上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初4680号原告吕巧英，女，1959年10月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。被告翟洁，男，1974年2月15日生，汉族，住安徽省。被告薛海誉，男，1976年2月5日生，汉族，住浙江省。委托代理人许玉淼，上海天之健律师事务所律师。原告吕巧英诉被告翟洁、薛海誉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕巧英的委托代理人郑昌伟、被告薛海誉的委托代理人许玉淼到庭参加诉讼。被告翟洁经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕巧英诉称，原告系上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有人，系争房屋是原告2003年购买，十几年来一直由原告及儿子贝晓君居住至今。目前，系争房屋非法更名为被告薛海誉。2005年12月23日，原告因缺钱通过上海双德商务咨询有限公司(以下简称双德公司)借款人民币(以下币种同)3万元，双德公司让原告出示身份证、户口簿、房产证、印章等抵押，原告借款心切，不懂法律、陷入圈套。之后，双德公司丁宝国等伪造购房协议、公证书等，背着原告将系争房屋所有权变更为被告翟洁。2006年4月2日，原告向浦东新区人民法院起诉，要求判令所谓房屋买卖无效，但因该案涉及刑事犯罪，(2006)浦民一(民)初字第11818号民事裁定书将该案移送公安机关处理，浦东公安局正式联侦查，后大部分罪犯受到惩处。事隔两年，2008年9月10日被告翟洁起诉原告，要求原告搬离系争房屋，庭审期间，经法院委托鉴定，被告翟洁出示所谓公证书、委托书等均系伪造，原告从未出售系争房屋，在面临败诉的情况下，被告翟洁撤诉。后被告翟洁又别有用心将系争房屋出售给被告薛海誉。2012年12月19日，被告薛海誉称从被告翟洁处花费108万元买来系争房屋，再次起诉要求原告儿子贝晓君搬离系争房屋，经两次庭审，在大量证据前，面临败诉的情况下，被告薛海誉称不明真相后撤诉。原告认为，系争房屋属于原告无疑，原告从未出售过系争房屋，两被告先后以非法手段名义上取得系争房屋，但从未来过系争房屋，如此买卖令人生疑。其实两被告系双德公司枪手，现有还原真相，法律应保护原告及儿子的合法权益。如被告薛海誉确花费108万元从被告翟洁处购房，可另案起诉，被告翟洁恶意售房给被告薛海誉的行为系无效、违法。为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令原告与被告翟洁及被告翟洁与被告薛海誉之间关于系争房屋买卖无效，并将系争房屋恢复登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。被告翟洁未到庭答辩，亦未提供证据材料。被告薛海誉辩称，两被告之间就系争房屋的买卖合同合法有效，被告薛海誉作为善意第三人依法取得系争房屋所有权，原告理应搬离系争房屋。被告薛海誉在整个房屋买卖过程中是善意的，且按照合同约定履行了自己的义务，房屋亦合法登记在薛海誉名下，被告翟洁是否是房屋的合法所有人均不影响薛海誉取得系争房屋。被告薛海誉系房屋合法权利人，原告方与被告也于2015年11月11日至街道人民调解委员会达成了调解协议，但原告未依双方协议履行。综上，被告薛海誉与被告翟洁之间买卖合同依法有效，原告主张无事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：2006年3月1日，丁宝国持经公证有原告签名的授权委托书与被告翟洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告将系争房屋以41万元的价格出售给被告翟洁，系争房屋亦被核准登记至被告翟洁名下。之后，原告在获知房屋产权发生变更后向本院起诉翟洁及双德公司，要求确认翟洁与双德公司之间就系争房屋的买卖无效；该案在审理中发现系争房屋产权在从原告名下变为翟洁名下过程中可能涉嫌犯罪，故依法将该案移送公安机关进行侦查，并裁定驳回原告的起诉。