广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2043号上诉人（原审被告）：博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社。住所地：博罗县石湾镇黄西村星火小组。负责人：杨乔英，村小组组长和社长。委托代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关冠伦，男，1970年2月20日出生，汉族，身份证住址：博罗县。委托代理人：吴勇宏，广东粤威律师事务所律师。上诉人博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社因土地租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年3月18日，原告关冠伦一审诉称，2013年3月14日，案外人马树基与被告签订了《合作协议》，协议约定被告将位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）的一块土地出租给马树基办企业，其中合同第四条约定，在签订本协议后，案外人马树基需要交付押金及全年租金。在签订本合同时，案外人马树基与被告共同到博罗县石湾镇法律服务所对该合同进行了见证，案外人马树基由此支付了见证费5000元。合同签订后，案外人马树基向被告缴纳了租赁土地押金20000元及从2013年10月1日至2014年9月31日的土地租金103600元。2014年2月18日，案外人马树基与原告在博罗县石湾镇法律服务所的见证下签订了《转让协议》，双方约定：一、甲方（即案外人马树基）自愿将2013年3月14日与博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社签订的《合作协议》［见证书为（2013）石湾见证字27号］的权利义务转让给乙方（即原告关冠伦）；二、签订本协议后，乙方（即原告关冠伦）要按甲方（即案外人马树基）于2013年3月14日与博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社签订的《合作协议》［见证书为（2013）石湾见证字27号］规定的条款执行。《转让协议》亦对其他的事项进行了约定，在该《转让协议》上，被告的负责人签名并加盖公章同意了上述的转让行为。原告为见证合同支付了见证费600元。《转让协议》签订后，原告对所租赁的土地进行了填土，为兴建博罗县东粤生物能源加工厂作前期准备，原告为此用去填土费174600元，但就在原告使用本案案涉土地时，国土部门的相关人员却告知原告案涉土地为农田保护区，不是一般用地，不能用于建设，导致原告无法建设。原告认为，被告所出租给原告的土地为农田保护区，根据相关规定，农田保护区不能用于建设，而原告租用被告土地的目的就是为了兴办企业（拟兴办博罗县东粤生物能源加工厂），现因案涉土地为农田保护区，原告已无法兴办企业，合同的目的已无法实现，合同亦无法履行，造成合同目的无法实现和合同无法履行的直接责任方在被告处；而合同在履行中，被告一直向原告称本案案涉土地为村的自留地，完全可以兴建厂房，被告一直向原告隐瞒该土地的性质，导致原告投入大量的资金对该土地进行开发，使原告遭受了巨大的损失。综上，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告应退回押金、租金，并赔偿原告由此所产生的所有损失。原告与被告协商未果，请求：一、解除原告与被告所签订的《合作协议》。二、被告返还押金20000元给原告。三、被告返还2013年10月1日至2014年9月31日的土地租金103600元给原告。四、被告赔偿原告损失195720元。五、本案诉讼费用由被告承担。原审庭审中，原告对第一项诉讼请求进行了变更，原告将第一项诉讼请求变更为：被告与被告于2013年3月14日所签订的《合作协议》为无效合同，不受法律保护。原告向原审提供的证据有：一、《合作协议》、石湾镇农村村务会议记录书、《见证书》［（2013）石湾见证字27号］，证明案外人马树基与被告签订了《合作协议》。双方约定被告将位于军天（地名）的一块土地出租给案外人马树基办企业的事实。二、《转让协议》及《见证书》，证明原告与案外人马树基签订了《转让协议》，协议约定案外人马树基将2013年3月14日与博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社签订的《合作协议》［见证书为（2013）石湾见证字27号］的权益义务转让给原告的事实。三、见证费发票。证明原告为见证合同的签订用去见证费5600元的事实。四、石湾镇农村财务统一收据（编号：0116793），证明被告收取土地租赁押金20000元的事实。五、石湾镇农村财务统一收据（编号：0116794），证明被告收取从2013年10月1日至2014年9月31日土地租金共103600元的事实。