重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0230民初1643号原告：丰都县公共房屋保障中心，住所地丰都县三合街道平都大道西段295号，组织机构代码05987306-8。法定代表人：王鹏飞，主任。委托诉讼代理人：梁贤会，重庆臻福律师事务所律师。被告：秦云军，男，1970年3月6日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：秦国，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人：宗智慧，女，1972年6月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李忠（宗智慧之夫），男，1965年3月26日出生，汉族，律师，住重庆市丰都县。原告丰都县公共房屋保障中心与被告秦云军、第三人宗智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰都县公共房屋保障中心的委托代理人梁贤会、被告秦云军及其委托诉讼代理人秦国、第三人宗智慧的委托诉讼代理人李忠到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告丰都县公共房屋保障中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告违约金10万元；3、判决被告返还原告管理的位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面；4、判决被告从2016年7月1日起，至交还租赁房屋之日的租赁门面使用费（按租赁合同约定第五年租金标准支付）；5、判决不退还被告保证金2万元。事实和理由：2011年6月30日，原告将其管理的公房，即位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面出租给被告秦云军，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋地址位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面，租赁期限5年，从2011年7月1日至2016年6月30日止，第一、二年租金为124000元，第三年租金为136400元，第四年租金为150040元，第五年租金为165044元，租金每半年付一次，同时约定承租方只能自用，未经甲方允许不得转租、分租，不得以共产进行非法活动，如擅自转租、分租，视为违约等。2016年2月，原告发现被告并未自行经营，而是将此门面在2011年10月1日转租给第三人经营。被告的行为违反了合同约定，已构成违约，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告秦云军辩称，被告与第三人签订《联营协议书》，是其双方联合经营，不存在被告转租问题。假如认定《联营协议书》其实质是转租协议，这也是得到原告默许、认可的，因除第一年是被告缴纳房租外，其余四年的房租都是第三人宗智慧在缴纳，原告对此并未提出异议。因此，被告并未违约，依法不应承担违约责任，也不应支付原告违约金，故原、被告签订的租赁合同不应解除。对于原告主张不退还保证金2万元的问题，于法无据，应予退还；对于所欠房租问题，应是谁使用谁缴纳。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人是丰都县久源圣婴儿童用品负责人，系个体工商户，与被告秦云军签订的联运协议实为转租协议，第三人在租赁该门面后，独立投资，独立经营，自负盈亏，在此过程中，第三人既无过错，也未违约，不应承担责任。故，第三人认为对3号门面的租赁合同不应解除；关于保证金2万元的问题，原告应予以退还；对违约金问题，第三人没有违约，故不应支付违约金；对于交还租房的问题，待核对相关账务后和原告协商解决。原告丰都县公共房屋保障中心为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、306房地证2006字第03963号房地产权证证明原告出租房屋系其所有和管理。