济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4185号原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司济南泺源支行，住所地济南市。负责人杨小宁，行长。委托代理人裘学军，中国工商银行股份有限公司济南泺源支行员工。委托代理人张铮，中国工商银行股份有限公司济南泺源支行员工。被告（反诉原告）章雁，女，1972年7月16日出生，汉族，山东海森特商贸有限公司员工，住济南市。委托代理人沈晓月，山东源诚（滨州）律师事务所律师。委托代理人程宝枝，山东源诚（滨州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王灏楠，男，2004年8月13日出生，汉族，住济南市。法定代理人章雁，身份情况同上。被告（反诉原告）王均平，男，1937年4月10日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）曹希梅，女，1939年3月27日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）王灏楠、王均平、曹希梅的共同委托代理人宋宗坤，山东源诚（滨州）律师事务所律师。被告（反诉被告）济南昌润置业有限公司，住所地商河县。法定代表人唐艳，总经理。委托代理人赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行（以下简称工行泺源支行）与被告王哲（已故）、章雁、济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）金融借款合同纠纷一案，原告工行泺源支行于2015年7月30日向本院提起诉讼，本院于2015年11月15日作出（2015）历商初字第1783号判决，被告章雁不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2016年5月30日作出（2016）鲁01民终1668号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告工行泺源支行的委托代理人裘学军、张铮、被告章雁（其亦为被告王灏楠的法定代理人）及其委托代理人沈晓月、程宝枝、被告王均平、曹希梅、王灏楠的委托代理人宋宗坤、被告昌润公司的委托代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行泺源支行诉称，2006年2月17日，工行泺源支行与王哲、章雁、昌润公司签订《个人购房借款合同》，约定工行泺源支行向王哲发放贷款50万元，用于购买昌润公司开发的房产，到期日为2021年2月16日，还款方式为按月等额本息还款，章雁出具共同还款及抵押声明，承诺以个人财产及夫妻共同财产承担连带清偿责任。贷款发放后，王哲、章雁在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，故请求法院依法判令章雁归还贷款本金247097.94元、利息3294.97元（暂计算至2015年7月22日，之后的利息按照合同约定另行计算），判令王均平、曹希梅、王灏楠在继承王哲的遗产范围内承担还款责任，并判令昌润公司对上述债务承担连带清偿责任。原告工行泺源支行为证实其主张，提交以下证据：证据一，中国工商银行个人住房贷款申请审批表一份；证据二，个人购房借款合同一份；证据三，商品房买卖合同一份；证据一至三证明王哲、章雁因购买证据三中的商品房向工行泺源支行申请按揭贷款，双方签订了借款合同。证据四，个人住房贷款凭证一份，证明工行泺源支行根据与王哲、章雁的约定将其申请的50万元贷款转入昌润公司的帐户。证据五，王哲、章雁向工行泺源支行申请贷款时提交的由昌润公司出具的收款收据一份（复印件），证明王哲、章雁在申请贷款前已向昌润公司交纳房屋首付款214696元。证据六，2006年2月17日章雁、王哲向原告出具的《共同还款及抵押声明》，证明章雁作为王哲的配偶自愿以所购房屋作为贷款抵押，另外章雁同意以个人财产及夫妻共有财产承担连带还款责任。证据七，个人贷款借据余额信息，证明截止到2015年7月22日王哲、章雁欠付贷款本金247097.94元，利息3294.97元，2015年7月22日之后未偿还的利息按照合同约定继续计算。被告章雁辩称，章雁不应当承担还款责任，王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》已被解除，故章雁要求解除与工行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，之后的还款责任不应由章雁承担。被告章雁为证实其主张，提交以下证据：证据一，离婚证一份，证明章雁与王哲已于2011年1月12日办理了离婚手续。