北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9447号上诉人（原审被告）：张广厚，男，1971年3月1日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张广琦，女，1960年1月12日出生，满族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼1层104。法定代表人：黄伟华，总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋万欣，北京市金石律师事务所律师。上诉人张广厚因与被上诉人北京中商和旭物业管理有限公司（以下简称中商和旭公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0102民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张广厚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。首先，上诉人是被拆迁人，涉案房屋是拆迁安置房。安置单位与被上诉人签订的《前期物业管理委托服务合同》格式合同是强加给上诉人的。《前期物业管理委托服务合同》中所用的物业费评估标准是2011年8月25日作出的。但在2012年9月26日北京市住房和城乡建设委员会就作出涉案房屋是经济适用住房的批示，所以2013年10月25日被上诉人与北京广安置业投资公司签订的《前期物业管理委托服务合同》关于物业费制定标准有误，应予以修改。其次，上诉人原住房被拆除后，涉案住房还没有建成，上诉人只能在外租房居住。安置房建成后，上诉人必须签订北京广安置业投资公司提供的房屋买卖协议，并缴纳所有费用后才能取得安置房钥匙。上诉人不签字不缴纳被上诉人所确定的费用，将无处安身，迫不得已才在购房协议上签字并缴纳各项费用。此后，上诉人就物业费问题与被上诉人交涉多次，但均无结果。上诉人是首都功能核心区疏散的被安置人员而非上市交易后购房人，《前期物业管理委托服务合同》针对的是上市交易后的购房人而非拆迁安置人员。诚信公平是合同制定的基本原则，被上诉人的《前期物业管理委托服务合同》以商品房物业费收费标准要求上诉人缴费，是违法违规的霸王条款。第二，关于涉案房屋的产权性质及物业费定价。首先，2012年9月26日北京市住房和城乡建设委员会就下发文件，涉案房屋为经济适用住房；上诉人提交的2014年4月16日购房协议第十七条、产权证均载明涉案房屋为经济适用住房，上诉人应按经济适用住房缴纳物业服务费。其次，《北京市物业管理办法》第八条规定，被上诉人将本应是经济适用住房的物业费收费标准强行换成商品房物业费标准，此行为严重侵犯上诉人合法利益。依据合同法，违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效，前期物业服务合同中物业费定价标准违法违规，不应得到法院支持。第三，对于北京市经济适用住房的物业费收费问题，在《关于发布北京市物业服务费收费管理办法》和北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知（京建发[2016]4号）及北京市发展和改革委员会北京市建设委员会关于发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》的通告（京发改[2005]2662号）中第六条规定，经济适用住房小区、危改回迁小区、在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。按照上述政府文件规定，经济适用住房的物业费应是每建筑平方米0.55元，涉案房屋建筑面积为76.28平方米。所以，上诉人应支付2017年2月1日至2020年12月31日的物业费是2475.29元。中商和旭公司辩称，同意一审判决，不同意张广厚上诉请求。中商和旭公司向一审法院起诉请求：张广厚立即支付2017年2月1日至2020年12月31日期间的物业费共计7779.79元（2.17每建筑平米每月×76.28㎡×47个月）。一审法院认定事实：2013年10月25日，中商和旭公司与涉案房屋所在小区开发商签订物业合同，约定中商和旭公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅2.17元/月/建筑平方米；物业管理服务事项包括：房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物构筑物、共用绿地花木、附属配套建筑及设施等的维修、养护及经营管理，公共环境卫生管理、交通及车辆停放秩序及公共秩序管理等；委托管理期限暂定两年，如合同到期后未成立业主委员会，委托管理期限自动顺延至小区业主委员会成立。