广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初14849号原告：杨声坤，男，汉族，住广州市越秀区。被告：杨冬，男，汉族，住江苏省靖江市。第三人：佛山立德地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：叶杰斌。委托诉讼代理人：石聿金，该公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广东省广州市越秀区。负责人：冯美霞。委托诉讼代理人：肖青青，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶锦彦，该公司工作人员。原告杨声坤与被告杨冬、第三人佛山立德地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法追加中国农业银行股份有限公司广州流花支行作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭审理了本案，原告杨声坤、被告杨冬、第三人佛山立德地产代理有限公司（以下简称立德公司）的委托诉讼代理人石聿金、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行���以下简称农行流花支行）的委托诉讼代理人肖青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告在判决生效后30日内代被告向第三人农行流花支行清偿贷款本息（该代付款直接抵扣房款）；2.被告与第三人农行流花支行在30日内办妥佛山市南海区XX房的抵押登记涂销手续，被告同时为原告办妥上述房屋的交易过户手续；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：佛山市南海区XX房（以下简称涉讼房屋）登记为被告单独所有，第三人农行流花支行则作为该房屋的抵押权人。2015年5月22日，经第三人立德公司撮合，原被告与第三人立德公司签订《房地产买卖合同》（NO.0001156）,约定：原告以810000元的价格向被告购买涉讼房屋；原告应于签约之日支付定金50000元，被告则在此后3日内自行办理“赎契”手续；首期房款210000元（含定金）应于房���部门出具成功受理本次交易的递件回执当日支付，余款600000元则由被告协助原告办理按揭贷款，在房屋完成交易过户及抵押登记手续后，由按揭银行划转给被告。合同生效后，原告如约支付定金，此后又因被告急需用钱而多次付款，金额（含定金）合计为180000元，而被告虽于2015年7月1日将涉讼房屋交付给原告使用，但一直未能“赎契”，更遑论为原告办妥交易过户手续，其行为已构成严重违约。为实现合同目的，原告愿意代被告向第三人农行流花支行清偿贷款本息（此代付款直接抵扣房款），并向被告结清剩余房款。在此基础上，原告请求判令被告与第三人农行流花支行在30日内办妥涉案房屋的抵押登记涂销手续，被告并同时为原告办妥涉讼房屋的交易过户手续。被告辩称，被告无需原告代偿银行贷款，被告已在偿还中；从交房起，被告从未收到原告租���。被告除了未办理过户手续外，没有其他违约行为，现原告起诉被告，被告不愿意将房屋出售予原告。第三人立德公司辩称，2015年5月22日，原、被告双方在立德公司交易。因涉讼房屋房产证没过2年，税费可能会增加，原被告双方协商等证够2年后再办理过户，原告自愿除了支付定金50000元外，在此基础上向被告多付一定比例的首期款（包括定金共110000元，因原被告双方签订合同后，约定原告支付定金予被告），被告也同意将涉讼房屋交付给原告。第三人立德公司对原告的诉请无异议。第三人农行流花支行辩称，1.第三人农行流花支行与被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，且第三人农行流花支行已依约向被告发放了贷款，被告应根据合同约定履行还款义务；2.涉讼房屋已经办理抵押登记，第三人农行流花支行是该房产的抵押权人，就���讼房屋享有抵押权；3.无论原告的诉讼请求是否得到支持，都不应影响第三人农行流花支行的抵押权，涉讼房屋如涉及转让的，应经第三人农行流花支行书面同意且借款人需提前结清全部贷款本息；4.原告代被告偿还涉案房屋贷款本息只要不影响第三人农行流花支行的抵押权，第三人农行流花支行无异议。本案当事人、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XX房（粤房地权证佛字第**号），登记权属人为被告杨冬。涉讼房屋已办理预抵押登记，抵押权人为第三人农行流花支行（证书号：XXX）。涉讼房屋产权登记时间为2014年8月12日。2011年1月30日，��三人农行流花支行与被告签订一份编号为XXX《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人农行流花支行借款490000元用于购置涉讼房屋；被告以涉讼房屋作抵押；借款期限为240个月（即2011年1月30日至2031年1月29日）；约定还款方式为等额本息，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日，借款发放日没有对应日的，以该还款周期末月最后一日为还款日；借款人承诺在借款实际发放之日起二十四个月内不提前还款，借款人确需在借款实际发放之日起二十四个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息作为补偿金；借款人提前还款的，须提前三十天向贷款人提出书面申请，在贷款人书面通知后，借款人方可提前还款。