上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初18380号原告(反诉被告)：吴艳，女，1974年11月20日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：张健，男，1971年5月20日出生，汉族，住上海市静安区。上述两原告共同委托代理人：陆文君，上海臻至律师事务所律师。被告(反诉原告)：邢素秋，女，1935年5月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：王有林，江苏征远律师事务所律师。第三人：强清培，男，1950年2月15日出生，汉族，住上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号。第三人：强音，女，1980年11月3日出生，汉族，住上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室。委托代理人：强清培，男，1950年2月15日出生，汉族，住上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号。原告吴艳、张健与被告邢素秋、第三人强清培、强音及反诉原告邢素秋与反诉被告吴艳、张健、第三人强清培、强音房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,由审判员于凯独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴艳、张健及其共同委托代理人陆文君，被告(反诉原告)邢素秋的委托代理人王友林，第三人强清培并作为第三人强音的委托代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告吴艳、张健向本院提出诉讼请求：一、判令被告邢素秋继续履行上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“新村路房屋”)买卖合同；二、判令被告配合原告办理新村路房屋产权的各项手续。事实与理由：2015年12月，原、被告在中介公司居间介绍下就新村路房屋买卖交易签订《房屋买卖合同》，约定原告以合同价人民币1,830,000元(以下币种均为人民币)购买被告所有的新村路房屋。原告按照约定支付意向金、定金共计100,000元。因新村路房屋须办理遗产公证手续，被告告知原告将签署示范文本合同的时间推迟一个月，原告予以接受。2016年1月中旬，中介公司告知原告，被告已办妥公证手续，春节后可正式过户。2016年3月15日，被告突然提出解除合同，并表示毁约原因系因房价上涨太快，原告经多次与其协商未果，故原告诉至法院。被告邢素秋辩称，双方签订《房屋买卖合同》后，经协商达成一致意见，即原告在2016年春节前支付首付款700,000元，被告将房屋交付原告，但原告逾期未支付首付款，故被告提出解除合同。且原、被告签订买卖合同时，房屋登记为被告及其配偶所有，但是房屋买卖合同上没有被告配偶或者其他继承人的签名，属于效力待定的合同。故不同意原告的诉讼请求。反诉原告邢素秋在审理中提出反诉诉讼请求：一、判令解除反诉原、被告就新村路房屋签订的《房屋买卖合同》；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金100,000元；三、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订合同后，因被告办理遗产公证需要几个月时间，而原告急于要房，故双方达成2016年春节前支付首付款700,000元，被告得款后交房的约定。但反诉被告以各种理由推脱，迟迟不支付首付款，故反诉被告通知解除合同，反诉原告应按照合同约定的定金罚则支付违约金。2016年3月25日，反诉原告已将新村路房屋以1,900,000元另行出售给第三人。反诉被告吴艳、张健辩称，反诉原告所述内容与事实不符，反诉原告要求解除合同系因房价上涨，且不认可反诉原告再行出售房屋的行为，反诉原告与第三人交易的价格明显低于当时的市场价格。第三人强清培、强音述称，第三人对原、被告之间的房屋买卖情况不清楚，但被告与第三人签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、新村路房屋原系被告邢素秋与其配偶李光钺共同共有。李光钺于2015年7月26日死亡。2016年3月25日，上海市普陀公证处出具《公证书》，载明：“因被继承人李光钺父亲、母亲均先于李光钺死亡，李光钺的子女李蓓蓓、李冬冬对上述遗产表示自愿放弃继承权，故依法继承被继承人李光钺的上述遗产的继承人为其配偶邢素秋一人。”据此，新村路房屋变更产权登记至邢素秋一人名下。二、2015年12月6日，原、被告经案外人上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就新村路房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》，约定吴艳支付意向金10,000元，待出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金。2015年12月8日，被告邢素秋作为甲方，原告吴艳作为乙方，签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定以下内容：房屋转让价款为1,830,000元，双方同意于该合同签署后20日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，付款方式为：首期房价款800,000元(含定金)应于签订示范合同当日支付，第二期房价款1,000,000元通过银行贷款方式支付，尾款30,000元于对该房地产进行交接后支付；双方申请办理产权过户的时间以公积金贷款合同为准；双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七日内对房屋进行验看、清单，确认无误后交付房屋；违约责任：甲乙双方任何一方未按约定履行，应当按照总价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，须书面通知对方；交易税费由乙方承担。