辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1241号上诉人（原审被告）：吕晓玲，女，1975年3月24日出生，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：孙桂帅，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辽宁沿海房地产开发有限公司，住所地营口市老边区宁园街宁园里。法定代表人：曹淑凤，系公司经理。委托诉讼代理人：姚振海，辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关振烈，男，1947年11月30日出生，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：胡宇钊，辽宁辰州律师事务所律师。委托诉讼代理人：关文强，男，1992年11月11日出生，满族，住营口市鲅鱼圈区。上诉人吕晓玲、上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司因与被上诉人关振烈申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕晓玲及其委托诉讼代理人孙桂帅、上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚振海、被上诉人关振烈的委托诉讼代理人胡宇钊、关文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕晓玲上诉请求：1.撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2020)辽0804民初889号民事判决书，将本案发回重审或依法改判停止执行案涉两套房屋；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应适用第二十八条之规定。1.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从该条的规定看，适用的前提是“用于居住的商品房”，而本案所涉两处不动产并非用于居住的商品房，而是办公用房，因此上述法条在本案中不适用。2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系金钱债权执行，案涉两套办公用房系不动产，上诉人在法院查封前已经与房地产开发公司签订书而买卖合同，在人民法院查封前己装修并合法占有使用，购房时已支付全部价款，未办理过户登记系房地产开发公司原因，非上诉人自身原因。因此本案应适用该条规定，上诉人符合上述情形，享有足以排除执行的民事权益，一审判决适用法律不当。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人未能举证证明支付购房款的证据，这一认定是错误的。上诉人提供了开发公司出具的专用收款收据，可以证明上诉人缴纳了购房款。且案涉房产开发公司也是本案被告，认可上诉人按合同约定支付了购房款。法律并不限制买房人用现金缴纳购房款，且上诉人有证据证明购房款的来源。三、上诉人对诉争的两套房产享有足以排除执行的民事权益。上诉人在法院查封案涉房屋前与已开发公司签订了房屋买卖合同，并在查封前对房屋进行装修和占有使用，已经支付了全部购房款，上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综合以上论述，一审判决适用法律不当，认定事实错误，请求二审法院予以纠正。上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司辩称，1.对上诉没有意见。2.原审判决认定事实不清，吕晓玲以现金的方式交付购房款，答辩人已明确全款已付清，并出具了收款收据，应认定吕晓玲支付购房款的事实。3.原审判决适用法律确有错误，本案所涉房屋为办公用房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，应当适用第28条规定。被上诉人关振烈辩称，1.原审法院适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：执行异议和复议规定）第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中，对被执行人特定为房地产开发企业。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定中载明的“被执行人”并未特指房地产开发企业。本案中，被执行人为辽宁沿海房地产开发有限公司，被答辩人为吕晓玲，因此符合买受人（吕晓玲）针对登记在被执行人房地产开发企业（辽宁沿海房地产开发有限公司）名下的商品房提出异议的条件，符合适用《执行异议和复议规定》第二十九条中关于房地产开发企业作为被执行人的特别规定。”2.被答辩人吕晓玲不享有足以排除强制执行的民事权益。（1）无论从《执行异议和复议规定》第二十九条或是二十八均载明的条件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”分析。本案中，被答辩人吕晓玲与被执行人沿海公司签订《商品房买卖合同》时间为2015年7月9日；沿海公司法定代表人从2015年5月7日开始变更为苑忠宝，直至2017年5月2日才变更为曹淑凤。事实上，被答辩人吕晓玲在签订《商品房买卖合同》的时间与被执行人房地产开发企业沿海公司时任法定代表人苑忠宝以夫妻名义对外生活，并育有一子，吕晓玲亦认可上述事实。故，被答辩人与被执行人具有利害关系，存在伪造买卖合同的可能性。（2）无论从《执行异议和复议规定》第二十九条载明的条件：“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”或是第二十八条载明的条件：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”分析。