浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初3090号原告（反诉被告）：浙江嘉兴市新华书店有限公司，住所地：嘉兴市中山路安乐路口，组织机构代码：14646048-0。法定代表人：凌肖宏，总经理。委托代理人：俞新民，浙江三利律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐雅英，女，汉族，1965年8月7日出生，住嘉兴市南湖区。被告（反诉原告）：郑龙根，男，汉族，1964年4月27日出生，住嘉兴市南湖区绿溪玫瑰园*幢*室，公民身份号码：3301061964********。两被告（反诉原告）委托代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。原告浙江嘉兴市新华书店有限公司（以下简称新华书店）因与被告徐雅英、郑龙根恢复原状纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月6日受理后，被告徐雅英、郑龙根于2016年6月22日提出反诉，本院受理后决定本诉、反诉合并审理，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年7月27日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）委托代理人俞新民、被告（反诉原告）徐雅英及其和郑龙根共同委托的代理人王建明到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告经调解未能达成一致意见，后本案当事人均同意继续适用简易程序，经本院院长批准，本案延长两个月审理期限。庭审后，本院组织双方当事人到争议场地进行现场勘查。本案现已审理终结。原告新华书店起诉称，2005年7月27日，原告从嘉兴市德里建材工贸有限公司（以下简称德里公司）处受让了位于嘉兴市创业路的房屋4979.83���方米，为此双方签订了《房地产转让合同》并办理了相应的房屋产权登记。房屋转让后，买卖双方系相邻关系，为明确相邻关系的权利、义务，双方在合同中约定：“为便于双方的进出及各自的经营活动所需，双方决定同意乙方自东塔路主入口起沿通道北侧折石修建铸铁花格围墙至东侧围墙（合同中对围墙详细位置及状况进行了明确的图示）。”房产合同履行后，乙方按合同约定修建了铸铁围墙。然后2016年4月10日被告在搭建临时用房时未征得原告同意的情况下擅自将该铸铁围墙拆除，并将建筑垃圾及树木堆放在原有通道上，严重影响原告方的进出通行。为此，原告明确阻止并报警处理，但最终未能解决。据此，原告认为，被告擅自拆除原告围墙的行为严重侵害了原告权利，应承担侵权赔偿责任，诉请求判令：一、判令两被告立即共同恢复位于创业路南原告房屋北���的自东塔路主入口起沿通道北侧原修建的铸铁花格围墙（围墙长51米，高2米，详见远房地产转让合同附图及原图片），并清除占有道路的堆放物（恢复费用约100000元）；二、两被告向原告书面赔礼道歉；三、本案诉讼费由两被告承担。被告徐雅英、郑龙根答辩称，第一，原告和案外人德里公司的约定，与本案被告没有关系，也不具有约束力。第二，原告所谓的基于相邻关系搭建的围墙本身是违法占用了被告的土地，系违章建筑，因此原告要求恢复原状的请求没有合法性。第三，本案不存在擅自拆除，被告的行为是对该土地合法享有权利项下的正当行为，且被告拆除前已多次告知原告也进行了公告。反诉原告徐雅英、郑龙根，反诉原告之间系夫妻关系，2014年11月20日，反诉原告以竞买方式取得浙江禾城农村商业银行股份有限公司位于嘉兴市创业路、东塔北路口原德里公司所属房地产，于当日接收、占有该房产，并于2015年7月14日完成土地使用权登记。反诉原告于接收时发现新华书店以修建铸铁花格围墙的方式占用了反诉原告439平方米（注：依据的是土地证附图及其土地测绘资料），用作其专用通道。反诉原告即与新华书店交涉，但被告知，该相邻关系系新华书店在2005年7月27人受让其中房地产时与原德里公司约定。为此，反诉原告多次与新华书店交涉未果。2016年4月29日，反诉原告因扩建厂房，再次告知新华书店停止侵权、拆除原修建的铸铁花格围墙，并进行了公示。新华书店却未予理睬。自2014年11月20日反诉原告占有该土地使用权至2016年4月10日反诉原告再次取得该土地使用权期间，因被告的不法侵占、不当得利计146000元。综上，反诉原告对被告以修建铸铁花格围墙的方式占用的439平方米土地享有合法物权���可争议。