湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1288号上诉人（一审被告）：姚铁勇，男，汉族，1973年8月18日出生，住岳阳经济技术开发区。被上诉人（一审原告）：湖南豪门物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路明辉大厦西单元16楼。法定代表人：易军，总经理。委托诉讼代理人：李云燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨萃，湖南湘智律师事务所律师。上诉人姚铁勇因与被上诉人湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门物业）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚铁勇上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，1、一审判决认定下水管道存在设计缺陷事实不清。下水管存在设计缺陷只是前任物业经理周永发对上诉人的口头转述，上诉人并未明确承认下水管存在设计缺陷。2、为找到下水管是否存在设计缺陷，上诉人多次要求被上诉人提供业委会向其交存的下水管设计图纸，被上诉人一直未提交下水管的设计图纸，可证实被上诉人并不能确认下水管是否存在设计缺陷。3、时任物业经理李艳红并不承认下水管存在设计缺陷。后周永发又认为没有设计缺陷的可能性更大，周永发所说设计缺陷是下水道在平地面拐弯处呈90度直角，李艳红认为下水道在平地拐弯处是45度弯头，没有设计缺陷。2021年2月7日，上诉人从被上诉人手中拿到下水管设计的电子图纸，经查看上诉人所住楼房下水管在平地面拐弯处安装的是连续两个45度弯头，并没有如周永发所说的是90度弯头。综上，在上诉人并未明确承认下水管道存在设计缺陷，也无证据证明的情况下，一审法院认定溢水的原因是下水管道设计存在缺陷造成的属认定事实不清。二、一审法院只认定发生了溢水，未认定溢水造成的损失。在一审中上诉人提交了溢水损失的照片等证据，但一审法院对溢水造成的损失未进行认定属于认定事实不清。损害后果包括更换木地板成本，房间清洁成本、房屋空置至今的损失，请二审法院认定溢水造成损失的事实。三、一审法院认定发生溢水系下水道设计缺陷引起，没有认定溢水发生原因是下水道公用部分堵塞造成。根据溢水情况发生后的疏通过程，可以断定堵塞部位发生在下水管共用部分，理由如下：1、本小区下水管设计为三楼及以下楼层共用一根下水管，2、时任物业经理周永发从上诉人家厕所打管十几米下去无法疏通，后来物业公司叫来疏通车从人行道污水口向上疏通，也无法疏通，楼上住户主卧厕所用水通过地漏、坐便器涌入上诉人房间，在无法疏通约1个小时后，物业公司从上诉人家主厕所外墙离地面90CM处把下水管共用部分切断，切断后下水当即通畅。切断部分以下的旧有共用下水管道被废，物业公司买来新的管道从切断部位接上，新的管道铺设在地面，接入了小区的污水管道，至此下水道畅通，至今没有堵塞过，因此，可判定堵塞部位发生在切断部位以外，请二审法院认定厕所发生溢水是由于水管共用部分堵塞造成。四、小区业委会与被上诉人签订的《物业服务合同》第二章第五条，共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备包括：共用上下水管道。第二章第十五条，每一年对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。第二章第二十四条，对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求之第4项：确保雨水、污水管道保持通畅。被上诉人没有根据物业服务合同约定定期对共用下水管道进行普查维修，导致上诉人厕所、房间进水，被上诉人存在违约行为。根据《物业管理条例》第六条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被上诉人对上诉人的财产损失负有赔偿义务，根据《民法典》第五百二十六条，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人豪门物业答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。上诉人的主卧和厕所漏水是由于房屋开发商设计存在缺陷引起的，被上诉人只是对现有物业进行管理，对建设设计本身的缺陷应该由开发商承担相应责任。漏水情况发生以后，被上诉人多次组织水电工、建筑施工队进行了整改，裸露在外的公共部分被上诉人能整改的都整改了，并且得到了业委会和业主的满意。上诉人的房屋漏水不是因为被上诉人在物业管理过程中管理不当造成的，应当驳回上诉人的上诉请求。豪门物业向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、由姚铁勇支付豪门物业2019年1月1日至2020年11月30日的物业管理费4,356元；2、由姚铁勇承担全部诉讼费用。一审法院查明，豪门物业与东方明珠小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定豪门物业为东方明珠小区提供物业服务，豪门物业按照1.48元/月/平方米的物业费标准收取物业费。姚铁勇系东方明珠小区1栋301号房业主，该房屋建筑面积128.82平方米。2019年12月29日，姚铁勇的主卧室厕所发生溢水，姚铁勇向豪门物业反映后，双方确认下水管道的设计存在缺陷，引起姚铁勇的房屋溢水。