上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9105号原告：上海奥林匹克物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：甘木荣，董事长。委托诉讼代理人：黄娟，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：马玉晓，上海杰博律师事务所律师。被告：上海东亚房产开发公司，住上海市闵行区、。法定代表人：蒋书洪，总经理。委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。原告上海奥林匹克物业管理有限公司与被告上海东亚房产开发公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理，依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄娟、被告的委托代理人尤国民到庭参加诉讼。审理过程中，经当事人同意及院长审批，本案依法延长简易程序审限3个月，并于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟、马玉晓以及被告的委托诉讼代理人尤国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付其位于上海市松江区新松江路2500弄26套商铺自2015年1月1日到2016年3月31日止的物业管理费131,944.50元；2、被告支付逾期支付物业费违约金96,451.43元。事实和理由：被告系位于上海市松江区新松江路2500弄26套商铺的业主，该26套商铺产证登记的具体号牌为：文涵路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、文涵路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室以及文涵路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室(以下统称系争26套商铺)。2011年1月1日，原告与上海市松江区蓝色剑桥业主大会签订《物业服务合同》，约定原告向包括被告在内的蓝色剑桥业主提供物业管理服务，物业管理费标准为商铺2元/月×平方米，业主应于每季度第一月的5号前按季缴纳物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三支付违约金。原告自2011年11月1日至2016年3月31日为该小区提供物业服务。但被告未按约如期支付自2015年1月1日至2016年3月31日止的物业管理服务费。被告辩称：对系争的26套商铺属于被告没有异议，该26套房屋确实在蓝色剑桥小区外围，但原告提供的居委会证明只能说明原告对蓝色剑桥小区内的别墅住宅提供了物业服务，但是不能证明原告对外围的商铺提供了物业服务，且出具说明的同一主体也提供了证明表明其是不清楚商铺物业服务情况的。事实上，自2014年底物业服务合同到期后，原告没有继续对系争商铺提供物业服务，也没有和被告签订任何物业管理服务合同或者其他物业协议。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定，双方没有争议的事实如下：被告是系争26套商铺的产权人，建筑面积合计4398.15平方米，系争26套商铺属于蓝色剑桥小区范围，位置为小区外围商铺。2011年4月30日，上海市松江区蓝色剑桥业主大会(甲方)与原告(乙方)签署《蓝色剑桥元庭物业服务合同》，约定1、由原告对位于松江区新松江路2500弄蓝色剑桥元庭提供物业管理服务，物业类型为联体别墅/商铺；2、合同期自2011年1月1日至2014年12月31日止，自2011年1月1日至2012年12月31日的收费标准为商业用房2元/月·平方米，自2013年1月1日至2014年12月31日的收费标准住宅为“再议”；3、物业服务费用按季缴纳，业主应在每季的第一个月的5号前履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：业主应每日按照应付未付物业服务费金额的千分之三支付违约金，按日累计；4、本合同期限届满前壹月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后壹月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，乙方在合同期满后继续为甲方服务期间按照本同约定服务费用收取标准收取服务费用。该合同到期后，双方未再签订其他物业服务合同。被告确认自2015年1月1日开始未就系争26套商铺支付物业服务费。原告称对商铺所在小区实际服务至2016年3月31日。2016年2月24日，上海市松江区方松街道久阳居委会及上海市松江区蓝色剑桥业主委员会出具服务期限情况说明，称上海蓝色剑桥小区自交房之日起至2016年3月31日止均由原告提供物业管理服务。而在2016年6月15日，上海市松江区方松街道久阳居委会及上海市松江区蓝色剑桥业主委员会又出具情况说明称：原告与上海市松江区蓝色剑桥业委会2011年4月30日签订物业管理合同，到期时间2014年12月31日。到期后因新业委会换届及物业公司更换，原告代管小区至2016年3月31日止。期间原告对商铺范围是否提供合同要求的相关物业服务，蓝色剑桥业委会及方松街道久阳居委会无法确定。又根据原告提供的蓝色剑桥元庭小区业主服务中心维修台账显示，在2015年8月、10月、12月以及2016年1月有系争26套商铺中部分商铺报修记录。在原告与案外人签订的清洁服务承包合同、保安服务合同书等内约定的服务地点均为新松江路2500弄，并没有对别墅区和商铺区做分开的专门约定。以上事实，主要由物业服务合同、说明、承包合同、保安服务合同、台账及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于，自2015年1月1日开始至2016年3月31日止，原告是否对包括系争26套商铺所在的小区外围商铺区域提供了物业服务。对此本院认为，从原告接盘系争26套商铺所在小区的物业服务伊始，其与小区业主大会签订的物业服务合同所包含的范围即为小区内别墅和小区外围商铺，被告也确认基于原告的物业服务对合同期内的物业费足额进行了支付。那么，在原合同到期之后，原告应该小区业主大会之要求继续代管蓝色剑桥小区物业服务时，如按被告所述区分别墅和商铺而“厚此薄彼”从情理上看并不符合常理，原告没有必要拒绝提供同一小区商铺管理可能带来的收益，而被告也没有证据显示其拒绝接受原告的服务。特别是在原告提供的两份服务外包合同中，原告是以小区整体作为服务外包区域的，并没有把商铺单独划分出来，另外原告提供的维修业务台账显示，在原告主张的服务期间其也是有对商铺进行维修业务提供的。综上，本院认定，原告对被告名下系争26套商铺自2015年1月1日至2016年3月31日止提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。至于物业服务费的标准，原告按照原合同约定的2元/平方米.月主张，并无不当，本院予以认可，则根据系争26套商铺的面积，被告应向原告支付物业管理费共计131,944.50元。至于逾期支付物业费之违约金，被告逾期不支付物业费应该按照合同约定向原告支付违约金。按照合同约定，物业费按季支付，每季违约金应在该季第一个月的5号前支付，则逾期违约金应以每季违约金为基数自该季第一个月的5号开始计算。现在原告按照合同约定的日千分之三的标准，以月为单位自当月1日开始计算至2016年3月31日止而主张的违约金96,451.43元不超过按照合同约定计算的违约金，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决如下：一、被告上海东亚房产开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥林匹克物业管理有限公司物业管理费131,944.50元；二、被告上海东亚房产开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥林匹克物业管理有限公司逾期支付物业管理费违约金96,451.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,726元，减半收取2,363元，由被告上海东亚房产开发公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年十一月十日书记员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。