吉林省镇赉县人民法院行 政 判 决 书(2016)吉0821行初10号原告：谷艳涛，男，汉族，个体，现住镇赉县镇赉镇一街三委*组。委托代理人：刘俊杰，吉林赵辉律师事务所律师。被告：镇赉县人民政府（下称县政府）法定代表人：赵楠，县长。委托代理人：吴新亭，镇赉县房屋产权管理中心副主任。委托代理人：王才亮，北京市才良律师事务所律师。第三人：吉林明远粮贸集团有限公司（下称明远公司）法定代表人：杨宏文，该公司经理。第三人：中国建设银行股份有限公司镇赉支行（下称镇赉支行）法定代表人：闫振东，行长。第三人：镇赉县金桥中小企业信用担保有限责任公司（下称金桥公司）法定代表人：苏华军，董事长。委托代理人：王雅芝，该公司法律顾问。谷艳涛不服县政府房屋产权登记一案，于2013年11月11日以县政府为被告、以明远公司、镇赉支行、金桥公司为第三人向本院提起行政诉讼，本院受理后于2015年12月18日做出（2013）镇行初字第17号行政判决。原告谷艳涛、被告县政府与第三人镇赉支行不服提起上诉。白城市中级人民法院于2016年5月11日以（2016）吉08行终21号行政裁定撤销了（2013）镇行初字第17号行政判决，将此案发回我院重审。我院于2016年5月25日受理后，依法另行组成合议庭，于9月29日公开开庭进行了审理，原告谷艳涛及委托代理人刘俊杰，被告委托代理人吴新亭、王才亮，第三人镇赉支行法定代表人闫振东、第三人金桥公司法定代表人苏华军及委托代理人王雅芝到庭参加诉讼，第三人明远公司经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。谷艳涛诉称：2011年4月28日，杨宏伟与其妻张秀琴将坐落在五棵树镇政府院内镇赉县宏伟米业全部厂房、办公楼及所有设备以6，510，000.00元的价格出卖给谷艳涛。2011年10月9日，杨宏伟以明远公司的名义将原镇赉县五棵树政府院内的办公楼、食堂、锅炉房及三处仓库分别办理了吉房权证镇字第000329**号、00032948号、00032952号、00038488号、00038489号、000384**号房屋产权证，并办理了与产权证依次相对应的第三人金桥公司持有的第0011333号、0011334号，第三人镇赉支行持有的第0013191号、0013188号、0013189号、0013190号他项权利证。因县政府在办理产权登记的过程中，违背客观事实，未进行公告，造成原告不知情，登记程序违法，并导致原告与杨宏伟签订的买卖合同无法履行，直接损害了原告的合法权益，要求依法撤销被告为第三人明远公司核发的房屋产权证及以房产证为基础设定的他项权利证。县政府辩称，办理产权登记依据的是《房屋登记办法》规定，明远公司提供的材料齐全，申请程序合法，经办人员现场核实后给明远公司颁发了房屋产权证。他项权利证也是依据《房屋登记办法》的规定，在收到明远公司提供的材料后经审查合法颁发的，两种证件的核发都是合法的，故应驳回谷艳涛的诉讼请求。第三人镇赉支行述称：我单位是抵押权人，在房屋登记部门合法取得的他项权利证受法律保护。第三人金桥公司述称：2012年1月31日，杨宏伟与农村信用社签订借款合同，金桥公司提供担保，杨宏伟用明远公司名下的部分房产、办公室、食堂做为抵押，办理了抵押登记手续，以第00032947、00032948号房权证为基础设定了他项权利，到期杨宏伟未还款，农村信用社从金桥公司划款偿还借款，金桥公司行使追偿权，通过法院执行程序将代偿款执行完毕，他项权利证已由房产部门收回，故再无撤销的必要。第三人明远公司未出庭进行陈述。通过当事人陈述，本案需要解决的问题是：1、县政府为明远公司于2011年10月18日登记的吉房权证字第000329**号、第00032948号、第000329**号房权证；2012年12月19日登记的吉房权证镇字第000384**号、第00038489号、第000384**号房权证的行政行为是否合法？应否予以撤销？六个房屋所有权证的登记形式是初始登记还是转移登记？2、第三人镇赉支行以吉房权证镇第00032952、00038488、00038489、00038490号房权证为基础而设定的他项权利证和他项权利应否予以撤销？3、第三人金桥公司以吉房权证镇字第00032947、00032948号房权证为基础而设定的他项权利证和他项权利应否予以撤销？