湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3122民初527号 原告：湖南乾贞万益房地产开发有限公司(以下简称乾贞万益公司），住所地：湖南省泸溪县。 法定代表人：曹利华，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：高奉家，湖南君济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨珍玲，湖南君济律师事务所实习律师。 被告：代小燕，女，1983年12月31日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县。 委托诉讼代理人：杨秀亮，男，1979年5月29日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县，系代小燕丈夫。 委托诉讼代理人：彭苏华，湖南俊彦律师事务所律师。 被告：杨秀亮，男，1979年5月29日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县。 委托诉讼代理人：彭苏华，湖南俊彦律师事务所律师。 第三人：向明金，女，1959年8月15日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县。 委托诉讼代理人：彭苏华，湖南俊彦律师事务所律师。 原告湖南乾贞万益房地产开发有限公司与被告代小燕、杨秀亮商品房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告代小燕、杨秀亮申请追加向明金为本案第三人。原告乾贞万益公司委托代理人高奉家、杨珍玲、被告杨秀亮及委托诉讼代理人彭苏华、第三人向明金及委托代理人彭苏华、被告代小燕委托诉讼代理人杨秀亮、彭苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾贞万益公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付房款310000元及相应违约金并承担全部诉讼费。事实与理由：2019年4月22日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》:原告购买杨柳溪郡四期X栋XXX号房，面积132.43㎡，价款440992元，付款方式为分期付款，首付130992元，余款在办理不动产权证后由两被告自行向公积金贷款310000元，如未按约定时间付款，则按逾期时间分别处理：三十日内，按日计万分之三违约金，超过三十日后，次日以万分之五计违约金。2019年8月11日，双方签订商品房买卖合同房款支付补充协议，约定期房贷款改为现房贷款，以支付的欠房款310000元，现原告已依约交付房屋及不动产权证。2021年4月25日，原告得知被告贷款将于4月28日发放，向两被告送达告知函要求被告在放款之日起三日内向原告指定账户支付310000元，但被告至今未付。 代小燕、杨秀亮辩称：签合同时是向明金出示向明金、向明其、张开双与原告签订的房地产联合开发合作协议书，拿着盖好章的合同，与代小燕签的，湖南乾贞万益房地产开发有限公司所述“2019年4月22日，与代小燕、杨秀亮签订商品房买卖合同”不是事实。自己所购房屋系向明金合伙人开发，向明金等合伙人是权利人、受益人；代小燕、杨秀亮在支付130992元的首付后，乾贞万益公司因自身原因返还不能办理公积金贷款，向明金无奈才交付房屋，在未付全款的情况下，为自己办理了不动产证，自己一直是与向明金联系贷款的，住房公积金应由向明金等合伙人享有，与原告无关。原告起诉没有事实和法律依据。 向明金述称：向明金与乾贞万益公司是合作关系，合作协议中约定项目开发建设和房屋销售概由向明金等人负责并独立承担一切法律责任，向明金等人享有项目的全部收益和承担全部亏损，乾贞万益公司不享有房屋销售收益权利。合同是向明金拿着盖好章的合同出示与合作协议后，在四期项目部与代小燕签的，一直是向明金办理签合同、付款、办理不动产证等，向明金要求代小燕、杨秀亮支付130992元的首付后，乾贞万益限公司不能履行合作开发协议，迟迟不能办理住房公积金贷款，向明金无奈将房屋交付给代小燕、杨秀亮，自行垫资为代小燕、杨秀亮办理不动产证。乾贞万益公司起诉称与代小燕、杨秀亮签订房屋买卖合同不是事实。该不动产贷出的公积金贷款，应由实际投资人、垫款人向明金等合伙人享有，与乾贞万益公司无关，应驳回其诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认，当事人有争议的事实在于：1、乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮是否签订了商品房买卖合同。乾贞万益公司提供了商品房买卖合同，拟证明合同当事人为乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮签订了合同。代小燕、杨秀亮提出异议认为，房屋是向明金等人开发的，合同是与向明金签的；向明金提出异议认为，向明金等合伙人与乾贞万益公司有合作协议，土地和房屋的钱是合伙人投资的，是向明金出示合作协议后拿着盖好章的合同，与代小燕签的合同与乾贞万益公司无关。