山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0213民初1935号 原告(反诉被告，以下简称原告)：邓森容，女，1982年7月20日出生，汉族，无业，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘希承，山东鹏程**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙庆玲，山东鹏程**律师事务所律师。 被告(反诉原告，以下简称被告)：青岛苏宁云商商贸有限公司，住所地：青岛市李沧区京口路28号3号楼13层，统一社会信用代码：91370200667881918H。 法定代表人：戴冯军，职务：总经理。 委托诉讼代理人：林银建，山东建林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹辉，山东建林律师事务所律师。 原告邓森容与被告青岛苏宁云商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓森容的委托诉讼代理人孙庆玲、被告青岛苏宁云商商贸有限公司的委托诉讼代理人林银建、邹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告设备费15万、装修装饰费4万、丢失物品费2.8万元、活动费5000元、提成11800元、预期营业损失30万元，共计534800元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年4月签订为期5年的商铺租赁合同及扩租协议，约定由原告租赁被告位于青岛市李沧区京口路22-42号约290平方米的场地用于经营儿童游乐设施。合同签订后，原告投入大量资金用于购买设备和装饰装修及招聘员工。合同履行期间，被告曾于2014年4月和2015年4月闭店装修，对原告造成的损失均未予赔偿。2015年8月15日，被告再次通知原告闭店装修，但是原告在9月份检查时发现，原告的儿童乐园被恶意拆除，所有设备设施及物品均消失不见。对此所造成的损失，被告只同意赔偿小部分款项。原告认为，在合同有效期内被告单方违约给原告造成巨大损失，除了赔偿原告设备设施及装修的残值之外，还应当赔偿原告投资所产生的预期利益。 被告辩称，原告自2013年7月份就未向被告支付房租，根据合同第9.3.3条约定，若原告拖欠租金超过1个月，被告有权解除合同，收回房屋。被告是按照原告的经营收入收取租金，因原告没有尽心尽责的经营儿童乐园，致使被告的合同目的无法实现，且原告没有依合同约定，按其收入情况向被告交款，而是未经被告同意将部分营业收入以现金的形式自行收取，原告违约在先，故被告有权解除合同。原告的主张没有证据证实，应当依法驳回。因此，被告向本院提起反诉，要求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议；2、原告向被告支付租金86625元；3、原告向被告支付逾期支付房租违约金79695元、解除合同违约金34125元；4、本案诉讼费用由原告负担。 针对被告的反诉，原告辩称，被告于2015年9月份强行将原告设备搬出导致合同无法履行，被告未在此之前及时行使解除权，解除权丧失，因此被告要求解除合同并要求原告赔偿解除合同违约金的诉讼请求不应获得支持。涉案场地无消防许可、营业许可和卫生许可，不能作为儿童乐园使用，导致原告无法经营，因此被告无权收取房租并要求原告支付逾期支付房租违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对如下证据及事实没有异议：原、被告于2013年4月23日签订租赁合同，原告租赁被告位于李沧区京口路22-42号房屋，合同第3条约定，租赁期自起租日至2018年5月31日共5年，起租日为被告项目开业之日，如被告未能在2013年5月1日按时开业，以实际开业日为起始租赁期限。合同第4条约定，租金收取方式使用被告收银系统统一收银，原告顾客如需要发票，由原告负责提供，原、被告双方按照销售抽成方式进行合作，租金采取抽成方式（税前），按原告月营业额抽成方式计算租金，首年前三个月被告提取0%，原告提取100%，首年后九个月至第二年被告提取20%，原告提取80%，后三年被告提取30%,原告提取70%。2013年12月11日，原、被告签订扩租协议，约定扩租后租金按原合同执行。合同第5条约定，本合同签订同时，原告一次性向被告缴纳保证金1.5万元，作为原告履行合同的保证，但合同签订后，原告未向被告缴纳保证金，亦未向被告缴纳租金，至2015年8月，其交给被告营业收入为11085元。合同第9.3条约定，原告拖欠租金累计达1个月，被告可以终止合同，收回房屋。合同第12.4条约定，原告出现本合同第9.3条规定的情形并导致合同解除的，除已收取的履约保证金不予退还外，原告还应当向被告支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十的赔偿金。