广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2015）肇怀法民三初字第367号原告（反诉被告）：钱文忠，男，1972年8月22日出生，汉族，住广东省怀集县。委托代理人：李峻飞，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：怀集县腾鑫实业有限公司，住所地：怀集县城西区沿江西路腾业办公楼二楼办公室（办公场所）。统一社会信用代码：91441224566629617H。法定代表人:郑慧豪。委托代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。原告(反诉被告)钱文忠与被告(反诉原告)怀集县腾鑫实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱文忠及其委托代理人李峻飞,被告(反诉原告)怀集县腾鑫实业有限公司的委托代理人禤青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱文忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2、依法判令被告返还保证金合计237656元；3、依法判令被告赔偿损失合计1816574元；4、依法判令被告支付从合同解除之日起到清偿上述款项完毕之日止逾期付款的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年11月6日起暂计至2015年11月12日为1489.32元）；5、依法判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求赔偿损失的金额1816574元为1984618.79元。事实与理由:2015年5月20日，以被告为出租方，以怀集县广仁医院为承租方，双方协商一致签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），双方签字（或盖章）后《商铺租赁合同》及《补充协议》生效。2015年6月19日，原、被告共同向怀集县国土资源局及怀集县住房和城乡规划建设局发出《关于开办怀集广仁医院的申请报告》，拟在悦景康城商业区设置广仁医院。2015年6月23日，怀集县恒基物业管理有限公司悦景康城物业服务中心（以下简称“物业公司”）出具《证明》，证明其邀请广仁医院进驻悦景康城。其后，在环境影响评价公示阶段，部分不明真相的住户提出反对广仁医院进驻悦景康城的意见。2015年9月17日，被告发出《关于怀集县广仁医院建设项目环评报告表的声明》，明确表示不同意广仁医院的有关项目。2015年9月18日，物业公司发出《停工整改通知》，对广仁医院停水停电，致使广仁医院施工进度停滞不前。原告为促使合同得以继续履行，分别于2015年9月18日、9月19日、9月29日、10月9日、10月18日、10月21日、10月22日向被告发出知会信，后又于11月2日向被告发出通知，要求被告依照约定履行合同，但被告至今仍不恢复供水供电，导致合同目的不能实现。2015年11月6日，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，向被告发出《解除合同通知》，解除《商铺租赁合同》及其《补充协议》，并要求被告退还相关款项合计230万元（暂计）。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》于法不悖，是合法有效的。被告停水停电的行为导致合同目的不能实现，已构成根本违约。被告公然不同意广仁医院进驻，引致更多不明真相的住户反对广仁医院，其行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。根据《合同法》第九十四条第四款及第九十七条的规定，原告有权解除合同，并要求被告退还款项及赔偿损失。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告怀集县腾鑫实业有限公司答辩并反诉称：一、答辩人切实履行租赁合同约定，不存在原告所说的“根本违约”。