广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）韶始法民一初字第499号原告：始兴县亨泰房地产开发有限公司，地址：始兴县太平镇黄花园工业区内左侧办公楼一楼第二间。法定代表人：黄福来，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢涛，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东文，该公司经营部部长。被告：莫泳铿，男，1972年5月23日出生，汉族，住广州市东山区。原告始兴县亨泰房地产开发有限公司（以下简称“亨泰房地产”）与被告莫泳铿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案后，先适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢涛、黄东文到庭参加了诉讼。被告莫泳铿经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亨泰房地产向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年11月28日签订的《商业地产租赁合同》，被告向原告交回租赁的房屋，并交清自2015年7月28日始拖欠的租金404587.48元（暂计至2015年10月15日），此后的租金一直计至被告交回租赁房屋之日止；并交清拖欠的水电费68785.7元。2、被告向原告赔偿损失619181.66。3、本案诉讼费用由被告承担。2013年11月28日，原、被告签订《商业地产租赁合同》，约定原告将自己拥有的位于始兴县太平镇迎宾路188号酒店式公寓1#楼租赁给被告使用。租赁期间自2013年11月28日至2023年11月27日止（共10年）。免租期，自2013年11月28日至2015年7月27日止（共20个月）。租金按面积计算，逐渐递增。合同还约定了承租押金的交纳、承租期间相关费用的交纳、装饰要求，合同解除及终止和续租，违约金以及合同争议解决方式等合同条款。具体内容详见原告提交的《商业地产租赁合同》。合同签订后，原告按照合同依约履行，而被告却没有切实履行合同。从2014年6月开始，违约行为不断，从前期的拖欠押金和水电费，到后期拖欠租金和水电费，从未消停。免租期满后，按照合同约定，被告应从2015年7月28日开始，于每月月底前交清当月租金，然而，截至原告起诉时止，被告租金分文未付，同时还拖欠2014年7月之后的水电费31078.05元。原告曾于2015年8月3日向被告发出书面催缴通知书，要求其于2015年8月10日前缴纳拖欠的租金155610.56元以及水电费31078.05元，被告置之不理。2015年8月14日通过邮寄快递向被告身份证地址及合同中约定通讯地址发出催告函，了无音讯。2015年9月26日，在被告既不主动前来协商解决，通过多种途径均无法与其取得联系的情况下，原告通过《南方日报》向被告发出催告通知，要求其交清拖欠的租金及水电费。但均无果，原告认为，被告的严重违约行为给原告造成了严重的经济损失，因此要求解除与被告的《商业地产租赁合同》并支付拖欠的租金。被告承租初期，对承租场地进行改造及增设他物，且半途而废，导致租赁场地到处残垣断壁，呈现一片狼藉状态。原告收回场地后进行恢复原状，预计花费约达619181.66元，给原告造成的该项损失，理所当然应由被告承担。综合以上事实，请求法院支持原告所提的各项诉请。庭审中，原告将诉请第一项的诉请租金及水电费金额变更为租金1556105.6元（暂计至2016年5月27日）及水电费81892.3元（含公摊水电费527.21元，计算至2016年5月31日）。2016年10月26日,原告放弃要求被告支付公摊水电费527.21元，即原告诉请的水电费金额为81365.09元。被告莫泳铿未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年11月28日，原、被告双方分别作为甲方和乙方签订一份《商业地产租赁合同》，约定原告将其所有的位于始兴县太平镇迎宾路188号酒店式公寓1#（共七层）出租给被告用于商业经营。合同主要内容有：“一、承租物业的基本情况：…面积：以始兴县房管所最终测绘面积为准性质：1、2层商业，37层住宅二、租赁期限：承租的租赁期限自2013年11月28日至2023年11月27日止（共十年），三、免租期:承租期限自2013年11月28日至2015年7月27日至（共二十个月）。四、承租押金、租金及支付方法：1、承租押金：甲乙双方约定，乙方承租押金共计为50万元，在甲乙双方租赁合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付承租押金10万元，在本合同签订后20个工作日内，乙方向原告支付承租押金20万元，在2014年6月1日之前，乙方向甲乙支付承租剩余押金20万元。2、甲乙双方约定，免租期后，自2015年7月28日始自2017年7月27日，乙方承租物业不含税价每月每平方米租金人民币：28元（大写：人民币贰拾捌元整），每月租金：（根据房产证面积进行计算）。……3、租金支付方式：乙方保证自2015年7月28日开始，每月当月按时（每月28至30日号期间）将租金付至甲方指定的收款账户（按开户行信息填写），甲方在收到租金后向乙方开具收据。