黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初1464号原告：藏绍波，女，1963年10月8日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：朴永建，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：黑龙江省龙申置业有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：高玉德，经理。委托诉讼代理人：袁树成，黑龙江龙信达律师事务所律师。原告藏绍波与被告黑龙江省龙申置业有限公司（以下简称龙申置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月10日、2016年8月26日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告藏绍波的委托诉讼代理人朴永建，被告龙申置业公司的委托诉讼代理人袁树成到庭参加诉讼，2016年8月27日至2016年9月11日为双方当事人自行和解期间，本案现已审理终结。藏绍波向本院提出诉讼请求：1、要求确认与龙申置业公司签订的三份购房合同无效，龙申置业公司返还购房款1981322元及自2013年10月1日至今的利息13200元。2、诉讼费由龙申置业公司负担。事实与理由：2012年10月21日藏绍波与龙申置业公司签订购车库协议书，约定藏绍波购买龙申置业公司开发的位于鸡冠区X小区内的车库即X号车库,面积280平方米、单价4000元、总计价款为1100000元。2012年12月27日藏绍波与龙申置业公司签订购房协议书二份，藏绍波购买龙申置业公司开发的位于鸡冠区××家园小区××楼××单元××室、××室、面积为112.99平方米、楼房二套，单价为3900元，每套房款为440661元，合计881322元。龙申置业公司为藏绍波出具购房收据。因龙申置业公司没有按协议约定在2013年10月1日交付车库及房屋且出售给藏绍波的房屋至今也未建设亦未办理商品房预售许可，其已构成根本的违约，故请求法院支持藏绍波的诉讼请求。龙申置业公司辩称，藏绍波与龙申置业公司之间不存在商品房买卖合同关系，理由如下：1、本案实质是以商品房买卖作为担保的民间借贷关系，根据最高院关于民间借贷纠纷的近期司法解释规定，法院应释明藏绍波变更诉讼请求，如果不变更，应驳回藏绍波的诉讼请求；2、龙申置业公司开发的X小区至今没有取得商品房预售许可，没有授权任何人、任何单位销售楼房，且至今未动工；3、龙申置业公司没有收到该笔房款，藏绍波单凭此收据不能证明其已履行了交款义务；4、藏绍波提供证据上的公章及财务章与龙申置业公司的不符，应属伪造，综上龙申置业公司不应承担返还购房款的义务，应驳回藏绍波的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：藏绍波提供的证据，证据一、购房协议复印件2份、购车库协议收据复印件1份，交款收据复印件3张，证实1、藏绍波2012年12月27日购买X家园X号楼X单元X、X楼房二套，每套房款为440661元，合计交纳购房款881322元，约定2014年10月1日前交付使用；2、2012年10月21日购买X小区X号车库，面积280平方米，交纳购房款为110万元，约定2013年10月1日前交付使用。龙申置业公司对该组证据有异议，提出证据中公章、财务章与龙申置业公司备案的公章、财务章不同，龙申置业公司没有使用过该两章，该公章属于伪造，收据上没有财务人员签字，龙申置业公司至今未收到该笔款项。龙申置业公司至今没有取得售楼许可，也没有委托任何人销售房屋，藏绍波购买的房屋现在仍没有具体施工，约定的房屋单价明显低于当时的市场价格，所以该购房合同不是当时双方的真实意识表示，实质应是自然人之间的以商品房买卖作为担保的借款关系。因藏绍波提供了购房协议、交款收据，龙申置业公司虽对公章及财务章的真实性提出异议，但龙申置业公司并没有提供证据证实藏绍波收据上的公章、财务章系藏绍波伪造，故对该证据的真实性予以认定。龙申置业公司提供的证据一，龙申置业公司出具的证明1份，证实龙申置业公司备案的公章及财务章与藏绍波提供的证据公章、财务章不一致。藏绍波有异议，提出该证据是龙申置业公司出具，不具有证明力，现公章、财务章系2015年2月2日换发营业执照时开始使用，不能证明双方签订协议时使用的公章，亦不能证明现财务章及公章是龙申置业公司的唯一印鉴，该证明中并没有负责人和制作人的签名，不符合民事证据的形式要件。