杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初6361号原告:吴明杰,男,1979年9月14日出生,汉族,住安徽省舒城县。委托代理人：郑泰,浙江泰杭律师事务所律师。被告:毛吉定,男,1970年2月6日出生,汉族,住浙江省余姚市。被告:潘亚芳,女,1972年11月23日出生,汉族,住浙江省余姚市。两被告共同委托代理人：沈黎明，浙江省余姚市阳光法律服务所法律工作者。原告吴明杰为与被告毛吉定、潘亚芳房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨政独任审判。本院于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告吴明杰委托代理人郑泰、被告毛吉定、潘亚芳共同委托代理人沈黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明杰起诉称：2016年8月16日，原告与被告、杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《购房意向合同》一份，约定原告以5915000元向被告购买坐落于杭州市拱墅区龙湾4幢1单元1302室房屋，原告向被告支付定金100000元，意向合同签订后7日内签订正式的《杭州市房屋转让合同》，原告或者被告违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。《购房意向合同》签订后，原告依约支付了100000元定金，但被告却向原告明确表示因房屋涨价拒绝出卖给原告。故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的《购房意向合同》；2、二被告归还原告定金100000元；3、二被告支付原告违约金591500元；4、二被告承担本案的诉讼费用。为证明自己的主张，原告吴明杰向本院提交如下证据：1、《购房意向合同》1份，证明原被告及我爱我家公司之间的合同关系及权利义务；2、转账汇款凭证1份，证明原告通过第三人向被告支付100000元定金的事实；3、通话录音、谈话录音各1份，证明被告明确表示拒绝出卖案涉房屋的事实和已收定金的事实。被告毛吉定、潘亚芳答辩称：一、被告没有与原告签订过购房意向合同，在2016年8月16日之前，答辩人曾以电话向我爱我家公司咨询过房屋市价的行情，表示意欲转让涉讼房屋，尔后，我爱我家公司多次以电话催问答辩人。兹因答辩人的房屋抵押在宁波余姚农村合作银行，无法决定卖房。2016年8月16日，我爱我家公司派了两位工作人员来答辩人家，商谈签署购房意向合同。商谈时，答辩人明确告知我爱我家公司，房屋及权属证书抵押在银行，房屋的出售价还要考虑一下，我爱我家公司明确对答辩人讲，签署意向合同没有事的，成交了合同还要签过。至于房屋价格尽量以最高价给你推销。当时，答辩人以为是与我爱我家公司签订的合同，自答辩人向第三人打电话咨询开始至购房合同签署，答辩人不知道原告这个人，也没有见原告的面。至于购房定金、房屋付款、什么违约金等事情，根本没有谈及。当时，答辩人由于忙于公司事务，听信了我爱我家公司签署意向合同合同没关系，成交了还要另行签订合同的话，根据我爱我家公司的意思签了名，提供答辩人的身份证复印件，房屋契证。至于定金什么时候打入答辩人卡号的都不知道，该款是原告打的，还是我爱我家公司打的都不清楚。直至目前，我爱我家公司没有交付由原告签名的购房意向合同原件。当收到法院起诉状副本时，答辩人才知道购房意向合同的部分内容，因由我爱我家公司书写的部分内容无法看清。为证明自己的主张，被告毛吉定、潘亚芳向本院提交如下证据：1、最高额抵押合同1份；2、杭房他证字第158015**号《房屋他项权证》１份；3证明１份；证据1-3共同证明案涉房屋于2015年3月20日时已经抵押过，被告已经告知过我爱我家工作人员房屋设立抵押的事实。经庭审质证，对原告吴明杰提交的证据，被告毛吉定、潘亚芳质证认为：对证据1，认为落款处签名、身份证号码均系两被告签的，但是两被告签名的时候合同是空白的，合同内容是我爱我家工作人员事后写的。签合同时原告不在场，两被告也不认识原告。合同中的格式条款，我爱我家工作人员也没有跟被告说明，都是工作人员自己打印好的。内容也显失公平。对证据2真实性无异议，被告确实收到了款项。款项是谁汇过来也不清楚，时间也不清楚。是事后在通话中才知道该笔款项。对证据3，对通话录音真实性无异议，2016年8月20日确实与我爱我家工作人员通过话，当时讲到了不卖房子的两个原因一个是房子有抵押，另外一个是房子涨价。对谈话录音，真实性无异议，认为文字整理稿没有全部摘录，被告的原话带有余姚口音，不全面。通话录音是我爱我家工作人员交给原告，被告认为我爱我家工作人员与原告的关系是恶意串通。对被告毛吉定、潘亚芳提交的证据，吴明杰质证认为：对证据真实性无异议，但是对关联性有异议。只能证明被告与宁波合作银行的关系，与本案无关，被告的最高额抵押合同不能履行合同是被告自己的责任，与原告无关。被告也不能凭最高额抵押合同而主张其违反购房意向合同，而免除其违约责任。据此，本院对原告证据真实性予以确认。被告提交的证据与本案争议无关联，本院不予确认。综上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下案件事实：2016年8月16日，甲方吴明杰（买方）、乙方毛吉定、潘亚芳（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定毛吉定、潘亚芳将位于杭州市凯德龙湾4幢1单元1302室房屋以5915000元的价格转让给吴明杰，同时约定：付款方式为商业贷款或转让总价的30%；甲、乙双方同意在本意向合同签订后7日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。次日，我爱我家公司代吴明杰向毛吉定、潘亚芳支付定金100000元。后潘亚芳、毛吉定以案涉房屋涨价、房屋存在抵押等为由拒绝将房屋出卖。双方未能按约签订房屋转让合同，原告提起本案诉讼。本院认为，案涉《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效,各方均应恪守合约，诚实履行。被告毛吉定、潘亚芳认为该合同不具有法律效力，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。庭审中，原被告一致同意解除《购房意向合同》，本院对此予以确认。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告吴明杰主张被告潘亚芳、毛吉定在与原告签订《购房意向合同》后，拒不签订房屋转让合同属于违约并要求被告归还定金并支付违约金。因合同已经解除，故本院对原告要求被告归还定金100000元的请求予以支持。关于违约金的数额问题。吴明杰主张根据合同约定按房屋总价的10%即591500元计算。因潘亚芳、毛吉定提出了违约金过高的抗辩，本院根据《购房意向合同》，综合考虑房价的涨幅、合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定潘亚芳、毛吉定支付吴明杰违约金400000元。对其多主张部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴明杰与被告潘亚芳、毛吉定于2016年8月16日签订的《购房意向合同》解除；二、被告潘亚芳、毛吉定于本判决生效后十日内归还原告吴明杰定金100000元；三、被告潘亚芳、毛吉定于本判决生效后十日内支付原告吴明杰违约金400000元；四、驳回原告吴明杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10715元，减半收取5357.5元，财产保全费4055元，两项合计9412.5元，由原告吴明杰负担412.5元，被告潘亚芳、毛吉定负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员  杨 政二〇一六年十一月二十四日代书记员  翁琳景