辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2016）辽7401民初711号 原告（被反诉人）：盘锦市辽河油田基础教育管理中心，地址盘锦市兴隆台区迎宾大街4号。 法定代表人：张忠礼，该中心主任。 委托代理人，郭黎明，男，汉族，该中心干部。 委托代理人：赵建新，辽宁浩澜律师事务所律师。 被告（反诉人）：韩永发，男，汉族，出生1971年10月10，住址盘锦市双台子区。 委托代理人：李胜山，辽宁双兴律师事务所律师。 原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心与被告（反诉人）韩永发租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育中心委托代理人郭黎明、赵建新，被告（反诉人）韩永发委托代理人李胜山均到庭参加诉讼，被告（反诉人）韩永发在法定期限内提出反诉，本案合并审理，本案现已审理终结。 原告（被反诉人）诉称：1、依法解除原、被告（反诉人）于2009年6月8日签订的《场地使用协议书》2、要求被告（反诉人）立即拆除彩板房并封闭校园围墙，返还原告（被反诉人）出租的场地。3、支付自2014年9月至今拖欠的场地使用租金67500元。4、承担诉讼费用。事实与理由：2009年6月8日，原告（被反诉人）下属辽河油田迎宾小学与被告（反诉人）签订一份《场地使用协议书》，协议中约定将迎宾小学西南角一处场地出租给被告（反诉人）并搭建彩板房用作汽车修理厂。并约定了其他内容。协议期满后，迎宾小学与被告（反诉人）未再续签场地租赁合同，2015年年初，根据盘锦市委、市政府的要求，考虑到被告（反诉人）已使用迎宾小学场地六年之久，原告（被反诉人）要求与被告（反诉人）解除合同，但被告（反诉人）予以拒绝，既不支付约定租金，又不返还出租场地，因此诉至人民法院。 被告（反诉人）辨称：不同意解除合同，在租赁期间投入了大量财力物力，原告（被反诉人）应该予以补偿。不同意返还，也不同意支付租金。 被告（反诉人）反诉称：1、依法判令被反诉人向反诉人补偿回填，平整及建设的投资总费用88万元；2、由被反诉人承担本案反诉费用。反诉人认为双方签订场地协议书，合同到期后，被反诉人在不给予补偿的情况下，要求反诉人腾迁，反诉人不能接受。反诉人的投资较大，因此，被反诉人应当补偿。 原告（被反诉人）辩称：1、根据双方合同第四条、第五条的约定，考虑到反诉人填平出租场地投资较大，保证在学校发展需要及上级整体规划建设、执法行政部门明令禁止的情况下，保证反诉人最少六年的使用期，并将租金确定为三年内按1.5万元收取，三年后，暂定每年3万元租金。反诉人诉称的总投资70余万元及投资17万元购买北京平房一座没有事实依据。请求法院驳回反诉人的反诉请求。 根据双方当事人的陈述，归纳总结本案本诉争议焦点： 1、原告（被反诉人）要求解除被告（反诉人）于2009年6月8日签订的协议书是否符合法定条件。2、被告（反诉人）要求立即拆除才板房封闭围墙，返还场地及支付自2014年9月起至今拖欠原告（被反诉人）的场地使用租金50000元是否有事实和法律依据。 根据双方当事人的陈述，归纳总结本案反诉争议焦点：被告（反诉人）要求赔偿损失是否合理合法？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告（被反诉人）提供的场地使用协议书原件1份、2014年9月23日清退通知单原件。营业执照复印件1份，上述证据对方无异议，且与本案具有关联性，予以采信。对于原告（被反诉人）提供的2015年7月3日原告（被反诉人）向被告（反诉人）发出通知、2016年4月8日原告（被反诉人）所属的迎宾小学及四名证人出具的证明，对方有异议，且不符合证据法定形式，不予采信。对于被告（反诉人）申请工程造价鉴定报告，与本案具有关联性，予以采信。对于平整及建设造价表、3张照片、房屋买卖合同1份，对方有异议，不能有效证明被告（反诉人）的主张，不予采信。 结合以上证据及当事人陈述，认定下列事实： 2009年6月8日，原告（被反诉人）下属单位辽河油田迎宾小学与被告（反诉人）韩永发签订场地使用协议书，协议书上写明“鉴于学校校园西南角养育池西侧破烂不堪以及需要解决遗留问题（此处北京平房属于私人所建）考虑短时间内上级投入资金可能性较小，学校缺少资金投入改造，经与韩永发协商，同意个人投资设置临时彩板房用作汽车修理厂。第四条约定“因学校发展需要及上级整体规划建设或执法行政部门明令禁止，则合同终止，学校应按剩余天数返还租金。如无上述情况，考虑乙方投资较大，应保证乙方具有六年的使用期。”第五条约定“考虑韩永发前期投入较大，租金三年内每年按1.5万元收取，三年后，暂定每年3万元收取租金。”