贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终5120号上诉人（原审第三人）：黄开伦，男，1962年12月28日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李樾，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州公达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱志平，男，1956年8月5日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈燚昌，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启华，贵州纵贯律师事务所律师。原审被告：殷俊，女，1967年8月3日出生，汉族，住贵阳市南明区。原审第三人：贵州远通物业有限公司，地址在贵阳市南明区中华南路93号远通大厦。法定代表人：林明辉，公司总经理。委托诉讼代理人：孙辉，男，1962年2月5出日，汉族，住贵阳市云岩区，系公司员工。上诉人黄开伦因与被上诉人朱志平、原审被告殷俊、原审第三人贵州远通物业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄开伦上诉请求：一、撤销（2016）黔0102民初1840号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，殷俊与朱志平之间的法律关系实质上是租赁合同关系而不是买卖合同关系；2、一审判决合同无效后，只判决黄开伦将房屋返还，而未保护黄开伦的相关合法权益，属于适用法律错误。被上诉人朱志平辩称，其与殷俊之间签订的合同真实意思表示是买卖而非租赁，该交易行为侵害了第三人贵州远通物业有限公司的权益。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人贵州远通物业有限公司述称，其是涉案房屋的产权人，请求维持原判。原审被告殷俊未提出答辩意见。朱志平向法院起诉请求：判令：一、确认原、被告于1997年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效。二、判令被告及第三人立即腾出南明区铁运巷113号A幢3单元7层2号房屋，由原告租赁并占有、使用。诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于本市体育路（现南明区Ａ栋2单元5楼Ｄ套、2单元8楼Ｃ套和3单元7楼Ｃ套（使用面积为34.51㎡）房屋三套系原告朱志平于1996年11月，根据其与贵阳市钟表眼镜公司签订的《房屋拆迁协议书》取得的拆迁安置房。1997年1月，原告取得上述安置房后与第三人贵州远通物业有限公司签订《房地产租赁契约》，约定：由第三人贵州远通物业有限公司将上述房屋中的面积为34.51㎡房屋出租给原告使用，每月租金为37.96元，租赁期限从1997年1月1日至12月31日止，原告在租赁期限届满时将房屋返还给第三人贵州远通物业有限公司，如需继续承租，应提前1个月与第三人贵州远通物业有限公司协商，双方另签订契约。原告如需转租第三人使用或与第三人互换房屋时，必须取得第三人贵州远通物业有限公司同意。同年3月7日，原告与被告殷俊同时签订《房屋买卖合同》和《房屋租借合同》各一份，买卖合同的内容为：原告将位于7楼，面积为34.51平方米房屋一套以20080元出售给被告，买卖成交后及时办理双方移交手续及过户手续，过户之日被告全部付清售房款。原告在被告付清房款之日的第二天必须将房屋交付给被告，原告将即时失去房主之全部权利。本合同至签字之日起生效，手续齐全，被告将补交原告1500元。作为见证人的贵阳市经济信息交流中心的黎明也在合同上签字。租借合同的内容为：原告有一套私人住房，经与被告商议，愿无偿租给被告暂住，原告要求被告在暂借租期不得私下转租第三者或者出售给他人。合同签订的当日，被告向原告支付了购房款10000元，原告收款后将房屋及其与第三人签订的《房地产租赁契约》原件交给被告。同年3月21日，被告又向原告支付了20000元。1998年11月23日，被告与其男友即第三人黄开伦签订《协议书》约定：因被告与第三人黄开伦解除婚约，被告把房屋给第三人黄开伦所有权，分手之日起双方互不起诉，双方签字后永不反悔。此后，上述房屋由第三人黄开伦居住至今。被告及第三人黄开伦在居住房屋期间未向原告及第三人贵州远通物业有限公司支付过租金。2002年9月，第三人贵州远通物业有限公司取得了本案诉争房屋的房屋所有权证及土地使用证，房屋产权证上注明的房屋建筑面积为46.98㎡。