云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云08民终535号 上诉人（原审被告）思茅某某公司，住所地：澜沧县勐朗镇乐乐爽KTV前行300米。 法定代表人翟某某，系该公司总经理。 委托代理人王凡，云南康辰律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）李某某，男，1984年9月17日生，彝族，云南省砚山县人，个体户，现住澜沧县。 委托代理人杨春秋（系原告妻子），女，1972年7月6日生，汉族，吉林省梅河口市人，个体户，现住澜沧县，特别授权代理。 上诉人思茅某某公司因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案。不服澜沧县人民法院（2016）云0828民初462号民事判决向本院提起上诉，本院立案受理。依法组成合议庭于2016年11月3日组织双方当事人进行了质证调解审理，本案现已审理终结。 思茅某某公司上诉请求：请求撤销澜沧县人民法院（2016）云0828民初462号民事判决；二审改判驳回被上诉人的诉讼请求；支持上诉人的诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担．主要事实和理由为：一审判决违反法定程序，导致判决错误。一审审理时未向当事人释明是否继续履行合同或解除合同?导致本案是否继续履行或解除不清楚；《中华人民共和国合同法》解释二第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。上诉人已经通过抗辩的方式提出了违约金过高，而一审法院却视而不见。一审判决部分事实认定错误，理解法律不准确。从合同内容可以看出，前厅租赁约定位置和面积，并未对格局作任何限制，合同第三条明确约定：“承租人在不改变房屋结构的前提下可以装修和改造”，前厅由四家汽车销售公司按面积分租，分租后各承租人在自己承租范围内如何使用展厅是承租人依经营需要而定，是根据合同内容行事，上诉人无权干涉，更何况各公司因车辆摆放样式、安全保证等考虑，做个隔断是公司经营管理之需要，被上诉人选位置靠里的展厅是其自己的选择。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。2016年2月，上诉人与被上诉人协商一致后，将被上诉人承租的后展厅调换了位置，被上诉人起诉时在调换后展厅位置仍摆放着车子，上诉人以此为由起诉是极不诚信的做法。一审法院对后厅的调换行为不予认定，却又未能对被上诉人占用合同之外的地点停放车辆作出合理解释，系认定事实不清。被上诉人在履行合同过程中毫无诚信可言，企图将汽车销售行业利润下滑的形势及其经营不善的后果转嫁到上诉人身上，以挽回自己的损失。上诉人因认为己方未违约，要求驳回被上诉人全部诉请，故不能自相矛盾地提出被上诉人提出的调整违约金的要求，从抗辩的角度提出合同约定违约金过高，一审法院竟无视答辩状内容，简单总结几句非核心内容写在判决书上，还在判决书中写到“被告并未明确提出原告请求的违约金过高”，这明显是颠倒黑白。即使上诉人未提出法院也应当依法调整，上诉人认为，一审法院未理解法律规定的调整违约金的立法本意，对案件审理极度不负责任。综上，上诉人并不存在违约行为，请求二审法院在查明事实后作出客观公正判决。 李某某答辩为：一审判决有事实及法律依据。被答辩人仅表示违约金过高，但并未明确提出调整违约金的请求。答辩人在缴纳租金后被答辩人应将租赁场地全部使用权交与使用，被答辩人擅自允许其他租户占用原告展厅后场地的行为已经构成违约，一审判决的违约金数额并不能弥补答辩人的损失。从多方面考虑，还是服判了。请求维持判决。 李某某一审诉讼请求：2015年9月7日，原告与被告思南气销澜沧分公司签订《澜沧县思南汽车城内展厅租赁合同》，合同约定被告将汽车城内展厅租给原告使用，预约租期五年，两年为一租期，租金一年一付，先付后用，本次租赁期自2015年9月20日起至2016年9月20日止，租金已付54000元。2016年3月1日，被告未与原告协商，允许迈达汽销在与澎渤汽销展厅之间做了一道隔断，2016年3月9日在澎渤汽销与原告展厅之间又做了一道隔断，将原本一个开放式展厅隔离为三个封闭的小展厅。原告认为，被告未经其同意，私自改变展厅格局，因经营环境的重大改变，造成原告汽车销量急剧下降，加之各经销商之间的不利影响，导致客户误认为原告的展厅为汽车仓库，隔断后几个月内原告展厅顾客进店率降为零，致使原告无法经营。另2015年12月25日，被告在未经原告同意情况下将原告后展厅转租他人作为摩托车仓库，一直占用至今。由于被告思南气销澜沧分公司私自改动展厅格局及转租行为，给原告造成了经营不便和一定的经济损失，为维护原告合法权益，向本院提起诉讼：一、请求判令被告返还半年租金27000元，转租后展厅的经济损失7500元，违约金54000元，共计88500元；二、请求判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告双方于2015年9月7日签订租赁合同，合同约定被告思南汽销澜沧分公司将位于澜沧县勐朗镇思南汽车城内展厅及展厅后场地租给原告李某某使用，本次租赁期为2015年9月20日至2016年9月20日止，面积600平方米，租金一年一付，共计54000元，先付后用，签订合同当日原告即支付了租金。