广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1268号上诉人（原审被告）：钱文忠，男，1972年8月22日出生，汉族，住怀集县。委托代理人：邓锷，男，1963年1月13日出生，汉族，住怀集县。被上诉人（原审原告）：梁超盛，男，1980年4月24日出生，汉族，住怀集县。委托代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。上诉人钱文忠因与被上诉人梁超盛建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2015）肇怀民二初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（即怀城镇塔山脚或塔山公园侧、怀城镇塔山工业邨、怀城镇塔山工业村）宗地住宅用地的征地批文为肇国土征字（1992）105号文，该批文项下的宗地为怀集县怀城镇人民政府工业办公室（后为怀集县怀城经济发展总公司，以下简称怀城经发公司）开发，即为怀集县怀城镇人民政府（以下简称怀城镇府）开发。怀集县怀城镇人民政府工业办公室和怀城经发公司先后为怀城镇府的下属单位。1998年11月，钱文忠受澳门顺强贸易公司的朱荣强授权，怀城经发公司为转让方，朱荣强为受让方，钱文忠代理朱荣强与怀城经发公司签订了一份《补充协议》（即以转让土地使用权作偿付债务的合同），约定怀城经发公司将其公司开发的座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（即塔山公园侧怀城镇工业邨）宗地住宅用地中转让面积4亩的土地使权给朱荣强，以转让土地使权偿付欠朱荣强的债务；朱荣强为了使债权尽快变现成款项，朱荣强可用划拨住宅用地（转让土地使用权）的形式进行销售，怀城经发公司有责任提供方便如开发票，协助朱荣强办理手续、国土局办证手续的一切费用及税金由朱荣强负责；销售的地价款（即转让土地使权的价款）不作怀城经发公司收入，怀城经发公司也不收任何手续费；怀城经发公司也不因领导的变换而改变协议条款，本条文作为原来协议的一部分同样具有原协议的法律效力等。该宗地土地征地批文为肇国土征字（1992）105号文。1998年11月17日，在怀城经发公司作为见证人的见证下，朱荣强与钱文忠共同签订了一份《转让地产权属协议》（即土地使用权转让合同），约定由朱荣强将怀城经发公司转让给其的座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）的面积4亩住宅用地使用权转让给钱文忠；转让的四至为东至红砖厂（即从西面石英粉厂后背10.60m道路至东量出95m处）、南至怀城经发公司开发用地（即从北面入红砖8m道路南侧往南量出28m处）、西至石英粉厂后背道路（即10.60m路）、北至红砖厂道路（即从已开发落地基的宅基地往南量出8m处）；转让时间从1998年11月17日起将上述地产转让给钱文忠经营使用，朱荣强不得以任何借口、方式干涉钱文忠经营；钱文忠支付朱荣强的地产转让金为190000元，协议自签字生效后钱文忠即付转让金50000元，余下140000必须于1998年12月15日前付清给朱荣强，未经朱荣强同意，钱文忠不得以任何理由拖欠或拒付转让金，若钱文忠拒付转让金的，朱荣强有权终止协议，收回地产权，因此所造成的经济损失由钱文忠负责；朱荣强已确认上述地产无任何争议，若因某些单位或个人干涉钱文忠经营使用时，朱荣强必负责调停解决，直至负责因此造成的经济损失责任；地产转让后，朱荣强必须负责协助钱文忠办理有关的经营开发转让手续或要求怀城经发公司协助办理等。1998年11月17日后，根据原开发时所分成的若干地块，钱文忠对上述4亩住宅用地使用权分别向社会上个人进行转让，至2014年止到县国土局已大部分办理成转让的领取了土地使用证［其中：陈瑜和黄英菊（其两人属夫妻关系）于2014年向县国土局领取了证号为怀国用（2014）第02067号的《国有土地使用证》］。钱文忠转让给梁超盛的住宅用地左右分别与李槐珍和梁广云的住宅用地相邻，均属钱文忠转让的宗地地块，李槐珍、梁广云已于2003年分别领取了《国有土地使用证》［证号分别为怀国用（2003）第0100132号和0100131号］。