河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终10705号上诉人（原审被告）郑西方，男，汉族，1953年9月1日生，住郑州市。委托代理人姚坤玲，河南豫威律师事务所律师。委托代理人王胜雷，河南豫威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭相林，男，汉族，1956年9月15日生，住郑州市。委托代理人李宏图，河南博风律师事务所律师。上诉人郑西方与被上诉人郭相林租赁合同纠纷一案，上诉人郑西方不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑西方的委托代理人王胜雷、被上诉人郭相林及其委托代理人李宏图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑西方上诉请求：1、撤销郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初5421号民事判决，或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实及法律关系错误。1、上诉人的厂房自2013年12月中旬在涉案土地完成测量之日起，就处于搬空废置状态，等待村里统一拆迁。上诉人自此以后根本没有经营，自然也没有收益。上诉人在同被上诉人签订合同的时候，并不能遇见到可能要面临的拆迁，这属于不可抗力，因此按照合同约定，结合法律规定，上诉人在拆迁安置补偿方案出台后，合同应当自动终止履行，无需再支付被上诉人租金。一审法院未查明这些事实，错误认为上诉人使用该宗土地至2016年年初，从而认定上诉人逾期支付租金，这不合法。2、在《候寨乡铁三官庙村拆迁安置实施方案》实施后，被上诉人已经开始领取拆迁补偿相关费用。基于此，被上诉人已经不再是该宗土地的权利人。一审法院对这一点并未查明。二、一审判决适用法律不当，曲解法律，严重损害了上诉人的合法权益。1、被上诉人在2013年郑州市二七新区合村并城项目拆迁协调指挥部公告郑州市二七区候寨乡铁三官庙村拆迁改造方案实施后就不再是租赁合同中的权利主体。被上诉人既然已经不是该土地的权利人，无权向上诉人索要该土地的租金。一审法院在没有证据支持的情况下就径直认定被上诉人是该宗土地的权利人，是不合法的，不符合法律逻辑。2、一审判决的违约金过高，而被上诉人没有提供证据证明自己的损失，人民法院作为公正中立的审判机关，不能越俎代庖，在当事人未提供相关证据的情况下，就支持当事人的诉讼请求，从这一点足以看出一审法院错误裁判。郭相林辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法予以维持。郭相林向一审法院起诉请求：1、郑西方支付郭相林租金37275.8元，滞纳金2167.2元，合计39443元；2、郑西方向郭相林支付违约金20万元；3、本案诉讼费由郭相林承担。一审法院认定事实：2007年1月1日，郭相林、郑西方签订了租赁合同，约定郭相林将位于郑州市二七区侯寨乡南绕城公路路南、铁三官庙村第三村民组1.04亩土地出租给郑西方使用，期限自2007年1月1日起至2027年1月1日止，租金为第一年至第五年5160元，第六年至第十年5418元，以第六年每亩的5％比例递增至合同结束。……。在合同期内，双方必须履行合同义务，如有任何一方违约不履行合同义务，对另一方造成的损失，必须赔偿违约金50万元。……。二七新区合村并城拆迁协调指挥部虽要求二七区侯寨乡铁三官村于2013年12月完成搬迁，但郑西方仍使用上述租赁土地至2016年初。另查明，郑西方支付郭相林土地租金至2013年。一审法院认为：本案中，郭相林、郑西方之间租赁合同系其真实意思表示，该合同合法有效，双方应当依约履行合同。郑西方租赁郭相林土地，应依约支付土地租金，逾期支付应承担违约金。郭相林要求郑西方支付租金37275.80元的请求，经查，郑西方使用上述租赁土地至2016年初，2014年、2015年的租金共计11352元，应予支付，超过部分，一审法院不予支持；关于郭相林要求郑西方支付滞纳金2167.20元的请求，于法无据，一审法院不予支持；关于郭相林要求郑西方支付违约金20万元的诉讼请求，郑西方逾期支付租金，已构成违约，但违约金约定明显过高，一审法院结合郭相林损失情况及本案案情，酌定违约金为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郑西方于判决生效之日起十日内支付郭相林租金11352元、违约金50000元，共计61352元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回郭相林的其他诉讼请求。案件受理费4891元减半收取2445.50元，郭相林负担1800元，郑西方负担645.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑西方提交了如下三组证据：证据一、录音材料二份，证明：1、2013年，上诉人之妻曾给被上诉人家人通电话，其目的是支付2014年的土地租金；2、录音里被上诉人家人予以拒绝领取土地租金，这并不是上诉人违约，上诉人不应支付违约金。