江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1628号上诉人(原审原告、反诉被告）：江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社，住所地通州湾江海联动开发示范区大乐村十一组。法定代表人：朱卫东，社长。委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李新，男，1955年8月21日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张庭跃（系李新女婿），男，1985年12月14日出生，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。上诉人江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社（以下简称大乐村经济合作社）与被上诉人李新因土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大乐村经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求、驳回被上诉人一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定案涉《土地租用协议》无效，系适用法律错误。2013年3月15日，上诉人与被上诉人双方签订案涉《土地租用协议》约定上诉人出租农用地供被上诉人修建休闲农庄，上诉人协助被上诉人办理休闲农庄的相关经营手续。被上诉人在国家的有关政策许可范围内，自行设计、规划、工程施工等事项，被上诉人拥有自主权，上诉人无权干扰。上述约定实质表明，上诉人将土地流转给被上诉人使用，但被上诉人应当在国家政策或法律范围内使用土地。《农村土地承包法》第36条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。上诉人作为农村经济合作社，将社员承包的土地集中出租给被上诉人，且要求被上诉人依法使用土地、合法经营，未违反国家法律法规的强制性规定。至于被上诉人取得流转土地后未依法使用，系被上诉人违反协议约定和国家法律规定，与上诉人无关。2.被上诉人的损失是其未遵守协议约定和法律规定单方造成的损失，原审判决上诉人承担主要责任欠缺事实和法律依据。根据案涉《土地租用协议》的约定，被上诉人自行设计、规划、工程、施工等事项，应在国家政府的有关政策许可范围内，也即，被上诉人未取得相关合法手续前，不得设计、施工、经营，一审判决上诉人分摊的损失为被上诉人的工程及管理费4647707元，均是被上诉人违反土地租用协议约定和法律规定，未办理合法用地、施工、经营手续即建设投资造成的损失。如被上诉人遵守案涉《土地租用协议》约定就不会有任何损失。所以不论案涉《土地租用协议》效力如何，被上诉人的损失与上诉人无关。3.一审判决未考虑合同已履行年限，将工程及管理费损失整体列入并让上诉人进行分摊有失公允。被上诉人在案涉租赁土地上进行施工系为实现自己的使用目的，应当以在租赁协议期限内折旧完毕为原则。无论案涉《土地租用协议》效力如何，协议履行期满，工程及管理费作为成本即摊销完毕，应属租赁双方的合理预期。鉴于案涉租赁协议至2013年3月15日订立到上诉人2020年起诉被上诉人已实际履行七年，至协议期满还有七年。即便由双方分摊损失，被上诉人的工程及管理费损失也应当按50%折算方为公平。4.案涉土地是上诉人全体村民赖以生存的承包地，不但没有收到被上诉人2019年的租金，反倒要赔偿被上诉人损失2483701.55元。一审审理过程中，被上诉人提交了其与原南通滨海园区社会管理局签订的《项目投资意向协议书》，以证明其是政府招商引资而来，投资协议中约定项目用地就是案涉土地，上诉人认为被上诉人与政府之间的关系与本案无关。本案中被上诉人租用上诉人土地即应当按约支付租金。上诉人依据《农村土地承包法》将土地流转给被上诉人，且要求被上诉人遵守国家法律、法规，依法用地、合法经营，现在却要上诉人承担被上诉人违约和违法造成的损失，显然没有法律依据。李新辩称，1.一审认定土地租赁协议无效，适用法律正确。2.农庄所有的建造费用均系被上诉人根据双方签订的《土地租用协议》中约定的“开设休闲农庄”目的而投入，故双方均应当分担该损失。