辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11256号上诉人（原审原告）：王洪军，男，1950年7月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李晓伟，系辽宁尊赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区城市建设局，住所地沈阳市和平区南五经街8号。法定代表人：安光军，系该单位局长。委托诉讼代理人：阚俊峰，系辽宁法意衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：余永木，男，1972年5月20日出生，汉族，系该单位工作人员。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心，住所地沈阳市和平区南四马路*号。法定代表人：刘晶，系该单位主任。委托诉讼代理人：何东旭，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：沈阳市和盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街92号。法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖鹏，男，1975年2月23日出生，汉族，系该公司员工。上诉人王洪军与被上诉人沈阳市和平区城市建设局（以下简称城建局）、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心（以下简称补偿中心）、原审第三人沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员孙菁蔓、审判员相蒙（主审）组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王洪军上诉请求为，撤销原审判决，支持我方原审诉讼请求。理由为：1.评估单位无房地产价值评估资质，选定程序不合法，造成其评估的回迁房屋价格过高，我方主张按照沈阳日报公布的2009年商品房均价4188元每平米计算；2.2015年5月6日，被上诉人单位组织了对房屋面积的重测，重测结果双方均予以认可，但接下来应按照哪种计算规则计算差价款，双方发生分歧，我方主张按照GB50096-2011住宅设计规范计算，而对方主张按照GBT17986.1-2000测量规范计算，两者差别为烟道部分面积如何计算；3.被上诉人用于安置我方的房屋并未经过验收，其交付我方也不能算合格房屋，因此应当继续给付过渡期安置补助费；4.我方被拆迁房屋是有阳台的，被上诉人宣传图上也展示回迁房屋是有阳台的，因此我方才同意安置协议上不将阳台面积折算进差价款，但是因为被告工期拖延，导致国家政策调整，回迁的高层楼房不允许再建设阳台，我方现在得到的是没有阳台的回迁房，所以我方主张应当将被拆迁房屋的阳台抵顶回迁房使用面积；5.和平区领导曾公开保证我们回迁房能做到拎包入住，现在给我的是清水房，我要求补偿装修款。城建局答辩为：同意一审判决。1、咨询报告是和盛房地产委托评估机构作出的。2、不存在多收增加面积款的事。3、要求返还面积款没有依据。4、2014.8.11开始安置回迁并办理入住，在此之前已经给付了补偿款，不存在继续支付过渡期间补偿款的问题。5、回迁房是超高层，因为安全考虑，不设置室外阳台。6、以拆迁合同为准。补偿中心答辩为：1、不是对房地产的评估报告，是对建设成本的咨询报告，因为当时在协议中约定的根据建设成本进行定价，我方认为咨询机构对建设成本的咨询有这个资质，在后期签约和补交面积差价款的过程中，上诉人已经按照建设成本补交了差价款，视为上诉人和被上诉人已经就建设成本在合同履行过程中达成了一致，上诉人对此项上诉没有道理。2、关于实际面积已经和盛房地产、我方及业户代表三方对A、B两栋楼进行实际测算并确认。我方也是按照测算出来的标准将房屋交付上诉人，并按照这个标准收取补足面积款。3、在签订拆迁安置协议时，每户对自己原有的使用面积进行了确认，根据实测后的使用面积1:1兑换回迁房，不存在返还阳台的问题，由于新建房对于阳台的设计没有取得规划局的批准也没有建设，上诉人依据草图向我方要求返还阳台没有依据。4、上诉人主张装修款没有依据。5、上诉人提出的房屋单价是4188元每平米是沈阳商品房建筑面积的平均价格，平均价格不能反映全貌，因为和平区的价格相对平均价格高，并且本案要求支付差价款的不是商品房的建筑面积，而是实用面积，实用面积的价格成本高于建筑面积和盛房地产答辩为：我方受补偿中心委托，委托天汇评估所出具了评估咨询报告，具体回迁工作由和平区拆迁服务中心负责，对回迁政策不知晓。天汇评估所有资质，因为评估的是回迁后房屋，不属于《沈阳市房屋拆迁补偿办法》第5条规定必须由回迁户代表参与选定评估机构的范畴，所以这个评估单位是我公司自行决定委托的，我方认为评估单位具有房地产评估资质。对其他上诉请求无法回答。