上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初9187号原告：曹龙凤，住上海市。委托诉讼代理人：曹婷婷(系曹龙凤女儿)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。被告：叶志华，住上海市。委托诉讼代理人：王志祥，上海劲力律师事务所律师。原告曹龙凤与被告叶志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，于同年7月14日、10月14日两次公开开庭进行了审理。原告曹龙凤、被告叶志华的委托诉讼代理人王志祥两次到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人曹婷婷、周育青分别参加第一次、第二次庭审。审理中，原、被告协商一致同意延长简易程序审理期限。本案现已审理终结。原告曹龙凤向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2014年9月3日签订的上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)的房屋租赁合同于2016年3月23日解除；2、被告支付原告欠付租金人民币30,000元；3、被告支付租赁合同解除后的使用费15,000元(自2016年3月23日起至被告搬离房屋止，参照合同约定的租金标准，按每日250元暂计至起诉之日)；4、被告恢复房屋原始结构及房屋内设备设施，包括中央空调恢复正常使用，拆除私自安装的电表水表，恢复原状；5、付清公共事业费，归还钥匙；6、被告立即迁出承租的房屋；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月3日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的系争房屋出租给被告，租期为2014年9月3日至2019年9月28日，月租金7,500元，先付后住，另付押金7,500元(押金将用作冲抵各项费用)。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。2015年11月起被告开始欠付租金，该月应付租金7,500元，被告仅支付5,000元，之后租金未再支付，截至2016年3月23日，共欠付租金30,000元。被告还擅自改变房屋结构，将房屋由两房两厅分割为六个房间，转租群租多人(居委会已采集到五位租客信息)，拆除房屋内的设备设施，包括中央空调、电表水表，安装六个电表，严重破坏房屋并危及公共安全。鉴于被告严重违约，原告于2016年3月22日致函被告(由租客代收)，要求解除合同。审理中，原告调整诉请为：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付欠付的租金(2015年11月3日到2015年12月2日欠付租金为2,500元，及2015年12月3日起至合同解除之日止的租金)、房屋使用费(自合同解除之日起至归还房屋之日止，按租金标准计算)；3、判令被告立即迁出系争房屋；4、诉讼费由被告承担。被告叶志华辩称，不同意解除合同，要求继续履行。房屋租金被告一直支付，2015年11月被告当月支付5,000元租金，之后确实没有支付租金。合同实际履行中，原告要求被告根据其指示支付房租，有时候原告联系要求转账或者现金支付，被告不存在恶意拖欠。被告并未改变房屋结构，只是更换水电表，租赁期满后可以恢复。中央空调可以正常运行，同意支付水电煤等公共事业费。被告可以同意解除合同，但原告应当承担违约责任，并赔偿装修损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋产权人之一。2014年9月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2014年9月3日起至2019年9月28日止，房屋月租金为7,500元。第三年开始8,000元。双方议定首期付1月，另付7,500元押金，以后按每三月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，并如期将单据复印将交于甲方。乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金叁万元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。补充条款：可以自己装修，乙方如有发生违法事情，后果由乙方负责，或发生人身事故由乙方负责。该租赁合同对其他事项亦进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告向原告共支付租金110,000元、押金7,500元。其中2014年9月2日向原告转账25,000元，另付现金5,000元；2015年1月左右支付现金22,500元(2014年11月底应付)；2015年6月14日、2015年12月1日、2016年1月6日分别转账22,500元(2015年2月底应付)、22,500元(2015年5月底应付)、20,000元(2015年8月底应付)。审理中，双方确认被告尚欠付2015年11月3日至同年12月2日租赁期间租金2,500元及2015年12月3日起的全部租金。系争房屋原为2房2厅2卫，被告改变房屋结构为6个房间、5个卫生间，并安装了6个分电表。之后，被告将厅内隔断拆除，变为4个房间。原告曾于2016年3月22日至系争房屋张贴告知，催收房租。原告认为被告未经其同意，改变房屋结构并分租且长期拖欠租金，造成原告损失，于2016年6月1日向本院提起诉讼，要求解除合同，被告于同年7月14日收到起诉状副本等材料。之后，被告亦未向原告支付租金。审理中，原、被告一致同意水、电、煤气等公用事业费由双方自行结算，押金7,500元不在本案中处理。上述事实有原、被告陈述，原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、居委会情况证明、物业公司证明、照片、房型图、上海市商品房预售合同、告知、微信聊天记录，本院拍摄的系争房屋照片等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。本院认为，《上海市房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应当依约遵守。原告依约将系争房屋交付被告使用，被告应按约按期支付租金。被告多次迟付租金，2015年8月底及其后到期应付租金，经原告催告，至今仍未支付。系争合同约定被告不得改变房屋结构，被告将系争房屋分隔为多个房间及卫生间，亦违反了合同约定。原告据此要求解除合同，依法有据，应予支持。被告辩称，在合同履行过程中其系依据原告指令支付租金，双方对租金支付期限进行了变更，但未提供证据证明，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告曹龙凤与被告叶志华之间就上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋在2014年9月3日签订的租赁合同于2016年7月14日解除；二、被告叶志华应于本判决生效之日起十日内从上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋迁出，将该房屋返还给原告曹龙凤；三、被告叶志华应于本判决生效之日起十日内支付原告曹龙凤2015年11月3日到2015年12月2日欠付租金2,500元；自2015年12月3日起至2016年7月14日的房租，按每月7,500元标准计算；四、被告叶志华应于本判决生效之日起十日内支付原告曹龙凤自2016年7月15日起至实际搬迁之日止的房屋使用费，按合同约定的房租标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.5元，由被告叶志华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  施文璋二〇一六年十一月二十二日书 记 员  万健健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。