山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民二初字第332号原告：高汝强。被告：滨州市一零一置业有限公司。原告高汝强与被告滨州市一零一置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高汝强及其委托诉讼代理人王新忠、被告滨州市一零一置业有限公司委托代理人耿延滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高汝强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付房屋，并协助原告办理房产登记手续；2、判令被告支付违约金91403元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年4月29日，原被告签订商品房买卖合同，购买其香格里拉·水岸绿城小区某号房。双方约定交房期限2012年1月18日，如逾期交房，××自交房期限的第二日起，按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。原告为购买该房屋，已支付房款343621元，被告至今仍未交付房屋。被告滨州市一零一置业有限公司辩称，1、原告所述未交付涉案房屋及未办理房屋产权手续的原因在原告自身。涉案房屋于2012年5月16日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交房条件。2012年5月16日，被告以短信方式通知原告交付涉案房屋。同年6月12日，被告又以电话方式通知原告交付涉案房屋，但原告无正当理由一直拒绝接收涉案房屋。另外，被告已将包括涉案房屋在内的第3幢楼房办理初始登记，除原告以外的其他购房业主已取得房屋所有权证，但由于原告至今未向被告及房屋登记部门提供办理涉案房屋产权登记所需的全部资料和缴纳各项税费（包括契税、专项维修基金），导致涉案房屋未办理产权登记，而非被告不协助原告办理涉案房屋产权登记，故造成涉案房屋未办理产权登记的原因及过错均在原告。2、原告诉请被告支付违约金91403元无任何事实依据，理由为：被告逾期交房事出有因，交房期限应予以顺延。涉案房屋外墙保温工程在施工过程中因国家政策对于外墙保温材料的材质要求发生变化，导致延误施工工期长达6个月；且涉案房屋工程在建设施工过程中，遭遇大风、降雨等自然灾害性天气的天数明显高于往年，严重影响正常施工，延误工期约60日；由于原告逾期交付购房款期限长达10个月零9日，被告依约有权推迟10个月零9日交付涉案房屋；被告于2012年5月16日以短信等方式通知原告交付涉案房屋，但原告无正当理由一直拒绝接收涉案房屋。自被告通知原告交付涉案房屋之日后的损失是原告自行扩大的损失，相应的损失应由原告自行承担。退一步讲，即便是根据《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任，结合实际逾期交房天数118天（自约定交房之日2012年1月18日至被告通知原告交房之日2012年5月16日止），被告应支付逾期交房违约金为8109元，而非原告主张的违约金91403元。3、《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金明显过高，被告要求予以适当减少，应按涉案房屋同地段同类房屋租金标准为600元/月计算逾期交房违约金。4、由于原告逾期支付涉案房屋购房款，原告依约应支付被告逾期付款违约金74160元。5、原告超过两年诉讼时效期间起诉，其已丧失胜诉权，应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告所提交的商品房买卖合同、交款收据、房屋预告登记证明、房地产抵押契约等证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的建设工程竣工验收报告、交房通知及交房情况登记表、滨州市电信分公司短信详单及证人证言等证据，本院经审查认为，上述证据来源真实合法，与本案涉诉争议具有关联性，本院予以确认。上述证据能够相互印证，证实涉案房屋于2012年5月16日已竣工验收，符合交付条件且被告通过短信等方式联系包括原告在内的所有购房业主进行交付房屋事宜等事实。关于被告提交的山东恒信建设监理有限公司滨州分公司证明、消防监督检查记录、公安行政处罚决定书、滨州家悦物业管理有限公司证明等证据，本院经审查认为，上述证据虽能证实被告在建设施工过程中发生因保温建材问题而被责令停工整改的事实，但上述情形并非双方合同中约定的因政策变化或政府职能部门等原因引起的工期延长情形，被告所提的不可抗力自然灾害原因及原告逾期交付房款导致交房延期的理由亦均不成立，故对被告以此为由所提的交付日期顺延的答辩意见，本院不予采纳。