北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7600号上诉人（原审原告）：朱某1，男，1956年6月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯毅，北京杰众律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某2（朱某1之女），1983年8月31日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京光华纺织集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号。法定代表人：程庆宝，董事长。委托诉讼代理人：戚仲聿，北京市时开律师事务所律师。上诉人朱某1因与被上诉人北京光华纺织集团有限公司（以下简称纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人朱某1及其委托诉讼代理人侯毅、朱某2，被上诉人纺织公司之委托诉讼代理人戚仲聿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱某1的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费用由纺织公司负担。事实和理由：事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。朱某1及其母亲田某是纺织公司的职工，最早朱某1一家与田某共同居住在纺织公司的公租平房内，承租人为田某。后平房于1981年拆迁，1986年4月，因朱某1一家及田某均需安置，纺织公司综合朱某1家庭户口与房屋面积等因素，将朱某1一家及田某安置在现居住的北京市朝阳区×里×号楼×号公租房屋（以下简称×号房屋）居住。因该房屋有朱某1一家的面积，故是朱某1及田某共同承租的。纺织公司自1986年租给朱某1及田某该房屋起，便没有与朱某1或田某等任何人就该房屋签订公有住宅租赁合同或给予公租房相关证件。田某于1997年4月去世，朱某1作为承租人继续承租该房屋，缴纳了1997年5月至1998年12月的房屋租金，就该期间房租问题朱某1与纺织公司沟通，双方于2011年10月19日进行了谈话，进行了书面“谈话记录”，纺织公司于2011年11月30日出具了“证明”，证明朱某1向纺织公司交纳的是房租。朱某1于1999年1月下岗，朱某1爱人也于同年下岗，根据纺织公司单位对朱某1的优惠政策及北京市有相关政策，朱某1享受免交房租与供暖费待遇，便未交纳后期房租与供暖费。2017年，纺织公司单位领导以可以买该房屋为由通知朱某1缴纳之前未缴的房租与供暖费，朱某1缴纳了自1999年1月至2017年3月的房租与供暖费，纺织公司为其开具了收据，在收据中明确记载收的是“房租”。纺织公司也是在此时才让朱某1与其签订了一份《北京市公有住宅租赁合同》，但记载的只是自2017年4月25日起朱某1开始租赁房屋。一审中，朱某1向法院提交了以上所提多份证明交纳房租的证据，且均为纺织公司出具记载收取了“房租”，纺织公司未提交任何证据反驳。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条判决驳回朱某1的诉讼请求。就上述法条，首先，双方是平等主体的自然人与法人。其次，本案朱某1请求确认双方存在北京市公有住宅租赁关系，是因为双方虽未签订合同，但纺织公司作为朱某1的单位，朱某1居住在公房中，交纳给纺织公司房租，纺织公司亦收取了朱某1交纳的房租，根据相关证据证明双方确已形成事实租赁关系，并不是朱某1强迫对方与自己订立合同。一审法院认为双方并无设立房屋租赁合同法律关系的合意，严重错误。关于“双方对房屋租赁的合意”，纺织公司自1986年租给朱某1及田某该房屋起，便没有与朱某1或田某等任何人就该房屋签订公有住宅租赁合同或给予公租房相关证件。纺织公司在一审中辩称不是实际情况，纺织公司从未找过亦无任何证据证明询问过朱某1是否愿意继续承租×号房屋，朱某1家庭也对朱某1承租该房屋无任何争议。纺织公司收取朱某1的房租，是因为其自始就认为该房屋是朱某1及田某共同承租的，朱某1自住在该房屋起便是承租人之一，田某去世，自然收取朱某1的房租。即便根据纺织公司的说法找过朱某1，那么更能说明其有签订租赁合同的意思表示，本案所涉该房屋为公房，具有一定特殊性，如按纺织公司所说是属于承租人的继承人继续承租公房的问题，那么在承租人去世后，公房便应该由承租人的继承人继续承租，纺织公司说的只是“不知跟朱某1家里的谁签”，并不是不想签公房租赁合同，根据当时国家公房政策，也是其不得不签的，但其却因工作失误没有与朱某1签订，但其后收取朱某1房租的行为已与朱某1形成事实租赁关系。另自朱某1母亲去世后朱某1已在该房屋居住了长达20余年，纺织公司又收取了朱某1的房租，房租的计算标准为公房租赁计算标准。可见，对于朱某1的房屋使用是双方均无异议并达成一致意见的，根据常理，如朱某1没有经过纺织公司同意居住，双方没有租赁公房的合意，纺织公司怎么会不主张权利收回房屋任由朱某1居住使用如此长时间？又为何以租赁公房的标准收取房租？双方均认可的房屋使用便是租房，这毋庸置疑，更何况朱某1提交的证据也证明纺织公司认可朱某1交的是房租。一审法院认为朱某1给付纺织公司×号房屋1999年1月至2017年3月期间使用费及供暖费系真实意思表示，且不违反公平原则，也是错误的。朱某1真实意思表示是交纳该房屋的房租，纺织公司的真实意思表示是收取该房屋的房租，并不是使用费的问题。如前所述，纺织公司没有任何证据证明其观点，相反，朱某1有充足的证据证明纺织公司是收取的房租，一审法院仅凭纺织公司毫无证据的说辞就支持其说法，毫无根据。