江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终1900号上诉人（原审被告）：南通叁和地产投资发展有限公司,住所地南通高新技术产业开发区银河路68号。法定代表人：陆建冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：高丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通朝晖物业管理有限公司,住所地南通市崇川区世伦路199号世伦名苑22幢。法定代表人：白北燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通叁和地产投资发展有限公司（以下简称叁和公司）因与被上诉人南通朝晖物业管理有限公司（以下简称朝晖公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叁和公司上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回朝晖公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.2009年10月份我司与朝晖公司达成《关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜》，并非过渡协议，而是双方在前期物业服务合同期满后就朝晖公司为我司的空房提供物业服务等有关事宜达成的协议，该协议并未约定在小区业委会与朝晖公司签订物业服务合同后终止，双方之间在小区业务会与朝晖公司签订物业服务合同后也没有达成解除或终止该协议的协议，该协议仍然有效并实际履行。2.该协议不因小区业务会与朝晖公司签订物业服务合同而失效。没有任何法律规定物业服务合同不能单独就空置房的物业服务费与开发商协商收费。3.在小区业委会与朝晖公司签订物业服务合同之后事实上双方仍按照该协议约定的空关房按照物业费的50%支付的约定执行，朝晖公司按照50%的标准计算物业费与我司进行结算后开具发票，一直持续至2014年4月。4.一审法院认定我司2010年11月18日支付朝晖公司2010年1月1日以后的物业费123108.84元错误。2010年11月18日我司支付给朝晖公司的款项金额为162109.77元，而非123108.84元。上述金额系2010年8月底之前的空关房物业服务费与朝晖公司所应分摊的水电费等结算相抵后的余额，水电费等费用的抵销同样是支付的物业服务费用。5.双方就截止2010年8月底的空关房物业费与水电费抵销达成了合意。对于2010年9月至2014年4月期间朝晖公司开具给我司的物业费发票，系用于抵销物业费范围内的等额水电费，由于朝晖公司欠我司的水电费大于物业费，故不存在我司尚需给付朝晖公司款项的问题，而只需朝晖公司开具发票即可，该部分物业费早已结清，且该部分以及之前的物业费显然已超过诉讼时效。朝晖公司从未向我司主张2014年5月份以后空关房的物业费，该部分物业费已超过诉讼时效。6.一审法院对空关房的物业费计算错误。双方对截止2014年4月份的空关房物业费已经进行了结算，朝晖公司根据双方一致确认的金额开具了物业费发票，一审法院抛开双方之间的结算另行认定物业费错误。2014年5月以后的物业费，计算标准应当按照双方之间的协议以50%计算物业费，同时一审判决认定的计算时间也存在错误，不存在尚未交付的12套空关房。7.一审法院判决我司支付滞纳金没有事实和法律依据。我司不存在欠付物业费的事实，相反朝晖公司欠付我司水电费，不存在我司需向朝晖公司支付滞纳金的前提。双方之间的协议没有滞纳金的约定，一审法院判决没有合同约定依据。8.一审法院认定朝晖公司的主张未超过诉讼时效没有事实和法律依据。物业服务合同不属于同一债务分期履行的情形，不适用同一债务分期履行诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算的法律规定。本案中朝晖公司与小区业务会签订了数份物业服务合同，每一份均为独立合同，各有独立的履行期限，每一份合同项下为独立债务，互不关联，不存在同一债务问题，更不存在最后一期履行期限的说法。朝晖公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.案涉六份物业服务合同自2010年1月1日起，对叁和公司具有约束力。叁和公司应当按照物业服务合同所确定的物业费标准向我司支付物业服务费。2.一审判决对物业管理费计算认定正确，应予以维持，叁和公司已付的2010年1月至4月的部分物业费金额是123108.84元，不是162109.77元。3.一审法院根据物业服务合同认定滞纳金的计算标准准确，应予以维持。4.我司连续为案涉小区提供物业服务至今，对所欠的物业费从未放弃，我司有权要求结算支付，提起本案诉讼，未超过诉讼时效。朝晖公司向一审法院起诉请求：1.