山东省长岛县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0634民初87号原告(反诉被告)：柳忠实，男，汉族，退休职工，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：林玉彦，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鑫，山东齐鲁律师事务所律师。原告(反诉被告)：时科，女，汉族，退休职工，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：林玉彦，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鑫，山东齐鲁律师事务所律师。原告(反诉被告)：长岛海雅酒店，住所地长岛县。负责人：王景春，男，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：林玉彦，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鑫，山东齐鲁律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨云飞，男，汉族，无业，住长岛县。委托诉讼代理人：包杰，山东信谊律师事务所律师。原告(反诉被告)柳忠实、时科、长岛海雅酒店诉被告(反诉原告)杨云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)柳忠实、时科与委托诉讼代理人林玉彦，被告(反诉原告)杨云飞及委托诉讼代理人包杰到庭参加诉讼。诉讼中，案外人王景春以长岛海雅酒店为租赁合同当事人为由申请长岛海雅酒店以原告身份参加诉讼，本院经审查，准许长岛海雅酒店以原告身份参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告的酒店承包合同，被告应依合同约定将酒店及附属设施设备等完好交付原告。二、判令被告支付拖欠的租赁费10万元及利息2500元（暂计至2016年5月31日，并应计算至实际给付之日）。事实和理由：2015年1月1日，原、被告双方签订酒店承包合同，期限为一年并明确约定了解除条件，当年承包费用被告即时付清。2015年底，双方电话商讨酒店续租事宜，被告愿以2015年度的合同条件继续经营并于2016年1月4日转账给原告柳忠实账户20万元，尚欠10万元。根据承包合同约定被告应于2016年1月1日前支付满额的承包费用，否则原告有权解除合同。经原告多次催讨被告未付齐承包费，该行为已构成违约。诉讼过程中，原告长岛海雅酒店增加诉讼请求，要求判令被告归还海雅酒店的公章、合同章、财务章及营业执照、税务登记证、安全许可证、企业代码证、卫生防疫证。被告在法定期间未提交答辩状，在庭审中辩称，第一、双方合同已经在2016年4月13日解除，现原告起诉解除合同已经没有必要；第二、被告不拖欠原告的租赁费；第三、双方确定因解除合同给被告造成的损失数额后，被告保证积极配合相关的交接手续。反诉原告(被告)向本院提出诉讼请求：要求反诉被告返还已付租赁费20万元并赔偿各项损失25万元，合计45万元。事实和理由：2009年（除2010年）至今反诉原告杨云飞一直租赁长岛县海雅酒店进行经营。2015年12月27日因为长岛县宏泰建安有限责任公司水塔停止供水，导致酒店无法正常经营，反诉原告多次要求反诉被告维修，但其一直拖至4月20日都未进行维修，然而却于4月13日告知反诉原告解除合同，要卖酒店。反诉原告亦同意，但双方就解除合同后如何赔偿没有达成一致，并且还发生了反诉被告时科委托他人殴打反诉原告杨云飞并欲想强行抢店。反诉被告(原告)共同辩称，一、2015年12月27日水塔停水，杨云飞并没有当时通知反诉被告，而是在2016年3月22日才通知，反诉被告及时把停水的事圆满解决。二、反诉被告没有对反诉原告负有返还20万租金及赔偿的义务。本院经审理认定事实如下：自2011年4月份始，王景春与原告(反诉被告，以下略)时科、柳忠实三人将其坐落于长岛县海滨路121号楼房及物资等整体租赁给被告(反诉原告，以下略)杨云飞以原告工商登记的酒店名义从事餐饮、住宿服务经营活动，期间双方每年签定书面租赁合同。