河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终9694号上诉人（原审原告）：马金红，男，1970年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：王廷玉，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冲，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南恒泰天然气有限公司。法定代表人：皮运煌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏图，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨书军，男，1961年9月24日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：时广玉，男，1971年8月18日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李天民，男，1966年2月5日出生，汉族。上诉人马金红因与被上诉人河南恒泰天然气有限公司（以下简称恒泰公司）、杨书军、时广玉、李天民租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马金红及其委托诉讼代理人王廷玉、李冲，被上诉人恒泰公司的委托诉讼代理人李宏图，被上诉人杨书军、时广玉、李天民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金红上诉请求：撤销河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初1412号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决对马金红租赁的土地性质及恒泰公司对该土地是否有合法处分权的事实认定不清。一审期间，恒泰公司已经明确自认其出租给马金红的土地是从当地村民委员会承租的，那么该土地的性质应是集体土地，恒泰公司无权将该土地转租给马金红用于建汽驾学校使用。现新郑市薛店镇人民政府已经认定该土地性质为基本农田，故恒泰公司在明知马金红租赁土地用途的情况下，故意以欺骗手段将其无权处分、非建设用地的基本农田出租给马金红，对马金红因此造成的损失存在重大过错。二、一审判决对于马金红租赁土地的位置及违法建设拆除通知书上显示的位置是否为同一宗土地的事实认定错误。恒泰公司一审提交的土地租赁合同及违法建设拆除通知书上对土地位置的描述是采用不同参照物进行的表述，但实质上是同一地块。一审法院如果对租赁土地的位置有疑问，完全可以通过现场勘查或者要求马金红补充证据来查明事实，但一审法院没有采取任何措施，无视恒泰公司及杨书军在庭审期间对该土地性质的自认，错误认定马金红租赁土地的位置与违法建设拆除通知书上显示的位置不是同一宗土地。三、一审判决对时广玉、李天民与马金红之间的法律关系定性错误。时广玉、李天民与马金红在协议书中约定，时广玉、李天民收取的报酬为马金红支付的部分租金，因此双方之间并非居间合同关系，而是涉案土地租赁合同中关于租金支付及保证人问题的补充协议，一审法院对该法律关系定性错误。综上，请求二审法院改判支持马金红的上诉请求。恒泰公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。双方所签租赁合同对于出租地块的四至边界、面积、租赁期间、租金、用途等都有明确约定。恒泰公司已经按照约定将土地交付马金红使用。马金红在使用一年后，不愿意支付下年度租金，也不愿承担违约责任，才借故将恒泰公司诉至法院。二、马金红的上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立。恒泰公司从未对马金红隐瞒过土地来源和性质，不存在故意欺骗和无权处分的问题，涉案租赁合同的签订系双方真实意思表示，合法有效。本案出租的土地是恒泰公司从当地村集体合法承包所得，并非无权处分。马金红对恒泰公司拥有支配权的土地来源是清楚的，因其不按照规定办理相关审批手续，通过不正当手段规避法律和政府管理，才导致了其所说的损失。三、马金红一审举证的违法建设拆除通知书上显示的位置与租赁合同中约定的土地位置不一致，不能证明其存在损失。