云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初474号原告宋保琼，女，1971年11月12日出生，汉族，云南省昭阳区人，高中文化住昭通市昭阳区23）。（未到庭）委托代理人侯申奎、马健，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司。组织机构代码证：67087292-4。法定代表人郑丁川，该公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区环东路瓦窑河南城仕家小区。委托代理人郎学虎，云南红云律师事务所律师（特别授权）。被告云南邦辉企业管理有限责任公司（未到庭）。组织机构代码证：67871266-9。法定代表人高杨杰，该公司董事长。住所地：昆明市东风西路三合营三合商利大厦****。原告宋保琼诉被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司、被告云南邦辉企业管理有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，于2016年7月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋保琼的委托代理人侯申奎、马健，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司的委托代理人郎学虎到庭参加诉讼。被告云南邦辉企业管理有限责任公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋保琼诉称，原告于2010年1月18日同被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，合同中规定原告在被告处买房后需将房屋10年的经营权全部委托给被告云南邦辉企业管理有限责任公司行使，全权委托该公司对所订购房屋进行经营管理。并在2010年2月2日同被告云南邦辉企业管理有限责任公司签订了《委托经营管理合同》，由被告云南邦辉企业管理有限责任公司支付给原告租金。现在由于二被告的原因原告至今还未得到今年的房租，由于原告都是贷款买的房子，所以被告不再支付租金给原告造成了很大的经济损失，让原告无法安稳的生活。由于合同当时签订的时候房屋面积71.64平方米，但并没有拿到房产证，当房产证办下来的时候是68.89平方米的实际面积，所以应该以房屋实际面积计算租金，并且在之前支付的租金也是按照68.89平方米计算支付的。综上所述，原告在无奈之下根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定依法向人民法院提起诉讼，一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，以后每年按时支付租金；二、请求人民法院依法判决被告支付所欠的租金18577.15元；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司辩称，昭阳区〔济川门·财富中心〕1号楼购房业主罗本贤、周兰、张登伟、张劲、林顺丽等人以“房屋租赁合同”纠纷为由向昭阳区人民法院提起诉讼，要求房屋租赁方云南邦辉企业管理有限公司、房屋开发商昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司支付租金等；答辩人认为房主要求房屋租赁人支付房租是合理的，对此要求理解和支持；但原告方要求开发商支付房租是荒唐的、无理的，纯属错误！现简要答辩如下：一、关于济川门项目开发建设和业主购房情况：〔济川门·财富中心昭通市昭阳区顺城街中段，前面是北顺城大街，后临崇义路（俗称馋嘴街），东面是西街陡街，是昭通城商业黄金地段。该项目1号楼2009年8月开工建设，其中1—3层为商铺，共194个商铺，全部销售完毕。4—6层为写字楼（住房），共计63间，面积为6018平方米，销售完毕48间，剩余15间尚未售出。该项目2010年9月竣工验收，并于2010年12月按时交付使用。周兰、张登伟、张劲、林顺丽等48人购买的房屋为4—5层的写字楼（住房），2010年1月就签订了《商品房购销合同》，交清房款后，于2012年办理了《房屋产权证》。原告张登伟等人与开发商昭通市鸿皓房地产公司产生的房屋买卖关系已经全部履行完毕。由于北顺城〔济川门·财富中心〕项目地处昭通城中心黄金地段，当时销售非常火爆，预租约租也十分兴旺，因此购买4—6楼写字楼（住房）的购房业主也是把4、5楼住房当成商铺来购买和投资的，当时有多家商铺经营管理公司到项目部联系，要求整体租赁项目房屋，进行整体经营管理。为了提高业主的收益水平，经多方考虑比较，开发商向购房户推荐了云南邦辉企业管理公司，因为房屋销售给业主后，只有房主才享有房屋出租权，于是由云南邦辉企业管理有限公司与购房业主分别单独签订了10年期限的《委托经营管理合同》（租房合同），由邦辉公司分别租赁取得房屋后，进行整体经营管理，每月按平均20元/㎡的价格支付房主租金，此种出租收益率是普通住房租金的2—3倍，业主收益是十分可观的！2010年12月房屋交付使用，云南邦辉企业管理有限公司根据与购房业主签订的《委托经营管理合同》（租房合同）进场招商，履行经营管理权利，并从2010年12月起按《委托经营管理合同》支付购房业主房租。“任何投资都有风险，市场情况瞬息万变！”由于昭阳区北顺城街道改建，加装围栏不准停车，昭阳区快速扩建城市，商铺门面数量猛增，同时也由于电商微商冲击，实体经济形势严重下滑等诸多原因，邦辉公司接手房屋后，招商不顺，商家进场长则5、6月，短则2、3月，均亏损退房退租，但仍然坚持支付购房者房租。据我公司了解：从2010年12月起至2015年6月，云南邦辉企业管理有限公司共支付了购房业主4年6个月（4年半）的委托经营收益金（租金），2015年5月后，邦辉公司逐渐冷清，此后至今不见踪迹，就目前情况分析判断，邦辉公司与购房业主签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，房屋现在无人经营，无人管理，无人居住，处于闲置状态，损失在继续扩大。!