江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏民再124号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘旭东，南京衣食行房产经纪中心个体业主。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高孝银，无固定职业。委托代理人：高鑫，无固定职业。再审申请人潘旭东因与被申请人高孝银居间合同纠纷一案，向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。南京市鼓楼区人民法院于2014年3月31日作出（2014）鼓民初字第375号民事判决，潘旭东、高孝银均提出上诉，南京市中级人民法院于2014年9月3日作出（2014）宁民终字第2636号民事裁定，以认定基本事实不清为由撤销一审判决并将本案发回重审。后南京市鼓楼区人民法院于2015年1月23日作出（2014）鼓民初字第05360号民事判决，潘旭东不服提出上诉，南京市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）宁民终字第2634号民事判决。潘旭东仍不服，向本院申请再审，本院于2016年2月26日作出（2015）苏审三民申字第01258号民事裁定，提审本案，后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人潘旭东，被申请人高孝银的委托代理人高鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘旭东原一审诉称：2013年5月4日，高孝银委托其爱人盛大平至潘旭东所在的南京衣食行房产经纪中心（以下简称衣食行房产）物色二手房，潘旭东为其推荐了南京市鼓楼区芦席营21号4幢201室房产并带领看房。盛大平对该房表示满意但因在南京无纳税及社会保险缴纳记录，故不符合南京购房条件。为此，潘旭东、高孝银及卖房人许健玲商定由高孝银挂靠衣食行房产缴纳社保，待一年后再行办理房产过户，并由高孝银向许健玲支付了定金2万元，许健玲出具的定金收条中写明了房价、支付方式，以及中介费1万元由买方支付。潘旭东为高孝银办理社会保险后，高孝银以该房产不能公证为由，要求退还定金2万元，为免被纠缠，潘旭东将许健玲的手机号码告知盛大平，由其双方直接协商，此后却得知双方私自达成房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。潘旭东故诉至法院请求判令：高孝银支付居间服务报酬1万元和因诉讼产生的误工费、交通费、通讯费2000元，同时由高孝银承担本案诉讼费。高孝银原一审辩称：其从未与潘旭东进行接触，也未委托盛大平及其他家属到潘旭东处物色二手房，潘旭东亦未出示相关的委托手续。高孝银在2013年6月与盛大平离婚，离婚前正是双方矛盾最深之时，也不可能委托盛大平代为物色房屋。高孝银从未亲自或委托他人与潘旭东及许健玲商定挂靠衣食行房产缴纳社会保险事宜。定金收条由许健玲出具给潘旭东，他们之间的约定对高孝银不具有约束力，因此定金收条中写明的中介费也不应当由高孝银支付。高孝银系通过南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰不动产公司）购买了许健玲的房屋，并支付了2万元的中介费，并非私自与许健玲达成房屋买卖合同并办理过户手续。综上，请求法院驳回潘旭东的诉讼请求。南京市鼓楼区人民法院原一审审理查明：2012年5月，高孝银的妻子盛大平和儿子高鑫到潘旭东所在的衣食行房产物色二手房，潘旭东为其介绍了南京市鼓楼区芦席营21号4幢201室的房产，房主为许健玲。潘旭东带领盛大平和高鑫实地查看了房屋，并组织双方交接购房定金。