浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3294号上诉人（原审被告）：杭州余杭金腾房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区临平街道星河路*****号。法定代表人：肖力，该公司董事长。委托代理人：王嘉树，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡威，男，1982年1月18日出生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审原告）：陈伶俐，女，1984年12月30日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人：王永皓，浙江智仁律师事务所律师。上诉人杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称金腾房地产公司）因与被上诉人蔡威、陈伶俐房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：蔡威、陈伶俐系夫妻关系。2015年5月27日，金腾房地产公司与蔡威、陈伶俐签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为杭州市余杭区临平街道蓝庭花园陶院×幢×单元×室，该商品房设计用途为住宅，建筑面积共92.04平方米。房屋单价8039.98元/平方米，总价款740000元；买受人应在合同签订日前支付首付款300000元，剩余440000元应于合同签订当日与出卖人指定银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续。出卖人应当在2015年7月27日前将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房在该日期前达到约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续。除合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按约交付房屋，按以下方式处理：1、逾期不超过90日，自合同约定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部购房款，并按房款1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之1的违约金。出卖人承诺于2015年7月27日前，取得该房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记。双方还对违约责任等其他具体事项作出约定。当日，金腾房地产公司与蔡威、陈伶俐签订一份《整修协议》，约定金腾房地产公司对涉案房屋部分装修进行整修换新。合同签订后，蔡威、陈伶俐按约履行了款项支付义务。2015年6月19日，金腾房地产公司为蔡威、陈伶俐办理了该房屋产权转移登记。后因装修事宜，2015年9月18日蔡威、陈伶俐与金腾房地产公司、案外人杭州绿盟装饰工程有限公司签订一份装修明细单。后经蔡威、陈伶俐多次催促，金腾房地产公司至今未书面通知蔡威、陈伶俐办理房屋交接手续，故蔡威、陈伶俐于2016年3月24日提起诉讼，请求判令：1、金腾房地产公司立即按合同约定完成房屋装修并交付给蔡威、陈伶俐；2、金腾房地产公司向蔡威、陈伶俐支付违约金20350元（2015年7月28日-2016年4月27日期间，275天×74元/天）、租房损失31500元（3500元/月×9个月），合计51850元；3、金腾房地产公司承担全部诉讼费。原审法院认为：金腾房地产公司与蔡威、陈伶俐之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方均应按约履行合同义务。双方同时签订的《整修协议》，系对该房屋原有装修基础上进行的整修，应视为《商品房买卖合同》的补充协议，对双方当事人亦具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。本案中，合同约定房屋交付期限为2015年7月27日前，金腾房地产公司应在此期限内将符合《商品房买卖合同》及《整修协议》约定的房屋交付蔡威、陈伶俐。金腾房地产公司辩称：签合同时房屋是现房，且于2015年6月19日办理了涉案房屋权属转移登记，至此已履行了房屋的交付义务，金腾房地产公司对房屋的装修并非对交付标准的变更。原审法院认为，金腾房地产公司至今未按约向蔡威、陈伶俐发出书面交房通知，蔡威、陈伶俐亦未实际占有使用该房屋；办理房屋权属登记手续不能等同于房屋交付使用，产权登记与房屋交付系合同约定的两项义务。