四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1724民初37号原告：郎加云（又名郎加荣、郎家荣、郎家云），男，生于1971年1月1日，汉族。委托诉讼代理人：李春梅，四川黎明律师事务所律师。被告：刘帮均（曾用名刘邦均），男，生于1942年6月30日，汉族，被告：宪立桂，女，生于1944年4月22日，汉族。第三人：刘远桥，男，生于1968年8月2日，汉族，。第三人：四川大竹农村商业银行股份有限公司。法定代表人谢洪。委托诉讼代理人：邓伟，该公司职工。原告郎加云与被告刘帮均、宪立桂、第三人刘远桥、第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员廖淑慧适用简易程序，于2016年2月24日第一次公开开庭进行了审理。开庭后，本院依法追加刘远桥、四川大竹农村商业银行股份有限公司为本案第三人。本院依法将本案由简易程序转为普通程序，于2016年9月20日第二次公开开庭进行了审理。原告郎加云及其委托诉讼代理人李春梅到庭参加诉讼，被告刘帮均、宪立桂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人刘远桥、第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎加云提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告履行过户义务；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年，被告将其改建的位于大竹县C栋4-2住房出售给原告，双方按每平方米720元签订定购协议，原告支付定金20000元。2007年9月，二被告将房屋交付给原告，原告居住至今。2008年2月3日，双方签订房屋买卖合同，合同约定出售的房屋按每平方米720元另加30元的配套费计算房价，付款方式为分期付款。原告已付完所有房款，但二被告一直未给原告办理过户手续，原告起诉来院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据:1、房屋买卖合同、合同各一份，收条，证明原、被告签订了房屋买卖协议，原告已支付全部购房款,被告向其出具收条的事实；2、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，证实被告已取得诉争房屋的权属证明。3、调查施木容、王传华、王文丽笔录，拟证实被告已将房屋交付给原告使用。被告刘帮均、宪立桂未作答辩，也未向本庭提供证据。第三人刘远桥述称，用该房抵押贷款属实，但原、被告签订的合同无效。如果过户，愿意协商。刘远桥未提供证据。第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司述称，本案转让房屋未经抵押权人同意，不能发生转移效力。借款人刘远桥应承担债务清偿责任。房屋抵押权有效，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司对争议房产享有优先受偿权。第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司提供了以下证据：1、刘远桥的借款申请书、个人借款合同、借款借据、刘帮均、宪立桂承诺书两份，拟证实第三人刘远桥向四川大竹农村商业银行股份有限公司借款20万元；2、抵押合同，拟证实被告刘帮均、宪立桂用大竹县东柳乡柳桥路原老电影院外C栋4-2住房作为刘元桥借款的担保物；3、四川大竹农村商业银行股份有限公司借记卡明细清单、欠款说明，拟证实刘远桥尚欠第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司贷款本金200000元，利息28758元。对原告提交的证据，本院认证如下：原告提供的买卖合同和收条，本院予以采信。对原告提供的证人证言，被告未提出异议，经本院核实，证人证言具有客观性、合法性，能够证实本案事实，本院予以采信。对第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司提供的证据，原告及刘远桥对证据的真实性无异议，但原告提出：被告抵押给第三人的房屋已出售给原告，原告已居住多年，抵押无效。本院认为：第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司提供的证据具有真实性、合法性、客观性，本院予以采信。本院依职权调取如下证据：证人陈一琼证言、大竹县东柳街道东城社区居委会证明，证实原告一家人从2008年开始在大竹县东柳乡柳桥路原老电影院外C栋4-2房居住至今，以上证据经质证具有真实性、合法性、客观性，本院予以采信。本院认定事实如下：被告刘帮均、宪立桂系夫妻关系，第三人刘远桥系被告刘帮均、宪立桂之子。2006年12月3日，被告刘帮均与原告郎加云签订合同，约定:“刘帮均出售房屋一套给郎家荣壹佰贰拾伍个平方，每平方米720元，交定金后不管房屋涨价或降价，不得反悔，交定金额为20000元，大写贰万元正。甲方刘帮均，乙方郎家荣（郎加荣）。2006年12月3日。”合同签订后，原告交付定金20000元。被告将其与人合伙联建的位于大竹县某某地出售给原告。2007年1月2日、2007年3月13日及2007年10月19日，原告分三次付给被告购房款3万元，2007年9月，被告刘帮均、宪立桂将房屋交付给原告，原告装修后于2008年居住至今。