广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初3140号原告廖荣枝，男，汉族，1940年8月19日出生，住汕头市潮阳区。委托代理人张然，广东华寅律师事务所律师。被告惠州市银泰达实业有限公司。地址：博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋（*楼）。组织机构代码：74554904-9。法定代表人杨成业，总经理。委托代理人曾文涛、林立红，系被告员工。原告廖荣枝诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年12月15日、12月29日公开开庭进行了审理。原告廖荣枝的委托代理人张然，被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人曾文涛、林立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖荣枝诉称，原告与被告于2011年3月12日签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于博罗县罗阳镇××江山××单元××号预售商品房，该商品房合同约定建筑面积214.48平方米，总价款为人民币1568894元，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；且被告应在商品房竣工验收合格之日起18个月内为原告办理好房产证。原告严格按合同约定履行了其付款义务，2011年4月2日支付了全部售房款人民币l568894元，之后又支付了住宅专项维修资金人民币31378元，及契税人民币47066.82元。然而，2012年3月24日，原告在房屋验收时发现所购房屋有严重裂缝，在《业主房屋接管查验移交表》上写明上述问题，要求被告维修整改。2012年6月5日，被告向原告出具《收楼(入伙)通知书》，但未提供商品房验收合格的证明及整改结果。同时，被告一直以各种借口拖延，拒绝履行合同约定的向原告交付房地产权证书的义务，直至起诉之日。原告认为，原告已按合同约定履行了其所有义务，而被告却拒不履行合同义务，其行为己构成违约。因此，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规的规定特向法院提起民事诉讼，恳请法院依法判如所请：1、判令被告立即向原告交付质量合格的房屋及房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金588678.45元(自2011年11月30日起算，暂计至2015年11月30日，应计至房地产权属证书实际交付日)；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付质量合格的房屋及房地产权属证书；2、判令被告提供竣工验收合格证明；3、判令被告维修阳台地面裂缝，费用由被告承担；4、判令被告支付迟延交房违约金155634元（从2011年8月31日起暂计至2012年6月5日，应计至实际交房日）；5、判令被告支付迟延办证违约金452701元（从2012年5月1日暂计至2015年12月1日，应计至房地产权属证书实际交付日）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：1、《广东省商品房买卖合同》，旨在证明原告与被告间的房屋买卖合同关系；2、发票及各种费用单据，旨在证明原告已依约交纳办理房屋权属的所有费用；3、《业主房屋接管查验移交表》，旨在证明原告验收房屋时，房屋有质量问题；4、证人余某出具的《证明》、某以及证人谢某的证言，旨在证明原告一直在主张权利，没有中断。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、原告要求被告立即向其交付房屋及支付逾期交付房产的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。（一）原告要求被告立即向其交付房屋不能得到支持。按照有关法律规定，建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格，而不是原告所认为的通过竣工验收备案；根据合同约定，涉案房屋交付原告适用的条件也是经竣工验收合格，而该房屋早在2011年7月22日已经竣工验收合格。正如原告已在其起诉状中承认的，被告已于2012年6月5日向原告邮寄出具了《收楼(入伙)通知书》；按照补充协议的约定，原告应于收到收楼通知之日起10日内办理收楼手续，即2012年6月15目前办理收楼手续。因原告逾期办理手续，自2012年6月15日起视为原告已对该住宅验收台格并已交付使用。（二）原告要求被告支付逾期交付房产违约金(从2011年8月31日暂计至2012年6月5日，应计算至房产实际交付之日)的诉讼请求．也不应得到支持。被告于2012年6月15日己将诉争房产实际交付给原告，逾期交付房产的违约金只须计算至2012年6月15日；而实际逾期交付期间自2011年9月1日至2012年6月15日止的违约金请求权截至原告起诉之日早已超过诉讼时效，不应予以保护。二、原告要求被告对诉争房产阳台地面进行维修，或由原告自行维修而产生的费用由被告承担的诉讼请求，不应得到支持。（一）原告要求被告对诉争房产承担维修责任的诉讼请求已过诉讼时效。2012年3月24日，被告首次对房产验收时，就已知道阳台地面存“裂缝”，后来被告予以整改，而且整改后再次在2012年6月5日通知原告收楼，且原告也收到被告出具的收楼通知书，因此，原告要求被告承担房产维修责任的诉讼清求的诉讼时效自2012年6月5日起算两年，即在2014年6月6日起原告的请求权诉讼时效期间届满。