上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9271号原告(反诉被告)：周晓升，男，1972年10月15日生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：余胜，浙江远图律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘欢乐，男，1986年10月26日生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。原告周晓升与被告刘欢乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告刘欢乐提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2016年8月1日、2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告周晓升及其委托诉讼代理人余胜、被告刘欢乐的委托诉讼代理人周俊桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓升向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告归还原告房租费100,100元(含预交的水电费1,100元)、物业费8,100元、厂房租房押金18,000元；3.判令被告支付原告违约金49,500元；4.判令被告承担原告的装修损失15,830元。审理中，经本院释明，原告将诉请1变更为：判决确认原、被告签订的租赁合同无效。事实和理由：2016年2月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将本区叶榭镇富成路XXX号房屋租赁给原告使某，面积共900平方米(含公摊)，租赁期限自2016年2月18日起至2019年2月17日止，租金每年198,000元；租赁合同签订时，原告应向被告支付18,000元租赁保证金；原告每月应付物业管理费1,350元，以及生产、生活用水用电费用(水费5元/吨，电费1.35元/度)；租金每2年递增一次，递增率为10%；被告在租赁期内擅自解除合同，提前收回房屋的，应向原告支付三个月的租金作为违约金，此外双方将不做其他任何赔偿；被告在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告向原告支付违约金；打款指定账户：农行松江城西支行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名刘欢乐。当日，被告向原告交付了涉案房屋，后原告对涉案房屋进行了装饰装修，对于装饰装修被告也是同意的。被告称涉案房屋有房产证，但实际并没有；涉案房屋实际只有600平方米，与合同约定不符，对此被告解释说有公摊面积。但是，2016年5月份被告将房屋另租他人，原告于2016年5月17日丧失对涉案房屋的控制。2016年6月1日，被告的弟弟刘贝贝代被告将涉案房屋另行租赁给案外人刘某某，租赁期限为2016年6月1日至2022年4月15日，年租金215,000元，每2年递增一次，递增率为10%。故原告诉至法院，请求判如诉请。如果法院认定原告确实装修了的话，原告愿意承担200元的水、电费。刘欢乐辩称：不同意原告的诉请。实际是原告自行离开并将房屋返还给被告的。被告于2016年5月20日收到法院传票，确认原告不再租赁了，就另租他人了。2016年6月1日，被告将涉案房屋交付案外人使某，是原告违约而非被告违约。被告实际仅收到了房租费、物业费、押金共计10万元，被告不确定原告是否装修了，对于原告主张的装修费被告不予认可，涉案房屋没有上海市房地产权证或建筑规划许可证。同时，被告刘欢乐向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付自2016年2月18日起至2016年5月31日止的房屋占有使某费56,415.44元及物业费4,680元。事实与理由：根据原、被告签订的租赁合同，年租金19.8万元，物业管理费每月1,350元。被告于2016年6月1日收回房屋另租他人。原告的物业费从2016年3月1日起算是对原告进行了优惠，但使某费因为金额较大，故不能优惠。原告应支付被告相应费用，被告遂提起反诉，请求判如诉请。原告周晓升对被告刘欢乐的反诉辩称，即使要计算占用使某费，应从2016年3月1日起算，结束时间原告确认为5月17日。被告另租他人违约，并且获得了更多的利益，被告向原告主张占用期间的使某费应当考虑被告另行转租获取的利益，应当对于原告的占有使某费进行减免。关于物业费，虽然原告缴纳了，但是实际涉案房屋根本没有物业管理，故不同意支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.收款收据三份，原告提交上述证据拟证明原告分别支付了被告房租99,000元和预交的水、电费1,100元,合计100,100元(其中100元为现金给付、100,000元为转账支付)、物业费8,100元及押金18,000元；对此，被告认为收款收据是被告提前开具给原告的，以要求原告按照收据金额付款，但原告实际并未付款。本院认为，被告提出收据系提前开具，但并未对此提供证据证明，现收款收据上均有被告刘欢乐的签名，本院对该证据予以采信，据此可以认定原告支付了被告上述126,200元的事实。