广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12199号上诉人（原审原告）：韩青璐委托代理人：张波，广东雅尔德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁进委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵静，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强，执行董事。原审第三人：唐丽华上诉人韩青璐与上诉人袁进及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、唐丽华房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩青璐的上诉请求：一、请求法院依法撤销原审判决第三项并依法改判违约金为100万元（争议金额为40万元）；二、请求法院判决一审及二审诉讼费由袁进承担。上诉事实和理由：一审法院酌情支持违约金为60万元无事实和法律依据，应依法改判违约金为100万元。1、违约金为100万元是双方真实意思的表示，且是袁进为防止韩青璐违约特意增加的，100万元的违约金的条款合法、有效，应依法改判违约金为100万元。《房地产买卖合同》第二十条：“备注条款：买卖双方不得以市场导向来不执行本合同，否则守约方有权追究违约方五倍定金作为赔偿金。”合同签订时，房价处于下跌趋势，袁进为防止韩青璐违约特意增加了《房地产买卖合同》第二十条：“备注条款：买卖双方不得以市场导向来不执行本合同，否则守约方有权追究违约方五倍定金作为赔偿金。”，该备注条款是双方真实意思的表示，且该条款是袁进主动增加的，现袁进主动违约，应适用该违约金的条款，因此应改判违约金为100万元。2、涉案房产的价格已上涨200多万元，违约金100万元相对于韩青璐的损失并不高，应依法改判违约金为100万元。现市场房价处于上涨趋势，根据中介提供的与本案房产同类型的房产房价已经涨到600万元已比合同签订时的房价增长了230万元，违约金100万元不足以弥补韩青璐的损失，因此违约金100万元并不高，应依法得到支持。3、备注条款中的“赔偿金”应是违约金，应按照备注条款支持违约金100万元。《房地产买卖合同》第二十条约定，守约方有权追究违约方五倍定金作为“赔偿金”。法律规定的赔偿金的多少以受损害的大小确定，而法律规定的“违约金”是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中的“赔偿金”是定金的五倍即100万元是固定金额，其性质不是赔偿金而是一方当事人违约时应向另一方支付的金钱金额，其性质是违约金，因袁进以市场导向不执行本合同，应按照《房地产买卖合同》第二十条向韩青璐支付赔偿金（应为违约金）100万元。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果不公，应依法改判违约金为100万元。请贵院依法支持韩青璐的上诉请求。袁进辩称：一、对方上诉的事实和理由均不能成立，理由是：1、我方并没有构成违约；2、双方签订的《房地产买卖合同》第20条约定的“五倍定金”明显违反法律规定，因此对方主张的“五倍定金”的赔偿没有事实和法律依据。二、对方刚才陈述其变更诉讼请求是因唐丽华另行提起了诉讼，我方对此不予认可。理由是：对方在变更诉讼请求书中陈述“是因为该案转为普通程序，因法院重新给了举证期限，所以才变更诉讼请求”，同时在“事实和理由”中并未明确强调是因为唐丽华的另行起诉，才被迫变更的诉讼请求。并且，根据《物权法》的规定，涉案房产登记在袁进一个人名下，份额是100%，同时共有人一栏中为空白，因此根据我方《物权法》的登记原则，合同履行不存在障碍，韩青璐单方认为因唐丽华另行提起诉讼将影响本案继续履行，不能作为韩青璐变更请求的借口。另外，在二手房交易习惯中，关于赎楼的方式在合同中已有明确的规定。