四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终546号 上诉人（原审原告）：郑淑华，女，1952年7月9日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：杨元清，男，1950年5月24日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郑淑华（杨元清之妻），住四川省仁寿县。 被上诉人（原审被告）：夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司，住所地：四川省夹江县新场镇星和村4社。 法定代表人：胡秀琼，经理。 委托诉讼代理人：姚平，男，该公司工作人员。 上诉人郑淑华、杨元清因与被上诉人夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司（以下简称领秀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院（2020）川1126民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑淑华、杨元清上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持郑淑华、杨元清一审的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由领秀公司承担。事实和理由：首先，案涉商铺交付时并无房屋应具备的外观和内部结构，仅是通过地上划线来确定商铺的范围，即该商铺完全不具备房屋的使用价值，不符合交付使用条件。领秀公司进行虚假宣传欺骗消费者购买房屋，已有行政处罚决定书和郑淑华、杨元清提交的证据证明。郑淑华、杨元清正是基于领秀公司的各种虚假宣传才与该公司签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》，故郑淑华、杨元清对该合同享有撤销权。其次，郑淑华、杨元清作为普通百姓，不懂法律，也不会操作电脑，虽然案涉行政处罚决定书在网站公布的时间是2019年1月4日，但郑淑华、杨元清不可能每天关注政府网站，不能以前述时间作为郑淑华、杨元清知晓撤销事由之日。因郑淑华、杨元清直至2020年4月被拉进维权微信群才知道被欺骗，故案涉合同的撤销权应从郑淑华、杨元清知道或应道知道权利之日即2020年4月开始计算除斥期间。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持郑淑华、杨元清的上诉请求。 领秀公司辩称，首先，案涉项目已办理了产权初始登记，案涉房屋符合合同约定的交房条件，并可以办理产权转移登记；根据郑淑华、杨元清与案外人签订的合同，郑淑华、杨元清开始收取租金的时间是2022年12月21日，其二人不存在收益损失的问题，所以领秀公司不存在虚假宣传的情形，郑淑华、杨元清对案涉合同不享有撤销权。其次，行政处罚决定书向社会公布的时间是2019年1月4日，郑淑华、杨元清起诉的时间是2020年7月，即使其二人享有撤销权也超过了法定除斥期间。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郑淑华、杨元清向一审法院起诉请求：1.解除郑淑华、杨元清与领秀公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：2017122100005）；2.领秀公司立即向郑淑华、杨元清退还购房款86,000元整；3.领秀公司立即向郑淑华、杨元清支付资金占有使用费13,012元整（以86,000元为基数，自2017年12月22日至2020年6月30日，按照年利率6%计算，之后的资金占有使用费计算至实际向郑淑华、杨元清退还房款之日止）；4.领秀公司向郑淑华、杨元清支付因维权产生的律师费开支4,000元；5.本案的诉讼费由领秀公司承担。郑淑华、杨元清于开庭当日将第1项解除合同的诉讼请求当庭变更为“撤销郑淑华、杨元清与领秀公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，（合同编码：2017122100005），并对第3项诉请明确为以郑淑华、杨元清实际缴纳的购房款为基数从购房款支付之次日起按照年利率6%至还清全部款项时止的资金占有使用费”。 一审法院认定事实：领秀公司系夹江县西部国际陶瓷城开发商。