广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10763号上诉人（原审原告）：杨某娟，女，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告）：黎某就，男，住所地：广东省广州市黄埔区。共同委托代理人：王水明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洪某君，女，住所地：广东省普宁市。上诉人（原审被告）：李某河，男，住所地：广东省普宁市。以上两上诉人共同委托代理人：贡小娟，广东众诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴某杰，男，住所地：广东省惠来县。原审第三人：薛某丰，男，住所地：广东省陆丰市。上诉人杨某娟、黎某就、洪某君、李某河与被上诉人吴某杰、原审第三人薛某丰物权纠纷一案，上诉人杨某娟、黎某就、洪某君、李某河不服广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第591号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。杨某娟、黎某就原审诉讼请求：1、洪某君、李某河、吴某杰返还被其侵占的位于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX村XXX路XXXX号房屋(房产证地址为宝安县XX镇XX镇X幢)；2、洪某君、李某河赔偿因侵占上述房屋给杨某娟、黎某就造成的租金损失，每月按5万元计付至其实际返还日止(自2014年1月起暂计至2014年4月为200,000元)；3、洪某君、李某河将上述房屋楼梯口租赁给吴某杰自2011年12月至2014年4月产生租金收益203,000元归杨某娟、黎某就所有(每月按7,000元计)；4、吴某杰返还被其侵占的上述房屋楼梯口，并自2014年5月至其实际返还日止按每月7,000元向杨某娟、黎某就支付赔偿金；5、洪某君、李某河、吴某杰承担全部诉讼费用。原审法院审理查明：位于深圳市宝安区XX镇XX镇X幢房屋的所有权人为杨某娟及黎某就，《房屋所有权证》编号为粤房字第166XXXX、166XXXX号。2009年4月1日，杨某娟向黎某就出具《委托书》，授权黎某就代为出租上述房���，签署有关的合同及相关文件，代为收取物业的租金并履行合同义务。因租赁合同产生的纠纷，有权提起诉讼、应诉等相关的诉讼行为，由黎某就支付由此产生的费用。黎某就在权限范围内签署的一切文件及办理的相关手续，杨某娟均予以承认。2009年4月15日，黎某就（甲方）与薛某丰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于深圳市宝安区XX镇XX路XXX号房屋地铺及二楼出租给乙方使用。乙方租用出租房屋的期限定为四年，即由2010年1月1日至2013年12月31日止。合同有效期届满，乙方在三天内无条件迁离房屋并交回甲方所有，乙方不得拆除房屋现有的固定设施（如新安装的水电设施等），甲方根据需要可要求乙方恢复房屋原状。甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权。房顶层现有增搭建的房间由乙方负���拆除，拆除所需的费用由乙方支付。拆除后，如乙方需使用顶层部分，甲方乙方须另行协商。乙方对出租房屋进行装修工程时，需提供装修工程施工图纸，经甲方同意，政府相关部门批准，在保证房屋整体结构安全，水电、消防设施的安全下能进行。乙方每半年向甲方一次性缴交半年的租金。第一年月租金为80,000元，全年共计960,000元；第二年月租金为88,000元，全年共计1,056,000元；第三年月租金为98,000元，全年共计1,176,000元；第四年月租金为100,000元，全年1,200,000元；甲方收到租金向乙方开具收据。2009年5月31日，洪某君（乙方）与薛某丰（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于龙华XX路XXX号二楼租给乙方使用，期限为四年，即由2009年7月1日至2013年12月31日止。其中2009年7月1日至2010年6月30日，租金为18,000元/月，2010年7月1��至2013年12月31日租金为20,000元/月。合同有效期届满，如乙方有意续租，在同等条件下乙方有优先权，如房东同意可与房东签订租赁合同。如没通过甲方同意，乙方不能随便搭建顶层部分。