北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8259号上诉人（原审被告）：北京千万家汇融房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼**18。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩海霞，女，1974年8月10日出生。上诉人北京千万家汇融房地产经纪有限公司（以下简称千万家汇公司）因与被上诉人韩海霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初47965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法独任开庭审理了本案。上诉人千万家汇公司之委托诉讼代理人陈雯，被上诉人韩海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千万家汇公司上诉请求：撤销原审判决第一至四项，发回重审或改判双方签订的合同于2020年4月24日解除，并驳回韩海霞主张的违约金、修复墙面义务或费用及赔偿韩海霞冰箱、洗衣机、衣柜损失等三项诉讼请求，判令韩海霞给付千万家汇公司违约金17800元，装修款50000元。事实与理由:原审法院认定事实错误，适用法律不当。韩海霞于2020年4月11日单方主动提出X号房屋的出租委托合同提前解除，故根本违约方系韩海霞，当时X号房屋有次承租人承租，因此我方不可能提出解除合同。原审法院未对X号房屋的墙面现状进行认真审查，未现场勘验，毫无根据认定我方承租期间未妥善维护管理墙面，应当承担修复责任，实际室内孔洞并非如韩海霞所述，其为正常使用房屋所留痕迹，关于房屋质量问题与我方无关。原审法院酌定的我方应当赔偿韩海霞的冰箱、洗衣机及衣柜损失毫无根据，请求予以合理调整。韩海霞辩称：同意原审判决，不同意千万家汇公司的上诉请求及事实理由。韩海霞向一审法院提出诉讼请求：1、要求判令千万家汇公司违约，并解除双方于2018年3月28日签订的《房屋托管租赁合同》；2、要求千万家汇公司赔偿违约金17800元、家具家电损失6418元、水费470元（2019年7月至2020年5月）、电费40元、物业费和卫生费1183.2元、供暖费3186.07元；3、要求千万家汇公司支付2020年4月、2020年5月的免租期租金17800元；4、要求千万家汇公司支付2020年6月1日至2020年11月期间的搁置期53400元；5、要求千万家汇公司恢复房屋原状，若无法回复，要求赔偿6500元；6、要求千万家汇公司将室内冰箱、洗衣机、两张床、衣柜腾空。一审法院认定事实：2018年3月29日，韩海霞（委托人）、千万家汇公司（受托人）签订《房屋出租委托合同》，约定千万家汇公司接受韩海霞委托代理出租位于X房(两室一厅)，租期65个月，期限自2018年4月1日至2023年8月31日，租金8900元/月，全年租金106800元。首次租金付款日2018年4月1日、二期租金付款日2018年6月21日、三期租金付款日2018年9月21日、四期租金付款日2018年12月21日，以此类推。每个承租年度给与千万家汇公司一个月免租期。若任何一方违约导致合同解除，应给与对方月租金200%的违约金。千万家汇公司负责结清水、电、燃气、卫生等费用，韩海霞仅负责物业费和供暖费。合同终止，千万家汇公司配置的物品自行拉走。根据双方所签合同附件《房屋出租委托交割清单》显示，X房交付千万家汇公司时含有：博世牌电冰箱1台、小天鹅牌洗衣机1台、空调2台、衣柜两组、餐桌一套、帅康抽油烟机一台、法迪欧燃气灶一台、史密斯热水器一台签约后，韩海霞依约交付房屋，千万家汇公司则如约付款，租金已付至2020年5月31日（含两个月免租期）。千万家汇公司承租后，将韩海霞购买的卧室衣柜更换；将室内墙面刷漆；将阳台的窗户和室内的门洞外观改为圆形；将X房内最初由韩海霞配置的冰箱与X房进行了调换。