广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12940号上诉���（原审被告）：罗惠英，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：吕华宏，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：苏秀丽，广东辅安律师事务所。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所。原审被告：叶伟，户籍住址广州市白云区。原审第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：伦玉卿。上诉人罗惠英因与被上诉人吕华宏、原审被告叶伟、原审第三人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗惠英、被上诉人吕华宏的委托诉讼代理人苏秀丽到庭参加诉讼。原审被告叶伟、原审第三人裕丰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。罗惠英上诉请求：改判罗惠英不用返还吕华宏购房定金50000元和赔偿违约金20000元，不用赔偿公证费1980元，本案诉讼费用由吕华宏负担。事实和理由：一、涉案车位在2015年9月10日就获广州农商银行批准可以单独还贷涂销的批文，并于2015年12月10就向农商银行提出提前还款申请并获批准，故罗惠英并没违约。二、罗惠英在2015年12月27日签订买卖合同，2015年12月31日就向广州市公证处申请该车位出售保全证据公证。三、合同约定买方应于签定合同7日内向卖方支付第一期房款100000元，而罗惠英除签合同收到定金后到目前为止再没收到第一期房款，罗惠英还就此事在2016年1月12日去地产公司督促吕华宏支付第一期房款以便过户，而吕华宏坚持要过完户才付款，所以导致合同不能履行的是吕华宏。涉案车位是于2016年3月10日被法院查封的，该日期早就超过合同履行的有效期，故法院查封与本合同能否履行没有关联。四、罗惠英到目前为止都未收到吕华宏应支付的第一期房款，所以罗惠英要求解除合同，没收订金并要求吕华宏支付2万元违约金。吕华宏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。罗惠英提交的证据只能证明其在签订合同以前曾向银行申请提前还款，至于提前偿还哪笔款，与本案有无关联，是否会对涉案车位进行解押赎契均无法显示，因此无法证明罗惠英依约履行了申请提前还款的义务。另根据一审查明的事实，在一审庭审期间涉案车位仍然存在抵押权登记，可证明罗惠英根本违约。叶伟、裕丰公司经本院合法传唤未到庭表明意见。吕华宏向一审法院起诉请求判令：1���解除吕华宏与罗惠英签订的《存量房买卖合同》；2、罗惠英、叶伟向吕华宏双倍返还购房定金共计100000元；3、罗惠英、叶伟向吕华宏支付公某公证费1980元；4、罗惠英、叶伟向吕华宏支付中介费2000元、吕华宏无需向某乙公司支付中介费4000元；5、本案诉讼费由罗惠英、叶伟承担。一审法院认定事实：2015年12月27日，吕华宏（乙方，买方）与罗惠英（甲方，卖方）、第三人（丙方，中介方）签订合同编号15103076《存量房买卖合同》，合同约定：甲乙双方买卖位于广州市白云区xx路149号22号车位（系涉案车位），该车位项下存在抵押，甲乙双方同意由卖方出资赎契：甲方应在签署本合同后7天内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契，下同），并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款。甲乙双��均同意该房产按套出售，成交价款为200000元。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元，乙方应于本合同签订后7日内支付第一期购房款（含定金）100000元。乙方应在房管部门登记机构申请办理产权转移登记当天向甲方支付余下的房款100000元……。中介服务费：因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向某甲支付成交价款3%的中介服务费。若甲方或乙方向某甲出具了《服务收费确认书》，则中介服务费数额按该确认书执行。如系代理人签订本合同，代理人同意与其委托人连带承担应向某甲支付的中介服务费。合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同，逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向某甲支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙��退回，守约方因向某甲支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金等等。2015年12月8日，吕华宏向罗惠英支付了定金50000元，向某乙公司支付了中介费2000元。2015年12月31日，罗惠英申请广州市公证处公证其于2015年12月31日至2016年1月6日在涉案车位处张贴《车位出售公某》一份，《车位出售公某》主要内容为：罗惠英为涉案车位的权属人，罗惠英现将该车位出售给吕华宏，价格为11万元人民币，吕华宏非本小区业主，如有异议者，可拨打有关部门电话等，公某期为七天。吕华宏支付公证费1980元。2016年3月25日，吕华宏向罗惠英身份证地址寄出《催促履行买卖合同的函》，要求罗惠英尽快办理赎契手续，函件投递结果显示本人签收。2016年3月30日，吕华宏向罗惠英身份证地址再次寄出上述函件，该份邮件未妥投。罗惠英否认收到上述函件。一审审理中，罗惠英向法院提交《微小金融授信业务审批意见通知书》复印件、短信复印件，拟证明其提前申请还贷手续的事实，吕华宏对上述证据均不予确认。