新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1147号原告:杜东梅，女，1971年1月17日出生，住哈密市。委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司哈密分公司，住所地新疆哈密地区哈密第十三师红星一场红星大道3号院红星市场C区10号楼，统一社会信用代码91652201076050856H。负责人：董伦德，经理。委托诉讼代理人：白建帏，新疆恒生律师事务所律师，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：高绪文，新疆恒生律师事务所律师，代理权限特别授权。原告杜东梅与被告新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司哈密分公司（以下简称豫商厚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜东梅及其委托诉讼代理人田聪，被告豫商厚德公司的委托诉讼代理人白建帏、高绪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜东梅向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同义务，交付符合合同约定的位于哈密红星一场X城X区X号楼X号（层）商铺；2、被告支付延期交房违约金190000元（截止2016年8月1日）；3、本案的诉讼费、送达费等由被告承担。事实和理由：2014年8月4日，原被告签订了《团体购房诚意金协议书》、《商家入驻协议》，由原告认购被告位于哈密红星一场X城X区X栋X号（层）商铺，原告向被告缴纳购房诚意金61600元。后因被告未能按期完成涉案房屋及配套工程的建设，原被告于2015年6月25日又签订了《商铺以租代售合同》，对原告购买的涉案房屋的方式及双方的权利义务、交房时间、违约责任等内容进行了明确约定。截止至2016年8月22日，被告仍未按约交付涉案房屋，其违约行为给原告造成了巨大的损失。现原告诉至本院，请求判令所请。被告豫商厚德公司辩称：原被告签订的《商铺以租代售合同》系被告起草，但被告对合同内容并不清楚，部分条文是原被告一起协商提出。原告可在五年租赁期限内决定是否购买，原告预交的款项为诚意金。被告已经短信通知原告要求交房，是原告没有办理交房手续。原告主张的违约金不符合法律规定。综上，请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：哈密市X城项目由新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司开发建设。2014年6月6日，原告杜东梅向被告豫商厚德公司交付X城X区X号楼X号（层）诚意金30000元。2014年8月4日，原被告双方签订《团体购房诚意金协议书》、《商家入驻协议》，约定：由原告认购被告开发的X城X区X号楼X号（层）的商铺，并对商铺单价、交款时间、违约责任、商铺用途等进行了约定。2014年12月25日，原告杜东梅又向被告缴纳诚意金31600元。因被告未能按期完成涉案房屋及配套工程的建设，原被告于2015年6月25日签订《商铺以租代售合同》，约定：原告同意承租哈密市红星一场X城X区X号楼X号（层）的商铺；双方签订的《团体购房诚意金协议书》、《商家入驻协议书》自本合同签订之日终止；商铺为二层，商铺楼层高度：一楼3.6米，二楼6米；商铺建筑面积为152平方米，仓库建筑面积为152平方米，销售面积以测绘报告为准；原告租赁该物业，用于木地板销售；该物业之租赁期限为5年，自2016年5月1日起至2021年5月1日；被告应于2015年8月1日前向原告发出书面或电话、短信交付通知，2015年8月1日至2016年5月1日为被告给原告免租装修期，原告收到该交付通知时，办理书面签收手续；被告同意原告在租赁期内支付五年该物业全部租金100元；被告向原告出租该物业，系按以租代售方式进行。原告基于本合同租赁期内或租赁期届满前，在原告向被告支付50%的总房款且同时签订《商品房买卖合同》，即为原告正式购买该物业之明确的意思表示；原被告双方同意该物业商铺以租代售价格为每建筑平方米4200元，并以该价格作为该物业商铺之出售价格，该物业商铺购房价款总计为人民币638400元。