云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云29民终560号上诉人（原审被告、反诉原告）：尹桂清，男，1971年1月13日出生，白族，住大理市下关建设西路。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨云青，女，1974年9月9日出生，白族，住大理市下关建设西路。系尹桂清之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙涛、苏润梅，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨爱华，女，1953年6月23日出生，汉族，住保山市隆阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰家惠，男，1946年5月14日出生，汉族，住保山市隆阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王晖华，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。上诉人尹桂清、杨云青因与被上诉人杨爱华、兰家惠债权债务概括转移合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2016）云2901民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日接待了上诉人尹桂清及二上诉人的特别授权代理人孙涛、苏润梅以及被上诉人杨爱华、兰家惠及二人的特别授权代理人王晖华核实了案件事实。本案现已审理终结。尹桂清、杨云青上诉请求：1、依法撤销云南省大理市人民法院（2016）云2901民初71号民事判决，改判驳回杨爱华、兰家惠对尹桂清、杨云青的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由杨爱华、兰家惠承担。事实及理由：一、一审判决将双方的关系定性为“合同权利义务的概括性转让与承受”是错误的。首先，本案涉及三个合同：1、被上诉人与大理城建房地产开发公司（以下简称城建公司）签订的《商品房购销合同》，被上诉人以1028681元的总价购买诉争房屋；2、被上诉人与上诉人签订的《购房协议书》，被上诉人以1639800元转让价款将诉争房屋卖给上诉人；3、上诉人与城建公司签订的《商品房购销合同》，该合同约定诉争房屋的价款仍为1028681元。作为本案的核心证据《购房协议书》性质和效力的认定，直接关系到双方当事人责任承担的问题，如果是权利义务的概括转移则应遵循“不得牟利”的法律规定，但该房的转移溢价达586483元，显然违反了法律规定，属无效；其次，《购房协议书》一再明确“被上诉人拥有独立产权”、“被上诉人保证将该房屋按约定价格出售给上诉人”，由此可知双方间是个人住房交易。双方间既然是个人住房交易关系，被上诉人应确保交给上诉人的房屋无权利瑕疵。二、上诉人未按《购房协议书》向被上诉人支付购房尾款系事出有因，上诉人在不知道有补充协议存在的情况下签订了《购房协议书》，并支付了100万元购房款，签订《购房协议书》时城建公司要求购房户补交房款的通知已经在供电局内部形成文件，被上诉人作为供电局的职工不可能不知晓，另被上诉人向城建公司申请变更合同购买人时已经完全知晓该房屋尚需补交房款317167元才可能取得产权证，但其故意隐瞒这一事实，让上诉人认为只要付足双方约定的1639800元即可取得产权证。直到关于补交房款的文件张贴在小区内，上诉人才得知诉争房屋应补款项为317167元，这已违背了上诉人购房的初衷。因被上诉人刻意隐瞒补交房款的真相，上诉人一再要求解除合同，但未果，无奈之下才与城建公司签订了《商品房购销合同》，但因该合同是格式条款，上诉人根本不知道还有补充协议存在，正因为该补充协议第二条不起眼处注有“由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以城建公司公告的房价为准”的表述，引发了本案。所以被上诉人与上诉人签订《购房协议书》时，不能排除存在恶意欺诈的嫌疑。