福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初5836号 原告：福建融汇物业管理有限公司，住所地福州市台江区上海新村98号楼。 法定代表人：黄丹青，董事长。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所律师。 被告：张铁军，男，汉族，1945年7月8日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张婉如，系被告配偶。 原告福建融汇物业管理有限公司（以下简称“融汇物业”）与被告张铁军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王威、被告张铁军委托诉讼代理人张婉如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建融汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费人民币16523元（截止2016年5月）、公摊水电费人民币2806.2元（截止至2016年2月），合计人民19329.2元；2.判令被告自2013年2月1日起，每日按拖欠物业服务费金额的0.1%支付原告违约金，至物业服务费全部支付为止，暂计至2016年6月30日，被告应支付原告违约金人民币10409.49元（违约金计算方式附后）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年12月31日，原告与福建好美家房地产有限公司（以下简称“好美家公司”）签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告为福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路223号江山好美家（以下简称“江山好美家”）提供前期物业服务，合同经福州市鼓楼区房地产管理局备案（编号：鼓物合备[2012]023号），合同签订后，原告即依约为江山好美家提供物业服务。2009年12月7日，被告向好美家公司购买了江山好美家2#楼302单元，建筑面积为229.4平方米，双方签订了《商品房买卖合同》。根据该合同第十八条、第十九条及附件四的约定，被告同意好美家公司选聘原告作为江山好美家的物业服务公司，接受原告提供的前期物业服务，并同意按时支付相应的物业服务费等。2011年6月5日，好美家公司向原告出具《接楼确认单》，原被告双方签署了《物业交接书》，上述房产交付给被告使用，被告开始接受原告提供的物业服务。但被告在享受物业服务的同时，却未依约支付相应的物业费等。截止至2016年5月，被告仍拖欠原告物业服务费16523元，截止至2016年2月拖欠公摊水电费人民币2806.2元，经原告多次催促仍拒不支付。为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告诉请。 被告张铁军辩称，物业服务，业主交费，这是天经地义，没有异议。被告欠了那么多物业费，完全是物业公司造成的。1.刚入住，被告是按规定缴费的。2.住了一段时间，邻居开办的公司，影响被告生活休息、安全，隔壁的空调位安装的位置导致隔壁厨房的油烟全部往被告家吹。3.物业不仅不接受被告的意见、建议，反而用黑社会手段对付我们，剪断供电线，冰箱东西坏掉，人休息不好。配电房的钥匙只有物业有。4.诉讼时效超过两年的我不予认可，物业应当赔礼道歉、赔偿损失，被告欠的物业费，一分都不会少交。 结合本案有效证据及庭审情况，本院查明如下事实： 2008年12月31日，原告融汇物业与福建好美家房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》为江山好美家（融汇江山）3号地块（1-3号楼）提供物业服务，合同第五条约定，原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：小高层带电梯住宅：3号楼1.35元/月.平方米；高层住宅：1号楼、2号楼1.75元/月.平方米；商业物业：3.50元/月.平方米；幼儿园物业：2.50元/月.平方米。第七条约定：自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由福建好美家房地产有限公司承担，自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。第十条约定：物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季或年提前进行交纳。第十六条约定：业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于原告使用的，由原告承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊；原告接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。第三十二条约定：本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向人民法院提起诉讼处理。第三十六条约定：本合同自2009年1月1日起生效。之后，原告按约提供物业服务。 被告张铁军系福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路223号江山好美家2号楼302单元业主，该房屋建筑面积为230.6平方米。根据物业服务合同约定，每月物业费用为230.6平方米×1.75元/月.平方米=403.55元。原告主张被告从2013年1月份起至2016年5月份止未向原告缴纳物业费。 本院认为，原告融汇物业与福建好美家房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的全体江山好美家（融汇江山）3号地块（1-3号楼）业主。被告在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。但被告庭审中提出时效抗辩，原告提交的EMS回执单并不能证明被告已收到原告的催缴通知，故不能构成诉讼时效的中止、中断。原告于2016年8月3日向本院提起诉讼，因此，被告仅应向原告缴纳2014年8月至2016年5月共22个月的物业费，即403.55元/月×22个月=8878.1元。 关于物业费的违约金，原告主张按拖欠物业服务费金额的0.1%的标准支付违约金过高，应予调整，可按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。 关于原告主张被告支付电费公摊及利息的诉讼请求，由于原告提供的证据是原告单方制作，无相关部门出具的单据和其他证据佐证，不能作为定案依据，对此本院不予支持。 关于被告答辩中主张的其邻居空调紧挨其厨房安装，住宅改商用，违规安装防盗网，影响安全卫生等问题，涉及案外人，被告可另行向案外人主张。被告称原告的违法行为，本案中并未提供充分证据证明，被告可另案向原告主张。上述理由不能成为其拒缴物业服务费的理由。故被告的答辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张铁军于本判决生效之日起十日内向原告福建融汇物业管理有限公司支付从2014年8月份起至2016年5月止期间的物业服务费8878.1元及利息（以每月物业管理费403.55元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从当月16日起分别计算至本判决确定还款之日止）； 二、驳回原告福建融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费271.5元（原告预交543元），由被告张铁军负担81元，由原告福建融汇物业管理有限公司负担190.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一六年十一月二十日 书记员  施倩莹 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 国务院《物业管理条例》 第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。