上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初8474号原告陈新，男，1969年2月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人付忠文、田志林，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告陶晨，男，1977年12月1日出生，汉族，住上海市。被告苏筱梅，女，1939年10月9日出生，汉族，住上海市。被告陶良规，男，1937年6月28日出生，汉族，住上海市。上列三被告共同委托诉讼代理人沈雄林，中银(上海)律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总裁。委托诉讼代理人曾炜雯、夏威，该公司员工。原告陈新与被告陶晨、苏筱梅、陶良规房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新的委托代理人付忠文，被告陶晨、苏筱梅、陶良规的共同委托代理人沈雄林、被告陶晨，第三人德佑公司的委托代理人曾炜雯、夏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2016年2月4日签订的《房地产买卖居间协议》；判令被告返还原告已支付的定金10万元；判令被告向原告支付违约金123万元。事实和理由：2016年2月4日,原告与三被告就买卖被告名下的上海市同心路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定转让总价款为615万元，并就付款方式、产权过户登记时间、交房时间进行了详细约定，且双方在居间协议第五条明确约定，双方对买卖系争房屋的交易条件达成共识，双方买卖关系成立。根据居间协议第3.1条约定，三被告应于2016年3月15日配合原告办理网签手续，但在2016年3月15日，三被告均未依约至指定地点，也未至中介公司处，导致双方未能按约定办理网签手续。在多次催告被告继续履行协议无果后，原告于2016年3月21日发函给被告，书面要求继续履行协议，并在2016年3月25日配合办理有关网签手续，被告无任何回复。后原告于2016年3月28日发函给被告，解除与被告之间的合同关系，该函件已于2016年3月29日由被告签收。原告认为，双方签订的协议已具备了房屋买卖合同的主要内容，双方买卖关系成立，但被告在原告催告后仍未履行义务，故原告有权按照协议约定解除协议，并要求被告按照房屋总价款的20%支付原告违约金。另外，原、被告签订居间协议后，基于对被告的信赖，原告将自己的房屋低价出售，又于2016年6月10日以718万元的价格购买了上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告以较高价格购买了地段、面积相当的房屋，实际损失已然发生，主张的违约金并未高于实际损失。被告陶晨、苏筱梅、陶良规辩称，原、被告签订的居间协议是无效的，原告签订居间协议时是限购的。原告没有向被告证明自己有购房资格，导致被告认为原告不符合本市购房政策，即使签订了居间协议，也无法完成房产买卖，故被告行使了不安抗辩权和先履行抗辩权。签订居间协议后，原告提出让被告把系争房屋上的抵押解除后才同意签订合同并支付首付款，这是居间协议没有约定过的。被告不存在违约行为，不应承担违约金，即使居间协议有效，协议上关于违约金的约定对于被告也是不适用的，因为是原告违约。违约金的约定金额过高，应该以实际损失为准。故不同意原告诉请。第三人德佑公司述称，原、被告及第三人签订居间协议后，被告授权第三人保管原告支付的定金10万元，目前仍在第三人处，对于该10万元的处置，由法院依法确定。关于原告的其余诉请，是原、被告之间的纠纷，与第三人无关。2016年3月13日、3月14日，第三人的业务员以短信、电话通知被告于3月15日网签合同，被告表示同意，但被告在2016年3月15日电话告知业务员已经与他人签约了，业务员查询得知系争房屋已经由被告与他人网签了合同，当天原告到场，被告未到场。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，原、被告和第三人就被告名下的系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定：总房价款615万元；原告为表示购买诚意，于2016年2月4日向第三人支付意向金10万元，如被告签署本协议，则该意向金转为定金，被告授权第三人收取并保管；原、被告双方同意在3月15日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称为买卖合同)；若被告未能依照本协议约定签订买卖合同或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订买卖合同，则已支付的定金不予返还；本协议生效后，任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方面解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。当日，原告向被告支付购房定金10万元，由第三人收取并保管。2016年2月27日，被告与案外人韩某1、邹某某、韩某2系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款620万元。2016年3月21日，原告向被告发出催告函，要求被告于2016年3月25日前与原告完成房屋买卖的网签。2016年3月28日，原告向被告发出告知函，表示解除与被告的合同关系，被告于2016年3月29日签收。后原、被告就解除合同、违约赔偿等问题协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的居间协议、上海市房地产登记簿、收款收据、催告函、快递单、快递物流记录、告知函，被告提供的上海市房地产买卖合同以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告、第三人签订的居间协议系三方真实意思表示，合法有效。原、被告在居间协议中约定于2016年3月15日前签订买卖合同，而被告在此前的2月27日就与案外人签订了买卖合同，以其行为表明不再履行与原告签订的居间协议，被告违约行为已然明确。系争房屋现已由被告出售他人，原告合同目的无法实现，现原告要求以其解除合同的告知函送达被告之日即2016年3月29日解除居间协议，第三人对此并无异议，该诉请符合法律规定，本院予以支持。居间协议解除后，第三人代为保管的定金10万元应返还原告。被告辩称原告购房时属于限购，但即使原告在签订居间协议时属于限购范围，只要其在房屋产权变更之时符合本市购房政策，并不影响原、被告双方居间协议的履行，被告以此为由行使抗辩权并将系争房屋售于他人并无法律依据，有违诚信原则。被告违约导致居间协议解除，应按照居间协议约定承担违约责任，被告辩称约定的违约金标准过高，要求予以调整。鉴于居间协议签订至解除仅两个月时间，综合考虑本市房价上涨趋势，本院酌情确定被告应向原告支付违约金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告陈新与被告陶晨、苏筱梅、陶良规、第三人德佑房地产经纪有限公司2016年2月4日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年3月29日解除；二、被告陶晨、苏筱梅、陶良规应于本判决生效之日起十日内支付原告陈新违约金30万元；三、第三人德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈新定金10万元；四、驳回原告陈新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,770元，减半收取8,385元，由原告陈新负担5,864元，被告陶晨、苏筱梅、陶良规负担2,521元。财产保全申请费5,000元，由原告陈新负担3,496元，被告陶晨、苏筱梅、陶良规负担1,504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  张廷奎二〇一六年十一月二十九日书 记 员  王 颖附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……