陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终284号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗春秀，女，汉族，居民，系商洛氮肥厂退休职工，住商洛市商州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王岳峰，男，汉族，农民，住商洛市商州区。 上诉人罗春秀与上诉人王岳峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2019）陕1002民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗春秀上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令王岳峰支付罗春秀房屋租金326566.8元，滞纳金80000元，房屋占用损失费216936元，代垫水电费、房屋租金等100298.52元，共计723801.32元；3、判令王岳峰拆除其自行架设的室内外管道等设施，恢复被拆除楼梯、楼道原状，立即腾交罗春秀二、六、七层房屋；4、本案一二审诉讼费由王岳峰承担。 主要事实与理由：一、一审法院仅判决王岳峰支付罗春秀房屋租金31460.85元，严重违背事实。2014年6月18日至2015年6月18日，应交房屋租金468720元，王岳峰仅交纳20万元，欠交268720元。2015年6月19日至2015年8月25日的房屋租金为84364.8元，但王岳峰仅以其营业收费抵交租金44518元，欠交39846.8元。合计欠交租金326566.8元。一审法院以王岳峰单方制作的帐簿而无罗春秀签收租金的凭证，认定罗春秀收取了房屋租金，违背事实和相关法律规定。二、罗春秀为王岳峰垫付水电费57424.52元，垫付王岳峰员工在外租房的租金6000元、水电费9347，代发王岳峰员工工资27527元，共计100298.52元。但一审法院判决双方各半分担，违背事实。三、双方于2012年6月18日签订的房屋租赁合同中，约定仅变更租赁费，关于逾期交纳房屋租金应支付滞纳金的条款不变，王岳峰至今拖欠房屋租金拒不交付，按约定应支付滞纳金8万元，一审法院未判决滞纳金错误。四、王岳峰擅自离店放弃经营，带走贵重物品后，将沙发、桌椅等家具杂物堆放占用原告三层楼房至今拒不腾交，致使罗春秀无法招租经营，理应赔偿房屋占用费216936元。王岳峰擅自拆除楼梯、拆坏楼道，室内外安装管道、设备，严重破坏房屋安全性能，至今不予拆除及恢复原状。这都是明显的违约甚至违法行为。但一审法院却判决罗春秀退还5万元保证金。 王岳峰答辩称，其给罗春秀该付的款都已经付清了，其原来的消防管道罗春秀后期经营在使用该管道。 王岳峰上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判罗春秀返还王岳峰超收房租202592元；2、驳回罗春秀的全部诉讼请求；3、本案一二审诉讼费用由罗春秀承担。 主要事实与理由：一、罗春秀单方解除房屋租赁合同，收回租赁房屋的时间是2015年3月4日，而非原审判决认定的2015年8月25日，故一审法院判决王岳峰支付罗春秀房屋租金31460.85元，缺乏事实依据。2015年3月4日，罗春秀强行收回房屋，单方解除租赁合同，此前的房租王岳峰已付清，此后王岳峰没有义务支付房租。自2014年7月5日至2015年3月4日，罗春秀所收营业款总额，加上王岳峰已付租金20万元，扣除截止2015年3月4日实际产生的房租333312元，罗春秀多收租金202592元，应向王岳峰返还。二、一审法院判决王岳峰支付罗春秀垫付费用44662元，缺乏事实依据。罗春秀垫付的费用共89324元，均发生在2015年3月4日即罗春秀单方解除租赁合同之后，该费用与王岳峰无关，即使该费用属实也是罗春秀自己经营产生的费用。三、王岳峰反诉要求罗春秀退还财产、设备1123200元及赔偿装修残值120800元，该请求一审法院未支持，损害王岳峰的合法权益。 罗春秀答辩称，王岳峰没有向罗春秀付清房屋租金，罗春秀不可能超收房租。 罗春秀向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的房租金674908.00元及逾期滞纳金160000.00元。2、判令被告立即腾迁房屋，并赔偿合同到期后占用原告三层楼房的损失费578571.00元，（暂由2016年6月19日合同期满次日计算至2019年6月18日）逾期后继续计算至搬迁之日止。3、判令被告支付原告代交垫付的水、电费57424.52元，原告代交垫付的被告员工在外租赁他人楼房的租金6000.00元，水电费9347.00元，合计15347.00元。以上三项共计为1486250.52元。