云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初708号原告(反诉被告)：周澄，男，1982年9月28日，傣族，现住景洪市。委托诉讼代理人廖永军，云南东方神律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人陈改莲，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。被告(反诉原告)：西双版纳天元房地产开发有限公司，住所地西双版纳天元房地产开发有限公司，统一社会信用代码915328006812639728。法定代表人郑荣，女，1971年6月16日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系该公司总经理。委托诉讼代理人张丽娟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人陈远毅，男，1972年8月18日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系该公司员工。特别授权代理。原告周澄诉被告西双版纳天元房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院依法适用普通程序于2016年6月13日与本院受理的(2016)云2801民初704、705、706、707、709号案件合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖永军、陈改莲及被告的委托诉讼代理人张丽娟、陈远毅到庭参加诉讼。原、被告双方向本院申请庭外和解三个月，期满双方未能达成一致协议。现已审理终结。原告周澄向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告77.89万元、违约金155780元(778900元×20%)，利息95804.7元(778900元×6.15%×2年)，以上共计1030484.7元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2012年9月10日签订《土地使用权转让协议》，约定：原告将其坐落于景洪市曼听路满龙匡村土地面积为550.1平方米(使用权证号为景国用[2003]第0714号)及该土地上的所有建筑物、附着物、临时建筑物等一并转让给被告，转让金额共计约181.5万元，土地面积以实际测量面积为准。后双方于2013年5月17日双方另签订《补充协议》约定：土地转让款为220万元/亩，总价款为181.5万元(0.825亩×220万元/亩=181.5万元)。具体付款方式为土地总价款181.5万元减去被告借给原告借款20万元，再减去土地出让金9.57万元，再减去土地收购补偿费74.04万元，原告剩余土地转让总款77.89万元由被告出具欠条给原告。并同时约定：被告欠原告上述土地转让款77.89万元自被告领到施工许可证之日起24个月内付清(办理施工许可证时间暂定为约8个月，若8个月未办理完毕，双方协商延期)，由于上述欠款支付周期较长，双方同意按银行当年贷款利率支付欠款利息，利息计息时间从被告领到施工许可证之日起到付清余款之日止。协议签订后，原告严格按上述二协议履行相关交付义务，但被告故意拖欠办理施工许可证以此拒绝支付77.89万元。原告于2016年1月21日向被告发出还款通知，但被告置之不理。鉴于被告的种种违约行为，已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告西双版纳天元房地产开发有限公司(以下简称天元公司)辩称,一、针对被告是否为适格的诉讼主体的问题：被告不是适格的诉讼主体，被告在工商登记的名称为西双版纳天元房地产开发有限公司，其名称并没有“责任”二字，故原告起诉的被告不是本公司。基于以上答辩意见，请求法院驳回原告的起诉。二、针对事实及法律部分答辩如下：(一)天元公司与晨曦公司签订过《土地使用权转让协议》，系双方当事人对国家相关法律法规了解甚少的情况下签订的。由于后续土地证变更登记，办理受到限制，双方就未履行合同。而《补充协议》的签订系被告受到原告的相关人员胁迫而签订，原告与晨曦公司《土地使用权转让协议》及《补充协议》违反《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规规定。由于不可抗力及客观原因致使合同的目的不能实现，应予以解除合同。天元公司提出与晨曦公司解除合同，请求退还以借款方式支付的土地转让款，但是原告回复“不签字、钱不退、地也拿不到。”，天元公司遭到原告胁迫，才签订《补充协议》，其签订合同的民事法律行为存在瑕疵，其意思表示不真实和不自由。(1)补充协议中的内容完全违背了主协议的内容。(2)《补充协议》签订的时间与《土地收购协议书》签订的时间都为2013年5月17日。(3)原告胁迫被告签订《补充协议》，此签订合同的行为并非天元公司真实的意愿。(4)设置办理施工许可证时间为8个月，明显违背客观规律，也是晨曦公司强加给天元公司条款，系胁迫。综上，天元公司是在被胁迫情况下，违背真实意思，与第三人签订了合同，其签字的意思表示有瑕疵，其民事法律行为不生效，合同应解除。(二)天元公司取得建设用地使用权，是参加拍卖，通过出让方式取得。晨曦公司未对天元公司履行任何交付义务，也无交付标的物，致使无法继续履行该合同。被告取得标的土地使用权是最终通过景洪市土地储备交易中心竞拍得到该块土地的使用权，并向相关部门缴纳了土地出让价款，取得了国有土地使用权证。