山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第434号原告：郭小勤，住山东省济南市。原告：王建利，住山东省济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：鹿林，山东圣义事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：朱小玲，山东圣义事务所律师。被告：曲明，住山东省邹平县。第三人：中国工商银行股份有限公司济南山大路支行，住所地山东省济南市。代表人：范艳，该行行长。第三人：寇建文，住济南市。原告郭小勤、王建利与被告曲明、第三人中国工商银行股份有限公司济南山大路支行（以下简称工行山大路支行）、第三人寇建文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建利及两原告共同委托代理人鹿林到庭参加诉讼；被告曲明经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼；第三人工行山大路支行、第三人寇建文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭小勤、王建利向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除房屋买卖合同；2.判令被告曲明返还购房定金10万元，支付违约金10万元；3.本案的案件受理费、财产保全费由被告曲明承担。诉讼中，原告郭小勤、王建利变更诉讼请求为：1.判令被告曲明继续履行房屋买卖合同，协助原告郭小勤、王建利将位于山东省济南市天桥区某小区某室房屋转移登记在原告郭小勤、王建利名下；2.判令被告曲明解除��述房屋与第三人工行山大路支行的抵押登记手续，第三人工行山大路支行予以协助；3.判令被告曲明解除上述房屋与第三人寇建文的抵押登记手续，第三人寇建文予以协助；4.本案的案件受理费、财产保全费由被告曲明承担。事实与理由：2015年4月6日，被告曲明因急需用钱，将位于山东省济南市天桥区某小区某室房产（以下简称涉案房产）出售给两原告。两原告交付了10万元定金，被告曲明出具了定金收条。被告曲明因不提供房屋过户手续，导致无法办理过户手续。2015年6月17日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告曲明按照合同约定于2015年6月17日交付了涉案房产，并保证于2015年6月25日前配合办理相关过户手续。为维护合法权益，两原告诉至法院，请求判如所请。被告曲明未作答辩。第三人工行山大路支行、第三人寇建文伟均书面述称，如两原告同意代被告曲明履行债务清偿义务，第三人工行山大路支行同意办理注销抵押登记手续，将涉案房产过户登记在两原告名下。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年6月17日，原告郭小勤、王建利（买方，合同乙方）与被告曲明（卖方，合同甲方）在见证人张桂青见证下签订了房屋买卖合同一份，该合同约定被告曲明将位于山东省济南市天桥区某小区某室房产（房产证号济房权证天字第XXXX**号，建筑面积84.57平方米）及附属储藏室以64万元的价格出售给两原告，涉案房产内的附属设施一并转让给两原告。双方约定在签订房屋买卖合同后，由两原告交付被告曲明10万元购房定金，被告曲明在合同签订时，将房屋所有权证交付见证人张桂青，用于办理房产交易的后续手续。合同约定付款方式为按揭贷款形式支付，但未明确约定具体的条款内容。第十条违约责任约定中第（2）款约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定的履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失。合同第十一条特别约定，“甲、乙双方同意合同签订当日，甲方将房屋交接给乙方。该房屋所有权及使用权归王建利所有。甲方同意于2015年6月25日前提供相关资料并办理房产过户手续，如无法履行，退还定金并承担此合同违约责任。”另查明，涉案合同签订前，被告曲明及案外人张秀珍向原告王建利出具欠条一份，载明：“今欠王建利现金10万元，于2015年6月6日前归还，若无法归还，另加赔偿��建利3000元，王建利诉讼中，原告王建利述称，涉案房屋买卖合同约定的10万元定金是以上述欠款进行折抵的。