广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初6428号原告：刘亚楠，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州麦浪文化发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李亚荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：马守先、金明慧，广州麦浪文化发展有限公司员工，联系地址同该公司。原告刘亚楠诉被告广州麦浪文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林思臻，被告委托代理人马守先、金明慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月12日，原告与被告签订了《补充协议》，约定原告承租被告位于广州市越秀区广州大道中289号生产综合楼一层108A铺，租期约定为5年，租赁用途为商业。2015年5月13日，原告预付了两押一租39285元、水电费押金10000元，共计49285元。按照双方附件约定，甲方迟于2015年5月15日交付办公租赁区则租期顺延。另外，被告在出租时还向众多商户展示了“289艺术项目艺术商业体规划方案设计”即外立面的设计图案，并承诺按其外立面的效果图进行施工，让各商户享受因该外立面设计及经营环境带来的巨大商机。协议签订后，原告一直要求被告提供消防验收手续、合法使用手续，尽快交付符合手续的租赁场地等，但是时至今日被告仍然未向原告提供合法使用手续、消防验收材料等。另外，由于被告违反协议约定，擅自在原没有规划的原告铺位的东边建筑另一铺位，拟租赁给其他人使用，导致原告于2016年3月29日委托律师向被告发出《律师函》。为了履行合同，原告聘请了设计师进行装修设计，但是被告从签订合同之日至今仍然未向原告交付具备合法使用手续和消防验收手续、具备合同约定经营环境及可用于餐饮用途条件的铺位，导致原告遭受了装修设计费以及因为无法经营带来的巨大经济损失，连原告与被告签订的租赁合同是否有效都存在疑问。在此情形下，令原告万万没有想到的是被告居然在2016年4月12日以所谓原告拖欠租金114268元为借口向原告发出了解除合同的通知。被告未交付合法手续的场地，原告也未进场，此时根本没有所谓拖欠租金。被告的行为严重违反商业诚信，也有违合同相关约定。由于被告没有履行合法的交付手续，在装修设计损失之外原告还遭受了经营损失。被告无法提供合法使用场地的手续、消防证明等，租赁合同应属于无效，即便合同有效，被告单方解除合同的行为构成违约。被告应退还已预付的租金13095元，双倍返还房屋租赁保证金52380元，双倍返还水电费押金20000元，并赔偿原告的一切经济损失。为保护原告的合法权益，原告特起诉请求法院判令：1.被告退还原告预付的租金13095元，双倍返还房屋租赁保证金52380元，双倍返还水电费押金20000元；2.被告赔偿原告的装修设计费损失38000元；3.被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称：原告称被告向所有未进场的租户发出解除合同的通知不符合事实，其没有提供证据对此予以证实。原告主张租赁合同无效不符合法律规定，租赁合同并没有达到法定的无效条件。原告作为承租人不仅拒绝交纳租金，而且一直以来以立体车库没有建好为由拖延入场，拒绝接收场地。被告至今只是收到了押金和一个月的租金。原告拖延入场给被告造成了经济损失，其应当承担法律责任。原告没有正当理由拒绝收房属于拒绝履约的表现。鉴于原告拒绝履约，被告为了防止自身损失的不断扩大，不得不解除租赁合同，原告所交纳的保证金等款项应当予以没收。原告主张的设计费证据不足，不应当获得支持。被告请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2015年5月13日，被告向原告开具收据，载明：收到原告付广州289生产楼108A两押一租金额39285元，水电费押金10000元，合计49285元。被告确认收到上述款项。2015年5月12日，原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告承租广州市越秀区广州大道中289号生产综合楼一层108A单位招租图标面积含公摊面积共97平方米，租赁用途为餐饮，租期自2015年5月15日起至2020年5月14日止，免租期为30天，自2015年5月15日起至2015年6月13日止。房屋租赁费为13095元∕月。每年递增以租赁费总额为基准环比递增。房屋租赁费包括：租金、物业管理费、园区服务费。