西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)陕0117民初818号 原告（反诉被告）王长卫，男，1986年4月26日出生，汉族，西安志强商务信息咨询有限公司经理，住陕西省周至县，现住西安市雁塔区。 委托代理人史宝文，西安市雁塔区148法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）陕西长盛科技有限公司（以下简称“长盛公司”），住所地：西安经济技术开发区泾河工业园泾渭中路。 法定代表人王国栋，该公司总经理。 委托代理人王宽胜、吴月娥，系该公司职员。 原告（反诉被告）王长卫与被告（反诉原告）长盛公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王长卫及其委托代理人史宝文、被告（反诉原告）长盛公司的委托代理人王宽胜、吴月娥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王长卫诉称，2013年3月15日、原、被告签订房屋租赁合同，该合同约定：原告租赁被告所有的位于西安市××路××号砖混结构房屋三、四层（不含楼梯40间）用于开设酒店，租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日止，年租金20万元，每年递增10%。该租赁合同签订后，被告将三楼、四楼两层共37间房屋交付给原告，原告将房屋经过装修并以该处为住所地申请注册了西安志强酒店有限公司。租赁合同履行期间，原告按照合同约定支付了2013年4月1日至2015年3月31日的租金，共计42万元，但是被告拒不向原告开具税票，也拒不按照租赁合同约定将三楼的三间房屋交付给原告使用，原告经过无数次催促被告开具税票并交付三楼的三间房屋，被告却置之不理。2015年元月，原告按照租赁合同约定，带着现金找到被告负责人交最后一年的租金，并提出开具前面交付租金的税票及尽快将三楼未交付的三间房屋交付原告使用，被告负责人听后拒绝收取租金，对于原告提出的开税票及交付三间房屋的要求仍然不予理睬。2015年4月29日被告将原告租赁的三楼、四楼房屋全部停水停电，原告经营的酒店无法开门经营，导致原告与“乐华城”签订的住宿合同无法履行，“乐华城”不断地向原告主张赔偿损失，随后原告向当地派出所报警请求调解，但是始终无济于事。双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，应当受法律的保护。该租赁合同第一条明确约定“租赁房屋间数为三、四层不含楼梯共40间”，但是被告拒不按照合同约定交付三楼的三间房屋，并随意将原告开办的酒店停水停电，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，原告迫于无奈，现依法提起诉讼，请求：1、判令被告赔偿原告因2015年4月29日起故意停水停电导致无法正常营业的经济损失941626.8元；2、判令被告赔偿原告因未交付三间房屋造成的经营损失190026元；3、判令被告向原告开具已交纳42万元租金的税务发票；4、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）长盛公司答辩并反诉称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉人长盛公司与被反诉人王长卫2013年3月15日签订房屋租赁合同，反诉人将位于高陵县泾渭工业园泾渭中路156号属反诉人所有的砖混结构房屋三、四层其中的40间（不含楼梯）租赁给反诉人作为客房、娱乐用房，合同约定租期为三年（2013年4月1日起至2016年3月31日止），年租金20万元整。每年一次性付清，每年按10%递增。合同第四条约定，在每年到期两个月前支付完全部租金，拖欠租金除补交外，还应支付滞纳金，转账、现金均可。合同约定押金1万元整，交还房屋时，如无损坏，出租人认为满意，退还押金，如有损坏在押金中扣除，不足者补交。合同第十一条约定承租人不交或者不按约定交付租金达一个月以上或所欠各项费用达2000元以上，出租人有权解除合同。合同第十三条约定如承租方违约，按违约期间承担租金20%的违约金。合同生效后，反诉人按照合同约定交付给反诉人房屋40间（三层17间、四层23间）及附属设施，同时将34台空调以及窗帘38付一并借给被反诉人使用，被反诉人用所租房屋开设“志强快捷酒店”。由于房租金低，双方约定一切税金由承租方自行承担。被反诉人租房期间，无事生非，将共同楼梯独自占用，不准反诉人租出的5楼房屋客人上下楼梯，致使客人无法通行，只好退房，使5楼房屋无人敢租、闲置，并长期占有反诉人一层大厅，三层洗漱间，二层因占用大厅不准客人上下楼梯而无法出租。同时，被反诉人租房后，属反诉人租出的房间、仓库经常被盗，东西丢失，反诉人让人焊防盗网，被反诉人阻止，致使反诉人交了定金，安装防盗网合同无法履行，给反诉人造成一定的经济损失。且不按期交付借用的空调、窗帘等，更有甚者，被反诉人不按合同约定提前两个月交付下年度房租，2014年应缴房租22万元，本应于2014年1月31日前付清，但反诉人直至2015年1月23日、2月5日才交清了2014年所欠房租9万元，反而在诉状中以莫须有的事实为自己推托过错责任找借口，根据合同约定，被反诉人应于2015年1月31日前交清2015年4月1日至2016年3月31日期间的房租242000元，反诉人多次催促，被反诉人避而不见，反诉人打电话发信息无济于事。