北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6865号上诉人（原审被告）：于淼，男，1980年8月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：渠红英，北京恒圣（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园13号。法定代表人：李华南，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪嘉，北京市康达律师事务所律师。上诉人于淼因与被上诉人北京海天一色餐饮有限公司（以下简称海天一色公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于淼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，我方不存在违约行为，反而对方存在多处违约情形，涉案房屋实际使用面积远小于合同约定面积且对方在合同履行期间擅自停水停电、锁门，导致我方经营困难；第二，补充协议系双方真实意思表示，双方之间是合作关系而非租赁关系，双方约定由我方每年给予对方30万元作为分红资金；第三，截至2020年2月1日前，我方累计向对方支付各项费用5623498．5元，其中包括30万元分红，故截至该日，我方不欠对方任何费用。海天一色公司辩称，不同意对方的上诉意见。同意一审判决，请求法院维持原判。海天一色公司向一审法院起诉请求：1．解除双方2019年2月19日签订的编号为020000000230的《合作协议》；2．于淼腾退并交还位于北京市朝阳区常营民族家园13号楼海天一色一层部分房屋（550平方米，以下称一层房屋）；3．于淼支付场地使用费593562元（暂计算2019年6月20日至2020年3月31日，按年租金800000元的标准，要求支付至实际腾退之日）、保证金133333元；4．于淼支付欠付的物业费29986元（暂计算2019年6月20日至2020年3月31日，要求按年38280元的标准计算，支付至实际腾退之日）；5．于淼支付自2019年6月20日计算至实际支付之日止的违约金（租金违约金，以623548元为基数，按照日千分之五的标准计算）；6．于淼支付自2019年2月20日计算至实际支付之日止的违约金（保证金违约金，以133333元为基数，按照日千分之五的标准计算）；7．于淼支付装修筹备期场地使用费266667元（自2019年2月20日开始计算，共120天）、装修期物业费12611元、装修管理费3630元、设计审核费5500元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区常营民族家园13号楼系海天一色公司管理使用的房屋，其与于淼在2018年1月29日、2018年8月15日、2018年8月17日、2019年2月19日分别就上述房屋中的一层部分、B段二层三层房屋、大罐所在房屋及牌匾所在广告位签订五份协议（合同）。后在合同履行过程中双方产生纠纷，以致成讼。其他四份合同另案处理。2019年2月19日，海天一色公司（甲方）和于淼（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区常营民族家园13号楼海天一色一层部分给乙方从事接待项目的经营使用，建筑面积550平米。水、电、物业费、取暖费、垃圾清理费、电梯维护配件费、燃气费由乙方承担。物业费5．8元、装修管理费计3630元与物业费跟房屋入场费一同交付甲方。乙方需于本合同签字生效之日起当天内向甲方缴纳履约保证金133333元及场地使用费400000元，乙方自入场之日起每次须提前一个月向甲方支付场地使用费。合作期限自2019年2月20日至2031年9月30日，付款方式为押二付六。入场费每两年递增8%。乙方装修筹备期120天，装修、装饰期满后乙方必须正式营业，乙方正常营业每延迟一日，乙方须向甲方支付年场地费额度的0．1%的违约金，如因乙方违约甲方按首年场地使用费标准正常收取乙方装修筹备期场地使用费。本合同约定的履约保证金在整个合作期内保持不动，乙方无权要求将拖欠甲方的任何费用从履约保证金中冲抵，乙方所欠场地使用费均应另行支付。若乙方不按本合同约定履行，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还，乙方并即时交还场地，否则甲方有权收回场地使用权，所产生的损失由乙方承担。乙方未履行的剩余入场费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。如乙方未按合同约定即时交纳场地使用费（包括但不限于其他相关约定费用），超出在3日内的，则每延迟一天乙方承担应缴款项的千分之五/天逾期付款违约金，乙方逾期付款超出在5日以外的，除继续按上述标准计算违约金外，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。乙方自行或委托装修的，须与甲方签订装修管理协议书、安全责任承诺书等并办理好相关手续后方可进场施工。同时，二次消防报建及验收等责任和费用均由乙方承担。乙方与甲方签订关于装修或改造的安全责任书后方可进场装修，甲方一次性收取乙方装修押金44000元。不论何种原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿。同日，海天一色公司（甲方）和于淼（乙方）签订《补充协议》，约定双方就一层房屋、二层房屋及三层房屋达成如下协议：1、乙方每年无条件给予甲方分红人民币30万元；2、从2020年开始乙方每年12月30日前支付给甲方；3、乙方自负盈亏，都不影响每年支付给甲方分红款项。