2011年11月27日，黎某就（甲方）与洪某君（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于龙华XX路XXX号楼房顶层平台出租给乙方投资搭建钢结构房屋作为第三层使用。租赁期限为2年，即由2012年1月1日至2013年12月30日止，合同生效日期15天内由乙方支付1万元给甲方作为合同保证金。每月租金5,000元，按季度交租，每季度的首月5号前支付，逾期按日千分之一计算滞纳金，甲方收到租金开具收款收据给乙方。甲方将现有楼顶层平台的状况交给乙方负责，将不规范的搭建物全部清拆后整体改造搭建钢结构房屋。搭建房屋及装修工程由乙方负责向政府相关部门申报，并保证房屋整体结构安全、水电安全、消防设施安全及消防通道的安全下方能进行。搭建第三层房屋使用规定为货架分类存放的衣物鞋轻质类商品，必须确保楼房承重不超负荷。乙方在甲方增建的建筑物、消防、水电的固定设施属甲方所有，合同期满乙方不准拆迁及损坏。租赁期满，甲方继续出租的，在同等条件下乙方有优先承租权，租赁合同的条款须重新签订。洪某君主张其搭建涉案房屋三楼花费了1,340,983元，并提交了《门面照片及室内外装修协议书》、《单位工程竣工结算汇总表》以支持其上述主张，上述证据显示，洪某君于2012年5月1日与案外人钟某明签订《门面照片及室内外装修协议书》，将深圳市龙华XXX路XXXX号门面钢结构、铝塑板及室内外装修工程交由钟某明承包，工程总价为1340983元，施工工期为2012年5月1日至2013年3月30日。杨某娟、黎某就对上述证据不予认可。另查，1、杨某娟、黎某就主张吴某杰尚在涉案房屋一楼楼梯口经营，并提交了其经营的深圳市宝安区龙华XXXXXX餐厅的工商登记信息，显示工商登记地址为涉案房产地址，成立日期为2011年12月15日；2、杨某娟、黎某就与洪某君、李某河均表示不清楚涉案房屋三层的扩建有无报建手续；3、杨某娟、黎某就主张在上述房屋租赁到期之前，就明确告知洪某君、李某河不继续续租给他们，而洪某君、李某河在租赁到期后拒不返还涉案房屋，但租赁到期后洪某君、李某河从2014年1月份到现在每隔一、两个月向黎某就的银行账户转账，共转账金额250,000元，但杨某娟、黎某就一直不同意以他们所支付的钱来确认租赁关系，因该金额远远低于涉案房屋的市场租金价格，杨某娟、黎某就主张二层及顶层的租金是每个月5万元；洪某君、李某河主张其于合同到期后，继续支付租金至2014年11月份，支付租金的标准是按原合同计算，即洪某君与薛某丰于2009年5月31日签订的房屋租赁合同书中载明的二楼租金是20,000元/月，洪某君与黎某就签订的租赁合同中载明的三楼即顶层租金为5,000元/月；4、杨某娟、黎某就提交了一份由深圳市龙华新区龙华办事处XX社区工作站出具的《证明》，内容为：“粤房字第166XX**号”、“粤房字第166XX**号”两房屋所有权证所对应的房产位于该辖区，现共用同一门牌号为龙华XXX路XXXX号。曾用地址：XX镇XX镇X幢；龙华XX路XXX号。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个���不得侵犯。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案所涉的位于深圳市龙华新区龙华XXX路XXXX号的房产，已经广东省人民政府颁发房屋所有权证，权利人为杨某娟、黎某就，杨某娟、黎某就依法对该房屋享有所有权，有权依法对该房屋进行占有、使用、收益和处分，并有权请求无权占有人予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十三条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨某娟、黎某就向薛某丰出租涉案房产第二层，并由薛某丰向洪某君转租该第二层；后杨某娟、黎某就向洪某君出租涉���房产第三层，上述两份租赁合同均于2013年12月31日到期，洪某君有权在租赁期限内合法使用涉案房屋第二层、第三层。合同约定的租赁期限届满后，双方亦未再续租签订租赁合同，但洪某君仍继续使用租赁物，并按每月25,000元的标准向杨某娟、黎某就支付租金，杨某娟、黎某就未对此提出异议，应视为双方之租赁关系继续有效，但租赁期限为不定期。在此情形下，杨某娟、黎某就可随时解除合同。现杨某娟、黎某就诉请洪某君、李某河返还房屋，表明其已明确要求解除合同，故洪某君继续占有涉案房屋已无依据，洪某君应将承租房屋返还杨某娟、黎某就，并向杨某娟、黎某就付清占用房屋期间的租金。