江苏省无锡市中级人民法院民二庭民 事 判 决 书(2016)苏02民终3029号上诉人（原审被告）：天成印刷有限公司，住所地无锡市锡山区东亭春笋东路88号。法定代表人：陈余林，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙妤，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡协信华晟投资有限公司，住所地无锡市江海西路888号。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓敏，江苏剑桥人（苏州）律师事务所实习律师。上诉人天成印刷有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人无锡协信华晟投资有限公司（以下简称协信华晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市北塘区人民法院（2015）北黄商初字第0160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由协信华晟公司承担。事实与理由：协信华晟公司销售经理张焕龙于2013年8月7日以公司名义向天成公司出具《补充说明》的行为构成表见代理。1.天成公司法定代表人陈余林关于协信华晟公司出售厂房的信息是来源于张焕龙，且张焕龙多次代表协信华晟公司与陈余林商谈厂房销售的具体事宜，在签订《销售认购书》第二天，张焕龙还曾以协信华晟公司名义出具手写的补充说明延长交房款的时间，该补充说明亦只有张焕龙的签字，并无加盖协信华晟公司的公章，协信华晟公司对张焕龙出具该补充说明的行为予以认可并签订了正式的销售合同，使天成公司确信张焕龙作为销售经理可以全权代表协信华晟公司。2、.张焕龙与陈余林接洽商谈厂房销售过程中，双方谈妥的是按间计算房款，后因签订正式的销售合同后，陈余林发现相关条款与双方之前谈好的按间计算不符，故要求变更相应条款，随即张焕龙出具了2013年8月7日的《补充说明》，承诺不论实测面积最终与销售面积有多少差异，房款不进行多退少补进行处理。该补充说明系张焕龙在协信华晟公司经营场所内作出，张焕龙亦直至天成公司发律师函前仍在协信华晟公司任销售经理一职。3、.虽然本案厂房销售合同金额达700多万元，但并不代表天成公司法定代表人陈余林应该比普通购房者更具备商事辨别能力，正是张焕龙在陈余林面前的表现、态度以及协信华晟公司的配合、理解才促成了本案厂房销售合同的签订，协信华晟公司在合同签订前后对张焕龙所作出的行为应当保持一致的态度，即使认为张焕龙没有权限，其行为也已构成表见代理，其行为的后果应由协信华晟公司承担。协信华晟公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回天成公司的上诉请求。张焕龙于2013年8月7日向天成公司出具《补充说明》的行为既不在其权限范围内，不属于职务行为，亦不构成表见代理。天成公司法定代表人陈余林对于谁是有权签订合同的人是明知的，故不能认为其已经尽到合理的注意义务而认定构成表见代理。协信华晟公司向一审法院起诉请求：天成公司立即支付实际测绘面积大于合同约定面积部分的房款差价302923元及逾期付款利息（自2015年10月20日起至实际付款之日止，按照日万分之二计算），并承担本案诉讼费用。天成公司一审辩称，双方厂房买卖按照实际约定是按间买卖，房屋测绘面积与实测面积发生差异，不实行多退少补，无需补交房款；协信华晟公司交房和办理房屋产权证均已延期，违约在先，将反诉主张协信华晟公司承担违约金。据此，请求驳回协信华晟公司的诉讼请求。一审法院认定事实：协信华晟公司以出让方式取得位于无锡市北塘区（地号：3202040020520004000）地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为：锡北国用（2012）第022号，土地使用权面积为36850.1平方米，土地用途为工业，协信华晟公司经批准，在上述地块上建设的工业厂房，定名为协信未来城。