江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3905号上诉人（原审被告）：单怀成，男，1952年6月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：董瑞松，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈永新，男，1963年12月28日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘保根，江苏大直律师事务所律师。原审被告：射阳县海通镇中尖社区居民委员会，住所地江苏省射阳县海通镇中尖村。法定代表人：吴留成，该单位主任兼书记。委托诉讼代理人：王琳，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。上诉人单怀成因与被上诉人沈永新、原审被告射阳县海通镇中尖社区居民委员会（以下简称中尖居委会）所有权确认纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2020)苏0924民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。单怀成上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回沈永新的诉讼请求；一、二审诉讼费用由沈永新负担。事实和理由：1.一审判决认定案涉房屋系单怀成出售给沈某1成（沈永新父亲）的事实错误，单怀成与沈某1成之间没有合法有效的房屋买卖合同。一审沈永新仅提供陈某、卢某、高某三名证人证言不可能达到“高度盖然性”的证明标准，并且证人陈某、高某与沈永新是近亲属关系，其证言的证明较小，不能单独作为认定事实的依据。且证人当庭陈述时均陈述不认识字，其在不知道协议内容的情况下作证，自然无法证明沈某1成与单永成之间存在房屋买卖的事实。2.沈永新对案涉房屋既没有合法有效的买卖合同，亦未办理登记，不符合一般物权变动的公示生效主义的形式要件，因此沈永新不是法律意义上的房屋所有权人，一审法院认定案涉房屋被拆除所获得的补偿款应当归沈永新所有是错误的。沈永新辩称，1.单怀成认为一审中作证人的三名证人与沈永新有亲属关系不是事实。对此，一审法院在第一次庭审中对三名证人都进行了询问，证人也如实作了回答。2.单怀成以案涉房屋是借给沈某1成一家人居住，不认可案涉房屋是出售给沈某1成的，得出单怀成与沈某1成之间没有出售案涉房屋的真实意思表示，进而否认双方买卖合同的存在，但对证人提出的其夫妻二人收受房款的事实及收受过程并未否认，仅对证人提出的买卖时间进行质疑，足以说明案涉房屋买卖是单怀成与沈某1成双方的真实意思表示。3.案涉房屋的买卖行为发生在1994年，而我国物权法于2007年10月1日才生效，故物权采取“公示生效主义”不应适用本案。4.一审法院根据沈某1成签订房屋买卖协议、交付房款及居住长达27年之久的事实，遵循维护交易安全和维护社会秩序的宗旨，认定案涉房屋买卖合同有效，并判决单怀成将房屋拆迁款支付给沈永新于法有据。中尖居委会述称，对于原审判决并无异议，请求法院依法审查。沈永新向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋所有权归沈永新所有；2.判令单怀成、中尖居委会共同赔偿沈永新因违法拆除案涉房屋造成的损失44084元。一审法院认定的事实：单怀成在中尖居委会一组原有房屋三间，该房屋与沈永新父亲沈某1成的房屋左右相邻。1994年左右，单怀成至县城居住，其以2200元的价格将上述房屋出售给沈某1成，单怀成向沈某1成交付了房屋，沈某1成向单怀成交付了购房款。此后，该房屋一直由沈某1成夫妇居住使用，但未办理所有权转移登记。沈某1成夫妇去世后，该房屋由沈永新居住使用。近几年来，沈永新外出打工，只有春节期间回乡居住。2019年，沈永新与单怀成因案涉房屋拆除补偿问题，发生矛盾。单怀成申请补办不动产权登记证书，射阳县不动产登记中心于2019年10月21日向单怀成颁发了苏（2019）射阳县不动产权第0010893号不动产权证书，载明权利人为单怀成、徐某，坐落于，土地用途为农村宅基地，房屋用途为住宅，宗地面积为72.5㎡，房屋建筑面积46.37㎡，建成年份1978年。后该房屋被评定为C级危房。2020年5月15日，单怀成申请拆除案涉房屋。同日，中尖居委会（甲方）与单怀成（乙方）签订农房拆除协议，载明：乙方的房屋建于1978年，有效房产证面积为46.37㎡，房屋实际面积46.37㎡，补助单价680元/㎡，计拆除补助31532元；乙方其他无证建筑砖混结构8.32㎡，补助单价200元/㎡，计拆除补助1664元，厕所8.88㎡×100元/㎡=888元。