北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初11550号原告：王庆平，女，1977年7月3日出生。委托诉讼代理人：梅新和，北京友恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵睿，北京友恒（武汉）律师事务所律师。被告：北京中粮万科房地产开发有限公司，住所地北京市房山区广阳新路9号院1号楼1层111。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。原告王庆平与被告北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆平及其委托诉讼代理人梅新和、被告万科公司的委托诉讼代理人孙无为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王庆平向本院提出诉讼请求：1.要求被告将房屋内强电箱改造挪出卫生间位置，并承担移动改造费用；2.要求被告对房屋内卫生间、厨房未做防水位置进行防水工程改造，并承担防水施工工程的费用；3.要求被告向原告给付违约金118395.2元；4.要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在销售房屋时，在宣传资料中明确定位所售房屋为商住两用，且从小区的名称“××家园”、被告展示的样板间以及被告在各大媒体网站的宣传，都能够确定房屋具有商住两用的性质。以上宣传足以让原告相信被告出售的房屋具有居住性质。原告经过比较后，于2014年1月2日与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定被告将坐落于房山区××镇×区×号地×地块×商业办公楼×层×单元×的房屋出售给原告，房屋总价款为1183952元。原告根据合同的约定向被告支付了1183952元购房款。在临近交房期限内，原告前往被告处收房，被告要求原告交纳各项费用后再看房，该要求已经超出被告交付房屋的条件，属于变相拒绝交房。被告未在商品房买卖合同约定的期限向原告交付房屋，其行为构成逾期交房。同时，原告与第三方签订的装修施工合同，系原告与第三方约定的交工时间，与被告向原告交房没有关联性。另外，原告在房屋现场发现，卫生间的位置搁放强电、弱电箱，存在严重的人身安全隐患。卫生间地面、厨房位置没有地漏，且卫生间和厨房并未做任何防水工程措施，导致房屋存在漏水的现象，这不仅影响原告正常生活也会影响楼下邻居的正常生活。该房屋已经丧失了生活居住条件，与被告的宣传完全背道而驰。根据被告销售“商住两用”宣传行为的法律事实，在限购政策的背景下，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定，可以认定被告的宣传广告和宣传资料中的宣传内容，已经对原告是否选择被告开发的楼盘，以及是否与被告签订房屋买卖合同产生了重大影响，应当视为要约。虽然上述内容未载入商品房买卖合同中，也应构成合同的内容，被告已经严重违反约定，应承担违约责任。原告有权要求被告进行相关的改造并承担相应费用，并要求被告参照预售合同附件十三“补充协议二”第十一条中对逾期付款超过60日后解除合同的相关约定，给付合同总价款10%的违约金。被告万科公司辩称，被告交付的房屋达到合同约定及法律规定的毛坯房初装修交房标准，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，被告开发的项目具备合法的政府审批，资料齐全，程序合法。第二，项目通过规划核验符合规划许可要求，工程质量合格，并完成竣工验收备案，符合预售合同第十二条、第十三条约定及法律规定的交付条件。第三，依据预售合同附件一《房屋平面图》，房屋内没有搭建卫生间厨房隔断，依据附件十二《毛坯房交付标准》，室内墙面、地面无防水层。上水管道接至室内，下水管道接至预留接管位置，夹层的排水管预留出排水口。被告实际建成验收合格并交付的房屋符合前述合同约定。双方并未在合同中约定原告所购房用途为住宅即用于居住，约定房屋用途为商务办公。因此原告要求被告对卫生间、厨房做防水施工改造并承担费用的诉讼请求没有合同及法律依据。第四，原告称被告虚假宣传、房屋不具备居住功能、合同目的落空，要求支付合同总价款10%的违约金没有事实和法律依据。合同约定该项目是商务办公楼性质，买受人如做商务办公需要，可以使用走廊内配备的公共卫生间，装修时不做卫生间设施，能够满足商务办公需要。合同约定毛坯房初装修标准，室内墙面、地面无防水层。竣工交付实楼与合同约定相一致。同时，还为部分买受人实现居住功能预留了条件，现场展示的装修样板间，说明买受人可以根据自己的需要，在精装修时加装卫生间、厨房功能。房屋经过竣工验收、规划核验，符合法律规定及合同约定条件，共计700多名业主已经办理了交付入住手续，且一部分业主已装修完毕，实现了居住的功能。原告精装修时可以根据自己的居住需要，在洗手盆与淋浴之间做推拉门，做到干湿分离，符合用电规范要求，也实现了居住的功能，原告要求将强电箱改造挪出卫生间位置并承担改造费用的诉讼请求没有事实和法律依据。第五，原、被告双方签订的预售合同补充协议二第十二条第2款约定：买受人未付清房价款、违约金或其他应付费用的，出卖人据实予以延期交付。此外，原告与施工总承包方中兴建设有限公司签署的《装修工程施工协议》，与预售合同同时签署，搭建夹层楼板等施工改造费用由被告统一支付给施工单位，包含在房屋价款中，原告等买受人并未对此单独支付费用，因此，《装修工程施工协议》本质上是预售合同的重要组成部分。