济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0113民初2571号原告（反诉被告）：山东壳牌石油有限公司，住所地山东省济南市市中区。法定代表人：许元晨，执行董事。委托诉讼代理人：徐岩，天津嘉德恒时律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南市长清区丰久加油站，住所地长清区。经营者：谯风玖，男，生于1963年7月16日，汉族，个体工商户，住济南市长清区。被告：济南尚铭居装饰工程有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：谯龙，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：燕立谦，山东从德律师事务所律师。原告山东壳牌石油有限公司与被告济南市长清区丰久加油站（以下简称丰久加油站）、济南尚铭居装饰工程有限公司（以下简称尚铭居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山东壳牌石油有限公司的委托代理徐岩，被告丰久加油站的经营者谯风玖及丰久加油站、尚铭居公司的共同委托诉讼代理人燕立谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东壳牌石油有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告丰久加油站向原告支付违约金420万元；2、请求判决被告丰久加油站返还给原告加油站的改扩建费用（含设计费、工程费和相关资产购置费用，以及与工程有关的其他支出）扣除已计提的折旧费后的剩余部分共计3264086.93元；3、请求判决被告丰久加油站赔偿便利店货物和油品损失共计230790.6元；4、请求判决尚铭居公司在担保责任范围内对前述返还费用承担连带保证责任；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月18日原告与被告丰久加油站就位于长清区峰山路中川街路口北500米西的丰久加油站的租赁事宜签订《济南市长清区丰久加油站租赁合同》。被告尚铭居公司为上述租赁合同出具连带保证责任的《担保书》，合同签署后，原告依约向被告丰久加油站支付了定金50万元，但被告丰久加油站违反租赁合同约定，未在合同生效后30个工作日内移交加油站，也未在本合同生效后120日内将租赁加油站合法经营所必须的证照全部办理或变更至原告名下（包括但不限于加油站工商营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、消防安全许可证），构成实质性违约，事实上，被告丰久加油站直至2015年3月25日才将加油站移交给原告并陆续办理相关证照，根据租赁合同第4.1条：甲方（丰久加油站）应在本合同生效后30个工作日内将租赁加油站移交给乙方（原告）。及根据第12.3条：如甲方未能按本合同约定将租赁加油站移交给乙方，则甲方应向乙方支付违约金，违约金金额为本合同项下租赁费总额的20%。被告丰久加油站发生实质性违约，应向原告支付420万元的违约金。2015年9月6日被告丰久加油站向原告发出书面解除加油站租赁合同的通知，依据《租赁合同》第11.4条：如乙方（原告）按本合同对租赁加油站进行了重建或改扩建，在本合同提前终止前，甲方（被告）应在十五个工作日内，将乙方重建或改扩建费用（含设计费、工程费和相关资产购置费用，以及与工程有关的其他支出）扣除乙方已计提的折旧费后的剩余部分返还给乙方。被告丰久加油站应返还原告加油站的改扩建费用（含设计费、工程费和相关资产购置费用，以及与工程有关的其他支出）扣除已计提的折旧费后的剩余部分共计3264086.93元。被告丰久加油站于2016年2月15日切断加油站的供电，致使加油站无法经营，并私自将加油站便利店门上锁、驱赶原告加油员和财务人员，2016年3月11日将原告加油站的仓库和便利店中的物品强行搬出加油站，被告丰久加油站强制移出原告物品的行为造成原告财物35761.69元被哄抢，油罐中留有油品195028.91元，给原告造成经济损失共计230790.6元。被告尚铭居公司对前述费用承担连带保证责任。现租赁合同已经解除且被告丰久加油站实际占有了加油站，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丰久加油站、尚铭居公司辩称，1、丰久加油站在履行租赁合同过程中不存在违约行为，原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据。