广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初4949号原告：冯某某，女，1973年2月10日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：刘某某，男，1964年6月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：尹某某，系被告的妻子。原告冯某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯某某、被告刘某某的委托代理人尹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某某向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告23天（从5月16日至6月9日）租金人民币2300元；2、被告按合同约定赔偿原告违约金人民币12000元；3、被告赔偿原告金首饰损失人民币11000元；4、被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年6月9日租住广州市番禺祈福新村XX居X街X号XXX房，租赁期限为两年，自2014年6月10日至2016年6月9日，原告一直如约支付租金。因原告工作需要到重庆培训一个月（从2016年5月11日至2016年6月10日），在此期间原告委托朋友何某某代为处理上述房屋的与房东交接事宜。因该房屋业主刘某某（即被告）将房屋交由妻子尹某某管理，所以自租赁生效日起本人一直与尹某某联系交租及管理费、水、电、煤气费等事宜。原告于2016年5月2日通过微信转账方式将合同期内最后一个月的房租交给尹某某。5月11日何某某（受委托人）与尹某某通过电话与微信沟通，双方就房屋翻新事宜达成共识，如出租方有需要，承租方愿意配合上门开锁。5月16日上午7时许，尹某某回到上述房屋，要求何某某开门给她进去，双方见面后尹某某说要请人回来刷墙并搞卫生；何某某因工作原因不能陪同尹某某等待，故尹某某要把归还房屋的锁匙保留，让何某某先行回去工作。5月18日，何某某问尹某某要回锁匙，尹某某说在搬家具、刷墙，不方便归还。5月22日，何某某再次问尹某某要回锁匙，尹某某说下周可以弄好，之后不再主动联系何某某及本人。由于合同期未满，尚有少量私人物品未取回，原告母亲于5月28日回到上述房屋想取回两条金链（一条铂金，一条纯金），及一些衣物，发现门锁已换，屋内有人居住，母亲致电告知原告。原告请何某某前往该房屋询问情况，屋内有人回应说他已租住该房屋，不让进去。原告只有通过电话报警，希望警方予以帮助。但由于是民事纠纷，警方只作笔录，不能解决，所以原告向人民法院提起诉讼。由于尹某某在5月16日以房屋翻新为由拿了该房屋的钥匙后无再归还，也不主动联系原告及何某某，在租赁期未满且原告不知情的情况下将该房屋租予其他人，已违反租赁合同第三.2条的条款，应按合同条款所列赔偿原告违约金。原告于5月2日已将合同期内最后一个月的房租交给尹某某，但尹某某在5月16日已收回钥匙，应视同与原告解除租约，应退还原告部分租金。因屋内尚有原告母亲金首饰未取回，被告就已将该房屋租予他人，被告应赔偿原告金首饰损失。被告一屋多租，未出示出租屋登记资料，本案诉讼费应由被告支付。被告刘某某辩称：一、原告要求我方退还23天租金人民币2300元，没有事实和法律依据。1、原告起诉状中说到“因本人去外地培训，委托朋友何某某处理与房东的交接事宜”，清楚表达了原告主动交回房屋，终止租赁合同执行的。2、根据原告与被告代理人尹某某的微信聊天记录也可以确认原告是同意提前退房并同意我方提前将房屋租赁给其他人。双方就房屋翻新的事情达成共识。故2016年5月16日，被告从江西回房屋，何某某找人对房屋进行翻新，下水道、水龙头坏了，墙壁发霉，双方对翻新费用达成一致意见，原告愿意承担1000元。3、根据原告、受托人何某某与尹某某的微信聊天记录，以及原告起诉书中陈述的：“5月11日何某某（原告受委托人）与尹某某（被告代理人）通过电话和微信沟通，双方就刷墙及搞卫生，何某某不能等候，把钥匙给了尹某某。”可知是原告主动交回钥匙办理水电交接手续给我方去修理房屋，说明原告严重污染和损坏了被告的房屋，造成被告需要花费金钱和时间去处理，这23天的时间，就是原告留给被告修理房屋的时间，也证实因此被告才同意原告承担刷墙费1000元，否则实际刷墙费，加上差旅及误工工资是远远不够的。