二、本案中形成的法律关系：在本案中有两个法律关系：一个是开发商昭通市鸿皓房地产开发公司与购房业主之间产生的房屋买卖关系，此房屋买卖交易关系双方已经依照法律规定和购房合同履行完毕，并办理完毕房产证，购房者已经收房并收取租金4年半。另一个法律关系是购房业主与云南邦辉企业管理公司之间的房屋租赁关系，此关系依照购房者与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》形成，开发商鸿皓房地产公司既不是承租人，也不是担保人，租房者邦辉公司已经履行了租房合同4年6个月，购房者收取了4年半的租金，由于亏损及市场原因，邦辉公司现欠房主一年租金，并丢弃房屋而离去，导致租房合同实际上无法再履行。在购房者与邦辉公司形成租赁关系的过程中，开发商（昭通鸿浩房地产公司）从善意的愿望出发，推荐了云南邦辉企业管理有限公司，此推荐行为没有产生法律上的权利义务，也未形成民事法律关系。而房屋买卖关系和房屋租赁关系分别依照《购房合同》和《委托经营管理合同》（即租房合同）而形成。实事求是地客观评价邦辉公司，当时该公司相对而言算是比较有实力、比较有诚信的公司，在现有市场经济形势下，在巨额亏损情况下，邦辉公司仍然坚持支付了房主4年半的房租，如果推荐选择其它经营管理公司，不一定能够坚持4年半的时间！三、开发商（昭通鸿皓房地产公司）在本案中的身份地位：本案中，开发商（昭通市鸿皓房地产公司）是房屋买卖关系的主体，是房屋销售方，此民事行为履行完毕，双方并无异议。房屋租赁关系中主体为云南邦辉企业管理有限公司和购房业主，开发商（鸿皓公司）不是房屋租赁关系中的当事人，不享有房屋租赁的任何权利义务，不是权利义务主体。因而在本案（租赁合同纠纷案）中不是当事人，不是适格的被告，而仅仅是知道案件情况的诉讼参与人，即无权利义务的第三人。四、本案的处理意见建议：1、云南邦辉公司是房屋租赁方，应该按租赁合同支付房主租金，该公司已经支付房主2010年12月至2015年5月的房屋租金，尚欠房主一年房租必须由云南邦辉公司支付。2、鉴于邦辉公司于2015年5月后就未支付房主租金，现在踪迹全无，房屋租赁合同已经没有继续履行的可能性和必要性，因此应当解除房主与邦辉公司签订的《委托经营管理公司》（即租房合同）。3、鉴于房屋自2015年6月起处于无人管理、无人经营的闲置状态，已经造成了损失，并且损失还在继续状态，因此，解除租房合同后，房屋应归还房主（即原告），由房主自行经营管理，防止继续造成损失！4、开发商（昭通鸿皓房地产公司）不是房屋租赁合同的当事人，既不是承租人，也不是担保人，不享有房屋租赁的权利义务，仅仅是知情第三人。本案中，原告罗本贤、周兰、张登伟等人要求房屋租赁人支付房租是合理的，对此要求理解和支持；但要求开发商（昭通鸿皓房地产公司）支付房租是荒唐的、无理的，纯属错误！请人民法院依法驳回原告方对（开发商）昭通市鸿皓房地产公司的诉讼请求！被告云南邦辉企业管理有限责任公司未到庭，未进行答辩。原告宋保琼向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格及基本情况。2、《商品房购销合同》及购房发票、《委托经营管理合同》，证明（1）原告购买房屋的实际面积以购房发票为准且实际租用使用的面积也应以购房发票为准，（2）原告在购买房屋时已经将十年的经营权交由被告鸿皓开发商并且在购房合同上约定委托经营管理的期限是购房时起的十年，（3）购房合同中特别增加的补充协议第六条证明该房屋的经营权在购房房屋的同时已经出让，也就是原告要取得房屋所有权必须要签订《委托经营管理合同》转让房屋经营权，且必须是鸿皓公司选定的邦辉公司。3、济川门财富中心宣传手册即返租流程说明原件，证明鸿皓开发公司在进行销售之前的宣传已经把邦辉公司引进了，明确的界定了是邦辉公司进行管理及收益和投资理财情况。4、邦辉公司分别发给业主的《信》、照片，证明鸿皓开发公司私自向商家索取租金，房屋产权证应该由开发商办理，因为开发商未能及时的提供产权证，导致邦辉公司无法正常招商，各位业主无法拿到租金。5、商铺租赁合同一份，证明昭通城源企业管理有限公司将今天所争议的商铺一号楼5楼B区整层又出租给蔡成敏，有四个原告丁朝会、闵光文、杨正燕、彭智敏涉及到这个商铺，租期从2014年5月1日至2020年5月3日。6、银行卡明细账，证明该房屋之前的租金是鸿皓公司会计冯群向原告支付的。经质证，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司对原告提交的证据认为恰恰证明跟开发商没有关系。对第1组证据无异议；对第2组证据房屋面积应以购房合同和房产证为准，购房合同是真实的，认可，但是补充协议第六条只是起告知作用，没有担保内容，只是房屋买卖关系，不是房屋租赁的主体，房屋的租赁关系开发商不是当事人。每家签过协议的，不得跟开发商要租金和任何费用。对委托经营管理合同的三性认可，恰恰说明跟开发商没有关系对第3组证据是白条，不符合证据三性，不认可，与开发商没有关系，与本案没有关系；对第4组证据恰恰说明邦辉公司跟业主之间的纠纷，跟开发商没有关系，邦辉公司是独立的主体，跟开发商不是一家，开发商锁邦辉公司的门，开发商也是受害人被邦辉公司拖欠租金。对第5组证据合同的真实性没有核实，是邦辉公司在昭通的负责人租的，与开发商没有关系，恰恰证明本案租赁关系的支付主体是邦辉公司不是开发商鸿皓公司，与本案无关。对第6组证据付给业主的租金都是统一的2010年12月付到2015年的6月，都是邦辉公司付的，与鸿皓公司无关，邦辉公司付给鸿皓公司的房租也是付到2015年6月30日的。被告云南邦辉企业管理有限责任公司未到庭，未进行质证。