辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初9320号原告王有栋。委托代理人王欢。被告沈阳市双润房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区步云山路142号，统一社会信用代码：91210100240727663Y。法定代表人张志超，系该公司总经理。被告沈阳于洪城建综合开发有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号，注册号：91210100702038548G。（未到庭）法定代表人张社想。原告王有栋诉被告沈阳市双润房屋开发有限公司、沈阳于洪城建综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法由审判员年芳芳独任审理此案，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王欢，被告双润公司法定代表人张志超均到庭参加了诉讼，被告于洪城建公司经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，1、请求判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金25420.53元（2015年10月14日至2016年10月20日）；2、诉讼费由被告承担。被告双润公司辩称，2004年9月1日我同沈阳于洪城建综合开发有限公司签订联建协议，2004年8月25日签订补充协议，约定被告沈阳于洪城建综合开发有限公司承诺关于涉案房屋一切工程质量问题及所涉及到人身或业主财产所受的损失及法律责任以及涉案房屋所在项目的所有债务全部由沈阳于洪城建综合开发有限公司负责，我公司不负任何责任，并且签订协议当时二被告的法定代表人均是纪兆发，所以我公司的法定代表人对于原告主张不承担任何责任。希望法院考虑案件的事实，认定我方对原告主张不需要承担任何责任。对于原告主张我方也表示同情。2004年至2015年期间纪兆发是我公司的法定代表人同时也是于洪城建的法定代表人所以应该有于洪城建承担责任。原告签订的合同时合同上的签字都是纪兆发盖章的没有张志超的签字及盖章，并且合同都是在于洪城建的办公地点签订的，双润公司的法定代表人原来是张志超为了便于管理才将法定代表人变更为纪兆发，到2015年6月4日才将法定代表人变更为张志超，是纪兆发收的房款所以我现在不同意承担连带责任。被告于洪城建公司未到庭，未答辩。经理查明，2004年8月19日，二被告签订《联建协议书》，协议第一条约定，由二被告联合建设东陵区白塔镇房地产开发项目，联合投资建设项目名称丰泽城丰泽园，位于沈阳市东陵区白塔镇塔南区。协议第三条约定，由被告于洪城建公司负责协议签订后项目的全部投资，被告双润公司以该项目的开发建设、经营权以及办理前期手续以及所发生的全部费用作为投资。第五条约定，因双润公司取得了该项目用地的使用权，故不能更改使用权人名称和项目名称，项目存续开发期间，双润公司将其经营权交给于洪城建公司，此前双润公司发生的一切债权、债务与本项目无关，由于洪城建公司自行承担，双润公司承诺在本协议签订生效之日起15日内，将其法定代表人变更为于洪城建公司指定人员。但不干涉双润公司此项目以外的任何事务。于洪城建公司承诺在联合开发项目结束、清算完毕之日起15日内将法定代表人变更为双润公司指定人员。该项目税后利润的70%归被告于洪城建公司。该项目税后利润的30%归被告双润公司。2004年8月25日，二被告签订《补充协议》，协议约定，联建协议签订生效后，法人变更之日起，法定代表人张志超所代表的双润公司的一切债权、债务与被告于洪城建公司无任何关系，于洪城建公司也无权支配其之前的资金及固定资产。于洪城建公司除保证在联合项目开发建设期间负责工程质量、安全生产、维护、验收，还要保证工程竣工交付使用、二被告双方决算、法人变更后出现的一切工程质量问题及所涉及到人身或业主财产所受的损失及法律责任以及本项目的所有债务全部由被告于洪城建公司负责，双润公司不负任何责任。2004年9月1日，被告双润公司的法定代表人由张志超变更为纪兆发；2015年6月5日，被告双润公司的法定代表人由纪兆发变更为张志超。2015年5月27日被告于洪城建公司的法定代表人由纪兆发变更为张社想。2013年10月14日，原告与被告双润公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告双润公司开发的位于沈阳市东陵区沈营大街609-2号1-1-3房屋，建筑面积65.87平方米，房屋总价款277820元；被告双润公司应当在2013年7月11日前，向原告交付商品房；被告双润公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告已向被告双润公司交纳全部购房款，于2011年5月办理了入住手续。但至今未取得房证,原告起诉至我院。上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、收款收据、《联建协议书》、《补充协议》等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告双润公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同约定的交付期限为2013年7月11日，合同第十五条约定在房屋交付使用后360个工作日内，被告双润公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告双润公司应在2014年12月17日前，将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关本案，而时至今日，被告双润公司仍未完成合同约定的报备资料义务，构成违约。关于违约金的计算标准，合同关于逾期办证的违约责任没有约定，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同解放你案件的司法解释》第十八条规定执行，即按已付购房款277820元，参照中国人民银规定的金融机构计收逾期贷款利息（中国人民银行同期贷款利率上浮30%）的标准计算，被告双润公司应向原告支付自2015年8月9日至2016年10月24日止期间逾期办证违约金。关于本案中二被告的责任问题。被告双润公司主张因其法定代表人变更，故其对原告诉讼请求不承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”规定，公司具有独立的民事主体资格，以其全部财产对外承担责任，公司法定代表人只是代表公司行使民事权利，公司法定代表人变更，不影响公司责任承担，故对于被告双润公司的该项辩称，本院不予支持。关于被告于洪城建公司是否应承担责任问题，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方提交的证据进行质证的权利，本案被告于洪城建公司经本院合法传唤，无正当理由据不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。故对于被告双润公司提供的《联建协议书》及《补充协议》的真实性、合法性，本院予以采信，根据前述两项协议的约定，被告于洪城建自愿承担涉案房屋所在小区建设项目一切工程质量问题及所涉及到人身或业主财产所受的损失及法律责任以及所有债务，故对于原告主张的因房屋逾期办证产生的违约金，被告于洪城建亦应该承担连带给付责任。虽然前述协议书及补充协议中二被告约定双润公司对涉案房屋所在建设项目的全部债权、债务均不承担任何责任，但因该约定系属二被告之间的内部约定，与本案原告无关，故对于其依此约定提出对原告诉讼请求不承担任何责任的的主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市双润房屋开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王有栋逾期办证违约金（本金277820元，自2015年10月14日至2016年10月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）；二、被告沈阳于洪城建综合开发有限公司对被告沈阳市双润房屋开发有限公司前述给付义务承担连带给付责任；三、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由被告沈阳市双润房屋开发有限公司与被告沈阳于洪城建综合开发有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  年芳芳二〇一六年十一月十八日书记员  路 璐