文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1527号上诉人（原审原告）：刘文雄，男，生于1963年7月2日，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：鄢碧芳（系刘文雄岳母），女，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：肖益华，南充市天顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川凯豪置业有限公司，住所地:成都市武侯区洗面桥街18号1-1幢24楼3号。法定代表人：肖峰，该公司总经理。委托代理人：饶磊，四川品贤律师事务所律师。上诉人刘文雄因与被上诉人四川凯豪置业有限公司（以下简称凯豪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年8月17日，刘文雄与凯豪公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》约定：凯豪公司用位于新北街4幢3单元3层A号的一套安置房（建筑面积81㎡）置换刘文雄位于新北街11号2幢2楼B号的一套住宅（建筑面积99.46㎡）。产权结算后，凯豪公司补偿刘文雄人民币75100元。2010年8月28日，刘文雄与凯豪公司签订《商品房买卖协议》，凯豪公司将尚城阳光小区4栋3单元2楼C号（建筑面积84㎡）住房出售给刘文雄，总价款210000元，但刘文雄至今未付购房款，也未与凯豪公司进行结算，也未交接房屋。2012年12月9日，凯豪公司发布交房公告，订于2012年12月11日至2013年1月10日集中交房。2012年12月29日再次发布交房公告，订于2012年12月30日至2013年1月30日交房结算。另查明：凯豪公司在售楼宣传资料图纸上明确载明了绿化面积及附属设施。凯豪尚城阳光小区规划施工许可面积为19949㎡，批准层数为6+1层，实际申请验收面积为23579㎡，实际建修为7+1层。2012年5月30日，营山县住房和城乡规划建设局对尚城阳光未按照建设工程规划许可规定进行施工建设的违法行为给予了警告、整改、罚款的行政处罚。刘文雄至今未向凯豪公司支付另外所购买一套商品房的购房款，也未与凯豪公司进行结算，并且一直不接收房屋。一审中，刘文雄的诉讼请求为，1、由凯豪公司赔偿刘文雄损失6.8万元（由于凯豪公司超占绿地，超占了2626㎡，折合为4亩土地，按照市价，该增加的土地价值有314.092万元,平摊到46户被拆迁户上，每户应赔付6.8万元）；补偿4万元（按规划，营业房只能修建762㎡，实际修建了2062㎡，超建1300㎡。按照当时营业房每平方米5000元的价格计算，凯豪公司多收入650万元，除去建筑成本，其纯赚390万元，同样分配到46户拆迁户上，每人分配4万元）；2、凯豪公司更改规划增加楼层多建房屋，应给刘文雄补偿20万元（原图纸规划设计6+1，凯豪公司私自更改为7+1，仅此就多修房屋54套。除去成本，每套按20万元计算，合计为1080万元盈利，凯豪公司应将此款中的20万元补偿给刘文雄）；3、小区设计图纸规划有草坪、水井、喷泉、小桥、楼阁、凉亭，凯豪公司私自更改后全无，建造以上工程项目至少需要200万元，其补偿刘文雄7.7万元；4、凯豪公司未按营山县政府【2009】62号文件和拆迁协议完善室内设施设备，室内电器、房门、厨房、厕所等设施设备，上述设施未完善，凯豪公司只补偿刘文雄1500元显然不够，应当由其赔偿刘文雄10000元；5、凯豪公司未按拆迁协议交付房屋存在违约，根据合同约定应按房屋价值额的10%赔付违约金，故应向刘文雄支付违约金1.7万元；6、凯豪公司应尽快办理房屋综合验收，为刘文雄及时办理房屋产权证和国有土地使用权证，过渡费应当从房屋拆迁之日起算至政府发出验收合格公告之日止，不足部分应予补足。原审法院认为，凯豪公司未按规划图纸建房及更改规划增加楼层多建房屋的行为，属于行政违法行为，不属于民事案件受案范围，故对刘文雄的第1、2项诉求不予支持。关于刘文雄第三项诉讼请求，良好的公共设施和环境对住户居住的舒适度确有重大的影响，凯豪公司在售楼宣传资料图纸上明确载明了绿化面积及相关附属休闲设施，但其未按照拆迁规划图纸面积、楼层修建还房及附属草坪、水井、喷泉、小桥、楼阁、凉亭。根据《根据中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，如果要约邀请的意思表示内容具体明确，并表明经要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思即为要约。因此即使广告内容没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。