浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙04民终1626号上诉人（原审被告、反诉原告）：何伟祥，男，1965年3月7日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海宁市自来水有限公司。住所地：海宁市海洲街道文苑南路***号。组织机构代码：14670267－0。法定代表人：陈娟，董事长。委托诉讼代理人：李文哉、汪正一，浙江紫薇律师事务所律师。上诉人何伟祥因与被上诉人海宁市自来水有限公司（以下简称自来水公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2016）浙0481民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月29日，公开开庭进行了审理。何伟祥的委托诉讼代理人王建明、自来水公司的委托诉讼代理人李文哉、汪正一，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何伟祥上诉请求：依法改判，支持何伟祥的一审全部反诉请求或发回重审，庭审中，何伟祥补充请求确认自来水公司构成迟延履行、不适当履行合同违约，租金应予减免，确认涉案租赁经营合同因自来水公司的上述违约致使合同利益无法实现应予解除及自来水公司故意隐瞒租赁房屋及消防设施未经消防行政许可存在权利瑕疵应予合同撤销竞合，并立即返还履约保证金200万元及利息、设备转让款200万元及利息、垫付款475373元、装修款742891元。事实与理由：首先，原审认定事实不清。其一，涉案房屋在1995年开工建造，1996年自来水公司即自营用于住宿、餐饮、歌舞等经营场所，该房屋在兴建、使用期间，仅履行了施工许可证、特种行业许可证、治安许可证、卫生许可证、营业执照申报、申领手续，没有证据证明履行了消防法律法规规定的义务。涉案房屋在2007年已经进行了室内外装修及消防设施的改造工程，同样没有证据可证实在改造过程中，履行了消防法律法规规定的义务。其二，“前租赁经营方资产转让费200万元”涉及的资产性质系2007年徐琳经营酒店期间添附即装修财产。其三，在消防部门2015、2016年发出整改通知书后，自来水公司并未整改，而涉案建筑存在的消防隐患，依法在未整改前应停产停业。其四，何伟祥在接管涉案房屋后，发现房屋结构、设备设施存在问题，很显然，自来水公司未尽其“保持租赁物符合约定的用途”、“保持租赁物不危及承租人的安全”之负担义务，未尽及时有效的维修义务、通知义务，不仅导致合同无效，且损害了何伟祥的利益。其五，何伟祥在接管涉案房屋后，遇到的种种问题，均有证据予以证明，关于消防设施行政许可问题，自来水公司自1996年起从未曾申报、提请检查、取得许可。何伟祥委托的嘉兴市路通消防检测有限公司出具的报告，能够证明涉案房屋的消防安全问题。且由于自来水公司交付的房屋存在的电梯、房屋结构问题，也给何伟祥造成了损失。其次，原审法律适用错误。应参照适用合同法和消防、建筑工程有关法律法规的相关规定。自来水公司辩称，首先，何伟祥的上诉请求自相矛盾，逻辑混乱。上诉人的上诉理由均不能成立。何伟祥因为在经营新世界大酒店过程中经营不好，出现严重亏损，拖欠租金，所以故意自我举报，以存在消防隐患为由，要求解除合同，逃避债务。其次，涉案房屋租赁合同合法有效，何伟祥要求确认合同无效的原因不成立，新世界大酒店在1996年经政府验收合格，虽然现在不具有自动喷淋系统，但是对于当年的建筑，现行消防法无溯及力。且何伟祥在上诉状里提到的都是部门规章。最后，原审法律适用正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。自来水公司向一审法院起诉请求:何伟祥立即支付租赁经营费2266500元，赔偿自来水公司利息损失61000元（暂计算至2016年1月10日，以后损失以2266500元为基数，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。庭审中自来水公司将租赁经营费的数额变更为2280927.76元（明确计算至2016年9月12日），利息损失自起诉之日（2016年1月12日）起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算。何伟祥向一审法院反诉请求：请求法院驳回自来水公司的诉讼请求；确认双方订立的《新世界大酒店租赁经营合同》解除；判令自来水公司返还履行保证金2000000元及利息，退回设备转让款2000000元及利息，退赔已交租金1451967元及装修费742891元，支付垫付款124703元。