广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初5008号原告：凌燕婷，女，1987年9月4日出生，汉族，住广西北流市，被告：广州益铭房地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇岗贝村南华新一街67号2楼。法定代表人：李志荣。委托代理人：赵江新，广东赵江新律师事务所律师。原告凌燕婷诉被告广州益铭房地产发展有限公司（以下简称益铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌燕婷、被告益铭公司的委托代理人赵江新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌燕婷诉称：2014年11月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定交付日期为2015年6月30日。原告在约定的时间前往收楼，被告方因房屋未能按期完成合同内的施工及办理完成竣工验收备案登记而达不到交楼标准，不能按期办理房屋交付。在之后的时间内，原告多次与被告交涉，一直没有得到明确答复，直至收到2015年12月22日房地产公司发出的交楼通知，截止该日期，已经逾期175天。为此，原告诉至法院，请求法院判令，一、被告按已付房款每日万分之三向原告支付违约金，从2015年6月30日至2015年12月22日，合计违约金39500元。二、被告承担本案诉讼费。被告益铭公司辩称：根据双方签订的合同第二十六条第1款、第2款的约定以及合同附件七第一条第2款、第3款，第四条第2款、第4款第3项的约定，原告违约在先，故被告有权顺延交付房屋并不视为违约。为此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月19日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……观园广场住宅（自编号连城、观园壹号A4-A9栋）第观园北街12号7层703号房，房屋地址：增城市石滩镇观园北街12号703房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）809959元……第十三条房屋交付甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过180个工作日的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限，本合同继续履行。……第二十一条甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。……第二十六条物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。……乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付给乙方。……”。该合同附件七为《补充协议》，约定“……第一条费用承担……3、根据广州市国土资源和房屋管理局颁发的《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》规定，甲方在领取该房屋预售许可证时已按规定代交纳该房屋首期物业专项维修资金，乙方应于本合同签署之日按本补充协议第一条第2款约定标准向甲方如下银行账户返还代缴纳的首期物业专项维修资金。……乙方未能按本条约定向甲方返还代缴纳的首期物业维修资金的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间且不视为甲方违约，同时乙方还应按每日0.05%的标准向甲方支付至清偿之日止的违约金。……第四条房屋的交付使用……乙方于本合同约定房屋交付期限届满之后才付清全部购房款（含按揭贷款划入至甲方监控账户）、返还甲方已代缴的首期物业专项维修基金和履行房屋交付使用前应履行的其他约定义务的，则乙方应于10日内主动前往销售部办理房屋接收手续，甲方就乙方的收楼事宜不再另行通知乙方。……第十八条、……本补充协议所约定内容如与合同约定内容不符的，则以补充协议所约定的内容为准。”。原、被告双方签订合同后，原告依约足额支付了房款。涉案楼盘于2015年12月21日在广州市增城区城乡建设管理局办理了竣工验收备案表。2015年12月22日，被告向原告发出《收楼通知书》，原告确认已收到。本案审理中，一、原告陈述如下事实，1、原告没有交纳物业维修基金给被告，是因为被告销售人员说可以在收楼的时候一并交纳。原告并无相应证据证明被告承诺过上述事实。2、原告没有收楼的原因是因为被告延期交楼。二、被告陈述如下事实，涉案房屋在2015年12月21日前不具备交楼条件，被告确实存在延期交楼的情况，但是原告没有履行先合同义务，所以被告可以免责。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十六条“物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。……乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付给乙方。……”及附件七第一条第3项“根据广州市国土资源和房屋管理局颁发的《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》规定，甲方在领取该房屋预售许可证时已按规定代交纳该房屋首期物业专项维修资金，乙方应于本合同签署之日按本补充协议第一条第2款约定标准向甲方如下银行账户返还代缴纳的首期物业专项维修资金。……乙方未能按本条约定向甲方返还代缴纳的首期物业维修资金的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间且不视为甲方违约，同时乙方还应按每日0.05%的标准向甲方支付至清偿之日止的违约金。……”的约定，原告应在签订合同之日即交付涉案房屋的首期物业维修基金，现原告确认其并没有履行该项义务，故原告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定及合同约定，被告有权顺延交付涉案房屋给原告并不构成违约。据此原告起诉认为被告违约并要求被告支付延期交楼违约金于法无据，本院不予支持。至于原告陈述被告承诺在接收涉案房屋时再缴纳物业维修基金的主张，并无相关证据予以佐证，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告凌燕婷的全部诉讼请求。案件受理费394元，由原告凌燕婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一六年十一月十三日本金与书记员 顾丽娟附本判决相关法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。