山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3231号上诉人（原审被告）：烟台市莱山区广场景点管理处。住所地：烟台市莱山区桐林路**号。法定代表人：徐宏奇，主任。委托代理人：李松，山东华宇通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙泉东，无固定职业。委托代理人：王武，山东信力源律师事务所律师。上诉人烟台市莱山区广场景点管理处因与被上诉人孙泉东合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山商初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李松、被上诉人孙泉东及其委托代理人王武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人原审诉称，被上诉人自2008年起就与上诉人建立了第二海水浴场的租赁合同关系。2015年3月，上诉人因对第二海水浴场进行提升改造，与被上诉人协商，要求被上诉人拆除租赁期间经上诉人同意而建造的99平米的板房，经双方协商，于2015年3月5日达成一份“第二海水浴场自建房屋拆除及新建后浴场竞标协议”。合同签订后，被上诉人根据协议将自建板房拆除，但上诉人在第二海水浴场招标时，并没有按照协议约定通知被上诉人，且在招标中设置了竞标人的条件，其竞标的首要条件是必须是法人企业，被上诉人是自然人，根本无权参加竞标活动。被上诉人认为，在协议中被上诉人自行无偿拆除自建板房是有附加条件的，即被上诉人享有优先租赁权、上诉人负有竞标通知义务、上诉人负有不能设置被上诉人无权参加竞标的条件的义务。否则，上诉人就是违约，应当根据协议第四条约定，对被上诉人所拆除的板房进行赔偿。请求判令上诉人支付赔偿金99000元，诉讼费由上诉人承担。上诉人原审辩称，被上诉人诉请不成立，请求驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下：1.自建房按约应无偿拆除，被上诉人对其不享有法定权利。根据2015年3月5日协议书第一条的约定，被上诉人诉请的搭建板房应无偿拆除，其无权再依据协议向上诉人主张权利。2.协议书第四条依法属无效约定，不应得到支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”、《村庄和集镇规划建设管理条例》第四十条规定：“擅自在村庄、集镇规划区内的街道、广场、市场和车站等场所修建临时性建筑物、构筑物和其他设施的，由乡级人民政府责令限期拆除，并可处以罚款”，被上诉人自行拆除的板房是其在2014年6月9日与烟台市莱晟广场景点管理服务公司签订一年承包合同期间违约建筑形成，该房是未经申请审批而自行搭建的违法建筑无证房，上诉人、被上诉人间根本无权就违法建筑进行约定赔偿标准，该条约定已违反了国家法律强制性规定应为无效。再根据《中华人民共和国招标投标法》第二十五条、第二十六条的法律规定，上诉人、被上诉人在协议书第四条中的约定也直接违反了作为自然人不能参加投标的法律强制性规定，根据合同法第四十条规定，协议第四条约定无效。3.协议约定的赔偿标准无法律根据且损害了事业单位的合法权益。根据山东省物价局、山东省财政厅等主管部门下发的《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》规定，对简易房的补偿标准是50-80元/平方米，《烟台征地地面附着物和青苗补偿标准》规定，临时性房屋类(必须合法)补偿标准80-260元/平方米。结合本案情况，协议书第四条约定的每平方米1000元明显超出规定标准，该标准将会直接损害上诉人的合法权益。原审法院经审理查明：一、烟台市莱晟广场景点管理服务有限公司(以下简称“莱晟公司”)系烟台市第二海水浴场的具体管理者，上诉人系监督主管部门。二、2014年6月9日，被上诉人与莱晟公司签订“承包合同”一份，约定莱晟公司将第二海水浴场租赁给被上诉人经营，租赁期间为2014年4月1日至2015年3月31日。上述“承包合同”履行过程中，因第二海水浴场需要提升改造，2015年3月5日，被上诉人与莱晟公司签订了“第二海水浴场2014年租赁合同的解约合同”，约定双方于2014年6月9日签订的租赁合同解除，莱晟公司全额退还被上诉人租金并收购被上诉人的泳衣等物资，并约定本合同自被上诉人与上诉人签订的“第二海水浴场自建房拆除及新建后浴场竞标协议”生效之日起生效。同日，被上诉人与上诉人签订“第二海水浴场自建房拆除及新建后浴场竞标协议”，约定：“因上诉人对第二海水浴场进行提升改造，被上诉人在现有管理房北侧自建的45平方米、沙滩西北角27平方米、沙滩东南角27平方米三处板房需要拆除，经双方协商，签订如下协议：一、上诉人自行无偿拆除该板房，上诉人用于第二海水浴场的冰箱、柜台、货架、桌椅等经营设备暂时放于现有淋浴房内。