该物业仓库在原告购买该物业商铺时，被告承诺以25元/年/平方米价格出租给原告使用，三年之内租金涨幅不超过10%；将本合同之诚意金支付作为该契约之购房价款支付之组成部分；原告因履行《团体购房诚意金协议书》、《商家入驻协议书》向被告支付诚意金61600元，原告购买该物业商铺诚意金抵购房款，原告如无购买该物业商铺明确意思表示在合同租赁期后租赁该物业时诚意金折抵原告应付被告租金，原告如无购买该物业明确意思表示无租赁意思表示，被告应当在本合同约定租赁期满后30日内无息返还原告缴纳全部诚意金；被告未能于本合同规定的该物业之交付日期向原告交付该物业，被告应当向原告支付违约金。违约金计算期间自本合同规定该物业交付之日起第二日起到实际交付日止，以房屋总价款的日千分之四进行计算；经双方反复测算本合同所述原告损失为：原告搬迁费用、原告停业损失、装修损失、已付房款利息损失，上述损失=本合同约定该物业之面积×每平方米3000元等。2016年8月19日，被告向原告杜东梅手机发送短信，要求原告尽快办理入驻手续，但双方至今未办理入驻手续。现原告杜东梅向本院起诉讼，请求判令所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告订立的《商铺以租代售合同》，系被告起草且加盖被告公司合同专用章，可认定为原被告双方的真实意思表示，其内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告于2014年8月4日签订了《商家入驻协议》、《团体购房诚意金协议书》，根据该两份协议内容证实，双方原系房屋买卖合同关系，但原被告又于2015年6月25日签订了《商铺以租代售合同》，将原来订立的《商家入驻协议》、《团体购房诚意金协议书》终止，从《商铺以租代售合同》内容上证实，原告系承租方，租金为五年100元，如原告在五年租赁期限内无购买的意思表示也无租赁的意思表示，被告应当无息返还原告缴纳的全部款项等，该《商铺以租代售合同》已改变了原被告之间原先的房屋买卖合同关系，原告享有的只是商铺的使用权，原告如果要求购买，还要继续缴纳购房款，并且签订房屋买卖合同等一系列条件，故本案原被告之间的纠纷系房屋租赁合同纠纷。对原告要求被告交付位于哈密红星一场X城X区X号楼X号（层）商铺的诉讼请求，被告在庭审中亦提出于2016年8月19日向原告发送短信要求交房的意见，被告对向原告移交涉案商铺无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付延期交房违约金190000元的诉讼请求，因在原被告签订的《商铺以租代售合同》中约定被告应当于2015年8月1日前以书面或者电话、短信等方式向原告移交涉案商铺，但直至2016年8月19日才以短信方式向原告发送交付通知，被告延期移交涉案商铺的行为构成违约，被告应当承担相应的违约责任。在原被告签订的《商铺以租代售合同》中约定了违约金及原告损失的计算方法，即：违约金计算期间自本合同规定该物业交付之日起第二日起到实际交付日止，以房屋总价款的日千分之四进行计算；原告损失为：原告搬迁费用、原告停业损失、装修损失、已付房款利息损失，上述损失=本合同约定该物业之面积×每平方米3000元，原告以双方的约定计算违约金、原告损失的标准，酌情认为原告的违约金损失为190000元，明显超过原告的实际损失，加之被告对此不认可，故本院不予采信。本院认为，违约金应当以实际损失为基础进行计算，在庭审中，原、被告均未举证证明原告的实际损失，故本院结合本案具体案情，原告预期利益，依据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金的计算标准进行调整，具体调整为原告已向被告缴纳款项61600元的30%，即18480元，故被告应当向原告支付延期交房违约金18480元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司哈密分公司于本判决生效后五日内向原告杜东梅移交位于新疆生产建设兵团第十三师红星一场X城X区X号楼X号（层）商铺；二、被告新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司哈密分公司向原告杜东梅支付延期交房违约金18480元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杜东梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告杜东梅负担2050元，由被告新疆豫商厚德房地产开发有限责任公司哈密分公司负担2050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  王圣佳代理审判员  杨 俊代理审判员  韩石磊二〇一六年十一月十六日书 记 员  马靖钊