上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8187号原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行，住所地上海市青浦区。法定代表人骆成杰，行长。委托代理人吴全明，上海全程律师事务所律师。委托代理人周文强，上海全程律师事务所律师。被告上海力昌医院投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人郑元赞，董事长。委托代理人王树青，上海中夏旭波律师事务所律师。被告上海华伦医院有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人沈芳，总经理。委托代理人熊志明，上海津堂律师事务所律师。委托代理人彭小亮，上海津堂律师事务所律师。原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行诉被告上海力昌医院投资管理有限公司(以下简称力昌公司)、被告上海华伦医院有限公司(以下简称华伦医院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年9月19日公开开庭进行审理，原告委托代理人吴全明、被告力昌公司委托代理人王树青、被告华伦医院委托代理人熊志明、彭小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行诉称：2006年1月9日，原告与被告力昌公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将青浦区徐泾中路XXX号(后变更地址为盈港东路XXX号)房屋出租给被告力昌公司用于办医院，租赁期限自2006年4月1日至2011年3月31日。此后原被告两次续签租赁合同，租期至2016年3月31日止，并约定租赁期满后，被告力昌公司应及时返还房屋，逾期一日按人民币2元/平方米支付房屋使用费。合同签订后，当事人均各自按约履行义务，房屋实际由被告华伦医院使用用以开办医院。因原告总行决定所有已出租的房屋不再继续出租，故原告提前9个月书面通知被告华伦医院，房屋到期收回不再出租；期间原被告虽有协商，但未达成继续租赁的书面合同。原告认为现租赁合同期限届满，双方未达成续租之合意，被告未返还房屋已属违约。故此，原告诉至法院请求：1、判令两被告将承租的坐落于青浦区盈港东路XXX号西侧的房屋返还给原告；2、判令被告力昌公司支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，暂算至2016年6月10日为218,884.48元(1,541.44平方/米*2元/天*71天)；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海力昌医院投资管理有限公司辩称：被告力昌公司与原告签订租赁合同是事实，被告力昌公司承租房屋之后，由被告力昌公司组建的被告华伦医院是房屋实际使用人；2015年被告力昌公司对于被告华伦医院的股权已经百分百转让了，故租赁后期的事情被告力昌公司也不清楚了。1)租赁合同已经到期终止了，如果被告华伦医院与原告无法继续达成续签或其他一致的话，需要搬迁也是必然的事情。2)对于原告诉请2的主张，占用房屋支付使用费是天经地义的事情，但对于金额被告力昌公司难以表态，因为实际使用人是被告华伦医院，建议原告与被告华伦医院进行商谈，如使用费能仍然参照原来的租金标准是最好的。3)被告力昌公司知晓租赁合同在2016年3月底已经终止，如果期满之后无法再行商谈，搬走也是自然的事情。被告华伦医院与原告能谈就谈，谈不来就走，但原告与被告力昌公司的租赁合同已经不能再算有效了，因为合同已经到期。原告与被告华伦医院之间的事情不应该再找被告力昌公司了。被告上海华伦医院有限公司辩称：1、虽然系争房屋的租赁合同是原告与被告力昌公司签订的，被告华伦医院在本案中是系争房屋的实际使用人，合同虽然已经到期，被告华伦医院也愿意返还租赁物，但是被告华伦医院基于企业的性质，是大型综合医院，如果搬迁腾退租赁物需要较长的时间，包括选址、环评、可行性报告、设置批准书、装修、消防验收、环评验收、设备购置及搬迁、工作人员的搬迁，这个过程需要大量时间才能搬离。故被告华伦医院恳请原告及法院理解，也表示十分感激。2、被告华伦医院作为实际使用人愿意支付房屋使用费，但是该房屋使用费的标准2元/平方米系约定过高，被告华伦医院愿意按照原来租赁合同的租金标准承担使用费，理由如下：1)根据上海市高院审理城镇房屋租赁案件审理指南第13条，租赁期满之后承租人可主张按照租金标准计算的房屋使用费，故被告华伦医院认为按照原来租赁合同的租金标准计算使用费是有法律依据的。2)即使对房屋使用费有约定也应当参照适当标准衡量履行程度、当事人过错等多项因素、根据公平公正原则综合考虑。在本案中被告华伦医院实际使用房屋近10年，且按期足额支付租金，目前未支付使用费的原因是双方协商、在另行选择租赁物过程中，不存在被告华伦医院恶意不支付使用费的情形。故被告华伦医院在合同履行过程中不存在重大过错的。3)原告与被告力昌公司签订的租赁合同已经履行完毕，且合同相对方是被告力昌公司，根据合同相对性原则，合同约定的租金标准2元/平方米对被告华伦医院是没有约束力的。被告华伦医院要求按照最早的合同0.66元每天每平方米的标准计算使用费。4)被告力昌公司已经支付过保证金，该保证金应当最终扣除。经开庭审理查明，青浦区徐泾镇盈港东路XXX号、京华路281弄11、13车库的房地产登记权利人为上海农村商业银行股份有限公司。2006年1月9日，原告(甲方)与被告力昌公司(乙方)就青浦区盈港东路XXX号房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，由乙方承租上述房屋用于医疗使用，租赁期限为2006年4月1日至2011年3月31日，前两年年租金为28万元，后三年每年租金为32万元，乙方须向甲方支付租赁押金6万元。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，双方各自按约履行交付房屋和支付租金的义务，同时被告力昌公司支付了租赁押金6万元；2006年11月被告力昌公司出资设立被告华伦医院，由被告华伦医院实际使用系争房屋。