黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初3963号原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路28号鸿翔名苑11栋2306室。法定代表人马忠荣，该公司董事长。委托代理人郭瑞琨，黑龙江林大人文律师事务所律师。被告李娜，女，1981年7月17日出生，汉族，职业不详。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司与被告李娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司的委托代理人郭瑞琨到庭参加了诉讼，被告李娜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告于2014年8月1日签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》。协议约定：被告以按揭贷款的方式购买原告开发建设的新松茂樾山小区一期6栋1单元30层5号房屋。在办理商品房抵押登记前，原告单位作为被告贷款保证人。在原告担任贷款保证人期间，因被告拖欠银行贷款而致原告代为偿还的，被告应当返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告超过30日未归还原告的，原告有权解除《商品房买卖合同》。由此给原告造成的包括律师费在内的一切损失均由被告承担。合同签订后，浦发银行哈尔滨分行为被告办理按揭贷款，贷款金额为35万元，约定按月还款，但被告到期未能偿还银行贷款，导致原告代为偿还贷款12914.51元。原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖协议》；2、依法判令被告返还原告代付的12914.51元，并按贷款项日千分之五的标准支付2016年3月31日起至实际给付之日止的违约金；3、依法判令被告给付原告律师费24000元；4、案件受理费由被告承担。被告未到庭未答辩。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、商品房预售许可证复印件一份。证明原告于2014年6月24日取得商品房预售许可，有权开始预售商品房。证据二、商品房买卖合同及补充协议各一份。证明被告于2014年8月1日购置了原告开发的新松茂樾山小区一期6栋1单元30层5号商品房，房屋总价款为510630元。被告采用按揭贷款方式购房，首付款160630元，贷款35万元。在办理商品房抵押前原告作为被告贷款的担保人，双方约定若因被告拖欠贷款导致原告代为偿还，且被告未能在30日内返还代付款的，原告有权解除商品房买卖合同，被告应赔偿原告诉讼费、律师费等全部损失，还应按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。证据三、上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书一份。证明原告于2014年8月18日与浦发银行哈尔滨分行签署合作协议，在浦发银行开立保证金专户，为该小区购房人的按揭贷款提供担保。证据四、个人购房担保借款合同一份。证明被告向浦发银行哈尔滨分行贷款35万元，贷款期限自2014年8月28日起至2034年8月28日至，贷款利率为基准利率6.55%上浮5%，按年调整，还款方式等额本息、按月归还，每月10日为还款日。证据五、特种转账借方传票、业务回单各一张。证明截至2016年3月30日，被告拖欠五期贷款未还，导致原告代为偿还12914.51元。证据六、违约通知及送达状态查询单一份。证明原告于2016年4月9日向被告预留的通讯地址邮寄催还通知，至今已超过33日，但被告仍未归还原告，亦未按期向银行归还贷款。证据七、民事委托代理合同及律师代理费发票各一份，证明原告为处理该纠纷花费律师费24000元。本院对原告提供的证据，经审查后认为：对原告提供的证据一，因该证据系正式的房屋预售许可证，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据二，因该证据系原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，且有原、被告的盖章及签字，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，因该证据系原告公司与金融机构签订的合作协议，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据四，因该证据系被告与金融机构签订的贷款协议，有被告及金融机构的盖章，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据五，因该证据系金融机构提供，有金融机构的盖章，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据六，因该证据系邮政部门邮寄，且邮寄的地址与被告在与原告签订的书面协议书中预留的地址一致，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据六，因该证据中的票据系正式的发票，且与该证据中的委托协议内容相符，故本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明：2014年8月1日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告开发建设的位于哈尔滨市香坊区长江路与香福路交汇处向南800米路东新松·茂樾山一期6栋1单元30层5号房屋，房屋总价款为510630元。合同中约定买受人于签合同当日（即2014年8月1日）向出卖人交付首付款160630元，余款35万元由被告向银行办理贷款支付给原告。原、被告在《补充协议》中约定：在出卖人担保期间若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知起30日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。买受人超过30日未能向出卖人返还全部代付款项及违约金的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将代付款项、违约金和上述税、费先行予以扣除。