北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）京02民终7278号上诉人（原审原告）：李向阳，男，1966年10月5日出生。委托诉讼代理人：王白云，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国良，男，1958年4月25日出生。委托诉讼代理人：于俊华，北京市方禾律师事务所律师。上诉人李向阳因与被上诉人李国良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初16948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李向阳及其委托诉讼代理人王白云、被上诉人李国良之委托诉讼代理人于俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李向阳上诉请求：撤销一审判决，改判确认李向阳与李国良之间的买卖合同无效，改判李国良返还位于北京市大兴区北8条11号宅基地房屋院落。事实和理由：一、一审判决没有查清李国良提交的大兴县国土管理局颁发的集体土地宅基地使用权证的变更不符合我国相关法律规定。1、李国良不是王各庄村村民，该证记载的变更记事内容与事实不符，不具有真实性和合法性；2、该证记载的变更内容是以欺骗方式骗取的，没有按我国法律规定经县级以上人民政府批准，变更事项无效。二、一审判决认定李向阳与李国良之间的农村房屋买卖行为有效，证据不足且适用法律错误。1、农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；2、农村土地属于村民集体所有，宅基地具有较强的社会保障和福利性质，农民将宅基地出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。三、农村房屋买卖合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。李国良辩称，同意一审判决，不同意李向阳的上诉请求。一、《买卖房协议》为双方的真实意思表示，并且不违背当时的法律法规、行政法规，故该协议应为合法有效的。二、该集体宅基地使用权证由李玉春变更为李国良符合法律程序，其为合法有效的行政行为。三、该行政行为是李向阳予以办理的，李国良依法取得集体建设用地使用权证，为该宅基地的合法使用权人。四、签订《买卖房协议》时并无法律的相关禁止性规定，后来出的法律规定无溯及力，不溯及既往。李国良已经进行和完成变更和审批手续并取得集体土地建设使用权证。五、该宅基地的宅基地使用权证为李国良，并且宅基地上的房屋已经灭失，现争议宅基地上的房屋为李国良出资建造，故该宅基地上的房屋为李国良所有。六、依据1982年《村镇建房用地管理条例》之后，宅基地使用权经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权及房屋买卖亦无效。本案中，李国良已经经过批准并合法取得宅基地使用权证，其房屋买卖行为合法有效。七、依据最高人民法院审判委员会1984年通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。”第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”本案中李国良完全符合其法律规定，应当为其该争议宅基地的合法使用权人及该争议房屋的所有权人。李向阳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令李向阳与李国良签订的买卖合同无效；2、李国良返还位于北京市大兴区北8条11号宅基地房屋。一审法院认定事实：李玉春（2006年去世）与张志芬（2005年去世）系夫妻关系，二人共育有两女一子，分别为李瑞兰、李瑞杰、李向阳。李瑞兰、李瑞杰证实1990年二人结婚后，李玉春说家中所有房产及承包地都给李向阳。1997年12月14日，李向阳与李国良签订房屋买卖协议，将北京市大兴区北8条11号的北房四破五结构五间、西厢房三间、东边三间棚子及院墙、大门，以8000元的价格卖给李国良所有。房款一次性付清。北京市大兴区魏善庄镇王各庄村村民委员会2016年3月1日出具的证明载明：集体土地建设用地使用证号：兴013集建（93）字第7-520号。该院落已经于1997年由李国良自李玉春处购买，双方有买卖房协议。原李玉春房屋灭失，现房屋由李国良自己出资建设，建有五间正房，两间西厢房，一间东厢房。该集体土地建设用地使用权已经于1997年12月30日由李玉春变更为李国良。村委会于1997年12月6日收到李国良交纳的地基款三千元整。李国良提交大兴县土地管理局颁发的集体土地宅基地使用证，住址为王各庄，四至为东至张万荣、西至李井新、南至空宅、北至李春发，土地使用者姓名一栏登记为李玉春，下面空白处并加盖有“审核变更”条形章。在变更记事一栏为大兴县魏善庄乡土地规划管理科盖章，时间为1997年12月30日。变更记事内容为“经村委同意将此房售给本村村民李国良所有，宅基地东西长13.6米，南北长14.7米，划给李国良使用”。李向阳为北京市大兴区魏善庄镇王各庄村村民。李国良户籍性质为城镇居民，并非北京市大兴区魏善庄镇王各庄村民。李国良称其不清楚变更为居民的具体时间，法院为其指定期间提交证据，但其在指定的期限内未提交任何证据。关于房屋的建造和演变情况，李国良称：1997年买房后，过了5、6年后房屋塌陷了，所以李国良重新打的地基进行建造的，具体建造时间大约是在2005年，建有北正房5间、西厢房2间、东侧建了一个小棚子。李向阳称：李国良建房时并没有通知李向阳，前段时间到李国良处看，发现正房是重建的，东边厢房3间拆了没有建。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。李向阳和李国良的《买卖房屋协议》签订于1997年，当时关于非本集体组织成员之间买卖农村房屋并无相关禁止性法律、行政法规的规定。同时，根据1988年12月29日修订的《土地管理法》第十条：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”本案中，李国良进行宅基地使用权的变更，经由大兴县魏善庄乡土地规划管理科在变更记事处签章审批，亦已经办理变更登记审批手续。综上，李向阳与李国良之间的农村房屋买卖行为，应当认定为有效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第十条之规定，于2016年6月17日判决：驳回李向阳的诉讼请求。本院审理查明，李向阳于一审法院审理中提交1997年12月14日签订的《买卖房协议》，约定“李玉春有北房四破五房五间、西厢房三间、东边三间棚子及院墙、大门，经李春恒介绍将此房卖给李国良所有，经双方协商作价8000元，当时一次性付清，从即日起房产所有权归李国良所有，房内及电力一切建筑设施不动，房后两棵树归李玉春所有，在98年5月1日前刨走。李玉春在20天之内交付李国良使用，在交钥匙之前出现任何事故归李玉春负责。以上协议双方一致通过，决无反悔。本协议一式三份，买卖双方各一份，村主任杨文俊一份”。该份协议底部，李国良在买方处签字、李向阳在卖方处签字，还显示杨文俊等在当事人处签字。李国良认可该协议的真实性。本院认为，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。李向阳起诉所依据的是案涉《买卖房协议》，且其主张其系该协议的一方主体，虽根据当事人陈述、李向阳在卖方处签字以及李向阳与李玉春的关系，可以确定李向阳与该份协议有一定关系，但该关系是否足以使其成为合同一方主体，应结合协议的具体内容来确定。纵观协议的全部内容，协议上所列房屋的权属、“房后两棵树”的归属、向李国良承担交付义务的主体以及交钥匙之前房屋出现事故的义务主体，协议上均指向的是李玉春，在此情况下，即使李向阳在协议尾部卖方处签字，也不足以使人相信李向阳就是该合同的主体，尤其是李向阳并未依据该协议承担任何义务。考虑到李向阳与李玉春的父子关系，若李向阳在卖方处签字的行为解释为李向阳是代李玉春签订，亦符合常理。综上，本院认为李向阳并非案涉《买卖房协议》的合同主体，一审法院不应受理其起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初16948号民事判决；二、驳回李向阳的起诉。一审案件受理费3300元，退还李向阳；上诉人李向阳预交的二审案件受理费2300元予以退还。本判决为终审裁定。审 判 长  赵文军代理审判员  王继玉代理审判员  高 磊二〇一六年十一月十五日书 记 员  周 洁