广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2184号上诉人(原审被告)：中山市南荣实业有限公司。住所地广东省中山市三角镇金三大道东10号之六3栋A区。法定代表人：李立，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省泸州市第十建筑工程有限公司。住所地四川省泸州市龙马大道二段**幢***号。法定代表人：余效国，该公司经理。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山宏日房地产开发有限公司。住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**号平湖秋月花园*期*幢12卡商铺。法定代表人：何元希，该公司经理。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅程，广东森科律师事务所实习律师。上诉人中山市南荣实业有限公司（以下简称南荣公司）因与被上诉人四川省泸州市第十建筑工程有限公司（以下简称泸州十建公司）、中山宏日房地产开发有限公司（以下简称宏日公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南荣公司上诉请求：驳回泸州十建公司的起诉或驳回泸州十建公司的诉讼请求。事实和理由：一、宏日公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系。158套商品房买卖的洽谈过程及全部158份商品房买卖合同充分证明了宏日公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系。而且，南荣公司对158份商品房买卖合同的实际履行行为，南荣公司针对宏日公司逾期交房违约行为所采取的维权行为，宏日公司对南荣公司所采取的维权行为无任何异议之行为表现，以及宏日公司在被南荣公司起诉后仍认可南荣公司之购房人身份并商请南荣公司继续收购尚清园项目剩余物业的行为，以及宏日公司其他行为习惯也进一步表明宏日公司与南荣公司双方的真实意思是商品房买卖（宏日公司真实意思是向南荣公司出售商品房，南荣公司的真实意思是向宏日公司购买商品房），这与158份商品房买卖合同所表现的效果意思完全一致。二、一审法院采信欧波与凌文杰在询问笔录中的陈述，并认定宏日公司与南荣公司交易行为在保证担保与履约保证金、售后退房退款、商品房价格、契税交纳等四方面不符合商品房买卖的“交易习惯”，存在“可疑性”，这缺乏事实及法律依据，存在严重错误。三、一审法院以五点无法成立的理由（①欧波与凌文杰的陈述；②保证担保及履约保证金疑问；③售后退房退款疑问；④商品房价格疑问；⑤契税交纳疑问）推翻本案涉案商品房买卖合同等书面证据之证明力，否定本案涉案商品房买卖合同所体现的商品房买卖合同法律关系，最终认定宏日公司与南荣公司之间是“名为房屋买卖实为借贷民事法律关系”，这严重违反了证据规则，缺乏事实及法律依据，属认定事实错误。四、一审法院适用合同法第五十二条第（二）项“恶意串通，损害第三人利益的合同无效”之规定，判决确认涉案商品房买卖合同无效，属适用法律错误。五、一审法院适用合同法第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”之规定，判决确认涉案合同无效，属适用法律错误。六、泸州十建与宏日公司恶意串通炮制了720号案诉讼与本案诉讼，企图损害南荣公司的合法权益。综上请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人泸州十建公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人南荣公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人宏日公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、宏日公司与南荣公司之间的法律关系是民间借贷关系，双方的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，应当认定无效。请求二审法院驳回南荣公司的上诉请求。泸州十建公司向一审法院起诉请求：确认宏日公司、南荣公司签订的商品房买卖合同（合同业务编号：HTN2013087803；转让价：804000元）无效。一审法院认定事实：2013年12月18日，宏日公司与南荣公司分别为出卖人、买受人签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定买受人南荣公司向出卖人宏日公司购买其开发的位于中山市××××307卡的商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积为321.78平方米，其中套内建筑面积为162.18平方米，购房总价为804000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2013年12月18日；出卖人应当于2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；买受人的房屋仅作商业使用。合同还约定了其他事项。