广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2678号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张建辉，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××234。委托诉讼代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳哲，广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙细珍，女，1967年4月10日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××020。委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟城，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市中汇房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园26号楼商铺121号和122号房。法定代表人：靳先丽。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行,经营场所：广东省东莞市南城区×××××××。负责人：李宝生。上诉人孙细珍因与被上诉人张建辉及原审第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司（以下简称中汇公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初21185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙细珍向一审法院提起诉讼，请求判令张建辉：一、继续履行2020年4月18日签订的《房屋买卖合同》（编号：100005389951）及《补充协议》（房屋价值526万元），将房产过户至孙细珍名下；二、向孙细珍支付律师费8万元；三、向孙细珍支付中介费36000元；四、承担本案诉讼费、保全费、诉责险保费。一审诉讼过程中，孙细珍以张建辉已经偿还案涉房屋贷款为由撤回了要求张建辉继续履行《补充协议书》的诉讼请求。张建辉向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认孙细珍与张建辉签订的《房屋买卖合同》已于2020年8月12日解除；二、孙细珍向张建辉支付违约金1052000元；三、本案诉讼费用由孙细珍承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、孙细珍与张建辉继续履行编号为100005389951的《房屋买卖合同》；二、张建辉应于判决发生法律效力之日起十五日内注销东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居4号楼1单元2202房（权属证书号：1700697816）的抵押登记并将房产过户至孙细珍名下；三、孙细珍应于判决发生法律效力之日起十五日内向张建辉支付剩余房屋转让款396万元；四、张建辉应于判决发生法律效力之日起十五日内向孙细珍支付诉责险保费10520元、律师费80000元；五、驳回孙细珍的其他诉讼请求；六、驳回张建辉的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费49432元（孙细珍已预交），由张建辉负担；一审案件反诉受理费7134.00元（张建辉已预交），由张建辉负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初21185号民事判决。上诉人张建辉不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张建辉与孙细珍签订的《房屋买卖合同》已于2020年8月12日解除；2.孙细珍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、张建辉与周大庆于2020年5月13日签订《房地产买卖合同》（自行交易版），此前张建辉与孙细珍签订的《房屋买卖合同》已解除。张建辉与孙细珍于2020年4月18日签订《房屋买卖合同》（合同编号为100005389951），合同约定：孙细珍向张建辉购买案涉房屋（位于东莞市松山湖高新技术开发区青田路7号盛世山湖名居4栋1单元2202房）。签订合同后，孙细珍要求以周大庆的名义购买案涉房屋并申请银行贷款，同时要求张建辉将收据抬头改成周大庆的名字，由张建辉与周大庆签订房屋交易合同。2020年5月13日，张建辉按照孙细珍的要求与周大庆在松山湖不动产登记中心签订交易案涉房屋的《房地产买卖合同》（自行交易版），合同约定：周大庆向张建辉购买案涉房屋，房屋交易价款为人民币526万元（与孙细珍合同约定的交易价款一致），房屋交易价款分两期向张建辉支付。周大庆在虎门贝壳平台向广发银行虎门支行工作人员签署并提交了申请按揭贷款的资料。