许健玲签字确认的定金收条载明：“今收到高孝银（342823196110121037）承购鼓楼区芦席营21号4幢201室购房定金人民币贰万元，双方约定房屋成交价壹佰零贰万，各自付税，承购方先行支付人民币五十万，双方进行买卖合同公证，于2014年6月30日前过户，公积金和商业混合贷款伍拾贰万元，承购方中介费壹万元，在此期间，卖方不可再行转让，如有违约，则支付对方人民币伍拾万、中介费。特立此据。”该收条上有许健玲的签字及高鑫的捺印。2013年6月，高鑫向衣食行房产提供高孝银的身份证复印件，为高孝银办理了社会保险，并于当月转出，高孝银称其对此不知情。2013年6月5日，高孝银与盛大平办理了离婚手续。同月9日，许健玲、高孝银、壹加贰不动产公司签订了房地产买卖中介合同，并于同月14日签订了南京市存量房交易合同并交房产局备案，房屋成交价格为99万元。高孝银于2013年12月2日取得了鼓楼区芦席营21号4幢201室房屋的所有权。审理中，高鑫陈述，2013年5月，其父母要为其购买房屋，并就该事宜进行过协商，首付由盛大平支付，贷款由高孝银承担，具体购买情况由其父母办理。南京市鼓楼区人民法院原一审审理认为：2013年5月，高孝银与盛大平协商为其子高鑫购买房屋，并对房屋价款的承担进行了协商。在高孝银与盛大平对于购买房屋已有决策的情况下，盛大平和高鑫作为高孝银的妻子和儿子，以高孝银的名义到衣食行房产物色房屋，高鑫还向衣食行房产提供了高孝银的身份证复印件以为高孝银办理社会保险。在定金收条形成后，高孝银又在极短的时间内通过壹加贰不动产公司与卖房人许健玲达成协议，可以认定高孝银利用了之前在衣食行房产获得的房源信息，从整个买房行为的连贯性来看，购买鼓楼区芦席营21号4幢201室房屋并不违反高孝银的真实意愿。因此，应当认定盛大平和高鑫有权代理高孝银物色房屋，该两人相关行为的法律后果也应由高孝银承担。根据定金收条载明的内容，承购方即高孝银应支付中介费1万元。买房意向人从居间人处获得的帮助主要有：一、提供房源信息；二、代为谈判；三、指导并协助办理买房过户手续。从本案目前的证据来看，足以认定潘旭东带领盛大平及高鑫看房，并报告卖房人姓名、地址、联系方式等必要信息，促成卖房人许健玲与盛大平、高鑫进行谈判并通过定金收条的形式达成了初步的一致意见，潘旭东已经完成了提供房源信息、促成双方达成初步一致意见等主要工作，但其客观上没有完成协助办理房产过户手续等部分工作，故潘旭东主张高孝银支付中介费1万元无事实依据。根据潘旭东提供的居间服务的程度，酌定高孝银向潘旭东支付70%的中介费即7000元。潘旭东要求高孝银支付因诉讼导致的误工费、交通费、通讯费2000元于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，南京市鼓楼区人民法院判决：被告高孝银于本判决生效之日起十日内向原告潘旭东支付中介费7000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告潘旭东负担30元，被告高孝银负担70元一审判决后，潘旭东、高孝银均不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院认为，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，作出如下裁定：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第375号民事判决；二、发回南京市鼓楼区人民法院重审。南京市鼓楼区人民法院重审查明：坐落本市鼓楼区芦席营21号4幢201室的房产，产权原登记于许健玲名下。高孝银与盛大平原系夫妻关系，高鑫系高孝银与盛大平婚生独子。2013年6月5日，高孝银与盛大平经民政部门协议离婚，解除了夫妻婚姻法律手续。潘旭东系个体业主，其获准工商登记的字号为南京衣食行房产经纪中心，经营范围为房屋中介。