上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0104民初30443号 原告：上海安得物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：黄振荣，董事长。 委托诉讼代理人：余定荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李妙荣，男，该公司员工。 被告：张玉纪，男，1946年10月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。 原告上海安得物业管理有限公司(以下简称安得物业公司)为与被告张玉纪物业服务合同纠纷一案，于2016年8月23日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安得物业公司的委托诉讼代理人余定荣、李妙荣和被告张玉纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安得物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求张玉纪支付2013年1月至2016年6月物业管理费1,464.90元；2、本案诉讼费由张玉纪承担。事实和理由：张玉纪系上海市虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，安得物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位；2013年1月,安得物业公司受系争房屋所在小区业主委员会委托提供物业管理服务，双方签订了物业服务合同，约定物业管理费为每月每平方米0.50元，自2015年6月开始调整为每月每平米0.80元。张玉纪自2013年1月至2016年6月期间未向安得物业公司支付物业管理费，为此，安得物业公司诉至法院。诉讼中，安得物业公司提交了下列证据： 1、有效期自2013年1月1日起至2015年12月31日止的《虹梅小区物业服务合同》、有效期自2016年4月1日起至2019年3月31日止的《虹梅小区物业服务合同》，证明安得物业公司为系争房屋所在小区物业服务企业；张玉纪认为该合同不合法，没有按照政府规范合同签订，对其真实性无法确定，对关联性没有异议。本院认为该合同具备了有效性之要件，故予以确认。 2、上海市徐汇区虹梅小区业主委员会于2016年4月6日出具的证明，证明系争房屋所在小区在未签订物业服务合同期限内仍由安得物业公司提供物业服务；张玉纪对该证明的内容有异议，认为不知道真假，且没有看到这份证明向业主公示，对关联性没有异议。由于该证明加盖了出具者的印章，张玉纪对涉案期间所在小区的物业管理者是安得物业公司之事实无异议，因此该证据所载内容有双方一致陈述相印证，故本院对该证据真实性予以确认。 3、虹梅小区2015年物业管理费调整征询公示表、上海市徐汇区虹梅小区业主委员会于2015年5月28日发布的《公告》，证明物业管理费价格上调为每月每平方米0.80元；张玉纪对公告的真实性、关联性没有异议，认为《公告》确实发布过，但由于业主代表有问题，因此《公告》的合法性不能被认定。本院对该证据的真实性及关联性予以确认。 4、上海市房地产登记簿，证明张玉纪系系争房屋权利人，该房屋系商品房；张玉纪对该证据的真实性没有异议，确是商品房住宅。本院对该证据的真实性予以确认。 张玉纪辩称，不同意安得物业公司的诉请。1、其所在小区原物业公司于2004年间撤离后，安得物业公司即入驻，但安得物业公司拒不执行《上海市住宅物业服务分等收费标准》等规定，没有订立规范合同，在物业管理区域内未将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况进行公示；2、物业服务合同中约定将绿化养护费、水箱清洗费等在维修基金中列支，违反了《上海市住宅物业管理规定》，上海市房屋土地资源管理局对其出具复查意见书，但安得物业公司并没有引以为戒，仍继续变换手法，以低水平的服务质量获取质价不符的物业管理费；3、因物业公司签订的物业服务合同内容并没有按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》的要求分类定级、规范服务项目及收费标准等，且服务质量与收费水平不相等，2013年3月25日前案诉前调解中，安得物业公司提出催缴款按七折处理，双方达成了调解协议，说明安得物业公司当时已经意识到签订于法无据的不规范服务合同应承担民事责任的后果，但之后却不思悔改，仍故伎重演，故请求法院增加惩戒力度。考虑到安得物业公司毕竟提供了部分物业服务的事实，张玉纪愿意按应缴纳物业费总价的六折支付。诉讼中，张玉纪提供下列证据： 1、备忘录，证明张玉纪以口头及书面形式多次要求安得物业公司的服务管理应根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定，对虹梅小区物业管理应按上述标准分类定级，依法有据订立的《物业管理服务合同》必须与政府的规范合同格式一致，安得物业公司则沉默以对，或以商品房、售后公房混合型物业管理自居，但又不能出示政府对混合型管理的相关政策法规，以佐证其管理的合法性；安得物业公司称，经了解备忘录上签收者华海滨确实曾为安得物业公司员工，当时张玉纪将材料交给华海滨并要求华海滨签收，所以签名仅仅表示收到材料，并不意味着华海滨对张玉纪有任何承诺，或者与张玉纪达成了任何协议，何况备忘录系张玉纪所写，反映的是张玉纪个人想法。