河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初2655号原告杨新锋，男，1976年10月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人贺蕾，河南伦宸律师事务所律师。原告王伟丽，女，1978年9月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人贺蕾，河南伦宸律师事务所律师。委托代理人杨新锋，男，1976年10月14日出生，汉族，系被告王伟丽丈夫，住河南省驻马店市驿城区。被告驻马店市发时达商贸有限公司。法定代表人吴双成，经理。委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。委托代理人刘伟，男，1973年6月5日出生，汉族，系该公司副经理，住驻马店市驿城区。原告杨新锋、王伟丽与被告驻马店市发时达商贸有限公司（以下简称发时达商贸公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨新锋及二原告的委托代理人贺蕾，被告发时达商贸公司的委托代理人蔡海彬、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨新锋、王伟丽诉称，原告出资购买了位于驻马店市××全球家居建材生活广场（××驻马店市润升置业有限公司开发的润升家居建材城）一层F1座131、132两间商铺，交于被告经营管理。2012年3月7日，双方签订了一份《委托经营协议书》，委托被告经营管理，并约定被告应于每年12月份结算租金，若一方违约应向对方支付该房屋月租金双倍的违约金。被告接手管理后，将该房屋出租他人。2015年12月份，被告应向原告结算2015年5月份至2016年4月份的租金17308元。经原告多次催要未果，被告仍不履行付款义务。请求依法判令：1、解除原告杨新锋与被告发时达商贸公司于2012年3月7日签订的委托经营协议；2、被告向原告支付拖欠租金17308元及违约金3517元。被告发时达商贸公司辩称，1、二原告请求解除委托经营协议无事实和法律依据。2、二原告要求支付租金及违约金也没有事实和法律依据。3、二原告应证明其对诉争房屋具有所有权。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月7日，原告杨新锋、王伟丽以杨新锋的名义（甲方）与被告发时达商贸公司（乙方）签订《委托经营协议》一份，约定：鉴于甲方将其拥有在驻马店市××全球家居建材生活广场（××驻马店市润升置业有限公司开发的润升家居建材城）一层F1座131、132号铺位，建筑面积97.72平方米委托给乙方经营管理。二、根据有关的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一委托管理的方式进行经营管理：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金。二、甲方委托乙方托管期限共15年整。甲方于2012年5月1日起将该铺交付乙方托管经营，至2027年4月30日收回。乙方提取该铺实收房租的18%用于市场启动、运营、管理、广告推广等相关费用，剩余部分乙方于每年的12月份向甲方结算租金。其中结算租金以乙方当年向承租人实收租金为核算标准。为培育和启动市场，2012年5月1日至2013年4月30日为免租期。……四、甲方同意就所购买的房屋委托乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。如该房屋在托管期内无人承租，乙方不向甲方支付租金，且甲方不向乙方支付物业费和管理费等。……八、违约责任。若甲乙双方违反本协议的约定，甲乙双方任何一方违约的均应向对方支付该房屋的月租金的双倍的违约金。此外，若甲方违约行为影响项目统一管理而造成乙方的其他经济损失，乙方有权追究甲方责任，并要求甲方赔偿相应的损失。若乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失。九、附属协议。1、甲方委托乙方托管期限共10年整，甲方于2012年5月1日起将该铺交付于乙方托管经营，至2022年4月30日收回，但这十年内商户放弃经营，甲方可自营，委托协议解除，执行自营户管理协议（委托经营协议第二条，托管时间以附属协议为准）；2、十年后自主选择，但自营必须符合业态，服从市场管理……。该协议书的左下方原告注明“付租期：2014.5.3-2015.5.2”。协议签订后，原告将约定商铺交付给被告管理。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、2014年8月18日，原告向被告出具房租21107元的收据，同日，案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司向原告出具市场服务费3799元的收据。2014年10月10日，被告通过银行转账将两张收据的差额部分即结算租金17308元（2014年5月3日至2015年5月2日期间）转给原告；被告对此无异议。二、诉讼中，原告提交①2014年5月3日案外人史胜坤（乙方）与案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司（甲方）签订的《润升??????????????发时达家居建材进场合同》一份，该份合同约定：1、乙方进入甲方建材城一层F1区，摊位编号131、132，总面积97.32平方米，主要经营赛宝利国际汽车品牌的赛宝利国际汽车用品产品。2、合同期为2014年5月3日至2016年5月3日。3、乙方享受优惠政策支付一年房租，使用一年，交管理费21107.52元整等。②案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司于2015年5月5日出具的收据一份，写明：“今收到史胜坤交来房租2015.5.3-2016.5.2人民币捌仟叁佰元整”。③案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司于2015年10月5日出具的收据一份，写明：“今收到史胜坤交来房租人民币壹万元整”。二原告用以证明：①二原告的房屋已由被告出租给案外人史胜坤，租赁期间为2014年5月3日至2016年5月3日，共计2年。其中，2015年5月3日至2016年5月2日期间的租金21107元已由案外人史胜坤向被告交付。②因为2014年5月3日至2015年5月3日的租金，被告是在2014年10月份支付，故原告请求的2015年5月3日至2016年4月30日期间的租金，被告应于2015年12月份向原告支付。