宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0206民初5838号原告：虞凌志（公民身份号码：3302061976********），男，汉族，1976年10月21日出生，住宁波市北仑区。委托代理人：庄琴芬，浙江腾瑞律师事务所律师。被告：宁波豪立森商务酒店有限公司（组织机构代码：34054231-6）。住所地：宁波市北仑区新碶街道长江路*号*****室******室（****层，共207间）。法定代表人：刘红，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：王世波，该公司员工。原告虞凌志与被告宁波豪立森商务酒店有限公司（以下简称豪立森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理，依法由审判员丁澍淼适用简易程序于2016年10月20日、10月27日公开开庭进行了审理。原告虞凌志的委托代理人庄琴芬、被告豪立森公司的法定代表人刘红、王世波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞凌志向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告解除《好旺角A幢大厦租赁合同》；庭审中，原告变更该项诉请为：确认原、被告签订的《好旺角A幢大厦租赁合同》于2016年5月30日解除；2.被告立即将租赁房屋腾空并确保相关设备正常运行；审理中，原告变更该项诉请为：被告立即将租赁房屋腾空；3.判决被告支付占有使用费3302元（按照合同约定的租金标准，从2016年5月18日起暂计至2016年8月17日，应支付至实际腾退日止；4.被告支付电费163.09元（暂计至2016年6月2日）、水费64.75元、电梯维修费4.9元和电梯保养费47.73元，合计280.47元；5.被告支付违约金1100.73元；6.被告支付两天的营业收入49.72元。审理中，原告自愿撤回第三项、第四项、第六项诉讼请求。事实和理由：2015年5月18日，好旺角A幢业主授权崔士磊、丁维、楼翠明、余亚云、李杰等五人作为代表与被告签订了一份《好旺角A幢大厦租赁合同》。合同约定：乙方（即被告）因经营需要开办商务酒楼，甲方（即原告等业主）自愿将坐落于北仑区长江路1号A幢商业用房其中的第6-18层共计207间房屋整体出租给乙方。房间内配套设施及家电、家具等。租赁期限为9年，自2015年5月18日起至2024年5月17日止。租金每年按照下列标准支付，计算基础为：按照各业主当时实际购买其所有的房屋价格为基础来计算。原租赁补充协议为准。第一年至第三年（2015年5月18日起-2018年5月17日），年租金为甲方当时购买房屋价格的5%来支付租金。即年租金=房屋价格×5%，总价2656850元，详见清单。租金支付形式：租金每三个月支付一次，每次支付三个月的租金。支付第一笔租金的时间为2015年5月25日，后每次支付租金的时间为第三个月的18日之前支付，即第二次支付租金为2015年10月18日之前，即以此类推。被告在支付第三期租金（2016年1月18日前）已违约，被告请求街道政府协商，原告等业主同意在2016年2月23日支付，但被告仍不能兑现。最后，经全体207户业主到场，经街道办事处协调，被告在2016年2月27日签下支付租金承诺书，承诺在2月29日16时30分前支付完成，同时移交酒店经营权直到租金再次约定日期，补偿原告等人为讨回租金损失来回交通费。2016年3月3日，原、被告又签订一份《好旺角A幢大厦租赁合同补充协议》，约定被告支付租金的时间为每年的1月17日、4月17日、7月17日、10月17日。超过七天未支付租金的，视为被告违约并主动终止合同。2016年4月17日，被告理应支付第四期租金，但是被告拖延支付。原告曾多次向被告口头、短信等方式催付，但被告未作答复。2016年5月13日，业主委员会发律师函告知被告已构成单方违约，要求被告于2016年5月17日后按违约承担责任搬离，如不积极搬离，占房不交，原告将采取强制措施自行收回租赁房屋。