沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0103民初380号原告：佟玉刚。委托诉讼代理人：尹清，系辽宁正然律师事务所律师。被告：沈阳华发房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区方家栏路48号。法定代表人：潘思龙。原告佟玉刚与被告沈阳华发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟玉刚委托诉讼代理人尹清到庭参加诉讼，被告沈阳华发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告佟玉刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6房屋所有权登记手续（房屋价值约人民币40万元整）；2、案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实及理由：2011年5月20日，被告与北京四海消防工程有限公司沈阳分公司签订《建筑安装施工合同》，约定“四海消防公司”承包被告开发的御花园消防工程。合同履行过程中，被告与四海消防公司一致同意被告以其开发的位于沈阳市沈河区方家栏路48号御花园B座6-6号房屋抵偿工程款450000元，根据四海消防公司的指示，2011年6月27日被告与原告订立了《商品房订购协议书》，约定原告认购被告开发的御花园B座6-6号房屋。协议书签订后，被告向原告交付了该房屋，原告占有并使用至今。但是，被告迟迟不予协助原告办理房屋所有权登记手续，故原告诉至人民法院，请求依法判决。被告沈阳华发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，未进行书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告沈阳华发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的《建筑安装施工合同》、《商品房认购协议书》、《房屋变更证明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月20日，被告沈阳市华发房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）与北京四海消防工程有限公司沈阳分公司作为施工单位（乙方）签订《建筑安装施工合同》一份，合同约定，工程名称为御花园消防工程，工程地址为沈阳市沈河区方家栏48号，施工范围为火灾自动报警、联动系统；系统不限，设备安装及调试。自动喷洒系统：喷洒泵至湿式报警阀至喷头整个管网设备的安装、调试。室内消火栓系统：室内消火栓泵至整个管网、设备的安装、调试及报警联动。防排烟系统：风管、风道制作安装，设备安装调试，施工时间为3个月。合同价款为玖拾万元整，付款方式为预付工程款贰拾万元整；设备进场前付贰拾伍万元整；工程检测前付肆拾伍万元整（以御花园B座5楼B6号76.46㎡的房屋顶工程款）。被告沈阳市华发房地产开发有限公司在甲方处盖章，案外人李士昌在甲方授权代表处签字盖章，北京四海消防工程有限公司沈阳分公司在乙方处盖章，原告佟玉刚在乙方授权代表处盖章。2011年6月27日，被告沈阳市华发房地产开发有限公司作为甲方（出卖人）与原告佟玉刚作为乙方（买受人）签订《商品房认购协议书》一份，合同约定，乙方认购甲方开发的御花园项目B座6层6号房屋，房屋建筑面积76.46平方米。按建筑面积计算，该房屋总价款为肆拾伍万元。付款方式为此房用于2011年6月27日以消防工程款抵账。乙方签订本协议并交付定金后，对所认购商品房拥有购买权，甲方不得将该商品房卖予第三者；乙方的实际成交价即为签订《商品房买卖合同》的价格。乙方应当根据其选择的付款方式约定的期限履行交款或交付资料的义务，根据甲方的通知如期签订《商品房买卖合同》。如乙方迟延履行上述任何一项超过七日或因乙方原因未能签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃相关权利，该套房屋甲方有权另行处置。待双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效。被告沈阳市华发房地产开发有限公司在甲方（出卖人）处盖章，原告在乙方（买受人）处签字。2012年5月25日，被告沈阳市华发房地产开发有限公司出具《御花园入住通知》一份，载明沈阳华发房地产开发有限公司在沈阳市沈河区方家栏路48号开发的商品住宅准住通知。房主姓名为郑伟，单元为B，楼层为6，房号为6，面积（以实际为准）：76.46，入住前预收各种费用包括税款、临时电费、临时水费及其他费用每户18000元整，多退少补。该份入住通知下方用手写字体标注郑国明代郑伟。2013年7月1日，案外人李士昌作为甲方与北京四海消防工程有限公司沈阳分公司作为乙方签订《房屋变更证明》一份，载明北京四海消防工程有限公司承包御花园消防工程合同规定，工程款顶房子一套B5-6，由于此房已售出，经甲方同意，后改为B6-6。2015年1月29日，北京四海消防工程有限公司沈阳分公司作为甲方与郑国明作为乙方签订《合同书》一份，合同约定，经双方协商就人工费抵房屋达成如下协议：甲方愿以位于辽宁省沈阳市沈河区方家栏路48号B-6-6，面积76.46平方米的房屋抵付给乙方。该房屋合计房款550000元。抵付给乙方2011年人工费550000元。甲方将房屋房款金额发票提供给乙方，由乙方办理过户及房产证，契税等相关手续，费用由乙方自行负责。北京四海消防工程有限公司沈阳分公司在甲方处盖章，原告佟玉刚亦在甲方处签字按手印，郑国明在乙方处签字。2020年6月3日，北京四海消防工程有限公司沈阳分公司出具《证明》一份，载明2011年5月20日，沈阳华发房地产开发有限公司与我公司签订了《建筑安装施工合同》，约定我公司承包华发公司开发建设的位于沈阳市沈河区方家栏路48号御花园项目的消防工程。合同履行过程中，华发公司提出以御花园B座6-6号房屋抵偿工程款450000元，我公司表示同意，并要求华发公司与佟玉刚签订商品房买卖合同，并将该房屋产权登记在佟玉刚名下。