贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌民再字第1号原审原告贵阳市某某置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区，组织机构代码73663424-1。法定代表人梁光时，该公司董事长。委托代理人汪晓迅，北京盈科(贵阳）律师事务所律师，一般授权代理。原审被告曾某某，女，汉族，1971年1月10日出生，住贵州省贵阳市云岩区，委托代理人张文飞，贵州钝初律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人周志强，上海震亚律师事务所律师，特别授权代理。第三人贵州某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区碧海花园售房大厅三楼。法定代表人邓文增，该公司董事长。委托代理人苏承锐，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。第三人贵州某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区金阳南路6号世纪城23栋2单元11楼2号。法定代理人单某，该公司董事长。委托代理人王磊、钟延琴，上海周祖琪律师事务所律师，特别授权代理。原审原告贵阳市某某置业有限公司（以下简称金阳置业公司）与原审被告曾某某商品房买卖合同纠纷一案，本院（2013）乌民初字经第5号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月29日作出（2014）乌申字第5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，并依法通知第三人贵州某某房地产开发有限公司（以下简称乾图房开公司）、贵州某某房地产开发有限公司（以下简称九百房开公司）作为本案第三人参加诉讼。原告金阳置业公司委托代理人汪晓迅，被告曾某某及其委托代理人周志强、张文飞，第三人乾图房开公司的委托代理人苏承锐,第三人九百房开公司委托代理人王磊、钟延琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告金阳置业公司称：2011年12月8日，以原告贵阳市某某置业有限公司（原企业名为贵阳金阳新区房地产开发有限公司）、贵州某某房地产开发有限公司为出卖人，与以被告曾某某为买受人的双方，先后签订商品房买卖合同五十四份，分别约定：1、将原告所有的坐落于金阳新区兴筑路碧海乾图花园2-1栋第一层1号至52号，共52间商业用房（合计1227.42平方米），以及4栋负2层1号、负1层1号（共2间商业用房，合计8791.60平方米）出卖给被告曾某某；2、合计购房金额为24297532元；3、被告付款日期均为2011年12月8日；4、被告逾期付款超过60天后，原告有权解除合同，被告应按应付款的0.01%支付违约金。因原告已实际委托由贵州某某房地产开发有限公司投资、开发建设和销售该项目，故该54份合同均有原告与贵州某某房地产开发有限公司一同作为出卖人盖章确认。次日，该54份商品房现售合同均经贵阳市住房和城乡建设局办理商品房销售合同登记备案。2012年1-2月间，虽然被告曾某某没有按约支付房款，但原告及贵州某某房地产开发有限公司仍轻信被告能付款的承诺，配合被告将所有54间商铺办理产权人为被告曾某某的登记手续。然后截止2012年10月，被告仍分文未付购房款，远远超过双方关于“60天未付款解除合同”的约定时间。为此，原告及贵州某某房地产开发有限公司于11月23日前，按照合同第7-2条之约定，先后四次向被告曾某某发出函告，通知其因未按约定支付24297532元购房款而在2012年11月25日前，前来办理解除合同的相关手续，但被告未予以任何答复。综上所述，原、被告之间签订的上诉54份商品房买卖合同合法、有效，现被告未按合同约定时间付款，且分文未付，完全违反合同约定，并成就了双方关于“逾期（付款）超过60天后，出卖人有权解除合同”的约定条件。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判决：1、解除原、被告双方签订的所有商品房买卖合同（共计商铺54间，买卖合同54份，总金额24297532元）；2、判令被告曾某某协助将上述所有商品房产权及其相应的土地使用权恢复登记到原告名下；3、偿付约定违约金2429元；4本案的诉讼费由被告承担。原审被告曾某某辩称，本案表面是商品房买卖关系，实际是被告与其前夫江峰离婚后财产分割的法律关系，被告曾某某的前夫江峰，也就是贵州乾图房开的实际控制人，被告与江峰离婚，离婚协议中约定本案争议房屋归被告所有，九百公司归江峰所有。