广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0507民初728号原告（反诉被告）：汕头经济特区充耀房地产开发有限公司，住所地汕头市黄河路十六街区充耀商贸中心九楼。法定代表人：李秋敏。委托诉讼代理人：曾燕媛，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。被告（反诉原告）：李湘玲，女，汉族，1978年12月27日出生，住汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：蔡银喜，广东中乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李加文，广东中乾律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头经济特区充耀房地产开发有限公司（以下简称充耀公司）与被告（反诉原告）李湘玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。充耀公司的委托诉讼代理人曾燕媛、詹嘉鸿，李湘玲及委托诉讼代理人蔡银喜、李加文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。充耀公司向本院提出诉讼请求：李湘玲支付逾期收房违约金4,670元（自2014年1月3日起算至2015年4月15日，共467天，按每套每日10元标准计）。事实和理由：2013年3月6日，李湘玲就购买充耀公司开发建设的汕头市黄河路52号盛荟花园1幢1319房产与充耀公司签订《汕头市商品房买卖合同》，双方对房产交付、交接条件及违约责任等进行约定。2013年12月23日，上述房产经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。充耀公司通过EMS方式向李湘玲寄送《入伙通知书》，告知其应于2013年12月31日至2014年1月2日到充耀公司处办理房产交接手续，但其没有依约收房。后经多次催告，李湘玲直至2015年4月15日才办理收房手续。根据合同约定，李湘玲未能按期收房的，应支付自2014年1月3日起算至2015年4月15日的违约金，标准按每套每日10元计。李湘玲辩称：充耀公司所称李湘玲没有依约收房没有依据。2013年12月31日，李湘玲到达交房地点验收房屋时发现房屋存在多处质量问题：房屋没有按合同附件3的约定进行顶棚抹平、阳台批档；上、下排水管、排污管接处有水泥补填部分，见粗糙填补状；房屋漏水、渗水严重。李湘玲要求充耀公司出示相关证明文件证实房屋符合验收合格标准时，对方多次推脱，仅仅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。李湘玲将房屋问题写于书面，要求对方2014年1月1日12点前当面协商给予答复。2014年1月1日，对方依旧采取回避态度，没有出示任何验收合格文件，之后李湘玲多次向相关部门反映问题，但没收到回复，导致无法交接房屋。李湘玲于2015年4月15日向充耀公司交接房屋有合法理由。2014年3月17日，李湘玲依法向汕头仲裁委员会提起仲裁，请求充耀公司承担逾期交房的责任。汕头仲裁委员会依法受理请求，于同年12月19日审理本案，于2015年4月10日作出支持李湘玲的公平裁决，即认定充耀公司没有完整出示商品房验收合格的证明文件，由此产生的逾期交房责任由其承担。鉴于该案争议到裁决整整持续一年多，李湘玲需等待裁决结果才能确认房屋是否符合交付标准安全使用，所以一直等到裁决作出后才于2015年4月15日办理房屋交接手续。李湘玲请求依法驳回充耀公司的诉讼请求。李湘玲向本院提出反诉请求：1.充耀公司承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金137,392元（自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止按交付房价款每日万分之五计至2015年4月15日止）；2.确认双方《汕头市商品房买卖合同》第十七条第3款、附件四第2条、第3条、第8条、第9条、第14条、第20条及附件六无效。事实和理由：2013年3月25日，李湘玲与充耀公司就盛荟花园1幢1319号房签订买卖合同，房款总额为588,404元。根据合同约定，充耀公司应于2013年12月31日前向李湘玲交付验收合格的房屋，该房屋应当符合国家、省和市人民政府的有关规定及合同约定的条件，同时，在交接时，充耀公司应出具房屋验收合格的证明文件。然而，在房屋交付期限届满后，充耀公司无法按时提供商品房验收合格证明文件，房屋也没有按买卖合同附件3的约定进行顶棚抹平、阳台批档，而园区现场的情况根本不符合交付房屋的条件。另外，在合同及附件四中，充耀公司私自加入格式条款，加重了李湘玲的责任，严重侵犯李湘玲的利益。2014年3月17日，李湘玲向汕头仲裁委员会提起仲裁申请，2015年4月10日，汕头仲裁委员会作出（2014）汕仲案字第9号裁决书，该裁决书认定了充耀公司违约的事实，确认了合同格式条款的无效。而充耀公司不服该裁决书，于2015年6月2日向汕头市中级人民法院请求撤销该裁决，该院于2015年9月26日以汕头仲裁委员会违反法定程序，没有当庭播放经过质证的视频资料证据为由，作出了撤销仲裁裁决的民事裁定书。