上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0110民初15619号 原告：蒋茂华，男，1960年6月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：蒋茂根，系原告蒋茂华哥哥,男,1955年8月26日出生，汉族，住上海市杨浦区鞍山路XXX弄XXX号XXX室。 委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。 被告：陈文忠，男，1958年5月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：龙周泉，北京盈科(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶强，北京盈科(上海)律师事务所律师。 被告：叶申娣，女，1954年8月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。 被告：蒋磊，男，1991年3月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。 原告蒋茂华诉被告陈文忠、叶申娣、蒋磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜慧林、蒋茂根，被告陈文忠委托诉讼代理人龙周泉、被告叶申娣委托诉讼代理人叶宝强、被告蒋磊委托诉讼代理人顾正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋茂华向本院提出诉讼请求：一、原告蒋茂华与被告叶申娣、被告叶申娣与被告陈文忠、被告陈文忠与被告蒋磊就上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效；二、将系争房屋恢复登记至原告蒋茂华名下。事实和理由：系争房屋原系原告蒋茂华及其母亲刘某某动迁分得的承租公房。原告蒋茂华于2003年出资购买了系争房屋产权，产权登记在原告蒋茂华名下。2004年8月，原告蒋茂华以系争房屋虚假交易的形式将系争房屋产权登记至被告叶申娣名下，取得银行贷款23万元，用于原告蒋茂华经商周转，系争房屋仍由蒋茂华、刘某某、蒋磊居住。2005年3月，原告蒋茂华经陈文忠外甥女周燕居间又以虚假交易形式，将房屋产权登记至被告陈文忠名下，取得银行贷款28万元，用于归还被告叶申娣名下的贷款23万元，并给付了被告陈文忠好处费2万多元，贷款及交易税费均由原告蒋茂华负责转付和偿还，系争房屋实际仍由刘某某、蒋茂华、蒋磊居住。2006年，因原告蒋茂华经商失败未能按期以被告陈文忠的名义归还银行贷款，银行起诉陈文忠并申请强制执行。原告蒋茂华与被告陈文忠及其妻子常某某于2015年4月21日签订《协议书》，约定贷款本息、执行费用均由原告蒋茂华偿还，系争房屋通过房屋买卖的形式，由被告陈文忠归还给原告蒋茂华，原告蒋茂华给付被告陈文忠好处费6万元(已付3万元)。之后，原告蒋茂华将系争房屋登记情况告知了被告蒋磊，原告蒋茂华、被告陈文忠及其妻子及被告蒋磊又签订了《补充协议书》，约定被告蒋磊代替原告蒋茂华向银行偿还贷款、执行费用等，系争房屋登记至被告蒋磊名下。当天，被告陈文忠及其代理人与被告蒋磊签订了《房屋买卖合同》，后因被告陈文忠拒绝在《二手房签约申请书》上签字，导致原告蒋茂华与被告陈文忠达成协议约定通过买卖合同归还房屋事宜搁浅，故原告来院作如上诉请。 被告陈文忠辩称，不同意原告的诉讼请求。原告陈述的经过不是事实，原告蒋茂华，被告蒋磊和被告叶申娣系恶意串通。被告陈文忠是真实合法购买系争房屋。 被告叶申娣辩称，同意原告诉讼请求，原告蒋茂华为了取得银行贷款才与被告叶申娣签订了房屋买卖合同，叶申娣从未支付过房款。被告叶申娣与被告陈文忠也不是真实的房屋买卖，被告叶申娣也从未收到过被告陈文忠支付的房款，均是以合法形式掩盖非法目，合同应属无效。 被告蒋磊辩称，同意原告诉讼请求，原告陈述的经过均是事实，三份房屋买卖合同均是合法形式掩盖非法目的。被告蒋磊与被告陈文忠签订房屋买卖合同也是为了让产权归还。 