罗惠英抗辩称吕华宏未有依约履行支付第一期房款的义务构成违约，吕华宏解释称由于罗惠英未能提前还贷，吕华宏本人已无安全感，故未有再支付房款。罗惠英尚未向吕华宏交付涉案车位。另查：根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案车位存在抵押权利登记，权利人为广州农村商业银行股份有限公司人和支行，权利价值为328400元，权利部位为全部，权利面积为11.7平方米；2016年3月10日，涉案房屋被广州市越秀区人民法院查封，查封期限自2016年3月10日至2019年3月9日；2016年3月31日、2016年6月6日，一审法院分别轮候查封涉案车位。再查：罗惠英与叶伟原为夫妻关系，双方于2013年1月21日离婚。一审法院认为：吕华宏、罗惠英、裕丰公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，罗惠英至今未有依约履行出资赎契义务，且现涉案车位又被人民法院查封，导致该车位无法办理变更登记过户手续，《存量房买卖合同》事实上已无法继续履行，合同不能继续履行的过错在于罗惠英，罗惠英的行为构成根本违约，应承担违约责任。吕华宏要求解除与罗惠英签��的《存量房买卖合同》的诉讼请求合理合法，予以支持。罗惠英抗辩称吕华宏未有依约履行支付第一期房款的义务构成违约，吕华宏解释称由于罗惠英未能提前还贷，吕华宏本人未有再支付房款。根据合同约定，在签署合同7天之内，吕华宏需要向罗惠英支付第一期房款、罗惠英则需要履行出资赎契手续，即双方当事人互负债务，没有履行先后。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在罗惠英怠于履行出资还贷义务的情形下，吕华宏有权行使同时履行抗辩权，暂缓支付第一期房款。从后续履约情形来看，罗惠英确实已构成根本违约，故吕华宏行使同��履行抗辩权，暂缓支付房款的行为有理，不构成违约，对罗惠英的抗辩意见不予采信。公证费1980元、中介费2000元是吕华宏为履行《存量房买卖合同》而支出的费用，在《存量房买卖合同》解除后，上述费用属于因合同解除而产生的损失，罗惠英是根本违约方，吕华宏要求罗惠英支付上述费用合理合法，予以支持。另关于吕华宏要求罗惠英双倍返还定金的诉讼请求，一审法院认为，鉴于罗惠英已构成违约，故吕华宏要求罗惠英返还定金50000元的诉讼请求合理合法。但鉴于吕华宏仅向罗惠英支付了定金，涉案车位也未实际交付，合同尚在履行初始阶段即告解除。而吕华宏因合同解除而产生的损失，如公证费、中介费等已可获得补偿，吕华宏又未能提交证据证实其因合同解除而造成的其他损失，吕华宏要求罗惠英双倍返还定金的金额已超过合同约定的根本违约金标准，即车位成交款的10%，不符合损失与违约行为相适应的原则，故综合双方当事人的履行情况，认定罗惠英应承担的违约金应为车位成交款的10%，即20000元，吕华宏诉请中超过上述金额的部分，予以驳回。另根据合同约定，无论守约方或违约方，均负有向某乙公司履行中介费的义务，吕华宏要求确认其无需向某乙公司支付中介费余款的诉讼请求于某无据，不予支持。罗惠英、叶伟于吕华宏与罗惠英签订涉案《存量房买卖合同》前已离婚，吕华宏要求叶伟就罗惠英的债务承担连带责任理据不足，不予支持。裕丰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、吕华��与罗惠英、裕丰公司于2015年12月27日就广州市白云区xx路149号22车位签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，罗惠英返还吕华宏购房定金50000元并赔偿违约金20000元；三、本判决生效之日起十日内，罗惠英赔偿吕华宏公证费1980元、中介费2000元；四、驳回吕华宏其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2380元，由吕华宏负担550元，由罗惠英负担1830元并于本判决生效之日起三日内迳付吕华宏。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：吕华宏、罗惠英与裕丰公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，由于涉案车位被法院查封导致合同无法继续履行，现吕华宏要求解除合同合理合法，一审法院予以支持并无不当。关于合同解除的违约责任问题，吕华宏主张罗惠英未依约申请提前还款，且经其多次催促仍未履行合同已构成违约，罗惠英则抗辩称吕华宏未依约履行支付第一期房款的义务构成违约。本院认为，根据双方合同约定，在合同签署后7天内，罗惠英应向原抵押银行申请提前还款及办理相关赎契手续，吕华宏则应向罗惠英支付第一期房款。而罗惠英本案提供的证据不足以确切证明其已就涉案车位的涂销抵押问题向银行办理了相应申请提前还款手续，同时吕华宏亦称由于罗惠英未能提前还贷故其未有再支付房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方当事人没有先后履行顺序的，一方在对方未为对待给付以前，双方均享有同时履行抗辩权，因此双方上述行为均不能认定为违约。但从后续履约的情形来看，在合同仍处于继续履约状态，尚未依法解除的情况下，涉案车位因罗惠英的其他债务被法院查封，导致《存量房买卖合同》因标的物无法办理过户登记手续而事实上无法继续履行，一审法院据此认为合同不能继续履行的过错在于罗惠英，是合理的。因罗惠英已构成违约，故一审法院判令罗惠英返还定金50000元及支付违约金20000元，赔偿公证费1980元、中介费2000元并无不当，本院予以维持。综上所述��罗惠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830元，由罗惠英负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十一月四日书记员  邹凌青