二、被上诉人承诺上诉人参加新建后的第二海水浴场经营权的公开招标，在同等价格条件下，被上诉人作为原租赁方享有优先租赁权。三、公开招标时，上诉人须书面通知被上诉人，经被上诉人在书面通知回执上签字确认方可视为接到通知。四、新建后的第二海水浴场经营权公开招标时，如上诉人未通知被上诉人或设置参加竞标条件而使被上诉人无法或无权参加竞标，上诉人于开标后3日内按照每平方米1000元赔偿所拆除的99平方米板房”。上述协议签订后，被上诉人于2015年3月6日将协议约定的板房拆除。2015年5月，上诉人委托拍卖公司通过报纸及网络等媒体发布了烟台市第二海水浴场经营权的拍卖公告及竞买人条件，其中竞买人的条件之一为工商行政管理部门依法批准成立的法人企业。通过拍卖，2015年6月16日，上诉人与烟台市东顺海上旅游开发有限公司签订了第二海水浴场承包经营合同。上诉人称曾书面通知过被上诉人参加投标，但没有证据证明。三、原审庭审中，上诉人以答辩理由主张双方签订的协议第四条无效。同时主张第二条、第三条亦无效，理由为：被上诉人系自然人，根据招标投标法的规定不能作为投标人参加竞标，所以上诉人承诺被上诉人的第二条内容违反了国家法律强制性规定即招标投标法的规定，同样，因被上诉人作为投标人不适格，上诉人没有法定义务通知被上诉人，所以第三条约定上诉人需要通知被上诉人亦是无效的。故根据合同法第四十条的规定，第二、三条的约定无效。四、原审庭审中，对于上诉人明知被上诉人为自然人及涉案板房系未经审批搭建的情形而与被上诉人签订涉案协议的原因，上诉人称，因第二海水浴场处于提升改造的重要阶段，被上诉人搭建的板房直接影响了海水浴场的改造，但被上诉人拒不拆除板房，在这种情况下，上诉人才与被上诉人签订了涉案协议。五、对于被上诉人因拆除板房所造成的实际损失，被上诉人主张，其是用彩钢、工字钢、三角铁等材料建造的板房，建造时花费了15万余元，因已经使用多年，上诉人给其定价为每平方米1000元。上诉人对被上诉人的主张不认可，认为被上诉人没有实际损失，因为协议约定的是被上诉人无偿自行拆除板房。审理过程中，上诉人申请对涉案板房的实际损失进行鉴定，后撤回鉴定申请。上诉人、被上诉人对上述主张均未提供证据证明。原审院认为，本案争执焦点为：一、上诉人、被上诉人签订的协议第二、三、四条是否无效？二、协议约定的赔偿标准是否过高？关于焦点一，上诉人主张协议第二、三条约定违反了招标投标法第二十五条的规定，应为无效。原审认为，上诉人、被上诉人签订涉案协议后，上诉人委托拍卖公司发布了拍卖公告，并设定了竞买人条件，故上诉人对烟台市第二海水浴场的经营权系进行了拍卖，而不是招投标，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，被上诉人作为公民可以作为竞买人。而《中华人民共和国招标投标法》主要适用于工程建设项目，上诉人作为国家事业单位应当知晓该法的适用范围，结合上诉人在实际履行过程中系进行拍卖的事实，可以认定双方签订的协议中所约定的招标，实为拍卖。故上诉人以协议第二、三条违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定为由主张条款无效，依法不予支持。上诉人主张协议第四条违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《村庄和集镇规划建设管理条例》第四十条的规定，应为无效。原审认为，被上诉人原承包了第二海水浴场的经营权，其因经营需要在所承包的区域范围内搭建临时板房，并长时间使用，上诉人应当知晓这一事实，但从未提出过异议，且在双方协商解除“承包合同”时与被上诉人签订了涉案协议，就板房拆除及赔偿等进行了约定，足以说明上诉人对被上诉人在沙滩上搭建板房是认可的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《村庄和集镇规划建设管理条例》第四十条的规定是针对城乡规划或违反城乡规划的房屋建设，涉案板房系被上诉人作为承包经营方在承包区域内的海水浴场沙滩上搭建的临时性板房，不属于城乡规划范围内的房屋建设，不适用于城乡规划建设的范围规定，且发包方莱晟公司及作为主管部门的上诉人均未提出异议，故对上诉人依据上述条例主张第四条无效的主张，依法不予采信。综上，上诉人、被上诉人签订的“第二海水浴场自建房拆除及新建后浴场竞标协议”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被上诉人按约拆除了自建板房，上诉人亦应按照合同约定履行其承诺的通知被上诉人参加新建后的第二海水浴场经营权的拍卖并不得设置使被上诉人无法参与拍卖竞标条件的合同义务。