上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0104民初27933号 原告：赵某2，女，汉族，住上海市闵行区。 委托代理人：孙振东，上海江三角律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴迪，上海江三角律师事务所律师。 被告：赵某4，男，汉族，住上海市。 被告：赵某3，男，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：胡晓丹，上海新望闻达律师事务所律师。 原告赵某2与被告赵某4、赵某3排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告赵某3及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长三个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。 赵某2向本院提出诉讼请求：一、确认赵某2对上海市罗秀三村XXX号XXX室房屋享有全部使用权和收益权；二、两被告为原告排除对上海市罗秀三村XXX号XXX室房屋的使用妨害；三、两被告向原告支付房屋使用费24万元(2012年5月10日至2016年5月10日，按每月5,000元计算)；四、两被告向原告支付损失8,000元。事实和理由：2009年12月，原告因治病筹钱，将上海市罗秀三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的部分产权以极低的价格出售给两被告和赵某1，转让后原告占30%份额、被告赵某3占20%份额、赵某4占20%份额、赵某1占30%份额，但原告仍然保留了系争房屋的使用权和收益权。原告与两被告和赵某1也就此约定签订协议书。2012年5月18日，原告与赵某1签订协议书又明确了系争房屋的使用权和收益权归原告所有。5月20日，原告与赵某4签订协议书再次明确系争房屋的使用权和收益权和全部租金归原告所有。自2011年5月开始，赵某4请求原告将系争房屋西南间出租给他做经商使用，约定租期是2011年5月10日至2012年5月9日，合同到期后，原告要求赵某4将房屋交还，但赵某4不但没有交还房屋，还让赵某3将杂物搬进该房间，赵某3又将房间的门锁擅自更换，导致原告无法进入。目前，两被告将该房间擅自出租收取租金。2014年10月31日，原告与刘某某签订房屋租赁合同，将系争房屋的西南间出租给刘某某，租金每月5,000元，但因为两被告的原因导致原告违约，支付刘某某违约金8,000元。故原告提出上述诉请。 赵某3、赵某4辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告对系争房屋的产权份额是原告赠与的，之前民事判决已经明确。2010年底，原告与案外人的租赁合同到期，原告就将房屋西南间交给两被告使用。2012年5月，原告要求两被告将房屋返还，但遭被告拒绝。2014年12月原告曾在系争房屋门上加锁，被告报警后拆除。两被告占有使用西南间是基于享有部分产权，两被告依法对系争房屋享有占有使用收益的权利，不需要向原告支付使用费，并且两被告一直是自己在使用房屋用作经营。经被告调查，该房屋目前市场出租价格是在3,500元。即便法庭认为应该支付使用费，原告的主张已经超过诉讼时效，超过部分不应支持。原告明知被告在使用房屋还与案外人签订租赁合同是原告自己扩大损失，不应由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告赵某2与被告赵某3、案外人赵某1系三兄妹，赵某4系赵某3之子。 系争房屋原为公有住房。2003年2月，原告通过公有住房买卖取得系争房屋的产权，产权登记在原告一人名下。2009年12月19日，原告(甲方)、被告赵某3、赵某4、赵某1(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有房屋部分产权份额，受让系争房屋产权份额为原告30%、赵某320%、赵某420%、赵某130%；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为84万元。