山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初6816号原告青岛汇旅置业有限公司，住所地即墨市温泉镇驻地，组织机构代码74039505-2。法定代表人刘浩，经理。委托代理人苗湖波，山东一诺律师事务所律师。被告孙硕，男，1985年5月30日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人丁蕊，女，1956年10月19日出生，汉族，住青岛市市南区。系被告母亲。原告青岛汇旅置业有限公司（以下简称汇旅置业）为与被告孙硕房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月9日、8月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苗湖波，被告孙硕的委托代理人丁蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛汇旅置业有限公司诉称，原、被告双方于2011年3月23日签订《青岛市商品房预售合同》和《青岛市商品房预售合同补充协议》及《协议书》，约定：被告购买原告位于即墨市温泉镇大田路2997号《海信温泉王朝》小区7区81号楼1单元38户房屋；原告于2012年6月30日前向被告交付房屋；原告采取在报纸上公告的方式通知被告交接房屋；被告应在原告发出交付房屋通知后的30日内办理完交付手续。如果因被告原因导致房屋未能按时交付的，逾期超过30日，被告应以总房款为基数，按日万分之三标准承担违约金，并承担物业服务费。原告依约在报纸上公告通知被告接收房屋，但被告至今没有办理房屋交付手续。被告的行为已构成违约，并给原告造成很大经济损失，故请求法院依法判令：1、被告按照合同约定到原告处办理房屋交付手续；2、被告支付原告自发布交房通知后第31日起即2012年7月31日至起诉之日的违约金42690元，并承担自起诉之日至被告办理交付手续期间按合同约定计算的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告撤回要求被告承担自起诉之日至被告办理交付手续期间违约金的请求。被告孙硕未予书面答辩，在庭审中口头辩称，被告没有看到原告所称的报纸上的交房通知，被告去验房时发现涉案房屋的地下室全都是水且涉案房屋有下沉现象，阳台多处出现裂缝，院子基本都是大石头上面只垫了一层薄薄的土，被告让原告修缮房屋，因此没有接房。后原告又让被告缴纳18万元，被告不同意要求专业人员测量，原告拖了一段时间在被告的催促下找了一个测量人员看了一下，一个月后原告处工作人员告诉被告只需要交纳1万元。经本院开庭审理查明，2011年3月23日，原告青岛汇旅置业有限公司（甲方）与被告孙硕（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋住址：乙方向甲方购买即墨市温泉镇大田路2997号《海信温泉王朝》7区81号楼38户1_2层房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币22770元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币9321810元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经验收合格、商品房验收合格的标志为经即墨市城乡建设局下发的建设工程竣工规划验收合格证明。第十一条：甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件并在报纸公告通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。2011年3月23日，原告青岛汇旅置业有限公司（甲方）与被告孙硕（乙方）双方签订《青岛市商品房预售合同补充协议》，其中第八条约定：在交付通知约定的交付日之后第31日起即视为房屋已交付，风险责任同时转移到乙方。因乙方原因导致房屋未能按约定时间交付的，甲方与乙方同意按以下方式处理（不做累加）：1、逾期不超过30日，由乙方向甲方支付违约金，违约金数额按以下公式计算：总房款×万分之二×逾期天数。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，由乙方向甲方支付违约金，违约金数额按以下公式计算：总房款×万分之三×逾期天数。……。2011年3月23日，原被告双方签订协议书，约定涉案房屋的交付时间为2012年6月30日前，交付标志为汇旅置业取得合同约定的交付条件的证明文件并在报纸公告通知，交付通知约定的交付日之后第31日起即视为房屋已交付，风险责任同时转移到被告孙硕。2012年4月30日，原告汇旅置业取得即墨市温泉镇大田路2997号海信温泉王朝二期住宅楼D43#楼青岛市建设工程竣工规划验收合格证（证号：验字第370282201204300101号）。经被告质证，确认施工图纸的D43#楼与涉案的81号楼38户1_2层房屋为同一位置。2013年1月22日，即墨市房产管理处对位于即墨市温泉镇大田路2997号包括涉案房屋在内的商品房审查，经审查具备房地产登记条件，准予登记。原告汇旅置业提交了一份青岛市商品住宅使用手册，证明原告按照合同约定交房手续已经准备完毕。被告孙硕质证称没见过该份材料。原告汇旅置业提交了一份2012年6月28日青岛早报，T3广告版的下方有一段文字，内容为：“尊敬的海信温泉王朝业主：在您的关怀和大力支持下，海信温泉王朝二期别墅中，合同约定于2012年6月30日交付片区，已具备交付条件。将于2012年6月30日办理业主交付入住手续。请您携带好相关证件和收据前来办理。办理地点：海信温泉王朝售楼处（即墨温泉旅游度假区大田路2997号）。”被告孙硕称原告汇旅置业没有给被告该材料，被告不知道。被告孙硕庭审中称原告汇旅置业过了合同约定交房期限一个月通知被告交房。原、被告双方一直未办理涉案房屋的交接。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、协议书、建设工程竣工规划验收合格证、房地产登记明细等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。庭审中，被告孙硕提交了一组照片，欲证明涉案房屋有裂缝，墙角下沉且阳台也有裂缝，原告汇旅置业对该组照片真实性无法确定，不认可，认为涉案房屋在合同约定的交付日期之前已经经过国家有关部门验收，已经合格。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。1、关于原告主张被告按照合同约定到原告处办理房屋交付手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”以及合同约定的房屋交付条件，被告于2012年4月30日取得涉案房屋建设工程竣工规划验收合格证的情况下，通知被告孙硕交接房屋，于法有据。原告主张被告按照合同约定到原告处办理房屋交付手续，本院予以支持，原告汇旅置业亦应按照合同约定将满足交付条件的涉案房屋交付被告孙硕。2、关于原告汇旅置业主张被告支付原告自发布交房通知后第31日起即2012年7月31日至起诉之日的违约金42690元的诉讼请求。根据查明的事实，原告汇旅置业在具备交付房屋的条件后，于2012年6月28日在青岛早报T3广告版登载交房通知，被告孙硕虽然在庭审中称不知道青岛早报上的交房通知，但承认原告汇旅置业是过了合同约定交房期限一个月通知被告交房，原告汇旅置业再未提交其他通知被告孙硕接收房屋的证据，合同约定的交房期限为2012年6月30日，应认定原告通知被告接收房屋的时间为合同约定交房期限一个月后即2012年8月1日为宜，根据合同第十三条、补充协议第八条的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应在原告发出交付房屋通知后的30日内办理完交付手续，被告孙硕以房屋存在质量问题要求修缮未接收房屋，但提交的照片与原告汇旅置业提交的建设工程竣工规划验收合格证相比，不足以成为不接收房屋的抗辩理由。现因被告原因导致房屋未能按时交付，逾期超过30日，原告不解除合同，结合原告的诉讼请求，原告有权自2012年9月1日开始至起诉之日即2016年5月26日止，以总房款9321810元为基数，按日万分之三标准向被告孙硕主张违约金，原告主张被告自2012年9月1日至2016年5月26日期间的违约金42690元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：一、被告孙硕于本判决生效后十五日内前往原告处办理即墨市温泉镇大田路2997号《海信温泉王朝》7区81号楼38户1_2层房屋的接收手续，原告青岛汇旅置业有限公司协助将符合合同交付条件的房屋交付被告；二、被告孙硕于本判决生效后十日内支付原告青岛汇旅置业有限公司违约金42690元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费867元（原告预缴），由被告孙硕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  管益林二〇一六年十一月九日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”