河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初2853号原告鲍冠军，男，汉族，1985年3月9日出生，住河南省新野县。委托代理人孙希成，河南迅迪律师事务所律师。委托代理人张翼，河南迅迪律师事务所律师。被告郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。法定代表人张根芳，该公司董事长。委托代理人周卫明，河南中涵律师事务所律师。原告鲍冠军与被告郑州惠众置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，���法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙希成、张翼，被告委托代理人周卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年2月25日签订《商品房买卖合同》。主要内容有：原告购买的为预售商品房。商品房预售许可证号为2865；该商品房位于中原区秦岭××、××、××西××单元××号，合同总价款556403元。被告应在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，并缴纳了契税和交存了房屋维修基金。而被告在2013年9月9日将上述房屋交付原告使用后，未在合同约定的时间内���成房屋产权初始登记备案至今。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，属于违约，原告有权要求被告支付逾期房屋产权初始登记违约金，故起诉来院请求：1、判令被告支付原告逾期房屋产权初始登记的违约金50299元（暂计至2016年4月30日，此后的违约金仍以556403元为基数按万分之一付至房屋产权初始登记日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效。本案合同约定被告交房日期是2013年7月20日，房屋交付使用后60日内，也就是在2013年9月20日前要将办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，超过这个时间就属于违约，这是本案原告要求逾期房屋产权初始登记违约金的诉讼时效开始起算时间，而原告直到2016年5月13日（诉状落款时间）才起诉，时间超过二年，而且期间没有诉讼时效中断、中止的任何情况。所以本案应认定已超诉讼时效。二、原告起诉要求的是“逾期房屋产权初始登记违约金”，而房屋产权初始登记的违约行为早在2013年9月20日就发生了，原告起诉状中的2014年4月1日是交付房屋的日期，不是房屋产权初始登记开始违约的日期，房屋交付使用60日内是指从《商品房买卖合同》规定的房屋交付日期开始起算60日内，而非从实际交房日开始起算60日内。所以不能以实际交房时间再推后60日开始计算诉讼时效。三、本案原告书面承诺放弃了追究被告违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证，故本院确认以下事实：2012年2月25日原告与被告签订《商品房买���合同》一份，合同主要内容为：1、原告购买被告开发的位于中原区秦岭××、××、××北××、××西××单元××商品住宅××套，房款金额556403元。2、关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。被告应当在2013年7月20日前，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4、合同的履行状况：原告分别于2012年2月25日支付房款256403元、2012年4月28日支付房款300000元。2012年5月11日原告交纳购房契税5564元；2013年12月17日原告交存房屋维修基金5734元。2013年9月9日被告将原告所购房屋交付。诉讼中，原告称被告至今未将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案，被告则称其于2015年9月30日已向房管部门办理了房屋权属初始登记，但未提交证据予以说明。庭审中被告提供原告书面承诺书一份，主要内容为：本人因自身原因着急装修入住，自愿申请提前领取钥匙进行装修，同意开发商逾期交房的违约金支付至2013年9月20日，本人承诺不追究开发商其他因逾期交房所产生的责任。原告对该证据的真实性无异议，同时表示���诺书并没有放弃追究被告逾期备案产权登记违约责任的权利。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付逾期房屋产权初始登记违约金的诉讼时效问题；二、原告出具的书面承诺书是否放弃了本案诉求的权利。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，原告依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，被告则应相应的履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。诉讼中，被告未能证明其为原告办理房屋产权初始登记的时间，故应认定被告尚未办理房屋产权初始登记。诉讼中，原、被告均认可实际交付房屋的时间是2013年9月9日，那么依照合同的约定，被告应于房屋交付使用后60日内（即2013年11月8日前）为原告办理房屋产权初始登记，逾期被告则应当依约按日支付总房款万分之一的违约金的标准支付自2013年11月9日起至2016年4月30日止逾期办理房屋产权初始登记违约金。根据我国民法关于诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2013年11月9日起至2014年5月18日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（原告于2016年5月19日起诉），故原告主张的违约金应自2014年5月19日起计算至2016年4月30日共712天，计款39616元。由于被告何时能为原告办理房屋产权初始登记的时间不确定，故2016年4月30日之后的违约金原告可另行主张权利。被告关于原告起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对原告主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。关于原告本人的书面承诺书，内容反映了同意放弃的是逾期交房的违约金，结合原告对该证据的说明，可以确认原告并未放弃本案追要逾期房屋产权初始登记违约金的权利，故对被告关于原告放弃本案实体权利的主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告鲍冠军支付逾期办理房屋产权登记违约金39616元；二、驳回原告鲍冠军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1057元，原告负担217元，被告郑州惠众置业有限公司负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李继昌人民陪审员  张秀荣人民陪审员  沈德田二〇一六年十一月十五日书 记 员  张 昕