云南省玉溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云04民终112号 上诉人（原审原告、反诉被告）封世荣，男，1971年3月6日生，傣族，居民，住云南省玉溪市元江县。 委托代理人白云辉，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人（原审被告、反诉原告）那汝新，男，1967年8月8日生，汉族，居民，住云南省玉溪市元江县。 上诉人（原审第三人）唐政洪，男，1971年9月28日生，汉族，居民，住云南省玉溪市元江县。 上诉人（原审第三人）那汝琼，女，1971年8月4日生，汉族，居民，住址同上。 上诉人封世荣与上诉人那汝新、唐政洪、那汝琼房屋买卖合同纠纷一案，云南省新平彝族傣族自治县人民法院于2015年12月7日作出（2015）新民一初字第5号民事判决。封世荣、那汝新、唐政洪、那汝琼均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。 原审经审理查明，1998年10月18日，元江县大水平乡西门社（现改称红河街道办事处凤凰社区西门居民小组）与元江县人民政府土矿局签订了一份《元江城区建设统一征用土地协议书》，该协议第四条规定：“为妥善解决甲方的剩余劳动力，同意在老干局对面的土地上安排给社上15亩为社企用地…”。2001年12月10日云南省国土厅作出了云国土资复2001319号《关于元江县城2001年度第二批城镇建设用地的批复》，同意将西门村小组0.8286公顷的耕地转为集体所有制不变的集体企业及安置用地。之后，西门社在15亩社企用地上建盖了铺面，封世荣家分得位于元江县城天宝路第20号56平方米的临街铺面。2003年10月31日(甲方)封世荣与(乙方)那汝新签订了《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》，并经澧江镇法律服务所见证，该协议约定:一、甲方封世荣自愿将自己在天宝路长期拥有的占地56平方米的土地使用权及所建门市出售给乙方那汝新，售价150000元，由此引起的任何费用（包括税收）均由甲方负责支付。乙方按协议规定付清150000元后，该门市土地使用权、所建门市及门市经营权转归乙方长期所有，甲方不能以任何理由干扰乙方经营，乙方有权自行处理，甲方不能再另行处理；二、因该《土地使用权证》没有办理，若到办证时甲方要积极协助乙方办理《土地使用权证》；三、付款时间为甲乙双方公证之日，乙方以现金支票支付给甲方，甲方多收的房租款在乙方支付150000元现金时一次性扣除；四、甲方必须把相关所有材料转交给乙方，并提供西门村社证明一份；五、违约责任，若因某方违约，罚违约金100000元，并赔偿由此造成的一切损失；六、本协议从双方签订之日起即生效。协议签订后，那汝新当日支付给封世荣150000元房款和土地使用权费，开始管理该铺面。2007年7月8日那汝新与唐政洪、那汝琼签订了一份《退股及门面转让协议》，以退股金20万元将该铺面和土地使用权转让给唐政洪、那汝琼经营管理和支配，2014年唐政洪、那汝琼对铺面进行装修，共投资8600元，现该铺面出租给他人经营餐饮业（该铺面无房屋产权证）。 2014年5月28日，封世荣诉至原审法院，请求：1、判决封世荣与那汝新于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效；2、判令那汝新及时将位于天宝路临街西门村居民小组第20号56平方米的铺面房及土地使用权返还封世荣，由封世荣退还那汝新1500**元转让款；3、本案诉讼费用由那汝新承担。诉讼中，那汝新提出反诉，请求：1、由封世荣返还那汝新购房款150000元，并支付那汝新自付清房款之日至今（即2003年10月31日至2015年11月30日）的利息损失118194.45元，以后按中国人民银行同期五年以上贷款利率算至还清之日止；2、由封世荣返还那汝新房屋装修款8600元；3、由封世荣返还那汝新经济损失410000元；4、本案诉讼费由封世荣承担。唐政洪、那汝琼提交了申请书，主张其二人系涉案房产的实际占有和支配人，请求将其与那汝新返还赔偿款一事在本案中一并处理，故请求法院判令封世荣将购房款150000元、2013年10月31日至今的利息118194.45元及以后利息、房屋装修款8600元直接返还唐政洪、那汝琼，并赔偿唐政洪、那汝琼相应损失410000元。 