辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10073号上诉人（原审被告）：许斌，男，1990年5月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：江渝，女，1986年12月7日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：辽宁君临物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路31甲6号3门。法定代表人：高雅娴，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘露，女，1991年11月21日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人许斌因与被上诉人辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许斌上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判调取规划图、资质证书、收费证书等，重新现场勘察，被上诉人公开前期服务合同和承诺函，出具业委会相关手续，追究刑事诈骗责任；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审适用简易程序错误。开发商和上诉人签订合同前已预谋改变小区规划，没告知，构成恶意欺诈。违法施工期间小区狼藉。开发商允诺的设施景观和高尚优美环境、高级豪华之物业是促成上诉人购买此房产的主要要件，是被上诉人按2.5元收取高额服务费的唯一证据。我方没有跟物业签订前期物业服务合同，也没给我一份，上诉人签订的承诺函就是签订的前期物业服务合同，出于信任没仔细看就签了，原件被收回，给我方业主手册，和业主签订的前期物业合同主要内容基本全部删除，全部业主都一样，我没有看完整细则，后头翻看里面还有错别字，内容不严谨，未提保安门卫，单方删除合同内容违法法律规定，实际服务质量比业主手册还差，欺诈合同无效，开发商是失信公司，被上诉人是开发商的家族企业，5年未催缴过物业费就是这期间业主一直诉讼开发商欺诈侵权，上诉人服务小区一片狼藉，势力再大也无法胜诉，又怕连累办物业收费证的官员，国家对于各类证件都有发放领取连审等法规，在这期间业主为了成立业主委员会奔走各部门，受到阻挠一直未成立，媒体有报道显示物业不作为，一审勘验没有通知上诉人到场解释说明违反法律规定，被上诉人事先知道，告诉保洁法院要来，服务质量不好。园区环境不好，地面起砂，垃圾满地都是，一楼大厅多半墙都是蜘蛛网，下雨天漏水，进户门大白脱落，路面没有砖，一楼建筑垃圾长期堆放，无排水，下雨积水，砖上有泥坑，4-5楼通风窗都是蜘蛛网，园区路面有大坑无下水盖，8号楼公共园区绿化地私自占用用来种菜，8、9号楼一楼私自圈占草坪过道，下水盖与地面悬浮，两边是大坑。7号楼前垃圾放置8、9天，11号楼1单元垃圾放置13天，休闲广场垃圾多天不清理，绿化池里垃圾一片，破损路面起砂冒灰，一审判决后小区栅栏豁口依然很多，人员随意出入，门岗无人，园区没有草坪，草高达一米且都是野草、灰菜，物业门口草有半米高也都是野草，2021年6月30日才除草，要开庭了才除的草，9号楼一单元占有公共过道搭建花架10米长3米宽，用水泥桩子搭建花架，物业人员去了没制止，物业同意业主装修用黄牌大翻斗车、挖掘机、钩机进园区施工，9号楼2单元堆放装修材料垃圾好几个月，11号楼二单元装修堆放垃圾袋已经长出小草，视频门禁打开就是篱笆墙，地下车库漏水很多，路面跟水泥厂一样，起灰，地下车库口有修车的，楼道玻璃没清理过，有蜘蛛网，人行路灯一半是坏的，7、8号楼灯长期不亮。辽宁君临物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，予以维持。二、上诉人于2015年5月4日入住当日，已由上诉人本人签署并收到答辩人公司发放的《业主公约》，并签字确认已对《业主公约》内容和答辩人公司名称、所属的物业公司、所管辖的“顶盛国际花园”小区悉知。上诉人作为居住于该小区的业主，与答辩人公司之间形成了书面的物业管理服务合同关系，且已事实上的接受了答辩人公司提供的物业服务，其应按《业主公约》约定向答辩人公司支付物业管理费用。答辩人公司与建设单位港联房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为案涉的“顶盛国际花园”小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。答辩人公司在接收该小区后，已完全履行了物业服务合同义务，且事实清楚。尽心尽力的具体服务内容包括：（1）为了各业主的房屋安全，与全部业主签订了《装修管理协议》，保证了各业主的房屋及人身安全；（2）组织物业人员保洁对小区共用部位和相关场地的清洁卫生、清运垃圾、雨水积雪的及时清理和疏通；（3）对小区的公共绿化做了大量工作；（4）对小区内的公共设施进行管理、维护、维修，保证了公共设施的正常使用；（5）对园区占用公共区域停车的及时清理和管控；（6）对公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；（7）尤其是在疫情期间，昼夜不断的坚守岗位做好门卫登记、体温测量、为缺少抗疫物资的业主免费提供口罩、消毒产品；等等为上诉人及全体小区业主做了较多物业服务工作。三、上诉人提出的第3、第4、第5、第6、第7、第8项上诉请求均已超出本案审理范围，且并非本案争议焦点，于法律于事实均无依据，依法不应予以审理。本案争议焦点仅在于上诉人已事实上接受了物业公司提供的物业服务，故应按时足额缴纳相关物业费用，而非以上诉人主观臆断的无理要求和无理理由拒交物业费。四、上诉人提出的开发商承诺的装潢装饰及园区规划问题，与物业公司无关，并不能作为上诉人向物业公司拒交物业费的理由，物业公司在其职责范围内已尽到了物业服务义务。五、上诉人反映称安保、保洁卫生、绿化等管理上服务质量不达标，且提供了相关照片，但这些照片反映的所属环境并不明确，即便是反映物业服务存在某个问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据锁链认定答辩人公司提供的服务长期不达标，不足以构成根本违约的程度，而答辩人公司目前亦针对服务管理不断完善和作出努力。上诉人接受了答辩人公司提供的服务，按时交纳物业费用是业主应尽的义务，其欠缴物业费已达六年之久，其已严重构成根本违约，应依法承担其违约责任和滞纳金。