吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初110号原告：姜慧连，女，1975年9月13日生，汉族，无职业，现住延吉市朝阳街丹阳委***组。委托代理人：南林青，吉林海兰江律师事务所律师。委托代理人：朴灿勇，吉林海兰江律师事务所律师。被告：延边源田房地产开发有限公司，住所：延吉市公园街园圃胡同。法定代表人：赵树田，经理。被告：延边新天地房地产开发有限公司，住所：延吉市延朝公路。法定代表人：刘冰，经理。委托代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。委托代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边树宏家具实业有限公司，住所：延吉市朝阳川镇东丰村。法定代表人：何树宏，经理。委托代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。委托代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。被告：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所：延吉市长白山西路。法定代表人：关伟利，经理。委托代理人：杨荣玉，男，1973年1月9日出生，汉族，吉林长江集团建筑安装有限公司职员，住延吉市北山街青阳小区。第三人：韩松，男，1963年12月25日生，朝鲜族，个体工商户，住延吉市广源居。原告姜慧连诉被告延边源田房地产开发有限公司（以下简称源田公司）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、延边树宏家具实业有限公司（以下简称树宏公司）、吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称长江公司）、第三人韩松之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日作出（2013）延民初字第1857号民事判决。原告不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年12月22日作出（2015）延中民四终字第525号民事裁定，撤销本院（2013）延民初字第1857号民事判决，发回本院重审。本院于2016年1月6日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告姜慧连委托代理人南林青、朴灿勇，被告新天地公司、树宏公司的共同委托代理人李维、杨帆，被告长江公司委托代理人杨荣玉、第三人韩松、马云峰到庭参加诉讼。被告源田公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜慧连诉称：2009年6月30日，原告与被告树宏公司签订互换协议，原告用尼桑天籁轿车一台，车架号为R202746，另加人民币6万元换环保嘉园第xx号房屋一套，面积为95.4平方米，约定原告以每平方米2750元，总房款为262350元，其他各项费用13638元，以上两项合计275988元。原告按照协议履行了全部义务，但被告至今未交付该房屋给原告。因此，原告起诉至法院，请求法院判令被告交付房屋。被告源田公司未提出答辩意见。被告新天地公司、树宏公司共同辩称：一、本案因伪造公章，涉及刑事案件。1.本案中所涉及到的《房屋买卖合同》，经源田公司法定代表人的证明（2012年10月16日、2012年10月20日、2014年12月11日的三份证明材料及举报信），其合同上的公章、法人章系伪造，并非源田公司所加盖，根本不是源田公司或法定代表人在对外卖房，源田公司及其法定代表人从未对外出售过环保家园的房屋。2.根据吉林常春司法鉴定所对于源田公司公章、法人章进行的鉴定中真实公章的样本，与《房屋买卖合同》中源田公司公章对比，很明显能看出公章、法人章的不同之处，因此《房屋买卖合同》中的公章、法人章系伪造。综上，被告认为本案中所谓的《商品房买卖合同》是有人利用伪造的源田公司公章，对外进行售房，其行为已涉嫌诈骗，骗取购房百姓的钱财。根据相关法律的规定，本案应当依法移送至相关部门进行刑事立案追究。二、本案诉争房屋的真实产权人是树宏公司和新天地公司，源田公司无权出售房屋。根据2007年12月17日签订的开发项目合作协议书、2008年4月10日签订的补充协议书、2009年8月29日树宏公司、源田公司签订的《解除2009年8月28日关于开发项目合作变更补充协议书》2009年8月29日树宏公司、源田公司签订的《解除2009年8月28日关于开发项目合作变更补充协议书》等等相关规定，均可以证明诉争房产的实际产权人为树宏公司，并且之后又经合法程序将产权变更至新天地公司名下，多份证据均表明了源田公司无权出售房屋，树宏公司、新天地公司从未把环保家园小区的售楼权交给源田公司，也从未授权过源田公司可对外签订房屋买卖合同，更加没有授权给长江公司或其他任何人。