陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕09民终559号上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，1961年9月29日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。委托诉讼代理人：张时和，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海英（曾用名张育绮），女，1986年2月23日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人：曹晓梁，陕西睿思律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人张海英房屋租赁合同纠纷一案，不服石泉县人民法院(2016)陕0922民初94号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人尹立波、张时和、被上诉人张海英及其委托诉讼代理人曹晓梁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：1.请求撤销一审判决,判令张海英支付违约金500000.00元；2.判令张海英将拆除的四楼隔墙等设施恢复原状；3.判令张海英承担自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止，每月租金111100.00元。事实与理由：一、一审判决认定张海英对四楼隔墙等设施拆除是经过ＸＸ同意的装修前准备工作错误，实际上应当认定2015年3月23日张海英就接收了ＸＸ交付的房屋并开始招商。根据合同约定，ＸＸ的交房标准并不包含隔墙等设施的拆除，而是由张海英自行组织拆除并承担费用。由于张海英招商失败，故后续装修工作未能进行，也无法实现二次交房。二、涉案租赁物所在的商品楼为一个综合体，一至六楼为商业用房，七至二十七楼为住宅用房。商业用房的电梯并未发生故障，也没有因此影响张海英对租赁物的使用，故一审法院认定与本案无关的电梯故障错误。尽管双方在合同中约定ＸＸ的交房标准是房屋一级验收合格，水电、中央空调、电梯安装到位，但张海英在2015年3月接收房屋的行为表明双方已经对交房标准进行了变更。另外，租赁物虽然在2016年4月1日竣工验收，但并未因此导致张海英无法使用。综上，张海英起诉请求解除合同的根本原因是其招商失败，应当支付违约金并承担恢复原状的责任。由于张海英实际使用了租赁物，还应当按月承担租金损失。三、一审法院违反法定程序，将ＸＸ提交的证据作为逾期证据不予组织质证错误。张海英答辩称，一审法院认定事实清楚，张海英对隔墙等设施的拆除是为了使租赁物满足使用需要的准备工作。电梯故障是本案争议的焦点问题之一，经行政部门检验，整栋大厦的电梯均不合格并被责令停止使用。如果双方对交房标准变更，应当按照合同约定的条件和法定条件执行。2016年4月1日，整栋大厦才经过竣工验收，不能因为别的商户已经使用就认定具备使用条件。一审中，ＸＸ并无证据证实应当恢复原状的事实，故法院驳回ＸＸ的反诉请求是正确的。张海英向一审法院起诉请求：1.解除双方2015年3月17日签订的《商用房租赁合同》；2.判令ＸＸ返还租金1000000.00元；3.判令ＸＸ承担违约金500000.00元。ＸＸ向一审法院反诉请求：1.判令张海英支付违约金500000.00元；2.由张海英将拆除的四楼隔墙等设施恢复原状；3.由张海英支付自2015年6月至交付房屋之日止的租金。一审法院认定事实：2015年3月17日，张海英与ＸＸ签订《商用房租赁合同》载明：出租方(以下简称甲方)ＸＸ，承租方(以下简称乙方)张海英。甲乙双方在平等、自愿、协商的基础上，就甲方自有的商业房出租给乙方使用的有关事宜达成如下协议:一、租赁范围与期限:1、甲方自愿将位于石泉县城向阳路中段人民大厦四楼所有房屋租给乙方使用，建筑面积不少于3000平方米，租赁期为拾年(从2015年10月1日至2024年9月30日止)。若工程提前或延期，时间自然顺延，但不得超过3个月。2、乙方在租赁期间所从事的一切商业活动，不得违反法律与法规，否则，因此造成的一切后果自负，与甲方无关。二、租金及付款方式:1、经双方协定，每年租金为(大写)壹佰叁拾叁万元。2、自本合同签订之日，乙方应交给甲方2015年10月1日一2018年9月30日租金(大写)肆佰万元，此后笫二年12月底一次性付清一年租金，同时每年租金在上年租金基础上增大8%。3、乙方须将递增长笫一个一年租金，提前一次性付清。4、乙方按以上方式向甲方交清租金后，不再承担应由甲方支付的其他任何税费。三、权利和义务：1、本合同签订后，甲方在2015年6月底将房屋交给乙方投入装修使用(装修期3个月，租金从装修期满后笫1个月开始计算)；改建装修期间所产生的一切费用由乙方全部承担。2、甲方在房屋交给乙方使用前，房屋一级消防验收合格，水电、中央空调、电梯安装到位，并确保正常运行，一切费用由甲方承担。二次交房由乙方自行解决，与甲方无关。3、甲方须对一至五层商业用房的经营项目进行统筹安排和管控，各楼层所经营项目不得重复，并由甲方主持各楼层承租方签订协议共同遵守，如有违反视为违约。4、除乙方所租楼层外，其他公用通道、电梯口等公共部分，由甲方装修维修。5、甲方须向乙方提供地上、地下10个停车位，其停车费由双方商定。6、乙方必须遵守物业部门统一管理，并按规定交纳相关费用。四、违约责任：1、乙方因经营不善，承包金逾期未交，甲方有权终止合同。2、合同违约：甲乙双方在签订合同之日起，如有一方违约，应赔偿对方违约金50万元。3、如果国家法律法规禁止等不可抗力因素影响，甲乙双均不承担违约责任。五、其它事项：1、在租赁到期后，乙方享有优先续约权。在合同履行过程中如出现需变更合同的情形，双方应协商解决，且应以书面材料为依据。2、本合同未尽事宜，双方协商解决。