江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终3110号上诉人（原审原告）：南康区光华物业管理中心，住所地：赣州市南康区东山街道工业园二路。经营者：刘光清，男，1962年3月6日生，汉族，赣州市南康区人，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：刘光寿，江西文峰律师事务所律师，。被上诉人（原审被告）：胡锋，男，1976年1月4日生，汉族，住赣州市南康区。被上诉人（原审被告）：傅小帆，男，1972年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区，现住赣州市南康区。被上诉人（原审被告）：林志华，男，1975年8月21日生，汉族，住赣州市南康区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：彭延斌，江西泰康律师事务所律师。上诉人南康区光华物业管理中心（以下简称光华物业）因与被上诉人胡锋、傅小帆、林志华房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2016）赣0703民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人光华物业上诉请求：1、判令被上诉人支付上诉人租赁物复原费用100万元（包括：1、钢架厂房铝合金窗、吊顶、二层房屋三扇卷闸门四扇铁门恢复原状；2、隔墙拆除、地面瓷砖恢复原状）。2、判令被上诉人按合同约定支付拖欠的租金至被上诉人腾出租赁房屋交付被上诉人为止。3、判令被上诉人支付上诉人违约金50万元。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2011年6月1日，上诉人仅与被上诉人胡锋签订《租赁合同》一份，被上诉人傅小帆、林志华是被上诉人胡锋后来邀来与其合伙的合伙人。二、虽然胡剑承租后将钢架厂房的铝合金窗，吊顶等拆除，但胡锋在承租时与上诉人约定“因乙方已将原钢架厂房之铝合金窗、吊顶，二层房屋之三扇卷闸门、四扇铁门拆除，合同期满或合同终止后，乙方应将其恢复原状，否则，应向甲方支付人民币伍拾万元作为甲方的损失”。所以被上诉人胡锋应承担恢复原状的义务。至于“原状”是什么样子，从“胡剑承租后将钢架厂房的铝合金窗、吊顶等拆除”；“乙方应将隔墙拆除、地面瓷砖恢复原状，并拆除装修时设置的隔墙”上诉人还有一个未租赁给被上诉人的钢架棚摆在那里可知，所以原判决免除被上诉人恢复原状的约定义务是错误的。希望上诉法院法官不辞劳苦，到现场看一下便知。三、《租赁合同》约定了违约金50万，原判决也认定被上诉人违约，可毫无根据地判决被上诉人仅承担30000元违约责任，明显偏袒被上诉人。被上诉人胡锋、傅小帆、林志华辩称：一、上诉人上诉请求中要求答辩人支付租赁物复原费用100万元，该上诉请求超出一审审理范围，应当依法驳回该上诉请求。二、上诉人要求答辩人承担恢复原状的民事责任没有事实依据。1、上诉人没有提供证据证实‘原状’的具体状况表现。2、答辩人如果涉及恢复原状的情形，也仅是恢复至上诉人出租时交付给答辩人出租物的现状，而不是当初上诉人出租给余勇军时标的物的现状。而答辩人在使用出租物的过程中并无改变出租物的行为，答辩人没有装修改变上诉人出租物结构的行为。三、在上诉人没有提交证据证明其具体损失的情况下，原审法院判决答辩人承担上诉人的损失的同时，又判令答辩人承担了违约责任，是否合理因答辩人未提起上诉，姑且不论，但答辩人认为原审判决足以弥补上诉人的损失。且答辩人在违约后，上诉人应当采取适当的措施防止损失的扩大。本案中上诉人没有采取任何措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审原告光华物业向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年6月1日签订的房屋租赁合同，并由被告按合同约定对铝合金、卷闸门、地面贴瓷砖、铝扣板天花、线路灯具开关插座、一、二楼隔墙等进行恢复原状后将房屋交还原告；2、判令被告按合同约定从2015年2月1日起向原告支付房屋租金至房屋腾出交还之日止；3、判令被告向原告支付违约金50万元。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月1日，三被告为合伙经营“水疗会所”，共同与原告签订《租赁合同》一份，约定:1、被告自2011年6月1日起承租原告位于南康区工业二路南侧的砖混二层房屋（1679㎡）、钢结构棚（1521㎡）及停车场（1500㎡），租期至2016年5月31日止；2、2011年6月至2013年5月的租金为29350元/月，2013年6月至2015年5月为32285元/月，2015年6月至2016年5月为35513.5元/月，租金按月支付，每月的一日前付清当月租金，每逾期一天支付租金则被告应支付违约金1万元，且原告可解除合同；3、被告已将原钢架厂房的铝合金窗、吊顶及二层房屋的三扇卷闸门、四扇铁门拆除，合同终止后，被告应将其恢复原状，否则被告应支付原告违约金50万元；4、合同终止后，被告应将隔墙拆除，将地面瓷砖恢复原状，并且拆除装修时设置的隔墙，否则被告应支付原告违约金50万元。