2017年12月21日，郑淑华、杨元清作为买受人与领秀公司作为出卖人签订了合同编号为2017122100005号《商品房买卖合同（预售）》一份，约定郑淑华、杨元清购买四川省夹江县西部国际陶瓷城1幢3楼147号套内面积为7平方米的商铺一套，总价款86000元。合同载明“第十条交付条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上、下水:2018年12月31日达到使用条件；（2）电：2018年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续按照合同履行。……2、其他设施（1）公共绿地：2018年12月31日达到使用条件；（2）公共道路：2018年12月31日达到使用条件；（3）公共停车场：2018年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在交房后进行完善，出卖人不承担违约责任。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的5%……”郑淑华、杨元清在合同上签名盖手印确认；领秀公司在合同上盖印章确认。当日，郑淑华、杨元清向领秀公司一次性支付购房款86000元，领秀公司对该款向郑淑华、杨元清出具《专用收款收据》一份。当日，郑淑华、杨元清作为委托方就其所购商铺的委托代租及统一管理事宜，与案外人成都环融投资有限公司（以下简称环融公司）作为受托方签订从2017年12月21日至2037年12月20日止共计20年的《委托经营管理协议》一份，协议中郑淑华、杨元清将其所购铺面的商铺接收、全程招商招租、商业管理、公共区域物业管理等授权环融公司委托经营管理及决策，并与该公司就商铺租金收益及支付方式进行了分阶段约定等内容。2020年2月10日，夹江县住房和城乡建设局对领秀公司所建夹江县西部国际陶瓷城项目出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2020年2月峨眉山鑫达测绘有限公司就领秀公司所建夹江县西部国际陶瓷城项目建筑面积出具了《测绘（实测）报告》。2020年3月5日，夹江县自然资源局就领秀公司坐落在夹江县出让土地开发的房产颁发了川（2020）夹江县不动产权第0001383号和第0001384号权属证书。截止2020年10月27日，领秀公司已经对所销售的95个铺面的购房户办理了不动产权证书，并已对部分铺面进行了招商引租。郑淑华、杨元清以领秀公司所售房产涉嫌虚假宣传销售、并因违法违规被夹江县市场和质量监督管理局行政处罚，导致合同目的无法实现要求撤销合同为由诉至一审法院。 庭审中，一、双方对《商品房买卖合同（预售）》及《专用收款收据》的真实性均无异议；二、领秀公司为证明所售房产目前符合《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十一条的交房条件，提交了《测绘（实测）报告》《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、（2020）夹江县不动产权第0001383号和第0001384号权属证书、夹江县自然资源局出具的《领秀中远房屋查询结果》（首次登记）、供电和供水增值税专用发票、楼盘绿化带和停车位通道照片、房屋分层平面示意图已招租铺面面积说明和拟租铺面装修图、《已办证业主名单表（截止10月27日）》等证据；三、郑淑华、杨元清为证明领秀公司存在虚假销售行为，提交了郑淑华、杨元清在购房时营销中心现场的照片和当年报刊网络宣传资料截图,照片上营销中心大门有“热烈欢迎省市县各级领导莅临”字样，报刊和网络截图有“西部国际陶瓷城助力夹江产业升级”、“政府招商引资重点项目，独享最大政策优势”等媒体报道字样；庭审中，郑淑华、杨元清还提交了夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出的川工商乐夹处字〔2018〕0046号《行政处罚决定书》，决定书载明，该局于2018年3月23日对领秀公司现场检查时发现“该公司的营业场所内有‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’，宣传称可以30年后向平安养老保险股份有限公司四川分公司领取一份不低于购房款的浮动收益……”，后经该局调查核实并认定，“当事人虚构了‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’对其商铺进行宣传，‘计划’声称购铺满30年后向平安养老保险股份有限公司申请一次性领取不低于购铺金额的收益，……故意将保险收益演变成购铺收益，把保险收益与购铺收益相混淆。