上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初9325号 原告：上海夏园康乐发展有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人马加宁，董事长。 委托代理人彭喜根，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被告：上海好梦娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人钱多多，董事长。 委托代理人吴刚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 第三人：上海赛园休闲娱乐有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼。 法定代表人冷林松，总经理。 委托代理人周晟，上海永盈律师事务所律师。 原告上海夏园康乐发展有限公司(以下简称夏园公司)与被告上海好梦娱乐有限公司(以下简称好梦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于同年9月23日作出判决。被告好梦公司不服判决，依法提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年2月15日以原判决认定基本事实不清为由，裁定撤销判决、发回重审。本院于2016年5月10日重新立案后，依法追加上海赛园休闲娱乐有限公司(以下简称赛园公司)为第三人参加诉讼，并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏园公司的委托代理人彭喜根、潘东波，被告好梦公司的委托代理人吴刚以及赛园公司的委托代理人周晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏园公司诉称，2009年1月23日与被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限自2009年3月1日至2014年5月31日。合同生效后，原告按约交付房屋给被告。合同到期后，被告拒绝搬离，至今占用房屋，并拖欠部分租金、物业费，构成违约，故原告起诉要求：1、被告搬离系争房屋，若查明第三人是实际使用的次承租人，也要求第三人一并搬离；2、要求被告支付2010年12月底之前的租金人民币(以下币种均为人民币)250,000元、物业费70,000元；3、判令被告支付2014年6月1日起至房屋返还之日止的使用费、物业费(使用费按每年1,123,289元计算，物业费按每年374,443元计算)；4、判令被告向原告支付逾期返还房屋违约金50,000元。 被告好梦公司辩称，系争房屋2010年4月至12月的租金未付，是因为当时营业执照无法办理，被告无法开业，原告股东代表原告承诺免除这段期间的租金。被告后将系争房屋转租给第三人开设KTV，对此原告是知情的，很多时候也是第三人直接将租金付给原告的。由于被告与第三人的租赁合同期限是到2018年，第三人投资大量资金进行了装修，原告以动迁为由要求被告搬迁，被告提出应该与第三人协商解决对第三人的补偿问题。另外在使用房屋过程中，由于系争房屋多次漏水，被告多次向原告提出，但原告没有及时修复，造成被告损失，被告进行修缮花费了将近500,000元，原告对此存在过错。综上，不同意原告的诉讼请求。 第三人述称，第三人与被告的租赁合同是2010年签订的，租期到2018年11月10日止，用于开设KTV。因为合同没有到期，所以不同意搬离。而且2010年签订合同的时候，原告对此也是认可的，所以要求继续履行合同，所以原告要求第三人提前搬离，应该对第三人的装修添附进行相应的补偿。 经审理查明，2009年1月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，共计建筑面积4,008平方米，由乙方整体租赁使用，用途为娱乐经营；租赁期为2009年3月1日至2014年5月31日止，2009年3月1日至2009年5月31日为免租期；2009年3月1日至2011年5月31日年租金为1,500,000元，2011年6月1日至2014年5月31日年租金为1,545,000元，2009年3月1日至2011年5月31日年物业费为500,000元，2011年6月1日至2014年5月31日年物业费为515,000元，租金、物业费采用先付后用的方式，每月支付一次，乙方于每月的30日前支付下月的租金、物业费，逾期支付按应付金额的日万分之四向甲方支付违约金。合同第2.4.2条约定，合同期满或合同提前终止时，乙方没有及时履行交还义务，每延误一天，按期满日或终止日租金的三倍向甲方支付租金直至乙方办妥交还手续或甲方可实际收回；在合同期满日或终止日起满15个工作日后，甲方有权单方收回租赁场，因此而产生的收回费用和给甲方造成的损失，由乙方负责承担和赔偿。合同第3.3条约定，租赁期满时，如合同履行情况良好且乙方在合同期内没有违约行为，甲方没有改建计划，在同等条件下乙方享有优先承租权；乙方有意续租须于合同期满前三个月以书面方式向甲方提出续租申请；甲方无意继续出租该租赁场地的，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，乙方应按本合同2.4.2条约定支付逾期交还期间的租金，并以违约时年租金的30%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的还应赔偿经济损失。合同第4.3条还约定，乙方应于合同签订后交付人民币陆拾万作为履约保证金；合同期内保证金不冲抵乙方任何应付款项。保证金由甲方保管，不计息。合同期满或提前终止，在乙方结清应付各款项后，保证金在五个工作日内无息返回乙方。 2013年6月18日，双方签订《补充协议》，主要约定，乙方提前退租1,094平方米租赁场地，现有租赁面积2,914平方米，年租金自2013年8月1日起调整为1,123,289元，物业费自2013年8月1日起调整为374,443元。2013年12月11日，原告向被告发律师函，要求被告支付2010年5月至12月的租金320,000元、滞纳金468,800元，不考虑续租。2013年12月16日，被告回函称，2010年5月至12月的租金320,000元，是当年夏园公司在租赁时与租赁单位产生的一些问题所致，此款项另行协商。况且本公司尚有600,000元保证金在夏园公司帐下，故本公司认为不存在违约。2014年2月17日，被告向原告发函，提出续租申请。2014年2月25日，原告回函表示，不续租，合同到期必须立即搬迁。 审理中，原告向本院提供2012年2月8日双方签订的《补充协议》，证明双方对房屋漏水问题达成协议，由原告一次性补偿被告150,000元。