北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1842号上诉人(原审被告)：罗文（原北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司投资人），男，1991年10月23日出生。上诉人（原审被告）：冯晓伟（原北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司投资人），男，1964年5月23日出生。被上诉人(原审原告)：温博，女，1990年6月29日出生。上诉人北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇丰友家公司）因与被上诉人温博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司在二审期间注销，本院追加罗文、冯晓伟为上诉人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被上诉人温博到庭参加诉讼。上诉人罗文、冯晓伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗文、冯晓伟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，一审诉讼费、上诉费由温博承担。事实和理由：2018年1月8日，我司与温博的家属宋某签订了为期37个月《房屋租赁代理合同》，里面明确规定了房租第一年为3900元，第二年4100元，第三年4300元。由于是新小区交房，交房后甲醛超标交通不便利等原因，业主愿意一次性免除4个月房租作为免租期。其中第一次签合同时由宋某代收房租3900元，加上温博共收取的房租及押金共计交了63600元，应到2019年9月9日将房租消耗完，并剩余一个月押金。2019年由于市场行情不好，该房屋的市场价格只能租到3600元左右，没有合理利润。公司经协商决定与业主以违约的方式解除租赁合同，2019年7月22日由于我司租出的租客到期后就没有继续出租，房子腾出，当天就通知了合同代理人宋某收房。宋某以房子是亲属的为由并称没有时间，拒绝收回房屋。后到约定交租日期8月房东本人与我司工作人员冯某打电话催租，明确告知了不再缴纳房租，随时可以收回房屋使用权，并终止合同。2019年8月24日房主本人李某、温博、温博母亲、还有一位男士一行四人来到了房间里，罗文负责开门并将一把房门钥匙交回给业主，表示这个房子合同违约不租了，押金和剩余房租以及我们配置的家具家电抵为违约金。2019年10月10日房主再一次在微信上催租，我司工作人员冯某再一次明确了不再承租此房屋，并拒交了房租。4个月左右共计通知了四次，分别为2019年7月22日，2019年8月24日，2019年10月10日，2019年11月16日。2020年1月4日，房主微信突然发来了单方的房屋解约通知，并以宋某为代理人起诉了我司。里面提出了当时宋某拟定的房屋租赁代理合同里面的各种霸王条款，其中包括延期支付房租一天百分之三利息，违约双倍赔偿各项费用等，各项违约金高达40000多元，相当于一年多的房租，以上条款不符合《合同法》规定。请法院驳回一审判决温博2019年8月8日至2020年1月4日期间索要房租20219元的请求；驳回温博索要免租期5460．46元的请求。我司愿承担合理的违约责任：两个月的房租违约金8200元。温博辩称，同意一审判决，不同意汇丰友家公司的上诉请求。温博向一审法院起诉请求：1．请求判令汇丰友家公司支付房屋租金20500元；2．请求判令汇丰友家公司支付违约金8200元；3．请求判令汇丰友家公司支付免租期租金15600元；4．本案的全部诉讼费由汇丰友家公司承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，温博（出租人、甲方）授权宋某与汇丰友家公司（承租人、乙方）签订《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》约定：一、甲方将坐落于北京市通州区××2-715室房屋出租给乙方使用，租期自2018年1月8日至2021年2月7日，免租期自2018年1月8日至2018年5月7日，免租期内免收乙方房租。二、租金、付款方式为：第一年月租金为3900元，第二年月租金为4100元，第三年月租金为4300元，付款方式为“押一付三”。三、租金具体支付日期、金额为：第一次2018年1月8日支付15600元（含押金3900元）……第六次2019年8月7日支付12300元，第七次2019年11月7日支付12300元，第八次2020年2月7日支付12900元……。四、租赁期内，乙方因特殊情况中途退租，乙方应提前一个月通知甲方，双方协商解决。乙方若无特殊原因终止合同，乙方应赔偿房屋空闲期间的经济损失，乙方双倍支付剩余房租及押金，乙方并双倍支付甲方装修及搬迁费用与各项损失，并交纳两个月的房屋租金作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，温博如约将房屋交付给汇丰友家公司，汇丰友家公司向温博支付了房屋押金3900元，并将租金支付至2019年8月7日，未再向温博支付之后的租金。2019年7月22日，汇丰友家公司当时的法定代表人冯某微信告知温博，要求温博通知物业允许客户搬家，温博表示同意。2019年8月24日，温博微信通话联系冯某未得到回应。