上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初56762号原告：瑞伊(上海)物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张丽莉，董事长。委托诉讼代理人：何英，上海市尚睿律师事务所律师。被告：上海引翎者商贸有限公司，注册地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：孙海侠，执行董事。委托诉讼代理人：潘登，上海潘登律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟连鄂，上海潘登律师事务所律师。原告瑞伊(上海)物业管理有限公司(以下简称瑞伊公司)诉被告上海引翎者商贸有限公司(以下简称引翎者公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告瑞伊公司的委托诉讼代理人何英，被告引翎者公司的委托诉讼代理人潘登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞伊公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年12月5日至2015年7月9日期间的房屋租金共计人民币(以下币种相同)1,311,893.25元(计算方式：按照每月18,192.30元计算)；2、判令被告支付原告2014年12月5日至2015年7月9日期间的物业管理费共计179，033.26元(计算方式：按照每月25,000.14元计算)；3、判决被告支付原告租金和物业管理费滞纳金173，412.51元(计算方式详见原告举证的付款通知书)；4、判决被告补足赔偿违约造成的原告合同租金和物业管理费损失共计1,797,252.87元(计算方式：原、被告合同约定的60个月租金总金额6,045,345.9元和管理费4,508,362.48元合计10,553,708.4元，减去原告与案外人天行财富投资管理(上海)有限公司签订合同的租金总金额2,950,735.72元和管理费383,969.52元以及原告与案外人国华人寿签订合同的租金总金额356,729.1*4*3=4,280,749.2元扣除一个月免租期租金和管理费14,334.32*12*3=516,035.52元)，增加要求被告承担相当于装修押金51,136.05元和垃圾清理费19,000元共计70,136.05元的损失；5、判决被告承担转租合同中介费145,206.83元(未实际支出)；6、判决被告支付原告为减少合同损失所额外花费的两笔租房中介费共计200,874.57元(已实际支出，这笔费用是将系争房屋另行出租所支付的中介费)；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与案外人上海钱江文化科技集团有限公司(以下简称钱江公司)签订房屋租赁合同，确认原告有权将整两层承租的坐落于上海市浦东新区东方路XXX号(以下简称钱江大厦)3楼和4楼分割转租。2014年12月5日，原、被告签订《房地产转租合同》(以下简称《转租合同》)，约定：原告将钱江大厦4楼分割出的403-412室(面积1136.37平方米)转租给被告;租赁期限为60个月,自2014年12月5日至2019年12月4日;租金为每月183,192.30元、物业管理费每月25,000.14元每月、免租期4个月。《转租合同》期内约定租金合计10,553,708.4元、物业管理费合计1,500,008.4元，两项合计金额为12,053,716.8元。2014年12月12日入场装修仅一天，被告认为承租的房屋不具备交付条件，双方发生争议。2014年12月25日，被告诉至浦东法院，要求判令解除《转租合同》、退还被告转租合同保证金、支付被告违约金。2015年5月18日，浦东法院判决被告败诉，并被二审维持浦东法院判决。转租合同签订至今，转租合同约定的租金和物业管理费，被告分文未付。2015年9月10日，为避免被告违约造成的损失进一步扩大，原告发函被告催讨拖欠租金并通知被告转租合同已于2015年7月10日被原告单方解除。原告就转租合同涉及的房屋重新委托房产中介、寻找承租方。2015年7月16日，钱江大厦4楼403室房屋被房产中介介绍的租客承租，租期36个月，约定租金和物业管理费总计4,811,119.04元；2016年2月1日，钱江大厦4楼408-412室房屋被房产中介介绍的租客承租，租期36个月，约定租金和物业管理费总计3,334,704.84元。