二、关于退还多缴房租及供暖费方面关于补缴房租和供暖费方面，因朱某1自1999年1月下岗，纺织公司给朱某1的福利政策便是免交房租和供暖费，此时的房租和供暖费是纺织公司2017年欺骗朱某1能够买房需补交朱某1才交的，但朱某1补交后，纺织公司出尔反尔，朱某1还是不能买房。所以，朱某1补缴的房租中自1999年1月至2009年7月的房租和供暖费在上述政策的免缴期内，现缴纳的此部分金额属多缴，纺织公司应予退还，朱某1于2009年8月开始领取退休金，认可此后补缴的房租和供暖费。补充如下意见：一审法院未查清×号房屋是田某个人承租还是与朱某1共同承租的问题。纺织公司主张朱某1没有提出变更承租人的申请，纺织公司从来没有与田某签订过租赁合同，没有变更的依据。如果纺织公司主张为了入账才写的房租，那也只是针对财务部门，而纺织公司为朱某1开具的证明上也写房租，说明真实情况就是房租。纺织公司辩称：同意一审法院判决，不同意朱某1的上诉请求。朱某1向一审法院起诉请求：1.确认双方自1997年5月1日至2017年4月24日就×号房屋存在北京市公有住宅租赁关系；2.纺织公司返还1999年1月至2009年7月租金17146.56元；3.纺织公司返还1999年1月至2009年7月供暖费19013.87元。一审法院认定事实：朱某1原为纺织公司工作人员。1997年间朱某1及其家庭成员在1405号房屋居住，双方未订立书面房屋租赁合同。1997年7月至1998年12月期间纺织公司自朱某1工资中扣除“租金”1082.94元。1999年朱某1离开纺织公司单位。2017年4月20日，朱某1向纺织公司给付×号房屋1999年1月至2017年3月期间租金30730.14元。2017年4月25日，朱某1向纺织公司给付×号房屋1999年至2016年度供暖费31113.60元。纺织公司表示，上述期间朱某1使用×号房屋，但与纺织公司不存在房屋租赁合同关系；因其系国有企业，收取房屋使用费用只能用“租金”项目入财务账。2017年4月25日，朱某1、纺织公司就×号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。此后，朱某1陆续向纺织公司给付×号房屋租金及供暖费。朱某1提供照片打印件用以证明，北京昆泰房地产开发有限公司证明朱某1配偶刘志华在1999年4月办理内退手续，在家待岗。纺织公司对此不予认可。朱某1提供《北京城镇公有住房房租金减免暂行办法》用以证明，其应享受公租房房租减免政策。对此，纺织公司表示，该规定系2000年2月公布，故朱某1无法证明1999年的租金可以享受免交政策；且该政策系对于新增租金的免交政策，而纺织公司并未新增租金、甚至没有达到1999年北京市规定的租金标准；而朱某1没有证据证明其系享受北京市最低生活保障待遇的家庭，故不符合享受该政策条件。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，朱某1、纺织公司对于朱某1及其家庭成员1997年居住×号房屋至今的事实没有争议，但是其时双方并无设立房屋租赁合同法律关系的合意。纺织公司因朱某1系其单位职工、以其部分工资收入折抵房屋的使用费用，系朱某1占有使用房屋应当支付的对价，并不以此当然认定双方间形成房屋租赁合同关系。在朱某1离职后，朱某1并未自觉履行作为承租人应当履行的房屋租金支付义务，无法证明双方间存在积极履约的事实。故朱某1要求确认双方1997年5月1日至2017年4月24日间就×号房屋存在北京市公有住宅租赁关系的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。在朱某1、纺织公司于2017年4月25日签订《北京市共有住宅租赁合同》前，朱某1给付纺织公司×号房屋1999年1月至2017年3月期间使用费及供暖费系其真实意思表示，且不违反公平原则。朱某1要求纺织公司返还其使用期间部分租金及供暖费缺乏事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院判决：驳回朱某1的诉讼请求。一审案件受理费704元，由朱某1负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。朱某1提交调查取证申请，请求法院调取：1.1981年纺织公司将朱某1与田某居住的平房拆迁安置情况并向纺织公司调取相关文件。2.1986年纺织公司将朱某1与田某安置于×号房屋的情况并向纺织公司调取相关文件（其中包括但不限于纺织公司是否与田某就上述房屋签订公有住宅租赁合同或给予公租房相关证件等）。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：在我国，公有住宅租赁区别于一般平等主体间的房屋租赁，其具有行政管理的特殊性质。是否具备公有住宅租赁房屋的承租资格，属于行政管理事项，不由人民法院在民事案件中予以直接确认。本案中，朱某1要求确认双方1997年5月1日至2017年4月24日间就×号房屋存在北京市公有住宅租赁关系，实际上涉及公有住宅承租资格的问题，具有行政管理性质，本案中不予处理。相应的，朱某1二审中提出的调取证据申请，本院不予准许。对于返还租金、供暖费的问题，本案并无证据显示朱某1已给付纺织公司的1999年1月至2017年3月期间使用费及供暖费并非其真实意思表示，亦未违反公平原则，故其主张返还该期间部分租金及供暖费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，朱某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由朱某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年七月六日法官助理  高玉珠法官助理  仵 霞