海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0108民初2731号 原告（反诉被告）：陈光俊，男，1955年2月26日出生，汉族，住海口市博巷路，公民身份号码46000619550226XXXX。 委托代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张生龙，男，1968年2月5日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码23210119680205XZXXX。 委托代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。 委托代理人：孙成秀，女，1967年4月13日出生，汉族，住海口市美兰区瓦灶村135号，系被告妻子。 原告（反诉被告）陈光俊诉被告张生龙（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理立案后，依法适用简易程序，由审判员詹海灵独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈光俊及其委托代理人于欢、被告（反诉原告）张生龙及其委托代理人曹开旺、孙成秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈光俊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2016年6月份至实际解除合同之日的房屋租金及利息（房屋租金按每月4500元暂计至2016年7月份，共计9000元；利息按同期人民银行贷款利率4.35%暂计至2016年7月31日，共计49元，最终以实际支付为准）；3、被告向原告支付2016年6月份至实际解除合同之日的水电费及利息（水电费按照水费2.6元/吨，电费1.35元/度的标准暂计至2016年7月24日，共计7392.4元；利息按同期人民银行贷款利率4.35%暂计至2016年7月31日，共计15.7元，最终以实际支付为准）；以上费用共计16457.1元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年1月5日签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、每年房屋租金为五万四千元；2、水电费用由原告按照民宅向乙方收取；3、被告已经交给甲方一年半租金，一年半以后再向甲方交贰万元押金，以后房租按年支付。2016年4月，被告按照合同约定向原告缴纳一年的房屋租金54000元，于2016年6月又以家中有事急需用钱向原告索要，原告念及情谊，扣除4月、5月两月份租金后，将45000元退还给被告。但至此原告拒绝向被告缴纳租金及水电费，且未按照合同支付20000元押金给原告。按照合同约定及惯例，原告从2009年至今收取水电费均是按照水费2.6元/吨，电费1.35元/吨的标准。被告现拖欠原告2016年6月水电费4338.45元，2016年7月水电费3053.95元。原告多次向被告索要房屋租金、水电费及押金，被告均置之不理。被告已经严重违反合同约定，侵害原告的合法权益。综上所述，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张生龙辩称：一、被告无需向原告支付2016年6月之后的租金。双方于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》已经于2016年5月27日因不可抗力（政府征收）解除。海口市美兰区拆迁办在2015年底就开始对包括原告在内的整个下洋、瓦灶、龙岐等城中村启动旧城棚户区改造，要求拆迁范围内的业主、住户尽快办理搬迁，并于2016年3月开始陆续与各业主、住户签订拆迁安置协议。涉案的房屋属于被拆迁范围，原告的儿子以涉案房屋业主的身份于2016年3月18日与美兰区房屋征收局签订《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，美兰区房屋征收局于同年5月27日在该《安置协议》盖章，按《安置协议》第十条的规定，该协议自双方签字盖章之日起生效。在被告诉原告返还装修款一案中（案号2016琼0108民初2008号，已经于2016年9月18日在海口市美兰区人民法院开庭），原告已经认可该《安置协议》，并当庭确认已经收到拆迁办的征收补偿款。被告认为，双方的《房屋租赁合同》已经于2016年5月27日因不可抗力（政府征收）解除，涉案的房屋按《安置协议》第七条的约定在协议生效之日起就已经属于征收单位所有，即美兰区房屋征收局所有，因此原告仍诉请被告支付2016年6月之后租金的诉请因其不具备诉讼主体资格及双方的租赁合同已经因不可抗力解除应当驳回。另外，被告在2016年4月向原告交付一年的租金54000元后才得知涉案的房屋在3月18日已经由原告儿子与拆迁办签订《安置协议》，包括涉案房屋在内的整个瓦灶、下洋片区的城中村房屋将被征收，被告在6月初从拆迁办档案室复印出《安置协议》后才找原告要求退回租金，原告知道房屋已经被征用，房屋征收款也已经收到，其对涉案的房屋不再享有所有权了，才不得不向被告返还多收的租金。而绝非如原告诉状中所述，因念及情谊才退还租金。 二、被告无需向原告支付2016年6月之后的水电费。