原告在《民事起诉状》中主张《商铺租赁合同》及《补充协议》是合法有效的，答辩人同意这一主张。在原告正常履行合同和书面承诺的情况下，答辩人向原告如期交付租赁标的物；交付租赁标的物之数量、质量、法律状态、附属设备设施符合合同约定；协助原告办理以租赁标的为营业场所申办营业证照的相关事项。而在原告违背其对答辩人的书面承诺擅自扩大申办医院项目经营范围、引发社会公众大规模户外聚集酿成群体事件并且波及本县政府机关、且造成答辩人经济损失（本公司的房地产销售受到严重冲击）的情况下，答辩人严格根据《商铺租赁合同》第七条“违约条款”第4项之约定，正确判断原告做法属于违背承诺，知会原告要求其停止违约行为，使社会骚乱事态得以平息。可见，原告认为答辩人违约，没有证据支持。二、原告向行政机关申请审批“广仁医院”项目不成功，唯一的原因是原告违背自己的书面承诺，故意超越承诺、擅自扩大申办医院项目经营范围。2015年8月10日、8月15日，原告先后向答辩人签发2份《承诺书》，承诺其申请开办的“广仁医院”经营项目为“主营业务以康复治疗为主，不设立传染性疾病项目”。但原告向怀集县环保局申报、通过环保局官方互联网平台向社会公示的《怀集县广仁医院建设项目环境保护公众参与调查表》和《怀集广仁医院建设项目环境影响报告表》内容，拟开设的治疗科目/专业共20个，19个与“康复性治疗”无关，仅有1个“康复科”排列在申报经营项目列表最后一位，严重违背承诺，使原告明确承诺的、答辩人原来可以接受的“广仁医院”项目定位“主营业务以康复治疗为主”和“社区康复医院”，转变成设立较多留医病床的、涉及急症诊断从而极可能接收诊治传染病人的社会医院，公示后引起公众极大不满。《承诺书》约束力与合同相等，承租人此举明显违约，是其激起公众强烈反对、导致申请“广仁医院”行政审批失败的直接原因。三、原告公开发布扰乱小区正常生活秩序的信息，也是一种严重的违约行为，根据《商铺租赁合同》原告应当承担违约责任。2015年10月23日，原告通过电子邮件、互联网论坛、公开张贴等多种方式发布信息，声称他“决定”在2015年11月1日开始，在他租赁物业范围之内，对悦景康城小区“从一栋至四栋分栋封堵排污水管”。原告实施这一“决定”，将破坏公共物业/户内物业的排污水管，影响240多户住宅不能正常排放生活污水，数十户住宅将受污水浸泡。而这一“决定”已给小区住户、答辩人、小区物业管理服务公司带来严重不安，特别是答辩人作为出租方业主受到连累、承受很大的压力。根据《商铺租赁合同》之约定，原告此举属于严重违约。四、物业管理服务公司对原告未经申请审批违规兴建、擅自违背承诺扩大经营项目的“广仁医院”，根据《（商业）业户管理公约》停水停电，也是原告自身原因造成。2015年9月18日，租赁合同标的物所在的小区物业公司，发现原告未取得“广仁医院”项目审批擅自动工，并且引发人数较多的户外群体事件、波及政府行政机关，事态有迅速扩大的危险，但原告仍未停止施工。后来答辩人向物业公司出示原告的《承诺书》，更清晰地证明原告的行为属于违约，如果物业公司不能发挥对物业使用人的合法约束功能、及时干预原告的装修工程，将造成多方面的经济损失和社会公众不安、甚至引发维稳事件。——显然，“广仁医院”未获行政审批就先行投资装修，最终行政审批能不能通过还是未知数，则原告投入工程量越大、损失风险也越高。物业公司基于自己负有的管理服务责任，考虑尽职地维护、平衡社会公众-小区业主-答辩人（物业出租方）-原告（物业承租方）各方利益，根据承租方签署认可的《（商业）业户管理公约》3.3.1条款，物业公司在情势所迫、确有必要时，有权停水停电。五、原告违背自己作出的《承诺书》、擅自扩大“广仁医院”的申请经营范围，属于故意违反合同，对答辩人公司的经营造成严重的负面影响。答辩人怀集县腾鑫实业有限公司，工商登记注册首要主营项目是“房地产投资开发、销售”，原告承租商铺所在小区“悦景康城”住宅共3658套，正在开盘销售。许多意向买家已经签署认购书同时支付诚意金，有些买家已经签署买卖合同。但是，由于受到原告违约行为导致社会公众群体事件的不良影响，使这些买家/意向买家以为自己购买的住宅将要与一个大型民营社会医院紧邻（同一小区内），遂撤回认购书/收回诚意金共35套。