江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初5463号原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸聚居会所首层之五，统一社会信用代码91440605773062369N。法定代表人潘志尧，该公司总经理。委托诉讼代理人闫彬彬、杨澄澄，该公司职员。被告丁中华，男，1972年10月1日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司（以下简称南海海逸公司）与被告丁中华债权转让合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法由审判员严勤芬适用小额诉讼程序独任审判，于2016年6月30日第一次公开开庭进行了审理。原告南海海逸公司的委托诉讼代理人吴燕、闫彬彬、被告丁中华到庭参加诉讼。2016年10月18日本院第二次公开开庭进行了审理，原告南海海逸公司的委托诉讼代理人杨澄澄到庭参加诉讼，被告丁中华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南海海逸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令丁中华向其支付物业服务费3492元（80.82㎡*1.2元/月/㎡*36个月）及滞纳金（以2013年度所欠物业费1164元为基数，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；2.本案诉讼费由丁中华承担。诉讼过程中，南海海逸公司变更诉讼请求，对主张的滞纳金表示放弃。事实和理由：丁中华为中国宜兴国际环保城22栋06号商铺业主，物业建筑面积为80.82㎡。2009年12月8日，宜兴海逸物业服务有限公司（以下简称宜兴海逸公司）与丁中华签订前期物业服务协议，双方对物业管理费的收费标准、交纳时间及滞纳金进行了约定。后环保城二期物业建成，开发商宜兴海逸投资有限公司将一期、二期物业在2012年8月全部委托给广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）管理。2014年10月，开发商更换其为物业管理公司进行物业管理。前两任物业公司将丁中华拖欠的物业费等相关债权转让给其。2015年11月，其将债权转让通知书等快递给丁中华。环保城开业至今物业公司一直按1.2元/月/㎡计算物业管理费。丁中华自2013年1月起拒付物业管理费，截止2015年12月31日，丁中华应支付物业费3492元、滞纳金670元。三物业公司多次催要，丁中华均不予理睬。为此其提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告丁中华辩称：对欠交物业费时间无异议，但其不交纳物业费的原因是其的房屋出现朝南墙面渗水、窗台漏水、屋檐裂缝、地基下沉造成房屋墙面开裂问题。2012年上半年其发现房屋漏水后向物业公司反映过情况，物业公司也多次维修过，但一直未修好。物业公司只要为其解决上述问题，其就交纳物业费。经审理查明：2009年11月17日，丁中华与宜兴海逸投资有限公司（以下简称海逸投资公司）签订商品房买卖合同，购买中国宜兴国际环保城22栋06号商业用房一套，房屋建筑面积为80.82㎡。海逸投资公司于2009年12月8日向丁中华交付了上述房屋。同日，宜兴海逸公司与丁中华签订中国宜兴国际环保城前期物业服务协议，约定宜兴海逸公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业服务；物业服务范围包括对房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、设备机房）的维修、养护和管理等；物业服务费收取标准为环保城公开启业第一年，物业服务费1.20元/月/㎡，环保城公开启业第二年，物业服务费1.50元/月/㎡，环保城公开启业第三年起，物业服务费1.80元/月/㎡。丁中华违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宜兴海逸公司有权要求丁中华从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五交纳滞纳金；本协议期限从签订之日起至专业市场业主委员会与宜兴海逸公司签订的物业服务合同生效之日止。2008年9月28日，宜兴市物业管理办公室对中国宜兴国际环保城一区一期由海逸投资公司委托宜兴海逸公司进行前期物业管理进行备案。2012年8月16日，海逸投资公司与中奥公司签订中国宜兴国际环保城前期物业服务委托合同，约定海逸投资公司选聘中奥公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业管理服务；本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，由海逸投资公司负责返修。超过保修期的，由中奥公司组织养护和维修；物业服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理等；物业服务费收取标准为交易区普通商铺（二至三层）1.80元/月/㎡。