被告对该协议的真实性提出异议，认为协议上被告公章是假的。原告还向本院提供一组记账凭证、付款凭证、发票记账联及欠款明细表，证明2011年1月至2013年4月被告支付租金、物业费、水电费的情况，以及清偿拖欠2010年租金、物业费的情况；具体如下：2010年4月至2010年12月底拖欠租金及物业费合计金额为1,319,554元，被告没有支付；2011年起被告在正常支付租金、物业费的同时也分期分批向原告支付前述所欠租金和物业费，其中还抵扣了房屋漏水产生的损失150,000元，至今尚欠2010年4月至12月的租金、物业费320,000元(其中租金250,000元、物业费70,000元)；2014年5月31日合同期限届满前的租金已经全部付清；2014年6月1日以后的使用费等未支付；被告对付款数额无异议，但对原告开具的发票不予认可，认为是原告自行开具的，发票针对的付款事项是原告单方的意思；至于2010年原告主张的费用，因当时营业执照无法办理，被告无法开业，原告股东承诺免除；2014年5月31日合同期限届满前的租金已经全部付清，多余的是预付2014年6月1日以后的租金、物业费，而且2014年6月1日以后还支付过租金、物业费。就被告支付的保证金600,000元，原告表示同意在被告清偿拖欠的租金等费用后按合同约定进行返还。 审理中，被告向本院提供2010年10月20日原告出具的申请复印件，主要内容为，系争房屋因下属赛园公司在KTV经营中方便顾客消费的需要，特此在牡丹江路门面增设二部电梯；被告还提供赛园公司的营业执照，住所为上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼，即系争房屋。被告以上述证据证明，系争房屋由被告转租给赛园公司，KTV也是该公司装修并经营，一部分租赁费用也是该公司直接支付给原告，原告对此是清楚的。原告表示，申请书没有原件，对真实性不予认可，即使申请书是真实的，也不能证明原告同意被告转租，据原告了解，KTV一直是以被告的名义经营，原告不知道赛园公司。 审理中，第三人提交一份签于2010年11月7日的《租赁合同》，出租方(甲方)为被告好梦公司，承租方(乙方)为蒋新，合同约定乙方向甲方承租上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼，共计建筑面积2,475平方米，用于娱乐业经营。合同约定租期从2010年11月10日至2018年11月10日止，双方对租金、物业费等费用也作了约定，并约定了违约责任及解约条件。第三人述称，因当时赛园公司尚在筹建中，所以由当时的法定代表人蒋新出面签约。同时第三人还向法庭提交了从工商部门调取的《租赁合同》，该合同由原告及第三人签约代表钱兴盛签于2009年1月23日，合同内容与原、被告同一天签订的《租赁合同》一致。第三人称该合同是原告配合第三人办理工商登记用的。另外，第三人还提交上海市宝山区环境保护局2009年10月20日出具的《关于上海赛园休闲娱乐有限公司环境影响报告表的审批意见》，以证明环评报告需要原告配合，上述两份证据均说明原告知道被告与第三人之间的转租行为，是第三人在使用经营系争房屋。原告认为上述证据无法证明第三人与被告的租赁合同是经过原告同意的，也不认可从工商部门调取的租赁合同真实性，上面原告公章可能是第三人为了办理工商登记私刻的。原告同时认为，被告与第三人的租赁期限本身也不应该超过原、被告之间的租赁期限，且第三人主张的补偿是与被告之间的关系，与原告无关。 以上事实，有原、被告之间的《租赁合同》、《补充协议》、双方往来函件、付款凭证、被告及第三人之间的《租赁合同》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，原被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，均应恪守并履行。原、被告之间的合同约定租赁期至2014年5月31日止，现已到期，在双方没有续租的情况下，被告应及时将承租的系争房屋返还给原告。被告至今未返还房屋，应向原告支付相应房屋使用费。被告称2014年6月1日以后还支付过租金、物业费，但未提供证据证明，本院难以采信。原告要求被告支付2010年12月前的欠款，本院予以支持。原告要求被告搬离系争房屋并按合同标准支付使用费、物业费的请求，本院予以支持。被告辩称原告承诺免除2010年12月前的租金、物业费，但未提供证据证明，本院难以采信。关于逾期返还房屋违约金，在被告支付房屋使用费的情况下，合同约定的标准明显过高，原告在本案中主张50,000元违约金，并无不妥。原告同意返还被告保证金600,000元，本院予以确认。第三人与被告之间存在转租关系，但转租期超过被告与原告的租赁期限，被告与第三人无证据证明原告同意超期租赁，故超过部分对原告无约束力。第三人应与被告一并将系争房屋返还原告。第三人主张的添附补偿在协商不成的情况下，应与被告另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告上海好梦娱乐有限公司、第三人上海赛园休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼房屋返还给原告上海夏园康乐发展有限公司； 二、被告上海好梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海夏园康乐发展有限公司支付2010年12月底前的租金250,000元、物业费70,000元； 三、被告上海好梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海夏园康乐发展有限公司支付2014年6月1日起至房屋返还之日止的使用费、物业费(使用费每年1,123,289元，物业费每年374,443元)； 四、被告上海好梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海夏园康乐发展有限公司支付逾期返还房屋违约金50,000元； 五、原告上海夏园康乐发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告上海好梦娱乐有限公司返还保证金600,000元；若被告上海好梦娱乐有限公司未按本判决主文第二、三、四条履行付款义务，则予以抵扣。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案受理费11,324元，由被告上海好梦娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  汤宇军 审 判 员  杨利民 人民陪审员  聂海涛 二〇一六年十一月二十五日 书 记 员  茅海灵 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。