六、收据（编号：696117），证明原告为兴办博罗县东粤生物能源加工厂，在案涉土地上进行填土，用去填土工程款174600元的事实。七、收款收据，证明原告为兴办博罗县东粤生物能源加工厂，在案涉土地上进行围墙及拆棚，用去15000元的事实。八、收据（编号：261578）证明原告用去伙食费620元的事实。九、博罗县石湾镇黄西村民委员会出具的证明，证明在合同的履行期间，被告一直向原告称本案案涉土地为自留用地（一般用地），可用于建设，被告向原告隐瞒了本案案涉土地的性质，被告隐瞒本案案涉土地性质的行为使原告遭受了巨大的损失，被告应承担赔偿责任。被告一审答辩称，一、原告与被告没有签订《合作协议》，不认可原告与被告于2013年3月14日签订《合作协议》；二、被告对原告起诉所陈述的事实，被告不认可，被告认为原告为了达到某种目的隐瞒了部分事实；三、案外人马树基以及原告在租赁涉案土地时明确告知案外人以及原告该土地性质为基本农田并告知双方涉案土地不能用于建设，但案外人及原告说他们可以处理，于是被告将涉案土地租赁给案外人马树基以及原告；四、被告收取案外人租金103600元，根据《转让协议》第二条，原告与被告发生的租赁关系为2014年2月28日，即使法院认定合同无效，被告退还租金计算时间应当于2014年2月28日计算，原告要求被告退回2013年10月1日至今的租金给原告没有法律及事实的依据；5、根据2014年2月28日原、被告以及案外人马树基三人签订转让协议第三条规定，原告需要在案涉土地上建设有关建筑物时应通知被告，请求被告协助变更案涉土地的土地性质，向有关部门申请国土证件的，但原告自行填土，过错方为原告；6、假设原、被告及案外人三方所签订的《合作协议》及《转让协议》无效，原告应对其自行行为承担过错，自行承担责任，原告应将案涉土地恢复原状返还给被告，原告应对所填的泥土清理干净，将可以耕种的土地返还给被告。被告未向原审提供证据。原审庭审中，被告对原告所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据四的真实性无异议，对合法性及关联性不予认可；对证据五的真实性无异议，对其合法性及关联性不予认可；对证据六的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据七的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据八的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据九的真实性、合法性及关联性不予认可；本案在审理过程中，原告申请对本案案土地上填土工程和围墙等进行评估，本院依法委托博罗县物价局价格认证中心进行评估，2015年12月30日，该中心作出了博价鉴字（2015）1336号《关于位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）上填土工程及围墙的造价的价格鉴定结论书》，被告对《价格鉴定结论书》不予认可。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2013年3月14日，案外人马树基与被告签订了《合作协议》，协议约定被告将位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）的一块土地出租给马树基办企业，其中合同第四条约定，在签订本协议后，案外人马树基需要交付押金及全年租金。在签订合同时，案外人马树基与被告共同到博罗县石湾镇法律服务所对该合同进行了见证，案外人马树基支付了见证费5000元。合同签订后，案外人马树基向被告缴纳了租赁土地押金20000元及从2013年10月1日至2014年9月31日的土地租金103600元。2014年2月28日，案外人马树基与原告在博罗县石湾镇法律服务所的见证下签订了《转让协议》，双方约定：一、甲方（即案外人马树基）自愿将2013年3月14日与博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社签订的《合作协议》［见证书为（2013）石湾见证字27号］的权利义务转让给乙方（即原告关冠伦）；……；三、签订本协议后，乙方（即原告关冠伦）要按甲方（即案外人马树基）于2013年3月14日与博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社签订的《合作协议》［见证书为（2013）石湾见证字27号］规定的条款执行。在该《转让协议》上，被告的负责人签名并加盖公章同意了上述的转让行为，原告为此支付了见证费600元。根据博罗县国土资源局石湾国土资源所于2015年4月28日向本院所出具的《证明》，本案案涉土地28亩不符合石湾镇土地利用总体规划，规划为基本农田。