2015年1月1日双方签订《海雅酒店租赁经营合同书》，其中约定：“第一条合同标的物：1、甲方(注：原告长岛海雅酒店，下同)提供给乙方(注：被告杨云飞，下同)承包经营的场所为山东省烟台市长岛县海滨路121号《海雅酒店》的房屋及设备。2、甲乙双方交接全楼所配设施、设备、备品，客房餐厅内设施、设备、备品、用具等。第二条承包期限：1、乙方承包经营期限为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同期满前两个月，乙方要用书面形式告知甲方确认明年是否继续经营。第三条承包价格和付款方式：1、定金：签定合同当日，乙方向甲方上缴承包金人民币叁拾万，承包期满后双方按所有房产、设施、设备、备品清单交接，损坏修复，缺少补新。2、乙方向甲方交款时间及方式：一次性付款，时期2015.1.1前。……第四条甲方的权利义务：……3、乙方对酒店进行个别装修，须征得甲方书面同意，费用由乙方自负，乙方经营结束后，所有固定装修部分不得破坏或拆除。……第十一条其他事宜：海雅酒店的公章、合同章、财务章及营业执照、税务登记证、安全许可证、企业代码证、卫生防疫证、企业账户等由杨云飞全权负责使用和保管，乙方的代表人为杨云飞，随时与甲方保持联络。”租赁合同到期后，双方口头协商按上一年度合同内容继续履行，被告于2016年1月4日以转账方式向原告支付部分租金20万元。自2015年12月27日租赁酒店因自来水供水设施故障，被告杨云飞停止经营，后经维修于2016年4月20日恢复供水。期间，因原告欲出售租赁酒店与被告对解除租赁关系通过电话、短信、面谈等方式进行交涉，经协商确认于4月13日解除双方的租赁关系。2016年5月9日被告杨云飞的委托律师包杰，向原告柳忠实、时科发《律师函》称，“根据杨云飞提供的信息，海雅酒店于2015年12月27日开始断水，无法经营。12月29日双方电话经沟通后，2016年4月13日二位进岛在鱼米香老板店中提出解除租赁经营，因为二位要卖酒店，杨云飞当场同意。但是双方对善后事宜没有达成一致意见。后4月15日，柳忠实找到杨云飞要求杨继续经营，杨云飞拒绝。杨云飞要求二位处理善后事宜，二位拒绝。并且离开长岛企图拖延租赁时间，给杨云飞造成更大损失。截止到本律师发函，酒店的供水系统仍没有进行试压，不能使用。综合杨云飞提供的信息，本律师认为：二位提出解除租赁经营合同，杨云飞表示同意，合同已经于2016年4月13日解除。但是二位的解约行为属于违约。应该对杨云飞造成的损失予以赔偿。所以函请二位1、赔偿给杨云飞带来的损失，包括房租损失、经营损失，及未提前通知解除合同造成的装修投入损失，另觅经营场所的停业损失等。2、望二位及早收房，避免损失的扩大。”2016年5月23日王景春和原告时科、柳忠实向被告发《解除合同通知》，称“杨云飞，根据双方合同约定，你未在规定时间内支付满额承包费用。我方现通知你合同予以解除，你应在一周内腾出该房屋，提供交付物品清单。并将海雅酒店相关手续交付我方。”双方解除租赁关系后，一直未进行交接。原告长岛海雅酒店于2013年8月9日办理工商注册登记，登记的经营者为王景春。被告杨云飞在2011-2015年租赁酒店期间，陆续安装门头招牌字(海雅酒店)和LED宣传灯，酒店大门边框贴面，一楼走廊和房间装饰水曲柳墙裙、贴壁纸、软包墙，二楼和三楼走廊和部分客房铺设地毯，部分客房卫生间加装PVC塑料墙裙及PVC塑料吊顶等装饰装修，并在全楼安装监控系统和卫星电视系统。经营期间，被告购置了沙发、茶几、电热水壶、时钟，床单、床垫、麻将机、洗衣机、冰柜、保鲜柜、炉灶和厨具等物品。被告为证明其反诉经营损失的主张，申请本院向长岛县统计局调查2015年度1月至6月与长岛海雅酒店同等规模的酒店纯利润。经调查，该局证明长岛海雅酒店及同规模、同地段单位未纳入统计基层定报范围，无法提供相关的经营收入情况。诉讼期间原告于2016年9月21日向本院申请撤回起诉，经审查，本院于同日口头裁定准许其撤回起诉。2016年9月22日原告实际占有租赁给被告的酒店。被告在租赁期间将酒店楼房一层门面房转租他人从事海产品等经营并收取租赁，转租状况延续至诉讼期间。庭审中，原告对被告反诉主张赔偿的装饰装修、安装的监控系统和卫星电视系统及购买物品的损失价值，均不予认可，并认为对其购置的沙发、茶几、电热水壶等物品可由其拿走。