同年12月20日，双方在中山市国土资源管理局办理了涉案商品房的销售登记备案手续[合同业务编号：HTN2013087803]。2015年5月25日，泸州十建公司因宏日公司拖欠其工程款，将宏日公司起诉至一审法院，案由为：建设工程施工合同纠纷，案号为：(2015)中一法沙民一初字第720号，诉讼标的额为35000000元，该案尚在一审法院审理过程中。2015年9月6日，泸州十建公司认为宏日公司、南荣公司前述商品房买卖合同名为商品房买卖实为民间借贷，其双方的转让行为实属恶意串通，严重地损害了泸州十建公司的合法权益，前述房地产交易的商品房买卖合同应予确认无效为由，向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院另查明：南荣公司于2013年10月至2014年1月期间先后与宏日公司签订包括本案在内的商品房买卖合同共158份，由南荣公司向宏日公司购买商品房158套，并于2013年12月20日、2014年1月20日先后三次以银行转账方式向宏日公司支付包括本案房屋在内的款项8582000元、12418000元、12000000元，合计33000000元。泸州十建公司于2015年9月6日一并起诉主张南荣公司与宏日公司签订的商品房买卖合同无效的案件共30件，案号分别为（2015）中一法沙民一初字第1137-1166号，所涉的商品房共30套，分别为位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、415卡；销售单价每平方米分别为：2810.57元、2797.16元、2793.82元、2799.01元、2829.58元、2815.01元、2801.12元、2793.17元、2500元、2500.36元、2498.75元、2501.36元、2498.20元、2501.76元、2496.15元、2500.59元、2500.50元、2499.86元、2499.67元、2500.68元、2500元、2498.53元、2498.60元、2497.59元、1953元、1957.44元、1955.46元、1955.88元、1951.61元。诉讼中，泸州十建公司提交的中山市土地房产产权档案馆于2015年10月27日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示：2014年7月25日，宏日公司、邱启军对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢906卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为65.39平方米，套内建筑面积为46.23平方米，购房总价为1046240元，该交易于2014年8月1日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014044032]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢1103卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014006577]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢1102卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014006576]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢1101卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014006575]。中山市土地房产产权档案馆于2015年12月11日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示：2014年8月27日，宏日公司、伍宗良对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢510卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为567710元，该交易于2014年8月29日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014051114]；2014年8月27日，宏日公司、伍宗良对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢511卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为38.56平方米，套内建筑面积为27.26平方米，购房总价为501280元，该交易于2014年8月29日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014051121]。