上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初14545号原告：朱益民，男，1948年6月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱大网，上海理德律师事务所律师。被告：顾静珠，女，1960年2月1日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孙元林，系被告顾静珠的丈夫，男，1957年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区唐山路XXX弄XXX号。原告朱益民诉被告顾静珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱益民委托诉讼代理人朱大网、被告顾静珠委托诉讼代理人孙元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱益民向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；二、被告返还原告定金200,000元；三、被告赔偿原告605,000元。事实和理由：原、被告经由上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)居间介绍，于2016年8月14日签订《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买上海市平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房款3,025,000元，定金200,000元，并约定双方于2016年8月22日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，办理过户交易。房屋买卖协议签订当日，原告向被告支付50,000元定金，并于次日转账支付150,000元定金。但经原告和仁丰公司多次催促，被告均不履行《房屋买卖协议》，拒绝办理交易及过户等，故原告来院起诉。被告顾静珠辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有按照合同全面履行义务，和居间方串通蒙骗被告，擅自变更合同履行。在支付定金时有欺诈情形，原告让案外人王紫静支付150,000元，侵犯了被告的权利，支付后也没有告诉被告，一直到诉讼才知道是王紫静支付了150,000元，合同明确约定原告应当支付到居间公司指定的账户。居间方在居间过程中存在欺诈，居间方是分公司，但以总公司名义签订合同，如果被告知道居间方是分公司是不会签约的，而且合同上没有经纪人签名，不符合法律规定，居间合同和买卖合同不生效。被告支付10,000元中介费，居间方也没有开具发票给被告。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告顾静珠。2015年8月14日，出售人(甲方)顾静珠、买受方(乙方)朱益民、居间方仁丰公司签订《房屋买卖居间协议》约定，房地产坐落上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积66.05平方米。甲方出售该房屋总价为3,025,000元。乙方同意在签订协议的同时支付意向金50,000元，作为居间方进行洽谈之用，此意向金若甲方在协议上签字即转为定金，乙方还应在甲方签字后贰日内补足定金总数至200,000元。补收定金在居间方收到后即生效，具备法律约束效应。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金。若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。乙方委托居间方的期限为协议签署后当日，若甲方在协议上签字，居间方则不受以上日期限制。甲乙双方一致同意居间方可以将代收后的定金打入甲方账号：姓名孙元林，开户行招商银行，银行账号XXXXXXXXXXXXXXXX。同日，出售方(甲方)顾静珠、买受方(乙方)朱益民、居间方仁丰公司签订《房屋买卖协议》约定，双方同意于协议签署后于2016年8月22日前到居间方签约地平凉路XXX号仁丰公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。总房价3,025,000元。首期房款金额为1,380,000元(此金额包含已支付的定金)，乙方在甲乙双方签订该房屋“买卖合同示范文本”时支付。部分房款1,580,000元，乙方于房地产交易部门收受甲乙双方产权转移申请文件之日(即买卖双方在签订该房屋“买卖合同示范文本”后80日内共同前往房地产交易中心办理产权过户的当日)支付。尾款65,000元，乙方于签订合同当日支付给甲方，但此款项必须签订合同当日支付居间方保管，在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后七日内由居间方立即支付给甲方。协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议。若守约方解除协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金，另应按照上述总房价款的3%赔偿居间方作为劳务费。特别条款加粗载明：“甲乙双方购房房款(除定金外)敬请甲乙双方自行交付，居间方将不予代收代付，若有特殊需要，请与居间方签订代收房款协议，并由居间方出具房款保管书，存入以丙方仁丰公司或总经理高杰为户名的账户内，否则居间方将不予负责，敬请谅解，同时，您向居间方支付的任何一笔款项时，请务必存入上述居间方指定账户名的账号，并取得居间方财务专用章，机器打印的印刷版2联印刷收据或发票原件，否则居间方无需就该笔款项承担任何责任。”2016年8月14日，被告出具《购房定金收据》载明，收到原告购买杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房定金，金额为50,000元。2016年8月15日，江苏银行出具《个人结算凭证》，载明申请人王紫静(暨原告妻子)同城转账至被告顾静珠工商银行开户的、账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户150,000元，用途为购房。2016年8月15日，仁丰公司工作人员向被告发送短信“十五万已转”。被告回复短信“15万今天已收到了。”仁丰公司工作人员发送短信“本人顾静珠，确认已收到朱益民购买平凉路XXX弄XXX号XXX室的购房追加定金壹拾伍万元整，以此短信为凭证。将此信息转发给我一下。”