上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初54279号原告(反诉被告)：苗庆国，男，1971年4月7日生，汉族，户籍地湖北省襄阳市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：散歆，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡珉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：吕卓，女，1978年7月11日生，汉族，户籍地河南省邓州市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许章勇，男，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)苗庆国(以下简称原告)与被告(反诉原告)吕卓(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年10月31日公开开庭进行了审理。原告苗庆国及其委托诉讼代理人胡珉，被告的委托诉讼代理人许章勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗庆国向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方就位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；2.判令被告返还原告定金人民币(以下币种相同)10万元；3.判令被告支付原告违约金786,000元(总房价393万元的20%)。事实和理由：2015年10月31日，原、被告及居间方签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)，约定原告以393万元的价格购买被告的系争房屋，原告支付定金10万元，双方应于被告办出系争房屋产证之日签订《上海市房地产买卖合同》，并约定违约金为总房价的20%。2015年12月14日，被告办出产证，却不与原告签订正式买卖合同，经原告多次催促，现仍拒不履行。被告吕卓辩称，同意原告的第1项诉请，双方《协议》实际上于2016年3月已解除，但同意由法院判决解除。双方签订《协议》后，被告按约履行，原告却违反约定，拒不履行付款等义务，其行为已构成违约，且约定的违约金标准亦过高。故请求驳回原告的其余诉请。被告吕卓提出反诉请求：1.判令解除双方《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；2.判令被告有权没收原告定金10万元。事实和理由：双方就系争房屋签订《协议》后，被告依约办出了房产证，还清了系争房屋抵押贷款，并通知原告签订正式买卖合同和支付房款。但原告未按约支付房款，其已构成违约，故被告有权解除协议并要求其承担违约责任。针对反诉，原告苗庆国辩称，被告所述与事实不符，原告没有违约行为，故请求驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《协议》、银行结算凭证、收据、上海市房地产登记薄、律师函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，原告作为买受方(乙方)、被告作为卖售方(甲方)及上海家标堂房地产经纪有限公司作为居间方签订了《协议》，约定甲方将其所有的系争房屋以393万元转让给乙方，乙方应于签署本协议后2日内补足定金10万元。《协议》第4条约定，乙方应于签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付首期房款120万元(含已付定金)，并通过银行贷款方式支付第二期房款271万元，尾款2万元于房屋交接当日支付。《协议》第6条约定，双方应于2016年2月15日前办理产权过户手续，若甲方产证未办出，则顺延。《协议》第11条约定，一方未按本协议履行义务，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金。双方在《协议》第17条补充约定，甲、乙双方签订买卖合同的时间为甲方办出系争房屋产证且甲方预约还款之日。《协议》签订当日，原告支付被告定金4万元。2015年11月1日，原告再支付定金6万元。2015年12月4日，被告办出系争房屋的上海市房地产权证，系争房屋登记至被告名下。2016年1月19日，原告委托律师发函给被告，要求被告于2016年1月25日前至居间方签订房屋买卖合同。期间，居间方员工康鑫平通过手机短信与被告联系，被告告知房价已涨，或以450万成交，或解约后双方分别承担责任。对此，康鑫平出具书面证言称，吕卓在2015年12月14日办理出产证后，无故爽约，拒绝与苗庆国签订《上海市房地产买卖合同》，并表示房价已涨，提出两个解决方案，即或以450万元成交，或解约。庭审中，原告表示由于房地产调控新政，现已无购买系争房屋的资格。本院认为，原告与被告之间的《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《协议》签订后，原告于被告办出产证后催促被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方当时均有履行条件，但被告并未配合。综合本案的事实和证据，本院认定原、被告未能签订《上海市房地产买卖合同》的过错在于被告，现原告请求解除《协议》中的房屋买卖关系，具有合同和法律依据，且被告亦表示同意，本院予以支持。由于被告违约导致原告现无法购买系争房屋，其应承担相应的违约责任，原告请求被告返还定金10万元并支付违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金的支付标准，本院认为，交易双方在《协议》中对于系争房屋买卖的合同条款的约定详尽，不但具备买卖合同的主要条款，而且对于房屋交易涉及的时间节点、房款支付的方式、违约责任等细节问题均有约定。交易双方如嗣后签订《买卖合同》，实质上无需就合同内容再行磋商，只需将双方约定的交易条款移植到《买卖合同》即可。可见，本案交易双方在《协议》中约定违约金条款时对于因一方违约解除合同可能给对方造成的损失是有所预期的。同时，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序。基于上述分析，同时考虑到双方协议的履行状况以及当事人的过错程度等综合因素，本院将违约金酌情调整为30万元。被告认为《协议》系预约性质，及反诉请求没收原告支付的定金10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条、之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)苗庆国与被告(反诉原告)吕卓就位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中房屋买卖关系；二、被告(反诉原告)吕卓于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)苗庆国定金10万元；三、被告(反诉原告)吕卓于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苗庆国违约金30万元；四、驳回原告(反诉被告)苗庆国的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吕卓的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,660元，减半收取计5,830元，由原告(反诉被告)苗庆国负担1,800元，由被告(反诉原告)吕卓负担4,030元；反诉案件受理费1,650元，由被告(反诉原告)吕卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一六年十一月七日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。