为此，原告额外支付了两笔房产中介费200,874.57元。除此之外的时间，《转租合同》约定的租赁房间均为闲置状态。因此，被告违约给原告造成的租金和物业管理费损失仍有2,416,966.42元。再扣除被告已支付原告的保证金、装修押金、垃圾清运费共计619713.55元冲抵赔偿后，被告仍应赔偿原告损失的余额为1,797,252.87元。被告引翎者公司辩称：原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。第一，租赁合同履行过程中，原告违约在先，拒不履行出租义务导致租赁合同无法履行。原告交付房屋没有通过消防验收，原告将整个楼层上锁拒绝被告进入导致租赁合同无法履行，过错在原告。第二，被告在发现租赁合同无法履行后，第一时间通知原告要求解除合同，签合同是2014年12月5日，2014年12月21日不到20天，被告就坚决要求解除合同，依据是双方签订的合同。即使认为被告违约，但是被告已经明确表达不履行合同的意愿，当月向浦东法院要求解除合同，要求解除时间是2014年12月21日。原告即使有损失，原告是放任损失的扩大，没有采取任何合理的减少损失的措施，所以我们认为2014年12月21日之后产生的损失，无论过错在谁，原告承担责任，依据合同法第119条。期间，原告一直将门上锁，阻止被告进入。第三，原告没有证据证明其实际损失，依据双方合同约定，免租期到2015年3月4日，所以被告提出解除合同到免租期结束，原告有充分时间将房屋出租以减少自身损失。第四，原告诉讼时效已经过到了。综上，我们认为交易过程是原告设计的圈套，被告从未使用过房屋，让我们承担赔偿不合适，549,576.9元应该抵扣相应损失后返还给被告。对原告增加的诉请不同意。本院经审理，原、被告对《转租合同》、《催款信》、《佣金确认书》、中介费发票、邮政送达单、原告与案外人签订的两份《房地产转租合同》、上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1591号民事判决书、涉争房屋产权证及原告与产权人签订的合同、银行付款凭证、《付款情况说明》、《建设工程消防设计审核意见书》、《通知书》及EMS回单、上海市公安局110接警登记表、2014年12月19日的照片、《解除合同通知书》及EMS回单等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2013年11月7日，坐落于上海市浦东新区东方路XXX号房屋的产权登记于案外人钱江公司的名下。2014年8月28日，原告与钱江公司签订《房地产租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，《租赁合同》约定：原告向钱江公司承租上海市浦东新区东方路XXX号3楼和4楼房屋，建筑面积为4,268.17平方米；租赁期限自2014年9月1日至2024年10月31日止，2014年9月1日至2014年10月31日止的期间为装修免租期；若承租人将所租房屋转租给次承租人的，次承租人必须向出租人出具《承诺书》，承诺如因承租人违约而导致承租人根据本合同约定提前解除本合同的，次承租人必须按出租人的要求无条件的搬离所租房屋，若不搬离的，则承担次承租人所租赁物业部分承租人所欠出租人的租金、物业管理费、水费、电费等各项欠款，若次承租人未按出租人要求的时间搬离的，次承租人占用租赁物业期间的占用费，按当日租金的二倍向出租人支付占用费并支付物业管理费、水费、电费等；…….。钱江公司于2014年9月1日向原告出具函件，明确，原告租赁上海市浦东新区东方路XXX号3楼和4楼房屋，其同意原告对所租房屋径行分割转租，转租合同所约定的租期不得超过2024年10月31日，相关权利和义务不得超越其所签订的合同。2014年12月5日，原、被告签订《转租合同》，约定：原告将位于上海市浦东新区东方路XXX号4楼403-412室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告；租赁期限为60个月(2014年12月5日至2019年12月4日止，其中2015年2月5日至3月4日为免租期)，自出租人按本合同之约定向被告交付租赁物业之日起计算；租赁期限内，自原告按约定向被告交付租赁物业之日起2个月(2014年12月5日至2015年2月4日止)的期间，为装修免租期；装修免租期内，被告无需向原告支付任何租金；本合同项下的保证金为549,576.90元，作为被告履行本合同项下全部责任和义务的保证，该保证金自本合同生效之日起3日内，被告应一次性向原告足额支付；被告就租赁物业进行内部装修或设备安装时，