辽宁君临物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2016年4月16日至2020年11月30日物业费13618.3元及滞纳金，分别自2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16、2019年1月16日、2020年1月16日以每年欠付物业费2944.56元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计至实际给付日止，暂计1000元共计14618.3元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告系由原告进行物业服务的沈阳市苏家屯区顶盛国际花园一期小区业主，其房屋地址为沈阳市苏家屯区南京南街1028-8号顶盛国际花园2单元5层2号，建筑面积为98.15平方米。2015年3月26日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订顶盛国际花园一期前期物业服务合同，约定由原告对顶盛国际花园一期进行物业服务，合同约定洋房住宅楼建筑面积为每平方米2.5元收取（含电梯费），高层住宅按建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费）。被告的房屋为洋房住宅。被告于2015年5月4日入住，根据原告发放的业主公约，业主应于每年的1月15日前支付当年的物业费，被告从2016年4月16日至2020年11月30日共计55.5个月的物业费13618.3元没有缴纳，此款经原告多次索要未果，故原告诉至一审法院。一审法院认为，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对全体业主均有约束力。现被告没有按约给付原告物业费系违约行为，故一审法院判决被告给付原告物业费13618.3元。关于原告要求被告给付滞纳金的主张，因滞纳金与违约金属于两个不同的法律概念，是由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性。现原告要求被告给付滞纳金没有法律依据，且滞纳金条款系格式条款，加重了一方当事人的责任，故对其该主张不予支持。关于被告提出原告存在物业服务收费过高不合理，小区环境不好、没有凉亭、园区四通八达、外来人员进小区不登记、财务不公开不透明等等的辩解。办案人于2021年4月2日到小区现场查看，该小区的环境（包括绿化、道路、卫生、保安门卫等等）尚可，虽然存在需要改进提高的地方，但被告不能以此拒绝缴纳物业费，对于被告提出的原告存在其他问题，如小区公共部位广告费收入分配问题、顶级会所、老人日托等的问题，亦不是其拒交物业费的理由，其可另行诉讼。希望原告在以后的物业服务过程中加强与业主沟通，提高服务质量，对存在的问题加以改进，增加其收费透明度。一审法院判决：一、许斌于判决发生法律效力后十日内给付辽宁君临物业管理有限公司物业费13618.3元。二、驳回辽宁君临物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。二审中，上诉人提交了照片，证明园区环境不好，地面起砂，垃圾满地，一楼大厅多半墙都是蜘蛛网，下雨天漏水，进户门大白脱落，路面没有砖，一楼建筑垃圾长期堆放，无排水，下雨积水，砖上有泥坑，4-5楼通风窗都是蜘蛛网，园区路面有大坑无下水盖，8号楼公共园区绿化地私自占用用来种菜，8、9号楼一楼私自圈占草坪过道，下水盖与地面悬浮，两边是大坑。7号楼前垃圾放置8、9天，11号楼1单元垃圾放置13天，休闲广场垃圾多天不清理，绿化池里垃圾一片，破损路面起砂冒灰，一审判决后小区栅栏豁口依然很多，人员随意出入，门岗无人，园区没有草坪，草高达一米且都是野草、灰菜，物业门口草有半米高也都是野草，2021年6月30日才除草，要开庭了才除的草，9号楼一单元占有公共过道搭建花架10米长3米宽，用水泥桩子搭建花架，物业人员去了没制止，物业同意业主装修用黄牌大翻斗车、挖掘机、钩机进园区施工，9号楼2单元堆放装修材料垃圾好几个月，11号楼二单元装修堆放垃圾袋已经长出小草，视频门禁打开就是篱笆墙，地下车库漏水很多，路面跟水泥厂一样，起灰，地下车库口有修车的，楼道玻璃没清理过，有蜘蛛网，人行路灯一半是坏的，7、8号楼灯长期不亮。被上诉人质证意见：真实性和关联性有异议，上述证据反映的环境并不明确，即便是反映物业服务存在某个问题但仅是某个时间点并不具备连续性，也不能证明是目前存在和没经处理的，难以形成证据链条认定，被上诉人公司提供的物业长期不达标也不足以构成根本违约的程度，仅属于一般瑕疵，且目前被上诉人公司也对服务和管理不断完善和努力，被上诉人公司提供物业服务的前提是上诉人按时足额缴纳物业费用，上诉人欠缴物业费已经达到6年之久已经严重构成根本违约，但被上诉人公司仍尽心尽力进行物业服务，有权利按照前期物业合同收取物业费用，故上诉人提供的上述照片不足以构成其拒缴物业费的理由。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，上诉人主张其物业费交至2016年5月4日。被上诉人亦认可上诉人从2016年5月4日开始给付物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被上诉人已按约定为案涉园区提供物业服务，即享有按照约定收取物业费的权利。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务即负有向被上诉人交纳物业服务费的义务。关于物业费数额，因双方二审中均同意物业费从2016年5月4日开始计算，故上诉人应交纳2016年5月4日至2020年11月30日物业费13471元。关于上诉人提出物业管理混乱，服务质量不好的问题，上诉人虽向法庭提供照片证据，但上述证据仅能够证明园区物业服务曾经存在一些问题，但无法证明问题始终存在，被上诉人亦提交证据证明其积极提供物业服务，并对存在不足加以改进，且上述瑕疵即便存在亦尚未达到根本违约的程度，故一审法院判决上诉人履行交纳物业费义务并无不当。当然，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但必须严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初870号民事判决；二、许斌于本判决发生法律效力后十日内给付辽宁君临物业管理有限公司物业费13471元；三、驳回辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，减半收取90元，二审案件受理费180元，均由上诉人许斌负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年七月七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。