重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）渝0113民初7579号 原告：柳明远，男，1981年2月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：杨春，重庆建伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香兰，重庆建伍律师事务所律师。 被告：胡仪，男，1941年10月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：付信前，重庆既济律师事务所律师。 被告：胡雄，男，1968年2月13日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告柳明远与被告胡仪、胡雄委托合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告柳明远的委托诉讼代理人杨春、陈春兰，被告胡仪的委托诉讼代理人付信前到庭参加诉讼。因案情复杂本案转入普通程序审理，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告柳明远的委托诉讼代理人杨春，被告被告胡仪的委托诉讼代理人付信前，被告胡雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳明远向本院提出诉讼请求：1.被告胡仪返还售房款139594元及利息（以139594元为基数，从2012年7月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.被告胡雄、胡仪承担连带责任。事实和理由：2011年7月6日，原告柳明远与被告胡仪签订了《借款合同》，约定原告柳明远向被告胡仪借款100000元，还款期限为2011年9月5日，以重庆市渝北区街道红黄路228号1幢28-2房屋抵押担保。原、被告在重庆市公证处办理了委托公证，原告柳明远委托被告胡仪全权办理其名下上述房屋的归还银行贷款、办理解除抵押、领取房产证、签订房屋买卖合同并代收购房款及产权过户等手续，委托期限为2011年9月5日起生效至上述事宜办完为止。原告柳明远在2011年9月5日未能归还借款，经被告胡仪起诉，重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民初字第10806号民事判决书，判决原告柳明远归还被告胡仪借款100000元及逾期利息，同时判令原告柳明远支付诉讼费1150元、保全费1020元及律师费6000元，合计8170元。2012年6月14日，被告胡仪代理原告柳明远与被告胡雄签订了《房屋买卖合同》，约定房屋转让款为500000元。被告胡仪于2012年6月14日收取房款100000元，于2012年7月5日收取房款400000元。2016年3月，被告胡仪将部分售房款交给了被告胡雄。现被告胡仪在按委托合同约定收款房款后，被告胡仪应收取的费用包括借款100000元、利息20000元（2011年9月6日至2012年7月5日，按月利率2%计算）、律师费6000元、诉讼费用2170元、一次性偿还房贷支出173235.98元，上述共计198594.02元。被告胡仪于2016年2月返还了原告柳明远59000元，尚欠139597元未返还。被告胡仪、胡雄实际占有了原告柳明远的房屋转让款，原告柳明远遂诉请如上。 被告胡仪辩称，原告柳明远向被告胡仪借款未还，原告柳明远委托被告胡仪卖房。被告胡仪接受委托将房屋出售给被告胡雄，并收取了房款500000元。由于被告胡仪年迈多病，经原告柳明远同意转委托他人办理房屋过户手续等，被告胡仪已向他人支付了费用。房屋出卖后，原告柳明远出尔反尔，多次就房屋买卖提起诉讼，但其均败诉。被告胡仪因多次诉讼产生的律师费等诉讼成本应由原告柳明远负担。由于原告柳明远一直拒不将房屋交付给被告胡雄，被告胡仪在法院强制执行时向被告胡雄垫付了搬家费、体检费、公证费等费用。原告柳明远应向被告胡仪支付的费用包括：1、代还银行贷款174683.76元；2、借款10000元及利息（2011年9月5日至2012年7月24日，按月利率2.2%计算）、违约金、律师费、诉讼费共计158900元；3、垫付资金5984元；4、律师服务包干费10000元；5、中介服务包干费7500元；6、房屋转让税费6631.7元；7、公证及资料复印、填制表等费用640元、8、转委托事项代理包干费12500元；9、诉讼成本30000元；10、向被告胡雄垫付费用31069元；11、（2013）渝北民初字第9179号案件诉讼费、律师费9050元。被告胡仪收取的售房款500000元扣除上述费用后，被告胡仪于2016年2月返还原告柳明远59000元，不同意原告柳明远的诉讼请求。 被告胡雄辩称，原告柳明远委托被告胡仪将房屋出卖给被告胡雄后，原告柳明远非法占有该房屋近四年，后经人民法院强制执行才向被告胡雄交付了房屋。被告胡雄仅仅从被告胡仪处收取了因迟延交房的违约金和相应损失补偿，并未收取房屋转让款。不同意原告柳明远的诉讼请求。 经审理查明，2011年7月6日，原告柳明远向被告胡仪借款100000元，约定于2011年9月5日前偿还，并约定了逾期未还的违约责任等。当日，原告柳明远向被告胡仪出具《委托书》，并在重庆市公证处办理了公证。