湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终1160号上诉人（原审原告）：华劲松，男，1976年6月13日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：赵力国，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：史毓杰，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王文霞，女，1980年1月13日出生，汉族，住湖北省阳新县，系华劲松之妻。委托诉讼代理人：赵力国，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：史毓杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴冬至，男，1951年12月23日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原审第三人：湖北天下华腾置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉长安大道。法定代表人：肖昌盛，该公司董事长。上诉人华劲松、王文霞因与被上诉人吴冬至、原审第三人湖北天下华腾置业有限公司（简称华腾公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民二初字第00069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华劲松、王文霞的委托诉讼代理人赵立国、史毓杰、被上诉人吴冬至，原审第三人华腾公司的法定代表人肖昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华劲松、王文霞上诉请求：1、请求二审法院改判位于咸宁市淦河大道31号咸银大厦1101等20套住宅房屋归华劲松、王文霞所有以及吴冬至不得对上述房屋进行强制执行，或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费用由吴冬至承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决己认定华劲松、王文霞与华腾公司之间就争议房屋存在真实的买卖关系，但在认定购房款的支付方式问题上仅以华腾公司没有提供财务账目供法院查询，以及华劲松、王文霞提出执行异议时没有提供《补充协议书》为由认定该协议系华劲松、王文霞与华腾公司恶意串通，缺乏证据证明。《补充协议书》是华劲松与华腾公司之间的真实意思表达，签订的目的是为落实华劲松、王文霞600万元债权转房款的问题。《补充协议书》签订后华劲松、王文霞与华腾公司之间已按照协议履行，华劲松、王文霞将对华腾公司的600万债权转为购房款，华劲松、王文霞己获取华腾公司交付的争议房屋钥匙。华腾公司财务手续不规范，是该公司管理上的问题，与华劲松、王文霞无关。华劲松、王文霞已按约定履行了房屋买卖合同及《补充协议书》的内容，已支付了全部购房款，华腾公司的财务记载不能作为认定《补充协议书》是否真实的大前提存在，二者进行直接推理也不符合逻辑习惯。关于《补充协议》之所以在执行异议阶段未提交，庭审中华劲松、王文霞己作出合理解释：在执行异议程序中，华劲松、王文霞为了直观反映案情，鉴于已经履行了支付全部购房款的合同义务，直接提供了向华腾公司账户付款的证据，没有向一审法院执行局提交《补充协议书》。需要强调的是，就争议房屋的买卖行为华劲松、王文霞与华腾公司也一直按照房屋买卖合同和《补充协议书》在履行。一审判决无视既定事实，主观推断执行异议阶段没有提交《补充协议书》就是事后串通补签，毫无事实依据。华腾公司认可了《补充协议书》内容的真实性，吴冬至在审理过程中未就《补充协议书》内容是否真实提交任何证据，一审在此种情形下，认定《补充协议书》系串通补签，缺乏证据支持，没有达到民事证据的证明标准。2、一审判决适用法律错误。综上所述，华劲松、王文霞与华腾公司签订的房屋买卖合同以及《补充协议书》是合法有效的，并且己得到实际履行。争议房屋钥匙目前己交付至华劲松、王文霞手中，房屋也己为华劲松、王文霞实际占有，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判令争议房屋为华劲松、王文霞所有，并不得被执行查封、强制执行。3、一审判决程序违法。一审法院在审理过程中，争议房屋己被轮候查封，但一审法院并未依法追加被告，遗漏了部分被告。