辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11144号上诉人（一审原告）：苏健南，男，汉族，1989年1月17日出生，住址沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：薛庆发（苏健南亲属），男，汉族，1963年4月2日出生。上诉人（一审被告）：张光进，男，锡伯族，1991年10月26日出生，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：周国忠，男，汉族，1955年9月17日出生，辽宁省合同法研究会辽中工作站工作人员。上诉人（一审被告）：张雪莲，女，汉族，1969年10月5日出生，住址沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：周国忠，男，汉族，1955年9月17日出生，辽宁省合同法研究会辽中工作站工作人员。上诉人苏健南与张光进、张雪莲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏健南上诉请求：撤销一审民事判决书，张光进、张雪莲承担上诉费用。主要理由：1、一审判决返还32,607元错误。年租金1.5万元，日租金应为41元，从2015年8月29日至2016年1月4日苏健南实际租用125天，租金应为5,125元。苏健南交纳租金及购买物品款4.5万元，扣除5,125元租金，故应判决返还39,875元。2、一审判决苏健南承担诉讼费200元不符合法律规定，应由张光进、张雪莲承担，或者返还给苏健南。张光进、张雪莲上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、诉讼费由苏健南承担。主要理由：1、2015年8月29日签订两份合同，但均未实际履行，约定款项并未给付，车辆转让款与本案无关。2、苏健南用房屋转让合同起诉，张光进在庭审中提供了店铺转让合同，合伙协议。一审法院以店铺转让合同判决张光进、张雪莲赔偿，以房屋转让合同判决苏健南给付张光进4.5万元，违反法律规定。3、合伙协议约定苏健南出资4.5万元负责店面局部装修调整，前期张光进已经投资20万元进行过装修，合伙生意盈亏需要共同承担，仅让张光进、张雪莲赔偿没有依据。即使赔偿也要经过有资质的部门评估作价。4、按照合伙协议履行经营中每月都亏损，双方产生矛盾。张光进多次提出结账，账目苏健南掌握，苏健南不肯结账。2016年4月，房主将门市房门堵死不让经营，合伙经营双方损失相等。苏健南二审提交如下证据：证据1：《机动车交易协议书》，主张证明自己以8万元将车辆转让给张光进，张光进实际给付车辆转让款3.5万元。证据2：房主王玉德出具的情况说明，主张证明房主是王玉德。张光进、张雪莲对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，提出车辆转让按照协议约定履行完毕，与本案无任何关系。对证据2有异议，提出与本案无实际意义，双方签订的《房屋转让合同》和《店铺转让合同》均未实际履行。苏健南一审诉请：苏健南与张光进于2015年8月29日达成租赁协议，将原王玉德租给其的房屋转租给苏健南，房租和设备每月6,923元，从2015年8月29日至2016年3月15日止，苏健南共交租金45,000元。苏健南租房后营业至2016年1月4日，房主王玉德将苏健南租的门市房门堵死不让营业。苏健南报警，派出所现场调解无效，现起诉要求张光进返还2016年1月4日至3月15日期间不能营业的房租款16,384元。苏健南起诉后，以张光进代理张雪莲转租房屋为由，追加张雪莲为被告，要求其承担责任，并要求返还4万元。张光进、张雪莲一审共同辩称：2015年8月29日苏健南、张光进签订的合同无效，因为房屋所有人与张雪莲签订的合同中明确约定不得转租。2015年8月29日苏健南、张光进签订的两份合同没有实际履行。因苏健南、张光进另签订了一份合伙经营合同，2016年1月4日房主王玉德将门市房门堵死，苏健南、张光进都是受害者，门堵死后，因苏健南管理账目，张光进多次要求与苏健南算账，苏健南说经营亏损，现有起诉说每月盈利26,800元，此案处理后，苏健南、张光进还要算账。一审法院查明事实：2014年4月15日,张雪莲与案外人王玉德签订房屋租赁合同,约定王玉德将位于辽中镇政府路252号的房屋出租给张雪莲,租赁期限为3年,从2014年3月15日至2017年3月15日止，未经允许不得私自出租和转租。签订房屋租赁合同后，张雪莲授权张光进在所租房屋中从事商业经营。2015年7月20日，苏健南与张光进签订合伙协议。2015年8月29日，苏健南与张光进签订房屋转让合同、店铺转让合同，房屋转让合同约定，张光进将位于政府路二高对面星火音乐串吧所有设施转让给苏健南，设施价格和房租共计45,000元，房屋转让合同约定的租赁期限从2015年8月29日至2016年3月15日,张光进保证房屋所有权归自己,若房屋产权有瑕疵，赔偿苏健南包括但不限于房租及苏健南购买物品、设备的费用45,000元。店铺转让合同约定，房屋租赁期限从2015年4月1日至2016年4月1日，保证三年租金不变。根据双方约定，张光进在给付苏健南车款时扣减了设施价格和房租共计45,000元。2016年1月4日，王玉德以房屋转租未经其允许为由阻止苏健南继续经营。一审法院认为：2015年8月29日苏健南、张光进签订的店铺转让合同及房屋转让合同，实质上包括了房屋转租合同关系和房屋内张光进所有的经营设备和物品买卖合同关系。店铺转让协议与房屋转让协议约定的租赁期限不一致，因店铺转让协议注明年租金15,000元，房屋转让协议对租金数额没有明确约定，故以店铺转让协议约定确定租金数额，以店铺转让协议与房屋转让协议的签订日期为转租合同的始期。