上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17232号原告：田永芳，女，1980年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陈梓慕(系原告田永芳之夫)，住同原告田永芳。委托诉讼代理人：涂龙科，上海天尚律师事务所律师。被告：刘学银，男，1955年8月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：楼伟康，男，上海市徐汇区康健法律服务所工作。原告田永芳与被告刘学银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。田永芳向本院提出诉讼请求：1.判令刘学银继续履行上海市徐汇区浦北路XXX弄茶花园XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》；2.判令刘学银承担田永芳律师费5万元；3、本案诉讼费由刘学银负担。诉讼过程中，田永芳放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求。事实和理由：2015年年底，田永芳、刘学银经上海众佑房地产经纪有限公司居间介绍签订居间合同《房地产买卖合同》，约定田永芳向刘学银购买上海市徐汇区浦北路XXX弄茶花园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为251.8万元。2015年12月26日，双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》，合同签订后，田永芳按照约定支付了首付款，并且按照合同的相关条款规定履行合同义务，但刘学银一方在房屋价格上涨之后，以各种理由推脱、拖延房屋交易的进行，虽经田永芳多次做工作，但刘学银置之不理，至今对田永芳申请银行按揭贷款不予配合，致使房屋买卖无法继续进行。刘学银违反诚信原则的行为，损害了田永芳的合法权益，故诉至法院。刘学银辩称，双方于2016年12月16日在居间方签订买卖合同后，12月24日刘学银到居间方要求解除合同，并愿意双倍返还定金，但居间方说要按合同约定赔偿50万元违约金，为此，刘学银经过考虑继续与田永芳签订了《上海市房地产买卖合同》，按合同约定，田永芳应该在2016年2月底前办结贷款审批手续，刘学银也为田永芳办理银行贷款提供了应该提供的材料，但田永芳为了骗取银行贷款，做高房款，要求刘学银出具首付款84万元的假收条，达到首付三成的规定，遭到刘学银拒绝。在之后长达90多天中，田永芳从未要求刘学银到银行去协助办理贷款，也未告知贷款是否成功，到2016年3月31日应该办理交易过户手续时间，未见田永芳，也未见居间方，因此，田永芳已经违约，之后，田永芳还要求刘学银协助贷款，刘学银已经通知田永芳解除合同并赔偿违约金。因此，不同意田永芳的诉讼请求。本院认定事实如下：2015年12月16日，刘学银(出售方，甲方)、田永芳(买受方、乙方)与上海众佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方，以下简称众佑公司)签订《房地产买卖合同》。约定：房产转让价款为251.8万元，双方并对付款方式、签订网签版合同、办理转让过户手续时间等作了约定，还补充约定：甲乙双方协商达成一致意见，乙方为多申请贷款需做高房屋总价，甲乙双方约定于2015年12月26日前到众佑地产总部签订网签合同。同日，刘学银收取了田永芳购买系争房屋的房款3万元。2015年12月26日，刘学银(卖售人，甲方)与田永芳(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房屋坐落于浦北路XXX弄茶花园XXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积60平方米。系争房屋转让价款共计280万元。甲、乙双方确认，在2016年3月31之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。”合同第十条第三款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。”合同补充条款(一)8、有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。附件三付款协议约定：1.乙方于签约当日，支付甲方房款10万元。2、乙方于2016年1月16日之前，支付甲方房款20万元。3、乙方于2016年2月26日之前，支付甲方房款54万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币194万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户。5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。同日，刘学银(甲方)与田永芳(乙方)还签订《补充协议》。约定：甲、乙双方签订关于上海市徐汇区浦北路XXX弄茶花园XXX号XXX室之房产的买卖合同，合同约定的成交价为280万元整，现甲、乙双方对签订的该《上海市房地产买卖合同》确认如下事宜：1、合同约定的成交价为280万元整仅为配合乙方贷款，乙方购买该房屋的实际总价为251.8万元。为配合乙方贷款，甲方应配合乙方开具符合乙方银行贷款要求的首付款收据。2、因乙方实际购买该房屋的总价款为251.8万元，故乙方向甲方实际支付款项的具体时间方式为：2.1.乙方于签约当日支付甲方房款10万元。2.2.乙方于2016年1月16日之前支付甲方房款10万元。2.3.乙方于2016年2月26日之前支付甲方房款30万元。2.4.乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款6万元。2.5.乙方申请贷款194万元，该笔款项由乙方贷款银行，一次性划入甲方帐户。如银行对乙方的付款方式有特殊要求，甲乙双方同意按银行的要求办理。若乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分。2.6.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款1.8万元。……。6、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。7、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议约定为准。2015年12月26日、2016年1月15日及2月16日，田永芳分别支付购房款7万元、10万元、30万元，由刘学银出具收据。合同签订后，双方因故并未按照合同约定时间办理申请贷款事项，也未在3月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。之后，田永芳欲办理申请贷款时需要提供由刘学银出具的首付款84万元的收据，对此，刘学银予以拒绝，致使田永芳申请贷款未能进行。4月13日，田永芳委托律师向刘学银发出律师函，要求配合办理房屋买卖的银行按揭贷款。4月18日，刘学银以田永芳未按约定时间履行合同，且要求出具的收据属违法，认为田永芳已构成违约，通知与田永芳解除合同。因双方意见不一，原告诉至本院。审理中，田永芳坚持要求继续履行合同，并表示为购买系争房屋已将原住房出售，考虑到房屋上涨等因素，愿意以280万元的价格进行房屋交易，且在房屋过户之前一次性以现金付清，放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求。以上事实，除田永芳、刘学银的一致陈述外，另有田永芳提供的房地产买卖合同、收据、佣金确认单、汇款凭证、律师函、上海市房地产买卖合同、补充协议，刘学银提供的解除函等证据证实，经庭审质证，双方均无异议，本院予以认定。本院认为，原、被告签订上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。对于房屋交易价格，结合双方签订的居间房地产买卖合同、补充协议，251.8万元的价格是双方真实的成交价，应为有效，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中就成交价280万元约定条款与实际251.8万元合同价之间的差价系田永芳为了多贷款，违反相关规定，损害国家利益，故该价格条款应为无效，但该条款无效并不影响到买卖合同的效力，因为刘学银出卖房屋、田永芳购买房屋的意思表示是真实的，而且贷款事项应由相关银行审核认定，故刘学银的该辩称意见，本院不予采纳。虽然田永芳为了多贷款提高合同交易价格行为不当，但刘学银违背自己诚信未配合田永芳申请办理银行贷款也属不当，因此，导致合同未按时履行双方均有责任，而结合本市自双方签订房屋买卖合同以来房地产市场价格的不断上涨，本院有理由相信刘学银因房屋价格上涨而反悔出售房屋，刘学银有违诚信原则，现田永芳考虑到实际情况，愿意适当提高房屋交易价格，并以现金一次性付清，并无不妥，故田永芳要求刘学银继续履行合同，本院予以支持，刘学银理应积极配合办理相关过户手续。田永芳放弃要求刘学银承担律师费的诉讼请求系其自行处分诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、田永芳与刘学银就上海市徐汇区浦北路XXX弄茶花园XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；刘学银于本判决生效之日起十日内协助田永芳办理将上述房屋产权过户登记至田永芳名下的手续；二、田永芳于本判决生效之日起十日内支付刘学银购房款230万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,672元，保全费3,020元，由刘学银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一六年十一月八日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。