2、《房屋租赁合同》证明租赁合同主体为原告与被告秦云军，约定租期为5年，即从2011年7月1日起至2016年6月30日，同时约定了违约责任和租赁、经营形式以及房屋租金的缴纳时间，若未按期缴纳租金，租赁方自愿解除合同，并且缴纳的保证金不予退还；另约定租赁房屋只能自用，未经许可不得转租、分租，若擅自转租视为违约，由违约方向守约方支付违约金10万元；3、丰编委【2012】62号电子公文证明丰都县公房管理所与其他单位合并为丰都县公共房屋保障中心；4、举报信证明2016年2月4日有人举报秦云军将其租赁的2-4号门面转租给他人经营；5、房租费缴纳收据证明被告尚欠4号门面第五年租金8.2522万元；6、《联营协议书》证明被告秦云军与第三人于2011年10月1日签订《联营协议书》，从该协议书形式上看是联营协议，但其内容反映是转租协议，且被告在转租2-4号门面后，收取第三人转租费75万元，因此，被告违约，应支付违约金；7、收条三份证明第三人向被告支付转让费95万元；8、《工程承包合同》证明第三人于2011年11月3日将被告转租的门面进行装修，被告并未参与装修；9、《建筑装修施工合同》证明第三人于2011年11月8日将被告转租的门面进行装饰，被告未参与联营；10、通知及邮件回执证明原告查清被告转租事实后，通知被告到原告单位处理相关事宜，但被告未主动到原告单位进行协商处理，故于2016年5月24日向被告发出该通知。被告秦云军对原告丰都县公共房屋保障中心提交的上述证据，质证意见为：对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告提交的证据4的三性有异议，其理由为：房屋租赁合同只有原、被告及第三人手中持有，是否转租和收取了高额转让费其他人是不可能知道的，因此，被告认为举报是虚假的；同时，原告已收取第三人租金4年，即是说在4年前原告就知道此门面是第三人在使用，但原告仍收取第三人租金，因此，视为原告同意被告转租或者原告默许被告转租；对证据10，被告不发表质证意见，因被告未收到相关通知。第三人宗智慧对原告丰都县公共房屋保障中心提交的上述证据，质证意见为：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性均无异议。但从证据6联营协议书的内容看，第三人是利用支付设施、设备及门面租金等转让费用过后，才能对门面进行改建、装修、经营，因此，表明被告与第三人之间实为转租，第三人是支付了100余万元换取的权利。被告秦云军在庭审中未提交证据。第三人宗智慧为支持其述称，向本院提交了以下证据：1、营业执照证明第三人是个体工商户；2、《房屋租赁合同》证明被告租赁原告位于丰都县三合街道平都大道东段91号2号、3号、4号门面，同时证明双方对租金及权利义务进行了约定；3、《联营协议书》证明联营协议实为转租协议；4、收据证明被告秦云军向原告交2号门面租金4.1万元；5、收据证明被告秦云军向原告交3号门面租金6.2万元,租房保证金2万元；6、收据证明被告秦云军向原告交4号门面租金18.6万元、租房保证金5万元；7、收条证明被告秦云军收到第三人现金10万元；8、收条证明被告秦云军收到第三人现金80万元；9、收条证明被告秦云军之妻付淑玉收到第三人三相电开户费5万元；10、收条证明被告秦云军向原告缴纳的保证金8万元系第三人支付，其中2号门面租房保证金为1万元，3号门面租房保证金为2万元，4号门面租房保证金为5万元；11、建筑装饰工程施工合同及造价表证明第三人投资51.7万元对门面进行了装修；12、工程承包合同证明第三人投资消防设施开支70万元；13、中国邮政存蓄银行个人贷款放款单证明第三人向中国邮政存蓄银行贷款15万元用于经营；14、重庆农村商业银行贷款收回凭证证明第三人在重庆农村商业银行贷款100万元用于经营；15、还款证明证明第三人用三套房产抵押循环贷款，现已结清本息。原告丰都县公共房屋保障中心对第三人宗智慧提交的以上证据，质证意见为：对第三人宗智慧提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15的真实性、合法性、关联性均无异议；同时，第三人提交的证据证明被告转租门面后收取了转让费，尔后，该门面是由第三人独立经营，不存在与被告联营的事实。被告秦云军对第三人宗智慧提交的以上证据，质证意见为：对第三人宗智慧提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据11、12，被告不清楚，不发表质证意见；对证据13、14、15与本案无关联性，不发表质证意见。对原告丰都县公共房屋保障中心及第三人宗智慧提交的上述证据，本院认证如下：一、对原告丰都县公共房屋保障中心提交的证据，第三人宗智慧均无异议，且被告秦云军也对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9予以采信。