山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终1678号上诉人（原审被告、反诉原告）滨州高杜置业有限公司。住所地：滨州市滨城区高杜建材城三楼。统一社会信用代码：913716007648369403。法定代表人杜民生，该公司董事长。委托诉讼代理人刘虹，山东惠鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘艳滨，居民。委托诉讼代理人邱卫红，山东英天律师事务所律师。上诉人滨州高杜置业有限公司（以下简称高杜置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高杜置业公司上诉请求：撤销（2014）滨民二初字第343号民事判决书中一、二、三、四、五项判决，改判解除双方之间于2012年11月30日签订的合同编号为201211300284的商品房买卖合同；本诉费用、反诉费用和二审上诉费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.案外人李新国无权处分上诉人的房产。其一，2009年，上诉人与滨州市聚华益房地产开发有限公司（以下简称聚华益公司）联合开发建设望湖花园“盛世名门”项目，上诉人与建筑商福建省惠建发建设工程有限公司（以下简称惠建发公司）签订建筑施工合同，由惠建发公司对该项目进行施工建设，故涉案房产的所有权人为上诉人。其二，上诉人仅是授权聚华益公司销售房产、收取销售款项，李新国是惠建发公司派驻工地的现场负责人，上诉人没有也不可能授权李新国代为收取房款。其三，李新国、苏明忠、杨坤强是否存在合伙关系上诉人不知情，即使三人之间存在合伙关系，三人也没有权利将本属于上诉人所有的房产进行瓜分并出卖。因此，李新国擅自出卖上诉人所有的房产并收取卖房款的行为侵犯了上诉人的财产权。2.被上诉人并非善意无过失的第三人，李新国的行为不能构成表见代理。《商品房买卖合同》载明涉案五套房产的总价款为2476053元，被上诉人支付给李新国的款项仅为1128200元。李新国已经认可他与被上诉人之间存在借款关系，被上诉人将款项支付给李新国也说明被上诉人清楚其支付给李新国的款项不是房款而是借款。涉案房屋买卖合同是被上诉人在李新国办公室所签，收据也是李新国书写，如果被上诉人是真实的买房人，这笔房款对于普通人来讲是一笔巨大的支出，一定会要求将房款打到卖房人账户，但事实上，被上诉人不对李新国的身份进行核实，对将款项打入李新国个人账户毫无疑虑，说明被上诉人很明白其是在与李新国进行资金往来，而非与上诉人进行房屋买卖。被上诉人刘艳滨辩称，刘艳滨与高杜置业公司签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了全部的房款，高杜置业公司无理由解除合同，请求判决继续履行合同。被上诉人刘艳滨向原审法院起诉请求：判决高杜置业公司继续履行商品房买卖合同，并承担违约金507580元（违约金计算至2014年6月1日）；诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。上诉人高杜置业公司反诉请求：解除双方之间的《商品房买卖合同》；本诉和反诉费用由被上诉人承担。原审法院认定事实：高杜置业公司因开发滨州市滨城区长江一路东首南侧的商品房（现定名为望湖花园），于2009年8月12日向聚华益公司就望湖花园三期工程项目出具授权委托书，委托聚华益公司负责本项目的投资建设及日常管理工作，财务管理、工程质量管理、招聘销售代理商，房屋销售收取房屋销售资金，委托时间：自合同签订之日起至合同执行完毕双方账目结清止。2009年8月13日，高杜置业公司（甲方）与聚华益公司（乙方）就位于滨州市滨城区渤海八路南首、长江一路南侧望湖花园小区为建设的小高层3栋签订联合建房合同书，约定，甲方以国有出让土地入股，乙方负责房屋建造的所有资金；甲方占合作项目总建筑面积的22%股份，乙方占78%股份，双方按股份分得成品建筑物（毛坯房三大管件到位），并承担相应比例的风险；该项目商品房由双方定价，统一销售，按股权比例承担相应的销售代理费用（房屋销售剩余部分按双方股份比例分成）。高杜置业公司法定代表人杜民生签名并加盖高杜置业公司公章，聚华益公司法定代表人苏明忠签名并加盖公章予以确认。