北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8161号上诉人（原审被告、反诉原告）：周丽芳，女，1976年5月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王铭，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中检安泰诊断科技有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地庆丰西路29号。法定代表人：江军，总经理。委托诉讼代理人：张璧卓，女，北京中检安泰诊断科技有限公司员工。上诉人周丽芳因与被上诉人北京中检安泰诊断科技有限公司（以下简称中检公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初21717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周丽芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，依法改判我无需返还中检公司房屋押金4200元，并判令中检公司向我支付违约金4200元、违约金之外的损失4360元、我垫付的电费、燃气费57元；2.中检公司承担所有诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，混淆概念。一、涉案房屋租赁合同明确约定中检公司应该将租金和押金交付给我，但在履约过程中中检公司未按照合同约定时间向我交付租金，之后也未按照合同约定提前三十日通知我解除涉案房屋租赁合同。而作为仅有权收取居间费的居间人北京鸿胤和顺投资有限公司（以下简称鸿胤公司）在无合同依据的情况下收取中检公司的租金后不及时返还，二者均为违约方，而我作为出租人自始至终均未有任何违约行为。因此，法律应该先行保障守约方的正当合法权益，但一审法院却让守约方承担了因中检公司未按照合同约定提前退租从而导致三个月房屋空置期的损失，显失公平。二、我无法预判中检公司在双方达成的补充协议期满后中检公司是否继续承租，中检公司应该预见其提前退租给我带来的房屋空置期损失。1.我与中检公司达成补充协议时，中检公司也未曾表示2020年9月30日届满后其不再继续承租涉案房屋，直至2020年9月中旬我询问中检公司时其才第一次表达其不再续租。2.中检公司告知我其已向法院提起针对鸿胤公司的诉讼，一审法院以此要求我对涉案房屋租赁合同是否能继续履行有预期显然过于苛刻。3.2020年9月中旬，我向中检公司询问时其都无法预期中检公司是否决定继续承租，由此更能说明一审法院要求我在当时的情形下对合同是否能履行应有预期显然过于苛刻。三、我在中检公司表示不再续租时的简单不正规的回复不能作为认定我与中检公司达成解约的合意。涉案房屋租赁合同明确约定，各方对合同内容的变更、补充应采取书面形式。如果我与中检公司协商一致解除合同，即是对合同期限的变更，双方应像签署补充协议时一样签署正式合同，而本案中我与中检公司并未签署该类合同。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。中检公司辩称，同意一审判决，不同意周丽芳的上诉请求。中检公司向一审法院起诉请求：1.判令周丽芳退还我公司重复支付的2020年7月1日至2020年9月30日房租及押金共计16800元（3个月房租共计12600元，押金4200元）；2.诉讼费由周丽芳承担。周丽芳向一审法院反诉请求：1.确认周丽芳与中检公司签署的位于北京市大兴区×××303号房屋租赁合同于2020年9月30日解除；2.判令周丽芳无需返还中检公司房屋押金4200元；3.判令中检公司支付违约金4200元；4.判令中检公司支付违约金之外的损失4360元（包含空置期一个月的租金4200元及采购马桶及安装的损失160元）；5.判令中检公司支付周丽芳为其垫付的水电燃气费57元；6.判令中检公司承担反诉费用。一审法院认定事实如下：周丽芳和案外人朱宏博系北京市大兴区天宫院街道办事处×××303室（以下简称303室）的所有权人。2020年7月6日，周丽芳（出租人、甲方）、中检公司（承租人、乙方）与鸿胤公司（居间人、丙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2020年7月1日至2022年6月30日，共计贰年。甲方应于2020年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金：（一）租金每月为肆仟贰佰元整；（二）采取押一付十二的方式缴纳房屋租金；（三）乙方自2020年7月1日起开始按季度向甲方支付租金，支付日期分别为2020.7.1付十二个月房租，2021.7.1付十二个月房租；（四）押金：肆仟贰佰元整（??4200.00元）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第六条居间服务：（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交接。