广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5605号上诉人（原审被告）：佛山市保利恒信房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新城区国泰路保利中环广场中宇花园9栋首层建筑物，组织机构代码56455289-8。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟剑锋，男，1962年12月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人佛山市保利恒信房地产有限公司（以下简称保利恒信公司）因与被上诉人钟剑锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利恒信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钟剑锋的诉讼请求。事实和理由：（一）涉案房屋在交付前已经竣工并验收合格，符合法定及合同约定的交付条件，涉案合同的目的能够实现，不符合法定解除条件，一审法院认定事实及适用法律有误。双方签订的合同约定保利恒信公司应于2015年10月28日前交付涉案房屋，双方在补充协议中约定涉案房屋的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，该约定不违反法律规定的交房条件的最低标准，合法有效，对双方具有法律约束力。涉案房屋于2015年10月20日竣工验收。由于钟剑锋收楼时认为涉案房屋的客厅阳台外的不上人屋面与销售时的说明不符，遂拒绝收楼，但其并没有举证证明涉案房屋存在影响整体结构安全等严重影响居住使用的质量问题。（二）保利恒信公司在销售宣传及签署合同时未对不上人屋面的具体尺寸进行详细、明确解释，使钟剑锋对不上人屋面产生误解，这虽有不妥之处，但现有证据不能证明保利恒信公司交付的涉案房屋与双方约定不符，已构成根本违约，一审法院认定事实及适用法律有误。首先，合同附件的“2座2层平面图”显示涉案房屋是存在不上人屋面的，钟剑锋对此是清楚的。钟剑锋有异议的是不上人屋面的实际高度比图纸高出50mm，实际厚度比图纸厚100mm。但建筑施工并非一个精准的工艺，实际施工图纸的数据存在一定的误差并不构成根本违约。其次，根据佛山市顺德区国土城建和水利局于2015年12月23日的书面答复可以看出，涉案不上人屋面并没有违反相关建筑施工要求及合同约定，也不存在安全隐患。一审法院认定“严重影响涉案房屋的通风、采光、卫生环镜及居住人员灾难逃生”，没有事实依据，属认定事实错误。因此，保利恒信公司的行为并未构成根本违约，涉案合同的法定解除条件并未成就，一审判决解除合同依据不足，依法应予改判。钟剑锋辩称，（一）涉案房屋与合同约定不相符。涉案房屋是按照规划报建图施工建设的，而涉案合同上所附的房屋平面图与规划报建图是不相同的。规划报建图上的不上人屋面很清楚地标明有高1100mm、深550mm的女儿墙。而涉案合同上的不上人屋面没有标注任何具体尺寸，该附图上显示阳台外侧有一条线，表示该处有建筑物，两线之间注明不上人屋面，仅指该范围内没有通道供人进入，该处的建筑物只是一个没有高度、没有深度的平台。（二）涉案不上人屋面的女儿墙对涉案房屋存在实际影响。经一审法官、保利恒信公司与钟剑锋共同到现场勘查可见，涉案房屋客厅阳台外有一不上人屋面，设有排水口等，存在一定的安全隐患，严重影响涉案房屋的通风、采光卫生环境以及居住人员灾难逃生。（三）保利恒信公司擅自变更设计规划。从竣工验收平面图上可以判定，保利恒信公司未经规划部门同意，擅自变更了不上人屋面的女儿墙高度1100mm为1300mm。（四）保利恒信公司的诚信存在问题，其伪造设计变更通知单。保利恒信公司还存在欺诈行为，其将已经规划部门同意报建的2座2层平面图的不上人屋面的实际情况没有如实告知消费者，并将规划报建平面图的不上人屋面实际尺寸隐瞒。其对于用作涉案合同的平面附图，向钟剑锋告知不上人屋面不会对涉案房屋有任何影响，故意隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，以虚假承诺诱骗钟剑锋签订合同。综上，请求维持一审判决，并判令保利恒信公司赔偿钟剑锋的经济损失（双倍返还购房款663412元×2＋住房维修基金6634.12元＋银行同期贷款利息32497.23元=1365955.35元）。钟剑锋向一审法院起诉请求：一、解除钟剑锋与保利恒信公司签订的《商品房买卖合同》；二、保利恒信公司返还钟剑锋购房全部款项，包括购房款和住房维修基金，两项合计670046.12元（663412元＋6634.12元）；三、保利恒信公司支付钟剑锋一年的银行同期贷款利息670046.12元×0.0485=32497.23元（暂计至2016年3月31日）。