内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2015）兴中法民初字第00010号原告科尔沁右翼前旗国土资源局，住所地科尔沁右翼前旗政府新址。法定代表人候海山，局长。委托代理人张艳梅，内蒙古矩成律师事务所律师。被告兴安盟鸿泰房地产开发有限公司，住所地科右前旗政府新址水岸绿洲园区。法定代表人朱鸿军，经理。被告朱鸿军，男，蒙古族，1966年8月3日出生。二被告共同委托代理人金艳，内蒙古天厚律师事务所律师。原告科尔沁右翼前旗国土资源局（以下简称前旗国土局）与被告兴安盟鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）、被告朱鸿军建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告前旗国土局的委托代理人张艳梅，被告鸿泰公司、朱鸿军的委托代理人金艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告前旗国土局诉称：2012年5月28日,原告以挂牌方式出让一宗面积66689平方米、用途为普通商住用地、出让年限70年国有土地使用权,被告以60020100.00元人民币拍得此地,双方签订了《国有建设用地使用权转让合同》,约定了土地出让金分二期付清,第一期为3000万元,于2012年6月27日之前付清,第二期30020100.00元应于2012年9月30日之前缴清,但到期后,被告尚欠原告土地出让金3000万元,一直未缴付,经原告催要,被告拖欠至今。依双方签订的合同的约定,原告依法具状诉讼,要求被告支付土地出让金及滞纳金,请求法院判令：一、二被告缴清拖欠国有土地使用权出让金3000万元,并自2012年9月30日起按日1‰给付滞纳金至给付日止。(2012年9月30日至2015年7月30日的滞纳金为3060万元)合计:6060万元；二、诉讼费用由被告承担。被告鸿泰公司、朱鸿军庭审答辩称：一、被告方向原告账户存入2000万元保证金的时间为2012年4月11日，原告于同年4月25日将被告方的保证金转入其他账户，而这期间,被告方还没有与原告签订土地出让合同确认书，更没有签订土地出让合同。导致被告方不得不作为受让人、与原告签订土地出让合同；二、被告方与原告签订的土地出让合同系格式化条款,其中违约金的约定过高应依法予以减免。最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条第二款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的30%一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失。"本案中按照土地出让合同中约定的日千分之三或诉请中主张的日千分之一比例计算，该合同约定的违约金均已经明显高于总损失的30%，应当依法予以减免。其次,《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定："对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的,人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金"。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(2003)251规定:"逾期贷款利率按基准贷款利率水平加收30-50%执行"。逾期付款造成的实际总损失应理解为合同标的款的利息损失，总损失的30%应按合同标的款的利息损失的30%计算，违约金应参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款违约金；三、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号)第6条规定："在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质,合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金"。因此，为激发企业活力、减少企业债务负担，对违约的竞得企业减少部分违约金，收取补偿性的违约金并无不当。综上,被告方认为，原告在履行合同中先行违约，格式化文本中对违约金的约定明显高于其实际损失,为此，请求人民法院查清事实，支持被告方的答辩意见。另朱鸿军是鸿泰公司法定代表人，其在合同中签字系职务行为，原告不应要求朱鸿军承担责任。原告针对自己的诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《国有建设用地使用权转让合同》一份，用于证明原告方与鸿泰公司达成建设用地使用权转让合同的事实，该合同第三十条约定了违约责任，被告方应按合同约定支付违约金。