2015年8月，被告要求与原告提前解约，原告8月26日致函被告称不同意提前解约，除非被告赔偿其损失。2015年9月，被告在原告不知情的情况下，自行将原告租赁场地的设备予以拆除，另地放置，目前上述设施设备及物品，已找不到了。 2016年3月7日，经本院现场勘验，涉案场地已由“嗨倍堂”亲子园进驻，该区域墙面已经完成装饰装修，已放置儿童游乐设施一批，已设置收银台、安装吊灯等灯饰，已安放桌子数张，经向该亲子园工作人员询问，该乐园现已开始对外正式营业。 上述事实由原告提交并经被告认可的《租赁合同》、《扩租协议》、二层平面图、意见函、告知函各1份、本院勘验笔录1份、照片10张及原、被告陈述一致的笔录予以证实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告称，其未向被告缴纳租金是因为租金要从营业额中扣留，但是2013年8月租赁场地出现了老鼠事件后，被告口头承诺原告可以不用向其缴纳营业额，2014年原告又缴纳了几个月的营业额，但是2014年4月被告装修，影响了原告营业收入，所以被告又口头同意原告可以不用缴纳营业额，因为租金是从营业额扣点的方式计算，所以不用缴纳租金，用以弥补原告的营业损失，原告之后也没有缴纳过营业收入。原告提交网络下载天涯社区帖子、罚款单据、行政处罚决定书、违约告知函、装修通知函各1份以证明其主张。被告称对该证据的真实性无异议，但原告受到处罚是因其未取得卫生许可证，原、被告合同约定原告应具备相关资质，该处罚决定证明原告在未取得相关许可证时擅自开业，造成被告信誉损失，明显是原告违约。被告于2014年4月8日至4月25日进行整体装修，但这是根据需要对整个商场进行的装修，并不只针对原告，被告收取租金是以扣点方式收取，没有保底条款，不可能不以租户缴费来弥补损失。被告主张其于2011年4月29日取得消防许可证，于2012年5月31日取得卫生许可证，并提交消防许可证原件1张、卫生许可证原件、复印件各1张予以证实。原告对消防许可证的真实性无异议，但认为根据李村消防大队的处罚告知可以认定该消防许可只能用于家电等经营，不能用于儿童乐园的经营；卫生许可证复印件不予质证，卫生许可证原件是设备拆除之后取得的，与本案无关。原告自认其2014年4月之后再未向被告缴纳营业额，本院予以确认。原告提交的上述证据，被告没有异议，本院予以认可，但上述证据证实不了原告主张的被告曾口头承诺其可以不缴纳营业额的事实。被告提交的上述证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认。涉案游乐场的经营者是原告，相关许可应当由原告负责申请，被告仅负有配合义务。原告未举证证明其曾要求被告配合办理相关手续。 原告称，因被告违约给原告造成了以下各项损失： 1、设备费15万元。原告称，原、被告签订租赁合同后投资48万元购买设备，合同期限5年，原告仅使用2年，现原告主张残值15万元，并提交合同书1份及收据2份以证明其主张。被告称，收据不能作为证据使用，原告应提交发票及打款凭证且该证据无法证明合同中的设备是否用于涉案场地内。被告称，庭后其与广州童年之家玩具有限公司的负责人曹经理核实，无法查证淘气堡是否是原告向该公司购买，且按照该公司财务规定，公司都有指定的账户，从不收现金，所有的购物该公司都是出具发票的，淘气堡是根据客户使用的面积、图纸来生产，无现货，原告这款价格为10万左右。原告提交银行转账凭证1份，证明为购买玩具，原告的丈夫李鸣波转账11.7万元，李鸣波的弟弟李鸣涛取款25万元，共计37万元，剩余款项系原告本人转账，因收款方开户行在重庆，无法查询。被告称该证据与本案无关，且无法证明原告将钱转给了广州购买玩具的公司，因为上面没有收款人的名字，原告所称的25万是提现，与第一次开庭原告陈述的付款的事实不符。原告租赁涉案房屋用于经营儿童娱乐场必然需要购买儿童游乐设备。虽然被告对原告提交的上述证据不予认可，但因被告已将涉案场地内的设备擅自清理导致设备丢失，被告存在重大过错，应当对此承担不利后果。本院根据原告提交的上述证据可以认定，原告为涉案场地支出设备费48万元。 2、装修损失4万元。原告提交装修收据原件1张及费用说明1份，证明原告为涉案场地花费装修装饰费39237元及装饰的内容，但原告共主张4万元。被告称，收据不能作为证据使用，且原告所列清单不能证明是对租赁场地进行的装修，也无法看出所列装修是否能够拆除，并且所有业主的装修都是经过被告审批才能进场，因涉案场地不需要装修，故原告未办理装修审批手续。原告提交彩色图片宣传页2张及照片10张，证明原告的儿童游乐设备的基本情形及双方共同的活动宣传。被告称对该证据的真实性无异议，但其称从该照片明显看出涉案场地是不需要装修的。原告提交照片4张，证明涉案场地承租前后的情况，是原告进行的装修，主要处理的地面跟墙面，其中有十几平米的位置常年漏水，在此区域无法正常营业。被告称，对该组证据不予认可，拍摄时间跟地点无法确认。原告提交收据4张，证明原告在合同签订后，支出的部分装修费、电线费、员工培训费共计2473元。