吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终3926号上诉人（原审原告）：徐彦昌，男，1960年7月4日出生，汉族，住榆树市。委托代理人：李经东，榆树市正源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：穆井东，男，1973年10月18日出生，汉族，住榆树市。委托代理人：徐铁枫，吉林睿旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨凯淇，男，1993年6月5日出生，汉族，住榆树市。委托代理人：孙田，吉林睿旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨树才，男，1968年6月19日出生，汉族，住榆树市。上诉人徐彦昌因土地承包合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2015）榆民初字第3346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐彦昌及其委托代理人李经东，被上诉人穆井东的委托代理人徐铁枫、被上诉人杨凯淇的委托代理人孙田、被上诉人杨树才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彦昌原审诉称：原告是榆树市城郊街北门村四组村民，1999年分得承包地共0.109公顷，其中靠榆树公路南有承包地0.094公顷，榆三公路北0.015公顷。2001年8月4日，原告与被告穆井东签订土地使用权转让协议，将承包榆三公路南0.094公顷的部分承包地468平方米转让给穆井东，转让价格为3.3万元。双方履行协议。穆井东于2007年又将该地卖给杨凯淇，杨凯淇当时只有14周岁，被告杨树才是当时的监护人。原告认为，原告与穆井东的土地使用权转让协议是无效的，土地使用权转让，应当告知村民委员会且应当经村民委员会同意并备案。而原告与被告转让协议只是双方私下签订的协议，没有经过村委会同意，所以原告与被告穆井东的协议自始无效。穆井东也没有权利将原告的承包地转卖给杨凯淇。现原告请求确认与被告穆井东的土地买卖合同无效；三被告将原告承包地立即返还，由原告耕种。穆井东原审辩称：1.穆井东和徐彦昌的土地转让协议合法有效。2.徐彦昌转让给穆井东的土地面积与诉状中不符。3.诉争土地由于政府原因，土地无法耕种。4.没有经村委会同意不是土地转让的必要条件。5.穆井东有权转让土地。杨凯淇原审辩称：与穆井东的答辩意见一致。杨凯淇、穆井东签订的土地转让协议是有效的。杨树才原审辩称：杨凯淇、穆井东签订的土地转让协议是有效的。本案经原审法院审理认定：原告徐彦昌是榆树市城郊街北门村四组村民。1999年1月1日，榆树市城郊街道办事处北门村村民委员会与徐彦昌签订了土地承包合同，徐彦昌承包了北门村四组土地共0.109公顷，其中榆三公路南有承包地0.094公顷（长120×7.8），榆三公路北0.015公顷（90×1.6）。2001年5月，北门村集体经济组织为了发展民营经济，在榆三公路南侧为北门村四组村民统一申请建设汽车修理、服务一条街，由土地部门、城建部门统一审批，办理临时建筑批件。2001年5月16日，土地部门在榆三公路南徐彦昌承包地为徐彦昌批准临时建房，使用期限2001年5月16日至2003年5月16日，面积241.8平方米。2001年8月4日，原告与被告穆井东签订《土地使用权转让协议书》，将榆三公路南的临时建设用地长45米×宽7.8米转让给穆井东，转让价格为3.3万元。双方履行了转让协议。穆井东在该临时建设用地上建造了临时房。临时房使用期限届满，穆井东继续使用该临时房。2007年7月12日，穆井东将该房屋卖给了被告杨凯淇，杨凯淇当时只有14周岁。该房屋用做经营轮胎的商店至今。被告杨树才系杨凯淇父亲。现原告为请求确认其与被告穆井东签订的土地转让合同无效；三被告将原告承包地立即返还，由原告耕种诉至本院。原审法院认为：原告徐彦昌与穆井东签订的协议中的涉案土地系榆树市城郊街北门村四组的集体土地，徐彦昌承包了该块土地，土地部门在榆三公路南徐彦昌的该承包地为徐彦昌批准临时建房。后于2001年8月4日，原告与被告穆井东签订土地使用权转让协议书，将榆三公路南的临时建设用地转让给穆井东。双方当事人在签约后即实际履行该协议，穆井东支付了转让费。本案争议土地在土地、城建部门及村委会组织下由穆井东建造了临时房。现徐彦昌提起诉讼，要求确认土地转让合同无效，应提供充分有效的事实和法律依据予以证明。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地使用权转让。该法第十五条规定，农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。本案中，自《土地使用权转让协议书》签订之日起至今已有十余年时间，且在土地、城建部门及村委会组织下由穆井东建造了临时房，可视为北门村集体组织已经知道徐彦昌将自己承包的土地转让给穆井东的事实，北门村在此种情况下，对此种情况未提出过异议，属于《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定的情形。故北门村集体组织未予表态的行为可视为其已默许了徐彦昌与穆井东之间的土地承包经营权转让行为，本案所涉《土地使用权转让协议书》在第二轮土地承包期限内应为有效，故原告徐彦昌请求确认其与被告穆井东签订的土地转让合同无效的诉讼请求，不予支持。对原告其他诉讼请求也不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十五条，参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告徐彦昌的全部诉讼请求。案件受理费600元，由原告负担。宣判后，徐彦昌不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请，或发回原审法院重新审理，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：原审判决认定事实不清。1、上诉人于2001年8月4日与被上诉人穆井东签订的土地使用权转让合同，转让土地系上诉人于1999第二轮土地延包期间从北门村承包的集体土地。