因反诉原告的竞买行为，新华书店自2014年11月20日起继续占有该土地并使用，构成不当得利，反诉原告主张停止侵权和不当得利赔偿有事实和法律依据，诉请判令：一、驳回反诉被告的本诉请求；二、反诉被告立即停止侵占行为（庭审中反诉原告陈述因通过拆除围墙已达到停止侵占的目的，该项诉讼请求仅针对原告要求恢复原状提出），并赔付反诉原告土地使用费146000元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告新华书店答辩称，第一，新华书店与德里公司签订的《房地产转让合同》中有关地役权的约定合法有效，新华书店是合法建造围墙和使用通道，并非反诉原告所说的违法侵占；第二，该围墙是新华书店在2005年时就基于与德里公司的《房地产转让合同》合法设立，反诉原告在2014年竞买时，已完全清楚和了解上述围墙与通道的现状，应��持竞买所得时的状态；第三，该处围墙及通道系合法设立，作为新华书店一方正常进出、通行必要通道，反诉原告的擅自拆除行为已给新华书店造成极大损失，应恢复原状。综上，反诉原告的诉请无事实和法律根据，应予以驳回。针对自己的主张，新华书店提供了下列证据：1．原、被告身份信息各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2．《房地产转让合同》一份，证明新华书店与德里公司在2005年7月27日时签订了关于嘉兴市创业路南相关房屋的转让合同，并以书面方式对相邻关系包括围墙建造、通道使用作了约定。3.土地证两份，证明创业路、东塔路北路口5520.7平方米工业用地原系德里公司所有，创业路南3887.9平方米的工业用地系新华书店所有，两方曾为相邻关系的事实。4.围墙照片一份，证明围墙的原状。5.建设项目规划批前公告一份，证明徐雅英、郑龙根因扩建临时用房而擅自拆除新华书店设立的围墙的事实。6.围墙被拆除后的照片一份，证明围墙已被徐雅英、郑龙根拆除的事实。7.原德里公司房地产拍卖会竞买资料一份，证明徐雅英、郑龙根参与竞拍时对拍卖物现状应是清楚和认可的。经质证，被告徐雅英、郑龙根对新华书店提供的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，徐雅英、郑龙根并非《房地产转让合同》的当事人，该合同项下的权利义务对徐雅英、郑龙根不具有约束力；对证据3真实性没有异议，但认为新华书店与德里公司并非法定意义上的相邻关系，仅仅是邻居关系，涉案围墙所在通道也并非是新华书店的必要通道；对证据4、证据6真实性没有异议；证据5真实性没有异议，证明徐雅英、郑龙根的拆除行为已经依法进行了公示，新华书店本应自行拆除；对证据7真实性没有异议，对关联性有异议，只能证明徐雅英、郑龙根取得土地使用权的方式，但不能直接证明徐雅英、郑龙根对土地上存有的瑕疵须承担责任。针对自己的抗辩及主张，徐雅英、郑龙根提供了下列证据：1.土地证及附件一份，证明新华书店使用的围墙的土地使用权人是徐雅英、郑龙根以及新华书店占用了徐雅英、郑龙根土地面积400多平方米，所建围墙已超过双方土地分割线约5米的事实。2.拍卖成交确认书一份，证明徐雅英、郑龙根在2014年11月20日合法取得位于嘉兴市创业路东塔北路口，原德里公司的相关房产、土地的事实。3．黄某出具的情况说明一份、《房地产转让合同》一份，证明徐雅英、郑龙根曾多次告知新华书店已受让原德里公司房产��土地并提出腾退请求的事实。4．建设项目规划批前公告、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证各一份，证明徐雅英、郑龙根已履行告知义务并取得施工许可的事实。经质证，新华书店对证据真实性没有异议，但证明内容有异议。证据1不能说明新华书店非法建造围墙；证据2说明根据拍卖规则，徐雅英、郑龙根是在认可拍卖物现状和认可其瑕疵的情况下参加竞拍的；证据3、证据4恰恰说明徐雅英、郑龙根存在擅自违法拆除围墙的事实。本院认证如下：原、被告双方提供的证据经质证真实性均无异议，能够证明本案相关事实，予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2005年7月27日，新华书店与德里公司签订《房地产转让合同》一份，约定德里公司将其所有的位于嘉兴市创业路南的部分工业厂房（建筑面积：4979.83平方米）及土地(使用权面积：3887.9平方米)转让给新华书店，同时双方在合同附件三中约定“为便于双方的进出及各自的经营活动所需，双方决定同意乙方（即新华书店）自东塔路主入口起沿通道北侧折石修建铸铁花格围墙至东侧围墙，并在东侧通道口开设大门。主入口大门及东侧通道口大门由乙方负责管理。两大门开启时间为早上6点至下午6点”，并附图标明围墙及门详细位置。