上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11455号原告上海市黄浦区新中苑小区业主委员会，住所地上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号楼商务中心。负责人陆建中，业主委员会主任。委托诉讼代理人张成华，业主委员会副主任。委托诉讼代理人李德祥，业主委员会委员。被告上海天梭物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区莱阳路XXX号XXX室。法定代表人郭迎春，董事长。委托诉讼代理人谢俊，公司员工。委托诉讼代理人杨建峰，公司员工。原告上海市黄浦区新中苑小区业主委员会(以下简称新中苑业委会)与被告上海天梭物业管理有限公司(以下简称天梭物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月14日开庭审理，原告新中苑业委会的负责人陆建中、委托诉讼代理人李德祥，被告天梭物业公司的法定代表人郭迎春、委托诉讼代理人谢俊、杨建峰到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2016年10月19日再次开庭审理。原告新中苑业委会的负责人陆建中、委托诉讼代理人张成华，被告天梭物业公司的法定代表人郭迎春、委托诉讼代理人谢俊、杨建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新中苑业委会向本院提出诉讼请求：要求被告归还原告小区公益收入1,007,169.96元；2016年10月28日，庭审后原告变更诉讼请求为，要求被告归还原告小区公益收入976,519.96元。事实与理由：被告天梭物业公司于2007年7月开始承包新中苑小区的物业管理服务，但被告在新中苑小区履职的近十年间，未遵循原、被告合同中有关公益金分配的约定和《上海市住宅物业管理规定》，长期占有公益金收入中应当属于原告的金额。根据审计公司审计，被告在原告小区经营共分四个阶段。四个阶段的公益收支情况分别为：一、2007年7月16日至2010年3月31日。根据“沪惠报审其字(2012)0051号”审计报告，截止2010年3月31日，原告应获得的公共收益为140,190.68元。二、2010年4月1日至2010年9月30日，根据“沪诚专审(2016)WX第009号”审计报告，小区在此时段的公益收入为149,223.50元，扣除支出中应由原告承担的税费7,834.24元、被告依约分配所得的管理费用48,948.31元、维修支出15,297.40元、业主委员会活动经费4,894.20元、买空调4,699.00元，原告应获得的公共收益应为67,550.35元。被告不但没有向原告归还该笔费用，反而将其职工工资差额45,497.86元，列入小区公共收益支出。三、2010年10月1日至2013年6月30日。2010年10月1日至2012年6月30日新中苑小区没有业委会，也没有与被告签订新的服务合同，2012年7月1日至2013年6月30日，新中苑小区虽然组建了业委会，但仍未和被告签订新的服务合同，原告认为这段时间的公益金仍应按照原来合同关于包干制的约定，按照原告75%、被告25%的比例分配。但被告在这段时间内，擅自将包干制改变为酬金制，按照实收实支做账，并提供给审计部门审计。“沪诚专审(2016)WX第010号”审计报告，在审计意见中亦指出“《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区公共收益资金收支明细表》的编制，不符合物业管理相关政策法规的规定，没有在所有重大方面公允反映贵业主大会维修资金及公共收益资金收支情况。”因此，根据原、被告双方此前签订的物业合同，原告认为该时间段内，小区的公共收益收入共有：固定车位收入299,550.00元、临时车位收入319,250.00元、广告费收入335,283.33元，其他收入中正章洗衣亭租赁费32,420.10元，共计986,503.43元。按照此前合同关于被告管理服务费用按总收益的25%(税后)提取，被告的管理费用应为193,440.01元。再扣除应由原告承担的公共收益支出中电梯维修保养费186,224.20元(应列入维修专项基金，现原告同意从公共收益收入中支出)，以及原告35个月的电话费1155元，原告应获得的公共收益应为392,940.82元。四、2013年7月1日至2015年6月30日。根据“沪诚专审(2016)WX第011号”审计报告，小区在此时段的公益收入为757,385.40元，相关税费支出为41,060.55元。