山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）章民初字第3735号原告：赵玉彪，男，1984年5月2日出生，汉族，居民，原籍章丘市官庄乡矿井村，现在山东省监狱服刑。委托诉讼代理人：韩保伦，山东济青律师事务所律师。被告：张元忠，男，1976年3月4日出生，汉族，章丘市高官寨镇政府工作人员，住章丘市。被告：黄允涛，男，1977年3月23日出生，蒙古族，居民，住章丘市。原告赵玉彪与被告张元忠、黄允涛执行异议之诉一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉彪的委托诉讼代理人韩保伦、被告张元忠到庭参加诉讼；被告黄允涛经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵玉彪向本院提出诉讼请求：1、停止对赵玉彪购买的位于章丘市福泰小区25号楼一单元1701号房产的执行，并解除对上述房产的查封；2、确认赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同有效，并确认上述房产归赵玉彪所有，要求黄允涛限期协助办理过户登记手续；3、涉诉费用由被告负担。诉讼过程中，赵玉彪变更第二项诉讼请求为：确认赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同有效；对于确认上述房产归其所有、黄允涛限期协助办理过户登记手续的诉讼请求，另案处理。事实和理由：2010年12月17日，赵玉彪与黄允涛经房产中介介绍，签订房屋买卖合同，合同约定黄允涛将位于章丘市福泰小区25号楼一单元1701室房产卖给赵玉彪，总价款60万元，合同签订之日支付定金20万元。后赵玉彪于2010年12月27日又支付房款31万元，剩余房款双方约定在办理完过户手续后付清。在赵玉彪第二次付款后，黄允涛将房屋交付给赵玉彪占有使用，后因黄允涛失踪，没有按照合同约定协助办理过户手续。2011年5月9日，法院做出（2011）章民初字第1150-1号民事裁定书，查封了赵玉彪的上述房产，赵玉彪于2015年7月14日提出书面异议，请求终止对上述房产的执行查封。2015年10月20日，法院做出（2015）章执异字第24号民事裁定书，驳回赵玉彪的异议。综上，赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，赵玉彪已支付大部分房款并实际占用至今，该房屋未依法办理过户登记系黄允涛失踪所致，非赵玉彪原因造成的。根据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵玉彪取得争议房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且赵玉彪在本案中并无过错，法院不得查封、扣押、冻结该房产，故提出如上诉讼请求。被告张元忠辩称：1、张元忠作为被告诉讼主体不适格。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法经过登记发生效力，未经登记的不动产不发生物权转让的效力。该房产在黄允涛名下，归黄允涛所有，并非赵玉彪的财产。赵玉彪、黄允涛签订的所谓“房屋买卖合同”与张元忠无任何关系，张元忠不是合同当事人，故不应为本案被告。2、赵玉彪所述与事实不符。其称在第二次付款后黄允涛失踪致使房产未办理过户登记手续不属实。张元忠在与黄允涛民间借贷纠纷案件中，2011年6月14日开庭，黄允涛到庭参加诉讼；案件执行过程中，执行法官分别于2011年12月7日、2012年4月10日两次找到黄允涛。上述情况充分说明赵玉彪虚构事实，与黄允涛恶意串通，损害张元忠的合法利益。3、赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同是无效、虚假的合同。赵玉彪因犯非法吸收公众存款罪被判刑，后来黄允涛也下落不明，说明赵玉彪与黄允涛、门方越恶意串通，阻挠法院执行，损害张元忠的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。被告黄允涛即未答辩也未提交相应证据。赵玉彪、张元忠围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对赵玉彪、张元忠无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的证据：1、赵玉彪提交（2015）章执异字第24号民事裁定书、黄允涛与山东福创置业有限公司签订的商品房买卖合同各一份；2、张元忠提交（2011）章民初字第1150号民事判决书、（2011）章民初字第1150-1号民事裁定书各一份、（2011）章法执字第1833号民事裁定书复印件一份。为查清案件事实，本院依法调取下列证据：1、黄允涛2010年11月至2013年3月的偿还房屋贷款的帐户交易清单，清单显示2010年12月31日，黄允涛存入现金29万元；2、（2014）章刑初字第125号刑事判决书，认定赵玉彪因非法吸收公众存款罪，于2013年6月27日被刑事拘留，后被判处有期徒刑四年零六个月；3、房屋登记信息记载本案争议房屋在不动产登记中心进行了房屋预告登记；4、张元忠与黄允涛民间借贷纠纷一案的庭审笔录。5、章丘市坤泽投资咨询有限公司、章丘市坤泽房产信息咨询部、章丘市双山坤泽房产信息咨询部工商登记信息，证实三单位成立、注销及经营形式等信息。赵玉彪、张元忠对上述证据均无异议。对上述证据，本院依法作为有效证据予以认定。根据上述证据，当事人无争议的事实本院认定如下：2009年3月10日，黄允涛与山东福创置业有限公司签订商品房买卖合同，约定：黄允涛购买位于福泰．新都城第25幢1单元17层1701号房产一处，建筑面积112.25平方米，总价款373793元，付款方式，签订合同当日支付首期购房款74793元，并于10日内提交申请29.9万元个人住房贷款所需的全部材料。合同对双方其他权利义务进行了约定，在章丘市房产管理部门进行了备案，并进行了房屋预告登记。现该房产由门方越管理使用。