重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初10166号原告：重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙州湾大道16号，社会信用代码91500113790707376N。法定代表人：韩庆，董事长。委托代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：何莉，女，1978年12月31日，汉族，住重庆市南川区。原告重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越房地产公司）与被告何莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告新跨越房地产公司委托诉讼代理人傅艳，被告何莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新跨越房地产公司诉称：2015年11月8日，原告（作为甲方）与被告何莉（作为乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）及合同补充协议约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市巴南区龙庭街11号1-商铺15房屋（以下简称涉案房屋）；总成交金额为2050000元，于签订合同之日付清首付款1025000元，余款1025000元办理银行按揭贷款；乙方逾期付款超过60日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。被告何莉于2015年8月31日向原告出具延期缴款承诺书，承诺于2016年2月10日前将首付尾款付清。至今被告欠付首付款460500元，且银行按揭款1025000元未办理成功，原告多次催收未果，遂诉请被告何莉支付原告剩余房款1493500元及自2016年3月1日起至款清时止违约金（其中以购房款220000元为基数，从2015年12月1日起计算至2016年3月5日止，以购房款120000元为基数，从2016年3月6日起计算至款清时止，以购房款568500元为基数，从2016年2月11日起计算至款清时止，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%之标准计算；以购房款1025000元为基数，按每日万分之一的标准从2016年2月6日起计算至款清时止。）被告何莉辩称：原告新跨越房地产公司与被告签订的购房合同以及被告承诺限期支付首付款属实；被告收到了原告新跨越房地产公司的催款通知书后，被告没有支付剩余房款是事实。原告新跨越房地产公司销售房屋时存在虚假宣传，其修建商铺与沙盘、广告宣传中展示的商铺及周边规划、设计不一致，被告购买涉案房屋是基于位于步行街，但被告在2016年4月中旬接房时才发现原告新跨越房地产公司承诺的步行街全部变成了绿化带，导致被告购买的涉案房屋地段的人流量降低。原告新跨越房地产公司电话告知被告向银行申请按揭贷款于2016年3月通过审核，贷款金额为1025000元，因被告准备接房时发现涉案房屋的实际情况与原告新跨越房地产公司在销售时沙盘、广告宣传中展示不符，被告遂与办理按揭贷款的银行联系要求其暂时不予放款，并拒绝支付首付款；原告新跨越房地产公司在合同中约定的每日按逾期应支付购房款的千分之一计算的违约金过高，请求予以降低。经审理查明：2015年1月19日，原告新跨越房地产公司与被告何莉签订《房屋预订合同》，被告何莉购买新跨越房地产公司开发的涉案房屋；总成交金额2050000元。当日，被告何莉向原告新跨越房地产公司支付购房款150000元。之后，被告何莉分别于2015年7月27日、同年8月31日向原告新跨越房地产公司支付购房款6500元、80000元，并于同年3月6日向原告新跨越房地产公司支付大修基金、合同印花税、契税、权证印花税、银行印花税、预告登记费、转让手续费、转移登记费共计98589元。2015年8月17日，原告新跨越房地产公司向被告何莉邮寄送达《催签商品房买卖合同的通知》，要求何莉于2015年8月20日前到销售中心签定《重庆市房屋买卖合同》。2015年8月31日，被告何莉出具《新跨越*I33延期缴款承诺书》（以下简称承诺书）载明：“本人何莉于2015年1月19日购买了涉案房屋，签约时应付房款人民币1025000元，因特殊原因，签约时只能支付人民币236500元，余款788500元承诺付款时间如下：于2015年11月30日前将余款220000元付清；于2016年2月10日前将余款568500元付清。如逾期未一次性付清余款，则按日向原告新跨越房地产公司支付应付款的千分之一的违约金。如按揭付款方式情况下，首付款延期时间内，如因本人不配合导致银行按揭不能正常办理，在收到银行通知7日内付清所有按揭款项，如未付清，则按日向贵公司支付按揭房款千分之一的违约金。”2015年11月8日，原告新跨越房地产公司（作为甲方）与被告何莉（作为乙方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议约定：“乙方购买甲方开发的涉案房屋；总成交金额为2050000元，于签订合同之日付清首付款1025000元，余款1025000元办理银行按揭贷款；乙方逾期付款超过60日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。”“补充协议的约定与购房合同不一致的，以补充协议为准。乙方应在签约当天备齐办理银行按揭的相关资料，5天内配合银行办理完毕按揭审批手续。若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后5日内一次性付清全部购房款。