湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初1763号原告（反诉被告）：朱如莲，女，1969年1月11日出生，汉族。被告（反诉原告）：郴州市悦和义乌小商品城有限公司，组织机构代码：59546970-4，住所地湖南省郴州市开发区万华路北侧（天龙汽车站旁）。法定代表人：罗红英，该公司总经理。委托代理人：罗兴红，1975年6月25号出生，汉族。原告（反诉被告）朱如莲诉被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称“悦和义乌公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，悦和义乌公司于2016年8月24日提起反诉，本院决定合并审理本案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱如莲、被告（反诉原告）悦和义乌公司的委托代理人罗兴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱如莲向本院提出诉讼请求：1、返还商铺押金10000元；2、赔偿财物损失4000元；3、诉讼费用由悦和义乌公司承担。事实和理由：2013年悦和义乌公司投资天龙汽车站旁一栋房产，开发“悦和义乌”小商品城综合市场，朱如莲于2013年2月依被告要求先行交纳了商铺押金10000元。2013年7月20日，双方正式签订为期三年的商铺租赁合同，约定朱如莲在市场D区1013号经营小五金，当日朱如莲按悦和义乌公司的要求在享受优惠折扣后交清了一年的租金和其它杂费。双方履行合同到2014年7月左右，悦和义乌公司与郴州生源百货超市洽谈在小商品城内开设超市，至2014年9月初，悦和义乌公司召集涉及到的租户开会，愿意继续做生意的更换位置后，继续给予租金优惠，不愿意继续经营的，结清费用退还押金。朱如莲选择终止合同，退出经营。开会几天后，朱如莲把店里约8000元货物整理装袋，等待悦和义乌公司退还押金就搬走货物，经多次催讨押金迟迟未退。悦和义乌公司并未通知朱如莲提走货物，领取押金，至2014年12月朱如莲才听到别人说门面早已拆除，原告价值8000元的货柜和几袋货物在拆除门面过程中大部分遗失。朱如莲为维护自身权益，特诉至法院。被告（反诉原告）悦和义乌公司辩称：1、朱如莲应当在2014年7月缴纳2014年7月至2015年9月租金共计20400元，但朱如莲至今一直拒缴，因此悦和义乌公司有权单方解除租赁合同收回商铺，所缴纳的租金及押金不予退还。2、根据租赁合同约定，朱如莲当月连续三天，全年累计5天不开店营业的，市场可收回商铺，已交的租金及押金不予退还，朱如莲2013年7月至2015年7月期间多次存在超过5天未开店营业的情况。3、市场一楼引进生源超市经商铺代表开会后签字确认，朱如莲一直未正常营业并拒绝配合市场的统一升级改造，严重违反租赁合同，悦和义乌公司有权单方解除合同并有权追缴朱如莲所欠的商铺租金及物业管理费。4、朱如莲所称的货物丢失和商铺于2014年12月被拆无证据支持。被告（反诉原告）悦和义乌公司向本院提出反诉请求：1、要求朱如莲缴纳2014年7月至2015年7月租金20400元及2014年度物业管理费1428元，2015年8月份以后的租金另计；2、押金10000元不予退还；3、本诉与反诉诉讼费用均由朱如莲负担。被告（反诉原告）悦和义乌公司的事实和理由与答辩意见一致。原告（反诉被告）朱如莲辩称：1、双方签订的租赁合同因义乌小商品市场消防验收不合格，合同无效。2、2014年9月悦和义乌公司开会，双方终止合同。3、2015年门面已不存在，朱如莲承租的商铺被生源超市占用了，不应当缴纳租金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2013年7月20日，朱如莲（承租方、乙方）与悦和义乌公司（出租方、甲方）签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》约定：“一、乙方自愿承租位于郴州市悦和义乌小商品城有限公司商品批发城一层D1013号商铺，该商铺面积为11.9平方米（具体以商铺实际为准并不是以面积计算租金），每月租金1700元，每年合计20400元，指定经营产品类别是小五金，乙方不得随意更改经营产品范围。二、租赁期限共计三年，……。三、签订本协议时，乙方必须向甲方一次性缴纳行业管理保证金10000元，合同期满，乙方无违约行为保证金退还。