上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23686号原告：张海鹰，男，1984年7月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告：马怡蕾，女，1989年5月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：张慧婧，上海市祥华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨磊，上海市祥华律师事务所律师。被告：郑美芬，女，1962年4月25日出生，汉族，户籍地杭州市。被告：管新连，男，1960年8月2日出生，汉族，户籍地杭州市。两被告共同委托诉讼代理人：张飞燕，上海瀚元律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李婷婷，上海瀚元律师事务所律师。原告张海鹰、马怡蕾与被告郑美芬、管新连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海鹰、马怡蕾及其委托诉讼代理人张慧婧、杨磊，被告郑美芬、管新连的委托诉讼代理人张飞燕、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海鹰、马怡蕾向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同；2.被告支付原告延迟履行违约金，按已付房款113万元的日万分之五计算，自2016年7月31日起至实际履行日止的延迟履行违约金；3.被告按约交房；4.被告承担本案的诉讼费和保全费。事实与理由：原告夫妻与被告夫妻于2016年5月6日协商一致，由原告购买被告所有的位于本市沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告已陆续支付被告113万元，剩余房款双方约定由原告申请银行贷款支付，2016年7月31日前被告应当配合原告办理过户手续，以获得银行放款，并约定已付房款日万分之五的延迟违约金。但被告在7月4日向原告和中介表示毁约意向，不愿意出售房屋，后双方多次商谈无果，原告的贷款在2016年8月5日审批下达，只要房屋过户手续办好，就可以放款，此后原告通过短信、微信、书信多种方式通知被告办理过户，均遭被告拒绝。现原告马怡蕾已怀孕待产却只能在外租房居住，故向法院起诉。被告郑美芬、管新连辩称，驳回所有诉请。原告在合同约定的期限内未办理完成贷款手续，实属违约。示范合同第9条规定，原告未按期付款，应当支付违约金，逾期20日后，除应支付的违约金外，被告有权单方解除合同。示范合同附件三明确被告同意原告向银行申请贷款，但被告贷款完毕的时间超过约定时间，基于原告的违约行为，被告才发函要求原告现金支付剩余购房款，则合同继续履行。本院确认如下事实：原告张海鹰、马怡蕾系夫妻关系。被告郑美芬、管新连系夫妻关系，两被告系上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。经案外人上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原告张海鹰、马怡蕾(合同乙方、买受人)与被告郑美芬、管新连(合同甲方、卖售人)于2016年6月19日网签一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，被告将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，转让价为376万元；甲方于2016年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2016年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定：……5、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。……8、本合同正本内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条款、付款协议为准。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方首期房价款113万元；2、……甲方收到乙方支付的首期房价款后3日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交上海中原代为办理抵押注销手续；4、甲方同意乙方通过向银行贷款申请260万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应当于本协议第4条所述产权交易过户当日将其不足并支付给甲方。5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房地产税申报结果后3日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。6、于2016年7月31日甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房屋交付给乙方，同时乙方应自行支付给甲方尾款3万元。2016年5月6日，原告张海鹰分别向被告支付2万元、8万元定金，被告郑美芬出具了收据。2016年6月19日，原告张海鹰向被告支付70万元、33万元购房款，被告郑美芬出具了收据。2016年7月4日，被告联系原告，双方约定第二天见面。2016年7月5日，原、被告双方在中介公司进行沟通。2016年8月4日、5日，原告通过短信、微信方式告知并催促被告方办理过户手续。