陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初3167号原告陕西英泰置业有限公司。法定代表人，LINHAO，该公司董事长。委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托代理人王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。被告杨军宁。委托代理人郭凯农，系被告丈夫。原告陕西英泰置业有限公司与被告杨军宁确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹娟、王晓雪，被告杨军宁及其委托代理人郭凯农到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，时至起诉时仍未向被告交付房屋，被告所寄送的函件内容并无解除合同的意思表示，不属于解除通知；双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件；被告未在解除权行使期限内向其发出通知，现要求依法确认被告于2016年3月3日向其所寄送的退房申请函不发生解除合同的效力，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，由于原告在交付房屋后未按合同约定期限办理好房屋产权证书，故其向原告书面提出退房申请，其提出的退房申请中已明确表达退房意愿。认为其与原告签订的购房合同中已对合同的解除权进行了约定，故不认可原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区雁塔南路与航天北路十字西北部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，原告为此初取名为英泰曲江住宅小区，后命名为曲江.千林郡小区，并办理了相关的开发手续后进行了开发。2011年1月31日，原、被告经协商签订商品房买卖合同，就被告购买原告开发的第2幢2单元11层21102号房屋的相关内容进行了约定。其中对于付款方式约定为被告于2011年1月31日前一次性支付原告全部购房款1089631元（含定金贰万元整）；房屋交付期限约定为原告应于2012年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要条件的房屋交付被告；对于房屋交接方式约定为商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，被告接到交房通知之日起7日内或原告登报之日起7日内，到原告通知地点办理交接手续，逾期30天办理交接手续，视同原告正常交付；对于产权登记约定为原告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告若退房，原告在被告提出退房要求之日起30日内将被告已付房价款退还给被告，并按已付房价款的1%赔偿被告损失；对于纠纷解决的方式约定为依法向人民法院起诉。合同附件六约定被告应于房屋交付之日前向原告提供办理该房屋产权登记证所需的各项资料，并按政府规定交纳相关费用，若被告逾期不办理的，被告应免除原告逾期办理房产证的一切责任；同时，双方对其它内容亦进行了约定。2011年1月31日，被告向原告交付了房屋价款1089631元，原告于当日向被告出具了收款收据。2012年底，原告向被告送达了入伙通知书。时至2016年，被告多次找原告相关部门人员要求办理房产证未果，于2016年3月3日向原告递交了退房申请函。该退房申请函载明：“我是千林郡2号楼1102的购房者，根据购房合同第十五条产权登记的约定，英泰置业有限公司未能按时办好有关手续，以至造成我们交易受限，带来巨大的经济损失，现在我们强烈要求贵公司履行约定第十五条第一条退掉房产，赔偿损失，并在退房要求提出30天内，将房款和赔偿款一并打入我的账户。2号楼1102购房者：杨军宁20**.3.3日”。原告于2016年6月3日向本院起诉要求依法确认被告向其所寄送的退房申请函不发生解除合同的效力，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告认为被告购买的房屋至今未予交付，被告发出的退房申请函内容并无解除合同的意思表示，不属于解除通知；双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件；被告未在解除权行使期限内向其发出通知，故被告所发送的退房申请函不发生解除合同的效力，该合同应继续履行。被告认为由于原告在2013年1月9日交付房屋后未按合同约定期限办理好房屋产权证书，其向原告书面提出退房申请，故不认可原告的诉讼请求。