上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初42523号 原告(反诉被告)：窦兰英，女，1941年10月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 原告(反诉被告)葛歆妤，女，2001年10月12日生，汉族，住上海市徐汇区。 法定代理人：陆晓芸，系原告葛歆妤母亲。 两原告共同委托诉讼代理人：葛艳，系原告窦兰英女儿。 被告(反诉原告)：陆军，男，1976年2月11日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告(反诉被告)窦兰英、葛歆妤与被告(反诉原告)陆军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)窦兰英、葛歆妤的共同委托诉讼代理人葛艳、被告(反诉原告)陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦兰英、葛歆妤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；2、被告支付原告违约金人民币(币种下同)313,600元(房屋总价的20%)。事实和理由：2016年3月3日，原、被告签订买卖合同，约定被告购买原告位于上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同对房屋价款、付款方式和期限、违约责任等作了约定。根据合同约定，被告应当于2016年3月3日前支付房款628,000元，最迟于2016年5月5日前支付剩余房款94万元。然被告仅支付房款628,000元，剩余房款在原告的催讨下一直未付。因此，原告有权单方解除买卖合同，被告应当按照房屋总价款的20%向原告支付违约金。 陆军辩称，不同意原告的诉请，并非被告不同意支付剩余房款，被告有足够资金支付剩余房款，但原告一直不愿意配合被告办理审税。被告向银行申请贷款时，银行告知系争房屋产权模糊，对贷款审批有影响，后贷款申请未获审批，原告要求被告付款，由于办理过户手续前需先完成审税，被告表示双方可一同先办理审税，两天内被告即可付款。被告多次催促原告办理审税，原告一直拖延，因此原告违约在先。交易过程中房价涨幅较大，原告提出提高房价，被告未同意。反诉请求：1、反诉原、被告继续履行买卖合同，反诉被告协助办理将系争房屋的产权过户登记至反诉原告名下的手续；2、反诉被告支付违约金5万元。 针对反诉，窦兰英、葛歆妤辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉被告给反诉原告的付款宽限期至2016年5月23日，反诉原告在2016年5月12日的短信中表示两天内付款，然后办理过户，此后其并未付款，却寄快递给反诉被告要求办理过户手续，由于超过了宽限期，反诉被告不同意继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：窦兰英、葛歆妤为系争房屋登记的产权人，2016年1月，窦兰英、葛歆妤与陆军就购买系争房屋曾签订买卖合同，后为配合陆军办理贷款等，2016年3月3日，窦兰英、葛歆妤(卖售人、甲方)与陆军(买受人、乙方)重新签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价1,568,000元，在2016年4月15日前双方至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算。有关乙方贷款的特别约定：乙方于签订本合同后5个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满40个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年3月3日之前，支付甲方房款628,000元。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款94万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。 2016年3月3日，窦兰英出具收据一份，确认收到陆军购房款628,000元。2016年3月8日，窦兰英、葛歆妤协助陆军办理了商业贷款申请手续。3月16日，陆军至公积金管理中心办理贷款审核手续。此后，贷款申请仍未获审批。5月12日，陆军发短信给窦兰英、葛歆妤的委托人，称由于贷款放款太慢，两日内以现金支付方式付清购房余款，要求出卖人尽快办理相关手续。5月14日，陆军再次发送短信，要求尽快配合办理相关房屋交易手续，购房余款已准备好。6月16日，陆军向窦兰英、葛歆妤发送催告函，称准备以现金补足贷款部分，多次联系未果，现正式通知收取款项并配合办理房屋审税过户等事宜。 另查明，2016年1月18日，窦兰英、葛歆妤已将系争房屋交付陆军，陆军装修后入住使用至今。 审理中，窦兰英、葛歆妤称原告于2016年5月1日前已告知被告因贷款未获批，要求支付余款，被告于2016年5月12日、24日催促原告办理审税，原告未同意，原告认为办理审税与支付房款没有关联，被告应当在过户前支付剩余房款。 审理中，陆军称于2016年4月底得知申请贷款未获批，5月1日前原告要求付款并提出因房价上涨，要求加价，被告未同意，被告于5月12日通知原告2日内办理审税和支付房款，原告拒绝办理审税，故被告没有付款，被告同意付款并办理过户手续，同意购房余款在本案中一并支付。被告另称在得知贷款未获批后，双方未曾约定办理过户手续的具体日期。被告向本院提供了其个人股票等账户2016年5月期间的余额截屏，证明被告有能力支付剩余房款。经庭审质证，原告认为被告的付款能力与本案无关。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在签订合同前后，被告已支付了部分房款，系争房屋已交付被告使用。关于剩余房款，合同约定以贷款方式支付，贷款不足的，应当在办理过户手续之前以现金补足。在2016年5月1日前，原、被告均已知晓被告的贷款申请未获批，此时已逾买卖合同约定的办理过户之日，届时原告同意继续履行合同，要求被告付款，但双方对此后办理产权过户的具体时间未作约定。被告在5月12日表示2日内付款并同时要求原告办理审税手续，因原告拒绝办理审税，2日内被告亦未付款。此后被告继续要求付款和办理审税，双方未能协商一致。被告在涉案合同的履行过程中，没有违约的主观恶意，其同意付款并要求原告办理审税，因房屋审税是产权过户前的必经流程，被告要求在办理产权过户之前完成审税和付款，是基于诚意履行合同出发，原告明确不同意办理审税，并以被告违约为由要求解除合同，本院不予认同。双方间的买卖合同可以继续履行，被告反诉要求办理房屋的产权过户手续并同意支付剩余房款，本院予以准许。被告反诉主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、反诉被告窦兰英、葛歆妤于本判决生效之日起十日内协助反诉原告陆军办理将上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告陆军名下的手续； 二、反诉原告陆军于本判决生效之日起十日内支付反诉被告窦兰英、葛歆妤剩余房款94万元； 三、驳回原告窦兰英、葛歆妤的全部诉讼请求； 四、驳回反诉原告陆军的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,004元，减半收取计3,002元，由原告窦兰英、葛歆妤负担。反诉案件受理费减半收取计6,850元，财产保全费5,000元，合计11,850元，由反诉原告陆军负担6,100元，反诉被告窦兰英、葛歆妤负担5,750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  何绍辉 二〇一六年十一月一日 书记员  于 晔