另由于双方在合同中约定，洪某君可对楼顶进行扩建，合同解除后，加建部分归杨某娟、黎某就所有，故双方应依约履行。李某河虽未就涉案房产与杨某娟、黎某就或薛某丰签署租赁合同，但其对于杨某娟、黎某就关于与其之间就涉案房产存在租赁关系及其与洪某君之间系夫妻关系的主张均无异议，其应与洪某君共同就返还涉案房屋及支付租金承担责任。关于租金的标准，洪某君、李某河主张二楼是按其与薛某丰于2009年5月31日签订的房屋租赁合同书中载明的20,000元/月，三楼即顶层是按其与黎某就签订的租赁合同中载明的5,000元/月计算。杨某娟、黎某就主张二层及顶层的租金是每个月50,000元。原审法院认为，杨某娟、黎某就与薛某丰及洪某君的租赁合同到期后，并未重新签订租赁合同，洪某君、李某河于2014年按照上述合同中约定的租金标准25,000元/月向杨某娟、黎某就支付涉案房产二层及顶层的租金，杨某娟、黎某就并未提出异议，故原审法院采信洪某君、李某河的主张，由洪某君、李某河按25,000元/月的标准向杨某娟、黎某就支付租金。由于合同约定的租赁期限至2013年12月31日起届满，洪某君、李某河主张其向杨某娟、黎某就续支付租金至2014年11月，但杨某娟、黎某就仅确认收到了250,000元，在洪某君、李某河未能提交证据证明其实际付款金额的情况下，原审法院认定洪某君、李某河于合同到期后又向杨某娟、黎某就支付了10个月的租金共计250,000元，则洪某君、李某河还应向杨某娟、黎某就支付自2014年11月1日起至本判决指定腾退房屋之日止的租金。杨某娟、黎某就另主张洪某君、李某河将涉案房产楼梯口租赁给吴某杰，要求洪某君、李某河将租金收益返还给杨某娟、黎某就，但洪某君、李某河、吴某杰均否认吴某杰向洪某君、李某河支付了租金，杨某娟、黎某就亦无证据证明其上述主张，相应的举证不能的不利后果��由其自行承担。吴某杰现明确其并非向洪某君、李某河承租涉案房产楼梯口，其未经杨某娟、黎某就许可，占用涉案房产楼梯口，于法无据，应向杨某娟、黎某就返还。由于吴某杰占用的涉案房产楼梯口，属于该房产的公用部位，不应用于出租或作其他经营性活动使用，故杨某娟、黎某就诉请吴某杰向其支付侵占上述房屋楼梯口期间的赔偿金，于法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、洪某君、李某河于判决发生法律效力之日起三十日内向杨某娟、黎某就腾退位于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX村XXX路XXXX号房屋第二层、第三层并返还杨某娟、黎某就；二、洪某君、李某河于判决发生法律效力之日起三十日内向杨某娟、黎某就支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金300,000元，此后租金按25,000元/月的标准计算至本判决指定腾退房屋之日止；三、吴某杰于判决发生法律效力之日起三十日内向原告杨某娟、黎某就腾退位于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX村XXX路XXXX号房屋第一层楼梯口并返还杨某娟、黎某就；四、驳回杨某娟、黎某就的其他诉讼请求。案件受理费3,673元，公告费450元，合计4,123元，由杨某娟、黎某就负担1,054元，洪某君、李某河、吴某杰负担3,069元。案件受理费杨某娟、黎某就已预交。上诉人杨某娟、黎某就与上诉人洪某君、李某河均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人杨某娟、黎某就上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判令洪某君、李某河因其非法侵占杨某娟、黎某就所有的位于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX村XXX路XXXX号物业给杨某娟、黎某就造成的租金损失，每月按5万元计付至其实际返还侵占物之日（自2014年1月起暂计2015年10月合计100万元）；2、判令洪某君、李某河将其非法侵占的房屋楼梯口租赁给吴某杰（2011年12月至2014年4月）产生租金收益，合计203000元，归杨某娟、黎某就所有（每月按7000元计）；3、请求判令洪某君、李某河、吴某杰承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决第二项认定事实错误，应当依法改判。判决书第二项判决“被告洪某君、李某河于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金300000元，此后租金按25000/月的标准计算至本判决指��腾退房屋之日止”，属于认定事实错误。