吴冬至答辩称，1、华劲松、王文霞没有按合同约定足额支付购房款。华劲松、王文霞在一审法院审查执行异议和审理异议之诉中，提交了与华腾公司签订的20份《商品房买卖合同》，合同总价款625.7万余元，付款方式为分期付款，并提交了合同、银行支付凭证、收款收据等证据证明其已经足额支付了全部购房款，这些看似组成了一个完整的证据链，但经过调查核实，华劲松625.7万元的合同总价款中，实际仅支付了263.7万元。在其提交的付款证据中，已查明的就有355万元的虚假付款，该款虽有其从银行账户转入华腾公司的流水凭证，但华腾公司收到该款后，又于同日通过案外人王银周全部返还给华劲松。一审法院依据查明的事实，理所当然依法驳回了华劲松的执行异议。2、《补充协议书》是查封和执行异议驳回后串通补签的伪证，不具有排除强制执行的法律效力。《补充协议书》的落款时间为2014年11月26日，华劲松在2015年6月1日提出执行异议时就应当将该关键证据提交，否则只能证明华劲松、王文霞在向法院提出执行异议时《补充协议书》并不存在。华劲松于2015年6月1日提出执行异议申请，将咸银大厦1201号房屋作为标的物之一提出，这就说明在2015年6月1日之前华劲松并不知晓1201房已由华腾公司“私自出售给他人”。然而《补充协议书》中第一条关于“甲方购买的1201号房屋因乙方已经出售，甲方不追究乙方的违约责任，双方同意用1704号房屋代替”的内容不应出现在半年之前的《补充协议书》上。《补充协议书》第6条的相关内容是对既往已发生事实的陈述，双方约定华腾公司对“资金空转”的相关财务账目做调整。然而事实是协议所约定要调整的“资金空转”的“相关账目”并不存在，协议便失去了订立的基础和理由，从而说明该协议是虚构的。已经出租给中国平安保险咸宁分公司的一楼部分及三楼的商用房2015年度的租金收益均由华腾公司收取，如果《补充协议书》存在，华劲松为何不行使收益权。华劲松、王文霞提交的《补充协议书》只是一个孤证，没有相关的原始资料、原始凭证、账目、备案登记资料等佐证，故对该《补充协议书》应不予采信。华劲松与华腾公司签订的《补充协议书》实质上是一份以房抵债协议，而以房抵债不受法律保护。3、涉案房屋未交付华劲松、王文霞占有使用。2015年2月5日涉案房屋被查封之时，咸银大厦建筑工程尚未完工，房屋尚未验收，水电设施尚未安装，电梯不能使用，该楼房不具备交房条件，本案涉及的房屋当然也不例外。华劲松、王文霞以“获取房屋钥匙”为由不足以证明其已实际占有使用。比如1201房华劲松也曾声称交付其占有使用，但被华腾公司出售给他人，这就证明华劲松对这些房屋并没有实际占有。湖北九州评估事务所的评估报告可以证实，2015年6月29日查勘“四至十七层住宅部分未投入使用，均为空置状态。”4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据已经查明的事实以及相关法律规定，认定“华劲松与华腾公司签订的20套商品房买卖合同合法、有效，双方存在真实的房屋买卖关系”。同时认定“对《补充协议书》不予采信，故对第三条的约定同样不予采信”。因此华劲松在625.7万元合同总价款中有362万元未实际支付。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人排除执行必须同时具备四项条件，而本案中除第一条外，其余三条均不符合，因此，华劲松、王文霞没有取得案涉房产的物权期待权，其排除执行的诉求应予以驳回。华腾公司述称，华腾公司与华劲松、王文霞之间存在真实的600万元借贷关系，因不能偿还借款，双方达成以房抵债的合意。《商品房买卖合同》和《补充协议书》均能反映双方之间具有真实的房屋买卖意思表示。华劲松、王文霞已经足额支付了购房款，且房价与当地同一地段房价相同，不存在低价处理名下资产。房屋已经实际交付给华劲松、王文霞，是由于公司资金的原因，没有办理房屋竣工验收，导致不能正常入住，办理房屋过户手续。故华劲松、王文霞以存在房屋买卖关系为由提出执行异议之诉的理由成立。华劲松、王文霞诉至一审法院称：2014年8月19日，其与华腾公司签订《商品房买卖合同》，购买了华腾公司开发建设的位于咸宁市××河大道××大厦××单元××套住宅房屋，并在咸宁市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。合同约定的付款方式为分期付款，其在签订合同后将首付款263.7万元打入合同约定的资金监管账户。