北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6380号上诉人（原审被告）：李宏健，男，1969年8月31日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健，天津华琛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京梦想着陆广告有限公司，住所地北京市丰台区东管头村1号-401。法定代表人：韩雪利，经理。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫志强，北京市尚公律师事务所律师。上诉人李宏健因与被上诉人北京梦想着陆广告有限公司（以下简称梦想着陆公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）（2020）京0106民初15201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宏健上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梦想着陆公司的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由梦想着陆公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。北京市丰台区人民法院于2018年12月25日作出（2018）京0106民初6364号民事判决书，判决双方继续履行《商铺租赁合同书》并对租赁物业进行消防整改；同时，自2017年10月7日起至完成消防整改之日，梦想着陆公司需每日向李宏健赔偿9800元的损失。2019年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。梦想着陆公司在判决生效后从未对房屋进行消防整改，更不是在整改进行中，一审法院对此事实认定有误。且以上二次庭审及相关执行案中，梦想着陆公司均未提出解除合同主张，而且明确表示该租赁合同一直履行。此外，该商业楼的地下一层、地上一层、地上四层现正由其他商户（家乐福超市）正常经营使用，但梦想着陆公司并未向该商户因房屋修缮提起解除合同的诉讼。2.结合本案双方履行地位及履约情况，梦想着陆公司为违约方，不享有解除合同请求权。3.一审法院遗漏了必须参加诉讼的次承租人为当事人。一审诉讼中，上诉人明确要求追加次承租人12商户参加诉讼，一审法院没有受理。4.一审法院判决解除合同未顾及次承租人利益，不能达到案结事了的审判目的。梦想着陆公司辩称，同意一审判决，不同意李宏健上诉请求。原来的一审判决反映的是房屋存在消防问题，后经国家建筑工程质量监督检验中心对涉案房屋进行鉴定，发现楼宇的安全性及抗震性均存在严重问题，属于必须整改的情况，而整改所需时间较长，因出现此特别情况才提起的合同解除诉讼。根据《九民纪要》的相关规定，我方作为违约方也可以提起诉讼。且一审法庭庭审中也向李宏健释明了是否提起相关损失，李宏健方一直未同意。此外，梦想着陆公司认为次承租人不必须追加为当事人，且涉诉楼宇已被查封、腾空，次承租人也已全部搬离，亦未有任何次承租人提起诉讼，因而次承租人没有被追加为当事人的必要。另，涉案楼宇要重新取得修缮方案需要报告和审批，楼宇状态在短期内不会发生变化，不存在会影响次承租人权利的问题。梦想着陆公司向一审法院起诉请求：1.判令李宏健与梦想着陆公司双方于2017年7月13日签署的《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除；2.判令李宏健在合同解除后30日内将租赁的位于北京市丰台区方庄芳城园二区15号的房屋腾空返还给梦想着陆公司；3.判令李宏健承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月13日，梦想着陆公司（甲方、出租人）与李宏健（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同书》，约定李宏健承租梦想着陆公司北京市丰台区方庄芳城园二区15号商业综合楼二层市场东侧楼体承重柱（市场东侧卷帘门向西延伸23.4米处）起至建筑物最东侧、三层电玩城及电玩城西墙向西至货梯西侧立柱（含南侧专用步行楼梯、平台以及北侧外挂专用楼梯、货梯、步行楼梯）、一层南侧西起（现鲍师傅糕点）东至电梯（宽4.5米），（鲍师傅糕点）东侧南北通道，由南向北延伸5米区域，实际租赁面积4907.46平方米，考虑到平台和乙方转租过程中的区域分割因素，按照4600平方米计算租金，租赁期限为十年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；2017年8月1日至2017年8月15日为免租期，租金标准为4.57元/天/平方米，折合年租金为每年7673000元。上述合同签订后，李宏健依约支付了租金并开始使用房屋，并将部分房屋进行了转租。2017年10月9日，北京市丰台区公安消防支队向涉案房屋中的转租户发出《临时查封决定书》，表示该单位消防泵不能正常启动，消火栓压力不足，未按规定设置防排烟设施，建筑消防设施严重损坏，不再具备防火灭火功能，存在严重火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共安全，因而决定予以临时查封。2017年11月21日，梦想着陆公司将涉案房屋所在楼栋外侧搭建围挡。李宏健因前述消防查封问题向法院起诉，请求：1.判令梦想着陆公司继续履行合同，完成消防整改，恢复商铺的可营业状态；2.判令梦想着陆公司支付2017年10月9日至全部恢复经营之日的租金差价损失，截至2018年1月22日为3129186.89元；3.判令梦想着陆公司退还2017年10月9日至全部恢复经营之日己交纳的水电费200689.2元。