贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0221民初1820号原告代顺龙，男，1968年3月7日生，穿青人族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托代理人李林茂，系贵州崇实律师事务所律师。被告莫洪安，男，1982年12月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告李要明，男，1974年3月2日生，彝族，住贵州省六盘水市。被告高显林，男，1970年2月17日生，汉族，住贵州省大方县。第三人杨富全，男，1977年2月7日生，苗族，住贵州省六盘水市。特别授权委托代理人黄大发，系贵州兆孚律师事务所律师。一般授权委托代理人张其文，系贵州兆孚律师事务所律师。原告代顺龙诉被告莫洪安、高显林、李要明、第三人杨富全确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张艳担任审判长，与人民审判员黄晓萍、韩陆组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告代顺龙及其委托代理人李茂林，被告莫洪安、李要明，第三人杨富全及其委托代理人黄大发、张其文均到庭参加了诉讼。被告高显林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告代顺龙诉称，2012年6月11日，第三人杨富全与钟山经济开发区（红桥）红山片区办事处签订《房屋拆迁集中拆建补偿安置协议书》，约定：“第三人杨富全作为被拆迁人选择在红桥严家寨安置点区域内，按照家庭成员人数的标准购买宅基地自建或联合修建住房”。其后，第三人购买上述位于红桥严家寨安置点的宅基地（面积约90平方米）后，与三被告一同在该宅基地上联建了一栋六层半高的房屋（严家寨安置点8号楼2单元）。2014年9月24日，原告与三被告签订《售房合同》，三被告将与第三人联建的坐落于红桥严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋以150000元的价格出卖给原告。原告先后分两次向三被告支付现金购房款150000元。但三被告至今并未按照《售房合同》的约定向原告履行交付该房的义务。2015年10月份，第三人将该房屋出租于他人居住。此后，原告多次找到三被告及第三人协商解决此事，但三被告及第三人均相互推诿。由于三被告与第三人联建的房屋是在农村宅基地上联建的房屋，原告不是严家寨集体经济组织成员，故三被告与原告签订的《售房合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。第三人作为该房屋所有权人，对三被告出卖房屋是明知的、默许的，故应突破合同相对性原则，第三人也应承担责任。因此，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原告与三被告于2014年9月24日签订的《售房合同》无效。2、三被告与第三人连带返还原告购房款150000元。3、三被告与第三人连带赔偿原告自2014年9月25日起至2016年6月26日期间同期银行贷款利息16143.75元（自2016年6月26日后的利息仍按同期银行贷款利率计算）。4、本案案件受理费由三被告与第三人承担。原告代顺龙向本院提交了以下证据：第一组：原告、被告莫洪安、李要明身份证，证明原被告诉讼主体资格。第二组：2014年9月24日《售房合同》，证明2014年9月24日三被告约定将严家寨住房以15万元的价格卖给原告；第三组：收据、收条、2013年10月16日《售房合同》、流水清单、存折，证明原告与被告莫洪安于2013年10月16日签订《售房合同》，以10万元的价格向被告购买位于关林路的住房，原告妻子取款10万元支付给被告莫洪安，后因被告莫洪安未能履行该合同约定的义务，经原被告协商，被告将现争议的严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋作价15万元出售给原告，原告又支付了5万元购房款，两次共计支付了15万元购房款。第四组：2016年6月24日证明、《房屋拆迁集中迁建补偿安置协议书》，证明严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋系第三人的拆迁安置房，是在农村宅基地上修建的房屋。被告莫洪安辩称，原告所述无意见。被告莫洪安未向本院提交证据。被告李要明辩称，原告所说的15万元是被告莫洪安和高显明所得。被告李要明未向本院提交证据。