黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初1056号原告：翟宇，女，1988年12月23日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：孟梦，黑龙江启凡律师事务所律师。被告：刘晓秋，男，1964年8月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市（户籍所在地黑龙江省五常市）。委托诉讼代理人：李连峰，黑龙江东禹律师事务所律师。第三人：哈尔滨亿汇房地产开发有限责任公司，代码12759024-7，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区中山路188号。法定代表人：朱元兴，经理。原告翟宇与被告刘晓秋及第三人哈尔滨亿汇房地产开发有限责任公司（以下简称亿汇房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟宇委托诉讼代理人孟梦，被告刘晓秋及托诉讼代理人李连峰到庭参加诉讼。第三人亿汇房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求解除哈尔滨市道里区人民法院对房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：2006年5月30日，原告与第三人签订哈尔滨市商品房买卖合同书，第三人将位于房屋卖给原告。原告向第三人足额支付购房款后，第三人将房屋交付原告占有使用，并于2009年9月1日给原告开具了购房发票。哈尔滨市道里区人民法院于2013年8月7日作出执行裁定书，裁定执行原告该处房产，原告依法提出异议，哈尔滨市道里区人民法院于2015年10月27日作出（2015）里执异字第16号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。被告辩称，1、原告是在法院查封几年之后才提出异议，才提供的商品房买卖合同，日期故意写到查封之前，商品房销售合同应为假合同。首先，从2009年6月30日对争议房产查封至2013继续查封，包括开发商、建筑商在内的任何人都没有提出异议。直到2015年执行局要处理此房产时，才有案外人原告提出所谓的执行异议，根本不符合常理；其次，此合同日期虽然写到2009年6月30日之前，但未必是2006年签署的，应为第三人在2009年争议房产查封后才签署的，出卖人一栏连开发商的名称都写错。而且从调查结果看，原告为第三人法定代表人亲属，存在恶意串通的嫌疑，且房产出售的价格异乎寻常的低，应该是不真实的；第三，2006年房产销售就已经联机备案，可是此合同根本没有任何联机备案的手续，因此其销售是不合法的，也是无效的，不受法律保护；第四，争议的小区项目是经济适用住房，原来的合同都用的是哈尔滨市经济适用住房买卖合同书，而此合同却是商品房销售合同，而使用的销售许可证号确是一致的，两份合同必有一假，与销售许可证号及事实不符、不一致的销售合同就是假合同。可见其真实性存疑，此案的商品房销售合同是假的；第五，作为购买房产的原告居然提供不出付款凭证和任何付款证明，执行局也已查明原告是第三人法定代表人的亲属，其行为更不可信。2、付款方发票是在查封裁定送达后进行的，属于第三人恶意行为，因此无效。首先，城市房地产管理法规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全的方式之一，而房屋是查封的最常见的对象。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。双方当事人就已被查封的房屋签订的买卖合同，违反我国民事诉讼法第一百零二条和城市房地产管理法第三十八条的规定，是无效的；其次，原告虽然提供了不动产销售统一发票，但是此发票存在严重问题，因为此房已在2009年6月30日被查封，第三人却仍在查封后的2009年8月31日和9月1日开具发票，已构成妨害民事诉讼的违法行为，涉嫌犯罪，转让房产的行为非法无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：…（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；…人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。另外，对于此发票真实性有异议，请求法院去哈尔滨市道里区地税局核实本案原告提交的商品房销售发票是否真实，此本发票何时由何人、何公司、何时购买，前后联开具的时间与此发票是否矛盾。据我们了解在2009年根本没有销售不动产统一发票这一名称，而是商品房销售专用发票。3、哈尔滨市道里区人民法院执行异议的执行裁定的认定合理合法，应予以支持，理应驳回其诉讼请求。哈尔滨市道里区人民法院针对本案原告提出的执行异议所作出的（2015）里执异字第16号执行裁定是依据事实与法律作出的，合理合法，所以理应予以维持。第三人未陈述意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、证据A2、A3、A4没有其他证据相佐证，本院不予采信。证据B3与本案不具有关联性，本院不予采信；2、第三人系本案争议房产的开发建设单位。2011年被告向本院提起诉讼，要求第三人给付工程款及利息，并于2011年8月22日查封了第三人开发建设的商服。2012年11月29日，本院作出（2011）里民一初字第453号民事判决，支持了被告的部分诉讼请求。判后，第三人不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2013年5月30日作出（2013）哈民二民终字第271号判决书，维持了原判。该判决发生法律效力后，被告向本院申请执行，本院于2013年8月7日继续查封了第三人开发建设的商服。原告向本院提出执行异议，称商服系其于2006年5月30日购买，请求解除查封，并提供了于2006年5月30日签订的商品房买卖合同及2009年9月1日开具的销售不动产统一发票，本院于2015年10月27日作出（2015）里执异字第16号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告对该裁定不服，提起本案诉讼；3、商服房屋在房产部门没有原告购买房屋的备案手续，原告亦没有取得争议房屋的房屋所有权证。本院认为：即使原告与第三人所签订的商品房买卖合同真实有效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记”的规定，原告并未办理所有权的变更登记手续，原告与第三人商品房买卖合同所指向的标的物所有权并未发生转移，也就未发生物权变动的效力，因此，原告并未取得物权，其对争议房产享有的权利仍属于债权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告主张对争议房产享有足以阻却法院强制执行的实体权利，除举证证明其支付全部价款并实际占用房产的情况外，还应就法院强制执行程序开始前，其对未办理房产备案登记及产权过户登记手续没有过错承担举证责任，即使按原告所述，因第三人未给其开具发票其不能办理产权变更登记手续，但2006年房产买卖已实行备案登记，原告即使无法办理产权证，其亦可以就房产买卖到房产部门办理备案登记，如办理备案登记手续，法院将无法查封争议房产，但原告在购买房产长达三年的时间里没有到房产部门办理备案登记手续导致房产被查封，应视为其怠于行使权利，主观上存在过错，由此产生的不利后果应由原告自行负责。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告翟宇的诉讼请求。案件受理费100元由原告翟宇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  康广泉代理审判员  孙艳杰代理审判员  孙 力二〇一六年十一月十日书 记 员  马媛媛