被告收到律师函后仍置之不理。2016年5月21日，全体业主到场自行锁门，但被告至今不但未付租金，仍强占公用部位，在原告方再次发律师函告知被告腾空房屋和设备交接后仍占房不交，原告遂申请对房间停电。原告认为，被告未按约支付租金已构成违约，原告已书面通知被告解除合同，被告应当腾空房屋，并支付违约金。原告虞凌志向本院提供：1.房产证1份，拟证明原告系涉案租赁房屋所有人；2.授权委托书1份，拟证明原告委托业主代表与被告签订租赁合同；3.《好旺角A幢大厦租赁合同》、《好旺角A幢大厦租赁合同补充协议》及合同附件各1份，拟证明原告将涉案房屋租赁给被告及双方的权利义务；4.承诺书及欠条各1份，拟证明被告承诺付款，同意移交二天的营业额；5.律师函2份，拟证明原告二次发律师函向被告主张权利；6.电梯费维修单据3份，拟证明原告等业主支付电梯维修费985元；7.电梯保养合同1份，拟证明被告未支付9600元电梯保养费。被告豪立森公司答辩称：原告并未与被告签订合同，不具有原告主体资格。被告是被全体业主胁迫签订的，该补充协议无效，被告按照《好旺角A幢大厦租赁合同》约定并未迟延支付房屋租金，不构成违约，因此不同意解除《好旺角A幢大厦租赁合同》，也无需支付违约金。原告等全体业主于2016年5月21日强行锁门的行为构成违约，造成被告实际无法经营酒店，因此对该日之后的租金、水电费、电梯维修保养费等均无需承担。被告豪立森公司向本院提供：1.照片1组，拟证明原告等全体业主于2016年5月21日到被告经营的酒店锁门、关电脑、停电梯，造成被告无法经营酒店；2.被告豪立森公司申请证人赵某出庭作证，证人赵某出庭陈述：其系被告单位员工。2016年5月21日，全体业主到酒店闹事，把大门、客房门锁掉，造成酒店无法经营。经开庭审理，原、被告举证质证，本院对原、被告提交的证据分析认定如下：1.被告对原告提交的证据1、2均无异议，本院经审核依法均予以认定。2.被告对原告提供的证据3的真实性无异议，但认为补充协议是其在原告等全体业主逼迫下签名的，对此不予认可；对合同附件予以认可。本院对《好旺角A幢大厦租赁合同》、合同附件均予以认定；关于《好旺角A幢大厦租赁合同补充协议》，被告虽提出是被胁迫签订的，但就该补充协议的内容分析，补充协议主要就租赁合同对支付租金时间不明的情况作了明确，修改后的租金支付时间也没有明显不合理，且补充协议没有增加明显不利于被告的条款，被告也没有提供相关证据证明原告胁迫被告签订的事实，故对该证据亦予以认定。3.对原告提供的证据4、6、7，被告认为因原告等全体业主锁门故无需承担相关费用。本院认为，原告已放弃上述证据所涉及的诉请，故对上述证据均不予认定。4.对原告提供的证据5，被告认可收到过该2份律师函，但认为被告并未违约，不能解除合同。本院经审核对该组证据的真实性予以认定。5.对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，认可锁门，但不承认关电脑、停电梯。本院认为，被告提供该组证据的目的是原告等全体业主的行为造成被告无法经营，现原告已承认其锁房门100间的事实，该事实足以造成被告无法经营酒店，故对该组证据依法予以认定。6.对证人赵某的证言，原告认为业主并非去闹事，而是催讨租金。本院认为，证人证言与被告提供的照片可以印证，故对该证人证言予以认定。根据依法采信的证据，结合庭审中原、被告双方的陈述，本院认定以下事实：原告系宁波市北仑区新碶好旺角大厦A1306室业主。2015年5月18日，原告和好旺角A幢大厦其他业主共同委托余亚云、李杰等人与被告签订一份《好旺角A幢大厦租赁合同》，将包括原告名下的A1306室等共207套房屋出租给被告。该合同约定：租期为9年，自2015年5月18日起至2024年5月17日止。租金按照各业主当时实际购买其所有的房屋的价格为基础计算。第一年至第三年（2015年5月18日起-2018年5月17日）的年租金为房屋价格的5%，年租金总价为2656850元，其中原告房屋年租金总价为13209元。