上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初67406号 原告：黄国英，女，1968年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：肖毅立，上海敏诚善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。 被告：郑志儿，男，1957年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王秋瑞，上海市锦天城律师事务所律师。 第三人：张一超，男，1994年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室。 原告黄国英与被告郑志儿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，经申请，本院追加张一超为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告黄国英及其委托诉讼代理人肖毅立和郑健、被告郑志儿及其委托诉讼代理人王秋瑞、第三人张一超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖补充协议》、《房地产买卖补充协议之二(借款协议)》；2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)33.6万元。事实和理由：2015年4月16日，原、被告经上海胜誉房地产经纪事务所(以下简称胜誉事务所)的居间签署了《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告购买上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价款168万元。2015年6月5日，原、被告经胜誉事务所居间签订《房地产买卖补充协议》,约定被告于2015年6月5日支付首期购房款60万元(包含之前已付定金10万元)。2015年11月16日，原、被告经胜誉事务所居间签订《房地产买卖补充协议之二(借款协议)》，约定原告向被告借款30万元，待签署《上海市房地产买卖合同》时，30万元借款作为被告的购房款支付给原告。在合同履行过程中，原告发现被告系外地户籍，社保及个税均未满足购房条件，属于限购对象，故房屋买卖的合同目的无法实现。原、被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。如果法院判决合同解除，为了减少讼累，原告同意返还房款60万元及借款30万元。 被告郑志儿辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约的情形。首先，《房地产买卖居间协议》约定被告有权更改购买人姓名，也就是说若被告因政策限购，有权指定有购房资格的人签订正式的房屋买卖合同，行使购房权利。其次，《房地产买卖居间协议》也约定原告先取得系争房屋的小产证后再签订正式房屋买卖合同，然目前原告尚未办理小产证，并未存在因被告原因导致合同无法履行的情形。再者，系争房屋也实际交付被告，被告装修入住，并已支付大部分房款，尾款待过户后支付。原告收取房款后在系争房屋所在小区购买住房，现在看到房价上涨，就提出毁约，有违诚信。 第三人张一超述称：其为系争房屋的产权人之一，原、被告就系争房屋签订的买卖合同未经第三人同意，侵犯第三人合法权益，要求确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖补充协议》和《房地产买卖补充协议之二(借款协议)》无效。 本院经审理认定事实如下：原告黄国英和第三人张一超系母子关系，居住在系争房屋所在小区2号402室。 2011年9月16日，原告、第三人及案外人谢凤宝等8人作为被拆迁人与拆迁人上海康邦房地产开发有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2013年4月3日，系争房屋被核准登记至通用地产(上海)有限公司名下，备注为新建配套商品房。2014年12月5日，原告、第三人及案外人谢凤宝等8人作为被拆迁人(乙方)与拆迁人上海康邦房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议的补充协议》，载明由于原安置房源存在缺口，乙方自愿选择昱龙家园补充安置房源现房1套，即为系争房屋。2014年12月8日，配套商品房供应单载明系争房屋购房人为原告和第三人。 2015年4月16日，原告作为出售方(甲方)与被告作为买受方(乙方)及胜誉事务所作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，其中约定房屋转让款168万元，首期房款138万元(含定金10万元)，乙方应于合同签订后当日支付给甲方，尾款30万元(由丙方保管)，甲乙双方共赴房地产交易中心办理过户后待甲方的户口迁出后当日由丙方向甲方转交尾款；甲方承诺签署本协议前已经征得所有家人、被拆迁人、产权人的同意，产权清晰，不存在任何争议，此房无抵押，无纠纷，无户口，甲方办理自己产权证的费用由甲方承担。