上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初13394号原告(反诉被告)：胡君，男，1981年12月11日生，汉族。住上海市浦东新区沂南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：胡金林，系原告胡君父亲，住上海市浦东新区沂南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：何义莲，上海伟创律师事务所律师。被告(反诉原告)许煜，男，1988年3月5日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。第三人：周敏，男，1968年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室。原告胡君诉被告许煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。2016年5月4日，本案转为普通程序。2016年6月7日，本院追加周敏作为第三人参加诉讼。2016年6月29日，被告许煜提起反诉，本院于2016年7月18日、2016年11月9日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)胡君及其委托诉讼代理人胡金林、何义莲，被告(反诉原告)许煜的委托代理人董险峰、石云，第三人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)胡君向本院提出诉讼请求：要求判令：1、许煜与周敏共同交付系争房屋；2、许煜按照每日人民币(以下币种同)5,500元的标准支付胡君2015年5月30日起至交房之日止的逾期交房违约金；3、许煜交付产证原件并按照每日5,500元的标准支付2015年5月30日起至产证交付为止的违约金；4、胡君以上述违约金抵扣未支付的房款22万元。事实与事由：2015年5月10日，胡君与许煜通过中介签订《上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》，合同第一条约定，许煜将位于上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房以110万元出售给胡君，许煜已经完成与开发商的交房手续，该房屋未办理以许煜为权利人的《上海市房地产权证》，许煜持有该房屋的动迁协议。第二条约定，胡君于2015年5月11日前支付许煜定金2万元，2015年5月20日前支付首付款88万元(含定金)，胡君于许煜办理并拿到此房房地产权证之日后十日内支付许煜房款22万元。第五条约定，许煜在相关机关通知可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好房地产权证，并将产证原件交于胡君保管，许煜不得以任何理由拖延，每逾期一日承担总房价款千分之五的违约金，胡君将从尾款中扣除。第七条约定，许煜保证国家政策限制期满后按约定可以为胡君办理产权过户手续。第九条中约定，待许煜收到首付款88万元当日之后十日内交房于胡君；许煜逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。合同签订后，胡君依约于2015年5月11日支付许煜定金2万元，2015年5月19日支付首付款86万元。2015年6月29日，许煜称与胡君办理交房手续，当胡君迁入系争房屋三个小时，门锁即被案外人张赛磊撬掉。胡君报警后得知，许煜一年前已将房屋出租给案外人。2015年11月29日，许煜在没有告知胡君已办出房地产权证且将产证交给胡君的情况下，委托律师发函，要求胡君支付许煜产证办出之日起10日内未支付尾款22万元的违约金33万元。2015年12月，胡君向法院起诉，要求张赛磊迁出系争房屋，经调解，张赛磊于2015年12月20日迁出系争房屋，法院通知胡君入住，胡君入住后对房屋进行了装修。2016年2月2日，系争房屋门锁再次被撬掉，胡君报警后发现许煜通过中介又将房屋另行出售，故胡君提起本案诉讼。被告(反诉原告)许煜答辩称，要求驳回胡君的诉讼请求。被告已委托中介员工按约履行了房屋交付，不存在违约行为。产证未交付是因为胡君未按约支付购房款，双方合同已于2015年11月29日解除，现同意在扣除胡君应承担的违约金后返还剩余房款。另，许煜以胡君未按约支付购房尾款为由提起反诉，要求确认双方的房屋买卖合同已解除，胡君承担迟延付款违约金33万元(从2015年7月27日起至2015年11月29日止，违约金已调整)。针对反诉部分，原告(反诉被告)胡君答辩称，许煜至今未实际交房，也未及时交付产证，胡君没有支付房款系胡君违约在先，其享有先履行抗辩权。按照合同约定，许煜不交付产证应按日千分之五支付违约金，胡君可以从未支付的房款中扣除这部分违约金，故胡君可以无需支付余款，许煜认为合同已解除没有事实和合同依据。第三人周敏述称，其已全额付清房款，房屋已装修入住，许煜也将房屋全部证件(产权证、拆迁合同等原件)交给周敏，故不同意迁出系争房屋。本案经审理认定事实如下：2015年5月10日，许煜作为出卖方(甲方)、胡君作为购买方(乙方)、上海杰尚房地产经纪有限公司作为见证方，各方签订《上海市浦东区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，合同第一条中约定，双方一致同意并约定该房屋转让价款为110万元，此价格为甲方到手价。