本院向被告高显林依法送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等法律文书后，被告未对原告所诉事实及举证提出异议，且无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告高显林未向本院提交证据。第三人杨富全辩称，原告诉请要求第三人承担连带责任没有事实及法律依据。原被告签订购房合同时，第三人不知情，合同上也没有第三人的签字，原告诉称购房款15万元是支付给三被告，第三人未收到一分钱，加之三被告对本案所涉房屋没有取得法律上买卖的权利，故请求驳回原告的诉请。第三人杨富全向本院提交了以下证据：第一组：2015年3月9日承诺书，证明虽然被告与第三人签订了合资建房合同，但被告没有履行该合同义务，被告承诺自愿放弃对该合同体现的全部物权。综上，双方当事人无争议的证据有：第一组：原告、被告莫洪安、李要明身份证。对该组证据本院依法予以认定并作为认定本案事实的依据。对双方当事人有争议证据的分析及认定：对原告提交的证据：第二组：2014年9月24日《售房合同》，被告莫洪安、李要明对该组证据均无异议。第三人杨富全认为该证据达不到原告的证明目的。2014年9月24日《售房合同》系原告与三被告签订，意思表示真实，能证实原告与三被告就严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋出卖达成约定的事实。故本院对该组证据的证明效力予以认定。第三组：收据、收条、2013年10月16日《售房合同》、流水清单、存折，被告莫洪安、李要明对该组证据均无异议。第三人杨富全认为该证据达不到原告的证明目的。该组证据与2014年9月24日《售房合同》相互印证了原告与被告莫洪安于2013年10月16日签订《售房合同》，被告莫洪安收到了购房款10万元后未能履行该合同约定的义务，后经原被告协商，才将2013年10月16日签订《售房合同》中所约定的房屋换成严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋，并于2014年9月24日与三被告签订了《售房合同》，原告因此又向被告高显林支付了5万元购房款，共计支付被告15万元购房款的事实。故本院对该组证据的证明效力予以认定。第四组：2016年6月24日证明、《房屋拆迁集中迁建补偿安置协议书》，被告莫洪安、李要明对该组证据均无异议。第三人杨富全认为该证据达不到原告的证明目的，本案所涉房屋的物权属于第三人，原被告房屋买卖行为不合法。证明系贵州钟山经济开发区红山社区服务中心出具，且加盖了出具单位的公章，《房屋拆迁集中迁建补偿安置协议书》系第三人与钟山经济开发区（红桥）红山片区办事处所签订，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份证据均相互证实了本案争议房屋系因第三人房屋被拆迁后在购买的安置宅地基上所修建的事实。故本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。对第三人提交的证据：第一组：2015年3月9日承诺书，原告认为其与三被告在2014年9月24日签订《售房合同》之后，被告在2015年3月9日因未能向第三人付清购房款又将所涉本案争议房屋向第三人作出归第三人所有的承诺，故三被告将本案争议房屋出卖给原告存在重大过错。被告莫洪安认为承诺书不生效，房屋是三被告合伙购买，只有两个被告的签字，故不生效。被告李要明认为该承诺书，其不知情，与其无关。该组证据系被告莫洪安、李要明与第三人之间就被告没有付清购房款将本案所涉楼房第一、二、三层归第三人所有所作出的承诺，故对其关联性不予认定。通过对以上证据的分析与认定及法庭调查，本院查明如下事实：2012年6月11日，钟山经济开发区（红桥）红山片区办事处（甲方，拆迁人）与红山社区严××沙井组村民即第三人杨富全（乙方，被拆迁人）就第三人房屋拆迁补偿安置相关事宜签订了《房屋拆迁集中迁建补偿安置协议书》，协议书约定：“一、乙方自愿选择房屋集中迁建补偿的安置方式。二、房屋拆迁补偿安置方式：被拆迁人（以红桥公安分局户籍档案为准）可以选择在红桥规划的集中迁建区域内，原则上按人均20平方米（按680元／平方米成本价）的标准购买宅基地自建或联合修建住房。三、乙方房屋位于严××沙井组，东抵杨元忠房，西抵杨富明房，南抵杨富海房，北抵乡村公路。主体房大砖混结构，房屋共两层。其中主体房占地面积109.03㎡，建筑面积208.18㎡。四、乙方房屋补偿迁建情况：乙方选择联合修建四层到六层半6人（15㎡／人）90㎡，乙方需向甲方支付购买宅基地成本费用（单价680元／㎡），计61200元。本方式只适用于户籍在红桥方位内且被征地拆迁的农户，而且是长期居住在拆迁房屋内的人口，所住人口必须是第一轮土地承包人及其直系亲属。