2014年9月23日，原告（被反诉人）给被告（反诉人）发出的《清退通知单》，通知单写明“学校结束租赁关系，于2015年元月1日前清理完毕，合同最后期限是2015年8月31日”。被告（反诉人）韩永发在该通知单签字。被告（反诉人）实为租赁该场地的盘锦亮维汽车服务有限公司负责人，经营至今。经人民法院依法委托锦州渤海工程造价咨询有限责任公司对被告（反诉人）填埋的迎宾小学部分鱼塘、场地平整、混凝土浇筑、铺设沥青场地及建造彩板房进行价格鉴定，鉴定价格为回填鱼塘74719.59元、沥青路面25851.66元、彩板房336871.59元、水电4686.97元、安全设施8612.03元。总价336871.59元。 本院认为：本案为租赁合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，原告（被反诉人）与被告（反诉人）签订的租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。本合同明确约定为一年期，期满具备继续条件则续签，且保证六年的使用期，现合同已到期，原告可以随时主张解除合同关系。原告（被反诉人）以书面方式通知被告（反诉人）终止合同，被告（反诉人）在通知单上签字确认，符合当事人的约定，本院予以支持。被告（反诉人）在合同到期后，接到通知单时，未按照原告（被反诉人）要求的最后履行期限搬迁、腾出场地，经营至今，且未交纳租赁费用，违反了协议中的约定，因此，对于原告（被反诉人）要求被告（反诉人）拆除彩板房并封闭校园围墙，返还原告（被反诉人）出租场地，及赔偿租金损失，予以支持。根据当事人的陈述及通知时间，被告（反诉人）未举证证明其缴纳了2014-2015年度的租金，能够确认租金损失时间应当自2014年9月起计算。 对于被告（反诉人）要求原告（被反诉人）补偿其损失的要求，本院认为，在双方签订场地使用协议书时，已经预见到被告（反诉人）前期投入较大，将租金确认为协议内容，并且保证六年的使用期，作为实际的经营者，应当具备该风险意识，但同时考虑到原告（被反诉人）知道并同意被告（反诉人）对租赁场地进行回填、铺设路面等，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条的规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”其中回填及铺设路面已与土地互相混合，难以分开，仍然具有利用价值，对该部分损失，本院予以支持。对于彩板房，为被告（反诉人）经营所用，双方约定终止合同时无条件拆除，应当及时拆除，对于水、电及安全设施，亦应及时拆除。 对于北京平房，协议中明确写明合同终止时所有权归属学校，被告（反诉人）主张该房屋为购买所得，要求原告（被反诉人）给付对价款，但其提供的证据不足以证明其主张，对于被告（反诉人）的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条的规定，判决如下： 一、解除双方租赁合同； 二、被告（反诉人）韩永发于本判决生效之日起三十日内从其承租的原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心下属单位辽河油田迎宾小区西南角迁出，拆除彩板房、水电、安全设施，并封闭校园围墙，拆除物归被告（反诉人）韩永发所有。北京平房归原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心所有； 三、被告（反诉人）韩永发自2014年10月起按每年租金3万元给付原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心租金损失，至迁出之日止； 四、原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心自本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉人）韩永发鱼塘回填、沥青路面补偿款100571.25元，以上附属物归原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心所有； 五、驳回被告（反诉人）韩永发的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由被告（反诉人）韩永发承担；反诉费用12600元；由原告（被反诉人）盘锦市辽河油田基础教育管理中心承担1386元，由被告（反诉人）韩永发承担11214元。鉴定费1.5万元，双方各承担一半。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审 判 长  梁智慧 代理审判员  佟 彤 代理审判员  陈桂红 二〇一六年十一月二十五日 书 记 员  陈 晨