2013年，协信华晟公司将协信未来城厂房对外销售。协信华晟公司的销售经理张焕龙向天成公司的法定代表人陈余林发送短信，陈余林至协信未来城销售处商谈，并与协信华晟公司的销售总监张怀龙、销售经理张焕龙等一起进行了多次商谈。张怀龙和张焕龙均发给陈余林名片，陈余林当时即知晓张怀龙销售总监和张焕龙销售经理的身份。2013年7月18日，协信华晟公司与天成公司签订一份《销售认购书》（NO.0000135），约定：天成公司向协信华晟公司认购协信未来城B2-3-1、B2-3-2房屋，建筑面积1793平方米，面积如有变化，双方同意在签署销售合同时予以变更，最终以实测面积为准，单价为人民币4071元/平米，总房价为7299303元，天成公司于签署本认购书时交付定金人民币20万元整，于签署本认购书之日起7日内，即2013年7月24日前与协信华晟公司签署销售合同等内容。在《销售认购书》上，协信华晟公司的张怀龙签字，并加盖公司公章，天成公司的陈余林签字，并加盖公司公章。2013年7月19日，张焕龙以协信华晟公司的名义向天成公司出具一份手写的《补充说明》，上面载明：根据协信未来城销售认购书NO.0000135，作以下补充说明：原认购书写于7月24日前交总房款20%签署销售合同，现根据双方协议，由7月24日改为8月6日前，特此申明。在《补充说明》上，协信华晟公司的张焕龙签字，但没有加盖公司公章。2013年8月6日，协信华晟公司与天成公司签订两份内容基本相同的《厂房销售合同》，约定：天成公司向协信华晟公司购买协信未来城B2-3-1、B2-3-2厂房，建筑面积分别为880平方米、913平方米，单价均为人民币4071元/平米，总价款为3582480元、3716823元，天成公司于签订合同时支付总房款的20%、于2013年8月31日支付总房款的30%、余款由天成公司向银行申请按揭贷款所有款项应于2013年10月6日交清……,合同的第四条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实际测绘面积为准。房屋交付后，最终实际测绘面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实测面积为准，房款按照多退少补进行处理。在两份《厂房销售合同》上，协信华晟公司的张怀龙签字，并加盖公司公章，天成公司的陈余林签字，并加盖公司公章。2013年8月6日，张怀龙以协信华晟公司的名义向天成公司出具一份手写的书面材料，上面载明：无锡天成印刷有限公司购买协信未来城B2地块厂房1800平米（约），其公司标准配电120KVA/h，后续因公司发展需要用电到200KVA/h，由我本人与其他本栋房屋企业协调解决。在该书面材料上，协信华晟公司的张怀龙签字，但没有加盖公司公章。2013年8月7日，张焕龙以协信华晟公司的名义向天成公司出具一份手写的《补充说明》，上面载明：根据同无锡市天成印刷有限公司陈总夫妇协商议定，特就房产销售合同中第四条面积确认及面积差处理作出补充说明：不论实测面积最终与销售面积有多少差异，房款不进行多退少补进行处理。在《补充说明》上，协信华晟公司的张焕龙签字，但没有加盖公司公章。天成公司的陈余林陈述：签订合同时，我看了合同条款要多退少补，我们在谈的时候是按间购买，所以我要求对方写《补充说明》。具体时间可能是8月7日上午，地点在绿房子（协信华晟公司）一楼里面，在场的有我和张焕龙，张怀龙在的。张焕龙写的该份字据肯定给张怀龙看的，张怀龙没什么意见。我提过盖章的事情，张焕龙说没问题没事，我理解为7月19日的《补充说明》也这样操作的，所以这个也没有问题。张焕龙只给了我一份《补充说明》，至于他有没有我不清楚。协信华晟公司陈述：公司对于这份《补充说明》不知情，张怀龙也不知道，张焕龙无权出具《补充说明》。此外，原审法院向协信华晟公司调查《补充说明》出具后，协信华晟公司何时知道的问题时，协信华晟公司陈述：公司知道这份《补充说明》，是在要求天成公司补交房款的时候，无法确认具体时间，应该是在2015年。向天成公司调查何时向协信华晟公司说过《补充说明》的问题时，天成公司陈述：在收到协信华晟公司催款通知的时候跟协信华晟公司说过，是陈余林通过微信跟张焕龙、张怀龙等说的。