广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0204民初2360号原告：广西铭望物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路19号金绿洲如意家园会所、幼儿园综合楼1-1号。组织机构代码证号：09537700-2。法定代表人：卢华铭，董事长。委托诉讼代理人：李俊，广西众维律师事务所律师。被告：刘洋，男，1982年1月14日出生，汉族，住柳州市柳南区。被告：姚芹，女，1980年12月23日出生，汉族，住柳州市柳南区。以上二被告共同委托诉讼代理人：黎明，广西天际律师事务所律师。第三人：柳州市金绿洲物业服务有限公司，住所地：柳州市西环路14号。法定代表人：韩树钧，董事长。委托诉讼代理人：李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃柳芳，广西正泰和律师事务所律师。原告广西铭望物业服务有限公司（以下简称铭望公司）与被告刘洋、姚芹物业服务合同纠纷一案。本院于2016年8月16日立案后，依原告申请追加柳州市金绿洲物业服务有限公司（以下简称金绿洲公司）为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭望公司的委托诉讼代理人李俊，被告刘洋、姚芹的委托诉讼代理人黎明，以及第三人金绿洲公司的委托诉讼代理人李焕杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铭望公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费8481.6元、滞纳金2544.48元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年10月30日，柳州市方东房地产开发有限公司（以下简称方东公司）与金绿洲公司签订了《金绿洲小区前期物业服务合同》，约定由金绿洲公司为该小区提供前期物业服务。2014年5月1日，金绿洲公司撤出小区，不再提供物业服务，转由原告与方东公司签订《前期物业服务合同》，并由原告正式进驻该小区接管小区的全部前期物业服务工作；同日，原告还与金绿洲公司签订了《金绿洲小区物业费债权转让协议书》，依约受让金绿洲公司在该小区对未交物业费业主的全部债权。被告作为金绿洲小区业主，未能按时交纳相关物业费用，截止2016年6月30日，所欠物业费及其滞纳金等费用金额如诉请所示，原告通过发布催交公告、送达催费通知、发律师函、上门催收等形式向被告进行催收均无果，故诉至法院。被告刘洋、姚芹辩称，铭望公司所述被告业主身份及房屋面积属实，未交物业费情况属实，但不同意其诉讼请求。理由如下：1.第三人、原告与房开签订的前期物业服务合同无效，因为合同签订程序不合法、原告无资质，且存在超越资质经营的情形；2.原告铭望公司无权主张第三人对被告的债权；3.原告未向被告催交过物业费，其对2014年8月之前费用的诉请已超过诉讼时效；4.原告在服务期间对被告有侵权行为，且小区的物业服务质量不符合约定。2015年原告采取设置门禁阻碍通行的方式胁迫被告缴纳物业费；原告管理不到位，小区环境差、安全隐患大，小区内还发生偷盗事件。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人金绿洲公司述称，原告的诉请合法合理，应该予以支持。本院经审理认定事实如下：第三人金绿洲公司成立于2003年4月4日，物业服务资质等级为三级。原告铭望公司准予从事物业管理活动时间为2014年4月29日，物业服务资质等级为三级。金绿洲小区至今未成立业主大会，其房开方东公司先后聘请金绿洲公司、铭望公司为小区提供前期物业服务。金绿洲公司于2004年10月30日进驻小区，于2014年5月1日撤出小区。期间，于2009年4月2日、2012年4月5日，方东公司与金绿洲公司签订《物业服务合同》。2014年5月1日，方东公司与铭望公司签订《金绿洲小区前期物业服务合同》，合同期限为5年，铭望公司于合同签订当日进驻小区。以上前期物业服务合同均约定物业费每月1元／平方米。该收费标准经行政主管部门备案。2014年5月1日，金绿洲公司与铭望公司签订《金绿洲小区物业费债权转让协议书》，约定：“截止2014年5月1日仍有部分业主没有按时足额交纳甲方（金绿洲公司）管理小区期间的物业费及其滞纳金、电梯电费、二次加压供水电费、公告楼道照明电费等费用，现甲方（金绿洲公司）决定将以上债权全部转让给乙方（铭望公司）”被告刘洋、姚芹系金绿洲如意家园业主，该房屋于2009年10月25日交房，建筑面积为136.82平方米。2009年10月25日被告刘洋、姚芹与金绿洲公司签订《前期物业服务协议》，该协议约定物业费应于每月15日前交纳，收费标准为每月1元／平方米，滞纳金从逾期之日起按每天1%计。被告从2011年5月1日起不再缴纳物业费，至2016年6月30日，被告已拖欠物业费共计8481.6元。在金绿洲公司提供物业服务期间，金绿洲公司于2013年3月25日采取上门催收的方式催缴物业费。