有，建筑面积221平方米。父子俩约定该房屋由原告管理、出租。并当庭表示同意原告的起诉主张。 被告蒋助民未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对另一方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋助民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以认定，并对其陈述的案件事实予以确认。 经审理查明（根据原告提供的证据认定），原告阳日系第三人阳润刚之子。位于灌阳县的租赁房屋［该房屋产权证号:灌房权证灌阳镇字第××号，建筑面积221平方米;土地使用权证号：灌国用（2008）第××号］，属于第三人与原告共有。第三人与原告约定上述共有房屋由原告管理，第三人同意由原告出租给他人使用。 2017年10月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告。双方约定：租赁期限五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，月租金为5500元；自2017年12月起，被告按季在每个季度首月的10日内支付租赁费16500元。合同的第八条双方约定：乙方（蒋助民）未按时向甲方（阳日）支付约定的款项属于违约行为，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠租金及其他款项金额的5‰违约金，累计逾期超过30日的，甲方有权解除合同，保证金不退，乙方应在甲方通知送达之 4 日起15日内清空门面并交回给甲方。原、被告达成房屋租赁协议后，原告及时将涉案的租赁房屋交给被告使用。自2018年1月开始，被告不再按时支付租金，为此，原、被告经协商一致双方同意从2018年10月起房屋租金变更为每月4500元。被告从2018年1月至2019年8月共拖欠原告租金89100元。被告于2019年8月27日写下《承诺书》，承诺分期支付，但被告并未遵守承诺。被告在2019年9月至2020年3月又拖欠了五个月的租金22500元。原告追讨房屋租金过程中，被告出具了2020年3月18日《承诺书》给原告，承诺支付拖欠的租金。2020年4月至2021年3月共12个月，房屋租金应为54000元，期间内被告先后于2020年6月5日、10月7日和2021年1月30日分三次支付了4500元、20000元、17000元，合计41500元，尚欠原告12500元。截止2021年3月，被告累计拖欠原告房租124100元及违约金未付。按合同约定被告每天应支付所欠租金5‰的违约金，截止到2021年6月30日违约金累计超过300000元。原告追索欠款未果，遂提起诉讼。 本院认为，原、被告签订2017年10月1日《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应按合同的约定履行义务。原告作为出租人按照约定行了将涉案的租赁房屋交给被告使用的合同义务；被告作为承租人也应当按照约定的期限履行支付租金的合同义务。因此，原告与被告之间形成的债权、债务关系明确。现被告长期拖欠原告房屋租金，拒不清偿债务，属于违约行为，侵犯了原告的合法财产权益，应当依法承担民事责任。原告起诉要求解除原、被告双方的房屋租赁合同，由被告给付尚欠的房屋租金124100元及违约金，事实清楚，证据确实、充分，理由成立，其诉讼请求，符合《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 5 出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”、“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，于法有据，本院应当予以支持。被告按合同约定应支付的违约金达30万余元，现原告起诉仅要求给付40000元，由于被告蒋助民在本案中不作辩解，亦未出庭参加诉讼，没有就原告主张的违约金数额请求本院予以适当减少，因此，本院对原告主张的违约金数额予以支持。另，因涉案的租赁房屋系第三人阳润刚与原告共同共有，第三人作为产权人，本案的处理结果对其具有法律上的利害关系，故其应当参与诉讼。鉴于第三人在本案中同意涉案的租赁房屋由原告管理、出租，并当庭表示同意原告的起诉主张，因此，本院根据合同相对性原则，就涉案房屋租赁合同的双方当事人之间发生的权利义务进行评判，应由被告直接向原告承担民事责任（清偿债务）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条、七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阳日与被告蒋助民订立的2017年10月1日《房屋租赁合同》；由被告蒋助民于本案判决生效后三十日内将位于灌阳县的租赁房屋腾出，并交还给原告。 二、由被告蒋助民于本案判决生效后三十日内支付其拖欠原告的暂计至2021年3月止的房屋租金124100元及违约金40000元，合计164100元；从2021年4月1日起至被告蒋助民腾房之日止，由被告蒋助民按月租金4500元的标准，计付租金(房屋占用费）给原告阳日。 6 上述债务，义务人逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3582元（原告已预交3582元），财产保全申请费1370元，合计4952元由被告负担；本院退回原告3582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 时祖义 二〇二一年七月一日 法官助理 文 芳 代书记员 孙荣娟