陕西省富县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0628民初288号原告：孔红兵(又名孔红斌、孔小毛)，男。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。被告富县文物局。法定代表人杜某某（又名杜强），该局局长。委托诉讼代理人：白文，陕西富华律师事务所律师。委托诉讼代理人：段延峰，男，系富县文物局职工。原告孔红兵与被告富县文物局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年11月17日作出（2015）富民初字第00414号民事判决。宣判后，原告孔红兵提起上诉，延安市中级人民法院二审认为，原审判决认定事实不清，证据不足，于2016年3月31日作出（2016）陕06民终424号民事裁定，发回富县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔红兵及其委托诉讼代理人王剑、被告委托诉讼代理人白文、段延峰到庭参加诉讼。被告法定代表人杜某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔红兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付富县文物旅游局办公楼一楼西面第一间面积为23.25平米的相似房屋或折价赔偿；2、依法判令被告向原告赔偿房屋租金损失252000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年1月1日，原、被告双方签订《房屋使用权合同》，约定被告将其办公楼一楼西面第一间建筑面积为23.25㎡的房屋交由原告使用，期限为2005年1月1日至2054年12月31日，原告一次性支付房屋使用金45000元，并确认该房屋为商业用房。合同签订后，经被告同意，原告将该房屋转租给案外人ＸＸ。《房屋使用权合同》名为使用权合同，实际是原告作为被告单位职工而购买的福利性房屋。后富县电影公司将被告诉至富县人民法院，主张该房屋的无偿使用权，经陕西省富县人民法院（2006）富民初字第179号民事判决书判决，富县电影公司获得该房屋的无偿使用权，该判决导致原告丧失该房屋产权及对外出租的租金损失。后原告多次与被告协商解决未果。原告认为，上述房屋名为租赁实为买卖，原告理应获得上述房屋的产权。因被告对富县电影公司违约造成原告房屋被迫交付他人无偿使用，被告应继续履行合同义务向原告交付相似房屋或折价赔偿，并赔偿原告的损失。富县文物局辩称，1、原、被告签订的合同系房屋租赁合同并非原告诉称的房屋买卖合同，因此，原告无权请求被告赔偿房屋折价款；2、被告提供的证据能够证明原告实际支付租金40000元而非45000元，且被告分三次将租金退回给原告；3、原告请求的租金损失无事实和法律依据；4、原告提起的诉讼已经超过法定的诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告提供的第二组证据《房屋使用权合同》（复印件）、收款收据（复印件），证明被告将坐落在富县文物旅游局办公楼一楼西面第一间，建筑面积为23.25平方米的房屋权属转让给原告，房屋转让使用金45000元。被告富县文物局对该组证据合同、收款收据的真实性及证明目的均有异议。认为收款收据与合同内容是矛盾的，合同第9条证明该合同是房屋租赁合同并非房屋买卖合同。房屋使用金实际交纳是40000元并非45000万元。经审核，该组证据中原、被告签订的《房屋使用权合同》与被告提供的原、被告签订的《房屋使用权合同》内容有不一致的地方，结合本案其他证据及原告同意采信被告提供的《房屋使用权合同》，故对该组证据中的《房屋使用权合同》不予以采信；收款收据系复印件，记载内容与原告陈述相矛盾，故对该收款收据不予采信。2、原告提供的第三组证据陕西省富县人民法院（2006）富民初字第179号民事判决书及庭审笔录（复印件），证明房屋被交付富县电影公司使用；被告将房屋权属转让给原告的转让金为45000元；2005年至2007年原告将房屋租赁给ＸＸ，年租金为每年6600元；该判决第四页第一行本院认为部分，清晰记载系被告富县文物旅游局违背协议擅自将该诉争楼房产权转让给第三人孔小毛；庭审笔录第2页被告富县文物旅游局陈述孔小毛将上述房屋租赁于ＸＸ系经过其同意的。被告转让与原告的系将上述房屋的产权而非使用权；富县电影公司获取房屋的使用权后，原告丧失该房屋的产权、使用及收益权，造成原告对该房屋的产权及收益权损失，被告应对原告的损失承担赔偿责任。被告质证对判决书的真实性无异议，对庭审笔录的真实性、证明目的有异议。