贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初3390号原告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称贵阳万科劲嘉公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201110798264）。被告：侯添龄，男，1989年9月30日出生，汉族，山东省文登县人，户籍地贵州省，现羁押于花溪区看守所。委托诉讼代理人：周伟健，贵州法治时代律师事务所律师，一般代理（执业证号：15201201310324304）。委托诉讼代理人：王家训，贵州法治时代律师事务所实习律师，一般代理。第三人：石报桂，女，1957年4月1日出生，汉族，贵州省贵阳市人，无业，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：沈三，贵州圣伦达律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201410696060）。委托诉讼代理人：陆连军，贵州圣伦达律师事务所实习律师，一般代理。原告贵阳万科劲嘉公司与被告侯添龄及第三人石报桂占有物返还纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳万科劲嘉公司委托诉讼代理人吴大志，被告侯添龄委托诉讼代理人周伟健、王家训及第三人石报桂委托诉讼代理人沈三、陆连军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳万科劲嘉公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告返还贵阳市万科大都会盘江西路商业街11号楼1层P13号商铺；2、被告支付自2016年7月1日起至返还商铺时的房屋占用费（按市场租金价200元/平方米/月计算，截止起诉之日应付租金已达33,947元人民币）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告贵阳万科劲嘉公司与第三人石报桂于2014年8月签订了《贵阳万科大都会盘江西路商业街包装展示合作合同》（以下简称《展示合同》）、《贵阳万科盘江西路商业街租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《展示合同》和《租赁合同》都约定了原告将其位于贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13商铺（以下简称案涉商铺）给第三人石报桂使用，《展示合同》和《租赁合同》对原告与第三人的权利义务进行了约定。合同签订后，原告将案涉商铺提供给第三人进行使用，但案涉商铺却一直属于未经营状态。2016年7月1日，原告与第三人签订的《租赁合同》开始履行，第三人石报桂未按照合同约定支付租金，原告特向法院提起诉讼，经法院组织调解达成一致意见，原告与第三人同意解除双方的租赁关系。此后，原告持生效的调解书前去收回案涉商铺时，发现第三人将案涉商铺转让给了本案被告。原告认为，第三人在未经过原告的书面同意下将案涉商铺转让给被告的行为系无效行为，在原告与第三人租赁关系解除后，被告占有案涉商铺系非法占有。因被告拒绝将案涉商铺返还给原告，原告现依法提起诉讼，诉请如前。被告侯添龄辩称：首先，原告是与第三人签订租赁合同，基于合同相对性，被告不是适格的被告，原告主张返还权利应该向第三人主张，另外，原告亦未能证明其对商铺享有出租出售的的权利；其次，原告与第三人解除《租赁合同》的效力不及于被告，本案被告与第三人签订的合同是有效的；再次，本案被告系基于被告与第三人签订的合同而合法取得案涉商铺的使用权，原告主张被告承担商铺资金占用费没有依据；最后，在原告与被告没有协商一致的情况下，原告将被告的经营设施强行搬出，造成了严重的经济损失，被告将保留其诉讼的权利。第三人石报桂述称：首先，原告与第三人签订的《租赁合同》已经通过调解的方式进行了解除，《租赁合同》并未实际履行；其次，被告与第三人之间的合作协议约定了案涉商铺所产生的一切费用由被告支付，第三人不干涉；第三，2015年11月6日，第三人与被告解除了合作协议，并向被告支付了15万元的解除费用，且案涉商铺也不是第三人实际占有，所以原告要求的房屋占用费与第三人无关。本院经审理认定事实如下：原告贵阳万科劲嘉公司系贵阳市花溪区小河万科大都会项目的开发建设单位，且已取得万科大都会北区的商品房预售许可证。2014年9月，原告贵阳万科劲嘉公司作为甲方（物业提供方），与作为乙方（包装展示方）的第三人石报桂签订《展示合同》一份，该合同约定：甲方为乙方提供位于贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13，作为乙方么么哒品牌蛋糕产品的展示空间和临时使用；乙方按照甲方要求对该房屋进行装修装饰、包装和展示，保证房屋装修、包装和展示符合甲方商业街整体氛围，并统一按甲方要求及时进场装修、开店展示；合作期限自2014年9月1日至2016年6月30日，共计22个月；合作期内，乙方未经甲方书面同意，停止展示期限连续超过7天、一年累计超过15天或擅自将该房屋转给他人使用或改变用途的，甲方有权单方面解除合同，并不承担任何责任；在合作期间，非依本合同约定乙方中途擅自退出展示的，应按人民币20,000元的标准向甲方支付违约金。