请求判令叁和公司支付我司2010年1月1日至2020年5月31日期间已经到期的物业费1276881.76元；2.请求判令叁和公司支付我司2020年5月31日止的逾期付款滞纳金1500000元，并支付自2020年6月1日起至实际付清之日止，以本金1276881.76元为基数，按每日万分之五计算的逾期付款滞纳金；3.诉讼费由叁和公司承担。一审法院认定事实：2006年8月15日，叁和公司（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《叁和名都城前期物业管理服务合同》一份，约定乙方为甲方开发的叁和名都城（后更名为江海皇都)前期物业提供物业管理服务。第七条收费标准约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：小高层、高层0.95元/月·平方米，多层0.5元/月·平方米，联体别墅0.8元/月·平方米，叠加别墅0.7元/月·平方米，商业用房1元/月·平方米。第八条中约定，本合同生效之日后，乙方接管物业的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。…甲方向购房户发出入住通知书，同时送达乙方备份，以便确认物业管理费计算起始时间。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。乙方接管区域内已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，在乙方接管后的六个月免交物业管理服务费，第七个月起按50%交纳，直至房屋出售并交付买受人之日止。第二十九条第一款约定，经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。第三十八条约定，本合同为期三年，自2006年10月1日起至2009年9月30日止。本合同期限未满，若业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十九条约定，本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。双方另约定了其他事项。物业服务合同签订后，朝晖公司根据合同约定为案涉小区提供物业管理服务。2009年10月26日，朝晖公司和叁和公司签订《关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜》协议一份，内容为：双方签订的前期物业合同于2009年9月30日到期，江海皇都业委会于2009年9月已成立。根据有关法律规定，开发商不再与物业签订物业管理合同，由业委会负责选聘物业公司。目前双方之间还有些具体事宜，协商暂时约定如下：一、关于江海皇都绿化养护，叁和公司负责养护到2010年3月30日，朝晖公司自2010年4月1日负责养护，费用由朝晖公司支付。二、关于一、二、三期的地下车库及人防车库，经协商，地下车库所产生的费用（水、电费）由叁和公司报支，朝晖公司负责日常保洁。三、关于一、二、三期空关房的计算方法，参照前期物业管理合同，叁和公司每月支付物业费的50%给朝晖公司，由叁和公司工程部负责审核，双方确认后交叁和公司财务部支付空关费用。2010年1月28日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方将案涉小区委托给乙方进行管理服务。第二条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条约定，委托管理期限为1年，自2010年1月1日起到2010年12月31日止。第五条中约定，按本合同规定收费标准收取物业管理服务费，不得擅自加价和增加收费项目，对所收取的物业管理服务费实行包干制，自负盈亏。第八条管理服务收费（按建筑面积）约定，多层住宅为0.5元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.5元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为0.95元/月·平方米，叠加别墅为0.7元/月·平方米，别墅（含联体）为0.8元/月·平方米，单体别墅为1元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2011年1月1日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。收费标准同双方2010年签订的物业合同。双方另约定了其他事项。2012年3月2日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。