广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初531号 原告：北海浩佳贸易有限公司，住所地北海市北海大道**海富大厦第****。 法定代表人：李坚，董事长。 委托代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。（同为原告吴源三的委托代理人） 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。（同为原告吴源三的委托代理人） 原告：吴源三，男，汉族，1973年9月19日出生，住北海市海城区。 被告：北海桂信置业投资有限公司，住所地，住所地北海市云南南路碧桂华庭内超市**iv> 法定代表人：丁藩志，董事长。 原告北海市浩佳贸易有限公司、吴源三诉被告北海桂信置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，书记员莫雪芳担任法庭记录。原告北海浩佳贸易有限公司、吴源三的共同委托代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告北海桂信置业投资有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海市浩佳贸易有限公司与原告吴源三诉称：被告于2011年5月10日向原告吴源三借款人民币530万元，于2011年6月7日向原告吴源三借款339.2万元，至2012年6月11日止利息共计187.04万元，共计欠原告吴源三1056.24万元。基于被告欠款的事实，两原告与被告于2012年6月12日达成《抵债协议》，约定被告将其开发的位于北海市云南南路桂华庭G幢28套房抵债给两原告，以偿还被告拖欠的1056.24万元债务；被告须在协议签订之日起3个工作日内与原告指定人员就具体单套商品房签订《商品房买卖合同》，并到北海市房地产交易中心办理备案登记，以及在《抵债协议》生效之日起10个月内（即2013年4月12日前）将房屋产权证书办理到原告的名下；如被告不能按时办理商品房买卖备案登记及过户登记的，每逾期一日，被告须按照未登记房屋价值的千分之三支付违约金给原告。《抵债协议》生效后，原告与被告就抵债房屋的交付、备案都已经切实履行并共同确认。但在合同约定的产权过户时间到期时，被告却一直没有按照协议约定履行其办理过户手续的义务，也没有向原告支付违约金。原告为此多次向被告主张《抵债协议》中的权利，但被告始终置之不理。为此，原告诉请法院判决：1、依法判令被告继续履行与两原告签订的《抵债协议》；2、依法判令被告向两原告支付违约金211.248万元（以1056.24万元为本金，按每日万分之二计违约金，自2013年4月13日起暂算至2016年1月8日止，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告北海桂信置业投资有限公司未向本院提交证据，亦未出庭参加诉讼，但庭前提交答辩状答辩称：1、原告在起诉状中已确认被告按《抵债协议》履行了交房和备案登记的义务，原告已接收并实际占有使用。并且被告当时是低于市场价格以28套房产抵偿债务，原告除收回全部贷款本息外，还获得了巨大利润，原告并无实际损失，根据合同法第一百一十四条的规定违约实际是违约方赔偿因违约产生的损失。原告因被告未为其办理房屋产权证书而诉讼被告按每日万分之二赔偿违约金200多万元没有事实和法律依据；2、抵债房屋未能办理房屋产权证书，是因为施工单位未予办理工程验收手续，并且自2012年至2016年3月，工程因纠纷一直在诉讼之中，不具备办理过户登记的条件，并非被告故意拖延不办，被告亦多次将情况告知原告，原告亦非常清楚并表示理解，现被告与施工单位的工程纠纷案已经法院终审判决，被告正通过各种渠道催促施工单位协助办理验收手续，一旦具备条件即为原告办理房屋产权证书。综上，被告在本案中已按抵债协议履行了交房和办理备案登记的义务，且签订抵债协议时原告已知会延期办理房屋产权证书，并没有异议。本案中被告没有违约，原告也无实际损失，其诉请支付违约金明显违背了公平原则和诚实信用原则，依法应予以驳回。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海桂信置业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃对本案证据进行质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。 经审理查明，被告北海桂信置业投资有限公司分别于2011年5月10日、2011年6月7日向原告吴源三借款530万元、339.2万元，借款期限均为三个月，上述两笔借款到期后被告北海桂信置业投资有限公司无法偿还，于是原告北海浩佳贸易有限公司（甲方）、吴源三（丙方）与被告北海桂信置业投资有限公司（乙方）于2012年6月12日，签订《抵债协议》一份，载明乙方于2011年5月10日向丙方借款530万元和2011年6月7日向丙方借款339.2万元，至2012年6月11日止利息187.04万元，共欠丙方1056.24万元，乙方自愿以其开发的商品房抵偿给甲方和丙方以抵丙方的债务，经三方协商约定乙方将其开发的位于北海市云南南路碧桂华庭G幢28套房抵债给甲方和丙方（甲方26套和丙方2套），以偿还被告拖欠的1056.24万元债务，具体房号、面积详见清单。约定被告须在协议生效之日起3个工作日内与甲方指定人员就具体单套商品房签订《商品房买卖合同》，并到北海市房地产交易中心办理备案登记，以及在《抵债协议》生效之日起10个月内（即2013年4月12日前）将房屋产权证书办理到甲方名下。商品房过户税费按规定应由出卖人承担部分由乙方承担，应由买受人承担部分由甲方和丙方分别承担。如果乙方未能按时办理商品房买卖备案登记及过户登记的，每逾期一日，乙方须按照未登记房屋价值的千分之三支付违约金给原告。