北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初25003号原告（反诉被告）：蒋坤，男，1984年10月18日出生。被告（反诉原告）：贵州梵锦茶叶有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县正大乡包家村。法定代表人：姜明柱，总经理。委托诉讼代理人：王虹，女，1973年6月14日出生，贵州梵锦茶叶有限公司职员。原告（反诉被告）蒋坤与被告（反诉原告）贵州梵锦茶叶有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蒋坤及贵州梵锦茶叶有限公司（以下简称：梵锦公司）的委托诉讼代理人王虹参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费24510.34元；2.判令被告赔偿房屋租金损失62282元（自2016年8月1日至2016年10月15日，按照每月24913元计算）。事实和理由：原告与被告于2015年9月25日签订房屋租赁合同，自2016年8月1日起，被告不履行合同义务，不支付租金，根据合同规定，原告有权解除合同，请求赔偿损失。被告梵锦公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告主张的物业费应当以实际发生额为准进行结算，由被告向物业公司支付。二、对于原告要求赔偿损失的诉讼请求，因被告缴纳租金已至2016年7月31日，原告主张欠交的为2016年8月以后的租金。我方于2016年8月1日向原告递交了一份《解除合同通知书》，但其于2016年8月2日强行将涉案房屋门面锁住，致使房屋内茶叶无法正常出售，造成茶叶面临过保质期，给被告造成经济损失。反诉原告梵锦公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还履约保证金30000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失112000元。事实和理由：双方于2013年7月9日签订了《租赁合同》，由梵锦公司租赁蒋坤的门面用于茶叶销售，本期租金交至2016年7月31日，由于整个茶叶市场经营低迷，反诉原告于2016年8月1日向反诉被告递交了一份《解除通知书》，想要通过协商方式解除合同，但反诉被告却于2016年8月2日强行将租赁房屋锁住，既不协商也不准反诉人正常经营，给反诉人造成了无法正常出售绿茶产品经济损失12000元、其他经济损失（包含营业收入、房租、物业、水电、人工等）100000元，共计112000元的经济损失。因履约保证金必要在反诉原告根本违约的前提下才能扣留，本案中真正违约的是具有侵权行为的反诉被告，故反诉被告应当退还反诉原告的履约保证金。反诉被告蒋坤辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、梵锦公司称于2016年8月1日向我递交解除合同通知书，我没有收到，我在锁门之间没有收到任何东西。2016年8月4日或8月5日，我的员工收到了解除通知。二、不同意退还履约保证金，因合同中约定了租金的支付期限及方式，梵锦公司迟延交付租金构成违约。梵锦公司应该在2016年7月22日交付下半年租金，我于2016年7月27日给梵锦公司工作人员王虹发送短信，之前也打了电话，但其没有理睬。三、因梵锦公司违约在先，我不同意赔偿经济损失，也不同意支付诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，蒋坤作为甲方（出租人），梵锦公司作为乙方（承租人），双方签订《租赁合同》，约定甲方为XX路第三区1104、1128房产的合法拥有者，甲方同意将租赁房产出租给乙方，并保证可以用于商业经营。租赁合同的期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月31日。租赁房产年租金明细为：2013年8月1日至2014年7月31日、2014年8月1日至2015年7月31日每年租金为271779元；2015年8月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2017年7月31日每年租金为298957元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金为326135元。租赁期内，因乙方使用租赁房屋所产生的物业管理费、供暖费、水费、电费等相关费用由乙方承担。租金按半年（6个月）为一个交付期提前支付。首期租金应于本租赁合同签订之日支付。