上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13848号原告：王巍秉，男，1979年12月1日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：胡海情，男，1978年7月30日出生，汉族，住安徽省安庆市。原告王巍秉与被告胡海情房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理。先适用简易程序审理，后因被告下落不明，依法组成合议庭适用普通程序于同年10月26日公开开庭进行了审理审理。原告王巍秉到庭参加了诉讼。被告胡海情经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告王巍秉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的不定期租赁合同；2.被告搬离并返还承租的位于上海市闵行区七宝镇新龙村观音堂99号房屋；3。被告支付自2015年12月1日起至实际搬离之日止按月租金人民币(币种下同)2,400元标准计算的租金；4.被告支付以日千分之五标准分段计算的滞纳金10,290元；5.被告支付原告垫付的电费373元。事实和理由：原、被告于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区七宝镇新龙村xx堂xx号房屋一间租赁给被告使用，原定租金每月2,200元，该租赁协议至2014年12月31日到期。后双方口头协定续约，租金上调至每月2,400元。2015年遇政府开展整治无证无照经营，勒令被告关门结业。双方口头协定在被告搬离的情况下，原告酌情不收取房屋租金。现原告需要对现有房屋改造维修，被告至今未支付租金，并拒绝搬离，强占原告房屋。在双方协商无果的情况下，原告提起诉讼。诉讼中，由于被告一直不交房，原告于2016年8月30日与上海市闵行区七宝镇新龙村社会治安综合治理管理服务队一起去收回了房屋，现由于原告已经收回房屋，故原告在本案中仅要求被告支付自2015年12月1日起至2016年8月30日止的租金，其中2015年12月的租金要求按照2,400元计算，2016年1月至8月的租金因房屋拆掉一半，故原告同意按每月1,200元的标准计算。诉讼中，原告王巍秉明确表示撤回上述诉请1、2、4、5的请求，并明确第三项诉讼请求为请求判令被告支付自2015年12月1日起至2016年8月30日止的租金12,000元(其中2015年12月1日起至2015年12月31日止的租金标准为每月2,400元，自2016年1月1日起至2016年8月30日止的租金标准为每月1,200元)。被告胡海情未到庭答辩，但在本案审理期间，被告向本院陈述，双方在签订的协议书到期后没有进行续签，协议结束后，其按每月2,400元的标准向原告支付租金至2015年11月30日，自2015年12月起的租金未支付。2015年12月23日，政府开始拆违，将其承租的地方拆掉了一半，其因此无法经营，与原告就补偿事宜也未能达成协议，其就把房屋内的东西搬走一部分，还留了一部分在房屋内。经审理查明，位于上海市闵行区七宝镇新龙村观音堂99号房屋的宅基地使用权的登记人系王a。2013年3月5日，原告王巍秉(签约甲方)与被告胡海情(签约乙方)签订《租房协议书》1份，约定因乙方经营需要，租用甲方位于上海市闵行区七宝镇新龙村xx堂xx号楼下门面房一间；每个月租金为2,200元；租房期限为2013年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期满，合同结束；押金按上一合同顺延；在乙方退租时返还；签订协议时付款，先付后用；乙方在租房协议到期时，如需继续租房时，应提前两个月与甲方协商签订新协议；乙方在租房期内，如遇到国家或地方政府开发、征用、动迁甲方房屋时，则按乙方实际租用期结算租金，甲方提前二个月通知乙方，终止租赁合约；协议还对双方的其他权利义务做了约定。合同约定后，原告将约定之房屋交由被告使用，被告向原告支付了相应的租金。上述协议到期后，原、被告双方口头约定由被告继续使用涉案房屋，并口头约定租金自2015年1月1日起调整为每月2,400元，双方对此未签署书面的协议。此后，被告按照每月2,400元的标准支付租金至2015年11月30日。2015年12月底，被告承租的房屋被政府拆违拆除了一半房屋，双方就此进行了协商，但未能达成一致意见。2016年3月，被告陆续将部分物品搬离承租的房屋。此后，原告于2016年3月底将涉案房屋的门进行了更换，被告仍有部分物品留在房屋内。2016年5月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。2016年8月30日，原告向上海市闵行区七宝镇新龙村社会治安综合治理管理服务队提出申请，要求人口办证明因被告于2015年12月起未交房租且未曾出现并无法联系到，故原告将其房门打开，将屋内物品予以封存，等待被告到来后将房租结清并将物品归还，并将房屋内的物品制作了清单。上海市闵行区七宝镇新龙村社会治安综合治理管理服务队在上述材料上盖章予以证明，人口办工作人员也进行了签字。另查明，被告向原告支付了押金1,000元。上述事实，由原告提供的涉案房屋的《上海市农村宅基地使用证》、原、被告之间的《租房协议书》、《房东申请》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租房协议书》约定的租赁期限届满后，虽然双方未签订续租协议，但双方口头达成协议由被告继续使用涉案房屋，原告亦收取了被告的租金，故双方之间成立不定期租赁关系。根据查明事实，涉案房屋中有部分建筑因为不合法已被政府相关部门拆除，故双方上述不定期租赁关系中涉及该部分不合法建筑的租赁约定因租赁标的物违法而无效，虽然双方的约定部分无效，但不影响其他部分效力，因此双方就涉案房屋内剩余合法建筑部分的租赁约定，与法不悖，仍应属合法有效。关于原告主张之租金，因双方的租赁约定部分无效，且双方并未区分各部分房屋对应之租金标准，故本案中对于租金及使用费合并处理。虽然有部分房屋属于不合法建筑，但因该部分建筑由原告建造，故被告基于其占有使用行为，仍应向原告支付相应的占有使用费。在部分不合法建筑被拆除后，被告仍占有使用了承租房屋内的剩余合法建筑部分，故被告还应向原告支付实际使用该合法部分房屋期间的租金，鉴于原告已将涉案房屋的门进行了更换，影响了被告对房屋的正常使用，故原告主张的租金及房屋使用费应截止至其确认的换门时间2016年3月31日。同时考虑到被告承租的房屋中有部分建筑已于2015年12月底被政府相关部门拆除，故本院根据公平原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方实际履行的每月2,400元的支付标准，对于原告要求2015年12月以2,400元计以及自2016年1月起以每月1,200元计作为被告支付租金及使用费的支付标准之请求，予以准许，故被告应向原告支付自2015年12月1日起至2016年3月31日止的租金及占有使用费6,000元(1,200元/月*3个月%2B2,400元=6,000元)。关于被告已支付的押金1,000元，原告认为应抵扣被告欠付的相应费用，但双方于《租房协议书》中约定原告应在被告退租时返还押金，并无约定押金可作为抵扣被告欠付费用予以处理，故原告应将该押金予以返还。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告胡海情于本判决生效之日起十日内向原告王巍秉支付房屋占有使用费6,000元；二、原告王巍秉于本判决生效之日起十日内向被告胡海情返还押金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡海情负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  陆林辉二〇一六年十一月十日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……