河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初4904号原告：张文强，男，1988年7月13日出生，汉族，河南梓鸣农业开发有限公司员工，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：江伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊文静，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：赵百威，男，1984年5月12日出生，汉族，安化黑茶销售员，住郑州市管城回族区。第三人：河南真二房产经纪有限公司。住所地：郑州市高新技术产业开发区翠竹街**号**幢*单元**层****号。法定代表人：邓鹏，经理。委托诉讼代理人：刘纪磊，男，该公司员工，住河南省封丘县。原告张文强与被告赵百威，第三人河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文强及其委托诉讼代理人江伟、樊文静，被告赵百威，第三人真二房产公司的委托诉讼代理人刘纪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文强向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，立即用原告已支付的270000元办理房屋解押手续，并为原告办理房屋产权过户登记手续；2.被告支付原告违约金65280元（自2016年4月29日至实际过户日，暂计算至2016年8月3日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，原告与被告及第三人签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定原告购买被告位于郑州市××区××大道××楼××号的房屋，房屋总价款为680000元，首付款为210000元，剩余470000元办理银行贷款。因被告的房屋欠银行贷款270000元，而被告无力偿还该贷款，故原、被告约定由原告向被告支付270000元用于房屋解押，待房屋解押后，双方办理过户手续。后原告分批向被告支付了270000元，被告在收到该款项后未办理解押手续，而是挪作他用。后经原告多次催促，被告拒绝办理房屋解押手续和过户手续。赵百威辩称：1、根据合同约定，原告应在2016年3月10日之前向被告支付首付款270000元，但原告在该期限之前拒绝向被告支付该款项。后经协商，直至2016年3月28日，原告才将首付款交付给被告。此时，被告也在积极履行合同，并将房屋让原告先行入住；2、原告在签订合同时，故意隐瞒重大事实，办理银行按揭贷款时提供虚假材料，致使合同无法及时履行，合同目的无法实现，给被告造成严重损失；3、涉案房屋系被告与父母共同出资购买，因交易受阻，已造成家庭矛盾，被告现不会再将此房出售给原告；4、因原告未能及时按照合同约定支付首付款，被告有权拒绝履行卖房的义务；5、原告隐瞒其妻不良征信记录和提供虚假离婚材料的行为，致使被告卖房的目的无法实现，被告依法有权要求解除合同，并要求原告立即返还房屋。真二房产公司述称，原、被告通过其达成买卖合同，因原、被告的问题，三方积极磋商，目前客观情况是原告已经支付被告270000元，房屋已经交付给原告使用，解押手续还没有办理，因房屋尚未解押，无法办理过户手续。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的微信聊天记录，被告称对此不知情，但第三人作为经办人，经其确认，原告向银行申请的贷款已经审批完毕，本院对此予以确认；2、关于被告提交的离婚协议书复印件和离婚证复印件，因系复印件，真实性无法核实，且原告对此不予认可，故本院不予确认；3、关于被告提交情况说明，系证人证言，证人是涉案房屋交易的经办人，与被告无利害关系，均出庭作证，其证言本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月19日，赵百威（卖方、甲方）、张文强（买方、乙方）、真二房产公司（居间方、丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：1、乙方自愿购买甲方所有的位于郑州市××区××大道××楼××号的房屋（产权证号15××13），房屋建筑面积70.39平方米，总价款680000元；2、乙方支付购房定金19000元给甲方；3、甲乙双方于签订本合同二十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；4、该房屋处于抵押状态，甲方应在自本合同签订后二十个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；5、具备网签条件时，丙方应通过《郑州市存量房网上交易系统》进行网签买卖合同，并于网签3个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；6、违约责任，甲方违约导致合同不能履行，按定金双倍赔偿乙方，并承担乙方由此产生的其他经济损失，乙方违约导致合同不能履行的，其无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，合同签订后甲乙双方中任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金；7、补充条款，甲乙双方协商，甲方银行贷款由乙方负责出资解押，乙方走商贷，按照最高比例贷款，如贷款审批额度加上首付解押款超出实际成交价68万元，甲方在收到银行放款当日退回给乙方超额部分。2016年3月15日，赵百威（卖方、甲方）、张文强（买方、乙方）、真二房产公司（见证方、丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：1、乙方自愿先行支付50000元给甲方，剩余201000元于乙方银行贷款审批后二个工作日内，共同去银行付给甲方用于解押；2、乙方将首付款270000元支付给甲方解押后，应按原合同约定办理房屋的过户手续。过户后，乙方承诺积极办理房产证、银行抵押、归档、银行放款等，甲方自收到剩余银行贷款之日起二日内将超出680000元的房款60000元退还给乙方。2016年2月19日，赵百威收到张文强支付的定金19000元，2016年3月15日，赵百威收到张文强支付的首付款50000元，2016年3月28日，赵百威收到张文强支付的首付款201000元，赵百威同时承诺涉案房屋由赵百威负责解押，并于2016年4月29日前去房管局办理过户手续。后因赵百威将已经收到的270000元解押款用于他处，赵百威、张文强、真二房产公司三方经过协商，使用垫资的方式解押房屋，但由于赵百威存在不良征信记录，以及张文强不同意将涉案房产证存放于垫资公司，房屋至今没有办理解押手续。2016年5月10日，张文强搬入涉案房屋居住。本院认为，原、被告及第三人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。本案的第一个争议焦点是原、被告在履行合同的过程中是否存在违约行为。关于原告履行合同的情况，原告已经向被告支付了270000元的首付款（解押款），被告辩称原告逾期支付首付款，但根据《补充协议》，原告超出《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定的时间支付首付款，是双方协商的结果，即被告同意原告在双方另行商定的时间支付首付款，故原告支付首付款的行为不存在违约，被告的该项辩称本院不予采信。被告还辩称原告提供虚假的婚姻等材料导致贷款审批未能通过，但根据本院查明的事实，原告已经办理完毕银行贷款审批手续，而被告提交的离婚证和离婚协议均系复印件，真实性无法核实，故被告的该项辩称，本院不予采信。关于被告履行合同的情况，被告在收到原告支付的解押款270000元后，未使用该笔款项进行解押，而是选择垫资的方式解押，是与原告和第三人协商之后的结果，故被告的这一行为并不违约。但被告在庭审答辩中明确表示不再将涉案的房屋出售给原告，即不再继续履行合同，其该行为已经构成违约。故原告要求被告继续履行合同，并支付违约金，本院予以支持。关于违约金，《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定按照每日千分之一支付，该约定明显过高，本院酌情调整为总房价的5%，即34000元。关于应如何办理涉案房屋的银行解押手续。在本案涉案房屋的交易中，原、被告及第三人经过协商，同意使用垫资的方式办理银行解押手续，但根据本院查明的事实，垫资方式已经无法实现，故根据被告2016年3月28日的承诺，应由被告办理银行解押手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、原告张文强与被告赵百威继续履行2016年2月19日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。二、被告赵百威于本判决生效之日起二十日内办理涉案房屋的银行解押手续。三、被告赵百威于本判决生效之日起十日内支付原告张文强违约金34000元。四、驳回原告张文强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11253元，财产保全费4246元，由被告赵百威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 宋    文    梅人民陪审员 王爱敏人民陪审员高晓勤二〇一六年十一月十五日书 记 员 曹    建    玲