重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初5887号原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区洋河路11号，组织机构代码66640280-7。负责人胡纲治，广州天力物业发展有限公司重庆分公司董事长。委托代理人顾辰薇，女，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝北区。被告万辉，男，1964年8月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告张刚，男，1974年5月15日出生，汉族，无固定职业，住成都市高新区。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告万辉、张刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员傅文健担任审判长，与人民陪审员冯斌、尹劲组成合议庭，适用普通程序并于2016年9月26日公开开庭进行了审理，原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司委托代理人顾辰薇到庭参加诉讼。被告万辉、张刚下落不明，本院于2016年6月24日在《重庆商报》向二被告公告送达，公告期届满后,二被告仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司诉称，被告万辉、张刚系重庆市沙坪坝区大学城中路商铺的承租人。2011年1月11日，重庆富力房地产开发有限公司与二被告签订《重庆富力地产商铺租赁合同》，约定由原告向被告租赁商铺提供公共区域规定营业时间内的能耗费及维护费用、清洁卫生、秩序维护、公共区域工程维修服务，而被告作为承租方应按照承租物业的建筑面积，以10元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，2-1号商铺每月的物业管理费为47161.2元，2-14号商铺每月的物业费为2265.5元。合同签订之后，原告按照合同约定向被告提供了服务，但被告自2011年10月1日起至2012年8月31日止的物业服务费就未向原告交纳，故现诉至法院要求被告支付物业服务费272259.45元、水电费65698元、违约金363546.19元(庭审中，原告放弃对违约金诉讼请求的主张)，共计701503.64元。被告万辉、张刚未作答辩。经审理查明，根据穗富物字[2009]第083号《前期物业服务合同》约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方（重庆富力城房地产开发有限公司）选聘乙方（广州天力物业发展有限公司）对重庆富力城B、C、D、E、F、G、GJA1、GJA2组团签订前期物业服务事宜，订立本合同。合同尾部有甲方、乙方公司签章。2011年4月7日，甲方（出租方）重庆富力房地产开发有限公司与被告乙方（承租方）万辉、张刚签订《重庆富力地产商铺租赁合同》，合同约定，甲、乙双方经友好协商于2011年4月7日，就坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路第2楼1号商铺签订了《重庆富力地产商铺租赁合同》。该合同第一条（租赁物业基本情况）载明，租赁单位坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路46号第一栋的第2楼14号商铺，建筑面积为226.55平方米，租赁用途为家具销售。合同第二条（租赁期限及租金）第1款，“租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日”；第2款：“优惠政策，首年物业管理费按交三用六收取（即仅限第一租赁年度内，乙方享有没一次性交纳该房屋三个月物业管理费，即可享受免缴该房屋下三个月物业管理费的优惠）”；第4款约定，物业管理费为每平方米10月/月，即每月的管理费为2265.5元/月，乙方应于商铺交付之日起全额支付物业管理费。合同尾部有万辉、张刚签字、捺印，合同上有重庆富力房地产开发有限公司骑缝章签章。2011年4月8日，甲方（出租方）重庆富力房地产开发有限公司与被告乙方（承租方）万辉、张刚签订《重庆富力地产商铺租赁合同》，合同约定，甲、乙双方经友好协商于2011年4月8日，就坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路第2楼1号商铺签订了《重庆富力地产商铺租赁合同》。该合同第一条（租赁物业基本情况）载明，租赁单位坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路1号商铺，建筑面积为4716.12平方米，租赁用途为家具销售；合同第二条第1款约定，租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日，第4款约定，物业管理费为每平方米10月/月，即每月的管理费为47161.2元/月，乙方应于商铺交付之日起全额支付物业管理费。合同尾部有万辉、张刚签字、捺印，合同上有重庆富力房地产开发有限公司骑缝章签章。2013年2月26日，富力西城广场商户申请书，经重庆富力城房地产开发有限公司各级领导及集团领导汇商，达成了《关于富力西城广场物业管理费按照半价收取的请示》，在该请示中载明：富力西城广场在2012年9月17日至2013年9月17日期间各商户的物业管理费按照5元/月平方米的标准执行，请示材料尾部有重庆富力城房地产开发有限公司各级领导签字。另查明，涉案商铺的水、电、气费均有原告先行垫付，再由原告向被告收取。广州天力物业发展有限公司为一级资质物业服务企业，其经营范围包括物业管理、水电安装、维修等。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、重庆富力地产商铺租赁合同二份、关于富力西城广场物业服务费按照半价收取的请示、发票数份（被告向原告交纳水、电、气费用）以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，原告作为有资质的物业服务企业，已对涉案的商铺进行了合同约定的管理和日常的维护，被告就应按照合同约定交纳相应的物业服务费、水电气费。对于物业管理费。重庆富力房地产开发有限公司共向二被告出租了两套商铺，其中坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路商铺，建筑面积为226.55平方米，其每月应交纳的物业管理费为2265.5（226.55平方米×10月/月/平方米），坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路商铺，建筑面积为4716.12平方米，其每月应交纳的物业管理费为47161.2元，故，二被告每月应向原告交纳的物业管理费为49426.7元/月，二被告的欠费期间为2011年10月至2012年8月31日。同时，按照重庆富力城房地产开发有限公司及原告的“交三用六”及《关于富力西城广场物业管理费按照半价收取的请示》中的优惠政策，被告欠费期间（2011年10月-2012年8月31日）其物业管理费应按照半价收取，同时，根据富力西城广场万辉、张刚欠费明细写明，二被告2011年10月份已交纳13180.40元，尚欠11532.95元，2011年11月1日至2012年8月31日（共计10个月），其物业管理费欠费金额为247133.5元。对于水电费（只含电费）。根据富力西城广场万辉、张刚欠费明细上载明，二被告的欠费期间为2012年4月1日至2012年5月31日、2012年7月1日至2012年9月30日，电费收据单价为1.2元/度，明细上亦载明二被告用电电量，根据商铺具体用电量据实计算，二被告欠电费金额为61672元。综上所述，对于原告主张的2011年10月1日至2012年8月31日止的物业管理费247133.5元，以及2012年4月1日至2012年5月31日、2012年7月1日至2012年9月30日的电费61672元的诉讼请求，本院予以支持。被告万辉、张刚经公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，法定期限届满后，仍未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告万辉、张刚于本判决生效后，立即向原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付物业管理费258666.45元、电费61672元，共计320338.45元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8591元，公告费600元，共计9191元（原告已预交），由被告万辉、张刚负担，此款限二被告于本判决生效后立即迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  傅文健人民陪审员  冯 斌人民陪审员  尹 劲二〇一六年十一月五日书 记 员  吴少华