`湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民简初字第313号原告常德金诺拍卖有限公司，住所地石门县。法定代表人覃军，该公司董事长。被告石门县广发房地产开发有限责任公司，住所地石门县。诉讼代表人杨业福，石门县广发房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人刘楚双，湖南前进律师事务所律师。第三人杜泽军，男，1967年3月20日出生，汉族，居民，住石门县。第三人熊永忠，男，1969年1月18日出生，汉族，居民，住湖南省南县。第三人万良昌，男，1973年2月19日出生，汉族，居民，住重庆市万州区。第三人周成欣，男，1972年2月19日出生，土家族，居民，住石门县。四位第三人的共同委托诉讼代理人柳娟，湖南楚江律师事务所律师。第三人盛侠，男，1984年12月25日出生，土家族，居民，住石门县。第三人杨婷，女，1982年4月30日出生，汉族，居民，住常德市鼎城区。委托诉讼代理人盛侠，男，1984年12月25日出生，土家族，居民，住石门县。原告常德金诺拍卖有限公司（以下简称金诺公司）与被告石门县广发房地产开发有限公司（以下简称广发公司）确认合同效力、所有权确认纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，因本案与第三人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣、盛侠、杨婷有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加本案的诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金诺公司的法定代表人覃军、第三人杜泽军、熊永忠、周成欣及其委托诉讼代理人柳娟、盛侠均到庭参加诉讼，被告广发公司的管理人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法实行缺席审理。本案现已审理终结。原告金诺公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的关于“和福楼”车库买卖协议有效；2、确认原告取得上述合同所涉及的30间车库的所有权。事实和理由：原告于2014年9月及当年11月分两次从被告广发公司购买了“和福楼”房产项目的架空层部分的地上车库，双方签订了《石门县商品房预售协议》，原告如约支付了合同的价款并与被告广发公司进行了交接。但在交接过程中，原告发现被告已经将部分车库在此之前卖给了他人，随即与被告广发公司协商签订《补充协议》给原告补足30间车库。原告将车库用于存放待拍卖的车辆。在原告取得车库后，被告为了抵债或者筹集资金又背着原告私下将部分车库非法卖给了他人。原告认为：与被告购买车库的合同合法有效，并已经支付了合同所约定的价款，被告在收到价款后与原告办理了交接手续，至此原告已经取得了车库的所有权，虽然被告后将部分车库非法卖与他人，但根据交易习惯及相关法律规定，原告才是上述车库的合法所有人，故请求法院依法判令支持原告的诉求。被告广发公司未答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据。第三人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣述称：原告与被告之间所签订的合同是无效的合同，应当判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由：当事人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣通过与被告广发公司在2015年1月就分别购买“和福楼”的车库，被告已经将车库交与第三人，且第三人在实际取得车库后已经在使用，2015年6月，第三人发现其购买的车库的锁已经被原告换掉，并被原告占有。后第三人杜泽军提起仲裁并将门锁重新换掉继续占有该车库，仲裁确认杜泽军与被告的车库买卖合同合法有效。2015年9月，原告金诺公司起诉案外人高小平（杜泽军的妻子）要求停止侵害恢复原状，并向法院提交了购房合同与附件图。事实真相是原告与被告公司的李振波恶意串通，严重损害第三人的合法权益，制作虚假合同，用完全相反的设计电脑编号、虚假的车库顺序手写号、恶意篡改合同的签订时间，故请求法院依法确认原、被告之间所签订的两份关于“和福楼”车库的《石门县商品房预售合同》及补充协议无效。第三人盛侠、杨婷述称：被告“和福楼”12号车库及面向水果市场座北朝南从西往东的第12间面积为34.15平方米的车库是第三人盛侠、杨婷所购买的。因为第三人盛侠、杨婷与被告广发公司的李振波于2011年达成了购买了协议，并且已经于2015年5月给被告付清了房款。2013年2月被告就将车库交与盛侠、杨婷，且盛侠、杨婷已经开始使用。2015年6月，别人告知盛侠该车库已经被原告金诺公司更换锁，后与原告的法定代表人覃军沟通，原告当面也承认盛侠、杨婷的合同在先，同时将钥匙给了盛侠。被告广发公司与他人签订有关涉及到盛侠、杨婷的车库的任何协议，侵犯了盛侠、杨婷的车库的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原、被告及被告与第三人所签订的合同究竟谁的成立在先？谁的商品房交付在先？原告金诺公司与被告广发公司签定的合同是否存在恶意串通、倒签合同时间的问题。据此原告提交了《石门县商品房预售合同》及附图、《关于和福楼车库出售的补充协议》、公安机关对李振波的询问笔录、2014年9月23日和2014年11月27日的收据、派出所的调查笔录、县公安局的调查笔录、车库现场照片、朱新华的证言、车辆修复报告、公告、起诉书等证据，第三人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣对部分证据提出异议，第三人盛侠、杨婷对此证据未提出异议。据此第三人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣向本院提交了杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣、盛侠、杨婷及证人陈集桂持有的《石门县商品房预售合同》及和福楼车库平面图、证人谢前柱的证词、对闫小华的调查笔录、手机视屏资料、（2015）常仲裁字第441号裁决书，原告金诺公司提供的《石门县商品房预售合同》及车库平面图，并申请证人谢前柱、闫小华出庭作证的证词。第三人盛侠、杨婷对上述证据均未提出异议，第三人杜泽军、熊永忠、万良昌、周成欣对原告提交的上述证据提出异议，认为原告金诺公司提供的《石门县商品房预售合同》及车库平面图系双方负责人事后恶意串通伪造的，内容不真实。对收款收据的真实性提出异议，与第三人提交的收款收据不一致。