福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初3792号 原告：安溪贤发房地产开发有限公司，住所地：福建省安溪县火车站工贸区。 法定代表人：王荣钧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢鑫槟，福建一心律师事务所律师。 被告：兰伟，男，1982年3月29日出生，畲族，住福建省安溪县。 第三人：中国农业银行股份有限公司安溪县支行，住所地：福建省安溪县凤城镇新安路12号。 法定代表人：潘良平，该行行长。 第三人：傅树叶，女，1985年10月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告安溪贤发房地产开发有限公司（以下简称贤发房地产公司）与被告兰伟、第三人中国农业银行股份有限公司安溪县支行（以下简称农行安溪支行）、傅树叶商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告贤发房地产公司的委托诉讼代理人谢鑫槟到庭参加诉讼，被告兰伟、第三人农行安溪支行、傅树叶经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贤发房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除贤发房地产公司与兰伟于2013年8月24日签订的的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件；2.兰伟在判决生效之日起10日内协助贤发房地产公司办理上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件的备案注销登记及预告登记手续；3.兰伟和傅树叶在判决生效之日起10日内协助贤发房地产公司解除讼争房产抵押预告登记手续；4.解除贤发房地产公司与兰伟、农行安溪支行、傅树叶于2013年12月9日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130107119、合同标的数额16万元）；5.兰伟向贤发房地产公司支付因担保按揭而被扣的按揭款本息134398.16元；6.兰伟向贤发房地产公司支付自贤发房地产公司为兰伟承担保证责任之日即2016年4月30日起至还清代偿款之日止按所支付的代偿款134398.16元的日千分之一计算的违约金；7.兰伟向贤发房地产公司支付逾期付款违约金46789.2元（按该商品房总价款233946元的20%计算）；8.由兰伟承担本案诉讼费用和公告费。事实和理由：贤发房地产公司和兰伟于2013年8月24日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件，约定：兰伟向贤发房地产公司购买址在安溪县，总价款233946元整。兰伟已向贤发房地产公司支付首付款73946元，余款16万元以银行按揭贷款支付。贤发房地产公司于2013年8月26日到安溪县房地产交易管理所进行了备案登记。 2013年12月9日，贤发房地产公司与兰伟、第三人农行安溪支行、傅树叶签订了《个人购房担保借款合同》，约定：购房余款16万元由兰伟向农行安溪支行借款，傅树叶作为共同抵押人，并由农行安溪支行将上述借款一次性划入贤发房地产公司账户：13×××29，借款期限为120个月。兰伟选择等额本息还款法，担保方式为抵押加阶段性保证，兰伟将上述房屋为该笔借款设定抵押登记，贤发房地产公司为上述借款提供保证。借款后，兰伟未能按合同约定向农行安溪支行缴纳按揭款，逾期期数已达6次以上，导致银行提前收贷，农行安溪支行于2016年4月30日和2016年7月29日分5次从贤发房地产公司扣除剩余全部按揭款本息共计134398.16元。现贤发房地产公司作为担保单位已经代兰伟向银行清偿所有按揭款及利息，兰伟的行为已经违约。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6项约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的担保责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人向出卖人承担相应的违约责任，且买受人按日向出卖人支付代偿款的千分之一的违约金。逾期归还按揭贷款本息超过三次的，视为逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，或出卖人有权单方解除合同，所产生的费用全部由买受人承担。现兰伟已构成以上违约，从2016年4月30日贤发房地产公司第一次被按揭银行扣除按揭本息就逾期还款，逾期天数已超过120天，逾期期数已达6次以上，贤发房地产公司已经多次通过电话、书面函件等方式通知兰伟缴交被扣的按揭款及违约金，并于2017年3月15日通过邮政快递向兰伟寄送催告函，兰伟于2017年3月18日签收。现兰伟经贤发房地产公司书面催告15日后，仍未能履行合同义务。