文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终627号上诉人（原审被告）：苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司，住所地无锡市建筑西路599-1十四楼1408室。法定代表人：贺寅宇，该公司经理。委托诉讼代理人：丁钰,上海金茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严冬琴，女，1987年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘子飞（系严冬琴丈夫），1989年4月8日生，汉族，住安徽省利辛县。上诉人苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司（以下简称易居臣信公司）因与被上诉人严冬琴居间合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，由审判员顾妍担任审判长、审判员毛云彪、审判员韦苇组成合议庭审理本案，后变更合议庭组成人员为审判长潘志江、审判员杜伟建、审判员宁尚成进行审理。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。易居臣信公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回严冬琴的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《居间合同》系双方真实意思表示，不存在法律、行政法规强制性规定，也不宜认定为违反公序良俗，一审法院认定合同无效属适用法律错误。二、其在与相关购房人签订《居间合同》及促成交易时，并不清楚相关备案价格，其已按照合同约定撮合购房人与开发商签订了商品房买卖合同，实际成交价格低于开发商原定的销售价格，优惠力度与其口头承诺一致，无需退还居间服务费。严冬琴辩称：其系自行前往楼盘购房，无需易居臣信公司提供居间服务。比照备案价，易居臣信公司并未兑现优惠150000元的口头承诺。因易居臣信公司收取居间费用的目的在于超出备案价销售，一审法院认定该行为无效，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。严冬琴向一审法院提出诉讼请求：判令易居臣信公司返还居间服务费30000元，并赔偿误工损失和交通费2000元。事实及理由:2017年5月，其与易居臣信公司签订《居间合同》,约定由易居臣信公司向其介绍房源供其购买。为此，易居臣信公司收取了居间服务费30000元，但从未向其介绍任何房源，也未履行优惠购房承诺。一审法院认定事实：2017年5月28日，严冬琴(甲方)与易居臣信公司(乙方)签订《居间合同》，主要内容为：甲方欲购买新建商品房，特委托乙方提供发展商的信息，为甲方与发展商签订商品房销售(预售/现售)合同提供居间服务。居间服务期限为自本合同签订之日起至甲方与发展商签订商品房销售(预售/现售)合同之日结束；甲方在第三方支付平台开立的甲方预存账户预付30000元作为预存的居间服务费；服务内容：乙方根据甲方要求代为寻找发展商，挑选合适的房屋；提前通知并带领甲方参观房屋；代为审查发展商及房源的基本情况，并向甲方如实提供发展商及房源及销售的信息；为甲方提供订阅的媒介服务；撮合甲方与开发商签署商品房销售(预售/现售)合同。甲方未能与乙方介绍的发展商签订商品房销售(预售/现售)合同的，则在甲方提出申请之日起10个工作日内，将甲方未成交部分的居间服务费按原支付路径全部无息退还给甲方。严冬琴在该居间合同上签署姓名、身份证号、联系地址和联系电话，在该合同上加盖易居臣信公司的合同专用章。当日，严冬琴通过转账方式向易居臣信公司支付30000元，易居臣信公司向其出具收据。2017年11月,严冬琴（买受人）与无锡极富房地产开发有限公司（以下简称极富房地产公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号FCL-D-0735）,载明涉案房屋总价1367894元、单价15950.26元/平方米。另查明,根据无锡市房地产市场网（网址×××.ｃｏｍ）中无锡房地产信息公众发布平台查询的公示价格显示，涉案房屋公示单价为15950.26元／平方米。再查明，无锡市物价局和无锡市住房和城乡建设局发布的锡价服〔2017〕64号文件即《关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知》，载明该通知自2017年8月15日起执行。一审中，易居臣信公司提供了其与极富房地产公司签订的《合作框架协议》,称该协议系于2017年5月9日签订，证明其与极富房地产公司之间存在合作关系。该协议载明双方的合作项目为极富房地产公司开发建设的无锡富力城（金禧家园）项目，合作期限自2017年5月10日至2017年12月31日。合作内容包括：1.易居臣信公司为极富房地产公司提供项目的整合推广O2O营销服务（具体内容略）；2.极富房地产公司允许易居臣信公司整合相关合作公司为客户提供相关购房服务，并对客户的购房总价款给予优惠（优惠额度以极富房地产公司宣传材料和认购书载明金额为准），以及进行相关的广告与信息发布。一审法院认为：根据我国商品房销售实行的商品房价格备案制度，要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。一方面这样的备案有利于加强房地产领域的行政监管，打击炒房、囤房等投机行为；另一方面也给予了开发商相对自主的定价权，有利于整个房地产市场的长期稳定。本案中，易居臣信公司与严冬琴签订的《居间合同》存在规避商品房价格备案制度的情形，所谓的150000元优惠客观上并不存在，易居臣信公司以签订居间合同收取居间费用的形式事实上变相在商品房备案价格上进行销售，违反了商品房销售备案制度，应当认定合同无效。易居臣信公司应当向严冬琴返还收取的30000元居间服务费。关于严冬琴提出的误工费和交通费，并无充分依据可以证明该项损失业已发生，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十七条之规定，作出如下判决：一、易居臣信公司于判决发生法律效力之日起十日内向严冬琴返还服务费30000元；二、驳回严冬琴其他诉讼请求。一审案件受理费600元，由易居臣信公司负担550元，严冬琴负担50元。二审中，双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。严冬琴为证明其购买的案涉房屋价格与备案价格一致，并未享受到所谓优惠，案涉居间费用应予返还，补充提供案涉楼盘售楼说明书及无锡市商品住房（一房一价）价格公示表。就此，易居臣信公司质证认为，对上述材料的真实性无法确认，且其促成的优惠并非以备案价为基数。二审中，易居臣信公司向本院出具情况说明，陈述：其与极富房地产公司就案涉楼盘，对购房人支付的居间服务费按照极富房地产公司95%、易居臣信公司5%的比例进行分成结算。本院认为：商品房备案价属于社会公开信息，购房者可通过公开渠道进行查询，并自主决定是否以开发商、居间机构的报价签约购房。本案中，严冬琴虽主张其系自行前往购房，但其与易居臣信公司签订的《居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。严冬琴主张相较案涉房屋备案价，其并未享受到150000元优惠，但综合案涉楼盘其他购房者与极富房地产公司签订的《商品房认购协议》所约定折扣体系，可以看出易居臣信公司口头承诺的优惠基点价格均非备案价，严冬琴亦未就易居臣信公司口头承诺优惠150000元的基点价格为案涉房屋备案价提供证据证明，故其该项主张，本院不予采纳。现易居臣信公司已按《居间合同》的约定，促成严冬琴与极富房地产公司正式签订《商品房买卖合同(预售)》，应认定严冬琴签订《居间合同》的合同目的已经实现。在此基础上，严冬琴请求返还居间服务费30000元，并赔偿误工和交通费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。严冬琴如认为案涉房屋在销售中存在违规行为，可向行政主管部门反映，由行政主管部门依法进行处理。综上，上诉人易居臣信公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4723号民事判决；二、驳回严冬琴的全部诉讼请求。一审案件受理费600元（严冬琴已预交）,由严冬琴负担；二审案件受理费550元（易居臣信公司已预交600元），由严冬琴负担。当事人同意应负担的诉讼费用自行交接，严冬琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向易居臣信公司支付其应负担的二审案件受理费550元，易居臣信公司多预交的二审案件受理费50元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年七月十九日书记员  范 洁本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。