海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼民终204号上诉人（原审被告）：三亚中铁置业有限公司，住所地：海南省三亚市河东路284号银泉大厦三层。法定代表人：刘旭升，该公司董事长。委托诉讼代理人：王进，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹东洋，男，1994年1月13日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。被上诉人（原审原告）：邹季君，男，1971年6月20日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。原审第三人：淮创实业发展（上海）有限公司，住所地：上海市闸北区共和新路。法定代理人：钱荔倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：游恒涛，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人三亚中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）因与被上诉人邹东洋、邹季君及原审第三人淮创实业发展（上海）有限公司（以下简称淮创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院于2015年12月22日作出的（2015）三亚民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月20日公开开庭进行审理。上诉人中铁公司的委托诉讼代理人王垚，被上诉人邹东洋、邹季君的委托诉讼代理人荆卫华，原审第三人淮创公司的委托诉讼代理人游恒涛到庭参加诉讼。经本院多次沟通协调，当事人最终未达成调解协议，本案现已审理终结。中铁公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判不予支持逾期交房违约金或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人未按合同约定延迟向银行申请按揭贷款已构成违约，中铁公司依合同约定可延期交房。邹东洋、邹季君与中铁公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定：签约当日买受人须支付总房款的50%，剩余50%房款向银行申请商业按揭贷款。第八条约定：买受人有违约行为的，出卖人可据实予以延期。合同附件四-3第一条第一项约定：买受人应当于签署主合同当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料，缴纳办理贷款所需全部费用，并按照贷款银行要求签署相关文件。若买受人违反上述约定，则每迟延一日，买受人向出卖人支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。根据邹东洋、邹季君《个人信贷业务申请表》显示，邹东洋、邹季君迟延了357天向银行提交申请表，中铁公司可顺延交房。2、中铁公司以享有顺延交房事由抗辩被上诉人诉请的违约金计算时间，符合法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第44条规定：出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（1）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩。邹东洋、邹季君延迟向银行提交申请构成违约，中铁公司享有顺延交房的权利并以此抗辩邹东洋、邹季君诉请的违约金。3、原审法院对中铁公司提出的抗辩未作出认定错误。原审法院遗漏查明被上诉人邹东洋、邹季君延迟向银行提交申请资料构成违约的事实，也未对中铁公司抗辩事由作出否定认定系错误的。二、三亚质监局迟延作出同意备案登记是导致顺延交房的根本原因，原审法院对此予以认定属于重大遗漏。双方约定取得工程竣工验收备案证明为房屋交付条件，但三亚市质监站自2012年12月5日竣工后，直至2014年5月7日才出具同意工程备案的质检报告，因政府原因导致延迟取得备案证明，对此中铁公司不应当承担逾期交房的违约责任。原审法院对中铁公司提出的上述事实不予认定，属于遗漏重要案件事实。三、邹东洋、邹季君主张的违约金与其逾期向银行提交贷款资料构成违约产生的违约金为互付到期债务，应相互抵扣，但原审法院未予以认定是错误的。根据《商品房买卖合同》第六条约定：签约当日买受人须支付总房款的50%，剩余50%房款向银行申请商业按揭贷款。第八条约定：买受人有违约行为的，出卖人可据实予以延期。合同附件四-3第一条第一项约定：买受人应当于签署主合同当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料，缴纳办理贷款所需全部费用，并按照贷款银行要求签署相关文件。若买受人违反上述约定，则每迟延一日，买受人向出卖人支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。邹东洋、邹季君迟延向银行提交申请表构成违约产生的违约金应与邹东洋、邹季君主张中铁公司逾期交房的违约金为互付到期债务，应当相互抵扣。中铁公司提出相互抵扣系合法行使抗辩权主张，原审法院认为该项抗辩理由不能成立系错误的。