河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0482民初4227号原告:郭志强，男，汉族，1965年11月27日出生，住汝州市。委托诉讼代理人：王程祥，河南神鹰律师事务所律师。被告：汝州市绿洲房地产开发有限公司，住所地：汝州市丹阳东路114号。法定代理人：雷万怀，任董事长。委托诉讼代理人：秦士太，汝州市绿洲房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：樊建成，河南博裕润律师事务所律师。原告郭志强与被告汝州市绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郭志强的委托诉讼代理人王程祥、被告绿洲公司的委托诉讼代理人秦士太、樊建成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭志强向本院提出诉讼请求为：1.依法判令被告停止侵权（采光通风权）、仍按最初的设计规划方案施工；2.请求依法判令被告违约（未兑换地下温泉洗浴的承诺），并退还因该项工程未能实施而实际节约的成本费用；3.请求依法判令被告返还合同面积与房产证面积误差部分的房款。事实与理由：2012年，其与被告签订商品房买卖合同，购买被告的“维也纳新城二期”9号楼的单元房。签订合同时，被告承诺现在正动工建设的17号楼和9号楼一样是地上8层，当时的沙盘模型也标识是地上8层，宣传广告承诺“这里是汝州独有的温泉社区，小区聘请知名的地质公司打造1500米深层地下温泉，实现户户通温泉，一年四季可以享受温泉浴”。其也正是本着被告的这种承诺才与被告签订买房合同的。但是其入住以后等到的是子虚乌有的骗局，全被被告给欺骗了。今年3月份，被告的17号楼开始动工，其发现先前设计规划的地上8层，现在变成了地上18层，严重侵害了9号楼的采光通风权，如果当时17号楼规划是18层的话，其根本就不会选择9号楼，通过9号楼的全体业主的共同维权，多次与被告交涉无果，为了维护其合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所诉。被告绿洲公司辩称，1.原告的第一项诉讼请求，没有事实根据和法律依据，17号楼的建设系合法建设，有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证为证。原告购买的是9号楼，该9号楼的土地和17号楼的土地不是同一地块，也不是一个规划许可证，9号楼的规划许可证办理于2011年11月24日，17号楼的规划许可证办理于2015年12月7日，且原告购房的时间是2012年，而在该时间段，绿洲公司尚没有取得17号楼的土地，绿洲公司根本不可能做出这样的“承诺”，故请求依法判决驳回该项诉讼请求。2、原告的第二项诉讼请求，是颠倒黑白以混淆是非。2009年10月份左右，绿洲公司与河南省地质工程公司签订《地热资源钻探合同书》，由该公司钻探第一眼热水井，该热水井于2010年4月6日进行抽水试验，4月17日竣工，井深1267.25米，下管深度947米，绿洲公司支付了955925元的打井款。2010年7月9日，绿洲公司与河南省地质工程公司签订第二份《地热资源钻探合同书》，由该公司钻探第二眼热水井，该热水井于2011年5月3日进行抽水试验，5月6日竣工，井深1300米，绿洲公司支付了910000元的打井款。2013年11月、12月，绿洲公司与郑州泉源凿井有限公司签订《修洗井施工合同》，对第2眼热水井修洗，并支付170000元的修洗款。该热水井从2014年4月份一直使用到2015年11月份，因居住业主不缴纳热水费用，停供热水。此可由汝州市绿洲物业服务管理有限公司证明为证。基于上述事实和证据证实：1、绿洲公司已钻探2眼热水井，且水温达到38°左右，绿洲公司没有虚假承诺；2、热水之所以停供，是由于原告等业主的原因造成的，绿洲公司没有任何违约之处；3、绿洲公司为该2眼热水井投资在220万元左右，现有据可证明的金额就为2035925元，绿洲公司没有节约成本。所以原告的第二项诉讼请求没有任何的道理，敬请依法判决驳回。3、原告的前两项诉讼请求，是基于两种或两种以上的案由提出的诉讼，第一项诉讼请求为相邻关系纠纷，第二项诉讼请求则为商品房预售合同之纠纷，虽原被告相同，但依法是不能合并起诉及合并审理的。敬请法院对该三项诉讼请求能否一案审理先行裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的证据有：1.被告的宣传页三份，证实被告承诺让入住户享受地下温泉待遇而未兑现；2.汝州市规划局批准的图纸六份，证实当时批准的是12层；3.购房合同，证实当时购房时约定的房屋面积。被告向本院提交的证据材料有：1.汝国用（2009）第0021号国有土地使用证、汝建副字第（2011）12号规划许可证、汝建施字第201005号建筑工程施工许可证；2.