江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民二初字第499号原告（反诉被告）：胡常文，男，1951年1月14日出生，汉族，住江西省泰和县。被告（反诉原告）：江西合力泰科技有限公司，住所地：江西省泰和县工业园区。法定代表人：文开福，董事长。委托代理人：袁小平、罗良玉，公司员工，特别授权。原告（反诉被告）胡常文与被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司（以下简称“合力泰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡常文、被告合力泰公司的委托代理人罗良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡常文向本院提出诉讼请求：1、判决被告合力泰公司支付地板及直横梁、超期房租、生产区生活垃圾清扫、运费等计人民币125000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月24日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将其位于泰和县螺溪镇三都供销社院内一幢333㎡的木地板防潮仓库及部分空地租赁给被告办分厂，在四年租赁期内，被告共支付贰万元房租和伍仟元押金，2014年2月合同到期，原告发现木地板及直梁、横梁全部霉烂，无法使用。被告在租赁权满锁住房屋不交付，造成延期两年损失房租4万元，地板横梁等损失78100元，四年空地使用费4800元，撞烂门框200元，四年租期生活垃圾清扫费14400元，第一份合同少付租金4000元，墙面修补工时费1000元，共计142500元，除去押金5000元及木地板残存价值12500元，应赔偿金额125000元。被告（反诉原告）合力泰公司辩称：原告胡常文房屋地板、直梁横梁的损毁原因和责任在于我司租用房屋使用几年后，地板局部自然损坏，在可以修好的情形，原告自己将地板全部撬掉，我方不承担地板等损毁的全部责任；房屋租赁期满后，已经将房屋交付原告，不存在不交房的事实，我方不应承担延期2年交房损失40000元及空地4800元；垃圾清运费14400元过高应核减；第一份合同房租4000元已经过诉讼时效，无事实依据，应予驳回。被告（反诉原告）合力泰公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告胡常文退还租房押金5000元；2、判令胡常文自2014年2月21日起按人民银行同期贷款利率支付逾期退还押金利息，计算至实际给付之日止；3、诉讼费由反诉被告胡常文承担。事实与理由：2013年2月21日，反诉人与被反诉人签订了《厂房合同》，合同约定，反诉人向被反诉人租赁厂房333平方米，期限自2013年2月21日至2014年2月20日止，租金贰万元，同时反诉人交纳了5000元押金，2014年2月20日合同期限届满，反诉人腾出厂房，自动搬出，按约定，合同期满，退还押金，但被反诉人拒不退还。原告（反诉被告）胡常文辩称：我是收了押金5000元，但是由于房屋损失及垃圾清运费合力泰公司没有给我，所以没退押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据《证明》，证明人未出庭作证，真实性无法确定，本院不予采信；第四组证据鉴定意见书，系本院委托鉴定机构进行鉴定，真实性予以采信，至于是否是被告造成的损失，本院结合其它证据及庭审核实情况，可以认定被告在生产过程中对物件有损坏，故本院对该组证据予以采信；第五组证据照片，没有拍摄日期、时间，真实性存疑，本院不予采信。被告（反诉原告）合力泰公司提交的螺溪镇政府出具的情况属实证明，上面有螺溪镇政府加盖公章，结合证人证言，两者可以相互印证，且胡常文亦当庭承认镇政府及派出所来调解的事实，故本院对该情况属实证明及证人证言均予以采信。综上所述，本院对已查明的法律事实确认如下：2010年2月，胡常文将位于螺溪镇原针织厂约300平方米的厂房租赁给合力泰公司使用，胡常文拟定了一份《房子租赁合同》，但合力泰公司未在该合同上签章，2012年2月22日，被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司原告（反诉被告）胡常文与被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司签订了一份《房屋续租合同》，合同约定，胡常文将位于螺溪镇原针织厂约300平方米的厂房租赁给合力泰公司使用，租期从2012年2月22日至2013年2月21日止，租金每年一万元，空地租金每月1元/平米，合同到期后，2013年2月21日双方又签订了一份《厂房合同》，合同约定：胡常文将约333平方米的合力泰厂房车间出租给被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司使用，租期从2013年2月21日至2014年2月20日，租金每年贰万元，合力泰公司同时交付押金5000元，合同期满，双方办理终止手续交回房产，退还押金，原告装修好的房屋设施，终止合同时，合力泰公司不得损坏，如其致房屋受损，按市场价赔偿。