贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0526民初2145号原告贵州国家级自然保护区管理委员会。住所地：贵州省威宁县六桥街道渔市路***号。法定代表人陈波，主任。组织机构代码：XXXXXXX。委托代理人王向亮、韦国顺，贵州国家级自然保护区管理委员会工作人员。代理权限：特别授权代理。被告威宁县草海假日酒店。住所地：威宁县六桥街道办事处渔市路。法定代表人李军，合伙事务执行人。组织机构代码：XXXXXXX。委托代理人谢福荣，贵州草海律师事务所律师。特别授权代理。原告贵州草海国家级自然保护区管理委员会（以下简称草海管委会）诉被告威宁县草海假日酒店（以下简称假日酒店）排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员高明、代定梅、朱姝组成合议庭公开开庭进行了审理。原告草海管委会的委托代理人韦国顺、王向亮，被告假日酒店的委托代理人谢福荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月11日，草海国家级自然保护区管理局更名为贵州草海国家级自然保护区管理委员会。2009年3月20日，原告和李军签订了《草海管理局招待所承包管理协议》。约定：（1）原告将草海镇渔市路131号草海招待所一栋共3层30间和内院餐厅一栋共2层4间房屋承包给李军进行管理；（2）约定承包期限为一年，自2009年4月15日至2010年4月15日；（3）承包管理费每年为4万元整以现金方式缴纳，签订合同时先付定金2万元，房产交接后转为承包管理费；若李军不按约定时间缴纳管理费原告则按所欠管理费10%收取违约金；李军向原告缴纳2万元的财产保证金及1万元的水电费保证金；（4）承包期间的房产由李军进行修缮，如期间协议解除，李军不得破坏已装修部分及房屋结构，并且其产权归原告；（5）本房屋承包前发生的一切费用归原告负责，协议签订后发生的一切费用由李军负责。合同签订后，原告按约将相关设施移交李军。2009年3月28日，原告和李军签订了《草海管理局招待所承包管理合同补充协议》约定：（1）承包期限届满后优先承包给李军；（2）李军支付禄芳的51000元属其他行为与本承包协议及费用无关；（3）承包期间草海管理局办公楼的水池、花园，李军可以改造成停车场，但现有的花、木不得任意砍伐由李军挖起交给草海管理局自行栽种，草海管理局的大门可以进行装修；（4）李军经营的草海假日酒店接待管理局的上级或者有关部分人员，住宿费按6折收取；（5）装修时间不计入承包期限内，租金从2009年4月15日开始计算；（6）若草海管理局新办公楼修建完毕并搬迁后，原办公楼优先租给对方，合同另行签订；（7）承包期间不得改变房屋结构，如需改动需经过草海管理局同意。协议签订后，草海管理局将水池、花园移交给李军。2009年11月19日，李军与李才发、马贵华、欧阳宁晖以普通合伙形式组建了威宁县草海假日酒店，被告将该房屋用作经营性用房使用至今。同年11月23日，原被协商将租赁标准定为6万元每年。2013年1月21日，原被告双方经结算草海管理局在被告处用餐和住宿下欠的费用136948元，以房屋租金予以抵扣部分费用，被告下欠租金23052元。2014年5月7日，草海管理局和被告就租金进行结算，主要内容如下：草海假日酒店于2013年4月15日欠草海管理局租金23052元（详见2013年1月21日欠条）；草海管理局2012年12月17日至2014年5月5日在草海假日酒店就餐、住宿费用31261元；截止2015年5月7日扣除草海管理局就餐、住宿费用21261元后草海假日酒店仍欠草海管理局租金111791元。2015年4月16日，原被告之间没有任何书面租赁合同，双方也未以其他书面形式确认租赁关系，故被告继续占有该房屋和院落的合法性消灭，被告不向原告返还房屋和院落而继续占有该房屋和院落的行为构成侵权。故诉至贵院请求判令被告返还威宁县六桥街道渔市路131号草海招待所一栋共3层和内院餐厅的房屋（含水池和花园），并恢复原状；被告在原告享有合法土地使用权范围内新建和改建的房产归原告所有；由被告支付原告2013年4月15日至2015年4月15日期间拖欠原告的租金111791元；判令被告支付原告自2015年4月16日起至本案起诉时止期间的使用费62500元。被告辩称：原告所述双方于2009年签订的合同所指向的标的物为招待所和餐厅，被告在2015年就停止使用并一直等待原告来接收，但是原告只是口头通知停业，从来没有派人来接收招待所和餐厅，给被告造成了看管费用的重大损失。其次，原告主张的返还其招待所和餐厅以及支付拖欠的租金被告不持异议，原告可随时来办理交接手续。但是，原被告双方争执的焦点是原告首先违约收取老办公楼和新办公楼租金以后不将房屋交付给被告使用，后经原告召开职工大会同意被告投资修建饭厅、茶室等相关设施，耗资数百万元，原告意图无偿占有数百万元的资产，而被告认为这数百万元资产应该归被告所有。经审理查明：贵州草海国家级自然保护区管理委员会由原草海国家级自然保护区管理局更名而来。2009年3月20日，原告和李军签订了《草海管理局招待所承包管理协议》。