千万家汇公司承租后，将X房对外出租并收取租金。2020年5月6日，韩海霞收回X房。双方存在如下争议：一、韩海霞收回房屋时，室内家具家电是否发生遗失或被替换的事实，室内墙面发生的破损，室内门洞和阳台窗洞外观的修改千万家汇公司是否应予赔偿的问题。根据韩海霞所述，韩海霞收回房屋时，室内原有博世牌冰箱被更换为LG冰箱，原有小天鹅洗衣机被更换为博世滚筒洗衣机，墙面出现多处钉眼和一处破洞，橱柜有一个抽屉底板脱落，原有的两组衣柜未被归还，室内遗留的两张床和被替换的衣柜未搬走。针对上述遗失或被替换的物品，韩海霞主张赔偿6418元；针对室内遗留的非韩海霞自有物品，韩海霞主张千万家汇公司搬离；针对墙面钉眼、孔洞及被改刷的涂漆，被修改的阳台窗户窗洞、门洞均要求恢复原状。韩海霞认为，墙面若无法修复原状，则需要赔偿6500元。针对修复造价的事实，韩海霞提交其与嘉艺宏创装修公司的微信聊天记录佐证。千万家汇公司对于修复墙面、赔偿遗失或被替换的家具家电均不认可。二、合同的解除原因应归咎于韩海霞还是千万家汇公司的问题。就此，双方均提交微信聊天记录，根据韩海霞提交的完整微信聊天记录显示，1、2020年3月14日双方沟通细节如下：2020年3月14日晚上18:49，千万家汇公司向韩海霞发出一份《疫情期间免租声明》，内容为：“鉴于疫情期间东风乡1号地2单元X房空置状态。甲方（韩海霞）处于人道主义相助，免除一个月房租作为乙方（千万家汇公司）出租困难的支持。特此声明。由于疫情期间，不便见面，甲方回复同意即可生效。”当日，韩海霞微信回复：“房子地址写错了，还有，我给你免了一个月，租金合7500元/月，所以，我承担了你的风险。那我也要以后得履行合同的保障，要不然我这个月租金就打水漂了。”当日，千万家汇公司回复“嗯，我明天再改改。”韩海霞再次回复：“我还缴纳物业费和取暖费，这样我的租金核算下来才7300多元/月。所以，现在我既然支持你们公司，但协议你得把双方权益保障都写上，五年也好、七年也好，不能老免租金或者违约吧。”千万家汇公司当日再次回复：“明白您说的意思了，明天我再改一下，谢谢您在大是大非面前对我们的支持。我努力把房子租出去，不赔钱就行。”2、2020年4月11日，千万家汇公司再次微信告知韩海霞：“韩姐，我跟您说个事儿，上次说的方案不行，你给我免租一个月我也不要那房子了，不行你就收回去吧，一个月了一个来看房的人都没有。我应该下个月20号再给你打钱，这哈有一个多月，钱我也不跟你要了，就当咱交个朋友吧。”韩海霞对千万家汇公司的意见予以反驳，认为双方租约仅履行两年，不应解约。千万家汇公司再次回复“我咋弄啊，这样总归比到期不给你钱要体面些吧。”3、2020年4月24日，韩海霞向千万家汇公司发出微信：“王经理，X房搬家了，是不是房子就退给我了。”千万家汇公司当日回复：“是的韩姐。”韩海霞回复：“好的，那就叫租户走的时候把房子收拾干净，然后他的水电费该算的就结清，咱们什么时候交接。”千万家汇公司回复：“您放心韩姐，卫生、水电燃气您放心，完事后我联系您。”4、2020年5月1日，千万家汇公司微信通知韩海霞：“这两天姐姐啊，这两天就完事儿了，姐到时候您过来。”韩海霞表示同意，并要求千万家汇公司将室内原来的家具拉回来。5、2020年5月5日，韩海霞通知千万家汇公司：“王经理，我们明天下午过去交接吧。”千万家汇公司表示同意。6、2020年5月6日下午，韩海霞验收房屋，通过微信告知千万家汇公司：“我的X冰箱是入住的时候新买的，肯定是你们还到别人家了，必须还给我，现在的这个冰箱我不要。”千万家汇公司回复公司不同意调换。韩海霞再次回复：“今天没去房子的时候，我对你是又认可又心疼，结果一进屋看满屋子骚气，我的冰箱、洗衣机、沙发都给我弄走了。我心里特别生气，咱们真不能这些欺负人。”千万家汇公司回复：“对不起您韩姐，老弟欠您的。您的那些东西说实话我真不知道，签完您的房子，我回家了七天，包括您的冰箱，后来怎么被换了，我都不清楚。