2011年2月11日，第三人农行流花支行向被告支付借款490000元。2015年5月22日，原告（买方、甲方）、被告（卖方、乙方）及第三人立德公司（房地产中介服务机构、丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定原告购买涉讼房屋，建筑面积75.35平方米；成交价为810000元；签订本合同时原告支付50000元作为定金，卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，首期楼款210000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。丙方应当于2015年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后7个工作日内】【2015年6月5日前���向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为过户当天。房地产买卖合同签订后，原被告经口头协商一致，被告同意先将涉讼房屋交付给原告使用，待涉讼房屋产权证满2年后，被告再协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续。2015年6月22日，被告出具收据，确认收到原告购买涉讼房屋的部分首期款60000元。同年7月22日，被告出具收据，确认收到原告购买涉讼房屋的定金50000元；同年9月28日，被告出具收据确认收到原告购买涉讼房屋的部分首期款50000元；2016年7月9日，被告出具收据确认收到原告20000元。2016年9月9日，原告向本院提起诉讼，后原告申请诉讼财产保全，本院于2016年10月20日作出（2016）粤0605民初14849号民事裁定，并于2016年10月25日查封涉讼房屋。诉讼中，原告确认已使用涉讼��屋。原告表示同意代被告向第三人农行流花支行提前清偿涉讼房屋贷款。第三人农行流花支行表示如原告代被告全部清偿第三人农行流花支行的债权，可以协助原告办理涂销抵押手续。第三人农行流花支行确认截至2016年10月14日，涉讼房屋按揭贷款尚余本金404414.3元未归还。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及双方针对涉讼房屋的交付使用时间和过户时间做出变更的口头约定是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼房屋办理产权登记的时间为2014年8月12日，至庭审辩论终结前，涉讼房屋产权证登记时间已满两年，原告已向被告支付涉讼房屋部分首期款共180000元（含定金50000元），且原告已实际使用涉讼房屋，原告请求被告协助办理涉讼房屋权属登记的主张符合双���约定及法律规定。但现涉讼房屋已办理按揭抵押登记，权利受到限制，未涂销抵押登记前并不能办理权属变更登记。原告自愿代被告偿还涉讼房屋项下贷款，第三人农行流花支行亦予以同意，本院予以准许。因被告在本案中未主张原告支付剩余购房款，故本院对原告要求其代被告向第三人农行流花支行偿还的贷款直接抵扣涉讼房屋房款的主张，本院在本案中不作处理，原被告就涉讼房屋购房款问题产生的纠纷可另案主张。原告代为清偿贷款后，第三人农行流花支行与被告应协助办理涉讼房屋涂销抵押登记，再由被告协助原告办理权属变更登记。被告辩称原告虽没有违反涉讼房地产买卖合同的约定，但其不愿再将涉讼房屋出卖给原告并不同意原告为被告偿还涉讼房屋贷款的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条��第一百零七条的规定，判决如下：一、原告杨声坤应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告杨冬向第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行清偿编号为XXX《个人购房担保借款合同》项下的贷款。二、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行、被告杨冬应于上列第一项义务履行之日起三十日内协助原告杨声坤办理位于佛山市南海区XX房（证书号：南房按证字第XX号）涂销抵押登记手续。三、被告杨冬应于上列第二项义务履行之日起三十日内协助原告杨声坤办理位于佛山市南海区XX房（粤房地权证佛字第**号）变更登记至原告杨声坤名下的手续。四、驳回原告杨声坤的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元、财产保全费4570元，合计4620元（原告已预交10520元），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告杨声坤多预交的5900元，自本判决发生法律效力后，经原告杨声坤向本院申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 赵 燕二〇一六年十一月十六日书 记 员 廖炜城