黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑10执异119号案外人：张雅娟，女，1971年12月26日出生，汉族，住吉林省。申请执行人：龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行，住所地黑龙江省东宁市。法定代表人：邵长松，该银行行长。被执行人：牡丹江淞源进出口有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：宋晓斌，该公司总经理。被执行人：黄文伟，男，1970年8月18日出生，汉族，住浙江省。被执行人：陈丽燕，女，1971年4月25日出生，汉族，住浙江省。被执行人：贾荣军，男，1971年1月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：于秀芬，女，1969年8月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：王玥，男，1982年7月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：王玉范，女，1981年12月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：宋晓斌，男，1966年12月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。在本院审理龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行（以下简称龙江银行东宁支行）与牡丹江淞源进出口有限公司（以下简称淞源公司）、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌借款合同纠纷一案中，于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定书，查封了被执行人所有的房屋，案外人张雅娟提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张雅娟称，请求停止对位于牡丹江**青学邻小区X室房屋的执行。事实及理由：案外人张雅娟于2014年2月10日与牡丹江**禹房地产开发有限公司（以下简称华禹公司）签订内部认购协议，案外人购买牡丹江**青学邻小区x室，建筑面积108.57平方米房屋一处。2014年8月华禹公司将该房屋交付给案外人，案外人接收房屋后一直占有使用至今。案外人认为，其与被执行人签订的内部认购协议依法成立，合法有效，该房屋应当归案外人所有，人民法院对此房屋予以查封是错误的。因此请求查明本案事实，支持案外人异议请求。申请执行人龙江银行东宁支行辩称，一、查封涉案房产程序合法，符合法律规定。（2017）黑10民初46号民事裁定，查封涉案房产程序合法，且涉案房产已经由产权部门进行预告登记，根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即预告登记后，被告淞源公司系涉案房产的权利人，且该预告登记并不存在失效的情形，其预告登记具有物权公示效力，在执行案件中，被告淞源公司作为被执行人，查封其名下房产合法有效，不存在撤销（2017）黑10民初46号民事裁定的法律基础和事实根据。二、淞源公司房产预告登记符合法律规定。淞源公司与华禹公司九涉案房产签署的商品房买卖合同已向行政部门联机备案，并取得预告登记证，该买卖行为是双方真实意思表示，且并不存在合同法第52条，导致合同无效的法定情形；为保障将来实现物权，双方向登记机构申请预告登记也并不违反法律规定，因此不存在注销预告登记的前提。综上所述，案外人张雅娟所提执行异议诉请不成立，不符合相关法律规定，不能阻却龙江银行东宁支行的合法执行行为。淞源公司与华禹公司签署的商品房买卖合同，进行了联机备案以及预告登记，是涉案房产的的权利人，龙江银行东宁支行依据生效法律文书，申请对淞源公司名下的房产进行查封、执行合法有效，请求依法驳回案外人执行异议诉请，维护申请执行人合法权益。被执行人淞源公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌未提出答辩意见。本院查明，本院于2018年10月9日受理申请执行人龙江银行东宁支行申请执行淞源公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌借款合同纠纷一案，案号为（2018）黑10执恢62号。审判程序中，本院于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定书，查封预告登记在被执行人淞源公司名下的31处房产，其中包括案外人张雅娟提出异议的位于牡丹江市爱民区青青学邻小区X住宅（108.57㎡）。