江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏08执异98号异议人（被执行人）：利辛县鼎立置业有限公司，住所地安徽省利辛县。法定代表人：吕勤耕，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：朱进军，该公司员工。申请执行人：陆庆贵，淮安市××学校董事长。委托代理人：张潇。被执行人：吕勤耕。被执行人：浙江元力建设有限公司，住所地浙江省东阳市。法定代表人：吕勤耕，该公司执行董事。被执行人：徐州恒润置业有限公司，住所地江苏省丰县。法定代表人：卢康平，该公司执行董事。在本院执行陆庆贵与吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司（以下至裁定主文前简称鼎立公司）、浙江元力建设有限公司（以下至裁定主文前简称元力公司）、徐州恒润置业有限公司（以下至裁定主文前简称恒润公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人利辛县鼎立置业有限公司对本院查封其坐落于利辛县一中北侧、淝河路东侧的国有土地使用权及房屋提出书面异议。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。鼎力公司提出异议称，请求解除本院（2015）淮中民初字第0092号民事裁定书超标的查封的财产。事实和理由如下：异议人与陆庆贵民间借贷纠纷一案中，陆庆贵申请法院保全异议人银行存款3600万元或同等价值的财产，但贵院实际查封了位于利辛县一中北侧、淝河路东侧的国有土地使用权以及101商铺。该国有土地使用权转让借款为13200万元，101套商铺根据在利辛县物价局备案价格约为116761万元。另外，贵院还查封了吕勤耕个人两处房产价值400余万元和江苏省丰县价值1000万元的土地使用权。上述被查封财产实际价值已道道26271万元，远远超出保全金额，请求贵院及时解除防止造成异议人巨大损失和后果。申请执行人吕庆贵称，我们认为不存在超标的问题，理由如下：1、本案进入执行程序将近一年，到目前为止吕勤耕应付本金是3966万元，债务利息是2500余万元，总的执行标的是6520万元，每年一般利息及延期履行的加倍支付部分利息是1200万元。如果一年后能够实现拍卖，整个执行标的达到7800万元左右；2、这个项目的土地不是一块空地，不是一个独立的财产，其价值完全依附于地上的商品房，没有独立的价值所言，属于无法单独变现的被查封财产，作为同一宗土地，法院在查封地上房屋时必然要对土地进行查封，而该宗土地在不动产管理中是无法予以分割；3、关于丰县的土地由于未交清土地收让金，而没有办理土地使用权登记，我们的案件仅仅是预查封；4、吕勤耕个人的房产两处，我们是处于轮候查封状态，该两处房产即使被前头的法院查封拍卖，我们的款项也无法通过这一房产实现。5、本案今年1月份立案执行以后，鼎力公司销售了五楼以下部分的商业用房及六楼以上的住宅，销售超过亿元。但均采取将销售收入存入个人账户的方法规避人民法院执行，拒不履行法院生效的判决书，提出执行异议的目的是拖延法院案件的执行；6、关于查封房产的价值，目前仍属于在建工程，且从我们查封以后有近两年的时间，该部分墙体内外装修装饰水电安装、消防、电梯等没有任何的变化，应该说商业部分如果今后招商存在问题，极有可能成为烂尾，目前是无法变现的。因此我们认为鼎力公司提供的超标的查封没有依据。基于以上意见，请求驳回异议人的异议。经审理查明：本院在审理陆庆贵与吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司民间借贷纠纷一案中，依陆庆贵申请，本院于2015年5月5日作出(2015)淮中民初字第00092号民事裁定书，裁定主文为：冻结被告吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司的银行存款总计3600万元，或者查封、扣押其同等价值的其它财产。本院向利辛县国土资源局、利辛县房地产监理所发出（2015）淮中民初字第92号协助执行通知书，依法查封了鼎力公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权（位于利辛县城关镇淝河路东侧、向阳路西侧）以及该土地附着的建筑物即位利辛县向阳路南侧元力广场商住楼中101套房屋；向东阳市房地产管理局发出（2015）淮中民初字第92号协助执行通知书，轮候查封吕勤耕位于东阳市人民路66号A单位2301室、位于东阳市白云街道小康路时代雅居E区3幢2单位2701室的两处房屋（均已设定抵押）。另外，本院还对吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司银行账户进行冻结。本院于2015年10月19日作出（2015）淮中民初字第00092号民事判决书，判决主文为：一、被告吕勤耕于本判决生效之日起30日内向原告陆庆贵偿还借款本金3000万元，并按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率的四倍支付利息至实际还清为止（1、本金1000万元从2014年3月19日起计算；2、本金1000万元从2014年4月15日起计算；3、本金1000万元从2014年7月1日起计算）；二、被告利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司对被告吕勤耕的上述全部债务承担连带清偿责任；三、被告徐州恒润置业有限公司对其中的借款1000万元及本金1000万元从2014年4月15日起计算至实际还清之日止的利息承担连带清偿责任；四、被告利辛县鼎立置业有限公司、被告浙江元力建设有限公司、被告徐州恒润置业有限公司实际承担担保责任后，可以向被告吕勤耕追偿；五、驳回原告陆庆贵的其它诉讼请求。