河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0782民初2277号原告万保山，男，1954年5月12日生，汉族，农民，住辉县。被告辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会，住所地：辉县市沙窑乡北沙水村。组织机构代码：69598411-3。法定代表人司安山，系辉县沙水村村民委员会主任。被告李新林，男，1965年6月9日生，汉族，农民，住辉县。委托代理人张争艳，河南豫信律师事务所律师。原告万保山诉被告辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会（以下简称北沙水村委会）、李新林确认合同无效纠纷一案，原告于2016年1月18日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定，依法由审判员李炎独任审理，并于2016年3月1日作出（2016）豫0782民初268号民事裁定。原告万保山不服该裁定向河南省新乡市中级人民法院提起上诉。2016年5月25日，河南省新乡市中级人民法院以原审裁定驳回万保山起诉不当为由作出（2016）豫07民终2205号民事裁定，撤销原裁定，指令河南省辉县市人民法院对本案进行审理。本院依法另行组成合议庭，由审判员王希刚担任审判长并主审，由审判员范运霞、人民陪审员袁明顺参加评议。本院于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告万保山，被告李新林及其委托代理人张争艳到庭参加诉讼，被告北沙水村委会经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万保山诉称，原告从1991年开始一直租用被告北沙水村委会的老糖片厂西屋四间房屋从事面粉加工。2004年3月15日，被告北沙水村委会明知原告一直租用老糖片厂西屋四间房屋的情况下，未通知原告在同等条件下行使优先购买权，并且没有召开村民代表会议擅自将原告正在租赁使用期间的原村老糖片厂厂房出卖给外村村民被告李新林，并签订了转卖协议。被告李新林在未通知原告的前提下堵死原告使用中的大门和出路。原告多年来多次要求被告废除其协议并保证原告的合法使用权。辉县市人民法院（2004）辉民初字第1119号民事判决书和新乡市中级人民法院（2015）新中刑一终字第45号刑事判决书均对原告租赁使用中的该厂房的合法性予以确认。两被告的行为给原告造成巨大经济损失。现诉至人民法院，要求依法判决两被告于2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效。庭审中原告增加一项诉讼请求：要求被告李新林赔偿原告万保山各项损失共计500万元，不要求被告北沙水村委会承担赔偿责任。被告李新林辩称，1、原告不是案件的承租人，2003年经辉县市人民法院执行庭调解，南寨信用社与北沙水村委会签订协议，期限是七年，租赁费顶北沙水村委会欠信用社的贷款，承租人是南寨信用社，南寨信用社又将房屋租给李新林，涉案房屋在签订买卖协议时的承租人是南寨信用社，但实际承租人是李新林，原告并不是承租人；2、原告起诉以及诉求无法律依据，原告依据民通意见优先购买权协议无效，但民通意见关于买卖协议无效的规定早已废止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，原告起诉无相关法律依据；3、原告即使是承租人行使优先购买权时，其也应在一定的法律期间行使，而不是无限制时间的行使，原告应在一年内行使权利，但2004年买卖协议签订至今其未行使，依据相关法律规定，其已超过行使权利的时间。原告主张的500万元的赔偿与李新林无关，李新林与村委会签订买卖协议，主观上不存在恶意，即使应当赔偿也应由村委会予以赔偿。被告北沙水村委会未向本院提供答辩意见。根据原、被告诉辩意见，归纳本案争议焦点：原告主张两被告房屋买卖协议无效及法律依据。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1、1997年7月25日北沙水村委会证明一份（复印件），内容：我村万保山，从91年开始，租用我村房屋四间，用来加工面粉。根据当时村委会研究决定每间房年租金为伍拾元，总计年租金为贰佰元。证明目的为原告租赁涉案房屋四间的事实；2、辉县市人民法院（2004）辉民初字第1119号民事判决书一份（复印件），证明目的为签订买卖协议时，原告还在租赁期间，被告李新林与南寨信用社的租赁协议无效；3、新乡市中级人民法院（2015）新中刑一终字第45号刑事判决书一份（复印件），证明目的为北沙水村委会承认原告租赁涉案房屋；4、新乡市中级人民法院（2016）豫07民终2205号民事裁定书一份（复印件），证明目的为辉县市人民法院（2016）豫0782民初268号案件已被发回重审；5、辉县市人民法院（1999）辉民初字第1650号民事判决书一份(复印件)及新乡市中级人民法院（1999）新民终字第1333号民事判决书一份（复印件），证明目的为北沙水村委会在1999年对原告承包不认可，在新乡市中级人民法院（2015）新中刑一终字第45号判决书北沙水村委会对1997年出具的证明认可；6、2004年3月15日北沙水村委会转让老糖片厂证明一份（复印件），证明目的为北沙水村委会将老糖片厂卖给李新林；7、辉县市公安局鉴定结论一份（复印件），证明目的为涉案四间房屋的价值为11491元。被告李新林为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1、辉县市南寨农村信用合作社与北沙水村委会富山罐头厂签订的租赁协议书一份；2、辉县市南寨农村信用合作社与李新林、孙贵山签订的关于南岭糖片厂转让租赁合同书一份（复印件）。