广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0331民初1001号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告：韦连英，女，1975年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 被告：张红敏，男，1976年9月29日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告韦连英、张红敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大发公司的特别授权委托诉讼代理人赵正红到庭参加诉讼，被告韦连英、张红敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告张红敏、韦连英于2015年4月24日签订的《商品房买卖合同》以及《欠款抵押协议》，被告立即交还“滨江商贸城”7栋7单元1705室商品房给原告；2、判决二被告给付违约金人民币71366.04元（违约金暂计至2020年11月24日止，此后的违约金以421000元为基数，按年利率19%计至二被告合同解除之日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告依法取得位于荔浦市荔城镇滨江新城B区，编号为：荔国用（2007)第Bb07042号地块的土地使用权，并经批准在上述地块兴建商品房。2015年4月24日，原、被告双方就二被告购买原告在上述地块开发销售的“滨江商贸城”7栋7单元1705室商品房一事签订《商品房买卖合同》，合同对价款、给付方式、违约责任、买卖标的等事项进行了明确约定，其中合同第4条约定，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米3743.93元，总金额为517000元；第63条约定，被告采取一次性付款方式；第7条约定，买受人逾期给付购房款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起之实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同附件四约定，被告应在2015年4月24日前缴纳购房款人民币517000元整。同日，因二被告仅给付购房款16000元，剩余501000元无法筹集，经与原告协商，双方就购房款给付方式等进行了重新约定，签订《欠款抵押协议》，约定被告尚欠原告购房款501000元，从2015年4月24日到2020年4月24日交清，在此期间不收利息，逾期欠款利息按月利率7‰，到期本息一次性付清。二被告将“滨江商贸城”7栋7单元1705室商品房作为抵押担保，在未还清本欠款本息前，被告不得出卖、转让或再次抵押给第三方，也不得用被告购买的商品房为任何人提供任何形式的抵押或担保；被告必须按约定将欠款和利息在规定的时间内交清给原告，不得超期。逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。二被告并承诺2015年4月24日至2016年4月24日前还款30000元，2016年4月24日至2017年4月24日前还款40000元，2017年4月24日至2018年4月24日前还款50000元，2018年4月24日至2019年4月24日前还款50000元，2019年4月24日至2020年4月24日前还总房款。后原告于2015年11月10日将商品房交付二被告，但二被告仅于2016年5月30日给付购房款30000元，2017年5月3日给付购房款40000元，2018年4月28日因而被告无力按期偿还2018年4月24日到期的购房款50000元而与原告协商，先给付10000元，剩余的40000元，则延期至2019年2月28日，延期期间，按月利率10‰收取利息，利息共4000元。后被告于2018年4月29日将上述10000元交付原告，2019年7月31日，因二被告未按期偿还购房款，二被告再次承诺，已经到期的90000元购房款延期至2020年2月28日，月息按10‰计算，每月利息900元，延期利息合计4500元。后二被告仍然不履行给付责任，至今尚有购房款421000元未予给付，原告权益因此受损。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《欠款抵押协议》，符合我国法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，且《商品房买卖合同》己经至荔浦市房地产管理局办理备案登记，受法律保护，二被告向原告购房，依法负有按期给付购房款的义务，现被告拖欠购房款不予给付的行为，已构成根本性违约，导致合同目的不能实现，依据合同法的相关规定，原告依法享有解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》以及《欠款抵押协议》，要求二被告立即交还房屋给原告，并承担支付违约金的责任，暂计至2020年11月24日的违约金71366.04元（1、2018.4.24-2018.4.29,逾期应付未付金额50000元，按人民银行贷款利率年利率4.75%的四倍19%计，50000元×19%÷365×5天=130.14元;2、2018.4.30-2019.4.24,逾期应付未付金额40000元，按年利率19%计，(50000元-10000元)×19%÷365天×359天=7475.07元;3、2019.4.25-2020.4.24,逾期应付未付金额90000元，按年利率19%计，(40000元+50000元)×19%×1年=17100元;4、2020.4.25-2020.11.24,逾期应付未付金额421000元，按年利率19%计，421000元19%÷12个月×7个月=46660.83元）。故为维护原告的合法权益，依据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及相关法律法规的相关规定，特具状人民法院，请求人民法院依法审理，支持原告诉请。 被告韦连英、张红敏未作答辩,亦未到庭参与诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韦连英、张红敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告的陈述及其提供的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三、第六十四条的规定，依法予以确认并作为本案的定案依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告大发公司系房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发与销售：室内外装饰装修及装饰材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年4月24日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的位于荔浦市，该《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的位于荔浦市，并载明该商品房的建筑面积138.09㎡，房屋价款517000元，付款方式为一次性付款，买受人逾期付款的违约责任即“被告违约支付购房款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金”，购房款交付期限以及合同特别补充协议付款方式及期限“买受人在2015年4月24日前一次性缴纳购房款517000元”。