本院审查认为房屋买卖合同有乾贞万益公司与代小燕签字、盖印，是双方的真实意思表示，形式来源合法，与案件具有关联性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款的规定，可以作为认定案件事实的依据。因此确认2019年4月22日乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮签订了房屋买卖合同的事实。 2、向明金是否垫付了代小燕、杨秀亮的购房款。乾贞万益公司提供了商品房买卖合同房款支付补充协议，拟证明代小燕、杨秀亮尚欠购房款310000元未付；代小燕、杨秀亮提供了住房公积金贷款归还欠款承诺书，拟证明房屋交付及贷款均是向明金办理，乾贞万益公司不是实际权利人；向明金提供了税务发票、公积金贷款归还欠款承诺书，拟证明向明金作为乾贞万益公司杨柳溪郡第四期项目部时任负责人、经办人为代小燕、杨秀亮垫付了购房款。乾贞万益公司、代小燕、杨秀亮、向明金对对方提供的上述证据的真实性没有异议，对证据的证明目的提出异议，认为达不到举证人的举证目的。本院审查认为商品房买卖合同房款支付补充协议、住房公积金贷款归还承诺书有合同当事人或委托授权人签字，税务发票系税务部门的正式收费凭证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条规定，可以作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一、二款规定，本院确认以下案件事实：代小燕签订合同后，尚欠购房款310000元未付。2019年8月11日，代小燕与乾贞万益公司签订了商品房屋买卖合同房款支付补充协议，承诺七日内交齐材料、办理贷款。因乾贞万益公司、向明金等投资人之间发生利益纷争，2020年4月15日向明金为代小燕办理了完税手续，2010年7月18日，代小燕又与乾贞万益公司杨柳溪郡第四期项目部签订了公积金贷款归还欠款承诺书，申明2019年8月11日的承诺作废，以现在承诺为准，表示愿将贷款汇入杨柳溪郡第四期项目部公帐之中。2020年7月19日将房屋交付代小燕，并以代小燕、杨秀亮所购房屋申请住房公积金贷款。2021年4月20日向明金书面通知代小燕、杨秀亮不得将合同价款汇入乾贞万益公司，同时函告各购房人在内部纠纷未解决前，不得缴纳房款，2021年4月25日乾贞万益公司函告代小燕三天内将所欠310000元汇至乾贞万益公司杨柳溪郡第四期项目部，向明金个人未为代小燕、杨秀亮垫付购房款。 3、向明金等投资人注册的乾贞万益公司杨柳溪郡第四期项目部是否以乾贞万益公司名义对外经营。乾贞万益公司陈述乾贞万益公司杨柳溪郡第四期项目部为乾贞万益公司内部机构，经工商登记，签合同时向明金任负责人，现已更换，拟证明向明金是以乾贞万益公司名义对外经营；代小燕、杨秀亮陈述签合同及办理所有手续都是向明金经手，拟证明向明金是实际权利人；向明金陈述土地购买房屋建设均由向明金等案外人投资，并提供乾贞万益公司与向明金、案外人向明其、张开双签订的房地产联合开发合作协议书，拟证明向明金、案外人向明其、张开双是实际投资人、受益人，房屋销售系杨柳溪郡第四期项目部收益，与乾贞万益公司无关。本院审查认为乾贞万益公司、代小燕、杨秀亮、向明金对对方陈述没有异议，合作开发协议有乾贞万益公司盖章，向明金和案外人向明其、张开双签字，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二项规定，可以作为认定案件事实的依据，因此，确认以下案件事实：2017年3月29日，乾贞万益公司与向明金、案外人向明其、张开双签订房地产联合开发合作协议书，约定合作形式为：“1、甲方负责土地，乙方负责出资，合作开发，自负盈亏的合作原则；2、关于土地：乙方负责支付给甲方人民币叁仟万元整（3000万元），甲方负责项目办理前期的土地过户等手续，并承担相关费用，乙方负责承担土地过户后的报建和建设所需资金；3、本协议项目的开发建设和房屋销售概由乙方全权负责，自负盈亏，负责承担相关税费，并独立承担一切法律责任……”。协议签订后，向明金等人登记注册了湖南乾贞万益房地产开发有限公司杨柳溪郡第四期项目部（以下简称杨柳溪郡第四期项目部），向明金为负责人。2017年5月19日杨柳溪郡第四期项目部将三、四、五号楼的建设分别发包给向明金、案外人李作云、李陆英等人，并由三人代表对应的投资入股人各出资1000万元将土地过户到乾贞万益公司名下，以乾贞万益公司名义合伙开发。2019年4月22日向明金持盖有湖南乾贞万益房地产开发有限公司的购房合同，出示联合开发合作协议书后，代小燕在合同上签了字，购买了x栋xxx号房屋。房屋竣工后，向明金作为杨柳溪第四期项目部时任负责人以乾贞万益公司名义为代小燕办理了契税缴纳、不动产证，将房屋交付给代小燕、杨秀亮。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人负有依诚实信用原则全面履行合同的义务。乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮签有合同，因乾贞万益公司与房屋建设人、开发人向明金、案外人向明其、张开双（后变更为李作云、李陆英）之间的纠纷，乾贞万益公司提出代小燕、杨秀亮支付首付款130992元后应向乾贞万益公司支付合同价款310000元。