重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终2457号上诉人（原审被告）：重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），统一社会信用代码91500231054279633A。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾果，男，1989年10月6日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊浩涵,男,汉族,1994年3月12日出生,住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：朱冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。上诉人重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称垫江碧桂园公司）因与被上诉人熊浩涵商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院(2016)渝0231民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。垫江碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回熊浩涵的诉讼请求。事实及理由如下：1、我公司向熊浩涵所交付的房屋虽然存在一些小瑕疵，但并不影响其实际居住，原审判决认定在修复这些瑕疵时影响熊浩涵及时入住，进而产生相应的房租损失，认定事实错误。2、我公司在作出整改承诺后，积极履行了整改义务，并未拒绝修复或拖延修复。一审判决仍然判决由我公司承担租金损失责任，适用法律不当。被上诉人熊浩涵答辩称：1、对于讼争房屋存在的质量问题，垫江碧桂园公司已通过向政府主管部门行文的方式予以确认，且该公司自愿作出了整改承诺，因此，垫江碧桂园公司需要整改讼争房屋存在的质量问题而产生的不能如期入住的损失，应由其承担赔偿责任。2、垫江碧桂园公司虽然作出了整改承诺，但其后该公司并未如实、全面履行整改义务，导致讼争房屋至今仍存在质量问题，故垫江碧桂园公司故意迟延履行整改义务所造成的损失，应由其承担。3、由于双方签订的商品房买卖合同的附件三、附件四对装饰、装修材料的品牌、规格、质量等事项未作约定，按照合同法第六十二条的规定，应当按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。因本案所涉及交付为精装修房，没有相应的国家标准，故应当参照《成品房住宅装修工程技术规范》、《重庆市成品住宅指导意见2010》的相关规定执行。况且，垫江碧桂园公司在整改承诺中亦自愿表示向业主提交“房屋装修材料的合格证、质量书以及室内环境检测报告”等证明文件，因此，垫江碧桂园公司整改完毕后，还应提交了前述的合格证、质量书、检测报告才能视为其履行了承诺中的整改义务。由于垫江碧桂园公司至今未提交上述证明文件，一审判决认定其未全面履行整改义务构成违约，并确认由垫江碧桂园公司支付从合同约定接房之日起至实际达到整改标准之日止支付迟延入住的租金损失，认定事实清楚，证据充分，适用正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。熊浩涵向一审法院起诉请求：1、垫江碧桂园公司赔偿熊浩涵租金损失：从2015年6月21日起至2015年8月20日止，按每月16/㎡计算（108.17㎡×16元/㎡×2个月=3461元）；2、垫江碧桂园公司赔偿熊浩涵物业费和电梯费损失，从2015年6月21日起至2015年8月20日止，物业费按每月1.2元/㎡计算，电梯费为每月10元/户（108.17㎡×1.2元/㎡×2个月+20元/户×2个月=300元）；3、承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：熊浩涵于2013年8月4日与垫江碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由垫江碧桂园公司将坐落于垫江县桂溪镇XX西路XX号水云涧83幢XXXX号预售商品房一套出售于熊浩涵，建筑面积108.17㎡，总价款582420元。合同还约定：属预售商品房的，交房时间为2015年6月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给业主；商品房质量、装饰、设备标准见附件。除该商品房的装饰、设备标准与附件约定的不一致或违反有关商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，业主不得有异议拒绝收楼，引发的逾期交楼的后果由业主自行承担。但业主对该商品房的装饰和设备的异议由垫江碧桂园公司按实情予以修补、保修、或给予合理解决；逾期交房违约金的约定为，“垫江碧桂园公司在合同约定的交房期限的第二天起90日内或90日后继续履行合同的至实际交付之日起按每日熊浩涵所支付房款的万分之三支付违约金；业主自商品房交付之日起，应接受垫江碧桂园公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，物业费按每月1.2元/㎡计算，电梯费按每月20元/户计算。合同签订后，熊浩涵履行了交付房款的合同义务。