被答辩人虽然主张被执行人出具收据，但是被答辩人一直未提供证据证明其缴纳房款的资金流向证据，如银行记录、房地产销售发票等证据证明实际支出款项，被执行人出具的收据并不代表房款的实际支付。鉴于被答辩人与被执行人之间的利害关系，出具收据存在造假的可能性。3.(2019)辽0804执异29号裁定书认定事实和适用法律错误。(2019)辽0804执异29号裁定书适用法律依据为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；”(2019)辽0804执异29号裁定书并未以被答辩人吕晓玲符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查并排除执行，反而以《执行异议和复议规定》第二十六条的规定审查排除执行，但是并未载明被答辩人吕晓玲持有法院查封前作出的另案生效法律文书，截止至今被答辩人吕晓玲一直未提交另案生效法律文书。在本案的一审法院庭审中，被答辩人吕晓玲明确表示没有另案生效法律文书。因此（2019)辽0804执异29号裁定书认定事实和适用法律错误的情形下，被答辩人不具有排除执行的法律依据和事实依据。上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初889号民事判决书，将本案发回重审或依法改判停止执行案涉两套房屋；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决未认定上诉人与原审被告吕晓玲签订的案涉两套房屋买卖合同有效，认定事实不清。2015年7月9日，上诉人将其开发的案涉两套办公用房（位于鲅鱼圈区出售给原审被告吕晓玲，双方签订了合法有效的书面买卖合同，原审被告吕晓玲支付了全部房款，并装修使用至今，原审判决已认定上述事实，但未认定上诉人与原审被告吕晓玲签订的案涉两套房屋买卖合同有效，认定事实不清。2.原审判决未认定原审被告享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实不清。原审被告在法院查封案涉房屋前与已开发公司签订了房屋买卖合同，并在查封前对房屋进行装修和占有使用，已经支付了全部购房款，未办理过户登记非自身原因，吕晓玲具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。原审判决未认定该事实，认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应适用第二十八条之规定。1.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，而本案所涉两处不动产并非用于居住的商品房，而是办公用房，因此本案中不适用该条司法解释的规定。原审判决适用法律错误。2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，本案系金钱债权执行，案涉两套办公用房系不动产，原审被告在法院查封前已经与上诉人签订书面买卖合同，在人民法院查封前已装修并合法占有使用，购房时已支付全部价款，未办理过户登记系上诉人公司原因，非原审被告自身原因。因此本案应适用该条规定，原审被告具备该条司法解释规定的情形，享有足以排除执行的民事权益。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。二审法院应撤销原判，将本案发回重审或依法改判停止执行案涉两套房屋。上诉人吕晓玲辩称，一审认定事实错误，答辩人以现金方式交付房款，一审判决适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能适用第二十九条之规定。要求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。被上诉人关振烈辩称，1.原审法院论述合同效力问题正确。执行异议之诉的制度设计是为了解决案外人与申请执行人之间就执行标的能否执行产生的争议，其最终的审判结果在于是否继续执行或中止执行。故，关于合同效力的审查仅是判定案外人能否排除执行的条件之一，并不是唯一的审查条件。故，原审法院在对合同效力进行论述、判定的同时，综合审查吕晓玲是否具有排除执行的其他民事权益，并依此作出准予执行的判决结论，系认定事实清楚。2.原审法院适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：执行异议和复议规定）第二十九条之规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中，对被执行人特定为房地产开发企业。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定中载明的“被执行人”并未特指房地产开发企业。2.被答辩人吕晓玲不享有足以排除强制执行的民事权益。（1）无论从《执行异议和复议规定》第二十九条或是二十八均载明的条件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”分析。本案中，被答辩人吕晓玲与被执行人沿海公司签订《商品房买卖合同》时间为2015年7月9日；沿海公司法定代表人从2015年5月7日开始变更为苑忠宝，直至2017年5月2日才变更为曹淑凤。事实上，被答辩人吕晓玲在签订《商品房买卖合同》的时间与被执行人房地产开发企业沿海公司时任法定代表人苑忠宝以夫妻名义对外生活，并育有一子，吕晓玲亦认可上述事实。故，被答辩人与被执行人具有利害关系，存在伪造买卖合同的可能性。（2）无论从《执行异议和复议规定》第二十九条载明的条件：“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”或是第二十八条载明的条件：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”分析。