上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初23028号原告(反诉被告)：熊一鸣，男，1981年4月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：周卓云，女，1985年12月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)：田万鸿，男，1954年12月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡佩民，上海市公民律师事务所律师。原告熊一鸣、周卓云与被告田万鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理，田万鸿当庭提出反诉，本院依法予以合并审理。原告(反诉被告)周卓云及其与熊一鸣的共同委托诉讼代理人杨燕亭、被告(反诉原告)田万鸿及其委托诉讼代理人胡佩民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊一鸣、周卓云向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2016年1月14日签订的关于上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房地产买卖合同》于田万鸿收到起诉状副本之日解除；2.判令田万鸿返还房款200,000元；3.判令田万鸿支付违约金980,000元。事实与理由：2016年1月13日，熊一鸣与田万鸿在中介公司的居间下签订关于购买田万鸿名下涉案房屋的《房地产买卖(含居间)协议》。熊一鸣当日支付田万鸿定金50,000元。2016年1月14日，熊一鸣、周卓云与田万鸿签订了涉案房屋《上海市房地产买卖合同》。根据该合同的约定，田万鸿应于2016年1月30日前办妥解除查封手续，之后5个工作日内双方按照合同约定的交易条件签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，若由于田万鸿个人原因未在上述期限内办妥解除查封手续或签订网络版的《上海市房地产买卖合同》的，熊一鸣、周卓云有权单方终止合同，田万鸿应退还二人已支付的全部房款，并按照合同约定的总房款20%支付违约金。后二人支付田万鸿150,000元。2016年1月底，田万鸿并未如约办妥该房屋解除查封手续，之后其反复与周卓云沟通，表示涉查封的诉讼肯定胜诉，解除查封指日可待。然2016年8月18日，在周卓云的反复追问下，田万鸿提供一份民事判决显示其一审败诉。熊一鸣、周卓云于2016年8月20日再次查询该房屋权利限制状况信息，得知同年7月18日涉案房屋又因合同纠纷被查封。为维护自身合法权益，现二人诉至法院，请求判如所请。田万鸿辩称，同意解除合同及退还熊一鸣、周卓云房款200,000元，但认为系熊一鸣、周卓云违约，田万鸿依约行使合同解除权，不同意支付违约金。田万鸿并无违约行为，相反是熊一鸣、周卓云违约。首先，2016年1月14日双方签订《上海市房地产买卖合同》时，对方明知涉案房屋处于抵押状态与查封状态，田万鸿没有任何隐瞒。其次，上述合同附件约定：2016年3月16日前熊一鸣、周卓云支付田万鸿房款2,600,000元，用于偿还平安银行股份有限公司上海分行债务，以注销抵押权，但二人并未履行该约定，故应承担支付赔偿金的责任，赔偿金为总价款的20%，即980,000元。同时因涉案房屋抵押权还未注销，即使田万鸿办妥解除查封手续，涉案房屋也无法过户。再次，双方《上海市房地产买卖合同》附件中确有约定：田万鸿应于2016年1月30日前办妥涉案房屋解除查封手续，但由于黄浦区法院和浦东新区法院审理案件时间延长，解除查封的权力在法院，而非田万鸿一方，故属不可抗力原因，田万鸿不应承担违约责任。况且，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，对方明知解除查封的时间预计为2018年8月27日和2018年9月6日，还与田万鸿约定2016年1月30日办妥解除查封手续，也应承担一定的过错责任。田万鸿向本院提出反诉请求：1.判令熊一鸣、周卓云向田万鸿支付违约金980,000元。事实与理由：双方在《上海市房地产买卖合同》的附件中约定：2016年3月16日前熊一鸣、周卓云支付田万鸿房款2,600,000元，用于偿还平安银行股份有限公司上海分行债务，以注销抵押权，但二人并未履行该约定，按约应承担支付总价款20%即980,000元的赔偿金。同时，因涉案房屋抵押权还未注销，即使田万鸿办妥解除查封手续，涉案房屋也无法过户。故提起反诉。熊一鸣、周卓云对田万鸿的反诉辩称：不同意田万鸿的反诉请求。2016年1月30日前，田万鸿未按约解除涉案房屋查封情况，而解除查封是合同其他条款履行的前提，因田万鸿违约在先，故熊一鸣、周卓云未支付后续房款不属于违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对田万鸿提供的证据，因与本案无关联性，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：熊一鸣、周卓云系夫妻关系。2016年1月13日，田万鸿、熊一鸣及案外人上海太平洋房屋服务有限公司签订《房地产买卖(含居间)协议》(合同编号：XXXXXXX)，约定田万鸿将涉案房屋出售给熊一鸣，定金为200,000元，其中50,000元签订该协议时支付，剩余定金于次日起两日内补足；熊一鸣已全面了解涉案房屋权属状况，无异议；涉案房屋出售总价为4,900,000元(配合做低到4,500,000元以下)；付款方式：熊一鸣于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付房款200,000元(含定金)；2016年3月12日前支付房款2,600,000元；银行发放贷款后，支付房款2,050,000元，由贷款银行直接划入田万鸿账户；田万鸿将涉案房屋交付熊一鸣并办妥物业更名手续当日，支付房款50,000元；双方应于2016年4月30日前至黄浦区房地产交易中心办理房屋过户手续；若乙方未在约定期限内以约定条件签订《上海市房地产买卖合同》，视为违约，承担定金责任。