在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。被告方的有效送达地址以购房合同中写明的联系地址为准，其中以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日。”当日，被告何莉向原告新跨越房地产公司支付购房款120000元。之后，被告何莉于2015年12月25日、2016年3月5日，向原告新跨越房地产公司分别支付购房款100000元、100000元。被告何莉支付原告新跨越房地产公司房款共计556500元。2016年5月9日，原告新跨越房地产公司向被告何莉邮寄送达《催款通知书》，要求被告何莉于2016年5月15日之前支付房款468500元及违约金。2016年7月25日，原告新跨越房地产公司向被告何莉邮寄送达《催款通知书》，以“根据合同和延期缴款承诺书的约定，何莉应于2016年2月10日前将首付房款468500元整付清，何莉应于2016年2月6日前将房屋按揭款1025000元整付清”为由，要求“何莉于2016年7月27日之前一次性支付房款1493500元及违约金”。另查明，被告何莉向银行申请按揭贷款于2016年3月通过审核，贷款金额为1025000元，原告新跨越房地产公司电话告知被告其按揭贷款已获得银行审批通过，被告何莉以涉案房屋的实际情况与原告新跨越房地产公司在销售房屋时宣传以及沙盘中展示的不符为由，要求银行暂时不予放款。审理中，原告新跨越房地产公司自愿将逾期支付首付款违约金每日千分之一的计算标准降低至按中国人民银行同期贷款利率的130%计算。以上事实，有原告新跨越房地产公司提交的购房合同、补充协议、催签商品房买卖合同通知、承诺书、收据、催款通知书、快递单及原、被告当庭陈述在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告新跨越房地产公司与被告何莉签订的房屋预订合同、购房合同、补充协议及被告何莉出具的承诺书，均是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告何莉提交的宣传图片、小区现貌照片，不足以证明小区全貌，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告何莉在承诺支付788500元的付款期限届满后仍未履行付款义务，构成违约，其应当向原告新跨越房地产公司支付首付剩余房款468500元及逾期付款违约金（其中以购房款100000元为基数，从2015年12月1日起计算至2015年12月24日止；以购房款568500元为基数，从2016年2月11日起计算至2016年3月4日止；以购房款468500元为基数，从2016年3月5日起计算至款清时止）。审理中被告何莉以约定的违约金过高为由请求不予支持或者减少，原告亦降低首付款违约金标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少”规定，本院予以尊重，即被告何莉应按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%之标准向原告新跨越房地产公司计付首付款逾期支付违约金。按照约定，被告方因自身原因导致不能获得银行贷款，应自原告书面通知被告方之日起5日内以现金或者其他方式支付，且以邮寄方式送达书面通知的，信件发出后第7日为送达日。庭审查明，涉案房屋按揭贷款系被告何莉原因导致不能办理，原告新跨越房地产公司于2016年7月25日向被告何莉邮寄送达催款通知书，同年8月6日应为送达日，故被告何莉应于2016年8月6日之前一次性付清剩余欠款1025000元。被告何莉至今未支付欠款，应承担支付原告新跨越房地产公司剩余欠款1025000元以及从2016年8月7日起至款清时止以每日万分之一之标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条规定，判决如下：一、被告何莉支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司房款1493500元；二、被告何莉按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%之标准支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司以购房款100000元为基数从2015年12月1日起计算至2015年12月24日止，以购房款568500元为基数从2016年2月11日起计算至2016年3月4日止，以购房款468500元为基数从2016年3月5日起计算至款清时止的逾期付款违约金；三、被告何莉按照每日万分之一的标准支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司以购房款1025000元为基数自2016年8月7日起计算至款清时止的逾期付款违约金；四、驳回原告重庆新跨越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项，限被告何莉于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行第一项则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19584元，减半收取9792元，保全费5000元，共计14792元，由被告何莉负担。此款已由原告重庆新跨越房地产开发有限公司自愿垫付，限被告何莉于本判决生效后十日内径付原告重庆新跨越房地产开发有限公司，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  朱建新二〇一六年十一月四日书 记 员  张馨予