辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1005号 上诉人（原审原告、执行案外人）：丹东辽东商务培训中心有限公司,住所地辽宁省丹东市鸭绿江大街196-6-1号。 法定代表人：于春福，该公司经理。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王微，男，1963年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：魏勇，辽宁日成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：丹东江户置业有限公司，住所地辽宁省丹东市临港产业园区新城区。 法定代表人：二宫正辉，该公司经理。 上诉人丹东辽东商务培训中心有限公司因与被上诉人王微、丹东江户置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东辽东商务培训中心有限公司的委托诉讼代理人杨明月，被上诉人王微的委托诉讼代理人魏勇到庭参加诉讼。被上诉人丹东江户置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东辽东商务培训中心有限公司上诉请求：撤销丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2449号民事判决，解除并中止对丹东市振兴区人民法院鸭绿江大街196-6-3号房屋的查封和执行。事实和理由：上诉人于2017年12月15日与丹东江户置业有限公司就坐落于丹东市振兴区房屋签订房屋买卖协议。协议签订后，上诉人即实际占有上述房屋，后向丹东江户置业有限公司支付了全部购房款。上诉人已向法院提供了充分的证据用以证明上诉人在签订合同当日就实际占有了涉案房屋，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的物权期待权，故请求二审法院依法改判。 王微辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人并未在法院查封前实际占有案涉房屋，应依法驳回其上诉请求。 丹东江户置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 丹东辽东商务培训中心有限公司向一审法院起诉请求：请求依法解除并中止(2018)辽0603财保17号民事裁定书对坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋的查封和执行。 一审法院认定事实：2017年12月25日，丹东辽东商务培训中心有限公司与丹东江户置业有限公司签订《房屋买卖补充协议》，约定丹东辽东商务培训中心有限公司购买丹东江户置业有限公司的坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋。丹东辽东商务培训中心有限公司付清了购房款。2018年3月15日，王微向该院提出诉前保全申请，请求查封丹东江户置业有限公司共计价值400万元的财产，该院于同日作出(2018)辽0603财保17号民事裁定书，查封了丹东江户置业有限公司所有的坐落于丹东市振兴区房屋。该院在执行诉前保全申请人王微与诉前保全被申请人丹东江户置业有限公司诉前保全一案中，原告丹东辽东商务培训中心有限公司对该院查封案涉房屋提出书面异议，该院于2020年6月29日作出(2020)辽0603执异79号执行裁定书，裁定：驳回案外人丹东辽东商务培训中心有限公司的异议。 丹东辽东商务培训中心有限公司曾于2018年以丹东江户置业有限公司为被告诉至该院，要求丹东江户置业有限公司协助其办理案涉房屋的过户登记手续。2019年1月13日，该院作出(2018)辽0603民初2251号民事判决书，判决丹东江户置业有限公司协助丹东辽东商务培训中心有限公司办理坐落于丹东房屋的房屋过户登记手续。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依照上述法律的规定，只有办理了房屋所有权转让登记才发生房屋所有权变动的法律后果。本案，丹东辽东商务培训中心有限公司虽然全款购买了涉案房屋，但原告没有办理涉案房屋所有权转让登记，故丹东辽东商务培训中心有限公司对涉案房屋不享有所有权。对丹东辽东商务培训中心有限公司要求解除对其购买的涉案房屋的查封、中止执行的请求，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，丹东辽东商务培训中心有限公司提供的资产盘点表等证据不足以证明其占有涉案房屋的时间，其对何时占有该房屋没有提交充分的证据证明，不满足上述规定的情形，故对丹东辽东商务培训中心有限公司的诉讼请求，该院不予支持。丹东江户置业有限公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。 判决：驳回原告丹东辽东商务培训中心有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丹东辽东商务培训中心有限公司负担。 本院二审期间，丹东辽东商务培训中心有限公司围绕上诉请求依法提交：2017年12月工资表及交易明细、2018年1月-3月涉案房屋缴纳水费发票、2018年1月、2月涉案房屋缴纳电费收款收据共48页，证明在签订房屋买卖合同后，双方于2017年12月26日已经对涉案房屋进行了交接，丹东辽东商务培训中心有限公司也支付了2017年12月份江富餐饮员工工资，并且缴纳了涉案房屋所发生的水电费，足以证明丹东辽东商务培训中心有限公司在人民法院查封之前已经实际占有涉案房屋。 王微的质证意见为，该组证据均系复印件，真实性请法院予以核实。该组证据证明的是经营丹东江富餐饮娱乐有限公司所产生的员工工资和经营费用，而不是对于该争诉房屋的合法占有，不是法律规定的内容。其次，上诉人提供的这组证据所欲证明内容与上诉人在另案中陈述相互矛盾，且上诉人在另案中所作声明已否认与丹东江富餐饮娱乐有限公司实际履行合同，并主张该合同无效。 王微为证明其主张，提供：丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初273号民事判决书，证明丹东辽东商务培训中心有限公司与丹东江富餐饮娱乐有限公司关于经营权交付，并非案涉房屋的交付。且在该案中丹东辽东商务培训中心有限公司自认该合同系无效合同，双方未实际履行。 丹东辽东商务培训中心有限公司的质证意见为，对王微想证明的问题有异议，该判决书所解决的系丹东辽东商务培训中心有限公司与丹东江富餐饮娱乐有限公司就签订了资产转让合同引发的纠纷，就该资产转让合同双方于2019年12月2日共同签署的情况说明，证明了资产转让协议并未实际履行，与本案双方争议的涉案房屋是否由丹东辽东商务培训中心有限公司实际占有无关。 综合各方的举证、质证意见，本院的认证意见为，丹东辽东商务培训中心有限公司提供的该组证据中，工资表无法体现该工资由丹东辽东商务培训中心有限公司发放，且与银行交易明细查询单上人员不符；水费和电费缴费票据不能体现丹东辽东商务培训中心有限公司缴纳的为案涉房屋的相关费用，故本院对该组证据不予确认。王微提供的（2021）辽0603民初273号民事判决书中体现丹东辽东商务培训中心有限公司在该案中辩称其与丹东江富餐饮娱乐有限公司签订的资产转让并非双方的真实意思表示，不具有法律效力，并且实际尚未履行，故该份判决可以证明丹东辽东商务培训中心有限公司并未与丹东江富餐饮娱乐有限公司实际履行资产转让协议，本院对该份判决予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为丹东辽东商务培训中心有限公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，虽丹东辽东商务培训中心有限公司与丹东江户置业有限公司签订书面买卖合同的时间在人民法院查封该房屋之前，但丹东辽东商务培训中心有限公司提供的现有证据，并不足以证明其在人民法院查封该房屋前已合法占有该不动产的事实，故丹东辽东商务培训中心有限公司不符合上述规定的全部条件，其对案涉房屋享有的权利并不足以排除人民法院的强制执行。丹东辽东商务培训中心有限公司提出解除并中止对案涉房屋查封的诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，丹东辽东商务培训中心有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由丹东辽东商务培训中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓明 审判员  冯泰昆 审判员  康 璐 二〇二一年七月二十日 法官助理刘云 书记员林婷婷