同时，在合同履行过程中，袁进已经出具的公证委托书，那么作为买方的韩青璐，付款是其主要义务，袁进已经配合韩青璐签订了《首期款监管协议书》，也配合韩青璐向银行提交了房产证复印件、身份证复印件及收款账号，而反观韩青璐提交的资料，从贷款银行出示的《回函》上看，其仅仅只附带了《按揭贷款申请表》，并没有附带其他的材料（比如韩青璐的收入证明、银行流水等），足以说明韩青璐并没有向银行提交全部的按揭申请资料，应当承担相应的违约责任；其次，根据二手房贷款的交易习惯，作为贷款银行，不管是卖方自行赎楼还是通过担保公司赎楼，并不影响买方向银行提交按揭贷款，也不影响买方取得贷款承诺函，二者之间没有必然的因果关系。在我方通过报告、短信等多种方式告知韩青璐后，对方明确拒绝履行。在此情况下，我方自行准备资金赎楼，因此我方并没有任何过错，且我方也愿意继续履行合同。因此，对银行回复的调查函的内容，我方认为该内容是片面的，也不符合交易习惯。既然，韩青璐变更诉讼请求，要求解除合同，而我方在一审诉讼时也要求解除合同，我方认为原审法院应当对双方同意解除合同的这种意愿应当予以支持。综上，我方请求二审法院驳回韩青璐的全部上诉请求，依法改判。袁进的上诉请求：请求依法撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第204号民事判决第三项，依法改判驳回韩青璐要求袁进支付违约金的请求。上诉事实及理由：原审判决认定涉案合同因唐丽华不同意履行而客观上不能履行，因此要求袁进承担相应的违约责任。袁进认为，原审判决据以要求袁进承担违约责任的客观事实与合同解除无关，原审判决认定事实有误，依法应当予以撤销。韩青璐起诉时的请求是要求袁进继续履行房屋买卖合同，后因唐丽华起诉请求确认袁进与韩青璐之间签订的房屋买卖合同无效，而变更诉讼请求为解除袁进与韩青璐之间的房屋买卖合同。原审法院据此认定涉案合同因唐丽华不同意履行而客观上不能履行，因此要求袁进承担相应的违约责任。袁进认为，上述认定存在以下问题：首先，唐丽华起诉请求确认袁进与韩青璐之间签订的房屋买卖合同无效，但是直至本案作出原审判决时，该案并未作出任何生效裁判。因此，唐丽华起诉的行为并未对本案造成任何实质影响。其次，原审法院认定因唐丽华起诉，所以韩青璐变更诉讼请求。这种认定毫无事实根据。韩青璐变更其诉讼请求，属于依法处分权利的行为，并没有证据表明该行为与唐丽华起诉存在关联性。第三，韩青璐变更诉讼请求的行为表明其主观上不想继续履行合同。从原审法院查明的事实来看，原审法院也认可袁进在此前的合同履行阶段，从未明确表示过不履行合同。直至韩青璐变更诉求，要求解除合同的情况下，袁进才表示同意解除。那么，双方对解除合同达成了合意，此时的解除属于合意解除，并不存在因任何一方违约而不得不解除的情形。那么，在后来的审理过程中，无论唐丽华是否同意继续履行合同，都不影响双方解除合同的合意。也就是说，唐丽华的主观意愿与本案合同的解除并无关联性。但是，原审法院却将双方合意解除的情形认定为是因唐丽华不同意继续履行导致合同客观上履行不能而不得不解除的情形。袁进认为，原审法院认定的这一情形与本案事实不符。在合同履行过程中，袁进不存在违约行为，是韩青璐主动请求解除合同。因此，原审判决据以认定袁进承担违约责任的客观事实与合同解除无关，原审判决认定事实有误，依法应当予以撤销。袁进在庭审中补充上诉事实与理由：1、在合同履行过程中，袁进已经按照合同的约定在2015年1月14日出具了《公证委托书》（见我方证据3），同时，我方已经将公证委托的事实通过短信告知了韩青璐（见我方证据6）。从该短信内容可以看出：韩青璐认为公证委托手续的办理及担保协议的签订均不需要其本人到场。韩青璐作出这种回应可以说明韩青璐对我方做了公证委托的事实是知晓的。同时，根据合同的约定，公证委托所产生的费用应当由韩青璐承担，而公证委托费用的支付及担保协议的签订一般是在在公证处进行办理的；因此韩青璐陈述“不需要在场、不知情”的说法不应采信。我方1月22日向韩青璐发出书面通知，告知了韩青璐未配合办理签署担保合同及未支付公证费用的后果（见我方证据8），并在1月26日及1月28日再次通过《催告函》及《律师函》要求韩青璐履行合同。在韩青璐拒绝签收催告函及律师函的情形下，我方于2015年2月13日在《深圳晶报》上刊登公告，再次要求韩青璐履行合同。因此原审法院认为我方未告知韩青璐及世华公司、唐丽华的认定有误。2、原审法院并未对韩青璐（作为购买方）向银行提交的虚假资料进行审查。