西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初4173号原告周胜，男。委托代理人贡好，陕西信远建设法律（技术）咨询服务有限责任公司法律工作者。被告陕西天资置业有限公司。法定代表人杨逢沛，该公司经理。委托代理人王贵金，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。原告周胜与被告陕西天资置业有限公司（以下简称天资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周胜委托代理人贡好、被告天资公司法定代表人杨逢沛、委托代理人王贵金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周胜诉称，2011年7月20日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的西安市北大街XXX号北大街综合楼X单元X层XXXXX号房屋。合同签订后原告全面履行合同义务，并支付房款729030元。但自从合同签订至原告起诉，被告一直没有依照合同约定给原告办理房产证，故原告诉至法院要求被告支付原告逾期办证违约金80193.3元整，并由被告承担本案诉讼费。被告天资公司辩称，被告向原告出卖房屋属实，房屋为位于西安市北大街330号北大街综合楼1单元4层10416室。双方约定付款方式为按揭，当时原告只交纳购房款的50%，因原告不具备办理按揭付款条件，故2015年2月6日原告书面申请变更付款方式为一次性付款，被告同意。被告委托物业公司向业主交付房屋钥匙，但物业公司在原告尚欠付被告3000元购房款的情况下向原告交付钥匙。而3000元系被告公司制订业主在“一次性付清大修基金、契税、变更网签合同并签署物业服务协议”的情况下可享受的优惠政策，原告因一直未办理网签合同，并不满足此优惠条件。2015年上半年原告购买房屋所在项目实测面积测量工作已经结束，实测报告因被告无力交费尚未领取，房屋初登记证手续尚未办理完结。原告未向被告交付办理房屋分户证手续和所需票据。原告实际交付购房款在2015年2月8日，物业公司向原告交付房屋在2015年2月9日，至今原告未足额支付购房款，亦未变更网签合同，故其主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年12月17日，原告周胜向被告天资公司支付购房定金20000元。2011年7月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区北大街XXX号“北大街综合楼”第X幢X单元X层XXXXX号公寓一套，建筑面积85.25平方米、单价为8551.671元、合同总价款为729030元，付款方式为分期付款。原告于2011年7月20日前向被告支付50%总房款，为369030元，其余房款360000元以按揭贷款的方式支付原告天资公司。合同约定被告应当在2011年12月31日将经验收合格的商品房交付原告，被告延期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十五条“关于产权登记的约定”载明，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件六还约定，原告所购房屋附着土地使用权年限自1999年3月至2039年3月29日，被告对原告所购的商品房土地使用权期限予以延期，并将由被告向国家缴纳一定的土地出让金，土地使用权的期限依法延至2049年；由于土地使用权期限延长变更正在办理中，所购商品房的合同仍按照原有《土地使用权证》的期限签订，在合同约定的交房后365个工作日内集体办理房产证，土地使用权期限延期至2049年。如未能履行，1、根据现有土地使用年限，房屋可折价销售，将合同约定的成交总价格的10%返还业主，合同继续有效等。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款349030元。该合同在西安市住房保障和房屋管理局登记备案，合同登记备案号为YXXXXXXXX。被告收取原告相关办理按揭贷款资料，后因银行原因，未能为原告办理按揭贷款。2015年2月6日，原告向被告出具申请书，称其所购房屋已支付首付款369030元，其余房款360000元将按揭付款变更为一次性支付。被告业务员李莹签署意见：“转一次性房款优惠叁仟元整，请批准。”被告法定代表人杨逢沛签署：“必须在周胜交完大修基金、变更网签合同并签署物业服务协议后，可以考虑优惠政策，否则不予优惠”。2015年2月6日原告向被告支付购房款357000元，被告向原告出具收款收据。2015年2月9日，被告将房屋交付给原告使用至今。2015年12月10日原告缴纳了涉诉房屋大修基金12361.25元。2015年11月3日，原告因被告逾期交房应承担违约金向本院提起诉讼，本院做出（2015）莲民初字第05513号民事判决书，判令被告天资公司向原告周胜支付逾期交房违约金41811.09元，扣除原告同意向被告支付的购房款3000元。被告不服提起上诉，2016年8月15日西安市中级人民法院做出的（2016）陕01民终2858号民事判决书，维持原判。2016年6月15日，原告以双方约定被告应当在合同约定交房后365个工作日内将土地使用证延展至2049年，违约则按照成交总价的10%返还给买受人，和逾期办证应支付全部已付房款的1%违约金为由诉至本院，要求被告按照原告实际已付房款729030元，赔偿违约金7290.3元和72903元共80193.3元。法庭审理中，被告认可因其经济困难，未向测量机构交纳费用，涉诉房屋所在项目尚未取得面积实测报告，房屋初登记证手续尚未办理完结；亦未提交证据证明其延展土地使用期限。此外，1999年3月29日涉案房产项目所附着土地办理西莲国用（1999）字第XXX号土地使用权证，载明土地使用人为陕西省青少年发展房地产开发公司、坐落与西安市北大街五四剧院南侧、使用权类型商贸大厦、终止日期2039年3月29日、使用权面积2437.600平方米。上述事实，有房屋买卖合同、（2015）莲民初字第05513号民事判决书、（2016）陕01民终2858号民事判决书、购房票据、银行付款凭证，及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告周胜与被告天资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且经由西安市房屋管理机关备案登记，应为合法有效合同。合同签订后，双方协商变更付款方式后，2015年2月6日原告履行了付款义务共向被告支付购房款729030元，被告收取并于2015年2月9日向原告交付房屋，而被告辩称原告尚欠购房款3000元未付以致不能出具发票，系原告原因造成分户证办理不成，但被告认可直至本案法庭审理终结时其因无力付费尚未取得房屋初登记证，且3000元费用已在2016年8月15日（2016）陕01民终2858号民事判决书确认，从逾期交房违约金中扣减。故被告要求驳回原告诉讼请求之辩称，本院不予采信。被告辩称原告未依法变更网签合同为原告违约，被告不应支付逾期办证违约金，生效判决已确认双方于2011年7月20日签订的《商品房买卖合同》在西安市房屋管理机关备案登记，双方对房屋款项支付方式的所做出的变更并不影响双方权利义务，故被告主张变更网签合同没有法律依据，故该答辩意见本院不予采信。现根据双方合同约定，就原告所购房屋被告逾期办理房屋产权证明事实存在，应依约由被告支付原告逾期办证违约金，因生效判决已确定原告不享有3000元优惠款，并从被告应支付原告的逾期交房违约金扣减，故原告实际交付房款仍为729030元，1%的逾期办证违约金计算为7290.30元。因双方并未明确约定何时办理完毕土地使用权延期手续，而该幅土地使用权至2039年3月29日，在此期间届满之前并不实质影响原告对房屋权利，现原告起诉要求被告承担迟延办理土地使用权证违约金，条件未成就，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陕西天资置业有限公司支付原告周胜逾期办理房产证违约金7290.30元；二、驳回原告周胜要求被告陕西天资置业有限公司支付逾期办理延展土地使用权证违约金72903元的诉讼请求。案件受理费1805元，原告周胜已预交，由原告周胜承担1755元，被告陕西天资置业有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 霞代理审判员  苏亦南人民陪审员  姬 伟二〇一六年十一月十八日书 记 员  赵 帅