重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初3414号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：胥应丽(原告公司员工），女，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六(原告公司员工），男，1984年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：隆中荣，男，1974年1月12日出生，汉族，户籍所在地重庆市大足区。被告：郭太均，女，1973年6月18日出生，汉族，户籍所在地重庆市大足区。二被告共同委托诉讼代理人：郭霞，四川结贤律师事务所律师。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告隆中荣、郭太均物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人胥应丽、周良六和被告隆中荣、郭太均及其委托诉讼代理人郭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年6月至2020年12月期间的物业管理费3694.2元，2017年3月至2019年11月水电公摊费187.95元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付违约金暂定为4300元。以上费用共计8182.15元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂6-2-5房，建筑面积92.99㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2019年6月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费3694.2元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定4300元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。二被告辩称，1、对于原告提出的诉求不予认可，二被告只认可2019年6月至2019年7月10日之间产生的物业服务费及相应的水电公摊费，且鉴于原告提供的物业服务有严重瑕疵，我方要求对物业管理费的标准予以下调，按每月每平方1元计收；2、对于2019年7月10日之后产生的物业服务费等相应费用，二被告方不予认可。该期间产生的费用是原告自行强制服务阶段产生，应由原告自行承担；3、原、被告之间产生的物业纠纷主要责任方系原告，相应的违约责任理应由原告承担，二被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告(乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。合同主要内容为：第一章物业基本情况物业名称：西贵堂物业类型：商住综合小区坐落位置：重庆市大足区龙岗街道北禅社区总建筑面积：15.2万平方米第二章服务内容与质量第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；2、物业管理区域内安全措施建立、公共秩序的维护（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；3、共有绿地、花木的养护和管理；4、物业管理区域内环境卫生的维护；5、区内交通与停放车辆秩序的维护；6、业主及非业主使用人在管理区域内进行装修施工的管理；7、管理本物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；8、根据物业性质或惯例应提供的其他事项。第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.专项特约服务；2.客户邮件代收；3.24小时热线服务。……第三章物业服务费用第七条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据国家和重庆市有关法律法规，双方约定本物业管理区域内物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；2、商业物业管理服务费：5.00元/月·平方米；3、非住宅用房：按住宅物业管理服务费二倍标准收取；4、停车位物业管理服务费：80元/月·位，车位权属系业主的应按车库车位80元/月·位标准，向乙方交纳停车管理服务费。5、本物业的水电公摊实行据实分摊。6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。以上物业服务费收费标准，最终按合同约定收费标准执行。第八条业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第十条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。前期物业服务费，业主应于接收房屋（建设单位发放的业主交房书面通知）时间计算和缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业物业服务费用由甲方按相关规定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。第十一条停车收费分别采取以下方式：1、停车场属甲方所有，委托乙方管理的，业主或物业使用人在同等条件下有优先使用权，车位使用人应按政府定价标准向乙方交纳停车费及停车管理费；停车费（扣除管理成本）归甲方所有。第十二条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按双方约定执行。