上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初39310号原告：上海凌菱壹投资咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：贾向平，总经理。委托诉讼代理人：林年姣，女。委托诉讼代理人：吴取彬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：裘锐，男，1978年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：唐杰，上海市为平律师事务所律师。原告上海凌菱壹投资咨询有限公司与被告裘锐居间合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海凌菱壹投资咨询有限公司的委托诉讼代理人林年姣、吴取彬，被告裘锐及其委托诉讼代理人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凌菱壹投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告裘锐向原告上海凌菱壹投资咨询有限公司支付居间服务佣金人民币70,000元(以下币种相同)；2、本案诉讼费由被告裘锐承担。事实和理由：原告系专业从事工业地产居间服务的公司。2014年12月4日，原告业务员带领被告实地查看位于上海市浦东新区鹿达路XXX号工业厂房，并签署《客户确认书》一份。其中，《客户确认书》第二条、第三条明确约定：甲方有义务将与上述物业业主方的沟通进展状况和交易行为告知上海凌菱壹投资咨询有限公司，如甲方未尽义务，由甲方支付上海凌菱壹投资咨询有限公司租赁物业的一个月租金作为佣金；若与甲方相关联的公司或个人与上述物业的业主达成交易的，同样由甲方承担第二款约定的义务。被告在获悉上述工业厂房信息后随即与该工业厂房的业主进行联系，并最终由被告注册成立的公司上海汇冲精密机械制造有限公司以每月70,000元价格承租该工业厂房。被告经原告居间介绍达成租赁协议，其理应支付相应的佣金，且被告的行为已违反《客户确认书》第二条、第三条的相关规定，故原告诉诸法院，要求判如诉请。被告裘锐辩称，要求驳回原告的诉讼请求，理由如下：原告收取居间服务佣金的对象系上海安中悦实业有限公司(以下简称“中悦公司”)，并非被告；《佣金确认书》确认主体是中悦公司，并言明由中悦公司支付服务费；根据上海市物价局关于房屋租赁中介收费规定，佣金最高收费标准为月租金70%，《佣金确认书》载明月租金70,000元，而佣金确认为50,000元，已超过最高收费标准；原告要求被告支付佣金70,000元，并要求中悦公司亦支付佣金50,000元，显然不合理；《客户确认书》已经明确，若被告正常履约，无须支付佣金，即履约义务不包含支付佣金，所谓“私自完成交易由甲方支付乙方佣金”系违约条款，而非履约条款；原告起诉被告要求支付佣金，应该是考虑到了要求被告支付违约金的难度；2014年12月5日是看房当天，有关租赁条款尚未约定，但看房之后，原告未再联系被告，亦未以任何方式向被告提出要求支付佣金；2015年1月20日，中悦公司出具《房屋中介费说明单》，明确中介费由其支付，亦写明支付中介费的条件，原告已知晓房屋尚未租赁，还不具备收取佣金的资格；被告成立系制造型企业，必须办理环评才能注册投产，因原告前期工作不扎实，未了解厂房情况，致使企业注册不得不落户其他地址，拖延了被告注册企业时间，亦给租赁双方造成诸多麻烦；被告与中悦公司为注册企业奔波过程中，原告从未积极参与协调；原告不具备房地产经纪资格，却从事房地产经纪业务，亦是造成被告与中悦公司众多困扰的原因之一；原告至今未从中悦公司收到佣金的原因在于原告未积极妥善提供居间服务，导致中悦公司不满，故不付，责任不在被告，被告并未违约。