天成公司于2013年10月31日付清了合同约定的房款7299303元。2013年12月27日，双方办理了两处厂房的交接手续。2014年5月17日，无锡市曦晨测绘有限公司出具的《无锡市房屋建筑面积测绘报告》中载明：协信华晟公司建设的门牌××即B2-3-1）、建筑面积为921.4平方米，门牌××即B2-3-2）、建筑面积为946.01平方米。2015年9月22日，协信华晟公司通过EMS特快专递方式向天成公司发出一份《房款结算清单》，上面载明：尊敬的业主，感谢您购买协信未来城B2地块厂房，很高兴通知您B2地块的两证即将开始办理，但您有以下费用未支付，为了办理两证工作的顺利进行，请您务必在收到此函三日内支付以下费用。客户天成公司，房号B2-3-1，预测面积880平方米，实测面积921.4平方米，面积差额41.4平方米，面积补差款（应付款）168539元；房号B2-3-2，预测面积913平方米，实测面积946.01平方米，面积差额33.01平方米，面积补差款（应付款）134384元。2015年10月17日，协信华晟公司又通过EMS特快专递方式向天成公司发出一份《催款函》，上面载明：天成公司，贵司于2013年8月6日与我公司签定厂房销售合同，购买协信未来城B2-3-1、B2-3-2两套厂房。根据合同第四条面积确认及面积差异处理的约定……房款按照多退少补进行处理。根据实测面积函您所购买的……两套厂房共需补面积补差款302923元。请您收到此函后3个工作日内缴清上述款项。天成公司于10月18日收到该函。2015年10月26日，协信华晟公司办理了上述两处厂房的房产证，上面载明：房屋所有权人为协信华晟公司，单独所有，房屋坐落于会北路××、28-132，建筑面积分别为921.4平方米、946.01平方米。2015年11月9日上午9点左右，天成公司的陈余林和妻子林美云至协信华晟公司莫劲梅（女，公司副总）办公室内进行协商，陈余林、林美云、莫劲梅、张焕龙四人在场，林美云进行了手机录音。录音中双方谈了厂房买卖的协商、签订等过程，但是协信华晟公司坚持公司和张怀龙不知道张焕龙于2013年8月7日出具《补充说明》一事，要求按照合同约定处理。2015年11月22日，天成公司通过江苏英特东华律师事务所以EMS特快专递方式向协信华晟公司发出一份《律师函》，上面载明：2013年8月6日，双方签订两份《厂房销售合同》，次日，贵司销售经理张焕龙出具《补充说明》一份，承诺不论实测面积最终与销售面积有多少差异，房款不进行多退少补进行处理。天成公司已履行完毕合同的付款义务。……对于贵司要求补足厂房实际面积差价事宜，我方认为贵司销售经理张焕龙于2013年8月7日出具的《补充说明》真实、合法、有效，该销售经理系代表贵司出具说明，对贵司具有约束力。贵司对张焕龙出具说明的行为在长达两年时间内并未采取任何撤销或其他不予认可的行为，我方并严格依约履行，无任何不当行为。2015年12月21日，协信华晟公司提起本案诉讼。一审庭审中，协信华晟公司认为张焕龙于2013年8月7日出具《补充说明》是无权代理，不构成表见代理。理由：1、张焕龙的身份是销售经理，销售经理在任何房产公司是负责前期洽谈的职位，他的权限也就是协调和洽谈，而《补充说明》是作为《厂房销售合同》的一个补充，是直接对于合同权利义务的放弃，远远超出了他的权限，是无权代理。2、张焕龙的行为不构成表见代理，首先不管是《销售认购书》的签订还是《厂房销售合同》的签订，均是由销售总监张怀龙签字并加盖公司公章，陈余林对此是确认了解的，陈余林也提出过《补充说明》要公司盖章，这表明他对于《补充说明》要盖章是明知的，同时，天成公司也确认双方对于是否要按照实际面积计算是一直在磋商中的，如果协信华晟公司同意，理应在《厂房销售合同》中体现，而不应该在签订合同后再以一个销售经理的身份确认，这是有违常理的，说明天成公司对此不是善意的，不构成表见代理。天成公司认为张焕龙于2013年8月7日出具《补充说明》是有权代理或者构成表见代理，理由：1、张焕龙是销售经理，协信华晟公司没有任何手续确认销售经理的权限是销售和洽谈，而从合同订立的过程来看，张焕龙两次《补充说明》签字确认行为都影响到天成公司的权益，即使张怀龙出具的书面材料也是如此，不存在任何事项都需要协信华晟公司盖章确认的方式。