山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终2884号上诉人（原审被告）：鲁玉敏，女，汉族，1951年10月11日出生，住烟台市莱山区。诉讼委托代理人：曲建新，男，汉族，1949年10月26日出生，海阳市劳动局退休干部，住烟台市莱山区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：烟台万光物业管理有限公司。住所地烟台市莱山区滨海商贸城**号。法定代表人：姜振山，董事长。诉讼委托代理人：唐晓鸣，山东文康（烟台）律师事务所律师。诉讼委托代理人：王云成，山东文康（烟台）律师事务所律师。上诉人鲁玉敏因物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原审错误判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、认定事实含混不清，适用法律错误不当，原审判决显失公平。1、有法不依，故意将违法起诉与合法的物业合同混为一谈。2、合同甲方始终隐匿下落不明，原审如何认定“双方真实意思表示”的？3、被上诉人并未实际履行其合同，且因不作为给上诉人造成重大损失。4、被上诉人制造并提交多宗伪证，原审违法不经审查就胡乱认定。5、适用法律张冠李戴、任意裁量，与其判词自相矛盾。二、程序违法导致上诉人合法权益被完全排除，请求二审法院依法予以纠正。二审庭审中，上诉人对其上诉作如下补充：一、这是一个违法起诉，合同签订违反国务院《物业管理条例》强制性规定，自始无效。二、这是一个虚假合同，始终不为人知，明显系《合同法》第52条“恶意串通”情形。三、这是一个欺诈合同，打着“物业服务”合法之名掩盖侵占公共部位谋取暴利非法目的。原审法庭回避起诉状所依据的合同违法这一事实，在径行审理过程中仍在采取根据法律足以排除合法效力的物业服务合同关系，仍在采信已推翻的无效合同和于法无据的谎称“约定价格”。如果原审法院履行法定职责调查本案中的恶意串通行为，很容易即可查明本案中的假冒业委会为被上诉人虚构，且存在利益交换。涉案小区涉及该利益交换的埠岚村民约120户，免交物业费的还包括莱山区建委，部分政府机关人员等约80户，万光物业母公司万光城建自己的员工住宅约80户，由于不可告人的原因和不法意图，万光物业径行违法免除了上述近300户的住户应当支付的物业费分文不取。提交《最高法院关于立案登记工作的规定》和中央法制工作会议对违法起诉三令五申的规范性意见（摘录）。本案在程序问题和实体问题上，原审法院存在两处严重违规，即都没有就证据的真实性、合法性、关联性依法审查，因此其判决失于草率，与事实不符应予纠正。此外，被上诉人自本案开始至今所提供的合同只有上诉人付款一项是明确的，合同的主要标的不存在，其附件1、2、3、4都没有提供，即使原审法院保存了原件在庭审中也反复查找不到标的和相关的任何约定。在法律上，此合同不成立。被上诉人辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人与万光小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。2、万光小区业主委员会的成立程序是否合法与本案无关。3、被上诉人已经按照物业服务合同约定履行了合同义务。4、被上诉人提交的证据都为真实证据。二、原审审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，针对上诉人的补充意见，被上诉人作如下补充答辩意见：上诉人及上诉人代理人的补充上诉意见与事实不符无任何证据，纯属臆断，1、关于业主委员会成立合法性的问题，无论是原审法院还是被上诉人已经多次对上诉人讲过，业主委员会的成立合法性以及其是否合法答辩人没有义务审查，且根据答辩人在签订物业合同之前与烟台市莱山区黄海街道办事处的了解，万光小区业主委员会是经其指导成立的，答辩人有理由相信其成立的合法性，另外关于业主委员会成员的身份以及住址和业主身份问题，物业公司没有权利核实，也没有义务核实；2、关于烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级申请表以及烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费确认表在原审质证中上诉人已经进行过质证，且对该证据已经发表过意见，在今天庭审中上诉人谎称从未见过该等级申请表和收费标准确认表显然是在向法庭说谎，至于等级申请表与收费确认表的真实性，上诉人在没有任何证据的情况下就推断其为虚假证据，不知上诉人依据和证据何在；3、关于小区是否存在物业服务该问题在原审中上诉人与被上诉人已进行过多次举证，且原审法院也依职权对涉案小区是否存在物业服务进行过调查，对于涉案小区是否存在物业服务以及服务是否有瑕疵，举证责任不应该由被上诉人承担，而应依据谁主张谁举证的原则，既然上诉人主张涉案小区没有服务，上诉人应当承担举证责任。物业公司在提供物业服务同时，不可能在物业服务进行实时录像或其他证据保留措施，如果苛求物业公司对两年以来所提供的物业服务全部举证证明，无论是在证据责任分配的公平性，还是按照实际情况来看都是不可能。且万光小区大部分业主都已经缴纳物业费，试问如果没有物业服务合同也不存在物业服务，广大业主为什么要缴纳物业费，大部分业主都是在没有享受物业服务情况下缴费的吗？4、上诉人主张有部分业主不缴纳物业费的情况，在此被上诉人予以明确答复，根据代理人与物业公司的核实，该小区不存在不交物业费的业主。上诉人在没有任何证据的情况下臆断部分业主存在物业费的减免与事实不符。原审时原告诉称，原告系服务于烟台市莱山区万光小区的物业管理公司，被告系该小区2#楼206号房屋的业主，房屋属于多层住宅。2013年7月29日，原告与万光小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限自2013年7月29日起至2016年7月28日止，合同约定住宅物业服务费为0.45元/月·平方米，逾期按照每天3‰的标准收取滞纳金。合同签订后，原告按约定提供了相应的物业服务，被告未支付2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，虽经原告催交，但被告未支付。请求判令：1、被告支付原告2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费1049.5元、滞纳金1250.7元；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，我方未交纳2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费，原因为：1、原告的合同系采用欺骗手段、合谋串通订立的，客观上存在恶意侵犯业主利益的事实，应认定自始无效；2、原告不作为、拒不提供服务且拒收原标准物业费，已构成根本违约。