被告县政府为证明行政行为合法举证如下：1、明远公司的房屋产权权属登记申请表复印件一份、明远企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码、建设用地审批表、建设工程规划许可证、村镇建设工程规划条件审核验收合格证、房屋测绘报告复印件一份。证明被告办理的6个明远公司房屋所有权证为初始登记，程序合法。谷艳涛对证据来源的真实性无异议。对证明的问题质证意见为材料登记上载明事项不真实，建设用地申请表产权来源是“自建”不真实；房屋产权人不是明远公司，应是宏伟米业，六个登记核发违法；建设审批表，只有一部分有登记，建设为“新建”不真实；验收单在办理登记时不存在，是补建，房屋不是明远公司建造，不存在建设这一基本事实。建设时间是“2011年”不对；办公楼等早于2011年。建设工程规划许可证、验收合格证不真实，不存在“自建”。2、房地产抵押登记申请书复印件四份、申请人的身份证明、房屋所有权证书、抵押合同、主债权合同。证明被告办理的相关抵押登记行为合法。谷艳涛对证据本身无异议。对证明的问题质证意见为六份房屋产权证颁发程序、事实不合法，登记错误。基于初始登记不合法，抵押登记也不合法，他项权登记也不成立。基于不合法的产权证设定的他项权利证也不合法。3、诉争的六个房产证、六个他项权利证。证明诉争议的登记行为到现在为止由法院执行发生了变化。现在产权已经是毅腾公司。谷艳涛的质证意见为登记不合法，原告要求撤销，与被告转移几次无关。最初办理的就是不合法的。4、《物权法》第9条与《房屋登记办法》第30、43条规定。证明房屋初始登记和他项权利登记是按照法律程序进行的，被告登记行为具有法律依据。谷艳涛的质证意见为该证据与本案行政行为是否合法无关，《物权法》第9条是物权设立的标志，不能说明被告具体行政行为合法。房屋进行初始登记，有六项规定，刚才被告提供的，恰恰证明登记不合法，不能说明被告颁发房屋产权证的行为合法。第三人镇赉支行与金桥公司对县政府举证皆无异议。原告为证明被告登记行为违法举证如下：1、00032947房权证并附00113**号他项权利证。证明产权来源不明，登记时间不对，为“自建”也不符合事实。被告县政府质证意见为：被告为明远公司进行产权登记依据的是《房屋登记办法》的规定进行的初始登记。明远公司登记时提供了所要求的材料，申请合法。依据法律规定，现场核实后给明远公司核发了房屋产权证。他项权利证也是依据《房屋登记办法》规定，被告收到明远公司提供的材料，申请合法，颁发的他项权利证。第三人金桥公司质证意见为：他项权利证合法有效，金桥公司是善意取得的。2、00032948房产证并附0011334他项权利证。证明目的同第一份证据。被告县政府与第三人金桥公司质证意见与第1份证据相同。3、00032952房产证并附0013191他项权利证。证明产权来源不明，登记时间不对，为“自建”也不符合事实。另登记申请表当中，提供的主要材料存在矛盾，被告没有尽到审查义务，登记表中的登记时间是2010年11月15日，同时变更的申请人是镇赉县五棵树乡政府和明远公司，登记证中显示，五棵树与灌溉排涝管理局在同一时间取得两份土地使用证，土地证号为0821030**。从时间上看，没有土地证就先进行的申请土地变更，土地审批手续是错误的，被告没有尽到审查义务。被告所说发证所需的6个条件，以上三个房产证均缺少相关的材料，所以说是违法的。被告县政府质证意见为：以上三个房产证均按相关规定，申请的材料也都齐全，被告的发证合法有效。原告所说的同期发两个土地证与被告无关。另他项权利证也是按相关法律规定核发的，行为是合法有效的。第三人镇赉支行质证意见为：镇赉支行在抵押登记前已进行审查，在物权上有登记的效力。按法律规定抵押是公平的、是双方真实的意思表示，是合法有效的。他项权利已经法律判决，现已转移登记给他人。4、00038488号房产证并附00131**号他项权利证。证明产权来源不明，登记时间不对。另有重复登记行为，有另外一个产权登记，内容都一样，仅登记时间不同。被告县政府质证意见为：贷款打满了，依产权人申请，重新换证，不是重复登记。第三人镇赉支行质证意见与第3份证据质证意见相同。5、00038489房产证并附0013189他项权利证。证明目的与第4份相同。被告县政府质证意见与第4份相同。第三人镇赉支行质证意见与第3份证据质证意见相同。6、00038490房产证并附0013190他项权利证。被告质证意见为：第4、第5、第6份证据即房产证不存在重复登记行为，贷款打满了，不能用了，被告重新给换发的，收回旧的，发一个新的，其实是同一个证，不是重复登记。第三人镇赉支行质证意见与第5份相同。