上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5073号原告(反诉被告)：汪维敏，女，1978年5月11日生，汉族，住安徽省。原告(反诉被告)：陶坤，男，1977年6月23日生，汉族，住上海市闵行区。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。被告(反诉原告)：江川章(EKAWAAKIRA)，男，1962年9月12日生，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：王静，上海磊天律师事务所律师。被告江川太荣(EKAWATAIEI)，男，1992年9月30日生，现住上海市松江区。原告汪维敏、陶坤诉被告江川章(EKAWAAKIRA)、江川太荣(EKAWATAIEI)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，被告江川章(EKAWAAKIRA)向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并适用普通程序于2016年7月1日公开开庭进行审理。原告汪维敏、陶坤及二原告的共同委托诉讼代理人焦春伟、被告江川章(EKAWAAKIRA)及其委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。被告江川太荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪维敏、陶坤向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、二被告向原告支付违约金130万元。事实和理由：2016年2月2日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告出资650万购买被告所有的上海市松江区春九路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。该合同对于房屋总价、付款时间、付款方式、过户时间、交房时间等都进行了详尽的约定。合同签订后原告依约支付了20万元定金，并且为履行该合同积极准备。然而原告却在2016年3月2日突然收到被告发给原告的短信，被告擅自无理地要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，原告认为双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，任何一方无理单方解除合同都应该承担相应的法律责任。被告方见房价上涨擅自毁约的行为不仅违反了法律的规定还有违诚信原则，因此原告不得己诉至法院，请求判令被告承担合同约定的总房价20%的违约金。被告江川章(EKAWAAKIRA)辩称，同意房屋买卖合同于2016年3月2日解除。被告不同意支付违约金，因为在合同成立时原告未履行告知被告限购的义务，原告违约在先应当承担违约责任。原、被告于2016年2月29日下午前往中介，但是在看到合同中有关限购的条款且咨询有关法律工作者后，被告考虑到由于限购造成的交易风险，故双方未签订网签合同。同年3月1日中介将产证返还给被告，3月2日被告将定金退还原告，并以短信方式发出解除通知。如果法庭判令被告承担违约责任，则应调整违约金数额。被告江川太荣(EKAWATAIEI)辩称，已经收到其父亲转交的本次诉讼的法律文书，对于诉讼的权利义务，其本人完全知晓，但鉴于路途遥远，不方便出庭应诉，故无法出席庭审。其本人不主张答辩期，请求缺席审理。其本人的实体答辩意见以及事实的陈述与其父亲江川章(EKAWAAKIRA)在法庭的陈述一致。同时，被告江川章(EKAWAAKIRA)向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、二原告支付被告总房价款20%的违约金130万元。事实和理由：2016年2月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，但二原告(反诉被告)在签约时处于限购状态，其主体不合格，却向被告隐瞒真实情况，故二原告违约在先。被告已经以对方限购为由，解除房屋买卖合同，但二原告非但没有认识到自身的错误，反而变本加厉的追究被告的违约责任，其诚信尽失。有鉴于此，被告诉至本院，望判如所请。原告汪维敏、陶坤针对被告江川章(EKAWAAKIRA)的反诉辩称：同意解除合同，但是二被告违约在先，原告不同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告签约时对于原告处于限购状态是否知情且同意。二原告主张签约时已告知被告自已正在置换房屋且被告对此并无异议，二被告则辩称原告并未履行告知限购的义务，二原告违约在先应当承担违约责任。本院认为，根据查明的事实，二原告为了购买涉案房屋，在签订本案的居间和买卖合同之前，已经将自有房屋签约出售但尚未完成过户登记。虽然二被告辩称原告并未如实告知，但根据被告反诉提交的微信记录可知，其在签约后的第一天即2016年2月3日即已向中介明确表示，由于买方的限购问题，推迟了合同的正常办理，可能会衍生出其他问题，由此引发的责任全部由买方承担……。由此可知，被告对于原告签约时处于限购状态应当知情，且当时也并未表示不同意履行。2、原告的限购情形是否导致双方合同目的无法实现。本院认为，二原告为购买涉案房屋已经提前出售自有房屋，原、被告对于二原告限购状态的消除均有合理的预期，故将涉案房屋的网签时间约定在2016年5月份，将过户时间约定在2016年8月25日。而实际上，二原告已经于2016年4月消除了限购状态，故二原告为置换房屋产生的限购情形并未导致二被告的合同目的无法实现。本院认为，原、被告双方就购买涉案房屋订立的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。其次，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告在履行期限届满之前，以限购为由向原告发出了解约通知，明确表示不再继续履行合同，因二被告对于二原告的限购状态知情并同意，且该限购情形并不足以导致二被告的合同目的无法实现，故二被告据此径行解除合同并要求二原告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。二被告在履行期限届满之前提出提前解约，其行为已构成违约，二原告据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。再次，关于二被告承担违约金的数额，二原告基于合同约定向二被告主张20%的违约金130万元，提出其已经将其他住房予以出售，为合同履行作了积极准备，由于房地产价格的上涨，实际已造成其损失，该损失可以进行司法评估确定，而二被告提出违约金过高，请求人民法院调整。本院认为，原、被告关于违约金在房屋买卖合同中已有约定，未超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院予以确认。虽然二原告为履行合同仅支付了定金20万元，但其为积极履行合同已将自有房屋出售筹集房款，结合近期上海市松江区房地产价格上涨的事实，原告也不可能再寻觅相同地段、相同房型、相同价格的房屋，而二被告在提出解约后，已立即将20万元定金返还给二原告，且二被告虽另行将涉案房屋出售，但出售时间离本案合同签约日期仅相差一月有余，其另行出售的主要原因也是因为江川太荣(EKAWATAIEI)的公证委托书即将到期，急于出售涉案房屋，二份合同的前后差额也仅有22万元，故综合考虑以上因素，本院酌定二被告需支付二原告违约金100万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告(反诉被告)汪维敏、陶坤与被告(反诉原告)江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)就购买上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房屋签订的房屋买卖合同解除；二、被告(反诉原告)江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)汪维敏、陶坤违约金1,000,000元；三、驳回被告(反诉原告)江川章(EKAWAAKIRA)的反诉请求。如果负有金钱履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,500元，反诉案件受理费8,250元，财产保全费5,000元，合计诉讼费29,750元，由原告(反诉被告)汪维敏、陶坤负担2,700元(已付)，被告(反诉原告)江川章(EKAWAAKIRA)负担27,050元【已付8,250元，余款18,800元于本判决生效之日起七日内交付本院，被告江川太荣(EKAWATAIEI)对其中的18,800元承担连带责任】。如不服本判决，原告(反诉被告)汪维敏、陶坤可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月十一日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。