云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云04民终616号上诉人（原审原告）:刘礼琴，女，1974年2月26日生，汉族，居民，住通海县。上诉人（原审原告）:张兴逵，男，1976年2月12日生，汉族，居民，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：王晟宇，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：玉溪瑞森房地产开发有限责任公司。住所地：玉溪市红塔区菜园街41号。法定代表人：王虹，总经理。委托诉讼代理人：马绍伟，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：梁文彪，云南萃峰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘礼琴、张兴逵因与被上诉人玉溪瑞森房地产开发有限责任公司（以下简称瑞森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2016）云0423民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兴逵及其与刘礼琴的共同委托诉讼代理人王晟宇，被上诉人瑞森公司委托代理人马绍伟、梁文彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘礼琴、张兴逵上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即为上诉人办理产权登记、交付车位权属证书并支付违约金，即上诉人不能办理并领取车位权属证书期间的逾期贷款利率（基数为78000元，起算时间为2015年7月29日，利率为银行同期贷款利率上浮50%）；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为应由上诉人举证证明系“由于被上诉人原因导致没有办理并取得房屋权属证书”属认定事实和分配举证责任错误。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定及合同约定，上诉人一审提交了交清房款、契税、办理产权证相关费用的证据证明上诉人已履行完义务，被上诉人予以否认则应由被上诉人举证证明。按照合同约定，在规定时间内办理产权证是被上诉人的合同义务，需要被上诉人证明已经履行的事实，但被上诉人没有举证，一审将此举证责任分配给上诉人并以证据不足而驳回上诉人的诉讼请求错误。2、如前所述，上诉人已举证证明自己履行完毕提交委托书、缴纳相关费用等所有合同义务，被上诉人提交的证据反而证明公司没有为上诉人办理产权证已违反了合同约定。被上诉人称上诉人没有交付委托书与日常习惯和房屋买卖双方所处地位不符，自2013年缴清办证费用和材料后被上诉人从未提出相关要求，也未提交证据证明公司曾要求上诉人出具委托书、补交材料，更没有举证证明公司为上诉人办理产权证所完成的工作。上诉人不可能去证明被上诉人的过错程度及如何履行义务。瑞森公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘礼琴、张兴逵向一审法院起诉请求：1、判令瑞森公司立即为其办理产权登记，交付车位权属证书；2、判令瑞森公司支付违约金，即不能办理并领取车位权属证书期间的逾期贷款利息（基数为78000元，起算时间为2015年7月29日，利率为银行同期贷款利率上浮50%）至办理并领取到车位权属证书之日止（暂计算至2016年2月4日为2779.56元）；3、本案诉讼费由瑞森公司承担。一审法院认定事实：瑞森公司系山水上居小区开发商，依法取得山水上居小区开发的各项行政许可。2013年8月27日，刘礼琴与瑞森公司签订《山水上居产权车位/车库认购协议》，向瑞森公司购买山水上居小区131号车位，车位价款78000元。同日，刘礼琴支付了瑞森公司定金20000元。2015年2月9日，瑞森公司以刘礼琴未按通知与瑞森公司签订买卖合同，支付车位价款为由诉至一审法院，请求解除双方签订的《山水上居产权车位/车库认购协议》，并判决刘礼琴承担违约责任。该案审理过程中，刘礼琴、张兴逵于2015年3月26日与瑞森公司签订瑞森字第[164]号《商品房购销合同》，约定瑞森公司将山水上居小区131号车位以78000元的价格出售给刘礼琴、张兴逵，车位款支付时间2015年3月26日，车位交付时间2015年4月30日，刘礼琴、张兴逵付清瑞森公司车位款、配套设施费、契税、房屋维修基金等相关费用，瑞森公司与刘礼琴、张兴逵办理完车位交接手续，刘礼琴、张兴逵签订完委托瑞森公司办理产权登记的委托书，并按要求提供办理登记的全部资料后，瑞森公司在车位交付之日起90个工作日内为刘礼琴、张兴逵向产权登记机关申请办理产权登记。同日，刘礼琴支付了瑞森公司办理产权证的相关费用4885元。同年3月27日，瑞森公司向一审法院申请撤回起诉，一审法院作出（2015）通民一初字第166号民事裁定：准许瑞森公司撤回起诉。2015年3月31日，刘礼琴、张兴逵支付了瑞森公司车位款78000元。同年10月22日，瑞森公司为刘礼琴、张兴逵缴纳了买卖车位的契税2340元、产权转移书据印花税39元；11月4日，瑞森公司为刘礼琴交纳了131号车位专项维修资金2251元。2016年2月5日，刘礼琴、张兴逵以瑞森公司未按约定为其办理车位权属证书为由诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘礼琴、张兴逵与瑞森公司签订的《商品房购销合同》虽然约定瑞森公司在交房之日起90日内为刘礼琴、张兴逵向产权登记机关申请办理产权登记，但前提是刘礼琴、张兴逵签订完委托瑞森公司办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理登记的全部资料。由于刘礼琴、张兴逵所举证据不能证明其已按合同约定出具了办理产权登记的委托书给瑞森公司，也不能证明未能办理产权登记是由于瑞森公司的原因，故刘礼琴、张兴逵请求判决瑞森公司立即为其二人办理车位权属证书、支付违约金的诉讼请求证据不足，不予支持。遂判决：“驳回原告刘礼琴、张兴逵的诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。另，二审庭审后，刘礼琴、张兴逵按瑞森公司要求提交了欠缺的办证资料。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是刘礼琴、张兴逵要求瑞森公司为其二人所购买车位办理产权登记及支付违约金的主张能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，刘礼琴、张兴逵（乙方）与瑞森公司（甲方）于2015年3月26日签订的商品房购销合同第十二条关于产权登记的约定为：“在乙方达到条件以后，甲方在商品房交房之日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记。1、乙方向甲方付清全额购房款、配套设施费、契税、房屋维修基金等相关费用。2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续。3、乙方签订完毕委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理登记的全部资料。”现刘礼琴、张兴逵已按瑞森公司要求提交了办证资料，所购车位也具备相应的办证条件，故瑞森公司应按合同约定履行为刘礼琴、张兴逵申请办理产权登记的义务，对刘礼琴、张兴逵要求瑞森公司为其二人所购买车位办理产权登记的主张本院予以支持。关于刘礼琴、张兴逵要求瑞森公司支付违约金的主张，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”建设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”从上述规定可以看出，办理产权证是三方行为决定的。经审查，双方在上述购销合同中虽约定了由瑞森公司为刘礼琴、张兴逵向产权登记机关申请办理产权登记，但同时约定了需达到相应条件，具体起算时间不明确，也未约定违约责任。而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现刘礼琴、张兴逵未举证证明未办理产权登记期间给其二人造成的损失情况，刘礼琴、张兴逵主张的违约金与双方约定和法律规定不符，一审未予支持正确，本院予以维持。综上所述，张兴逵、刘礼琴的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销云南省通海县人民法院（2016）云0423民初121号民事判决；二、由玉溪瑞森房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内为张兴逵、刘礼琴向产权登记机关申请办理山水上居小区第131号车位的产权登记；三、驳回张兴逵、刘礼琴的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘礼琴、张兴逵负担；二审案件受理费50元，由刘礼琴、张兴逵负担25元，由玉溪瑞森房地产开发有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长  曹 燕审 判 员  吴晓琳代理审判员  段 娟二〇一六年十一月二十八日书 记 员  龚 旭