上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0104民初13923号 原告：戚勇军，男，1960年3月15日出生，汉族，住上海市。 被告：上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：薛超，总经理。 委托诉讼代理人：郭成冰，上海明明房产经纪有限公司第九分公司职员。 原告戚勇军与被告上海明明房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告戚勇军，被告的委托诉讼代理人郭成冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戚勇军向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间委托租赁合同，被告将承租房屋返还原告；2.被告支付原告自2015年7月20日起至2016年4月20日止的拖欠房租22,500元;3.被告支付原告违约金800元(与租赁押金相互抵扣)。审理中，原告当庭将诉请二调整为被告支付自2015年3月28日起至2016年3月27日止的租金差额(该期间被告实际按每季度2,500元向原告支付租金,但其收到次承租人支付的租金为每季度3,900元，要求被告补足差价)及自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金(按每季度3,900元计)。事实和理由：原被告于2015年3月20日签订一份房屋租赁合同，原告委托被告代为出租房屋并代收租金，租金每月2,500元，按季支付。基于委托租赁合同，被告作为受托人应依据合同法约定将代收的租金全部交给原告，但实际被告克扣了一部分从次承租人处收取的租金。原告认为，被告在与原告订立合同时，存在侵害原告利益的故意，混淆租赁和委托关系，使被告既是居间方，又是承租方，亦未在之后将被告与案外次承租人订立的租赁合同如实告知原告，侵害原告的利益。故原告诉至法院，请求判如所请。 上海明明房产经纪有限公司辩称，同意解除租赁合同，今后可由原告直接与房屋实际使用人重新签订租赁合同并收取租金。不同意支付租金差额，同意按每季度2,500元支付原告其尚未签收的自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金7,500元。要求原告返还租赁押金，不同意支付违约金，被告不存在欺诈。双方签订合同时，原告房屋陈旧发霉，协商由被告装修并对外出租，约定每月支付原告租金800元，租期三年，后原告认为每季度2,400元数字不好，后改为每季度2,500元。被告将房屋装修后对外出租，收取租金1,300元。当中的500元差价应作为被告为原告装修、维护房屋及设施、处理邻里关系的费用报酬，原告无权向被告索取。自2016年3月28日起的租金，被告业务员曾多次催告原告来收取，但原告未来收取，并非被告违约，现被告愿意将已从租客处实际收到的自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金7,500元支付原告。 根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的房屋租赁合同、租用居住公房凭证、委托书、被告提交的租金收条、租金签收表、被告与案外人签订的房屋租赁合同等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告系上海市襄阳南路XXX号底层北间公房(以下简称系争房屋)的承租人。2015年3月20日，被告的第九分公司(承租人、乙方)与原告(出租人、甲方)签订《租赁合同》。约定，甲方将系争房屋出租乙方，租赁期限三年，自2015年3月20起至2018年3月19日止。合同第四条：租金为每月800元(后涂改更正为833.50元)，以现金支付；首期支付三个月，共计2,400元;以后每三个月结算一次，乙方需提前七日支付下次房租。双方于该条款旁空白部分补充：按季支付，每三个月支付一次，每次支付租金2,500元/月(被告当庭确认涂改及补充部分系双方协商一致将租金从每季度2,400元调整为2,500元，故月租金处有涂改，涂改更正及补充约定的部分均系被告填写，但2,500元/月系笔误，实际每次支付2500元/季)。签订本合同时，乙方需支付800元作为租房押金；租赁期满后，乙方迁空、交还房屋及设施，并付清应付费用后，甲方确认后应立即将押金无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租分租。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金800元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付上述金额违约金；若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款约定：此房以现有状态托管出租给乙方，合同生效后，甲方不负责水、电费用；小的维修，乙方应及时通知甲方，然后乙方自行维修；起租日2015年3月28日，甲方给乙方七天空租期，以维修打扫卫生。