根据2013年7月25日签订的物业服务合同，被告按税后的40%提取管理服务费，审计报告中也明确管理费用为308,996.74元。再扣除原告应承担的业主委员会活动经费840元。原告应获得的公共收益应为406,488.11元。但被告擅自在“维修支出”项目列报二次装修所产生的建筑垃圾清运费59,250.00元，对此原告不予认可。2016年10月19日第二次庭审后，原告经对被告提供补充证据质证，同意“沪诚专审(2016)WX第011号”审计报告“小区公共收益资金收支明细表”收入中“其他”一项30,650.00元系被告收取的二次装修建筑垃圾清运费，应当在收入部分予以扣除。最终，原告诉讼请求变更为要求被告归还原告小区公益收入976,519.96元。被告天梭物业公司承认原告所称被告在新中苑小区提供物业管理服务经历等事实，对原告所称四份审计报告中的全部数据予以认可。但认为：原、被告在2007年7月签订的服务合同已经于2010年3月31日届满，并自动延长三个月的情况下，曾签订补充协议确定将三个月的自动延长期变更为六个月的服务过渡期，并约定鉴于2010年4月1日起的政府再次工资大幅度调整，造成被告管理成本大幅度提高已超服务合同的管理成本，原告提出其权限无法给予补贴，但承诺将传呈下届业委会予以考虑。后由于原告方业主之间的矛盾，导致迟迟无法成立业委会,原告亦迟迟未与被告签订新的物业服务合同。由于原合同制定的管理成本远远低于被告实际管理运作成本，2010年12月22日，被告向原告发出管理公函并抄报房地办，提议采取按实结算的酬金方式，房地办表示理解和认同，因此从2010年10月1日起被告对新中苑小区单独记账，实收实付，盈亏记入公共收益。2013年7月，原告与被告又签订了新的物业服务合同，其中第十三条约定“对于本合同前乙方在无合同期间产生的物业管理服务累计亏损和公共收益等情况，在帐目审核清楚的前提下应就亏损弥补予以处理。”现根据审计报告最终的审计结果，截止2015年6月30日，被告为小区垫付费用达5万余元，因此不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年7月，原告新中苑业委会作为甲方，被告天梭物业公司作为乙方，签订《新中苑物业服务合同》，约定乙方对物业名称为“新中苑”，物业类型为“住宅”，座落位置为上海市黄浦区西藏南路1433弄，总建筑面积为89,174平方米的物业提供管理服务，服务期限为2007年7月16日起至2010年3月31日止。合同对物业管理办公用房、物业管理服务内容和标准、乙方收取物业管理费标准与金额、停车场收费方式以及双方相关权利义务等内容进行了约定。其中，第八条约定“乙方按包干制收费形式确定物业服务费用。由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。”第十二条约定“公共区域收益归全体业主所有并列入专项账户。乙方管理服务费用按总收益的25%(税后)提取。”第三十四条约定“本合同期限届满前贰个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，本合同期限自动延长叁个月，乙方应在延长的合同期限内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。”2010年6月28日，原告与被告签订《新中苑物业服务合同补充协议》，约定将此前自动延长期变更为六个月的服务过渡期，期限为(2010年4月1日至2010年9月30日)，协议按双方2007年7月签订的服务合同继续过渡期服务。并约定“鉴于2010年4月1日起政府再次工资大幅度调整，造成被告管理成本大幅度提高已超服务合同的管理成本，原告提出其权限无法给予补贴，但承诺将传呈下届业委会予以考虑。”2010年12月22日，被告向原告发出《管理公函》，具体内容为“因新一届业委会尚未成立迟迟无法达成新的‘服务合同’，为保证小区的正常平稳运作和全体业主的日常生活，被告于2010年9月29日拜会房地办，房地办希望在新一届业委会成立之前，被告为新中苑小区继续提供物业服务。……但由于原合同制定的管理成本远远低于实际管理运作成本，继续管理应与原合同服务区分，被告提议采取按实结算的酬金方式，房地办表示理解和认同。特此从2010年10月1日起，被告对新中苑小区物业管理运作将单独记账，实收实付，按实结算，盈亏记入公共收益……。”并抄报半淞园街道办、瞿二居委会、半淞园街道房地办。