在铭望公司提供物业服务期间，金绿洲公司于2014年11月27日，以自己的名义，采用邮寄缴费通知单的方式，催缴截至2014年11月30日的物业费；于2015年3月9日，以自己的名义，采取在小区公告栏张贴催费公告的方式，催缴截至2015年2月28日的物业费；铭望公司于2015年3月5日，采取上门催收的方式催缴物业费；于2015年7月29日，采取在小区公告栏张贴催费公告的方式，催缴截至2015年7月30日的物业费；2016年1月31日，李俊律师以铭望公司受托人的身份，采取上门张贴律师函、债权转让协议书的方式催缴截至2016年1月的物业费；2016年7月8日，李俊律师以铭望公司受托人的身份，采取上门张贴律师函的方式催缴截至2016年6月30日的物业费。另查明，金绿洲小区长期存在垃圾清运不到位，安保存在漏洞的情况；在2015年9月，原告未经业主同意，私自设置门禁，妨碍包括被告在内的业主通行，侵害被告的权益。上述事实，有当事人当庭陈述，资质证书、《物业服务合同》、房屋交接表、房产证、物业收费标准备案表、照片、居民委员会证明、通知函、（2015）南民一初字第2545号民事判决书、收款明细单等书证在案佐证。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，本案争议的焦点有：1.涉案的前期物业服务合同是否有效；2.原告对物业费的主张是否超过诉讼时效；3.原告是否有权主张2014年4月30日前的欠缴物业费；4.被告刘洋、姚芹拒交物业费的理由是否正当；5.滞纳金请求是否有正当。1.涉案前期物业服务合同是否有效的问题。被告主张前期物业服务合同无效的依据有二。其一、金绿洲公司、原告铭望公司在签订前期物业服务合同时，没有经过三分之二的业主同意，违反《物权法》，故合同无效；其二、金绿洲公司及铭望公司物业服务证书的资质等级为三级，承接范围为20万平方米以下的住宅项目和5万平方米的非住宅项目的物业管理业务，但是其受聘时的金绿洲小区的面积已远远超过20万平方米，存在超越资质经营的情形，故合同无效。本院认为，前期物业服务合同是房屋建成后至业主大会成立之前，因不具备业主共同表决的实际条件，又因小区有物业管理的客观需要，故由建设单位选聘物业服务企业。本案中，金绿洲小区一直未设立业主大会，建设单位方东公司与第三人金绿洲公司、原告铭望公司订立前期物业服务合同，符合前期物业服务合同签订主体的要求。关于是否超越资质经营一节，本院认为，国家对从事物业管理活动的企业实行资质等级管理制度，物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可的范围内承接物业服务。但是，物业公司的资质等级并非物业服务合同效力的决定性因素。即使存在超越资质经营的情形，也属于行政法律关系范畴，不影响本案的前期物业服务合同的效力。综上，本院对被告关于前期物业服务合同无效的抗辩不予采纳。方东公司与金绿洲公司分别于2009年4月2日、2012年4月5日签订的两份《物业服务合同》，与铭望公司于2014年5月1日签订的《金绿洲小区前期物业服务合同》合同有效。2.对物业费的主张是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告铭望公司主张物业费的时段涵盖金绿洲公司提供物业服务时期和铭望公司提供物业服务时期。铭望公司入驻小区当日，金绿洲公司将债权转让给铭望公司。以下以2014年5月1日铭望公司进驻小区的时间为界，分为两个阶段分别论述。第一阶段，2014年4月30日之前，即金绿洲公司为小区提供物业服务时期。本案中，原告提供当事人所在社会居民委员会出具的关于上门催费的证明等证据拟证明金绿洲公司及铭望公司积极催交，致使诉讼时效多次中断。被告辩称上门催费的照片、公告栏的催费单等证据可事后补做，不真实；邮寄签收单及退件是虚假、伪造；居委会证明的证据形式不合法。本院认为，虽然居委会出具的证明在证据形式上存在瑕疵，但是结合信件照片，挂号信邮寄签收单、邮寄退件、上门催交的照片、公告栏张贴催费公告等证据，符合物业催费的习惯做法，可以证明金绿洲公司、铭望公司一直向拖欠物业费的业主主张权利。本院对金绿洲公司于2013年3月25日、2015年3月5日的催交行为予以认定。关于被告辩称金绿洲公司在债权转让后，无权再以债权人的身份主张权利，催交主体不对，即使实施了催交的行为也应认定无效。本院认为，该债权转让合同经转让方与受让方达成合意即生效，通知到债务人，对债务人生效。该债权转让合同于2014年5月1日对转让人金绿洲公司与受让人铭望公司有约束力，但在金绿洲公司未将该转让的事实“通知”被告之前，被告依然负有向金绿洲公司履行缴纳物业费的义务。被告也当庭表示接到法院送达的证据材料才知道“债权转让”一事。本案中，金绿洲公司于债务履行期届满之日起曾于2013年3月25日、2015年3月5日催收，均导致诉讼时效中断。金绿洲公司撤出小区之后，于2014年11月27日、2015年3月9日，金绿洲公司向被告催交截至当月的物业费，其中包含2014年5月之后铭望公司的应收物业费。虽然金绿洲公司无权主张2014年5月之后的物业费，但并不妨碍催交行为对2014年4月30日之前的物业费起到诉讼时效中断的效果，故诉讼时效于2014年11月27日、2015年3月9日中断。综上，对被告辩称2014年4月30日之前，金绿洲公司提供物业服务时期产生的债权请求权超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。