上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10984号原告上海劳欣金属制品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人韩耀兴。委托代理人吴斌、刘畅，上海志道律师事务所律师。被告上海圆迈贸易有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人刘强东。委托代理人吴青玲。原告上海劳欣金属制品有限公司(以下简称“劳欣公司”)诉被告上海圆迈贸易有限公司(以下简称“圆迈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人刘畅、被告法定代表人的委托代理人吴青玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月5日，原、被告双方签订了租赁合同，约定由被告租赁原告位于上海市嘉定区南翔镇惠申路XXX号仓库，租赁面积为7065.2㎡，租金26.77元/平米/月，租赁期限为一年，从2014年4月1日起至2015年3月31日止。同时合同还约定仓库及其附属设施如自然损坏，由原告承担维修责任，被告过错造成的损坏，由被告承担维修责任。在2014年7月11日被告提前解除与原告的租赁合同后，双方多次协商因仓库内部设施及外部场地损坏的维修事宜，经过原告测算且经双方确定被告租赁的仓库面积的维修费用应为82650元，工期为41天。但是，被告在明知设施有损坏的情况下，却迟迟不予修复，且于2014年9月18日搬离了仓库，致使原告无法将仓库设施对外出租。原告认为被告的行为违反了双方合同的约定，因此给原告造成的损失应予赔偿。故原告起诉来院，要求法院：1、判令被告赔偿原告维修费用82650元；2、判令被告赔偿原告租金损失258533.3元(维修所需的41天维修工期相应的租金损失，计算方式为：26.775元/平米/月×7065.2平米×41/30天=258533.3元)。被告辩称，依据合同约定，被告对系争租赁房屋的自然损坏和合理损耗不负赔偿责任。而原告无法证实系争租赁房屋是在租赁期间由于被告的过错发生损坏。即使房屋存在损坏需要维修，因合同约定被告享有免费的15天搬仓期，且被告在9月18日已经搬离，原告完全可以在9月18日至10月3日期间进行维修，但原告没有利用这段时间维修，之后实际也未进行过维修。原告无权就未发生的损失主张赔偿。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于上海市嘉定区南翔镇惠申路XXX号的厂房属案外人上海三翔金属制品有限公司(以下简称“三翔公司”)所有。2014年3月5日，三翔公司和劳欣公司签订租赁合同一份，由三翔公司将上述惠申路XXX号厂房出租给劳欣公司使用。同日，劳欣公司和圆迈公司及案外人江苏京东信息技术有限公司上海分公司(以下简称“京东分公司”)各签订一份《租赁合同》，约定由劳欣公司分别将上述厂房中面积为7065.2㎡的部分厂房出租给圆迈公司、将面积为17401.8㎡的部分厂房出租给京东分公司用于仓储。劳欣公司和圆迈公司所签租赁合同约定：租金为26.775元/平米/月，租金每三月一付，具体支付时间为：在劳欣公司交付合同规定的仓库，并向圆迈公司开具等额租赁内容地税发票后的15个工作日内，圆迈公司向劳欣公司支付首期租金，距上期租金支付满3个月后，劳欣公司向圆迈公司出具等额发票并通知圆迈公司支付该期租金，圆迈公司收到该通知和发票10个工作日内支付本期租金，此后每期租金支付时间以此类推；租赁期限为一年，从2014年4月1日起至2015年3月31日止；双方约定沿用原双方签订的编号为SHA-2012-035合同的押金作为此合同的押金(圆迈公司已付押金为610725元)，合同提前终止、解除或租赁期限届满后五日内，劳欣公司应将押金全额无息退还圆迈公司；合同第四条第6项约定劳欣公司保证仓库设施完好，保证仓库建筑合格，承担自然损害修缮责任；合同第四条第12项约定自然损坏，由劳欣公司负责维修，圆迈公司过错造成的损坏，由圆迈公司自行负责维修；合同第五条第7项，约定圆迈公司对仓库有使用、占有、经营管理权，但无处置权，在合同期间应保证仓库及设施符合使用后自然状态，对于该仓库及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，圆迈公司不承担责任；合同第五条第10项约定，租赁期间圆迈公司可提前解除合同且无需承担任何责任，但应提前一个月书面通知劳欣公司，否则，劳欣公司可要求圆迈公司支付一个月的违约金；合同第七条第1项约定，合同到期或合同提前解除、终止，圆迈公司应在合同到期、解除、终止后15日内，将所存物品运出仓库，若未在规定时间将仓库腾出，应按本合同所定租金按整日交纳租金，劳欣公司应在合同到期、解除、终止后15日内将剩余租金支付给圆迈公司，否则，应按剩余租金日万分之一的标准向圆迈公司支付违约金。2014年7月11日，圆迈公司发函通知劳欣公司于2014年8月15日解除租赁合同，劳欣公司收到了圆迈公司的解除函，但双方一直未能办理交接手续。期间，劳欣公司以三翔公司名义回函要求圆迈公司和京东分公司对厂区内损坏设施进行维修。圆迈公司于2014年9月15日再次向劳欣公司发出“关于限期办理仓库腾出交接手续的催告函”，要求劳欣公司于2014年9月18日到仓库与圆迈公司共同办理仓库腾出交接手续，退还押金及剩余租金等。嗣后，双方于2014年9月18日进行了系争租赁房屋的交接。2016年4月，圆迈公司起诉来院，要求确认双方签订的租赁合同于2014年8月15日解除，并要求劳欣公司返还押金、剩余租金并承担逾期付款违约金。京东分公司同时起诉来院，要求劳欣公司退还多收取的租金。