吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1814号上诉人（原审原告）：王文静，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：沈显云，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：史忠彬，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：吉林市北奇房地产开发有限责任公司，住所：吉林省吉林市。法定代表人：张琦，董事长。上诉人王文静因与被上诉人史忠彬、吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇房地产公司）所有权确认纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院(2015)船民一初字第1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王文静的委托诉讼代理人沈显云、被上诉人史忠彬到庭参加诉讼，被上诉人北奇房地产公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王文静上诉请求：撤销(2015)船民一初字第1319号民事判决，改判支持王文静的全部诉讼。事实和理由：一、一审法院错误采信北奇房地产公司没有证据支持的辩解意见。《商品房买卖合同》2016年2月10日签订，借款合同是2006年4月24日，向长春法院提出异议是两年后的2008年3月4日。北奇房地产公司辩称“买卖合同是为了借款和提出查封异议”没有证据和违背时间先后逻辑。北齐房地产公司于2006年4月28日出具的收据、经公证的承诺、董事会决议可以证明借款之前《商品房买卖合同》已经存在。买卖房产和借款是两个法律关系，北齐房地产公司“以到期的借款抵顶购房款，互不找差价，并为买房办理产权”的约定和承诺是附条件的约定，合法有效。二、一审法院认为王文静签订的《商品房买卖合同》不成立于法无据。北齐房地产公司与王文静签订《商品房买卖合同》，经公证承诺和董事会决议，意思表示真实。两个月后，北齐房地产公司一房两卖，构成欺诈。三、一审判决引用《担保法解释》第五十七条不完整、不正确，评判不公，引用《民诉法解释》第九十条属于适用法律错误。四、王文静签订《商品房买卖合同》（2006年2月10日）先于史忠彬前手韩连吉的“房屋买卖合同”（2006年4月28日）两个多月。王文静于2006年3月6日合法入户并交纳了物业费、扒改保证金、取暖费共计8832元，而韩连吉没有入户手续。五、王文静补充的定金收据、办理入户时交纳的物业费、扒改保证金、取暖费收据以及一审中已经提交的承诺书、2008年3月4日北齐房地产公司与吉林市德泰担保投资有限责任公司（以下简称德泰担保公司）又一次签订的协议书能够证明涉案房屋已经转让给了王文静。史忠彬辩称：一、涉案房屋签订买卖合同及产权变更过程中，产权人和史忠彬一直占有使用。二、原产权人韩连吉房屋产权确认在先，王文静与德泰担保公司、北齐房地产公司形成的《借款担保合同》在后。三、王文静主张购买涉案房屋的事实不存在。四、王文静与德泰担保公司、北齐房地产公司构成法律关系，北齐房地产公司并未将涉案房屋直接抵押给王文静，而是反担保给德泰担保公司，王文静无权主张权利。一审判决正确。王文静向一审法院起诉请求：1.确认王文静与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认王文静对坐落于吉林市光华路1号北奇广场129号，96.76平方米商业网点享有所有权；2.史忠彬停止侵权，退出非法侵占的属于王文静的北奇广场129号房产；3.史忠彬、北齐房地产公司承担全部诉讼费用及保全费。一审法院认定事实：2006年4月28日，王文静与北奇房地产公司、吉林市德泰信用担保投资有限责任公司（以下称德泰担保公司）签订《借款、担保合同》，约定出资人为王文静（甲方）、借款人为北奇房地产公司（乙方）、担保人为德泰担保公司（丙方）。甲方同意借给乙方人民币120万元，期限5个月，从2006年4月28日至2006年9月27日，月利率1.5%。乙方每月按期支付利息归还本金5万元，余下本息到期还清，如乙方要逾期还本还息，需征得甲、丙方同意并承担借款额日千分之二的违约罚金（按日计算）。如乙方不能按约定期限归还借款本息，丙方有权处置抵押物，乙方负责提供并协助丙方办理产权变更及相关手续。丙方有权通过法律、行政、报刊媒体、网络信息等方式催收。丙方为甲、乙双方借款担保。同日，北奇房地产公司出具收据，载明收到王文静人民币120万元。备注：如借款人到期不能偿还，此款充抵德泰担保公司预购本公司北奇广场商业网点126号、129号的房款。2006年4月28日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《抵押反担保合同》，约定德泰担保公司为北奇房地产公司借款人民币120万元提供担保，北奇房地产公司以其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋，以预售方式向德泰担保公司提供抵押反担保。如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将该房产归德泰担保公司所有，并以担保借款充抵购房款，双方不找差价，北奇房地产公司为德泰担保公司提供办理产权的相关手续。