上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初71264号 原告：胡德容，女，1949年2月20日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：侍卫东，上海申恒律师事务所律师。 被告：朱美华，女，1966年9月1日出生，汉族，住江苏省南通市。 委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光琴，上海国年律师事务所律师。 原告胡德容与被告朱美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡德容及其委托诉讼代理人侍卫东、被告朱美华的委托诉讼代理人刘光琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡德容向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2014年12月15日签订的关于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同；2、请求被告按照每月补偿房屋租金人民币2,200元的标准，支付自2016年4月1日起至房屋租赁合同解除之日止的房租；3、被告支付原告违约金1,500元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告返还上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋，以及自2016年9月15日开始至被告实际返还房屋之日止，按每月3,700元计算的使用费。事实和理由：2014年12月15日，原、被告签订《租房合同书》一份，约定原告将位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期自2014年12月15日至2017年12月14日止。该合同第一条约定，被告不得转租或者转让该系争房屋。2016年6月15日，原告无意发现被告于2016年4月1日将系争房屋转租给案外人孙某。后原告多次找被告协商，但被告拒绝。 被告朱美华辩称，原、被告于2014年11月19日、2014年12月15日分别签订两份《租房合同书》，其中特别约定租赁期间可租两家，安全由乙方自负。现尚在租赁期间，故其不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告作为出租方(甲方)与作为承某方(乙方)的被告签订《租房合同书》一份，约定由原告将位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。该合同第二条约定：“甲方的出租房月租金为壹仟伍佰元，乙方付款方式为付三押一，叁个月为一期。以后的租金应于每期提前五天支付，先付后住。合同结束时，经甲方验收合格后，将押金退还给乙方(不计利息)。”第六条约定：“本合同生效后，甲乙双方不得单方面终止合同，如若终止合同，双方必须提前一个月通知对方，否则造成损失，完全由违约方承担责任。违约金为一个月租金。”其他说明：“甲方提供是毛坯房，无家俱家电，如提前解约，需赔偿乙方装修损失。可住两家，租赁期间，安全由乙方自负。”合同还约定了其他事宜。后原告向被告交付系争房屋，被告支付原告押金1,500元，并按照合同约定的标准支付租金至2016年9月14日。2016年8月6日，原告胡德容发现案外人孙某承某系争房屋内而进行报警处理，上海市公安局浦东分局三林派出所开具的《事件单》，写明：“甲：胡德容、乙：孙某，双方因租房纠纷，二房东朱美华、刘玲娟违反租房合同擅自转租，现朱、刘不肯出面解决，双方通过法律途径解决。”原告认为被告擅自转租的行为违反合同约定，故原告于2016年10月诉至本院，要求判如所请。 另查明，被告在本院诉前调解时陈述，对原告所述事实无异议，系争房屋进行装修，其女儿将系争房屋转租给了案外人孙某；对《租房合同书》和《租赁合同》的真实性没有异议。但被告在上述陈述内容的调解笔录上拒绝签字。 审理中，原告递交案外人刘玲娟和孙某于2016年4月1日签订《租赁合同》一份(复印件)，该合同中约定出租人刘玲娟将系争房屋出租给承某人孙某使用，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为每月3,700元。原告认为刘玲娟系被告女儿，被告将系争房屋转租给案外人孙某的租金为每月3,700元，其中2,200元的差额部分为不当牟利，故要求被告按照每月补偿2,200元的标准支付自2016年4月1日至2016年9月14日止的租金，并按照每月3,700元的标准支付自2016年9月15日至实际返还房屋之日止的租金。被告则认为，对原告递交的上述《租赁合同》的真实性不予认可，并未委托他人将系争房屋出租给孙某，刘玲娟也并不是其女儿。 以上事实，由原告提供的《租房合同书》、《租赁合同》、上海市公安局浦东分局三林派出所开具的《事件单》，本院的《诉前调解笔录》，以及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房合同书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承某人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。双方签订的《租房合同书》约定被告不得将承某的房屋转让或转租。被告认为上述合同约定“可住两家”，故认为该约定覆盖了不得转租的条款。本院认为，“可住两家”系出租人给予承某人承某系争房屋后使用人数的约定，并不表示同意被告可以转租的意思表示，故被告的上述意见，本院不予采纳。根据原告递交的公安部门接警处理意见，显然存在系争房屋已被案外人承某的事实，故被告认为不存在转租事实，与事实不符，本院不予采信。由于被告在使用租赁房屋期间，未征得原告同意擅自将系争房屋转租他人，被告的上述行为已违反了相关法律的规定和合同的约定，构成违约，原告据此要求解除双方合同，与法并无不合，本院予以支持。合同解除后，被告理应将系争房屋返还给原告，并支付至被告实际返回房屋之日止的租金和使用费，租金标准应按照双方合同中约定的标准。原告要求被告按照转租租金的标准补偿租金差额和计算合同解除后的使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。审理中，原告同意将收取被告的押金予以退还，本院予以照准。由于《租房合同书》中约定的一个月租金作为违约金的情形系任意一方书面提出提前终止合同所应承担的违约责任，现原告以被告擅自转租而主张合同解除，不适用该违约金承担的约定，故原告要求被告承担违约金1,500元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条的规定，判决如下： 一、解除原告胡德容与被告朱美华于2014年12月15日签订的《租房合同书》； 二、被告朱美华应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋移交给原告胡德容； 三、原告胡德容应于被告朱美华履行本判决第二项内容之日时返回被告押金1,500元； 四、被告朱美华应按照每日50元的标准支付原告胡德容自2016年9月15日始至被告履行本判决第二项内容之日止的房屋租金和使用费； 五、驳回原告胡德容的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费112元，减半收取计56元，由被告朱美华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  邱连祥 二〇一六年十一月二十四日 书记员  王 婷 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。