2016年3月，与被告分别租赁场地的迈达汽销和澎渤汽销两家商户，对展厅进行了装修改造，将原来开放式展厅隔成三个封闭的展厅。另查明被告于2015年12月底开始允许另一家租户陆续将货物堆放在原告租用展厅的后场地，一直占用至今，致使原告不能完全使用自己租赁的面积。原告代理人杨春秋曾就装修改造及占用场地事宜与被告协商，向被告提出返还半年租金27000元并提前解除租赁合同，但原、被告双方未能协商达成一致。针对被告提出的要求原告支付其违约金l6200元的主张，经本院释明后，被告坚持该主张只是答辩，并非反诉。 一审法院认为，原、被告双方签订租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，则双方应按合同约定履行各自义务。原告李某某缴纳租金后被告思南汽销澜沧分公司应将租赁场地全部使用权交与原告，但被告允许其他租户占用原告展厅后场地的行为已违反合同约定，构成违约，被告辩称已与原告达成口头约定变更合同调换其他位置供原告使用，仅提供现在原告已售出车辆停放位置照片，无其他证据予以佐证，根据合同法相关规定，原、被告双方对合同变更内容约定不明确的，推定为合同未变更，则被告应承担相应的违约责任。虽然被告未经原告同意允许他人使用原告所租赁场地造成损失，但原被告双方在合同中约定违约金已超过因违约所造成的损失，原告不能在主张违约金的同时还要求赔偿损失，故根据合同法相关规定，原告要求被告赔偿占用其展厅后场地造成的经济损失7500元的诉求，本院不予支持，要求被告支付违约金54000元的诉求，且被告并未明确提出原告请求的违约金过高，故本院予以支持。原告要求被告返还已支付半年房租27000元的诉求，因合同中明确约定租户可在不改变房屋结构情况下，对自己承租的范围进行装修或者改造，其他租户的改造行为并未违反合同约定，故合同在履行过程中并未出现约定或法定解除合同的情形，返还房租的诉求无约定、法定事由，故不予支持。关于被告提出要求原告支付违约金16200元，经本院释明被告明确表示不反诉是对自己权益的处分，故不作评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、被告思茅某某公司于本判决生效后十日内支付原告李某某违约金54000元。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费2013元，减半收取l006.5元，由原告李某某负担392.5元，被告思茅某某公司负担614元。 二审期间被上诉人李某某提供2016年3月24日与李艳仙的新租赁合同及新交6万房租款的收据。证明其因本案合同无法继续履行。重新租房的事实。 经上诉人质证认为；与本案无关联性，只能证明与他人签定合同的事实，证明内容不予以认可。 二审认为李某某提供的新签订一合同及收款收据系原件，合同租赁内容为汽车销售，与本案待证事实具有关联性，合同及收款收据真是有效。二审予以确认。 归纳双方的主张，二审期间双方主要对上诉人对后展厅调整行为是否构成违约、一审判决确认的违约金是否有事实及法律依据存在争议。 本院认为；双方2015年9月7日签订的房屋租赁合同合法有效。在合同履行中前展厅做隔断的行为非上诉人行为所致，且所签合同事先未约定，原审不予认定上诉人违约是正确的，但是上诉人确实有将后展厅调换他人使用的事实，上诉人认为调换是经双方口头协商同意后的行为，其未提供证据证明，认定上诉人具有违约行为正确。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案2015年9月7日双方签订合同至2016年4月1日李某某另寻房屋后重新签订新的租赁合同，李某某实际使用上诉人的场地仅为半年，因此未使用半年的房租应予以退还，并按合同约定承担违约责任。双方签订的合同预期为五年，李某某使用半年后中途搬迁，必然导致经营销售及预期利益的其他损失，依据合同法规定，违约金以事先约定为原则。双方约定违约金为54000元，本院综合考虑本案履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确认约定违约金基本可以弥补被上诉人损失（含应退还的半年租金），上诉人在一审仅提出违约金过高的主张，并未明确提出调整的请求，二审作为上诉方亦应该提供依据证明违约金过高事实。因此其认为违约金过高的单一主张亦不能得到支持。即约定的违约金不宜再作调整。本合同为预期五年的合同，因双方的不当履行而导致解除，虽然原审对合同是否解除还是继续履行未作处理。属于一审审理中的瑕疵，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释三百三十四条规定，二审予以纠正。即双方签订的租赁合同予以解除。实体判决应予以维持。 上诉人上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，二审应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2013元，由上诉人思南气销澜沧分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张相云 审判员  雷斯祺 审判员  杜绍斌 二〇一六年十一月十日 书记员  姚 瑶