上诉人未按约向被上诉人支付购房尾款，是基于得知该房并非被上诉人保证的“拥有独立产权”的房屋，该房屋上的权利瑕疵将导致上诉人即使将尾款付清也无法取得房产证，上诉人不付款的行为属于行使不安抗辩权，上诉人的行为情有可原，于法有据，不应简单定性为违约。综上，一审判决认定事实有误，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨爱华、兰家惠辩称，一审判决定性准确、认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、一审将双方当事人之间的法律关系定性为“合同权利义务的概括性转让与承受”准确。《购房协议书》第二条明确约定以进行合同更名的方式进行交易，这典型属于合同权利义务的概括性转让，而不是房屋转让的行为。合同法第八十八条明确规定“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，在本案中，被上诉人是在征得城建公司的同意后，才将其与城建公司签订的合同项下的权利义务转让给上诉人，并配合城建公司及上诉人将原合同更名至上诉人名下，因此上诉人与城建公司签订合同时，被上诉人与城建公司的合同义务已经履行完毕，其合同权利义务一并转让给上诉人享有和承受，上诉人与城建公司间形成了新的合同权利义务关系，房产证的办理等问题属于城建公司与上诉人间的问题，与被上诉人无关。且上诉人实际也对房屋进行了验收并进行了装修，已经享有了权利，如产生补缴尾款，也是上诉人应尽的义务。二、从交易的过程来看，本次交易存在三个合同，即被上诉人与城建公司间的《商品房购销合同》及补充协议，被上诉人与上诉人间的《购房协议书》，上诉人与城建公司间的《商品房购销合同》及补充协议，该三个合同充分说明上诉人与被上诉人之间是合同权利义务的概括转让。三、转让款的差额实际上属于补偿被上诉人的费用，被上诉人是在2007年开始预购涉案房屋，缴纳购房款，因无法筹集巨额资金购房，故只好向亲朋好友借款，所借资金金额大、时间长，故需支付利息。而上诉人与被上诉人间《购房协议书》是在2014年12月7日签订，因此无论价格、还是通货膨胀等因素，2014年价格要比2007年高。另被上诉人认购的房屋属于单位团购房，比市场价格要低，因此差额完全只是填补被上诉人付出的利息和其他费用，根本不存在从中牟利。四、房屋可能存在补缴尾款一事，被上诉人在签订《购房协议书》时已经告知上诉人，为此，该协议第六条才明确约定“其他相关增补费用由乙方（上诉人）承担”，且被上诉人与城建公司签订的《商品房购销合同》和补充协议，上诉人事先看过后，才与城建公司签订《商品房购销合同》和补充协议，明确约定了涉案房屋补缴房款的情形。另上诉人称其在2014年12月12日得知补缴尾款，但其与城建公司签订《商品房购销合同》和补充协议是在2014年12月18日，这也充分说明上诉人在明知需补缴购房尾款的情况下，同意受让被上诉人与城建公司间的合同权利义务。另上诉人在收到诉争的房屋后积极投入资金对房屋进行装修，现却以种种理由拒绝支付剩余的转让款，明显属于恶意违约，应承担合同约定的违约责任。杨爱华、兰家惠向一审法院起诉请求：一、判决尹桂清、杨云青继续履行合同，立即向杨爱华、兰家惠支付转让款639800元，并支付从2015年2月8日起至上述款项付清之日止的逾期付款违约金（按200元／天计算）；二、本案诉讼费由尹桂清、杨云青承担。尹桂清、杨云青向一审法院反诉请求：一、判决确认尹桂清、杨云青与杨爱华、兰家惠签订的《购房协议书》为无效合同；二、判令杨爱华、兰家惠返还给尹桂清、杨云青已付房款100万元；三、判令杨爱华、兰家惠承担本案的本诉和反诉费用。一审法院认定事实：杨爱华、兰家惠系夫妻关系，2012年8月5日，杨爱华、兰家惠与城建公司签订了编号为CJ幸福家苑2012-1146的《商品房购销合同》及补充协议，约定杨爱华、兰家惠购买城建公司开发的位于大理市下关环城南路幸福箐项目名称为幸福家苑的C**-**号商品房，房价总额为1028681元，付款方式为分期付款：于2012年8月4日先预付房款850000元，余额178681元在2013年6月30日前分期付清，预付款转为房款。