广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2708号原告：李志平，男，1992年11月6日出生，汉族，英德市人，住英德市××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××659。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：周某1。原告李志平诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志平的委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志平向本院提出诉讼请求：1.判令被告自向原告支付逾期交房违约金(从2020年1月1日起以房款646800元为基数，按日万分之三计算至案涉房屋达到交房条件后被告书面通知原告收楼并实际交付房屋给原告之日止)(违约金暂计为69272元)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于英德市××××××。合同第九、十条约定：被告应将取得建设工程竣工验收备案证明、测绘报告、供水排水设施与城市公共供水、排水管网连接、正式供电且燃气管道与城市燃气管网连接的房屋交付给原告。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前将案涉房屋交付原告使用。合同第十二条约定：被告如未能按合同约定的时间交房，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已支付了全部房价款646800元。但，被告开发的案涉房屋逾期达到交付条件且逾期通知原告收楼。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金。为维护原告自身合法权益，原告现根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院能依法审理支持原告的全部诉请，以维护原告的合法权益。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，原告诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，被告按与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到原告合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，原告已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，原告诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应予以在被告逾期交付房屋的期间中扣除，即被告在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。另，违约金过高，要求按日万分之一计算。原告李志平提供的证据有：证据一、商品房买卖合同（预售），证明原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的案涉房屋；合同第九、十条约定：被告应将取得建设工程竣工验收备证明、测绘报告、供水排水设施与城市公共供水、排水管网连接、正式供电且燃气管道与城市燃气管网连接的房屋交付给原告；合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前将案涉房屋交付原告使用；合同第十二条约定：被告如未能按合同约定的时间交房，按日计算向原告支付全部房价款成分之三的违约金；证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一、1.单位工程竣工验收备案表，2.房屋建筑工程质量保修书，3.住宅质量保证书，4.住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件；证据二、邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收；证据三、1.我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函【2019】52号文件，2.《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，3.英德市住房和城乡建设局发出《温馨提示》，4.建设工程消防验收申请受理凭证，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据四、1.《英德市人民政府关于印发英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见的通知》，2.清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工产工作的紧急通知，证明新冠肺炎疫情影响政府2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据原件经核对后当庭退回。本院经审理认定，2018年5月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市××××××，该商品房的用途为住宅，房屋总价为646800元，买受人应于2018年5月10日前付首期款256800元，余款申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；……（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”又查明，被告于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明。2020年11月21日，被告通过快递方式向原告发送《瑜丰雅居交付通知书》。庭审中，原、被告双方确认自愿签订合同，合同在2018年6月1日备案。被告确认收到全部房款，没有退回相关款项。被告称，涉案房屋的供电设施已完备，2020年底南方电网的主电缆未接通到涉案小区，现在不确定是否接通，电费是按居民用电交费，已经向南方电网申请安装居民用电，安装工程由南方电网与有关部门协调安装。原告方认为不予扣除工程移交时间和疫情影响时间，2020年12月22日涉案房屋不具备永久用电设施，因此，涉案房屋仍不具备交楼条件。本院认为，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，双方应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日才取得房屋竣工验收备案。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由免除其逾期交付房屋责任，经本院释明，被告虽提交证据证明疫情、政府消防验收职能承接属不可抗力，但一直没有提供证据证实消防验收、疫情与逾期交楼存在直接的因果关系，应承担举证不能的不利后果，其关于消防验收、疫情的抗辩，本院不予采纳，被告已构成违约。被告请求调整违约金按日万分之一计算，本院认为，本案《商品房买卖合同》是作为开发商的被告提供给原告的格式合同，该合同第八条约定的“逾期付款（购房款）责任”与第十二条约定的“逾期交付（商品房）责任”的权利和义务是对等的，该合同第十一条约定的交付商品房的时间是2019年12月31日前，在原告按约付清购房款后，直至2020年11月21日被告才通知原告收房，由此说明被告已严重违约；被告作为违约方，认为违约金过高，必须对其主张的违约金过高的事实提供证据予以证明，但被告并未能提供任何证据佐证，为此，综合衡量合同履行程度、违约方过错、守约方预期利益、双方当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同和事实依据等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，对被告的该项抗辩，不予采纳。原告称因供电问题，房屋至今没有达到合同约定的交付标准，被告对此回应称系南方电网的主电缆未接通到涉案小区，已经向南方电网申请安装居民用电，本院认为，庭审中原告的委托诉讼代理人也确认涉案房屋已通商业用水施工用电，即涉案房屋已可满足日常生活需要，目前也已有其他业主收楼并实际装修入住，故违约金可按合同约定以全部房价款按日万分之三计算至被告通知原告收楼之日（2020年11月21日），共326天，为63257.04元（646800元×0.03%/天×326天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，支付原告李志平逾期交付房屋违约金63257.04元；二、驳回原告李志平其他诉讼请求。案件受理费765.90元，由原告李志平负担75.19元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担690.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年七月二十三日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。