中山市土地房产产权档案馆于2015年12月17日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示，2014年5月13日，宏日公司、张小芳对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢609卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为567710元，该交易于2014年5月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014026337]；2014年8月19日，宏日公司、李铂淳对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢901卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为448000元，该交易于2014年9月3日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014049526]；2014年8月19日，宏日公司、李铂嘉对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢902卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为448000元，该交易于2014年9月3日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014049528]；2013年12月17日，宏日公司、江业建对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢917卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.17平方米，套内建筑面积为30.52平方米，购房总价为357951元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013087124]；2014年8月2日，宏日公司、谢宇灵对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢919卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为427418元，该交易于2014年8月7日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014016254]；2014年8月2日，宏日公司、谢宇灵对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢920卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为44.09平方米，套内建筑面积为31.17平方米，购房总价为431529元，该交易于2014年8月7日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014045854]；2013年12月17日，宏日公司、夏丹丹对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢921卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为34.5平方米，套内建筑面积为24.39平方米，购房总价为287889元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013087155]；2013年12月17日，宏日公司、夏丹丹对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢922卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为34.12平方米，套内建筑面积为24.12平方米，购房总价为284549元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013087148]；2014年1月27日，宏日公司、周志礼对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路60号之2尚清园11幢1107卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为56.68平方米，套内建筑面积为40.07平方米，购房总价为906880元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014006581]。一审法院又查明：诉讼中，泸州十建公司就包含涉案在内的位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡、207卡-215卡、301卡-308卡、404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产委托中山市安达资产评估有限公司市场价值评估，该公司于2015年10月13日作出（2015）中安资评字第101302B号《报告书》，评估目的：为委托方咨询房地产市场价值提供参考依据；评估基准日：本项目评估基准日为2015年10月10日；评估结论：经评估，委估对象在评估基准日的市场价值为38529700.00元（评估值精确到佰位，含土地价值）。