上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15846号原告：上海市闵行区金汇三街坊业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：G。委托诉讼代理人：吴英，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告：上海宝虹房地产实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：顾C。委托诉讼代理人：唐元庆，上海市华庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华庭律师事务所律师。原告上海市闵行区金汇三街坊业主委员会与被告上海宝虹房地产实业有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判，并于2016年7月19日、2016年11月1日、2016年11月16日公开开庭进行审理。原告上海市闵行区金汇三街坊业主委员会的委托诉讼代理人吴英，被告上海宝虹房地产实业有限公司的委托诉讼代理人唐元庆、张建仲到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意并经本院院长批准本案依据法律的规定延长简易程序的适用期间。本案现已审理终结。原告上海市闵行区金汇三街坊业主委员会向本院提出诉讼请求如下：被告依法向原告按规划要求交付物业管理用房、业主委员会用房计270.73平方米【参照现行标准，根据小区建筑面积的2%计算为：240.73平米(物业管理用房)%2B30平方米(业主委员会用房)】。事实和理由如下：被告系原告管理的居住小区的房地产开发商。根据国家规定和上海市的地方规定，被告应当按照小区规模提供相应面积的物业管理用房和业主委员会用房，但自小区交付使用及业主委员会成立以来，被告始终未能提供上述用房，虽曾将上海市红松路XXX弄XXX号甲XXX室、XXX室提供给原告及物业临时使用，但后又不能继续使用。原告所在小区业主户数众多，长期没有固定的物业管理用房和业主委员会用房，严重影响了小区的正常管理秩序。原告一直积极与被告联系、沟通，但被告均未提出切实方案。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《金汇三街坊物业管理服务合同》、《金汇三街坊物业管理服务合同补充协议》，旨在证明小区总的面积。被告对上述证据材料的真实性无异议。2.双方往来函件(共6页)，旨在证明原告一直积极与被告进行联系、沟通，被告均未提出切实的解决方案。被告对上述证据材料的前5页予以认可，对第6页提及的业主委员会《关于几个问题的请示》不予认可。3.关于“金汇花园”三街坊二期南块项目文件，即闵计基审发(1997)80号、沪宝发(97)20号、闵府发(93)29号、闵府土(95)356号、沪上地(92)548号(附图表)、闵规(97)407号、沪闵建97A-300号及《建筑工程项目表》，旨在证明根据立项和规划文件，金汇花园三街坊二期南块应配套建设公建配套计514平方米，公建内容为综合楼，且规划局明确要求“公建配套项目、数量应符合地区结构规划的要求和上海市的有关规定；对居委、物业管理、文化活动站、综合商店……等必要项目应按规定予以落实”，但在文件所附的图纸上并无物业管理用房和业主委员会用房。被告对上述文件的真实性无异议，但认为上述文件并非针对原告所在的小区，故与本案无涉。4.关于“金汇花园”三街坊二期北块项目文件，即沪计投(1997)435号、闵计基法(1997)49号、沪宝发(97)26号、总平面图、沪闵建97A-300-换号，旨在证明根据立项和规划，“金汇花园”三街坊二期北块项目应配套建设公建4,315平方米，但文件所附图纸上并无物业管理用房和业主委员会用房的标注。被告对上述证据材料的真实性无异议，但针对原告的证明目的发表如下两点意见：1)原告承认在文件所附图纸上没有配置物业管理用房、业主委员会用房。2)所谓公建配套用房是指开发商对政府所应履行的义务。公建配套用房针对的是社区、社会的商业网点业务，在过去的文件中，公建配套用房的表述与物业管理用房、业委会用房是没有关系的。5.关于“金汇花园”三街坊一期项目文件，即闵计基(96)67号；沪闵建(95)A-0212号《建设工程规划许可证》附件一、二、《建筑工程项目表》(存根)及总平面图，旨在证明“金汇花园”三街坊一期与一街坊一并立项规划，其中“丙型住宅即金汇花园三街坊一期”，根据规划和图纸，并无物业管理用房和业主委员会用房。被告对上述证据材料的真实性无异议。6.关于“金汇花园”三街坊二期南块、北块及三街坊总平面图，旨在证明“金汇花园”三街坊二、三期图纸中并无物业管理用房和业主委员会用房。被告对上述证据材料的真实性无异议。7.档案文件，旨在证明目前原告使用的房屋不具备合法的房屋产权登记。被告对上述证据材料的真实性无异议，且从上述档案文件中的《用地面积分摊明显表》中第一行显示：居委328平方米来看，上述房屋系被告所建，原告目前所使用的房屋包含在上述房屋内。被告上海宝虹房地产实业有限公司辩称,首先，因原告所在小区系于2003年9月1日前竣工，根据相关规定，在此之前竣工的房屋，如果规划中未配置物业管理用房、业委会用房的，应按照实际使用的状况提供。其次，目前上海市红松路XXX弄XXX号甲XXX、XXX室为原告的业委会用房，同号中303、304室为物业管理用房。上述使用情况是经居委会、业委会确认的。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩意见，向本院提供如下证据材料：1.《上海市建设工程质量核验证明书》共27份以及《建设工程竣工验收备案表》(2份)，旨在证明本案所涉区域是在2003年9月1日之前竣工。