江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终524号上诉人（原审原告、案外人）：江苏嘉利基础工程有限公司，住所地南通市崇川区国城生活广场A幢1701室。法定代表人：胡润桂，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷春花，江苏濠阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陆锦根，男，1965年8月17日生，汉族,住常州市天宁区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：余新凤，女，1965年5月15日生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陆茜，女，1990年6月12日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人(受陆锦根、余新凤、陆茜共同授权委托)：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人（受陆锦根、余新凤、陆茜共同授权委托）：徐婷，江苏樵杨律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。原审第三人：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市武进经济创业服务中心269号。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。上诉人江苏嘉利基础工程有限公司（以下简称嘉利公司）因与被上诉人陆锦根、余新凤、陆茜，原审第三人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服江阴市人民法院（以下简称江阴法院）(2019)苏0281民初15691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。嘉利公司上诉称：一、一审认定事实错误。1、错误认定双方未订立合法有效的书面合同。嘉利公司已通过以工程款抵算房款的方式支付全部房款。2、错误认定房屋交付时间在法院查封之后，且未及时进行不动产过户登记的原因归于嘉利公司。二、一审判决适用法律错误。嘉利公司基于工程款请求权,与第三人达成以房抵工程款的协议，享有要求将案涉房屋过户至嘉利公司名下，从而确认为嘉利公司所有的权利。而被上诉人仅是基于生效裁判文书对第三人的金钱请求权。比较请求权效力，嘉利公司对案涉房屋所享有的权益显然优于被上诉人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的效力。一审法院直接以物权法关于不动产登记而否认上诉人对案涉房屋不动产的期待权，属适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判停止执行案涉房屋，并确认案涉房屋所有权人系嘉利公司，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。陆锦根、余新凤、陆茜答辩称：一、嘉利公司与伟舟公司之间仅形成一份以房抵债的情况说明，始终未签订商品房买卖合同，性质上仅是债权担保，嘉利公司不享有案涉房屋的物权期待权。二、嘉利公司占有房屋的时间是2017年，形成于法院查封时间2016年之后，且该房竣工时间是2016年11月16日，嘉利公司不可能在竣工前占有房屋。三、以房抵债协议形成于房屋建造前，形成于工程结算单之前即债务清偿期届满之前，只能视为债权的以物担保，不能产生物权变动的法律效果。四、不动产登记薄显示，案涉房屋登记在伟舟公司名下，嘉利公司不享有排除执行的权利。一审法院查明：陆锦根、余新凤、陆茜与伟舟公司、紫阳公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2017年12月12日作出（2017）苏0281民初859号民事判决判令：伟舟公司应向陆锦根、余新凤、陆茜支付逾期交房违约金182477元；赔偿损失67121元，紫阳公司承担连带清偿责任。伟舟公司负担诉讼费4395元，紫阳公司对其中的1181元承担连带责任。判决生效后，义务人未自动履行。根据陆锦根、余新凤、陆茜的申请，一审法院于2019年6月14日立案执行，案号为（2019）苏0281执4310号。执行过程中，案外人嘉利公司对法院查封的房产提出书面异议，一审法院于2019年10月16日作出（2019）苏0281执异60号执行裁定：驳回嘉利公司的异议申请。为此，嘉利公司提起本案诉讼。嘉利公司提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）苏0281执异60号执行裁定书；2、解除（2016）苏0281民初859号、（2019）苏0281执4310号案件中对伟舟公司开发的紫阳美地山庄xx幢xx室、xx幢xx室的执行查封措施，并停止对该两房采取其他任何执行措施；3、确认其为上述xx幢xx室和xx室的所有权人；4、本案诉讼费由被告共同承担。事实及理由：2013年5月13日，其与伟舟公司签订《建设工程施工合同》，约定其公司承建伟舟公司开发的江阴紫阳美地山庄xx房的桩基工程，范围为xx工程桩及南侧支护桩，工期45天，合同价款为290万元。后工期如期完成，公司与伟舟公司在2014年7月1日结算形成《工程结算单》，结算工程总价为2992132元，因伟舟公司资金紧张，无力支付工程款，遂将上述xx幢xx室和xx室抵作工程款1606762元给公司。2015年1月27日，公司开具了2992132元工程款发票给伟舟公司，伟舟公司就此正式将案涉两房屋交付公司。2019年年初，公司了解到案涉1601室、1701室早在2016年12月被江阴法院保全查封，故提出了执行异议。公司认为，与伟舟公司之间由于其他原因未至房产交易部门办理产权变更，但公司与伟舟公司的交易早在2015年1月完成，并且公司已实际占有了案涉两房屋，法院驳回执行异议缺乏法律依据，特提起执行异议之诉，望支持其诉讼请求。审理中，嘉利公司变更了第1、2项诉讼请求为停止对紫阳美地山庄xx幢xx室、xx室的执行。