拆迁户在签订合同，购买到宅基地后，自建的必须在150天内完成建房（因不可抗拒因素工期顺延），联建的按设计条件相应工期完成建房。”后，第三人与被告莫洪安、李要明、高显林联合修建了位于严家寨安置点8号楼2单元共六层半的房屋，三被告分得该房屋第一、二、三层。2014年9月24日，三被告（甲方）就出售严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋与原告代顺龙（乙方）签订了《售房合同》，该合同约定：“甲方将自己坐落于严家寨的住房，该房屋为砖混结构，所售房屋在地下室第三层，面积约150㎡，以房屋产权证上面积为准；该房屋前期配套附属由甲方负责，室内统一为水泥毛地皮，墙壁为水泥抹面，乙方对甲方上述转让的房地产的具体情况已充分了解，自愿购买上述房地产；甲乙双方协商一致，单价每平方按1000元计算，房屋总价按人民币大写：壹拾伍万元整（150000元）将该房屋出售给乙方，在签订合同时付人民币大写壹拾伍万元整（150000元），若到期不付款，甲方有权终止合同，所付房款不予退回；交房时间：2014年9月24日前。收款以收据为准，若到期不能按时交房由甲方按银行利息付给乙方违约金；该房屋为搬迁街安置房，房屋的一切手续都是由政府统一办理，政府统一办理时，甲方负责办理，乙方积极配合；在办理房屋产权时，甲乙双方配合办理产权手续，费用由乙方承担。”合同签订后，三被告至今未按该合同约定向原告履行交房义务。另外，2013年10月16日，原告与被告莫洪安签订了《售房合同》，合同约定原告以10万元的价格向被告莫洪安购买位于关林路××住房××套。同日，原告向被告莫洪安支付了该房购房款10万元。后因被告莫洪安未能履行合同约定的义务，经原被告协商，才将关林路的房屋换成严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋，并于2014年9月24日与三被告签订了《售房合同》。2014年9月25日，原告向被告高显林支付了严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋购房款5万元。故原告就严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋一共向被告支付了购房款15万元。本案争议焦点：1、原告与三被告于2014年9月24日签订的《售房合同》是否无效。2、三被告与第三人应否连带返还原告购房款150000元。3、三被告与第三人应否连带赔偿原告自2014年9月25日起至2016年6月26日期间同期银行贷款利息16143.75元（自2016年6月26日后的利息仍按同期银行贷款利率计算）。本院认为，原告与三被告于2014年9月24日签订的《售房合同》系双方当事人真实意思表示，该合同是否无效关键在于该买卖行为是否违反了法律、行政法规效力性强制性规定。虽然本案争议房屋即严家寨安置点8号楼2单元第三层房屋系严××沙井组村民即第三人在其购买的宅基地上与三被告所建，原告并不是严家寨集体经济组织成员，故原告以此为由主张该合同因违反了法律禁止性规定应属无效，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”之规定，不动产物权变动的合同是否生效，应依据《中华人民共和国合同法》来判断，物权能否变动不影响合同效力问题，法律并未禁止农村村民向本集体经济组织成员以外的人出租、出售宅基地上所建的住房，而只是规定了农村村民出租、出售宅基地上所建的住房后，再申请宅基地的不予批准，加之宅基地本属居住使用，宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，故原告与三被告于2014年9月24日签订的《售房合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“下列情形之一的，合同无效：（五）法律、行政法规的强制性规定”之规定，应属有效合同。因此，对于原告要求确认该合同无效及基于合同无效而要求三被告与第三人连带返还原告购房款150000元、连带赔偿自2014年9月25日起至2016年6月26日期间同期银行贷款利息16143.75元（自2016年6月26日后的利息仍按同期银行贷款利率计算）的诉请，本院均不予支持。由于三被告至今未能按该售房合同的约定向原告履行交房义务，其行为已构成根本违约，原告可另行起诉主张解除售房合同。被告高显林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告代顺龙的诉讼请求。案件受理费3622元，由原告代顺龙负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  黄晓萍人民陪审员  韩 陆二〇一六年十一月三十日书 记 员  姜红燕