山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)晋09民终1066号上诉人（原审被告）:张秉军，男，1974年7月23日出生，汉族，现住原平市。委托代理人张玉朝，山西弘韬(阳曲)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈翠云，女，1964年6月11日出生，汉族，同煤集团轩煤公司退休工人，现住原平市。委托代理人付玉田，男，1962年12月1日出生，汉族，原平市畜禽购销中心职工，住原平市。系陈翠云的丈夫。委托代理人丁勇，原平市法律援助中心律师。上诉人张秉军与被上诉人陈翠云房屋买卖合同纠纷一案，不服原平市人民法院（2016）晋0981民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张秉军及委托代理人张玉朝，被上诉人陈翠云的委托代理付玉田、丁勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人张秉军的上诉请求：1、请求依法改判（2016）晋0981民初310号民事判决书，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、就上诉人协助被上诉人办理房产过户事宜，原判认定事实部分清楚，但适用法律完全错误，审判结果明显显失公平、公正，令人难以服判。原判认为，“原告依约将购房款全部交付被告，被告未按协议约定在2015年6月前协助原告在房地产登记部门办理权属登记，显属违约，被告应当依约将房屋产权过户给原告。”首先，就该事实原审法院已经明知上诉人是协助被上诉人，将房产过户给被上诉人，而在原审庭审中上诉人就明确表示，上诉人至始至终协助被上诉人过户，但就过户所需的税、费依据合同第五条约定，应当由被上诉人承担。双方就房产过户事宜产生的根本性原因在于被上诉人拒绝缴纳过户费，导致过户不能，而不是上诉人违约不协助被上诉人办理过户手续。该事实原审法院认定清楚，但认定上诉人存在违约，要求上诉人直接将本案诉争房产过户给被上诉人错误。就过户事宜上诉人所负的义务是协助，因此，审判结果明显显失公平、公正，令人难以叹服。2、就被上诉人请求的经济损失20000元，原审判决认定事实不清，适用法律错误，审判结果完全没有任何法律依据。原判认为：“双方协议第四条约定：“交付期限，甲方应于收到该店铺全部借款之日起当日内，将该店铺交付给乙方”。2014年12月3日原告将购房款全部交付被告。按照双方的约定，被告应当此时将房屋交付原告，但在2014年11月20日，原告委托被告对其房子进行了装修，2015年3月2日被告将房屋装修完毕，原告于2015年3月22日给付被告房屋装修费4000元。此时，被告应当及时将房屋交付原告。由于被告未能及时将房屋交付原告或出租，由此造成的损失被告依法应予承担。原告的损失比照原告二楼房屋的租金计算为宜，2016年一年租金12000元，意见房屋每月租金为500元，故2015年原告因3间房屋未能及时出租造成的损失按9个月计算为500元×9个月×3=13500元”。上诉人认为，首先，本案诉争房产在被上诉人未全额付款的情况下，上诉人即将房产交付给被上诉人，且被上诉人的爱人付玉田找到姚政宇对其所购买的商铺安装了70型平开门，之后被上诉人委托上诉人对其购买商铺进行了刮家、安装马桶等简单装修工程，2015年3月22日被上诉人支付了上诉人代其垫付的装修费4000元，依据此事实，上诉人已将本案诉争房产交付给了被上诉人。其次，被上诉人在收房后委托上诉人无偿代租，如有承租人租赁被上诉人的房产，上诉人没有自主权，关于租金金额、租赁用途都需要告知被上诉人征得上诉人的同意才能出租，其二层未出租的原因在原审中上诉人也向法庭阐明，商户要承租被上诉人的二层商铺，承租人愿支付租金2.5万元，上诉人告知被上诉人后，被上诉人以租金必须2.8万元，低于2.8万元租金不租，其以2.8万元作为最低的租金标准，导致其二层商铺无法出租。其目前已经出租的一层商铺1.2万元也是在征得被上诉人同意的情况下才出租的，对此事实在原审庭审中，原审当庭询问了双方该事实，被上诉人对此事实也予以认可。再次，被上诉人委托上诉人出租房产，上诉人是无偿的付出自己的辛苦和努力，没有任何回报。现原审法院以上诉人未将商铺交付给被上诉人或没有为被上诉人租出去上商铺完全是断章取义，租或不租主动权完全在被上诉人，上诉人只是个桥梁传话的作用，原审法院将不可归责与上诉人的责任强加到上诉人身上，完全没有任何事实依据，更没有法律依据。被上诉人将最低的租金标准2.8万元告知上诉人，上诉人能租出去就租，租不出去责任不能转嫁到上诉人身上，上诉人只是个受托人，被上诉人系委托人，租不出去的不利后果应当由被上诉人承担。