张广厚认可其为涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积为76.28平方米，房屋所在小区尚未成立业主委员会，案涉期间由中商和旭公司实际提供物业服务。2019年11月，中商和旭公司在涉案房屋入户门张贴催告函，要求张广厚交纳2017年2月1日至2019年12月31日期间的物业费5793.46元。一审开庭时，中商和旭当庭增加诉讼请求，要求张广厚立即支付2020年全年的物业费。截至一审开庭，案涉费用张广厚无任何支付。一审法院另查，2014年4月16日，张广厚与涉案房屋开发商签订了广安康馨家园房屋买卖协议。协议第二十条明确约定了前期物业服务事项，包括开发商可委托物业公司提供物业服务，前期物业管理期间住宅收费标准为2.17元每建筑平米每月，以及应交费期间和时间。同日，张广厚按约定标准交纳一年的物业费1986.33元。中商和旭公司认可收到开发商转交的该部分费用，已抵扣至2017年1月31日。一审法院认为，综合涉案物业合同关于管理期限的约定、房屋买卖协议关于前期物业管理的约定以及前述查明事实，可以认定涉案物业合同合法有效，且对包括张广厚在内的小区全体业主具有约束力。张广厚关于物业合同因期限届满终止、对其不具有约束力、应按经济适用房小区确定物业收费标准的主张，均与涉案合同约定不符，一审法院不予采信。张广厚还主张中商和旭公司提供的物业服务不达标，但除其陈述外并无其他证据佐证，故张广厚该答辩意见一审法院不予采信。张广厚还主张2017年2月1日至9月30日期间的物业费已过诉讼时效，不应得到保护。一审法院经审查认为，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则自2017年10月1日起施行，此时该部分争议物业费尚未满二年诉讼时效，故应继续适用民法总则三年诉讼时效的规定。从2017年2月1日至2019年11月中商和旭公司催要，尚不满三年，该部分费用诉讼时效并未经过；诉讼时效因催要中断后至提起本案诉讼，诉讼时效亦未经过。故张广厚该答辩意见亦于法无据，一审法院不予采信。张广厚其他答辩意见，均不影响裁判结果。其作为小区业主，接受了中商和旭公司提供的物业服务，即应按约交纳物业费。现中商和旭公司主张的物业费符合物业合同约定，一审法院支持。据此，一审法院于2021年3月判决：张广厚于判决生效后七日内支付北京中商和旭物业管理有限公司2017年2月1日至2020年12月31日期间的物业费7779.79元；如果张广厚未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。张广厚对一审法院双方提交的证据进行重新说明，以证明其上诉主张。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案主要争点在于物业费交纳标准。双方在房屋买卖协议中明确约定了物业费标准，该约定对双方具有法律约束力，双方应当遵照履行。张广厚认为物业费约定属于“霸王条款”，但未主张过该条款无效，亦无生效判决确认该条款无效，故未经法律程序而仅以其主观意愿否定该条款的法律效力，没有法律依据，不应被采纳。一审法院综合涉案物业合同关于管理期限的约定、房屋买卖协议关于前期物业管理的约定以及所查明事实，认定涉案物业合同合法有效，且对包括张广厚在内的小区全体业主具有约束力。该认定事实和法律依据充分，本院予以确认。张广厚关于物业合同因期限届满终止、对其不具有约束力、应按经济适用房小区确定物业收费标准的主张，均不足以否定涉案合同约定；一审法院不予采信，并无不当，本院予以确认。张广厚还主张中商和旭公司提供的物业服务不达标，但除其陈述外并无其他证据佐证；而且，该理由属于其要求中商和旭公司承担违约责任的理由，不是免除其合同义务的理由，故一审法院未纳张广厚该答辩意见，亦无不当，本院予以确认。张广厚还主张2017年2月1日至9月30日期间的物业费已过诉讼时效，不应得到保护。一审法院经审查认为，《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，此时该部分争议物业费尚未满二年诉讼时效，故应继续适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定；从2017年2月1日至2019年11月中商和旭公司催要，尚不满三年，该部分费用诉讼时效并未经过；诉讼时效因催要中断后至提起本案诉讼，诉讼时效亦未经过。上述分析事实和法律依据充分，故一审法院未采纳张广厚该答辩意见，本院予以认可。综上所述，张广厚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张广厚负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年七月二十一日法官助理 郝琪琪书 记 员 沈佳盟