（二）本合同签订后（即时）……乙方应向丙方支付月租金的100%即人民币肆千贰佰元整（??4200）作为佣金。（三）本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，承租方应向丙方支付所约定的佣金……第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的……第十条违约责任：……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金……”合同签订后，周丽芳向中检公司交付房屋。中检公司于2020年7月16日向鸿胤公司转账58800元，转账用途为“天宫院新源大街5号房租押金及中介服务费”。中检公司主张其转账的费用包含2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元、押金4200元、居间服务费4200元。鸿胤公司收到款项后未转给周丽芳。2020年8月6日，周丽芳（出租方、甲方）与中检公司（承租方、乙方）签订补充协议，内容为：“2020年8月6日，因大兴区×××303房屋租赁合同居间人（丙方）北京鸿胤和顺投资有限公司经办人张植胤（电话：135XXXXXXXX）电话停机，微信长时间不回复，并未能及时将房租支付给出租人（甲方）周丽芳，故于2020年8月6日承租方（乙方）北京中检安泰诊断科技有限公司支付甲方押金4200元，2020年7月1日至2020年9月30日房租4200元/月*3=12600元。共计16800元，特此补充说明。”中检公司于当日向周丽芳支付2020年7月1日至2020年9月30日期间租金12600元和押金4200元，周丽芳向中检公司出具房屋押金收据。2020年8月17日中检公司以鸿胤公司为被告向法院提交起诉状，请求：1.要求鸿胤公司依法退还中检公司2020年7月1日至2021年6月30日期间房租50400元和押金4200元，共计54600元；2.诉讼费、公告费由鸿胤公司承担。事实和理由：2020年7月6日，中检公司作为乙方，鸿胤公司作为居间人与出租人甲方周丽芳签订房屋租赁合同。合同约定2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金和押金费共计54600元整，居间服务费共计4200元整，现房租租赁合同已经完成签订，中检公司于2020年7月16日将房租、押金及居间服务费一次性汇款给居间人公司对公账户，已经完成支付义务。鸿胤公司迟迟不向出租人甲方周丽芳转款房租、押金。经中检公司和出租方多次催促，鸿胤公司一直没有转款迹象，鸿胤公司给中检公司和出租方所留联系电话停机，微信不回复，失去联系。鸿胤公司的上述行为已严重侵害了中检公司的合法权益。鸿胤公司未作答辩。法院经审理认为：中检公司、鸿胤公司与房主之间签订了房屋租赁合同，后中检公司向鸿胤公司支付了租金及押金，中检公司和鸿胤公司之间成立合同关系，该合同系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。现中检公司将一年的租金及押金支付给鸿胤公司，但鸿胤公司未将该笔费用转交给房主，导致中检公司重新向房主周丽芳支付2020年7月1日至2020年9月30日期间房租12600元及押金4200元。鸿胤公司应将租金及押金返还给中检公司，故对中检公司要求鸿胤公司退还2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元及押金4200元的诉讼请求予以支持。法院于2021年2月24日作出（2020）京0115民初18568号民事判决书，判决：鸿胤公司退还中检公司2020年7月1日至2021年6月30日期间租金50400元及押金4200元，共计54600元。法院于2021年2月28日在人民法院报向鸿胤公司公告送达上述民事判决书。关于房屋租赁合同的解除情况。周丽芳主张因中检公司未按照合同约定提前30日通知，而是在其询问是否继续租赁303室时表示不再租赁，属中检公司单方违约，并提交周丽芳与中检公司委托诉讼代理人张璧卓的微信聊天记录予以证明。该微信聊天记录显示：“2020年9月7日周丽芳：在吗？张璧卓：您说。周丽芳：和中介联系上了吗？张璧卓：没有，我个人建议您去派出所立个案吧，在这件事儿上您和我都是受害者。周丽芳：立案也不是我一个人立吧？张璧卓：我这里已经上法院了，公对公。2020年9月16日周丽芳：在吗？张璧卓：您说。周丽芳：多彩嘉园的房子还住吗？张璧卓：我跟领导请示一下哈。张璧卓：姐您好，领导综合考虑因为钱已经被骗58800元了，所以不继续租您的房子了，咱们后续签约是三个月房租是吧，到期日也就是9月31日对吗？我们十月一日之前搬出，您将押金退还给我们可以吧。周丽芳：好，提前约个时间交接吧。张璧卓：看您时间我们随时。2020年9月22日张璧卓：本周六上午半天我们基本就能搬完，您看什么时间方便来交接一下，尽量减少损失，现在公司决定我个人承担责任。2020年9月22日19：10周丽芳：我只能等孩子放假在过去，暂定30号下午吧。”