广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初885号 原告（反诉被告）：北海市海城区逢时幼儿园，住所地北海市海城区广东南路逢时花园内。 负责人：翟敏淇（曾用名翟其敏），园长。 委托代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市海城区北海大道**逢胜大厦**。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：蔡德兴，男，汉族，1959年1月12日出生，住北海市海城区和平路**，现住四川。 委托代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海市海城区逢时幼儿园（以下简称逢时幼儿园）与被告（反诉原告）北海市逢时实业开发有限公司（以下简称被告逢时公司）、被告蔡德兴房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月30日受理后,本院依法组成由代理审判员钟新友担任审判长，人民陪审员劳祥凤、赖晓晔参加的合议庭,于2016年5月18日公开开庭进行了审理，书记员王秀珍担任法庭记录。原告北海市海城区逢时幼儿园的负责人翟敏淇及其委托代理人朱定龙，被告北海市逢时实业开发有限公司的委托代理人谭小燕，被告蔡德兴的委托代理人邓维棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市海城区逢时幼儿园诉称：原告与北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订了《租赁合同》，合同约定由原告承租原属于北海市逢时实业开发有限公司名下的坐落于广东逢时花园幼儿园的房地产，用于经营逢时幼儿园，每月租金3万元，租赁期间，出租方将租赁物所有权转让给第三方的，本合同对新的所有权人继续有效，出租方转让租赁物的，须提前1个月通知承租方，承租方享有优先购买权。合同签订后，原告依约向被告支付租金，但被告却在未提前通知原告的前提下，即于2015年12月将租赁物转让给被告蔡德兴。2016年3月3日原告收到北海市逢时实业开发有限公司的《通知》，通知以原告拖欠租金为由要求解除租赁合同，归还租赁物。之后，蔡德兴以其为租赁物所有人为由，要求收回租赁物，在受到原告的拒绝后，被告蔡德兴多次以校园门口发传单、登报公告等方式骚扰原告教学活动，拒绝履行原租赁合同。由于北海市逢时实业开发有限公司从未具有租赁合同的解除权，其单方面通知解除合同的行为无效，蔡德兴作为租赁物的受让人，应当依法继续履行原租赁合同，不得以各种无理行为干扰原告的正常教学。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、判令被告北海市逢时实业开发有限公司通知解除原告与被告北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订的《租赁合同》的行为无效；2、判令被告北海市逢时实业开发有限公司返还原告已交租房押金5万元；3、判令被告蔡德兴继续履行原告与被告北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订的《租赁合同》，停止干扰原告正常的教学活动；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、原告办学许可证、机构代码证，证明原告的主体资格；2、被告北海市逢时实业开发有限公司机构代码证，证明被告北海市逢时实业开发有限公司的主体资格；3、被告蔡德兴常住人口登记信息，证明被告蔡德兴主体资格；4、租赁合同、北房权证（2004）字第000616**《房屋所有权证》、北国用（2005）第804085号《国有土地使用证》，证明原告于被告北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订了租赁合同，原告承租原属于被告北海市逢时实业开发有限公司名下位于广东逢时花园幼儿园房地产用于经营幼儿园的事实；5、合作协议、收款收据、兴业银行网上转账受理回单、农业银行转账凭条、中国银行客户回单、信息表，证明原告向被告北海市逢时实业开发有限公司支付了押金5万元以及租金的事实；6、通知，证明被告北海市逢时实业开发有限公司无权解除租赁合同；7、异议书，证明原告不同意解除租赁合同；8、告示、企业信息、北海日报，证明被告干扰原告正常的教学工作；9、房屋所有权转移登记申请书、商品房买卖合同，证明涉案房屋在2015年12月18日已经变更登记产权人为被告蔡德兴。 被告蔡德兴辩称：1、租赁合同解除有效，合同已经解除,对被告蔡德兴没有约束力，因此被告蔡德兴不再履行原来的租赁合同；2、被告蔡德兴没有干扰到原告的教学活动。 