2013年12月5日，梁超盛与钱文忠签订了一份《土地买卖合同》（即土地使用权转让合同），约定钱文忠将其向朱荣强购买的座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（即塔山公园侧，城规部门规划为20130107的D7区住宅小区）国有土地一块（规格宽18m×深13m，面积234㎡）转让给梁超盛作住宅用途；由钱文忠负责办理该住宅用地入户的土地使用证给梁超盛，并分4本土地使用证（其中：3本证土地规格为宽4m×深13m、1本证土地规格为宽6m×深13m）办理，办理转让入户土地使用证的全部费用由钱文忠负责支付；土地转让总价款为1050000元（包含过户办证所有费用），梁超盛要于签订本合同时向钱文忠支付定金50000元，梁超盛于钱文忠办理土地使用证交付税费的7天内支付第二期土地转让价款200000元给钱文忠，钱文忠必须于2014年3月5日前办理好梁超盛的土地使用证，待梁超盛的土地使用证办理好出证的十五天内梁超盛付清第三期转让价款800000元给钱文忠；若钱文忠收取定金后将土地转让给第三方的，当钱文忠违约，钱文忠将梁超盛已交付的定金两倍退还给梁超盛；若梁超盛不按合同约定时间交款超过三天，梁超盛则要按应付价款的3%交付违约金给钱文忠，又若不按合同约定时间交款超过十五天则当梁超盛违约处理，梁超盛所交的定金不予退还，钱文忠将该土地转让给第三方，梁超盛无条件配合钱文忠办理转名手续；钱文忠必须于2014年3月5日前办理好梁超盛的土地使用证，若钱文忠超期超过三天，钱文忠则要按总成交价款的3%交付违约金给梁超盛，又若钱文忠超期超过十五天则当钱文忠违约处理，钱文忠必两倍退还梁超盛已支付的所有土地价款；附土地规划图1份，钱文忠的购买土地合同一份等。当日，梁超盛依约向钱文忠支付了购地定金50000元。2013年12月6日，在原签订的《土地买卖合同》的基础上，梁超盛与钱文忠签订了一份《补充协议》，约定在钱文忠办理土地使用证至梁超盛名下前，梁超盛有权将该土地转让给任何第三方，钱文忠必须配合梁超盛将该土地使用证办理到第三人名下，钱文忠不得收取梁超盛和第三方的任何费用，双方原签订的《土地买卖合同》所约定的条款不变；若钱文忠违反本条的，须双倍返还梁超盛已付的土地价款；钱文忠不得将土地转让、抵押、拍卖、互换给任何第三方，若违反本条的，须向梁超盛支付违约金100000元等。之后，梁超盛向钱文忠多次催促为其办理合同项下转让土地使权的土地使用证。2014年2月21日，钱文忠将该宗地地块的土地使用权受让人梁超盛和其他受让人会同一起到县国土局进行办理土地使证，由梁超盛和陈晚芳（为钱文忠之妻）、叶豪、莫伟清、陈瑜、黄英菊（其为陈瑜之妻）签名作为共同见证人，钱文忠签名作为保证人向县国土局作出内容为本人钱文忠受陈晚芳、叶豪、莫伟清、梁超盛、陈瑜（其妻黄英菊）委托，办理肇国征字（1992）105号文用地范围中安排给他（她）们的住宅用地（具体祥见用地申请红线图）的土地登记手续，本人保证代理登记的各宗地权属界线清楚，来源合法，无争议，原没有办理土地使用证，提供的申请资料全部真实，若权属界线出现争议，同意县国土局先行撤销或注销已发出的《国有土地使用证》，由此造成的损失一概由本人钱文忠负责的保证书。2014年3月4日，依照法律的授权，为依法收取国有建设用地使用权出让价款及明确国有建设用地使用权年限等事项，根据钱文忠提交的土地登记申请材料，县国土局与梁超盛于2014年3月4日分别签订了四份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号分别为441224-2014-000051、441224-2014-000052、441224-2014-000053、441224-2014-000054），四份合同均约定县国土局将上述20130107D7区住宅小区的国有宗地地块（即上述钱文忠转让给梁超盛的宗地地块）依法收取合同项下国有建设用地使用权出让的价款及明确国有建设用地使用权的年限等。2014年3月10日、4月3日，钱文忠分别向梁超盛立据收取了购地价款250000元（其中：50000元属上述第一期定金，该定金属补立收据）和200000元。经梁超盛向钱文忠多次催促办理上述转让土地使用权入户的土地使用证，而钱文忠才于2014年4月初以梁超盛的名义向县财政局等部门（或单位）缴交了应补缴的土地价款和农业土地开发资金收入等费用共195272元。2014年8月3日，钱文忠要求土地开发单位怀城镇府为其上述宗地地块使用权转让他人个人到县国土局办理土地使用证的需要，而怀城镇府下属单位怀集县怀城镇城乡建设办公室向县国土局出具内容为怀城经发公司为原怀城镇府下属企业，肇国征字（1992）105号文用地范围中安排给陈晚芳、叶豪、莫伟清、梁超盛、陈瑜（和其妻黄英菊）共五人的住宅用地没有办理土地使用证，权属清楚，无争议的证明。