河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0402民初469号原告丁学耀，男，1968年2月16日生，汉族，住宝丰县。委托代理人陈军校，河南前行律师事务所律师。委托代理人李阳，河南前行律师事务所律师。被告王国星，男，1970年8月23日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告李秋月，女，1971年10月8日出生，汉族，住平顶山市湛河区。王国星、李秋月的委托代理人张国强，河南大乘律师事务所律师。王国星、李秋月的委托代理人陈建明，河南大乘律师事务所律师。原告丁学耀诉被告王国星、李秋月排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁学耀的委托代理人陈军校、李阳，被告王国星、李秋月及委托代理人张国强、陈建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁光耀诉称,天湖苑小区公寓楼西北拐角户3层301号（建筑面积为35.42平方米）、302号(建筑面积为28.18平方米)、303号（建筑面积为28.18平方米）、304号（建筑面积为28.18平方米）住宅系原购房人李振江从润天开发商购买，2013年4月18日，李振江与润天公司解除买卖合同，办理退房手续。2013年4月18日，丁学耀与开发商平顶山市润天房地产开发有限公司（以下简称润天公司）签订了一份《天湖苑认筹协议书》，约定丁光耀自愿认筹购买天湖苑小区3层301号、302号、303号、304号住宅，认筹购买的房款总价共计人民币351482元。同日，润天公司向丁学耀出具《收据》，收到丁学耀购房款351482元，并于同日将上述房产给丁学耀实际占有。后来，王国星与李秋月以案外人李振江欠其钱为由抢占润天公司卖给丁学耀的上述房产，丁学耀更换门锁收回。2016年1月5日，王国星、李秋月又把丁学耀的门锁破坏，要侵占房子，以致公安机关出警处理。为维护丁学耀的合法权益，诉至法院，请求依法判令王国星、李秋月对丁学耀位于平顶山市建设路西段天湖苑公寓楼西北拐角301号、302号、303号、304号的房产停止侵权、排除妨碍并判令王国星、李秋月承担本案诉讼费。被告王国星、李秋月辩称，1、涉案房屋的真正所有人是王国星，2011年11月1日，李振江与王国兴签订《房屋买卖协议》，李振江将房屋出售给王国星，并实际交付了房屋，王国星已合法取得涉案房屋的所有权，李振江不能对该房屋进行任何处分，包括不能再像润天公司办理退房手续。2、（2012）新民初字第1146号民事调解书（以下简称调解书）是在王国星不知情、未参加诉讼的情况下作出的。调解书侵害了王国星作为房产的购买人和实际占用人的诉权。丁学耀无任何证据能够证明其与润天公司签订《天湖苑认筹协议书》与调解书的执行存在前后和因果关系。3、丁学耀提交的购房款收据显示，其2013年的房产认购款额恰恰就是李振江2009年的认购款额。但自2009年至2013年间房产价格持续攀升。时隔四年，丁学耀竟然还能从润天公司以相同价格购得涉案房屋，现实中根本不可能！这也充分说明了丁学耀与润天公司恶意串通，严重损害王国星夫妇利益的事实，签订的《天湖苑认筹协议书》应属无效。4、李振江2011年3月7日书写《情况说明》自称票据丢失。但房屋认筹金收据有2009年5月13日和2011年3月31日出具的，时间明显矛盾。从办理退房手续，看出丁学耀存在伪造本案事实情形。李振江的退房手续存在着明显的矛盾，润天公司与丁学耀恶意串通，签订了损害王国星利益的合同。因此，丁学耀与润天公司签订的《天湖苑认筹协议书》属于无效协议。5、丁学耀诉称其于2013年4月18日实际占用涉案房屋的事实根本不存在，该房屋自2011年11月1日后一直都由王国星占有使用至今。丁学耀提供的公安机关《接处警登记表》上明确显示房产一直是由二被告占有使用的。综上所述，王国星、李秋月才是涉案房屋的真正所有人，应驳回丁学耀的诉讼请求。经审理查明，李振江分别于2009年5月13日、2011年3月31日向润天公司缴纳认筹金141483元、210000元，两次共351483元购买天湖苑小区公寓楼西北拐角户3层301号（建筑面积为35.42平方米）、302号(建筑面积为28.18平方米)、303号（建筑面积为28.18平方米）、304号（建筑面积为28.18平方米）住宅。