上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初12343号原告(反诉被告)：王金平，男，1958年12月29日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被告(反诉原告)：李公乾，男，1957年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋孝飞，上海市润华律师事务所律师。原告王金平与被告李公乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告王金平及其委托诉讼代理人潘晓枫、被告李公乾及其委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市松江区九亭镇九谊路XXX号D座二楼、面积约100平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)；2.判令被告向原告支付占有使某费(按照每天每平方米1.3元的标准，按照100平方米计算，从2016年4月1日起计算至实际搬离之日止)。审理中，原告将上述诉请变更为：1.判令被告搬离涉案房屋；2.判令被告支付原告该房屋的占有使某费(按照每天每平方米1元的标准，按100平方米计算，从2016年4月1日起计算至实际返还上述房屋之日止)；3.判令被告在搬离上述房屋之前拆除该违章建筑，并将租赁物恢复至原告交付时的原状。审理中，在本院释明《房屋租赁合同》无效后，结合被告的答辩意见，原告最终明确其诉请只有两项：一是判令被告拆除涉案房屋，并将租赁物恢复原状；二是判令被告就涉案房屋向原告支付合理的占有使某费。事实和理由：2013年6月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自有的位于上海市松江区九亭镇九谊路XXX号房屋出租给被告，租期至2016年3月31日。合同还约定，承租方在租赁物内的装修，到期后归出租方所有。然，租期届满后，被告未搬离租赁物，也未将租赁物恢复原状，而是强占了涉案房屋至今。原告无奈，遂诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉请，双方之间签订《房屋租赁合同》后被告投入巨大，但因该合同系无效合同，被告因此遭受了装修费用、房屋建造费用等方面的重大损失，原告理应赔偿。同时，被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令原告支付被告装修补偿款968,760元；3.判令原告支付被告房屋建造费用1,126,000元；4.判令原告返还被告押金36,000元。事实和理由：上海市松江区九亭镇九谊路XXX号房屋既无产证，也无合法建造手续，而被告之所以承租该房屋，系因2013年春节后，被告经营的汽车4S店搬迁，经他人介绍，被告认识了原告，恰好原告租用给别人的房屋由于房客经营原因需要退房，于是双方产生了租赁意向。被告初看房屋时，感觉房屋很破旧，若做汽车4S店经营的话需要装修，而原告曾口头承诺租期可以到拆迁为止，且租金每两年涨5%。经过进一步沟通，原告起草了《房屋租赁合同》，并称该协议只是个文本，签个字就可以了，为此，被告也没多看协议就签字了。签约后，被告对租赁物进行了装修、改建，并扩建了210平方米的办公用房，总计投入360余万元。然，2016年2月，原告找到被告，提出合同到期后，若被告想要续租合同，房租按每年55万元支付。双方对此意见不一，后经第三方协调，双方仍未达成一致。同年4月1日，原告终止了租赁物的供水供电，此举造成被告巨大损失。此外，原告已将租赁物出租给案外人使某，而房屋的现状均是被告装修后的原样。综上，被告认为，原告缺乏诚信，在被告已对租赁物投入巨大的情况下，恶意提高租金，导致被告损失惨重，为维护自身权益，故提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。首先，租赁合同已经到期，被告要求确认合同无效已无实际意义。其次，被告承租房屋后确实改变了租赁物的内部格局，比如修建了修理汽车用的地沟等，但不同意支付装修及改建补偿款，一则，租赁物交付时已有装修，被告是在原有装修基础上进行的装修；二则，对于被告所称的装修及改建原告既未利用，也未获某。现合同已到期，除了可移除的设备外，被告要么恢复租赁物原状后返还，要么按现状返还，不存在向原告主张权利的问题。