广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11827号原告：林丽华，女，1978年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所实习律师。被告：蒲小龙，男，1974年6月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：谢林峰，男，1992年5月26日出生，汉族，住四川省西充县。上列两被告共同委托代理人：卢成光，广东本海律师事务所律师。原告林丽华与被告蒲小龙、谢林峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽华委托诉讼代理人罗苑锋，被告蒲小龙及被告蒲小龙、谢林峰共同委托诉讼代理人卢成光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽华向本院提出诉讼请求：1.没收两被告支付的定金100000元；2.两被告向原告支付律师费30000元；3.两被告赔偿原告损失暂计30000元。事实与理由：2015年12月31日，原告与两被告签订房地产买卖合同，约定两被告向原告购买位于中山市港口镇世纪东路××2601房屋，建筑建筑面积为131.93平方米，该房屋已出登记备案表，银行无按揭，待出证状态，房屋转让成交价为775000元，由两被告支付100000元定金作为第一部分楼款，由两被告在国土过户前申请540000元按揭贷款并由银行支付给原告。在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日两个工作日内，买卖各方签署中山市商品房买卖合同并办理递件手续，剩下的135000元首期款在国土递件过户当天支付给原告。合同中还约定，如果由于两被告未能履行合同约定导致交易不能顺利完成的，已支付的定金由原告没收。各方签订房地产买卖合同后，原告积极催促开发商办理不动产权证，并要求两被告尽快准备好资料并办理银行按揭，但两被告却以起诉的方式要求解除合同不再继续履行房地产买卖合同，因此，两被告违反合同约定，依法应没收定金并赔偿原告的全部损失。庭审中，原告林丽华撤回前述第三项诉讼请求。原告认为两被告存在违约行为的具体表现是：两被告曾向原告发出律师函，提及到要求原告双倍返还定金是以其实际行为表明违约，不愿意继续履行合同。同时，两被告还以起诉的方式要求原告双倍返还定金也是以其实际行为表明不再履行合同。原告林丽华对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3微信聊天记录截图6张；4.律师函（两被告向原告寄发）。被告蒲小龙、谢林峰诉称：原告的诉讼请求没有事实依据，并且原告没有提供证据证明其诉讼请求。两被告承认，在签订合同之时，两被告明确知道涉讼房屋未办理产权证书，只有备案登记。两被告并没有要求原告在一定期限内办理产权证书并办理过户，只是一直与原告协商希望能够签订一份补充协议，多交一些定金作为合同履行的保障。此时，原告却不同意依照原合同价格履行合同，要求加价，两被告至今也没有向原告提出过解除合同，只是如果原告不同意按合同继续履行的情况下，两被告才请求法院解除合同，并且依照合同约定要求原告双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，原告林丽华与案外人保利（中山）房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，购买位于中山市港口镇世纪东路××花园××2601房屋，并于2013年7月8日进行销售登记备案。2015年12月31日，原告林丽华（卖方）、被告蒲小龙、谢林峰（买方）以及中山市港信房地产经纪有限公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买方向卖方购买中山市港口镇世纪东路××花园××2601房屋[土地证号：中府国用（2011）第11008**号；房屋建筑面积为131.93平方米]；房屋处于已出登记备案表，银行无按揭，待出证状态，买卖双方均清楚该房屋的上述产权情况；购房总价款为775000元，付款方式为定金100000元作为第一部分楼款，第二部分楼款为675000元，其中540000元由买方申请银行按揭贷款，在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日两个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，剩下首期款135000元在国土递件过户当天支付；如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如果买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。该合同还约定了其他事项，并由原、被告各方签字捺印，经纪方中山市港信房地产经纪有限公司盖章确认。合同签订后，两被告向原告交纳定金100000元。在后续的交易过程中，原告与两被告因为涉讼房屋尚未出具权属证书以及两被告要求签订补充协议提高定金金额等问题产生争议，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，实际上，蒲小龙、谢林峰于2016年6月8日向本院提起诉讼，要求林丽华双倍返还定金200000元、支付律师代理费30000元、赔偿中介费23250元。理由是蒲小龙、谢林峰认为其两人多次催促林丽华履行合同，但林丽华怠于履行，而且通过手机短信告知不能按照原合同价格履行合同，并拒绝履行合同。在案件审理过程中，林丽华提起反诉，主张前述实体权利。后蒲小龙、谢林峰撤回起诉（即原来的本诉），林丽华并没有撤回反诉。针对蒲小龙、谢林峰的撤诉行为，本院认为是其自由处分民事权利的表现，本院予以照准（本院另行制作民事裁定书）。又查，庭审中，针对提问：“蒲小龙、谢林峰是否请求解除合同”，蒲小龙、谢林峰的回答是“若林丽华不同意继续履行合同，则蒲小龙、谢林峰增加诉讼请求为解除各方签订的房地产买卖合同”。并且多次提及到交易过程中“希望能够与林丽华签订一份补充协议，哪怕再多交一些定金作为合同履行的保障，但林丽华却不同意按照原合同价格履行”。庭审中，林丽华并没有否认蒲小龙、谢林峰曾向其提出希望提高定金金额，林丽华仅是认为提高定金金额加重其义务对其不公平。再查，本案中，原、被告各方均没有对经纪方中山市港信房地产经纪有限公司主张权利。涉讼房屋至今尚未出具权属证书，也没有交付蒲小龙、谢林峰使用。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。针对涉讼房地产买卖合同的效力问题。原、被告各方签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，虽然林丽华称涉讼房屋在没有办理权属证书的情况下仍进行交易，违反了包括《中华人民共和国城市房地产管理法》在内的相关规定，涉讼的房地产买卖合同的效力应认定为无效。本院认为，上述规定仅是管理性规定，并非强制性规定，原、被告之间签订的房地产买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行各自的义务。关于两被告是否存在违约情形的问题。结合本案实际情况以及庭审查明，涉讼房屋尚未出具权属证书是原、被告各方均知晓的情况，因为涉讼房屋未出具权属证书，交易过程中就会相应的出现更多的不确定因素，况且中山市的房价正处于上升的过程中。实际上，纵观本案的实际案情，蒲小龙、谢林峰初衷并非要求解除合同，其在律师函以及本案中的陈述，本意是希望林丽华按原价格继续履行合同，如果林丽华执意解除合同的话，蒲小龙、谢林峰才要求林丽华双倍返还定金。林丽华提起本案诉讼是基于其认为蒲小龙、谢林峰两人违约在先不同意继续履行合同。但实际上，蒲小龙、谢林峰在听取林丽华一些不同意以原价格交易言论的情形下，蒲小龙、谢林峰会存在一定的心理压力寻找解决问题的办法，其中一条就是希望通过提供定金金额来进一步保障交易的安全与顺利。这点事实，林丽华是没有否认曾经发生过的。这些情况均表明蒲小龙、谢林峰本意并非解除合同。因此，林丽华认为蒲小龙、谢林峰违约的基础就不存在了。林丽华要求没收定金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于林丽华提出的要求蒲小龙、谢林峰支付律师费30000元的诉讼请求，一方面，并没有证据证明蒲小龙、谢林峰存在违约行为，另一方面，林丽华没有提供如委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，故本院对林丽华该项诉讼请求亦予驳回。本院需要说明的一点是，各方应该秉持互让互谅的态度以及诚实信用的原则，继续推进交易的下一步进行。综上，林丽华诉求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告林丽华的诉讼请求。案件受理费1750元（原告林丽华已预交），由原告林丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一六年十一月三十日书 记 员  宋依蒙刘佳林