2013年5月，盛大平和高鑫到潘旭东的房产经纪门店物色二手房，潘旭东介绍并带盛大平、高鑫实地查看了201室，许健玲立据并将该字据即《定金收条》交高鑫收执，该字据上亦显示有高鑫捺印。《定金收条》全文载明：“今收到高孝银（342823196110121037）承购方先行支付人民币伍拾万（￥500000），双方进行买卖合同公证，于2014.6.30前过户，公积金和商业混和贷款伍拾贰万元（￥520000），承购方中介费壹万元（￥10000），在此期间，卖方不可再行转让，如有违约，则支付对方人民币伍拾万（￥500000）、中介费。特立此据。”但许健玲最后并未通过潘旭东提供中介服务与高孝银达成房屋买卖合同。2013年6月9日，许健玲、高孝银、壹加贰不动产公司三方签订《房地产买卖中介合同》，并于同月14日签订《南京市存量房交易合同》并交房产局备案，房屋成交价格为990000元。高孝银于2013年12月2日取得了鼓楼区芦席营21号4幢201室房屋的所有权。潘旭东提起本案诉讼，要求高孝银给付中介费1万元及其他费用2000元；高孝银称并未委托盛大平、高鑫参与到潘旭东所称购买许健玲的201室的事宜，拒绝潘旭东的诉讼请求。2013年6月，高鑫向潘旭东出示了高孝银的身份证复印件，为高孝银办理了社会保险，并于当月转出。对此，高孝银称其不知情。南京市鼓楼区人民法院重审审理认为：潘旭东作为获准合法从业居间经营的人员，对相关法规、政策和相应规定的了解和掌握方面，明显高于也应该高于接受服务对象所达到的程度。其中对买卖双方的信息和操作程序，更应当有十分清晰和准确的把握，始终保证完全合法依规进行。高孝银之子高鑫提供了高孝银身份信息和向潘旭东表示高孝银需要购房起，以及后续的一系列，至少在潘旭东方面已经确定购房者为高孝银本人是确定无疑的。但是，究竟是否高孝银购房，不是单凭潘旭东的判断，而是应当按照法律关于委托、代理相关规定进行确认和办理相应的手续。即使按照潘旭东的陈述，即其根据高鑫提供的高孝银的身份证代办成过社会保险，向高鑫、盛大平提供201室房源和陪同看房以及具体的洽谈、给付定金等过程均属实，但是否是高孝银本人的意思表示，潘旭东并未同高孝银本人确认，也没有合乎法律具体规定的形式确认证据。同时，潘旭东所称高孝银通过自己中介向许健玲购买201室，各方当事人并未签订正式书面合同，潘旭东所举证的许健玲所立《定金收条》上，除许健玲、高鑫本人确认（许健玲签字、高鑫捺印）外，并无高孝银确认（签字、捺印或符合其他惯例的确认），潘旭东又不能举证高鑫、盛大平与其围绕购买201室的一系列活动经过高孝银委托或者授权。综上，潘旭东坚持的已经完成提供房源信息、促成高孝银与许健玲双方达成买卖初步合意，仅因为买卖双方绕开潘旭东私下达成201室买卖合同的结论，证据不足，亦与法院查明的事实不符。高孝银最后购买201室，并非通过潘旭东的中介，故潘旭东要求高孝银给付中介报酬和其他开支费用，缺乏依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，南京市鼓楼区人民法院判决：驳回潘旭东对高孝银的诉讼请求。本案受理费100元，由潘旭东负担。一审判决后，潘旭东不服，向南京市中级人民法院提起上诉，要求支持其诉讼请求，同时提出涉案房屋系高鑫与高孝银共同购买，要求追加高鑫为本案被告。高孝银答辩意见与前述一致。南京市中级人民法院经二审审理，确认了一审重审查明的事实。二审认为：代理权是代理行为发生的前提和基础，代理人只有基于代理权才能从事有效的代理行为，并且该代理行为才能对被代理人发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，从《定金收条》内容来看，落款人为许健玲，许健玲将该字据即《定金收条》交高鑫收执，该字据上显示有高鑫捺印，但该按印并非高孝银本人所按。由于双方在签约时高鑫并未提供高孝银的授权委托手续，潘旭东亦无充分证据证明高鑫系受高孝银委托签订该合同，且嗣后，高孝银并未对高鑫的该代理行为追认，因此，该合同对高孝银不发生效力。