我方在一审时已向法院提供了贷款银行的视频监控及韩青璐填写的两份不同的《按揭申请表》，这两份按揭申请表里面的内容均不一致。同时韩青璐也没有向银行提交相应的公知流水及公知收入证明等相应的资料。这也是银行未出具贷款承诺函的根本原因。3、在合同履行过程中我方并没有违约，现双方同意解除合同，应当互不追究责任。韩青璐辨称：一、一审法院认定“因唐丽华不同意出卖房屋，且主张袁进未经得其同意，主张合同无效”，说明本案的合同无法继续履行的原因之一是袁进，因此可以认定袁进构成违约。二、除一审法院列明的违约理由外，袁进也构成根本违约，理由是：1、袁进在办理公证委托后，并未告知深圳市世华房地产投资顾问有限公司，也未告知韩青璐。我方直到一审开庭收到袁进的证据材料后，我方与深圳市世华房地产投资顾问有限公司才知道袁进办理了公证委托手续。（可由我方提供的深圳市世华房地产投资顾问有限公司在一审时的陈述及袁进委托的担保公司出具的录音材料证实）说明袁进从一开始就未打算继续履行合同；2、根据一审法院调查银行的贷款回复，韩青璐没有取得贷款承诺函的原因是因为袁进就赎楼的方式一直没有到银行办理手续，一直不配合，导致合同无法继续履行。综上，足以说明袁进从一开始就没有打算继续履行合同。三、针对袁进上诉的理由，我方回应一下：1、唐丽华起诉主张合同无效，这在本案一审开庭后唐丽华已经撤诉，说明唐丽华起诉的原因就是阻止本案的合同继续履行。韩青璐是在不得已的情况下从变更了诉讼请求。（我方一开始主张的是继续履行合同）2、袁进称其主观上没有不继续履行合同，这与事实不符，袁进一开始就主张不再继续履行合同。3、袁进称双方就合同解除达成的合意，这明显与事实不符。我方之所以变更诉讼请求并主张违约金：一是合同无法继续履行；二是袁进确实存在违约诸多行为，并未就解除合同达成合意。综上所述，足以认定袁进违约行为成立，二审法院应依法支持我方的上诉请求。原审第三人世华公司、唐丽华未到庭未答辩。韩青璐向一审法院起诉请求：1、袁进返还韩青璐定金20万元；2、解除本案的房地产买卖合同，请求袁进支付韩青璐违约金100万元；3、袁进承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于深圳市xx区xx路东的xx社区x栋xx房，建筑面积为92.91平方米，于2009年12月25日核准登记至袁进名下。袁进和唐丽华为夫妻关系。2014年7月20日，韩青璐（买方）与袁进（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将xxxx社区首期x栋xx房转让给买方，转让价款为370万元，买方签约时支付定金5万元，签约3日内再支付定金15万元，定金交由居间方或银行监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于签约之日起180日内付清首期房款，以银行贷款为准；买方应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；房产处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签约之日起180日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知银行或担保公司及其它人员停止赎楼，否则视为根本违约；双方同意从定金中预留5万元作为交房保证金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定，双方不得以市场导向来不履行本合同，否则守约方有权追究违约方5倍定金作为赔偿金，及其他内容。同日，韩青璐向世华公司支付了定金5万元；7月21日，韩青璐向袁进支付定金15万元，袁进出具收据，载明收到韩青璐支付的定金15万元。庭审中，世华公司表示，交房保证金5万元仍在其处。2015年1月14日，韩青璐将首期款2520079元存入银行监管账户。庭审中，韩青璐表示袁进并未如期到银行签订贷款材料，韩青璐向银行了解，因袁进没有签署赎楼的短期借款合同，故银行无法上报贷款资料审批。袁进对此不予认可，袁进认为银行没有出具贷款承诺函的原因是韩青璐提交了虚假资料。世华公司表示不清楚银行有无出具贷款承诺函。