杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初3757号原告：徐丰，女，1975年11月30日出生，汉族，住浙江省松阳县。被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号。法定代表人：张伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。原告徐丰诉被告杭州田逸之星置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年5月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后依法适用简易程序审理，后在审理过程中转为适用普通程序审理，由王晓芳任审判长，与人民陪审员杨胜云、杜志康组成合议庭，于2016年10月14日对本案公开开庭进行了审理。原告徐丰与被告杭州田逸之星置业有限公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丰向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金和产权办理逾期违约金共计：385220.71元（此金额计算到2016年5月7日，实际应算到判决之日），此后产权办理逾期违约金以月为单位于次月15日及时支付给原告。2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月27日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为：2013预1217214。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼304室，建筑面积为50.68平方米，总价款人民币524538元整。原告于2013年4月27日前向被告支付首付款计人民币264538元，并按照合同约定从华夏银行股份有限公司杭州解放支行处按揭贷款向被告支付购房余款人民币260000元整。至此，原告向被告付清全部房款共计524538元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但是由于被告的原因，在约定时间内被告未如期交房，直到2016年4月20日，被告才发收房通知书定于2016年5月7日交房，根据双方签订的商品房买卖合同约定的出卖人交房逾期违约责任，交付逾期在90天内按照总房款的万分之五每日支付违约金，交房逾期90天以上的按照总房款的万分之十每日支付违约金。根据产权登记的约定，出卖人承诺在2014年9月30日前取得土地、房屋权属交付买受人，逾期180天以上按日向买受人支付万分之一的违约金。根据上述约定，原告要求被告支付房屋未交付违约金为524538.00元（已付房款）*10/10000*676（天）=354587.69元（算至2016年5月7日）以及证书未交付违约金524538.00元（已付房款）*1/10000*584（天）=30633.02元（暂算至2016年5月7日），以上二项共计违约金为385220.71元。被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）答辩称：1.原告未按约及时办理按揭贷款，原告应承担相应的违约责任。2.原告主张的违约金及赔偿金的计算方式过高，应按照原告实际损失的为准，并提供相应的证据予以证明其实际损失。3.本案涉案房屋已交付，故原告要求被告支付逾期交房违约金至判决之日毫无依据。为证明诉讼请求所依据的事实，原告徐丰向本院提交下列证据：1.房屋买卖合同一份，证明逾期交房的违约事实。2.发票一份，证明原告按约缴付首付款的事实。3.延期交房致歉信一份，证明被告违约的事实。4.房屋抵押借款合同一份，证明剩余的房款原告在约定期限内付清的事实。上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告徐丰所提交的证据的三性无异议，但认为该合同中约定的违约金过高，应以原告的实际损失为准，且原告存在逾期办理按揭贷款的违约行为。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4均无异议，上述证据具有真实性、合法性，与本案相关联，本案予以确认。被告田逸之星公司未向本庭提交相应的证据材料。综合上述有效证据及原告的陈述，本案认定如下案件事实：位于杭州市下城区杭州华丰路与华东路交叉口西北角的田逸之星大厦楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年4月27日，原告徐丰与被告签订合同编号为2013预1217214《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星大厦2号楼304室，建筑面积50.68平方米的房屋，单价每平方米为10350元，总价款524538元。原告于2013年4月27日前向被告支付首付款计人民币264538元，并按照合同约定从华夏银行股份有限公司杭州解放支行处按揭贷款向被告支付购房余款人民币260000元整。至此，原告向被告付清全部房款共计524538元整。被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，合同约定逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。合同还约定，被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起且办理完成退房手续后30日内将原告已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付全款524538元，但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月30日，被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年12月31日前交房。2016年4月20日，被告才发收房通知书定于2016年5月7日交房。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房以及产权逾期交付违约金等诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金自2014年7月1日起计算至原告主张的2016年5月7日共计676天，为87880元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一暂计算至判决之日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起计算至判决之日为40022元（524538×763×0.0001），之后的违约金算至判决之日。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐丰交付房屋的违约金87880元；二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐丰未办理权属证书的违约金40022元；三、驳回原告徐丰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7078元，由原告徐丰负担4220元，被告杭州田逸之星置业有限公司负担2858元。原告徐丰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  王晓芳人民陪审员  杨胜云人民陪审员  杜志康二〇一六年十一月二日书 记 员  孙 瑾