上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0104民初2423号 原告：曾凡婷，女，1978年9月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：沈琪，上海市天华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茅婕，上海市天华律师事务所律师。 被告：徐惠芳，女，1964年7月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴汉诚，上海知诚律师事务所律师。 原告曾凡婷与被告徐惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾凡婷的委托诉讼代理人沈琪、茅婕，被告徐惠芳的委托诉讼代理人孙保忠到庭参加诉讼。经各方当事人同意本院延长审理期限继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。 曾凡婷向本院提出诉讼请求：要求徐惠芳继续履行2015年11月29日双方签订的《上海市房地产买卖合同》。 事实和理由：2015年7月29日，曾凡婷、案外人孙某经上海唯恒房地产经纪事务所(以下简称唯恒事务所)居间，与徐惠芳签订《居间合同》，约定曾凡婷拟购买上海市徐汇区零陵北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据合同约定，曾凡婷、孙某于2015年7月30日支付首付款110万元。2015年8月28日经双方协商一致，在变更买受人为曾凡婷一人的情况下，曾凡婷与徐惠芳签订《上海市房地产买卖合同》，当天曾凡婷根据约定再支付96万元，共同构成首期房价款206万元。双方于2016年11月29日再次签订《上海市房地产买卖合同》对部分内容作了变更，但对付款等重要条款未做调整。合同签订后，曾凡婷依约办理贷款手续，徐惠芳拒绝配合，还委托律师发函称曾凡婷和孙某构成违约，其未收到首付款。之后徐惠芳拒绝配合办理房屋买卖手续，故曾凡婷诉至法院。 徐惠芳辩称，不同意曾凡婷的诉讼请求。双方签订了一份居间合同、两份买卖合同，三份合同最终均没有履行，责任都在曾凡婷。曾凡婷签订居间合同及8月28日签订买卖合同时，不具有购房资格，不能履行这两份合同。曾凡婷与中介向徐惠芳隐瞒了曾凡婷限购的事实，要求徐惠芳签订了第三份合同。曾凡婷在审税时提供了离婚证，徐惠芳此时才知道曾凡婷已离婚，故要求曾凡婷确认之前由其配偶支付的款项，曾凡婷不予理睬。渤海银行表示对于首付款是谁支付有异议，不能审批贷款。2016年1月，徐惠芳已经提出解除合同的通知，同时保留向曾凡婷追偿的权利。 本院认定事实如下：系争房屋权利人为徐惠芳。2015年7月29日，徐惠芳(甲方，出售方)与孙某、曾凡婷(乙方，购买方)、唯恒事务所(丙方、中介方)签订《居间合同》。约定：房屋座落徐汇区零陵北路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积146.77平方米。系争房屋成交价685万元。2015年7月29日乙方支付意向金5万元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金。定金若有不足的，由乙方在甲乙双方签署本合同后3日补足定金至50万元。2015年8月1日乙方支付房款人民币60万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款人民币110万元。若甲方就该房地产尚有抵押并须使用乙方房价款归还贷款的，上述款项应用于归还贷款，解除抵押。双方还约定2015年8月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。 同日，徐惠芳出具《房款收据》两份。一份内容为今收到曾凡婷、孙某支付系争房屋购房定金50万元，另一份内容为今收到曾凡婷、孙某支付系争房屋房款60万元。两份《房款收据》下方均注明：该房款收据待孙某支付到指定账户后即时生效。 2015年7月30日，孙某通过其招商银行账户分两笔向徐惠芳账户共计转账110万元。金额50万元的转账凭证上交易摘要为购房定金，金额60万元的转账凭证上交易摘要为购房款。 2015年8月28日，徐惠芳(卖售人，甲方)与曾凡婷(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：零陵北路XXX弄XXX号(部位：XXXX)，房屋建筑面积146.77平方米。系争房屋转让价款共计685万元。