四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0182民初2681号原告周应勇，男，汉族，1966年10月27日出生，住重庆市江津市。委托代理人张旗军，男，汉族，1972年6月6日出生，住四川省彭州市，系原告周应勇所在单位成都凯悦假日酒店管理有限公司推荐的公民。原告张明理，男，汉族，1967年12月12日出生，住四川省成都市青羊区。委托代理人张旗军，男，汉族，1972年6月6日出生，住四川省彭州市，系原告张明理所在单位成都凯悦假日酒店管理有限公司推荐的公民。原告叶帮贤，男，汉族，1964年2月21日出生，住浙江省瑞安市。委托代理人张旗军，男，汉族，1972年6月6日出生，住四川省彭州市，系原告叶帮贤所在单位成都凯悦假日酒店管理有限公司推荐的公民。被告成都华茂米兰建设投资股份有限公司。住所地：四川省彭州市。法定代表人廖年，职务：董事长。委托代理人刘永福，四川红盾律师事务所律师。原告周应勇、张明理、叶帮贤与被告成都华茂米兰建设投资股份有限公司（以下简称华茂米兰投资公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周应勇、张明理、叶帮贤及三原告的委托代理人张旗军，被告华茂米兰投资公司的委托代理人刘永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周应勇、张明理、叶帮贤向本院提出诉讼请求：判令被告办理完善交房手续，支付原告违约金2000000元；判令被告为原告办理产权转移登记和权属证书；判令被告承担本案诉讼费及诉讼代理费。事实和理由：三原告于2014年2月12日与被告签订《商品房买卖合同》，编号为CH-01-0604，CG-510182-13016，之后又陆续签订该合同的补充协议（一、二、三、四、五），约定被告将彭州市南部新城的中国（成都）国际时尚中心一期某栋某层某、某号，某层某号、某-某号，某层某-某号，某层某-某号房屋出售给三原告，建筑面积3162.32平方米，付款方式为按揭付款转为分期付款，单价为每平方米5850.14元，累计价款18500000元。双方于2015年7月9日以《补充协议五》将房款重新约定为10000000元。原告已于2015年7月30日前付清全部房款，履行完毕合同的全部义务，但被告至今仍未履行产权转移登记和权属证书办理的合同义务，属于严重违约，应当支付从2015年9月至2016年6月逾期交房的违约金2000000元，并承担继续履行的违约责任。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告华茂米兰投资公司辩称，1、被告不应当为原告完善任何的交房手续，理由是原告已经当庭认可房屋已经在2014年8月交付的事实，相关合同当中并无约定被告在交房后仍应当承担的其他交房手续是什么，原告的该项主张无合同约定，并且基于房屋已经交付，原告现要求被告承担违约金也丧失了事实及合同约定的基础，因原告主张被告既未交房也未办证，故应当支付违约金2000000元没有任何依据，且违约金的支付应当以实际损失为基础，原告未向法庭提交任何证据来证明实际损失的发生，故不应当支持。2、因本合同涉案房屋已设定抵押，且被其他法院所查封，在事实上被告无法为原告办理权属证书，该项请求也无法得到支持。请求人民法院依法判决。原告周应勇、张明理、叶帮贤为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：1、原、被告的身份信息。证明原、被告的主体适格；2、认购书、商品房买卖合同及补充协议五份。证明原、被告签订商品房买卖合同并达成有关协议的事实；3、收据18张、凯悦假日大酒店IED精品发光字合同。证明原告支付购房款9870000元，收据上的马涛是原告张明理的妻子，是以她的名义转款，所以收据上是马涛为交款人。为了进一步查明案情，本院依法向彭州市房地产管理局收集了案涉房屋信息，并在庭审中出示。证明案涉房屋及土地使用权一并抵押且被法院查封的事实。经质证，对原告提交的证据，被告华茂米兰投资公司发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3的收据中周应勇和叶帮贤的收据无异议，是我公司出具的，但是张明理的6张收据有2张是张明理的名字无异议，但对4张是马涛的名字的收据关联性有异议，无法证明与本案的关联性。对本院出示的证据，原告发表如下质证意见：对抵押事实无异议，但对抵押的时间有异议，土地抵押是在我方买房之前抵押的，在我方买房之后才抵押的房屋，对哪宗地抵押我方不清楚。对本院出示的证据，被告无异议。经庭审质证，对原告提交的证据，本院认为，证据1被告无异议，本院予以采信；证据2能够证明原、被告于2014年1月20日签订《商品房认购书》，并于2014年2月12日签订《商品房买卖合同》，其后签订五份补充协议的事实，本院予以采信；证据3中的收据18张能够证明三原告及原告张明理之妻马涛支付被告购房款10019334.55元的事实，本院予以采信，证据3中的凯悦假日大酒店IED精品发光字合同与本案争议无关，本院不予采信。对本院出示的证据，本院认为，能够证明案涉房屋及土地使用权一并抵押且被法院查封的事实，本院予以采信。本院根据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，认定以下案件事实：原告周应勇、张明理、叶帮贤与被告华茂米兰投资公司于2014年1月20日签订《商品房认购书》，约定三原告认购被告开发的位于彭州市某镇某路某段【中国（成都）国际时尚中心】某幢某、某,某-某层酒店部分房屋，建筑面积约3162平方米，总价款为16200000元，并约定了定金和双方共同遵守的条款。