江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初4146号原告：朱杰，男，汉族，1988年12月17日生，住灌云县。委托诉讼代理人：张陈芹（系原告朱杰妻子），女，汉族，1985年1月6日生，住灌云县。委托诉讼代理人：贺兵，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。原告：张陈芹，女，汉族，1985年1月6日生，住灌云县。委托诉讼代理人：贺兵，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。被告:灌云美都置业有限公司,统一社会信用代码：9132072366898330X6，住所地，灌云县城开发区建设路北侧。法定代表人：陆锡明，该公司董事长。委托诉讼代理人：林凤颖，该公司法律顾问。原告朱杰、张陈芹与被告灌云美都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱杰、张陈芹共同委托诉讼代理人贺兵，被告灌云美都置业有限公司委托诉讼代理人林凤颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱杰、张陈芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告购买的商品房办理房屋权属登记手续，并向原告交付房屋不动产权证；2.要求被告向原告支付违约金20000元（从2014年4月1日起按购房款的每日万分之零点五计算至2016年7月20日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在本案诉讼过程中，原告将诉讼请求第2项变更为：判令被告向原告支付违约金20000元（从2014年11月28日起按购房款的每日万分之零点五计算至2016年7月20日止）。事实和理由：2013年5月29日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定原告购买美都新城5幢2单元1402室商品房，房屋总价为490000元，合同约定被告应于2013年12月30日前将房屋交付给原告使用；被告违反合同约定，至今未将原告的不动产权证办理好交给原告，使原告迟迟得不到房产权证，遭受很大经济损失，被告应承担违约责任。合同约定逾期办证违约金明显偏低，显失公平。对此，原告依据相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告灌云美都置业有限公司辩称，被告对原告购买商品房的基本事实和双方签订的商品房买卖合同的法律关系无异议。原告主张要求被告支付违约金的权利已超过了法定时效。违反了相关法律规定。根据合同约定从2013年12月30日交付房屋90日后，即从2014年3月30日至2016年7月15日，这期间没有发生过时效中断、中止、延长等情形；原告从2016年7月15日提起诉讼主张违约金已超过诉讼时效。原告要求被告支付违约金20000元，于法无据，与事实不符。如果法院判决被告赔偿违约金，也应按双方签订的房屋买卖合同第15条第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付迟延办理产权登记的违约金”的约定进行一次性赔偿。原告要求被告为其办理房屋权属证书，既无双方约定，又无法律规定。双方在购房合同第15条中约定：“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记条例》等相关法律法规的规定，房屋权属证书是向房屋权利人发放的，是房屋权利人依法向房屋登记机构申请办理的；被告已将房屋的权利转移至原告，所以，办理房屋的权属证书的权利在原告，被告只有协助的义务。因为政府有关职能部门的承诺不兑现、慢作为造成了迟延登记。被告按照灌云县政府及相关行政部门的文件规定和规划设计要求建设景观高层小区。于2011年3月1日开工，到2014年9月29日通过了综合竣工验收并报送了完整的办证备案资料，于2016年1月灌云县住建局才给予批复。被告认为由于国家监管体制上的缺失和地方政府相关政策不完善、不配套，加之有关行政机关慢作为，导致了逾期办证的结果，这应当属于不可抗力。依照合同法第117条、第118条“不可抗力”的规定，应当免除对被告的法律责任。综上所述，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，原告朱杰、张陈芹与被告灌云美都置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的美都新城第5幢2单元1402室商品房，房屋总价为490000元。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按房屋实际面积缴纳了购房款488907元。被告于2014年8月28日将涉案房屋交付原告。2016年6月5日灌云县不动产登记局出具证明：“兹有美都新城小区未办理初始登记的房源为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11、12#、13#、25#、26#、40#、52#、53#楼及排屋15#、22#、23#、28#、29#、36#、37#楼现有灌云美都置业有限公司正向本局申请办理初始登记证手续，资料已齐全正在审核中”。上述事实，有以下证据证实：一、原、被告当庭陈述；二、原告举证的1、商品房买卖合同，2、购房款发票,3、美都新城入住手续联系单；三、被告举证的1、商品房买卖合同，2、灌云县不动产登记局证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，2014年8月28日被告将房屋交付原告后，未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对原告要求被告支付逾期办理权属登记的违约金，本院予以支持。原、被告在合同中对逾期办证违约金已有明确约定，且原告未能提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金调整情形，故应按合同约定计算逾期办证违约金，即2444.54元（按488907元×0.5%计算）；原告主张被告为原告购买的商品房办理房屋权属登记手续，并向原告交付房屋不动产权证，因被告已将办理房屋权属所需登记材料提交产权登记机关，材料齐全正在审核中，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。涉案房屋实际于2014年8月28日交付，故被告最迟应于2014年11月26日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告提交的备案资料至今未通过灌云县不动产登记局的审核，未取得不动产登记证书，故被告应自2014年11月27日起承担逾期办证的违约责任，故被告辩称原告主张迟延办证违约金已超过两年诉讼时效不能成立，本院依法不予采纳；被告主张已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今未取得涉案房屋的权属登记，因此，本院对其抗辩主张依法不予支持；被告主张系由政府的原因导致提交办证资料逾期，属不可抗力，本院认为即使是由于政府的原因导致办证逾期，也不属于法律上的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告仍应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告灌云美都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱杰、张陈芹支付逾期办证违约金2444.54元。二、驳回原告朱杰、张陈芹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告负担125元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。代理审判员  姬凡雅二〇一六年十一月十日书 记 员  李天娇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。