广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初1544号原告（反诉被告）：陈寅，男，1987年4月19日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春晨，男，1986年4月18日出生，汉族，住珠海市金湾区。原告陈寅诉被告李春晨，及被告李春晨反诉原告陈寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告陈寅的委托诉讼代理人黄晓燕，被告李春晨参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈寅向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已付购房定金10万元；2、被告支付违约金298，000元；3、被告赔偿原告已支付的中介费7450元。事实与理由：原、被告于2016年3月27日通过中介介绍签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路383号1栋2单元904房的物业卖给原告，原告按约定在合同签订之日支付了首期款10万元。之后，被告一直未协助原告完成交易手续，同时无故拖延协助办理房屋过户登记手续。被告的行为明显违反合同约定。原告遂诉至法院。原告提交的证据材料有：1、《居间服务合同》；2、《综合保障服务协议》；3、《房屋卖买合同》；4、《收据》；5、不动产权证；6、《收款收据》；7、EMS快递单及催告函；8、《报警回执》；9、一本通／绿卡通交易明细。被告李春晨辩称，原、被告于2016年3月27日签订《珠海市存量房屋买卖合同》，约定由被告向原告出售位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路383号1栋2单元904房，约定总价149万元，房款支付时间为：1、合同签订之日，原告支付定金10万元；2、原告出同贷书后10天内并且甲方贷款银行同意还款后，原告向被告支付35万元。原告在支付定金后，被告积极办理银行贷款提前结清手续，并于2016年6月1日成功获得银行同意提前还款。被告随之告知原告，要求支付第二笔约定款项35万元。但至今，原告一直未付。被告认为原告延迟支付第二期购房款，而且一拖再拖。原告根本是无力支付。原告根本不是真心想购买房屋，而是妄图通过购房引起纠纷，获取不法利益。因此，依据合同第十条第二款第二项的规定：“乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款规定。”以及合同第十一条第一款规定：“甲方依照本合同约定单方解除本合同……乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。”被告向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、原告已经支付的定金不予退还，原告向被告支付违约金198，000元；3、原告承担本案诉讼费。事实和理由：与辩称意见一致。被告提交的证据材料有：1、《中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请审批表》；2、资料收据。本院经审理认定事实如下：粤（2016）珠海市不动产权第0030112号不动产权证载明被告是位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路383号1栋2单元904房的房屋所有权人。2016年3月27日，原、被告及案外人珠海市房天下房地产经纪有限公司签订一份《居间服务合同》，约定由案外人协助原、被告订立上述房屋的买卖合同；约定在原、被告签订买卖合同当日由原告向案外人支付居间服务费7450元。原告又与案外人签订一份《综合保障服务协议》，约定由案外人为原告签订上述买卖合同提供保障服务，原告向案外人支付服务费7450元。当日，原告已向案外人支付了该笔费用。当日，原、被告双方签订了《珠海市存量房屋买卖合同》（下称“《房屋买卖合同》”），编号0001050。合同约定，由原告向被告购买位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路383号1栋2单元904房的房屋。合同第二条第（四）项载明，该房屋已经设定抵押，抵押金额为75万元，被告应在银行同意还款后20天内办理抵押注销手续。合同第四条第（一）项载明，房屋成交总价为149万元，原告应于合同签订当日向被告支付定金10万；原告采取贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为104万元；原告分1次向被告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于被告解抵押当天，原告出同贷书后10天内并且被告现贷款银行同意还款后，原告向被告支付35万元，资金自行交接。合同第六条载明，被告已如实陈述该房屋权属状况……除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍原告取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，被告应退还累计已收全部房款，并向原告承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任。合同补充协议处载明，原告支付第二笔楼款（即35万元）予被告后，被告须在即日起45天内将此房子过户到原告名下，被告保证在签此合同（3月27日）起，4个月内出房产证，进行后续的程序。当日，原告向被告支付定金10万元。之后，原、被告双方未再进一步履行《房屋买卖合同》。案外人向被告邮寄一份《催告函》，内容为：要求被告尽快配合原告办理相关手续，积极履行义务。邮单网络送达情况显示，该邮件已由被告本人签收。另，原告提交一份银行交易明细，载明2016年5月30日，原告的银行账上余额逾35万元。本院经审理又认定事实如下：2016年5月24日，被告向中国邮政储蓄银行申请提前结清贷款。2016年6月1日，银行经审核同意执行。2016年5月30日，案外人向被告出具资料收据，载明收到被告的上述不动产权证。此外，原告主张被告自行抢回不动产权证，案外人为此曾向派出所报案。原、被告在庭审中一致同意解除《房屋买卖合同》。本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，就位于珠海市金湾区西湖城区金铭东路383号1栋2单元904房的买卖达成一致意见。该合同是双方的真实意思表示，内容未违法法律法规的规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方应按合同约定履行义务、行使权利。一、关于《房屋买卖合同》是否解除的问题原、被告双方一致同意解除《房屋买卖合同》，且该合同不涉及第三人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院视双方当事人协商一致，可以解除合同。对于被告反诉要求解除《房屋买卖合同》的请求，有事实及法律依据，本院依法予以准许。二、关于《房屋买卖合同》的履约基本情况根据《房屋买卖合同》的约定，结合本院认定的事实，原告已经于签订合同当日向被告支付定金10万元。合同又约定，“于被告解抵押当天，原告出同贷书后10天内并且被告现贷款银行同意还款后，原告向被告支付35万元”。本院认为，原告向被告支付35万元应同时满足3个条件，即上述房屋已有的抵押权注销、银行同意为原告购买上述房屋予以贷款、被告现贷款银行同意被告提前还款。本案中，上述房屋已有的抵押权未注销，未有证据证明银行同意为原告购买上述房屋予以贷款。因此，原告向被告支付35万元的条件尚未成就。被告主张原告违约，与事实不符。本院对此不予采纳。对于被告反诉要求原告支付违约金198000元，缺乏事实及法律依据。本院依法不予支持。另一方面，被告应在2016年6月21日前注销上述房屋已有的抵押权。被告辩称曾口头约定原告将剩余首期款35万元用于被告“赎楼”，原告对此不予认可，合同亦未有约定，被告更无证据佐证。本院对此不予采信。上述房屋已有抵押权至今未注销，被告明确构成违约。三、关于原、被告诉请的违约金问题根据《房屋买卖合同》的约定，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，被告应退还累计已收全部房款，并向原告承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任。原告据此要求被告退还定金100，000元，有事实及法律依据。本院依法予以支持。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，本院认为按房屋成交总价的20%计算违约责任明确过高。本院对此予以适当调整。本院认为，原告向被告支付之定金是作为订立《房屋买卖合同》的担保。参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条的规定，被告向原告支付100，000元违约金为宜。此外，合同又约定被告需承担“全部赔偿责任”。原告要求被告予以赔偿已经支付的居间服务费7450元有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈寅与被告李春晨于2016年3月27日签订的《珠海市存量房屋买卖合同》；二、被告李春晨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈寅返还购房定金100，000元；三、被告李春晨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈寅支付违约金100，000元；四、被告李春晨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈寅支付居间服务费7450元；五、驳回原告陈寅的其他诉讼请求；六、驳回被告李春晨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3691元，保全费2010元，合共5701元，由原告陈寅负担2784元，由被告李春晨负担2917元；反诉费9105元，由被告李春晨负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  郭美玲二〇一六年十一月三日书 记 员  赵思远第1页，共8页