广西壮族自治区灵川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0323执异9号 案外人：王海平，男，汉族，1985年10月26日出生。住广西灵川县。 申请执行人：广西中小企业融资担保有限公司,住所地南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。统一社会信用代码：914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃。 委托代理人：罗振。 申请执行人：广西中小企业融资担保有限公司。 法定代表人：邱宗跃。 委托代理人：唐与念、石文，广西嘉合律师事务所律师。 被执行人：桂林冠豪农业发展有限公司，住所地灵川县大圩镇新民街256号。统一社会信用代码：91450323399114877T。 法定代表人：曾连发。 被执行人：桂林市联豪农资有限责任公司，住所地桂林市南洲大桥农贸批发市场2#3、5号一、二层。统一社会信用代码：91450300718840164H。 法定代表人：程庸。 被执行人：桂林市旭阳农资有限公司，住所地桂林市叠彩区南洲大桥农贸批发市场25#8号。统一社会信用代码：9145003005794355558。 法定代表人:程英华。 被执行人：程庸，男，汉族，1966年8月12日出生，住广西灵川县。 被执行人：周林姣，女，汉族，1964年4月4日出生，住广西桂林市秀峰区。 被执行人：程英华，男，汉族，1985年6月27日出生，住广西灵川县。 被执行人：李琴，女，汉族，1986年11月16日出生，住广西灵川县。 被执行人：曾连发，男，汉族，1969年4月29日出生，住广西灵川县。 被执行人：程庆雪，女，汉族，1969年9月25日出生，住广西灵川县。 被执行人：侯国义，男，汉族，1966年10月9日出生，住广西灵川县。 本院在执行申请执行人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称担保公司）与被执行人桂林冠豪农业发展有限公司（以下简称冠豪公司）、桂林市联豪农资有限责任公司（以下简称联豪公司）、桂林市旭阳农资有限公司（以下简称旭阳公司）、程庸、周林姣、程英华、李琴、曾连发、程庆雪、侯国义追偿权纠纷一案中，案外人以其在2016年承包租赁了被执行人桂林冠豪农业发展有限公司名下位于灵川县高桥村委、上西岸的国有土地使用权【土地证号：灵01国用（2015）第20000043号】及土地上的房产、冷库、变电器等资产，向本院提出异议，要求本院本院带租拍卖上述资产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王海平称，案外人在2016年2月1日承包租赁了被执行人桂林冠豪农业发展有限公司名下位于位于灵川县高桥村委、上西岸的国有土地使用权【土地证号：灵01国用（2015）第20000043号】及土地上的房产、冷库、变电器等资产，租赁期从2016年2月1日起至2036年1月31日止，并有相应的转账凭证，案外人认为本院在拍卖时应维护其租赁权，带租拍卖，以维护异议申请人的合法权益。 申请人执行人担保公司称，案外人王海平与冠豪公司签订《联豪蔬果市场整体租赁合同书》，租赁期限为2016年2月1日至2036年1月31日，约定第一年租赁金额免费，自2017年2月1日至2027年1月31日租金为人民币300万元，后王海平与冠豪公司于2017年1月31日签订了租赁合同书补充协议，约定以王海平给冠豪公司的私人借款来抵扣租金，实际双方自签订租赁合同书后并无发生实际的给付租金交易记录，根据王海平提供的转账凭证实际是在2017年12月之后第一次支付联豪蔬果市场的电费，且以王海平名义转租市场档口给第三方的合同签订日期均在2017年8月份之后，而担保公司于2017年1月13日与冠豪公司签订《最高额抵押反担保合同》及《权利质押反担保合同》，并办理了相关权利登记证明，所以担保公司认为案外人王海平与冠豪公司签订《联豪蔬果市场整体租赁合同书》是为对抗担保公司的抵押权而签订的，目的是为其逃避债务。担保公司认为案外人王海平与冠豪公司发生实际租赁关系并非为《联豪蔬果市场整体租赁合同书》所签订的时间，而是在2017年8月份以后。灵川县大圩镇人民政府根据异议申请人王海平提供的《联豪蔬果市场整体租赁合同书》为其出具了一份证明，证明案外人王海平整体承包租赁联豪蔬果市场的时间为2016年2月1日，该证明附件为《联豪蔬果市场整体租赁合同书》。担保公司认为该份证明仅依据案外人王海平提供的《联豪蔬果市场整体租赁合同书》来确认租赁时间没有说服力，对该份证明的效力存疑。因此，申请人执行人认为异议王海平提供的《联豪蔬果市场整体租赁合同书》及《补充协议》侵犯了申请执行人的合法权益，并要求对《联豪蔬果市场整体租赁合同书》及《补充协议》进行相关司法鉴定。 