大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第7742号原告王新合，男委托代理人卓宏茂，系辽宁新华律师事务所律师。被告王洲，男委托代理人胡筱娟，系辽宁新正源律师事务所律师。原告王新合与被告王洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卓宏茂，被告的委托代理人胡筱娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新合诉称，2011年5月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定“原告将位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛村原家家香食品厂院内楼房一层部分和后院钢结构楼房一楼部分房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告作为修理汽车和洗车门市房使用，年租金6万元，每年分两次交清，租期3年即自2011年7月1日至2014年6月30日”。该合同签订后，原、被告双方履行了该合同，该合同履行租用期间被告不欠原告租金，该合同于2014年6月30日履行完毕。后双方没有达成续租协议，但被告不与原告续签合同，也不缴纳租金，也不返还房屋，被告占用房屋至今，故原告多次要求被告腾退房屋，被告均以种种理由拒绝。被告的行为损害了原告的合法利益，故原告诉至法院，请求：1.请求依法判令被告将租赁房屋（位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛村原家家香食品厂院内楼房一层部分房屋和后院钢结构楼房一楼部分房屋）返还给原告；2.请求依法判令被告赔偿原告（自2014年6月30日至2016年10月30日止）房屋租金损失14万元。3.本案诉讼费用均由被告负担。被告王洲辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告隐匿了双方正在履行的2014年4月9日签订的《房屋租赁合同书》，原告存在编造虚假事实的行为，以达到不再继续履行合同的目的。原、被告2011年5月25日签订了《房屋租赁合同书》，该合同履行不到三个月时间，原告租赁给被告租赁物中的一部分(后院钢结构部分)就被城建执法部门因违章建筑强制拆除，导致了双方签订的《房屋租赁合同书》无法继续履行，于是双方口头协商，变更了《房屋租赁合同书》的约定，双方同意每年租金按照3万元支付。后双方又协商如果被告能将后院钢结构重新建起来，原告同意被告对该部分建筑可以无偿使用，于是被告在2013年底克服了种种困难将后院钢结构楼房建了起来。由于双方的《房屋租赁合同书》于2014年6月即将到期，在2014年4月9日双方又重新续订了一份《房屋租赁合同书》，该份合同书约定“甲方将位于小辛村原家家香食品厂院内一楼房屋出租给乙方作为修理汽车及洗车门市。因大楼后院的钢结构楼房为乙方投资所建，在租赁期内无偿给乙方使用，如因政府规划动迁补偿另行协商。租赁期限自2014年7月1日至2024年6月30日，共10年，租金每年人民币三万元”。该合同签订后，被告按照3万元的标准每年交纳房屋租金给原告，原告也自认在合同期内不欠原告房屋租金。。2.原、被告双方于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同书》尚在履行期内，原告应一份继续履行该份合同书。原、被告双方合同履行至2015年6月，原告多次找被告商量，原告说“房屋租赁市场行情都在上涨，要求增加房屋租金”，但被告没有同意,现原告欲单方解除合同。于是原告在2015年8月23日指使其亲侄子王国友带人到被告修理洗车店将经营用电掐断，至今未予恢复，导致被告无法继续经营，造成被告各项直接损失9万余元，原告应予以赔偿，被告保留继续向原告追偿的权利。3、原告不是案涉租赁物的所有权人，其无权向被告主张返还原物,且原告也不是适格的诉讼主体，本案应依法驳回起诉。案涉租赁物房产执照记载“所有权单位为大连家家香食品有限公司”。故大连家家香食品有限公司才是案涉租赁物的所有权人，也只有所有权人才有权处分案涉租赁物，原告不是案涉租赁物的合法所有权人，其无权向被告主张返还原物，本案中只有大连家家香食品有限公司才有权向被告主张返还原物。4.原告与小辛村村民委员会签订的《房屋买卖协议书》既违反了我国法律、法规的强制性规定，又损害了大连家家香食品有限公司的权利，应属无效合同。原告与小辛村村民委员会签订的《房屋买卖协议书》中记载“出卖人为小辛村村民委员会”，但案涉租赁物的实际所有权人为大连家家香食品有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。小辛村委员会不是案涉租赁物的所有权人，其处分行为也没有经过所有权人大连家家香食品有限公司的追认，其订立买卖合同后也没有取得处分权，故其无权出售案涉房屋。