河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0825民初2149号原告：李小四，男，1966年5月19日出生，汉族，农民，高中文化程度，住温县。被告：焦作市春城房地产开发有限公司，住所地：温县黄河路中天花园1号。统一社会信用代码：91410825664663042A。法定代表人：刘小满，经理。委托诉讼代理人：陆永鹏，河南豫星律师事务所律师。原告李小四与被告焦作市春城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小四、被告焦作市春城房地产开发有限公司的委托代理人陆永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小四向本院提出如下诉讼请求：判令解除原告与被告于2014年11月份签订的商品房买卖合同，被告返还原告定金30000元、购房款96632元；判令被告返还原告支付的银行保证金14650元、手续费500元；判令退还已纳契税8396.24元；判令被告赔偿原告因购房造成的所有损失126632元；判令被告承担本案诉讼费用。后原告李小四变更诉讼请求为：判令解除原告与被告于2014年11月份签订的商品房买卖合同，被告双倍返还原告定金60000元、购房款96632元；判令被告返还原告支付的银行保证金14650元、手续费500元；判令退还已纳契税8396.24元；判令被告支付原告累计已付款到2016年9月9日，利息为19271.56元；判令被告支付原告违约金5928元；判令被告赔偿原告因购房造成的其他损失71432元；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：1、原被告之间签订的商品房买卖合同因被告的行为严重违犯了国家有关法律法规，并违犯《商品房买卖合同》约定条款，应予解除。（1）原告与被告于2014年11月份签订了关于购买春城华庭5幢2单元6层12号房的商品房买卖合同，合同编号：201400001116，在春城华庭认筹认购公告中明确指出优惠政策，凡是在当天定下的客户，均可享受总房款3万抵5万或1万抵2万优惠，原告于当天下定，并交付定金3万元，但在商品房买卖合同中并未有体现。被告有意识欺骗消费者，所订立合同有失公平公正，应予解除。（2）该商品房预售许可证办理日期为2015年元月6日，合同签订于2014年11月份，被告在未取得该商品房预售许可证之前就对该商品房进行预售，并未告知买受人未取得商品房预售许可证的事实，严重违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，原告请求撤销合同，要求赔偿。（3）被告发布的认购公告和沙盘显示二期工程7#、8#楼为11层，现在却增加了楼层，提高了小区容积率，是对小区公共资源的侵占，同时对原告所购房屋造成采光不良影响，对房屋的使用和价格产生重大影响。二期工程在解除合同的有效日期内并未取得城市规划许可证等相关合法手续，属于违章建筑，根据《商品房销售管理办法》规定，原告要求解除合同。（4）合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。但被告在2016年3月28日前都未能交付使用，原告于当天中午通过特快专递向被告寄出解除合同通知书一份，下午到售楼部递交解除合同通知书一份，要求与被告解除该商品房买卖合同并退还已付所有款项，支付利息、违约金等，但至今未见被告对此提出异议，也未办理退款赔偿等相关事宜。2、被告应赔付原告因购房支付的实际损失。银行保证金是银行在按揭贷款过程中按贷款总额的一定比例向开发商收取的，为银行的按揭贷款提供担保，被告让原告支付银行保证金及手续费存在过错，应予退还；签订购房合同后被告曾多次电话催促让原告缴纳房屋契税，并承诺在2015年12月31日前缴纳契税的可以返还几个点，原告于2015年12月14日交契税8396.24元，至今根本没有返点，纯属开发商骗人。根据《契税暂行条例》第224号的相关规定，请求判令退还已纳契税。3、被告应按照《消费者权益法》赔偿原告的损失。原告交过定金后，不断参与被告举行的抽奖等活动，为买房没少往城里跑，不能去打工，打算收到房子后给儿子办婚事，也曾多次到售楼部催问交房事宜，并于2016年3月15日在天天暖通以9800元购地暖设备准备装修，但因被告违约逾期交房，所以决定解除合同。因退房给原告原本平静的生活带来了不便，到处咨询找律师，给儿子的婚事带来了很大的负面影响，给原告的精神也造成了很大打击，这些因退房造成的损失都应由被告承担。原告要求被告赔偿原告邮寄费、通讯费、差旅费、材料费、误工费、地暖退货损失、律师费、精神损害赔偿共计126632元。