被告的质证意见为：①对于以上证据均无异议，其公司与原告签订托管协议后，其公司又将房屋委托给案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司进行出租管理，同时其公司认可案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司将诉争房屋对外出租及收取租金的行为。②2015年5月3日至2016年5月3日的租金，案外人史胜坤未向被告交付。③被告于2014年10月份向原告支付2014年5月3日至2015年5月2日年度的租金，属于被告提前自愿履行，但不能类推于下一年，原告请求的租金应是在2016年12月份结算。上述事实，有原告提交的《委托经营协议》、收据等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告杨新锋、王伟丽以杨新锋的名义与被告发时达商贸公司签订《委托经营协议》，将自己购买的位于驻马店市发时达全球家居建材生活广场一层F1座131、132号铺位委托给发时达商贸公司对外出租并向发时达商贸公司支付运营、管理等费用，原、被告之间系委托合同关系，该协议意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，原告杨新锋、王伟丽系委托人，被告发时达商贸公司系受托人。根据相关法律规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托；转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。《委托托管协议》签订后，被告又将二原告托管的商铺委托给案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司进行管理出租，系转委托；现被告未提供相关证据证明原告同意上述转委托，故被告发时达商贸公司应对案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司将本案诉争商铺对外出租及收取租金的行为承担责任。原、被告双方协议约定：“乙方提取该铺实收房租的18%用于市场启动、运营、管理、广告推广等相关费用，剩余部分乙方于每年的12月份向甲方结算租金。其中结算租金以乙方当年向承租人实收租金为核算标准。为培育和启动市场，2012年5月1日至2013年4月30日为免租期”，双方协议左下方注明“付租期：2014.5.3-2015.5.2”。故2012年5月1日-2013年4月30日应为双方的第一个履行年度，该期间为免租期；2014年5月3日-2015年5月2日应为第二个履行年度，该期间的结算租金已结清；2015年5月3日-2016年5月2日为第三个履行年度。诉讼中，原告提交案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司向房屋承租人史胜坤出具的两张收据，其中2015年5月5日的收据载明房租2015.5.3-2016.5.2人民币8300元，其中2015年10月5日的收据载明房租10000元。原告用以主张被告已收取承租方第三个履行年度的租金21107元，而被告未向原告支付第三个履行年度的结算租金。被告辩称其认可案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司从承租方史胜坤收取租金的行为，但其未从承租方史胜坤处收取第三个履行年度的租金，且尚未到结算租金的支付时间。因2015年5月5日8300元的收据中注明了2015年5月3日至2016年5月2日，而其后2015年10月5日又收取了承租方的10000元租金，而被告应对案外人驻马店市发时达市场管理服务有限公司将本案诉争商铺对外出租及收取租金的行为承担责任，且双方合同约定“每年的12月份向甲方支付结算租金”，故被告辩称其未从承租方处收取第三个履行年度的租金及尚未到结算的支付时间，与事实不符，本院不予采信。因原告提交的证据显示被告方从承租方处收取了第三个履行年度的租金18300元（8300元+10000元），故原告主张被告方已收取第三个履行年度的租金数额为21107元，无事实依据，本院不予采信。综上，被告方已从承租方收取的第三个履行年度的租金数额为18300元。收取租金后，被告应依约向原告支付结算租金，其未支付，致使原告依约收取结算租金的合同目的不能实现，构成根本违约。法律规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现原告请求解除双方签订的委托经营协议，于法有据，本院予以支持。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告支付结算租金及支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于结算租金，双方协议约定“乙方于每年的12月份向甲方结算租金，其中结算租金以乙方当年向承租人实收租金为核算标准”，该约定明确，双方均应按照合同约定履行。原告提交的证据显示被告方实收第三个履行年度的租金为18300元（8300元+10000元），依据双方均认可的结算租金支付方式，扣除市场服务费后，被告应支付给原告的结算租金为15006元（18300元-18300元×18%）。原告请求结算租金数额超出15006元的部分，无事实依据，本院不予支持。关于违约金数额，双方合同约定“若甲乙双方违反本协议的约定，甲乙双方任何一方违约的均应向对方支付该房屋的月租金的双倍的违约金”。现原告请求被告支付违约金3517元，被告申请核减，经综合考量，违约金以1000元为宜，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨新锋与被告驻马店市发时达商贸有限公司于2012年3月7日签订的《委托经营协议》。二、限被告驻马店市发时达商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告杨新锋、王伟丽支付结算租金15006元。三、限被告驻马店市发时达商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告杨新锋、王伟丽支付违约金1000元。四、驳回原告杨新锋、王伟丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由原告杨新锋、王伟丽负担75元，由被告驻马店市发时达商贸有限公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 肖 静审 判 员 刘 林人民陪审员 黄 静二〇一六年十一月七日书 记 员 肖瑞瑞