北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初30076号原告谢瑾，女，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托代理人张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托代理人陈彬，北京市京师律师事务所实习律师。被告富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101。法定代表人张力，董事长。委托代理人胡新星，男，富力（北京）地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。委托代理人刘永民，男，富力（北京）地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。原告谢瑾诉被告富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告谢瑾的委托代理人张晓勇、陈彬，被告富力公司的委托代理人胡新星、刘永民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢瑾诉称：我与被告富力公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了富力公司预售的坐落于北京市通州区新城南街x住宅小区（x家园）的房屋。合同约定富力公司应当在2015年5月30日前交付该房屋，且供水、供电、燃气，公共停车场等基础配套和公共设施应达到基本使用条件。2015年7月8日，原告在被告要求下先收房后验房，并领取了到此时间点的逾期违约金，收房后发现涉案房屋燃气未通、车库不能使用，无法洗澡、做饭、停车，无法实现入住生活之条件，房屋无法自用也无法出租。直到2015年11月27日涉案房屋方才开通燃气，房屋本身方能居住使用，但涉案楼栋的停车场至今仍不能使用，被告交付的房屋不能正常使用给原告造成了巨大的损失。现诉至法院要求：1、请求法院判令被告富力公司赔偿原告损失25000元（具体损失为房屋租金损失、停车损失及外出就餐，期间自2015年7月9日至开庭之日）；2、本案诉讼费用由被告富力公司负担。被告富力公司辩称：一、涉案房屋已经达到了约定的交付条件，我公司已按照合同约定履行燃气安装义务。预售合同13.1.4明确约定燃气交付条件为“按照北京市规定设备安装完毕，具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行”。据此，判断燃气是否完成交付的条件为“具备通气条件”，而非实际通气。涉案小区燃气开通的具体时间由供气部门决定，我公司完成设备安装即可。我公司于2015年6月26日取得涉案楼栋的竣工验收备案表、住宅质量分户验收表，可以证明涉案楼栋已完成竣工验收，而燃气管道属于竣工验收范围，可以证明涉案房屋已达到交付条件，我公司已履行合同义务。二、涉案小区设有临时停车场所，涉案房屋具备基本居住使用条件。预售合同13.2.3约定，停车场应于2015年6月30日达到基本使用条件。小区内可售停车位虽因备案原因未能及时投入使用，但另设有临时停车场，并发放停车证进行管理。截至目前，尚未有停车位不足使用的反馈出现。因此，我公司认为现停车位完全可满足业主日常使用，符合合同约定的交付条件。需特别指出的是，在原被告上次诉讼中，北京市第三中级人民法院对涉案小区进行过现场勘验，在判决书中明确认定“涉案房屋具备基本居住使用的条件”，而并非原告所述的无法居住使用。三、原告主张赔偿损失但未提供事实依据和证据支持。根据证据规则，原告主张其因涉案房屋的燃气、停车场问题产生巨大的损失，应由其承担举证责任。但截至目前，我公司尚未收到原告提交的相关损失证据，亦未说明其诉讼请求计算的起止时间及标准。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的会议纪要》第十二条规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人根据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。”此条文明确要求买受人存在“实际损失”，即客观存在的直接损失，而非主观预想的、间接的、期待性损失。原告应对其损失的客观存在、合理合法性及与诉争事实的关联性提供证据佐证，否则法院不应采信和支持原告的主张。四、我公司向原告支付了延期交房违约金，就涉案房屋赔偿过原告相应损失。因诉争房屋未按合同约定时间交房，我公司已向原告支付了延期交房违约金，作为对原告相应损失赔偿，至此双方相关义务均已履行完毕，原告现又称其存在其他损失，没有事实和法律依据，且原告不应重复主张损失。经审理查明：2012年6月18日，原告谢瑾作为买受人与被告富力公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，谢瑾购买x号楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋）。合同第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年5月30日达到使用条件；（2）市政双路供电、过渡性供电：2015年5月30日达到使用条件；（3）供暖：2015年5月30日达到使用条件；（4）燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2015年5月30日交付，敷设到户；（6）有限电视线：2015年5月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。