第十三条对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、由业主委员会协调；2、向法院提起诉讼。第四章物业的承接验收……第五章物业的使用与维护……第六章物业管理用房……第七章专项维修资金……第八章违约责任第三十条甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条的约定，致使乙方的管理服务无法到达本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方应承担相应的违约责任。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。……第九章其他事项第三十四条本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。……第四十二条本合同一式五份，甲乙双方各两份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具同等法律效力。签订上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。2019年5月11日西贵堂小区成立业主大会并选举产生业主委员会即重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会（以下简称西贵堂小区业主委员会），选举产生的业主委员会于2019年5月16日向重庆市大足区人民政府龙岗街道办事处进行了备案。2019年5月14日西贵堂小区业主委员会召开会议，会议薄记载的主要会议内容为：决定定于当年5月19日约谈原告，约谈内容为：1、查看建筑资料；2、要求汇报小区经营情况、人员配置、几年经营情况、公益收入情况；3、查看小区设施、设备、消防安全情况。2019年5月24日西贵堂小区业主委员会再次召开会议，会议薄记载的会议内容为：1、介于物业不配合工作，决定在小区对业主进行调查，调查表设计几项：（1）、留用现物业；（2）、重新招标、（3）、物业费多少合理，设三个阶段：1.00、1.20、1.40元；2、去两个函，告知（1）前期物业合同，自小区业委会成立之日起已失效；（2）启动小区的物业测评。3、查看从建委拿回来的建筑图纸。随后，西贵堂小区业主委员会根据会议决定制作了《大足西贵堂业主征求意见表》，并于2019年5月25日发布公告，公告从当日19:00起在小区大门处设立测评签字处进行测评。同日，西贵堂小区业主委员会向原告送达了《关于正式终止前期物业服务合同的通知》：通知从即日起终止原告与开发公司签订的前期物业服务合同；并按期提交资料数据，做好前期物业服务合同终止交接所应进行的所有清理准备工作；如有意参与小区即将启动的物业服务竞聘，按1元/平方米作出相应的物业服务方案，待业主测评结果出来后决定原告能否参与物业服务竞聘。接到此通知后，3日内作出书面回复，否则，视为已全部知悉本通知所述内容并承诺按本通知内容执行。2019年6月3日西贵堂小区业主委员会再次向原告送达了《西贵堂业主委员会终止前期物业通知》，通知内容载明：.....根据2019年5月25日-31日为期一周的业主测评，93.8%的业主要求撤换现物业并重新招投标，经2019年6月2日业主委员会第三次会议决定：从即日起，正式终止前期物业服务，启动西贵堂物业小区向社会公开投标引进新的优质物业服务团队工作。现就主要事项通知如下：1、鉴于原告前期物业服务品质业主不满意率高达93.8%，测评结果，原告不再有下一轮西贵堂物业小区物业服务的竞标资格，望原告收到本通知后，于2019年7月10日前做好物业移交准备工作。2、按照测评结果，从2019年6月起，西贵堂物业小区物业服务费按照过渡价执行，即1元/平方米标准执行。同日，西贵堂小区业主委员会向大足区规划和自然资源局呈交了《关于终止前期物业并对物业服务企业重新招标的函》，该函载明：“......，由于93.8%的业主要求撤换现物业并重新招标新的物业公司，经2019年6月2日业主委员会第三次会议研究决定：尊重绝大多数业主意愿，正式终止前期物业服务，启动西贵堂物业小区向社会公开招标引进新的优质物业服务团队工作”。次日，西贵堂小区业主委员会就相同内容再次向大足区规划和自然资源局呈交了《关于启动物业服务企业招标的请示》，请求批示具体如何办理。该件抄送大足区龙岗街道办事处、北禅社区居委会。2019年6月3日，原告向重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会作出《关于西贵堂业委会终止前期物业通知的复函》，不认可西贵堂小区业主委员会的通知，要求按照前期物业服务合同履行权利和义务。2019年6月9日西贵堂小区业主委员会召开会议，汇总了征求意见表测评结果，决定启动新物业服务人招标工作，成立了招标小组，设制了招标实施方案。2019年6月13日西贵堂小区业主委员会作出“大足西贵堂小区续聘或招聘新聘物业及物业费标准业主表决结果公示”，公示内容载明：“应广大业主要求，经业委会第二次会议研究决定，在小区开展续聘或招标新聘物业以及物管费标准业主意愿书面表决征集工作，表决征集工作从2019年5月26日起，截止2019年6月7日，参加表决业主共601户，其中563户业主要求撤换现前期物业，重新招标选聘新物业，经业委会第三次会议研究决定，启动西贵堂小区物业招标工作。”附《表决结果统计表》，该公示及附件抄送大足区规自局、龙岗街道办事处、北禅社区。2019年6月19日西贵堂小区业主委员会在招标采购导航网发布了新聘物业服务人招标公告，经招投标，西贵堂小区业主委员会于2019年10月10日与上海永升物业管理有限公司签订《芸峰·西贵堂小区物业管理合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为芸峰·西贵堂小区提供物业服务。该合同自签订之日起生效，合同期限为生效之日后第20日为物业服务开始时间至三年期满。