因黄允涛未按期偿还张元忠借款，张元忠于2011年5月向本院提起诉讼，本院作出（2011）章民初字第1150号民事判决书，判决黄允涛偿还张元忠借款309200元。该案诉讼过程中采取保全措施，于2011年5月9日依法裁定查封黄允涛名下位于章丘市福泰小区25号楼房1单元17层1701号房产。黄允涛未按判决履行还款义务，张元忠向本院申请执行，执行过程中，本院于2013年5月对房产进行了续封。2015年7月14日，赵玉彪以购买了上述房产为由，委托门方越向本院提出执行异议；同年10月，本院驳回赵玉彪的异议，赵玉彪向本院提起执行异议之诉。另查明，赵玉彪因非法吸收公众存款罪，于2013年6月27日被刑事拘留，2014年6月5日判处有期徒刑四年零六个月，现仍在监狱服刑。当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：赵玉彪向本院提交其与黄允涛签订的房屋买卖合同一份、收条三份、章丘市坤泽房产投资咨询有限公司（以下简称坤泽公司）证明一份，用于证明下列事列：合同载明：经坤泽公司介绍，2010年12月17日，黄允涛将本案争议房产卖给赵玉彪，总价款60万元，合同签订之日交付定金20万元，10日内支付29万元，同时坤泽公司协助双方办理过户更名手续；过户更名后，付清剩余房款。后因黄允涛下落不明，房产未在房管部门办理变更登记。三份收条分别载明2010年12月17日黄允涛收到赵玉彪定金20万元，同年12月27日经坤泽公司职员刘静经手支付房款2万元、12月31日通过刘静支付房款29万元，三次共付定金及房款51万元，均系现金支付，房款来源为赵玉彪从门方越处借钱支付。坤泽公司出具的证明载明上述买卖及付款行为均通过该公司介绍进行的。经质证，张元忠认为上述证据是虚假的，在与黄允涛的借贷纠纷案件中，黄允涛从未提起过将房产卖给赵玉彪，法院查封后亦未提出过复议；案件审理及执行过程中，黄允涛均到庭，当时不存在其下落不明的事实。为查清案件事实，本院依法调查曾在坤泽公司工作的职员刘静，刘静证实赵玉彪与黄允涛的房产买卖是其介绍的，合同是刘静起草，并经手支付了2万元、29万元两笔房款；12月31日支付的29万元房款由黄允涛用于偿还房贷，后因黄允涛下落不明，房产没有办理变更登记手续。赵玉彪对刘静的调查笔录没有异议，张元忠认为2012年上半年黄允涛并未下落不明；另外29万元黄允涛分两次于当日提取了。经本院向银行查实12月31日黄允涛的确存入房贷帐户29万元。经审查，刘静的证言与买卖合同、收条、银行的交易相符，能够形成完整的证据链，证实经刘静介绍赵玉彪与黄允涛买卖房产并于2010年12月31日支付29万元房款的事实，对上述事实本院予以认定。张元忠认为上述证据是虚假的，没有提供相应的证据证明自己的主张，张元忠该项主张，本院不予采信。坤泽公司出具的证明落款处的公章与公司署名名称不符，且出具证明时两公司均已注销登记，不具备出具证明的主体，对该证据的合法性本院不予认定。本院认为：本案争议的焦点：一、赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同的效力；二、本院是否应停止对争议房产的执行。焦点一：合同自双方当事人签字时成立；依法成立的合同不违反法律规定，自成立时生效。本案黄允涛虽未出庭，但刘静证实赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同是其起草，合同双方当事人的签名和手印均是本人所签，并且刘静陈述的支付29万元房款，与银行交易明细相符，能够证实赵玉彪与黄允涛房屋买卖的真实性。赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同符合合同的生效要件，合同合法有效。焦点二：黄允涛与山东福创置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同在房管部门备案并办理了预告登记，黄允涛占有使用该房产，对外具有公示的效力，有排他性，黄允涛取得了该房产的准物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案赵玉彪主张第二次付款后便占有该房产，张元忠对此不予认可，赵玉彪未提供证据证明在本院查封前已合法占有房产，应承担举证不能的法律后果；赵玉彪没有支付全部房款，经本院释明，剩余价款9万元亦未交付执行；赵玉彪在2010年12月购买房屋后至2012年4、5月左右黄允涛下落不明前，长达一年半的时间没有督促黄允涛协助办理房产变更登记手续、在四年多的时间内未向本院提出查封异议，房产没有变更登记手续，赵玉彪自身存在过失。综上赵玉彪的异议不符合上述规定的四种情形，其异议不能排除执行。另赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同是债权行为，不产生房屋所有权的设立、变更和消灭，不发生物权变动的效力，也不影响张元忠与黄允涛执行案件对物权的查封。综上所述，在张元忠与黄允涛民间借贷纠纷案件中，法院依法执行查封黄允涛的房产，合理合法。赵玉彪要求停止对本案争议房产的执行，不符合法律规定，本院不予支持。在案件执行过程中依法查封房产，系执行程序中的执行措施，赵玉彪要求解除查封，不符合法律规定，本院不予支持。本案是执行异议之诉，赵玉彪与黄允涛签订的房屋买卖合同的效力与本案不是同一法律关系，赵玉彪要求确认合同有效，在本案判决主文中不予处理。张元忠系执行案件的申请执行人，案外人赵玉彪以申请执行人张元忠和被执行人黄允涛为被告向本案提起诉讼，被告主体适格，张元忠主张其不应作为被告，不符合法律规定，本院不予支持。黄允涛经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自已的诉讼权利，由此产生的法律后果，自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告赵玉彪的诉讼请求。案件受理费100元,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  靳先香人民陪审员  刘桂芸人民陪审员  高琳琳二〇一六年十一月二十三日书 记 员  魏延娜