广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤2071民初11329号 原告（反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道**华景新城华门阁**，组织机构代码70768488-0。 法定代表人：练均华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：周振峰，男，1975年9月8日出生，汉族，住广东省中山市**， 委托诉讼代理人：卓海东，广东威格信律师事务所律师。 被告：庄小贞，女，1975年6月8日出生，汉族，住广东省中山市**， 原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）与被告刘惠芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，被告周振峰于2016年7月25日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪、曾景熙以及被告周振峰的委托诉讼代理人卓海东到庭参加诉讼。被告庄小贞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康景公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的管理费9278.4元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1221.6元）共计10500元给原告。诉讼中，原告康景公司明确从2015年3月1日起至清偿之日止计算违约金。事实和理由：2011年9月29日，被告因购买位于中山市火炬开发区中山××房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2011年9月29日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年1月起，被告未按期向原告缴纳物业服务费，至2016年4月止共拖欠原告物业服务费9278.4元。原告多次催要，被告均拒不交纳。 原告康景公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.物业服务企业资质证书；2.中山市前期物业服务合同；3.前期物业服务协议；4.收楼物品移交清单；5.欠费明细表；6.中山市不动产登记资料证明表。 被告周振峰辩称，一、康景公司违法拥有一级物业服务资质，对外从事物业服务主体违法，故康景公司按一级资质收取物业服务费违法。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而与周振峰签订《前提物业服务协议》及履行协议的主体是没有独立法人资格的康景公司中山分公司，因此康景公司中山分公司对外从事物业服务是违法的。根据《物业服务企业资格管理方法》（2007年修改）第五条的规定，一级资质的物业服务企业注册资本为人民币500万元，而康景公司作为一级资质的物业服务企业注册资本为港元500万元，明显该资质的拥有是不合法的。二、康景公司进行物业服务的权利义务均来源于其与开发商签订的《前期物业服务合同》，享有该合同约定的权利，也须履行合同义务。根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，及《前期物业服务合同》中第七条、第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第十八条、第十九条、第二十二条、第二十九条等直接约定了由业主来承担合同义务，可见该合同既约束开发商和物业公司，也约束业主，即物业公司的合同相对方既是开发商也是业主，故周振峰有权要求物业公司履行合同义务。三、康景公司未履行《前期物业服务合同》约定的义务，根据权利义务相当原则，周振峰有权拒交物业服务费。1.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第1点的约定，康景公司对楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋建筑共用部位的维修养护和管理质量应达到：外墙完好、外观整洁，守好率达98%，零修及时率、合格率100%。而周振峰提供的照片可证明小区围墙长期严重破损，又脏又乱又无人管理；车库门顶玻璃破碎，长期漏水无人管理；14幢大堂地面下沉4年来，多次向物管反映也没有协调开发商保修。2.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第2点的约定，康景公司对道路、水池、电梯等共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理质量应达到：设备良好，运行正常。而周振峰提供的照片可证明小区道路自2013年来因兴建小区幼儿园（2014年底完工）导致严重破损未修补；在破坏未修补的小区道路上放置雪糕桶禁止业主车辆通行及停放以堵代管擅自减轻责任；小区唯一出入路口上设置的方便业主更好观察主干道（中山六路）交通动态安全出行的凸面镜破损多年未修复，并将位于该处的小区门口的停车场出口封堵用于摆放广告牌，以及将小区门口景观处摆放多处木箱障碍以堵代管擅自减轻责任，已严重影响小区的整体观感；电梯扶手多年来损坏缺失未修补；入住5年来，游泳池也未启用，池底又脏又臭无人管理。3.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第5点的约定，康景公司对共用绿地、花木绿化的维修养护和管理质量应达到：安好、整洁、绿化长势良好。周振峰提供的照片可证明小区绿化管理欠缺，花草树木没有修剪杂乱无章，14幢楼前树木枯死后几年都没有重新栽种，任由自生自灭。4.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第6点的约定，康景公司对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生公共环境卫生管理质量应达到：设施完整、整洁，公共场地保洁率95%。根据《中山市住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）一级标准项目内容与标准第（五）项保洁服务第6点的规定，被答辩人根据当时实际情况定期进行消毒和灭虫除害。