中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初704××号原告：QUXIEWENYI（瞿谢文义），男，西班牙籍,住西班牙王国。委托诉讼代理人：金欢，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：黄宗燕，男，1978年1月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。原告瞿谢文义与被告黄宗燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿谢文义及委托诉讼代理人金欢，被告黄宗燕的委托诉讼代理人严恒系到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿谢文义向本院提出诉讼请求：1.被告将坐落温州市鹿城区江力路××号房产腾空并恢复原状后返回给原告；2.被告支付房屋占有使用费（从2014年10月16日起至房屋实际返还之日止，暂算至2016年3月15日为19.25万元）。诉讼中，原告将上述第一项诉讼请求中的“恢复原状”明确为：1.将涉案房屋二楼、三楼被拆除的12扇塑钢门窗恢复原状；2.将涉案房屋一楼、二楼、三楼所有被损坏的窗及玻璃恢复原状；3.将涉案房屋二楼、三楼南面被砖砌封闭的门窗恢复原状；4.将涉案房屋二楼、三楼阳台西面的洞口恢复原状；5.将涉案房屋一楼东面平房屋顶的洞口恢复原状；6.将涉案房屋三楼阳台和室内两处磨石地面被毁损部分恢复原状；7.将涉案房屋的水电恢复供应。后原告将上述第一项诉讼请求变更为：由被告赔偿将上述七项恢复原状的费用共计143080元。事实和理由：原、被告于2009年8月5日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落温州市鹿城区江力路××号房屋出租给被告使用。在合同履行期间，原告因被告对承租房屋擅自拆除改建问题，于2010年起诉至温州市鹿城区人民法院要求解除租赁合同关系，后经法院调解作出（2010）温鹿民初字第1911号民事调解书，协议约定：原告将坐落温州市鹿城区江力路××号（地号：738-28，围墙以内）房屋出租给被告使用（开设餐饮），租期自2009年10月15日至2016年10月14日止。2014年10月16日至2015年10月15日房屋租金为13.2万元，2015年10月16日至2016年10月15日房屋租金为14.52万元。2014年8月，被告以租赁合同纠纷为由向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同关系并返还租金12万元，鹿城区人民法院作出（2015）温鹿民初字第1219号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。被告不服向温州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年2月作出（2015）浙温民终字第2244号民事判决书，撤销鹿城区人民法院的一审判决，改判：原、被告于2009年8月签订的房屋租赁合同以及2011年2月15日在温州市鹿城区人民法院就租赁合同达成的调解协议于2014年10月15日解除。并认定“至于合同解除后是否产生占有使用费的问题，以及是否因解除合同而造成守约方瞿谢文义损失的问题，可由当事人另行主张。”被告在法院判决合同解除后，负有将承租房屋腾空并恢复原状后返还原告的法律义务，并在实际返还之日与原告结算房屋占有使用费。因被告未履行上述义务致双方产生纠纷，故诉至法院。被告黄宗燕辩称，被告未对涉案房屋进行擅自拆除改建，被告对房屋的装修完善得到原告的许可。一、双方于2009年8月15日签订的房屋租赁合同允许被告对房屋进行装饰装修添置信物。合同签订后，原告依约交付房屋，被告因餐饮业需要装修改善房屋，在此期间原告及其亲属到现场查看未提出异议。二、2011年间，双方因房屋租赁合同纠纷在鹿城区人民法院调解时，原告也未提出任何异议。2013年6月，涉案房屋已被纳入旧城改造范围，无需对房屋恢复原状，被告已按政府要求积极配合腾空，并于2013年8月停止营业办理工商税务注销手续，于同年12月底完全腾空交还房屋。双方已约定无需恢复原状，且无恢复原状的必要。双方之间的租赁合同已于2014年10月15日解除，被告无继续进行经营，未占有房屋，不应再支付占有使用费。