贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初5487号 原告：遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司。住所地遵义市红花岗区凤凰山文化广场科技馆3楼。 法定代表人：李征强，董事长。 委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何奇，贵州与之律师事务所律师。 被告：遵义松红丹市场管理有限公司，住所地遵义市红花岗区舟水桥办事处红舟村镇隆小区。 法定代表人：江红，董事长。 委托诉讼代理人：王良均，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小亚，贵州新长征律师事务所实习律师。 原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司诉被告遵义松红丹市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任昕、被告法定代表人江红及其委托诉讼代理人王良均、陈小亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年8月21日签订的《租赁协议》；2、判令被告立即向原告支付所欠租金2270675元（按每月15元/平方米，总面积12614.86平方米计，从2016年3月1日计至2017年3月1日，此后的房屋占用费按照双倍租金标准计算至实际返还原告房屋之日止）；3、判令被告向原告支付违约金1028616元（违约金按照合同约定年租金2270675元为基数，按日千分之三从2016年3月11日起计算至2016年8月1日，此后的违约金计算至租金和房屋占用费清偿之日止）；4、判令被告立即返还所承租的房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，原被告双方签订《租赁协议》，原告将其位于遵义市红花岗区镇隆小区遵铁集团廉租房门面（面积为12614.86平方米）出租给被告，租期10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止，第一至四年的租金按每月15元/平方米，共计每年2270675元，以后的租金在此基础上逐渐增加，协议约定原告于2014年9月1日前交房，被告有五个月的装修期和免租期（从2014年9月1日至2016年2月29日）免租期届满后第一个月的10日前被告应预付第一年的租金2270675元，协议还约定被告在签订协议之日起一周内向原告交纳500000元的租赁保证金和200000元的开业保证金，合同签订后，被告仅交纳了租赁保证金500000元后，就未再支付开业保证金及租金，原告多次催收未果，诉至法院。 被告遵义松红丹市场管理有限公司辩称，原告交付给我司的房屋存在漏水问题，我司多次向原告反映，原告均置之不理，且因房屋漏水，导致市场的商户拒绝交纳租金，原告违约在先，应当由原告承担违约后果，且原告主张的违约金过高，我方不予认可。 本院经审理认定事实如下：2014年8月21日，原、被告双方签订《租赁协议》，原告将其位于遵义市红花岗区镇隆小区遵铁集团廉租房门面（面积为12614.86平方米）出租给被告，租期10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止，从2015年3月1日至2016年2月29日为免租期，第二年至第四年的租金按每月15元/平方米，共计每年2270675元，以后的租金在此基础上逐渐增加，协议约定原告于2014年9月1日前交房，免租期届满后第一个月的10日前被告应预付一年的租金2270675元，协议还约定被告在签订协议之日起一周内向原告交纳500000元的租赁保证金和200000元的开业保证金，如被告未按合同约定如期支付租金，则每逾期一日，应按照欠付租金的日千分之三向原告支付违约金。合同签订后，被告仅交纳了租赁保证金500000元后，就未再支付开业保证金及租金。后因本案所涉的租赁房屋存在漏水等问题，原告要求被告支付租金未果，诉来本院。上述事实，有原、被告举证的《租赁协议》、原告举证的房屋所有权证、建设工程竣工验收备案表、门面移交表、租金催缴通知书、会议纪要、《遵义市镇隆小区防水维修工程合同》、工程竣工验收纪要、律师函等证据及被告举证的申请报告、照片、收条等书证及原、被告的陈述在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。对原告要求解除合同，返还租赁物的诉讼请求，因被告一直未向原告支付租金，直至起诉后仍未支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同已经解除，对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告立即支付所欠租金2270675元（按每月15元/平方米，总面积12614.86平方米计，从2016年3月1日计至2017年3月1日，此后的房屋占用费按照双倍租金标准计算至实际返还原告房屋之日止）的诉讼请求，本院认为，被告租用原告的房屋至今，应当按照双方合同约定支付租金，现双方租赁合同虽已解除，但按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当支付相应的租金及租金损失，因有部分租金及租金损失并未实际产生，故本院仅支持按每月189222.90元计算的从2016年3月1日至本判决生效之日止的租金及从本判决生效之日止至被告实际返还租赁房屋之日止按每月189222.90元计算的租金损失。对原告要求被告支付违约金1028616元（违约金按照合同约定年租金2270675元为基数，按日千分之三从2016年3月11日起计算至2016年8月1日，此后的违约金计算至租金和房屋占用费清偿之日止）的诉讼请求，本院认为，虽然双方合同约定了违约金的计算方式，但被告在庭审中明确提出违约金约定过高，应当进行调整，且原告也并未举证证明被告违约对其造成的损失，故本院仅酌情支持违约金20000元。对被告认为原告提供的租赁物存在房屋漏水等质量问题故应当减免租金的辩解理由，本院认为，原告提供的房屋确实存在漏水等问题，但被告并未举证证明房屋漏水等问题对其造成的损失以及损失的金额，故对原告的该辩解理由，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司与被告遵义松红丹市场管理有限公司于2014年8月21日签订的《租赁协议》； 二、被告遵义松红丹市场管理有限公司于本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区镇隆小区遵铁集团廉租房门面（建筑面积12614.86平方米）腾空返还给原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司； 三、被告遵义松红丹市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司房屋租金（从2016年3月1日至本判决生效之日止按每月189222.90元计算）及租金损失（从本判决生效之日止至被告实际返还租赁房屋之日止按每月189222.90元计算）； 四、被告遵义松红丹市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33190元，减半收取计16595元，由被告遵义松红丹市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 陈 钰 二〇一六年十一月九日 书记员 谷其军