一审法院认定事实：2015年2月14日，保利恒信公司（甲方）与钟剑锋（乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y220078），约定：甲方以出让方式取得位于顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会观绿路3某号保利广场地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，乙方所购商品房（为已取得《商品房预售许可证》的预售商品房）为该项目的2座204单元，用途为成套住宅，本楼层高度3米，非封闭式阳台3个，该商品房套内建筑面积82.93平方米，土地使用面积分摊29.13平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.34平方米，故该商品房建筑面积105.27平方米；该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米7999.66元，按建筑面积计算，为每平方米6302元，总金额663412元；乙方应于2015年2月14日前交付首期款213412元，于2015年4月7日前交付二期款190000元，于2015年5月7日前交付余款260000元。合同第九条“商品房交付期限”约定，甲方应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。合同第十一条“规划、设计变更”约定，商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，甲方应书面征得乙方同意，不同意变更的乙方可要求终止合同，甲方应在乙方提出终止合同申请之日起三十天内退还乙方已付购房款及利息。《商品房买卖合同》附件三补充协议“四、关于房屋交付”约定，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表。补充协议“五、规划设计变更”约定：1.买卖合同第十一条所指的应征得乙方同意的规划、设计变更是指商品房的结构形式、户型、朝向发生变化以及出现买卖合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形发生变更；2.若上述变更是按照政府部门的行政规划要求变更的，乙方可解除买卖合同，但甲方不退还利息；3.若因上述原因，乙方拟解除合同的，应在规划、设计变更通知上载明的答复期限届满之日（如甲方有发书面的变更通知）或交楼通知书载明的入住期限［交付期限］届满之日（如甲方未发书面的变更通知）起15日内书面通知甲方，若超过该期限，视为乙方同意变更；4.在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，甲方有权单方面对建筑细部作出改善性质的调整，且无须通知乙方。补充协议“十二、关于补充条款的效力”约定，本补充协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。补充协议“十五、关于合同解除及注销登记手续办理的补充”约定，1.甲方或乙方按买卖合同及本补充协议的约定行使解约权时，自守约方解约发出解约通知七日起，买卖合同及本补充协议解除；……4.除前款约定外，乙方按买卖合同约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达甲方，否则视为乙方放弃解除买卖合同的权利。补充协议“十七、关于合同以外资料”约定，……2.甲、乙双方之间的权利义务以买卖合同及其附件和本补充协议约定为准。甲方及其委托代理机构在广告、宣传资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，均不构成要约，双方不受其约束；3.甲方展示的样板房、样板房装饰及样板房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品；4.甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。双方签订的《商品房买卖合同》所附的“2座2层平面图”显示，涉案商品房客厅阳台外有一标注为“不上人屋面”的区域，但未标注具体尺寸。2015年3月20日，双方签订的《商品房买卖合同》经佛山市顺德区国土城建和水利局进行了备案登记。2015年4月4日、5月1日，钟剑锋分别支付了403412元、260000元购房款（合共663412元）给保利恒信公司，保利恒信公司向钟剑锋出具了收款收据二份。钟剑锋、保利恒信公司均确认，钟剑锋已依约向保利恒信公司缴交住房专项维修基金6634.12元。2015年10月20日，涉案商品房所在楼盘（保利广场一期）竣工验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年10月26日，保利恒信公司向钟剑锋邮寄送达《2栋-204交楼通知书》，钟剑锋于次日收到。2015年11月，钟剑锋到涉案商品房准备收楼时，发现涉案商品房客厅阳台外有一坑渠及围墙将阳台包围了，遂没有收楼，并与保利恒信公司协商，要求将坑渠填平、围墙改低，但双方协商未果。后钟剑锋向佛山市顺德区国土城建和水利局反映上述问题，要求退房，该局于2015年12月23日书面答复称，钟剑锋与保利恒信公司签订的《商品房买卖合同》所附的单元示意图上显示，阳台外侧有一条线，表示该处有建筑物，两线之间注明“不上人阳台”仅指该范围内没有通道供人进入，因而从现有证据来看不能确认与合同不符；经查施工报建图纸，2座二层平面D-4户型客厅阳台外的不上人屋面外设有比二层板面高1.1米的实体女儿墙（属于首层入口门楼顶部），设计单位于2014年8月1日再将该墙体的高度调整为1.25米，该施工报建图纸经施工图审查机构审查合格，不存在违强或安全问题；经区质监站现场核查，现场2座二层平面D-4户型客厅阳台外的不上人屋面外的实体女儿墙比二层板面高1.25米，符合图纸要求，该墙体是否经规划报建，可进一步比照规划报建的剖面图以核实，并建议钟剑锋的退房要求通过司法途径解决。