另根据一审查明的事实，截止本案诉讼时马金红所建设的设施尚未拆除。四、马金红与时广玉、李天民签订的协议书系居间合同，并非土地租赁合同的补充协议，因为该两份协议的主体和内容均不同，时广玉、李天民是因为促成了马金红与恒泰公司之间土地租赁合同的签订，马金红才承诺向时广玉、李天民支付相应的报酬。该协议是马金红单方与居间人签订的，完全符合居间合同的特征，一审判决将其定性为居间合同并无不当，且一审中马金红对此未提出异议。五、马金红的所谓损失是因为其没有依法办理建设审批手续造成的。根据合同约定，马金红在使用土地过程中，涉及建设需要办理审批手续的，应自行办理，必要时通知恒泰公司给予协助，但是马金红没有依法办理，也没有通知恒泰公司给予配合，由此造成的损失应由其自行承担。同时，马金红的行为也违反了土地租赁合同的约定，应向恒泰公司承担违约责任。杨书军辩称，其认可一审判决结果和恒泰公司的答辩意见。时广玉辩称，其认可一审判决结果，请求维持原判。李天民辩称，其同意恒泰公司的答辩意见，请求驳回马金红的上诉请求，维持一审判决结果。马金红向一审法院起诉请求：1.确认马金红与恒泰公司签订的土地租赁合同无效；2.判令恒泰公司、杨书军返还马金红租金44万元；3.判令时广玉、李天民返还马金红报酬13万元；4.判令恒泰公司、杨书军、时广玉、李天民连带赔偿马金红经济损失53.13万元。一审法院认定事实：2015年2月6日，恒泰公司与马金红签订一份《土地租赁合同》，约定主要内容如下：恒泰公司将位于东至雏鹰生活区西墙、西至西临二组耕地、南至雏鹰北围墙、北至万庄仓储南墙面积为110.39亩土地出租给马金红做汽驾学校使用，租赁期为10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止。在租期内当年的3月1日至次年的2月28日为一个租赁年度，第一个年度即2015年3月1日至2016年2月28日，往后以此类推。第一个年度租金每亩4000元，2016年4500元，2017年5000元，2018年7000元，2019年7000元，2020年7000元。第一个年度租金由马金红以现金或转账方式在合同签订3个工作日内支付，每年1月28日前支付下年度租金，逾期按日3%收违约金，超出2个月，恒泰公司有权终止合同。本合同签订并由恒泰公司收到第一年度租金后，恒泰公司应在三日内与马金红办理出租土地的移交使用手续，马金红即获得本出租土地的使用权。马金红应依据本土地性质合法使用，如果违法经营被查处，马金红承担一切责任。马金红在本出租土地使用中，涉及在土地上建设仓库、办公设施等，需要办理相关手续的，必须依法办理，恒泰公司可以给予协助。如果马金红出现违规建设被查处，责任自担，损失自负。在租赁期内，马金红未经恒泰公司同意不得向第三方转租。如果国家征用土地，给予补偿，地上建筑归马金红，土地补偿归恒泰公司。租赁期满，地上建筑应留给恒泰公司，可以移动的资产由马金红自行拆除。马金红在本出租土地的合法使用中，如果因恒泰公司原因出现第三方阻挠使用，由恒泰公司承担责任，并赔偿因此给马金红造成的损失。马金红不能按时交纳租金，恒泰公司有权将出租土地并无偿连带地上建筑一起收回。租赁期内，因恒泰公司或马金红单方终止合同的，应赔偿对方所有损失。本合同自双方签字盖章后生效等内容。在该合同落款处，加盖有恒泰公司合同专用章，有马金红签名。截至2015年2月17日，马金红向杨书军付款44万元；同年3月4日，杨书军又将马金红的44万元付款转交给恒泰公司，用于支付第一年的土地租金。自2015年3月1日起，马金红接管土地，并在租赁的土地上面建设汽驾学校。在签订《土地租赁合同》后，马金红（甲方）与时广玉（乙方）、李天民（丙方）签订一份《协议书》，约定的主要内容如下：本协议是在恒泰公司与马金红签订《土地租赁合同》基础上的补充协议，马金红与恒泰公司签订《土地租赁合同》系时广玉、李天民促成，并由时广玉、李天民保证马金红能按所立合同用途正常经营；马金红支付时广玉、李天民报酬合计27.5万元，所得报酬期限为2015年3月1日至2018年2月28日；2016年2月28日至2017年2月28日前，马金红应付时广玉报酬22万元；2017年2月28日至2018年2月28日前，马金红应付时广玉报酬16.5万元；马金红当年在正常经营中，因政府干预不允许建造驾校、考场基础设施，时广玉、李天民应在2个工作日内退回所有报酬给马金红；本合同一式三份，三方签字之日起生效等内容。2015年3月2日，时广玉收到马金红土地报酬费用13万元。