陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终336号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郝利鹏，男，汉族，户籍地山西省襄垣县，现住陕西省商洛市商州区。 委托诉讼代理人:寇正民，陕西书宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人:符杰，陕西书宝律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄢晓丽，女，汉族，住陕西省商洛市商州区。 委托诉讼代理人:张涛，陕西善存律师事务所律师。 上诉人郝利鹏因与被上诉人鄢晓丽租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郝利鹏上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2、确认案涉2011年5月20日签订的《租场地、房屋合同》与2017年5月20日签订的《租赁场地合同》无效；3、判令被上诉人向上诉人返还租金20.7万元；4、判令被上诉人向上诉人赔偿经济损失17万元；五、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、案涉财产属于商洛市福利节能建材厂所有，被上诉人系该厂的法定代表人，其以个人名义对外出租该厂的房屋等，系无效民事行为，案涉租赁合同无效。二、案涉房屋因未取得建设规划许可证被认定为违章建筑，属于应当拆除的建筑物，被上诉人将违法建筑对外出租，主观上存在严重过错，而且被上诉人并非案涉租赁物及场地的合法所有权人和使用权人，被上诉人无权向上诉人主张权利。三、上诉人自2012年至今已向被上诉人支付租金20.7万元，上诉人经被上诉人同意在租赁场地内投资17万元新建大棚、厕所、大门，上诉人的经济损失被上诉人应予承担。上诉人在一审中申请对该经济损失鉴定，但一审法院未答复，程序违法。 被上诉人鄢晓丽答辩称，一、双方签订的租赁场地合同，是双方真实的意思表示，为有效合同。上诉人郝利鹏从2011年至2020年近十年一直租用被上诉人的场地，签订合同的主体是被上诉人，上诉人对被上诉人在签订合同时的身份是认可的，双方一直按照合同约定履行各自义务。因此上诉人现以被上诉人系个人行为无权签订合同为由主张合同无效，该主张应予驳回。二、上诉人郝利鹏要求返还租金20.7万元，赔偿经济损失17万元，没有事实和法律依据，应当驳回。被上诉人按照合同约定交付了租赁物，上诉人实际占有和使用了该租赁物并支付了租金，现合同已经到期自然解除，所以上诉人要求返还租金没有法律依据。合同明确约定，租期内不可挖沙、修建其他建筑物，合同到期后被上诉人不予赔偿。另外上诉人搭建、修建建筑物的目的是为了自用，现合同已到期，按照法律规定，上诉人应当按照被上诉人的要求自行拆除或恢复原状。因此上诉人要求赔偿经济损失，与法律规定及事实不符。本案应予维持。 鄢晓丽向一审法院提出诉讼请求:1、依法判令被告郝利鹏腾交场地，并从2020年5月21日起至腾交之日止按照200元／日的标准支付场地占用费；2、判令被告郝利鹏腾交强占原告的房屋2间、赔偿原告3年房租损失12000元；并判令被告郝利鹏从2020年5月21日起至腾交之日按照333元／日的标准支付该2间房屋占用费。 郝利鹏向一审法院提出反诉请求：1、请求依法确认2011年5月20日签订的《租场地、房屋合同》、2017年5月20日签订的《租赁场地合同》无效；2、请求判令原告鄢晓丽向被告郝利鹏返还租金20.70万元；3、请求判令原告鄢晓丽赔偿被告郝利鹏各项经济损失17万元。 一审法院认定事实:案涉场地位于203省道南商洛市商州区XX镇XX社区村口东边，共10.50亩。2002年10月，原告鄢晓丽作为商洛市福利节能建材厂法定代表人代表该厂与下赵塬社区（原下赵塬村）经协商签订土地承包合同，双方约定联合办企业，由下赵塬村提供场地10.5亩，商洛市福利节能建材厂提供资金技术，支持生产经营，由厂每年给下赵塬社区（原下赵塬村）红利5460元，双方约定合同期间五十年。该合同履行期间，原告在该场地内建筑砖混结构房屋十三间，因未报经规划部门审批，2010年6月8日，商洛市城乡规划局对鄢晓丽做出罚款2200元的行政处罚。