甲、乙双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)8.1乙方需办理477万元/30年组合贷款，贷款产生的费用由乙方自行负担；若乙方的实际购房贷款不足上述申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋办理房地产产权过户交易手续当日且于交易递件前支付予甲方。9、甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供但不限于：甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，甲方需给予提供到场完成贷款合同签订事宜。附件三付款协议约定：一、首期房价款：本合同签订前，乙方已在2015年7月30日通过居间方转付或直接支付甲方房价款110万元，其中含定金50万元。乙方应于签署本合同后于2015年8月28日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款96万元。如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计206万元。二、第二期房价款：乙方与该房地产所在地区房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证后的三个工作日内自行或委托他人领取产权证明并提供给贷款银行配合放款，以银行发放贷款的方式将房款477万元支付给甲方。三、尾款支付：尾款2万元于房屋交接时结清。 同日，曾凡婷通过其招商银行账户向徐惠芳账户转账96万元，用途为购房转账。徐惠芳出具《房款收据》，内容为今收到曾凡婷支付系争房屋房款96万元。 2015年11月15日，曾凡婷向徐惠芳发出《通知函兼催告函》，内容为徐惠芳已收受曾凡婷按约定日期支付的首期房价款206万元，依据买卖合同补充条款(一)约定，徐惠芳应配合办理审税和贷款等相关手续，然而徐惠芳至今未能配合办理审税和贷款等相关手续。为此催告徐惠芳于2015年11月20日前，前往相关部门配合办理审税和贷款等相关事宜。 2015年11月29日，徐惠芳(卖售人，甲方)与曾凡婷(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：零陵北路XXX弄XXX号(部位：XXXX)，房屋建筑面积146.77平方米。系争房屋转让价款共计685万元。甲、乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)增加了15、该房屋内的所欠物业管理费有乙方承担。其余条款均与2015年8月28日签订的买卖合同一致。附件三付款协议的约定与2015年8月28日签订的买卖合同附件三付款协议相一致，未作调整。 在双方于11月29日签订《上海市房地产买卖合同》后，曾凡婷办理了系争房屋审税、房地产市场询价、申请贷款等买卖手续，并领取了税务部门出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。2015年12月3日，曾凡婷向渤海银行递交了其提供的贷款资料。2015年12月15日，在关于渤海银行办理系争房屋贷款事宜签到表上，有曾凡婷、吴某(渤海银行代表)、王某某(居间方代表)的签名，无徐惠芳签名。 2015年12月8日，徐惠芳委托律师向曾凡婷发出《告知函》。表示曾凡婷与前夫孙某作为买方，徐惠芳作为卖方签订过居间合同一份，约定将系争房屋以685万元价格转让，该房屋首期房款为110万元。居间合同签订后，买方确实在该合同项下支付过房款110万元，然而此后曾凡婷与孙某关系发生变化，所以单方面决定不再履行居间合同中约定的买卖事宜。8月28日签订的买卖合同与居间合同因为买受人不同，在法理上并非同一个合同。在居间合同项下，曾凡婷与孙某已经构成违约，徐惠芳有权在扣除相应违约金后将剩余房款退回曾凡婷与孙某共同确认的账号。而在买卖合同项下，徐惠芳至今未收到首付款。望曾凡婷就这两个合同的履行与解约事宜，提供退款账号和支付首付款，确保合同顺利履行。 2015年12月17日，曾凡婷委托律师向徐惠芳发出《律师函》。表示双方签订的《居间合同》及2015年8月28日和2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》二份均为双方真实意思表示，其中均明确约定首期房价款206万元系由7月30日支付的110万元和8月28日支付的96万元共同构成，此前双方也从未就居间合同需要承担违约金事宜作出协商约定，徐惠芳发来律师函中所称的违约金无事实和法律依据。要求徐惠芳按照买卖合同约定履行配合贷款及过户义务。 2016年1月30日，徐惠芳出具《解除双方所订上海市房地产买卖合同通知》，表示双方签订的系争房屋买卖合同，因曾凡婷不切实履行合同，对相关情况也未尽告知义务，徐惠芳一方决定解除双方所订买卖合同，并保留追究违约所造成的经济损失的权利。 