……五、承租物业的其他费用：凡承租物业在承租期间所产生的一切费用，包括但不限于水电费和其他税费、规费、杂费均由乙方承担和及时交纳。……七、承租物业的二次装修要求：3、……乙方未经甲方同意，对承租物业进行改善或者增设他物的，甲方可以要求乙方无偿恢复原状或者赔偿损失。八、合同解除……2、如乙方违反本合同有关规定的，甲方有权宣布本合同风阻期限即时届满并宣布解除本合同，同时收回承租物业，没收乙方交纳的押金并要求乙方赔偿甲方因此受到的损失。……”合同签订后，原告将合同约定的租赁物交付给被告使用，被告按合同约定期间交纳了押金30万元，但对剩余押金20万元，被告则违约逾期交纳，并拖欠租赁物产生的水电费用。经原告多次催收后，被告于2014年9月10日将剩余押金20万元及此前拖欠的水电费交清给原告。2015年3月起，被告再次拖欠涉案租赁物产生的水电费，且在双方约定的免租期满后，即2015年7月28日起，未按合同约定支付相应的租金。2015年8月3日，原告向被告发出《催缴通知单》，要求被告交纳房屋租金及尚欠的水电费用，但未果。其后，原告先后通过向被告住所地邮寄《催告函》、在南方日报刊登催缴通知的方式向被告催缴租金及水电费，以上均未得到被告回复的情况下，原告遂诉至本院，并提出上述诉请。涉案租赁物产权登记面积共5557.52㎡。自2015年7月28日起至2016年5月27日止，涉案租赁物租金为5557.52㎡×28元/㎡×10个月=1556105.6元。自2015年3月起至2016年5月止（其中2016年1月起未发生水电费），涉案租赁物一层商业用电73140度，电费为76797元（73140度×1.05元/度）；用水1705吨（1705吨×2.03元/吨），水费为3461.15元；三至七层用电3088度，电费为1883.68元（3088度×0.61元/度）；用水33吨，水费为66.99元（33吨×2.03元/吨），一层至七层水电费共计82208.82元。涉案租赁物产生的水电费已由原告代缴。被告已在本案纠纷发生前将承租的涉案租赁物一层转租给案外人用于酒吧经营，该酒吧也于2015年底停业。次承租方曾向原告交纳一层电费833.75元，尚欠水电费金额81375.07元。原告交付涉案租赁物给被告使用后，被告对租赁物进行了改动和装修，其中一层用于酒吧经营，二楼至七层尚处于装修过程中，但已停工。本案审理过程中，原告申请对涉案租赁物27层进行恢复原状须产生的费用进行鉴定评估，后于2016年10月11日撤回该鉴定申请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告经协商一致签订了《商业地产租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按约全面履行。双方签约后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告却未按约定支付租金已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告主张被告支付拖欠的租金1556105.6元及尚欠的水电费用于法有据，本院予以支持。被告尚欠原告水电费金额为81375.07元，而原告诉请的水电费金额为81365.09元，这是原告对其权利的处分，本院予以准许。原、被告签订《商业地产租赁合同》后，交付原告的500000元押金折抵所欠租金，对比被告尚欠原告租金1056105.6元（暂计至2016年5月27日止）。关于原告主张解除双方签订的《商业地产租赁合同》之诉请。本案被告长期拖欠租金已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”原告主张解除与被告签订的租赁合同于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿损失619181.66元的问题。原告已向本院书面撤回对涉案租赁物恢复原状须产生的费用进行鉴定的申请，现原告依据其内部施工单位单方编制的《建筑安装工程预算（结）书》及照片证实其主张不具客观性，本院对该组证据不予采信，因此，原告该项诉请证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年11月28日签订的《商业地产租赁合同》，限被告莫泳铿在本判决生效之日起十五日内将所租赁的房屋交还给原告始兴县亨泰房地产开发有限公司。二、被告莫泳铿应于本判决生效之日起十五日内给付清原告始兴县亨泰房地产开发有限公司租金1056105.6元（租金暂计至2016年5月27日，之后的租金按照双方签订的《商业地产租赁合同》计付至被告将租赁物交还给原告之日止）。三、被告莫泳铿应于本判决生效之日起十五日内给付清原告始兴县亨泰房地产开发有限公司水电费81365.09元。四、驳回原告始兴县亨泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14633元，公告费600元，合计15233元。由原告始兴县亨泰房地产开发有限公司负担8000元，由被告莫泳铿负担7233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉审 判 员  罗立城代理审判员  徐友云二〇一六年十一月××日书 记 员  刘 娟