上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初15433号原告：上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店，住所地上海市静安区。负责人：MARCOSERGIOVAZZOLER。委托诉讼代理人：林烽，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。被告：孙云，男，1960年5月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店诉被告孙云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严海平和被告孙云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金31,000元；2.被告支付原告因延迟返还租赁保证金造成的利息损失(以31,000元为本金，按照银行同期贷款利率标准，自2016年5月18日起计算至实际付清之日为止)。事实和理由：被告系上海市静安区常德路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。2014年7月，原、被告签订租赁合同，被告将系争房屋出租给原告居住使用，租期自2014年7月20日至2015年7月14日，每月租金15,500元。为此原告向被告支付了租赁保证金31,000元。上述合同租期届满之际，双方签订了续租协议，将租期延长至2016年7月14日，并约定在续租协议履行期间，双方均可以提前一个月以书面形式通知对方解除协议。此外，原租赁合同项下的保证金31,000元自动转为续租协议的保证金。2016年4月上旬，原告决定不再承租系争房屋并向被告表达了退租意愿，并于4月14日以书面方式通知被告不再续租，于2016年5月14日解除续租协议并办理退租手续。被告收悉后回复称其5月份不在上海，6月中旬回国，所以无法办理解约手续，可能只给提前一个月解除。但令人不解的是，被告于同年4月29日向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，表示其提前一个月给予原告书面通知解除续租协议，要求原告支付租金至2016年6月14日。原告认为，根据约定双方均可提前一个月以书面形式通知对方解除续租协议，原告已于2016年4月14日通知被告解除续租协议，故相关协议已于2016年5月14日解除。为做好房屋交接工作，原告多次书面通知被告及时办理房屋交接手续，并于2016年5月14日同中介公司按照租赁合同附件内容进行了房屋交接。原告多次书面催讨返还租赁保证金均未果，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告孙云辩称，由于双方约定必须提前一个月书面通知才能解除协议，而被告未收到过相关书面通知，也未同意提前解除协议，因此原告属于擅自解约。被告也曾提出提前一个月解约，但对方未予回复，也未履行合同。因此租赁保证金应予没收，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋的所有权人为被告和案外人李某。2014年7月，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告居住使用，租期自2014年7月20日至2015年7月14日；每月租金15,500元，每月支付一次；原告承担租赁期内的水电煤等因实际使用而产生的费用，并按公共事业单位的单据如期交纳；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，原告同意支付被告保证金31,000元，合同还对其它租赁相关内容进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了保证金31,000元，双方开始履行合同。2015年6月，原、被告签订了《续租协议》，约定：鉴于双方就系争房屋签订的《租赁合同》将于2015年7月14日到期，经协商一致，原告向被告续租，租期自2015年7月15日至2016年7月14日；每月租金为15,500元；原告已支付的保证金31,000元自动转为本次续租合同项下的保证金；在本协议履行期间，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除《续租协议》；除本协议约定外，原《租赁合同》其他条款仍然有效。签约后，双方继续履行合同，原告按约支付租金至2016年5月14日。此后，双方因提前解除合同事宜发生争议，未能通过协商解决。2016年4月29日，被告发给原告《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容为：原告承租系争房屋的合同将于2016年7月14日结束，按照双方签署的《续租协议》规定，被告现提前一个月给予原告正式书面通知解除此《续租协议》，并要求原告支付房屋租金至2016年6月14日，被告拟于2016年6月14日与原告进行房屋交接，水电燃气费用一并从押金中扣除并提供等额发票给酒店报销。同年5月9日，原告发给被告《关于退租房屋并返还租金的通知》，内容为：2016年4月上旬，原告决定不再承租系争房屋并向被告表达了退租意愿，并于2016年4月14日正式向被告发出《解除租赁合同的通知》，通知被告《续租协议》自2016年5月14日解除并办理退租手续；为做好合同解除与房屋交接工作，原告提请被告于2016年5月14日办理房屋交接手续，逾期将视为已归还房屋，此后的租金不再承担，请被告于2014年5月18日前将保证金31,000元退还原告。同年5月19日，原告又发给被告《关于房屋交接与退还租赁保证金的通知》，告知对方其已于2016年5月14日和中介公司工作人员办理了房屋交接，要求被告退还保证金31,000元。同年6月23日，被告复函原告，称其要求原告履行租约，原告欠款二个月租金31,000元，被告明确表示不同意原告单方提前解约，如果原告决定提前解约应作为违约处理，没收相应的保证金，并要求承担违约赔款责任及二个月的租金。同年8月22日，原告再次发给被告《律师函》要求被告退还保证金。因被告最终未退还保证金，原告遂诉至法院，要求判如所请。因双方固执己见，虽经本院多次主持调解，均未成。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告坚持认为其已于2016年4月14日以书面方式通知被告不再续租，租赁合同应于2016年5月14日解除。并且原告已在中介公司的见证下办理了房屋交接手续，对交房时的房屋状况进行了固定，已完成租赁合同的相关义务，被告理应在2016年5月18日前返还保证金31,000元。