江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0583民初7784号 原告:上海家康物业管理有限公司昆山分公司，组织机构代码78765512-2，住所地江苏省苏州市昆山市周庄镇钱龙盛市广场****楼**。 法定代表人:张炜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。 被告：韩国平，男，1953年11月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：范妙珠，女，1955年1月29日出生，汉族，住上海市黄浦区，系被告配偶。 原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康昆山分公司）与被告韩国平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后依法由代理审判员胡凡青独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2016年11月10日对本案公开开庭进行了审理。原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司委托诉讼代理人陈志荣,被告韩国平的委托诉讼代理人范妙珠（参加第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付X商区X号房产物业管理费18052元（2006年8月至2015年12月共计113个月，每月每平方米物业管理费5元，被告房产面积31.95平方米）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告韩国平购买昆山市周庄镇钱龙盛市广场店铺一间（X商区X号），并与开发商签订经营管理公约，就其房产的物业管理事宜进行了明确约定。后开发商将昆山市周庄镇钱龙盛市广场内房产的物业管理全部指定由原告管理。被告购买上述房产后，至今未能支付物业管理费用，原告多次催促，被告均不予理睬。 被告韩国平辩称：1、被告所购物业，由于被人为封堵失去商业用房属性，不应再按商业用房的标准支付物业费。家康物业公司原定每平方收取5元物业管理费的约定，是基于区域内商业业态功能及河面、喷泉、雕塑、照明、绿化等设施完备的前提。家康物业公司在其自身未能按照《业主服务管理公约》约定管理区域的情况下，向法院起诉主张收费，不符合权利与责任对等关系，也有违契约精神。2、被告未享受到《业主服务管理公约》规定的区域卫生、绿化、照明、维护等标准。3、被告支付了经营推广费而未得到家康物业公司相关推介出租或招商的帮助，致被告所购物业弃置至今，造成了经济损失。要求驳回原告支付物业管理费18052元的诉讼请求；返还经营推广费2875.50元；请求被告赔偿因家康物业公司人为因素导致所购物业丧失商业属性而造成的损失。 原告为支持其主张，向本院提供： 证据1、昆山（钱龙盛市）物业管理服务合同，证明上海家康物业管理有限公司受开发商指定承担了本案所涉房产的物业管理服务工作。 证据2、财富周庄经营管理公约，证明被告与开发商就302商区120号房产的物业服务进行了约定。 证据3、上海家康物业管理有限公司昆山分公司付款通知及挂号信回执，证明在物业管理期间，原告向被告催讨物业管理费的事实。 证据4、情况说明一份，证明本案所涉的物业管理合同实际履行人为原告，该合同项下的权利义务均由原告享有和承担。 证据5、社保参保证明五份及农业银行电子回单一份、社会保险专用缴款书一份、劳动合同四份、职工备案花名册四份，证明王爱明、罗阿四、陈冬明、罗小兔为原告公司员工并依法参加社保。 证据6、工程汇总，证明原告在该小区内实际进行物业管理的事实。 证据7、资质证明一份，证明本案原告具有相关物业管理资质。 经质证，被告对证据1没有异议，但认为这是大都会公司与家康物业管理有限公司之间的约定。对证据2真实性认可。对证据3付款通知及挂号信收据认可。对证据4认为与其没有关系。对证据5认为虽然有这些材料，但是没有实际提供物业服务。对证据6认为不清楚，与其无关。对证据7,认为有相应的资质证书，但是没有相应的物业服务。 被告为证明其主张，向本院提供： 证据1、收据复印件，证明已经支付经营推广费2875.50元。 证据2、房屋平面图及照片12张，证明被告所购房屋位置区域被封堵以及环境情况。 证据3、业主服务管理公约，证明被告与家康物业签的公约。 经质证，原告对被告提供的证据1认可。对证据2认为房屋平面图被告方有添加，不认可。照片的真实性认可，涉案小区的现状就是这样，原告并没有进行改动，被告的证据不能支持其主张。对证据3要求庭后提交书面质证意见，但在规定的时间内未提交。 本案经审理认定事实如下：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。 后被告韩国平（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》一份，约定：乙方购买X商区X号店铺（31.57平方米）。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米5元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。 原告陈述，被告在2006年8月后，一直未能支付约定的物业管理费用，原告多次通过信件通知要求被告支付物业管理费，但被告仍为交纳，故原告遂提起诉讼。 另查明，上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可原告系其在昆山设立的分公司，并由原告对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由原告履行，合同的权利义务由原告享有和承担。 另查明，昆山市周庄镇大桥路X号钱龙盛世广场三区X号楼X号房登记在韩国平、范妙珠名下。 上述事实，有物业管理委托合同、物业管理公约、房屋权属登记信息查询证明及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与开发商签订的前期《物业管理合同》及开发商与被告签订的《物业管理公约》为涉案的钱龙盛市广场提供物业管理服务，被告作为业主，应当按约支付相应的物业服务费。本案上海家康物业管理公司接受开发商委托对涉案物业提供物业服务，后依法成立分公司（即原告），并由原告实际对涉案物业提供物业管理服务，上海家康物业管理有限公司也出具情况说明，声明合同相关权利义务均有原告享有和承担，结合原告已进行工商登记且领取营业执照并单独核算的事实，对其诉讼权利予以认可。 结合双方提供的证据及本院现场勘查情况，本院认为，虽包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，涉案物业也至今尚未使用，同时结合《物业管理合同》中对物业管理内容的约定及《物业管理公约》中对物业公司权利义务的约定，同时结合涉案物业的使用现状，本院认为原告主张按照5元每平方米每月的标准计算物业费过高，结合合同约定的空置房每平方米每月3元的标准，及整个广场商区现状，本院酌定为1.5元每月每平方米。关于交纳物业费起算日期，本院认为，双方都认可自2006年8月未交纳物业费，故对原告主张的自2006年8月至2015年12月期间的物业费予以支持。综上，被告应支付给原告的物业费为5415.53元（1.5*31.95*113）。 对被告主张的返还经营推广费及主张原告赔偿其所购物业丧失商业属性而造成的损失，因与本案非同一法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下： 被告韩国平于本判决生效后十五日内支付原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理费5415.53元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，由被告韩国平负担76元，由原告上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。、 审 判 长  孙得愚 代理审判员  胡凡青 人民陪审员  包壮全 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  陈晓红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。