上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初1131号原告：上海陆建装饰材料有限公司，住上海市金山区。法定代表人：李宗保，总经理。原告：上海陆晋建材有限公司，住上海市松江区。法定代表人：余良然，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。被告：蒋金泉，男，1954年1月15日生，汉族，住上海市松江区。被告：上海华林园艺有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蒋金泉，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：高佳文，上海市申松律师事务所律师。第三人：上海市松江区车墩镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：曹雷军，镇长。委托诉讼代理人：叶燕，女，该政府工作人员。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。原告上海陆建装饰材料有限公司(以下简称“陆建公司”)、上海陆晋建材有限公司(以下简称“陆晋公司”)与被告蒋金泉租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行了第一次审理。审理中，本院依法追加上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称“车墩镇人民政府”)作为第三人参加本案诉讼，并于2016年4月21日公开开庭进行了第二次审理。因案情复杂，本案于2016年5月26日转为适用普通程序审理。审理中，本院根据两原告的申请，本院依法追加上海华林园艺有限公司(以下简称“华林公司”)作为被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭于同年9月12日、10月19日公开开庭进行了第三、四次审理。原告陆建公司的法定代表人李宗保，原告陆晋公司的法定代表人余良然，原告陆建公司、陆晋公司共同委托诉讼代理人潘龙，被告蒋金泉、华林公司共同的委托诉讼代理人俞移冲、高佳文，第三人车墩镇人民政府的委托诉讼代理人曹憬、叶燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建公司、陆晋公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付两原告地上建筑物补偿和赔偿款150万元；2、判令两被告支付两原告支付搬迁费28万元；3、判令两被告赔偿两原告营业损失10万元；4、判令两被告返还两原告2015年3月至同年6月的租金4万元。事实和理由：2006年5月26日，原告陆建公司与上海市松江区车墩镇华阳农副总公司(以下简称“华阳农副总公司”)签订《土地租赁合同》一份，约定原告陆建公司向华阳农副总公司承租土地约6亩，租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止，合同对有关权利义务作了约定。原告陆建公司向华阳农副总公司承租上述土地后，在上述土地上投资建造了建筑物。2014年7月11日，华阳农副总公司出具证明确认了原告陆晋公司也是承租主体。2015年3月6日，第三人车墩镇人民政府以拆除违章建筑为由向被告发出了拆违通知，现两原告投资建造的建筑物已被拆除，给两原告造成了巨大经济损失。请求法院判如所请。被告蒋金泉、华林公司辩称：不同意两原告的诉讼请求。原告承租上述土地后，没有经过合法审批手续在上述土地上建造违章建筑，第三人车墩镇人民政府拆除违章建筑，与被告无关。另两原告尚欠两被告8个月的租金未支付。第三人车墩镇人民政府述称：两原告与两被告之间的租赁合同关系，与其无关。经审理查明：2006年5月26日，原告陆建公司与上海市松江区车墩镇华阳农副总公司(以下简称“华阳农副总公司”)签订《土地租赁合同》一份，约定华阳农副总公司将土地面积约6亩(以下简称“涉案土地”)出租给原告陆建公司，租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止。2007年1月1日起至2011年12月31日止为6万元，2012年1月1日起至2016年12月31日止为8万元，2017年1月1日起至2026年12月31日止为12万元。先付后用，半年一付，如租金拖欠3个月合同自动解除。在租赁期内，如遇政府单位等部门对本地块开发征用，原告陆建公司所有投资建设的项目，应补偿原告陆建公司。合同另对其他等事项作了相应的约定。合同签订后，原告陆建公司在涉案土地上进行违章搭建。2014年7月11日，华阳农副总公司确认原告陆晋公司也是涉案土地承租人。2015年3月12日，原告陆建公司向华阳农副总公司支付了自2015年1月1日至同年6月30日的租金40,000元。另查明：华阳农副总公司、被告华林公司原属集体资产，2002年12月5日，由车墩镇集体资产管理办公室转让给了被告蒋金泉等自然人。再查明：2015年9月18日，第三人车墩镇人民政府向被告蒋金泉发出《强制拆除违法建筑通告》，告知被告蒋金泉将于2015年9月25日对位于上海市松江区车墩镇华长路粮种场内擅自搭建的建筑物、构筑物组织强制拆除。2016年2月，第三人车墩镇人民政府对位于上海市松江区车墩镇华长路的违章建筑(包括涉案土地上搭建的违章建筑)予以强制拆除。又查明：2015年9月15日，被告华林公司(华阳农副总公司)与第三人车墩镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《补偿安置协议》)，约定第三人车墩镇人民政府对位于上海市松江区车墩镇华长路(华阳农副总公司内)的房屋进行拆迁，第三人车墩镇人民政府补偿被告华林公司(华阳农副总公司)合计23,174,371元(其中：1、评估总价16,930,646元；2、停产停业损失费2,761,290元；3、搬迁费182,565元；4、速签奖2,991,970元；5、速搬奖307,900元)。