辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终185号上诉人（原审原告）：阜新蒙古族自治县农村信用合作联社。住所地：阜新蒙古族自治县繁荣大街82号。法定代表人：赵成宇，系该联社理事长。委托诉讼代理人：宋兵，系辽宁金佳策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬，系阜新蒙古族自治县农村信用合作联社法律合规部科员。被上诉人（原审被告）：张国伟，男，1976年10月19日出生，汉族，农民，住阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：刘宏艳，系辽宁桐鹊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟亚君，女，1969年12月18日出生，汉族，住阜新蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：李慎文，男，1970年10月2日出生，汉族，住阜新蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：张品，男，1977年1月11日出生，汉族，住阜新蒙古族自治县。上诉人阜新蒙古族自治县农村信用合作联社（以下简称阜蒙县农信社）因与张国伟、翟亚君、李慎文、张品执行异议之诉一案，不服阜新市新邱区人民法院（2019）辽0903民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理本案。上诉人阜新蒙古族自治县农村信用合作联社的委托代理人宋兵、王冬，被上诉人张国伟及其委托代理人刘红艳到庭参加了诉讼。被上诉人翟亚君、李慎文、张品经本院传票传唤未到庭。本案已审理终结。阜蒙县农信社上诉请求：一、请求二审法院撤销阜新巿新邱区人民法院(2019)辽0903民初504号民事判决书，依法改判或者发回重审。二、本案诉讼费由四被上诉人承担。理由：一、上诉人认为原审判决所查明认定的事实错误，应予纠正。事实上2014年1月被上诉人翟亚君、李慎文向上诉人的下属信用社福兴地信用社申请贷款，张品用本案争议的房屋为借款人翟亚君、李慎文做抵押担保，在上诉人贷前调查时，该房屋是毛坯房屋无人居住，闲置未用的(有贷前调查照片在卷作证)，张品提供了该房屋的产权证书，并办理了抵押登记。现原审判决认定“被告张国伟与被告张品于2011年3月10日与被告张国伟签订房屋买卖协议一份，约定张国伟提供自家宅基地供张品建楼使用，张品为张国伟提供住房一处。”同时又认定“2012年5月28日，被告张品与被告张国伟签订房屋买卖协议一份，约定张国伟以27万元向张品购买坐落于福兴地镇福兴地村二期工程从西向东第四栋长16米，宽4.7米，面积为150平米的房屋一处，”两种认定互相矛盾，而且被上诉人在原审中主张2011年3月18日其用自己的宅基地与张品联合开发建楼张品无偿给他一套楼房2012年5月又签订房屋买卖协议，分四次向张品支付了全部购房款，2013年5月入住至今，可见被上诉人张国伟的主张互相矛盾，原审法院偏听于被上诉人张国伟所言，属于事实认定错误，应予纠正。二、上诉人认为原审判决认定被上诉人张国伟购买了张品的房屋，2013年9月之前陆续交了房款，2013年5月入住至今的证据不足，不足以认定。本案中，被上诉人张国伟提供的证据有村委会证明两份，收条四张、协议书两份。2011年3月10日张国伟和张品签订协议书，协议约定：一是张国伟用其宅基地与张品联合开发建楼，二是甲方张国伟不出任何费用，一切费用由乙方张品承担，但必须给甲方张国伟一栋长5米，宽15米，计105平米的楼房，那么2012年5月28日双方又签订了房屋买卖协议，被上诉人张国伟购买了张品开发的房屋，约定房款是27万元，既然2011年3月11日双方前签订的协议约定了被上诉人张国伟用宅基地与张品联合建楼，张品给其一栋长5米，宽15米，计105平米的楼房，那么对于同一套房张国伟即主张用宅基地出资建楼，又主张付款购买，显然互相矛盾。村委会不是房屋登记机关，其不能证明房屋产权问题。从被上诉人张国伟所主张的事实和所提供的所谓证据看就是按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的模式来主张和提供套用的，不排除双方互相勾结伪造的可能，而该房屋在抵押当时是无人居住和使用的，被上诉人张国伟提供的证据之间相互矛盾，而且双方自行书写的收条等，不能认定其真实合法有效性，村委会无权证明被上诉人张国伟是否有几套房屋。由此，上诉人认为被上诉人张国伟提出的所谓联合开发建楼、买楼、付款、入住至今等主张均不是事实，从上诉人的贷前调查材料当中足可以证明在所涉该房抵押当时是闲置未用的张品的房屋毫无疑义，原审判决对被上诉人张国伟提供的来源不清，真实性难以确定的所谓证据予以确认，损害了上诉人的合法权益。上诉人认为原审判决使用的证据不足，应予纠正。三、上诉人认为被上诉人张国伟对案涉房屋未办理过户登记自身存在过错。