被告蔡德兴向本院提交房屋所有权证、国有土地使用权证个一份，证明案涉的广东逢时花园幼儿园房屋所有权证于2016年1月13日变更登记在被告蔡德兴的名下，国用土地使用权证于2016年4月29日变更登记在被告蔡德兴名下。 被告北海市逢时实业开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，本诉原告一直不按时支付租金，至起诉时止已经拖欠了7个月的租金，根据合同约定逢时公司有权解除合同。原告的第一项请求与第二项请求是矛盾的，如果没解除租赁合同的情况下就不存在返还押金的情况，也就是要解除合同才能返还押金，如果合同解除的话，被告同意将押金返还给原告，被告也一直有发函给原告要求支付租金，逢时公司不存在干扰妨碍原告教学的行为。 被告北海市逢时实业开发有限公司同时反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年12月4日签订了一份《租赁合同》，约定由反诉原告将其所有的位于北海市逢时花园东海苑的幼儿园现状出租给反诉被告用于经营幼儿园。租赁期限为七年，自2014年2月10日起至2020年2月10日止。每月租金为叁万元，租期内第三年起的租金价格按当时实际情况适当调整，上浮7%，具体价格到提价时实定。租金按季度支付，先交租金后使用房屋，每季度最后一个月在接到反诉原告的书面通知后7天内交付下一季度的租金。合同第三条第二款第3项约定，反诉被告拖欠租金累计达2个月的，则反诉原告可以终止合同，收回租赁物。合同中还对其他事项作出了约定。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告却没有按约定期限支付租金给反诉原告。虽经反诉原告多次催促，但自2015年11月11日起至起诉时的2016年4月10日止，反诉被告共拖欠了反诉原告5个月的租金共计150000元（30000元/月×5个月）。因反诉被告拖欠租金，反诉原告曾于2016年1月5日向反诉被告发出《通知》，要求反诉被告支付拖欠了3个月的租金，并告知房屋出售给他人的事实（反诉被告放弃了同等条件下的优先购买权）。反诉原告于2016年2月26日向反诉被告发出《通知》，解除双方签订的《租赁合同》、要求反诉被告支付拖欠了4个月的租金及搬离承租的房屋。反诉被告于2016年2月29日收到该份《通知》，即至此已解除了双方签订的《租赁合同》。但由于反诉被告一直不搬离房屋及支付拖欠的租金，反诉原告又再次于2016年3月15日向反诉被告发出《通知》，反诉被告于2016年3月17日收到该份《通知》。根据《租赁合同》第三条第二款第3项及第八条的约定，反诉原告有权解除合同，收回房屋，并向反诉被告主张违约金295890.40元（违约金分段计算，分别计算至2016年4月10日止）。现反诉被告仍占有使用承租的房屋。为此，被告向法院提起反诉，请求判决：1、确认反诉原告与反诉被告2013年12月4日签订的《租赁合同》已于2016年2月29日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金150000元（自2015年11月11日起至2016年4月10日止，以后另计至办理房屋之日止）；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金295890.40元；4、判令反诉被告限期搬离承租的房屋；5、由反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。 反诉原告北海市逢时实业开发有限公司在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明反诉原告与反诉被告存在合法有效的房屋租赁合同关系；2、收据，证明反诉被告一直没有按约定期限支付租金给反诉原告，现已拖欠了自2015年11月11日至2016年4月10日止5个月的租金共计150000元；3、通知、快递详情单，证明反诉原告向反诉被告发出《通知》，要求反诉被告支付拖欠租金及告知承租房屋已出售的事实，反诉被告于2016年1月6日收到该《通知》；4、通知、快递详情单，证明反诉原告向反诉被告发出《通知》，要求被告支付拖欠的租金、解除《租赁合同》、期限反诉被告搬离承租房屋的事实，反诉被告于2016年2月29日收到该通知；5、通知，证明反诉原告又再次向反诉被告发出《通知》，要求反诉被告结清租金、限期反诉被告搬离承租房屋，反诉被告于2016年3月17日收到该《通知》。 原告针对被告北海市逢时实业开发有限公司的反诉辩称：不同意反诉原告的第一项请求，第二项请求在逢时公司将涉案房地产转让给被告蔡德兴之后，逢时公司已经不再具有合同的权利及租金收益权；由于第二项的请求不具有法律效力，因此第三项也没有法律效力，且合同约定的违约金计算方式明显偏高，不予支持；第四项请求由于逢时公司不具有产权，无权要求逢时幼儿园搬离或者腾退。