再次，原审判决根据自己的推定计算被上诉人的损失，其属于错误使用自由裁判权，被上诉人在未举证证明自己损失的情况下，按照自己的自由裁量作出损失认定，背离了谁主张、谁举证的原则，不符合法律规定。即便被上诉人举证证明自己的损失，也要查明损失的原因是由谁造成的。综上，原审判决完全错误，请求人民法院予以纠错，公平、公正的处理本案。被上诉人陈翠云答辩意见：1、答辩人购买上诉人的商铺是新建房屋，根据双方《店铺买卖协议书》的约定，上诉人应协助答辩人在房地产登记部门办理权属登记。该登记应属于设立登记中的所有权登记，而不是转让登记。该店铺应直接登记为答辩人的房产，而不是先登记为上诉人的房产再过户给答辩人。上诉人并没有将为答辩人办理房产登记所需手续向房产管理部门提交，房产管理部门也没有通知答辩人缴纳有关登记费，上诉人所称的答辩人拒绝交纳过户费一事并不存在。商铺已出卖给答辩人，即使答辩人怠于办理房产登记手续，上诉人作为出卖人，在答辩人已交清全部购房款的情况下，也无权将商铺的产权证办理在自己名下。原审判决判令上诉人将房屋产权过户给答辩人是保护答辩人合法利益的正确做法。2、上诉人应答辩人的要求对房屋进行装修并不能证明房屋已交付。在房屋未交付前，买卖双方约定对房屋装修事宜，实质上是对标的物交付标准的变更，双方对装修内容和费用承担的约定是明确的，上诉人按约定进行了装修，答辩人也按约定支付了有关费用。但是，在房屋的整体交付方面，上诉人并未按《店铺买卖协议书》的约定履行义务，迟延交付房屋的事实客观存在。3、关于房屋未能出租的责任问题。上诉人认为是答辩人所要求的租金标准太高才导致商铺不能及时租出去。上诉人在销售商铺时所散发的销售广告和宣传资料上明确写明“8年回本”、“统一管理，统一经营”、“租赁：a、一层、二层2万元/年/套……出售:b、代租、收取提成1%+管理费”等内容。答辩人正是基于上诉人的这些许诺才购买了上诉人的商铺。根据有关法律的规定，上诉人在销售广告和宣传资料里的许诺应作为协议的一部分，对双方具有约束力。上诉人以每年25000元的价格出租答辩人所购商铺，8年仅能收取20万元，而答辩人所支付的房款为38万元，8年根本不能回本。由此可见，房屋未能出租的责任在于上诉人。上诉人依法应赔偿给答辩人造成的损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不足，依法应驳回上诉，维持原判。陈翠云于2016年3月21日向一审法院提起诉讼，诉请人民法院判令：被告张秉军立即将原平市京原北路文化市场A01-1、A01-2号房屋的产权过户到原告名下；判令被告张秉军赔偿违约给原告造成的经济损失20000元；由被告张秉军承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年原平文化艺术古玩城宣传称“茶--花鸟鱼民间工艺古玩市场，位于原平市京原北路，是原平市政府重点工程商住两用，30-228平米现铺出售、出租，占地2000平方米，统一管理、统一经营、省时省心，国企为您的投资保驾护航，大红本、特价房，7.5万/套起数量有限，欲购从速，……。”2014年12月3日陈翠云为乙方（买方），张秉军为甲方（出卖方）签订《店铺买卖协议》。该协议载明：“第一条店铺的基本情况甲方店铺（以下简称该店铺）坐落于京原北路文化市场（交警小区南的一楼壹间、二楼双间）第一、二层，房号为A01-1、A01-2，建筑面积为约90平方米。第二条价格该店铺售价总金额为人民币叁拾捌万元，（小写380000元）。一次性交清为人民币叁拾捌万元，（小写380000元）。第三条付款方式乙方应于本协议生效之日向甲方支付定金人民币元（小写元）。并应于本协议生效之日起日内将该店铺全部价款付给甲方。第四条交付期限甲方应于收到该店铺全部价款之日起当日内，将该店铺付给乙方。第五条违约责任乙方逾期未付清房款，甲方有权终止协议，由此造成的损失甲方不承担任何责任及费用，乙方所预交的定金不予退还，抵作甲方损失。双方任何一方中途毁约，则向对方支付与定金数量等额的赔偿金。第六条关于产权登记的约定在乙方实际接收该店铺之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关办理权属登记手续甲方保证于（2015年6月前）办理完毕。店铺所有权的一切费用乙方承担。第七条甲方保证在交易时该店铺没有产权纠纷。第八条本协议未尽事项，由出卖方、买受方双方另行议定，并签订补充协议。本协议及其附件（如果有）和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第九条本协议一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字之日起生效。