2015年9月10日，新郑市薛店镇人民政府发出《违法建设拆除通知书》，通知书内容为：“杨：你私自在中华路西侧基本农田，未经规划建设部门允许，擅自建造房屋，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，限你户在收到本通知书7（日）内将该违法建筑自行拆除，逾期不拆除，我镇将组织力量对该违法建设依法强行拆除，由此造成的一切经济损失和法律责任概由你个人承担。特此通知”。马金红提交该《违法建设拆除通知书》，拟证明恒泰公司出租的土地被政府部门认定为基本农田，恒泰公司无权处分出租土地，却以欺诈手段将土地转租给马金红。恒泰公司、杨书军认为《违法建设拆除通知书》中所涉土地位置与《土地租赁合同》中土地位置不符，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。时广玉、李天民均表示对《违法建设拆除通知书》不清楚，没有人通知他们两人。马金红提交其在租赁土地上面建设汽驾学校的工程项目表及会计凭证，拟证明恒泰公司欺骗马金红租赁土地建设汽驾学校，给马金红造成经济损失53.13万元。恒泰公司、杨书军认为马金红在承租时就知道土地性质，不存在欺骗行为；会计凭证对外没法律效力，该损失不存在。时广玉、李天民均表示对会计凭证不知情，不清楚建设汽驾学校花费情况。另查明，1、在庭审中，马金红只要求处理土地租赁合同关系，不要求处理居间合同关系。2、马金红在建设汽驾学校过程中，未向政府相关部门办理任何手续，所建设施截至本案庭审时尚未被拆除，其也未向恒泰公司返还承租的土地。3、恒泰公司陈述其出租给马金红的土地系其从该土地所在村民委员会承租的，杨书军系其工作人员，马金红未要求恒泰公司协助办理相关手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马金红认为恒泰公司出租的土地属于基本农田性质，其在建设汽驾学校过程中，新郑市薛店镇人民政府发出了《违法建设拆除通知书》，不得不停止建设汽驾学校，据此认为其与恒泰公司签订的《土地租赁合同》系无效合同。《违法建设拆除通知书》上面显示的被通知人为“杨”，擅自建造房屋的位置在“中华路西侧基本农田”；恒泰公司、杨书军认为《违法建设拆除通知书》中所涉土地位置与《土地租赁合同》中土地位置不符，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。《土地租赁合同》中未显示出租土地的性质，在缺乏证据证明《违法建设拆除通知书》中所涉土地与《土地租赁合同》中所涉土地属同一宗土地的情况下，该院对马金红提交该证据拟证明的事实不予采信。因此，马金红据此认为《土地租赁合同》系无效合同的诉讼请求，缺乏有力证据予以证明，一审法院不予支持；相应地，马金红请求恒泰公司、杨书军返还租金44万元、赔偿损失53.13万元，一审法院亦不予支持。另外，马金红在庭审中不要求处理居间合同关系，不违反法律相关规定，一审法院予以准许，即一审法院对马金红要求时广玉、李天民返还报酬13万元的诉讼请求不予处理，其可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回马金红的诉讼请求。案件受理费14712元，由马金红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，除一审判决认定的事实外，本院另查明以下事实：一、2014年4月2日，恒泰公司与新郑市薛店镇山后马村村民委员会（以下简称山后马村委会）签订一份《土地租赁合同》，主要约定恒泰公司从山后马村委会处承租一处位于东临雏鹰生活区西墙、南至雏鹰北围墙、西临二组耕地、北至万庄仓储南墙，面积110.39亩的土地，用于自主经营；租期30年，年租金11万元。2015年2月6日，恒泰公司又与马金红签订《土地租赁合同》，主要约定将上述承租土地租赁给马金红用作汽车驾校使用，租期10年，第一年租金为44万元等。二、马金红于二审中新提交新郑市薛店镇人民政府于2016年7月16日发出的《违法建设限期拆除通知》一份，内容为：“你（单位）在位于中华路西侧、马浩然仓库南侧、××村土地东侧、雏鹰北侧涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除。限你（单位）在收到本通知书后立即停止违法行为并在三日内将你（单位）违法建筑自行拆除。逾期不拆除的，我镇将依照有关法律法规联合相关部门对你（单位）违法建筑依法强行拆除，由此造成的一切经济损失和法律责任概由你（单位）承担。