上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16610号原告：李根弟，男，1965年12月20日生，汉族，住上海市松江区。原告：胡引珍，女，1964年2月15日生，汉族，住上海市松江区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：吴海松，上海申有律师事务所律师。被告：王晴，女，1974年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆馨羽，女，1997年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上述二被告的共同委托代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。第三人：上海中泰创展典当有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张喜春，总经理。委托诉讼代理人：杨伟峰，男，上海中泰创展典当有限公司工作。原告李根弟、胡引珍与被告王晴、陆馨羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告李根弟、胡引珍及其共同委托诉讼代理人吴海松、被告王晴、陆馨羽的共同委托诉讼代理人巫小莉、第三人上海中泰创展典当有限公司(以下简称“中泰典当”)的委托诉讼代理人杨伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李根弟、胡引珍向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人涤除涉案房屋的抵押登记；2．被告支付逾期过户违约金(按照已付房款245万元的每日万分之四为标准，自2016年9月11日起计算至房产权利实际转移之日止)；3．被告履行房屋买卖义务，协助原告办理房屋产权过户手续。事实与理由：2016年3月3日，原、被告签订了房地产居间买卖合同，约定原告向被告购买本区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)，并于当日支付了15万元。2016年3月21日，原、被告签订了上海市房地产买卖合同。原告又分别于2016年3月11日交付了购房款100万元，于2016年3月31日交付了购房款100万元，于2016年7月8日交付了购房款30万元。2016年7月30日，因房价上涨过快，原、被告约谈房价上涨20万元，并变更了上海市房地产买卖合同，另签订补充协议将总价变更为535万元，双方同意被告应配合原告在合同签订后一个月内(即2016年9月10日前)办理完毕该房屋过户事宜。事后，被告不履行合同，原告诉至法院请求判令被告按约履行义务，将房屋过户给原告，但2016年8月17日被告同意履行合同，故原告对前案撤诉。2016年8月29日，被告以为女儿办理委托公证为由从中介骗取房产证，并于2016年9月1日为第三人中泰典当作了抵押登记。原告遂又诉至法院，请求法院判如诉请。被告王晴、陆馨羽辩称，不同意原告的诉请。原、被告于2016年3月21日签订的买卖合同过户时间是6月30日，因为原告无法办理贷款，导致合同无法过户、履行，并非如原告诉状上称的被告要涨价。7月30日因为原告已经违反约定，故被告方要求涨价20万元，中介当时说除了房价从515万元上涨到535万元以外其他都没有变，但是实际上过户时间和交房时间都改变了，故被告认为是原告欺诈，合同是无效的，要求撤销合同。被告所做的抵押登记是合法有效的，被告确实在2016年1月份和2016年4月份给案外人担保了债务，故被告不同意撤销抵押登记。本案不是被告违约，逾期过户违约金不同意承担。被告同意将原告已付房款退还原告。第三人中泰典当述称，被告是对案外人的债务提供了保证，其中一份是做了公证的，另一份没有公证，当时是案外人债务逾期2个月，且资产状况恶化，故第三人要求被告王晴做了抵押担保，第三人的抵押担保是合法有效的，不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2014年5月26日登记于二被告名下。2016年1月22日，被告王晴作为保证人签署《第三方无限连带责任保证书》,约定鉴于案外人陈某某与第三人中泰典当在2016年1月22日签署了《房地产最高额抵押典当借款合同》，根据上述合同，第三人向陈某某发放当金240万元，典当额度有效期6个月，自2016年1月22日起至2016年7月21日止。为了确保陈某某适当履行合同项下义务，被告王晴自愿向第三人提供无限连带保证担保，保证期限自典当期限(含续当期限)届满之日起2年。2016年1月25日，上海市东方公证处出具《公证书》一份，证明被告王晴于2016年1月22日来到公证处，在前述《第三方无限连带责任保证书》上签名，该签名行为属实。2016年1月26日，第三人中泰典当向案外人陈某某汇款支付1,968,000元，备注为“贷款”。2016年3月3日，二原告、被告王晴及案外人上海万加缘房地产经纪事务所签订《房地产居间买卖合同》一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，产证面积214.46平方米，转让总价为515万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付了被告定金15万元。