成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)锦江民初字第2885号 原告（反诉被告）：马思远，男，1981年5月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马正钦（马思远之父），男，住成都市锦江区。 被告（反诉原告）：成都东风商贸广场有限公司。住所地：成都市锦江区总府街29号。 法定代表人：何玉兰，成都东风商贸广场有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽，四川君益律师事务所律师。 原告（反诉被告）马思远与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司（简称东风商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。东风商贸公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2015)锦江民管初字第102号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的管辖权异议，东风商贸公司在法定期限内提起上诉，经四川省成都市中级人民法院依法作出（2015）成民管终字第925号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的上诉，维持原裁定。后东风商贸公司在举证期限内对马思远提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序于2015年10月21日、2016年11月17日两次不公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，马思远的委托诉讼代理人马正钦、东风商贸公司的委托诉讼代理人刘欣、黄丽到庭参加诉讼；第二次开庭审理，马思远的委托诉讼代理人马正钦、东风商贸公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马思远向本院提出诉讼请求：1、判决解除马思远与东风商贸公司签订的《房屋租赁合同》；2、判决东风商贸公司向马思远返还租金63000元、进场履约保证金31500元；3、判决本案全部诉讼费由东风商贸公司承担。 事实和理由：2014年11月1日，马思远与东风商贸公司签订《铺面租赁合同》，约定马思远承租东风商贸公司位于成都市总府路29号xxxx巷x号商铺，使用期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。每月租赁费用10500元。第一年租金每月为10500元，第二年递增10%即每月11550元，第三年递增10%即每月12705元。安全责任书第六条规定：东风商贸公司须按国家规定办理相关消防手续，并配备相应的消防器材。马思远因此去消防大队办理相关手续时被告知东风商贸公司无法办理任何消防手续，相关的消防设施、手续、证书应由东风商贸公司办理。马思远在进场后发现东风商贸公司出租的铺面没有消防许可证。签订合同时也没有出示和告知东风商贸公司是否已经办理开业必备的相关国家证书（消防许可证，卫生证），隐瞒事实真相（并且在签订合同时要求先交押金后看合同，交押金看合同后不签合同不退还押金，行为极其霸道），根据相关规定，该铺面存在安全隐患，影响到马思远及顾客的安全，未达到开业条件。马思远于2015年3月11日到成都市锦江区消防大队投诉，2015年3月12日，东风商贸公司的法定代表人何玉兰找到马思远的委托人马正钦等租户协商，承诺同意全额退款，并先打欠条。但东风商贸公司至今不打欠条，拖延不解决。2015年3月15日，马思远等人通过特快专递向公司发出《解除合同申请书》，东风商贸公司至今没有答复。为了维护马思远的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）东风商贸公司本诉辩称、反诉诉称，东风商贸公司与马思远经双方平等协商后签订的《铺面租赁合同》合法有效，签订时间应为2014年11月17日，东风商贸公司已按约交付了出租房屋，马思远已实际使用该房屋并支付了2014年12月15日至2015年6月14日的房租，其应当全面履行合同义务，马思远无权单方解除合同。承租人马思远应当服从工商、税务、文化、消防等执法部门的管理，自行办理包括消防在内的相关证照合法经营。出租房屋不违反法律法规的强制性规定，东风商贸公司系总府路29号1栋房屋的所有权人，出租的房屋所在楼栋已于1994年3月1日经成都市公安消防支队出具成公消监94字第010号《建筑工程竣工消防验收意见书》，同意验收投入使用，2015年6月1日成都市锦江区公安消防大队出具锦公消安检字（2015）第0039号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。