2015年1月14日，袁进公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司等代为办理涉案房产申请赎楼以及办理注销抵押登记、房产变更登记等相关手续。袁进陈述，其曾于当日下午通知韩青璐配合办理相关手续，韩青璐不予配合，且韩青璐未取得贷款承诺函，故袁进未成功赎楼。韩青璐和世华公司均表示袁进并未通知韩青璐配合办理赎楼手续，直至诉讼中才得知袁进办理了公证委托，袁进也未明确办理赎楼的担保公司。为证明上述申请贷款和赎楼的情况，韩青璐、袁进分别提交了下列证据。韩青璐提交了：1、电话通话记录（2015年2月和3月），拟证明2015年1月14日后韩青璐没有接到袁进任何电话，袁进谎称多次通知韩青璐要求其办理相关手续与事实不符，袁进没有通知韩青璐其已办理了公证委托手续，也未要求韩青璐到担保公司配合签署文件，配合办理赎楼手续等。2、四份证人证言、短信、童淑琳通话记录等，拟证明袁进不配合办理资金监管及申请贷款手续，也未告知韩青璐委托担保公司赎楼等情况。3、光盘及文字整理，拟证明韩青璐在袁进应诉后向其委托的担保公司深圳市中诚致信融资担保有限公司了解，袁进办理了公证委托担保公司赎楼手续，其后，袁进将所有公证委托原件取走，也没有将韩青璐及居间方的联系方式告知担保公司，造成韩青璐及居间方未收到任何担保公司要求配合赎楼的通知。4、房产信息单、相似户型成交价格等，拟证明涉案房产已大幅涨价。袁进对韩青璐提交的电话通话记录认可，并认为该记录显示袁进已于1月14日电话联系韩青璐，告知其办理监管及公证事宜。袁进对其余证据的真实性、关联性不予认可。袁进提交了：1、二手楼赎楼担保服务合同、业主承诺与声明、业主房款账户确认书、告知函、授权书、补充协议书、委托担保书等证据拟证明袁进在2015年1月14日在担保公司签订了相关合同及文件，但由于韩青璐没有到场，以及后续经袁进通知后仍未协助履行的原因导致没有签署上述文件，韩青璐对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。2、提前结清贷款申请书，拟证明袁进于2015年1月14日向涉案房产抵押银行招商银行科技园支行申请了提前还款，履行了袁进应履行的义务，袁进也将提前还款的款项140万元左右打入账户，韩青璐对上述证据的真实性不予认可。3、短信，拟证明袁进短信催促韩青璐要求尽快取得贷款承诺函及配合办理赎楼的相关手续，韩青璐的反映很消极；韩青璐对此不予认可。4、2015年1月14日建设银行现场照片及视频，证明袁进于2015年1月14日上午前往南山建设银行并向银行工作人员表明身份，查看了韩青璐签署的资金监管协议、向银行提交的按揭贷款相关资料，当天袁进没有签订资金监管协议，因为在查看韩青璐所提交的资料中收入证明等资料是虚假的，同时银行工作人员也表示资金监管协议不是必须同时签订，可以一方先签，另一方后签，由于袁进要赶往招行提前还款，因此没有签署。同时袁进为了进一步核实韩青璐所提交的贷款资料的真实性的原因而没有签署。袁进于2015年1月23日在银行签署《资金监管协议》并提供了袁进全部资料，同时银行工作人员表示将会进一步核实虚假资料的问题，若确是虚假资料将不予出具贷款承诺函。韩青璐对上述证据均不予认可。5、催告函及详情单，拟证明袁进于2015年1月22日、1月26日、1月28日向韩青璐发出《履约催告函》及《律师函》，并刊登报纸公告，要求韩青璐尽快取得贷款承诺函等，并协商合同履行事宜，韩青璐签收了1月22日的函件，对其余函件拒收。韩青璐否认收到上述函件，并认为函件中也未告知担保公司的名称。6、还款详情单及资金证明，拟证明袁进在韩青璐不配合赎楼的情况下自筹资金向银行申请还款。韩青璐对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。为查明案件事实，一审法院向中国建设银行股份有限公司深圳南山支行发出《协助调查函》，该行于2015年8月26日复函：1、韩青璐、袁进于2015年1月22日签订首期款监管协议；2、韩青璐向该行申请按揭贷款，但未满足该行审查条件，原因是双方未能确定按红本交易或捆绑赎楼贷款的方式，因此确定不了需要报批的资料，无法进行审查；3、韩青璐未取得该行的《二手楼贷款承诺函》，原因是双方未确定卖家贷款的赎楼方式，该行于2015年1月27日左右将前述情况告知韩青璐及中介；4、如果双方约定通过卖方贷款赎楼的方式办理赎楼手续的，放款条件之一为以卖方与该行签订短期贷款合同为前提，并且需提供相应的《公证委托书》配合完成后续买卖双方的过户交易行为。