收费标准约定：多层住宅为0.7元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.7元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为1.2元/月·平方米，叠加别墅为0.85元/月·平方米，联体别墅为0.95元/月·平方米，单体别墅为1.15元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2014年4月28日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。收费标准同双方于2012年3月2日签订的物业合同。双方另约定了其他事项。2015年3月29日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。收费标准为：多层住宅为0.8元/月·平方米，小高层、高层的一、二层为0.9元/月·平方米，小高层、高层的三层以上（含三层）为1.4元/月·平方米，叠加别墅为1元/月·平方米，联体别墅为1.1元/月·平方米，单体别墅为1.2元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2017年12月12日，江海皇都业委会（甲方）与朝晖公司（乙方）签订《江海皇都物业管理服务合同》一份，约定甲方继续委托乙方为案涉小区提供物业服务。委托管理期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。收费标准同双方于2015年3月29日签订的物业合同。双方另约定了其他事项。江海皇都业委会与朝晖公司签订的上述6份《江海皇都物业管理服务合同》中均约定，《江海皇都物业管理服务合同》订立后，朝晖公司于当年的3月31日前收取该年上半年的物业管理服务费，9月30日前收取该年下半年的物业管理服务费。朝晖公司对于业主和物业使用人拖欠的物业管理服务费按每日千分之五加收滞纳金。在朝晖公司为案涉小区提供物业服务的过程中，叁和公司作为开发商开发的房屋陆续对外出售。叁和公司对外销售后，向购买人即业主出具商品房入户联系单，由业主持商品房入户联系单与朝晖公司办理入户手续，同时将商品房入户联系单交朝晖公司备份，以此作为物业服务费计算的起算时间。商品房入户联系单上均加盖有叁和公司公司财务部及销售部印章，并加盖“费用已清”、“手续已办”，同时由相关人员签字。叁和公司出具给业主的商品房入户联系单中载明的具体交房时间为：99西803为2010年1月3日；88中301为2010年1月4日；87东101为2010年1月4日；98西702为2010年1月6日；88西1401为2010年1月10日、76别墅为2010年1月11日；98西402为2010年1月12日；98西403为2010年1月12日；98西602为2010年1月12日；87西1301为2010年1月12日；88中902为2010年1月18日；88西1402为2010年1月19日；9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2013年1月31日；66西302为2013年2月7日；2东502为2013年3月5日；101西402为2013年3月6日；66西1102为2013年3月11日；102东202为2013年3月15日；102中301为2013年3月20日；102西1001为2013年5月3日；102西1601为2013年5月3日；66西1402为2013年5月7日；102西102为2013年5月27日；102西401为2013年6月13日；102西202为2013年6月18日；102西501为2013年6月27日；102中201为2013年7月8日；66东301为2013年8月26日；102西301为2013年10月17日；99东1102为2013年11月12日；66东1002为2013年11月15日；102西201为2013年12月16日；102东201为2014年1月9日；102中101为2014年11月13日；102东102为2014年12月31日；66西402为2014年2月24日；99西1102为2014年6月5日；87西1401为2014年7月21日；102中402为2014年8月18日；102中1702为2014年12月23日；102东1402为2014年9月28日；102东401为2014年9月29日；66西102为2015年1月8日；102中302为2015年1月22日；102中501为2015年3月3日；102中1701为2015年10月29日；91C联排为2015年6月12日；66西202为2016年2月29日；101西1302为2017年2月21日；102东302为2017年11月24日；66东102-202为2018年7月12日。2013年9月12日，叁和公司向朝晖公司出具“情况说明”，载明：102中202房屋业主先办理相关手续（物业费等其它费用）及水电表的移交，目前出具收条给业主，待贵公司收到我司出具的入户通知单时一起补办给业主。66东201房屋不动产权证书（通州房权证金沙字第××号）载明登记时间为2016年4月19日。