此后各期租金应于交付期起始日前10日支付。租赁合同签订之日，乙方应向甲方交付履约保证金30000元。如乙方违反租赁合同各项条款，则甲方有权将履约保证金扣留，并作为乙方应支付甲方的违约金。如果履约保证金不足以赔偿甲方损失，乙方还应赔偿甲方的一切经济损失。如乙方迟延交付租金逾期超过10天，可视为乙方严重违约，甲方有权单方解除《租赁合同》，并立即采取行动（包括但不限于收回房产钥匙、换锁，以及将租赁房产内的物品向公证处提存等）收回租赁房产。同时甲方有权扣留履行保证金不予返还。由此甲方造成的损害乙方还应承担全部赔偿责任。2015年9月25日，蒋坤作为甲方，梵锦公司作为乙方，双方签订《合同变更协议》，约定将原合同租赁房产租金进行调整，约定变更为：2015年8月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2017年7月31日以及2017年8月1日至2018年7月31日每年租金均为256230元。梵锦公司向蒋坤支付履约定金3万元并交付租金至2016年7月31日。2016年7月27日，蒋坤向梵锦公司工作人员王虹发送短信，催要梵锦公司支付下期租金。2016年8月2日，蒋坤将涉案房屋上锁，并在门口贴出《告知》，要求梵锦公司2016年8月5日前付清欠费问题。2016年8月4日，梵锦公司向蒋坤发出《解除租赁合同通知书》，表明鉴于经营环境的变化及蒋坤的锁门违约行为，要求解除租赁合约，租赁期至2016年8月4日止。蒋坤现诉至法院，请求：1.判令被告支付物业费24510.34元；2.判令被告赔偿房屋租金损失62282元（自2016年8月1日至2016年10月15日，按照每月24913元计算）。梵锦公司以其答辩意见不同意蒋坤的诉讼请求，并提起反诉：1.判令反诉被告退还履约保证金30000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失112000元。蒋坤以其答辩意见不同意梵锦公司的上述反诉请求。另查，庭审中，梵锦公司提交出库单、2016年7月的工资发放清册及记账凭证，证明梵锦公司因蒋坤将涉案房屋上锁导致的物品损失、人员工资损失及营业损失。蒋坤对梵锦公司上述证据均不认可。经询，蒋坤、梵锦公司均认可双方之间的房屋租赁关系于2016年8月2日解除；蒋坤亦认可尚未向物业公司交纳其所主张的物业费。诉讼过程中，就涉案房屋及内部物品的交接问题，双方同意于2016年11月9日前自行办理完毕。上述事实，有双方当事人陈述、短信记录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，蒋坤与梵锦公司签订的《租赁合同》及《合同变更协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定梵锦公司除首笔房屋租金外，其余租金交纳应于“各期租金应于交付期起始日前10日支付”，故梵锦公司应于2016年7月22日交付2016年8月1日至2017年7月31日期间的房屋租金，因梵锦公司未按约定时间交纳租金，故蒋坤依据合同约定于梵锦公司迟延交付租金逾期超过10天后的2016年8月2日，有权行使解除权。双方亦认可上述合同于2016年8月2日解除，故本院对于双方合同关系的解除时间不持异议。对于蒋坤要求梵锦公司支付物业费的诉讼请求，因蒋坤所主张的物业费其尚未实际缴纳，故其要求梵锦公司向其支付物业费缺乏法律依据，本院不予支持。对于蒋坤要求梵锦公司支付2016年8月1日至2016年10月15日期间的房屋租金损失，诉讼过程中，双方均认可租赁合同于2016年8月2日解除；梵锦公司虽未按照合同约定支付房屋租金构成违约，但蒋坤于2016年8月2日已将涉案房屋上锁，梵锦公司自该日后并未实际使用涉案房屋，亦无法将屋内物品搬出，基于上述情形，蒋坤要求梵锦公司支付房屋租金损失的请求，本院不予支持。对于梵锦公司要求蒋坤退还履约保证金30000元的反诉请求，因其延迟交付租金逾期超过10天，蒋坤按照合同约定有权扣留履约保证金不予退还，故梵锦公司要求蒋坤退还该保证金的请求，本院不予支持。对于梵锦公司要求蒋坤赔偿经济损失112000元的反诉请求，因梵锦公司提交的证据不足以证明其主张的各项损失的实际发生，故本院对梵锦公司要求蒋坤赔偿上述经济损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回蒋坤的全部诉讼请求。二、驳回贵州梵锦茶叶有限公司的全部反诉请求。案件受理费二千三百一十元，其中本诉费七百四十元，由蒋坤负担，已交纳；反诉费一千五百七十元，由贵州梵锦茶叶有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一六年十一月三十日书 记 员  郭莹莹