反诉原告称3万元已经记录在反诉状里面，但是该事件相差了一个月时间，反诉原告称逢时幼儿园放弃了同等优先购买权与事实不符，我们没有收到任何通知。 被告蔡德兴针对被告北海市逢时实业开发有限公司的反诉辩称：同意反诉原告的诉讼请求，对其请求没有异议。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 被告北海市逢时实业开发有限公司对原告举证的证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据5中的合作协议的真实性、合法性有异议，无法核实，对收款收据的真实性、合法性、关联性没有异议，对兴业银行受理回单的真实性没有异议，对其关联性有异议，对农业银行转账凭条前两张转账凭证的真实性没有异议，对其关联性有异议，转账时间与票据的日期是相邻的，但不能确定该笔钱就是原告支付的租金，对22页两张农行转账凭证票据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，是另外一个人转到李红冰账户上的，不能证实本诉原告转账5万元及9万元到被告逢时公司上，我们也不知道李红冰是谁，对中国银行客户回单的真实性没有异议，对其关联性有异议，应该以双方开具的收据为准，对北部湾银行信息表的真实性没有异议，冯胜是逢时公司的员工，但不能证明该3万元钱是原告转给逢时公司的租金；对证据6、7的真实性没有异议，对其证明内容有异议；对证据8的三性有异议，被告对所涉内容不清楚，不能证明被告干扰原告的教学行为；对证据9的真实性没有异议，但对其关联性和证明内容有异议，不能证明原告付有租金给逢时公司；对被告蔡德兴提交证据的三性无异议。 被告蔡德兴对原告举证的证据1-3的三性没有异议；对证据4的三性没有异议，但被告蔡德兴不知道有这个租赁合同；对证据5的质证意见与逢时公司一致；对证据6的三性没有异议；对证据7的质证意见与逢时公司的一致；对证据8的真实性没有异议，对其证明内容有异议，有关的东西是授权去办理的；对证据9的真实性没有异议，房屋已经过户至被告蔡德兴名下，拿到房产证及土地证是2016年5月初；对反诉原告提交的证据的三性无异议。 原告逢时幼儿园对被告北海市逢时实业开发有限公司举证的证据1的三性没有异议，合同对蔡德兴还有约束力；对证据2的三性没有异议，但该段时间的租金原告已经支付，2014月5月10日前的租金已经支付清了，对证据2里面的尾数为1861号收据9万元租金的三性没有异议，该租金交纳的时间应当以原告银行转账时间为准，对1868号收据的三性没有异议，对1869号收据租金是原告在银行转账的9万元租金，但是该收据只写了两个月的租金，缴纳的租金应当是支付2014年11月10日到2015年2月10日；1870号收据的9万元租金支付是2015年2月11日至5月10日，1871号收据9万元是对应的租期是2015年5月11日至8月10日；1872号收据是2015年9月2日支付的，是2015年8月11日至11月10日的租金；1873号收据是2015年11月11日至2015年12月10日的，在被告逢时公司转让房屋的时候原告交的租金已经交到了2015年12月10日了，所有收据的租金的交纳时间应当以原告银行转账时间签收为准；对证据3、4、5的真实性没有异议，通知由原告保安孙玻坚签收了，对收到通知的时间没有异议，逢时公司在转让涉案房屋之前应该告知原告及价格，原告有优先购买权，但是逢时公司没有告知，无论是房屋转让前或后，逢时公司都没有权要求原告解除合同，因为转让前没有达到解除合同的条件，在没有告知原告房屋转让的情况下转让，两被告应做好交接事务，但是两被告没有进行过任何安排，原告为此问题提出过异议，要求两被告进行处理，由于房屋已于2015年办理了房屋产权，逢时公司就不再具有房屋租金的收益权；其对被告蔡德兴提交证据的三性无异议。 对当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与被告抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2013年12月4日，原告北海市海城区逢时幼儿园(承租方)与被告北海市逢时实业开发有限公司（出租方）签订《租赁合同》一份，约定原告北海市海城区逢时幼儿园承租被告北海市逢时实业开发有限公司名下的广东逢时花园东海苑的幼儿园现状建筑物（面积为1014.23平方米）以及该建筑物旁的一块空地（现为游泳池），在此空地上增加两幢幼儿园教学楼（附件建筑图），建筑约250平方米每幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层。新增的建筑承建装修均由承租方负责出资，而出租方予以配合，租赁期限到期，新增建筑物归出租方所有，租赁物用途为开办幼儿园。