四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终864号上诉人（原审被告）：四川德泰房地���开发有限公司。法定代表人：谭家林。委托诉讼代理人：蔡义路，四川光标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林勇高。委托诉讼代理人：冷鑫鸿，四川康伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖娜，四川康伦律师事务所律师。上诉人四川德泰房地产开发有限公司（以下简称德泰房产公司）因与被上诉人林勇高商品房买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德泰房产公司上诉请求：撤销德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初2100号民事判决，驳回林勇高诉讼请求。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院认定上诉人存在违约事实不正确。上诉人在被上诉人未实际足额缴纳购房款的情况下，未交房屋的行为并不构成违约，上诉人不应当承担违约责任；（二）被上诉人首期付款违反合同约定，不应认定为上诉人的收款行为。根据双方商品房买卖合同附件五载明：以实际收款收据和银行到账为准。本案中，被上诉人支付给案外人游军的款项不能认定为交付给上诉人，故被上诉人并未向上诉人支付过任何款项；（三）被上诉人行使合同解除权已过法定期限。双方合同约定的交房期限为2014年12月31日，根据合同约定，被上诉人行使逾期交房解除权的截止日期应为2015年1月31日，而本案中被上诉人起诉时间在此之后，已过期限其解除权丧失。因此，请求二审法院依法改判。被上诉人林勇高答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求维持原判。林勇高向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的“安安商业广场”2幢3楼1号、4号、5号营业房的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款共计1384740元及资金占用利息（利息从2015年3月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至退还全部购房款之日止）；3.被告按已付房款1384740元的3%即41542.2元向原告支付违约金；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告林勇高于2015年3月23日向被告德泰房产公司支付购房款共计1384740元。上述款项由游军收取，游军以收款人名义向原告出具收条1份，并向原告出具加盖被告德泰房产公司财务专用章的收据3份（被告自认游军为德泰“安安”商业广场项目的合伙人）。2015年3月26日，原告林勇高与被告德泰房产公司补签《商品房买卖合同》3份，约定原告购买被告开发的德泰“安安”商业广场2幢3楼1号营��房、2幢3楼4号营业房和2幢3楼5号营业房，价格分别为1384640元、761560元、623280元。上述3份《商品房买卖合同》第六条约定：买受人首期支付购房款总价的50%，其余价款可以向指定银行贷款，第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，第十三条约定：除不可抗力外，逾期交房超过30日的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。2015年3月27日，原告购买的上述3套营业房在德阳市旌阳区住房和城乡建设局取得备案登记。因未能办理按揭贷款及被告逾期交房，与被告协商退款未果，原告林勇高遂向法院提起诉讼，并于2016年3月31日向法院申请诉前财产保全，缴纳保全费5000元。本案起诉状副本等应诉材料于2016年4月27日向被告送达。上述事实有《商品房买卖合同》、取款凭证、收条、收据、房屋备案登记信息表、缴费凭证、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，原、被告于2015年3月26日签订的3份《商品房买卖合同》经原、被告签名、盖章，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。原告林勇高提交的银行取款凭证金额1384740元与3份《商品房买卖合同》载明的首付款金额及加盖被告财务专用章的收据金额一致，再结合游军向原告出具的收条及被告于2015年3月27日为原告办理房屋登记备案之事实，可以认定原告已按约定向被告支付购房首付款。被告辩称未收到上述购房款，但其自认游军系德泰“安安”商业广场项目的合伙人，且原告还持有加盖被告财务专用章的收款收据，故对于游军收款产生的法律责任应由被告承担，对于被告主张未收到首付款之辩称，依法不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房超过30日的，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的3%向原告支付违约金。因《商品房买卖合同》的签订时间为2015年3月26日，晚于合同约定的交房时间，可推定原告购买的是现房，即被告最迟应于合同签订后30日即2015年4月25日向原告交付房屋，否则原告有权主张解除合同要求退房。