上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10434号原告：蒋林荣，男，1965年11月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。被告：祝元英(第一被告)，女，1978年1月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：黄贤华(第二被告)，男，1973年11月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。第三人：马允硕，男，1986年10月24日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区复兴中路****。委托诉讼代理人：薛雨思，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，上海科尚律师事务所律师。原告蒋林荣诉被告祝元英、黄贤华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。审理中，案外人马允硕申请作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。本案于2016年11月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘毅、被告祝元英及两被告共同委托代理人陈勇、第三人马允硕及其委托代理人薛雨思、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋林荣诉称：2016年7月21日，经上海春海房地产经纪事务所居间介绍，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋，房款为人民币(以下币种均为人民币)109万元；签约当天原告需支付被告定金2万元，2016年8月20日左右支付第一期房款27万元，第二期房款80万元通过贷款解决。合同签订后，原告按约向被告支付定金2万元，并积极准备支付第一期房款。但没过几天，中介公司即通知原告，被告决意毁约。后原告马上要求中介与被告沟通，自己也与二被告沟通联系过几次，表示愿意提前支付第一期房款，但二被告明确表示不愿继续履行合同。为维护原告合法权益，故诉诸法院，作如下诉请：1.判令二被告继续履行《房地产买卖合同》，按合同约定按时办理房屋产权过户手续；2.判令二被告将合同约定房屋按期交付原告；3.判令二被告支付原告违约金2万元；4.本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。被告祝元英、黄贤华辩称：不同意原告诉讼请求。第一被告没有与第二被告沟通，就擅自将二人共有的系争房屋出售给原告，第一被告未得到第二被告授权，第二被告事后也未追认，故原告与第一被告签订的《房地产买卖合同》应属无效。合同无效，对双方无拘束力，两被告无需向原告支付违约金。第三人马允硕述称：同意两被告答辩意见。同时针对系争房屋，第三人与两被告在2016年7月22日经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产居间买卖协议》，并于7月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告将系争房屋转让给第三人，总房价110万元；首期房款39万元于2016年7月27日支付，第二期房款60万元通过贷款方式支付，第三期房款10万元在申请过户当日支付，尾款1万元在交房之日支付；两被告应配合第三人在2016年9月30日前办理过户手续等。合同签订后第三人按期支付首付款，并足额申请贷款获审批。2016年9月8日，两被告配合第三人到房产交易中心办理了过户手续，并将系争房屋交付第三人。同日，双方就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定由第三人将系争房屋反租给两被告使用等。为维护第三人的合法权益，提出如下诉请：1.判令两被告继续履行与第三人之间的《上海市房地产买卖合同》，将青浦区城北新村XXX号XXX室房屋过户至第三人名下；2.本案诉讼费由原、被告负担。针对第三人的主张，原告蒋林荣辩称：不同意第三人的主张，原、被告之间合同签订在先，享有优先过户权，且现系争房产已被保全，第三人无法办理过户。被告祝元英、黄贤华辩称：同意将系争房产过户至第三人名下。经开庭审理查明：位于上海市青浦区城北新村****房产登记在两被告名下，两被告系夫妻关系。2016年7月21日，两被告(甲方)、原告(乙方)与上海春海房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖合同》，约定由甲方将其系争房产出售给乙方，房屋总价109万元；乙方应于2016年7月21日签约时交付购房定金2万元，第一期房款27万元于2016年8月20日左右支付，第二期房款80万元以贷款方式支付，具体以银行放款为准，不足部分由乙方自行解决；乙方在支付第一期房款后，双方办理过户手续；过户结束后，甲方将房屋转移给乙方；如乙方违约则将签约时的购房定金作为违约金付给甲方；如甲方违约，则除退还乙方签约时的购房定金外，另付给乙方2万元作违约金；办理过户手续中的一切费用，由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同甲方落款处仅有第一被告签字，且未办理网签备案。当日，原告支付了购房定金2万元，并由第一被告签字确认。2016年7月22日，两被告(甲方)、第三人(乙方)与德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，总房价款110万元；为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金5万元，协议签署后，意向金转为定金；协议签订后7日内，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》；合同签订后1日内乙方应向甲方支付首期房款39万元(含已支付的全部定金)；乙方应于合同签订后7日内申请银行贷款，并通过贷款方式支付第二期房款60万元，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；第三期房款10万乙方应于房地产交易中心产权过户当日支付给甲方；尾款1万元在房屋交付后支付给甲方；交易中产生的所有税费由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。