被上诉人张国伟所诉，被上诉人张国伟签协议和交款购买案涉房屋的时间是2012年5月，入住时间是2013年5月，而该房产办理房产证时间是2013年9月，抵押给上诉人的起始时间是2014年1月。在抵押之前，被上诉人张国伟有足够的时间来完成房屋过户登记事项。即便如被上诉人张国伟主张的，由于张品一方的原因导致无法办理过户，被上诉人张国伟也可以通过诉讼的手段来实现和保障其权益。由于被上诉人张国伟未及时办理过户登记，现案涉房屋被上诉人申请强制执行，可以认定被上诉人张国伟自身存在过错。四、上诉人认为原审判决适用法律错误，被上诉人张国伟所享有的民事权益不属于消费者物权期待权的范畴，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而应适用该规定的第二十七条。上诉人认为，本案不适用《执行异议和复议规定》的第二十八条，而应适用第二十七条。第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被上诉人张国伟没有除外的情形，法院对其提出的排除执行异议不应予以支持。因为本案中被上诉人张国伟主张的所谓的购买案涉房屋的事实不真实，即使真实其也不属于商品房消费者，根据《九民纪要》第125条之规定，首先商品房消费者是向房地产开发企业购买商品房，且所购商品房适用于居住。本案中从被上诉人所提供的阜蒙县人民政府土地批件和建设规划工程许可证中可以看出，案涉房屋是张品等五位福兴地村村民联合建的综合楼，特注：未经批准不得出租、转让、抵押或者改作他用。也就是说该楼房是综合楼，是商用房，不是住房，而且张品等五人不具备开发企业资格，没有出售许可等相关证件，被上诉人张国伟购买该房也主要用于经营。所以上诉人认为被上诉人张国伟不是商品房消费者，如果其购买事实为真，也只能属于一般买受人，那么上诉人的抵押权是优先于一般买受人的，所以本案适用最高院《执行异议和复议规定》的第二十七条。最高法在《李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉案》【(2018)最高法民申5078号】一案和本案事实基本一致，最高法认为“《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。”上诉人在本案所涉房产享有抵押权的优先受偿权，不是普通债权，所以适用该规定的第二十七条，不适用第二十八条，原审判决适用了第二十八条，应予纠正。综上所述，请求二审法院明查事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人张国伟答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。阜蒙县农信社向一审法院起诉请求：2016年12月28日，阜新蒙古自治县人民法院对翟亚君、李慎文借款合同纠纷一案作出（2016）辽0921民初2503号民事判决书，判决为：一、原告阜蒙县农信社与被告翟亚君、李慎文于2014年所签订的借款合同有效，被告翟亚君、李慎文于判决书生效后十日内给付原告阜蒙县农信社本金20万元，利息43700.00元（截止到2016年11月1日），从2016年11月2日开始的利息按合同约定计算至欠款还清之日；二、原告阜蒙县农信社对被告张品所有的阜新蒙古族自治县的房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）享有优先受偿权。判决生效后，原告阜蒙县农信社于2018年12月24日，向阜新蒙古族自治县人民法院申请执行。经阜新市中级人民法院指定，该执行案件移送到阜新市新邱区人民法院执行。2019年11月4日，被告（案外人）张国伟对执行标的提出书面异议。阜新市新邱区人民法院于2019年11月18日作出（2019）辽0903执异3号执行裁定书，裁定中止对坐落于阜新蒙古族自治县房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）的执行。原告阜蒙县农信社认为阜新市新邱区人民法院于2019年11月18日作出的（2019）辽0903执异3号执行裁定书中止对坐落于阜新蒙古族自治县房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）的执行的裁定事项缺乏事实依据，而且适用法律错误。张国伟主张的事实不存在，其异议申请不能排除法院对阜蒙县福兴地镇福兴地村房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）的强制执行。而且张国伟提供的证据不充分，不足以认定。原告阜蒙县农信社认为（2019）辽0903执异3号案件不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项之规定，而适用该规定第二十七条。故向法院提出诉讼，诉讼请求为：1.