附加条款：若甲方按保证日期不能办理产权手续，甲方愿承担一切经济损失及责任张秉军出卖方张秉军买受人陈翠云20**年12月3日”。2014年11月12日，陈翠云交付张秉军定金10000元。2014年11月16日，陈翠云交付张秉军现金290000元。2014年12月3日陈翠云交付张秉军现金80000元。陈翠云共交付张秉军购房款380000元。2014年11月20日开始，陈翠云委托张秉军对其购买的房屋进行了装修。2014年3月2日，房屋装修完毕。2015年3月22日，陈翠云交给张秉军装修费4000元整。2016年1月陈翠云收取二楼租金12000元。房屋钥匙一直由张秉军保管，未交给陈翠云。2015年7月6日，张秉军将陈翠云购买的房屋以自己的名义在原平市房产管理局进行了登记，并取得了房屋所有权证书，证书号为原房权证2015字第××号。该证书载明：“房屋所有权人：张秉军；共有情况：单独所有；房屋坐落：原平市京原北路东侧（万博艺术工艺城）3幢1层102室3幢2层202室；登记时间2015-7-6；规划用途：商业用房”。一审法院认为，陈翠云、张秉军双方经过协商订立店铺买卖协议，是双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，依法予以认定，双方均应按协议履行。陈翠云依约将购房款全部交付张秉军，张秉军未按协议约定在2015年6月前协助陈翠云在房地产登记部门办理权属登记，显属违约，张秉军应当依约将房屋产权过户给陈翠云。陈翠云、张秉军双方店铺买卖协议第四条约定“交付期限甲方应于收到该店铺全部价款之日起当日内，将该店铺付给乙方”，2014年12月3日陈翠云将购房款全部交付张秉军。按照双方的约定，张秉军应当此时将房屋交付陈翠云，但在2014年11月20日，陈翠云委托张秉军对其房子进行了装修，2015年3月2日张秉军将房屋装修完毕，陈翠云于2015年3月22日给付张秉军房屋装修费4000元。此时，张秉军应当及时将房屋交付陈翠云。由于张秉军未能及时将房屋交付陈翠云或出租，由此造成的损失张秉军依法应予承担。陈翠云的损失比照原告二楼房屋的租金计算为宜，2016年一年租金12000元，一间房屋每月租金为500元，故2015年陈翠云因3间房屋未能及时出租造成的损失按9个月计算为500元×9个月×3=13500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决为：一、限判决生效后10日内，被告张秉军将原平市京原北路东侧（万博艺术工艺城）3幢1层102室、3幢2层202室房屋产权过户给原告陈翠云；二、限判决生效后10日内被告张秉军赔偿原告陈翠云损失13500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由被告张秉军负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，人民法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求进行审理，作出裁决。本案中，陈翠云、张秉军双方于2014年12月3日签订的店铺买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按协议履行。陈翠云依约将购房款全部交付张秉军，张秉军未按协议约定在2015年6月前协助陈翠云在房地产登记部门办理权属登记，属于违约。一审判决张秉军依约将房屋产权过户给陈翠云并无不当。陈翠云、张秉军双方店铺买卖协议第四条约定“交付期限甲方应于收到该店铺全部价款之日起当日内，将该店铺付给乙方”，2014年12月3日陈翠云将购房款全部交付张秉军。按照双方的约定，张秉军应当此时将房屋交付陈翠云，但在2014年11月20日，陈翠云委托张秉军对其房子进行了装修，2015年3月2日张秉军将房屋装修完毕，陈翠云于2015年3月22日给付张秉军房屋装修费4000元。此时，张秉军应当及时将房屋交付陈翠云。由于张秉军未能及时将房屋交付陈翠云或出租，由此造成的损失张秉军依法应予承担。一审判决张秉军赔偿陈翠云损失的数额计算适当。一审法院根据当事人的诉辩意见及庭审查明的事实所作出的判决，其证据充分，理由适当，上诉人所诉理由不足以否定一审判决的适当性，故一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元由上诉人张秉军负担。本判决为终审判决。审判长  孙建新审判员  梁晓莉审判员  田青苗二〇一六年十一月八日书记员  刘 鑫