广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5322民初1059号原告：中国建设银行股份有限公司郁南支行。住所地：郁南县都城镇新生东路86号右。负责人：黄仕镇，该行行长。委托诉讼代理人：郭济锋，该行职员。委托诉讼代理人：叶东红，该行职员。被告：刘海贤，男，1978年3月8日出生，汉族，住郁南县。被告：郁南县华杰房地产开发有限公司。住所地：郁南县都城镇一环路原公安局巡警大队办公楼右侧。法定代表人：林杰华。委托诉讼代理人：林炳棣，男，汉族，1954年8月12日出生，住郁南县。原告中国建设银行股份有限公司郁南支行（以下简称郁南建行）与被告刘海贤、被告郁南县华杰房地产开发有限公司（以下简称华杰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月12日第一次公开开庭进行了审理，原告郁南建行的委托代理人郭济锋、叶东红到庭参加诉讼，被告刘海贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院根据原告郁南建行的申请，依法追加华杰公司作为本案共同被告，于2016年11月28日第二次公开开庭进行审理，原告郁南建行的委托诉讼代理人郭济锋、叶东红，被告华杰公司的委托诉讼代理人林炳棣，到庭参加诉讼，被告刘海贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁南建行向本院提出诉讼请求：1、解除《个人住房(商业用房)）；2、被告刘海贤立即归还原告的借款本金309609.28元，利息10990.92元（此利息暂计至2016年8月15日止，之后的利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3、对刘海贤位于都城镇一环路原巡警大队右侧兴华轩A幢901房公开拍卖、变卖，原告对上述抵押物享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：由被告华杰公司对被告刘海贤的贷款本息以及费用承担连带保证清偿责任。事实与理由：2013年11月，被告刘海贤购买都城镇XXX房，在原告处办理按揭贷款。2014年6月18日，原告与被告刘海贤签订个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》，合同约定以被告刘海贤名义购买该住房，在原告处办理按揭，借款32.4万元，期限从2014年11月24日至2029年11月29日，利率为执行基准利率上浮5%，借款逾期为贷款利率上浮50%，由被告刘海贤在抵押人处签字确认，以所购买的房地产作为抵押物。借款采用等额本息还款方法，每月29日还本息为人民币2617.46元，借款人不按约定按时偿还本息，构成违约，银行可以解除与借款人的借贷关系，提前收回贷款本息。借款合同签订后，2014年6月18日，原告根据被告刘海贤的委托，已将32.4万元支付，已履行了义务。被告刘海贤所购买的房地产粤房地预登郁字第XXX号已抵押给原告，办理了抵押登记，由原告领取了粤房地预登郁字第XXX号抵押登记证明，原告对抵押物享有优先受偿权。被告刘海贤自2015年12月29日开始，已逾期，虽经原告多次催收，但未能归还。至2016年8月15日，被告刘海贤共拖欠原告的本金309609.28元，利息10990.92元。原告虽多次催收，但被告刘海贤也一直未能归还。根据合同的约定，原告现请求法院判决解除借款合同，由借款人全部归还借款本息，原告对抵押物享有优先受偿权。被告刘海贤没有提交书面答辩。被告华杰公司辩称，被告华杰公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告华杰公司对被告刘海贤的借款提供连带保证责任，保证责任的期限至贷款抵押的办妥《房地产权证》、抵押的《他项权利证书》之日止属实。被告华杰公司作为楼盘开发商已按约定履行自己的职责，绝大部分业主均已领取房地产权证，被告所购的房产未办房地产权证，完全是被告刘海贤无按规定缴纳税费及有关款项造成的，与被告华杰公司无关。被告刘海贤现欠原告贷款本息，虽然被告华杰公司作为连带保证，但是，其房屋已经办了预售登记且标的物已经交付被告刘海贤掌控，所以，被告刘海贤所欠原告的款项应由法院依法拍卖兴华轩A幢XXX房作优先偿还，不足部分再由原告向被告华杰公司追索。经审理查明，被告华杰公司与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称云浮建行）于2012年9月4日签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定由云浮建行为被告华杰公司的“兴华轩”商品楼宇住宅、车房的购房人提供相关的贷款业务，包括向商业性贷款的借款人提供阶段性放款服务，被告华杰公司为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，被告华杰公司的保证期限自云浮建行向借款人发放并作为其向被告华杰公司支付部分房价款之贷款，划入被告华杰公司的账户之日起至被告华杰公司办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交云浮建行保管之日止。双方特别商定：被告华杰公司同意云浮建行指定原告郁南建行承办本业务。2013年11月7日，被告刘海贤办理了都城镇XXX房的预购商品房预告登记。2014年7月1日，原告郁南建行办理了粤房地预登郁字第2000001047号房地产预告登记，预告登记权利人为原告郁南建行，预告登记义务人为被告刘海贤，预告登记房屋座落为都城镇XXX房，预告登记权业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年4月18日，被告华杰公司在被告刘海贤的《云浮市住房公积金（或组合）贷款申请审批表》上加盖公章，同意承担在未为被告刘海贤办妥房地产权及抵押登记之前为被告刘海贤出现不能偿还本借款本息的连带清偿责任。2014年6月18日，原告与被告刘海贤签订《个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》，约定被告刘海贤向原告借款3240000元用于购买郁南县都城镇XXX房（粤房地预登郁字第XX号），其中商业性贷款144000元，借款期限从2014年7月29起至2029年7月29日止；公积金贷款180000元，借款期限从2014年11月24日至2029年11月29日止。