经审核，该判决书及庭审笔录真实合法，判决书为生效判决，故本院予以采信。3、原告提供的第四组证据《商品房买卖合同》（复印件），证明洛川福泰房地产开发有限责任公司出售的位于富县沙梁二道街房屋成交价格为每平方米1.5万元。证明房屋交付富县电影公司使用后，造成原告的房屋产权受损，被告在无法交付上述房屋的情形下，应折价赔偿原告上述房屋的产权损失。参照相同位置相似房屋的价格，被告应以该价格向原告承担赔偿责任。被告富县文物局质证对该证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。经审核，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。4、原告提供的第五组证据房屋租赁合同3份。证明房屋租赁价格在2005年到2008年每年租金为6600元，2009年到2012年每年租金为24000元，2013年到2015年每年租金为28000元。证明房屋交付富县电影公司使用后，造成原告的房屋租赁租金受损，被告有义务对原告上述损失承担赔偿责任。参照相同位置相似房屋的租金价格，被告应以该标准向原告承担赔偿责任。被告质证对该组证据与ＸＸ的租赁合同真实性无异议，对其他合同真实性均有异议，对该组证据的证明目的有异议。认为原告第四组证据主张的是买卖合同损失，第五组证据请求的是租赁合同租金的损失，这两组证据的证明目的之间相互矛盾，2006年陕西省富县人民法院（2006）富民初字第179号民事判决书已经认定该合同为无效合同，原告不能根据无效合同要求预期租金损失，其要求不能得到支持。经审核，2005年1月1日原告与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》符合证据的真实性特征，且结合本案其他证明，能够证明原告转租经过被告同意，故对原告与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》的真实性予以采信，其余租赁合同与本案无关联性，本院不予采信。5、被告提供的第一组证据房屋使用权合同、陕西省富县人民法院（2006）富民初字第179号民事判决书（均为复印件）。证明原、被告签订的房屋使用权合同系租赁合同，并且于2006年10月11日被富县法院（2006）富民初字第179号民事判决书认定为无效合同。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为原告持有的合同与被告持有的合同有两处不一致，一个是签订时间，一个是租金。一份合同上是65000元，一份是45000元，但是实际是按45000元约定的也是按交纳是45000元，出现65000元是其他原因改动，其中合同签订时间不一致，但是合同其他内容其双方都是认可的。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反任何法律的强制性规定，合同是合法有效的。被告所称的（2006）富民初字第179号民事判决书也没有记载该合同为无效合同，该判决书没有表示双方签订的房租使用权合同为无效合同，该判决仅仅是强调房屋产权的转让行为无效，并没有确定使用权合同的无效，同时该判决恰好能证明该合同转让的是产权并非使用权。经审核，该组证据《房屋使用权合同》内容真实合法，能够证明原、被告之间系房屋租赁关系，（2006）富民初字第179号民事判决书亦为生效判决，本院予以采信。6、被告提供的第二组证据费用报销单一张、收款收据一张，银行存款凭条一张，借条三张（均为复印件）。证明孔红兵给文物局交了40000元租赁费，并且文物局分三次已经将40000元租赁费返还给孔红兵，其中2010年9月1日返还租赁费10000元是通过银行汇款。原告对该组证据中银行存款凭条及2012年的借条的真实性予以认可，对其他证据的真实性均有异议，对证明目的均不认可，认可2010年及2011借条中的借款事实认可，但对借条的真实性不认可，理由是原告向被告出具的借条没有陈兰书写的属门面房退款的记载，其认为后面的字是被告另行添加上去的，3份借条与本案无关联性；认为2002年11月19日40000元的收款收据记载的数额和原告实际交纳的45000元的数额及富县法院（2006）富民初字第179号民事判决书确认的事实不一致，应当以判决为准，收款收据上的40000元实际上是集资款；认为费用报销单记载的内容与实际情况不吻合亦无领款人签字确认，故对其真实性不认可，但费用报销单形成时间是2014年4月20日能确认原告多次向被告主张权利的事实；认为转账凭证是为了印证已经支付的借款，其认可这一法律事实。