2015年4月18日下午，被反诉人妹夫（店内主管）以交房租为由，叫反诉人法人代表的母亲吴月娥取钱，其母亲取钱时反遭被反诉人妹夫殴打，扬言要杀反诉人全家，还说放一把火烧了相威胁。2015年4月28日，反诉人委托律师袁保安及刘雪、王建朋三人同被反诉人当面交涉催缴房租，被反诉人以生意冷淡无钱交房进行推诿（有录音为证），在索要无果的情况下，反诉人又给被反诉人发了手机信息，内容是：限29日12时之前将全年租金打入所发给的账号内，合同继续履行，否则反诉人有权停电、停水，直至29日下午，被反诉人无任何反应，无奈，反诉人现停水，当天下午6点左右，被反诉人王长卫终于出面，不提交房租的事，却限反诉人半小时内供水，不然买炸药把房炸了，随之就砸门、扭锁，门锁也被砸坏，反诉人打110报警后，派出所出警制止才平息了事态。无奈，反诉人于2015年5月3日以特快专递的形式向王长卫送达了书面解除房屋租赁合同通知书，限王长卫5日内与公司联系，交回房屋，否则，公司将依法维权。被反诉人接到公司通知后，非但不履行合同规定的义务，归还房屋，反而恶人先告状，于2012年5月5日将我公司告上法庭，编造不实之词，拖延交房时间，继续营业。按照被反诉人陈述，入住率按60％计算，40间房的日收入为3312元，而反诉人的房租仅为242000元/365天=663.01元/天，被反诉人收入高出应交房租5倍，却拒不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，为维护反诉人的合法权益，现提出反诉，请求：1、依法确认双方2013年3月15日签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令被反诉人支付逾期交房的租金229900元；3、判令被反诉人支付逾期交房产生的违约金45900元；4、判令被反诉人赔偿移交房屋时的财产损失费用290000元；5、判令被反诉人赔偿合理损失60500.1元；6、判令被反诉人支付拖欠的水电费3110元、撬锁换锁费120元；7、判令被反诉人支付一楼大厅的三年租金150000元；8、判令被反诉人支付三楼洗漱间三年租金16550元；9、本案诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告王长卫对反诉原告长盛公司的反诉辩称，双方于2016年3月14日，在西安市中级人民法院的支持下，实际解除了该租赁合同，我方当庭交付了房屋钥匙。自反诉人2015年4月29日故意停水停电后，该房屋已经不具备应有的使用条件和使用价值，故我方理应不再承担租赁费。我方延迟交付房租是对反诉人拒不交付合同约定的三间房屋、不开具税务发票、不提供消防合格证而行使的抗辩权，而反诉人并未通过合法途径解决问题，而是蛮横的断水断电，导致我方无法经营，损失无限扩大。由此可见，正真的违约方在反诉人，其要求我方承担违约金没有道理。我方向反诉人腾交房屋时完好无损，反诉人也没有提出有任何损坏，交房已经四个月后又称其房屋损坏，没有事实依据。我房租用的是三、四层整层，当然包括洗漱间，反诉人现在另行主张租金没有任何依据。故请求法院依法驳回其反诉请求。 经审理查明，2013年3月15日，原告（反诉被告）王长卫与被告（反诉原告）长盛公司签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：长盛公司将位于高陵县泾渭工业园泾渭中路156号属于长盛公司所有的砖混结构房屋三、四层中的40间（不含楼梯）租赁给王长卫，用于王长卫经营的西安志强酒店有限公司的客房和娱乐用房；租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，第一年租金为200000元，后每年按10%递增，每年租金一次性付清；每年租金在到期前两个月之前以现金或转账的形式支付完毕，拖欠租金除补交外还应支付滞纳金；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同；如出租方或承租方违约，都依违约时间长短按租金的20%承担违约金。合同签订后，长盛公司将合同所约定的房间交由王长卫使用，王长卫按约定交付了第一年的租金，第二年的租金220000元拖延至2015年2月5日前陆续付清，第三年的租金242000元一直拖欠未付。长盛公司于2015年4月28日通知王长卫在2015年4月29日12时前将第三年租金打入指定账户内，否则将停水停电，后王长卫并未向长盛公司交付租金，长盛公司遂于2015年4月29日下午将王长卫所经营的志强快捷酒店停水停电，导致陕西均隆欢乐文化发展有限公司解除与该酒店签订的《合约书》（合约约定租赁客房33间，每间每日房租106元）。后长盛酒店于2015年5月3向王长卫邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，限王长卫在5日内交还房屋，王长卫收到该通知书后遂即向法院提起诉讼。诉讼过程中，王长卫于2016年3月14日将所租房屋的钥匙交给长盛公司，双方签署的《交房清单》列明的损坏物品包括4个马桶盖、2个换气扇、1个蹲便器，房屋内灯、卫生间灯、走廊顶灯、摄像、电路电表等已拆掉，空调、电视无法测试，水路已坏，欠水费530元。 