江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初13394号原告：佑林泛太（昆山）置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带机场南路5A号。法定代表人：马军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱娟芳，该公司法务。被告：刘萍，女，1975年9月11日出生，住安徽省铜陵市。原告佑林泛太（昆山）置业有限公司（以下简称佑林公司）与被告刘萍商品房购销合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告佑林公司的委托诉讼代理人朱娟芳、被告刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佑林公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》；2、被告支付原告违约金35076.75元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年4月23日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的XX花园XX幢XX室，房款总价701535元，付款方式为分期。后原告多次电话催促被告付款，且于2016年8月4日发出《催交房款通知》，但被告仍结欠原告最后一期房款210000元，且逾期付款已达30天，原告据此享有合同解除权，并应由被告按照合同约定支付原告违约金（总房款的5%）。现原告根据双方签订合同的约定，行使解除权，请求人民法院判如所请。被告刘萍辩称，被告没有收到催款通知，原告没有按照约定的时间交房，后来被告搬家，就没有收到原告的任何通知。本院经审理认定事实如下：2013年4月23日，原告佑林公司（××）与被告刘萍（××）签订《商品房购销合同》（合同编号2013014528），约定被告刘萍购买原告佑林公司开发的XX花园（XX）XX幢XX单元XX号房；合同约定房款总价为701535元，被告刘萍的付款方式为：2013年4月23日付款30%即211535元、2013年6月9日支付20%即140000元、2013年9月9日支付20%即140000元、2014年3月9日支付30%即210000元；被告逾期付款的违约责任详见本合同附件四补充协议相关约定；原告佑林公司应该在2014年9月20日之前将取得交付备案证书的房屋交付给被告。在该合同附件四补充协议中约定：××属于一次性付款方式的，须付清全部房价款及《认购须知》中相关费用，方可要求××交付该商品房；××属于按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且××付清到期房款及《认购须知》中相关费用后放可要求××交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延，××无需支付延期交付违约金；××未按合同规定的时间付款或者办妥按揭手续的，每逾期一日按未付款额或贷款额的万分之二向××支付违约金，逾期达30天的，××有权解除合同收回该商品房另行处理，××应按总房价的5%向××支付违约金；买卖一方基于本合同发送给对方的通知，应以书面形式送达到双方在本合同中所记载的地址或××所购商品房的地址，××更改本合同内记载地址，须在变更后三日内书面通知××，非××原因导致通知不能送达或被邮局退回的，由此造成的后果及损失由××承担。上述合同签订后，被告刘萍陆续支付原告购房款491535元。2014年10月15日，原告佑林公司取得涉案房屋的昆山市商品房房屋交付使用备案证书。2016年8月2日，原告佑林公司向被告刘萍发出“催交房款通知”，内容为：您于2013年4月23日与我公司签订了XX花园（XX）XX幢XX单元XX号商品房的《商品房购销合同》及其补充协议（简称合同），合同规定您应在2014年3月9日支付总房价的30%即210000元，但遗憾的是，虽经我司多次催促，你至今仍未缴纳该笔房款。…….为维护您的合法权益，避免不必要的损失，望您于本函件发出之日起7日内补交齐所拖欠的房款。逾期支付我司将采取必要的法律措施。原告佑林公司将该通知书邮寄至被告在商品房购销合同中预留的地址，即上海市XX区XX路XX弄XX号，快递投递结果显示为“已签收”。2016年8月17日，原告佑林公司再次向被告刘萍发出“解除商品房购销合同告知书”，内容大致为由于被告刘萍未能按照约定缴纳剩余购房款，故原告佑林公司按照合同约定行使合同解除权，请被告刘萍接到该通知书后三日内到原告佑林公司办理合同解除的相关手续。该通知书的邮寄送达地址仍为上海市XX区XX路XX弄XX号，快递投递结果显示为“已签收”。被告刘萍表示由于其已搬离上海市XX区XX路XX弄XX号的地址，故其未收到上述两份通知。审理中被告刘萍主张其未按约支付购房尾款的原因在于原告存在逾期交房的行为。现被告刘萍不同意解除合同，并于2016年11月16日将结欠原告的购房款210000元支付至本院账户。上述事实，由《商品房购销合同》、昆山市商品房房屋交付使用备案证书、催交房款通知、解除商品房购销合同告知书、快递单、汇款单以及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人应该全面履行合同义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律效力。购销合同中关于被告刘萍的付款期限约定为分期付款，最后一期房款210000元的付款时间为2014年3月9日前，被告确实存在逾期付款的违约行为。购销合同中约定原告佑林公司的交房时间为2014年9月29日，但原告佑林公司实际取得交付备案证书的时间为2014年10月15日，晚于合同约定的交房时间，故原告佑林公司亦存在逾期交房的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，当事人行使合同解除权是有时间限制的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人的催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”之规定，在被告刘萍出现逾期付款的违约行为之日（2014年3月10日）起，至原告于2016年8月2日向被告发出催款函期间，原告并无充分证据佐证其已向被告催告，故原告依据被告逾期付款的违约行为而享有的合同解除权已经消灭。2016年8月2日，原告向被告发出催款通知，该通知的投递结果显示为“已签收”，且送达地址为双方合同约定的被告通讯地址，故被告主张没有收到该通知，本院不予采信，视为被告已经收到该通知。在该通知规定的期限内，被告应该及时补足房款，双方全面履行各自的合同义务。但被告未能按时付款，有违合同××之义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第24条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，原告佑林公司向被告发出的合同解除通知在被告有异议的情况下，解除通知自到达时并不必然生效，应给予被告合理的异议期限。关于异议期，如果合同有约定的，则根据合同约定确定，在合同没有约定的情况下，根据上述法律规定，给予三个月较为适宜。原告佑林公司于2016年8月17日向被告发出解除合同通知，于2016年8月26日向本院提起诉讼，被告尚在异议期间。庭审中被告明确表示不同意解除合同，并在本院要求的限期内将剩余购房款210000元支付至本院，故原、被告之间仍具有继续履行购销合同的基础和条件，双方应继续履行该合同，从维护交易稳定与安全的角度出发，本院对原告主张解除购销合同的诉讼请求不予支持。关于违约金，被告刘萍存在逾期付款的行为，且其主张未依约付款的理由不能成立，故被告应按照合同约定承担违约责任。但原告诉请的违约金是根据被告存在根本违约导致合同解除所应承担的合同总价5%的违约金，而非基于被告逾期付款而应承担的违约金，该两种违约金的性质有所不同。因原告诉请合同解除不能成立，故其关于违约金的诉讼请求亦应予以驳回。对于被告逾期付款的违约责任，可由原告另案主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告佑林泛太（昆山）置业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10816元，减半收取5408元，由原告佑林泛太（昆山）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。代理审判员 张 伟二〇一六年十一月二十二日书 记 员 沈佳萍附相关法条：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。