合同签订后，被告按照合同约定使用了案涉房屋，且除了2014年4月、8月剩余租金44570元未付之外，付清了2015年4月前的租金。2015年6月，被告停止经营并告知原告。2016年1月，被告支付原告10万元租金。案涉租赁物此前由原告出租给案外人胡剑，胡剑承租后将钢架厂房的铝合金窗、吊顶等拆除。原告未提供证据证明被告承租时租赁物的原状。一审法院认为，原、被告于2011年6月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋的义务，但被告未按合同约定付清租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，被告拖欠租金，则原告有权解除合同，被告傅小帆也表示同意解除该合同，故原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋交还原告，并付清相应的租金及赔偿原告的相应损失。关于租金及原告损失的计算问题。被告实际使用租赁物经营至2015年6月，应付清其经营期间未付的租金(2015年5月、6月)。后被告停止经营并告知原告，以自己的行为表明不履行合同，构成违约，致使原告未能立即另行出租房屋，给原告造成一定的租金损失，该租金损失应由被告负担，本院结合案件实际，本院酌定被告应按合同约定的标准再支付原告3个月的租金作为原告的租金损失。综上，被告应支付原告的租金及损失为174339元（32285元/月×1个月+35513.5元/月×4个月）。加上被告原拖欠的租金44570元及已支付的10万元，还应支付118909元（174339元+44570元-100000元）。原告要求被告按合同约定恢复原状，但未提供证据证明被告承租时租赁物的原状，应承担举证不能的责任，故本院不予支持。并且，原告主张恢复的门窗、隔墙等，并非被告承租后拆除或修砌，不应由被告承担恢复原状的责任。被告逾期支付租金，构成违约，原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求的违约金为50万元，被告主张该违约金过高，因原告未提供证据证明被告的该违约行为导致的具体损失情况，故本院结合案件实际酌定被告应支付的违约金为3万元。被告胡锋、林志华无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告南康区光华物业管理中心与被告胡锋、傅小帆、林志华于2011年6月1日签订的《租赁合同》；二、被告胡锋、傅小帆、林志华应自本判决生效后十五日内将房屋交回原告南康区光华物业管理中心；三、由被告胡锋、傅小帆、林志华于本判决生效二十日内支付原告南康区光华物业管理中心租金118909元；四、由被告胡锋、傅小帆、林志华于本判决生效二十日内支付原告南康区光华物业管理中心违约金30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8900元，由原告南康区光华物业管理中心负担2900元，由被告胡锋、傅小帆、林志华负担6000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人光华物业向本院提交了以下新的证据：1、锦江酒店收款收据、锦江酒店证明、水疗会所明细清单各一份。欲证明被上诉人方到2016年3月份还在经营。2、2016年10月28日，上诉人与案外人刘玉长签订的《租赁合同》。欲证明为避免损失的扩大，上诉人已将案涉房屋出租给了刘玉长。被上诉人对证据1的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，收款收据上载明的是2016年1月21日锦江酒店收取水疗会所水电费462元，其他两份证据载明的是水疗会所于2016年2、3月份欠锦江酒店水电费共计1708元（其中用电1493度，电费1612元；水33吨，水费96元），如果被上诉人还在经营的话，不可能只有这点水电费，本院对上述证据的证据“三性”不予认定。被上诉人对证据2的证据“三性”不持异议，本院予以认定。为证明被上诉人方对水疗会所实际经营到2016年5月，上诉人申请了证人刘某、周某、冯某出庭作证。刘某陈述其最后一次去锦江水疗会所消费是在2015年3月15日左右。周某（x酒店的经理）陈述其于2016年3月底过来接手酒店，其到酒店上班时，水疗会所已经没有经营了。水疗会所转让设备会使用一些水电费，如果是正常经营的话一个月就会产生几万度的电。