综上请求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明，2013年7月29日，万光小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为万光小区提供物业管理服务。合同第二条载明：“在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护（物业共用部位明细见附件2、物业共用设施设备明细见附件3）；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）装饰装修管理服务；（七）物业档案资料管理；（八）车辆停放管理。”第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第（一）种方式：（一）包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月·平方米；……”。第七条载明：“物业服务费用由乙方按季（年/季/月）向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。……”。第三十一条载明：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起，按应交费用每天收取3‰的滞纳金。”第三十六条载明：“本合同期限自2013年7月29日起至2016年7月28日止。”合同另约定了双方的其他权利义务。2013年7月29日，原告向烟台市莱山区住房保障中心、烟台市莱山区物价局申报其物业服务等级及收费标准。根据原告提交的《烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级申请表》及《烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准确认表》所载内容，原告申报的物业服务等级为丙级、收费标准为住宅0.45元/平方米，该等级及收费标准经万光小区业主委员会同意并经烟台市莱山区住房保障中心、烟台市莱山区物价局审批确认。又查，被告为烟台市莱山区万光小区2号楼206房屋的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积80.42平方米。原告为贰级资质的物业服务企业，为涉案小区提供物业服务至今。被告未向原告交纳2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费。2016年1月22日，原告以快递方式向被告邮寄催收函，催交上述期间的物业服务费。被告收到了原告邮寄的函件，但至今未向原告交纳上述期间的物业服务费。庭审中，被告主张原告提供的物业服务不到位，存在小区环境脏乱差、卫生无人清扫、原告在小区的公用部位乱搭乱建对外出租获益、业主没有停车位等问题。被告为证明其抗辩主张提供照片一组、烟台晚报复印件1张。原告对照片的真实性不能确认，称该照片不能显示所摄的地点为涉案小区；对烟台晚报的真实性没有异议，但称该证据不完整，只是报纸的部分剪辑，报纸未报道不清理垃圾的原因，而且报道的时间是2013年6月24日，该时间点与原告在本案中主张提供物业服务并收取物业服务费用的时间不一致。为查明涉案房屋所在小区物业服务情况，法院于2016年5月10日上午9时许到涉案小区进行现场勘察，小区情况如下：小区内卫生及秩序整体状况良好，有身着保安制服的工作人员巡逻；绿化带内有工作人员正在修剪草坪；小区内有多家住宅改为旅馆，对外经营；室外草坪上有居民扯绳晾晒衣物；小区内有几处堆放大量杂物未予清理。原告诉讼请求计算方式：1、物业服务费为80.42平方米×0.45元/月·平方米×29个月=1049.5元；2、原告称其主张的滞纳金实为违约金，以每季度物业服务费为基数，按每日3‰的标准，自下一季度第一日起计算至2015年12月31日止，为1250.7元。原审法院认为，原告是依法成立的具有物业服务资质的企业，万光小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》后，原告为万光小区提供物业服务至今。原告与万光小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区业主均具有法律约束力。被告应向原告履行交纳物业服务费的合同义务。被告提出《物业服务合同》签订违法、原告拒不提供物业服务等抗辩主张，于法无据，不予采信。被告欠付2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费的事实清楚，且经原告书面催交后，被告至今仍未交纳，现原告依据《物业服务合同》的约定要求被告交纳上述期间的物业服务费用，于法有据，予以支持。原告在提供物业管理服务过程中存在不足之处，今后应加强物业管理职责，提高物业服务质量，综合考虑万光小区的实际情况，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：一、被告鲁玉敏支付原告烟台万光物业管理有限公司2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1049.5元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告烟台万光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告鲁玉敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁玉敏负担。二审中，被上诉人提供物业服务合同附件4物业服务质量标准和物业公司考勤记录，用以证明物业公司提供了安保、保洁、垃圾代运以及其他物业服务合同约定的物业服务。经质证，上诉人表示对被上诉人提供证据真实性、合法性、关联性都不认可。本院认为，被上诉人具有物业服务资质，其与万光小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对上诉人与被上诉人均有约束力。被上诉人为万光小区提供了物业服务，其收取物业服务费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，就有义务按约定向被上诉人缴纳物业服务费用。现上诉人欠缴2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费，被上诉人依据《物业服务合同》的约定要求上诉人交纳2013年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费，于法有据，本院予以支持。因被上诉人在提供物业管理服务过程中存在不足之处，原审法院综合考虑万光小区的实际情况，对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持是正确的。上诉人的上诉理由均不成立，其上诉主张应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鲁玉敏负担。本判决为终审判决。审判长  罗春光审判员  郑 勇审判员  刘 腾二〇一六年十一月二十一日书记员  杨风华