房屋租赁费用保证金26190元，水电费押金10000元。租赁期满，经被告确认该房屋验收合格，原告无违反本协议约定并结清全部费用且提供租赁保证金收据原件给被告后，被告需于30个工作日内无息退还租赁保证金给原告；租赁期满，该房屋水电费由原告清缴完毕，被告无息退还水电费押金给原告；未经被告书面同意，原告不得对该房屋内外进行装修作业；租赁期内，被告中途无故收回原告房屋，需双倍退还原告缴纳的房屋保证金，原告违约除外；原告非因法律、法规、双方签署之合同书及本协议规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给被告，若租赁保证金不足赔偿被告损失的，原告还应负责赔偿；原告拖欠租金等应缴费用超过10天，被告有权单方终止租赁关系，收回房屋，原告所缴之租赁保证金不予退还；原告确认，下列文书送达地址为邮寄送达地址，被告向该邮寄送达地址寄送的文件或物品，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，原告同意，从被告寄出之日起第5日视为被告已经送达，原告地址为广州市越秀区广州大道中289号，被告地址为广州大道中289号南方报社生活综合楼5楼等。其附件记载，4.如被告迟于2015年5月15日交付办公租赁区，则乙方租期顺延增加，总体租赁年限不变，即从交付之日算起维持5年。6.乙方从进场施工起，须正常缴纳管理费。2016年4月12日，被告向原告发出《解除合同通知函》，内容为：因原告拖欠租金及其他各项欠款未缴纳，现正式通知原告解除合同，收回房产，没收保证金36190元不予返还，同时保留向原告追究各项欠款及滞纳金之权利等。原告另向本院提交了《合作协议》、原告与广州市炫城汇装饰工程有限公司（以下简称炫城汇公司）签订的《补充协议》、收据、收款说明、炫城汇公司商事登记基本信息、中国建设银行账户交易明细、委托付款说明，以证明原告委托他人对涉案场地进行装修设计并支付了相应的设计费。该《合作协议》由原告与林某于2016年3月2日签订，内容为原告聘请林某设计涉案场地，设计费38000元，于2016年3月31日前完成设计。炫城汇公司（乙方）与原告（甲方）签订的《补充协议》系2016年3月25日签订，内容主要为炫城汇公司员工代表林某于2016年3月2日与原告签订了《合作协议》，林某的行为是代表乙方的职务行为，现双方就该《合作协议》内容达成补充条款以供双方严格执行：“一、甲方已支付给乙方的费用由乙方统一出具收据，该费用为不可退还的费用，若需开具发票，由甲方另外承担税费。……五、本协议与原《合作协议》不一致的内容，以本协议为准”等。前述收据由炫城汇公司于2016年3月28日开具，其记载：刘亚楠位于广州大道289号生产综合楼1楼108A号房设计费38000元。收款说明系由炫城汇公司于2016年8月15日开具，其记载：“有关刘亚楠支付我司的设计费38000元（设计项目：广州市越秀区广州大道中289号生产综合楼一层108A铺），是由两部分款项构成：2016年3月23日，刘亚楠委托何某汇给我司法定代表人林某15000元，并出具了《委托付款说明》；另在2016年3月28日，刘亚楠又向我司支付了剩余的23000元现金，我司于2016年3月28日出具收齐38000元设计费的收据，并由我司盖章确认。”炫城汇公司商事登记基本信息显示，该公司法定代表人为林某，营业期限自2013年11月8日至长期，经营范围包括建筑装饰和其他建筑业等。中国建设银行账户交易明细记载2016年3月23日何某通过银行转账方式向林某支付了15000元。委托付款说明出具日期为2016年3月25日，显示何某向某汇公司发出，称其受刘亚楠委托，于2016年3月23日汇给林某15000元设计费，该款项是刘亚楠给付炫城汇公司的设计费，该公司可自行与刘亚楠结算。被告对原告提交的中国建设银行账户交易明细的真实性、合法性予以确认，但否认其关联性，认为该笔15000元款项系案外人何某支付，与原告无关；被告对原告提交的前述其他证据的三性均不予确认。被告为了证明其抗辩主张，向本院提交了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》复印件、广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划【2016】16号《关于公布实施1项规划成果的通告》（以下简称《成果通告》）、双方来往沟通协商资料（含申请书、《致289创意园招商及管理方》的函、律师函）、临时经营场所使用证明。前述《房地产权证》记载广州大道中289号生产综合楼的房地产权属人为广东南方报业传媒集团有限公司，规划用途为生产综合楼等。《成果通告》主要内容为《南方报业传媒集团地块（越秀区AD0159规划管理单元）控制性详细规划修改》获广州市人民政府批准，自2015年12月15日起生效，其中批准内容为AD015925地块用地性质修改为其他商务设施用地等。