山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1392民初1711号 原告临沂永同昌房地产开发有限公司，住所地：临沂经济技术开发区芝麻墩办事处滨河东路托斯卡纳小镇会所。 法定代表人张宗珍，董事长。 委托代理人王清斌，山东隆泰律师事务所律师。 委托代理人颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被告朱帅壬，男，1987年7月3日生，汉族，住山东省沂南县。 原告临沂永同昌房地产开发有限公司（以下简称：永同昌公司）与被告朱帅壬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告永同昌公司委托代理人颜丙虎到庭参加诉讼，被告朱帅壬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永同昌公司诉称，2015年10月28日，原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议，被告购买原告开发建设的托斯卡纳小镇南区21号楼3单元801室商品房一套，合同价款为596968元，合同签订之日支付总房款的30％，剩余70％办理银行按揭贷款。协议约定因买受人的原因导致出卖人承担担保责任或扣划出卖人的保证金或扣划出卖人的其他款项及其他出卖人代为偿付银行贷款的情形，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付购房总价款的30％的违约金，并承担出卖人在此过程中发生的律师费、交通费、诉讼费等一切费用支出。后被告办理了银行按揭贷款，截止2016年7月31日，被告已连续2期未按合同约定偿还银行按揭贷款，原告为被告垫付银行贷款4144.33元。因被告支付179968元首付款困难，2015年10月28日向原告借款179968元，双方约定还款期限为2016年5月30日前，若被告不能按约定及时还款，自逾期之日至实际履行完毕之日止，按银行同期贷款利率4倍支付违约金，被告自愿以其与原告签订的《商品房预售合同》的权益作为该笔借款的担保，如逾期30日仍无法按协议约定还款，原告有权解除与签订的《商品房预售合同》。被告未按合同约定履行付款义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告于2015年10月28日签订的商品房买卖合同，协助原告办理解除备案手续；判令被告支付因解除合同产生的违约金170990.4元；判令被告向原告偿还垫付的银行按揭贷款4144.33元及利息；诉讼费用由被告承担。 被告朱帅壬在法定期间内未答辩。 经审理查明，2015年10月28日，原告永同昌公司与被告朱帅壬签订《商品房预售合同》一份。合同约定，被告朱帅壬购买原告永同昌公司开发的位于临沂经济技术开发区，该商品房用途为住宅，建筑面积为116.32平方米，单价为每平方米4900元，房屋总价为569968元。合同第六条付款方式及期限，合同签订之日支付总房款的30％，金额179968元，剩余房款70％贷款，金额390000元。补充协议第三条第二项约定：在出卖人担保期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任、或扣划出卖人的保证金、或扣划出卖人的其他款项及其他出卖人代为偿付银行贷款的情形，出卖人有权向买受人追偿。（1）买受人应在出卖人承担责任后当日，向出卖人清偿承担的所有款项及出卖人在此过程中发生的包括律师费、交通费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人收到损失之日起每日按出卖人被扣划或代付金额的4倍银行同期贷款利率向出卖人支付违约金…（3）因卖受人的原因，贷款银行累计扣划出卖人2期按揭贷款，经出卖人催告买受人7日内仍未按本条（1）款的约定履行的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付购房总价款30％的违约金。该合同及补充协议双方签字后已于2015年11月5日到临沂市房产和住房保障局备案。 协议签订后，被告朱帅壬于2015年10月28日向原告永同昌公司交付部分首付款179968元。2015年11月5日，被告朱帅壬作为借款人、原告永同昌公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司临沂经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为390000元，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息。保证人对借款承担抵押、保证责任。该合同签订后，工行开发区支行将贷款390000元打入被告朱帅壬指定的永同昌公司帐户。