该《委托书》主要载明原告柳明远委托被告胡仪为代理人以其名义全权办理位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路228号流星花园·时代明珠1幢28-2房屋（具体地址以产权证为准）的如下事宜：一、办理向银行归还上述房屋贷款的手续及领取上述房屋的产权证、国土证等与房屋相关的资料；二、办理解除抵押登记手续；四、领取上述房屋的产权证、国土证后方可签订上述房屋的买卖合同并代收售房款；五、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；六、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；九、办理与上述房屋出售相关的一切手续。委托期限：2011年9月5日起生效至上述委托事宜办完为止。委托权限：受托人有权转委托。由于原告柳明远未按时偿还被告胡仪借款，被告胡仪向重庆市渝北区人民法院起诉，要求其偿还借款100000元，并支付违约金及律师费。重庆市渝北区人民法院于2011年11月28日作出（2011）渝北法民初字第10806号判决书，判决原告柳明远偿还被告胡仪借款100000元及逾期利息（以100000元为本金，从2011年9月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至本金付清之日止）、并支付律师费6000元，诉讼费2170元。 2012年4月16日，被告胡仪代表原告柳明远与文中签订了《转委托代理售房及其相关协议》，主要载明被告胡仪接受原告柳明远委托出售其位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路228号1幢28-2号房屋，现委托文中代为垫资归还贷款，并办理解押、领证、出售、过户等事项，转委托协议为：1、文中垫资代原告柳明远向银行还贷（金额以银行出具为准），垫付时间从还款进行到该房售出收回垫款，无论时间多长，资金利息均只按垫资金额的3%计算一次性利息，文中经办委托事项的手续、风险代理等，代收到卖方款后按房价的2.5%计取经办费用；2、因上述手续、程序牵扯诸多法律关系与业务经验，为规避社会风险和法律失误，文中代理全过程中的律师服务费按房价的2%包干收取，中介费由文中垫付。次日，被告胡仪出具《转委托书》，并在重庆市公证处办理了公证，支付了法律服务费240元。《转委托书》主要载明被告胡仪因年老体衰无法办理原告柳明远授权办理的房产事宜，特在授权范围内转委托文中代为办理部分受托事项：一、办理向银行还贷的手续并领取房产、国土等权证资料；二、办理解除抵押登记手续；三、联系、洽商、签订出售房屋的买卖合同；四、配合买房办理二手房按揭的相关手续；五、办理房屋的物管、水、电、气、闭路等过户手续；委托期限自2012年4月18日起生效至上述委托事宜办完为止。 2012年6月14日，被告胡仪代表原告柳明远与被告胡雄、中介经办人文中签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告柳明远以公证授权委托被告胡仪出售位于重庆市渝北区红黄路228号1栋28-2（重庆市房权证201字第0135839号）、房屋成交价为500000元；本合同签订之日，文中即向原告柳明远支付被告胡雄预存的100000元作为购房定金；余款400000元，以按揭方式支付，按揭到账后，已收定金自动转为购房款；本合同履行中产生的税费，按相关法律法规及政策的规定执行；中介费由双方平均承担，中介费为双方各付购房款的1.5%；原告柳明远应在产权过户后一个月内向被告胡雄交房，若超期不交房，原告柳明远须按月向被告胡雄支付购房款5%的违约金直至腾空交房让被告胡雄入住为止。当日，被告胡雄向被告胡仪交付购房款100000元。 2012年6月13日，被告胡仪代原告柳明远偿还了上述房屋的银行剩余贷款173235.98元，并支付提前还款补偿金723.89元，上述共计173959.87元。2012年6月21日，上述房屋过户至被告胡雄名下。2012年6月26日，被告胡仪代原告柳明远缴纳了品名为财产转让所得的个人所得税6200.65元、手续费431.1元。 2012年6月29日，被告胡仪代原告柳明远与被告胡雄、中介经办人文中签订了《买（卖）房屋补充协议》，约定：双方于6月14日签订的《房屋买卖合同》的交易价格、支付方式是双方真实意思，按揭银行提供的《购房贷款合同》有关交易价格、支付方式不是双方真实的意思，双方仍按6月14日签订的《房屋买卖合同》中有关规定执行；被告胡雄坚持按揭400000元，为配合其按揭，须中介服务，中介费用平均承担。 2012年7月5日，被告胡雄向被告胡仪交付购房款400000元。 2012年7月11日，文中出具收据两份。一份载明文中收到被告胡仪支付的偿还银行贷款174683.76元、垫付税费6631.75元、律师服务及中介包干费17500元、公证及查询填表费640元、按垫付金额收取3%的一次性利息5987元。另一份载明文中收到被告胡仪支付的风险代理费12500元。 2012年7月25日，原告柳明远向重庆市渝北区人民法院起诉，要求确认被告胡仪代理其与被告胡雄签订的《房屋买卖合同》无效，该院判决驳回原告柳明远的诉讼请求。2013年5月15日，原告柳明远再次向重庆市渝北区人民法院起诉，要求撤销《房屋买卖合同》，该院判决驳回原告柳明远的诉讼请求。 2013年5月15日，被告胡雄以原告柳明远拒不交房为由向重庆市渝北区人民法院起诉，要求原告柳明远交房，该院于2014年4月2日作出判决，判决原告柳明远于本判决生效后三十日内腾空交付重庆市渝北区红黄路228号1幢28-2号房屋给被告胡雄，并承担受理费1050元。原告柳明远不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判决。本案审理中，二被告称因原告柳明远一直拒不交付房屋，被告胡雄向法院申请强制执行后，被告胡仪代原告柳明远向其支付了开锁费、搬家费、体检费、公证费等费用。 2016年2月，被告胡仪向原告柳明远返还售房款59000元。 