对原告提交的证据4举报信，被告质证认为该证据是虚假的，但其在庭审中并无证据证明该证据系虚假证据，故本院对其质证意见不予采信，因此，本院对原告提交的证据4予以采信。对原告提交的证据10通知及邮件回执，被告秦云军质证认为，其并未收到该通知。但后经查证，该邮件已于2016年5月30日上午12时20分由被告相关人员签收，故本院对该证据予以采信。二、对第三人宗智慧提交的证据，原告丰都县公共房屋保障中心均无异议，且被告秦云军也对第三人宗智慧提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对第三人宗智慧提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10予以采信。对第三人提交的证据11、12，被告秦云军质证认为其不清楚，且不发表质证意见，但本院认为，第三人提交的证据11、12，能证明其在取得门面使用权后，对门面进行了装饰、装修，故本院对第三人提交的证据11、12予以采信。对第三人提交的证据13、14、15，被告秦云军质证认为与本案无关联性。对此，本院认为，第三人提交的证据13、14、15，能证明第三人系独立经营，实际并未与被告联营经营的事实，故本院对第三人提交的证据13、14、15予以采信。据此，本院根据原、被告及第三人的陈述，并结合以上本院采信的证据，查明并确认以下事实：位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面的权利人为丰都县公房管理所，其房地产权证号为306房地证2006字第03963号。2012年11月14日，丰都县机构编制委员会作出丰编委[2012]62号电子公文，决定设立丰都县公共房屋保障中心，同时撤销丰都县公房管理所等机构，由丰都县公共房屋保障中心负责全县保障性住房和直管公房的资产管理，并负责租赁、维修和维护等职责。2011年6月30日，丰都县公房管理所以甲方名义与作为乙方的秦云军签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“一、出租地址丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面。二、租赁期限期限为五年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止。三、经营范围乙方必须按照国家法律规定允许的项目和范围，合法经营，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，租金不退还，一切后果和损失由乙方承担。四、租金及交款方式第一、二年房屋年租金均为124000元，第三年年租金为136400元，第四年年租金为150040元，第五年年租金为165044元。租金每半年付一次，除第一次，以后每半年在20天前付清下一个半年的房屋租金。五、双方的责任和义务1、甲方的责任和义务⑴出租房屋为框架结构，工程质量符合国家建筑工程质量标准的合格工程，交付乙方使用。⑵只提供现有设施（不另行投入资金和设备设施）。2、乙方的责任和义务⑴承租方必须按合同规定按时交纳房租，不得拖欠，逾期不交纳房租视为乙方自愿解除合同，并限期搬出，所交租房保证金不退还。乙方若需续租，须按甲方要求重新参与甲方组织的租赁活动，取得新的租赁权后可续租；乙方未取得续租权，须在租赁期满即2016年6月30日下午6点前将门面移交给甲方。⑵在承租期内自动缴纳当月所发生的水、电等费用，连续三个月不交清，合同自动解除，视为违约。⑶乙方对房屋及一切附属物应妥加保护......。⑷乙方只能自用，未经甲方允许，不得转租、分租，不能以公产进行非法活动。如擅自转租、分租，视为违约，甲方有权终止合同，另行租赁。......⑻交租房保证金贰万元，租赁期满房屋移交完成，结清水、电等费用后退还本金，不计息。六、违约责任：若一方违约，付守约方违约金人民币10万元,同时承担相应的经济损失”。合同签订后，秦云军于2011年7月5日支付丰都县公房管理所前半年租金6.2万元，及该门面租房保证金2万元。2011年10月1日，秦云军作为甲方与作为乙方的宗智慧签订《联营协议书》，该协议主要载明：“甲乙双方因联营事宜，经多次友好协商，达成如下协议：一、联营门面位置：丰都县三合街道平都大道东段91号门面，面积约1000平方米（实际面积980平方米），包括二号门面、三号门面、四号门面（见附件1）。二、联营时间：2011年10月1日至2016年8月31日。三、联营费用：乙方作为联营伙伴，应向甲方支付联营费75万元。