如果双方约定无需通过银行贷款赎楼而是直接还清贷款后办理过户交易（即前述红本交易），放款条件不以卖方与该行签订短期赎楼贷款合同为前提。中国建设银行股份有限公司深圳南山支行于2015年9月23日向一审法院作出对于复函的补充说明，载明对复函中第2、3点补充如下：1、第2点中的“原因是当时买卖双方未能确定按红本交易或按捆绑赎楼贷款的方式”系指“买卖双方未就交易房产的赎楼方式达成一致意见”；2、第3点中“原因是双方未确定卖家贷款的赎楼方式”系指“原因之一是买卖双方未就交易房产的赎楼方式达成一致意见，其贷款未进入审批环节，未达到我行出具《二手楼贷款承诺书》的条件”。韩青璐对上述复函及补充说明的真实性认可，袁进对复函第1点认可，对其余内容不予认可。唐丽华陈述，涉案房产为袁进和唐丽华在婚内共同购买，袁进在唐丽华外出旅游期间擅自出售涉案房产，直至2015年9月唐丽华才得知涉案房产已被出售。唐丽华提交了婚姻登记证书、旅游记录等证据拟证明上述事实。韩青璐对上述证据的真实性不予认可，韩青璐表示，与袁进签约时袁进并无告知涉案房产为袁进与唐丽华的夫妻共同财产。韩青璐于2015年1月26日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查，袁进于2015年3月3日向一审法院起诉韩青璐[（2015）深南法民三初字第250号案]，请求判令韩青璐支付违约金74万元。唐丽华于2015年10月10日向深圳市罗湖区人民法院起诉袁进[（2015）深罗法民三初字第1763号案]，并将韩青璐列为第三人，请求确认涉案房产为唐丽华和袁进的夫妻共同财产，确认袁进擅自出售涉案房产的行为为无权处分，确认袁进和韩青璐签订的《房地产买卖合同》无效。该案已移送一审法院审理[（2016）粤0305民初4725号案]。以上事实，有《房地产买卖合同》、收据、复函、对于复函的补充说明、房地产证复印件等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，韩青璐、袁进签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案中，关于韩青璐和袁进在合同履行中是否存在违约，一审法院认为：第一，韩青璐依约支付了定金20万元，于2015年1月14日向银行监管账户支付了首期房款2520079元，并向银行申请了按揭贷款，根据中国建设银行股份有限公司深圳南山支行于2015年8月26日对一审法院的回复，该行认为韩青璐向该行申请按揭贷款，但未满足该行审查条件，原因是双方未能确定按红本交易或捆绑赎楼贷款的方式，因此确定不了需要报批的资料，无法进行审查，该行于2015年1月27日左右才将前述情况告知韩青璐及中介，也即至韩青璐于2015年1月26日起诉时，韩青璐已依约履行了合同义务，申请了银行贷款，尚未得到银行是否能取得贷款承诺函的回复。第二，袁进虽于2015年1月14日办理委托担保公司赎楼的手续，但并无证据证明袁进已将委托事宜明确、有效地通知韩青璐和世华公司，并通知韩青璐履行配合赎楼的义务。故袁进认为韩青璐不配合办理赎楼手续没有事实依据。第三，根据银行的回复，袁进实际于2015年1月22日左右才签订资金监管协议，而袁进在1月22日即发函告知韩青璐未依约取得贷款承诺函，未依约配合赎楼，导致合同无法履行，韩青璐已构成违约，其后又多次发函催告韩青璐取得贷款承诺函。对此，一审法院认为，在银行并未明确韩青璐是否能取得贷款承诺函的情况下，韩青璐并未当然构成违约，且根据合同约定，即使在韩青璐未取得贷款承诺函的情况下，韩青璐也可以根据贷款承诺函的发放情况补足购房款的差额，合同仍然可以履行。故韩青璐于2015年1月26日向一审法院起诉时，韩青璐并未违约，但韩青璐认为袁进未依约办理资金监管及赎楼手续，存在违约，故提起本案诉讼。而袁进也依约办理了委托赎楼手续，袁进未举证证明其将委托赎楼情况有效通知韩青璐和世华公司，并认为韩青璐提交虚假资料，存在预期违约，故不断发函催告韩青璐，但袁进亦未明确表示不履行合同，故涉案合同仍具备履行条件。