汝国用（2014）第0155号国有土地使用证、汝建副字第（2015）010号规划许可证、汝建施副字第201608号建筑工程施工许可证，证实17号楼的建设系合法建设；3.汝州市维也纳新城小区地热井竣工报告、号码为00004709的发票一份，证实绿洲公司与河南省地质工程公司签订《地热资源钻探合同》，该热水井于2010年4月17日竣工，绿洲公司支付955925元的打井款；4.《地热资源工程钻探工程合同书》、汝州市维也纳新城小区2#地热井竣工报告、号码为00038671、00227902的发票各一份，证实2010年7月9日绿洲公司与河南省地质工程公司签订了第二份《地热资源钻探合同书》，由该公司钻探第二眼热水井，该热水井于2011年5月6日竣工，绿洲公司支付了910000元的打井款；5.修洗井施工合同一份、号码为00969849、00971238的发票各一份，证实绿洲公司与郑州泉源凿井有限公司签订《修洗井施工合同》，对第2眼热水井修洗，并支付170000元的修洗费；6.汝州市绿洲物业服务管理有限公司的证明一份，证实该热水井从2014年4月份一直使用到2015年11月份，因居住业主不缴纳热水费用，供停热水。经审理查明，被告绿洲公司与河南省地质工程公司签订合同，开发维也纳小区地热资源。2010年4月17日和2011年5月6日，河南省地质工程公司分别做出汝州市维也纳新城小区、汝州市维也纳新城小区2#地热井竣工报告各一份，两份工程造价180余万元。2013年11月30日，被告绿洲公司与郑州泉源凿井有限公司，签订修洗井施工合同，工程造价70000元。2012年9月11日，原告郭志强与被告绿洲公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的维也纳新城，建设工程规划许可证号为汝建副字第（2011）12号，施工许可证号为汝建施副字第201119号，第9座2单元6层601号，建筑面积116.19平方米，每平方米3804.11元，付款方式为分期付款……。该商品房买卖合同中未约定9号楼前的建筑层数。对面积确认及面积差异处理，双方约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按产权面积据实结算，多退少补。2014年3月份，被告绿洲公司开发的维也纳美泉宫二期9号楼交房。2014年4月，汝州市绿地房产公司向业主提供热水，后因部分业主未缴纳费用，绿洲公司停止供应热水。2015年12月7日，汝州市住房和城乡建设局对被告绿洲公司维也纳新城二期颁发汝建副字第411802[2015]010号建筑工程规划许可证,2016年4月18日，汝州市住房和城乡建设局对被告绿洲公司维也纳新城二期17号楼颁发汝建施字第201608号建筑工程施工许可证。后汝州市住房和城乡建设局为原告颁发汝房权证汝州市字第××号房产证，证上显示面积为114.21平方米，面积差1.98平方米，按合同约定的每平方米3804.11元，被告绿洲公司应退还原告7532元，扣除维修基金1142元，被告绿洲公司应向原告实际退还多交房款6390元。本院认为，原告郭志强和被告绿洲公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效合同。该合同自成立时生效。双方在合同中未约定9号楼前以后所建房的房屋楼层高度，现被告在建的17号楼已办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证，原告要求被告停止侵权及按最初的设计方案施工的诉讼请求，事实根据和法律依据不足，本院不予支持。被告绿洲公司已经投资建有地热井，并曾向业主提供热水，后双方因费用缴纳发生争执，原告郭志强请求被告退还因该项工程未能实施而实际节约的成本费的诉讼请求，事实理由不足，本院不予支持。对面积确认及面积差异处理，双方约定以产权登记面积为准，按产权面积据实结算，多退少补。双方所签合同中约定的房屋面积比实际面积少1.98平方米，被告应按合同的约定返还原告多交房款7532元，扣除应交维修基金1142元，被告绿洲公司应向原告退还多交房款6390元，故原告郭志强请求被告返还多余房款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汝州市绿洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告多交的房款6390元。二、驳回原告郭志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告汝州市绿洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王朝霞代理审判员  高 丽人民陪审员  张新河二〇一六年十一月三十日书 记 员  李 鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。