北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终9691号上诉人（原审被告、反诉原告）:康俊红，女，1980年2月5日出生。委托诉讼代理人:付金磊，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘荣辉，女，1978年9月9日出生。委托诉讼代理人：赵炜婧，北京市明仁律师事务所律师。上诉人康俊红因与被上诉人刘荣辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。康俊红的上诉请求为：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回刘荣辉的全部诉讼请求，并支持我全部反诉请求，或将本案发回原审法院重审。后又书面表示撤回要求支持反诉请求的上诉请求。事实和理由：1.我是装修完毕试营业后发现原始烟道存在问题不适合我的经营目的，及时与刘荣辉沟通后，其不予解决，我不得已才经其同意另建一烟道，但新建的烟道也因房屋结构问题无法正常使用，迫使我关店。一审判决认定我未使用原始烟道而是用自建烟道是造成双方争议问题的原因，与刘荣辉提供的房屋无关，属认定事实错误。2.一审法院对于我提出的对原始烟道的鉴定不予受理属于程序违法。刘荣辉辩称：康俊红的反诉没有道理，我坚持一审答辩意见。我同意一审法院对于康俊红提出的烟道质量鉴定申请不予受理决定的意见，同时补充几点意见，1.没有证据证明烟道质量存在问题，法院调查笔录也证实烟道原始不存在问题，被投诉的也不是我房屋的烟道，因此康俊红鉴定申请不应准予。2.康俊红验收了房屋，在使用之后交纳了第一笔租金，未提出异议，故即便有损坏也是其使用过程中造成的，鉴定结果对本案判决没有任何影响，其此项请求不应被准予。3.康俊红是在最后陈述之后提出的鉴定申请，实属恶意拖延诉讼，严重侵害我的合法权益。故请求二审法院驳回其上诉请求，尽快处理本案。刘荣辉向一审法院起诉，请求法院判令：1.解除双方于2015年3月29日签订的《商铺租赁合同》。2.康俊红将北京市经济技术开发区和裕林肯公园C区C2号楼商业204商铺（以下简称涉案房屋）恢复原状并交还我。3.康俊红支付租金、房屋使用费及利息。租金为2016年1月1日起至《商铺租赁合同》解除之日止，2016年6月30日前按每月36051.05元计算（2016年7月1日至2017年6月30日每月按37853.6元计算）。房屋使用费为本案租赁合同解除之日起至康俊红将涉案房屋恢复原状并交还我之日止，费用标准参照租金标准。利息以欠缴租金及房屋使用费为本金，自尚欠本金应付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。租金暂计为36051.05元，利息暂计为130元。4.康俊红支付违约金72102.1元、免租期租金84119.1元；上述金额共计192402.25元。5.由康俊红承担本案诉讼费用。康俊红反诉，请求法院判令:1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.刘荣辉赔偿装修损失183810.12元;3.刘荣辉赔偿营业损失145600元；4.由刘荣辉承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：位于北京经济技术开发区文化园西路8号院32号楼2层204室（建筑面积197.54平方米）房屋所有权人为刘荣辉,该房屋即为涉案房屋,房屋性质为商业。2015年3月29日，甲方刘荣辉（出租人）与乙方康俊红（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方为涉案商铺的合法拥有者，（商品房预售合同编号为Y1086543）,甲方同意将此涉案房屋建筑面积为197.54平方米（以开发商最终实际测量面积为准）在良好状态下出租给乙方，承租区域只可作为餐饮经营用途；租赁期为10年，自2015年4月21日起至2025年6月30日止；免租期为70天，自2015年4月21日起至2015年6月30日止，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费及装修所产生的相关费用；第一年租金为人民币6.0元/天/平方米，第二年租金为人民币6.3元/天/平方米，从第三年至第10年的租金在上一年基础上递增5％，租金应按每3个月支付，首期租金应于2015年3月31日支付；免租期届满后，乙方应在每付款期到期日前向甲方支付下期租金。