2019年10月10日，温博微信要求冯某支付上一季度租金12300元。2019年11月16日，温博要求冯某支付拖欠两个季度的租金，冯某在微信中向温博回复称，“亲，这边的房子不打算租了，我再给您找个人的租户，他要是租就直接跟您签合同，交房租，这边得房子现在不太好租”，温博回复称，“这个可以协商，那这两个季度的房款您是不应该给我补上先”。同日，冯某微信联系温博称，“姐，我8月份就跟您说了，这边暂时不租了，我给合同上的人打电话了，我按现在得市场价再找个客户，让他给您直接签合同吧”。温博回复称，“您8月份说的我也没同意啊，您单方面解约是不可以的，没人同意解约，以后我们可以协商，但之前的房租您要补齐的，然后我们再协商后续怎么处理”。2020年1月4日，温博以汇丰友家公司自2019年8月7日起，无正当理由拒不支付租金，经多次催告后仍不履行为由，通过微信向汇丰友家公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，通知汇丰友家公司双方签订的《房屋租赁代理合同》于2020年1月4日解除，要求汇丰友家公司于2020年1月5日12时前搬出房屋并办理房屋交接手续，并要求汇丰友家公司自合同解除之日起五日内按照合同约定支付欠付的租金及违约金。同时告知“我们约下收房时间，您这边什么时候方便我过去”，汇丰友家公司在微信中回复称“8号之前随时能来拿，直接去房子那边就行了”。2020年1月5日，温博将房屋收回。一审庭审中，温博认可汇丰友家公司承租期间在房屋内加装空调两台、冰箱一台，但称以上物品系对方签合同时承诺给予汇丰友家公司免租期就赠送的空调、冰箱，亦不认可同意以上述物品折抵违约金。汇丰友家公司向法院提供了冯某与温博的微信聊天记录，冯某与微信昵称为“随风”的微信聊天记录。温博对与冯某微信聊天记录的真实性予以认可，但认为双方在微信聊天中只是谈到客户搬家的问题，双方并未协商一致解除合同，汇丰友家公司也未向温博退回承租的房屋，坚持要求汇丰友家公司按照房屋收回的时间给付租金。温博对“随风”的微信聊天记录不认可，称并不知道“随风”是谁。在汇丰友家公司提供的“随风”的微信聊天记录中，显示有“随风”于2019年7月22日发给冯某的一个电话号码，50秒的通话时长，以及2019年7月23日发给冯某的二张看似电器的照片，冯某的回复是“咱们家的”，“随风”回复是“嗯没有遥控器”。经一审法院核实，“随风”发给冯某的电话号码与宋某在租赁合同上留存的电话号码一致。另查，《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》附随的《授权委托书》，宋某的代理权限为代为办理通州区××2-715室房屋出租合同的签署事宜。再查，2019年9月10日，北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司的法定代表人由冯某变更为罗文。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，汇丰友家公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更、解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，汇丰友家公司与温博签订的《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然汇丰友家公司与温博之间签订的是《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》，但根据汇丰友家公司将房屋转租给客户并收取房屋租金的事实，能够确认汇丰友家公司与温博间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系，故双方间的法律关系应当依照房屋租赁合同的法律关系予以调整。现温博已经按照合同约定将房屋交付给汇丰友家公司，但汇丰友家公司在温博催告后仍未向温博交付租金，温博有权要求解除合同，双方合同的解除时间以《解除房屋租赁合同通知书》送达汇丰友家公司的时间，即2020年1月4日。现汇丰友家公司未能按照合同约定向温博支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，故法院对于温博要求汇丰友家公司给付租金，支付违约金的请求予以支持。根据合同的约定，汇丰友家公司承租37个月，温博给予了4个月的免租期，现由于汇丰友家公司的违约行为导致租赁合同的提前解除，根据公平原则，汇丰友家公司亦应当向温博支付相应免租期的租金，故法院对于温博要求汇丰友家公司给付免租期租金的请求合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。关于汇丰友家公司的辩解意见，法院认为：一、根据合同的约定，租赁期内，汇丰友家公司因特殊情况中途退租，应提前一个月通知甲方，双方协商解决，该约定并不产生合同必然解除的法律后果，也不能得出提前一个月通知对方，自愿承担两个月违约金，合同附条件解除的法律后果；二、根据合同约定，汇丰友家公司若无特殊原因终止合同，应赔偿房屋空闲期间的经济损失，双倍支付剩余房租及押金，双倍支付甲方装修及搬迁费用与各项损失，并交纳两个月的房屋租金作为违约金。