买受人购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。买受人应自办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用由买受人支付。如因此造成出卖人损失的，买受人应予以补偿。原、被告在《补充协议》第十条中还约定：双方通知的方式，用挂号信、传真或EMS发出。电话仅为联络媒介，不作为正式通知的方式。所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效。用挂号信或EMS等方式发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。出卖人发出通知七日内未收到买受人书面答复，视为同意。出卖人通讯地址：哈尔滨市香坊区香福路与长江路交口南性800米路东新松·茂樾山售楼处，邮政编码：150038；买受人的通讯地址以《商品房买卖合同》中约定的地址为准。2014年8月18日原告与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订了一份《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定由上海浦东发展银行哈尔滨分行对原告开发的新松·茂樾山项目提供房屋按揭贷款。被告与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，向上海浦东发展银行哈尔滨分行贷款35万元，购买本案涉案房屋。2016年3月30日原告向上海浦东发展银行哈尔滨分行支付被告逾期5期的贷款本金4129.91元、逾期利息8602.72元以及罚息181.88元，合计12914.51元。2016年4月9日，原告向被告预留的位于哈尔滨市道外区南和街143号2单元401室发出通知。该邮件经顺风快递四次投寄后被告仍无法妥投，该邮件被退回。另查明，原告本次诉讼花费律师费24000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立。原、被告应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后被告与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订了《个人购房担保借款合同》，向该银行贷款35万元支付给原告，在房屋办理产权登记前由原告为被告的贷款承担相应的担保责任。按照原、被告签订的《补充协议》的约定，在出卖人担保期间若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知起30日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。买受人超过30日未能向出卖人返还全部代付款项及违约金的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由买受人承担。根据原告提供的证据显示，原告于2016年3月30日原告向上海浦东发展银行哈尔滨分行支付被告逾期5期的贷款本金4129.91元、逾期利息8602.72元以及罚息181.88元，合计12914.51元。原告代替被告支付银行逾期贷款本金、利息及罚息后，于2016年4月9日向被告发出催款通知，并按照原、被告约定的预留送达地址进行邮寄送达，但该邮件经顺风快递4次投递后仍未能妥投。按照原、被告在《补充协议》中“所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效”的约定，原告已经履行了相应的通知义务，但被告仍然未能偿还原告代付的银行贷款本金及利息，符合原、被告约定的原告单方解除合同的条件，故对于原告要求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应当返还被告支付的全部购房款510630元。按照原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》的约定，被告应当返还原告代付的银行贷款本金、利息及罚金共计12914.51元，并按照日千分之五的标准支付违约金。根据原告提供的证据显示，原告代付日期为2016年3月30日，故违约金可自2016年3月31日起开始计算为宜，可暂计至本判决生效时止。关于原告要求被告赔偿律师费24000元的诉讼请求，因根据原、被告签订的《商品房买卖合同书》的约定，由于合同解除给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任，其中包含律师费用。根据原告提供的律师委托合同及律师费票据显示，原告本次诉讼花费律师费24000元，故本院对原告的该项诉讼请求符合法律规定，亦符合原、被告的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司与被告李娜于2014年8月1日签订的《商品房买卖书》及《补充协议》（合同编号为：2315090820140001655）于本判决生效后依法解除，原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司于合同解除后立即给付被告李娜全部购房款510630元；二、被告李娜于本判决生效后立即给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司代付的银行贷款及利息12914.51元，并以代付款项的金额12914.51元为基数按日千分之五的标准给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司自2016年3月31日起至判决生效之日止的违约金；三、被告李娜于本判决生效后立即给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司律师费24000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币723元（原告已预交723元），由被告李娜负担，与上款一并给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  谢明慧人民陪审元熊依丽人民陪审员  王春艳二〇一六年十一月十一日书 记 员  李 朦