7、公证书与宏伟米业和五棵树镇政府签订的房屋买卖合同书各一份。证明原告2011年4月18日从宏伟米业购买了争议的房屋，是利害关系人；登记的产权来源不明，房屋是宏伟米业的，不是明远公司的；房屋不是自建，明远公司虚报材料取得的产权证。被告质证意见为：此证与本案没有关联性，本案不是物权之诉，而是不动产登记之诉，根据《物权法》第9条规定，不动产没有在产权部门进行登记，是无效的。镇赉支行质证意见是不能证明所要证明的问题，2011年制作的公证书用的是2010年的文号。工商登记宏伟米业的股东是杨宏伟和赵彦林，并不是张秀琴。金桥公司质证意见为：原告举证与本案没有关联性。8、工商登记档案复印件两份。证明房屋的场所是宏伟米业，房产登记却是明远公司。被告质证意见为：此证与本案没有关联性。确定房屋所有权的是房产部门，房产登记在被告所举的第一组证据当中，土地规划等申请人都是明远集团，而非宏伟米业。镇赉支行质证意见为：工商登记是申请人填写的，不能证明权利的所有者。金桥公司质证意见为：不能以工商登记档案来否定房屋产权证与他项权利证。9、诉争土地登记档案复印件一份，证据来源于镇赉县国土资源局，证据取得的时间是起诉前。证明登记房屋不是明远公司自建，土地使用证和使用权人不一致，灌溉排涝管理局变更到五棵树镇政府，但没有变更到明远公司名下。登记房屋所有权已转移，1998年3月2日由灌溉排涝管理局卖给五棵树镇政府，土地使用证最初是灌溉排涝管理局，后是五棵树镇政府。明远公司和五棵树镇政府签订的合同是假的。原告不是要证明土地局档案是否合法，而是要证明房屋变更权属的程序，没有强调土地局是否违法。土地登记和本案没有关联，这份土地登记是否存在，都不影响产权证的违法性。不是自建，登记不真实。被告质证意见为：对档案真伪不作质证，建议法院不予审查，不是本案审查范围。本案是房产登记诉讼，不是审查建设用地使用是否合法。原告是2013年11月11日起诉，如对国土局档案有异议，应提出复议。在法定期限内没有复议，就丧失法律救济的权利。原告的证据和本案没有关联性，不是本案的审理范围。镇赉支行举证如下：1、白城中院（2013）白民二初字第24号民事判决书与吉林省高院（2014）吉民二终字第4号民事判决书。证明争议资产已由法院生效文书确认抵押有效，应当执行。原告质证意见为对证据本身无异议，他项权设定不合法，抵押不合法。2、白城中院（2013）白执二初字第24号-11、24-12、24-17号民事裁定书。证明明远公司设定抵押的财产已执行完毕。原告质证意见为：对文书真实性无异议，原告已经提出案外人执行异议之诉，案件正在审理中，上诉后已经发回重审，执行是否合法尚未确定。3、白城中院（2013）白民二初字第24号民事裁定书。证明2013年7月25日，中院裁定将明远公司资产查封，并交给镇赉支行保管，原告占用无法律依据。原告质证意见为与本案无关。4、明远公司、宏伟米业部分工商档案材料。证明原告和杨宏伟签订买卖合同之前，宏伟米业股东为杨宏伟和杨希山（杨宏伟父亲），明远股东为杨宏伟与赵彦林，与张秀琴无关。原告质证意见为：宏伟和明远是家族企业，是夫妻共同财产，说不出与本案有关还是无关。5、杨宏伟诈骗案第2号案卷孙志英笔录、潘程笔录、聂海明笔录、孙延超笔录、王立有笔录、郝振笔录、辛风君笔录、刘志仁笔录；第15号案卷镇赉县人民法院(2013)镇刑初字第90号刑事判决书；16号案卷孙志英、杨剑飞笔录。杨宏伟妻子张秀琴偿还谷艳涛借款凭证16张。证明原告与杨宏伟间名为买卖房屋，实为用房屋进行借款抵押，且已偿还借款5850000元。原告质证意见为：刑事案件材料不清楚是否经过刑事审判认定和认证，镇赉支行所述原告和杨宏伟是明为买卖，实为借贷不正确，原告和杨宏伟有多笔借贷和往来。镇赉支行提供的证据不能说明设定他项权利是合法的，原告作为房屋利害关系人，无论原告和杨宏伟是买卖关系还是借贷关系，均不能掩盖产权证和他项权利证的颁发违法。6、镇赉县人民法院（2013）莫民初字第99号民事裁定书。证明谷艳涛提起的关于买卖合同的民事诉讼，后申请撤诉，对买卖行为放弃权利。原告认为与此案无关联。7、白城市中级人民法院（2014）白民三终字第5号民事裁定书，证明原告提起的案外人执行异议之诉请求不成立。原告质证意见为：该案已由吉林省高级人民法院发回重审。8、原告谷艳涛在公安局笔录复印件二份。证明原告已承认了与杨宏伟间并不是买卖，而是借款的抵押。原告质证意见为：与本案关于产权登记是否合法无关。被告县政府与第三人金桥公司对镇赉支行举证无异议。