庭审中，何伟祥要求将确认解除之诉请变更为确认双方订立的《新世界大酒店租赁经营合同》无效，并明确相关利息计算方式为自2016年1月13日起按银行同期贷款利率计算，其余诉请不变。一审法院认定事实：案涉房产于1995年开工建造，房产登记在自来水公司名下，自来水公司以该房产为经营地点，于2001年7月单独投资设立新世界大酒店有限责任公司。2013年4月，自来水公司因原租赁经营期将结束对外公开招租，并公示了招租方案。2013年11月13日，自来水公司、何伟祥订立新世界大酒店租赁经营合同1份，约定租期为5年，租金为每年1511000元，年租赁经营费分二期付清，上半年在1月10日前付清，下半年在6月10日前付清，合同履约保证金2000000元，前租赁经营方的资产转让费为2000000元。并约定租赁期内房屋屋面、外墙结构出现自然损坏，由出租人负责维修；租赁期内酒店的所有设施设备均由承租人负责维护、保养、添置等，并负责其所需资金。2013年11月29日，自来水公司将何伟祥交付的前租赁经营者资产转让费2000000元转交给前租赁经营者。2013年12月1日，何伟祥接管新世界酒店。2014年3月25日，双方确认履约保证金交付时间为2014年3月12日，租赁经营期限为2014年3月13日至2019年3月12日。租赁经营期间，自来水公司开具租赁费发票1944357.53元，何伟祥交纳租赁费1426263.10元，何伟祥代自来水公司垫付电费70309.14元。后因何伟祥未付租赁经营费诉至原审法院，自来水公司要求何伟祥支付至2016年9月12日的剩余租金及利息损失。2013年12月18日，何伟祥将在2013年12月1日接管后发现的房屋结构、设备设施及前后交接遗留等问题向自来水公司作了报告。2015年5月15日，何伟祥自认在交接中反映的问题在4月中旬已基本解决，要求延长租期并承担相关费用，但未得到自来水公司方的同意。2015年11月25日，嘉兴市路通消防检测有限公司经何伟祥经营的新世界酒店委托，出具建筑消防设施年度检测报告1份，认为存在不合格项目，何伟祥于2015年11月26日以新世界酒店存在重大安全隐患为由向自来水公司提出要求终止租赁经营合同的报告。2015年12月28日，海宁市公安消防大队出具责令限期改正通知书1份，要求对消火栓7、8、9层没有水进行整改，整改期间确保消防安全。2016年1月13日，海宁市公安消防大队出具重大火灾隐患整改通知书，要求对消火栓无水、应急疏散指示标志未保持完好有效及未形成封闭楼梯间的重大火灾隐患进行整改，在隐患消除前，确保消防安全。2016年1月14日，海宁市市场监督管理局出具行政处罚听证告知书1份，拟对新世界酒店电梯检验合格期满后仍继续使用的行为进行处罚。据上，何伟祥要求法院确认与自来水公司订立的租赁经营合同无效，并要求返还租金、垫付款、保证金、转让费及利息，并赔偿装修损失。原审审理期间，原审法院据何伟祥申请向海宁市公安消防大队调取证明1份，证明新世界酒店至今未办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。一审法院认为，双方订立的新世界酒店租赁经营合同系双方当事人真实意思之表示，且双方当事人均为合同适格主体，合同内容亦不违反法律强制性规定，故该租赁经营合同合法有效，双方当事人均应受合同约束。自来水公司要求何伟祥支付2016年9月12日前的剩余租赁经营费2280927.76元（扣除何伟祥已付租金及垫付电费），符合双方约定，于法有据，应予支持。双方在租赁经营合同中明确约定了租金的支付时间，何伟祥逾期未付已属违约，故自来水公司要求何伟祥自起诉之日起（2016年1月12日）至判决生效之日止按银行同期贷款利率赔偿利息损失，未超过双方约定的范围，于法有据，予以支持。消防安全合格证属行政管理性规范，该证书的取得与否并不必然导致租赁合同无效，涉案房屋始建于1995年，新世界酒店也成立于2001年，双方订立的租赁经营合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故何伟祥要求确认双方订立的租赁经营合同无效，于法无据，不予支持。