山西省祁县人民法院民 事 判 决 书（2015）祁商初字第432号原告白腊枝。委托代理人安长喜，山西祁欣律师事务所律师。被告山西中商联合置业有限公司，住所地山西省太原市晋源区新晋祠路通凯国际大厦8层。法定代表人梁伟，职务董事长。委托代理人王斌。系被告公司项目主管。原告白腊枝与被告山西中商联合置业有限公司（以下简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人安长喜、被告置业公司的委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白腊枝诉称，原告于2013年4月23日与被告签订商铺认购协议书，约定购买被告开发的东观镇东观村和平南路富贵花园北区A7号商铺，建筑面积为157平方米，共计600000元。被告承诺于2013年8月30日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告依约定向其一次交房款计550000元。2013年11月11日，原告又与被告签订房屋认购协议书，购买被告开发的同一项目中西区4号楼1单元701室，建筑面积为142.6平方米，总价为358264元。被告承诺于2014年1月1日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告向其一次性支付358264元，并购买地下室支付16000元，共支付房款374264元。但是，被告不仅不能在约定时间交房，且至今不具备交房条件不能交房。经多次交涉未果，原告只得起诉请求人民法院依法判决被告尽快履行交房义务并按双方约定承担违约责任，支付至2015年8月31日的违约金545317（A7商铺351450元、701室193867元）元及直至实际交房之日的违约金。被告置业公司辩称，对原告提供的房屋认购协议书认可，是双方协商签订的。对交款情况认可，以票据为准。房子是大产权，五证齐全，现已经可以办理房产证，这需双方配合办理。现房子已具备交房条件，水、电、暖具备，对于验收竣工情况，我方已经在房地局办理，已有一部分客户办理按揭。被告未能按期交房是因为水电暖的条件导致了不能按时交房，所以对原告所诉违约金公司不能承担。经审理查明，2013年4月23日，原告白腊枝与被告置业公司签订“商铺内部认购协议”，原告购买被告开发的位于祁县东观镇东观村和平南路富贵花园北区A7号商铺，建筑面积为157平方米，共计600000元。被告承诺于2013年8月30日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告依约定向被告一次性交房款计550000元。原告起诉时，被告置业公司对所售房屋（富贵花园北区A7号商铺）未取得商品房预售许可证。另查明，2013年11月11日，原告又与被告签订房屋认购协议书，购买被告开发的同一项目中西区4号楼1单元七层701室，建筑面积为142.6平方米，总价为358264元。被告承诺于2014年1月1日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告向其一次性支付358264元，并购买地下室支付16000元，共支付房款374264元。2015年1月，被告领取商品房预售许可证（此时被告“五证”办全）。原告多次与被告交涉，被告至今未向原告交房。为此，原告起诉请求判决被告尽快履行交房义务并按双方约定承担违约责任。上述事实，有原、被告的法庭陈述及原告提供的商铺内部认购协议、交款收据等证据予以证实。本案经本院主持调解，双方意见不一，调解未果。本院认为，原告白腊枝与被告置业公司虽然签订了商铺内部认购协议，原告也按约向被告交纳部分房款，但因被告对所售房屋未取得预售许可证，故双方签订的房屋买卖合同依法属无效合同。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，被告置业公司依法应返还收取原告的购房款550000元，另因被告在明知对所售房屋未办理预售许可证的情况下仍予以出售，致原告受损，故被告依法还应对原告的损失应承担赔偿责任，对于责任的承担方式，本院依法酌情考虑由被告从收取原告房款之次日起参照银行同期贷款利率支付利息。同时，西区4号楼1单元七层701室房屋买卖合同纠纷一案经本院审判委员会讨论认为，原告白腊枝与被告置业公司签订的房屋认购协议书，是双方意思表示真实，不违反法律规定，且被告已按约定收受原告购房款，其出售的富贵花园小区也已“五证”齐全，故该协议依法应认定为商品房买卖合同，为有效合同。双方均应全面履行合同义务。在原告白腊枝向被告置业公司交清房款后，被告置业公司一直未能向原告白腊枝交付该房屋，被告置业公司构成根本违约，应当承担违约责任。原告白腊枝要求被告继续履行合同交付房屋，并支付违约金的请求合理合法，本院予以支持。对于违约金的计算，根据法律有关规定，双方约定明显高于原告遭受的损失，故本院对原告的违约金计算方式不能予以采纳。本院审判委员会讨论认为，以原告实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，参照山西恒实价格评估有限公司出具的价格评估结论，按照每年每平米67.6元（不超过年租金损失的30%）租金标准计算为宜。综上所述，本案是因白腊枝与置业公司房屋买卖合同纠纷而产生的法律关系，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、限本判决生效后十日内，被告山西中商联合置业有限公司返还原告白腊枝购房款550000元及利息（利息参照银行同期贷款利率计算，从2013年8月31日起至付清本金之日止）。二、被告山西中商联合置业有限公司于本判决生效后向原告白腊枝交付《房屋认购协议书》中约定的、经验收合格的、位于祁县东观镇东观村和平南路富贵花园西区4号楼一单元七层701号房屋。三、被告山西中商联合置业有限公司于本判决生效后十五日内，根据原告所购房屋面积每平方米按年向原告白腊枝支付违约金人民币67.6元。支付违约金的期限自2014年4月1日起至被告向原告交付房屋之日止。四、驳回原告白腊枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9353元，由被告山西中商联合置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  王志洪代理审判员  杨 兵人民陪审员  唐更生二〇一六年十一月九日书 记 员  陈 超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。