土地承包经营权的转让，是指承包方将土地经营权移转给他人，原土地承包关系终止，土地经营权转让只能在集体经济组织成员内部进行。被上诉人穆井东是城镇居民，不能与北门村建立合法的土地承包关系，双方签订的土地承包合同自始不具有法律效力。2、上诉人转让给被上诉人的土地虽然有建设用地审批，但上诉人申请的是临时建房用地，使用期限仅为两年。转让地块的性质没有发生变化，仍然是北门村4组的集体耕地，该份承包地所发放的土地补贴款一直由上诉人享有，在2004年之前上诉人也一直在缴纳该份土地所发生的各种税费。3、根据土地承包法第三十七条的规定，以转让的方式流转土地承包经营权，应当经过发包方的同意。上诉人在原审已经提供北门村村委会不同意上诉人将承包地转让给被上诉人穆井东的证明。根据法律规定，不作为的默示只有在法律有规定或者双方当事人有约定的情况下，才可以作为意思表示。原审法院仅以穆井东建房时北门村村委会知情且未提出异议为由，推断北门村同意转让土地，而不采信上诉人所提供的书证，明显存在错误。4、被上诉人穆井东将转让地块所建房屋出售给杨凯淇与杨树才的行为无效。根据物权法“地随房走，房地统一”的原则，杨凯淇、杨树才购买房屋，也就一并取得房屋的土地使用权，杨凯淇、杨树才是城镇居民，购买农村房屋违反法律及国家政策。二、原审判决适用法律错误。1、土地管理法第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。该条所规定的土地使用权依法转让是指国有土地，不适用于集体土地。该法第十五条是关于集体经济组织以外的单位和个人承包经营农村土地，而不是受让农村土地。2、本案上诉人徐彦昌未向北门村村委会提出转让土地的请求，被上诉人穆井东也没有提供相关向北门村村委会提出受让土地的要求，本案不存在发包方无法定理由不同意、拖延表态转让土地的清晰，因此适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条存在错误。3、合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时起生效。上诉人与被上诉人穆井东签订的土地使用权转让合同，穆井东将土地建成房屋后再转让给杨凯淇、杨树才，上述行为均不合法，本案应适用合同法第五十二条第五项之规定，确认各方当事人之间签订的合同无效。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实相符。本院认为：徐彦昌在本案一审的诉讼请求为：“确认原告与被告穆井东的土地买卖合同无效，三被告将原告承包地立即返还，由原告耕种”。徐彦昌与穆井东之间的合同明确约定：“甲方将长45×宽7.8米建房用地转让给乙方……甲方同时向乙方交付土地使用权证书一份。”该合同的签订于2001年8月4日，根据法律不溯及既往的法律原则，判断该合同的效力，应当适用当时的法律规定。原审法院认为根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。但《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年3月1日起施行，本案不应适用上述法律规定。原审法院还认为北门村对此种情况未提出异议，属于《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定的情形，但《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年9月1日起施行，本案亦不应适用上述司法解释的规定。一审法院适用以上法律及司法解释属于适用法律错误，本院予以更正。《中华人民共和国土地管理法》于1999.01.01生效，本案应适用该部法律当时的规定。徐彦昌将其已经取得临时建房用地使用权的土地使用权流转给穆井东，并不违反当时《中华人民共和国土地管理法》的效力性规定。徐彦昌在二审庭审中主张合同无效的法律依据是：“穆井东是城镇居民，不应得到土地使用权”，但徐彦昌是先取得了临时用地使用权后，将临时用地使用权流转了给穆井东，当时的《中华人民共和国土地管理法》并未有禁止将已经取得相关行政部门审批的临时用地使用权流转给城镇居民的规定。且通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行流转，其中，出租是指农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。承租人通过合同取得土地承包经营权的承租权和使用权，并向出租人支付租金。虽然穆井东与徐彦昌签订的合同中用的是“转让”的文字表述，但分析本案中双方当事人的身份、存在的土地流转方式以及协议签订后，穆井东并未与村委会签订新的土地承包经营合同、徐彦昌主张土地直补款依然发放于徐彦昌的事实，可以认定穆井东与徐彦昌之间的流转关系并未改变徐彦昌为涉案土地原承包经营权人的身份，因此本案双方当事人的土地流转关系应定性为出租关系。徐彦昌拥有土地承包经营权的期限应为第二轮土地承包的期限，其只能在其拥有土地使用权利的期限内对土地权利进行流转，一审法院认定穆井东与徐彦昌之间签订的《土地使用权转让协议书》在第二轮土地期限内有效，穆井东并未提出上诉，视为穆井东对原审判决的认可。徐彦昌与穆井东签订合同时明知其合同目的是穆井东要盖临时房，合同签订以后，徐彦昌收到了合同约定的转让价款，穆井东也已经建造了临时房屋，合同履行至今已十余年。穆井东在取得合同价款十余年后主张合同无效而返还土地有违诚实信用的法律原则。徐彦昌在二审庭审中提出“两年以后穆井东应当办理续期手续，但穆井东没有办理，穆井东的使用权限满了，所以我应当收回”的主张，该主张的内容属于穆井东与徐彦昌之间合同履行的问题，而不能倒推影响合同签订当时对于合同效力的认定。徐彦昌上诉还主张穆井东将转让地块所建房屋出售给杨凯淇与杨树才的行为无效，但穆井东与杨凯淇、杨树才之间的法律关系不在徐彦昌一审起诉的范围内，本院二审对此不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但判决结果正确，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由上诉人徐彦昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 溪代理审判员  邢春鹤代理审判员  宫 平二〇一六年十一月三十日书 记 员  庞 娟