以下房屋由业主向朝晖公司出具收件、收房清单，出具时间分别为：93西301为2010年11月8日；93西101为2011年5月17日；102东1702为2011年1月1日；101东501为2014年2月26日；66西1101为2013年3月4日。南通四建集团有限公司出具的两份说明载明：叁和公司同意102西402的相关费用自2012年3月20日起结算；叁和公司同意102西1302入户相关费用自2012年4月5日起计算。另外，叁和公司开具下列房屋的“销售不动产统一发票”时间为：87西1002为2010年1月14日；82单体别墅为2010年4月30日；32联排为2010年5月11日；100西1102为2011年2月1日；66东1502为2011年10月10日；66东302为2013年2月20日；95东1001为2013年7月1日。朝晖公司主张现尚有空关房12套，分别为：6东1801、102西901、102西1502、51联排、52联排、66西1202、91D联排、101西1102、102东1002、5东1402、10西701、10西702。审理中，朝晖公司提供了上述12套房屋的钥匙、写有12套房屋房号的钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机等实物及原件予以证明。叁和公司不予认可，认为朝晖公司提供的上述实物及原件无法与12套房屋相对应，即使能与上述12套房屋相对应，也无法证明叁和公司没有完成销售及向买受人出具入户联系单等交房义务。为此，叁和公司提供了上述12套房屋中的6东1801、102西901、102西1502、51联排、66西1202、101西1102、102东1002、10西701、10西702等9套房屋的商品房入户联系单及商品房销售发票；52联排、91D联排、5东1402等3套房屋的商品房销售发票，拟证明上述12套房屋已对外全部销售及相应的交付时间。在上述叁和公司提供的商品房入户联系单中均没有叁和公司公司财务部、销售部加盖的印章及“费用已清”、“手续已办”等字样。朝晖公司不予认可，认为均系叁和公司自行制作，上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机均在朝晖公司处，其至今未向上述12套房屋的业主收取过物业费。另查明，1.朝晖公司与叁和公司之间2009年之前的物业服务费已经结算完毕。2.叁和公司于2010年11月18日支付朝晖公司2010年1月1日以后的物业费123108.84元。3.2020年6月22日，朝晖公司向叁和公司邮寄“工作联系函”一份，内容为：经了解，贵公司财务情况严重恶化，资产被通州区法院公开拍卖，故请贵公司在收到本联系函后尽快来我公司结清所欠我公司的空关房物业服务费。审理中，叁和公司提供朝晖公司于2010年9月至2014年4月期间开具的物业费发票，拟证明叁和公司未按照发票金额支付朝晖公司物业费，是根据双方之间形成的惯例，将物业费与叁和公司应收的水电费、朝晖公司代收代付费、维修基金等进行抵扣。朝晖公司认为其是根据叁和公司的要求开具，但发票开具后，叁和公司未能支付物业费，其后不再向叁和公司开具发票。叁和公司认可双方自2010年以后实际未进行结算抵扣，其曾向朝晖公司要求过，但朝晖公司没有回应其要求。一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，案涉小区业委会于2009年9月成立，其后，案涉小区业委会与朝晖公司连续签订了6份《江海皇都物业管理服务合同》，物业服务期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止。上述6份物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主具有拘束力。叁和公司系案涉小区的开发商，朝晖公司作为案涉小区的物业服务企业，有权根据法律规定及物业服务合同的约定要求叁和公司交纳相关的物业服务费。双方签订的《叁和名都城前期物业管理服务合同》于2009年9月30日终止。因此，2010年1月1日起的物业服务费应根据案涉小区业委会与朝晖公司签订的物业服务合同履行。房屋竣工后对外销售是一个动态的过程，销售时间不一。叁和公司在销售后将不同时间出具给业主的商品房入户联系单交由朝晖公司备份，以此作为确定物业服务费的起算时间。审理中，叁和公司对朝晖公司提供的商品房入户联系单、其开具的“销售不动产统一发票”、南通四建集团有限公司出具的说明、业主出具的收房、收件清单、叁和公司向朝晖公司出具的“情况说明”及66东201房屋不动产权证书的真实性不持异议，法院予以确认，上述证据中载明的时间应作为计算叁和公司交纳物业服务费的依据。叁和公司认为66东201交房时间应为2016年3月29日，但未有证据提供，对此不予采信。关于朝晖公司主张的12套现仍为空关房的物业服务费。审理中，叁和公司提供了上述12套商品房的入户联系单及商品房销售发票，拟证明上述12套房屋已对外全部销售及相应的交付时间。