2014年2月22日三原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于彭州市南部新城的中国（成都）国际时尚中心一期某栋某层共81套商业用房出售给三原告，建筑面积共3162.32平方米，单价为每平方米5850.14元，商品房总价款合计18500000元，还约定了房屋抵押情况、付款方式等内容。之后双方又签订了补充协议及补充协议二、补充协议三、补充协议四，分别对《商品房买卖合同》第三条、第五条、第十二条等进行补充约定，2015年7月9日双方签订《补充协议五》将商品房总价调整为10000000元，并约定包含新增的两套房屋（房号为某-某、某-某，建筑面积分别为68.81平方米、71.82平方米），并对付款方式及时间、交房时间、违约责任等又进行了约定。2014年1月至2015年7月，原告周应勇累计支付被告购房款3833000元，原告叶帮贤累计支付被告购房款3103000元，原告张明理及其妻马涛累计支付被告购房款3083334.55元，三原告共计支付被告购房款10019334.55元。2014年8月19日，被告将约定的房屋交付三原告进行装修，但未办理正式的交房手续。原告要求被告办理权属转移登记未果，于2016年7月8日起诉来院。另查明，原、被告未办理合同备案，也未办理预告登记；包括案涉房屋在内位于彭州市致和镇南三环路一段455号房屋及土地使用权，已由被告分别于2013年12月、2016年1月在成都农村商业银行股份有限公司抵押180000000元、50000000元，抵押期限至2019年12月19日，并在2016年被多家法院查封。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法，双方应当按约定履行各自义务。合同签订后，原告累计支付被告购房款10019334.55元，超额支付了购房款，被告于2014年8月19日将房屋交付三原告装修，至今未办理产权转移登记证书是事实。庭审中各方争执的焦点是：被告是否应为原告完善交房手续，并承担违约金，事实依据和法律依据何在；被告是否应继续为原告办理不动产权属证书。第一，关于被告是否应为原告完善交房手续，并承担违约金，庭审中原告明确表示完善交房手续就是要求被告交付房屋质量证书，违约金2000000元就是按照补充协议五第四条第一款被告逾期交房按总价款的2%从2015年9月1日计算至2016年6月，本院认为，被告交付房屋质量证书是其合同义务，按照法律规定，被告应当承担继续履行的法律责任；对于原告主张的违约金2000000元，由于被告在2014年8月19日已将房屋交付给三原告进行装修，按照补充协议五的约定，交房时间并未逾期，故原告要求被告按照补充协议五第四条第一款被告逾期交房按总价款的2%从2015年9月1日计算至2016年6月缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。但被告至今未为原告办理产权登记是事实，应当按照《商品房买卖合同》第十九条的约定承担违约金2000元。第二，关于被告是否应继续为原告办理不动产权属证书，本院认为，因被告将包括案涉房屋在内位于彭州市致和镇南三环路一段455号房屋及土地使用权在成都农村商业银行股份有限公司抵押180000000元、50000000元，抵押期限至2019年12月19日，彭州市致和镇南三环路一段455号房屋及土地使用权在2016年被多家法院查封，被告不能办理案涉房产的产权转移登记手续，属履行不能，因此，原告要求被告继续履行办理不动产权属证书的义务不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告承担本案诉讼费及诉讼代理费，本院认为，诉讼费的负担由人民法院决定，不属于当事人诉讼请求主张的范围；对于原告主张的诉讼代理费，由于原告代理人属公民代理，未产生诉讼代理费，故该主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，对原告要求被告完善交房手续并支付违约金2000元的诉讼请求，因符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称的被告不应当为原告完善任何的交房手续，不符合合同的约定，本院不予采纳；对被告辩称的本合同涉案房屋已设定抵押且被其他法院所查封，在事实上被告无法为原告办理权属证书，符合查明的案件事实，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告成都华茂米兰建设投资股份有限公司在本判决生效之日起五日内为原告周应勇、张明理、叶帮贤办理完善交房手续，并同时支付原告周应勇、张明理、叶帮贤违约金2000元；驳回原告周应勇、张明理、叶帮贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22900元，由原告周应勇、张明理、叶帮贤负担22750元，被告成都华茂米兰建设投资股份有限公司负担150元（被告应负担的受理费已由三原告垫付，被告在支付三原告违约金时一并给付三原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘述春人民陪审员  罗宗艳人民陪审员  唐 磊二〇一六年十一月二十九日书 记 员  唐小家-2-