故潘旭东称应当认定高孝银与高鑫共同购买诉争房屋，并认为高孝银应当支付居间服务费的上诉意见，缺乏事实和法律依据，对此不予支持。因原审中，潘旭东并未将高鑫作为被告提起诉讼，二审中，其提出追加高鑫为被告，缺乏法律依据，二审不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，南京市中级人民法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人潘旭东负担。二审判决后，潘旭东不服，向本院申请再审称：1、定金收条不仅约定了房款价格、过户时间、付款方式，也约定了中介费，该收条应当认定为三方签订的购房协议书，协议内容是三方真实意思表示，对三方均有约束力。2、潘旭东已经完成了提供房源信息、设计购房方案、办理社保等服务，其作为居间人向委托人提供了订立合同的机会，促成了委托人和许健玲的房屋交易，委托人应该按照约定支付报酬。3、涉案房屋应当认定为高孝银和高鑫共同购买。根据原一审中高鑫的陈述，可以得知高孝银是为高鑫购买房屋，房款由高孝银和盛大平承担。一审中被申请人提供了《房地产买卖中介合同》一份，是高孝银、高鑫和壹加贰不动产公司签订的购房合同，从该协议也可以看出高孝银和高鑫是共同购买人。即便不构成共同购买，高鑫也应构成表见代理。综上，请求法院：1、撤销原一、二审判决，判决高孝银支付居间服务费1万元，以及误工费、交通费、通讯费等2000元；2、追加高鑫为共同诉讼当事人；3、全部诉讼费用由高孝银承担。高孝银辩称：1、定金收条仅仅是交付定金的凭证，高孝银、许健玲与潘旭东并未签订具体的三方协议书。2、定金收条只限制卖方许健玲的行为，并未对高孝银的行为进行限制。3、潘旭东没有充分的证据证明高孝银委托高鑫代为购买房产。委托代理应当按照法律关于委托代理的规定办理相应手续，本案中没有高孝银委托高鑫购房的书面委托书，定金收条上亦无高孝银的签字确认，且高鑫本人和潘旭东之间也没有签订任何合同。综上，请求维持一、二审判决。再审中，双方均未提供新的证据。本院经再审审理，一、二审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在（2014）鼓民初字第375号案件审理中，盛大平作为证人出庭，法官询问：“这个买房子钱是谁出的？”答：“我前夫买的。”问：“那归根到底还是被告去买的？”答：“是的。”同时，高鑫亦作为证人出庭，其陈述：“2013年5月份，我父母要帮我买房子，最后首付是我妈付，贷款我爸负责，具体什么情况我不太清楚，都是我父母办的。”潘旭东询问：“你有无到我中介公司看过房子？”答：“看过两三次。”另，许健玲、高孝银、壹加贰不动产公司于2013年6月9日签订的房地产买卖中介合同中载明，“委托人（买受方）：高孝银”，在落款签名处，乙方签名为高孝银、高鑫。庭审中，高鑫陈述，两人的名字都是他签的，高孝银同意其通过壹加贰不动产公司购买涉案房屋且出具了委托书。此外，高鑫陈述，许健玲在涉案定金收条中载明的其所收到的2万元定金，在高孝银后来通过壹加贰不动产购买涉案房屋的过程中已转化为购房款。经当事人确认，本案再审的争议焦点为：潘旭东是否实际向高孝银提供了居间服务。本院认为：一、潘旭东已向高孝银提供了居间服务，高孝银应支付相应费用。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，委托人应当支付居间人相应报酬或从事居间活动支出的必要费用。本案中，判断高孝银是否需要支付相应报酬或必要费用，关键在于潘旭东是否向高孝银实际提供了居间服务。本案中，潘旭东带领盛大平、高鑫实地看房，并促成卖房人许健玲与盛大平、高鑫通过定金收条达成关于购房的初步一致意见，同时针对高孝银是外地户口、没有社保、无法办理贷款的特殊情况，潘旭东也采取了让高孝银挂靠其经营的衣食行房产从而办理社保的措施，潘旭东为涉案房屋的购买事宜完成了提供房源信息、制定购房方案、促成买卖双方达成初步一致意见等主要工作。