本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋原系公有住房。2003年9月，原告蒋茂华购买了系争房屋产权，产权登记至原告蒋茂华名下，房屋建筑面积51.35平方米。原告蒋茂华、被告蒋磊(原告蒋茂华之子)与案外人刘某某(原告蒋茂华母亲)户籍在册。 原告蒋茂华(签约甲方)与被告叶申娣(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋以345,000元的价格转让给乙方；2004年8月1日支付10.35万元，作为定金，2004年8月30日前支付24.15万元……。该份合同未约定交房时间、过户时间，也未经居间介绍。被告叶申娣向银行申请贷款23万元。诉讼中，被告叶申娣认为其未在该份合同上签字，但认可以房屋买卖的形式为原告蒋茂华取得银行贷款。被告叶申娣与原告蒋茂华一致认可，上述合同签订后，系争房屋仍由原告蒋茂华一家居住，被告叶申娣未支付房款，贷款亦由原告蒋茂华以被告叶申娣的名义归还。2004年9月7日，系争房屋产权登记至被告叶申娣名下。 2005年2月18日，被告叶申娣(签约甲方)与被告陈文忠(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋以345,000的价格转让给乙方，2005年2月18日支付10,000元定金、交易中心完成后支付12.6万元，银行放贷28.4万元……。该份合同未约定交房时间、过户时间、乙方违约责任、户籍迁出、也未经居间介绍等。被告叶申娣认为其也未在该份合同上签字，但确实有经原告蒋茂华同意将系争房屋过户至被告陈文忠名下取得银行贷款的事实。上述协议签订后，系争房屋产权登记至被告陈文忠名下，实际仍由原告蒋茂华一家居住。 2005年3月7日，中国农业银行上海市分行出具《个人住房贷款结清证明》，载明被告叶申娣于2004年8月12日向本行借个人住房商业性贷款23万元现于2005年3月7日全部还清。 自2005年3月25日之后的被告陈文忠名下的银行贷款实际均由原告蒋茂华归还。系争房屋仍由原告蒋茂华一家居住。 2006年9月8日，上海银行股份有限公司京东支行(以下简称京东支行)起诉陈文忠，(2006)黄民二(商)初字第3328号民事判决书判决解除京东支行与陈文忠之间的借款合同关系；陈文忠归还京东支行借款本金278,704.96元、至2006年7月2日止借款利息8,889.17元、至2006年7月2日止的借款逾期利息255.07元、自2006年7月3日至实际清偿日止的逾期利息(以278,704.96元和借款利息8,889.17元合计数为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率每日万分之二点一计息)；陈文忠如未按期履行上述付款义务，京东支行有权以陈文忠抵押的上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归陈文忠所有，不足部分由陈文忠清偿。 2015年4月21日，原告蒋茂华(签约甲方)与被告陈文忠(签约乙方)、陈文忠妻子常某某(签约丙方)签订《协议书》一份，约定甲乙丙三方为了本市佳木斯路远东一村XXX号XXX室房屋出售还贷等事宜，达成以下一致意见，1、甲乙丙三方约定协议约定之日起九十个工作日内完成房产买卖合同签约，具体买家及合同价款等条款由甲方负责联络洽谈，乙丙方不得以任何理由提出异议；2、甲方同意共预付乙丙方6万元(目前房屋登记在乙方名下)，待该房屋买卖交易及产证过户完成后，视为甲方支付给乙丙方的补偿，甲方于协议签订之时支付乙丙方3万元，并由乙丙方中任何一方向甲方出具收款收据，乙丙方应积极配合甲方完成该房屋买卖合同签约和银行还贷及去房产交易中心办理过户等手续，办理过户手续当天甲方将余款3万元支付给乙丙方，先支付余款再办理过户，产证办理期间不包括以上协议约定的九十个工作日期间。乙丙方应递交符合房产交易中心要求的包括房屋产权证、身份证等的相关过户手续即视为履行完合同义务(但如有乙丙方原因造成不能交易及产证过户的情况，乙丙方仍应配合甲方直至完成该房屋的交易及产证过户)；3、在该房屋买卖过程中，归由乙方名下应缴纳的交易费用及相关税负，均由甲方承担。