大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初6588号原告王家安，男。原告刘斌，男。共同委托代理人卢绪章，辽宁宏展律师事务所律师。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司。法定代表人颜晓境，董事长。委托代理人王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。原告王家安、刘斌与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后,依法由审判员王丹适用简易程序独任审判，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人卢绪章、被告的委托代理人王洪岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月，原告王家安在被告处购买三套房屋，其中，两套房屋以刘斌名义与被告签订《商品房认购书》，分别位于甘井子区中华西路红星国际广场第8号楼**、**，交付房款418,364元，一套房屋以自己名义与被告签订《商品房认购书》，位于甘井子区中华西路红星国际广场第8号楼**，交付房款248,496元。其后，双方一直未签订正式的购房合同，在协商过程中，2015年10月，被告将案涉房屋另售他人，被告要求退还房款。2016年4月22日，原、被告签订解除《红星国际广场》商品房认购协议。2016年5月，被告退还原告刘斌318,364元预付购房款、退还原告王家安198,496元预付购房款，共退还二原告购房款516,860元，二原告另给付原告150,000元购房款未予退还，被告以150,000元为定金为由，不予返还。二原告认为，其先行交付的150,000元定金，与被告签订购房认购协议，并续交516,860元预付购房款后，定金转化为购房款，被告应承担未签订正式购房合同的违约责任，并返还全部购房款及利息，多次催要未果，起诉至法院，请求判令：一、返还二原告购房款150,000元及利息（自2012年7月8日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、返还二原告占用购房款516,860元期间的利息（自2013年12月8日至2016年4月22日）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据双方签订的《红星国际广场商品房认购书》的约定，第一项诉讼请求150,000元不是购房款，是原告缴纳的购房定金，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，原告未在约定时间内到被告处签订《商品房买卖合同》并支付购房款，视为原告自动放弃购买，定金不予退还。二、原告逾期签约付款，仍要求被告为其保留房源，至2013年12月，原告分期向被告汇款，累计516,860元，仍未全额付清三套房款。2015年3月17日，被告委托上海市国贸律师事务所向原告发律师函，要求原告在收到律师函后10日内到被告处签约付款，否则定金不予返还，原告仍未及时履行签约付款的义务，被告降价15%出售案涉房屋，原告主张的利息损失不足以抵顶被告降价出售房屋的损失，原告违约，定金不应返还，不给付占款利息。三、2016年4月22日，原、被告就案涉房款已经处理完毕，被告按照原告提供的账户退还房款516,860元，将商品房认购书原件收回，定金150,000元不予返还。经审理查明，2012年7月7日，原告刘斌（乙方）与被告（甲方）签订两份《红星国际广场商品房认购书》，一份载明：双方本着平等自愿的原则，经双方共同协商后，签署本定金协议，预订房源：中华西路红星国际广场第8号楼**层**室，总房款1,070,456元。约定认购定金：签署本协议书当日，乙方须支付定金人民币50,000元，作为双方当事人订立《大连市商品房买卖合同》的担保，该定金在双方签署《大连市商品房买卖合同》后自动转为首期房款；双方约定预定期为10天，乙方应在签订本协议并付足定金之日起10日内到被告售楼中心完成《大连市商品房面买合同》的正式签订。同时贷款的客户付清首付款及办理按揭贷款手续，一次性的客户付清全部房款；若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《大连市商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为放弃认购权利，本协议下约定之定金不予退还。另一份载明：双方本着平等自愿的原则，经双方共同协商后，签署本定金协议，预订房源：中华西路红星国际广场第8号楼**层**室，总房款679,939元。约定认购定金：签署本协议书当日，乙方须支付定金人民币50,000元，作为双方当事人订立《大连市商品房买卖合同》的担保，该定金在双方签署《大连市商品房买卖合同》后自动转为首期房款；双方约定预定期为10天，乙方应在签订本协议并付足定金之日起10日内到被告售楼中心完成《大连市商品房面买合同》的正式签订。同时贷款的客户付清首付款及办理按揭贷款手续，一次性的客户付清全部房款；若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《大连市商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为放弃认购权利，本协议下约定之定金不予退还。该两份认购书上均手写补记：“今日交1万元，星期一补齐4万元，7月9日需将25层12套定金补齐，逾期不交，认购书失效，定金不退。