北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初15456号原告：谭荣国，男，1974年11月25日出生，汉族，职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张子琴，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆媛，系谭荣国之妻，1977年3月7日出生，无职业，住北京市顺义区。被告：应金法，男，1973年4月11日出生，汉族，职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王建，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏华，系应金法之妻，1974年11月16日出生，职员。被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室，统一社会信用代码：×××。法定代表人徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，北京存房房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告谭荣国与被告应金法、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告谭荣国及其委托诉讼代理人张子琴、李庆媛，被告应金法及其委托诉讼代理人王建、徐敏华，被告存房经纪公司的委托代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭荣国向本院提出诉讼请求：1、判令解除我和被告方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、被告应金法向我支付违约金1300000元；3、被告应金法向我支付居间服务费16500元；4、被告应金法向我支付综合保障服务费6600元；5、被告应金法支付我定金200000元的利息，自2016年1月1日起至其实际给付之日止；6、本案诉讼费用由被告应金法承担。事实和理由：经被告存房经纪公司介绍，我和被告应金法于2016年1月1日，签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定我购买被告应金法出售的位于北京市通州区x号房屋。上述协议第六条第一款约定，被告应金法保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。被告应金法保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。因该款约定的任何一原因导致合同无效或不能履行，被告应金法应退还累计已收全部房款，并向我承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任。第十一条合同解除条款，第二款约定如我依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自我向被告发出的书面通知到达被告之日起自动解除。被告应金法应于5个工作日内将其已经收取的我的全部付款返还给我，并按照房屋成交总价的20%向我支付违约金。如被告逾期将我已经支付款项返还给我，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向我支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。另解除合同后须配合我办理注销网签手续等，如未办理我可单独追究其违约责任。同日，我、应金法和存房经纪公司签订《居间服务合同》，第五条第三款约定被告、我任何一方违反本合同的约定，导致存房经纪公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，存房经纪公司不承担责任，且存房经纪公司有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，存房经纪公司无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，存房经纪公司有权通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。房屋买卖合同签订当日，我向被告应金法支付定金人民币200000元，并支付居间服务费16500元及综合保障服务费6600元等费用。2016年3月30日，被告应金法提出了解约，但拒绝协商后续赔偿事宜。2016年4月1日，我向被告应金法发送《通知书》，望被告在接到通知后三日内与我联系，协商有关房屋买卖合约解除的违约及赔偿事宜，但时至今日，被告一直置之不理。综上，为了维护我的合法权益，现诉至贵院，望贵院支持我的诉讼请求。被告应金法辩称：一、双方签订的房屋买卖合同明显存在诸多瑕疵：1、原告在签订合同时并不具备购房资格，明显属于隐瞒重要事实和情节；2、案涉房屋系我与许敏华的夫妻共同财产，我本身不懂相关法律规定，也未得到我妻子同意的情况下，在中介方和原告一再要求下，我代替我妻子在购房合同上签字并按手印，侵害了我妻子的财产共有权利，对此原告方是很清楚的，因此对方在主观上存在明显过错；3、2015年12月31日，中介公司电话通知我要求将房产证、户口本、结婚证及其他相关证件务必带上，到时交给中介公司及原告当面审查。签约当天，原告当面审核完我各项证件后，中介公司及原告要求当天就把合同签了，至于其妻子的签名，要求答辩人代为签署。因此，在购房合同中注明房屋没有共有人，这个注明内容跟当天查验的我的家庭户口本信息相违背，同时要我在《配偶同意出售声明》上代替我妻子签名并按手印，前后完全相互矛盾。