福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终2595号上诉人（原审被告）:永春县桃城房地产开发有限公司，住所地福建省永春县桃城镇城东南街85号。法定代表人:郑庆明，该公司经理。委托诉讼代理人：王建明，福建建明联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林铁民，男，汉族，1966年5月4日出生，住福建省永春县。委托诉讼代理人：赵柳生，福建鹏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双双，福建鹏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林凤丽，女，汉族，1966年9月1日出生，住福建省永春县。委托诉讼代理人：赵柳生，福建鹏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双双，福建鹏峰律师事务所律师。上诉人永春县桃城房地产开发有限公司（以下简称桃城公司）因与被上诉人林铁民、林凤丽商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2015）永民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桃城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林铁民、林凤丽一审的诉讼请求。事实和理由：一、桃城公司协助办证义务是在林铁民、林凤丽提出申请时才会产生的从合同义务。在本案诉讼之前，林铁民、林凤丽作为申请人未依法备齐自身应提交的资料向不动产登记中心办理登记并知会桃城公司，故桃城公司协助林铁民、林凤丽办证义务的时限尚未成就，一审判决径直认定桃城公司逾期履行协助办证义务是错误的。二、桃城公司已备齐申办房屋产权初始登记所需的各项材料，逾期办证并非桃城公司造成的，而是由于部分小区业主违章扩建导致行政部门拒绝办理初始登记。三、一审判决将代销单位印制的宣传资料内容作为双方之间的要约是错误的。四、造成逾期办证并非桃城公司的过错所致，所以桃城公司无需承担逾期协助办证的违约责任。而且，逾期办证对林铁民、林凤丽并未造成任何经济损失。五、林铁民、林凤丽购买房屋实际已付款的数额是136765元，其余316000元向银行贷款，至今仍未还清，但一审判决以452765元作为林铁民、林凤丽实际已付款总额并以此作为计算逾期办证违约金的基数是错误的。一审判决以2013年4月1日作为违约金的起算日期无相应的事实和法律依据。林铁民、林凤丽辩称，一、《商品房买卖合同》对办证事宜进行了明确的约定，桃城公司未能按约履行协助办证义务已构成违约。二、桃城公司将逾期办证的原因归结于小区部分业主违章扩建、永春行政部门所需办证材料多于法律规定，缺乏依据，不能成立。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，宣传资料明确载明空中花园及设备平台可以改为书房或儿童房且对合同的订立及房屋的价格有重大影响，该宣传材料应当视为合同条款，桃城公司违反约定的，应当承担违约责任。四、《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式、标准、起止时间进行了相应的约定。五、林铁民、林凤丽已按合同约定支付全部购房款。请求驳回上诉，维持原判。林铁民、林凤丽向一审法院起诉请求：桃城公司及时履行协助办理址在永春县桃城镇桃溪中区桃源观邸2幢702号房的房地产权属证书的义务，并向林铁民、林凤丽支付自2013年4月1日起至桃城公司履行完毕上述协助办证义务之日止每日按林铁民、林凤丽已付购房款452765元的0.01%计算的逾期办证违约金。一审判决认定事实：2010年12月30日，林铁民、林凤丽与桃城公司签订《商品房买卖合同》，约定林铁民、林凤丽向桃城公司购买其开发建设的址在永春县桃城镇××区××小区××房，总价款452765元，交房期限2012年12月31日前等条款。其中合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，林铁民、林凤丽于2011年2月11日、2011年3月5日、2011年12月21日分三次交清房款452765元。2012年12月26日，林铁民、林凤丽向永春县桃园物业管理有限公司缴交讼争商品房2013年1月1日至2013年6月30日物业管理费519元；并于同日缴交维修基金3243元。桃城公司发给林铁民、林凤丽的住宅质量保证书没有落款日期。桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋所有权证上载明登记时间为2015年6月5日。桃城公司于2015年9月28日向林铁民、林凤丽发出办理房产证通知书。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的宣传资料为要约邀请，宣传资料载明空中花园及设备平台可以改为书房或儿童房的承诺是明确、具体的，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。不管林铁民、林凤丽是否将空中花园及设备平台改为书房或卧室，都不必承担逾期办证的责任。逾期办证的责任在桃城公司。综上，桃城公司具有商品房预售资质，林铁民、林凤丽与桃城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同的第十四条约定了桃城公司应履行协助办证义务及逾期办证的违约责任。桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋所有权证上载明登记时间虽为2015年6月5日，但桃城公司履行协助办证义务，还应做到合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等。2015年9月28日桃城公司向林铁民、林凤丽发出办理房产证通知书，但桃城公司至今未提供证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等，因此，林铁民、林凤丽请求桃城公司履行协助办理址在永春县桃城镇××区××小区××房的房地产权属证书义务应予支持。关于房屋交付时间的问题，从林铁民、林凤丽提交的收楼证据看，永春县桃园物业管理有限公司是桃城公司委托对诉争商品房所在小区进行管理的前期物业管理服务公司，业主在办理入住手续的同时向该物管公司预交物业管理费用，符合现时商品房收楼的惯例，如果没有桃城公司的通知及委托，林铁民、林凤丽也不可能自行前往与桃城公司委托的物管公司办理入伙手续，因此对林铁民、林凤丽主张桃城公司于2012年12月26日将房屋交付给林铁民、林凤丽的事实，予以采信。桃城公司对林铁民、林凤丽主张的交付时间不予确认，而其作为履行交房义务的一方，又没有提供证据证实其何时将房屋交付给林铁民、林凤丽使用，对桃城公司的抗辩，不予采纳。