其中位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡的房地产单价为8700元/平方米；207卡-215卡的房地产单价为9000元/平方米；301卡-308卡的房地产单价为9200元/平方米；404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产单价为9300元/平方米。该报告备注栏备注：本次评估结果为假设房地产达到交付使用状态下的市场价值。诉讼中，南荣公司就包含涉案在内的位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡、207卡-215卡、301卡-308卡、404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司申请现状价值评估，该公司于2015年11月15日作出中盈评字（2015）D195号《房地产估价报告》，估价目的：为委托方了解估价对象的现状价值提供参考依据；价值时点：2015年11月12日；估价结果：经过实地查勘和市场调查，全面分析了影响估价对象价格的因素，运用比较法和成本法对估价对象进行分析和测算，确定估价对象在价值时点的评估总值为11191258元。其中位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡的房地产单价为3000元/平方米；207卡-215卡的房地产单价为2600元/平方米；301卡-308卡的房地产单价为2600元/平方米；404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产单价为2200元/平方米。一审法院再查明：宏日公司确认欧波是其公司的实际控制人，凌文杰是其公司曾任的法定代表人。根据泸州十建公司的申请，一审法院依法向中山市公安局沙溪分局溪角派出所调取了公安机关对宏日公司的欧波、凌文杰及南荣公司的委托代理人陈志毅所作的《询问笔录》。2015年10月28日的询问笔录显示，2015年10月28日15时10分至16时12分，欧波向该所反映，其因涉嫌合同诈骗被取保候审，其在实际控制宏日公司期间，宏日公司于2013年左右用沙溪镇尚清园小区的商业用房作为抵押，向南荣公司共抵押借款约60000000元，当时宏日公司和南荣公司达成了协议，将宏日公司抵押给南荣公司的商业用房到国土局登记备案，并允许宏日公司将该批房产继续销售，销售出去收到买家购房款后再到国土局解除南荣公司的登记备案，将收到的购房款还给南荣公司，并签订了《商品房买卖合同》和《保证合同》（不记得是否签订《借款合同》）。但当时双方只是签订了一套合同文本，由南荣公司存底，宏日公司并没有存底。宏日公司每个月都有支付借款利息给南荣公司，都是通过转账的方式支付到南荣公司的银行账户。利息都是通过私人账户来支付的，具体用了何人的账户其现在也想不起来了。宏日公司共向南荣公司借了约60000000元，后来宏日公司将抵押的房产销售出去后，陆续都有还款给南荣公司，到目前为止，大概还欠南荣公司23000000元没有归还，而且利息都是每个月按照当时的本金来算的，每个月的利息都不一样，现在统计不出共支付了多少利息。2015年12月2日的询问笔录显示，2015年12月2日15时7分至15时55分，欧波向该所反映，宏日公司收取南荣公司约60000000元的款项是宏日公司向南荣公司的借款，并不是购房款，宏日公司刚开始借款的时候每个月都支付利息给南荣公司，但2014年10月由于宏日公司经营出现问题，就和南荣公司协商过暂停支付利息。宏日公司与南荣公司有无签订借款合同其不记得，即使有签订，都只是在南荣公司存档，宏日公司没有保存。但当时双方协商过，抵押房产后，宏日公司仍然可以继续向第三方销售该批抵押房产的，销售出去收到第三方的购房款后，再将该笔款项还给南荣公司，而且实际上两公司也是这样操作的，已经还了约40000000元，目前还剩下约23000000元的本金没有归还给南荣公司。由于宏日公司被国土局停止了办理预售登记备案，导致无法继续买卖房产，而且还要应对法院大量的诉讼，所以宏日公司现在已经没有任何流动资金了。2015年10月31日的询问笔录显示，2015年10月31日14时20分至15时20分，凌文杰向该所反映，其因涉嫌合同诈骗被取保候审，其在宏日公司任职期间了解到，宏日公司曾向南荣公司融资两次，约35000000元，到目前为止，本金应该还有约18000000元未归还，但是利息方面不清楚，具体要向欧波了解才清楚。宏日公司和南荣公司是签订了《买卖合同》和《担保合同》的，也是以抵押房产方式进行贷款，但当时双方协议是可以由宏日公司将抵押给南荣公司的物业进行销售，销售收到房款后再还给南荣公司，而实际上宏日公司也是将抵押给南荣公司的房产销售出去后，再分批还款给南荣公司。2015年12月1日的询问笔录显示，2015年12月1日15时41分至17时2分，南荣公司委托代理律师陈志毅向该所反映，2013年5月份，南荣公司向宏日公司购买了尚清园小区6-10幢的50套商业用房，当时已经支付了购房款给宏日公司，后来由于宏日公司内部的股东发生矛盾，导致两间公司陆续解除了该次购买房产的合同，宏日公司也陆续将购房款退还给南荣公司；宏日公司的新股东接手该公司后，2013年12月份，经过南荣公司和宏日公司的协商，南荣公司再次向宏日公司购买了尚清园小区4幢的6套商业用房和11幢的35套商业用房。