贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1755号上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人杨昌鑫，总经理。委托代理人廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）罗小琼，女，1957年8月18日出生，汉族，原凯里市第一塑料厂退休职工，户籍地：贵州省凯里市，现住凯里市。上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人罗小琼商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，1.关于诉讼时效的问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上并没有被上诉人的亲笔签名，该函不能证明被上诉人在诉讼时效期内向上诉人主张过权利，《关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复》，被上诉人也没有提交证据证明其属于被回复的“部分业主之一”，《关于要求退还缴纳房屋维修基金和房屋契税的函》上根本没有上诉人的任何签收证明，上诉人根本没有收到过这份函件，这份函件也不能证明被上诉人向上诉人主张过权利，被上诉人并没有证据证明提起的诉讼未超过诉讼时效；2.关于被上诉人要求退还房屋办证费、房屋契税、逾期办证违约金的问题，上诉人已经办理好了9栋楼的集体房产证，并且房产证已经在办理的后期阶段，只差过户这一个步骤，所以不应该退还。罗小琼未作书面答辩。罗小琼向一审法院起诉请求：一、被告支付原告逾期交房违约金14095.58元及逾期办理房屋权属登记证违约金3037.84元，合计17133.42元；二、被告退还原告办证费97元、房屋维修基金6076元、房屋契税9114元；三、被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2011年8月17日，以原告罗小琼为买受人、被告贵州大地联创房地产开发有限公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：“原告购买被告开发位于凯里市迎宾大道大地春城第9栋2层203号的房屋一套，房屋建筑面积86.18平方米，总价款301372元，原告在签订合同当日一次性支付房款301372元。被告于2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按原告所交房款的万分之一每日计付逾期交房违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”。合同签订后，原告于当天一次性交纳了购房款301372元。2014年3月9日，被告将房屋交付给原告；同时，原告向被告补交超出合同登记面积0.69平方米的购房款2413元（房屋总价款即为303785元）并交纳办证费97元、房屋契税9114元及维修基金6076元。2014年7月2日，原、被告就被告逾期交房所产生的违约金赔偿事宜达成协议，由被告向原告支付半年的物业服务费作为赔偿的违约金。2014年11月14日，大地春城业主向被告发出《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》；2015年9月22日，大地春城业主委员会向被告发出《关于要求退还交纳房屋维修基金和房屋契税的函》，被告对上述业主维权函件均已签收。由于被告的原因，原告至今未能取得房地产权属证书，且原告也不愿意退房，原告即于2016年6月14日以被告逾期交房、逾期办证等为由向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将合同约定的房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告应承担相应的合同违约责任。关于诉讼时效问题。被告认为原告提供的《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》的函件上并无原告本人的签名，不能以此证明原告是在诉讼时效内向被告主张过权利，因而已超过诉讼时效。本院认为，该函件于2014年11月14日由“大地春城业主”名义形成并发出，函件上虽没有原告或其他业主的签名，但被告已签收该函件并作回复。被告签收后没有对该函件上业主界定范围提出异议，同时也没有举证证明将原告排斥在该函件之外，应视为是对“大地春城业主”身份的认可。此外，2015年9月22日，“大地春城小区业主委员会”就房屋维修基金及契税事宜向被告发出《关于要求退还交纳房屋维修基金和房屋契税的函》。上述此类函件系原告主张权利的体现，本案诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，并适用二年的诉讼时效期间。诉讼时效期间应从被告签收函件后的2014年11月14日开始计算，原告的起诉日期为2016年6月14日并未超过二年期间，故被告辩解原告的起诉已超过诉讼时效的意见不能成立，本院不予采纳。关于逾期交房违约金。被告逾期交房的事实客观存在，但双方就该违约金的赔偿问题已于2014年7月2日达成协议处理完毕。此协议是双方当事人的真实意思表示，协议书合法有效，双方应当按照约定履行义务。现原告再次要求被告赔偿违约金，违背了双方的协议内容，属于重复主张权利，故本院对原告的这一诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金。由被告的原因，原告至今未能取得房地产权属证书。根据合同约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告应按照合同约定承担违约责任，即按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。原告已支付房屋总价款为303785元，故被告应承担的逾期办证违约金为303785元×1%＝3037.85元。关于原告要求被告退还其办证费97元及房屋契税9114元的诉讼请求，被告辩称上述费用系为了方便原告而代收，且需交给办证机关，故原告要求退还上述费用的诉请无事实及法律依据。因被告未能证明其向原告代收上述费用得到主管税务机关授权，且被告代收上述费用后并未为原告办理房屋产权证，现原告主张自行办理房屋产权证而要求被告退还办证费97元及房屋契税9114并无不当，本院应予支持。关于6076元房屋维修基金问题。因房屋维修基金（大修基金）是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，本案被告代为收取原告的维修基金属全体业主共同所有，该资金应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告主张被告退还维修基金的诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告罗小琼逾期办证违约金3037.85元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告罗小琼办证费97元，房屋契税9114元，合计9211元。三、驳回原告罗小琼的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由原告罗小琼负担150元、被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担155元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于诉讼时效问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》虽于2014年11月14日以“大地春城业主”名义形成并发出，但上诉人签收后并未对业主界定范围提出异议，也没有证据证明将被上诉人排除在“大地春城业主”该主体之外，应视为上诉人认可“大地春城业主”即是代表包括被上诉人在内的全体业主。所以，本案诉讼时效于2014年11月14日已发生中断，上诉人称被上诉人未有证据证明其诉讼并未超过诉讼时效的主张不成立；二、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人房屋办证费及契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的房屋办证费和契税得当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 罗安松审判员 王 珺二〇一六年十一月二十三日书记员 赵艳萍