3.一审判决苗木由被上诉人自行移栽，被上诉人自一审判决后即联系买家，但如此大面积种植的树木根本没有人收，故关于苗木的损失也应当纳入总损失中。大乐村经济合作社向一审法院提出诉讼请求：1.判令李新立即支付2019年土地占用费161194元（2019年6月至2020年5月）；2.李新承担本案诉讼费。审理中，大乐村经济合作社增加要求李新将土地恢复原状后返还的诉讼请求。李新向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的《土地租用协议》无效；2.判令大乐村经济合作社赔偿李新投资休闲农庄损失9370481元；3.判令大乐村经济合作社返还李新已经支付的土地租金、管理费及青苗费1083716元；4.判令大乐村经济合作社承担本案诉讼费和资产评估费。一审法院认定事实：2013年3月15日，大乐村经济合作社（甲方）与李新（乙方）签订《土地租用协议》一份，主要内容为：为了响应南通滨海园区发展经济，认真办好度假休闲农庄的指示精神，甲方提供土地给乙方建办休闲农庄。一、租用地的四址位置：南至新平海路绿化带北侧，北至原大乐村5-6组横路南侧（除民宅外），东至三余竖河，西至团结路东侧，以固定界址为准。租地面积共142亩，给乙方建休闲农庄使用。二、租用期限：2013年5月至2027年二轮土地承包结束，以后据实情续租，租地协议另行订立。三、租地金额：1、租地价格与新平海路征租地价格相等（每年800元/亩），协议签订后租金价格上调与新平海路征租地价格标准同步上升。2、乙方一次性补贴租地青苗费每亩600元，由甲方按实情发放给租地农户。四、付款方式：甲、乙双方在租地协议签订之日，由乙方预交一次性青苗费和第一年土地租金，计人民币198800元。以后在每年年初交清当年土地租金。五、甲方负责租地面积的丈量和相关农户的思想工作，以及协同乙方做好村民生产生活用水蓄排等工作，协助好乙方办理休闲农庄的相关经营手续。六、本协议签订生效后，乙方在国家政府的有关政策许可内，自行设计、规划、工程施工等事项，拥有经营自主权，甲方无权干扰。租期内，如遇国家政府整体规划涉及到乙方所租土地，在相关政策条件下乙方应服从国家政府的整体规划，甲方不承担相关费用，但政府的相关补偿归乙方。七、未尽事宜，另行协商。八、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，并报南通滨海园区备案。在该《土地租用协议》上备注说明“平海公路土地租金2014年开始上调至每亩1100元，李新已履行至2018年底至2019年5月”。协议签订后，李新在未取得相关政府部门施工许可的情况下开始投资建设休闲农庄。2014年1月15日，大乐村经济合作社与李新签订《补充协议》一份，约定在2013年3月15日签订的《土地租用协议》基础上，李新新增租用土地4.54亩，租地期限和租地金额以及其他租地条例与原合同保持一致。2013年10月23日，李新作为投资人成立南通乐天伦休闲农庄（系个人独资企业），住所地为南通滨海园区三余镇大乐村，经营范围：蔬菜、瓜果、花卉、苗木（除林木种苗）种植、销售；蔬菜、瓜果采摘；垂钓服务。2019年2月15日，三余镇政府向南通乐天伦休闲农庄发出“通州湾示范区‘大棚房’问题整改通知书”，要求其按“大棚房”专项清理整治行动的要求在2月28日前整改到位，否则将予以帮拆。2019年3月6日，三余镇政府向南通乐天伦休闲农庄发出“通州湾‘大棚房’问题整治催告通知书”，催告其在2019年3月7日前自行拆除二层八角型楼房及门楼。逾期未履行，通州湾示范区管委会将组织进行帮拆。同年3月24日，南通乐天伦休闲农庄内的部分建筑被三余镇政府组织人员强制拆除。2019年11月20日，大乐村经济合作社向李新发出“催款通知书”，要求李新于2019年11月25日之前支付2019年土地租金161194元。一审法院根据李新的申请，委托南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）对李新投资建设的南通乐天伦休闲农庄内的树木、果树、前期土地整理的基建工程的造价、3000米镀锌钢管围墙、42平方米仓储彩钢房等工程、自2013年4月至2019年5月李新及代理人张庭跃的管理费用等进行评估。