上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初478号 原告陈东辉，男，1972年1月4日出生，汉族，住福建省莆田市。 原告章娇霞，女，1973年9月4日出生，汉族，住址同上。 原告陈凤，女，1995年2月4日出生，汉族，住址同上。 原告陈龙，男，1996年2月18日出生，汉族，住址同上。 法定代理人陈东辉。 原告陈雨婷，女，2007年10月18日出生，汉族，住址同上。 法定代理人陈东辉。 上列五原告共同委托代理人钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。 上列五原告共同委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。 被告经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人陈经纬，董事长。 委托代理人陶尚华。 委托代理人罗康平。 原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷诉被告经纬置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈东辉及五原告的共同委托代理人钱丽萍、潘雄，被告经纬置地有限公司的委托代理人陶尚华、罗康平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷诉称，陈东辉、章娇霞系夫妻关系，陈凤、陈龙、陈雨婷系两人子女。2009年12月19日，原被告签订上海市商品房预售合同，约定由原告向被告购买上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室复式房屋一套。此后，原告按约支付全部购房款但被告未能按约于2010年3月31日向原告交付房屋。2010年4月，原被告一同验房时发现，被告为了将楼上房屋作为样板房展示而进行装修，装修工程中将卫生间及阳台的下水管等改变位置，在原告房屋的天花板上擅自开洞排管道。经交涉，被告对原告的房屋草草修复。现原告认为房屋结构受到破坏，要求被告将系争房屋恢复至可交付状态并完成交房验收，另要求按照合同约定支付逾期交房违约金(自2010年4月1日起算，按照总房款日万分之一计算)，还要求被告赔偿逾期交房期间原告的损失(包括房租损失：自2010年4月1日起算，每月4,600元，计算17个月，此后租金上涨至每月4,800元，计算48个月，此后租金上涨至每月5,500元，计算12个月，自2016年9月1日起，租金上涨至每月8,000元，另有中介费损失2,800元)。 被告经纬置地有限公司辩称，由于原告的房屋受到楼上装修样板房的影响，楼板被开洞排管，故原告拒绝接受房屋，但被告交房手续一直是齐全的，并无逾期交房之情形，不能因原告拒绝收房而认定被告逾期交房。双方纠纷已经进行长时间协商并经过诉讼，由于原告的诉求一直变化，导致双方一直没有最终达成一致意见。2015年期间，被告已经对开洞排管进行了整改，现存有一根下水管无法恢复原状，其他开洞处都进行了加固修复。但原告还是拒绝接收房屋。现被告认为原告起诉的请求权不清，主张赔偿损失的依据也不充分，故不同意原告的所有诉讼请求。 经审理查明，2009年12月29日，原被告签订上海市商品房预售合同，约定由原告(乙方)向被告(甲方)购买上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室复式房屋，建筑面积暂测247.16平方米，总价4,356,442.16元。合同第十一条约定，甲方应于2010年3月31日前交付房屋。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合同的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经检测，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。此后，原告支付了全额房款。 2010年4月，被告通知原告收房。4月17日，双方现场验房发现被告在装修1001室样板房时更改了卫生间、阳台的管道，造成原告所购801室房顶多处穿洞。原告于4月21日向被告发函表示强烈不满。2010年11月，原告又多次向被告发函，认为被告未能积极协商解决方案，导致原告无法使用房屋，要求尽快解决。2012年5月、7月等，原告又多次向被告发函要求解决上述问题。2012年9月，被告向原告发函，表示双方已经多次商谈，但原告应当接收房屋，现存问题非房屋主体结构质量问题，不影响交房，若对房屋主体结构质量问题有争议，应委托本市有资质的机构进行检测。 本院曾在(2013)宝少民初字第3号案件审理中委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋穿洞改道是否对房屋质量造成影响等问题进行鉴定。该单位于2013年6月26日出具鉴定意见书，该意见书第4节分析评估如下：1、1001室房屋复式下层西侧卫生间板底共开设4个洞口，其中两个洞口均打断了纵横向板筋。东侧卫生间中部板底洞口混凝土破损，洞口正位于板底纵横向钢筋交接处；卫生间东侧开设一个洞口，安装有废水管，洞口正位于一根东西向钢筋部位，该钢筋被打断。东北角储藏室开设洞口已修补，板底粉刷开裂明显。房屋以上损坏对房屋楼面板安全性有不利影响，应及时进行修缮加固。