贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0322民初1655号 原告：唐小念，男，1975年10月5日出生，汉族，无业，住桐梓县。 委托诉讼代理人：胡龙、江亮（实习律师）。 被告：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇（海校街道办事处）河滨北路。 法定代表人：赵正庆，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 第三人：金小果，男，1972年12月22日出生，汉族，无业，住桐梓县。 原告唐小念与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）及第三人金小果合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法由审判员李智担任审判长，与审判员张启强、人民陪审员金祖志组成合议庭审理。后因工作变动，本院依法变更由审判员邓尚平担任审判长，与人民陪审员王六伦、邹立春组成合议庭于2016年9月30日公开开庭审理了本案。原告唐小念和委托代理人胡龙，被告龙腾公司的委托代理人胡敏琴，第三人金小果均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效，被告逾期交房的行为构成违约。2.判决被告立即向原告交付娄山关镇冬青南路“一品龙腾”一幢一座一单元一层附一号的商业用房（建筑面积约31平方米、价值111.60万元）。3.判决被告从2015年9月1日起按日向原告支付购房总款111.60万元万分之一的违约金（即每日111.60元）至交付商业用房之日止。4.判决被告赔偿其逾期交房违约金不足以弥补给原告造成的损失每月6652元至交付商业用房之日止。5.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃了“判决被告赔偿其逾期交房违约金不足以弥补给原告造成的损失每月6652元至交付商业用房之日止”的诉讼请求。事实与理由：2015年2月11日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以111.60万元购买被告开发建设的“一品龙腾”一幢一座一单元一层附一号商业用房一间，被告于2015年8月30日前向原告交房，被告逾期交房则按已付购房总款的万分之一每日向原告支付违约金至实际交房之日止的违约责任以及其他权利义务等。合同当日原告即付清全部房款，可被告在交房期限届满后经原告多次催促均没有交付房屋。原告认为被告已违约，故提起诉讼。 被告龙腾公司辩称：涉案门面系被告开发，但由于欠第三人金小果的工程款，被告将该门面抵偿给第三人抵除工程款。之后第三人将房屋转让给原告，各方均签订有《购房协议》,原被告于同年2月11日签订《商品房买卖合同》，是为配合第三人金小果完成涉案门面相关手续及备案，并非被告与原告的商品房买卖真实意思表示，被告未收到原告的购房款，原被告之间并未发生真实交易，故被告不是本案适格被告。原告与第三人金小果签订购房协议时，明知该门面系被告用该1#楼通向负一层的通道改建而成，是违反国家规划许可等强制性规定的，故原被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。第三，由于原被告间未发生真实交易，原告与第三人之间的《购房协议》以及原被告之间的《商品房买卖合同》均违反国家规划许可的强制性规定而无效，故原告主张的的违约金及损失不能成立。综上，原告无权向被告主张任何权利，其诉讼请求应予驳回。 第三人金小果述称：第三人与被告签订过一份《购房协议》，并各自向对方出具收房款和工程款111.60万元的收条属实，但不是真正的房屋买卖，是因被告欠第三人的工人工资款111.60万元无钱支付，2014年12月24日，被告声称其有一间由原通道改成的门面房，即涉案门面房，让第三人自行联系涉案门面买房人和协助办理今后的产权，联系成功后由被告和买房人签订正式的商品房买卖协议，所得房款抵偿第三人的工程款。2015年1月8日，第三人联系到原告，便先与原告签订了一份《购房协议》，商谈了买卖房的初步约定，被告亦作为卖房人在协议上签章。同年2月11日，由被告与原告签订正式了《商品房买卖合同》，房款111.60万元由被告向原告出具收据后再转账给第三人，以作为支付第三人的工人工资款，同时，被告将其与第三人签订的《购房协议》和购房款收据以及第三人与原告签订的《购房协议》一并收回到公司财务作废。因此，原被告之间是真正的房屋买卖关系，请求依法判决本案。