广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初5271号原告：广州家宜物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谭丽霞，董事长。委托代理人：黄坤河，广东法全律师事务所律师。被告：曾二元，身份证住址广东省广州市荔湾区。被告：梁惠玲，身份证住址广东省广州市越秀区。上述两被告共同委托代理人：马晓灵，广东岭南律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：余海涛，广东岭南律师事务所实习人员。原告广州家宜物业管理有限公司与被告曾二元、梁惠玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州家宜物业管理有限公司的委托代理人黄坤河，被告曾二元、梁惠玲及其共同委托代理人马晓灵、余海涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州家宜物业管理有限公司诉称：被告为位于白云区太和镇龙归锦洲花苑锦州三街9号（D2）-3103的业主，于2012年6月22日办理收楼手续，并与我司签订《前期物业管理服务协议》，约定每月按1.9元/平方计算物业管理费，被告物业面积99.58平方米，每月应支付物业管理费189.2元。我司按照协议提供相应的物业管理服务，但自2013年5月起被告一直拖欠我司物业管理费，我司多次催缴无果。截至目前，被告已经拖欠我司36个月的物业管理费，故我司诉至法院，请求依法判令：1、被告支付我司从2013年5月至2016年4月期间（共计36个月）拖欠的物业管理费6811.2元，以及因拖欠物业管理费所产生的滞纳金3691元（每日按应交纳费用的千分之一计算，暂计至2016年4月29日），我司代被告交纳的水某382.2元和污水处理费156.4元；物业管理费、滞纳金、水某和污水处理费共计11040.8元；2、被告支付我司律师费3000元；3、被告承担诉讼费。被告曾二元、梁惠玲共同辩称：原告未恰当履行物业服务协议规定的义务，未在小区北大门设保安值勤岗亭，我方所在单元车库安全门损坏一直未维修，我方家中被盗后原告拒不提供当日的视频监控和巡逻值班记录，导致公安机关至今仍未破案，因此我方有理由拒绝交纳物业管理费。且原告从2013年5月后未再向我方主张物业管理费，故部分物业管理费已过诉讼时效。由于原告违约在先，我方拒交物业管理费是行使抗辩权，不应支付滞纳金，且其主张的滞纳金金额过高。涉案的《服务协议》是格式条款，由原告印刷并提供，故应为无效合同。综上，我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《锦洲花某高档住宅小区前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指自2010年10月30日起至业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称锦洲花某，乙方住宅位于锦洲三街9号3103单元，建筑面积98.61平方米；甲方物业管理服务范围为锦洲花某（推广名：东湖映月）楼宇共用部位，共用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、车辆管理等）；乙方是甲方提供物业管理服务的受益人，乙方应按本协议规定承担其义务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层洋房及复式住宅1.9元/㎡·月，别墅住宅2.6元/㎡·月，商铺10元/㎡·月，上述服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用以及公共水电费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前交清当月物业服务费用，逾期交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；乙方须按本协议规定按时交纳物业管理服务费、代收水某、专项服务费、公共水电费分摊等应付应缴费用，逾期支付的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金，甲方通过诉讼的方式向乙方追讨欠费的，乙方还应承担甲方为此支付的案件受理费、律师费、交通费等相关费用。”庭审中，被告方确认自2013年5月起拖欠原告的物业管理费，但原因为原告未履行物业服务合同约定的管理义务。同时，被告方对原告提交的缴费通知书代缴的水某、污水处理费数额予以确认，但抗辩认为其未收到原告的收费通知。另，原告提交了律师费发票及代理合同，证实其为本案支出了律师费3000元，并要求被告给付。上述事实，有《锦洲花某高档住宅小区前期物业管理服务协议》、关于催缴物业服务费的通知、缴费通知书、发票、代理合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《锦洲花某高档住宅小区前期物业管理服务协议》，是双方当事人之间的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告方主张上述协议为格式合同应属无效，但未能举证证实其于签订协议时存在受胁迫等可认定合同无效的法定情形，故本院对其该项抗辩不予采纳。依据《广东省物业管理条例》有关规定，该物业管理服务协议，对两被告均具有法律约束力，两被告应依约全面履行义务。根据该协议约定的单价及原告所确认的物业面积98.61平方米，被告方某每月10日前支付当月的物业管理费187.36元（1.9元/平方米×98.61平方米），被告方抗辩认为原告未履行约定的物业管理义务，故其行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。对此，如作为物业服务企业的原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，相关合同及法律赋予业主即两被告请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，两被告拒绝交纳物业管理费的行为不属于其合理行使履约抗辩权的形式，故被告方该项抗辩于法无据，本院不予采纳。因此，原告主张两被告支付2013年5月至2016年4月期间的物业管理费共计6811.2元的诉请合法合理，本院予以支持。对于被告方抗辩认为部分管理费已过诉讼时效的意见，因双方签订的物业服务协议仍处于有效期内，且被告方的欠费行为持续发生，故不论原告有无向被告方发出催收通知，被告方亦应当依约按时交纳物业管理费，本院对被告的该项抗辩亦不予采纳。关于滞纳金。根据双方的约定，逾期支付物业管理费的，应当按协议约定以拖欠的物业管理费为本金自逾期之日起按每日千分之一的标准支付滞纳金，故本院对原告主张被告方支付滞纳金的诉请予以支持。被告抗辩认为滞纳金约定过高，经本院审查并结合物业管理费的性质，本院认定双方约定的滞纳金计算方式并无不妥，但该滞纳金应以迟延支付的物业管理费本金为限为宜。故此，两被告应自2013年5月起，每月10日开始按当月应付的物业管理费为本金计付滞纳金至实际清偿之日止，滞纳金总额应以本金为限。关于水某及污水处理费。两被告在庭审中对原告提交的缴费通知书记载的水某、污水处理费予以确认，因原告已代为垫付，故其主张两被告支付2015年12月至2016年2月期间的水某、污水处理费共计521.6元的诉请予以支持。关于律师费。原告提交了发票及代理合同证实律师费用的实际发生，双方在涉案协议中已约定律师费由被告方承担，故原告主张两被告支付律师费3000元的诉请合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告曾二元、梁惠玲共同支付原告广州家宜物业管理有限公司2013年5月至2016年4月期间的物业管理费6811.2元及滞纳金（自2013年5月起至2016年4月期间均以187.36元为本金自当月的10日起按每日千分之一计付至当月本金付清之日止，且以当月本金为限）；二、于本判决生效之日起三日内，被告曾二元、梁惠玲共同支付原告广州家宜物业管理有限公司律师费3000元；三、于本判决生效之日起三日内，被告曾二元、梁惠玲共同支付原告广州家宜物业管理有限公司代付2015年12月至2016年2月期间的水费、污水处理费共计521.6元；四、驳回原告广州家宜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151元，由被告曾二元、梁惠玲共同负担。原告广州家宜物业管理有限公司同意被告曾二元、梁惠玲在本判决生效之日起三日内直接向其支付已垫付的案件受理费151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓健贤人民陪审员  江秀云人民陪审员  钟钜仪二〇一六年十一月二十二日书 记 员  何丽欣