安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初3728号原告（反诉被告）：韦士成,男,汉族,1968年3月6日出生,住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：贾恒，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊辉，安徽皖北律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：阜阳市易景置业有限公司，住所地阜阳市颍州区阜王路**国际花园****，统一社会信用代码913412007998003742。法定代表人：王清华，该公司经理。委托诉讼代理人：牙述彪，该公司法务。委托诉讼代理人：赵子征，该公司法务。原告韦士成诉被告阜阳市易景置业有限公司(以下简称：易景公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理，在审理过程中易景公司提起反诉，双方同意留出一个月时间自行调解，调解未果，依法由审判员马怀利适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）韦士成及其委托诉讼代理人贾恒,被告（反诉原告）易景公司委托诉讼代理人牙述彪、赵子征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。韦士成向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2015年7月24日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》及2016年3月4日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》；2、请求判令被告双倍返还原告购房款7400000元；3、请求判令被告自2016年2月1日起至实际返还全部购房款时止按3700元/日向原告支付违约金（截止至2016年7月1日应支付违约金3700元/天乘以150天等于555000元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月24日原、被告双方共同签订《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于易景国际花园S22-23号楼商8号商品房，面积189.59平方米，单价20786.13元整，总价3940842元；原告认购的商品房于2015年10月31日达到办理房产证条件；如双方发生争议，经协商不成，可向甲方（被告）所在地法院提起诉讼。同时约定，扣除被告2015年7月25日至2017年4月9日的租金240842元后，实际应付房款为3700000元整。协议签订后，原告依约支付了全部购房款。但2015年10月31日至今，虽经原告多次催促，但被告一直未履行配合原告房屋过户的义务。期间被告诱骗原告于2016年初签署《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购书补充协议》一份，约定：1、被告保证该商品房于2016年1月31日前（后又延至2016年6月30日前）所有权银行抵押释放并达到签署网备合同要件，并配合原告办理房产证所有相关手续。2、被告如未在规定期限内释放该商品房的所有权银行抵押,致使该商品房不能签署网备合同,自双方约定该商品房所有权银行抵押释放日期次日（即2016年2月1日）起直至该商品房具备签署网备合同日止,并配合原告办理房产证相关手续,被告每日按购房款的千分之一向原告支付违约金。被告按购房款的千分之一(3700元/日)向原告支付了2015年11月1日至2016年1月31日期间的违约金333000元。原告认为被告在签订合同时隐瞒该商品房仍处于抵押状态的事实，致使该商品房无法办理房产证，后又诱骗原告再次签订《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购书补充协议》，虽支付了部分违约金，但导致原告至今无法办理房产证，原告的合同目的无法实现。因此，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼。易景公司辩称，答辩人与被答辩人签署了被答辩人所述的位于易景国际花园S22-23号楼商8号商品房的相关买卖合同和协议，也收取了房款，但自始至终没有隐瞒被答辩人房产抵押状况，而且向被答辩人承诺解押以便让被答辩人办理房产证的时间节点，否则自2016年2月1日起每日按购房款的千分之一即3700元向被答辩人支付违约金，未能及时解压，也曾向被答辩人支付过333000元违约金，现被答辩人所购买的商品房已经解除抵押，可以办理房产证。答辩人既不存在签合同时隐瞒房产抵押事实，也不存在诱骗被答辩人再次签订认购书和补充协议的情况，且已依约支付了大部分高额违约金，其余违约金尚未支付也是因为答辩人正在办理该商品房的解押手续，现在抵押也已经解除，被答辩人可正常办理房产证。综上所述，答辩人认为被答辩人诉请判令解除双方之间的合同协议、并要求判令双倍返还购房款没有事实和法律依据，另外请求按日千分之一支付明显过高，请求法院驳回其诉讼请求。易景公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人退还反诉人多支付的违约金20136元；2、依法判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2015年至2016年3月4日反诉人与被反诉人双方共同签订了《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购书补充协议》。协议及补充协议约定了被反诉人从反诉人处购买易景国际花园S22-23#号楼商8，面积为189.59平方米商铺的有关内容。其中协议约定如反诉人不能按照约定的时间从抵押银行解除抵押，致使该商品房不能签署网备合同，自双方约定该商品房释放日期次日起直至该商品房具备签署网备合同条件日止，甲方（反诉人）按日向乙方（被反诉人）支付违约金3367日。2016年1月反诉人向被反诉人支付了333000元违约金，对此事实，被反诉人在其诉状中已予以认可。2016年8月9日反诉人已将被反诉人购买的商铺解除银行抵押，并于同一天书面通知了被反诉人。反诉人认为双方约定的违约金过高，反诉人依法应当按照人民银行公布的同期贷款利率（1年期）利率标准（即0.3625%/月息）支付给被反诉人违约金。