造成答辩人直接损失人力、接待费、经营场所发生的平均成本12万元，可得利润损失超过100万元。对此，答辩人根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，对原告提出反诉。请求：1、判决反诉原告没收反诉被告履行合同保证金237656元；2、判决反诉被告赔偿经济损失300000元给反诉原告；3、判决反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告钱文忠对反诉答辩认为：一、广仁医院设置的治疗科目/专业是否违反《康复医院基本标准》。首先，广仁医院设置的治疗科目/专业符合《标准》的总共有6项，包括内科、外科、医学检验科、医学影像科和康复科，而非腾鑫公司所谓的仅有1个科目。其次，《标准》中的规定是“至少”，也就是说，《标准》设置的是下限，不能少于标准中规定的科目，但《标准》并无设置上限。因此，广仁医院在《标准》之外设置其他科目/专业，并未违反《标准》。最后，根据同年卫生部印发的《“十二五”时期康复医疗工作指导意见》规定，（康复医院）立足于疾病急性期的早期康复治疗，与相关临床科室充分融合，促进患者恢复，预防残疾发生，改善患者预后，提高生活质量。广仁医院设置其他科目/专业，是为了社区居民疾病的早期康复治疗，并与相关临床科室充分融合，促进社区居民恢复。如果广仁医院仅设置《标准》中的科目，根本不利于社区居民的康复治疗。二、广仁医院项目主要设备是否违反《标准》。首先，根据《标准》第五点第（一）款规定，康复医院应该具备基本设备（参照同级综合医院基本设备）。其次，根据《意见》规定，（康复医院）具备相关疾病的一般诊疗、处置能力和急诊急救能力。广仁医院设置的设备总共有40项，而其中基本检测设备22项、基本手术设备10项（合共32项），均参照同级综合医院基本设备设置的，根据上述规定，完全符合标准。因为广仁医院如果没有上述基本设备，根本称不上医院，谈何康复治疗？况且，康复与治疗二为一体，在治疗过程中如遇疾病复发，广仁医院难道请病人去其他医院治疗，再回来康复？同理，在治疗过程中，也可以进行早期康复。腾鑫公司强行将康复从治疗中分割开，要求“以康复治疗为主”，显然有悖常理。至于第（二）款和第（四）款的设备，由于出租方在9月18日停止供水供电，才会致使购买设备的进程受到阻拦。三、广仁医院开办的治疗科目“急诊医学科”会否与不设立“传染性疾病项目”或“重症疾病项目”的承诺相违背。广仁医院已经承诺“取消急诊科、皮肤科、X光检验科，不设太平间，以诊治糖尿病、高血压病、消化病等慢××内科项目”并同意更名为“怀集广仁康复社区医院”或“怀集县广仁中西医康复中心”。可见，广仁医院并无违约的意愿，但出租人腾鑫公司并未因此恢复供水供电，反而要求广仁医院“须保证申办的项目是社区功能的康复治疗机构，申办时不设其他过夜留医的项目。且必须在审批手续全部完善后才能开工装修改造场地”。根据租赁合同的约定，出租人并无此权利，腾鑫公司在没有任何合同约定的情况下，擅自扩大自身权利，加重广仁医院义务，即损害了广仁医院的合法权益，依法不应予保护。综上，第一，广仁医院设置的专业并没有违反康复医院的基本标准；第二，广仁医院的项目主要设备亦没违反康复医院的基本标准；第三，广仁医院已经承诺急诊科、皮肤科、X光检验科、不设太平间，以诊治糖尿病、高血压病、消化病等慢××内科项目，腾鑫公司并没回复供水供电，已经构成违约。至于广仁医院是否损坏了其他业主或使用人的合法权益，广仁医院的运营对周边环境的影响主要体现在医疗废水，医疗废物，其中根据反诉原告提供的建设项目环境影响报告表42页第四点第一个小点第一部分，“对周围环境影响不大”，经采取上述措施后废物不能对周围环境产生不良影响，可见广仁医院继续施工在客观上不会损坏其他业主或者使用人的合法权益。之所以发生群体事件，是群众不明真相，反诉原告不解释建设项目报告表所导致的。至于反诉原告要求赔偿的经济损失，我方认为该损失证据上不能证明其所表示的观点，而所谓的反诉被告违约行为是个别用户的原因所导致的，与反诉被告无关。根据上述事实和理由，请驳回反诉原告的反诉请求。