冰箱多的是，在我们眼里只要能用就行，不在乎牌子。”7、2020年5月6日之后，韩海霞仍就X室内物品遗失或被更换的问题向千万家汇公司沟通，均未果。三、千万家汇公司是否未结清水费、电费的问题。韩海霞提交自来水公司出具的水费缴费单，证明拖欠水费470元；主张拖欠电费40元。千万家汇公司对水、电费结清主张无异议。一审法院认为：房屋租赁合同时出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，韩海霞、千万家汇公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现韩海霞已于2020年5月6日收回X房，双方租约已不具备继续履行的基础，故法院认定双方租约于2020年5月6日解除。围绕双方争议焦点，首先需要讨论租约无法继续履行的责任应归咎于千万家汇公司违约还是韩海霞违约。就此，法院认为，第一，基于新冠肺炎疫情对租赁市场的影响，双方在2020年3月14日通过微信形式沟通，希望通过韩海霞再给与一个月免租期来降低千万家汇公司的经营损失，双方继续履约的行为，应视为双方对合同继续履行过程的内容变更，并不违反法律强制性规定。此举不宜认定为任何一方违约。第二，2020年3月14日双方微信沟通后，并未如沟通意见签订书面文件，千万家汇公司却于2020年4月11日变更了最初的意见，要求解除合同，退回房屋。韩海霞对千万家汇公司的该意见并未表示同意。此举，可以认定千万家汇公司单方提出了解除合同的意思表示，构成违约。第三，2020年4月24日，韩海霞主动向千万家汇公司询问X房屋是否在该日搬出，千万家汇公司表示情况属实。由此可见，千万家汇公司在已准备不再继续承租的情况下，在承租人搬出前或搬出时均未提前告知韩海霞，构成违约。第四，2020年5月6日韩海霞验收房屋时，室内原有冰箱被更换、洗衣机被更换、衣柜被更换，截止法庭辩论终结，千万家汇公司均表示无法返还冰箱、洗衣机和衣柜，千万家汇公司作为承租人，在租约解除后，应将承租标的物返还给韩海霞，无法返还的，应认定构成违约，应承担赔偿责任。就上述冰箱、洗衣机、衣柜，鉴于韩海霞不同意继续使用，千万家汇公司应予搬走并赔偿韩海霞损失。关于室内墙面涂刷新的墙漆、更改室内门洞、阳台窗洞等，现有证据均不足以认定构成违约。关于室内墙面的钉眼、孔洞，千万家汇公司应予修复，无法修复的，应予赔偿。根据韩海霞与装修公司的微信聊天记录，室内墙面修复需要6500元，法院予以支持。所以，法院认为，千万家汇公司在租期尚未届满前，单方修改了双方达成的意向，单方解除合同并腾退了租户，未按原状返还室内固有冰箱、洗衣机、衣柜，未对墙面破损修复，均构成违约，以上均应予以赔偿。其次，关于千万家汇公司违约后，应承担的违约责任问题。1、关于违约金。根据双方租约，千万家汇公司违约的，应承担月租金200%的违约金，所以，韩海霞主张违约金的请求，符合双方合同约定，法院准予。2、关于免租期损失的补偿。韩海霞给与千万家汇公司每个租赁年度一个月的免租期是基于双方租约履行的前提，虽然双方租约未履行终结即解除，但千万家汇公司作为房地产中介机构，获得一定期限的免租期是其经营收益的主要来源，考虑到韩海霞如期交付了两个年度的租金，故对免租期的主张，法院不再予以支持。3、关于搁置期损失。双方于2020年5月6日办理房屋交接后，千万家汇公司始终拒绝为韩海霞配置室内原有冰箱、洗衣机和衣柜，应承担赔偿责任，但在韩海霞已拒绝赔偿的情况下，不影响韩海霞再行对外出租，加之法院已考虑千万家汇公司承担违约金的事实，故对搁置期损失不再予以支持。最后，关于水费、电费，各方均无争议，法院支持韩海霞该项主张。关于房屋修缮费用，若千万家汇公司始终不予修复墙面，千万家汇公司应赔偿韩海霞6500元。