2014年10月，海逸投资公司与南海海逸公司签订中国宜兴国际环保城前期物业服务合同，约定海逸投资公司选聘南海海逸公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业管理服务；物业服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理等（物业共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、户外墙面等部位）；物业服务费收取标准为交易区普通商铺（二至三层）1.80元/月/㎡；海逸投资公司对物业共用部位、共用设施设备存在问题（具体问题以现场查验为准）承担保修期内无偿保修责任；合同期限自2014年10月25日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。上述合同还均约定，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积计算交纳；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的第1月第5日前履行交纳义务。庭审中，南海海逸公司陈述称，宜兴海逸公司自2010年4月21日至2012年8月15日，中奥公司自2012年8月16日至2014年10月24日，南海海逸公司自2014年10月25日至今分别对中国宜兴国际环保城提供前期物业管理服务，物业服务费均按1.2元/月/㎡标准收取。另查明：丁中华自2013年1月1日起未再交纳物业服务费。2015年11月5日，宜兴海逸公司、中奥公司与南海海逸公司签订债权转让协议，约定截止宜兴海逸公司、中奥公司物业管理结束日期，丁中华拖欠宜兴海逸公司、中奥公司物业管理费、分摊水电费等合计3492元及该债权产生的其他相关权利（如利息、滞纳金等）。宜兴海逸公司、中奥公司将上述债权全部转让给南海海逸公司。同年12月19日，南海海逸公司向丁中华发由宜兴海逸公司、中奥公司共同出具的债权转让通知书并附债权转让协议及由广东东成律师事务所出具的律师催告函，通知丁中华上述债权转让事宜，要求丁中华向南海海逸公司履行付款义务。2015年12月7日，南海海逸公司向丁中华发催费通知单，要求丁中华于2015年12月31日前缴清所欠物业服务费3492元。审理中，丁中华向本院提供照片一组，证明其答辩中所述问题。南海海逸公司对照片所反映的情况无异议，但认为檐口开裂、地基下沉及墙面开裂是房屋质量问题，应由开发公司承担维修责任。对于窗台漏水问题，因丁中华在装修过程中涉及到对窗台窗户的整改，故无法判定责任的原因。前期其对丁中华反映的窗台问题进行过维修，但纯粹是为了服务业主。南海海逸公司为此提供照片一组予以证明。丁中华认可其对窗台改过结构，但提出其他没有改过结构的业主窗台也有漏水，另靠近窗户的左侧墙面没有改过结构，也在渗水。上述事实，有商品房买卖合同、环保城商铺交接验收表、前期物业服务协议、前期物业管理备案证明、前期物业服务委托合同、前期物业服务合同及附件、债权转让协议、债权转让通知书、律师催告函、催费通知单、邮寄凭证、物业服务费发票、照片及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：宜兴海逸公司与丁中华签订的前期物业服务协议，以及建设单位海逸投资公司依法与物业服务企业中奥公司、南海海逸公司分别签订的前期物业服务合同，对物业服务企业及业主均具有约束力，物业服务企业与丁中华均应当按照合同约定履行各自的义务。宜兴海逸公司、中奥公司、南海海逸公司先后分别为中国宜兴国际环保城提供物业管理服务，丁中华作为该环保城的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。丁中华提出的关于其房屋屋檐出现裂缝、地基下沉造成房屋墙面开裂问题，因涉及到房屋质量问题，丁中华应向海逸投资公司主张权利，而不能以此拒交物业费。对于窗台下墙面渗水问题，因涉及到丁中华对窗台结构进行过改动，故无法确认渗水原因。对于窗台左侧墙面渗水问题，根据合同约定，南海海逸公司对于超过保修期限部分承担维修责任，且实际上也进行过多次维修，对此尽到了一定的物业服务义务，丁中华不能以此为由拒交物业费。丁中华房屋建筑面积为80.82㎡，应交纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费为3491.42元。审理中，南海海逸公司对主张的滞纳金表示放弃，本院予以准许。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和良好配合。对于业主提出的一些服务瑕疵问题，南海海逸公司应当加强改进，努力提高物业服务质量，为业主创造良好的居住生活环境；同时业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁中华于本判决发生法律效力之日起10日内支付佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司物业服务费3491.42元。二、驳回佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由丁中华负担。该款已由南海海逸公司预交，本院不再退还，由丁中华于本判决发生法律效力之日起10日内向南海海逸公司支付。本判决为终审判决。审判员  严勤芬二〇一六年十一月三日书记员  朱良军