中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2360号原告(反诉被告)：梁月婷，女，1988年8月13日生，汉族，住湖北省襄阳市。委托诉讼代理人：沈彦云，女，系原告梁月婷之母亲。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)，女，1976年2月7日生，日本国籍。委托诉讼代理人：周志刚，上海新望闻达律师事务所律师。第三人：倪英明，男，1946年9月24日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：周志刚，上海新望闻达律师事务所律师。原告梁月婷与被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案后，依法适用简易程序于2015年8月17日公开开庭进行了审理。嗣后，本院依职权追加倪英明作为第三人参加本案诉讼，并于2015年9月25日再次公开开庭进行了审理。审理过程中，本案因发现不适宜继续适用简易程序审理的情形，故转为普通程序分别于2015年11月30日、2016年8月12日两次公开开庭进行了审理。嗣后，被告提出反诉，本院依法受理后于2016年11月15日再次公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告梁月婷及其委托诉讼代理人沈彦云、葛萍萍，被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)及第三人倪英明的共同委托诉讼代理人周志刚，第三人倪英明均到庭参加诉讼。审理过程中，本案依照原告的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋价值进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告梁月婷向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“讼争房屋”)产权过户手续。事实与理由：2009年8月27日，原告向被告购买讼争房屋，并与被告及居间方签订了《定金合同》，原告于当日支付定金20,000元。2009年8月29日，原、被告就讼争房屋签订《房屋买卖合同》，约定房屋转让总价为590,000元。原告按约支付了580,000元房款，被告亦出具了相应收条。但被告现迟迟不予配合办理过户手续，故原告诉至法院，望判如诉请。审理过程中，经本院释明合同无法继续履行后，原告变更诉讼请求为：1.第三人倪英明返还房款580,000元；2.第三人倪英明赔偿损失2,630,100元(房屋差价损失2,591,300元、中介费11,800元、律师费27,000元)；3.第三人承担鉴定费及诉讼费；4.被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)对上述三项承担连带责任。被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)辩称，其从未与原告签订房屋买卖合同，亦未收到相应房款。在原告所称的2009年8月27日至同月29日期间，被告在日本，根本不可能与原告签订合同、收取房款。被告一直委托其父亲即本案第三人倪英明出租讼争房屋，但并未委托其出售房屋。现不同意将讼争房屋出售给原告，不同意原告的诉讼请求。同时，被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)提出反诉请求：1.原告搬离讼争房屋；2.原告支付自2009年9月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算。原告梁月婷针对被告的反诉辩称，因原告支付的购房款580,000元一直被第三人占用，原告没有能力他处购房。且造成目前原告不能继续购房的责任在于被告及第三人，故不同意被告的反诉请求。第三人倪英明针对原告的诉讼请求及被告的反诉请求陈述称，第三人与原告之间系借贷关系，并非房屋买卖合同关系。第三人以被告的名义与原告签订的房屋买卖合同仅仅是借款的担保。被告对于第三人的签订合同行为事先并不知情，事后亦未同意。第三人向原告借款580,000元，现同意按照约定返还原告1,160,000元。经审理查明：讼争房屋于2008年4月7日登记在被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)名下，讼争房屋《上海市房地产权证》中附记中载明“配套商品房，自登记之日起五年内不得出租，转让”。第三人倪英明与被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)系父女关系。原告的委托诉讼代理人沈彦云与原告系母女关系。另查明：2009年8月27日，原告的母亲沈彦云、第三人倪英明及案外人“上海鑫凯房地产经纪事务所”就讼争房屋签订《定金合同》一份，载明的出售方(甲方)为“倪文琴倪英明”，买进方(乙方)为“沈彦云梁月婷”，中介方(丙方)为“鑫开房产经纪事务所”。合同第1条载明：“甲方将依法取得坐落在上海市松江区泗泾镇古楼路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积93.48平方米，产权证号为松字2008-008746，出售给乙方。”；合同第2条载明：“成交总价为人民币590,000元”；合同第4条载明：”房款分三次付清，于2009年8月27日付定金20,000元，于2009年8月29日前付560,000元，于2013年4月20日付10,000元。”；合同第5条载明：“甲方同意于2009年8月29日前腾出该房屋，通知乙方进行验收交接，并出示当期的水电煤物业费等费用的结算清单，多退少补……”；合同第6条载明：“中介费11,800元，由乙方全额承担。在签订房屋买卖合同时一次性支付。”