合同签订后，因新村路房屋涉及遗产继承公证事宜，故双方协商同意将签订示范文本合同的时间推迟至办妥遗产继承公证之后。2015年12月8日、12月26日，吴艳分别向邢素秋分别支付定金两笔10,000元、90,000元。三、证人谷某到庭作证称：“(我)是中原地产的工作人员，也是原、被告交易的经办人……在我们交付定金的过程中看到产证，才知道需要办理遗产公证的事情，之后双方将网签时间推迟了，推迟到以被告办理出遗产公证的时间为准……三方在中介公司进行过协商，之后双方协商好原告在春节前支付被告700,000元，被告将房屋先交付给原告。之后再春节前被告还催促过原告付款……被告的公证是在3月份办出的，被告在3月底提出解除合同，理由是被告不打算出售房屋了。之后三方进行过沟通，但是就补偿的问题没有达成一致……这个信息是我的业务员反馈给我的信息，原告愿意在春节前先付700,000元，被告春节前先交房屋。当时我进进出出，没有听清楚，这个是业务员告诉我的……”。四、2016年7月30日，被告邢素秋与第三人强清培、强音签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告邢素秋以合同价款1,900,000元售予第三人强清培、强音。第三人强清培、强音按照约定已支付房款600,000元。以上事实,有房地产登记薄、《公证书》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、证人证言及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自已的义务。针对本诉，原、被告就新村路房屋买卖交易，自愿签订《房屋买卖合同》，对交易价格、付款方式、过户时间、交房时间等均予以明确约定，已涵盖买卖合同的主要权利义务。被告邢素秋认为，签订买卖合同时，新村路房屋权利人为邢素秋及其已故配偶李光钺，但处分房屋时并无其他继承人的签字，故该合同属于效力待定的合同。但依据法律规定，继承自被继承人死亡时即发生，虽然李光钺死亡时遗产尚未进行处理，但此后包括被告邢素秋在内的法定继承人已通过公证继承的方式确认李光钺享有的房屋产权份额由被告邢素秋一人继承；在原、被告签订房屋买卖合同时，新村路房屋尚未变更产权登记，但被告邢素秋此后已取得房屋完整权利，故其签订房屋买卖合同并无不妥，该合同合法有效。同时，双方对合同履行中何方存在违约亦存在争议，两原告认为，被告邢素秋在办理遗产公证后并未按照约定及时签订示范文本的买卖合同；被告邢素秋认为，两原告未按照口头约定的内容在2016年春节前支付首付款，故已通过中介发出解约通知。依据已查明的时候，被告邢素秋在2016年3月25日即办妥遗产公证，已满足签订示范文本买卖合同的条件，但双方并未按约定赴居间方处签订示范文本买卖合同。而被告邢素秋所述双方已合意变更支付首付款的时间，仅有证人证言予以证明，且证人作证时称该口头约定系由他人告知，而非在场亲历，故该证据显然缺乏证明力，无法证明被告邢素秋所述内容。此外，被告邢素秋称在两原告逾期付款后，即已通过居间方发出解除合同的通知，但对此并无证据予以证明，且按照约定应由守约方发出书面通知，被告邢素秋所述内容显然与合同约定的解除方式不符。综合以上分析，本院认为，原、被告在签订《房屋买卖合同》时并不知晓须先行办理遗产继承公证事宜，在获悉这一情况后，双方已合意将签订示范文本合同的时间予以推迟，但现并无证据表明双方合意变更其他合同约定，故在被告邢素秋取得新村路房屋完整权利后，双方虽未实际签订示范文本的买卖合同，但依据已签订《房屋买卖合同》，具备合同继续履行的条件。因此，双方签订《房屋买卖合同》应继续履行，两原告应支付剩余购房款，被告邢素秋应配合两原告办理房屋产权变更登记手续。此外，被告邢素秋与第三人强清培、强音签订的《上海市房屋买卖合同》虽系示范文本的买卖合同，但并不应影响原、被告之间签订的《房屋买卖合同》的履行。本院对被告邢素秋与第三人强清培、强音所签订《上海市房屋买卖合同》的效力及履行问题不作评价，当事人可另行协商或诉讼处理。针对本案反诉，意见同本诉部分，故本院对反诉原告邢素秋的反诉诉讼请求，难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、原告吴艳、张健与被告邢素秋就上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告吴艳、张健应于本判决生效之日起十日内给付被告邢素秋购房款人民币1,730,000元；三、被告邢素秋应于本判决生效之日起十日内配合原告吴艳、张健办理上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的产权变更登记手续，相关税费由原告吴艳、张健承担；四、对反诉原告邢素秋的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由被告邢素秋承担。本案本诉受理费人民币20,550元，减半收取，计人民币10,275元，由被告邢素秋承担。本案反诉受理费人民币1,150元，由被告邢素秋承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十一月三十日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。