上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12790号原告(反诉被告)俞丽莉，女，1972年10月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人王建东。委托代理人陈修奇，男，1968年5月4日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)程玮，女，1985年11月18日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)徐海宁，男，1982年11月4日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人程玮。委托代理人程声财，男，1954年6月6日出生，汉族，住上海市虹口区。原告俞丽莉与被告程玮、徐海宁以及反诉原告程玮、徐海宁与反诉被告俞丽莉房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告俞丽莉的委托代理人王建东，被告程玮并作为被告徐海宁的委托代理人，被告徐海宁的委托代理人程声财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞丽莉诉称，2016年2月29日，原、被告通过德佑房地产经纪有限公司就原告出售的上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋，签订了《房地产买卖居间协议》。2016年3月2日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》。过程中，原告发现二被告与中介合谋欺骗原告，买卖合同附件三付款协议第一条第一款涉及的定金人民币500000元(以下币种均为人民币)，在订立合同时，二被告均未支付，直至今日都未支付，但合同中却表述为二被告已在签订合同前直接支付了原告，并在签订合同后转为部分首期房价款。合同中约定二被告应于签订合同当日内直接支付原告的首付款850000元，二被告至今亦未支付。在原告要求纠正合同时，与中介及二被告起了争执。基于二被告在过程中没有基本诚信并违约，原告于2016年3月7日通知二被告合同解除。原告认为涉案合同不仅违背事实，甚至还有为二被告避税采取的违法条款，故原告诉至本院请求判决：1、原告与二被告间的买卖合同解除；2、二被告承担违约赔偿金30000元；3、诉讼费由二被告承担。被告程玮、徐海宁共同辩称，同意解除原被告之间的买卖合同，不同意承担赔偿金。房屋买卖未成系原告不愿意卖房所致，且原告未举证证明其损失。反诉原告程玮、徐海宁诉称，反诉原告程玮、徐海宁于2016年3月2日与反诉被告俞丽莉签订《上海市房地产买卖合同》，合同已经生效。反诉被告在合同履行期间明确表示不会将房屋售予反诉原告，并在合同生效后第三天提价200000元再次挂牌出售，构成预期违约。现反诉原告为了维护自身的合法权益，诉至本院请求判决：1、解除《上海市房地产买卖合同》，反诉被告配合反诉原告至房地产交易中心办理网签撤销手续；2、反诉被告赔偿违约金500000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告俞丽莉辩称，系争房屋的买卖合同存在欺诈条款，故合同没有生效，不存在预期违约情形。另外，反诉被告没有委托中介加价200000元再次出售。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，关于本诉，2016年2月29日，原告俞丽莉(出售房、甲方)、被告程玮(买受方、乙方)与德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》，对房屋的价格(XXXXXXX元)、意向金(500000元，应于2016年2月29日前支付)、转定金、网签时间、付款方式、过户时间、交房时间、违约责任等作了约定。2016年3月2日，原告俞丽莉(甲方)与被告程玮、徐海宁夫妇(乙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定：“房地产座落上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积100.27平方米，房屋转让价款XXXXXXX元，双方确认在2016年5月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……乙方未按合同约定期限付款的，根据补充条款一的约定，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金……甲方未按约定期限交接房地产的，根据补充条款一的约定，甲方单方要求解除合同的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金……乙方应支付甲方首期房价款XXXXXXX元，乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金500000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款850000元……乙方应支付甲方尾款计100000元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