姚铁勇没有支付2019年1月1日起至2020年11月30日期间的物业费。经豪门物业书面催缴后，姚铁勇仍未支付物业费。一审法院认为，豪门物业为姚铁勇所在的东方明珠小区提供物业服务后，姚铁勇应当支付自2019年1月1日至2020年11月30日期间共23个月的物业服务费4，385.03元（128.82＊1.48＊23）。豪门物业主张姚铁勇支付物业服务费4,356元，不违背法律规定，予以支持。豪门物业、姚铁勇确认姚铁勇的房屋发生溢水系下水管道设计缺陷引起，并非豪门物业在履行物业合同造成，故姚铁勇提出辩解的意见，不予支持。姚铁勇主张豪门物业提供的物业服务不符合合同约定，没有证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条之规定，判决：姚铁勇向豪门物业支付自2019年1月1日至2020年11月30日的物业服务费4，356元，限姚铁勇在判决生效之日起三日内支付完毕。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由姚铁勇负担。二审期间，姚铁勇向本院提交如下6份证据：证据1、格地地板供应商开具的更换成本费用，证据2、邻居出具的证明一份，证据3、与装修公司所签施工合同，里面有约定地板品牌的内容，证明地板为格林强化木地板，证据4、与物业李经理的通话录音，和物业周永发微信聊天截图，东方明珠消防和排水竣工图，厨房卫生间大样图，拟证明房屋不存在设计缺陷，水管是45度，证据5、现场照片四张，拟证明漏水是发生在公共部位，不是私人部位；证据6、进水房间照片和视频，小区其他几位房间进水业主反映截图。被上诉人豪门物业向本院提交四张照片，拟证明物业将下水管道地面口径部分改宽了，将之前的110cm的水管改成了160cm。被上诉人豪门物业对上诉人姚铁勇提交证据的质证意见为：对证据1三性有异议，一张手写便条不能证明是本案上诉人的房屋，且与被上诉人的物业服务没有关系，对证据2合法性有异议，证据形式不合法，证人应当出庭作证向法庭陈述所证明的事实，证明的内容与事实不符，证明人没有进行现场勘验，无法做出下水道公用部分堵塞的原因的结论，原因只有把下水管开挖才能知道，证人没有在现场见证下水管的开挖，证明事实虚假，对证据3三性有异议，承包方瞿勇是自然人，不具备装饰装修的相关资质，施工合同书的附件载明的却是北京轻舟伟业装饰工程有限公司，证明是虚假的，对证据4和周永发的聊天记录真实性无异议，对证明目的有异议，周永发的回复只是说只要每户不乱扔垃圾就不会堵塞，这说明水管堵塞跟物业没有关系，上诉人应当找侵权责任人赔偿损失，对图纸的真实性有异议，图纸没有载明是哪个楼盘哪一栋的房屋设计图纸，一般房屋竣工图应该盖建设单位、施工单位、监理单位、质检部门的公章，对图纸的来源和真实性有异议，实物和图纸有差距，房屋是否有缺陷应以水管开挖事实为准，对电话录音的真实性无异议，对证明目的有异议，录音不能证明房屋设计没有缺陷，物业管理人员不清楚真实情况，这只是物业管理人员的推断；对证据5真实性有异议，图片不能证明是哪一户，也无法确定漏水的原因跟被上诉人的物业服务有关，证据6进水照片和视频真实性无异议，对关联性有异议，不能说明进水原因和被上诉人的物业服务有关系，上诉人应当找侵权人承担相应责任，业主群截图真实性有异议，无法核实，只是个人陈述，没有证据佐证。上诉人姚铁勇对被上诉人豪门物业提交证据的质证意见为：对真实性无异议，是改了，当时在无法疏通的情况下把管道改了。经过举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：上诉人提交的证据1至证据3与本案无关，本院不予采纳。上诉人提交的证据4至证据6、被上诉人提交的证据与本案有关，本院予以采纳，至于能否达到当事人的证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。本院二审查明，姚铁勇家中厕所发生溢水时，豪门物业派人进行了管道疏通，但没有效果，之后物业公司将姚铁勇家房屋外露下水管道距地面90CM处切断后，水管随即畅通，切断之后物业公司更换了口径更宽的下水管，之后没有再发生下水管堵塞现象。本院认为，根据姚铁勇提供的证据以及物业公司的陈述，虽可证实堵塞处在切断下水管部位以下，但不能仅凭该堵塞部位判定产生堵塞的原因，在姚铁勇家中发生水倒灌后，豪门物业及时派人进行了疏通，尽到了及时处理义务，虽然物业服务合同中约定物业公司需保持水管畅通，但这是指物业公司需定期对下水道，化粪池进行疏通，防止因物业对下水道不及时疏通导致管道堵塞，但实践中发生管道堵塞的情况复杂多样，有因雨量大导致水管口径无法及时排水、有管道设计存在缺陷、有上层住户丢弃杂物导致、也有物业公司没有定期清理下水管导致，应在查清堵塞的原因后由相关责任主体承担相应责任，不能仅因物业服务合同中约定的物业公司有保持下水管畅通的义务，就一概不区分具体情形、具体原因认定由物业公司承担下水管堵塞造成的财产损失赔偿责任。本案中，在姚铁勇家发生溢水原因尚未查明的情况下，姚铁勇主张物业公司对其房屋损失承担赔偿责任证据不足，且财产损害纠纷属另一法律关系，其可另行维权，本案中，物业公司在发生溢水时及时进行了处理，并没有处理不当导致损失扩大的情形，一审法院判决姚铁勇支付未交付的物业费并无不当，本院予以维持。姚铁勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚铁勇负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年七月二日书记员  夏语涵