上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初19650号 原告(反诉被告)：冯兴兴，男，1985年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告(反诉被告)：徐恒，女，1986年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。 上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。 被告(反诉原告)：吴丽华，女，1963年5月5日生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人沈希龄(系吴丽华的丈夫)，住上海市黄浦区普育西路XXX号XXX室。 委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。 原告(反诉被告)冯兴兴、徐恒与被告(反诉原告)吴丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。冯兴兴、徐恒及其委托诉讼代理人王磊，吴丽华的委托诉讼代理人沈希龄、冯亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯兴兴、徐恒提出如下本诉请求：要求吴丽华履行合同，协助冯兴兴、徐恒将坐落于上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至冯兴兴、徐恒的名下。事实和理由：冯兴兴与徐恒系夫妻关系。在上海工作生活多年，为稳定、改善居住条件，于2013年3月份通过中介购买吴丽华名下的位于上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定房屋价款为人民币(以下币种相同)115万元。冯兴兴、徐恒于2013年3月8日支付定金2万元，双方于2013年3月9日签订正式房屋买卖合同，合同约定的过户期限为2013年4月15日之前。因冯兴兴、徐恒可能处于限购状态，双方于2013年3月10日又签订一份补充协议，约定若冯兴兴、徐恒限购，则吴丽华同意待冯兴兴、徐恒符合购房资格后重新签订买卖合同。合同签订后，冯兴兴、徐恒于2013年3月11日通过中国银行转账支付房款100万元。该笔付款完成后，冯兴兴、徐恒与吴丽华双方协商于2013年4月26日办理过户手续，在过户当日，吴丽华不愿接受13万元尾款以现金方式支付，一定要冯兴兴、徐恒通过银行转账，又因其他原因致双方发生矛盾过户未成。但冯兴兴、徐恒于2013年4月26日当日通过银行转账13万元给吴丽华，至此房屋价款全部付清。2013年12月底，冯兴兴、徐恒提出向吴丽华收房，冯兴兴、徐恒同意，系争房屋便于2013年12月底交由冯兴兴、徐恒装修后入住至今。由于吴丽华一直消极对待办理过户手续之事宜，致过户手续迟迟未能办理。 吴丽华对冯兴兴、徐恒的本诉请求辩称：不同意冯兴兴、徐恒的本诉请求。双方至今未过户的根本原因是吴丽华对是否符合购房条件未认真审查，冯兴兴、徐恒是违约方。补充协议第4条约定，双方最后过户时间是在2013年9月31日之前过户完毕，导致无法过户的原因就是因为冯兴兴、徐恒受限购政策影响。2013年12月双方没完成过户的情况下，冯兴兴、徐恒将租客赶走，自己入住。吴丽华没有允许冯兴兴、徐恒进入房屋。房屋未过户吴丽华也遭受了巨大损失，吴丽华是要置换房屋，所以现在是吴丽华在外租房居住，冯兴兴、徐恒占有了吴丽华房屋。房屋增值部分也是吴丽华的损失，冯兴兴、徐恒要赔偿。冯兴兴、徐恒将吴丽华出租的房屋直接占为己有，根据双方买卖合同第4条和第6条的约定，必须在办妥产权过户交易中心出具产证后七日被告才需要将系争房屋交付冯兴兴、徐恒。现在未过户，产证未办出。冯兴兴、徐恒赶走了租客，吴丽华承担了违约金和损失。冯兴兴、徐恒违约。房屋租赁合同是签订到2013年8月，现在房屋无法过户，但是房价涨了，吴丽华无法购买同样房型的房屋。租金的损失要冯兴兴、徐恒负担。买卖合同手写部分的其他约定部分约定，冯兴兴、徐恒违约要支付15万元违约金。 吴丽华提出反诉请求如下：要求判令冯兴兴、徐恒支付吴丽华违约金15万元。事实和理由为：双方于2013年3月9日签订了《上海市房地产买买卖合同》(以下简称《合同》)，约定吴丽华将系争房屋出售给冯兴兴、徐恒，总价款115万元，产权过户日期为2013年4月15日之前。