见证人张桂青出庭作证称，原、被告在2015年4月份即就涉案房产签订过一份房屋买卖合同，两原告以现金形式支付过10万元，交付地点济南市天桥区凤凰山路49-9号佳和园房产中介处；2015年6月17日，原、被告双方又重新就涉案房产签订了房屋买卖合同。证人李爱滨亦出庭作证称，两原告在2015年4月支付10万元，以及2015年6月17日签订房屋买卖合同时均在现场，对上述事实予以证明。另查明，涉案房产登记在被告曲明名下，房产证号为济房权证天字第XXXX**号，建筑面积84.57平方米，共有情况无。该涉案房产有抵押登记，登记第一顺位债权人第三人工行山大路支行，抵押金额42万元，债务履行期限2011年8月10日至2028年8月10日，他项权���号天他XXXXXX号；登记第二顺位债权人寇建文，抵押金额10万元，债务履行期限2014年5月30日至2014年9月29日，他项权证号天他XXXXXX号。为办理房屋所有权转移登记，原告郭小勤、王建利代被告曲明向第三人工行山大路支行偿还了银行贷款。该行于2016年10月18日出具个人贷款结清证明，载明：“兹有借款人曲明（证件号码：）在我行申请个人二手住房购置贷款，贷款发放日期为2011年8月19日，贷款金额为人民币42万元（大写肆拾贰万元整），贷款期限：240个月，该笔贷款本息已于2016年10月17日全部结清。特此证明。”诉讼中，第三人寇建文书面表示同意办理抵押登记注销手续，以便两原告办理房屋转移登记手续。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据原、被告双方在房屋买卖合同中的约定，原告郭小勤、王建利按约定支付了购房定金，被告曲明亦将涉案房产交付给原告郭小勤、王建利居住使用。根据房屋买卖合同约定，被告曲明应于2015年6月25日前协助两原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，为此亦应办理涉案房产的解除抵押手续。被告曲明至今未能办理，原告郭小勤、王建利代被告曲明清偿了银行借款，符合法律规定。第三人寇建文亦同意解除抵押登记手续，为两原告办理所有权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告郭小勤、王建利代被告曲明清偿银行借款后，债权人出具了贷款结清证明。原告郭小勤、王建利诉请被告曲明办理涉案房产解除抵押手续，符合法律规定，本院予以准许；第三人工行山大路支行对涉案房产所担保的债权已经获得清偿，应协助办理相关解押手续。第三人寇建文亦已书面同意解除抵押登记手续，也应协助办理相关解押手续。被告曲明解除涉案房产抵押手续后，应将涉案房屋过户至原告郭小勤、王建利名下。关于两原告要求的违约金，两原告认为被告曲明未按照合同约定在2015年6月25日前办理房屋转移登记手续，按照合同第10条第2款要求被告曲明以总房款64万元为基数，按照每日3‰计算违约金过高，其自愿按照已付购房款10万元的标���以年利率24%计算违约金为24000元，本院认为，两原告的该项主张系对其权利的行使，未违反法律规定，本院予以准许。被告曲明于法定期间内既未提出答辩意见，亦未提出相反的证据及到庭参加诉讼，系对自己权利的放弃，应当承担相应的法律后果。综上所述，两原告的诉讼请求合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曲明于本判决生效之日起10日内办理位于山东省济南市天桥区某小区某室及附属地下室房产的抵押登记（登记日期为2011年8月16日，他项权证天他XXXXXX号，债权人中国工商银行股份有限公司济南山大路支行；登���日期为2014年6月5日，他项权证天他XXXXXX号，债权人寇建文）的注销手续，第三人中国工商银行股份有限公司济南山大路支行、第三人寇建文分别予以协助；二、被告曲明于上述房产抵押登记手续注销之日起10日内协助原告郭小勤、王建利将位于山东省济南市天桥区某小区某室及附属地下室（房产证号济房权证天字第XXXX**号）所有权转移登记至原告郭小勤、王建利名下；三、被告曲明于本判决生效之日起10日内支付原告王建利、郭小勤违约金24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，财产保全申���费2000元，合计4300元，由被告曲明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  韩 峰审 判 员  王 善人民陪审员  张士清二〇一六年十一月十日书 记 员  郝慧明