广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9942号原告：温冬绿，女，1973年11月17日出生，汉族，住广东省中山市西区，委托诉讼代理人：吴国勋，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告：杨兆光，男，1962年4月28日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：刘国伦，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告温冬绿诉被告杨兆光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴国勋及被告的委托诉讼代理人刘国伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温冬绿诉称：原告于2008年5月10日承租了原业主名下位于中山市东区长江北路东宝工业区东荣大楼的楼房并签订了“房屋租赁合同”，租赁面积4200㎡，其中约定租期2008年7月15日至2013年7月15日，保证金33000元，租金每月33000元。后被告在租赁期间购买了原告承租的上述楼房。2013年4月18日，原被告及原业主三方协商一致，签订了关于房产租赁合同的“补充协议”，约定租期自2013年4月18日至2015年7月15日止，本合同所有约定属于原业主的权利义务由被告承担，属于原告的权利义务由原告承担。补充协议签订后，原业主将合同保证金33000元转交给被告，被告于2013年4月20日向原告开具了保证金收据。此后，被告另行要求原告交付租赁期间的水电费押金15000元，原告于2013年6月9日向被告支付了水电费押金15000元，被告向原告开具了收据。2015年2月15日，经协商一致，原告被告提前解除租赁合同，并签订了“提前终止租赁合同协议”。原告付清了水电费后，被告出具了场地移交证明。之后，被告以种种理由迟迟不退还租赁保证金和水电费押金。原告多次催收未果，特诉至法院，请求判令：被告向原告退还全部押金48000元及利息（利息自2015年7月16日起按银行同期同类贷款利率计算至2016年2月16日）。被告杨兆光辩称，因原告违约，被告不同意退还保证金，租赁期间原告经常拖欠租金，2015年2月15日前的租金、水电费应由原告承担，原告搬走后迟迟没有缴交水电费，计费时段至2015年2月3日尚欠4898.59元，后由被告缴交，2015年2月4日至2月15日无法计算出水电费数额；本来应由原告承担的租赁税，但原告从2013年3月一直到搬走都没有缴交。原告搬走后，税务部门发了责令通知书给被告，被告只能与分租户协商，后来分租户已经交了，但后续税务部门也没有给被告一个答复，我方保留追究原告的责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：案外人籾纯子是中山市东区长江路82号厂房东荣大楼的原权利人，该物业于2013年2月26日变更登记产权人为杨兆光、杨志辉。2008年5月10日，籾纯子作为甲方与温冬绿作为乙方签订“房产出租合同”，约定甲方将上述东荣大楼，面积约4200平方米的房产出租与乙方作经营用途，出租期自2008年7月15日至2013年7月15日止，实际支付租金33000元/月，如要开具专用发票由乙方负担；在签订本合同时，甲方先收取乙方33000元作为保证金；在合同期满后，乙方在付清应付费用，清理好现场并将有关属甲方的设施完好移交甲方后，由甲方一次性退还保证金给乙方；乙方于每月1至10日内支付当月租金，存入甲方指定的银行账户，乙方收到后开具收据确认；逾期超过15日且已由甲方书面催缴后仍未支付的，视为乙方违约，合同终止；双方协商同意政府征收的房屋租赁税及首次租赁证办证费用由乙方承担；在合同期内，如甲方出现产权变更行为，应保证新产权人与乙方签订的合同有效期延续至本合同约定的最后租赁日期。合同还约定了其他事项。合同签订后，后双方协商延长租赁期限至2015年7月15日，2013年7月15日至2015年7月15日期间租金为58800元/月。案涉物业发生产权变动后，籾纯子作为甲方、温冬绿作为乙方、杨兆光作为丙方于2013年4月18日签订“补充协议”，主要约定：由于本物业在租赁期间发生产权转移，现三方确定本合同所有约定属于原业主方（甲方）的权利和义务，自2013年4月18日起至2015年7月15日止，由新产权人（丙方）承担。自2013年4月18日至2015年7月15日止，本合同所有约定属于承租方（乙方）的权利和义务由承租方（乙方）承担。