河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0402民初2874号原告王拴紧，男，汉族，1960年6月30日生，住平顶山市石龙区，佳田国际大厦1、2、3楼A007、B105、C116号三处商铺业主。原告王瑞婷（系王拴紧之妻），女，汉族，1959年6月10日生，住址同上，佳田国际大厦1、2、3楼A007、B105、C116号商铺共有人。委托代理人马文峰，河南大乘律师事务所律师。被告河南鼎峰物业服务有限公司，公司住所地郑州市郑东新区商务外环路25号25层2505号,统一社会信用代码91410100772164849D。法定代表人李皓，职务董事长。被告平顶山鼎峰物业服务有限公司，公司住所地平顶山市新华区中兴路佳田大厦A座22楼2205号。统一社会信用代码91410400397548516W。法定代表人李皓，职务总经理。二被告委托代理人高好民，河南博识律师事务所律师。原告王栓紧、王瑞婷与被告河南鼎峰物业服务有限公司、平顶山鼎峰物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王栓紧、王瑞婷及其委托代理人马文峰，被告河南鼎峰物业服务有限公司、平顶山鼎峰物业服务有限公司及其委托代理人高好民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王栓紧、王瑞婷诉称，2004年，王栓紧、王瑞婷购买了位于中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦1、2、3楼A007、B105、C116号三处商铺，交房后，为统一经营获得更好的收益，王栓紧、王瑞婷又于2005年与平顶山市佳田物业管理有限公司签订了商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，年租金按总购房款的8.5%为标准分月支付，租赁合同期限为10年。2005年11月30日，佳田物业管理有限公司注销，在其基础上又成立了河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司，平顶山鼎峰物业服务有限公司系河南鼎峰物业服务有限公司的子公司。河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司在王栓紧、王瑞婷不知情的情况下一直对王栓紧、王瑞婷的商铺进行占有、使用、收益、管理，租金按原合同标准分月打入王栓紧、王瑞婷个人账号。2015年6月租赁合同将到期，王栓紧、王瑞婷在与河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司就返还房屋、赔偿租金损失等问题发生争议至今，河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司也自2015年8月1日租赁合同到期之日起不再向王栓紧、王瑞婷支付房租，并继续非法占有王栓紧、王瑞婷商铺拒不返还。王栓紧、王瑞婷认为其与河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司之间不存在房屋租赁关系，要求：河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司立即停止侵权，恢复原状，将王栓紧、王瑞婷的商铺标示出具体位置后，限期返还王栓紧、王瑞婷位于中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦1、2、3楼A007、B105、C116号商铺（具体位置见附表）；按市场价格赔偿自2015年8月1日租赁合同到期后非法占用王栓紧、王瑞婷商铺所产生的房屋占用费，至王栓紧、王瑞婷起诉之日2016年7月1日计止10283.9元及产生的利息，直至房屋返还之日（起诉时暂按原租赁价格计算，利息按年息6%计算，最终金额待评估确定后另行变更），河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司对上述请求承连带责任；诉讼费、评估费等费用由河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司承担。河南鼎峰物业服务有限公司、平顶山鼎峰物业服务有限公司辩称，王栓紧、王瑞婷的商铺不能独立分割为物，依法应当认定为共同共有，根据物权法第97条规定，对共同共有的物提出主张必须有全体共有人共同提出，按份共有应该按三分之二共有人提出，并且王栓紧、王瑞婷所在楼层绝大多数商铺业主已选择原价回购或续租的方式与河南佳田实业集团有限公司签订协议，因此本案王栓紧、王瑞婷的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。经审理查明，2006年王栓紧、王瑞婷与河南佳田实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》三份，购买河南佳田实业集团有限公司出卖的位于中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦1、2、3楼A007、B105、C116号三处商铺，商铺建筑面积分别为14.2平方米、21.1平方米、17.8平方米，王栓紧、王瑞婷已付清该三处商铺的房款，交房后，为统一经营获得更好的收益，王栓紧、王瑞婷又与平顶山市佳田物业管理有限公司签订了两份商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，年租金按总购房款的8.5%为标准分月支付，租赁合同期限为10年，自2005年7月31日起至2015年7月31日，A007号商铺每月租金为1825元，B105、C116号商铺每月租金一共2003元，同时合同第6条约定：“租赁合同期满后若甲、乙双方不再续租，乙方应将该商铺返还给甲方。”2008年5月29日河南佳田实业集团有限公司取得佳田国际大厦负一层、2层、3层的临时《房屋所有权证》，2013年12月，佳田物业管理有限公司注销，在其基础上又成立了河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司，平顶山鼎峰物业服务有限公司系河南鼎峰物业服务有限公司的子公司。2008年2月25日《房屋登记办法》出台，河南佳田实业集团有限公司与政府协调办理佳田国际大厦负一层、2层、3层商铺的房产证，但一直未果，2015年6月份，召开业主大会，告知业主不能办理房产证，王栓紧、王瑞婷要求河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司返还其商铺并赔偿房屋占用费，双方协商未果，引起诉讼。