据此，本院确认张玉纪书写了备忘录并将之交给了安得物业公司的事实。 2、照片六张，证明虹梅小区楼道及环境脏、乱、差，安得物业公司提供物业管理缺乏服务标准；安得物业公司认为照片拍摄是有时间段的，而该组照片不能反映哪个区域及区域原貌，故对其证明目的不予认可。本院认为，该组照片未载明形成日期，也无法反映哪个区域的状况，因此本院对该证据真实性难以确认。 本院经审理认定事实如下：本市虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为张玉纪，建筑面积为58.95平方米，房屋类型为新工房2，受理日期为1997年6月5日。 2013年5月27日，张玉纪所在的上海市徐汇区虹梅小区业主大会(甲方)与安得物业公司(乙方)就虹梅小区(物业类型：商品房、售后房混合型多层住宅，坐落位置：上海市徐汇区虹梅路XXXX弄)的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，主要内容是：1、乙方按约定的服务内容和标准为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务(物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项)，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，商品房住宅按0.50元/月/平方米收取，其中管理费0.33元/月/平方米、保安费0.10元/月/平方米、保洁费0.07元/月/平方米；2、小区日常发生的房屋小修养护费、公共照明及水泵运行电费、绿化养护费、水泵养护费、水箱水库清洗费均在小区的停车费收入中列支，由乙方包干使用；3、物业服务费用按季交纳，业主应在当季度履行缴纳义务，逾期交纳则从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之三支付违约金；4、合同有效期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。 2015年5月28日，上海市徐汇区虹梅小区业主委员会张贴了《公告》，主要内容是：虹梅小区2015年1—5月物业服务费按原价收费，2015年6月1日起物业管理费按每月每平方米0.80元标准收取。 由于虹梅小区业主委员会于2016年1月至3月期间进行换届筹备工作，因此安得物业公司继续在虹梅小区从事物业服务。 2016年7月27日，上海市徐汇区虹梅小区业主大会(甲方)与安得物业公司(乙方)签订了《物业服务合同》，主要内容是：1、乙方按每月每平方米建筑面积0.80元的标准直接向业主(使用人)收取物业服务费用；2、合同有效期自2016年4月1日起至2019年3月31日止。 由于张玉纪未缴纳2013年1月1日起至2016年6月30日期间的物业服务费，安得物业公司向本院提起诉讼。 上述事实，有双方的当庭陈述及各自提供的证据在卷资证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。安得物业公司与虹梅小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予履行。安得物业公司已按约履行了物业管理服务义务，张玉纪作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。 物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定、约定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而产生不同的评价；因此，张玉纪提供的证据不足以证明安得物业公司在为虹梅小区提供物业服务的涉案期间，服务质量不达标并足以导致物业服务费的减免，故张玉纪主张按物业服务费的60%支付相应款项，依据不足，本院不予支持；安得物业公司要求张玉纪支付涉案期间的物业服务费，于法有据，本院依法予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下： 张玉纪于本判决生效之日起十日内支付上海安得物业管理有限公司自2013年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费合计1,464.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张玉纪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 史 清 二〇一六年十一月十四日 书记员 王宏霞 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。