当事人各方举证、质证情况：原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《商铺租赁合同》；2、《商铺租赁合同补充协议》，证据1、2拟证明原、被告之间成立合法有效的租赁合同法律关系；3、照片，拟证明被告招商时有设立社区医院的意愿；4、《关于开办怀集广仁医院的申请报告》，5、怀集县住房和城乡规划建设局《对关于开办广仁医院的申请报告的审核意见》，证据4、5拟证明被告同意原告在悦景康城设立广仁医院；6、《证明》，拟证明物业公司（即怀集县恒基物业管理有限公司悦景康城物业服务中心）同意原告在悦景康城设立广仁医院；7、《关于怀集县广仁医院建设项目环评报告表的声明》，拟证明被告违反合同协助义务，反对原告设立广仁医院；8、《停工整改通知》，拟证明被告对原告停水停电，构成根本违约；9-15、《知会信》，拟证明原告为促使合同得以继续履行，向被告主张原告之合法权利；16、《通知》，拟证明原告敦促被告继续履行合同；17、手机截图图片，拟证明被告已经收到10月9日、18日、21日、22日的《知会信》和11月2日的《通知》；18、《解除合同通知》，拟证明原告依法发出解除合同通知，解除《商铺租赁合同》；19、《对承租方答复函》，拟证明被告已经收到《解除合同通知》；20、2016年1月租金收据及发票，拟证明原告预付被告2016年1月租金；21、水电装修保证金收据，拟证明原告预付被告水电装修保证金；22、租赁保证金收据及转账单，拟证明原告预付被告租赁保证金；23、《合同书》，24、电梯收条，证据23、24拟证明原告的电梯装修损失；25、复印机销售协议、收条及营业执照，拟证明原告的购买复印机的损失；26、《技术咨询合同》，27、技术咨询发票，证据26、27拟证明原告的技术咨询损失；28、送货单（门、五金用品），拟证明原告的购买门、五金用品用于装修的损失；29、发票（DR机），拟证明原告的购买DR机的损失；30、送货单（电脑台、文件柜），拟证明原告购买电脑台、文件柜的损失；31、《怀集广仁医院装修合同》、32、营业执照，33、催款通知，34施工预算表，35、工程款收据，证据31-35拟证明原告支付工程款的损失；36、销售清单（打印机维修），拟证明原告维修打印机的损失；37、关于消防通道被堵的通知，拟证明被告随意变更合同约定，损坏原告的合法权益；38、报警回执，拟证明被告没有履行保管义务，导致原告部分证据灭失。39、原告与梁仕杰的通话录音光盘（附录音内容文字稿），拟证明被告同意广仁医院的施工方案且该公司各部门负责人在施工图纸上签字确认；40、施工项目决算表（已完工），41、施工项目决算表（未完工），42、施工图纸，证据40-42拟证明原告工程款损失；43、房地产租赁合同（附房屋所有人身份证复印件），证明原告的租房损失；44、工资表，45、发票，证据44、45拟证明原告雇请人员发放工资的损失。针对原告提出的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据1、2、3三性无异议；4、5、6真实性、合法性无意见，关联性有意见，原告没做出书面承诺之前的不能证明被告同意设立原告心中的广仁医院；证据7、8真实性、合法性无意见，关联性有意见，不能证明被告违约。证据9、10真实性无意见，合法性、关联性不认可；证据11-19真实性、合法性无意见，关联性有意见，不能证明原告的证明目的；证据20、21、22三性确认要看原件，其中证据22的转账单没原件，不发表意见。证据23-36三性不确认。证据37的真实性、合法性、关联性不认可；证据38由于没有原件核查，来源是公安机关，对其三性不认可，不能证明原告的证明内容，请法院核定。证据39三性有质疑，特别是关联性相当不清晰，不能证明原告在证明清单所写的内容；证据40-45三性确认，特别强调一下：证据37-45开庭前才收到，要求法庭给予反驳证据的合理时间。