自本租约签订之日起，乙方应每年向甲方缴付相当于2个月当年租金作为租赁保证金，双方若没有违约出现，则上一年的租金保证金可自动转入为当年的租赁保证金，不足部分乙方应补足差额；在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，合同期满，并且乙方交还所租房间并交清所欠一切费用后（包括水、电、气及电话等费用）甲方将于乙方退房之日起10天内退还乙方租金保证金（不计利息）；甲方应在收取乙方首期租金之日起，将该涉案房屋交付乙方使用；乙方以收到钥匙之日为准；甲方须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件；乙方对承租区域进行的装修，应符合国家相关法律法规及行业规范的要求，由此产生的一切费用由乙方承担；在装修和使用承租区域的过程中，除非经消防局及甲方同意，乙方不得对承租区域主要结构及装置(包括事先安装的全部烟感及喷琳头)做任何变动、改变、拆除或调整(连接一、二层的楼梯除外);乙方应规定按时缴纳租金及各项相关费用；乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方承担经营责任及债权债务；乙方应自行承担由于乙方注册、税务登记、迁址等行为所产生的税、费；乙方应遵守物业管理机构制定并不时修改的物业所有管理规定；双方自租约签定之日起，在本租约有效期内，任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，在7个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下有权解除并终止本合同;如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于违约当年2个月租金的租赁保证金作为违约金。租赁期为10年的免租期为70天，如因乙方原因终止合同，除违约金外，需补交免租期房租。同时约定，乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除租约，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还：1.在本租约有效期内，违反法律法规，进行不法经营活动的行为;2.乙方逾期5天未付租金且乙方在收到甲方发出通知7个工作日后，仍未支付租金即视为违约。双方诉讼开始之日，乙方人员必须停止经营并撤出经营场所等待人民法院的判决（本条只限于由于乙方未按期缴纳租金等费用而引起的诉讼）。上述合同签订后，刘荣辉依约交付了涉案房屋，康俊红按照约定交付了第一年质保金72102.1元。康俊红在2015年4月21日至6月30日免租期内对房屋进行装修，由于房屋原排烟管道不能满足其开烧烤店的排烟需求，装修期间康俊红在征得刘荣辉的同意后另建了一条排烟管道，康俊红经营期间未使用原房屋烟道。在完成各项政府部门对装修的验收后，康俊红于2015年10月9日取得营业执照，以天下牧场（北京）餐饮管理有限公司名义正式对外经营“烤100”烧烤店直至2016年1月20日，每月经营流水大概400000元。2016年1月21日，刘荣辉委托律师向康俊红寄发律师函，催要拖欠租金。当月25日，康俊红委托律师向刘荣辉回复律师函复函，主要内容为：因出租商铺排烟系统存在质量问题，造成我自始至今无法正常营业，无法实现合同目的，并与贵方多次沟通无果，现要求贵方对烟道进行维修，并承担因贵方怠于履行相关义务的行为而导致我被行政机关所处罚款。同年2月1日，康俊红委托律师向刘荣辉寄发律师函，要求刘荣辉在10天内修复商铺排烟系统，积极履行合同义务，并承担因其怠于履行相关义务的行为而导致的处罚。当月16日，康俊红委托律师向刘荣辉寄发律师函，要求刘荣辉于2016年2月22日之前将商铺排烟系统修复完毕，若未在约定期间内维修完毕，解除合同并要求赔偿一切损失，并承担因其怠于履行相关义务的行为而导致的处罚。一审庭审中，康俊红表示其于2016年1月份停止经营是由于房屋烟道存在问题，居民不断投诉和干扰经营，导致无法继续经营。一审法官曾至为涉案房屋提供物业服务的物业公司及与涉案房屋相邻的房屋使用人某农业银行处进行调查，该物业公司工作人员称，涉案房屋在康俊红承租之前是小尾羊经营，走正常烟道，没被投诉过，康俊红经营烧烤店未走原始烟道，从房屋外边走烟道，影响附近其他用户，物业接到过一些投诉。某农业银行工作人员称2015年12月份某日中午，银行自动报警装置自动报警，物业公司李师傅过来，要求“烤100”对烟道进行整改，当天下午停业了，第二天整改后继续营业的，之后没再发生此类事件。一审法院认为：双方之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且该合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行自己义务。刘荣辉向康俊红交付房屋后，康俊红应按时履行租金给付义务。康俊红租金支付至2015年12月31日，未交付自2016年1月1日起的租金，并提出由于所租赁房屋烟道存在问题，造成居民不断投诉和干扰经营，导致无法继续经营。