从这个角度来说，无处分权的小辛村村委会与原告签订的该份《房屋买卖协议书》并未产生法律效力，原告基于这份合同并不能取得案涉租赁物的所有权，故原告无权要求被告返还案涉房屋；原告系从部队退休的副司令，不是小辛村集体成员之一，原告系非农村户口，双方签订的房屋买卖合同违反了国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条的规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”等相关规定，故原告与小辛村村委签订的《房屋买卖协议书》应属于无效合同。退一万步讲，即使双方签订的买卖合同有效，那么根据《中华人民共和国物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记”的规定，原告购买案涉租赁物未进行物权变更登记，故也不能产生物权设立的效力，因此，原告不是真正的权利主体，依法不享有返还原物的权利。5.案涉租赁物中的后院钢结构楼房部分，系被告重新建成，该部分投资损失原告应赔偿给被告。原告先前建设的后院钢结构被城建部门拆除后，原告主动找到被告协商并称如果被告能将后院的钢结构重新建起来，原告就同意被告可以在租赁期内无偿使用该部分建筑。于是被告在2013年底克服了种种困难，投入20万余元的资金，将后院的钢结构楼房建了起来。钢结构楼房建成后，原告与被告在2014年4月9日签订了《房屋租赁合同书》。在该份合同中双方确认并约定“因大楼后院钢结构楼房为乙方投资所建，在租赁期间无偿给乙方使用，如因政府规划动迁补偿另行协商。租赁期限自2014年7月1日至2024年6月30日，共10年，租金每年人民币三万元”。该合同履行至2015年6月，原告多次找到被告要求涨房租，被告没有同意。于是原告在2015年8月23日指使其亲侄子王国友（辛寨子派出所民警）带着两个人将被告经营的维修洗车店的经营用电给掐断，被告已将此事投诉至辛寨子派出所。此事正在处理中。被告为了经营修理洗车店，投资20余万元，本打算经营至少十年以上，现在原告却中途违约，原告掐断被告的经营用电，致使被告营业损失日均在千元以上，投资20余万建设的后院钢机构楼房仅仅使用一年半不到，被告的该部分损失理应由原告承担赔偿责任。综上，原告隐匿证据，虚构事实，却要求被告返还根本不属于原告自己的房产，原告的请求没有任何事实和法律依据。因此被告请求依法驳回原告提出的诉讼请求。经审理查明，2008年4月1日，甲方小辛村委会与乙方王新合签订房屋买卖协议书一份，约定“甲方将2006年8月购买的位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛村原大连家家香食品有限公司房屋卖给乙方，该房屋位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛西沟，产权证为大房执甘村字第020360407号，面积988.2平方米，合计转让价款320万元，乙方一次性付款。该房屋占用集体土地2.69亩，每年每亩向甲方缴纳土地使用费1万元。等内容。”2008年4月7日，甲方小辛村委会收取乙方王新合320万元房屋转让款项。2011年5月25日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订房屋租赁合同一份，约定“甲方将位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛村原家家香食品厂院内楼房一层一部分和后院钢结构楼房一楼一部分房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为修理汽车和洗车门市房，年租金6万元，每年分两次交清（第一次为6月30日，第二次为12月30日）超过此时间属于违约，租期3年即自2011年7月1日至2014年6月30日。甲方保证乙方正常用水、用电。乙方保证按时缴纳租金，如延误按每日年租金的3℅向甲方交纳滞纳金，超过一个月不交租金及滞纳金，视为乙方自动终止合同，甲方有权将房屋出租给第三人，乙方租赁房屋以外的空闲土地属甲方所有，如何规划建设权利在甲方。等”。2015年12月4日，小辛村委会出具情况说明一份，内容为“2008年4月我村将自有的房屋（详见合同约定）转让给王新合所有，王新合一次性交付了转让款项并每年依约向村里交纳土地使用费，该房屋自转让之日起由王新合自主使用管理至今，房屋过户登记手续在办理中”。庭审中，被告提供了一份落款为2014年4月9日的房屋租赁合同书，该合同书记载了“甲方（王新合）将案涉房屋出租给乙方（王洲），因后院钢结构为乙方投资所建，在租期内无偿由乙方使用，合同终止后双方协议补偿乙方投资款，年租金3万元，一次性交清（每年交租时间为6月30日）超过此时间属于违约，租期自2014年7月1日至2024年6月30日共10年。等”。庭审中，被告提供了一份落款记载为2014年7月1日由杨世礼代原告收款3万元的收据，且被告提供了一份落款记载为2015年7月2日由杨世礼代原告收款3万元的收据。诉讼期间，原告提出如下鉴定申请：1.对被告提交的落款为2014年4月9日的房屋租赁合同书第三页中“王新合”三字的书写时间进行司法鉴定。2.对被告提交的2014年4月9日的房屋租赁合同书第三页落款中“2014”的“4”是否由“1”改写所成进行司法鉴定。3.对被告提交的2014年4月9日的房屋租赁合同书第三页与前两页是否同一时间形成？前两页及第三页的形成时间？第三页与前两页是否系同一个打印机打印？第三页的字体、格式、排版、页边距与前两页是否一致进行司法鉴定。第三页与前两页是否同一类型及同一时期纸张进行司法鉴定。