再次，不同意支付被告扩建费用，一则，该房屋属于违章建筑，不受法律保护，且该房屋的受益人是被告而非原告；二则，双方的租赁合同已明确约定，原告可以要求承租人恢复原状或承担恢复原状的费用，故原告有权要求被告自行拆除该扩建的房屋。最后，不同意退还押金。虽然被告在租期内确实未欠付费用，但其占用了租赁物上方的空间扩建了房屋并据此获某，理应支付使某费，故原告要求将该押金与本诉所主张的使某费一并结算。本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市松江区九亭镇九谊路XXX号D座房屋923平方米左右，天井大棚418平方米左右，九谊路XXX号A1座、A2座、A3座门面房总面积240平方米左右，B4座门面房56平方米左右出租给乙方。租期从2013年4月1日起至2016年3月31日。初始租金为每年450,300元，每年分两次支付，每次提前一个月支付。2015年4月1日起递增5%左右。该房屋的装修和隔断必须先将设计图纸交给甲方，征得甲方书面同意后，在甲方的指导下，根据该房屋的建筑结构现状用轻质材料隔断和施工，否则甲方有权要求乙方恢复原样。乙方使某电器线路和水管及室内装潢由乙方自行采购安装，甲方不保修乙方室内的水电设施。改动房屋结构，必须征得甲方同意，否则损坏的房屋及设施照价赔偿。合同期满或中途退出，乙方应将房屋完整的交给甲方(包括门、窗)，如有损坏照价赔偿。合同期满或者中途退出，乙方改建后的房屋及乙方所建的固定设施及电路归甲方所有。但甲方有权要求乙方恢复租赁时的原样并支付恢复的施工费用。合同另对其他相关事宜进行了约定。审理中，为证明租赁物的合法性问题，原告提供了下列证据：1.2002年3月31日上海市松江区九亭镇九里亭村村民委员会和上海木村木业有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.2006年5月10日、2015年6月5日更名协议；3.原告自行制作的关于九谊路XXX号厂房情况说明及附图一份。对上述证据，被告质证认为真实性无法确认。审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发函调取租赁物有无产证及建设工程规划许可等合法建造手续，该局复函称，双方所签《房屋租赁合同》项下的租赁物无工程审批信息。据此，本院释明合同无效。另，审理中，原告曾提出要求被告返还涉案房屋的主张，但嗣后又明确表示不再主张。理由如下：上海市松江区九亭镇九谊路XXX号D座本来是没有二楼的，二楼是被告承租后扩建的约100平方米砖混结构房屋，该房屋并非原告向其交付的租赁物，故不要求返还，但被告理应拆除该违章建筑，并将租赁物恢复原状。另外，关于其就涉案房屋所提占有使某费的诉请，原告解释称，若原告收回租赁物后再转租出去的话，承租人本可以利用租赁物上方的空间，但现在由于被告的违章搭建占用了该空间，故而影响到承租人的使某目的，进而影响到租赁价格。此外，被告使某该空间也构成了不当得利。据此，被告理应向原告支付合理的占有使某费。同时，原告按照100平方米、每天每平方米1元的标准，均低于市场行情，该计算标准也是合理的。被告对此则不予认可，并称占有使某费缺乏合同依据，不同意支付。审理中，关于租赁期间的装修、改建及扩建情况。被告称，装修、改建情况为：装修了租赁物一楼的门面、客户接待室和汽车维修车间。扩建情况为：在上海市松江区九谊路XXX号D座一楼以上加盖了十间办公用房，即涉案房屋。被告认为，被告进行的装修和改建投入巨大，虽然合同已到期，但尚有使某价值，且原告接收房屋后已转租给案外人获某，理应支付装修补偿款，至于扩建费用，既然合同无效，原告理应对该建造费用进行赔偿。同时，为证明上述情况的真实性，被告提供了2013年3月21日的装修协议书及附件、诉讼期间拍摄的现场照片若干张。原告对上述证据材料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的和证明内容。另外，审理中，被告称，虽未留下书面证据，但其装修、改建及扩建行为均经过原告同意。对此，原告予以否认，并称其于2014年8月左右才知道被告装修、改建及扩建的情况，并对此向被告提出过异议，因被告承诺合同期满后会恢复原状，故而未再深究。关于扩建费用，被告称，其当初向原告承租房屋时就言明，扩建的费用由被告自行承担，合同到期后扩建的部分也归被告所有，对此，原告也是同意的。而原告则称，扩建房屋的费用均系被告负担，其并未承担过该费用，也从未就涉案房屋向被告收取过租金。关于涉案房屋的现状，被告称，租赁合同到期后，被告已经搬离了租赁物，至于涉案房屋，其中的四间处于空置状态，里面存放了一些被告的财物，另有六间房屋，已经由新的承租人在实际使某。