广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初2124号原告：广西康盛投资有限公司，住所地南宁市民族大道89号金禄大厦20层。法定代表人：罗夏立，该公司经理。委托诉讼代理人：王天琳，女，1974年10月28日出生，汉族，住南宁市青秀区，该公司员工。委托诉讼代理人：罗静斌，男，1959年3月20日出生，汉族，住南宁市青秀区，该公司员工。被告：广西金人鼎房地产有限公司，住所地百色市城东二路55号龙旺花园小区内。法定代表人：黄秀凤，该公司董事长。诉讼代表人：广西金人鼎房地产有限公司破产管理人，住所地百色市城东二路55号龙旺花园小区内。负责人：咸海波，该管理人工作组组长。委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。原告广西康盛投资有限公司与被告广西金人鼎房地产有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西康盛投资有限公司的委托诉讼代理人王天琳、罗静斌，被告广西金人鼎房地产有限公司诉讼代表人的委托诉讼代理人黄光铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西康盛投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被告广西金人鼎房地产有限公司享有债权房款4554340元及违约金4048808.26元（违约金以4554340元为基数，从2009年10月1日起至2015年1月30日止，按每日万分之五计算），合计8603148.26元；2、请求确认原告对上述债权享有优先受偿权；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年6月15日，原告与被告签订14份《商品房买卖合同》，购买被告位于百色市城东路龙景街道石龙村龙旺花园44—02、44—03、44—04、44—05、44—06、44—07、44—08、44—09、45—01、45—02、45—03、45—04、45—05、45—06号共14套商品房，并按约定向被告支付了该14套商品房的总价款合计4554340元。后因被告未能按约定交付房屋，双方于2009年7月9日签订《合同变更协议》，约定被告于2009年10月1日前向原告交付上述14套房屋，逾期交付，按每日万分之五支付违约金。上述事实已为生效的南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1187号民事判决书确认，同时，该判决书确认被告应向原告支付违约金，违约金计算方式为：以14套商品房的购房价款总额4554340元为基数，按每日万分之五计算。被告因上述房屋不具备交付条件，至今仍未向原告交付上述房屋，且已进入破产重整程序。原告依法向被告诉讼代表人广西金人鼎房地产有限公司破产管理人申报了债权，但未获认可。原告认为，原告已按约定履行完毕上述《商品房买卖合同》及《合同变更协议》，但被告进入破产重整程序后，被告实际上已经无法履行双方签订的《商品房买卖合同》及《合同变更协议》，无法向原告交付上述商品房，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告承担损害赔偿责任，即因被告无法交付房屋而造成原告已经支付的全部购房款的损失。同时，被告在进入破产重整程序以前，一直未能按合同约定向原告交付房屋，构成了违约，应按约定向原告支付违约金。因此，原告依法对被告享有债权——损害赔偿金及违约金。同时，按照最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即消费者在交付了购买商品房的全部或大部分款项后，其优先受偿权不仅优先于建筑工程承包人的优先受偿权，也优先于抵押权人的优先受偿权和其他债权。原告已经支付了上述商品房的全部购房款，应优先于建筑工程承包人和抵押权人及其他债权人受偿。为此，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告广西金人鼎房地产有限公司诉讼代表人辩称，一、被告与原告只存在民间借贷关系，不存在房屋买卖关系，原告不享有债权房款及违约金。1、律师调查笔录可以证实双方存在借贷关系。被告公司的原副总经理朱国光、原出纳覃凌、原销售部经理许蓝方在律师调查笔录的陈述（详见证据目录1）完全可以证实双方之间名义上为商品房买卖关系，实际存在借贷关系，故被告对原告不存在债权房款及违约金。2、被告分别于2007年9月27日、11月1日分两笔向原告汇款200万元（详见证据目录2），汇款用途为还款，足以证实双方之间是借贷关系。