海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0271民初8056号 原告（反诉被告）燕丽，女，1986年7月28日出生（公民身份号码×××），汉族，现住重庆市渝**。 原告（反诉被告）燕雪梅，女，1980年3月18日出生（公民身份号码×××），汉族，现住重庆市渝**。 两原告共同委托代理人叶洁兴，重庆市渝北区统景法律服务所法律服务者。 被告（反诉原告）薛江海，男，1976年12月11日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。 委托代理人严婷，海南建亚律师事务所律师。 原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅与被告（反诉原告）薛江海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理立案后，依法由审判员谢亚琼独任审理。薛江海于同年11月10日向本院提出反诉，本院依法受理薛江海的反诉请求，于同年11月16日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅的委托代理人叶洁兴、被告（反诉原告）薛江海的委托代理人严婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅诉称，薛江海系三亚市天涯区凤凰镇海坡村村民，在自己的宅基地上建好房屋后于2015年2月13日与其签订一份集资房买卖合同，转让期限为60年，该房屋面积为55.34平方米，房屋价格为245000元整，薛江海向其出具承诺书一份。签订合同当天，其向薛江海通过中国工商银行转房款245000元。如今，该地段的违章建筑被三亚市人民政府强拆。其认为，该房屋没有取得房屋产权证，根据法律规定，涉案合同违反法律和行政法规的规定，是无效合同。为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、依法确认燕丽、燕雪梅与薛江海于2015年2月13日签订的《集资房买卖合同》无效；二、薛江海向燕丽、燕雪梅返还房屋转让款245000元；三、本案诉讼费由薛江海承担。 被告（反诉原告）薛江海针对本诉答辩称，其对双方于2015年2月13日签订的《集资房买卖合同》为无效合同没有异议。燕丽、燕雪梅在购买涉案房屋时是知道该房屋为"小产权"房，她们也有过错。其在宅基地上建房也有资金投入，并没有高额利润的回报。请求法院驳回燕丽、燕雪梅的诉讼请求。 被告（反诉原告）薛江海反诉称，其与燕丽、燕雪梅于2015年2月13日签订的《集资房买卖合同》约定：其将位于三亚市海坡村集资房第七层711房转让给燕丽、燕雪梅，房屋面积55.34平方米，房屋总价款为245000元，其于同年3月20日将房屋交付给燕丽、燕雪梅。现因涉案房屋属于"小产权"房，导致合同因违反国家政策法律法规而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，燕丽、燕雪梅一直占有使用房屋至今。为维护其合法权益，现提起反诉，请求：一、判令燕丽、燕雪梅向薛江海支付房屋占有使用费49250元（按每月2500元，从2015年3月21日暂计至2016年11月10日，实际计至判决生效后返还房屋之日止）；二、燕丽、燕雪梅承担本案的反诉费用。 原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅针对反诉答辩称，不同意反诉诉讼请求，请求法院驳回。其支付的购房款已经远大于薛江海诉求的房屋占有使用费用。薛江海在网上打印的其主张房屋使用费用的标准缺乏法律依据。 经审理查明：2015年2月13日，燕丽、燕雪梅与薛江海双方签订一份《集资房买卖合同》，该合同约定：燕丽、燕雪梅向薛江海购买由其建设的位于三亚市××村（海滨海）集资房第七层711号房，面积55.34平方米，转让款245000元。当日，燕丽、燕雪梅通过中国工商银行向薛江海支付了245000元。上述房屋系使用三亚市天涯区海坡村第六村民小组农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法手续。现燕丽、燕雪梅以与薛江海签订的《集资房买卖合同》系无效合同为由诉至法院，请求法院判如所请。 本案在举证期间内，薛江海以燕丽、燕雪梅从2015年3月20日起即使用涉诉房屋，燕丽、燕雪梅应向其支付占有使用费为由向本院提起反诉。经审查，本院决定合并审理。 以上事实有《集资房买卖合同》、中国工商银行凭证及当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：一、关于本诉购房款的退还问题。薛江海所建房屋系使用三亚市天涯区海坡村第六村民小组的农村集体土地修建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，燕丽、燕雪梅与薛江海双方于2015年3月20日签订的《集资房买卖合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，薛江海因该合同取得的245000元购房款，应当返还给燕丽、燕雪梅，燕丽、燕雪梅请求薛江海返还245000元购房款符合法律规定，本院应予支持。 关于反诉房屋占有使用费问题。如前所述，燕丽、燕雪梅与薛江海双方于2015年2月13日签订的《集资房买卖合同》约定交易标的物是三亚市××村（海滨海）集资房第七层711号房，属于违法建筑。该房屋非薛江海的合法财产，依法不受法律保护，也即薛江海对该房屋不能享有法律规定的占有、使用、收益、处分等权能，薛江海请求燕丽、燕雪梅支付该房屋的占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅与被告（反诉原告）薛江海于2015年2月13日签订的《集资房买卖合同》无效； 二、被告（反诉原告）薛江海应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅退还购房款245000元； 三、驳回被告（反诉原告）薛江海的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币2487.5元，[原告（反诉被告）燕丽、燕雪梅已预缴]，由被告（反诉原告）薛江海负担；反诉受理费515.63元[被告（反诉原告）薛江海已预缴]，由被告（反诉原告）薛江海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  谢亚琼 二〇一六年十一月二十一日 书记员  莫小微 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任; (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。