广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初10606号原告奚锐华，女，汉族，1977年1月5日出生，住址上海市长宁区，委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。被告张清，女，汉族，1964年4月23日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人王萃，广东一言律师事务所律师。被告曾伟新，男，汉族，1966年9月14日出生，住址广东省深圳市福田区，第三人某某地产有限公司，住所地深圳市福田区，组织机构代码3xxxxxxxxX。法定代表人陈某。第三人胡某某，男，汉族，1979年1月27日出生，住址江苏省灌云县，上列原告奚锐华诉被告张清、曾伟新、第三人某某地产有限公司、第三人胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、唐琪组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人周争锋、被告张清委托代理人王萃、第三人胡某某本人到庭参加诉讼，被告曾伟新、第三人某某地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月17日，原告与二被告在第三人胡某某撮合下，通过第三人深圳聚鑫泰地产有限公司签订NO.000006号《深圳市二手房买卖合同》，以950万元购买二被告深圳市福田区中海华庭华景峰1座南区xx，房产证号码：30××23。二被告当日收取原告定金50万元。双方约定原告通过按揭贷款方式支付购房款在3月15日前双方做资金监管，在原告取得按揭承诺函后3个工作日内办理递件过户手续。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务，2016年3月14日到中国民生银行股份有限公司深圳分行办理了首期款资金监管手续，并监管了235万元，因银行要求办理监管协议需提供二被告本人的银行卡账户或二被告在公证委托书上明确代收款人的具体卡号，二被告接到银行的通知后，拒不配合办理，此后原告和第三人屡次催告二被告配合办理，二被告均予以拒绝，无奈原告给二被告发出《履约催告函》要求配合办理相关手续，二被告接函后仍不配合，致使合同无法履行下去。原告认为二被告和原告签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。二被告不按照合同约定配合办理资金监管导致合同无法继续履行构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起此诉。据此，请求法院判令：1、解除原告和二被告签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、二被告返还原告定金50万元；3、二被告支付原告违约金190万元（按合同价950万的20%计算）；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告张清答辩称：一、两被告已依照合同约定履行义务，不存在违约。1、两被告已于2016年3月14日协助原告办理资金监管手续，与原告一同到银行签署资金监管协议及附件等文件。已经完成了合同就资金监管方面的义务。2、原告诉称两被告违约的依据不足，原告要求变更收款人及收款账户，此行为是对合同重要条款的变更，被告不同意变更，属于双方就合同条款变更协商不成，不能因此认定被告违约。根据双方买卖合同第四条约定，被告有配合原告办理资金监管的义务，但不代表被告要违背其真实意思表示变更合同条款。二、合同无法继续履行的原因在于原告，与两被告无关。原告曾通过第三人向两被告提出其将联系其他银行办理贷款，想让两被告多给一些时间，但经两被告同意后，原告未能履约，却突然于2016年4月15日单方通知两被告违约。原告是造成本次房产交易不成的根本原因。三、两被告同意解除双方签订的《深圳市二手房买卖合同》，但原告诉称无事实及法律依据，请求法庭依法驳回其第2、3、4项诉讼请求。被告曾伟新、第三人某某地产有限公司未答辩，开庭时缺席。第三人胡某某答辩称：由于公证书上没有指定收款账号，办理资金监管的银行要求两被告出具有银行收款账号的公证书。第三人胡某某曾联系过两被告，告知原告要变更其他银行办理资金监管，但经过咨询其他银行，还是需要提供有指定账号的公证书。经审理查明，2013年9月2日，两被告向原告出具公证委托书，委托张波在2013年9月2日至2016年8月31日期间全权办理位于深圳市福田区××中海华庭××）7B号房产的提前还清抵押贷款（即赎楼）手续，代办抵押登记注销手续，领取房地产证等产权证明；全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，办理有关公证手续，在有关文件上签字；办理上述房产的房款资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件，收取资金监管协议中的房款，办理有关公证手续，签署相关文件；到深圳市房地产权登记中心等国土部门办理上述房产过户登记的一切手续；办理上述房产的交楼手续及办理上述房产的水、电、煤气、物业管理等过户、销户的相关手续；到税务部门全权办理上述房产的减免税手续，缴纳有关费用，签署相关文件。