北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0118民初645号原告王小强，男，1973年3月26日出生。原告刘杰，男，1978年1月28日出生。二原告委托代理人唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告姜斌，男，1966年10月15日出生。原告王小强、刘杰与被告姜斌土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭凤国担任审判长，会同人民陪审员季凤芹、李德轩组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小强、刘杰之委托代理人唐容出庭参加诉讼，被告姜斌经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告王小强、刘杰诉称：原、被告于2011年7月24日签订《土地租赁协议》一份，约定被告将密云区穆家峪镇阁老峪村羊山桥北侧使用面积为37606.10平米土地（以京密集用2000荒租字第0016号证书为准）从签订该协议之日起转租给二原告至2048年6月2日止，二原告一次性给付被告租赁费用共计五十五万元，于2011年7月25日一次性给付，以被告向原告出具的收条为准。本协议签订后双方自觉遵守不得违约，如果一方违约，违约方需承担违约金110万元。协议签订后，二原告于2011年7月25日向被告支付了55万元租金，且根据其对土地使用的发展规划进行了设计规划，但被告并为向二原告交付前述《土地租赁协议》所涉土地。据二原告了解，被告与密云区穆家峪镇阁老峪村经济合作社（以下简称：经济合作社）关于前述《土地租赁协议》所涉土地的租赁合同纠纷一案，已被密云法院和二审法院判决土地租赁协议无效，为维护原告合法权益，原告请求判决：1、请求判令解除原、被告的《土地租赁协议》；2、请求判令被告返还原告租赁55万元及自2011年7月25日至实际返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告向原告支付违约金110万元；4、诉讼费用由被告承担。被告经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，未对本案进行答辩。经审理查明：原、被告于2011年7月24日签订《土地租赁协议》一份，约定被告将密云区穆家峪镇阁老峪村羊山桥北侧使用面积为37606.10平米土地（以京密集用2000荒租字第0016号证书为准）从签订该协议之日起转租给二原告至2048年6月2日止，二原告一次性给付被告租赁费用共计五十五万元，于2011年7月25日一次性给付，以被告向原告出具的收条为准。本协议签订后双方自觉遵守不得违约，如果一方违约，违约方需承担违约金110万元。协议签订后，二原告于2011年7月25日向被告支付了55万元租金。另查，原告对涉诉土地未进行经营及建设。再查明：1999年6月24日，姜斌、阁老峪合作社就涉诉土地签订了《农村集体土地租赁合同书》，约定姜斌租赁合同阁老峪合作社潮河地62.4亩；租赁期限为50年，自1999年6月24日至2049年6月24日止，四至东为至大石岭地交界，西至潮河大堤（以大堤外10米界为准），南至田间路，北至田间路；租金为每年600元，交款方式为上交款；合同签订当日给付10年租金共6000元，2009年6月24日给付5年的租金3000元，以后每5年上交承租款一次，各3000元，以次类推；租赁用途为种植业、养殖业，开发期限不得超过5年。2000年4月6日，密云区穆家峪镇农村合作经济经营管理站对该合同鉴证。2000年2月19日，姜斌、阁老峪合作社签订了《土地租赁协议》，作为1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》的补充协议。约定：租期为50年，租金为每年每亩10元；付款方式为第一年先付10年租金，第二次及以后为5年一付租金；租用土地的经营范围是：度假村、娱乐场所、饭店、养老院、副食养殖基地、庄园民宅小区。阁老峪村合作社为姜斌协调水、电等条款。还查明：本院于2015年十一月二十七日以（2015）密民（商）初字字第05363号判决：一、原告姜斌与被告密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社于一九九九年六月二十四日签订的《农村集体土地租赁合同书》以及于二〇〇〇年二月十九日签订的《土地租赁协议》无效；二、原告姜斌于本判决生效后七日内返还被告密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社位于密云县穆家峪镇羊山桥北侧潮河河床土地三万七千六百零六平方米一分土地；四、被告（反诉原告）密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社本判决生效后七日内返还原告姜斌租金九千元；五、驳回原告（反诉被告）姜斌的诉讼请求。