江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏08执异82号案外人：徐海涟，职业不详。申请执行人：江苏淮阴建设工程集团有限公司，住所地淮安市。法定代表人：胡从亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈坚，该公司员工。被执行人：淮安新苑房地产开发有限公司，住所地淮安市。法定代表人：王若平，该公司董事长。本院在执行江苏淮阴建设工程集团有限公司（以下简称淮建集团公司）与淮安新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人徐海涟于2016年8月9日对本院查封的被执行人新苑房产公司位于淮安市新苑逸城2003室房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐海涟称，本人于2009年11月4日购买位于淮安市北京新村五区由新苑房产公司开发的新苑逸城项目2003号商业用房，并于2010年4月份一直使用至现在。贵院于2016年6月24日将此房查封，损害了与案件无关的本人利益，特申请解除查封。申请执行人淮建集团公司答辩称：1.徐海涟无证据证明其已经支付了房款。徐海涟主张2009年11月4日购买新苑逸城2003号房屋，但未能提供相应的付款凭证，仅提供开发商出具的发票不能证明徐海涟向新苑房产公司支付了房款。2.徐海涟没有取得房屋所有权。即使徐海涟向新苑房产公司支付了相应的购房款，其对新苑房产公司享有债权，其没有取得新苑逸城2003号房屋的物权，答辩人申请查封的行为合法有效。3.法院不应支持徐海涟的异议申请。根据江苏省高级人民法院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第16条规定，徐海涟提供的证据材料不能证明其符合异议成立的条件。综上所述，徐海涟对查封房屋所提的异议无事实和法律依据，请求法院依法驳回徐海涟的异议。被执行人新苑房产公司答辩称，法院查封的房屋已卖给徐海涟，法院不好执行。本院查明，淮建集团公司诉新苑房产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年12月4日作出（2013）淮中民初字第0211号民事调解书，内容为：一、双方确认新苑房产公司欠款总额为335.8万元，新苑房产公司应于2013年12月15日前还款50万元，2014年1月15日前还款82.3万元，2014年2月15日前还款53.5万元，2014年3月15日前还款50万元，2014年4月15日前还款50万元，2014年5月15日前还款50万元。二、如新苑房产公司未按本协议第一条约定按期足额支付款项，淮建集团公司可就全部未支付款项向法院申请执行，新苑房产公司同时应承担违约金100万元，并承担自未还款日起的双倍同期银行贷款利息。案件受理费67583元减半收取33791.5元，保全费5000元，合计38791.5元，由淮建集团公司负担。调解书发生法律效力后，因债务人新苑房产公司未履行法律文书确定的全部义务，淮建集团公司向本院申请执行欠款1811595元、违约金100万元以及迟延履行期间的债务利息，本院于2016年1月4日立案执行，执行案号为（2016）苏08执2号。2016年6月24日，本院根据申请执行人的申请查封登记在被执行人名下的不动产权证号为201029228号、201029482号项下的房地产，查封期限为三年，并于同日向淮安市国土局送达了协助执行通知书。7月15日，淮安市国土局致函本院，称法院在我局不动产登记中心对新苑逸城B楼1705号和2003室不动产进行了司法查封，经复查，该两处房产分别于2011年11月22日和2009年9月30日已签约出售（合同见附件）。淮安市国土局提供的《商品房买卖合同》显示，淮安市新苑逸城B楼1705号和2003室不动产分别由新苑房产公司出售给朱新华和徐海涟。另查明，2009年9月30日，新苑房产公司与异议人徐海涟签订《商品房买卖合同》一份，新苑房产公司将新苑逸城2003室房屋出售给徐海涟，建筑面积为188.27平方米，房价总金额为433021元。2009年11月4日，新苑房产公司向徐海涟出具了预收购房款发票，称收到徐海涟所购新苑逸城2003室商铺购房款433021元。同年11月27日，徐海涟向淮安市财政局缴纳所购房屋契税12990.60元。2010年8月13日，新苑房产公司办理了新苑逸城2003室房屋所有权证书，房屋所有权人为淮安新苑房地产开发有限公司，规划用途为商业。后新苑房产公司将该证书交给购房人徐海涟。2015年12月28日，徐海涟交纳房屋维修资金18843元。在本案审查过程中，本院于2016年8月29日找异议人徐海涟谈话了解有关情况。在案件承办人询问异议人房款是否付清及如何支付时，徐海涟称“我一次性全部付清了，一部分现金一部分刷卡，具体记不清了，当时是我单位同事交款的”。在询问房子何时交给异议人时，徐海涟称“买之前就已经使用了，大概在2007年。当时没有预售证的时候我就在里面办公的，办公单位雅筑设计顾问有限公司。”在询问异议人为何2009年买后未及时办理过户手续时，徐海涟称“因为新苑房地产公司的产权证2010年8月份就给我了，我不知道要办证，大意住了，以为这个就是产权证。”在询问异议人什么时候知道要去办证时，徐海涟称“我去年准备办理抵押的时候，发现房屋的产权还不是我的，于2015年12月28日交了维修资金18843元。”在询问异议人知不知道房屋买卖需要办证时，徐海涟称“知道，但是我认为有买卖合同就行了。”本院认为，本案的争议焦点为：案外人对本案查封的房屋所提异议能否排除执行？因异议人所购房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定精神，其属于一般买受人而非消费者，审查其异议是否成立不适用《异议复议规定》第二十九条规定，而应按照第二十八条规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被执行人之间签订《商品房买卖合同》时间为2009年9月30日，买卖行为发生在本院查封之前，且该合同在房地产管理部门办理了网签备案登记手续。异议人已于本院查封之前合法占有并使用所购房屋。合同签订后，异议人已交清房款及房屋契税、维修资金，作为开发商的被执行人已向异议人开具了收到全款的发票，向异议人移交了办理过户手续所需的房屋所有权证书。关于《异议复议规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”如何理解问题。本院认为，主要看买受人所购房屋没有过户是否由于登记部门的原因或其他非买受人所能控制的原因造成的，如符合该两种情况，则可认定为非因买受人自身原因未办理过户，在此种情况下，买受人并无过错，否则就属于买受人自身原因未办理过户，买受人则存在过错。执行实践中，属于买受人自身原因未过户的主要有三种情况：一是对他人权利障碍的忽视；二是对政策限制的忽视；三是消极不行使登记权利。本案中，异议人于2009年11月27日即缴纳了所购房屋的契税，具备房屋过户的条件，异议人明知房屋买卖需办理过户手续，但由于其自身的原因消极不行使登记权利，在购房后六年多时间内未办理房屋过户手续，明显存在过错。综上所述，异议人徐海涟所提异议不符合《异议复议规定》第二十八条第（四）项规定，依法不能排除法院对其所购房屋的执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下:驳回案外人徐海涟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  邱志敏审判员  徐海波二〇一六年十一月二日书记员  庄 行