马思远称其无法办理消防手续不是事实，与其租赁同栋大楼的成都星巴克咖啡有限公司成都春熙坊店已于2013年10月31日自行办理了公消安检字（2013）第0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。马思远拖欠租金、电、能源费、物业管理费，已构成违约，给东风商贸公司造成了损失，为维护东风商贸公司的合法权益，提起反诉，请求：1、判令马思远继续履行与东风商贸公司于2014年11月17日签订的《铺面租赁合同》、《市场管理物业服务合同》；2、判令马思远立即支付租金、物管费、垃圾环卫费、水、电、空调能源费，具体金额以合同约定为准实际支付至合同期限满、自马思远腾退房屋之日止，暂计算至2015年10月21日拖欠租金及未缴租金违约金96979.74元（其中租金为32900元、违约金为64079.74元），物管费、垃圾环卫费及未交物管费、垃圾环卫费的违约金144597.74元，电费、空调能源费及未交电费、空调费违约金2443.17元，因单方解除合同应承担违约金17703元，合计261723.65元；3、判令由马思远承担本诉、反诉有关费用。 原告（反诉被告）马思远反诉辩称，东风商贸公司陈述不实，其并没有取得《消防许可证》、《古玩城经营许可证》和《人员密集场所古玩经营许可证》。《中华人民共和国消防法》第15条规定，人员密集场所未取得消防许可证不允许开业经营，《中华人民共和国合同法》第233条租赁物的瑕疵担保责任，租赁物有瑕疵时，承租人可以随时提出解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，不符合安全防灾强制性标准的，不允许出租。当时东风商贸公司招租时是以市场的名义进行的，故相关手续应该由东风商贸公司办理。东风商贸公司关于违约金的计算有误，之前反诉状计算的违约金金额与现在计算的金额不一致，从2015年4月29日至2015年6月3日期间马思远等商户没有经营，该期间东风商贸公司计算的违约金没有法律依据。综上，不同意东风商贸公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：1994年3月1日，东风商贸广场工程（总府街19号）在修建完毕后，整个消防系统经成都市公安消防支队检测验收，并出具《建筑工程竣工消防验收意见书》。后成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具《房屋门牌变更证明》，证明成都市锦江区总府街19号已变更为成都市锦江区总府街29号1栋，2010年4月1日，东风商贸公司通过购买取得位于成都市锦江区总府街29号1栋房产，房产信息登记显示建筑面积15327平方米，规划用途为商业。后成都市公安局锦江区分局春熙路派出所又出具《房屋地址证明》，证明成都市锦江区总府街29号1栋与成都市锦江区总府路29号系同一地址。 2014年11月17日，东风商贸公司与马思远签订关于“春熙坊-老成都三条巷-唐宋富贵巷-吉祥巷-如意巷”的《铺面租赁合同》一份，约定租赁铺面位于成都市总府路29号二层如意巷6号商铺，马思远须按时向东风商贸公司交纳商铺租金、物管费、保证金、水电费等费用。签订该租赁合同时，马思远按押三付六的方式向东风商贸公司交纳九个月租金，其中三个月租金作为进场履约保证金，保证金在租赁期届满，马思远结清所有款项、完好将租赁场地交予东风商贸公司后三个工作日无息退还。若在签订租赁合同后5个工作日内马思远未能交付进场履约保证金以及房租，则东风商贸公司自动收回铺面，马思远之前所付款项不予退回。马思远应在签订合同之日后，每半年的第6个月的23日前向东风商贸公司支付后6个月的租金和物管费。东风商贸公司向马思远出具合法的房屋租赁发票或收费凭据，因房屋租赁产生的一切税费由东风商贸公司交纳。马思远自愿承租上述商铺，期限自2014年12月15日至2017年12月14日止，从2014年12月15日开始计租，每月租金为10500元，第一年租金为每月10500元，第二年递增10%即11550元，第三年递增10%即12705元。电费、能源费的收取按每间商铺铺面大小每月实际的电费、能源费加公摊平均计费，水费收取按户表每月实际用水数加公摊计费，由东风商贸公司统一代收代付，若迟延交纳该费用，东风商贸公司每天按垫付金额的2%累计收取滞纳金。东风商贸公司负责配置市场内公用及基础配套设备、设施，并负责维护和保养。马思远在取得铺面使用权后，应按照国家法律法规的规定办理《营业执照》、《税务登记证》、《文化经营许可证》等相关证照后方可从事经营活动，并按规定交纳有关税、费。