原审法院认为，本案的争议焦点主要有以下三个方面：1、关于合同的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，封世荣与那汝新于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》，违反了我国现行土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，故认定为无效合同。封世荣请求确认其与那汝新于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效的诉讼主张成立，予以支持。那汝新、唐政洪、那汝琼主张合同有效的答辩意见不成立，不予支持。2、合同无效后，如何赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，封世荣请求由那汝新返还铺面房屋和土地使用权，并退还那汝新1500**元转让款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，但拒绝赔偿损失的诉讼主张，不符合法律规定，不予采纳。封世荣在出售铺面房屋十一年后，又以违法出售铺面房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任。关于那汝新作为买受人信赖利益损失的赔偿，应考虑出卖人封世荣因土地升值或拆迁、补偿所获利益，该铺面房屋现市场价格至少在560000元以上，现那汝新提出反诉请求，由封世荣支付按中国人民银行同期同类银行贷款150000元计算的利息118194.45元及以后利息作为信赖利益损失的赔偿，其请求合法合理，予以支持。那汝新反诉请求由封世荣赔偿房屋装修款8600元的主张合法合理，予以支持。那汝新反诉请求由封世荣赔偿损失410000元的请求，理由不充分，不宜重复主张，不予支持。3、关于本诉、反诉和第三人请求合并审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，那汝新提出反诉请求和有独立请求权的唐政洪、那汝琼提出诉讼请求，均在法庭辩论结束前，故本诉、反诉和第三人诉讼请求应合并审理，既有利于解决纠纷，也有利于减少诉累。关于唐政洪、那汝琼提出将其与那汝新之间返还赔偿款的事宜合并审理的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。鉴于该铺面房屋系唐政洪、那汝琼实际占有和支配，具有独立请求权，且那汝新在庭审中同意将全部本诉和反诉利益转让给唐政洪、那汝琼，现唐政洪、那汝琼主张由封世荣直接返还唐政洪、那汝琼购房款150000元，并支付利息损失118194.45元及以后利息损失，赔偿房屋装修款8600元的诉讼请求成立，予以支持。遂判决：“一、原告（反诉被告）封世荣与被告（反诉原告）那汝新于2003年10月31日所签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效；二、由原告（反诉被告）封世荣于判决生效后十五日内返还第三人唐政洪、那汝琼房屋和土地使用权转让费150000元，并支付截止2015年11月30日按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算的经济损失118194.45元，以后利息损失计算至本金利息清偿之日止；三、由原告（反诉被告）封世荣于判决生效后十五日内赔偿第三人唐政洪、那汝琼房屋装修款8600元；四、由第三人唐政洪、那汝琼于判决生效后三十日内将位于元江县城天宝路第20号临街铺面56平方米房屋及土地使用权返还给原告（反诉被告）封世荣；五、驳回原告（反诉被告）封世荣的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）那汝新的其他反诉请求；七、驳回第三人唐政洪、那汝琼的其他诉讼请求。” 宣判后，封世荣、那汝新、唐政洪、那汝琼均不服原审判决，向本院提起上诉。 封世荣上诉称，2003年10月31日，其与那汝新签订了《关于澧江镇西门村封世荣门市转售协议》，将集体划给的铺面以150000元转让给那汝新，房屋未取得房屋所有权证和土地使用证，根据现行法律法规规定，该房屋属于集体所有，不得买卖，是自始无效的违法买卖，故诉请法院判令返还各自财产。元江法院于2014年5月28日受理，后又指定新平法院审理，自2014年12月16日受理至2015年12月15日送达判决，整整审理了一年，期间四次开庭，反复强迫调解，在举证期限过后受理了反诉，程序违法。