上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初17909号原告（反诉被告）：高琼。原告（反诉被告）：某某。原告（反诉被告）：张凤妹。原告（反诉被告）：郭德仲。原告（反诉被告）：郭高子睿。法定代理人：某某（郭高子睿父亲），住同郭高子睿。五原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：董炜。委托诉讼代理人：夏娟红，上海浦望律师事务所律师。原告高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿诉被告董炜及反诉原告董炜反诉反诉被告高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。后董炜提起反诉，本院受理后，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。郭光懿及五原告的共同委托诉讼代理人滑宝珠、董炜的委托诉讼代理人夏娟红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿向本院提出本诉诉讼请求：判令董炜继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告申请贷款、交房、办理过户手续。诉讼过程中，高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿增加第1项诉讼请求为：确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《友好协议》有效。事实和理由：2016年3月20日，双方在上海美硕房地产经纪事务所居间介绍下，签订房地产买卖居间协议、房地产买卖协议，当日高琼等支付了定金人民币（以下币种同）200,000元给董炜。2016年4月8日双方签订《上海市房地产买卖合同》，董炜将位于上海市奉贤区西渡镇新南家园15幢XXX号XXX室以2,290,000元价格转让给高琼等，高琼等于2016年4月8日支付给董炜650,000元（包含已支付的200,000元定金）。双方口头约定待审税查限购当天支付290,000元，双方约定了办理上述事宜的时间，当天董炜未配合，2016年8月23日，高琼等支付了290,000元，合计支付了940,000元。根据合同约定，高琼等以向银行申请住房抵押贷款的方式支付第二期房款1,350,000元，董炜至今未配合提供材料，说家里不愿意卖了。因董炜不配合，导致高琼等无法按时申请贷款，无法按照约定时间过户。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，董炜应于2016年6月1日前腾出房屋并通知高琼等验收，但董炜至今未通知交房，已经构成违约。董炜本诉辩称，确认《上海市房地产买卖合同》和《友好协议》有效，但高琼等违约在先，要求解除合同。董炜向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令董炜收取的200,000元定金不予归还；3、判令高琼等五人支付违约金13,875元；4、判令高琼等五人支付赔偿金500,000元。事实和理由：高琼等向董炜购买了位于上海市奉贤区西渡镇新南家园15幢XXX号XXX室房屋，于2016年3月20日签订了《房地产买卖居间协议》并支付了200,000元定金，双方约定了2016年6月1日前支付除贷款外所有钱款，但高琼等在2016年4月8日支付了450,000元后，2016年6月1日前分文未付。董炜反复催促，高琼等称资金困难，董炜答应缓一些日子，但高琼等直到2016年7月底还是未支付房款，董炜即提出解除合同，并将所有钱款返还，但高琼等不同意，并在2016年8月23日擅自向董炜账户打入290,000元后即提起诉讼。高琼等违约在先。高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿反诉辩称，高琼等无任何违约，由于董炜未按合同约定提供贷款所需资料，导致高琼等无法按时申请贷款，但其可以现金补足，董炜却仍不配合，并声称诉争房屋产权为其父亲所有，不愿意买房子，要加价。在高琼等同意加价100,000元后，又表示不愿意出卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区西渡镇新南家园15幢XXX号XXX室房屋权利人为董炜。2016年3月20日，董炜与郭光懿签订《房地产买卖居间协议》约定，郭光懿购买以2,500,000元购买诉争房屋。首期房价款1,150,000元（含已支付的全部定金），第二期房价款1,350,000元银行贷款。双方应于董炜收到全部房价款（除尾款外）于2016年6月1日前，对房地产进行眼看、清点，确认无误后交付。同日，郭光懿支付董炜定金200,000元。2016年4月8日，董炜作为甲方与乙方郭光懿签订《友好协议书》约定，诉争房屋房价款为2,500,000元为甲方净到手价。甲乙双方同意《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定成交价格2,290,000元，差额部分210,000元为乙方给甲方的装修补偿款，于签订买卖合同当日前直接支付给甲方。甲乙双方应于约定的时间或双方另行约定的时间，以上述约定价格签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述约定价格的20%。同日，董炜作为甲方与乙方郭光懿、高琼、郭德仲、张凤妹、郭高子睿签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方以2,290,000元购买诉争房屋。甲方于2016年6与1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2016年8月15日前申请办理转让过户手续。附件三，付款协议约定，乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）当日，将部分首期房价款940,000元（含定金200,000元）支付给甲方。甲方同意乙方通过贷款银行申请1,350,000元贷款的形式支付第二期房价款。还约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方在接到书面通知起三日内向甲方支付。甲方未按合同约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款20%。2016年4月8日，郭光懿转账支付董炜450,000元。2016年8月23日，郭光懿转账支付董炜290,000元。庭审中，高琼等认为，关于房款支付，2016年3月20日支付定金200,000元，2016年4月8日支付450,000元，合同中剩余290,000元及友好协议书中210,000元，双方口头协商一致审税当天支付，剩余1,350,000元以贷款方式支付。董炜认为，2016年3月20日支付定金200,000元，2016年4月8日支付450,000元及友好协议书的210,000元。2016年6月1日前付完全部1,150,000元，剩余1,350,000元贷款支付。董炜一直催讨，高琼等因资金困难要求缓一缓。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。高琼、郭光懿与董炜签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《友好协议书》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效。本案争议焦点造成合同无法继续履行的违约方是谁？按《上海市房地产买卖合同》、《友好协议书》约定，签订合同当天，高琼等应当支付首付款，高琼等庭审辩称，已经就付款时间重新达成口头协议，但被告予以否认，且尚无其他证据证明已经重新达成合意，故对高琼等此项辩解本院难以采信。高琼等辩称董炜要求加价导致合同无法履行，但本院也注意到虽然在高琼等提供的录音资料中有加价意思表示，但录音中同样提到合同期的问题且表示如果之前给钱就不一样了，可见首先由于高琼等未及时付款导致，故高琼等存在违约。现董炜要求解除合同，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于200,000元定金，签订《上海市房地产买卖合同》后已经转化为首付款，合同解除时，应由董炜予以返还。高琼、郭光懿辩称，合同违约金约定过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿与被告（反诉原告）董炜于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》和《友好协议书》；二、被告（反诉原告）董炜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿房款人民币650,000元；三、原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）董炜违约金人民币50,000元；四、驳回原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董炜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,950元，减半收取计8,475元，由原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿负担；反诉案件受理费人民币5,469.38元，由原告（反诉被告）高琼、郭光懿、张凤妹、郭德仲、郭高子睿负担385元，被告（反诉原告）董炜负担5,084.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一六年十一月三十日书记员 李亚宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。