因该证据是龙申置业公司出具，不能证明藏绍波收据上的公章是伪造的，故对该证据的证明目的不予确认。证据二，龙申置业公司工商档案2页，证实龙申置业公司使用两枚公章，与藏绍波证据中使用的公章不一致。藏绍波对证据的真实性没有异议，对证明的目的有异议，提出换发营业执照时间为2015年2月2日，因该公章启用晚于2012年10月21日协议书上的公章，该份证据并不具有证明力，不能排除本案购房协议所使用的公章不是龙申置业公司使用的。因龙申置业公司提供的公章使用时间晚于签订购房协议时间，该证据不能证明龙申置业公司的证明目的，对该证据本院不予确认。证据三，2012年9月21日藏绍波与邓新勇签订的借款抵押协议一份，证实藏绍波与邓新勇之间是借款，是民间借贷法律关系，并不是原告主张的房屋买卖合同关系。藏绍波对该证据有异议，提出签订时间为2012年9月21日，早于本诉两份购房协议，从借款内容及数额、抵押的房产为门市均无法证明与本案购房合同内容具有关联性。且龙申置业公司提供的借款协议加盖了龙申置业公司的公章，与本案藏绍波购房协议书上的公章系同一枚公章，可以证明藏绍波提供的证据上的公章是真实的。因该借款协议早于与藏绍波提供的购房协议，且藏绍波提供的购房协议中购买的房屋与龙申置业公司提供的抵押协议中的房屋不一致，故对龙申置业公司提供的该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月21日藏绍波与龙申置业公司的股东邓新勇签订购房协议一份，藏绍波购买龙申置业公司开发的X小区内X号面积280平方米的车库，价款为110万元。2012年12月27日双方又签订协议，藏绍波购买龙申置业公司开发的X家园X号楼X单元X、X楼房二套，每套房款为440661元，计881322元。藏绍波称以上款项均是以现金形式交付。协议第四条约定龙申置业公司于2013年10月31日交付房屋，如逾期交付按现行银行活期存款利率向藏绍波支付违约金。因龙申置业公司至今没有动工，更没有办理商品房预售登记，藏绍波多次找龙申置业公司要求退还房款1981322元，龙申置业公司以经手人邓新勇只是龙申置业公司的股东，没有权利出售房屋为由，提出龙申置业公司不知道也没有收到该房屋款项，不同意退还。本院认为，藏绍波预购龙申置业公司的房屋，双方签订购房协议书，龙申置业公司出具交付房款的收条，双方形成了商品房预约合同关系。现龙申置业公司开发的X小区没有动工，也没有办理商品房预售许可，故藏绍波与龙申置业公司签订的购房协议无效，龙申置业公司所收受藏绍波的房款应予返还。因造成协议无效的过错在龙申置业公司，故龙申置业公司应承担过错责任即自2013年11月1日起按中国人民银行同期活期存款利率向支付藏绍波利息。龙申置业公司提出：1、邓新勇只是龙申置业公司的股东没有权利出售房屋，因邓新勇系龙申置业公司的股东，藏绍波足以相信其有售楼权。2、没有收到藏绍波交付的款项，龙申置业公司不知道藏绍波购房一事，龙申置业公司已为藏绍波出具加盖公章的财务收据。3、收据上的公章是伪造的，龙申置业公司提供的工商登记只能证明其是在2015年2月2日换发营业执照后启用现在的公章，不能证明2012年10月份不是使用藏绍波提供的收据上公章。4、本案是以商品房买卖作为担保的民间借贷关系，因龙申置业公司提供的借款抵押协议上约定的抵押房屋与藏绍波购买的车库及房屋不一致，不能证实其要证实的问题。故对龙申置业公司的上述辩解不予采信。综上所述，龙申置业公司收到藏绍波房款1981322元的事实清楚，证据充分。藏绍波要求利息13200元，该数额不超过双方约定的标准，故对藏绍波要求退还房款1981322元及给付利息13200元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条规定，判决如下：被告黑龙江省龙申置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告藏绍波购房款1981322及给付利息13200元，共计1994522元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22751元，由被告黑龙江省龙申置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  邢晓华人民陪审员  李善坤人民陪审员  李 轶二〇一六年十一月十六日书 记 员  赵琳琳