江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3194号上诉人（原审被告）：连云港御宅家居用品有限公司。法定代表人：孟作，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王爱国，江苏润国律师事务所律师。被上诉人(原审原告):苏强。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。原审被告:李志亮。上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）因与被上诉人苏强、原审被告李志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭审理了本案。上诉人御宅公司的委托诉讼代理人王爱国，被上诉人苏强的委托诉讼代理人戴高明到庭参加诉讼。原审被告李志亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人御宅公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，将逾期付款违约金计算标准改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；二、撤销一审判决第二项，改判为上诉人于判决生效后三个月内将34号商铺返还给被上诉人；三、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决的逾期付款违约金过高，远超苏强的损失，应改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。二、一审法院判决三十日恢复原状、返还房屋的限期过短，客观上不能实现，应延长至三个月。除苏强将房屋租给上诉人外，还有多家出租户将房屋整体出租给上诉人，上诉人将以上多家房屋恢复原状至少三个月时间。被上诉人苏强辩称，1、关于违约金的计算标准，双方已在合同中明确确定，上诉人主张按同期银行贷款利率计算是没有法律依据的，一审法院按照同期银行贷款利率的1.3倍计算是考虑到一审中上诉人认为违约金计算过高依法作出的。2、关于返还门面的期限，本案的一审判决时间为2016年6月23日，给出的恢复期限为30天，判决至今已有5个月时间，上诉人还未将房屋恢复原状，明显是在拖延时间。3、对于上诉请求第三项，被上诉人认为没有法律依据。原审被告李志亮未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。苏强向一审法院起诉请求：1、判令御宅公司、李志亮支付苏强租金1731元、违约金1507元，总计3238元；2、御宅公司、李志亮依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还苏强；3、诉讼费用由御宅公司、李志亮承担。一审法院认定事实：2004年2月11日，李志亮成立连云港金泰家具城，2008年6月10日变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，连云港金泰家居广场注销。2004年10月24日，苏强与李志亮为法定代表人的连云港金泰家具城签订《房地产租赁契约》一份，双方约定：1、苏强将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场35号A（建筑面积34.62平方米）的门面出租给连云港金泰家具城作商业用房使用；2、租赁期限自2014年11月1日起至2015年12月31日止；3、月租金865.5元，按季结算，于每季的前10日内交付苏强；4、如承租人逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金额的千分之五向苏强支付违约金；5、同意承租方对所租商铺拆除隔墙，合同到期后，如不续租，承租方恢复苏强商铺隔墙原样，房屋四至以房产证为准。合同签订后，李志亮在包括涉案苏强房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动。后因李志亮未按时支付租金，苏强起诉至一审法院要求解除上述房地产租赁契约，将房屋恢复原状、返还苏强，并支付租金及违约金。一审法院于2015年3月17日作出（2015）海民初字第00325号民事判决书。李志亮不服，上诉于连云港市中级人民法院，2015年9月25日，经连云港市中级人民法院调解，苏强、李志亮、御宅公司自愿达成调解协议，三方均确认涉案房屋的租赁合同承租方由金泰名公司转让给御宅公司，其余条款不变。后御宅公司在苏强与李志亮签订的《房地产租赁契约》上增加“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”字样，御宅公司在增加文字部分加盖了印章，并在包括涉案房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动至今。御宅公司按季度支付苏强房屋租金至2015年12月31日。现苏强诉至一审法院请求御宅公司、李志亮支付占有使用费及违约金，将涉案房屋恢复原状并返还房屋。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏强与李志亮代表的连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》合法有效，苏强、御宅公司、李志亮均确认涉案房屋的租赁合同承租方由金泰名公司转让给御宅家居，其余条款不变，且御宅公司在上述协议上增添“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”，御宅公司应依照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费，苏强要求御宅公司支付2016年1月1日至2016年2月29日止的占有使用费1731元的诉求合法有据，且御宅公司予以认可，一审法院依法予以支持。因租赁期限届满，苏强与御宅公司未达成新的租赁合同，租金如何支付双方未达成一致意见，故苏强要求御宅公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。租赁期限届满后，苏强对御宅公司继续使用房屋产生异议，御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状并返还苏强，故一审法院对苏强要求御宅公司、李志亮恢复原状、返还房屋的诉讼请求予以支持。苏强主张李志亮与御宅公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、御宅公司于判决发生法律效力之日起十日内给付苏强2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费1731元；二、御宅公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场35号A门面恢复原状并返还给苏强；三、驳回苏强的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由御宅公司负担。二审中，上诉人御宅公司提交下列证据：1、通知一份，证明涉案商户由上诉人转租给经营商户，直至目前为止经营商户的家具仍未清理，上诉人发出通知要求商户至2016年8月1日起两个月内清场完毕，以便上诉人将涉案商户返还给被上诉人。2、照片2张，证明涉案商户目前为止仍在经营，短期内无法恢复原状返还给被上诉人。被上诉人苏强质证认为，对证据1的真实性认可，但与本案无关联性。通知内容是上诉人自行作出没有合同依据，且一审判决时间是2016年6月23日，判决给出恢复期限是30日完全合理。通知发出时间2016年7月26日，我方认为完全是上诉人拖延时间的行为。对证据2的三性不认可。本院对御宅公司提供证据的认证意见如下：对证据1、2的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、一审判决的违约金计算标准是否恰当；2、一审判决上诉人恢复原状的期限是否过短。本院认为，关于争议焦点一，上诉人御宅公司认为其未按约支付租金造成的损失只相当于银行贷款利息的损失。本院认为，违约金的约定除补偿损失外，还具有一定的惩罚性。一审法院以违约金约定过高为由将计算标准酌情调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算，并无不当，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。关于争议焦点二，上诉人御宅公司称除将苏强房屋恢复原状外，还须将多家房屋恢复原状，且涉案商铺仍在营业，因此返还房屋的时间应当延长至三个月。本院认为，御宅公司对一审判决其将涉案房屋恢复原状后返还给苏强并无异议，御宅公司应积极履行该判决义务，但从一审判决后至本案二审近五个月的时间，御宅公司仍未履行恢复原状及返还义务，说明御宅公司怠于履行义务。一审判决三十日的履行期限已考虑本案案情，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人御宅公司的上诉请求及理由均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港御宅家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十一月十七日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。