被执行人桂林冠豪农业发展有限公司称，在2016年2月1日上述资产就已经出租给案外人王海平了。 经查明：桂林冠豪农业发展有限公司的股东为曾连发、侯国义，两股东于2016年1月30日召开股东会并审议通过《联豪蔬果市场整体租赁合同书》签订协议一事。后案外人王海平与冠豪公司于2016年2月1日签订了《联豪蔬果市场整体租赁合同书》，合同约定：冠豪公司将其名下的联豪蔬果市场位于灵川县高桥村委、上西岸的物业经营包括冷库、档口、门面及车辆的停车、进出场管理等交承租方王海平经营管理，租赁期限为二十年，自2016年2月1日至2036年1月31日，第一年租赁金额免费，自2017年2月1日至2027年1月31日租金为人民币300万元。2017年1月31日案外人王海平与冠豪公司签订了租赁合同书补充协议，约定案外人王海平以借给冠豪公司的借款100万元及利息来抵扣租金，剩余租金按每月25000元或每季度75000元或每年300000元支付给冠豪公司。本院在执行申请执行人广西中小企业融资担保有限公司与被执行人桂林冠豪农业发展有限公司、桂林市联豪农资有限责任公司、桂林市旭阳农资有限公司、程庸、周林姣、程英华、李琴、曾连发、程庆雪、侯国义追偿权纠纷一案中【执行依据：（2019）桂0323民初1662号民事判决书】，于2020年9月24日作出（2020）桂0323执59号之一执行裁定书，裁定：一、带租拍卖被执行人桂林冠豪农业发展有限公司名下所有的位于灵川县高桥村委、上西岸的国有土地使用权【土地证号：灵01国用（2015）第20000043号】及土地上的房产、冷库、变电器等资产（不含移动或移动后价值明显贬值的资产）以清偿债务；二、同等条件下承租人王海平具有优先购买权。申请执行人对此向本院提出异议，要求本院不予执行（2020）桂0323执59号之一执行裁定书中的带租约拍卖灵川县高桥村委、上西岸的国有土地使用权【土地证号：灵01国用（2015）第20000043号】及土地上的房产、冷库、变电器等资产（不含移动或移动后价值明显贬值的资产）并要求对《联豪蔬果市场整体租赁合同书》及《补充协议》进行相关司法鉴定，本院于2020年11月6日作出（2020）执行29号执行裁定书，驳回了执行申请人的异议请求，后担保公司不服该裁定向桂林市中级人民法院申请复议。2020年12月28日桂林市中级人民法院作出（2020）桂03执复119号执行裁定书，撤销了本院（2020）执行29号执行裁定书并发回本院重新审查。 另查明：2020年9月24日灵川县大圩镇人民政府出具了一份《证明》，证明案外人王海平于2016年2月1日起整体承包租赁了桂林冠豪农业发展有限公司。 本院认为：本案的焦点为案外人对被执行人名下联豪蔬果市场位于灵川县高桥村委、上西岸的物业经营包括冷库、档口、门面及车辆的停车、进出场管理的承租权能否对抗申请执行人对上述标的物抵押权的实现的问题。结合本案查明的事实，现分析如下：一、关于案外人与被执行人冠豪公司签订的《联豪蔬果市场整体租赁合同书》及补充协议的效力问题。因案外人借款给被执行人，被执行人在无力偿还其欠款的情况下以上述标的物出租以其租金抵扣借款的行为，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律的规定，应为有效的合同，在合同签订后，案外人实际占有经营了上述标的物，因此，案外人对涉案标的物有承租权有事实和法律依据；二、关于本院在执行申请执行人担保公司与被执行人冠豪公司的金融借款合同纠纷一案中应否去除租赁拍卖的问题。抵押不破租赁原则是指租赁房屋设定抵押时原有的租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。从本院查明的事实看，案外人承担涉案标的物的时间在2016年2月，而申请执行人取得该标的土地使用权抵押的时间在2017年1月以后，晚于案外人取得租赁权的时间。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现案外人王海平承租并占有涉案土地及土地上的房产、冷库、变电器等资产在申请执行人与被执行人冠豪公司签订《最高额抵押反担保合同》及《权利质押反担保合同》之前，其要求本院在拍卖过程中保护其权利，带租拍卖案涉标的物的请求，有事实和法律依据，本院以予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 带租赁拍卖案外人王海平承租的被执行人桂林冠豪农业发展有限公司名下位于灵川县高桥村委、上西岸的国有土地使用权【土地证号：灵01国用（2015）第20000043号】及土地上的房产、冷库、变电器等资产。 当事人、案外人对本裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 苏 燕 审判员 陈**发 审判员 李 华 二〇二一年七月五日 书记员 苏娅妮