上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2724号原告：朱爱华，女，1934年4月30日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。被告：李忠富，男，1976年5月6日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：王志祥，上海劲力律师事务所律师。原告朱爱华与被告李忠富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱爱华向本院提出诉讼请求：1、解除朱爱华与李忠富2015年7月7日就上海市徐汇区高安路XXX甲号二楼签订的房屋租赁合同；2、李忠富迁出上述房屋并其返还给朱爱华；3、李忠富向朱爱华按每月2,600元标准支付自从2016年8月27日至本判决生效之日止的租金；4、李忠富向朱爱华支付逾期支付租金的违约金，2016年8月25日之前逾期支付23天，滞纳金共计1,994.1元，从2016年8月25日到本判决生效之日止，按每日86.7元计算。事实和理由：朱爱华系上海市徐汇区高安路XXX甲号二楼公有住房承租人。2015年7月7日，双方签订了《房屋租赁合同》，朱爱华将系争房屋出租给李忠富，月租金2,600元，未经朱爱华同意，李忠富不得将系争房屋转租给第三人。李忠富逾期不支付租金超过两个月的，朱爱华有权解除合同，现李忠富不仅将系争房屋转租且逾期支付租金超过两月，故朱爱华诉至本院，望判如所请。李忠富辩称，不同意朱爱华的诉讼请求。第一笔租金逾期支付系李忠富未将其收取租金的银行卡号告知朱爱华，故延迟支付。第二笔租金支付延迟系李忠富手机丢失，将朱爱华的收取租金的卡号丢失。第三次租金支付延迟系朱爱华已经将李忠富诉至本院，李忠富要求朱爱华说明租金支付情况。经审理查明，朱爱华系上海市徐汇区高安路XXX甲号二层东北间承租人。2015年7月7日，就李忠富(乙方)向朱爱华(甲方)承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年8月27日起至2023年8月26日，朱爱华应当于2015年8月27日前将系争房屋交付给李忠富。该房屋的月租金为2，600元；租金为每三个月支付一次，第一期租金李忠富应当于2015年8月27日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的24日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为李忠富擅自终止合同。乙方需支付给甲方租赁保证金2,600元。乙方应按本合同的规定，按时支付租赁、租赁保证金以及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究其违约责任。本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方必须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿款，装修添附补偿款的数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。该合同将涉及装修添附的7.4以及涉及转租的7.7条款划除。另查明，2015年6月26日，双方签订装修同意书。2015年11月25日、2016年3月3日，2016年5月29日，李忠富分别向朱爱华支付租金7,800元。以上事实，除双方庭审陈述外，另有朱爱华提供的房屋租赁合同、公有住房租赁凭证等证据证实，经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，朱爱华作为出租人的主要义务是按约将房屋交付李忠富使用，李忠富作为承租人的主要义务是按约支付租金。在合同履行过程中，李忠富逾期支付租金且将系争房屋转租，其行为构成根本性违约，朱爱华依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。尽管李忠富提出其未支付租金系朱爱华未提供和银行卡号所致，但未提供相关的证据予以证明，本院难以采信；至于其所述的因双方的纠纷已经诉至本院故不支付租金的理由，本院亦难以认同；对其提出的双方在租赁合同中将涉及转租事宜的约定的条款删除，视为朱爱华同意将系争房屋转租的观点，本院难以采信，本院认为应当视为对转租事宜未约定。未约定从法律规定，根据法律规定，承租人将系争房屋转租应当经过出租人的同意。现朱爱华明确告知本院其不同意将系争房屋出租，被告亦未提供证据证明朱爱华同意其将系争房屋出租的证据，故对其意见本院难以采信。李忠富未按约支付租金，朱爱华依据合同约定要求李忠富继续支付租金及滞纳金，依法有据本院予以支持。合同解除后，李忠富占有系争房屋缺乏依据，故应迁出系争房屋并将其予以返还。现在李忠富不要求本案中处理装修残值问题，系其自主意思表示，本院予以准许。鉴于讼争的合同已经解除，租赁保证金本案一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告朱爱华与被告李忠富就上海市徐汇区高安路XXX甲号二层签订的《房屋租赁合同》；二、被告李忠富于本判决生效之日起十日内迁出东北间房屋；三、被告李忠富于本判决生效之日起十日内向原告朱爱华支付自2016年8月27日起至本判决生效之日止的租金,以每月2600元标准；四、被告李忠富于本判决生效之日起十日内向原告朱爱华支付逾期支付租金滞纳金，2016年8月25之前逾期支付23天，共计1,994.1元，从2016年8月25日到本判决生效之日止，按每日86.7元计算;五、原告朱爱华于本判决生效之日起十日内向被告李忠富返还保证金2,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币260元，由被告李忠富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  沈鸣放人民陪审员  王兰芳二〇一六年十一月二十九日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。