2016年7月30日交付等约定对原告等业主、中兴建设有限公司、被告三方有约束力。对于交付，被告不存在任何违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2014年1月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同（合同编号：Y1572686），原告向被告购买位于房山区××镇××区××号地××地块××商业办公楼××层××单元××的房屋一套，该商品房规划用途为商务办公，预测建筑面积53.35平方米，房屋总价款为1183952元，付款方式为一次性付款，被告应当在2015年11月30日前向原告交付房屋。预售合同附件十三“补充协议二”第三条广告宣传资料效力条款约定：买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准，出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准和合同的样品。上述条款采用了加黑字体。预售合同附件十三“补充协议二”第十二条为对商品房交付条件的补充约定。该条款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、买受人未付清房价款、违约金或其他应付费用；……”。预售合同附件十二“补充协议一毛坯房交房标准”第五条备注中约定，室内墙面、地面无防水层。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同签订当日，原告一次性向被告支付了购房款1183952元。2016年7月中旬，被告向原告发出缴费通知书、交付使用通知书，告知原告于2016年7月27日前到被告处办理完毕面积差额款、契税、物业服务费等缴费手续以及房屋交付使用手续。2016年8月12日，被告向原告发出关于办理交付手续的催告函，向原告告知了逾期办理交付使用手续可能承担的责任。2016年9月5日，原告依据房屋实测面积补交了购房款1167元。同日，被告向原告交付了房屋。诉讼中，被告述双方签订预售合同后，原告随即与中兴建设有限公司（以下简称中兴公司）签订了《装修工程施工协议》（以下简称施工协议），由中兴公司为涉案房屋进行空间优化安装工作，中兴公司应于2016年7月30日前施工完毕并向原告交付涉案房屋，原告与被告在预售合同中约定的房款包含了中兴公司的施工款，2016年7月30日为被告应向原告交付房屋的时间。原告对被告所述的签订预售合同和施工协议的情况，以及预售合同约定的房款已包含施工款的事实予以认可，但认为施工协议与本案无关联性，不认可被告所述的2016年7月30日为被告应向原告交付房屋的时间。此外，双方确认被告于2015年11月30日前后曾向原告发出入住通知，原告称当时被告告知因还要搭建楼板，故入住通知仅是发出一个通知而已，没有实际意义。本院认为：原、被告双方之间签订的预售合同及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。虽然被告在对房产项目的宣传、户型图和样板间的设计上，表明房屋可以供居住使用，但双方在预售合同中对房屋规划用途为商务办公作了明确约定。依据预售合同对于广告宣传资料效力条款的约定，在预售合同对房屋用途作出明确约定的情况下，买卖双方之间的权利义务应以预售合同及附件为准，房屋性质应确定为商务办公。原告主张其购买房屋应为商住两用，被告未能满足居住需求而构成违约的主张，本院不予采信。依据预售合同的约定，原告购买房屋的室内墙面、地面无防水层。在原告未提供证据证明双方另行作出了约定的情况下，其要求被告对房屋卫生间、厨房做防水改造并承担施工费用的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。原告未提供证据证明双方对卫生间的位置、强电箱的安放位置等作出了明确具体的约定，原告要求被告将房屋内强电箱挪出卫生间位置并承担改造费用的诉讼请求，缺乏合同约定，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房问题，从双方提交的证据和陈述意见可知，被告在原告与中兴公司签订的施工协议中起着重要作用，且被告按照预售合同约定的期限向原告发出入住通知后将涉案房屋交由中兴公司进行空间优化改造施工，对此原告并未提出异议，故被告在涉案房屋完成空间优化改造后向原告交付房屋并无不当。同时，依据预售合同及其附件的约定，在出卖人交付商品房前，买受人需交清全部款项及履行完毕合同约定的所有义务，否则出卖人可据实予以延期。原告于2016年9月5日交清了全部款项，被告在当日向原告交付了房屋，被告的交付行为不违反合同约定。鉴于此，原告关于被告逾期交房的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原告未提供证据证明被告存在相关违约行为，且在合同继续履行的情况下，原告要求被告参照合同中关于合同解除时的违约金责任条款给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告的相关抗辩意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王庆平的诉讼请求。案件受理费一千三百三十四元，由原告王庆平负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一六年十一月二十九日书记员  杨雅晴