2016年2月，第三人贵州远通物业有限公司知道原告将房屋转卖给他人后曾向原告发出声明，内容为：“我公司系贵阳市南明区体育路安置房Ａ栋3单元7楼Ｃ套安置房（即南明区铁运巷113号Ａ栋3单元7层2号）的所有权人。1996年，贵阳市钟表眼镜公司（即贵州远通物业有限公司）与朱志平签订《房屋拆迁协议书》，将属于我公司所有权的上述房屋（建筑面积46.98平方米）租赁安置给朱志平使用。据悉，朱志平擅自将该房屋转让给殷俊并签订《房屋买卖合同》。为此，我公司经研究认为：朱志平作为租赁安置户，其仅有占有、使用该房屋的权利，并无处分权;朱志平无权对该房屋进行处分，我公司未授权其对该房屋行使处分权，也不同意朱志平将该房屋处分、转让、抵押、转租给任何第三人。”原告接到声明后遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，根据原告的申请，该院委托贵州警官职业学院司法鉴定中心对被告及第三人提供的收条的真实性进行鉴定，结论是1997年3月7日和1997年3月21日二张收条上的原告签名均为原告所书写。另查，原告与第三人贵州远通物业有限公司签订的《房地产租赁契约》租赁期限到期后，双方未签订新的合同。一审法院认为，民事法律行为必须合法，才受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”。本案中，原告与被告在签订《房屋买卖合同》时，均知道出卖的房屋属于第三人贵州远通物业有限公司，原告仅享有承租的权利，却仍然进行交易行为，损害了他人的利益，且事后该转让行为未经第三人贵州远通物业有限公司追认，可以认定原、被告恶意串通，损害第三人的利益。因违反了上述法律规定，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效，对此双方均有过错。同理，被告与第三人黄开伦签订的《协议书》，也应为无效。原告诉请确认合同无效并由被告及第三人黄开伦返还房屋，于法有据，予以支持。对第三人黄开伦关于双方买卖的是使用权而非所有权的主张，只有其本人陈述，无其他证据佐证，不予支持。对原告与被告在签订《房屋买卖合同》的同时签订的《房屋租借合同》，该租借合同因并非当事人的真实意思表示，故虽然成立，但未生效，对当事人无约束力，不存在解除的问题。至于合同无效后财产的返还及赔偿问题，因被告未到庭应诉，可由被告另行解决。综上、依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、原告朱志平与被告殷俊于1997年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告殷俊、第三人黄开伦于该判决书生效后十日内将位于贵阳市南明区房屋返还给原告朱志平。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、朱志平和殷俊之间的法律关系是买卖合同关系还是租赁合同关系；2、朱志平请求确认双方合同关系无效的诉请能否得到支持。关于焦点一，朱志平和殷俊就涉案房屋在同一天先后签订了买卖合同和租赁合同，从上述两份合同的内容来看，买卖合同明确约定有涉案房屋的具体房屋、面积、价款以及支付方式并有见证人的签字，而租赁合同对此均无相应约定，也没有约定租期和租金标准。本院认为，依据上述两份合同之内容，结合朱志平开具的收条中亦明确表述收到的款项系购房款之事实，该行为内容更符合买卖合同市场交易习惯。且朱志平一次性收取的对价也与当时市场房屋买卖价格相当，结合租赁合同中未约定有租赁期限和租金标准的事实，本院可以认定，朱志平和殷俊双方真实的意思表示是买卖涉案房屋而非租赁，故双方是买卖合同关系。关于焦点二，本案中，朱志平在明知其对涉案房屋无所有权的情况之下，签订上述买卖合同，现以其无所有权为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故，朱志平的该项请求，于法无据；且，朱志平作为涉案买卖合同的出卖方，其应当能预见合同签订后的法律后果，在双方均履行完毕该合同内容的情况下，朱志平又以合同存在无效情形为由主张无效，明显违反了诚实信用原则，也不利于正常的市场交易秩序。综上，朱志平的该项请求，于法无据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，黄开伦的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1840号民事判决；二、驳回朱志平的诉讼请求。一审案件受理费302元，减半收取151元，由朱志平负担；二审案件受理费302元，由朱志平负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十一月十七日书 记 员 马知遥