上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初3416号原告：上海广房混凝土制品有限公司。法定代表人：陈奎均，总经理。委托代理人：朱惠珍，上海金亭律师事务所律师。委托代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。被告：上海贝赛尔建材发展有限公司。法定代表人：朱黎明，总经理。委托代理人：周仁昌，上海市群成律师事务所律师。委托代理人：何群华，上海市群成律师事务所律师。原告上海广房混凝土制品有限公司诉被告上海贝赛尔建材发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理。本案依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，转为普通程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱惠珍、被告委托代理人何群华到庭参加两次诉讼。原告委托代理人徐忠辉到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并将租赁房屋归还原告；2、判令被告支付自2016年7月1日至实际交付房屋日止的房屋使用费［按工业厂房租赁合同约定的租金每天990.74元（人民币，下同）]；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金（以180,810元为基数，按日万分之五计算，从2015年7月1日算至2016年1月31日止，计18,985元；以130,810元为基数，按日万分之五计算，从2016年2月1日算至2016年4月29日止，计5,886元；以180,180元为基数，按日万分之五计算，从2016年1月1日算至2016年4月29日止；三项合计35,719元）。事实和理由：2011年3月25日，原、被告双方签订了《工业厂房租赁合同》，约定原告将位于山阳镇大兴村2组的厂房租赁给被告，合同约定了租金的金额、支付方式、租赁期限、双方的权利义务、违约责任等等。按照约定被告应在2015年7月1日支付2015年下半年的租金180,810元，2016年1月1日支付2016年上半年的租金180,810元。但被告逾期支付，在2016年4月29日支付了所欠租金，现在合同已经终止了，不管基于违约还是合同终止，被告都应该搬离。被告辩称，第一项诉请归还房屋可以，但是被告现在不能搬离，原告与土地使用者合同已经到期，被告已经与村委会签订了土地租用协议书，整个土地处于减量化进程中，如果现在搬离也会对减量化有损害，属于客观事实造成不能；第二项诉请，既然被告使用土地是合法的，那么支付使用费是没有理由的，被告现在使用的是土地而不是房屋；第三项诉请虽然合同约定了支付时间，但是被告一直处于不按约定的期限履行，双方已经默认了被告可以逾期支付租金的事实，原告从没有提出过异议，原告诉请没有依据；关于诉讼费用，由于原告也有违约，所有不应被告承担。经审理查明，2007年12月25日，原告获得建设用地规划许可证，在山阳镇向阳村2组建造工业厂房（以下简称涉案厂房）。2011年3月25日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》，约定：原告出租给被告的厂房坐落在金山区山阳镇向阳村大兴二组内，工大路东侧原告厂房，建筑面积为3149.68平方米，厂房使用面积占地总面积14197.58平方米，被告承租日起，涉及与当地村借地费用包含在被告支付的租金内。租赁期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。该厂房每年租金为328,000元，第一、二年，年租金不变，第三年起年租金，每2年递增5%。租金采用先付款后使用的方法。实行每半年预付一次的方式。被告支付租金，支付日期为每年的7月1日和1月1日，各支付半年租金；租金到款后，原告开具收款凭证。被告不能按期交付租金，每逾期一日应按所欠金额的万分之五承担滞纳金。如遇政府规划征用土地，被告无条件服从政府的相关规划，在接到政府有关部分书面通知规定撤离的时间前，被告迁出本租赁场所并将其移交原告。租金余额由原告一次性退还。政府部门对本租赁场所进行动迁补偿，获得的补偿部分双方达成如下约定：1、原告的房屋及场地建筑物补偿金归原告所有；2、被告租赁后增加的土建、设施装修费用补偿金部分，相应归被告所有；3、被告停工损失费用的相应补偿金，由双方五五开享有；4、被告的设备动迁补偿金，归被告所有。另查明，2015年7月1日至2016年6月30日的租金被告于2016年1月1日支付50,000元，剩余租金于2016年4月29日付清。现租赁期限已经届满，被告未搬离。庭审中，被告提供了山阳镇向阳村民委员会与被告的土地租用协议书，用以证明被告的土地租赁期限没有到期。被告提供了照片证明合同约定的厂房未全部交给被告，用以证明原告有违约行为。以上事实，由原告提供的工业厂房租赁合同、建设用地规划许可证通知、土地权属报告、解除合同通知书及快递查询单、缴纳土地租赁费的收据、土地租赁合同；被告提供的土地租用协议书、2016年产业结构调整通知、网页信息、证明及网页信息、照片、当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，原、被告之间的工业厂房租赁合同合法有效，双方均应按约履行，现租赁合同已经届满，且原告已表示不再续租，故双方之间的租赁关系已经终止，被告占有涉案厂房于法无据，应予搬离。考虑到被告搬离需要时间，故本院酌定合理期限为一个月。合同到期至实际搬离日止，被告仍占有涉案厂房，应支付原告占有使用费，标准同最后一年租金，即年租金361,620元计算。关于被告称原告默认其可以逾期支付租金的抗辩，本院认为被告一直不按约定期限履行支付租金的行为不代表双方对于付款时间进行变更，在租赁期限内被告应按照合同约定支付租金，现被告逾期支付，原告主张违约金，于法有据，本院予以支持,具体金额计算方式如下：以180,810元为基数，按日万分之五计算，从2015年7月1日算至2016年12月31日止，计16,634.5元；以130,810元为基数，按日万分之五计算，从2016年1月1日算至2016年4月29日止，计7848.6元；以180,180元为基数，按日万分之五计算，从2016年1月1日算至2016年4月29日止；合计35,331.1元。关于被告提出的土地租赁合同，可另行主张，本案中不作认定。关于被告提供的照片，难以证明原告的违约事实，本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海贝赛尔建材发展有限公司于本判决生效之日起一个月内搬离坐落于山阳镇向阳村2组内的工业厂房并将厂房归还原告上海广房混凝土制品有限公司；二、被告上海贝赛尔建材发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海广房混凝土制品有限公司自2016年7月1日至实际搬离日止的房屋占有使用费（按年租金人民币361,620元计算）；三、被告上海贝赛尔建材发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海广房混凝土制品有限公司违约金人民币35,331.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,974元，由被告上海贝赛尔建材发展有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏代理审判员  钱 静人民陪审员  杨尚玺二〇一六年十一月十日书 记 员  胡静怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。