山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终2633号上诉人（原审被告）：原震宙，无业。被上诉人（原审原告）：山东宜居物业管理有限公司，住所地：淄博市张店区西七路世纪花园生活区院内。统一社会信用代码：91370303737232463H。法定代表人：张连秀，经理。委托诉讼代理人：徐忠，山东润普律师事务所律师。上诉人原震宙因与被上诉人山东宜居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张商初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人原震宙，被上诉人山东宜居物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原震宙上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求确认《业主临时管理规约》无效。3、一、二审费用由被上诉人负担。事实与理由：入住协议书中的《临时管理规约》与《业主临时管理规约》并不是一回事，根据相关法律规定，上诉人与被上诉人签订的《业主临时管理规约》是无效的，所以，一审法院仅凭上诉人交纳了物业费就认为上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系错误。因为物业管理不到位，上诉人楼下的饭店私自在承重墙上打孔，危及到业主的居住安全。小区内的消防通道也被堵塞，单元门的看护不到位，未经业主同意在电梯内随意做广告，铲除绿化的草地。此外，被上诉人还存在不按规定收费，收据发票出具混乱的情况。综上，被上诉人公司管理混乱，账目不清，没有给业主提供合格的服务，上诉人不应向其交纳物业费。被上诉人山东宜居物业管理有限公司辩称：一审判决正确，请求维持原判，请上诉人全面看待物业公司的工作，不要只看不好的方面。作为物业公司是愿意和业主沟通交友的，上诉人不应采用不履行义务的方式来解决问题。山东宜居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、立即向原告支付自2012年7月起至2015年9月止的物业管理费2262元、电梯使用费720元、电梯维修材料费95.98元、电梯检验费237.33元、电梯电费618.54元、垃圾清运费156元、水费等其他费用1131.26元，合计人民币5221.11元；2、承担自欠费之日起至清偿之日止按每日0.3%计算的滞纳金。一审法院认定事实：原告山东宜居物业管理有限公司原名淄博宜居物业管理有限公司，于2014年12月18日变更为现名。2011年1月10日，被告原震宙与家属王燕接收淄博市张店区世纪花园五星园4号楼5单元1002号房产，于同月24日与淄博宜居物业管理有限公司签订《业主临时管理规约》、《入住协议书》。该《入住协议书》第2条规定：“甲乙双方应密切配合，严格执行《物权法》和《物业管理条例》，自觉遵守《临时管理规约》”；第3条规定被告方需根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及市政府有关物业管理收费规定，按时足额缴纳物业服务费等相关费用；第4条规定物业公司应当根据《物权法》、《物业管理条例》和《淄博市物业管理办法》的规定，为被告方提供相应的物业管理与服务。《业主临时管理规约》在第八条列明了物业公司的服务内容，在第二十五条列明了业主应当支付的费用内容与标准。第二十六条规定了业主违约不按规定缴纳费用的，每日增交千分之三的违约金。被告入住后起先亦按上述协议向原告交纳各项费用。但自2012年7月始，被告因不满一楼营业房中开有饭店，对原告表示不将饭店赶走就不交费，原告多次与饭店业主及被告沟通协调，但被告对处理结果并不满意，此后又以原告在小区车辆、人员出入管理等方面也未尽责为由，至今拖欠原告物业管理费2262元、电梯使用费720元、电梯维修材料费95.98元、电梯检验费237.33元、电梯电费618.54元、垃圾清运费156元、水费等其他费用1131.26元，具体至每个月，自2012年7月起依次欠费157.02元、123.02元、125.50元、124.11元、126.15元、120.27元、112.39元、120.33元、127.07元、135.97元、130.36元、217.85元、134.92元、150.73元、138.96元、137.85元、133元、148.61元、124.91元、118.22元、137.30元、141.58元、131.16元、179.21元、132.64元、114.97元、132.21元、119.02元、123.25元、128.30元、102.69元、123.90元、123.28元、123.91元、142.17元、119.78元、190.38元、126.99元、121.13元，合计人民币5221.11元，经原告催要未付。