上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初14384号原告：朱根权。原告：严惠玲。原告：朱立伟。三原告共同委托诉讼代理人：梁兰，上海儒君律师事务所律师。被告：张峰。委托诉讼代理人：龚佳丽，上海环绮律师事务所律师。被告：上海碧恒投资管理有限公司。法定代表人：杨正先。原告朱根权、严惠玲、朱立伟与被告张峰、上海碧恒投资管理有限公司（以下简称碧恒公司）案件人执行异议之诉，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告朱根权及三原告共同委托诉讼代理人梁兰、被告张峰的委托诉讼代理人龚佳丽到庭参加诉讼，被告碧恒公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱根权、严惠玲、朱立伟共同向本院提出诉讼请求：1.要求确认2008年1月9日三原告与被告碧恒公司签订的关于上海市奉贤区房屋的《上海市房地产买卖合同》有效；2.确认三原告系上述房屋的所有权人，要求被告碧恒公司协助三原告将上述房屋产权过户至三原告名下；3.判令被告张峰不得执行上述房屋。事实和理由：2008年1月9日，三原告与被告碧恒公司就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定碧恒公司将其开发建造的涉讼房屋出售给三原告，同日该买卖合同在上海市房地产交易中心进行了网上备案。2008年1月9日前原告方陆续支付房款，至1月9日原告方向碧恒公司支付了最后一笔房款660,000元（人民币，下同），原告至此付清了全部房款2,080,000元。此后，碧恒公司以水电没有安装到位、公司经济困难发票未能全额开具等诸多借口一直未协助原告办理涉讼房屋的所有权证。2008年3月20日原告方与被告碧恒公司办理了房屋移交手续，原告方实际占有涉讼房屋。由于涉讼房屋严重漏水，原告方于2012年进行了维护改造，重新做了屋顶，但最终没有改变房屋渗漏水情况。2009年12月31日被告碧恒公司隐瞒原告将涉讼房屋向被告张峰做了借款抵押并在房地产交易中心进行抵押登记。后被告张峰与被告碧恒公司因民间借贷纠纷涉讼，本院于2015年11月16日出具执行裁定书，裁定拍卖、变卖上海市奉贤区房屋。原告方向本院提出执行异议，本院于2016年4月20日出具执行裁定书，裁定驳回原告方的异议。原告方认为，原告方作为涉讼房屋的合法买受人不存在恶意帮助第三人转移财产，也不存在过失，主观上属于善意取得，依法享有涉讼房屋的所有权。被告张峰的抵押权登记时间在原告与碧恒公司签订房屋买卖合同之后，故原告方取得涉讼房屋的依据在先，法院应保护原告方的合法权益。被告张峰辩称，不同意原告方全部诉请。原告方对涉讼房屋不享有权益。首先，涉讼房屋作为商品房是开发商企业的财产，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条，原告方在法院查封前另有至少两套产权房，故原告方不符合第二十九条第二款之规定。其次，原告方与被告碧恒公司系虚假的房屋买卖关系。再次，即使原告方与被告碧恒公司之间的房屋买卖合同有效，原告方享有的权利也仅是一般债权，被告张峰对涉讼房屋依法享有的抵押权在对抗原告方的一般债权时，具有优先受偿权。最后，从涉讼房屋的房地产登记簿信息看，原告方实际无法继续履行合同，但原告方可以另行起诉，要求被告碧恒公司承担相应责任来保障自己的合法权益。本院经审理认定事实如下：2007年11月30日，原告朱根权（合同乙方）和被告碧恒公司（合同甲方）就奉贤区房屋签订《认购别墅定单》。合同约定，总价为2,080,000元。乙方经实地看房考察，认为别墅潜力较大，自愿认购以上房号，并向甲方缴纳定金20,000元；乙方确定在2007年12月10日前与甲方签订《商品房买卖合同》，同时支付清30%的（首付款）（全款），其余房款乙方选择贷款；乙方如在2007年12月10日未按时支付清约定房款的，作乙方违约和放弃以上房号购买权，并承担违约金20,000元整，甲方有权扣除定金，在签订《商品房买卖合同》时乙方有权更改或增加姓名，如3天内支付清约定房款，甲方另送高尔球年卡一张。双方签字盖章的下端另手书：“注：收到朱根权先生首付款陆拾叁万元整，另壹佰肆拾伍万元整于2008年元月5日-10日付清全部房款”。2008年1月9日，原告朱根权、严惠玲、朱立伟作为买受人（合同乙方）和被告碧恒公司作为卖售人（合同甲方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定如下：第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为2,080,000元。第四条，甲、乙双方同意，甲方于2008年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2008年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以奉贤区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。附件三付款协议，乙方于2008年1月9日前支付2,080,000元。2007年11月30日，原告朱根权向被告碧恒公司支付定金20,000元。2007年12月10日，原告朱根权向被告碧恒公司支付房款290,000元。同日，原告朱根权以案外人出具支票的方式向被告碧恒公司支付房款320,000元。2008年1月8日，原告朱根权以案外人出具支票的方式向被告碧恒公司支付房款200,000元。2008年1月9日，原告朱根权向被告碧恒公司支付房款660,000元及590,000元。上述款项合计2,080,000元。2008年2月1日，被告碧恒公司向原告方开具了涉讼房屋的《上海市房地产业销售统一发票》，金额为2,080,000元。2008年3月20日，原告方与被告碧恒公司办理了涉讼房屋移交手续，并形成《房屋移交手续》，上载：“根据2008年元月9日房地产买卖合同（合同编号：383940）朱根权、严惠玲、朱立伟购买上海碧恒投资管理有限公司开发的位于奉贤区房屋。