安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初字5686号原告：安徽联运房地产有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路万达广场7号楼1507室，组织机构代码07871616-4。法定代表人：ＸＸＸ，该公司总经理。委托代理人：周基贵，安徽经合律师事务所律师。委托代理人：檀倩芳，安徽经合律师事务所律师。被告：安徽豫润置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业园花园大道30号，组织机构代码59570961-6。法定代表人：胡家宇，该公司董事长。委托代理人：胡家峰，该公司员工。委托代理人：张汝勇，安徽典兴律师事务所律师。第三人：合肥市宏春商贸有限公司，住所地安徽省肥东县石塘镇金桥街，组织机构代码09552871-2。法定代表人：王发坤，该公司总经理。原告安徽联运房地产有限公司（以下简称联运公司）诉被告安徽豫润置业有限公司（以下简称豫润公司）、第三人合肥市宏春商贸有限公司（以下简称宏春商贸公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年12月10日作出（2015）包民一初字第02994号民事判决书，后被告豫润公司不服一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉。合肥市中级人民法院于2016年6月16日作出（2016）皖01民终1042号裁定书将该案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程，原告联运公司撤回了对第三人宏春商贸公司的诉讼，该申请符合法律规定，本院予以准许。原告联运公司的委托代理人周基贵、檀倩芳，被告豫润公司的法定代表人委托代理胡家峰、张汝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联运公司诉称：安徽合肥金谷产业园办公楼（豫商大厦）位于合肥市××花园大道与××路交口，该大厦由被告投资新建，地上建筑共16层，地下1层，大厦主体结构己完工，处于建造之中尚未全部竣工，土地性质为工业用地。2014年4月19日，原、被告双方签订了《协议书》，就豫商大厦土地二次挂牌、摘牌等相关事宜达成协议。双方同意：一、被告将其开发的合肥金谷产业园办公楼完工并达到竣工交付的标准时，作价7000万元（包括工业土地价格）。原告支付给被告3500万元，大厦产权由原、被告共同所有。大厦地上l、2、3、4、5、14、15、16层以及17层屋面，归原告所有；地上6、7、8、9、10、11、12、13层归被告所有。地下车位以东西方向中轴线为准，中轴线以南归被告所有，中轴线以北归原告所有。公共部分各占50%的产权，大厦公共部分收益以及物业管理费等由原、被告双方平均分配；二、被告应在2014年6月30日前，将大厦所有配套工程全部完工并达到交付使用的标准。在竣工交付使用之前，所有的费用由被告支付，与原告无关。如被告不能按时完工，应赔偿原告损失；三、以原告的名义就豫商大厦土地由工业用地变为商业用地进行摘牌。摘牌成功后，原告在摘牌过程中产生的所有费用，包括但不限于土地出让金、相关税费等均由原、被告共同承担。摘牌后，大厦产权双方各占一半；四、原告应付给被告的3500万元按以下顺序抵扣：1、安徽豫商投资管理有限责任公司与被告前期签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《借款协议》等合同产生的所有款项（包括购房款、借款等）；2、被告应承担的摘牌费用，包括土地出让金、相关税费等；3、如仍有剩余，由原告一次性支付给被告；如不足抵扣，由被告补齐；五、在协议签订后，原告原股东将其持有的50%的股权无偿转至被告指定的个人或单位名下。如原告摘牌未成功，或协议履行完毕，被告应将该50%的股权无偿返还。2014年7月17日，原告摘牌成功，并与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，原告依法取得合肥金谷产业圆办公楼所属地块的国有土地使用权，应于2014年8月16日前缴纳土地出让金20117508.75元，并向包河区城市建设投资有限公司（以下简称包河区城投公司）支付地上建筑物的建安成本38639260.39元。其后，原告在规定时间内缴纳了全部的土地出让金。根据原、被告签订的《协议书》约定，原、被告对大厦作价7000万元的价款中己包含了38639260.39元的建安成本，故该笔费用应由被告支付给包河区城投公司。但因被告资金困难，无法支付该笔款项。故双方于2014年6月14日签订《补充协议》，约定由被告负责与城投公司协商，将38639260.39元建安成本的支付方式由“一次性支付”改为“分批次支付”，再由原告代被告分批次循环支付完毕。但因被告与城投公司协商未果，故《补充协议》未能履行。时至今日，被告仍未向包河区城投公司支付上述38639260.39元建安成本。根据《协议书》约定，被告应在2014年6月30日前将大厦未完工程施工完毕。但自双方合作至今，被告一直未进行任何工程施工。经核算，被告未完工程量总计为1330万元。如扣除此未完工程款670万元，原告仅需支付给被告2835万元。而截止目前，原告已实际支付给被告2162.6万元，加上代被告支付的，原告己实际支付给被告的一半土地出让金1006.05万元，共计3168.65万元。根据协议约定原告己向被告多支付了333.65万元，完全履行了《协议书》约定的。