四、租金、水电费、物业管理费及交纳办法：1、租金按年度交纳，乙方应于签订本协议时，一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，乙方需提前2个月交纳，租金上涨不高于前一年租金20%，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天须向甲方支付5%的违约金，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同收回商铺；2、水电费依照国家有关收费标准于每月1-10日按实际用量以及分摊的水电费交纳上月费用，乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，超过5天，则按实际用量的金额5%交纳滞纳金，超10天甲方有权予以乙方停电停水处理；3、市场管理费参照同类市场收费标准按每月每平方米15元收取，首三年按每月每平方米10元计取，按年度收取，以后甲方可根据郴州同类市场行情有权对管理费用进行额度调整；空调流量费按每月每平方米8元收取（如冬季度空调停用的情况可以减免空调流量费每月每平方米8元）；乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，则按实际用量金额的5%计算滞纳金；4、乙方要认真执行以上所有条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同，收回商铺，已交纳的所有租金保证金及押金不退。……八、乙方自觉按时交纳各项税费及费用（首一年度优惠期及政府优惠政策除外），必须服从甲方或者甲方聘请（或设立）的物业管理公司对市场的各项管理，同时认真执行合同条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同。九、乙方在租赁期内因特殊原因需转租转让商铺的，必须事前征得甲方的书面同意并办理相关手续，否则甲方有权终止合同并收回商铺，已经交纳的租金不予返还；租赁期内，乙方当月连续3天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予返还（特殊情况可以书面形式向市场管理办申请）。十、在租赁期内涉及市场布局调整和市场改造时，乙方要顾全大局，服从统一安排；……。十一、乙方需装修商铺的，必须向甲方提出申请及装修设计方案，经甲方审批同意后方可施工，协议终止时，所改建部分由乙方负责恢复原状，未经审批不得施工，造成后果的，责任自负，合同到期后装修购置物视为公物。十二、在租赁期内，乙方必须遵纪守法，文明经商，禁止不正当竞争和欺行霸市；严格遵守《市场管理制度》等规章制度，且甲方或者市场管理单位制定的各项规章制度为本合同的附件，对乙方具有约束力。十三、本协议未尽事宜，双方协商解决；租赁期内，甲方所有事项的通知，均采用市场广播和在市场张贴公告，上述通知即视为送达乙方。……。附件：①首两年由市场代缴国税、地税；②首年免租半年，第二年七折，第三年八折；③市场配合符合贷款条件商户，协助办理政策范围内的无息贷款（详见市劳动局优惠政策）；④市场提供政府就学支持政策，协助解决商户小孩就学问题；⑤优先优惠入驻郴州悦和义乌小商品批发城二期。”该《商铺租赁合同》签订之前，朱如莲按照约定向悦和义乌公司交纳了保证金（即商铺押金）10000元，同时按合同约定的“首年免租半年”活动价向悦和义乌公司交纳了第一年度的租金和物业管理费11768元。因朱如莲承租的商铺有柱子，被告（反诉原告）悦和义乌公司承诺对其第一年租金优惠100元每月，共优惠600元；因商铺有烟井另优惠164元每月，扣除第一年垃圾费100元后，优惠余额884元；物业管理费优惠3个月共357元（每月119元），双方约定该1841元（600元＋884元＋357元）可用于抵扣第二年的商铺租金及物业管理费。根据悦和义乌公司财务人员罗淑娟签字确认的双方结算单显示，朱如莲2014年7月20日之后还应缴纳了一个半月的租金1785元、物业管理费178元，2013年8、9月空调费190元，2014年6、7月份空调费190元，违约金2000元，应缴合计金额4343元（1785元＋190元＋190元＋2000元）。2013年7月28日，悦和义乌公司小商品批发城开始对外试营业，朱如莲对悦和义乌公司提供的D区1013号商铺进行正式经营。第一年的租赁期限届满后，朱如莲及承租悦和义乌小商品批发城的其他商户因生意不好均未按照《商铺租赁合同》的约定提前2个月交纳第二年度的租金和物业管理费、空调使用费，导致被告无法支付市场管理人员工资并拖欠郴电国际电费。为了维持市场运转，被告购买了一台发电机进行发电。2014年10月20日，被告在市场张贴《关于根据考勤状况实施租金减免及执行租赁合同的公告》，主要内容为：“为规范市场运营秩序，市场管理部在2014年2月至6月对商户营业情况进行了考勤登记制度，根据本轮签到的数据显示结果，最终评出了‘优’‘良’‘不合格’‘差’四等营业状况的商铺，为支持各商户正常经营，培育市场商业氛围，决定实施如下免租方案：一、‘优’级经营商铺，签订5年租赁合同（免租金12个月）……；二、‘良’级经营商铺，签订5年租赁合同（免租金6个月）……；注：‘优’、‘良’级别商户在合同变更前，需缴清物管费和空调使用费。