广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1145号上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区南岸府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。法定代表人：刘应中，该公司经理。委托代理人：赵秀琴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：关炳联，男，1989年5月28日生，汉族，住肇庆市高要区。委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。上诉人高要市恒福房产发展有限公司（以下简称“高要恒福房产公司”）因与被上诉人关炳联商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：关炳联于2014年1月16日与高要恒福房产公司签定了一份“商品房买卖合同”，向高要恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第A1幢7层703号房，套内面积为81.18平方米，单价每平方4510.93元，总款为366197元，双方约定交楼时间为2014年6月30日，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二计算违约金，逾期交楼超过30日的按已交房款的万分之三计算违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方还在合同中约定了其他内容。合同签定后，关炳联向高要恒福房产公司支付了购房款366197元，但高要恒福房产公司一直没有如期交付房屋给关炳联。高要恒福房产公司于2014年9月1日以通知形式将交楼时间延至2014年10月31日，并承诺免除业主一年的物业管理费作补偿业主。由于高要恒福房产公司延期交楼，关炳联于2015年11月23日向本院提起了诉讼。本院受理后，于2015年12月29日公开开庭审理了本案。关炳联起诉请求判令：1、高要恒福房产公司向关炳联支付逾期交楼违约金52470元（计算标准为每天按已交付房价款万分之三，从2014年7月1日起暂计算至2015年10月20日共477天，之后的违约金计算到商品房竣工综合验收合格、符合交楼条件并实际交付使用之日止）；2、高要恒福房产公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院审理认为：原高要恒福房产公司双方签定的“商品房买卖合同”，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同履行权利义务。双方争议的焦点一：关于交楼时间的确认问题。高要恒福房产公司没有按合同要求交付房屋，是违约行为，但后来双方同意将交房时间延期至2014年10月31日，应视为是对交楼时间的重新约定，符合法律规定，本院予以确认。但由于高要恒福房产公司的楼房在重新约定的交楼时间2014年10月31日尚未完全具备合同约定的交付使用的条件，因此关炳联在楼房尚未完全具备使用条件的情况下没有收房，是符合双方在合同中的约定的。故此本院确认关炳联至今未收房。双方争议的焦点二：关于违约金的计算问题。双方重新约定的交楼时间为2014年10月31日，但由于楼房尚未完备使用条件，致使关炳联至今没有收房，因此高要恒福房产公司的行为构成违约，高要恒福房产公司应从逾期的2014年11月1日开始支付违约金给关炳联。由于双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，因此高要恒福房产公司应支付从2014年11月1日开始至实际交付房屋给关炳联时止按合同约定的每天万分之三的利率计算利息给关炳联。高要恒福房产公司抗辩认为交楼时间为2014年10月31日，未能提供书面通知及符合交付使用条件的相关依据证实，对高要恒福房产公司的抗辩意见，本院不予以支持和采纳。高要恒福房产公司同时抗辩认为没有违约、违约金过高要求调整，要求驳回关炳联的诉讼请求的意见，不符合事实和合同的约定，本院不予以支持和采纳。关炳联起诉从2014年7月1日开始计算违约金，不符合事实，本院不予支持和采纳。为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、高要市恒福房产发展有限公司应于本判决发生法律效力后十天内支付从2014年11月1日起至实际交付房屋给关炳联时止以已交的购房款366197元按合同约定的每天万分之三的利率计算利息给关炳联。二、驳回关炳联的其他诉讼请求。高要恒福房产公司逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费556元，由关炳联承担50元，高要恒福房产公司承担506元。高要恒福房产公司承担的受理费关炳联已经预交，高要恒福房产公司还款时一并还给关炳联。上诉人高要恒福房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清、证据不足。理由如下：1、2014年9月1日，高要恒福房产公司与关炳联在《通知》上共同确认2个月的恶劣天气的不可抗力因素、及高要恒福房产公司增加的2个月工期的天然气工程等对关炳联有利因素，故高要恒福房产公司延期4个月的交楼即在2014年的10月31日前交楼按《商品房买卖合同》约定不属违约，双方也以该书面方式确认将交楼时间变更为2014年10月31日，故延期至该时间交楼本身不构成合同违约的事实清楚，但一审判决对此没有准确认定。2、高要恒福房产公司与关炳联在该《通知》上就可能产生的自延期交楼违约金的问题已达成以赠送1年物管费用方式进行了一次性处理，即双方同时变更了原《商品房买卖合同》的延期交楼违约约定、关炳联并已接受高要恒福房产公司的履行且高要恒福房产公司赠送的一年物管费的金额足以抵偿因违约关炳联的违约损失，故原《商品房买卖合同》的延期交楼违约金条款因变更不再履行的事实清楚，但一审对此事实没有作出正确认定。3、根据《通知》约定，关炳联应当于2014年10月31日履行收楼手续，关炳联拒不履行或怠于收楼义务无权向高要恒福房产公司主张违约责任的事实清楚，但一审没有审查认定。4、关炳联没有起诉要求履行房屋交付的主合同义务，单一要求履行违约损失的合同从义务，但本案合同主义务是否履行在本案无法确认，存在合同解除或者终止的可能，一审判决在缺失合同的主义务的情况下单一就合同从义务进行实体判决是不合理。