原告并通知被告若三日内依旧不予配合，将采取法律途径维权。2016年8月9日，原告张海鹰电话联系被告管新连，沟通中，原告张海鹰说：“28号你打电话给我，我也和你说过了，贷款要晚几天，你也说过5号之前过户就可以”。被告管新连答：“对额呀，……”。电话中被告另表示贷款贷出来也不考虑过户，给钱才过户，一手交钱、一手交房。2016年8月10日，被告委托律师向两原告发出律师函，认为原告已违约，为保障交易安全，通知原告：1、你方最迟应于2016年8月20日前付清本房地产买卖合同约定的全部房款，并支付逾期支付房款的利息及违约金；2、若你方未能按照上述期限付清所有款项的，本房地产买卖合同自动于2016年8月20日解除，届时你方仍应承担合同约定的利息和违约金；……。2016年8月11日，原、被告通过短信联系，原告确认收到被告方快递，但认为是被告坚持不过户。庭审中原告陈述该日期法院已立案受理本案。另查明，被告郑美芬已于2016年7月5日将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋中原有贷款结清，但截至庭审之日该房屋上所设抵押权尚未涤除。2016年7月5日，原告向中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行)申请住房公积金贷款、商业借款。2016年8月5日，马怡蕾作为借款人、马怡蕾与张海鹰作为共同抵押人与建行分别签订了《住房公积金个人住房贴息贷款合同》、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，共计借款260万元。上述两份合同均约定贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，即被告郑美芬名下账户。2016年7月29日，原告通过房地产中介公司与案外人签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年8月1日至2016年12月30日止；租金每月5,000元，按3个月为一期支付；定金5,000元；合同另约定了其他费用的承担方式、双方的权利与义务等。原告支付了相应的租金与2,800元佣金。诉讼中，被告方要求与原告方解除合同、退回已收价款，原告方未予同意，致调解不成。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、原、被告之间的手机短信截屏照片、公积金与商业贷款合同、房屋产权信息、录音书面材料、短信往来、租赁合同、居间协议、医疗单据，被告提供的贷款结清证明、律师函等证据材料以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按上述约定全面履行各自义务。本案中，被告郑美芬、管新连以原告方未能在约定时间内完成贷款构成违约，故要求以现金方式支付剩余价款。原告则认为银行贷款已获审批，是被告尚未将房屋抵押权撤销。本院认为，原告向银行申请贷款以被告支付购房款的方式符合双方约定，从2016年8月9日的电话记录可知被告方对于原告贷款手续审批迟延予以认可，况且原告方贷款已在2016年8月5日完成审批，贷款并指定一次性划入被告郑美芬名下账户内，支付剩余购房款并无障碍，现被告方要求以现金方式支付剩余价款与双方约定不符，亦无法律依据，本院实难支持。被告郑美芬、管新连未在合同约定的期限内办妥抵押登记注销手续，也未协助原告张海鹰、马怡蕾完成房屋过户，故其行为已构成违约。原告现要求被告继续履行合同及补充协议的请求，于法有据，本院予以支持。被告应当协助原告办理涉案房屋产权过户手续，并向原告交付房屋。而原告应当将剩余购房款支付给被告。由于被告违约，导致双方未能如期办理产权过户手续，被告应当按合同约定承担违约责任。合同约定违约金按原告方已付款日万分之五计算，故违约金应以本金113万元、按以每日万分之五计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑美芬、管新连与原告张海鹰、马怡蕾就位于上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)继续履行；二、被告郑美芬、管新连于本判决生效之日起三日内将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设抵押权涤除；三、原告张海鹰、马怡蕾于本判决生效之日起十日内支付被告郑美芬、管新连购房款263万元；四、被告郑美芬、管新连于本判决生效之日起十日内协助原告张海鹰、马怡蕾办理上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续。在办理产权过户手续过程中所需缴纳的全部税费均由原告张海鹰、马怡蕾负担；五、被告郑美芬、管新连于本判决生效之日起二十日内将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告张海鹰、马怡蕾；六、被告郑美芬、管新连于本判决生效之日起十日内偿付原告张海鹰、马怡蕾延迟履行的违约金(违约金计算方式为：以113万元为本金，自2016年7月31日起至被告郑美芬、管新连协助办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之五计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，保全费5,000元，由被告郑美芬、管新连负担(被告应负担之款均于本判决生效后十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴 琦二〇一六年十一月二日书记员 施佳艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。……