四、原审判决关于逾期交房违约金计算标准适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案逾期交房违约金应按涉案房屋同地段同类房屋租金为标准计算，但原审法院以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即以已付房款每日万分之二点一为标准计算，明显属于适用法律错误。邹东洋、邹季君辩称：一、中铁公司通知交房时，房屋不符合合同交房的约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件约定：1、上水、下水电在房屋交付时达到接通条件；2、供电系统按图纸预留配电箱……从商业配电室供至各商铺，由业主自行布置、安装灯具、插座等用电点；3、给水管道安装到位，排水管道安装到位。但事实上，中铁公司通知交付房屋时，并未安装好排水管道、没有安装电源，后来为减少损失答辩人自行安装了排水及电源。因此，中铁公司交付房屋不符合合同约定是客观事实。二、中铁公司认可其逾期交付房屋的事实，但认为应当顺延交房及扣除申报备案流程的期限，该理由不能成立。1、中铁公司诉称，诉争房屋已于2012年12月5日具备交付条件是错误的。双方签订的购房合同约定，房屋交付条件应取得工程竣工验收备案证明。中铁公司于2015年1月4日取得工程竣工备案许可证，且中铁公司一审中多次表示2015年1月15日通知收房。因此，中铁公司诉称诉争房屋于2012年12月5日具备交付条件不成立。2、中铁公司于2016年7月18日对《逾期交付房屋违约通知函》的复函中承认弱电及上下水等设施没能及时到位，证明工程未达到备案条件。因此，中铁公司主张违约金计算截止到2014年7月31日是不成立的。3、2015年1月20日邹东洋、邹季君接到收房通知书后到现场拟收房屋时，房屋脚手架并未撤除，无法实际交付。因此，未能及时办理工程备案手续是因中铁公司工程未达到竣工条件造成的，中铁公司应承担相应的违约责任。三、中铁公司应承担违约责任证据充分。双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2012年12月31日，但中铁公司于2015年1月20日才通知交付，而通知当时房屋并不符合合同约定的交付条件。一审法院将违约金从合同约定的买受人支付已付房款日万分之五调整为买受人支付已付房款日万分之二点一，并且违约金起算日也从合同约定的房款实付日确定为房款付清之日起算，已充分减轻了中铁公司的违约负担，故中铁公司上诉理由不应被采纳。淮创公司述称：淮创公司与中铁公司之间是包销关系，邹东洋、邹季君与中铁公司之间的纠纷与淮创公司无关。邹东洋、邹季君向一审法院起诉请求：1、中铁公司交付已购房屋；2、中铁公司支付已付房款974.75万元每日万分之五的违约金；3、诉讼费由中铁公司承担。一审法院认定事实：邹东洋、邹季君与中铁公司签订《商品房买卖合同》及《合同附件》，合同及附件均无签订时间。《商品房买卖合同》约定，邹东洋、邹季君购买中铁公司开发的三亚中铁月川项目（子悦薹）酒店3号［幢］1［层］112商铺号房，建筑面积278.5平方米，套内面积257.98平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.52平方米。按套内建筑面积计价为每平方米37783.94元，总金额974.75万元。付款方式及期限：签约当日买受人须支付房款487.75万元，剩余房款487万元向银行申请商业按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并取得工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的。2.1）因法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章和政策等发生变化，导致出卖人交付商品房逾期的；2）因与本项目关联的市政配套工程发生突发事件，导致商品房交付逾期的；3）施工中遇突发事件，导致工程停工或延期，且该变更或突发事故非出卖人所能避免或克服的；4）买受人有违约行为的。出现上述1、2中任何一种情况的，出卖人可以延期交付商品房，且无需承担逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房的违约责任：（1）如逾期超过10日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，并于实际交付当日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人有权选择A、B二种方式处置：A、买受人有权随时行使合同解除权。买受人实际选择解除合同的，按照附件四－2第十一条关于因出卖人原因导致合同解除的约定处理；B、买受人不行使合同解除权的，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，并于实付当日向买受人支付违约金，合同继续履行。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已于房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日，向买受人交付了房屋，房屋所有权转归买受人所有，房屋的毁损、灭失风险自房屋交接通书载明的买受人应收房的起始日转由买受人承担，房屋产生的物业费用以及因该房发生的其他费用由买受人承担。