2005年10月7日，双方办理了上述房产、土地的转移登记手续，新华书店取得了创业路南3887.9平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2005）第2033**号}，而德里公司则留有创业路、东塔北路口5520.7平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2005）第2033**号}。新华书店在接收房屋、土地后，在与德里公司的相邻房屋之间即自东塔路主入口起沿通道北侧折石至东侧围墙修建了铸铁花格围墙，并��东侧通道口开设大门，后新华书店将上述通道作为人员、车辆出入使用。后德里公司将其位于创业路、东塔北路口建筑面积约为8705.26平方米的房产和5520.7平方米的工业用地抵押给浙江禾城农村商业银行股份有限公司（以下简称禾城农商银行），2014年时因德里公司无法清偿到期债务，禾城农商银行委托嘉兴市东方拍卖有限公司将上述财产进行公开拍卖。2014年11月20日，徐雅英、郑龙根通过参加竞拍，以1600万元的成交价拍得上述房产、土地。后双方通过二次关联交易过户（即德里公司过户交易到禾城农商银行名下，禾城农商银行再次过户交易到买受人名下）完成了房地产交易过户手续。2015年7月14日，徐雅英、郑龙根取得创业路、东塔北路口5520.7平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2015）第6094**号}。上述土地经拍卖成交确认后，由徐雅英、郑龙根接收使用，但两人认为新华书店修建的铸铁花格围墙超过了双方宗地的权属界线，遂多次与新华书店沟通，提出要求其腾退占有使用的土地（反诉原告称占用面积约439平方米）或以有价租赁方式使用的方案，但新华书店认为其基于与德里公司的合同约定修建围墙和使用通道并无不当，双方协商未果。2016年初，徐雅英、郑龙根向嘉兴市规划管理局南湖区分局申请在其所有的创业路南侧用地范围内扩建厂房（临时工程）。2月26日，规划局在建设现场和市建委网站、中国南湖（南湖区门户网站）进行建设项目规划批前公告（公示时间为2016年2月16日-2月25日），公示徐雅英、郑龙根的审批项目、效果图、平面位置图等，并注明“依据《行政许可法》第四十七条规定，要求听证的利害关系人请在公示期间提出书面申请”。后徐雅英、郑龙根的扩建厂房项目于2016年2��26日取得《建设工程规划许可证》（附《建筑红线图》），于2016年4月29日取得《建筑工程施工许可证》。期间，徐雅英、郑龙根再次联系新华书店要求其拆除位于建筑红线内的铸铁花格围墙，但双方始终未能达成一致意见。2016年4月10日，徐雅英、郑龙根安排施工人员将上述围墙拆除，并对厂房扩建项目投入施工。双方遂就围墙拆除及通道使用问题发生争议，纠纷成诉。诉讼过程中，经庭审及现场勘验再查明，徐雅英、郑龙根的厂房扩建项目建筑面积约2466.52平方米，层高为地上2层（局部3层），该厂房目前仍在施工过程中。厂房南墙面位置即为双方争议的原铸铁花格围墙所在。因施工需要，墙面外现搭设有脚手架等施工设施。从东塔路主入口至新华书店仓库有两条通道，分别为仓库北侧通道即争议通道，该通道留有约7米宽度，仓库南侧通道宽度也约为7米���道旁设有约7.8米宽的绿化带。两条通道上分别设有通往仓库的大门2个。上述两条通道，新华书店仍在继续使用并有人员、车辆进出。另外，从创业路次入口至新华书店仓库的通道因堆放有较多建筑材料，现人员、车辆无法通行。关于争议通道上双方宗地的权属界线，原、被告一致确认大概位于通道中间（具体界址应以宗地图为准）。本院认为，本案系物权保护纠纷，诉讼双方均提出系对方侵害己方物上权利的观点，故本案主要争议焦点在于：一、对于新华书店主张的恢复原状请求权能否支持；二、徐雅英、郑龙根要求新华书店支付土地使用费有无合理依据。关于焦点一，对于新华书店提出将诉争围墙及通道恢复原状的诉请，本院不予支持，理由是：第一，根据庭审和现场勘验查明的事实，结合双方持有的土地证、宗地图、相关房屋平面图纸等在案有效证据，可以确认已被拆除的诉争围墙位于徐雅英、郑龙根享有的土地使用权范围内（围墙位置超过双方宗地的权属界线约5米，但尚未经过勘察测量确定）。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此徐雅英、郑龙根作为土地使用权人，其享有的物权（包括排除妨害的权利）受法律保护。新华书店要求将诉争围墙恢复原状，则明显会妨害徐雅英、郑龙根享有的物权。第二，关于新华书店提出的主张即认为其作为地役权人，可以按照与德里公司的合同约定继续享有利用供役地的权利。本院审查认为，首先，新华书店与德里公司在2005年就围墙修建和通道使用达成的合同约定，因徐雅英、郑龙根并非合同当事人，故对其不具有约束力。其次，根据我国物权法第一百五十八条，地役权未经登记，不得对抗善意第三人。