被告对主张装饰装修、安装的监控系统和卫星电视系统及购买物品部分等的损失价值，在指定期间内未提交书面评估申请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方在2015年1月1日签订为期一年的酒店租赁合同到期后，于2016年1月经口头达成一致按2015年度合同内容继续履行，该口头协议不违反法律强制性规定，对双方具有法律约束力，应受法律保护，双方应依法遵照履行。在履行过程中，被告向原告支付部分租金200000元后，因原告欲出售租赁酒店，双方一致认可在2016年4月13日解除租赁合同，对该事实本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，针对被告杨云飞的各项反诉主张，根据庭审中原被告双方的举证、质证，经合议庭合议认为：一、对被告要求返还200000元租金的反诉主张：根据合同法第二百二十条、第二百二十一条的规定,除当事人约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中查明，在2016年度租赁期间，被告租赁的原告酒店因自来水供水设施故障无法供水，导致被告无法经营，后经维修于2016年4月20日恢复供水。因双方在租赁合同中对此未进行约定，故原告应对租赁酒店保持正常使用负有义务，由此而造成被告在租赁期内无法经营的2016年1月1日-4月13日期间产生的租金85245.68元不应由被告承担。合同解除后，被告占用涉案酒店期间：(1)2016年4月14日-4月19日因酒店达不到使用条件(无法供水)，同上述理由，被告不承担占有使用费；(2)自4月20日涉案酒店恢复正常供水后至5月8日，被告应参照租金标准承担占有使用费15573.73元；(3)自5月9日被告书面通知原告对涉案酒店进行交接至9月21日期间，原告无证据证明其不交接的正当理由，而被告虽未实际从事经营但仍占用涉案酒店并转租收取租金，对该期间可由被告在租金收益范围内适当承担占有使用费4000元。自9月22日以后，原告已实际接收涉案酒店，被告不应再承担占有使用费。因被告已向原告预付租金200000元，扣除以上被告应承担的占有使用费19573.73元，原告应返还被告租金180426.27元。故被告要求返还租金的反诉主张，本院予以部分支持。二、对被告反诉主张赔偿经营损失及装饰装修、物品设备的投资损失共计250000元，本院认为：1、被告反诉主张经营损失135150元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告对其经营损失的反诉主张应承担举证责任，因其未能提供有效证据予以证实，故本院对该项反诉主张不予支持。2、对被告反诉主张赔偿装饰装修损失：在原被告双方2011-2015期间每年签订定的租赁合同内已约定装饰装修费用由被告承担，经营到期后不得破坏或拆除。因双方租赁合同均已逐年履行完毕，在2016年租赁期内并未进行新的装饰装修，故被告据此反诉主张赔偿，于法无据，不予支持。3、对被告为从事酒店经营而购置的沙发、茶几、电热水壶、时钟，床单、床垫、麻将机、洗衣机、冰柜、保鲜柜、炉灶和厨具等物品，被告可依据提交法庭的物品清单从涉案酒店取走，原告有配合的义务。对被告租赁经营期间安装的监控系统和卫星电视系统，与租赁酒店未形成附合，可自行拆除，但对拆除位置应恢复原状。被告对上述物品设备的赔偿损失之反诉主张，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等有关民事法律之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)柳忠实、时科、长岛海雅酒店于本判决生效后十日内返还被告(反诉原告)杨云飞租金180426.27元；二、驳回被告(反诉原告)杨云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，减半收取1200元(撤诉)，由三原告(反诉被告)负担；反诉案件受理费4025元，由被告(反诉原告)负担2411元，三原告(反诉被告)负担1614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  吴忠辉审 判 员  徐承清人民陪审员  肖秀梅二〇一六年十一月十日书 记 员  唐晓妹