上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9452号上诉人（原审被告）：上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆，经营场所上海市浦东新区航头镇下沙新街42号-1。经营者：耿玉高，男，1984年8月10日生，汉族，住江苏省宿迁市。被上诉人（原审原告）：上海好玩聚儿童用品有限公司，住所地上海市闸北区陈家宅路20号6幢101室。法定代表人：陆光明，董事长。委托诉讼代理人：周新华，上海市创兆律师事务所律师。上诉人上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆（以下简称时尚宝贝照相馆）因与被上诉人上海好玩聚儿童用品有限公司（以下简称好玩聚儿童用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。时尚宝贝照相馆上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人好玩聚儿童用品公司的原审诉请或发回重审。事实与理由：上诉人租赁的房屋在2－3楼，租赁期间，被上诉人在未通知上诉人、更未经上诉人同意的情况下擅自在一楼引进新的租户，并且在进住之前装修了大概半个多月的时间，装修期间堵塞通道，导致上诉人无法正常营业及上诉人与客户无法通行，上诉人各项经济损失达二十余万元，上诉人为此多次与被上诉人协调，但被上诉人一直拖延不给予合理妥善的解决。同时，自2015年6月开始被上诉人收取租金却拒不提供发票，上诉人有权行使抗辩权。而上诉人为了避免经营损失进一步扩大而于租赁期限届满之前即2015年10月15日搬离了系争商铺，而被上诉人公司内部管理混乱，没有具体的负责人。一审在没有任何证据的情况下仅仅依据被上诉人的口头陈述就认定上诉人占用房屋至2016年1月5日，没有依据，请求二审依法改判。被上诉人好玩聚儿童用品公司辩称：双方约定2015年10月15日合同到期，到期前上诉人拖欠房租，到期后又未依约归还系争商铺，直至被上诉人起诉后才于2016年1月5日搬离，上诉人存在违约。上诉人所租赁的房屋在2楼，被上诉人出租给案外人的是1楼，不影响上诉人使用2楼房屋，也不存在违约行为，被上诉人也不存在没有交付发票的情况，且这也不是上诉人不支付租金的理由，请求二审依法维持原判。2016年1月，好玩聚儿童用品公司诉至一审法院，要求判令：1、时尚宝贝照相馆支付自2015年10月1日起至2015年10月15日的租金人民币（币种下同）3,000元；2、时尚宝贝照相馆支付自2015年10月16日起至2016年1月5日的共计82天的房屋占用费65,600元；3、时尚宝贝照相馆支付违约金1万元；4、时尚宝贝照相馆支付电费6,067.08元。一审法院查明，2012年10月15日，好玩聚儿童用品公司（甲方）与时尚宝贝照相馆（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方将系争商铺出租给乙方经营摄影；租期三年，自2012年10月16日起至2015年10月15日止；2012年10月16日至2012年11月15日为装修期，甲方同意免收租金；2012年11月16日起计租，租金每月6,000元，付三个月押一个月，先付后租；合同第8.1条约定，合同签订后，任何单方面对合同内容变更或不履行、履行不完全的均构成违约，凡违约，应承担违约责任，支付违约金1万元，如由此给对方造成可计算的经济损失，大于违约金的，还应承担补足经济损失的责任；合同第10.3条约定，合同期满后，乙方必须在7天内将该物业交还给甲方，双方清点原移交设备等，如乙方未能在上述时间交还该物业，除支付违约金外，还须按该物业租金的4倍支付占用费；合同另对其他事项作了约定。庭审中，好玩聚儿童用品公司提供房地产权证和授权书各一份，证明系争房屋位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号，系案外人上海XX有限公司所有，并由该公司授权好玩聚儿童用品公司负责经营和管理。审理中，双方确认一致：租期内，时尚宝贝照相馆已经付清至2015年9月底的租金，并缴纳了押金6,000元；2015年6月起至2016年1月止期间的电费6,067.08元，时尚宝贝照相馆尚未支付。好玩聚儿童用品公司表示，时尚宝贝照相馆直至2016年1月5日才自系争商铺内搬离。时尚宝贝照相馆则表示：时尚宝贝照相馆在合同到期前就已经搬离，其遗留在屋内的物品系抛弃物；2016年1月5日，因为好玩聚儿童用品公司未退押金，也没有交接，故时尚宝贝照相馆将屋内的一些小物件处理给他人了。时尚宝贝照相馆提出，合同解除后，好玩聚儿童用品公司应退还押金，并要求好玩聚儿童用品公司赔偿因引进另一家公司而造成时尚宝贝照相馆的经营损失24万元。一审法院认为：好玩聚儿童用品公司与时尚宝贝照相馆签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租期至2015年10月15日止，现好玩聚儿童用品公司诉请要求时尚宝贝照相馆支付租期内的租金3,000元，时尚宝贝照相馆予以同意，法院依法准许。好玩聚儿童用品公司还诉请要求时尚宝贝照相馆支付电费6,067.08元，时尚宝贝照相馆亦无异议，法院亦予支持。另外，双方对房屋腾退时间具有争议。