从2015年8月29日至2016年3月15日，房屋租金为8,125元，苏健南支付张光进物品款和房屋租金45,000元，所以经营物品价款为36,875元。因张光进转租房屋前，未经原出租人同意，嗣后原承租人提出异议，阻止苏健南继续经营，苏健南和张光进所签订的房屋转租协议无效，张光进有义务在扣除苏健南实际使用房屋期限对应的租金后返还租金，即8,125元-15,000元÷360天×125天=2,916元。苏健南所有的经营物品买卖合同，因房屋转租合同无效，苏健南有权解除合同，合同解除后，张光进应返还苏健南物品买卖价款，因合同约定三年房租不变，返还价款根据实际使用时间与预计使用时间三年之间比例进行相应扣除，36,875元－36,875元÷1080天×125天=32,607元。苏健南应返还张光进相应物品，因张光进坚持认为双方之间的房屋转租合同和经营物品买卖合同未实际履行，双方实际履行了合同协议，要求按照合伙协议处理纠纷，未对返还物品的名称及数量等进行辩论，为保护其权利，本案中不对返还物品事宜进行审理，若有争议张光进可以另行主张权利。由于转租行为是否属授权事项不明确，被代理人张雪莲承担返还责任，代理人张光进承担连带责任。因证人对店铺转让合同及房屋转让合同约定的转让价款交付情况作出合理说明，且另案苏健南提起财产损害赔偿，并持有购买装修材料和运营设备的相关收据，故张光进称2015年8月29日双方签订的两份合同没有实际履行，应按照合伙协议处理的反驳理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百二十四条之规定，一审法院判决：一、原告苏健南与被告张光进2015年8月29日签订的房屋转让合同、店铺转让合同中的关于房屋租赁的约定条款无效，被告张雪莲于本判决生效后10日返还原告苏健南房屋租金2,916元；二、解除原告苏健南与被告张光进2015年8月29日签订的房屋转让合同、店铺转让合同中的关于设备物品转让的约定条款，被告张雪莲于本判决生效后10日返还原告苏健南设备物品转让款32,607元；三、被告张光进以上第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告苏健南的其他诉讼请求。本判决确定的金钱给付义务，如逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告苏健南承担200元，被告张雪莲、张光进承担600元。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。上述事实，有当事人陈述、合伙协议、店铺转让合同、房屋转让合同、专用收款收据、音像资料等证据，予以证明，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：对于张光进、张雪莲提出《房屋转让合同》、《店铺转让合同》并未实际履行，实际履行的是《合伙协议》的上诉主张。首先，双方各自提交了《合伙协议》，乙方苏健南签字落款时间均为2015年7月20日，甲方张光进签字落款时间不同。张光进提交《合伙协议》落款时间是2015年9月20日，苏健南提交《合伙协议》落款时间是2015年7月20日。由于《合伙协议》双方各持一份，故通过乙方苏健南签字落款时间可以认定双方实际协商确定《合伙协议》内容的时间应在2015年7月20日，早于签订《房屋转让合同》和《店铺转让合同》的时间。其次，张光进、张雪莲提出实际履行《合伙协议》，但不能提供证据证明其实际参与经营及按照协议约定进行收益核算等合伙事务。因此，张光进、张雪莲提出实际履行《合伙协议》的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于张光进、张雪莲提出苏健南并未按照《房屋转让合同》约定支付房租和设备物品转让款4.5万元的问题。苏健南提出将机动车转让给张光进，张光进给付车辆转让款时扣减4.5万元，张光进予以否认，提出车辆转让款实际给付，与本案款项无关。由于张光进既不能提供付款凭据，也不能提供款项来源的凭据，证明其实际另行支付给苏健南8万元车辆转让款。而且，《房屋转让合同》签订后案涉店铺已经实际交付给苏健南经营，故房租和设备物品转让款4.5万元应当已经实际给付。因此，张光进、张雪莲提出的此项主张缺乏依据，本院不予支持。对于张光进、张雪莲是否应当返还苏健南房租和设备物品转让款的问题。2015年8月29日张光进和苏健南签订《房屋转让合同》、《店铺转让合同》，但因张光进、张雪莲转租房屋前，并未经过房主同意，房主阻止苏健南经营，故张光进明显违反《房屋转让合同》约定“张光进保证房屋所有权归其所有，若因其对房屋产权有瑕疵，造成第三方对苏健南的诉讼等其他纠纷，张光进承担对苏健南的赔偿及过错责任，包括但不限于房租及苏健南向张光进购买物品及设备的费用4.5万元”，以及《店铺转让合同》约定“张光进保证店铺产权归其所有，承担因产权纠纷引起的一切责任”。苏健南作为承租人与房主签订租赁合同，亦应当承担连带赔偿责任。因此，一审法院判决张光进和苏健南承担租金及设备物品转让款的返还责任，并无不当，本院予以维持。对于返还租金及设备物品转让款的数额问题，鉴于苏健南实际经营了125日，故一审法院扣除相应部分的租金和设备物品转让款，并无不妥，苏健南提出不应扣除设备物品转让款的理由不能成立。因此，对于一审法院判决返还款项的数额，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（上诉人张光进、张雪莲预交），由上诉人张光进、张雪莲负担。二审案件受理费800元（上诉人苏健南预交），由上诉人苏健南负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十一月十六日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；