吕晓玲虽然主张被执行人出具收据，但是吕晓玲一直未提供证据证明其缴纳房款的资金流向证据，如银行记录、房地产销售发票等证据证明实际支出款项，被执行人出具的收据并不代表房款的实际支付。鉴于吕晓玲与被执行人之间的利害关系，出具收据存在造假的可能性。3.上诉人关于办公用房不属于商品房的论述错误。本案所涉的办公用房显然是可以在市场自由交易的房屋，虽然性质为“办公”性质，但是并不特指于不能交易的房屋，因此符合商品房的性质。4.上诉人关于适用《执行异议和复议规定》第二十八条（四）项之规定“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的论述错误。本案中，关于适用《执行异议和复议规定》第二十九条审查双方争议的论述不再赘述。假设适用第二十八条（四）项之规定，也应由买受人吕晓玲提供证据证明非其原因才未办理房照。但是在案外人执行异议和本次申请执行人执行异议之诉的案件审查之中，买受人吕晓玲均未提供上述证据加以证明。反而，案外人执行异议中，鲅鱼圈法院错误认定是吕晓玲具有另案生效的判决作为依据排除了申请执行人的执行才产生本次诉讼。5.(2019)辽0804执异29号裁定书认定事实和适用法律错误。(2019)辽0804执异29号裁定书适用法律依据为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；”(2019)辽0804执异29号裁定书并未以被答辩人吕晓玲符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查并排除执行，反而以《执行异议和复议规定》第二十六条的规定审查排除执行，但是并未载明被答辩人吕晓玲持有法院查封前作出的另案生效法律文书，截止至今被答辩人吕晓玲一直未提交另案生效法律文书。在本案的一审法院庭审中，被答辩人吕晓玲明确表示没有另案生效法律文书。因此（2019)辽0804执异29号裁定书认定事实和适用法律错误的情形下，被答辩人不具有排除执行的法律依据和事实依据。被上诉人关振烈向一审法院起诉主张：1.撤销（2019）辽0804执异29号执行裁定书，要求对坐落在鲅鱼圈区东信桃花源2幢1单元201室（房屋面积及价格：172.64平方米×2000元/平方米=345280元）、鲅鱼圈区东信桃花源2幢2单元201室（房屋面积及价格：147.81平方米×2000元/平方米=295620元）两套房产予以执行；2.判令被告沿海公司与被告吕晓玲所签订的坐落在鲅鱼圈区两套房产的买卖合同无效；3.本案的诉讼费用由二被告共同负担。一审认定的事实：原告关振烈与被告沿海公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2017年7月3日作出（2016）辽0804民初3768号民事判决书，判决沿海公司给付关振烈工程款、利息及鉴定费合计29990000元。判决生效后，关振烈申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2017年10月23日查封了沿海公司所有的包括案涉房产在内的多处房产，经两次流拍后，原告同意按第二次流派价格接受拍卖房产，一审法院于2019年6月3日作出（2018）辽0804执恢91号执行裁定书，裁定将被执行人本案被告沿海公司所有的包括案涉房产在内的多处房产以第二次流派价格抵偿沿海公司所欠原告债务，上述房产的所有权自本裁定书送达关振烈时转移，原告关振烈可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。另查明，本案涉案房产位于营口市鲅鱼圈区，均在被执行房产范围内。案涉的两套房产涉及图纸上载明为办公用房。本案被告吕晓玲就上述两处房产提起案外人执行异议，一审法院于2019年11月13日作出（2019）辽0804执异29号执行裁定书，裁定中止对坐落于鲅鱼圈区的两套房产的执行。本案原告关振烈随后提起申请人执行异议之诉。又查明，2015年7月9日，被告吕晓玲与沿海公司签订两份商品房买卖合同，分别为鲅鱼圈区的两套房产，开发公司当日为吕晓玲开具专用收款收据。被告吕晓玲未能举证证明其支付购房款的证据。其陈述支付房款的来源为2015年4-6月份期间出卖营口的房子、老边的房子，将现金存放在家里，以现金的形式支付购房款。签订合同后，被告开发公司将案涉两套房屋交付被告吕晓玲，被告吕晓玲进行了装修。其中，鲅鱼圈区东信桃花源2幢2单元201室进行了出租，东信桃花源2幢1单元201室一直由被告吕晓玲父亲居住，从2019年7月份开始闲置。再查明，被告吕晓玲在营口市鲅鱼圈区私人住房。案涉的两套房屋的所有权至今尚登记在被告开发公司名下。在被告吕晓玲与开发公司签订商品房买卖合同期间，沿海公司的法定代表人为苑忠宝。被告吕晓玲与苑忠宝与共同生育一名男孩，该男孩出生于2009年。一审法院认为，本案争议焦点被告吕晓玲对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉的房屋登记在被告沿海公司名下，因此，买受人吕晓玲应当就其对执行标的（案涉房屋）享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。此外，沿海公司系涉案房屋的开发商，吕晓玲是买受人，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而不是第二十八条之规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉房屋并非商品房，吕晓玲购买后没有用于居住；即使属于用于居住的商品房，吕晓玲名下还有其他用于居住的房屋。因此，吕晓玲不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，吕晓玲对执行标的（案涉房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益。