上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0120民初8908号 原告：上海理想物业管理有限公司，住所：上海市奉贤区。 法定代表人：李新，经理。 委托诉讼代理人：张允岗，男，上海理想物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：周双虎，上海顺盈律师事务所律师。 被告：上海市奉贤区土地储备中心，住所：奉贤区南桥镇华苑路XXX号。 法定代表人：汤云飞，主任。 委托诉讼代理人：夏静，女，上海市奉贤区土地储备中心员工。 委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。 被告：上海证券有限责任公司，住所：上海市黄浦区。 法定代表人：李俊杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭臻南，国浩律师(上海)事务所律师。 委托诉讼代理人：沈波，国浩律师(上海)事务所律师。 原告上海理想物业管理有限公司(以下简称“理想物业”)诉被告上海市奉贤区土地储备中心(以下简称“土地储备中心”)、被告上海证券有限责任公司(以下简称“上海证券”)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告理想物业的委托诉讼代理人周双虎、被告土地储备中心的委托诉讼代理人董婉馨、被告上海证券的委托诉讼代理人郭臻南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告理想物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付物业管理费人民币(下同)93,636.72元(2016年4月1日至2016年9月30日)；2、判令被告上海证券继续履行原告理想物业与被告土地储备中心于2015年7月27日签订的《物业管理服务合同》。事实和理由：原告与被告土地储备中心于2015年签订《物业管理服务合同》，原告提供物业管理服务，被告支付物业管理费。经查，上海市奉贤区南奉公路XXXX弄《理想未来广场》X号、X号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、南奉公路XXX弄XXX号XXX室、江海路XXX弄XXX号XXX室、江海路XXX弄XXX号XXX室共计14套商铺，于2016年3月13日已转至被告上海证券名下，根据物业管理法规，被告上海证券应继承原告与被告土地储备中心签署的《物业管理服务合同》权利和义务。按照合同约定，被告上海证券应按每三个月为一期支付物业管理费，在每三个月届满前十日内支付，虽经原告催讨，至今未支付2016年4月至9月物业管理费93,636.72元，故诉讼来院。 被告土地储备中心辩称，不同意由被告土地储备中心承担物业管理费，土地储备中心已经支付物业管理费至2016年3月，而2016年3月，涉案物业已经过户登记至被告上海证券名下，自2016年4月起的物业管理费应由被告上海证券承担。对原告的第二项诉讼请求没有意见，请法院依法判决。 被告上海证券辩称，不同意原告的诉讼请求。《物业管理服务合同》由原告与被告土地储备中心签订，并未征得被告上海证券的同意，合同具有相对性，没有法律规定，被告上海证券应当继承该《物业管理服务合同》。另外，整个物业没有电灯、水电表等基础物业设施，无法正常使用，致使被告上海证券至今无法入住，所以不应由被告上海证券支付物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供《物业管理服务合同》、(2016)沪0120民初12275号民事判决书、《上海市房地产登记簿》。被告上海证券提供《上海证券南桥营业部房屋置换协议书》、照片11张。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月28日，两被告签订房屋置换协议书，约定为实施旧城改造计划，土地储备中心将上海证券所属南桥证券营业部房屋所在地块重建后，将新房置换给上海证券。该地块改造完成后，理想未来广场内涉案的奉贤区江海路XXX弄XXX号XXX室和XXX室、奉贤区南奉公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、南奉公路XXX弄XXX号XXX室，因故先登记在土地储备中心名下，后于2016年3月登记过户至上海证券名下。 2015年7月23日，上海理想未来房地产有限公司与被告土地储备中心签订《上海市商品房出售合同》，约定将奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋(即本案涉及的物业房屋之一)出售给被告土地储备中心。该附件5“《房屋使用公约》和有关承诺书”中载明，理想未来广场项目物业管理服务费收费标准为12元/月/平方米，物业管理方每年可参照上海市政府公布上一年度的社会物价水平涨跌幅比例或政府强制要求调整最低工资标准涨跌幅比例，在涨跌幅比例范围内相应调整物业管理服务收费的涨跌幅水平。 2015年7月27日，原告与被告土地储备中心签订《物业管理服务合同》，约定上述十四套房屋(共计面积1,300.51平方米)由原告进行物业管理服务;并约定，物业管理费为12元/月/平方米，合同暂定前两年的管理费用，从第三年起物业费用每年较上年递增5%,第一年即2015年6月1日至2016年5月31日物业管理费为187,273.44元，第二年即2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费为187,273.44元，第三年即2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费为196,637.11元；土地储备中心应按三个月为一期向原告支付管理费，在每三个月届满前十天内到原告指定账户或指定地点缴纳下一届费用，采用先款后用的形式；该合同还约定了其他权利义务。 本案诉讼期间，上海证券以理想物业、土地储备中心为被告提起诉讼，要求撤销理想物业与土地储备中心于2015年7月27日签订《物业管理服务合同》，本院判决驳回该诉请，该判决已经生效。 本院认为，本案被告土地储备中心与开发商上海理想未来房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》时，《房屋使用公约》和有关承诺书中载明，理想未来广场项目物业管理服务费收费标准为12元/月/平方米，之后土地储备中心也按此标准与原告签订有《物业管理服务合同》，并且缴纳物业服务费至2016年3月。之后因物业产权变更，过户登记至被告上海证券名下，自2016年4月起，应当由上海证券支付相应物业服务费。支付的标准，应当参照土地储备中心与原告的合同约定。原告明确提出要求上海证券支付，上海证券应当支付该2016年4月至9月期间的物业服务费93,636.72元，故对原告第一项诉讼请求中要求上海证券支付物业服务费的诉请予以支持，但驳回要求土地储备中心支付物业服务费的诉请。上海证券主张整个物业没有电灯、水电表等基础物业设施，无法正常使用，致使被告上海证券至今无法入住的理由，没有提供足够证据证明，而且这是上海证券与开发商之间的关系，与原告无涉，并非拒付物业服务费的理由。 但是，《物业管理服务合同》系原告与土地储备中心签订，并非与上海证券签订，《物业管理服务合同》除约定物业收费方式、标准外，还约定其他权利义务，在原告未与上海证券磋商一致的情况下，要求上海证券全部接受该合同权利和义务，有失公平，不符合自愿平等原则，故对原告第二项诉讼请求予以驳回。双方应积极磋商，达成新的物业服务合同，避免今后继续产生纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、被告上海证券有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海理想物业管理有限公司物业服务费人民币93,636.72元； 二、驳回原告上海理想物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,141元，减半收取计1,070.50元，由被告上海证券有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  唐祖峰 二〇一六年十一月二十九日 书记员  刘 伟 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。