河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0323民初1840号原告：何永歌，男，汉族，1974年5月14日出生，住新安县。原告：何永升，男，汉族，1978年7月20日出生，住新安县。原告：何永平，男，汉族，1978年7月20日出生，住新安县。以上三原告共同委托代理人：韩明侠，河南慕容律师事务所律师。被告：李书林，男，汉族，1957年12月23日出生，住新安县。被告：张海棠，女，汉族，1957年12月21日出生，住新安县。被告：黄建显，男，汉族，1973年8月26日出生，住新安县。被告黄建显的委托代理人：黄素梅，女，汉族，1963年4月30日出生，住新安县。系黄建显姐姐。原告何永歌、何永升、何永平诉被告李书林、张海棠、黄建显为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何永歌、何永升、何永平的共同委托代理人韩明侠，被告黄建显的委托代理人黄素梅到庭参加了诉讼，被告李书林、张海棠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告的外祖父母矦克昌夫妇在新安县建有房屋三间，三原告从小随母亲矦桂兰同外祖父母一起在该房居住、生活。1990年前后原告的外祖父母相继去世，该房屋由原告母亲矦桂兰继承，原告母亲找人将房屋进行了翻修，并于1996年4月将该房屋的土地证及房产证办理在原告母亲名下。2000年原告母亲因病逝世，三原告因工作繁忙经与被告张海棠商量，将房屋交由被告张海棠夫妇管理。2016年统一规划改造，涉及老房的拆迁补偿，三原告从村委处了解得知，被告李书林未经原告同意，以原告已故母亲矦桂兰的名义，私自将房屋卖给了被告黄建显，而且将房屋的房产证一并交给被告黄建显。故诉至法院，请求依法判令：一、确认位于新安县房屋归三原告所有；二、确认被告李书林、张海棠与被告黄建显之间的房屋转让无效；三、本案诉讼费由被告承担。被告李书林辩称：我的妻子张海棠与三原告之母矦桂兰系姐妹关系，矦桂兰在世时，与我们同居住生活。1996年矦桂兰继承外祖父母的三间房屋，办理有土地使用证及房产证。2000年矦桂兰因病逝世，其儿子即三原告都已成年且不在老房居住，矦桂兰长子何永歌便将三间房屋交给我的妻子张海棠管理，同时将老宅的房产证及其生活用品一并交由张海棠保管。2008年左右，由于房屋长期无人居住，院内杂草丛生，破损严重，时逢“新村改造”，被告黄建显有意购买，我认为老宅也无利用价值，卖给开发商可以变相增值，便同意将老宅以6000元的价格卖给黄建显，并将老宅的房产证一并交给黄建显，黄建显看到房产证上的矦桂兰的名字有些疑虑，我就将房屋由张海棠代管的原因告知黄建显，黄建显说“我将来要统一规划、开发改造，6000元将你们房产证买走，如果以后想要安置房，具体开发时再商量”。随后，黄建显交给我6000元，我以矦桂兰和张海棠的名义为其出具收据。再后来，黄建显从来没有照过面，老宅改造一事也未再提起。我也未将老宅买卖一事告知三原告，直到2016年统一规划改造，涉及老宅的拆迁补偿问题，双方协商未果才导致原告起诉。综上，我认为虽然将老宅房产证卖给被告黄建显时三原告并不知情，但三间老宅破烂不堪，这些年来原告也从未过问，我也是为了老宅有增值空间才进行买卖，且已收到黄建显支付的6000元，因此在本案，我不存在任何过错，请法院以事实为依据，以法律为准绳，秉公处理本案。被告张海棠辩称：我与三原告母亲矦桂兰系姐妹关系，我年幼时因父母离异，我姐姐矦桂兰跟随外祖父母矦克昌夫妇生活，我随母亲改嫁跟随继父该姓“张”，我与姐姐矦桂兰各自生活，但姊妹情深，加之我成家后也迁入居住生活，与姐姐矦桂兰来往密切，曾帮助姐姐一块儿照顾外祖父母矦克昌夫妇，直到1990年外祖父母去世。因为外祖父母在世说过三间房屋留给姐姐矦桂兰。1996年姐姐矦桂兰将外祖父母建造的三间房屋的土地证及房产证办理在其名下。2000年姐姐矦桂兰病逝，三原告因工作繁忙，认为我也在居住，便将三间房屋交由我看管，并将房产证及日常生活用品一并交由我保管。至于李书林买卖老宅一事，我不懂法，请法院依法处理。综上，我不应该作为本案被告，三原告起诉我毫无道理，请法院依法查明事实真相，作出公正判决。