乙丙方承诺该房屋除仅有上海银行贷款外，没有其他任何抵押借款纠纷事宜；4、甲乙丙三方约定，该房屋买卖交易实现后，所得房款应依照如下顺序使用：(1)偿还乙方名下的(2006)黄民二(商)初字第3328号案件受理费6,827.70元；(2)乙丙方在其名下贷款还清后，应及时向京东支行提出并由京东支行向黄浦区人民法院撤回执行申请，如存在执行费用，则由甲方承担；(3)偿还乙方名下的上海银行贷款；(4)余下的全部房款与乙丙方无关，该款应归属甲方并划入甲方或甲方指定的银行户；5、甲方应于协议签订之日起九十个工作日内完成房产买卖签约，如协议签订后，甲方在五个月内不能完成买卖协议，逾期一日则需支付乙丙方实际过户时市场房价的千分之三点五作为违约金……8、协议签订时，乙丙方应提供给甲方该房屋产权的复印件，便于甲方洽谈协议时之用。上述协议签订后，被告陈文忠出具《收据》一份，载明收到原告补偿款3万元。 2015年9月16日，被告陈文忠、案外人常某某(签约甲方)、原告蒋茂华(签约乙方)、被告蒋磊(签约丙方)签订《补充协议书》一份，约定为使甲乙双方于2015年4月21日签订的协议书能够履行，故此经协商并达成以下补充协议书，1、甲乙双方签订并同意协议书中约定的乙方所有义务由其子蒋磊全面实施履行，丙方表示同意；2、甲丙双方在签订房屋买卖合同过程中，由丙方向银行申请的贷款，根据协议书的约定，应全部归属于丙方，甲方不得以任何理由提出异议；3、丙方在银行所贷到的款项，如需先划入甲方银行账户的，甲方应在丙方贷款到其账户的第二天应将该款无条件划转至丙方指定的银行账户；4、甲乙丙三方确定，由甲方与丙方在房屋买卖转让过程中所签订的合同文件如与协议书有不一致之处应当以协议书为准；……。 2015年9月16日，被告陈文忠(签约甲方)与被告蒋磊(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方以142万元的价格将系争房屋出售给乙方，双方于2015年12月16日前办理过户手续；补充条款约定该房屋没有查封、冻结或被司法限制，没有债务纠纷，如合同条款与此前达成的协议书及补充协议书有不同之处，当以协议书及补充协议书为准。乙方以借款或申请银行贷款的方式支付甲方名下该房屋的抵押贷款，为此，甲方应配合乙方办理相应贷款手续及提交贷款所需的相关证明文件。附件三付款协议约定，甲乙双方之前已有约定，在产权过户之前，由乙方支付甲方名下的房屋的抵押权人上海银行的贷款约53万元实际的以银行出具的结清证明为准，该房屋余款由乙方申请银行贷款，如贷款余额不足，由乙方补足，具体办法按照甲乙双方订的协议书执行；甲乙双方约定，乙方获得的银行贷款项直接由银行划入甲方指定的银行账户……。该份合同签订后，各方最终未履行完毕，系争房屋产权仍登记在被告陈文忠名下，系争房屋仍由原告蒋茂华一家实际居住。 另查明，陈文忠曾起诉至本院要求解除其与蒋磊签订的房屋买卖合同，该案案号(2016)沪0110民初4450号，后陈文忠又变更诉请为要求确认房屋买卖合同无效，并撤销网上备案登记。蒋磊在该案2016年4月15日的庭审中陈述：“系争房屋是公房,蒋茂华、蒋磊、刘某某享有售后公房的永久居住权，买成产权房后产权人是蒋茂华,蒋茂华当时做生意需要款项,2004年时候蒋茂华和他的女朋友叶申娣签订合同,贷款23万元,贷款由蒋茂华取得,叶申娣没有支付过房款,房子实际由蒋茂华及其母亲居住,贷款由蒋茂华支付,通过房屋买卖形式套取银行贷款,实际贷款都是蒋茂华还的。2005年3月后来蒋茂华又需要资金,蒋茂华让叶申娣通过原告外甥女周艳将房屋过户到陈文忠名下,取得银行贷款28万元,用于借新还旧，还了23万贷款，28万元贷款也由蒋茂华取得用来清偿叶申娣名下的银行贷款,陈文忠没有支付房款,陈文忠还贷银行卡均在蒋茂华处，陈文忠获得2万多的好处费,房屋实际还是由蒋茂华和母亲居住,陈文忠的贷款也是蒋茂华归还。后来蒋茂华没有还贷款的能力,2013年下半年银行起诉陈文忠,并判决归还银行贷款,该案已经到执行阶段,陈文忠和蒋茂华协商是否可以把房子过户到蒋磊名下,蒋茂华支付陈文忠好处费6万,现已支付3万,三方为此签订协议,到了2015年9月三方签订补充协议，但是陈文忠以房价上涨为由要求10万,之后双方就没有谈下去了。蒋磊没有支付房款,现在蒋磊愿意清偿银行贷款,陈文忠和蒋茂华达成协议书,陈文忠不承担还贷款的义务,蒋磊给陈文忠3万元,由被告蒋磊归还银行贷款。