2013年4月20日，杨兆光向温冬绿开具关于已收取租赁保证金33000元的收据。其后，杨兆光与温冬绿签订“补充协议书”，约定新业主在前合同的条款下，要求承租方补交水电费押金15000元，在租赁期间承租方如分租给他人，由此产生的水电费和税费等一切费用，均由承租方承担。2013年6月9日，温冬绿向杨兆光交付水电费押金15000元。2015年2月15日，杨兆光、杨志辉作为甲方与温冬绿作为乙方签订“提前终止租赁合同协议”，约定：甲方同意乙方于2015年2月15日提前终止长江路82号租赁合同，根据甲乙双方签订的原租赁合同的有关约定条款，乙方协同原租户（海鸿、欧德科及腾文公司）将租赁合同一起过渡给甲方，由甲方与原租户自行商定原合同规定最后日期以后的租赁条件及安排，乙方不再参与；2015年2月15日前的租金及水电费等由乙方收取，自2月16日开始，租户的租金及水电费等由甲方自行收取；交接时，先由乙方与原租户结清租金及水电费后退还租赁保证金给原租户，再由甲方向原租户收取按原合同规定或条款与面积变更后的租赁保证金，并开出新的收据；自2015年2月15日或各原租户的合同交接后，甲方应将乙方之前所交付的租赁保证金33000元及水电保证金15000元全部退回，在甲方退回全部保证金后，本协议才能正式生效；该协议还约定了其他事项。同日，杨兆光作为甲方与温冬绿作为乙方签订“场地移交证明”，该证明载明：乙方提前将位于长江路82号大楼的整体租赁权提前移交给甲方；自2月15日起，该大楼一楼、二楼及三楼空置的办公及工厂地已正式移交给甲方。因杨兆光未退回租赁保证金及水电费押金，温冬绿于2016年5月18日诉至本院，主张前述实体权利。关于未退还保证金、水电费押金的原因。杨兆光向本院提交“银行流水清单”、水电费票据、“责令限期纳税（费）款通知书”及税收缴款书6张。经查，水电费票据显示，案涉物业2015年1月4日至同年2月3日期间产生的电费4490.01元、水费408.58元均由杨兆光缴付；另，“责令限期纳税（费）款通知书”由中山市地方税务局东区税务分局于2015年5月21日向杨兆光开具，通知杨兆光于2015年6月5日前缴纳2013年3月至2015年4月税费321647.3元，但未显示须缴税的种属或物业地址；“税收缴款书”显示，籾纯子向中山市地方税务局东区税务分局缴纳了2013年1月1日至2015年8月31日期间的房屋租赁税，但未注明所交税的物业地址。温冬绿确认水电费票据，但以“责令限期纳税（费）款通知书”及税收缴款书与本案无关，不予确认，并辩称业主从未向其开具相关租赁税发票，租赁税应由业主承担。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订“提前终止租赁合同协议”时，杨兆光并未以温冬绿未按时支付租金为由要求没收保证金，并同意退还租赁保证金及水电费押金，故现杨兆光以此作为抗辩理由拒退保证金，本院不予采纳。另，杨兆光提交的“税收缴款书”未显示所交税物业名称，致使本院存疑，故杨兆光要求没收租赁保证金缺乏依据，本院不予采纳。综上，杨兆光应退还温冬绿交付的租赁保证金33000元。关于水电费押金。双方确认温冬绿未结清2015年1月4日至同年2月3日期间产生的水电费4898.59元，该笔款项应从温冬绿支付的水电费押金中予以抵扣；另，因杨兆光未向本院提交案涉物业自2015年2月4日至同年2月15日期间产生的水电费的相关凭证，故本院于本案中不予抵扣，杨兆光可另行主张。故，杨兆光还须返还温冬绿水电费押金10101.41元（15000元-4898.59元）。关于利息。本院于上述认定杨兆光须退还温冬绿租赁保证金、水电费押金合计43101.41元，现温冬绿主张应退费用未退所产生的利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年7月15日起计至2016年2月16日，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，判决如下：被告杨兆光于本判决生效之日起七日内须向原告返还租赁保证金33000元、水电费押金10101.41元及利息（利息计算方法：以43101.41元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月15日计至2016年2月16日）。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  吴妙玲人民陪审员  梁宝霞二〇一六年十一月二十八日书 记 员  陶亚端许晓丹