所以九百公司已经代自己支付了购房款，请求驳回原告的诉讼请求。第三人乾图房开公司述称，第三人与原审原告系委托代理关系，委托代为原告销售商品房，乾图房开公司无权赠与本案诉争商品房给被告，也未表示过赠与，被告至今未支付任何房款给我方，被告签订商品房买卖合同后，利用公司原法人江峰妻子身份，让财务出具了购房款发票，在未支付房款的前提下取得房屋，进而自己办理了产权证。我公司同意原告的诉讼请求与事实理由。第三人九百房开公司述称，我公司购买原告金阳置业公司单位的91套商铺，并支付了部分购房款，但我方未向曾某某代为支付购房款，我公司与江峰个人没有法律上的关系，江峰不是九百公司法人，我公司不可能将公司财产赠与任何人。原审原告向本院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的所有商品房买卖合同（共计商铺54间，买卖合同54份，总金额24297532元）；2、判令被告曾某某协助将上述所有商品房产权及其相应的土地使用权恢复登记到原告名下；3、偿付约定违约金2429元；4本案的诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：原告贵阳建设公司委托贵州某某房地产开发有限公司投资、开发建设和销售位于金阳××××路碧海乾图花园。2011年12月8日，原告贵阳建设公司和贵州某某房地产开发有限公司作为出卖方与被告曾某某分别订立54份《商品房买卖合同》，约定将原告开发的座落于金阳新区兴筑路碧海乾图花园2-1栋第1层第1号至52号共52间商业用房（合计建筑面积1227.42平方米），以及4栋负2层1号、负1层1号商业用房（共计2间商业用房，合计8791.60平方米）出卖给被告曾某某，购房总价款为24297532元，付款日期均约定为2011年12月8日。同时合同还约定，被告逾期付款超过60天后，原告有权解除合同，被告应按应付款的0.01%支付违约金。合同订立后，第三人乾图房开公司给被告曾某某出具了购房发票，并配合被告将其所购54间商铺办理产权登记手续，权利人均登记为被告曾某某，此后被告未按约定支付24297532元购房款，原告及贵州某某房地产开发有限公司先后四次发函，通知被告在2012年11月25日前，办理解除合同手续，被告未予以答复。本院原审认为,原告贵阳金阳建设公司于2011年12月8日与被告曾某某订立的五十四份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应严格按照合同履行义务，被告曾某某未按合同约定交付购房款24297532元，逾期付款已超过60日，且经原告多次催告，被告仍未履行支付购房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，原告诉请解除与曾某某签订的《商品房买卖合同》符合法律规定和合同“被告逾期付款超过60日天后，原告有权解除合同”的约定，本院予以支持。被告曾某某未按《商品房买卖合同》约定支付房款，应当承担违约责任。原告主张违约金2429元，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，本院原审判决：一、解除原告贵阳市某某置业有限公司于2011年12月8日与被告曾某某签订的五十四份《商品房买卖合同》（合同备案登记号详见判决书附件）；二、被告曾某某在本判决生效之日起三十日内协助原告贵阳市某某置业有限公司将上述商品房产权及其相应土地使用权恢复登记到原告贵阳市某某置业有限公司名下；三、被告曾某某在本判决生效之日起三日内支付原告贵阳市某某置业有限公司违约金人民币2429元。本院再审认定案件事实如下：2005年9月，原审原告金阳置业公司给第三人乾图房开公司出具授权委托书，该委托书写明：由于我公司已将“金阳碧海花园十五组团”全权委托第三人乾图房开公司进行开发，所以该项目的所有相关建设手续的办理，以及银行按揭、销售资金的管理等等所有与该项目有关的一切事物均授权“贵州某某房地产开发有限公司”全权处理。2009年9月，第三人九百房开公司与第三人乾图房开公司签订《商品房买卖合同》，购买原审原告金阳置业公司与第三人乾图房开公司共同开发的座落于金阳新区兴筑路碧海乾图花园2-1栋第1层第1号至52号，4栋负2层1号、负1层1号房屋（54套）以及1栋1层1号至23号房屋，9-2栋负1层1号至14号（37套）共91间商业用房，并向产权部门办理了预售备案登记。2011年7月，第三人九百房开公司向贵阳市产权处申请退掉了本案诉争的54间商业用房。