云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0181民初1006号 原告：马绍华，男，汉族，1966年4月22日生，农民养殖户，云南省安宁市人，住云南省安宁市。 委托诉讼代理人：周小龙，云南典炬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：云南省春光园艺场。住所地：安宁市安白公路8公里。 法定代表人：叶浩，云南省春光园艺场总经理。 被告：云南省未成年犯管教所。住所地：安宁市安白公路8公里。 法定代表人：郝卫彪，云南省未成年犯管教所所长。 两被告委托诉讼代理人：杨阳，云南弘石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 两被告委托诉讼代理人：文树昆，云南省春光园艺场在职员工，云南省未成年犯管教所综合部部长，代理权限为特别授权代理。 原告马绍华与被告云南省春光园艺场、被告云南省未成年犯管教所租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员张红梅担任审判长，人民陪审员郑洪仙、杨鹏组成合议庭，于2016年7月6日、10月24日两次公开开庭进行了审理，原告马绍华在举证期限内提出司法鉴定申请，要求对原告在涉案土地上建盖的养殖场的投资价值及相关设备、种植的果树林木价值进行司法鉴定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五、二十六条之规定，本院委托云南振宇资产评估有限公司对原告申请鉴定的事项进行了司法鉴定，该中心出具了云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》。原告马绍华及委托代理人周小龙、两被告委托诉讼代理人杨阳、文树昆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2007年6月20日，由云南省春光园艺场作为甲方，与原告马绍华作为乙方签订《耕地租赁合同》，约定：乙方发展养殖业，需要租用甲方耕地8亩建盖养殖场，现有生产生活房屋1栋，用电的管线设施等，租期为二十年，自2007年10月至2027年9月30日止。甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。合同签订后，原告在租赁土地上进行了大量投资，建设生产和附属用房建设和安置辅助设施、设备，投资成本已达86万元，现合同履行期限还尚余11年，被告云南省春光园艺场单方面提出解除合同，却不愿对我方进行补偿。被告云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“春光园艺场”的名称，2009年7月云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府签订《收回国有土地使用权补偿协议》，将涉案土地在内的国有土地有偿移交安宁市，协议约定：收回移交土地之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由乙方（云南省未成年犯管教所）自行解决，根据合同法第97条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在云南省春光园艺场与原告签订的合同中约定租期内若遇国家建设征地或监狱布局调整占用，云南省春光园艺场应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或所取补偿。综上，原告诉请如下：1、由被告云南省春光园艺场赔偿原告损失86万元；2、由被告云南省未成年犯管教所承担连带赔偿责任；3、由被告承担本案诉讼费及鉴定费。 被告云南省春光园艺场辩称，原告的诉请没有事实依据，原告没有证据证实其损失。原告的诉请缺乏法律依据，我方解除合同是因为监狱布局调整，监狱整体搬迁这一重大事实的变化，在法律上属于不可抗力的事件，双方合同事实上无法履行，同时双方在合同中约定了发生上述情况双方合同解除，我方的义务仅仅是协助原告向有关部门办理续租手续或索取补偿，合同没有约定被告应向原告赔偿或补偿，所以我方认为原告的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。 被告云南省未成年犯管教所辩称，原告诉请我方承担连带责任没有依据，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，合同的相对方是被告云南省春光园艺场，既然原告认为两被告是一体，就不存在连带关系，我方不是适格主体，如果原告认为两被告系上下级关系，我方也不是适格主体。 综上，原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：被告是否应对原告承担赔偿责任以及两被告承担何种赔偿责任？ 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1、《云南省春光园艺场合同书》原件一份，欲证实原告与云南省春光园艺场于2007年6月20日签订耕地租赁合同，原告租赁土地办养殖场，租赁期限为20年，自2007年10月起至2027年9月30日止，证实双方的权利义务约定； 2、《安宁市农业局文件》（安农发【2008】102号）原件一份，欲证实原告系政府批准养殖户，系合法经营，法律应对农户的合法投资进行保护； 3、《收回国有土地使用权补偿协议》复印件一份，欲证实2009年7月云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府签订协议，将涉案土地在内的国有土地有偿移交安宁市，收回移交土地之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决； 4、《建筑工程施工结算表》原件一份，欲证实原告在其租赁土地上的建筑和设备投资详细情况； 5、（2016）云0181民初38号民事判决书原件一份，欲证实被告云南省春光园艺场提起诉讼，经安宁市人民法院2016年4月5日判决云南省春光园艺场和原告签订的《耕地租赁合同》于2015年10月30日解除。