三、本案涉及的《商品房买卖合同》无效。本案中所涉及的《商品房买卖合同》上的公章、法人章均为伪造，源田公司从未对外出售过房屋，从未签订过《商品房买卖合同》，是有人假借源田公司名义利用伪造的公章对外与原告签订的房屋买卖合同，因此该合同在法律上无效，其行为属于无权处分，树宏公司和新天地公司对此不予承认，并且源田公司对此也不予认可，且树宏公司、新天地公司根本不是合同的相对人，原告无任何权利和依据要求树宏公司、新天地公司交付房屋和承担违约责任。四、本案涉及的《商品房买卖合同》从任何角度上看，都对树宏公司、新天地公司没有约束力。根据本案的证据以及事实情况，有人假借源田公司的名义伪造公章、法人章，签订合同的当时，源田公司不知情，树宏公司、新天地公司也不知情，且目前源田公司、树宏公司、新天地公司均表示对《商品房买卖合同》予以否认，《商品房买卖合同》根本不真实。暂且抛开《商品房买卖合同》的真实性不谈，但从《商品房买卖合同》的主体上看，签订合同的主体是原告与源田公司，但房屋并没有实际交付，没有办理相应的产权手续，相反，目前诉争房屋的产权已经合法登记在新天地名下，根据物权法的有关规定，在树宏公司、新天地公司不同意交付房屋的情况下，原告只能要求源田公司承担违约责任，而没有权利要求树宏公司、新天地公司交付房屋。同时根据合同法的相关规定，因源田公司否认签订过商品房买卖合同，明确表明商品房买卖合同公章法人章是伪造的，因此在源田公司、树宏公司、新天地公司将诉争楼盘产权变更至新天地名下时，明显根本没有将诉争商品房买卖合同的权利义务概括转让给新天地公司的意思表示，因此，商品房买卖合同在法律角度上根本不能对树宏公司、新天地公司生效，树宏公司、新天地公司不需承担相应的责任。五，本案不存在真实的《商品房买卖合同》，实际上是顶账行为。本案中，原告主张的权利名为商品房买卖合同，但实际为顶账行为，缺乏真实的商品房买卖的意思表示，没有购房收据且房屋没有实际将产权转移给原告，因此，抛开商品房买卖合同的真实性不谈，该房屋买卖合同实际是以物抵债协议，但该合同并未实际履行，没有实际交付房屋，更没有办理房屋登记手续，由于以物抵债协议是实践性合同，因此在房屋没有实际交付且没有办理产权登记手续的情况下，原告要求交付房屋的诉讼请求不应当得到支持。六、长江公司无权处分树宏公司和新天地公司的房产。在伪造公章销售的房屋中，其中有部分是长江公司顶账出去的，树宏公司从未授权过长江公司可对外顶账，长江公司的行为属于无权处分。树宏公司、新天地公司不予认可。长江公司称其依据的两份协议（2009年4月2日协议，2009年12月23日协议），这两份协议没有任何法律效力。2009年4月2日的协议只有韩松签字，并没有源田公司法定代表人的签字。2009年12月23日的协议因系伪造公章、法人章，而韩松并不能代表源田公司，不是源田公司的法定代表人签订，也不具有任何法律效力。因此，长江公司根本无权处分房屋。另外，长江公司称其与源田公司协商将房屋顶账，但源田公司法定代表人证明从未有过对外售房的行为，因此，长江公司的主张与事实不符，并且不管源田公司是否将房屋顶账给长江公司，这都不代表长江公司或其他任何人可以伪造公章、法人章签订商品房买卖合同。伪造公章、法人章签订的商品房买卖合同必然在法律上不能生效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告长江公司辩称：对原告的诉请没有意见，同意交付房屋。第三人韩松述称：2006年，源田公司的法定代表人赵树田将源田公司的经营管理权全部交给第三人，第三人在经营源田公司期间开发了广源居2期及环保嘉园1期及现在诉争的环保嘉园2期的工程。树宏公司想要开发环保嘉园1、2期工程，该项目的土地使用权是树宏公司前期联系及操作的，但是其没有资金和开发资质。树宏公司的法定代表人何树宏找第三人，让第三人帮着开发，故以源田公司的名义且由第三人投资开发建设了1期工程。第三人和何树宏口头约定，由第三人先投资建设，施工是由长江公司进行，工程款是以出售房屋的价款折抵工程款，剩余的房屋归树宏公司所有。1期工程的售房权利给了源田公司，工程结束后经双方结算树宏公司欠源田公司1600多万工程款，于是第三人向长江公司提出要退出2期工程，长江公司同意由其继续进行施工建设。2期工程房屋售房权也是给了源田公司，因为第三人退出，于是给了长江公司。2009年12月23日，2期工程开始时，源田公司与树宏公司、新天地公司签订了以房顶工程款协议书，约定树宏公司及新天地公司将面积为1万平方米的住宅房屋不低于2500元的价格顶工程款2500万元，该协议书是三方协商后签订的。