2008年2月3日，原、被告双方就该房签订房屋买卖合同，原告为乙方，被告为甲方，合同约定：“本房屋座落：大竹县xx镇xx街附15号，总层数7，所在层次4、房号4-2、结构砖混，建筑面积113.88㎡、用途住宅。计价方式和付款方式：按实测建筑面积计算，该房屋单价720＋30元，总成交价为人民币87750.00元。付款方式为分期付款，本合同签定时付60%，《土地使用证》和《房屋产权证》办齐以后付40%。甲方关于房屋产权状况的承诺：甲方保证所售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷。因甲方原因造成该房屋不能产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。”从2008年1月至2008年11月25日，原告又付给被告购房款43000元。被告刘帮均向原告出具了收条。收条载明：原告共支付给被告购房款73000元，加上定金20000元，共计支付购房款93000元。2010年10月22日，诉争房屋取得房屋所有权证，证号为大竹县房权证东柳乡字第000490**号；2011年6月8日，取得国有土地使用权证，证号为大竹县国用（2011）第03051号，房屋所有权人及土地使用权人均为被告刘帮均，原、被告未办理房屋产权过户登记。2014年11月10日，第三人刘远桥与第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司（原大竹县农村信用合作联社）签订个人借款合同，刘远桥向原大竹县农村信用合作联社借款20万元，同时，被告刘帮均将出卖给原告的大竹县东柳乡柳桥路原电影院C栋4-2住房抵押给大竹县农村信用合作联社城东信用社，担保主债权200000元，债务履行期限起止时间为：2014年11月10日至2016年11月9日止。被告刘帮均与第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司签订抵押合同，该抵押合同第二条抵押财产载明：“房产：东柳乡柳桥路（原电影院）证书编号：房产：大竹县房权证东柳乡字第**号；土地：大竹县国用（2011）第xx号。”该条载明的房产即本案诉争房屋，被告刘帮均、宪立桂在该抵押合同上签字。双方就该房产抵押办理了抵押登记，他项权证字号为：。至2016年9月18日，第三人刘远桥尚欠第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司贷款本金200000元，利息28758元。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，因诉争房屋被抵押给第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司无法办理产权过户手续，原告起诉来院，提出如上诉请。本院认为，1、根据《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告签订的《房屋买卖合同》没有违反法律的禁止性规定，是有效合同，双方虽没有办理房屋产权转移登记，但被告已将该房交付给原告居住使用多年，本院予以确认。根据合同法的规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，本案原告按照双方签订的房屋买卖合同的约定，全面履行了交付价款的义务，被告已将房屋交付给原告，原告已入住，被告应按双方约定协助过户，被告未能按约定履行协助过户义务是违约行为。因此，原告要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并由被告协助办理房屋产权过户手续给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告在将房屋出售并交付给原告后又与第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司签订抵押合同时，被告隐瞒了房屋已出售给原告并已交付给原告的事实，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司也未尽全面审查义务。据此，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司主张抵押合同有效，对争议房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司与第三人刘远桥的借款合同属另一法律关系，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、原告郎加云与被告刘帮均签订的房屋买卖合同有效；二、被告刘帮均、宪立桂自本判决生效后十日内协助原告郎加云办理位于大竹县x地C栋4-2的房屋（房产证号：大竹县房权证东柳乡字第**号；土地证号：大竹县国用（2011）第**号）的产权过户手续。三、驳回第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费997元，由被告刘帮均、宪立桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  廖淑慧审 判 员  李晓军人民陪审员  王薪杰二〇一六年十一月二十二日书 记 员  程 天，