(三)假设法庭认为合同应该履行。1、补充协议约定的法律行为未成立，无付款法律依据。《补充协议》中写明，该补充协议中约定的条款是需要在竞得土地的情况下才签订并履行的，且被告系2013年11月18日拍得了诉争土地，但是对于约定的条款，并没有和原告签订过任何书面的文件，该协议虽生效，但是该协议中约定的条款对应的法律行为就没成立，何谈生效？2、假设法庭认为有付款法律依据，但是约定的条件未成就，不到支付时间，不应支付。虽然合同中约定了8个月的建设工程施工许可证的办理期限，但是显然是原告不正当地促成条件成就的，根据法律规定该约定视为条件不成就，那么依据协议来说，被告方认为付款条件不成就，不到支付时间，不应支付。3、关于剩余转让价款数额的问题。假设法庭认为合同继续履行，那么被告也仅欠原告的土地转让价款为66.374万元，而非原告补充协议约定的77.89万元，根据《土地使用权转让协议》约定：“若因原告土地使用权转让过户时应缴纳土地金，由原告承担，根据土地拍卖成交确认书，本宗土地出让金103.183万/亩*0.825亩=85.126万，即被告帮原告共计垫付土地出让金85.126万元，此款应从土地转让款中扣除。即总的土地转让款181.5万元减去被告已支付给原告的借款30万元，再减去被告地垫付的土地拍卖款85.126万元，即被告仅欠原告土地转让款66.374万元(181.5-30-85.126)”。4、关于付款时间应待被告“澜案·泊宫”项目工程全部竣工验收合格后30日内由被告付清，关于利息、违约金的问题。对于原告主张的利息、违约金不应支付。本案诉讼费用应由原告负担。被告(反诉原告)天元公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》；2依法确认被告无需向原告支付原被告双方签订的《补充协议》尾款77.89万元。3、本案诉讼费全部由原告承担。事实与理由：2012年9月10日，原、被告签订了《土地使用权转让协议》，合同约定：原告将其土地性质为出让的坐落于景洪市曼听路满龙匡村550.1平方米(景国用[2006]字第0886号)的土地使用权及该土地上的所有建筑物、附着物、临时建筑物等一并转让给被告。2013年5月17日，双方又签订了《补充协议》对转让的地块进行约定。由于国家政策及法律规定，原告所转让的建设用地土地权已被景洪市土地储备中心收购，被告不能从原告处取得合同中约定的建设用地土地使用权。被告认为，不可抗力及被告的违约行为，导致双方的合同目的无法实现，符合合同的法定解除事由。为维护被告的自身利益，特向人民法院起诉。原告(反诉被告)周澄辩称，我方与天元公司签订的土地转让协议及补充协议已经生效并已经履行；解除权不受终止、中断、延长的限制。在我方的协助下，天元公司合同目的已经实现，其已经取得土地使用权；而且不存在天元公司所陈述的不可抗力，不具备解除条件。另景洪市人民政府于2013年1月31日作出批复该土地使用权的转让协议合法有效应该继续履行，天元公司请求确认无效没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提供的证据1身份证、法人身份证明、营业执照、机构代码证、内资企业登记基本情况表各1份、证据2《土地使用权转让协议》1份、证据3《补充协议》1份、证据4《欠条》1份、证据6《国有土地使用出让合同》、《国有土地使用证》、《宗地图》、《收款收据》各1份、证据7《土地使用权转让协议》、《补充协议》各1份、证据8《土地收购协议书》1份、证据9《景洪市人民政府文件景政复[2013]48号》1份、证据10《天元公司国有土地使用权证书》5本、《天元公司5张新宗地图》1份、《情况说明》1份、证据11《借条》1份、《收条》1份、《网银转款凭证》1份及被告提交的证据1营业执照复印件1份、证据2《建设用地使用权证》、《土地使用权转让协议》、《补充协议》、收条、网银转款凭单各1份、证据3《景洪市人民政府关于暂停办理小宗地规划建设等手续的通知》、证据4《景洪市人民政府关于收购市江南污水处理厂旁15宗连片土地使用权的批复》、《土地收购协议书》、土地补偿款转账凭单各1份、证据5《西双版纳康瑞拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》5份、非纳税人一般缴款（收据）4份、《国有土地使用权证》5本、《建筑工程施工许可证办理前置资料指南》、《建设用地规划证许可证办证指南》、《办理人防工程质量监督前置资料》、《建设工程规划许可证办证指南》、办理建筑工程施工许可证流程图、办理建筑工程施工许可证前置材料流程清单及附件其余各1份，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的原告提供的证据5《还款通知书》1份，做如下分析：该通知系原告方单方制作，被告不认可收到证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月10日，原告周澄(乙方)与被告天元公司(甲方)双方协商一致签订《土地使用权转让协议》，主要约定：原告自愿将其坐落于景洪市曼听路曼匡龙村土地面积为550.1平方米的土地使用权，土地使用权证为景国用[2003]第0714号(土地证原面积550.1平方米土地使用权及该土地上的所有建筑物、附着物、临时建筑物等一并转让给甲方，转让金额共计约为181.5万元，其中土地款每亩70万元整计算，建筑物、附着物、临时建筑物含搬迁费等补偿金按每亩150万元计算。