辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽01民终11295号上诉人（一审原告）：唐桂英，女，汉族，1966年1月14日出生，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姬丽如，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：沈阳市和盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街92号。法定代表人：田伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖鹏，男，汉族，1975年2月23日出生，该公司销售部经理。上诉人唐桂英因与被上诉人沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称“和盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初4313号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。唐桂英二审上诉请求：1、判令和盛公司承担已付房屋价款30%的赔偿责任。2、一、二审诉讼费由和盛公司承担。主要理由：双方缔约时和盛公司未告知存在在建工程抵押，至立案时仍在抵押状态，和盛公司的行为已构成严重违约，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，应判决赔偿唐桂英30%购房款的损失。另案与本案同一事实，同一被告，判决结果不同，另案判决和盛公司给付30%购房款的损失。和盛公司二审答辩称：一审事实认定清楚，法律适用得当，同意一审判决。唐桂英一审诉称：唐桂英、和盛公司于2009年10月10日签订《东北汽配商贸中心入住协议》，唐桂英购买和盛公司出售商铺（位于沈阳市和平区胜利南街92号2层2C24号，建筑面积22.36平方米，金额164,123元，唐桂英实际付款179,683元，和盛公司至今未与唐桂英签订《商品房买卖合同》，不能办理房产权属登记。且唐桂英、和盛公司双方缔约之时涉案房屋存在在建工程抵押，和盛公司隐瞒这一事实，构成违约。现唐桂英依法诉至人民法院请求判令和盛公司退还唐桂英购房款179,683元；承担已付房屋价款30%的赔偿53,904.9元，双方解除认购协议；诉讼费由和盛公司承担。和盛公司一审辩称：该商铺于2009年10月10日已交付唐桂英，目前确实没有办理产权证，但不能成为解除合同的理由，双方在入住协议中，并没有约定产权证具体办理时间，而且唐桂英已经超过了法定主张解除合同的期限，所以唐桂英丧失了解除合同的权利。商铺已交付唐桂英使用，并不影响其收益，所以不同意唐桂英的经济赔偿损失。该商铺存在拖物业费1,610元，该商铺处于经营状态。在建工程抵押的情形已经消失，不同意赔偿30%的赔偿金。如法院判定解除合同，唐桂英需将商铺腾空，恢复原状完好交于和盛公司。2016年4月18日已经解押，所有的存在在建工程抵押的均已经办理了解押手续。一审法院查明事实：唐桂英于2008年4月12日给付和盛公司诚意金20,000元，于2008年4月30日给付和盛公司订金30,000元，于2008年6月17日给付和盛公司房款129,683元，共计179,683元。2009年10月10日，唐桂英与和盛公司签订《东北汽配商贸中心入住协议》一份，约定唐桂英购买和盛公司开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C24号商铺，建筑面积为22.36平方米，总价款为164,123元。和盛公司于2009年10月10日向唐桂英交付了商铺，2009年11月26日和盛公司退还唐桂英房款15,560元。案涉商铺存放唐桂英物品。现因案涉房屋未能办理商铺产权登记手续。唐桂英诉至法院。另查：诉争房屋曾存在在建工程抵押，2016年4月18日，和盛公司办理在建工程抵押权注销登记，将位于沈阳市和平区胜利南街92号的房地产在建工程抵押注销完毕。庭审中，和盛公司提供沈阳市和平区房产局出具的“关于东北汽配商贸中心项目正在办理解遗的情况说明”一份，内容为“东北汽配商贸中心项目位于沈阳市和平区胜利南街92号。该项目为南京街汽配城失火以后的异地重建项目。由于企业自身原因，至今未能办理房产证。按照市解遗办规定，两年以上未能办理产权证的项目，可以申请办理解遗。目前，沈阳市和盛房地产开发有限公司所开发的东北汽配商贸中心项目符合办理解遗的标准，目前该项目全部房源已经申请办理解遗。一年内将下发房产证”。上述事实，有入住协议、收款收据、签购单、房地产登记受理凭证、情况说明等证据及当事人陈述，经庭审质证，一审法院予以确认，在卷佐证。一审法院认为：唐桂英与和盛公司签订的《东北汽配商贸中心入住协议》具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。因双方在合同中没有约定办理房屋产权证书的时间，故应依照法律、行政法规的规定履行。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。涉诉房屋已经于2009年10月10日交付唐桂英，和盛公司应在商品房交付使用之日起90日内协助唐桂英办理产权证书，由于和盛公司的原因，上述行政法规规定的办理房屋所有权登记的最后期限已届满，唐桂英仍无法办理房屋所有权登记，导致唐桂英的合同目的无法实现，故一审法院对唐桂英请求解除唐桂英、和盛公司签订的认购协议及返还房款的诉讼请求予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即唐桂英依据认购协议取得的商铺应返还给和盛公司，并恢复至商铺交付时的状态，和盛公司亦应履行返还购房款的义务。关于唐桂英主张的按已付房款的30%赔偿损失的诉请，因本案唐桂英所购房屋系商铺，在合同签订后至合同解除前，和盛公司已将涉诉商铺交付给唐桂英占有、使用、收益，且至今该商铺亦存放唐桂英物品，即诉争房屋虽曾存在在建工程抵押，但唐桂英未提供证据证明因该抵押致使其存在实际损失，故对该项请求，一审法院不予支持。关于和盛公司提出的唐桂英拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，本案不予审理。关于和盛公司提出要求唐桂英将涉案商铺恢复原状交付给和盛公司的抗辩，论述理由同上，唐桂英应将涉诉库房恢复原状，交付和盛公司。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，一审法院判决：一、解除原告唐桂英与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月10日就位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C24号商铺签订的《东北汽配商贸中心入住协议》;二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告唐桂英已付购房款164,123元；三、原告唐桂英于本判决生效之日起十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C24号商铺恢复原状、完好腾出并交付给被告沈阳市和盛房地产开发有限公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果和盛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费2,402元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。本院认为：唐桂英上诉提出另案与本案情况相同，但一审判决结果不同，故另案5A10号库房和本案2C24号商铺，是否均在一审判决作出之前办理了在建工程抵押权注销登记，在此情况下是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的赔偿责任，一审法院应予重新审查认定，同类案件亦应当适用同一裁判标准，故本案应当发回重审。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初4313号民事判决书；二、发回沈阳市和平区人民法院重审。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十一月十六日书 记 员  郑金玲本案裁定所依据的相关法律第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；