浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初6568号原告（反诉被告）：吴宝华，男，1955年10月9日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县。原告（反诉被告）：王火琴，女，1956年5月14日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县。两原告的共同委托代理人：朱翠屏，女，1981年3月7日出生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市拱墅区。被告（反诉原告）：颐和地产集团浙江有限公司，住所地浙江省长兴县太湖图影旅游度假区横山集镇李陈路88号，统一社会信用代码913305225862982964。法定代表人：何建梁，系该公司总经理。委托代理人：李晶，系该公司员工。委托代理人：江山，系该公司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）吴宝华、王火琴与被告（反诉原告，以下简称被告）颐和地产集团浙江有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法由审判员马立平适用简易程序独任审理。在法律规定的期限内，被告颐和地产集团浙江有限公司提出反诉，本院受理后，依法合并审理，并于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告吴宝华及两原告的共同委托代理人、被告颐和地产集团浙江有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宝华、王火琴诉称：两原告于2013年5月27日向被告预定太湖颐和山庄毓秀阁2幢1单元502室的商品房一套，并支付10万元定金。2014年1月5日，两原告又向被告支付219011元购房款。自此，两原告已向被告支付房款319011元，即房价总额的30%。2014年1月25日，两原告与被告签署有关商品房预售的《商品房买卖合同》，合同约定两原告向被告购买太湖颐和山庄毓秀阁2幢1单元502室商品房，建筑面积156.14平方米，单价6718元，总价1048949元，交付期限为2015年12月31日前，若被告未按期限交付，逾期超过90日，两原告有权解除合同，被告应当自原告解除通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按已付房款的3%支付违约金。该房产所在楼盘目前一直处于停工状态，迄今无法交付，被告明显违约。2006年4月1日，两原告前往太湖颐和山庄售楼部提交解除合同及要求退款的书面申请。2016年7月8日，原告通过中国邮政向被告寄送限期付清合同解除费用的律师函，迄今均无果。原告为维护自身合法权益，依法起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的太湖颐和山庄毓秀阁2幢1单元502室《商品房买卖合同》；2、被告返还两原告支付的预付款319011元、支付违约金9570元及资金占用期间的利息56688元（10万元定金自2013年5月28日暂计算至2016年9月21日止，219011元预付款自2014年1月6日暂计算至2016年9月21日止，此后均计算至被告实际付清之日，资金占用期间利息标准参照中国人民银行同期贷款利率6.15%计算），以上共计385269元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告颐和地产集团浙江有限公司答辩并反诉称：不同意解除商品房买卖合同，也不同意支付违约金。根据商品房买卖合同第七条约定，两原告仅支付第一期购房款，不符合解除合同的情形，也无权要求支付违约金。因合同签订后，两原告仅支付第一期购房款，并未支付第二期、第三期购房款，属违约，被告有权解除合同，并按合同约定支付违约金，故反诉称：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20140100292）；2、反诉被告支付反诉原告违约金21898元（按累计应付款729938元的3%计算）；3、反诉费由反诉被告承担。反诉被告吴宝华、王火琴辩称：反诉被告购买商品房所在的楼盘于2014年上半年已经停工，至今并未复工。反诉被告多次与反诉原告沟通，并无进展，反诉原告也未向反诉被告催款，也未向其他购房户催款，反诉被告有权进行先履行抗辩权，停止支付后续购房款，请求驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。原告吴宝华、王火琴为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明两原告与被告于2014年1月24日签订房屋买卖合同，双方对商品房面积、总价、交付期限及违约责任进行约定。2、收据两份，证明两原告于2013年5月27日支付购房定金10万元。3、发票一份，证明两原告于2014年1月5日支付购房款219011元。4、律师函、快递单及签收记录各一份，证明两原告于2016年7月8日向被告寄送限期付清合同解除费用的律师函，被告于2016年7月11日签收。被告颐和地产集团浙江有限公司为证明其主张，向本院提交了《商品房买卖合同》一份，证明反诉被告逾期付款导致反诉原告未按期交房。本院对原、被告提交的证据，经庭审质证，并经审查后，认证如下：（一）原告提交的证据1、2、3、4均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。