张建辉按孙细珍的要求与周大庆签订了上述《房地产买卖合同》（自行交易版），案涉房屋的买卖双方已由张建辉与孙细珍变更成为了张建辉与周大庆，周大庆亦已实际向银行申请了按揭贷款，张建辉与孙细珍签订的买卖合同已因张建辉与周大庆买卖合同的签订以及周大庆申请按揭贷款而实际解除。二、张建辉与孙细珍所签订的《房屋买卖合同》已实际解除，孙细珍向东莞市第一人民法院提起继续履行合同的诉讼没有任何法律和事实依据，应当依法予以驳回。孙细珍要求张建辉将案涉房屋出售给周大庆，要求张建辉将收款收据抬头改为周大庆，要求张建辉与周大庆签订《房地产买卖合同》（自行交易版）并由周大庆申请按揭贷款。孙细珍对其与张建辉所签订《房屋买卖合同》的事实解除知情、主导、并决策。既然孙细珍与张建辉签订《房屋买卖合同》已实际解除，孙细珍向东莞市第一人民法院提起继续履行合同的诉讼就没有任何事实与法律依据，本案诉争的合同基础和事实基础已不存在，依法应当驳回孙细珍全部诉讼请求。三、即便认定孙细珍与张建辉签订的《房屋买卖合同》继续有效，也因孙细珍与周大庆恶意虚构事实、隐瞒真相，使张建辉违背真实意思与其签订及履行合同，张建辉有权解除与孙细珍签订的《房屋买卖合同》。孙细珍在与张建辉签订房屋买卖合同后，告知要将房屋过户给其配偶周大庆，但是周大庆提交给广发银行的按揭申请资料显示周大庆并非孙细珍的配偶。孙细珍、周大庆与中介方恶意串通，隐瞒周大庆与孙细珍真实关系，使张建辉违背内心真实意思与之进行交易，严重损害了张建辉合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，应当撤销张建辉与孙细珍签订的房屋交易合同。在张建辉已提交证据证明周大庆与孙细珍并不存在婚姻关系的情况下，法院有权且应当责令周大庆提供其提交给银行的按揭资料。由于张建辉不能获取该证据原件，而周大庆与孙细珍的关系问题又是本案关键事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，从查明案件事实的角度出发，法院理应向虎门广发行调取有关资料。依据证据规则相关规定，周大庆与罗首梅离婚证原件、户口本原件为周大庆所持有，但周大庆拒绝提供原件资料，法院应当采纳张建辉有关意见。此外，孙细珍及周大庆至今未按案涉《房屋买卖合同》的约定取得银行同贷书，一审法院仅根据银行短信认定其已经获得同贷书存在错误，孙细珍违反合同约定，构成根本违约。四、一审法院认定“将贷款支付购房款变更为一致性付款，且原告已经准备了足够的购房款，不会导致被告的合同目的不能实现。”属于事实认定错误。如上所述，案涉《房屋买卖合同》已经解除，孙细珍无权以任何形式要求履行已经被解除的合同，且作为2020年5约13日签订的《房地产买卖合同》（自行交易版）买受人的周大庆从未向张建辉作出一次性付清楼款的意思表示。此外，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，变更合同需要双方当事人协商一致，即使认定案涉《房屋买卖合同》未解除，孙细珍不经过张建辉同意就私自变更付款方式，亦构成违约。被上诉人孙细珍辩称：一、孙细珍与周大庆系合法夫妻，一审时已提交结婚证和户口本作为证据，足以证明二人是真实夫妻关系，但由于二人在1988年结婚，当时的结婚证与现在的结婚证制式不同，张建辉以此否认结婚证的真实性不合理。若仍对二人婚姻关系存疑，可以由张建辉支付亲子鉴定费用对孙细珍、周大庆以及女儿周丽丽进行亲子鉴定以进一步证实二人的夫妻关系。二、本案满足继续履行的条件。一审期间，张建辉已经还清了银行贷款和抵押贷款，案涉房屋仅没有办理注销抵押手续，且孙细珍早在2020年6月已经准备好购房款全款，且具有购房资格，案涉合同可以继续履行。三、孙细珍将原来合同约定的贷款变更为一次性付款是有利于张建辉的行为，没有损害其任何利益，反而有利于张建辉早日拿到购房款，对于这种对相对方有利的行为无需经过对方同意的。四、对张建辉上诉时提交的离婚证、户口本真实性不予确认，该证据属于拍摄的照片，来源不明，与周大庆的真实婚姻关系不符，亦不属于新证据，该证据不能认定周大庆是离婚状态。上诉人张建辉二审提交以下新证据：一、离婚证，拟证明周大庆与案外人罗首梅与2019年5月16日登记离婚，孙细珍购买案涉房屋时与周大庆并非夫妻关系；二、户口本，拟证明周大庆于2016年6月15日因条件准入将户口从江西省九江市迁入东莞市，独立成户且为户主，与孙细珍一审提交的户口本完全不一致；三、张建辉与周大庆签订的《房地产买卖合同》（合同编号：Z20200513A9422143412）及附件，拟证明张建辉与周大庆于2020年5月13日就购买案涉房屋签订了交易合同，张建辉与孙细珍所签订的《房屋买卖合同》在上述合同签订时即已解除，孙细珍提起本案诉讼的合同基础已不存在。被上诉人孙细珍质证称：对证据一、二真实性不予认可，且已经超出举证期限，该证据并非原件，而孙细珍已于一审中提交了结婚证与户口本原件且开庭时孙细珍与周大庆均出庭充分说明二人确实存在夫妻关系；对证据三的真实性不予认可，从形式上该证据是电脑截图而非原件，对证明内容不予认可，二手房交易过程中存在交易之初签订《房屋买卖合同》和按照买卖合同约定的流程签订网签合同，网签合同仅是房屋买卖过程中的一个步骤，其中的权利义务均是根据《房屋买卖合同》来决定，且张建辉与孙细珍签订的《房屋买卖合同》第十五条约定“甲方同意乙方可以变更购买人为配偶”，所以周大庆即使签订该合同，也不代表张建辉与孙细珍之间合同解除，只能证明孙细珍按照合同履行义务。