上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初14062号原告：唐湘零，男，1982年2月22日生，汉族，住湖南省永州市。原告：唐俐，女，1980年8月23日生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。被告：姚美玲，女，1956年10月10日生，汉族，住上海市通阁路。委托诉讼代理人：丁学明，上海众华律师事务所律师。原告唐湘零、唐俐与被告姚美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理，原告唐俐及其委托诉讼代理人周俊桃、被告姚美玲的委托诉讼代理人丁学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行双方于2015年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及《购房补充协议》(以下简称补充协议)；2.被告协助原告办理上海市松江区泗泾镇城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)审税以及系争房屋所有权转移登记手续；3.被告以122万为基数、按照每日0.05%的标准向原告支付从2016年7月19日起至系争房屋所有权转移登记手续办理完成日止。事实和理由：原、被告于2015年3月23日签订《上海市房地产买卖合同》及《购房补充协议》，约定被告将系争房屋出售给原告，总房价为122万元。因系争房屋为动迁安置房，原告已按约向被告支付购房款合计110万元，余款12万元约定于过户当天支付。且在《购房补充协议》中约定被告在交易限制期结束后的10天内协助原告办理过户手续。系争房屋于2016年7月8日解除限制后，原告多次与被告协商办理过户手续，但被告均不同意。故原告诉至法院提出如上诉请。被告辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：首先，买卖合同没有成立，也没有生效，原告无权要求被告配合其过户。其次，即便买卖合同成立且生效，一方面因为系争房屋属于动迁安置房，原、被告签订买卖合同之时，系争房屋尚处于限制期，因此买卖合同已经无法实际履行，原、被告也不能凭借该份合同完成过户。欲使系争房屋过户完成，被告需要在限制期满后与原告按照市场价重新签订买卖合同。另一方面，在买卖合同中约定的过户时间尚未届满，因此被告并无违约行为，原告无权起诉。最后，补充协议中没有原告唐俐的签字，该协议未生效。本院经审理认定事实如下：被告于2015年3月11日登记为系争房屋产权人至今。2015年3月23日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方，卖受人)签订买卖合同以及补充协议，其中原告提供的上述两份合同均有原告唐俐落款签字，但是被告提供的上述两份合同均无原告唐俐的落款签字。买卖合同约定：1.被告将系争房屋出售原告，房屋总价款为1,220,000元；2.被告于2015年3月23日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；3.原、被告双方确认在2017年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.被告未按照本合同约定期限内将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同应当交付之日起至实际支付之日止；5.原告于2014年6月30日前向被告支付定金20,000元，于2014年7月10日向被告支付首期房屋价款580,000元，于2014年9月30日向被告支付二次房款300,000元，于买卖合同签订当日向被告支付三次房款200,000元，于原、被告至房地产交易中心过户当日向被告支付四次房款120,000元。补充协议约定：被告在交易限制期结束后的10天内不协助原告办理房产过户手续的，视为被告违约，每逾期一日，按照购房总价的日0.05%支付违约金并继续履行合同。另查明，原告已按照合同约定按期支付被告购房款合计1,100,000元，尚有120,000元尾款未支付。且买卖合同签订之前被告已经将系争房屋交付原告占有使用至今。再查明，被告、案外人张某某(乙方、被拆迁人)与案外人上海硕诚置业有限公司(甲方、拆迁人)于2011年7月3日签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(中兴城动迁基地)》(以下简称拆迁安置协议)，2013年6月28日案外人上海新凯房地产开发有限公司取得包括系争房屋在内的大产证。审理中，原告提供结婚证以及个人所得税纳税清单，证明其已经符合上海市购房政策要求，本院予以确认。以上事实，主要有买卖合同、补充协议、收据、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、结婚证、个人所得税纳税清单、上海市不动产登记簿、拆迁协议、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的主要争议焦点在于买卖合同以及补充协议是否成立且生效。第一，采用书面合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。关于买卖合同以及补充协议是否成立的问题，被告抗辩称因原告唐俐未签字，因此上述两份合同没有成立，被告一直认为是和原告唐湘零之间发生房屋买卖关系。对于被告的抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：原告已按照买卖合同约定按期向被告支付房屋价款1,100,000元，履行了买卖合同的主要义务，被告也于合同约定的交房期限前将系争房屋交付给原告使用至今。因此买卖合同已经在原、被告之间成立。原告唐俐事后补签买卖合同以及补充协议的行为，视为对上述两份合同的知晓以及追认，不影响买卖合同以及补充协议成立的事实。第二，原、被告所签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力。且系争房屋最早已在2016年6月28日满足上市交易条件，能够办理产权变更手续。故原告要求被告继续履行双方签订的买卖合同以及补充协议，并协助其办理系争房屋的审税及过户手续的诉请请求，于法不悖，本院予以支持。至于被告抗辩称即使买卖合同有效，约定的也是在2017年12月31日之前办理过户转让手续，被告现在并没有违约，原告起诉没有依据的理由。对此，本院不予采纳。因为补充协议是双方当事人对变更办理过户时间以及违约责任重新达成的合意，原、被告均应遵守。因此，系争房屋办理产权过户的时间应以补充协议约定为准，即在交易限制期结束后10日内被告协助原告办理过户手续。第三，就原告主张违约金的诉讼请求，被告在庭审中坚持补充协议没有生效，对其中的违约金标准不认可，不承担违约责任。即使被告需要承担违约责任，也是应该以已付款1,100,000元为基数，按照每日万分之五计算10天的违约金。对此本院不予采纳，理由同上。被告应按照补充协议约定向原告支付违约金，即以1,220,000元为基数，按照每日万分之五的标准计算自2016年7月19日至系争房屋所有权转移登记手续办理完成之日止。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告唐湘零、唐俐与被告姚美玲继续履行于2015年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》以及《购房补充协议》；二、原告唐湘零、唐俐于本判决生效之日起十日内向被告姚美玲支付剩余房价款120,000元；三、被告姚美玲于本判决生效之日起十日内协助原告唐湘零、唐俐办理位于上海市松江区泗泾镇城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋审税及产权转移登记过户手续，并将上述房屋过户登记至原告唐湘零、唐俐名下；四、被告姚美玲于本判决生效之日起十日内以1,220,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告唐湘零、唐俐支付自2016年7月19日至房屋所有权转移登记手续办理完成之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,373元，减半收取8,186.50元，由被告姚美玲负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年十一月二日书记员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。