上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7546号原告：钱景笙，住上海市。被告：孙琳，住上海市。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁江辉，上海安盟律师事务所律师。原告钱景笙与被告孙琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序，于同年6月22日、10月24日两次公开开庭进行了审理。原告钱景笙、被告孙琳的委托诉讼代理人杨跃辉到庭参加诉讼。审理中，原、被告协商一致同意延长简易程序审理期限。本案现已审理终结。原告钱景笙向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费人民币3,680.40元、税费23,400元、滞纳金106,080元、拖欠的水电气费用389.30元、家具设备折价费10,500元、重新装修费用33,000元、原告因装修导致租金损失5,850元、用于设备采购、搬运、安装、整修、保洁等人工费2,000元、原告误工损失5,000元,以上合计189,899.70元。事实和理由：原告将其位于上海市XXX区XXX路XXX号XXX房屋（以下称系争房屋）出租给被告，租期为2013年1月1日至2015年12月31日。被告至今尚未按合同规定付清2015年的物业管理费及税费，在合同期内经原告多次催促、警示，被告仍拖欠水电气费用，累计拖欠房租102天，应支付滞纳金106,080元（13,000*8%*102）。根据合同约定，税费应由被告承担，故被告应支付原告租赁税费23,400元（13,000*36*5%）。合同期满后，被告仅安排其所在公司的员工将房屋钥匙还给原告，不配合原告到系争房屋内进行交接。被告未能移交设备清单中的两台空调、沙发、床、电热汀、饮水机等设备，洗衣机虽在系争房屋内，但已不能正常使用，应赔偿原告家具设备折价费10,500元（空调2*2,000、大沙发3,000、大床及床垫2,000、电热汀300、饮水机200、洗衣机1,000）。且因被告使用不当致东面厕所泛水造成室内地板大面积浸水、墙面大面积污损、厨房橱柜浸水、洗衣机底座长期浸水等非正常损坏。原告曾让系争房屋所在物业公司经理到现场见证情况。原告只能重新购买、装修，造成人力、财力和时间上的损失，以及租金损失5,850元（13,000*1.5*30%）。装修费用总计84,299元，要求被告承担其中39%。期间，原告多次电话或请物业公司转告，希望被告按约履行，至今无果，故诉至法院。被告孙琳辩称，同意支付物业管理费、水电气费。在合同履行过程中确实存在租金支付延误1-2天的情况，原告在收到租金后没有提出异议，认为双方就延迟支付不再主张，且根据双方租赁合同约定，累计逾期10日作为违约处理，10日内不认为是违约。另外，原告主张2013年4月9日、2013年10月8日、2014年1月13日、2014年4月11日存在迟付租金，即便存在也已经超过诉讼时效。故不认可滞纳金。即使存在滞纳金，也认为标准过高，要求法院予以调整。房屋税费不同意承担。2013年2月，原告自行将空调、床、沙发自行拉走，被告未使用原告的洗衣机，搬走时洗衣机仍在系争房屋内。电热汀、饮水机在原告交付房屋时就未见过。不同意支付家具设备折价费。系争房屋为2005年的老房子，被告自2012年起承租，大面积浸水没有看到相应的证据，原告认为被告使用不当没有事实依据，亦无证据证明。被告并未使用洗衣机，洗衣机底座锈蚀也是正常现象。不同意支付重新装修费用。租金损失系原告自行装修造成，不应由被告承担。人工费与被告无关。原告已经68岁，不存在误工费的问题。被告让其公司员工小范交接的，交接时间记不清了，就是把钥匙给原告。被告仍有13,000元押金在原告处，要求原告扣除相应费用后返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2013年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，房屋月租金为13,000元。乙方应于每季度首月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的8%支付违约金；累计逾期10日，则作为违约处理。凡涉及到该房屋的所有税费，均由乙方承担办理。乙方向甲方支付房屋租赁保证金13,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的100%支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同亦约定了其他条款。后附家电、家具清单，被告在该清单上签字。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告支付了三个月房租39,000元及押金13,000元。