四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 （2021)川1527民初191号 原告：周德付，男，1973年4月23日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告：周德贵，男，1976年3月5日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告周德付、周德贵的共同委托诉讼代理人：彭旭强，四川瑞龙律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张兴琼，女，1989年6月25日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：叶元彬，男，1981年10月1日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：陈光芬，女，1965年2月11日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告张兴琼、叶元彬、陈光芬的共同委托诉讼代理人张宇，四川蜀筠律师事务所律师，特别授权代理。 原告周德付、周德贵与被告张兴琼、叶元彬、陈光芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案，依法适用简易程序审理,因争议较大，不宜适用简易程序，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周德付、周德贵的共同委托诉讼代理人彭旭强，被告张兴琼、叶元彬、陈光芬及其共同委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周德付、周德贵向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2016年10月18日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告返还原告母亲张云莲名下位于四川省筠连县地房屋，原告退还被告该房屋购房款150000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告周德付、周德贵系亲兄弟关系。2007年，二原告母亲张云莲去世并遗留农村宅基地房屋一幢（位于四川省筠连县，土木结构房屋三间，偏房两间及晒坝）。2016年10月18日，原告与被告张兴琼签订《房屋买卖协议书》，以150000元的价格出售给被告张兴琼。前述房屋买卖后，导致邻里、家庭矛盾，且村委会也明确告知原告农村宅基地房屋只能本村组内进行流转，若转让给非本村组人员系违法行为。原告知道出售案涉房屋给被告张兴琼是违法行为后，便要求与其解除房屋买卖协议，但被告张兴琼拒绝解除，遂依法提起诉讼。 被告张兴琼、叶元彬、陈光芬共同辩称，1.原被告于2016年10月18日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议涉及的合同双方权益应予维护；2.案涉房屋交易多年后面临城市拆迁，原告才提起诉讼主张协议无效，属于恶意诉讼，应当依法驳回原告诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告庭审中的陈述和经本院采信的证据，本院认定本案的法律事实如下： 张运莲（曾用名：张云莲）系原告周德付、周德贵母亲，已于2007年去世。张运莲生前在筠连县（因村建制调整，现属筠连县筠连镇学士村一组）有土木结构房屋三间、偏房两间及晒坝。被告陈光芬系被告张兴琼母亲，被告张兴琼、叶元彬系夫妻关系。被告陈光芬、张兴琼、叶元彬曾租住前述房屋，2016年10月18日，二原告将其母亲张运莲名下前述房屋及晒坝（集体土地使用证编号为：筠集建96字第119号）出售给三被告，在筠连县筠连镇原星星村支部书记廖家明、村主任刘邦伍，星星村二组组长黄兴明、村民黄宗文的见证下，原被告签订了《房屋买卖协议书》，协议书载明：“甲方：筠连镇星星村二组××号周德贵（身份证号5125321976××××××××）乙方：筠连镇星星村二组××号周德付（身份证号5125321973××××××××）丙方：腾达镇海灯村九龙组××号张兴琼（身份证号5115271989××××××××）。甲乙丙三方经过共同协商，并经各自家庭成员同意，甲乙丙方将坐落在筠连镇星星村××组（小地名：大园子）土木结构房屋三间，另加偏房两间及晒坝（东邻现今晒坝小路、南邻本组吴先德地和朱荣圣山墙基脚、西邻郑家老坟、北邻本组陈光华晒坝坎脚小路）。出卖给丙方由丙方永久享用使用权和所有权。