成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初2021号 原告成都浩佳物业服务有限公司，住所地成都市武侯区新城管委会武兴四路166号4栋2单元6层。 法定代表人何苗，总经理。 委托代理人蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。（特别授权） 被告张欢，女，汉族，1985年9月8日出生，住四川省德阳市旌阳区，现住新都区。 委托代理人林鑫，男，汉族，1990年1月24日出生，住四川省中江县，现住新都区。（系朋友关系，特别授权) 被告钟显云，男，汉族，1985年9月30日出生，住四川省绵竹市，现住新都区。 原告成都浩佳物业服务有限公司与被告张欢、钟显云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，由审判员罗勇独任审判，于2016年6月1日在第十一审判庭公开开庭进行了审理。原告成都浩佳物业服务有限公司的委托代理人蒲德洪到庭参加诉讼，被告张欢及其委托代理人林鑫到庭应诉。本案现已审理终结。 原告成都浩佳物业服务有限公司诉称，原告是位于成都市新都区XXX号“XXXX”商品房项目（以下简称：项目）的前期物业服务单位，被告购买该项目XX幢X单元XXXX号住宅后于2013年正式收房入住，并与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议第一条第二项第8款明确约定：乙方（被告）按规定交纳物业管理服务费、车位管理服务费等相关费用；第九条第三项约定：乙方（被告）违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金。截止到2015年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费2458.41元为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付截止2015年12月31日止的物业服务费2458.41元,违约金248.3元；2、本案诉讼费由被告全额承担。 被告张欢委托代理人林鑫辩称，原、被告建立物业服务关系无异议，但双方签订的前期物业协议，认为原告方没有尽到履行合同约定的义务，且多次向原告提出治安、清洁等问题，原告方并没有整改，且我方已经支付了一部分物业服务费，没有拒缴物业服务费。 原告成都浩佳物业服务有限公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明： 1、原、被告主体身份信息； 2、前期物业服务合同、在新都区房管局备案的前期物业合同及备案表，以此证实双方建立了物业服务关系并且该合同进行了备案； 3、收房流程表，以此证实二被告在2013年11月9日收房并入住； 4、缴费通知单及缴费情况说明，以此证实原告对二被告物业服务费的催收； 5、装饰装修管理服务协议，以此证实原告方履行了物业管理告知和服务义务； 6、关于XXXX小区内违法经营旅馆的报告及公告各1份，以此证实原告方对小区的违法经营旅馆进行了整改。 经庭审质证，被告张欢对原告所举证据1、2、6的三性均无异议。对证据3、5的真实性无异议，但只能证明原告履行了告知义务；对证据4中原告的备注信息真实性不予认可。 被告张欢为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明： 1、备案的前期物业服务合同； 2、原、被告签订的前期物业服务协议； 3、四川省地方标准住宅物业服务登记划分、成都市关于规范我市物业服务收费管理的通知、成都市关于我市物业服务登记划分物业服务收费政府指导价标准的有关问题的通知、成都市物业服务力量配备指导标准各一份； 4、部分业主对小区整改的意见书； 5、我方已缴纳的物业服务费及生活垃圾处置费的收据； 6、小区环境及业主与物管发生纠纷情况照片一组。 经庭审质证，原告成都浩佳物业服务有限公司对被告所举证据1、5的三性均无异议；对证据2因无被告签名，不予质证；对证据3中成都市关于规范我市物业服务收费管理的通知、成都市关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准有关问题的通知，因我方于2012年9月备案的前期物业服务合同，该规定是于2013年1月1日起正式施行的，本案不适用该规定，不应作为本案的地方政策参考依据，对证据中四川省地方标准住宅物业服务登记划分、成都市物业服务力量配备指导标准给一份，我方是符合该规定的；对证据4可以看出，原告履行了物业管理业务，涉及到的住改商及违规搭建问题，我方已经向相关部门进行了函告，相关部门已经进行了处理，原告方只有监督权和管理权，没有执行权，原告已经履行了相关义务；对证据6的真实性不予认可，不予质证。 经审理查明，2012年9月1日，原告与成都传化置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为成都传化置业有限公司开发的位于成都市新都区XXX号XXXXX号地块X区的建筑提供物业管理服务，合同第十条约定了“物业服务费用按半年交纳，业主应在费用到期前十五日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起业主每天按应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金。”该合同于2012年9月14日在成都市新都区房地产管理局物建管理科备案。2013年11月19日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的位于成都市新都区XXX号XXXX小区XX幢X单元XXXX号房屋（建筑面积为86.26平方米）提供物业管理服务，该协议第四条约定了物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，即物业服务费为129.39元/月，并约定“每个季度费用期满前15日交纳下季度物业服务费”。被告自2014年6月1日起，至今未向原告交纳物管费，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳所欠费用。截止2015年12月31日，共欠原告浩佳物业新都分公司物业服务费2458.41元，故原告诉至本院。 本院认为，原告浩佳物业新都分公司与被告张欢签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效成立的合同。原告浩佳物业新都分公司已履行了合同约定的提供物业管理服务的义务，被告主张原告未按合同约定提供物业服务证据不足，本院不予采信。被告张欢未按照约定履行支付物业服务费的义务，应当向原告支付自2014年6月1日起至2015年12月31日的物业管理费2458.41元，并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。本案双方当事人在合同中约定自逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，由于原告主张按照备案合同中约定的自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，本院对此予以确认，故被告应当支付原告2014年6月1日起至2015年12月31日止未交物业管理服务费的违约金248.3元。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告张欢、钟显云于本判决生效后十日内，支付原告成都浩佳物业服务有限公司新都分公司从2014年6月1日起至2015年12月31日止的物管费2458.41元， 二、被告张欢、钟显云于本判决生效后十日内，支付原告成都浩佳物业服务有限公司新都分公司违约金248.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告张欢、钟显云负担（此款原告已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 勇 二〇一六年十一月十五日 书记员 陈茜超