《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定，3.1条，双方确认：如商品房的一项或数项基础设施在房屋交付时未达到合同约定交付条件，但出卖人采取补救措施（如保障使用临时用水、临时用电等）不影响买受人进行房屋精装修的，则视为该等基础设施达到合同约定的使用条件，买受人同意接收房屋，出卖人无需因此承担违约责任；3.2条，买受人应在商品房交付时：（d）向出卖人付清全部购房款（如以贷款方式付款的，银行贷款需付至出卖人指定的账户）；3.3条，双方确认：买受人未按照第3.2条的约定履行相关合同义务的，不会对房屋交付这一法律事实产生影响，仍视为出卖人已于房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日，向买受人交付了房屋，房屋所有权转归买受人所有，房屋的毁损、灭失风险自房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日转由买受人承担。第四条关于房屋质量、装修、设备的补充约定，4.2条，如商品房地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应当按照主合同和质量保修书的约定整改、修复，但买受人不能以此为理由拒绝办理房屋交付手续，出卖人亦无须承担其他赔偿责任。合同附件四-3第一条第1项约定，“买受人应于签署主合同当日向贷款银行提供完整有效地申请商业按揭贷款文件资料，缴纳办理贷款所需全部费用，并按照贷款银行要求签署相关文件。若买受人违反上述约定，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。”合同签订后，邹东洋、邹季君按合同约定以转账及贷款方式分二次支付了房款，2012年2月16日，中铁公司向邹东洋、邹季君出具收到487.75万元的收据，贷款部分487万元于2013年3月26日进入中铁公司的账户，中铁公司于2013年3月27日出具收到487万元收据。2013年3月26日邹东洋、邹季君付清全部购房款。2011年期间，中铁公司与三亚市人民政府及部队就涉案项目进行多次协调处理。2012年12月5日工程竣工。中铁公司将涉案项目房屋的销售交由淮创公司包销。邹东洋、邹季君通过淮创公司购买涉案房屋。截止2013年3月26日，邹东洋、邹季君付清全部购房款。中铁公司于2011年12月22日取得“三亚中铁月川项目”（子悦薹）三房预许字（2011）038号商品房预售许可证，有效期自2011年12月22日至2012年12月22日止。之后，中铁公司又申请办理预售展期，于2015年4月27日取得三房预许字（展期）（2011）038号商品房预售许可证，有效期自2015年4月27日至2017年4月26日止。2014年5月7日，三亚市工程质量安全监督站对三亚中铁月川项目4#地块作出建筑工程质量监督报告，质量等级评为合格。三亚市住房和城乡建设局于2015年1月4日对三亚中铁月川项目4#地块（土建工程，不含装修）出具了海南省建筑工程竣工验收备案证。2014年6月18日邹东洋、邹季君向中铁公司提交了《逾期交付房屋违约通知函》，2014年7月31日中铁公司致业主的《回复函》中要求邹东洋、邹季君及时对项目进行验收。中铁公司并于2015年1月5日以邮寄方式通知邹东洋、邹季君自2015年1月5日至2015年1月30日办理收房手续。但邹东洋、邹季君以未达到交付条件为由，拒办理交房手续。诉讼中，双方对于邹东洋、邹季君于2015年1月15日已收取涉案房屋并无异议，且邹东洋、邹季君于当日也撤销要求中铁公司交付房屋的诉讼请求。邹东洋、邹季君对中铁公司提交的《建筑工程质量监督报告》的真实性予以认可。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、中铁公司向邹东洋、邹季君支付逾期交房违约金的期限应如何确定的问题；二、邹东洋、邹季君主张的逾期交房违约金是否过高。一、中铁公司向邹东洋、邹季君支付逾期交房违约金的期限应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中铁公司与邹东洋、邹季君签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当恪守履行。合同约定的交房时间是2012年12月31日，合同附件四第三条3.2约定“买受人应在商品房交付时：（d）向出卖人付清全部购房款（如以贷款方式付款的，银行贷款需付至出卖人指定的账户）”。双方应同时履行各自交房和付清全部购房款的义务。但合同附件约定了交房时付清全部购房款。邹东洋、邹季君于2013年3月26日付清全部购房款，依约定中铁公司应于2013年3月26日履行交房义务，但中铁公司于2015年1月15日交房，已构成违约，应当承担违约责任。依合同约定，中铁公司应承担自2013年3月27日至2015年1月15日逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人按照约定全面履行自己的义务。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋于2015年1月4日取得政府验收合格备案证，依据合同第八条规定，中铁公司即可向邹东洋、邹季君交付涉案房屋，但合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，而邹东洋、邹季君提交的《回复函》中主要是中铁公司针对邹东洋、邹季君对其逾期交房的答复，并不是交房通知书，中铁公司亦于2015年1月5日正式以书面形式通知邹东洋、邹季君收房，并确认邹东洋、邹季君已于2015年1月15日接收房屋，故根据上述法律规定及合同约定，应认定邹东洋、邹季君于2015年1月15日接收涉案房屋。