其后，因唐丽华在深圳市罗湖区人民法院起诉，请求确认袁进出售涉案房产的行为为无权处分，确认韩青璐、袁进签订的《房地产买卖合同》无效，故韩青璐申请变更诉讼请求为解除合同，追究袁进的违约责任。对此，一审法院认为，涉案房产系袁进和唐丽华在婚内购买，而袁进签约时未向韩青璐披露涉案房产系夫妻婚内购买的事实，其处置涉案房产也未得到唐丽华的同意，其后唐丽华也另案起诉主张合同无效，明确表示不同意履行合同，故韩青璐、袁进签订的《房地产买卖合同》客观上不能履行。对于韩青璐请求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案的合同应于韩青璐变更后的诉讼请求送达袁进之日即2016年4月15日解除。合同解除后，袁进收取的定金20万元应予返还，因上述定金中5万元托管在世华公司处，故该5万元由世华公司迳行支付给韩青璐。袁进签署涉案合同，应确保对涉案房产具有完全的处分权，涉案合同因唐丽华不同意履行而客观上不能履行，故袁进应承担相应的违约责任。至于韩青璐主张按照备注条款追究袁进的违约责任，一审法院认为，涉案合同系因唐丽华不同意履行而客观上不能履行，并不属于备注条款约定的因市场导向不履行合同的情形，故不应适用备注条款约定的违约责任。结合韩青璐支付的定金金额以及合同的履行情况，一审法院酌定袁进应向韩青璐支付违约金60万元。世华公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，一审法院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、韩青璐与袁进签订的《房地产买卖合同》应于2016年4月15日解除；二、袁进应于判决生效之日起十日内向韩青璐返还定金15万元，深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行向韩青璐返还款项5万元；三、袁进应于判决生效之日起十日内向韩青璐支付违约金60万元；四、驳回韩青璐的其它诉讼请求。案件受理费7697元，保全费183元，韩青璐已预交，由韩青璐负担2627元，袁进负担5253元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案当事人签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，一审认定合法有效正确，应予维持。本案二审的争议焦点是：袁进是否应当支付违约金？一审酌情调低违约金是否正确？本院认为，韩青璐依约履行合同义务、向银行申请贷款，袁进虽于2015年1月14日办理委托担保公司赎楼的手续，但袁进未能提供充分的证据证明系韩青璐不配合办理赎楼手续。涉诉资金监管协议于2015年1月22日左右才签订，而袁进在1月22日即发函告知韩青璐未依约取得贷款承诺函等，袁进已构成违约。在袁进亦未明确表示不履行合同的情况下，一审认定涉诉合同仍具备履行条件并无不当。涉诉合同最终不能履行的根本原因在于唐丽华另案起诉请求确认袁进出售涉案房产的行为为无权处分、确认涉诉《房地产买卖合同》无效，导致韩青璐申请变更诉讼请求为解除合同、追究违约责任。一审基于此认为涉诉《房地产买卖合同》客观上不能履行并无不当并判令袁进承担相应的违约责任正确。袁进主张其不应支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。涉诉备注条款约定：双方不得以市场导向来不履行本合同，否则守约方有权追究违约方5倍定金作为赔偿金。但涉诉合同不能继续履行的原因并非因市场导向所致，一审未按照该备注条款认定违约金数额并无不当，韩青璐主张一审调整违约金系适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。一审酌情将违约金调低正确，应予维持。综上所述，上诉人韩青璐及袁进的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由两上诉人各自承担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年十一月九日书 记 员 李全慧（兼）