江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2717号上诉人（原审被告）：胡亚军，男，1958年10月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：江海青，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡亚民，男，1961年8月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：梁少文，女，1963年7月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩少丹，江苏典业律师事务所律师。原审第三人：袁爱军，男，1969年4月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：胡婷，女，1983年2月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人胡亚军因与被上诉人胡亚民、原审第三人袁爱军、胡婷所有权确认纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。胡亚军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡亚民一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定上诉人与袁爱军签订涉案房屋买卖合同意思表示虚假没有依据。2.袁爱军以1万元购房并以2万多元出售房屋，已经实际获利。3.一审判决没有任何依据，完全是自由裁量。被上诉人胡亚民辩称，1.上诉人与本案袁爱军签订的买卖合同是虚假合同，双方约定价格明显低于正常市场价格，且上诉人在房屋名义上过户给袁爱军后，仍与被上诉人签订协议，收取被上诉人1.1万元款项，也证明上诉人是明知其与袁爱军签订协议并非房屋买卖意思表示，在上诉人与胡亚民签订共有协议时该房屋的真实所有权并未发生转移。2.上诉人与被上诉人签订案涉协议的，起因和事实基础是二人母亲生前遗愿明确表示将案涉房屋留给被上诉人，在母亲去世后，上诉人未能按母亲遗愿处分其母亲财产才导致由其表兄王某,4协调签署案涉协议。因此，该种分割财产行为不能与一般房产市场交易行为相等同。3.袁爱军在与被上诉人的通话中明确该房屋是借给其小孩上学使用，并已归还。4.上诉人与袁爱军、胡婷之间的两次交易根据袁爱军和胡婷的陈述，房款均在2万元左右，两次行为时隔5年未发生任何的房价增减，双方不存在因出售房屋而获利的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人袁爱军、胡婷未陈述意见。胡亚民向一审法院起诉请求：确认位于淮安市清江浦区房屋归胡亚军、胡亚民共同共有。胡亚军承担本案诉讼费用。一审法院经审查查明：胡亚民与胡亚军系兄弟关系，二人母亲名李凰。1963年，李凰进入清江市饮食服务公司（下称饮食服务公司）工作。1979年，清江市房地产公司（下称房地产公司）将丰济仓18号安排给清河饮食公司使用。1980年12月29日，胡亚民户籍由部队转入西大街101号。1986年12月2日，胡亚民和梁少文户籍从西大街101号迁入丰济仓18号。1999年1月21日，胡亚民和梁少文户籍从丰济仓18号迁入清河区闸北新村。1986年，胡亚军为小孩上学在征得母亲同意后将户口迁入丰济仓18号。1996年8月27日，饮食服务公司向房地产公司出具一份证明记载，我公司职工胡亚军同志现住房是在79年底经服务公司研究决定将我公司职工工保康住房内部调给胡亚军住的，目前仍是该同志居住。请予换办住房手续为感。经查，胡亚军系清江浦区交通运输局退休人员，未在饮食服务公司工作过，亦未长期居住在该房屋内。19××年×月×日，房地产公司(甲方)与胡亚军(乙方)签订一份《房地产租赁契约》记载，甲方将丰济仓18号房屋出租给乙方使用。租赁期限自1997年1月1日至19××年×月×日。2002年11月5日，房地产公司(甲方)与胡亚军(乙方)签订《购房协议》记载，“经乙方申请、甲方研究同意，将座落于清浦区丰济仓18#建筑面积22.81平方米，卡号5148按每平方米480元，出售给乙方，共计人民币10948.80元，待乙方一次性付款后，产权归乙方所有。”11月22日，胡亚军向房地产公司缴纳房款10948.80元。2011年6月15日，胡亚军办理丰济仓18号房屋登记手续。2011年6月22日，胡亚军、杜爱勤夫妇与袁爱军、胡春霞夫妇签订《房屋买卖合同》记载，胡亚军夫妇将丰济仓18号房屋出卖给袁爱军夫妇，房屋价款为1万元。当日，双方办理了房屋过户手续。现金完税凭证记载，房屋计税金额为44000元。