安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初1479号原告：安徽三林置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大众路以西恒大城综合楼，组织机构代码73299640-5。法定代表人：钱永华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，该公司员工。委托诉讼代理人：周丽萍，该公司员工。被告：张仁叁，男，1980年8月10日出生，汉族，住安徽省定远县，现在安徽省庐江县白湖监狱龙山监区服刑。原告安徽三林置业有限公司（以下简称“三林公司”）与被告张仁叁商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三林公司的委托诉讼代理人张辉、被告张仁叁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担其已缴购房款98783元不予退还的违约责任并从已付房款中抵扣；3、判令被告承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失137.5元；4、判令原告单方办理《商品房买卖合同》备案撤销手续。事实和理由：原、被告于2013年11月30日签订了《商品房买卖合同》，约定被告张仁叁购买原告三林公司开发建设的合肥恒大城小区**室房屋一套，被告张仁叁首付房款297828元（其中，被告实际支付60828元，另向金碧物业有限公司合肥分公司借款237000元），剩余房款690000元由被告张仁叁向中国银行股份有限公司合肥北城支行办理按揭贷款，商品房买卖合同约定原告承担阶段性连带保证责任：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，××未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致××承担保证责任的，××有权单方解除合同，收回商品房；××承担违约责任，所交款项100%不予退还，协同××至房管局办理有关解除合同手续。后被告张仁叁未按银行贷款约定偿还贷款，中国银行股份有限公司合肥北城支行已于2015年11月到2016年1月共扣划原告担保款项690137.5元，原告承担了连带保证责任。原告三林公司事后多次催促被告还款未果，遂诉至法院，望判如所请。被告张仁叁辩称：原告诉状所称的事实与理由属实，我确实违约了，希望能够调解，如果调解不成，请求法院依法判决。我违约的原因是我出了交通事故，被采取了强制措施，所以没有能力按约偿还贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月18日，原告三林公司（××）与被告张仁叁（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告所开发的位于合肥市龙岗开发区恒大城**室房屋一套，该商品房建筑面积共158.56平方米，购房总价为987828元，付款方式为按揭付款，首付款人民币297828元，应在2013年11月18日前支付给××；剩余房款人民币690000元，办理按揭贷款。……同时合同补充协议第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的第4项中约定在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，××未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致××承担了保证责任的，××享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，××须承担违约责任，××所交款项的100%不予退还。同时××必须在××履行其保证责任后30天内，协同××到房管局办理有关解除合同的手续……。合同签订后，张仁叁支付了首付款297828元，其中237000元是从金碧物业有限公司合肥分公司借取。2013年11月30日，合肥市商品房网上认购备案确认单明确：该涉案《商品房买卖合同》已在网上备案，并载明涉案房屋的相关信息。2014年4月9日，被告张仁叁与中国银行股份有限公司合肥北城支行及三林公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定张仁叁向该银行借款690000元用于购买合肥市恒大城**室房屋，并以该房屋向银行提供抵押担保，三林公司则提供阶段性连带责任保证。2016年1月5日，三林公司向中国银行股份有限公司合肥北城支行出具委托扣款告知函，告知张仁叁由于经济问题已连续逾期3次逾期还贷并明确告知三林公司不再偿还此笔按揭贷款，请银行从三林公司账户名下扣划张仁叁贷款本息，以结清张仁叁的个人住房按揭贷款。2016年1月8日，中国银行股份有限公司合肥北城支行出具情况说明，载明借款人张仁叁2014年4月16日与该银行签订了个人一手住房贷款合同，借款人民币690000元，用于购买三林公司开发的恒大城**室住宅，已于2014年5月1日放款并正常还款；借款人自2015年11月起连续90个工作日未还贷款，已构成违约，该行有权提前收回贷款，截至2016年1月8日该笔住房贷款剩余本息合计690137.5元已由担保人三林公司代偿结清。此前，中国银行股份有限公司合肥北城支行已经于2015年11月24日、2015年12月14日、2016年1月8日分四次从三林公司保证金中扣划张仁叁所欠本息，共计690137.5元。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。被告张仁叁因发生交通事故入狱服刑，无力偿还所欠银行贷款，导致三林公司依据合同约定向银行偿还了全部贷款本息690137.5元。张仁叁对该事实并无异议，仅要求减少违约金为30000元至50000元。据此，本院认定张仁叁违反《商品房买卖合同》的约定，构成违约，三林公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，亦不违反法律和行政法规的规定，本院予以支持。依据合同约定的“××须承担违约责任，××所交款项的100%不予退还”，三林公司可要求不予退还张仁叁已付首付款297828元，但其主动降低为总房款（987828元）的10%，即98783元，符合合同约定，且数额合理，本院予以支持。至于张仁叁已付款项中的剩余款项199045元（297828元-98783元）应由三林公司返还给张仁叁，张仁叁可另行向三林公司主张。关于三林公司代张仁叁向银行偿还的款项690137.5元，超出了张仁叁向银行贷款后支付给三林公司的690000元，三林公司可以要求张仁叁承担137.5元的损失。合同解除后，《商品房买卖合同》备案登记手续应予注销，鉴于被告张仁叁正在服刑，三林公司要求单方办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告安徽三林置业有限公司与被告张仁叁于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张仁叁支付原告安徽三林置业有限公司违约金98783元、损失137.5元，以上款项从原告安徽三林置业有限公司应退还给被告张仁叁的已付房款中扣减；三、原告安徽三林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内单方办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；四、驳回原告安徽三林置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由被告张仁叁负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  邹素琴审 判 员  王雅欣人民陪审员  管怀庆二〇一六年十一月二十八日书 记 员  赵丽丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。