《个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》XX中约定，第十七条“违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按足额偿还借款本息或其他应付款项……。”第十八条“违约救济措施。出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十四条；5.……；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金及利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……；”第三十二条‘对第四条的约定。本合同对贷款利率和罚息利率的约定如下：一、商业性贷款：1：贷款利率：本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5％；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，本合同约定的每个利率调整之日调整一次。2.罚息利率；……本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。……本合同中借款逾期是指借款人在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。二、公积金贷款：1.贷款利率：本合同中公积金贷款执行中国人民银行公布的公积金贷款利率，月利率为3.75‰。本合同签订后，贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。2.罚息利率：……（2）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为。”第三十四条“对第五条第二款的约定。一、本合同生效之后，贷款人将款项一次性划入借款人指定账户。二、本合同约定的划款账户为：账户名称：郁南县华杰房地产开发有限公司。账号：XXX。开户银行：建行郁南支行。”第三十六条“对第七条的约定。一、本合同项下借款的约定还款日为：约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；……三、借款人的还款方法和还款金额为：1.商业性贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为人民币1284.47元；2.公积金贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为人民币1354.10元。”第四十四条“对第十八条的约定。……三、对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。”另该合同的第十四条和第四十一条约定：由被告刘海贤以郁南县XXX房为借款作抵押担保。原告郁南建行在该合同上的贷款人（抵押权人）栏上加盖公章，被告刘海贤在该合同上的借款人和抵押人栏上签名及按捺。合同签订后，原告于2014年7月29日将贷款144000元划至合同约定的账户，于2014年11月24日将贷款180000元划至合同约定的帐户。被告从2015年开始陆续出现逾期还款的情况，至2016年8月15日止，被告尚欠原告借款本金309609.28元，利息10990.92元。经原告多次催收无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告郁南建行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告刘海贤签订的《个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，各方当事人应严格依照合同的约定履行各自的义务。原告郁南建行履行了发放贷款义务后，被告刘海贤没有按照合同约定履行还款义务，为此，原告郁南建行根据合同的约定，诉请解除《个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》及被告归还贷款本金309609.28元、利息10990.92元和之后利息，符合合同的约定，本院予以支持。虽然原告与被告刘海贤对预售的兴华轩XXX房商品房办理了抵押预告登记，抵押预告登记并非正式的物权登记，在仅办理抵押预告登记的情况下，抵押权并未设立，该商品房没有办理权属登记和抵押登记，该抵押预告登记并未使原告获得抵押权，因此原告不能对该预售商品房行使抵押权。原告请求对郁南县都城镇XXX房的房屋在处置时享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。被告华杰公司同意未为被告刘海贤办妥所购买的兴华轩XXX房的《房地产权证》和《他项权证》之前，对被告刘海贤的贷款本金及利息承担连带清偿责任，为连带责任保证，在抵押权未依登记而设立的情况下，被告华杰公司的保证期限延续，故被告华杰公司应对被告刘海贤尚未偿还原告的贷款本金及利息承担连带保证责任。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告刘海贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司郁南支行与被告刘海贤签订的《个人住房组合（公积金贷款及商业性贷款）借款合同》(2014-648994)。二、被告刘海贤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司郁南支行归还借款本金309609.28元及利息（利息计至2016年8月15日为10990.92元，其后的利息按中国人民银行利率管理规定及原告与被告刘海贤签订的《个人住房(商业用房)）(2014-648994)的约定计算，计至本判决确定履行之日止）。三、被告郁南县华杰房地产有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后有权向被告刘海贤追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司郁南支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6109元，减半收取为3054.5元，由被告刘海贤负担（该款原告已预付，由被告刘海贤在支付上述款项时一并给付原告，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  宾益生二〇一六年十一月三十日书记员  梅醒林