该合同还对其他相关事宜进行了约定。同时，原告与第三人另签订《租赁合同》一份，该合同约定：房屋坐落于贵阳市××区××路商业街××楼××Ｐ13，预测建筑面积76平方米，房屋的规划用途为商业，房屋为甲方所有，未设定抵押；房屋租赁期自2016年7月1日至2020年6月30日，无免租期；浮动租金：本房屋初始租金按房屋建筑面积单价计算，200元/平方米/月，每满一个合同年，月租金递增5%；首期租金及物业管理费应于2016年7月1日前支付，乙方应于本合同签署之日向甲方支付租赁保证金人民币16,000元，甲方收到保证金后应给乙方开具收款凭证；租赁期内，乙方不得将该房屋转租、转包，不得转让该房屋的承租权或与同日承租的房屋进行交换。该合同还对违约责任、争议的解决办法等相关事宜进行了约定。合同签订后，第三人开始对案涉商铺进行了使用管理。2015年2月7日，第三人石报桂作为甲方与被告侯添龄作为乙方签订了《商铺合作协议》及《（商铺合作协议）的补充协议》各一份，《商铺合作协议》约定：“一、商铺基本情况：商铺位于贵阳市××区××路商业街××Ｐ13。二、甲方出资签约商铺及门面装修，占20%股份，乙方出资人民币18万元（大写：壹拾捌万元整）占80%股份。三、商铺的具体经营由乙方负责，甲方不得干扰具体的经营管理。四、经营开始后所有产生的一切费用由乙方负责。五、合作经营时间期限：自2015年2月7日至2020年6月30日止”。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。《（商铺合作协议）的补充协议》约定：“1、在合同期内，如甲方强行收回商铺时，甲方必须以乙方付给甲方的185000元（大写：壹拾捌万伍仟元整）转让费的2.5倍（即：185000×2.5=462000元）付给乙方，除此之外，甲方还应赔偿乙方经营中所投入的装修费及固定资产费用（已购置物资票据为准）；2、在（商铺合作协议）中，甲方占20%的股份，实际是不存在（股份为零）。因此乙方经营所得利润均为乙方所有，甲方不参与任何利润分配，不参与任何形式的分红”；该协议还对双方其他权利义务进行了约定。《商铺合作协议》及《（商铺合作协议）的补充协议》签订后，案涉商铺一直由被告实际占有。2015年11月6日，第三人石报桂作为甲方与被告侯添龄作为乙方签订《协议书》一份，该合同约定：“就经开区盘江西路商业街11号一层P13的经营问题解决如下：1.甲方退还乙方合作投资款人币：壹拾捌万伍仟元正（185000.00）。另加伍万伍仟元补偿给乙方。乙方退还商铺给甲方。今后乙方不能以任何方式干扰甲方对商铺经营的处理。2.甲方在定该协议时付现金壹拾伍万元给乙方。另所剩玖万元（90000.00）将在2016年7月31日前付清给乙方。在此期间内乙方不能干扰骚扰甲方的经营活动。3.若甲方在2016年7月31日前不能付清全款，另追加人币伍万元给乙方作补偿。合计共有壹拾肆万正（140000.00）。甲方：石报桂（签字捺印），乙方：侯添龄（签字捺印），2015.11.6（落款日期）”同日，第三人支付给被告150,000元，被告出具了收条，载明：“今收到石报桂退还合作投资款人币：壹拾伍万元正（150000.00）。收款人：侯添龄（签字捺印），2015.11.6日（落款日期）。”2016年6月21日，原告以第三人石报桂未按合同约定使用案涉商铺为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《展示合同》、《租赁合同》，并要求第三人支付违约金20,000元，经本院组织调解，原告与第三人达成一致调解意见，即解除双方签订的《展示合同》、《租赁合同》，本院作出（2016）黔0111民初2428号民事调解书。此后，原告持生效的调解书去收回案涉商铺时，发现被告在实际使用该商铺，但被告认为其是合法取得商铺的使用权，不予交付给原告，原告遂起诉来院，诉请如前。另查，2014年11月11日，原告将案涉商铺出售给了案外人付文、付啸，但未交付。本院向付文、付啸询问后，其表示该商铺一直不具备交房的条件，故至今尚未交付。庭审中，被告提交了图片说明14张，证明原告从2015年4月中旬就知道第三人将案涉商铺转让给被告的事实，之后三方一直协商如何对被告进行补偿。之后在没有协商一致的情况下，原告强行将被告的经营设施及相关设施搬出案涉商铺，导致被告无法经营，造成经济损失。原告对该组证据的真实性有异议，认为没有原件对应，且根据图片上显示的时间，可以印证该行为是发生在原告在领取法院调解书后，是依法收回案涉商铺的行为。第三人对该组证据真实性亦存在异议，无原件核实，且认为与其无关。本院认为，首先，该组图片未有原件予以核对，其次，该组图片只显示处案涉门面的现有状态，并不能推断出原告自2015年4月中旬就知晓商铺转让事实的结论，故无法达到被告的证明目的。