南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）于2020年8月31日出具通华瑞评报字[2020]第006号资产评估报告，结论为：树木与果树类数量6703株，评估价值3955358元，工程及管理费评估价值4647707元（包括原纵沟塘挖土清淤、原纵沟塘挖土回填、原横沟塘挖土清淤、土地整理造坡、碎石道路与场地、沟渠与内排水、水电接入工程、彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙、工程措施费、土地测绘方案规划、项目设计与监造费、其他可确认项），合计8603065元。李新支付鉴定费48295元。大乐村经济合作社认可该评估报告中涉及南通乐天伦休闲农庄内的树木与果树均由李新种植。另查明，双方签订的《土地租用协议》及《补充协议》中所涉土地性质均属基本农田。截止2019年5月，李新已按上述两份协议向大乐村经济合作社缴纳土地租金、青苗费等费用共计1083716元。又查明，2013年4月18日，南通滨海园区社会管理局（甲方）与南通市大乐休闲农庄（乙方）签订《项目投资意向协议书》，就乙方在南通滨海园区建设南通市大乐休闲农庄项目的有关事项达成相关协议，项目位于大乐村平海公路北侧、三余竖河西侧，双方就建设工期、建设内容、土地征用手续等事项进行了约定，同时要求乙方必须按照约定的土地用途进行开发建设，不得擅自改变土地用途。李新作为乙方代表人签字。审理中，李新认为本案系招商引资项目，而招商引资的主体是南通滨海园区社会管理局，其是根据招商引资的项目去租赁土地，完成施工项目。故李新申请追加南通滨海园区社会管理局作为本案反诉被告，与大乐村经济合作社共同赔偿其损失9370481元。审理中，李新主张2013年至2020年4月30日期间南通乐天伦休闲农庄支付工人工资共计767416元。为此李新提供2013年至2019年期间由工人签名的工资发放表、李新女儿李霞齐、女婿张庭跃2013年4月6日至2019年2月2日期间银行取款明细予以证明，并认为工资均是以现金形式发放。大乐村经济合作社对此不予认可。一审法院认为，李新承租的大乐村经济合作社土地系基本农田，违反了我国土地管理法的规定，故双方签订的《土地租用协议》《补充协议》均为无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议焦点为：1.双方的过错程度及责任分担；2各自的损失范围及如何赔偿；3.土地如何返还；4.是否应追加南通滨海园区社会管理局作为本案被告。关于焦点1，大乐村经济合作社作为出租方，在明知土地性质的情况下，仍将土地出租给李新建造休闲农庄，自身存在重大过错。李新在签订协议时未尽必要的审慎注意义务，在未取得相应的批准手续的情况下，在基本农田上建造休闲农庄，自身存在一定的过错。综合本案，一审法院酌定大乐村经济合作社承担55%的责任，李新承担45%的责任。关于焦点2，大乐村经济合作社提供的土地系从农户流转而来，需向农户支付土地流转费。李新未实际经营休闲农庄，政府强制拆除的相关建筑并不影响李新占有使用案涉土地的权利。2019年6月至2020年5月期间的土地占用费161194元，李新应予支付。李新未能支付，故该期间的土地占用费应作为大乐村经济合作社的损失。南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）出具的评估报告中的工程及管理费部分涉及的项目内容与李新开设南通乐天伦休闲农庄有关，均系李新的建造投入，应属于损失范围。经鉴定，该工程及管理费部分共计4647707元。关于李新要求返还已缴纳的土地租赁费、青苗费的主张。虽然合同无效，但李新已实际使用了租赁土地，租赁期间的土地占用费应由李新承担。一审法院对李新该主张不予支持。另外，李新主张大乐村经济合作社赔偿其支付的休闲农庄工人工资。为此，李新提供了工人工资表及其女儿、女婿的银行取款明细予以证明，大乐村经济合作社不予认可。一审法院认为，李新未能提供工人所从事的具体工作、劳动报酬约定、支付给工人的工资资金来源等依据，且李新在休闲农庄的相关设施建成后，并未实际经营。李新提供的其女儿、女婿的银行明细不足以证明其主张，一审法院对李新该主张不予支持。综上，双方的合理损失为4808901元（161194元+4647707元），由大乐村经济合作社按责承担2644895.55元，李新按责承担2164005.45元，大乐村经济合作社需赔偿李新2483701.55元。