吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终1074号上诉人（原审原告）：金俊龙，男，1975年6月28日生，朝鲜族，户籍所在地吉林省梅河口市，现居住地日本。委托代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾俊威，男，1970年6月5日生，汉族，住吉林省柳河县。原审第三人：柳河金年轮房地产开发有限责任公司。法定代表人：崔承焕。委托代理人：董玉玲，该公司职员。上诉人金俊龙因与被上诉人贾俊威、原审第三人柳河金年轮房地产开发有限责任公司（以下简称金年轮房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服柳河县人民法院（2016）吉0524民初22号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告金俊龙一审时诉称：金俊龙于2014年7月23日与金年轮房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由金俊龙购买金年轮房地产公司位于柳河镇河北新区综合市场B1-4号门市房。购买后，金年轮房地产公司已将该房屋交付金俊龙实际占有使用，由金俊龙缴纳了物业费、取暖费等相关费用，金俊龙是该房屋的所有权人。因金俊龙长年工作居住在日本，委托其妻子崔香京于2014年9月15日将该房屋租赁给梁立廷，租赁期限五年，并收取租金5万元。因贾俊威与金年轮房地产公司债务纠纷一案，贾俊威申请法院于2015年9月1日查封了金俊龙的房屋，金俊龙于2015年9月10日对查封提出执行异议，柳河县人民法院于2015年12月31日以（2015）柳执异字19号民事裁定书驳回了金俊龙的异议，现金俊龙对（2015）柳执异字19号民事裁定书不服提起诉讼，要求法院确认金俊龙与金年轮房地产公司2014年7月23日签订的商品房买卖合同有效并停止对该房屋的执行。原审被告贾俊威一审时辩称：金年轮房地产公司于2014年8月29日向贾俊威借款时就用该争议房屋做抵押，贾俊威才借的款。2015年2月，金年轮房地产公司又与贾俊威签订了一份协议，继续用该争议房屋作抵押，同时用另外3套房屋作了他项权利。金年轮房地产公司的原法人崔承浩去世了，如果崔承浩仍健在不会有今天的诉讼，因为崔承浩很诚信，贾俊威才借钱给他。崔承浩与金俊龙是近亲属关系，他们之间是借贷关系而不是买卖关系，他们所有证据因是亲属都是做的假证对抗贾俊威的执行。金俊龙常年在日本，家住在梅河口市，其在柳河县买房子不合情理。金俊龙既然买房子了，柳河镇河北新区的其他住户大多都办理了产权证，与争议房屋相邻的房屋也都办理了产权证，当时办证还可以享受退税的优惠待遇，所以他们购房合同等一系列都是作假。不同意金俊龙的诉讼请求。原审第三人金年轮房地产公司一审时述称：金俊龙购房属实。我们做不了假。一审法院经审理查明：2014年8月29日，通化市银河房地产公司向贾俊威借款200万元，并由金年轮房地产公司提供担保，用金年轮房地产公司名下的B1-104号房屋作书面抵押，但未到房产部门办理抵押手续。同时金年轮房地产公司用河北新区的A10三套房屋在房产部门为贾俊威办理了他项权利证。贾俊威起诉后，柳河县人民法院于2015年4月20日做出（2015）柳民中初字第204号民事调解书，由通化市银河房地产公司偿还贾俊威欠款本金200万元及利息，金年轮房地产公司承担连带责任。逾期未履行。2015年9月1日，柳河县人民法院作出（2015）柳执字第455号民事裁定书，查封了金年轮房地产公司5套房产，包括本案的争议房屋。金俊龙于2015年9月10日向柳河县人民法院提出执行异议，提出该争议房屋是其个人房产，要求解除查封。柳河县人民法院受理后，于2015年12月31日作出（2015）柳执异字第19号民事裁定书，以案外人（金俊龙）未办理过户登记手续且异议人（金俊龙）未能证明自己无过错为由，依法驳回了金俊龙的异议。金俊龙不服，向柳河县人民法院提起案外人执行异议之诉，要求法院停止执行河北新区综合市场B1-4号房屋，确认金俊龙与金年轮房地产公司房屋买卖合同有效，确认该房屋为金俊龙所有。再查明，金俊龙于2014年7月23日与金年轮房地产公司签订了《商品房买卖合同》，金俊龙购买了金年轮房地产公司位于柳河镇河北新区综合市场B1-4号房屋，并交付了购房款、物业费、取暖费等费用，并于2014年9月15日将该房屋租赁给梁立廷。金俊龙未办理该房屋的过户登记手续。关于办理房屋过户手续的争议，经庭审查明，柳河县河北新区大多业主都于2014年9月办理了产权登记，因当时办理产权登记有返还税款的优惠政策，与争议房屋相邻的房屋也都办理了产权登记。