认定以上事实的证据： 1、王长卫与长盛公司签于2013年3月15日的《房屋租赁合同》； 2、王长卫经营的西安志强快捷酒店于2005年3月5日与陕西均隆欢乐文化发展有限公司签订的《合约书》； 3、陕西均隆欢乐文化发展有限公司于2015年5月6日给西安志强快捷酒店的《终止合约通知书》； 4、长盛公司2015年5月3日给王长卫的《解除房屋租赁合同通知书》； 5、王长卫与长盛公司签于2016年3月12日的《交房清单》及长盛公司2016年3月14日给王长卫出具的《收条》。 本院认为，原告（反诉被告）王长卫与被告（反诉原告）长盛公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应当按照约定全面履行各自的合同义务，双方在该合同中约定的民事权亦当受法律保护。该合同签订后，长盛公司已经按照合同约定将房屋全部交付给王长卫使用，对双方争议的房屋间数，经本院2015年6月16日现场勘验查明，实际交付客房37间，其中有2个套间，连同值班室和卫生间共计40间，且王长卫在长盛公司交付房屋后已经按约定价格支付了前两年的租金，在两年期间并未提出任何异议，视为对长盛公司全面履行合同义务的默认，其诉称因长盛公司未交付3间房屋而拖延支付租金并无相关证据支持，故本院依法认定为长盛公司已经全面履行了自己的合同义务，王长卫主张由长盛公司赔偿其因未交付三间房屋造成的经营损失190026元之诉请证据不足，本院不予支持。按照合同约定，王长卫本应该在2014年2月1日前付清第二年房租220000元，在2015年2月1日前付清第三年房租242000元，但其一直拖延至2015年2月5日前才完全付清了第二年房租，第三年房租拖延至今未付，双方约定的合同解除条件已经成就，故长盛公司于2015年5月3日以书面形式通知其解除合同合法有据，本院依法予以确认。合同解除后，王长卫应当及时将所租房屋腾交给长盛公司，支付给长盛公司拖欠的租金，并按所欠租金的20%承担违约金。而王长卫直至2016年3月14日才将所租房屋及借用设备予以腾交，故本院对所欠租金及违约金按其实际占用房屋的天数予以核算，租金为242000元÷365天×348天=230728.77元，违约金为230728.77元×20%=46145.75元。对王长卫主张因长盛公司在合同未解除的情况下对其经营的酒店停水停电，给其造成的经济损失941626.8元之诉讼请求，本院认为长盛公司未能采取正当手段维护其合法权益，在合同未解除的情况下将租给王长卫的房屋断水断电，导致王长卫所经营的酒店解除与陕西均隆欢乐文化发展有限公司签订的合约，该私力救济行为不受法律保护，故应当赔偿给王长卫自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元（33间×5天×106元）。王长卫主张合同解除之后的营业损失没有法律依据，本院不予支持。对王长卫主张的由长盛公司提供已交纳租金的税务发票之诉讼请求，因双方未在合同中约定税金的承担，且税金收缴系税务行政机关的行政职权，故该项不属于民事诉讼调整范畴，本案不予审理。对长盛公司主张由王长卫赔偿房屋损失290000元及其他合理损失60500.1元之诉讼请求，因长盛公司经本院释明后自愿放弃申请定损评估，故法院对其主张的财产损失金额无法认定，但王长卫当庭表示同意在10000元押金中抵扣《交房清单》中所列的损坏项目的赔偿，本院予以支持。对长盛公司主张由王长卫支付拖欠的水电费3110元，并赔偿换锁费用120元，因王长卫对此事实不予认可，本院仅对双方在《交房清单》中签字确认的530元水费予以支持，其余证据不足，不予支持。对长盛公司主张由王长卫支付一楼大厅的三年租金150000元及三楼洗漱间的三年租金16550元之诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定，且长盛公司在王长卫实际使用期间亦未提出任何异议，故其该向主张于法无据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告陕西长盛科技有限公司在本判决生效之日起十日内，赔偿给原告王长卫营业损失17490元人民币； 二、反诉被告王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西长盛科技有限公司房屋租金230728.77元人民币； 三、反诉被告王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西长盛科技有限公司违约金46145.75元人民币； 四、反诉被告王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西长盛科技有限公司水费530元人民币； 五、反诉被告王长卫在租房时交付的10000元人民币押金，全部抵作其给反诉原告陕西长盛科技有限公司造成的房屋损失； 六、驳回原告王长卫的其它诉讼请求； 七、驳回反诉原告陕西长盛科技有限公司的其它反诉请求。 如果双方当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费15100元，由原告承担14880元，被告承担220元；反诉受理费5930元，由反诉原告承担3760元，反诉被告承担2170元。因王长卫已预交15100元，陕西长盛科技有限公司已预交5930元，履行本判决书由王长卫直接支付给陕西长盛科技有限公司1950元人民币。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 王 泽 代理审判员 李 平 人民陪审员 王向东 二〇一六年十一月二日 书 记 员 薛 婷