2010年1月4日，系争房屋核准登记为按份共有赵某230%、赵某320%、赵某420%、赵某130%。系争房屋为一楼，两间房间均临街，西南间对应门牌号罗秀路XXX号、东北间对应门牌号XXX号。2011年，原告将系争房屋的西南间交给两被告使用。2012年5月，原告要求两被告将该西南间交还给原告，两被告拒绝。 2013年3月13日，原告赵某2至本院起诉赵某3、赵某4、赵某1，以赵某3、赵某4未支付房屋转让价款为由要求解除赵某2与赵某3、赵某4、赵某1之间签订的《上海市房地产买卖合同》，产权恢复至赵某2名下。赵某3、赵某4抗辩称该房屋产权份额实为赠与，是赵某2提出让赵某4以赵某2儿子的名义办理其丈夫大殓中事务，赵某2就把房屋份额赠送给赵某3、赵某4，因交易中心要求签订买卖合同才能加名字。赵某1答辩同意原告的诉请，称赵某2将房屋份额转让是因为赵某2生病需要用钱，赵某1已经以现金的形式支付给赵某2房款36万元。本院判决支持赵某2的诉讼请求。赵某3、赵某4不服，上诉至上海市一中院。一中院经审理后认为，赵某1与赵某3等之间的买卖合同约定内容、过户行为与通常的房屋买卖交易行为不符，赵某2主张赵某3、赵某4支付48万元房款与对应的产权份额不符，赵某1称支付36万元也无相应凭证，赵某2与赵某1存在串通虚假陈述的嫌疑，赵某2与赵某3、赵某4、赵某1之间应为赠与合同关系，签订房屋买卖合同仅为办理过户登记手续之需，赠与合同现已履行完毕，赵某2的诉请缺乏事实和法律依据，故改判驳回赵某2的诉讼请求。赵某2不服二审判决，向上海市高院提出再审申请。2014年6月9日，上海高院经审查驳回赵某2再审申请。 2014年12月23日，报警记录显示：报警人报警称在罗秀路XXX号门面房门被撬，请民警到场处理。经到场了解系报警人XXX的门面之前法院判于报警人，其妹妹不满，现将店铺的门用锁锁上，告知通过有关部门解决。 审理中，原告为证明其对系争房屋享有使用权向本院提供2009年12月15日《协议书》一份，内容为：“赵某2的罗秀三村XXX号XXX室房屋买卖权归赵某2决定。该房屋出租的租金收入归赵某2拥有。赵某2对该房屋享有使用权。”赵某3、赵某1、赵某2、赵某4签名。被告对此发表质证意见认为，真实性不予认可，协议书最后一句话原本是“到此为止”，但是赵某2事后自行将该句划去，添加“赵某2对该房屋享有使用权。”该协议书的形成是由于系争房屋原本一直由赵某2出租，2009年底赵某2将房屋部分产权赠与被告，她要求将剩余一年房屋出租的租金归她，两被告及赵某1都同意就签了该协议，但是赵某2事后自己添加的内容，两被告不知情，也不同意。原告还提供2012年5月20日《协议书》一份，内容为：“赵某2与赵某4约定，赵某2将罗秀路罗秀三村XXX号XXX室西南间房屋借给赵某4作经商之用时间约定一年(2011年5月10日至2012年5月9日)由于赵某4没有时间经营，因此赵某4同意把罗秀三村XXX号XXX室西南间房屋归还赵某2。罗秀路罗秀三村XXX号XXX室房屋的使用权、买卖权、租赁权与房屋租金归赵某2拥有。赵某4保证在2012年12月31日之前付清全部购房款，24万元人民币。”被告对此发表质证意见认为，真实性不予认可，签名是赵某4的，赵某4当时为了维护家庭关系才与赵某2签了这份协议，赵某3都不知情，协议正文内容是原告书写，但是协议最后一句话“赵某4保证在2012年12月31日之前付清全部购房款，24万元人民币”也是原告事后自己添加的，两被告对系争房屋的份额由原告赠与这一事实已经由生效判决证明，赵某4签字时肯定没有这句话。 审理中，原告还提供2014年10月31日原告与刘某某签订的《房屋租赁合同》和违约金8,000元收据一份，证明原告遭受损失。被告对证据真实性不予认可，认为西南间一直是被告实际控制，不存在未经被告同意就出租的事实，即使原告单方面出租他人，造成损失也应由原告自行承担。 审理中，被告申请三名证人出庭作证。证人张某某赵某3同事)作证称当时和赵某3一起合伙做童装生意，就在系争房屋大间，证人提供货源，赵某3提供房屋，赵某1也来做过营业员，另一间赵某2出租给他人，童装店到2014年7、8月份歇业。证人王某某(赵某3朋友)作证称2014年9、10月份开始证人在罗秀路XXX号做店员，店主是赵某3，该店经营小商品，该店经营到2015年9月，证人和赵某3一起学习武术。