2、其他设施，（1）公共绿地：2015年2月28日达到基本使用条件；（2）小区非市政道路：2015年2月28日达到基本使用条件；（3）公共停车场：2015年6月30日达到基本使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意买卖双方另行协商。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年7月27日，谢瑾办理了x号房屋入住手续，并领取了延期交房违约金。另查：2015年11月，原告曾将富力公司诉至本院，要求富力公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，使房屋限期达到合同约定交付条件；并要求富力公司向原告支付未履行合同约定条件交付房屋的违约金（以已交房款为基数，按日万分之一计算至富力公司交付房屋完全符合交付条件并通知我或我应当知道房屋符合交付条件之日止）。该案审理中，原告表示其主张的房屋未达到合同约定的交付条件是指临水、临电，燃气未开通，小区仍在施工，道路仍未平整，小区无绿化，小区环保未验收，地下车库消防未验收。本院一审判决驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），二审期间，三中院于2016年3月24日前往涉案房屋所在小区进行现场勘查，经勘查，涉案房屋所在小区1至7号楼绿化状况较好，8至10号楼部分绿化处于施工中；在小区北侧道路（东西走向断头路）两侧有临时停车场，车位为250余个，地下车库尚未投入使用。三中院于2016年4月21日作出判决，三中院认为“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，原告于2015年7月27日办理涉案房屋入住手续，于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续，原审认定原告在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付条件，并无不当；且原告在办理入住时领取了延期交房违约金，故原告主张富力公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金，依据不足，不予支持。根据双方当事人的陈述及本院现场勘验情况，涉案房屋用水用电能够正常使用，虽为临水临电，但原告亦未就此支付相应水电费；燃气已于2015年11月27日开通；较之涉案房屋所在小区1至7号楼，涉案房屋所在楼栋绿化状况较差，但与原告所称小区无绿化的情形并不相符；虽然地下停车场尚未投入使用，但在小区北侧设有临时停车场所。综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件。虽然存在富力公司所述11号楼尚未拆迁完毕，小区尚未整体建成等情形，但在绿化、停车设施等确实存在不完善之处，尤其是自原告收房至2015年11月27日前的期间未开通燃气，确给原告造成一定影响，富力公司对于上述不完善之处应尽快予以完善；原告如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张。”故三中院最终判决“驳回上诉，维持原判”。再查，涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通。原告当庭表示其主张的损失系因为燃气没有开通致其不能洗澡和做饭，导致原告无法居住或出租涉案房屋，产生了相应的损失，损失包括房屋租金、停车损失和外出就餐。上述事实，有（2016）京03民终2976号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告主张其损失系因为被告富力公司交付的涉案房屋未开通燃气所造成的损失，经查涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通，故原告主张2015年11月27日后因燃气未通给其造成的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。自原告收房至2015年11月27日前的期间，涉案房屋燃气确未开通，会给原告造成一定的影响，经查此期间涉案房屋水电能够正常使用，小区北侧设有临时停车场所，虽未通燃气，但燃气的主要生活用途可以电能等其他能源方式替代，或以外出就餐方式解决；且涉案房屋所处地段学校、医院、餐饮等生活服务设施完善，故本院认为涉案房屋燃气未通给原告造成的影响应为居住使用的不便利性，但不至于导致房屋无法入住或无法出租，故对原告主张房屋租金、停车损失即为其损失的意见，本院不予采纳，但本院认为燃气因素对房屋租赁市场价格的影响可以作为衡量燃气未通给原告造成的居住使用不便利性的量化参考，综合考虑上述因素，本院酌定原告的合理损失数额为8000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告富力（北京）地产开发有限公司赔偿原告谢瑾损失人民币八千元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告谢瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十三元，由原告谢瑾负担一百八十八元（已交纳），由被告富力（北京）地产开发有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一六年十一月二十八日书记员 蒋洪超