之后长江公司以房顶工程款对外抵账给他人，是经过源田公司的同意签订的商品房买卖合同。源田公司的法定代表人赵树田从来没有参与过该工程，全是由第三人实际经营管理操作的。因第三人和赵树田发生矛盾，2009年的时候赵树田把源田公司的公章拿走，因长江公司在施工建设中需要以房换物，急需签订商品房买卖合同，第三人为了继续履行合同，重新制作了新的公章，并用于后期履行合同和签订合同。对于原告的诉请没有意见，对于违约金第三人不应该承担。延边聚星货运站有限公司并未参与项目开发，第三人是以源田公司经营负责人的名义参与项目建设。经审理查明：2007年12月17日，甲方树宏家具公司、乙方源田公司（实际与第三人韩松协商）及案外人延边聚星货运站有限公司签订《开发项目合作协议书》，主要约定：合作内容为代建环保局新建办公楼（吉林省辐射环境应急前沿指挥中心），对“金达莱花园小区”进行整体施工建设并销售。本案诉争房屋的开发权归树宏公司所有，乙方（源田公司、延边聚星货运站有限公司）承担所有工程施工义务，乙方可委托其他建筑公司施工，但工程结算只认可被告源田公司，树宏公司是该项目的投资人和权利人。售房价格由树宏公司提供价格标准，源田公司按照树宏公司提供的价格进行销售，售房合同必须有树宏公司盖章签字后生效，所有售房资金存入此协议内容的共有帐户。项目对外合同由树宏公司签署，对外销售房屋合同用源田公司的开发资质签署，由源田公司提供相应签约的相关文本资料，合同签订后双方应认真履行合同内容，各持合同原件进行备案。如小区房屋在销售中，销售金额不能结清源田公司工程款，在小区交付使用同时，将小区剩余房屋抵押给银行贷款来偿还乙方工程款，延期所欠金额按照银行贷款利息支付给源田公司。2008年4月10日，树宏公司与源田公司签订补充协议，约定：环保嘉园小区项目开发区权归树宏公司所有，源田公司负责项目建设。由于源田公司具有开发资质，故将项目开发手续全部办理在源田公司名下，但项目开发权及所得利润归树宏公司所有。2008年6月15日，树宏公司与源田公司作为发包人，将环保嘉园1、6、7、8号楼建设工程发包给延边广源建筑安装有限公司施工（长江公司的前身）。本案诉争房屋环保嘉园1号楼由长江公司实际施工。2009年8月29日，树宏公司与源田公司签订补充协议书，约定：环保嘉园项目的全部开发权和施工权归树宏公司所有，全部利润归树宏公司所有，树宏公司负责项目对外合同签约以及对外全部销售房屋合同的签署，树宏公司持购房合同原件进行备案，源田公司没有任何权利备案。被告树宏公司因与案外人马云峰工程款往来账，以环保嘉园的房屋进行顶账。原告得知案外人马云峰出售此房屋，与其达成互易协议。2010年6月23日，原告与案外人马云峰到环保嘉园售楼处，与被告树宏公司法定代表人何树宏协商购买房屋事宜。同日，树宏公司法定代表人何树宏向原告出具（大写）275988元的收据，同时又出具“树宏家具同意环保嘉园xx号房，95.4平方米*2750元=262350元，各种手续费13638元，共欠275988元”内容的证明，并加盖树宏公司公章。2010年6月30日，原告与安外人马云峰签订互换协议，约定：原告以其所有的轿车及63000元现金与马云峰所有的环保嘉园xx号，面积为95.4平方米的房屋互易。同日，在延吉市房产管理局，原告在马云峰持有的加盖被告源田公司公章的商品房买卖合同书买受人处签名。原告已将车和现金交付给案外人马云峰。审理中，树宏公司及新天地公司出具由被告源田公司及其法定代表人赵树田出具的书面证明，证明诉争房屋买卖合同书中加盖的源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系第三人韩松伪造形成。第三人韩松亦承认，2009年末（时间记不清），源田公司法定代表人赵树田将源田公司公章及名章取走，为了以签售房屋的方式周转工程资金，其私刻源田公司公章及法定代表人名章，用于签订商品房买卖合同的事实，并对双方之间的互易关系及合同的真实性予以认可。2009年12月23日，甲方树宏公司、乙方源田公司（第三人韩松）、丙方新天地公司签订《协议书》，约定：甲方开发的环保嘉园小区位于延吉市天池路南侧，乙方承建甲方工程所涉及的工程款约为5500万元，具体金额以双方确认工程决算书为准。甲方以环保嘉园电梯楼住宅房屋给乙方用以冲抵部分工程款，面积约10000平方米，以实际测绘为准，平均价格每平方米不能低于2500元，抵工程款金额为2500万元（多退少补）。以实际双方确认结算为准，树宏公司安排在2009年12月24日接管环保嘉园售楼处，同时确认已售出楼盘产权、金额明细、剩余产权明细。后树宏公司、新天地公司拒绝履行上述协议。源田公司法定代表人赵树田非经诉讼程序自行向吉林常春司法鉴定所申请鉴定，该所于2012年11月1日作出鉴定意见为：落款日期“2009年12月23日”《协议书》上乙方“源田公司”公章印文与委托人提供的样本“源田公司”公章印文不是同一枚公章所盖印。