证人骆某某作证称证人在2011年至2012年曾租赁原告的房屋做门窗生意，期间证人看见赵某3的妻子在隔壁大间卖童装，赵某1也经常到该店，证人租赁的这间月租金4,000元。原告对证人证言发表质证意见认为，证人张某某、王某某为被告的生意伙伴和朋友，有利害关系、证言有重大瑕疵，两证人证言也不一致，对证人骆某某证言认可，骆某某租赁的是东北间小间，租金有4,000元，因此被告占有的西南间是大间，原告主张租金5,000元是符合市场行情的。被告对证人证言没有异议。 本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。从赵某2提供的2009年12月15日协议(以下简称2009年协议)和2012年5月20日协议(以下简称2012年协议)来看，被告均以最后一句话为赵某2擅自添加而否认了该两份证据的真实性。本院认为，即便不考虑该争议句，该两份协议前面内容系双方当事人真实意思表示，该部分真实性应予以认可。2009年协议只提到租金收益归赵某2，但2012年协议明确约定房屋的使用权、买卖权、租赁权与租金归赵某2，而赵某3和赵某4系父子关系，两者利益一致，赵某4不可能单独与赵某2签署一个与原协议意思相反的协议，故2012年协议书可视为对2009年协议的补充和完善，双方当事人均非法律专业人士，不能苛求其表达专业术语，故2012年协议书可以佐证2009年各方签署协议书时的真实意思，即系争房屋产权由赵某2一人享有变更为赵某3、赵某4、赵某2、赵某1四人按份共有，但是赵某2保留房屋的使用、收益和处分权利，随后12月19日双方至交易中心办理产权过户登记手续，也表示双方实际履行了该协议。被告抗辩称，两被告是系争房屋的产权人理应享有对房屋占有使用收益的权利。本院认为，享有房屋所有权并不当然表现在实际占有使用房屋，也表现在成为不动产登记权利人、今后分享房屋出售利益等等方面，结合两被告对系争房屋产权份额来自于原告赠与的情况，两被告虽然成为系争房屋按份共有人，但仍应遵守共有人之间的内部协议，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告有权使用两被告占有的系争房屋西南间，原告要求确认对系争房屋享有全部使用权、收益权，但我国实行物权法定主义，使用权和收益权并非我国物权法规定的物权种类，故原告该诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求两被告为其排除对上海市罗秀三村XXX号XXX室房屋的使用妨害的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告向被告主张支付房屋使用费的诉请。因两被告占有控制西南间房屋，侵害了原告对该房屋的使用，被告应支付使用费。被告抗辩称部分已经超过诉讼时效。根据2014年12月23日报警记录显示，原告当日在系争房屋西南间门上加锁，除此之外，原告未有充分证据证明其于2012年5月21日至提起本案诉讼这段时间内向两被告主张过相关权利，故原告主张的房屋使用费的起算时间应自2014年12月23日开始计算。关于使用费支付标准，被告抗辩称该房屋月租金为3,500元，结合证人证言及市场行情，本院酌情将房屋使用费调整为每月4,500元。原告在两被告占有使用系争房屋西南间期间，在双方纠纷并未解决的情况下，与案外人签订租赁合同，对此造成的损失，应由其自身承担责任。故原告主张8,000元违约金损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下： 一、赵某3、赵某4为赵某2排除对上海市罗秀三村XXX号XXX室房屋的使用妨害； 二、赵某3、赵某4支付赵某2自2014年12月23日至2016年5月10日的房屋使用费74,850元(按每月4,500元计算)； 三、驳回赵某2的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,510元，由赵某2负担1,752元，赵某3、赵某4负担758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  徐红 二〇一六年十一月二十四日 书记员  王超 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。