2012年12月6日，上海中惠会计师事务所有限公司接受委托，对新中苑小区业主大会2007年7月1日至2010年3月31日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，作出沪惠报审其他字(2012)0051号审计报告。2013年3月6日，在当地瞿二居委会的牵头下，原告新中苑业委会成员、被告天梭物业公司以及街道房地办工作人员共同召开关于“新中苑小区物业管理费协调会”，主要对被告在没有与原告签订物业服务合同期间变更物业管理费收取方法的问题进行了讨论。2013年7月25日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《新中苑物业服务合同》，约定合同为期贰年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止，乙方提供物业管理服务的期限和合同有效期等同。合同第六条对乙方向业主收取物业管理服务费具体内容进行了约定。合同第八条约定“乙方按承包制收费形式确定物业服务费用。根据本合同第六条、第十条、第十二条的约定业主或使用人向乙方支付约定的服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用实行承包制方式计费的，鉴于本合同期限内预计共有三次最低工资标准调整，调整幅度将累计达到50%以上，乙方将在确保本小区正常运作的基础上，通过增收、节支，合理地裁减相应人员维持小区收支平衡(详见附表一、二)，甲方将提供支持。”第十条对于停车场收费的收费标准以及被告提取的管理服务费进行了约定。第十二条对于其他小区管理收费，约定“(一)本物业管理区域内现有公共区域收益，乙方按税后的40%提取管理服务费，(二)本合同期内新增的公共区域经营管理收益项目其收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定，乙方按税后的40%提取管理服务费。”第十三条约定“对于本合同前乙方在无合同期间产生的物业管理服务累计亏损和公共收益等情况，在帐目审核清楚的前提下应就亏损弥补予以处理，并在合同期内甲、乙双方可另外签订协议，必要时可请上级有关部门介入。”2016年1月13日，上海诚昌会计师事务所有限公司接受委托，对新中苑小区业主大会2010年4月1日至2010年9月30日业主委员会的商品住宅维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，作出沪诚专审(2016)WX第009号审计报告。对新中苑小区业主大会2010年10月1日至2013年6月30日业主委员会的商品住宅维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，作出沪诚专审(2016)WX第010号审计报告。对新中苑小区业主大会2013年7月1日至2015年6月30日业主委员会的商品住宅维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，作出沪诚专审(2016)WX第011号审计报告。本院认为：双方当事人争议焦点主要为：2010年10月1日至2013年6月30日双方未签订物业服务合同期间，被告按酬金制收取物业管理服务费问题。原告认为此期间内，虽然因新中苑小区业委会未能及时组建等原因，未与被告签订新的物业服务合同，但被告既然继续为小区提供物业服务，就应当仍然按照原合同约定，按照包干制方式提取物业管理费，被告擅自改变收费方式，没有法律以及合同依据。被告认为双方未签订新的物业管理合同，系因原告小区业主之间存在矛盾导致业委会迟迟不能成立造成，被告为保证小区的正常平稳运作和业主的日常生活，在没有合同的情况下继续为原告小区提供服务。但由于本市最低工资标准逐年调整等因素，原合同约定的物业管理费已远低于实际管理成本，被告为弥补亏损才采用了酬金制的收费方式。原、被告双方对于2010年10月1日至2013年6月30日，因原告小区没有及时组建业委会，导致无法与被告签订新的物业服务合同，以及被告在此期间仍为小区提供物业服务的事实并无异议。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》的相关规定，物业服务收费应当由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。如合同到期届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同义务的，双方物业服务合同的权利义务未终止，属事实上的物业服务关系，故双方之间仍应按照原合同约定继续履行。