二、双方已经实际协商解除了购房协议。2016年3月30日，中介公司举行三方会议，协商解除购房合同等相关事宜。鉴于此前中介公司已经向双方传达了解约的情况，双方均表示同意协商解除本合同，此次双方到场就是办理解约的相关手续，需要强调的是，双方系协商解除合同，而非我单方解除协议。中介公司询问了双方的解约意思后，并征询了双方的意见后，双方对解约条款都认可后，中介方才去制作打印解约协议。在打印解约协议过程中，原告方提出要求马上退还其定金，我认为双方都协商好了，就通过网银和手机银行退还了原告方20万元。当中介打印好解约协议后，原告借故逃避在解约协议上签字。但事实上双方已经办理完毕解约等相关手续，而且退款已完成。事后中介多次与原告方沟通，原告方要求中介邮寄解约协议，签完字后再邮寄回来。充分说明原告是同意当天解约事宜的，解约事实已形成。按照生活常理，如果双方未能协商达成解约一致意见时，中介公司也不会去制作解约协议，我方更不会直接将定金退还给原告方。三、原告方诉请的违约金和居间服务费没有事实和法律依据：1、整个房屋买卖合同程序，仅进行到原告方支付了定金而已，根本没有进入实质履行阶段。我方在房屋买卖过程中，没有任何过错，不应承担相关违约责任；2、原告方隐瞒了其没有购房资质的重要事实，还侵犯了房屋共有权人的利益，原告本身在签订合同过程中存在明显过错，因此主张要求赔偿巨额的损失，没有事实和法律依据；3、双方系共同协商解除合同，并不是我方单方强制解除合同，因此原告主张违约金不符合购房合同的约定；4、原告方只支付了定金，却按照总房款来进行违约金的计算，显然过高；5、房屋价格虚涨与本案没有任何关系，从签约到解约，时间很短，且都是原告方过错导致，原告方无法证明我方存在过错行为；6、原告方主张的违约金包含了房屋的涨价的损失，并不是合同约定的20%的违约金；7、中介服务费是原告方与中介公司之间的合同所产生的费用，如果双方对费用有争议，可以按照他们之间的合同主张权利，该部分损失是否必然发生，目前尚不能确定，而且解约是双方协商的结果，我方无须向原告方赔付该部分损失。综上，请法院在查明事实后，依法驳回原告方的诉讼请求。被告存房经纪公司辩称，原告方所提各项诉讼请求与我方无关。对于其诉状中的陈述，我方予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2016年1月1日，原告谭荣国与被告应金法签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定被告应金法将登记在其名下的坐落于北京市通州区x房屋出售给谭荣国，该房屋建筑面积145.01平方米，双方约定的价款为3300000元，签约当日，谭荣国向应金法支付定金200000元。被告存房经纪公司为双方提供居间服务，谭荣国向存房经纪公司支付居间服务费16500元及综合保障服务费6600元。因案涉房屋在农业银行设定了抵押，双方约定应金法应在60个工作日内办理案涉房屋的抵押注销手续；谭荣国通过公积金贷款的方式支付应金法1200000元，剩余的1900000元谭荣国应在过户之前支付给应金法。双方的合同仅履行至定金的支付和收取，之后的步骤因双方发生争议并未实际履行。2016年3月30日，应金法向谭荣国退还了定金200000元。2016年5月7日，原告谭荣国与北京君和百年房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，谭荣国购买了坐落于xx房屋，该房屋建筑面积90.32平方米，购买价格为3748306元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.双方所签订的房屋买卖合同及《补充协议》是否已经解除。被告应金法主张双方的房屋买卖合同已经解除，理由为双方在2016年3月30日就房屋买卖合同的解除达成了一致，且其于当日已经将定金退还给原告方。为此其提供了《解约协议》佐证。《解约协议》载明：”1.甲（被告应金法）乙（原告方）丙（被告存房经纪公司）三方一致同意解除三方签订的一切协议，自本协议生效之日起，三方就该房屋签订的一切协议效力终止；2.定金200000元，甲方退还乙方，该笔款项应于签署协议当日支付给对方；6.丙方促成甲乙双方签订买卖合同，乙方已支付的上述居间服务费共计18000元，丙方不予退还。8.本协议自签字之日起生效。”《解约协议》仅有被告应金法的签名，并无其余两方的签名或签章。原告谭荣国对《解约协议》不予认可，但对应金法提出过解约一事并无异议，原告方主张其并未在《解约协议》上签字，故双方并未对解约一事达成一致意见。被告存房经纪公司表示双方确曾对解除房屋买卖合同一事进行过协商，但原告方并未签署《解约协议》。原告方主张双方合同尚未解除。庭审中，原告方提供了《通知书》及寄送该《通知书》的回执两份，主张其于2016年4月5日向被告应金法寄送了具有解约性质的《通知书》。《通知书》载明：”应金法：2016年1月1日，我与你订立房屋买卖合同，购买你名下位于x房屋。在房屋买卖合同履行中，你于2016年3月30日提出解除房屋买卖合同，因你单方提出解除合同，严重违反合同的约定，给我造成无法挽回的损害。在此，我特向你通知如下：请你接到通知后三日内与我联系，协商有关房屋买卖合同解除的善后事宜，逾期将追究你的违约及赔偿责任。特此通知！通知人：谭荣国”。被告应金法否认曾收到过该《通知书》。原告方主张应金法否认收到该《通知书》，则双方的房屋买卖合同并未解除。2.原告谭荣国的购房资质问题通过谭荣国提供的证据显示，谭荣国的购房资质审核结果于2016年3月29日通过，该审核工作由被告存房经纪公司办理。被告应金法主张该证据不能证明谭荣国在双方签订房屋买卖合同时具备购房资质。3.被告应金法处分案涉房屋的行为效力问题应金法于2016年3月30日提出解除房屋买卖合同的理由为其妻子许敏华不同意其出售案涉房屋，其无权代其妻子许敏华签字表示同意出售案涉房屋。