2020年4月30日，本院作出（2018）黑10执恢62号之六执行裁定书，续行查封上述31处房产。案外人张雅娟向本院提出执行异议后，为证明其主张，其向本院提供如下证据：1.2014年2月10日，华禹公司与张雅娟签订的《内部认购协议》一份，内容为：“认方：华禹公司；确认方：张雅娟。楼盘坐落位置，确认住宅：住宅X号，建筑面积108.67平方米。确认价443917元。确认付款方式：直接付款方式，首付443917元。确认违约条款：如确认方在上述期限内未能按时交付房款及办理银行贷款手续，逾期七日，按违约处理，违约金按日计算，按房款的百分之一支付；逾期三十日仍未补交余款或银行贷款，视同放弃，认方有权将此房屋另行确认，同时确认方须向认方支付违约金，违约金额按房屋确认价百分之二十计取，违约金从确认方已交房款中扣除，认方在十五日内退还确认方的剩余房款。……由于项目处于期房阶段，若确认房屋面积、格局、位置发生变更，认方需在七日内通知确认方；如确认方对此不认可，认方可在现有房源中为其调换；如确认方仍有异议，可要求退房，认方在十五日内退还确认方已交纳的全部房款。……”；2.2014年8月5日，汪清县庙岭白灰厂与马庆芳签订协议一份，协议：“经双方达成协议牡丹江**青学林小区住宅X室，建筑面积108.67平方米。庙岭白灰厂欠房款人民币贰拾贰万元整，每月还款壹万元整，从2014年9月1日开始两年还清。”；3.2020年11月1日，汪清县庙岭白灰厂出具情况说明一份，主要内容为：“2014年马庆芳与汪清县庙岭白灰厂协商同意马庆芳用华禹公司抵账的牡丹江**青学邻小区X室，建筑面积108.67平方米房屋抵顶所欠贷款，双方商定该房屋价值为443917元。同时汪清县庙岭白灰厂无法支付张雅娟白灰运输费用，三方商定，华禹公司与张雅娟签订内部认购协议，将房屋开具到张雅娟名下，房屋差价款220000元由张雅娟向马庆芳给付。”4.2020年11月10日，华禹公司出具情况说明一份，主要内容为：“本案案涉房屋是华禹公司开发，2014年该公司与施工方马庆芳达成协议将此房屋作价443917元作为工程款抵给马庆芳，并于2014年2月10日应马庆芳要求与张雅娟签订内部认购协议，将此房屋实际抵给张雅娟，并于2014年8月将该房屋交付给张雅娟，其一直占有使用至今。”5.2014年9月-2018年1月，中国工商银行电子银行回单20份，付款人张雅娟，收款人马庆芳，转账金额合计220000元；6.华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂向案外人张雅娟开具采暖费发票7张，付款单位张雅娟，供热时限2014年-2018年、2019-2021年；7.2014年度至2015年度的物业登记证一份；8.2014年8月21日，牡丹江市汇龙物业管理有限公司向张雅娟出具物业费、清运费等收据两份，金额分别为1196元、396元；9.2019年4月24日，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民终124号民事判决书一份。另查明，华禹公司将位于牡丹江市爱民区青青学邻小区31户房屋出售给淞源公司，淞源公司办理了预告登记，并以上述31户房屋作为抵押借款的担保向银行贷款，其中包括案外人张雅娟提出异议的青青学邻小区X室房屋。淞源公司与牡丹江**禹房地产开发有限公司实际负责人均为宋晓斌。本院认为，本案被执行人淞源公司对涉案房屋虽然办理了预告登记，但淞源公司与华禹公司签订的商品房买卖合同实质上是以合法形式掩盖二公司的非法目的,本院不能确认二公司签订的关于涉案房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”华禹公司与案外人张雅娟签订了《内部认购协议》，该协议体现了双方的意思表示，其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式、违约责任等主要条款。马庆芳出具的购买涉案房屋的收据及马庆芳与华禹公司签订的顶账协议，应视为案外人张雅娟交纳了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该《内部认购协议》的性质为商品房买卖合同。案外人张雅娟在案涉房屋查封前实际入住使用。因涉案小区未整体竣工验收，无法办理房屋产权登记，案外人张雅娟未能办理房屋产权登记无过错。综上，案外人张雅娟的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对牡丹江市爱民区青青学邻小区X室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 孙媛媛二〇二一年七月二十二日法官助理 赵程新书 记 员 李 威