另外，二原告与被告王晴签订《装修补偿协议书》一份，约定就购买涉案房屋事宜，双方签订的上海市房地产买卖合同中约定房屋总价为320万元，在此基础上原告在直接支付被告装修补偿款195万元；该笔装修补偿款于2016年3月31日前直接支付被告85万元，于过户前支付被告剩余110万元；原告在本交易中须向被告支付款项总计515万元，交易过程中产生的税、费由原告承担。2016年3月11日，原告支付了被告房款100万元。2016年3月21日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定原告向被告购买涉案房屋，建筑面积214.46平方米，转让价款共计320万元。合同第四条约定，双方同意，被告于2016年8月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2016年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年3月31日，原告支付了被告房款100万元。2016年4月12日，被告王晴作为保证人签署《第三方无限连带责任保证书》,约定鉴于案外人严某某与第三人中泰典当在2016年4月12日签署了《房地产最高额抵押典当借款合同》，根据上述合同，第三人向严某某发放当金170万元，典当额度有效期6个月，自2016年4月12日起至2016年10月11日止。为了确保严某某适当履行合同项下义务，被告王晴自愿向第三人提供无限连带保证担保，保证期限自典当期限(含续当期限)届满之日起2年。2016年4月27日，第三人中泰典当向案外人严某某分别支付950,000元、424,800元，摘要均为“付严某某房产抵押贷款”。2016年7月8日，原告支付了被告房款30万元。2016年7月30日，原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定原告向被告购买涉案房屋，建筑面积214.46平方米，转让价款共计320万元。合同第四条约定，双方同意，被告于2016年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2016年9月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，被告未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的，应向原告支付违约金，违约金应当按照原告已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告可单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起三日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三付款协议约定，原告于2016年3月3日已支付被告定金15万元，于2016年3月11日已支付被告房款80万元，以银行贷款方式支付被告220万元，若贷款审批不足，则不足部分原告应于过户前现金补足被告，原告应于交房当日支付被告违约5万元，款清交房。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，二原告、被告王晴签订《补充协议》一份，约定关于购买涉案房屋，原购入价515万元，经双方协商一致补偿被告20万元，现购入价为535万元，原签订上海市房屋买卖合同的合同价为320万元，贷款金额为200万元(签订日：2016年3月21日)，变更为合同价320万元，贷款金额220万元，双方协议同意按(2016年7月30日)的合同履行。2016年9月1日，第三人向被告王晴发送《通知函》，言明鉴于第三人“严某某、陈某某借款项目”因客户资信状况恶化，怠于偿还息费，依据该两笔项目操作时承诺，被告王晴作为该两笔项目的保证人，应当追加被告王晴名下房产作为增信保障措施，依据前期约定，现第三人决定追加被告王晴名下的涉案房屋的抵押登记。2016年9月6日，二被告作为抵押人、案外人严某某、陈某某作为借款人与第三人中泰典当作为抵押权人签订了《房地产借款抵押合同》一份，约定被告愿以其合法拥有涉案房屋以不转移占有的方式抵押给第三人中泰典当，作为价款的担保，抵押房地产价值800万元，借款数额为410万元，借款期限自2016年8月31日起至2017年2月28日止，本合同签订之日起5个工作日内，三方按照本市房地产登记管理权限至市或区(县)的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房地产登记证明》。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，二被告、第三人中泰典当签署《承诺书》一份，约定被告所有的涉案房屋现要求办理抵押登记，将该房屋抵押给第三人中泰典当，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2016年3月21日签订了买卖合同(合同编号为XXXXXXX)，且在房地产权人与抵押权人已知晓的情况下，经双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如有此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。