故，对蔡威、陈伶俐主张金腾房地产公司按约交付房屋的请求，予以支持。对金腾房地产公司认为房屋已实际交付的抗辩意见，不予采纳。因金腾房地产公司未如期交房，蔡威、陈伶俐同时主张违约金和租金损失。经核算，双方约定的违约金数额低于蔡威、陈伶俐的实际损失，故以蔡威、陈伶俐遭受的实际租金损失31500元为限，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2016年5月3日判决：一、金腾房地产公司于判决书生效之日起十日内将位于杭州市余杭区临平街道蓝庭花园陶院×幢×单元×室房屋交付蔡威、陈伶俐；二、金腾房地产公司于判决书生效之日起十日内向蔡威、陈伶俐支付赔偿金31500元；三、驳回蔡威、陈伶俐的其他诉讼请求。案件受理费476元（已减半收取），由蔡威、陈伶俐负担182元，金腾房地产公司承担294元。宣判后，金腾房地产不服，向本院提起上诉称：金腾房地产与蔡威、陈伶俐签署的《商品房买卖合同》附件四明确约定涉案房屋为毛坯交付，且蔡威、陈伶俐所购房屋系现房。在一审庭审中，蔡威、陈伶俐承认购房之前及购房当日均现场查验过涉案房屋，通过竣工验收备案表可以认定涉案房屋已经于2015年5月27日符合交付条件。蔡威、陈伶俐已经于2015年5月27日对房屋进行查验，因当时蔡威、陈伶俐未付清房款，根据《商品房买卖合同》第八条第4款的约定，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知。蔡威、陈伶俐只需于款项付清后自行收房即可。蔡威、陈伶俐于2015年6月17日履行付款义务，故双方于2015年6月19日办理了涉案房屋权属转移登记。自2015年6月19日起双方无需再通知或办理交接手续。原审法院错误地认定《整修协议》系对房屋原有装修基础上进行的整修。蔡威、陈伶俐是为了满足居住需求及提高涉案房屋的舒适度另行委托金腾房地产对房屋进行重新装修（拆除原本装饰装修）。既然是双方协商一致同意对房屋进行重新装修，就不应认定金腾房地产存在逾期交房，也不应认定装修整改期间导致蔡威、陈伶俐无法使用房屋的损失由金腾房地产公司承担。《整修协议》中并未对整修起始时间及整修完成工期进行明确约定，直到2015年9月18日双方才就重新装修的材料及费用达成一致，而整改协商并不妨碍蔡威、陈伶俐对房屋进行使用。蔡威、陈伶俐曾在微信中表示其2016年5月底正式入住，金腾房地产在微信中于2015年12月30日已经通知蔡威、陈伶俐装修完成，且2016年1月13日金腾房地产公司再次通知蔡威、陈伶俐针对上次提出部分整改已经完成随时可以入住。因蔡威、陈伶俐自身原因造成的延误入住损失应由其自行承担。原审认定蔡威、陈伶俐的实际损失按3500元/月的标准计算适用法律错误。原判违反公平原则。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回蔡威、陈伶俐一审全部诉讼请求。上诉人金腾房地产公司在二审中提交租赁合同复印件两份，证明案涉房屋同类地段的租金为1800元/月。被上诉人蔡威、陈伶俐在二审中辩称：蔡威、陈伶俐购买的涉案房屋-蓝庭花园陶院×幢×单元×室建成于2009年9月。2015年蔡威、陈伶俐前去购买房屋时，由于间隔时间较长等原因，房屋室内装修出现老化的情况。为了促成交易，金腾房地产公司当时承诺将房屋装修整修后交付给蔡威、陈伶俐。在房屋现状以及金腾房地产公司整修承诺的基础上，蔡威、陈伶俐才购买了涉案的房屋，同时双方也签订了整修协议作为装修调整的依据。从上述交易过程中可以看出，金腾房地产公司除了办理现房交易的过户手续外，还应当按照双方整修协议依据具体的施工明细等约定，将房屋整修完毕后方可交付给蔡威、陈伶俐。金腾房地产公司怠于履行交付义务，导致蔡威、陈伶俐只能继续租房居住，由此支出的相关费用理应由金腾房地产公司赔偿。金腾房地产公司在上诉状中以房屋约定为毛坯，且整修不影响房屋使用等观点不能成立。涉案房屋为现房交付，交易时双方均对房屋现状予以了确认，应当以双方协商的具体要求为准。虽然金腾房地产公司利用自身交易优势，使用了与实际不符的交易合同文本签约，但是该行为并不能否认房屋装修现状以及承诺整修的事实。因此，本案房屋的交付标准应当结合双方的整修协议以及施工采购清单等整体确定，而非简单的按照所谓“毛坯”的约定来判断。另一方面，如果房屋交付标准如金腾房地产公司所言系“毛坯”，那么金腾房地产公司为什么要答应整修呢，为什么要求委托第三方施工，这显然也说明金腾房地产公司对于案涉房屋应当整修后交付的情况是心知肚明的。既然房屋需要整修，从整个施工协议上看，该整修系对房屋装修的全面的修缮，并非局部的轻微调整。在这种施工过程中，房屋显然不具备正常的使用条件。金腾房地产公司称蔡威、陈伶俐扩大损失，从2011年开始蔡威、陈伶俐就租住在西溪花园小区，后来房租涨到了4000元每月，而非现在诉请的3500元每月。