海天一色公司表示因房租过低，该协议约定的30万元实为对租金的调整。于淼则表示一层二层房屋双方为合作关系，该协议约定的30万即为合作分红，一二两层无需再支付房租。上述协议签订后，海天一色公司向于淼交付了一层房屋。于淼入住装修并在此经营家乔温泉洗浴中心。另查，于淼于2018年1月9日向海天一色公司支付20万元，于2018年1月24日向海天一色公司支付80万元，于2018年2月12日向海天一色公司支付30万元，于2018年3月13日向海天一色公司支付20万元，于2018年3月14日向海天一色公司支付146320元，于2018年3月26日向海天一色公司支付20万元，于2018年8月24日向海天一色公司支付5万元，于2018年10月29日向海天一色公司支付60万元，于2018年11月7日向海天一色公司支付10万元，于2018年11月22日向海天一色公司支付10万元，于2018年11月27日向海天一色公司支付5万元，转账附言为“消防”，于2018年12月10日向海天一色公司支付10万元，于2019年1月28日向海天一色公司支付30万元，当日又向海天一色公司支付10万元，转账附言为“马红月9433消防”，于2019年2月3日向海天一色公司支付3万元，转账附言为“一楼押金”，于2019年3月12日向海天一色公司支付30万元，转账附言为“房租”，于2019年4月24日向海天一色公司支付30万元，于2019年5月15日向海天一色公司支付388400元，于2019年5月31日向海天一色公司支付58778．50元，于2019年7月1日向海天一色公司支付30万元，于2019年11月1日向海天一色公司支付40万元，转账附言为“房租”，于2019年11月30日向海天一色公司支付30万元，于2019年12月24日向海天一色公司支付20万元，转账附言为“房租”，于2020年2月4日向海天一色公司支付10万元，转账附言为“房租”。上述款项共计5623498．5元，双方对该总金额无异议。于淼主张一、二层的30万分红包含在总金额款中。海天一色公司予以否认。对于于淼2019年2月3日支付的3万元，海天一色公司主张系一层费用，于淼主张系三层费用。再查，2019年10月13日，海天一色公司向于淼发出《催缴通知书》，告知于淼于2019年12月31日前交纳所欠付的费用。2019年12月31日，于淼向海天一色公司出具《还款计划》，承诺还款金额为595万。2020年3月11日，海天一色公司向于淼发出《告知函》，告知于2020年3月7日及8日采取对家乔温泉洗浴一层及三层断电、保留二层供电的措施。2020年5月12日，海天一色公司向于淼发出律师函，通知于淼双方之间签订的一层、二层、三层及大罐和牌匾的合同自律师函送达之日起解除，要求于淼于2020年5月31日前腾退房屋，于淼于2020年5月13日签收。海天一色公司提交北京市规划委员会关于同意完善规划手续的函（规补字[2011]02号），以证明诉争房屋具有建设工程规划许可手续。经查，现诉争房屋由于淼占有使用，其称2020年初开始因疫情影响以及海天一色公司于2020年3月停水、停电使于淼营业困难。庭审中，海天一色公司主张接收该房，但于淼予以拒绝。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方2019年2月19日签订的协议虽名为《合作协议》但根据协议内容实为房屋租赁协议，该协议约定于淼使用诉争房屋经营，上述协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应当依约履行，如有违约情形应按合同约定处理。虽然于淼以双方同日签订的补充协议抗辩双方实为合作关系，但综合案情及双方履行合同情况一审法院难以采信。就双方争议的于淼2019年2月3日支付的3万元，结合付款时间及于淼的转账附言可认定为一楼费用，虽然转账附言为“一楼押金”，但海天一色公司认可为一层租金，一审法院对此不持异议。依据本案查明的事实及于淼于2019年12月31日出具的还款计划，可以认定于淼已违约。依据双方合同约定的自入场之日起每次于淼需提前一个月支付场地使用费，逾期付款超出在5日以外的，海天一色公司有权解除合同。现于淼未按照约定支付费用，海天一色公司向于淼发出律师函要求解除原于淼之间的合同，于淼于2020年5月13日签收，故双方之间于2019年1月29日签订的《合作协议》及《补充协议》于2020年5月13日解除。因于淼违约，且双方约定本协议提前终止或解除，海天一色公司不对于淼的装修进行任何形式的赔偿或补偿，故于淼应无条件向海天一色公司返还诉争房屋并支付所欠租金及占用期间的使用费并按照合同约定支付违约金。关于租金及物业费：2019年6月20日至2020年1月24日的部分，因于淼正常使用房屋故应按合同约定支付；2020年1月25日至2020年5月13日的部分，综合疫情及海天一色公司采取断水电措施对于淼实际使用房屋的影响等因素，一审法院予以酌减；2020年5月13日以后因双方已实际解除合同，但于淼依旧占据房屋且不同意腾退，就此扩大的损失，其应自行承担，故其应按照合同约定的租金和物业费标准支付房屋占有使用费及物业费至实际腾退之日止。关于保证金及其违约金：履约保保证金的目的是保证双方合同的履行，且双方合同约定于淼需于合同签字生效之日起当天内交纳，但海天一色公司在于淼未支付的情况下将一层房屋交付给于淼使用，系以实际行为接受于淼不支付保证金，故对于海天一色公司诉请于淼支付保证金及保证金违约金的请求，一审法院难以支持。关于租金违约金、装修筹备期场地使用费及物业费，综合案情及海天一色公司的实际损失，一审法院予以酌定。