……以不正当的手段排挤了其他诚实经营者，破坏了市场公平竞争秩序，误导了购铺者。综上所述本局认定当事人违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条……处罚如下：一、责令停止违法行为；二、罚款800,000元（捌拾万元整）……”。领秀公司庭审中认可其已按处罚决定书缴纳了处罚款项。郑淑华、杨元清庭审中未提交其购买过“平安财富人生团体年金保险”的证据。 另查明:1.夹江县市场和质量监督管理局已将其作出的川工商乐夹处字〔2018〕0046号《行政处罚决定书》在夹江县信息公开网站上公开发文公布,网站上载明的发文日期为2019年1月4日。2.一审法院于2020年7月7日收到郑淑华、杨元清邮寄至该院的诉状，郑淑华、杨元清于2020年12月24日开庭当日将诉状中第1项诉讼请求由“请求法院依法解除郑淑华、杨元清与领秀公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》”变更为“请求法院依法撤销郑淑华、杨元清与领秀公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》”。3.郑淑华、杨元清庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，该截图无法反映郑淑华、杨元清是否因参加该微信群才首次知晓其主张的撤销事由。 一审法院认为，本案的争议焦点有二： （一）双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当被撤销？ 该院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方庭审中对2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》及购房款《专用收款收据》两份证据的真实性均无异议，从证据载明内容来看，双方就《商品房买卖合同（预售）》经签名并盖印确认，且郑淑华、杨元清已按合同约定支付了全部购房款，双方房屋买卖合同关系成立并生效，对双方具有约束力。领秀公司庭审中提交了双方在《商品房买卖合同（预售）》第十条和第十一条约定的符合交房条件的证据，能够反映郑淑华、杨元清所购商铺具备了办理不动产权证书条件，且合同第十条和第十一条约定的交房条件手续和内容也已齐备,且有证据反映西部国际陶瓷城已进行了商铺招商引租,可见收房办证条件均已符合约定,故郑淑华、杨元清应当按照合同约定积极向领秀公司提交相关手续材料全面履行收房办证义务。郑淑华、杨元清诉称所购商铺不具备交房条件的理由不能成立，该院不予采纳。郑淑华、杨元清提交其购房时营销中心现场照片和当年的报刊网络宣传资料截图,仅能反映报刊网络媒体对西部陶瓷引资招商相关报道，照片和截图本身也反映不出虚假宣传销售内容，现场挂横幅的销售行为和报刊网络的宣传报道并未被《行政处罚决定书》或其他行政机关认定为虚假销售行为，郑淑华、杨元清以此为据证明其受虚假销售影响签订商品房买卖合同的理由不能成立，该院不予采纳。郑淑华、杨元清提交的川工商乐夹处字〔2018〕0046号《行政处罚决定书》，是行政机关针对领秀公司因违法推销平安团体险涉嫌不正当竞争行为给予的行政处罚，郑淑华、杨元清未提交其购买过该保险的证据，该行政处罚内容与郑淑华、杨元清之间没有关联性，故郑淑华、杨元清以此为据主张撤销合同，该院亦不予支持。 （二）郑淑华、杨元清的撤销权是否消灭？ 本案中，双方于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》。郑淑华、杨元清以宣传资料以及夹江县市场和质量监督管理局做出的《行政处罚决定书》为据主张撤销合同，从郑淑华、杨元清提交的宣传资料内容反映的时间来看，郑淑华、杨元清在购房当年就已知晓宣传资料相关载明内容；夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出《行政处罚决定书》后，通过夹江县政府信息公开网站于2019年1月4日就已向社会公开发文公布，该公布日期为政府对外公开告知的最终时间。而该院2020年7月7日收到郑淑华、杨元清的诉状时郑淑华、杨元清的诉请为解除合同，郑淑华、杨元清在本案开庭当日即2020年12月24日才将其主张的解除合同诉请变更为撤销合同诉请，郑淑华、杨元清行使撤销权的时间在2020年12月24日，已超过一年以上，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”之规定，郑淑华、杨元清撤销权行使已超过法律规定的除斥期，其撤销权已经消灭。