上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18555号原告：上海外经贸商务展览有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：唐贵发，董事长。委托诉讼代理人：吴益民，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨闻嘉，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海迪凯音像制品有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王静，经理。原告上海外经贸商务展览有限公司与被告上海迪凯音像制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴益民、被告的法定代表人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及《延续租赁协议》终止履行；2.被告于判决生效后一个月内搬离上海市西康路XXX号XXX楼房屋；3.被告按每日3,882.60元支付原告自2016年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。事实和理由：2014年6月10日，原、被告签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》一份，约定，原告将上海市静安区西康路XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”，建筑面积388.26平方米)出租给被告，月租金38,115元，租期自2014年6月1日起至2015年5月31日，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米向原告支付房屋占用期间的使用费。后被告将系争房屋对外转租。合同到期后，因被告不愿搬离，双方于2015年7月31日又签订《延期租赁协议》，约定被告于2016年5月31日租赁期满即刻无条件退房，原告无需另行提前通知。后因租赁期满后被告拒不返还房屋，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。被告辩称，由于系争房屋已经转租给第三人，被告曾配合原告要求第三人搬离，但第三人拒绝搬离，因此被告也不同意搬离系争房屋。被告认为原告主张的房屋使用费标准过高，请求法院予以调整，且要求原告返还被告支付的押金20万元。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。2014年6月10日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》一份，约定：原告将系争房屋(建筑面积388.26平方米)出租给被告作为商业使用，租期自2014年6月1日起至2015年5月31日，原告于2014年6月1日前向被告交付房屋；每月租金38,115元，租金每三个月支付一次，被告应于每季首月5日前向原告支付租金，2014年6月1日至8月31日的租金付款期为2014年6月13日前，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的50%支付违约金；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的5日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米向原告支付房屋占用期间的使用费；被告在租期内将系争房屋转租的，应事先征得原告书面同意，且转租期限不得超过租赁合同约定租赁期，被告超过租赁期对外签订的转租合同无效，被告转租给他人的，应在合同中约定合同到期时，次承租户必须无条件撤场，被告转租系争房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，并按规定向房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案；本合同生效前，被告须向原告支付房屋准时归还押金10万元和安全风险押金10万元；被告自愿放弃对系争房屋的优先购买权，若原告出售系争房屋，无需提前通知被告，被告同意当原告与受让方签订售房合同之日，即视为原、被告之间的租赁关系终止，同时被告与所有次承租人之间的租赁关系随之终止；被告逾期不支付租金累计超过2个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按月租金3倍支付原告违约金。合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金共计20万元，双方开始履行合同。2015年7月31日，双方签订《延续租赁协议》一份，约定：原、被告就系争房屋为期一年的租赁合同已于2015年5月31日到期终止，理应按约退房，鉴于被告提出退房困难，原告同意延续租赁一年，租赁期限变更为2015年6月1日至2016年5月31日止，不再签订新的合同及协议；2016年5月31日租赁期满被告即刻无条件退房，原告毋需另行提前通知；双方约定，2015年8月31日前在系争房屋大楼张贴公告，向所有租户公开告示原告房产即将出售及租赁截止日期等信息；在延续租赁一年内如遇原租户提前退租，被告须及时向原告退房并减除相应面积的租金，有一家退一家，不得再转租；本协议与原租赁合同及补充协议冲突时，以本协议为准。2016年2月25日，原告在系争房屋处张贴公告，内容为：原告拥有的系争房屋租赁期最迟于2016年5月31日截止，到期收回，另有他用，请各租户积极配合并相互转告，提前做好相关准备工作，按时退租。同年3月31日，原告向被告法定代表人发送律师函，通知被告应在2016年5月31日租赁期满无条件退房。因被告至今未向原告返还系争房屋，原告遂诉至法院，要求判如所请。另查，2000年5月8日，上海外经贸商务展览公司更名为上海外经贸商务展览有限公司。审理中，双方确认系争房屋租金已支付至2016年2月29日。原告表示，本案中不再主张2016年3月1日至2016年5月31日的欠租并要求将已收取的被告押金20万元抵扣被告欠款。被告自认与次承租人签订的租赁合同业已到期。以上事实，有原告提供的房地产权证、《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《延续租赁协议》、《公告》、律师函、《企业名称变更核准通知书》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。原、被告均应按照合同约定履行相应的义务。被告辩称合同期满后原告继续将房屋出租给被告，但未提供证据予以证明，且原告予以否认，本院不予采纳。因双方的房屋租赁合同已于2016年5月31日到期，之后双方亦未形成新的房屋租赁关系，被告应向原告返还系争房屋，故原告要求被告搬离系争房屋并无不当，本院予以支持。虽然被告将系争房屋转租给他人，但其作为合同相对方仍应恪守与原告之间的约定，在合同期满后负有将系争房屋及时返还给原告的责任。至于次承租人在系争房屋内可能存在的权益，可根据合同相对性原则，向与其签订租赁合同的当事人主张，在本案中不作处理。关于房屋使用费，被告在合同到期后仍未搬离并及时返还系争房屋，因此原告主张被告支付自2016年6月1日起至被告实际返还房屋之日止的使用费，并无不当，本院予以支持。对于使用费的标准，原告要求按照合同约定的每天3,882.60元(每月116,478元)的标准，本院认为该标准过高，且被告请求予以调低，根据合同的履行情况，被告违约可能给原告造成的损失等综合考虑，本院酌定被告应按合同约定租金的两倍即每月76,230元支付房屋使用费为宜。现原告要求将被告已经支付的押金20万元折抵上述欠费，与法无悖，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(一)项、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告上海外经贸商务展览有限公司与被告上海迪凯音像制品有限公司就上海市静安区西康路XXX号XXX楼房屋签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》于2016年5月31日终止；二、被告上海迪凯音像制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空迁出上海市静安区西康路XXX号XXX楼房屋，并将上述房屋返还原告上海外经贸商务展览有限公司；三、被告上海迪凯音像制品有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月76,230元支付原告上海外经贸商务展览有限公司自2016年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(原告已收取的押金20万元予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,657.99元，减半后为3,329元，由原告上海外经贸商务展览有限公司负担925.70元，被告上海迪凯音像制品有限公司负担2,403.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年十一月二十五日书记员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。