山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终1783号上诉人（原审原告）：青岛富生瑞贸易发展有限公司，住所地青岛市经济技术开发区长江中路118号417室。法定代表人：武风全，董事长。委托诉讼代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安民，山东诚功（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛金汇泉置业集团有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路435号。法定代表人：周敦高，董事长。委托诉讼代理人：胡德明，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：青岛众力昌贸易有限公司，住所地青岛市黄岛区崇明岛西路9号401室。法定代表人：于桂昌，董事长。委托诉讼代理人：刘忠石，山东金口律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地青岛经济开发区长江东路333号。法定代表人：武德敏，董事长。委托诉讼代理人：逄焕翔，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雷，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛富生瑞贸易发展有限公司（以下简称富生瑞公司）因与被上诉人青岛金汇泉置业集团有限公司（以下简称金汇泉公司）、青岛众力昌贸易有限公司（以下简称众力昌公司）、青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称鸿润公司）房屋买卖合同纠纷一案，前于2014年12月5日向山东省青岛市中级人民法院提起诉讼，该院于2015年6月3日作出（2014）青民一初字第128号民事判决，驳回富生瑞公司诉讼请求。富生瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日作出（2015）鲁民一终字第485号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由将案件发回重审。现富生瑞公司因不服青岛市中级人民法院重审后作出的（2016）鲁02民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。富生瑞公司委托诉讼代理人管益杰、安民，金汇泉公司委托诉讼代理人胡德明，众力昌公司委托诉讼代理人刘忠石，鸿润公司委托诉讼代理人逄焕翔、赵雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富生瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令鸿润公司、金汇泉公司支付富生瑞公司逾期交房违约金1069992元；2.判令金汇泉公司、众力昌公司签订的《青岛市商品房买卖合同》无效；3.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2008年1月8日，金汇泉公司（甲方）与鸿润公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定甲方以出让方式获得的商办用地性质使用权3114平方米的土地【国有土地使用权证号为黄国用（2001）字第219号、黄国用（2005）第135号】及开发综合配套费作为出资，乙方以此工程项目的全部建设资金出资进行合作开发。拟建项目工程暂定名为鸿润·金汇泉商务中心，开发为高层办公楼，标准建筑面积约20723平方米。该项工程以甲方名义开发，各自按分配收入的比例承担各项税费。利益分配方式为：甲方以规划面积1860元/平方米的价格转让给乙方，总价为38544780元，合作协议签订时付500万作为定金，2008年1月23日再付1500万元，如2008年1月23日不能按时支付1500万元，500万元定金不再返还，本合同终止；开工取得施工许可证之日起15日内，再付600万元；取得预售许可证之日起15日内，再付500万元；余款在该工程主体验收时一次性全部付清。该项目收入扣减上条甲方收入外，其他全部归乙方。乙方应在2008年11月底前完成该项目70%的预售，以销售发票为证，如未完成，甲方可以代乙方预交税费。该协议还约定了双方的其他权利、义务，合作项目管理方式、违约责任等内容。