广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14658号上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司,住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托代理人：胡开欣，该公司职员。委托代理人：程时春，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊丽云，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托代理人：彭耀洲，广东易春秋律师事务所律师。委托代理人：康娟，广东易春秋律师事务所律师。上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）因与被上诉人熊丽云商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人东湛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回熊丽云要求东湛公司支付逾期办证违约金的请求；2.二审案件受理费由熊丽云负担。事实和理由：一、熊丽云已于2013年8月8日办理涉案房屋收楼手续，在涉案房屋居住3年多，涉案房屋已于2016年9月30日办妥初始登记，现正在为熊丽云等业主办理房产过户手续。二、东湛公司已按合同约定向熊丽云支付了总购房款5%的逾期交楼违约金，无须向熊丽云支付逾期办证违约金。1.根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第十七条约定，双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房款的5%，但本补充协议另有约定的除外。该条款既适用于东湛公司所有的违约行为，也适用于熊丽云所有的违约行为。一审法院以逾期交楼和逾期办证是两个不同的法律行为为由，在东湛公司已向熊丽云支付了总房款5%逾期交楼违约金的情况下，再次判令东湛公司向熊丽云支付总房款5%的逾期办证违约金，混淆了熊丽云程序上的权利和实体上的权利，这是错误的。2.对补充协议第十七条，要结合整个主合同和补充协议的上下文来理解。该条款既没有写在逾期交房的条款内，也没有写在逾期办证的条款内，而是单独写在补充协议的靠后部分，是针对整个主合同和补充协议中关于利息、赔偿款和违约金的最高额限制，防止它们随着时间变动不断扩大甚至出现超过总购房款的不合理情形。而该第十七条所说的“但补充协议另有具体约定的除外”，指的是除利息、赔偿款、违约金之外的违约责任承担方式，逾期办证违约金并不能排除该条款的适用。3.双方在补充协议第二十三条、第二十四条还约定，各自不再对违约金所涉比例提出变更，双方对主合同和补充协议的所有条款都进行了充分协商，对免除或限制对方责任、己方权利的内容进行了特别解释说明，熊丽云进一步确认主合同及本补充协议非东湛公司方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容。广州中院多份生效判决也确认了双方补充协议第十七条的有效性。熊丽云二审辩称：1.逾期交房与逾期办证是两种不同的法律事实，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，两者都属于违约行为，都必须支付违约金。双方的合同也明确约定了逾期办证违约金的计算方法，东湛公司必须按照合同约定承担违约责任。2.补充合同第十七条约定的5%的最高限额，是针对主合同中每一个不同的违约条款的限制，而不是对所有违约条款的总额的限制。3.本案合同是东湛公司提供的格式合同，补充协议第十七条也是格式条款，如果出现两种有争议的理解，应当按照有利于熊丽云一方的理解来解释。综上，熊丽云认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其同意一审判决。熊丽云向一审法院起诉请求：1.东湛公司立即为熊丽云办理房地产权证；2.东湛公司向熊丽云支付逾期办证违约金（违约金以总房款的5%计算）；3.东湛公司承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商，涉案楼盘并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2012年4月21日，熊丽云（乙方）与东湛公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园C区（自编2栋）2904房，总金额621588元。第八条付款方式：甲方同意乙方以按揭贷款方式付款。首期款自本合同网上签订之日起0日内(不超过5日)，支付全部房价款的30.82%，金额191588元。除首期款外，剩余房款金额430000元须于2012年4月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第二条约定，双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或支付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十七条约定:双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。双方均确认熊丽云已向东湛公司支付完毕房款，熊丽云为此提供了证据证实其于2012年4月21日向东湛公司支付171588元，于2012年5月3日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，于2012年5月24日向东湛公司支付430000元，于2013年8月30日向广州颐和酒店物业管理有限公司支付专项维修资金10813.95元，该公司向熊丽云出具收据，写明代收专项维修资金10813.95元。东湛公司认为熊丽云付款时间为发票上记载的时间，即2012年6月4日支付191588元，2012年6月25日支付430000元，熊丽云支付房屋维修资金的时间为2014年12月25日。熊丽云称其在2013年3月15日办理了涉案房屋的收楼手续，熊丽云为此提供了交纳物业管理费的收据及发票，证实熊丽云在2013年8月30日交纳了涉案房屋2013年3月15日至2013年6月30日的物业管理费，拟证实其主张。东湛公司称熊丽云在2013年8月8日办理了收楼手续，但未提供证据证实其主张。庭审中，东湛公司确认熊丽云已交纳了全部房款及税费，涉案房屋目前尚未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦未办理大确权。涉案房屋目前已办理了预告登记。另查明，熊丽云于2013年4月22日起诉东湛公司，认为东湛公司的房屋未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，要求东湛公司承担逾期交房的违约责任，向熊丽云支付逾期交房违约金。