上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15196号原告：顾美香。委托诉讼代理人：褚子云，上海夜晨律师事务所实习律师。被告：李肇蟾。委托诉讼代理人：朱鹰，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告顾美香与被告李肇蟾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2016年11月16日进行公开开庭审理。原告顾美香及其委托诉讼代理人褚子云，被告委托诉讼代理人朱鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾美香向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告赔偿原告房屋涨价损失人民币(币种下同)420,000元。本案审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告的公婆欲购房。2016年1月30日，因原告的公婆视力不好、看不清合同内容，故原告以自己的名义与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以总价款人民币(币种下同)1,580,000元转让上海市闵行区龙柏四村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，同时约定30日内签订正式的《上海市房地产买卖合同》。为购房，原告向被告支付了100,000元定金。约定到期日，被告要求原告必须加价购买，否则不再签订正式买卖合同。原告拒绝后，被告便拒绝履行合同，同时以2,000,000元售价在多处中介挂牌另行出售。后2016年3月底、4月初，经原、被告协商，双方解除合同，由被告向原告返还100,000元定金并赔偿原告100,000元。然自被告将100,000元定金返还给原告后，原告就无法联系上被告。2016年4月15日，原告的公婆只能重新购房，并以2,400,000元的价格购买了同地段相近类型的房屋。原告认为，被告单方面涨价并拒绝履约的行为构成违约，严重损害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告李肇蟾辩称，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》仅是预约合同，约定原告向被告支付100,000元定金，预约30日内签署买卖合同。然在约定的签约期限内，原告并未按约支付定金，而是预先支付了100,000元购房款，被告亦未收到原告和中介的电话要求磋商正式合同的签订，且原告需变更买受人。故被告在签约期满后提出加价是合理的。然原告不同意加价。故双方协商解除合同，并约定由被告向原告归还购房款，为此原告亦向被告提供了银行账号。被告亦按约向原告归还了该笔款项。故原告主张的诉讼请求无事实根据和法律依据。经审理查明，涉案房屋登记于被告与案外人陈SS两人名下。2016年1月30日，被告(出售方，签约甲方)、原告(买受方，签约乙方)与案外人YY房地产经纪有限公司(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙方通过丙方居间介绍由甲方向乙方出售涉案房屋，总房价款1,580,000元。待甲方签订本协议后2日内，乙方应自行或通过丙方补足定金至100,000元。甲乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售涉案房屋或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，若任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金。合同还对其他内容作了约定。前述协议签订后，原告于2016年2月1日向被告支付100,000元。被告向原告出具《收款收据》一份，该材料上记载“兹收到顾美香转付给本人的款项计人民币100,000元。本人确认，上述款项系买受方顾美香用于购买涉案房屋的部分房价款”。然双方在约定的期限内未能签订《上海市房地产买卖合同》。后因被告加价，原告不同意。故双方于2016年3月底经协商解除合同。被告于2016年4月11日向原告退还100,000元。但原告认为被告还应当支付赔偿金，被告不同意支付，遂成讼。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、涉案房屋的上海市房地产登记簿，被告提供的部分转账凭证等证据及当事人的陈述所证实。本案审理中，原告表示原告的公婆已于2016年4月15日另购房，为此向本院提交买受人为陈慧芳、王云龙的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、房款支付的收款收据等材料。根据该份《上海市房地产买卖合同》内容记载房地产转让价款为1,600,000元。《协议书》记载除《上海市房地产买卖合同》约定的房价款1,600,000元外，陈慧芳、王云龙另需支付装修补偿款800,000元。本案审理中，经原告申请，证人郭某某到庭作证。证人陈述，证人系上海L房地产经纪有限公司的业务员。