诉讼过程中，新华书店未能提供证据证明其与德里公司曾向登记机构申请地役权登记，也未能证明徐雅英、郑龙根在2014年竞拍相关土地、房产前即已知晓并认可新华书店主张享有的地役权。此处需指出的是，即使徐雅英、郑龙根是通过竞拍方式受让相关土地、房产，也不能推定其负有如新华书店所述“应维持诉争围墙及通道现状，并承受所受让土地所涉地役权之约定”的义务，因为从拍卖过程看，拍卖公司虽在竞买资料的“拍卖须知”第（二）条中注明“参加竞买的单位和个人务必看清和了解拍卖物之现状及瑕疵，竞买人一旦进入拍卖会场报名参拍，即表明已完全了解和认可拍卖标的品质、瑕疵等一切情况，拍卖人不保证拍卖标的品质，也不承担瑕疵担保责任，竞买人一经应价及加价，不得反悔”，但根据法律规定，向竞买人披露拍卖标的的瑕疵是拍卖人的法定义务。本案涉及的拍卖标的物如设立有地役权，应属于拍卖标的的权利瑕疵，拍卖人告知拍卖标的瑕疵应采取明确、主动的方式，而上述“拍卖须知”第（二）条内容为格式条款，明显免除了拍卖人的法定义务，排除了竞买人的主要权利。结合涉案的拍卖公告、竞买资料、拍卖成交确认书等证据看，均不能证实拍卖公司或房地产的出卖人在拍卖前曾明确告知徐雅英、郑龙根竞拍标的物上涉及地役权或德里公司与新华书店的合同约定事项。而根据上述“拍卖须知”第（十三）条“本次拍卖标的如涉及第三人侵害（侵占）了买受人的权益，拍卖成交后将由买受人自行依法另行主张自己的合法权利”，结合证人黄某出具的情况说明可知，事实上，徐雅英、郑���根在接收土地后也一直对诉争围墙的存在和通道使用问题持有异议，并多次与新华书店进行沟通、协商。故本院认为，新华书店要求继续享有地役权的主张，缺乏依据，不能成立。第三，关于新华书店能否依据相邻关系要求徐雅英、郑龙根将诉争围墙及通道恢复原状的问题，本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理用水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。新华书店称诉争通道系其与主道路联通的唯一途径，是人员、货物进出的必须通道。但经现场勘验查明，自东塔路主入口至新华书店仓库有两条通道，分别为仓库北侧通道即争议通道和南侧通道，两条通道宽度均为7米左右，分别设有通往仓库的大门2个。另外，从创业路次入口至新华书店仓库设有约5米宽的通道，该通道与争议通道联通。故诉争通道并非进出新华书店大楼及仓库的唯一通道。勘查过程中，双方也确认徐雅英、郑龙根扩建的厂房南墙面位置即为双方争议的原铸铁花格围墙所在。因此诉争通道实际上并未因徐雅英、郑龙根拆除围墙的行为变窄。即使目前因施工原因，厂房南墙外搭设有部分施工设施，但从双方宗地界址位置看，施工设施也未占用新华书店的土地。通道上仍留有近7米宽度可供行人、车辆通行，并不存在建筑材料堆放以致通道堵塞的情形。至于创业路次入口内的通道则属徐雅英、郑龙根的用地范围，现临时用于堆放建筑材料，系其对自身物权的处分，无可厚非。即使该通道曾作为公共通道使用，现一定程度上影响了新华书店的人员、车辆从该通道出入，但新华书店作为相邻方在不动产权利人建造、修缮建筑物时也应给予必要的容忍义务。综上，对于新华书店提出要求相邻方给予便利将诉争围墙及通道恢复原状的理由，本院不予采纳。至于相关通道是否符合消防要求的问题，并非民事案件审查范围，本案中对相关事实的认定也不影响行政管理机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于焦点二，作为相邻方，徐雅英、郑龙根在处理相邻关系时，也应从有利生产、方便生活出发，在诉争通道的使用上给予新华书店必要的便利。现诉争围墙已经拆除，徐雅英、郑龙根也认可围墙拆除后已达到要求新华书店停止侵占的诉求。同时考虑全案情形，2005年时德里公司作为不动产权利人，对自身物权享有自行处分的权利。新华书店在当时基于与德里公司的合同约定修建围墙并使用通道，并无不当。现徐雅英、郑龙根要求新华书店参照不当得利赔偿土地使用费，缺乏法律依据，所涉占用面积和费用计算方式也无合同约定或合理依���予以证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第八十四条、第一百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告浙江嘉兴市新华书店有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告徐雅英、郑龙根的诉讼请求。案件本诉受理费减半收取1150元，由原告浙江嘉兴市新华书店有限公司负担；案件反诉受理费减半收取1610元，由反诉原告徐雅英、郑龙根承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一六年十一月十六日书 记 员  邹邦羽