北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6829号上诉人（原审被告）：党燕华，女，1961年9月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高继伟，北京市天亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕昭杰，男，1982年5月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人党燕华因与被上诉人吕昭杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初16769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。党燕华上诉请求：1.撤销丰台区人民法院（2020）京0106民初16769号民事判决，依法判决驳回吕昭杰的一审全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由吕昭杰承担。事实与理由：1.首先，一审法院认定双方对合同解除达成了一致意见属于事实认定错误。本案不属于协商一致解除合同的情形。党燕华同意解除的前提条件是“定金不退”，吕昭杰申请解除合同的条件系“归还本金”，因此，本案中的合同解除应当依据违约责任适用“定金罚则。”其次，一审法院认为“在合同未履行以及没有证据证明吕昭杰违约的情况下，吕昭杰要求退还定金并无不当”，该认定及适用法律均是错误的。本案中，吕昭杰主张解除合同的理由为党燕华“一房二卖”，但根据事实、本案证据以及吕昭杰的自认，本案党燕华不存在“一房二卖”的违法行为。因此，吕昭杰主张解除合同的理由不成立。一审法院既然认为双方签署的合同为有效合同，就应当依约履行，吕昭杰请求解除合同属于违约，根据“定金罚则”以及合同约定，党燕华不应返还定金。2.党燕华不存在吕昭杰主张的“一房二卖”。本案中，房屋转手或者转过户是双方合同中明确约定的行为，并且依据合同约定，转手及转过户的房屋溢价归吕昭杰所有。从双方签订的《关于过户（转手）的约定》第一条约定可以看出双方对房屋额转手以及第三人转签合同的行为有明确约定。3.吕昭杰在一审中承认“其作为买房人打算购买的案涉房屋后再卖出去赚取差价”，同时吕昭杰还承认“因中介说不用过户至其名下直接卖，故其同意中介的操作”。由此可见，无论吕昭杰是否存在和中介公司人员串通，但至少证明吕昭杰同意并授权中介公司人员在不过户的前提下，代为操作买卖双方的转手、转卖事宜以及第三方买主的转手、转卖事宜。结合党燕华在一审中提交的聊天记录可以认定党燕华不存在吕昭杰要求解除合同时所主张的“一房二卖”的违约行为。4.吕昭杰同样违反《买卖定金合同》中过户规定。根据双方签订的《买卖定金合同》第十一条的补充约定：“交易周期在2020年4月30日之前将此房屋过户，最迟。”吕昭杰并未在上述时间之前向党燕华要求过户，也没有按照双方签订的《北京市房屋买卖合同》的约定办理买房贷款。究其原因系吕昭杰在一审中承认系“因涉案房屋有抵押，加之疫情的影响等因素，房屋未能卖出。”但是房屋未能卖出并不能减轻吕昭杰应于2020年4月30日的约定。即便房屋未能卖出，吕昭杰依然负有将该房屋过户至自己名下的义务。过户的对象既可以是吕昭杰，也可以是指定的第三人。因此“房屋有抵押、疫情影响以及房屋未能卖出”等因素都不能成为逾期过户的合理理由。5.吕昭杰的违约行为已经给党燕华造成了很大的影响和损失，双方签订合同导致党燕华丧失了其他交易机会，并导致每月承担银行利息。吕昭杰答辩称，同意一审判决，不同意党燕华的上诉请求。吕昭杰向一审法院起诉请求：1.判决解除吕昭杰与党燕华签订的房屋买卖合同；2.判决党燕华返还定金30万元；3.判令案件受理费由党燕华负担。一审法院认定事实：2020年1月8日，党燕华（售房人、甲方）与吕昭杰（购房人、乙方）签订《买卖定金合同》，约定：甲方同意出售坐落于北京市丰台区西马场北里16号楼4单元3门402号房屋，房屋实际成交价格为266万元；2020年1月8日支付定金5万元，3日内补齐定金25万元；交易周期在2020年4月30日之前将此房屋过户。同日，党燕华（出卖人、甲方）与吕昭杰（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区西马场北里16号楼4单元3门402号……第三条房屋特殊情况（一）出卖人陈述并保证，该房屋存在的权利限制情况为银行抵押……第四条房屋成交价格、付款方式即资金划转方式（一）经买卖双方协商一致：该房屋成交价格为266万元……买卖双方协商采取自行支付方式支付房款，具体付款方式及付款期限见附件……第八条权属转移登记（一）当事人双方同意本合同签订之日起110日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……。