由于冯兴兴、徐恒不具备购房资格，双方于2013年3月10日又签订了《买卖合同之补充协议》(以下简称《协议》)，约定若冯兴兴、徐恒因违反限购规定，交易中心不予办理房地产登记的，则吴丽华同意待冯兴兴、徐恒获得购房资格后重新签订买卖合同，时间定于2013年9月31日之前过户完毕。约定过户时间到期后冯兴兴、徐恒仍未获得购房资格。2013年12月底，冯兴兴、徐恒在未与吴丽华提前沟通下就强行将租住系争房屋的租客赶走并强行占用系争房屋。吴丽华认为，冯兴兴、徐恒在吴丽华承诺的过户期限内未能获得购房资格，不但影响吴丽华再次购房，也加重了吴丽华所承担的税、费，同时因冯兴兴、徐恒强行占用房屋造成吴丽华房屋被占用期间的占用费损失及吴丽华外出租赁房屋的租金损失等。故吴丽华提出如上反诉请求。 冯兴兴、徐恒对吴丽华的反诉辩称：对于吴丽华的反诉，冯兴兴、徐恒认为，关于约定过户日期，根据补充协议的约定是个不确定的日期，在充分考虑到限购政策的变化才签订了补充协议，约定满足过户条件再过户。补充协议的签订时间是2013年3月10日，《合同》签订在先，后约代替了前约。当时的限购时间是一年，所以签订了2013年9月31日之前过户完毕。等过户条件满足再过户是条件，不是期限，钱款冯兴兴、徐恒也付清了。不同意过户延迟是导致吴丽华损失的说法。关于赶走房客问题。反诉诉请及证据未说明赶走房客的损失问题。按照买卖合同的常规，冯兴兴、徐恒全款付完了，房屋就是冯兴兴、徐恒的了，冯兴兴、徐恒就享有出租的权利，租金由冯兴兴、徐恒收取，但是冯兴兴、徐恒已经让步，让吴丽华收到2013年年底的租金。冯兴兴、徐恒的证据是房产证在冯兴兴、徐恒处，有产证就是持有房子的依据。赶走房客和本案无关。关于违约金，补充协议变更了违约发生的条件，要是违约，也是吴丽华违约，违反了补充协议第一条，应该每日赔偿万分之五。补充协议的约定是吴丽华的真实意思表示，吴丽华签订了补充协议，就要承担补充协议带来的不利后果。冯兴兴、徐恒没有违约发生，吴丽华的反诉只是为了遮掩其跳价不配合过户编出来的理由。 本院经审理，冯兴兴、徐恒与吴丽华对《合同》、《协议》、《收款收据(定金)》、《中国银行上海市分行同城转账客户回执》、《收款收据(房款)》、《上海市个人住房房产税认定通知书》、《中华人民共和国税收通用缴款书》、购房发票、沪房地浦字(2010)第201822号《上海市房地产权证》、电费发票、物业费发票、燃气设施费发票、《上海市居民管道燃气供用气合同》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、徐恒的《参保个人城镇基本养老保险费缴费情况》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认： 系争房屋的产权于2010年1月8日登记于吴丽华的名下。冯兴兴与徐恒系夫妻关系。冯兴兴、徐恒与吴丽华于2013年3月9日签订《合同》，《合同》约定：冯兴兴、徐恒购买吴丽华名下的系争房屋，总房价款为115万元；双方同意，吴丽华于2013年4月15日前腾出系争房屋并通知冯兴兴、徐恒进行验收交接；双方确认，在2013年4月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；冯兴兴、徐恒应在双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后2日内，直接支付给吴丽华首期房价款70万元，于2013年3月11日前支付吴丽华30万元，待双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)后20工作日内，双方亲自或委托上海领航者房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，中介公司收执收件收据后当日内，冯兴兴、徐恒应支付吴丽华第二期房价款15万元，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以冯兴兴、徐恒为所有权人的房地产权证后7日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，吴丽华应将系争房屋交付给冯兴兴、徐恒；……。