辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11768号上诉人（原审原告）：王卓，女，1986年6月18日出生,汉族,住址沈阳市大东区。委托代理人：刘海军，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙举生，男，1954年11月23日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：田哲，辽宁正直律师事务所律师。原审第三人：孙晓颖，女，1981年8月18日出生，汉族，住址沈阳市大东区，被告孙举生之女。委托代理人：解兵，辽宁正直律师事务所律师。原审第三人:刘长东,男,1963年5月29日出生,汉族,住址沈阳市大东区。原审第三人:刘璐,女,1987年7月4日出生,汉族,住址沈阳市大东区。委托代理人：刘长东，男,1963年5月29日出生,汉族。上诉人王卓因与被上诉人孙举生，原审第三人孙晓颖、刘长东、刘璐确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初3434号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王卓一审诉称:原、被告于2014年6月23日签订一份借款合同，合同约定原告向被告借款40万元，借款期限从2014年6月23日起至2014年11月23日止。同日，双方还签订了一份抵押合同，约定原告将自己名下的沈阳市大东区小什字街20号271房产为借款合同项下的债务提供抵押担保。抵押合同第六条明确约定了抵押权实现的条件和方法,即:下列任一情况出现时,甲方(被告)有权依法拍卖、变卖抵押物,并以所得价款优先受偿：(1)债务人未按时足额偿还借款本金及利息,(2)乙方未按第六条第一项约定另行提供担保。原告与第三人孙晓颖并于2014年6月27日到辽宁省公证处进行了“委托公证”，即在原告不能按时偿还借款的情况下可由第三人孙晓颖代理原告行使抵押房屋的处分权。然而,被告与第三人孙晓颖在未到还款期的情况下,提前4天就签订了存量房屋买卖合同,将原告的抵押房以15万元卖给被告。原告认为,被告与第三人的买卖行为违反了借款合同和抵押合同的相关约定,属于无效行为,故请求依法确认2014年11月19日第三人孙晓颖以原告的名义与被告签订的《存量房买卖合同》无效，诉讼费由被告承担。原审被告孙举生一审辩称：1、被告处置原告的房产符合原、被告签订的《借款合同》和《抵押合同》的约定，符合正当法律程序。2、被告处置房产的相对人与被告此前不曾相识,不存在恶意串通。被告与孙晓颖是父女关系,原告与被告的借款是第三人孙晓颖办理,公证书可以证明,孙晓颖可以为原告办理房屋的各项相关手续。3、原告所诉以明显低于市场的价格没有相关依据,本案诉争房屋孙晓颖是按15万元签订的《存量房屋买卖合同》,此房屋向刘长东出售价格为19万元,该房屋的计税价值为20万元左右。4、原、被告之间存在62万元债务关系,涉及本案房屋的是40万元的债务关系,原告至今未还款。孙晓颖之所以将房产处分给被告,是因为原告拒不偿还拖欠被告的欠款。签订抵押合同以后,被告担心走抵押程序时耽误的时间太长,原告为了消除被告的疑虑,向被告表示如果将来不能及时还款,被告可以不走抵押程序直接将房屋卖掉,用售房款还债,这是双方达成的一个新的合同，是对抵押合同的一个变更。为了让被告顺利卖房,王卓与孙举生的女儿孙晓颖于2014年6月27日到辽宁省公证处进行委托公证，如王卓不能按时偿还借款时,可由孙晓颖代为处理诉争房屋。2014年11月4日,王卓表示同意在八天内偿还全部借款本金及利息,将还款期限提前到2014年11月12日,但王卓没有按照约定还款,在2014年11月19日过了还款期限七天以后,孙晓颖将房屋过户到孙举生名下。后来双方协商一致,各自寻找买主,将房屋卖掉。2015年3月,王卓的母亲与孙举生的妻子一起到中介登记卖房。2015年3月26日，诉争房屋以19万元的价格转让给刘长东,并办理了的过户手续。房产局对该房屋的评估价格为207800元,但该房屋系临街房,噪音大，又是厢房,又是顶楼,房龄已经20多年,且一直漏雨。而且房地产市场低迷,因此以19万元成交属于合理价格。该房一直出租,直到租期到了,租户走了,房屋于2015年5月末交给刘长东。提起本案诉讼时王卓尚有40万元欠款未还,王卓属于恶意诉讼,请求法院驳回原告的诉讼请求。原审第三人孙晓颖一审述称:孙晓颖是孙举生的女儿,王卓因为欠款给孙晓颖出具了委托书，孙晓颖和王卓达成新的意见,决定用该房来偿还之前的借款，这个房子卖出去多少钱从原告欠款本金及利息中扣除。原审第三人刘长东、刘璐一审述称:2015年3月，刘长东通过中介看了这个房子,当时房证是孙举生的名字。协商之后刘长东以19万元的价格购买了该房。2015年4月份取得房证，登记为刘长东和其女刘璐所有。2015年5月末，孙举生将房屋交付，现刘长东一家人在此房居住。刘长东是通过中介正常购买的房屋,不知道有这么多纠纷。原审法院经审理查明：2014年6月23日，原、被告签订借款合同一份，合同约定原告向被告借款40万元，借款期限为5个月，自2014年6月23日起至2014年11月23日止。同日，原、被告又签订抵押合同一份，双方约定为确保双方的借款合同顺利履行，保障被告债权的实现，原告愿意提供其所有的位于沈阳市大东区小什字街20号房屋作为借款抵押物抵押给被告，抵押担保的范围为借款合同项下本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。2014年6月27日，王卓为第三人孙晓颖签署了一份授权委托书，原告将其名下的沈阳市大东区大什字街20号271房产所有处分权利授权给第三人孙晓颖，该授权还包括“签署《存量房买卖合同》及相关法律文件；办理该房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件等。