四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川16民终847号上诉人（原审被告）：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地达州市达县。法定代表人：罗将，总经理。委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：曾继强，男，生于1965年11月15日，汉族，住四川省广安市广安区。被上诉人（原审原告）：曾靖雯，女，生于1991年11月17日，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：张红军，四川爱众律师事务所律师。上诉人四川省广卫房��产开发有限公司（以下简称以下简称“广卫房产公司”）因与被上诉人曾继强、曾靖雯商品房买卖合同纠纷一案，不服广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广卫房产公司的委托诉讼代理人罗云路，被上诉人曾继强、曾靖雯的委托诉讼代理人张红军到庭参加了诉讼；上诉人广卫房产公司法定代表人罗将，被上诉人曾继强、曾靖雯经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。广卫房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的诉讼请求，本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人出售给二被上诉人的摊位是以“个”为单位进行出售，而非以面积单价计算价款。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条约定按照套（��元）计算房屋价款，也就是说面积的大小不影响成交价格。且《商品房买卖合同》第十三条以及《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条约定“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿”，系双方对面积差异处理的约定。故本案应排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定；2、摊位的实测套内面积与合同约定并无差异，不影响二被上诉人的使用价值和经济利益。同时，上诉人委托有资��的测绘机构进行重新测绘，该项目摊位的实测面积与合同约定的参考面积差异并未超过3%，一审认定“原告所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联”是错误的；3、案涉农贸市场的通风设施、消防、安全设计、通道、排水排污设施等符合相关标准并经相关行政部门的审批和验收，而市场内脏乱的原因为市场没有正常的运营，不属于上诉人作为开发商应当处理的问题。曾继强、曾靖雯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。曾继强、曾靖雯向一审法院起诉请求：1、判令解除他们与广卫房产公司的商品房买卖合同；2、判令广卫房产公司退还他们购房款122257元（1090号摊位71046元、1091号摊位51211元）及其利息（从2010年4月6日起按同期商业银行利率计算至购房款全部返还时止）；3、判令广卫房产公司向他们返还契税、交易费、登记费、维修基金、印花税等费用共计7710元（1090号摊位4622元、1091号摊位3088元）；4、案件受理费由广卫房产公司承担。一审法院认定事实：2010年4月6日，曾继强、曾靖雯（买受人）与广卫房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》各两份，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的摊位，其所在土地用途为商业，1090号摊位测绘面积为12.351㎡，其中套内建筑面积5.576㎡，分摊建筑面积6.775㎡，按套计算价款，总价款为71046元；1091号摊位测绘面积为9.445㎡，其中套内建筑面积4.264㎡，分摊建筑面积5.181㎡，按套计算价款，总价款为51211元。2、出卖人应于2010年12月31日前交付摊位。3、出卖人应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人不退房，《买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际确定权属证明之日起30日内向买受人支付。4、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。5、买受人同意委托广卫房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。6、面积差异处理方式为，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积）；实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补；但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿。8、出卖人委托测绘商品房面积的房产测绘机构是广安市房屋测绘队。