王洪军一审诉讼请求为，1、按建设成本价原告应该交纳每平方米4188元，实际缴纳了（6平方米×6763元=40578元）按城市房屋拆迁补偿安置协议，及承诺安置不小于45平方米，所以二被告应返还原告40578元；2、要求二被告返还面积差款2303.4元；3、要求二被告继续支付过渡时期补偿款12000元（自2014年9月1日至2015年6月30日止，共计10个月）；4、要求二被告返还原告阳台，如不能返还，则给付原告赔偿款9423元（按原阳台面积4.5平方米的一半即2.25平方米，乘以4188元/平方米，合计9423元）；5、要求二被告兑现政府承诺拎包入住，给付装修费用5000元；6、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2007年5月12日，原告（被拆迁人/乙方）与被告和平区城建局（拆迁人/甲方）、和平区补偿中心（被委托拆迁单位，原名为沈阳市和平区拆迁服务中心）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，载明被告和平区城建局因土地储备项目建设需要，经审查批准，领取了沈阳市房产局拆许字2007第36号《房屋拆迁许可证》，在徐州街、南京街、外贸大楼、北一马路规则范围内实施房屋拆迁，原告所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。原告的房屋坐落在和平区徐州街4号1-8-3，建筑面积37.90平方米，使用面积29.10平方米，房屋设计用途为住宅。协议第三条（拆迁补偿金额）约定，被告和平区城建局补偿给原告住宅房屋的各项费用和金额如下：住宅搬迁补助费600元、装修评估补偿费3601元、过渡期间补偿费600×12=7200元、搬迁奖励费10000元、电话、有线迁移费500元，合计21901元。协议第六条约定，被告和平区城建局于2009年5月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换交付给原告。第七条（拆迁过渡方式）约定：“乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月600元，按25个月计算，计15000元。甲方先发给乙方12个月，计7200元，余13个月，计7800元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方（临时安置补助费自乙方从搬迁腾空被拆迁房屋验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付使用当月止）。”第八条（违约责任）约定，回迁新房屋低于原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按新房市场评估价格由甲方向乙方支付；回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方向甲方支付；因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的0.5倍支付给乙方临时安置补助费。……在该协议落款处，原告王洪军签名并捺印，被告和平区城建局、和平区补偿中心均加盖公章予以确认。2014年8月11日，被告和平区城建局为原告办理回迁安置，原告所取得的户型为凤凰大厦A座A户型。2015年5月6日，经开发公司（本案第三人和盛公司）、拆迁局（本案被告和平区补偿中心）、回迁户代表三方测量，原告安置房屋的建筑面积为55.15平方米、套内面积为40.04平方米、使用面积为35.1平方米。2015年7月1日，原告向被告和平区补偿中心交付凤凰大厦增加面积款40578元（新回迁房屋使用面积35.1平方米－原房屋使用面积29.1平方米，面积差6平方米×6763元/平方米）。原告亦于当日办理入住。现原、被告因回迁房屋面积差、增加面积部分计价标准、阳台、过渡期间补偿款等事宜发生纠纷，并诉至法院。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，根据《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，原告为被拆迁人，被告和平区城建局为拆迁人，被告和平区补偿中心系被委托拆迁单位，接受被告和平区城建局的委托实施拆迁工作，其行为后果亦由被告和平区城建局负担，被告和平区补偿中心与原告之间亦无权利、义务关系。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。二审中，上诉人王洪军向本院提交两份新证据，辽宁天汇资产评估事务所登记档案及网上调取辽宁省具有房地产评估资质60家单位的名称，用以证明和盛公司委托的天汇评估所不具备房地产评估资质，且辽宁省内有房地产评估资质的单位中不包括天汇评估所。被上诉人和第三人对真实性无异议，但认为委托天汇评估所作的不是房地产评估，是资产项目的评估。