被告回复短信“本人顾静珠，再次确认已收到朱益民购买平凉路XXX弄XXX号XXX室的购房追加定金壹拾伍万元整，以此短信为凭证。”2016年8月15日晚上，仁丰公司工作人员与原告的女婿前往被告住所要求被告出具书面定金收据，被告不同意出具，双方产生争议。2016年8月16日，被告向仁丰公司工作人员发送短信“仁丰地产，介于你们和买家的认真，不告诉我，就去我家，显然是不尊重我，既然如此，我要求中介提供营业执照复印件和1万元中介服务费收据。对于买家是不是有不想买的意思，如果有我如数退款，不扣违约金，扣除中介费1万元，就此了结。如果没有这个意思，那么买家通过银行转账，卖家不再出具收条，因为买卖双方自愿委托银行转账，银行的付款凭证就是证据，所以卖家不再出凭证给买家，如果买家还坚持要，那么卖家去税务局开发票给买家，但是发票税收按之前约定，应由买家支付。其次当房产产权人是买方的名下时，买家2个月内负责把房客赶走。明天去查询前，买家联系电话一定要告诉卖家，以上事宜如果做不到，卖家明天就不去查询了。”2016年8月17日下午14时50分，仁丰公司工作人员向被告发送短信“客户已同意你的要求，请安排时间。”被告回复短信“原本约定今天1点半去，之前我已明确告知，如果买家同意我的回复要求，我会去。如果不同意，我就不去了。但是你们和买家到今天下午2点钟都不同意我的回复要求，那么我在电话里已经明确告诉你们，我房子不卖了，你们现在就是同意我也不卖了。请你们把买家朱益民银行账号告诉我，我把他汇给我的钱退给他，中介费1万元由你们退给他，本次房屋交易到此结束。”诉讼中，被告陈述，第一，其认为原告应当同意不再出具收条，如需出具就要到税务局开发票，税收原告承担，第二原告的电话号码告诉被告，如下午2点前做不到，就不查询了，中介公司到下午2点50份才短信回复称同意被告的要求，被告认为已经过了时间，不同意出售了。2016年8月21日，仁丰公司工作人员向被告发送短信“顾静珠女士你好，我是上海仁丰房地产经纪有限公司的董耀春，你在我司出售的杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室的房子，于明天也就是2016年8月22日在我司办理签订买卖合同，时间定于上午九点钟来我司(平凉路XXX号)仁丰地产签订买卖合同，请你带好银行卡、身份证(夫妻二人的)原件，户口薄原件、房屋产权证原件，结婚证原件准时到。”被告回复短信“8月17日我已明确告知你们了，因你们在规定时间没有答应我的回复，我房子不卖了。请你们把买家银行账号和联系电话告诉我，我把钱退汇给买家。”2016年8月22日，仁丰公司工作人员再次发送短信给被告，要求被告按照合同约定于2016年8月22日20：00之前至中介处签约。被告再次回复“我17号就告诉你们了，现在再次转发给你们。原本约定今天1点半去，之前我已明确告知，如果买家同意我的回复要求，我会去。如果不同意，我就不去了。但是你们和买家到今天下午2点钟都不同意我的回复要求，那么我在电话里已经明确告诉你们，我房子不卖了，你们现在就是同意我也不卖了。请你们把买家朱益民银行账号告诉我，我把他汇给我的钱退给他，中介费1万元由你们退给他，本次房屋交易到此结束。”另查明，2016年8月14日，被告丈夫孙元林与仁丰公司签订《服务费支付确认书》，约定成交系争房屋，出售方孙元林需支付服务费1万元。上述费用居间方于2016年8月31日开票。2016年8月29日，被告丈夫孙元林向杨浦区市场监管局投诉，认为仁丰公司在房屋买卖过程中，服务存在不作为和过错导致房屋买卖终止，要求退还中介费1万元。2016年9月9日，上海市杨浦区市场监管局大桥市场监督管理所出具《终止消费者权益争议调解告知书》，终止调解。上述事实，由原告提供《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》、购房定金收据、转账凭证、被告提供的付款凭证、《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》、短信记录、服务费支付确认书、发票、营业执照复印件、信封、投诉登记表、调解告知书以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告和被告签订的房屋买卖协议约定2016年8月22日双方至中介处网签房地产买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。从双方当事人的陈述及被告与中介公司的来往短信可以看出，导致双方产生争议的起因是被告认为其已经以短信形式出具了定金收据，不同意出具书面收据。之后，在约定的签约期限内，被告又提出如要签约，必须在2016年8月17日下午2点前同意不再出具收条或到税局开发票，税收由原告负担等要求，居间方于当日下午2点50份短信告知被告原告已同意后，被告又以超过时间为由拒绝卖房。本院认为，被告拒绝继续履行合同的理由不能成立，其以行为表示其不同意出售房屋，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。故，原告诉请要求解除双方签订的房屋买卖协议，与法有据，本院予以支持，鉴于被告于2016年9月23日收到本院起诉状副本，故双方的房屋买卖合同于2016年9月23日解除。合同解除后，被告应当返还原告定金20万元。关于违约损害赔偿的金额，本院综合考虑原告的付款情况、双方履约情况、房价上涨等因素，酌定被告应支付原告赔偿金250,000元。至于被告辩称，本院认为，被告自己陈述其到诉讼时才知道15万元定金是原告的妻子转账支付的，故该事由并不是双方未能继续履约的原因。被告陈述的居间方系分公司、未出具居间方发票等也不足以构成被告不继续履行合同的理由，故本院对被告的辩称，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告朱益民与被告顾静珠于2016年8月14日就上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》于2016年9月23日解除；二、被告顾静珠应于本判决生效之日起十日内返还原告朱益民支付的定金200,000元；三、被告顾静珠应于本判决生效之日起十日内支付原告朱益民违约损害赔偿款250,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,925元(已减半收取)，由原告朱益民负担2,981元，由被告顾静珠负担2,944元。财产保全费5,000元，由被告顾静珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一六年十一月二十九日书记员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。