被告黄建显辩称：2009年民委员会进行老村改造，当时改造的时候，经民委员会同意以6000元的价格购买于位于××房产及地皮××套，当时村委会主张此房产以张海棠之名卖给我，并有张海棠及矦桂兰签字画押（附收到条一张），因年数太多，我本人并不认识张海棠及矦桂兰二人，更不用说矦桂兰的三个儿子。对于此案我答辩如下：1、此房产是由我本人经民委员会认可购买，并且由当事人签字认可；2、此案件所涉证人有：民委员会当年所有参与拆迁改造的有关人员；3、2009年拆迁动员时，村民委员会天天开会各户动员，何氏三兄弟不可能不知晓此事；4、房产购买后，何氏三兄弟及张海棠并未有任何退房举动；5、我本人购房已七年有余，在此期间，何氏三兄弟为何不谈房产过户给他们的意愿；6、为何在2016年国家拆迁补偿时何氏三兄弟才过问此事。综上所述情况，何氏三兄弟存在讹诈情况，如果法律允许，本人反诉何氏三兄弟及张海棠在此事件中有诈骗行为，将追究法律责任。经审理查明：被告张海棠与三原告之母矦桂兰系姐妹关系，1996年矦桂兰继承取得位于新安县组宅基地上三间房屋，该房屋的土地使用证及房产证也办理在了矦桂兰名下。2000年矦桂兰因病去世，其三个儿子何永歌、何永升、何永平（即三原告）均不在该房产居住，何永歌将该三间房屋交给张海棠管理，房产证也由张海棠持有。2009年左右，因房屋长期无人居住，时逢“新村改造”，被告黄建显有意购买上述三间房产，2009年8月23日，黄建显向李书林支付6000元，李书林以矦桂兰、张海棠的名义向黄建显出具了收条，内容为：“收条今收到售河南新村房款陆千元整收款人：矦桂兰张海棠2009.8.23”。李书林向黄建显并交付了房屋，同时将房屋手续一并交付与黄建显。出具收条后，被告李书林称未将涉案房屋买卖一事告知三原告。2016年统一规划改造，涉及诉争房产的拆迁补偿问题，双方协商未果致原告起诉。另查明：被告黄建显系新安县城关镇巍郡大街中一组居民家庭户口，不是新安县集体经济组织成员。本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，李书林与黄建显之间就诉争房产虽无书面合同，但根据庭审查明的事实，在2009年8月23日李书林以矦桂兰、张海棠名义向黄建显出具收条并将房产权证手续交付与黄建显时，双方之间实际已形成了口头房屋买卖合同，且已经履行，故本案为房屋买卖合同纠纷。关于被告李书林与黄建显口头达成的诉争房产买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关的土地政策，宅基地使用权系基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性和保障性权利，本集体经济组织成员可无偿取得，故宅基地上的房屋仅能在本集体经济成员之间流转，本集体经济组织以外的人购买本集体经济组织成员的房屋和宅基地应认定无效。被告黄建显称其购买诉争房产经过了村委的批准，但未举证证明，其与李书林之间就诉争房产的买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应不予办理。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，李书林与黄建显之间就诉争房产的转让无效。因转让取得的财产，应当予以返还。关于三原告要求确认诉争房产归三原告共同所有的请求，本院认为，人民法院审理案件是以存在纠纷为前提，但在本案中，三原告均自认诉争房产为三人共有，并无争执，与被告争执亦仅是诉争房屋转让的效力问题，故该诉求不属于人民法院管辖范围，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李书林以矦桂兰、张海棠名义与被告黄建显就位于新安县城关镇河南村新北村民组登记在矦桂兰名下的宅基地及三间房屋于2009年8月23日形成的房屋买卖合同无效。二、驳回三原告的其他诉讼请求。本案受理费300元，由被告李书林、张海棠、黄建显共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  孔 琳审 判 员  彭非非人民陪审员  陈静静二〇一六年十一月二十五日代书 记员  梁洋洋