上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13337号原告：詹欣昇，男，1984年12月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：毛某某，女，汉族，住上海市黄浦区。原告：詹某某，男，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：毛某某(系被告詹某某的母亲)，住上海市黄浦区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：管辉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：马某，女，汉族，住上海市徐汇区。第三人：王某某，男，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住澳大利亚。委托诉讼代理人秦萍(系第三人王某某亲戚)，女，住上海市浦东新区。原告詹欣昇、毛某某、詹某某与被告马某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。期间本院依法追加王某某为本案第三人参加诉讼。嗣后原告詹欣昇、毛某某及三原告的共同委托诉讼代理人管辉、被告马某、第三人王某某到庭参加诉讼。经各方当事人同意本院延长审理期限继续适用简易程序进行审理本案。现已审理终结。詹欣昇、毛某某、詹某某向本院提出诉讼请求：1.要求马某继续履行与詹欣昇、毛某某、詹某某签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至詹欣昇、毛某某、詹某某名下；2.要求马某支付詹欣昇、毛某某、詹某某自2016年4月11日起至上述房屋交付日止(房地产交接及房地产权利转移)、以已付购房款110万为基数，按每日万分之四标准计算的逾期交房违约金；3.要求马某自2016年4月11日起至上述房屋内所有户口迁出日止、按每日100元标准支付詹欣昇、毛某某、詹某某违约金。事实和理由：詹欣昇、毛某某、詹某某与马某经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，于2015年11月15日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，房价为275万元。詹欣昇、毛某某、詹某某依照买卖合同付款进度，共计向被告付款110万元，履行了按揭贷款前全部约定的付款义务，但马某却借故拒绝办理房屋过户、户口迁移等手续。詹欣昇、毛某某、詹某某多次催告马某要求其履行合同义务，马某不予理会，故詹欣昇、毛某某、詹某某诉至法院。马某辩称，不同意詹欣昇、毛某某、詹某某的诉讼请求。系争房屋虽登记在马某名下，但其不是真正权利人。马某与王某某2013年4月通过民政局办理离婚手续时已明确系争房屋归属于王某某，因为王某某一直在国外故没有办理产权过户。出于经济需要，马某在未经王某某同意的情况下擅自处分系争房屋，属于无权处分。2016年4月已将相关情况告知了詹欣昇、毛某某、詹某某，现合同无法继续履行，愿意承担赔偿责任。王某某述称，不同意继续履行合同。王某某与马某于2013年4月协议离婚，离婚协议明确系争房屋归王某某所有，虽然没有办理过户手续，但是权利属于王某某。王某某一直在国外，对于房屋买卖并不知情，今年4月马某要求王某某将户口迁出才得知马某出售系争房屋。根据法律规定，不动产登记不仅仅以登记簿为准，如果有证据证实实际权利人与登记人不一致，以实际权利人为准。马某出售系争房屋是无权处分。王某某需回国居住，不同意出售系争房屋，并保留追究对其造成经济损失的权利。本院认定事实如下：系争房屋于2000年10月19日核准登记于马某名下。2015年7月10日，上海市东方公证处出具《公证书》，公证事项：委托书签名。兹证明马某于2015年7月9日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。公证员胡某某。该《委托书》内容为，委托人因故无法亲自办理出售登记在马某名下的系争房屋相关事宜，特委托受托人姚某某为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第壹至拾叁项(共计拾叁项)事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2017年7月8日止。附录列举的事项包括代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为协助买方办理贷款手续、签署银行有关文件等。2015年11月15日，马某的代理人姚某某(卖售人，甲方)与詹欣昇、毛某某、詹某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：钦州路XXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积77.12平方米。系争房屋转让价款共计275万元。甲、乙双方确认，在2016年4月10之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限至第二日起算至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)4、户口：甲方承诺于将该房屋交付乙方前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日人民币100元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年10月30日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2015年11月15日前，将第一笔首付房款20万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。3、乙方于2016年2月5日前，将第二笔首付房款85万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款163万元支付予甲方。5、尾款2万元待本交易经房地产交易中心审批完成并在物业交接及迁出户口后直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。2015年11月15日，毛某某通过工行账户向姚某某转账20万元。2015年12月22日，毛某某通过工行账户向姚某某转账85万元。2015年10月30日，姚某某出具定金收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的定金5万元。2015年11月15日，姚某某出具收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的房款20万元。2015年12月22日，姚某某出具收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的房款85万元。2016年4月8日，毛某某委托管辉律师向马某发出律师函。函告马某立即提供建行的账户，以便贷款行放贷，并在合同约定的期限共同去房地产交易中心办理房屋的过户手续及户口迁移手续。如马某怠于履行有关义务，导致发放贷款受阻或迟延，以及该房屋未按约定过户所引起的一切后果，责任由马某承担。2016年4月11日，毛某某委托管辉律师再次向马某发出律师函。函告马某要求其按约履行合同，配合建行履行有关收款准备手续。马某前夫不同意出售房屋不构成拒绝履行该合同的理由。另查明，马某与王某某于2013年4月1日签订《离婚协议书》并办理离婚登记手续。离婚协议书约定：三、双方有夫妻共同财产商品房共两套，现双方协商同意坐落于徐汇区钦州路XXX号XXX室商品房一套及家电归男方王某某所有，坐落于宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室商品房一套及房内家具及家电归女方马某所有。审理中，詹欣昇、毛某某、詹某某提供上海我爱我家房屋租赁置换有限公司冠生园店经理柳某于2016年7月26日出具《证明》。其内容为，表示马某在拿到全部首付款以后，不予配合办理贷款及过户手续，在本人及买受人多次催促的情况下，马某以各种理由不予办理，并明确表示不愿意出售该房屋，导致买受人提起诉讼。另詹欣昇、毛某某、詹某某与马某均确认，2016年4月，马某通过中介告知詹欣昇、毛某某、詹某某系争房屋属于王某某所有，因王某某不同意出售，合同无法继续履行。以上事实，除各方当事人的一致陈述外，另有上海市房地产买卖合同、公证书、转账凭证、收款收据、律师函、证明、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、离婚证、离婚协议书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，根据已查明的事实，马某与王某某于2013年4月1日签订的《离婚协议书》是通过订立契约的方式对婚姻关系解除时财产分割所作的明确约定，系争房屋虽登记于马某名下，但实际产权已根据离婚协议归王某某所有。马某与詹欣昇、毛某某、詹某某签订房屋买卖合同将王某某所有的房屋出售，在并无充分证据表明王某某对该买卖知情同意的情况下，应认定马某构成无权处分。王某某作为实际产权人，不同意继续履行合同，根据相关规定，马某与詹欣昇、毛某某、詹某某签订的房屋买卖合同有效，但履行不能，应以马某无权处分为由予以解除，并由马某向詹欣昇、毛某某、詹某某承担相当于根本违约的违约责任。经本院多次释明，詹欣昇、毛某某、詹某某仍坚持要求继续履行合同，并办理房屋登记过户手续，对此本院难以支持。因合同履行不能，詹欣昇、毛某某、詹某某主张的逾期交房违约金和户口逾期迁出违约金，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回詹欣昇、毛某某、詹某某全部的诉讼请求。案件受理费19650元，减半收取计9825元、保全费5000元，共计14825元，由詹欣昇、毛某某、詹某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 敏二〇一六年十一月二十日书 记 员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。