应事先向原告和物业企业以及相关政府职能部门(若必须)提交内部装修或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明；若原告未按合同约定的时间，向被告交付租赁物业，且该等违约情形发生后，自原告收到被告要求其纠正违约行为的书面通知后的5日内，原告仍未予以完全纠正的，则在被告按本合同约定，将有关解除合同的书面通知送达原告后，被告即有权单方面解除合同，另外，原告应按保证金的2倍之金额，向被告进行赔偿等；被告提前退租、延迟支付到期应付租金、租金到期应付而未付且该等情形持续并超过15天等，构成被告在本合同项下的违约，则被告应向原告支付滞纳金，滞纳金的金额，根据被告延迟支付到期应付租金的延迟期间，按延迟支付的到期应付租金金额的每日万分之六，自被告到期应付之日起计算至被告实际支付之日止，除此之外，原告依约将解除本合同的书面通知送达被告后原告即有权单方面解除本合同并收回系争房屋，同时，除被告支付滞纳金外，由原告没收保证金并由被告赔偿原告的其他实际损失，预付租金不予返还；…….。2014年11月24日，被告委托天津宁翼贵金属经营有限公司向原告支付183,192.30元。同年12月8日，被告向原告支付366,384.60元，以上两项为保证金合计549,576.90元。2014年12月8日，原告将系争房屋交付给被告，被告签署了《瑞阁壹号交房确认表》和相应的《单元钥匙移交记录》。此后，被告办理入驻手续，原告向被告交付了《装修手册》，该手册明确，租户应自有关政府部门取得所有必需的许可证，并遵守该等部门、尤其是消防部门的所有规定。被告出具了装修的《授权委托书》。2014年12月12日，被告向原告发出的《通知书》，称被告准备入驻系争房屋时，被物业告知，原告出租的场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续……原告未能合法有效交付系争房屋，原告已构成严重违约，故向原告发出本通知，要求原告在收到通知之日起5日内纠正该违约行为，取得消防验收合格证明，如原告未能在5日内纠正上述违约行为，本通知将自动转为解除合同通知书，双方签署的《转租合同》自原告收到本通知之日起的第6日自行解除。2014年12月19日，原告向被告发出了由系争房屋所属的物业公司上海爱生特商用物业管理有限公司出具的《复函》，称被告通知书所述“我公司准备入驻该办公场所时，被物业告知，因贵司出租的该场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续”，此述与事实严重不符，并声明如下：钱江大厦于2004年1月12日(文件号【2004】沪公消(建检)字第34号)通过了消防验收。根据消防要求再次装修仍需由装修方向所属消防单位进行装修审报，批准后方能按批准方案进行装修施工……由于承租合同中产权人同意原告按约定条款向第三方转租，所以被告可否入驻钱江大厦3F或4F场地，应由原告决定并由原告办理入驻手续，只需将决定书面告知钱江大厦物业管理处即可。上述函件被告于2014年12月23日签收。2014年12月21日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称原告未能合法有效交付系争房屋，被告已经于2014年12月12日向原告发出通知书，然而，原告在5日内未能纠正违约行为，更严重的是，原告自2014年12月19日起将系争房屋所在楼层的大门锁掉，造成被告根本无法进入系争房屋，故被告发函，双方签署的《转租合同》自即日起解除，原告应当于2014年12月26日前委派人员至被告处取回房屋钥匙，办理房屋退还交接手续，并要求原告退还保证金，承担违约责任等。原告在与被告签署《转租合同》前，向被告交付了由上海市浦东新区公安消防支队出具的2014年11月3日沪浦公消审字〔2014〕第1227号《建设工程消防设计审核意见书》，要求被告对送审的位于浦东新区东方路XXX号(钱江大厦)第三层及第四层局部的办公场所的内装修工程的装修除按国家和本市的消防技术规范和标准执行外，应落实其相关意见，并明确经此次审核的设计图纸如有改变，应另行审核，工程竣工后自动消防设施须经专业检测机构检测合格并申报消防验收，合格后方可投入使用。2014年12月16日，上海市浦东新区公安消防支队受理了原告提出的关于钱江大厦4楼办公室改造工程消防设计备案申请。2014年12月24日，上海市浦东新区公安消防支队受理了原告提出的关于钱江大厦4楼办公室改造工程竣工验收消防备案申请。