上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第448号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地本市崇明工业园区。法定代表人：赵春波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆鼎昌，该公司员工。委托诉讼代理人：刘历，该公司员工。被告：上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会，住所地本市。负责人：刘伟华，业主委员会主任。委托诉讼代理人寇海平，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海联昌物业管理有限公司诉被告上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会物业服务合同纠纷一案。本院于2015年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司法定代表人赵春波、委托诉讼代理人陆鼎昌、刘历，被告上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会负责人刘伟华及委托诉讼代理人寇海平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付原告经营亏损669,716.93元、垫付维修费用44,035元。事实与理由：2010年6月24日，原、被告签订《欣安基公寓物业服务合同》，约定被告自2010年8月1日至2013年6月30日为欣安基公寓提供物业管理服务。根据《欣安基公寓物业服务合同》第三十一条规定，按照包干制的收费形式，前二年盈余或者亏损均由原告承担，第三年其起如因国家相关政策调整，被告应按国家相关政策对物业服务费作相应的调整。如因不可抗力因素造成原告亏损，被告应以其它方式给予相应补偿。原告为欣安基公寓提供物业管理实际期限为2010年8月1日至2014年3月31日。因原告在2012年7月1日至2014年3月31日提供服务期间，亏损669,716.93元，并为被告垫付维修费用44,035元，要求被告补偿及返还。上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会辩称：不同意原告全部诉请。第一，原被告之间的物业服务合同关系存续期间，被告需支付给原告的费用都已经结清，第二，原告诉请与物业服务合同第三十一条的约定情形不符。原告上海联昌物业管理有限公司提供证据：1、《欣安基公寓物业服务合同》，证明原、被告合同关系，该合同第三十一条约定被告应给予原告补偿。2、被告函，证明原告实际服务至2014年3月31日。3、耀江居委会证明，证明原告实际服务至2014年3月31日。4、欣安基公寓物业管理处收支明细表、垫付维修费用等明细表及相关票据，证明原告在2010年7月1日至2014年3月31日提供服务期间，亏损669,716.93元，并为被告垫付维修费用44,035元。5、欣安基公寓业委会证明，证明“因业委会原因及小区日常工作需要，现原合同自动延续至业委会签订新的物业管理合同生效为止。”6、有关部门通知复印件，证明国家政策调整造成原告亏损。被告对原告提供证据的质证意见：对证据1真实性无异议。但对证明内容有异议，认为原告诉请不是由不可抗力因素造成的，不能引用合同第三十一条要求被告补偿。对证据2、3真实性和证明内容无异议。对证据4真实性、证明内容均有异议，对收支明细表，被告认为双方合同明确约定被告收取的物业服务费为包干制，原告的经营盈亏由原告自行承担，原告的经营成本不属于不可抗力因素，被告不承担补偿责任。对维修费用，被告认为部分票据无法证明实际用于欣安基公寓小区，而且合同约定的物业服务费已经包括共用部位、共用设施设备日常维修费用，故该费用应当由原告自行承担，上一届业委会负责人同意从停车费中支付部分维修费用的意见没有合同依据，不同意在停车费中扣除。对证据5认为是上一届业委会出具的，故对其真实性无法确认。对证据6真实性无异议，但认为该证据并不构成法定的不可抗力因素。被告未提供证据经审理查明：2010年6月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《欣安基公寓物业服务合同》，约定被告为欣安基公寓提供物业管理服务。该合同第七条约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，该物业服务费包含综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修费用、公共区域清洁卫生服务费用、公共区域秩序维护服务费用，不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用在维修基金中列支，并按规定分摊；第九条约定原告按包干制收费形式收取物业服务费用，由业主向原告支付合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由原告享有或者承担；第三十一条约定合同为期三年，期限自2010年8月1日至2013年6月31日，按照包干制的收费形式，前二年盈余或者亏损均由原告承担，第三年其如因国家相关政策调整，被告应按国家相关政策对物业服务费作相应的调整。如因不可抗力因素造成原告亏损，被告应以其它方式给予相应补偿。该合同履行期满，双方未续签合同，但被告提供物业服务至2014年3月31日。双方均未对原告提供物业服务期间的收支情况进行审计。另查明：2014年12月29日，上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会向以上海联昌物业管理有限公司、李国健为被告提起诉讼，要求上海联昌物业管理有限公司、李国健返还公共收益及财产赔偿金，案号为(2015)黄浦民四民初字第78号。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《欣安基公寓物业服务合同》约定物业服务费用为包干制，该约定对双方均有效力。虽然该合同第三十一条约定“按照包干制的收费形式，前二年盈余或者亏损均由原告承担，第三年其如因国家相关政策调整，被告应按国家相关政策对物业服务费作相应的调整，如因不可抗力因素造成原告亏损，被告应以其它方式给予相应补偿”，但双方在原告实际提供物业服务期间并未就变更物业服务费的收取形式及物业服务费数额达成新的协议，故该合同中对物业服务费包干制的约定，在合同履行期间对合同双方仍具有约束力。原告诉称因相关部门对工资、水电的调整属于不可抗力因素、因此要求被告承担经营亏损。被告辩称原告的经营成本不属于不可抗力因素，被告不承担补偿责任。法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本院认为被告的辩称符合法律规定，原告诉请的事实理由与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。原告诉称为被告垫付的维修费用，被告辩称该费用属于合同约定的物业服务费包干制范围，不应由被告承担。经查双方合同约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，包含综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用、公共区域清洁卫生服务费用、公共区域秩序维护服务费用，不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用在维修基金中列支。原告现提出要求被告返还垫付的维修费用，并未提交该费属于物业大修和专项维修的证据，其中部分费用单据虽经业委会成员签署意见，也未明确该费用属于物业大修和专项维修范围应当由维修基金支付，双方实际也未按照使用维修基金支付的相关程序办理，故原告诉请要求被告返还该维修费用，证据不足，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：对原告上海联昌物业管理有限公司要求被告上海市黄浦区欣安基公寓业主委员会支付经营亏损669,716.93元、垫付维修费用44,035元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,814元由原告上海联昌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 云代理审判员 黄 啸人民陪审员 王铿华二〇一六年十一月二日书 记 员 陈佩华附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。