2012年6月25日，原告北海浩佳贸易有限公司、吴源三与被告北海桂信置业投资有限公司签订一份《确认书》，确认根据2012年6月12日签订的抵债协议，三方于2012年6月15日签订27份商品房买卖合同和2012年6月20日签订1份商品房买卖合同，合同载明的商品房单价4000元/㎡包括债务本金以及延迟10个月归还的利息。商品房实际价值以三方于2012年6月12日签订的抵债协议为准。具体预售备案登记编号和房号（28套商品房都在碧桂华庭G幢）如下：编号031-0308的0407房，编号031-0311的0506房，编号031-0313的0507房，编号031-0314的0606房，编号031-0315的0703房，编号031-0316的0803房，编号031-0317的0906房，编号031-0318的0910房，编号031-0319的1001房，编号031-0320的1107房，编号031-0321的1201房，编号031-0312的1204房，编号031-0306的1309房，编号031-0305的1401房，编号031-0304的1403房，编号031-0303的1404房，编号031-0302的1406房，编号031-0310的1407房，编号031-0322的1602房，编号031-0309的1801房，编号031-0323的2101房，编号031-0327的2301房，编号031-0300的2303房，编号031-0324的2304房，编号031-0325的2305房，编号031-0326的2907房，编号031-0301的3011房，编号031-0307的3107房。以上28套商品房总面积3092.67㎡。2013年4月15日，被告北海桂信置业投资有限公司将上述28套商品房交付给二原告，并已在北海市房地产交易中心进行了预售备案登记，后因被告存在一房二卖的行为，经双方协商，被告将编号为031-0315的0703号房、031-0318的0910号房、031-0319的1001号房收回。被告因上述房屋未办理竣工验收手续，至今未能协助原告办理上述房屋的产权证书办理至原告的名下，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2012年6月14日，原告北海浩佳贸易有限公司还向被告北海桂信置业投资有限公司支付了G1403、G1404、G1406、G1407、G2301、G2303、G407、G506、G507、G2304、G2305、G2907、G1602、G1801、G2101、G3011、G3107、G1204、G1309、G1401、G1001、G1107、G1201、G906、G910、G606、G703、G803号房的购房款280万元，并且被告北海桂信置业投资有限公司在2011年5月12日、2011年6月10日出具的收据上注明收到原告吴源三的借款530万元、339.2万元于2012年6月14日转为购房款。 上述事实有《抵押借款合同》、农行收款人入账通知书、收据、《抵债协议》、《抵债面积清单》、《确认书》、《房屋交付确认书》、发票、《商品房买卖合同》及相关附件、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2012年6月12日签订的《抵债协议》是被告在借款合同到期之后不能偿还借款的情况下所签订的，并非借款合同的担保，是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，原、被告须按合同的约定全面履行义务。现被告北海桂信置业投资有限公司未能将欠款10562400元及相关利息归还给原告吴源三，其对《抵债协议》的履行并无异议，实际上被告已按照《抵债协议》将房屋交付给二原告使用，且进行了预售备案登记，已部分履行了《抵债协议》义务，原告北海浩佳贸易有限公司亦另行向被告北海桂信置业投资有限公司支付了280万元的购房款，但被告未能在2013年4月12日前将约定商品房的产权证书办理至原告北海浩佳贸易有限公司的名下，已构成违约，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行双方签订的《抵债协议》，并且根据《抵债协议》第六条的约定，原告有权要求被告支付违约金。被告主张案涉房屋无法过户是因施工单位未办理工程验收手续所导致，本院认为施工单位未办理工程验收手续，这是被告与施工方的施工合同纠纷，并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能成为被告延期办理案涉房屋产权证书过户手续的免责事由，且被告没有证据证实延期办理房屋产权证书是经过原告同意的，原告对此亦不予认可，被告的抗辩事由不成立，本院不予采纳。原告请求被告以1056.24万元为本金，按每日万分之二计算违约金，合理有据，本院予以支持，违约金应从2013年4月13日起算至本生效判决确定的还款之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告北海桂信置业投资有限公司向原告北海浩佳贸易有限公司、吴源三支付逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金以1056.24万元为基数，按每日万分之二从2013年4月13日起算至本生效判决确定的还款之日止）。 案件受理费23698元，减半收取11849元，由被告北海桂信置业投资有限公司负担。（该款原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并返还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费23698元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  钟新友 二〇一六年十一月十五日 书 记 员  莫雪芳 附：本判决适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。