证据二，（2016）鲁0126民初175号民事判决书一份，证明王哲去世后，其第一顺序继承人，即王灏楠、王均平、曹希梅已向商河县人民法院提起诉讼，要求解除王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》，商河县法院对该请求予以支持，章雁有权要求解除《个人购房借款合同》；该判决书中已认定，王哲与章雁离婚后，章雁对涉案房屋放弃权利，故章雁对建立在该房屋基础上的贷款合同不应当承担还款责任。被告王灏楠、王均平、曹希梅共同辩称，涉案《个人购房借款合同》系因王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》而签订，现因昌润公司已将涉案房屋另行出售，导致王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》被解除，根据相关法律规定，《个人购房借款合同》的目的不能实现，王灏楠、王均平、曹希梅有权要求解除王哲与工行泺源支行签订的《个人购房借款合同》。因此，请求法院依法驳回工行泺源支行的诉讼请求。被告王灏楠、王均平、曹希梅为证实其主张，提交以下证据：证据一，户口本一份，证明王灏楠、王均平、曹希梅均系王哲的第一顺位法定继承人。证据二，出生证明一份，证明王灏楠系王哲的法定继承人。证据三，殡葬证一份，证明王哲已于2015年8月25日去世。证据四，（2016）鲁0126民初175号民事判决书一份，证明涉案房屋因昌润公司违约，已被法院依法解除，根据相关法律规定，王灏楠、王均平、曹希梅可以要求解除王哲与工行泺源支行签订的《个人购房借款合同》。被告昌润公司辩称，对工行泺源支行要求昌润公司承担连带还款责任的诉讼请求无异议，请法院依法裁判。昌润公司现处于破产重整期间，重整方案尚未通过。被告昌润公司未提交证据。反诉原告章雁、王灏楠、王均平、曹希梅反诉称，2005年12月18日，王哲与昌润公司签订《商品房销售合同》，基于该合同，王哲与工行泺源支行签订《个人购房借款合同》（合同编号为：A〔个人住房〕字﹝省行营业部﹞行﹝泺源﹞支行﹝2005﹞年﹝0082﹞号）。因昌润公司与王哲签订《商品房买卖合同》后，又将该房屋卖与第三人，现该商品房已由第三人实际入住。因王哲已去世，王灏楠、王均平、曹希梅作为王哲的继承人向商河县人民法院提起诉讼，要求解除王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》。商河县人民法院经审理，于2016年3月3日作出（2016）鲁0126民初175号民事判决书，解除了该《商品房销售合同》，现该判决书已生效。故请求法院依法判令解除王哲、章雁与工行泺源支行签订的《个人购房借款合同》,未偿还的贷款本金及利息由昌润公司向工行泺源支行偿还。反诉原告章雁、王灏楠、王均平、曹希梅提交的证据与其在本诉中提交的证据相同。反诉被告工行泺源支行辩称，一、依法成立的合同，双方应依约履行。工行泺源支行已按与王哲签订的A[个人住房]字[省行营业部]行[泺源]支行[2005]年[0082]号《个人购房借款合同》的约定向其发放了贷款，王哲亦已用该笔款项购买房产，买卖合同已履行，故借款合同的目的已经实现。而工行泺源支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，因此不能简单认可买卖双方可以随意随时解除已经履行的房屋买卖合同，况且房屋买卖合同的解除涉及工行泺源支行的权利义务。王灏楠、王均平、曹希梅与昌润公司解除《商品房销售合同》的行为，不应成为损害工行泺源支行利益的工具。二、商河县人民法院作出的（2016）鲁0126民初175号民事判决书解除了王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》，但该案审理中没有通知作为有独立请求权的第三人---担保权人（工行泺源支行）参加，仅以原、被告当庭陈述作为判决的依据，事实认定过于简单，且判决并未就相关债权债务进行判定。《商品房销售合同》的解除并不必然导致借款和担保合同的解除，且根据工行泺源支行与王哲签订的《个人购房借款合同》第十一条明确约定“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，与贷款人无关，本合同应正常履行”。故涉案《个人购房借款合同》应继续履行。章雁与王哲于2011年1月12日离婚，但其与工行泺源支行签订《个人购房借款合同》时间在2006年2月17日，并于当日发放贷款。涉案借款发生在王哲与章雁婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，章雁应与王哲的继承人共同承担还款责任。三、如因《商品房销售合同》被解除，导致《个人购房借款合同》被判解除，那么合同解除后的返还责任的确定，应从合同的相对性原则出发，借款人应当返还贷款行已发放的全部贷款，贷款行应当返还借款人已偿还的部分贷款及利息。同时，由于该合同解除的直接原因在于借款人，故借款人还应当向贷款行承担损失赔偿责任。借款人因《商品房销售合同》解除造成的损失应向房屋出卖人主张。综上，归还贷款的义务主体应包括章雁、王灏楠、王均平、曹希梅及昌润公司。反诉被告工行泺源支行提交的证据与其在本诉中提交的证据相同。反诉被告昌润公司辩称，认可反诉事实与理由，请法院依法裁决。