冯某陈述其于2016年2、3月曾看到有人在锦江酒店的院子里停车，是来水疗会所消费的。本院认为，证人刘某的证言不能证明上诉人的证明目的。证人某与冯某的证言相矛盾，显然，根据常识，冯某的证言不能采信，如果水疗会所尚在经营的话，不可能2、3月份只用了1493度电，33吨水。证人周某、冯某证言亦不能证明上诉人的证明目的。二审查明：2011年6月1日，上诉人光华物业与被上诉人胡锋、傅小帆、林志华所签《租赁合同》载明：1、上诉人光华物业原与余勇军签订租赁协议，上诉人将南康市东山工业园迎宾大道、工业二路的房屋及土地租赁给余勇军开办酒店，余勇军又将工业二路的房屋转租给被上诉人胡锋、傅小帆、林志华（原与余勇军签订合同的是胡剑、陈燕，被上诉人胡锋、傅小帆、林志华与胡剑等人属合伙关系）开办水疗会所。现上诉人与余勇军的租赁关系已通过法院判决的方式解除。2、上诉人同意将锦江水疗会所的租赁物租给被上诉人胡锋、傅小帆、林志华使用，为明确双方的租赁关系，特签订本合同。2016年10月28日，上诉人光华物业与案外人刘玉长签订了一份《租赁合同》，上诉人为避免损失的扩大，已将案涉房屋中的一层钢混房屋靠105国道方向的11间及房屋后面的钢架棚厂房出租给了刘玉长。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人光华物业与被上诉人胡锋、傅小帆、林志华于2011年6月1日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人光华物业已按照合同的约定履行了自己的义务，将案涉房屋交付给了被上诉人胡锋、傅小帆、林志华使用。双方约定的租期从2011年6月1日起至2016年5月31日止，但被上诉人方却在合同履行期限届满之前的2015年6月停止经营、停付租金，被上诉人方的行为，违反了合同的约定，构成根本违约，是造成合同解除的原因，其应承担相应的违约责任。双方所签《租赁合同》约定，因被上诉人方已将原钢架厂房的铝合金窗、吊顶及二层房屋的三扇卷闸门、四扇铁门拆除，合同终止后，被上诉人应将其恢复原状，否则被上诉人应支付上诉人违约金50万元；合同终止后，被上诉人应将隔墙拆除，将地面瓷砖恢复原状，并且拆除装修时设置的隔墙，否则被上诉人应支付上诉人违约金50万元。上诉人要求被上诉人方按照上述约定恢复原状后将房屋予以返还，具有事实和法律依据。被上诉人方认为，如果要恢复原状的话工程量大，浪费财物，所以不同意恢复原状。对于第一层房屋及钢架厂房的铝合金窗、吊顶、三扇卷闸门、四扇铁门，因上诉人在二审诉讼期间已将该房屋另行出租给他人，现在已经没有履行的必要，故本院对其该项诉请不予支持。对于第二层房屋的隔墙及地面瓷砖，上诉人尚未另行出租，被上诉人方应当按照合同约定将隔墙予以拆除，将地面瓷砖恢复原状。关于被上诉人胡锋、傅小帆、林志华应付案涉房屋租金的截止时间问题。虽然上诉人于2016年10月28日起实际管理控制案涉房屋，包括未对外出租的第二层案涉房屋，但被上诉人的租期于2016年5月31日届满，故案涉房屋的租金应计算至2016年5月31日止，即被上诉人方应支付上诉人的租金应为，2014年4月、8月所欠房租44570元，2015年5月的房租32285元，2015年6月至2016年5月的房租426162元（35513.5元×12个月），以上合计为503017元。因被上诉人于2016年向上诉人支付了租金10万元，故被上诉人还应支付上诉人的房租为403017元。关于被上诉人是否应向上诉人支付解除合同的违约金50万元的问题。因上诉人的房屋租金已经计算至其实际控制房屋的时间为止，故一审酌情判决被上诉人应付违约金3万元并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人光华物业的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市南康区人民法院（2016）赣0703民初1489号民事判决第一、四、五项；二、撤销赣州市南康区人民法院（2016）赣0703民初1489号民事判决第二、三项；三、被上诉人胡锋、傅小帆、林志华应自本判决生效之日起五日内将上诉人南康区光华物业管理中心位于南康区工业二路南侧的砖混第二层房屋的隔墙予以拆除，将地面瓷砖恢复原状；四、由被上诉人胡锋、傅小帆、林志华于本判决生效之日起五日内支付上诉人南康区光华物业管理中心房屋租金403017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8900元，二审案件受理费8900元，合计17800元，由上诉人南康区光华物业管理中心负担16732元，被上诉人胡锋、傅小帆、林志华1068元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年十一月十六日书 记 员 王 佳书 记 员 郭燕华