代小燕、杨秀亮提出房屋买卖合同及其他手续都是向明金办理的，乾贞万益房公司与向明金等投资人存在纠纷，房款不知向谁支付；向明金提出乾贞万益公司与向明金、案外人向明其、张开双（后变更为李作云、李陆英）签有合作协议，协议约定向明金等投资人购买土地，自筹资金负责建房，独资承担一切责任，向明金等合伙人是实际投资人、收益人。当事人及第三人争议的焦点是： 1、乾贞万益公司是否享有合同请求权。乾贞万益公司提出向明金以乾贞万益公司名义对外经营，与代小燕、杨秀亮签订的商品房买卖合同、契税证明都说明乾贞万益公司是合同主体，代小燕、杨秀亮应向乾贞万益公司支付合同价款及违约金；代小燕、杨秀亮提出房屋是向明金等合伙人开发，房屋买卖合同是与向明金签订的，房屋交付、收款、贷款等所有手续都是向明金办理，向明金等合伙人是合同权利人、受益人；向明金提出房屋及土地，是向明金等合伙人投资开发的，向明金等合伙人是投资人和房屋销售权利人，乾贞万益公司不能履行合作开发协议，迟迟不能办理住房公积金贷款，实际开发人、收益人向明金等投资人无奈交付房屋，自行垫资办理代小燕、杨秀亮办理了不动产权证和住房公积金贷款，经不动产贷出的住房公积金应由向明金等合伙人享有，与乾贞万益公司无关。本院评议认为，乾贞万益公司与向明金、案外人向明其、张开双签订的房地产联合开发合作协议书中双方约定土地购买、房屋建设、销售概由投资人全权负责，并独立承担一切法律责任；协议签订后，向明金等投资人注册成立的杨柳溪郡四期项目部，为具有民事行为能力的其他组织，与乾贞万益公司具有平等的民事法律地位。合作协议约定和双方实际经营模式均证明双方之间存在以借用资质为基础的联合经营关系。但杨柳溪郡四期项目部以乾贞万益公司的名义对外经营，房屋买卖合同记载房屋出售方为乾贞万益公司，乾贞万益公司是当然的合同主体。向明金收取购房款、办理不动产权证、贷款等行为，只是履行乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮合同的过程，并不改变合同主体，乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮存在合同关系，享有合同请求权。向明金等合伙人作为投资人对房屋销售收入所享有的权利，可在乾贞万益公司收取合同价款后，依照与乾贞万益公司的合作开发协议另行主张权利，但不是本案审理范围。 2、代小燕、杨秀亮经通知后未交付合同价款是否应支付违约金。乾贞万益公司提出合同总价款为440992元，代小燕、杨秀亮首付130992元，尚欠310000元，在经通知后未支付，构成合同违约。代小燕、杨秀亮提出乾贞万益公司因与投资人之间发生纷争，出现不同的还款通知，不知向谁支付。本院评议认为，在乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮签订的商品房买卖合同中，双方对合同价款的支付时间没有明确约定，约定房屋交付时间为2019年1月30日前，房屋实际交付时间为2020年7月10日交付；在合同履行过程中，乾贞万益公司与杨柳溪郡第四期项目部发出不同的通知、告知函，通知代小燕、杨秀亮向不同对象支付合同价款，代小燕、杨秀亮为普通民事主体，难以准确判断、决定合同价款支付对象，不应将其延迟交付合同价款行为认定为履行义务不符合约定。 综上所述，向明金等投资人虽为实际投资人，但以乾贞万益公司名义对外经营，乾贞万益公司是合同主体，依法享有合同权利。乾贞万益公司提出代小燕、杨秀亮向乾贞万益公司支付合同价款的诉讼主张成立，本院予以支持。向明金提出已垫付代小燕购房款，没有事实依据，要求代小燕、杨秀亮直接将购房款支付给投资人没有法律依据，本院不予支持。在乾贞万益公司与代小燕、杨秀亮签订的商品房买卖合同中，双方没有约定明确的合同价款交付时间，合同履行过程中，湖南乾贞万益房地产开发有限公司、向明金等合伙人之间因商业利益产生纠纷，出现告知代小燕、杨秀亮向不同主体支付合同价款的通知，并非代小燕、杨秀亮未全面履行义务，乾贞万益公司提出代小燕、杨秀亮迟延履行合同，应支付违约金的诉请，缺乏事实基础，本院不予支持。在庭审结束后，向明金提交的收到代小燕、杨秀亮的购房款50000元收条，依照诉讼规则的规定，属逾期提交证据，本院不予组织质证，该收条所证明的购房款，可由代小燕、杨秀亮在向乾贞万益公司支付合同价款时核实折抵。本案法律事实发生在民法典实施前，依照司法解释规定，还用当时法律，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一、二款规定，判决如下： 一、被告代小燕、杨秀亮在判决生效后十日内支付原告湖南乾贞万益房地产开发有限公司房款310000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南乾贞万益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5950元，减半收取计2975元，原告湖南乾贞万益房地产开发有限公司承担1487.5元，代小燕、杨秀亮承担1487.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  曹生平 二〇二一年七月二十一日 书记员  徐国仁 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百六十一条买受人应当按照约定时间支付价款。 对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。