合同签订后，胡常文向合力泰公司交付了房屋，合力泰公司亦交纳了20000元租金及5000元押金，2014年2月18日及2月19日，合同将近期满，合力泰公司陆续将生产设备搬走，并要求将房屋交还给原告（反诉被告）胡常文，退还5000元押金，但原告（反诉被告）胡常文认为合力泰公司造成其房屋地板及直横梁等损坏，不予收房并拒绝退还押金，经泰和县螺溪镇政府及螺溪派出所相关工作人员组织协调未果，后原告（反诉被告）胡常文诉至法院，并申请对相关损失进行鉴定，2016年6月7日，经吉安鹭州司法鉴定中心对本案涉及的租赁房屋的地板、直横梁、办公室门框、墙面修补费及生产生活垃圾清扫费鉴定，金额为50157.6元。本院认为，本案的争议焦点为：原告（反诉被告）胡常文所主张的租赁房屋的地板、直横梁、办公室门框、墙面修补费及生产生活垃圾清扫费等损失是否应当由被告（反诉原告）合力泰公司承担？原告在诉状中列明的超期租金、空地使用费等费用是否超过诉讼时效，是否应当支持？原告（反诉被告）胡常文收取的5000元押金是否应当返还给合力泰公司？关于原告（反诉被告）胡常文所主张的租赁房屋的地板、直横梁、办公室门框、墙面修补费及生产生活垃圾清扫费等损失的问题，本院认为，通过司法鉴定可以得出该项损失应为50157.6元，通过庭审查明的事实看，双方在房屋租赁期限届满时，原告即向被告（反诉原告）合力泰公司提出了相应损失的存在，显然上述损失系被告在租赁期限使用不当造成的，应当由合力泰公司承担，但原告（反诉被告）胡常文拒绝收房，并擅自撬地板，并一直未主张相应赔偿，在房屋空置一年多才起诉，致使地板、横梁等腐烂程度必然增加，相应损失扩大，根据合同法的相关规定，其未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿，因扩大的损失无法确定，本院根据原告（反诉被告）胡常文的过错程度，酌定为鉴定的损失50157.6元的百分之十即5015.76元，则合力泰公司应承担的相应损失为45141.84元（50157.65015.76）。关于原告（反诉被告）胡常文主张的超期租金4万元，本院认为，合同届满后，被告（反诉原告）合力泰公司已向其提出交房，但其予以拒绝，过错在原告（反诉被告）胡常文而非合力泰公司，故对该4万元租金不予支持；关于原告（反诉被告）胡常文主张的四年空地使用费4800元，首先双方对于空地使用面积未做约定，具体数额无法计算，且从双方签订的合同看，双方只在2012年2月签订的《续租合同》约定了空地使用费，该费用应当在该合同届满日2013年2月21日的二年内提出，胡常文在2015年11月24日起诉提出主张，合力泰公司抗辩称已过诉讼时效，应当予以采信，故胡常文主张的四年空地使用费4800元，证据不足，本院不予支持；胡常文主张的2010年合同少支付的4000元租金，本院认为，从2010年的合同内容看双方未约定租金为多少，且从该合同2012年2月23日届满至起诉之日，远超过二年的诉讼时效，合力泰公司亦提出了抗辩，故本院对该项诉请亦不予支持。关于5000元押金是否应当返还的问题，本院认为，根据合同约定，合同终止后，合力泰公司交回房屋，胡常文退还押金，虽然胡常文拒绝收房，但押金应当按约返还，至于合力泰公司主张的押金的利息问题，押金未予返还系因房屋损失产生纠纷，纠纷尚在处理，不宜计付利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡常文支付租赁房屋的地板、直横梁、办公室门框、墙面修补费及生产生活垃圾清扫费等费用共计45141.84元；二、限原告（反诉被告）胡常文于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司返还房屋押金5000元；前述两项相品除，被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司应向原告（反诉被告）胡常文支付40141.84元；三、驳回原告（反诉被告）胡常文的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司的其他反诉请求。本案受理费2800元、反诉费25元、鉴定费3000元，由原告（反诉被告）胡常文负担2900元，被告（反诉原告）江西合力泰科技有限公司承担2925元。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邹艳辉审 判 员  胡 卿人民陪审员  杨 华二〇一六年十一月一日书 记 员  薛 璐