2013年3月10日，冯兴兴、徐恒与吴丽华签订《协议》，《协议》约定：若冯兴兴、徐恒因违反限购规定，交易中心不予办理房地产登记的，则吴丽华同意待冯兴兴、徐恒获得购房资格后重新签订买卖合同，签订买卖合同后30个工作日内赴浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，若吴丽华不配合的，每逾期一日，承担逾期已付款万分之五的违约金；剩余未支付的房款在房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》后2日内支付给吴丽华，逾期未付款的，每逾期一日，承担逾期未付款万分之五的违约金；若受政策影响产生20%个税的，由冯兴兴、徐恒承担；如冯兴兴、徐恒不愿继续购房，则赔偿吴丽华总房价款的40%，时间定于2013年9月31日前过户完毕；若吴丽华的营业税在第一次审核免掉的情况下未过户完成，后续产生的营业税由冯兴兴、徐恒承担；如果过户不了，吴丽华同意冯兴兴、徐恒将房产过户到第三方名下；本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。2013年3月8日，冯兴兴、徐恒支付吴丽华定金2万元，于2013年3月11日支付吴丽华100万元，于2013年4月26日支付吴丽华13万元；冯兴兴、徐恒已将将全部房款115万元支付给吴丽华。2013年4月25日，冯兴兴、徐恒办理审税手续，并支付了相关税费等。2011年8月5日，吴丽华与案外人杭某签订《房屋租赁合同》，约定吴丽华向魏伟租房居住，租期2年，自2011年8月12日起至2013年8月11日止，月租金为4,200元；2014年8月10日，吴丽华与杭某签订《补充协议》，约定吴丽华向杭某续租房屋两年，租期从2014年8月12日到2016年8月11日，2014年8月12日至2015年8月11日的租金每月4,500元，2015年8月12日至2016年8月11日的租金每月4,600元。2013年12月底，系争房屋由冯兴兴、徐恒装修后入住至今。由于吴丽华一直消极对待办理过户手续之事宜，致过户手续迟迟未能办理。冯兴兴、徐恒与吴丽华签订《合同》及《协议》之后，自2013年12月起至2015年11月止，徐恒已经连续缴纳“个人城镇基本养老保险费”2年以上。 本院认为：《协议》系对《合同》的补充，视为《合同》的一部分。冯兴兴、徐恒与吴丽华所签的《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。冯兴兴、徐恒在签订《合同》后已经向吴丽华支付了全部房款，并在付清房款后装修入住了系争房屋，双方已经履行了大部分合同的权利义务。双方在《合同》中约定，若冯兴兴、徐恒因违反限购规定，交易中心不予办理房地产登记的，则吴丽华同意待冯兴兴、徐恒获得购房资格后重新签订买卖合同，签订买卖合同后30个工作日内赴浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，若吴丽华不配合的，每逾期一日，承担逾期已付款万分之五的违约金；截止2015年11月止，徐恒在沪缴纳社会保险连续2年，冯兴兴、徐恒符合在沪购买系争房屋，且冯兴兴、徐恒已经支付吴丽华全部房款并装修入住了系争房屋，根据双方合同约定及诚实信用原则，冯兴兴、徐恒要求吴丽华继续履行合同、并要求吴丽华配合办理系争房屋的产权过户手续的本诉请求，符合法律规定，予以支持。双方在《合同》中约定，若冯兴兴、徐恒不愿继续购房，则赔偿吴丽华总房价款的40%，时间定于2013年9月31日之前过户完毕；吴丽华未举证证明冯兴兴、徐恒存在不愿意购房等违约行为，且吴丽华在签订《合同》前后一直在外租房居住，并未实际居住在系争房屋内，冯兴兴、徐恒在向吴丽华支付全部房款后入住系争房屋，并未损害吴丽华的合同权利，也并未造成吴丽华额外的租金损失，故吴丽华要求冯兴兴、徐恒赔偿15万元违约金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)冯兴兴、徐恒与被告(反诉原告)吴丽华继续履行双方所签的关于上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告(反诉原告)吴丽华于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)冯兴兴、徐恒办理上述房屋的产权登记手续，将上述房屋的产权人由被告(反诉原告)吴丽华变更为原告(反诉被告)冯兴兴、徐恒； 二、驳回被告(反诉原告)吴丽华的反诉请求。 本诉案件受理费15,150元及保全费5,000元，共计20,150元，由被告(反诉原告)吴丽华负担；反诉案件受理费525元，由被告(反诉原告)吴丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  秦冬红 人民陪审员  吴佩琪 人民陪审员  严书邦 二〇一六年十一月十八日 书 记 员  项 欢 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。