沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初11672号原告：沈阳金碧物业有限公司（统一社会信用代码：91210106755503415K），住所地沈阳市铁西区兴华北街40甲。法定代表人：金国光，系该公司总经理。委托代理人：金福辉，男，汉族，1959年1月23日出生，住沈阳市东陵区。被告：李虹，女，汉族，1968年11月6日出生，住沈阳市沈河区。委托代理人：滕瑞杰，男，汉族，1963年1月24日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳金碧物业有限公司（以下简称“金碧物业公司”）诉被告李虹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司的委托代理人金福辉，被告李虹及其委托代理人滕瑞杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称���原告是对沈阳市和平区文安路46#金碧花园进行物业服务的物业服务企业，被告是在沈阳市和平区文安路46#金碧花园居住的业主。按照政府部门的相关规定和物业服务合同，金碧花园小区由原告负责服务，由被告向原告支付物业服务费。依据物业服务合同，原告已履行了对小区进行服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也按照规定将当年物业服务费支付给了原告，但被告等极少数业主一直拖延缴纳物业服务费，虽原告多次催要，但被告仍拒绝支付上述拖欠费用，故原告起诉来院。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4,300元（2014年9月1日至2015年12月31日期间，206.738平方米×0.8元/平方米/月×16个月=2,646元；2016年1月1日至2016年8月31日期间，206.738平方米×1元/平方米/月×8个月=1,654元）;2、电梯费864元（12元/人/月×24个月×3人）；3、滞纳金3,718元（合同约定滞纳金应以���梯费和物业费的总额×0.003，本次诉讼数额为估算）;4、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称,原告所述的上述期间的物业服务费我确实没有缴纳，理由如下：1、2011年左右，物业公司有一个姓刘的经理在职期间，由于物业公司工作人员在园区内用自来水管浇花导致我的孩子在院里骑车摔伤，造成骨折的后果，我们找到物业公司后，物业公司说与他们没有关系不管；2、物业管理不到位，物业公司偶尔有过来打扫卫生的工作人员，但清扫的也不好，而且有臭味；3、门卫管理不严格，他人出入自由；4、小区灯光极其差；5、8年前新买的车，不到半年，就有人砸车，我到物业公司看监控，该处是死角。今年3月份，我的车漆刚刚喷过，放在小区院内，又被他人给划了，调监控也调不出来；5月份车辆停靠在院内被其他车辆刮碰，监控也调不出来。小区内监控仪器较��，造成园区内的安全隐患提升；6、园区内有违建房的业主挡我家光，物业公司不管；7、我所住的单元电梯经维修后仍有响声；8、园区主道的地面坑坑洼洼，无人维修；9、我家暖气漏水，物业公司一个小时以后才来协助处理，导致我父亲手被烫了；10、我母亲被园区内的一个小孩撞伤，导致骨折的后果，园区内监控照不到经过，监控死角多，设备老化；11、同在一个园区内的教师楼的物业费原来是5毛钱，现在刚刚涨到1元钱，我小区没有业主委员会，他没有权利涨价；12、物业公司在小区电梯里打广告；13、现物业只有2个门卫，没有人打扫卫生，我家单元门坏了已经5年多了关不上门，不安全，外来人员随便出入，我有证据可提供。综上，被告不同意向原告缴纳物业费、电梯费。经审理查明，被告李虹系位于沈阳市和平区文安路46-5号1-4-2房产的业主(建筑面��的206.738平方米)。2014年，原告金碧物业公司(乙方)与被告所住小区业主委员会(甲方)即金碧花园业主委员会签订物业服务合同，合同约定,甲方金碧花园业主委员会选聘原告作为金碧花园小区物业服务机构，自2014年1月1日起提供物业服务，合同期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅物业费0.80元/月/平方米（电梯费另计算）、电梯费12元/人/月。另约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.3%的标准向乙方支付。2015年11月27日，原告金碧物业公司(乙方)与被告所住小区业主委员会(甲方)即金碧花园业主委员会签订物业服务合同，合同约定,甲方金碧花园业主委员会选聘原告作为金碧花园小区物业服务机构，委托管理期限为2016年1月1日零时起至2016年12月31日零时止。住宅房屋收费标准为1元/月/平方米（电梯费另计算）。另约定，业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按服务费的千分之三交纳滞纳金。现原告金碧物业公司自2014年1月1日起提供物业管理服务至今，被告李虹未缴纳2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费、电梯费。现原告起诉来院，要求被告缴纳上述期间的物业服务费、电梯费及相应违约金。上述事实，有物业服务合同、情况说明及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告金碧物业公司与涉案房屋所在小区业主委员会即金碧花园业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告李虹系涉案“金碧花园小区”的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释��第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对被告具有约束力。原告金碧物业公司基于物业服务合同对被告李虹所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告金碧物业公司要求被告支付2014年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费、电梯费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为4,300元（2014年9月1日至2015年12月31日期间，206.738平方米×0.8元/平方米/月×16个月=2,646元；2016年1月1日至2016年8月31日期间，206.738平方米×1元/平方米/月×8个月=1,654元）；关于原告主张的电梯费的数额，具体应为864元（12元/人/月×24个月×3人）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告辩称未缴物业服务费系物业服务不到位等原因所致，庭审中，原告提供的证据无法证实其所述是否属实，亦无法证实其拖欠原告物业服务费具有法定或约定事由。另，原告金碧物业公司自2014年1月1日起持续为涉案小区业主提供服务至今，与被告间已形成了事实上的物业服务关系，如被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李虹于本判决生效后十日内给付原告沈阳金碧物业有限公司自2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费4300元，电梯费864元；二、驳回原告沈阳金碧物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 伟二〇一六年十一月十五日书记员 张莹宏本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管��条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。