9、关于地下层、地面一层各业态经营范围的约定：1087至1197为蔬菜区等，本物业属于商业的，其经营范围属于蔬菜区，买受人不得超出本协议约定的范围经营等等。2011年12月13日，广安市住房和城乡规划建设局向中国建设银��广安分行营业部发出《房屋专项维修资金集中缴存通知》，广卫房产公司将鸿城·望江农贸商业广场1栋338户业主专项维修资金归集到该行专项维修资金专户，专项维修基金共计392163.75元，并请该行分别出具交款凭证。另，曾继强、曾靖雯所购买的1090号摊位应缴纳契税为2824元（71046元×4%），1091号摊位应缴纳契税为2048元（51211元×4%）。2015年10月12日，广卫房产公司代曾继强、曾靖雯向广安市地税局第二直属税务分局征收所交纳了1090号摊位契税2824元、印花税36元，1091号摊位契税2048元、印花税26元。2015年12月22日，广卫房产公司出具情况说明称，因权属证书尚未办理，故登记费、工本费尚未向相关部门交纳。同时查明：广安市规划和建设局广市规建局（2009）158号《关于恳请审定鸿成·望江农贸商业广场设计方案的请示》中载明，规划鸿成·望江农贸商业广场项目拟建建筑层数为10层（含地下1层），其中地上为2层商业和7层住宅，建筑面积6152.63平方米，地下为1层商业，建筑面积2224.3平方米。2010年3月4日，广卫房产公司取得的鸿成·望江农贸商业广场项目的《商品房预售许可证》载明预售总建筑面积为8596.76平方米。2014年11月1日，经广安市房屋测绘队测绘，广安鸿成·望江农贸商业广场摊位房建筑面积（含分摊面积）为2885.7㎡，曾继强、曾靖雯购买的1090号摊位经测绘建筑面积为10.86㎡，其中，套内面积5.61㎡，分摊面积5.25㎡；1091号摊位经测绘建筑面积为8.3㎡，其中，套内面积4.29㎡，分摊面积4.01㎡。另查明：因办理摊位产权问题，广卫房产公司于2013年11月25日向广安市政府报送了《关于解决办理鸿成·望江农贸市场产权证的紧急报告》，2014年1月7日，广安市住房和城乡规划建设局下发广住建信复字（2014）1号��件答复“你公司开发建设的鸿成·望江农贸市场总建筑面积8714平方米，共10层，其中地上9层，地下1层。当时因地下层未纳入容积率内，暂未办理房屋登记。2013年12月31日，市政府组织相关部门对此事进行了研究，同意该地下层确权登记。请你公司备齐建设资料，尽快向市房产管理局申报房屋登记，我局将督促市房产管理局抓紧办理”。2015年1月15日，广卫房产公司取得了广安市广安区莲花北路69号1幢房屋权属登记总证，载明该栋房屋（含地下1层摊位面积）建筑面积共计为8375.75平方米，并于2015年8月10日、8月21日进行了产权分户的税收完税，目前正在办理各业主的房屋所有权证分户。同时，四川省广安市地税局第一直属税务分局出具情况说明书载明：广卫房产公司于2015年3月报请他局进行税务清算，因他局需向各购房客户核对合同签订真实情况，大部分购买摊位的客户不配合调查核实，导致清算时间有所延长。2015年7月31日，广安市人民政府作出广安府复（2015）92号批复文件，收回了2015年1月26日其作出的广安府复（2015）5号批复文件，重新确定了广卫房产公司应当补缴广安区望江市场项目土地出让金的金额合计为1748400元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《租赁合同》、收款收据，《房屋专项维修资金集中缴存通知》及缴存清册、费用报销单、《办证花名册》、税收缴款书、广卫房产公司情况说明、广安市规划和建设局广市规建局（2009）158号文件、《商品房预售许可证》、《四川省房屋面积测绘报告》、广安市住房和城乡规划建设局广住建信复字（2014）1号文件、广安市人民政府广安府复（2015）5号、92号文件、广房字第2015********9号房屋所有权证、四川省广安市地税局第一直属���务分局的情况说明、税收完税证明以及双方当事人出庭人员的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。曾继强、曾靖雯依约向广卫房产公司交纳了房款和相关税费，广卫房产公司就应当按照合同约定严格履行交付摊位、办理权属登记的义务。合同中“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿。”等内容，仅是对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任的约定，未对建筑面积出现误差作出约定。照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于曾继强、曾靖雯个人而言，其购买摊位的实质因素应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，曾继强、曾靖雯所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，广卫房产公司出售给曾继强、曾靖雯的摊位如出现建筑面积的法定误差，曾继强、曾靖雯仍有权请求解除合同。