2015年5月4日，原告申请对本案案涉土地上填土工程和围墙等进行评估，本院依法委托博罗县物价局价格认证中心进行评估，2015年12月30日，该中心作出了博价鉴字（2015）1336号《关于位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）上填土工程及围墙的造价的价格鉴定结论书》，鉴定结论为：位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）上填土工程及围墙造价为人民币壹拾玖万零玖佰柒拾元整（￥190970元）。原告为鉴定损失用去鉴定费2000元。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与案外人马树基于2014年2月28日签订了《转让协议》，被告在该协议上签名并加盖公章同意上述转让行为，因此，《合作协议》中合同的主体变更为原告与被告。根据博罗县国土资源局石湾国土资源所于2015年4月28日向本院所出具的《证明》，本案案涉土地28亩不符合石湾镇土地利用总体规划，规划为基本农田，按照国务院颁布《基本农田保护条例》第十七条“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”的规定，本案中，双方在合同的约定租赁案涉土地的用途是用来开办企业，合同的约定违反了上述法规强制性规定，应认定为无效，故此，原告与被告的土地租赁合同为无效合同，不受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取土地租赁押金2万元及租金103600元应退回给原告。原告诉请的伙食费620元无法显示与本案有关联，本院不予支持。对于见证费两次共5600元，有发票予以佐证，本院予以确认。原告的填土工程和围墙的造价经博罗县物价局价格认证中心评估，损失为190970元，该鉴定合理合法，本院予以认定，原告的损失为196570元。在本案中，被告在租赁案涉合同时将不符合规划的基本农田出租给原告，从而造成了双方的土地租赁合同无效，被告对合同无效的后果应承担主要的责任，而原告在租赁案涉合同时未查清楚案土地的性质即向被告租赁案涉土地，亦存在着一定的过错，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院依法确认被告承担80%的责任，原告自行承担20%的责任，故被告应赔偿原告损失196570元的80%即157256元给原告。综上，按照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《基本农田保护条例》第十七条之规定，判决如下：一、原告关冠伦与被告博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社所形成的《合作协议》为无效合同，不受法律保护。二、被告博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社在本判决发生法律之日起七日内返还土地租赁押金20000元及租金103600元给原告关冠伦。三、被告博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社在本判决发生法律之日起七日内赔偿损失157256元给原告关冠伦。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3044元，其他诉讼费2000元，合计5044元，由被告负担。当事人二审的意见博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审法院第二项判决，判处“上诉人返还土地租赁押金20000元给原告。”二、撤销一审第三项判决，判决被上诉人负全部责任三、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院第二项判决“被告（上诉人）在判决发生法律效力之日起七日内返还土地租赁押金20000元及租金1036008元给原告（被上诉人）”查明事实不清，适用法律不正确。理由：2013年3月14臼上诉人与案外人马树基达成了《合作协议》，合同达成后上诉人退出使用土地，马树基依土地的现将使用土地。2014年月日月28日案外人马树基与被上诉人达成了《转让协议》，继续依照土地的原状使用，后被上诉人恶意填土导致合同无效，所以2013年10月1日至2014年9月31日土地占用费应当由被上诉人承担，因此上诉人请求撤销一审判决第二项，判处上诉人返还土地租赁押金20000元给原告。一审认定《合作协议》无效所查明事实不清楚，适用法律不正确，理由：2013年3月14日上诉人与案外人马树基达成了《合作协议》，双方约定案外人马树基租用上诉人土地用于办企业。案外人承租该土地时，上诉人已口头告知其该土地的性质为基本农田，而案外人明确其有能力使用该土地。上诉人与马树基双方在《合作协议》上第五条第四款约定：“乙方（马树基）必须依法经营，不得从事非法活动，否则甲方（上诉人）有权要求乙方停止非法活动。”第五条第三款约定：“甲方（上诉人）协助乙方办理有关建筑经营手续，维护企业不受干扰，确保企业正常安全生产。