同日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《认购协议书》，约定德泰担保公司购买北奇房地产公司位于光华路与吉林大街交会处北奇广场129号网点，面积以房地产测绘大队测绘为准，暂定面积96.76平方米，房款总价为人民币40万元。2006年4月28日，德泰担保公司与王文静签订协议书，载明由王文静出资40万元借给北奇房地产公司，期限5个月，月利率1.5%，德泰担保公司提供担保。如果北奇房地产公司到期不能还款，德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议，即位于吉林大街与光华路交会处的北奇广场129号网点房,面积96.76平方米（暂定），转让给王文静。以王文静出资上述借款转抵购房款，德泰担保公司、王文静及北奇房地产公司三方均不找差价。北奇房地产公司到期未偿还欠款，并拖欠至今，故王文静诉至法院。另查明，上述129号网点房现由史忠彬占有使用。一审法院认为：首先，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。因此北奇房地产公司与德泰担保公司签订《抵押反担保合同》约定的“如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋房产归德泰担保公司所有”以及德泰担保公司与王文静签订协议书约定的“德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议即位于吉林大街与光华路交会处的北奇广场129号网点房,面积96.76平方米，转让给王文静，以王文静出资上述借款转抵购房款”的内容无效。其次，当事人真实意思表示是合同成立的前提条件。本案中，北奇房地产公司已抗辩该公司与王文静签订商品房买卖合同是为了借款及针对涉案房屋提出查封异议，并没有出售房屋的意思表示。据王文静提供的证据，王文静的购房主张是基于与北奇房地产公司、德泰担保公司之间的抵押借款关系，其未能提供充足证据证明与北奇房地产公司之间签订的房屋买卖合同确系当事人真实意思表示。除120万元借款外，双方无购房价款的给付，王文静亦未对房屋实际占有使用，其所依据的因抵押借款取得房屋的约定更属无效。故王文静主张有效的商品房买卖合同不成立。判决：驳回原告王文静的诉讼请求。案件受理费20040元由原告王文静负担。二审期间，王文静向本院提交以下证据：证据1.协议书1份。证明：借款期满后北奇房地产公司没有依约偿还贷款本息，王文静与德泰担保公司再次签订协议，确认将涉案房屋落实给王文静等人。证据2.现金转账收入凭单存根5份。证明：王文静已经向北奇房地产公司交付购房定金30万元以及垃圾清运费、取暖费、物业费、装修扒改保证金。史忠彬质证称，以上证据与其无关。本院经审核认为，王文静提交的以上证据不足以证明王文静系涉案房屋所有权人，本院不予确认。史忠彬、北齐房地产公司均未向本院提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定无异。本院认为：在2006年4月28日一天之内，王文静与北奇房地产公司、德泰担保公司三方签订了《借款、担保合同》、北奇房地产公司与德泰担保公司签订了《抵押反担保合同》及《认购协议书》，德泰担保公司与王文静签订了《协议书》。以上合同内容完整统一且相互关联。以上合同的签订表明，王文静、北奇房地产公司、德泰担保公司三方于2006年4月28日，作出了王文静向北齐房地产公司提供借款，德泰担保公司为北奇房地产公司向王文静借款提供担保，北齐房地产公司以涉案房屋向德泰担保公司提供反担保的意思表示。王文静、北齐房地产公司、德泰担保公司三方之间就借款的数额、担保与反担保的形式、就涉案房屋实现担保物权的条件和方式作出了明确的约定。三方之间构成民间借贷和抵押担保法律关系。其中，德泰担保公司与王文静签订的《协议书》约定的“德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议即位于吉林大街与光华路交会处的北奇广场129号网点房,面积96.76平方米，转让给王文静，以王文静出资上述借款转抵购房款”的内容，以及德泰担保公司与北奇房地产公司签订的《抵押反担保合同》约定的“如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋房产归德泰担保公司所有”的内容，属于当事人之间就涉案抵押房屋约定了绝押条款，因其违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，且涉案房屋并未过户登记至王文静名下。涉案房屋据此不能确认为王文静所有。本案中，虽然王文静主张在上述系列合同签订以前已经与北齐房地产公司签订了《商品房买卖合同》并支付了30万定金以及相关进户费用，但就其主张已经购买的涉案房屋又在之后的2006年4月28日同一天里，签订涉及涉案房屋的上述系列合同的原因和目的，未能作出具体明确的合理解释。而王文静与北齐房地产公司就同一房屋先后签订了《商品房买卖合同》和《借款、担保合同》，北齐房地产对应《借款、担保合同》出具了收款收据。《商品房买卖合同》签订在前，《借款、担保合同》签订在后。当事人就同一标的物所作在后的意思表示的法律效力，高于其在先所作的意思表示。故王文静在本案中所举证据，不足以证明其与北奇房地产公司之间存在涉案房屋的真实买卖合同关系，据此对涉案房屋主张享有所有权没有法律依据。综上所述，王文静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20040元，由上诉人王文静负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玖审 判 员  王国峰代理审判员  赵翠霞二〇一六年十一月十一日代理书记员  王洋子