关于开发商欠税的事宜，柳河县人民法院依法到柳河县地税局做了专门的调查和业务咨询，相关规定为：即使开发商欠税，购房人也可到当地地税大厅代开不动产发票，且收取税金不变，所开的不动产发票可以到房产部门正常办理房屋产权登记。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金俊龙与金年轮房地产公司之间签订了商品房买卖合同，金俊龙支付了价款，金年轮房地产公司交付了房屋，双方产生的法律关系系债权债务关系。双方未办理房屋产权变更登记，虽不影响合同效力，但其只是一种相对权，不具有排他效力。物权的本质是支配权、绝对权，物权变动必须在公示之后才能发生对示的效果。不动产物权的变动，必须以登记为必须条件，金俊龙未对该房屋办理不动产登记，其不发生物权变更的效力，该房屋所有权人仍为金年轮房地产公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经交付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，金俊龙未办理房屋过户手续，其所述原因是金年轮房地产公司欠缴税款，致使其不能开具不动产发票，故而办不了房产证的理由不能成立。2014年7月23日即金俊龙购买房屋后，该河北新区部分业主已经陆续开始了办理产权证，2014年11月与本案相邻的房屋也办理了产权证。同时，法院对柳河县地方税务局对缴税和开具不动产发票方面进行了咨询并取证，如开发商欠缴税款不能为购房者开具自开不动产发票，购房者可以到办税大厅申办代开发票，代开的发票即可以到房产部门办理产权登记。本案中金俊龙未能积极主张办理房屋产权证，不能归责为金年轮房地产公司。如金年轮房地产公司拒绝配合金俊龙办理过户手续，金俊龙可以起诉予以维权，但金俊龙均未主张自己的权利，故不能排除金俊龙无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案金俊龙在办理产权证上，即存在买受人自身原因而未办理产权证。首先在主观上金俊龙未能体现希望办理产权证的意愿；在客观上金俊龙未能积极要求履行办理产权证的行为；其未过户并非出现在房产、地税、开发商等相关部门政策性、工作程序环节上的原因，而是自己本身具备过户条件而怠于办理。故对金俊龙称自己未办过户不存在过错的观点，不予支持。本案中，金俊龙对未能办理房屋所有权登记存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，金俊龙主张确认争议房屋所有权归其所有，停止对该房屋的执行的诉讼请求，依法不能支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂判决：驳回原告金俊龙的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。上诉人金俊龙对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：一、金俊龙与金年轮房地产公司之间的房屋买卖关系明确、清楚，争议房屋所有权应归金俊龙。二、原审法院认定：“本案中原告未能积极主张办理房屋产权证，不能归责为金年轮房地产公司，如金年轮房地产公司拒绝配合原告办理过户手续，原告可以起诉予以维权，但原告均未主张自己的权利。故不能排除原告无过错。”金俊龙认为，原审法院对该事实认定错误。首先，金俊龙未办理房屋产权过户登记是由于金年轮房地产公司未向金俊龙出具销售不动产发票造成的，金俊龙无义务代替金年轮房地产公司缴纳税款；其次，虽然办税大厅可以代开发票，但需要金年轮房地产公司缴纳税款才能开具发票，其没有缴纳税款，过错在金年轮房地产公司；再次，金俊龙多次要求金年轮房地产公司补缴销售不动产税，但金年轮房地产公司以各种理由推脱，所以没有办理产权过户手续并非金俊龙的过错。三、原审法院适用法律错误。1、原审法院单独适用《中华人民共和国物权法》第九条认定本案物权归属是错误的，本案应结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定予以认定。2、原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为是金俊龙自身原因未办理过户登记而拒绝支持金俊龙的主张无事实依据。首先，原审法院没有认定金俊龙在未办理过户登记过程中存在过错，只是以“故不能排除原告无过错”的词语来混淆客观事实，同时贾俊威没有提供任何证据证明金俊龙存在过错；其次，没有办理过户登记属于金年轮房地产公司责任，而非金俊龙自身原因。