广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初1769号原告许少汕，男，1963年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。被告李晓晖，女，1977年8月25日出生，藏族，住青海省湟源县。委托代理人芦林俊，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。原告许少汕诉被告李晓晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告许少汕的委托代理人刘春青，被告李晓晖的委托代理人芦林俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许少汕诉称，原告经朋友介绍获知被告要出售房屋，双方于2016年6月20日签订《出售房屋合同书》，合同约定原告向被告购买被告所有的位于xxx的房屋，合同第三条约定“乙方（即原告）在2016年6月20日签订本合同前，己支付定金五万元整”，合同第四条约定“在甲方（即被告）办理完更名事宜后，乙方即到xxx小区开发商签订购房合同，在开发商核实并证明己完成更名的同时将余款85万元保证一次性交于甲方”，合同第六条约定“甲方应在2016年6月底之前将此房屋更名于乙方名下，同时乙方付清全部款项”。合同签订之后原告获知被告并不是房屋开发商的授权卖房员工，自身也没有涉案房屋的所有权，被告只是在开发商处预购了涉案房屋，经原告提出异议，被告表示保证能够让开发商按双方合同约定的价格将房屋出售给原告，但2016年6月23日，原告前往被告所说的xxx小区开发商处，却无法与开发商签订购房合同，此时，原告电话联系被告获知被告人在中山，被告不会前来现场协助原告办理相关手续，原告只能无功而返。其后原被告对履行合同发生纠纷，被告在退还原告25,000元定金后将原告拉黑并拒绝再与原告沟通履行合同事宜。按照双方合同的约定以及原告购房的合同目的，被告有义务协助原告与开发商签订购房合同，有义务促使开发商将涉案房屋变更至原告名下。基于原告是将购房款全部支付给被告，被告甚至有义务确保房屋能够过户至原告名下。但在本案中，被告没有促使开发商将房屋更名至原告名下，在原告前往开发商处要求签订房屋买卖合同时被告也没有出面促使双方签订房屋买卖合同，被告的行为己经构成违约，严重侵害了原告的合法利益，使原告购买涉案房屋的合同目的无法实现。综上，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法利益，特提起诉讼，请求依法判令被告：一、向原告支付双倍定金75,000元；二、负担本案诉讼费。原告提交以下证据：1.出售房屋合同书；2.授权委托书及被告的身份证复印件；3.招商银行转账汇款单笔对账单；4.短信记录。被告李晓晖辩称，一、被告确认原、被告双方于2016年6月20日签订协议、确认已收取原告定金50,000元；二、原告不按合同履行义务，迟迟不予支付应付给被告的款项，造成双方合同无法继续履行，故被告予以解除；三、原告代理人包翠芳与被告经协商后达成一致意见，解除合同后被告退还原告定金的50%即25,000元，被告已依约将此款项支付给原告，故双方此次买卖合同已解除，无任何债权债务关系。原告要求被告支付双倍定金差额75,000元，无事实依据和法律根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告提交以下证据：1.出售房屋合同书；2.收据；3.证明2份（2016年10月9日xxxx（集团）有限公司出具、2016年10月13日珠海xxx物业管理有限公司出具）；4.微信记录。经审理查明，2016年6月20日，原告向案外人包翠芳出具《授权委托书》，载明：原告许少汕准备购买xxxx，建筑面枳1xx平方米，总价人民币900,000元，因工作繁忙，不能亲自办理相关手续，特委托包翠芳作为代理人全权代表其本人办理如下事项：1.代为签署与交易相关的合同文件及该房产更名手续等。2.代为领取更名协议书等。同日，原、被告双方签订《出售房屋合同书》，约定：被告将珠海市xxxxx屋出卖给原告，总房价为90,000元，原告在2016年6月20日签订本合同前向被告支付定金50,000元；被告按照原告委托人包翠芳提供的被告信息办理更名手续，在被告办理完毕更名事宜后，原告到xxx小区开发商处签订购房合同，在开发商核实并证明已完成更名的同时将余款850,000元一次性交予被告，如有拖欠，被告有权收回房屋，并扣除押金的百分之五十；被告应在2016年6月底之前将此房更名于原告名下，同时原告付清全部款项；本合同签订后，如有一方违反本合同条款，应向对方加倍赔偿总房款20%的违约金。被告李晓晖、原告的委托代理人包翠芳在该合同落款处签字、按手印。同日，原告通过招商银行账户向被告支付50,000元。