后伍日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准……乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内有效账户，户名俞丽莉，开户银行中国工商银行华阴路支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX……”同日，原告俞丽莉(甲方)与被告程玮、徐海宁(乙方)签订协议书一份，约定：“1、双方已签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)中，约定的房价款为XXXXXXX元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总房价款外，再直接支付给甲方装修补偿款XXXXXXX元，该笔款项乙方分三笔支付……3、甲方配合承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，若甲方配合承诺未经审核通过的，导致多缴纳的交易税费由乙方承担。甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。XXXXXXX元为甲方出售该房地产净到手价格。4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价XXXXXXX元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关制定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由乙方承担。5、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或受到书面退款通知后的壹日内将上述装修补偿款XXXXXXX元无息一次性返还给乙方。6、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。”签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》后当日，原告提出应就交房时间签订补充协议，双方对此协商未果，被告未付任何款项。2016年3月6日，原告俞丽莉收到被告程玮发送的书面《告知函》，大致内容为：“因程玮身份证问题没能及时支付购房定金，但就此已与你及你先生达成口头协议于2016年3月2日一并支付，现居间协议及买卖合同已生效，但你及你先生表示不愿意继续履行合同。程玮现特要求你两日内回复函件确认将继续履行合同，并再次确认首付款账户及收款人。程玮将在收到此信息后按约支付定金及首付款。如两日内无回复，即视为你明示不再继续履行合同。并告知你应继续履行该买卖合同，否则程玮保留索赔权利。”2016年3月8日，被告程玮收到俞丽莉发送的《对告知函的回复》，大致内容为：“你方《告知书》所述与事实不符，居间协议及买卖合同订立后至今，你方没有依约支付任何款项。且合同附件三付款协议表述为已经支付定金，但事实却分文未付，且你方应在合同签订当日支付的款项也分文未付。正是基于你这些不实行为、违约行为，我方不得不通过中介通知贵方合同解除。故我方重申并回复你方，我方房屋不能出售给言而无信，欺骗签约的你方。”庭前证据交换时，原告申请证人吴某某出庭作证，其证人证言为：“证人系原、被告本次房屋交易的经办人。2016年2月29日双方签订居间协议后去银行办理转账手续，由于被告程玮身份证过期，双方合意于2016年3月2日签订买卖合同时一并支付。2016年3月2日，双方的交易是另两个业务员操作的，其中一个业务员已经去银行排队准备让被告付款，但另一业务员打电话说陈先生(即原告俞丽莉丈夫)走了，证人与陈先生电话沟通，他说等处理完租客的事情再让被告付款。因为按照交房及尾款的约定，不交房会产生违约金。故陈先生说暂不要打款，在租客没有离开房屋前，如果下家打款会产生大的风险。下家已准备好打款了。”被告对证人证言无异议。原告对证人证言不予认可，原告认为居间方的佣金是向被告收取，故证人与被告之间有利害关系。且证人不是对亲自经历的事项作出说明，而是听手下业务员说的，故不具有可信度。被告为证明其当时要求继续履行合同而原告拒绝接受首付款的事实，提供录音证据并当庭播放。录音为程玮父亲程声财与俞丽莉之间2016年3月4日的电话通话，大致意思为：“被告方听中介说原告方不卖房子了，希望原告做做丈夫的工作，继续履行合同，答应了就马上打款。原告表示不能答应。”原告称该录音并非原声带，故对其真实性不予确认。但原告未提交对录音进行司法鉴定的申请。庭审中，原告提出《上海市房地产买卖合同》内容违法，合同内容中涉及压低房价，规避税费，定金50万元未付却表述为已付，上述内容导致合同失去真实性，违背当事人的真实意思表示，故申请变更诉请为1、要求法院判决原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》因违法而无效，2、要求法院判决原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第一条第一款因欺诈不实而无效。另，原告提供补充证据交通西路房产证一份，证明签订合同时，原告丈夫在交通西路另有产权房，系争房屋并不是满五唯一。