关于装修管理费，一审法院予以支持。关于设计审核费，无事实与法律依据，一审法院难以支持。判决：一、北京海天一色餐饮有限公司与于淼二〇一九年二月十九日签订的编号为020000000230的《合作协议》于二〇二〇年五月十三日解除；二、于淼于判决生效后十五日内向北京海天一色餐饮有限公司腾退并交还位于北京市朝阳区常营民族家园13号楼海天一色一层部分房屋（550平方米）；三、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司租金五十八万七千七百七十七元；四、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司自二〇二〇年五月十四日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照年租金八十万元的标准计算）；五、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司物业费二万九千五百五十九元；六、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司自二〇二〇年五月十四日起至实际腾退房屋之日止的物业费（按照年三万八千二百八十元的标准计算）；七、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司自二〇一九年六月二十日起至实际支付之日止的违约金（以四十一万九千一百四十元为基数，按照日万分之三的标准计算）；八、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司自二〇一九年十一月二十日起至实际支付之日止的违约金（以十五万二千二百八十六元为基数，按照日万分之三的标准计算）；九、于淼于判决生效后七日内支付北京海天一色餐饮有限公司装修筹备期场地使用费二十四万七千元、装修期物业费一万一千八百三十元、装修期管理费三千六百三十元；十、驳回北京海天一色餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14205元，由北京海天一色餐饮有限公司负担2243元（已交纳），由于淼负担11962元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，于淼提交：证据1、消防安全检验合格证，欲证明因为三层的租赁面积与合同面积存在差异，对方让我方免费使用一层、二层，作为补偿只需要每年给对方30万元分红，一层、二层双方是合作关系；证据2、营业执照，欲证明营业执照的办理时间推迟到了2020年7月，因为对方未能协助我方办理营业执照，致使我方一直未能正常营业。海天一色公司未提交新证据。海天一色公司发表质证意见：对消防合格证，真实性认可，不认可证明目的，我方在三层相关案件中已就房屋面积差异问题进行了说明。关于营业执照，真实性认可，证明目的不认可，我方一直在积极协助对方，对方实际在2019年10月就已经开始营业了，我方从未就对方迟延营业主张违约责任，只是因为对方拖欠租金才要求解除合同，在此基础上才基于合同要求对方承担装修期间的租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，双方针对北京市朝阳区常营民族家园13号楼海天一色一层部分区域签订《合作协议》，上述协议虽名为合作协议，但审查其所约定双方权利义务的性质及内容，上述协议实为租赁合同性质，于淼认为双方围绕涉案区域形成的法律关系为合作关系，缺乏依据，本院不予采纳。依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。根据本案已查明的事实，于淼在合同履行过程中存在逾期支付租金的违约行为，且经海天一色公司催缴，于淼亦出具《还款计划》承诺还款，但此后仍未付清。海天一色公司依据双方合同约定行使解除权，且已将解除通知以律师函方式送达于淼，一审认定双方涉案协议自于淼收到律师函之日解除，并判令于淼腾退交还涉案租赁物，处理正确。于淼称海天一色公司与其就其他区域另行签订的《合作协议》中约定房屋面积与实际面积不符（已另案处理），不能构成其迟延及拒绝支付本案所涉租金的合法抗辩理由，且本案中于淼并未提供证据证实在合同履行过程中对该问题提出异议，而仅在海天一色公司起诉要求解除合同并支付欠付租金后以此作为抗辩，本院对此不予采纳。涉案《合作协议》虽经法院确认解除，但合同解除前所欠付租金以及合同解除后未腾退租赁物期间的占有使用费，于淼仍应向海天一色公司进行支付。合同履行过程中，海天一色公司在向于淼多次催缴欠租未果的情况下，对涉案房屋进行了停水停电措施，一审法院综合疫情及海天一色公司采取断水断电措施对于淼实际使用房屋的影响等因素对于对应期间的租金及物业费等费用予以酌情减免，处理妥当，本院对此予以确认。对于其余部分即合同解除的租金、物业费，以及合同解除后至腾退之日的占有使用费、物业费，一审判决判令于淼按照双方合同约定标准支付正确，本院亦予以维持。另，关于逾期付款违约金、装修筹备期场地使用费及物业费、装修管理费等费用，一审依据合同履行情况、于淼违法情形及海天一色公司损失情况所做处理，亦均不当，本院均予以维持。综上所述，于淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14205元，由于淼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年七月一日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