关于焦点3，因双方签订的合同无效，所以大乐村经济合作社主张返还土地合法有据，返还土地时应由李新恢复原状。租赁土地内的树木与果树均由李新种植，李新为此成立的南通乐天伦休闲农庄经营范围为花卉、苗木种植、销售，李新在承租土地上种植树木与果树符合其成立休闲农庄的目的。故树木与果树应归李新所有，并由其自行移除处置。树木与果树移除后，由李新将土地平整完毕。李新在承租土地上建造的彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙，应由其自行拆除，所得残值归李新所有。李新修建的碎石道路与场地由其负责清理，自行人工开挖的沟渠、沟塘由其进行填埋。上述移除、清理、拆除、填埋费用均由李新自行承担。关于焦点4，本案系土地租赁合同纠纷，根据合同相对性，本案双方为案涉合同当事人，南通滨海园区社会管理局不是合同当事人。南通滨海园区社会管理局与李新签订协议的行为，带有行政行为的性质，且仅系投资意向书。李新要求追加其作为被告于法无据，一审法院不予准许。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（五）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、李新于判决生效后一个月内，对位于大乐村经济合作社的146.54亩土地（土地四至位置详见双方签订的《土地租用协议》及《补充协议》）范围内的彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙、碎石道路与场地予以拆除及清理，自行人工开挖的沟渠、沟塘由其进行填埋，树木及果树予以移除（详见通华瑞评报字[2020]第006号资产评估报告）。李新将清理后的承租土地返还给大乐村经济合作社。移除、清理、拆除、填埋费用由李新承担，残值归李新所有；二、大乐村经济合作社于判决生效后二十日内赔偿李新损失2483701.55元；三、驳回大乐村经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回李新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3524元，反诉案件受理费减半收取42408元，鉴定费48295元，合计94227元，由大乐村经济合作社负担23487元，李新负担70740元（大乐村经济合作社已缴纳3524元，李新已缴纳90703元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十五条第一款规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。大乐村经济合作社与李新签订的《土地租用协议》明确约定“甲方（大乐村经济合作社）提供土地给乙方（李新）建办休闲农庄”，但大乐村经济合作社出租的土地均属基本农田，故案涉土地按照其土地性质不能用于建办休闲农庄，双方《土地租用协议》违反法律强制规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。大乐村经济合作社明知土地性质但仍将土地出租给李新用于修建休闲农庄，存在重大过错；李新在签订协议时未尽注意义务、了解土地性质，且其建造相关设施时未能取得相应审批手续，自身亦存在过错。一审就双方因合同无效导致的损失酌定由大乐村经济合作社承担55%的责任，李新承担45%的责任并无不当。大乐村经济合作社2019年6月至2020年5月的土地占用费亦已经作为其损失由双方进行分担。虽然双方合同约定的土地租赁期限为2013年5月至2027年二轮土地承包结束，目前双方约定的租期已过半，但考虑到休闲农庄的投资建设是一个长期过程，休闲农庄的相关设施建成后也未实际经营，故大乐村经济合作社要求将李新的工程及管理费损失按照已过的租赁期限做相应折算不符合本案实际情况。综上，大乐村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27959元，由江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 刘彩霞审判员 高 雁二〇二一年七月一日书记员 周伟伟