合同履行过程中，被告已支付完所有租金，但其于2013年4月9日、同年10月8日，2014年1月13日、同年4月11日、同年7月21日、同年10月13日，2015年1月5日、同年4月8日、同年7月14日、同年10月10日迟延支付当期租金，分别迟延8、7、12、10、20、12、4、7、13、9日，总计102日。系争房屋后租约到期后，被告派其公司员工将房屋钥匙交于原告，双方并未对系争房屋及其内家具、家电进行交接。后原告自行对系争房屋进行了装修。审理中，本院至系争房屋所在的上海宝鼎物业管理公司调查情况，该公司物业经理称其曾于2016年1月10日到系争房屋，确认被告提供的租约到期时拍摄的照片系当时看到的系争房屋内部情况。上述事实有原、被告陈述，原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同及附件、银行付费记录、水电气费单据、照片、物业管理费催款通知单等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。本院认为，《上海市房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应当依约遵守。原告主张水、电、煤气费，物业管理费，根据合同约定上述费用应由被告承担，被告亦对原告主张金额进行确认，本院予以支持。对于双方争议内容，认定如下：1、滞纳金，双方对于被告10次迟延支付共计102日的事实并无争议，被告认为双方约定的违约金过高，且逾期10日方为违约，原告收到租金后并未提出异议，其中2013年4月9日、2013年10月8日、2014年1月13日、2014年4月11日即使存在延迟支付亦已超过诉讼时效。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方就被告逾期不付租金的违约金标准作出了约定，由于原告未能就被告迟延支付租金致其损失的范围进行陈述和举证，从一般常理来讲，只能认为存在相关的银行利息损失。合同约定每逾期一日承担月租金8%的滞纳金确实远高于实际损失，故被告应承担的违约金计算标准由本院酌情调整为每逾期一日按照日万分之五计算。关于被告的诉讼时效抗辩，本院认为，原告未在每一期租金迟延履行后主张权利，系基于债务具有整体性的合理信赖，诉讼时效期间不应从每一期债务履行期限届满之日起算，被告诉讼时效抗辩本院不予采信。本院确定被告应承担租金迟延支付滞纳金1,989元。2、税费，原告确认其并未交过税费，无法提供税单或发票，故该主张并无事实依据，不予支持。3、家具设备折价费，系争房屋交付时，被告在合同所附家具、家电清单上签字确认，可视为起租时双方对清单内所列家具、家电等进行了交接，被告关于从未见过清单内的电热汀、饮水机的辩称本院不予采信。原告确认租约到期时洗衣机仍在系争房屋内，洗衣机无法使用已丢弃，但对于因被告损坏致无法使用并未提供证据证明，本院不予认可。被告辩称原告自行拉走空调两台、床及床垫、沙发，但未提供证据证明，不予采信。对于被告应当归还的空调两台、床及床垫、沙发、电热汀、饮水机，本院综合考虑品牌、同种类商品市场价格及折旧情况，酌定被告支付原告上述物品赔偿款2,500元。4、重新装修费用，因装修导致租金损失，用于设备采购、搬运、安装、整修、保洁等人工费、误工损失。根据双方房屋租赁合同约定，租赁期间因被告使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的产生的维修费用由被告承担。从原告提交的证据来看，被告确实存在不当使用的情况，本院结合原告提供的照片，并咨询了所在物业公司，酌定被告应承担修复费用（含人工费）为4,000元。原告主张因装修导致租金损失，用于设备采购、搬运、安装、整修、保洁等人工费、误工损失等并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告水、电、煤气费，物业管理费，滞纳金，家具设备折价费，房屋及附属设施修复费用等合计12,558.70元。原告应返还被告押金13,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告孙琳应于本判决生效之日起十日内支付原告钱景笙水、电、煤气费，物业管理费，滞纳金，家具设备折价费，地板、踢脚线修复费用等合计12,558.70元；二、原告钱景笙应于本判决生效之日起十日内返还被告孙琳押金13,000元；三、原告钱景笙的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,024.30元，减半收取计2,012.15元，由原告钱景笙负担1,912.15元，由被告孙琳负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  施文璋二〇一六年十一月一日书 记 员  万健健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。