且涉案房屋于2013年12月后无任何用电信息。本院经审理查明事实如下：原告瞿谢文义（作为甲方）与被告黄宗燕（作为乙方）于2009年8月签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方所有的坐落于中华人民共和国浙江省温州市鹿城区杨府山塗村江力路××号两间三层楼建筑加后面平房一间，总建筑面积约509平方米，用于开办餐饮业使用。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但乙方装修不得对房屋主体结构造成影响，需要变动时须得到甲方同意方可施工。房屋租赁期限自2009年10月15日开始至被城市建设依法列入房屋拆迁，甲方已得到政府赔偿款和签订有效拆迁合同为止，并且甲方应退还剩余的租金。租金标准为每年48000元，该房屋租金自满五年后，每年租金在原有租金金额上递增5%。经双方协商一致，可以解除合同。合同签订后，被告于2010年1月13日设立“温州市鹿城区黎明东山海鲜排挡”（以下简称东山海鲜排挡）并开始经营。后双方在该份合同履行过程中产生纠纷，原告于2010年7月起诉至鹿城区人民法院，以双方签订的合同约定的租赁期限不明、被告擅自对出租房屋结构进行变动为由要求解除双方的《房屋租赁合同》并恢复原状、赔偿损失等诉讼请求，该案经调解结案，本院于2011年2月25日出具（2010）温鹿民初字第1911号《民事调解书》一份，载明：“一、原告QUXIEWENYI（中文名：瞿谢文义、瞿文义）自愿将坐落温州市鹿城区江力路××号（地号：738-28，围墙以内）房屋出租给被告黄宗燕使用（开设餐饮），租期自2009年10月15日至2016年10月14日止；二、坐落温州市鹿城区江力路××号（地号：738-28，围墙以内）房屋的租金标准：2009年10月15日至2011年10月14日的年租金标准为72000元人民币(包括地下室及北首房屋年租金24000人民币)；2011年10月15日至2014年10月14日的年租金标准为12万元人民币；2014年10月15日至2016年10月14日的年租金分别在上一年的年租金标准基础上递增百分之十；三、被告黄宗燕已支付原告QUXIEWENYI（中文名：瞿谢文义、瞿文义）房屋租金96000元人民币，被告黄宗燕于2011年10月1日前向原告QUXIEWENYI（中文名：瞿谢文义、瞿文义）支付租金168000元人民币，2012年10月15日至2016年10月14日四年的年租金分别于当年10月1日前支付；四、被告黄宗燕在承租期间因房屋使用产生的安全问题均由被告黄宗燕负责，被告黄宗燕未经原告QUXIEWENYI（中文名：瞿谢文义、瞿文义）同意不得改变房屋主体结构、房屋及围墙墙体；五、被告黄宗燕在承租期间搭建的建筑物由被告黄宗燕无偿使用，租赁期满或房屋拆迁时，被告黄宗燕对该搭建的建筑物及装璜装饰不得自行拆除，无偿交由原告QUXIEWENYI（中文名：瞿谢文义、瞿文义）使用。”后双方均按上述调解书内容继续履行。2013年8、9月期间，被告申请注销东山海鲜排挡的工商登记、税务登记、环境保护许可证等，业经相关部门予以核准注销登记，东山海鲜排挡经营至同年12月底，后停止营业。2014年3月，原告申请鹿城区人民法院强制执行涉案房屋2013年10月15日至2014年10月14日的年度租金12万元，并已执行到位。2015年6月，原告再次申请强制执行涉案房屋2014年10月15日至2015年10月14日的年度租金13.2万元。被告于2014年8月15日向本院提起诉讼，要求确认自2014年1月开始原、被告之间的《房屋租赁合同》解除；被告返还租金9.5万元人民币。本院于2015年6月17日作出（2015）温鹿民初字第1219号民事判决书，判令驳回被告的诉讼请求。后被告不服，上诉至温州市中级人民法院，该院经审理，于2016年2月3日作出（2015）浙温民终字第2244号民事判决书，认定：“黄宗燕未经与出租人协商一致即欲单方解除合同，不履行支付租金的义务，属于合同的违约方…就本案而言，黄宗燕租赁涉案房屋的目的是为了经营海鲜排挡，而其原在涉案房屋经营的东山海鲜排挡已经注销工商登记、税务登记及环境保护许可证，并已停止营业。现再重新在该地点申报经营客观上已不可能获得批准。此外，涉案房屋及周边区域纳入拆迁范围后，该地区的商业市场及商业环境逐渐萧条，继续经营下去将可能造成经营亏损，大多数商家因此终止营业，也是不争的事实。