同日，原告向被告的第九分公司出具委托书，委托被告的第九分公司代为办理系争房屋的管理维护、办理出租、收取租金、开出租收据等事宜，被告的第九分公司在委托书上盖章确认。 租赁合同签订后，原告就系争房屋收取被告的第九分公司支付的租房押金800元，并于2015年3月23日收取首期三个月租金2,500元并出具收据。 审理中，原告自认已收取系争房屋自2015年3月28日起至2016年3月27日止的四期租金共计1万元，自2016年3月28日起原告未再至被告第九分公司门店收取租金。同时，双方确认系争房屋内现基于被告的转租存在实际使用的次承租人，转租租金为每月1,300元，原告对此表示不申请追加系争房屋内实际使用人作为本案第三人参加诉讼，只要求处理与被告间的关系，并以每季度3,900元的标准向被告主张租金差价和未支付的租金。关于双方之间系何种法律关系，原告认为，与被告形成委托租赁的委托关系，但自认租赁合同与委托书系同日形成，原告未就其委托向被告支付过中介费或劳务费，属于无偿的，现原告主张的是解除租赁关系并基于被告涉嫌合同欺诈、赚取租金差价要求被告承担违约责任；对此，被告则认为双方应系租赁合同关系，不存在支付中介劳务费的情况。 本院认为，原告与被告第九分公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，故租赁合同对被告具有约束力并由此承担相应民事责任。关于原被告之间系租赁合同关系或委托合同关系的争议，租赁合同明确约定了双方租赁关系中的权利义务，现原告基于同日出具的委托书认为双方应为委托关系，但被告作为盈利性中介机构，原告既未就其委托向被告支付相应中介费、劳务费等报酬，亦未提供证据证明被告无偿受托，反而依据租赁合同收取了被告支付的租赁押金，故本院认定双方应形成租赁合同关系，相关权利义务应由租赁合同约束并予以调整，至于原告出具的委托书可视为原告同意被告对系争房屋进行转租。 涉案租赁合同约定的租期至2018年3月19日止，现原告要求提前解除租赁合同，被告予以同意，于法不悖，故本院对原告要求解除合同并由被告返还房屋的诉请予以支持。关于租金标准的认定，合同第四条明确约定“租金为每月833.50元，以现金支付，三个月结算一次”，并补充约定：“按季支付，每三个月支付一次，每次支付租金2,500元/月”，鉴于原告2015年3月23日出具收据确认收取首期三个月租金2,500元，结合双方以现金当面支付租金的方式，原告并无证据证明其在多次签收租金的过程中对2500元/季的租金标准提出过异议，现原告认可系争房屋转租租金为1,300元/月并以此主张租金差价,故本院采纳被告的抗辩意见，认定涉案合同约定的租金标准为2,500元/季，补充条款中2,500元/月系被告员工书写笔误；对原告主张涉案合同约定租金标准为2,500元的意见，本院不予采纳。现被告已按约以2,500元/季的标准向原告支付自2015年3月28日起至2016年3月27日止的租金，并同意支付原告自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金7,500元，故本院对原告要求被告支付自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金，予以支持，租金标准应为每季度2,500元，对原告超出上述租金标准主张租金差价的诉请，于法无据，本院不予支持。现原告以被告涉嫌合同欺诈，赚取租金差价为由，要求被告承担支付违约金(与押金相抵扣)的违约责任，因原告未提供充分证据予以佐证，本院对原告该项诉请难以支持。原告应按照合同约定在被告交还房屋及设施，并付清应付租金等费用后，将押金800元退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决如下： 一、解除戚勇军与上海明明房产经纪有限公司第九分公司于2015年3月20日签订的房屋租赁合同； 二、上海明明房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市襄阳南路XXX号底层北间房屋返还戚勇军； 三、上海明明房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚勇军自2016年3月28日起至2016年12月27日止的上述房屋租金7,500元； 四、戚勇军于上海明明房产经纪有限公司履行本判决主文第二、三项后三日内退还上海明明房产经纪有限公司租赁押金800元； 五、驳回戚勇军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费382.50元，由戚勇军负担259.50元。由上海明明房产经纪有限公司负担123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  汪俭蓉 代理审判员  黄晨辰 人民陪审员  赵倩玲 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  王 超 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。