被告2016年6月24日之前的水费、电费均已向原告付清，不存在拖欠。被告认可尚欠原告自2016年6月24日至7月24日的水费388.8元（162吨×2.4元/吨=388.8元；涉案的房屋在7月24日就已经停止供水，被告之后通过自行购买水泵抽水使用）。被告尚欠原告自2016年6月24日至7月24日的电费1695元（1929度电×0.8787元/每度单价=1695元）。上述被告拖欠的水电费合计：2083.8元，但被告反诉原告多收取的电费合计：19209.7元，两者相抵，原告尚需向被告支付17125.9元。综上，被告无需向原告支付租金、水电费。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告张生龙向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告返还多收取的不当得利电费款19209.7元（自2015年1月24日至2016年6月24日反诉被告共收取反诉原告使用的电数为：40759度×每度多收取的差价0.4713元=19209.7元）；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月5日签订一份《房屋租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告房屋经营旅馆，合同第九条约定：水电费按民宅收取。海南电网公司海口供电局对涉案房屋收取的商用电费为每度电0.8787元，但反诉被告自2015年1月24日至2016年6月24日每月均按每度电1.35元向反诉原告收取电费，每度电多收取了0.4713元。2015年1月24日至2016年6月24日期间所有电表度数合计为40759度，按反诉被告每度电多收取了0.4713元计算，反诉被告共多收取了反诉原告的电费为：40759度×0.4713元/度=19209.7元。反诉被告超标准在政府对居民电费实行政府指导价或定价的基础上多收取电费的行为严重违反了《价格法》第39条、第41条、《电力法》第44条、《物业管理条例》第45条的规定。综上，请求法院依法判令反诉被告将多收取的电费不当得利款返还反诉原告，并依法建议价格主管部门对其进行处罚。 反诉被告陈光俊针对反诉辩称：一、电费为每度1.35元是从反诉被告出租房屋时就按照此价格收取，系双方真实意思表示，不构成不当得利。《房屋租赁合同》第九条虽约定水电费按民宅收取，但由于房屋房租价格较低，从房屋出租以来，双方即口头约定电费为每度1.35元，对原合同的履行条款进行了变更，在履行合同的过程中，双方也实际按照此价格进行履行，反诉原告从未对此提出过异议，属于双方真实的意思表示。二、反诉被告按照每度1.35元收取上诉人电费，符合法律规定。反诉原告列举的《价格法》、《电力法》等的相关规定所调整的对象是供电企业与用户之间的供用电关系，而非平等主体之间的房屋租赁合同关系，所规范的电价是电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价，而非平等主体之间在房屋租赁合同中所约定负担的电价。因此，反诉被告在房屋租赁合同履行过程中约定由反诉原告按每度1.35元负担电费，不违反法律规定。综上所述，电费按每度1.35元支付，系反诉原告和反诉被告的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不存在不当得利情况。 经审理查明：2015年1月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋坐落在海口市瓦灶村135号二、三、四层，租赁期限自2014年10月1日起至2019年10月1日止，租期五年，租金每年人民币五万四千元整；乙方在租期内，如果政府因建设征用拆迁该楼房，导致本合同无法履行，甲乙双方要根据政府评估价格先扣除该房原来装修评估价钱，增加部分归乙方，剩余房租返还乙方；乙方已经交给甲方一年半租金，一年半以后再向甲方交贰万元押金，以后房租按年支付，解除租约后押金贰万元返还给乙方；等等。 合同签订后，被告将承租的海口市瓦灶村135号二、三、四层用于经营旅社，并按约向原告支付租金。被告已交清截止至2016年5月的租金。租赁期间，原告收取被告水费单价为2.4元/吨，电费单价为1.35元/度，卫生费每间每月10元。2016年，因海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）项目改造，需要征收原告位于海口市瓦灶村135号的房屋。2016年3月18日，原告儿子陈辉业与海口市美兰区房屋征收局签订《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（以下简称“《安置协议》”），根据该协议，被征收房屋建筑面积为472.12㎡，被征收土地面积为78㎡，征收补偿金额、货币化安置补助及奖励、补助等合计补偿总额为2629207元；其中第七条“产权注销”还约定，乙方应在本协议签订之日将被征收的房屋、土地及附属物产权等相关证明材料移交给甲方并授权甲方向有关部门办理注销，如乙方没有按时将被征收的房屋、土地及附属物产权手续移交给甲方的，相关部门可依法进行注销。2016年5月27日，海口市美兰区房屋征收局在上述协议落款处盖章。