认证情况：对于被告县政府、原告谷艳涛及第三人镇赉支行的举证，质证方对证据本身无异议，都是从证明问题上提出了质证意见，故对原、被告及第三人镇赉支行的举证予以采信。通过当事人陈述与认证，查明案件事实如下：2011年4月28日谷艳涛与宏伟米业法人杨宏伟及其妻子张秀琴签订了厂房设备买卖协议一份，双方约定谷艳涛以6510000.00元价格购买坐落在原五棵树镇政府院内全部厂房、办公楼及所有设备（包括锅炉房、烘干塔、约1万平方米库房），并以围墙为界，将9万平方米土地使用权全部转卖给谷艳涛。同日双方到镇赉县公证处经（2010）吉镇证字第788号公证书进行了公证。合同签订后，并没有进行产权登记。经查，宏伟米业于2004年11月向镇赉县工商行政管理局申请设立，法定代表人是杨宏伟，投资人为杨宏伟与杨希山。明远公司于2009年4月申请设立，法定代表人为杨宏伟，股东是杨宏伟与赵彦林；2012年12月18日经变更登记申请，法定代表人为杨晓光，股东是杨宏伟与张秀琴；2013年4月11日法定代表人变更为杨宏文。2011年10月9日明远公司向县政府递交办理房屋产权权属登记申请，具体承办单位镇赉县房屋产权管理中心在收到6份申请书、明远公司身份资质证明、镇赉县国土资源局建设用地使用权证明、镇赉县住房和城乡建设局建设工程规划许可与验收合格证明及镇赉县房产勘测设计队测绘后于2011年10月18日，为第三人明远公司核发了吉房权证镇字第000329**号（办公楼）、第00032948号（食堂）、第00032949号（仓库）、第00032950号（仓库）、第00032951号（仓库）第00032952号（锅炉房）房屋产权证。2012年1月第三人金桥公司作为担保人为杨宏伟、张秀琴在镇赉县农村信用合作联社营业部贷款提供了担保。明远公司又以吉房权证字第000329**号、第000329**号房权证抵押向金桥公司进行了反担保。2012年12月7日，明远公司向镇赉县房地产管理中心提出换证申请，经审核于同年12月19日核发了吉房权证镇字第000384**号（原000329**号）、第00038489号（原00032950号）、第00038490号（原00032951号）房屋产权证。2013年1月16日由第三人明远公司用吉房权证字第000329**号、第00038488号、第00038489号、第000384**号房权证抵押，宏伟米业与镇赉支行签订了伍仟万元的借款合同。2012年2月6日、2013年1月4日第三人明远公司向镇赉县房地产管理处提出抵押登记申请。镇赉县房屋产权管理中心在收到申请人的申请书、身份证明、房屋所有权证书、抵押合同、反担保合同及主债权合同后依次核发了吉房他证镇字第00113**号、第0011334号、第0013191号、第0013188号、第0013189号、第0013190号他项权利证。2013年7月3日第三人镇赉支行起诉要求与明远公司解除借款合同，并给付贷款本金3500万元及利息。白城市中级人民法院作出（2013）白民二初字第24号民事判决后，因当事人上诉，2014年3月27日吉林省高级人民法院对作出（2014）吉民二终字第4号民事判决。第三人金桥公司亦向法院主张了权利，要求第三人明远公司履行抵押担保义务，二宗案件现已执行完毕。另查明：谷艳涛2014年以镇赉县宏伟米业、明远公司为被告，金桥公司与镇赉支行为第三人向镇赉县人民法院提起买卖合同纠纷之诉，但于同年6月16日撤回起诉。在（2013）白民二初字第24号民事判决生效进入执行程序后，谷艳涛于2014年向白城市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，2015年7月17日（2014）白民三初字第5号民事裁定驳回了谷艳涛的起诉。（2016）吉民终204号民事裁定撤销了原裁定，指令白城中院对此案进行审理。谷艳涛认为，县政府在办理产权登记的过程中，违背客观事实，未进行公告，造成原告不知情，登记程序违法，并导致谷艳涛与杨宏伟签订的买卖合同无法履行，直接损害了谷艳涛的合法权益，要求依法撤销被告为第三人明远公司核发的房屋产权证及他项权利证。本院认为，谷艳涛与被诉行政行为之间存在着利害关系，有权提起行政诉讼；被告县政府为第三人明远公司核发房屋产权证的形式为初始登记；涉案房屋在进行产权初始登记与抵押登记时，被告县政府履行了合理审慎的审查义务，该行政行为合法，依法应驳回原告的诉讼请求。