辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11329号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区北固山路6-2号。法定代表人：宋德义，公司总经理。委托诉讼代理人：卜奎云，女，1980年9月3日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁学珍，女，1962年9月7日出生，汉族，煤气总公司职员，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘克达（梁学珍丈夫），男，1962年7月8日出生，汉族，煤气总公司职员。上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛阳光公司”）因与被上诉人梁学珍商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。恒盛阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决对上诉人何时交付房屋的事实认定有误，而这个事实直接关系到逾期办证违约金从何时起算，进而影响到违约金数额。二、一审判决程序不当。本案应当以另案即被上诉人诉我司交房时无水案件的审理结果作为依据，而在另案尚未审结的情况下，本案直接以另案我司败诉作为前提直接作出本判决，属明显程序不当。梁学珍向一审法院起诉请求：1.恒盛阳光公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金2752元；2.恒盛阳光公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：梁学珍与恒盛阳光公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：梁学珍购买恒盛阳光公司开发的位于沈阳市于洪区青山路40-4号1-20-3室房屋，建筑面积为121.71平方米，金额为687,963元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3.出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，梁学珍按合同约定交付了购房款。2013年1月12日，梁学珍至恒盛阳光公司处领取了案涉房屋钥匙。2015年4月15日，涉案房屋取得房屋初始登记批复。2016年4月19日，梁学珍来院主张逾期办证违约金。一审法院另查明，2013年4月11日，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向业主出具一份《温馨提醒》，写明：天气逐渐回暖，自来水管道冻实部分逐渐解冻。物业服务中心再次提示您，将户内自来水阀门关闭好，防止由于自来水解冻造成室内损失。2013年5月6日，沈阳市公安局于洪分局北陵公安派出所接到110报警，民警到达现场了解到，系报警人在阳光尚城4期的洋房钥匙到手5个月了，但是一直没有水，不能装修、住人，找开发商，开发商推托。2013年4月26日，梁学珍家中开始有自来水。一审法院再查明，梁学珍曾以案涉房屋无生活用水而逾期入住产生损失为由，对恒盛阳光公司提起诉讼。2015年12月11日，一审法院作出（2015）于民二初字第06117号民事判决，以梁学珍诉讼请求已超过2年诉讼时效为由，驳回梁学珍的诉讼请求。梁学珍不服，上诉至沈阳市中级人民法院。2016年3月25日，沈阳市中级人民法院作出（2016年）辽01民终1347号民事裁定，以认定梁学珍诉讼请求超过诉讼时效依据不足为由，撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06117号民事判决，发回沈阳市于洪区人民法院重审。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁学珍与恒盛阳光公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于恒盛阳光公司向梁学珍交付房屋的时间问题，结合温馨提示、报警记录、业主委员会出具证明，可以证明梁学珍虽于2013年1月12日至恒盛阳光公司处领取了案涉房屋钥匙，但由于整个园区无生活用水，梁学珍没有实际入住。案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十四条约定，即：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：生活用水于交房时达到使用条件”。直至2013年4月26日，房屋来水，梁学珍才实际入住、使用案涉房屋。故2013年4月26日应视为恒盛阳光公司向梁学珍实际交付房屋日。关于梁学珍主张的逾期办证违约金，商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，梁学珍、恒盛阳光公司双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算方式为按日支付，恒盛阳光公司于2013年4月26日向梁学珍实际交付房屋，依据商品房买卖合同第十五条的约定，恒盛阳光公司应当在此日之后的480天之内，即2014年8月19日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。恒盛阳光公司于2015年4月15日才取得涉案房屋初始登记批复，恒盛阳光公司的违约期间为2014年8月20日至2015年4月14日。梁学珍于2016年4月19日向我院提起诉讼，没有超过诉讼时效。故对于梁学珍请求的2014年8月20日至2015年4月14日（共计238天）的逾期办证违约金予以支持，恒盛阳光公司应赔偿梁学珍逾期办证违约金1637元（687,963元×0.00001×238天）。关于恒盛阳光公司主张的本案应中止审理的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告梁学珍逾期办证违约金1637元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元，由原告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人未能按合同约定时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证的违约责任。关于本案双方争议的入住时间问题，被上诉人虽于2013年1月12日从上诉人处领取了涉案房屋的钥匙，但因房屋不具备合同约定的使用条件，故导致被上诉人无法正常使用诉争房屋，一审法院认定2013年4月26日，即房屋已有生活用水的时间认定被上诉人的入住时间，以此计算上诉人的违约天数及应承担的违约责任，并无不当，本院予以维持。因本案能够查清相关事实，故上诉人主张一审判决程序不当，需以另案审理结果为依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年十一月十一日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。