上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初21201号原告(反诉原告)：巢加林，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。被告(反诉被告)：上海市闵行区鲁汇集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：夏建生，总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海合勤律师事务所律师。原告巢加林与被告上海市闵行区鲁汇集贸市场经营管理有限公司(以下简称鲁汇市场经营公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判。期间，鲁汇市场经营公司向本院提起反诉，本院经审核后予以受理，与本诉合并予以审理，并于2016年9月1日公开开庭进行了审理。巢加林，鲁汇市场公司的委托诉讼代理人李敬敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)巢加林向本院提出如下本诉诉讼请求：1.鲁汇市场经营公司立即支付违法圈地出租所得的租金计自2005年起至2015年止的租金人民币28,000元(以下币种均人民币)、装修费20,000元；2.鲁汇市场经营公司退还强拆转移的设备和面辅料；3.鲁汇市场经营公司给予门面安置;4.鲁汇市场经营公司赔偿因房屋渗水而垫付的修复费计1,500元。事实与理由如下：2005年，其在上海市闵行区鲁汇镇西市场花了10,000元购买了一间门面房的使用权。当时市场管理员口头承诺如遇拆迁会给予相应的赔偿，并安置门面。2014年，因女儿要打工，其为了培养女儿能早日独立，花费了8,000元购买了市场里的第二间门面并且办理了营业执照。2016年，鲁汇市场经营公司以拆违的名义强拆了门面房，但并未兑现承诺给予的赔偿，给其造成了损失，让其失去了生活的来源。其认为，鲁汇市场经营公司作为政府企业在其生活困难的情况下不但没有给予帮助，相反将其唯一的生活来源都切断了，而且非法圈地是一种违法行为，应当承担相应的赔偿并给予安置。综上，为维护其自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉请。被告(反诉原告)鲁汇市场经营公司辩称，一、关于装修损失的问题。巢加林未对涉案房屋进行过大型装饰装修，即使存在装修，由于涉案房屋租赁期限已经届满，而且巢加林自从2005年起至2016年3月止一直使用该房屋，房屋装修也在租赁期间内摊销完毕，其无义务向巢加林赔偿装修损失。二、关于租金的返还问题。根据相关司法解释，无论涉案房屋是否有相关批文，巢加林均应向其支付房屋租金或房屋占有使用费，巢加林要求退还租金无法律依据。三、关于设备及面料的返还问题。涉案房屋并非由其拆除，其亦未有取走巢加林的设施设备及面辅料的行为，其无能力也无义务返还巢加林设备及面辅料。四、关于另行安置门面房的问题。因双方的租赁合同至2015年12月31日期限届满，其没有再向巢加林出租涉案房屋的义务。况且，涉案房屋是因无证拆除而灭失，并非房屋动拆迁，其没有对巢加林另行提供门面房进行安置的义务。五、关于返还修复费的问题。因巢加林没有通知其对涉案房屋进行维修，且其也不了解涉案房屋究竟是因何原因导致需要修理，因此在巢加林没有通知其的情况下，其没有义务向巢加林赔付维修费用。综上，不同意巢加林全部的本诉诉讼请求。同时，鲁汇市场经营公司向本院提出如下反诉诉讼请求：巢加林支付房屋占有使用费1,023.30元(计自2016年1月1日至2016年3月23日)。事实和理由如下：双方于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定鲁汇市场经营公司将位于上海市闵行区浦汇镇鲁汇市场西市场(西侧)11号营业房出租给巢加林，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为4,500元。租赁期限届满后，巢加林仍占用房屋直至2016年3月23日。针对反诉，巢加林辩称，上述反诉请求所计算的时间节点是正确的，但在上述期间其未在涉案房屋内从事经营活动，而是一直在等待鲁汇市场经营公司向其给付维修费和拆迁补贴，故不同意鲁汇市场经营公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，巢加林(承租方，签约乙方)与鲁汇市场经营公司(出租方，签约甲方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于上海市闵行区浦江镇鲁汇市场(西侧)营业房XXX号出租给乙方经营服装。租赁期限为12个月，计自2015年1月1日起至2015年12月31日止。月租金为4,500元，租金一年一付，乙方于2014年12月31日前向甲方一次性付清一年租金。在租赁期间，如遇房屋设施自然损坏，由甲方负责修理并承担费用，如遇房屋人为损坏，则由乙方自行负责修理，甲方不承担任何责任。租赁期内，若遇到国家征地、动迁等情况，甲、乙双方应无条件解除租赁关系，乙方租金按实际使用时间由甲方计算多退少补，乙方应按甲方通知按期无条件搬离所租赁的房屋，乙方因此所遭受的任何财产损失，甲方不承担赔付责任。上述合同对双方就租赁房屋的其他权利义务作了约定。