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉及答辩，本案的争议焦点是：一、案涉《房屋买卖合同》是否已于2020年5月13日解除；二、案涉合同履行过程中的孙细珍是否存在违约行为；三、案涉《房屋买卖合同》能否继续履行。对此，本院分析如下：焦点一。2020年5月13日，周大庆与张建辉在贝壳平台虎门服务网点签署以周大庆为贷款人所需的贷款申请的相关资料，其中一项就是《房地产买卖合同》（自行交易版），该合同是出于办理贷款手续的程序性需要，而非合同双方对合同内容达成新的合意下签订的新合同，本院认为该合同不生效。即使该合同生效，在同一房产上签订的两个买卖合同，后合同的签订亦不属于合同约定或法定解除的情形，即2020年5月13日《房地产买卖合同》（自行交易版）的签订并不导致此前孙细珍与张建辉签订的《房屋买卖合同》的解除。此外，在案涉《房屋买卖合同》的履行过程中，孙细珍从未正式表示将合同主体变更为其丈夫周大庆，仅是要求将收据名字写为周大庆，其委托周大庆付款及办理贷款并不直接导致合同主体的变更。并且，由于张建辉一直以孙细珍与周大庆夫妻关系存疑为由拒绝签订变更协议，且此后孙细珍也同意由自己重新面签办理贷款，应认定为双方从未就合同主体变更为周大庆达成合意，案涉房屋的购买人仍为孙细珍。因此，孙细珍与张建辉签订的《房屋买卖合同》仍然有效且合同主体仍为孙细珍，孙细珍一审中据此请求继续履行合同，有合同和法律依据。焦点二。本案中，张建辉上诉称孙细珍隐瞒与周大庆的真实关系，使其违背真实意思与其签订及履行合同，构成违约且涉嫌欺诈。首先，本案《房屋买卖合同》的签订双方为张建辉与孙细珍，房屋的买受人是孙细珍本人，而非夫妻共同购买或代表周大庆签订合同，孙细珍的婚姻关系与合同的订立无关。其次，在履约过程中，由于张建辉本人的合同目的为售卖房屋并收取房款，该合同本身不具有严格的人身属性，孙细珍委托其丈夫周大庆代为付款并办理相关贷款手续，并不违背张建辉订立合同的本意。在合同和订立与履行中，孙细珍与周大庆的婚姻关系并非合同履行的关键因素，亦并非本案认定的关键事实。从举证责任的分配上来看，张建辉应对其关于孙细珍与周大庆的婚姻关系不真实的主张承担举证责任。本案中，张建辉只提供了来源不明的结婚证和户口本复印件，且超出举证期限，本院不予采信。而对于张建辉的主张，孙细珍于一审及二审庭审过程中当庭提交其与周大庆的结婚证与户口本原件，本院认为该证据足以证明二人婚姻关系真实。且对于张建辉的律师调查令申请，一审法院已经依其申请向江西省湖口县民政部门发出了律师调查令，调查孙细珍与周大庆结婚证的真实性，至于张建辉关于向广发银行股份有限公司东莞虎门支行的调查申请，由于该证据属于张建辉系证明责任范畴且对本案事实认定不具有必要性，一审法院以其不符合向法院申请律师调查令的情形而不予准许，于法有据。张建辉二审期间又申请调查取证，理由不充分，依法不应采纳。此外，关于张建辉所主张的孙细珍未按合同约定取得银行同贷书及擅自更改付款方式构成违约的主张，张建辉并无证据证明孙细珍未取得银行同贷书，而孙细珍方能提供银行短信且能正常履约付款，其一次性付清房款的要求也是在张建辉对贷款材料及贷款结果提出质疑的情况下为减少履行纠纷而提出，并非擅自更改付款方式，一审法院认定孙细珍上述行为不构成违约与本案事实相符，本院予以维持。焦点三。由于张建辉所主张的孙细珍的违约行为均不成立，案涉《房屋买卖合同》的履行中孙细珍不存在违约行为，该合同并未解除或撤销，对双方当事人仍具有约束力。在孙细珍依约支付定金、办理贷款并支付第一笔购房款的情况下，张建辉拒不配合办理注销抵押手续并以对方婚姻关系存疑为由质疑其获得的银行同贷书，在拒绝对方不通过贷款直接一次性付清房款的要求后，仍拒绝配合以孙细珍本人的名义办理贷款申请手续，违反合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院认定其应承担继续履行合同及违约损害赔偿责任，于法于理由有据，本院予以维持。本案案涉房屋并未损毁灭失，抵押贷款已经清偿完毕且仍然登记在张建辉名下，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能履行的情形，且孙细珍已按照案涉《房屋买卖合同》第五条的约定获得210万的贷款数额且支付剩余购房款的资金充足，符合继续履行的条件。一审判决继续履行合同，判令张建辉注销案涉房屋的抵押登记并将其过户至孙细珍名下，并判令孙细珍支付剩余房款396万元，符合案涉《房屋买卖合同》第五条约定的房款支付方式，本院予以维持。综上所述，上诉人张建辉的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39204.16元，由上诉人张建辉负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  林 静审判员  黄宇齐二〇二一年七月十六日书记员  肖博雅何晴