胡亚军与胡春霞系同父异母兄妹关系。2012年2月18日，李凰病逝。2012年5月27日，胡亚民(乙方)和胡亚军(甲方)签订一份《协议书》约定，甲乙方因丰济仓18-1号1幢1室和19号房屋权属一事，经双方共同协商并请王某,4见证，达成如下协议，以资共同遵照执行。一、上述两房屋，原系生母李凰所住。生母在世时，由甲方出资11000元购买18-1号房屋，并以甲方名义办理了房屋所有权证，19号房屋未办理房屋所有权证，双方对此均无异议。二、现经协商，由乙方支付甲方11000元后，乙方即对上述两房屋享有共同共有的权利，即各占房屋的50%面积。三、自本协议签署后，房屋对外出租所得利益、房屋修缮所需费用及涉及房屋的其它权利义务，均由甲乙各半享有和承担。四、上述房屋涉及重大事项，如拆迁、出售、出租、修缮等，应经双方事先商定后才能进行。五、本协议一式三份，甲乙方各执一份，见证人一份。六、本协议经双方签字后生效。双方及见证人王某,4均在协议上签名。当日，胡亚民支付给胡亚军11000元。2015年6月3日，袁爱军夫妇与胡婷(胡亚军女儿)签订《房屋买卖合同》记载，袁爱军夫妇将丰济仓18号房屋出卖给胡婷，房屋价款为12万元。当日，双方办理房屋过户手续。一审庭审结束后，一审法院找到胡春霞了解情况。胡春霞陈述，2015年6月，胡婷打电话给其称准备结婚生小孩，让把房子过户给她，考虑到在胡亚军那买房是1万多一点，所以卖给胡婷也没多要，是2万多一点，房款已经现金支付，房屋也交付给了胡婷。我们和胡亚军、胡亚民都是亲戚，经常在一起聚会，胡亚民知道我们从胡亚军处买房一事。2021年2月28日，胡亚民找到王某,4了解《协议书》签订的经过，王某,4陈述：我与胡亚军、胡亚民系亲姨表兄弟关系，他们母亲是我的二姨娘。二姨娘在世时，共有两处房产，一处在西大街邮电宾馆对面，另一处在丰济仓。西大街拆迁时，我姨娘李凰，将西大街拆迁所安置的房屋给了胡亚军，另一处丰济仓给胡亚民的。后来，丰济仓房改，二姨娘安排胡亚军办理有关房屋过户手续，胡亚军在二姨娘不知情的情况下，将丰济仓的房产办到了胡亚军名下。后来，二姨娘在病重期间知道这个情况，当着胡亚军和梁少文的面，给胡亚军说把丰济仓的房子给胡亚民，胡亚军表示同意。事后，二姨娘找到我，如果以后他们兄弟两个因为房屋的事情处理，让我从中协调一下。2012年1月份二姨娘去世，同年3月份，胡亚民找到我，说胡亚军现在不承认丰济仓的房子是他的，让我从中协调。之后，我和胡亚军、胡亚民多次沟通，双方形成共识。2012年5月份，我根据双方达成的共识，起草了《协议书》。之后大家约好了时间，胡亚军、杜爱琴、胡亚民、李成鹏(与我们之间是表兄弟关系)还有我，五个人在一个小饭店，双方签字。…2020年11月下旬，胡亚民和梁少文两个人一起来找我，谈到房子事情，想请我出面和胡亚军谈谈打算出售丰济仓的房子。后来我通过微信给胡亚军发了条消息，告诉他关于胡亚民想出售丰济仓18-1、19号房子的事情，他没有回我消息，同日我又给胡亚军打了个电话，他在电话里说，这房子也不是胡亚民的。我说，当年在我的见证下，你们共同签定过一份协议书。胡亚军说，记不得了。事后，我通过微信将他们签订的那份协议书发给了胡亚军，胡亚军至今一直没有回复。我知道胡亚军把房子过户给袁爱军一事，二姨娘给我说过的。当时，小袁小孩想上实小，因为他没有学区房，就同二姨娘商量，把丰济仓房子借给他用，等小孩上完学以后再还给他，二姨娘同意了。关于交房款的事情，按照常理来讲，房子是借给他的，都是家里亲戚，应该是不需要付房款的。这个房子以前是二姨娘住着的，二姨娘去世后，我了解的是房子是一直空着的。2021年3月2日，梁少文与袁爱军电话联系询问房屋过户情况。梁：我主要想问你一下，当时胡亚军把房子借给你，只是给大袁子上学的，对不对？袁：对啊，跟老奶奶(李凰)说好的嘛。梁：然后大袁上完之后，房子你是不是胡亚军让你直接转给胡婷的？啊？是不是胡亚军让你转给胡婷的，我现在问你这句话。袁：嗯。梁：我跟你说话的，大袁上完学以后，你不是房子又还给胡亚军了嘛，是胡亚军让你直接转给胡婷的对不对？我现在问这句话，你说啊？你不可能就直接转给胡婷啊？是不是胡亚军让你转的？你为什么不说话啊？袁：现在这个事情你问到我，他当时他就拿过去了，现在叫我怎说呢？2021年3月16日，王爱华出具书面证明记载，我与胡亚民、胡亚军系亲姨表姐弟关系，他们的母亲是本人的姨娘。姨娘离婚后，胡亚民随姨娘生活，胡亚军随姨父生活。但兄弟俩自小至成家包括做了爷爷辈，其相互感情、相互往来均始终如一，与本人王家姐弟也始终保持密切联系。现胡亚民和胡亚军所涉及到的丰济仓房屋，系姨娘生前租住的另一套公房，姨娘在西大街邮电局对面还有一套临街房屋，该房屋被拆迁安置的房屋，姨娘给了胡亚军，现丰济仓房屋是留给胡亚民的。姨娘生前也多次与本人谈到此事，兄弟伙俩一人一套，手心手背，不偏不倚。