；合同第12条载明：“双方约定于2009年8月29日前至鑫开房产中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准”。合同另对其他相关事项作了相应约定。当日，第三人倪英明出具《收款凭证》一份，载明：“今收到沈彦云梁月婷购买松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室定金款：人民币贰万元整”。2009年8月29日，第三人倪英明出具《收款凭证》一份，载明：“今收到沈彦云梁月婷购买松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房款：人民币伍拾捌万元整”。在收款人签章处除了本案第三人倪英明的签名外，还有“倪文琴”字样及手印。原告称，该580,000元房款系转入第三人倪英明指定的银行账户。第三人倪英明将讼争房屋及房地产权证、契税免费证明、发票、业主手册、住宅使用说明书、质量保证书等资料一并交付给了原告的母亲沈彦云，沈彦云对此出具《213号301室接收资料明细》一份。原告为此支付案外人“上海鑫开房地产经纪事务所”中介费11,800万元。当天，“倪文琴”作为甲方(卖方)，沈彦云、梁月婷作为乙方(买方)签订《213号301室房屋买卖合同》一份，除了在《定金合同》约定的条款之外，另外在合同第三条约定：“付款方式：分两次付清，第一次付款，乙方在2009年8月29日付给甲方580,000元，同时甲方将该房产及该房产的房产证及其所有资料交于乙方并归乙方所有。第二次付款，自该房产可办理过户之时30日内，办理完过户手续当日乙方交付给甲方10,000元。”；合同第四条约定：“权利担保：1、甲方保证在交付房屋及办理过户手续时没有产权和财产纠纷；办理过户手续时若甲方共有权人因故发生变更时，不得因此产生财产纠纷而影响乙方利益。否则由甲方承担违约责任。2、办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证。3、办理过户手续时所产生的所有费用(包括甲方应交纳的费用)由乙方负责。4、办理产证前，乙方有权更改该房产的受益人。”；合同第五条约定：“违约责任：甲乙双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果双方有任何乙方违反合同约定，则应承担违约责任：1、乙方违约，甲方没收乙方所付580,000元房款且收回该房产；2、甲方违约，则偿还乙方房款1,160,000元”。在落款“甲方”处签有“倪文琴”字样，在“乙方”处签有“梁月婷”字样。同样的形式，双方另签订《借款及房屋抵押协议》一份，载明“甲乙双方自愿协商，一致同意：甲方将其所有的松江区泗泾镇古楼路XXX弄XXX号XXX室房产的所有权的使用权抵押于乙方所有，乙方于2009年8月29日借给甲方1,160,000元；并约定在该房产可办理转让手续时的三十个工作日内，办理过户手续，保证乙方拿到产证为准，甲乙双方债务抵销。若因甲方原因未完成过户，甲方应全额无息偿还乙方借款；因乙方原因未完成过户，甲方没收乙方所付房款，且甲方有权收回该房产。该房产未到办理过户手续时限前，乙方无权向甲方追缴债务；甲方不得将房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证。甲乙双方都应切实履行协议中所约定的义务：1.乙方违约：甲方没收乙方已付房款且收回该房产；2.甲方违约：甲方则偿还乙方1,160,000元……”。审理过程中，原告梁月婷表示对其母亲沈彦云代理其签订合同、支付房款的行为均予以追认。对于“倪文琴”的签名，第三人倪英明自认为其所签，原告表示系有人拿着“倪文琴”的身份证所签，原告当时认为该人就是“倪文琴”本人。嗣后，原告实际使用讼争房屋并装修入住。2013年4月8日后，原告的母亲沈彦云多次与第三人倪英明联系要求办理过户事宜，但是第三人倪英明提出被告在日本，无法协助办理过户手续。第三人倪英明在审理中提供短信记录一份，以证明第三人于2013年4月5日向原告在合同中载明的手机号码发送短信，表示因被告特意从日本回到上海办理房屋过户手续，并于2013年4月8日回日本，要求原告按协议办事。原告表示没有收到该短信，因为合同中载明的手机号码此前已停用。再查明：原告梁月婷非本市户籍，截至2015年6月，其在本市缴纳个人城镇基本养老保险累计30个月。2015年1月6日，原告与案外人马永军登记结婚，于2015年10月21日与案外人马永军登记离婚，于2015年10月26日与案外人田力登记结婚。又查明：被告FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)于2008年4月4日离开中国回到日本，并于2008年12月17日离开日本来到中国。对于讼争房屋的现有市场价格，原告表示应为2,800,000元，被告及第三人表示应为1,620,000元，并认为原告直至2015年8月份才有具有购房资格，故应以讼争房屋在2015年8月份的价格作为认定原告损失的依据。审理过程中，依照原告的申请，本院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对讼争房屋的现有市场价格进行司法评估。上海科东房地产土地估价有限公司于2016年9月28日作出沪科东房估字(2016)FC第0982号房地产估价报告，以2016年9月19日作为价值时点，包括室内固定装修价值，讼争房屋的市场价值为3,171,300元。原告对该份评估报告没有异议，被告及第三人对该份评估报告本身无异议，但应以2015年7月底作为评估价值时点。以上事实，有《上海市房地产权证》、《定金合同》、收款凭证、银行卡取款业务回单、接收资料明细、《房屋买卖合同》、《借款及房屋抵押协议》、收据、通话录音、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、结婚证、离婚证、护照及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要在于与原告发生法律关系的系被告抑或是第三人？