江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2638号上诉人（原审被告）：周晓春，男，1972年5月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张斌，男，1970年2月26日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：华勇，江苏天帆律师事务所律师。上诉人周晓春因与被上诉人张斌房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周晓春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人张斌的诉讼请求；由张斌承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定周晓春在将涉案房屋转租给徐某,4后，周晓春与张斌还存在租赁关系，事实不清，依据不足。1、周晓春将涉案房屋转让给徐某,4后，当面告知了张斌，张斌并无异议。周晓春与张斌之间无书面租赁协议，不存在租期一直延续问题。2、周晓春转租后，张斌与徐某,4之间实际履行了租赁合同，体现在一方面张斌将租赁经营手续由其姓名变更为徐某,4，另一方面在祁广华诉讼前后，张斌从未向周晓春催要过租金，而是直接要求徐某,4支付拖欠的租金，徐某,4也向张斌付了一部分房租，进一步说明张斌认为后期的租赁行为与周晓春无关。3、徐某,4不再继续租赁经营涉案房屋时亦是直接通知张斌，未通知周晓春，说明双方认可系租赁合同关系当事人，徐某,4的租赁行为与周晓春没有任何关系。4、一审判决认为即使徐某,4向张斌出具过欠条，也不影响双方之间房屋转租关系的存续，该理由不能成立。徐某,4向张斌出具欠条，恰能够说明在周晓春将涉案的房屋转租给徐某,4以后，与张斌之间的租赁关系即终止，而张斌与徐某,4之间形成直接的租赁关系。被上诉人张斌辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人周晓春的上诉请求。1、一审法院对于周晓春与张斌之间的租赁关系已进行了充分说理。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。虽然张斌与周晓春没有签订书面租赁合同，但因张斌与祁广华签订的房屋租赁合同的权利与义务已由周晓春进行承担，合同所有的内容都适用于周晓春，因此能够确定张斌与周晓春之间明确了涉案房屋的租赁期限，双方不构成不定期租赁关系。2、祁广华起诉张斌后，张斌多次联系周晓春，要求解决涉案房屋租赁问题，但是周晓春推诿不予处理，张斌无奈直接要求案外人徐某,4向祁广华支付租金，徐某,4实际上系为周晓春垫付。3、关于变更经营手续问题，张斌于2015年根据周晓春的指示，将酒店的法定代表人变更为案外人徐某,4，该酒店实际是由徐某,4、周晓春合伙经营，同时，在2015年也是由周晓春将涉案房屋中的部分承包给案外人，该承包协议也是由周晓春进行签订。张斌向一审法院起诉请求：1、判令被告周晓春支付原告张斌租金、违约金合计379500元及利息（以379500元为基数，自2021年2月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付之日止）；2、被告周晓春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月23日，原告张斌与祁广华签订了一份《房屋租赁合同》，约定祁广华将位于淮安市淮阴区长江西路20号房屋中一层局部及二、三、五层全部、四楼除四楼东两办公室及其对面会议室及卫生间外全层和淮房第B200404068号二、三层，总面积约2443平方米的房屋出租给原告张斌用于经营酒店。房屋租赁期限为10年，自2011年7月25日起至2021年7月24日止。租金第一年为36万元，第二年租金在第一年租金基数上上浮5.5%，第三年租金在第二年租金基础上上浮5.5%，以此类推每年租金在上一年租金基础上上浮5.5%。租金每年支付一次，于每个年度提前一个月支付，先付费后使用。如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的二倍支付滞纳金。上述合同签订后，原告张斌按照合同约定向祁广华支付了押金10万元及首年租金，祁广华交付了租赁房屋。张斌在承租上述房屋期间经营的酒店名称为淮安市丰泽园温泉酒店。2013年，原告张斌将酒店经营权转让给被告周晓春，并将涉案房屋一并转租给被告周晓春，双方未签订书面转租合同，也未办理酒店法人变更登记。期间，房屋租赁费由被告周晓春直接支付给祁广华。2015年，被告周晓春又将涉案房屋再次转让给案外人徐某,4，同时将酒店法定代表人由原告张斌变更为徐某,4，双方亦未签订书面转租合同。此后的租金由徐某,4直接向祁广华支付。