同日，党燕华（出卖人、甲方）与吕昭杰（买受人、乙方）签订《关于过户（转手）的约定》，约定：1.买卖双方在交易过程中，如买受人需将上述房屋转让给第三人的，出卖人需配合买受人将房屋过户给买受人指定的第三人或和第三人重新签署房屋买卖合同及出卖人和买受人所签署的所有文件。2.买受人需按照买卖合同及相关附件约定按时向出卖人支付房款。3.出卖人和买受人指定的第三人签署买卖合同，在出卖人收到第三人定金、房款的同时，出卖人退还买受人所付定金、房款及高于房屋成交价266万元以上的溢出部分房价款。4.出卖人需按照买受人指定的时间三日内配合与第三人签订买卖合同及相关补充协议、附件等（包括买受人与出卖人所签署的所有文件）。5.出卖人只给予买受人一次转售（转手）的权利，如买受人转售（转手）后，出卖人与第三人不再签署本协议也不存在第三人转售（转手）。同日，吕昭杰向党燕华支付定金5万元。2020年1月10日，吕昭杰向党燕华支付定金25万元。本案审理过程中，吕昭杰称：党燕华出售房屋的价格较低，其作为买房人打算购买涉案房屋后再卖出去赚取差价，并未与中介串通；因中介说不用过户至其名下直接卖，故其同意中介的操作；因涉案房屋有抵押，加之疫情影响等因素，房屋未能卖出。党燕华称：其知晓吕昭杰签订房屋买卖合同不是自住而是赚取差价;中介公司承诺在2020年4月30日前帮其卖出房屋并解决其资金问题，故其与吕昭杰签订房屋买卖合同，但后续房屋未成功出售，导致其银行贷款利息等损失。一审法院认为：吕昭杰与党燕华签订的房屋买卖合同等协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案审理过程中，双方对合同解除达成一致意见，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于吕昭杰向党燕华支付的定金30万元，党燕华主张定金不退，但其提交的证据不足以证明吕昭杰存在其辩称中陈述的违约行为。在合同并未履行以及没有证据吕昭杰违约的情况下，吕昭杰要求退还定金并无不当，故对吕昭杰要求退还定金的诉讼请求，本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条规定，判决：一、吕昭杰与党燕华签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二一年三月四日解除；二、党燕华于判决生效之日起七日内返还吕昭杰定金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实均无异议。本院认为，本案的争议焦点为一审法院判令党燕华返还吕昭杰定金30万元是否适当。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，吕昭杰与党燕华就案涉房屋的买卖签订了《买卖定金合同》等协议，系双方方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方方均应按照合同约定履行各自的义务。现党燕华主张吕昭杰违反了合同约定，同意解除合同但前提是30万定金不予返还。对此本院认为，根据查明的事实及在案证据，吕昭杰与党燕华就定金的金额、给付时间进行了约定，吕昭杰依约履行了上述义务。根据双方所签《买卖定金合同》约定，案涉房屋应当在2020年4月30日前完成过户，双方亦在《北京市房屋买卖合同》中约定双方在合同签订之日起110日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据一般交易习惯，党燕华作为售房人，有义务通过解除房屋原设定的抵押等，为双方按照约定办理权属转移登记及房屋交付等创造条件。此外，根据双方签订的《关于过户（转手）的约定》的内容，党燕华对于吕昭杰并非为自住购房系为明知，且其同意由吕昭杰所指定的第三人作为房屋实际购买人与其签订新的房屋买卖合同等，党燕华作为成年人，对于房屋买受人不确定的情况下可能存在的交易风险理应有相应认知能力。根据本案查明的事实，案涉房屋未能按照双方所签订《北京市房屋买卖合同》约定完成权属变更登记及房屋交付，亦未能按照双方所签《关于过户（转手）的约定》，由第三方作为买受人与党燕华签订合同完成案涉房屋买卖交易，在一审法院审理过程中，双方均同意解除合同，一审法院对此予以确认并无不当。现有在案证据不足以认定吕昭杰存在明显违约行为或者对于合同解除存在过错，故党燕华上诉所提不应退还吕昭杰已经支付的定金依据不足，本院不予采纳。综上所述，党燕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由党燕华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年七月二十日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