福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0526民初590号原告：福建省德化县亿加艺品有限公司，住所地福建省德化县城东开发区，组织机构代码：00385675-2。法定代表人：曾俊崴，系该公司经理。委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。被告：杨清生，男，1965年11月4日出生，汉族，福建省南安市人，现住福建省德化县。被告：曾玉芳，女，1974年5月1日出生，汉族，四川省简阳市人，住四川省简阳市。原告福建省德化县亿加艺品有限公司（下简称：亿加公司）与被告杨清生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法追加曾玉芳作为共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿加公司的委托诉讼代理人张剑平、被告杨清生到庭参加诉讼，被告曾玉芳经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿加公司向本院提出诉讼请求：1.解除亿加公司与杨清生、曾玉芳之间签订的租赁合同，同时曾玉芳、杨清生将租用的店面腾空交付亿加公司；2.要求曾玉芳、杨清生支付拖欠的租金人民币168815元及违约金（违约金自2015年3月15日起至还款日止，每日违约金按100元计算，违约金合计43891.9元）；3.要求取消曾玉芳、杨清生缴纳的押金20000元；4、要求曾玉芳、杨清生支付自2016年4月份起至房屋腾空退还之日止的租金，每月按15000元计算。事实和理由：杨清生、曾玉芳因开火锅店做生意需要店面，于2014年8月5日向亿加公司租用该公司2号楼第十一间店面及二楼写字楼左半边租赁给被告作为店面经营使用，当日双方签订租赁合同一份，合同约定：租期自2014年9月15日至2017年9月14日止，租金每个月为15000元，租金每三个月支付一期，每逾一日支付滞纳金100元，2014年9月14日原告已将该店面交付给承租方经营使用；还约定租赁经营期间所产生的水费、电费、维修费及税费等费用由承租方负担等条款。杨清生、曾玉芳自租用该店面后，已拖欠自2015年3月15日起至2016年3月至（计13个月），每月租金15000元，计共欠租金195000元，扣除已付三笔款即2015年8月16日付15000元、2015年10月10日付8000元、2015年10月17日付4000元，至今尚欠租金16800元未付，拖欠水费815元。杨清生辩称，一、亿加公司诉答辩人主体资格不适格，应驳回其诉讼请求。2014年8月5日，答辩人并没有与亿加公司法定代表人曾俊崴签订《租赁合同》，而是由曾玉芳与亿加公司温素霞签订《租赁合同》。答辩人不是承租人，实际承租人是曾玉芳，亿加公司的起诉主体错误，应予以驳回。二、合同约定如承租方已逾期超15天，即视为承租方自动退租，不能再视为租赁合同关系。出租方已于2015年10月18日实际收回该店面及二楼写字楼左半边，并将该店面及二楼写字楼左半边加锁锁住，同时出租方非法置留占有承租人曾玉芳的火锅店内桌、椅、空调、厨房机器、煤气灶等财产。三、出租方私自篡改出租方与承租方签订《租赁合同》内容，内容有：1.原《租赁合同》承租方是曾玉芳已被私自篡改承租方为杨清生；2.原《租赁合同》第一页和第二页的字迹深浅一致而出租方私自篡改后提供的《租赁合同》第一页和第二页的字迹颜色深浅不一样；3.原《租赁合同》甲方只有温素霞签名而出租方篡改后提供的甲方签名是温素霞、曾俊崴并加盖亿加公司公章；4.亿加公司应退还承租方押金20000元。因此，请求法院驳回亿加公司的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告曾玉芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下证据和事实存在争议：1.亿加公司提供的租赁合同；2.杨清生提供的照片、手机录音资料。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对亿加公司提供的证据，在庭审质证中，杨清生认为，实际承租人是曾玉芳，其只是代表曾玉芳签名；亿加公司承认其所提供的租赁合同第一页承租人，即乙方为曾玉芳，第二页甲方一栏中的“福建省德化县亿加艺品有限公司”公章和“曾俊崴”的签名均是后来添补的，杨清生所提供的租赁合同是真实的；因此亿加公司提供的租赁合同不予采信；对杨清生提供的证据，亿加公司对其真实性无异议，结合录音内容，可以证实亿加公司于2015年10月18日将租赁厂房锁住的事实，本院予以采信。本案的争议焦点为：1.谁是本案实际承租人的问题；2.双方是否解除租赁合同，如果解除，违约责任的承担问题。本院认为，1.关于谁是本案实际承租人的问题，亿加公司认可的杨清生提供的租赁合同中约定承租方为曾玉芳，结合合同第十一条“本协议一经双方代表签字后即刻生效”的约定，可以认定合同中温素霞作为出租方代表，杨清生作为承租方代表，出租方应认定为亿加公司，承租方应认定为曾玉芳。2.关于双方是否解除租赁合同，如果解除，违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，亿加公司起诉要求杨清生、曾玉芳共同支付房租，因杨清生辩称根据双方签订租赁合同的约定，承租方如逾期超过15天，即视为承租方自动退租，并且亿加公司已于2015年10月18日将租赁房屋锁住，不让承租方使用，合同已实际解除，双方的上述行为表明双方均有解除合同的意愿。可视为合同已解除。因亿加公司于2015年10月18日将涉案租赁房屋锁住，致使双方的合同在合同期内不能继续履行，故亿加公司要求曾玉芳承担涉案租赁房屋锁住之后的租金的请求，于法无据，不予支持。租赁合同中约定违约金每日按100元计算，约定偏高，亿加公司又未提供因曾玉芳的违约给亿加公司造成的实际损失，可按年利率6%计算支付逾期付款违约金。亿加公司要求取消曾玉芳缴纳的押金20000元的请求，因合同并无约定，不予支持。综上，本院认为，亿加公司与曾玉芳之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。亿加公司已履行交付租赁厂房的义务，曾玉芳应按约交付房屋租金。曾玉芳未按约支付房屋租金，亿加公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，曾玉芳继续使用讼争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，应将讼争房屋返还给亿加公司。亿加公司要求曾玉芳支付自2015年3月15日起至实际交还房屋之日止按合同约定每月15000元的房屋租金的请求，因亿加公司已于2015年10月18日将涉案租赁房屋锁住，致使双方签订的合同在合同期内不能继续履行，故原告要求被告承担之后的租金的请求，于法无据，不予支持，据此，亿加公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持。租赁合同因曾玉芳未能履行按约支付租金的义务而解除，曾玉芳理应承担违约责任，可按年利率6%计算支付逾期付款违约金。亿加公司要求取消曾玉芳缴纳押金20000元的请求，不予支持，因本案租赁合同已解除，亿加公司应予退还，该款可从曾玉芳应付租金中抵扣。综上，亿加公司的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建省德化县亿加艺品有限公司与曾玉芳于2014年8月5日签订的《租赁合同》；二、曾玉芳应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇浔中村东头（城东工业园）福建省德化县亿加艺品有限公司2号楼第十一间店面及二楼写字楼左半边的厂房腾空并返还给福建省德化县亿加艺品有限公司；三、曾玉芳应于本判决生效之日起十五日内支付福建省德化县亿加艺品有限公司自2015年3月15日起至2015年10月18日止的房屋租金及按年利率6%计算的逾期付款违约金（每月租金按15000元计算，应扣除曾玉芳交纳的押金20000元）；四、驳回福建省德化县亿加艺品有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4491元，由福建省德化县亿加艺品有限公司负担2000元，曾玉芳负担2491元；公告费260元，由曾玉芳负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  颜鸣宙人民陪审员  黄金梯人民陪审员  徐婉嬿二〇一六年十一月三日书 记 员  林精腾附：一、相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。