本案案件受理费224112元，保全费5000元，合计229112元,由被告吕勤耕负担。该判决生效后，因对方未能按判决履行义务，陆庆贵于2016年1月20日申请本院执行，经本院采取措施，仅执行到银行存款179010.76元，预查封的徐州恒润置业有限公司的位于丰县东外环东、中央大道南、出让面积104.8亩的土地使用权（2013-80号地块），因开发企业尚未缴纳全部出让金尚未办理权证，无法采取拍卖措施，之前保全的房产因正在建设过程中，暂时无法处置。另查明：鼎力公司在本院谈话中认可，查封的房屋截至谈话时即2016年10月31日尚未完工，预计明年5月1日前完工，其提供的物价局备案的房屋价格是按照施工完毕可以销售的房屋价格。对于本案所涉的在建房屋的现价，陆庆贵提供一份资产评估报告书（征求意见稿），评估的标的物系本案所涉的利辛县元力广场查封的247套房屋价值，评估机构系安徽新安资产评估有限公司，系鼎力公司与案外人共同摇号、安徽省亳州市中级人民法院委托选定。该份评估报告显示：截至评估基准日2016年8月2日，247套房屋的评估价值为9681.26万元。还查明：本院于2016年11月3日至利辛县不动产登记中心针对整块土地使用权可否划分查封问题进行调查，该中心答复只能对整块土地进行查封，即土地证上记载的土地使用权进行查封，即使法院出具部分查封的裁定书，中心也是对整块土地进行查封。本案争议焦点为：1、异议人可否在执行阶段对保全措施提出异议；2、本院在执行鼎力公司财产过程中是否存在超标的查封行为。本院认为：关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，执行法院无需重新制作裁定书，并适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于查封、扣押、冻结期限的规定。本案中，异议人鼎力公司于2016年10月15日针对保全提出异议，因本案已经进入执行阶段，本案应当按照执行异议的规定进行审查。关于焦点2，异议人在谈话中表示，其异议理由主要是两点，一是101套房屋的价值已经远远超出保全价值，二是即使按照房地一体原则，其认为本院应当仅查封101套房屋所占用的土地使用权，而不能是整块土地。经本院审查，上述两点理由均不能成立，具体理由如下：首先，异议人应当履行义务的金额因其房屋的竣工期限未定尚无法确定。本案已经至执行阶段，异议人应履行的义务应当以判决书确定的金额为准，而非根据保全裁定确定的金额，即使按照异议人的说法，本案所涉查封的房屋到明年5月1日完工，根据（2015）淮中民初字第00092号民事判决书确定的利息计算标准，届时其还款金额已将近8000万元。即使如期竣工，该房屋能于何时顺利拍卖成功亦无法确定，故在异议人应付义务的金额尚未确定情况下，本案无法做出超标的查封的结论。其次，异议人主张超标的查封的计算方式不适当。本案中，鼎力公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权出让价虽为1320万元，但该土地已经开发附着建筑物情况下，其提供的物价局备案的101套房屋价值中已经包括上述房屋所及于的国有土地使用权价值，101套房屋的国有土地使用权的价值不应当再重复计算。同时，异议人主张101套房屋的价值为116761万元，但该价值是已经具备出售条件的现房的备案价格，并非实际销售价格，而上述房屋现阶段仍属于在建工程，能否顺利完工以及何时完工尚处于未知，故其以现房的备案价值作为超标的查封的理由显然依据不足。实际上，根据其与案外人在亳州市中级人民法院摇号选择的鉴定机构出具的鉴定报告看，同属一座楼的247套房屋的评估价值为9681.26万元，参考该价值，本案所涉101套房屋的价值仅为3900余万元，远远未达到异议人应履行义务的金额。最后，本院对鼎力公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权查封并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围的土地使用权。根据上述法律规定，本案中101套房屋所涉及的土地使用权属于法律规定应查封的范围。至于101套房屋之外的土地使用权，由于异议人未提供其价值，导致有无超标的查封无法确定。实际上，由于101套房屋与其他未被查封的房屋的土地使用权属于同一整体，记载在同一权证上，且管理部门明确答复无法分割查封，在异议人未能提供其它可供执行财产的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，即使超标的查封，亦不予解封。综上，异议人的异议申请不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回利辛县鼎力置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 李 玲审判员 邱志敏审判员 徐海波二〇一六年十一月十日书记员 庄 行