朝晖公司不予认可，并提供现由其保管的上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机，以此证明上述12套房屋现为空关房。一审法院认为，根据双方之间签订的前期物业合同的约定，叁和公司向购房户发出商品房入户联系书，同时送达朝晖公司备份，以便确认物业管理费计算起始时间，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由叁和公司承担。根据该约定，叁和公司出售房屋后，应将商品房入户联系单送达朝晖公司备份，以确认物业服务费的计算时间。本案中，叁和公司提供的上述12套房屋的商品房入户联系单与朝晖公司审理中提供的叁和公司出具的商品房入户联系单具有较大差别，均没有叁和公司公司财务部、销售部加盖的印章及“费用已清”、“手续已办”字样。一审法院无法确认叁和公司提供的上述商品房入户联系单的真实性，且叁和公司亦未将上述商品房入户联系单送达朝晖公司备份。同理，叁和公司将商品房销售后向业主开具的商品房销售发票，不能证明其已向朝晖公司送达了商品房入户联系单或告知朝晖公司商品房销售时间，以便双方确认物业服务费的计算时间。同时，朝晖公司提供的上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机等原物及原件，亦可证明业主并未与朝晖公司办理入户手续，且朝晖公司在审理中亦陈述并未向上述12套房屋的业主收取物业服务费。综上，叁和公司未按合同约定履行相应的义务，由此导致的后果应由叁和公司承担。故上述12套房屋，对朝晖公司来说应视为空关房，应由叁和公司承担交纳物业服务费的义务。关于物业服务费。根据江海皇都业委会与朝晖公司签订的6份物业服务合同约定的物业费收费标准及法院认定的案涉小区商品房交付业主时间，叁和公司结欠朝晖公司物业费如下：2010年为429723.34元，2011年为242022.98元，2012年为184603.8元，2013年为96820.88元，2014年为65539.73元，2015年为54872.92元，2016年为46314.87元，2017年为42697.42元，2018年为38218.38元，2019年为36061.27元，2020年1月至5月为14918.49元。以上共计1251794.08元。叁和公司于2010年11月18日支付朝晖公司物业服务费123108.84元，尚应支付朝晖公司物业服务费1128685.24元。叁和公司辩称应按双方前期物业合同的约定减半收取物业服务费，一审法院认为，前期物业服务合同终止期限为2009年9月30日，虽然双方在2009年10月份订立了一份协议，但该协议的订立是因为案涉小区业委会已成立，在业委会选聘新的物业公司之前，双方就相关事项达成的过渡方案，且协议中并未明确空关房按50%收取物业服务费的期限。在案涉小区业委会与朝晖公司签订物业服务合同，约定服务期限自2010年1月1日起之后，物业服务费应按案涉小区业委会与朝晖公司签订的物业服务合同履行。叁和公司该辩称于法无据，一审法院不予采纳。叁和公司认为，根据朝晖公司自2010年9月至2014年4月期间向其开具的物业费发票，证明该期间的物业费已与朝晖公司结算完毕。朝晖公司认为，其是根据叁和公司的要求开具，但发票开具后，叁和公司未能支付物业费。审理中，叁和公司认可未按照发票金额支付朝晖公司物业费，但认为是根据双方之间形成的惯例，是物业费与叁和公司应收的水电费、朝晖公司代收代付费、维修基金进行抵扣。对此，一审法院认为，朝晖公司虽然向叁和公司开具了相应的物业费发票，但叁和公司并未实际全额支付，叁和公司亦认可双方之间实际未进行抵扣结算，且在叁和公司向朝晖公司提出要求后，朝晖公司并未回应叁和公司，同时没有证据表明双方之间就2010年1月1日以后的物业费与水电费等其他费用进行抵扣达成了相关协议。即使双方在2009年存在物业费与水电费等其他费用相抵扣的情形，亦不能代表双方在2010年之后达成了相互抵扣的合意。故一审法院对叁和公司该意见不予采纳。同理，叁和公司认为双方已形成了相互抵扣的惯例，要求行使抵销权，但未能提供得到双方一致确认的应抵扣的金额，且与审理中查明的事实不符，法院不予采纳。如叁和公司认为朝晖公司结欠其水电费等相关费用，叁和公司可另行主张。关于滞纳金。根据江海皇都业委会与朝晖公司签订的6份物业服务合同的约定，逾期支付物业服务费应按每日千分之五支付滞纳金，朝晖公司自动调整为每日万分之五，该标准不违反法律规定，法院照准，滞纳金根据该标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷场市场报价利率的4倍计算。朝晖公司统一按照每年的10月1日作为起算滞纳金的时间，一审法院予以准许。