被告称，该收据不符合证据的要求，且不能证明接受培训的员工是否在该公司上班，原告也无证据证明购买的东西是否用于涉案租赁场地。原告租赁涉案房屋用于经营儿童娱乐场必然需要进行装饰装修。虽然被告对原告提交的上述证据不予认可，但因被告已将涉案场地另行出租导致原装饰装修灭失，被告存在重大过错，应当对此承担不利后果。本院根据原告提交的上述证据可以认定，原告为涉案场地支出装修费39237元。 3、丢失物品损失2.8万元。原告提交发票原件1张，证明原告购买该IPAD（价值4180元）放在涉案场地内，因被告拆除设备而丢失。被告对该证据的真实性无异议，但其称该证据无法证明该物品是否用于涉案场地内，是否因被告原因而丢失。原告提交丢失物品清单1份，淘宝清单11张，物流单原件1张证明因被告强拆，原告丢失苹果电脑1台6500元左右，玩具工具及书籍等6498元（购自淘宝），海尔吸尘器1台800元，消毒灯和烤箱430元（购自淘宝），柜子450元（购自淘宝），儿童桌椅1宗892元（购自淘宝），共计13389元，该组证据中玩具工具及书籍等6498元与淘宝清单的部分相吻合，可能不是很一致，并产生运费420元。被告称，对于原告提交的证据，被告对淘宝清单的真实性无异议，认可原告因租赁房屋购买产品投入6311元，对其他物品及运费不予认可。但其称并未强拆，只是将原告设备移到一个物流公司保管起来，被告曾要求原告将上述物品取走，但原告予以拒绝。原告未举证证明其主张的上述物品均用于涉案场地，因此上述证据缺乏与本案的关联性，本院不予认可。被告自认原告购买产品投入6311元，本院予以确认。 4、活动采购款5000元，没有证据提交。被告不予认可，本院不予确认。 5、提成款11800元，原告共向被告提交营业额11085元，根据合同约定，前三个月被告不应该扣留，应当返还，所以其主张返还提成款11800元。被告认可已收取原告营业额11085元，但合同规定原告需向被告交纳1.5万元的保证金，但原告未交，因此营业额应当首先冲抵保证金。原、被告均确认原告共向被告提交营业额11085元，本院予以确认。 6、营业损失。原告主张被告按照每月2万元的标准赔偿原告从2015年8月份到设备能正常使用止的损失。原告提交2013年五六月份的苏宁收款凭证6份(10250元)、缴费小票1宗(1797元)，证明原告在投入营业后一切正常，前两个月的部分发票就达到每月5000元之多，后期的正常收入会更高；2014年原告还向被告缴纳1797元的营业额。原告估算现收入为每月2万元，要求被告按照此标准赔偿原告损失。被告称对该证据的真实性无异议，但原告的营业收入与被告电脑记录不一致。被告称，原告自开业至2015年8月交付给被告的营业收入总额为11085元，按照原、被告合同约定被告是以扣点的方式扣取租金，另按合同约定原告应向被告缴纳1.5万元履约保证金，因原告一直未缴纳该保证金，被告将该笔钱转为履约保证金，未返给原告。被告提交电脑记录1份以证明其主张。原告称，对该证据的真实性不予认可，该数额与原告发票数额不一致，2013年8月老鼠事件后导致会员大量退卡，被告处负责人同意原告不再向苏宁付款收费，后期因被告未通过消防验收导致原告不能经营，苏宁更换的领导同意原告不再向苏宁付款收费，该数额不能真实反映原告的收入，但原告认可其交给被告的营业收入总额为11085元。原告提交2014年4月至11月原告公司营业流水1宗以证明，其2014年4月份的营业额为2999元，5月份为7607元，6月份为7654元，7月份为9578元，8月份为9430元，9月份为6911元，10月份为13215元，11月份为7816元，累计65210元，平均每月8151元，原告提交的流水只是部分营业额，原告每月的营业额为1.5万到2万之间，扣除员工工资每月9500元左右，原告公司的净利润每月六七千元，现原告只主张每月的营业额为1万元。被告称对该证据不予认可，其不清楚该证据的来源，该证据不符合证据的形式要求，假设上述营业额是真实的，恰恰证明原告违约，原告合同的销售额应上缴被告，被告应扣除租金，原告没有交纳租金而被告解除合同是符合合同约定的。员工工资3万元。原告提交工资签收表及银行清单各1宗，证明原告处工资的发放情况，原告称，因被告的违约行为，造成原告违反劳动合同约定，原告根据员工工作年限及工资，拟给5名员工共计11900元，因原告是按照6个工人计算的，所以计算的数额为3万元。被告称，该证据系原告自行编写，原告未提交劳动合同，也未经过仲裁，且该费用未实际发生，被告不予认可。原告提交的收款凭证、缴费小票真实性经被告认可，本院予以确认，但该证据证实不了原告的营业收入及利润，对其证明效力，本院不予认可。原告提交的公司流水账缺乏相应的发票、纳税凭证相印证，工资证明缺乏经劳动局备案的劳动合同、社保证明相印证，本院不予认可。被告提交的电脑记录系被告自行制作的，未经原告认可，本院不予确认。但根据原、被告的陈述，可以确认除因装修等原因停业外，原告在涉案场地营业至2015年8月份。 被告称原告在2015李民初字第2308号民事案件中自认其月营业额为1.5万元至2万元，但原告自2013年7月份开始就未向被告支付房租，因此被告有权根据合同第9.3条的约定解除合同及补充协议。