天汇评估所评估项目包括各类单项资产评估、企业整体资产评估及市场所需的其他资产评估或项目评估，评估报告是天汇评估所依据评估资质有权作出的项目市场价值评估，不是对房地产的评估。本院对这两份证据真实性予以认可。本院认为，包括上诉人在内的回迁户均与和平区城建局和补偿中心签订安置补偿协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应按该协议履行。被上诉人已经建设完成了回迁房屋，也已经通知上诉人在内的回迁户办理回迁入住，回迁户应当按照安置补偿协议约定办理验房和入住。经调查，部分回迁户已经入住回迁房屋。关于上诉人提出的评估单位无房地产价值评估资质、选定程序不合法造成其评估的回迁房屋价格过高的问题，上诉人提出按照《沈阳市房屋拆迁补偿办法》第5条规定必须由回迁户代表参与选定评估机构，但该规范性文件是针对评估被拆迁房屋做出的规定，本案和盛公司选定的辽宁天汇资产评估事务所是对用于安置的回迁房屋进行评估，相关法律法规对评估机构的选定程序并无明确规定，上诉人也并未提出该评估机构在评估工作中有违反法律法规的行为，故不能以该机构的选定未经回迁户代表参与为由认定评估行为无效。关于辽宁天汇资产评估事务所的资质问题，由于此次回迁是以被拆迁房屋抵顶回迁房面积，由上诉人补足面积差价款，被上诉人给予上诉人按照成本价来补交差价，和盛公司委托评估的项目也只是回迁房的资产成本，因此辽宁天汇资产评估事务所现有资质也可以进行该项目评估，上诉人对评估机构资质的异议不能成立。关于上诉人主张应按照沈阳日报报道的2009年市场均价计算差价款一节，因该价款不是针对回迁房屋的，可能与房屋真实资产成本价格存在差异，以该价格作为回迁差价款价格，缺乏事实和法律依据，故对上诉人该项主张，本院不予采信。关于上诉人提出应按照GB50096-2011住宅设计规范计算回迁面积，不应按照被上诉人主张的GBT17986.1-2000测量规范计算的问题，前者为房屋设计规范，后者为测量规范，双方一致认可的2015年补测面积的确认单上明确载明是依据测量规范，故上诉人的该项异议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出回迁房屋未经验收的问题，经调查，回迁房屋住宅部分单体具备质量合格证明，房屋通水通电，能够满足基本生活需求，上诉人并无正当理由拒绝入住，且部分回迁户已经入住，故上诉人主张继续给付过渡期安置补助费并无事实和法律依据，本院不予支持。关于阳台是否应另行折算回迁面积问题，虽然上诉人认为被上诉人公示的房屋结构图有阳台，但最终拆迁安置补偿协议中并未明确回迁房屋必须有阳台，拆迁安置补偿协议系双方履行拆迁安置工作的依据，双方一致签字确认，应当按照该协议履行，故上诉人主张被上诉人在拆迁安置补偿协议之外补偿其阳台的面积损失，本院不予支持。关于上诉人提出要求补偿装修款的主张，因拆迁安置补偿合同当中已经就拆迁补偿款项进行了明确约定，并未包含上诉人主张的装修补偿款，上诉人的主张缺乏合同依据及法律依据，本院无法支持。关于上诉人提出要求按照回迁房建筑面积45平米范围内退还差价款的问题，上诉人是依据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，主张被上诉人应当给予45平米-原拆迁房屋建筑面积所得面积差的面积补贴，根据被上诉人补偿中心的解释，《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条之所以作出面积补贴的规定，是基于该办法第三十二条三款“房屋拆迁实行产权调换的，拆迁人、被拆迁人应当按照本办法规定，计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价”，即如果按该条款，应当以回迁房屋的现价扣减按被拆迁房屋价格计算的被拆迁房屋总价，由被拆迁人补齐该差价，而本案拆迁协议所确定的补偿办法是回迁房屋与被拆迁房屋等比例兑换，该办法已经照比《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条三款规定的计算的差价款优惠了，且拆迁协议也没规定退还差价款，故不应退还，本院综合双方的陈述，认为上诉人按本案拆迁协议规定的差价计算方法的确较之《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条三款规定能够少缴纳差价款，而《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定的补贴面积也是承接第三十二条三款的，故不能简单适用该条款，且双方签订的拆迁安置协议中并未约定退还差价款，故上诉人主张退还差价款，并无事实和法律依据，原审法院予以驳回并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297元，由上诉人王洪军负担。本判决为终审判决。审判长  王惠丽审判员  孙菁蔓审判员  相 蒙二〇一六年十一月二十八日书记员  张鑫桐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；