青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异222号案外人：成海斌，男，蒙古族，1992年11月1日出生，公民身份号码XXX，住青海省西宁市城西区黄河路14号玉珠花园1单元1301室。委托诉讼代理人：马珍梅，北京大成（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛玉瑛，北京大成（西宁）律师事务所实习律师。申请执行人:中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，统一社会信用代码91630100926634576N，住所地青海省西宁市城中区南关街31号。负责人：刘桂梅，该支行行长。被执行人：青海绿地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000757402714B，住所地青海省西宁市城中区长江路7号（青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被执行人：洪文旭，男，汉族，1966年8月25日出生，公民身份号码XXX，住青海省西宁市城西区。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案中，案外人成海斌对本院评估、拍卖的青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1301室不动产提出书面异议，请求撤销（2021）青01执13号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人成海斌称，案外人于2017年12月4日从原房屋买受人李锦娟处购得西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1301室，双方约定房屋总价款52万元（包括房屋变更费、维修基金、契税、房屋交接前的物业费与采暖费）。2018年2月12日，案外人向李锦娟一次性支付购房款52万元。同日，案外人与青海绿地房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》。2018年3月10日，案外人成功办理案涉房屋入住手续并居住至今。案外人多次催促被执行人办理过户登记，但被执行人一再拖延。2021年5月21日，案外人才看到法院张贴的《评估、拍卖公告》，了解到案涉房屋被抵押给申请执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行、被执行人青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭均未提交书面答辩意见。本院经审查查明，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行与青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日作出（2019）青01民初409号民事判决。判决生效后，青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭未按期履行，中国建设银行股份有限公司西宁城中支行向本院申请强制执行，本院于2021年1月18日作出（2021）青01执13号执行裁定书。执行中，本院于2021年5月8日作出（2021）青01执13号协助执行通知书，查封被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼共计123套不动产，查封期限三年（自2021年5月8日至2024年5月7日）。并于同年5月21日作出（2021）青01执13号评估、拍卖公告，依法对上述查封标的进行评估拍卖。本案案涉房屋在上述查封标的范围内。另查明，青海绿地房地产开发有限公司作为抵押人，将位于城西区黄河路14号1号楼在建工程，分别于2011年12月23日、2014年12月25日抵押给建设银行股份有限公司西宁城中支行并办理抵押登记，该事实经本院作出的（2019）青01民初409号民事判决予以认定。再查明，原房屋买受人李锦娟从青海绿地房地产开发有限公司认购“玉珠花园”1单元1301室，并支付房屋全部总价款，青海绿地房地产开发有限公司于2012年7月5日出具收据一份，载明李锦娟交付“玉珠花园”1单元1301室全部房款395984元，其中刷卡328000元、现金27984元、认购卡冲抵4万。又查明，甲方李锦娟与乙方成海斌、丙方青海脉搏房地产营销策划有限公司于2017年12月4日签订《存量房买卖居间服务合同》，协议约定成海斌从李锦娟处购买位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1301室，房屋成交价为52万元。李锦娟与成海斌并于同日达成《补充协议》，约定房屋成交价格52万元包括房屋变更费、维修基金、契税、房屋交接前的物业费与采暖费。合同签订后，案外人成海斌的父亲成德仓分别于2017年12月4日、2018年2月12日转账9万元、40万元，李锦娟并于2018年2月12日出具《收条》一份，载明成海斌购买黄河路14号玉珠花园1单元1301室的房款52万元已全部付清，其中包含更名费、维修基金、契税，所欠物业已结清。案外人成海斌与青海绿地房地产开发有限公司亦于同日，就上述房屋签订《商品房预售合同》，并办理入住备案登记。合同签订后，案外人成海斌已实际入住，并缴纳水、电费4300元，暖气费3174元。本院认为，本案系案外人对本院评估、拍卖被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议焦点为案外人成海斌对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下，抵押给申请执行人中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，位于黄河路14号1号楼1单元1301室，是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条第一款的规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是形式为“规定”的司法解释，该规定第二十八条属于第二十七条但书条款规定的内容。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案案外人成海斌在本院对案涉房屋查封前，从原房屋买受人李锦娟处购买案涉房屋，并支付房屋全部价款，并与被执行人青海绿地房地产开发有限公司签订有商品房预售合同用于实际居住，且案涉房屋未办理过户登记并非案外人自身原因，符合该条规定的情形。综上，案外人成海斌对本院评估、拍卖的位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1301室不动产，在符合上述规定第二十八条的情形下，案涉房屋虽设定有抵押权，但享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海绿地房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区黄河路14号1号楼1单元1301室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年七月五日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。