上述被拆迁总建筑面积9,072平方米，改制转让房屋建筑面积3,079平方米，自建房屋建筑面积6,013平方米，土地面积37,399.63平方米。1、评估总价18,543,417元，实际补偿金额16,930,646元(其中：转让房屋3,317,748元、自建房屋3,763,135元、装修1,558,031元、附属设施4,992,545元、绿化969,069元、设备及物资2,330,118元)；2、停产停业损失费2,761,290元(其中：转让房屋3,079平方米×350元/平方米＝1,077,650元；自建房屋6,013平方米×280元/平方米＝1,683,640元)；3、搬迁费182,565元(转让房屋3,079平方米×30元/平方米＝92,370元；自建房屋6,013平方米×15元/平方米＝90,195元)。审理中，两原告认为其在涉案土地上经两被告同意搭建的房屋1,600平方米的房屋；两被告认为两原告可能在涉案土地搭建了房屋，但具体面积不清楚，两被告也没有同意两原告搭建，因第三人车墩镇人民政府在拆除违章建筑时，给予了40多万元的补偿款，故两被告同意将该40多万元的补偿款支付给两原告。关于两原告在涉案土地上违章搭建的房屋面积，本院认为，根据两被告提供的《华长路农副公司租赁户补偿测算表-3》显示，原告陆晋公司租赁土地面积为4,000.02平方米、无证面积为1,595平方米，拟补偿498,937平方米，由此可见，两被告已经认可两原告在涉案土地上违章搭建了1,595平方米房屋。以上事实，有《土地租赁合同》、收款凭证、证明、《华长路农副公司租赁户补偿测算表-3》、关于车墩镇华阳农副总公司等整体转让资产认定书、《强制拆除违法建筑通告》、《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿安置协议》及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：根据原、被告提供的证据显示，可以认定被告华林公司前身为案外人华阳农副总公司，涉案土地应位于上海市松江区车墩镇华长路。根据本案查明的事实，可以认定涉案土地不属于建设用地，应当属于集体农用地，两原告向被告华林公司承租涉案土地后用于非农业建设(搭建房屋)，未办理审批手续，违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故原、被告之间的土地租赁合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案原、被告之间的土地租赁合同关系无效的过错责任，被告华林公司明知涉案土地不属于建设用地，对原告的违法搭建行为未予以制止存在过错，而两原告未办理审批手续在涉案土地进行违法搭建也存在过错，故综合本案的实际情况，本院依法认定原、被告各承担50%的责任。虽然，原、被告之间的土地租赁合同关系无效，但两原告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用涉案土地期间的占有使用费。关于两原告主张的地上建筑物补偿等，根据《补偿安置协议》显示，位于上海市松江区车墩镇华长路自建房屋6,013平方米，该6,013平方米中应包括了两原告违章搭建的1,595平方米房屋，本院注意到第三人车墩镇人民政府在对被告华林公司在拆除违章建筑时，对被告华林公司自建房屋补偿了3,763,135元，平均每平方米625.83元，而其中1,595平方米房屋是由两原告搭建的，故被告华林公司应当将998,198.85元补偿款(1,595平方米×625.83元)支付给两原告。关于两原告主张搬迁费，根据《补偿安置协议》显示，第三人车墩镇人民政府对自建房屋补偿的搬迁费为每平方米15元，故被告华林公司应当将23,925元(1,595平方米×15元)支付给两原告。关于两原告主张营业损失应属于停产停业损失，根据《补偿安置协议》显示，第三人车墩镇人民政府对自建房屋补偿的停产停业损失为每平方米280元，现两原告仅主张100,000元停产停业损失，属于自行处分自己的权利，故被告华林公司应当将100,000元停产停业损失支付给两原告。关于两原告主张返还自2015年3月起至同年6月止的租金，因两原告没有证据证明自2015年3月起已经将涉案土地返还给了被告华林公司，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司与被告上海华林园艺有限公司就位于上海市松江区车墩镇华长路约6亩土地的租赁合同关系无效；二、被告上海华林园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司地上建筑物补偿998,198.85元；三、被告上海华林园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司搬迁费23,925元；四、被告上海华林园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司停产停业损失100,000元；五、驳回原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,080元，由原告上海陆建装饰材料有限公司、上海陆晋建材有限公司负担7,181元(已付)，由被告上海华林园艺有限公司负担14,899元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年十一月十七日书 记 员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。……第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。