马思远不得擅自对经营使用的铺面及附属设备、设施进行拆改、扩建或添附，若确需变动，应书面报东风商贸公司批准并备案，费用由马思远负责。如果东风商贸公司未按合同约定履行义务，导致马思远无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。若马思远所经营的铺面歇业、闲置，或在合同约定的期限内拖欠租金或其他费用7天以上（包括7天），东风商贸公司有权解除合同，收回营业房使用权并对马思远承租铺面内的财产享有保管的权利和义务，直至马思远结清所有欠款。马思远应按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金，逾期7天以上，除加收滞纳金外，东风商贸公司有权解除合同，收回该商铺的使用权，保证金转为违约金不予退还。马思远提前解除合同，应向东风商贸公司支付相当于本合同项下未履行期间的场地租金5%的违约金。同日，马思远与东风商贸公司签订《安全责任书》，约定马思远应按国家规定办理相关消防手续，并配备相应的消防器材。上述协议签订当日，马思远缴纳了进场履约保证金31500元、2014年12月15日至2015年6月14日期间铺面租金63000元。 2015年3月10日，成都市锦江区公安消防大队对位于成都市锦江区总府路29号二层商场进行消防监督检查时，发现该场所未进行消防竣工备案、未经消防安全检查、未经开业前检查合格擅自投入使用，该大队依法作出《责令限期改正通知书》和《行政处罚决定书》，作出责令东风商贸公司在2015年4月22日前改正，并责令停止使用并罚款叁万元的行政处罚。随后，东风商贸公司于2015年4月29日关闭商场二层和负一层，进行停业整改。马思远认为租赁商铺存在安全隐患且已停业整改，遂关闭了租赁的商铺，东风商贸公司对商场关闭时间不持异议。 2015年6月1日，东风商贸公司所有的位于成都市锦江区总府路29号二层的房屋取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年6月2日，东风商贸公司在华西都市报上刊登公告，告知该公司位于总府路29号二层商铺升级改造已完成，请各位租户于2015年6月3日恢复营业。2015年6月5日十时十二分，经东风商贸公司申请，由四川省成都市律政公证处工作人员对总府路29号附1号老成都九条巷二楼的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该商铺大部分处于关闭状态，在商铺旁贴有要求各业主于2015年6月3日恢复经营的《公告》。 2015年4月28日，马思远以东风商贸公司出租的上述商铺存在安全隐患，危及承租人的安全为由，起诉至法院。 上述事实，有双方当事人的庭审陈述，以及马思远提交的《铺面租赁合同》、房租收据、进场履约保证金收据和东风商贸公司提交的《铺面租赁合同》、《安全责任书》、格式条款备案通知书、总府街29号1栋房屋产权证、成公消监94号第010号《建筑工程竣工消防验收意见书》、锦公消安检字（2015）第0039号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、房租发票、电费发票、华西都市报公告、(2015)川律公证内民字第47827号公证书及本院依法调取的消防及备案资料一套等证据在案为证。 东风商贸公司提交的杜小兰、吴萍租赁合同、缴纳房租及物业费票据系案外人履行合同的情况，不能证明与本案有关，本院不予采纳。 东风商贸公司提交的图片、微信、短信通知、电话通话记录凭证并未显示对话或通话主体，不能证明与本案具有关联，本院不予采纳。 东风商贸公司提交的电表、电流互感器图片、锦公消安检字（2013）第0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系复印件，电费、能源费、应付房租、物管费、垃圾环卫费及违约金计算表格均系单方制作，马思远不予认可，真实性无法核实，本院不予采纳。 本院认为，马思远与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，马思远按约向东风商贸公司缴纳了租金和履约保证金，东风商贸公司已将涉案商铺移交马思远管理并使用。在合同的履行过程中，马思远认为，案涉租赁商铺没有办理消防许可证等国家证书，存在安全隐患，要求解除该租赁合同并退还相应费用,有无事实和法律依据，本院作如下评述： 关于合同是否应当解除。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和第七十三条第一款第（三）项的规定，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。