中铁公司主张工程因涉及军事设施需要解决，影响房屋交付，该期间属不可抗力应予扣除。但上述事件在签订合同之前已经发生，并非不可预见，不属不可抗力事由。该项抗辩理由不充分，不予采纳。中铁公司主张在建设工程过程中因雨水及台风的影响，无法施工，该期间符合约定的顺延期间，应予扣除。按合同第八条约定，若遭遇不可抗力时，出卖人在发生之日起45日内告知买受人的可以延期交房，但中铁公司未提供证据证明，其在出现台风及雨水时已在45日内告知邹东洋、邹季君，其提供关于台风雨水的监理日记，仅为单方制作，没有其他证据以予佐证，且邹东洋、邹季君又不予认可，中铁公司的该项抗辩，理由亦不充分，不予采纳。因此，按照合同约定中铁公司应向邹东洋、邹季君支付从2013年3月27日起至2015年1月15日止共计659天的逾期交房违约金。二、邹东洋、邹季君主张的逾期交房违约金是否过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。本案中，邹东洋、邹季君主张逾期交房违约金依合同约定按已付房款总额的每日万分之五支付。中铁公司以邹东洋、邹季君主张的违约金过高，请求给予调整。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且邹东洋、邹季君未能提供证据证明其受到实际损失的具体数额，故中铁公司主张违约金过高，要求调整，于法有据，应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本案逾期交房的违约金应以每日万分之二点一的标准计算较为合理。中铁公司以依照合同附件四-3第一条第1项约定，邹东洋、邹季君在贷款过程中存在违约为由，抗辩逾期交房违约金应与邹东洋、邹季君因违约产生的违约金抵销。《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外的规定。本案中，中铁公司并未提起反诉，无法认定二种违约金为互负到期债务，且合同亦没有约定二种违约金可以抵销，中铁公司该项抗辩理由不能成立，不予以采纳。因此，中铁公司应支付给邹东洋、邹季君的违约金应为1348956.5元（974.75万元×0.00021×659天）。对于邹东洋、邹季君要求中铁公司立即交付房屋的诉求，因双方均已确认中铁公司于2015年1月15日交付涉案房屋，该诉求已解决，故对该项诉求不再作出处理。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：中铁公司应于本判决生效之日起十日内向邹东洋、邹季君支付逾期交房违约金1348956.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费102338.5元，由中铁公司负担52193.5元，邹东洋、邹季君负担50145元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，邹东洋、邹季军向银行提交《书面个人信贷业务申请表》的日期为：2013年2月7日。本院认为，本案的争议焦点是：一、原审法院认定违约金按已付购房款日万分之二点一计算是否正确；二、因政府行为导致涉案房产延期交付中铁公司可否免责；三、中铁公司是否享有抵扣违约金的权利。关于合同约定的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过10日的，买受人不选择解除合同的，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。一审中，邹东洋、邹季君诉请要求中铁公司承担逾期交房违约金，中铁公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以不超过实际损失的30%进行调整。二审中，中铁公司上诉主张原审法院按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金错误，应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因邹东洋、邹季君未提交任何证据证明因中铁公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故邹东洋、邹季君的实际损失应认定为：邹东洋、邹季君已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息（按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息）。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为中铁公司逾期交房期间占用邹东洋、邹季君已付房款贷款利息的130%。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第5项及合同附件四-3第一条第1项约定：买受人有违约行为的，出卖人可以延期交付商品房，且无需承担逾期交房的违约责任；买受人应于签署“主合同”当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料……本案中，邹东洋、邹季君与中铁公司签订购房合同无具体日期，但一审中邹东洋、邹季君的起诉状及中铁公司的答辩状均认可签约时间为2012年2月16日，故应认定双方签约日期为2012年2月16日。