请求法院对坐落于阜新蒙古族自治县房产（房屋所有权号：福兴地镇××号）予以继续强制执行；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，张品以案涉房屋为翟亚君、李慎文在阜新蒙古族自治县农村信用合作联社的贷款提供了抵押担保。因贷款逾期，阜蒙县农信社将贷款人翟亚君、李慎文与担保人张品诉至法院。2016年12月28日，阜新蒙古自治县人民法院做出判决，判令翟亚君、李慎文向阜蒙县农信社偿还贷款本金及利息，阜蒙县农信社对张品所有的抵押房屋享有优先受偿权。该判决书生效后，阜蒙县农信社向阜新蒙古族自治县人民法院申请强制执行。2019年2月26日，经阜新市中级人民法院指定，该执行案件移送至我院执行。在该案执行过程中，案外人张国伟于2019年11月4日对执行标的提出书面异议。本院经审查，认为异议人张国伟的物权期待权可以排除享有担保物权优先权的申请执行人的强制执行，对张国伟排除执行的异议请求予以支持，并于2019年11月18日作出（2019）辽0903执异3号执行裁定书，裁定中止对坐落于阜新蒙古族自治县的房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）的执行。阜蒙县农信社对（2019）辽0903执异3号裁定不服，遂提起本案诉讼。另查明，被告张国伟与被告张品于2011年3月10日签订协议书一份，约定张国伟提供自家宅基地供张品建楼使用，张品为张国伟提供住房一处。2012年5月28日，被告张品与被告张国伟签订房屋买卖协议一份，约定张国伟以27万元向张品购买坐落于福兴地镇福兴地村二期工程从西向东第四栋长16米，宽4.7米、面积为150㎡的房屋一处。张国伟于2013年9月23日前陆续向张品支付了全部房屋价款共计27万元。张国伟入住房屋后，对房屋进行了装修，并于2013年支付了涉案楼房的供暖入网费和取暖费，自此被告张国伟始终在该房屋居住至今，且系其唯一住房。另外，案涉房屋现依旧登记在被告张品名下。上述事实，有原告阜蒙县农信社及被告张国伟的陈述、原告阜蒙县农信社提供的房产证、借款申请书、贷款面谈记录、房屋他项权证、阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初2503号民事判决书、阜新市新邱区人民法院辽0903执异3号执行裁定书、被告张国伟提供的《协议书》、《房屋买卖协议》、供暖入网费票据、取暖费票据及福兴地村村民委员会证明，证据间能够相互印证，本院予以认定。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。由此可知，担保物权的优先受偿性并不是绝对的，如果本法或者其他法律有特别的规定，担保物权的优先受偿效力会受到影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此条就属于担保物权的优先受偿性例外情形，该条赋予符合法定条件的买受人不动产物权期待权以排除执行的效力。本案中，被告张国伟身为房屋买受人，在案涉房屋由被告张品为被告翟亚君、李慎文向原告阜蒙县农信社贷款作抵押担保之前就已经同被告张品签订了合法有效的房屋买卖协议，支付了全部购房款且实际占有并作为唯一住房用于生活居住，被告张国伟所享有的民事权益属于消费者物权期待权的范畴。在已经履行了合同全部义务情况下，被告张国伟由于非自身原因未能办理过户登记手续，赋予其消费者物权期待权，不仅有利于维护市场交易的安全性，更是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，该消费者物权期待权具有排除原告阜蒙县农信社申请法院强制执行的效力。故对原告阜蒙县农信社要求继续执行坐落于阜新蒙古族自治县的房产（房屋所有权证号：福兴地镇××号）的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费4955.00元，由原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，本案被上诉人张国伟做为案涉房屋买受人，在案涉房屋由被上诉人张品为被上诉人翟亚君、李慎文向上诉人阜蒙县农信社贷款作抵押担保之前就已经同被上诉人张品签订了合法有效的《房屋买卖协议》，支付了全部购房款且实际占有案涉房屋生活居住，在被上诉人张国伟在已经履行了合同全部义务情况下，非因自身原因未办理过户登记手续，被上诉人张国伟对案涉房屋提出执行异议符合法律、司法解释的规定，且其权利能够排除执行。故一审法院判决驳回上诉人阜蒙县农信社的诉讼请求并无不当。上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，阜蒙县农信社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4955元，由上诉人阜新蒙古族自治县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 于 丽二〇二一年七月八日书记员 牟 赫