2015年3月31日，垫江碧桂园公司获得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，建竣备字【2015】8号。该备案登记证的工程名称为垫江碧桂园一期1-4、10、11、24-27号楼及地下车库。2015年6月14日，垫江碧桂园公司通过邮局挂号信发送通知，通知业主接房。2015年6月17日，由建设单位、施工单位、监理单位、物业四方对涉案房屋垫江碧桂园一期叠翠湾A标段（1#-4#）室内精装进行了分户验收，分户验收结论：合格。验收项目九项：1、楼地板、墙面、项棚。2、门窗。3、栏杆。4、防水工程。5、室内主要空间尺寸。6、给排水工程。7、电气工程。8、建筑节能。9，其它。2015年6月20日，熊浩涵接房时，发现房屋质量不符合合同约定，拒不接房，双方产生争议。此时，垫江县碧桂园一期较多业主以不同方式向有关主管部门反映垫江碧桂园公司交付的商品房质量存在瑕疵，通过多渠道进行维权。2015年6月21日，在垫江县信访办主持并有垫江县碧桂园公司、业主代表、垫江县建委三方参与的情况下，召开了一次维权会议，形成了《2015年6月21日垫江县碧桂园业主维权会议记录》（下称维权记录），垫江碧桂园公司在其中承诺：1、对房屋飘窗大理石的破损、划痕进行整改；破损严重的更换；2、83幢每一层楼客厅内墙体有裂纹进行整改。2015年7月1日垫江碧桂园公司以渝垫字【2015】18号文件作出《关于垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》，该方案送县长、常务县长，县维稳办、县城乡建委、县国土局及相关单位，对社会予以公示。方案中明确：整改目标，按照精装修合同约定及相关图纸要求，对装修存在的质量缺陷进行全面整改；整改内容，业主查验房屋时提出的质量缺陷；整改时间，室内装修的质量缺陷和室外配套设施部分2个月内整改到位。整改房屋范围：63、64、65、66、67、68、80、81、82、83幢房屋；整改标准：垫江碧桂园公司将80幢2-1作为质量缺陷整改样板房，所有整改标准将参照质量缺陷整改样板房标准进行。方案中注明，房屋整改完毕时，由购房业主验收签字接房；整改完毕后，垫江碧桂园公司将提供房屋装修材料的合格证、质量书以及室内环境检测报告，并予以公示，以消除业主疑虑。同日垫江县城乡建设委员会作出《关于加快垫江碧桂园一期房屋室内精装修质量缺陷和室外配套设施问题整改的通告》并公示，内容为：城乡建设委员会成立整改督导协调工作组；坚持客观、公正、公平的原则，支持购房业主合理诉求和依法难权；成立整改技术指导分工；要求垫江碧桂园公司“以人为本、诚信为先、构建和谐”的原则，树立“碧桂园”品牌形象。一审法院另查明，垫江碧桂园公司开发的房屋65栋14-2业主袁春香将该房屋出租给第三人，该房屋面积92.31平方米，从2015年12月1日至2016年11月30日，租金为18000元。垫江碧桂园员公司提供的房屋租赁合同：承租方为垫江碧桂园公司，出租方为自然人童远明，童远明将垫江碧桂园公司开发的房屋65幢1302号房屋（建面92.31平方米）租给垫江碧桂园公司，租赁期间2015年9月1日至2016年8月30日，用于垫江碧桂园公司方员工生活居住使用，每月租金1500元。均证明涉案房屋的月租金标准16元/平方米。一审法院再查明，熊浩涵于2015年8月20日接房。一审法院认为，垫江碧桂园公司与熊浩涵于2013年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同附件一、附件二、附件三、附件四、《补充协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。现就熊浩涵的各项诉讼主张，逐一评析如下：一、熊浩涵主张由垫江碧桂园公司赔偿租金损失问题。垫江碧桂园公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定，交付符合合同质量的商品房给熊浩涵。本案中，在合同约定的交付房屋时，熊浩涵以交付房屋的质量不符合合同约定的交房标准为由，拒绝接受垫江碧桂园公司交付的房屋，双方发生纠纷。在众多业主就垫江碧桂园公司所开发的房屋存在大量质量瑕疵向有关主管部门反映要求依法处理时，垫江碧桂园公司以公司正式文件的形式不但自认其交付的房屋存在质量瑕疵，而且作出关于《垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》，自愿作出“对装修存在的质量缺陷进行全面整改：整改内容为业主查验房屋时提出的质量缺陷；交房的方式改为房屋整改完毕后，由购房业主验收签字接房”的承诺，该承诺系其对自己违约行为所采取的补救措施，而业主对此亦表示认可，因此，双方就讼争房屋的质量瑕疵所作出的维修约定达成合意，该约定合法有效，对双方当事人均有约束力。但垫江碧桂园公司在作出整改承诺后，怠于履行合同义务，客观上给熊浩涵造成了损失，故其应当依法承担商品房装修装饰质量的违约责任。具体期间应从整改开始到业主验收签字接房的时间作为整改房屋的期间，在整改期间熊浩涵不能入住房屋的损失，应由垫江碧桂园公司赔偿；赔偿的标准按同类房屋月租金标准16元/平方米计算赔偿。二、熊浩涵主张由垫江碧桂园公司赔偿物业费及电梯费的问题。垫江碧桂园公司与熊浩涵在《重庆市商品房买卖合同》中对垫江碧桂园一期房屋的前期物业已作约定，按《物业管理条例》的规定，缴纳物业费用是业主的义务。