中检公司对微信聊天记录的真实性认可，对证明目的不认可，并主张在签2020年8月6日的补充协议时，2020年7月9日的合同就已经解除了。后中检公司于2020年9月30日搬离涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周丽芳（出租人、甲方）、中检公司（承租人、乙方）与鸿胤公司（居间人、丙方）签订的北京市房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，中检公司主张其重复支付周丽芳的租金及押金16800元应退还。关于房屋租金，周丽芳于合同签订后将房屋交付给中检公司，根据房屋租赁合同约定，中检公司应将房屋租金及押金直接支付给周丽芳，中检公司已实际居住使用涉案房屋，且其向鸿胤公司支付的房屋租金及押金已经法院判决由鸿胤公司向其退还。故对中检公司要求周丽芳退还房屋租金12600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于房屋押金，周丽芳主张中检公司未按合同的约定提前30日通知退租，属单方违约，不同意退还押金并反诉要求中检公司支付违约金及房屋空置期损失。据双方陈述及在案证据，双方在2020年7月底即联系不到居间人鸿胤公司，并协商就涉案房屋2020年7月1日至2020年9月30日期间的房租及押金事宜签订补充协议，且中检公司告知周丽芳其已向法院提起诉讼，由此可知双方对合同能否继续履行均有预期，周丽芳提交的微信聊天记录内容可以认定为双方对房屋租赁合同的解除及房屋交接达成合意，应属双方协商一致解除合同。故对周丽芳主张的中检公司未按合同的约定提前30日通知退租，属单方违约的主张，法院不予采信。根据合同约定“合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，中检公司同意向周丽芳支付其退房时未结清的水电燃气费及马桶维修费用，对上述费用法院在押金中予以扣除，故对中检公司要求周丽芳退还房屋押金的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。对周丽芳提出的不予退还押金并要求中检公司支付违约金及房屋空置期损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。关于合同解除时间，中检公司关于在签2020年8月6日的补充协议时2020年7月9日的合同就已经解除的主张，缺乏依据，法院不予采信。合同约定“经甲乙双方协商一致，可以解除合同”，周丽芳在得知中检公司不再打算继续承租房屋时并未提出异议或表示会追究中检公司的违约责任，而是回复“好，提前约个时间交接吧”，结合双方在租赁合同履行过程中已经出现无法联系中介并产生相关诉讼的情况，应当认为周丽芳对中检公司不再续租是有预期的，其在中检公司表示不再续租时表示认可，并与中检公司就退房交接等问题达成合意，应当视为双方协商一致解除合同。双方于2020年9月30日进行交接，中检公司于当日搬离涉案房屋，故对周丽芳要求确认房屋租赁合同于2020年9月30日解除的反诉请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，一审法院于2021年4月判决：一、周丽芳与北京中检安泰诊断科技有限公司于2020年7月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；二、周丽芳于判决生效之起十日内向北京中检安泰诊断科技有限公司退还押金3983元；三、驳回北京中检安泰诊断科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周丽芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中,周丽芳主张中检公司未按合同的约定提前30日通知退租，属单方违约，不同意退还押金并要求中检公司支付违约金及房屋空置期损失。根据双方陈述及相关证据，双方在2020年7月底即联系不到居间人鸿胤公司，并协商就涉案房屋2020年7月1日至2020年9月30日期间的房租及押金事宜签订补充协议，且中检公司告知周丽芳其已向法院提起诉讼。故结合上述情形，一审法院认定双方对合同能否继续履行均有预期；同时，结合周丽芳提交的微信聊天记录内容，认定双方对房屋租赁合同的解除及房屋交接达成合意，应属双方协商一致解除合同。本院经审查认为，一审法院上述认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。周丽芳上诉所提中检公司属单方违约的主张缺乏充足事实及法律依据，本院不予采信，对其据此所提上诉请求亦不予支持。综上所述，周丽芳的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由周丽芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 元二〇二一年七月十二日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