上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13895号原告：上海平凉物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：许国强，董事长。委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。被告：上海锦雅旅店，住所地上海市杨浦区。投资人：阮小德。委托诉讼代理人：阮冬军，男，1978年8月18日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区北洋镇瑞岩村樟树下110号。被告：阮冬军，身份信息同上。委托诉讼代理人：孔令娣，上海智众律师事务所律师。被告：阮小德，男，1947年10月1日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。原告上海平凉物业管理有限公司(简称平凉物业)诉被告上海锦雅旅店、被告阮冬军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案，后原告以被告上海锦雅旅店变更投资人为由，向本院申请追加阮小德参加诉讼，本院于2016年10月25日追加阮小德作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平凉物业的委托诉讼代理人林琪、陈鹏宇，被告上海锦雅旅店的委托诉讼代理人阮冬军，被告阮冬军及其委托诉讼代理人孔令娣到庭参加诉讼。被告阮小德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告平凉物业向本院提出诉讼请求：1、要求三被告迁出上海市杨浦区平凉路XXX号二、三楼房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋腾空交付原告；2、要求三被告支付自2016年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照原租赁合同约定的租金标准每天463元)。事实和理由：系争房屋的权利人为原告，原告与被告阮冬军签订租赁合同，租赁系争房屋经营其个人独资企业上海锦雅旅店。房屋租赁合同约定的租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止。2016年7月26日，上海锦雅旅店的投资人变更为阮小德。该合同租赁期满后，三被告未将承租房屋返还给原告。原告曾向被告上海锦雅旅店发出房屋租赁终止公函，告知其不再续签租赁合同，并两次向其发出律师函，督促其尽快结清房屋使用费并立即返还上述承租房屋，未果。被告上海锦雅旅店辩称，不同意原告的诉讼请求，该旅店自2008年起即租赁系争房屋进行经营，并对系争房屋进行了装修，尚未收回投资成本，且其应享有优先承租权，要求原告与其续签租赁期限为2年的租赁合同。被告阮冬军辩称意见与被告上海锦雅旅店辩称意见一致。被告阮小德未到庭应诉，亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：自2008年1月16日起，被告阮冬军即租赁系争房屋，经营其为投资人的个人独资企业上海锦雅旅店。2011年8月1日，系争房屋权利人变更为原告，原告即与被告上海锦雅旅店(阮冬军)建立租赁关系，并先后于2011年、2014年签订过两份房屋租赁合同。2015年7月17日，原告与被告阮冬军续签了房屋租赁合同，该合同约定：平凉物业作为出租甲方，上海锦雅旅店(阮冬军)作为承租乙方；甲方将坐落于杨浦区平凉路XXX号二、三楼房屋(面积约421.78平方米)租赁给乙方；所租房屋作为经营旅馆类；租赁期自2015年8月1日起至2016年7月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方须继续承租该房屋的，则应于租赁期满前二个月，向甲方提出续租书面要求，经甲乙双方协商一致后，重新订立租赁合同；房屋年租金为16.9万元，租金为三个月一期支付，先付后租；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1.2万元；合同中止或解除后，乙方在所租房屋的装修应无偿移交甲方。合同并对其他事项作了约定。该合同签订后，双方依约履行。被告上海锦雅旅店已支付租金至2016年7月31日。2016年5月23日，原告向被告上海锦雅旅店、阮冬军发出房屋租赁终止公函，书面告知二被告双方合同期满后不再续租，请其在租赁期满前做好房屋腾空及搬离准备。合同到期后，被告拒绝搬离，原告于2016年8月1日、16日两次向被告上海锦雅旅店、阮冬军发出律师函，要求二被告将租赁房屋腾空退还，但遭拒绝。原告起诉来院，作如上诉请。另查明，2016年7月26日，被告上海锦雅旅店经工商核准，投资人由被告阮冬军变更为被告阮小德(阮小德与阮冬军系父子关系)。转让协议约定由被告阮冬军将企业的所有权转让给被告阮小德，企业变更前的债权债务由被告阮冬军承担，变更后的债权债务由被告阮小德承担。现被告上海锦雅旅店处于经营状态。以上事实，有当事人陈述、房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁终止公函、律师函、营业执照等证据予以佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案原告与被告阮冬军签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合法有效。被告阮冬军作为个人独资企业被告上海锦雅旅店的投资人，其签订房屋租赁合同的行为系代表被告上海锦雅旅店的职务行为，且租赁房屋实际由被告上海锦雅旅店使用，故本案实质上系原告与被告上海锦雅旅店发生的房屋租赁合同关系。该房屋的租赁期限已于2016年7月31日到期，现上海锦雅旅店继续占用系争房屋经营，已无合同依据和法律依据，作为出租人的原告要求被告上海锦雅旅店按照约定迁出并返还系争房屋的请求，合法有据，本院应予支持。原告要求被告上海锦雅旅店按照原租赁合同约定的租金标准继续支付2016年8月1日至房屋返还之日止的使用费，符合法律规定，本院予以支持。作为被告上海锦雅旅店投资人的阮冬军与原告签订的系争房屋租赁合同已于2016年7月31日到期，房屋租赁期限内的租赁费已付清。经工商核准，自2016年7月26日起，该旅店的投资人由被告阮冬军变更为被告阮小德，并约定被告阮冬军将企业的所有权转让给被告阮小德，变更后的债权债务由被告阮小德承担。庭审中，被告阮冬军已明确表示其不再占有、使用系争房屋，故原告要求被告阮冬军迁出系争房屋并支付房屋使用费的诉请，于法无据。被告上海锦雅旅店2016年7月26日后的投资人为被告阮小德，作为自然人投资，应当依法以其个人财产为个人独资企业的债务承担无限责任。对于被告上海锦雅旅店提出已对系争房屋进行了装修，尚未收回投资成本，享有优先承租权，要求原告与其续签租赁期限为2年租赁合同的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告阮小德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，本院依据查明的事实缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阮小德、被告上海锦雅旅店应自本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区平凉路XXX号二、三楼房屋，并腾空交付原告上海平凉物业管理有限公司；二、被告上海锦雅旅店应自本判决生效之日起十日内按每天463元的标准支付原告上海平凉物业管理有限公司自2016年8月1日起至实际迁出并返还租赁房屋之日的房屋使用费；三、被告上海锦雅旅店的财产不足以清偿上述第二项付款义务中自2016年8月1日起至实际迁出并返还租赁房屋之日止欠付的房屋使用费时，被告阮小德应当以其个人的其他财产予以清偿；四、驳回原告上海平凉物业管理有限公司其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告上海锦雅旅店、被告阮小德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 付 葵二〇一六年十一月二十三日书记员 张宇桐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。