第二条中约定，1、乙方于2015年5月11日之前向甲方支付2万元；2、乙方于2015年5月20日之前向甲方支付首付至88万元(含定金2万元)；3、乙方于甲方办理并拿到此房房地产权证之后十日内支付房款22万元。第五条中约定，甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任。第八条中约定，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过七天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方(见证方)。第九条中约定，双方履行各自义务，并约定待甲方收到首付款88万元当日之后十日内交房于乙方，甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。第十三条中约定，甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。第十四条中约定，乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。合同签订后，胡君于2015年5月11日及同月19日分别转账支付许煜定金2万元及首付款86万元。2015年6月29日，许煜通过中介将房屋钥匙交付胡君，当日胡君收房后不久，因许煜与租客之间的纠纷，系争房屋门锁被撬，胡君报警。2015年7月16日，系争房屋产权经核准登记在许煜名下。之后，胡君与许煜因交房等发生争议，胡君未支付尾款。2015年9月8日，胡君就本案买卖合同曾向本院提起诉讼〔案号为(2015)浦民一(民)初字第33554号〕，要求许煜交付系争房屋以及将产权证原件等材料交胡君保管，并支付违约金33万元。该案以胡君撤诉结案。2015年11月29日，许煜委托律师向胡君发函，以胡君未在许煜产证办出之日起十日内支付尾款22万元为由，提出解除合同、收回房屋，并要求胡君承担违约金33万元。2015年12月，胡君以排除妨碍为由向本院提起诉讼〔案号为(2016)沪0115民初5815号〕，要求张赛磊从系争房屋内迁出，该案在诉前调解中，张赛磊表示其已与许煜解除租赁合同，许煜赔偿违约金4万元，其于2015年12月20日从系争房屋内迁出。故该案于2016年1月8日以胡君撤诉结案。之后，系争房屋由胡君占有使用。2016年2月2日，许煜委托中介更换了系争房屋门锁，胡君发现后即于当日报警。2016年2月24日，许煜与周敏签订《上海市房地产买卖合同》，约定许煜将系争房屋以118万元的价格出售给周敏。之后，许煜将系争房屋交付第三人周敏。审理中，胡君表示许煜办出小产证后，其和中介从未告知，直至2015年8月14日胡君律师去查询后才知晓；许煜将房屋出售给周敏系恶意串通，损害了胡君的合法权益，周敏应迁出系争房屋。许煜表示办理产证后，其通过中介通知过胡君，且按照合同约定，不论是否向胡君交付产证，胡君在产证办出后10日内即应支付尾款。另，胡君庭后撤回了第2、3、4项诉请，并表示待许煜交付小产证后同意支付尾款22万元。以上事实，有上海市房地产登记簿、《动迁房预售预购合同》、转账凭证、报警回执单、询问笔录、庭审笔录、律师函、《上海市房地产买卖合同》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，胡君、许煜签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。纵观本案事实，本案纠纷系因许煜一房二卖所致。鉴于胡君、许煜买卖合同成立以及原告合法占有房屋的时间均先于第三人，根据公平合理的法律原则，应优先保护顺位在先的买卖合同。在胡君已依约合法占有系争房屋的情形下，许煜又擅自收回房屋并交付周敏使用，基于上述权利保护顺位，同时也为避免当事人间不必要的纠纷，对周敏的迁让问题可在本案中一并处理，本院判决周敏迁出系争房屋，由许煜将房屋交付胡君。胡君与许煜之间的买卖合同尚在履行期间，许煜擅自收回房屋的行为侵犯了原告对系争房屋的合法占有权，现原告要求被告交付(返还)房屋，本院予以支持。许煜以之前已向胡君交过房为由，认为不应再承担交房义务，没有法律依据。至于第三人周敏与许煜之间的买卖合同纠纷，相关当事人可另行解决。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据涉案《动迁房预售预购合同》第二条、第九条、第十三条的约定内容，较胡君的尾款支付义务而言，许煜交付系争房屋及产证的合同义务履行在先。许煜在2015年6月29日向胡君交付房屋后，当日即因其与租客的纠纷，系争房屋被租客强行占用，许煜的交付行为存在重大瑕疵，且许煜办理取得小产证后，也未将产证及时交付胡君，胡君就尾款付款义务主张先履行抗辩权，具有合同和法律依据。许煜以胡君逾期付款为由，认为买卖合同已经解除的意见，没有事实依据，许煜的反诉请求，本院不予以支持。审理中，胡君撤回部分诉讼请求，系当事人对自身民事诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人周敏应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋，由被告(反诉原告)许煜将上述房屋交付原告(反诉被告)胡君；二、驳回被告(反诉原告)许煜的反诉请求。本诉案件受理费14,700元，由被告许煜负担。反诉案件受理费减半收取3,125元，由被告许煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一六年十一月三十日书 记 员  卞贵龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。