原告为证明其主张，提供下列证据：1、客户确认书1份，以证明原告为被告提供居间服务，被告应依约承担义务及支付佣金，根据约定佣金标准为租赁物业的一个月租金；2、房屋中介费说明单1份，以证明原告已促成被告的关联公司与案外公司中悦公司达成租赁协议，对于房屋中介费说明单中记载“上海安中悦实业有限公司将鹿达路XXX号厂区内厂房租给上海汇冲精密机械制造有限公司”的内容予以确认，其余内容不予认可；3、佣金确认书1份，以证明案外公司中悦公司与上海汇冲精密机械制造有限公司已经达成租赁协议，双方约定月租金为70,000元，且案外公司中悦公司需支付原告佣金50,000元；4、档案机读材料复印件1份，以证明被告系上海汇冲精密机械制造有限公司的股东，该公司系被告的关联企业。经质证，被告对原告提供上述证据发表如下意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，系案外公司中悦公司向原告出具，表明本案佣金应由案外公司中悦公司支付，案外公司中悦公司未支付佣金原因系上海汇冲精密机械制造有限公司正在进行环评测试，尚未签订正式租赁协议，故支付佣金条件尚未达成；对证据3真实性无异议，但需要说明是被告正在筹备成立上海汇冲精密机械制造有限公司，因该公司尚未成立，故以被告名义签订客户确认书，但最终承租人系上海汇冲精密机械制造有限公司，对此原告是知晓，且上海汇冲精密机械制造有限公司与案外公司中悦公司尚未签订租赁协议，故被告不存在利用第三方规避原告的佣金。被告为证明其主张，提供下列证据：上海安中悦实业有限公司证明1份，以证明本案所涉居间服务的全部佣金系由案外公司中悦公司支付，其未支付原因系原告服务不专业、不积极。经质证，原告对被告提供上述证据发表如下意见：上述证据系证人证言，对真实性有异议，原告确认案外公司中悦公司应该要支付佣金，但被告亦应支付佣金。本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《客户确认书》一份，约定：“乙方业务人员刘宁向甲方推荐以下物业，并于2014年12月4日陪同甲方实地查看：川沙鹿达路XXX号2800㎡厂房。一、乙方权利义务：乙方向甲方提供上述物业的基本信息，并陪同甲方进行实地考察，协助甲方与上述物业的业主方进行谈判、签约。二、甲方权利义务：甲方有义务将与上述物业业主的沟通进展状况和交易行为及时告知乙方(包括与业主签约后5日内向乙方提供交易合同复印件、居间服务确认函等)。如甲方未尽上述义务，视为甲方私自与业主方完成交易，私自完成交易由甲方支付乙方佣金，佣金标准为：租赁物业的一个月租金/买卖(含股权转让/在建工程转让/投资合作等)物业总价的百分之二。三、若与甲方有关联的个人或公司与上述物业业主方达成交易的，同样由甲方承担第二款约定的义务。”2014年12月5日，案外公司中悦公司股东赵中签字确认的《佣金确认书》载明：“上海凌菱壹投资咨询有限公司(上海001招商网)推荐以下客户租赁我方位于鹿达路71的物业，面积2700平方米，月租金人民币7万元。现我方已与上述客户(或与上述客户有关联关系的个人或公司)达成租赁协议，由我方支付凌菱壹公司服务费人民币5万元整。”2015年1月20日，案外公司中悦公司向原告出具《房屋中介费说明单》一份，内容为：“上海安中悦实业有限公司将鹿达路XXX号厂区内厂房租给上海汇冲精密机械有限公司。应给予刘宁中介费伍万元。因上海汇冲精密机械有限公司需要办理营业执照注册，环评等业务，暂时没有签订正式的房屋租赁协议。待上海汇冲精密机械有限公司与上海安中悦实业有限公司签订正式租赁协议并支付首期房租后，上海安中悦实业有限公司一次性付清所欠中介费。”2015年3月，案外公司中悦公司对其位于上海市浦东新区鹿达路XXX号工业厂房交付给上海汇冲精密机械制造有限公司使用。另查明，2015年6月26日，上海汇冲精密机械制造有限公司办理了注册登记，被告系该公司的股东之一。再查明，沪房地浦字(2010)第202856号上海市房地产权证中记载：权利人为上海安中悦实业有限公司、房地坐落六灶镇鹿达路XXX号、用途为工业、本证含在建工程建筑面积16413.56平方米等。