对李振波的调查笔录的真实性提出异议，是李振波与原告串通后说的假话。对杨坤才的调查笔录、朱新华的证言、公告的真实性和关联性均提出异议，不能达到原告的证明目的。对起诉书的关联性及证明力提出异议。经本院审查，认为第三人的异议成立，与本院查明的相关事实相符合，故对原告提交的上述证据不予采信。原告对第三人提交的杜泽军持有的《石门县商品房预售合同》及和福楼车库平面图、证人谢前柱的证词、对闫小华的调查笔录等证据的真实性提出异议，对（2015）常仲裁字第441号裁决书的合法性提出异议，对证人陈集桂持有的《石门县商品房预售合同》的关联性提出异议。对上述事实和证据争议，本院认为，第三人虽然主张原、被告签订的合同为时间倒签，但仅凭原、被告合同附件车库平面图、房间标号与第三人均不一致，原、被告合同交易的车库与第三人存在重叠以及买受人占有的时间等证据，不足以证明第三人的主张，故本院不支持原、被告签订的合同系伪造倒签的事实的主张。就占有时间先后的问题，原告及第三人虽然均提供有相应的证据证明自己占有在先，但第三人的证据证明力明显具有优势，因为交易的车库起初全部由工程施工人闫小华占有，对此事实第三人均予以认可，原告虽有异议，但未能提出相应的证据予以反驳，第三人买受的车库均由闫小华腾退，而原告则从未与闫小华存在车库交付往来。由此可见，杜泽军等第三人买受车库后占有在先。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告广发公司以出让方式于2011年6月22日取得座落在石门县楚江镇站西路一处使用权面积为2646平方米的国有土地的建设用地规划许可证，2011年6月28日取得该宗土地的国有土地使用证，于2011年11月30日取得建设工程规划许可证，于2011年12月22日取得建筑工程施工许可证。被告广发公司开发建设名为“和福楼”的房地产项目，2012年5月4日经石门县房地产管理局批准销售，并取得预售许可证。2013年2月1日被告与第三人盛侠、杨婷签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人盛侠、杨婷购买被告广发公司开发建设的和福楼项目的12号车库一间，价款为133185元。第三人盛侠、杨婷已于2013年1月31日将购房款支付给被告广发公司。2015年1月23日，被告广发公司与第三人杜泽军签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人杜泽军购买被告广发公司和福楼项目的6-11号、13号、25-34号、15号共计19个车库，总价款为102万元。当日第三人杜泽金将购房款交与被告。2015年1月29日，被告广发公司与第三人熊永忠签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人熊永忠购买被告广发公司和福楼项目的1、18、19号车库，总价款为11万元，2015年1月30日，被告广发公司与第三人熊永忠签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人熊永忠购买被告广发公司和福楼项目的2、20、21号车库，总价款为15万元,。2015年1月29日，被告广发公司与第三人万良昌签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人万良昌购买被告广发公司和福楼项目的16.34、35号车库，总价款为19万元。2014年1月20日，被告广发公司与第三人周成欣签订《石门县商品房预售合同》，约定：由第三人周成欣购买被告广发公司和福楼项目的14号车库，总价款为101800元，第三人周成欣并于当日支付购房款给被告广发公司。2014年9月23日，原告金诺公司与被告广发公司签订《石门县商品房预售合同》，约定：由原告购买被告和福楼项目的1-10号车库，总价款为50万元。于2014年11月27日，原、被告签订《石门县商品房预售合同》，约定：由原告购买被告和福楼项目的1-20号车库，总价款为100万元。2014年12月27日，原、被告签订《关于和福楼车库出售的补充协议》，约定：双方就和福楼一层车库原签订的两份协议系双方真实意思表示，合法有效，现因出卖人的原因，此前有南向共计三间车库已经出售，另有三间楼梯间计算在内买受人无法实际使用，现双方协商采取补救措施为：将北向车库补充六间给买受人。本院认为：依法签订的合同应受法律的保护。依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案中被告与原告及其第三人所签订的房屋买卖合同均无法律规定的无效情形，均为有效合同。故对原告要求确认其与被告签订的商品房预售合同的效力的主张，本院依法确认其与被告所签订的商品房预售合同为有效合同。本案中，被告先后将车库分别与原告及其第三人签订商品房预售合同，且均未办理过户登记手续，其房屋的所有权仍属于被告所有，根据《物权法》第九条及十四条之规定，不动产权以登记为准，不动产应当登记具有对抗效力。在两合同均有效的情况下，本案中存在的最大问题就在于合同如何履行，房屋最终归属。本案属于典型的一房二卖，在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用，并不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时该买受人基于买卖合同事实上管理使用该房屋，形成一种有权占有，这种占有是应该受法律保护的。另外，房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。房屋交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于及时稳定财产关系。根据“债务人任意履行规则”，作为债务人的出卖人向哪个债权人(买受人)履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则和提高财产的利用价值。故在买受人均未办理房屋权属转移变更登记的情况下，应由先行占有的买受人取得房屋所有权。既然本案中被告已经将车库交与第三人使用，故本案所涉的车库应该属于第三人所有，对原告要求确认车库所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告常德金诺拍卖有限公司与被告石门县广发房地产开发有限责任公司签订的《石门县商品房预售合同》有效。二、驳回原告常德金诺拍卖有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由原告常德金诺拍卖有限公司负担40元，由被告石门县广发房地产开发有限责任公司负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  刘尚平审 判 员  喻自力审 判 员  钟建平二〇一六年十一月二十五日代理书记员  覃道敏