姜斌不服北京市密云县人民法院（2015）密民（商）初字字第05363号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院以（2016）京03民终1131号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：本案焦点一是原、被告所签订的合同是否因姜斌与被告阁老峪村经济合作于一九九九年六月二十四日签订的《农村集体土地租赁合同书》及《补充协议》被本院判决无效而导致本案《土地租赁协议》无效；二是本案所涉土地是否交付。关于本案原、被告所签合同效力问题，原、被告依据姜斌与阁老峪村经济合作社签订的《农村集体土地租赁合同书》及《补充协议》时，被告为原告出具了《集体土地使用证》，原告有理由相信被告对本案所涉土地由处分权；同时协议载明被告姜斌租用土地期间对阁老峪村委会享有独立使用、建设权、经营权、对外招商引资权、与第三方连营、出租权、转让权、继承权；再者，原、被告签订《土地租赁协议》在（2015）密民（商）初字字第05363号民事判决前客观上已经取得该宗土地使用权、处分权。因此，本案原、被告双方签订《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违法法律规定，当属有效。但该合同性质为租赁合同，约定租赁期限为50年，不符合我国合同法的相关规定，故租赁期20年以外部分无效。关于所涉土地交付问题，该合同性质为租赁合同，租赁合同维诺成性合同，合同一经建立，即对双方合同双方发生法律效力。原告就立即依合同取得该宗土地用益物权。如有妨害，当事人可采取相应的救济手段。本案原告称被告未交付土地，去涉案土地行使权力时收到他人阻碍，但原告并未采取相应的法律救济手段，怠于行使权力，再者，2011年7月25日为被告姜斌出具的收据明确说明：“甲乙双方已完全履行协议，在该土地证的起止有效期内的一切权利、义务及发生任何后果都有由乙方承担与甲方无关，甲乙双方不存在任何形式的违约、赔偿、退款、解除的争议凭证，乙方认可后签字：今收到，姜斌交来京密集用（2000荒租）字第0016号集体土地使用证及土地租赁合同复印件一张，双方无任何纠纷”。因此，原告诉称被告未向其交付土地的理由不成立，本院不予采信。目前该宗涉案土地被（2015）密民（商）初字字第05363号民事判决归还给阁老峪村经济合作，被告丧失了对该宗土地的权利，本案原、被告签订的《土地租赁协议（2）》丧失了履行基础和现实可能，合同目的已无法实现。原告要求解除与被告姜斌二〇一一年七月二十四日所签订的《土地租赁协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除日期应当以二审判决日期为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。被告姜斌应当返还给原告租金，但自原、被告签订合同之日至合同解除之日期间的租赁费用应当扣除。关于原告要求返还租金至实际给付之日的利息一节，首先因双方没有约定，其次是判令被告给付原告的违约金中已经包含利息损失，故本院不予支持。关于原、被告约定的违约金过高一节，本院依法予以调整，具体数额参照合同有效部分应付租金由本院依据相关规定予以酌定。被告经本院合法传唤就，无正当理由，拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，维护社会的正常经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王小强、刘杰与被告姜斌二〇一一年七月二十四日所签订的《土地租赁协议》于二〇一六年三月十七日解除。二、被告姜斌返还原告王小强、刘杰租金四十八万五千二百九十七元，限本判决生效之日起三十日内付清。三、被告姜斌给付原告王小强、刘杰违约金二十八万元，限本判决生效之日起三十日内付清。四、驳回原告王小强、刘杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千六百五十元（原告王小强、刘杰已预交一万三千七百五十元），由被告姜斌负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  谭凤国人民陪审员  季凤芹人民陪审员  李德轩二〇一六年十一月二十三日书 记 员  赵颖慧