.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口海事法院民事判决书（2016）琼72民初64号原告(申请执行人)：海南海控小额贷款有限公司，住所地海南省海口市国贸路45号交通银行海南省分行5楼。法定代表人李晓刚，董事长。委托诉讼代理人曾凡光，海南海新律师事务所律师。被告（案外人）：邹某1，男，2008年12月22日出生，汉族，住云南省曲靖市。法定代理人邹某2，男，1978年10月1日出生，汉族，住贵州省盘县，系邹某1之父。第三人（被执行人）：海南鑫东源旅业有限公司，住所地海南省海口市海达路58号今典别墅小区6号别墅。法定代表人王小玲，董事长。第三人（被执行人）：陈刚，男，1955年1月20日出生，汉族。海南海控小额贷款有限公司（以下简称海控公司）与被告邹某1及第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、陈刚申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，由张医芳担任审判长，与蔡斌航、白文英组成合议庭审理本案。2016年3月11日，本院以（2016）琼72民初64号民事裁定中止对本案的审理，后于10月17日恢复审理。2016年11月18日,公开开庭审理了本案，原告委托代理人曾凡光、被告邹某1的法定代理人邹某2到庭参加诉讼，第三人鑫东源公司、第三人陈刚经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告海控公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决继续执行第三人鑫东源公司名下忆云山水产权式温泉假日酒店二期A幢304号房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告与第三人鑫东源公司签订了借款合同，约定原告借给鑫东源公司500万元，月利率20‰，借款期限至2015年1月23日止。鑫东源公司以其名下”忆云山水产权式温泉假日酒店项目二期”未出售的1207.45平方米在建工程、房号为A205、A206、A304、A305、A306、A405、A406、A503、A504、A505、A506、A603、A604、A606、B403、B404、B501、B502、B503共19套房屋提供抵押担保。同日，第三人陈刚与原告签订保证合同，承诺对鑫东源公司的上述债务承担连带清偿责任。2014年4月28日，鑫东源公司就上述房屋办理房屋在建工程他项权利登记。同年5月7日，原告支付500万元至鑫东源公司指定的账户。同日，原告向海南仲裁委申请仲裁。海南仲裁委以（2014）海仲字第283号调解书，确认鑫东源公司应于2015年2月6日前向原告偿还借款本金500万元，并按月利息20‰自2014年5月7日起支付利息。如逾期，原告可就鑫东源公司提供担保的19套房产折价拍卖或变卖价款优先受偿，陈刚对上述债务承担连带清偿责任。2015年9月16日，原告向本院申请强制执行。本院以（2015）琼海法执字第477号执行裁定，查封、拍卖鑫东源公司名下的19套房产，其中包括涉案房屋。案外人邹某1提出执行异议。后本院以（2016）琼72执异6号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行。原告认为，其对涉案房屋享有抵押权，根据担保法的相关规定，其对涉案房屋有优先受偿权。被告邹某1的执行异议理由不成立，应予继续执行该房产。被告邹某1的法定代理人邹某2辩称：邹某1系其长子。2013年3月30日，其以邹某1的名义与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》、《产权房委托装修装饰合同》，并于同日付清了房屋全款及装修款。邹某2以邹某1的名义委托万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云酒店）代为验收、接受交付并经营管理涉案房屋。为此，忆云酒店向邹某1支付了2013年10月1日至2015年9月30日的经营收入。虽然鑫东源公司未按约定办理房屋过户手续，但邹某1为涉案房屋的实际所有权人。鑫东源公司无权将涉案房屋抵押给原告，且其购房在先，原告就涉案房屋办理抵押登记在后。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鑫东源公司、陈刚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。第三人鑫东源公司、陈刚在举证期限内未提交证据，亦未到庭质证，视为其放弃举证、质证的权利。对于原告提供的证据，被告质证认为其不了解原告与第三人之间借款抵押过程，除（2015）琼海法执字第477号执行裁定之外的证据的真实性无法判断，对所有证据的证明内容不予认可。本院对原告证据的证据效力予以确认，这些证据可以证明原告与第三人鑫东源公司、陈刚之间存在债权债务关系。对于被告提供的证据，除了户口本、结婚证之外，原告对其真实性无法判断。本院认为，被告提交的证据内容相互印证，形成完整的证据链，可以证明被告购买涉案房屋、委托装修及代管、收益的经过。故本院对其证据效力及证明力均予以确认。根据上述认定的证据，结合庭审情况，本院查明事实如下：2013年3月30日，邹某2以其长子邹某1的名义与第三人鑫东源公司签订《商品房预售合同》及《产权房委托装修装饰合同》，约定邹某1购买鑫东源公司开发建设的的忆云山水产权式温泉假日酒店A幢304号房，总价款为人民币510762.00元。