关于焦点二，上诉人主张根据山东省物价局、山东省财政厅等部门下发的《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》和《烟台征地地面附着物和青苗补偿标准》的规定，协议第四条约定的赔偿标准明显超出规定标准。上述规定系适用于土地征用的情形，本案不属于土地征用的情形，而是双方约定的合同解除后对被上诉人财产的民事赔偿，是平等主体之间的民事行为，不适用上述规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在市场经济条件下，合同双方当事人作为平等主体，在平等、自愿、公平的基础上对于因违约产生的损失赔偿达成的合意，不一定等同于所赔偿财产的实际价值，只要不过分高于实际损失，不存在无效的法定情形，该违约损失赔偿的约定应当予以确认。本案中，因上诉人对第二海水浴场的提升改造，而使被上诉人的承包合同在未到期的情况下协商解除，必然产生相关物品及可得利益等的损失，双方对于板房拆除及双方的后续权利义务达成协议，约定了上诉人违约时每平方米1000元的赔偿标准。原审认为，上诉人违约所导致的被上诉人的损失不仅仅包括被拆除板房本身的损失，还包括使被上诉人失去了参与拍卖从而继续承包经营的机会，故双方协议约定的违约赔偿标准不能单纯理解为被拆除板房本身的损失，还包括了上诉人未按协议约定履行其承诺的使被上诉人得以参加第二海水浴场的拍卖并享有优先租赁权的合同义务所应承担的违约责任。现上诉人未提供证据证明合同约定的违约赔偿标准过分高于被上诉人的实际损失，而对于涉案板房的实际损失，上诉人亦不申请鉴定，对其抗辩主张本院不予采信，对合同约定的违约赔偿标准予以确认。上诉人在拍卖第二海水浴场的经营权时，设立的竞买人条件使被上诉人无法参与拍卖，构成违约，根据合同约定的违约责任，上诉人应按照每平方米1000元的标准赔偿被上诉人拆除的99平方米板房的损失99000元。现被上诉人要求上诉人支付赔偿金99000元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：上诉人烟台市莱山区广场景点管理处支付被上诉人孙泉东赔偿款99000元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费2275元减半收取1137.5元，由上诉人承担。上诉人不服原审判决，向本院提出上诉称，一、被上诉人的承包合同即将到期时，第二海水浴场要全面提升改造，时间要求紧，但被上诉人不同意拆除其在第二海水浴场内私自搭建的99平方米的板房，阻挠第二海水浴场的升级改造。为使升级改造工作能顺利进行，莱晟公司被迫与被上诉人签订了解约合同，同时被上诉人事先还了准备了海水浴场自建房拆除及新建后浴场竞标协议，要求上诉人也在协议上盖章，然后被上诉人才将其违法建筑进行了拆除。因此，上述两协议均是在被上诉人要挟下签订的，被上诉人以胁迫手段订立的协议，应为无效。二、被上诉人利用协议的形式对违法建筑约定违约赔偿，是对不合法权益作出的约定，直接损害国家的合法权益。三、被上诉人在承包经营第二海水浴场期间，未经批准私自搭建的违法建筑，应承担限期拆除的法律责任。原审法院认定涉案板房系临时性板房，不属城乡规划范围内房屋建设，不适用城乡规划项目范围规定，与法相悖，适用法律错误。四、上诉人为全额预算拨款的、非营利性的事业单位，自身不得从事经营活动，故上诉人与被上诉人签订的协议应为无效。原审法院对协议签订的背景、主体、内容未予审查，认定事实、定性错误。请求撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人答辩称，上诉人与被上诉人签订的协议是上诉人起草的，上诉人主张受被上诉人胁迫签订，没有证据证明。原审法院根据本案事实，依据合同法规定判决正确。请求维持原判。本院二审经审理查明的事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人下属莱晟公司将第二海水浴场承包给被上诉人，被上诉人在海水浴场为给游客提供服务而建板房，符合承包海水浴场的承包合同的目的，且被上诉人承包后经营至承包合同解除时，上诉人及莱晟公司对被上诉人所建板房均未曾提出异议。上诉人在莱晟公司与被上诉人解除承包合同同时，自愿与被上诉人签订自建房拆除及新建后浴场竞标协议，系其真实意思表示，符合法律规定。现上诉人主张其系受被上诉人胁迫签订协议，没有证据证据。上诉人以未经批准擅自搭建板房违反法律规定，属于违法建筑，主张协议无效，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由上诉人烟台市莱山区广场景点管理处负担。本判决为终审判决。审判长  杨少华审判员  冯双成审判员  张 敏二〇一六年十一月十八日书记员  汤学宇