巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1902民初1451号 原告：苟华，男，生于1967年3月20日，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 委托代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。 被告：邓开柱，男，生于1955年2月28日，汉族，初小文化，个体工商户，住巴中市。 被告：王秀华，男，生于1954年12月5日，汉族，不识字，个体工商户，住巴中市。 委托代理人：周昆，巴中市巴州区曾口法律服务所法律工作者。 委托代理人：曾兴刚，四川省巴中市巴州区法律援助中心律师。 原告苟华诉被告邓开柱、王秀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苟华及其委托代理人夏先烈、被告邓开柱、王秀华及其委托代理人曾兴刚、周昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苟华向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓开柱、王秀华2004年3月2日与原告签订的售房合同有效，继续履行。2、判决被告邓开柱、王秀华为原告办理售房合同约定的办理“两证”的责任和义务，同时由二被告承担办证费用。3、判决被告邓开柱、王秀华承担违约责任。4、判决诉讼费由二被告承担。 事实及理由：2004年3月2日，被告邓开柱、王秀华为甲方，原告苟华为乙方协商意见一致，被告将2001年12月10日购买的宕梁小区汽配街翻胎厂综合楼1单元住房一套116.2平方米，隔成两套，被告将其中一套两厅一厨一厕，面积为86平方米（含公摊面积）售给乙方，空坝约80平方米归乙方使用，双方协商价为4万元正包干价（甲方负责办房产证、土地使用证及其办证费用），乙方不承担办证费用；付款办法约定：签订正式合同后除留5000元办证费用外一次性付清（35000元），待甲方将两证办好后交付两证的同时付清欠款5000元；违约责任约定：单方违约处违约金5000元，交现金以收据为准。2004年4月19日，原告向邓开柱交购房款35000元，并由被告邓开柱向原告立据收条一张。被告将房屋交付给原告行使管理权和处分租赁权后，被告未向原告交付两证，现因不动产登记需要，经查询巴中市房地产管理局房产权交易登记中心登记情况时得知被告已将宕梁小区莲花嘴226号1单元2号住房1套，建筑面积154.23平方米，房权号：16781号登记在被告夫妻名下，并于2013年5月20日以该房产证向巴州区金碑乡信用社抵押贷款25万元，原告认为二被告将所取得的房权一套的一半即86平方米售给原告后又全部登记在自己的名下，在抵押贷款时也不让原告知晓和同意，且不向原告办理两证构成违约责任，其行为侵害了原告的合法财产权益。 被告邓开柱、王秀华答辩：1、原被告签订的合同属实，但是我们不承担责任，当时合同违背了被告真实意思表示。2、房屋买卖合同无效，被告将房屋隔成两套是违反法律强制性规定的，是不合法的，因此是无效合同。3、原告提供的收购房款的收条是复印件，我们不予认可，被告没有收到购房款。 为支持其主张，原告苟华提供了以下证据： 1、售房合同一份，证明原、被告签订《售房合同》属实， 该合同约定应由被告办理房产证及土地使用证，被告未办理两证，属于违约行为，被告应履行办证义务，并应赔偿合同约定的违约金。 2、收条一份，证明原告已经支付3.5万元购房款，下欠购房款5000元待两证办齐后给付。 3、租房协议一份，证明房屋已实际交付给原告苟华，苟华又将案涉房屋出租收益。 4、案涉房屋在巴中市房产权属登记中心的登记记录，证明被告邓开柱、王秀华已将案涉房屋抵押于银行贷款25万元。 5、录音资料一份，证明原、被告双方庭外调解情况，证明被告出具《收条》是真实的。 6、证人白某证言，证明二被告欠白某借款本金2万元及利息，白某欠原告借款3万元，后原、被告及白某协商，将二被告房屋隔成两套，其中一套作价4万元卖给原告，其中5000元待过户后交付，由原告给付二被告现金5000元，另3万元购房款（冲抵二被告欠白某的债务，二被告给原告出具收条（收到3.5万元）一张。原告与白某、被告与白某之间的债权债务消灭。 二被告对证据1的真实性无异议，但认为合同载明了交现金以收据为准，二被告未交现金，未付购房款；对证据2的真实性有异议，经司法鉴定，该收条系复印件；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但认为被告未在录音中发言，且庭外和解的录音是不能作为证据使用的。对证据6，认为证人白某证言部分不属实。认为抵白某债务的是抵了2万元，不是3万元，原告未付房款5000元现金。 二被告为证明其辩解意见，向本院提交邓开柱本人于2002年出具的《借条》一份，证明被告在白某处的借款本金为2万元。 原告对二被告提供证据的质证意见：对该证据的真实性予以认可，证明是二被告在白某处的借款抵了购房款。 当事人围绕诉讼请求双方提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据认定如下： 一、对原告提供的证据2《收条》一张，庭审中，被告邓开柱辩称，该收条系复印件不是原件、否认是自己所书立。并当庭申请对其司法鉴定。本院委托四川求实司法鉴定所进行鉴定。2016年8月26日四川求实司法鉴定所鉴定意见为：1、2004年4月19日《收条》系复印件，立条人“邓开柱”签名也是复印机复印件；2、2004年4月19日《收条》上的“邓开柱”签名笔迹是复印件，系非书写工具形成，不是邓开柱本人书写。被告对此无异，原告认为鉴定意见有误，鉴定时原告没有进行监督，对鉴定意见不予认可。