辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1065号上诉人（原审被告）：辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司，住所地辽宁省锦州市凌河区湖北路五段3-90号。负责人：邓春光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丹竹，女，1965年10月6日出生，汉族，退休教师，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张铁石，李丹竹之夫，1965年3月29日，汉族，退役军人，住锦州市凌河区。上诉人辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司因与被上诉人李丹竹物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司的委托诉讼代理人王宇，被上诉人李丹竹及其委托诉讼代理人张铁石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人房屋漏水是由于第三人朱明杰在其楼顶饲养鸽子造成的，上诉人已经为被上诉人重做防水，履行了物业公司的管理职责。上诉人于2019年年初接管案涉小区物业，被上诉人的房屋此前因为第三人朱明杰（业主）在其楼顶饲养鸽子，引起楼顶防水层被破坏，导致被上诉人房屋漏水，但在上诉人接管案涉小区后，积极与第三人朱明杰（业主）沟通协商，告知其不能在顶楼饲养鸽子。并且，上诉人于2020年8月已经对被上诉人的房屋防水进行重做修缮。上诉人作为物业公司，已经履行了物业公司的管理职责。被上诉人至今没有交纳过物业费、公维费，且被上诉人的房屋漏水实际侵权主体为第三人朱明杰（业主），上诉人不应当承担任何责任。二、一审法院认定被上诉人房屋漏水无法居住与其在外租房的费用具有直接的因果关系，由上诉人承担四个月的租金共计6667元是错误的。一审法院审理过程中，在上诉人抗辩被上诉人在外租房居住的必要性、关联性、真实性的情况下，被上诉人未否认其名下仍有其他房屋可供居住。一审法院在未查清被上诉人名下是否有其他房屋以及未审查被上诉人租房的关联性、必要性的情况下，即认定本案案涉房屋漏水，导致被上诉人无法在家中居住在外租房属于认定事实不清。综上所述，上诉人认为一审判决系属认定事实不清，故向贵院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。李丹竹辩称，一审判决基本同意。李丹竹向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告屋顶漏雨所致损失费54550元（包括复合地板6050元、各类物品1000元、室内粉刷4500元、租房损失40000元、搬家费用2000元、精神损失费1000元），并向原告书面道歉；2.立即中止业主朱明杰在楼顶消防间内养鸽子行为（原告当庭表示不再主张该项诉讼请求）；3.责令被告对楼顶违规防水施工进行整改，原告楼顶需重新做防水；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李丹竹系坐落于锦州市凌河区房屋的业主。被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司系2019年1月接管该小区的物业管理公司。原告所居住楼房系顶楼，2004年购买，2014年、2015年曾在此居住。原告提供的照片、视频显示房屋客厅、阳台、南卧室等多处有漏水遗留的痕迹，地板上有屋顶脱落的粉尘及接水的用具。2017年房屋开始漏水，曾经报修，修过后仍然漏水。2019年7月大雨后致使原告房屋漏水更加严重，天棚及墙面破损、地板被泡。被告曾在2019年8月协调负责改造工程的部门对原告居住的房屋楼顶做了防水改造。在防水改造过程中，已将其他业主楼顶的养鸽子笼拆除。在本次重审诉讼过程中，经本院于2020年9月15日现场查勘，该房屋门厅屋顶处仍有漏点。另查，因该房屋漏雨，致无法居住，原告于2017年4月30日承租了锦州市古塔区康花园26栋11号房屋居住，年租金2万元，居住两年后搬离。庭审中原告放弃要求拆除鸽子笼的诉讼请求。又查明，原告李丹竹于2020年8月18日向本院提出申请，要求对屋内物品损失进行鉴定，经锦州市中级人民法院委托，辽宁勤时资产评估有限公司于2020年9月21日作出资产评估报告，评估结论为：墙面顶棚大白、客厅地板、南卧室地板、北卧室地板、厨房假梁、保洁费评估价值合计为15315元。原告预交评估费3000元。一审法院认为，物业服务企业根据业主的委托，管理区划内的建筑物及其附属设施，对小区共有部分负有保养、维护义务。被告作为物业公司，对其所辖物业管理范围内原告居住房屋建筑本体共用部分楼顶负有维护、养护、管理的职责和义务。现原告房屋仍存在漏水情况，故对其要求对楼顶重新做防水（即重新铺设防水层）的请求依法予以支持。从原告提供的照片、视频显示，原告房屋客厅、阳台、南卧室等有多处漏水遗留的痕迹，天棚及墙面破损、地板被泡，结合2019年8月被告协调负责改造工程的部门对原告居住的房屋楼顶做了防水处理，可以认定被告疏于管理，未尽保养、维护义务，从而造成雨水渗入原告家中，被告应承担违约责任。依据评估机构作出的评估报告，原告财产损失总额为15315元，应以此评估报告确认的数额作为财产损失的赔偿依据；关于被告提出墙面、顶棚大白面积为324.99平方米，与该房屋建筑面积166.2平方米严重不符一节，因鉴定报告显示该项为“墙面、顶棚大白”，系墙面面积及顶棚面积的测量值总和，而不是以房屋建筑面积作为依据，故对被告此项辩解理由，不予支持。因房屋漏水导致原告无法在家中居住，在外租住房屋，发生了租赁费用，此费用与房屋漏水具有直接的因果关系，应由被告赔偿；因被告于2019年1月份接手该小区物业管理，原告主张的租住房屋的时间为2017年5月至2019年5月，故应按照每年2万元租金为基数，支持原告4个月租金6667元（即20000元/年÷12个月×4个月）为宜。因原告未提供搬家费用的证据，故对搬家费的请求不予支持。对原告要求被告书面道歉一节，因赔礼道歉属于承担侵权责任的方式之一，而本案系物业服务合同纠纷，赔礼道歉并非承担违约责任的方式，原告该项主张与法律规定不符，故不予支持。对原告要求被告赔偿精神损失费的问题，因原告未提供证据证明其遭受了严重的精神损害，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司于本判决生效后五日内给付原告李丹竹经济损失21982元（即财产损失15315元+房租金损失6667元）；二、被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司于本判决生效后十日内为原告李丹竹位于锦州市凌河区房屋所对应楼顶区域重新铺设防水层；三、驳回原告李丹竹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，由原告李丹竹负担814元，被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负担350元。鉴定费3000元（由原告李丹竹预交），由被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，上诉人作为物业公司，对其所辖物业管理范围内被上诉人居住房屋建筑共用部分楼顶负有维护、养护、管理的职责和义务。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，上诉人在2019年1月接管小区物业后，因未及时制止案外人朱明杰在被上诉人楼顶养鸽子，导致被上诉人屋顶防水层破坏漏水、室内物品损坏，应当承担赔偿责任。上诉人主张应当由案外人朱明杰承担赔偿责任的上诉请求不符合相关法律规定，本院不予支持。关于上诉人主张不应支付房屋租金一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原一审中，被上诉人提交了与刘旭签订的房屋租赁协议，能够证明年租金20000元的事实，虽然上诉人对此不予认可，但未能提交相反证据予以证明，因此对上诉人该项上诉请求本院不予支持。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人4个月的房屋租金并无不当，本院予以维持。综上所述，辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二一年七月二十一日法官助理杨艳洲书记员高俊格