福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3808号原告：兴业银行股份有限公司福州江滨支行，住所地福建省福州市台江区中亭街利民苑1层90号商业店面，组织机构代码证代码：75139532-2。负责人：路海滨，行长。委托诉讼代理人：张旻，系银行职员。委托诉讼代理人：任丹，系银行职员。被告：俞文明，男，1974年7月31日出生，汉族，住所地福州市台江区。被告：林秀敏，女，1974年7月14日出生，汉族，住所地福州市台江区。被告：福州百联房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区广达路68号金源大广场东区21层02单元，组织机构代码证代码：55957295-8。法定代表人：刘震林，总经理。委托诉讼代理人：王飞，系福建拓伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪楠，系福建拓伟律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行与被告俞文明、被告林秀敏、被告福州百联房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任丹到庭参加诉讼。被告俞文明、被告林秀敏、被告福州百联房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行向本院提出诉讼请求：1.被告俞文明向原告偿还借款本金1719011.63万元及利息29739.62元（利息、罚息、复利暂计至2015年11月13日，之后至还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；2.原告对被告俞文明的债权，有权以原被告签订的个商118312013053《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市台江区办公房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；3、被告林秀敏、福州百联房地产开发有限公司对被告俞文明上述债务承担连带清偿责任；4、三被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2013年4月23日，原告与被告俞文明、被告林秀敏签订了编号为个商118312013053号《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款用于购买福州市台江区办公房产，借款金额为205万元，借款期限自2013年4月23日至2023年4月23日，借款利率为基准利率上浮10%；债务人未按约定偿还借款本息的，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息的，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；被告俞文明、被告林秀敏提供其购买的福州市台江区办公房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。为担保被告俞文明依约还款，被告林秀敏作为共同抵押人在借款合同上签字，并出具了《个人担保函》，承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告俞文明承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。被告福州百联房地产开发有限公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告俞文明取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告俞文明依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告福州百联房地产开发有限公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。之后，原被告办理了房产贷款抵押登记手续。上述合同签订后，原告与2013年5月16日向被告俞文明发放了205万元贷款。但被告俞文明、被告林秀敏从2015年8月起未按约定归还借款本息。被告俞文明、被告林秀敏未进行答辩。被告福州百联房地产开发有限公司辩称，1、原告要求被告福州百联房地产开发有限公司承担提前到期债务的连带清偿责任无合同和法律依据。依据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息的，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”的约定，原告未要求解除合同，在未解除合同的前提下，其无权要求债务人清偿所有未到期债权。2、如被告福州百联房地产开发有限公司需承担连带清偿责任，则只能对抵押物不足部分承担连带责任。《不可撤销阶段性担保函》第三条关于“无论贵行对主合同约定履行还款义务时，无论贵行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），贵行均有权直接要求本公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利”的约定违反了《担保法》第二十八条第一款关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的强制性规定，应属于无效条款。原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行向本院提交了下列证明材料：1、个商118312013053《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明原告与被告俞文明的借款合同关系合法、有效，被告负有到期归还本息之义务；被告俞文明、被告林秀敏以福州市台江区办公房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权。2、《预购商品房抵押权预告登记》，证明被告俞文明、被告林秀敏以福州市台江区办公房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权。3、《不可撤销阶段性担保函》，证明被告福州百联房地产开发有限公司承担阶段性担保之事实并负有连带清偿责任；被告福州百联房地产开发有限公司承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利。4、《个人担保函》，证明被告林秀敏担保之事实并负有连带清偿责任；被告林秀敏承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利。5、《借款借据》，证明2013年5月16日，原告依约给被告俞文明发放贷款205万元之事实。6、客户还款明细清单、欠息清单，证明被告俞文明所欠本息。经庭审质证，被告福州百联房地产开发有限公司对证据材料1-6的真实性均无异议，但认为《不可撤销阶段性担保函》第三条的约定违反了《担保法》第二十八条第一款的强制性规定，应属于无效条款，被告福州百联房地产开发有限公司仅对抵押物不足的部分承担保证责任；证明材料6仅能证明截止至2015年11月12日所欠借款本息。被告俞文明、被告林秀敏、被告福州百联房地产开发有限公司未提交证明材料。经审查，上述证据材料1-5均具有证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。上述证据材料6虽系银行系统打印，但未见明显瑕疵，本院亦以确认并在卷佐证。经审理查明，上述有效证据能够支持原告诉状所具之事实和理由，本院确认原告所诉属实。另查明，《个人购房抵押（保证）借款合同》载明案涉借款还款方式为等额本息，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日，借款金额为205万元，借款期限自2013年4月23日至2023年4月23日止；借款利率为基准利率上浮10%，采用固定日浮动，利率浮动周期为年，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；发生三期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮15%。截至2015年11月13日，被告俞文明尚欠原告借款本金1719011.63元及利息（含罚息、复利）1748751.25元。2013年9月30日，讼争房屋已经交付给被告俞文明。2014年6月30日，福州市房屋登记中心向恒宇房地产公司发出《初始登记通知书》（NO：20140089），通知内容为：你公司申请台江区鳌峰街道曙光支路2号（原连江中路东侧与曙光支路交叉处）百联大厦房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积61291.02平方米。2015年8月11日，被告福州百联房地产开发有限公司委托福建拓维律师事务所向被告俞文明发出律师函，要求其办理讼争房屋权属证书。但，被告俞文明至今仍未办理讼争房屋权属证书。本院认为，原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行与被告俞文明、被告林秀敏签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告福州百联房地产开发有限公司出具的《不可撤销阶段性担保函》，被告林秀敏出具的《个人担保函》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规规定，应认定合法有效。合同签订后，原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行按约履行了贷款义务，被告俞文明未依约还款的行为已构成违约，故原告有权要求被告俞文明承担违约责任。现原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行要求被告俞文明依约偿还余下的借款本息，有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，案涉福州市台江区办公房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人俞文明怠于办理以致抵押登记未完成。在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人兴业银行股份有限公司福州江滨支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行与被告福州百联房地产开发有限公司约定的保证期间为“主合同签订之日起至借款人取得所购房产的产权证并办妥以贵行为第一抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内”，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告福州百联房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”及第一百七十八条关于“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”的规定，因《不可撤销阶段性担保函》第三条约定“无论贵行对主合同约定履行还款义务时，无论贵行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），贵行均有权直接要求本公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。”，故原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行有权直接要求告福州百联房地产开发有限公司承担保证责任。被告福州百联房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告俞文明追偿。被告林秀敏出具《个人担保函》，自愿作为本案讼争债务的连带责任保证人，故其应依约对被告俞文明的上述债务承担连带清偿责任。被告俞文明、被告林秀敏经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告俞文明应于本判决生效之日起十日内，向原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行偿还借款本金1719011.63元及相应利息（含利息、罚息、复利，暂计至2015年11月13日止已结欠利息29739.62元；此后至款项还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付）。二、原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行有权以被告俞文明名下的位于福州市台江区办公房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项判决金额优先受偿。三、被告林秀敏、被告福州百联房地产开发有限公司对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；被告福州百联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告俞文明追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20538元、公告费560元，均由被告俞文明、被告林秀敏、被告福州百联房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林晓莉人民陪审员  林月秀人民陪审员  陈秋平二〇一六年十一月三日书 记 员  高慧琳附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。《中华人民共和国担保法》第二十一条（第一款）保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。