贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终2876号 上诉人（原审被告）马天琴，女，生于1979年7月18日，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）毕节市机关事务管理局。住所地：贵州省毕节市碧阳大道行政办公中心D栋，组织机构代码：30887008-8。 法定代表人姚庆丰，该局局长。 上诉人马天琴因与被上诉人毕节市机关事务管理局租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告毕节市机关事务管理局诉称：2015年4月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的门面房位于毕节一中田径场边临街一面，门面编号毕节一中A栋10号门面，租赁期限为2015年4月18日起至2015年10月18日止。”《租赁合同》临近到期，双方继续就该门面于2015年9月25日再次签订《补充合同》，约定：“合同期限为六个月，自2015年10月19日至2016年4月19日止”。《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告需要通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，原被告之间的权利义务已经终止。被告无权继续占用涉案门面被告拒不搬出门面的行为已经给重新公开招租行为造成恶劣影响，严重侵犯了原告的合法权益。综上为维护原告的合法权益特诉至人民法院，请求判令：1、被告立即搬出所占的位于毕节市××区××一中田径场边临街一面，门面编号为A栋10号门面（面积约为31.2平方米）；2、被告支付迟延退房违约金暂计5200.00元给原告（该违约金自2016年4月19日起至被告实际退房之日止，按照日租金260.00元的两倍计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告马天琴辩称：一、原告要求被告搬出门面，但至今未搬出门面是因为租赁合同期未满时，原告就起诉被告，所以才没有搬出门面。二、另有其他涉案门面是在合同期内起诉的，但时至今日尚未解决，故被告未搬离涉案门面。 原审查明：2015年2月15日，毕节市公共资源交易中心在其网络交易平台上发布毕节一中A栋5号、8号、9号、10号、17号、21号、22号、24号、27号共9间门面招租公告，其中5号门面面积约为37.4平方米，其余八间门面均为31.2平方米。该9间门面位于毕节一中田径场边临街一面，招租租期为6个月，招租底价为46,800.00元。招租公告发布后，被告马天琴于2015年4月2日参与公开竞价，以挂牌底价46,800.00元/6个月的价格取得毕节一中A栋10号门面的承租权，并与毕节市公共资源交易中心签订了成交确认书。2015年4月8日，被告马天琴与原告毕节市机关事务管理局签订了毕节一中A栋10号门面的《租赁合同》，合同约定：马天琴承租毕节市机关事务管理局管理的毕节一中A栋10号门面，租赁期间为6个月，自2015年4月18日起至2015年10月18日止，租金46,800.00元，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离；同时原、被告双方还约定如甲方(原告）在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方（被告）发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利。租赁合同签订后，被告马天琴于当日向原告缴纳了涉案商铺租金共计46,800.00元及履约保证金4,680.00元。2015年9月25日，原、被告双方经协商一致，被告与原告签订补充合同，续租涉案门面，租赁期间为6个月，自2015年10月19日起至2016年4月19日止，租金及违约责任等与原租赁合同约定的一致。补充合同签订当日，被告马天琴向原告缴纳涉案铺面租金46,800.00元。 原审认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期间已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人马天琴负有返还租赁物即毕节一中A栋10号门面的义务。故对于原告要求被告马天琴搬出涉案门面的诉请，予以支持。合同租赁期届满后，被告马天琴继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，应当支付迟延返还租赁物的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定。”原、被告双方之间约定的日租金为257.00元（46,800.00元/6个月ⅹ2÷365日），如果每日按日租金的二倍亦即514.00元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。应当以日租金257.00元为基数，按照超过其损失30%的上限予以保护，亦即每日按334.00元支持逾期腾房违约金。原被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年4月19日，则被告应从2016年4月20日起，按每日334.00元支付原告毕节市机关事务管理局逾期腾房违约金至实际返还租赁物之日止。故对原告诉请要求被告从2016年4月19日起按每日260.00元的2倍计算至被告实际退房之日止的请求，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告马天琴于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋10号门面交付给原告毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334.00元从2016年4月20日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金；二、驳回原告毕节市机关事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费人民币8,398.00元，减半收取人民币4,199.00元，由被告马天琴承担。 上诉人马天琴上诉请求本院撤销原审判决，诉讼费用由被上诉人毕节市机关事务管理局承担。事实和理由是：一、此案纯属恶意诉讼，其目的是为了达到掩盖和推卸其管理工作失职造成的违约责任，从而达到侵害上诉人的合法权益。二、一审法院未作认真调查，并未核实门面延期的原因而进行判决，明显偏判。三、机关事务管理局明显违约并给上诉人造成损失。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人的争议焦点是：被上诉人毕节市机关事务管理局请求上诉人马天琴搬出门面及支付违约金应否得到支持。 本院认为，上诉人毕节市机关事务管理局与被上诉人马天琴签订的《租赁合同》及《补充合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人马天琴在租期届满后未按约返还租赁房屋，违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上诉人应承担违约责任。被上诉人请求上诉人搬出门面及支付违约金符合法律规定，原审判决上诉人返还门面并支付违约金并无不当，本院予以维持。上诉人上诉称被上诉人恶意诉讼、侵害上诉人的权益与本案查明的事实不符，本院不予采信。上诉人上诉称被上诉人明显违约及一审明显偏判缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人的上诉缺乏充分的事实和法律依据，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马天琴承担。 本判决为终审判决。 审判长 张     雄 审判员 张晶审判员唐琳 二〇一六年十一月二十四日 书记员 贾  伟  茜