现被告资金已经严重不足，根本无力完成大厦1330万元的配套工程，其严重违反了合同约定，损害了原告的权益。而本应由被告支付给城投公司的38639260.39元建安成本，也因被告未支付而迟迟不能到位，导致原告与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》无法正常履行，项目开发工作也严重受阻。综上所述，被告的种种违约行为，足以证明其早已没有履行合同的能力。原告联运公司的诉讼请求为：一、判令解除双方于2014年4月19日签订的《协议书》及2014年6月14日签订的《补充协议书》；二、判令被告返还原告投资款共计1952.6万元；三、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。被告豫润公司辩称：原告方的诉请不符合合同法规定的解除条件。一、根据2014年4月19日协议书的约定，联运公司成功摘牌后，必须向被告方缴纳3500万元；二、根据2014年6月14日的补充协议，发生工程在建费用3863.926万元，一次性支付给包河区城市建设投资有限公司，但该协议的第四条约定，该在建工程费用3863.926万元，由原告方先支付500万元，城投公司将500万元返还给被告，被告再将500万元交给原告方，再由原告方向城投公司缴纳，如此循环，直至支付完毕。由此可以看出上述的义务都是由原告来完成的，由于原告方没有上履行支付义务，才导致双方的纠纷。由于原告的先违约导致的，因此非被告方违约，原告方的诉请不符合法律规定，同时原告诉请的要求返还1912.6万元也，不能成立，请求法庭依法驳回原告的诉请。针对被告豫润公司的辩解，原告联运公司解释称：原告要求解除合同的诉请符合事实与法律依据，被告有违约在先的行为。一、根据协议书约定，被告应于2014年6月30日前将大厦竣工，但大厦直到现在仍有1300余万元的工程未施工；二、关于3863.926万的建安成本，应由被告独自支付，在补充协议中双方有了明确约定，补充协议第一条，明确了3863.926万建安成本由被告独自支付给城投公司，原告无需承担任何责任；三、补充协议中虽然约定了原告以500万循环支付的方式代被告垫付，但是有条件的，条件是被告必须先行与城投公司就循环支付的方式达成一致，征得城投公司的同意，但直到现在我方也未收到同意循环方式口头或书面的通知，并且据我方了解，截止目前包河区管委会以及城投公司仍然要求我方一次性支付上述3863.926万建安成本。经审理查明：2013年12月27日，安徽安建会计师事务所应合肥市土地储备中心委托，对包河区城投公司新建的金谷产业园办公楼工程项目截止2013年8月20日建设成本完成情况进行了就地审核，确认在建工程费为38639260.39元。2014年4月19日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《协议书》，约定：双方就合肥金谷产业园办公楼（豫商大厦）土地二次挂牌、摘牌等相关事宜，达成协议。双方同意：一、甲方将其开发的合肥金谷产业园办公楼完工并达到竣工交付的标准时，作价7000万元。支付给甲方3500万元，大厦产权由双方共同拥有。大厦地上l、2、3、4、5、14、15、16层以及17层屋面，归乙方所有；地上6、7、8、9、10、11、12、13层归甲方所有。地下车位以东西方向中轴线为准，中轴线以南归甲方所有，中轴线以北归乙方所有。公共部分各占50%的产权，大厦公共部分收益以及物业管理费等由双方平均分配；二、甲方应在2014年6月30日前，将大厦所有配套工程全部完工达到交付使用的标准。在竣工交付使用之前，所有的费用由甲方支付，与乙方无关。如甲方不能按时完工，应赔偿乙方损失；三、以乙方的名义就豫商大厦土地由工业用地变为商业用地进行摘牌。摘牌成功后，乙方在摘牌过程中产生的所有费用，包括但不限于土地出让金、相关税费等均由双方共同承担。摘牌后，大厦产权双方各占一半；四、乙方应付给甲方的3500万元按以下顺序抵扣：1、安徽豫商投资管理有限责任公司与甲方前期签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《借款协议》等合同产生的所有款项（包括购房款、借款等）；2、甲方应承担的摘牌费用，包括土地出让金、相关税费等；3、如仍有剩余，由乙方一次性支付给甲方；如不足抵扣，由甲方补齐；五、在协议签订后，乙方原股东将其持有的50%的股权无偿转至甲方指定的个人或单位名下。如乙方摘牌未成功，或协议履行完毕，甲方应将该50%的股权无偿返还。2014年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了一份《补充协议书》，约定：双方对土地《拍卖出让文件》第六条第5款中涉及的“将经审计的2013年8月20日前发生的在建工程费用3863.926万元一次性支付给包河区城市建设投资有限公司”的相关事宜达成如下协议：一、双方在《协议书》中关于大厦作价7000万元的约定，已经包含了《拍卖出让文件》中涉及的已经审计的2013年8月20日前发生的在建工程费用3863.926元，以及2013年8月20日以后的未审计部分。因此，上述3863.926万元应由甲方独自支付给包河区城投公司，乙方无需承担任何责任；二、现因甲方资金紧张，故双方约定，由乙方暂时垫资，代甲方将上述3863.926万元支付给包河区城市建设投资有限公司；三、双方约定，由甲方负责与包河区城投公司协商，将《拍卖出让文件》中规定的“一次性支付”的付款方式协议为“分批支付”。