鸿泰公司、朱鸿军质证称，对合同约定的价款及地段无异议，但违约金约定过高，另该合同的签订日期是2012年7月5日，而原告将被告账户资金转走的时间是2012年4月份，故原告存在违约行为；2、土地出让金、滞纳金催缴通知书及送达证各2份，用于证明原告于2014年3月25日和7月4日两次催缴出让金、滞纳金的事实。鸿泰公司、朱鸿军质证称催缴出让金不属于法院受案范围，如果解除合同属于法院受案范围。本院经被告方申请，在中行五一广场分理处及科右前旗柳树川信用社查询的鸿泰公司2000万元资金流向的相关证据。该组证据证明，2012年4月11日鸿泰公司将2000万元土地出让金在中行五一广场分理处转到前旗国土局在科右前旗柳树川信用社账户，2012年4月25日前旗国土局将该2000万元转到科右前旗财政局账户。鸿泰公司、朱鸿军申请本院调取该组证据用于证明前旗国土局在土地未挂牌出让亦未签订《国有建设用地使用权转让合同》之前便收取了土地出让金，导致鸿泰公司不得不买地，在无奈的情况下与前旗国土局签订的《国有建设用地使用权转让合同》。前旗国土局质证称，对该组证据的真实性无异议，但称该2000万元属保证金。鸿泰公司、朱鸿军复举与前旗国土局签订的《国有建设用地使用权转让合同》，用于证明在签订该合同之前前旗国土局已将鸿泰公司3000万元划走，并称不能退还，只能调换地块，且调换的地块尚不如出让的宗地，故鸿泰公司无奈与前旗国土局签订了该合同。前旗国土局对鸿泰公司、朱鸿军的举证目的不认可，称如果鸿泰公司是在不情愿的情况下签订合同，不可能在2000万被划走后又续交款项。综合以上证据及质证意见，经审理查明:2012年4月11日，鸿泰公司将2000万元在中行五一广场分理处转到前旗国土局在科右前旗柳树川信用社预算外资金专户，款项用途为'土地出让金'。2012年4月25日前旗国土局将该2000万元转到科右前旗财政局账户。2012年7月5日,前旗国土局与鸿泰公司签订了《国有建设用地使用权转让合同》，该合同约定，原告出让被告鸿泰公司一宗面积66689平方米、用途为普通商住用地、出让年限为70年的国有土地使用权,价款为60020100.00元，该款鸿泰公司应于2012年9月30日给付完毕。合同第三十条约定："受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳违约金"。该合同约定的付款期限到期后,鸿泰公司尚欠前旗国土局土地出让金3000万元未缴付,前旗国土局诉至本院,请求：一、二被告缴清拖欠国有土地使用权出让金3000万元，并自2012年9月30日起按日1‰给付滞纳金至给付日止。(2012年9月30日至2015年7月30日的滞纳金为3060万元)合计:6060万元；二、诉讼费用由被告承担。本院认为：被告朱鸿军系鸿泰公司的法定代表人，其以鸿泰公司名义与前旗国土局签订《国有建设用地使用权转让合同》属法人行为，朱鸿军作为自然人，不应成为本案中的权利义务主体。鸿泰公司虽对合同签订之前支付价款提出异议，但鉴于其已履行了部分合同义务，且已使用出让宗地开发建设楼盘，另鸿泰公司对合同约定的价款数额不持异议，故应当按照合同约定时间履行全部土地出让金的给付义务。现鸿泰公司未能如期全部履行合同义务，应当继续履行并承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务"、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定："当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持"、第二十九规定："当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'"。因鸿泰公司迟延履行给付义务给前旗国土局所造成的实际损失仅为银行利息的损失，故双方合同中关于违约金的约定明显高于实际损失，应依法予以调整，兼顾合同签订背景等相关因素，鸿泰公司关于违约金过高的抗辩主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九之规定，判决如下：一、兴安盟鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效后60日内给付原告科尔沁右翼前旗国土资源局土地出让金3000万元,并自2012年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付滞纳金至给付完毕之日止；二、被告朱鸿军不承担给付责任；三、驳回原告科尔沁右翼前旗国土资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344,800.00元，由被告兴安盟鸿泰房地产开发有限公司负担244,800，00元，由原告科尔沁右翼前旗国土资源局负担100,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，一并交纳案件受理费344,800.00元，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 陈长虹审判员 云峰代理审判员崔玲玲 二〇一六年十一月一日书记员 宋晓慧