而周振峰提供的照片可证明小区环境卫生差，大楼经常没有搞卫生，道路到处脏乱、积水、树叶没有人打扫，小区长期不灭蚊杀虫，导致蚊虫鼠蚁肆虐，业主在楼梯口点蚊香除蚊也没人管理，一到雨天白蚁肆虐，小区物业管理公司多扇门已被白蚁蛀坏更换铁门，周振峰物业大门门框和入室花园门框2016年初发现被白蚁蛀坏，向物管反映没人跟进；小区内多次焚烧垃圾反映无效；小区养狗为患，随便拉屎没人清理，在2014年初因狗毛堵塞下水道导致污水倒灌入周振峰家中；周振峰对门住户所养狗只掉毛严重，公共空间狗毛没人清理飘入周振峰家中，向物业反映没人跟进，影响居住卫生和健康。5.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第7点的约定，康景公司对交通与车辆停放秩序的管理质量应达到：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。而周振峰提供的照片证明小区到处车辆乱停，如小区唯一的出入口通道前设置石礅禁止停车，但仍然在石礅边长期有车辆乱停堵路，在小区烂路上设置雪糕桶堵住车辆通行及停放，在道路上设置铁柱及石礅拦路禁止车辆通行停放，没有保安引导，以堵代管擅自减轻责任。6.根据《前期物业服务合同》第五条第（一）项日常管理第8点的约定，康景公司对门岗执勤等安全防范工作管理质量应达到：设备良好、运行正常、岗亭24小时值班。而小区保安在值岗时低头玩手机和睡觉，且保安力量长期不足。7.根据《前期物业服务合同》第五条第（二）项定期管理的约定，康景公司应：（1）每天清理卫生垃圾一次；（2）每三个月清洗水池一次；（3）每六个月清疏化粪池一次；（4）每六个月疏排水系统一次；（5）每二十四个月清洗建筑物外立面一次；（6）每月检修水泵一次；（7）每月检修电梯一次；（8）每月检修发电机一次；（9）每月检修消防设施设备；（10）按《中山市住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）一级标准进行以上各项定期管理工作。而周振峰自2011年入住至今，小区垃圾脏乱无人管、水池、化粪池、排水系统、建筑物外立面入住五年来无清洗、水泵、电梯、发电机、消防设施设备入住5年来无检修。康景公司应提供其已履行上述义务的证据，如清洗建筑物外立面，若无力自行清洗而聘请他人清洗的，应提供清洗的记录及聘请他人清洗的费用等证据，不能以未发生安全事故作为减轻履行义务的抗辩。8.根据康景公司中山分公司公示的物业服务工作内容，物业公司提供报修服务。但2014年底周振峰的次卧卫生间渗漏，保修期内报修后仍渗漏，多次向物管反映无人跟进，最后自行找人修复；2015年中，物业厨房洗手盆水龙头保修期内漏水向物业报修，至今没人跟进。四、康景公司未履行《前期物业服务合同》第二十一条第（二）款第4点“不得将物业服务整体管理内容一并转让或委托给第三方”、《前期物业服务协议》第二条第5点“不得将本物业的整体管理责任转让第三方”的约定义务，康景公司将包括保安人员等整体物业管理责任擅自全部转让给第三方且未向业主通报，周振峰有权拒交物业服务费。五、根据《中山市住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）一级标准项目内容与标准第（5）项基本要求第10点的规定，康景公司每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。因康景公司未履行其《前期物业服务合同》约定的义务，导致小区内超过50%以上的业主未缴纳物业服务费，至今不敢征询业主对物业服务的意见。康景公司应提供小区业主缴纳物业服务费的数据，以佐证其未按约定履行物业服务义务，周振峰有权拒交物业服务费。六、康景公司应按《前期物业服务协议》第二条第8点的约定，每十二个月向周振峰公布物业服务费收支帐目，但康景公司至今从未履行该义务。周振峰2015年第三季度曾强烈要求康景公司公示物业服务费用收支情况及其他停车、广告费等收支情况，但至今没有公示，周振峰有权拒交管理费。七、物业管理收费应报价格主管部门核准，康景公司应提供中山市物价局核准的收费许可证及收费标准，以佐证其收取物业服务费的合法性，否则周振峰有权拒交。八、康景公司主张每日按应缴总额0.1%的标准收取违约金明显过高，即使按现行民间借贷的利息计算，该违约金也明显过高，请求驳回。九、周振峰房屋产权证建筑面积比买卖合同面积少了1.38平方米，康景公司按买卖合同的建筑面积主张每月物业服务费579.9元没有依据，且被答辩人自2011年9月至2014年12月每月也多收了物业服务费3.6元，共计144元，应予以返还。综上所述，康景公司对外从事物业服务的主体违法，拥有一级资质违法，也未提供物价部门核准的收费许可，且未履行合同约定的物业服务义务，却按一级资质的收费标准向答辩人收取物业服务费，明显不合理也不合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定业主有权拒绝该违规收费，第六条规定业主有正当理由的可以拒绝支付物业费用，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告周振峰就其辩称向本院提交证据如下：1.房产证（复印件）；2.照片47张。 被告庄小贞为到庭应诉、答辩、质证，亦未向本院提交证据。 反诉原告周振峰提出反诉诉求：判决反诉被告退还反诉原告自2011年9月至2014年12月每月收取的物业服务费579.9元，共计23196元。事实和理由：反诉被告对外从事物业服务的主体违法，拥有一级资质违法，也未提供物价部门核准的收费许可，且未履行合同约定的物业服务义务。却按一级资质的收费标准向反诉原告收取物业服务费，明显不合理也不合法。 反诉原告对其主张的事实及反诉请求在举证期限内提交有如下证据：证明。 反诉被告康景公司辩称，不认可反诉原告的反诉诉称及反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2008年5月23日，中山市合生宏景房地产有限公司与康景公司签订前期物业服务合同，约定康景公司为中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑提供前期物业服务。周振峰、庄小贞系中山市火炬开发区合生帝景苑****的房地产权利人，该房建筑面积为221.65平方米。