杨某娟、黎某就与洪某君、李某河的租赁合同2013年12月30日即终止，之后洪某君、李某河继续使用杨某娟、黎某就的物业即属于非法侵占行为。合同到期后，杨某娟、黎某就为了表明不再与洪某君、李某河续约，多次要求洪某君、李某河腾出物业，并曾两次发出要求腾出的通知，但均遭到杨某娟、黎某就的拒绝，尽管合同到期后洪某君、李某河曾向杨某娟、黎某就支付10个月租金共计250000元，但这并不能表明杨某娟、黎某就默认租赁关系继续有效，这只是洪某君、李某河对杨某娟、黎某就租金损失的部分补偿，因为当时该物业的租金每月已达50000元，杨某娟、黎某就不可能接受自己损失一半25000/每月的租金，这明显不符合常理。另杨某娟、黎某就提交的与黄某青于2014年4月5日签订的合同，双方当时签订的合同租金���达50000元／月，并且从第三年起每月递增5%计收租金。这也说明杨某娟、黎某就不可能与洪某君、李某河维持如此之低租金的租赁关系。因此，无论如何杨某娟、黎某就都不可能容忍自己的巨大损失，折价一半将自己的物业继续出租给洪某君、李某河，洪某君、李某河强占杨某娟、黎某就合法物业的行为是赤裸裸的侵权行为，其侵权行为根据我国物权法，理应承担相应的赔偿责任，其强占杨某娟、黎某就物业的行为理应得到遏制，而不是鼓励。二、原审判决认定洪某君、李某河没有将楼梯口出租给吴某杰，与事实不符，应当依法改判。2012年12月起洪某君、李某河擅自将涉案房屋的楼梯出租给吴某杰经营“深圳市宝安区龙华XXXXXX餐厅”，并按每月7000元收取租金，洪某君、李某河未经杨某娟、黎某就同意，擅自将杨某娟、黎某就所有的房屋出租他人并收取租金是对杨某娟、黎某就的侵权行为，其所取得的租金收益显然属于不当得利，应返还杨某娟、黎某就。一审法院认定吴某杰无需承担赔偿责任与事实不符，理应纠错。上诉人洪某君、李某河上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回杨某娟、黎某就诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由杨某娟、黎某就承担。事实与理由：一、本案应适用合同法而不是物权法，一审判决适用物权法判决洪某君、李某河返还涉案房屋，明显错误。根据本案证据可知，薛某丰及杨某娟、黎某就将涉案物业分别出租给洪某君、李某河，薛某丰及杨某娟、黎某就与洪某君、李某河之间均是房屋租赁合同关系。尽管房屋租赁合同期限到期后，薛某丰及杨某娟、黎某就与洪某君、李某河没有续签合同，但洪某君、李某河仍按原合同约定履��支付租金的义务，薛某丰及杨某娟、黎某就也没有提出异议。因此，薛某丰及杨某娟、黎某就与洪某君、李某河仍然存在房屋租赁合同关系，只是租赁期限为不定期。物权法第二百四十一条规定“基于合同关于等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。依据上述事实及法律规定可知，对本案的处理应依据合同法而不是物权法，一审法院依据物权法判决洪某君、李某河返还涉案房屋，明显错误。二、在房屋租赁合同未解除前，杨某娟、黎某就要求洪某君、李某河返还租赁的房屋没有依据。本案中，洪某君、李某河与杨某娟、黎某就之间仍然存在房屋租赁合同关系，而薛某丰与洪某君、李某河之间也仍然存在房屋租赁合同关系。对于洪某君、李某河与��某娟、黎某就之间存在的房屋租赁合同，杨某娟、黎某就在未主张解除其与洪某君、李某河之间的房屋租赁合同之前，杨某娟、黎某就要求洪某君、李某河返还租赁的房屋没有依据。另，对于薛某丰与杨某娟、黎某就之间的房屋租赁合同关系，杨某娟、黎某就直接要求洪某君、李某河返还租赁的房屋没有依据，杨某娟、黎某就应首先解决其与薛某丰之间的房屋租赁合同关系，然后才能就薛某丰与洪某君、李某河之间的房屋租赁合同关系主张权利。因此，在房屋租赁合同未解除前，杨某娟、黎某就要求洪某君、李某河返还租赁的房屋没有依据。在本案中，杨某娟、黎某就并没有主张解除房屋租赁合同，也未解除原审第三人与杨某娟、黎某就之间的房屋租赁合同关系，一审判决直接判决洪某君、李某河返还租赁房屋没有依据。三、一审判决在法院认为部分认定“合同解除后，加建部分归原告所有”明显不公。2011年11月27日黎某就与洪某君签订《租赁合同》约定将涉案房屋顶层租给洪某君，由洪某君加建房屋作为第三层使用。尽管合同约定租赁期限为2年，即由2012年1月1日至2013年12月30日止。但黎某就多次口头承诺会按照5000元价格长期提供给洪某君使用。