以上事实，有当事人陈述、委托书、转委托书、转委托代理售房及其相关协议、公证书、房屋买卖合同、买卖房屋补充协议、银行明细、收据、民事判决书、税收通用完税证、贷款还款凭证、发票等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告柳明远委托被告胡仪出售房屋，双方形成委托合同关系。对原告柳明远要求被告胡仪返还售房款139594元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，故被告胡仪应将其收取的售房款500000元交予原告柳明远。现被告胡仪辩称该房款应与原告柳明远对其所负债务相抵销，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”和第三百九十八条规定“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”，结合被告胡仪举示的证据，本院认定原告柳明远对被告胡仪所负的债务为：1、借款100000元；2、借款利息21225.8元（以100000元为基数，从2011年9月6日按月利率2%计算2012年7月24日止）；3、律师费6000元；4、诉讼费2170元；5、偿还银行贷款本息173235.98元、提前还款补偿金723.89元；6、个人所得税6200.65元、手续费431.1元；7、转委托公证费240元，上述共计310227.42元。对于被告胡仪向文中支付的费用，尽管《委托书》中明确约定被告胡仪有权转委托，但其转委托的事项应限于被告胡仪的受托范围。现被告胡仪向文中转委托，并未就费用支付取得原告柳明远的同意，且该费用也非完成委托事项的必要费用，故被告胡仪支付文中的费用不应由原告柳明远承担。对被告胡仪为交付房屋垫付的搬家费等费用，由于《委托书》中明确约定委托期限为“2011年9月5日起生效至上述委托事宜办完为止”，被告胡仪在垫付上述费用时已完成了委托事项，即被告胡仪垫付费用时已超出了委托期限，且该事项不属于委托事项。现原告柳明远未认可该费用，故上述债务不在本案中抵销，被告胡仪可另案起诉主张权利。对被告胡仪主张抵销的（2012）渝一中法民终字第01042号、（2013）渝北法民初字第08953号、（2012）渝北法民初字第12282号三案中其支付的律师代理费30000元，本院不予支持。综上，原告柳明远与被告胡仪互负债务抵销后，被告胡仪应返还原告柳明远售房款189772.58元。现被告胡仪已返还59000元，还应返还130772.58元。对原告柳明远超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。对原告柳明远要求被告胡仪支付利息（以139594元为基数，从2012年7月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）的诉讼请求，原告柳明远主张的利息实为资金占用损失，由于原告柳明远与被告胡仪未约定被告胡仪返还售房款以及原告柳明远支付委托费用的时间，被告胡仪也无证据证明在2016年7月27日开庭审理前向原告柳明远主张过债务抵销，故原告柳明远主张的资金占用损失应结合被告胡仪还款和双方债务抵销情况分段计算：一、原告柳明远自认2016年2月前抵销的债务有借款100000元、利息20000元（2011年9月6日起按月利率2%计算至2012年7月5日止）、律师费6000元、诉讼费用2170元、偿还银行贷款本息173235.98元，共计301405.98元，抵销后被告胡仪应返还售房款198594.02元，其实际返还59000元，欠139594.02元未返还，故被告胡仪应支付资金占用损失（以139594.02元为基数，从2016年3月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算至2016年7月26日止）；二、被告胡仪于2016年7月27日通知抵销并经本院认可的债务有借款利息1225.8元（2012年7月6日起按月利率2%计算至2012年7月24日）、提前还款补偿金723.89元、手续费431.1元、转委托公证费240元，共计8821.44元，抵销后被告胡仪还应返还售房款130772.58元，故被告胡仪应支付资金占用损失（以130772.58元为基数，从2016年7月27日起按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。对原告柳明远超出该数额的资金占用损失请求，本院不予支持。原告柳明远与被告胡雄无委托合同关系，对原告柳明远基于委托合同要求被告胡雄返还售房款的诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第四百零四条之规定，判决如下： 一、被告胡仪于本判决生效之日起十日内返还原告柳明远售房款130772.58元； 二、被告被告胡仪于本判决生效之日起十日内支付原告柳明远资金占用损失（按人民银行同期同类贷款利率为标准分段计算：以139594.02元为基数，从2016年3月1日计算至2016年7月26日；以130772.58元为基数，从2016年7月27日计算至付清之日）； 三、驳回原告柳明远对被告胡雄的诉讼请求； 四、驳回原告柳明远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3090元，由原告柳明远负担196元，被告胡仪负担2894元（此款已由原告垫付1349元，被告在支付上述款项时一并支付原告，余欠诉讼费1545元由被告胡仪于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  刘 晶 人民陪审员  谢光碧 人民陪审员  喻启平 二〇一六年十一月三十日 书 记 员  刘 勇