甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终822号上诉人（原审被告）：吕某1，男，汉族，住甘肃省静宁县。被上诉人（原审原告）：静宁县建兴物业管理有限公司。住所：甘肃省静宁县八里工业小区。法定代表人：周某，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡某，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘某，该公司工作人员。上诉人吕某1因与被上诉人静宁县建兴物业管理有限公司（以下简称建兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省静宁县人民法院（2021）甘0826民初1369号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕某1上诉请求：撤销原判，驳回建兴物业公司诉讼请求。事实和理由：原审判决缺乏事实和法律依据。1.吕某1于2017年6月22日购得涉案门面房时，建兴物业公司允诺不收取物业费，故在《物业管理合同》中没有约定收取标准，收费标准空白。2.在履行过程中，2017年6月22日至2019年5月期间，建兴物业公司并未向吕某1收取物业费。2019年6月，建兴物业公司采取控水控电方式胁迫吕某1缴纳物业费，吕某1缴纳了2019年6月-12月的物业费。3.现建兴物业公司要求吕某1继续缴纳2020年度物业费缺乏依据，建兴物业公司连基本的卫生打扫工作都没有做到，也打扫的不彻底。4.静宁县物价局静价发（2013）21号文件载明的有效期是两年，该收费依据不能作为定案依据。建兴物业公司辩称，2017年签订的物业管理合同收费处是空白的，当时考虑业主刚购买房屋，资金紧张。当时没有收，物业服务一直提供，免除了一段时间物业费。从签合同到2019年5月给所有业主都免收。2019年6月份建兴物业公司没有控水控电来收取物业费，吕某1也没有提交相关证据证明卫生打扫不干净，物业服务打扫的是公共部分卫生。2013年6月28日静宁县物价局的文件，从2016年开始，甘肃省都不下发物业费文件，就一直沿用的之前的文件收取。请求驳回上诉，维持原判。建兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令吕某1支付建兴物业公司2020年度物业管理费301元；2.本案诉讼费由吕某1承担。一审法院认定事实：吕某1曾在××县购买了面积44.73㎡的商铺，建兴物业公司为该小区业主提供物业管理服务。2017年6月22日，建兴物业公司与吕某1签订物业管理合同，约定建兴物业公司为吕某1提供物业管理服务，但双方对物业费未作约定。2019年6月至12月，建兴物业公司按照0.56元/㎡，向吕某1收取物业费。2020年，建兴物业公司向其他业主按0.56元/㎡收取了物业费，但吕某1以建兴物业提供的物业管理服务不到位为由，拒绝交付物业费。一审法院认为，建兴物业公司与吕某1签订的物业管理合同合法有效，应受法律保护。双方在合同中虽然对物业费未作约定，但建兴物业为吕某1提供了物业管理服务，吕某1应当交付物业费。建兴物业按0.56元/㎡向吕某1收取物业费，符合市场价格，故对建兴物业公司的诉讼请求应予支持。吕某1关于建兴物业公司提供的服务不到位的辩解理由，无证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：吕某1于本判决生效后三日内支付静宁县建兴物业管理有限公司2020年度物业费301元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吕某1负担。二审期间，吕某1申请证人陈某、蒙某、武某、任某、吕某22出庭，一审未申请证人出庭原因为吕某1不懂。证人陈某、蒙某、武某、任某、吕某22分别陈述，证人均是建兴花园小区的商铺业主，购买商铺时售楼部承诺不收取物业费，物业合同上没有写要交物业费，2019年6月开始交了半年。建兴物业公司采取的收取水电费的方式不合理，如不交物业费，水电费每次能交的数额较少，不方便。吕某1质证认为，认可各证人证言。建兴物业公司质证认为，不认可证人证言，证人没有提供相应证据。建兴物业公司提交吕某1购买的商铺充水充电的记录5页，证明目的为建兴物业公司没有控水控电，吕某1购买的商铺水电可以正常使用。一审未提交理由是吕某1一审没有提出控水控电的观点。吕某1质证认为，因无法核对，暂时无意见。本院经审查认为，证人证言、建兴物业公司提交的充水充电的记录与本案争议焦点关联不大，且双方当事人陈述的一审未提交证据理由均不合理，不予采信。一审法院认定本案基本事实属实，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点问题为：吕某1应否向建兴物业公司支付2020年度物业费301元。吕某1上诉认为，吕某1购买商铺时建兴物业公司承诺不收取物业费，《物业管理合同》物业收费标准空白，建兴物业公司采取控水控电方式胁迫吕某12019年6月-12月物业费，现建兴物业公司物业服务不符合标准，卫生打扫工作不彻底，静宁县物价局静价发（2013）21号文件已过期，不能作为收费依据。吕某1不应支付2020年度物业费。建兴物业公司认为，吕某1应支付2020年度物业费。建兴物业公司没有承诺永久免物业费，建兴物业公司服务到位。2019年6月份建兴物业公司没有控水控电来收取物业费，从2016年后甘肃省都不下发物业费文件。本院经审查认为，首先，关于建兴物业公司或案涉商铺开发商是否承诺不收物业费问题。物业管理合同的合同当事人为吕某1与建兴物业公司，吕某1未提交证据证明建兴物业公司承诺不收取2020年物业费。而案涉商铺开发商非物业管理合同的当事人，其与建兴物业公司均是独立的法人，其是否承诺不收物业费，是吕某1与开发商之间的买卖合同关系。根据合同相对性原则，该事由不属于吕某1向建兴物业公司不支付2020年物业费的合法事由。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《物业管理合同》物业收费标准空白，属于双方当事人对物业费的价款没有约定或约定不明，在双方当事人不能达成补充协议时，参照2013年静宁县物价局公布的收费标准确定价款不违反法律规定，且吕某1未举证证据该收费标准高于当地当时同类房屋物业费标准。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第二十四章规定了物业服务合同的相关法律规则，第九百四十四条规定了业主支付物业费义务，吕某1以物业服务不到位为由不支付物业费，但未提供对应法律依据。此外，本案诉讼请求范围为吕某1与建兴物业公司2020年物业费纠纷，建兴物业公司是否采取违法方式收取吕某12019年物业费不属于本案审查范围，本院不予理涉。据此，吕某1的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕某1负担。本判决为终审判决。审判长 摆建军审判员 杨振兴审判员 宫在霞二〇二一年七月十二日法官助理 李 丽书记员 陈 甜