此后，被告朱帅壬未按期偿还住房贷款的本息，原告永同昌公司按照合同约定承担保证责任，截止至2016年10月20日，共代被告朱帅壬偿还到期贷款本息10362.98元。 另查明，被告朱帅壬于2015年10月28日向原告永同昌公司出具《借款条》一份，该借款条载明：本人购买的托斯卡纳小镇21号楼3单元801号房购房首付款为179968元，我已支付了首付款0元，今本人向临沂永同昌房地产开发有限公司借款179968元，用于支付该套房屋的剩余首付款，借款时间为7个月，还款时间为2016年5月30日前。付款期限届满后，被告朱帅壬未按约定履行还款义务。 再查明，原、被告签订的《商品房预售合同》中载明，被告地址为山东省沂南县，联系电话为156××××6181。合同补充协议第二条，双方关于通讯地址、联系方式的约定：本《商品房买卖合同》所填写地址为确定的书面通讯地址，买受人保证提供的通讯地址及联系电话准确无误，买受人通讯地址及联系方式发生变化的，必须在自变化发生之日起3日内书面通知出卖人，因买受人通讯地址及联系方式发生变化而未及时通知或告知出卖人的，由此产生的一切损失和法律后果均由买受人承担。出卖人向买受人送达的相关材料，均按本合同约定的通讯地址邮寄送达，如发生无人接收、查无此人或其他情形造成退件，均视为已向买受人送达。本院立案受理本案后，通过ＥＭＳ的形式按照被告朱帅壬在《商品房预售合同》中确认的地址向其送达开庭材料，因名址有误，邮件退回。 以上事实，主要根据原告提供的商品房预售合同、借款合同、交款单据等书证及当事人的陈述并经庭审查证所证实，已记录在卷。 本院认为，原告永同昌公司与被告朱帅壬签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同当事人均具有法律约束力。为实现该合同，双方与工行开发区支行签订的个人购房／担保合同亦合法有效，工行开发区支行已经将借款390000元支付到原告永同昌公司帐户作为被告朱帅壬的房款，被告朱帅壬应按借款合同履行还款义务。现被告朱帅壬自借款合同生效后未按约定履行还款义务，已符合合同约定的解除合同的要件，故对原告永同昌公司要求解除《商品房预售合同》，并协助办理备案等附随义务的诉讼请求，本院应予支持。原告永同昌公司要求被告朱帅壬按照合同约定承担违约责任，并支付总房款30％的违约金，对此本院认为，当事人约定的违约金应以违约行为造成损失的30％为标准，本案中被告朱帅壬通过向原告永同昌公司借款的形式支付首付款，事实上未向原告永同昌公司偿付房屋首付款，对于剩余房款390000元以银行按揭贷款的形式予以偿付，被告永同昌公司以总房款的30％作为计算违约金的标准过高，本院认为应以被告朱帅壬占用原告永同昌公司借款179968元的利息作为违约金的计算标准为宜，故对原告永同昌公司主张被告朱帅壬应偿付其总房款30％（170990.4元）的违约金的诉讼请求，本院不予支持。违约金按照首付款179968元自交纳之日即2015年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止。原告永同昌公司要求被告返还其代付房屋贷款10362.98元，因该主张基于借款合同关系，与本案商品房预售合同关系并非同一法律关系，原告可另行主张权利，在本案中不作处理。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法自愿配置的若干意见》第三条，当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》中明确载明了被告朱帅壬确认的送达地址、联系方式及变更后的通知义务，本院根据合同中确定的送达地址及联系方式向被告朱帅壬送达开庭材料，因名址有误，邮件退回，被告朱帅壬应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法自愿配置的若干意见》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂永同昌房地产开发有限公司与被告朱帅壬之间签订的商品房预售合同，被告朱帅壬于本判决生效后三十日内协助原告临沂永同昌房地产开发有限公司办理解除备案手续。 二、被告朱帅壬于本判决生效后十日向原告临沂永同昌房地产开发有限公司偿付违约金（违约金按照首付款179968元自2015年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止）。 三、驳回原告临沂永同昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告朱帅壬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3803元，由被告朱帅壬负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一六年十一月八日 书 记 员  王 娜