因此郑淑华、杨元清要求撤销双方于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》之主张，该院不予支持。郑淑华、杨元清庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，不能反映其是否首次参加微信群才知晓撤销事由的原因，郑淑华、杨元清以此证明撤销权行使的起算时间，该院不予采信。郑淑华、杨元清主张撤销合同之请求不能成立，其主张因撤销合同返还购房款并支付资金占用利息的损失、以及郑淑华、杨元清主张因行使撤销权发生的律师费损失等其余诉讼请求，该院亦不予支持。 综上所述，郑淑华、杨元清的全部诉讼请求均不能成立，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第五十五条之规定，判决：驳回郑淑华、杨元清的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,180元，由郑淑华、杨元清负担。 二审中，郑淑华、杨元清提交了如下证据：1.通话“详单查询”1页，拟证明张朝东于2020年4月19日通过电话通知郑淑华就案涉房屋一起去维权，至此郑淑华、杨元清才知道自己的权利受到侵害。2.（房乐山）网站简介6页、《夹江县新场镇人民政府信访事项答复意见书》2页、《中共夹江县委政法委员会关于请求协助稳控西部国际陶瓷城购房人员的函》3页、《外观设计专利证书》1页、《中国夹江西部国际陶瓷城项目投资协议书》封面照片1页、《项目投资协议书》5页、《中共夹江县委办公室夹江县人民政府办公室关于印发的通知》1页、《夹江县陶瓷企业“退城入园”实施方案》1页、与“退城入园”有关的照片2页、网络截图、图片、照片共计28页，拟证明领秀公司没有按照西部国际陶瓷城项目投资协议书的内容和政府“退城入园”的实施方案进行建设，案涉房屋与陶瓷行业没有任何关系，故领秀公司存在虚假宣传的欺诈行为。3.《夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司关于加快办理西部陶瓷城转移登记工作的通知》1页，拟证明该通知是关于西部陶瓷城业主办理过户登记的通知，但郑淑华、杨元清是西部国际陶瓷城的业主，该通知与郑淑华、杨元清无关。4.《招商进度与规划》1页，拟证明出具《招商进度与规划》的公司并非与郑淑华、杨元清签订经营协议的公司，故领秀公司存在欺骗行为。5.商铺计价单3页、《补充协议》2页，《补充协议》的落款时间“2020年4月9日”是笔误，应该是2021年4月9日，拟证明领秀公司存在售后包租的违法行为。6.“法院公告”截图5页，拟证明与郑淑华、杨元清签订经营协议的环融公司在案涉房屋竣工验收前就已下落不明，无法代表业主收房，但领秀公司就该情况没有通知业主，故领秀公司存在欺诈行为。7.网络文章“格子铺（产权式商铺）业主维权如何走出死胡同”2页、“投5万可分30万四川一地产项目被指高众筹圈钱”4页，拟证明领秀公司存在虚假宣传的欺诈行为。 领秀公司质证认为，1.对通话“详单查询”的真实性无异议，但与本案没有关联性，不能达到郑淑华、杨元清的证明目的。2.（房乐山）网站上内容的发布主体并非领秀公司，这些内容并非是领秀公司宣传承诺的事项；对《夹江县新场镇人民政府信访事项答复意见书》《中共夹江县委政法委员会关于请求协助稳控西部国际陶瓷城购房人员的函》的真实性无异议，但无法达到郑淑华、杨元清的证明目的；《外观设计专利证书》与本案不具有关联性；对《中国夹江西部国际陶瓷城项目投资协议书》封面照片、《项目投资协议书》、《中共夹江县委办公室夹江县人民政府办公室关于印发的通知》《夹江县陶瓷企业“退城入园”实施方案》、与“退城入园”有关的照片、网络截图、图片、照片的真实性无异议，案涉房屋符合《中国夹江西部国际陶瓷城项目投资协议书》的约定，对于案涉项目的招商50％与陶瓷行业有关；“退城入园”的实施方案是由政府实施，与领秀公司无关。3.《夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司关于加快办理西部陶瓷城转移登记工作的通知》因领秀公司工作人员失误导致少了“国际”二字，但该通知就是通知郑淑华、杨元清等业主办理房屋过户登记。4.《招商进度与规划》是业主代表、当地政府与领秀公司协商一致由领秀公司成立新的物管公司代表业主对案涉房屋进行运营，这是对业主与环融公司签订协议的承继，不影响业主的任何权利，故领秀公司不存在欺诈行为。