依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年4月29日，原告高汝强（××）与被告一零一公司（××）协商签订商品房买卖合同，约定,××购买的商品房为位于滨州市滨城区某号房及储藏室，建筑面积共计98.95平方米；总价款为343621元；付款方式及期限：××于签约当日交齐首付款103621元，剩余房款240000元办理银行按揭；××逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之十的违约金；（第八条交付期限）××应当在2012年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力原因，且××在发生之日起30日内告知××的；2、因政策变化或政府职能部门等非出卖方原因引起的工期延长；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、××等社会异常事件；除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同；××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续；由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××应当在收到交房通知后，按××指定的时间、地点进行房屋交接，并交纳相应的费用；由于××原因，逾期未办理房屋交付手续的，则视为该房屋已形成移交事实，××不承担任何责任；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，××按已付房款的0.5%向××支付违约金。附件四《合同补充协议》第七条关于房屋交付通知：××在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知××房屋交付事宜，××以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书，不论××以何种方式通知××办理房屋交付手续，如果××因自身原因而未收到交付通知的，均以本合同约定时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；××的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，××无合同约定或无正当理由，不得拒绝受领××交付的房屋；第十条关于产权登记：××委托××协助办理房屋权属登记的，在本合同项下商品房交付时，应交办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予××，办妥委托代办手续，结清价款。××未完整提供上述资料、税费的凭证、未结清价款的，××不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。原告高汝强于2010年12月12日向被告交付购房首付款103621元，于2011年7月15日以按揭贷款方式向被告交纳房款240000元，以上共计343621元。2012年5月16日，被告一零一公司开发建设的香格里拉·水岸绿城3号楼竣工验收合格，同日，被告工作人员通过短信方式向原告高汝强（手机号码136××××8118）等购房户发送房屋交付通知，后又通过电话通知方式联系原告高汝强（手机号码136××××8118）。后原告因房屋交接及逾期交房违约金与被告协商未果，诉至本院。本院认为，原告高汝强与被告滨州市一零一置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，双方当事人应当按照协议的约定全面履行义务。原告高汝强已按合同约定交纳购房款，被告滨州市一零一置业有限公司应按合同约定于2012年1月18日向原告高汝强交付竣工验收合格的房屋，而涉案房屋至2012年5月16日始竣工验收，被告于涉案房屋竣工验收合格之日通过短信等方式通知向原告交付房屋，被告滨州市一零一置业有限公司逾期交付房屋，且逾期交房的免责事由证据不充分，应承担相应的违约责任。关于原告主张的自2012年5月16日至实际交房之日的违约金，本院经审查认为，被告提交的短信及电话通话记录能够证实其向原告高汝强（手机号码136××××8118）发送了短信，其提交的证人证言能够证实短信、电话通知的内容为办理涉案房屋交付手续，上述证据能够证实涉案房屋于2012年5月16日具备交付条件后，被告滨州市一零一置业有限公司已就房屋交付向包括原告在内的购房户于2012年5月16日发送了通知，但对交付时限未作约定。根据本案案情，本院确认交房时限为被告向原告发送交房通知后一个月内，双方办理房屋交付手续，原告在收到被告发送的交房通知短信后，未在合理期限内办理，且其不能说明未予办理房屋交付的正当理由，对因此而造成的扩大的损失，应由其个人承担。综上，被告应支付的逾期交房违约金：以购房款343621元为基数，自2012年1月19日起至2012年6月16日止共计149天，按日万分之二计算违约金为10240元。被告向原告交付房屋后90日内，应按合同约定协助原告办理房屋产权证、土地使用权证等产权变更登记手续，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市一零一置业有限公司于本判决生效后十日内将滨州市滨城区某号房屋交付原告高汝强并协助原告办理产权登记手续和土地使用权登记手续；二、被告滨州市一零一置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高汝强支付违约金10240元；三、驳回原告高汝强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，由原告高汝强负担1000元，由被告滨州市一零一置业有限公司负担1085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王好勇人民陪审员  刘秀清人民陪审员  王庆奎二〇一六年十一月八日书 记 员  温淑娟