4.对被告提交的2014年7月1号、2015年7月2号杨世礼收条的书写时间进行司法鉴定，并对其中“2014年7月1号”的“4”是否由“1”改写所成、“7”是否由“1”改写所成进行司法鉴定，“2015”的“5”是否由“3”改写所成进行司法鉴定。后本院依法通过大连市中级人民法院委托大连恒锐物证司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定意见书的结论为“1.2014年4月9日的房屋租赁合同书第三页落款中“2014”的“4”是由“1”改写所成。2.2014年4月9日的房屋租赁合同书第三页与前两页不是同一时间打印，前两页与第三页的字体、格式、排版、页边距不一致。3.2014年7月1号的“收条”中的“4”是否由“1”改写所成无法确定、“7”是由“1”改写所成。4.2015年7月2日的“收条”中的“2015”的“5”是由“3”改写所成。”为此，大连恒锐物证司法鉴定所特附有说明函。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述，原告提供的房屋租赁合同(2011年5月25日签订)、房屋买卖协议书、收款收据、情况说明、证人证言、鉴定费收据等证据材料，被告提供的房屋租赁合同书(被告称2014年4月9日签订)、收条、房产执照（复印件）、军官退休证（复印件）、房屋买卖协议书（复印件）、报案材料“（复印件）及本院通过大连市中级人民法院委托大连恒锐物证司法鉴定所作出的司法鉴定意见、说明函及本案庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭审理和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。鉴于原、被告于2011年5月25日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同系有效合同，鉴于该合同约定的履行期限至2014年6月30日。后原告称“双方未达成续租协议”，被告称“双方于2014年4月9日续签了房屋租赁合同书，并按续签合同的约定缴纳了相应租金”，鉴于原告对被告提供的续签合同存有异议，原告为此特申请进行了司法鉴定，鉴于案涉司法鉴定意见书的鉴定结论为“2014年4月9日的房屋租赁合同书”上的“2014”的“4”是由“1”改写而成，故本院依此可以认定原、被告于2014年4月9日未续签房屋租赁合同书。另外这一结论也可从被告提供的两张“收条”被认定为改写作出印证。综上，因原、被告于2011年5月25日签订的房屋租赁合同履行期限已届满，依据《中华人民共和国合同法》第235条的规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。…….”，故原告请求判令被告腾退案涉房屋，本院依法予以支持。鉴于被告无证据证明其自2014年6月30日起向原告交纳过案涉房屋租金，故被告应自2014年7月1日起向原告交纳至原告主张的2016年10月30日止的房屋租金损失，庭审中原告主张参照原房屋租赁合同约定的租金标准由被告支付房屋占有使用费，对此本院依法予以采信，故原告请求判令被告支付原告房屋租金损失14万元，本院依法予以支持。被告辩称案涉房屋尚在租赁期内的意见，对此，本院认为，被告的该主张与案涉鉴定意见书的结论向悖，且被告也无其他相应证据证明自己的主张，故被告该节辩解意见，本院依法不予采信；被告辩称案涉房屋所有权人不是本案原告、原告不是适格主体的意见，对此，本院认为，原告提供的证据可以证明原告系从小辛村委会购买了案涉房屋多年，鉴于原告已经支付了全部房款给出卖人，且原告实际占有该房屋多年，现虽未办理过户登记手续，依据我国相关规定，原告基于现存的合法占有权享有请求被告腾退房屋的权利，故原告是本案适格主体；被告辩称案涉房屋的后院钢结构楼房系自己所建，对此，原告否认被告的该陈述并称系原告自己所建，依据双方签订的房屋租赁合同的约定“乙方租赁房屋以外的空闲土地属甲方所有，如何规划建设权利在甲方”，如被告有证据证明案涉房屋的后院钢结构楼房确系自己所建及装修存在损失等问题，被告可依法另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十九条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告王洲于本判决发生法律效力之日起10日内将租赁房屋（位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛村原家家香食品厂院内楼房一层一部分房屋和后院钢结构楼房一楼一部分房屋）返还给原告王新合。二、被告王洲于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告王新合案涉房屋占有使用费合计14万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，其他诉讼费50.00元，鉴定费8000元，均由被告王洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董允瑞人民陪审员  由舒莹人民陪审员  方 靖二〇一六年十一月四日书 记 员  王 健