辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽08民终2633号上诉人（原审原告）：营口苏宁云商销售有限公司，住所地营口市。法定代表人任望赟，经理。委托诉讼代理人：李哲甲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盖州市红旗商场有限责任公司，住所地盖州市。法定代表人李雪梅，经理。委托诉讼代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。上诉人营口苏宁云商销售有限公司因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2016）辽0881民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人营口苏宁云商销售有限公司的委托诉讼代理人李哲甲，被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司的委托诉讼代理人张希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口苏宁云商销售有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，案件的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：上诉人已提前3个月通知被上诉人解除该合同，租赁合同应于2015年12月27日起解除；上诉人严格按照补充协议的约定，未在补充协议履行后三年内解除合同，不存在违约行为，被上诉人应当返还保证金；即使存在个别违约行为，上诉人已经承担相应的违约责任。被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司辩称：根据合同约定，上诉人无理由解除租赁合同；上诉人于2016年3月25日在盖州苏宁店粘贴告示，其内容说明上诉人至2016年3月26日前正常营业；上诉人返还保证金的前提是上诉人无违约行为，且全部履行十年零三个月租赁期；现上诉人多次违约，租赁物还未交接，尚欠的租赁费用、违约金等亦未结算，该保证金无法冲减费用，上诉人无事实和法律依据要求返还保证金。一审判决正确，请求二审法院维持原判。上诉人营口苏宁云商销售有限公司向一审法院起诉请求：请求法院确认上诉人与被上诉人的《租赁合同》于2015年12月27日解除；判令被上诉人停止上诉人撤出租赁场地的阻拦，并立即组织与上诉人进行房屋交接；判令被上诉人返还上诉人保证金50万元；诉讼费用由被上诉人承担。原审法院审理查明：2011年3月15日，原告与被告盖州市红旗商场有限责任公司签订《租赁合同》，甲方为被告（出租方），乙方为原告（承租方），合同约定：租赁物位于盖州市鼓楼办事处西关社区利民里（红旗大街25号红旗商场）；租赁物建筑面积共计2650平方米，其中一层330平方米、二层1080平方米、三层1080平方米、地下一层160平方米；第6条，租赁期限为十年零三个月，自2011年3月27日到2021年6月26日，每年的6月27日至下一年的6月26日为一个租赁年度，每月的27日至下一个月的26日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度；第7条，租赁费用按照保底费用加税前销售提成方式，保底租赁费用为第一年100万元，第二年110万，第三年为120万，从第3年起租赁费用每年递增2%；第8条，租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付，正常每年费用支付日为3月17日、9月17日、12月17日（遇法定节假日、双休日顺延）；第9条，本合同交房后十个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳保证金50元，同时甲方应开具等额收据，由甲方无息保管，保证金作为乙方履行本合同的保证，待合同履行完毕之时，保证金由甲方按原额退返乙方，但因乙方违约而导致甲方对保证金做相应的扣缴，甲方退还扣缴后的余额；第10条，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金全额无息返还乙方；第54条，乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠日租赁费用的2倍加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同，同时视乙方违约，所造成的损失由乙方承担；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权；第59条，如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响了乙方商定的正常经营的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，即通知到达甲方之后三个月，本合同解除，此种条件下，乙方补偿甲方不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）六个月的租赁费用。合同签订后，原告向被告缴纳了50万元保证金，被告免收原告首期租金25万元。2012年12月15日，原、被告签订《补充协议》，双方在原合同的基础上，就房屋租赁费调整达成一致，自2012年12月27日起，年保底租赁费用在原合同基础上每年降低13万元。《补充协议》第二条约定：甲方在收取前三个工作日内向乙方开具等额发票，同时乙方承诺三年内不得向甲方提出相关的降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为乙方违约。原、被告双方对2015年3月之前的合同履行均无异议。