重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0118民初7532号原告：程永容，女，1978年4月16日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张永义，男，1978年12月26日生，汉族，系永川区程永荣服装店职工，住重庆市铜梁县虎峰镇老盐市街*号（特别授权）。委托诉讼代理人：冉星志，男，1957年4月8日生，汉族，住重庆市铜梁县。被告：重庆润川商业管理有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道123号，统一社会信用代码915001180945370352。法定代表人许正菊，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，1982年12月8日生，汉族，系单位职工，住重庆市渝中区。原告程永容与被告重庆润川商业管理有限公司（以下简称润川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法由审判员向斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程永容及其委托诉讼代理人张永义、冉星志，被告润川公司的委托诉讼代理人王瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程永容向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2015年5月4日签订的永川协信中心滨湖星天地一层15125号商铺租赁合同；2、要求被告返还原告租金5145.69元；3、要求被告返还原告履约保证金14939元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月4日，被告将位于永川协信中心滨湖星天地一层15125号商铺租赁给原告，并于当日签订了《商铺租赁合同》。合同约定了租赁期限、租金金额以及租金缴纳方式等，还约定免租期为4个月，即起租期为2015年9月4日。合同签订后，原告按照约定预交了3个月的租金14939元和履约保证金14939元。2015年7月30日，被告以原告违反合同13.3条即租赁单元停业累计超过三天为由，单方解除租赁合同并将15125号商铺用锁链强行封锁，导致原告被迫停业77天。由于被告强行封锁的行为导致原告无法经营，损失惨重。原告与被告多次协商后，被告于2015年10月17日才将商铺解锁交还原告继续经营，被告口头承诺延长77天的免租期，其余内容继续遵照原合同执行。2016年1月20日，被告以原告欠交租金为由停止供应商铺的水、电和通讯等，迫使原告关门停业至今，损失惨重。被告润川公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告同意由法院依法判决解除合同。对于其他的诉讼请求，请求法院依法驳回。被告没有锁铺和停水电的行为，未违反合同约定，因此，请求法院判定原告的事实理由不能成立。与原告签订租赁合同是事实，有缴纳租金和保证金，金额与原告所述一致。2015年7月10日和7月13日被告向原告发出的解除合同的通知书和公函以及2016年1月20日被告向原告发出的停止公用能源的函都只是警告原告，被告没有实施锁铺和停止供应水电、通讯的行为。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2015年5月4日，被告将位于永川协信中心滨湖星天地一层15125号商铺租赁给原告，并于当日签订了商铺租赁合同。合同约定了租赁期限（2015年5月4日至2020年1月17日）、租金金额以及租金缴纳方式等，还约定免租期为4个月，即起租期为2015年9月4日。合同签订后，原告按照约定预交了3个月的租金14939元和履约保证金14939元。2015年7月10日，被告以原告违反合同13.3条即租赁单元停业累计超过三天为由，向原告发出《解除合同通知书》。2015年7月13日，被告再次向原告发出《公函》，要求原告搬离承租房屋。2016年1月20日，被告向原告发出《关于停止供应公用能源的函》，载明因原告欠缴租金，自本函发出之日起被告停止对原告水、电、通讯等能源的供应。庭审中，双方均认可《解除合同通知书》并未实际履行，合同未实际解除。租赁房屋至今未办理返还移交手续。双方有争议的事实有：1、2015年7月30日被告是否对原告的租赁门市强行锁铺，导致原告无法经营，直至2015年10月17日经双方协商才再次开门营业。对此原告提供的证据有被告2015年7月13日向原告发出的《公函》、原告报警记录（2015年8月1日报警视频光盘）以及证人证言。2、被告是否口头承诺延长77天的免租期。3、2016年1月20日，被告是否以原告欠交租金为由停止供应商铺的水、电和通讯等，迫使原告关门停业至今。对此原告提供的证据有2016年1月20日，被告向原告发出《关于停止供应公用能源的函》以及证人证言。同时查明，本案诉争租赁房屋产权人为吴玉梅，2015年4月10日，吴玉梅与重庆润星商业管理有限公司（以下简称润星公司）签订《租赁合同》，吴玉梅将该房屋租赁给润星公司，租赁期限从2015年4月18日起至2020年4月17日止。合同约定，在租赁期内，甲方（吴玉梅）同意乙方（润星公司）自行确定出租房屋的经营方式（包括转租给任何第三方），物业管理方式及房屋的租赁用途。对此，甲方吴玉梅不得以任何理由干涉或提出异议。2015年4月18日，润星公司与润川公司签订《委托管理协议》，约定甲方（润星公司）将诉争租赁房屋委托乙方（润川公司）进行招商、运营管理及相关投入以培育”永川协信滨湖星天地”商业街项目，委托期限自签订之日起至2020年3月30日，乙方（润川公司）有权自行确定出租房屋的经营方式、物业管理方式及房屋的租赁用途。2016年8月25日，被告亦起诉原告，要求支付尚欠租金及违约金等。本院认为，吴玉梅将诉争房屋出租给润星公司，并约定可以转租给任何第三方。润星公司又委托润川公司进行招商、运营管理及相关投入以培育”永川协信滨湖星天地”商业街项目。根据上述事实，并结合润星公司和润川公司的经营性质、吴玉梅并未提出异议等事实，可以认定润川公司系有权与原告签订租赁合同的。因此，2015年5月4日，原、被告针对位于永川协信中心滨湖星天地一层15125号商铺所签订的《商铺租赁合同》系有效的，对双方具有约束力。双方应当按照合同的约定履行好自己的义务。现原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告的该项诉讼请求予以支持。对于解除合同的时间，原告认为本合同应从2016年1月20日起解除。但其仅以未实际经营作为理由，未提出约定解除或法定解除的事实依据，故本院对此事实不予认可，本合同应自本判决生效后解除。对于强行锁铺的问题，结合被告向原告发出的《公函》、原告的陈述、报警记录（视频光盘）以及证人证言，本院认可被告从2015年8月1日起至10月16日将原告租赁的门市锁铺，导致原告无法经营。对于是否应当延长免租期的问题。由于庭审中双方均认可被告于2015年7月10日向原告发出的《解除合同通知书》并未实际履行，合同未实际解除，被告强行锁铺的行为侵害了原告的承租权，该期间由于原告并未实际经营，不应当计算租金，由于锁铺时尚处于免租期，故应当相应延长免租期77天。对于2016年1月20日，被告是否以原告欠交租金为由停止供应商铺的水、电和通讯等问题，结合被告向原告发出的《关于停止供应公用能源的函》、原告的陈述、证人证言及其实际未经营的事实，本院认可被告自2016年1月20日停止对原告供应商铺的水、电和通讯等的事实。综上，截至2016年1月20日，原告实际交纳的租金尚余5145.69元，被告停止对原告供应水、电、通讯等能源的理由不能成立，属违约行为。合同解除后，截至2016年1月20日原告多交纳的租金5145.69元，被告应当返还。原告交纳的履约保证金14939元被告亦应当返还给原告。同时，由于诉争房屋至今未办理返还移交手续，且被告另案起诉了原告要求支付尚欠租金、违约金等，故2016年1月20日之后的相关费用本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告程永容与被告重庆润川商业管理有限公司于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告重庆润川商业管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告程永容租金5145.69元；三、由被告重庆润川商业管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告程永容履约保证金14939元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告重庆润川商业管理有限公司负担（此费原告已预交，由被告于本判决生效后10日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  向斌二〇一六年十一月七日书记员  陈婧