同时证实云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“春光园艺场”的名称。 以上证据经被告云南省春光园艺场质证认为，对原告提交的第1组证据予以认可；对第2组证据的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性，原告从事养殖业且得到政府扶持属实，但该文件第三条第（三）项规定：“以上养殖户，为农业内部结构调整产业化经营临时用地，在项目建设用地上不得建盖永久性的建筑物，养殖终止后将土地恢复原状，如果遇国家建设需要征用应无条件服从。”因此被告不应承担赔偿或补偿费用；对第3组证据予以认可，但两被告不是上下级关系，是同一主体在不同管理范围中使用的不同名称；对第4组证据不予认可，系原告单方面制作；对第5组证据予以认可。 被告云南省未成年犯管教所同意上述质证意见。 本院认为，原告提交的第1、2、3、5组证据，被告对其真实性无异议，本院予以收录在卷予以佐证。对其证明目的本院将于下文综合阐述。对于第4组证据，系原告单方计算的明细表，不具有证据的形式要件，本院不予采信。 被告云南省春光园艺场提交证据如下： 1、（2016）云0181民初38号民事判决书、民事裁定书原件各一份，欲证实被告解除合同是因为监狱布局调整，被告整体搬迁，双方租赁合同客观上已无法继续履行，依法予以解除，而非被告单方违约和存在合同履行过错； 2、《耕地租赁合同》原件一份，欲证实：（1）原、被告双方在租赁合同中约定，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，合同因此终止后，被告方的义务是协助原告向有关部门办理继续租用手续或索取补偿，合同并未约定被告应向原告进行任何补偿，所以原告的诉请无任何法律依据。（2）原告在租赁耕地上建盖任何房屋或设施均须取得被告的同意，否则即对被告构成违约。 3、《收回国有土地使用权补偿协议》原件一份，欲证实安宁市人民政府在考虑被告方50多年来土地上的投入情况下，对被告土地收储的补偿情况，每亩2.5万元补偿费。原告的要求缺乏法律依据，且远远超出被告作为合法土地使用权人所能依法获得的全部补偿，更是不符合情理及公平原则。 被告云南省未成年犯管教所对被告云南省春光园艺场提交的证据无异议。 两被告共同提交《国有土地使用权证》一份，欲证实被告云南省未成年管教所为涉案土地的使用权人。 以上证据经原告质证均无异议。 两被告提交的证据，双方当事人均无异议，本院予以采信。 针对双方当事人争议的原告的投资金额，原告申请进行司法评估，经云南振宇资产评估有限公司对原告申请鉴定的事项进行了司法鉴定，该中心出具了云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》评估结论为：房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元，合计832050元。 以上评估报告经原告质证无异议。两被告质证认为，对其真实性、合法性无异议，但认为鉴定报告第2页第七项载明“本评估报告成立的前提条件是本报告列示的相关经济行为符合现行法律法规规定并按规定程序获得有关方面的批准或同意。”因此原告的申请评估的事项也应具备相关手续。本院认为，原告提交的安宁市农业局文件能够证实原告系经批准建设的规模养殖户。从评估报告能够证实所评估的建筑物、构筑物均为简易结构，且至庭审结束时，被告并未举证证实原告的建筑物、构筑物被政府相关部门认定为违章建筑的证据，对被告的此抗辩本院不予采纳。因此，本院对该评估报告予以采信，作为本案有效证据。 综上，本院确认如下法律事实：2007年6月20日，由被告云南省春光园艺场作为甲方，与原告马绍华作为乙方签订《耕地租赁合同》，约定：乙方因发展养殖业，需要租用甲方耕地8亩建盖养殖场，经双方友好协商，签订本合同。由甲方将高炉大门旁耕地8亩，现有生产生活房屋1栋，用电的管线设施等，租赁给乙方经营管理使用。租赁期限为二十年，从二〇〇七年十月一日起至二〇二七年九月三十日止。每五年为一个合同阶段，从第二合同段开始，每合同段的租赁价格在上一合同段的基础上增加10%。第一合同段的租金为每亩每年人民币400元，合计人民币3200元，第一年的租金于签订本合同五个工作日内交纳，以后每年的租金于当年元月十五日前交纳。……甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。乙方在租赁耕地上建盖任何房屋或设施均须取得甲方同意，且期满后不得撤除或故意毁坏，应无偿交由甲方处理。乙方在租期内遇自然灾害或其它不可抗力遭受的损失由乙方自行承担。甲乙双方应信守合同条款，如有任一方单方违约，对方有权随时中止合同，违约方须向对方赔偿年租金50%的违约赔偿金。如因甲方违约而中止合同，甲方除承担违约责任外，还将退还乙方已付年租金、履约保证金等款项。如因乙方违约而中止合同，乙方除承担违约责任外，甲方将不退还乙方已付年租金，履约保证金。本合同从乙方交清2007年度租金之日起生效。合同附耕地面积位置示意图一份、财产交验清单一份、乙方身份证复印件一份。合同签订后，双方按照合同约定履行合同。甲方交付乙方的租赁物为土地8亩，四至以双方合同附件中的位置示意图为准，49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线完善。