对此，原告则称，涉案房屋均由被告在利用，且从未向原告返还过。另外，审理中，对于涉案房屋如何处理的问题，原告坚持要求被告拆除，而被告则表示不愿意。审理中，为证明原告已将租赁物收回并租给了第三人，被告提供了2016年4月17日原告和案外人王某某之间的房屋租赁合同，并依此说明双方之间的租赁合同到期后，原告按现状接收了涉案房屋，并将房屋出租给案外人王某某，故原告所主张的因被告扩建行为导致其转租利益受损是不成立的。原告对该租赁合同的真实性无异议，但认为与本案无关。原告另称，其之所以在未要求被告拆除涉案房屋的情况下将租赁物再次出租，是为了减少损失。另，审理中，原告确认，被告在租期内并未欠付费用。上述事实，有《房屋租赁合同》、调查函及复函、照片及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案《房屋租赁合同》项下的租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告间的《房屋租赁合同》应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。对于本诉，首先，关于拆除涉案房屋及恢复租赁物原状的诉请，虽然租赁合同第五条有相关约定，但一则，根据本案已查明的事实，原告对被告的装修、改建及扩建行为理应知情，但却无证据证明其对此提出过异议，故应视为其对被告的上述行为持默认态度。现合同无效且已到期，原告此时要求被告拆除涉案房屋并恢复原状，是不合理的，也是不经济的。况且原告所指的“原状”到底如何，其也并未提供证据加以证明和确定。故无论是出于诉讼经济的考虑，还是基于审执兼顾的考量，本院对原告所提该项诉请均难以支持。至于涉案房屋占有使某费的问题，一则，该主张缺乏合同和法律依据；二则，涉案房屋未取得建设许可，且建造费用均由被告自行承担，既然原告自认其从未就涉案房屋向被告收取过租金或使某费，那么根据双方之间既已形成的该交易习惯来看，原告也从未将涉案房屋的相关利益作为可得利益看待，现合同到期后，原告一改交易习惯要求被告支付占有使某费，显然不妥，况且原告亦无证据证明该违法建筑物对租赁物的相关权益造成了不利影响以及影响的程度到底如何，故本院对原告所提该项诉请亦不予支持。对于反诉，首先，如前所述，《房屋租赁合同》确属无效，故本院对被告所提确认合同无效的诉请，依法予以支持。对于装修补偿款，一则，被告应对其添附物投入在合同到期时可能无法收回产生合理预见，在此情形下，被告如果仍投入巨大进行添附的，应当自担风险，更何况合同已经到期，被告所为装修及改建的目的已经实现，其再向原告主张损失赔偿或补偿，缺乏依据；二则，双方在租赁合同中已对租期届满时添附物如何处理做出了明确约定，根据诚实信用原则，原告也无需赔偿或者补偿。至于扩建费用，根据双方的陈述，扩建费用本就由被告自行承担，原告对此也无异议，可视为双方对扩建费用如何处理已达成过一致意见，现被告要求原告承担该费用尚缺乏依据，本院不予支持。对于押金，既然被告在租期内并无欠付费用，且原告主张的占有使某费又未获支持，现租赁合同已到期，又无其他证据证明双方还存在其他已经确定的金钱债权债务关系，故该押金理应由原告返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王金平与被告(反诉原告)李公乾签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)王金平于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李公乾押金36,000元；三、驳回原告(反诉被告)王金平的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李公乾的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，减半收取计35元，反诉案件受理费11,923元，合计诉讼费11,958元，由原告(反诉被告)王金平负担236元(已付70元，余款166元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)李公乾负担11,722元(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年十一月二十八日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。