5.商铺计价单没有盖章也没有签字，对其真实性不予认可；认可《补充协议》的真实性，该协议的落款时间“2020年4月9日”是笔误，应该是2021年4月9日，因该协议是与夹江县领远物业管理有限公司（以下简称领远物业公司）签订，与本案没有关联性。6.对“法院公告”截图的真实性无异议，但领秀公司联系了环融公司收房，领秀公司不存在欺诈行为。7.网络文章仅仅代表个人观点，不符合证据真实性、合法性和关联性的特征，领秀公司对其真实性、合法性和关联性均有异议。 领秀公司提交了《承诺书》1页、《西部国际陶瓷城业主代表协调会签到册（2020.8.6））》1页，拟证明领远物业公司是业主代表、夹江县新场镇人民政府与领秀公司协商一致成立的。 郑淑华、杨元清质证认为，郑淑华、杨元清没有作为业主代表参加协调，且领远物业公司是在郑淑华、杨元清一审起诉后才成立的，该组证据与郑淑华、杨元清无关，故对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 本院认为，郑淑华、杨元清提交的证据：第1组证据不能反映通话内容，故不能达到郑淑华、杨元清的证明目的，故本院不予采信。第2组证据中的《外观设计专利证书》与本案没有关联性，故本院不予采信；其余证据符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信；第3-4组符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信；第5组证据中的商铺计价单与本案没有关联性，故不予采信；其余证据符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信；第6组证据符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信；第7组证据是网络文章，仅代表作者个人观点，不能达到郑淑华、杨元清的证明目的，故本院不予采信。领秀公司提交的证据符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2014年9月29日夹江县人民政府（甲方）与领秀公司（乙方）签订《项目投资协议书》，该协议书载明，一、项目概况1.项目名称：中国夹江西部国际陶瓷城2.项目建设内容：建设集陶瓷展销、研发、电子商务、综合商贸、综合服务为一体的陶瓷博览中心。3.投资规模：项目总投资不低于8,000万元，其中固定资产投资强度不低于500万元/亩。4.投资效益：项目建成营运后，年税收不低于15万元/亩。5.项目推进速度：自甲方实际供地之日起，24个月内建成投运。二、项目用地1.用地位置及面积：项目位于夹江县经开区，面积约20亩，具体位置、界址、用途、面积、使用年限等具体内容以乙方与夹江县国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》为准。三、甲方权利义务2.甲方有权对乙方所建项目的规划、设计、建设等进行审查、监督和指导。3.甲方在项目立项、工商注册、建设规划、施工许可、纳税申报等方面实行一站式服务。4.甲方为乙方创造良好的建设环境和经营环境，依法保护乙方的合法生产和经营，并积极落实乙方应享受的有关优惠政策。5.甲方协助乙方争取国家及各级政府优惠政策，并协助办理相关手续。四、乙方权利义务1.乙方自本协议签定之日起30个工作日内设立工商注册、税收解缴关系在夹江县内的独立法人公司（下称“项目公司”）。项目公司成立后，自动承接乙方在本协议项下全部权利义务，负责本项目的开发建设、营运等工作。7.乙方需按甲方要求完成规划设计方案，并经甲方评审同意。乙方须按规划设计方案实施建设。8.乙方承诺在夹江县的实际经营年限不少于15年（自项目正式投产之日起算），在此期限内，乙方保证其工商注册地和税收解缴关系不得撤离夹江，因不可抗力造成或必须提前撤离的需及时告知甲方并征得甲方的认可。 在西部国际陶瓷城项目的开发建设过程中，领秀公司通过网络平台、报纸、宣传传单等方式对项目开发、未来运营、发展前景等进行了宣传。 郑淑华、杨元清与领秀公司签订的《商品房买卖合同（预售）》载明，第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于乐山市夹江县地块的国有土地使用权。出卖人经批准，在上诉地块上建设的商品房暂定名为：西部国际陶瓷城。