四、联营期间，甲、乙双方的权利如下：（一）甲方的权利义务：1、甲方负责提供该门面的使用权的原始租赁合同及缴费单据、房屋结构图、现有的消防设施设备。2、甲方提供现有的三项动力电达到20千瓦，并由甲方增容到40千瓦用电量，并保证另外三个40AN的单项电表正常启用，确保整个门店正常用电。3、甲方自愿将该门面增设的三项电户头及电卡赠送给乙方，如乙方需要过户给第三方，甲方应无条件协助乙方办理相关手续。4、甲方提供该门面的水表能正常供水。5、甲方保证该门面原有的水费、电费已经结清，并没有其他债权债务纠纷。6、甲方应协调处理好与门面房产单位的各种关系，由此造成的损失，应由甲方承担全部责任。7、甲方协助提供营业执照及其他经营手续，费用由乙方承担。甲方不参与该门店任何具体经营管理活动，其门店的经营管理、盈亏、经营中的债权债务均由乙方自己负责，甲方不承担任何责任。8、联营期满后，乙方在无违约情况下，甲方应无偿积极协助乙方获得续租权。（二）乙方的权利义务：1、乙方支付给甲方的联营费总计75万元。该费用包括甲方已经支付的2011年7月1日-9月30日的租赁费用、8万元保证金及三相电户头费5万元整。2、联营协议签订之日，乙方先支付联营费10万元，甲方交门面钥匙、水卡、电卡及相关资料给乙方，三日内开通水电，保证乙方装修使用，联营费余款65万元以及甲方已支付的2011年10月1日以后的门面租金20.65万元，共计85.65万元，乙方在2011年10月31日前一次性付清。3、甲方所交保证金8万元归乙方所有，联营期满，乙方在无违约情况下，甲方应在无条件协助乙方办理退还手续。4、乙方根据经营需要有权对该门面自行设计装修，并保证符合消防安全要求，但不得擅自改变房屋结构，否则乙方应自己承担所造成的一切后果，甲方不承担任何责任。5、联营期间，相关管理部门的各种费用，如水、电、卫生、国税、地税、工商等费用，由乙方全部承担，与甲方无关。6、联营期间，乙方有权视情况变更或增加联营伙伴。7、联营期间，因乙方造成的重任事故及安全事故由乙方全部承担，与甲方无关。8、联营期满后，乙方不得拆除、故意损坏基础装修，其基础装修归甲方所有，甲方不给予任何补偿。五、违约责任1、乙方应遵守甲方与丰都县公房管理所签订的《房屋租赁合同》所约定的所有条款。2、若一方违约，违约方应向守约方支付违约金15万元，并赔偿相应损失”等。协议签订后，宗智慧于2011年10月9日支付秦云军人民币10万元，于2011年10月30日支付秦云军人民币80万元，于2015年2月9日支付秦云军之妻付淑玉三相电开户费5万元。同时，宗智慧在取得门面的使用权后，对门面进行了装饰、装修，并独自开办了丰都县久源圣婴店（个体），经营婴幼儿商品。宗智慧在使用该门面的前四年，均按时将租金转入丰都县公共房屋保障中心账户，随后，其持银行转账凭证到丰都县政务大厅的相关收费窗口开具缴款书，缴款书载明付款人为秦云军。至该门面租期届满前，宗智慧已付清了全部租金，且其至今仍在该门面营业。另查明，丰都县公共房屋保障中心在出租房屋后，租赁人需按合同约定时间，到丰都县公共房屋保障中心设立在丰都县政务大厅的收费处缴纳租金，并开具收据。若无他人举报、或发生安全事故，丰都县公共房屋保障中心工作人员则不到出租房屋进行监管。2016年2月24日，他人向丰都县公共房屋保障中心举报秦云军将其租赁的2、3、4号门面转租给宗智慧经营，为此，丰都县公共房屋保障中心领导批示对此种情况调查处理，并于2016年5月30日通知被告解除租赁合同。本院认为，本案的争议焦点有四点：一是被告秦云军是否存在违约行为，是否应支付原告违约金10万元；二是原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除；三是被告应否支付租期届满后至交还租赁门面期间的门面使用费；四是被告交纳保证金2万元是否应予退还。对于被告秦云军是否存在违约行为，是否应支付原告违约金10万元的问题。对此问题，被告辩解其与第三人即使是门面转租关系，也得到了原告默许、认可的问题。本院认为，本案涉案门面虽由第三人宗智慧缴纳了4年余房租，但原告并不知晓第三人与被告系何种关系，也不知道该门面进行了转租，所议，第三人在缴纳租金后，原告仍以被告秦云军的名义出具收款收据。2016年2月24日，原告收到他人举报后立即派人进行了调查，才确认被告擅自转租了该门面，并于发现转租后6个月内向人民法院提起了诉讼。因此，对被告辩称其转租门面的行为得到了原告默许、认可，本院不予采信。本院认为，被告与原告签订《房屋租赁合同》后，又与第三人签订《联营协议书》，且从双方签订的《联营协议书》约定的权利义务内容看，被告秦云军负责提供的是该门面使用权的原始租赁合同及缴费单据、房屋结构图、现有的消防设施设备，其并不参与该门面任何具体经营管理活动，该门面的经营管理、盈亏、经营中的债权债务均由第三人自己负责；同时约定第三人在使用该门面后，向被告支付联营费75万元、保证金8万元、电户头费5万元。