以及法律关系究竟是房屋买卖合同关系抑或是民间借贷关系？如为房屋买卖合同关系，能否继续履行？如不能继续履行，后果如何处理？根据被告的出入境记录显示，2013年8月27日至同月29日期间，被告人在日本而非上海，根本不可能在此期间与原告的母亲沈彦云订立合同。现第三人倪英明自认“倪文琴”的签名系其所签，且第三人倪英明并未取得被告的授权，被告亦未对第三人的行为进行追认，故第三人系无权代理被告与原告订立合同并收取房款，其行为对被告不发生效力，由第三人自行承担责任。原告称有人假冒被告名义签订合同，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。综上，本院认为，应由第三人倪英明承担相应的合同责任。关于原告与第三人之间成立的系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，本院认为，虽然原告与第三人之间不仅签订房屋买卖合同还签订了抵押借款协议，但是从抵押借款协议的约定看，更符合房屋买卖合同的法律特征。且，从第三人倪英明自己提供的短信记录内容亦可以看出，第三人倪英明要求的系办理房屋过户手续，从未提及还款事宜。故本院认为原告与第三人之间形成的应为房屋买卖合同关系。因讼争房屋为被告所有，现无证据表明第三人订立房屋买卖合同系经过被告授权或得到被告追认，现被告明确不同意按买卖合同约定出卖讼争房屋，故原告与第三人之间的房屋买卖合同无法实际履行。在本院向原告释明后，原告变更诉讼请求，虽未明确要求解除合同，但就合同解除的相关法律后果请求本院予以处理。关于返还购房款580,000元的问题，因此系解除合同、恢复原状的必然后果，第三人亦同意返还，故对于要求第三人返还580,000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失问题，因本案房屋买卖合同关系的解除系因第三人无权处分导致无法实际履行，第三人应当对原告因合同解除产生的损失承担赔偿责任。首先是房屋上涨的溢价损失，对此，本院已经依法对讼争房屋的现有市场价值进行鉴定，结论为包括讼争房屋内的装修，市场价值为3,171,300元，房屋溢价为2,581,300元，第三人应当对此承担相应赔偿责任。第三人称应以2015年8月原告具有购房资格之日作为计算房屋溢价的时点，本院不予采信。原告与第三人建立房屋买卖合同关系时，本市尚未出台住房限购政策，嗣后，因本市住房限购政策的出台，原告的确有一段时间在本市不具备购房资格，但是第三人在本案诉讼之前，从未以此为由主张解除合同。直至原告提起本案诉讼时，原告已具备购房资格，原告不能履行合同的障碍已经消除，反而系第三人至今未能取得被告的追认，导致合同不能继续履行。且，原告早已将绝大部分房款支付给了第三人，第三人截至目前并未返还原告任何款项，故应以讼争房屋现有价值作为认定溢价损失的依据。其次，对于原告主张的中介费损失，因此系原告履行房屋买卖合同的正常成本，亦系原告获得房屋溢价的必要成本，故本院在支持房屋溢价损失主张的同时，对此不予支持。最后，对于原告主张的律师费，因为原告与第三人对此并无相关约定，且此并非必然发生的费用，故本院对此不予支持。第三人称其仅需按照合同约定承担双倍返还已付房款的责任，但因合同无法继续履行给原告造成的损失已经远远高于约定的违约责任，故对第三人的该项意见，本院不予采信。关于原告主张被告承担连带责任，但并未提供任何证据证明在合同签订过程中被告存在过错，故本院对该请求难以支持。因原告无法继续履行房屋买卖合同关系，已失去合法占有讼争房屋之理由，故被告反诉要求原告搬离讼争房屋之请求，本院予以支持。因原告占有使用讼争房屋，给被告带来了房屋不能使用收益的损失，原告应予以赔偿。现原告与被告就房屋占有使用费的标准达成了一致意见，为每月1,250元，本院予以确认。故本院确定原告应当支付被告自2009年9月1日开始至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元的标准计算。但是，该部分房屋占有使用费本为原告正常履行房屋买卖合同的可得利益，原告可向第三人另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、第三人倪英明于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)梁月婷购房款580,000元；二、第三人倪英明于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)梁月婷房屋溢价损失2,581,300元；三、原告(反诉被告)梁月婷于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原告(反诉被告)梁月婷于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)自2009年9月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算；五、驳回原告(反诉被告)梁月婷的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,556元，鉴定费9,400元，反诉案件受理费1,200元，合计诉讼费43,156元，由原告(反诉被告)梁月婷负担1,666元，由第三人倪英明负担41,490元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告(反诉被告)梁月婷、第三人倪英明可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪文琴)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月二十八日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。