2008年10月6日至2012年12月13日，相关单位陆续向金汇泉公司核发了“鸿润·金汇泉商务中心”项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和房地产权属登记证明。其间，金汇泉公司作为发包方与承包方鸿润公司于2009年4月18日就“鸿润·金汇泉商务中心”项目签订了《青岛市建设工程施工合同》，约定由鸿润公司施工“鸿润·金汇泉商务中心”项目的基础工程、主体工程，合同工期自2009年4月20日至2011年1月20日。2011年1月31日，富生瑞公司（乙方）与鸿润公司（甲方）签订《鸿润·金汇泉商务中心认购合同》，约定乙方认购鸿润·金汇泉办公楼第15、16层两层，房屋总价款为人民币15373064元。合同签订日付560万元作定金，房产证办理完毕乙方即办理抵押贷款付清全部房款。甲方应于2011年7月31日将具备使用条件的鸿润·金汇泉商务中心办公楼15、16两层交付给乙方，如不能按期交付，逾期部分按甲方收到乙方房款额的日万分之三向乙方支付违约金。甲方应当在房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方原因乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方按已付房款日万分之三向乙方支付违约金。合同签订后，富生瑞公司、鸿润公司未按“房产证办理完毕乙方即办理抵押贷款付清全部房款”的约定履行合同，但双方认可截止到2012年12月15日，富生瑞公司已共计支付购房款1544万元。2012年12月13日，金汇泉公司与众力昌公司签订《青岛市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买鸿润·金汇泉商务中心15、16层1501-1512、1601-1612室房屋，总价款为13076650元。合同签订后，金汇泉公司向众力昌公司出具了金额为13076650元的购房发票，并于2014年5月7日将上述房屋的产权过户到众力昌公司名下。一审法院认为，根据“谁主张、谁举证”的原则，富生瑞公司对其诉讼请求所依据的事实负有举证责任。富生瑞公司在与鸿润公司订立房屋认购合同后，并未按约定的房款支付方式（原约定为除560万元定金外以抵押贷款方式付清全部房款）支付房款。虽然双方均认可富生瑞公司已支付全部购房款，但从富生瑞公司提交的付款证据来看，多笔付款系由案外人支付，且案外人支付的款项中又涉及案外人、富生瑞公司、鸿润公司三方之间债权债务相互冲抵及以房抵债等情形。上述相互冲抵及以房抵债所涉及的债权债务是否真实有效，直接影响本案的事实认定及判决结果。因该问题属于借款法律关系，与本案并非同一法律关系，且涉及案外人的权利义务，故本案中无法予以认定。因此，富生瑞公司应当另案先行解决上述问题。富生瑞公司在本案中对其诉讼请求所依据的事实未提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。遂判决驳回青岛富生瑞贸易发展有限公司的诉讼请求。富生瑞公司上诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初90号民事判决；2.改判金汇泉公司与众力昌公司签订的关于鸿润·金汇泉商务中心15、16层房屋买卖的商品房买卖合同无效；3.判令金汇泉公司与鸿润公司支付违约金1069992元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决将案外人付款认定为借贷法律关系，与本案不属于同一法律关系，且在未对本案是否因存在涉及第三方权益而对付款事实进行核实的情况下，判决驳回上诉人诉讼请求，属于适用法律错误。2.金汇泉公司与众力昌公司恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，所签订的商品房买卖合同应属无效。3.一审法院没有查明金汇泉公司向众力昌公司出售涉案房屋时是否经过了鸿润公司的同意，并且对于鸿润公司已经将该房屋交付富生瑞公司占有的事实没有认定，遗漏了案件重要事实。金汇泉公司辩称，金汇泉公司是鸿润·金汇泉商务中心唯一产权人，上诉人要求判令其与众力昌公司所签商品房买卖合同无效缺乏依据；鸿润公司对涉案房屋没有所有权，其将房屋交付富生瑞公司的行为属于无权处分；金汇泉公司出售自有产权的涉案房屋，无需经过鸿润公司同意。众力昌公司辩称，鸿润公司作为涉案房屋建设施工企业，而非建设方，无权将承建房屋私自出售；众力昌公司与金汇泉公司的商品房买卖合同已经房管部门备案，合法有效，上诉人无权主张该合同无效。鸿润公司辩称，鸿润公司与富生瑞公司所签购房协议真实有效，并且已经足额收到了购房款；鸿润公司是涉案楼盘的真正投资开发者，金汇泉公司仅作为名义上的开发商，负责协助办理相关手续，并不实际出资，金汇泉公司不具有处分楼盘的权利，其与众力昌公司签订的购房协议应属无效。