上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初70159号原告：上海新张江物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区郭守敬路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。法定代表人：彭望爵，董事长。委托诉讼代理人：韦海南，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭坚，上海市沪中律师事务所律师。被告：王雷，女，1983年1月30日出生，汉族，住上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：朱吉庆(系被告公公)，住同被告。原告上海新张江物业管理有限公司诉被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海新张江物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦海南、被告王雷的委托诉讼代理人朱吉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新张江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年7月至2015年12月的物业管理费人民币(以下币种均同)9,158.42元及相应违约金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原系上海浦东新区青桐路XXX弄“XXXX”小区的物业管理企业，被告系该小区业主，自2011年7月起拒付物业管理费，因原告催讨无果,故要求判如诉请。被告王雷辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告作为小区物业管理公司，有义务依据物业合同约定提供质价相符的服务，但原告并未做到：被告家卫生间漏水，向原告报修后，原告并未积极查找原因帮助解决；被告发现所住楼层的过道气窗玻璃碎裂、大楼外墙瓷砖脱落、楼下信箱边框损坏，导致被告信件、报刊多次遗失，原告接被告报修后不予修复；被告房屋所在大楼外地面不平，雨天积水，原告经理答应后却不予修复；大楼走道内垃圾不及时清理，保洁工作不到位；小区保安根本未通过对讲系统联系住户再决定是否放行，致使外来人员随意进出小区。第二、被告从未收到过原告催款的通知，超过诉讼时效部分的物业费本金不予支付；第三、被告非恶意欠费，不同意支付违约金。因原告未尽到物业合同约定的基本责任，故只同意支付40%的物业费。本院经审理认定事实如下：2009年8月13日，原告与案外人上海鼎汇房产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由原告为坐落于上海市浦东新区青桐路XXX弄XXXX小区提供物业管理服务,管理期限自2010年12月1日至2013年11月30日。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，前期物业合同终止。物业服务费收费标准：高层按建筑面积1.93元/月/平方米(低层1.51元/月/平方米)向业主收取，物业管理公共服务费每半年交纳一次，原告实际为该小区提供物业服务至2015年12月。被告系上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室的权利人之一，该房屋建筑面积87.85平方米。自2011年7月起被告未按时支付物业服务费，至2015年12月止共计欠费9,158.42元，原告遂提起诉讼，要求判如诉请。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告提供的物业服务，理应按合同的约定向原告支付相应的物业管理费。被告抗辩由于原告怠于履行物业合同约定的义务，涉及被告切身利益的诸多问题经被告向原告多次反映并报修，但直至2015年12月底原告退出小区时仍未解决，而原告则认为上述问题均系开发商遗留问题，亦确认退出小区时并未解决。综合被告提供的证据，原告管理期间的物业服务确有违物业合同之约定。当事人应当按照物业合同的约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，应承担相应的责任，但原告也未按物业服务合同约定全面履行义务，故本院对原告要求按照1.93元/月/平方米的标准支付物业服务费的诉讼请求不能全额予以支持，根据原告的履约情况，本院酌情予以扣减。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告虽主张曾多次以挂号信形式向被告发函催讨物业费，并提供邮寄凭证，但被告以邮寄凭证上无邮戳，原告提供的报销发票与邮寄凭证无关联性为由予以否认，且原告未能提供证明被告已经收到或应当收到催款通知书的证据，故本院不予采信。原告另补充证据，于2016年3月25日向被告发出律师函催讨欠费，并提供了当日的上海邮政微机专用单册及挂号信查询件佐证，本院予以确认。被告关于诉讼时效的抗辩成立，结合物业合同关于每半年交纳一次物业费的约定，本院认定原告主张的2014年1月之前的欠费确已过诉讼时效，故对原告主张2011年7月至2013年12月的物业欠费，本院不予支持。审理中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求，系其依法处分自己的民事权利，于法不悖，本院予以许可。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告王雷于本判决生效之日起十日内支付原告上海新张江物业管理有限公司2014年1月至2015年12月的物业管理费3,662.29元(房屋坐落于上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原、被告各半负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一六年十一月二十八日书记员  孙佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。