上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第846号原告胡桂芳，女，1954年7月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人王敏文，上海潘登律师事务所律师。被告全美娟，女，1956年2月21日出生，汉族，住上海市。委托代理人连宴杰、林正宇，上海市新华律师事务所律师。被告蔡丽珍，女，1961年12月13日出生，汉族，户籍地住上海市。被告蔡磊，男，1979年10月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐慧倢、张雯，上海恒建律师事务所律师。原告胡桂芳与被告全美娟、蔡丽珍、蔡磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡桂芳及其委托代理人王敏文，被告全美娟的委托代理人连宴杰、被告蔡丽珍，被告蔡磊及其委托代理人徐慧倢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂芳诉称，原告胡桂芳原系上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋)产权人。原告因糊涂轻信，被被告蔡丽珍、全美娟欺骗签订了房屋买卖合同，原告将系争房屋过户到全美娟的名下，骗取了银行按揭贷款人民币45万元(以下币种均为人民币)。后全美娟又将系争房屋转至被告蔡磊名下，骗取银行按揭贷款70万元。由于被告自始至终为骗取银行贷款设计骗局，买卖双方非真实交易，原告至今在房屋转让中未收到过任何房款，就系争房屋买卖签订的买卖合同应为无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告胡桂芳与被告全美娟关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认两被告全美娟、蔡磊关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；3、上述《房屋买卖合同》确认无效后，上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复过户至原告胡桂芳名下；4、本案诉讼费由被告承担。被告全美娟辩称，本人依原告要求与被告蔡磊签订房屋买卖合同，现系争房屋产权已过户至蔡磊名下，原告的第一项诉讼请求已无意义。被告蔡丽珍辩称，系争房屋两次买卖转让均为假交易，非真实意思，本人现无经济能力，也不应由本人归还钱款，况且未参与系争房屋买卖。被告蔡磊辩称，本人与被告全美娟所签的房屋买卖合同合法有效，系争房屋贷款现已结清，故不同意原告诉请。经审理查明，系争房屋上海市光新路XXX弄XXX号XXX室产权人原系胡桂芳。原告胡桂芳系被告蔡丽珍的前夫之姐姐。因蔡丽珍拖欠全美娟钱款，为急需归还，蔡丽珍经与胡桂芳协商，为获取银行贷款，由胡桂芳(甲方)与全美娟(乙方)就系争房屋买卖签订房屋买卖合同。2009年6月28日，胡桂芳与全美娟经上海亿达房地产经纪有限公司第三分公司居间就系争房屋的转让签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价为75万元。甲乙双方确认在2009年6月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方同意，甲方于2009年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在合同的附件三中约定，乙方在该买卖交易之前首付给甲方23万元整，其余房款52万元由贷款直接转入甲方指定账户。合同签订后，乙方于2009年6月28日前支付的23万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2009年8月28日前支付52万元。之后，全美娟与中国邮政储蓄银行民星储蓄所签订《个人购房借款及担保合同》。该合同约定借款人全美娟购买系争房屋向贷款人贷款45万元，并以系争房屋抵押担保(评估价值75万元)。贷款期限自2009年9月12日至2017年9月11日。借款人全美娟授权贷款人将贷款划入胡桂芳名下账户。2009年9月25日，蔡丽珍、胡桂芳、全美娟共同出具一份《借款还款说明》，该内容：2009年上半年蔡丽珍因贷款还款之事多次向全美娟借款、还款。到2009年6月底还有50万元未还，多次催讨还是未解决。直到2009年7月蔡丽珍提出有还款办法。蔡丽珍和胡桂芳商量，把胡桂芳光新路房子转让给全美娟(胡桂芳也同意)，所以到银行进行二手房买卖。2009年9月25日银行贷款出来45万元整，在胡桂芳账上，由蔡丽珍一手操办，得到胡桂芳同意，蔡丽珍叫全美娟把胡桂芳账户45万元转入全美娟账上。这样就把45万元借款还清了。真正贷款出来45万元实际是蔡丽珍还全美娟的欠款，邮政银行每月还款6031.34元，由蔡丽珍负责还款。至于光新路的房子债权债务与全美娟无关。本说明一式三份，各执一份。特此说明。落款处有胡桂芳、全美娟、蔡丽珍签名。同日，胡桂芳与全美娟在见证人蔡丽珍参与下，出具书面《情况说明》，内容：我胡桂芳有光新路XXX弄XXX号XXX室(建面58.6平方)一套房子，到中国邮政储蓄银行上海市民星储蓄所贷款，由于政策规定，我超过年龄不能贷款，我又急于用钱，在此情况下，我与全美娟商量，双方一致同意，由全美娟出面购房贷款，所以银行2009年贷款45万元，2009年9月5日贷款出来45万元由全美娟已移交给胡桂芳，光新路房子产权权利人虽然是全美娟，但是房子还是胡桂芳的。