福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0981民初4617号原告：福州闽侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区香槟路13号闽城小区2号楼506单元。法定代表人：林琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：何芳清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李培章，福安市城阳法律服务所法律工作者。被告：韩树梅，女，1967年3月25日出生，汉族，住福建省福安市。被告：陈寿山，男，1966年4月18日出生，汉族，住福安市，现住福建省福安市。原告福州闽侨物业管理有限公司与被告韩树梅、陈寿山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告福州闽侨物业管理有限公司的委托诉讼代理人李培章、被告韩树梅、陈寿山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州闽侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：韩树梅、陈寿山向福州闽侨物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费2226.66元、水电公摊费457.5元，合计2684.16元。事实和理由：2010年7月8日，福州闽侨物业管理有限公司与宁德市三泰房地产有限公司福安市分公司签订一份《荣宏世家物业服务合同》，2012年9月1日，福州闽侨物业管理有限公司与宁德市三泰房地产有限公司福安分公司续签《荣宏世家物业服务合同》，合同期限至2014年8月31日，两份物业服务合同均约定由福州闽侨物业管理有限公司向“荣宏世家小区”提供物业服务，韩树梅、陈寿山系“荣宏世家小区”的业主，其住宅面积137.87平方米，收费标准为0.95元/平方/月。在合同签订后，福州闽侨物业管理有限公司依约为包括韩树梅、陈寿山在内的所有“荣宏世家小区”业主提供物业服务，履行了物业服务合同的义务，而韩树梅、陈寿山却没有及时、足额向福州闽侨物业管理有限公司支付物业费和水电公摊，据统计韩树梅、陈寿山自2012年8月至2013年12月期间欠物业服务费2226.66元，从2012年8月至2013年11月水电公摊费457.5元，韩树梅、陈寿山也没有支付，以上两项合计2684.16元。韩树梅、陈寿山所拖欠的上述费用经福州闽侨物业管理有限公司催讨至今未缴纳。韩树梅、陈寿山辩称，1.自2009年初入住荣宏世家小区，宁德荣诚物业有限公司福安分公司就与韩树梅、陈寿山签订了前期物业服务合同，合同期限为2008年6月1日起至2010年5月31日止，双方均已履行合同，符合合同法规定。然而福州闽侨物业管理有限公司悄悄驻入小区后并未与韩树梅、陈寿山签订物业服务方面的任何书面形式、口头形式和其他形式的合同，也不进行入驻公示。现在，福州闽侨物业管理有限公司据其与宁德三泰房地产有限公司签订的合同起诉韩树梅、陈寿山显然不符合合同法，没有法律依据，对韩树梅、陈寿山不具有法律约束力。2.韩树梅、陈寿山所住小区福安市荣宏世家小区，地址为下城河13号，属于宁德三泰房地产有限公司开发建设，至今未通过商品房住宅验收，属于不合格房地产，法人代表林强已失联多年。福州闽侨物业管理有限公司和宁德三泰房地产有限公司相互勾结，破坏小区住宅环境，授意小区有车位的业主将原本公共架空层的车位封闭使用，并提供水电的便利，导致车位变成仓库，埋下火灾等安全隐患。福州闽侨物业管理有限公司还将小区公共用房非法出租给个人使用，致使荣宏世家业主委员会无办公场所，导致业主委员会工作无法开展。且福州闽侨物业管理有限公司还授意小区周边居民在小区围墙上开放小门通行，使小区不能成为封闭式小区，导致四邻界线不明，纷争时起。福州闽侨物业管理有限公司的行为已加重业主委员会和业主的负担，排除了业主的主要权利，很显然已经违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，韩树梅、陈寿山保留对闽侨物业管理有限公司反诉的权利。3.福州闽侨物业管理有限公司所称的物业服务费每平方0.95元并没有公示，韩树梅、陈寿山也没看到物价局的批文，这收费标准由谁来制定，是否合理，也不知道福州闽侨物业管理有限公司是否具备收费资质。并且福州闽侨物业管理有限公司也没有履行与三泰房地产公司签订合同中所约定的权利义务，福州闽侨物业管理有限公司据此合同起诉韩树梅、陈寿山显然与法有违。4.以上事实与理由，请法院予以采信，依法裁定驳回福州闽侨物业管理有限公司的诉讼请求并赔偿韩树梅、陈寿山误工、资料、交通、通信等费用共计人民币600元。经审理查明，韩树梅、陈寿山系福安市城南下城河13号荣宏世家B幢809室的业主，房屋的建筑面积为137.84平方米。2010年7月8日，福州闽侨物业管理有限公司与宁德市三泰房地产有限公司福安分公司签订了《荣宏世家物业服务合同》，合同约定：由福州闽侨物业管理有限公司为福安市荣宏世家提供物业服务，期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，福州闽侨物业管理有限公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月0.95元。2012年9月1日，福州闽侨物业管理有限公司与宁德市三泰房地产有限公司福安分公司续签了《荣宏世家物业服务合同》，并将该份合同在福安市房地产管理局备案，合同约定：由福州闽侨物业管理有限公司继续为福安市荣宏世家提供物业服务，期限自2012年9月1日起至2014年8月30日止，福州闽侨物业管理有限公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月0.95元。福州闽侨物业管理有限公司据此为福安市荣宏世家提供物业服务。韩树梅、陈寿山从2012年8月起未交纳物业管理费，福州闽侨物业管理有限公司多次向韩树梅、陈寿山催讨无果，故提出上述诉讼请求。上述事实，有福州闽侨物业管理有限公司提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，福州闽侨物业管理有限公司根据与建设单位宁德市三泰房地产有限公司福安分公司签订的《荣宏世家物业服务合同》，为福安市荣宏世家提供物业管理服务，该合同合法有效，对福安市荣宏世家的所有业主均有约束力。韩树梅、陈寿山作为福安市荣宏世家的业主，接受了福州闽侨物业管理有限公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业管理费。因此，福州闽侨物业管理有限公司要求韩树梅、陈寿山支付未交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。庭审中，福州闽侨物业管理有限公司自述其于2013年12月份退出福安市荣宏世家的物业管理服务项目，本院予以确认。韩树梅、陈寿山自2012年8月至2013年12月期间（共计17个月）的物业管理费未缴纳，因此，韩树梅、陈寿山未交的物业管理费为137.84平方米×0.95元/平方米/月×17个月=2226.12元。至于水电公摊费用，本院认为，水电公摊费用应按物业管理公司每月实际代缴的费用向业主、住户分摊，现福州闽侨物业管理有限公司提供的证据不能证明福州闽侨物业管理有限公司有代缴水电公摊费用，也不足以证明韩树梅、陈寿山每月应分摊的水电公摊费用的具体金额，故本院不予支持，福州闽侨物业管理有限公司可另行向业主主张。审理中，韩树梅、陈寿山辩称福州闽侨物业管理有限公司没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其未能提供充分的证据证明其主张，故对其主张本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、韩树梅、陈寿山应于本判决生效之日起十日内支付福州闽侨物业管理有限公司物业管理费2226.12元；二、驳回福州闽侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福州闽侨物业管理有限公司负担10元，韩树梅、陈寿山负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 长  张仲琅代理审判员  张志杰人民陪审员  徐旭清二〇一六年十一月二十五日书 记 员  郑靖文附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。