签订合同时乙方有权更改购买人姓名，居间方已告知购买方此房为动迁房；甲乙双方协商约定于甲方产权证办出后5天内，甲乙双方到中介方签署《上海市房地产买卖合同》，当天乙方付清首付款给甲方，甲方交房给乙方。同时三方一起到房地产交易中心确认如能马上交易且不产生营业税，双方于10天内开始办理房产交易手续。如能马上交易，但有营业税产生，则双方同意于产证满两年后免营业税后10天内开始办理交易手续。如需等到产权证满三年方能交易，则双方于产权证满3年后10天内开始办理产权证交易手续。 2015年6月5日，原告作为出售方(甲方)与被告作为买受方(乙方)及胜誉事务所作为见证方(丙方)签订《房地产买卖补充协议》，其中载明：乙方于2015年6月5日支付甲方首期购房款60万元(含之前已付定金10万元)，同日甲方将房屋交付乙方，交房后产生的水、电、煤气及物业管理费均由乙方承担。甲乙双方确认房门钥匙五把、楼道门钥匙/门卡2把/张，信箱钥匙2把、煤气卡1张，物业管理费甲方交至2016年2月28日。 2015年11月16日，原告作为出售方(甲方)与被告作为买受方(乙方)及胜誉事务所作为见证方(丙方)签订《房地产买卖补充协议之二(借款协议)》，其中载明：至2015年6月5日乙方已经付给甲方首期购房款60万元，现因甲方购房需要资金，经甲方与乙方协商一致，乙方于今日无息借给甲方30万元。甲乙双方一致同意于系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》时，此30万元作为乙方的购房款付给甲方。截至今日，乙方累计已经付给甲方款项90万元。 2016年3月25日，上海市政府发布沪九条，该文件规定，从严执行住房限购政策，提供非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。 审理中，原告提供谢凤宝作为出租方(甲方)与被告、余玉燕，郑敏洁，叶思彤作为承租方(乙方)经胜誉事务所居间于2015年7月23日签订《上海市房屋租赁合同》一份，其中载明乙方向甲方承租系争房屋作为居住使用，租赁期自2015年7月25日至2017年7月24日，月租金2,000元，每三个月为一期支付租金。原告称根据该租赁合同的约定，原、被告之间实际就系争房屋的性质进行了变更，应为租赁关系，房屋仍由原告控制，并未交付。后原告又表示被告为了其外孙女读书需办理居住证，原告出于好心与被告签订租赁协议，谢凤宝系原告之母，也是动迁安置协议上的户主，故以谢凤宝名义与被告签订租赁合同。被告则表示，余玉燕，郑敏洁，叶思彤分别系其妻子、女儿和外孙女，因为需要办理居住证，故又在胜誉事务所的操作下签订了上述租赁合同，又因原被告之间实际为买卖关系，故并未实际支付租金。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋所签的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖补充协议》和《房地产买卖补充协议之二(借款协议)》系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。原告主张被告系限购对象，房屋无法过户，合同目的无法实现，故原告享有解约权并要求被告承担解约违约金。本院认为，首先，被告在“沪九条”限购政策出台之前购买系争房屋。其次，从合同约定来看，被告有权更改购买人姓名，在被告享有上述权利的前提下，原告并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，本院亦难以支持。关于原告所称的2015年7月23日租赁合同将原、被告之间由房屋买卖关系变更为租赁关系，对此，本院认为，原、被告在2015年4月、6月签订的合同明确约定系房屋买卖关系，被告按约支付房款，原告在2015年6月5日即将房屋交付被告，被告装修后实际入住至今。2015年11月，原、被告签订的协议中也明确房屋买卖关系。关于租赁合同的签署背景，原告称系被告为办理居住证之需，租赁合同签订后也未实际支付租金。故对原告主张的租赁关系，本院不予采信。关于第三人所称其为系争房屋的共有人，原、被告就系争房屋签订的买卖居间协议及补充协议未经其同意，侵犯其合法权益，故应为无效。对此，本院认为，原告和第三人系母子关系，对于动迁安置分配的房屋系明知，且双方共同居住于系争房屋所在小区。被告自2015年6月5日即取得房屋，装修完毕后入住至今，第三人作为权利人在一年多的时间内，对系争房屋不闻不问，同时认为自己对系争房屋的管理、交付等均不知情，不符合常理，有悖诚信，由此推断第三人对于系争房屋买卖应为明知且认可，故现第三人以不知情、无权处分为由要求确认原被告间的买卖居间协议及补充协议无效，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下： 驳回原告黄国英的全部诉讼请求。 案件受理费6,340元，减半收取计3,170元，由原告黄国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 祝 芬 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员 王晔璐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。