该《协议书》上法定代表人“赵树田”名章印文与委托人提供的样本“赵树田”名章印文不是同一枚公章所盖印。2014年，树宏公司、新天地公司将源田公司诉至吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求确认双方于2009年12月23日签订的协议书无效、源田公司补偿树宏公司、新天地公司赔偿金310万元。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）延中民四初字第12号民事判决：驳回树宏公司、新天地公司的诉讼请求。树宏公司、新天地公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，并于2015年5月13日撤回一审起诉及二审上诉，吉林省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）吉民二终字第28号民事裁定：撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四初字第12号民事判决、准许树宏公司、新天地公司撤回起诉。另查，2008年3月27日，源田公司取得了延吉市规划管理局颁发的环保嘉园小区的《建设用地规划许可证》；2008年8月11日取得了延吉市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》；2008年8月21日取得了延边朝鲜族自治州建筑业管理办公室颁发的《建设工程施工许可证》、2008年4月30日取得了延边朝鲜族自治州国土资源局颁发的延州（2008）国土准字第010号《建设用地批准书》和延州国土用字（2008）018号《国有土地使用执照》、取得了延吉市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》。2008年9月25日，树宏公司出资成立了新天地公司。2009年12月28日，树宏公司、新天地公司与源田公司（法定代表人赵树田）签订协议书，约定：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区”的开发手续变更登记在新天地公司名下。2010年3月29日，树宏公司、新天地公司对源田公司向本院提起民事诉讼，要求将上述开发手续变更登记在新天地公司名下。本院于2010年12月2日作出（2010）延民初字第888号民事判决：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区开发手续”变更登记在新天地公司名下。2011年9月1日，“环保嘉园小区”的商品房预售许可证变更登记在新天地公司名下。2011年11月30日，本院作出（2011）延民再字第38号民事裁定：以树宏公司、新天地公司要求将开发手续变更登记在新天地公司名下的诉讼请求，不属于民事案件受案范围为由，撤销本院（2010）延民初字第888号民事判决、驳回树宏公司、新天地公司的起诉。现环保嘉园小区开发手续仍登记在新天地公司名下。2011年5月份，树宏公司因与第三人韩松、长江公司之间的经济纠纷，向延吉市公安机关报案。公安机关在处理过程中，经协调三方，由树宏公司于2011年6月17日分九次向第三人韩松及被告长江公司支付2138万元（树宏公司主张支付2500万元，但证据不足），并由第三人韩松为代表的源田公司、关伟利为代表的长江公司签订九份内容相同（付款金额不同）的付款协议，其内容为：“延边源田房地产开发有限公司代表人韩松，吉林长江集团建筑安装有限公司法定代表人关伟利共同收到延边树宏家具实业有限公司支付给吉林长江集团建筑安装有限公司施工环保嘉园1号楼电梯楼的工程款一百五十万元（每次付款金额不同）。待工程结算后按工程款实际金额多退少补。”，协议书中有第三人韩松及长江公司法定代表人关伟利签字，并出具收款收据。2011年8月13日，经公安机关协调，树宏公司（甲方）、延边聚星货运站有限公司（乙方）、长江公司（丙方）签订关于《环保嘉园工程结算协议书》，约定三方就环保家园电梯楼工程已完工部分共同选择鉴定部门进行价格评估、认证。2011年8月18日，三方再次签订《环保嘉园工程结算协议书》，同意由延边宏远工程造价咨询招标有限公司进行价格评估、认证。三方必须根据延边宏远工程造价咨询招标有限公司评估、认证的价格进行结算。2012年5月28日，延边宏远工程造价咨询招标有限公司出具结算书，认定环保嘉园电梯楼已完工程部分工程总造价为37550270元，但标注“根据建设单位、施工单位提供的资料编制的已完结算，未经甲乙丙三方确认的工程结算书（初稿）”。至今，三方未结算。