福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终2605号上诉人（原审被告）:永春县桃城房地产开发有限公司，住所地福建省永春县桃城镇城东南街85号。法定代表人:郑庆明，该公司经理。委托诉讼代理人：王建明，福建建明联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴文渠，男，1979年1月9日出生，汉族，住永春县。委托诉讼代理人：赵柳生，福建鹏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双双，福建鹏峰律师事务所律师。上诉人永春县桃城房地产开发有限公司（以下简称桃城公司）因与被上诉人吴文渠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2015）永民初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桃城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴文渠要求桃城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：一、桃城公司协助办证义务是在吴文渠提出申请时才会产生的从属协助义务。在本案诉讼之前，吴文渠作为申请人未依法备齐自身应提交的资料向不动产登记中心办理登记并知会桃城公司，故桃城公司协助吴文渠办证义务的时限尚未成就，一审判决径直认定桃城公司逾期履行协助办证义务是错误的。二、桃城公司积极申办房屋产权初始登记，积极履行协助申办产权证的义务。逾期办证并非桃城公司造成的，而是由于部分小区业主违章扩建导致行政部门拒绝办理初始登记。三、造成逾期办证并非桃城公司的过错所致，所以桃城公司无需承担逾期协助办证的违约责任。而且，逾期办证对吴文渠并未造成任何经济损失。四、吴文渠购买房屋、车位实际已付款的数额分别是260346元、60000元，其余300000元向银行贷款，至今仍未还清，但一审判决以620346元作为吴文渠实际已付款总额并以此作为计算逾期办证违约金的基数是错误的。一审判决以2013年4月1日、2013年5月2日、2015年2月9日作为违约金的起算日期无相应的事实和法律依据。吴文渠辩称，一、《商品房买卖合同》对办证事宜进行了明确的约定，桃城公司未能按约履行协助办证义务已构成违约。二、桃城公司将逾期办证的原因归结于小区部分业主违章扩建、永春行政部门所需办证材料多于法律规定，缺乏依据，不能成立。三、《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式、标准、起止时间进行了相应的约定。四、吴文渠已按合同约定支付全部购房款。请求驳回上诉，维持原判。吴文渠向一审法院起诉请求：桃城公司及时履行协助办理址在永春县桃城镇桃溪中区桃源观邸小区1幢201号房和地下室78号房的房地产权属证书的义务，并向吴文渠支付自2013年4月1日起至桃城公司履行完毕上述协助办证义务之日止每日按原告已付购房款510346元的0.01%即51.03元计算的逾期办证违约金、向吴文渠支付自2013年5月1日起至桃城公司履行完毕上述协助办证义务之日止每日按吴文渠已付房款110000元的0.01%即11.00元计算的逾期办证违约金。一审法院认定事实：2010年12月30日，吴文渠与桃城公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，吴文渠向桃城公司购买其开发建设的址在永春县桃城镇××区××小区××房，该商品房的用途为住宅，总价款510346元，交房期限2012年12月31日前等条款；2013年1月31日，吴文渠与桃城房地产公司又签订《商品房买卖合同》1份，约定吴文渠向桃城公司购买其开发建设的址在永春县桃城镇××区××小区地下室××房，该商品房用途为车位，总价款110000元，交房期限2012年12月31日前等条款。两份合同的第十四条均约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，吴文渠分别于2011年1月26日、2011年4月7日、2011年12月21日分三次交清购买第1幢201号房的价款510346元；吴文渠又于2013年2月1日付给桃城公司购买车位价款60000元、于2015年2月9日付给桃城公司购买车位价款50000元。桃城公司于2012年12月25日向吴文渠代收取该1幢201号房专项维修基金3745元，桃城公司发给吴文渠的住宅质量保证书没有落款日期，永春桃园物业管理有限公司也于2012年12月25向吴文渠收取该1幢201号房装修押金2000元。桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋所有权证上载明登记时间为2015年6月5日。桃城公司于2015年9月28日向吴文渠发出办理房产证通知书。2015年3月25日，吴文渠诉至法院。一审法院认为，桃城公司具有商品房预售资质，吴文渠与桃城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同的第十四条约定了桃城公司应履行协助办证义务及逾期办证的违约责任。桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋所有权证上载明登记时间虽为2015年6月5日，但桃城公司履行协助办证义务，还应做到合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等。2015年9月28日桃城公司向吴文渠发出办理房产证通知书，但桃城公司至今未提供证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等，因此，吴文渠请求桃城公司履行协助办理址在永春县桃城镇××区××小区××房、地下室××号车位的房地产权属证书义务应予支持。2012年12月25日，桃城公司向吴文渠代收取该1幢201号房专项维修基金、物业管理公司向吴文渠收取该1幢201号房装修押金，且桃城公司已发给吴文渠该1幢201号房住宅质量保证书，可视桃城公司按约于2012年12月31日前交付该1幢201号房；合同约定地下室78号车位的交房期限为2012年12月31日前，早于合同签订时间2013年1月31日，吴文渠主张桃城公司于合同签订日2013年1月31日将地下室78号车位交付吴文渠，予以采信。吴文渠不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，根据合同第十四条的约定，桃城公司应自2013年4月1日起每日按吴文渠已付桃源观邸小区1幢201号房总价款510346元的0.01%即51.03元向吴文渠支付逾期办证违约金，桃城公司还应自2013年5月2日起每日按吴文渠已付桃源观邸小区地下室78号车位价款60000元的0.01%即6.00元、自2015年2月9日起每日按吴文渠已付桃源观邸小区地下室78号车位价款50000元（注：该购买地下室78号车位的价款吴文渠于2015年2月9日才付给桃城公司）的0.01%即5.00元向吴文渠支付逾期办证违约金，因桃城公司承担的是协助办证义务，因此桃城公司只应向吴文渠支付违约金至其履行协助办证义务日即桃城公司向吴文渠发出办理房产证通知书之日2015年9月28日止，桃城公司应向吴文渠支付逾期办证违约金46437.30元（注：51.03元／日×910日=46437.30元）+5274.00元（注：6.00元／日×879日=5274.00元）+1155.00元（注：5.00元／日×231日=1155.00元）=52866.30元。