经审核，对于原告的质证意见，费用报销单能够证明原告多次向被告主张权利的事实，予以采纳，费用报销单、收款收据、银行存款凭条及三张借条相互印证，能够证明原告给被告缴纳房屋使用金40000元，及被告分三次退还原告的事实，故对费用报销单、收款收据、银行存款凭条及三张借条予以采信。审理查明:2004年12月30日，原告与富县文物旅游局签订《房屋使用权合同》，约定:富县文物旅游局将其办公楼一楼西面第一间，建筑面积为23.25㎡的房屋交由原告使用，期限为2005年1月1日至2054年12月31日，原告一次性支付房屋使用金45000元。原告孔红兵先于合同签订前，于2002年给被告交付房屋使用金40000元。合同签订后，原告占有该房屋，并经被告同意将该房屋转租给案外人ＸＸ。后富县电影公司提起诉讼，主张该房屋的无偿使用权，经陕西省富县人民法院2006年10月11日作出（2006）富民初字第179号民事判决书判决，原告孔红兵已于2006年10月18日将富县博物馆一楼西边办公房1间交付给富县文物旅游局。原告孔红兵向富县文物旅游局交纳的房屋租金40000元，被告以借款名义分三次已全部退还给原告（2010年9月1日退还10000元、2011年1月26日退还20000元、2012年8月28日退还10000元）。2002年8月10日，中共富县县委、富县人民政府富发[2002]41号文件通知，撤销文物旅游局，组建文物旅游开发中心事业单位。2004年1月6日，富县人民政府办公室富政办发[2004]1号文件通知，原“富县文物旅游开发中心”已更名为“富县文物旅游局”，启用富县文物旅游局行政印章及财务专用章。2014年12月15日，富县机构编制委员会富编发[2014]5号文件通知，将富县文物旅游局分设为“富县旅游局”和“富县文物局”，分设后富县文物局承担本案的债权债务。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告之间签订的合同是房屋租赁合同还是房屋买卖合同，即被告是否应当返还原告相似房屋或折价赔偿；2、原告主张的房租损失是否合理合法；3、被告是否应返还原告交纳的房屋使用金；4、原告起诉是否超过诉讼时效。被告提供的证据，2014年4月20日的费用报销单能确认原告多次向被告主张权利的事实,故原告的起诉并未超过诉讼时效。根据认定的事实和相关法律规定，原、被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应按合同约定履行义务。陕西省富县人民法院（2006）富民初字第179号民事判决书生效后，租赁合同无法继续履行，原、被告双方租赁合同于原告孔红兵将房屋交回给被告富县文物局之日（2006年10月18日）终止。被告富县文物局对合同的终止具有过错，应当赔偿原告孔红兵的损失。根据《中华人民合同法》第113第一款及第214条第一款的规定，原、被告之间签订的租赁合同是五十年，显然超过了租赁合同不得超过二十年的法律规定，故超过部分无效。被告富县文物局履行合同不符合约定，给原告孔红兵造成了损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故损失赔偿应该按如下方式计算，即原、被告签订合同时约定50年租赁期限总租金共计45000元，每年租金即900元，每月租金即75元。原告孔红兵将房屋转租给案外人ＸＸ时约定每年租金6600元，即每月租金550元。原告孔红兵将房屋转租给他人，每年可获得租金差价5700元，每月可获得租金差价475元。故原告现在应获得损失赔偿为2006年10月18日至2024年12月31日的租金差价103764.52元。原告孔红兵在2005年1月1日至2006年10月17日使用房屋期间，应向被告富县文物局交纳房租1616.13元。以上两项相抵，富县文物局应支付原告孔红兵102148.39元。综上所述，对原告孔红兵主张被告赔偿房屋租金损失按照依照103764.52元予以支持，原告孔红兵的其他诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：一、被告富县文物局应赔偿原告孔红兵损失103764.52元；原告孔红兵应向被告富县文物局支付房屋租赁费1616.13元。以上两项相抵,被告富县文物局应于本判决生效之日起10日内向原告孔红兵支付102148.39元。二、驳回原告孔红兵其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，由被告富县文物局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  任淑娟审 判 员  魏苗苗人民陪审员  李冬梅二〇一六年十一月二十五日书 记 员  成 伟本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。