为此起诉。被告焦作市春城房地产开发有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。具体事实和理由如下：一、原被告于2015年1月23日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律规定，合法有效。无论根据法律规定还是双方合同约定，原告均没有解除《商品房买卖合同》的权利。1、原告已经享受了交3万抵5万的优惠。原告在2014年11月22日选房时，双方签订的《春城华庭认购协议》约定房屋单价是每平方米是3460元，总价446270元。双方在2015年1月23日签订的《商品房买卖合同》时，为落实交3万抵5万的优惠，将房屋单价降到每平方米3253.47元，总价419632元。另宣传资料只是邀约邀请，双方签订《商品房买卖合同》达成一致意见，邀约邀请自动无效。2、被告取得商品房预售许可证日期是2015年1月6日，原告签订《商品房买卖合同》是在2015年1月23日。3、原告诉称房屋属于违章建筑，不是事实。4、《商品房买卖合同》第八条虽然约定了交房日期是2015年12月31日前，但同时也规定了遇城市人民政府重大城市规划市政工程施工（以有关部门发布的通知为准）影响本合同工程工期的在影响工程的范围内交付日期相应顺延。合同标的所在工程因温县“2015蓝天雷霆”大气污染整治专项行动于2015年5月7日被温县住房和城乡建设局停工20天；因纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯胜利70周年于2015年8月28日至9月4日被温县住房和城乡建设局停工8天；因2015温县冬季空气质量集中治理被温县住房和城乡建设局停工62天；因上合峰会召开于2015年12月9日至2015年12月20日被温县住房和城乡建设局停工12天，共计90天。根据《商品房买卖合同》第八条，交房日期应当是在2016年3月31日。春城华庭于2016年1月21日通过验收，具备交房条件，大部分房屋交付时间也是在2016年2月份。原告同栋上下楼交房时间是在2016年2月底前。所以，被告没有违反交房时间约定，原告没有解除合同的权利。二、因双方合同合法有效，应当继续履行。原告的其他诉讼请求均不应当支持。根据原、被告诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：原被告签订商品房买卖合同的效力认定；原告要求解除商品房买卖合同是否成立；原告的诉讼请求是否成立。原告李小四为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组证据：商品房买卖合同一份，证明原被告签订的合同存在，签订日期为空白，被告说是2015年1月23日签订的合同日期错误，商品房买卖合同第九条规定逾期不交房的买受人有权解除合同及退房。第二组证据：春城华庭认购公告，证明双方签订合同的日期是2014年11月22日。第三组证据：定金收据、房款收据、保证金收据、手续费收据各一张，证明原告交房屋定金及购房款、保证金、手续费的事实，证明商品房买卖合同的日期不对。第四组证据：解除合同通知书、特快传递单，天天暖通收据、契税收据，证明原告签订合同后积极配合，被告没有按照合同约定履行，原告有权解除合同。被告质证意见是：1、对合同真实性无异议，合同第八条规定了交房日期可以顺延的原因。2、无异议。3、无异议。4、对天天暖通收据有异议，不具有合法性，条上记载有“3.15活动”时订购的地暖设备，不能证明原告的损失。对解除合同通知书有异议，因原告没有权利，不具有合法性。以上证据均不能证明原告的证明指向。被告焦作市春城房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：第一组证据：1、2014年11月12日双方签订的《春城华庭认购协议》；2、2015年1月23日双方签订的《商品房买卖合同》。证明双方签订买卖房屋的约定，证明被告履行了交3万抵5万的宣传。第二组证据：3、温县住房和城乡建设局通知；4、证明。证明有关部门通知停工时间，交工日期应当顺延天。第三组证据：5、商品房预售许可证，证明原被告签订《商品房买卖合同》时有商品房预售资质。第四组证据：6、工程验收合格证明，证明商品房于2016年1月21日具备交房条件。第五组证据：7、交物业费领取钥匙清单；8、通话清单；9、电话通知记录；10、装修保证金记录；11、礼品领取表；12、税票；13、贷款借据；14、同单元交房存根和物业服务协议。证明房屋未交付责任在原告。原告质证意见是：第一组证据中1、有异议，双方认购协议日期不同。