租金每三个月支付一次，每次支付三个月租金。支付第一笔租金的时间为2015年5月25日，后每次支付租金的时间为第三个月的18日之前支付，即第二次支付租金为2015年10月18日之前支付，以此例推。合同还对违约责任作了约定：在委托租赁经营期内，甲、乙双方（即包括原告在内的业主方、被告）均无权单方面终止合同，若一方单方面终止本合同，视为该方违约。若乙方单方面终止合同，甲方有权收回所有的该物业经营使用权，乙方需支付一个月租金的违约金。在租赁经营期内，若乙方未按规定时间支付租金，延迟3天（除节假日）未支付租金视为乙方违约，甲方有权终止合同，将视为乙方单方面终止合同。合同签订后，被告实际使用涉案房屋。2016年2月底，被告因经营不善尚未付清房屋租金，原告等多名业主遂向被告催讨租金。经当地政府协调，被告于2016年2月29日付清所有租金。同年3月3日，余亚云、李杰等人代表原告等207户业主又与被告签订一份《好旺角A幢大厦租赁合同补充协议》，明确被告支付租金的时间为每年1月17日、4月17日、7月17日、10月17日；又约定被告超过7天未支付租金的，视为被告违约并主动终止合同，并支付违约金。2016年4月17日，被告未支付2016年5月18日至2016年8月17日期间的租金。2016年5月13日，余亚云、李杰等授权业主委托浙江腾瑞律师事务所发律师函给被告，告知被告迟延支付租金已经违约，并让被告于2016年5月17日后搬离涉案房屋，支付一个月租金的违约金。2016年5月21日，原告等众多业主到被告处催讨租金，并自行将100间左右房门上锁，造成被告无法经营酒店。同月25日，余亚云、李杰等授权业主再次委托浙江腾瑞律师事务所发函给被告告知如下：1.双方签订的租赁合同于本律师函送达之日起解除；2.请在接律师函三天内与崔仕磊等委托人联系核实，并立即搬离所租的北仑长江路1号A幢商业用房，按照合同约定的租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费，并结清相关水、电、煤等费用，确保相关设备正常运营交结；3.由于你方违约导致解除合同的违约金（即一个月租金作为违约金）。被告庭审确认于2016年5月30日收到该律师函。被告至今仍未搬离涉案房屋并与原告等业主办理交接手续。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的补充协议约定被告迟延支付租金超过七天的视为被告单方面终止合同而应承担违约责任，现被告按约应于2016年4月17日支付2016年5月18日至2016年11月17日期间的房屋租金，但被告至2016年5月23日前仍未支付，可以视为被告单方面终止合同，原告据此函告被告解除双方之间的合同并要求被告腾空房屋支付合同约定的违约金的请求正当合理，本院依法予以支持。被告辩称其与原告之间并无合同关系的意见，本院认为原告等众多业主授权他人与被告签订了涉案合同，被告对此也应当明知，故原告系涉案合同相对人，具备原告主体资格，本院对被告该抗辩意见不予采信。被告辩称其并未违约的意见缺乏事实依据，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告虞凌志与被告宁波豪立森商务酒店有限公司于2015年5月18日签订的《好旺角A幢大厦租赁合同》于2016年5月30日解除；二、被告宁波豪立森商务酒店有限公司应于本判决生效之日起二十日内腾空坐落于宁波市北仑区新碶好旺角大厦A1306室房屋；三、被告宁波豪立森商务酒店有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告虞凌志违约金1100.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费50元，减半收取25元，由被告宁波豪立森商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 丁澍淼二〇一六年十一月二十八日代书记员 王 琼