截至原告诉至法院之日(2015年10月28日)，原告请求被告对诉争房产承担维修责任的请求权已过诉讼时效，其要求被告对诉争房产承担维修责任的诉讼请求不应得到支持。（二）退一步讲，即便原告要求被告承担维修责任的请求权未过诉讼时效，诉争房产阳台地面裂缝已经过了保修期，被告无须对诉争房产阳台地面裂缝进行维修或承担维修费用。诉争房产地面空鼓开裂的保修期存续期为房产竣工验收之日(2011年7月22日)起应为两年，即为2011年7月22日至2013年7月22日，而截至原告诉至法院之日(2015年10月28日)，原告主张的阳台地面开裂已过保修期存续期，被告无须再对诉争房产阳台地面裂缝承担维修责任。退一步讲，即便以房产交付给原告之日（2012年6月15日）起算保修期，诉争房产阳台地面裂缝也已经过了保修期。（三）被告已将整改好的房屋在2012年6月5日再次要求原告收楼，原告也已收到收楼通知，但是原告无正当理由拒绝接收房产，诉争房产毁损、灭失的风险由原告自行承担。三、原告认为购房合同约定的逾期交付房产证的违约金过低，要求以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年5月1日起计算逾期交付房产证的违约金的诉讼请求不能得到支持。（一）原告主张的逾期办理房地产权属证书违约金的起算时间错误。诉争房产竣工验收合格之日为2011年7月22日，按照双方签订的购房合同的购房合同第十五条约定，被告应于2013年1月22日前为原告办理房产证。故逾期办理房产证的违约金责任起算之目应为2013年1月22日，而非原告主张的2012年5月1日。（二）应严格按照双方签订的购房合同以已付购房款总额为基数，按银行同期活期存款利率计算被告应支付的逾期办理房产证的违约金。综上，原告要求被告立即交付房产的诉讼请求不应得到支持，其以诉争房产未办理竣工验收备案作为拒绝交付房产的理由不成立，且被告早已于2015年6月15日将符合交付条件的房产交付给原告。被告逾期交付房产的违约金只须计算至2012年6月15日，截止至被原告起诉时，2011年8月31日至2012年6月15日期间的违约金请求权均已经过诉讼时效，原告要求被告支付逾期交付房产违约金的诉讼请求也不应得到支持。原告要求被告对诉争房产承担维修责任的诉讼请求已过诉讼时效，就算没有过诉讼时效也已经过了保修期，原告要求被告对诉争房产承担维修责任的诉讼请求不应得到支持。原告主张的逾期办理房地产权属证书违约金的起算时间错误，且被告逾期办理房产证的违约金应严格按照合同约定的计算方法计算。故请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。被告对其辩解的事实在举证期内提供的证据有：1、《工程竣工验收报告》，旨在证明房屋质量没有问题，阳台地面保修期为两年，已经过了保修期。2、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，旨在证明案涉房屋的维修项目保修期为从竣工验收之日起两年。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议；对证据3有异议，认为原告无正当理由拒收房屋；对两证人的证言不予认可。原告对被告提供的证据1有异议，认为被告没有办理工程竣工验收备案；对证据2没有异议，但认为房屋出现质量问题是在保修期内出现，而被告一直没有修缮好，我方的请求是没有超过诉讼时效的。经审理查明，2011年3月12日，原告廖荣枝与被告惠州市银泰达实业有限公司签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-GF-201-02467），主要约定原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段-江山美苑B7栋2-302号房，建筑面积214.48平方米，总价款人民币1568894元；付款方式为一次性付款；合同第八条约定“出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意处理方式按合同附件四处理。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”第十六条约定“保修责任为，出卖人自商品房交付使用之日起按照《住宅质量保证书》规定的内容承担质量保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”同日签订的附件四《合同补充协议书》中，双方约定“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续，收楼已满足基本收楼标准为准。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人对该住宅验收合格并已交付使用”，等等。合同签订后，原告于2011年4月2日向被告支付了购房款1568894元，被告出具了发票给原告收执。2012年5月29日，原告缴交了住宅专项维修资金31378元；2012年7月4日，原告缴交了住房登记费80元；2012年8月15日，原告缴交了契税费用47066.82元。2012年3月24日，被告通知原告收房，并向原告送交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告应通知前去验房，但由于原告认为涉案房屋阳台地面裂缝严重，未办理房屋交接手续。2012年6月5日，原告签收了被告通过邮寄向原告发出的收楼通知。此后，被告又多次通知原告交房，原告认为房屋阳台地面存在裂缝问题而未交接完毕。随后原告诉至本院。另查明，2006年10月26日，博罗县环境保护局作出《关于东江湾·绿景花园A区环境影响报告表审批意见的函》（博环建〔2006〕325号），同意项目建设。2011年1月14日，被告取得博罗县住房和城乡规划建设局核发的《建设工程规划合格证》（证号：博规验字〔2011〕0003号）。