若政府及相关职能部门不允许利用该土地进行建设的，甲方应退回押金及当年租金的50%给乙方”从第五条第三款和第四款中，可以看出上诉人在出租土地时明确要求案外人马树基办理企业时必须依法履行相关的申请，上诉入给予必要的协助。2014年2月28日案外人马树基与被上诉人达成了将《合作协议》的权利义务转让给被上诉人《转认协议》，三方签定《转认协议》时上诉人明确口头告知被上诉人该土地的性质为基本农田以及《合作协议》，被上诉人同意继承案外人马树基与上诉人所签订的《合作协议》，被上诉人清楚土地性质和使用该土地的要求，被上诉人清楚要在该土地上办理企业必需将土地依法由基本农田变更为可以建设土地，但被上诉人填土时并没有依照《合作协议》约定依法向有关部门申请变更土地性质亦没通知上诉人，因此上诉人出租该土地并没有违反国务院颁布的《基本农田保护条例》第十七条的规定，导致合同无效的原因为被上诉人，被上诉人未依照《合作作议》第五条第三款和第四款的义务变更土地性质的前提下私自填土，导致博罗国土局出具通知停止动工。因此，造成合同违反《基本农田保护条例》的原因为被上诉人造成的，一审认定和判决：“按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定确认上诉人承担80%的责任，被上诉人承担20%责任，故上诉人应赔偿被上诉人损失196570元的80%即157256元给被上诉人”事实不清，适用法律不清，请求撤销后改判被上诉人自行承担全部责任，并恢复耕地原貌”。对于一审认定“2015年12月30日博罗县物价局价格认证中心出具的博价鉴字（2015）1336号《关于位于博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）上填土工程及围墙的造价的价格鉴定结论书》，鉴定结论为：位于罗县石湾镇黄西村星火经济合作社军天（地名）上填土工程及围墙造价为人民币190970元，并以该结论作为判决依据，为查明事实不清楚，适用法律不正确。理由：博罗物价局对价格鉴定过程所依据的材料不客观且违背事实。填土工程：第一，对填土工程的描述全依靠被上诉人提供的一份博罗县富盈利土石方工程有限公司出具的《证明》，且该份《证明》为庭后补充的，为被上诉人达到诉讼目的恶意出具的，且出具证人与被上诉人之间明显存在利益关系；第二，被上诉人对填土损失事实只提供《收据》一份证据，该份证明真实性、合法性和关联性上诉人一审庭审时己提出异议：第三，物价局在价格鉴定过程中明确描述其进行过市场调查，但在该从《价格鉴定结论书》中并没有看到市场调查的依据；综上两点被告认为物价局的鉴定完全违背事实，其对填土工程造价的评定缺乏事实和法律依据不应得到法院的支持。围场造价：第一，对围场建造的描述全依靠原告提供的一份李木聪出具的《证明》，且该份《证明》为庭后补充的，为被上诉人达到诉讼目的恶意出具的，且出具证人与被上诉人之间明显存在利益关系；第二，被上诉人对填土损的事实只提供《收据》一份证据，该份证明真实性、合法性和关联性上诉人在一审庭审时己提出异议；第三，物价局在鉴定过程中描述其进行市场调查，但在该从《价格鉴定结论书》中并没有看到市场调查的依据。综上两点被告认为物价局的鉴定完全违背事实，其对围场造价的评定缺乏事实和法律依据不应支持。被上诉人答辩称：一审查明事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、原审查明事实清楚，适用法律准确，依法判决被答辩人承担80％的责任符合过错原则的相关法律规定。被答辩人在一审庭审所述和上诉状所述的，被答人至始至终都知道案涉土地为农保用地，但被答辩人却未告知马树基或答辩人，被答辩人一直向答辩人保证该土地为一般用地，可以用来开发企业，并且被答辩人所在的村委、被答辩人都向答辩人开具证明，证明案涉土地为一般用地，在此情况下，答辩人才放心的租用案涉土地，但答辩人在为所开办的企业进行前期的填土时，被国土局人员告知涉案土地为农保用地，不能用于兴办企业，答辩人这才知道该土地的性质，且为了进一步确认案涉土地的性质，答辩人在一审过程中依法向申请一审向国土局调取案涉土地的基本情况，在国土局回函中，完全确认了涉案土地的性质，是农保地，依法不能开办企业，被答辩人有意隐满案涉土地性质的行为使答辩人受到巨大损失，其行为是导致答辩人损失的最直接原因，应承担主要责任，原审判处承担80%责任符合过错规则的相关法律规定，被答辩人一再宣称有告知答辩人的土地性质，但却未提供任何证据证明，答辩人提供的村委证明可以证明被答辩人向答辩人保证该土地为一般用地的事实。故此，原审认定正确，被答辩人所述无证据证明，依法应予驳回。二、博罗物价局作出的结论书的相关鉴定结论符合法律规定，程序合法，一审判决符合法律规定。鉴定单位有鉴定资质，鉴定人员有评估资质，且在评估过程中，中心在法院的组织下派员到现场进行了实地勘查，后中心根据实际的需要要求答辩人及被答辩人出具相关的书面材料，答辩人在法院的要求下向中心提交了相关材料，该材料也经过质证，而被答辩人却未提交任何的书面材料，答辩人提供的材料真实有效，中心根据答辩人提供的材料，结合市场的情况对案涉损失作出评估报告真实有效，合理合法，依法应得到支持。