4、诉讼费由被告承担。当庭变更第2项诉讼请求为：判令被告立即腾迁房屋，同时拆除室内外架设的管道等设施，并赔偿合同到期后占用原告三层楼房的损失费578571.00元，（暂由2016年6月19日合同期满次日计算至2019年6月18日）逾期后继续计算至搬迁之日止。 王岳峰向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即退还反诉原告房屋保证金50000元、借款5000元、签单消费欠款18443元、垫付水电费70000元，并返还超收租金款202592元；2、判令反诉被告退还反诉原告的财产、设备等(详附清单或者折价赔偿损失1123200元)；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修残值120800元；4、本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2008年4月4日，原告（反诉被告）罗春秀（甲方）与周某某、被告（反诉原告）王岳峰（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于商洛市商州区XX座XX楼（2000㎡）自建房屋（手续合法）出租予乙方；期限8年（2008年6月18日起至2016年6月18日）；房屋租金前4年为每年22万元，从第5年起以后每年递增4%；房租交纳采取“先交钱后住房”的原则，乙方应在每年6月18日之前交纳本年度租金；预交5万元保证金，期满退还；在合同期限内，除乙方擅自改变房屋结构或拖欠房租的情况下，甲方不得收回房屋。合同签订后，乙方按合同约定向甲方交纳保证金5万元（至今未予退还），周某某、被告（反诉原告）王岳峰遂投资装修（租赁房屋1-7层原为毛墙毛地）、购置设备等，遂申请经营“真某某”KTV。2012年6月18日周某某退出合作经营后，原告（反诉被告）罗春秀（甲方）与被告（反诉原告）王岳峰（乙方）重新签订《房屋租赁合同》。合同约定：因房费变动，就2008年4月4日签订《房屋租赁合同》重新变更，除租赁费变动外，其余不变，重新约定以下协议：甲方将位于商洛市商州区XX座XX楼（2000㎡）自建房屋出租予乙方；期限4年（2008年6月18日起至2016年6月18日止；乙方2008年4月4日签订合同预交给甲方的5万元保证金不变）；房屋租金（每年45万元，从第2年起以后每年递增4%）；房租交纳（每年期满之前一次性交清下一年租金，方可使用。逾期拖欠未交清，每日应交付甲方2%滞纳金，拖欠租金累计半个月未交清，甲方有权利收回房屋，乙方应赔偿经济损失）；违约责任（租赁期间双方需信守合同，任何一方提出终止合同，需提前2个月向对方提出书面通知。违约者按每年度须向对方赔偿10%的违约金。政府拆迁，自然灾害，一切不可抗拒的因素，双方合同终止）。重新签订合同后两年内，即直至2014年6月18日以前双方没有因房屋租赁引起过纠纷。2014年6月26日，被告（反诉原告）王岳峰向原告（反诉被告）罗春秀交纳2014年6月18日至2015年6月18日，即第三个年度房屋租金20万元（按重新签订合同约定该年度应交纳486720元）。此后，原被告双方协商达成协议，自2014年7月6日起原告（反诉被告）开始从被告（反诉原告）日营业款中支取现金抵扣房屋租金，截止2015年3月4日，共计348176元【其中2014年7月份50926元、2014年8月份65284元、2014年9月份34213元、2014年10月份47155元、2014年11月份34428元、2014年12月份50563元；2015年1月23746元，2015年2月39071元[具体为：1日531元、2日1000元、11日500元、12日738元、13日480元、14日2190元（没有原告方签名，但与现金账本记载相吻合）、15日1260元、16日1189元、17日797元、18日2500元、19日2980元、20日4000元、21日4820元、22日4400元、23日5111元、24日1820元、25日1215元没有原告方签名、26日1020元、27日1400元、28日1120元]，2015年3月2790元（1日1600元、3日800元、3日290元、4日100元）】。2015年8月25日商洛市室内装饰装修行业管理办公室在巡查时，发现罗春秀在对王岳峰租赁房屋经营的“真某某”KTV进行装修，当日送达了停工通知书，2015年9月1日进行立案，2015年11月9日送达商洛市室内装饰装修行业管理办公室作出的商室决字（2015）2号行政处罚决定书，2016年3月23日商州区人民法院（2016）陕1002行审4号行政裁定书裁定：对商洛市室内装饰装修行业管理办公室作出的商室决字（2015）2号行政处罚决定，准予强制执行。