后因上海永升物业管理有限公司未能按期入场工作，双方自愿协商解除了该合同。西贵堂小区业主委员会在2019年10月、12月还分别向原告送达了关于物业工作移交的通知，限期完成物业移交工作，原告也分别作出了复函，对西贵堂小区业主委员会终止前期物业服务合同和选聘新物业服务企业的行为和效力提出异议，拒绝办理移交工作。2019年12月10日有关主管部门组织会议听取了西贵堂小区业主代表的意见。之后，西贵堂小区业主委员会还制作了《芸峰·西贵堂全体业主关于诉前期物业（重庆岭寓物业管理有限公司）合同逾期服务不到位业主要求前期物业撤离联名签名名单》在2020年9月6日至2020年11月16日期间进行签名活动。名单上载明有873户业主签名，但原告对其真实性和合法性表示不予以可。综上，自西贵堂小区业主委员会第一次发出终止前期物业服务合同通知以来，原告与西贵堂小区业主委员会就是否已终止前期物业服务合同、原告是否应当撤离西贵堂小区争执不休，同时也导致该小区业主拖欠物业服务费现象逐渐增升。二被告系案涉物业西贵堂小区6幢1-2-5号住宅物业的权利人，该物业建筑面积为120.73平方米。二被告接收使用案涉物业房后，开始尚能按照前期物业服务合同约定交纳物业费。自2019年6月起至今未再依照约定按时足额交纳住宅物业管理服务费。其中，二被告未交纳2019年6月至2020年12月的住宅物业管理服务费共计3694.37元（其中2019年6月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为120.73平方米X1.8元/平方米/月X7个月=1521.17元；2020年1月至2020年12月期间的住宅物业管理服务费为120.73平方米X1.5元/平方米/月X12个月=2173.20元，二阶段费用之和共计为3694.37元），原告现自愿主张二被告拖欠该期间住宅物业管理服务费3694.20元。经原告书面催收上述拖欠物业管理费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。在审理过程中，原告自愿撤回要求二被告支付水电公摊费的诉讼请求，由其另行主张该项权益。同时，对起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2019年6月11日至2020年12月31日期间的违约金370元，其余的自愿放弃。上述事实，有原告的营业执照、前期物业服务合同及其备案登记证、房屋信息查询表、催收依据、消防设施服务合同、电梯维护合同、清洁服务合同、绿化养护合同、物业服务简报、值班记录、巡查记录、业主委员会备案证明、启动前期物业公司进行测评的公告、征求意见表、关于正式终止前期物业服务合同的通知、关于终止前期物业的通知及签收记录、案涉小区续聘或招标新物业及物业标准业主表决结果公示及表决统计表、案涉小区业委会关于终止前期物业并对物业服务企业重新招标的函、关于启动物业企业招标的请示、案涉小区物业服务项目招标公告、开标结果公示表、中标通知书、西贵堂小区业主委员会与上海永升物业管理有限公司签订的物业管理合同、关于物业工作移交的通知、关于西贵堂业委会《关于物业工作移交的通知》的复函、关于物业工作移交的复函、资料签收表、《芸峰•西贵堂全体业主关于诉前期物业（重庆岭寓物业管理有限公司）合同逾期服务不到位业主要求前期物业撤离联名签名名单》、2019年12月10日开会情景照片、小区服务场景视频光盘、情景照片、西贵堂业主委员会议纪要、证明、证人肖素华、覃正才的证词以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿撤回要求二被告支付水电公摊费的诉讼请求，以及自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的主要焦点：一、案涉前期物业服务合同是否已终止；二、2019年7月10日之后原告提供的物业服务是否属于强制性服务？三、西贵堂小区物业管理费收取标准是否应当下调并按照1元/平方米/月标准计收？四、二被告否应当缴纳物业管理费和违约金。本院对上述争议焦点评析如下：对争议焦点一，根据物权法、物业管理条例和相关司法解释的规定，业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主共同决定通过召开业主大会形式进行，业主大会是物业小区的权利决定机构，业主委员会是业主大会的执行机构，有权履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，临时会议需经20%以上的业主提议。在会议召开15日前通知全体业主，并通知物业所在地的居民委员会工作人员参加，会议过程接受居民委员会的指导和监督。业主委员会应当做好业主大会会议记录。选聘和解聘物业服务企业的会议决定应当经专有部分占建筑物总面过半数的业主且总人数过半数的业主同意。产生的业主大会决定结果应当在物业小区显著地方予以公示。前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案，案涉前期物业服务合同约定服务期限为自2014年6月30日起至2017年6月29日止。合同期届满时，西贵堂小区业主大会尚未成立，依照案涉前期物业服务合同第三十五条的约定案涉前期物业合同服务期限顺延至西贵堂小区业主大会选聘新的物业管理企业时为止。依照上述合同约定和法律、司法解释的规定，案涉前期物业服务合同是否已终止，考量西贵堂小区业主大会是否依照法定程序作出解聘原告的决定，以及西贵堂小区业主委员会是否依法签订生效的物业服务合同是关键。经审理查明，虽然西贵堂小区业主会员会二次向原告送达了终止前期物业服务合同的通知，并多次通知撤离物业区域，并与上海永升物业管理有限公司签订了物业服务合同。但在二被告提供的业主委员会会议记录、终止前期物业服务合同通知书、招标新物业服务企业函等相关证据内容中均明确载明决定终止前期物业合同、招标新物业服务企业均系由西贵堂业主委员会研究决定，并非西贵堂业主大会的决定，西贵堂业主委员会的决定违反了物权法、物业管理条例和相关司法解释的规定，其决定不能产生相应的法律效力。