成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)锦江民初字第3939号 原告（反诉被告）：时腕云，女，1979年10月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹潇尹，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，四川蓉城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都东风商贸广场有限公司。住所地：成都市锦江区总府街29号。 法定代表人：何玉兰，成都东风商贸广场有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽，四川君益律师事务所律师。 原告（反诉被告）时腕云与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司（简称东风商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。东风商贸公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2015)锦江民管初字第187号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的管辖权异议，东风商贸公司在法定期限内提起上诉，经四川省成都市中级人民法院依法作出（2015）成民管终字第1531号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的上诉，维持原裁定。后东风商贸公司在举证期限内对时腕云提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序于2016年2月24日、11月17日两次不公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，时腕云的委托诉讼代理人曹潇尹、东风商贸公司的委托诉讼代理人黄丽到庭参加诉讼；第二次开庭审理，时腕云的委托诉讼代理人曹潇尹、东风商贸公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）时腕云向本院提出诉讼请求：1、判决确认时腕云与东风商贸公司于2014年10月19日签署的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除；2、判决东风商贸公司退还时腕云缴纳的履约保证金13500元；3、判决东风商贸公司向时腕云出具房屋租赁费发票（票面金额为27000元、税款金额为3240元）；4、判决本案的诉讼费由东风商贸公司承担。 事实和理由：时腕云、东风商贸公司于2014年10月19日签署《春熙坊-老成都三条巷-唐宋淘宝街、招财巷、进宝巷铺面租赁合同》，合同约定由时腕云承租东风商贸公司位于成都市总府路29号xxxx巷xx号的商铺，东风商贸公司负责配置市场内公用及基础配套设备、设施，时腕云向东风商贸公司支付三个月的租金作为履约保证金。2015年4月29日，东风商贸公司在未提前通知时腕云的情况下突然关闭商场，导致时腕云的经营至今根本无法正常进行。后通过了解得知，该商铺所在商场并未通过消防验收，租赁商铺具有安全隐患，危及承租人的安全。东风商贸公司也一直并未就商场开业时间以及消防情况对时腕云作出任何说明。东风商贸公司出租未通过消防验收的商铺导致租赁物危及了时腕云的健康和安全，并关闭商场长达20天的行为均导致租赁商铺不具备适租性。时腕云希望以承租的商铺进行正常经营活动的目的无法实现。时腕云已于2015年5月19日向东风商贸公司以律师函的形式发出《解除合同通知》，东风商贸公司于2015年5月20日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁物危及承租人的安全和健康的，承租人有权随时解除合同。同时，根据《铺面租赁合同》第十一条的约定“如果东风商贸公司未按本合同约定履行义务，导致时腕云无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。综上，为维护时腕云的合法权益，提起诉讼。 被告（反诉原告）东风商贸公司本诉辩称、反诉诉称，双方签订的《铺面租赁合同》合法有效，时腕云无权单方解除合同。时腕云应当服从工商、税务、文化、消防等执法部门的管理，办理相关证照合法经营。因双方合同并未解除，时腕云无权要求返还租金和履行保证金。同时，东风商贸公司已经开具房屋租赁费发票，时腕云未用收据去换取发票，不应要求另行开具。东风商贸公司已交付租赁房屋，积极履行了合同约定义务，但时腕云存在拖欠房屋租金、水、电、能源、物业管理费等行为，已构成违约。为维护法律尊严和东风商贸公司的合法权益，依法提起反诉，请求判决：1、时腕云继续履行与东风商贸公司于2014年10月19日签订的《铺面租赁合同》、《市场管理物业服务合同》；2、时腕云立即支付租金、物管费、垃圾环卫费、电、空调能源费,具体金额以合同约定为准，实际支付至合同期限满、时腕云腾退房屋之日止，暂计算至2016年2月18日拖欠租金及未交租金违约金186840元（其中租金4500元/月×6个月=27000元、违约金27000元×0.02×296天=159840元），物管费及未交物管费违约金12950.58元，水费、垃圾费、环卫费及未交垃圾费、环卫费违约金2097.6元，电费、空调能源费及未交电费、空调费违约金12677.68元；3、由时腕云承担本诉、反诉有关费用。 