本院认为，原告提交的第一组证据能够证明原告主体资格，本院予以采信；第二组证据客观真实、相互印证，能够证实原告购买了昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司开发的，位于昭阳区北顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区04号房，且附条件即“原告需将该商铺交由被告经营管理”的事实，本院予以采信；第三组证据属于房地产销售的相关宣传资料，与本案无关，对原告的证明目的本院不予采信；第四组证据是被告云南邦辉企业管理有限责任公司致案外人的函，同时该函只是一个单方说明，本院无法核实其真实性，本院不予采信；照片无相关拍摄说明，本院无法核实其真实性，本院不予采信；第五组证据能够证明原告方将位于昭阳区北顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区04号房委托被告云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理的事实，本院予以采信；第五组证据与本案无关，本院不予采信；第六组证据不能反映出租金是被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司支付给原告的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年1月18日，原告宋保琼与被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》购买了位于昭阳区北顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区04号房，及其双方签订了带租约商铺《合同补充协议》，该协议第六条约定“乙方（本案原告）完全同意将所购买的商铺自交房之日起壹拾年的经营权全部委托给云南邦辉企业管理有限责任公司（简称“邦辉公司”）行使，全权委托该公司对所定购房屋进行经营管理，具体见乙方与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》。乙方同意承租商家或邦辉公司在甲方（昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司）同意的前提下提前进场对房屋进行装修”。2010年2月2日，王德蓉代原告宋保琼与被告云南邦辉企业管理有限责任公司签订了《委托经营管理合同》，原告将位于昭阳区北顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区04号商铺委托被告云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理，租金由被告云南邦辉企业管理有限责任公司代收后再支付原告。委托期限自2010年11月30日至2020年11月29日止。后被告自2015年5月30日未向原告支付任何租金，现原告起诉来院，一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，以后每年按时支付租金；二、请求人民法院依法判决被告支付所欠的租金18577.15元；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司仅仅是与购房业主之间产生房屋买卖关系，此房屋买卖交易关系双方已经依照法律规定和购房合同履行完毕，虽然被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司推荐了云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理业主房屋，但是合同上也明确记载原告方是同意该推荐，同时原告未举证证明被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司存在推荐过错，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不是承租人，因此，根据合同相对性原则，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不是本案适格的被告。本案中，原告宋保琼与被告云南邦辉企业管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》后，在合同履行中，被告云南邦辉企业管理有限责任公司自2015年5月30日起未向原告支付任何租金，未按照合同约定履行义务，已属违约行为，故原告要求被告支付2015年5月30日至2016年5月29日租金，本院予以支持。被告欠原告租金按照双方签订的《经营委托管理合同》计算为：2013年11月30日至2014年11月29日，租金为20元/月/平方米，2014年11月30日至2016年11月29日，月租金在上年基础上增加6%，即（2015年）20元/月/平方米×（1+6%）=21.2元/月/平方米，（2016年）21.2元/月/平方米×（1+6%）=22.472元/月/平方米；虽然原被告双方签订经营委托管理合同约定面积为71.64平方米，但原告主张按68.89平方米计算，本院予以确认，故2015年5月30日至2016年5月29日，被告云南邦辉企业管理有限责任公司应支付原告租金为：68.89平方米×21.2元/月/平方米×7月+68.89平方米×22.472元/月/平方米×5月=17963.76元。原告请求判决继续履行合同，但是被告云南邦辉企业管理有限责任公司于2015年6月后就未支付房主租金，且现在查无下落，房屋租赁合同已经没有继续履行的可能性，因此，对原告主张继续履行合同，本院不予支持。综上诉述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款与第三款、第一百四十四条，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南邦辉企业管理有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告宋保琼20**年5月30日至2016年5月29日的房屋租金17963.76元；二、驳回原告宋保琼对被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司的起诉；三、驳回原告宋保琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由原告宋保琼承担9元，被告云南邦辉企业管理有限责任公司承担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长 龚 勋审 判 员 盛 运代理审判员 马 睿二〇一六年十一月八日书 记 员 锁红梅