上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1773号原告：张小忠，男，1969年12月24日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。被告：倪明，男，1981年7月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：倪国庆，男，1954年10月8日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市，现住上海市。被告：朱小波，女，1964年11月22日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市，现住上海市徐汇区。被告：朱海月，男，1987年5月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱小波，系被告朱海月之母。原告张小忠与被告倪明、倪国庆、朱小波、朱海月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因被告倪明下落不明，本院依法组成合议庭并于2015年12月29日公开开庭予以审理。原告张小忠，被告朱小波(即被告朱海月的委托代理人)，被告倪国庆到庭参加诉讼。被告倪明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张小忠向本院提起诉讼请求：1.被告履行合同办理系争房屋的产权过户手续；2.被告按照已收款万分之八/日的标准向被告支付自2015年2月1日起至判决生效之日止的违约金。事实与理由：原、被告双方经上海弘博房地产经纪事务所于2014年9月5日就上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，原告并支付了合同约定的款项人民币(以下币种相同)390万元。合同约定了过户时间，但至今未能过户，被告口头承诺多次但至今未能办理。后原告发现系争房屋上因被告倪明对外欠款已被司法查封，至今无法办理过户手续。原告于2015年1月1日已经入住系争房屋至今，但被告违约未能办理过户，故原告起诉至法院。被告倪国庆辩称，同意办理过户，现未能过户的原因为被告倪明不配合，故对于违约责任不予认可。被告倪明现人在哪里其并不清楚。被告朱小波、朱海月辩称，同意办理过户，但对于违约金不予认可。经审理查明，被告倪明、倪国庆、朱小波、朱海月系上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2014年8月17日，被告倪国庆、朱小波与原告张小忠经上海弘博房地产经纪事务所居间介绍，就系争房屋签订《不动产买卖意愿书》一份，约定将系争房屋出售给原告，房屋转让价格为405万元，该金额包含合同价款360万元及装修补偿款45万元。双方并约定于签订给意愿书10日后签订《上海市房地产买卖合同》，原告当日向被告倪国庆支付定金5万元。2014年9月5日，被告倪明、倪国庆、朱小波、朱海月(卖售人、签约甲方)与原告张小忠签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为251.23平方米，房屋转让价款360万元，甲方于2015年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2015年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方应于2015年1月31日之前至上海市闵行区房地产交易中心办理房地产交易过户手续；甲方于收到乙方的全部购房款当日将该房地产交付乙方，双方须于交房当日对该房地产维修基金进行结算，甲乙双方约定，该房地产的维修基金及水、电、煤气(若有)、有线电视初装费(若有)、物业进户已缴纳的费用甲方直接送给乙方，物业费的支付以交房为准，交房前的部分由甲方承担，交房后的部分由乙方承担；甲、乙双方须于交房当日至物业管理处办理维修基金的更名手续，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名，且甲方承诺于交房前向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续(若有)，否则须按合同约定承担违约责任；甲、乙双方约定该房地产交易中所产生的交易税、费(含中介费)均由乙方承担，任何一方因国家政策或税、费调整而违反本合同约定的，应按本合同约定承担违约责任；甲方确认该房地产为甲方所有权利人共同共有，上述四人应作为房产权利人共同与张小忠签署正式《房屋买卖合同》，任何一方不得反悔，若因房屋共有人其中一人或几人原因导致房屋买卖合同违约，由违约的房屋人自己承担违约责任，与其他房屋共有人无关；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金，乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金；签订本合同当日乙方支付甲方第一笔购房款155万元(含定金5万元)，为保证交易安全，甲方须将甲方为权利人的房地产权证原件暂存于居间方；进交易中心办理房屋交易过户手续前，乙方支付甲方第二笔购房款200万元，若该笔购房款在2014年12月31日前不能全部支付，则该笔购房款的剩余部分乙方须以同期银行三个月定期存款利率每个月支付甲方利息，直至该笔款项付清；办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款5万元等。合同还对其他内容进行了约定，该合同签订当日，原告向被告倪国庆支付购房款155万元(含之前所付定金5万元)，倪国庆出具收条。同日原告向被告倪国庆支付购房款5万元，倪国庆出具收条。原告并向被告倪国庆支付装修补偿款45万元，倪国庆出具收据载明装修补偿款项独立于买卖合同价款之外。2014年10月21日，原告向被告倪明支付购房款100万元，倪明出具《承诺书》一份，载明：关于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖事宜，本人倪明承诺有权出售该房地产，签订该房地产的买卖合同，收取售房款100万元，且已征得其他产权人同意，同时应积极配合办理交易过户手续，否则愿意依照合同约定承担违约责任。2015年2月14日，原告向被告朱小波支付购房款75万元，朱小波出具收据。2015年5月10日，原告向被告朱小波转账支付10万元，朱小波出具收据表示作为房款。本案庭审中，被告倪国庆、朱小波、朱海月确认现共收到原告支付的购房款390万元。另查明，系争房屋现因被告倪明、倪国庆涉及他案诉讼而被司法查封。原告于本案诉讼过程中向本院提起执行异议，要求解除查封，本院审理后裁定驳回了原告的异议。上述事实，由原告提交的《不动产买卖意愿书》、《上海市房地产买卖合同》、《承诺书》、收据一组、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方均应按约履行各自义务。依据合同约定，双方应于2015年1月31日之前至交易中心办理房地产交易过户手续，然因系争房屋现被司法查封无法办理过户，被告未能按约履行过户义务已属违约，但原告要求过户的诉讼请求因该查封无法实现，该诉讼请求本院不予支持。关于原告要求四被告共同支付违约金的诉讼请求，就违约金的负担双方于合同中曾约定：“若因房屋共有人其中一人或几人原因导致房屋买卖合同违约，由违约的房屋人自己承担违约责任，与其他房屋共有人无关”，系争房屋因被告倪明、倪国庆在他案之债务纠纷而被司法查封，而最终导致无法过户，被告朱小波、朱海月到庭应诉并明确表示愿意配合过户，故实际违约方实为被告倪明、倪国庆，倪明、倪国庆应向原告承担未能依约过户之违约责任。至于违约金数额，被告倪国庆、朱小波、朱海月三人认为过高要求予以调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。原告早已支付了大部分房款，但系争房屋至今未能过户已近两年，被告倪明违约未能完成交易已给原告造成了较大的损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告倪明、倪国庆按照每日800元的标准向原告支付自2015年2月1日起至本判决生效之日止的违约金。同时，因系争房屋之查封能否解除尚未明确，该违约状态将持续至何时也难确认，考虑到合同约定因违约解除合同应支付的违约金数额为总房款20%即81万元，该逾期过户违约金已不超过该数额为宜。综上，原告要求过户的诉讼请求不予支持，被告倪明、倪国庆按照每日800元的标准向原告支付自2015年2月1日起至本判决生效之日止的违约金。被告倪明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告倪明、被告倪国庆于本判决生效之日起十五日内，按照每日800元的标准向原告张小忠支付自2015年2月1日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金；二、驳回原告张小忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由被告倪明、倪国庆负担(于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张小忠)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一六年十一月二十一日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。