而《协议书》中却要求原告配合承诺满五唯一，也印证了中介公司与被告欺骗原告。反诉查明的事实同本诉。本院认为，关于本诉，一、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价为XXXXXXX元，同日签订的《协议书》约定被告应当另外支付装修补偿款XXXXXXX元。虽然被告并未承认该行为为作低房价，但双方居间协议约定的总房价款即为XXXXXXX元。且《协议书》第四条约定，若合同价XXXXXXX元未通过税务机关审核，则双方同意按照税务机关的核定价审税，多出的税费由被告承担。根据上述约定以及《协议书》中其他关于税费承担的特别约定，本院认为原、被告之间具有作低房价的行为，该行为应予严肃批评。但作低房价的条款即使无效亦不足以影响整个买卖合同的效力。故本院对原告提出的因规避税费而致合同无效的意见不予采纳。二、关于原告提出的协议书中要求其配合承诺系争房屋系满五唯一，是中介与被告欺骗原告的意见，本院认为，由于本案的房屋买卖并未进行到审税环节，且原、被告非为原告是否需要配合承诺而发生纠纷，故基于上述同样的理由，虽然该条款可能损害原告利益，但对整个合同效力并无影响，况且原告同意承诺亦有一定责任。三、《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第一条第一款中将未付的50万元定金表述为已支付，与事实确实不符，该合同条款确有瑕疵，但反诉原告并没有陈述其已支付了500000元，且原告明知被告未支付，该条款没有使原告陷入错误认识。综上，本院对原告要求判令原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》无效，附件三付款协议第一条第一款因欺诈不实而无效的诉讼请求因缺乏事实和法律依据不予支持。关于反诉，合同签订后，反诉原、被告应依照合同约定履行自己的义务。反诉原告应当按时付款，反诉被告应当配合办理相关手续。一、关于定金500000元的支付。居间协议约定，2016年2月29日前反诉原告应向反诉被告支付定金500000元，被告称因其身份证过期无法大额转账致未能给付上述款项，因按时给付款项系被告之合同义务，故因其自身原因导致未按约履行的，仍构成违约，反诉原告应当承担逾期付款的违约责任。反诉原告提出反诉原、被告合意于2016年3月2日一并支付定金及首付款，但仅提供中介工作人员的证人证言予以证明，无其他证据，系孤证，本院无法采信，且双方约定的佣金由反诉被告承担，故中介工作人员与本案有利害关系，本院对反诉原告主张的此节事实不予采信。反诉原告应付定金500000元而未付的行为，构成违约。二、关于未继续履行买卖合同的责任应由谁承担。反诉被告虽然对2016年3月4日通话录音的真实性不予认可，但未提出鉴定申请或提供其他相反证据，故本院对该通话录音的真实性予以确认。根据该通话录音，2016年3月4日反诉原告向反诉被告表示可以付款，但反诉被告明确拒绝，故该日后反诉原告未付款的责任已不在反诉原告，系因反诉被告拒绝收取，反诉被告构成违约。三、关于合同解除。《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第7.2条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。如前所述，反诉原告逾期付款的期限并未超过十个工作日，反诉被告无权要求解除合同，双方应在反诉原告承担逾期付款违约责任后继续履行房屋买卖合同。故反诉被告发送的《对告知函的回复》并不具有解除合同的效力，反诉被告拒绝履行合同，应视为反诉被告违约。根据查明的事实，反诉被告无继续履行的意愿，反诉原告要求解除合同予以准许。四、关于违约金数额。反诉被告违约，反诉原告要求反诉被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求并无不妥。反诉被告认为违约金的过高，申请法院调低符合法律规定，本院将根据合同的签订情况、反诉原告的付款情况及反诉原告因反诉被告违约行为遭受的损失、反诉被告因违约行为获得的利益等因素酌情确定金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、对原告俞丽莉的诉讼请求均不予支持；二、反诉被告俞丽莉与反诉原告程玮、徐海宁于2016年3月2日签订的关于上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；三、反诉被告俞丽莉应于上述《上海市房地产买卖合同》解除之日起十日内配合反诉原告程玮、徐海宁办理上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋的网签撤销手续；四、反诉被告俞丽莉应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告程玮、徐海宁违约金人民币150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币550元，减半收取，计人民币275元，由原告负担。本案反诉受理费人民币4400元，已减半收取，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一六年十一月十四日书记员  朱 颖附：相关法律条文附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。