土地面积以土地部门实际测量面积为准，转让金额按实际测量的面积计算。合同的变更和解除：有下列情况之一者，本协议可以变更或解除：1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三方利益的；2.订立本协议所依据的国家政策发生重大变化的；3.因不可抗力(按国家法律标准执行)使合同无法履行的。本协议签订后，任何一方不得单方解除。原、被告双方应恪守本协议，若任何一方违约，则违约方应赔偿对方经济损失，并按合同总金额的30%支付违约金54.5万元，因被告拟开发的曼龙匡村地块涉及多户人家，若该地块上的所有住户中有任何一户违约，造成被告连带对原告违约的，由违约的第三方负责赔偿原告的损失，被告不承担违约责任，不负责赔偿原告损失。协议还约定了其他权利义务。2013年5月17日，双方根据上述协议又签订了《补充协议》，约定：原告所转让给被告的土地总价款181.5万元，原协议第二条土地转让款由被告分三期付清给原告，具体付款方式变更为：土地总价款181.5万元减去被告借给原告的20万元，再减去土地出让金9.57万元，再减去土地收购补偿费74.04万元(由土地储备中心支付给原告)，剩余土地转让款77.89万元由被告写欠条给原告。该款由自被告领到施工许可证之日起24个月内付清(办理施工许可证时间为8个月，8个月后开始计息)自被告领到施工许可证之日至付清余款之日止按照银行同期贷款利率支付利息。若《土地使用权转让协议》与《补充协议》有冲突的，以《补充协议》为准。《补充协议》还约定其他权利义务。原、被告双方严格按照《土地使用权转让协议》及《补充协议》约定履行义务，2013年5月7日，被告向原告出具《欠条》1份表明其还欠原告附作物补偿费、搬迁费、安置费共计77.89万元。后原告将其所有的土地使用权证为景国用[2003]第0714号交付被告，被告连同其它购买的土地一起办理了新的土地使用权证。2015年2月3日，被告又向原告支付了10万元的土地转让款。另查明，本案争议的土地系程曦公司于2002年7月12日从景洪市国土资源局通过转让方式获得的位于景洪市曼龙匡村(州药检所旁)的3074.1㎡城镇混合住宅用地，土地使用权证系2002年7月11日取得，2003年7月25日该宗土地变更登记为本案原告周澄550.1㎡，玉莎娜550.1㎡，程文海486.8㎡，程荣486.8㎡，晨曦公司1000.4㎡。2013年1月31日，景洪市人民政府以景政复[2013]48号文件同意景洪市土地储备交易中心组织收购含本案争议土地在内的15宗连片土地使用权的批复。现原、被告双方因合同的履行及尾款支付问题发生争议，诉至本院。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》是否解除，尾款是否支付及原告诉请的利息、违约金能否得到支持的问题。关于原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》是否解除的问题。原、被告签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容表示清楚、准确，未违反法律、法规的相关规定，因此本院依法确认《土地使用权转让协议》及《补充协议》合法、有效，原告已按约履行了交付土地使用权证并协助被告到有关土地部门办理了使用权证变更手续，现被告已实际取得该地块，其合同目的已实现，合同中约定解除的条件亦不成就，被告要求解除合同主张于法无据，本院不予支持。对于被告辩称其签订《补充协议》意思表示不真实和不自由，系受到原告胁迫，但其提供的证据无法证实该辩称，本院不予采纳。关于被告是否向原告支付尾款的问题。原、被告双方在签订的《补充协议》第二条约定：“被告欠原告的77.89万元土地转让尾款自被告领到施工许可证之日起24个月内付清(办理施工许可证时间为8个月，8个月后开始按照银行同期贷款利率计息)。”，原、被告双方约定办理施工许可证的时间为8个月，且向原告出具《欠条》1份，被告应当在双方约定的时间内完成施工许可证办理工作，并根据约定支付尾款及利息。现自双方约定的支付尾款时间的履行期间已届满，被告在向原告出具77.89万元欠条后又向原告支付10万元的土地转让款，被告现还欠原告67.89万元土地转让尾款，并支付该款利息。对于原告诉请支付尾款及利息的诉讼请求，本院予以部分支持。对于违约金，因原、被告双方约定该土地尾款的利息与违约金存在竞合，本院支持的利息已足以弥补原告的损失，故对于原告诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十条、第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西双版纳天元房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周澄支付土地转让尾款67.89万元，并支付该款自2014年1月17日起至2016年1月16日止的利息(按照银行同期贷款利率计算)。二、驳回原告周澄其他诉讼请求。三、驳回被告西双版纳天元房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14074元，由原告负担3493元，被告负担10581元；反诉案件受理费7037元，由被告负担。原告预交的案件受理费，本院不另行清退，由被告迳付原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云审 判 员  李吉燕人民陪审员  江春华二〇一六年十一月二十九日书 记 员  卢云椿