原、被告系通过证人居间介绍。签订买卖居间协议时，因证人有事未在场。之后证人和原告确定签约时间，原告一直表示有时间。2016年2月29日，证人的同事张华和被告约签约时间，但被告表示没空要往后延。2月29日之前，证人未联系过被告。证人不清楚其他同事有无联系过被告。之后证人再约被告，被告要求加价，原告不同意。庭审中，证人向本院出示了证人的同事与被告之间的微信，根据微信显示2016年2月29日，证人的同事询问被告第二天签约是否有空，被告表示没空并表示周末有空、但具体哪天不能确定。2016年3月4日，证人的同事询问被告这周末无地方签约、能否下周签约，被告表示已经有人和他联系、都说好了。就证人证言，原告表示无异议，认为中介人员通知签约的时间并未超过合同约定。被告亦表示无异议，但认为2016年2月29日系约定签约日的最后一天，但中介人员通知是第二天签约，故已经超过时间，且买受方还需要变更签约人。本案审理中，原告申请对2016年4月25日原告起诉当日涉案房屋的市场价值进行评估。本院根据原告申请委托上海BB房地产土地估价有限公司分别对2016年3月31日及2016年4月25日涉案房屋的市场价值进行评估。上海BB房地产土地估价有限公司于2016年9月23日出具《房地产估价报告书》，结论如下：1、估价对象在2016年3月31日的市场价值为2,140,000元；2、估计对象在2016年4月25日的市场价值为2,190,000元。为此次评估，原告预交了估价费9,000元。对此报告书，原告表示无异议；被告表示因报告中未附有结论所依据的相关资料，故无法发表质证意见。对于被告提出的意见，上海BB房地产土地估价有限公司的估价师潘键表示根据房地产估价的有关规定，对外公开的是估价结果报告，对内存档的是不能对外公开的技术报告。若要看技术报告，只能由法官到其公司查看。本次评估结论系用比较法得出，结论合理。本院认为，上海BB房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，程序合法、内容真实且合理，本院予以采纳。本院认为，涉案的《房地产买卖居间协议》中约定的有关原、被告之间的权利义务内容，系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现根据双方庭审陈述，买卖双方已于2016年3月底协商解除了《房地产买卖居间协议》。对于该协议的解除，被告是否应当承担责任，系本案的争议焦点。原告认为被告单方面涨价并拒绝履约的行为构成违约。而被告认为因在约定的签约期限内，被告未收到原告和中介的电话要求磋商正式合同的签订，且原告需变更买受人，故其提出涨价系合理的、不构成违约。本院认为，双方约定在《房地产买卖居间协议》签订后30日内共赴中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，根据现有证据及当事人陈述，虽然中介公司工作人员于2016年2月29日(即约定签约日的最后一日)方才询问被告第二天是否有时间签约，但是本院认为，作为一个善意且诚心出售房屋的出售方，在买受人已经按约支付10万元且未要求解除合同的情况下，作为出售方的被告提出加价否则解除合同的意见是不合适的、是不符合双方约定的，构成违约。至于被告提出的原告变更买受人也系其不同意签署合同的理由，本院认为，《房地产买卖居间协议》已明确约定，在该协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，被告同意原告可以增加、减少或变更该协议中的“买受方”，因此，被告以原告变更买受人的理由不签署合同亦不符合双方约定，构成违约。现因买卖双方已解除协议，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故原告要求被告就违约行为向其赔偿房屋上涨损失的诉请，本院予以支持。至于赔偿金的具体数额，本院结合合同约定内容、原告的履约情况、评估单位出具的评估报告意见及原告所陈述的其公婆再次购房的成交价格，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告向原告支付赔偿金280,000元。至于估价费，因被告不予认可原告主张的房屋上涨差价420,000元，故本院根据原告申请启动了评估程序。根据评估报告内容，涉案房屋的市场价值相较于原、被告签署时的约定价格确实有所上涨，且差价近600,000元。故该估价费应当由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告李肇蟾于本判决生效之日起七日内向原告顾美香支付赔偿金280,000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，由原告顾美香负担2,533.33元，被告李肇蟾负担5,066.67元。估价费9,000元，由被告李肇蟾负担。(被告负担的案件受理费、估价费合计14,066.67元，由被告于本判决生效之日起七日内直接向原告支付)如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  张 莉人民陪审员  王茂成二〇一六年十一月二十二日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。