2011年，被告郝利鹏因开办工程机械租赁部，经与鄢晓丽协商，双方于同年5月20日签订了《租场地、房屋合同》，由鄢晓丽将该场地中约5亩及其院内房屋六间租给郝利鹏使用，合同约定：“一、租期三年，租金每年5万元整，每年5月20日前一次性付清，延期不付，按2％／日向甲方支付延期金及本金5万元，否则，甲方（鄢晓丽）有权终止合同，或扣押设备赔偿甲方损失。二、甲方负责提供水、电源方便，材料费、人工费、电费等乙方（郝利鹏）自理。三、甲方负责和村上协调立一个横牌的事宜，甲方出租一楼其余柒间房，乙方要提供出入方便。四、乙方可在西边另行开一大门以便出入方便。五、乙方在租赁期内不可在场地内挖沙，修建其他建筑物伐树等，需要和甲方协商，经甲方同意方可，不得自行乱搭乱建，否则后果自负，甲方在合同期满后不予赔偿。六、六间房甲方负责安装好门窗，其他设施乙方负责”。合同签订后，郝利鹏按期给鄢晓丽支付租金；2013年5月，双方口头协商，由鄢晓丽将租给郝利鹏的场地中的一部分及租赁的房屋中的三间房屋租给了他人，给被告的年租金减少为2万，被告郝利鹏按约定支付了租金；2014年，双方签订的《租场地、房屋合同》履行期满后，双方经口头约定，被告继续租用原告部分场地和三间房屋至2017年5月20日，租金为每年2.5万元，被告按约定支付了租金。2017年原被告经协商，双方于同年5月20日重新签订了《租场地合同》，约定：“一、租期为三年，租金2.3万元，每年5月20日前一次性交清，延期不缴按每日2％支付给甲方（鄢晓丽）延期金及本金2.3万元，否则，甲方有权终止合同。二、甲方负责提供水、电源方便，材料费、人工费、电费等乙方自行承担。三、乙方在租期内不可在场地挖沙，修建其他建筑物、伐树等，需要时需与甲方协商，经甲方同意方可，不得乱搭乱建，否则后果自负，合同到期后甲方不予赔偿。四、租期内若遇建设、开发、占用，乙方无条件搬迁”。同日，郝利鹏支付鄢晓丽租金2.3万元；2018年6月3日，郝利鹏支付鄢晓丽场地租金2.2万元；2019年6月1日，郝利鹏支付鄢晓丽租金2.2万元。2020年3月1日，鄢晓丽告知郝利鹏，让其在租赁合同到期日的5月20日前搬走，若延期不搬走，租金按每天200元计算。2020年5月20日合同到期后，原被告未续签合同，双方就郝利鹏搬迁腾退租赁场地事宜未达成协议，故原告提起诉讼。另查明，履行合同期间，郝利鹏在涉案场地内修建了铁栅栏门1个、搭建活动板房7间、彩钢棚1个，并硬化了租赁场地；案涉的两间房屋被告郝利鹏至今一直未退给还原告。审理中经测量，原告2017年5月20日租给被告的场地为长45米、宽36米（即2.43亩）。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，自订立时生效。原告鄢晓丽与被告郝利鹏经协商，在平等自愿基础上签订的《租场地、房屋合同》、《租场地合同》，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效合同，且双方均已按合同约定履行的各自义务，因合同履行期满，双方未续签合同，现出租人鄢晓丽要求承租人郝利鹏腾交租赁的场地，依法有据，应予支持。因郝利鹏在合同期满后至今未将租用的场地给鄢晓丽腾交，故鄢晓丽主张郝利鹏予以腾交，并请求郝利鹏从合同期满次日即2020年5月21日起支付至腾交之日止的场地占用费，应予支持，但其主张按照200元／日支付场地占用费并无依据，应按照2.3万元／年÷365天＝63元／天计算占用费。原告鄢晓丽诉请让被告郝利鹏腾交两间房屋，依法应予支持。因双方在2017年5月20日签订《租场地合同》前被告一直租用该两间房屋，双方签订的《租场地合同》及履行该合同期间并未对这两间房屋的使用时间、租金等情况进行单独约定，且原告鄢晓丽提供的证据亦不能充分证明被告属于强占，故原告诉请被告郝利鹏赔偿该两间房屋3年的房租费12000元，以及从2020年5月21日起至腾交之日按333元／月的标准支付该2间房屋占用费的主张，不予支持。对于被告郝利鹏提出，其从2011年5月20日后至今一直租赁涉案场地和房屋从事经营活动，从未拖欠鄢晓丽租赁费，其在同等条件下有优先承租权的辩解，经查，在合同到期前鄢晓丽就发微信明确告知郝利鹏，合同到期后，自己要用该场地，并非另租他人，故郝利鹏上述辩解不予支持。