根据查明的事实，垫江碧桂园公司作为承租人签订的房屋租赁合同中，约定物业费和电梯费由垫江碧桂园公司承担及本行政区域本段房屋的租赁习惯中物业费和电梯费均为承租人负担的交易习惯，确认由于垫江碧桂园公司的违约，导致熊浩涵支出的不应负担的物业费用、电梯费由被告垫江碧桂园公司赔偿，符合法律的规定。赔偿的标准按合同约定物业费1.2元/㎡、电梯费按每月20元/户计算暂计算至起诉之日止。三、垫江碧桂园公司主张第二次通过邮局以EMS发出催促业主验房邮件后，业主延期不接房造成的损失不应其负担的问题。2015年7月1日，垫江碧桂园公司以渝垫字【2015】18号文件作出“关于垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案”，其中明确房屋整改完毕时，由购房业主验收签字接房；整改完毕后，垫江碧桂园公司将提供房屋装修材料的合格证、质量书以及室内环境检测报告，并予以公示。本案中，垫江碧桂园公司没有将质量书以及室内环境检测报告予以公示，一审法院审理过程中现场勘验时查明熊浩涵的房屋仍存在装修装饰质量问题，故垫江碧桂园公司主张不承担因业主延期不接房造成的损失的理由，不予采纳。综上所述，熊浩涵主张垫江碧桂园公司承担租金损失、赔偿物业费和电梯费损失的请求，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、垫江碧桂园公司在判决发生法律效力后10内赔偿熊浩涵租金损失3461元（计算办法从2015年6月21日起至2015年8月20日止，按每月16元/㎡计算，108.17㎡×16元/㎡×2个月=3461元）；二、垫江碧桂园公司在本判决发生法律效力后10内赔偿熊浩涵物业费和电梯费损失300元（计算办法从2015年6月21日起至2015年8月20日止，物业费按每月1.2元/㎡、电梯费按每月20元/户计算，108.17㎡×1.2元/㎡×2个月+20元/户×2个月=300元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由垫江碧桂园公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，垫江碧桂园公司与熊浩涵于2013年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同所涉及的附件一、附件二、附件三、附件四系合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力。结合垫江碧桂园公司的上诉请求，本院对双方当事人的争议焦点逐一评述如下：1、讼争房屋在合同约定交房时是否存在装修质量问题，是否影响购房人实际入住的问题。讼争房屋为精装修房，双方当事人在商品房买卖合同第十六条约定为“……装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定”，但该合同附件四中仅对装饰、设备的类型作了约定，而对于装饰材料的产地、品名、质量、装饰工艺等诸多影响整体装修效果的内容均未作约定。由于我国目前对精装房没有国家标准，亦没有行业标准，故依照合同法的规定，应当按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。根据本案查明的事实，当垫江碧桂园公司在合同约定交房日第一次通知熊浩涵接房时，熊浩涵与垫江碧桂园公司工作人员共同在房屋收楼记录表中确认了多项装饰质量问题。随后，垫江碧桂园公司于2015年7月1日以公文形式对众多业主提出的装饰质量异议提出了书面整改方案，其中明确了整改期限为2个月，整改标准为80幢2－1作为质量缺陷整改样板房，所有整改标准将参照质量缺陷整改样板房标准进行。由于讼争房屋包括在整改公告范围之内，且事后垫江碧桂园公司亦进行了整改，故讼争房屋在合同约定交房时存在装修质量问题，在客观上造成熊浩涵不能如期入住。垫江碧桂园公司认为应当承担迟延入住损失的问题，与其自身行为相矛盾，故对其上诉请求，本院不予支持。2、垫江碧桂园公司对讼争房屋所作的整改承诺的法律性质。垫江碧桂园公司与熊浩涵因装饰质量问题产生争议的情况下，垫江碧桂园公司为妥善处理此争议，在政府主管部门的协调下，自愿以公文的方式作出整改承诺，包括熊浩涵在内的众多业主对此亦予以接受，故该行为应视为商品房买卖合同双方当事人就约定不明的事项经协商所达成的一致，具有法律约束力。因此，垫江碧桂园公司应当在承诺的整改期限二个月之内，参照样板房的标准承担整改合同义务。3、垫江碧桂园公司在整改后所交付的房屋是否仍存在装修质量问题，该质量问题是否会影响熊浩涵入住。垫江碧桂园公司依照自己所作出的整改承诺，于2015年8月19日前整改完毕并通知熊浩涵接房，熊浩涵于同年8月20日自愿接房，故视为垫江碧桂园公司已完成整改义务。4、垫江碧桂园公司应当赔偿因装修质量问题导致熊浩涵迟延入住的具体损失计算标准及数额。根据前述分析，垫江碧桂园公司因承诺整改所造成熊浩涵实际不能入住的损失期间为：2015年6月21日起至2015年8月20日。租金损失标准按同期同类房屋租金计算，即本案所查明的每月16元/㎡。同理，物业费按每月1.2元/㎡、电梯费按每月20元/户计算。故熊浩涵因不能如期入住的租金损失为：108.17㎡×16元/㎡×2个月=3461元，物业费损失为：108.17㎡×1.2元/㎡×2个月+2×20＝300元。以上共计3661元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年十一月七日书 记 员  洪 燕