上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15896号原告：吴亚萍，女，1979年11月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告：张连文，男，1963年8月2日生，汉族，住上海市。原告吴亚萍与被告张连文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴亚萍及被告张连文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亚萍向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原告与被告签订的房地产买卖协议；2、被告返还原告定金人民币10万元；3、被告支付原告违约金20万元。事实和理由：2016年8月17日，原告就购买上海市宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与被告签订房地产买卖协议，当日原告支付了定金10万元。买卖协议约定，原告于2016年10月1日前支付首付款30万元。原告按约准备支付首付款时，被告提出房价上涨、不愿按原价继续履行买卖合同，故原告诉请如上。被告张连文辩称，系争买卖协议存在很多猫腻，其中约定的付款周期及过户周期很长，且合同约定的被告迁出户口的时间早于其收到全款的时间，由于中介公司的误导，以及被告不太懂，故被告在买卖协议上签了字。此后，考虑到协议约定的付款周期太长且首付款的付款比例不合理等原因，被告拒绝收取原告房款。现同意解除买卖协议、并返还原告定金10万元，但不同意支付违约金。如需支付违约金，则违约金标准过高，要求调低；考虑到房价上涨了30万元，故违约金应当为损失30万元的百分之三十。本院经审理查明以下事实：被告为系争房屋的房地产权利人。2016年8月17日，被告(出售方、甲方)与原告(购买方、乙方)及上海鸿嘉房地产(中介方、丙方)签订房地产买卖协议，其中约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房地产转让价款为1,965,000元。具体付款方式、期限如下：1、乙方于2016年8月17日支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。2、乙方于2016年10月1日前支付30万元首付款。3、乙方于2017年3月1日前支付74万元(交易时付清)。4、乙方于2017年4月15日前支付80万元(公积金贷款)，以银行放贷为准，贷款不足以现金支付。5、乙方于2017年4月15日前支付25,000元，交钥匙时付清。第三条约定，甲方收到定金后向丙方提供房地产产权证，权利人和共有人的身份证原件及复印件，并将资料交给丙方代为保管，有丙方开具收据给甲方。乙方在支付首付款时也尽快提供购房的相关资料给丙方，丙方组织甲乙双方签订上海市房地产买卖合同，甲方、乙方在2017年3月1日前向区房地产交易中心申请办理过户手续，转让过户时发生的费用由乙方承担。第五条约定，甲方应在2017年3月1日前将该房屋内的所有户口迁出。第十条约定，甲乙双方应严格按照本协议条款履行，丙方对甲乙双方履行协议进行协调及见证，甲乙双方如有一方违约，有违约方承担责任并承担对方违约金20万元，同时承担丙方应收中介费的赔偿。审理中，买卖双方一致确认，如正常交易，则支付首付款30万元当日签订上海市房地产买卖合同。同日，原告向被告支付定金10万元。2016年9月26日，买卖双方至中介公司处洽谈首付款30万元支付事宜，原告要求支付首付款，被告认为首付款比例不合理等拒绝接收。2016年9月27日，原告发短信催促被告收取首付款。2016年9月28日，被告发短信给原告，要求原告带好相应的首付款和资料，愿意配合签订买卖合同、贷款合同等手续。2016年9月29日，买卖双方至中介公司处洽谈，被告仍拒绝接收首付款。审理中，原告表示，2016年9月29日洽谈时，被告提出如果原告要买系争房屋，要按市场价230万元出售，此后双方未谈拢。为证明己方主张，原告向本院提供下列证据：1、本票，证明原告已准备好了30万元首付款。2、2016年9月29日的洽谈录音，证明被告当日拒绝出售，并提出市场价为230万元。3、上海鸿腾房地产经纪事务所出具的情况说明，证明被告违约。4、申请王献素作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争房屋居间的经办人，买卖双方签订买卖协议时，对于付款时间等都说清楚的，但此后被告拒绝继续履行合同。被告对上述证据表示，对证据1不清楚，此前没有看到过。对于证据2无异议，当时确实提到过房价涨到了230万元。对于证据3、4不予认可。以上证据，有原告提供的房地产买卖协议、收据、支票、情况说明、录音、证人证言、上海市房地产登记簿等，被告提供的短信、录音等，及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据买卖协议的约定，原告应当于2016年10月1日前支付首付款30万元，首付款支付后买卖双方签订上海市房地产买卖合同。此后，因被告拒绝收取上述房款，并明确表示拒绝继续交易，致使系争买卖协议无法继续履行，被告显有违诚信、已构成违约，理应承担相应的法律责任。原告起诉要求解除双方间的买卖协议、被告返还已付定金并支付违约金，合法有据，且符合协议的相关约定，当予准许。关于违约金标准，虽被告抗辩违约金标准过高、要求调低，但其自认在2016年9月29日时系争房屋的市场价已为230万元，故结合系争房屋房价的上涨情况，协议约定的违约金并不过高，被告要求调整，法院对此不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴亚萍与被告张连文就上海市宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告张连文于本判决生效之日起十日内，向原告吴亚萍返还定金10万元；三、被告张连文于本判决生效之日起十日内，向原告吴亚萍支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,900元，由被告张连文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年十一月三日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。