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告举出的《商品房买卖合同》、编号0001544号111.60万元《收款收据》和被告举出的《购房协议》2份、111.60万元《收条》、编号0001653号111.60万元《收款收据》、编号0001654号111.60万元《收款收据》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》，本院的现场勘察图和现场照片、调取于桐梓县和城乡建设局的建设规划审批图，原被告及第三人均对真实性无异议，只对各自的证明目的有异议，故作为本案的证据予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案门面位于被告开发建设的“一品龙腾”1#楼临人民路（新大街）面，现门牌号为人民路220号。被告由于欠第三人的工人工资款111.60万元无钱支付，2014年12月24日，被告与第三人就涉案门面签订《购房协议》，约定:1、甲方（被告）将位于“一品龙腾”一号楼1+门面（面朝新大街，以前为负一层入口现改为门面）面积31.00ｍ2（以负一层步梯通道为准），单价：36000.00元/ｍ2，总房款为：1116000.00元（大写壹佰壹拾壹万陆仟元整）销售给乙方（第三人金小果）。2、该门面无产权，双方协商后由乙方自行办理，所有费用由乙方自行承担。实际面积以办理产权证上面积为准，多退少补。若乙方无法办理产权，则甲方原价全额退回所有房款。3、该门面地平由甲方负责。同日，被告向原告出具111.60万元的收款收据一张，该收据备注栏注明“收门面款（注付二小、水银河工人工资）”，第三人亦向被告出具内容为“今收到赵正庆二小工地、水银河工程人工工资人民币壹佰壹拾壹万陆仟元整（￥1116000.00）”。2015年1月8日，第三人与原告就涉案门面签订《购房协议》，约定：1、甲方（第三人金小果）将位于“一品龙腾”一号楼1+门面（面朝新大街，以前为负一层入口现改为门面）面积31.00ｍ2（以负一层步梯通道为准），单价：35484.00元/ｍ2，总房款为：1110000.00元（大写壹佰壹拾壹万元整）销售给乙方（原告）。2、该门面暂无产权，双方协商后由金小果办理备案手续，备案手续费用由金小果承担。实际面积以办理产权证上面积为准，多退少补。若金小果无法完成备案手续，则甲方退还房款并按已交房款的10%赔偿违约金。3、该门面地平由甲方负责。4、唐小念分3期付完所有房款，2015年1月8日先付60万元整，2015年1月20日前补交20万元整，剩余30万元整余2015年2月18日全部付清。5、款项全部交清后甲方配合乙方到公司签订正式合同。2015年2月11日，原告及其妻何盛丽与被告就涉案门面签订《商品房买卖合同》，约定涉案门面的总价款为111.60万元，于2015年2月11日前支付全部房价款；交房时间为2015年8月30日前（第十一条）。该合同第十三条约定逾期交房责任为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1⑴项中的时限），自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1⑴项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”。⑵逾期超过30日（该日期应当与本条第1⑴项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1⑴项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起X日内向买受人支付违约金。合同签订当日，被告向原告出具了111.60万元房款的《收款收据》，并在收据备注栏中注明“转账”。现原告以被告未按约交房为由诉请本院判如所请。 另查明，被告向本院提交的其与第三人签订的《购房协议》原件以及第三人与原告签订的《购房协议》原件之首页右上角均标注“作废”字样。 本院认为，根据各方当事人诉辩，本案争议焦点为1.被告是否为本案适格主体；2.涉案《商品房买卖合同》的效力。对第1争点，经查明，涉案《商品房买卖合同》是原被告所签订，不存在虚假性，原被告在该合同中就涉案门面的交易，约定了各自的权利义务，被告基于该合同向原告具了收取合同价款111.60万元的收款收据，因此，原被告之间基于涉案《商品房买卖合同》的签订，形成民事法律关系，现原告基于该《商品房买卖合同》的履行争议而以被告为诉讼主体提起诉讼，符合我国民事诉讼法的规定，故被告辩解其不属本案适格被告的意见，理由不成立，本院不予采纳。