被告为反驳原告的主张和证明其主张，向本院提交了以下证据：1、答辩人营业执照、机构代码、法定代理人身份证明书和身份证，拟证明答辩人的主体资格；2、原告身份证，拟证明原告主体资格；3、商铺租赁合同、补充协议，拟证明答辩人与原告的租赁关系及相关约定；4、承诺书2份，拟证明原告承诺开设范围以康复治疗为主；5、现场照片、录像、录音，拟证明原告违约造成群体事件并波及政府机关，答辩人经营受冲击；6、关于怀集县广仁医院建设项目环评报告表的声明，拟证明答辩人对公众的回应符合合同约定；7、怀集县广仁医院建设项目环境保护公众参与调查表、怀集广仁医院建设项目环境影响报告表；8、康复医院基本标准（2012），证据7、8拟证明原告违背自己的承诺书，擅自扩大经营范围，不配置法定标准的专科设备；9、怀集环保局行政决定书，拟证明不审批广仁医院的理由是论证不充分；10、电子邮件、互联网信息、照片，拟证明原告多次发布破坏公共物业的信息，危害小区住户正常生活秩序；11、电子邮件，拟证明答辩人多次劝告，原告不纠正，甚至拒绝沟通。12、报案回执，拟证明答辩人向公安机关报案要求处理原告决定破坏公共物业的行为；13、（商业）业户管理公约，拟证明物业服务公司根据业户管理公约停水停电。14、退回麦天枝与麦少砚购房诚意金、定金的相关资料，拟证明反诉原告经济损失。针对被告提出的上述证据，原告质证意见如下：对证据1、2、3三性予以确认；证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据5三性不予确认；证据6真实性、合法性予以确认，关联性有异议，本诉原告应当对不明真相的住户解释，违反了该义务，构成违约；证据7、8真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；广仁医院设置的设备科目均没有超过法定标准，在客观上亦不影响其他业主或使用人；证据9真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。理由是第一，行政行为与租赁合同法律关系的民事效力应该互相区分。第二，退一步说即使当时不予审批以后仍然可以再次申请，只要广仁医院继续交租，腾鑫公司就负有出资租赁房屋给广仁医院的义务；第三，论证不充分，不代表广仁医院违反承诺；证据10三性不予确认。理由是上述证据没有钱文忠的签名，不能证明答辩状清单上面列举的证明内容；证据11三性不予确认；证据12真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据13真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据14真实性予以确认，合法性，关联性有异议。经审查，本院对原被告提出的证据认证如下：经双方当事人确认，本院对双方当事人没有异议的证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对于双方对对方不认可的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原、被告均未能提供证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原、被告提交的对方不予认可的证据的真实性予以确认，并采信为本案的证据，经审理查明：被告怀集县腾鑫实业有限公司开发的“悦景康城”商住小区竣工后，被告向社会招商，邀请社区医院进驻“悦景康城”。2015年5月20日，以被告为甲方（出租方），以原告钱文忠为代表的怀集县广仁医院为乙方（承租方），双方协商一致签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方将坐落在怀集县怀城镇莲花庄悦景康城自编号首层A03-A05、A66-A67、B01-B15、B30-B31、二层A201-A205单元出租给乙方经营怀集县广仁医院。租赁期自2015年6月1日至2025年12月31日，其中免租装修期为2015年6月1日至2015年12月31日。2016年至2018年租金68656元/月；2019年71039元/月；2020年74585元/月；2021年78318元/月；2022年82231元/月；2023年86356元/月；2024年90660元/月；2025年95200元/月。并约定乙方在补充协议签署之日向甲方支付履约保证金100000元，用电押金30000元。