另查明，徐惠芳与案外人于某某、唯恒事务所于2015年6月28日签订《居间合同》，该份合同上系争房屋总价款为668万元。后因徐惠芳对房屋成交价提出异议，三方于2015年7月29日协商解除该居间合同。该居间合同解除之日也是本案居间合同签订生效之日。 系争房屋原设定有67万元的抵押贷款，抵押权人为上海银行陆家嘴支行。期限：2004年5月17日至2024年5月17日。2015年7月22日，系争房屋的抵押被登记注销。 审理中，徐惠芳表示2015年11月29日知道曾凡婷与孙某离婚。徐惠芳提交微信和短信记录，欲证明曾提出要求曾凡婷确认孙某支付的110万元，以及徐惠芳12月11日前去渤海银行交资料的事实。徐惠芳还提交其与渤海银行工作人员2015年12月29日的电话录音。渤海银行工作人员在电话中表示渤海银行已经不做曾凡婷的贷款银行。 庭审中，曾凡婷表示徐惠芳未配合办理贷款，贷款银行也未告知贷款无法办出。在徐惠芳补足贷款材料后，如果无法办理贷款，曾凡婷可以补足相关款项。庭审后，曾凡婷表示其符合购房资格，对于未付房款，不准备办理贷款，该笔款项已准备好，如果继续履行合同，将以现金补足该款项交付给徐惠芳。 以上事实，除曾凡婷、徐惠芳的一致陈述外，另有居间合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、房款收据、通知函兼催告函、律师函、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、告知函、谈话笔录、庭审笔录等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。 庭审后，本院组织孙某来院谈话。孙某明确表示同意2015年7月30日支付的110万元作为系争房屋的首期房款，对买卖合同以曾凡婷一人作为买受人没有异议。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曾凡婷与徐惠芳签订《居间合同》后，于2015年8月28日签订《上海市房地产买卖合同》，后又于2015年11月29日再次签订《上海市房地产买卖合同》，双方在该合同中对验收交接日期、办理过户手续等内容作了变更。故《居间合同》和2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，曾凡婷与徐惠芳均应全面切实履行。 按照买卖合同付款协议约定，2015年7月30日支付的110万元房价款和2015年8月28日支付的96万元房价款，共同构成曾凡婷支付给徐惠芳的首期房价款计206万元。虽然2015年7月30日支付的110万元房价款是通过孙某账户支付，孙某与曾凡婷已离婚，但孙某对该笔款项作为系争房屋的首期房价款，以及买卖合同以曾凡婷作为买受人均无异议。故本院认定曾凡婷已按约支付系争房屋首期房价款，徐惠芳应当按合同约定配合办理贷款及房屋转让过户手续。审理中，曾凡婷亦表示其符合购房资格，对于未付房款，将以现金补足该款项交付给徐惠芳。故曾凡婷要求徐惠芳继续履行合同，办理房屋转让过户手续不存在障碍，且具有合同和法律依据，本院予以支持。 徐惠芳辩称已提出解除合同的通知，双方签订的买卖合同已解除。本院认为，根据合同法的规定，合同解除或是基于协商，或是基于行使解除权。而合同解除权或是基于约定或是基于法定。本案中，徐惠芳并不享有合同约定的解除权，也不具有合同的法定解除权，现曾凡婷要求继续履行合同，且在客观上不存在履行不能的障碍，故徐惠芳的辩称意见本院不予认可。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 一、徐惠芳继续履行2015年11月29日曾凡婷与徐惠芳签订的《上海市房地产买卖合同》； 二、徐惠芳于本判决生效之日起十日内协助曾凡婷办理上海市徐汇区零陵北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至曾凡婷名下的手续，并将该房屋交付曾凡婷； 三、曾凡婷于上海市徐汇区零陵北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至曾凡婷名下之日支付徐惠芳购房余款479万元。 案件受理费59,750元，减半收取计29,875元、保全费5,000元，共计34,875元，由徐惠芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 敏 二〇一六年十一月一日 书 记 员 陆怿婷 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。