贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初4201号 原告袁远龙，男，1981年10月3日出生，个体，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区，现住遵义市。 原告付靖译，女，1980年10月1日出生，汉族，无业，四川省资阳县人，住址同上（与袁远龙系夫妻关系）。 二原告共同委托诉讼代理人秦彩云、向燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告遵义保利置业有限公司，住所地贵州省遵义市播州区龙坑镇共青社区遵义大道西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人黄宇欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人叶霞、叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。 第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行，住所地贵州省遵义市红花岗区凤凰路**。组织机构代码：42938116-8。 法定代表人曾文基，该行行长。 委托代理人瞿朝斌，该行员工。 原告袁远龙、付靖译诉被告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）、第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农行遵义新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理，依法由审判员杨扬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁远龙及其与付靖译共同委托诉讼代理人秦彩云，被告保利公司之诉讼委托代理人叶霞、第三人农行遵义新华支行之诉讼委托代理人瞿朝斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年11月18日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人于2013年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》；3、由被告返还原告购房首付款144028.00元、物业维修基金9143.00元、抵押登记费用100.00元、预告登记费100.00元、合计153371.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息从2012年11月18日起算至付清之日止；4、由被告返还原告截止2016年10月已向第三人支付的按揭贷款本金34094.73元、利息68591.52元，合计102686.25元；5、由被告按照原告全部已付款的5%支付逾期交房违约金12802.86元；6、由被告以原告已付房款为基数按照中国人民银行同期活期存款利率支付设计变更违约金从2013年6月1日起算至付清之日止；7、由被告赔偿因逾期交房致使原告产生的租房损失35500元；8、由被告赔偿原告因诉讼产生的律师费12000.00元。事实和理由：2012年11月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告坐落于遵义县房屋（套内面积109.02平方米），商品房单价为4348.08元／平方米，总计购房款474028.00元，约定支付购房首付款144028.00元，尾款330000.00元以按揭贷款方式支付，原告便与第三人签订了《贷款合同》。两份合同签订后，原告向被告支付了首付款144028.00元及其他费用，办理银行贷款后又支付了尾款330000.00元。原告按约履行了全部款项支付义务，《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年3月30日前，但被告至今仍未能履行交房义务，且未经行政主管部门批准擅自变更房屋设计影响房屋质量，也不符合双方合同约定，被告的行为已经严重违约，按照合同约定原告有权解除合同，与被告协商未果，因此，为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告辩称：一、被告不存在逾期交房的责任，不同意与原告解除商品房买卖合同。若要解除，原告应承担相应违约责任及赔偿损失；二、被告所交付商品房不存在设计变更，且所交付商品房不存在任何质量问题；三、被告不存在任何违约责任，原告无理、无权要求被告支付因办理按揭贷款而支付的利息及租房费用。 第三人述称：2013年3月21日，原告袁远龙、付靖译，被告保利公司与第三人农行遵义新华支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额330,000.00元，借款期限240个月，自2013年3月21日至2033年3月20日止，还款方式为按月还款、等额本息。原告将遵义市遵南大道保利未来城市**住房抵押给第三人，并于2013年2月22日办理抵押预告登记，他项权证登记号为遵房预监字第201306495。被告就本笔借款承担连带保证责任。第三人于2013年3月21日向原告发放贷款，2013年3月至2016年9月，原告按月足额偿还贷款本息。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，借贷双方按合同约定履行义务，截止起诉日，未出现违约情形。现由于原告与被告发生《商品房买卖合同》纠纷，并表达其不愿继续偿还第三人借款的意图，欲与第三人解除《个人购房担保借款合同》。为保障申请人的合法权益，鉴于第三方签订的《个人购房担保借款合同》，意思表达真实，借款合同法律关系、保证合同法律关系、抵押合同法律关系合法有效，请求法院判令原告袁远龙、付靖译提前清偿申请人贷款本金296,881.27元，利息972.30元（截止2016年10月18日），违约金2,969.00元，以及自2016年4月28日至实际偿还日的利息；被告保利公司承担连带责任保证，第三人在有权范围内对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 经审理查明：原告袁远龙与付靖译系夫妻关系。