鉴于黄宗燕已无法使用诉争房屋重新经营，租赁合同实际已无法继续履行，因此，要求其继续履行支付租金的义务，将导致双方当事人之间利益的失衡，基于上述原因，应当允许违约方解除合同，以赔偿损失来代替继续履行。综上，对于双方于2009年8月签订的房屋租赁合同以及2011年2月25日双方在温州市鹿城区人民法院就房屋租赁合同达成的调解协议，应予以解除。本院综合考虑本案的具体情况，确定双方的租赁合同于2014年10月15日解除…至于合同解除后是否产生占有使用费的问题，以及是否因解除合同而造成守约方瞿谢文义损失的问题，可由当事人另行主张。”另查明：2015年5月13日，原告向温州市公安局鹿城区分局黎明派出所就盗窃案报警，称出租房内电线等物品被偷，出警情况登记为“出租房内的电线和防盗窗、天花板被人拆走，共价值大概300元”。因案件审理需要，本院组织双方当事人于2016年6月30日至涉案房屋进行现场勘查，发现涉案房屋的大门上被锁，原、被告均称未持有钥匙，故通过开锁公司开锁后进入涉案房屋（后由被告重新购置链条锁，因双方均不接受钥匙，故将钥匙交予本院，附于案卷证物袋内）。涉案房屋内堆有废弃物，房屋二楼、三楼部分塑钢门窗被拆除，二楼、三楼有玻璃门窗损毁，二楼、三楼阳台西面留有洞口，一楼东面平房屋顶留有洞口，三楼阳台和室内有两处磨石地面损坏，房屋水、电无法正常供应。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，双方已在房屋租赁合同中明确约定出租人同意承租人对涉案房屋进行装饰装修，且根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可知被告必然要进行装修才能达到租赁目的。原告主张被告对涉案房屋的装饰装修对房屋主体结构造成破坏，但据现场勘查的情况，被告对涉案房屋的改造尚属于装饰装修的范畴，并未并改变房屋建筑主体和承重结构，虽被告的装饰装修可能对原告对房屋的将来权利的行使造成诸多限制，但也是原告为获取租金所付出的代价。且原告曾于2010年7月起诉至本院，以双方签订的合同约定的租赁期限不明、被告擅自对出租房屋结构进行变动为由要求解除双方的《房屋租赁合同》并恢复原状、赔偿损失，但双方已就此达成调解协议，被告此后未对涉案房屋再行改造，故原告主张被告返还涉案房屋前应对其恢复原状，本院不予支持。被告未与原告协商一致，即于2013年12月擅自搬离涉案房屋、结束经营，其主张已将房屋钥匙交付原告，但未能举证证明，本院不予采信，被告虽已放弃对涉案房屋的控制权利，但未将房屋交还原告管业，其任由房屋长期空置，疏于看管、维护，据现场勘查的情况，涉案房屋随意堆放废弃物，并存在一定程度的坏损，被告应承担相应的责任。温州市中级人民法院于2016年2月3日作出判决，确认涉案租赁合同已于2014年10月15日解除。此后，原告作为出租人及所有权人，亦负有及时收回房屋的义务。原告期间多次往返中国，对涉案房屋的使用状况知悉，亦任由房屋空置至今，对房屋破损、物品被盗等也存在过错，应承担一定责任，本院酌情认定涉案房屋因门窗、洞口、磨石地面、水电等被盗、损坏的损失为70000元。原告主张上述损毁均归因于被告，本院不予采纳，并酌情判令原告承担上述损失的20%，被告承担上述损失的80%，即56000元。原告明知被告已搬离房屋、停止经营，不再对涉案房屋进行实际占用，却未收回房屋，由房屋空置至今，其主张被告支付自2014年10月16日起至今的房屋占有使用费，本院不予支持，但结合案件判决及合同履行的情况，参照双方上一年度的租金标准132000元/年，酌情判令被告支付原告六个月的空置损失，即66000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告黄宗燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告瞿谢文义因房屋损毁造成的经济损失64000元；二、被告黄宗燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告瞿谢文义因房屋空置造成的经济损失66000元；三、驳回原告瞿谢文义的其他诉讼请求。案件受理费4150元，减半收取2075元，由原告瞿谢文义负担1237.5元，被告黄宗燕负担837.5元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  林鸯鸯二〇一六年十一月一日代书 记员  杨 沁