2、原、被告提供的商品房买卖合同有误差，原告的合同没有时间，被告提交合同上的时间不属实。第二组证据中3、住建局两份文件没有盖公章不予承认，对其它两份无异议。4、证明与本案无关。第三组证据中5、无异议。第四组证据中6、不认可。第五组证据中7、8、9、10、11、13、14与本案无关。对证据12税票无异议。第六组证据：任新芳当庭证言，证明房屋建成后公司于2016年2月21日通知原告收房，原告说25日来，24号证人又给原告打电话他说交房逾期。原告质证认为，公司通知原告两次收房，但时间不确定。第一次原告没有去，第二次原告去了说房屋逾期交付，二期房屋盖高的问题如何处理，被告方说是逾期给一些礼品免三个月物业费，房屋盖高是规划的。被告对任新芳当庭证言无异议。证据分析认定：以上原被告所举证据真实性无异议部分，予以认定。争议证据分析认定：1、原被告各自提交的商品房买卖合同，原告李小四提交的合同上没有合同签订时间，被告提交的合同上落款时间是2015年1月23日，原被告所持的商品房买卖合同其它内容一致，根据原告提交的缴费票据，原告李小四于2014年11月22日在被告处交定金30000元，在2014年11月27日交首批购房款96632元以及保证金、手续费等，应该认定原告李小四所持的商品房买卖合同签订时间为2014年11月。原被告所持的商品房买卖合同落款时间不同，但不影响商品房买卖合同主要条款的生效。原告提交天天暖通收据，系原告支付安装暖气的费用，予以认定。原告提交解除合同通知书、特快传递单，证明原告向被告书面提出解除商品房买卖合同的事实，对通知书真实性予以认定。被告提交温县住房和城乡建设局文件，系行政机关签发的公文，予以认定；工程验收合格证明，证明被告所建房屋于2016年1月21日经验收合格的事实，予以认定。被告提交交物业费领取钥匙清单、装修保证金记录、礼品领取表、同单元交房存根和物业服务协议，上述证据能够证明其他购房户办理房屋交接手续的情况，予以认定。被告提交通话清单、电话通知记录结合任新芳当庭证言，证明了被告通知原告到被告处办理房屋交接手续的事实，予以认定。被告提交贷款借据，系原告李小四办理房屋按揭贷款手续的相关文件，予以认定。本院对其他证据不再分析认定。依照上述证据分析认定及庭审陈述，本院确认以下案件事实，2014年11月，被告焦作市春城房地产开发有限公司向社会发布春城华庭认购公告，春城华庭于2014年11月22日9：00时在春城华庭现场销售中心对春城华庭1-6#住宅楼公开销售，优惠政策是：凡是认筹客户在当天下定的客户均可享受总房款3万抵5万或1万抵2万优惠。按揭贷款客户在上述总房款3万抵5万或1万抵2万优惠的基础上可再享受1%优惠……。2014年11月22日，原告李小四与被告签订春城华庭认购协议一份，载明：李小四认购5号楼2单元6层12号，预测面积128.98平方米，商品房基本单价：每平方米3460元，总价446270.8元，李小四于2014年11月22日缴纳定金叁万元整，在2014年11月29日之前到春城华庭售楼中心签订《商品房买卖合同》等。2014年11月22日，原告李小四向被告交纳购房定金30000元。2014年11月27日，原告李小四向被告交纳购房款96632元、手续费500元、银行保证金14650元，并签订商品房买卖合同一份，合同载明“第三条：买受人购买的商品房为……第5幢2单元6层12号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房（合同约定）建筑面积共128.98平方米。第四条：计价方式与价款出卖人与买受人按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3253.47元，总金额人民币肆拾壹万玖仟陆佰叁拾贰元整；第六条：付款方式及期限。3、其他方式：首付房款壹拾贰万陆仟陆佰叁拾贰元整（￥126632），剩余贰拾玖万叁仟元整（￥293000）办理银行按揭贷款手续，并承担相关费用。第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；3、遇城市人民政府重大城市规划市政工程施工（以有关部门发布的通知为准）影响本合同约定工程工期的，在影响工程的范围内交付日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。2015年1月6日，焦作市春城房地产开发有限公司办理了商品房预售许可证（项目名称：春城华庭3#、5#楼；许可证号：温房预售证字2015-001）。2015年2月6日，原告李小四在中国银行股份有限公司温县支行办理了购房按揭贷款手续，原告已经将银行的按揭贷款交至2016年9月。2015年12月14日，原告李小四交纳契税计款8392.64元。