2018年12月25日，北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初6364号民事判决书，判决：一、梦想着陆公司继续履行其与李宏健所签《商铺租赁合同书》，于判决生效之日起九十日内完成消防整改，恢复商铺可营业状态；二、梦想着陆公司于判决生效之日起十日内赔偿李宏健因房屋消防改造给李宏健造成的损失，自2017年10月7日起至实际完成消防整改之日，按照每日9800元计算；三、驳回李宏健的其他诉讼请求。梦想着陆公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2019年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年2月25日，国家建筑工程质量监督检验中心对方庄芳城园二区15号商业楼结构检测鉴定出具《房屋建筑结构综合安全性（含抗震）鉴定报告》。2020年10月21日，国家建筑工程质量监督检验中心就李宏健针对其出具的鉴定报告提出的相关问题向一审法院进行了书面答复。一审庭审中，梦想着陆公司提交商铺租赁合同，证明双方租赁期限10年，租赁用途为餐饮、咖啡、休闲等商业项目。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。梦想着陆公司提交北京市丰台区公安消防支队于2017年10月9日向各商户下发的临时查封决定书，证明涉案商铺停止营业进行整改。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为临时查封日期很短，梦想着陆公司可以立即整改，消除安全隐患，但至今已经3年，没有采取任何整改措施，说明不具备履行条件是梦想着陆公司的不作为造成的。梦想着陆公司提交（2018）京0106民初6364号民事判决书、（2019）京02民终4169号民事判决书、（2020）京0106执859号执行通知书及执行裁定书，证明法院判决双方继续履行合同并要求进行消防整改，涉案房屋结构、消防等安全问题短期内无法解决，租赁合同事实上无法履行。李宏健对该证据的真实性予以认可。梦想着陆公司提交结构检测鉴定报告、房屋结果综合安全性鉴定标准文件，证明涉案房屋不符合安全标准。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为涉案房屋的危险性评级未达到局部危房及整栋危房的程度，也未达到无法通过修缮加固以恢复使用需立即整体拆除的程度。梦想着陆公司提交房屋现场照片，证明房屋的安全性等问题很复杂，不具备使用条件。李宏健对该证据的真实性不予以认可。梦想着陆公司提交会议记录、二审开庭谈话笔录，证明消防查封后双方进行了沟通，相关问题只能通过整体改造来解决。李宏健对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。上述《房屋建筑结构综合安全性（含抗震）鉴定报告》的鉴定结论：根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》《建筑抗震鉴定标准》《危险房屋鉴定标准》，对现使用功能下的结构综合安全性、危险性进行鉴定。1.A区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015），评定该房屋的综合安全性等级为Deu级。其中，安全性等级为Csu级，不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响整体安全性能，应采取措施；抗震能力等级为Dse级，抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015）的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。2.B区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)，评定该房屋的综合安全性等级为Ceu级，其中，安全性等级为Csu级，安全性不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响整体安全性能，应采取措施；抗震能力等级为Cse级，抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)的抗震能力要求，显著影响整体抗震性能，应采取措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。3.C区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015），评定该房屋的综合安全性等级为Deu级，其中，安全性等级为Dsu级，安全性极不符合国家现行标准规范的安全性要求，严重影响整体安全性能，必须立即采取措施；抗震能力等级为Dse级，抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》(GB50023-2009)和《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。处理建议：（1）该结构现使用功能下A、B、C区综合安全性等级分别为Deu级、Ceu级、Deu级，建议依据国家现行相关规范，及时对承载力或构造或抗震措施不满足规范要求的构件及结构进行加固处理或采取其他措施。鉴于部分框架柱、框架梁已进行过加固，在进行结构抗震加固时，可考虑采用增设支撑或抗震墙等体系加固方法。（2）对于存在缺陷或损坏的部位，及时进行更换、修补、加固处理。（3）A区二层1～6-A～G区域部分顶梁安全性等级评为du级，且部分顶梁危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施。B区二层18～21-A-G区域、三层及C区的二层～三层现使用功能为餐饮，根据现场检查结果及《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），餐厅附加恒荷载3.0kN/㎡～4.5kN/㎡，活荷载为2.5kN/㎡、4.0kN/㎡，根据鉴定结果，B、C区餐饮区域部分顶梁安全性等级评为du级，且部分顶梁危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施；C区一层22-23-A-G区域为消防通道，消防通道活荷载为20.0kN/㎡，该区域密肋板大部分肋梁安全性等级为du级，且危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施。