为证明其主张，原告提供了下列证据，双方举证质证意见如下：1．双方微信往来记录，证明原告于2016年4月14日通过微信向被告提出“将不再续租，提前一个月通知你，合同结束期设定为2016年5月14日”；当日被告收到上述通知后回复“本人5月份不在上海，6月中旬回国，所以没办法与贵公司办理解约手续，可能只能可以给你们提前一个月解约。”原告又于4月15日将《关于解除房屋租赁合同的通知》作为附件发给被告，正式书面通知解除《续租协议》，拟于2016年5月14日与被告进行房屋交接，要求被告将押金扣除水电燃气费用后归还原告。被告对微信账号归其所有不持异议，认可4月14日回复原告的内容属实，但认为原告提供的内容不完整，有些内容其未收到过。2．《关于解除房屋租赁合同的通知》的快递底单及投递记录，证明原告于2015年4月28日又通过顺丰快递将上述通知发给被告，快递底单显示签收人为“孙云”，投递记录显示快递于次日上门派件。被告认为没有收到过该快递，虽然快递收件地址是其公司经营的地址，收件人手机号码系其所有，但否认其曾签收。3．水表及燃气表读数的照片及费用计算表，证明原告搬离系争房屋时尚未结清的水、电和燃气费金额。被告认为其在2016年7月20日才收回房屋，之前从未进入过，对其中情况不清楚。4．证人邱某某的证言，该证人系原告员工，证人陈述证据1中的内容系其发送，并当庭提供其手机中的微信记录，经核实手机存储的微信记录与证据1内容一致。此外，证人还陈述其于2016年5月14日参与房屋交接，由于被告未到场，证人按照租赁合同中记录的家具清单一一对应清点，并将水电燃气做了抄表并拍照，中介公司工作人员一并做了记录，之后又将房屋交接的情况快递给被告，但被告一直未接收。原告认为证人证言属实，可证明其已于4月14日通知被告提前解约，并且原告已于5月14日完成退房手续。被告向证人发问“之前我们通话，我的意思是合同期满，即2016年7月15日后不再续租，是否属实”，证人回答“是的”；发问“3月底租客提出要买个新冰箱，是否属实”，证人回答“是的”。针对证人证言，被告认为不符合事实，不予认可。此外，被告提出系争房屋尚有水费51.70元、电费59.58元、燃气费240元未结清，应由原告承担；被告已向税务部门预缴了2015年7月15日至2016年7月14日的租金税款，租金发票已全部交给原告，若对方提前解约应交还发票。为此被告提供了水、电、燃气费发票及支付凭证，税务发票及税收缴款书作为证据。原告认可水、电费金额并同意在保证金中扣除，但由于燃气费发票显示抄表状况为“门锁估计”，故对此不予认可，根据交接房屋时的抄表，燃气仅使用了3个字，同意支付相应的费用9.90元。此外，原告认可收到租金发票的事实，但认为并非原告要求而是被告自行开具的，并同意将2016年5月15日之后的发票交还给原告。对于上述当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告提供的证据1，被告对微信账号归其所有无异议，且认可其回复内容属实，仅提出内容不完整等异议，然而结合证人邱某某的证言，以及其在庭审中提供的微信原始记录，经核对与证据1相一致，因此证据1和证人证言相互印证，本院对其证明力予以确认。对于原告提供的证据2，快递收件人的地址为被告公司的经营地址，手机号码是也被告所有，原告已按该地址寄送了快递，快递公司的投递记录也显示进行了派件并有人签收，虽然被告否认其签收，但未能提供足以推翻原告主张之事实的证据，本院对该证据的证明力予以确认，根据民事诉讼证据优势的证明标准，该证据足以证明原告已将相关通知发给被告的事实。原告提供的证据3，原告在搬离系争房屋时对水、电、燃气费用进行抄表及拍照，该事件有中介公司工作人员共同参与，且与证人邱某某的证言相互印证，本院对其证明力予以确认，可以证明原告离场时水、电及燃气的使用情况。对于被告提供以证明水、电、燃气费用的证据，因根据合同约定该费用应由原告承担，故证据与本案具有关联性，应当依法予以认定。鉴于原告认可被告主张的水、电费用的金额并同意在保证金中扣除，并无不当，应予确认。而燃气费发票及支付凭证虽然可以证明被告支付了燃气费240元的事实，但是发票显示的抄表方式是“门锁估计”，故无法证明原告的实际使用量；相反，根据原告提供的燃气表读数照片及证人证言，可以认定原告搬离时未付清燃气费的金额应当为9.90元，该费用应当由原告承担。至于被告提供的税务发票及税收缴款书等证据，因双方并未在合同中明确约定租金税款的承担方式，根据法律规定，出租人依法负有缴纳租金税款的义务，即使税款已实际缴纳也不应由原告承担，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》和《续租协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《续租协议》的约定，在本协议履行期间，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除《续租协议》。根据本院认定的事实，原告已于2016年4月14日通过微信明确通知被告将不再续租，租赁合同将于2016年5月14日终止。从被告同日的微信回复可知其已收到原告的上述通知，虽然对其解除合同的正当性存在异议，但由于原告行使约定的解除权并无不当，该通知到达对方即发生法律效力，双方就系争房屋存在的租赁合同应于2016年5月14日解除。原告已实际支付租金至2016年5月14日，并多次通知被告办理房屋交接手续，由于被告未在指定的时间到场，原告只得自行与中介公司工作人员对房屋状况及物品进行清点确认后搬离系争房屋，已基本完成承租人应负的合同义务。在租赁合同解除后，双方应当按照约定将保证金进行结算，在本案审理中经确认原告尚欠水、电和燃气费共计121.18元，该费用应在保证金中予以扣除，余款30,878.82元应由被告返还给原告。至于原告要求被告支付保证金利息损失的诉讼请求，虽然原告多次要求被告返还保证金，但是由于双方未能对相关费用进行结算，应退金额尚未确认，故当时保证金的退还条件尚未成就，原告该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告孙云于本判决生效之日起十日内返还原告上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店租赁保证金30,878.82元；二、原告上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由被告孙云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年十一月十日书 记 员  罗亦丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。