之后，原告已领取了全部征收补偿款，被征收房屋的住户陆续搬迁，目前仅余被告一户未搬迁。2016年7月24日，涉案房屋的公共自来水供应系统水管被切断，停止供水。原告原来建房时有一口开挖的水井，此后被告便自行抽取使用水井水。2016年9月1日，涉案房屋的公共用电系统被切断，停止供电。 另查：一、庭审中，经法庭询问，原、被告均确认，《房屋租赁合同》第六条的约定内容涉及房屋拆迁时合同的履行事宜，当房屋拆迁时原告可要求返还房屋，如果合同无法履行，合同就解除。 二、庭审中，原、被告为证实各自主张，向本院提供了记载水电费的若干《收据》，其中2015年1月24日的《收据》记载电表度数合计646度；2015年4月24日的两张《收据》记载电表度数合计2819度；2015年7月24日的两张《收据》记载电表度数合计3291度；2015年8月24日的两张《收据》记载电表度数合计2734度；2015年9月24日的两张《收据》记载电表度数合计3659度；2015年12月24日的两张《收据》记载电表度数合计2155度；2016年1月24日的两张《收据》记载电表度数合计1409度；2016年2月24日的两张《收据》记载电表度数合计1849度，2016年3月24日的两张《收据》记载电表度数合计1902度；2016年4月24日的两张《收据》记载电表度数合计2013度；2016年5月24日的两张《收据》记载电表度数合计2266度；2016年6月24日的两张《收据》记载电表度数合计3011度；2016年7月24日的两张《收据》记载电表度数合计1929度；2016年8月24日的两张《收据》记载电表度数合计875度。上述用电均以1.35元/度的标准计收。 原、被告对上述《收据》中记载内容的真实性、合法性、关联性无异议。原告确认被告已交清自租赁之日起至2016年5月24日的水电费。但被告称，截止至2016年6月24日的水电费已交清，仅拖欠了2016年6月24日至7月24日的水电费。被告同意向原告交纳2016年6月24日至7月24日的水电费，但认为拖欠的电费不应按1.35元/度的标准计付。 原告称：双方之间交纳水电费的日常习惯是先由原告开具收据给被告，被告再交纳水电费给原告，2016年6月的《收据》虽然已经开具给被告，但是原告并未收到被告支付的这笔水电费。被告则反驳称：每月24日原告的大儿子陈辉业会到我家一起抄表，他负责抄电表，我负责抄水表，抄好后一起算账，算好后我当场支付水电费，对方也当场开出收据，收据一式两联，每人留存一联。 三、2016年6月24日开具的编号1107514的《收据》中还记载“卫生费10×6＝60元；二楼水49×2.4＝117.60元；三楼水26×2.4＝62.40元；四楼水14×2.4＝33.60元；”，卫生费和水费合计273.60元。2016年7月24日开具的编号1107520的《收据》中还记载“卫生费6×10＝60元；二楼水53×2.4＝127.20元；三楼水87×2.4＝208.80元；四楼水22×2.4＝52.80元；”，卫生费和水费合计448.80元。2016年8月24日开具的编号1107528的《收据》中还记载“卫生费6×10＝60元；二楼水12×2.4＝28.80元；三楼水11×2.4＝26.40元；四楼水70×2.4＝168元；”，卫生费和水费合计283.20元。 庭审中，原告称：虽然2016年7月24日供水部门已经断水，但断水后被告仍然继续使用水井供水，故仍应当按照原来自来水公司的缴费标准进行收费，原来是代收代缴水费，现在由我自行收取水费。被告则认为：2016年7月24日供水部门断水后，被告使用的是原告原来开挖的水井供水，被告自行购置水泵抽水使用，使用井水不应向原告交水费。 四、反诉原告为证明供电部门收取居民用电标准，向本院提供证据——海南电网有限责任公司海口供电局出具的电费缴纳明细。该电费缴纳明细记载，2016年1月缴费按电价0.889元/度收取,2016年2月至8月缴费按电价0.8787元/度收取，海口市瓦灶村135号最后缴纳电费时间为2016年9月1日。经质证，反诉被告对电费缴纳明细无异议，但认为供电局采取阶梯式收费方式，用电度数越高，用电单价越高。 本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、若干水电费《收据》、《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》、海南电网有限责任公司海口供电局出具的电费缴纳明细以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方在协商一致的基础上达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有法律约束力，双方均应遵守合同约定。 一、关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题——经庭审询问，原、被告均确认《房屋租赁合同》第六条理解为：当房屋拆迁时原告可要求返还房屋，如果合同无法履行，合同就解除。按照《安置协议》第七条的规定，自该协议签订之日即2016年5月27日，原告应将相关房产的权属证明移交给海口市美兰区房屋征收局，但原告并未取得海口市瓦灶村135号的权属证明，故所谓移交应指海口市瓦灶村135号房屋实物（包括房屋、土地及附属物）的整体移交，意即2016年5月27日原告与海口市美兰区房屋征收局就完成被征收房屋的移交，自该日起原告就丧失对海口市瓦灶村135号房屋实物（包括房屋、土地及附属物）的支配权，无权对该房屋作出处分。