协议签订后，第三人向原告支付定金5万元。2016年7月27日，两被告(甲方)与第三人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房产转让乙方；转让价款110万元；甲方应于2016年10月30日前腾退该房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在2016年9月30日前申请办理转让过户手续。合同附件三约定：首期房价款39万元包括乙方已在合同签订前支付定金5万元，在签署合同后，转为部分首期房价款；剩余首期房款34万元应于合同签订当日支付；第二期房价款60万元通过贷款方式支付；第三期房价款10万元应在房产交易中心出具产权过户收件收据当日支付；剩余房价款1万元在交房后支付。合同另对其他内容进行了约定。当日，第三人向原告支付首期房价款34万元。2016年8月17日，第三人向上海市公积金管理中心申请公积金贷款60万元，并已获得审批。2016年9月8日，两被告与第三人共同至青浦区房地产交易中心申请办理房产过户手续，并由第三人缴纳了双方税费及其他费用。当日，第三人向两被告支付第三期房价款10万元。2016年9月27日，因“申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突”而被退卷。另查明，2016年9月8日，两被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定由两被告对系争房屋进行反租，期限为2016年9月8日至2017年11月30日；租金每月2,000元，考虑到双方买卖关系租期内免收租金；押金10,000元，该押金用于保障房屋内设备完好，如合同期满，房屋内设备没有损坏，第三人应将押金退还两被告。合同另对其他内容进行了约定。以上事实，由原、被告、第三人的陈述及《房地产买卖合同》、收据、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、银行业务申请单、银行客户回单、房地产交易申报表、房产税认定通知书、契税办理证明、缴款收据、购房发票、不予登记告知书、《房屋租赁合同》等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告主张其系通过中介挂牌信息知晓系争房屋在出售，应该是两被告一致意见；合同签订前原告去看过房，也看过产权证，当时两被告均在场；双方就房屋出售事宜曾协商两次，2016年7月份第一次洽谈时两被告均在场，第二次去中介签字时只有第一被告在场，第二被告上班，第一被告说其可以代表第二被告签字；合同签订过程中，原告未与第二被告直接沟通过，都是中介与第二被告联系的；合同签订几天后，中介即告知两被告不打算将系争房屋出售。综上，原告认为第一被告的行为构成表见代理，应认定合同相对人为两被告，由两被告承担相应合同责任。原告表示对其主张无证据可以提供。两被告对原告主张不予认可，并提出第一被告出售系争房屋给原告未与第二被告沟通，第二被告也对此不予追认，故系争合同应为无效，且合同签订当天因第二被告反对出售，第一被告-通知中介转告原告不再出售；原告看房时第二被告不在场，签订合同时也没有与第二被告商量过；当时两被告正在闹离婚，想将房屋出售后分开；原告支付的2万元定金，被告方没有收到，应该在中介处；系争房屋确实在中介处挂牌，因与第三人签订的合同较正规，且原、被告之间的中介不诚信，所以同意出售给第三人。第三人主张其系通过中介挂牌信息得知系争房屋在出售，并经中介与两被告签订购房合同；之所以与两被告签订反租协议，是因为两被告无其他住处且房价上涨，目的是促成买卖合同如期履行。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与第一被告及两被告与第三人之间的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。针对第二被告提出的其未同意出售房屋给原告、且对第一被告行为不予追认，故合同无效的主张，本院认为原告与第三人均系通过中介得知系争房屋在售并看房，两份合同签订时间仅间隔一天，且两被告系夫妻关系，原告有足够的善意信赖第一被告的行为能代表第二被告，即第一被告的行为构成表见代理，本院认定原告的合同相对方为两被告，应由两被告承担相应的合同义务。案涉两份合同均以系争房产所有权登记变更为目的，需综合考虑房产过户登记情况、交付或占有使用状况、对价履行程度、合同签订时间等因素，借以确定应履行哪份合同。本案中原告方合同虽签订在前并支付定金，但第三人已支付系争房屋除贷款外的绝大部分房款、申请贷款获批、实际占有使用了该房屋，并申请了产权变更登记，故本院认定就系争房屋应履行两被告与第三人之间签订的房地产买卖合同，对原告要求继续履行合同并交付房屋的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决如下：一、驳回原告蒋林荣的全部诉讼请求；二、被告祝元英、黄贤华应于本判决生效之日起十日内协助第三人马允硕办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋产权过户至第三人马允硕名下(过户所需税费均由第三人马允硕负担)。本案原告预缴受理费80元，减半收取40元，诉讼保全费5,000元，合计5,040元，由两被告负担；第三人预缴诉讼费40元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年十一月二十五日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。