华腾公司法定代表人肖昌盛于2014年4月18日和8月28日分别向其借款300万元，因不能按期还款，其与华腾公司协商一致用该两笔借款直接冲抵购房款，由于该两笔款项是直接汇入肖昌盛个人账户，华腾公司为了做账及应付相关财务检查，要求其将自己购买房屋剩余款汇入公司账户走账然后返还，其便于2014年10月13日将355万元汇入华腾公司账户后，华腾公司又将该款予以返还。又因上述房屋买卖合同签订后，华腾公司将其购买的1201号房屋出售，华腾公司承诺用1704号房屋予以替换，其便以亲戚汪安华的名义与华腾公司签订了1704号房屋的《房屋买卖合同》，双方于2014年11月26日签订《补充协议书》对上述合同变更情况予以确认。2015年2月3日和2月5日，因吴冬至与华腾公司借款纠纷一案，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书和[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，将此部分房屋查封。其于2015年6月1日提出执行异议申请，湖北省黄石市中级人民法院于2015年10月15日作出[2015]鄂黄石中执异字第00028号执行裁定书，驳回了其申请。1、其主张双方之间《商品房买卖合同》和《补充协议书》确定的房屋买卖关系具有充足的直接证据证明，既有合同，又有足额付款，还有备案，符合房屋买卖关系的所有形式和实质要件；2、执行法院适用最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条错误，该条款中注明登记在开发企业名下被执行的商品房显然是指开发企业作为商品房的物权人在物权登记薄中进行了登记，而咸银大厦在法院查封时的房屋状况是水电不通、电梯不通，到现在为止没有通过竣工验收，根本不具备办理开发企业物权登记的条件，查封的房屋既然没有进行物权登记，执行法院就不能适用上述条款。综上，其在执行法院查封之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，且付清了房款，是因开发商的原因没有办理过户登记，故其应该能排除吴冬至的执行，请求法院判令：1、确认位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1101号等20套住宅房屋为其所有；2、不得执行其购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1101号等20套住宅房屋。吴冬至一审答辩称：1、华劲松、王文霞已经自己承认其提供的355万元银行付款凭证实为“资金空转”，故华劲松、王文霞没有按照约定足额交付购房款；2、华劲松、王文霞在向执行法院提执行异议时没有提交《补充协议书》，既然《补充协议书》中已经确认将1201号房屋换为1704号房屋，华劲松、王文霞对已经出售的1201号房屋依旧提出了执行异议，这说明《补充协议书》是为了对抗执行法院事后伪造的；3、华劲松、王文霞名下还有其他用于居住的房屋，购买20套住宅房屋显然不是用于居住，故华劲松、王文霞的请求不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，也不适用最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的规定。综上，华劲松、王文霞以与华腾公司存在房屋买卖关系为由提出执行异议之诉的理由不能成立。华腾公司一审述称：1、其与华劲松、王文霞存在真实的600万元借贷关系，因不能偿还借款，双方达成以房抵债的合意；2、《商品房买卖合同》和《补充协议书》都能反映双方之间真实的房屋买卖意思；3、华劲松、王文霞已经足额支付了购房款，且房价与当地同一地段房价相同，不存在低价处理名下资产；4、房屋已经实际交付给华劲松、王文霞，是由于公司资金的原因，没有办理房屋竣工验收，导致不能正常入住，办理房屋过户手续。故华劲松、王文霞以存在房屋买卖关系为由提出执行异议之诉的理由成立。一审法院审理查明，2014年4月17日，华腾公司法定代表人肖昌盛向华劲松借款300万元，借款期限至2014年7月16日。2014年8月19日，华劲松与华腾公司签订20份住宅《商品房买卖合同》，约定华腾公司将其开发建设的位于咸宁市淦河大道31号咸银大厦1101号、1202号等20套房屋，以总价款6177313元出卖给华劲松，付款方式为分期付款：首付款186.4万元于2014年8月20日支付，第二批款项186.4万元于2014年11月20日支付，尾款2449313元于2014年12月31日付清。2014年8月21日，华劲松分别从其银行账户上向华腾公司转入现金30万元和200.8万元。同日，华腾公司向其出具购房款收据，载明收到华劲松购房款30万元和200.8万元。