三、‘不合格’及‘差’级经营商铺，无免租政策，按原合同条款执行，并按约定缴租期限及时交纳第二年度租金，超过十日内未履行合同的商户，由市场根据合同条款收回铺位另行处理，所缴纳租金及押金不予退还。以上合同更改时间为2014年7月20日起，先到一楼行政部登记填表，再到财务部统一签订新合同，未能取得更改合同资格及不同意更改合同的商户，按照原合同条款履行双方责任及权利”。2014年9月，悦和义乌公司召集义乌小商品城一楼商铺开会，决定对市场进行升级改造，并调整布局在一楼引进生源超市以提升市场人气，并提出愿意继续经营的，继续给予租金优惠，不愿意继续经营的，结清费用退还押金，朱如莲选择终止合同，退出经营。朱如莲将货物打包后将商铺锁门，既未将其承租经营的D1013号商铺退还给悦和义乌公司，也未在该商铺营业。2014年10月28日市场举行了全体商户大会，会议决定了对正常营业商户的费用减免及租金费用优惠政策。对未营业缴纳租金费用的商户，按照租赁合同条款解除合同。以上事项，市场方近日在郴州日报予以登报公告。具体未正常开门营业商户及所欠租金费用名单公布在悦和义乌市场大厅。”2014年10月29日，被告召集市场商户召开“义乌市场商户大会”，会议主题为：1、关于2014年度物业管理费及空调费的收取方案；2、关于租金减免政策的通告；3、关于对未营业商户合同解除的决定。2014年12月11日，悦和义乌公司在悦和义乌市场大厅张贴《关于对未缴纳费用及未正常营业商户解除合同的公告》，内容为：“为繁荣悦和义乌市场，保证市场正常营业商户的合法权益，维护市场经营秩序、市场管理部从2014年2月至6月份对所有商户开门营业时间进行了登记考核，确认了部分未开门营业的商户名单。同时根据商户的租金费用缴纳情况，对未按合同约定缴纳租金费用的商铺名单进行了公布。2014年12月23日，悦和义乌公司在《郴州日报》发布《郴州悦和义乌小商品批发城有限公司公告》，决定对未正常营业未缴纳租金费用的商户解除租赁合同。《郴州日报》发布的公告见报后，悦和义乌公司将刊登在《郴州日报》上的公告与决定解除租赁合同的商户名单一起张贴在悦和义乌市场大厅内，公告解除租赁合同的商户名单中包括朱如莲。部分承租商户举报被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令悦和义乌公司停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，悦和义乌公司并未停止营业进行整改。2015年5月20日，悦和义乌公司向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但朱如莲及其他所有商铺承租户都未向被告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于悦和义乌公司未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城。2015年9月，悦和义乌公司在悦和义乌小商品批发城一楼引进生源超市，并对市场布局和消防问题进行整改。2016年1月15日，悦和义乌公司引进的生源超市开张营业，部分商铺承租户也在被告对市场布局和消防问题进行整改后开门营业。另查明，悦和义乌公司的悦和义乌小商品批发城至今未取得消防验收合格证明。二、双方当事人有争议的事实1、原告（反诉被告）朱如莲承租商铺的时间确定问题。原告（反诉被告）朱如莲认为，被告（反诉原告）悦和义乌公司召集商铺业主开会后，其就决定不再经营，之前的商铺租金和物业管理费均已经缴清，并有悦和义乌公司财务人员罗淑娟签署“以前核算属实”的单据拟证实。朱如莲称2014年9月14日左右商铺就已停止营业，并将货物打包并上锁，等着悦和义乌公司退还押金和赔偿货物损失之后交还商铺，但悦和义乌公司一直未退还押金和赔偿货物损失，故朱如莲未将商铺钥匙交给悦和义乌公司。2014年11月左右听说悦和义乌公司将其承租的商铺拆掉了，当时的货物还在里面。悦和义乌公司则认为，原告（反诉被告）朱如莲一直未将钥匙交给市场管理人员，市场是2015年9月份才拆的门面，2014年至2015年朱如莲未缴租金和物业管理费。本院认为，虽然朱如莲主张的承租时间与悦和义乌公司提出的召集商铺开会决定引进生源超市相一致，但朱如莲未将商铺钥匙交给悦和义乌公司，且承租的商铺实际一直处于占用状态。经审查生源超市确系2015年9月开始进场施工，与悦和义乌公司主张2015年9月拆除朱如莲承租的商铺时间一致，故本院确定朱如莲承租商铺时间至郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城时止。2、朱如莲财物损失的确定问题。朱如莲认为，悦和义乌公司私自拆除其商铺致其货物8000多元的损失，但未提供其他证据予以证实。悦和义乌公司否认商铺里有货物，但认可商铺是上锁状态。