安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1455号 上诉人（原审原告）：乔军，男，1964年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：孔凡纯，系乔军妻子。 委托诉讼代理人：邵忠银，安徽史怀畅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蚌埠市蚌山区住房城乡建设交通局，住所地安徽省蚌埠市东海大道3858号蚌山发展大厦1号楼5楼，统一社会信用代码11340303394162474J。 法定代表人：丁寒，该局局长。 委托诉讼代理人：张家俊，该局副局长。 委托诉讼代理人：徐三喜，该局工作人员。 上诉人乔军因与被上诉人蚌埠市蚌山区住房城乡建设交通局（以下简称蚌山区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。乔军的委托诉讼代理人孔凡纯、邵忠银，蚌山区住建局的委托诉讼代理人张家俊、徐三喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔军上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判;2.由蚌山区住建局承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人提起诉讼,并非对南翔城市广场房产分户图有异议,而是对交“夹层”存在异议。一审判决只是看到双方征收拆补偿合同的数量关系,未注意现实安置房屋的质量与性质。现实安置房含有夹层,从房屋性质上看,不具备商铺的营业性，不具备房屋的全部使用功能。上诉人请求二审法院向规划等有关部门核实蚌山区住建局交付的安置房中“夹层”房屋具备什么功能,是否含有营业性质,以便确定蚌山区住建局交付的房屋是否合格。二、一审判决适用法律规范错误。征收补偿协议约定为一层,但是,交付的为夹层,夹层不能计算为房屋层数,因为:《房产测量规范》5.6.6.1房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪土以上计算;…假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。三、从告知义务看,蚌山区住建局擅自增加规划设计容积率,新增夹层,一直未能告诉上诉人安置房性质有所改变,其违反了告知义务。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。四、从政府审批看，蚌山区住建局擅自增大容积率，增加夹层，未经蚌山区政府认可，违反了蚌山区人民政府与蚌埠南翔城市广场投资有限公司签订的《无偿代建安置房合同》。该合同第二条建设房屋内容2.乙方配建的安置房区位、户型及面积须经甲方认可并经市城乡规划局审批，不得擅自更改。第三条安置房建设标准符合《关于印发蚌埠市安置房代建规定和标准的通知》（蚌政办（2013）15号）文件要求。乙方所有的安置房建设方案必须经甲方认可后方可实施。第九条违约责任5、若乙方擅自违反国家基本建设程序、违反经审定的规划方案、施工图和合同约定，甲方有权要求乙方停止其建设行为，乙方对由此造成的经济后果承担相关法律责任。四、从程序上看,上诉人在一审便要求调取相关证据材料,但是,法院未能调取,程序违法。另外，一审也未鉴定安置房价值损失，却对赔偿诉请进行判决。综上,蚌山区住建局交付的“夹层”商铺,是房屋自然层内未形成完整楼层结构的局部楼层,该部分仅具备辅助性用房的功能,而且讼争房屋层高又存在问题。 蚌山区住建局辩称，一、本案已过诉讼时效。上诉人已于2017年7月就接收了该商业安置房，直至起诉之日已超过三年诉讼时效。二、诉争房屋严格按照规划设计图纸施工建设并经竣工验收合格。该房屋二楼层高为3.2米，与一楼空间面积相同，且一楼与二楼相对独立，不存在一层楼房从中隔开的，因此诉争房屋无论在设计、施工，还是在层高、面积等多方面都符合规划设计要求。三、产权证上“夹层”的字样是为了与大商业二层予以区分所致。大商业的一层的层高与诉争房产的一层、二层总层高是同样高度的，为了将这两类房产合理有效命名并作一定的区分，因此大商业的二层命名为二层商业，诉争房产的二层命名为夹层商业。四、产权证上标注的建筑面积包含夹层商业的建筑面积，诉争房产的夹层商业只是名字表述为夹层，而客观现状为正常楼层，否则产权处不会将夹层的建筑面积记入整个房产的建筑面积，涉案房屋符合规划设计要求也符合房屋拆迁安置补偿合同约定的条款，不存在违约。五、案涉房屋的二楼客观现状是自然楼层不是夹层。六、上诉人一会用商品方销售管理办法一会又用安置房相关的规定，存在逻辑错误。案涉房产是安置房不能用商品房的相关规定来约束。七、在安置房在进行还原安置的时候，户型和面积都是经过上诉人认可，并且签订了房屋交接确认单，因此上诉人对安置房的户型、面积是认可的。八、上诉人的诉请一直在变，在一审时上诉人对房屋现状是认可的，只是对产权证上夹层字样提出异议，现在变成对产权证上夹层的字样没有异议，对客观现状有异议，这是前后逻辑混乱。案涉安置房符合相关要求，蚌山区住建局不存在违约，一审判决正确。 乔军向一审法院提出诉讼请求：1.确认蚌山区住建局交付乔军的安置房即“南翔城市广场1层1027号、1033号”因含有夹层、擅自更改设计规划、一层室内外高差过大等构成违约；2.判令蚌山区住建局对安置房“南翔城市广场1层1027号”赔偿乔军违约损失暂定5万元；3.退还安置房“南翔城市广场1层1033号”给蚌山区住建局，并按相应面积125平方米赔偿损失暂定5万元；4.