如乙方违约，乙方应按原合同及补充协议的约定向甲方支付违约金，否则甲方有权直接在乙方所交的履约保证金中抵扣；如按原合同及补充协议约定，因乙方违约致使甲方单方解除合同的，乙方所交履约保证金不予退还。甲方应在租赁期满或合同解除且乙方没有违约行为也没有给甲方物业造成损失的前提下，在乙方结清所有应付款项之日起三个月内将剩余保证金无息退回乙方。合同签订后，原告随即开展怀集县广仁医院的各项筹建工作，并对租赁标的物进行装修。2015年8月10日和8月15日，原告钱文忠按被告的要求先后出具2份《承诺书》，承诺其申请开办的怀集县广仁医院属一级综合性医院，但主营业务以康复性治疗为主，不设立传染性疾病项目。同年9月，原告向怀集县环境保护局提交《怀集广仁医院建设项目环境影响报告表》。在环境影响评价公示阶段，遭到悦景康城业主的强烈反对，从而引发业主大规模户外集会，酿成群体事件，经怀集县人民政府协调方平息事端。期间，被告发出《关于怀集县广仁医院建设项目环评报告表的声明》，认为原告未按照自己的承诺履行，其单方面扩大医疗项目，与原定社区医疗的性质不一致，明确表示不同意广仁医院的有关项目。9月18日，悦景康城物业服务中心发出《停工整改通知》，对广仁医院作出停水停电处理。2015年10月15日怀集县环境保护局出具《关于不予审批怀集广仁医院建设项目环境影响报告表的函》，认为《怀集广仁医院建设项目环境影响报告表》论证不充分，决定不予审批。为促使合同得以继续履行，2015年9月至11期间，原告多次发函给被告，要求被告依照约定履行合同，协助原告去协调、解决和减少住房对原告的误解，并恢复供水供电。为解决噪音对租用范围的影响，原告于2015年10月22日和23日，分别向被告发出知会信及向悦景康城的住户发出《住户告知书》，告知原告将按施工计划施工杜绝噪音源，自2015年11月1日起从一栋至四栋分批分栋封堵排污水管，遭到被告的反对，并就此事向公安机关报案处理。同年11月6日，原告向被告发出《解除合同通知》，通知被告解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，并要求被告退还相关款项合计230万元（暂计）。被告复函同意解除合同，但认为其只是场地出租方，对原告因自己申办医疗项目没有获得行政许可从而付出的一切成本、受到的损失，被告依照合同约定不负责任。双方协商未果，原告遂于2015年11月12日向本院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。2016年12月30日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。诉讼过程中，经原告申请，本院委托肇庆市中联资产评估有限公司对1、怀集广仁医院（筹）一二层土建、安装、装饰工程（完工部分）；2、怀集广仁医院（筹）一二层和夹层安装、装饰工程材料（未施工部分）；3、设备及其他物品的价值进行了评估。评估结论为：怀集广仁医院（筹）实物资产价值为1267187元。同时，肇庆市中联资产评估有限公司《资产评估报告书》中建议根据资产的流动性及变现能力去确定赔偿损失价值，即基本不能变现及不能流动固定的，按评估值的100%计赔偿损失价值，如评估明细表上的“怀集广仁医院一二层土建、安装、装饰工程(完工部分)”;能流动但不易于变现的按评估值的70%计赔偿损失价值，如评估明细表上的“怀集广仁医院一二层和夹层安装、装饰工程材料(未施工部分)”;能流动且易于变现的按评估值的50%计赔偿损失价值，如评估明细表上的“设备及其他物品”。由此计算得出赔偿损失价值为:710932*100%+531055*70%十25200*50%=1095270.50（元）。另外，本院还根据原告的申请，委托了肇庆中鹏会计师事务所有限公司对钱文忠承租怀集县腾鑫实业有限公司房屋筹建怀集广仁医院未果而造成的损失进行审计。