原告（反诉被告）时腕云反诉辩称，双方签订的相关合同已于2015年5月20日解除，故东风商贸公司主张的租金及水、电等费用，发生在合同解除之后，与时腕云无关。本案租赁的商铺并未取得消防许可，签署合同时东风商贸公司口头告知不会收取物业费，物业费的收取单价是东风商贸单方制作，未经时腕云同意。东风商贸公司只提交了整栋房屋的用电量，不能证明案涉商铺的具体用电量。东风商贸计算违约金的基数无证据印证，且存在重复计算的情况，不予认可。时腕云并未接到东风商贸公司领取发票的通知，且该发票未经税务局登记。 本院经审理认定事实如下：1994年3月1日，东风商贸广场工程（总府街19号）在修建完毕后，整个消防系统经成都市公安消防支队检测验收，并出具《建筑工程竣工消防验收意见书》。后成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具《房屋门牌变更证明》，证明成都市锦江区总府街19号已变更为成都市锦江区总府街29号1栋，2010年4月1日，东风商贸公司通过购买取得位于成都市锦江区总府街29号1栋房产，房产信息登记显示建筑面积15327平方米，规划用途为商业。后成都市公安局锦江区分局春熙路派出所又出具《房屋地址证明》，证明成都市锦江区总府街29号1栋与成都市锦江区总府路29号系同一地址。 2014年10月19日，东风商贸公司与时腕云签订关于“春熙坊-唐宋淘宝街-招财巷-进宝巷”的《铺面租赁合同》一份，约定租赁铺面位于成都市总府路29号负一层进宝巷51号商铺，时腕云须按时向东风商贸公司交纳商铺租金、物管费、保证金、水电费等费用。签订该租赁合同时，时腕云按押三付六的方式向东风商贸公司交纳九个月租金，其中三个月租金作为进场履约保证金，保证金在租赁期届满，时腕云结清所有款项、完好将租赁场地交予东风商贸公司后三个工作日无息退还。若在签订租赁合同后5个工作日内时腕云未能交付进场履约保证金以及房租，则东风商贸公司自动收回铺面，时腕云之前所付款项不予退回。时腕云应在签订合同之日后，每半年的第6个月的23日前向东风商贸公司支付后6个月的租金和物管费。东风商贸公司向时腕云出具合法的房屋租赁发票或收费凭据，因房屋租赁产生的一切税费由东风商贸公司交纳。时腕云自愿承租上述商铺，期限自2014年10月28日至2017年10月27日止，从2014年10月28日开始计租，每月租金为4500元，第一年租金为每月4500元，第二年递增10%即4950元，第三年递增10%即5445元。电费、能源费的收取按每间商铺铺面大小每月实际的电费、能源费加公摊平均计费，水费收取按户表每月实际用水数加公摊计费，由东风商贸公司统一代收代付，若迟延交纳该费用，东风商贸公司每天按垫付金额的2%累计收取滞纳金。东风商贸公司负责配置市场内共用及基础配套设备、设施，并负责维护和保养。时腕云在取得铺面使用权后，应按照国家法律法规的规定办理《营业执照》、《税务登记证》、《文化经营许可证》等相关证照后方可从事经营活动，并按规定交纳有关税、费。时腕云不得擅自对经营使用的铺面及附属设备、设施进行拆改、扩建或添附，若确需变动，应书面报东风商贸公司批准并备案，费用由时腕云负责。如果东风商贸公司未按合同约定履行义务，导致时腕云无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。若时腕云所经营的铺面歇业、闲置，或在合同约定的期限内拖欠租金或其他费用7天以上（包括7天），东风商贸公司有权解除合同，收回营业房使用权并对时腕云承租铺面内的财产享有保管的权利和义务，直至时腕云结清所有欠款。时腕云应按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金，逾期7天以上，除加收滞纳金外，东风商贸公司有权解除合同，收回该商铺的使用权，保证金转为违约金不予退还。时腕云提前解除合同，应向东风商贸公司支付相当于本合同项下未履行期间的场地租金5%的违约金。上述合同签订以后，时腕云缴纳了进场履约保证金13500元、2014年10月28日至2015年4月27日期间铺面租金27000元。同日，时腕云与东风商贸公司签订《安全责任书》并签署《入场申明》和《文明经商守则》，约定时腕云应按国家规定办理相关消防手续，并配备相应的消防器材；并向东风商贸公司承诺愿意接受东风商贸公司对商铺进行市场管理和物业服务，并严格遵守国家法律、法规和市场的各项管理制度。 2015年3月10日，成都市锦江区公安消防大队对位于成都市锦江区总府路29号二层商场进行消防监督检查时，发现该场所未进行消防竣工备案、未经消防安全检查、未经开业前检查合格擅自投入使用，该大队依法作出《责令限期改正通知书》和《行政处罚决定书》，作出责令东风商贸公司在2015年4月22日前改正，并责令停止使用并罚款叁万元的行政处罚。随后，东风商贸公司于2015年4月29日关闭商场二层和负一层，进行停业整改。