2015年11月5日原告（反诉被告）罗春秀向商洛市商州区市场和质量监督管理局申请登记备案商洛市商州区蓝岛舞歌厅，“真某某KTV”改名为“蓝岛KTV”，经营至2018年12月5日申请登记注销。原告（反诉被告）罗春秀向KTV员工发放2015年4月（12098元）、5月（15429元）工资，共计27527元。原告（反诉被告）罗春秀分别于2015年4月1日、2015年4月28日、2015年6月1日向国网陕西省电力公司商洛供电公司交纳电费46450元（46330.32元+119.68元）、2813元、2829元（6.47元+2822.53元），共计52092元；2015年5月20日原告（反诉被告）罗春秀向商洛自来水公司交纳水费5332.50元。2015年11月14日原告（反诉被告）罗春秀向王某某支付原真某某员工租五楼宿舍水电费6个月（2015年6月、7月、8月、9月、10月、11月）计9347元，房屋租赁费6000元，共计15347元。2019年12月11日，法院现场勘查时，1-7楼原为被告王岳峰所有的杂物，被告王岳峰表示为抛弃，同时，告知原告（反诉被告）罗春秀可自行处理。 一审法院认为，2008年6月18日原告（反诉被告）罗春秀（甲方）与被告（反诉原告）王岳峰（乙方）签订《的房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。后在实际履行过程中，双方因租金等纠纷问题导致合同无法实施，目的无法实现，合同应予解除，以现有证据可以认定，合同终止日为原告实施装修被商洛市室内装饰装修行业管理办公室在巡查时送达停工通知书之日即2015年8月25日。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉）支付原告房屋租金的请求及反诉原告要求反诉被告返还超收租金的请求问题，被告支付原告房屋租金亦应截止合同解除之日（被告虽主张实际经营至2015年3月4日但没有足够证据证明），合同有限期限内按重新签订的合同约定，第三年度（2014年6月19日至2015年6月18日）应支付房屋租金486720元，第四年度应支付房屋租金506188.80元，第四年度的2015年6月18日至2015年8月25日（67天）租金为92916.85元，被告已支付20万元，后原告支取每日营业款累计348176元，被告还应支付原告合同有效期内租金31460.85元；原告请求的合同解除后的租金，反诉原告请求返还超收租金，均缺乏事实根据和法律依据，不予支持。在合同履行过程中，因双方协议对合同主要内容即房屋租金的支付方式及期限等进行了变更，因而原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约责任即支付原告滞纳金的请求，于法无据，不予支持；对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）立即腾迁房屋（原告已实际占有使用），同时拆除室内外架设的管道等设施，并赔偿合同到期后占用原告三层楼房的损失费的请求，经现场勘察及双方当事人陈述请求的客观事实均已不存在。对于原告要求被告支付原告支付予王某某的水电费及其员工外租赁房屋的租金水电费15347元、发放员工工资27527元以及向国网陕西省电力公司商洛供电公司交纳电费46450元，共计89324元的请求，因双方均没有足够证据证明应属于对方应该支付的事实，根据公平原则，各半分担44662元。对于反诉原告要求反诉被告退还5万元保证金，于法有据，应予支持；对于借款5000元、签单消费18443元，因借款时间为2009年3月3日，从借款时间、后二次重新签订合同，另一合伙人退出结算，及其反诉原告王岳峰一人经营期间向反诉被告借款的事实、以每天支取日营业款抵付房屋租金的事实，可以推定该借贷关系、签单消费债权债务关系已经消灭，该项请求不予支持；对于反诉原告要求反诉被告返还垫付水电费70000元，合同没有具体约定，已实际履行，且多年未有异议，特别是缴纳房屋租金困难的情况下未提出该项费用属于不合理费用应抵作房屋租金，特别是用水用电具体多少，金额多少，只是反诉原告估算，且在现在提出，故该项请求，不予支持；对于反诉原告要求反诉被告退返反诉原告的财产、设备等1123200元，并赔偿反诉原告装修残值120800元的请求，因请求金额均为估算，且无充足证据证明，不予采纳，故该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十七条、第九十一条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告王岳峰支付原告罗春秀房屋租金31460.85元； 二、反诉被告罗春秀退还反诉原告王岳峰保证金50000元；三、被告王岳峰支付原告罗春秀垫付费用44662元；以上一二、三项内容限判决生效后10日内履行完毕；四、驳回原告罗春秀、反诉原告王岳峰的其他诉讼请求。