签订合同后，2013年12月20日，由南荣公司将41套商业用房共21000000元购房款支付给宏日公司，同时因担心宏日公司无法履行购房合同，南荣公司还要求宏日公司提供该公司的所有股东作为保证人签订《保证合同》和提供868000元的保证金（保证金数额由双方公司协商得出，已于2013年12月20日由宏日公司的宋兰转账到南荣公司法定代表人李立的账户上）。由于宏日公司无法按时交房，双方经过协商，于2014年4月24日解除了尚清园小区11幢的6套商业用房买卖合同，当时宏日公司也已经将相应6套商业用房的购房款退还给南荣公司了；2014年1月16日，南荣公司与宏日公司签订合同向该公司购买了尚清园小区11幢的117套商业用房，并于2014年1月20日支付给宏日公司12000000元的购房款，宏日公司的宋兰也于当天支付了472000元的保证金给南荣公司的李立。但也是由于宏日公司无法按时交房，在2014年2月10日至2014年8月6日期间，双方陆续解除了尚清园小区11幢的72套商业用房的合同，退回相应的购房款。到目前为止，南荣公司在宏日公司购买的商业用房中，还有80套未交付使用，均已经超过合同上约定的交付日期。双方买卖的每套商业用房都签订了商品房买卖合同的，而且由于南荣公司一次性向宏日公司购买的房产数量较多，为了避免宏日公司无法履行合同，南荣公司还要求宏日公司提供保证人签订了两份《保证合同》（分别是2013年12月和2014年1月购买商业用房时签订的）并提供相应保证金。南荣公司没有允许宏日公司将双方已经签订商品房买卖合同的房产另外进行销售。一审法院认为，泸州十建公司就本案所涉的宏日公司、南荣公司对宏日公司开发的位于中山市××××307卡等30套装房地产买卖交易的商品房买卖合同提出确认合同无效之诉，该诉能否成立，需要结合如下焦点进行分析：一、宏日公司、南荣公司是否存在恶意串通损害泸州十建公司利益的行为，是否存在以不合理低价转让房地产以逃避债务的行为；二、存在恶意串通产生的法律后果，能否确认合同无效。对于上列争议焦点，结合本案现有事实及证据，一审法院作如下分析：一、宏日公司实际控制人欧波及该公司曾任法定代表人凌文杰在公安机关所作的询问笔录中均有陈述，宏日公司为了办理融资而以与南荣公司签订商品房买卖合同并在国土部门办理备案的方式，通过抵押房产向南荣公司贷款。对于从南荣公司取得的贷款，宏日公司通过将已转让给南荣公司的房产销售出去后，在收回买受人购房款后再到国土部门解除南荣公司的登记备案，将收到的购房款返还南荣公司。虽然该陈述只是欧波和凌文杰的个人陈述，但是其二人陈述的宏日公司、南荣公司之间的交易方式显然有违法律规定的企业融资方式，是典型的名为买卖实为借贷的行为；二、南荣公司虽然在本案庭审中和公安机关询问中否认欧波和凌文杰陈述的宏日公司与南荣公司的融资方式，但是其在庭审中及其委托代理人陈志毅在公安机关所作的询问笔录中均陈述，南荣公司对涉案房地产在内的与宏日公司交易的房地产要求宏日公司提供该公司的所有股东作为保证人签订《保证合同》和提供868000元的保证金，保证金数额由双方公司协商得出，并由宏日公司的宋兰转账到南荣公司法定代表人李立的账户上，难以合理解释为何一个正常的房地产交易需要作为房地产开发商公司的股东为此承担保证责任，而该公司股东愿意接受如此的协议；也难以合理解释为何开发商股东要将保证金转账至买受人公司的法定代表人账户而不是公司账户，且在事后不在财务环节进行款项路径的理顺；三、结合宏日公司实际控制人欧波和该公司曾任法定代表人凌文杰及南荣公司委托代理律师陈志毅在公安机关所作的询问笔录反映的有关事实，宏日公司和南荣公司确实实施了一定数量商品房的售后退房、偿还款项本息的行为，与宏日公司主张的名为商品房买卖实为融资借贷的事实相吻合；四、根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市商品房预售合同登记备案证明表显示，包括涉案商品房在内的位于中山市××××卡及另案的其余29套商品房，在中山市国土资源管理局办理的商品房销售合同登记备案的销售单价最低为1951.61元/平方米，最高为2829.58元/平方米。而根据中山市土地房产产权档案馆出具中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，伍宗良、张小芳、李铂淳、李铂嘉、邱启军、江业建、谢宇灵、夏丹丹、梁泽坤、周志礼等人与宏日公司在2013年至2014年期间就同一小区同一幢楼的不同卡号的房地产交易单价最低为8292元/平方米，最高为16000元/平方米。显而易见，南荣公司向宏日公司购买的涉案商品房成交价格比同一小区同一幢数的不同卡号的房地产价格明显过低。即使按南荣公司辩称的系其一次性付款且属于房地产市场低迷时期的投资性购房等原因及宏日公司给出优惠折扣的辩解主张，也明显地远低于正常交易的市场价格，悬殊过大，并不符合常理，也不符合正常的市场价格调整规律，该交易行为应认定为以明显不合理低价转让（受让）房地产（财产）；五、一般来说，正常的商品房买卖应缴纳相关契税，但南荣公司未提交交纳相关契税的证据。综合前述理由，一审法院认为南荣公司向宏日公司出借款项的可能性远大于其真实购买商品房的可能性，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，可以合理推定宏日公司与南荣公司就中山市××××307卡等房地产实施买卖交易的行为存在损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形。