同时在补充协议中约定由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方（城建公司）公告的房价为准。杨爱华、兰家惠与城建公司还对其他权利义务作了约定。杨爱华、兰家惠于2012年8月4日至2014年1月18日，向城建公司分六次支付了房款1028681元、维修基金23736元、办证费600元、公证费200元。2014年12月7日，杨爱华、兰家惠与尹桂清、杨云青签订了《购房协议书》，约定杨爱华、兰家惠将其拥有独立产权的本案所涉房屋以1639800元出售给尹桂清、杨云青。尹桂清、杨云青在此合同签订前先行向杨爱华、兰家惠支付购房预付款100万元（含定金5万元），待此合同签订完毕并经公证机构进行公证，确认本协议合法有效后，杨爱华、兰家惠配合尹桂清、杨云青将原购房合同注销，更改为尹桂清、杨云青姓名。此合同签订完毕后60日内，尹桂清、杨云青应将剩余尾款639800元通过杨爱华、兰家惠指定账户一次性支付完成，逾期支付的违约金按200元/日计算，其他一切费用（含契税、印花税、办证费、及其他增补费用、房屋维修金、物业管理费）由尹桂清、杨云青承担。双方还就其他权利义务作了约定。同日，双方到大理州玉洱公证处对该协议进行了公证，尹桂清、杨云青向杨爱华、兰家惠支付了预付购房款100万元。2014年12月10日，杨爱华、兰家惠向城建公司提出申请，将本案所涉房产的购买人变更为尹桂清、杨云青，所交购房费用1053017元一并转给尹桂清。后城建公司将其与杨爱华、兰家惠签订的编号为CJ幸福家苑2012-1146的《商品房购销合同》及补充协议及相应交款收据收回。2014年12月18日城建公司与尹桂清、杨云青变更签订了编号为CJ幸福家苑2012-1146的《商品房购销合同》及补充协议，将商品房买受人变更为尹桂清、杨云青，付款金额为1028681元，付款方式为一次性付款，付款日期为2014年12月18日。该合同及补充协议对其他权利义务约定与原合同及补充协议一致。城建公司与尹桂清、杨云青签订合同及补充协议当日向尹桂清、杨云青出具了收据三份，载明收到尹桂清、杨云青购房款1028681元、维修资金23736元、办证费600元、合同工本费300元。另2014年12月7日，昆明银海物业服务有限公司与尹桂清、杨云青签订了大理幸福家苑小区（大厦）业主房屋验收交接表，尹桂清在该表格业主（授权代表）签字处进行了签字确认。后尹桂清、杨云青对本案所涉房产进行了装修，一直使用至今。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，本案杨爱华、兰家惠与尹桂清、杨云青之间的《购房协议书》实质是杨爱华、兰家惠将其与城建公司之间的《商品房购销合同》及补充协议约定的权利和义务一并转让给尹桂清、杨云青，且通过杨爱华、兰家惠申请，尹桂清、杨云青与城建公司重新签订《商品房购销合同》及补充协议的行为来看，城建公司同意杨爱华、兰家惠将合同的权利义务转让给尹桂清、杨云青，尹桂清、杨云青已知晓且实际接受杨爱华、兰家惠与城建公司之间的权利义务约定内容。故本案中杨爱华、兰家惠与尹桂清、杨云青之间已形成合同权利义务的概括性转让与承受。另在双方之间形成并经过公证的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性和禁止性规定，应属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务。杨爱华、兰家惠已按约配合尹桂清、杨云青将其与城建公司之间的《商品房购销合同》及补充协议变更至尹桂清、杨云青名下，尹桂清、杨云青已实际承受了杨爱华、兰家惠转让的权利和义务。另根据尹桂清、杨云青与昆明银海物业服务有限公司签订的大理幸福家苑小区（大厦）业主房屋验收交接表以及尹桂清、杨云青的当庭陈述，现本案所涉房产已由尹桂清、杨云青占有使用至今。但尹桂清、杨云青未按照双方之间《购房协议书》约定的时间即《购房协议书》签订完毕后60日内向杨爱华、兰家惠支付剩余款项，显属违约。故杨爱华、兰家惠要求尹桂清、杨云青继续履行合同并支付转让尾款及违约金的诉求于法有据，予以支持，但对违约金的计算方式根据案件实际酌情决定按照100元/天计算。由于杨爱华、兰家惠、尹桂清、杨云青之间的《购房协议书》合法有效，应当继续履行。