2011年1月24日，原告(甲方)与被告力昌公司(乙方)就继续租赁上述房屋(建筑使用面积1,541.44平方米)事宜再次签订《上海农村商业银行房屋租赁合同》，约定租期为2011年4月1日至2013年3月31日，房屋每日每平方米租金为0.63元，年租金354,454元；租赁保证金6万元已于2006年收取；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日乙方应按1.00元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他内容进行了约定。上述合同履行完毕后，2013年2月16日，原告(甲方)与被告力昌公司(乙方)就继续租赁上述房屋(建筑使用面积1,541.44平方米)事宜第三次签订《上海农商银行房屋租赁合同》，约定租期为2013年4月1日至2016年3月31日，房屋每日每平方米租金为0.66元，年租金371,332元；租赁保证金6万元已于2006年收取，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日乙方应按2.00元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他内容进行了约定。2015年6月25日，上海农商银行青浦支行向被告力昌公司致送《关于房屋租赁到期收回的通知》，表示：租赁房屋将于2016年3月31日到期，考虑到贵公司行业特殊性，就租赁期满后的有关事项提前通知如下：1、租赁合同到期后我行不再续租将收回房屋；2、请贵公司提前做好有关准备工作，于租赁合同到期后按期交还房屋。2015年7月8日，被告华伦公司致送《申请房屋延期的报告》予上海农商银行青浦支行，表述：被告华伦医院自2007年3月起一直租用系争房屋，但因房屋即将于2016年3月31日到期，同时也收到青浦支行的书面收回租房通知，医院方面十分重视也十分为难，希望得到支行领导的支持和理解。医院成立九年来，从刚建立时连年亏损，经过二年的努力逐渐趋稳；由于行业的特殊性，医院想要立足必须具备包括稳定的院址在内的多方面因素才能让患者认可；再有医院有特殊材料装修及专用设备投入，一旦搬移都要报废，损失很大；医院经过几年努力已通过区医保办核准，医保准入已报市里批复，离开原址审批会很困难；就是马上能找到合适的房子也需要环境评估、公示合格后才可装修、搬迁，起码要历时2年，更大的问题是目前徐泾确实没有适合医院搬迁的用房。为此，希望银行领导能考虑医院实际困难，继续让华伦医院使用现有房屋。此后，原告与被告华伦医院有过关于是否续租及续租租金等方面的事宜的商谈，但最后未能洽谈一致。2016年3月31日合同租赁期限届满后，原告于2016年8月起诉法院作如上诉请。另查明，2015年7月1日，被告力昌公司(甲方)与被告华伦公司(乙方)签订《补充协议》，约定：2015年7月1日甲乙双方就股权转让事宜签订了《股权转让协议》，甲方将上海华伦医院100%的股权转让给了乙方，现就租赁合同相关事宜签订如下补充协议：1、上海华伦公司和上海华伦医院所使用的土地房屋系甲方向上海农村商业银行承租的，租赁合同将于2016年3月31日到期，乙方在此确认：股权转让完成后，上述房屋租赁合同续签事宜由乙方负责处理，与甲方无关，但甲方可以协助；2、若上述租赁合同到期不能续签，上海华伦公司和上海华伦医院搬迁事宜由乙方负责，与甲方无关，若租赁到期乙方未及时搬迁给甲方造成经济损失或其他损失，由乙方承担赔偿责任……。以上事实，有原、被告的陈述、租赁合同、房地产权证、到期收回通知、申请房屋延期报告、补充协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告力昌公司就系争房屋自愿签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。原告与被告力昌公司约定的租期已于2016年3月31日届满，且在约定租期届满之前原告即已书面函告被告方此后不再续租、要求做好搬离准备工作。现被告方在租期届满、未能进一步达成续租协议的情况下，继续占有使用房屋没有法律依据，被告华伦医院作为实际使用人，理应及时腾退房屋；被告力昌公司作为租赁合同的相对方，理应及时按约返还房屋予原告。对于被告力昌公司在租期届满后未能及时返还而占有使用房屋期间，被告力昌公司理应支付相应的房屋使用费。关于使用费的标准，原告与被告力昌公司已经在租赁合同中予以明确金额标准，系双方当事人意思自治的表现，本院予以采信。被告华伦医院作为房屋的实际使用人，在与被告力昌公司就租赁事宜签订《补充协议》后、在原告方书面通知不再续租后，理应就房屋不能续租可能产生的法律后果有所预见和准备；至于两被告之间就租期届满后房屋使用费的处理问题，非本案租赁合同审理范围，两被告可另行通过合法途径解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海华伦医院有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退搬离原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行位于上海市青浦区盈港东路XXX号房屋；二、被告上海力昌医院投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区盈港东路XXX号房屋返还给原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行；三、被告上海力昌医院投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司徐泾支行房屋使用费(按人民币2元/平方米/日标准，以建筑面积1,541.44平方米计算，自2016年4月1日起算至被告上海力昌医院投资管理有限公司实际返还房屋之日止)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24,311元，减半收取人民币12,155.50元，由被告上海力昌医院投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年十一月二十五日书记员  杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。