蚌山区住建局承担本案诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2013年7月14日，乔军与蚌埠市蚌山区住房和城乡建设委员会（后改为蚌埠市蚌山区住房城乡建设交通局）签订了《蚌埠市国有土地房屋征收补偿协议》，约定蚌山区住建局征收乔军蚌埠光彩大市场一期北一综合楼32#34#号房屋，就地还原南翔城市广场商业A一层商铺169#183#（一托二）75+125=200平方米。2017年6月21日，《南翔城市广场还原安置大商业（标铺）产权调换结算单》注明安置房为南翔城市广场壹层1027号，安置房建筑面积为81.77平方米及南翔城市广场壹层1033号，安置房建筑面积97.86平方米。2017年7月31日、2017年10月17日就涉案房屋原蚌山区住建局办理了交接，安置房交付乔军，房屋验收交接单注明房号/铺号为商业1027号、商业一层1033号。蚌埠市不动产登记中心给涉案房屋出具的涉案房屋整栋楼的房产分布图，载明：坐落：南翔城市广场1层-4层，层次：1-4、夹层，1层：商业、商铺，夹层，商业。乔军对此有异议，遂提起诉讼。另查明:涉案房屋的开发商将1层和夹层作为整体对外销售，中间没有隔开。安徽南巽建筑规划设计院有限公司出具了“关于蚌埠南翔城市广场项目南侧还迁商铺称为一层加夹层商铺的设计说明”，主要内容为：蚌埠南翔城市广场项目南侧还迁商铺施工图纸设计为两层商铺，在一层商铺内设计有通往二层商铺的室内疏散楼梯，为便于与北侧大商业的二层商铺名称区分，满足北侧大商业整体设计标高，故将南侧还迁商铺的二层商铺称为夹层商铺，实为一拖二还原商铺，在设计层高级建筑面积等方面均符合建筑设计相关规范要求。 一审法院认为：根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：蚌山区住建局向乔军交付的安置房是否符合约定？ 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，乔军和蚌山区住建局签订了《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》以及《南翔城市广场还原安置大商业（标铺）产权调换结算单》，其中在《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》中明确约定房屋“坐落”为“就地还原”、“使用性质”为“营业”、“建筑面积”为“75+125=200㎡”，在《产权调换结算单》中载明“安置位置”为“南翔城市广场壹层1027号、1033号”。蚌山区住建局向乔军交付的安置房符合上述协议约定，根据《房产测量规范》的规定，房屋内层高达到2.2米的部位应当计算建筑面积，本案中，根据现有证据以及双方当事人自认，案涉房屋二层的层高已超过2.2米，则应当作为建筑面积计算在内因此，蚌山区住建局向乔军交付的房屋符合协议约定，现有证据不足以证实其构成违约。乔军主张安置房南翔城市广场1033号不宜居家应予退还，因该房屋的使用性质为“营业”，故乔军的该主张不能成立。关于乔军起诉时是否超过诉讼时效问题，因乔军至今未办理产权登记证书，对夹层的认知存在误解，故乔军起诉未过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回乔军的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由乔军负担。 二审期间，乔军与蚌山区住建局均未提交新证据。乔军与蚌山区住建局对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：蚌山区住建局是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任。 根据庭审陈述，乔军主张蚌山区住建局违反双方签订的《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》第三条约定，蚌山区住建局未按照该条约定交付使用性质为营业的房屋。乔军主张蚌山区住建局违约，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，乔军应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 关于蚌山区住建局交付的房屋是否具备营业使用性质问题。首先，根据蚌埠市房地产测绘队出具的房产分户图载明，案涉房屋所在楼栋层数为30层，层次为1-4层、夹层。该分户图明确载明夹层“商业”，即表明夹层具备商业性质。而且案涉房屋所在2层、3层、4层均载明为商业性质，故蚌山区住建局交付房屋具备商业性质。乔军主张蚌山区住建局交付的房屋不具备营业性质，缺乏事实依据。其次，根据《房产测量规范》的规定，房屋内层高达到2.2米的部位应当计算建筑面积，本案中，根据现有证据以及双方当事人自认，案涉房屋二层的层高已超过2.2米，则应当作为建筑面积计算在内。乔军在《房屋验收交接单》中也已签字确认接收房屋，双方也对产权调换进行了结算并形成结算单，乔军在结算时也并未提出异议。故乔军主张蚌山区住建局交付房屋不符合约定存在违约行为的证据不足。 关于乔军上诉称蚌山区住建局擅自变更容积率问题，因双方签订的补偿协议未约定容积率问题，且蚌山区住建局调整规划容积率已经获得蚌埠市城乡规划局审批同意。故乔军主张蚌山区住建局擅自调整容积率的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，乔军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由乔军负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 王宇堂 审 判 员 罗正环 审 判 员 陈二伟 二〇二一年七月二十日 法官助理 毛婉月 书 记 员 施 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。