现在贷款还有50万左右没有还。陈文忠对此都是明知的还通过法院诉讼。”陈文忠委托诉讼代理人对蒋磊所述的房屋买卖过程认为属实，并认可没有支付过房款。后该案陈文忠撤回了起诉。 还查明，被告陈文忠向本院提交《预付房款收据》复印件一份，认为该份证据系从贷款银行处调取，载明被告叶申娣收到预付房款136,000元。被告叶申娣对上述收据上的签字不予认可。 上述事实，由原告蒋茂华提供的上海市房地产登记信息、公有住房出售合同、户口簿、《上海市房地产买卖合同》三份、银行还贷凭证、贷款结清证明、2015年4月21日《协议书》、收据、2015年9月16日《补充协议书》，被告陈文忠提供的民事判决书、预付房款收据、本院出示庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。 本案的争议焦点是被告叶申娣与被告陈文忠之间的房屋买卖合同是否真实、合法有效。本院认为，被告叶申娣与被告陈文忠之间的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖，而是为了套取银行贷款，当属无效。理由如下：1、从房屋买卖合同内容来看，该份房屋买卖合同未约定交房时间、过户时间、乙方违约责任、户籍迁出等影响房屋买卖的重大事项，与常理不符；2、被告陈文忠虽在本案辩称其已支付了首付款13.6万元，但未提供的收据原件，也未提供进一步的支付凭证，被告陈文忠在另案中亦向本院陈述并非真实的房屋买卖，也未支付过房款。本院认为，当事人对对方提出的不利于自己的事实或证据进行承认后，不得随意撤销，故本院对被告陈文忠的反言，不予采信；3、2015年4月21日，原告蒋茂华与被告陈文忠夫妻签订的《协议书》明确约定了被告陈文忠应当配合原告蒋茂华办理产权过户手续、由原告蒋茂华偿还银行贷款等，被告陈文忠取得6万元补偿款，未约定返还被告陈文忠所述的首付款及支付房款等，显然不符合真实购房后解约的情况。4、自2005年签订房屋买卖合同后，相隔10年，系争房屋一直由原告蒋茂华一家居住，显然与正常的房屋买卖情形相悖。综上，意思表示不真实而签订的房屋买卖合同无效。同理，原告蒋茂华与被告叶申娣签订的房屋买卖合同亦无效。被告陈文忠与被告蒋磊签订的房屋买卖合同更是基于《协议书》而签署，也无约定房款支付等情况，当属无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，系争房屋上有案外人的抵押权，原告蒋茂华应当将相应的款项还清后以被告陈文忠的名义涤除抵押，涤除抵押后，被告陈文忠应当协助原告蒋茂华将系争房屋产权过户至原告蒋茂华名下。 依照，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告蒋茂华与被告叶申娣就上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、被告叶申娣与被告陈文忠就上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 三、被告陈文忠与被告蒋磊就上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 四、原告蒋茂华应于本判决生效之日起十日内以被告陈文忠的名义向上海银行股份有限公司京东支行归还借款本金及利息【具体金额以(2006)黄二(商)初字第3328号民事判决书载明的金额为准】,被告陈文忠应于原告蒋茂华履行上述义务后三日内向上海银行股份有限公司京东支行办理抵押注销手续； 五、被告陈文忠应于抵押注销手续办理完毕后三日内协助原告蒋茂华办理上海市杨浦区远东一村XXX号XXX室房屋产权过户手续，将产权过户至原告蒋茂华名下，相关税费由原告蒋茂华承担。 本案案件受理费5,350元(已减半收取)，由原告蒋茂华、被告陈文忠各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  龚立琼 二〇一六年十一月二十九日 书记员  史晨璐 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。