6月4日蔡威、陈伶俐想要收回使用权的时候，小区保安拒绝蔡威、陈伶俐入住，且截止到今天，案涉房屋的门卡金腾房地产公司依然未给。金腾房地产公司的上诉缺乏事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡威、陈伶俐在二审中未提交新证据。上诉人金腾房地产公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人蔡威、陈伶俐认为不属于二审程序中的新证据，且超过二审指定的举证期限；从内容上，证据无原件，对其真实性和关联性均不予认可。本院认为，上诉人提交的证据超过二审指定的举证期限，且不属于二审程序中的新证据，证据亦系复印件，不符合证据的形式要件，故本院不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的基本事实一致，予以确认。本院认为，金腾房地产公司与蔡威、陈伶俐于2015年5月27日签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，签订了《整修协议》。《整修协议》应为《浙江省商品房买卖合同》的附件，对双方均具有约束力。对于房屋的交付，《浙江省商品房买卖合同》中约定交付日为2015年7月27日前，而《整修协议》中并未对房屋交付时间作出约定，故应认定涉案房屋的交付日为2015年7月27日前。涉案房屋在签订买卖合同时虽已为现房，但双方协商一致对房屋进行整修，在合同中约定了房屋交付日，故应理解为金腾房地产公司应在约定的交付日前将整修完毕的房屋交付给蔡威、陈伶俐，并履行合同约定的交付手续。而并非如金腾房地产公司所称根据合同第八条，买受人可不再另行通知交房。虽然2015年6月19日金腾房地产公司为蔡威、陈伶俐办理了房屋转移登记，但权属登记并不等同于交付，根据双方的微信记录，至少在2016年1月13日金腾房地产公司还在通知蔡威、陈伶俐验收房屋，金腾房地产公司一审提供的杭州绿盟装饰工程有限公司出具的《情况说明》上亦称2015年12月22日完成整修，之后又进行了整改。故金腾房地产公司未提供有效证据证明其已经在交付日前将符合约定的房屋交给蔡威、陈伶俐。金腾房地产公司上诉主张权属登记应视为房屋交付的理由不能成立，本院不予采纳。金腾房地产公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同第九条约定，金腾房地产公司应向蔡威、陈伶俐支付自合同约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按已付房款万分之一的违约金，金腾房地产公司现未能举证证明其在2016年4月27日前已按合同约定的交付方式将符合交付条件的房屋通知蔡威、陈伶俐接收，故蔡威、陈伶俐诉请要求金腾房地产公司支付违约金20350元符合合同约定，应予支持。蔡威、陈伶俐就其主张的租房损失，仅提供《出租协议》一份，未有其他证据相印证，对其真实性无法确认。故蔡威、陈伶俐无证据证明逾期交房的损失高于约定的违约金，对其主张的租金损失本院不予支持。综上，金腾房地产公司上诉请求合理部分，本院予以支持。原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初3833号民事判决第一项；二、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初3833号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；三、杭州余杭金腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡威、陈伶俐违约金20350元；四、驳回蔡威、陈伶俐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取476元，由蔡威、陈伶俐负担321元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担155元；二审案件受理费588元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担382元，由蔡威、陈伶俐负担206元（杭州余杭金腾房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费952元，杭州余杭金腾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费570元；蔡威、陈伶俐应于本判决生效之日起十日内将应负担的206元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年十一月二十八日书 记 员 袁其伟