好玩聚儿童用品公司认为时尚宝贝照相馆占用房屋直至2016年1月5日止；时尚宝贝照相馆则认为其已在2015年10月15日前搬离。法院认为，因双方合同约定时尚宝贝照相馆应于2015年10月15日租期届满后7日内将房屋交还好玩聚儿童用品公司，而时尚宝贝照相馆未能举证证明其在该日期前已将房屋交还，或者好玩聚儿童用品公司经其通知后拒不交接房屋的事实，故对时尚宝贝照相馆的该主张，不予采信。对好玩聚儿童用品公司要求时尚宝贝照相馆支付违约金1万元，并支付自2015年10月16日起至2016年1月5日止的4倍租金标准的使用费的诉请，虽然合同有相应约定，但考虑到合同已经约定了逾期迁出的违约金，再按照租金标准的4倍来计算占用费，确实过分高于实际损失，且时尚宝贝照相馆亦有异议，故法院酌情判决时尚宝贝照相馆支付违约金1万元，并调降占用费标准为原租金标准。最后，合同已经期满终止，时尚宝贝照相馆要求退还押金，于法不悖，予以支持。但时尚宝贝照相馆认为好玩聚儿童用品公司在租期内装修和引入租户造成损失为由，要求好玩聚儿童用品公司赔偿损失24万元，并无事实和法律依据，不予支持。一审法院审理后于二〇一六年四月十八日作出判决：一、被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海好玩聚儿童用品有限公司租金3,000元；二、被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海好玩聚儿童用品有限公司违约金10,000元；三、被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海好玩聚儿童用品有限公司电费6,067.08元；四、被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海好玩聚儿童用品有限公司自2015年10月16日起至2016年1月5日的房屋占用费（按照每月6,000元的标准按实计算）；五、原告上海好玩聚儿童用品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆押金6,000元，该款可以在上述第一至四项判决被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆应付款项中抵付。案件受理费50元，减半收取人民币25元，由被告上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆负担。经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：上诉人时尚宝贝照相馆与被上诉人好玩聚儿童用品公司就系争商铺签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故合法有效，双方均应按约全面履行。现好玩聚儿童用品公司提起本案诉讼，要求时尚宝贝照相馆支付自2015年10月1日起至2015年10月15日止的租金、自2015年10月16日起至2016年1月5日止的房屋占用费及违约金、电费等。时尚宝贝照相馆对电费支付没有异议，但认为租赁期间好玩聚儿童用品公司将一楼引进新的租户时有半个多月的时间装修堵塞通道，导致上诉人无法正常营业及其与客户无法通行、经济损失达二十余万元，且其已于2015年10月15日搬离了租赁房屋。对此，鉴于时尚宝贝照相馆原审中仅提供了其自行拍摄的有货柜、童车等物品置于通道处的照片复印件，但该照片无拍摄日期，且也没有提供证据证明其当时就该情况与好玩聚儿童用品公司予以交涉并要求解决；而好玩聚儿童用品公司一、二审均认为该照片不能反映现场真实情况，因为拍摄的角度不能反映影响时尚宝贝照相馆正常经营，况且进大门左手转弯上诉人就可以上楼了，故而不认可上诉人的上述主张。鉴此，上诉人时尚宝贝照相馆的上述主张，因缺乏充分确凿的证据，本院难予采信。而对于时尚宝贝照相馆所称其已于2015年10月15日就搬离了系争商铺的主张，因仅有其一方陈述，没有双方交接手续等证据证明，况且时尚宝贝照相馆一审中表示“我是在2015年10月15日之前搬走的，2016年1月5日原告没来交接，押金也没退，所以房屋里面一些小东西处理给别人了……”，表明2016年1月5日时尚宝贝照相馆还有物品在系争身商铺内，双方也没有完全交接;同时，从好玩聚儿童用品公司提供的电费付款情况表看，尚有2015年9月3,031.08元、2016年1月2,487.04元未付，而时尚宝贝照相馆对该电费没有异议，故也印证了2016年1月时尚宝贝照相馆还在使用系争商铺。鉴此，时尚宝贝照相馆2015年10月15日之前就已搬离系争商铺的主张，亦缺乏依据，本院亦难以采信。在此情况下，时尚宝贝照相馆应当支付相应的租金及房屋使用费，同时还应当承担相应的违约金。一审法院根据本案事实所作的判决并无不当，本院依法维持。上诉人时尚宝贝照相馆的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海浦东新区航头镇时尚宝贝照相馆负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年十一月二十一日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……