同日，因二被告资金筹措困难，在二被告只缴纳16000元购房款的情况下，经原、被告协商签订了《欠款抵押协议》，该协议约定二被告尚欠原告购房款501000元，从2015年4月24日到2020年4月24日交清，在此期间不收利息，逾期欠款利息按月利率7‰，到期本息一次性付清。二被告将“滨江商贸城”7栋7单元1705室商品房作为抵押担保，在未还清本欠款本息前，被告不得出卖、转让或再次抵押给第三方，也不得用被告购买的商品房为任何人提供任何形式的抵押或担保；被告必须按约定将欠款和利息在规定的时间内交清给原告，不得超期。逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。二被告并承诺2015年4月24日至2016年4月24日前还款30000元，2016年4月24日至2017年4月24日前还款40000元，2017年4月24日至2018年4月24日前还款50000元，2018年4月24日至2019年4月24日前还款50000元，2019年4月24日至2020年4月24日前还清总房款。2015年6月16日，原告为二被告办理涉案房屋的预告登记（桂房预荔字第××号），2015年10月26日，被告张红敏领取了“滨江商贸城”小区7栋7单元1705室商品房，该商品房已经由二被告实际占有;二被告仅于2015年4月24日给付购房款16000元，2016年5月30日给付购房款30000元，2017年5月3日给付购房款40000元，2018年4月29日给付购房款10000元，合计给付购房款96000元。 2018年4月28日，被告韦连英向原告出具承诺书，承诺内容为：原欠荔浦县大发房地产开发有限公司于2018年4月24日到期款项40000元，因资金周转困难无法按时偿还欠款。此笔借款延期至2019年2月28日，该借款按月利率10‰收取利息，利息共4000元，到期将按时归还本金及利息，如逾期未归还本人本着自愿原则同意采取停水停电措施。后被告于2018年4月29日将上述欠款10000元交付原告，2019年7月31日，因二被告未按期偿还购房款，被告张红敏承诺：原欠荔浦县大发房地产开发有限公司于2019年7月31日到期款项90000元，因资金周转困难无法按时偿还欠款。此笔借款申请延期至2020年2月28日，该借款按月利率10‰计算，即900元/月（计息期间：2019.7.31-2020.2.28）延期利息合计4500元未付。如未遵守约定，本人自愿承担单方面违约责任，本人本着自愿原则同意采取停水停电措施，所购买的房屋立即归属出借人所有。至今，尚有购房款421000元未予给付，该款经原告多次催讨，二被告至今分文未付。 庭审后，经询问被告韦连英，自愿与原告解除《商品房买卖合同》及《欠款抵押协议》，将案涉房屋交还给原告。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《欠款抵押协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；二被告拖欠原告购房款不予给付的行为，已经构成根本性违约，导致合同根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”及第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”的规定，根据被告张红敏在承诺书的真实意思表示及被告韦连英亦表示逾期给付购房款，自愿与原告解除《商品房买卖合同》及《欠款抵押协议》，并将案涉房屋交还给原告真实意思表示，故原告请求解除与二被告签订2015年4月24日的《商品房买卖合同》，二被告将位于荔浦市“滨江商贸城” 小区四期小区7栋7单元1705室商品房返还给原告，符合法律规定，本院予 以支持；二被告向原告购房，依法负有按期给付房款的义务，因二被告与原告签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《欠款抵押协议》，双方对购房款给付方式等进行了重新约定：二被告尚欠原告购房款501000元，从2015年4月24日到2020年4月24日交清，在此期间不收利息，逾期欠款利息按月利率7‰，到期本息一次性付清。但在此期间，二被告并没有按照约定向原告按期支付尚欠的购房款，构成根本性违约，导致合同根本目的不能实现，二被告应承担相应的违约责任，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十八条及第三十一条的规定，故二被告向原告支付违约金应按《欠款抵押协议》的约定及法律规定分段计算如下：1、2018.4.24-2018.4.29,逾期应付未付金额50000元，按人民银行贷款利率年利率4.75%的四倍19%计，50000元×19%÷365天×5天=130.14元;2、2018.4.30-2019.4.24,逾期应付未付金额40000元，按年利率19%计，(50000元-10000元)×19%÷365×359天=7475.07元;3、2019.4.25-2020.4.24,逾期应付未付金额90000元，按年利率19%计，(40000元+50000元)×19%×1年=17100元，4、2020.4.25-2020.8.19,421000元×19%÷365天×117天=25640.63元，2020.8.20-2021.6.30，421000元×15.4%÷365天×314天=55775.00元，截至2021年6月30日的违约金合计106120.84元；2021年7月1日之后的违约金以421000元为基数，按年利率15.4%计算至二被告合同解除之日止。原告请求以4210000元未基数，按年利率19%计算至二被告合同解除之日止，超过部分，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，二被告缴纳了购房款96000元，原告与二被告解除《商品房买卖合同》后，原告应将购房款96000元还给二被告；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告荔浦县大发房地产开发有限公司与被告韦连英、张红敏于2015年4月24日签订的《商品房买卖合同》及《抵押借款协议》，被告韦连英、张红敏在本判决生效20日内将位于荔浦市 滨江路20号“滨江商贸城”小区四期小区7栋7单元1705室商品房返还给原 告荔浦县大发房地产开发有限公司； 二、被告韦连英、张红敏支付尚欠违约金106120.84元及2021年7月1日之后的违约金（违约金以421000元为基数，按年利率15.4%计算至二被告与原告合同解除之日止）给原告荔浦县大发房地产开发有限公司； 三、原告荔浦县大发房地产开发有限公司返还购房款96000元返还给被告韦连英、张红敏； 四、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦县支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1584元，减半收取792元，由被告韦连英、张红敏共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1584元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 杜 冰 二〇二一年七月七日 书记员 黄艳芬