泸州十建公司作为原告起诉宏日公司的建设工程施工合同纠纷案[(2015)中一法沙民一初字第720号]，虽然该案正在一审法院审理过程中且南荣公司称宏日公司就涉案买卖房地产所在小区既做开发商又做施工方，但是在庭审中宏日公司和南荣公司均确认涉案买卖房地产所在小区工程以泸州十建公司的名义进行施工，且南荣公司没有就其主张提交相应证据，因此泸州十建公司作为施工单位对于未收回的工程款具有现实的可期待性，泸州十建公司作为利害关系权利人有权在本案中提起确认前述商品房买卖合同无效的诉讼。结合以上分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，对于宏日公司与南荣公司就中山市××××307卡房地产签订的《中山市商品房买卖合同》[合同业务编号：HTN2013087803]应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项、第七十三条的规定，一审判决：确认宏日公司与南荣公司于2013年12月18日就买卖中山市××××307卡的房地产签订的《中山市商品房买卖合同》[合同业务编号：HTN2013087803]无效。案件受理费11840元，由宏日公司、南荣公司连带负担（宏日公司、南荣公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向一审法院支付）。本院二审期间，南荣公司向本院提交如下证据：1.保证合同两份；2.尚清园11幢403卡商品房买卖合同；3.尚清园11幢403卡汇兑来账通知单；4.尚清园11幢403卡商品房销售合同登记备案证明表；5.（2014）中一法沙民一初字第1018号受理案件通知书；6.有关交付商品房并支付违约金的催促函及邮寄凭证；7.合作意向书；8.关于明确“尚清园”项目所存在问题的报告；9.尚清园11幢913卡商品房买卖合同；10.尚清园11幢913卡汇兑来账通知单；11.尚清园11幢913卡商品房销售合同登记备案证明表；12.南荣公司向一审法院提交的对资产评估报告的异议；13.“万好美域”写字楼商品房买卖合同及商品房销售登记备案表；14.尚清园4幢101卡商品房销售合同登记备案证明表；15.尚清园4幢301卡商品房销售合同登记备案证明表；16.最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用的观点；17.拍卖公告；18.邀请函；19.拍卖情况说明；20.委托拍卖的10套商品房销售登记备案表；21.五件最高人民法院公报及指导性案例。经质证，泸州十建公司认为上述证据均不能作为本案新证据。宏日公司认为，证据1商品房买卖合同无效，保证合同也属无效；确认证据2、3、4、5的真实性，不确认关联性，尚清园11幢403卡面积82平方米，双方约定购房总价才160000元，远远低于市场价格，双方登记备案后一个月时间办理终止，说明南荣公司没有取得房屋所有权的意愿，也和真实的商品房买卖合同法律关系不符；证据6、7、8与本案没有关联性，合同意向书最终没有履行；证据9、10、11进一步证实南荣公司没有取得商品房所有权的意思，双方法律关系为借贷；证据12只是南荣公司单方意见，不能证实南荣公司的上诉请求；证据13与本案无关联性；证据14、15双方约定的单价远远低于市场价格，目的是由宏日公司向南荣公司融资借款；证据16不属于证据，仅供法院参考，不确认与本案的关联性；证据17-20拍卖公告及相关行为无效，拍卖物所有权不明确，法律规定不允许拍卖；证据21-25不确认关联性。二审期间，南荣公司向本院提交一份《责令被上诉人提交证据的申请书》，请求本院责令泸州十建公司、宏日公司提交尚清园项目全部商业物业（写字楼）的交易价格的证据。南荣公司认为：宏日公司与泸州十建公司串通，掌握尚清园项目全部商业物业（写字楼）的交易价格，只有其全部物业的交易价格才能体现其所谓的“正常交易的市场价格”。南荣公司一审期间已要求泸州十建公司、宏日公司提交尚清园项目全部商业物业（写字楼）的交易价格，但两公司至今未提交，仅提交了为套取银行按揭贷款的虚假交易物业的交易价格，故请二审法院责令其提交。被上诉人泸州十建公司、宏日公司二审期间均未提交新的证据。本院另查明：宏日公司与南荣公司签订涉案商品房买卖合同的同时签订一份补充协议，约定：一、买受人选择一次性付款的，无需支付前述买卖合同所产生的律师费及其他费用；二、商品房确权后，面积发生差异时，出卖人与买受人均不做任何补偿；…四、对双方因签署买卖合同所需缴纳的各种交易税费与费用（包括出卖人应缴纳的税费与费用和买受人应缴纳的税费与费用）全部由出卖人承担，迟延缴纳税费与费用所产生的滞纳金或罚款，亦全部由出卖人承担。…九、1.将第六条约定的“付款时间”修改为：在出卖人与买受人前述的《中山市商品房买卖合同》办妥登记备案且买受人领取商品房的《中山市商品房销售登记备案表》后五日内，买受人向出卖人一次性付清购房款；3.将第八条约定的“交付期限”修改为：出卖人应当在买受人领取该商品房的《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后五日内，将符合买卖合同约定的交付条件的该商品房交付给买受人使用。4.将第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”修改为：出卖人逾期交房的，出卖人应以买受人已付购房款为基数，按每日万分之六点五七六的标准向买受人支付“逾期交房违约金”，直至买受人实际收房之日；该“逾期交房违约金”每月20日结算并支付一次。