根据双方签订商品房买卖合同可以证实：双方于2007年6月15日（15份）、7月3日（3份）、8月20日（2份）共计签订20份商品房买卖合同，合同约定的交房时间分别约定为2007年8月20日、9月10日、10月24日，逾期交房的违约金为房款总价的日万分之三，被告于2007年6月21日至8月27日收到原告683.358万元。根据汇款单（证据2）可以证实被告于2007年9月27日、11月1日分两笔150万元、50万元向原告汇款共200万元，汇款用途为还款。根据商品房买卖合同约定的逾期交房的违约金计算方法及实际逾期时间，无论如何计算，该违约金是不可能达到200万元。所以汇给原告的200万元实际是偿还借款本息，而不是违约金，从而可以证实双方是存在借贷关系，而不是房屋买卖关系。3、类似原告名为房屋买卖，实为借贷关系的情况，并非个例。被告在经营过程中，由于资金周转困难，大量融资，凡是大批量购房的都属于名为房屋买卖，实为借贷关系。案外人田景咱也是与被告签订13套的商品房买卖合同，办理了备案登记，田景咱在另案起诉被告破产债权确认纠纷诉讼过程中，其自认与被告购房是名义为买卖，实为借贷关系。该案件情形与本案类似，均名为房屋买卖，实为借贷关系。4、2007年9月7日，被告把上述20套房子中的2套出售给案外人黄小芸、谭雄俊，由于原、被告双方只存在借贷关系，房屋只是象征性作为借款抵押，所以被告还是出售上述房屋给其他消费者。二、被告从2007年9月至2009年1月共向原告还款共计720万元，已超出被告收到原告683.358万元借款及受法律保护应支付的利息，借款本息实际上已还清，双方已不存在债权债务关系。三、原告请求享有债权房款4554340元及违约金4048808.26元优先受偿权，无事实和法律依据。由于被告与原告之间不存商品房买卖关系，只存在借贷关系，所以原告对该债权依法不享有优先权。另外，即便存在原告主张的债权房款4554340元及违约金4048808.26元，由于原告是有限公司，而不是消费者，不能适用最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条的规定，认定原告享有优先受偿权。四、即使存在上述债权房款4554340元的违约金，原告主张违约金的计算开始时间为2009年10月1日是错误的，应为2010年4月15日的次日。南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1187号民事判决书已按上述债权房款4554340元判决由被告支付从2009年10月1日至2010年4月15日违约金448602.49元，2013年12月16日，南宁市青秀区人民法院作出（2013）青执字第1503号民事裁定书，扣划被告银行存款588378元，上述判决已执行完毕，故违约金的计算开始时间应为2010年4月15日的次日。综上所述，原告以青秀区人民法院（2010）青民一初字第1187号民事判决书为由主张对被告享有债权房款4554340元及违约金4048808.26元是没有事实和法律依据的，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月15日，原告广西康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）与被告广西金人鼎房地产有限公司（以下简称金人鼎公司）签订15份《商品房买卖合同》，约定于2007年8月20日交房，于2007年7月3日再签订3份《商品房买卖合同》，约定于2007年9月10日交房，2007年8月20日，第一次签订的15份《商品房买卖合同》到期后，被告金人鼎公司未能交房，当日，原告康盛公司与被告金人鼎公司第三次再与金人鼎公司签订2份《商品房买卖合同》，约定于2007年10月24日交房。上述合同房价均为1000元／㎡，原告康盛公司向被告金人鼎公司共计支付房款683.358万元，其中2007年6月21日200万元，2007年6月25日292.786万元，2007年7月10日114.915万元，2007年8月27日75.657万元。被告金人鼎公司向原告康盛公司出具相应的收据，但未出具对应商品房的正式销售发票，原告康盛公司亦未纳税。上述合同涉及的20套商品房均办理了买卖合同备案登记。在第三次签订《商品房买卖合同》约定交房日之前，被告金人鼎公司于2007年9月27日向原告康盛公司汇款150万元，2007年11月1日再次汇款50万元，两笔汇款共200万元，汇款用途均注明为还款，2008年8月1日，再次汇款120万元，注明为借款。2008年8月5日，被告金人鼎公司向原告康盛公司作出《情况说明》，汇款120万元是退回购房款，为了便于银行转账而写成借款。至2009年1月，被告金人鼎公司向原告康盛公司退回款项总计720万元。2009年5月16日，基于已退回购房款720万元，被告金人鼎公司向本院起诉原告康盛公司［案号：（2009）右民二初字第125号］，请求解除上述20套商品房买卖合同，注销买卖合同备案登记，经审理后，本院准许被告金人鼎公司撤诉。