上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6038号原告(反诉被告)：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明，公司员工。被告(反诉原告)：徐勇军，男，1945年12月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：张彦举，男，1979年10月21日出生，汉族，住上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室。第三人：朱长婕，女，1980年12月31日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区西康路XXX-XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张彦举(系朱长婕之夫)，男，住上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室。第三人：张馨月，女，2009年2月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区西康路XXX-XXX号XXX室。法定代理人：张彦举(系张馨月之父)，男，住上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室。原告上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)与被告徐勇军居间合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，被告徐勇军对原告仁丰公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，并依法通知张彦举、朱长婕、张馨月作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁丰公司的委托诉讼代理人莫晓明，被告徐勇军的委托诉讼代理人梁绍淳，第三人张彦举，第三人朱长婕的委托诉讼代理人张彦举，第三人张馨月的法定代理人张彦举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁丰公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付佣金63,000元。事实和理由：2016年2月17日，原告作为居间方，被告作为买受方，第三人张彦举、朱长婕、张馨月(以下简称第三人)作为出售方签订一份《房屋买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定被告购买第三人名下的上海市虹口区沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称沽源路房屋)，房屋总价210万元。经原告居间服务，被告与第三人成功签署了《房屋买卖协议》(以下简称《买卖协议》)，但被告未按协议约定支付房款并履行协议，也未向原告支付佣金，被告的行为构成违约。根据《居间协议》约定，买卖双方任何一方原因导致合同无法履行的，应向原告支付房屋总价3%的佣金。审理中，原告称被告、第三人分别于2016年2月2日、2016年2月17日在上述两份协议上签字，原告工作人员在与被告确认房价为210万元后将2万元意向金转交给第三人张彦举。对于张彦举在上述两份协议上签字时，该两份协议上手写内容是否空白，原告不确定。并称如法院认定原告未促成被告与第三人买卖合同成立，则原告要求被告支付居间活动的必要费用21,000元。被告徐勇军辩称，被告于2016年2月2日向原告支付意向金2万元，原告是否将该意向金转交给第三人，被告不清楚。2016年2月2日被告在《居间协议》和《买卖协议》上签字时，该两份协议的手写部分内容均为空白，原告和第三人也未签字、盖章，被告当时认为仅仅是支付意向金的协议才签字。被告仅在2016年2月2日看房一次，从未与原告及第三人确认房屋总价款为210万元，当时原告报价为210万元，被告希望以200万元的价格购买，且被告是为儿子购房，看房后需经儿子确认，再由原告与第三人商讨价格。此后被告想要再次看房却适逢过年，2016年2月7日至2月17日期间被告未再看房亦未与第三人沟通。2016年2月17日被告前往原告门店要求退回意向金，原告表示2万元意向金已经转为定金不能退，当天从早上至下午被告一直在原告门店沟通此事，并为此报警。2016年2月23日被告才从原告处取得《居间协议》和《买卖协议》，当时该两份协议空白部分已填写完毕并且由第三人张彦举签字，因出售方仅张彦举一人签字，被告要求原告安排买卖双方见面核实出售方签字真实性并沟通后续事宜，并未提出不要购房。被告从未向原告出具委托书，也不清楚第三人何时在协议上签字。原告从未通知被告签订正式买卖合同，未促成被告与第三人买卖成功，故不同意原告诉请，也不同意支付原告居间活动的必要费用。被告徐勇军向本院提出反诉请求：要求原告返还意向金2万元。事实和理由：2016年2月2日被告通过原告看房，当日在原告要求下，被告向原告支付看房意向金2万元。之后，因就房价等合同条件未与第三人达成一致，被告向原告提出不再看房，并要求退还意向金，遭原告拒绝。原告在未征得被告同意的情况下，伪造被告签署的委托书，擅自填写合同内容，违反法律规定。原告仁丰公司反诉辩称，买卖双方交易不成的原因是被告单方提出不再购买沽源路房屋，被告口头、电话向原告工作人员表示其已购买了其他房屋，故原告不应当承担返还意向金的责任。不同意被告的反诉请求。第三人张彦举、朱长婕、张馨月述称，第三人为沽源路房屋产权人，委托原告独家代理销售沽源路房屋。2016年2月17日上午张彦举作为出售方代表在《居间协议》和《买卖协议》上签字，当时被告已经在《居间协议》和《买卖协议》上签字，原告尚未盖章，原告工作人员当场与被告电话沟通一、二个小时后表示被告同意210万元的房价，并当场填写两份协议中关于购买人、成交价格等手写内容，张彦举在两份协议手写内容填写完毕后签字，张彦举未直接听到被告对房价的意见。协议签订后当日，原告将被告支付的2万元意向金转交给张彦举。协议签订后一周左右，原告称被告已另行购房，不再购买沽源路房屋，故买卖双方未签订正式房屋买卖合同。朱长婕和张馨月对前述两份协议的效力均认可，原告支付的2万元意向金于张彦举在《居间协议》上签字后已转为定金。因被告违约，第三人不同意返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：沽源路房屋权利人为第三人张彦举、朱长婕、张馨月。