（二）被告提交的证据符合证据的真实性，至于该证据的证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2014年1月25日，原告吴宝华、王火琴与被告颐和地产集团浙江有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的太湖颐和山庄毓秀阁2幢1单元502室房屋，建筑面积156.14平方米，房屋总价1048949元，采用分期付款的方式支付，第一期自合同签订之日起支付全部房款的30%即319011元，第二期在2014年12月31日前支付全部房款的50%即520000元，第三期在2014年12月30日前支付全部房款的20%即209938元；两原告逾期付款超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，两原告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，两原告按日向被告支付应付款万分之五的违约金。该合同还约定，被告应于2015年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告，交房期限届满，两原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝交房；不存在未付清房款等情况，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订前及签订后，原告分别于2013年5月27日、2014年1月5日支付被告购房款10万元、219011元，合计319011元。《商品房买卖合同》约定的交房日期届满后，被告未按期交付原告房屋。2016年7月11日，两原告委托律师向被告邮寄送达关于限期付清合同解除费用的律师函，要求被告按照合同约定退还预付款、支付违约金及逾期付款利息。案涉房屋所在的楼盘目前仍未达到竣工交付条件。后原、被告双方对相关事宜协商未果，故纠纷成诉。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本院查清的事实，原告吴宝华、王火琴与被告颐和地产集团浙江有限公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年12月31日，逾期90日的，原告有权解除《商品房买卖合同》，而实际上涉案房屋所在楼盘到目前为此仍未达到竣工交付条件，且两原告于2016年7月11日委托律师发函要求被告支付合同解除相关费用，该律师函到达之日应视为合同解除之日，故两原告要求解除与被告颐和地产集团浙江有限公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应退还两原告购房款319011元，并支付两原告违约金。两原告要求被告已支付购房款3%的违约金9570元及按照银行同期贷款利息赔偿购房款的利息损失，被告辩称应按合同约定处理。因被告违约导致合同解除，应赔偿原告损失，虽然双方约定违约金，但违约金过低，远不能弥补原告的损失，两原告同时要求支付违约金及赔偿损失，本院按照利益填补原则，确定被告颐和地产集团浙江有限公司应按照银行同期同档贷款利率支付原告吴宝华、王火琴已付房款319011元利息损失，违约金不同时支持，其中10万元购房款利息损失按银行同期贷款利率从2013年5月28日暂计算至2016年11月20日，即为19932元；其中219011元购房款利息损失按银行同期贷款利率从2014年1月6日暂计算至2016年11月20日，即为35309元。2016年11月20日以后的利息，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日。反诉原告以反诉被告未按约定支付第二期、第三期购房款违约为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求反诉被告支付违约金21898元，反诉被告辩称工程已经在2014年上半年停工，且目前仍处于停工，其有权行使先履行抗辩权。因反诉原告在提起反诉时才要求解除合同，而实际上合同在反诉原告收到律师函时即已解除，其无权要求再次解除。根据合同的目的来看，规定买受人承担违约责任的前提是出卖方能够按时交付房屋，而本案中涉案房屋所在楼盘至今不能交付，交付日期也不能确定，其无权要求反诉被告支付逾期支付房款的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴宝华、王火琴与被告颐和地产集团浙江有限公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》于2016年7月11日解除；二、被告颐和地产集团浙江有限公司退还原告吴宝华、王火琴购房款319011元，限被告于本判决生效之日起十日内履行；三、被告颐和地产集团浙江有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴宝华、王火琴购房款的利息损失55241元（暂计算至2016年11月20日），2016年11月20日以后的利息，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日；四、驳回原告吴宝华、王火琴其余的诉讼请求；五、驳回反诉原告颐和地产集团浙江有限公司全部的诉讼请求。本案受理费减半收取3540元，财产保全费2446元，合计5986元，由被告颐和地产集团浙江有限公司负担。反诉案件受理费174元，由反诉原告颐和地产集团浙江有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  马立平二〇一六年十一月二十日书记员  臧燕婷