据此，结合冯某与温博2019年11月16日的微信聊天记录中“我按现在得市场价再找个客户，让他给您直接签合同吧”的陈述，汇丰友家公司解除合同也并未解决温博房屋空闲期间的损失，故汇丰友家公司应当向温博支付合同解除前的房屋租金；三、宋某作为房屋租赁合同的代理人，仅有权与汇丰友家公司签订合同，其虽可以转达汇丰友家公司提前解约的要求，但无权决定合同是否应当解除，且汇丰友家公司关于“随风”的微信聊天记录也不能证明汇丰友家公司在书面答辩意见中陈述的全部事实，且以现有剩余租金、押金、房屋内的空调、冰箱抵顶汇丰友家公司违约责任也须与温博达成一致，汇丰友家公司单方的意愿也并不能达成合同协商一致的解除；四、汇丰友家公司作为房屋中介公司，承租房屋后再出租，从中赚取差价盈利是汇丰友家公司的一项经营业务，客户的承租、退租、搬家是公司开展该业务的正常的经营行为，虽然冯某在微信中告知温博，要求物业允许客户搬家，但该告知也不必然意味双方合同就此解除。综上，法院对于汇丰友家公司的辩解意见不予采信。现温博不同意以留存在房屋内的电器抵顶部分违约金，对于双方签订合同时汇丰友家公司向温博交纳的押金及留存在房屋内的家电，因汇丰友家公司未提起反诉，故本案对该部分不予处理，汇丰友家公司可就该部分另案起诉。汇丰友家公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。一审法院判决：一、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博2019年8月8日至2020年1月4日期间的租金20219元，于判决生效后7日内执行清；二、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博免租期租金5460．46元，于判决生效后7日内执行清；三、北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司给付温博违约金8200元，于判决生效后7日内执行清；四、驳回温博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，汇丰友家公司于2021年2月向工商行政管理部门申请简易注销登记，并出具承诺书，承诺企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完毕。2021年3月19日，汇丰友家公司因决议解散，在未进行清算的情况下注销。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，汇丰友家公司与温博签订的《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然汇丰友家公司与温博之间签订的是《房屋出租代理合同》及《房屋租赁代理合同补充协议》，但根据合同内容，应认定双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系。合同签订后，温博依约将房屋交付给汇丰友家公司，但汇丰友家公司未按期支付租金，温博有权要求解除合同，双方合同的解除时间以《解除房屋租赁合同通知书》送达汇丰友家公司的时间，即2020年1月4日为准。汇丰友家公司系违约方，其通知温博不再租赁，不产生解除合同的法律效果。由于汇丰友家公司违约，导致租赁合同的提前解除，原审法院根据公平原则认定汇丰友家公司亦应当向温博支付相应免租期的租金，并无不当。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，冯晓伟、罗文在明知汇丰友家公司有未了结的民事案件，且原审法院已判决汇丰友家公司支付租金、违约金，在此情况下，仍不进行清算即将公司注销，有恶意逃避债务之嫌。在此情况下，温博要求冯晓伟、罗文对公司承担清偿责任，于法有据，本院将根据二审新出现的情况予以改判。综上所述，冯晓伟、罗文的上诉请求不能成立，应予驳回；二审诉讼中案件出现新情况导致承担民事责任主体发生变化，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）（2020年修正）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10370号民事判决；二、冯晓伟、罗文对北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司应给付温博2019年8月8日至2020年1月4日期间的租金20219元承担清偿责任（于本判决生效后7日内执行清）；三、冯晓伟、罗文对北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司应给付温博免租期租金5460．46元承担清偿责任（于本判决生效后7日内执行清）；四、冯晓伟、罗文对北京汇丰友家房地产经纪有限责任公司应给付温博违约金8200元承担清偿责任（于本判决生效后7日内执行清）；五、驳回温博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费454元，由温博负担131元（已交纳），由冯晓伟、罗文负担323元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费250元，由冯晓伟、罗文负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费442元，由冯晓伟、罗文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年七月五日法官助理  李 越法官助理  孙亚男