2、关于原告的第二项请求，根据双方于2015年4月23日签订的加油站土建施工协议补充协议，双方一致确认土建协议项下总价款为2570001元，被告仅收到2026000元，双方应以2570001元为基数，折旧费应折算到2016年4月26日。3、2016年3月原告在未与被告办理任何交接便自行撤离租赁场地，不存在原告诉称的强行搬出、哄抢等情形，原告诉称的存有多少油品，被告不知情。4、截止到2016年4月26日，原告应付租金1609589元及违约金157900元，电费36000元。反诉原告丰久加油站向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付1609589元（自2014年3月16日起至2015年9月5日止，要求反诉被告支付租金，以每年100万元计算，自2015年9月6日至2016年4月26日，要求反诉被告支付占有使用费，以每年100万元计算，要求扣减已付50万元）及违约金157900元（自2016年5月29日至2016年4月26日止以实际应付租金1609589元为基数，按日万分之三计算）、垫付电费36000元；反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告按反诉被告要求于2014年3月中旬已经将租赁的加油站改建、装修、变压器安装等项目完工，已达到反诉被告的经营条件，反诉被告理应自那时起支付租金，因反诉被告未按期缴纳租金，反诉原告诉请解除合同，长清法院作出的（2015）长商初字第1148号判决书，判决双方解除租赁合同，反诉被告于2016年3月自行撤离，反诉原告于2016年4月26日接管。故反诉原告诉请反诉被告支付自2014年3月16日至2016年4月26日期间的租金及违约金。另，反诉被告经营期间反诉原告垫付了电费36000元。请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告山东壳牌石油有限公司辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉费由反诉人承担。双方租赁合同于2015年9月6日解除，（2015）长商初字第1148号判决书中已经认定解除时间为2015年9月6日，双方确认加油站开业时间为2015年5月29日，反诉被告已经向其支付50万元租金，即6个月的租金，因此反诉被告不拖欠反诉原告租金，请求驳回其反诉请求。经审理本院认定，2012年2月18日，原告作为乙方与被告丰久加油站作为甲方签订了《济南市长清区丰久加油站租赁合同》。该合同约定（节录）：“第一条租赁标的物、租赁起始日、租赁日期1.2除非双方另有约定，租赁起始日应为乙方在租赁加油站实际开业之日。租赁费从租赁起始日开始计算。1.3租赁期限为二十年，自租赁起始日之日起计算……。第四条租赁加油站的移交及经营4.1甲方应在本合同生效后30个工作日内将租赁加油站移交给乙方……。第八条双方的义务8.1甲方义务甲方于本合同生效后120日内将租赁加油站合法经营所必须的证照全部办理或变更至乙方指定名下，费用由甲方承担。上述证照包括但不限于：加油站工商营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、消防安全许可证……。11.4如乙方按本合同对租赁加油站进行了重建或改扩建，在本合同提前终止时，甲方应在十五个工作日内，将乙方重建或改扩建费用（含设计费、工程费和资产购置费用，以及与“工程”有关的其他支出）扣除乙方已计提的折旧费后，剩余部分返还给乙方……。第十二条违约赔偿12.3如甲方未能按本合同约定将租赁加油站移交给乙方，乙方有权向甲方发送书面通知要求其交付租赁加油站，如果在通知书发出后30天内甲方仍未交付租赁加油站，则甲方应向乙方支付违约金。违约金金额为本合同项下租赁费总额的20%……。”签订以上合同时，甲方位置加盖了原告工商登记字号“济南市长清区丰久加油站”的公章并由经营者谯风玖签名，被告亦用章。以上合同签订时，原告与被告丰久加油站同时又签订了附件二“租赁费支付方式”、附件三“租赁加油站移交内容”各一份。其中附件二对支付方式进行了补充约定（节录）：“1、第一期租赁费第一至第五个租赁年度每年租赁费为人民币一佰万元整（其中房屋租赁费人民币10万元，场地和设施设备租赁费人民币90万元），五年合计为人民币伍佰万元整，按以下方式支付：（1）承租方在本合同签订生效后五个工作日内向出租方支付人民币伍拾万元整作为定金，该定金在承租方向出租方支付第一笔租赁费时抵扣。（2）出租方办妥租赁加油站的新建、装修等工程项目的相关批复（包括但不限于商务部门、安监部门、消防部门等）和相关手续，与承租方完成交接日的交接工作后10内，支付人民币伍拾万元整。