2015年11月13日，鲁汇市场经营公司张贴《通告》，主要内容如下：由于鲁汇市场西市场各商铺租期均将于2015年12月31日届满，该司已通知全体商铺承租人不再续租商铺，并要求商铺承租户在租赁届满后向该司返还商铺。为保障西市场商铺实际经营者的合法权益，该司就有关事宜通告如下：1、该司确定于2016年1月1日起收回西市场商铺，故请经营者另行物色租赁场所，并提前做好经营安排和搬离商铺的准备工作。2、自2016年1月1日起，经营者不得继续使用商铺从事生产、经营活动。3、自2016年1月1日起，该司将随时停止提供安保、保洁、垃圾清运、水电供应等配套物业服务。4、如经营者未在2016年1月7日前将物品、设备搬离租赁物，根据该司与经营者签订的《房屋租赁合同》的约定，该司有权单方处置商铺内应搬未搬的物品、设备和其他财产。同日，巢加林签收了上述《通知》。另查明，涉案房屋在巢加林承租期间屋顶发生漏水，巢加林为维修房屋花费了修复费计1,500元，鲁汇市场经营公司的员工陆彬在维修人员的维修承诺书上作为见证人签字。审理中，双方一致确认涉案房屋已被拆除。对于涉案房屋的拆除，巢加林称涉案房屋是有产权证的，拆除人为鲁汇市场经营公司，但对上述事实未向本院提供证据。鲁汇市场经营公司称涉案房屋因无产证及相关批文，作为违章建筑被区政府相关部门拆除。以上事实，由巢加林提供的《房屋租赁合同》、《统一收款收据》、《承诺书》,鲁汇市场经营公司提供的《通告》、《业主领通知签到表(西市场)》及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，涉案房屋无产权证、亦未取得建设工程规划许可证，故巢加林与鲁汇市场经营公司签订的《房屋租赁合同》当属无效。基于以上对合同的效力的认定，本院对双方当事人的本诉、反诉请求作如下分析、处理：一、关于巢加林主张的装修损失问题。虽然租赁合同被确认无效，但由于作为承租人巢加林在对涉案房屋进行装修投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险持有充分的预估，其理应将投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在整个租赁期间，上述费用实际已进行了分摊，对相应的装饰装修亦进行了最大化的利用，租赁目的已然实现。基于承租人巢加林在整个租赁期间已经享有了全部装饰装修利益，故巢加林已无要求出租人补偿装饰装修损失的请求权基础。二、关于巢加林要求退还已支付的租金(实为房屋占有使用费)的问题。本院认为，合同被确认无效后，巢加林作为承租人基于占有涉案房屋所获得的利益，理应以支付房屋占有使用费的方式给付鲁汇市场经营公司，故巢加林的上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三、关于巢加林要求鲁汇市场经营公司退还强拆转移的设备和面辅料的诉讼请求，因巢加林未向本院举证证明系鲁汇市场经营公司拆除了涉案房屋并将其设备及面料予以转移，故本院对巢加林的该项诉讼请求不予支持。四、关于巢加林要求鲁汇市场经营公司给予门面安置的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。五、关于巢加林要求鲁汇市场经营公司赔偿其因房屋渗水而垫付的修复费计1,500元。本院认为，巢加林对涉案房屋予以了修复，由何人修复、修复的部位、发生的费用均由鲁汇市场经营公司的工作人员予以了见证。在租赁合同被确认无效后，巢加林为维护涉案房屋所发生的费用理应由鲁汇市场经营公司予以返还。六、关于鲁汇市场经营公司要求巢加林给付涉案房屋自2016年1月1月起至2016年3月23日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因该项请求符合《最高人民法院》第五条，即房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持之规定，本院予以支持。至于巢加林提出的其在上述期间未在涉案房屋内从事经营活动的抗辩意见，本院认为，是否在涉案房屋内经营系巢加林对其在占有使用涉案房屋期间所享有的权利，在鲁汇市场经营公司向其发出搬离通知后，其仍占据涉案房屋，拒不搬离，其理应向鲁汇市场经营公司支付上述期间的房屋占有使用费。据此，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海市闵行区鲁汇集贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)巢加林修复费人民币1,500元；二、原告(反诉被告)巢加林于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海市闵行区鲁汇集贸市场经营管理有限公司房屋占有使用费人民币1,023.30元；三、驳回原告(反诉被告)巢加林其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,037.50元，减半收取计518.75元，由巢加林负担157.20元，由上海市闵行区鲁汇集贸市场经营管理有限公司负担361.55元。反诉案件受理费25元，由巢加林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一六年十一月十一日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。