由于原告未提供相应的证据证实，本院认为，鉴定机构鉴定人员具有相应资质、且鉴定程序合法，对四川求实司法鉴定所的鉴定意见予以采信，对原告提供《收条》的真实性不予认可。 二、对原告举出的录音资料中，无被告的陈述，无法达到原告的证明目的。本院对此关联性不予认定。 三、对证人白某的证言。庭审中，白某陈述：合同签订时，原告给付二被告购房款现金5000元，由于白某下欠原告苟华3万元，被告邓开柱下欠白某借款2万元及利息共计3万元。另3万元购房款系冲抵二被告欠其本人的债务，被告邓开柱便给原告出具收条（收到3.5万元）一张，原告与白某、被告与白某之间的债权债务消灭。根据被告邓开柱提供的《借条》一张，确认白某对邓开柱享有2万本金及利息的债权，被告邓开柱当庭称述，抵减了下欠白某借款2万元本金及利息。同时，二被告于2004年3月1日就将房屋交付给原告苟华使用，租赁收益十二年无异。原告苟华如未按照约定支付5000元现金，于交易习惯及情理不符。故，本院对证人白某证明的以二被告债务抵购房款3万元，并由原告支付5000元现金共计支付35000元房款于被告的事实予以认定，对证人白某的证言予以采信。 经审理查明，原、被告及案外人白某均系亲戚关系。白某下欠原告苟华3万元。2002年被告邓开柱下欠白某借本金2万元及利息，并书立了借条一张。 2004年3月2日，原告苟华（乙方）与被告邓开柱、王秀华（甲方）签订《售房合同》，合同约定：甲方于2001年12月10日在宕梁小区汽配街翻胎厂综合楼一单元二楼房屋一套（现巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号房屋一套）购买吴洪文、肖银珍开发、销售的住房一套116.2平方米，另空坝约80平方米归乙方使用，由于甲方近期资金不足，现将该套住房隔为两套，转卖给乙方，经双方协商，特达成如下条款：一、甲方将该套住房分隔为两套，二楼靠东侧一套两室两厅一厨一厕面积为86平方米。二、经双方协商房屋价款为4万元整，甲方负责办房产证、土地使用证及其他办证费用，乙方不承担办证费用。三、付款方法：签订正式合同后除留5000元办证费外，一次性付清，待甲方将两证办好后交付两证的同时付清欠款5000元。五、违约责任，任何单方不得违约，单方违约，处违约金5000元。六、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日生效。交现金以收据为准。 合同签订后，原告向二被告支付购房款现金5000元，另3万元购房款冲抵二被告欠案外人白某的借款，白某将被告邓开柱向其出具的《借条》返还给被告。二被告与白某之间的债权债务均消灭。被告邓开柱、王秀华按照合同约定的已隔成型的房屋交付给原告苟华占有、出租至今。原告对房屋位置、面积均无异议。 同时查明，2013年8月1日，宕梁小区汽配街翻胎厂综合楼一单元二楼房屋（现巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号房屋一套，产权面积为154.23平方米）一套已登记为被告邓开柱、王秀华所有（原无房产登记）。被告邓开柱、王秀华已将案涉房屋抵押于银行贷款25万元。 另查明，审理中，被告邓开柱申请对原告提供的《收条》是否系复印件及签名进行鉴定，本院委托四川求实司法鉴定所进行鉴定，产生鉴定费2600元。 上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的合同、租房协议，收条，证人证言，有被告提供的借条及庭审记录在卷佐证，本案事实清楚，证据充分。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的是所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2004年3月2日，原告苟华为乙方，被告邓开柱、王秀华为甲方签订的《售房合同》是双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止效力性规范，该《售房合同》合法有效。 合同签订后，原告苟华向二被告支付了购房款3.5万元，其中支付现金5000元，扣抵二被告下欠白某借款3万元，被告亦将该房屋交于原告占有并出租他人多年无异，本院对此确认。《售房合同》第三条还约定：由二被告负责房屋的“两证”但该涉案房屋系巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号一套房屋隔成两套。其产权登记只有一个编号。《中华人民共和国共和国建设部房屋登记办法》第九条规定的“房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示”、第十条规定的“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；……”。故，诉争房屋无法独立办理产权登证，只能与被告形成按份共有。《售房合同》中约定由被告办理产权登记证的内容无法履行，原告要求二被告继续履行合同并其购买的房屋办理“两证”的诉请，本院不予支持。由于约定的由被告办理两证的义务，被告无法履行，被告的其行为不已构成违约。原告诉请被告承担违约责任，本院亦不予支持。 由于原告提供的《收条》不是原件、又不是被告邓开柱书立，由此产生的鉴定费2600元，由原告负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 一、原告苟华与被告邓开柱、王秀华签订的《售房合同》有效； 二、驳回原告苟华的其他诉讼请求。 三、本案鉴定费2600元，由原告苟华承担。 本案受理费670元，由原告苟华负担300元，由被告邓开柱、王秀华负担470元。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于巴中市中级人民法院。 审 判 长  刘梅林 人民陪审员  吴小平 人民陪审员  王凤兰 二〇一六年十一月三日 书 记 员  黎臻懿