北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7080号上诉人（原审被告、反诉原告）：范伯龙，男，1996年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王昕，女，1999年2月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李博茜，女，1983年1月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王超英（李博茜之母），1958年11月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人范伯龙因与被上诉人李博茜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初49764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范伯龙上诉请求：撤销一审判决第三项，改判范伯龙无须支付李博茜违约金27200元。事实与理由：1．范伯龙于2020年2月3日与李博茜说明续租时间为三四天，李博茜认可并同意不再续租的事实，属于认定事实不清。2．2020年5月1日李博茜委托朋友交接，但在电话里脱离现实，漫天要价，因此未给钥匙，但没有实际影响李博茜继续寻找租户，属于认定事实不清。3．房子交接期间李博茜消极对待，谎称在国外，以各种理由拖延时间，范伯龙不应为此承担责任。李博茜辩称：同意一审判决，不同意范伯龙的上诉请求。李博茜向一审法院起诉请求：判令范伯龙支付租金1710元、水电费145元、保洁费500元、物品维修费14280元、丢失物品损失6800元、违约金53600元，共计77035元。范伯龙向一审法院反诉请求：1．判令李博茜返还押金12000元；2．判令李博茜按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年2月3日至实际退还押金之日止的利息；3．判令李博茜支付空调修理费1410元。一审法院认定事实：涉案房屋登记在李博茜名下，建筑面积164．32平方米。2019年1月19日，李博茜（出租方、甲方）与范伯龙（承租方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租涉案房屋给乙方，房屋租赁用途为居住，租赁期自2019年2月4日至2020年2月3日。甲方应于2019年2月4日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30天向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金12000元/月，按季支付，押金12000元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方擅自改变房屋用途的，应按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金贰倍标准支付违约金。2019年5月23日，范伯龙的委托诉讼代理人王昕向李博茜的母亲王超英发送微信告知空调发生故障，王超英回复：“你先修着吧，钱你先垫付，下次扣款的时候你就把这钱留下吧。”2019年5月26日，范伯龙支付空调维修费1710元，并将维修明细发送给王超英。2019年6月4日，维修方退回范伯龙300元。2019年11月5日，范伯龙支付租金30160．4元，其中扣除暖气费4929．6元、空调维修费910元。2019年12月20日，王超英向王昕发送微信：“那是需要续租到三月中旬吗？我需要相对准确的时间，以便提前通知中介帮我安排招租事宜。”王昕回复：“对的，三月中旬差不多。”2019年12月29日，王昕发送：“我今天去交钱，然后我把续租的房租还是转给那个银行卡给您吗？”王超英回复：“好的，卡号没变，一个半月，那就是每次的一半金额。”王昕回复：“嗯嗯，好的”。2020年2月4日，王昕向王超英发送微信：“我们明天下午就能搬完，您看怎么交接呢。”王超英回复：“我在国外，需要等中介上班，才能交接。”2020年2月5日，范伯龙搬离涉案房屋，并对房屋墙壁进行粉刷。2020年3月26日、2020年3月27日、2020年4月11日、2020年4月23日、2020年5月5日，范伯龙配合中介公司看房。2020年4月17日，王昕出具《损失清单》，记载：1．缺失东西：沙发床、次卧床、次卧床垫、次卧床头柜、次卧电脑桌、次卧电脑椅子、次卧书柜、客厅阳台柱子饰物；2．损坏的东西：皮沙发一套、餐桌吊灯、主卧卫生间门、客厅落地玻璃窗、防盗门把手；3．修复：门把手、拆除空调、更换阳台、空调打孔玻璃。2020年5月1日，双方签订《涉案房屋租赁期满交接单》（以下简称交接单），记载：1．缺失的物品：次卧沙发床、床、床垫、床头柜、电脑桌、电脑椅、书柜、阳台柱子饰物；2．损毁的物品：客厅皮沙发3个、客厅餐桌上方吊灯1个、卫生间、书房门框2个（师傅报价1000元），保洁情况为无保洁，水电费欠付145元。