2.销货清单、叶榭厂房预算表、照片，原告提交上述证据拟证明原告进行了车间装修、水电表安装，花费了15,830元。被告认为，对销货清单的真实性无法确认，购买了清单载明的材料用于何处了也无法确认；对于预算表，仅仅是表明是预算，是否实际实施也无法确认；对于照片，真实性无异议，但照片中的门、窗并非原告做的。本院认为，销货清单及预算表并没有相应的结算单、付款凭证与之相互印证，本院结合上述证据及当事人陈述，可以认定原告对涉案房屋进行了一定的装饰装修，但难以据此认定原告实际支出了装饰装修费用的金额为15,830元。3.视频光盘，原告提交上述证据拟证明2016年5月17日原告到涉案房屋查看，发现已经有人在涉案房屋生产使某，即被告已经将涉案房屋租赁给他人了；其中租客、门卫称从2016年5月初或4月初开始搬进来。被告表示对视频的真实性无法确认，视频中人员的陈述是证人证言的话，需要证人出庭作证，否则被告不予确认。本院认为，若以视频中人员的陈述来证明另租他人的时间，需要视频中的人员作为证人出庭作证，本院难以仅凭视频确认2016年5月初或4月初被告将房屋另租他人，但可以据此认定视频拍摄之日即2016年5月17日被告已将房屋另租他人。本院认为：本案标的房屋未经不动产产权登记，亦未经合法规划、建设审批程序批准建造，故双方的房屋租赁合同关系因租赁标的物违法无效。租赁合同无效，合同项下当事人取得之财产应予返还。关于房租和占有使某费。原告支付被告的房租被告应予返还。同时，原告占用、使某标的房屋缺乏基本法律依据，该部份使某的对价利益适用价值返还原则。被告反诉要求比照双方约定之“租金”标准计算实际占有使某费，于法有据，本院予以支持。至于占有使某费的金额，原告自认于2016年2月18日接受房屋，故房屋占有使某费应从该日起计算至被告将房屋另租他人的2016年5月17日止，计49,500元(198,000元/年÷12个月×3个月)。被告应返还原告租金99,000元，扣除原告应支付被告的占有使某费49,500元，被告仍应返还原告租金49,500元。原告主张被告另租他人获利，故应对原告的占有使某费减免的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于预交的水、电费1,100元,被告亦应予返还，现原告自愿承担水、电费200元，于法不悖，本院予以准许，故被告应返还原告剩余款项900元。关于租赁保证金18,000元，被告亦应予以返还。关于物业费，虽包含于租赁合同中，但因属于物业服务法律关系，并不因房屋租赁法律关系的无效而无效，为免诉累于本案中一并处理，并无不妥。原告主张被告并未实际提供物业管理服务，被告对此不予认可，原告亦未提供证据对此予以证明，故原告应按约支付被告物业管理费。被告自认从2016年3月1日开始起算物业费是对原告物业费的优惠，故物业管理费应从2016年3月1日起计算至被告将房屋另租他人的2016年5月17日止，计3,440.32元(1,350元/月×2个月＋1,350元/月÷31天/5月份×17天)。故对被告关于物业费的相应反诉诉请，本院予以支持。现原告已经支付被告物业费8,100元，故被告应退还原告剩余物业费4,659.68元。关于违约金，因租赁合同无效，原告的相应诉请于法无据，本院不予支持。关于装修费，系因合同无效而给原告造成的损失，原告的诉请符合法律的规定，本院予以支持。被告作为出租人应保证租赁标的物的合法性，原告作为承租人对于房屋是否具备合法手续亦具有审核义务。根据合同的履行情况，本院确定被告对于合同无效承担主要过错责任，原告承担次要过错责任。结合原告的装修程度、双方对于合同无效的过程程度，考虑到租赁房屋已有他人使某，本院酌情确定被告应赔偿原告装修费10,000元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)周晓升与被告(反诉原告)刘欢乐于2016年2月18日签订的《租赁合同》中的房屋租赁法律关系无效；二、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周晓升房租49,500元；三、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周晓升水、电费900元；四、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周晓升物业费4,659.68元；五、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周晓升租赁保证金18,000元；六、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)周晓升装修费10,000元；七、驳回原告(反诉被告)周晓升的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,131元，减半收取2,065.50元，反诉案件受理费664元，合计诉讼费2,729.50元，由原告(反诉被告)周晓升负担1,689.50元(已付)，被告(反诉原告)刘欢乐负担1,040元(已付664元，余款376元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年十一月九日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。