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付“逾期交房违约金”的，买受人有权立即解除双方签署的买卖合同，要求出卖人立即退还购房款，出卖人拖延购房款的，还应按银行贷款利率的四倍赔偿买受人的利息损失，直至出卖人向买受人退还全部购房款。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付“逾期交房违约金”超过15天的，除出卖人应继续支付上述“逾期交房违约金”外，买受人还可以选择向法院提起诉讼要求出卖人交房并（办理）房地产权属证书。双方还就解除合同等事宜作了其他较为详细的约定。二审期间，南荣公司提交两份保证合同显示：宏日公司（债务人）、南荣公司（债权人）、宏日公司股东史彩锦、宋建新、陈慧、陈贤良及中山春之声园林绿化工程有限公司作为保证人，分别于2013年12月18日、2014年1月16日签订两份保证合同，由上述保证人就南荣公司对涉案商品房在内的158套商品房买卖合同享有的债权承担连带保证责任。一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案二审争议焦点为宏日公司与南荣公司签订涉案商品房买卖合同性质及效力如何认定。泸州十建公司认为宏日公司与南荣公司签订的合同名为商品房买卖合同，实为恶意串通的民间借贷合同，应认定为无效合同。南荣公司则认为双方为真实的商品房买卖合同关系。本院认为，对商品房买卖合同或民间借贷法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同实质内容来决定，可根据房屋买卖合同约定的内容、履行方式、交易价格是否有违常理等方面综合考虑。具体分析如下：（一）南荣公司与宏日公司签订正式商品房买卖合同后，又通过补充协议作出特殊约定或对合同主要条款进行变更，该约定明显有违一般商品房交易规则。首先，涉案商品房为预售商品房，双方将付款时间修改为办妥登记备案且买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》后五日内买受人一次性付清房款，先办理备案登记，后支付房款不符合一般商品房交易习惯；将交付期限修改为买受人付清全部房款后五日内交付，作为预售商品房，出卖人根本不具备收取房款后五日内交付商品房的履行条件；紧接着，双方进一步约定“出卖人逾期交房的违约责任”以买受人已付房款为基数，按日计算违约金并于每月20日支付一次。出卖人逾期支付违约金的，买受人享有合同解除权并可按银行贷款利率四倍主张利息损失。双方在明知无法履行交付商品房合同义务的前提下着重约定逾期交房违约金的计算方法及支付条件等内容，南荣公司购房的合同目的难以自圆其说；其次，双方还约定确权后商品房面积差异不作任何补偿，因签署买卖合同所需缴纳的各种税费与费用均由出卖人承担，为一般商品房买卖合同所罕见。再次，南荣公司主张其与宏日公司为商品房买卖关系，但自始至终未向法庭出示宏日公司开具的购房发票。（二）交易价格明显低于市场价格。中山市商品房预售合同登记备案证明表显示，包括涉案商品房在内的另案29套商品房，备案登记销售单价最低为1951.61元/平方米，最高位2829.58元/平方米，相比同时期该楼盘出售的其他商品房交易单价最低为8292元/平方米、最高价为16000元/平方米，涉案商品房交易价格明显过低。南荣公司认为系因一次性付款且属于房地产市场低迷时期投资性购房等原因才以低价交易，但该价格已经低于市场价格50%，不符合正常市场价格调整规律。（三）宏日公司与南荣公司签订商品房买卖合同及补充协议的同时，与宏日公司股东签订保证合同亦有违一般商品房交易规则。结合南荣公司一审庭审陈述及其委托代理人陈志毅在公安机关询问笔录中的陈述，南荣公司难以对作为商品房买卖合同交易，却要求出卖人股东作为保证人签署保证合同并提供一定数额保证金作出合理解释。通过上述分析，结合宏日公司实际控制人欧波及曾任法定代表人凌文杰在公安机关询问笔录中关于双方交易过程、资金流向及宏日公司定期支付利息、退房还款等事实的陈述，本院认为，宏日公司与南荣公司不具备真实商品房买卖意思表示，双方之间的交易并非以取得涉案商品房所有权为目的，而是为了实现企业间资金融通、拆借，以商品房买卖合同形式对借款进行担保的民间借贷法律关系，结合宏日公司与南荣公司签订的商品房买卖合同的形式及内容反映，其具有变相约定债务履行期届满前担保财产归出借人所有的性质。故此，上述商品房买卖合同违反了我国担保法和物权法有关禁止流质契约的规定。一审判决涉案合同无效的处理结果正确，本院可予以维持。南荣公司上诉认为双方为真实的商品房买卖合同关系，理据不足，本院不予支持。至于南荣公司申请本院责令宏日公司出示其余所有商品房交易证据，拟证明其与宏日公司涉案商品房交易价格合理，基于上述分析，本院认为已无提交必要，故不予准许。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人南荣公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11840元，由上诉人中山市南荣实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一六年十一月二十五日书 记 员  龙战江黄燕红