2016年1月5日原告云南省春光园艺场以双方合同履行过程中，出现双方约定的合同解除条件和情形，原告依此行使解除权，同时出现客观情况变化实际上已使得双方无法继续履行合同为由诉至本院请求判令解除合同，经本院（2016）云0181民初38号民事判决书判决：一、云南省春光园艺场与马绍华签订的《耕地租赁合同》于2015年10月30日解除；二、由马绍华于本判决生效十五日内按照《耕地租赁合同》中约定的土地8亩（四至以双方合同附件中的位置示意图为准）、49㎡砖房一间，土坯围院63㎡，供到地边上生活用水、用电的管线交还给被告云南省春光园艺场；三、由马绍华于本判决生效十五日内支付云南省春光园艺场2012年1月1日至2015年12月31日止的租金13760元，并支付自2016年1月1日起至上款租赁物返还之日止的租金，以每月293元计算。四、驳回原告的其他诉讼请求。 另查明：一、云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“云南省春光园艺场”的名称。二、2009年7月云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府签订《收回国有土地使用权补偿协议》，将涉案土地在内的国有土地7700亩有偿移交安宁市，2011年11月云南省发改委通过云南省未成年犯管教所建设项目可行性研究报告，2014年11月安宁市人民政府会议纪要证实，会议同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作；三、现云南省未成年犯管教所已迁址到安宁市安白公路8公路处。四、经云南振宇资产评估有限公司对原告投资出具云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》评估结论为：房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元，合计832050元。 本院认为，本案原告与被告云南省春光园艺场签订的《耕地租赁合同》已经本院（2016）云0181民初38号生效民事判决书于2015年10月30日解除，解除原因为被告云南省未成年犯管教所因全国监狱布局调整战略进行整体搬迁，原拥有的土地中7700亩由安宁市人民政府以有偿方式纳入政府土地储备，涉案土地包含其中，且政府工作会议决定同意市土储中心、安发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成收储土地移交工作，现原告已完成搬迁，因此，原、被告双方已无继续履行合同的可能即无法实现合同目的。现双方因提前解除合同给作为承租人的原告造成的损失及赔偿发生争议，本院认为，本案涉案租赁合同的签订主体虽为原告与被告云南省春光园艺场，且云南省春光园艺场具有独立的法人资格，涉案土地的使用权人为被告云南省未成年犯管教所，但因（2016）云0181民初38号案件中云南省春光园艺场提交的《云南省革委办公厅的批复》、《云南省人民政府办公厅复函》、《云南省司法厅通知》证实云南省未成年犯管教所的前称为云南省少年犯管教所，生产活动对外使用“云南省春光园艺场”的名称，因此，两被告在本案的涉案租赁关系中系同一权利义务主体，对原告应承担共同的民事责任。 关于双方争议的被告是否应承担赔偿责任，本院认为，本案涉案租赁合同是因不能归咎于双方的原因而解除，双方在合同第六条约定：“甲方保证具有合法租赁上述耕地的权利，并不得随意收回已租耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿。”也就是说作为出租人的被告在涉案租赁土地遇到国家有偿征收时，负有协助作为承租方的原告向有关部门办理继续租用手续或索取补偿的约定义务，本案中，作为出租人的被告未能履行以上约定的合同义务，而是由被告云南省未成年犯管教所与安宁市人民政府协商签订《收回国有土地使用权补偿协议》，并在第二条约定：“安宁市人民政府收回云南省未成年犯管教所国有土地使用权及该土地上的建筑物、建（构）筑物、生产生活设施，补偿费按照实际收回面积以每亩2.5万元计算支付。”第四条约定：“收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决，安宁市人民政府不承担任何责任。”以上约定未能充分考虑和预估作为承租方的原告因提前解除合同对其投资造成的损失，致使原告的投资不能得到及时补偿，违背了诚实信用原则，也违反了合同的附属义务，即对作为《收回国有土地使用权补偿协议》第三人的原告马绍华的注意、保护义务，致使原告受到损害，同时被告承诺收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由其自行解决，因此，被告应对原告的投资损失承担补偿责任。 关于原告损失的范围及数额，本院认为，经云南振宇资产评估有限公司出具的云振宇评报字【2016】第219号《资产评估报告》评估结论为：房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元。关于被告认为机器设备是能够搬运且拆除不影响其使用性能的物品，不属于原告损失的辩称，本院认为，机器设备属于原告为实现合同目的即养殖而进行的投资，现因合同的解除其合同目的不能实现，必然导致该投资无法继续收益而导致损失，因此对被告的此抗辩本院不予支持。本院确认原告的损失范围及金额为房屋构筑物评估净值为680970元，机器设备评估净值为19540元，果树林木评估净值为131540元，合计832050元。另，在被告对原告补偿的同时，原告不得自行处置以上投资，原告应将以上评估范围内的房屋构筑物、机器设备、果树林木交由被告处理。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决如下： 一、由被告云南省春光园艺场、被告云南省未成年犯管教所共同补偿原告马绍华损失832050元（于判决生效后立即支付）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12400元，由原告承担372元，被告承担12028元；鉴定费24960元，由原告承担749元，被告承担24211元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  张红梅 人民陪审员  杨 鹏 人民陪审员  郑洪仙 二〇一六年十一月一日 书 记 员  唐丽慧