因李振江向王国星借款后无力偿还，李振江将上述四套房屋共119.26平方米，作价500000元，屋内办公用品作价10000元卖于王国星，双方于2011年11月1日签订《房屋买卖协议》，李振江交付房款收据及其他费用收据。2013年4月18日，李振江与丁学耀到润天公司，李振江要求退房，丁学耀要求购买李振江退回的房屋，润天公司同意李振江的退房及丁学耀的购房。办理相关退房手续时，李振江写有退房申请，并自述2010年8月3日晚8点在中原商场门口被盗公文包，包内有天湖苑房产购房协议和购房收据。李振江向润天公司出具《声明》一份，内容：声明没有利用购房手续将房产向任何人私下交易和抵押，如出现有人持元购房手续主张权利的情况，一切责任由其本人承担。自声明做出之日起，原购房手续自行作废，其与润天公司买卖合同自行解除。李振江又向润天公司出具《收条》一份，内容：收到润天房地产退房款351482元。同日，润天公司与丁学耀签订《天湖苑认筹协议书》四份，丁学耀认购上述房产。润天公司向丁学耀出具收据。因丁学耀主张对上述房屋的所有权要求王国星、李秋月停止侵权、排除妨碍，搬出301号、302号、303号、304号的房产，其与王国星夫妇产生纠纷，引起该诉。另查明，2012年11月22日，案外人罗书伟将李振江起诉至本院，罗书伟诉称：2011年6月20日，罗书伟与李振江签订房屋买卖合同一份，李振江将本案四套房产卖给罗书伟，罗书伟支付定金5000元，后又支付首付700000元，按照合同约定，李振江应于2011年6月30日前将房产交付罗书伟，但多次催促，李振江不予交付，罗书伟诉至法院。后罗书伟与李振江达成调解协议，李振江于2011年26日前交付四套房产，剩余房款200000元待房产过户罗书伟名下后支付李振江。2016年1月5日15时，因罗书伟主张房产权利与李秋月产生纠纷，罗书伟向平顶山市公安局矿工路分局报警；同日17时，王国星以有人撬其房门向平顶山市公安局矿工路分局报警报警，平顶山市公安局矿工路分局出警后均不予立案，建议双方协商或通过法律途径保护各自权利。再查明，李振江与王国星签订后房屋买卖合同，李振江将2009年5月13日、2011年3月31日向润天公司缴纳认筹金141483元、210000元收据和2011年3月31日向润佳物业公司天湖苑物业处缴纳的对讲系统、物业费、水电预存费、装修垃圾清运费、装修押金费用票据交于王国星。王国星当庭出示2012至2016年部分物业费、电费是、水费票据。争议的四套房产至今未办理房屋产权登记手续。上述事实由丁学耀提供的《天湖苑认筹协议书》、润天公司给丁学耀出具的收据、（2012）新民初字第1446号民事调解书、接处警登记表、李振江退房申请、收条、声明，王国星、李秋月举证的与李振江签订的《房产买卖协议》、李振江出具的房款收条、认筹金收据、房产各项缴费收据、物业费票据、水电费票据、房产证及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中国人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案涉及的四套房产，李振江于2011年6月先与罗书伟签订房屋买卖合同，后又于2011年11月与王国星签订房屋买卖合同，上述二份房屋买卖合同虽未办理登记手续但并不影响其合同效力，李振江的卖房行为属于一房多卖的情形。通过罗书伟将李振江诉至本院要求履行交房义务可以证明李振江与罗书伟签订合同后，未实际交付房屋，罗书伟亦未实际占有房屋。而王国星举证房款收据、买房时所交各项费用的原始票据及续交物业、水电等费用票据，再结合接处警记录可以证明王国星实际占有房屋的事实。因房屋的转移占有与交付使用，具有明显的公示与公信的现实作用，故上述房产虽存在买受人为罗书伟、王国星的二份房屋买卖合同，但王国星的买卖合同已实际履行而先享有房屋买卖合同受让方即买方的权利。丁学耀可依与润天公司的合同主张相关赔偿权利，其不能依据与润天公司签订的合同获得房屋物权权利，向王国星主张物上请求权，故丁学耀要求王国星、李秋月搬出上述房产停止侵权、排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回丁学耀的诉讼请求。案件受理费100元，由丁学耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  高俊营审 判 员  殷莉娜人民陪审员  姚秋娟二〇一六年十一月二十六日书 记 员  刘淑华附本案适用法律条款：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。