2014年12月24日和2014年12月25日，上海市浦东新区公安消防支队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，明确上述工程竣工验收消防和消防设计备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年12月19日，原告相关人员曾就系争房屋4楼“公司门被撬”向公安局110报警。被告曾于2015年1月27日诉至本院，要求判令确认原、被告签订的《转租合同》于2014年12月21日解除、判令原告返还保证金549,576.90元、判令原告赔偿被告逾期利息损失(以549,576.90为基数，自2014年12月22日起算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算)及判令原告赔偿违约金1,099,153.80元；本院出具(2015)浦民一(民)初字第5459号(以下简称5459号案)民事判决书，判决驳回了被告在5459号案中的全部诉讼请求，且5459号民事判决被二审于2015年8月26日判决维持原判。2016年1月29日，案外人瑞某(上海)物业管理有限公司(以下简称瑞某公司)与天行财富投资管理(上海)有限公司(以下简称天行公司)签订《房地产转租合同》，约定由天行公司向瑞某公司承租位于上海市浦东新区东方路XXX号钱江大厦4f408-412室的房屋，租期为2016年2月1日至2019年1月31日，租金5.8元每平方米，建筑面积为484.81平方米。瑞某公司与案外人国华人寿保险股份有限公司上海分公司(国华公司)签订《房地产转租合同》，约定由国华公司向瑞某公司承租位于上海市浦东新区东方路XXX号钱江大厦4f408-412室的房屋，租期自2015年8月15日至2018年8月14日，每三个月的租金共计356,729.10元。原告因原、被告签署《转租合同》需支付中介费145,206.83元(尚未实际支付);瑞某公司将系争房屋分别另行出租给天行公司、国华公司，支付中介费197,571.52元。原、被告庭审中均确认，被告进系争房屋装修至少一天。被告未实际使用系争房屋。本院认为，《转租合同》系原、被告双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。被告未举证证明系争房屋消防手续上有瑕疵、不符合交付条件无法实现合同目的，故被告于2014年12月21日向原告发出《解除合同通知书》，属于擅自解约，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，生效的5459号民事判决已经判决驳回被告要求解除《转租合同》、返还租赁保证金549,576.90元、赔偿逾期返还保证金的利息损失及赔偿违约金的诉讼请求，被告已经承担了相应的违约责任。被告在准备装修期间即向原告发出了《解除合同通知书》，并在2015年1月27日诉至法院，向原告明确提出解除合同，被告向原告提出解除合同的时间尚处于双方约定的装修免租期及租赁免租期内，且被告在《解除合同通知书》中约定被告交付钥匙给原告的时间为2014年12月26日，因此，被告虽然擅自解约，但被告及时明确通知原告解除合同，在避免损失扩大方面尽到了及时合理的通知义务。原告在装修免租期内收到被告发出的《解除合同通知书》、且在被告诉至法院要求解除合同的情况下，应及时合理地决定解除合同并将系争房屋另行出租他人，以避免损失扩大；但原告在双方约定的装修免租期内、免租期内及5459号案审理过程中均未及时提出解除合同，也未及时将系争房屋挂牌另行出租，对装修免租期后系争房屋的空置损失负有责任，应由原告自行承担由此造成的系争房屋空置损失。虽然被告的违约客观上造成了原告的中介费损失及系争房屋装修免租期间空置一个月左右(自2014年12月5日至2015年1月4日止)的房租损失，但被告的保证金549,576.90元已足以弥补原告的上述损失。被告未正式入住使用系争房屋，故不应承担系争房屋的物业管理费。综上，原告的全部诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告瑞伊(上海)物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费37,261.39元，减半收取计18,630.70元，由原告瑞伊(上海)物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。取补救措施或者赔偿损失等违约责任。审判员  秦冬红二〇一六年十一月一日书记员  樊如意附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采