.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海 口 市 美 兰 区 人 民 法 院 稿 纸签发：合议庭：主办单位和拟稿人：事由：房屋买卖合同纠纷判决附件：海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0108民初2205号 原告（反诉被告）：刘丽清，女，1960年6月6日出生，汉族，住海南省万宁市。公民身份号码：×××。委托代理人：陆竹筠，海南东方国信律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南白马天鹅湾置业有限公司，住所地：海口市振兴路8号美兰区政务中心办公区311室，注册号：460XXXXXXXX2406。法定代表人：杨树坪，董事长。委托诉讼代理人：王可键，男，1975年11月5日出生，汉族，住海口市龙华区龙华一横路69号，系海南白马天鹅湾置业有限公司法务部经理。委托诉讼代理人：李迪，女，1973年9月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区幸福路70号4区1号楼2单元601房，系海南白马天鹅湾置业有限公司法务员。原告（反诉被告）刘丽清与被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽清的委托诉讼代理人陆竹筠，被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司的委托诉讼代理人李迪到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘丽清向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2014年8月31日起至2014年11月30日止，以购房款本金1623472元为基数，按每天万分之三计付的逾期交房违约金43833元，以及自2014年12月1日起至2016年5月18日止，以购房款本金1623472元为基数，按每天万分之五计付逾期交房违约金433467元，共计477300元；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月30日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告开发建设的位于海口市南渡江东岸白驹大道南侧海南白马天鹅湾一期3号楼19层1901房，房屋总价款为1623472元，原告先后于2013年8月19日、2013年8月30日向被告缴纳了共计553472元的购房款；余下的房款1070000元原告以公积金按揭贷款的方式向被告支付，被告于2014年2月26日向原告开具发票确认。至此，原告向被告完全履行了支付购房款的义务。根据《商品房买卖合同》第八条及第九条的约定，被告应于2014年8月31日前将经竣工验收合格并完成附件约定的装修工作的商品房交付原告，并向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告逾期交房在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，被告却违反合同约定，迟迟不按约定的期限交房，严重影响了原告的使用。直至2016年5月11日，被告才向原告发出《入伙通知书》，通知将于2016年5月18日向原告交房。综上，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告不按照合同约定的期限和条件履行交房义务的行为，已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判允所求。被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司辩称，被答辩人的第一项诉求不符合事实及合同约定，请依法驳回不合理的诉求。第一、答辩人与被答辩人所签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。合同约定被答辩人向答辩人购买白马天鹅湾B地块3#楼-1901房，总价款1623472元，《补充协议》第一条约定被答辩人采用银行贷款或公积金按揭贷款方式支付房款，应于主合同签订之日起7日内完成按揭所需资料的提供及签署。逾期，被答辩人应向答辩人支付房屋总价款万分之三的违约金。上诉合同签订后被答辩人未能按照合同约定履行应尽义务，直至2014年1月21日才履行相关的手续，贷款107万元于2014年2月26日才到答辩人帐户，被答辩人的行为已经构成事实违约，长达195天之久。第二、合同虽约定交房期限是2014年8月31日前，但合同签订后，答辩人的楼盘在海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风，答辩人的楼盘遭受重创，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归。紧接至第15号台风“海鸥”于2014年9月16日再次登陆，附近最大风力13级。按照合同第八条特别约定1款，因不可抗力出卖人可据实予以延期，故答辩人的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的影响。