2011年12月8日，原告金阳置业公司和第三人乾图房开公司作为出卖方与被告曾某某订立54份《商品房买卖合同》，约定将其开发的座落于金阳新区兴筑路碧海乾图花园2-1栋第1层第1号至52号商业用房（合计建筑面积1227.42平方米），以及4栋负2层1号、负1层1号商业用房（合计8791.60平方米）共计54间出卖给被告曾某某，购房总价款为24297532元，付款日期均约定为2011年12月8日。同时合同还约定，被告逾期付款超过60天后，原告有权解除合同，被告应按应付款的0.01%支付违约金。合同订立后，第三人乾图房开公司给被告曾某某出具了购房发票，并配合被告将其所购54间商铺办理产权登记手续，权利人均登记为被告曾某某，2011年12月26日，原审原告及第三人乾图房开公司将54间房屋移交给原审被告曾某某。原审原告及第三人乾图房开公司先后四次发函，通知原审被告在2012年11月25日前，办理解除合同手续，原审被告未予以答复。此后，原审原告认为曾某某未支付购房款，其行为侵害其合法权益，遂诉至本院。原审被告曾某某认为房款是基于与贵州九百房开公司原实际控股人江峰离婚，江峰为履行离婚协议内容，利用其控股的九百房开公司给其支付购房款，第三人九百房开公司认为没有代被告曾某某支付购房款，也未有赠与原审被告曾某某的意思表示。另查明：曾某某与第三人乾图房开原法定代表人江峰原系夫妻，被告曾某某与案外人江峰1997年结婚，2011年9月在上海市徐汇区人民法院调解离婚。2012年11月21日，第三人乾图房开公司法定代表人由案外人江峰变更为邓文增。股东由原来的江峰（1225万元）、凌震（60万元）、胡洋（40万元）变更为凌震（60万元）、贾臻（1265万元），贵州某某房地产开发有限公司由原法定代表人王勇变更为单某。本案认为：原审原告、原审被告签订的五十四份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效的合同，对双方均有约束力。按照合同约定，原审被告曾某某应在签订合同当日一次性支付出卖人购房款24297532元，但原审被告至今未支付，逾期付款已超过合同约定的60日，已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，原审原告诉请解除与原审被告曾某某签订的《商品房买卖合同》符合法律规定和合同“被告逾期付款超过60日天后，原告有权解除合同”的约定，本院予以支持。因原审原告已将上述房屋交付给原审被告，合同解除后，原审被告曾某某应在本判决生效之日起三十日内将上述房屋返还给原审原告，并在本判决生效之日起三十日内协助原审原告将上述商品房产权及其相应土地使用权恢复登记在原审原告名下。原审原告及第三人乾图房开公司在原审被告曾某某未支付房款的情况下就向其开具发票及办理房屋产权登记，其自身存在一定的过错，现原审原告主张原审被告支付违约金2429元，本院不予支持。另外，在上述房屋恢复登记过程中如产生有关费用，所有费用应由原审原告承担。同时，原审原告在原审被告未支付购房款的情况下就向其办理产权登记手续，从而引起本案诉争，其主要责任在于原审原告，因此，本案的诉讼费及其保全费应由其承担。被告辩称自己未直接支付购房款，是因为其前夫九百公司实际控制人江峰为履行双方的离婚协议，以九百公司名义代为其支付了房款。但九百房开公司当庭表示没有代曾某某支付任何房款，也没有将五十四套房赠与曾某某的任何表示，何况，第三人乾图房开公司和九百房开公司，均是独立法人，公司财产不能等同于夫妻共同财产，且被告也未提交证据证明第三人九百房开公司同意或是已经为其支付购房款的证据，因此，被告辩解理由不成立，本院不予采纳。因本案系商品房买卖合同纠纷，如被告认为涉及夫妻共同财产分割，可另案提起诉讼，不宜在本案中一并处理。作为授权在合同上盖章的开发人，第三人乾图房地产公司也同意解除本案诉争的合同。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原审原告贵阳市某某置业有限公司与原审被告曾某某签订的五十四份《商品房买卖合同》（合同备案登记号详见判决书附件）；二、原审被告曾某某在本判决生效之日起三十日内返还原审原告贵阳市某某置业有限公司上述五十四间房屋，同时在本判决生效之日起三十日内协助原审原告贵阳市某某置业有限公司将上述五十四间商品房产权及其相应土地使用权恢复登记到原审原告贵阳市某某置业有限公司名下；三、驳回原审原告贵阳市某某置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费163400元，财产保全费5000元，共计168400元，由原审原告贵阳市某某置业有限公司负担。审 判 长  冯树东审 判 员  杨 羚人民陪审员  万廷云二〇一六年十一月十四日书 记 员  师 珑