对第2争点，原告及第三人主张涉案《商品房买卖合同》合法有效，而被告主张涉案《商品房买卖合同》无效，其理由有二；其一，涉案门面已由被告以111.60万元抵偿给第三人，用以抵除其所欠第三人的工人工资款111.60万元，双方签订有《购房协议》，并各自出具了相应收据；第三人将该门面卖与原告，双方也有《购房协议》，原告直接向第三人支付了房款111.60万元，被告与原告签订《商品房买卖合同》，是为帮助第三人与原告完善备案等手续，不是双方对涉案门面进行交易的真实意思；其二，涉案门面系被告用该1＃楼通向负一层的通道改建而成，已违反国家规划许可等强制性规定，原告与第三人金小果亦明知。针对被告的合同无效理由，本院认为，首先，现已查明，涉案《商品房买卖合同》系原被告自愿签订，签订中并无重大误解或欺诈、胁迫等违背被告真实意思的情形；另还查明，被告与第三人之间、第三人与原告之间，就涉案门面确有《购房协议》以及相应的收据，但据被告向本院提交的前述两份《购房协议》原件，该原件之首页右上角均标注“作废”字样，显示该两份《购房协议》的权利义务已终止，这与第三人陈述的被告为支付其所欠第三人工人工资款111.60万元，让第三人自行联系涉案门面购买人，房款用于抵偿被告所欠第三人的款项，第三人联系到原告后，就由原告与被告签订正式合同，第三人与原被告所签的《购房协议》，在原被告签订正式合同前即由被告收回作废，第三人只是为了收取自己的欠款而代为联系购房人的事实相吻合。前述证据与事实充分说明被告与第三人之间、第三人与原告之间就涉案门面虽签订有《购房协议》，但在原被告签订涉案《商品房买卖合同》之时，其已由三方自行解除，就涉案门面，现只余有原被告意思表示一致的《商品房买卖合同》，因此，被告所持其与原告签订《商品房买卖合同》，是为帮助第三人与原告完善备案等手续，不是双方对涉案门面进行交易的真实意思的意见，理由不成立，本院不予采纳。其次，被告向本院提交的《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》，其文字、图纸内容，结合本院调取于桐梓县和城乡建设局的建设规划审批图，均无法看出涉案门面在规划许可时，许可修建的是该1＃楼负一层的通道，从而也不能证明被告所持涉案门面在规划审批时，其规划的是该1＃楼负一层通道的主张成立，因此，被告所持涉案门面系用该1＃楼负一层通道改建，已违反我国规划法的禁止性规定而无效的意见，由于被告举证不能，本院不予采纳。 综前所述，被告系本案的适格被告，其主张涉案《商品房买卖合同》无效的两项理由均不能成立，且涉案《商品房买卖合同》亦不存在其他无效情形，故原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》既为有效合同，该合同第十一条已约定交房时间为2015年8月30日前，现被告未向原告交付约定门面，又不能证明其在约定交房时间届满之前即已通知过原告接房，而原告拒绝接房，导致涉案门面未予交付，故被告逾期交房行为构成违约，原告现要求被告立即交付涉案门面，本院予以支持。在涉案《商品房买卖合同》之第十三条中，双方已约定如被告逾期30日以上交房，则从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金（111.60元/日）。现被告已逾期交房，且双方约定的前述违约金经计算，还未超过人民银行同期贷款利率计算所得利息（111.60万元×6%/年12月÷30天=186元），无调整必要，故原告要求被告从2015年9月1日起至交付涉案门面之日止按日向原告支付购房总款111.60万元的万分之一的违约金的请求，本院应予支持。原告于诉讼中自行放弃要求被告赔偿其逾期交房违约金不足以弥补给原告造成的损失每月6652元至交付商业用房之日止的请求，是其对自己诉讼权利的处分，本院不作干涉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告唐小念与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐小念交付位于桐梓县“一品龙腾”第1幢（1＃楼）一座一单元一层附一号的商业用房（门牌号为人民路220号）一间，并从2015年9月1日起至交付该商业用房之日止，向原告唐小念支付购房总款111.60万元的日万分之一的违约金（即111.60元／日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14844元，由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行确定义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长 邓 尚 平 人民陪审员 王 六 伦 人民陪审员 邹 立 春 二〇一六年十一月十日 书 记 员 冉蓉（代）