姨娘去世后，本人听说胡亚民、胡亚军兄弟俩还因为丰济仓的房屋事情，请本人做律师的弟弟王某,4从中协调，双方还签订过协议，具体是什么原因引起的以及协议的具体内容，本人不清楚。胡亚民和胡亚军均是本人的弟弟，兄弟俩为房屋的事情理应相互协商，互谅互让。双方也都是做爷爷辈上的人啦，身外之物，没有必要寸土必争。借此，本人也希望法庭耐心多做做调解工作，以利俩兄弟不因此事而影响其感情和现有的亲戚关系。2021年3月24日，张庆平出具一份书面证明记载，我是胡亚民母亲李凰的老邻居。我和李凰原在一个单位工作，单位名称淮阴市清河区饮食服务公司…1977年到1979年之间胡亚民和他母亲住在西大街房子里，我经常去他家串门玩。1980年初，我们单位分给李凰丰济仓18号、19号房子时，我去看过，胡亚民当时住在这里，之后还在这个房子里成婚生子的，住了十大几年，胡亚民搬走后他母亲搬来住直到去世。胡亚军不是我们单位的人，我也从未见胡亚军在此住过。这点周围老邻居都知道。关于丰济仓三间房子事，李凰也跟我谈过，说自己不会偏心，西大街房子给了老大，丰济仓房子一定要留给胡亚民，一碗水端平，不留遗憾。一审法院认为，法律保护公民的合法财产。对于丰济仓18号房屋，一审法院认定双方于2012年5月27日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，胡亚民应享有丰济仓18-1号房屋的50%份额。胡亚军辩称，18-1号房屋在签订上述协议前已经出售给袁爱军，袁爱军再次出售给了胡婷。一审法院认为，胡亚军与胡婷系父女关系，与袁爱军亦是亲属，关系密切。丰济仓18-1号房屋为淮阴中学学区房，为解决袁爱军小孩初中入学问题，胡亚军与袁爱军签订了一份买卖合同并办理过户手续。胡亚军与袁爱军陈述房屋价款为1万多元，该价格不仅低于评估价格，更是明显低于市场正常水平，但双方既未签订其他书面合同、亦未约定违约责任，有违常理。之后，胡婷向袁爱军夫妇表示打算结婚生小孩，提出要求让袁爱军将房屋卖给她时，袁爱军考虑胡婷是胡亚军唯一的女儿，对其要求未提出任何异议，且积极配合并以低价转让并过户给了胡婷。整体考察胡亚军及袁爱军、胡婷的两次买卖行为，如下解释更为可信：买卖合同为虚假表示，隐藏的真实民事行为是胡亚军将房屋出借给袁爱军以便其小孩取得初中入学资格，小孩上学后，袁爱军又将房屋归还给作为胡亚军女儿胡婷。胡亚军抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院判决：确认胡亚民享有淮安市清江浦区丰济仓18-1号1幢1室房屋50%的份额。案件受理费8800元，由胡亚军负担。二审中，双方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，双方2012年5月27日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法律强制性规定，合法有效。对于上诉人主张其签订涉案《协议书》系无权处分，涉案《协议书》无效，无事实及法律依据，具体理由如下：1.对于上诉人与袁爱军之间的房屋买卖关系，袁爱军在与被上诉人的通话录音中对于被上诉人陈述房屋买卖实质为借用涉案房屋为袁爱军子女上学的说法表示认可，在与一审法院的谈话笔录中，袁爱军对通话录音真实性无异议，但对为何与录音中陈述相矛盾未作出合理解释。2.从房屋买卖对价来看，上诉人主张袁爱军购房款1万元及胡婷购房款2万多元均无证据证明实际支付，另外，袁爱军与胡婷的房屋买卖合同约定的价款为12万元，明显与双方陈述的实际价款2万多元不一致，双方对为何作出该约定均未作出合理解释。3.一审中《协议书》见证人王某,4以及双方亲戚王爱华均陈述李凰准备将涉案房屋留给被上诉人，房屋过户给袁爱军只是便于袁爱军小孩上学，并非真实房屋买卖关系，同时袁爱军一审也陈述其并未长期在该处居住，亦与其小孩2013年入学2015年学年结束后即过户给胡婷的时间相吻合。4.在一审法院与胡婷的谈话笔录中，胡婷陈述“后来我问父亲为什么胡亚民不问你要房子了，我父亲说王某,4协调一下，忽悠一下胡亚民”，并未表示涉案房屋已非其所有。同时，上诉人与袁爱军房屋买卖合同中约定的对价为1万元，而其却在与被上诉人的《协议书》中约定被上诉人应支付其1.1万元以取得房屋共有权并实际收取该款项，即意味着上诉人为了1万元的获利承担1.1万元甚至更高的违约成本，明显不符合经济原则。综上，一审认定上诉人与袁爱军之间无房屋买卖合意并无不当，按照《协议书》约定，被上诉人在支付1.1万元后应享有涉案房屋50%份额。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人胡亚军负担。本判决为终审判决。审判长 王 纯审判员 李前兵审判员 庞海涛二〇二一年七月二十九日书记员 张**平