江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0583民初7834号 原告:上海家康物业管理有限公司昆山分公司，组织机构代码78765512-2，住所地江苏省苏州市昆山市周庄镇钱龙盛市广场****楼**。 法定代表人:张炜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。 被告:沈荣林，男，1957年5月25日出生，汉族，住江苏省吴江市。 原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康昆山分公司）与被告沈荣林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后依法由代理审判员胡凡青独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2016年11月10日对本案公开开庭进行了审理。原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司委托诉讼代理人陈志荣,被告沈荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付XX商区XX号房产物业管理费77766.6元（2006年8月至2015年12月共计113个月，每月每平方米物业管理费5元，被告房产面积137.64平方米）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告沈荣林购买昆山市周庄镇钱龙盛市广场店铺一间（XX商区XX号），并于开发商签订经营管理公约，就其房产的物业管理事宜进行了明确约定。后开发商将昆山市周庄镇钱龙盛市广场内房产的物业管理全部指定由原告管理。被告购买上述房产后，至今未能支付物业管理费用，原告多次催促，被告均不予理睬。 被告沈荣林辩称：1、2006年5月被告验收房屋时发现防水建材是假冒伪劣产品。2、被告已经支付3个月的物业费2064.60元，并且支付了经营推广费、有线电视费、建筑垃圾清运费等。3、被告所购房屋屋面年年漏水，让物业公司帮助解决漏水问题，但是物业公司一次都没有来维修，物业公司这种行为属于单方面终止服务合同，被告有权拒付物业费。4、原告未遵守业主服务管理公约，未提供相应的物业服务，而且因为物业公司原因造成小区停水停电。5、小区内周庄旅游票务中心违规搬迁，导致被告商铺变成了闲铺。 原告为支持其主张，向本院提供： 证据1、昆山（钱龙盛市）物业管理服务合同，证明上海家康物业管理有限公司受开发商指定承担了本案所涉房产的物业管理服务工作。 证据2、财富周庄经营管理公约，证明被告与开发商就301商区121号房产的物业服务进行了约定。 证据3、上海家康物业管理有限公司昆山分公司付款通知及挂号信回执，证明在物业管理期间，原告向被告催讨物业管理费的事实。 证据4、情况说明一份，证明本案所涉的物业管理合同实际履行人为原告，该合同项下的权利义务均由原告享有和承担。 证据5、社保参保证明五份及农业银行电子回单一份、社会保险专用缴款书一份、劳动合同四份、职工备案花名册四份，证明王爱明、罗阿四、陈冬明、罗小兔为原告公司员工并依法参加社保。 证据6、工程汇总，证明原告在该小区内实际进行物业管理的事实。 证据7、资质证明一份，证明本案原告具有相关物业管理资质。 经质证，被告对证据1真实性没有异议，但是原告未履行公约约定。对证据2真实性认可。对证据3真实性没有异议，但是原告应该为被告服务却没有为被告服务。对证据4认为是昆山分公司没有履行物业服务，单方面终止了服务。对证据5不认可，因为没有实际提供物业服务。对证据6不认可，因为不符合国家标准。对证据7、有资质证书但是没有相应的物业服务，而且是上海的资质证书。 被告为证明其主张，向本院提供： 证据1，交房验收登记表及交房手续单、结算单。证明消防箱面板及阴井盖及屋面防水不合格。物业费已交付2064.6元。 证据2施工时屋面卷材取样，屋面施工时我取的样品不合格。 证据3验收时屋面卷材取样，我看了下还是不合格。 证据4盛市广场规划图及照片1张。 证据5照片7张，证明被告与原告交涉物业问题却无果。 证据6照片1张，证明假山被拆除。 证据7投诉表、邮寄信函挂号信函收据、发票，收据3份，房型图，周庄图纸。 证据8水费催缴书一份，证明由于物业公司的原因造成小区停水停电，由此可以证明他们未尽服务事项。 经质证，原告对被告提供的证据1认为被告提供的都是复印件，原告对其真实性不认可。但是原告认可收到被告物业费2064.6元。另，认为房屋的质量问题跟本案没有任何关联性。对证据2、3无法确认其真实性，并且与本案没有关联性。对证据4认为与本案没有关联性。对证据5认为没有办法确认其真实性，也与本案没有关联性。对证据6与本案没有关联性。对证据7认为不能确认其真实性，也与本案没有关联性。对证据8停水问题需要补充一点，原告是为该小区住户代收代缴水费，由于很多业主并不在小区内居住或经营，部分在经营的业主或承租户也拒绝向原告缴纳水费，导致原告每月要支付的水费高达三万到四万，而收到的水费仅有一万到两万，这个问题原告与自来水公司正在寻求解决方法。 本案经审理认定事实如下：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。 后被告沈荣林（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》一份，约定：乙方购买XX商区XX号店铺（137.64平方米）。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米5元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。 原告陈述，被告在2006年8月后，一直未能支付约定的物业管理费用，原告多次通过信件通知要求被告支付物业管理费，但被告仍为交纳，故原告遂提起诉讼。 另查明，上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可原告系其在昆山设立的分公司，并由原告对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由原告履行，合同的权利义务由原告享有和承担。 另查明，昆山市周庄镇大桥路X号钱龙盛世广场三区X号楼X号房登记在沈荣林名下。 上述事实，有物业管理委托合同、物业管理公约、房屋权属登记信息查询证明及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与开发商签订的前期《物业管理合同》及开发商与被告签订的《物业管理公约》为涉案的钱龙盛市广场提供物业管理服务，被告作为业主，应当按约支付相应的物业服务费。本案上海家康物业管理公司接受开发商委托对涉案物业提供物业服务，后依法成立分公司（即原告），并由原告实际对涉案物业提供物业管理服务，上海家康物业管理有限公司也出具情况说明，声明合同相关权利义务均有原告享有和承担，结合原告已进行工商登记且领取营业执照并单独核算的事实，对其诉讼权利予以认可。 结合双方提供的证据及本院现场勘查情况，本院认为，虽包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，涉案物业也至今尚未使用，同时结合《物业管理合同》中对物业管理内容的约定及《物业管理公约》中对物业公司权利义务的约定，同时结合涉案物业的适用现状，本院认为原告主张按照5元每平方米每月的标准计算物业费过高，结合合同约定的空置房每平方米每月3元的标准，及整个广场商区现状，本院酌定为1.5元每月每平方米。关于交纳物业费起算日期，本院认为，双方都认可自2006年8月未交纳物业费，故对原告主张的自2006年8月至2015年12月期间的物业费予以支持。综上，被告应支付给原告的物业费为23329.98元（1.5*137.64*113）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下： 被告沈荣林于本判决生效后十五日内支付原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理费23329.98元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1744元，由被告沈荣林负担523元，由原告负担1221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  孙得愚 代理审判员  胡凡青 人民陪审员  包壮全 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  陈晓红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。