第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：新场镇经开大道1号西部国际陶瓷城1幢3楼147号，用途为商业，测绘建筑面积共15.02平方米，其中，套内建筑面积7平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.02平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5725.7元，总价款捌万陆仟元整。 郑淑华、杨元清（甲方）与环融公司（乙方）签订的《委托经营管理协议》约定，第三条委托经营管理方式3.1甲方拥有商铺产权，在本协议有效期内委托乙方作为商铺唯一的商业运营管理服务机构，乙方代表甲方根据本协议条款负责进行商铺的收房、招商招租、运营及管理服务。3.3委托期间，乙方全权负责西部国际陶瓷城的商铺的整体运营和管理，并由乙方自主制定经营管理方案。第四条委托经营管理内容以下委托经营管理事项由甲方授权乙方，代表甲方行使业主方的权利，甲方授权后不干涉乙方经营管理过程及决策，主要以下内容：4.1商铺接收4.2全程招商招租4.3商业管理4.4公共区域物业管理。第六条商铺租金收益及支付方式6.1自本协议签订之日起，乙方根据统一的商业规划自主决定招商招租及运营管理。委托经营期限内，乙方分二个阶段执行，具体如下：6.1.1第一阶段：市场培育期（2017年12月21日至2022年12月20日止），甲方赞同市场整体经营理念并充分认识到市场培育的重要性，愿意将上述商铺的使用权委托给乙方经营，甲方不再收取任何租金和费用。6.1.2第二阶段：市场发展期（2022年12月21日至2037年12月20日止），在此阶段内，实现市场化租金，租金水平随行就市，另外乙方收取实际租金总额8％的服务及经营管理费用，用于商铺的统一招商、统一经营、统一管理。6.1.3期间商铺租金收益管理及分配方案如下：业主所持商铺按分栋分层进行管理及收益分配；商铺租金收益仅指使用该商铺经营所产生的长期、短期、临时性等物业租赁性租金收入。商铺租金收益按分栋分层计，所有该栋该层的商铺产生的商铺租金收益归该栋该层全体业主共同所有。在扣除管理费和税金后，每位业主所分配的收益=该栋该层商铺租金收入总额×业主商铺购置价格（合同金额）在该栋该层商铺购置总金额所占的比例。第八条甲方权利和义务8.4委托经营管理期间，无需另行书面通知，甲方同意乙方因经营或商家之需而对商铺进行重新组合、分割、布局、分拆或合并招租。 夹江县市场和质量监督管理局作出的行政处罚决定书（川工商乐夹处字〔2018〕0046号）载明，2018年1月15日领秀公司与平安养老保险股份有限公司四川分公司签订了《平安财富人生团体年金保险（万能型）协议》。领秀公司于2018年1月20日制作了一份“西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划”。从2018年1月22日开始，领秀公司以现场展示、口头宣传、书面演示等多种形式开始对外宣传“西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划”。 从2019年5月以来，都江堰市人民法院、夹江县人民法院以环融公司下落不明为由向该公司公告送达法律文书。环融公司未按照《委托经营管理协议》约定代郑淑华、杨元清接收二人购买的商铺。 西部国际陶瓷城项目于2020年3月17日取得《夹江县自然资源局建设工程规划核实合格证》（夹规核2020002）。领秀公司于2020年5月8日向业主出具通知，要求业主到夹江县不动产登记中心办理不动产权属转移登记，郑淑华、杨元清认可收到该通知。 中共夹江县委政法委员会于2020年5月18日出具了《中共夹江县委政法委员会关于请求协助稳控西部国际陶瓷城购房人员的函》，夹江县新场镇人民政府于2020年8月7日出具了《夹江县新场镇人民政府信访事项答复意见书》，该函和意见书均载明领秀公司因资金困难等问题导致西部国际陶瓷城项目停工，经多方协调，于2019年6月复工，现已完成主体工程建设，办理了竣工验收备案手续，取得了不动产首次登记，并具备为业主办理不动产权证的条件；领秀公司在商铺销售过程中存在擅自使用平安保险商标、名称，赠送客户原始股等宣传行为。 领秀公司认可因经营管理不善、资金困难导致西部国际陶瓷城项目未按合同约定时间完工。 2020年8月6日领秀公司出具的《承诺书》载明：“各位业主：2020年8月6号，在新场镇政府（参会人员见附件），经过我们公司、业主代表和政府相关部门协商解决西部陶瓷城招商盘活方案，实实在在解决项目问题的第一步工作如下：一、成立招商运营公司（九月六号前完成）；二、注入资产盘活第一笔资金（九月六号前注入资金五十万元，并成立监管账户，由政府部门与业主代表共同监管）；三、成立招商运营团队（九月六号前）……六、建立政府与业主、公司三方微信工作群（每周向政府和业主汇报工作进度）……”。