特此通知”。马金红还提交一份新郑市国土资源局于2016年11月4日出具的《证明》，内容为：2015年卫片执法监测图斑928号，位于薛店镇××村土地东侧、××北路西侧、雏鹰用地北侧，图斑面积61.8亩，占地类型为耕地（基本农田），该宗土地属2015年卫片执法监测的违法用地。马金红主张以上证据和其在一审中提交的新郑市薛店镇人民政府2015年9月10日做出的《违法建设拆除通知书》可以相互印证，证明恒泰公司出租给马金红的土地性质为基本农田，薛店镇人民政府已经再次要求马金红限期拆除地上建筑。恒泰公司对此不予认可，其主张出租给马金红使用的土地为荒地，政府要求马金红限期拆除地上建筑，是因为马金红没有办理相关的建设审批手续。三、恒泰公司于二审中新提交山后马村委会的《证明》一份，用以证明山后马村委会允许恒泰公司自主使用涉案土地和对外转让使用。另经恒泰公司申请，山后马村第二村民组组长马石彬出庭作证，其证明出租给恒泰公司的土地为其村组的荒地，该出租行为经过村民代表大会的同意。同时，对于2016年7月16日新郑市薛店镇人民政府发出的《违法建设限期拆除通知》，马石彬证明通知书中载明的土地位置与恒泰公司承租的土地是同一宗土地。四、庭审中，双方均认可马金红在租赁土地上所建设的设施在本案一审判决之后二审开庭之前已被拆除。本院认为：关于涉案《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争土地，系恒泰公司从山后马村委会处承租的集体土地，恒泰公司将其转租予马金红用作汽车驾校使用，由于该使用目的属于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农业建设的强制性规定，应为无效合同，故对于马金红要求确认其与恒泰公司所签《土地租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。由于涉案《土地租赁合同》无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于双方的过错问题。恒泰公司作为出租人，未能提供土地功能转换的相关审批手续，即将涉案土地出租给马金红用于非农建设，其对合同无效存在过错。马金红作为承租人，应对涉案土地的权属、用途等情况予以核实，不因恒泰公司对土地用途的承诺而减轻其作为承租人应尽的谨慎注意义务，造成合同的无效同样存在过错。因此，马金红、恒泰公司对于涉案合同无效，均存在一定过错，应当相互返还财产、各自承担损失。因杨书军并非涉案合同的相对方，马金红要求杨书军返还租金并赔偿损失，缺乏依据，应不予支持。关于马金红请求的44万元租金返还问题，根据任何人都不因合同无效而获利的法律原理，以及恒泰公司承租该宗土地每年仅支付山后马村委会11万元租金和截止本案诉讼马金红已经实际占用土地超过一年的事实，马金红仍需支付相应的土地占用费，数额应以11万元为宜，故恒泰公司应将剩余的33万元租金返还马金红，马金红应将涉案土地返还恒泰公司，对于马金红过高部分的诉讼请求，本院不予支持。关于马金红请求的531300元投资建设损失赔偿问题。由于马金红在合同签订后，未办理相应的报建手续即着手进行建设，且在被相关部门认定为违法建筑，并责令拆除时，又未及时停止建设和返还土地，现相关构筑物已被作为违法建筑拆除，故由此导致的损失马金红应自行承担，马金红请求恒泰公司赔偿其投入损失证据不足，本院不予支持。关于马金红请求时广玉、李天民返还13万元报酬的问题，因该请求权基础来源自马金红与时广玉、李天民之间的居间法律关系，与本案不属同一法律关系，故其此项诉讼请求本院不予处理，马金红可以另行主张权利。综上所述，马金红的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初1412号民事判决；河南恒泰天然气有限公司与马金红于2015年2月6日签订的《土地租赁合同》无效；河南恒泰天然气有限公司应于本判决生效之日起十日内返还马金红租金33万元；驳回马金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14712元，由马金红负担10304元，河南恒泰天然气有限公司负担4408元；二审案件受理费14712元，由马金红负担10304元，河南恒泰天然气有限公司负担4408元。本判决为终审判决。审判长  曾小潭审判员  马 莉审判员  刘平安二〇一六年十一月二十八日书记员  赵泉利