2014年8月22日，华劲松从其银行账户上向华腾公司转入现金32.9万元。同日，华腾公司向其出具购房款收据，载明收到华劲松购房款32.9万元。2014年8月28日，华腾公司法定代表人肖昌盛向华劲松借款300万元，借款期限至2014年10月28日。2014年10月13日，华劲松将355万元汇入华腾公司账户后，华腾公司又通过案外人王银周于2014年10月14日将该款予以返还至华劲松账户。2015年2月初，吴冬至与华腾公司因借款合同纠纷一案诉至一审法院，要求华腾公司偿还借款本金28430000.85元。一审法院立案受理后，于2015年2月3日作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书。同年2月5日，一审法院作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，查封华腾公司开发建设的位于湖北省××河大道××层商业用房及××层住宅用房56套。借款合同纠纷案在审理过程中，吴冬至与华腾公司达成调解协议：截至2015年1月31日，华腾公司欠吴冬至借款本金22764000元，利息4796000元，共计27560000元，华腾公司于协议签订后十五日内付清，逾期未付清上述借款本金及利息，则从2015年2月1日起计息至付清之日止。据此，一审法院作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，华腾公司因未按民事调解书确定的内容履行义务，吴冬至遂于2015年3月20日向一审法院申请强制执行。华劲松、王文霞以一审法院查封的上述房产中包含其购买的房屋为由，于2015年6月1日向该院提出执行异议。该院于2015年10月15日作出[2015]鄂黄石中执异字第00028号执行裁定书，以华劲松、王文霞虽提供了2014年10月13日其从银行账户上向华腾公司转入355万元的银行流水凭证，但华腾公司收到该款后，又将该款通过案外人王银周返还给华劲松，故不能证明华劲松已支付剩余购房款，且华劲松、王文霞购买的该房屋亦不是用于居住为由，驳回了华劲松、王文霞执行异议。华劲松、王文霞不服，为此，于2015年11月9日诉至一审法院。另查明：汪安华执行异议之诉一案，汪安华向一审法院作出其是代华劲松、王文霞与华腾公司签订1704号房屋的《商品房买卖合同》，1704号房屋所有权归华劲松、王文霞所有的情况说明后撤回起诉。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、华劲松与华腾公司签订的《补充协议书》是否客观真实；二、华劲松、王文霞与华腾公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，是否能排除吴冬至借款合同纠纷案执行。一、华劲松与华腾公司签订的《补充协议书》是否客观真实问题。1、《补充协议书》的第6条约定：因2014年4月18日及8月28日华腾公司向华劲松所借600万元是直接汇入法定代表人肖昌盛个人账户，华腾公司财务无记载，没有记账凭证，为利于华腾公司做账及相关财务检查需要，要求华劲松将自己购买房屋剩余款汇入华腾公司账户走账然后返还，华腾公司根据此约定调整相关财务账目。从该约定内容来看，走账是华腾公司的要求。但经法院释明要求华腾公司提供相关财务账目予以印证《补充协议书》所表述内容的真实性，华腾公司无法提供财务账目予以佐证；2、在执行法院审理执行异议案时，华劲松和华腾公司均未向执行法院提供可以证明华劲松、王文霞已经足额支付购房款的关键证据《补充协议书》，华劲松辩称是由于该《补充协议书》当时由他人保管，才没有交给其代理律师提交给执行法院审查的辩解明显不符合常理。故华劲松与华腾公司在2014年11月26日并没有签订《补充协议书》，该《补充协议书》是为了对抗吴冬至借款合同纠纷案查封，而事后串通补签，对该《补充协议书》不予采信。二、华劲松、王文霞与华腾公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，是否能排除吴冬至借款合同纠纷案执行的问题。双方于2014年8月19日签订的20份《商品房买卖合同》系双方当事人亲自签字盖章，且约定的每套房屋每平方米的单价与房屋所在地段通常的市场价格基本一致，合同内容没有违反国家强制性规定，《商品房买卖合同》应合法、有效，且华劲松、王文霞也在购房合同签订后于2014年8月21日和8月22日向华腾公司的账户支付购房首付款263.7万元，购房合同签订时间和购房首付款支付时间均发生在吴冬至借款合同纠纷案提起诉讼之前，故华劲松、王文霞与华腾公司之间不存在以签订虚假购房合同，锁定华腾公司名下资产对抗其他债权人的情形，也不存在以房屋买卖为借贷提供的担保的情形，双方之间应存在真实的房屋买卖关系。