2012年11月18日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于遵义县房屋，建筑面积为126.98平方米，房屋总价为474028.00元，约定支付购房首付款144028.00元，尾款330000.00元以按揭贷款方式支付。该房于2012年12月12日办理了商品房预售合同登记备案。合同签订后，原告按约缴纳了首期房款144028.00元，并交纳了维修金9143.00元、抵押登记费100.00元、预告登记费100.00元、合计483371.00元，原告于2013年3月21日与第三人农行遵义新华支行以及被告保利公司签订《个人购房担保借款合同》，由原告向第三人借款330000.00元向被告支付房款，由被告就本笔借款承担连带保证责任。之后，原告一直按期支付按揭贷款本息，截至2016年10月21日，原告共计向第三人支付贷款本金34094.73元，利息68591.52元。尚欠本金295905.27元。根据原、被告《商品房买卖合同》约定，交房时间为2013年3月30日前，原告接到被告的接房通知后发现该房设计有变更，原为天井的部分被搭建成了一间简易房屋，原告认为被告未经相关部门同意违法改建房屋，存在安全隐患，便于2015年8月25日向被告发了律师函，要求解除合同，但被告未予以答复，原告遂向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《个人住房担保借款合同》、备案登记表、房屋销售专用收据、律师函、租赁合同、收条、照片、律师费收费发票、邮政快递单等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。本案中，原告按照合同约定已全部付清房屋价款，由于被告未按合同约定，也未取得原告同意擅自变更房屋设计，导致至今未能交房，被告逾期交房的行为已构成违约，原告主张解除合同的条件已成就。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中的约定及合同的意思自治原则，本案适用约定解除条件的规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原告提出解除《商品房买卖合同》的请求予以支持。 对原告提出解除与第三人以签订的《个人购房担保借款合同》的主张，因本院对原、被告签订的《商品房买卖合同》予以解除，致使该合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，本院对原告该主张予以支持。因被告逾期交房的违约行为导致上述《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被解除，其应当对此承担违约责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告应当向原告及第三人返还购房款、房屋维修基金和购房贷款及相应利息损失。对原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失符合法律规定。本院予以支持，原告支付的房屋维修基金、备案登记费等均是原告在购房过程中已支出的实际费用，系被告违约给原告造成的损失，故应由被告承担。 对于原告主张按原告全部已付款的5%支付逾期交房的违约金的主张，符合双方合同约定，原告已被告支付的款项为153,371.00元加上已付银行贷款本息102,686.25元，合计256,057.25元，违约金计算为256,057.25元×5%﹦12,802.86元，故对原告的主张本院予以支持。对原告主张由被告以原告已付房款为基数按照中国人民银行同期活期存款利率支付设计变更违约金从2013年6月1日起算至付清之日止的主张，因已计算逾期交房的违约金，故对该主张本院不予支持。原告关于租房损失的主张，因双方合同并未约定，故本院不予支持。对原告关于因诉讼产生的律师费12,000.00元的主张，在庭审中原告提供的票据系复印件，且交款人名字与原告不符，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告袁远龙、付靖译诉被告遵义保利置业有限公司于2012年11月18日签订的《商品房买卖合同》。 二、解除原告袁远龙、付靖译与第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行于2013年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》。 三、由被告遵义保利置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁远龙、付靖译购房款144,028.00元、物业维修基金9,143.00元、抵押登记费用100.00元、预告登记费100.00元、合计153,371.00元，并从2012年11月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止。 四、由被告遵义保利置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁远龙、付靖译逾期交房的违约金12,802.86元。 五、由被告遵义保利置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁远龙、付靖译向第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行支付的借款本金34,094.73元、利息68,591.52元，合计102,686.25元（截止至2016年10月21日）。 六、由被告遵义保利置业有限公司于本判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行借款本金295,905.27元及利息，按原告袁远龙、付靖译与第三人于2013年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》约定计算，利随本清。 七、驳回原告袁远龙、付靖译的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,550.00元，减半收取4,275.00元，由被告遵义保利置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。 审判员  杨扬 二〇一六年十一月二十一日 书记员  杨焱