证据二、铁三官庙村委会证明一份；证明：1、2013年3月份开始，上诉人的厂房已经陆续拆迁，按照合同约定，遇到不可抗力及国家政策调整造成的合同不能履行不属违约；2、上诉人无需支付被上诉人2015年的土地租金。证据三、房屋拆迁测量登记表（非住宅类）；证明：2013年上诉人的厂房已经测量完毕，被上诉人的土地也已经测量完毕。被上诉人郭相林对郑西方提交的证据质证意见如下：1、对录音材料的真实性有异议。录音对话双方身份不明确，并且录音的内容未涉及土地征收补偿款，不能证明上诉人的证明目的；2、对铁三官庙村委会出具的证明内容真实性有异议，该证据形成于2016年9月29日，也即开庭前一天，上诉人与村委会的村干部关系比较密切，该份证明真实性值得怀疑。另外，证明的内容不真实，拆迁公告要求2013年12月完成搬迁，该公告仅针对于铁三官庙村有效宅院的拆迁，并不针对征收土地的事宜。郑西方的厂房并非2015年3月拆除，截止5月28日，郑西方一直正常使用该土地；3、登记表不属于新证据，系复印件，对该证据的真实性不予认可。被上诉人郭相林提交了照片二组，郭相林称照片形成于2016年8月31日。第一组照片证明开庭之后，被上诉人了解到5月28日上诉人还在正常使用土地。第二组照片证明被上诉人虽接到村委会领取补偿款的通知，但是截至目前，还未领取到补偿款。上诉人郑西方对郭相林提交证据的质证意见为：1、三张照片均系复印件，无原始载体，上诉人不予认可。这三张照片也证明不了被上诉人所述的事实。2、对土地补偿款发放表的真实性有异议，因为仅是复印件，无村委会盖章。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：关于郑西方是否拖欠租金的问题。郑西方认为其仅欠付2014年的土地租金，且造成该年份租金未付的原因系因郭相林的不配合受领所致。由此，可以确认的是郑西方确实尚欠土地租金未付。关于郑西方尚欠土地租金数额的问题。关于拆迁开始之后、拆迁完毕之前土地租金受领主体的问题，双方存有争议，郑西方认为受领主体应是村委会，郭相林认为应是自己。郑西方辩称，在《候寨乡铁三官庙村拆迁安置实施方案》实施后，郭相林已经开始领取拆迁补偿费用，郭相林已经不是涉案土地的权利人。郭相林则称截止到开庭之日，其并未实际领取到拆迁补偿款。本院认为，在土地被征收之前，郑西方、郭相林双方租赁关系存续期间，郭相林有权向占用人郑西方主张土地租金。郑西方实际支付租金的时间截止到2013年，之后的土地租金其一直未付。对于一审法院确认的郑西方使用租赁土地一直到2016年年初的这一事实，本院予以确认。郑西方共计欠2014年、2015年的土地租金，其应将欠付的土地租金如数支付给郭相林。关于郑西方是否构成违约的问题。郑西方逾期支付租金，已经构成违约。依照其与郭相林之间的租赁合同，其应承担相应的违约责任。郑西方认为自己的违约系因郭相林主观恶意不予受领自己履行义务所致，且郭相林的目的在于故意让其违约，以获取违约金。依照法律规定，如债权人无正当理由拒绝受领，债务人难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。郑西方称其缺乏法律知识，未能将土地租金提存，系其自身的主观原因，其不能据此对抗权利人郭相林。故对郑西方的该辩解意见，本院不予采纳。关于违约金数额的问题。郭相林、郑西方于合同中约定的违约金数额明显过高，且一审法院对违约金作出的实体处理欠妥，故本院予以调整。郭相林、郑西方均认可租赁合同不能得以履行的原因是遇到了土地征收。根据郑西方的违约程度，考量到郑西方、郭相林之间租赁合同的实际履行情况及其租赁土地的客观情况，本院认为尚欠的土地租金以及郑西方因违约而产生的违约金总额按所欠土地租金的双倍计付为宜。综上，对原审法院判决不当部分，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初5421号民事判决书第二项；变更河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初5421号民事判决书第一项，即“被告郑西方于本判决生效之日起十日内支付原告郭相林租金11352元、违约金50000元，共计61352元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”变更为：“被告郑西方于本判决生效之日起十日内支付原告郭相林租金11352元、违约金11352元，共计22704元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”一审案件受理费4891元减半收取2445.50元，由郭相林负担2210元，郑西方负担235.50元。二审案件受理费1333.80元，由上诉人郑西方负担493元，被上诉人郭相林负担840.80元。上诉人郑西方预交的二审案件受理费4891元，多预交的4398元部分，退还给郑西方。本判决为终审判决。审判长  郝鸿标审判员  李长军审判员  于岸峰二〇一六年十一月十八日书记员  苏小东