因一审法院对华劲松与华腾公司签订的《补充协议书》不予采信，故对《补充协议书》中第3条约定以600万元借款抵偿购房款尾款的条款同样不予采信。华劲松、王文霞与华腾公司之间签订的20套商品房买卖合同约定的总价款为6257615元，现华劲松、王文霞仅支付了首付款263.7万，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形，故不能排除吴冬至借款合同纠纷案的执行。至于华劲松、王文霞与肖昌盛、华腾公司是否存在其他债权债务关系，本案不予审理，其可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于适用在本院二审规定的举证期限内，上诉人华劲松、王文霞提交下列证据：第一组证据：湖北省黄石市中级人民法院编号为（2015）鄂黄石中执字第00091-1号、（2015）鄂黄石中民三初字第00018-2号的两份协助执行通知书。拟证明本案争议房屋因另案被大冶市惠泽小额贷款有限责任公司、章拾妹申请查封，并经湖北省黄石市中级人民法院裁定执行查封，本案应当追加大冶市惠泽小额贷款有限责任公司、章拾妹为被告。吴冬至经质证对该证据不发表意见。华腾公司经质证，对该证据不发表意见。本院审查认为，因吴冬至、华腾公司对该两份证据的真实性未提出异议，应予认定，对其证明目的嗣后论述。第二组证据：证据一是肖昌盛、易丽出具的《借款借据》（编号：JK借贷字第20140417号）、《付款指示书》、《收款确认书》、《转账汇款指令》，拟证明华劲松按照约定经王文霞账户将300万元款项借给肖昌盛、易丽，肖昌盛、易丽并未依据约定偿还300万借款，华腾公司对300万借款的债务应承担连带清偿责任。证据二是华腾置业出具的《借款借据》、《借款合同》（编号为：20140828号）、《付款指示书》、《收款确认书》、《转账汇款指令》，拟证明华劲松经王文霞账户按照约定将300万款项借给华腾置业，华腾置业至今尚未偿还该借款。第二组证据拟共同证明借款数额和借款日期与《补充协议书》的约定是相符的，可以验证《补充协议书》的真实性。即便如一审判决认定《补充协议书》为事后补签，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，600万到期债权应当视为抵销剩余购房款。吴冬至经质证对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，认为本案争议的是房屋买卖，有没有支付购房款，肖昌盛与华劲松的借款关系与本案无关，应另案处理。华腾公司经质证认为，借据已经双方签字，是真实的，对证据真实性、合法性、关联性无异议。本院审查认为，上述证据系华劲松、王文霞与华腾公司在经济交往过程中所形成，证据的形式要件完备，证据内容能互相印证，本院予以认定。第三组证据：证据一争议20套房屋的钥匙，拟证明该房屋为华劲松实际占有。证据二是《收条》，拟证明争议房屋交接后，华腾公司于2014年l1月30日收取了华劲松的电表安装费壹万元整。证据三是《争议房屋电表照片》，拟证明争议房屋电表己经安装，并已通电。第三组证据拟共同证明，自2014年11月，争议房屋已为华劲松实际占有、使用。吴冬至经质证，认为评估之时涉案的房屋都是空置的，钥匙只是一种表象，不能证明华劲松、王文霞已经取得了占有权。华腾公司法定代表人肖昌盛认可已将涉案房屋钥匙实际交付，对上述证据无异议。本院认为，上述证据产生于华劲松与华腾公司交房过程中，各方当事人对证据的真实性均无异议，且交付双方当事人对房屋交付的该事实予以认可，本院对上述证据予以认定。被上诉人吴冬至提交下列证据：第一组证据：华劲松、华腾公司、王保明、王银周银行交易记录查询，拟证明华劲松支付的355万元到华腾公司后，同日又通过案外人王银周账户转回到华劲松账户，华劲松没有真实支付350万元购房款。华劲松、王文霞经质证对证据真实性无异议，但不认可吴冬至主张的证明目的，对资金周转已在一审中予以说明。华腾公司经质证对证据的真实性无异议，但认为无法证实其与华劲松的买卖关系，当时因做账需要，进行了转账。本院审查认为，因各方当事人对证据真实性不持异议，故对该证据予以认定，所涉证据与本案的关联性嗣后论述。第二组证据：华腾公司的债务及说明，拟证明华劲松只为案涉房产支付300万元，其余借款与本案无关。华劲松、王文霞经质证对证据的真实性不予认可，并认为达不到吴冬至主张的证据目的。华腾公司经质证认为，只与华劲松、王文霞之间存在借款关系，并已协商用房屋抵债。