通过双方提供的证据显示，2016年1月1日双方签订房屋买卖合同时，许敏华并不在场，系由被告应金法代替许敏华在《配偶同意出售声明》上签字。庭审中，原告谭荣国及被告存房经纪公司均表示应金法在代替许敏华签字前，曾拨打电话取得了许敏华的同意，但应金法对此不予认可，主张其并未拨打电话给许敏华，并提供了其与许敏华手机当天的通话记录佐证。原告谭荣国及被告存房经纪公司均未对应金法曾取得其妻子许敏华的授权提供相应的证据。4.案涉房屋的市场价值及增值问题庭审中，谭荣国申请对本案案涉房屋在2016年6月12日的市场价值进行评估，本院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司作为本案的评估机构，该评估机构于2016年9月5日出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋在2016年6月12日的市场价值为4798400元。原告谭荣国认可该评估结论，认为房屋价值的上涨给其造成了损失，被告应金法应当赔偿其损失。被告应金法不认可该评估结论，认为该评估报告不具有参考性，因为双方的合同已经于2016年3月30日解除，且评估结论的数额过高，亦不同意支付原告方房屋增值部分损失。被告存房经纪公司对该评估结论予以认可。本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。根据本案查明的事实，谭荣国与应金法签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。关于谭荣国的购房资质问题，在双方签订房屋买卖合同时，谭荣国即委托存房经纪公司代为其办理购房资质的审核手续，在双方合同履行过程中，谭荣国的购房资质审核通过，符合交易惯例，被告应金法以此否认双方合同的效力，本院不予采纳。关于应金法处分房屋的效力问题，案涉房屋登记在应金法名下，虽然其签订合同时并未取得其妻子的书面同意或授权，但其与谭荣国之间的房屋买卖合同并不因此无效，故对于应金法以此为由否认双方房屋买卖合同效力的意见，本院亦不予采纳。关于双方签订的房屋买卖合同的解除问题，本院认为双方的房屋买卖合同已于2016年3月30日解除。虽然双方并未就房屋买卖合同解除一事达成书面的协议，但从原告收取被告退还定金一节可以推定原告谭荣国亦同意解除双方的房屋买卖合同。另外，从原告谭荣国发送给应金法的《通知书》的措辞亦可以看出，谭荣国认可双方的房屋买卖合同已经解除，只是对后续的赔偿事宜未能达成一致意见。故本院认定双方的房屋买卖合同已经于2016年3月30日协商解除。需要强调的是，应金法提供的《解约协议》没有谭荣国的签字，对谭荣国没有约束力，也非本院认定双方合同已经解除的依据。关于案涉房屋买卖合同不能继续履行的过错问题，本院认为双方均存有一定的过错。被告应金法作为房屋的出卖方，明知自己未获得配偶的同意，依然同原告方签订了房屋买卖合同，并代替其妻子在《配偶同意出售声明》上签字，此为被告应金法的过错；原告谭荣国作为买受方，应当对共有权房屋出卖人的处分权尽到审慎的注意义务，在应金法的妻子未到场签订《配偶同意出售声明》的情况下，依然继续签订房屋买卖合同，也负有一定的过错；被告存房经纪公司作为专业的房屋买卖居间服务机构，对于出卖方的房屋权属性质应当进行严格的审核，在应金法的妻子未到场签订《配偶同意出售证明》或者出具书面授权的情况下，同意应金法代其妻子签字，从而导致了此后双方的房屋买卖合同存在不能继续履行的风险，此为存房经纪公司的过错。关于被告应金法所应承担的违约责任，本院认为应参考如下因素：1.原告谭荣国的实际损失；2.双方的过错程度；3.合同的相关约定；4.双方合同已经履行的状况。谭荣国在合同履行过程中，仅支付了定金，并未投入大额的资金，且其于2016年3月30日便收回了定金，亦明知被告应金法不再履行合同，则其可以在2016年3月30日之后便另寻房源，其坚持主张按照2016年6月12日的房屋市场价值作为其损失的计算依据，本院不予采纳；2.通过之前的论述，双方对合同的不能继续履行均存有过错，在计算应金法应当承担的违约责任时应当予以考量；3.双方的房屋买卖合同对于单方解除合同的情况下，约定的违约金标准为房屋成交总价的20%。综上所述，双方已经于2016年3月30日达成了关于合同解除的一致意思表示，现双方均同意解除合同，故对于原告谭荣国要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应金法作为违约方，应当承担违约责任，但原告方主张的数额过高，本院依据案情予以酌定，超出本院酌定的部分，本院不予支持。关于原告谭荣国主张的定金的利息，属于其发生的实际损失，本院在违约金数额时已经一并予以考量，故不再单独进行裁判；关于原告谭荣国主张的居间服务费，被告应金法确属违约方，但被告存房经纪公司也存在过错，对于该笔费用的承担，三方可协商解决，协商不成应另案解决。对于原告谭荣国主张的综合保障服务费，系其与被告存房经纪公司之间的合同关系产生的费用，与应金法无关，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谭荣国与应金法于2016年1月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年3月30日解除；二、应金法于本判决生效之日起七日内支付谭荣国违约金350000元；三、驳回谭荣国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16600元，由原告谭荣国负担12300元（已交纳）；由被告应金法负担6550元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚玮东人民陪审员  黄钟甲人民陪审员  胡晓波二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王艳春