双方订立的租赁经营合同中约定酒店设施、设备的维护、保养、添置均属何伟祥的合同义务，何伟祥提出的整改和处罚的主要原因是何伟祥未能完全履行合同义务所致，且相关管理部门也只是提出了整改和处罚，并未责令何伟祥经营的新世界酒店停业，没有影响何伟祥租赁经营合同目的的实现，且庭审中何伟祥也自认一直经营至今，何伟祥以此为由单方要求终止租赁经营合同，没有事实和法律依据，故对何伟祥要求返还租金、垫付款、保证金和转让费及利息并赔偿装修损失的诉讼请求，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、何伟祥于判决生效之日起十日内给付自来水公司租赁经营费2280927.76元（计算至2016年9月12日止）并赔偿利息损失（自2016年1月12日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算）。二、驳回何伟祥全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25047元，反诉案件受理费28125元，合计53172元，由何伟祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何伟祥在二审中提交建设工程设计合同复印件一份及2007年海宁市公安局消防大队出具的复查意见书复印件一份，用以证明涉案房产的消防设施不符合规定，曾被要求进行整改，在何伟祥租赁涉案房屋之前，自来水公司已经对自动喷淋系统进行了消防设计改造。自来水公司对建设工程设计合同复印件的三性均不予认可。对复查意见书的真实性及合法性无异议，但是认为与本案无关。自来水公司在二审中提交海宁市人民政府办公室文件一份，用以证明海宁市人民政府已经撤销了海宁市新世界大酒店责任有限公司“市级重大火灾隐患单位”。何伟祥质证认为，对其形式真实性无异议，但是认为海宁市人民政府与本案纠纷有利害关系，对其出具的该文件的效力有异议，且该份证据与本案无关，本案中自来水公司负担的义务是酒店具有适合于经营的消防许可条件。本院认证认为，何伟祥提交的证据，均形成于2006-2007年，无法证明与本案的关联性，且即使真实，亦不影响本案的处理，本院对其不予认定。自来水公司提供的证据，本院对其真实性予以认定，至于其证据效力，本院将于说理部分予以论述。本院经审理，对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案为企业租赁经营合同纠纷，何伟祥上诉，主要请求有二，其一，请求确认涉案租赁经营合同无效，其二，请求解除涉案租赁经营合同。关于合同是否无效的问题。何伟祥认为涉案租赁合同无效，主要的理由是认为新世界大酒店2007年喷淋系统改造，但是未向消防部门申报，未经过消防验收，存在安全隐患，违反了消防法的强制性规定，因此合同无效。就此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。为了维护交易安全及促进经济发展，对该条应当严格解释，如果合同约定内容本身不属于无效事由的情况下，即使合同一方当事人在履约过程中存在违反法律强制性规定的行为，亦并不必然影响合同的有效性。本案中，双方订立租赁经营合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，对其效力，本院予以确认。何伟祥所称无效的理由，主要系认为自来水公司交付的租赁物存在问题，这涉及自来水公司履约过程中是否存在违法或违约的情形，并不能否认租赁经营合同本身的效力。故何伟祥主张涉案租赁合同无效，缺乏依据。关于合同是否需要解除的问题。本院认为，何伟祥要求解除本案租赁经营合同的理由，主要是认为租赁物存在瑕疵，导致合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。自来水公司早在1996年就已经开始使用涉案房屋，何伟祥亦经营新世界大酒店近3年，虽然在2016年海宁消防大队出具过重大火灾隐患整改通知，但并没有要求该酒店停止经营，且从海宁市人民政府于2016年8月出具的文件来看，该酒店存在的安全隐患已经整改并且通过了检查验收，海宁市人民政府撤销了该酒店作为重大火灾隐患单位的通知。故何伟祥要求解除租赁经营合同，依据不足。综合以上几点，本案租赁经营合同不存在无效或需解除的情形，自来水公司交付的租赁物，若存在瑕疵，对何伟祥造成了损失，何伟祥可以另行要求自来水公司承担相应的责任。综上所述，何伟祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53065.5元，由何伟祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 翔审 判 员  汪先才代理审判员  王 浩二〇一六年十一月九日书 记 员  金孝佩