2008年3月19日，朱根权对房屋进行了验收，2008年3月20日，上海碧恒投资管理有限公司将该房屋进户门钥匙、车库门钥匙等全部移交给朱根权。按照房地产买卖合同第四条约定，该房屋全部移交给朱根权、严惠玲、朱立伟。”2015年8月1日，被告碧恒公司向原告朱根权出具《情况说明》，上载：“……由于上海碧恒投资管理有限公司水、电没有安装到位等原因，朱根权所购房屋一直没有办理房产证，经过双方协商，上海碧恒投资管理有限公司同意在2015年底前为朱根权办理好房产证手续，并承诺补偿相应损失。”双方在落款处盖章、签字。2016年1月20日，被告碧恒公司的法定代表人杨正先出具《承诺书》，上载：“……由于本公司工作失误，本公司在向张峰和甲公司办理借款时，将朱根权、严惠玲、朱立伟所购的房屋作为抵押，担保给了张峰和甲公司。现本公司承诺朱根权、严惠玲、朱立伟所购的本公司房产归属为朱根权、严惠玲、朱立伟所有。与张峰和甲公司的债务由本公司还款，协商另行处理解决。特此承诺。”落款处由杨正先签名并加盖被告碧恒公司公章。另，2012年3月2日，张峰作为原告起诉碧恒公司的民间借贷纠纷一案本院立案受理。2012年5月8日，双方在本院主持下达成调解，本院亦制作了民事调解书，民事调解书载明，2009年12月31日，张峰和碧恒公司签订房地产借款及抵押合同，约定碧恒公司向张峰借款1,400,000元，并约定了借款期限、借款利率、违约责任等，双方约定以碧恒公司名下的位于上海市奉贤区房产作为担保。合同签订后，张峰向碧恒公司出借了借款，双方于2010年1月5日至房地产登记机构办理了房地产抵押权登记手续。双方当事人自愿达成如下协议：“一、上海碧恒投资管理有限公司结欠张峰截止至2012年2月6日的借款本金及利息1,596,000元、违约金196,000元，合计1,792,000元；二、上述1,792,000元，上海碧恒投资管理有限公司于2012年6月6日前向张峰支付1,500,000元，若逾期未付清，则应另行支付张峰赔偿金98,000元；上海碧恒投资管理有限公司于2012年8月6日前向张峰支付277,500元，若逾期未付清，则还应再行支付张峰赔偿金98,000元；余款14,500元上海碧恒投资管理有限公司于2012年11月5日前支付给张峰；三、若上海碧恒投资管理有限公司未能在2012年11月5日前向张峰付清上述全部款项，则张峰有权向法院申请执行，以上海市奉贤区房屋折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归上海碧恒投资管理有限公司所有，不足部分由上海碧恒投资管理有限公司继续清偿；四、案件受理费减半收取计10,842元，由张峰负担。”2013年3月6日，张峰依据民事调解书向本院申请执行。2015年11月16日本院执行过程中对涉讼房屋进行拍卖。2016年3月3日，本院立案受理本案原告方提出的执行异议。同年4月20日本院出具执行裁定书驳回了本案原告方的异议。2016年4月6日，原告方名下的房屋产权发生变更，其中上海市浦东新区西河浜路产权变更登记在原告严惠玲名下，上海市浦东新区华夏二路房屋产权变更登记在原告严惠玲、朱立伟名下。上述事实，由原告提供的认购别墅定单、上海房地产买卖合同、付款凭证、上海市房地产业销售统一发票、房屋移交手续、情况说明、承诺书、合同备案信息查询结果、上海市房地产登记簿、执行裁定书，被告提供的上海市房地产登记簿、户口本及双方当事人的陈述证实。本院认为，原告方与被告碧恒公司于2008年1月9日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示、未违反效力强制性规定，本院予以确认。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告方未就涉讼的上海市奉贤区房屋办理物权登记，不产生相应的物权效力。被告张峰对被告碧恒公司拥有合法债权，且就涉讼的上海市奉贤区房屋办理了抵押登记手续，原告张峰以抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿符合法律规定，本院予以确认。在原告方与被告碧恒公司的房屋买卖合同及被告张峰的债权均合法有效的情况下，本案的争议焦点在于适用的法律规定。原告方要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，然因原告方购买的涉讼房屋系房地产经营者所开发的商品房，故不适用第二十八条的规定，应适用第二十九条的规定。对比《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告方名下有其他房屋用于居住，故不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件，故原告方要求确认其系涉讼房屋的所有权人，要求被告碧恒公司协助原告方将上述房屋产权过户至原告方名下的诉讼请求及原告方要求判令被告张峰不得执行涉讼房屋的诉讼请求本院不予支持。如果原告方确有证据证明涉讼房屋不能办理产权过户的责任在于被告碧恒公司，原告方可另案向被告碧恒公司主张损害赔偿。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱根权、严惠玲、朱立伟与被告上海碧恒投资管理有限公司于2008年1月9日就上海市奉贤区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、驳回原告朱根权、严惠玲、朱立伟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,440元，由原告朱根权、严惠玲、朱立伟共同负担11,720元，被告上海碧恒投资管理有限公司负担11,720元，被告上海碧恒投资管理有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告朱根权、严惠玲、朱立伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬审 判 员  沈 群人民陪审员  尹 萍二〇一六年十一月十五日书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。