3、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，每份均享有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方ＸＸ签章，乙方张海英签名捺印。张海英在合同签订后分笔给ＸＸ汇款1000000.00元。2015年3月23日，ＸＸ出具收据一张载明：“交款单位张育绮人民币壹佰万元整，收款事由石泉人民大厦四楼租房租金”。此后，张海英经ＸＸ同意进行了装修前的准备，对部分房屋隔墙、设施拆除，并将拆除残渣清除。电梯在使用过程中发生故障不能使用，后因双方为房屋租赁问题发生矛盾。2015年7月，ＸＸ“迎江一号”售楼部通过委托陕西康特标识设计制作有限公司对迎江一号四至六楼整体招商至今无果。2015年9月24日，安康市公安消防支队验收意见书：综合评定该工程消防验收合格。2016年1月7日，电梯使用经安康市特种设备检验所意见：2016年1月7日经现场复检，所有项目已整改到位，符合规范要求。2016年4月1日，石泉县人民大厦工程组织了竣工验收。一审法院认为，张海英与ＸＸ签订《商用房租赁合同》时，建设单位石泉县永鑫房地产开发有限责任公司所建设的石泉县人民大厦（迎江1号）尚在施工过程中，房屋尚不符合租赁房屋的法定条件，但双方均又实际履行了部分商用房租赁合同，张海英未完全按照合同约定给付租金，ＸＸ未按照合同约定交付合格商用租赁房屋，双方均存在违约行为，各自承担相应的违约责任。张海英诉请解除商用房租赁合同，返还已支付租金，依法予以支持，其请求ＸＸ支付违约金，不予支持。ＸＸ反诉请求张海英给付违约金，并要求对所拆除房屋隔墙及设施恢复原状，给付2015年6月至返还租赁房屋期间的房租，因ＸＸ未提供确实充分恢复原状证据，且所出租房屋不符合法律法规规定的使用房屋要求，不予支持。一审法院判决：一、解除张海英与ＸＸ2015年3月17日签订商用房租赁合同;二、限ＸＸ于判决生效后10日内一次性返还张海英租赁费100万元；三、驳回张海英其他诉讼请求；四、驳回ＸＸ反诉请求。本案二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：四层平面图、现场照片6张本院予以采信并在卷佐证。经二审审理查明的事实，与一审认定的事实基本一致。本院认为，根据ＸＸ的上诉请求和张海英的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）张海英应否承担恢复原状的责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。ＸＸ与张海英签订的《商用房租赁合同》第三条1项约定，“甲方于2015年6月底将房屋交给乙方投入装修使用，改建装修期间的一切费用由乙方承担”。案件审理中，ＸＸ、张海英对此约定内容并无异议，ＸＸ也认可张海英在签订合同时租赁房屋的目的是开办美食城，由于已经建成的毛坯房并不适宜该用途，故双方在合同中对改建和装修进行了约定。合同实际履行中，张海英交纳了1000000.00元租金后，又经过ＸＸ口头同意遂对租赁物隔墙等设施进行了拆除。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。综上，本案中张海英经出租人ＸＸ同意后对租赁物隔墙等设施拆除，既是合同明确约定的内容之一，也是履行合同必然产生的结果。因此，租赁合同解除时ＸＸ请求张海英承担恢复原状的责任无充足的法律依据，一审法院不予支持正确。关于房屋租金及违约金的问题。按照双方签订的《商用房租赁合同》第三条约定，“ＸＸ应当在2015年6月底将房屋交付给张海英使用。装修期3个月，租金从装修期满后第1个月开始计算。房屋交付前，应当确保一级消防验收合格，水电、中央空调、电梯安装到位，并确保正常运行，一切费用由ＸＸ承担”。虽然在2015年3月份，张海英与ＸＸ口头协商后，便提前对租赁物进行改建。但根据《商用房租赁合同》第五条约定，“双方在合同履行中如出现需要变更合同的情形，应当协商解决且以书面材料为准”。诉讼中，ＸＸ并无确凿证据证实其与张海英就交房的其他条件也进行了重新约定，故其认为张海英提前接收房屋并开始改建的行为即视为双方对交房条件作出变更的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。经查，涉案租赁房屋在2015年9月24日才经过消防验收合格。案件审理中，ＸＸ对2015年12月25日石泉县市场监督管理局对涉案租赁物有关电梯问题的回复内容并无异议，结合ＸＸ自己提交的《特种设备检验意见通知书》可以认定，租赁物内所安装的十一部电梯均因检验不合格被责令停止使用，直至2016年1月7日经复检后才符合规范要求。按照双方约定，中央空调也应当由ＸＸ负责安装并承担费用。诉讼中，ＸＸ并无确凿证据证实自己在约定的交房期间履行了该项义务。结合上述案件基本事实，应当认定ＸＸ未按照合同约定向张海英交付符合承租人经营用途的租赁物，其行为已构成违约。由于ＸＸ存在上述违约行为，张海英也没有对租赁物进行实际使用，故ＸＸ请求张海英自2015年10月1日起承担每月111100.00元租金损失的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持正确。关于违约金的问题，由于双方在租赁合同履行中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院综合考虑双方的违约行为和过错程度后，未支持ＸＸ要求张海英承担违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。（三）关于程序问题。经阅卷，2016年4月15日一审法院第二次庭审中，已经组织张海英对ＸＸ提交的所有证据进行了质证，并且在一审判决书中对证据的采信情况也进行了充分论证，故ＸＸ认为一审法院违反法定程序无事实依据，本院不予支持。综上所述，ＸＸ的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 杜 涛代理审判员 刘慧琴二〇一六年十一月二十一日书 记 员 李 涛