部分业主在《西部国际陶瓷城业主代表协调会签到册（2020.8.6））》上签名。 领远物业公司于2020年10月20日出具了西部国际陶瓷城的招商进度与规划。部分业主（甲方）与领远物业公司（乙方）于2021年4月9日签订《补充协议》，该协议载明，甲方委托乙方统一经营管理西部国际陶瓷城，由乙方全权负责统一招商，统一代为业主收取租金，统一分配租金给甲方各户业主。领秀公司陈述，西部国际陶瓷城的所有底楼已经出租，经营超市、茶楼等，郑淑华、杨元清购买的商铺在三楼，尚未出租。 本院认为，《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第五条规定：“1.在案由横向体系上应当按照由低到高的顺序选择适用个案案由。确定个案案由时，应当优先适用第四级案由，没有对应的第四级案由的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由……”。本案中，领秀公司将正在建设中的房屋预先出售给郑淑华、杨元清，由郑淑华、杨元清支付房屋价款，即双方是因商品房预售合同而产生的纠纷，故本案应适用四级案由商品房预售合同纠纷，一审判决认定本案适用三级案由房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。 本案的争议焦点：郑淑华、杨元清对案涉《商品房买卖合同（预售）》是否享有撤销权。 《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。郑淑华、杨元清以领秀公司虚假宣传构成欺诈为由要求撤销案涉《商品房买卖合同（预售）》，并明确领秀公司的欺诈行为具体表现为：1.案涉房屋不具备房屋外观和内部结构，只是在地面上划线类似于停车位，完全不具备房屋的使用价值，不符合交付使用条件，与宣传的独立商铺不符，且房屋实际面积与宣传的面积不符；2.案涉房屋没有完全用于陶瓷经营，与宣传打造西部国际陶瓷城不符。 关于案涉商铺是否不符合交付使用条件且与宣传的独立商铺、面积不符的问题。首先，领秀公司开发建设的西部国际陶瓷城于2020年2月10日完成竣工验收备案登记，2020年3月17日取得建设工程规划核实合格证，峨眉山鑫达测绘有限公司于2020年2月出具了房产实测报告，领秀公司于2020年3月5日取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记，与郑淑华、杨元清购买商铺直接相关的市政基础设施和其他设施即水、电、公共绿地、公共道路及公共停车场已达到使用条件，根据前述事实可以认定西部国际陶瓷城项目符合规划条件，郑淑华、杨元清购买的商铺满足《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件。其次，2017年12月21日即郑淑华、杨元清与领秀公司签订《商品房买卖合同（预售）》的同日，二人与环融公司签订了《委托经营管理协议》，该协议明确约定委托期限自2017年12月21日至2037年12月20日，在委托期内环融公司代郑淑华、杨元清接收商铺，并全权负责西部国际陶瓷城商铺的整体运营和管理，由该公司根据统一的商业规划自主决定招商招租及运营管理，郑淑华、杨元清不干涉经营管理过程及决策，并同意因经营所需对商铺进行重新组合、分割、布局、分拆或合并招租，郑淑华、杨元清则根据协议约定取得商铺租金收益。根据前述协议内容结合西部国际陶瓷城已取得建设工程规划核实合格证的事实，能够认定西部国际陶瓷城采用的是产权式商铺经营模式，该经营模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，通过租赁或委托经营的方式交由第三方为实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营，投资者取得收益的房地产开发模式。郑淑华、杨元清签订了《委托经营管理协议》，即表示二人认可案涉商铺的经营模式，而且郑淑华、杨元清购买商铺的位置、面积是确定的，且已满足办理不动产权证的条件，其二人取得不动产权证后则对该商铺享有与其他商铺相区别的独立产权，故郑淑华、杨元清以案涉商铺缺乏房屋的外观和内部结构，不具备房屋的使用价值为由主张该商铺并非独立商铺，不符合交付使用条件的上诉理由不能成立。