2010年8月16日，苏明忠（甲方）与李新国（乙方）就上述项目签订协议书，约定，甲方与高杜置业公司签订联合建房协议书，并取得高杜置业公司签发的望湖花园项目内的三栋小高层的委托建设、销售委托书；项目规模：总建筑面积约30000平方米；根据甲方与高杜置业公司的合作标的22:78，实际可销售面积为24000平方米；甲方负责协调高杜置业公司、政府之间的各项关系，该项目前期资金的投入及项目开发、建设、销售过程中的经营、管理，在施工过程中按双方约定的付款方式按期按量兑付工程款；乙方负责该项目工程建设的管理并完成对项目前期的部分资金投入，即该项目施工至主体第三层；乙方负责对该项目的施工单位的选聘，并向中标单位收取项目保证金100万元；乙方发挥所长及资源优势共同推进项目的发展，在施工过程中遇见问题的关系融通，在施工过程中产生的任何安全责任事故由乙方承担；合作标的：项目产生的实际利润和工程施工利润；乙方拥有对该项目合作标的的20%股权，享有相应股权的红利分成和风险承担，双方按股份比例出资。2012年11月30日，刘艳滨（买受人）与高杜置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：201211300284），约定，买受人购买高杜置业公司开发的位于滨州市滨城区长江一路东首南侧望湖花园第2幢1单元1层110号房，建筑面积工81.45平方米，附属物111，面积为82.37平方米；附属物112，面积为59.17平方米；附属物113，面积为73.34平方米；第一幢附属物108，面积为59.82平方米；上述房屋总金额为2476053元；买受人于2012年11月30日签合同，并一次性付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。李新国向刘艳滨出具收款收据载明：“今收到高杜望湖花园111、112、113、110、108号商铺房款2476053元”，李新国签名并加盖高杜置业公司财务专用章（2），落款日期为2012年11月30日。涉案房屋于2012年11月30日办理网上签约备案。刘艳滨于2012年12月3日通过工商银行向李新国转账928000元，于2012年12月4日通过农业银行向李新国转账10万元，于2012年12月5日通过农业银行向李新国转账100200元。2013年4月26日，高杜置业公司通过鲁北晚报刊登公告载明：“滨州高杜置业有限公司财务专用章（2）不慎丢失，号码为：3723010036225，声明作废！特此公告！”涉案房屋尚未验收。刘艳滨诉至原审法院。原审法院认为，一、本诉部分：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘艳滨提供商品房买卖合同、收款收据、银行业务凭证，拟证明其作为买受人与高杜置业公司存在商品房买卖合同关系并已实际交付购房款。原被告于2012年11月30日签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均不持异议，双方存在商品房买卖合同关系，原审法院予以确认。关于刘艳滨是否已向高杜置业公司支付购房款即刘艳滨向李新国交付款项是否视为高杜置业公司收到。原审法院认为，加盖高杜置业公司财务专用章的收据上载明的时间为2012年11月30日，高杜置业公司主张财务专用章被李新国抢走，但高杜置业公司并未提交其采取报警等相关措施的证据，而其提交的2013年4月26日在鲁北晚报公告内容为财务专用章不慎丢失，前后矛盾，故对该收据上高杜置业公司财务专用章的真实性予以确认。刘艳滨与高杜置业公司签订商品房买卖合同并进行网签备案，同时李新国向刘艳滨出具加盖高杜置业公司财务专用章的收据，在此情况下，刘艳滨向李新国交付款项，刘艳滨应视为善意无过失的第三人，李新国收取刘艳滨款项的行为即使不是职务行为，刘艳滨也有理由相信李新国有收取款项的代理权，构成表见代理。故李新国收取款项的行为后果应由高杜置业公司承担。关于刘艳滨已经交付房款的数额问题。原审法院认为，涉案房屋总价款为2476053元，刘艳滨提交的收据在高杜置业公司持有异议的情况下，刘艳滨应对其交付的方式、金额等进一步举证。庭审中，刘艳滨提交的三张银行业务凭证金额共计1128200元，收款人均为李新国，原审法院予以确认。