对案涉的房产应当继续予以执行。至于原告的判令被告沿海公司与被告吕晓玲所签订的案涉两套房产买卖合同无效的诉讼请求，因原告的诉讼目的是为了继续对案涉房屋的强制执行，原告的继续执行的诉讼请求已经涵盖合同无效的诉讼目的，合同无效诉讼请求在继续执行诉讼请求已经予以支持的情况下，已经没有意义，故不予判处。综上，判决：对坐落在鲅鱼圈区的两套房产准予执行。案件受理10209元，由被告吕晓玲负担。二审中，上诉人吕晓玲向本院提供了三份证据，第一份是毕亚军证人证言，证明上诉人吕晓玲将位于营口市老边区的房屋和车库以42万元的价格出售给李汉。第二份是房屋产权证书照片，证明上诉人吕晓玲将位于营口市西市区的房屋出售给张波，已经办理了过户登记。第三份是营口银行客户对账单，证明上诉人吕晓玲购买诉争房屋之前，有足够支付全部购房款的资金。上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司对上述证据没有异议。被上诉人关振烈对第一、二份证据的真实性不予认可，对第三份证据真实性认可，但对证明内容不认可。上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司向本院提供了三份证据，第一份是商品房预售许可证，证明诉争房屋不在商品房预售许可证范围内。第二份是记账凭证及两张专项收款收据，证明辽宁沿海房地产开发有限公司收到了吕晓玲交付的全额购房款。第三份是建筑设计规划图，证明诉争房屋在规划图中显示为办公用房。上诉人吕晓玲对上述证据没有异议。被上诉人关振烈对上述证据真实性有异议，并认为商品房预售许可证无法看出诉争房屋在范围内，二上诉人之间存在利害关系，存在事后补办、伪造收据的可能，诉争房屋即使载明是办公用房，依然登记在辽宁沿海房地产开发有限公司名下。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人关振烈作为申请执行人提出的申请人执行异议之诉，系基于上诉人吕晓玲作为案外人向一审法院提出的案外人执行异议，被上诉人关振烈因对一审法院作出的（2019）辽0804执异29号执行裁定书不服，提起的本案诉讼，故本案审查的核心问题就是上诉人吕晓玲对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。因上诉人吕晓玲、上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司均认为一审法院适用的法律错误，故本院首先审查本案应适用的法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案中，因诉争房屋系办公用房，且经庭审中与上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司核实，诉争房屋无法办理证照，上诉人吕晓玲亦主张适用第二十八条规定审查本案，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中，对买受人能够排除执行的条件，作出了明确规定，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人吕晓玲提供了《商品房买卖合同》《管道燃气【安全】供用气合同》、电费缴纳记录等内容，可以看出其目前占有、使用诉争房屋。上诉人吕晓玲主张其用现金购买诉争房屋，虽然法律并未禁止使用现金购买房屋，但是因为本案属于执行异议之诉，为了充分保障各方当事人的权益，需要按照法律规定，对证据进行全面、深入的审查，故本案审查的重点就是上诉人吕晓玲是否真实、足额的出资购买诉争房屋。上诉人吕晓玲在庭审中明确表示其出资购买房屋的主要依据是：1.出售西市区和老边区房屋的钱，2.由上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司开具诉争两套房屋的专用收款收据，3.上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司确认收到购房款项。对于上诉人吕晓玲的上述表述，虽然吕晓玲二审提供了毕亚军证人证言、张波的房屋产权证书照片，但在上述两份证据中，毕亚军的证言中并未写明购买房屋的时间、张波的房屋产权证书照片中显示的时间是2013年4月10日与诉争房屋购买时间2015年7月9日间隔较远，故本院无法确认上述证据的真实性。虽然上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司认可收到了上诉人吕晓玲的购房款，并向吕晓玲出具了专用收款收据，二审中又提供了2015年7月17日的记账凭证，该记账凭证内容为“摘要：收房款转付苑忠宝用款2015.07.17会计科目：其他应付款-诚意认购金/桃花源吕晓玲2#1-2012#2-201”，因该记账凭证时间与诉争房屋专用收款收据时间不一致，上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司又对收款时间与资金入账时间、记账凭证记载的“诚意认购金”、款项转付苑忠宝等情况不能作出合理解释，被上诉人关振烈亦对该记账凭证不予认可，故本院无法确认吕晓玲是否向上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司交纳了诉争房屋的购房款。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，对一审法院适用的法律，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20418元，由上诉人吕晓玲负担10209元，由上诉人辽宁沿海房地产开发有限公司负担10209元。本判决为终审判决。审判长  郑玉霞审判员  刘文婷审判员  张文生二〇二一年七月十二日书记员  谭璐璐