该授权委托书并经过辽宁省公证处公证。2014年11月19日，被告孙举生与第三人孙晓颖签署签订了一份《存量房买卖合同》，孙晓颖以原告王卓的委托代理人的身份，将原告王卓名下的沈阳市大东区大什字街20号271房屋，以成交总价款15万元卖给被告孙举生。2015年3月，原告王卓的母亲曾与被告一同到房产中介登记出售沈阳市大东区大什字街20号271房屋。2015年3月26日，被告孙举生与第三人刘长东签订房屋买卖合同，将沈阳市大东区大什字街20号271房屋以19万元的价格转让给刘长东,并办理了的更名过户手续。2015年4月2日，第三人刘长东、刘璐（刘长东之女）取得了该房屋的所有权证（按份共有，刘长东、刘璐各占50%）。现该房屋由第三人刘长东、刘璐居住。原审法院认为：本案原、被告之间存在真实的借款合同关系，双方2014年6月23日签订的借款合同和抵押合同系双方真实意思表示。2014年6月27日，原告为第三人孙晓颖签署了一份经过辽宁省公证处公证的授权委托书，原告的行为应视为原、被告双方对抵押合同内容的合意变更，原告通过签署授权委托书的行为将其名下的沈阳市大东区大什字街20号271房产的全部处分权利授权给被告指定的第三人孙晓颖。原告的授权包括签署《存量房买卖合同》及相关法律文件；办理该房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件等。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。第三人孙晓颖系原告王卓的代理人,原告王卓在授权委托书中明确授权由第三人孙晓颖代为签署《存量房买卖合同》，故第三人孙晓颖签署《存量房买卖合同》的行为符合法律规定，该《存量房买卖合同》合法有效。且2015年3月原告王卓母亲曾与被告一同到房产中介登记出售沈阳市大东区大什字街20号271房屋，现第三人刘长东、刘璐已善意取得了沈阳市大东区大什字街20号271房屋。故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原审法院判决如下：驳回原告王卓的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告王卓负担。宣判后，王卓不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：依法改判；确认2014年孙晓颖以上诉人名义与被上诉人签订的存量房买卖合同无效；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：2014年6月23日，上诉人与被上诉人签订借款合同，约定上诉人向被上诉人借款40万元，同日双方另签订抵押合同，上诉人王卓将自己房屋作为债务的抵押担保。6月27日进行了委托公证。但被上诉人孙举生与孙晓颖在未到还款期的情况下，提前4天签订存量房买卖合同，将上诉人抵押房屋以15万元卖给被上诉人。孙举生与孙晓颖的买卖行为违反了借款合同和抵押合同的相关约定，属于无效行为。理由如下：1、未到还款期限提前行使抵押权。2、违反抵押担保合同，未经合法程序拍卖抵押物，属于程序违法，违反担保法的规定。3、与买受人恶意串通明显低于市场价格出卖抵押物，属于超越代理权限，损害被代理人利益。上诉人只要求确认提前4天行使抵押权的行为无效，并未涉及刘长东、刘璐是否为善意取得。无论其是否为善意，均不会影响提前行使抵押权的行为的性质。被上诉人孙举生辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审第三人孙晓颖辩称：同意一审判决。原审第三人刘长东、刘璐辩称：同意一审判决。本院审理查明事实与原审查明事实一致。另查明，2014年4月2日4月2日王卓为孙举生出具40万元欠条，因未及时清偿，孙举生起诉王卓，要求其偿还借款欠款及利息。沈阳市大东区法院作出（2016）辽01民终7950号民事判决，判决王卓向孙举生偿还欠款170700元并给付借款利息。王卓不服该判决提出上诉，本院作出（2016）辽01民终7950号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“孙举生将天润广场5号楼14层8号房产于2014年11月19日过户到自己名下，并于2015年3月26日将此房买的款项19万元”。“孙举生于2015年3月26日将该房产处置得到19万元后才最终变成现金价值，王卓对该房产的出售价值并未提出异议”。上述事实，有当事人当庭陈述、欠条、借款合同、抵押合同、存量房买卖合同、授权委托书、公证书、房屋买卖协议、房屋电子登记（薄）查询证明、销售不动产统一发票、本院作出的（2016）辽01民终7950号民事判决等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，依据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为应承担民事责任。本案中2014年6月27日，上诉人王卓授权孙晓颖作为自己的代理人，其授权范围中包括签署房屋买卖合同及相关法律文件。孙晓颖是根据授权委托书与孙举生签订存量房买卖合同，上诉人并无证据证明存在认定合同无效的情形。且上诉人母亲曾到房产中介联系出售房屋，现被上诉人孙举生与孙晓颖签订买卖合同之后，又将房屋出售给刘璐、刘长东，经本院作出（2016）辽01民终7950号民事判决确认，出售房屋的价款已经从王卓欠孙举生的40万元欠款中予以扣除，上诉人对房产的出售价值并未提出异议，因此上诉人提出的确认合同无效的主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王卓负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月七日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。