上述两案均已由本院审理终结，相关法律文书即(2016)沪0114民初5252号民事判决书、(2016)沪0114民初5253号民事判决书均已经发生法律效力。2016年9月，劳欣公司起诉来院。审理中，劳欣公司提供了2014年8月13日圆迈公司(京东分公司)的易春梅发给三翔公司郝红志的邮件及报价，以证明圆迈公司(京东分公司)认可的仓库外厂区内维修范围及报价，其提出的维修报价为113624.02元，工期为30天；提供了2014年8月20日劳欣公司对库房内的邮件报价、2014年8月28日圆迈公司(京东分公司)黄立凯的邮件回复，以证明劳欣公司对仓库内的维修报价为84294元，维修工期为11天，对此黄立凯回复表示认可；提供了2014年9月2日至9月15日期间双方的往来邮件，以证明劳欣公司一直催促圆迈公司(京东分公司)对损坏的设施进行维修，但圆迈公司(京东分公司)却以种种理由推脱不予维修。圆迈公司表示经核实易春梅的邮箱地址和上述证据显示的一致，但2014年8月13日的该份邮件并非由易春梅所发，对该份邮件的三性不予认可，即便该邮件真实，也只是反映双方前期退租中的沟通过程，不能证明劳欣公司的实际损失；对于2014年8月28日黄立凯发送的邮件真实性无异议，但对2014年8月20日郝红志所发邮件真实性有异议，经核实该份邮件的附件并不是劳欣公司所提供的附件，对其证明目的不认可；对2014年9月2日至9月15日期间双方的往来邮件真实性予以认可，但对于证明目的不认可。圆迈公司认为，根据合同约定，对于仓库及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，圆迈公司和京东分公司不应承担责任，相应的维修应由劳欣公司承担。圆迈公司和京东分公司承租房屋作仓储使用，必然会有大型货车出入装卸货物，劳欣公司作为出租人应当预见到由此产生的合理损耗应由劳欣公司负责维修。诉讼中，劳欣公司、圆迈公司和京东分公司均确认双方邮件中提到的维修内容和范围涉及圆迈公司和京东分公司两家承租的所有面积。劳欣公司表示，鉴于无法区分圆迈公司和京东分公司各自承租范围内所发生的维修费用，其依据两家各自承租面积所占两家租赁总面积的百分比，结合两家应承担的总维修费用为285000元，计算出圆迈公司应承担的维修费用为82650元，京东分公司应承担的维修费用为202350元，扣除法院生效判决已判令圆迈公司承担的维修费8万元，劳欣公司遂调整其第一项诉讼请求为要求圆迈公司承担维修费2650元。以上事实，有租赁合同、仓库交接单、关于终止《租赁合同》的函件、复函、水表签收单、催促函、维修方案往来邮件等为证，事实清楚，证据充分。本院认为，双方来往邮件中均提及圆迈公司(京东分公司)找了多家专业施工单位(对维修事项)进行了评估，而郝红志于2014年9月2日所发的邮件中所提到的“贵司两次报价193624.02元”，扣除黄立凯2014年8月28日邮件中提到的“库房内和新增内容我司基本确认，维修价格为8万元整”，剩余金额113624.02元，与2014年8月13日易春梅发给郝红志的邮件中的报价金额完全一致，故本院对易春梅于2014年8月13日所发邮件的真实性予以认可，本院确认此份邮件为圆迈公司(京东分公司)发给劳欣公司的关于仓库外维修费用的报价单。从双方所发邮件内容来看，存在争议的主要是维修价格和维修工期，另劳欣公司主张应由圆迈公司(京东分公司)进行维修并承担维修费用，而圆迈公司(京东分公司)则主张由业主方负责维修(或业主方请专业公司维修)和验收，相关费用由圆迈公司(京东分公司)承担。本院认为，原、被告双方在租赁合同提前解除后对善后事宜进行协商，虽然就某些事项未能达成一致，但对承租方圆迈公司(京东分公司)认可的租赁物的维修费用和维修工期，应予确认(维修费金额为193624.02元，维修工期为30天)，圆迈公司(京东分公司)未能履行合同约定的维修义务，应承担相应的民事责任。但劳欣公司主张的维修费28.5万元及维修工期41天未经过圆迈公司和京东分公司确认，且无其他证据加以佐证，本院不予认可。至于30天维修工期内因系争厂房不能出租造成劳欣公司的损失可由圆迈公司(京东分公司)参照租金标准予以赔偿。考虑到圆迈公司和京东分公司各自承租范围内所发生的维修费用无法具体区分，劳欣公司主张依据两家各自承租面积所占两家租赁总面积的百分比，作为计算两家各自应承担的维修费用的依据尚属合理，本院据此计算出圆迈公司应承担的维修费用为56150.97元，京东分公司应承担的维修费用为137473.05元。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海圆迈贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海劳欣金属制品有限公司维修费用56150.97元；二、被告上海圆迈贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海劳欣金属制品有限公司经济损失189170.73元；以上两项合计245321.7元，扣除法院生效判决已判令上海圆迈贸易有限公司承担的维修费8万元，被告上海圆迈贸易有限公司还应支付原告上海劳欣金属制品有限公司165321.7元；三、原告上海圆迈贸易有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6417元，减半收取3208.5元，由原告上海劳欣金属制品有限公司负担1608.5元，被告上海圆迈贸易有限公司负担1600元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一六年十一月二十九日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。