第二阶段，2014年5月1日之后，铭望公司接替金绿洲公司进驻小区，至今仍持续提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，应当从每份合同服务期满或合同终止时起计算诉讼时效。本案中，方东公司与铭望公司于2014年5月1日签订《金绿洲小区前期物业服务合同》，合同期限为5年，铭望公司于当日进驻小区。目前仍在合同期内，铭望公司持续的提供物业服务，且于2016年7月9日，2016年1月31日，2016年7月10日分别对欠费进行了催交。故对被告辩称2014年5月1日之后，铭望公司提供物业服务时期产生的债权请求权超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。3.原告是否有权主张金绿洲公司服务时期被告所欠缴的物业费问题。被告主张铭望公司无权主张金绿洲公司服务时期（即2014年4月30日前）其欠缴的物业服务费，因为《金绿洲小区物业费债权转让协议书》是伪造的。本院认为，金绿洲公司于2014年4月30日撤出金绿洲小区，次日，其将对被告的债权转让给铭望公司，铭望公司受让了该债权，债权转让合同成立。至于债权转让事宜未通知到被告，铭望公司能否向被告主张权利的问题。本院认为，首先，该份《金绿洲小区物业费债权转让协议书》已于2016年1月31日贴在被告家门上；其次，债权受让人铭望公司以原告的身份向法院起诉要求被告履行债务，该起诉行为可以视为通知。本案中，被告亦承认于接到本案的应诉材料之日才知道债权转让事宜，可视为该债权转让对被告已经生效。故铭望公司有权主张金绿洲公司服务时期被告所欠缴的物业费。4.被告刘洋、姚芹拒交物业费的理由是否正当的问题。被告以物业提供的服务存在严重瑕疵为由，拒交物业费。主张拒交物业费是行使先履行抗辩权。本院认为，本案中金绿洲公司、铭望公司与方东公司签订的前期物业服务合同合法有效，合同对业主有约束力。被告实际享受了金绿洲公司、铭望公司提供的物业服务，理应按照合同的约定，履行交纳物业费的义务。虽然金绿洲公司、铭望公司提供的物业服务存在瑕疵，但是不足以成为拒交物业费的抗辩理由。鉴于金绿洲公司与铭望公司提供的物业服务存在瑕疵，且在金绿洲公司撤出小区后，金绿洲小区出现在同一小区内，相同时期、两家物业公司主张欠费时段重合的费用的现象，亦表明小区物业管理存在问题。故对于物业服务费，本院酌情予以扣减，支持原告主张物业服务费总额的80%。依据前期物业服务合同约定，物业服务费按每月1元／平方米计，被告欠费房屋面积为136.82平方米（以136.8平方米计），截止2016年6月30日，被告欠缴物业费共计62个月，核定其应缴纳的物业费为6785元（1元／平方米·月×136.8平方米×62月×80%）。5.滞纳金的请求是否正当问题。原告主张滞纳金应按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以欠费金额的30%为标准计算滞纳金。被告辩称拒交系正当抗辩不存在违约行为，故不应当承担违约责任，若需交物业费也应当减免。本院认为，被告拒交物业服务费的理由不成立。物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。本案中，被告因不满物业公司的服务，拖欠物业服务费时间长达五年。虽然物业公司的服务确实存在瑕疵，但是即便如此，被告对物业公司的不满，仍可通过协商沟通予以解决，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理。被告采取拒交物业费的方式来对抗物业公司明显欠妥。原告关于滞纳金该项请求，本院予以支持。关于滞纳金计算问题。金绿洲公司与被告签订的《前期物业服务协议》约定逾期缴纳物业费每天按1%计滞纳金，该标准明显过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，被告辩称违约金过高，原告主张按实际欠费金额的30%计，并未提供实际损失的证据，缺乏依据，本院不予采纳。基于被告持续拒交物业费违约长达五年的基本事实，参考中国人民银行同期贷款利率，综合考虑本案情况，本院酌情认定违约金计算标准为每日万分之二，以109.44元（136.8元×80%）为基数，从每期欠缴之日起计至2016年6月30日，被告应缴滞纳金数额为1279元。2016年7月1日之后的滞纳金以6785元为基数，按每日万分之二计至付清款时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条，判决如下：被告刘洋、姚芹在本判决生效后十日内向原告广西铭望物业服务有限公司支付2011年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6785元及截至2016年6月30日的滞纳金1279元（2016年7月1日之后的滞纳金以6785元为基数，按每日万分之二计至付清款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。案件受理费38元，由被告刘洋、姚芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  林欣欣二〇一六年十一月四日书 记 员  黄 哲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。