根据《根据中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，凯豪公司未按约定履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。鉴于损失无具体计算标准，因此，酌定凯豪公司赔偿刘文雄违约金5000元。对刘文雄诉称凯豪公司未按协议完善室内设施、设备的行为，应承担补偿责任的问题，虽然刘文雄未与凯豪公司进行结算，由于凯豪公司与所有被拆迁户均是按每户1500元的标准予以补偿的，因此对刘文雄的补偿标准可以参照其它被拆迁户的补偿标准，确定凯豪公司补偿刘文雄1500元。对刘文雄主张凯豪公司未按协议约定交房，应支付违约金的问题，刘文雄与凯豪公司签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》并未对交房时间进行约定，凯豪公司在2013年向相关部门提出了验收申请，其在积极履行自己应尽义务，其不存在根本违约，对刘文雄主张违约金的请求不予支持。对刘文雄诉请凯豪公司应向其支付被拆迁之日起至房屋验收合格之日止的逾期过渡费问题，凯豪公司两次公告了交房事宜，可刘文雄未按公告交房期限接收房屋，也一直未与凯豪公司进行结算，其责任不在于凯豪公司，故刘文雄要求凯豪公司支付交房最后截止时间（2013年1月30日）之后的逾期过渡费的理由不成立，不予支持。但是，双方签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》约定：过渡安置由刘文雄自找周转用房过渡，过渡期不超过18个月，刘文雄在本协议签订后的7日内将被拆迁房屋搬迁腾空完整交凯豪公司拆除，因此，凯豪公司应当支付刘文雄从2012年2月25日至2013年1月30日的逾期过渡费。这期间的过渡安置费，可以参照《营山县城市房屋征收拆迁补偿安置暂行办法》第十七条“逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费”的规定进行计算。因此凯豪公司应当支付刘文雄逾期过渡费为：81㎡×11月×4元/㎡×2=7128元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、四川凯豪置业有限公司在判决发生法律效力后十日内给付刘文雄违约赔偿金、补偿金、逾期过渡费共计人民币13628元。二、驳回刘文雄的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由四川凯豪置业有限公司负担。宣判后，上诉人刘文雄不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3202号民事判决；二、由被上诉人凯豪公司赔偿损失144395元（包括按照合同计算的违约金22332元；补偿逾期过渡费62063元；补偿室内设施设备费10000元；被上诉人加修楼层，多占上诉人绿化、通道地盘、修建商品房出售等影响生存、生活并造成损失的实际，要求50000元的赔偿）；三、因被上诉人私改房屋户型，上诉人要求被上诉人按现有市场每平方米5000元的价格收购；四、支持上诉人合法的其他诉讼请求，包括土地、房屋产权证申办、合法移交房屋等（二审庭审中对该项诉讼请求上诉人予以了放弃，请求解除双方的房屋拆迁安置补偿协议）。事实及理由：1、一审法院查明被上诉人凯豪公司在售楼宣传资料图纸上载明了绿化面积及相关附属休闲设施，但未按规划图纸面积、楼层修建还房及附属草坪、水井、喷泉等。且一审法院也认定了被上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的拆迁协议，明确了违约金的支付条件及支付标准，按合同计算被上诉人应当向上诉人支付违约金22332元。但一审法院不顾合同约定，以损失无法确定为由酌定给与上诉人补偿不当。2、被上诉人未按合同约定完善还房室内设施设备等，一审法院强制认定1500元的补偿标准不当。被上诉人未完善的事项众多，包括室内木门、厕所贴砖等，至少要10000元才能完善，因此上诉人要求被上诉人补偿该部分损失10000元应当得到法院支持。3、被上诉人违反规划，超占绿地，多修房屋，虽然得到了政府查处，但其行为也损害了拆迁户的利益，其行为亦构成违约，对还房户造成损失应当予以赔偿。4、案涉房屋有较为明确的交房时间，即18个月过渡期后即交房。案涉房屋未进行综合验收，至今未达到交房条件，应当计算过渡费及逾期还房过渡费共计62063元。（18个月内的按4元/月计算；18个月外的按12元/月计算）。5、上诉人要求被上诉人办理房屋综合验收，组织申请办理房屋产权及国有土地使用证，这是被上诉人不可推卸的责任，上诉人的该项诉讼应得到法院支持。