该协议中有关签订网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》期限的约定为空白。同日，熊一鸣支付田万鸿50,000元。2016年1月14日，田万鸿(甲方)与周卓云、熊一鸣(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(非网上备案专用)，约定涉案房屋转让价款为4,900,000元；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，逾期超过十五日后仍未付款的，乙方除应支付十五日的违约金外，甲方有权书面通知乙方单方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。《补充条款》第1条约定，根据上海市房地产登记簿显示该房屋存在2项他项状况信息：(1)抵押权人为：平安银行股份有限公司上海市分行，登记证明号为：黄XXXXXXXXXXXX，最高债权限额为：5,500,000元，实际抵押数额及利息为3,000,000元，债务履行期限为2014-08-06至2017-08-06。乙方对上述信息知晓，并同意继续购买该房屋。甲方于2016年3月12日前先行还抵押贷款，若甲方款项不足以还贷的，乙方于2016年3月12日当天与甲方共同至抵押贷款银行支付2,600,000元支付至甲方的专项还贷账户，剩余部分由甲方当日自行支付(必须当日)，且甲方应于当日办妥抵押的注销手续。第2条约定，甲方应于2016年1月30日前，办妥解除查封手续。乙方对上述情况知晓且无异议。待甲方办妥解除查封手续后5个工作日内，甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订涉案房屋网络版的《上海市房地产买卖合同》。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥解除查封手续或签订涉案房屋网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应退还乙方已支付的全部房款并按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理。另付款方式还约定：乙方签约当日支付的房款200,000元和2016年3月12日前支付的房款2,600,000专项用于提前归还甲方尚欠的平安银行股份有限公司上海分行贷款并注销对涉案房屋设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。2016年1月15日，田万鸿出具《收据》一张，内容为收到周卓云用于购买涉案房屋房款定金150,000元整。2016年1月31日至2016年7月，周卓云多次通过微信询问田万鸿何时能够解除查封。另，2016年5月17日打印的上海市房地产登记簿显示，涉案房屋为案外人平安银行股份有限公司上海分行设定最高额抵押(最高债权限额5,500,000元)，为案外人韩世海2,000,000的债权数额设定抵押。另涉案房屋被上海市浦东新区法院和本院分别因其它合同纠纷【(2015)浦民一(民)初字第30060号】、民间借贷纠纷【(2015)黄浦民一(民)初字第6227号】轮候查封。同年8月23日打印的上海市房地产登记簿显示，涉案房屋抵押状况未发生变化，权利限制除上述本院的司法限制外，还因合同纠纷【(2016)沪0115民初44594号】被浦东新区法院轮候查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。田万鸿应当按约履行其承诺的于2016年1月30日前办妥解除查封手续之合同义务，届时其未履行，熊一鸣、周卓云根据合同约定行使合同解除权，要求田万鸿退还购房款，并追究其违约责任，并无不当。故本院依法确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于起诉状副本送达田万鸿之日解除。就违约金数额一节，考虑到：1.解除查封的权力由司法机关行使，对此熊一鸣、周卓云一方应当知晓；2.双方订立合同时对房价变动的可预见能力有限；3.田万鸿违约之日与熊一鸣、周卓云提起诉讼之日的间隔期限；4.双方合同履行进程；5.定金支付金额等情况，本院依法对熊一鸣、周卓云主张的违约金数额进行调整。就田万鸿提出的反诉请求，因双方合同明确约定，解除查封手续系合同得以全面履行的前提条件，在田万鸿未解除查封的情况下，熊一鸣、周卓云未付后续房款，系合理行使抗辩权，不构成田万鸿解除合同并追究对方违约责任的理由，故对其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条第一款、九十七条、一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告熊一鸣、周卓云与被告田万鸿于2016年1月14日签订的关于上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月17日解除；二、被告田万鸿应于本判决生效之日起十日内返还原告熊一鸣、周卓云房款200,000元；三、被告田万鸿应于本判决生效之日起十日内支付原告熊一鸣、周卓云违约金300,000元；四、驳回原告熊一鸣、周卓云的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告田万鸿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,420元，减半收取计7,710元，保全申请费5,000元，合计12,710元，由熊一鸣、周卓云负担7,310元，由田万鸿负担5,400元；反诉案件受理费6,800元，由田万鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  焦明静二〇一六年十一月二十八日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。