房屋装修后，确实租户有搬进物品进入房屋内，但租户到2016年6月9日才开始在涉案房屋居住。二、原告要求被告赔偿违约金12000元没有事实和法律依据。根据前面列举的证据，可以确认原告是同意提前退房并且同意被告提前将房屋租赁给其他人的。被告没有任何提前终止合同的意思表达。原告同意我方提前收回房屋，我方有权处置房屋，我方没有委托何某某放盘。我方之所以没有退还押金6000元，是由于房屋内的2个三人沙发、1个两人座沙发、一台29寸索尼彩电，一个实木鞋柜、一个两层实木柜、餐具3套、消毒柜损坏无法使用，空调损坏，水电费、煤气费没有缴纳，价值共27000元。我方要求原告返还上述家具家电，原告拒绝返还。三、原告要求被告赔偿金首饰损失11000元没有事实和法律依据。根据上述证据微信聊天记录可以确认原告在尹某某接受房屋时已经没有原告的任何物品，原告已经将房屋搬空，并且将钥匙交给中介带租客看房，后来更知道业主请人重刷墙面。若原告的金首饰在房间内，其有足够的时间进入房屋内取回。庭审中，原告亦陈述无法确认金首饰在房屋内。冯某某为证明案件事实，在举证期限内提交了以下相关证据：1、租赁合同，证明2016年6月9日合同才到期，租金3000元/月，我方缴纳了6000元押金；2、报警回执，证明房屋出现失窃情况；我使用房屋期间，有人居住在房屋内；3、委托书，证明我委托何某某处理房屋交接事宜；4、粤港澳湛周生生金类销售发票、六福珠宝销售单，证明我方购买金首饰价值11060元。5、微信聊天记录及转款记录截图，证明我方于2016年5月2日转账3000元，提前缴纳了租金。刘某某对冯某某提交的证据质证认为：对于证据1、2无异议；对于证据3证实原告委托了何某某进行房屋交接；由于原告交还房屋时，没有保持房屋及里面的物品的完整性，故没有退还押金。对于证据4发票上没有购买人名字，无法证明原告有购买金首饰；对于证据5无异议。刘某某为证明案件事实，在举证期限内提交了以下相关证据：1、微信记录，证明被告与原告（微信名：冯小姐X街租户）及何某某（微信名：小梅）之间的微信记录；2016年5月7日下午1：00，双方的微信记录显示我方告知原告下午有人看房，原告同意看房，把钥匙给我方。我方于5月9日在何某某的朋友圈看到涉案房屋进行了放盘。5月10日中午的微信记录显示原告告知我方在其出差期间同意我方将房屋提前收回，并另行出租。5月16日中午12：00，微信记录显示双方办理了交接手续，何某某拍摄了水电表的度数。同日，何某某从房屋内拿了一台打印机回去。同日，我方拍摄了家私家电的情况，并发送给原告。5月16日17：50，微信中原告称房屋内物品没用，由被告进行处理。5月10日，原告已经委托何某某让被告前往办理移交手续。5月15日下午3：55，微信显示双方开始洽谈交接事宜。沙发、电视等损坏情况在微信中有记录；2、祈福家居住户委托工作单，证明5月16日洗衣房下水道堵塞，找师傅维修，花费160元，5月16日，煤气炉无法点火，维修花费110元，水龙头坏了维修花费160元。冯某某对刘某某提交的证据质证认为：对于证据1，5月7日的聊天记录，我方同意被告放盘，并不视为双方已经交接。对于何某某的微信记录，只是表示我委托了何某某在出差期间，与被告处理交接事宜。5月15日聊天记录中只是被告单方陈述，对于沙发问题，我方同意赔偿一个新沙发。若房屋需翻新，我方同意支付1000元。对于5月16日的聊天记录，证实鞋柜仍在房屋内。对于下水道问题，由于在我使用期间出现堵塞，我方同意维修费用我方承担。对于煤气炉，我方已经自行出钱维修了多次。我入住时，周围租户称业主已经居住了3至4年了，祈福很多房屋均出现发霉情况。我搬走时，已经赔偿了一套二手沙发。对于证据2无异议。对于被告称发霉需维修的情况，我方报警时，发现房屋没有翻新痕迹。5月16日，被告拍摄房屋内物品，我方只是表示其拍摄的物品，我方不要了，被告可以进行处理，但不代表双方已经进行了交接，我方仍对房屋有使用权。本院经审理查明事实如下：位于广州市番禺区钟村街祈福新村XX居X街X号X楼XXX房（以下称“涉讼房屋”）的权属人为刘某某（其妻子为尹某某），面积为106.46平方米，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07XXX83号。