大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0293民初720号 原告：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码91210231683005491T。 法定代表人：王世国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。 被告：赵晖，男，1972年1月1日出生，汉族，住辽宁省大连。 原告大连高新园区海创物业管理有限公司与被告赵晖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连高新园区海创物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘鲜芳、被告赵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2012年1月1日至2020年12月31日物业费9842元，电梯费1080元，滞纳金1092.2元。事实和理由：2009年12月30日，菁英汇开发商大连志恒房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心签订了《菁英汇住宅物业管理服务合同》，由大连高新技术产业园区物业管理中心对菁英汇小区进行物业管理，2013年10月11日，大连高新技术产业园区物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，2016年7月8日，大连高新园区管理委员会出具了关于《领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》，凌创资产管理中心的物业服务职能及全部业务全部整合至原告，案涉的菁英汇小区由原告进行物业管理，相关的收取物业费欠费的权利由凌创资产转让给原告。菁英汇小区的物业管理费标准为1.2元/月/平方米，电梯费为10元/月/户。被告所购买房屋的面积为75.94平方米。原告为被告提供了物业服务，被告自2012年1月1日至2020年12月31日期间共计欠缴物业费用9842元，电梯费1080元，被告未按时交费的滞纳金1092.2元。原告虽多次催缴未果。故为维护合法权益，原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告从未签订物业服务管理协议，双方无合同关系，原告向被告提起诉讼，主体不清，缺乏法律事实依据。二、菁英汇小区物业管理和服务现状极差，也未达到国家出台的物业管理服务行业相关法律法规的基本要求和标准。菁英汇小区业主生命健康财产安全存在重大隐患。三、原告主张向被告提供了物业服务与实际情况也严重不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《菁英汇住宅物业管理服务合同》，拟证明案涉房屋由大连高新园区海创物业管理中心与菁英汇的开发单位大连志恒房地产开发有限公司签订了物业服务管理合同。约定物业服务的标准为1.2元/月/平方米。该份合同虽然在到期后并未续签，但原告一直为菁英汇提供事实上的物业服务，形成了事实上的物业服务关系。被告认为合同第32条约定合同期满，本合同自然终止，而合同委托期间为2010年7月1日至2012年12月31日，现后期无任何执行合同，至此该合同已失效。本院认为，该合同虽在期限届满时失效，但原告仍继续按照该合同标准履行主要义务，业主也予以接受，故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，本案原、被告之间虽未采取书面形式订立合同，但双方已成立了事实上合同关系。故本院对该证据予以采信。 2.原告提供的大连高新区管理委员会文件大高管发〔2013〕45号、工商变更登记核准备案通知书、大连高新区委员会《会议纪要》，大连高新技术产业园区物业管理中心于2013年经工商登记变更企业名称为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，2016年7月9日经高新园区管理委员会会议议定，将凌创资产管理中心关于物业管理服务职能及业务整合到本案原告。被告对该组证据不予认可，认为上述情况被告并不知情，凌创管理中心也不具备物业服务资质。本院认为，被告该辩解不能否认该证据证明事项，而法人是否具有业务资质也非导致合同无效的法定情形。故对该组证据，本院予以采信。 3.被告提供的视频及照片（光盘当庭播放），拟证明小区无门禁及安保执勤，公共设施严重破坏，电梯存在重大安全隐患，业主的权利受到实质性侵害。原告认为被告提供的证据不能证明拍摄时间及地点，且其提供的视频中反而可以看见保洁人员在清理垃圾，原告具有对现有设施进行养护维修，而并不具有更换设施等义务，原告曾对门禁系统进行过更换，但却被人为破坏。本院认为，原告的辩解不足否定该证据的真实性，但物业服务系长期及持续性的过程，部分存在的问题并不能否认全部的物业服务。故对该组证据的证明事项，本院不予采信。 4.被告提供的《关于进行联合举证的共同声明》，拟证明菁英汇小区全体业主反映物业服务不作为。原告认为该证据不能证明其证明事项，原告经核实上述业主基本欠费近10年，侵害了其他业主的合法权益。本院认为，该证据无法核实真实性，且未证明具体问题事项，同时该证据仅有10人签字，并不能代表全体业主，故对该证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系菁英汇小区物业服务企业，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为75.94平方米。2009年12月30日，菁英汇小区建设单位大连志恒房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称物业管理中心）签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由大连志恒房地产开发有限公司委托物业管理中心为菁英汇小区提供物业管理服务，物业费由物业管理中心按每平方米1.2元向业主收取。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告支付自2012年1月1日至2020年12月31日的物业费9842元以及电梯费1080元。 另查，2013年10月11日，物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心（以下简称凌创中心）。2016年7月8日，大连高新技术产业园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》记载：“二、立即启动凌创资产管理中心业务整合工作……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”。2017年10月8日，凌创中心与原告签订《债权转让协议书》，协议凌创中心将菁英汇小区于2016年9月23日交由原告管理，凌创管理期间业主所欠的物业费，由原告负责追讨并归原告所有，该债权转让系根据政府行政文件产生。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位大连志恒房地产开发有限公司与物业管理中心签订的《物业服务合同》对物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据查明事实，物业管理中心于2013年10月11日更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。物业管理中心及原告均已为菁英汇小区提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告支付物业费及电梯费。故原告主张被告应支付自2012年1月1日至2020年12月31日的物业费9842元，电梯费1080元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告抗辩原告的物业服务不符合约定的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告主张的问题尚不足以构成其拒绝交费义务的抗辩事由。故对被告该抗辩意见，本院不予支持。 关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未依约支付物业费系因被告对事实及法律关系认识存在偏差，且物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司的相互配合、努力，为进一步改善双方关系，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵晖于本判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2012年1月1日至2020年12月31日的物业费9842元，电梯费1080元； 二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取计50元（原告已预交），由被告赵晖负担50元，于本判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告大连高新园区海创物业管理有限公司预交的案件受理费50元，应予退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇二一年七月二日 书记员 李泳伶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。