江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2874号上诉人（原审被告）：曹盛，男，1991年11月9日生，汉族，住赣州市南康区。被上诉人（原审原告）：张庆林，男，1962年10月7日生，汉族，住赣州市章贡区。上诉人曹盛因与被上诉人张庆林房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第1382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹盛的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判，本案上诉费用由张庆林承担。事实和理由：一审既然认定《承诺书》签订后，双方签订的《房屋租赁合同》尚未解除，那么案涉合同对双方仍具有约束力，曹盛对案涉房屋仍然享有占有和使用的权利。根据《承诺书》的约定，曹盛在2015年3月20日前付清欠款不属于违约，但张庆林于当天下午更换了锁芯，致使曹盛无法使用案涉房屋，张庆林属于根本违约，曹盛无需承担2015年3月12日之后的租金，无需承担违约责任。《承诺书》约定办公用品在房租交清后才能搬走，应以曹盛自主使用案涉房屋为前提，但因为张庆林更换锁芯，曹盛丧失了房屋的占有和使用，无需对张庆林因过错行为造成其本人的损失承担责任。张庆林非法扣押曹盛办公用品，允许第三人使用，明显损害曹盛的合法权益，对其给曹盛造成的财产损失，应与曹盛拖欠的租金进行抵销。张庆林辩称：张庆林要求曹盛支付所欠租金的双倍违约金是符合合同约定的，一审法院未予支持是错误的。曹盛毫无诚信。在合同期内曹盛一直在使用和占用张庆林的出租屋，2015年3月2日前承租人一直在使用，2015年3月2日之后承租人的办公用具一直占用出租人的出租屋。张庆林没有更换锁芯，曹盛的主张都不是事实。曹盛说张庆林非法扣押他的办公用品，是毫无道理和不负责任的。2015年3月2日的《承诺书》是通过110警官出面调解，由曹盛、张庆林及中介人三方协商同意后，并以书面承诺书上签字的方式来确认的。并且，曹盛能拆能搬的都搬走了，只有除沙发及少量不好拆的桌子等东西。因为曹盛的办公用品占用案涉房屋的大半客厅，致使新租客要求在原来的租金上减少每月房租，造成张庆林的损失，曹盛应该赔偿。张庆林向一审法院起诉请求：要求曹盛1、支付四个半月房租10350元；2、支付违约金10350元，抵扣押金3000元，实际应付违约金7350元；3、支付物业及卫生费每月80元，计320元、违约罚息238元，合计638元；4、支付后续房租、违约金、违约罚息；5、承担诉讼费用。一审法院认定事实：张庆林与曹盛通过中介介绍，于2014年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定：张庆林将坐落于赣州市章贡区红旗大道x号x栋x室房屋租赁给曹盛办公使用。租赁期限为2014年8月11日至2015年8月10日，租金标准2300元/月，两个月支付一次，11日之前支付。曹盛交纳押金3000元，租赁期满或合同解除后，抵扣应承担的相关费用及违约金后退回。曹盛如有以下情形之一的，张庆林有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金的100%向张庆林支付违约金，张庆林并可要求曹盛将房屋恢复原状或赔偿相应损失：1、不按约定支付租金达10日；2、擅自改变房屋用途；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6、擅自将房屋转租给第三人的。协议签订后，曹盛交纳了押金3000元，张庆林将房屋交付给曹盛使用。2014年12月11日开始，曹盛未向张庆林交纳租金。2015年3月2日，张庆林、曹盛因拖欠租金事宜产生纠纷，双方在中介人员叶翠连的调解下，签订《承诺书》，主要内容为：欠房东张庆林2014年12月11日至2015年3月11日三个月房租6900元，承诺于2015年3月20日前付清，未付清按月息1分计息。后面的房租及水电费按实际时间另算，违约金按房屋租赁合同第六条第（一）款经三方协商确定，曹盛的办公用品需于交清房租后搬走，东西未搬走时按租赁合同付房租及其他费用。张庆林、曹盛及中介人员叶翠连在《承诺书》上分别签字确认。2015年3月11日，曹盛支付了2500元给张庆林，用于扣除已发生的水电费。之后，曹盛未再向张庆林支付款项，张庆林遂诉至一审法院，要求依法处理。另查明：1、张林庆、曹盛签订《承诺书》后，曹盛在承租房屋内的以下办公用品被张庆林扣留：大办公桌1张、大办公椅1张、沙发1套、大理石茶几1张、茶具1套、办公桌10张、办公椅12张。2015年8月11日，张庆林将房屋另行出租，并允许该承租户使用曹盛在该房屋内的部分办公用品；2、曹盛使用出租房屋期间，张庆林代为支付水电费2083.3元。一审法院认为，张庆林、曹盛签订的《房屋租赁合同》及《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约定履行各自的义务。曹盛称《承诺书》是受强迫签订未提供证据证实，一审法院不予采信，该份承诺书应为双方就提前解除合同达成的合意，对双方当事人均具有约束力。曹盛在合同期限届满前未按约定付清所欠房租，视为双方解除合同的条件未成就，其办公用品未腾出仍应按合同约定支付租金，即曹盛需向张庆林支付2014年12月11日至2015年8月10日的租金计18400元，扣除押金3000元及水电费剩余款项416.7元(2500元-2083.3元)后,曹盛仍应向张庆林支付14983.3元。曹盛向张庆林支付所欠租金后，张庆林应如数归还曹盛的办公用品，不得损坏。张庆林主张曹盛按欠付租金的双倍支付违约金，不符合双方《承诺书》的约定，考虑曹盛延迟支付租金造成张庆林利息损失，故一审法院酌定曹盛应从2015年8月11日起以欠付租金为基数，按月利率1%支付逾期付款违约金。张庆林主张曹盛支付物业费及卫生费，未提供其垫付相关费用的票据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹盛于本判决生效之日起7日内向张庆林支付从2014年12月11日起至2015年8月10日止的房屋租金人民币14983.3元;二、曹盛于本判决生效之日起7日内向张庆林支付上述欠款利息（从2015年8月11日起，以14983.3元为基数，按月利率1%计算）；三、曹盛付清上述第一、二项款项后，张庆林于三日内归还曹盛所有的大办公桌1张、大办公椅1张、沙发1套、大理石茶几1张、茶具1套、办公桌10张、办公椅12张；四、驳回张庆林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由张庆林承担58元，曹盛承担200元。二审中,曹盛围绕上诉请求申请证人出庭作证。张庆林没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曹盛主张张庆林更换了锁芯，导致曹盛无法正常使用案涉房屋，认为不应继续支付房租。关于该问题，曹盛仅仅提供证人证言，属于孤证，不足以证实曹盛所称事实。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为,曹盛、张庆林于2015年3月2日签订《承诺书》，对房屋租金支付及案涉房屋内的办公用品处理均作出了明确约定，曹盛应依约履行。根据《承诺书》的约定，曹盛在交清房租后，才能搬走办公用品，并且办公用品搬走时按租赁合同付房租及其他费用。也就是说，曹盛交清房租之前，没有搬走办公用品的权利，并且应按实际时间支付房租及其他费用。根据《承诺书》的约定，即使张庆林存在更换锁芯的行为，在曹盛未交清房租之前，也无权搬走办公用品，更不影响曹盛按照《承诺书》承担支付租金的义务及承担未及时支付租金的违约责任。现在曹盛仍未交清房租，故，根据《承诺书》的约定，曹盛无权搬走案涉办公用品，并且应继续履行支付房租的义务并承担未及时支付租金的违约责任。综上所述，曹盛的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人曹盛负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年十一月十五日书 记 员 王 佳代理书记员 郭燕华