成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0115民初3523号 原告：朱玉，女，1992年3月16日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：曹德兵，四川瀛领禾石律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：申颖，四川瀛领禾石律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都常青藤置业有限公司，住所地：成都市温江区公平街办团结渠东三路334号1层103号。 法定代表人：余真江，执行董事。 委托诉讼代理人：梁小芳，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告朱玉与被告成都常青藤置业有限公司（以下简称常青藤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉及其委托诉讼代理人曹德兵、申颖，被告常青藤公司的委托诉讼代理人梁小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱玉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告位于锦汇城Ｂ区××期××幢××单元××层××号房屋办理不动产权证书；2.请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（自2019年3月23日起，以已付款363963.66元为基数，按日万分之一计算至办理不动产权证书之日止，暂计算至2021年2月19日为25441.06元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月6日，朱玉与常青藤公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定朱玉购买常青藤公司位于温江区××期××幢××单元××层××号的房屋，房屋总价336000元；因出卖人原因，买受人未在该商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。签订合同后，朱玉按约向常青藤公司支付了全部购房款。2017年12月27日，常青藤公司将房屋交付给朱玉，朱玉向常青藤公司支付了办理房屋权属转移登记所需的各项费用，但常青藤公司并未按约在房屋交付之日起450日内（2019年3月22日为办证截止时间）为朱玉办理不动产权证书，朱玉多次催促无果。常青藤公司逾期未能为朱玉办理不动产权证书，直接影响到朱玉房屋所有权的正常行使，常青藤公司的行为已然构成违约，应承担相应的责任。 被告常青藤公司辩称，一、按照两证合一的政策，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，即2024年3月20日。现办理不动产权证书的时间尚未届满，常青藤公司不存在违约事实，不应当承担办理不动产权证书的违约责任。二、双方签订的补充协议第十一条第3款约定，买受人应向出卖人缴纳应由其承担的所有税、费、维修基金，否则办证时间相应顺延。房管局核定的案涉房屋合计应缴费用为5,409.7元，但原告仅向被告支付4,836.9元，尚余572.17元差额未付。三、买卖合同及补充协议签订时间在温江区实施不动产统一登记制度前，常青藤公司无法也不能预料该政策的变化，若以提前到达的办理房屋所有权证的时间作为办理不动产权证的时间显然不符合常青藤公司的合同预期，显失合理与公平。四、双方签订的补充协议第十一条第7款有明确的义务主体、具体的办证期限，基于不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证的合并，该条款的内容并未免除常青藤公司协助办理房屋有所权证以及国有土地使用权证对应权利证书的义务，也未排除朱玉获得房屋所有权证及国有土地使用权证对应权利登记的合同权利，即未排除朱玉取得案涉房屋的物权，应依法确认该合同条款效力，并据此确认案涉房屋办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，即2024年3月20日。五、与本案案情类似的案件已经成都市温江区人民法院及成都市中级人民法院裁判，均与常青藤公司的前述意见一致，本案亦应遵循同案同判原则，判决驳回朱玉的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月6日，朱玉与常青藤公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及《锦汇城商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议），约定朱玉购买常青藤公司位于温江区××期××幢××单元××层××号的房屋，合同总价336000元。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年12月27日前向买受人交付该商品房。”合同第二十八条第（一）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金。”补充协议第十一条第7款约定：“出卖人应在买受人取得房屋所有权证书之日起5年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。” 合同签订后，朱玉按约定向常青藤公司支付了全部购房款。常青藤公司于2017年12月27日将房屋交付给朱玉，朱玉于2017年12月30日办理了交房手续，并于当日向常青藤公司缴纳了相关费用合计4,836.9元。2018年1月26日，锦汇城B区一期项目工程经五方竣工验收合格，2019年4月2日案涉工程竣工结算备案，2020年5月14日锦汇城B区一期（4-7、10-11号楼及地下室、12号楼门卫室）竣工验收文件收讫备案。2019年12月13日，常青藤公司向案涉房屋所在小区“锦汇城”的业主出具《情况说明》，载明：因“二证合一”政策，政府已取消房屋所有权证的办理，常青藤公司按照约定，积极办理不动产权证书，确保在2020年6月30日前，严格按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，完成到期业主的不动产权证书办理工作，并承担约定的法律责任。 另查明，2016年8月12日，成都市温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《锦汇城商品房买卖合同附件及补充协议》、《锦汇城B区一期（4、5、6、7栋）交房通知书》、常青藤公司出具的购房发票与收据、《情况说明》、《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》、《成都市温江区工程竣工结算文件备案表》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《成都市建设工程并联并行竣工验收及备案申请表》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，朱玉与常青藤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《锦汇城商品房买卖合同附件及补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。根据合同及补充协议约定，常青藤公司应在商品房交付之日起450日内协助朱玉办理完毕房屋所有权证书，且应从朱玉取得房屋所有权证书之日起5年内协助其办理分户国有土地使用权证书。案涉房屋于2017年12月27日交付给朱玉，故常青藤公司应于2017年12月28日至2019年3月22日内为朱玉办理房屋所有权证书，应于2019年3月23日至2024年3月22日内协助朱玉办理国有土地使用权证书。但2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”成都市温江区于2016年8月22日开始实施不动产统一登记，常青藤公司根据《不动产登记暂行条例》、《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》的规定，不能继续为朱玉办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证，关于《商品房买卖合同》中约定的常青藤公司向朱玉负担办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的义务属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条法律上或者事实上不能履行的情形。不动产权证系房屋所有权证和分户国有土地使用权证的“二证合一”，只涉及证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在常青藤公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，朱玉可以向常青藤公司主张违约金。但不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在合同分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证期限的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理。因此，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间，即2024年3月22日，常青藤公司尚未逾期，故其不应当承担相应的违约责任。朱玉主张常青藤公司向其支付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求，其诉请主张理由不成立，本院依法不予支持。 对于朱玉在庭审中关于补充协议第十一条第3款、第7款系格式条款，其限制了朱玉的权利，应认定为无效条款的主张，由于前述合同中对于双方申请办理房屋所有权证及国有土地使用权证的期限已进行明确约定，并未免除朱玉取得案涉房屋物权及权利凭证的权利，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形，该条款合法有效；对于朱玉关于常青藤公司出具《情况说明》，承诺尽快办理不动产权证，并愿意承担违约金的主张，因常青藤公司出具的《情况说明》载明“完成到期业主的不动产权证书办理工作”，朱玉办理不动产权证的期限尚未届满，且该《情况说明》系常青藤公司单方出具，双方并未另行明确案涉房屋不动产权证的办理期限；对于朱玉关于常青藤公司存在未取得竣工报告交房等违约行为，因朱玉的诉请为逾期办理不动产权证的违约金，与常青藤公司是否存在其他违约行为不具有关联关系。因此，对于朱玉的前述主张，于法无据，本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告朱玉的全部诉讼请求。 案件受理费218元，由原告朱玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李** 二〇二一年七月六日 书记员  陈 川