辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7441号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人（原审被告）:溥涛静，女，1971年12月20日出生，满族，现住沈阳市苏家屯区。上诉人沈阳骏荣物业有限公司因与上诉人溥涛静物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初6585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳骏荣物业有限公司上诉请求：1.依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人诉讼请求超过诉讼时效，与事实不符。上诉人接管该小区后，溥涛静未使用争议物业，近日其对争议物业装修上诉人才知道溥涛静系争议物业业主，诉讼时效应自权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。上诉人的催缴单能够证明已经有效主张权利，上诉人对业主定期催缴物业费并将催缴单贴在业主门上，足以证明送达到溥涛静，诉讼时效中断。二、一审认定溥涛静于2017年10月30日将该房卖给赵静姝，并认定2017年5月31日前该房物业费由溥涛静承担，之后由赵静姝承担，认定事实不清证据不足。上诉人认为2015年7月1日至2018年5月31日物业费应由被上诉人溥涛静承担。针对沈阳骏荣物业有限公司的上诉主张，溥涛静辩称，一审中已经提交了该房工程尚未完工，开发商证明该物业并未交付给本人，开发商明确承诺2019年5月31日前物业服务费由其支付的证据，一审法院认定2017年5月31日前该房物业服务费由答辩人承担是错误的，之后由赵静姝承担也是错误的。物业服务企业在进场时与开发商及业主委员有承验交接的合同及法定义务，掌握着业主名册等基本信息资料，而开发商未向本人交付该物业，无法提供交付手续。关于诉讼时效，上诉人声称不知谁是业主，另一方面又称向本人送达了催缴单自相矛盾，且其提供的所谓催缴单根本就未提交原件，也无法证明是否有效送达，该复印件显示日期是2016年4月15日也已过诉讼时效。上诉人仅凭订立的合同并不能证明其全面履行了合同及符合质价相称的收费原则，未按照其投标的报价标准提供物业服务，也未按中标的物业服务合同约定的义务提供物业服务，因此无权按照中标的物业服务合同收费标准进行收费。在2017年5月以前尚无任何证据显示上诉人是本小区的物业服务单位，其无权主张相应物业费。溥涛静上诉请求：1.请求依法追加沈阳信盟房地产开发有限责任公司作为被告参加诉讼；2.请求判令驳回被上诉人的起诉；3.维持原审判决结果，但纠正一审判决中认定事实和理由错误的瑕疵；4.被上诉人承担一、二审诉讼费用。针对溥涛静的上诉主张，沈阳骏荣物业有限公司辩称，上诉人所述与事实不符，案涉房屋是溥涛静的，我方按照物业合同履行了义务，业主应履行交纳物业费的义务。沈阳骏荣物业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付位于沈阳市苏家屯区(信盟花园)3-20-1号房屋的物业费从2015年7月1日-2018年5月31日总计46410元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，案涉房屋位于苏家屯区(信盟花园)3-20-1号，面积为276.25平方米。2015年6月，原告作为提供物业服务的企业，通过招投标方式被选为沈阳市苏家屯区的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订物业服务委托合同约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。案涉房屋为别墅，物业费为4.8元/月/平方米。2015年7月前案涉房屋的物业费被告均已交纳。现原告诉至法院要求被告支付位于苏家屯区(信盟花园)3-20-1号房屋从2015年7月1日-2018年5月31日期间的物业费总计46410元。庭审中，被告提出，案涉房屋已出卖给他人。原告提供房屋买卖协议一份，该协议系2017年10月30日被告与赵静姝签订协议约定被告将案涉房屋卖给赵静姝，被告于2017年12月1日正式将房屋移交给赵静姝，2018年6月1日办理过户手续，该房屋正式交付时，物业管理、水、电等杂费，2017年5月31日前由被告承担，以后由赵静姝承担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会订立的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。本案被告作为业主之一，应当按照合同约定交纳物业费。关于被告主张部分物业费已超过诉讼时效，根据合同约定物业费按每半年预交，原告于2020年11月18日起诉，原告虽提供了一张催缴物业费的催缴单照片，时间为2016年4月15日，其内容为催缴2015年7月1日至2016年3月31日的物业费11934元，现2017年5月31日之前的物业费均超过诉讼时效，一审法院对被告的此项主张予以支持。对2017年5月31日以后的物业费，因原告提交的房屋买卖协议中被告将该房屋卖给赵静姝，双方约定物业管理、水电等杂费，2017年5月31日前由被告承担，以后由赵静姝承担。原告提供的证据不足以证明被告现在仍是案涉房屋使用权人。对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告沈阳骏荣物业有限公司的诉讼请求。案件受理费960元，减半收取480元，由原告沈阳骏荣物业有限公司负担。二审中，沈阳骏荣物业有限公司提交以下证据：证据一、2017年3月17日沈阳骏荣物业有限公司诉溥涛静物业费纠纷的民事起诉书，证明：沈阳骏荣物业有限公司2017年3月主张过2017年3月17日之前的物业服务费；证据二、2017年1月20日、2018年12月15日物业费催费单两张，证明：沈阳骏荣物业有限公司曾经主张物业费权利，适用诉讼时效中断的法律规定。溥涛静质证意见：对证据一，该案起诉的是3-47-222房屋，不是案涉房屋，与本案无关；对证据二催费单有异议，无法证明有效送达，房屋没有对溥涛静进行交付。溥涛静提交：案涉小区生效判决，证明：1.骏荣物业从未承担物业服务合同的举证义务；2.骏荣物业没有提供有效证明其履行物业服务合同；3.没有证据认定骏荣物业服务没有严重瑕疵；4.骏荣物业没有证据证明何时开始在信盟花园从事的物业服务；5、两审法院仅凭订立的合同就认定骏荣物业提供了服务且符合要求。沈阳骏荣物业有限公司质证意见：与本案无关，不能证明该房产不是对方房产或不是对方交纳的物业费。本院对上述证据所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于沈阳骏荣物业有限公司请求溥涛静支付物业费是否超过诉讼时效的问题，虽沈阳骏荣物业有限公司二审提交其于2017年1月20日、2018年12月15日的催缴通知照片打印件用以证明其主张过权利，但并未能提供证据原件，真实性无法核实，且该照片中无门牌号，无法确定张贴位置，故无法证明诉讼时效存在中止、中断情形。对于沈阳骏荣物业有限公司提交的民事起诉书，经本院核实，并非针对案涉房屋的物业费主张，故一审法院认定2015年7月1日至2017年5月31日期间物业费的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当。另，根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款规定：“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”溥涛静提供其与沈阳信盟房地产开发有限责任公司签订的《补充协议》载明“甲方（沈阳信盟房地产开发有限责任公司）承诺尽快安排进行相关工程，以期于2019年5月31日前交付给乙方（溥涛静），并承担因未交付房屋而应支付的费用，包括物业服务费用。”综上，沈阳骏荣物业有限公司向溥涛静主张案涉物业费，依据不足，本院无法支持。本院在审理过程中，上诉人溥涛静于2021年6月28日向本院提出撤诉申请，经审查，溥涛静撤回上诉申请符合有关法律规定，本院予以准许。综上，上诉人沈阳骏荣物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1920元（预交），由上诉人沈阳骏荣物业有限公司负担960元，溥涛静负担480元，退还溥涛静480元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条：第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。