上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13207号原告：张福庆，男，1987年6月13日出生，满族，住上海市浦东新区。原告：李文欣，女，1987年5月4日出生，汉族，住山东省日照市。上列两原告共同委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被告：何美琴，女，1945年9月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：廖振清，住上海市。委托诉讼代理人：张冀庆，北京观韬(上海)律师事务所律师。原告张福庆、李文欣与被告何美琴定金合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告张福庆及原告张福庆、李文欣的共同委托诉讼代理人朱超群、被告何美琴及其委托诉讼代理人廖振清、张冀庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张福庆、李文欣共同向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告双倍定金差额人民币(币种下同)10万元；2.被告赔偿原告经济损失20万元。事实和理由：原告张福庆与原告李文欣系夫妻关系，被告何美琴与案外人李某系姨甥关系。位于上海市闵行区龙柏二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系产权房，产权登记在李某名下，李某委托其姨妈即被告何美琴出售上述房屋。2016年2月28日，原、被告经中介公司居间介绍，就涉案房屋买卖达成一致并签订定金协议，原告作为购买方以168万元价格购买涉案房屋，并按照定金协议向李某支付购房定金10万元，由被告代为签约并代收定金。后因房价巨幅上涨，被告悔约并于2016年3月26日通知原告不再继续出售涉案房屋，并返还了10万元，然原告为购买涉案房屋放弃其他购房机会，且由于房价上涨给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，故原告提起诉讼。被告何美琴辩称，不同意原告张福庆、李文欣的诉讼请求。原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。1、原告主张的20万元经济损失也是不存在的。涉案房屋的产权人是李某，被告在买卖过程中自始至终没有与李某联系，就是听从被告姐姐何a(即李某母亲)的建议，就签订了相关的协议。中介公司的李a打电话给被告，让被告去中介公司，并派车接被告去中介公司签订协议，中介公司是有误导的。原告和中介欺骗被告是老年人，让被告签署了一系列的文件，导致了被告的损失，被告是受害者。被告没有公证授权委托，是无权处分，且何a也明确表示房屋不再出售了，故被告签订的协议是自始无效的。2、在2016年2月28日签订协议之后，何a就于3月初打电话告知中介其儿子李某在美国生重病，房屋不能交易了。在协商过程中，原告以各种理由拒绝接受退还的定金10万元，直到2016年3月24日颁布了新政，原告可能不具备购房资格了，才在多次协商后同意接受退还10万元。被告一直是积极退还10万元的，即便给原告造成损失，该损失也是原告自行造成的。3、被告于2016年3月26日退还原告10万元时，双方对买卖纠纷就达成了合意，即退还10万元这件事情就解决了，中介也是这个意见，不存在原告主张的双倍定金差额。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区龙柏二村XXX号XXX室房屋的权利人为案外人李某，被告何美琴系李某的姨妈。2016年2月28日，被告何美琴出具《承诺书》1份，载明：本人何美琴受李某委托出售龙柏二村XXX号XXX室房屋，代为收取出售房屋的定金，代为行使李某的一切权利，如发生违约则由本人何美琴承担一切违约责任。同日，原告张福庆、李文欣(作为买受方，签约乙方)与被告何美琴(作为转让方，签约甲方李某的代理人)及上海A房地产经纪事务所(作为中介方，签约丙方)签订《房屋买卖定金协议》1份，约定甲、乙双方买卖房屋的地址是上海市闵行区龙柏二村XXX号XXX室；该买卖房屋的交易价格为168万元，为甲方净到手价；乙方定于2016年2月28日支付定金10万元，此定金在甲、乙双方去交易中心产权过户时转为房款，于2016年4月15日前支付48万元，贷款金额110万元；甲方签订本协议，收取售房定金时，将转让房屋的《房产证》原件交由丙方暂为保管至甲、乙双方共同赴交易中心办理产权过户手续当日为止；甲方同时必须向丙方提供《产权证》上所有权利人的身份证明原件(丙方验看复印后退还原件)，如果转让房屋是房改售房，须提供所有同住人同意出售证明；丙方应在2016年5月20日前，陪同甲、乙双方全体权利人去交易中心办理产权交易过户手续；甲方承诺在2016年5月20日前，产权交易过户当天将转让房屋移交给乙方；甲、乙、丙三方应严格履行本协议的各项条款，任何相关人员以任何理由，任何方式为借口，不履行本协议，导致本交易难以完成时，均视为违约，由此而造成的经济损失和违约责任，均由违约方承担，承担的违约金以定金金额为准，即10万元整；本协议在签订《买卖合同》后，可作为《买卖合同》附件继续有效。上述协议签订后，原告按约支付了定金10万元，被告出具了收据并在收款人处签名“何美琴代李某”。2016年3月26日，被告将10万元退还给了原告。同时，被告出具了《通知》1份，载明：因龙柏二村XXX号XXX室房屋房主李某因身体原因无法回国进行该房买卖的有关操作，今特通知原买房人张福庆先生，龙柏二村房屋不再卖出，特此通知。2016年5月5日，两原告以诉称之理由向本院提起诉讼。上述事实，由两原告提供的《上海市房地产权证》、《承诺书》、《房屋买卖定金协议》、收据、《通知》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，被告何美琴代系争房屋产权人李某签订的《房屋买卖定金协议》，因何美琴没有代理权并且李某未追认，故该协议对李某不发生效力，由何美琴承担责任，对于何美琴认为合同无效的抗辩意见并无法律依据，本院不予支持。该《房屋买卖定金协议》系原、被告及中介方三方签订，而该协议虽名为买卖定金协议，但合同中约定该协议在签订《买卖合同》后可作为买卖合同附件，双方系对交易条件的初步协商而达成定金合同关系，由原告支付了定金。本案争议之10万元定金系原告交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原被告双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应按定金罚则承担责任。现本案争议的焦点为未能签订买卖合同的责任在谁？从合同协商过程来看，因系争房屋为案外人李某所有，又李某系美国籍，被告何美琴于签订该协议时也未获得李某之授权委托，故签订该合同时双方均清楚需由李某本人到场或办理公证委托方可签订正式买卖合同。本合同中首付时间虽约定4月15日，但原告向本院陈述因中介方表示李某可于当日回来，故暂约定为该日，对于过户时间、交房时间也未能作出具体日期的约定，同时双方因李某回程时间未定故尚未约定买卖合同签订时间。故从合同内容及签约过程都能看出，被告何美琴签订该协议尚处待定状态，具体交易条件需待李某回国后予以再次协商确认。对此原告参与协商过程应予以明知，也应承担相应交易之风险。此后因李某无法归国，被告何美琴在与李某确认后即通知中介并与原告见面协商，未能签订买卖合同不可归责于原、被告双方，且现已无实际继续履行的可能，被告亦将收取的定金10万元予以返还，原告认为被告违约要求双倍返还定金的意见，本院不予支持。关于两原告提出的经济损失赔偿之诉请，因被告何美琴并无违约，故本院不予支持。至于被告何美琴考虑到原告的实际情况，愿意向原告支付补偿款2万元，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告何美琴于本判决生效之日起十日内向原告张福庆、李文欣支付补偿款2万元；二、驳回原告张福庆、李文欣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,900元，原告张福庆、李文欣负担1,450元，由被告何美琴负担1,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十一月四日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。