一、谷艳涛与县政府行政行为有利害关系，有权提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”行政诉讼的原告应与行政行为有利害关系，对该行为不服，有权以自己的名义提起诉讼。利害关系是因为行政主体的行政行为在客观上已经或者必将对当事人的合法权益产生实际影响。本案原告谷艳涛虽是与杨宏伟和其妻子签订的买卖合同，但合同的标的物是本案第三人明远公司在被告县政府申请房屋产权登记及抵押登记的标的物。因登记与抵押行政行为的作出，第三人镇赉支行与金桥公司已通过诉讼程序，将登记与抵押标的物通过白城市中级人民法院执行，争议房屋所有权人现已变更为镇赉县毅腾有机农牧业发展有限公司，谷艳涛主观上已认为受到被告行政行为的侵犯，故谷艳涛作为原告提起行政诉讼符合法律规定。二、被告县政府为第三人明远公司核发房屋产权证的形式为初始登记；涉案房屋在进行产权初始登记与抵押登记时，被告县政府履行了合理审慎的审查义务。对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记为房产产权的初始登记。本院认为，涉案房屋在2011年10月9日前在镇赉县房地产管理中心并没有备案，进行产权登记，故被告为第三人明远公司进行的房屋产权登记应为初始登记。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”在进行房产登记时，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因证明文件以及其他必要材料。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案被告为证明其登记行为合法，提供第三人明远公司申请房权证时的其他行政机关出具的证据。本院认为，被告作为登记机构无权对房屋权利变动的原因证明文件的真实性进行审查。依据物权法，物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行，显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力；另一方面，房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构既无权也无能力审查房屋权利变动原因或实体民事法律关系，故登记只需作形式上的审核，主要判断其主体与登记申请人、客体和内容与登记申请书是否一致。被告所举的证据中包括镇赉县国土资源局建设用地验收单、镇赉县住房和城乡建设局的建字第210017005号建设工程规划许可证、镇赉县（五棵树镇）村规验字（201117003）号村镇建设工程规划条件审核验收合格证及镇赉县房产勘测方队测量报告等合法建造房屋的证明文件，对相关事项具有较高的证明力。从镇赉县国土资源局、镇赉县住房和城乡建设局证明文件可知建设单位、申报用地单位为同一主体，即第三人明远公司。登记机构对此无权作实质审查，只负形式审查义务，判断其与申请登记的房屋、其主客体和内容与其他申请材料是否一致，有无权利冲突。登记机构无权否定镇赉县国土资源局、镇赉县住房和城乡建设局证明文件，认定其是否合法。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定：“设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。”申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。本案中，被告对第三人金桥公司与镇赉支行提供的房屋权属证明和借款、抵押合同材料进行了形式审查后，颁发了房屋他项权证，履行了应尽的职责。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”本院认为，本案被告县政府在为第三人明远公司核发的六个房屋产权证及以此产权证为基础设定的六个他项权利证过程中，履行了合理审慎的审查义务，行政行为合法，故应驳回原告谷艳涛的诉讼请求。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条第三款之规定，判决如下：驳回原告谷艳涛的诉讼请求。案件受理费50元由原告谷艳涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  王 刚审 判 员  莫 琳代理审判员  靳立志二〇一六年十一月三日书 记 员  王晓莉