特定立此协议、恐口无凭、以此为据。一、上述房屋晒坝及偏房两间，甲乙两方一次性定价金额为150000.00元，大写：壹拾伍万元整，该款中周德贵为壹拾万元整，周德付为肆万元整，付款方式为现付给甲乙两方陆万壹仟元整，下剩捌万玖仟元整于2017年农历三月底由丙方付给乙方贰万元；农历六月底由丙方付给甲方伍万元整；农历九月底由丙方付给乙方壹万玖仟元整，每次付款后，分别由甲乙两方各自出具收款收据。二、该房系甲乙两方祖业房屋《集体土地建设用地使用证》编号为筠集建（96）字第Ａ××号.使用面积为166.2平方米.持证人为甲乙双方母亲张云莲.如丙方今后将该房进行改建，甲乙两方有义务为丙方提供有关手续和方便。三、由于丙方现经济短缺原因，该房分四个时段付款，《集体土地建设用地使用证》仍尚由甲方所持有，待丙方对甲乙两方完清上述共计壹拾伍万元买房款后，甲方必须将该证亲自交由丙方手中。四、此协议为一式三份.甲.乙.丙三方家庭代表签字后则生效.谁违约将赔偿对方上述成交额的双倍损失。此协议分别由甲、乙、丙三方各存一份。”甲方代表周德贵、聂安聪，乙方代表周德付、姜方琼，丙方代表叶元彬、张兴琼、陈光芬分别签字捺印。前述协议书签订后，三被告已经将案涉房款150000向二原告分期付清。三被告在案涉房屋居住至今，并对案涉房屋进行了部分装修、改造。现因城市规划建设，案涉房屋面临拆迁，原告以《房屋买卖协议书》违反法律强制性规定应当认定无效为由，向本院起诉，要求判令被告返还原告房屋，原告退还被告购房款。 另查明：1.诉讼中，依法征求了聂安聪、姜方琼的意见，其陈述聂安聪与周德贵是夫妻关系，姜方琼与周德付是夫妻关系，均表示不参加本案诉讼，其相关权利义务由周德贵、周德付享有和承担。2.被告陈述筠连县城南片区棚改办已对案涉房屋进行了面积丈量，三被告已在《房屋征收补偿协议书》上签字捺印，但筠连县城南片区棚改办未签字盖章确认。3.诉讼中，为查明案件事实，彻底解决纠纷，办案人员走访了筠连县城南片区棚改办，其表示案涉房屋所在地属于拆迁范围，但补偿金数额尚未确定。2021年4月14日本院又书面向筠连县城南片区棚改办去函，了解案涉房屋如采用货币补偿，补偿款的项目及金额是多少，但筠连县城南片区棚改办未答复。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 首先，对双方争议的案涉《房屋买卖协议书》是否有效的问题，本院认为，案涉《房屋买卖协议书》虽系双方真实意思表示，并已实际履行，但当事人的民事行为应当遵守法律的规定。案涉房屋所涉土地为农村宅基地，基于房地一体的原则，房屋转让的同时必然涉及对该房屋所占宅基地使用权的转让。宅基地使用权的取得与特定的身份相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，非本集体经济组织成员无权取得。同时，最高人民法院于2016年11月21日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中案涉房屋的买受人叶元彬、张兴琼、陈光芬至今都不是案涉房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地也不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围之内。因此,周德付、周德贵与叶元彬、张兴琼、陈光芬签订的《房屋买卖协议书》应认定为无效。 其次，案涉《房屋买卖协议书》无效后如何处理的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因案涉房屋属于拆迁范围，即将面临拆迁，返还房屋已没有实际意义，没有必要返还。双方当事人争议的背后实际上是拆迁利益之争，目前因案涉房屋的拆迁补偿金数额还不确定，本案中无法处理，双方当事人可待拆迁利益确定后，根据各自的过错程度、损失情况等另行解决，故对原告主张返还案涉房屋并退还被告购房款的诉讼请求，不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告周德贵、周德付与被告张兴琼、叶元彬、陈光芬于2016年10月18日签订的《房屋买卖协议书》无效； 二、驳回原告周德贵、周德付的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告周德贵、周德付负担3200元，被告张兴琼、叶元彬、陈光芬负担100元。（该款原告已预交，被告张兴琼、叶元彬、陈光芬应负担的部分于本判决生效后十日内向原告支付，本院不另收退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  曹正楷 审判员  刘 俊 审判员  邓培刚 二〇二一年七月五日 书记员  陈 洪