文书内容四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终7476号上诉人（原审原告)：曾国丽，女，汉族，1969年9月17曰出生，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：谢松，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司青白江支行。住所地：成都市青白江区红阳路35、37、39.41号。负责人：艾志伟，行长。委托诉讼代理人：陈俊吉，系该公司员工。原审第三人：成都奥邦房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段21号4幢1单元15楼02号。法定代表人：张小会。委托诉讼代理人：陈远，四川君合律师事务所律师。上诉人曾国丽因与被上诉人成都银行股份有限公司青白江支行（以下简称成都银行）、原审第三人成都奥邦房地产开发有限公司（以下简称奥邦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾国丽上诉请求：改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，曾国丽对案涉房屋享有足以排除执行的权利。被上诉人成都银行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：查封时案涉房屋的产权人是奥邦公司，依据物权法第九条之规定，查封行为是合法的。原审第三人奥邦公司辩称，成都银行的债权通过抵押的其他房屋可以足额受偿，请求法院解除案涉房屋的查封，愿意配合业主办理产权。曾国丽向一审法院起诉请求：1、确认曾国丽与奥邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于崇州市街子镇××街××号街子印象5幢3层5号房产归曾国丽所有；2、判令奥邦公司协助办理房屋产权过户手续；3、立即终止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：成都银行与奥邦公司、张小会、张小波、邹学军借款合同纠纷一案，一审法院依据成都银行的诉前保全申请，于2015年6月23曰作出（2015)青白民保字第140号民事裁定书，查封了奥邦公司所有的位于崇州市街子镇金鱼东街85号街子印象5幢3层5号房产；2016年1月18曰一审法院以（2015)青白民初字第2325号判决书判决如下：“一、被告成都奥邦房地产开发有限公司于本判决生效后起十日内归还原告成都银行股份有限公司青白江支行借款本金1850万元及从2015年6月21日起以本金为基数按合同约定支付利息至付清曰止；二、原告成都银行股份有限公司青白江支行对被告成都奥邦房地产开发有限公司已抵押的位于崇州市街子镇×××街××号2栋1层11、12、13、14、2、3、4、5、6、8号、5层1、2号、1栋1层1-105号房屋享有优先受偿权；三、被告张小会、张小波、邹学军对以上债务承担连带保证责任。”2016年3月25日，成都银行依据生效的民事判决书申请执行，一审法院以（2016)川0113执285号立案执行。2016年4月22曰，曾国丽向一审法院提出执行异议，2016年5月3日，一审法院以（2016)川0113执异3号执行裁定书，裁定驳回曾国丽的异议。另查明，2011年6月19曰，曾国丽与奥邦公司签订了商品房买卖合同，曾国丽支付了购房款，但买卖双方并未在房产管理机关办理过登记手续。一审法院认定上述事实主要采信了当事人的身份信息及当庭陈述、民事裁定书、民事判决书、受理执行案件通知书、执行裁定书等证据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。曾国丽主张的崇州市街子镇×××街××号街子印象5幢3层5号房屋，因买卖双方未在房产管理机关办理过登记手续，物权没有发生变动，5幢3层5号尚未取得该房屋所有权，法院已经查封了案涉房屋，5幢3层5号与奥邦公司签订的商品房买卖合同不能对抗法院的查封，故对曾国丽请求法院确认其与奥邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、确认位于崇州市街子镇×××街××号街子印象5幢3层5号房产归其所有、判令奥邦公司协助办理房屋产权过户手续、立即终止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封的诉求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回曾国丽的诉讼请求。案件受理费4550元，由曾国丽承担。二审中，根据曾国丽在一审中已提交的在案证据，本院补充查明如下事实：1、2011年6月19日，曾国丽与奥邦公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定所购房屋为街子印象5幢3层5号，总价款53万元；第四条约定不存在与该商品房有关的抵押；第五条约定付款方式为一次性付清；第十条约定奥邦公司应当在2011年8月31日前向曾国丽交付该商品房；第十九条约定商品房交付使用后，双方共同申请办理房屋产权过户登记，如因奥邦公司原因未能在交付之日起365日内办理，曾国丽有权退房。2、2011年6月2日奥邦公司出具收据表明收到曾国丽购房定金3万元；2011年6月19日奥邦公司又出具收据表明收到曾国丽购房款50万元。3、2013年6月8日曾国丽在《交房手续传递单》签字确认收房手续办理完毕；同日，奥邦公司出具收据表明代收曾国丽产权办理相关费用共计17016元。4、2013年6月8日，曾国丽与成都市汇润物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》及住宅室内装饰装修管理协议。5、成都市汇润物业服务有限公司分别于2013年6月8日、2014年1月16日、2015年9月11日向曾国丽出具物业费收据。6、2014年7月21日，奥邦公司发布《街子印象项目产权办理延误告知书》，载明“.....目前项目依然处于资金严重紧缺状态，我公司已经做出紧急安排，已报请税务进入产权核算，并将业主你所购买的房屋放至整体项目第三批产权办理名单内，产权预计2015年能办理完成.....”。另经二审审理查明，案涉房屋无他项权登记，其余经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人排除执行需同时具备“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。本案中，曾国丽于2011年6月19曰与奥邦公司签订了《商品房买卖合同》并于同日支付完毕购房款，且于2013年6月8日完成了案涉房屋的收房手续并已实际装修投入使用，上述行为均发生于一审法院的查封行为之前，曾国丽与奥邦公司之间的商品房买卖行为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法具有约束力。按《商品房买卖合同》约定，奥邦公司应于交房后365日内，即至迟应于2012年8月31日前协助曾国丽办理完毕案涉房屋产权过户登记。根据奥邦公司于2014年7月21日所发布的《街子印象项目产权办理延误告知书》，可以认定，系因奥邦公司自身原因导致案涉房屋未能办理产权过户手续，曾国丽对此并无过错。故曾国丽有关排除执行的请求因符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，依法应予支持。对于曾国丽提出本案适用《规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的主张，本院认为该条款是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，针对买受人购房用于居住，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，而本案曾国丽付清了房款并实际占有房屋，不属于该条款的调整范围，故不适用该条款。曾国丽关于奥邦公司协助办理房屋转移登记的主张，因符合《商品房买卖合同》的约定，依法应予支持。同时在上述转移登记手续完成之后，房屋的所有权即发生相应变动，故对曾国丽有关确权的主张，不予支持。综上，原审认定事实不清，适用法律部分不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1083号民事判决；二、曾国丽与成都奥邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、成都奥邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助曾国丽办理崇州市街子镇×××街××号街子印象5幢3层5号房屋的产权过户登记；四、终止对崇州市街子镇×××街××号街子印象5幢3层5号房屋的执行；五、驳回曾国丽其他诉讼请求。一审案件受理费4550元，二审案件受理费9100元，均由成都银行股份有限公司青白江支行承担。本判决为终审判决。审判长  谷金霞审判员  邓凌志审判员  张艳秋二〇一六年十一月十四日书记员  何琼琳