双方来往沟通协商资料（含申请书、《致289创意园招商及管理方》的函、律师函），申请书内容主要为原告申请对涉案场地地面下挖30厘米以及被告对该申请进行批复；《致289创意园招商及管理方》的函系原告于2016年3月22日发出，内容主要为涉案场地规划变更严重损害了原告利益，要求被告限期明确书面答复；律师函由原告委托律师于2016年3月29日向被告发出，原告认为因规划擅自变更在原告承租场地旁边多出另一铺位，违反了双方合同约定，严重影响了原告的合法权益，原告认为被告构成违约，要求被告限期恢复原状等。临时经营场所使用证明记载原告使用的涉案场地可以临时作为生产（经营）性场所使用，证明的有效期限自2016年4月13日至2017年4月12日等。原告对粤房地权证穗字第××号《房地产权证》复印件的三性均予以确认；原告对《成果报告》的三性均不予确认，认为其没有建设工程规划许可证，没有法律效力；原告对《致289创意园招商及管理方》的函、律师函的真实性、合法性没有异议，但认为函件中并没有任何内容反映被告已经将场地交付给原告，对申请书的真实性不予确认；原告对临时经营场所使用证的真实性予以确认，称被告于2016年4月13日才取得该使用证，但是却在同年4月12日就已经解除与原告的租赁合同，原告实际上也无法进场。被告向本院提交了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，其记载广东南方二八九创艺文化发展有限公司于2016年5月19日经网上备案受理系统进行了南方报业二八九艺术园创意餐饮区装修工程竣工验收消防备案，根据相关规定，该工程未被确定为抽查对象等。被告提供了该备案受理凭证的原件进行核对，原告确认其真实性，但认为该备案受理凭证并不是涉案场地通过消防验收的证据，而且于2016年5月19日获得该消防备案时，涉案租赁合同已经解除。庭审中，被告陈述称，涉案场地已经重新出租给他人使用。本院认为：原、被告双方签订的前述《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守遵行。被告提供了前述双方来往沟通协商资料，但其中并无被告已将涉案场地交付给原告使用的相关内容，另被告亦明确陈述称原告并未实际收场使用涉案场地。建设工程竣工验收消防备案，是该建设工程合法使用的必要条件之一。根据前述查明事实，涉案场地于2016年5月才进行了消防备案，被告却在未向原告交付具备合法使用条件商铺的情况下，于2016年4月12日向原告发出《解除合同通知函》，以原告拖欠租金等费用为由，提出解除上述《补充协议》的主张，明显属于违约行为。且根据前述查明事实，被告并未将场地实际交付给原告使用，现鉴于涉案场地已由被告另行出租，且原告提出了本案诉讼请求，表明原告亦同意解除上述《补充协议》。故本院认定该《补充协议》已经解除，被告应当向原告承担相应的违约责任。原告要求被告退还已经预付的租金13095元、双倍返还租赁保证金52380元、返还已经交纳的水电费保证金10000元的诉请，合法合理，本院予以支持。但是原告要求双倍返还水电费保证金的诉请，事实和法律依据不足，本院不予支持。原告向本院提交了《合作协议》、原告与广州市炫城汇装饰工程有限公司（以下简称炫城汇公司）签订的《补充协议》、收据、收款说明、炫城汇公司商事登记基本信息、中国建设银行账户交易明细、委托付款说明等证据材料证明其装修设计费的损失，但前述银行账户交易明细显示原告支付的金额仅为15000元，其他部分的装修设计费支付金额原告并未提供有效的支付凭证予以证明，相关诉请缺乏有效证据证明，本院不予支持；而本院已确定被告须向原告双倍返还租赁保证金，足以弥补原告前述损失，故原告要求被告赔偿装修设计费损失38000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告广州麦浪文化发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘亚楠退还预付的租金13095元及水电费押金10000元；二、被告广州麦浪文化发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘亚楠双倍返还租赁保证金52380元；三、驳回原告刘亚楠的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，由被告广州麦浪文化发展有限司负担1693元，原告刘亚楠负担1077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  张 宇人民陪审员  黎满华二〇一六年十一月三十日书 记 员  戴 鹏