上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8231号原告刘殷毅(第一原告、反诉被告)，男，1982年1月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告周冰(第二原告、反诉被告)，女，1981年12月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两原告共同委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。被告吴美华(第一被告、反诉原告)，女，1950年5月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告王新奎(第二被告、反诉原告)，男，1946年11月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告沈珏皓(第三被告、反诉原告)，男，2003年6月3日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人王静(系沈珏皓之母)，女，1976年12月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。三被告共同委托代理人程文杰，上海市尚法律师事务所律师。三被告共同委托代理人肖凡，上海市尚法律师事务所律师。原告刘殷毅、周冰诉被告吴美华、王新奎、沈珏皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本院根据原告的申请裁定对系争房屋进行了保全。本案于2016年9月7日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴宇驰、三被告共同委托代理人程文杰、肖凡到庭参加诉讼。本案于2016年11月8日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴宇驰、三被告共同委托代理人程文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘殷毅、周冰诉称：2016年6月19日，原、被告通过上海今古房地产经纪事务所签订《购房协议书》，约定由原告购买被告名某位于青浦区盈港东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，购房总价款为人民币(以下币种均为人民币)245万元。当日，原告向被告支付定金5万元，原告为履行该合同将其坐落于青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室的房屋以低于市场价抛售，但当原告按照合同约定支付首付款时，被告单方面要求解除《购房协议书》，不再履行该合同。原告认为，被告在签订买卖合同后单方面终止合同构成实际违约。原告要求继续履行合同并愿意将全部剩余房款打入法院账户以履行支付房款之义务。为维护原告的合法权益，原告诉至法院要求：1、判令被告履行出让位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号XXX室房产的《购房协议书》，将系争房屋过户至两原告名某(所涉税费由原告承担，若系争房屋不符合满五年唯一的住房，则增加的税费由被告承担)。2、诉讼费由被告承担。被告吴美华、王新奎、沈珏皓辩称：不同意原告的诉讼请求。《购房协议书》不具有客观履行的条件，因此无法具体履行并过户。具体理由如下：1、在事实方面，《购房协议书》约定的付款方式是首付3成，贷款7成。但是被告了解到原告在他处有房，按照上海现有的购房政策，原告购买系争房屋应该属于二套房，应该首付7成，贷款3成。另原告出售其自有房屋所约定的过户时间为2016年12月，具体推算，本案系争房屋要完成打款审批及放款，最早也要等到2017年3月被告才能拿到全部的购房款。以上事实在签约时中介和原告并未披露。《购房协议书》所约定的时间节点超出一般房屋合理的交易时间，继续履行显示公平。2、法律规定方面，《购房协议书》关于首付款及后续房款的支付时间约定不明。根据合同法有关规定，双方对于履行期限没有约定的可以协商一致签署补充协议，不能协商一致的可以参考交易习惯，仍旧无法达成一致的，甲方可以给予合理时间要求履行。一般情况下合同签订后3个月内可以完成交易。合同签订后，被告微信通知原告在被告要求的时间内履行，但是原告明确表示无法办到，故原告构成违约。即便原告能不用贷款筹到后续的款项，原告作为违约方无权要求继续履行合同。3、从合同目的看，被告仅拥有本案唯一一套房产，被告出售房屋的目的是想置换较小的房屋，用于第二被告治疗癌症。但现在原告提出的时间节点导致被告出售房屋的根本目的落空。因此被告有权按照合同法第94条的规定解除合同。4、从协议本身性质看，被告认为目前双方仅签署了三方版本的协议书，协议书中仅简单约定了房屋交易的有关内容，关于上海市范式文本中一些重要条款在该协议书中都没有约定，而该协议书中多数是规定了三方之间的权利义务，仅是一份居间协议，这样的合同继续履行会遇到后续不确定性的障碍。在三方仅签订居间协议的情况下，且原告是违约方，要求继续履行不应该得到支持。5、后续款项问题，至今原告并未就后续款项的安排与被告达成一致，客观上无法继续履行。基于上述理由，被告提出反诉要求：1、判令解除原、被告签订的《购房协议书》；2、判令被告没收原告定金5万元。对于被告提起的反诉请求，两原告辩称：不同意被告的反诉诉请，事实和理由与本诉意见一致。经开庭审理查明：位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号XXX室房屋为动迁安置房，产权登记在三被告名某。