为此，洪某君于2012年5月1日委托工程队搭建第三层房屋，工期为2012年5月1日至2013年3月30日。洪某君搭建第三层房屋共花费1340983元。现一审判决要求洪某君、李某河返还涉案房屋，且又认为洪某君加建部分归杨某娟、黎某就所有。那么将导致洪某君花费1340983元搭建的房屋将会白送给杨某娟、黎某就，洪某君、李某河会因一审判决而平白损失1340983元，而杨某娟、黎某就也将会因一审判决而平白得到造价达1340983元的房屋，一审判决的认定明显对洪某君、李某河不公平，违背了法律的公平原则。四、洪某君、李某河支付租金至2014年11月，一审判决认定租金支付至2014年10月错误。另庭审中补充称：洪某君、李某河多支付了两个月租金共计5万元应当从一审判项中扣减。涉案房屋二楼楼顶是共用部分，不属于杨某娟、黎某就所有，也没有报建手续，两人无权收取租金，已经收取的租金依法应当予以返还。被上诉人吴某杰、原审第三人薛某丰未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，洪某君与薛某丰就涉案租赁物二楼部分签订的租赁合同于2013年12月31日到期后，没有续签合同，洪某君、李某河继续占有该部分租赁物缺乏合同与法律依据，杨某娟、黎某���作为涉案房产的所有权人，要求其腾退房屋有法律依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。涉案租赁物三楼加建部分没有办理产权登记，也没有取得建设工程规划许可证等合法建设手续，属于违法建筑物，黎某就与洪某君就该部分建筑物签订的租赁合同依法应为无效合同，原审法院依据无效合同的约定认定加建部分归出租人所有存在不当，本院予以纠正。合同无效，洪某君、李某河继续占有该部分租赁物缺乏合同与法律依据，原审法院判令洪某君、李某河将该部分租赁物返还给黎某就、杨某娟并无不当。关于加建费用，该部分租赁物经黎某就同意而加建，加建造价费用应由双方当事人按照过错分担，因洪某君、李某河在本案中对此未提出相应诉请，由相关当事人协商或另寻法律途径解决。关于房屋使用费的计算标准问题，原审法院参照当事人的合同约��认定按照每月25000元的标准计算并无不当，杨某娟、黎某就主张应按照每月50000元的标准计算缺乏充分理据，本院不予采纳。吴贞洁未经涉案房产所有权人同意，占用涉案房产楼梯口经营其XXXX餐厅侵犯了杨某娟、黎某就的所有权，原审法院判令其腾退并无不当，但对杨某娟、黎某就请求的赔偿金全部未予支持存在不当，杨某娟、黎某就主张每月7000元的赔偿金缺乏充分依据，本院酌情认定吴贞洁应按照2500元/月的标准支付赔偿金，自2014年12月15日计至本判决指定其腾退之日。另，洪某君、李某河于二审中主张其在合同到期后向黎某就转账支付了30万元而不是原审判决认定的25万元，杨某娟、黎某就对此不予认可，洪某君、李某河对该主张未提供相应证据证明，本院不予采纳。综上，杨某娟、黎某就的上诉请求部分成立，对成立的部分���院予以支持；洪某君、李某河的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条、第十八条的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第591号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第591号民事判决第四项；三、吴贞洁应于本判决发生法律效力之日起三十日内按2500元/月的标准向杨某娟、黎某就支付2014年12月15日至本判决指定腾退之日期间的赔偿金；四、驳回杨某娟、黎某就的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,673元，公告费450元，合计4,123元（已由杨某娟、黎某就预缴），由杨某娟、黎某就负担1000元，洪某君、李某河负担2500元，吴某杰负担623元；二审案件受理费19005元（12080元由杨某娟、黎某就预缴，6925元由洪某君、李某河预缴），由杨某娟、黎某就负担10000元，洪某君、李某河负担6925元，吴某杰负担2080元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴 � � 罕代理审判员 邓    媛二〇一六年十一月二十五日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原��人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。