且无视其提交的原玉溪市中级人民法院作出的同类判决，作出违背公平正义的判决，具体错误如下：1、故意将买卖无效，一撤了之的简单案子复杂化，拖时限损害其的利益，让对方获取一年的租金收益；2、第三人在诉讼期间装修出租扩大损失，改变现状，仍判其支付装修费；3、无视被上诉人租金收入数倍于利息，不判被上诉人返还其每年2万多元的租金，却判其支付价款利息，导致其两头损失30多万元；4、本案房屋买卖协议系那汝新起草，封世荣不存在过错，且封世荣与唐政洪、那汝琼没有签订过合同，一审判其向唐政洪、那汝琼返还购房款及支付利息错误。综上，请求二审维持原判第一项，撤销第二、三、四、五、六、七项，改判由那汝新返还封世荣房屋和土地使用权，由封世荣返还那汝新房屋转让费150000元，驳回那汝新、唐政洪、那汝琼的全部诉讼请求。 那汝新、唐政洪、那汝琼上诉称，一审未支持其要求封世荣赔偿损失41万元错误。理由是：1、封世荣的行为违反诚实信用原则，本案合同已履行了11年之久，那汝新、唐政洪、那汝琼不仅支付了购房款，还进行了装修，投入了大量精力和财力，现商铺升值，封世荣受利益驱使，要求返还房屋违背了诚实信用原则。2、一审判决违背了公平原则，封世荣转让商铺时的转让费为15万元，现该商铺价值56万元，一审仅判双方互相返还，封世荣仅支付其房价15万元，装修款8600元，利息损失118194.45元，现封世荣以27万元获得价值56万元的商铺，是不公平的；3、一审认为其主张的41万元损失理由不充分，不宜重复主张错误，封世荣对本案合同无效应承担主要责任，根据合同无效的规定，封世荣应返还其房屋价款，支付相应利息；因合同无效，上诉人的信赖利益必然受到巨大损失，争议的房屋现值达56万元，扣除购房款15万元，封世荣应赔偿其损失41万元，这是对其信赖利益损失部分的赔偿，与利息赔偿不同，不属重复主张。综上，请求二审维持原判第一、二、三、四、五项，撤销第六、七项，改判由封世荣赔偿唐政洪、那汝新损失410000元。 二审中，唐政洪、那汝琼提交了《收据》一份，欲证明其主张的装修费系2012年更换瓦顶及吊顶产生，并非2014年装修产生的费用。经质证，封世荣对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 经二审审理，除封世荣对一审认定的“2014年唐政洪、那汝琼对铺面进行装修，共投资8600元”提出异议外，其余二审查明的案件事实与一审查明的相一致，本院依法予以确认。 另查明，封世荣与那汝新签订房屋转让协议前，元江县澧江镇西门村民小组于2003年10月28日出具了一份证明，主要内容为：澧江镇西门村民小组封世荣户在天宝路拥有两间相连的石棉瓦门市，该门市系国家征用本村土地建新城区而划给西门村民小组，因人多门市多，现土地证尚未办理下来，封世荣户门市所占土地面积的土地使用权归封世荣户长期所有，封世荣户有权自行处理。 再查明，一审第三次、第四次开庭过程中，当事人发表辩论意见阶段，到庭的唐政洪及那汝新代理人明确表示只要求封世荣返还15万元，赔偿相应的利息损失及装修费8600元。 本院认为，本案双方当事人对原审认定合同无效及返还房屋和购房款的处理均无异议，本院予以维持。现二审争议焦点是：一、合同无效的责任应如何认定及划分？二、那汝新、那汝琼、唐政洪主张的信赖利益的损失是否应得到支持及原判认定由封世荣支付相应的购房款利息的处理是否正确？三、封世荣上诉主张不应当支付那汝琼、唐政洪使用房屋期间的装修费及一审程序违法的理由是否成立？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。封世荣系元江县澧江镇西门村民委会员西门小组的村民，小组将坐落于元江县天宝路的门市（56平方米）分给封世荣家管理使用，封世荣将房屋转让给城镇居民那汝新，不符合法律规定，原审认定双方的转让协议无效正确。但因合同无效后，还涉及到财产的返还和损失的赔偿，故在本案中还应当对导致合同无效的原因及责任进行认定。经审查，封世荣明知该房屋并无产权证及土地使用权证，仍与那汝新协商转让涉诉铺面，且在签订协议前，还向那汝新出示了村民小组的书面证明一份，证明其对本案涉诉房屋和土地享有长期的权利，有权自行处理，故应认定封世荣的过错明显，应由其承担主要的民事责任。那汝新未对封世荣的相关权属进行必要的审查也存在过错，也应承担相应的责任，综合本案实际，应由封世荣承担70%的责任，那汝新承担30%的责任。