2013年1月17日，第三人韩松为了担保与树宏公司结算工程款问题，向公安机关提供由其经营的延龙房地产开发公司名下的新罗世界四楼及五楼全部产权作为担保物进行冻结。被告树宏公司至庭审结束，未能举出第三人韩松私刻公章及其他经济问题由公安机关正式立案及是否作出处理的证据。源田公司及长江公司在收取2138万元工程款后，将环保嘉园电梯楼1-5楼门市房全部交付给树宏公司。审理中，被告树宏公司、新天地公司、长江公司、第三人韩松均承认案外人延边聚星货运站有限公司并未实际参与诉争房屋的建设及结算，与本案无利害关系。2009年5月26日，源田公司修改公司章程，第三人韩松出资500万元成为源田公司的股东，持有50%的股份；赵树田出资350万元，持有35%的股份。现诉争房屋权利人在房产管理信息档案中登记在新天地公司名下，无预售房屋、抵押等登记记载。另查，根据源田公司售楼时的设计平面图及房屋编排，本案房屋设计上1单元（A座）、2单元（B座）格局完全相同，每单元每层楼共有8套房屋，每个单元以电梯为中间线，东西两侧各有一套面积相同的房屋，南北方向连着四套房屋，按照面积大小，从南数第一户为95.4平方米、南数第二户为41.5平方米、南数第三户为79平方米、南数第四户为46.6平方米的房屋。本案涉及的房屋在商品房买卖合同中标注为xx号，面积为95.4平方米，其实际所处位置为xx层电梯西侧南数第一户。认定上述事实的主要证据有：身份证及互换协议书、收据及证明、商品房买卖合同书、2007年12月17日《开发项目合作协议书》及承诺书、2008年6月15日《建设工程合同》、2009年12月23日，树宏公司、源田公司、新天地公司《协议书》、2009年4月2日源田公司与长江公司签订《协议书》、2010年1月22日，延边农村合作银行小营支行、源田公司、树宏公司三方签订《附加协议书》、2014年9月26日（2014）延中民四初字第12号民事判决书和（2015）吉民二终第28号吉林省高级人民法院民事裁定书、2011年11月30日（2011）延民再字第38号民事裁定书及2010年12月2日（2010）延民初字第888号民事判决书、2009年5月31日、2009年7月22日，由树宏公司提供的《关于售楼处销售产权通知》复印件、延边晨报报纸、源田公司企业档案登记资料、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、2007年12月17日签订的开发项目合作协议书、2008年4月10日签订的补充协议书、2009年8月29日树宏公司、源田公司签订的《解除2009年8月28日关于开发项目合作变更补充协议》一份、2012年10月16日、2012年10月20日、2014年12月11日的三份证明材料、吉林常春司法鉴定所的鉴定意见书、申请办理五证变更的材料及新天地公司名下的五证手续、树宏家具公司替韩松、关伟利支付所借的高利贷明细及收据、环保嘉园工程结算协议书两份、环保嘉园高层工程结算书、2013年1月8日延边延龙房地产开发有限公司保证书及协助冻结房屋产权通知书等。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为：本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，原告提供的证据足以证明处分涉案房屋系树宏公司的真实意思表示，且源田公司亦按照树宏公司授权范围与原告签订商品房买卖合同，第三人韩松对此并无异议，且原告作为普通购房者，不可能知晓公章真伪等情况，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司出具的商品房买卖合同为真实的合同，其购房的本意为善意，并已按当时的市场价格支付合理对价，故该合同应视为树宏公司、案外人马云峰、原告之间合同权利义务的概括转移，属合法有效的合同。树宏公司与马云峰之间工程款是否结清不影响合同的效力，树宏公司可另案主张权利。关于房屋交付问题，因源田公司对于交付房屋均无异议，因诉争房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在答辩意见中明确表示二公司为诉争房屋的实际产权人，且诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告交付位于延吉市环保嘉园xx层电梯西侧南数第一户房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5440元（缓交），其他费用80元，共计5520元，由被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  黄红梅审判员  李雪英审判员  林大海二〇一六年十一月二十日书记员  全慧玲