对于郝利鹏提出，鄢晓丽诉讼主体不适格，双方签订的两份书面合同违反法律强制性规定，并反诉请求确认这两份合同无效的主张，经查，案涉场地是沙滩地，系鄢晓丽代表商洛市福利节能建材厂与下赵塬社区（原下赵塬村）一组约定联合办企业时，由下赵塬社区（原下赵塬村）提供，鄢晓丽于2011年5月20日、2017年5月20日与郝利鹏在平等自愿基础上，分别签订了租赁合同，且这两份合同均已实际履行完毕；至于原告租给被告的房屋，只是在2011年双方签订的合同中涉及，被告也已实际租用原告房屋，综上原因，原告鄢晓丽的诉讼主体适格，被告郝利鹏反诉请求确认这两份合同无效的主张不能成立。对于被告郝利鹏反诉请求原告鄢晓丽返还租金20.70万元的主张，因双方签订的合同真实有效，郝利鹏给鄢晓丽支付租金是其必须履行的合同义务，且其已向原告实际支付了租金，其反诉请求鄢晓丽反还租金于法无据，本院不予支持。对于郝利鹏反诉请求鄢晓丽赔偿其在租用的场地内修建活动板房、彩钢棚、铁栅栏门及硬化场地造成经济损失17万元，要求鄢晓丽予以赔偿的主张，经查，郝利鹏作为承租人，在租用的场地内修建活动板房、彩钢棚、铁栅栏门及硬化场地是其生产经营的需要，且双方已在合同中明确约定“乙方（郝利鹏）在租期内，不可在场地内挖沙，修建其他建筑物伐树等，需要与甲方（鄢晓丽）协商，不得乱搭乱建，否则后果自负，甲方在合同期满后不予赔偿”，被告郝利鹏亦无证据证明其搭建活动板房、彩钢棚、修大门及硬化场地是经鄢晓丽同意的，故被告郝利鹏反诉请求鄢晓丽赔偿经济损失17万元的主张，亦不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）郝利鹏在判决生效后七日内将租赁的位于203省道南商洛市商州区XX镇XX社区村口东边（东风小康、风光售后服务站）院内南侧长45米、宽36米的场地腾交给原告（反诉被告）鄢晓丽；并从2020年5月21日起按63元／日向原告（反诉被告）鄢晓丽支付场地占用费至腾交之日止。二、被告（反诉原告）郝利鹏在判决生效后七日内将使用的位于203省道南商洛市商州区XX镇XX社区村口（东边东风小康、风光售后服务站）院内北侧靠近312国道的两层楼房中第一层从西至东第二间和第四间房屋腾交给原告鄢晓丽。三、驳回原告（反诉被告）鄢晓丽其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郝利鹏的反诉请求。案件受理费100元，由原告鄢晓丽负担；反诉案件受理费6955元，减半收取3477.50元，由被告（反诉原告）郝利鹏负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：案涉合同是否无效，被上诉人鄢晓丽是否应返还上诉人郝利鹏已支付的租金，及是否赔偿上诉人郝利鹏的投资损失。 双方于2011年5月20日签订了《租场地、房屋合同》，租赁期限到期后，双方于2017年5月20日又签订《租赁场地合同》。案涉租赁场地属于临时用地，其上的建筑属于临时建筑，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的两份租赁合同无效，上诉人要求确认该合同无效的观点成立，应予支持。一审认定合同有效错误，二审予以纠正。尽管案涉合同无效，但上诉人已经占有和使用被上诉人的房屋及场地，应当支付占有使用费，其要求返还其已支付的租金的上诉请求，不能成立。上诉人在案涉场地修建了活动板房、彩钢棚、铁栅栏门及硬化场地等，其目的是供自己使用，上诉人已经享有了其投资的价值，其并无投资损失。且未形成附合的装饰装修物，上诉人可以拆除。因此，上诉人称其在租赁场地内投资17万元，应由被上诉人赔偿的主张，不能成立。上诉人在一审中申请对其修建的彩钢房等投资损失进行鉴定，但经一审法院释明后，上诉人并未坚持要求鉴定。因此上诉人称其申请鉴定，一审法院未予答复程序违法的观点，不能成立。 综上，一审法院适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初1844号民事判决第四项，维持第一、二、三项; 二、确认上诉人郝利鹏与被上诉人鄢晓丽于2011年5月20日签订的《租场地、房屋合同》及2017年5月20日签订的《租赁场地合同》无效； 三、驳回上诉人郝利鹏的其他反诉请求。 一审案件受理费100元，由鄢晓丽负担；一审反诉案件受理费6955元，减半收取3477.50元，由郝利鹏负担。二审案件受理费6955元，由郝利鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年七月十四日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