辽宁省长海县人民法院民 事 裁 定 书(2016)辽0224执异10号案外人：王娜，女，19xx年x月xx日出生，满族，住辽宁省沈阳市皇姑区怒江街。案外人：朱茂，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区天山路。申请执行人：衣庆义，男，19xx年x月xx日出生，汉族，辽宁省庄河市人，个体工商户，住辽宁省庄河市新新家园小区。委托诉讼代理人：高强，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。被执行人：王佳，男，19xx年x月x日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，个体工商户，辽宁省沈阳市铁西区兴华南街。在本院执行衣庆义与王佳、张颖岩建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王娜、朱茂于2016年11月9日对执行沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年11月14日召开了听证会，现已审查终结。案外人王娜、朱茂称，王佳分别欠沈阳市和平区法院执行款18万元和赵仁东30万元。应王佳的要求，我们将18万元执行款通过银行转账的方式支付给了沈阳市和平区法院，将30万元通过网银转账的方式支付给了赵仁东。2016年8月23日，王佳与我们签订《房屋买卖协议书》，将其位于沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）以70.5万元的价格卖给我们，并将钥匙、电梯卡、房产证、契税证等相关证件和物品全部交付给我们。2016年8月24日，我们入住该房屋。2016年9月1日，我们又替王佳偿还房屋银行贷款22.5万元。至此，我们已全额支付房屋价款70.5万元。由于王佳工作地不在沈阳，王佳就委托朱茂全权处理房屋买卖事宜，并在辽宁省公证处办理了公证。2016年9月8日，朱茂代理王佳向交通银行辽宁省分行递交了房屋抵押权注销登记申请书。2016年9月9日，我们到房产局办理了房屋契税申请。2016年9月30日，我们办理了房屋产权转移登记申请，房产局下发了领取新房产证的受理凭证。综上，我们已付清全部房款，并合法占有了案涉房屋，房屋没有过户的过错也不在我们。因此，长海县人民法院对案涉房屋的查封违反了法律规定，故请求依法撤销长海县人民法院（2016）辽0224民初343号民事裁定书，解除对沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）的查封。为支持其主张，案外人提供如下证据：房屋买卖协议、入住案涉房屋后的内部照片（A4纸打印4张）、收件收据、房屋买卖收据、银行转账凭证及明细、房屋抵押权注销登记申请书、房地产交易纳税申报表、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、辽宁增值税普通发票、缴纳房屋交易监管资金凭证、沈阳市存量房交易资金监管确认书、房地产登记受理凭证、公证书、非税收人一般缴款书（收据）。申请执行人衣庆义称，我方申请完全符合民事诉讼法有关规定，已缴纳保全费且已提供担保，法院依法受理并采取保全措施，是完全正确的。被查封房产的所有权人王佳并未提出异议或者对保全裁定提出复议，表明其接受了长海县法院的保全裁定。从本案案外人所述买卖房屋经过可以看出以下四个疑点，从而不能排除案外人与房屋权利人王佳之间的串通嫌疑：一是房屋权利人王佳出卖房屋的目的是为了还款，案外人对此是明知的；案外人买房不是为了自己居住，而是为了盈利。二是该房屋成交价格明显低于该房产的市场价格。三是买卖房屋的收付款方式完全不符合交易习惯。四是房屋权利人王佳在处分该房产时衣庆义与其之间的诉讼正在沈阳进行，一方面王佳拒绝出庭应诉，另一方面私下里却处分其名下房产，显系逃避债务，案外人对此是明知的，而且把交易价格压得很低，不能排除串通嫌疑，损害了被执行人衣庆义的合法权益。此外，根据案外人陈述，沈阳市房产局已于2016年9月就将此房屋买卖纳入了过户受理的程序中，而长海县人民法院的查封行为是在2016年10月中旬，沈阳市房产局在接到长海县人民法院的查封文书时并未及时说明该房产已纳入过户申请的程序中。被执行人王佳未提出意见。本院查明，2016年8月23日，王佳与王娜、朱茂签订《房屋买卖协议书》，双方约定将王佳位于沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）出售给王娜、朱茂，出售价格为70.5万元，付款方式为向沈阳市和平区法院支付执行款18万元、向赵仁东支付王佳个人欠款30万元、偿还王佳在交通银行贷款22.5万元。合同签订当日，王佳向朱茂移交了房产证1本、契税证1本，户口本（复印件）1本，身份证（复印件）1份，房屋钥匙3把，电梯卡3张，朱茂向王佳出具了收到上述证件、物品的收据。2016年8月24日，案外人入住该房屋。2016年8月23日，朱茂、王娜通过银行转账分别向沈阳市和平区法院支付执行款18万元，向赵仁东支付30万元。2016年9月1日，王娜通过银行转账偿还王佳房屋银行贷款22.5万元。2016年9月1日，王佳向王娜、朱茂出具收到全部房款的收据。2016年9月5日，王佳与朱茂签订授权委托书，委托朱茂办理出售沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）相关事宜，并于同日在辽宁省公证处就“签名、捺手印”事项办理了公证。2016年9月9日，王娜向沈阳市地方税务局直属分局办理了房地产交易纳税申报，朱茂以王佳代理人的身份在申报表上签字。2016年9月30日，王娜向沈阳市房地产管理局办理了房屋产权转移登记申请，朱茂以王佳代理人的身份签字确认，沈阳市房地产管理局出具了房地产登记受理凭证。另查，2016年10月10日，申请执行人衣庆义向本院提交申请，请求查封被执行人王佳位于沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）。2016年10月11日，长海县人民法院作出（2016）辽0224民初343号民事裁定书，依法裁定查封王佳位于沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系衣庆义与王佳、张颖岩建设工程施工合同纠纷一案中，因案外人王娜、朱茂对人民法院查封登记在被执行人王佳名下的房屋主张物权期待权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题是，王娜、朱茂对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据法律规定，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下。因此，在案外人的物权期待权与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，争议房屋虽然登记在王佳名下，但王佳已将该房屋出售给案外人王娜、朱茂，王娜、朱茂也已支付全部价款并对房屋进行了实际占有和使用。王娜于2016年9月30日向沈阳市房地产管理局递交了房屋过户登记申请，沈阳市房地产管理局依法受理了王娜的申请，故王娜、朱茂对房屋未过户登记没有过错。该情形符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故王娜、朱茂提出解除对涉案房屋查封的请求于法有据，应予支持。对于申请执行人衣庆义关于房地产交易纳税申请表上买房人是王娜而不是朱茂，发票显示的购买人也是王娜，所以朱茂不具有异议主体资格的意见，本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同，朱茂与王娜同为房屋购买人，也实际履行了支付购房款的义务，由王娜向相关行政管理部门申请纳税，乃属朱茂与王娜二人之间的内部协调，以此否定朱茂的异议资格，理由并不充分，故对该意见不予采纳。对于申请执行人关于被执行人王佳与案外人王娜、朱茂恶意串通低价处置房屋损害其合法权益、案外人支付购房款的方式不符合交易习惯，以及王佳在诉讼期间处分房产系逃避债务，案外人在明知该情况后依然购买王佳的房产，二人具有串通嫌疑等意见，由于其未能提供任何证据证实，故本院不予采纳。综上，案外人王娜、朱茂所提异议成立，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：中止对沈阳市铁西区兴华南街38-1号1-11-2号房屋（房证号：N060092816）的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  胡 銮代理审判员  战庆雪代理审判员  宋文军二〇一六年十一月十五日书 记 员  王明月