2016年9月8日，原告向被告发送《催告函》一份，催告被告于接函后2日内履行合同义务，办理过户手续，否则将追究被告不履行合同的责任。2016年9月9日，二被告在涉案房屋设立了以第三人中泰典当为抵押权人，债权数额为410万元，债务履行期限从2016年8月31日起至2017年2月28日的抵押登记。审理中，被告提交被告与中介工作人员沈叶的录音光盘及其文字整理稿，拟证明签订合同时中介承诺7月30日的合同与3月21日的合同相比，除了金额什么都没有更改，这是中介欺骗了被告，签订了合同也并未给被告，被告在8月17日才拿到合同。原告对证据的真实性无法确认，认为双方完全协商一致以后才签订的第二份合同，如果被告要证明该节事实，需要申请中介作为证人或者第三人到庭。签订第二份合同已经是2016年7月份的时候了，第一份合同约定的过户时间是2016年6月30日，所以时间不可能和第一份合同一致。审理中，原告将183万元房款交至本院以履行与被告之间的房屋买卖，愿意承担房屋买卖所涉全部税、费，并表示二原告系夫妻关系，均系上海户籍，名下没有其他房产，符合上海市的限购政策，并无被限购之情形。以上事实，有房地产居间(买卖)合同、补充协议复印件、2016年7月30日的上海市房地产买卖合同复印件、装修补偿协议书复印件、上海市房地产权证复印件、上海市房地产登记簿、收款收据、银行回单、催告函及邮寄凭证复印件、借款及抵押合同、承诺书、2016年3月21日的上海市房地产买卖合同、录音光盘及其文字整理稿、公证书、第三方无限责任保证书、通知函、汇款凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告主张原告欺诈被告、中介欺骗被告称前后两份合同除了金额之外都没有更改，故合同应属无效，不符合法律的规定，本院对被告关于合同无效的主张不予支持。被告主张原告欺诈被告、中介欺骗被告，要求撤销合同，但，一则，被告并未提起反诉要求本院撤销合同；二则，原告对于欺诈不予认可，被告仅以中介人员的录音进行证明，而中介人员并未作为证人出庭作证，故被告并未提供充分证据对此予以证明；三则，被告作为成年人，签订合同前理应自行了解合同内容，且应对自己的签字行为承担相应的民事责任，故对被告的相应主张，本院不予支持。现原告已经将剩余房款支付至法院以履行房屋买卖，本院对此在本案中一并予以处理，并无不妥。被告、第三人亦均签署了《承诺书》承诺在房屋买受人申请履行买卖合同前撤销抵押登记，故被告及第三人应按约履行自己的义务，涤除在涉案房屋上设立的抵押，被告应按照买卖合同的约定将涉案房屋过户登记至原告名下，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告关于逾期过户违约金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。被告抗辩称合同仅约定了逾期交房违约金，本院认为，合同对于“房地产交付”明确约定为包括房地产交接及房地产权利转移，即房地产逾期交付违约金包括房屋逾期过户违约金，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)项、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王晴、陆馨羽与第三人上海中泰创展典当有限公司于本判决生效之日起五日内涤除第三人上海中泰创展典当有限公司于2016年9月9日在上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋设立的债权数额为4,100,000元的抵押登记；二、被告王晴、陆馨羽于上述第一项义务所涉抵押登记涤除之日起五日内协助原告李根弟、胡引珍将上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋过户登记至原告李根弟、胡引珍名下；三、原告李根弟、胡引珍于上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋过户登记至原告李根弟、胡引珍名下之日支付被告王晴、陆馨羽剩余房款2,900,000元；四、被告王晴、陆馨羽于本判决生效之日起十日内支付原告李根弟、胡引珍逾期过户违约金(以2,450,000元为本金，自2016年9月11日起计算至实际过户登记至原告李根弟、胡引珍名下之日止，按每日万分之四的标准计算)。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,330元，减半收取计24,665元，财产保全费5,000元，合计诉讼费29,665元，由被告王晴、陆馨羽负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年十一月三十日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。