重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初17380号原告：重庆市齐家物业管理有限公司，住所地重庆市桥北苑5号2-1-1。法定代表人：任中明，执行董事。委托诉讼代理人：杨利龙、杨鑫，重庆百君律师事务所律师。被告：姚辰光,男,1978年5月11日出生,汉族,住重庆市江北区。被告：吴燕,女,1982年2月28日出生,汉族,住重庆市江北区。原告重庆市齐家物业管理有限公司（下称齐家物业公司）与被告姚辰光、吴燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告齐家物业公司的委托代理人杨利龙、杨鑫及被告姚辰光、吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2009年7月至2016年9月期间拖欠的物管费6220.50元、滞纳金5155.10元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年4月1日，原告与重庆仁某房地产开发有限公司签订了《望某小区前期物业管理服务合同》，合同及江北区物价局确定原告收取物业服务费的标准为1元/月·平方米，未按时交纳的应按每日百分之三支付违约金。原告一直积极履行合同义务，原告实际是按0.8元/月·平方米的标准收取业主物业服务费。被告系小区业主，自2009年7月起没有交纳物业服务费，截至2016年9月共计欠交物管费6220.50元，原告自行下调违约金标准为按年利率24%计算，计产生违约金5155.10元。请求支持原告的诉讼请求。被告姚辰光、吴燕辩称：原告未经业主同意擅自与建设单位签订物业服务合同，对已接房的业主不具有约束力。2009年我家小孩差点被高空抛物伤害，向原告提出建议，希望张贴公告让业主们注意，但原告没有采纳意见，却叫我们起诉楼上的业主。所以我们自2009年7月起就没有交纳物业服务费。原告没有按照前期物业管理服务合同的约定履行物业服务，存在安全隐患，违约在先。原告要求的滞纳金没有依据，其诉讼请求已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系三级资质的物业管理企业。2007年4月1日，原告与建设单位重庆仁某房地产开发有限公司签订了《望某小区前期物业管理服务合同》，选聘原告对望某小区实施前期物业服务。原告提供物业服务的内容包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放的管理；公告秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同约定，物业服务费用按建筑面积计算，住宅为1元/月·平方米，业主或物业使用人应在每月前15日内交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日百分之三的标准支付违约金。合同期限三年，自2007年7月1日起至2010年6月30日止。重庆市物价局对该小区的物业服务费进行了核定，实际执行收费标准为0.8元/月·平方米。合同签订后，原告按约进入望某小区开展物业服务活动。被告系该小区附X号X-X号房屋业主，房屋建筑面积89.33平方米。望某小区尚未选举成立业主委员会。前期物业管理服务合同期届满后，原告仍在小区实施物业服务事宜。本案庭审中，原告举示了《生活垃圾清运协议》、《化粪池清掏合同》、《电梯维护保养合同》及《巡逻护卫签到表》等证据材料，证明其为小区业主提供了相应的物业服务。被告质证表示对其真实性不予认可，即使真实，也不能证明已按合同履行。被告针对其答辩意见，举示了一组现场照片，证明车辆乱放、消防通道被车辆、私人侵占，小区门口通道摆摊，楼顶长期被封锁利用，物业用房进行牟利的收益没公示，消防栓锈蚀，存在安全隐患。原告质证对照片真实性不予认可。本院对以上证据的认定意见为：原告举示的证据均为原件，服务对象均系望某小区物业管理内容，本院对其真实性予以确定。被告举示的照片反映了拍照时小区部分区域状况，原告作为小区物管企业，对小区公共区域的状况是清楚的，但没有提供证据予以否定，本院对照片的真实性予以确定。另，原告表示，其主张的滞纳金即为逾期支付物业服务费的违约金。以上事实，有望某小区前期物业管理服务合同、产权登记信息、生活垃圾清运协议、化粪池清掏合同、电梯维护保养合同、巡逻护卫签到表、照片及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2007年4月1日，原告与建设单位重庆仁某房地产开发有限公司签订的《望某小区前期物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告之间成立物业服务合同关系，应按照此合同约定享受权利、履行义务。被告辩称该合同未经业主同意对其不具有约束力的意见，无合法依据，本院不予采纳。望某小区没有成立业主委员会，前期物业服务合同期届满后，原告仍继续提供物业服务，原告与业主之间形成事实物业服务合同关系。在原告履行了物业服务管理义务的情况下，业主负有交纳物业服务费的义务。物业服务企业提供的物业服务主要是针对小区公共区域和共有设施等进行维护和管理，这些服务具有公共性和整体性，其相应收取的费用亦主要为公共性物业服务费用。原告举示的《生活垃圾清运协议》、《化粪池清掏合同》、《电梯维护保养合同》及《巡逻护卫签到表》等证据材料，能够证明原告履行了相关物业服务义务，被告举示的现场照片虽反映出原告的物业服务存在需改进的情况，在无证据证明原告物业服务存在重大瑕疵的情况下，被告作为专有部分物业的业主，客观上享受了原告所提供的公共性物业服务内容，理应支付相应的物业服务费用，其拒绝交纳物业服务费的理由不成立。原告主张被告2009年7月至2016年9月期间未交纳物业服务费的事实，被告予以认可，本院予以确定。关于被告提出的诉讼时效抗辩问题。被告自2009年7月起未交纳物业服务费，原告于2016年9月8日诉至本院，本案诉讼中原告未举证证明其在起诉日前向被告主张过权利，则自起诉日之两年前（2014年9月8日前）的请求权已超过诉讼时效，本院不予支持，本院对被告的此项抗辩意见予以采纳。被告应当支付2014年9月至2016年9月期间物业服务费1786.60元（89.33平方米×0.8元×25个月）。原告在履行物业服务合同中，其服务质量还需改进和完善，本院对其要求被告支付违约金的请求，不予支持。综上，依据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姚辰光、吴燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市齐家物业管理有限公司物业服务费1786.60元。二、驳回原告重庆市齐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取42元，由原告重庆市齐家物业管理有限公司负担17元，被告姚辰光、吴燕负担25元。本判决为终审判决。审判员  胡潇予二〇一六年十一月二十五日书记员  陈亚玮