云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初529号原告：胡永忠，男，生于1974年9月1日，汉族，初中文化，农民，湖南省祁东县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨猇茸，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨彩（曾用名杨菊财），女，生于1964年12月10日，汉族，初中文化，云南省宁洱县德化镇供销社下岗工人，原住宁洱县德化镇勐泗街********，现住普洱市区。委托诉讼代理人：李树华，振兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。第三人：彭美艳，女，生于1974年1月9日，哈尼族，初中文化，云南省景东县人，农民，现住普洱市思茅区。原告胡永忠与被告杨彩、第三人彭美艳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡永忠及其委托诉讼代理人杨猇茸、被告杨彩及其委托诉讼代理人李树华、第三人彭美艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡永忠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的鱼塘转包合同；2、判令被告返还剩余一年租期的租金20000.00元；3、由被告承担违约金12000.00元；4、由被告归还原告所支付的保证金10000.00元。事实及理由为：2014年11月20日，原告与被告签订龙潭坝鱼塘转包合同，双方约定原告向被告杨彩转包位于思茅龙潭坝边的鱼塘，转包年限为12年（自2015年1月1日起至2027年12月31日止），租金每年20000.00元，原告在合同签订后依约定支付给被告2015年至2017年两年租金40000.00元。原告一次性付了两年的租金给被告杨彩,但被告没有将后一年的租金支付给鱼塘的主人。现鱼塘主人驱赶原告搬离,不让原告使用鱼塘，阻止原告再继续经营鱼塘，致使原告的生产生活受到严重的影响。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告杨彩答辩称，其与第三人彭美艳于2014年12月1日签订了《龙潭坝转包合同》，合同转包期限为12年，转包费每年3万元，先交费后使用坝塘。其向第三人缴纳了2014年至2015年的一年租金。2014年12月12日，其又与原告签订了《龙潭坝转包合同》，每年租金20000.00元，合同内容与原告陈述的一致。合同签订后，其交付给第三人彭美艳头两年的租金共40000.00元，并由第三人出具了收据，第三人在合同上签上同意“杨彩把鱼塘转租给胡永忠”。合同签订后，被告将龙潭坝的鱼塘交付原告经营使用。2016年1月，其因家人患重疾急需到昆明医治需大量资金，因资金困难无法向第三人交付租金，第三人拒绝其迟延交付租金并称已经收取了原告的租金。根据合同的相对性，其与第三人签订《龙潭坝转包合同》后又将该农家乐转包给原告，其因特殊情况迟延向第三人交付租金，在其未与第三人解除合同之前，第三人不能向原告主张权利。在其与第三人的合同没有依法解除的情况下，其与原告的合同应当继续履行。第三人应当直接向被告主张相关权利，无权向原告主张权利，第三人的行为对被告构成违约。本案是原告与第三人恶意串通造成，原因是被告家里出现特殊情况没有及时向第三人交付租金，其在接到诉状后向第三人交付租金被第三人以各种理由拒绝。原、被告在2014年11月20日签订合同的当天，其已经向第三人交付了40000.00元，其中10000.00元是保证金，其向第三人交付房租后，合同继续履行，保证金无需返还，其与第三人的合同解除时，该保证金应由第三人返还原告。第三人彭美艳答辩称，其与被告杨彩于2014年12月1日签订《龙潭坝转包合同》，年限为12年（2014年12月1日起至2026年11月30日止）。其知道原、被告之间是合伙关系，是被告与其签订的合同，其不知道原、被告签订的合同具体内容。原告围绕诉讼请求依法提交了《龙潭坝转包合同》原件一份、来源合法、真实，与本案有关联，能证实原告、被告签订转包合同及双方约定的租金，对于原告欲证明的其他内容，本院不予采信。被告提供的《龙潭坝转包合同》原件、复印件各一份、收据原件二份，来源合法、本案有关联，能证实被告分别于第三人与原告签订转包合同及原告已经租金交付第三人的事实，对于被告欲证明的其他内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月20日，原告胡永忠与被告杨彩签订《龙潭坝转包合同》，约定：原告向被告转包位于普洱市思茅区龙潭坝的鱼塘用于经营，转包年限为12年，即自2015年1月1日起至2027年1月1日止。每年租金为20000.00元，给付方式为合同签订后交付前两年的租金40000.00元，2017年至2019年的租金应在2017年1月1日前给付，延期一个月未付清转包金，未付清部分按每月3%的比例缴纳滞纳金。合同还约定了双方的权利、义务及约定违约责任适用《合同法》违约罚金原则。2014年11月20日，原告向第三人交付租金40000.00元。另查明，本案所涉及的龙潭坝鱼塘系被告于2014年12月1日向第三人彭美艳转包经营所得。被告与第三人约定：该鱼塘合同转包期限为12年，转包费每年30000.00元，先交租金后使用。2016年1月起，被告因资金不足未向第三人支付租金。第三人得知原、被告签订转包合同后未提出异议，2016年1月起，第三人因被告未向其交纳租金，多次干扰原告经营使用鱼塘，影响了原告的正常经营。又查明，原告胡永忠于2014年11月20日向第三人彭美艳交付10000.00元押金（保证金）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，第二款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告胡永忠与被告杨彩签订的《龙潭坝转包合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。原告已经将租金交付被告，被告应当将其享有经营使用权的鱼塘交付给原告经营使用。本案涉及的鱼塘系被告向第三人彭美艳转包经营，被告在该鱼塘再次转包给原告时应保证原告够正常经营使用。因被告未能及时支付第三人租金，第三人干扰原告正常经营，导致原、被告的合同已不能继续履行。原告要求解除其与被告签订的《龙潭坝转包合同》符合以上法律规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物时使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，被告收取租金后，理应保证原告在合同约定的期限对鱼塘的合法使用权，因被告对第三人的违约致使合同无法继续履行，被告应当按照原告实际使用鱼塘的期间收取租金。被告应当退还原告剩余租期即2016年至2017年的租金20000.00元。对于原告主张的违约金12000.00元，因被告在履行合同过程中违约，导致原告不能实现合同目的，构成违约，原告请求违约金有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的保证金10000.00元，系原告向第三人交纳，合同解除后应由第三人向原告返还。综上所述，对于原告胡永忠的诉讼请求本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第二款第（四）项、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡永忠与被告杨彩于2014年11月20日签订的《龙潭坝转包合同》；二、由被告杨彩于本判决生效后十五日内一次性向原告胡永忠返还租金20000.00元、支付违约金12000.00元，合计32000.00元；三、由第三人彭美艳于本判决生效后十五日内一次性退还原告胡永忠保证金10000.00元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500.00元，由被告杨彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  陶永平审判员  杨昌金二〇一六年十一月八日书记员  白文琳