广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初4274号原告：卢进，男，1974年6月28日出生，汉族，住桂平市。原告：曹斯亮，女，1979年11月28日出生，壮族，住桂平市西山镇县。被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路万锦豪园内。法定代表人：卢培清，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃思妮，女，该公司员工。原告卢进、曹斯亮与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告卢进、曹斯亮，被告清隆公司的委托诉讼代理人覃思妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢进、曹斯亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金16563.14元给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第7幢2单元4层01号房销售给原告所有，建筑面积121.38平方米，3526.02元／平方米，总价款427988元；原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付132988元，其余房款295000元向银行按揭贷款支付给被告；被告于2014年9月30日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过90日交付该商品房给原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告，之后，原告还补交了多出面积的3914元房款给被告，而被告于2015年10月23日交房给原告所有使用。至今，被告没有向原告出示该商品房已经验收合格证明文件，原告也没有取得商品房的房屋权属证书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于被告没有依约在2014年9月30日前将经验收合格的该套商品房交付给原告使用，而是在2015年10月23日才交付给商品房给原告使用，被告的行为已经构成违约。根据合同的约定，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天即2014年10月1日起至实际交付之日即2015年10月22日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金16563.14元（427988元×0.0001元／天×387天）。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告清隆公司辩称，一、原告与被告于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房是事实，约定2014年9月30日将商品房交付给原告也是事实，但被告已于2015年10月23日将商品房交付给了原告使用。双方并在《商品房买卖合同》第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有：“1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门当天连续停水、停电4个小时，气象部门的气象记录当天降雨量达3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”但是原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设施工过程中，1、因雨天延误50天；2、因高考时间停工造成延误4天；3、因停水造成延误2天；4、因原告贷款金额未能到达被告账户，按合同约定可以顺延281天。因上述特殊原因造成延误时间共计343天，因此，被告于2015年10月23日交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。二、由于原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按合同第七条的约定，原告应向被告支付逾期付款的违约金。该项违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金。抵减的理由：原告自签订合同之日起应在7日内办妥银行按揭手续，如逾期超过30日后，因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，原告应按日向被告支付应付款万分之一的违约金（根据合同附件四《合同补充协议》第三条第6款的规定，只有被告实际收到按揭贷款后，才视为原告办理完毕按揭付款的义务）；因此，原告应该自2013年2月25日起至2014年1月8日止向被告支付违约金12026.46元（427988元×0.0001元／天×281天）。另外，被告已于2013年3月1日向房产管理部门报送合同备案，于2013年5月24日审批通过，被告已完成合同中有关送合同备案的义务。综上所述，原告诉称被告逾期交房，商品房未经验收合格与事实不符，因特殊原因造成延误交房，按合同约定应当顺延交房时间，因此，被告不存在违约交房行为，被告所交付的商品房符合交房约定，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告对双方签订《商品房买卖合同》的时间及合同约定的购房价款、交房时间、逾期交房违约金的计算方式以及原告已交付购房款的事实均无异议，本院予以确认。根据被告提供的《装修申请表》证实被告已于2015年10月23日实际交付该商品房给原告使用，本院对此予以确认。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”本案中，从签订合同之日2013年2月25日起至实际交房之日2015年10月23日止，根据被告提供的桂平市气象科技开发中心的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有50天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有2天；根据桂平市环境保护局文件的规定，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有4天；根据原告与银行签订的借款合同及贷款支付凭证显示，原告的贷款未能到达被告账户的天数有176天（从贷款合同签订之日即2013年7月15日起至贷款到账之日即2014年1月8日），与上述雨天重叠了14天。被告清隆公司所建涉案商品房于2016年1月15日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。本院认为，原告卢进、曹斯亮与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。原告依约交清了购房款给被告清隆公司，被告清隆公司理应按合同的约定于2014年9月30日前将商品房交付给原告使用，但被告于2015年10月23日才实际交付该商品房给原告，从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同约定停水、停电、降雨、高考、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对此，本院经查明，在合同履行期间，出现合同约定的特殊情况可以据实延期交房的天数为：50天（降雨）＋2天（停水）＋4天（高考）＋162天（贷款未到帐176-与雨天重叠14天）=218天。而从合同约定交房的时间2014年9月30日至被告实际交房时间2015年10月23日，共迟延交房387天，扣除符合合同约定的延期交房天数65天，被告仍迟延交房387天-218天=169天。按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即427988元×0.0001元／日×169天=7233元。至于原告主张被告共逾期交房387天，与本院查明的事实不符，本院不予支持。至于被告辩称原告未能按照合同的约定在合同签订之日起7天内办妥贷款按揭手续，属违约，应扣除贷款未到账的天数为281天，原告还应承担违约金12026.46元（427988元×0.0001元／天×281天），并可在本案中被告应付的款项中予以扣除。对此，本院认为，合同约定原告须在签订合同之日起7日内办妥贷款按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料），但根据被告提供的《商品房买卖合同登记备案证明》显示，原、被告双方在2013年2月25日签订《商品房买卖合同》后，在2013年5月24日被告提交的合同才经房产管理部门备案登记，在合同尚未备案登记之前被告要求原告办妥贷款按揭手续完全不符实际，并且合同仅约定原告对未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料承担违约责任，并没有约定对贷款何时到达被告帐户承担责任，且贷款何时到达被告帐户是原告不能掌控。因此，该约定与事实不符，对被告的上述辩称本院不予支持。但既然合同双方约定贷款金额未到帐可作为顺延交房的事由，本院酌情支持从贷款合同签订之日起至贷款金额到达被告账户之日止可顺延交房期限，并已经在上述逾期交房的天数中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金7233元给原告卢进、曹斯亮；二、驳回原告卢进、曹斯亮的其他诉讼请求。案件受理费107元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告卢进、曹斯亮负担59元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担48元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费214元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  黄君玉二〇一六年十一月十一日书 记 员  黄小钊