本院认为，根据朱如莲提供的与悦和义乌公司管理人员商谈退还商铺押金和赔偿货物的录音，足以认定悦和义乌公司私自开锁拆除商铺致朱如莲货物遗失的事实，参考双方多次商谈赔偿金额的数额，本院酌情确定朱如莲货物损失的金额为2000元。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题；二、悦和义乌公司是否应当退还朱如莲商铺押金并赔偿原告货物损失的问题；三、朱如莲是否欠付悦和义乌公司商铺租金的问题。现分别评析如下：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。二、悦和义乌公司是否应当退还朱如莲商铺押金并赔偿原告货物损失的问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告所签《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，被告（反诉原告）悦和义乌公司依法应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金返还原告（反诉被告）朱如莲，故原告诉请被告返还商铺押金10000元，本院依法应予支持。悦和义乌公司拆除朱如莲承租的商铺时，未通知朱如莲到场，造成朱如莲货物遗失，具有一定的过错，朱如莲诉请悦和义乌公司赔偿其货物损失4000元，但未提供证据证实其货物的数量和价值，本院参考双方多次商谈赔偿金额的数额，酌定朱如莲货物损失的金额为2000元，应由悦和义乌公司赔偿。三、朱如莲是否欠付悦和义乌公司商铺租金的问题在原、被告签订的租赁合同无效的情况下，朱如莲应向悦和义乌公司交纳场地占用费，场地占用费的支付标准参考双方租赁合同约定的标准予以核算。1、正常营业期间的场地占用费。朱如莲在悦和义乌公司于2014年9月初召集义乌小商品城一楼商铺决定引进生源超市后选择终止合同，退出经营，并要求悦和义乌公司结清费用退还押金。朱如莲将货物打包后将商铺锁门，既未将其承租经营的D1013号商铺退还给悦和义乌公司，也未在该商铺营业，亦未将货物搬离商铺。朱如莲先前交纳了一年的租金。根据悦和义乌公司财务人员罗淑娟签字确认的双方结算单显示，朱如莲2014年7月20日之后还应缴纳了一个半月正常营业的场地占用费1785元、物业管理费178元，2013年8、9月空调费190元，2014年6、7月份空调费190元，应缴合计金额2343元。2、商铺未移交、未营业期间的场地占用费。D1013号商铺在2014年9月至2015年8月4日事实上仍处于朱如莲控制之下，商铺并未退还。但朱如莲在此期间并未营业，且朱如莲未交还商铺钥匙和未将货物搬离商铺与悦和义乌公司未退押金有直接关联，考虑到交纳租金的商户均享受了“第二年七折”的优惠政策，本院亦依此计算场地占用费标准。考虑案件的实际情况，本院酌定2014年9月至2015年8月4日期间按双方约定的租金支付标准的四分之一计付十个半月的场地占用费、物业管理费。朱如莲应支付悦和义乌公司场地占用费3123.8元（1700元×第二年优惠七折70%×25%×10.5个月）、物业管理费312.4元（119元×25%×10.5个月）。根据双方首年租金优惠金额1841元可用于抵扣第二年的商铺租金及物业管理费。据此，朱如莲应支付悦和义乌公司场地占用费、物业管理费3938.2元（2343元+3123.8元+312.4元-1841元），悦和义乌公司反诉称2015年8月之后的租金另算，此时市场已经被消防查封无法营业，2015年9月份后商铺已经被拆改建生源超市，悦和义乌公司反诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）朱如莲商铺押金10000元，赔偿货物损失2000元，合计金额12000元；二、原告（反诉被告）朱如莲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司场地占用费、物业管理费3938.2元；三、上述判决一、二项抵扣后，被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司应支付原告（反诉被告）朱如莲8061.8元；四、驳回原告（反诉被告）朱如莲、被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司的其他诉讼请求。如果被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，反诉案件受理费341元，合计金额491元，由原告（反诉被告）朱如莲负担148元，被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢宇明人民陪审员  石利丽人民陪审员  谢寒梅二〇一六年十一月三日书 记 员  唐 忱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。