2020年5月19日，李博茜自行更换门锁，并支付更换锁芯费用380元。庭审中，李博茜主张范伯龙擅自改变房屋使用用途，将涉案房屋作为办公场所构成违约，并提交照片予以证明，范伯龙对此表示其是传媒大学的学生，需要完成导演基础课程，在家拍摄雕塑，并未用于办公经营，并就此提交课程表及拍摄作品予以证明。李博茜主张双方协商一致续租至2020年3月中旬，范伯龙提前解除合同构成违约，范伯龙对此表示双方仅是通过微信商量，没有签订合同所有没有最终确认，不能适用违约金的约定。李博茜主张范伯龙未按时返还房屋，自行换锁收回房屋，应当按照日租金的两倍支付违约金，自2020年4月13日计算到2020年5月19日。范伯龙对此表示对方未返还押金，有权不交还钥匙，是行使同时履行抗辩权的行为，且期间配合中介人员看房，不同意支付违约金。李博茜主张损坏的客厅沙发为头层牛皮材质，2008年购买，购买金额记不清了，修复费用需要12900元，并就此提交照片、沙发报价单予以证明，范伯龙对此表示对方无法提供购买记录，无法证明沙发材质及金额，2008年购买至今翻新的费用不同意承担，且无法查询到出具报价单的公司。李博茜主张次卧丢失的物品均购买于2008年，沙发床为布艺的，床为1．2米的单人床，床垫为棕垫，电脑椅为转椅、电脑桌、书柜为颗粒板材质，多喜爱的品牌，阳台柱子饰品为小艺术品，范伯龙对此表示对方无法提供购买记录，无法确定家具价值，且购买时间较长，全部物品只值200元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，双方通过微信就合同续租期限及租金支付方式达成一致，范伯龙于2020年2月4日提出搬离房屋，构成违约，应当支付李博茜提前解除合同违约金。范伯龙将租金付至2020年2月3日，实际于2020年2月5日搬离涉案房屋，应当支付该期间的房屋租金。根据合同约定，空调设备因自然损耗导致的维修义务应由李博茜承担，逾期不维修的，范伯龙可代为维修，费用由李博茜承担，现范伯龙已经代为进行维修，并实际从租金中扣除910元，李博茜要求补交已经抵扣的租金，缺乏依据，法院不予支持。合同到期后，范伯龙应当结清房屋内的水电费用，范伯龙对此表示同意支付，法院不持异议。关于保洁费，合同对此并无约定，法院不予支持。李博茜主张范伯龙擅自改变涉案房屋用途，但未就此提交充分证据证明，法院不予支持。根据法院查明的事实，双方于2020年5月1日签订交接单，范伯龙应当将房门钥匙返还给李博茜，但交接后范伯龙仍继续持有房门钥匙，导致李博茜于2020年5月19日更换门锁，应当视为范伯龙未按照合同约定履行返还房屋的义务，应当向李博茜支付该期间的违约金，法院按照合同标准予以支持。关于物品损失，根据双方签订的交接记录，涉案房屋内物品确实存在缺失、损毁的情况，范伯龙应当予以赔偿，但李博茜主张的费用标准过高，且未提交相关的购买票据，法院结合物品价值、使用年限及损耗等因素酌情予以支持。范伯龙虽主张交接前已经自行对门框进行了修复，但是签订交接单时认可门框毁损及相应维修费，其仍应当对此进行赔偿。关于反诉请求，合同期满后，李博茜应当退还范伯龙房屋押金，且李博茜已经就违约责任单独提起诉讼，法院对此予以支持。范伯龙主张要求支付押金利息，缺乏依据，法院不予支持。关于空调维修费，范伯龙代付后，李博茜应当支付给范伯龙，范伯龙维修空调实际花费1410元，其中910元已经作为租金进行抵扣，剩余500元李博茜应当支付给范伯龙，法院对未付部分予以支持。综上，一审法院判决：一、范伯龙于判决生效后七日内支付李博茜房屋租金八百元；二、范伯龙于判决生效后七日内支付李博茜水电费一百四十五元；三、范伯龙于判决生效后七日内支付李博茜违约金二万七千二百元；四、范伯龙于判决生效后七日内赔偿李博茜物品损失四千元；五、李博茜于判决生效后七日内返还范伯龙押金一万二千元；六、李博茜于判决生效后七日内支付范伯龙空调维修费五百元；七、驳回李博茜的其他诉讼请求；八、驳回范伯龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于违约金的问题，范伯龙上诉主张要求改判范伯龙无须支付李博茜违约金。首先，在合同履行过程中，双方通过微信就合同续租期限及租金支付方式达成一致意见，范伯龙却单方提前搬离房屋，构成违约，故应当按照双方合同约定支付李博茜提前解除合同违约金。其次，双方于2020年5月1日签订交接单，范伯龙此时即应将房门钥匙返还给李博茜，但交接后范伯龙仍继续持有房门钥匙，导致李博茜于2020年5月19日更换门锁，范伯龙未按照合同约定履行返还房屋的义务，应当按照双方合同约定的标准向李博茜支付该期间的违约金。综上，一审法院判决范伯龙按照合同约定支付相应的违约金，有事实与合同依据，并无明显不当。范伯龙的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，范伯龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由范伯龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年七月六日法官助理 张 立书 记 员 席 颖