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，两被告均予以承认。2016年1月17日，在中介的居间服务下，原告与两被告委托代理人张波签订《深圳市二手房买卖合同》，合同约定两被告向原告出售涉案房产，转让总价款为950万元；定金50万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金30万元；合同签订后1个工作日内再支付20万元定金；买方须于2016年3月15日之前支付除定金之外的首期款235万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留3万元作为交房保证金交由居间方托管。在合同备注栏内备注：卖方同意协助买方申请减免个人所得税、交易中卖方为实收，交易中不再支付任何税费；定金转入张波名下工商银行或者农业银行账户；双方约定收款方为代理人张波。2016年1月17日和18日，原告分别向两被告委托代理人张波支付定金50万元。原告、被告张清以及第三人胡某某确认上述定金50万元已全额支付给张波。2016年3月14日，原告（乙方）、被告委托代理人张波（甲方）及中国民生银行股份有限公司深圳分行（丙方）签署编号为：2016年民深香蜜字第0311号《房地产交易资金托管监管协议》，协议约定乙方将涉案房地产交易的款项235万元存入乙方指定账户，由丙方对该监管账户内的资金进行监管；在标的房产办妥以乙方为权利人，且甲乙双方任意一方向丙方出具签署房产所有权证等相关证明后，丙方在对签署房产所有权证等相关证明进行形式审查后，如监管账户为乙方名下账户，则直接将监管账户中的资金划入甲方账户：户名为张波、账号为62×××89，开户行为民生银行。三方在该托管协议的落款处签字盖章。此后，原告与两被告确认涉案房屋买卖合同没有继续履行下去。原告确认没有继续履行的原因是由于深圳市金融办今年3月8日出台加强银行监管的通知，各银行在办理资金监管时，较之前严格。需要提供房屋出售人名下的账户收取资金监管款项或者需要在公证书中明确收款账号。但两被告代理人张波拒绝重新出具公证委托书，也拒绝提供两被告名下账户信息。被告张清则称签订完毕资金监管协议后，有自称银行人员打电话给两被告代理人张波，要求其提供被告银行账户。两被告代理人张波告知其与原告的合同中约定由代理人张波收款。此后，银行再没有联系过两被告。第三人胡文敏作为房屋买卖合同的居间人，陈述称没有交易成功的原因是两被告的公证书不符合银行变更政策以后的要求。另查，原告提交的与两被告代理人张波的电话录音中，两被告代理人张波称并非不配合原告，在签订合同之前已经告知原告，房款需要支付至张波名下账户才签订的合同。中介人员说可以，如果当时说不可以，那张波不会签订买卖合同。原告对此称不清楚被告与第三人之间的约定。第三人胡文敏则称合同是1月份签订的，政策是3月份出台的。作为中介无法确认3月份政策会如何变动。本院认为，原告与两被告代理人张波签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同已经明确约定涉案房屋买卖合同的收款人为张波。也就是说原告对于房款直接向张波本人支付并无异议；其次，两被告向张波出具的公证委托书明确张波有权收取售房款、收取资金监管协议中的房款。张波指定自己的账户作为收取购房款的账户，没有超出公证委托书的权限范围；再次，2016年3月14日，经资金监管银行盖章确认的资金托管协议明确约定张波的账户为最终房产交易成功后，监管资金的收款账户。也就是说，在签订资金监管协议时，银行对于张波账户收取监管资金是不存异议的。最终原告、第三人以银行声称政策变更，要求两被告出具新的委托书或者提供两被告名下账户作为收受房款的账户，相当于变更原房屋买卖合同的约定。两被告作为房屋买卖合同的相对方，对于合同条款的变更有权作出同意或者不同意的意思表示。其不同意变更收款账户或者重新出具授权委托书，并不违反此前合同的约定。原告主张两被告拒绝提供自己名下账号或重新出具授权委托书，违反合同约定，没有事实和合同依据。本院不予支持。被告张清当庭确认同意原告解除涉案房屋买卖合同的请求。被告曾伟新在收到本院送达的诉讼材料后，未出庭应诉，对于原告提出的解除合同未提出异议。应视为本案开庭之日，即2016年11月17日，双方房屋买卖合同合意解除。两被告应向原告返还购房定金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告奚锐华与被告张清、曾伟新于2016年1月17日签订的《深圳市二手房买卖合同》于2016年11月17日解除；二、被告张清、曾伟新应于本判决生效之日起十日内向原告奚锐华返还定金500000元；三、驳回原告奚锐华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担24542元、由两被告负担6458元。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 唐    琪人民陪审员 杨  海  涛二〇一六年十一月十七日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