但县国土局只核发陈瑜（其妻黄英菊）受让的住宅用地《国有土地使用证》［证号为怀国用（2014）第02067号］给陈瑜（其妻黄英菊），而同一证明由钱文忠负责一起办理的梁超盛和其他三人的土地使用证未能办理成。之后，梁超盛向钱文忠多次催促办理土地使用权入户的土地使用证未果。梁超盛遂于2015年11月13日诉至该院。在诉讼期间，该院向县国土资局调查核实，该局作出的调查复函明确座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）D7区住宅小区1＃、2＃地块钱文忠的权属不清晰，未确权给钱文忠使用，不能凭钱文忠与梁超盛签订的《土地买合同》办理转让过户手续。又明确该宗地块转让合同的主体为钱文忠，转让合同的主体不是该局；至于该局与梁超盛签订的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同是根据钱文忠以土地使用权人的身份提出申请，和根据法律的授权按程序代表县人民政府收取土地使用权出让金等事宜而签订的合同，该局不属该宗地块转让给梁超盛的诉讼主体等。该局答复明确座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）地块的土地均没有朱荣强、钱文忠两人土地使用权的登记记录和转让记录；该地块从1998年至今办过土地登记手续共53宗，其中有9宗进行了变更登记，（详见附表）。2015年10月，根据梁超盛的财产保全申请，该院作出裁定，依法对钱文忠在怀集县农村信用合作联社开户的帐号为80×××62帐户中存款109663元进行了冻结，及对钱文忠名下的宝马牌车牌号为粤Ａ×××××小汽车1辆和位于广州市白云区新市镇汇侨路43号1309房1套进行了查封保全。梁超盛起诉请求判决解除梁超盛与钱文忠于2013年12月5日签订的《土地买卖合同》（含双方的《补充协议》）；判令钱文忠向梁超盛返还土地款本金450000元，并赔偿违约金和经济损失共450000元给梁超盛（属庭审中变更）；本案的诉讼费和财产保全费判由钱文忠承担。原审法院审理认为：根据梁超盛起诉的诉讼请求，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案梁超盛与钱文忠争议的焦点：一、双方所签订的土地使用权转让合同是否属有效合同的问题。二、钱文忠是否存在根本性违约和钱文忠应否返还土地款450000元及赔偿违约金和经济损失共450000元给梁超盛的问题。对于梁超盛与钱文忠所签订的《土地卖买合同》和《补充协议》（即土地使用权转让合同）是否属有效合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，虽然涉案土地钱文忠尚未领取权属证书，但是双方均确认涉案土地使用权转让的事实，且在1998年钱文忠从朱荣强签订的《补充协议》（即以转让土地使用权作偿付债务的合同）后，钱文忠已多次将该宗地地块使用权转让，并已办理好转让已经领取权属证书，甚至由钱文忠同一时期办理的陈瑜（其妻黄英菊）均已取得权属证书，与梁超盛住宅用地左右相邻的李槐珍、梁广云的住宅用地也已分别领取了权属证书；虽然物权法采用是以物权登记生效原则，但是登记与否影响的是物权的效力，而不是合同效力。梁超盛与钱文忠所签订的《土地买卖合同》和《补充协议》是属于土地使用权转让，合同内容为其双方的真实意思表示，合同约定没有违反法律强制性规定，无损害国家、集体或者第三人利益，无损害社会公共利益。故应认定梁超盛与钱文忠所签订的《土地买卖合同》和《补充协议》属于有效合同。对于钱文忠是否存在根本性违约和钱文忠应否返还土地款450000元及赔偿违约金和经济损失共450000元给梁超的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，损害社会公共利益”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，由于梁超盛与钱文忠所签订的《土地买卖合同》和《补充协议》属有效合同，有效合同对合同当事人具有法律约束力，双方应予遵守履行，钱文忠未能按合同约定于2014年3月5日前将转让给梁超盛的座落于怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