西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初4615号原告:西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦********。法定代表人：林茂盛，该公司董事长。委托代理人：吴怡，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：王淑梅，女，汉族，1966年9月28日出生，住陕西省神木县。第三人：中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行。住所地：陕西。住所地：陕西省西安市雁塔区雁塔北路**负责人：崔庆福，该支行负责人。委托代理人：张浩，该行员工。原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）与被告王淑梅、第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（以下简称“光大银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人吴怡、第三人光大银行的委托代理人张浩到庭参加了诉讼，被告王淑梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告金辉公司诉称，被告王淑梅于2010年与原告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10125853），被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨•曲江观邸第33幢2单元14层21404号房屋，建筑面积116.49平方米，总金额910934元；被告首付280934元，剩余63万元在银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》补充协议附件六第2条约定“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息，罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金，买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除赔偿违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同，办理其他手续发生的登记费、变更费、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人，如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担”。后被告与第三人银行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任，按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但被告停止向银行偿还本息（断供），且经银行催收不能按期偿还本息。银行要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。因被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了《关于商品房买卖合同相关事宜的函》，被告逾期偿还房款导致原告承担保证责任，已经违反了双方《商品房买卖合同》的约定。现原告诉至法院请求判令：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y10125853），被告向原告支付违约金91093.4元；2、被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续。3、本案诉讼费由被告承担。被告王淑梅经本院合法传唤未出庭，亦未提交任何书面答辩意见。第三人光大银行辩称：被告的逾期还款行为导致原告承担了全部的贷款本息的保证责任，其对原告的诉请没有异议。经审理查明，原告金辉公司与被告王淑梅签订了合同登记为Y10125853号的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨•曲江观邸第33幢2单元14层21404号房屋，建筑面积116.49平方米，每平方米7819.85元，房屋总价款为910934元。合同第六条付款方式为银行按揭，买受人于2010年12月7日前向出卖人支付总房款31.89%计人民币280934元整为首付款金额，余款630000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件六第2.1.2条约定，鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金，买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋的再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。合同签订后，被告王淑梅依约支付了首付款280934元，剩余630000元在第三人光大银行办理了银行按揭。2011年1月27日，被告王淑梅及其丈夫刘涛与第三人光大银行签订《个人贷款合同》，贷款方式为抵押担保及连带责任保证担保，原告金辉公司为连带责任保证人。另查明，被告王淑梅在与第三人光大银行签订借款合同之后产生逾期还款行为，第三人光大银行多次催要未果向西安市碑林区人民法院提起诉讼，该院做出的（2015）碑民初字第01402号民事判决书确认：被告王淑梅及刘涛偿还光大银行借款本息共计587142.03元及2015年3月31日之后至全部借款实际给付之日合同约定的全部利息，金辉公司对上述款项承担连带清偿责任。上述判决书生效之后，金辉公司向光大银行清偿了全部的贷款本息共计625719.44元。原告于2016年3月21日向被告以EMS的方式邮寄送达了《催款函》告知被告：1、请您收函后立即与按揭贷款银行联系，协商偿还借款事宜。2、请您在收函后立即与我司联系，偿还我司代垫款及协商解决逾期还款事宜。若未在本函列明的期限内履行上述义务，原告将提起解除商品房买卖合同、收回房屋诉讼，并采取包括查封、扣押、冻结银行账户内的法律措施。经查询快递签收记录，上述通知书被告已收到，但其至今未向原告清偿因被告逾期还贷致使第三人光大银行从原告账户中划扣的代付款及相应的利息、罚息。以上事实，有《商品房买卖合同》、（2015）碑民初字第01402号民事判决书、《催款函》、EMS回执单、《中国光大银行贷款还款凭证》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金辉公司与被告王淑梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款630000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人通过诉讼方式解除了其与被告签订的贷款合同，并要求本案原告金辉公司承担了连带保证责任。原告向第三人光大银行清偿了全部的贷款本息共计625719.44元，且被告在原告催告之后至今未向原告清偿上述款项。被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，该违约行为符合双方在《商品房买卖合同》合同附件六第2.1.2条约定的合同解除条件，依据该约定，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》应予解除、被告应协助原告办理上述合同的备案注销手续,并按照房屋总价款的10%向原告支付解除合同违约金91093.4元。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告西安金辉房地产开发有限公司与被告王淑梅签订的备案号为Y10125853的《商品房买卖合同》解除。被告王淑梅应于本判决生效之日起十日内支付原告西安金辉房地产开发有限公司违约金91093.4元。二、被告王淑梅应于本判决生效之日起十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理双方签订的备案号为Y10125853的《商品房买卖合同》的备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2077元由被告王淑梅承担，因原告西安金辉房地产开发有限公司已全部预交，本判决生效以后，被告王淑梅应将该款项连同上述费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷代理审判员  张蓓欣代理审判员  蒲婷婷二〇一六年十一月二十日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：王博闻2016年月日送达