黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初499号原告：武强，住所地哈尔滨市香坊区。委托代理人：宫繁洁，黑龙江抚众律师事务所律师。被告：哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：陈连成，该公司经理。委托代理人：曾路，黑龙江开元律师事务所律师。原告武强与被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告武强委托代理人宫繁洁和被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司委托代理人曾路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同书》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于香坊区军民街第3栋3-1单元9层901号房屋，原告于2010年9月18日缴纳房屋首付款348000元，于2010年9月21日，原告与哈尔滨住房公积金管理中心签订个人住房公积金委托借款合同，借款348000元，交付剩余房款，2011年10月1日，原告入住该房屋，至今被告未为原告办理该房屋权属证明书，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条之规定，原告有权要求被告办理房屋权属证书，并要求被告承担违约金。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告为原告办理房屋权属证明书，并承担违约金206350元违约金（计算方式为本金696000元，从2012年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率1-3年的标准6.15%加30%，计算至2015年11月15日，共计1335天，696000元×6.15%÷12÷30×1335×130%=206350元）及本案诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，因为：1、双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》具备法律效力，双方在履行合同过程中，应该遵循约定。合同第十五条关于产权登记明确约定，出卖人应当在交付使用后180天内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案。被告与原告武强合同签订时间为2010年9月18日，权属登记备案时间为2010年10月13日，没有超过合同约定的180天，因此不存在权属登记备案时间违约问题。2、合同第十五条关于办理权属证书明确约定，如因出卖人的原因不能在规定的时间内取得权属证书的，按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。因此即便被告逾期办理权属证书，应按合同约定的按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。而不是原告请求的违约数额因为调整违约金前提是，是否当事人合同约定的违约金确实过低，低于给当事人造成的直接经济损失。本案中合同约定的，被告逾期办理权属证书应支付违约金的条款是哈尔滨市房产住宅局规定的格式化条款，不存在过低的问题，也不存在约定的数额低于给原告造成直接经济损失的问题。故原告请求的违约金数额不符合规定，请求法院依法予以驳回。本院开庭审理过程中，原告武强、被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告举示证据情况如下：证据一、2010年9月18日原被告双方签订的哈尔滨市商品房买卖合同书1份，拟证明原、被告双方存在着商品房买卖合同的法律关系，合同内容为房屋总价款为696000元，合同书中第十五条约定的违约金过低，要求法院调整；证据二、2010年9月21日原告签订的哈尔滨个人住房公积金委托借款合同1份，拟证明原告为买该房屋办理公积金借款，借款金额是348000元；证据三、票据3张，拟证明原告向被告交付房款的事实，2010年9月21日交付330600元、2010年9月21日交付17400元，2010年9月17日交付348000元，共计房款金额696000元房款已交齐；证据四、入住通知单1份，拟证明原告的进户时间，在2011年10月1日接到被告通知入住的通知，原告也于同日领取房门钥匙。被告举示证据情况如下：证据一、商品房买卖合同1份，拟证明合同约定：1，购房时间；2，关于产权登记明确约定，出卖人应当在交付使用后180天内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案；3，办理权属证书明确约定，如因出卖人的原因不能在规定的时间内取得权属证书的，按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；证据二、哈尔滨市商品房销售预收款专用发票2张，拟证明原告支付的购房款数额是678600元；证据三、商品房预售许可证，拟证明被告有合法的售房权；证据四、联机备案打印件1份，拟证明被告为原告办理权属登记备案时间是2010年10月13日，没有超过180天。经庭审质证，被告对原告举示的证据质证认为：对证据一质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议：1、合同中约定的房屋总价款为696000元，但原告实际支付房屋总价款为678600元；2、原告主张的约定的违约金数额过低的问题不存在，合同约定的违约金0.5%，是在哈尔滨房产住宅局指导的0.2%-0.5%之间，所以在哈尔滨市场上，商品房合同的违约金基本都是在0.2%-0.5%之间，因此不存在违约金过低的问题；对证据二质证意见为，对合同的真实性无异议，但是该合同是原告和案外人签订的，与被告无关；对证据三的质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告主张的2010年9月21日交付17400元，被告没有收到，2010年9月21日交付330600元和2010年9月17日交付348000元的2笔房款被告已经收到；对证据四被告无异议。经庭审质证，原告对被告举示的证据质证认为：对证据一的质证意见为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，根据合同约定被告不但有为原告登记机关备案的义务，还有为原告办理权属证书的义务，而且被告主张按照哈尔滨市产权中心的规定签订的违约金数额，原告认为违约金过低，请求予以调整；对证据二的质证意见为无异议；对证据三的质证意见为，因该证据是复印件，不予质证，但是如果庭后被告能提供原件，经法庭核对与复印件无异后，原告对此证据无异议；对证据四无异议。本院的认证意见为：对原告举示的证据一、二、四，与本案具有真实性、合法性和关联性，依法确认其举证效力，予以采信；对原告举示的证据三，其中金额为17400元，收款人为哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司的票据，被告提出异议，原告亦确认此款未交付被告，故不予采信，其他票据予以采信。对被告举示的证据一、二、三、四，与本案具有与本案具有真实性、合法性和关联性，依法确认其举证效力，予以采信。经审理查明，2011年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发建设的位于香坊区军民街第3栋3-1单元9层901号房屋，房屋价款696000元，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年9月17日和2010年9月21日分两次共交付房款678600元，于2011年10月1日入住该房屋。被告于2010年10月13日为原告办理房屋权属登记备案，至今未办理房地产权属证书。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告为原告办理房屋权属证书，并承担违约金及本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行。一、关于被告是否违约的问题。被告虽然对诉争房屋进行了权属登记备案，但未按合同约定的期限办理房屋权属证书，实属违约，应承担违约责任，原告请求被告按照合同约定，为其办理房屋权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二、被告是否应按合同约定的标准承担逾期办理权属证书的违约金的问题。原告认为合同约定的违约金过低，请求法院判令被告按已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该法条内容：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可知，商品房买卖合同纠纷案件应依据“有约定从约定，无约定依法定”的原则，商品房买卖合同对办理商品房所有权登记的期限及违约金计算标准有约定的，只要约定不违反法律规定，发生逾期办证违约行为的，应按合同约定给付违约金。如商品房买卖合同中对办理商品房所有权登记的期限及违约金计算标准无约定或约定不明的，则应按此条司法解释处理。结合本案事实，本案中原、被告签订合同时，在第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，该约定有效，对当事人双方均具约束力。另一方面，订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现原告已入住诉争房，其主要目的已得到实现，且原告并未举示证据证明逾期办证对其造成何种损失，亦不存在上述司法解释中“损失数额难以确定”的情形，故其请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金标准的诉请，于法无据，本院不予支持，被告应按合同约定的已付房款678600元的0.5%（678600元×0.5%=3393元）向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司协助原告武强办理位于香坊区军民街第3栋3-1单元9层901号房屋的产权证书；二、被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武强逾期办证违约金3393（678600元×0.5%=3393元）元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当按照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元（原告已预交），由原告武强负担4400元，被告哈尔滨富丽宝房地产开发有限公司负担100元，与上款一并给付原告武强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘咏梅人民陪审员  孙 丽人民陪审员  韩丹丹二〇一六年十一月三十日书 记 员  林建军