租赁期限从2014年2月10日将出租物交付承租方使用至2020年2月10日止。租金的交付方式为按季度支付租金，先交租金后使用房屋，每季度最后一个月在接到出租方的书面通知后7天内交付下一季度的租金。如承租方拖欠租金累计达2个月的，出租方可以终止合同，收回租赁物。逾期交付租金的，承租方应按每年租金的日千分之一的标准向出租方支付违约金。如果出租方擅自提前终止租金期限的，赔偿五万元给逢时幼儿园，如逢时幼儿园擅自提前终止合同的，赔偿五万元给逢时公司。并约定租赁期间，出租方将租赁物所有权转让给第三人的，该《租赁合同》对新的所有权人继续有效。出租方转让租赁物的，须提前1个月通知承租方；在同等的条件下，承租方享有优先购买权。而在租赁期满或合同解除后，承租方有权搬走其所投入的可移动的相关设备及物品，但承租方不得破坏出租方所有的房屋结构，并经出租方逢时公司验收合格后方可退租，出租方应在10日内退还押金给承租方。2013年12月20日，原告北海市海城区逢时幼儿园将5万元的押金交付给被告逢时公司。另根据原、被告提交收据及转账凭证推算，原告已支付完2015年12月10日前的全部租金,其中被告逢时公司2015年10月9日出具的收据，载明收到原告缴纳2015年7月11日至10月10日的租金9万元，但根据推算这9万元应是缴纳2015年8月11日至11月10日租金的，被告逢时公司于2016年3月11日出具的收据，载明收到原告缴纳2015年10月11日至11月10日期间的租金3万元（实际是2015年11月11日至12月10日期间的租金）。原告没有向被告逢时公司支付2015年12月11日以后的租金。2016年1月5日，被告逢时公司向原告发出通知，称被告逢时公司已将逢时花园内幼儿园已经出售给第三方，被告逢时公司已多次电话告知原告已出售的事实。同时要求原告在2016年2月4日前做好交接工作，归还租赁标的物，并支付2015年10月10日至2016年1月10日的租金9万元。逢时幼儿园的保安孙玻坚于2016年1月6日签收该通知。2016年2月26日，被告逢时公司再次向原告发出通知，要求原告于2016年2月10日前做好交接工作，解除租赁关系，原《租赁合同》作废，并支付拖欠的四个月房租12万元。原告的保安孙玻坚于2016年2月29日签收了该通知。在收到通知后，原告于2016年3月9日向被告逢时公司提出书面异议称被告逢时公司未在提前书面通知原告支付租金的提前下，即单方解除合同，已违反合同约定，原告不同意解除合同，且被告逢时公司未按照合同约定提前一个月通知原告转让租赁物事宜，侵害原告的优先购买权，原告愿继续履行合同。 另查明，2015年12月18日，被告逢时公司与被告蔡德兴签订了《商品房买卖合同》，将坐落于广东的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房【国有土地使用权证：北国用（2005）第804085号，房屋所有权证号：北房房权证（2004）字第000616**以80万元转让给被告蔡德兴，并于2016年1月13日将该房屋所有权证变更登记在被告蔡德兴名下。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、逢时幼儿园与逢时公司签订的租赁合同是否已解除；2、本诉及反诉各项诉讼请求是否具有事实法律依据。 关于《租赁合同》是否已解除的问题，本院认为原告与被告逢时公司签订的《租赁合同》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。被告逢时公司已将合同约定的房屋交付原告使用，按约支付租金是原告的主要义务。虽然《租赁合同》第四条约定，原告按季度支付租金，先交租金后使用房屋，每季度最后一个月在接到被告逢时公司的书面通知后7天内交付下一季度的租金，但被告逢时公司并没有按约定在每季度最后一个月书面通知被告缴纳租金，且被告逢时公司于2016年2月26日才向原告发出《通知》明确要求解除合同，而逢时花园幼儿园房屋所有权已于2016年1月13日变更登记到被告蔡德兴的名下，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本院认为被告蔡德兴从取得该房屋所有权时就与作为承租人的原告产生了租赁合同关系，成为人新的出租人，继承原出租人的权利和义务，被告逢时公司不再是《租赁合同》的当事人，与原告已不存在租赁合同关系，且原告在收到被告逢时公司的解除合同通知后即提出异议，愿继续履行与被告蔡德兴的之间《租赁合同》，所以被告逢时公司是无权解除被告蔡德兴与原告之间的租赁合同关系的，故原告请求确定被告逢时公司于2016年2月26日通知原告解除《租赁合同》的行为无效，合理有据，本院予以支持，反诉原告请求确认《租赁合同》已于2016年2月29日解除及要求反诉被告搬离承租房屋，没有事实及法律依据，本院不予支持，被告蔡德兴应继续履行原告与被告逢时公司于2013年12月4日