湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初5144号原告:长沙瑞佳物业管理有限公司，住所地,长沙市天心区南托街道南湖路以北、市场路以东。法定代表人：严灵甫，公司总经理。委托诉讼代理人：卢江，男，系公司法律顾问。委托诉讼代理人：任爱君，男,系长沙瑞佳物业管理有限公司经理。被告：周国祥，男。原告长沙瑞佳物业管理有限公司（以下简称瑞佳公司）与被告周国祥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告瑞佳公司委托代理人卢江、任爱君，被告周国祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞佳公司请求判令：一、周国祥支付物业费2789元（从2014年8月1日计算至2016年8月31日）和违约金837元；二、周国祥承担本案诉讼费用。周国祥辩称：周国祥不是无故拖欠物业费，是因为瑞佳公司违反物业服务合同，偷工减料，服务达不到合同约定的标准，且拒不整改，故周国祥拒交物业费。经审理查明，周国祥系长沙市天心区南托街道凯富·漫城小区2栋111房业主，于2011年11月24日收房入伙。2011年12月8日，周国祥与瑞佳公司签订《前期物业服务协议》,其中第四条明确约定，物业费按购房合同中的产权面积以每月1.3元/每平方米标准收取。协议还约定，如逾期支付物业费，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期缴纳款额部分每日0.5%标准收取违约金。凯富·漫城业主委员会成立后，瑞佳公司于2015年4月15日与凯富·漫城业主委员会又签订了《凯富漫城物业服务合同》，约定住宅按每月1.3元/每平方米收取物业服务费，逾期支付物业费按每日千分之三收取滞纳金。周国祥按照协议缴纳了至2014年7月31日的物业费，后期物业费一直未交，瑞佳公司经多次催收无果，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，一、2007年5月24日，瑞佳公司在长沙市工商行政管理局天心分局登记，取得营业执照，经营范围为物业管理。2008年7月1日，瑞佳公司获得从事物业管理活动资质并办理了相关服务价格登记证；二、周国祥购买的凯富·漫城小区X栋XXX房合同面积为89.39平方米，物业费按1.3元/平方米/月计算为116.2元；三、本案审理过程中，瑞佳公司自愿表示，只要求被告周国祥按所欠费用的30%标准承担违约金；四、本案审理过程中，周国祥提交相关照片及函件，证明瑞佳公司物业管理不规范，绿化养护、保洁工作不到位，并且小区发生了偷盗，电梯困人事件以及业委会对瑞佳公司服务工作的负面评价，瑞佳公司提交相关照片及相关函件，证明瑞佳公司为小区提供了绿化、消毒、相关安全知识教育等服务。以上事实，有原告提交的瑞佳公司资质、业主入伙手续凭证、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《装修申请表》、照片、证明、函等和庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，一、依法成立的合同受法律保护，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人拒交物业服务费。瑞佳公司拥有物业管理、物业服务收费等资质，系可以从事物业服务管理的合法企业，且凯富漫城委员会与其签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，本院确认物业服务合同合法有效。瑞佳公司向凯富·漫城小区业主提供物业服务，有权向凯富·漫城小区业主收取物业服务费。二、关于周国祥应交纳费用，周国祥应按照物业管理服务合同中明确的房屋面积和交费标准交纳物业服务费，即每月缴纳116.2元，经计算，周国祥应缴纳欠费为2905元（以每月116.2元为标准，从2014年8月1日计算至2016年8月31日，共计25个月），由于瑞佳公司仅要求周国祥缴纳物业服务费2789元，未超过双方约定的标准，本院予以支持。三、周国祥辩称瑞佳公司物业服务不到位、公司管理混乱，并导致其电动车在小区内被盗，造成财产损失，本院认为，综合双方提交的证据看，瑞佳公司确有部分服务不到位，但小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非采取拒绝交纳物业服务费的方式。良好的小区环境需要双方共同努力，故双方均应互相理解和包容，故瑞佳公司主张周国祥应支付滞纳金，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条之规定，判决如下：一、限被告周国祥在本判决生效之日起十日向原告长沙瑞佳物业管理有限公司支付2014年8月1日至2016年8月31日的物业服务费2789元；二、驳回原告长沙瑞佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告周国祥负担（该费用已经由瑞佳公司预交，由被告周国祥直接支付给瑞佳公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐文东二〇一六年十一月二十九日书记员  饶 星附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《湖南省物业服务收费管理办法》第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。