江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳民初字第00638号原告：无锡西城荟商业管理有限公司，组织机构代码58844320-7，住所地无锡市惠山区钱桥街道钱桥大街353号。法定代表人：何伟枫，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱韫，江苏智和律师事务所律师。被告：吕志男，女，1970年11月3日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：吴建伟，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：施吉亚，江苏沁园春律师事务所律师。原告无锡西城荟商业管理有限公司（以下简称西城荟公司）与被告吕志男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西城荟公司的委托诉讼代理人钱韫，被告吕志男及其委托诉讼代理人吴建伟、施吉亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西城荟公司向本院提出诉讼请求：1.判令吕志男支付商铺租金11.8万元；2.判令吕志男支付逾期交付租金的违约金（自2014年12月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）；3.判令吕志男交还无锡市新兴路66、68、70、72、74、76、78、80号商铺的楼上部位及82号整间商铺；4.判令吕志男支付延期交还商铺的违约金（自2015年7月6日起至实际交还商铺之日止，按236000÷365×2元/天标准计算）；5.本案诉讼费用由吕志男承担。事实和理由：吕志男向西城荟公司租赁新兴路66、68、70、72、74、76、78、80号商铺楼上部位及82号整间商铺，吕志男未按合同约定交付租金。合同到期后，吕志男也未按约返还商铺。现诉至法院，请求判如所请。被告吕志男辩称：未向西城荟公司交付租金是由于要求原告修缮房屋，而原告拖延修缮产生的损失双方未能达成一致意见，才以迟延交付租金来敦促原告解决问题，对漏水造成的经营损失及修缮房屋造成的损失由西城荟公司进行赔偿。租赁合同到期后，已经向无锡华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）之外的大部分业主交付了租金，和华强公司之间因未能达成一致续租意见，所以在2015年10月将华强公司名下的房屋返还给华强公司了，当时是口头通知西城荟公司的物业经理。故吕志男不存在迟延交还房屋的行为，对迟延交还房屋的违约金不予认可。本院经审理认定事实如下：2012年,华强公司将其开发的晴山蓝城二期新兴路66号、70号、72号、74号商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年6月30日起至2015年6月29日止。蒋威将其购买的晴山蓝城二期新兴路68号商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年6月30日起至2015年6月29日止。苏捷将其购买的晴山蓝城二期新兴路76号商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年6月30日起至2015年6月29日止。惠山区钱桥街道晴山蓝城社区居民委员会将其购买的晴山蓝城二期新兴路78号商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年11月30日起至2015年6月29日止。朱建勇、蒋敏将其购买的晴山蓝城二期新兴路80号商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年6月30日起至2015年6月29日止。赵文明、李长周将其购买的晴山蓝城二期新兴路82号整间商铺交由西城荟公司经营管理，期限自2012年6月30日起至2015年6月29日止。西城荟公司与吕志男于2012年3月31日签订商铺租赁合同一份，约定：吕志男向西城荟公司租赁新兴路66、68、70、72、74、76、78、80号八间商铺的楼上部位及82号整间商铺；租赁期限自2012年6月30日至2015年6月29日；第一、第二年租金各23万元、第三年租金23.6万元；每六月为一个计租、计费期，商铺交接时吕志男支付第一个租约年的首笔租金57500元，之后每个计租、计费期结束30天前支付下一个租期租金，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金；合同终止后5日内，吕志男应拆走房屋内所有由其改建和安装的可拆除的财物并清扫干净，将房屋恢复到良好状态归还给西城荟公司。由于吕志男原因未能在本合同解除或终止后7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺返还给西城荟公司，由此造成甲方与第三方的一切损失，由吕志男自行承担，每延期一天，吕志男向西城荟公司支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。