2019年10月25日，祁广华向法院起诉，要求张斌支付拖欠的2018年7月25日至2019年7月24日期间的租金及迟延履行违约金，周晓春与徐某,4作为第三人参加诉讼。该案审理过程中，张斌、周晓春以及徐某,4对于相互之间存在房屋转租关系的事实均一致认可。该案经法院审理认为，张斌与周晓春就房屋转租达成协议后，周晓春并未与祁广华直接签订合同，张斌也未与祁广华协商解除合同，双方之间的租赁合同关系依然存在。同样，周晓春与徐某,4之间存立租赁关系，也不影响祁广华与张斌之间的租赁合同关系，张斌对于欠付租金负有继续履行的义务，并由此判决张斌向祁广华支付相应的租金及逾期违约金。2020年9月8日，祁广华再次向法院起诉，要求张斌支付拖欠的2019年7月25日至2020年7月24日期间的租金及迟延履行违约金。周晓春与徐某,4作为第三人参加诉讼。法院经审理后作出（2020）苏0804民初4198号民事判决书，判决张斌支付祁广华租金325406元及违约金（以552487元为基数，自2019年7月25日起按照年利率6%计算至2020年10月25日，以325406元为基数，自2020年10月26日按照年利率6%计算至实际给付之日止），并由张斌负担案件受理费及财产保全费6392元。另，周晓春在该次庭审中述称：“张斌与祁广华签订合同时支付了100000元押金。2013年3月，张斌和我签订了丰泽园酒店转让协议，当时约定100000元押金归我，我支付对应款给张斌，张斌和丰泽园解除租赁关系。我和张斌一起找到祁广华，祁广华说他只关注房租，张斌和我租都一样。2015年，我把宾馆转让给了徐某,4，转让时我找了祁广华，祁广华答复和之前一样，他说合同没到期，不好改合同，但是认可转租行为。因为没有改合同，我和徐某,4之间还有一部分账没结”。2021年2月7日，经祁广华与张斌结算，截止2021年2月5日，根据本院（2020）苏0804民初4198号判决书，张斌应支付祁广华案件款合计379500元。同日，张斌通过银行转账方式向祁广华支付了上述款项。次日，祁广华向张斌出具案款收条。另查明，2021年1月22日案外人徐某,4曾支付原告张斌租金10000元。一审法院认为，原告张斌虽未与被告周晓春签订书面的转租协议，但依据生效判决书以及当事人陈述，可以认定原、被告之间因酒店经营权转让同时形成了涉案房屋转租的关系。从原、被告多次的庭审陈述中可以看出，原告将涉案房屋转租给被告周晓春后，由被告周晓春在租赁的房屋内继续经营酒店，双方就房屋转租的事宜实际上达成了一致的意见，即由被告继受原告支付给祁广华的10万元押金的权利，并由被告继续履行原告与祁广华签订的《房屋租赁合同》。事实上，被告周晓春在将涉案房屋转租给案外人徐某,4前也一直按照该合同的约定向祁广华支付租金，实际上认可了原告与祁广华所签订的租赁合同的所有内容适用被告，故被告周晓春辩称双方之间系不定期租赁关系的意见，不能成立。关于被告辩称其将涉案房屋转租给第三人徐某,4，徐某,4曾向原告出具过欠付租金欠条并支付过部分租金，从而证明被告已经解除了与原告租赁关系的意见。一审法院认为，首先，原、被告系本案房屋转租合同的相对方，原告并未认可与被告解除了转租关系，且被告亦未举证证明已与原告协商解除了转租关系。其次，即使第三人向原告出具过欠条，也不影响原、被告之间的房屋转租关系的存续，第三人对履行该债务具有合法利益，其向原告支付租金也仅能说明其代被告履行给付义务，被告将第三人代为履行的行为视为系解除与原告的转租关系的证明，无法律依据。故法院对被告的上述辩称意见不予采纳，法院认定原、被告之间的房屋转租关系依然存续，被告仍负有支付房屋租赁费的义务。因被告未能按约履行义务，导致原告对祁广华构成违约，并支付相应的租金及违约金等费用，现原告要求被告给付相应款项并支付资金占用期间的利息损失，依法应当支持。因第三人徐某,4已向原告代为支付10000元租金，故被告周晓春还应支付原告369500元。关于资金被占用期间的利息损失，法院确认自2021年2月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止。一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告周晓春于判决生效后十日内支付原告张斌369500元及利息（以369500元为基数，自2021年2月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告张斌的其他诉讼请求。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6993元，减半收取3496.5元，由被告周晓春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周晓春提交如下证据：1、淮安市丰泽园温泉酒店工商登记，证明在2015年11月19日该酒店的投资人由被上诉人张斌变更为徐某,4；2、张斌与徐某,4的微信聊天记录，主要证明张斌向徐某,4催要房屋租金，徐某,4也向张斌支付了部分租金，另徐某,4通知张斌终止合同不再继续经营。