合同约定的诉争1090号摊位测绘建筑面积为12.351㎡，其中套内建筑面积5.576㎡，分摊建筑面积6.775㎡，而合同约定的房产测绘机构广安市测绘队测绘的诉争1090号摊位建筑面积却为10.86㎡，其中，套内面积5.61㎡，分摊面积5.25㎡；合同��定的诉争1091号摊位测绘建筑面积为9.445㎡，其中套内建筑面积4.264㎡，分摊建筑面积5.181㎡，而合同约定的房产测绘机构广安市测绘队测绘的诉争1091号摊位建筑面积却为8.3㎡，其中，套内面积4.29㎡，分摊面积4.01㎡；两者相比较，广卫房产公司交付摊位的建筑面积与合同约定的建筑面积分别相差1.491㎡和1.145㎡，建筑面积误差比绝对值超过了3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下方式处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，曾继强、曾靖雯以建筑面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同的理由成立。同时，曾继强、曾靖雯购买广卫房产公司开发修建的市场摊位，广卫房产公司作为开发商，虽没有绝对的市场运作义务，但其自始是基于开发农贸市场的目的修建该市场，开发设计上应充分考虑到该市场在进出口通道、摊位形式、通风排水等应便于市场营运的因素。从曾继强、曾靖雯提供的现场照片和本院实地走访的情况看，该市场在进出口通道、部分摊位设计上确实存在不合理的问题。因此，对曾继强、曾靖雯要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，广卫房产公司应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，将向曾继强、曾靖雯收取的购房款返还给曾继强、曾靖雯，故对曾继强、曾靖雯请求广卫房产公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。曾继强、曾靖雯提出的相关税费，其中契税和印花税因广卫房产公司已向税务机关交纳，门牌费已转交物业公司，可由双方另行依法处理。对于其他费用，应由广卫房产公司予以返还。广卫房产公司已经取得包括曾继强、曾靖雯购买摊位在内所在楼的权属登记总证，且广卫房产公司现也已将分户所需税���缴纳完毕，由此可以确认该栋楼所有摊位现均可办理相应的房屋所有权证书。同时，曾继强、曾靖雯也未提供证据证明曾继强、曾靖雯购买摊位所在楼的顶层存在违章建筑及增加的摊位数量超过了约定的3%，也不能提供该楼的负一层和地上一层应作为一个整体销售的相关规定。故曾继强、曾靖雯的相关诉称理由不成立，不予支持。曾继强、曾靖雯在签订合同当日即与案外人张万春签订了《租赁合同》的事实表明，广卫房产公司已向曾继强、曾靖雯履行了交付摊位的义务。曾继强、曾靖雯在接收该门市后，可自行经营或出租获利，广卫房产公司不应再支付购房款利息，故对曾继强、曾靖雯要求支付购房款利息的诉讼请求，不予支持。广卫房产公司关于摊位的面积误差是因测绘标准出现变化所造成的抗辩意见，因未提供证据予以证明，不予采纳。一审法��依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定。判决：一、解除原告曾继强、曾靖雯与被告四川广卫房地产开发有限公司于2010年4月6日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》各两份；二、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告曾继强、曾靖雯返还1090号摊位购房款71046元、1091号摊位购房款51211元；三、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告曾继强、曾靖雯返还1090号摊位交易费、登记费、工本费、维修基金1714元，返还1091号摊位交易费、登记费、工本费、维修基金1434元；四、驳回原告曾继强、曾靖雯的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，减半收取1450元，由曾继强、曾靖雯负担25元，广卫房产公司负担1425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广卫房产公司向本院提供以下证据：1、《广安鸿城·望江农贸商业广场销售清单》，拟证明案涉房屋系按套进行销售；2、达州市安信房地产评估有限责任公司2016年3月16日测绘所作的《广安市房屋面积测绘报告》（安信房测[2016100010A]）,拟证明房屋实测面积与约定面积误差未超过3%；3、四川省测绘产品质量监督检验站（以下简称“省测绘质检站”）于2016年9月13日出具的“广安‘鸿成·望江农贸商业广场’测绘地理信息成果质量检验报告”（以下简称“检验报告”），拟证明广安市房屋测绘队的测绘报告错误，案争摊位面积误差未超过3%，并向本院申请对案争摊位重新进行面积测绘。曾继强、曾靖雯质证认为广卫房产公司提供的销售清单系广卫房产公司自行打印，不能作为证据采信；测绘报告与省测绘质检站的检验报告系受广卫房产公司单方委托作出的，且其他关联案件有证据证明广卫房产公司改变了摊位现状，导致测绘结果出现不一致；广安市房屋测绘队是合同双方选择的测绘机构，不同意重新测绘。本院依���权调取了广卫房产公司开发的“鸿成·望江农贸商业广场”负一楼摊位的产权登记信息，该楼层所有摊位均已办理产权登记，登记产权面积与广安市房屋测绘队的测绘面积一致；经本院现场勘验“鸿成·望江农贸商业广场”负一层中，产权登记编号为莲花北路69-15号（竣工图编号为1015号）、69-88号（竣工图编号为1088号）、69-118号（竣工图编号为1118号）、69-131号（竣工图编号为1131号）、69-277号（竣工图编号为1202号）共五个摊位已被拆除，上述摊位的所有权人均为广卫房产公司。