租赁合同签订后，吕志男支付了第一年、第二年的租金，第三年租金支付了一半。双方约定的租赁期限到期后，未继续签订租赁合同，吕志男未向西城荟公司返还租赁商铺也未支付费用。西城荟公司遂于2015年10月21日诉至本院。朱建勇、蒋敏曾于2015年7月21日诉至本院，要求西城荟公司返还新兴路80号商铺并支付该房屋自2015年6月30日起至实际腾房之日止的租金。经本院审理判决由西城荟公司返还新兴路80号商铺给朱建勇、蒋敏，租金损失按照西城荟公司与吕志男等签订的商铺租赁合同中第三个租约年约定的租金标准计算。判决生效后，西城荟公司未履行义务。吕志男于2016年3月11日向朱建勇交纳新兴路80号商铺楼上部位从2015年7月1日至2016年1月31日的租金共30625元。另，吕志男于2016年6月30日向苏捷交纳2015年6月31日至2016年6月30的房租19700元（多退少补）。吕志男于2016年3月3日、5月17日、8月29日向赵文明交纳房租共6万元。以上事实，由商铺租赁合同、晴山蓝城二期商铺经营管理协议、商品房买卖合同、个体工商户准予开业登记通知书、收条及当事人陈述等在案佐证。本院认为:西城荟公司与吕志男之间的商铺租赁合同合法有效，吕志男应按约支付租金，拖欠不付应承担相应的违约责任。租赁期间届满，吕志男应当按约向西城荟公司交还租赁物。针对本案西城荟公司的各项主张，本院审核认定如下：一、根据双方合同约定的租赁期限，租赁期间届满，吕志男应当交还租赁物。故本院对西城荟公司要求吕志男交还无锡市新兴路66、68、70、72、74、76、78、80八间商铺楼上部位及82号整间商铺的诉讼请求予以支持。吕志男称已向西城荟公司返还华强公司名下的房屋，西城荟公司不予认可，吕志男亦未向本院提交相应的证据，对吕志男的该抗辩意见不予采信。二、根据合同约定的租金金额和支付期限，吕志男尚结欠2014年12月30日至2015年6月29日期间的租金共计11.8万元未支付，故本院对西城荟公司要求吕志男支付商铺租金11.8万元的诉讼请求予以支持。吕志男认为保证金可直接冲抵房租金，故只需交纳8.3万元。西城荟公司对此持有异议，而根据合同无保证金必须直接抵作租金的约定，故对吕志男的抗辩意见不予采信。三、吕志男应承担的逾期付款违约金。根据合同约定的租金支付期限，吕志男应于2014年12月1日前支付租金11.8万元，故吕志男应自逾期之日起按约赔偿逾期付款违约金。西城荟公司自愿降低违约金计算标准至年利率24%，不违反法律规定，本院予以支持。四、根据合同约定，租赁合同到期后，吕志男应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺返还给西城荟公司，由此造成甲方与第三方的一切损失，由吕志男自行承担，每延期一天，吕志男向西城荟公司支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。本院认为，违约金应以实际损失为凭，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同到期后，西城荟公司未向商铺的所有者支付租金，吕志男已经向房屋的商铺的所有者支付了10万多元的使用费，并且朱建勇案生效判决书确定的西城荟公司应承担的租金损失也由吕志男支付了部分。故，本院认为吕志男逾期交还商铺对西城荟公司造成的实际损失目前无法确定，而以合同约定的违约金计算方式要求吕志男支付违约金显示公平，故在本案中不宜一并处理，西城荟公司可待实际损失明确后再行主张。五、关于吕志男提出的房屋漏水造成的经营损失和修缮房屋造成的损失，系独立的请求，本案中不一并处理，吕志男可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、吕志男应于本判决发生法律效力后十日内向无锡西城荟商业管理有限公司支付租金11.8万元。二、吕志男应于本判决发生法律效力后十日内向无锡西城荟商业管理有限公司支付逾期付款违约金（以11.8万元为基数，自2014年12月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）。三、吕志男应于本判决发生法律效力后十日内向无锡西城荟商业管理有限公司交还无锡市新兴路66、68、70、72、74、76、78、80号八间商铺的楼上部位及82号整间商铺。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元（已减半收取），由吕志男负担。该款已由无锡西城荟商业管理有限公司预交，吕志男应于本判决发生法律效力后十日内将诉讼费给付无锡西城荟商业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  周小娇二〇一六年十二〇一六年十一月七日书记员  沈泽全本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。