广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2542号 原告:杨华，男，汉族，1964年4月3日出生，住广西北海市银海区。委托代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。被告：吴远聪，男，汉族，1954年7月12日出生，身份证号码：450511195407120219，住广西北海市海城区。 原告杨华与被告吴远聪合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法由代理审判员吴伟燕适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。书记员冯伟兰担任法庭记录。原告的委托代理人刘业光及被告吴远聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨华向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告以案外人周君燕之名义与原告于1994年8月12日签订的《屋地转让契约》；2.判决被告返还原告宅基地转让款138000元，并赔偿原告经济损失233739.2元（以138000元为基数，按人民银行同期贷款利率，计自1994年8月13日起至2016年7月25日止，以后另计）。事实和理由：1994年8月12日，被告以案外人周君燕的名义与原告签订《屋地转让契约》，约定被告将位于北海市郊区间屋的60平方米宅基地以138000元的价格转让给原告。当天，被告收到原告所支付的宅基地转让款138000元，被告将该宅基地的《北海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》交给原告。2010年4月26日，案外人周君燕向人民法院提起诉讼，请求本案原告杨华返还涉案宅基地。2015年10月19日北海市中级人民法院依法作出（2015）北民一终字第321号民事判决书，判决本案原告杨华归还案外人周君燕《北海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》各一本，归还登记在案外人周君燕名下的位于北海市间屋搬迁小区土地使用权给案外人周君燕。根据北海市中级人民法院的终审判决，被告以案外人周君燕的名义与原告所签订的《屋地转让契约》已不能履行，故请人民法院依法予以解除。 被告吴远聪辩称，同意解除双方签订的《屋地转让契约》，返还138000元宅基地转让款给原告，但是被告不存在违约行为，不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有《屋地转让契约》在卷佐证，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.（2010）银民初字第226号民事判决书，因判决未生效被上级人民法院依法发回重申，故本院不予采信；2.（2013）银民初字第454号民事判决书，因该案被告杨华（本案原告）上诉，一审查明的事实与二审生效判决书所认定的事实一致，且当事人无相反证据足以推翻，故本院对该判决书所认定的事实予以确认；3.（2015）北民一终字第321号民事判决书，因系二审生效判决书，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。 经审理查明，1993年8月24日，北海市规划局向案外人周君燕颁发了编号拆（93）273《建设用地规划许可证》。1993年9月4日北海市土地管理局郊区分局向案外人周君燕颁发了北郊（九三）字第0672号《北海市建设用地许可证》，位于北海市郊区间屋的60平方米宅基地登记在案外人周君燕名下。1994年8月12日，被告吴远聪以案外人周君燕的名义与原告杨华签订了《屋地转让契约》，将案外人周君燕名下的位于北海市郊区间屋的60平方米宅基地以138000元的价格转让给了原告杨华，并把宅基地的《北海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》等证件交付给了原告杨华。自交付之日起，原告杨华一直占有使用涉案宅基地，但没有到有关部门办理过户手续。原告杨华于签订契约当天将宅基地转让款138000元交付给了被告吴远聪。《屋地转让契约》第四条约定：“今后任何一方违约，按上述价格总额的50%罚款，口讲无凭，特立此契约为证。” 另查明，签订《屋地转让契约》时案外人周君燕不在场，该《屋地转让契约》内乙方“周君燕”名字及捺印不是案外人周君燕本人所写、所按。 再查明，已经发生法律效力的北海市中级人民法院（2015）北民一终字第321号民事判决书确认，涉案宅基地是案外人周君燕通过拆迁补偿而取得，且该宅基地的权属登记在案外人周君燕名下，原告杨华和被告吴远聪均无相反证据推翻该物权登记的合法性，案外人周君燕为涉案宅基地的合法使用权人。被告吴远聪在明知涉案宅基地的使用权人为案外人周君燕，在没有取得案外人周君燕转让宅基地授权或者征得权利人周君燕同意的情况下，擅自以案外人周君燕的名义与原告杨华签订《屋地转让契约》，将涉案宅基地转让给原告杨华，事后被告吴远聪也没有取得涉案宅基地的处分权，也未经得宅基地权利人周君燕的追认，该转让行为属于无权处分行为，但因出卖人在缔约时是否对标的物享有所有权或者处分权，并不影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力，故被告吴远聪以案外人周君燕的名义与原告杨华签订的《屋地转让契约》为有效合同，法院判决支持案外人周君燕的物权请求权。判决主文第一项：维持北海市银海区人民法院（2013）银民初字第454号民事判决的第二、三项，即原告杨华归还案外人周君燕《北海市建设用地许可证》【证件号：北郊（九三）字第0672号和《建设用地规划许可证》【证件号：拆（93）273号】各一本，归还登记在案外人周君燕名下的位于北海市郊（九三）字第0672号，面积60平方米】土地使用权给案外人周君燕。 本院认为，被告吴远聪以案外人周君燕的名义与原告杨华签订的《屋地转让契约》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，出卖人在缔约时是否对标的物享有所有权或者处分权，并不影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力，合同合法有效，本院予以确认。 关于《屋地转让契约》是否应该解除的问题。根据已经发生法律效力的（2015）北民一终字第321号民事判决书的第一项，案外人周君燕的物权请求权得到支持，必然导致《屋地转让契约》的履行不能，故原告主张解除被告吴远聪以周君燕的名义与原告杨华于1994年8月12日签订的《屋地转让契约》，本院予以支持。 关于《屋地转让契约》解除后的违约责任认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告请求被告返还138000元的宅基地转让款，于法有据，本院予以确认；关于被告应承担的违约金数额问题。原告以双方约定的违约金过高为由要求被告赔偿经济损失233739.2元（以138000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计自1994年8月13日起至2016年7月25日止，以后另计），本院经审查认为，被告已经履行交付涉案宅基地的主要义务，自交付之日起宅基地一直由原告占有使用，并且《屋地转让契约》第四条关于违约金的约定对合同当事人具有约束力，合同条款合法有效，适用该条认定违约金较为合理。违约金的数额为合同价格总额的50%，即69000元（138000元×50%）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、解除被告吴远聪以案外人周君燕的名义与原告杨华于1994年8月12日签订的《屋地转让契约》； 二、被告吴远聪返还宅基地转让款138000元给原告杨华； 三、被告吴远聪赔偿原告杨华经济损失69000元； 四、驳回原告杨华的其他诉讼请求。 案件受理费6876元，减半收取3438元，由原告承担1524元，被告承担1914元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6876元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  吴伟燕 二〇一六年十一月二日 书 记 员  孟 伟