故尹桂清、杨云青反诉主张《购房协议书》无效，且基于协议书无效主张杨爱华、兰家惠返还100万元房款的诉求无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、尹桂清、杨云青在判决书生效之日起十日内支付给杨爱华、兰家惠转让尾款639800元，并支付该款自2015年2月8日起至款项付清之日止按100元/天计算的逾期付款违约金；二、驳回杨爱华、兰家惠的其他诉讼请求；三、驳回尹桂清、杨云青的全部反诉请求。本诉案件受理费10198元，反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，合计17098元由尹桂清、杨云青承担。本院二审期间，尹桂清、杨云青围绕其上诉请求依法提交了昆明银海物业服务有限公司的收据两份，欲证明上诉人与被上诉人间交易的房屋属于现房而非期房，该房屋自2013年至2015年期间已存在交付物业费的事实，且该费用是由上诉人承担。经质证，杨爱华、兰家惠对证据的三性均不认可，认为该组证据不属于新证据，且证据上的时间与合同时间不一致，无法核实真实性。本院认为，尹桂清、杨云青提供的收据因与本案没有关联，本院不予采信。杨爱华、兰家惠二审中没有证据提交。二审中尹桂清、杨云青对一审认定的案件事实提出三点异议：1、认为一审认定的“约定将其拥有独立产权的本案所涉房屋以1639800元出售给被告”不正确，实际上是杨爱华、兰家惠对本案所涉房屋没有独立产权。2、认为一审认定“另2014年12月7日，昆明银海物业服务有限公司与被告尹桂清签订了大理幸福苑小区（大厦）业主房屋验收交接表，尹桂清在该表格业主（授权代表）签字处进行了签字人”不正确，认为签订表格的人是杨爱华。3、认为一审漏查了上诉人与被上诉人在签订《购房协议书》时并没有给上诉人看到补充协议，而是直接出示了交房协议。对于尹桂清、杨云青提出的异议因没有证据证实，故不成立。杨爱华、兰家惠对一审认定的案件事实无异议，对一审认定的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案诉争的杨爱华、兰家惠与尹桂清、杨云青签订的《购房协议书》主要内容是杨爱华、兰家惠将其向城建公司购买的房屋的权利义务转让给尹桂清、杨云青，因双方在签《购房协议书》时，均知道涉案房屋还在开发中，杨爱华、兰家惠只取得编号为CJ幸福家苑2012-1146的《商品房购销合同》及补充协议项下的权利义务，并未取得该房屋的所有权。故之后才有杨爱华、兰家惠向城建公司提出申请，将诉争房屋的购买人变更为尹桂清、杨云青，并将所交购房费用1053017元一并转给尹桂清、杨云青，城建公司将其与杨爱华、兰家惠签订的《商品房购销合同》及补充协议及相应交款收据收回并与尹桂清、杨云青签订了编号为CJ幸福家苑2012-1146的《商品房购销合同》及补充协议等后续行为，故杨爱华、兰家惠与尹桂清、杨云青之间签订的《购房协议书》实质系合同权利义务的概括转让。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案所涉的《购房协议书》系双方真实意思表示，主体适格，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，且杨爱华、兰家惠将其与城建公司签订的《商品房购销合同》及补充协议项下的权利义务一并转让给尹桂清、杨云青，已经征得城建公司的同意，故该《购房协议书》未违反《中华人民共和国合同法》的上述规定，应认定为合法有效。现杨爱华、兰家惠依据《购房协议书》要求尹桂清、杨云青支付尚欠的购房款有事实及法律依据，应予支持。关于尹桂清、杨云青主张其与杨爱华、兰家惠签订的《购房协议书》是在杨爱华、兰家惠隐瞒诉争房屋还要补交房款的情况下而为，违背了其购买诉争房屋的真实意思，故该《购房协议书》应无效的上诉观点，无证据证实，本院不予支持。综上，尹桂清、杨云青的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10198元由上诉人尹桂清、杨云青负担。本判决为终审判决。审判长  杨其云审判员  周 琴审判员  王润芬二〇一六年十一月十六日书记员  蒲 怡