因此，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6项和《商品房买卖合同》第七条的约定，贤发房地产公司有权解除合同，兰伟应按约定承担相关的违约责任。 综上，兰伟的行为已构成严重违约，应依贤发房地产公司和兰伟签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件的约定承担法律后果及违约责任。 兰伟、农行安溪支行、傅树叶均未作答辩，也未向本院提供证据。 安溪贤发房地产开发有限公司提供如下证据： 1.贤发房地产公司营业执照复印件、法定代表人证明各1份，证明贤发房地产公司的诉讼主体资格； 2.兰伟身份证、傅树叶户籍信息、农行安溪支行企业公示信息复印件各1份，证明兰伟、傅树叶、农行安溪支行的诉讼主体资格； 3.《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票复印件2份，证明贤发房地产公司与兰伟签订商品房买卖合同，并对付款方式、违约责任等进行约定； 4.《个人购房担保借款合同》复印件1份，证明兰伟与农行安溪支行签订借款合同并由贤发房地产为其提供担保的事实； 5.《安溪县商品房买卖合同登记备案申请表》，证明贤发房地产公司与兰伟签订《商品房买卖合同》于2013年8月26日在安溪县房地产交易管理所登记备案； 6.业务凭证复印件6份、保证金支付通知单复印件1份，证明兰伟逾期缴交按揭款，银行从贤发房地产公司账户扣款代为偿还； 7.催告函、邮政快递详情单复印件各1份，证明贤发房地产公司于2017年3月15日书面催告兰伟向贤发房地产公司缴交被扣的按揭款及违约金，兰伟于2017年3月18日已收到该催告函； 8.安溪县不动产登记中心出示的《证明》1份，证明本案讼争房产未有查封冻结记录。 本院认为，因兰伟、农行安溪支行、傅树叶无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。经审查，安溪贤发房地产开发有限公司提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法予以采信。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月24日，贤发房地产公司作为出卖人、兰伟作为买受人共同签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》（合同编号：201308240035），约定：兰伟向贤发房地产公司购买址在安溪县火车站工贸区御锦豪庭第1＃8层902号房屋，总购房款233946元，首付款73946元，余款16万元向银行申请贷款。合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……附件六《合同补充协议》第三条第6款约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息（以下简称代偿款），则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，则买受人向出卖人承担相应的违约责任，且买受人按日向出卖人支付代偿款的千分之一的违约金。逾期归还按揭贷款本息超过三次（含三次）的，视为逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，或出卖人有权单方解除合同，所产生的费用（包括税费）全部由买受人承担。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。后，兰伟向贤发房地产公司支付首付款70946元，于2013年9月29日支付3000元。2013年8月26日，贤发房地产公司就与兰伟签订的《商品房买卖合同》向安溪县住房和城乡规划建设局房产登记交易中心申请登记备案，备案号20131024320。 2013年12月19日，兰伟作为借款人、兰伟、傅树叶作为抵押人、贤发房地产公司作为保证人、农行安溪支行作为贷款人共同签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：兰伟向农行安溪支行借款16万元用于购买安溪县御锦豪庭1幢8层902号房，借款期限120个月，按月等额本息还款法偿还借款本息；农行安溪支行将借款直接汇入贤发房地产公司账户；贤发房地产公司承担阶段性连带责任保证，等等。2013年12月27日，农行安溪支行将贷款16万元转入贤发房地产公司账户。后兰伟未能如期、足额向农行安溪支行缴交按揭款，农行安溪支行遂分别于2016年4月30日、2016年7月29日从贤发房地产公司账户划扣按揭款、罚息等134398.16元，即兰伟个人按揭贷款已由贤发房地产公司代垫全部结清。贤发房地产公司于2017年3月15日向兰伟发出《催告函》，要求兰伟清偿上述划扣款及支付违约金等，但兰伟至今未向贤发房地产公司清偿，致贤发房地产公司诉至本院。贤发房地产公司至今未将讼争房屋交付兰伟使用。 