2016年1月21日，春城华庭5#楼工程经验收合格。2016年2月份，被告通知包括原告在内的购房户验收所购买的商品房，但原告提出被告出售的商品房存在逾期交付等问题。2016年3月底，原告李小四以快递方式向被告书面提出：解除与被告签订的商品房买卖合同，要求被告退还已付款、利息、违约金等。双方协商未果。2015年8月19日温县住房和城乡建设局通知全县所有在建施工工程：2015年8月28日至9月4日（共计8天）期间停止施工；2015年11月30日至2016年2月22日期间，根据需要随时停工（2015年温县冬季空气质量集中治理），焦作市黎阳建筑安装工程有限公司证明：温县冬季空气质量极度不好，住建局要求该单位施工的春城华庭1-6号楼停工，时间为2015年11月30日-2016年1月30日，共计62天。2015年12月7日温县住房和城乡建设局紧急通知：2015年12月9日至2015年12月20日期间全县所有在建施工工程必须停止一切施工。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。对原被告争执的焦点问题评判如下：一、原被告签订的商品房买卖合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告李小四与被告焦作市春城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，双方的意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方签订的商品房买卖合同系合法、有效的买卖合同。二、原被告签订的商品房买卖合同应否解除问题。1、原告提出所订立合同显失公平公正而要求解除，被告发布的认购公告中约定的优惠政策在购房合同中未能体现。被告发布的认筹公告中规定：按揭贷款客户在上述总房款3万抵5万或1万抵2万优惠的基础上可再享受1%优惠。原告李小四以银行按揭贷款方式购买商品房，双方在认购协议中约定：商品房基本单价每平方米3460元，总价446270.8元；原被告签订的购房合同中约定每平方米3253.47元，总金额人民币419632元，原告李小四首付被告房款126632元，剩余293000元办理银行按揭贷款手续。原告实际支付被告购房款与认购协议上约定的房屋价款之间的价格差额为26639元，因此，被告已经按照认筹公告的规定给原告减免20000元，原告也享受了优惠1%价款。故原告要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。2、原告提出被告未取得商品房预售许可证对外销售商品房而要求撤销合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告在2014年11月签订商品房买卖合同时，被告未办理完毕商品房预售许可证，被告办理的商品房预售许可证的时间是2015年1月6日，故原告以此理由要求解除商品房买卖合同，不符合上述司法解释的规定，本院不予采信。3、原告提出被告的7#、8#商品楼增加楼层要求解除合同问题。原被告签订的房屋买卖合同约定原告购买被告5#楼商品房，涉及其它商品楼增加楼层问题，与本案中的争议焦点无关，原告要求与被告解除商品房买卖合同，理由不能成立，本院不予支持。4、原告提出被告逾期交房要求解除合同问题。原被告签订的商品房买卖合同第八条规定“出卖人应当在2015年12月31日交付房屋、遇城市人民政府重大城市规划市政工程施工（以有关部门发布的通知为准）影响本合同约定工程工期的，在影响工程的范围内交付日期相应顺延”。本案中，被告按照行政主管部门的通知停止施工计80余天，该幢商品房于2015年1月6日经验收合格，被告公司工作人员于2016年2月份通知包括原告在内的购房户办理房屋交接手续并不违反双方签订的商品房买卖合同的约定，原告提出被告逾期交房而要求解除合同，理由也不能成立，本院不予支持。三、原告要求被告赔偿损失问题。根据上述分析，原被告签订的商品房买卖合同是合法、有效的合同，原告提出解除商品房合同的理由不符合双方合同的约定以及法律、司法解释的规定，从维护正常的商品房市场交易稳定和实现商品房买卖的目的出发，原告要求被告双倍返还定金、购房款、契税、银行按揭贷款、违约金以及其他损失，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，判决如下：驳回原告李小四的诉讼请求。案件受理费5452元，由原告李小四负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王国平人民陪审员  李志武人民陪审员  郭林艳二〇一六年十一月二日书 记 员  张艳辉