2008年10月24日，上海市公安局浦东分局经侦一大队出具工作情况，称在接受本院移送的吕巧英案件相关材料后经调查发现犯罪嫌疑人解春娣、陆小萍在2005年12月至2006年4月期间，通过房产中介公司采取假冒他人身份的手段进行公证，擅自将他人的房产过户，并向他人借款25万元，2006年12月29日，对犯罪嫌疑人解春娣、陆小萍涉嫌合同诈骗立案侦查，2007年9月3日对犯罪嫌疑人解春娣进行网上追逃，现解春娣尚未抓获。2008年9月，翟洁向本院提前诉讼，要求被告迁出系争房屋并支付相应房屋租金；该案审理中，根据当事人申请，对经公证的由原告签名授权丁宝国代为签订系争房屋买卖合同、代办过户手续等权限在内的委托书上原告签名进行鉴定，结论为该委托书上原告签名不是出自原告笔迹；后翟洁向本院依法撤回起诉。2008年8月，原告曾提起行政诉讼，要求撤销上海市房屋土地资源管理局于2006年4月26日向翟洁就系争房屋颁发的沪房地浦字(2006)第025492号房地产权证并要求国家赔偿，本院审理后裁定驳回了原告的诉讼请求。2008年12月4日，被告翟洁与被告薛海誉就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告薛海誉向被告翟洁以108万元的价格购买系争房屋。同日，被告翟洁出具收条确认收到被告薛海誉支付的购买系争房屋首付款28万元。2008年12月31日，被告薛海誉与深圳平安银行广发有限公司上海分行签订个人借款合同，贷款金额为72万元，之后，银行依约发放贷款72万元。2009年2月5日，被告翟洁出具收条，确认收到被告薛海誉支付的购买系争房屋房款8万元；同日，系争房屋被核准登记至被告薛海誉名下。2012年12月，被告薛海誉向本院提起诉讼，要求贝晓君搬离系争房屋并支付使用费；后该案由被告薛海誉撤回起诉。2015年11月11日，因薛海誉委托齐姮姮(甲方)要求贝晓军(乙方)搬离系争房屋，双方至上海市浦东新区花木街道调解委员会签订人民调解协议书，达成如下协议：一、甲方同意在签订本协议之日其十日内，查询房产证的真实性。如没有其他变化，乙方必须搬出芳华路XXX弄XXX号XXX室。二、乙方搬出此房，将户口迁出(贝晓军、吕巧英)，甲方同意一次性补偿乙方人民币贰万元(小写：20,000元)。三、其他无争执。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、上海市浦东新区人民法院民事裁定书、起诉状、公证书、鉴定意见书、民事诉状、起诉状、上海市房地产登记簿收条、个人借款合同、上海市浦东新区人民法院行政裁定书、人民调解协议书、个人账户交易明细清单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。丁宝国持非原告签名的公证授权委托书与被告翟洁就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，事后原告对其代理行为亦未予以追认，故丁宝国以原告名义与翟洁签订的买卖合同应属无效。对于被告翟洁与被告薛海誉之间的上海市房地产买卖合同，系争房屋在两被告签订买卖合同是登记在被告翟洁名下，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明，薛海誉据此与翟洁签订系争房屋买卖合同并依照合同支付了全部房价款，且系争房屋也过户至薛海誉名下，原告未举证证明两被告之间存在恶意串通；之后系争房屋交付过程中虽存有瑕疵，但不能据此推定薛海誉购买系争房屋出于恶意，亦不能以翟洁出售房屋时的恶意而推断薛海誉购买系争房屋为非善意，故原告要求确认两被告之间房屋买卖合同无效的请求，本院难以支持。根据系争房屋现状，原告要求恢复登记至原告名下的请求，本院亦难以支持。被告翟洁经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟洁与丁宝国以原告吕巧英名义于2006年3月1日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告吕巧英的其余诉讼请求。案件受理费18,210元，由原告吕巧英负担9,105元，被告翟洁负担9,105元；公告费820元，由被告翟洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一六年十一月二十三日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。