广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初2040号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托代理人：巩小燕、曹娟，该公司员工。被告：李录林，男，1967年11月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司诉被告李录林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）的委托代理人曹娟已到庭，被告李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提起诉讼请求：一、李录林向碧桂园增城分公司支付自2015年2月起至2016年3月止共14个月的物业服务费20597.84元（按房屋建筑面积629.67㎡，每月每平方米2元，花园面积650.19㎡，每月每平方米0.5元计收，合计每月的物业服务费为1584.44元）；二、李录林向碧桂园增城分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金8350.115元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为数，按每日0.25%为标准，暂计至2016年4月8日的违约金为8350.115元）；三、李录林向碧桂园增城分公司支付2015年7月、2016年3月的水费1.8元和污水处理费1.26元；四、李录林承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定选聘碧桂园增城分公司对增城区新塘镇碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部分维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通关于车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。李录林享有所有权的位于碧××城××天××钻石××街××号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2012年5月7日，碧桂园增城分公司与李录林双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定李录林按房屋建筑面积每月每平方2元及花园面积每月每平方0.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰。同时，碧桂园增城分公司按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为李录林代付水费、污水处理费等费用。现李录林的物业费交至2015年1月，自2015年2月起开始拖欠物业服务费及违约金等费用，虽经碧桂园增城分公司多次催促和发催促函催收，李录林至今仍未缴纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。李录林长期拖欠物业服务费及水费、污水处理费等费用的行为不仅违反了双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护碧桂园增城分公司的合法权益、保障小区物业的正常运行，请求法院判准诉请。被告李录林未到庭答辩。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为“广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司”。2002年5月22日，增城市清源自来水厂有限公司出具《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，委托碧桂园增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。代扣水费的时间为每月的10号前。2012年5月7日，李录林与与增城市碧桂园物业发展有限公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，李录林购买了涉案房屋。同日，李录林（甲方，业主）与碧桂园增城分公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积……每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……合计该物业的房屋建筑面积为626.13平方米，该物业的花园面积为728平方米……按上述计算方式、标准，甲方应按2555.46元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异的，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用现金或银行扣费的方式收取物业服务费的，扣费时间为公历每月10日……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。2012年7月11日，李录林接收涉案房屋。2015年8月20日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，证明2015年7月水费及污水处理费共1.53元碧桂园增城分公司为涉案房屋已代缴完毕。2016年4月11日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，证明2016年3月水费及污水处理费共1.53元碧桂园增城分公司为涉案房屋已代缴完毕。2015年11月6日，碧桂园增城分公司向李录林邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求李录林在2015年11月30日前缴清拖欠的费用。另查明，2016年3月3日，增城区国土资源和房屋管理局出具《产权查册表》，载明“房屋座落：增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤天苑钻石墅三街6号。建筑面积：629.67平方米，用地面积为726.83平方米，产权人：增城市碧桂园物业发展有限公司”。庭审中，碧桂园增城分公司主张，李录林于2012年7月12日已经接收了涉案房屋，2013年6月7日涉案房屋被广州市公安局刑事警察支队查封，由于李录林未及时办理确权事宜，涉案房屋仍登记在增城市碧桂园物业发展有限公司名下；碧桂园增城分公司已经为其提供了相应的物业服务，李录林应该按照《前期物业服务协议》约定来缴纳物业服务费；碧桂园增城分公司将第二项诉讼请求的违约金标准变更为“按照每日千分之二点五计算，从2015年4月1日开始计算至2016年4月8日”；放弃第三项、第四项诉讼请求中的利息，将第三项、第四项诉讼请求合并为：被告向原告返还2015年7月及2016年3月份的水费、污水处理费共计3.06元；本院认为：碧桂园增城分公司与李录林签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。因李录林与增城市碧桂园物业发展有限公司购买了涉案房屋，实际接收并使用了涉案房屋，且碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故李录林作为实际使用人应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张李录林未交纳2015年2月至2016年3月的物业服务费，李录林并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司关于物业费计算的主张，故碧桂园增城分公司主张李录林应支付自2015年2月至2016年3月的物业服务费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为1259.34元（629.67平方米×2元/平方米），花园管理费为325.10元（650.19平方米×0.5元/平方米）上述期间内的物业服务费合计22182.16元（1259.34元/月×14个月+363.42元/月×14个月）。现碧桂园增城分公司主张要求李录林支付20597.84元的物业服务费，并无不妥，本院予以支持。至于滞纳金的问题，根据碧桂园增城分公司与李录林签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，李录林不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求李录林支付从逾期之日起每日千分之五的滞纳金。现碧桂园增城分公司主张逾期物业服务费的滞纳金调整为每日千分之二点五，并不违反法律规定，予以准许。现碧桂园增城分公司主张2015年2月延迟支付物业服务费的违约金，从2015年4月1日开始计算，按2015年2月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之二点五计算至付清之日止，以此类推，并不违反法律规定，本院予以准许，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于碧桂园增城分公司主张拖欠水费1.8元、污水处理费1.26元，因上述费用碧桂园增城分公司已代缴，且李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本院采信碧桂园增城分公司提供的证据，因此，本院对碧桂园增城分公司请求李录林返还上述款项予以支持。被告李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李录林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2015年2月至2016年3月的物业服务费20597.84元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之二点五为标准计算至付清款日止，以此类推，但每月物业服务费的违约金应以每月欠付的物业服务费本金为限)；二、被告李录林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付拖欠2015年7月、2016年3月的水费1.8元、污水处理费1.26元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，由被告李录林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  罗巧宜二〇一六年十一月四日书 记 员  阮柳静附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。