二审中，当事人没有提交新证据。对前述一审法院认定的事实，当事人亦无异议，本院予以确认。另外，就富生瑞公司向鸿润公司付款方式及相关事实的争议，一审判决中虽未予详述，但在庭审中，一审法院组织当事人进行了举证质证，相关证据已附卷。二审庭审中，当事人亦就此争议作了补充说明，陈述了辩论意见。但鉴于该项事实与本案争议焦点实无关联，本判决不再赘述。对于金汇泉公司与鸿润公司所签《合作开发协议》的履行情况，一审判决也未载明，庭审中双方对此事实有争议，金汇泉公司称该协议已经解除，并未实际履行，而鸿润公司认为协议未曾解除。二审庭审中，双方仍坚持各自观点。该争议问题的处理结果虽与富生瑞公司的诉讼请求具有相关性，但显然属于另一法律关系，并非本案诉讼标的，本院不予审理。本院认为，案件争议的焦点问题是：1.富生瑞公司与鸿润公司所签认购合同的性质应如何认定；2.富生瑞公司所诉金汇泉公司与鸿润公司的违约责任是否成立；3.富生瑞公司是否有权主张金汇泉与众力昌公司所签订的商品房买卖合同无效。关于第一个焦点问题的判定，首先取决于认购合同标的物，即涉案房屋的产权归属。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条规定之精神，我国实行物权法定原则，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，采登记生效主义。本案现有证据清楚表明，金汇泉公司是包括涉案房屋在内的“鸿润·金汇泉商务中心”的唯一合法登记产权人，鸿润公司就该房产与他人签订出售协议，系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该行为属于效力待定性质，其是否发生法律效力取决于房屋所有权人金汇泉公司对鸿润公司的处分行为是否予以追认，或者鸿润公司是否已通过其他合法途径取得涉案房屋的处分权。因此，在欠缺合同生效要件的情况下，富生瑞公司与鸿润公司在平等自愿基础上签订了房屋认购协议，双方虽应受合同条款约束，但在鸿润公司取得涉案房屋处分权之前，富生瑞公司不能通过本案诉讼获得合同利益。关于第二个焦点问题，基于已查明的事实，金汇泉公司并非认购合同的当事人，依据合同相对性原则，富生瑞公司显然无权就其与鸿润公司所签认购合同向金汇泉公司主张权利。而由于富生瑞公司与鸿润公司所签协议尚处于效力待定状态，鸿润公司擅自将涉案房屋交由富生瑞公司占有使用，并不能产生物权转移的法律后果，富生瑞公司要求鸿润公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求自然也缺乏事实和法律依据，不能予以支持。关于第三个焦点问题，富生瑞公司主张金汇泉公司与众力昌公司所签商品房买卖合同无效的直接法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，但适用该解释的前提是存在作为房地产开发企业的出卖人与第三人恶意串通，“一房二卖”，损害买受人利益的情形，本案中富生瑞公司与金汇泉公司之间未形成商品房买卖合同关系，其诉请缺乏事实依据，不能成立。综上所述，由于富生瑞公司对于自身诉讼请求所依赖的请求权基础事实存在错误认识，试图依据一个悬而未决的事实来主张权利，加之鸿润公司对涉案房屋的无权处分行为，以致本案从开始即导入了一个错误的诉讼方向，诉讼系属始终未能针对纠纷的实质问题进行。而一审法院未从原告起诉所涉及的基础法律关系入手，去审查评判其诉请是否具有合法性、正当性，仅纠缠于富生瑞公司与鸿润公司付款事实是否成立之争议，导致对非本案主要事实的问题进行过度审查，作出了不当认定，进而以富生瑞公司举证不能为由判令驳回其诉讼请求，亦导致适用法律失据。一审判决驳回富生瑞公司的诉讼请求，虽结果正确，可予维持，但在认定事实和适用法律方面存在瑕疵，本院予以纠正，一审法院就富生瑞公司付款问题的认定亦不得视为生效判决所确认的事实。鸿润公司关于其对涉案房屋享有处分权的辩论意见缺乏证据支持，不能成立；金汇泉公司关于上诉人要求判令其与众力昌公司所签商品房买卖合同无效缺乏依据、鸿润公司的行为属于无权处分的辩论意见，众力昌公司关于上诉人无权主张其与金汇泉公司所签商品房买卖合同无效的辩论意见，合法有据，应予采信；富生瑞公司诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120458元，由青岛富生瑞贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 毅代理审判员  蒋海年代理审判员  马 丽二〇一六年十一月十日书 记 员  康 宁