广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初613号原告：广西宏梧高速公路有限公司，住所地梧州市新兴二路120号六楼。法定代表人：曹长斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明磊，广西祥泰律师事务所律师。被告：广西梧州市天灏建材有限公司，住所地梧州市红岭路7号2号楼三层9、10、11号商务用房。法定代表人：严美。原告广西宏梧高速公路有限公司与被告广西梧州市天灏建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周明磊到庭参加诉讼。被告广西梧州市天灏建材有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西宏梧高速公路有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告退回保证金79860元；2.判决被告按合同第四条约定应支付违约金20633元，违约金暂时计算至2016年3月28日，最终计算至实际全部支付之日；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告广西宏梧高速公路有限公司变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告返还合同保证金79860元;3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年2月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告座落于梧州市房。被告的房屋是向产权人黎丽承租后转租给原告的，约定租期从2013年3月1日至2017年3月1日止，共4年。被告原名称为广西梧州市天灏节能灯饰科技有限公司，于2014年3月27日变更名称为广西梧州市天灏建材有限公司。被告与产权人黎丽签订的租赁合同于2014年12月1日经梧州市长洲区人民法院调解后解除，解除时间为2014年12月31日。因被告已经不具有房屋的使用权和转租权，无权将房屋出租给原告，原告与被告之间的房屋租赁合同目的无法实现，因此，原告要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同》第四条保证金及其他费用的约定，被告应当在合同关系终止时归还全部保证金79860元。原、被告之间的房屋租赁关系解除，被告应当向原告返还合同保证金。被告广西梧州市天灏建材有限公司未作答辩。原告围绕诉请提供了如下证据：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，证明房屋租赁关系；2.被告与产权人黎丽签订的《房屋租赁合同》复印件，证明房屋租赁关系；3.（2014）长民初字第XXX号民事调解书复印件、（2015）长执字第XXX号执行裁定书，证明被告与产权人黎丽的房屋租赁关系已解除；4.原告与产权人黎丽签订的《房屋租赁合同》，证明房屋租赁关系；5.工商查询单复印件，证明被告企业情况以及更名的事实。由于被告广西梧州市天灏建材有限公司未到庭参加诉讼，也未发表质证意见，本院对原告提供的证据的三性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名为广西梧州市天灏节能灯饰科技有限公司，于2014年3月27日变更名称为广西梧州市天灏建材有限公司。2010年12月3日，被告广西梧州市天灏建材有限公司与案外人黎丽签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.黎丽将座落在梧州市房出租给被告，该房屋建筑面积为1227.23平方米；2.该房屋租赁使用用途为商业办公用房；3.租赁期限从2010年12月1日至2017年4月30日止的每月租金为19635.68元，从2017年4月30日至2027年4月30日止的每月租金为26999.06元等。2013年2月20日，原告广西宏梧高速公路有限公司与被告广西梧州市天灏建材有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.被告将座落在梧州市房出租给原告，该房屋建筑面积为1227.23平方米，房屋类型为框架结构，普通装修，房屋用途为商用。签订合同前，被告已向原告出示被告与产权所有人的房屋租赁合同、产权人签名的《转租同意书》、产权证、被告的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证，并已告知原告房屋未抵押；2.房屋租期为4年，自2013年3月1日起至2017年3月1日止；3.房屋租金为年租金即266200元/年；4.被告交付房屋时，原告需向被告一次支付一年房屋租金的30%（即79860元）作为合同保证金，保证金收取后，被告应向原告开具收款凭证；5.租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用、违约金外，剩余部分在1个月内归还原告（不计利息），逾期还款的，每逾期一日，应按剩余金额的10%向被告支付违约金。2014年12月1日，本院作出的（2014）长民初字第XXX号民事调解书中载明：一、计至2014年12月止，被告广西梧州市天灏建材有限公司欠黎丽租金145449.76元，在2014年12月31日前付清；二、若被告广西梧州市天灏建材有限公司在2014年12月31日未能付清上述欠款，则其与黎丽在2010年12月3日签订的《租赁合同书》从即日起解除。2015年8月20日，本院作出的（2015）长执字第XXX号执行裁定书中载明：在执行本院作出的（2014）长民初字第XXX号民事调解书中，因被执行人广西梧州市天灏建材有限公司暂无财产可供执行，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）之规定，裁定如下:终结（2014）长民初字第XXX号民事调解书的执行。本院认为，被告广西梧州市天灏建材有限公司将从案外人黎丽处租赁的房屋转租给原告广西宏梧高速公路有限公司，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告应当履行将约定房屋交付原告使用的义务，原告应当履行交纳租金的义务。关于原告请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本案中，本院的（2015）长执字第XXX号执行裁定书中可以证明（2014）长民初字第XXX号民事调解书约定的被告与案外人黎丽之间签订的《租赁合同书》已达到解除条件，被告与案外人黎丽签订的租赁合同已经解除。被告不再享有梧州市房的租赁权，其行为已表明不能履行租赁合同的主要债务。原、被告之间的房屋租赁合同目的无法实现，原告要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同，本院予以支持。关于原告要求被告返还合同保证金79860元的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，现原、被告之间签订的房屋租赁合同已解除，租赁合同关系终止，被告应当按照合同约定返还原告缴纳的保证金79860元。对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广西宏梧高速公路有限公司与被告广西梧州市天灏建材有限公司于2013年2月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告广西梧州市天灏建材有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告广西宏梧高速公路有限公司合同保证金79860元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2309元,公告费700元，合计3009元，由被告广西梧州市天灏建材有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  杜 洁人民陪审员  李树新人民陪审员  刘 萍二〇一六年十一月十八日书 记 员  程海燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。