截至法庭调查结束之日，被告仍未向原告交付房屋，其行为已构成违约，并符合双方约定的合同解除条件。因此，对于原告主张解除合同，要求退还购房款并支付违约金之请求，本院依法予以支持。另，本案中，被告未举证证实其曾经催告原告行使解除权，故原告林勇高为行使合同解除权于2016年3月31日向法院申请诉前财产保全，距解除权���生之日（2015年4月26日）并未超过法律规定的一年除斥期间。《商品房买卖合同》已约定被告逾期交房应支付相应的违约金，现原告既主张违约金又主张按中国人民银行同期贷款利率支付利息，乃在于原告认为双方约定的违约金过低请求人民法院予以增加。鉴于本案违约情形、原告实际损失，责令被告以原告实际缴款金额为基数，自2015年3月23日起按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率向原告赔偿违约损失较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告林勇高与被告四川德泰房地产开发有限公司于2015年3月26日签订的3份《商品房买卖合同》于2016年4月27日解除；二、被告四川德泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林勇高购房款1384740元，并以上述金额为基数，自2015年3月23日起，按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率向原告林勇高支付资金利息至本判决确定给付之日；若未按本判决确定的给付之日退还购房款，则资金利息以上述标准计算至购房款还清之日止；三、驳回原告林勇高的其他诉讼请求。本案减半征收案件受理费8819元、保全费5000元，共计13819元，由被告四川德泰房地产开发有限公司全部负担。二审中，上诉人向法庭提交了一份由成都蓉城司法鉴定中心出具的鉴定意见书用以证明案外人游军向被上诉人出具的《授权委托书》上的上诉人公司的印章为假章，进而证明上诉人并未委托案外人游军对外代表公司收取房屋价款，故被上诉人向案外人游军交付的购房款不能直接认定向上诉人交纳。被上诉人的质证意见认为，即便授权委托书上的印��为不真实的印章，但在签订合同时被上诉人无法判断该印章是否为真实的，同时，案外人游军在签订合同时向被上诉人出具了盖有真实印章的商品房买卖合同以及收据，并且双方的购房合同在行政部门进行了备案，故案外人游军的行为足以让被上诉人相信其有权代表上诉人对外签订购房合同，收取购房款项等，案外人游军的行为系表见代理。本院对被上诉人的质证意见予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:（一）关于合同解除的问题；（二）关于被上诉人的合同解除权是否已过时效的问题。（一）关于合同解除的问题。上诉人认为，根据双方合同约定被上诉人应当将购房款汇入公司账户，且办理银行按揭的主要义务在于被上诉人，故系被上诉人未按合同约定履行相应的义务，导致合同目的不能实现，上诉人���未违反合同约定，被上诉人并不享有合同解除权。本院认为，合同解除权分为法定解除和约定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据双方合同约定逾期交房超过30日的，被上诉人有权退房。上诉人虽主张被上诉人交付房屋首付款的行为不符合合同约定，但被上诉人提交了银行取款凭证以及加盖上诉人财务专用章的收据和案外人游军出具的收条用以证明其履行了首付款的交付义务，且该交付义务符合双方合同约定的交付方式，故对于上诉人主张的未收到被上诉人购房首付款的抗辩，本院不予采信。关于办理按揭义务的问题。本案中，虽双方合同中并未约定购房按揭应由谁来办理，但根据交易习惯按揭贷款的办理应由上诉人与被上诉人共同完成，且合同明确约定贷款应向指定银行办理，上诉人至今未将指定的银行告知被上诉人，同时，基于双方在购房首付款上存在争议，共同导致了被上诉人无法正常办理按揭贷款，故导致无法办理按揭贷款的责任并非被上诉人。故上诉人未按合同约定向被上诉人交付房屋，且超过一个月之久，被上诉人根据合同约定行使解除权并无不当，上诉人的此项上述请求不予支持。（二）关于被上诉人的合同解除权是否已过时效的问题。上诉人认为，被上诉人行使合同解除权已过法定期限。双方合同约定的交房期限为2014年12月31日，根据合同约定，被上诉人行使逾期交房解除权的截止日期应为2015年1月31日，而本案中被上诉人起诉时间在此之后，已过期限其解除权丧失。本院认为，因《商品房买卖合同》的签订时间为2015年3月24日，晚于合同���定的交房时间，可推定被上诉人购买的是现房，即上诉人最迟应于合同签订后30日即2015年4月23日向被上诉人交付房屋，故根据法律规定，被上诉人行使合同解除权的期限截止日为2016年4月24日，本案中，被上诉人为行使合同解除权于2016年3月31日向一审法院申请诉前财产保全，距解除权发生之日（2015年4月24日）并未超过法律规定的一年除斥期间。故上诉人的此项上诉请求也不能成立，本院不予支持。综上，德泰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17262元，由四川德泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄晓宇审 判 员  孔祥明代理审判员  冯志远二〇一六年十一月二十一日书 记 员  肖忠麒