以上两份证据证明目的为经法院调解，北沙水村委会将糖片厂的房屋租赁给辉县市南寨信用社，辉县市南寨信用社将房屋租赁给李新林，自2004年开始涉案房屋的承租人是辉县市南寨信用社，转租以后的承租人是李新林，与原告万保山无关。3、2004年3月15日北沙水村委会与李新林签订的北沙水村转卖老南岭糖片厂证明一份，内容：经村研究，通过和买方南沙水李新林协商现将本村老南岭糖片厂原址及所有建筑物一次转卖给李新林，转卖金额为贰万元正（20000元），转让金额交村后，本证明方可生效。附有原厂址四至及现状图一张。本证明之日起，原址及建筑物一切归李新林。备注：原南寨信用社合同上交款，由李新林负责，南寨信用社到期后，李新林不再负担任何款项。甲方：辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会（盖章），乙方：李新林；4、2008年1月19日村集体组织专用收据一份（复印件），内容：交款单位（人）李新林，摘要：转卖老南岭糖片厂款，金额贰万元正（20000元），单位盖章辉县市沙窑乡北沙水村财务专用章，收款人司群山。以上两份证据证明2004年二被告签订买卖协议，2008年李新林将款项交付，买卖合同成立。被告北沙水村委会未向本院提供证据材料。经庭审质证，被告李新林对原告万保山第1份证据有异议，当时原告为去办理贷款让村委会出具的证明，即使租赁关系存在，原告几十年没有交过租赁费，村委会在催要而原告未付的情况下，村委会已经通知原告与其解除合同关系；对原告提供的第2份证据质证意见为（2004）辉民初字第1119号民事判决书是李新林起诉让万保山腾房，当时是以让李新林去找村委会赔偿的理由驳回李新林的诉讼请求；对原告提供的第3份证据质证意见是（2015）新中刑一终字第45号刑事判决书与本案无关；对原告提供的第4份证据（2016）豫07民终2205号民事裁定书无异议，但与本案无关；对原告提供的第5份证据质证意见为（1999）辉民初字第1650号民事判决书、（1999）新民终字第1333号民事判决书事实认定部分一致，该两份判决均认定原告是私自占有村委会的房屋并将其进行改造成面粉加工所用房屋，且事实部分也认定了原告未向村委会缴纳相关租赁费的事实；对原告提供的第6、7份证据真实性均无异议。原告万保山对被告李新林提供的第1份证据无异议；对被告提供的第2份证据质证意见为原告不知情；对被告提供的第3份证据质证意见为原告不知情，在审理（2014）辉刑初字470号案件时才知道的；对被告提供的第4份证据质证意见为原告不知情，原告是在看守所时才知道李新林将涉案房屋买了，原告租赁在先，村委会没有通知与原告解除租赁关系。根据原、被告的质证意见，本院对原、被告所提供的证据综合认证如下：关于原告提供的第2、3、4、5份证据，系人民法院生效的裁判文书，故本院对其真实性予以确认；关于原告提供的第6、7份证据，被告李新林对其真实性无异议，本院对原告提供的第6、7份证据的真实性予以确认；关于原告提供的第1份证据，在（2015）新中刑一终字第45号刑事案件调查中，北沙水村委会对该证明予以承认，本院对该份证据真实性予以确认。关于被告李新林提供的第1份证据，原告无异议，本院对其真实性予以确认；关于被告提供的第2、3、4份证据，原告称其不知情，本院对被告提供的第2、3、4份证据真实性予以确认。根据庭审及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：原告万保山于1988年与被告北沙水村委会签订合同，承包了原该村糖片厂（罐头厂）。当时言明承包期为一年。后因故糖片厂停产倒闭。原告至今未向发包方北沙水村委会缴纳承包费，亦未交接该厂财产。1991年起原告万保山租用该院西屋四间改造成个体面粉加工厂，每间房年租金为五十元，总计年租金二百元，原告万保山实际占用涉案房屋至今。1995年孙贵山、李新林与北沙水村委会达成租赁协议，承包该厂北屋两间，在院内搞养猪场。2004年，北沙水村委会为顶偿贷款将南岭糖片厂的使用权转让给辉县市南寨信用社，期限7年。南寨信用社又将其中堂屋6间，晒棚1间，西屋南头4间承包给孙贵山、李新林，承包期限7年，从2004年3月1日到2011年3月1日止。2004年3月15日李新林与北沙水村委会签订买卖协议，北沙水村委会将北沙水村老南岭糖片厂原址及所有建筑物一次性转卖给李新林，转让金额为二万元，李新林于2008年1月19日将转让款二万元钱支付于北沙水村委会。本院认为，被告北沙水村委会与被告李新林交易的房屋系北沙水村委会所有。合同的效力应由相关权利人依据《中华人民共和国合同法》的有关规定主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故本院对原告万保山以优先购买权要求确认两被告于2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效的诉讼请求不予支持。关于原告万保山要求被告李新林赔偿其各项损失共计500万元的诉讼请求，因原告万保山未在规定时间内预补交诉讼费用，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条的规定，按原告撤回起诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：驳回原告万保山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告万保山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  王希刚审 判 员  范运霞人民陪审员  袁明顺二〇一六年十一月十八日书 记 员  王宪静