第三人张彦举并代朱长婕、张馨月作为出售方(甲方)于2016年2月17日，被告徐勇军作为买受方(乙方)于2016年2月2日，原告作为居间方，三方签订《居间协议》，约定，乙方购买甲方名下的沽源路房屋，建筑面积71.28平方米，甲方出售该房屋总价为210万元；乙方同意在签订本协议的同时支付意向金2万元，作为居间方进行洽谈之用，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金，乙方还应在甲方签字后七日内补足定金至5万元，补收定金在居间方收到后即生效，具备法律约束效力，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；乙方委托居间方的期限为本协议签署后30日，若甲方在本协议上签字，居间方则不受以上日期限制；本协议上所列乙方购买条件如不为甲方所接受或已过上述期限，乙方可以即无息收回所支付之意向金，若乙方未收回所支付之意向金，则视乙方继续委托居间方与出卖方洽谈，若甲方在本协议上签字对乙方具备法律约束效力；居间方服务费支付方式及时间为甲乙双方应于房屋买卖协议签订当日支付居间方服务费，服务费金额为甲乙双方各1.5%；三方一致确认：甲、乙双方应支付给居间方的服务费，作为居间方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行买卖合同，居间方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务，若因甲乙双方，有一方原因导致本协议无法履行，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向居间方支付房屋总价的3%，作为居间的劳务费，本条款独立发生法律效力。第三人张彦举并代朱长婕、张馨月作为出售方(甲方)于2016年2月17日，被告徐勇军作为买入方(乙方)于2016年2月2日另签订《买卖协议》一份，约定，为办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后于2016年2月24日前到居间方签约地新市南路XXX号签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定，前述约定期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期；总房价款为210万元；首期房款为63万元(此金额包括已付的定金)，乙方在甲乙双方签订该房屋买卖合同示范文本时支付，部分房款142万元，乙方于房地产交易部门收受甲乙双方产权转移申请文件之日(即买卖双方在签订该房屋买卖合同示范文本后120日内共同前往房地产交易中心办理产权过户的当日)支付，尾款5万元，乙方于签订合同当日支付给甲方，但此款必须签订合同当日支付给居间方保管，在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后七日内由居间方立即支付给甲方；交房日期为款清七日内交房；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费、手续费等费用全部由乙方承担；本协议作为《居间协议》的后续合同，与《居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。2016年2月2日，被告向原告支付购买沽源路房屋的意向金2万元。同年2月17日，原告将被告支付的2万元转付给第三人张彦举，第三人张彦举出具购房定金收据，确认收到被告购买沽源路房屋的购房定金2万元。2016年2月17日，被告至原告门店要求退还2万元意向金，原告以该2万元意向金已转为定金为由拒绝。原、被告为此发生纠纷，被告向上海市公安局虹口分局江湾派出所报警。另查明，2016年3月28日上海市公安局虹口分局江湾派出所民警向第三人张彦举做的询问笔录中，张彦举称：2016年2月17日其签订房屋买卖居间协议时，被告不在，只有中介公司姓杨的工作人员在，中介公司有一份被告签名的委托书。当时房屋买卖居间协议空白处是空白的，中介当其面将协议上相关内容填满，其签字后中介将协议拿走了。签订房屋买卖居间协议当日，中介工作人员以现金方式转交其定金。被告过完春节没几天到其家里看过房子，后来没有碰过面，其与被告只碰过一次面。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，被告主张其2016年2月2日在《居间协议》、《买卖协议》上签字时，该两份协议中包括房价在内的手写部分的内容均为空白，原告和第三人均未签字、盖章。而原告主张被告、第三人分别于2016年2月2日、2016年2月17日在上述两份协议上签字，原告工作人员在与被告确认房价为210万元后将2万元意向金转交给第三人张彦举，对于第三人在上述两份协议上签字时，该两份协议上手写内容是否空白，原告不确定。原、被告对于被告签字时，《居间协议》、《买卖协议》上手写部分的内容是否空白的说法不一。对此，第三人张彦举于庭审以及2016年3月28日上海市公安局虹口分局江湾派出所民警所做的询问笔录中陈述，其于2016年2月17日在上述两份协议上签字时，被告已经在两份协议上签字，原告尚未盖章，两份协议的手写内容系原告工作人员在第三人签字前当场填写。因被告与第三人的陈述基本一致，故本院采信被告的上述主张。虽然被告在《居间协议》、《买卖协议》上签字，但其签字时上述两份协议中包括房价在内的主要条款均为空白，被告对原告事后填写的内容不予认可，原告也未能举证证明其事后填写的内容得到被告的确认，而第三人张彦举仅从原告工作人员处得知被告同意210万元的房价，并未直接得知被告认可210万元房价，故两份协议中手写部分的内容对被告不产生约束力。鉴于房价在内的手写部分的内容对被告的权利义务有实质影响，直接决定被告是否签订合同，故本院认定原告并未促成被告与第三人买卖合同成立，对原告主张佣金63,000元的请求，依法不予支持。鉴于原告向被告提供了房源信息，提供了带看房屋等居间服务，被告应向原告支付相关费用，本院酌情判决该居间活动费用为2,000元。关于被告要求原告返还意向金2万元的反诉请求，因被告在两份协议上签字时，协议手写部分内容均为空白且事后未得到被告确认，故被告向原告交付的意向金尚不具备转化为购房定金的条件，原告擅自转付意向金的行为对被告没有约束力,原告应承担向被告返还2万元意向金的责任。鉴于原告已将该笔款项转交给了第三人，造成了第三人客观上已实际占有该笔款项之事实，为减少当事人的讼累，便于纠纷的解决，本院从案件的实际情况出发，认为由第三人直接将该款项返还给被告，原告对该款项承担连带返还责任为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十七条规定，判决如下：一、原告上海仁丰房地产经纪有限公司要求被告徐勇军支付佣金63,000元的诉讼请求，不予支持；二、被告徐勇军支付原告上海仁丰房地产经纪有限公司居间活动支出的必要费用2,000元；三、第三人张彦举、朱长婕、张馨月返还被告徐勇军意向金2万元，原告上海仁丰房地产经纪有限公司对该款承担连带返还责任。上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,375元，由原告仁丰房地产经纪有限公司负担1,325元，被告徐勇军负担50元；反诉受理费150元，由原告仁丰房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  毛济平人民陪审员  朱慧勇二〇一六年十一月二十九日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。