山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋11民终1220号上诉人（原审原告）：王某某。委托诉讼代理人：王油前。被上诉人（原审被告）：甲公司，住所地山西省吕梁市兴县蔚汾镇郭家峁村。负责人：王斌，经理。原审被告：乙公司，住所地山西省吕梁市离石区兴隆街57号。上诉人王某某因与被上诉人甲公司、原审被告乙公司商品房预售合同纠纷一案，不服山西省兴县（2015）兴民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人甲公司、原审被告乙公司经本院传票传唤。本案现已审理终结。上诉人王某某上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第四项；2.改判浩田房地产返还上诉人已缴首付款75300元及向吕梁建行缴纳的贷款35000元，并支付违约金7530元，利息25万元。事实与理由：上诉人与被上诉人在2013年8月11日签订商品房买卖合同，2013年9月22日向建行签订15万元借款合同，合同签订后上诉人交付首付款75000元，后被上诉人延期交房，上诉人向一审法院提起诉讼，上诉人认为一审判决适用法律错误，显失公平，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以造成的损失确定违约金数额，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，未对上诉人的实际损失予以认定，给上诉人造成重大的经济损失，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。被上诉人甲公司未到庭，也未提交答辩意见。原审被告乙公司未到庭，也未提交答辩意见。上诉人王某某向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告甲公司于2013年8月11日签订的《商品房买卖合同》，并退还购房款105300元、支付违约金1053元；二、解除原告与被告建设银行股份有限公司吕梁分行于2013年9月22日签订的个人住房（商业住房）借款合同；三、判令被告支付原告所交房款和所交银行款的利息（利息按当年当月贷款利息计算）；四、本案诉讼费用及其他费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年8月11日，原告王某某与被告“浩田房产”签订商品房买卖合同，约定：原告王某某以总价款225300元预购由被告“浩田房产”建设的东城北湾国际第7幢9110单元B3号住宅房1套，该地产定于兴县蔚汾镇郭家峁村。原告分三次共交给被告“浩田房产”首付款75300元。同年9月22日，原告与被告“吕梁建行”签订关于剩余房款150000元的借贷合同，约定每月归还本息共计1122.78元，以该套房作为本借款的抵押。约定的交房时间为2014年12月31日前。如遇不可抗力等原因，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期（第八条）。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、按上述第一种方式处理，除不可抗力外，应遵守法律法规和政府法令或因政府部门进行与本项目关联的市政工程突发事件或因政府部门公布的公共卫生时间与公共安全时间导致房屋不能按时交付的，出卖人可具时予以延期，并不需承担延期交房的违约责任。现无证据证明被告“浩田房产”在合同约定的2014年12月31日前及此后的60日内通知到原告接收该房屋。一审法院认为，本案原告与被告“浩田房产”签订的房屋买卖合同成立、有效；原告与“吕梁建行”签订的借款合同成立、有效。在未出现不可抗力事件的情况下，依约原告在被告“浩田房产”逾期交房超过60日时即可解除该合同，被告“浩田房产”应当承担相应的违约责任。应准许原告解除该购房合同。相牵连的该借款合同依法亦应一并解除。原告的不符合合同约定和法律规定的其余诉讼请求依法应被驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、准许原告解除与被告“浩田房产”于2013年8月11日签订的商品房买卖合同；二、被告“浩田房产”于本判决生效后十日内返还原告已交购房款75300元，并向原告支付违约金753元；三、准许原告解除与被告“吕梁建行”于2013年9月22日签订的个人住房借款合同。该合同于本判决生效后不再继续履行；四、被告“浩田房产”于本判决生效后十日内将原告依约偿还给被告“吕梁建行”的本息（具体数额以原告实交额为准）给付原告，并支付该款按1%计的赔偿金；五、被告“浩田房产”于本判决生效后十日内返还被告“吕梁建行”由原告所借款15万元中剩余部分；六、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费2406元，由被告“浩田房产”负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实同一审，本院予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效成立，双方均应该按照合同约定履行己方义务。合同第九条1（2）项出卖人逾期交房的违约责任作出明确约定：逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案被上诉人未能在合同约定的期限内向上诉人履行交房义务，逾期交房已超过60日，上诉人依约享有合同解除权，故上诉人主张解除合同，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条之规定，合同解除后，当事人一方可以要求恢复原状并有权赔偿损失，一审判决判令被上诉人返还购房款、上诉人已经偿还的贷款本息并支付15万中的剩余部分，并无不妥。除此之外，上诉人主张还应支付违约金7530元及利息25万元，并认为一审法院违约金计算过低，主张应按照银行同期贷款利率产生的利息核定其损失，本院对此作如下评析：1、该购房合同虽系格式合同，但双方当事人对合同第九条可以按照通常解释进行理解，并不存在有异议的两种以上解释，不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的应当作出不利于提供格式合同一方的解释之情形。2、合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失数额的预先约定，“意思自治”是商事活动的基石性原则，作为商事主体的双方当事人在签订合同时均对该损失由有明确预期，且合同约定的数额并未过分低于当事人的预见范围。3、《最高人民法院》（以下简称《解释》）第十七条中规定了，可以按照银行同期贷款利率计算实际损失，但该条适用的前提是“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失数额计算方法”，本案双方约定了逾期交房违约金的计算方法，并不适用该规定计算实际损失。4、上诉人主张按照《解释》第十六条规定调高违约金，但其并未提供证据证明逾期交房给其造成实际损失的具体数额，故一审法院在遵循契约精神的前提下，按照双方约定的累计已付款1%计算违约金，并无不妥。另外，上诉人主张的25万元利息损失并无明确计算依据与计算明细，且其主张的25万元利息远大于实际交纳的房款，相应的更远超出其实际损失数额，故对其25万元的利息主张本院不予支持。综上所述，上诉人王某某的上诉请求证据不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5677元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  马兴华审 判 员  马秀萍代理审判员  任慧慧二〇一六年十一月一日书 记 员  张利梅