2、1001室房屋复式下层作为样板房使用，房屋个别门洞位置及使用功能有改变(两个卫生间合并改为厨房)，并新增了废水管道，与原设计不符，应按原设计恢复。第5节修复方案及修复费用估算如下：1、将1001室复式下层西侧卫生间、东侧卫生间及东北角储藏室板底腻子及涂料铲除，清理。2、板底混凝土表面处理，疏松、蜂窝、剥落的混凝土清除，采用细石混凝土及聚合物浆料修补。整个板底混凝土表面打磨平整，除去浮浆、油污等杂质，保持干燥。3、板底粘贴碳纤维布，按纵横向分两层粘贴，确保平顺、牢固，无气泡。经估算，修复因楼板开洞造成的损坏总费用约为人民币12,091元。第6节鉴定意见如下：1、上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室复式上层位于1001室复式下层楼下，1001室装修时对原设计使用功能作了改变，并将西侧卫生间、东侧卫生间及东北角储藏室楼面板打了多个洞口，现洞口大部分虽已填补，但未作加固处理。2、经检测，西侧卫生间楼板开洞部位两处纵横向钢筋均被打断，东侧卫生间开洞部位一处东西向钢筋被打断，钢筋断裂对楼面板安全性有不利影响。3、应按原设计要求恢复，对受损楼板可采取加固措施进行修复。修复方案及修复费用估算见第5节。 前案审理后认定系争房屋楼板受损，但不至于造成安全性、承载力不合格，原告要求解除合同并赔偿解约损失等诉讼请求，不予支持。 前案判决生效后，原被告就本案纠纷继续进行协商。被告自行对增设的管道进行恢复，并于2015年3月进行楼板加固施工。目前尚有一根增设的下水管无法恢复原状。原告认为被告自行加固施工后未能出具鉴定意见，不能证明其施工质量和房屋结构安全性，而且仍旧存在增设的下水管未整改，故不同意接收房屋。原告表示若修复工程符合相关质量规范的，愿意接收房屋。 本案审理过程中，经原告申请，本院再次委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋修复、加固工程是否符合规范，房屋是否达到安全使用标准进行鉴定。鉴定结论：1、系争房屋加固施工及验收程序不规范，不符合相关要求；2、系争房屋实际粘贴碳纤维加固量满足原开洞楼板加固所需的碳纤维加固量，满足楼板结构安全需要；3、碳纤维加固施工质量存在缺陷，不能完全满足相关规范要求。鉴定人员接受当庭质询并解释，加固施工并未按照前案中鉴定报告所确定的修复方案进行施工，故存在不规范之处，但是被告的加固施工采取对楼板满贴碳纤维的方式，加固面积大于实际所需加固的面积，故满足结构安全需要，如果对已完成的加固工程进行整改，反而会破坏现有碳纤维。鉴定费15,000元，由原告预付。 以上事实，有(2013)宝少民初字第3号民事判决书、本案鉴定报告及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，本案经反复诉讼，事实已经清晰，不再赘述。本案审理中，经过专业机构鉴定，被告实施的加固修复施工虽有不规范之处，但符合安全要求，且无整改必要(整改反而会破坏现有碳纤维)，故原告应当按照现状接收房屋。本案目前主要争议在于被告是否违约及原告主张的损失是否可以支持。首先，被告在交房前擅自对系争房屋开洞排管，造成房屋与原设计不符，并对房屋质量安全造成不利影响，故其通知原告交房等程序都不能认定其已经履行交房义务，故原告主张被告在修复房屋前不予接收，并追究逾期交房违约责任，合法有据，可予支持。但是，本案纠纷至今已经历时六年，双方均应当合理避免损失扩大。前案诉讼结束后，双方都应当对本案纠纷有更为清醒的认识，被告自行采取修复措施，系主动履行义务，避免损失扩大，相反，原告此期间虽然积极主张权利，但并未提出可行建议或采取合理行动，一定程度上导致房屋长期不能交接，造成损失逐步扩大。其次，被告虽然积极加固修复房屋，但仍旧有一根增设的下水管不能恢复原状，被告辩称该下水管对原告房屋实际影响甚微，但此情形系明显违约，不论实际影响大小，被告都应当承担相应责任。再次，关于原告主张的租金、中介费损失。通常情况下，违约金及损害赔偿应当择一处理，因为违约金已经涵盖弥补损失、惩罚违约等功能。本案合同约定的逾期交房违约金每月达到13,000余元，远高于原告主张的租金损失，故原告主张违约金后，再主张赔偿损失，不予支持。综上，根据本案实际情况，考虑到原告在主张权利过程中过于拖延，故对于违约金计算时间酌情予以减少，再考虑到被告存在两大违约情形及实际后果，本院酌情确定被告承担违约金60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷于本判决生效之日起十日内到被告经纬置地有限公司处办理房屋交接手续； 二、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷违约金60万元； 三、原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷的其他诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,503元，由原告陈东辉、章娇霞、陈凤、陈龙、陈雨婷负担7,700元，被告经纬置地有限公司负担7,803元，鉴定费15,000元由被告经纬置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王 力 人民陪审员  时金兰 人民陪审员  俞红莲 二〇一六年十一月九日 书 记 员  童翔燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。