江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1765号上诉人（原审原告）：张利，女，1990年5月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：朱峰，男，1990年8月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李恒，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐锦，男，1996年11月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：庄尹，女，1995年9月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢娴，江苏淮海潮律师事务所律师。原审第三人：淮安经济技术开发区逸鹏房产信息咨询服务部，住所地淮安经济技术开发区上海新城二期2－6号楼6－5室。经营者：蒋红艳，女，1982年7月1日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：惠传军，该服务部员工。上诉人张利、朱峰因与被上诉人徐锦、庄尹、原审第三人淮安经济技术开发区逸鹏房产信息咨询服务部（以下简称逸鹏房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张利、朱峰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判双方继续履行《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；2、一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，徐锦的行为构成表见代理。一审认定庄尹不知道房屋买卖一事系错误认定，一审中上诉人及第三人的陈述一致，上诉人去看房时庄尹在家，且徐锦委托庄尹将房产证交给第三人，可以说明庄尹对房屋买卖一事是完全知情的。被上诉人一审中陈述，需要用钱才卖房，被上诉人用上诉人支付的定金处理家庭事务，同样说明庄尹对卖房是明知的。庄尹虽然没有在合同上签字，但上述事实足以说明其知道卖房的事情，徐锦的行为构成表见代理。另，被上诉人在用购房定金处理完家庭事务后又反悔有违诚信，从社会效果看，判决不支持上诉人的请求将会助长不良社会风气。被上诉人徐锦、庄尹答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。庄尹并未否认知道徐锦想卖房的事实，一审判决也未对此进行认定，而是认定上诉人无充分证据证明庄尹同意涉案房屋买卖合同的签订或授权徐锦出售房屋。上诉人在第一次看房时就要求查看涉案房屋的产权证，其明知涉案房屋系两被上诉人共同共有，仍在徐锦未得到庄尹授权的情况下与徐锦一人签订房屋买卖合同，上诉人主张徐锦构成表见代理无事实和法律依据。第三人逸鹏房产述称，第一次去看房的时候，庄尹一人带孩子在家，庄尹主动出示房产证，后上诉人询问房屋价格，庄尹说跟徐锦联系，由徐锦一人全权代理。第三人的工作人员现场打电话给徐锦，说出房屋价格，如果同意就可以成交，几天后徐锦从外地回来签订了涉案合同。第三人的工作人员再次来到庄尹家中，告知庄尹合同签了、定金收了，应将房产证押到中介，庄尹就将房产证交给了第三人。后因房价上涨，卖方不诚信，不愿意出售房屋。故请求支持上诉人的上诉请求。张利、朱峰一审起诉请求：1、判令徐锦、庄尹继续履行房屋买卖合同，并承担违约金24万元；2、诉讼费用由徐锦、庄尹承担。一审法院认定事实:淮安市亿力未来城二期30号楼1602室房屋系徐锦、庄尹共同共有。2020年8月21日，徐锦（卖方）与张利、朱峰（买方）及第三人逸鹏房产（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定：卖方将坐落于淮安市亿力未来城二期30号楼1602室的房屋（建筑面积92.92平方米）转让给买方，转让总价款120万元；合同签订时，买方向卖方支付定金10万元；除定金之外的首期房款38万元，买方承诺在银行贷款审批通过后3个工作日内支付，协助卖方办理银行贷款解押，剩余房款以买方向银行申请按揭贷款的方式支付；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订当日，张利、朱峰向徐锦支付购房定金10万元。2020年11月9日，第三人工作人员惠传军通过手机短信与徐锦联系，催促其尽快与贷款银行联系预约还款，以便解除抵押后配合买方过户。2020年11月23日，惠传军再次通过手机短信与被告徐锦联系，催促其尽快配合买方办理申请贷款手续。2020年11月24日，张利与第三人工作人员联系，要求中介尽快联系卖方办理网签和贷款手续。2020年12月7日，张利、朱峰通过中介工作人员惠传军向徐锦发送短信，要求卖方在3个工作日内按买卖合同继续履行手续，若到期仍未配合，视为违约。2020年12月13日，张利、朱峰在中介处通过惠传军与徐锦通电话，徐锦答应12月15日到中介处协商办理手续。