参照美兰法院审理的胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷议案，当中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二，被答辩人的第一项主张违约金应该减去两个月的合理期限。依照《合同法》第一百三十条、《合同法司法解释三》第30条之规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应该予以支持。综上所述，被答辩人主张之诉缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回被答辩人于法无据的不合理的请求。被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司向本院提出以下反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付逾期付款和提交按揭材料的违约金共计人民币66340元。二、本案反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：首先，反诉人与被反诉人于2013年8月30日签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，合同约定被反诉人向反诉人购买白马天鹅湾一期B地块3#楼-1901房。总价款1623472元，《补充协议》第一条约定被反诉人采取银行按揭贷款方式支付房款，被反诉人应于主合同签订之日起7日内完成按揭所需资料的提供及签署。逾期，被反诉人应向反诉人支付房屋总价款万分之三的违约金。上诉合同签订后。被反诉人未能按照合同约定履行应尽义务，直至2014年1月21日才履行相关的手续，贷款107万元于2014年2月26日才到反诉人账户，被反诉人的行为已经构成根本违约。反诉人认为，被反诉人的行为已经构成事实违约其违约行为在先，依据主合同及补充协议的第六条之约定，应该向反诉人支付违约金66340元（1070000×0.03%×30天+1070000×0.05%×106天）。综上，反诉人作为开发商，对于被反诉人的违约情形一直未诉诸法律，为了维护自身的合法利益，特提请反诉，望贵院判如诉请。针对反诉，原告（反诉被告）刘丽清辩称，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第一项的约定，“被反诉人应于主合同签订之日起7日内，提供进行预售登记及银行按揭贷款所需的全部资料，完成全部材料的签署。逾期，被反诉人应每日向反诉人支付房屋总价款万分之三的违约金；逾期超过30日，反诉人有权解除合同，并有权要求被反诉人按房屋总价款的10%支付违约金。”该条约定了被反诉人有向反诉人提供材料、签署材料的义务。而具体到本案中，被反诉人并不存在反诉人诉称的违约行为，首先，双方于2013年8月30日签订的《商品房买卖合同》存在倒签的情况，签订合同的实际日期应为2013年9月28日，被反诉人在签订合同的当日，就已经向销售客服提供了上述所有办理贷款的材料，至此，被反诉人已履行完毕合同义务。至于反诉人何时将材料向银行提交审批，银行审批至签订借款合同时需要多长时间，贷款何时到达反诉人账户则不是被反诉人作为房屋买受人能够控制的范围，反诉人将这些具备不确定因素的时间计为被反诉人的违约天数明显不正确。反诉人应当提交相应的证据证明其主张。综上，被反诉人并不存在反诉人诉称的违约行为，不需要承担任何违约责任，反诉人的反诉请求没有任何事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称白马天鹅湾公司）对原告（反诉被告）王丽清（以下简称原告）提交的证据的真实性没有异议，原告对白马天鹅湾公司提交的《延期交房通知书》的真实性有异议，但该证据有原件予以核对，原告（反诉被告）未提交证据予以反驳，也未申请鉴定，本院对上述两份证据的真实性予以确认。故本院对双方当事人提交的全部证据材料的真实性予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：1.2013年8月30日，白马天鹅湾公司作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》。合同约定：“原告向白马天鹅湾公司购买海南.白马天鹅湾一期3901-B的地块3#楼（幢）19（层）1901房，建筑面积共140.08平方米，总价款为1623472元；白马天鹅湾公司应在2014年8月31日前，将竣工验收合格并按合同附件约定装修的房产向原告交付，因不可抗力、国家相关法律法规、政策调整或政府行为导致延误或者因原告不能在合同约定的时间内支付房款及在约定的时间内办理按揭手续等事由，白马天鹅湾公司在事实发生之日起15日内告知原告，可据实予以延期；白马天鹅湾公司逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，白马天鹅湾公司按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。”双方在合同附件七-《本合同补充协议》中约定，原告应在主合同签订之日向白马天鹅湾公司支付首期款553472元，剩余房款107万元采取银行或公积金按揭贷款的方式支付；原告应于主合同签订之日起7日内，提供进行预售登记及银行按揭款所需的全部资料，完成全部资料的签署；逾期，原告每日应向白马天鹅湾公司支付房屋总价款万分之三的违约金；逾期超过30日，白马天鹅湾公司有权解除主合同及本补充合同，并有权要求原告按房屋总价款的10%向被告支付违约金。2.原告于合同签订当日向白马天鹅湾公司支付首期购房款503472元，连同2013年8月19日支付的认购定金，共计支付购房首付款553472元。