邮政银行民星储蓄所2009年9月25日到2017年8月25日还款，每月金额为6031.34元，卡号名也是全美娟，但实际情况还款由胡桂芳还，光新路房子是我胡桂芳的，全美娟银行卡的贷款金额也是我胡桂芳还的。2009年9月25日开始因光新路房子而产生的债权债务由我胡桂芳全权负责，与全美娟无关。特此证明上述情况是真实的，可靠的。本协议一式二份，以备后用。落款处有胡桂芳、全美娟签名。蔡丽珍为见证人签名。2009年12月29日，胡桂芳和全美娟商定系争房屋价值85万元，现以系争房屋的余额40万元再次抵押给案外人陈某，并签订《房地产借款抵押合同》。2011年5月11日，全美娟(甲方)与蔡磊(乙方)经上海亿达房地产经纪有限公司第三分公司居间就系争房屋的转让签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价为125万元。甲乙双方确认在2011年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方同意，甲方于2011年9月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在合同的附件三中约定，本合同签定后，乙方于2011年5月11日前支付的5万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2011年5月20日前支付45万余；于同年9月20日支付75万元。2011年8月23日，全美娟、胡桂芳、蔡丽珍共同出具一份《情况说明》，内容为：全美娟由于儿子临近结婚需要购房，多次催蔡丽珍把胡桂芳过户在我名下的房屋(光新路房子)转还给胡桂芳。我也曾多次打电话给胡桂芳让他尽快把房屋转入到自己名下，以免发生意外。2011年5月11日蔡丽珍和胡桂芳商量。经过房主胡桂芳的同意由蔡丽珍一手操办到邮政银行浦东蓝村路支路贷款，做二手房买卖。2011年8月23日蔡丽珍通知全美娟把房产证名字过户给蔡磊(过户交易费有蔡丽珍自己负责缴款)，并表示蔡磊贷款70万出来后，款放在全美娟账户上。由蔡丽珍支配，等70万元贷款到账，还掉张宇(注：应为徐宇)37万元(邮政银行宝山支行贷款)，张宇(注：应为徐宇)利息款16650元，再还你全美娟21.5万元借款。余额11.5万元由蔡丽珍支配。上述情况事实，本说明一式三份，各执一份。特此说明。落款处有胡桂芳、全美娟、蔡丽珍签名。2011年8月23日，蔡磊与邮政银行上海浦东新区支行签订《个人购房借款及担保合同》。该合同约定借款人蔡磊购买系争房屋向贷款人贷款70万元，并以系争房屋抵押担保(评估价值125万元)。贷款期限自2011年8月23日至2041年8月23日。借款人蔡磊授权贷款人将贷款发放至蔡磊名下账户。同时借款人蔡磊授权贷款人将贷款金额从上述账户划付至全美娟账户。2011年9月30日，贷款人发放贷款70万元，借款用途为购房，还款方式：等额本息。2011年10月8日，蔡丽珍、全美娟出具一份《情况说明》，内容为：胡桂芳光新路的房屋过户在全美娟名下，于2011年9月20日已正式转移给蔡磊，于2011年9月30日贷款放在蔡磊账上共计70万元，在蔡丽珍一手操办下，还给徐宇39.5万元，还给全美娟23.2万元，余额7.3万元还给蔡磊。今后无论任何纠纷与我全美娟本人无关。上述情况事实，本说明一式二份，蔡丽珍和全美娟各持一份。落款处有蔡丽珍、全美娟的签名。2011年9月30日，全美娟账户转给徐宇账户39.5万元；蔡磊账户存款7.3万元。因蔡磊未按其与邮政银行上海浦东新区支行签订《个人购房借款及担保合同》约定的还款期限履行义务，2012年7月，邮政银行上海浦东新区支行诉至上海市浦东新区人民法院，要求判令蔡磊立即归还借款本金697125.69元及利息等。因蔡磊经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，2012年8月，上海市浦东新区人民法院依法作出判决书，判决蔡磊归还借款本金及利息等。2013年4月，蔡丽珍因犯诈骗罪、信用卡诈骗罪，被上海市第一中级人民法院判处有期徒刑十六年，剥夺政治权利三年，并处罚金。2013年8月，原告胡桂芳诉至法院，请求判令1、确认原告胡桂芳与全美娟关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认两被告全美娟、蔡磊关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；3、被告全美娟、蔡丽珍、蔡磊归还银行贷款并撤销上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押；4、待撤销银行抵押贷款后将房屋过户至胡桂芳名下。该案在诉讼期间，因胡桂芳对2009年9月25日的《借款还款说明》及2011年8月23日的《情况说明》两份证据上“胡桂芳”签名持有异议，本院根据原告申请，依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称鉴定单位)进行笔迹鉴定。2013年6月18日，鉴定单位作出司鉴中心(2013)技鉴字第82号鉴定意见书，鉴定意见为：2009年9月25日的《借款还款说明》及2011年8月23日的《情况说明》两份证据上“胡桂芳”签名是胡桂芳本人所写。