本院审查认为，该证据的来源不详，所列举的债务缺乏债权人与债务人之间的原始凭证佐证，不符合证据真实性的要求，本院不予认定。第三组证据：执行异议申请书。拟证明《补充协议书》是执行异议被驳回以后制作的假协议。华劲松、王文霞质证认为，该证据需进一步核实。华腾公司质证认为，不清楚。本院审查认为，该证据系华劲松、王文霞在执行异议程序中提交，对真实性应予认定，其与本案的关联性嗣后论述。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明华劲松、王文霞与华腾公司2014年11月26日签订《补充协议书》，其中第3条约定：2014年4月17日及8月28日借款合同分别于同年7月16日及10月28日到期，鉴于华腾公司4月17日借款合同逾期后，仍然不能在双方重新约定的期限内还款，且8月28日借款在约定的还款日10月28日没有资金按期还款的实际，现双方同意将借款本金600万元转为华劲松的购房款，直接冲抵华劲松购买上述26套房屋欠华腾公司的购房款。华劲松夫妇、王保明夫妇签订的房屋买卖合同约定的剩余房分期付款条款作废不再履行……。2014年11月，华腾公司向华劲松、王文霞交付涉案房屋钥匙，2014年11月30日，华腾公司向华劲松收取电表安装费10000元。华劲松的买房屋的电表安装到位并通电。根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：华劲松、王文霞在本案中是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。本院认为，吴冬至与华腾公司借款纠纷一案经调解结案后，吴冬至申请对已查封的包括涉案20套房屋在内的华腾公司开发建设的房屋予以执行。执行过程中，华劲松、王文霞对涉案20套房屋提出书面执行异议，异议被驳回后，华劲松、王文霞提起了本案的执行异议之诉。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故华劲松、王文霞在本案中应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议条件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》），第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定，是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件作出的规定。按照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关精神，建设工程价款优先权优先于抵押权和其它债权，但建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者。因此，在执行过程中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。而《执行异议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定则是针对房屋消费者物权期待权的保护条件作出的规定。人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，这是在我国不动产登记制度尚不够完善情形下，按照公平原则，平衡买受人与申请执行人双方的利益而进行的规定。结合本案的事实，华劲松、王文霞购买华腾公司20套商品房，双方之间显然不属于基于消费产生的商品房买卖关系。华劲松、王文霞作为不动产的一般买受人，与华腾公司形成商品房买卖关系是否能排除吴冬至申请人民法院的执行申请，应适用《执行异议规定》第二十八条的规定予以认定。一审法院适用《执行异议规定》第二十九条的规定处理本案不当，本院予以纠正。2014年8月19日，华劲松、王文霞与华腾公司就涉案房屋签订的20份《商品房买卖合同》有双方当事人的签字盖章，约定的房屋买卖单价符合市场价格，上述事实表明合同的鉴订是双方真实意思表示，经查，案涉的20份《商品房买卖合同》内容没有违反法律及行政法规定的强制性规定，上述合同应以认定有效。对于华劲松与华腾公司签订的落款时间为2014年11月26日的《补充协议书》，形式要件完备，内容与上述《商品房买卖合同》亦能相互印证，华劲松、王文霞虽在执行异议审查过程中没有提交该补充协议书，华劲松、王文霞已作出合理解释，一审该院以此为由，否定其真实性依据不足。