）D7区住宅小区1＃、2＃地块土地使用权为梁超盛办理成权属入户的土地使用证，已逾期十五天以上，且至现在已逾期二年多的时间，钱文忠逾期未能为梁超盛办理成权属入户的行为，钱文忠存在根本性违约，由于钱文忠根本性违约致使合同没有继续履行的必要，钱文忠应依法承担按约定两倍退还已支付的购地款给梁超盛，造成未办理成权属入户登记为梁超盛名下是由于钱文忠未先办理为其名下不作为行为的原因造成的，是属钱文忠的个人单方原因造成，属于钱文忠的过错，钱文忠应依法承担合同的违约责任，梁超盛与钱文忠所签订的土地使用权转让合同应予以解除，钱文忠应两倍返还的购地款900000元给梁超盛，即扣减属已支付的购地款450000元后，实际违约金和经济损失的金额为450000元。致于钱文忠以梁超盛名义向县财政局等部门（或单位）支付了应补缴的土地价款和农业土地开发资金收入等费用共195272元损失责任的承担问题，由于造成钱文忠未办理成权属入户登记为梁超盛名下是因钱文忠未先办理为其名下不作为行为的原因造成，属钱文忠的个人单方原因造成，属于其的过错，其存在根性违约，致使合同没有继续履行的必要，故解除合同后已缴交支付的土地价款和农业土地开发资金收入等费用共195272元损失应依法钱文忠承担或由钱文忠向有关部门依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除梁超盛与钱文忠于2013年12月5日签订的《土地买卖合同》和于2013年12月6日签订的《补充协议》。二、限钱文忠于该判决发生法效力之日起十日内向梁超盛退还购地转让价款450000元。三、限钱文忠于该判决发生法效力之日起十日内向梁超盛支付违约金和经济损失共450000元。案件受理费12800元，财产保全费5000元，合共17800元，由钱文忠负担。上诉人钱文忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定主要事实不清，依据不足，适用法律错误。1、钱文忠与梁超盛于2013年12月5日签订的《土地买卖合同》和《补充协议》属于无效合同，钱文忠对位于“怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）的一块土地，面积为234平方米，土地性质为国有土地”的宗地没有处分权。钱文忠是受梁超盛的委托，全权代理梁超盛办理土地使用权证书，而签订的《土地买卖合同》和补充协议是为了代理收取办证费用，钱文忠与梁超盛属于代理办证的法律代理关系。根据《中华人民共和城市房地产管理法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”的规定，一审认定钱文忠对梁超盛办理使用证宗地有处分权，缺乏理据，认定主要事实不清。2、梁超盛与怀集县国土资源局于2014年3月4日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定的转让地块坐落于怀集县怀城镇工业经济开发区（塔山公园侧）的宗地内，出让人为怀集县国土资源局，而非钱文忠，受让人为梁超盛。钱文忠是受梁超盛的委托授权，全权代理办证事宜，并在办证中支出费用195272元。据此，梁超盛要求钱文忠返还土地款本金450000元和赔偿违约金及经济损失共450000元的事实依据不足。钱文忠依据授权以代理人的身份提出申请办证手续，而不是以土地使用权人或者出卖人的身份提出申请办证手续，同时，土地使用权出让金也不是钱文忠支付，而是梁超盛支付。因此，钱文忠在一审作为被告，提起诉讼主体不适格，应予以驳回。请求：1、依法撤销原判，改判驳回梁超盛的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由梁超盛承担。上诉人钱文忠除一审提供的证据外，还提供了一下新的证据：《土地登记委托申请书》、《土地登记申请书》、《国有建设用地申请审批表》（均为复印件），证明涉案土地是梁超盛委托其办理产权证，双方是委托关系的事实。被上诉人梁超盛质证认为上述证据不是新的证据，同意由法院认定。被上诉人梁超盛答辩称：一、钱文忠认为“其无权处分涉案土地，属于无效合同”的观点缺乏事实和法律依据。1、梁超盛与钱文忠签订的《土地买卖合同》明确约定：“钱文忠将其向朱荣强购买的怀集县怀城镇工业经济开发区国有土地一块（即涉案土地，234平方米）转让给梁超盛作住宅用途”。梁超盛按照约定交付了450000元给钱文忠。