充耀公司对李湘玲的反诉辩称：充耀公司全面履行合同，不存在违约事实，李湘玲要求支付违约金没有事实法律依据；签订本合同是双方真实意思表示，不存在不合法的情况；请求驳回李湘玲的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方签订的《汕头市商品房买卖合同》第八条约定了充耀公司应在2013年12月31日前，依照国家、省和市人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付李湘玲使用；第九条约定了充耀公司如未按本合同规定的期限交付商品房，逾期不超过60日的，按逾期天数每日向李湘玲支付已交付房款万分之五的违约金，逾期超过60日的，李湘玲有权解除合同，其要求继续履行合同的，充耀公司按逾期天数每日向李湘玲支付已交付房款万分之五的违约金；第十一条约定了双方进行验收交接时，充耀公司应出示本合同第八条规定的证明文件，其不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李湘玲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由充耀公司承担，由于李湘玲的原因未能按期交付的，从充耀公司通知办理商品房交付手续的期限届满之次日起，李湘玲按每日10元向充耀公司支付违约金；第十三条约定了充耀公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，李湘玲有权要求充耀公司赔偿双倍的装饰、设备差价；附件三约定的装饰、设备标准包括顶棚抹平、阳台批档。充耀公司已通知李湘玲于2013年12月31日交房。李湘玲对充耀公司提交的《汕头市城乡规划局建设工程项目规划核实证明书》、《关于对汕头经济特区充耀房地产开发有限公司充耀花园项目一期工程竣工环保验收的意见》、《汕头市公安局消防局建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》的真实性均无异议，本案房产已于约定交房日之前经验收合格。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：在合同约定的交房时间，充耀公司是否有向李湘玲出示上述文件，以及李湘玲所购商品房是否符合合同约定的顶棚抹平、阳台批档的装饰标准。充耀公司提交了汕头电视台“今日视线”节目视频资料以证明其已履行出示证明文件义务，该视频系汕头市黄河路52号盛荟花园业主与充耀公司在房屋交接时因质量问题产生纠纷、汕头电视台派记者于2014年1月1日现场采访后于1月2日播放的电视节目内容，充耀公司在记者现场采访时出示了房屋质量保证书，并另于2日上午向记者出示了《建筑工程竣工验收报告》等验收文件的复印件。庭审期间，充耀公司表示其向记者出示的验收文件复印件没有加盖有关单位的印章以确认与原件相符。充耀公司提交的入伙通知书显示该公司通知各位业主于2013年12月31日至2014年1月2日入伙，但在记者2014年1月1日现场采访时，该公司未能出示任何验收文件，该公司次日向记者出示的验收文件复印件也不能确认与原件相符，故本院认为，充耀公司主张其已依约在房产交接时履行出示证明文件义务，依据不足。关于顶棚抹平、阳台批档问题，“今日视线”节目视频显示汕头电视台记者有对盛荟花园一住宅进行拍摄，该住宅天花板呈预制板状，但从该视频无法确定是否为李湘玲所购本案房产；李湘玲提交的天花板呈预制板状照片也无法证明系李湘玲所购房产照片；李湘玲提交的盛荟花园房屋验收问题证明系业主单方手写材料，不足采信；在李湘玲提交的充耀公司关于部分业主诉求的答复中，充耀公司表示“个别业主提出顶棚、阳台未经批档等问题，我们会正确对待，积极组织施工队伍进行完善”，该答复同样无法确定顶棚、阳台批档问题出现在李湘玲所购房产；双方在仲裁期间，充耀公司自认李湘玲所购房产在竣工验收时阳台处于批档贴砖状态。综上，本院认为，李湘玲主张其所购房产顶棚未抹平，依据不足，但该房产阳台在约定交房日并非处于约定的批档状态。本院认为：本案争议房产已由相关行政部门进行验收，具备交付使用的条件，充耀公司已按合同规定的期限通知李湘玲于2013年12月31日交房，故李湘玲请求充耀公司支付逾期交房违约金，不符合合同第九条约定的条件，本院不予支持。因充耀公司未能证明其已按合同第十一条的约定出示相关证明文件，故李湘玲可依约拒绝交接；充耀公司于仲裁阶段已向仲裁机构提交由相关部门盖章核实的有关验收文件复印件，李湘玲已于仲裁质证阶段看到验收文件，充耀公司虽在完善相关行为后于2015年3月21日通知李湘玲交房，但由于双方纠纷已由仲裁机构介入评判，故充耀公司请求李湘玲支付逾期收房违约金，不符合合同第十一条约定的条件，本院不予支持。关于顶棚、阳台问题，顶棚抹平、阳台批档是双方约定的装饰标准，而非法定的商品房可以交付使用的前提条件，双方并未约定达不到该标准的，李湘玲可以拒绝交接，而是另行约定了违约责任，李湘玲也未能充分举证本案房产存在顶棚未抹平问题，而充耀公司自认的阳台贴砖情况如果属实，李湘玲可依法依约要求该公司复原批档状态，或自行复原后要求该公司赔偿损失，而不是拒绝交接，因此李湘玲以顶棚未抹平、阳台未批档为由拒绝交接、要求充耀公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于部分合同条款的效力问题：《汕头市商品房买卖合同》第十七条第3款约定了“该商品房所在楼宇的配套房屋和配套设施的范围和所有权本项目地下室停车场、会所、架空层、物业用房以及公共配套设施不计入房产分摊面积，其产权属甲方所有；部分房产附带的屋面、露台、花园交由房产所有人管养使用，但使用时必须遵守小区管理及公共消防安全管理规定”，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”也应当认定为物权法第六章所称的共有部分的规定，架空层、物业用房以及公共配套设施应属业主共有，故上述合同条款部分无效。