钟剑锋提交的经规划报建的保利广场1-2座二层平面图及剖面图显示，涉案商品房客厅阳台外有标注为“不上人屋面”的区域，该区域外设有比二层板面高1.1米的墙体（属于首层入口门楼顶部）。另查，在销售过程中，保利恒信公司的销售人员向钟剑锋出示了保利广场2座销售宣传资料及预售许可证，宣传资料及预售许可证上的涉案商品房平面图显示，涉案商品房客厅阳台外没有标注“不上人屋面”区域及其他建筑物；保利恒信公司的销售人员还带钟剑锋参观了与涉案商品房同一楼盘即保利广场6座三楼的样品房（钟剑锋称保利恒信公司销售人员告知钟剑锋两者户型一致），该样品房的客厅阳台外并未有“不上人屋面”，亦没有其他建筑物遮挡。钟剑锋陈述，在签订合同前，其因发现《商品房买卖合同》所附涉案商品房平面图上的客厅阳台外多了一个“不上人屋面”，与销售宣传资料及预售许可证上的平面图不同，要求保利恒信公司解释；保利恒信公司销售人员解释，“不上人屋面”是指该范围内没有通道供人进入，是挡住楼上下来的雨水和杂物、避免高空杂物坠落时伤到一楼入口人员的一个挡面，本身对二楼阳台不会造成任何影响，后保利恒信公司销售人员带钟剑锋到售楼中心旁边已交楼入住的2楼阳台楼下，向钟剑锋解释该2楼阳台外遮雨用的建筑物（向外延伸，未遮挡阳台）即为“不上人屋面”。诉讼中，一审法院组织钟剑锋、保利恒信公司双方到涉案商品房进行现场勘查，现场可见涉案商品房客厅阳台外有一“不上人屋面”，设有排水口，该“不上人屋面”只能从涉案商品房的客厅阳台及与其相邻的2座203的客厅阳台进入，经钟剑锋现场测量，该“不上人屋面”深约46厘米（为底部至阳台板面距离，且底部有新铺水泥），“不上人屋面”上设有比阳台板面高约1.3米的墙体（属于2座首层入口门楼顶部），该墙体比阳台栏杆高，已将阳台遮挡、包围。庭审中，钟剑锋明确其主张保利恒信公司支付一年的利息是按照中国人民银行同期贷款利率从2015年5月1日起计算。一审法院认为，钟剑锋、保利恒信公司双方签订的《商品房买卖合同》附件三补充协议“十七、关于合同以外资料”第2点及第4点关于“甲、乙双方之间的权利义务以买卖合同及其附件和本补充协议约定为准。甲方及其委托代理机构在广告、宣传资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，均不构成要约，双方不受其约束；甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”的约定，符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故上述约定无效，双方签订的《商品房买卖合同》其他部分依然合法有效。钟剑锋主张依据法定条件解除合同，故本案的争议焦点是双方签订的《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，保利恒信公司在销售过程中向钟剑锋出示的保利广场2座销售宣传资料及预售许可证上的平面图显示涉案商品房客厅阳台外并未标注“不上人屋面”区域，其后保利恒信公司带钟剑锋参观与涉案商品房户型一致的保利广场6座三楼样品房，该样品房的客厅阳台外亦未有“不上人屋面”及其他建筑物遮挡；至双方签订合同前，因钟剑锋发现《商品房买卖合同》所附涉案商品房平面图显示客厅阳台外多了一个“不上人屋面”，与销售宣传资料及预售许可证上的平面图不同，要求保利恒信公司解释，此时保利恒信公司销售人员解释“不上人屋面”是指该范围内没有通道供人进入，是挡住楼上下来的雨水和杂物、避免高空杂物坠落时伤到一楼入口人员的一个挡面，本身对二楼阳台不会造成任何影响，更带钟剑锋到售楼中心旁边已交楼入住的2楼阳台楼下，向钟剑锋解释该2楼阳台外遮雨用的建筑物（向外延伸，未遮挡阳台）即为“不上人屋面”。综上，保利恒信公司在销售过程中一开始并未对涉案商品房客厅阳台外存在“不上人屋面”这一对商品房有重要影响的部位向钟剑锋进行任何说明（保利恒信公司亦未举证证明涉案商品房价格与其他单元有所区别），后在钟剑锋发现合同附件平面图与销售宣传资料及预售许可证平面图不一样，并向保利恒信公司询问“不上人屋面”情况时，保利恒信公司作出了上述具体确定的说明。因“不上人屋面”的特殊性（在客厅阳台外，可能会对阳台造成遮挡或其他影响），保利恒信公司对“不上人屋面”具体而确定的说明，势必会对商品房买卖合同的订立以及涉案商品房价格的确定产生重大影响，故保利恒信公司关于“不上人屋面”的上述说明，应视为双方签订的《商品房买卖合同》的内容。其次，保利恒信公司向钟剑锋交付的涉案商品房与保利恒信公司销售过程中向钟剑锋作出的关于“不上人屋面”的说明不符。现场勘查可见，涉案商品房客厅阳台外有一“不上人屋面”，设有排水口，该“不上人屋面”深约46厘米（底部至阳台板面距离），其上设有比阳台板面高约1.3米的墙体，该墙体属于2座首层入口门楼顶部，比阳台栏杆高，已将阳台遮挡、包围，而进入该“不上人屋面”的唯一通道是涉案商品房客厅阳台及与其相邻的2座203客厅阳台。