原告为支持其主张提供了商品房买卖合同，证明涉案房屋的房产证应自商品房交付之日起一定期限内办理，该房屋未予交付，该期间即不起算；提供了涉案房屋的钥匙、情况说明、房间录像及照片、巡查表，退房申请函证明涉案房屋未交付，根本不存在逾期办证的问题。对于原告的证据，被告对第一组证据真实性表示认可，但不认可原告的证明目的，认为其已收房；对第二组证据中的钥匙真实性表示认可，认为之所以自己没有拿到钥匙，是为了将涉案房屋进行转卖方便，方将钥匙放在了物业处由相关人员帮忙办理转卖事宜；对第二组证据中的情况说明不予认可，认为物业没有资格出具情况说明；对于第二组证据中录像、照片、巡查表认为只能证明该房屋没有装修，证明不了其它目的；对第二组证据中的退房申请函真实性无异议，但不认可原告的证明目的。被告为支持其主张，提供了商品房买卖合同，证明产权登记的时间，因原告的原因逾期不能办理房产证的，其有权退房并要求原告承担相关损失；提供了入伙通知书，证明其已于2013年1月9日收房；提供了退房申请函及递交退房申请时的现场照片4张，证明其在原告办公室递交退房申请的事实，目的是解除合同；产权登记信息，证明原告完成登记是2015年12月1日及其购买房屋所处的2幢大证未办理的事实；提供了交款凭证，证明其已按约定向原告支付了全额房款，其具备办理房产证的资格。对于被告所提供的证据，原告对商品房买卖合同、收款收据、退房申请函真实性无异议，承认双方签订过合同和协议，其已收到被告交付的价款；不认可被告的证明目的；对于入伙通知书以没有印章为由不予认可；对于4张照片不予认可，认为无法说明退房申请提交的时间；对产权登记信息，认为该形式应为陈述不属于证据，且大证办理时间未落实与本案无关联性。另查明，对于原告庭审中没有向被告交付房屋的陈述，若其陈述真实，结合双方商品房合同的约定，时至起诉之日已逾期交房三年多时间，双方对此无任何说法不符合常理。为此，本院网上查阅了有关原告就本案所涉楼幢建设工期、房屋交付的相关信息。《八百家》网站资讯中心于2014年3月31日所登载的题目为工程进度：曲江千林郡一期现房已入住二期工程有序施工的报导。该报导说明时至2014年3月29日，曲江.千林郡项目一期的1号、2号、3号、5号、6号楼均已于2013年底交房，部分业主目前正在装修，也有部分业主已经入住。庭审中，促其协商，因双方分歧很大，本案调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、入伙通知书、退房申请函、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订合同后，被告按约定履行了向原告支付购房款的义务，原告应按时向被告交付房屋。依据双方合同约定，原告应于2012年12月31日前向被告交付房屋。结合原、被告提供的证据可以推定时至2012年12月，原告向被告送达了入伙通知书，但被告并未办理交接手续。按照合同第十一条的规定，被告在接到入伙通知书后无正当理由不办理收房手续，应视为其拒收房屋，可认定原告已于2013年1月底正常交付了房屋，这与《八百家》网站资讯中心所登载的报导内容相符合，原、被告就房屋已进行了交付之事实可以认定。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，依据双方合同的约定，对于被告解除合同的条件有两种，一种为原告逾期交付房屋，另一种为原告逾期办理房产证，合同中并无解除权消灭的条件。对于办理房产证的期限，合同约定为房屋交付后的365日内，虽然合同中亦有被告交纳相关税费、提供相关资料的义务规定，但原告在庭中并未提供其向被告告知而被告不予配合的证据，原告时至2016年3月3日前仍未向被告办理好房产证，已构成违约。但双方签订的商品房买卖合同中对于解除权的行使期限没有约定，依据相关法律法规之规定，被告行使解除权的期限应在2015年1月底前，此后被告的解除权便消灭，故被告于2016年3月3日发出的退房申请已无法律效力。原告要求确认被告所发送的退房申请函不发生解除合同效力，该合同继续履行之请求，于法有据，其请求应予支持。对于原告认为房屋未交付之理由，被告提供了入伙通知书，该通知书页面设计规范，内容详尽，文字表述与被告房屋情况一致，原告虽对被告所出具的入伙通知书形式上存在异议，但其并未提供同时期向其他业主所发送的入伙通知书与被告所提供的通知书完全不同的证据，对其理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告杨军宁于2016年3月3日向原告陕西英泰置业有限公司发送的退房申请不发生解除合同的效力。二、原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行。本案受理费100元，原告陕西英泰置业有限公司已预交，由被告杨军宁承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章人民陪审员  李宝年人民陪审员  李向明二〇一六年十一月七日书 记 员  崔 蓉