被告以在双方无合同期间，因最低工资标准逐年调整等原因导致亏损为由，自行将原合同约定的管理服务费由包干制改为酬金制，既没有合同依据也没有法律依据。至于被告所称此期间的亏损问题，应当根据原、被告2013年7月所签订的《新中苑物业服务合同》第十三条的约定，“在帐目审核清楚的前提下应就亏损弥补予以处理”，双方如有争议，可另行择途解决。综上所述：鉴于双方当事人对四份审计报告中《小区公共收益资金收支明细表》中全部数据均无异议，仅对其中若干项目是否属小区公共收益收支项目存有异议，现本院根据审计报告的审计时间段，分段对原告诉讼请求认定如下：一、2007年7月1日至2010年3月31日，根据“沪惠报审其字(2012)0051号”审计报告中《小区公共收益资金收支明细表》，截止2010年3月31日，原告应获得的公共收益为140,190.68元。二、2010年4月1日至2010年9月30日，根据“沪诚专审(2016)WX第009号”审计报告《小区公共收益资金收支明细表》，小区在此时段的公共收益总收入为149,223.50元，但支出部分的其他-基本工资差额45,497.86元，作为被告自身管理成本，根据双方包干制的约定，不应从小区公共收益收入中支出。因此，该时段原告应获得的公共收益为：总收入149,223.50元扣除支出中应由原告承担的税费7,834.24元、被告依约分配所得的管理费用48,948.31元、维修支出15,297.40元、业主委员会活动经费4,894.20元、买空调4,699.00元，共计67,550.35元。三、2010年10月1日至2013年6月30日，双方没有签订物业服务合同期间，根据原合同关于包干制的约定，“沪诚专审(2016)WX第010号”审计报告《小区公共收益资金收支明细表》收入部分中其他项下的物业费2,615,763.86、运行费1,423,560.36元、清运费29,629.90，地下七个车位140,453.40元，不应计入小区公共收益收入；支出部分的管理费用3,834,587.01元、维修支出项下的电费818,505.45元，其他支出项下的清运费70,190.00元，办公费38,855.40元、物业报酬293,700.00元，也不应计入小区公共收益支出。小区在此时段的公共收益总收入应为：固定车位收入299,550.00元、临时车位收入319,250.00元、广告费收入335,283.33元，其他项下正章洗衣亭租赁费32,420.10元，共计986,503.43元。扣除应由原告从公共收益收入中支出的相关税费212,743.40元，以及被告应按照总收益的25%(税后)提取的管理费用193,440.01元[(986,503.43元-212,743.40元)×25%]。再扣除原告认为应当由公共收益支出的维修支出项下的电梯维修保养费186,224.20元，以及原告35个月的电话费1,155.00元，原告应获得的公共收益为392,940.82元。四、2013年7月1日至2015年6月30日，对于“沪诚专审(2016)WX第011号”审计报告《小区公共收益资金收支明细表》收入部分其他一项30,650.00元，原、被告均认可系被告收取的二次装修所产生的建筑垃圾清运费，不应当计入小区公共收益收入部分；同理，支出部分中的维修支出(即二次装修所产生的建筑垃圾清运费)59,250.00元，也不应计入小区公共收益支出。因此小区在此时段的公共收益总收入应为757,385.40元扣除30,650.00元，实为726,735.40元。再扣除应由小区公益收入支出的相关税费41,060.55元、应当支付给被告的管理费用308,996.74元、业主委员会活动经费840元，原告应获得的公共收益应为375,838.11元。因此，对原告要求被告归还2007年7月16至2015年6月30日期间小区公共收益976,519.96元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告上海天梭物业管理有限公司应当在本判决生效之日起十日内归还原告上海市黄浦区新中苑小区业主委员会小区公共收益976,519.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,864.50元，由被告上海天梭物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程 珊审 判 员  张 宁人民陪审员  毛伟新二〇一六年十一月十日书 记 员  诸 婧附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。