2、张焕龙出具《补充说明》的行为发生在协信华晟公司工作场所，又有其他在场人员，陈余林已经善意地提出要求盖章，但是销售经理张焕龙及销售总监张怀龙都表示其有权作出这样的安排，所以才形成了目前的结果。3、测绘报告在2014年5月份就已经形成，协信华晟公司对于测绘面积早就知晓，但是其直到2015年9月份以后才致函天成公司，长达一年多时间没有主张补价，这也印证了天成公司一直理解的张焕龙出具《补充说明》客观上是得到协信华晟公司认可的，直到天成公司向协信华晟公司交涉时，协信华晟公司对张焕龙出具《补充说明》一事没有作出合理的解释，反而是确认当时的事实。综上，张焕龙的行为是有权代理，即使张焕龙、张怀龙在有权限规定的情况下，其行为方式、行为地点都足以让天成公司产生其有权代理的认知，构成表见代理。一审庭审中，协信华晟公司还陈述：对于收到测绘报告之后不是必然立即就要通知天成公司，要等全部的测绘报告出来后一起通知，因为有的多有的少，有的退有的补。此外，天成公司在一审法庭辩论终结前没有提出反诉。上述事实，有当事人的陈述、《销售认购书》、《补充说明》、《厂房销售合同》、书面材料、《无锡市房屋建筑面积测绘报告》、房产证、《房款结算清单》、《催款函》、EMS特快专递材料、录音材料、《律师函》等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是张焕龙作为协信华晟公司的销售经理，在2013年8月7日以协信华晟公司名义向天成公司出具《补充说明》的行为是否构成其职权范围内的职务代理，或者职权范围外的表见代理。综合本案现有证据，本院认定张焕龙的行为既不构成职务代理，也不构成表见代理。理由：1.协信华晟公司与天成公司之间签订的《销售认购书》、《厂房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、具有法律效力。在两份合同上，天成公司均由其法定代表人陈余林签字并加盖公司公章，协信华晟公司均由其销售总监张怀龙签字并加盖公司公章，作为销售经理的张焕龙没有在任何一份合同上签字，因此可以认定张焕龙没有可以代表协信华晟公司签订合同的权限，当然也没有可以出具《补充说明》变更合同内容的权限，张焕龙的行为不构成职权范围内的职务代理。2.《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。上述表见代理规定，不仅要求行为人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人尽到了合理注意义务，在主观上善意无过失地相信行为人有代理权，相对人对此应当承担举证证明责任，法院应结合双方在订立合同中的各种因素综合认定是否构成表见代理。本案中，协信华晟公司与天成公司在协商订立合同过程中，综合时间、地点、商谈人、商谈内容、签订合同等各种情况，可以认定张焕龙两次出具《补充说明》的行为在客观上形成具有代理权的表象，张焕龙出具第一份《补充说明》的行为得到协信华晟公司的认可，双方也按照变更后的时间签订了《厂房销售合同》，故对协信华晟公司发生法律效力。而对于第二份《补充说明》，协信华晟公司陈述公司和张怀龙均不知道该事，也不认可《补充说明》，天成公司提供的证据不足以证明其在主观上尽到了合理注意义务、是善意无过失、构成表见代理。理由：（1）、协信华晟公司与天成公司之间系两个企业法人进行买卖厂房的商事活动，购房面积1700多平方米、购房总金额700多万元，显然不同于老百姓去房产公司购买普通商品房，而且天成公司出面商谈、签订合同的是法定代表人陈余林，也比普通购房者拥有更充足的商事活动经验，因此天成公司理应尽到更加审慎、合理的注意义务。（2）、天成公司陈余林在协商时即知道张怀龙销售总监、张焕龙销售经理身份，签约时知道只有张怀龙签字，张焕龙没有签字，签约当天为解决用电问题找张怀龙而不是张焕龙出具书面材料，但是在签约后第二天就房款不多退少补问题不找张怀龙而找张焕龙，并陈述张怀龙在场看到《补充说明》没有意见，那么天成公司为何不要求张怀龙出具《补充说明》或者签字认可？