2014年6月9日，刘某某作为出租方，冯某某作为承租方签订了一份编号为0000617《租赁合同》，约定：出租方愿意将其拥有的涉讼房屋出租给承租方使用，建筑面积107平方米，租期从2014年6月10日至2016年6月9日止，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利；每月租金为3000元，租金按月结算，由承租方在每月1日前缴付给出租方，签订本合同的同时，承租方须向出租方交纳保证金6000元，作为保障出租方合同期内的损失，如承租方拖欠的租金、水电费等，该租金不得冲抵房租。在租赁期满后，出租方在承租方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还按金（无息）；房屋配备有家私清单，以上均属出租方财产，如承租方人为损坏房屋内配备有的任何一件物品时，经修理而无法恢复原使用功能时，出租方有权按照相关成新度与重置折成的净值要求承租方赔偿，但属房屋结构或原装修问题引起的自然损坏及室内物品自然损耗，则由出租方负责维修，因不可抗力原因导致房屋毁损和损失，双方互不承担责任；合同期限内，出租方单方终止合同时，承租方按出租方要求搬出，出租方则将按金的双倍赔偿给承租方，即人民币12000元；合同期内，承租方单方终止合同或违反本合同的有关规定时，出租方有权责令承租方限期搬出并收回上述房屋，按金概不退回，作为给出租方的赔偿。原、被告签订合同后，原告向被告支付了6000元的押金。在租赁期间，原告均缴交了租赁期间的租金。原告自认因居住楼梯房不方便，其在2016年5月1日提前搬离至同小区（祈福新村小区）内另外一套有电梯的房屋。原告于2016年5月2日通过微信转账方式将合同期内最后一个月（2015年5月10日至2016年6月9日）的房租交给尹某某。2016年5月10日，冯某某出具一份《委托书》，称因工作需要，现委托何某某全权处理关于涉讼房屋的与租赁相关事宜，在本人外出期间，受委托人负责与该房屋房东的一切交接手续。冯某某诉讼陈述确认何某某为中介人员。尹某某于2016年5月16日以需翻新房屋为由向其委托处理租赁涉讼房屋事宜的代理人何某某取走房屋钥匙，但后来一直未予归还。原告的母亲亦于5月28日发现被告在合同未到期的情况下将涉讼房屋出租予他人。另外，冯某某还称因金首饰是其母亲的，故无法确定金首饰是否遗失在涉讼房屋内。被告陈述5月11日何某某与尹某某通过电话与微信沟通，双方就房屋翻新事宜达成共识，如出租方有需要，承租方愿意配合上门开锁。何某某于5月16日向其交还房屋钥匙之后，双方抄了水电表读数，并办理了房屋交接。被告发现家私物品出现损坏和丢失的情况，并欠缴水电费、煤气费及其滞纳金共计587.73元。被告便对房屋进行翻新处理，新租户在6月9日后才入住涉讼房屋。原告在也承认其已搬走房屋内沙发，同意向原告赔偿一个新沙发。涉案房屋出现发霉情况，若房屋需要翻新，原告同意支付1000元。涉案房屋在原告使用期间出现下水道堵塞，原告同意承担该维修费用。冯某某对其欠缴的水电费、煤气费予以确认。2016年6月15日，冯某某向本院提起本案诉讼，要求刘某某退回租金并赔偿违约金及其他损失。在庭审中，经本院释明，被告不同意一并处理押金的问题。本院认为：原告冯某某与被告刘某某自愿签订的《房地产租赁合同》主体适格、意思表示真实，内容合法，依法对双方均有约束力，合同双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告冯某某确认其于2016年5月1日搬离涉讼房屋，并于5月10日出具《委托书》，委托何某某负责与业主刘某某进行涉讼房屋的一切交接手续。原、被告的代理人何某某、尹某某于5月16日抄了水电表读数，何某某亦向被告交还了涉讼房屋钥匙，原告冯某某代理人的行为意为其同意提前终止合同和办理房屋交接手续，何某某这些行为也没有违背原告的意愿。原告在居住涉案房屋时对房屋有造成损坏，而原告也不需再居住使用，被告在租期届满前收回房屋并将房屋修缮，这也是双方善意履行合同的行为。原告从未主张要继续居住该房屋直至租赁期限届满，即便被告提前将房屋出租给他人，被告的行为也没有损害原告的利益，其行为也不构成违约。故对于冯某某要求被告退还租金并赔偿违约金的诉讼主张，本院不予支持。关于冯某某主张的金首饰损失部分。冯某某在庭审中称金首饰是其母亲的，不能确认金首饰是否在涉讼房屋内遗失，原告也没有提交的证据证明被告侵占了该财产，故对于冯某某的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告冯某某的诉讼请求。本案受理费433元，由原告冯某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  陈育欢二〇一六年十一月十六日书 记 员  马敏婷