该法还规定公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。案涉租赁商铺所在楼栋建筑面积为15327平方米，规划用途为商业，属于法律规定的公众聚集场所，在投入使用前应当申请公众聚集性场所使用、营业前消防检查，否则不得投入使用、营业。东风商贸公司出租的案涉商铺在未经消防安全检查或经消防备案检查不合格的情况下，不符合法律规定要求的公众聚集场所投入使用前的强制性条件，其擅自投入使用并进行出租，违反了上述法律关于房屋使用条件的强制性规定。应当承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定。东风商贸公司违法出租案涉商铺，该商铺存在消防隐患，危及承租人和不特定公众的生命健康和财产安全。公安消防机关对其作出行政处罚的决定并责令其停业整顿。东风商贸公司在整改期间，关闭了案涉商铺。致使马思远无法正常使用该商铺，不能实现其租赁的合同目的，在案涉商铺未经整改完毕并取得消防安全检查合格证之前，势必对其正常经营使用案涉商铺产生重大影响，马思远依法享有解除合同的权利。马思远在发现其租赁的商铺存在安全隐患之时，就已搬离出租赁商铺，并依法提起诉讼，要求解除双方签订的《铺面租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，东风商贸公司收取的履约保证金31500元，理应退还。东风商贸公司提供的案涉租赁商铺不符合法律规定的使用条件，但考虑到马思远已支付半年租金，也使用了案涉租赁商铺，且获得了相应利益。根据权利义务相对等的原则，获得利益一方应当支付相应对价。马思远于2015年4月28日起诉，其并未将租赁商铺交付东风商贸公司，东风商贸公司于2015年4月29日将商场关门整改，使得马思远无法继续使用租赁商铺。故本院认定，马思远实际使用商铺的截止时间为2015年4月29日。马思远应向东风商贸公司支付占用商铺期间即从2014年12月15日至2015年4月29日的租金。因马思远已支付商铺租金至2015年6月14日，东风商贸公司应退还马思远从2015年4月29日至2015年6月14日期间的商铺租金16450元（10500元/月÷30天×47天）。对马思远的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于东风商贸公司反诉要求马思远支付拖欠租金的违约金。在东风商贸公司提供的商铺未达到法定使用条件，马思远行使合同解除权的情况下，搬离案涉租赁商铺于法有据，不应认定为违约行为，不应当承担拖欠租金的违约责任。对东风商贸公司要求马思远支付拖欠租金的违约金，不予支持。 关于东风商贸公司反诉要求马思远支付垃圾环卫费、电费、空调能源费及违约金。因双方并未明确约定所租赁店铺的面积大小及公摊费如何计算，东风商贸公司也未提交证据证明其计算上述费用的依据和标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由东风商贸公司承担举证不能的不利后果，对东风商贸公司上述请求，本院不予支持。 关于东风商贸公司要求马思远继续履行《市场管理物业服务合同》并支付物业费的请求。因本案系租赁合同纠纷，与物业服务纠纷非同一法律关系，对东风商贸公司的该请求，本院不作认定和处理，东风商贸公司可另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）马思远与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司于2014年11月17日签订的《铺面租赁合同》； 二、被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）马思远商铺租金16450元； 三、被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）马思远履约保证金31500元； 四、驳回原告（反诉被告）马思远的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1181元，反诉案件受理费2612元，共计3793元，由原告（反诉被告）马思远负担350元，由被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司负担3443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  徐俊杰 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  冯婷婷 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。