上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初24874号原告：翁海平，男，1973年2月25日出生，汉族，住上海市。原告：孟超，女，1972年2月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国栋，上海申伦律师事务所律师。被告：费益民，男，1968年6月8日出生，汉族，住上海市。被告：费剑平，男，1998年10月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：费益民，系费剑平父亲，男，1968年6月8日出生，汉族，住上海市。原告翁海平、孟超与被告费益民、费剑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告孟超及其委托诉讼代理人梁国栋，被告费益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁海平、孟超向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告双倍返还购房定金20万元；3.被告向原告赔偿房价上涨的损失80万元。事实和理由：2016年2月21日，经上海纯真房地产经纪事务所居间，原被告就上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《房地产买卖居间协议》。协议约定系争房屋总价款225万元，并对付款方式、交房过户期限及违约责任进行了约定，双方应于2016年4月30日前签署《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告前后分两次支付定金10万元。但被告逾期拒签上海市房地产买卖合同并于2016年5月20日表示基于房价上涨不愿继续履行合同。基于被告单方违约，原告诉至法院，请求判如诉请。费益民、费剑平辩称，被告不愿继续履行合同，要求解除买卖居间协议中的双方买卖关系，同意由费益民返还原告定金10万元，费剑平不承担责任，其余诉请不同意。居间协议是费益民一人签订的，费剑平并不知情，当时约定的是产权买卖。但系争房屋是租赁房，尚未办出产权证，原承租人为费益民母亲，母亲过世后变更费剑平为新承租人，因费剑平至庭审时尚未满18周岁，根据政策无法办理房产证，且费剑平现在也不愿继续履行合同、出售房屋。根据原被告当庭的一致陈述，原被告提交的房地产买卖居间协议、定金收据及转账凭证等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，两原告(买受方、乙方)、两被告(出售方、甲方)、案外人上海纯真房地产经纪事务所(居间方、丙方)就系争房屋签署《房地产买卖居间协议》，双方当庭确认协议签订时，费剑平未在场，费益民作为费剑平的法定代理人代为签署合同。约定：系争房屋在使用权转产权过程中，房屋面积以产证面积为准。合同第二条约定：购房总价款225万元，付款方式为：乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款121万元(含定金)；第二笔房款99万元以贷款方式支付；尾款5万元于交付房屋时支付，具体付款方式以签订《上海市房地产买卖合同》为准。合同第三条约定：乙方同意签订本协议时支付5万元作为购房意向金，甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，双方同意意向金转为定金，乙方在甲方签署本协议后3日内将定金补足至10万元。合同第四条约定：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效日起70个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方。合同第九条约定：甲方在转产权时产生费用由甲方自行承担，乙方已知晓本房屋为使用权；双方签订本协议的两个月内，甲方需备齐所有资料并办理好房产证，待甲方取得房产证后，即2016年4月30日前，双方按时签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告按约向被告支付了10万元定金，被告出具收据并明确定金暂存中介处。审理中，双方当庭确认，签订居间协议后，系争房屋租赁卡上承租人由费剑平祖母(已亡)变更为费剑平，因费剑平至庭审时尚未年满十八周岁，故系争房屋无法办理使用权变更为产权的房产证，双方亦未在约定的2016年4月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。原告当庭表示被告于2016年5月20日告知原告基于房价上涨不愿继续履行合同；被告则称因费剑平需年满十八周岁可办理系争房屋房产证，且被告费剑平庭后至本院表示，事前对合同签订并不知情，现知晓后不愿出售房屋，故双方合同无法继续履行。本院认为，案涉《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。考虑到居间协议签订时，费剑平尚未年满十八周岁且并未在场，费益民作为其法定代理人虽有权依照法律代理费剑平对外进行民事活动，但涉及对未成年被监护人重大财产事项的处分行为，应充分考虑被监护人的利益并听取其意见。现系争房屋仍为公房，承租人为费剑平，费益民代费剑平签订合同，事前未征得费剑平同意，事后费剑平(现已年满十八周岁)拒绝追认，从保护未成年人权益出发，本院认定该合同对费剑平不发生法律约束力，费益民在签订合同时对系争房屋虽不具有处分权，事后也未得到权利人追认，但居间协议对费益民仍有效并有法律约束力。现两被告均表示不愿继续履行居间协议、要求解除买卖关系，且系因被告方原因导致合同无法继续履行，故对原告依照协议约定要求费益民双倍返还定金的诉请，本院予以支持；费剑平对此不承担共同清偿责任。另，从涉案居间买卖协议内容看，明确约定如因被告原因导致买卖合同最终未签署的违约责任为双倍返还定金；且签订协议时，双方约定对系争房屋的产权进行买卖，而原告明知当时系争房屋系公房且承租人已去世，被告费剑平仅有户籍在系争房屋内，需被告嗣后完成变更承租人手续并办出产证，双方交易方可继续履行，故本院认定案涉房地产买卖居间协议属于预约合同，协议约定的定金性质属于为保证房地产买卖合同签订的立约定金，被告承担违约责任数额应以双倍返还定金为限。在被告未于约定的2016年4月30日前与原告签订房地产买卖合同并于同年5月明确拒绝出售房屋的情形下，原告应及时另行购房以避免损失扩大，而不必拘泥于购买系争房屋，因此原告要求被告赔偿80万元损失的诉请，缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条规定判决如下：一、费益民于本判决生效之日起十日内向翁海平、孟超双倍返还定金200,000元；二、驳回翁海平、孟超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,900元，由翁海平、孟超负担3,267元,由费益民负担1,633元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  黄晨辰二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。三、《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。