一审法院于2013年11月13日作出（2013）穗花法民三初字第820号民事判决，判决：一、东湛公司于该判决发生法律效力之日起十日内向熊丽云支付自2013年3月16日起至涉案房屋达到法定交楼条件并实际交付之日止的迟延交楼违约金（违约金以全部购房款621588元为计算基数，按每日万分之五的标准计付），但违约金总额不得超过31079.40元；二、驳回熊丽云的其他诉讼请求。后东湛公司于2014年2月19日通过银行转账方式向熊丽云支付31129.4元。一审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均有恪守。熊丽云已履行了合同约定的义务，东湛公司应按照合同约定为熊丽云办理涉案房屋的房地产权证。熊丽云请求东湛公司为其办理涉案房屋的房地产权证合理有据，一审法院予以支持。本案的争议焦点为东湛公司已按照合同约定购房款5%的标准，向熊丽云支付逾期交房违约金后，是否还应向熊丽云支付逾期办证违约金。根据补充协议第十条、第十一条的约定，东湛公司为熊丽云办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，东湛公司逾期办妥房产证的，合同继续履行，东湛公司应当自逾期之日的次日起至熊丽云实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向熊丽云支付违约金。本案中，截至一审法庭辩论终结前东湛公司未将房地产权证办妥。熊丽云称其于2013年3月15日收楼，与东湛公司提交的（2013）穗花法民三初字第820号民事判决书中熊丽云诉称不符，对于熊丽云的该项陈述，一审法院不予采信。东湛公司称熊丽云于2013年8月8日办理收楼手续，但未提供证据证实其主张，即使按照东湛公司主张的收楼时间，逾期办证时间亦已超过200天。故东湛公司未在合同约定的期限内为熊丽云办妥涉案房屋的房地产权证，已构成违约。按照合同约定，逾期办证违约金数额已超过购房款5%的上限。虽然熊丽云与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七第十七条约定，双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。但逾期交房与逾期办证是两种不同的违约行为，涉案房屋目前尚未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，尚未办理初始登记，至于何时能取得亦未可得知。即使东湛公司之前已经按照合同约定购房款的5%，向熊丽云支付了逾期交房违约金，仍应按照合同约定的标准向熊丽云支付逾期办证违约金。因此，熊丽云请求东湛公司按照总房价款621588元的5%即31079.4元向其支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2016年6月27日作出判决：一、东湛公司于判决发生法律效力之日起三十日内为熊丽云办理好位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园C区（自编2栋）2904房的权属证书；二、东湛公司于判决发生法律效力之日起十日内向熊丽云支付逾期办证违约金31079.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元，由东湛公司负担。本院经审理查明：一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，东湛公司向本院提交了一份《广州市房地产初始登记告知书》，记载内容为花都区不动产登记中心告知东湛公司，该司申请的位于广州市花都区颐和盛世五街5-12号，二街9号（自编颐和盛世花园C区1-9栋住宅楼）房屋的初始登记已核准登记。该告知书的登记字号为16登记03378301，落款日期为2016年9月30日，东湛公司拟以此证明涉案房屋已办理初始登记，已可以为熊丽云办理产权过户手续。熊丽云表示确认告知书的真实性、合法性，但对关联性有异议，涉案房屋即使办理了初始登记，也不能证明就能够办理房产证。本院认为，本案二审争议的焦点是双方签订的《广州市商品买卖合同（预售）》补充协议第十七条的理解与适用。该条的内容为：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。熊丽云主张该条款属于东湛公司提供的格式条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方补充协议第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。故熊丽云主张补充协议第十七条属于格式条款缺乏依据，本院不予采纳。退一步讲，即使按照熊丽云的主张，该第十七条属于格式条款，但该条款关于利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%的约定，是针对双方违约行为的，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故补充协议第十七条合法有效，对双方均有约束力。熊丽云还认为补充协议第十七条存在两种以上的解释，应当作出不利于该条款提供者即东湛公司的解释。本院对此认为，从文义上理解，该条应当适用于主合同约定的所有利息、赔偿款、违约金，总计不得超过总购房价的5%，逾期交楼违约金和逾期办证违约金均应当包括在内，并不存在两种以上的解释。从补充协议的其他条款看，也不存在对逾期交楼违约金和逾期办证违约金的其他具体约定。熊丽云主张对补充协议第十七条存在两种解释依据不足，本院亦不采信。本案中，东湛公司对涉案房屋的逾期办证行为已构成违约，应当依约承担违约责任。但因熊丽云在另案中已获得了东湛公司支付的涉案房屋逾期交楼违约金，该违约金为总购房价的5%，达到双方约定的违约金最高限额，故本案中熊丽云再次请求东湛公司支付逾期办证违约金缺乏合同依据，本院不予支持。东湛公司相关上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对此处理失当，本院予以纠正。至于熊丽云要求东湛公司办理涉案房屋房地产权证的请求，属于东湛公司的合同义务，一审判决已判令东湛公司履行该合同义务。东湛公司同意该判项，也在二审中提交证据证明涉案房屋所在楼盘现已办理初始登记，为熊丽云办理涉案房屋房地产权证的条件已经具备，故本院对一审判决该判项予以维持。综上所述，东湛公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3178号民事判决第一项；二、撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3178号民事判决第二项；三、驳回熊丽云的其他诉讼请求。一审案件受理费288元，由熊丽云负担238元，广州东湛房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费576元，由熊丽云负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一六年十一月二十八日书记员  杨银桃