因封世荣与那汝新的转让协议认定无效，那汝新与那汝琼、唐政洪的转让协议中有关铺面转让的部分也应当认定无效，原审处理时未在裁判文书说理中对此加以评判不当，本院予以纠正。封世荣上诉主张其不存在过错的理由不成立，不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案合同已认定无效，那汝新等人要求赔偿因合同无效给其造成的信赖利益的损失，符合法律规定。但对于那汝新等要求支付自付清房款之日起的利息损失，因双方在合同签订后进行了相互交付，那汝新一方接受铺面进行管理使用，而封世荣一方则接受了货币15万元，那汝新一方使用铺面与封世荣一方持有并使用货币是对等的，期间，无论是使用房屋或持有货币，根据自己的情况进行投资都存在收益，据此，购房款的利息及租金收益均不属于合同无效产生的损失，故不予支持。关于损失的认定，因元江县未对2003年至2014年商品房的销售均价进行统计，而相关人员证实，当时的商铺价值约有2000元/㎡左右，2014年升值到约6000元-8000元/㎡。结合上述情况，本案应参照玉溪市统计局的数据对本案的损失进行认定，因2003年玉溪市商品房的单价为1495元/㎡，2014年玉溪市商品房的单价为4682元/㎡，150000元在2003年时可购买商品房100㎡，而100㎡商品房在2014年需要468200元，差价应为318200元，该差价应认定为那汝新、那汝琼的信赖利益损失，该部分损失应由双方根据各自对于合同无效的过错大小进行分担。根据对争议焦点一的分析，封世荣应承担70%，为222740元（318200元×70%）。但鉴于那汝新、那汝琼、唐政洪在提起反诉并要求合并审理的一审庭审中发表辩论意见时只要求封世荣返还购房款150000元及相应的利息及装修的费用。故对于那汝新、那汝琼主张的相关损失的计算，应按照其认可的银行同期贷款利率的标准，即以15万元购房款为基数按中国人民银行同期同类银行贷款利率5.76%计算自2003年10月31日至2016年10月31日，应为124912元。因该损失的认定并未超过相关部门统计数据计算的金额。故本案封世荣支付给那汝新、那汝琼、唐政洪的损失应按124912元处理。 关于争议焦点三，唐政洪、那汝琼主张2012年更换彩钢瓦顶及吊顶产生的费用，因更换彩钢瓦顶属唐政洪、那汝琼在使用房屋过程中对房屋的修缮义务，不应由封世荣承担，且唐政洪、那汝琼在二审中提交的证明装修费用的收据并非正式发票，无其他证据印证，故唐政洪、那汝琼主张的装修费依据不充分，不予支持。原审处理不当，本院予以纠正。封世荣上诉主张本案自立案至送达时间一年，且四次开庭，反复强迫调解等程序违法的理由不成立，不予支持。 综上，对封世荣以及那汝新、那汝琼、唐政洪的上诉请求，本院支持其合理部分。因涉诉房屋现由那汝琼、唐政洪管理使用，那汝琼、唐政洪与那汝新之间的房屋买卖被确认无效的法律后果，二人已申请在本案中一并处理，那汝新也同意对合同无效后购房款的返还及相应损失的处理明确归那汝琼、唐政洪，为减少当事人的诉累，对那汝新明确表示的意见予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国民法通则》第八十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持新平县人民法院（2015）新民一初字第5号民事判决第一项； 二、撤销新平县人民法院（2015）新民一初字第5号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 三、由封世荣于本判决生效后三十日内返还唐政洪、那汝琼购房款150000元及合同无效后的损失124912元； 四、由唐政洪、那汝琼于本判决生效后三十日内将坐落于元江县城天宝路第20号临街铺面（56平方米）的房屋返还封世荣； 五、驳回封世荣的其他诉讼请求； 六、驳回那汝新的其他反诉请求； 七、驳回那汝琼、唐政洪的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3300元，由封世荣负担；反诉案件受理费4584元，由封世荣负担1083元，由那汝新、唐政洪、那汝琼负担3501元。 二审案件受理费6450元，由封世荣负担2726元，由那汝新负担1241元（免交），由唐政洪、那汝琼负担2483元。 本判决为终审判决。 本案生效判决书申请强制执行的期间为二年。 审 判 长  荆 燕 审 判 员  龚 辉 代理审判员  戴龙飞 二〇一六年十一月九日 书 记 员  白子益