山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1392民初1708号 原告临沂永同昌房地产开发有限公司，住所地：临沂经济技术开发区芝麻墩办事处滨河东路托斯卡纳小镇会所。 法定代表人张宗珍，董事长。 委托代理人王清斌，山东隆泰律师事务所律师。 委托代理人颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被告李东，男，1981年12月22日生，汉族，住山东省。 被告赵莺，女，1993年4月7日生，汉族，住址同上。 原告临沂永同昌房地产开发有限公司（以下简称：永同昌公司）与被告李东商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告永同昌公司委托代理人颜丙虎到庭参加诉讼，被告李东、赵莺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永同昌公司诉称，2015年10月28日，原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议，被告购买原告开发建设的托斯卡纳小镇南区21号楼3单元302室商品房一套，合同价款为572124元，合同签订之日支付总房款的30％，剩余70％办理银行按揭贷款。协议约定因买受人的原因导致出卖人承担担保责任或扣划出卖人的保证金或扣划出卖人的其他款项及其他出卖人代为偿付银行贷款的情形，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付购房总价款的30％的违约金，并承担出卖人在此过程中发生的律师费、交通费、诉讼费等一切费用支出。后被告办理了银行按揭贷款，截止2016年7月31日，被告已连续7期未按合同约定偿还银行按揭贷款，原告已为被告垫付银行贷款14859.36元。因被告支付172124元首付款困难，2015年10月28日向原告借款172124元，双方约定还款期限为2016年5月30日前，若被告不能按约定及时还款，自逾期之日至实际履行完毕之日止，按银行同期贷款利率4倍支付违约金，被告自愿以其与原告签订的《商品房预售合同》的权益作为该笔借款的担保，如逾期30日仍无法按协议约定还款，原告有权解除与签订的《商品房预售合同》。被告未按合同约定履行付款义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告于2015年10月28日签订的商品房买卖合同，协助原告办理解除备案手续；判令被告支付因解除合同产生的违约金171637.2元；判令被告向原告偿还垫付的银行按揭贷款14859.36元及违约金（自垫付之日至偿付之日按四倍银行同期贷款利率计算）；诉讼费用由被告承担。 被告李东、赵莺在法定期间内未答辩。 经审理查明，2015年10月28日，原告永同昌公司与被告李东签订《商品房预售合同》一份。合同约定，被告李东购买原告永同昌公司开发的位于临沂经济技术开发区，该商品房用途为住宅，建筑面积为116.76平方米，单价为每平方米4900元，房屋总价为572124元。合同第六条付款方式及期限，合同签订之日支付总房款的30％，金额172124元，剩余房款70％贷款，金额400000元。补充协议第三条第二项约定：在出卖人担保期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任、或扣划出卖人的保证金、或扣划出卖人的其他款项及其他出卖人代为偿付银行贷款的情形，出卖人有权向买受人追偿。（1）买受人应在出卖人承担责任后当日，向出卖人清偿承担的所有款项及出卖人在此过程中发生的包括律师费、交通费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人收到损失之日起每日按出卖人被扣划或代付金额的4倍银行同期贷款利率向出卖人支付违约金…（3）因卖受人的原因，贷款银行累计扣划出卖人2期按揭贷款，经出卖人催告买受人7日内仍未按本条（1）款的约定履行的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付购房总价款30％的违约金。该合同及补充协议双方签字后已于2015年11月18日到临沂市房产和住房保障局备案。 协议签订后，被告李东于2015年10月28日向原告永同昌公司交付部分首付款172124元。2015年11月18日，被告李东、赵莺作为借款人、原告永同昌公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司临沂经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为400000元，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息。保证人对借款承担抵押、保证责任。该合同签订后，工行开发区支行将贷款400000元打入被告李东指定的永同昌公司账户。此后，被告李东、赵莺未按期偿还住房贷款的本息，原告永同昌公司按照合同约定承担保证责任，截止至2016年10月20日，共代被告李东、赵莺偿还到期贷款本息21237.50元。 另查明，被告李东于2015年10月28日向原告永同昌公司出具《借款条》一份，该借款条载明：本人购买的托斯卡纳小镇21号楼3单元302号房购房首付款为172124元，我已支付了首付款0元，今本人向临沂永同昌房地产开发有限公司借款172124元，用于支付该套房屋的剩余首付款，借款时间为7个月，还款时间为2016年5月30日前。付款期限届满后，被告李东未按约定履行还款义务。 在查明，二被告系夫妻关系。 以上事实，主要根据原告提供的商品房预售合同、借款合同、交款单据等书证及当事人的陈述并经庭审查证所证实，已记录在卷。 本院认为，原告永同昌公司与被告李东签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同当事人均具有法律约束力。为实现该合同，双方与工行开发区支行签订的个人购房／担保合同亦合法有效，工行开发区支行已经将借款400000元支付到原告永同昌公司账户作为被告李东的房款，被告李东、赵莺应按借款合同履行还款义务。现被告李东、赵莺自借款合同生效后未按约定履行还款义务，已符合合同约定的解除合同的要件，故对原告永同昌公司要求解除《商品房预售合同》，并协助办理备案等附随义务的诉讼请求，本院应予支持。原告永同昌公司要求二被告按照合同约定承担违约责任，并支付总房款30％的违约金，对此本院认为，当事人约定的违约金应以违约行为造成损失的30％为标准，本案中被告李东通过向原告永同昌公司借款的形式支付首付款，事实上未向原告永同昌公司偿付房屋首付款，对于剩余房款400000元以银行按揭贷款的形式予以偿付，被告永同昌公司以总房款的30％作为计算违约金的标准过高，本院认为应以被告李东占用原告永同昌公司借款172124元的利息作为违约金的计算标准为宜，故对原告永同昌公司主张被告李东应偿付其总房款30％（171637.2元）的违约金的诉讼请求，本院不予支持。违约金按照首付款172124元自交纳之日即2015年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止。原告永同昌公司要求被告返还其代付房屋贷款21237.50元，因该主张基于借款合同关系，与本案商品房预售合同关系并非同一法律关系，原告可另行主张权利，在本案中不作处理。二被告系夫妻关系，被告李东与原告永同昌公司签订《商品房预售合同》系二被告夫妻关系存续期间，且二被告共同与工行开发区支行签订借款合同，借款用于支付房款，故本院认定本案所涉房产系二被告共同购买，应当共同承担法定义务。被告李东、赵莺经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。被告李东经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂永同昌房地产开发有限公司与被告李东之间签订的商品房预售合同，被告李东于本判决生效后三十日内协助原告临沂永同昌房地产开发有限公司办理解除备案手续。 二、被告李东、赵莺于本判决生效后十日向原告临沂永同昌房地产开发有限公司偿付违约金（违约金按照首付款172124元自2015年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止）。 三、驳回原告临沂永同昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告李东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4030元，由被告李东、赵莺负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一六年十一月八日 书 记 员  王 娜