后中介再与徐锦联系无果。张利、朱峰陈述，其第一次去看房时，就看了涉案房屋的产权证，产权人为徐锦、庄尹；第三人陈述，当时徐锦说他全权出卖房屋，庄尹不用签字；去拿房产证时，没有向庄尹出示房屋买卖合同。庭审中，经一审法院释明，张利、朱峰不同意将诉讼请求变更为要求徐锦、庄尹承担违约金赔偿责任，坚持主张继续履行涉案房屋买卖合同。一审审理过程中，张利、朱峰向一审法院申请财产保全，产生保全费5000元。一审法院认为，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。涉案房屋系徐锦、庄尹共同共有财产，庄尹既未在房屋买卖合同上签字，也未出具委托书授权徐锦出售，从第三人的陈述来看，张利、朱峰看房时，庄尹虽在场，但后来并未参与合同的签订；从张利、朱峰的举证情况看，并无充分证据证明庄尹同意涉案房屋买卖合同的条款或授权徐锦出售涉案房屋，第三人与庄尹接触时既未向庄尹出示房屋买卖合同，也未要求庄尹补签字；另外，涉案购房定金10万元也系徐锦收取，故涉案房屋买卖合同对庄尹不发生效力。由于庄尹不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，但张利、朱峰不同意变更诉讼请求，坚持要求继续履行合同，对此，一审法院不予支持。由于涉案房屋买卖合同无法继续履行，徐锦同意退还原告购房定金10万元，为减少当事人诉累，一审法院予以照准。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据房屋买卖合同约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，徐锦拒绝出售涉案房屋构成违约，张利、朱峰要求徐锦支付违约金，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持，但由于张利、朱峰明知涉案房屋系徐锦、庄尹共有财产，在只有徐锦一人签字的情况即着手履行合同，其对本案合同不能继续履行主观上亦存在一定的过错，一审法院考虑双方过错程度，酌情确定由徐锦支付违约金20万元，对张利、朱峰主张超出部分，不予支持。因合同具有相对性，庄尹并非本案房屋买卖合同当事人，现张利、朱峰要求庄尹承担违约责任，一审法院不予支持。一审法院《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐锦于判决生效之日起十日内退还张利、朱峰购房定金10万元，并支付违约金20万元，合计30万元；二、驳回张利、朱峰的其他诉讼请求。案件受理费17760元，减半收取8880元，由张利、朱峰负担7030元，徐锦负担1850元；保全费5000元，由张利、朱峰负担3750元，徐锦负担1250元。本院二审中，上诉人张利、朱峰向本院提交证据如下：1、张利父亲的出院记录；2、朱峰母亲的心电图报告、血细胞分析、超声检查报告单；3、94968部队第一施工大队徐州项目部出具的函。上诉人以此证明因被上诉人的不诚信行为给上诉人家庭造成极大伤害，同时朱峰为处理购房事宜多次请假影响正常工作，朱峰所在单位致函淮安市清江浦区人武部要求协助解决合同纠纷事宜。被上诉人质证称，对证据1、2、3真实性予以认可，但认为与本案基本事实无关联。二审中，第三人陈述第一次看房时庄尹表示由徐锦一人全权代理，第二次去拿房产证时告知了庄尹合同签订及收取定金的事实，这与第三人在一审庭审中的陈述不一致，第三人也未作出合理解释，本院对此不予认可。关于是否要求庄尹在涉案合同上补签字问题，上诉人陈述其提出了此要求，第三人陈述与徐锦说好在办理贷款的时候由庄尹补签字。本院认为，即便上诉人及第三人陈述属实，也仅能说明其是与徐锦商谈由庄尹补签字的事宜，不能证明庄尹同意涉案房屋买卖合同的签订或对其进行了追认，且进一步说明上诉人及第三人明知涉案房屋买卖合同应当由徐锦和庄尹共同签字。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，涉案房屋系两被上诉人共同共有，因涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，需要经夫妻双方共同协商同意。本案中，虽然庄尹知晓徐锦想要卖房并接待上诉人等看房，但庄尹并未参与涉案房屋买卖合同的签订过程，徐锦在签订合同时也未取得庄尹的授权，上诉人举证亦不足以证明庄尹同意以120万元的价格将涉案房屋出售给上诉人，故涉案房屋买卖合同对庄尹不发生效力。现庄尹不同意出售房屋，涉案合同无法继续履行，一审法院驳回上诉人要求继续履行合同的诉请并无不当。徐锦拒绝出售房屋，构成违约，根据房屋买卖合同约定，结合双方过错程度、合同签订履行情况、上诉人支付定金数额，一审法院酌情确定徐锦支付违约金20万元亦无不当。综上，张利、朱峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由上诉人张利、朱峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  梁新星二〇二一年七月二十一日法官助理  左嫣茹书 记 员  李 景