广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11995号上诉人（原审原告）：钟华，住广州市花都区。委托代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。委托代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州骏威企业集团有限公司，住广州市花都区。法定代表人：梁汝强,该公司总经理。委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。上诉人钟华因与被上诉人广州骏威企业集团有限公司（以下简称骏威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钟华上诉请求：1、撤销原审判决，改判骏威公司补偿租金损失25200元并自2016年1月1日始按2100元/月标准补偿租金损失至涉案商铺办妥不动产所有权证为止；2、一、二审诉讼费由骏威公司承担。事实和理由：钟华购买骏威公司开发的涉案商铺后，交齐了房款，骏威公司迟迟不能办理房产证。2004年钟华向法院起诉，后经广州市中级人民法院主持调解，约定自2005年1月起，骏威公司应按照同地段商铺的租金水平相应提高支付给钟华的租金（补偿金），不得低于每月1050元，直至办妥房产证为止。但该调解生效后至今已近12年之久，骏威公司出于其经济考虑，一方面拖延办理房产证，另一方面不按调解书约定根据周边租金水平相应提高租金（补偿金），十几年维持1050/月不变，无视该标准连司法解释中关于延期办证至少按逾期还贷利率支付违约金的水平尚且达不到的事实，严重损害诚实守约方的合法权益。由于骏威公司的原因，涉案商铺长期不能正常出租，目前又已连续停租数月之久，损失远远超过补偿金。钟华要求骏威公司提高租金（补偿金）并非主要目的，主要目的是早日取得房产证。但在骏威公司消极履行其义务时，要求其提高补偿金以承担违约责任弥补实际损失是合理合法的。被上诉人骏威公司辩称：请求二审法院驳回钟华的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案商铺早在2004年由钟华实际使用、出租收益，不存在钟华说的存在租金损失。骏威公司一审有提交商铺现状的照片。2016年1月7日，钟华向一审法院起诉请求：1、骏威公司向钟华补充商铺租金损失暂计25200元（损失计算标准：以1050元/月为标准，从2013年12月31日计至2015年12月30日为25200元；以2100元/月为标准，从2016年1月1日始计至办妥广州市花都区新华镇公益路1号骏威广场商业步行街第一层D111商铺房屋产权证过户登记等手续止）。2、本案诉讼费由骏威公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区新华镇公益路1号骏威广场商业步行街第一层D111商铺，建筑面积为33.51平方米，已办理预售登记在钟华名下，至今未办理过户登记。2002年10月10日，钟华（买受人）与广州市花都区骏威房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人以218500元的价格向出卖人订购涉案商铺。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，办理《房地产权证》的费用全部由出卖人支付。钟华、骏威公司均确认钟华在2000年3月24日与骏威公司签订合同购买涉案商铺，钟华已向骏威公司付清房款。钟华称，骏威公司已于2000年9月30日将涉案商铺交付给钟华使用至今。骏威公司称，钟华因与妻子离婚进行财产分割，于2002年10月10日与骏威公司重新签订合同。因涉案商铺未办理房地产权证，钟华于2004年4月23日起诉骏威公司至一审法院，请求判令：1、骏威公司于2004年12月31日前办理质量验收手续；2、骏威公司于2004年12月31日前按合同约定免费为钟华办理涉案商铺的《房地产权证》的有关手续；3、骏威公司支付逾期交房的违约金320976.5元；4、案件受理费由骏威公司负担。一审法院于2004年7月2日出具（2004）花某三初字第252号民事判决书，判决如下：一、广州市花都区骏威房地产开发有限公司在2004年12月31日办理广州市花都区新华镇公益路1号商业步行街第一层D111商铺的质量验收手续；二、广州市花都区骏威房地产开发有限公司在2004年12月31日前为钟华办理广州市花都区新华镇公益路1号商业步行街第一层D111商铺的《房地产权证》，办理《房地产权证》所需的手续费、工本费、购房契税等全部费用由骏威公司负担；三、驳回钟华的其他诉讼请求。钟华不服该判决，后上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2004年12月2日出具（2004）穗中法民四终字第3812号民事调解书，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、骏威公司在本调解书送达之日起三日内一次性支付补偿款42000元、二审案件受理费7418元给钟华。二、骏威公司自2004年11月起每月支付1050元给钟华，从2005年1月起，骏威公司按照同地段商铺的租金水平相应提高支付给钟华的租金，不得低于每月1050元，直至广州市花都区新华镇公益路1号商业步行街全部装修完毕，骏威公司为钟华办妥广州市花都区新华镇公益路1号商业步行街第一层D111商铺房产证为止。上述款项三个月结算一次，在第四个月的15日前支付。三、办理广州市花都区新华镇公益路1号商业步行街第一层D111商铺房屋产权证的所有费用由骏威公司负担。四、一审案件受理费7418元由钟华自行承担。钟华、骏威公司均确认，涉案商铺至今尚未办理房地产权证。骏威公司称，涉案商铺至今没有办理大确权，未办证的原因是涉案商铺没有通过竣工验收，必须将涉案商铺收回才能统一重新进行规划再办理竣工验收。因涉案商铺至今未办理房地产权证，钟华与骏威公司协商不成，诉至一审法院，因而成讼。另查明，广州市花都区骏威房地产开发有限公司于2004年1月16日变更名称为骏威房地产开发有限公司，骏威房地产开发有限公司于2005年6月17日变更名称为广州骏威企业集团有限公司。钟华称，自骏威公司向钟华交付涉案商铺后，钟华已占有、使用涉案商铺至今。一审法院认为：关于商铺租金的损失，钟华提出，骏威公司应按照现在周边商铺的租金标准向钟华支付租金损失，且（2004）穗中法民四终字第3812号民事调解书中的补偿标准低于以钟华支付房款为基准，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的损失，故骏威公司应提高补偿至2100元每月。一审法院认为，（2004）穗中法民四终字第3812号民事调解书中的调解协议是钟华、骏威公司自愿达成的。钟华未提供证据证实其损失，现钟华要求提高租金支付标准，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，于2016年6月3日作出判决：驳回钟华的全部诉讼请求。案件受理费215元，由钟华负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，双方二审期间均确认骏威公司一直按照民事调解书1050元/月的标准按季度向钟华支付。钟华陈述其诉请中的25200元是指从起诉之日往前两年提高租金补偿标准，从2013年12月31日开始至2015年12月30日在原来基础上增加一倍，即1050元乘以12再乘以2，就是25200元。本院认为，钟华上诉主张由于骏威公司迟延办证，其损失远远超过补偿金，要求按照2100元/月标准计算补偿金，但双方在《民事调解书》中对补偿标准已有约定，钟华也自2000年9月30日起接收使用涉案商铺至今，钟华对其损失未提交证据证明，故原审法院不予支持钟华该主张并无不当，本院予以认可。综上所述，钟华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人钟华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十一月十日书记员  张 利