审理中，原告表示，案外公司中悦公司委托原告对其位于上海市浦东新区鹿达路XXX号工业厂房出租提供居间服务，原告接受委托服务后为其寻找承租方，后因被告需承租工业厂房，故原告将系争工业厂房相关信息介绍给被告，并陪同被告实地查看系争工业厂房；原告业务员陪同被告现场查看系争工业厂房时已明确告知承租方需支付一个月的租金作为佣金，另从被告签署《客户确认书》的内容中可反映，如被告跳单或违约，需付一个月租金作为佣金；案外公司中悦公司向原告出具《佣金确认书》中已确认其与上海汇冲精密机械制造有限公司签订了租赁协议，且系争工业厂房已实际交付使用；依据《佣金确认书》可确认月租金为70,000元，因案外公司中悦公司与原告协商，故双方之间约定佣金为50,000元。被告则认为，其租赁工业厂房的信息确实从原告处获得，原告业务员亦陪同被告实地查看系争工业厂房，并与出租方股东赵中见面约谈，后被告承租了系争工业厂房；签订《客户确认书》时，原告业务员明确表示佣金仅收取一个月租金，并向出租方收取；因案外公司中悦公司无法提供系争工业厂房的房屋所有权证，故案外公司中悦公司与上海汇冲精密机械制造有限公司至今未签订房屋租赁协议；被告与案外公司中悦公司确实口头约定月租金为70,000元，但原定被告租赁系争工业厂房面积为2700平方米，而实际租赁面积为2300平方米；系争工业厂房实际承租人系上海汇冲精密机械制造有限公司，但被告系该公司股东之一，如需支付佣金，则由被告承担。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同法律关系中，居间人的服务主要体现在为委托人报告订约的机会或者提供订约的媒介，并以获得居间活动的佣金为其合同目的。本案中，原、被告虽未签署正式的居间合同，但系争工业厂房的房源信息系由原告提供给被告，被告对此亦予以确认，且被告还签署了《客户确认书》，其中对原告提供系争工业厂房基本信息、陪同其进行实地考察、并协助与业主方进行谈判等服务予以确认，故本院认为原、被告之间已形成事实上的居间合同关系。被告虽认为上海汇冲精密机械制造有限公司与案外公司中悦公司之间尚未签订租赁协议，但案外公司中悦公司已将系争工业厂房交付给上海汇冲精密机械制造有限公司使用，可以视为原告已完成了居间服务。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故本院对原告主张要求被告向其支付居间服务佣金的诉讼请求予以支持。关于原告是否具有中介资质，并不影响双方成立合法有效的居间合同关系。被告认为原告已明确表示佣金仅收取一个月租金，并向出租方收取，但被告对其主张并未提供相应依据予以佐证，本院对此难以采信。关于居间报酬的具体数额，因双方对此并未作出明确约定，而根据本市房屋租赁市场的行业惯例，一般以租赁期首月的月租金作为居间报酬。根据案外公司中悦公司签订《佣金确认书》以及被告当庭陈述中可以确认，上海汇冲精密机械制造有限公司与案外公司中悦公司租赁期首月的月租金为70,000元，但结合原告与案外公司中悦公司对佣金约定以及上海汇冲精密机械制造有限公司实际租赁系争工业厂房的面积等因素综合考虑，本院酌定被告向原告支付居间报酬为50,000元。被告表示系争工业厂房实际承租人虽系上海汇冲精密机械制造有限公司，但其系该公司股东之一，如需支付佣金，则由被告承担，系其真实意思表示，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：被告裘锐应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凌菱壹投资咨询有限公司居间报酬50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，由原告上海凌菱壹投资咨询有限公司负担450元，被告裘锐负担1,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨 敏人民陪审员  宋丽君人民陪审员  汤洪波二〇一六年十一月二十四日书 记 员  姜 黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。