上述情况与保利恒信公司所作的关于“不上人屋面”是遮雨挡物用的一个挡面，本身对二楼阳台不会造成任何影响的说明并不相符，而且涉案商品房客厅阳台已被围墙遮挡、包围，且围墙比阳台栏杆高，“不上人屋面”底部较深，只能从阳台栏杆处进入，垃圾积水等较难清理，存在一定的安全隐患，严重影响涉案商品房的通风、采光、卫生环境及居住人员灾难逃生。因此，保利恒信公司交付的涉案商品房与双方的合同约定不符，已构成根本违约，钟剑锋请求解除合同的主张，一审法院予以支持。最后，关于合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，钟剑锋主张保利恒信公司返还钟剑锋已支付的购房款663412元及住房专项维修基金6634.12元，一审法院予以支持。钟剑锋因保利恒信公司违约行为致使合同解除所产生的损失包括了利息损失，故钟剑锋请求保利恒信公司从2015年5月1日（购房款及住房专项维修基金全部支付完毕之日）起按中国人民银行同期贷款利率支付一年利息的主张，一审法院予以支持。保利恒信公司应向钟剑锋支付利息如下：以670046.12元（663412元＋6634.12元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年5月1日起计算至2016年4月30日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除钟剑锋与保利恒信公司于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议）；二、保利恒信公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向钟剑锋返还670046.12元（购房款663412元及住房专项维修基金6634.12元）及支付利息（计算方法以670046.12元为本金从2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年4月30日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5412.72元（已减半收取），由保利恒信公司负担。本院二审期间，钟剑锋提交竣工图一张，拟证明保利恒信公司擅自更改了设计规划。保利恒信公司没有向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。保利恒信公司对上述证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议。经审查，本院对竣工图的真实性予以确认，因仅凭竣工图并不能证明保利恒信公司擅自更改了设计规划，故本院对该证据的证明内容不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，保利恒信公司将其正在建设中的房屋预先出售给钟剑锋，钟剑锋向其支付价款，本案为商品房预售合同纠纷。根据保利恒信公司的上诉，本案二审的争议焦点在于应否解除保利恒信公司与钟剑锋签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。本案中，保利恒信公司向钟剑锋交付的房屋与其在销售过程中向钟剑锋出示的涉案房屋销售宣传资料及预售许可证上的平面图显示的内容有所不同，上述材料上均未标注有“不上人屋面”区域。保利恒信公司与钟剑锋签订的《商品房买卖合同》所附的“2座2层平面图”上，虽标注有“不上人屋面”，但并未明确标注该不上人屋面外设有比二层板面高的实体女儿墙。而经一审法院现场勘查，涉案不上人屋面区域设有排水口，其底部与涉案房屋的阳台板面距离约46cm，其上设有比阳台板面高约130cm的墙体，该墙体比阳台栏杆高，已将阳台遮挡、包围。由于钟剑锋向保利恒信公司购买的是正在建设中的房屋，在保利恒信公司没有向钟剑锋明确说明涉案房屋阳台前“不上人屋面”的相关情况下，钟剑锋作为普通的消费者，无法知晓其所购买的房屋建成后的具体情况。因此，结合保利恒信公司向钟剑锋交付的涉案房屋的现状与涉案合同约定的内容来看，钟剑锋对于其与保利恒信公司签订的《商品房买卖合同》之合同目的不能实现。一审法院认为保利恒信公司交付的房屋与双方合同约定不符，保利恒信公司构成根本违约，并据此支持钟剑锋请求解除合同的主张，本院予以维持。保利恒信公司上诉提出其与钟剑锋签订的补充协议约定“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”，而涉案房屋已经竣工验收，故保利恒信公司交付的房屋符合双方合同约定。对此，由于涉案《商品房买卖合同》及其补充协议是保利恒信公司提供的格式合同，上述“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”之条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之情形，故该条款无效。保利恒信公司认为其交付的房屋符合双方合同约定，本院不予采纳。综上所述，保利恒信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10825.44元，由上诉人佛山市保利恒信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一六年十一月七日书 记 员  覃心怡第1页共16页