经审计，截止2015年12月26日，涉案租金及支出费用金额为488786.75元;其中:1、租金为76656元（包括交被告2016年1月份租金67656元、员工宿舍租金9000元）;2、保证金为130000元（包括被告方收取的装修保证金30000元和商铺保证金100000元）;3、按押金为43000元（包括被告方收取的按押金40000元和员工宿舍租房押金3000元）;4、工人工资为57465元;5、预付款为81088元（包括电梯预付款75000元和打印机预付款6088元）;6、餐费为5723元;7、差旅费为13328.75元;8、办公费为62226元;8、宣传费为19300元。原告钱文忠为上述评估和审计垫付了评估费13400元和审计费5000元。原告钱文忠对肇庆中鹏会计师事务所有限公司出具的审计结论不持异议；对肇庆市中联资产评估有限公司出具的评估结论提出异议，认为该报告书所认定的土建、安装、装饰工程面积与实际面积不符。因为当初在施工时，医院为特种行业，装修过程中，县卫计、红十字等相关部门负责人在现场指导时提出医院设置装备意见后，原告方根据该意见予以整改，所以出现了二次装修改造。原告已经支付该整改面积的费用给施工方，虽经原告方向评估机构提出，但评估机构对整改面积不予确认，严重损害了原告方的合法权益。被告怀集县腾鑫实业有限公司对肇庆市中联资产评估有限公司出具的评估结论认为：该评估不符合逻辑，体现在法院出具给评估公司的评估委托函委托事项描述不清，原告承租被告的房屋用来筹建怀集广仁医院，“承租、筹建”描述不清晰，从而造成该评估的结果不真实。其次，按照原告与租赁房屋所在的物业服务公司签订的相关合同公约都规定了原告装修一定要报备相关的装修图纸，我方在开庭后提交的代理词已详述。资产评估报告，原告并没提供完相关的资料给审计公司，该评估报告书从法律逻辑上说，原告未经法律规定的行政机构批准后就投入资金就进入医疗机构的建设，但在该评估资产时没资料没说明。关于肇庆中鹏会计师事务所有限公司出具的审计没有委托书，委托关系不清晰，甚至不具备委托条件，正文的第一点：执行的程序、依据，审计的报告应该是双方确认的资料作为凭据，但我方对原告的凭据从来没有确定，所以我方认为该审计报告根本就是错误的。对于审计报告书我方认为最严重的就是罔故审计对象、评估对象的投资完全是在未有取得医疗机构资格之前抢先进行投资。明知医疗机构有不能成立的风险，在没有发证前都不能取得医疗机构的风险，但原告还进行这么大规模的投资建设、购买设备，除了原告自己承担该风险损失外，没相关的法律支持原告向被告索赔。对目前为止筹建未遂也就是原告方的医院未能依法成立，在这样的情况现所开支的一切费用应该由原告方承担。本院认为，租赁合同成立后，当事人应按约履行各自义务。合同既对租赁房屋的用途作了明确约定，则怀集县腾鑫实业有限公司作为出租方，应向承租方提供符合相应功用的房屋，而钱文忠作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前即应对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作。自租期开始至今，租赁双方始终无法通过环保审核，在此情形下，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础，被告方亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉请应予支持。关于合同解除的归责问题，本院认为，导致原、被告双方不得不解除租赁合同的根本原因在于在悦景康城商住小区开设综合医院遭到悦景康城业主的强烈反对，以致无法通过环保审核。出租方于签约后提供的房屋不能满足租赁需要，承租方在签约前也未尽查明义务，导致租赁合同目的不能实现而解除，为此双方应按过错各自承担责任，故对当事人将责任完全归咎于对方的主张均不予采信。出租方明知在租赁房屋开设综合社区医院存在无法通过环保审核的风险就对外招商，并在未如实向承租方告知存在风险的情况下与原告签订《商铺租赁合同》，故对本案合同的解除应承担主要责任，而承租方在未对房屋性状进行查明的前提下，明知房屋存在无法通过环保审核的风险仍签订了租赁合同并进行装潢及设备的投入，应当承担次要责任。合同解除后，承租方应返还房屋，出租方应退还保证金和押金170000元（其中保证金为130000元、按押金为40000元）。关于合同解除后承租方的损失问题，本院认为，本案的装修及物品价值评估结论系出自具有专业资质的评估机构，对此结论本院予以采信。