被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予以驳回。各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明：原审法院查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：2013年3月14日上诉人（甲方）与案外人马树基（乙方）签订的《合作协议》第五条第三款：“甲方协助乙方办理有关建筑经营手续，维护企业不受干扰，确保企业正常安全生产。若政府及相关职能部门不允许利用该土地进行建设的，甲方应退回押金及当年租金的50%给乙方”第五条第四款：“乙方必须依法经营，不得从事非法活动，否则甲方有权要求乙方停止非法活动。”博罗县物价局价格认证中心领取了《价格鉴定机构资质证》，具有民事诉案件涉及工程造价价格鉴定范围。鉴定人员具有价格鉴定证书。原审法院提交给鉴定单位的有关鉴定资料已经双方当事人质证。本院判决理由和结果本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。原审判决后，仅博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社提起上诉，因此，本院二审依法仅对博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社的上诉进行审理。根据查明的事实和各方当事人在二审中上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点问题是：《合作协议》被确认无效后，造成合同无效的责任及损失应如何承担。原审判决确认双方签订的《合作协议》无效，双方均无异议，本院予以维持。关于《合作协议》被确认无效后，造成合同无效的责任及损失应如何承担的问题。上诉人上诉主张造成合同无效，被上诉人应承担全部责任，请求撤销原审判决第二、三项，改判上诉人返还土地租赁押金2万元给被上诉人。对此，本院认为，被上诉人在对涉案土地建设过程中，国土管理部门已明确涉案土地属于基本农田，为农田保护区，不允许用于非农建设停工，双方签订的《合作协议》违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应将收取的押金及租金返还给被上诉人。上诉人作用土地所有人或管理人，其应当知道涉案土地属于基本农田，但其仍将涉案土地出租给被上诉人用于非农建设，被上诉人在租赁案涉土地时未查清楚案涉土地的性质即向上诉人租赁案涉土地，且在未经批准和报建的情况下即对涉案进行填土和建围墙，对造成合同无效双方均有明显过错，应负均等的责任即各自承担50%责任。原审法院对造成合同无效的责任划分不当，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人应负造成合同无效的全部责任，也缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审法院委托具有工程造价价格鉴定资质的博罗县物价局价格认证中心对涉案填土工程及围墙进行价格鉴定，不违反法律之规定，该中心接受委托后，指派具有价格鉴定资格人员，成立价格鉴定小组对上述事项进行价格鉴定，并作出《价格鉴定结论书》鉴定结论为：填土工程及围墙造价为人民币190970元。该结论书无论在形式上还是内容上均较符合本案事实和法律规定，应作为证据使用，予以采纳，依据上述责任划分，上诉人应赔偿该损失的50%即95485元（190970元×50%）给被上诉人。上诉人并未提供足以推翻该《价格鉴定结论书》的依据，其认为该《价格鉴定结论书》不能作为证据使用的理由不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但责任划分和处理略有不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分有理，对有理部份的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第90号民事判决（下称：原审判决）第一、二、四项；二、变更原审判决第三项为：博罗县石湾镇黄西村星火经济合作社在本判决发生法律效力之日起七日内，赔偿损失95485元给关冠伦。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审受理费3044元，鉴定费2000元，合计5044元，由上诉人承担3568元，被上诉人承担1476元。二审受理费3044元，由上诉人承担2130元，被上诉人承担914元。上诉人预交的二审受理费3044元除其承担部分外，余款抵作被上诉人承担的费用，在执行本判决时由双方迳行结清。本判决为终审判决审判长  赖锦荣审判员  曾 莹审判员  邓耀辉二〇一六年十一月十一日书记员  黄美静