上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8913号原告（反诉被告）：李衍珊，女，1981年7月4日出生。委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。被告（反诉原告）：高珍珠，女，1991年3月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑建荣，浙江民邦律师事务所律师。原告李衍珊与被告高珍珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序。被告在提交答辩状期间提起反诉。本案于2016年9月26日公开开庭进行了审理，原告李衍珊委托诉讼代理人傅建平、被告高珍珠及其委托诉讼代理人郑建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李衍珊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年7月28日签订的房屋买卖合同及2016年7月31日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告支付违约金人民币591,200元；3、判令被告协助原告办理撤销位于上海市青浦区赵巷镇巷居路X室房屋在房地产交易中心备案的正式买卖合同的手续。事实和理由：原告是上海市青浦区赵巷镇巷居路X室房屋（下简称“系争房屋”）的所有权人。2016年7月28日，原、被告双方同上海搜房房天下房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：被告向原告购买上述房屋，总房价为2,956,000元；被告已实地验看了房屋，为表示购买诚意，被告向居间方支付意向金20,000元，签署《房屋买卖合同》之后，该意向金转为定金。同日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定：总房价款为2,956,000元；被告应于签订示范合同后2日内向原告支付首期房款1,400,000元（含已支付的全部定金）。2016年7月31日，原、被告双方网签了《上海市房地产买卖合同》，约定：房屋总价款为2,200,000元（此金额为了减少税金，实际房屋总价款为2,956,000元）；双方签订合同当日，被告应向原告支付首期房价款640,000元；被告逾期付款的，每逾期一日，应按逾期部分万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日；自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满之后，被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。合同签订当天，被告未向原告支付首期房款。2016年8月3日，原告向被告发送《催告函》，要求被告在收到之日起三日内向原告交付房屋首付款。但直至起诉之日，被告一直没有支付首付款，故原告诉至法院。被告高珍珠辩称，同意协助办理系争房屋买卖合同的备案撤销手续，不同意原告的其他诉请。房屋买卖合同先于房地产买卖合同签订，应以后一个合同为准，故房屋的总价为2,200,000元。不同意原告违约金的诉讼请求，因为房价一直在涨，原告没有实际损失，且违约金的计算标准没有依据。被告提出反诉请求：1、撤销反诉原告与反诉被告签订的上海市房地产买卖合同，反诉被告返还反诉原告定金20,000元；2、反诉被告赔偿反诉原告损失20,000元。事实与理由：反诉被告没有主动告知甚至刻意隐瞒系争房屋渗水的问题，导致反诉原告违背真实意愿签订合同，损害了反诉原告的权益。原告李衍珊针对反诉请求辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。房屋内的霉点和墙纸翻起都是肉眼可见的，反诉原告在签订居间协议前就已经知晓并接受了。被告在签订房屋买卖合同之前对房屋的状况进行过了解，中介也进行过必要的告知。本院经审理确认如下事实：位于上海市青浦区赵巷镇巷居路X室房屋登记在原告名下。2016年7月28日，经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间，原告丈夫代表原告作为甲方（出售方），被告作为乙方（买受方），双方就系争房屋签订房地产经纪服务事项告知书、房地产居间协议及房屋买卖合同，约定：系争房屋总价款为2,956,000元，被告应于签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2897944，下简称“示范合同”）后2日内支付首期房价款计1,400,000元；被告支付定金20,000元，该定金系为担保本次交易的履行，若原告违约不出售该房地产，则应向被告双倍返还定金，若被告违约不购买该房地产，则已支付的定金由原告没收；一方未按本合同约定履行义务，其行为视为违约，经守约方催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。双方另约定了其他事项。当天，被告支付原告定金20,000元。2016年7月31日上午，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋总价款为2,200,000元，被告已支付的定金20,000元转为部分首期房价款，被告应于合同签订当天再向原告支付剩余首期房价款640,000元；被告逾期付款的，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。合同另约定了其他事项。2016年7月31日下午，在中介公司处，被告提出房屋内渗水问题严重，要求原告维修，维修完毕后被告再支付房屋的首付款，否则撤销合同。原告不同意维修系争房屋，认为被告应知房屋漏水情况。后原告丈夫与被告达成口头协议：双方解除合同，原告没收被告支付的定金20,000元，当时原告在场。由于当天时间较晚，无法进行撤销网上备案合同的手续，因此双方约定在次日办理撤销事宜。次日，原告短信通知被告支付首期房价款，被告以原告隐瞒房屋存在漏水问题为由拒绝支付。2016年8月3日原告发出催告函，要求被告在收函后三日内支付房屋首付款。后被告未支付房款。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、房地产经纪服务事项告知书、上海市房地产买卖合同、催告函，被告提供的收款收据、录音及文字整理资料、短信交流记录，证人陈柳兵、吴敏哲的证言。上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告称，系争房屋是原告夫妻共同财产，但是原告丈夫叶荣生与被告达成的解除合同的协议，未经原告明确同意。即使原告同意了，双方并没有形成书面协议，原告也可以反悔的。原告不清楚系争房屋漏水的情况。被告看房时看到霉点和墙纸翻起的状况，故被告对房屋漏水的情况是明知的。而且二手房就是按现状来买，而不是根据理论上的无瑕疵状态来买。故被告无权撤销合同。被告称，被告签合同前确实是看到系争房屋有霉点和墙纸翻起的状况，但是中介说是租客没维护好造成的。后来签好网签合同后，被告方去物业询问系争房屋是否是“凶宅”时，才得知整个小区都有严重的漏水问题，是房屋质量问题。如果法院认可双方在2016年7月31日已达成解除合同的协议，则被告同意按此协议履行。如果法院认为双方没有达成解除合同的协议，则被告坚持要求撤销合同。本院认为，依法成立的合同双方当事人均有约束力。虽然原告是系争房屋房地产权证上唯一记载的权利人，但是原告同意其丈夫代表原告在相关合同文书上签字，庭审中原告亦承认系争房屋为原告及其丈夫的夫妻共同财产，故本院确认原告丈夫在本案房屋买卖合同关系中有权代表原告处理合同相关事宜。且被告与原告丈夫在2016年7月31日达成解除合同的口头协议时原告亦在场，原告对此并未提出异议。故本院确认原、被告双方已在签订《上海市房地产买卖合同》后当天协商一致解除了房屋买卖合同，双方均应按照该协议内容履行各自义务。被告支付的定金应由原告予以没收。合同解除后，双方应共同办理撤销合同网上备案的手续，被告亦同意协助原告办理撤销手续，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对原、被告其余诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李衍珊与被告（反诉原告）高珍珠应于本判决生效之日起十日内共同至上海市青浦区房地产交易中心办理撤销网上备案的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2897944）的手续；二、驳回原告李衍珊其余诉讼请求；三、驳回反诉原告高珍珠全部反诉请求。本诉受理费9,712元，减半收取计4,856元，由原告李衍珊负担4,816元，被告高珍珠负担40元；反诉受理费400元，由反诉原告高珍珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一六年十一月二十八日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。