而在许健玲出具的定金收条中，不仅包含了许健玲已收取定金的记载，还明确了高孝银、许健玲就购房事项达成的一致意见以及购房人应承担1万元中介费等内容，该定金收条是房屋买卖双方及潘旭东就房屋买卖及居间服务事项的一致意思体现。高孝银主张，购房的相关洽谈事项都是盛大平、高鑫母子参与，未获得其本人授权，因此潘旭东无权要求高孝银支付中介费。本院认为，首先，在南京市鼓楼区人民法院第一次审理时，高鑫和盛大平的证言均证明高孝银是本案的实际购房人。其次，许健玲出具的定金收条中载明“今收到高孝银承购房屋定金”，因此，在定金收条的签订过程中，各方均明确，涉案房屋的买方是高孝银。第三，高鑫基于与高孝银的父子关系，与潘旭东联系并通过潘旭东与许健玲商谈购房事宜，在定金收条上按捺手印并提供高孝银的身份证复印件以办理高孝银的社保，足以使潘旭东产生高鑫能够代理高孝银完成涉案房屋买卖行为的信赖。第四，综观高鑫在与潘旭东沟通洽谈中的上述行为，结合高孝银在定金收条形成后的极短时间内即通过其他中介公司与卖房人许健玲就同一房屋达成了购房协议，且高鑫在与前后两个中介的联系沟通中均积极参与的事实，可以认定，虽然高孝银未向潘旭东出具授权委托书，但高鑫的行为均代表了高孝银的意愿。第五，在通过潘旭东促成、由许健玲出具的定金收条中所载明的2万元定金，在高孝银后来通过壹加贰不动产公司购房的过程中已经转化为购房款。据此，本院认为，高孝银的购房行为是连贯的，其购买涉案房屋的行为虽然最终是通过壹加贰不动产公司得以完成，但是建立在潘旭东前期提供的居间服务的基础之上的。综上，对高孝银认为其与潘旭东之间未签订居间合同、潘旭东未对其进行居间服务的主张，本院不予采纳。当事人在民事行为过程中应当切实遵守诚实信用原则，在交易进程中信守承诺，任何不诚信的行为都是对市场交易秩序的破坏，必须承担由此引发的责任。本案中，高孝银在潘旭东已经完成大部分居间服务的情况下，轻率选择另外的中介公司继续完成房屋买卖的行为是极不诚信的行为，应当依约向潘旭东支付相应的居间服务费用。但鉴于潘旭东最终并未完整协助办理房产交易，居间服务并未全部完成，根据其提供的居间服务程度，本院认为，可以采纳南京市鼓楼区人民法院原一审酌定的标准，由高孝银向潘旭东支付70%的中介费即7000元。潘旭东要求高孝银另行支付因诉讼产生的误工费、交通费、通讯费2000元，于法无据，本院不予支持。二、本案无须追加高鑫为共同诉讼当事人。潘旭东在再审阶段主张要求追加高鑫为共同诉讼当事人，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。所谓必要共同诉讼当事人，是指其与已经参加诉讼的当事人一方的诉讼标的是共同的，彼此间对争议的实体法律关系有共同的权利义务，这种权利义务具有共同性和不可分性，所有权利人、义务人必须一同起诉、应诉。而如前所述，高鑫在本案中的一系列行为足以认定其代表了高孝银的意愿，后果应由高孝银承担，高鑫不属于本案中的必要共同诉讼当事人，因此，对潘旭东的此项请求，本院不予支持。综上，潘旭东的再审请求部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2634号民事判决及南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5360号民事判决；二、高孝银向潘旭东支付居间服务费7000元；三、驳回潘旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由潘旭东负担30元，由高孝银负担70元；二审案件受理费100元，由高孝银负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 辙代理审判员 马 燕代理审判员 孙烁犇二〇一六年十一月二十三日书 记 员 张璠倩