黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1085民初1373号原告：段福兰，女，1972年2月17日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住址黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：关宇，黑龙江曦晖律师事务所实习律师。被告：东宁富源房地产开发有限公司，住所地黑龙江省东宁市。法定代表人刘士富，总经理。委托诉讼代理人：杨德文，男，东宁富源房地产开发有限公司职工。原告段福兰诉被告东宁富源房地产开发有限公司（以下简称富源房地产公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段福兰及其委托诉讼代理人杨宇、关宇，被告富源房地产公司委托诉讼代理人杨德文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段福兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《祥瑞家园定金》合同；2.判令被告立即双倍返还原告定金40000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2015年4月24日，原、被告签订《祥瑞家园定金》合同，约定原告缴纳20000元定金订购祥瑞家园小区8号楼北侧从东数第一个车库，预测面积20.00平方米，单价为4500元/每平方米，订购祥瑞小区8号楼东侧边户2层，预测面积84.44平方米，单价为2600元/每平方米。双方同时约定，付款方式为贷款，于12个月内补齐首付款并签订预售合同。合同签订当日，原告依约交付了20000元定金，后双方在商谈签订商品房预售合同过程中，原告发现，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将住宅面积增加到90.93平方米，致使商品房预售合同无法签订，经原告与被告多次协商未果，且被告拒不返还定金，为依法维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告富源房地产公司辩称，原、被告双方在2015年4月24日签订了定金合同，合同明确写明车库与住宅均为预测面积，并约定了12个月内原告应到被告处签订商品房买卖合同，经被告多次通知原告签订商品房买卖合同未果，现原告起诉理由是面积超出预测面积，此理由不成立，原告此次不签订商品房合同已构成违约，定金不应返还，还应当承担为原告预留楼梯通道口造成的恢复损失12100元，请求法院支持被告的答辩意见，要求法院驳回原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。本院经审理认定事实如下：1.原、被告没有争议的事实：2015年4月24日，原、被告签订定金合同，约定：（1）原告交纳20000元房款定购祥瑞家园小区8号楼北侧从东数第一个车库，预测面积20.00平方米，单价为4500元/每平方米；定购祥瑞家园小区8号楼东侧边户2层，预测面积84.44平方米，单价为2600元/每平方米。付款方式为贷款，原告于签订协议之日起，12个月内补齐首付款并签订预售合同；（2）8号楼位置为祥瑞家园小区6号楼北侧第一栋楼；（3）被告在开始施工时，为原告在车库楼板预留楼梯口，通往2层。具体位置在施工时由被告通知原告选定，如原告未选定则不预留；（4）原告如违约，因自身原因在12个月内不到被告签订商品房预售合同的，原告所交纳的定金不退，被告有权将该房源另行销售。原告于2015年4月24日向被告交纳20000元定金。该房屋已经建成，于2015年12月25日取得预售许可证，被告按照原、被告签订定金合同的约定为原告在车库楼板预留楼梯口，通往2层。2.原、被告有争议的事实的认定：原告提供光盘及录音记录作为证据，证明定购的房屋面积变更为90.93平方米，超出双方在定金合同中约定的面积，超过了百分之八。被告未按定金合同约定的面积签订商品房合同的行为，已经构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。经审查，原告只提供录音录像光盘，没有按照法律规定提供录音录像的原始载体，无法核实证据的真实性，且被告对该证据有异议，故本院对该证据不予以采信。被告提供2016年11月18日祥瑞家园小区8号楼一车库及通往二层补建工程预算，证明被告按原、被告签订的定金合同第3条为原告在车库预留楼梯口，如果原告退房，原告应赔偿被告的损失12100元。经审查，被告未提出相应的诉请，同时，该证据作为预算，被告应提供相应的预算报告及相应的佐证材料，且原告有异议，故本院对该证据不予以采信。3.对争议房屋的面积变更为90.93平方米的事实认定。原告提出争议房屋的面积变更为90.93平方米，但是没有提供有效的证据证明争议房屋的面积变更为90.93平方米。被告认为，从原告提供的祥瑞家园二期工程户型预览图上显示的建筑面积约为84.00平方米，并没有确定为84.00平方米。因为当时房屋还没有建成，就只能在祥瑞家园定金合同中约定预测面积为84.44平方米（预览图上标注为建筑面积约为84.00平方米），且从祥瑞家园二期工程户型预览图上可以看出建筑面积约为84.00平方米只包括阳台、卧室、客厅、卫生间、厨房等内部构造，并不包括二个山墙、楼道、还有物业用房等公摊面积，所以争议房屋的面积可能会大于当时签订祥瑞家园定金合同时预测的面积。由于原、被告均没有提供争议房屋的真实面积的证据，无法确定目前争议房屋的建筑面积，故对争议房屋的面积变更为90.93平方米的事实不予以认定。4.对解除合同事实的认定。原告认为被告先提出解除祥瑞家园定金合同，但是未提出有效证据证明被告先提出解除祥瑞家园定金合同的事实，且被告在庭审中提出不同意解除合同，并提出解决原、被告纠纷的方案，同意原告以低于2600元/每平方米的价格购买原告主张的多出的房屋的面积，故本院对原告主张的被告提出解除祥瑞家园定金合同的事实不予认定。本院认为：本案争议焦点:1.原、被告是否应解除合同；2.被告是否应双倍返还原告40000元定金。原、被告于2015年4月24日签订祥瑞家园定金合同，原告向被告定购祥瑞家园小区8号楼东侧边户2层，预测面积84.44平方米，单价为2600元/每平方米。现原告以被告违反约定将其定购的祥瑞家园小区8号楼东侧边户2层的建筑面积变更为90.93平方米，与约定面积84.44平方米存在误差比，应当解除原、被告签订的祥瑞家园定金合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条“关于《民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院认为审理案件需要的证据，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”、第十六条“除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。”的规定，原告与被告签订的祥瑞家园定金合同不是商品房买卖合同，该定金合同也不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定的应当认定为商品房买卖合同的条件，事实上，原告与被告也没有就争议房屋签订商品房买卖合同。同时，原告没有提供证据证明定购的祥瑞家园小区8号楼东侧边户2层的建筑面积变更为90.93平方米的事实，无法确定原告所陈述的约定面积与房屋交付面积的误差比，也没有证据证明被告构成根本违约,导致合同目的无法实现的事实，故对原告要求解除原、被告签订的《祥瑞家园定金》合同及要求被告立即双倍返还原告定金40000元的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：驳回原告段福兰诉讼请求案件受理费800元，减半收取400元，由原告段福兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  刘佳南二〇一六年十一月二十九日书记员  刘 爽