河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1282民初1958号原告：灵宝市强人房地产开发有限责任公司。住所地：灵宝市灵函路南段东侧6幢2层。法定代表人：柳志明，该公司总经理。委托诉讼代理人:马志强，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张建星，男，1971年2月18日出生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人:段建梁，男，1963年11月14日出生，汉族，住址同上，代理权限为特别授权。第三人李凤科，男，1970年3月10日出生，汉族，住灵宝市。原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司（以下简称灵宝强人房地产公司）与被告张建星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案，第三人李凤科以张建星已将涉案房屋转租给其为由，认为其与本案的处理有直接利害关系，申请参与诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告灵宝强人房地产公司的委托诉讼代理人马志强，被告张建星及其委托诉讼代理人段建梁，第三人李凤科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告灵宝强人房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除灵宝市百盛达物业管理有限公司与被告签订的房屋租赁合同，并由被告将房屋返还原告；2、判令被告支付拖欠原告房屋租金692000元，并按照逾期每天1‰支付违约金至款清偿之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月1日，灵宝市百盛达物业管理有限公司受原告委托，作为甲方和被告（乙方）签订了两份《灵宝中心商业区商铺租赁合同》，被告承租了原告位于“灵宝中心商业区”项目中东南片区2-29-3局部面积约541平方米，以及位于该片区新天地KTV以北整个二层，房屋面积约506平方米的房屋，开办了“巴渝食府”用于经营餐饮。按照租赁合同的约定，租赁期限为15年，计租时间从2010年7月1日至2025年6月31日，被告应当在每年度提前30日付清全年度租金。逾期缴纳的，每逾期一天需支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金。逾期一个月，原告有权单方解除本合同并追缴租金、滞纳金等。但被告在经营期间，并未按合同约定交纳租金，截止2016年6月，已经累计拖欠原告租金692000元，经原告多次催要房租未果，为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告张建星辩称，2010年5月1日，我与原告签订了房屋租赁合同，用于开办“巴渝食府”，同年7月25日，经原告同意，我与第三人李凤科签订“巴渝食府”经营权及产权分期转让协议书，将“巴渝食府”的经营权转让给第三人李凤科，“巴渝食府”在转让之前，并不拖欠原告房租，转让之后，是第三人李凤科拖欠的房租，故我不承担清偿房租的责任。第三人李凤科辩称：我与张建星签订转让协议，并没有经强人公司同意，我接手经营“巴渝食府”期间，百盛达公司为了收取管理费，强人街临街道路由小商贩占用，致我饭店门前无法停车和通行；2013年，灵宝市政府改造310国道三仙鹤路口，致强人街北路口无法通行；2015年4月，灵宝市政府搞人防工程，建造地下商场，致强人街路段无法通行，受上述客观情况影响，我经营的“巴渝食府”严重亏损，原告作为出租方，没有为我提供适当的外围环境，也没有采取适当措施，保护我的利益，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的灵宝中心商业区商铺租赁合同有异议，认为合同并未履行，不能作为证据使用；被告对第三人李凤科提交的分期转让协议无异议，对照片及收款收据，不发表质证意见；原告对被告提交的商铺租赁合同有异议，认为形式不合法，不能作为证据使用；对被告提交的分期转让协议书，其不能确认该协议书上原告公司的公章是否真实；原告对第三人李凤科提交的照片、收款收据均无异议，但认为修路不是由原告引起的。第三人李凤科对原告提交的灵宝中心商业区商铺租赁合同无异议，对欠租清单有异议，认为原告计算的租金有误；第三人李凤科对被告张建星提交的分期转让协议书有异议，认为该协议书上加盖的强人公司的公章不属实。本院认为：原告提交的灵宝中心商业区商铺租赁合同，被告张建星提交的分期转让协议书，第三人李凤科提交的收款收据、照片等证据，形式合法、内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。被告提交的灵宝中心商业区商铺租赁合同为复印件，且内容不完整，真实性无法核实，故对被告提交的该份证据不予采纳。对原被告及第三人提交的其他证据材料，本院将综合分析认定。本院依据上述有效证据及当事人的陈述，可以认定以下案件事实:2010年5月1日，灵宝市百盛达物业管理有限公司受原告委托，作为甲方和被告（乙方）签订了两份《灵宝中心商业区商铺租赁合同》，被告张建星承租了原告位于“灵宝中心商业区”项目中东南片区2-29-3局部面积约541㎡以及位于该片区新天地KTV以北整个二层，房屋面积约506㎡的商铺，开办“巴渝食府”经营餐饮。合同约定租赁期限均为15年，自2010年7月1日起至2025年6月30日止。双方还约定2-29-3号商铺，前5年每年租金78800元，新天地KTV以北整个二层，前3年每年租金114000元，第4至6年，每年租金125000元。被告应于每年度提前30日一次性付清全年租金，每逾期一日，应向原告支付应缴租金及费用的1‰作为滞纳金。合同签订后，原告将涉讼房屋交付被告张建星使用。2011年7月25日，被告张建星与第三人李凤科签订了“巴渝食府”经营权及产权分期转让协议书，将“巴渝食府”的经营权转让给了第三人李凤科，原告灵宝强人房地产公司在该转让协议书上加盖了公司合同专用章。另查明：第三人李凤科在经营期间，向原告缴纳2011年房屋租金100000元，2012年房屋租金192800元，2013年房屋租金20000元。还查明：2015年4月，灵宝市人民政府修人防工程，致强人街两侧道路封堵，“巴渝食府”关门歇业。审理中，原告自愿放弃2015年4月之后被告应交纳的房屋租金，要求被告张建星承担其余部分房屋租金，被告张建星及第三人李凤科均不愿承担房屋租金，致调解未能达成一致。经审核：原告应收的房屋租金：2013年7月1日至2014年6月30日房租为203800元；2014年7月1日至2015年3月31日房租为152849.97元；以上共计356649.97元，扣除第三人李凤科已支付的20000元，尚欠房屋租金336649.97元。本院认为：原被告签订商铺租赁合同后，被告租用原告商铺用于经营“巴渝食府”，后被告张建星又与第三人李凤科签订了转让协议书，将“巴渝食府”的经营权转让给了第三人李凤科，原告在转让协议书上加盖了原告公司合同专用章，同时，第三人李凤科自转让协议书签订后，由李凤科直接向原告缴纳房屋租金。鉴于此，原告与第三人李凤科形成了事实上的租赁关系，第三人李凤科作为实际承租人应当按照约定的数额向原告支付房租。故原告请求被告张建星支付房屋租金，没有事实依据，本院不予支持。因原告与第三人李凤科已经形成事实上的租赁关系，致灵宝市百盛达物业公司与被告张建星签订的商铺租赁合同的目的无法实现，故原告请求解除灵宝市百盛达物业公司与被告签订的商铺租赁合同，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃2015年4月之后其应收取的房屋租金，本院予以认可，故第三人李凤科应向原告支付房屋租金336649.97元。关于原告主张违约金的诉讼请求，因原告未能提供证据证明其与第三人李凤科约定了违约金，故对该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除灵宝市百盛达物业管理有限公司与被告张建星签订的两份《灵宝中心商业区商铺租赁合同》；二、第三人李凤科支付原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司房屋租金336649.97元。限本判决生效后一个月内履行完毕；三、驳回原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费10720元，由第三人李凤科负担6000元，原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司负担4720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  李 佳人民陪审员  黄露露人民陪审员  赵国平二〇一六年十一月十八日书 记 员  董 葳