吴冬至一、二审中均主张《补充协议书》系事后倒签，但未能提交证据证明其主张，且吴冬至通过对比《补充协议书》与《商品房买卖合同》文本，以其内容上的矛盾推理出《补充协议书》系事后补签的结论，内在逻辑并不周延，推理结果也非必然。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对《补充协议书》的真实性及效力予以认定。华劲松、王文霞应向华腾公司支付的购房款总额为6177313元，其已于2014年8月21日、22日支付购房款2637000元。按照华劲松、王文霞与华腾公司签订的《补充协议书》第3条关于“2014年4月17日及8月28日借款合同分别于同年7月16日及10月28日到期，鉴于华腾公司4月17日借款合同逾期后，仍然不能在双方重新约定的期限内还款，且8月28日借款在约定的还款日10月28日没有资金按期还款的实际，现双方同意将借款本金600万元转为华劲松、王文霞的购房款。华劲松夫妇、王保明夫妇签订的房屋买卖合同约定的剩余房分期付款条款作废不再履行”的约定，华劲松、王文霞已用到期债权抵销应付房款，该行为符合《中华人民共和国合同法》第一百条关于“当事人互负债务，标的物种类、品质互不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”的规定，华劲松、王文霞视为已交付了剩余购房款。退一步讲，即使《补充协议书》系事后倒签，因《补充协议书》不是双方对涉案商品房买卖进行的约定，其仅对双方以债务抵房款，作出约定，而《执行异议规定》第二十八条没有对付款的方式和付款时间作出限制，《补充协议书》的约定仍然有效，吴冬至的此项抗辩不能否定华劲松、王文霞已支付全部购房款的事实。根据华腾公司法定代表人肖昌盛关于2014年11月份已向华劲松、王文霞交付房屋钥匙的陈述，结合华劲松、王文霞提交的钥匙、肖昌盛出具的收取华劲松电表安装费的《收条》，以及《争议房屋电表照片》等证据，可以认定华劲松、王文霞对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权。2015年2月3日，一审法院作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书，同年2月5日，一审法院又作出[2015]鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，查封涉案房屋，使得涉案房屋客观上已不可能办理房屋过户登记。故本案属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。据此，华劲松、王文霞对涉世房屋的执行提出的异议，符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，华劲松、王文霞在本案中享有排除人民法院强制执行的民事权益。华劲松、王文霞的相关上诉主张成立，本院予以支持。由于涉案房屋尚未办理过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，华劲松、王文霞尚未有取得涉案房屋的所有权，故其主张上诉请求判决该房屋归其所有没有事实依据，本院不予支持。轮候查封仅为财产保全措施，在未进入执行程序之前，并不直接影响案外人的实体权利，华劲松、王文霞关于一审法院未追加轮候查封人为共同被告程序违法的主张缺乏法律依据，且违反民事诉讼“不告不理”的原则，本院亦不予支持。综上所述，华劲松、王文霞的上诉请求部分成立。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议条件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民二初字第00069号民事判决；二、不得执行华劲松、王文霞购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1101号、1102号、1103号、1104号、1202号、1203号、1204号、1301号、1302号、1303号、1304号、1401号、1402号、1403号、1404号、1601号、1602号、1603号、1604号、1704号等20套住宅房屋；三、驳回华劲松、王文霞的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元均由吴冬至负担。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  王潜勇审判员  王捷明二〇一六年十一月二十八日书记员  羿 华