2010年1月1日至2010年11月17日欠交物业费的滞纳金计10313.36元；2010年11月18日至2011年9月30日滞纳金为48598.4元；2011年10月1日至2012年9月30日滞纳金为100400.66元；2012年10月1日至2013年9月30日滞纳金为133816.53元；2013年10月1日至2014年9月30日滞纳金为151486.34元；2014年10月1日至2015年9月30日滞纳金为163447.34元；2015年10月1日至2016年9月30日滞纳金为173936.89元；2016年10月1日至2017年9月30日滞纳金为181914.12元；2017年10月1日至2018年9月30日滞纳金为189706.4元；2018年10月1日至2019年8月19日滞纳金为174049.49元。以上共计1327669.53元。自2019年8月20日至2019年9月30日的滞纳金，以本金1077705.48元为基数，自2019年10月1日至2020年5月31日的滞纳金，以本金1113766.75元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。朝晖公司主张自2020年6月1起至叁和公司实际履行之日止的滞纳金，法院予以支持，应以结欠的物业服务费1128685.24元为基数，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。关于诉讼时效。物业服务企业要求业主交纳物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。朝晖公司连续为案涉小区提供物业服务至今，朝晖公司主张叁和公司支付物业服务费未超过诉讼时效。据此判决：一、叁和公司于判决发生法律效力后十日内给付朝晖公司物业服务费1128685.24元；二、叁和公司于判决发生法律效力后十日内给付朝晖公司截止2019年8月19日的滞纳金1327669.53元（自2019年8月20日起至2019年9月30日止的滞纳金，以本金1077705.48元为基数，自2019年10月1日至2020年5月31日的滞纳金，以本金1113766.75元为基数，自2020年6月1起至实际履行之日止的滞纳金，以本金1128685.24元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；三、驳回朝晖公司的其他诉讼请求等。二审中，叁和公司向本院提交以下证据：1.2021年1月20日南通市通州区不动产登记中心的证明一份，证明一审法院认定的案涉12套空关房的业主均已经办理了产权，业主不再是我司。2.（2018）苏0612民初8899号民事判决书、（2019）苏0612执1833号之一执行裁定书、（2018）苏0612执保1287号财产保全结果通知书，证明一审法院认定的空关房均已领取房产证，而且有些被法院保全，有些被法院拍卖。3.2021年1月26日南通市通州区不动产登记交易中心的证明一份，证明66西1101号业主领取产权证的时间是2017年9月11日，102中501业主领取产权证的时间是2012年1月9日，91C联排业主领取产权证时间为2011年的5月12日。4.入户联系单存根联，证明2013年3月4日我司已将66号西1101号房屋交给业主。5.入户联系单的存根联，证明102中501已于2011年12月20日交房。朝晖公司质证认为，对于叁和公司二审提交的证据1-3的表面真实性均予以认可,但是与本案没有关联性，不能对抗我司在一审向法庭提交的证据及前期物业合同的规定。对于证据4、5，一审法院认定66西1101室的交房时间是2013年3月4日，102中501室的入户联系单与我司一审提供的证据矛盾，对其真实性有异议。本院认证意见，对于叁和公司提供的证据1-3的真实性予以确认，对于证据4、5的真实性不予确认，上述证据均不能达到叁和公司的证明目的。经审理查明，原审查明的事实正确，二审予以确认。二审争议焦点：1.案涉《关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜》是否应当继续履行，案涉物业服务费是否应当按照50%的标准计算？2.案涉物业费的计算是否错误？3.朝晖公司提出案涉诉讼主张是否已过诉讼时效？4.案涉滞纳金的计算是否合法有据？本院认为,《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。朝晖公司作为案涉小区的物业服务企业，有权根据法律规定及物业服务合同的约定要求叁和公司交纳相关的物业服务费，叁和公司应支付其所拖欠的物业费。关于案涉《关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜》是否应当继续履行的问题。叁和公司主张其与朝晖公司2009年10月份达成的《关于江海皇都前期物业合同期满的有关事宜》并非过渡协议，双方之间在小区业务会与朝晖公司签订物业服务合同后未达成解除或终止该协议的协议，该协议仍然有效并实际履行，且朝晖公司按照50%的标准计算物业费与其进行结算后开具发票，一直持续至2014年4月。