（3）租赁加油站的重建或装修改造工程完工，承租方在出租方取得所有有关部门的竣工验收并得到相关文件后五个工作日内，支付出租方人民币壹佰万元整。（4）出租方将租赁加油站的成品油零售经营批准证书变更过户至承租方名下，租赁加油站正式运营后五个工作日内，承租方支付出租方人民币壹佰万元整。（5）出租方将租赁加油站的危险化学品经营许可证、营业执照、税务登记证等变更过户至承租方名下，租赁加油站正式营运后五个工作日内，承租方支付出租方人民币壹佰万元整。（6）出租方为承租方设立50千瓦的独立变压器，十个工作日内支付出租方人民币伍拾万元整。（7）承租方正常经营租赁加油站满一个月（视金额而定）后的十个工作日内支付出租方人民币伍拾万元整……”。对于附件三“租赁加油站移交内容”约定（节录）：“一、租赁加油站移交资产内容（注：应写明必须移交的资产）甲方应向乙方移交租赁加油站以下资产：1加油站全部占地2250平米；2独立变压器1台（50千伏安）；3发电机……。二、租赁加油站移交经营证照内容1营业执照；2、税务登记证；……5成品油零售经营批准证书；6危险化学品经营许可证；……”。以上合同及附件签订后，原、被告均开始履行各自义务。原告向被告丰久加油站支付了50万元定金，但此后的租金并未按照合同约定如期交付。且丰久加油站也未按合同约定的30日内，向原告完全移交涉案加油站，也未在合同生效后的120日内将加油站经营所必须的证照全部办理或变更至乙方指定名下。对于以上事实，丰久加油站在（2015）长商初字第1148号案件中陈述之所以未能及时移交，是因为双方签订租赁合同后，被告因其经营需要委托原告对涉案加油站的土建进行整改并安装了50千伏的变压器。为证实以上事实，丰久加油站在（2015）长商初字第1148号案件中向本院提供了原、被告双方于2013年3月份、2015年4月23日签订的两份加油站土建施工协议和变压器安装合同。对于以上施工协议的真实性，原告予以认可。丰久加油站主张从以上施工协议上看，双方对涉案加油站的整改一直是根据原告的要求进行的，所以加油站已实际上移交给了原告。对于办理证件的问题，因以上工程的存在，在工程完工并验收之前，相关部门是无法进行安全评估、消防验收、静电、电检等工作的。另，原告成立山东壳牌石油有限公司长清区峰山路加油站的时间是2015年4月，按照合同约定丰久加油站需将相关手续变更至该加油站名下，故在该加油站未登记前，丰久加油站无法办理相应变更手续。综上，虽然双方签订移交手续是在2015年3月25日，但因以上工程的存在及将相关证件登记至谁名下的客观原因，导致丰久加油站无法按照合同的约定时间履行相关义务，故丰久加油站并未违约。诉讼中，原告要求被告丰久加油站返还加油站的改扩建费用扣除已计提的折旧费后的剩余部分3264086.93元，被告对此不予认可。被告认可原告方投资了加油站的土建和装修工程，被告丰久加油站同意返还191.89万元，原告对此无异议。被告认可原告方购买并安装了加油站的油罐，被告丰久加油站同意返还227700元，原告对此无异议。原告主张的对加油站进行了其他投资，被告方不予认可，原告亦未提交充分证据证明系其投资建设的，原告申请对该内容进行价值鉴定，本院从鉴定对本案的实际意义及节约当事人的诉讼成本考虑，对原告的鉴定申请未予准许。原告要求被告丰久加油站赔偿便利店货物和油品损失230790.6元，被告不予认可，原告亦并未提交充分证据予以证实。被告尚铭居公司作为保证人为原告出具担保书，载明：被担保人谯风玖作为出租方与原告作为受益人签订了《加油站资产租赁合同》，因受益人一次性对被担保人付款数额较大，且被担保人注册资本数额过低，保证人担保如下：对于被担保人在履行与受益人签订的《加油站资产租赁合同》中向受益人负担的债务或赔偿由保证人承担连带保证责任。涉案加油站的开业时间是2015年5月29日，2015年9月6日双方签订的租赁合同解除。2016年1月25日长清区人民法院作出（2015）长商初字第1148号民事判决书，判决内容载明：限山东壳牌石油有限公司于本判决生效后三十日内，撤离涉案加油站的租赁场地，并与丰久加油站办理相关交接手续……。后山东壳牌石油有限公司提起上诉，2016年4月14日济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民终1398号民事判决书，判决内容载明：驳回上诉，维持原判。原告于2016年3月11日实际撤离加油站。反诉原告主张（2016）鲁01民终1398号民事判决书生效时间为2016年4月26日，反诉原告要求反诉被告支付自2015年9月6日至2016年4月26日的占有使用费，以每年100万元计算。反诉原告要求反诉被告支付电费36000元，反诉被告不予认可，反诉原告亦并未提交充分证据予以证实。