时腕云认为租赁商铺存在安全隐患且已停业整改，遂关闭了租赁的商铺，东风商贸公司对商场关闭时间不持异议。 2015年4月29日和2015年5月1日，经部分承租人申请，四川省成都市律政公证处工作人员先后对总府路29号“春熙坊-老成都九条巷商业街区”的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示老成都九条巷处于关门状态，商铺也处于关闭状态，东风商贸公司在大门粘贴《通告》，告知：“吉祥巷、如意巷、富贵巷进行整改，通道使用不便，请玩友绕道参观。”2015年4月30日，经东风商贸公司申请，由四川省成都市律政公证处工作人员对老成都九条巷负一楼的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该商铺大部分处于关闭状态。 2015年5月18日，时腕云委托律师向东风商贸公司发送《律师函》，告知因租赁商铺未通过消防验收、商场长期关闭，导致商铺不具备适租性，现要求立即解除双方签订的《铺面租赁合同》，并通过EMS特快专递向东风商贸公司（成都市总府街29号6楼）邮寄上述函件，邮件显示于2015年5月20日，由刘律师代收。 2015年6月2日，时腕云以东风商贸公司出租的上述商铺存在安全隐患，危及承租人的安全为由，要求解除租赁合同，起诉至法院。 2015年6月8日，经部分承租人申请，四川省成都市律政公证处工作人员对总府路29号老成都九条巷商业街区现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该租赁商铺大部分处于关闭状态，门上均贴有承租人的张贴的《通知》，告知：“要求东风商贸公司与承租人办理铺面交接手续，并于2015年6月9日前联系，否则视为承租人已完成交接。” 2015年6月12日，成都市锦江区公安消防大队对东风商贸公司报送的春熙坊-唐宋淘宝街改造消防设计文件（成都市锦江区总府路29号1栋负一层商业装修），随机抽样，经审查资料和检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，要求东风商贸公司进行整改，整改后申请复查，未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当即日起停止使用。 2015年7月7日，成都市锦江区公安消防大队作出《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认定东风商贸公司报送的成都市锦江区总府路29号负一层竣工验收消防复查合格，同意恢复使用。2015年7月21日，东风商贸公司所有的位于成都市锦江区总府路29号负一层的房屋取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 2015年7月29日，东风商贸公司发出《公告》，告知春熙坊－唐宋淘宝巷、招财巷、进宝巷租户，负一层商铺升级改造完成，请各租户于2015年8月3日前恢复营业。 上述事实，有双方当事人的庭审陈述，以及时腕云提交的时腕云身份证复印件、东风商贸公司工商查询单复印件、《铺面租赁合同》、房租收据、进场保证金收据、律师函、邮寄单、签收记录、(2015)川律公证内民字第24348、30460、34866号公证书和东风商贸公司提交的《铺面租赁合同》、《安全责任书》、《文明经商守则》、《入场申明》、总府街29号1栋房屋产权证、成公消监94号第010号《建筑工程竣工消防验收意见书》、锦公消安检字（2015）第0054号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、房租发票、房屋门牌变更证明、(2015)川律公证内民字第32340号公证书及本院依法调取的消防及备案资料一套等证据在案为证。 东风商贸公司提交的格式条款备案通知、华西都市报公告均无案涉商铺楼层，本院不予采纳。 东风商贸公司提交的电表、电流互感器图片、锦公消安检字（2013）第0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系复印件，电费、能源费、应付房租、物管费、垃圾环卫费及违约金计算表格均系单方制作，时腕云不予认可，真实性无法核实，本院不予采纳。 本院认为，时腕云与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，时腕云按约向东风商贸公司缴纳了租金和履约保证金，东风商贸公司已将涉案商铺移交时腕云管理并使用。在合同的履行过程中，时腕云认为，案涉租赁商铺没有办理消防许可证等国家证书，存在安全隐患，要求解除该租赁合同并退还相应费用,有无事实和法律依据，本院作如下评述： 关于合同是否应当解除。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和第七十三条第一款第（三）项的规定，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。该法还规定公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。案涉租赁商铺所在楼栋建筑面积为15327平方米，规划用途为商业，属于法律规定的公众聚集场所，在投入使用前应当申请公众聚集性场所使用、营业前消防检查，否则不得投入使用、营业。