约定：（1）原告将草海镇渔市路131号草海招待所一栋共3层30间和内院餐厅一栋共2层4间房屋承包给李军进行管理；（2）约定承包期限为一年，自2009年4月15日至2010年4月15日；（3）承包管理费每年为4万元整以现金方式缴纳，签订合同时先付定金2万元，房产交接后转为承包管理费；若李军不按约定时间缴纳管理费原告则按所欠管理费10%收取违约金；李军向原告缴纳2万元的财产保证金及1万元的水电费保证金；（4）承包期间的房产由李军进行修缮，如期间协议解除，李军不得破坏已装修部分及房屋结构，并且其产权归原告；（5）本房屋承包前发生的一切费用归原告负责，协议签订后发生的一切费用由李军负责。合同签订后，原告按约将相关设施移交李军。2009年3月28日，原告和李军签订了《草海管理局招待所承包管理合同补充协议》约定：（1）承包期限届满后优先承包给李军；（2）李军支付禄芳的51000元属其他行为与本承包协议及费用无关；（3）承包期间草海管理局办公楼的水池、花园，李军可以改造成停车场，但现有的花、木不得任意砍伐，由李军挖起交给草海管理局自行栽种，草海管理局的大门可以进行装修；（4）李军经营的草海假日酒店接待管理局的上级或者有关部分人员，住宿费按6折收取；（5）装修时间不计入承包期限内，租金从2009年4月15日开始计算；（6）若草海管理局新办公楼修建完毕并搬迁后，原办公楼优先租给对方，合同另行签订；（7）承包期间不得改变房屋结构，如需改动需经过草海管理局同意。协议签订后，草海管理局将水池、花园移交给李军，但原告未按约将原办公楼交付被告使用。2009年下半年，被告经原告同意后开始在原告享有国有土地使用权的土地上修建了茶室和饭厅，直至2010年年底房屋修建完工。就被告新修建的房屋产权归属，双方未作出明确约定，该部分房屋也未办理相应规划准建等手续。2009年11月19日，李军与李才发、马贵华、欧阳宁晖以普通合伙形式组建了威宁县草海假日酒店，被告将该房屋用作经营性用房使用至今。同年11月23日，原被协商将租赁标准为6万元每年。2013年1月21日，原被告双方经结算草海管理局在被告处用餐和住宿下欠的费用136948元，以房屋租金予以抵扣部分费用，被告下欠租金23052元。2014年5月7日，草海管理局和被告就租金进行结算，主要内容如下：草海假日酒店与2013年4月15日欠草海管理局租金23052元（详见2013年1月21日欠条）；草海管理局2012年12月17日至2014年5月5日在草海假日酒店就餐、住宿费用31261元；截止2015年5月7日扣除草海管理局就餐、住宿费用21261元后草海假日酒店仍欠草海管理局租金111791元。2015年4月15日，原被告双方租赁合同期间届满，但双方未续签新的租赁合同，而被告继续占有原告出租房屋。上述事实，有原被告的陈述及原告提交的承包管理协议、承包管理合同补充条款、欠条、收条等书证，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，原被告双方签订的《草海管理局招待所承包管理协议》名义上系承包管理协议，但从协议的内容、性质以及双方形成的民事法律关系来看，该协议实质系房屋租赁协议，原被告双方对此均无异议，本院予以确认。在房屋租赁期限内，经双方折算后被告拖欠原告租金111791元拒不支付，其行为构成违约，原告请求被告支付租赁期间内的房屋租金的诉讼请求成立，应予支持。在房屋租赁期限届满后，原被告双方未签订续租房屋协议，而被告继续占用房屋，原告在本案起诉前未持异议（未向本院提交相应证据），应当认定双方的定期房屋租赁合同转换为不定期房屋租赁合同。在不定期房屋租赁协议中，当事人均有权主张随时解除房屋租赁协议，即双方均享有任意解除权，因原告未举证证实其向被告提出解除房屋租赁合同的意思表示时间，依被告收到本案起诉状副本日（2016年6月24日）为合同解除日。在房屋租赁协议解除前，承租人应当比照原租赁合同约定的价款支付房屋租金。故原告请求被告支付2015年4月16日至本案起诉时（2016年6月3日）期间的房屋租赁费用62500的诉讼请求成立，本院予以支持。庭审中，被告对原告主张的返还承包协议内约定的招待所、餐厅等房屋不持异议，同意予以返还，本院予以确认。但被告认为原告主张的茶室和饭厅等相关房屋设施系被告承包原告房屋后自己投资修建，而该部分资产不属于双方签订的承包管理协议范围，该部分房屋原告不当然享有产权，而是应当归被告所有。本院认为，就该部分房屋及相关不动产设施，因原被告双方均未向本院提交已办理相关准建、规划手续等相关证据，事后原被告双方也未对该部分房屋的产权归属作出明确约定并办理相应权属登记手续。故应当认定该部分房屋产权权属不清，应当由相应人民政府先行处理，不属于人民法院民事案件受案范围，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条之规定，判决如下：一、由被告威宁县草海假日酒店于本判决生效后十日内给付原告贵州草海国家级自然保护区管理委员会174291元（含2015年4月16日至本案起诉前期间的费用）；二、由被告威宁县草海假日酒店于本判决生效后十日内返还原告贵州草海国家级自然保护区管理委员会位于威宁县六桥街道渔市路131号草海招待所一栋、内院餐厅的房屋；三、驳回原告贵州草海国家级自然保护区管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费3786元，由被告威宁县草海假日酒店负担。如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长 高 明审判员 代定梅审判员 朱 姝二〇一六年十一月二十四日书记员 阮 旭