团购客户92折”2012年7月8日，原告王家安（乙方）与被告（甲方）签订《红星国际广场商品房认购书》，载明：双方本着平等自愿的原则，经双方共同协商后，签署本定金协议，预订房源：中华西路红星国际广场第8号楼**层**室，总房款867,931元。约定认购定金：签署本协议书当日，乙方须支付定金人民币50,000元，作为双方当事人订立《大连市商品房买卖合同》的担保，该定金在双方签署《大连市商品房买卖合同》后自动转为首期房款；双方约定预定期为10天，乙方应在签订本协议并付足定金之日起10日内到被告售楼中心完成《大连市商品房面买合同》的正式签订。同时贷款的客户付清首付款及办理按揭贷款手续，一次性的客户付清全部房款；若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《大连市商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为放弃认购权利，本协议下约定之定金不予退还。其后，原告于2013年5月6日、5月9日、11月3日、12月8日，累计给付被告房款516,860元。被告提供两张专用收款收据，一张载明：收款日期2012年7月7日，交款人刘斌，交款事由定金**、**，人民币壹拾万元正。补记：7月9日需将25层12套房定金补齐，逾期不交，认购书失效。一张载明：收款日期2012年7月8日，交款人王家安，交款事由定金**，人民币伍万元正。原告对15万元定金交付未提供证据，但认可以被告提供的证据为准。原告签订商品房认购书并交纳定金后，并未于约定时间内签署《大连市商品房买卖合同》，亦未支付全部房款。2013年5月至12月，原告累计给付被告购房款516,860元，尚未全额给付三套房款。2015年3月17日，被告委托上海市国茂律师事务所向原告王家安、原告刘斌邮寄律师函催告原告履行签约付款的义务，并告知：“如您能在收到本律师函的10日内赴委托人处签署《大连市商品房买卖合同》并履行相应义务的，委托人将免予追究您的违约责任。反之，委托人将采取解除认购书和/或没收定金和/或主张违约金在内的一切法律措施，以维护自身的合法权益。”邮寄地址与二原告身份证载明的地址及本案起诉状中写明的地址一致。2016年4月22日，二原告与被告达成解除《商品房认购书》，被告分别向二原告返还购房款516,860元。庭审后，同时对原告刘斌、王家安调查询问，王家安述称：二原告系朋友关系，其想在被告处购买三套房屋，为争取团购价，先行预订12套，但实际只交付三套房屋定金150,000元。由于限购政策，借用刘斌名义购买两套房屋，并委托妻子王淑珍及刘斌到被告处签订认购书、交付定金。王家安为实际购房人，150,000元定金及三套房屋购房款均系原告王家安出资。刘斌述称：其与王家安系朋友关系，受其委托借名购房、付款、跑腿，案涉购房款及利息均为王家安出资与其无关，并不主张被告向其返款，所有退款均归王家安所有。对借名买房的事实向被告予以告知，被告明确表明，认购书订立的主体为二原告，至于二原告之间的行为与被告无关。本院所确认的上述事实有原告提供的商品房认购书三份、银行付款小票15张、调查笔录、被告提供的专用收款收据两张、律师函及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，二原告与被告签订的《商品房认购书》，系双方真实的意思表示，不违反我国法律，行政法规的强制性规定，故认购书依法生效并对各方产生约束力。原告王家安述称借名刘斌签订认购书并交纳定金，但该行为并未向被告作出意思表示，故应以认购书中的签字确认的当事人为履约方，并承担相应的义务。《商品房认购书》对二原告及被告均发生法律效力，三方应按照约定履行各自的义务。关于二原告缴纳的定金是否转化为购房款一节，按照认购书有关认购定金第一条、第二条的约定，二原告交付定金150,000元后，并未按照认购书约定在10日内到被告处签订正式的《大连市商品房买卖合同》，故缴纳的定金不能自动转为首期房款。原告述称未签订正式购房合同的原因在于其未能在指定时间内给付被告全额购房款，原告虽因不符合大连市限购政策规定的购房条件而未能获得银行贷款，但该责任应由被告承担，被告曾口头承诺为其办理贷款。从审理查明的事实来看，商品房认购书中未对原告的付款方式作出明确约定，房款可以一次性付款，也可以办理按揭贷款缴纳，且未约定被告有义务为原告办理贷款，原告亦不能提供证据证明其不符合限购政策而不能办理贷款，加之，在签订商品房认购书时，原告王家安明知其不符合限购条件，而借用原告刘斌名字购房，其应该对贷款的办理结果有合理的预判，因此，二原告应承担未及时履行商品房认购书的违约责任。对于缴纳的定金性质，二原告交付的定金是为双方日后签订正式的房屋买卖合同的立约保障，应为立约定金，在二原告违约而未能签订正式的房屋买卖合同的情况下，该定金不应返还。关于原告主张给付占有购房款期间的利息主张，二原告未依约及时付清房款并订立正式合同，直至2015年3月17日，被告通过发律师函的方式再次向二原告催促其签约付款，律师函经合法途经邮寄送达，二原告仍未在指定期限内凑齐购房款履行签约付款的义务，被告不再为其保留房源，将房屋另售他人，被告以上行为并无不当。2016年4月22日，二原告与被告达成解除《商品房认购书》协议，被告如数返还二原告交付的购房款，对于认购书的解除，被告亦无过错，故对于二原告主张给付自2013年12月8日至2016年4月22日占用购房款516,860元期间的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王家安、刘斌的诉讼请求。案件受理费人民币4,460元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 王 丹二〇一六年十一月三日书记员 周晓欣