云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云07民终496号 上诉人（原审被告）华坪县中心镇金樽酒业。 投资人李永建，系该酒业的实际经营者。 被上诉人（原审原告）赵云开，男，汉族，现年53岁，初中文化，云南省华坪县人，务农，住华坪县。 一审被告文世林，男，汉族，现年31岁，初中文化，云南省华坪县人，务农，住华坪县。 上诉人华坪县中心镇金樽酒业因与被上诉人赵云开、一审被告文世林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省华坪县人民法院（2016）云0723民初710号民事判决而向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审查明：2014年12月22日以赵云开为甲方与华坪县中心镇金樽酒业为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同对“甲方将坐落于中心镇河东村四组的房屋(门面四间)出租，该房屋用途为仓库用房；该房屋租赁期限自2014年12月22日至2015年12月22日止；该房屋租金为人民币25600元，租赁期限一年(一年后房租随行就市)，租赁期内水电费、环保费等各种税费由乙方负责；违约责任及违约金；甲方交予乙方门面遥控器8把，仓库后门钥匙6把……”等作了详细约定，该合同经赵云开、文世林签名捺印确认。合同签订后，赵云开将门面交付华坪县中心镇金樽酒业使用，华坪县中心镇金樽酒业也支付一年的租金。租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致意见，华坪县中心镇金樽酒业至今仍使用赵云开的门面，也未支付租金。经双方协商未果。为此，原告向本院提起诉讼。 原审认为:民事活动应当遵循平等、自愿、诚实信用、等价有偿的原则。合同的签订须双方真实的意思表示，但不能违反《中华人民共和国合同法》规定。2014年12月22日，赵云开与华坪县中心镇金樽酒业的员工文世林签订的《房屋租赁合同》双方按照约定已经实际履行，是双方当事人的真实意思表示，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。租赁期限届满后，双方续租未能形成一致意见，华坪县中心镇金樽酒业使用租赁物的权利消失，华坪县中心镇金樽酒业应立即将房屋内的物品清除，并将门面遥控器、钥匙返还赵云开。故原告主张要求被告立即清除房屋内一切物品，并返还门面遥控器8把，仓库后门钥匙6把的诉讼请求，本院予以支持。租赁期限届满，华坪县中心镇金樽酒业未及时将租赁房屋返还，仍然继续使用，应支付使用费，按照双方签订的《房屋租赁合同》，年租金为25600元，从2016年1月1日起至2016年7月1日止的租金计算为人民币14933元(25600元/年÷12个月×7个月)，从2016年7月2日至实际返还租赁房屋之日的房租另行计算。租赁期届满后，华坪县中心镇金樽酒业与赵云开续租房屋事宜没有形成一致意见，华坪县中心镇金樽酒业未及时将租赁物返还给赵云开，其行为构成违约行为，应承担违约责任，双方合同中约定的违约金，其约定的违约金过高，其违约金应当按照合同标的20%计算，即25600元×20%＝5120元。文世林系华坪县中心镇金樽酒业的员工，其行使权利是在华坪县中心镇金樽酒业授权范围行使的，由此产生后果，应由华坪县中心镇金樽酒业承担。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告华坪县中心镇金樽酒业于本判决发生法律效力后一次性支付原告赵云开逾期房屋租金人民币14933元及违约金人民币5120元，上述金额合计20053元(从2016年7月2日至实际返还租赁房屋之日的房租另行计算)。二、限被告华坪县中心镇金樽酒业于本判决发生法律效力后立即将房屋内的物品清除，并返还原告赵云开门面遥控器8把、仓库后门钥匙6把。三、驳回原告赵云开的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489元，由被告华坪县中心镇金樽酒业承担。 一审宣判后原审被告华坪县中心镇金樽酒业不服提出上诉。上诉请求：1、撤销华坪县人民法院(2016)云0723民初710号《民事判决书》；2、请求判令上诉人一次性支付给被上诉人赵云开房屋租金：2133×4个月＝8533元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定的事实错误。2014年12月22日上诉人口头委托文世林与被上诉人赵云开签订了《房屋租赁合同》，将被上诉人家坐落于中心镇河东村四组的房屋(门面四间)租给上诉人作为仓库堆放啤酒，该房屋租赁期限自2014年12月22日至2015年12月22日止，该房屋租金为人民币25600元，租赁期限一年，租赁期内的水费、环保费等各种税费由上诉人负责，租赁合同签订后，被上诉人把门面遥控器8把钥匙和仓库后门6把钥匙交给了上诉人的员工。