被上诉人凯豪公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人并无证据证明其实际损失，也未就损失问题申请鉴定，一审法院根据实情，作出5000元的损失赔偿是恰当的。本院二审审理查明，在凯豪公司制作的售楼宣传资料图纸上未明确载明绿化面积及相关附属设施的具体数据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人刘文雄与被上诉人凯豪公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，双方均应遵照执行。根据一审查明的事实，被上诉人在房屋建修过程中确有规划变更的事实，但已经由相关行政管理部门予以了处罚。而双方《房屋拆迁产权调换协议书》中对规划变更问题亦未作明确约定，因此上诉人要求被上诉人据此承担违约责任缺乏合同依据。关于上诉人提到的被上诉人未按售楼宣传资料图纸配齐相关设施的问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，只有当开发商作出的说明和允诺具体时，其说明和允诺方能记为合同内容，但根据本案上诉人一审中的举证情况，在凯豪公司制作的宣传资料中，对楼盘的宣传只是宏观上概括的宣传，并未具体明确上诉人所主张的绿地、亭台楼阁的数量。因此，该宣传资料只应视为是一种邀约邀请，而非双方合同的组成附件。上诉人主张被上诉人以此承担违约责任不当，但鉴于被上诉人凯豪公司并未提出上诉，因此对一审认定的5000元违约金予以维持。关于上诉人提出的室内设施、设备未完善的损失补偿问题，因上诉人应就被上诉人未作部分的施工成本进行举证，但其未提供相关证据，因而上诉人提出的损失10000元难以核实，一审按照凯豪公司与其他拆迁户的补偿标准确定该损失金额1500元，而凯豪公司并未上诉，因此应视为其对该金额的认可，本院对该金额予以认定。关于过渡安置补偿费的计算问题，根据该双方合同约定，过渡期为18个月，而上诉人系签订合同后7日内即将被拆迁房屋交付于被上诉人，应当从其交付之日计算过渡安置期18个月，即应从2010年8月25日起计算过渡费，算至2012年1月24日，此期间过渡费按双方合同约定的《营山县城市房屋征收拆迁补偿安置暂行办法》（营府发【2009】62号文）的规定，按4元每月每平米计算，即为7161.12元（99.46平方米×4元×18月）。关于过渡期的截止时间，因2012年12月凯豪公司发布交房公告，明确了集中交房的时间为2012年12月30日至2013年1月30日，之后上诉人未接房的过渡费不应再由被上诉人承担，因此，超出18个月过渡期间的过渡费应当计算的期间为2012年1月25至2013年2月1日，共计12个月，按照《营山县城市房屋征收拆迁补偿安置暂行办法》及《四川省城市房屋拆迁管理条例》的规定，应按原补偿标准增加两倍执行，进而该期间的过渡费用应为14322.24元（99.46平方米×12元×12月）。综上，因双方未对包括过渡费在内的问题办理结算，因此被上诉人应当向上诉人全额支付过渡费共计21483.36元。关于被上诉人是否存在逾期交房的问题，合同中并未明确具体的交房时间，过渡期的约定不能视为对交房时间的约定，因而上诉人认为被上诉人存在逾期交房进而承担逾期交房的违约责任没有合同依据。关于办理综合验收及房屋产权手续的问题，上诉人与被上诉人间系拆迁安置还房合同关系，并非商品房买卖合同关系，双方对办证的期限并无具体约定，但办理房屋权属证书确系被上诉人凯豪公司的义务，被上诉人应当在具备办证条件时及时为上诉人办理房屋产权手续，对上诉人的该项上诉请求应予支持。关于上诉人刘文雄在二审庭审中提出的解除拆迁协议，并要求被上诉人按5000元的标准对其房屋进行收购的问题，因系对其一审诉讼请求的变更，本院不予审查。综上，一审认定事实部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3202号民事判决；二、被上诉人四川凯豪置业有限公司本判决生效后十日内，支付上诉人刘文雄违约金5000元；三、被上诉人四川凯豪置业有限公司本判决生效后十日内，支付上诉人刘文雄损失赔偿金1500元；四、被上诉人四川凯豪置业有限公司本判决生效后十日内，支付上诉人刘文雄过渡安置费共计21483.36元。五、被上诉人四川凯豪置业有限公司在符合办理房屋产权手续条件之日起三十内协助上诉人刘文雄办理案涉还房的权属证书。六、驳回上诉人刘文雄的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费共计300.00元，由上诉人四川凯豪置业有限公司负担；二审案件受理费687.00元由上诉人四川凯豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  唐晓兰审判员  石 炜二〇一六年十一月一日书记员  陈昱灿