湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0581民初1078号原告湖北清河纺织股份有限公司，住所地宜都市陆城纺织路12号。诉讼代表人湖北启方律师事务所，该企业管理人。委托代理人李爱华，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。被告谢本友，男，生于1962年7月9日，汉族，宜都市人，住宜都市。原告湖北清河纺织股份有限公司（以下简称“清河公司”）与被告谢本友排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员彭拥军担任审判长，与审判员胡胜、杨潇组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告清河公司的委托代理人李爱华、被告谢本友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清河公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢本友腾交2号楼4单元401号房屋。2、交付租金或使用费2000元（人民币，下同）。3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告原系清河公司职工，多年前，清河公司将宜都市陆城纺织路14号2号楼4单元401号房屋廉价租赁给被告。2014年因公司停产，2015年自行清算，分别通知被告终止租赁关系。2016年1月8日清河公司经法院裁定进入破产清算程序。2016年2月19日，原告书面通知被告搬离，但被告至今未按通知腾交房屋，交付使用费。原告清河公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、宜都房权证字第××号房产证复印件一份，被告占用房产所有权人系本案原告清河公司，产权明确。2、宜都市人民法院（2016）鄂0581民破1号民事裁定书一份，证明原告清河公司已经进入破产程序。3、宜都市人民法院（2016）鄂0581民破1号决定书一份，证明宜都市人民法院指定湖北启方律师事务所担任破产管理人，同时证明湖北启方律师事务所出庭的诉讼资格。4、湖北启方律师事务所执业许可证、组织机构代码证各一份，证明湖北启方律师事务所系合法机构。5、管理人在2016年2月19日向被告发出的《通知函》，证明原告在起诉前已经通知被告在2016年2月26日前腾退房屋。6、管理人对被告所做的接待笔录，证明被告对房屋产权非常清楚，管理人要求被告腾退房屋的请求明确。被告谢本友辩称，我是在1997年由公司领导安排我住进2号楼4单元401房的，该房屋是公司租给我的，交了500元押金，我现在还在居住，电改、水改的费用都是我自己花钱办的。租金是80元／月，已经交到2014年5月，直接从工资里面扣除，公司歇业后就没有找我收租金了，我也不知道交给谁。现在原告要求我腾退房屋，如果原告将房屋出售，我享有优先购买权，原告欠我借资，应用借资来冲抵房款。公司关门的时候，公司提出要以70000元把房屋卖给我，但我觉得价格贵了，卖给别人价钱也不一样，就没有买。该房屋是1982年修建的，如果需要处置，应进行评估，我接受评估价。只要管理人将电改、水改、天然气安装费用、简易装修折价、借资款及利息退给我，我就同意腾退房屋。被告谢本友为支持其抗辩主张，向本院提交2002年10月14日电改费交款回单一份，金额为465元；2004年1月9日水表开户收据一份，金额为550元；2013年9月12日原告清河公司出具的借资收据一份，金额为50000元；证明水改、电改是被告出的钱，原告向被告借资50000元。对于原告清河公司提交的证据，被告谢本友经质证认为，证据1、2、3、4、5、6，无异议，认可。对于被告谢本友提交的证据，原告清河公司经质证认为，借资款收据真实性无异议，电改、水改收据没有加盖公章，不认可。经庭审举证、质证，对于原告清河公司提交的证据，认证如下：证据1、2、3、4、5、6，被告均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告谢本友提交的证据，认证如下：原告对借资收据无异议，本院予以采信；电改、水改费用收据证据形式有瑕疵，且原告不予认可，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告原系原告清河公司（由原枝城市纺织总厂改制而来）职工，被告于1997年由公司分配租赁位于宜都市陆城街办纺织路14号2号楼4单元401号房屋（门牌号为××，面积57.59㎡，租金80元／月，每月从工资中扣除。2014年原告清河公司停产，同年6月30日与被告解除劳动关系，被告将该房屋租金交纳至2014年6月，后未再交纳租金。2014年12月30日原告清河公司以公司不能清偿到期债务且严重资不抵债为由向湖北省宜昌市中级人民法院申请进行破产清算，2015年8月21日湖北省宜昌市中级人民法院裁定将本案移交本院审理，本院于2016年1月8日作出（2016）鄂0581民破1号民事裁定书，受理原告清河公司的破产清算申请，并于同日作出（2016）鄂0581民破1号决定书指定湖北启方律师事务所担任破产清算管理人。2016年2月19日，管理人向被告发出《通知函》，要求被告于2016年2月26日前搬离该房屋，被告于当日找管理人反映房屋相关情况并提出要求。本院认为，被告承租原告所有的房屋，按月交纳租金，双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为双方成立不定期租赁合同关系。根据原、被告在庭审中实际诉争的法律关系，原告起诉案由是排除妨害纠纷，与事实不符，本院依法将案由变更为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告清河公司的破产清算管理人于2016年2月19日向被告发出《通知函》，要求被告搬离所租赁房屋，被告未按要求搬离，原告于2016年5月23日向本院提起诉讼要求被告腾空并交还租赁房屋，应当认定原告已经在合理期限前通知被告解除合同，所以，原、被告双方的不定期租赁合同于原告起诉时即2016年5月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故本院对于原告要求被告将租赁的房屋腾空并返还的诉讼请求予以支持。被告辩称，原告欠被告借资，被告也未享受房改政策，要求原告将电改、水改、天然气安装费用、简易装修折价款、借资及利息返还给被告后，被告才将房屋返还给原告。本院认为，借资一事属于另一法律关系，并且被告已申报债权，应在破产清算程序中处理，房改政策问题不属于法院审理的范围，被告主张电改、水改、天然气安装费用、简易装修折价款，未提交充分证据予以证明，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。同时，被告负有向原告支付房屋租金的义务，被告认可每月租金为80元，现被告仅支付租金至2014年6月，从2014年7月至2016年5月23日合同解除时的租金未付，应承担支付所欠租金的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，被告还应当承担逾期腾房给原告造成的损失，故对于原告要求被告支付租金、占有使用费2000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张的押金500元，未提交证据予以证明，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢本友于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告湖北清河纺织股份有限公司位于宜都市陆城街办纺织路14号2号楼4单元401号房屋一套（面积57.59㎡，门牌号为14-03-07）；二、被告谢本友于本判决生效之日起十日内向原告湖北清河纺织股份有限公司支付房屋租金、占有使用费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告谢本友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  彭拥军审判员  胡 胜审判员  杨 潇二〇一六年十一月十八日书记员  王 宇