签订《租赁合同》，被告蔡德兴是否存在干扰原告正常教学活动的行为属于物权纠纷，是另一个法律关系，应当另案处理，所以原告请求被告蔡德兴停止干扰原告正常教学活动，本院不予支持；关于原告所拖欠租金问题，根据原、被告提交收据及转账凭证推算，原告已支付完2015年12月10日前的全部租金,其中被告逢时公司2015年10月9日出具的收据，载明收到原告缴纳2015年7月11日至10月10日的租金9万元，但根据推算这9万元应是缴纳2015年8月11日至11月10日租金的，被告逢时公司于2016年3月11日出具的收据，载明收到原告缴纳2015年10月11日至11月10日期间的租金3万元，但根据推算实际上是缴纳2015年11月11日至12月10日期间的租金，鉴于被告蔡德兴已于2016年1月13日取得逢时花园幼儿园房屋的所有权证，因此原告还须向被告逢时公司支付2015年12月11日至2016年1月12日期间的租金，根据双方在《租赁合同》的约定，每月租金3万元，每天租金应为1000元，原告尚拖欠的租金为33000元（1000元/天×33天=33000元）。至于2016年1月13日以后的租金，由作为房屋所有权人的被告蔡德兴另行起诉向原告主张权利；关于原告逾期支付租金的违约责任问题，反诉原告主张反诉被告应根据《租赁合同》的约定，按每年租金的日千分之一的标准计算违约金，但反诉被告认为过高，没有事实及法律依据，本院认为根据《合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的数额应当予以适当减少，逾期支付租金的违约金，以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年12月11日起算至本生效判决确定的还款之日止较为合理；关于被告逢时公司退还押金的问题，本院认为被告逢时公司已将案涉的逢时花园幼儿园房屋转让给被告蔡德兴，不再是《租赁合同》的当事人，被告蔡德兴成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务，所以原《租赁合同》押金50000元，应当由被告逢时公司向被告蔡德兴支付，转由被告蔡德兴保管，故原告请求被告逢时公司返还押金50000元，本院不予支持；对于原告主张被告逢时公司并没有按照合同约定提前一个月通知原告转让房屋事宜，侵害其房屋优先购买权，本院认为被告逢时公司没有证据证实其在转让案涉房屋前已依约履行提前通知原告出卖房屋价格等事宜的义务，构成对原告房屋优先购买权侵害，根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，原告可向被告逢时公司主张损害赔偿责任，但原告已撤回要求被告逢时公司赔偿损失的诉讼请求，本案不作处理。综上所述，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十条及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,判决如下: 一、确认被告北海市逢时实业开发有限公司于2016年2月26日通知原告北海市海城区逢时幼儿园解除《租赁合同》的行为无效； 二、被告蔡德兴继续履行原告北海市海城区逢时幼儿园与被告北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订《租赁合同》； 三、反诉被告北海市海城区逢时幼儿园向反诉原告北海市逢时实业开发有限公司支付租金33000元及违约金（违约金以33000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年12月11日起算至本生效判决确定的还款之日止） 四、驳回原告北海市海城区逢时幼儿园的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1050元，由原告北海市海城区逢时幼儿园承担，反诉案件受理费3994元，由被告北海市逢时实业开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费1050元或反诉案件受理费3994元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  劳祥凤 人民陪审员  赖晓晔 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  王秀珍 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 2、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民大院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。