法庭审理过程中，原告山东宜居物业管理有限公司的委托代理人提供了以下证据：1、《业主临时管理规约》及《入住协议书》各一份，证明原告与被告原震宙形成了物业服务合同关系；2、费用计算说明一份、照片一张，证明原告每月都在小区单元公示张贴被告的费用明细表；3、被告以前的缴费单据，证明被告此前认可原被告之间的物业服务合同关系；4、《催款通知书》一份，证明原告此前向被告催要欠款的事实；5、电梯维护费发票一份，证明相关支出费用；6、《淄博市物业管理协会关于住宅电梯运行维护收费管理行业指导意见》、淄价字[2003]272号《淄博市物价局、淄博市财政局关于调整城市生活垃圾处理费收费标准的通知》、淄价字[2011]141号《淄博市物价局关于世纪花园居住区物业服务收费标准备案的通知》各一份，证明原告各项收费均有法律依据；7、原告的营业执照、工商登记变更名称材料、组织机构代码证各一份，证明原告资质及更名经过。上述证据经质证，被告原震宙辩称，《业主临时管理规约》及《入住协议书》上被告的名字不是被告本人所签；费用计算说明是原告单方制作，且原告在各小区单元只张贴收费清单，没有附计算情况的详细说明，被告不认可；电梯维护费被告没有签字，亦不认可；对政府文件、原告资质无异议，但被告不认可与原告存在物业服务合同关系，世纪花园小区先后发生被告的车被撞找不到录像、过年时收物业费与卫生费、饭店扰民不能赶走、2015年两个孩子自杀等情况，原告对此没有尽到物业管理义务，被告不同意支付费用。被告原震宙申请法院传唤了同楼住户张玉平、李明出庭作证，张玉平证明楼下西户饭店在墙体上打眼，噪音、垃圾扰民，小区车辆经常乱停堵塞消防通道，小区还有孩子跳楼自杀，原告对此不作为，还有未经业主同意更换小区绿化树种等；李明亦证明一楼饭店扰民并在承重墙下打眼，有业主停车阻塞消防通道，物业对此未尽管理职责，并提交了相关照片一宗。原告山东宜居物业管理有限公司的委托代理人对此质辩称，原告在处理饭店问题方面已经尽力了，严格来讲原告没有相应义务，但在被告提出后也找了城市管理执法局、环卫局，现在饭店对烟筒已经做了改造，至于将饭店赶走原告确实无能为力；业主停车问题是全国性难题，要求在小区路上停车的也是业主，原告只能从中沟通，平时也未影响道路通行；对照片真实性无异议，但不能证明原告没有履行物业服务职责。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告原震宙接受原告山东宜居物业管理有限公司的服务，曾向原告交付物业管理费等费用，后又向原告主张将一楼饭店赶走，此足以证明原被告之间存在真实的物业服务合同关系。国务院《物业管理条例》第二条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。原告并无禁止业主停车或强制赶走饭店业主的职权，被告认为个人权益受到他人侵害，应当通过合法途径向侵权人主张权利，不能作为不交纳物业费的理由，其答辩观点不成立，不予采纳。原告客观上已经为被告提供了服务，所主张的各项费用已通过公示催交，被告违约不付，除应补交该费用外还应当支付违约金，但原告要求支付的滞纳金超出按照同期银行贷款利率四倍即年率24%计算的数额，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，国务院《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告原震宙于本判决生效后十五日内向原告山东宜居物业管理有限公司支付自2012年7月起至2015年9月止的物业管理费2262元、电梯使用费720元、电梯维修材料费95.98元、电梯检验费237.33元、电梯电费618.54元、垃圾清运费156元、水费等其他费用1131.26元，合计人民币5221.11元；二、被告原震宙按照年率24%及本判决书第三页确定的自2012年7月起各月实际欠费数额分段向原告山东宜居物业管理有限公司支付至债务清偿之日止的违约金。案件受理费50元，由被告原震宙负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，经本院审查，上诉人与被上诉人签订的《业主临时管理规约》并不符合合同无效的情形，故双方当事人均应按照上述合同约定行使权利，履行义务。上诉人与被上诉人争议的主要焦点为上诉人是否应当向被上诉人交纳物业管理费、电梯使用费、垃圾清运费等共计5221.11元及是否应当支付违约金。根据庭审中上诉人的上诉意见及庭审陈述可知，上诉人不交纳上述费用的主要理由是认为被上诉人提供的服务质量不合格，不到位，如对楼下饭店私自在承重墙上打孔的行为未予制止，未经业主同意在电梯内设置广告，消防通道被占用等，但上诉人的上述抗辩理由不符合其不交纳物业管理费、电梯使用费、垃圾清运费等费用的法定理由，本院对其不应交纳相关费用的上诉请求，不予支持。但是，被上诉人作为收取费用为上诉人等业主提供物业服务的物业服务企业，其应遵循诚实信用原则，按照合同约定为业主提供及时优质的服务。如其服务确实不符合标准或是侵害了业主的相关权利，上诉人可以按照法律规定另行主张权利，以维护自己的合法权益。而本案中，上诉人并未就此提出反诉，故在本案中，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人原震宙负担。本判决为终审判决。审 判 长  李兴民审 判 员  张婷娟代理审判员  庞风华二〇一六年十一月二十二日书 记 员  彭倩倩