2009年7月9日，原告康盛公司与被告金人鼎公司签订《合同变更协议》约定：一、金人鼎公司应于2009年7月30日前向康盛公司交付14套商品房，并办理14套商品房预告登记手续；二、双方同意解除6套商品房《商品房买卖合同》，金人鼎公司返还的720万元作为解除6套商品房买卖合同而对康盛公司的补偿（该补偿包括6套商品房购房款、房屋增值、20套商品房买卖合同截止协议签订之日的逾期交房违约金）；三、金人鼎公司逾期未按协议约定交付房屋的，自2009年10月1日起按每日百分之五支付违约金。期满后，被告金人鼎公司未能交付房屋，2010年4月21日，原告康盛公司向南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀区法院）提起诉讼，请求被告金人鼎公司按协议约定支付违约金。被告金人鼎公司辩称，双方名为购房实为借贷，购房合同实为借贷合同的担保，借款金额为683.358万元，已归还清偿借款本息共计720万元，并提出反诉，请求驳回原告的诉讼请求。经审理，青秀区法院以被告的主张证据不足，不予采信而作出（2010）青民一初第1187号民事判决书，判决由被告支付从2009年10月1日至2010年4月15日违约金448602.49元。该判决生效后，2013年12月16日，青秀区法院作出（2013）青执字第1503号民事裁定书，扣划被告金人鼎公司银行存款588378元，上述判决已执行完毕。由于被告金人鼎公司资不抵债，债权人广西百色万福置业有限公司向本院申请对该公司进行破产重整，本院于2015年1月9日作出（2014）右民破字第1号民事裁定书裁定受理，并同时指定祥浩会计师事务所有限责任公司为金人鼎公司破产管理人。原告康盛公司向该公司破产管理人申报债权，经管理人审核，确认原告康盛公司申报的债权为0元，对原告康盛公司申报的债权不予确认。原告康盛公司不服而诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告建立的是商品房买卖合同关系还是民间融资借贷关系；2、原告的债权应如何确定。关于焦点1，原告与被告签订商品房买卖合同三次共计20套房屋，总计房款683万余元，在合同履行期间，被告向原告退款总计720万元。退款后，双方签订《变更合同协议》，继续履行14套房屋买卖合同，解除6套房屋购房合同，720万元退款作为解除6套商品房买卖合同的补偿款（包括6套商品房购房款、房屋增值、20套商品房逾期交房违约金）。该变更协议，不但使原告收回超过已支付的全部购房款，而且还继续拥有14套商品房，被告出售20套商品房，最后购房款全部退回，还得倒贴14套商品房及36万余元，这对被告来说是极不公平，不符合常理。双方从2007年6月15日签订购房合同起至2009年7月9日签订《变更合同协议》止共四次约定交房时间，前三次均为二个月左右，两年后，第四次约定交房的时间不足一个月，每次交房时间届满，被告均未能交房，被告未能交房，便向原告退款。被告一直未向原告出具正式的商品房销售发票，但双方却办理了商品房买卖合同备案登记。双方每次约定交房的时间均较短，但两年多来，被告一直违约未能交房，逾期交房就交付违约金。原告与被告的上述交易行为，与正常的商品房买卖惯例明显不符，也明显违背合同法规定的公平原则，因此，购房不是双方的真实意思表示，是以购房为名实为民间融资的借贷行为。青秀区法院（2010）青民一初第1187号民事判决，基于当时被告未能提交充分的证据而认定原告主张双方存在商品房买卖合同的理由成立，判决被告向原告支付违约金，该判决已执行完毕。被告在青秀区法院的上述案件中，因举证不充分而承担不利后果，并不影响被告在本案中重新举证，且被告重新举证的目的并非推翻青秀区法院的判决，而是在本案中补强证据。现被告提出新的证据即朱国光、覃凌、许蓝方的调查笔录及田景咱在本院同样起诉被告破产债权确认纠纷一案［案号：（2016）桂1002民初2211号］的民事起诉状，能与本案的退款凭据等其他证据相互印证，证实双方之间存在民间借贷关系而非商品房买卖关系。被告主张双方之间存在民间借贷关系，证据充分，理由成立，本院予以认定，原告主张双方之间存在商品房买卖合同关系，证据不足，理由不充分，本院不予采信。关于焦点2，原告与被告建立的是民间借贷关系，原告向被告出借本金为683余万元，被告已向原告归还720万元，超出本金36万余元，由于双方对利息的约定不明，被告自认超出本金的部分是支付利息，本院予以确认。被告已清偿原告的借款本息，双方已不存在债权债务关系。综上所述，原告请求确认破产债权的诉讼请求，证据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定，判决如下：驳回原告广西康盛投资有限公司的诉讼请求。案件受理费72022元，由原告广西康盛投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 龙人民陪审员 招 欣人民陪审员 杨秀娟二〇一六年十一月二日书 记 员 施儒锋appoint