合同附件四第2条约定了“乙方（××）在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解甲方（××）为推广该项目所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料、家具等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分。卖方已提示该宣传资料仅供参考，不对乙方（××）和卖方交易以及购房价款构成影响。买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准”，该约定并不违反法律、行政法规强制性规定，所涉及的应该是充耀公司是否采取合理的方式提请对方注意问题，李湘玲请求确认该条款无效，依据不足，本院不予支持。合同附件四第3条约定了“【合同第十七条的补充（共有部位和其他共用设施设备权益）】卖方保留以下权益：凡根据《汕头市房屋建筑面积测绘技术规程》的规定不分摊面积之建筑物、空间、构建物等的权利归属按国家有关规定执行”；“本花园（指盛荟花园，下同）卖方有权在楼顶和外墙设置广告，因设置广告所获收益归卖方所有，广告费用亦由卖方承担”；“本花园卖方有权在外墙设置广告，因设置广告所获收益归卖方所有，广告费用亦由卖方承担”；“本花园规划内的停车位未出售前均归卖方所有，卖方有权出租、无偿提供使用等，但应优先满足本花园业主需要”，楼顶、外墙属业主共有，充耀公司上述格式条款排除业主楼顶、外墙用益权利，故上述条款部分无效。合同附件四第8条约定了“本合同第十条，增加约定如下：在不影响乙方（××）所购商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向的前提下，甲方（××）对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知乙方（××）。除非乙方（××）因该局部改变而遭受直接损失的，甲方（××）不承担赔偿责任”；“由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。甲方（××）应在变更确立后30日内书面告知乙方（××），但不承担违约责任”，该约定并不违反法律、行政法规强制性规定，李湘玲请求确认该条款无效，依据不足，本院不予支持。合同附件四第9条约定了“【合同第十一条的补充（交付时的验收）】乙方（××）认为本房地产不符合约定的交付标准或有其它异议的，须在第一次交付验收当日内将意见一次性在《售楼意见书》中提出（未一次性提出的事项不得作为以后拒绝交付的理由），卖方根据该意见整改完毕，乙方（××）须在卖方通知的时间内到现场进行验收，乙方（××）逾期未验收的，则自卖方指定期限的截止日之次日起视为该房产已按照合同约定的标准交付给乙方（××）。入伙通知书指定的入伙期限届满之日为该商品房的交付日。”购房业主大多并非建筑行业专业人士，充耀公司提供的上述格式条款超越非专业人士的能力范围，加重李湘玲责任，故上述条款无效。合同附件四第14条约定了“本合同第十七条，增加约定如下：该商品房所在建筑区划内未列入共有建筑面积分摊部分、规划用于停放汽车的车库、地下空间在出售前所有权属于甲方（××），甲方（××）在业主入伙后确定将上述车库出售或出租，并与需求方签订买卖合同或租赁合同。”规划用于停放汽车的车库及地下空间，若未列入共有建筑面积进行分摊的，应属建筑物的专有部分，在出售前属开发商所有。李湘玲请求确认该条款无效，依据不足，本院不予支持。合同附件四第20条约定了“本附件经买卖双方平等协商一致确定，不存在甲方（××）单方提供格式条款，也不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等不真实意思表示，双方均不得以前述理由主张本附件无效、部分无效或要求撤销，并不得以前述理由向对方主张任何权利或责任。”该条款本身就是充耀公司向李湘玲等业主提供的格式条款，该条款排除李湘玲主要权利，故上述条款无效。合同附件六约定了李湘玲同意本单元按每平方米2.9元支付物业管理费，因充耀公司庭审期间自认该公司无物业管理资质，故双方关于物业管理费的约定无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条第五项，《物业管理条例》第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、反诉原告李湘玲与反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》第十七条第3款关于架空层、物业用房以及公共配套设施不计入房产分摊面积、其产权属反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司所有的约定无效；二、反诉原告李湘玲与反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》附件四第3条关于楼顶、外墙广告设置及收益的约定无效；三、反诉原告李湘玲与反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》附件四第9条、第20条、附件六无效；四、驳回原告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回反诉原告李湘玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元由充耀公司负担，反诉案件受理费1,524元由李湘玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴丽萍审 判 员  杨建平人民陪审员  纪振祥二〇一六年十一月二日书 记 员  林奕绚