陆锦根、余新凤、陆茜辩称：1、嘉利公司不享有排除强制执行的实体权益，从物权公示效果看，嘉利公司不是案涉房产的所有权人，即使其占有案涉房产，也是基于债权占有，不产生物权变动的效果。2、嘉利公司的主张不符合最高院关于执行异议和复议规定28条可以排除执行的情形，其和第三人之间没有签订合法有效的书面买卖合同，也未办理正式房屋交接手续，同样也不能证明在查封前就已经合法占有案涉房产。3、嘉利公司提出第三人结欠款项缺乏充分的事实依据，凭工程结算单和情况说明不足以证明工程款抵账的客观存在，也无法证明案涉房产已经支付了全部款项。4、嘉利公司与第三人的以房抵债协议形成于房屋建造之前，且形成于工程结算单前，该协议只能视为债权的以物担保，不能产生物权变动的法律效果。5、嘉利公司因自身原因在长达几年时间未办理过户登记和备案登记手续，故主张对涉案房屋享有所有权缺乏法律依据，享有的只是债权的法律效果，不能排除法院强制执行。请求驳回嘉利公司的诉讼请求。第三人伟舟公司称：嘉利公司在本案中提供的施工合同、工程结算单和情况说明均为他公司的真实意见。第三人紫阳公司未答辩。一审法院另查明：2013年5月13日，伟舟公司与嘉利公司签订了《建设工程施工合同》，约定嘉利公司承包江阴紫阳美地山庄xx房桩基工程，范围为xx工程桩及南侧支护桩，工程价款为约290万元。2013年8月10日，伟舟公司盖章确认了桩基工程质量验收报告。2014年1月15日，嘉利公司出具情况说明，同意接受美地山庄xx号xx室商品房抵作工程款共计1606762元。2014年7月1日，伟舟公司出具了工程结算单，确认工程价款共计2992132元。2016年12月30日，一审法院根据陆锦根、余新凤、陆茜诉前财产保全申请，作出（2016）苏0281财保56号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在伟舟公司名下的位于江阴市××镇××号××室房产。又查明，嘉利公司以仲祥、胡润桂、杜娟的名义于2017年4月26日、2017年5月11日分别与王海英、洪国伟签订了商品房买卖合同买受人权益转让协议书，约定由原合同买受人嘉利公司将伟舟公司开发的案涉xx室出让给洪国伟、姚叶，将xx室出让给王海英。2017年8月14日，洪国伟、姚叶又与仲祥等人签订了《房地产买卖居间合同》补充（变更）协议，约定姚叶、洪国伟先付20万元给开发商等内容。同日，嘉利公司出具同意书，同意将所涉房屋xx室转让给姚叶、洪国伟。2017年8月15日，伟舟公司出具了18万元的预交房款收据给姚叶、洪国伟。再查明，xx号xx、xx即xx号xx、xx。一审法院认为：一、本案中，第一、案涉房产由伟舟公司开发，也一直登记在伟舟公司名下，按照不动产的物权变动原则，嘉利公司从未取得过所涉房屋的所有权，另所涉房屋在后续与洪国伟的转让中，有部分房款也是由伟舟公司收取并出具给洪国伟的，这一点也可印证转让给洪国伟等人时，所有权仍归伟舟公司。第二、以房抵债协议的目的在于消灭原所欠债务，而非单纯的房屋买卖，不能体现买卖房屋的真实意思表示，在未办理权属变更登记前，债权人只享有债权而非物权，本案嘉利公司与伟舟公司之间以房抵工程款就属于以物抵债的情形。故对于嘉利公司要求确认其是xx幢xx、xx室房屋的所有权人的诉请不予支持。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、嘉利公司一直未与伟舟公司签订所涉房屋的商品房买卖的书面合同，仅提交了一份同意工程款抵作房款的情况说明，该说明与商品房买卖合同存在本质的区别，故对于嘉利公司认为综合考虑所涉房屋有明确房屋坐落、面积等记载的情况说明、工程款发票、财务确认等应视为双方签订了书面合同的意见不予采信。第二、本案所涉房屋于2016年12月30日被查封，审理中，嘉利公司提供了工程款发票、伟舟公司的情况说明以及姚叶、王海英入住后所交的物业费等证明，但工程款发票、伟舟公司的情况说明不具有实际占有的特征，不能证明嘉利公司在查封前已实际占有所涉房屋，即使姚叶、王海英的物业费收据等能证明实际占有所涉房屋，但该占有的主体并非是嘉利公司，再退一步讲，按照嘉利公司的意见，姚叶、王海英的占有能视作他公司的占有，该占有也是在法院查封之后，因为姚叶、王海英签订所涉房屋的权益转让协议书是2017年4月和2017年5月，发生在查封之后。故对于嘉利公司认为查封前已经占有所涉房屋的意见不予采信。综上，嘉利公司对查封的案涉房产不享有能够排除执行的民事权益。一审法院作出判决：驳回嘉利公司的全部诉讼请求。二审期间，上诉人嘉利公司及被上诉人陆锦根、余新凤、陆茜未提供新证据，且对一审查明事实均无异议，故本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：嘉利公司对案涉房屋是否享有排除强制执行的权利。对此嘉利公司作为主张权利的案外人应当就其对执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉房屋至今登记在被执行人伟舟公司名下，嘉利公司请求排除强制执行，应当符合法定条件，否则，执行法院有权对案涉房屋采取执行措施。首先，嘉利公司上诉称其与伟舟公司已达成以案涉房屋折抵工程款的协议即为合法有效的书面合同一节，其提供的2014年1月15日“情况说明”仅能表明双方确实达成以房抵工程款的合意，但并不能构成已签订合法有效的房屋买卖合同。其次，嘉利公司至今未能提供其合法占有案涉房屋的具体时间和相关证据，更无法证实其是在法院查封案涉房屋之前已合法占有这一事实。再次，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，故以房抵债协议的受让人，在完成不动产登记前，并不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上，根据现有事实及证据，对照相关法律规定，上诉人嘉利公司主张对案涉房产排除执行，缺乏事实和法律依据。其要求停止执行案涉房产及确认所有权的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费19740元由江苏嘉利基础工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年七月十五日书记员  叶锦锦