上诉人华坪县金樽酒业支付了2014年12月22日至2015年12月22日一年的房租费用。上诉人的租赁期限届满后，上诉人找到被上诉人明确地表明了还要续租被上诉人的房屋。被上诉人也很同意上诉人的续租请求。被上诉人没有说明房租费用，上诉人认为2016年的房租费用同样与2014年12月22日至2015年12月22日的房租费用一样，等上诉人的东西堆放到3月份时，被上诉人找到上诉人的员工说要加房租费用，2016年的房租费用加到3000元／月。这样一来，上诉人和被上诉人就没有达成续签合同，双方发生矛盾，而被上诉人在2016年4月份就把房屋锁上不准上诉人堆放东西，上诉人被迫只得重新找房屋堆放。被上诉人把房屋锁上后不准上诉人去拉堆放的东西一直到现在。所以一审法院的认定事实错误，将被上诉人的房屋租期认定为7个月是错误的。二、一审法院认定上诉人违约支付被上诉人5120元的违约金是错误的。上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》期限是一年，上诉人在签订合同时就已经把房租费一次性全部交清了，按照《房屋租赁合同》上的各条款的约定，上诉人都没有违约，都是按照合同的约定履行的，唯一没有交房租费的是2016年1月至4月份的房租费，而2016年的房租费是没有商量好的，没有约定的费用，怎么有违约金呢？二审法院把有合同约定和无合同约定混为一谈是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，请求丽江市中级人民法院依法改判。 被上诉人赵云开辩称：一、被答辩人李永建委托文世林于2014年12月22日与答辩人签订《房屋租赁合同》，答辩人将自己的四间门面出租给华坪县中心镇金樽酒业投资人李永建堆放啤酒之类的使用，租赁期限为一年。租赁期届满，被答辩人本应把8把遥控器和6把仓库门面钥匙无条件交还给答辩人，即使续租也要另外签订合同，被答辩人却只说要续租又不愿签订合同，把东西堆放在答辩人的铺面里，占用答辩人的铺面又不交纳房租。答辩人多次要求被答辩人签订合同，被答辩人一直不签，也不付房租费，反而把答辩人钥匙拿起不交还。答辩人提出如果要续租了，就必须要签续租合同，同时要把未签合同期间的占用房租费付清，被答辩人置之不理，也不退还房子，答辩人才提出如果要续租，每月的房租涨为3000元，如果不愿意签了就立即退房子，被答辩人既不同意涨房租费，也拒绝续签合同，东西也不搬走，强行占用答辩人房子，给答辩人造成严重经济损失。根据《物权法》第7条，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。被答辩人强行霸占起答辩人的商铺四间堆放东西至今，拒不支付房租，也不搬走东西。答辩人只得向华坪县人民法院提起诉讼，答辩人起诉时已经是7个月之久的时间，到现在已经是8个多月了，被答辩人必须要承担答辩人房屋租金的经济损失3000元/月×8个月﹦24000元。答辩人锁门，是被答辩人不签合同不交房租所致，被答辩人还妄想借答辩人锁门来推脱交纳房租的责任，这是万万不可能的事，被答辩人至今还在强行占用答辩人的房子堆放啤酒瓶及其它杂物，请求上级法院判决被答辩人交还房子，并按每月3000元给付答辩人房屋占用费。二、被答辩人上诉所称“他另租房子，答辩人不让搬东西”与事实不符。并不是答辩人不让搬东西，而是要求被答辩人把前面堆放东西期间所欠房租费付清后再搬东西，被答辩人没有取得房屋的使用权。这是法律有明文规定的，房子的所有权和使用权属于答辩人的，被答辩人未取得使用权而强行占用，属于是一种严重侵权行为。综上所述，一审法院的判决是合理、合法的，依法保护了公民的合法权益，维护了法律尊严，切实体现了法律的公平、公正。恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院的判决。如果被答辩人再不交还答辩人的房子，继续强行占用，请求上级法院依法判决被答辩人每月给付3000元的房屋占用费(自2016年1月起至房子交还答辩人之日止)，并承担违约金5120元。 二审中上诉人、被上诉人均未提交新证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人赵云开与华坪县中心镇金樽酒业的员工文世林签订的《房屋租赁合同》是双方协商后自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同到期后，在双方当事人就续租事宜未达成一致意见的情况下，上诉人应将房屋返还被上诉人。上诉人继续占有使用被上诉人房屋的行为侵犯了被上诉人的合法权益。一审法院判决上诉人将房屋内的物品清除，返还门面遥控器、仓库钥匙，并按实际占用房屋时间支付房屋租金及违约金符合法律的规定及本案的实际情况。上诉人的上诉理由不成立，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币489元，由上诉人华坪县中心镇金樽酒业承担。 本判决为终审判决。 审判长  王炳武 审判员  姚中梁 审判员  杨 艳 二〇一六年十一月一日 书记员  陈旭燕