2015年3月10日，原告营口苏宁云商销售有限公司向被告提出要求撤店并终止租赁合同，但双方未达成一致意见，被告诉至本院，要求解除合同并赔偿相关损失，该案在审理期间，营口苏宁云商销售有限公司称提前解除合同，并无此事，其在正常履行合同，现在也在经营，并表示继续履行合同，补交了所欠租金，盖州市红旗商场有限责任公司接收了租金，同时变更了诉讼请求，要求原告支付2015年延迟支付租金的违约金、中央空调使用费及延迟支付中央空调使用费的违约金，该案已由辽宁省营口市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）营民三终字第00765号终审民事判决书，判决营口苏宁云商销售有限公司给付盖州市红旗商场有限责任公司相应的违约金及中央空调使用费。另查，原告营口苏宁云商销售有限公司于2015年9月25日向被告邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，通知被告于2015年12月27日正式解除租赁合同。该函被告于2015年10月2日拒收。营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店于2016年3月26日暂停营业，并在商场粘贴闭店公告，内容为：由于经营调整需要，我店将于2016年3月26日暂停营业，停业期间苏宁盖州红旗商场店售出商品的售后服务将转到苏宁鲅鱼圈聚宝楼店负责。同日，营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店将经营的家用电器搬出，但对租赁物，原、被告双方至今未进行交接。诉前，原告支付被告租赁费到2016年3月26日。原审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《补充协议》约定“原告承诺三年内不得向被告提出降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为原告违约”，即原告在2015年12月15日前除法定事由外不享有解除权，故原告在2015年9月25日向被告邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，主张租赁合同于2015年12月26日解除，不符合双方补充协议的约定。另外，原、被告之间于2015年因房屋租赁合同纠纷一事经过本院审理，原告在该案中作为被告明确表示“提前解除合同，并无此事，在正常履行合同，现在也在经营”，故原告请求确认《租赁合同》于2015年12月27日解除的理由不能成立，本院不予支持。根据双方合同约定，原告解除合同需提前三个月书面通知被告，通知到达被告之后三个月合同解除，原告于2016年3月26日将经营的电器搬出并称由于经营调整需要暂停营业，至今没有继续营业，考虑到原、被告之间的合同已经不能实际履行，为了减少双方的损失继续扩大，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年6月26日予以解除。依据双方在《租赁合同》第10条的约定“租赁期满时，原告如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在原告将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金全额无息返还乙方”，现原告存在违约行为，故原告要求被告返还担保金50万元，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告营口苏宁云商销售有限公司与被告盖州市红旗商场有限责任公司签订的《租赁合同》于2016年6月26日解除；二、驳回原告营口苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告营口苏宁云商销售有限公司负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《补充协议》约定“原告承诺三年内不得向被告提出降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为原告违约”，即上诉人在2015年12月15日前除法定事由外不享有解除权，故上诉人在2015年9月25日向被上诉人邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，主张租赁合同于2015年12月26日解除，不符合双方补充协议的约定，上诉人请求确认《租赁合同》于2015年12月27日解除的理由不能成立，本院不予支持。根据双方合同约定，上诉人解除合同需提前三个月书面通知被上诉人，通知到达被上诉人之后三个月合同解除，上诉人于2016年3月26日将经营的电器搬出并称由于经营调整需要暂停营业，至今没有继续营业，考虑到双方之间的合同已经不能实际履行，为了减少双方的损失继续扩大，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方签订的《租赁合同》于2016年6月26日予以解除。依据双方在《租赁合同》第10条的约定“租赁期满时，原告如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在原告将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金全额无息返还乙方”，现上诉人存在违约行为，租赁物尚未交接，尚欠的租赁费用、违约金等费用正在另案诉讼中，该保证金暂无法冲减，故上诉人要求被上诉人返还保证金50万元的条件还未成就，本院不予支持。上诉人提出的上诉理由，因不符合合同约定，缺乏事实和法律依据，且被上诉人不予认可，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人营口苏宁云商销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人营口苏宁云商销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于永威代理审判员  段建勇代理审判员  杨名环二〇一六年十一月二十五日书 记 员  王 睿