2011年6月29日，惠州市公安局消防局出具《关于惠州市银泰达实业有限公司鸿隆·江山美苑建设工程消防验收合格的意见》（惠公消验[2011]第0145号），消防验收合格。2011年7月22日，被告组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，并在《工程竣工验收报告》作出一致同意通过验收，质量合格的结论。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方于2011年3月12日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违法法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应遵照履行。原告交付合同约定的全部价款，被告应将符合合同约定及法律规定的经验收合格的房屋交付原告使用。双方当事人的主要争议焦点有三个方面：一、涉案房屋是否验收合格并符合交付条件以及迟延交付房屋的违约责任问题；二、涉案房屋阳台地面裂缝保修责任问题；三、迟延办理房产证的违约责任问题。一、关于涉案房屋是否验收合格并符合交付条件以及迟延交付房屋的违约责任问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格系商品房交付使用的必要条件。本案中，双方当事人在合同中约定，涉案房屋的交付条件是依照国家和地方人民政府的有关规定、经验收合格、符合本合同约定，现被告的商品房于2011年7月22日通过主体工程质量验收，取得《工程竣工验收报告》，且通过规划、消防、环保等部门的综合验收，故涉案房屋交付条件成就，对原告来说完全可以对房屋进行支配和使用。因此，应认定从该日起被告的商品房就具备了交付条件，且被告亦向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第十条的约定。被告已经按双方约定方式通知原告验房交房，原告应按照合同补充协议的约定，于2012年6月5日收到收楼通知之日起10日内办理收楼手续，即自2012年6月15日起视为被告已交付房屋。原告以房屋阳台地面裂缝为由，未在交接单上签字，从而未实际占有房屋，不妨碍已经交付的认定。但被告没按合同约定于2011年8月31日前将楼房交付原告使用，己迟延交楼，显属违约，应按约定以1568894元以每日万分之四计付违约金给原告，计得181992元（290天×1568894元×0.0004）。二、关于涉案房屋阳台地面裂缝保修责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告作为出卖人对房屋质量的瑕疵担保义务不会因房屋已经交付而得以免除。房屋交付后，被告对房屋质量仍应承担瑕疵担保义务。因此，被告依法应承担继续修复房屋的质量瑕疵担保责任，原告要求被告修复诉争房屋阳台地面裂缝问题，属于质量保修范畴，本院予以支持。至于被告提出的诉讼时效抗辩问题。根据双方的陈述及提供的现有证据，可以证明诉争房屋因阳台地面裂缝情况处于持续状态，况且被告亦未能提供确实充分的证据证明裂缝情况已经完全修复完善，因此，据此可以认定原告持续主张权利的事实，故被告此项抗辩本院不予采信。三、关于迟延办理房产证的违约责任问题。按双方约定是出卖人（被告）在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人（原告）。该房的《工程竣工验收报告》签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证，但至今因被告原因未能办理好房产证，被告显属违约。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等。所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有二年多时间，所以本案本院确定为按二年定期存款利率计算利息为宜。原告主张按中国人民银行贷款利率计算，被告要求按活期存款利率计算，本院均不予支持。对于原告主张被告提供竣工验收合格证明的诉讼请求，属另一法律关系，本院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后30日内为原告廖荣枝办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段-江山美苑B7栋2-302号房的房产证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内对上述房屋的阳台地面裂缝问题予以修复；如被告惠州市银泰达实业有限公司逾期履行上述义务，可由原告廖荣枝自行修复，修复所发生的费用由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。三、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付原告廖荣枝逾期交房违约金181992元。四、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付原告廖荣枝逾期办证违约金（违约金以1568894元为基数，从2013年1月22日至2015年1月22日止按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24218元（原告预交24061元），由原告负担6700元，被告负担17518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟云峰审 判 员  陈国新人民陪审员  张循忠二〇一六年十一月三十日书 记 员  高俊明