2016年6月19日，两原告作为乙方、三被告作为甲方、上海今古房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《购房协议书》，约定甲方将坐落于上海市青浦区盈港东路8000弄宜达小区67号502室的房屋转让给乙方，房屋建筑面积为111.52平方米。第一条约定：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让房款为245万元。第二条付款方式约定：第一期(定金)五万元于2016年6月21日前支付；第二期(首付)69万元于2016年8月20日前支付；第三期(尾款)11万元于交易过户当日支付；第四期(贷款)169万元以银行发放日为准。第三条约定：甲乙双方同意在过户时留押金5万元，押在丙方处待交房时返还甲方。第四条约定：经甲乙双方同意，甲方于2017年7月30日前搬出该房屋，并通知乙方进行验收交割，双方在对房屋装饰、设备等进行查验无误后，甲方将房屋交付给乙方，丙方并返还甲方押金。第六条违约责任约定：甲乙双方如乙方违约，则付给甲方定金5万元作为赔偿，甲方则支付收到违约金的20%作为丙方的服务费。如甲方违约，则甲方双倍返还定金，乙方同样支付收到违约金的20%作为丙方的服务费。第十条约定：此交易的税收，交易费由乙方承担，中介费由双方各承担本次交易房价的1%。备注：甲方承诺该房为满5年唯一一套，如有不符，所产生的费用自行承担。2016年6月21日，被告向原告出具收条确认收取原告支付的定金5万元。2016年7月31日，三被告向原告及中介发解除购房协议通知书，确认三被告不想出售该房屋给两原告，因2016年7月30日在中介处协商未果，故书面提出解除上述购房协议，协议解除后将依协议之约定支付相应的违约金。2016年8月3日，上海今古房地产经纪事务所出具《情况描述》，载明三被告于2016年7月30日口头提出解除《购房协议书》，次日三被告书面告知单方解除《购房协议书》，两原告均表示不同意，两原告表示为购买上述房产，已经将自己手中另一套房产以低于市场价出售，所以坚决要求三被告继续履行《购房协议书》。另查明，2016年7月24日第二原告及案外人刘昕然作为出售人与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将其坐落于青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售案外人，并已将该房屋产权过户至案外人名某。又查明，上海浦东发展银行青浦支行向第一原告出具财产证明书，证明截止至2016年11月8日第一原告在该银行账户内存款合计2,402,664.82元。以上事实，由原、被告的陈述、购房协议书、收款收据、房地产权证、房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、财产证明书、发票、不动产权证等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原告为履行房屋买卖合同之付款义务将剩余房款240万元付至本院由本院代管。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。《购房协议书》对合同标的、房价款、付款方式、交房时间均作了约定，满足房屋买卖合同之构成要素。被告抗辩《购房协议书》并非买卖合同而是居间协议，于法无据，本院不予采纳。《购房协议书》明确约定第二期房款69万元应于2016年8月20日前支付，然合同签订后房价持续大幅上涨，被告于2016年7月31日向原告发解除合同通知书表示房屋不卖了要求解除合同，以其行为表明其不愿履行合同，构成违约，作为守约方原告有权要求被告继续履行合同。审理中，原告以现金方式将全部剩余房款付至本院以履行合同义务，且双方买卖合同具备继续履行的条件，故原告要求继续履行合同并要求被告协助过户的诉请，合法有据，本院予以支持。原、被告一致确认系争房屋满五唯一的情况下过户所涉税费由原告负担，否则增加的税费由被告承担，本院予以确认。被告以付款方式显失公平及后两期房款未约定具体时间且原告不同意被告提出的新的付款方式等为由，主张原告根本违约、被告享有单方解除权，缺乏依据，本院不予采纳。被告反诉要求解除合同并没收定金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘殷毅、周冰与被告吴美华、王新奎、沈珏皓继续履行双方签订的关于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《购房协议书》；二、被告吴美华、王新奎、沈珏皓应于本判决生效之日起十日内协助原告刘殷毅、周冰办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告刘殷毅、周冰名某；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告刘殷毅、周冰负担，若上述房屋非满五唯一，所增加的税费由被告吴美华、王新奎、沈珏皓负担；三、原告刘殷毅、周冰应于取得上述房屋的房地产权证后十日内支付被告吴美华、王新奎、沈珏皓剩余房款240万元；四、驳回反诉原告吴美华、王新奎、沈珏皓的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26,000元(原告预缴)，减半收取13,000元，由三被告负担；反诉受理费525元(被告预缴)，由三被告负担；保全费5,000元(原告预缴)，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘琳二〇一六年十一月二十二日书 记 员  朱静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。