西贵堂业主委员会在此决定基础上所制发的终止前期物业服务合同的通知、招标新物业服务人的函等文件自然也不产生相应的法律效力，与上海永升物业管理有限公司签订的《芸峰·西贵堂小区物业管理合同》不能生效。二被告以《大足西贵堂业主征求意见表》、《芸峰·西贵堂全体业主关于诉前期物业（重庆岭寓物业管理有限公司）合同逾期服务不到位业主要求前期物业撤离联名签名名单》测评结果抗辩已召开业主大会，测评结果就是西贵堂小区业主大会的决定。对其抗辩，本院认为，除查明二项依据结果系西贵堂小区业主委员会决定实施的测评工作结果外，二份依据中均没有业主总人数、建筑总面积、专有建筑面积、参与表决业主面积以及居民委员会工作人员是否参加的记载，无论是在形式上、还是在程序以及结果上均无法确认其满足业主大会召开和决定的规定情形，不能作为西贵堂业主业主大会的决定结果，对二被告的抗辩理由本院不予以采纳。综上，二被告没有提供合法有效的证据证明案涉前期物业服务合同已终止，本院确认案涉前期物业服务合同至今尚未终止。对争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予以支持。根据上述司法解释规定，原告构成强制性物业服务是以终止了前期物业服务合同为前提，结合争议焦点一的评析意见结果，案涉前期物业服务合同尚未终止，该合同至今尚在履行过程中，故本院认定原告提供的物业服务不属于强制性服务。对争议焦点三，二被告举示了情景照片、视频以及证人证言、西贵堂业主委员会出具的证明等证据拟证明原告存在小区卫生情况脏乱差、公共设施维修不及时、电梯维修不及时、占道经营沙石、在消防通道举行餐饮聚会、拒开物业费发票、擅自提取大修基金导致业主不满等服务质量不到位、不作为的事实，二被告据此请求下降物业服务费计收标准，并要求按照终止前期物业服务合同通知书中要求的过渡价1元/平方米/月标准计收。对此，原告表示不同意下降物业服务费，并对上述表现事实予以了解答。本院认为，二被告举示的情景照片来源于小区业主群，无法说出拍摄的具体人和拍摄时间，无法界定表现事实发生的时间阶段。表现事实造成的原因也是多方面的，并非全归咎于原告一方所致。虽然二被告举示了证据证明原告存在一定服务质量瑕疵的客观事实，但小区物业服务是一个多方位、持续的动态过程，物管要做好服务，离不开业主的参与和配合，不能仅凭一点或者一时、一事就定性物业服务不到位、不作为，并要求下降收费标准。本院同期受理西贵堂小区的物业服务合同纠纷系列案中，有业主持相同证据主张原告提供的服务存在瑕疵，但同时也承认，情景照片反映的服务不到位、不作为的事实现在已得到解决。因此，二被告提出的物业服务瑕疵不属于物业服务重大瑕疵的情形，对二被告要求下降物业服务缴费标准的抗辩意见不予以采纳。至于原告自愿从2020年1月1日起按1.5元/平方米/月标准计收，系其对自己的合法权益的处分，本院予以许可。本院需要进一步说明的是，小区是业主共同的家，爱护好小区是全体业主共同的责任。物业公司的服务存在瑕疵，业主可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，同时也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业服务企业通常都会选择降低开支，最终将拉低小区的生活品质，久而久之，会有更多的业主相仿拒交，最终受伤害的是业主。对争议焦点四，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍然未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。本案，原告按照前期物业服务合同约定对被告所有的物业的小区提供了物业服务，二被告接受了原告的物业服务，则应当依照前案涉前期物业合同的约定按时足额向原告交纳相关物业服务费用，被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳并支付违约金的违约责任。对原告请求判令被告支付物业管理费和违约金的主张，本院予以支持，支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。对二被告提出不应支付违约金的辩解理由，本院综合考量本案纠纷原因以及二被告违约程度后，认为辩解理由不成立，不予以采纳。关于住宅物业管理服务费，二被告认可未交纳2019年6月至2020年12月的住宅物业管理服务费，该期间应交纳的物业管理费为3694.37元，原告现自愿仅主张3694.20元，系其对自己的合法权益的自由处分，本院予以许可，本院确认二被告于本案应支付住宅物业管理服务费为3694.20元；关于违约金，原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求二被告给付截止2020年12月31日违约金370元，是其对自己的合法权益的处分，本院予以许可。原告最终确认主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，本院予以支持，本院确认二被告于本案应当支付违约金370元。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告隆中荣、郭太均于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2019年6月至2020年12月期间拖欠的物业管理费3694.20元和违约金370元，共计支付4064.20元。如果被告隆中荣、郭太均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告隆中荣、郭太均共同负担。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二一年七月十二日书记员  李文思