原告对此不予认可，主张被告违约在先给原告造成损失，且被告曾口头承诺原告可以不缴纳营业额以弥补损失。 被告称原告违约给被告造成了以下各项损失： 1、租金86625元。原告在2015李民初字第2308号民事案件中自认其月营业额为1.5万元至2万元，被告选中间值(1.75万元)为原告的月营业额。2013年5月1日至2013年8月31日为免租期，2013年9月1日至2015年5月31日原告应当向被告支付营业额的20%作为租金，2015年6月1日至2018年5月31日原告应当向被告支付营业额30%作为租金，自2013年9月1日至2015年8月15日原告共应当向原告支付租金86625元。 2、逾期支付房租违约金79695元。被告主张根据合同第12.2条约定，原告欠付租金应当按照欠付金额的日千分之三向被告支付违约金共计79695元(自2013年10月1日起计算至2015年8月15日)。 3、解除合同违约金34125元。被告主张根据合同第9.3条、12.4条约定，原告欠付租金累计达1个月，则履约保证金不不退，原告还应当向被告支付租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十的违约金。自2015年8月16日起到2018年5月31日止，未履行期限为32.5个月。解除合同违约金为34125元(1.75万元/月×32.5个月×30%×20%)。 原告对被告的反诉主张均不予认可，称被告违约在先，原告不应支付上述费用。 被告主张原告自认营业额为1.5万元至2万元，但被告在原告主张营业损失时并未认可该数额，被告也未举证证明该数额的真实性，本院不予认可。原告的月营业额无法确认，被告应当收取的租金数额就无法确认，被告主张的逾期交纳租金的违约金数额和解除合同违约金数额也无法确认。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告自2014年4月份之后就未向被告支付房租，但原告自认在此之后其正常营业，因此原告的进行行为属于违约行为。根据合同约定，被告有权解除合同，并要求原告支付房租及违约金。2015年八九月份原告收到了被告发出的合同解除函，双方签订的商铺租赁合同及补充协议已经解除，被告无需再提起反诉要求解除原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议。 合同解除后，被告应当将涉案场地内属于原告的物品退还给原告，允许原告拆除相应的未形成附合的装饰装修，但因被告保管不善导致设备丢失，被告另行对外出租未保留现场导致装饰装修物品丢失，被告应当赔偿原告相关损失。因被告未妥善保管设备，未保留现场，导致原告丢失物品的数量、价值，未形成附合装饰装修的残值查不清楚，被告存在重大过错，应当自行承担举证不能的法律后果。原告为涉案场地支出设备费48万元，考虑到涉案租赁期限及原告使用期限的折旧，本院认为原告主张设备费15万元比较合理，应予支持。原告支出装修装饰费39237元本院予以确认，但原告的装修装饰损失应当考虑折旧，本院酌情支持2万元。原告主张丢失物品损失2.8万元，其提交的证据不足以证实其主张，本院不予认可。但被告认可原告因租赁房屋购买产品投入6311元，本院认定原告的物品损失为6311元。原告主张活动采购款5000元，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。根据合同约定，原告前三个月向被告交纳的营业额11085元，被告应当返还给原告，但因原告未按照约定向被告交纳履约保证金，对于被告主张要求以该款项冲抵保证金的主张，本院予以支持，因原告违约导致合同解除，交纳的履约保证金被告可以不予退还。原告主张营业损失30万元，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。 因原告违约导致合同解除，原告应当向被告交纳欠付的租金及违约金。但原告提交的证据不足以证实其主张的租金、逾期支付房租违约金、解除合同违约金的数额，因此本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告青岛苏宁云商商贸有限公司赔偿原告邓森容设备损失15万元、装饰装修损失2万元、物品损失6311元，合计176311元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告邓森容的其他诉讼请求。 三、驳回被告青岛苏宁云商商贸有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9148元，由原告邓森容负担6132元，被告青岛苏宁云商商贸有限公司负担3016元；反诉案件受理费2153元，由反诉原告青岛苏宁云商商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  于永攀 人民陪审员  高建英 人民陪审员  刘风秋 二〇一六年十一月十日 书 记 员  匡 文