原告实物资产方面损失价值本院确认为1095270.50元。经肇庆中鹏会计师事务所有限公司进行审计，截止2015年12月26日，原告涉案租金及支出费用金额为488786.75元;其中:1、租金为76656元（包括交被告2016年1月份租金67656元、员工宿舍租金9000元）;2、保证金为130000元（包括被告方收取的装修保证金30000元和商铺保证金100000元）;3、按押金为43000元（包括被告方收取的按押金40000元和员工宿舍租房押金3000元）;4、工人工资为57465元;5、预付款为81088元（包括电梯预付款75000元和打印机预付款6088元）;6、餐费为5723元;7、差旅费为13328.75元;8、办公费为62226元;8、宣传费为19300元。经审查，原告主张为筹建医院支出的餐费5723元和差旅费为13328.75元，虽无其他相关证据佐证这些费用的全部开支确实为筹建医院过程中所支出，但结合原告在此过程中必然发生一定的差旅费，故本院酌定确认该费用的50%即为9525.88元，对超出该范围的费用不予支持。至于原告支付的员工宿舍租房押金3000元、电梯预付款75000元和打印机预付款6088元，目前尚不能确定为原告的损失，可待实际损失确定后另行主张权利。综上，原告的装修与物品损失为1095270.50元、其他损失为225172.88元（租金为76656元＋工人工资为57465元＋餐费、差旅费9525.88元＋办公费为62226元＋宣传费为19300元），合计1320443.38元，应由被告赔偿60%即792266.03元。由于租赁合同未经法院确认解除，且双方对赔偿款存在争议，原告请求被告从合同解除之日（2015年11月6日）起支付逾期付款利息缺乏理据，本院不予支持。关于被告的反诉问题。被告认为由于受到原告违约行为导致社会公众群体事件的不良影响，使一些买家以为自己购买的住宅将要与一个大型民营社会医院紧邻（同一小区内），遂撤回认购书/收回诚意金共35套。造成答辩人直接损失人力、接待费、经营场所发生的平均成本12万元，可得利润损失超过100万元。因此提出反诉，请求判令没收原告履行合同保证金237656元并赔偿被告经济损失300000元。如前述导致租赁合同解除原、被告均有过错，被告将责任完全归咎于原告违约没有事实依据。而被告仅提交退回麦天枝与麦少砚两人的购房诚意金、定金的证据，显然不足以证明被告因此事件而产生了经济损失。故对被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告钱文忠与被告怀集县腾鑫实业有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；二、被告怀集县腾鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱文忠返还保证金和押金170000元；三、被告怀集县腾鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱文忠赔偿损失792266.03元；四、本案评估费13400元，审计费5000元，合共18400元。由原告钱文忠负担7360元，被告怀集县腾鑫实业有限公司负担11040元(评估费和审计费已由原告垫付，被告负担部分于本判决生效之日起十日内返还给原告)；五、驳回原告钱文忠的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告怀集县腾鑫实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费23246元，由原告钱文忠负担12367元，被告怀集县腾鑫实业有限公司负担10879元。本案反诉受理费9176.56元，减半收取，计4588.28元，由反诉原告怀集县腾鑫实业有限公司负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市人民法院。审 判 长  黄冬梅审 判 员  陈 阳人民陪审员  陈 毅二〇一六年十一月七日书 记 员  谭燕琼