2014年5月，蔡磊结清了邮政银行上海浦东新区支行贷款。2015年2月，原告提出撤诉申请后，获本院准许。2015年4月，原告再次诉至法院，请求判决如其诉请。原告胡桂芳认为，两次房屋交易，被蔡丽珍、全美娟所骗，被告自始至终为骗取银行贷款向原告设计骗局，房屋买卖属非真实交易，且原告至今在房屋转让中分文未得。被告全美娟认为，原告将系争房屋过户至本人名下，贷款45万元由原告同意蔡丽珍取得，与本人无关。后将系争房屋转让给蔡磊，原告已知晓，且由全美娟作为代理人，也得到蔡丽珍的认可，因此，该转让合同应有效。现蔡磊的银行贷款70万元放至全美娟名下后，由胡桂芳与蔡丽珍共同协商并依据约定归还相关款项，若两次的房屋转让合同无效，本人无返还义务。被告蔡丽珍认为，因自己需要资金，且欠全美娟钱款，经与胡桂芳商量后，利用胡桂芳的房屋，与全美娟达成假买卖关系，以获取银行贷款45万元。之后，将房屋抵押给案外人陈某，又获取借款40万元，所得的上述钱款均由本人使用支配。与蔡磊早有经济往来，为能还清案外人陈某的借款，考虑到将系争房屋在过户至蔡磊名下，与蔡磊协商后，将蔡磊妻子吴业鹤名下的房产抵押给案外人郝某某，吴业鹤得到借款50万元，代蔡丽珍向案外人陈某结清欠款30万元。2011年年底，蔡磊向本人蔡丽珍催讨钱款时，本人又向其他人借款50万元后，银行汇款给蔡磊30万元。后因全美娟的儿子结婚需要还钱，经协商就将系争房屋过户至蔡磊名下，并由蔡磊申请贷款，但蔡磊首付款分文未付，有一张假的首付款凭证得到了案外人徐宇帮助。原告在系争房屋的两次交易中未得到任何好处，希望法院支持原告的请求。被告蔡磊认为，与蔡丽珍早有经济往来。系争房屋是蔡丽珍资金运作的工具，并由其一手操纵，且该行为得到了胡桂芳的认可。在两次交易中，全美娟亦指出每次交易的行为均得到胡桂芳及蔡丽珍的指示。因此，全美娟出让系争房屋给蔡磊是得到了胡桂芳及蔡丽珍的认可。系争房屋合同约定转让价为125万元，但该系争房屋转让前已有抵押贷款85万元，其中抵押权人(案外人)陈某40万元，该抵押贷款由蔡磊通过出抵其妻子吴业鹤名下的本市同普路的房产向案外人郝某某借款50万元涤除。另银行贷款45万元由蔡丽珍、全美娟、胡桂芳向案外人徐宇筹资涤除。加之系争房屋税费约10万元。被告蔡磊已将房屋贷款70万元于2014年5月全部还清。本案中，蔡磊作为善意购房者，已按约定已支付了合理对价。本院认为，系争房屋上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为胡桂芳，产权人享有占有、使用、收益、处分之权利。现有证据及当事人的陈述已充分证明在系争房屋的两次转让中，原告胡桂芳分文未得，房屋交易中的相关材料上虽有胡桂芳本人签名，但蔡丽珍、全美娟均确认签订购房合同的目的在于骗取银行贷款用于结清双方的债务，因此，胡桂芳与全美娟就系争房屋签订买卖合同的行为，并不存在购买房屋的意思表示，该房屋买卖合同应为无效。之后，因蔡丽珍与蔡磊之间存有经济往来，在蔡丽珍的主观恶意操纵下，全美娟将系争房屋转让给被告蔡磊并签订房屋买卖合同，相关证据证明买卖双方主观均存有恶意。蔡磊虽向银行贷款70万元购买系争房屋，但无证据证明剩余房款55万元已支付给全美娟，现全美娟名下的贷款70万元在蔡丽珍旨意下进行支配，蔡磊从中获取73000元，另外，根据蔡磊表述，此房屋买卖合同签订之前，系争房屋上存有抵押，且部分涉及其妻子的房产，显然，蔡磊签订买卖合同的目的也不存在购房，故本院认定，买卖双方也交易系非购房的真实意思表示，蔡磊的取得为非善意取得，房屋买卖合同也为无效。基于合同无效，各自取得的财产也应予返还，系争房屋应恢复原产权状态。被告蔡丽珍一手操办了贷款70万余分割，对此应承担相应的法律责任。因本案当事人均存在主观过错，对无效产生的经济损失自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、原告胡桂芳与被告全美娟关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋于2009年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告全美娟、蔡磊关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋于2011年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告蔡丽珍应于本判决生效之日起十日内退还被告蔡磊购房款人民币39.5万元；四、被告蔡丽珍、全美娟应于本判决生效之日起十日内退还被告蔡磊购房款人民币23.2万元；五、被告蔡磊应于本判决生效之日起十日内协助原告胡桂芳将上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复过户至原告胡桂芳名下(过户费用由原告承担)；本案受理费人民币13800元，由原告负担人民币3450元，由被告全美娟负担人民币3450元，由被告蔡丽珍负担人民币3450元由被告蔡磊负担人民币3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  汤国荣人民陪审员  戴可珍二〇一六年十一月三十日书 记 员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。