案件受理费18176元，反诉费9555元，由原告（反诉被告）罗春秀、反诉原告（本诉被告）王岳峰各自负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案争议的焦点主要是：1、案涉租赁费是拖欠还是超收，如拖欠是否应付滞纳金；2、罗春秀垫付的案涉费用是否应由王岳峰承担；3、王岳峰是否应腾交案涉租赁房屋、恢复原状，并向罗春秀支付房屋占用损失费；4、罗春秀是否应退还案涉保证金；5，王岳峰主张其未搬离租赁房屋的财产、设备损失及装修残值的请求是否成立。 关于焦点1，双方签订的案涉房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应全面履行。2014年6月王岳峰向罗春秀支付了20万元租金后，对拖欠的剩余租金双方约定由罗春秀收取营业款抵房租。一审中王岳峰提供了收取营业款的收据及账本，证明其向罗春秀已支付的租金金额。罗春秀认可该收款收据，该收据能印证账本中记载的2015年2月支付的租金金额是真实的，罗春秀对账本中没有收据印证的账务有异议。虽然账本中部分案涉租金没有罗春秀出具的收据印证，但综合整个账本前后记载的内容、记载事项等，能够认定该账本记载的案涉租金账务客观真实，应予采信。罗春秀称一审法院采信该账本判决王岳峰仅拖欠其租金31460.85元错误的观点，不能成立。王岳峰称案涉房屋租赁合同解除的时间是2015年3月4日，但仅有其出纳的证言，没有其他证据相印证，该观点不能成立。因此，王岳峰称2015年3月4日案涉房屋租赁合同解除，罗春秀超收其房租202592元应予返还的观点，不能成立。双方在案涉房屋租赁合同中约定，每年期满前一次性交清下一年租金方可使用，拖欠租金逾期未交清，每日应交付2%的滞纳金。但王岳峰在2014年6月26日交纳2014年6月18日至2015年6月18日的租金20万元，剩余租金双方约定由罗春秀收取营业款抵扣房租，变更了租金支付方式及期限，实际变更了支付滞纳金的约定。因此，罗春秀要求支付滞纳金的请求，没有依据，不予支持。 关于焦点2，罗春秀2015年4月至6月支付案涉店铺水电费57424.5元，因王岳峰不能证明此时店铺已经由罗春秀经营，所以该57424.5元水电费应由王岳峰承担。罗春秀称其代付了王岳峰员工工资27527元，但其在诉讼请求中并未主张该工资，且罗春秀称其是用王岳峰店里的营业款发放的员工工资，因此一审让王岳峰分担该工资错误，应予纠正。罗春秀向王某某支付员工宿舍6个月的水电费，有收据及每个月水电费费用清单佐证，真实性应予认定，但2015年8月25日，罗春秀对案涉店铺进行装修经营，因此2015年8月之后的水电费王岳峰不应承担。2015年6月和7月承租王某某房屋的水电费合计为3408.2元。罗春秀向王某某支付了6个月的房屋租金6000元，应由王岳峰承担2个月的房租2000元。合计王岳峰应支付罗春秀代付的水电费及租金62832.7元，一审法院让双方各半分担垫付费用错误，本院予以纠正。 关于焦点3，王岳峰租赁案涉房屋经营KTV，离开后罗春秀经营的也是KTV，罗春秀无证据证明其没有使用王岳峰的相关物品及设施。因此罗春秀称王岳峰擅自离店放弃经营，将家具杂物堆放占用其三层楼房至今拒不腾交，应支付房屋占用费，及恢复房屋原状、腾交房屋的观点证据不足，不予支持。 关于焦点4，案涉房屋租赁合同约定，预交的5万元保证金期满退还王岳峰。现租赁期限已满，按约定罗春秀应退还王岳峰保证金5万元。罗春秀称其不应退还的理由，不能成立。 关于焦点5，王岳峰主张其未搬离租赁房屋的财产、设备损失及装修残值。但王岳峰并未提供证据证明其未搬离的财产、设备是什么及罗春秀存在违约，且金额均为估算，该主张缺乏事实依据与法律依据，不能成立。因此，王岳峰要求罗春秀支付财产、设备损失及装修残值的观点，不予支持。 综上，一审法院对罗春秀垫付费用的处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院（2019）陕1002民初1917号民事判决第三、四项，维持第一、二项； 二、由上诉人王岳峰支付上诉人罗春秀垫付费用62832.7元； 三、驳回上诉人罗春秀的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人王岳峰的其他反诉请求。 上述给付内容限本判决生效之日起10日内履行完毕。 一审案件受理费18176元，反诉费9555元，由上诉人罗春秀、王岳峰各自负担。二审案件受理费上诉人罗春秀预交11038元，由罗春秀负担10080元，由王岳峰负担958元；二审案件受理费王岳峰预交5480元，由王岳峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月七日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