桃城公司按约于2012年12月31日前交房，林铁民、林凤丽不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，根据合同第十四条的约定，桃城公司应自逾期之日2013年4月1日起每日按林铁民、林凤丽已付房款452765元的0.01%即45.28元向林铁民、林凤丽支付逾期办证违约金，因桃城公司承担的是协助办证义务，因此桃城公司只应向林铁民、林凤丽支付违约金至其履行协助办证义务日即桃城公司向林铁民、林凤丽发出办理房产证通知书之日2015年9月28日止，桃城公司应向林铁民、林凤丽支付逾期办证违约金41204.8元（注：45.28元／日×910日=41204.8元）。林铁民、林凤丽的诉讼请求合法部分应予支持，不合法部分应予驳回。桃城公司辩称其具备合理合法的免责事由，无义务向林铁民、林凤丽支付违约金等，因缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告林铁民、林凤丽办理址在永春县桃城镇××区××小区××房的房地产权属证书的义务；二、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告林铁民、林凤丽支付逾期办证违约金41204.8元；三、驳回原告林铁民、林凤丽的其他诉讼请求。受理费930元，由被告永春县桃城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据永春县住房和城乡规划建设局于2015年11月19日出具的永建函〔2015〕96号《关于桃源观邸办理初始登记情况回复》载明的内容可知，诉争楼盘未能及时办理房产总证的原因在于，一、小区道路高低不一，无法满足正常使用；二、诉争楼盘1#、2#、3#楼擅自违法扩建阳台及安装不锈钢防盗网；三、因以上二问题，无法确定整改落实时间，桃城公司与物业服务公司无法达成并签订承接查验协议，未能办理物业承接查验备案；四、桃城公司未提交办理总证的相关材料。其中，小区道路高低不一且无法确定整改落实时间以及未提交办理总证的相关材料明显是桃城公司自身的原因。虽然商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下为要约邀请，但是桃城公司就诉争楼盘内的商品房可将空中花园、设备平台改为阳光书房或儿童房所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，桃城公司上述说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容。由此可见，诉争楼盘出现违法扩建系桃城公司允诺业主空中花园、设备平台可改为阳光书房或儿童房所致。根据桃城公司提交的永春房权证桃城镇字第××号《房屋所有权证》、落款时间为2015年9月28日《办理房产证通知书》以及《国有土地使用权分割转让证》，可以证明桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证，并于2015年9月28日通知林铁民、林凤丽办证。桃城公司二审中提供照片一组，以此证明其于2015年6月6日在诉争小区内通知林铁民、林凤丽办理房屋权属登记。林铁民、林凤丽质证认为对照片的真实性不予确认。本院经审查认为，该组照片不足以证明桃城公司于2015年6月6日向业主发出办证通知，亦无法排除事后张贴通知的可能性，故该组照片无法证明桃城公司的上述主张。桃城公司在二审中提供的其他证据无法证明逾期办证并非其原因导致的主张。综上所述，诉争楼盘出现逾期办证的情况系由于桃城公司自身原因造成的。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，买受人向出卖人支付首期购房款136765元，其余房款316000元向银行申请按揭贷款支付。第四条约定，买受人办理按揭贷款的，应在按揭时交清办理产权证应缴纳的契税等费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理。该补充协议的约定变更了合同第十四条关于产权登记的约定，即林铁民、林凤丽将诉争商品房的权属登记委托桃城公司代为办理。而当桃城公司于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证时，诉争商品房即已具备办理权属登记的条件，林铁民、林凤丽理应按照补充协议的约定将需由其提供的材料提交给桃城公司，但林铁民、林凤丽未能举证证明其已履行向桃城公司提交材料的义务，故桃城公司只应承担支付逾期协助办证违约金至2015年7月15日的责任，之后诉争商品房未办理权属登记并非桃城公司的原因造成的，其无需承担相应的责任。一审判决认定事实有误，应予纠正。本院认为，桃城公司具有商品房预售资质，其与林铁民、林凤丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。因桃城公司的原因，林铁民、林凤丽未能在诉争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，现林铁民、林凤丽要求桃城公司自2013年4月1日起每日按林铁民、林凤丽已付购房款的0.01%向林铁民、林凤丽支付违约金，符合合同约定，应予支持。桃城公司关于其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予采纳。但桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得国有土地使用权分割转让证，即其完成了合同补充协议约定的协助办证义务，桃城公司支付逾期办证违约金的截止时间应为2015年7月15日，而非一审判决认定的2015年9月28日。桃城公司应支付自2013年4月1日起至2015年7月15日止的逾期办证违约金786日×45.28元=35590.08元。综上所述，桃城公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省永春县人民法院（2015）永民初字第1754号民事判决；二、上诉人永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人林铁民、林凤丽逾期办证违约金35590.08元；三、驳回被上诉人林铁民、林凤丽原审的其他诉讼请求。一审案件受理费930元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担690元，林铁民、林凤丽负担240元。二审案件受理费930元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担690元，林铁民、林凤丽负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  黄有志二〇一六年十一月二十八日书 记 员  丁吉娜速 录 员  陈威鸿附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。