乙方自愿拿钱走人。拆房补助34084元，退宅补助10000元，合计44084元。后案涉房屋被拆除。射阳县海通镇财政所于2020年6月22日向单怀成转账汇款44084元，附言栏载明：中尖房屋拆迁补偿款。一审另查明，沈某1成及其妻子陈万方均已去世。沈某1成除沈某2、沈永新、沈某3玉、沈某3琴外无其他子女。沈某2、沈某3玉、沈某3琴均向一审法院出具了自愿放弃房产继承权声明书。一审法院认为，本案争议的事实是案涉房屋系单怀成出借还是出售给沈某1成。沈永新主张案涉房屋系出售，虽未能提供书面证据，但其提供的陈某、卢某、高某等三名证人均陈述案涉房屋系单怀成出售给沈某1成、沈某1成已向单怀成支付了购房款。我国农村属于熟人社会，而买卖房屋属于重大交易，尤其是在二十多年前，三名证人与沈永新及单怀成同村同组，他们能够清楚地陈述当时房屋买卖的过程，符合常情常理。三名证人均出庭作证，接受质询，且三名证人与双方当事人及其委托诉讼代理人之间亦不存在法律上的利害关系。故一审法院对该证人证言予以采信。结合案涉房屋长期由沈某1成居住使用，沈某1成去世后由其子沈永新居住使用，即使在沈永新外出打工，只有春节才回乡居住的情况下，案涉房屋仍然由沈永新控制使用，而单怀成直到案涉房屋因拆除有补偿才提出要房并补办不动产权证书的事实，一审法院认为，沈永新主张的房屋买卖事实已经达到了高度盖然性的标准，应当认定案涉房屋系单怀成出售给沈某1成，沈某1成已向单怀成支付了购房款。沈某1成与单怀成之间的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因沈某1成已经死亡，除沈永新外，沈某1成的其他继承人均表示放弃权利，同意由沈永新一人主张，且沈永新系案涉房屋被拆除前的实际居住者、使用者，故沈永新有权向单怀成主张权利。沈某1成已经向单怀成支付了购房款，案涉房屋被拆除所获得的补偿款应当归沈永新所有。因案涉房屋已被拆除，且拆除前并未办理房屋所有权转移登记，故沈永新要求确认其对案涉房屋享有所有权，不予支持。案涉房屋并未办理房屋所有权转移登记，单怀成持有不动产权证书，中尖居委会与单怀成订立农房拆除合同，并向单怀成发放补偿款，并无过错，沈永新要求中尖居委会承担责任，于法无据，不予支持。综上，沈永新的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，一审法院判决：一、单怀成于判决发生法律效力之日起十日内向沈永新支付44084元；二、驳回沈永新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，减半收取451元，由单怀成负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，一审中，证人陈某证明其与沈某1成和单怀成均是亲戚关系。本院认为，单怀成将案涉房屋于1994年交付给沈某1成居住双方均无异议，应予认定。单怀成认为其当时是将案房屋出借给沈某1成使用，沈永新则认为是其父沈某1成购买的案涉房屋。对此，本院认为，沈永新主张是其父沈某1成购买的案涉房屋，并提供了陈某、卢某、高某等三名证人到庭作证，因双方交易时间较长，且是沈某1成购买，而沈某1成已故去，所以不能强求实际权利人对未经其手的相关事实提供书面证据。因案涉房屋是农村房屋，沈永新提供的三名证人与沈永新及单怀成同村同组，他们能够清楚地陈述当时房屋买卖的过程，符合常情常理，其证词可以作为认定双方是否存在真实买卖的重要依据。本案中，三名证人出庭均证实案涉房屋系单怀成出售给沈某1成，沈某1成也已向单怀成支付了购房款，三名证人的证词可以相互印证。结合案涉房屋长期由沈某1成居住使用，沈某1成去世后又由其子沈永新居住使用，期间长达二十多年，单怀成对此从未提出过异议。而单怀成认为其是出借给沈某1成使用却未能提供任何证据证明，且长达二十多年从不主张也不符合常理。事实上，因案涉房屋于2019年需要拆迁，单怀成才主张案涉房屋的拆除补偿问题。故单怀成在案涉房屋需要拆迁，与沈永新已发生拆迁补偿争议的情况下，于2019年10月21日补领的不动产权证书不能作为其为权利人的唯一依据。一审法院根据已查明的事实，认为沈永新主张其已购买案涉房屋的事实已经达到了高度盖然性的标准并无不当，案涉房屋被拆除所获得的补偿款也应当归沈永新所有。综上，单怀成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由上诉人单怀成负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月十二日书记员  郁婷婷