（4）对于现场检测剔凿混凝土构件的局部保护层位置，加固设计施工时予以修补。（5）对该结构涉及到的结构改造加固，建议委托具有资质的设计单位进行加固改造设计，确保结构安全。此外，国家建筑工程质量监督检验中心针对李宏健提出的三个问题向一审法院作出回复，其中，针对第三个问题“方庄芳城园二区15号商业楼中，目前第-1层、第1层、第4层在经营使用，是否存在安全隐患”，该中心答复：方庄芳城园二区15号商业楼A、B、C区第-1层存在安全隐患，第1层存在安全隐患，第4层无安全隐患。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，李宏健与梦想着陆公司所签《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同履行中，涉案房屋因消防问题被北京市丰台区公安消防支队查封而无法正常使用，双方发生争议，经一审法院及北京市第二中级人民法院判决，要求梦想着陆公司限期完成消防整改，并向李宏健承担损失赔偿责任。判决生效后，梦想着陆公司进行消防整改中，委托国家建筑工程质量监督检验中心进行涉案房屋的结构检测鉴定，鉴定结果显示涉案房屋结构使用功能下A、B、C区均不能满足安全使用要求，建议依据国家现行相关规范，及时进行加固处理或采取其他措施，具体加固方法或措施，建议委托具有资质的设计单位出具方案，以确保结构安全；A、C区抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施，B区抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，显著影响整体抗震性能，应采取措施；方庄芳城园二区15号商业楼A、B、C区第-1层存在安全隐患，第1层存在安全隐患，第4层无安全隐患。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。综合考虑涉案合同履行情况及对涉案房屋的结构检测鉴定结果，若解决房屋安全性、消防等问题，需要经过改造设计、施工许可、合格验收等复杂程序，耗费的时间长且具有不确定性，双方多次就合同履行进行协商，均无法达成一致意见，已经形成僵局，合同目的无法实现。故对梦想着陆公司提出的自本案起诉状送达李宏健之日（2020年5月26日）起解除双方之间租赁合同的诉讼请求，法院依法予以支持。需要指出的是，在合同解除后李宏健仍可要求梦想着陆公司承担相应的违约责任。李宏健提出应当追加12个次承租人参加本案诉讼。租赁合同纠纷中，并不是要求必须追加次承租人参加诉讼，尤其是次承租人为多人，且各方利益不同时，不宜追加次承租人为第三人。故李宏健的上述抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。经释明，李宏健明确在本案诉讼中不主张因涉案合同解除而发生的损失，表示在本案审理后另行主张。二审中，李宏健提交涉案房屋次承租人起诉其作为法定代表人的北京美味之冠商业运营有限公司的民事起诉状，意证明本案合同解除涉及到腾房，但腾房涉及12名次承租人，李宏健向次承租人对涉案房屋的租赁只是转制的招商行为，无法履行腾房义务，因此应该追加次承租人为本案当事人。梦想着陆公司认为，无法确定李宏健所提交的民事起诉状的真实性，李宏健可就其遭受的损失向梦想着陆公司主张，但没有必要追加次承租人为当事人，且涉案房屋已经腾空，不存在需次承租人腾空房屋的关联性问题。本院认为，该证据的证明目的，本院不予认可。本院审理中认定的事实与一审判决一致。本院认为，李宏健与梦想着陆公司所签《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。本案中，涉案房屋因消防问题被北京市丰台区公安消防支队查封而无法正常使用，梦想着陆公司委托国家建筑工程质量监督检验中心进行涉案房屋的结构检测鉴定，鉴定结果显示涉案房屋结构使用功能下A、B、C区均不能满足安全使用要求，建议依据国家现行相关规范，及时进行加固处理或采取其他措施，具体加固方法或措施，建议委托具有资质的设计单位出具方案，以确保结构安全；A、C区抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施，B区抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，显著影响整体抗震性能，应采取措施；方庄芳城园二区15号商业楼A、B、C区第-1层存在安全隐患，第1层存在安全隐患，第4层无安全隐患。故涉案房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，依法不得出租。综合考虑涉案合同履行情况及对涉案房屋的结构检测鉴定结果，以及双方多次就合同履行进行协商均无法达成一致意见，一审法院认定合同目的无法实现，并对梦想着陆公司提出的自本案起诉状送达李宏健之日（2020年5月26日）起解除双方之间租赁合同的诉讼请求予以支持，本院不持异议。李宏健上诉主张梦想着陆公司为违约方，不享有解除合同请求权，缺乏法律依据，本院不予支持。对于李宏健上诉主张一审应当追加12个次承租人参加本案诉讼，本院认为，租赁合同纠纷中，并不是必须追加次承租人参加诉讼。本案中次承租人为多人，且各方利益不同，不宜追加次承租人为第三人。故李宏健的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李宏健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65511元，由李宏健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李蔚林审 判 员  王艳芳二〇二一年七月六日法官助理  陈兢佩书 记 员  朱 迪