辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书[2016]辽01民终10554号上诉人（原审原告）：慈海，男，1981年6月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：张义，辽宁汇丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高宏，男，1956年7月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人:朱春梅，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原审第三人:宋万辉，男，1966年3月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人:郑显锋，辽宁汇丰律师事务所律师。上诉人慈海诉被上诉人高宏、原审第三人宋万辉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4482号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员孙悦担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。原审法院经审理查明，2010年9月29日，被告高宏与妻子宋丽华作为委托人，第三人宋万辉作为受托人，在辽宁省公证处就签署坐落于沈阳市皇姑区牡丹江街53号223室房屋（以下简称涉诉房屋）的买卖合同、办理更名过户手续，代收房款等事宜办理了委托书。当日，原告给付涉诉房屋定金20,000元，第三人宋万辉出具收条一张，内容为“收到慈海办理高宏抵债房过户定金2万元”。2010年12月3日，原告给付涉诉房屋房款15万元。2010年10月21日,第三人以被告高宏代理人身份与原告签订涉诉房屋《存量房买卖合同》一份，约定以17万元价格购买涉诉房屋。当日,双方向房产部门递交了《房屋所有权转移登记申请书》。2010年10月26日，房产部门收取了房屋登记费80元、鉴定费130元、交易费286元；地税局以171,540元为房价款基数收取了契税1,715.4元。涉诉房屋于2010年11月9日登记于原告名下。但至今涉诉房屋未交付给原告。截至庭审结束，第三人未将原告给付的涉诉房屋价款17万元交付被告。2013年6月24日，高宏曾因没有委托卖房，对房屋转让不知情为由，将慈海、宋万辉诉至原审法院，要求撤销《存量房买卖合同》并更名。原审法院于2013年11月15日作出（2013）皇民二初字第936号民事判决，驳回高宏诉讼请求。因高宏不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年2月25日作出[2015]沈中民二终字第2666号民事判决，认定因高宏及其妻子欠宋万辉利息无法偿还，遂将涉诉房屋的处分权全部授权委托给宋万辉。宋万辉作为二人的委托代理人与慈海签订房屋买卖合同而进行的“房屋买卖”并不是实现合同的根本目的，取得借款利息才是双方当事人实现合同的根本目的，且慈海的购房交易过程不符合正常交易习惯，故而判决撤销（2013）皇民二初字第936号民事判决；判决2010年10月21日宋万辉代理高宏与慈海签订的房屋买卖合同无效；判决将涉诉房屋所有权人更回高宏。该判决现已生效。因原告至今未收到返还的购房款,遂于2016年6月6日诉至法院。庭审后，经法院释明，原告因考虑债权实现问题，并依据合同相对性原则及第三人的委托代理行为，仅向被告主张权利，不要求第三人返还房款并支付利息。原审法院认为，出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同为房屋买卖合同。本案实质审理涉诉房屋买卖合同无效后果即返还购房款问题，房屋买卖合同关系为本案的法律关系基础，故本案案由应为房屋买卖合同关系。通过庭审，围绕着各方当事人陈述、举证、质证及辩论观点，应当确认各方目前争议的焦点如下:1、2010年10月21日《存量房买卖合同》内容的实质问题；2、2010年9月29日委托书内容的实质问题；3、上述合同与委托书的关系问题。关于2010年10月21日《存量房买卖合同》内容的实质问题。虽第三人作为被告的委托人与原告签订了买卖合同，并收取了房款，具备了房屋买卖合同的基本形式要件，但经生效判决确认，该合同的实质目的系取得借款利息，故第三人作为被告的委托人与原告签订了买卖合同的实质系实现其借款利息。关于2010年9月29日委托书内容的实质问题。第三人自述被告委托其售房的委托书，系为以出售涉诉房屋的房款抵顶拖欠第三人的借款利息，由此可知，被告委托第三人售房并非其真实意思表示，委托书的实质目的系以出售涉诉房屋而取得借款利息。关于上述合同与委托书的关系问题。如上文所述，《存量房买卖合同》和委托书均以出售涉诉房屋的房款抵顶拖欠第三人的借款利息为实质目的。《存量房买卖合同》的签订是第三人实现借款利息的基础，委托书是第三人进行买卖房屋的行为，进而实现借款利息的依据。结合本案事实，委托书与第三人收取涉诉房屋定金为同一天，并结合第三人自述，由此可知该委托书系为向原告售房所制作，虽委托书的时间在前，但无《存量房买卖合同》，委托书的目的无从实现，故委托书以《存量房买卖合同》为前提，系《存量房买卖合同》的从合同。关于原告主张被告返还房款并支付利息的问题。如高宏、宋丽华与第三人之间的委托关系有效，被告作为委托人理应向原告返还房款。但生效判决已确认作为主合同的《存量房买卖合同》无效，故而作为从合同的委托书当然无效，即高宏、宋丽华与第三人之间的委托关系无效，双方不再受委托关系约束，故第三人收取涉诉房屋房款的行为不应视为被告行为，而应视为其自身行为。现第三人自述涉诉房屋房款始终由其占有，并未交付被告，因收取房款系第三人自身行为，且第三人占用该房款无事实和法律依据，故理应由第三人将涉诉房屋房款返还原告。但经原审法院释明，原告依据合同相对性原则，及第三人的委托代理行为仅向被告主张权利，不向第三人主张权利，而因合同及委托行为无效，即原、被告之间合同关系无效，被告与第三人之间的委托关系无效，故本案不适用合同相对性原则及委托行为的法律关系。而原告债权的实现应以债务方为对象，现原告并不向作为债务人的第三人主张权利，却向作为非债务人的被告主张权利，原审法院对原告的该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费2,324元，保全费1,520元，由原告慈海承担。宣判后，慈海不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决,发回重审或依法改判。诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：涉案房屋的《存量房买卖合同》被民事判决认定无效。既然合同无效，上诉人有权向涉案房屋出卖人主张返还购房款并赔偿损失。本案原审法院认为涉案房屋的买卖合同系主合同，委托代理合同为从合同，主合同无效，从合同当然无效。本案委托代理行为与房屋买卖行为是各自独立的民事行为。即便按照原审论述，二者存在主从关系，房屋买卖合同也应依附于委托代理合同。没有委托代理合同，第三人不能实施房屋买卖行为，因此委托代理合同才是主合同。经过公证的委托代理合同是当事人真实意思表示，未经撤销不能当然无效。上诉人对高宏签订的委托书有理由相信，继而从事交易行为应受法律保护。被上诉人高宏辩称：原审判决正确，请求维持原判。原审第三人宋万辉辩称：不同意原审判决，与我无关，不应该向我主张。本院认为，原审应对《存量房买卖合同》与委托合同的关系进一步审查，正确确定委托合同的效力，从而确定返还购房款的主体。综上，本案应发回原审法院，在查清上述事实的基础之上，正确下判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4482号民事判决；二、发回沈阳市皇姑区人民法院重新审理。二审案件受理费2324元，退还上诉人慈海。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月十八日书 记 员  张 磊本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。