再次，郑淑华、杨元清主张其二人购买案涉商铺时被告知面积有15.02平方米，但实际面积仅有7平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》可知，案涉商铺的测绘建筑面积共15.02平方米，其中，套内建筑面积7平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.02平方米，即案涉商铺的面积差异是因不同的计量标准所致，故郑淑华、杨元清以案涉商铺实际面积与宣传面积不一致为由主张领秀公司存在欺诈的上诉理由不能成立。 二、关于案涉房屋现状与领秀公司宣传的西部国际陶瓷城不符是否构成欺诈的问题。首先，领秀公司与夹江县人民政府于2014年9月29日签订的《项目投资协议书》约定，领秀公司负责对位于夹江县经开区部国际陶瓷城项目的开发建设，该项目建设内容为集陶瓷展销、研发、电子商务、综合商贸、综合服务为一体的陶瓷博览中心。夹江县人民政府在项目立项、工商注册、建设规划、施工许可、纳税申报等方面实行一站式服务，并为领秀公司创造良好的建设环境和经营环境，积极落实该公司应享受的有关优惠政策，协助该公司争取国家及各级政府优惠政策。领秀公司需按夹江县人民政府要求完成规划设计方案，并按规划设计方案实施建设。郑淑华、杨元清与领秀公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买的正是该公司开发的西部国际陶瓷城的商铺。因郑淑华、杨元清购买的商铺信息与前述《项目投资协议书》约定的西部国际陶瓷城项目的信息相吻合，能够认定领秀公司对西部国际陶瓷城项目进行广告宣传时，房源信息是真实的，并非该公司虚构欺骗买受人。其次，郑淑华、杨元清与领秀公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2017年12月21日，领秀公司对外宣传“西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划”是从2018年1月22日开始，该宣传在郑淑华、杨元清签订合同之后，而且郑淑华、杨元清与领秀公司签订《商品房买卖合同（预售）》并不涉及受让股份，故领秀公司对外宣传平安保险、赠送股份虽有不当，但与本案无关，郑淑华、杨元清以此为由主张签订合同受到欺诈的上诉理由不能成立。再次，因西部国际陶瓷城项目采取的是产权式商铺经营模式，业主购买商铺并非用于自己独立经营，而是交由第三方统一运营管理，业主的目的除了获得商铺的产权，还在于收取租金收益，该种经营模式能否成功取决于项目的开发建设、商铺实际招租及商户运营情况，而前述各个环节和阶段在实际运营中均存在经营风险。虽然领秀公司在西部国际陶瓷城项目的开发建设过程中，为了吸引购房者，对该项目的开发、未来运营、发展前景等进行了相应宣传，但郑淑华、杨元清签订《商品房买卖合同（预售）》时，西部国际陶瓷城主体工程尚未建成，二人作为完全民事行为能力人，应该知道购买案涉商铺存在投资风险。根据本案查明的事实，在西部国际陶瓷城项目开发建设过程中，领秀公司因经营不善、资金困难导致该项目停工，经多方协调，该项目才最终竣工验收备案，取得权属初始登记，并具备为业主办理不动产权证的条件。虽然郑淑华、杨元清提交的证据能够证明西部国际陶瓷城未能按照领秀公司的宣传打造成陶瓷博览中心，但这是领秀公司经营不善所导致，并非该公司故意欺诈业主。最后，领秀公司于2020年8月6日出具《承诺书》载明成立招商运营公司，2021年4月9日领远物业公司与部分业主签订《补充协议》约定委托领远物业公司统一经营管理西部国际陶瓷城，前述行为均是在西部国际陶瓷城项目经营不利的情况下为了盘活该项目而产生，并非领秀公司与郑淑华、杨元清签订《商品房买卖合同（预售）》时已经确定的方案，故郑淑华、杨元清以《补充协议》的签订推定领秀公司存在售后包租行为的上诉理由不能成立。因环融公司不履行《委托经营管理协议》约定义务属于违约行为，与郑淑华、杨元清是否因领秀公司的欺诈而签订《商品房买卖合同（预售）》无关，故郑淑华、杨元清以环融公司没有履行合同义务为由主张领秀公司存在欺诈的上诉理由不能成立。综上，郑淑华、杨元清主张因领秀公司欺诈而签订合同的上诉理由不能成立，其对《商品房买卖合同（预售）》不享有撤销权，故本院对其要求撤销《商品房买卖合同（预售）》、退还购房款、支付资金占有使用费及律师费的上诉请求均不予支持。 综上所述，郑淑华、杨元清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,360元，由郑淑华、杨元清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 黎 琳 审 判 员 李 艳 审 判 员 王 进 二〇二一年七月七日 法官助理 吴 君 书 记 员 潘志琴