关于卫生费、物业费，根据合同约定，系韩海霞自行负担的部分，韩海霞再行主张千万家汇公司负担，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、韩海霞与北京千万家汇融房地产经纪有限公司于2018年3月28日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年5月6日解除；二、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付韩海霞违约金一万七千八百元；三、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内修复位于北京市朝阳区辛庄二街1号院1号楼2单元X房室内墙面，若无法修复，应于判决生效之日起七日内给付韩海霞六千五百元；四、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区辛庄二街1号院1号楼2单元X房室内留存的冰箱、洗衣机、衣柜搬出，并赔偿韩海霞冰箱、洗衣机、衣柜损失四千元。五、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付韩海霞水费四百七十元、电费四十元；六、驳回韩海霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1218元，由韩海霞负担957元（已交纳），由北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担261元（已由韩海霞预交，于判决生效之日起七日内给付韩海霞）。二审审理中，韩海霞提交其与千万家汇工作人员王凯的微信聊天记录视频，证明系千万家汇公司存在违约，对此，千万家汇公司称韩海霞在聊天记录中称其为两套房屋绑着租，如一套一套出租就不租了。千万家汇公司另外称其工作人员王凯于2020年4月20日通过微信语音方式与韩海霞协商一致解除房屋租赁合同。千万家汇公司提交微信聊天记录、《中途解约特此声明》、房屋租赁合同、收据、X号房屋装修投入、微信转账记录、照片、北京市房屋出租委托合同等，证明韩海霞明知X号房屋已由次承租人承租，但单方解除房屋租赁合同，系韩海霞主动解约，因此千万家汇公司不得不清退次承租人，给千万家汇公司造成了损失，千万家汇公司对房屋投入较大，且房屋在居住使用期间，并未遭受严重破坏，韩海霞应当承担相应的违约责任。对此，韩海霞均不予认可，称是千万家汇公司提出的解约。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于合同解除时间及违约方的认定问题。根据双方履行合同过程中对两套租赁房屋的协商情况，承租人腾退时间以及屋内电器家具调换情况等，原审法院认定千万家汇公司提前腾退租户、未按原状返还房屋等行为已经构成违约，符合案件实际。千万家汇公司主张系韩海霞违约，提前解除合同，但根据聊天记录的内容可以看出，韩海霞一直在与千万家汇公司进行协商，希望能促成合同继续履行，因此千万家汇公司上诉主张是韩海霞主动解约，缺乏事实依据，本院不予采信。关于合同解除时间，韩海霞作为守约方已于2020年5月6日收回房屋，原审法院认定双方合同已经不具备继续履行的条件，并以此时间作为合同解除时间，并无不当。千万家汇公司上诉主张应当以2020年4月24日双方微信确认的内容作为解除依据，并据此主张合同于当日解除，但根据该微信内容，无法认定双方已经就解除合同事宜达成一致，千万家汇公司的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金及室内墙面的修复、家电等损失的认定，原审法院根据双方合同约定及违约情况确定具体金额，并无不当，本院予以维持。综上，千万家汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1495元，由北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年七月二十日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