2020年7月31日，北京四海消防工程有限公司沈阳分公司出具《情况说明》一份，载明2011年5月20日，我公司与沈阳华发房地产开发有限公司签订《建筑安装施工合同》，约定我公司承包其开发的御花园项目消防工程。合同总价款90万元，双方约定其中的45万元以御花园B座5楼B6号76.46平方米的房屋顶工程款。工程完工后，因华发房地产开发公司将合同约定的房屋售出，故将B座5楼B6号房屋变更为B座6楼B6号。2011年6月27日，我公司指示时任负责人佟玉刚以个人名义与华发房地产公司签订了《商品房订购协议书》，并于郑国明达成协议，以该房屋抵顶其人工费55万元，并同意郑国明自行办理入住及产权手续。2021年6月3日，沈阳市俊博物业管理有限公司出具《证明》一份，载明沈阳市俊博物业管理有限公司系方家栏路48号御花园小区物业管理公司。兹证明：郑伟自2012年5月25日入住沈河区方家栏路48号2-6-6（即御花园B座6层6号），并一直在该房屋居住至今。原告向本院提供沈河区地名办公室于2021年6月15日出具的编号为2021461的《说明》一份，载明沈河区方家栏路48号地址蓝牌丢失。以及户口簿复印件两页，载明户主姓名为郑国明，郑伟与户主郑国明关系为长子。庭审中，原告向本院提供增值税发票2张，收款收据3张，专用收款收据5张，采暖费收据1张，供暖收费发票1张，《御花园有线电视安装许可》一份欲证明郑伟已实际占有使用案涉房屋，其中采暖费发票、收据载明购买方名称为佟玉刚，地址为沈河区方家栏路48266。另查，李士昌在企业工商信息中显示于2009年12月25日起系被告沈阳华发房地产开发有限公司法定代表人，2010年11月12日该公司法定代表人由李士昌变更为李宏伟。根据企业工商信息显示，李士昌目前系被告沈阳华发房地产开发有限公司监事。现原、被告因办理房屋所有权证产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。本案中，北京四海消防工程有限公司沈阳分公司与被告沈阳华发房地产开发有限公司于2011年5月20日签订的《建筑安装施工合同》中已经约定余款45万元以御花园B座5楼B6号76.46㎡的房屋抵顶。2011年6月27日，原告佟玉刚因受北京四海消防工程有限公司沈阳分公司指令与被告沈阳华发房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，约定由佟玉刚认购御花园B座6层6号房屋，且付款方式中手写标注此房用于2011年6月27日以消防工程款抵账。结合2013年7月1日李士昌出具的《房屋变更证明》说明将顶账房屋由B5-6号变更为B6-6号，可以认定北京四海消防工程有限公司沈阳分公司、原告佟玉刚、被告沈阳华发房地产开发有限公司之间就案涉的御花园B座6层6号房屋抵顶给原告佟玉刚用于支付《建筑安装施工合同》项下余款45万元达成了意思表示一致，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原、被告双方签订的《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同中房号、单价、面积、付款方式、双方权利义务等主要内容,被告沈阳华发房地产开发有限公司以房屋抵工程款的形式与佟玉刚签订《商品房认购协议书》意思表示真实。同时根据2021年5月25日被告沈阳华发房地产开发有限公司向郑伟出具的《御花园入住通知》，并结合2015年1月29日北京四海消防工程有限公司沈阳分公司与郑国明签订的《合同书》以及2020年7月31日北京四海消防工程有限公司沈阳分公司出具的《情况说明》，能够看出被告沈阳华发房地产开发有限公司已经依据房屋买受人即原告佟玉刚的要求将房屋交付给郑伟。故，该《商品房认购协议书》能够认定原、被告之间以商品房买卖合同的形式完成以房抵顶工程款的权利义务关系成立。关于被告是否应当协助原告完成沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6号房屋所有权变更登记手续的问题。根据上文的论述，原、被告之间以商品房买卖合同的形式完成以房抵顶工程款的权利义务关系已经成立，被告负有协助原告完成房屋所有权变更登记手续的义务。现原告请求被告为原告办理沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6房屋所有权登记手续，但《商品房认购协议书》、《御花园入住通知》等文件中均载明房屋位置系御花园B座6-6号房屋，原告称仅有一份沈阳市俊博物业管理有限公司出具的《证明》能够证明御花园B座6-6号房屋与沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6为同一地址，但物业管理公司的职能仅为物业管理，无进行门牌地址确认的权限及职能。经本院限期原告提交案涉房屋具体门牌号证据后，原告向本院提供沈河区地名办公室于2021年6月15日出具的编号为2021461的《说明》一份，载明沈河区方家栏路48号地址蓝牌丢失。原告在法定的举证期限内亦不能提供沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6号房屋进行房屋初始登记的信息，无法证明沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6号房屋初始登记人为原告或被告。通过原告提供的证据不能证明御花园B座6-6号房屋与沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6系同一地址，故原告要求被告为其办理沈阳市沈河区方家栏路48号2-6-6号房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告佟玉刚的诉讼请求。案件受理费7300元，公告费560元，由原告佟玉刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李 琢人民陪审员  李新娟二〇二一年七月十二日法官 助理  王 叶书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。