反诉被告昌润公司未提交证据。经审理查明，2005年12月18日，王哲与昌润公司签订《商品房销售合同》一份，约定王哲购买昌润公司开发的位于商河县的商河县齐鲁水郡温泉岛小区梅园某号的商品房一套，房屋总价款为714696元，其中首付款214696元，剩余房款50万元由王哲申请办理银行按揭贷款。该合同签订后，王哲于2005年12月19日以现金方式向昌润公司支付购房首付款214696元。2006年2月17日，工行泺源支行（贷款人）与王哲、章雁（借款人）、昌润公司（保证人）签订《个人购房借款合同》一份（合同编号为：A〔个人住房〕字﹝省行营业部﹞行﹝泺源﹞支行﹝2005﹞年﹝0082﹞号），约定工行泺源支行向王哲、章雁发放贷款50万元，用于购买坐落于济南市商河县******号的住房；贷款期限为15年，自2006年2月17日到2021年2月16日，还款方式为按月等额本息还款；王哲、章雁不可撤销地授权工行泺源支行在本合同担保生效后以王哲购房款的名义将贷款一次性划入昌润公司的账户，昌润公司自愿为王哲、章雁的借款提供连带责任保证，保证担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。该合同签订后，工行泺源支行按照合同约定将贷款50万元打入了昌润公司的账户。在上述《个人购房借款合同》履行过程中，王哲、章雁未按照合同约定偿还贷款本息，截止到2015年7月22日，尚欠付工行泺源支行贷款本金247097.94元、利息3294.97元。另查明，王哲与章雁于2011年1月12日离婚。王哲于2015年8月25日去世。王灏楠为王哲的儿子，王均平为王哲的父亲，曹希梅为王哲的母亲，王哲无其他第一顺位继承人。王哲去世后，因昌润公司将涉案房屋另行出售给他人，王灏楠、王均平、曹希梅作为王哲的继承人，于2016年1月15日向商河县人民法院提起诉讼，要求解除王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》。商河县人民法院经审理，于2016年3月3日作出（2016）鲁0126民初175号民事判决书，判令解除王哲与昌润公司签订的《商品房销售合同》。同时，该判决书中认定，章雁对涉案房屋放弃权利。现该判决书已生效。另，（2016）鲁0126民初175号民事判决书生效后，昌润公司未将王哲交纳的购房款返还给章雁或王灏楠、王均平、曹希梅。本案庭审中，章雁明确表示放弃要求昌润公司返还购房款的权利。本院认为，王哲、章雁与工行泺源支行签订的《个人购房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。在该合同履行过程中，王哲、章雁未按合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据合同相对性原则，工行泺源支行有权要求王哲、章雁偿还未还的贷款本金及利息。因工行泺源支行的诉讼请求为要求王哲、章雁偿还全部未还贷款本金，而非按照《个人购房借款合同》的约定按月还款，因此工行泺源支行的诉讼请求中隐含了要求解除《个人购房借款合同》的意思表示，而章雁、王灏楠、王均平、曹希梅亦提出要求解除《个人购房借款合同》的反诉请求，故对章雁、王灏楠、王均平、曹希梅的该项反诉请求，本院予以支持。对工行泺源支行要求章雁偿还贷款本息，并要求王灏楠、王均平、曹希梅在继承王哲的遗产范围内偿还贷款本息的诉讼请求，本院认为，《个人购房借款合同》解除后，其解除效力溯及于合同成立时，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿。在借款合同的解除系因开发商违约导致商品房买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，在商品房买卖合同和购房借款合同均被解除后，应由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故本案中应由被告昌润公司向原告工行泺源支行承担还款责任，被告章雁、王灏楠、王均平、曹希梅免除借款偿还责任。鉴于章雁、王灏楠、王均平、曹希梅不应承担还款责任，原告工行泺源支行仅要求被告昌润公司承担连带清偿借款责任，并未要求被告昌润公司直接承担借款的偿还责任，故原告工行泺源支行的诉讼请求有悖于上述法律规定，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除合同编号为A〔个人住房〕字﹝省行营业部﹞行﹝泺源﹞支行﹝2005﹞年﹝0082﹞号的《个人购房借款合同》。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行的诉讼请求。三、驳回反诉原告章雁、王灏楠、王均平、曹希梅的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5060元，反诉案件受理费100元，由原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  李贵生人民陪审员  冯 青二〇一六年十一月三十日书 记 员  杜 爽