本院所确认的上述事实，有原告提供的《租赁合同》、判决书、担保书及原、被告的陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告与被告丰久加油站双方签订的《济南市长清区丰久加油站租赁合同》意思表示真实，主体平等，且内容不违反法律规定，故应为有效合同，本院予以认定。在该合同签订的同时，原、被告双方又补充签订了合同附件二、三，对合同履行过程中的土建、变压器安装工程进行了约定，同时双方依据以上工程的进度对租赁费的支付时间及方式和相关经营证照的变更和办理进行了进一步的明确。对于以上附件的真实性，原、被告均无异议。本院认为，以上附件应视为原、被告双方对所签订租赁合同的有效补充和变更，系原合同的有机组成部分，且内容不违反法律规定，本院亦予以认定。以上合同及附件签订后，原、被告均应按照双方的补充约定严格履行合同义务，而不应再依据原始合同约定的时间节点，要求对方履行相应义务。事实上，综合分析原、被告之间履行合同的过程，签订合同后，原告委托丰久加油站对租赁的加油站进行土建改建工程、安装变压器及装修工程的行为，以及双方签订的合同附件二中约定的分期付款内容，均应视双方同意并实际改变了履行各自义务的时间节点。尤其是经营加油站的行业属特种行业，需严格履行安全防范义务，在正常营业前必须进行且不限于“建设工程消防验收评定”、办理“危险化学物品经营许可证”等工作。双方在签订合同后，因经营需要，在原告委托丰久加油站进行的工程施工过程中，相关管理部门必然不会批准涉案加油站进行营业。因此，对于原告主张的被告未按合同时间履行交付加油站义务的主张，与合同履行的实际事实不符，本院不予支持，本院认为，被告并未违约，故对原告要求支付违约金420万元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告丰久加油站返还加油站的改扩建费用扣除已计提的折旧费后的剩余部分3264086.93元，被告同意返还加油站的土建、装修工程以及油罐的费用214.66万元，本院予以支持。原告主张的对加油站进行了其他投资，被告方不予认可，原告亦未提交充分证据证明系其投资建设的，本院不予支持。原告要求被告丰久加油站赔偿便利店货物和油品损失230790.6元，被告不予认可，原告亦并未提交充分证据予以证实，本院不予支持。被告尚铭居公司自愿以保证人名义在担保书中的保证人处盖章，并约定保证人承担保证责任的方式为连带保证责任，保证范围包括债务或赔偿，被告尚铭居公司对本案债务担保意愿明确，能够证明原告主张的担保关系成立，故被告尚铭居公司应当承担连带保证责任。双方约定：租赁起始日为租赁加油站实际开业之日，租赁费从租赁起始日开始计算。涉案加油站的开业时间是2015年5月29日，根据双方租赁合同的约定，原告应从2015年5月29日起交纳租金，每年租金为100万元。2015年9月6日双方签订的租赁合同解除，原告于2016年3月11日实际撤离加油站。原告共计交纳了50万元租金，故原告应向被告支付自2015年11月30日至2016年3月11日期间的占有使用费。因反诉被告实际缴纳租金至2015年11月29日，且双方签订的租赁合同于2015年9月6日解除，反诉原告要求反诉被告支付自2015年5月29日至2016年4月26日的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付电费36000元，反诉被告不予认可，反诉原告亦并未提交充分证据予以证实，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告济南市长清区丰久加油站于本判决生效之日起三十日内返还原告济南市长清区丰久加油站214.66万元；二、被告济南尚铭居装饰工程有限公司对上述第一项内容承担连带清偿责任；三、由反诉被告山东壳牌石油有限公司于本判决生效之日起三十日内给付反诉原告济南市长清区丰久加油站占有使用费（自2015年11月30日至2016年3月11日，以每年100万元计算）；四、驳回原告山东壳牌石油有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告济南市长清区丰久加油站的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65664元，由被告济南市长清区丰久加油站、济南尚铭居装饰工程有限公司负担46705元，原告山东壳牌石油有限公司负担18959元。反诉费10516元，由反诉原告济南市长清区丰久加油站负担2550元，反诉被告山东壳牌石油有限公司负担7966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  岳秀娟人民陪审员  房泽杰人民陪审员  杜 红二〇一六年十一月七日书 记 员  董 娟