鑫东源公司应在2013年10月1日前交付房屋，并自房屋交付之日起360日内为邹某1办理房屋权属证书等内容。双方还约定涉案房屋由鑫东源公司委托有资质的装修公司进行统一装修，装修价款为182700.00元。同日，邹某2以邹某1的名义与鑫东源公司及忆云酒店签订了《委托经营合同》，约定由鑫东源公司提供担保，邹某1将涉案房屋委托忆云酒店代为验收、接受交付并统一管理经营。邹某2代邹某1签字确认收取涉案房屋2013年10月1日至2015年9月30日的委托经营收益共83214.00元，该收益用于抵扣邹某1的购房款。2013年3月30日，邹某2代邹某1向鑫东源公司付清全部购房款及装修金共计610248.00元。涉案房屋已营业使用，但至今未办理所有权登记。2014年4月23日，原告海控公司与第三人鑫东源公司签订了《借款合同》及《抵押合同》，约定海控公司借给鑫东源公司500万元，月利率20‰，借款期限自2014年4月23日至2015年1月23日止。鑫东源公司以其名下”忆云山水产权式温泉假日酒店项目二期”未出售的1207.45平方米在建工程、房号为A205、A206、A304、A305、A306、A405、A406、A503、A504、A505、A506、A603、A604、A606、B403、B404、B501、B502、B503共19套房屋提供抵押担保。同日，第三人陈刚与原告海控公司签订保证合同，承诺对鑫东源公司的上述债务承担连带清偿责任。2014年4月28日，根据海控公司和鑫东源公司的申请，万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）为上述19套房屋办理”万宁市房建万城字第9549号”在建工程抵押登记，登记抵押权人为原告海控公司。同年5月7日，原告支付500万元至鑫东源公司指定的账户。同日，原告向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会以（2014）海仲字第283号调解书，确认鑫东源公司应于2015年2月6日前向海控公司偿还借款本金500万元，并按月利息20‰自2014年5月7日起支付利息。如逾期，原告可就鑫东源公司提供担保的19套房产折价拍卖或变卖价款优先受偿，陈刚对上述债务承担连带清偿责任。后原告向本院申请强制执行该仲裁调解书，本院于2015年10月12日以（2015）琼海法执字第477号执行裁定，查封、拍卖鑫东源公司名下的19套房产（包括涉案房屋）。邹某1对此提出执行异议后，本院以（2016）琼72执异6号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行。海控公司不服，提起本诉。另查明，2015年12月17日，案外人常某、栗某、王某三人以万宁市房管局作出的”万宁市房建万城字第9549号”在建工程抵押登记行为侵犯其合法权益为由，分别向万宁市人民法院提起行政诉讼。万宁市人民法院分别作出（2015）万行初字第24号、25号、26号行政判决以被诉行政行为主要证据不足、程序违法为由撤销了万宁市房管局作出的”万宁市房建万城字第9549号”涉及常某、栗某、王某购买房产部分的抵押登记行为。万宁市房管局不服上诉，海南省第一中级人民法院分别以（2016）琼96行终60号、61号、62号行政判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为案外人邹某1对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告邹某1在涉案房屋被查封之前已与鑫东源公司签订《商品房预售合同》，并已支付全部价款。邹某1委托忆云酒店代为接受涉案房屋的交付与经营管理后，已取得涉案房屋2013年10月至2015年9月的管理收益。由此可见，涉案房屋事实上由邹某1占有、收益。尽管涉案房屋至今未办理过户至邹某1名下，但按照《商品房预售合同》第19条的约定，鑫东源公司负有办理房屋权属证书的义务，邹某1对此不存在过错。因此，邹某1是涉案房屋的实际权利人。原告海控公司认为，涉案房屋所在项目至今未竣工验收，第三人鑫东源公司向被告邹某1交付房屋的行为不合法。本院认为，建设工程是否经过竣工验收不影响涉案房屋的实际交付，且最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项规定：”建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”，故对原告的主张不予采信。关于原告海控公司主张其对涉案房屋享有抵押权，本院认为，鑫东源公司无权将已出售给邹某1的房产为自身的债务设立抵押，且该抵押登记行为已被生效行政判决认定违法。故原告海控公司与第三人鑫东源公司之间系普通债权债务关系。综上，邹某1对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告海南海控小额贷款有限公司的诉讼请求。本案案件受理费9902.48元，由原告海南海控小额贷款有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长张医芳审判员蔡斌航审判员白文英二0一六年十一月十八日书记员谢慧婧附相关法律法规条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。