按照此标准，从2015年11月1日至2016年8月9日，应当支付给被反诉人违约金312864元，多支付给被反诉人违约金20136元，现反诉人依法提出反诉。针对易景公司提起的反诉，韦士成辩称，合同和协议都是易景公司制作的，起诉前反诉人从来没有讲违约金过高，现提出违约金过高，缺乏事实和法律依据，易景公司承认多次单方违约，为了逃避税收，多次更改合同，降低购房标的，隐瞒抵押期限，极不诚信，请求法院主持公道，驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：2015年7月24日韦士成与易景公司双方共同签订《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购补充协议》，约定：韦士成购买易景公司开发的位于易景国际花园S22-23号楼商8号商品房，面积189.59平方米，单价20786.13元，总价3940842元；韦士成认购的商品房于2015年10月31日达到办理房产证条件；如果韦士成违约，易景公司没收韦士成已付房款50％，韦士成不得提出异议。如双方发生争议，经协商不成，可向易景公司所在地法院提起诉讼。同时约定，扣除易景公司2015年7月25日至2017年4月9日的租金240842元后，实际应付房款为3700000元整。协议签订后，韦士成依约支付了全部购房款。2015年10月31日至今，虽经韦士成多次催促，但易景公司一直未履行配合韦士成房屋过户的义务。由于易景公司违约，易景公司答应韦士成每日按实付购房款的千分之一即月息3分（每日3700元）向韦士成支付违约金，2016年初易景公司向韦士成支付了2015年11月1日至2016年1月31日期间90天的违约金333000元。2016年3月4日易景公司重新制作了《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购书补充协议》让韦士成与其签署，《易景国际花园商品房认购书》约定房屋总价款4265775元，打折后房屋总价3607842元，易景公司保证该商品房于2016年6月30日前所有权银行抵押释放并达到签署网备合同要件，并配合韦士成办理房产证所有相关手续。同日签订的《易景国际花园商品房认购书补充协议》约定房屋总价款3607842元，扣除2015年7月25日至2017年4月9日的租金240842元后，房屋总价款3367000元。补充协议同时约定：1、易景公司保证该商品房于2016年1月31日前所有权银行抵押释放并达到签署网备合同要件，并配合韦士成办理房产证所有相关手续。2、易景公司如未在规定期限内释放该商品房的所有权银行抵押,致使该商品房不能签署网备合同,自双方约定该商品房所有权银行抵押释放日期次日（即2016年2月1日）起直至该商品房具备签署网备合同条件日止,并配合韦士成办理房产证相关手续，易景公司按日向韦士成支付违约金3367元/天。逾期后易景公司既没有解除抵押协助过户，同时拖延支付违约金。韦士成无奈于2016年7月8日向本院提起诉讼，韦士成委托律师向阜阳市不动产登记中心查询才知道易景公司原将该房屋设定的抵押期限至2019年，易景公司于2016年7月27日收到本院邮寄送达的本案相关法律文书后，于2016年8月9日解除了涉案房屋的抵押手续。上述事实，由身份证、工商登记信息和组织机构代码证、银行付款单及《收款收据》、2015年7月24日签订的《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购补偿协议》、2016年3月4日签订的《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购补偿协议》、营业执照、房产证、查询单、快递签收单及当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法订立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因当事人一方迟延履行债务或催告后仍不履行的，另一方当事人可以解除合同，并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定了，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在签订房屋买卖合同时，易景公司应当履行诚实信用原则，全面告知购买人房屋是否抵押、抵押权人、抵押期限等情况，而易景公司只告知了韦士成房屋已抵押，没有告知抵押权人、抵押期限等事项，特别是被告隐瞒了抵押期限，多次答应原告解除抵押而直到本案立案时，一直未解除抵押且拖延支付双方约定的违约金，同时被告为少支付违约金，多次更改合同，擅自将支付给原告的333000元违约金从原告实付的3700000元购房款中扣除，将违约金的计算基数降至3367000元（3700000-333000），具有欺诈行为。双方约定违约金的数额，系被告制作，是双方真实意思表示，并未超过法律规定，对被告的反诉请求，不予支持。考虑到被告部分隐瞒抵押的事实和近年房价上涨较大、本案中造成合同解除的责任均在被告等因素，故本院从公平角度出发酌定被告除在返还原告购房款3700000元及参照银行贷款按月息0.6％计息和已赔偿原告违约金333000元的基础上再赔偿原告韦士成3000000元损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决如下：一、解除韦士成与阜阳市易景置业有限公司于2015年7月24日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》及2016年3月4日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》；二、被告阜阳市易景置业有限公司返还原告韦士成购房款3700000元及其利息（从2015年7月25日起至款实际返还完毕之日止，按月息0.6％计息）。三、被告阜阳市易景置业有限公司赔偿原告韦士成损失3000000元；四、驳回原告韦士成其它诉讼请求。五、驳回反诉原告阜阳市易景置业有限公司的反诉请求。上述二、三项，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67486元，减半收取33743元，反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）阜阳市易景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一六年十一月七日书记员  吕情情