天成公司的陈述和行为与常理不合，显然没有尽到合理的注意义务。（3）、天成公司陈余林就《补充说明》提出要求加盖公章，张焕龙答复没问题没事，对于此项实质性变更双方权利义务的内容，天成公司没有进一步要求协信华晟公司或者张焕龙进行处理，而是就此放过，只是在协信华晟公司催讨房款时才提出，显然存在过失。因此，张焕龙的行为不构成职权范围外的表见代理。综上，对协信华晟公司要求天成公司支付房款302923元、逾期付款利息的诉讼请求予以支持，但是逾期付款利息应从天成公司收到催款函后3个工作日即2015年10月22日起算。天成公司在本案中抗辩的理由，无事实和法律依据，不予采信。据此，一审判决：一、天成公司应于判决发生法律效力之日起10日内向协信华晟公司支付房款302923元及利息（以302923元为基数，自2015年10月22日起至实际给付之日止，按日万分之二计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回协信华晟公司的其他诉讼请求。案件受理费5890元，由天成公司负担。本院二审中，当事人未提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：张焕龙于2013年8月7日出具的《补充说明》的效力。本院认为，2013年8月7日《补充说明》的内容是针对《厂房销售合同》价格条款作出的变更，属于对合同条款的重大变更，张焕龙个人以公司名义出具该补充说明对协信华晟公司没有约束力，理由如下：首先，张焕龙2013年8月7日个人出具《补充说明》的行为是无权代理行为。本案中，前述补充说明仅有张焕龙个人签字，协信华晟公司并未签章，事后亦明确表示张焕龙的行为超出其职权范围，公司不予认可；而在整个厂房洽谈销售过程中，张焕龙亦从未在正式的合同文本包括《销售认购书》、《厂房销售合同》上签字，也从未向天成公司出具过其有权代表协信华晟公司签订合同的授权书。因此，张焕龙于2013年8月7日出具《补充说明》的行为属无权代理行为。其次，张焕龙2013年8月7日出具《补充说明》的行为尚不足以构成表见代理。根据相关法律规定，认定构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须善意且无过失。本案中，天成公司主张张焕龙曾两次以个人名义出具补充说明，2013年7月19日的《补充说明》，协信公司予以认可并签订了正式的销售合同，这足以使天成公司法定代表人陈余林相信张焕龙是有代理权的，且结合张焕龙在整个洽谈过程中的表现及补充说明出具的地点，足以认定张焕龙第二次出具补充说明的行为构成表见代理。本院认为，一方面，2013年7月19日《补充说明》仅是对认购意向书中关于何时签订正式销售合同的条款作了一个延长，且事后亦是需协信华晟公司签订正式合同文本，在正式合同文本上亦并非由张焕龙签字，而2013年8月7日《补充说明》则是对正式合同文本中价格条款作出的重大变更，仅以张焕龙曾出具过2013年7月19日《补充说明》获得协信华晟公司认可，还不足以认定张焕龙具有变更合同重大事项的外观授权；另一方面，即使一定程度上张焕龙两次出具补充说明的行为似乎具有外观授权的特征，但天成公司并未尽到合理的注意义务：2013年8月7日《补充说明》是对合同条款的重大变更，但天成公司作为一个商事主体，既未坚持要求协信华晟公司加盖公章，也未要求有权在合同文本上签字的张怀龙处理此事，亦未核实张焕龙是否有权限作出此重大变更，具有明显过失。综上，张焕龙2013年8月7日以公司名义出具《补充说明》的行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理，天成公司仍需按照《厂房销售合同》的约定支付实际测绘面积大于合同约定面积部分的房款。综上所述，天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5890元，由天成公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一六年十一月二十四日书 记 员  李 佳