原告对上述证据材料的真实性无异议，涉案小区确实于2003年9月1日前竣工，但上述文件与本案无涉。2.《关于金汇三街坊物业管理用房协商会议纪要》一份，旨在证明现提供给原告的房间包含在测绘报告中所涉及的居委328平方米房屋内。原告认为，首先，根据上述纪要内容可见，参加会议的是被告、龙柏街道社管科、龙柏街道金汇花园第二街道居民委员会，三方是否召开过会议，达成了何种意见，因其未参加，故对该份证据材料的真实性无法予以确认。其次，上述证据材料均无法显示将301-304房屋交付给物业、业委会使用是否得到物业部门的同意。最后，上述纪要可证明涉案小区的物业管理用房、业委会用房于2006年尚未落实，反而可以证明原告一直就用房问题在与相关部门进行交涉。3.照片(6张)及图纸，旨在证明物业管理用房、业委会用房的实际使用现状。原告对照片的真实性无异议，照片只能证明房屋目前的使用状态，不能证明被告所称的房屋是交付给业委会用作为物业管理用房及业委会用房。原告对图纸的真实性不予确认，上述图纸系被告自行制作，不能证明被告的主张。4.闵计基审发(1997)80号、闵规(97)407号两份批复及“金汇花园”三街坊二期南块对应的《上海市房地产权证》，旨在证明“金汇花园”三街坊二期南块对应的系“鸿锦苑”，与原告无涉。原告认为，首先，被告需提供产证原件。其次，上述房屋并非登记在被告名下，且在原告向法院递交的证据3中有建筑工程项目表以及二期南块的图纸。再者，即便存在产权证，也不能证明二期南块的土地范围只有被告提供的产权证上的房屋。二期南块的总平面图中包含了三街坊的房屋，因此上述证据材料无法证明二期南块与本案无涉。被告针对原告的质证意见补充称，从产权证上所记载的房屋坐落位置与原告提供的物业合同上所记载的位置并不一致。5、《用地面积分摊明显表》、《面积分摊汇总表》、地籍图，旨在证明原告所在小区的房屋在测绘过程中所记载的数据中包含了居委328平方米以及上述房屋的具体坐落位置。原告对上述证据材料的真实性无异议，但需指出的是：1)上述证据材料无法证明居委会用房328平方米与地籍图的关联性。2)即便与居委会有关联，也与本案讼争的物业管理用房、业委会用房无关联。3)地籍图只能反映在这片土地上有这样一栋楼，与原告提供的证据相比对，仍无法证明该栋楼享有合法权利。被告针对原告的质证意见发表如下意见：1)这栋楼的坐落位置在地籍图上有所反映。2)原告已经实际使用了这栋楼。3)地籍图真实地反映了这栋楼的存在，小区所有配套设施，包括门卫、泵房、变电房等设施均和该楼相类似，即在地籍图上有所显示，但没有进行产权登记。本院经审理认定事实如下：被告上海宝虹房地产实业有限公司是原告所在小区的房地产开发商，该小区一期工程、二期工程、三期工程分别于1996年、1999年、2002年竣工交付。1998年，上述小区成立了业主委员会。2002年10月8日，被告致函原告称，其确定将坐落于上海市闵行区红松路XXX弄XXX号甲XXX室、XXX室交付原告使用。2003年3月28日，原告致函被告，要求被告按照相关规定向原告明确物业管理用房、业委会用房、物业使用人共同使用的公共设施，并请被告列出项目清单。2003年6月4日，原告致函被告称，关于被告提出将上海市闵行区红松路XXX弄XXX号甲XXX室、XXX室(面积不足50平方米)的房屋作为物业管理用房，不能满足小区物业管理的需要，请被告重新考虑扩大调拨物业管理用房面积。2003年9月25日，被告致函原告称，被告拟移交给原告作为物业管理用房的房屋为坐落于上海市闵行区红松路XXX弄XXX号甲XXX、XXX室房屋，其建筑面积已基本达到了该小区竣工当时有关组团级小区用房的标准，但考虑到方便物业维修人员工作，被告愿意在不影响居民自行车停放的前提下，提供三街坊一期自行车库内10平方米以下的房屋或在金汇名人苑XXX号楼地下室合适的位置划出一定的区域，作为物业维修人员办公用房。2003年10月10日，原告致函被告，要求被告依照《上海市居住物业管理条例》的相关规定向原告提供物业管理用房、业委会用房。目前，坐落于上海市红松路XXX弄XXX号甲XXX室、XXX室、303室及304室由原告用作业委会用房及物业管理用房。现原告认为被告未按照国家规定和上海市地方规定向其提供物业管理用房及业主委员会用房，遂向法院提起诉讼。本院认为，上海市房屋土地资源管理局于2005年4月7日发出了文号为沪房地资物【2005】190号文件，主要内容如下：2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《关于实施的若干意见》的规定执行。1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供。规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。就本案而言，原告所在小区一期、二期、三期房屋均于2003年9月1日前竣工，在上述房屋规划中并未配置物业管理用房和业主委员会用房，现原告所在小区业主委员会及物业公司在上海市闵行区红松路XXX弄XXX号甲XXX室、XXX室、303室、304室房屋内办公，故原告再要求被告提供物业管理用房和业主委员会用房的诉讼请求，无法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：驳回原告上海市闵行区金汇三街坊业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元,由原告上海市闵行区金汇三街坊业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一六年十一月二十九日书记员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。