河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1712号 上诉人（原审被告）：曹楠，男，1989年3月11日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 被上诉人（原审原告）：陈楠，女，1986年10月17日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 委托诉讼代理人：李雪利，男，1984年10月18日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县，系被上诉人之夫。 委托诉讼代理人：肖佳宏，河北东庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德宏泰仪家房地产经纪有限公司，住所地河北省承德市兴隆县兴隆镇安定西街天马楼108-109底商。 法定代表人：王天河，董事长。 上诉人曹楠因与被上诉人陈楠、承德宏泰仪家房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2021）冀0822民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 曹楠上诉请求：一、要求撤销一审判决；二、要求改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人在原审被告提供居间服务情形下，于2016年9月23日签订房屋买卖合同。签订房屋买卖合同时，兴隆县当地还并乼叟有实施不动产政策，也就是说上诉人的房屋在交易当时是能够满足过户贷款条件的，如果被上诉人于合同签订后及时办理过户和贷款手续，就不会发生合同至今沿右履行的情形。2、在一审过程中，被上诉人并没有提交任何证据证实同上诉人签订房屋买卖合同后。便向房产登记部门提交过户手续，是由于不动产政策原因导致涉案房屋不能过户，合同不能切实履行。也就是说，被上诉人并没有提供任何证据证实，是由于房产政策的原因，导致合同不能切实履行的，被上诉人将合同不能履行的原因归咎于不动产政策原因，实属牵强，而一审法院也据此作出判决，实属认定事实错误，而且所认定的事实无任何证据予以支持。3、通过被上诉人一审提交的诉状表述内容来看，合同签订至提起本案诉讼，这长达近5年时间里，被上诉人并没有向上诉人主张过解除合同权利。事实上也没有向上诉人主张过解除合同权利。上诉人有理由相信被上诉人始终有履行合同的意思表示，从而至今没有将涉案房屋转卖他人。2016年至今兴隆县房价已发生巨大变化，如果判令解除合同的话，上诉人将有重大损失发生，而一审法院没有顾及上诉人的利益，所作出的判决明显不公，有意偏袒被上诉人。4、在被上诉人与上诉人签订买卖合同时，被上诉人手中尚有其他处房屋待出售，由于签订房屋买卖合同后，被上诉人手中其他处房屋未能出售，所以没钱来交涉案房屋的首付，为此，以房产政策为由提起解除合同诉讼，也就是说，被上诉人属于合同违约方，实践上，违约方不应享有合同解除权，故此，一审法院所作出的判决，实难令上诉人信服，而且有违公平正义原则。二、原判决适用法律错误。被上诉人属于合同的违约方，提起一审诉讼，本无证据支持，而且理由过于牵强，一审本应对其请求依法予以驳回，但一审判决支持了被上诉人的诉讼请求，明显适用法律错误。基于上述理由，依法提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 陈楠答辩称，合同明确约定双方于签订买卖合同后60日内交付首付款，并办理贷款，合同签订日期为2016年9月23日，而10月中旬兴隆县开始实施不动产登记政策，由于涉案房屋小区土地面积超标无法办理不动产登记，房屋无法办理过户，被上诉人无法办理贷款等相应手续，因此被上诉人无法继续履行合同，被上诉人不存在违约情形。被上诉人时隔五年提出解除合同，可看出被上诉人欲购买该房屋的态度，被上诉人一直在等中介能办理过户的消息，但是始终不能办理，由此可以看出被上诉人没有毁约之意，在上诉状中上诉人陈述的第一款第四项陈述没有事实依据，为虚假陈述。兴隆县不动产登记部门也公示过不予登记小区名称，其中包括涉案小区，属于不需要证据证实，一审法院也当庭向不动产登记中心确认过是否能办理过户登记，所以说本案不涉及双方违约情形，但是由于合同无法继续履行达不到被上诉人购买合同目的，所以被上诉人要求解除。曹楠的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德宏泰仪家房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 陈楠向一审法院起诉请求：要求解除原告和被告曹楠之间于2016年9月23日签订的房屋买卖合同；要求被告曹楠返还购房定金20,000.00元；要求承德宏泰仪家房地产经纪有限公司返还中介费5,000.00元。 一审法院认定事实：2016年9月23日，在被告仪家地产的介绍下，原告和被告曹楠签订房屋买卖合同一份，由原告购买被告位于兴隆县房屋一套，约定总房款830000.00元。原告于合同签订当日付被告曹楠定金20000.00元，付承德宏泰仪家房地产经纪有限公司中介费5000.00元。合同约定以该房屋贷款付部分房款，原告在办理贷款当日将首付款交给被告，其余购房款在银行放款当日交付被告，首付款在签订合同60日内交付并到银行办理贷款手续。合同签订时，该房屋尚有按揭贷款没有偿还。2016年10月中旬，兴隆县开始不动产登记政策。因为不动产政策的实施，被告的房屋所在小区因为政策性原因暂时不能办理不动产登记，致使原告和被告曹楠之间的买卖合同约定的办理贷款付房款的情况不能实现导致无法实现买卖合同的目的。原告多次找被告协商未果。现原告诉至本院要求解除原告和被告曹楠之间的房屋买卖合同，要求被告曹楠退还定金并要求被告仪家地产退还中介费。在本案审理过程中，被告曹楠抗辩主张自己和原告签订合同的过程中没有违约行为，出卖的房屋随时可以办理不动产登记手续，要求继续履行买卖合同。原告违约未在约定的时间付被告首付款并办理贷款手续导致合同不能履行，依据定金罚则原告无权要求返还定金。被告仪家地产辩称，公司已经为双方签订买卖合同提供了中介服务，收取的中介费只是一部分，不同意返还中介费。在本案审理过程中经本院于2021年5月6日调查，本案涉案房屋尚不能办理不动产登记。 一审法院认为，原告和被告曹楠签订的房屋买卖合同属于附义务的合同，合同约定以首付款偿还原有房款后在按揭贷款的方式付清房款的方式并不违反法律规定。合同签订后不久因为政策性原因导致涉案房屋暂时不能办理不动产登记，无法办理贷款手续，致使不能实现合同目的。原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的定金应该予以返还。原告和被告仪家地产就中介费没有明确约定，在该公司促成原告和被告曹楠签订买卖合同，并促成合同成立后收取的中介费。原告和被告曹楠在合同的履行过程中因为政策性原因导致不能办理贷款从而不能实现合同目的，致使合同解除。合同解除原因与仪家地产没有关联性。因此原告要求被告返还中介费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第四百二十六条的规定，判决：一、解除原告陈楠和被告曹楠于2016年9月23日签订的房屋买卖合同。二、被告曹楠于本判决生效后十日内返还原告陈楠定金20,000.00元。三、驳回原告陈楠的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。被上诉人已经按照约定向上诉人交付了定金，因当地不动产登记政策发生变化，案涉房屋至今未能办理不动产登记，且何时能够办理亦不能确定，导致被上诉人不能办理购房贷款，致使被上诉人签订案涉《房屋买卖合同》的目的不能实现，各方当事人对此均无过错，一审法院判决解除案涉《房屋买卖合同》并判令上诉人返还被上诉人交付的定金，有事实和法律依据。上诉人主张案涉房屋不能办理房屋过户手续和贷款的原因在于被上诉人，与事实不符，故，其上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，曹楠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430.00元，由上诉人曹楠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年七月九日 法官助理 刘明喆 书 记 员 李云骐