本案中，上述协议载明“双方签订的前期物业合同于2009年9月30日到期，江海皇都业委会于2009年9月已成立。根据有关法律规定，开发商不再与物业签订物业管理合同，由业委会负责选聘物业公司。目前双方之间还有些具体事宜，协商暂时约定如下”，从协议的内容看，该协议应属于小区业委会选聘新的物业公司之前的过渡协议或补充协议。根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。案涉小区业委会与朝晖公司连续签订了6份《江海皇都物业管理服务合同》，物业服务期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止，案涉《江海皇都物业管理服务合同》生效后，前期物业管理合同包括前述过渡协议均应终止履行。综上，本院对叁和公司的该主张不予认可。关于案涉物业费的计算问题。首先，叁和公司主张其于2010年11月18日支付朝晖公司物业服务费为162109.77元，而非123108.84元。本案中，叁和公司提供的2010年9月7日的请款单载明“2009.5-2010.8应付空关房费用为316292.53（其中扣除水电分摊144182.76，扣除质量赔偿费用10000），故应支付其162109.77”，该请款单载明的款项包括2010年1月1日之前的空关房物业费用，叁和公司的代理人一审中陈述支付2010年1月1日之后的物业费123108.84元属实，故一审法院认定叁和公司于2010年11月18日支付朝晖公司2010年1月1日以后的物业费123108.84元并无不当。其次，叁和公司主张案涉空关房物业费的计算标准应当按照双方之间的协议以50%的标准计算物业费。本案中，案涉小区业委会与朝晖公司签订物业管理服务合同后，叁和公司与朝晖公司并未就空关房的物业费收取另行达成协议，朝晖公司有权按照物业服务合同的约定向叁和公司收取全额物业费。叁和公司一审提供的2010年至2014年4月份期间物业费明细并无朝晖公司工作人员的签字确认，并不能证明双方2010年之后仍按照之前的惯例收取50%的物业费。另二审中，叁和公司称2018年之前对空关房有相关规定应收取物业费的50%，但其并未提供任何证据予以证明。再次，叁和公司主张不存在尚未交付的12套空关房，另部分交房时间错误。根据前期物业合同的约定，叁和公司向业主出售房屋后，应将商品房入户联系单送达朝晖公司备份，以确认物业服务费的计算时间。本案中，叁和公司提供的上述12套房屋的商品房入户联系单系存根联，叁和公司未提供证据证明将上述商品房入户联系单送达朝晖公司备份，二审中叁和公司提供的南通市通州区不动产登记交易中心的证明及相关法律文书亦不能证明商品房入户联系单送达朝晖公司备份。另朝晖公司一审中提供了上述12套房屋的钥匙、钥匙牌、住宅质量保证书、住宅使用说明书、对讲可视电话机等原物及原件，证明业主并未与其办理入户手续，且朝晖公司一审中确认未向上述12套房屋的业主收取物业服务费。故上述12套房屋，对朝晖公司来说应视为空关房，应由叁和公司承担交纳物业服务费的义务。二审中，叁和公司主张66西1101室、102中501室的交房时间错误。经核查，一审认定66西1101室的交房时间是2013年3月4日与叁和公司主张的时间一致，并无错误。叁和公司提供的102中501室入户联系单系存根联，日期载明为2011年12月20日，并无任何公章加盖，而朝晖公司提供的入户联系单系物业公司留存联，日期载明为2015年3月3日，且叁和公司财务部、销售部加盖印章及留有“费用已清”、“手续已办”印章字样，故业主与朝晖公司办理入户手续时间应以朝晖公司提供的入户联系单为准。另叁和公司主张双方在2009年存在物业费与水电费等其他费用相抵扣的情形，双方已形成了相互抵扣的惯例，要求行使抵销权，但未能提供得到双方一致确认的应抵扣的金额，如叁和公司认为朝晖公司结欠其水电费等相关费用，叁和公司可另行主张。综上，一审认定的物业费金额并无不当，对叁和公司的该主张亦不予认可。关于朝晖公司提出案涉诉讼主张是否已过诉讼时效的问题。物业服务企业要求业主交纳物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。朝晖公司连续为案涉小区提供物业服务至今，朝晖公司主张叁和公司支付物业服务费未超过诉讼时效。关于案涉滞纳金的计算是否合法有据的问题。本案中，朝晖公司依据小区业委会与其签订的6份物业服务合同的约定，逾期支付物业服务费应按每日千分之五支付滞纳金，其自动调整为每日万分之五，该标准符合法律规定，一审法院认定的滞纳金并无不当，本院予以确认。综上，叁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29016元，由上诉人南通叁和地产投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周锦明审 判 员 戴志霞审 判 员 陈 卓二〇二一年七月十六日法官助理 薛升鸿书 记 员 陆 佳