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、《贵阳市商品房预售许可证》、《展示合同》、《租赁合同》、图片、《商铺合作协议》、《（商铺合作协议）的补充协议》、（2016）黔0111民初2428号调解书、被告户口本复印件、《协议书》、《收条》等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案的焦点：1、原、被告主体是否适格；2、被告是否应该返还原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司开发建设的位于贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13的商铺；三、被告是否应该承担自2016年7月1日起至2016年9月6日期间的房屋占用费以及房屋占用费的计算依据。关于焦点一、被告认为原告对案涉商铺不享有出租的权利，不是适格的原告，而原告是与第三人签订租赁合同，基于合同相对性，被告亦不是本案适格的被告。本院认为，首先，原告贵阳万科劲嘉公司系贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13商铺的开发建设单位，且已取得万科大都会北区的商品房预售许可证，虽然其在与第三人签订《展示合同》和《租赁合同》后，将案涉商铺出售给了案外人，但并未将该商铺交付给案外人使用，即该商铺未转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原告贵阳万科劲嘉公司仍是案涉商铺的权利人；其次，被告虽然没有与原告签订合同，但却是案涉商铺的实际使用者，原告作为权利人有权要求其返还商铺，符合法律规定，故本案原、被告主体适格。关于焦点二、被告认为，原告与第三人解除《租赁合同》的效力不及于被告，其系基于与第三人签订的《商铺合作协议》、《（商铺合作协议）的补充协议》而合法取得案涉商铺的使用权。本院认为，首先，虽然被告是基于与第三人签订了《商铺合作协议》、《（商铺合作协议）的补充协议》而占有使用案涉商铺，被告并未提交证据证明上述两份协议得到了原告的同意；其次，第三人与被告在签订《商铺合作协议》、《（商铺合作协议）的补充协议》之后，于2015年11月6日又签订了《协议书》，对将案涉商铺返还给第三人，第三人返还投资款及支付补偿等事宜进行了约定。协议签订当天第三人也按照合同约定支付给被告150,000元，即被告与第三人签订的《商铺合作协议》和《（商铺合作协议）的补充协议》已经解除，第三人属无权占有，故原告贵阳万科劲嘉公司作为案涉商铺的权利人在与第三人解除《租赁合同》后，有权要求被告返还案涉商铺。对于庭审中，被告陈述第三人并未支付完所有款项的问题，其可以另行主张权利。综上，原告要求被告返还位于贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13商铺的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于焦点三、被告认为其是合法占有，无需支付商铺的占用费。本院认为，从第三人与被告签订的《（商铺合作协议）的补充协议》可知，第三人并未享有股份和参与管理，案涉商铺实际由被告占有使用，该行为实质就是转租行为。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，被告应该向原告支付逾期腾房的占有使用费。关于房屋占用费的具体标准，因第三人未与被告约定转租租金，原告主张按照其与第三人签订的《租赁合同》中约定的租金200元/平方米/月计算，最接近原告因未能占有使用商铺而造成的损失，较为合理，本院予以支持，即被告应当支付原告自2016年7月1日起至2016年9月6日期间逾期腾房的占有使用费34,453元（200元/平方米/月÷30×76平方米×68天）,但原告仅主张该期间逾期腾房的占有使用费33,947元，本院遂从其所请，而2016年9月6日之后的占有使用费按照200元/平方米/月的标准支付至本判决确定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯添龄于本判决生效之日起二十日内返还原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司位于贵阳市××科大都会××路商业街××楼××Ｐ13的商铺；二、被告侯添龄于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司自2016年7月1日起至2016年9月6日期间的商铺占有使用费人民币33,947元，2016年9月6日之后的占有使用费按照200元/平方米/月的标准支付至本判决确定的履行期限届满之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,273元（已减半收取），由被告侯添龄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员 王 珏二〇一六年十一月二十九日书记员 赵驭寰