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将能够排除执行的情形进行了罗列：其一，金俊龙与金年轮房地产公司在2014年7月23日就已经签订了书面的商品房买卖合同，柳河县人民法院查封争议房屋的时间是2015年9月1日，即金俊龙与金年轮房地产公司的书面买卖合同在先；其二，金俊龙在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；其三，金俊龙已支付全部房屋价款；其四，原审中金俊龙已经向法院提交金年轮房地产公司拖欠地税局不动产税的证明，未办理过户登记非金俊龙自身原因造成。原审法院认为金俊龙应起诉予以维权，因金俊龙与金年轮房地产公司房屋买卖及房屋所有权无争议，争议的只是金年轮房地产公司未能出具销售不动产发票，所以金俊龙无法提起诉讼，金俊龙也无能力要求金年轮房地产公司强制缴纳税款，同时缴纳税款也不是民事法律调整范围。四、贾俊威在执行过程中超标的查封房屋。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认金俊龙与金年轮房地产公司于2014年7月23日签订的商品房买卖合同有效，判决不得执行金俊龙购买的金年轮房地产公司位于柳河县柳河镇王船口一区58栋104号门市房。被上诉人贾俊威辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一、金俊龙与金年轮房地产公司之间的买卖合同成立与否不能证明金俊龙是否为该房屋的所有权人。二、法院基于金俊龙未办理过户手续认定不能排除金俊龙无过错，属于司法逻辑的范畴，不属于认定事实部分。金俊龙认为一审法院认定过错责任错误应当就法院的司法逻辑推理部分进行阐述。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，确认金俊龙无过错要具备三个条件：1、付清全款；2、实际占有；3、金俊龙主观无过错。本案中，原审判决认定的事实集中反映了金俊龙怠于行驶自己的权利，其没有采取积极的应对措施，导致法院在执行扣押时金俊龙没有房屋产权证，原审法院适用的相关法律规定完全正确。四、关于执行过程中是否超标的，不是本案诉争内容，与本案无关。原审第三人金年轮房地产公司称：对金俊龙的上诉主张没有意见，确实是金俊龙先买的。根据金俊龙二审中提交的出国护照，本院查明金俊龙于2014年7月15日出国去了日本。其它二审查明事实与一审法院认定的事实基本相同。本院认为：本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，双方当事人的争议焦点为应否排除贾俊威与金年轮房地产公司民间借贷纠纷一案中，申请执行人贾俊威对登记在被执行人金年轮房地产公司名下的柳河县柳河镇河北新区综合市场B1-4号门市房的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院方应支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、金俊龙向法庭提交的争议房屋买卖合同的签署时间为2014年7月23日，合同甲方为金年轮房地产公司，乙方为金俊龙签章。而根据金俊龙二审中提交的出国护照，金俊龙在2014年7月15日已经出国去了日本，即在时间上与空间上该合同的真实性存疑，且金俊龙亦无其委托他人代签购房合同的证据相佐证，故金俊龙所举证据无法证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款第1项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的”。二、结合本案双方之争议，如果房屋买受行为事实存在，金俊龙作为案外人要求排除强制执行，其还应举证证明上述规定第4项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。金俊龙的主要理由为未办理过户登记是因为金年轮房地产公司欠缴税款所致，非金俊龙自身原因。依据查明的案件事实，金年轮房地产公司是在2014年9月才开始欠缴税款，在此前的销售中金年轮房地产公司并未欠缴税款，并且在2014年9月之前本案争议房屋所在的河北新区部分业主已经陆续办理了产权证。按照金俊龙的主张，其于2014年7月购买并接收了本案争议房屋。但客观事实是，在其后的两个月合理期间内金俊龙并未办理争议房屋的过户登记，并且当时办理产权登记还有返还税款的优惠政策。金俊龙没有充分证据证明其在买房后的合理期间内未办理过户登记非因金俊龙自身原因所致，原审法院审理后判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，金俊龙的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金俊龙负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  盖晓晨审判员  李尧川二〇一六年十一月十四日书记员  张 楠