2011年9月29日，康景公司（甲方）与周振峰、庄小贞（乙方）签订前期物业服务协议，主要约定：1.甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积223.03平方米核算交纳，住宅每平方米每月2.6元；3.乙方应于商品房买卖合同约定的交楼时间之日起交纳物业服务费用，乙方收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，乙方应在单月10号前交纳本月和次月的物业服务费用，交纳方式为通过委托银行划扣；4.乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准交滞纳金。前期物业服务协议还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。庭审中，康景公司称次月支付前一个月物业服务费，违约金从第三个月的1号开始计算。自2015年1月起，周振峰、庄小贞未按时缴交物业服务费，截至2016年4月共拖欠9220.64元（2.6元/平方米/月×221.65平方米×16个月）。因周振峰、庄小贞至今未交纳物业服务费，康景公司遂于2016年6月1日诉至本院，主张前述实体权利。 另查：周振峰提供的照片显示，小区入口道路上放置石墩、14幢电梯内防护栏损坏、小区内车辆乱停、小区地下车库入口处围墙破损、小区道路积水且破损、地、地下车库脏乱区草坪脏乱、小区绿化未整理；周振峰称涉案物业大门及阳台门被白蚁蛀坏、厨房洗菜盆漏水，向康景公司保修后至今未处理。 再查：康景公司提供的物业服务企业资质证书的资质等级为壹级。康景公司出具的证明显示，截至2014年12月，周振峰、庄小贞已交清物业服务费。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。前期物业服务协议系康景公司与周振峰、庄小贞的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要有：一、周振峰、庄小贞应否向康景公司支付物业服务费；二、康景公司应否退还周振峰已支付的物业服务费？ 关于焦点一。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。周振峰、庄小贞与康景公司签订了前期物业服务协议，康景公司也实际为周振峰、庄小贞提供了物业管理服务，履行了相应的合同义务，故周振峰、庄小贞也应按照前期物业服务协议的约定向康景公司支付物业服务费用。但从周振峰提供的证据来看，康景公司在共用设施、设备的管理、小区绿化的养护与管理、公用环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等方面确实存在较大瑕疵，显然与其按照壹级资质以2.6元/平方米标准收取物业服务费不符，未能全面履行前期物业服务协议赋予的管理服务义务。因此，周振峰、庄小贞因康景公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业服务费，从日常生活经验来看，是可以理解的。但是康景公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的日常绿化、保洁、梯灯管理、设备养护、公共秩序管理等服务，周振峰、庄小贞作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业服务费，势必会造成康景公司管理服务资金的不足，进而影响到康景公司提供正常的管理服务，并且这对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，周振峰、庄小贞仍负有交纳物业服务费的合同义务。考虑到合同的标的性质及康景公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，可适当减少周振峰、庄小贞需缴纳的物业服务费。综上，本院酌情支持康景公司2015年1月起至2016年4月物业服务费的80%即7376.51元[2.6元/平方米×221.65平方米×16个月×80%]。同时，驳回康景公司关于违约金的诉求。 关于焦点二。《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。康景公司持有住房和城乡建设部颁发的壹级物业服务企业资质证书，具备法定的资质要件，周振峰以康景公司的注册资本为港元500万元由主张康景公司的资质违法，于法无据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，康景公司按照前期物业服务协议中的建筑面积223.03平方米收取物业服务费，而涉案物业的建筑面积实际为221.65平方米，康景公司明显违规收取了周振峰、庄小贞的部分物业服务费。故康景公司应退还周振峰2011年9月至2014年12月期间的部分物业服务费143.52元[2.6元/平方米×（223.03-221.65）平方米×40个月]，就周振峰反诉主张的超过143.52元部分的物业服务费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第三十二条第二款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下： 一、本诉被告周振峰、庄小贞于本判决发生法律效力之日起七日内向本诉原告广东康景物业服务有限公司支付2015年1月至2016年4月的物业服务费7376.51元； 二、反诉被告广东康景物业服务有限公司向反诉原告周振峰退还物业服务费143.52元； 三、驳回本诉原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告周振峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元（本诉原告广东康景物业服务有限公司已预交），由本诉原告广东康景物业服务有限公司负担12元，由本诉被告周振峰、庄小贞负担50元；反诉费190元（反诉原告周振峰已预交），由反诉原告周振峰负担165元、由反诉被告广东康景物业服务有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判长 李 芳 审判员 王 珊 审判员 陈春华 二〇一六年十一月十八日 书记员 孙伟仁 王静