邹东洋、邹季君向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料日期为2013年2月7日，邹东洋、邹季君共计迟延申请办理贷款11个月及22天。因此对邹东洋、邹季君违约延迟申请贷款的期间，中铁公司享有顺延交房且无需承担该期间逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定，中铁公司应于2012年12月31日前交付房屋，但合同附件亦约定，交房时买受人向出卖人付清全部购房款。邹东洋、邹季君于2013年3月26日付清全部购房款9747500元，故中铁公司应于2013年3月26日履行交房义务。自该交房日期2013年3月26日顺延11个月及22天的日期应为2014年3月20日，故中铁公司应承担逾期交房的违约金为：以9747500元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%计息，自2014年3月20日计至2015年1月14日（一审双方交房日期的前一天）止。因此，中铁公司主张以同地段同类房屋租金标准计算违约金，该观点不能成立。邹东洋、邹季君辩称，签约当日已将申请商业按揭贷款文件资料交由中铁公司指定的银行工作人员，但其未能提供有效证据予以证实，故对其主张的事实本院不予采信。《商品房买卖合同解释》第十七条系针对双方签订的《商品房买卖合同》中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法不明的情形，但本案双方签订的购房合同对逾期交房的违约金数额是有明确约定的，故原审法院依据该条规定并作出判决不当，本院予以纠正。关于政府行为可否免责问题。中铁公司诉称，原审法院遗漏查明：自2012年12月5日竣工后，三亚市质监站直至2014年5月7日才出具同意工程备案的质检报告。因政府原因导致延迟取得备案证明，中铁公司不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，中铁公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现中铁公司逾期交房已构成违约，故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析，若因政府行为导致中铁公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失，中铁公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任，不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此，对中铁公司该项主张，本院不予支持。中铁公司是否享有抵扣违约金的权利。根据购房合同第八条第5项及合同附件四-3第一条第1项约定：买受人有违约行为的，出卖人可以延期交付商品房，且无需承担逾期交房的违约责任；买受人应于签署“主合同”当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料……；买受人违反上述约定，则每迟延一日，邹东洋、邹季君应支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。中铁公司上诉主张邹东洋、邹季君迟延了向银行提交申请表构成违约产生的违约金应与邹东洋、邹季君主张中铁公司逾期交房的违约金为互付到期债务，应当相互抵扣。本院认为，上述约定系针对买受人一种违约行为（逾期向银行提交申请商业按揭贷款资料）而产生两种违约责任的情形，如果买受人构成违约，出卖人有权选择要求买受人承担其中一种违约责任。经本院释明，中铁公司当庭明确表示选择适用可顺延交房的免责条款，放弃要求邹东洋、邹季君承担因迟延向银行提交申请商业按揭贷款资料而支付违约金的责任。因此，对中铁公司抵扣违约金的主张，本院不再审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销三亚市中级人民法院（2015）三亚民一初字第3号民事判决；三亚中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹东洋、邹季君支付逾期交房的违约金619492.35元（以9747500元为本金计息，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%计算，自2014年3月20日计至2015年1月14日止）。驳回三亚中铁置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102338.50元，由邹东洋、邹季君负担97615.45元，三亚中铁置业有限公司负担4723.05元；二审案件受理费102338.50元，由邹东洋、邹季君负担97615.45元，三亚中铁置业有限公司负担4723.05元。本判决为终审判决。审 判 长 王庆伟审 判 员 唐赐伟审 判 员 周 茹二〇一六年十一月二十一日法官助理 郑唐德书 记 员 刘丙如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……