钱文忠认为无权处分的话，凭什么收取梁超盛450000元？2、原审己查明“涉案土地的地块办理过土地登记手续共53宗，其中有9宗办理了变更登记”；“同一地块的陈瑜、与梁超盛住宅用地左右相邻的李槐珍、梁广云的住宅用地已经领取了权属证书”。如果合同无效的话，必然导致整个工业经济开发区53宗土地在内的全部土地转让合同都会无效。二、钱文忠认为是帮梁超盛代办土地使用权证，诉讼主体不适格的观点是颠倒事实，于法无据。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人梁超盛除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审中，钱文忠确认涉案土地使用权234平方米包含在1998年11月17日朱荣强与其签订的《转让地产权属协议书》范围内。涉案土地使用权234平方米，钱文忠认为按照现有市场价格价值约5000元-6000元／平方米，总价值约1200000元。梁超盛则认为每平方米10000元以上，总价值在2300000元以上。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据查明的事实，因涉案土地属于划拨土地，钱文忠与梁超盛于2013年12月5日签订的《土地买卖合同》和2013年12月6日签订的《补充协议》，属于转让划拨土地使用权转让合同。涉案土地经肇国土征字（1992）105号文批复，同意作为住宅用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，钱文忠与梁超盛之间的《土地买卖合同》和《补充协议》合法有效。钱文忠与朱荣强签订《转让地产权属协议》，受让包括涉案土地使用权在内的土地使用权后，将涉案土地使用权转让给梁超盛，钱文忠对涉案土地使用权有处分权，其以无处分权为由，主张与梁超盛之间的《土地买卖合同》和《补充协议》无效。理据不足，本院不予采纳。虽然梁超盛出具委托书给钱文忠，委托办理涉案土地使用权过户登记手续，梁超盛并与怀集县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，但是，根据查明的事实，钱文忠与梁超盛是涉案土地使用权转让合同的相对人，上述委托和合同均是双方为了办理过户登记手续而签署的文件，不改变钱文忠是涉案土地使用权的实际权属人的事实，钱文忠上诉主张与梁超盛是委托代理关系，其本人作为被告，主体不适格，与客观事实不符，据此主张免责，理据不足，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，钱文忠与梁超盛之间的《土地买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方应当严格履行。涉案土地使用权的变更登记手续可遵照法律法规办理，钱文忠未能在约定的2014年3月5日前办理好梁超盛的土地使用证，构成违约，应当承担违约责任，梁超盛有权解除双方之间的合同，并要求钱文忠支付违约金和赔偿经济损失。至于违约金和损失的计算，双方合同约定，若钱文忠超期超过十五天办理过户登记手续，则当钱文忠违约处理，钱文忠两倍退还梁超盛已支付的所有土地价款。虽然约定的违约金偏高，但是，一方面钱文忠没有要求调整，另一方面，根据双方在二审中确认，涉案土地使用权按照现有市场价格价值约1200000元到2300000元，造成梁超盛逾期利益损失约在150000元（1200000元-1050000元）到1250000元（2300000元-1050000元），两倍退还梁超盛已支付土地价款，与造成梁超盛的逾期利益损失基本相当，因此，原审根据合同约定，判决钱文忠支付违约金和经济损失共450000元给梁超盛，并无不当，本院予以维持。钱文忠上诉请求改判驳回梁超盛的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不做审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人钱文忠的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人钱文忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢肇雄审 判 员  孔日新代理审判员  覃争义二〇一六年十一月二十八日书 记 员  吴兰芳第1页共14页