被告提交青海省xx（集团）有限公司出具的证明，证明其已于2016年6月21日将涉案房屋更名至原告名下。原告在庭审中主张因该更名可以在三日内撤销、涉案房产的物业管理公司要求其须签订物业管理服务合同才能签订购房合同，但未提供证据予以证明。被告与原告的委托代理人包翠芳的微信聊天记录显示，2016年6月23日，被告通知原告因原告违约，《出售房屋合同书》已解除。后，被告退还原告25,000元。另查明，粤房地权证珠字第jxxxx2gg号房地产权证载明，涉案房屋坐落的“xxxxx以西、xx路以北”房地产权属人为珠xxxx房地产开发有限公司，土地性质为国有。xxx房地产开发有限公司作为用地单位和建设单位，已取得该地的建设用地规划许可证、建设用地批准书、广东省企业基本建设投资项目备案证，用于建设xxx商业住宅楼。经询珠海市珠联房地产开发有限公司，其确认：涉案房屋系职工集资房，可对外出售，房产手续正在办理中；2016年6月20日，涉案房屋的购买人为李晓晖；对青海省xx（集团）有限公司出具的收据、证明均予以认可，能够证明涉案房屋已更名至许少汕名下。本院认为，关于《出售房屋合同书》的效力。第一，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”案外人包翠芳在原告的委托权限内以原告的名义与被告签订《出售房屋合同书》，该行为构成代理行为，该行为的法律后果由原告承担。第二，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原、被告双方签订《出售房屋合同书》，目的在于转让xxxx（以下简称涉案房屋）的所有权。首先，涉案房屋所在土地为国有商业、住宅用地，经案外人珠海xx房地产开发有限公司申请，规划、报建为商品住房，其出售、转让不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定。其次，该合同未就合同生效作其他约定。故原、被告双方自愿签订《出售房屋合同书》，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约及定金罚则适用。首先，依据《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，且定金不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告双方在《出售房屋合同书》中明确约定原告向被告缴纳定金五万元，且定金金额未超过主合同标的额的百分之二十、原告已依约交付该定金。故定金合同已生效。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告有权要求被告双倍返还定金的前提为被告不履行约定的债务即被告违约。在本案中，按照《出售房屋合同书》约定，原告支付定金后，被告须在2016年6月底之前将涉案房屋更名至原告名下，然后原告与涉案房屋开发商签订购房合同、支付购房款余款850,000元。珠海xx房地产开发有限公司作为涉案房屋的开发商，确认已依被告李晓晖申请于2016年6月21日变更涉案房屋买受人为原告许少汕，故被告已履行完毕《出售房屋合同书》约定的更名义务，原告主张被告违约，本院不予采信。而原告在庭审中主张因该更名可以在三日内撤销、涉案房产的物业管理公司要求其须签订物业管理服务合同才能签订购房合同，故原告出于不确定能否取得涉案房屋所有权的考虑才未与开发商签订购房合同，对此，本院认为，原告未提供证据涉案房屋的开发商有撤销更名的意思表示，亦未提供证据证明涉案房产的物业管理公司对其提出上述要求，应当承担举证不能的不利后果，其在撤销更名尚未发生时不与涉案房屋开发商签订购房合同、不支付剩余房款，应属违约。故原告主张被告双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。再次，依据定金罚则，在原告构成违约、被告无违约行为的情形下，被告有权不予退回定金50,000元。但是，双方经协商，被告同意返还原告一半定金即25,000元。该返还行为既可视为被告对己方权利的处分，又可视为双方对违约责任的协商变更，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故原告要求被告双倍返还定金，既无事实及法律依据，又违反了民事活动中的诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告许少汕的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉因适用简易程序审理受理费减半收取为人民币838元，由原告许少汕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  修瑞娟二〇一六年十一月十一日书 记 员  曹永荣