山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终5232号上诉人（原审被告）：刘传祥，男，1968年6月12日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：付洪顶，山东嘉锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高树亮，男，1970年5月20日出生，汉族，居民，住临沂经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐玉山，山东宇正律师事务所律师。上诉人刘传祥因与被上诉人高树亮租赁合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2015）河商初字第1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人付洪顶、被上诉人的委托诉讼代理人徐玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘传祥上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审，上诉人不予返还租金，被上诉人支付上诉人违约金20000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定上诉人于2015年5月份撬开了被上诉人租赁的房屋，被上诉人的雇员付琴一直居住在租赁房屋内至2015年7月份，因此，上诉人应予支付退回被上诉人房屋租金16666元是错误的，而事实是，被上诉人租赁上诉人的房屋为了开设浴池，双方约定不得用于其它用途，或从事违法经营活动，而被上诉人在经营不久就违法经营，有关政府部门要求整改治理污染，而被上诉人迟迟未治理整改，违法经营，致使发生火灾，上诉人多次通知被上诉人整改无效后开锁。而被上诉人的雇员一直在租赁屋内居住至2015年7月份后，8、9月份其又继续在屋内居住，至今也未向上诉人交付房屋的钥匙，而被上诉人在租赁期间内违法经营，并且给上诉人造成了经济损失属违约，应承担违约责任，而被上诉人一直到2015年10月份租赁房屋由其管理、使用、占有。因此，上诉人不应退回其租金，上诉人并未妨碍被上诉人行使房屋的使用权高树亮答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此请求法院驳回上诉，维持原判。高树亮向一审法院起诉请求：依法判决被告返还房租33300元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告高树亮与被告刘传祥签订租房合同一份，约定原告高树亮租赁被告刘传祥所有的位于临沂市河东区桃园路东段路南的房屋作为浴池使用，租赁期限为一年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止，一年的房屋租金为10万元，原告高树亮如存在违约行为，应向被告刘传祥支付合同总租金20%的违约金。合同签订后，原告于2014年10月1日将租赁房屋作为浴池开始使用。后原、被告双方因租赁房屋使用期限问题发生纠纷。另查明，原告高树亮提供于2015年9月2日其雇员付琴与被告刘传祥的通话录音一份，通话录音的内容为被告刘传祥认可在2015年5月1日之后不久就撬开了原告高树亮租赁的房屋，但是原告的雇员付琴一直居住在租赁房屋内到2015年7月底。原告高树亮主张的租赁费计算方式为10万元租金÷12个月=8333元/月。一审法院认为，原、被告签订的租房合同一份，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同履行自己的义务。原告高树亮在签订合同后一直使用租赁房屋，在2015年5月份被告刘传祥撬开了原告租赁房屋的房门后，原告高树亮的雇员付琴一直居住在租赁房屋内至2015年7月底，故在被告刘传祥于2015年5月份占用租赁房屋后，原告高树亮是知情的，其并未反对被告占用租赁房屋，故被告刘传祥违反合同约定占用租赁房屋的时间应自原告高树亮的雇员付琴搬离租赁房屋后，故对原告高树亮要求被告刘传祥返还2015年8、9月份租赁费的诉讼请求，法院予以支持，返还租赁费的数额为8333元/月×2个月=16666元。被告刘传祥主张其占用原告租赁房屋系因政府对浴池设备改造所需，因其未提供证据证实，原告对此不予认可，法院对此不予认定。原告高树亮主张的被告支付违约金2万元，按照合同约定，系被告刘传祥在原告存在违约的情况下对其采取的违约措施，该约定不适用本案中原告向被告主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告刘传祥于判决生效后三日内返还原告高树亮租赁费16666元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告高树亮的其他诉讼请求。案件受理635元，由原告高树亮负担317.5元，由被告刘传祥负担317.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两份证据，证据一，临沂市河东区九曲街道办事处下发的关于对工业、企业污染源限期治理通知一份，下发日期是2015年1月26日，证明被上诉人在租赁上诉人的房屋进行浴池经营时，因锅炉烧煤不符合环境治理要求，政府部门给予下达治理通知，是被上诉人在不配合治理情况下，上诉人为了配合政府治理污染，进行的开门，使用租赁房进行治理，该占用治理期间，不属于合同约定的违约行为，该行为为政府不可抗力行为，也是被上诉人必须行使的企业治理标准。证据二，由被上诉人在浴池营业期间工人袁亮出具的证明一份，证明被上诉人在租赁使用房屋期间，对于上诉人的汗蒸房、桑拿房、潜水泵、自备井等，设施损坏，私自将锅炉改造成天然气炉，由于技术不过关，造成火灾。上诉人保留进一步追偿损失的权利。被上诉人质证称，对证据一的真实性有异议，证据时间有改动，打印时间是2014年，后改为2015年，关联性有异议，该证据不能证明上诉人所述九曲街道办事处要求上诉人协助治理污染的主张，该证据不能证明上诉人强行打开被上诉人租赁房屋门锁有关系。一审中被上诉人提供的录音证实上诉人开锁原因是上诉人准备对该租赁房屋进行装修，联系被上诉人无果情况下，自行打开被上诉人租赁房屋，占有使用租赁物。对于证据二，证人证明内容不属实，证人应当到庭作证，该证据不能证明所要证明的问题。对于上诉人提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的证据一系2015年1月26日临沂市河东区九曲街道办事处对阳光浴池下发的限期治理通知，但根据被上诉人的雇员付琴与上诉人及其妻子的通话录音，可以证实该证据与上诉人私自打开租赁房屋的门锁不具有一定的关联性。录音内容如下：付琴（被上诉人高树亮雇员）：我们承包你的房屋开浴池，承包期是一年，从去年十月一日开始到今年十一月一日才到期，我们今年的五一暂停业，我们刚刚走，你们怎么就把房门都撬开了？刘传祥：我需要，我不撬开吗付琴：在我们使用期间，不应该撬门刘传祥：我打电话你不接，我不撬开吗付琴：我们拖没拖你的房租刘传祥：房租不拖欠，打电话你不接，怨谁？不撬你门吗付琴：我们租的房还没到期，你们怎么也不应该把房门锁剪开刘传祥妻子：浴池我当然得剪开了，我得装修，我不剪开吗付琴：问题是我们的租房还没到期刘传祥妻子：我知道你没到期，我懂，我打电话你不接，没到期，你就告我，想怎么告就怎么告对于上诉人所提交的载有袁亮签字的证明，因袁亮未出庭接受双方当事人的质询，其真实性无法确认。本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘传祥将其房屋租赁给被上诉人高树亮开办浴池，双方所签订的《租房合同》系其真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人依约向上诉人交纳了一年的租金，而上诉人在被上诉人使用期间私自将租赁门锁打开占用，其应将占用期间所收取的租赁费退还给被上诉人。上诉人主张被上诉人违法经营和政府部门要求整改治理污染，在通知被上诉人整改无效后才开的锁，其所提交的证据不足以证实其主张，且上诉人在一审庭审中认可其在被上诉人租赁期间对房屋进行了改造，与其和付琴的录音内容相一致。因此，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采信。另，上诉人在一审庭审中还称付琴在租赁房屋内居住至2015年7月底，现又称付琴居住至2015年8、9月份，至今未交钥匙，上诉人的陈述前后不一，且与事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人刘传祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635元，由上诉人刘传祥负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李大军审判员 张念国二〇一六年十一月十五日书记员 崔凯琳