刘艳滨陈述剩余款项以现金方式支付李新国，但关于现金交付的时间，刘艳滨第一次庭审中陈述交付时间在网签后与第二次庭审中陈述网签前相互矛盾，刘艳滨两次庭审对其主张的交付现金时在场人员亦说法不一，且无其他有效证据予以佐证，对其主张现金交付的数额，因刘艳滨未提交有效证据证实，原审法院暂不予支持，刘艳滨可待证据充分后，另行主张。关于刘艳滨购买商铺的数量及房号问题。原审法院认为，根据商品房买卖合同中载明的房屋价款，鉴于房屋的不可分割性，结合刘艳滨提交的现有证据，原审法院确认刘艳滨购买的房屋为第二幢1层110号房屋（房屋价款569173元），111商铺（房屋价款575602元），合计价款1144775元，刘艳滨还应向高杜置业公司补交房屋差价款16575元（1144775元-1128200元）。因涉案房屋尚未竣工验收合格，尚不符合合同约定的交房条件，刘艳滨要求继续履行商品房买卖合同，交付刘艳滨并协助原告办理房产手续，因交房条件未成就，原审法院暂不予支持。高杜置业公司未依约履行合同，构成违约，应承担违约责任。结合刘艳滨主张、合同约定及法律规定，违约金以1128200为基数，自2013年5月2日起至2014年6月1日止，按合同约定的每日万分之五计算，金额为222819.50元。刘艳滨的其他诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。二、反诉部分：关于高杜置业公司反诉要求解除双方之间的商品房买卖合同。因刘艳滨未提供有效证据证实就其主张购买的108、112、113号商铺已交纳购房款，高杜置业公司主张中的解除108、112、113号商铺合同，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持，对高杜置业公司的其他诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告滨州高杜置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘艳滨违约金222819.50元；二、原告刘艳滨于本判决生效后十日内支付被告滨州高杜置业有限公司购房款16575元；上述一、二项折抵后，被告滨州高杜置业有限公司应支付原告刘艳滨违约金206244.50元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告刘艳滨的其他诉讼请求；四、解除反诉原告滨州高杜置业有限公司与反诉被告刘艳滨于2012年11月30日签订的合同编号为201211300284的商品房买卖合同中108、112、113号商铺买卖关系；五、驳回反诉原告滨州高杜置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8876元，由原告刘艳滨负担4483元，被告滨州高杜置业有限公司负担4393元；反诉案件受理费50元，由反诉被告刘艳滨负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，原审判决作出后，刘艳滨提起上诉，本院审理过程中，刘艳滨提交了撤回上诉申请，本院已另行出具裁定书，准许刘艳滨撤回上诉。本院认为，原审已经判令解除了上诉人与被上诉人之间针对108、112、113号商铺的买卖关系，因此本案争议的焦点是上诉人与被上诉人之间110、111号商铺的买卖关系是否应予解除。本院认为，被上诉人提交的房屋买卖合同系与上诉人签订，且办理了网签订备案手续。被上诉人已经转账交付了1128200元的款项，上诉人要求解除上述两商铺的买卖关系，缺乏事实和法律依据，原审未予支持，并无不当。上诉人以李新国与被上诉人有借款关系并擅自出卖上诉人所有的房屋为由主张解除合同，本院认为，高杜置业公司未提交能够证实本案房屋买卖合同的签订系基于李新国与被上诉人之间存在借贷关系的充分有效的证据。从被上诉人提交的证据看，本案房屋买卖合同及收款收据均加盖高杜置业公司的印章，高杜置业公司主张未授权李新国处分涉案房屋，与合同及收据所体现的事实不符，其该项抗辩不能成立，原审未予支持，亦无不当。综上，上诉人的上诉主张，不能成立。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8876元，由滨州高杜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  高立俊审判员  王正真二〇一六年十一月十七日书记员  董学学