另查明，截止至2017年11月15日，兰伟址在安溪县御锦豪庭1＃902，未收到相关的查封冻结文件。 本院认为，贤发房地产公司与兰伟签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，兰伟、傅树叶、贤发房地产公司与农行安溪支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，两份合同均合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，兰伟虽然依约向贤发房地产公司支付了首付款73,946元，余款16万元由兰伟向农行安溪支行申请按揭贷款、兰伟、傅树叶作为抵押人、贤发房地产公司作阶段性连带责任担保支付，但兰伟在取得该银行按揭贷款后，并未按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款，导致贤发房地产公司共代兰伟偿还农行安溪支行按揭款、罚息等总计134,398.16元，根据《合同补充协议》的约定，兰伟的行为已构成违约，故贤发房地产公司请求解除该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求兰伟协助贤发房地产公司办理该合同的备案注销登记手续，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，贤发房地产公司应返还兰伟购房款233,946元，兰伟应支付贤发房地产公司代为偿还的按揭款、罚息等134,398.16元。根据《合同补充协议》第六条第6款的约定，买受人逾期偿还银行贷款致出卖人承担保证责任的，买受人应支付代垫款及代垫款日千分之一的违约金，逾期超过三期的，买受人承担逾期付款违约责任，或出卖人有权单方解除合同，等。本案中，兰伟已逾期偿还银行贷款超过三期，应按逾期付款的条款承担违约责任，贤发房地产公司既请求兰伟自2016年4月30日起按代垫款的日千分之一承担违约金，又请求兰伟承担逾期付款的违约责任，系重复请求违约金，本院对贤发房地产公司请求兰伟自2016年4月30日起按代垫款的日千分之一承担违约金不予支持。贤发房地产公司请求兰伟按商品房总价款的20%支付逾期付款违约金，因该违约金的约定过分高于贤发房地产公司因此造成的损失，应予适当调整，即违约金调整为按总房价款233,946元的8%计算，为18,715.68元。因兰伟个人按揭贷款已由贤发房地产公司代垫全部结清，兰伟与农行安溪支行的《个人购房担保借款合同》已履行完毕，合同权利义务终止，贤发房地产公司请求解除该合同，本院不予支持；贤发房地产公司请求兰伟、傅树叶协助其解除讼争房产抵押预告登记手续，因主债权已消灭，抵押权亦消灭，抵押预告登记应予解除，对该请求，本院予以支持。因贤发房地产公司至今未交付讼争房屋给兰伟使用，故贤发房地产公司不必再交付该房屋给兰伟。兰伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除安溪贤发房地产开发有限公司与兰伟于2013年8月24日就址在安溪县火车站工贸区御锦豪庭第1＃8层902号房屋签订的合同编号为201308240035、备案号为20131024320的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）； 二、兰伟应于本判决生效之日起15日内协助安溪贤发房地产开发有限公司到安溪县房屋权属登记机构办理合同编号为201308240035、备案号为20131024320的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）的备案注销登记手续； 三、兰伟、傅树叶应于本判决生效之日起15日内协助安溪贤发房地产开发有限公司办理址在安溪县火车站工贸区御锦豪庭第1＃8层902号房屋的抵押预告登记解除手续； 四、兰伟应支付安溪贤发房地产开发有限公司违约金18,715.68元； 五、兰伟应支付安溪贤发房地产开发有限公司代为偿还的按揭款、罚息等134,398.16元； 六、安溪贤发房地产开发有限公司应返还兰伟购房款233,946元； 七、驳回安溪贤发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述四、五、六项对抵后，安溪贤发房地产开发有限公司实际应返还兰伟购房款80,832.16元。款项限于本判决生效之日起15日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,209元，由安溪贤发房地产开发有限公司负担3,847元，兰伟负担3,362元；公告费260元，由兰伟负担（公告费安溪贤发房地产开发有限公司已垫付，由兰伟直接支付给安溪贤发房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王秋琼 人民陪审员  陈淑连 人民陪审员  林明元 二〇一六年十一月二十四日 书 记 员  曾秋华 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -14-