基于此，《房屋租赁合同》已无法继续履行，合同解除条件已成就，故被告辩驳称《房屋租赁合同》于2016年5月27日已经解除，与约相符，本院予以采信。被告交纳了截止至2016年5月的租金，已履行支付租金义务，故原告以合同尚未解除而主张解除合同并主张被告支付2016年6月至实际解除合同之日的房屋租金和利息，缺乏法律事实根据，于法无据，本院不予支持。 二、关于水费的问题——2016年7月24日起供水部门已停止供水，被告转而使用水井供水，但双方对水井供水没有约定，且被告使用的水井水属于自然水源，自2016年5月27日起海口市瓦灶村135号房屋、土地及其附属设施已全部移交征收局，原告已不享有该房屋、土地及其附属设施的支配权，故原告主张被告按2.6元/吨支付2016年7月24日之后的水费，于法无据，本院不予支持。现被告同意向原告交纳2016年6月24日至7月24日期间的水费即388.80元，本院予以照准。另，此期间的卫生费60元，被告也应一并予以支付。 三、关于电费的问题——原、被告均确认，供电部门于2016年9月1日停止供电，在《房屋租赁合同》于2016年5月27日解除后，被告仍然使用公共供电系统的电，且从被告提供的“电费缴纳明细”，可知原告也因此向供电部门缴纳了电费，但此为被告用电而产生的费用，故应由被告承担。被告提供的“电费缴纳明细”显示，2016年1月缴费按电价0.889元/度收取,2016年2月至8月缴费按电价0.8787元/度收取，《房屋租赁合同》中约定“水电费用按民宅收取”，但双方未约定水电收费标准，而原告收取被告的电费属于代收代缴性质，故原告应按实际向供电部门缴费标准收取被告的电费。 （一）原告认为被告自2016年5月24日起仍拖欠电费，但被告仅认可其尚拖欠2016年6月24日至7月24日期间的电费。经审查：被告提供的2016年6月24日的《收据》已记载原告已收到2016年5月24日至6月24日期间的电费，虽然原告否认被告已交纳此期间的电费，但原告所述先开《收据》而实际并未收取水电费的辩驳理由，显然与一般交易习惯不符，原告又未能提出其他足以佐证的反驳证据，故本院对原告的辩驳意见不予采信，本院依法认定被告已支付2016年5月24日至6月24日期间的电费。 被告同意支付2016年6月24日至7月24日期间的电费，本院予以照准；另，2016年7月24日至8月24日期间的电费，为被告用电所产生，且原告也向供电部门缴纳电费，此为原告垫付的费用，被告也应支付给原告。据此，被告应按供电部门收取电费的标准，向原告支付2016年6月24日至7月24日、7月24日至8月24日的电费2463.87元[（1929度+875度）×0.8787元/度]。 （二）反诉原告主张反诉被告返还多收取的电费，于法有据，本院予以支持。从原、被告提供的《收据》可知，反诉原告承租房屋期间，自2015年1月至2016年2月前，用电度数合计为16713度（646＋2819＋3291＋2734＋3659＋2155＋1409），自2016年2月至6月用电度数为11041度（1849＋1902＋2013＋2266＋3011），则，反诉被告应向反诉原告返还多收取的电费12908.32元[16713度×（1.35元/度－0.889元/度）＋11041度×（1.35元/度－0.8787元/度）]。由于反诉原告未能提供某些月份的《收据》，致使无法核实这些缺漏月份的用电度数，对此反诉原告应承担举证不能的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张生龙须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光俊支付2016年6月24日至7月24日期间的水费人民币388.80元和卫生费人民币60元。 二、被告张生龙须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光俊支付2016年6月24日至8月24日期间的电费人民币2463.87元。 三、反诉被告陈光俊须于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告张生龙多收的电费人民币12908.32元。 四、驳回原告陈光俊的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告张生龙的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币106元（原告已预付），由原告陈光俊负担88元，被告张生龙负担18元。反诉案件受理费140元（反诉原告已预付），由反诉原告张生龙自行负担46元，反诉被告陈光俊负担94元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 （本页无正文）                            ⺀             q6wung4d0gorn7zqhd             案件唯一码                       审 判 员 詹海灵                        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