东风商贸公司出租的案涉商铺在未经消防安全检查或经消防备案检查不合格的情况下，不符合法律规定要求的公众聚集场所投入使用前的强制性条件，其擅自投入使用并进行出租，违反了上述法律关于房屋使用条件的强制性规定。应当承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定。东风商贸违法出租案涉商铺，该商铺存在消防隐患，危及承租人和不特定公众的生命健康和财产安全。公安消防机关对其作出行政处罚的决定并责令其停业整顿。东风商贸公司在整改期间，关闭了案涉商铺。致使时腕云无法正常使用该商铺，不能实现其租赁的合同目的，在案涉商铺未经整改完毕并取得消防安全检查合格证之前，势必对其正常经营使用案涉商铺产生重大影响，时腕云依法享有解除合同的权利。时腕云在发现其租赁的商铺存在安全隐患之时，就已搬离出租赁商铺，并依法通过邮寄形式向东风商贸公司发送了解除租赁合同的《律师函》，该《律师函》已被签收，签收地址系本案东风商贸注册登记地，可以认定时腕云已以合法形式行使了解除合同的权利。综上，东风商贸公司将未经消防安全检查的商铺出租给时腕云，时腕云有权依法单方解除租赁合同，对时腕云要求确认其与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，东风商贸公司收取的履约保证金13500元，理应退还。东风商贸公司提供的案涉租赁商铺不符合法律规定的使用条件，但考虑到时腕云已支付半年租金，也使用了案涉租赁商铺，且获得了相应利益。根据权利义务相对等的原则，获得利益一方应当支付相应对价。时腕云于2015年6月2日起诉要求确认合同已经解除，并于2015年6月8日以公证的形式要求东风商贸公司于6月9日前联系交接商铺，但东风商贸公司怠于接受商铺，故本院认定，时腕云实际使用商铺的截止时间为2015年6月9日。时腕云应当向东风商贸公司支付占用商铺期间即从2014年10月28日至合同解除之日2015年5月20日租金，及合同解除之后2015年5月21日至时腕云通知交接之日（2015年6月9日）的商铺实际使用费。因时腕云已支付2015年4月27日之前的商铺租金，其应当补交从2015年4月28日至2015年6月9日的商铺租金及实际使用费。但东风商贸公司装修整改负一层商铺占用97天（2015年4月29日至8月3日），该期间段非因时腕云主观意愿未进行经营，理应扣除。故时腕云仅需再向东风商贸公司支付截止2015年4月28日前的商铺租金160元（4800元/月÷30天×1天）。上述费用经品迭，东风商贸公司需退还杨义娇履约保证金13340元（13500元-160元）。 关于时腕云要求东风商贸公司出具房屋租赁费发票。《铺面租赁合同》约定东风商贸公司向时腕云出具合法的房屋租赁费发票或收费凭据，因东风商贸公司已将收费凭据交予时腕云，现时腕云要求另行交付发票，与事实不符，本院不予支持。 关于东风商贸公司反诉要求时腕云支付拖欠租金的违约金。在东风商贸公司提供的商铺未达到法定使用条件，时腕云行使合同解除权的情况下，搬离案涉租赁商铺于法有据，不应认定为违约行为，不应当承担拖欠租金的违约责任。对东风商贸公司要求时腕云支付拖欠租金的违约金，不予支持。 关于东风商贸公司反诉要求时腕云支付垃圾环卫费、电费、空调能源费及违约金。因双方并未明确约定所租赁店铺的面积大小及公摊费如何计算，东风商贸公司也未提交证据证明其计算上述费用的依据和标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由东风商贸公司承担举证不能的不利后果，对东风商贸公司上述请求，本院不予支持。 关于东风商贸公司要求时腕云继续履行《市场管理物业服务合同》并支付物业费的请求。因本案系租赁合同纠纷，与物业服务纠纷非同一法律关系，对东风商贸公司的该请求，本院不作认定和处理，东风商贸公司可另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）时腕云与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司于2014年10月19日签订的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除； 二、被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）时腕云履约保证金13340元； 三、驳回原告（反诉被告）时腕云的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费209元，反诉案件受理费2259元，共计2468元，由原告（反诉被告）时腕云负担63元，由被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司负担2405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  徐俊杰 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  冯婷婷 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。