原告于2014年1月21日与海口市农村信用合作联社红旗信用社签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定原告向该信用社借款107万元用于支付白马天鹅湾公司购房余款。白马天鹅湾公司于2014年2月26日收到原告按揭购房款项107万元。由于未能按合同约定的期限交付房产，白马天鹅湾公司于2014年7月29日向原告出具一份《延期交房通知书》，告知台风造成基础设施被破坏，需要三个多月的合理时间消除影响，工期相应顺延。后白马天鹅湾公司于2016年5月11日向原告发出的《入伙通知书》，原告确认其2016年5月18日收到上述《入伙通知书》对有争议的证据和事实，本院认定如下：1. 关于不可抗力的免责事由。台风“威马逊”、“海鸥”分别于2014年7月18日和2014年9月16日登陆海南省文昌市。其中，台风“威马逊”为超强台风，中心附近最大风力达到17级，是1973年以后登陆华南地区的最强台风，白马天鹅湾项目位于海口市美兰区南渡江东侧，基础设施受台风重创，需待恢复供水供电及修复受损部分，工程施工进度必然遭受影响，该事件构成不可抗力。因被告已在合同约定期限内书面告知原告，依据合同约定，其交房期限应相应顺延，综合海口市受灾情况和涉案工程项目的施工需求，本院酌定白马天鹅湾公司在“威马逊”台风后有两个月的逾期交房免责期限。因刚经历过台风“威马逊”的重创，台风“海鸥”登陆前的我省各项防风抗灾准备充分，通水通电情况良好，台风“海鸥”对本省影响明显小于台风“威马逊”。被告在经历台风“威马逊”后，理应对台风的危害有充分的预判并且充分做好防风抗灾预案，加上此次台风破坏力远远小于台风“威马逊”，不能作为被告延期交付的免责事由。2. 关于原告逾期付款和提交按揭材料的事实。根据合同约定，原告应在主合同签订之日起7日内提供进行预售登记及银行按揭款所需的全部资料和完成全部资料的签署。白马天鹅湾公司认为原告应在7日内提交办理按揭贷款的全部材料并与商业银行签订贷款协议，原告认为合同附件中并未明确约定完成全部资料的签署包括签订贷款协议，双方对条款的理解有分歧。《海口市商品房买卖合同》及其附件是白马天鹅湾公司提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条规定，在对合同条款有两种不同理解的情况下，应作出不利于提供格式合同一方的解释。此外，在办理购房按揭手续过程中，银行须审核贷款人的收入、征信等情况后才能做出是否放款的决定，是否能够获得银行贷款，以及银行的审核所需流程和时间不是房屋买卖合同双方能够预知，这是众所周知的事实。综合上述法律规定以及客观事实，本院认定合同附件七中至约定不包括原告应在7日内与商业银行签署个人购房贷款合同。原告只需在主合同签订之日起7日内提交办理预售登记和银行按揭贷款所需的全部资料。白马天鹅湾公司主张原告未在约定期限内提交相应材料，但未提供证据证明原告交付全部材料的具体时间，应当承担举证不能的不利后果。本院认为，一、原告与白马天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应依照合同约定履行合同义务。二、根据双方合同约定，白马天鹅湾公司应在2014年8月31日前交付房产，受台风“威马逊”的影响，白马天鹅湾公司有2个月的延期交付免责期限，最迟应在2014年10月31日前向原告交付房产。由于被告逾期交付，原告于2016年5月18日才收到《入伙通知书》，被告的行为已构成违约，应向原告支付2014年11月1日至2016年5月18日期间的逾期交房违约金428596.61元（1623472元×0.0003×90天+1623472元×0.0005×474天）。原告诉求超出的部分，本院不予支持。二、因白马天鹅湾公司未能提供证据证明原告未按期提交办理银行按揭手续的全部材料，根据“谁主张、谁举证”的原则，应承担举证不能的不利后果，白马天鹅湾公司主张原告承担逾期付款和逾期提交办理按揭手续材料的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘丽清支付2014年11月1日至2016年5月18日期间的逾期交房违约金428596.61元。二、驳回原告（反诉被告）刘丽清的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元（本诉受理费8460元，反诉受理费 730元），由被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司承担8252元，由原告（反诉被告）刘丽清承担938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。  4calsckh4x59lccfnp案件唯一码 审判长 杨勇   人民陪审员 符永蕃人民陪审员 唐旭升   二〇一六年十一月二十一日 法 官  助理 王佩杰书记员 翁亚穗速录员  杨婷婷附：相关法律及司法解释条文 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十三条 下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。             审核：杨勇     撰稿：杨勇      校对：翁亚穗   印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院     2016年11月22日印制（共印15份）