二、一审实体处理及适用法律错误。由于一审认定的部分事实错误，导致在延期交楼的违约金约定变更以后，仍适用原违约条款计算合同违约金等错误的实体处理及适用法律上的错误。请求：1、撤销广东省肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第331号民事判决，依法驳回关炳联的诉讼请求（不服部分为39219.7元）；2、本案一、二审相应的诉讼费用由关炳联负担。上诉人高要恒福房产公司除一审提供的证据外，还提供了以下证据：高要市建筑工程竣工验收备案管理组于2014年12月30日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，证实案涉房屋已办理竣工验收备案。对上述证据关炳联质证称：因该证据没有原件不予质证，该证据在一审没有提交而在二审提交，违反了相关的证据举证规则，不属于新证据，不应被采纳，但根据关炳联提交的证据，涉案楼栋属于违章建筑。被上诉人关炳联辩称：高要恒福房产公司的上诉没有事实和法律依据。高要恒福房产公司至今未按法定及合同约定，将符合条件的商品房交付给关炳联，应承担相应的逾期交房违约责任。被上诉人关炳联除一审提供的证据外，还提供了以下证据：肇庆市高要区住房和城乡建设局于2016年1月27日出具的《恒福新城业主投诉相关问题的协处情况的回复》，证明案涉商品房至今未具备交楼条件。对上述证据高要恒福房产公司质证称：对该证据的真实性有异议、合法性没有异议，但该证据不能证明高要恒福房产公司至今尚未具备交楼条件，案涉商品楼已经在2014年办理了竣工验收备案表，具备交楼条件。本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审中，高要恒福房产公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，经本院释名并责令高要恒福房产公司限时提交该备案表原件；二审调查结束后，高要恒福房产公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，经核对该备案表原件与复印件一致，该备案表显示案涉商品房于2014年12月30日办理了竣工验收备案。案涉《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第二条第三款约定：“买卖合同第九条约定‘出卖人逾期交房的违约责任’是指除买卖合同第八条规定的特殊情况外，如出卖人超过本合同规定的期限且如出卖人因其他原因在经书面告知买受人的延长交楼期届满前仍未将达到买卖合同第八条约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合高要恒福房产公司的上诉及关炳联的答辩，二审争议的焦点是：1、案涉商品房交付时间和条件如何确定的问题；2、原审认定的违约金是否恰当的问题。关于案涉商品房交付时间和条件如何确定的问题。首先，双方签订《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前交付商品房，但高要恒福房产公司向关炳联发出因天气原因而将交楼时间顺延至2014年10月31日前的书面《通知》，关炳联亦在该《通知》上明确表示同意签名，故应视为双方对交楼时间的重新约定，即高要恒福房产公司应于2014年10月31日前交付商品房给关炳联。其次，从《通知》的文义上看，双方的真实意思表示应为业主同意交楼时间由2014年6月30日前顺延至2014年10月31日前，而高要恒福房产公司则对同意顺延交楼时间的业主免除一年物业管理费补为补偿，故高要恒福房产公司免除物业管理费应视为对业主同意顺延至2014年10月31日前交楼的补偿，并非是对2014年10月31日后逾期交楼的违约责任的处理。再次，案涉《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第二条第三款约定：“买卖合同第九条约定‘出卖人逾期交房的违约责任’是指除买卖合同第八条规定的特殊情况外，如出卖人超过本合同规定的期限且如出卖人因其他原因在经书面告知买受人的延长交楼期届满前仍未将达到买卖合同第八条约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”，高要恒福房产公司发出《通知》顺延至2014年10月31日前交楼，但交楼条件仍需要符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。综上，原审认定交楼时间顺延至2014年10月31日前、高要恒福房产公司于2014年10月31日后仍未达到合同约定的交付条件，并无不当，本院予以维持。高要恒福房产公司主张延期违约金已抵扣物业费处理以及交楼违约金条款已作变更，理据不足，本院不予支持。关于原审认定的违约金是否当的问题。第一，关炳联于一审中主张逾期交楼的违约金，视为其同意案涉《商品房买卖合同》第九条约定的处理方式，即高要恒福房产公司支付逾期交楼的违约金，案涉合同继续履行。第二，案涉商品房于2014年12月30日备案，具备了交付条件，但案涉《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，由于高要恒福房产公司在案涉案涉商品房具备了交付条件后并未书面通知关炳联办理交付手续，故案涉违约金应计算至高要恒福房产公司实际交付房屋给关炳联时止。第三，如上所述，案涉《通知》顺延至2014年10月31日前将案涉商品房交付给关炳联使用，而于一审辩论终结前高要恒福房产公司尚未实际交付房屋给关炳联，故高要恒福房产公司实际逾期交楼的时间超过30天，故根据双方合同约定逾期交楼超过30天按万分之三计算违约金。综上，原审认定高要恒福房产公司应支付从2014年11月1日起至高要恒福房产公司实际交付房屋给关炳联时以关炳联已交的购房款日万分之三的利率计算违约金给关炳联，并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人高要恒福房产公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004.98元，由上诉人高要市恒福房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢肇雄代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年十一月二十九日书 记 员  赵崇轩