乙方按协调后的方式分批次支付相应款项；四、双方约定，由乙方先行支付500万元（具体数额以甲方与包河区城投公司协议，并经乙方认可后的结果为准）给包河区城投公司。待包河区城投公司将该500万元付给甲方后，甲方应立即将此款归还乙方，乙方再用该500万元支付包河区城投公司下一笔款项。如此循环，直至3863.926万元支付完毕。双方还约定了其他事项。另查：自2013年7月5日至2014年5月22日，原告陆续向被告支付1952.6万元。对此被告予以认可，但被告辩称其已于2013年10月25日向原告支付了40万元，因为原告于2013年10月27日缴纳了土地出让契税804700元，被告承担了一半。另，被告对原告缴纳了210万元工业用地土地出让金的事实予以认可。原告分别于2014年6月10、7月3日和7月9日共向相关单位支付土地出让金20117508.75元。2014年7月17日，原告与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。约定：原告依法取得合肥金谷产业圆办公楼所属地块的国有土地使用权；原告应于2014年8月16日前缴纳土地出让金20117508.75元，并向包河区城投公司支付地上建筑物的建安成本38639260.39元。其后，原告在规定时间内缴纳了全部的土地出让金。上述事实，有当事人陈述、《协议书》、《补充协议书》、银行转款凭证5张、借条1张、收据2张、原告企业信息表、《金谷产业园办公楼项目建设成本完成情况审核报告》、《国有建设用地使用权出让合同》、《安徽省政府非税收入一般缴款书》3份、契税完税证明、工商银行网上银行电子回单、商品房买卖合同及补充协议、借款合同等证明。本院认为：本案中，双方的争议焦点主要在于原告方诉请解除涉案合同是否有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在判断解除合同的同时应考虑协议内容已履行、未履行的状态、违约方违约情形、情节及对合同目的的客观影响，对解除条件予以审查。本案中，被告存在以下违约情形。一是根据《协议书》，被告应当于2014年6月30日前将大厦所有配套工程全部完工，达到交付使用标准，此时大厦作价7000万元。而《协议书》签订时大厦仅完成了主体工程，并未达到交付标准。被告在庭审中也自认自《协议书》签订后就未再施工建设。被告在约定的交付使用期满后超过一年时间仍未能将大厦建设达到交付使用标准，且一直未施工。被告不仅严重违约，且以其行为表明不再履行《协议书》的约定义务。二是《补充协议书》第一条明确了大厦作价7000万元包含了在建工程费，在建工程费应由被告独自支付给包河区城投公司，原告方无需承担任何责任。第三条约定，由被告负责与包河区城投公司协商，由“一次性支付”变更为“分批次支付”，在得到包河区城投公司准许后，由原告先行支付给包河区城投公司，待包河区城投公司将该第一笔款项支付给被告后，被告立即将该款项归还给原告，再由原告将款项支付给包河区城投公司，如此循环，直至付清所有在建工程费。该方式的前提是必须征得包河区城投公司的同意。后因被告与包河区城投公司协商未果，双方均未支付上述在建工程费。时至今日，包河区城投公司仍未对该方案予以同意。在此情况下，被告应一次性支付在建工程费，但在本案审理过程中，被告亦未履行该项义务，导致了《国有建设用地使用权出让合同》无法履行，原告合同目的无法实现。综上，对原告要求解除与被告签订的《协议书》及《补充协议书》的诉讼请求，本院予以支持。反观原告履行合同的情况，原告依据《协议书》的约定，截止2014年5月22日，原告已直接向被告支付1912.6万元（1952.6万元－40万元），支付工业用地土地出让金210万元，支付国有土地出让金20117508.75元（包括代被告支付的另一半土地出让金）。原告按《协议书》的约定实际履行了31284750元（1912.6万元＋210万元＋1005.875万元）的付款义务。《协议书》并未对原告支付50%的产权费用期限做约定，在被告停止履行义务的前提下，原告对剩余3715250元款项停止支付，并不违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。关于被告向原告支付的40万元，原告主张系被告向原告法定代表人ＸＸＸ支付的利息，但此前原告向被告支付涉案款项时多次以ＸＸＸ的名义付款，借条也是向ＸＸＸ个人出具，故对被告辩称已返还原告40万元，本院予以采信，对原告要求被告返还投资款1952.6万元的诉讼请求，本院支持1912.6万元，综上，在本院组织双方调解不能的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方分别于2014年4月19日签订的《协议书》及2014年6月14日签订的《补充协议书》；二、被告安徽豫润置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安徽联运房地产有限公司投资款1912.6万元；三、驳回原告安徽联运房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164530元，原告安徽联运房地产有限公司负担36225元，被告安徽豫润置业有限公司负担128305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  丁 雷人民陪审员  杨曙东人民陪审员  蒲丽星二〇一六年十一月二十八日书 记 员  张维娜附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。