因此，被告秦云军与第三人之间不构联营或者合伙关系，其实质属于假借签订联营协议而转租门面的行为。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告秦云军只能自用该门面，未经原告允许，不得转租、分租，如擅自转租、分租，视为违约，原告有权终止合同。因此，被告秦云军以联营方式将该门面转租给第三人，其行为属原、被告双方约定的违约行为。对于被告秦云军是否应支付原告违约金10万元的问题。本院认为，原、被告在合同中约定“若一方违约，付守约方违约金人民币10万元”。双方对该违约金的约定，是约束双方遵循诚实信用原则，依合同约定全面履行合同义务。本案中，被告秦云军以未违约进行抗辩，虽然包含有要求调低违约金的意思表示，但鉴于被告秦云军的违约行为使其获取巨额利润，本院根据被告的过错程度以及诚实信用原则和公平原则，对被告抗辩的其未违约的请求不予采纳，对原告主张被告支付违约金10万元的请求予以支持。对于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除的问题。本院认为，本案中，被告擅自将租赁门面转租给第三人经营使用，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，承租方擅自转租、分租，视为违约，原告有权终止合同。因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》应于原告通知被告解除合同时予以解除，即从2016年5月30日起解除租赁合同。对于被告应否支付租期届满后至交还租赁门面期间的门面占有使用费问题，本院认为，被告秦云军在租赁期届满后，仍未将该租赁门面收回并交还原告，且一直交与第三人宗智慧经营使用，根据合同相对性原则，被告秦云军应对迟延交房期间的房屋使用费承担给付责任。对于迟延交房期间的房屋使用费如何计算的问题，原告主张按第五年年租金165044元计算，本院认为，原、被告在签订房屋租赁合同时，约定从第三年起，每年租金增加10%，至第五年租期时，租金金额为165044元，现本院结合原告出租门面的位置及该门面的经营情况，酌定被告秦云军逾期腾房占有使用费按年租金165044元计算，即原告每天的房屋租金损失为452.18元（165044元÷365天）。对于被告缴纳的租房保证金2万元是否应予退还的问题，本院认为，原、被告在签订合同时，约定被告向原告缴纳租房保证金2万元，同时约定承租方必须按合同规定按时交纳房租，不得拖欠，逾期不缴纳房租视为乙方自愿解除合同，并限期搬出，所交租房保证金不退还。因此，该租房保证金具有担保的性质，即是对被告所欠房租的担保。本案中，涉诉门面租期内的租金已付清，故原告应按合同约定，在被告交还租赁房屋后，将该租房保证金2万元退还原告。鉴于被告至今仍未将租赁门面返还原告，且未支付占用该门面期间的使用费，因此，该租房保证金2万元应冲抵门面占用使用费。综上所述，被告秦云军在租赁原告管理的位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面后，擅自转租第三人宗智慧经营使用，并从中获利，其行为违约，应承担返还原告租赁门面、支付违约金及逾期腾房期间房屋占用损失的民事责任，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告丰都县公共房屋保障中心与被告秦云军于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月30日予以解除；被告秦云军在本判决发生法律效力后20日内，将位于丰都县三合街道平都大道东段91号3号门面交还原告丰都县公共房屋保障中心；二、被告秦云军自2016年7月1日起，每日支付原告丰都县公共房屋保障中心逾期腾房占有使用费452.18元，至交还本案讼争门面时止（被告秦云军原缴纳的租房保证金20000元，用以冲抵该费用）；三、被告秦云军在本判决发生法律效力后5日内支付原告丰都县公共房屋保障中心违约金100000元；四、驳回原告丰都县公共房屋保障中心的其余诉讼请求。案件受理费2300元，由被告秦云军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  刘海兵人民陪审员  江其祥人民陪审员  陈艳娟二〇一六年十一月二十四日书 记 员  周 银