3、张斌与案外人曾兆梅于2021年6月4日的通话录音，证明张斌承认与徐某,4就房屋租金进行了结算，徐某,4向其出具了30万元的欠条。被上诉人张斌质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能证明其证明目的，2015年11月19日，酒店的法定代表人变更为徐某,4，系张斌受周晓春的指派，因为该酒店是由周晓春与徐某,4合伙经营，其中徐某,4占比80%，周晓春占比20%，张斌没有理由拒绝周晓春的请求；对于证据2的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，一审法院判决张斌向祁广华支付涉案房屋的租金，判决生效后，张斌多次联系周晓春，要求其向徐某,4索要租金，但是周晓春不予理会，在实属无奈的情形下，张斌要求实际使用人徐某,4支付租金，徐某,4支付的租金是代周晓春支付，且徐某,4支付的行为并不影响周晓春与张斌之间的房屋租赁关系；对于证据3的真实性无异议，但是与本案无关联，案外人徐某,4是否给张斌出具欠条，不影响周晓春与张斌之间的房屋租赁关系。被上诉人张斌提供（2020）苏08民终3758号民事判决书一份，证明在2015年11月15日，张斌受周晓春的指派将酒店的法定代表人变更为徐某,4，因为该酒店是由周晓春与徐某,4合伙经营，其中徐某,4占股80%，周晓春占股20%。上诉人周晓春质证认为，对判决书的真实性无异议，判决书所提及的时间是2015年9月，酒店实际经营人是徐某,4和刘成玉，并不是周晓春，而酒店的投资人由张斌变更为徐某,4是在2015年11月，并不存在周晓春指派张斌进行相应的变更登记。另外，一审判决以及其他关联案件都是认定周晓春将涉案的房屋转让给徐某,4，而不是与徐某,4合伙经营。本院经审查认为，上诉人及被上诉人提交的证据均无法证明各自的举证目的，故对双方提交的证据，本院均不予采信。另外，二审谈话结束后，本院收到上诉人周晓春提供的证人出庭申请书一份，申请证人徐某,4出庭，证明周晓春与张斌之间的租赁关系在2015年已经终止，此后由张斌与徐某,4实际履行房屋租赁合同，申请书落款时间为2021年7月7日。本院经审查认为，首先，二审在2021年7月8日谈话期间，询问上诉人周晓春有无新证据时，其并未提及申请证人出庭；其次，关于张斌、周晓春、徐某,4三人之间的关系，在祁广华与张斌因案涉房屋租赁合同纠纷所引发的多个关联案件中法院均已查明，且徐某,4均到庭参加诉讼并作了相关陈述。故上诉人申请徐某,4出庭作证没有必要，本院不予准许。本院认为，关于张斌与周晓春之间租赁关系的性质问题。从一、二审查明的事实来看，张斌在将酒店经营权转让给周晓春时，一并将涉案房屋转租给了周晓春。虽然双方之间并未签订书面转租协议，但从周晓春在因涉案房屋租赁纠纷产生的多起关联案件中所做的庭审陈述来看，其对张斌与祁广华之间所签订的《房屋租赁合同》的内容在转租时是知情的，即其知晓租金支付标准、支付方式以及租赁期限，且未提出异议。而其在租赁的房屋内继续经营酒店时亦按照该合同的约定直接向祁广华履行了支付租金等相关义务。由此可见，周晓春实际上认可了该租赁合同的所有内容，其在继受张斌支付给祁广华的10万元租房押金权利的同时亦继受了张斌在《房屋租赁合同》中的权利与义务。因此，周晓春与张斌之间转租关系的租赁期限可以确定，双方之间并不因未签订书面转租合同而构成不定期租赁关系。一审判决对双方之间不构成不定期租赁关系的认定说理充分，并无不当。关于张斌与周晓春之间的转租关系是否已解除问题。周晓春主张其将涉案房屋又转租给案外人徐某,4时已经告知了张斌，张斌对此无异议，且张斌直接向徐某,4催要租金，从未向其催要过租金，徐某,4不再租赁涉案房屋亦是直接通知张斌，没有通知其，因此双方之间的租赁关系已解除，本院认为，首先，张斌自始至终未认可与周晓春之间已经解除了租赁关系，从本案现有证据看，亦无法证明周晓春已与张斌已协商解除了转租关系。其次，酒店法定代表人的变更，包括张斌直接向徐某,4催要租金的事实均不能证明双方之间租赁关系的解除。且即便徐某,4向张斌支付过租金，亦是一种代为履行行为，即代上诉人周晓春履行给付租金的义务，该代为履行行为并不产生解除张斌与周晓春转租关系的法律效力。一审认定双方之间的房屋转租关系依然存续，周晓春仍负有支付房屋租赁费用的义务并无不当，故该主张没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人周晓春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6993元，由上诉人周晓春负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二一年七月二十八日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