广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2389号 原告：官锡凯，男，1989年10月19日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 委托代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所实习律师。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道**。 法定代表人：符开涛，总经理。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告官锡凯诉被告北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法由审判员武清华独任审理。我院于2016年10月9日公开开庭进行了审理，原告官锡凯的代理人广西海城律师事务所蒋萍律师、被告广西中龙律师事务所王德雪律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告官锡凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金20288元（自2015年5月31日至2015年6月15日共16日以房屋首付款108000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2015年6月16日暂算至2015年10月8日止,以房屋总价款357000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，若继续违约则计算至被告向原告实际支付合格商品房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于北海市海城区出售给原告，总价款357000元。被告应于2015年5月30日前将经五方验收合格的房屋交付给原告；若被告交房逾期超过150日，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已依据合同约定向被告支付首付款108000元，余款249000元由原告向中国工商银行股份有限公司北海分行办理银行按揭贷款。2015年6月15日，工行放款至被告银行账户，至此，原告已履行合同约定义务，但被告至今未交付合格的商品房给原告。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的合同，该合同第七条及第九条的约定，均为违约情况下，合同约定的违约金支付方式，属于格式条款且两条约定显示公平，为可撤销条款。合同附件五的《合同补充协议》第十条约定：主合同第七条、第九条所约定的违约金最高限为应付款或已付款的百分之三。此条款违反主合同约定且原告的实际损失大于约定违约金，因此，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付逾期交房违约金给原告。原告提供有《商品房买卖合同》、销售不动产发票、个人借款凭证、关于延期交房及给予延期补偿的函、交房承诺书、律师函等证据。 被告承认原告在本案中主张的事实，即被告违约逾期未交房的事实，但认为，应当按照合同约定的计算方式来计算违约金，并且应当扣减因为不可抗力因素及被告不能控制因素的时间，现在被告已经抓紧处理相关验收的工作，验收完毕之后尽快将房子交给原告。被告提供的证据为盖有北海市气象局印章的“北海6及以上大风、中雨以上日降雨量实况表”。 本院认为，被告智海经贸承认原告在本案中主张的事实，即被告应于2015年5月30日前交房，被告违约逾期未交房，故对该事实予以确认。至于被告因违约逾期交房所应承担的违约责任，本院认为：1.被告提出“自2013年9月至2016年7月31日，因天气等不可抗力原因延期交房的事实”的主张不成立。不可抗力是指合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，而大风和中雨甚至大雨、暴雨系作为亚热带海洋性气候城市的北海的常见天气，并非不可预见，被告以此作为抗辩或主张减免责任的理由不成立，本院不予支持。2.原告提出约定的违约金低于造成的实际损失，应以实际损失为准，实际损失按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的主张，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定，若买受人逾期付款超过60日，继续履行则需支付日万分之三十的违约金；第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期超过150日，若买受人要求继续履行，则出卖人需按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金。关于被告即出卖人对作为买受人的原告的违约责任损失的约定，低于实际的损失，依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款，原告可在贷款利率水平上加收30％-50％，原告现主张在贷款利率水平上加收30％符合法律规定，本院予以支持。3.鉴于被告的实际交房之日未确定，故应以生效判决确定的履行之日为节点，此节点后若被告继续违约，违约金另案处理。 综上，原告的诉请符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下： 被告北海智海经贸发展有限公司向原告官锡凯支付自2015年5月31日至生效判决确定的履行之日止的逾期交房违约金（违约金计算方式：自2015年5月31日至2015年6月15日共16日以房屋首付款108000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%；自2015年6月16日至生效判决确定的履行之日止,以房价总款人民币357000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%）。 案件受理费人民币306元，减半收取人民币153元，由被告北海智海经贸发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用306元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  武清华 二〇一六年十一月三日 书记员  杨砺坚 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》 三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。