吴文渠的诉讼请求合法部分应予支持，不合法部分应予驳回。桃城公司辩称其具备合理合法的免责事由，无义务向吴文渠支付违约金等，因缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告吴文渠办理址在永春县桃城镇××区××小区××房、地下室××号车位的房地产权属证书的义务；二、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告吴文渠支付逾期办证违约金52866.30元；三、驳回原告吴文渠的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据永春县住房和城乡规划建设局于2015年11月19日出具的永建函〔2015〕96号《关于桃源观邸办理初始登记情况回复》载明的内容可知，诉争楼盘未能及时办理房产总证的原因在于，一、小区道路高低不一，无法满足正常使用；二、诉争楼盘1#、2#、3#楼擅自违法扩建阳台及安装不锈钢防盗网；三、因以上二问题，无法确定整改落实时间，桃城公司与物业服务公司无法达成并签订承接查验协议，未能办理物业承接查验备案；四、桃城公司未提交办理总证的相关材料。其中，小区道路高低不一且无法确定整改落实时间以及未提交办理总证的相关材料明显是桃城公司自身的原因。虽然商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下为要约邀请，但是桃城公司就诉争楼盘内的商品房可将空中花园、设备平台改为阳光书房或儿童房所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，桃城公司上述说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容。由此可见，诉争楼盘出现违法扩建系桃城公司允诺业主空中花园、设备平台可改为阳光书房或儿童房所致。根据桃城公司提交的永春房权证桃城镇字第××号《房屋所有权证》、落款时间为2015年9月28日《办理房产证通知书》以及《国有土地使用权分割转让证》，可以证明桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证，并于2015年9月28日通知吴文渠办证。桃城公司二审中提供照片一组，以此证明其于2015年6月6日在诉争小区内通知吴文渠办理房屋权属登记。吴文渠质证认为对照片的真实性不予确认。本院经审查认为，该组照片不足以证明桃城公司于2015年6月6日向业主发出办证通知，亦无法排除事后张贴通知的可能性，故该组照片无法证明桃城公司的上述主张。桃城公司在二审中提供的其他证据无法证明逾期办证并非其原因导致的主张。综上所述，诉争楼盘出现逾期办证的情况系由于桃城公司自身原因造成的。201号房的《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，买受人向出卖人支付首期购房款260346元，其余房款250000元向银行申请按揭贷款支付。地下室78号房的《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，买受人向出卖人支付首期购房款60000元，其余房款50000元向银行申请按揭贷款支付。两份《商品房买卖合同》补充协议第四条均约定，买受人办理按揭贷款的，应在按揭时交清办理产权证应缴纳的契税等费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理。该补充协议的约定变更了合同第十四条关于产权登记的约定，即吴文渠将诉争商品房的权属登记委托桃城公司代为办理。而当桃城公司于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证时，诉争商品房即已具备办理权属登记的条件，吴文渠理应按照补充协议的约定将需由其提供的材料提交给桃城公司，但吴文渠未能举证证明其已履行向桃城公司提交材料的义务，故桃城公司只应承担支付逾期办证违约金至2015年7月15日的责任，之后诉争商品房未及时办理权属登记并非桃城公司的原因造成的，其无需承担相应的责任。一审判决对此认定事实有误，应予纠正。本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为，桃城公司具有商品房预售资质，其与吴文渠签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。因桃城公司的原因，吴文渠未能在诉争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，桃城公司应当按约定向吴文渠支付违约金。桃城公司关于其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予采纳。但桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得国有土地使用权分割转让证，即其完成了合同约定的协助办证义务，桃城公司支付逾期办证违约金的截止时间应为2015年7月15日，而非一审判决认定的2015年9月28日。桃城公司应支付201号房自2013年4月1日起至2015年7月15日止的逾期办证违约金42661.08元（836日×51.03元），并应支付地下室78号房的逾期办证违约金5615元（648日×6元＋157×11元），合计应支付逾期办证违约金48276.08元。综上所述，桃城公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省永春县人民法院（2015）永民初字第1768号民事判决；二、上诉人永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴文渠逾期办证违约金48276.08元；三、驳回被上诉人吴文渠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1222元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担1007元，吴文渠负担215元。二审案件受理费1222元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担1007元，吴文渠负担215元。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一六年十一月二十八日书 记 员  杨凌珊