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：广卫房产公司在二审中提交了达州市安信房地产评估有限责任公司2016年3月16日测绘所作的《广安市房屋面积测绘报告》（安信房测[2016100010A]）,以及省测绘质检站2016年9月13日出具的检验报告，拟证明原广安市房屋测绘队的测绘结果错误且案���摊位实测面积与约定面积误差未超过3%，并申请另行测绘。查双方当事人订立的《商品房买卖合同》，合同中对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队亦按照广卫房产公司的委托于2014年11月1日对包括案争摊位在内的、莲花北路69号所有房屋进行了房产面积测绘并出具《四川省房屋面积测绘报告》；广卫房产公司接受该报告并依据其测绘结果向行政机关申请办理权属证书；不动产登记行政机关亦依据广卫房产公司的申请、按照该测绘报告所确认的面积对案争摊位进行了产权登记，该登记系行政机关依法确认不动产权利归属和其他法定事项的行政行为，具有公信力、确定力，由此核发的不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明。现广卫房产公司仅凭单方委托其他机构所作的《广安市房屋面积测绘报告》和“检验报告”，欲变更行政部门产权登记所确认的房产面积，该份测绘报告未得到房产登记机关的确认，不足以推翻房产登记机关确认的面积,也不能作为认定面积的依据。其次，根据本院现场勘验，广卫房产公司在“鸿成·望江农贸商业广场”负一层中所有的部分摊位已被拆除，现虽无证据证明系何人所为，但广卫房产公司作为被拆除摊位的所有人，未妥善保管其财产致其损毁，因此带来的不利后果，应由其本人承担，“鸿成·望江农贸商业广场”负一层摊位现状已与该工程竣工验收及广安市房屋测绘队测绘时不一致，另行测绘之客观条件已与之前不符，故对广卫房产公司重新测绘申请，本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为��实，但有相反证据足以推翻的除外。”之规定，对案争摊位的面积，本院依法采信行政机关产权登记信息作为认定事实的依据，即曾继强、曾靖雯所购1090号摊位建筑面积为10.86㎡，1091号摊位建筑面积为8.3㎡。广卫房产公司提交的销售清单系广卫房产公司自行制作且曾继强、曾靖雯不予认可，不作为认定案件事实的依据。本院认为，广卫房产公司与曾继强、曾靖雯签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。曾继强、曾靖雯已依约履行支付购房款等义务后，广卫房产公司应严格按照合同约定履行交付商品房的义务。在双方《商品房买卖合同》第三条中，双方当事人就曾继强、曾靖雯所购商品房的基本情况进行了约定，其中就商品房的建筑面积、套内建筑面���和分摊建筑面积作了明确具体的约定。双方虽约定按照套（单元）计算商品房价款，但该约定仅为计价方式的约定，并不能免除广卫房产公司仍应按照双方就买卖标的的约定交付商品房的义务。在交付商品房实测面积与约定面积出现误差的情况下，仍应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。虽然广卫房产公司与曾继强、曾靖雯在《商品房买卖合同》第十三条以及《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条作出了“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期��款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿”的约定，但该约定仅是对摊位总数误差以及因此不能交付摊位的违约责任的约定，并非对摊位面积差异处理方式的约定，故应认定双方就面积差异处理方式未作出明确约定。广卫房产公司向曾继强、曾靖雯交付摊位的实测建筑面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值已超出3%，且合同对其处理方式没有明确约定，就应当适用相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下方式处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予���持。……”之规定，曾继强、曾靖雯可以解除合同。因《商品房买卖合同》对买卖标的的建筑面积及套内、分摊面积均进行了明确约定，故广卫房产公司以套内面积没有缩水、不影响使用价值为由，主张不予解除合同没有法律依据。且案争房产系农贸市场摊位，建筑面积中的分摊部分包括了摊位之间的间隔、过道等，分摊面积变小对房产的商业价值和使用价值影响明显。一审判决支持曾继强、曾靖雯解除合同的诉讼请求符合法律规定。综上所述，上诉人广卫房产公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定“第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人四川省广卫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江海燕审判员  冯 文审判员  杨臣双二〇一六年十一月三十日书记员  彭 曦