法院认为，康俊红承租房屋后，在装修期间自行修建新的烟道，经营期间一直使用其自行改建的烟道排烟，因此，对此造成的居民投诉和干扰经营，应当自行承担后果，与刘荣辉无关。康俊红以此作为拒付租金的抗辩，法院不予支持。对康俊红提出要求赔偿损失的反诉请求，法院亦不予支持。由于康俊红自称在其经营期间未使用原始烟道，且原始烟道已经过房屋整体验收合格，因此，法院对于康俊红提出的烟道质量鉴定申请不予受理。康俊红未按期支付租金，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，刘荣辉有权要求解除合同（康俊红于2016年2月29日收到法院送达的起诉状，确定为合同解除日期），违约金数额按照当年2个月租金的数额为72102.1元。由于合同约定如因康俊红原因终止合同，除违约金外，需补交免租期房租。根据合同约定，免租期为70天，免租期租金应为82966.8(70×6×197.54)元。因此，法院对于刘荣辉要求支付免租期租金的诉讼请求，部分予以支持，超过82966.8元的部分，不予支持。对于刘荣辉要求房屋使用费利息损失的请求，由于已经约定了违约金，对此部分，法院不予支持。据此，一审法院于2016年8月判决：一、确认刘荣辉和康俊红于二零一五年三月二十九日签订的《商铺租赁合同》于二零一六年二月二十九日解除；二、康俊红于判决生效之日起十日内将涉案房屋（位于北京经济技术开发区文化园西路8号院32号楼2层204室）恢复原状并交付给刘荣辉；三、康俊红于判决生效之日起十日内给付刘荣辉房屋租金（自二零一六年一月一日起至本案租赁房屋交付之日止，二零一六年六月三十日前按每月三万六千零五十一元零五分计算，二零一六年七月一日至二零一七年六月三十日每月按三万七千八百五十三元六角计算）；四、康俊红于判决生效之日起十日内给付刘荣辉违约金七万二千一百零二元一角；五、康俊红于判决生效之日起十日内交付给刘荣辉免租期租金八万二千九百六十六元八角；六、驳回刘荣辉的其他诉讼请求；七、驳回康俊红的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方一致确认：对解除《商铺租赁合同》没有意见；康俊红在涉案房屋处经营的“烤100”于2015年7月1日开始试营业，后由于涉案房屋原始排烟管道不能满足康俊红开烧烤店的排烟需求，康俊红于2015年9月另建了一条排烟管道。自此，康俊红未再使用涉案房屋原始烟道。刘荣辉否认康俊红另建烟道事前经其同意，康俊红就此未能举证。双方对于一审法院认定的其他事实均予以认可。本院对于二审期间双方一致确认的康俊红先开始经营后改造烟道的事实及一审判决认定的其他事实均予以确认。另，康俊红未交纳针对一审反诉请求上诉部分的上诉费，后书面表示撤回此项上诉请求。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案双方所签《商铺租赁合同》系其真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照约定履行自己的义务。康俊红仅支付至2015年12月31日止的租金，并在刘荣辉向其催要房租之后，以涉案房屋烟道存在质量问题影响其经营为由拒绝支付。应当指出，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，康俊红并未提供证据证明涉案房屋原始烟道存在质量问题。其次，康俊红经营烧烤店，排烟如有特殊要求，也是其自己经营所需，应自行考察涉案房屋是否具备条件并在不违反合同约定及相关政策、法律规定的情况下自行改造，双方所签《商铺租赁合同》并未约定须由刘荣辉对此承担责任。至于康俊红提出的对涉案房屋原始烟道进行质量鉴定的申请，因从一审法院调查笔录所见，涉案房屋经过质量验收合格，在康俊红承租之前也是经营饭馆，原始烟道并无烟道漏烟问题，其经营烧烤店将排烟系统接入原始烟道后仅发生一次漏烟事件，当天停业整改第二天就恢复营业，直至其2015年9月另建烟道用于排烟，原始烟道并未再次发生漏烟事件，之后邻居投诉均发生在其使用自己另建的烟道排烟后，现其要求鉴定原始烟道质量问题，显无道理，本院不予准予。故康俊红所持拒绝交纳租金的理由不能成立，其拖欠租金已构成根本违约，且已达到《商铺租赁合同》约定的解除条件。刘荣辉有权解除合同，并要求其腾退涉案房屋，支付欠租及利息、免租期租金及违约金。康俊红违约导致《商铺租赁合同》提前解除，其要求刘荣辉赔偿装修及营业损失，显无法律依据，一审判决驳回其此部分诉讼请求并无不当，现康俊红撤回针对此部分请求的上诉，本院准予。综上所述，康俊红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4148元，由刘荣辉负担805（于本判决生效之日起7日内交纳），由康俊红负担3343元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王 磊审判员 刘慧慧二〇一六年十一月二十四日书记员 孙春玮