另查明，截止到2016年9月2日，佳田国际大厦的商铺业主与河南佳田实业集团有限公司通过续租或回购的方式达成协议的比例情况如下：1、负一层完成续租或回购的户数占该层总户数的79%;一层完成续租或回购的户数占该层总户数的60%;二层完成续租或回购的户数占该层总户数的77%;三层完成续租或回购的户数占该层总户数的73%，完成续租或回购的户数占该大厦总户数的75%。2、负一层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的89%;一层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的88%;二层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的79%;三层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的77%，完成续租或回购的商铺面积占该大厦总面积的83%。王栓紧、王瑞婷在庭审中提出对佳田国际大厦A007、B105、C116号商铺的租金按市场价值进行鉴定的申请，后王栓紧、王瑞婷于2016年11月6日撤回该鉴定申请。王栓紧、王瑞婷在佳田国际大厦一楼的A007号商铺的租金河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司未停止支付，仍按照每月1825元的标准向王瑞婷支付。B105、C116号商铺的租金已于2015年8月1日停止支付。上述事实，有当事人陈述、王栓紧、王瑞婷提交的《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、平顶山市佳田房地产开发有限公司在商铺销售时所做的宣传材料、平顶山市房地产交易所出具给王栓紧、王瑞婷商品房预（销）售卡，河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司提供的企业名称变更核准通知书、名称变更核准意见书、授权委托书、商品房预售许可证、房屋登记办法、已续租租赁合同的商铺明细、已回购商铺明细表、房屋租赁合同、停止支付租金通知、佳田国际大厦商铺回购协议及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经当庭质证和本院审查，予以认定。本院认为，中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第二十二条第四款规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；根据房屋登记办法释义第二十二条的规定：《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的概念明确为“特定的物”的权利，所以对不特定的房屋申请登记的，登记部门不能予以登记。所谓“特定”，要满足三个基本条件：基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值。只有具备了上述条件的房屋才能予以登记。反之在空间位置上无法确定，没有明确具体的界限或地理坐标，就不能登记。在《房屋登记办法释义》第二十二条中明确将商铺作为不具有固定界限的例子进行举例说明。王栓紧、王瑞婷所购买的商铺只对进行面积进行概念分割，小商铺之间无固定界限，这种商铺本身不具备独立利用价值，产权成了虚拟的收益权属，仅能作为基本登记单元的一部分故不具备办理房产证的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条的规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。佳田大厦的商铺因为只有临时《房屋所有权证》，各个商铺业主没有约定为按份共有或者共同共有，又不具有家庭关系，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。故其共有形式为按份共有，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。现起诉要求河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司应返还商铺的业主所占的份额未达到所有商铺份额的三分之二，故王栓紧、王瑞婷要求返还商铺时应恢复商铺的原始状态并标示出具体位置的诉讼请求，本院不予支持。王栓紧、王瑞婷所主张商铺具有独立产权，不符合按份共有或共同共有的形式，在图纸之内属于业主专有的意见，于法无据，本院不予支持。因王栓紧、王瑞婷在佳田国际大厦一楼的A007号商铺的租金河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司未停止支付，故对于王栓紧、王瑞婷要求河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司支付一楼A007号商铺的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。王栓紧、王瑞婷所主张的B105、C116号商铺自2015年8月1日起至2016年7月1日房屋占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该两处商铺的房屋占用费计算为22033元（2003元×11）。因双方未约定利息，且租赁合同也已到期，结合租金本金每月变更的实际情形，本院支持以为本金22033元，利息自起诉之日即2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率至房屋占用费实际支付之日止。2016年7月1日之后的商铺租金，本案暂不予审理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零三条之规定，判决如下：一、河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王栓紧、王瑞婷平顶山市佳田国际大厦2楼B105、3楼C116号商铺的租赁费22033元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算从2016年7月1日起至实际支付之日止）。二、驳回王栓紧、王瑞婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元，由河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司负担350元，由王栓紧、王瑞婷负担503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  高俊营审 判 员  殷莉娜人民陪审员  姚秋娟二〇一六年十一月二十日书 记 员  李水平附：本案相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。