重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终301号上诉人（原审原告）：重庆市北部新区泰和小额贷款有限公司，住所地重庆市北部新区洪湖西路22号上丁商务楼12层。法定代表人：彭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺伦桓，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周坤，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈琼，女，1968年3月28日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：何沛乾，男，1967年9月13日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：龚志勇，男，1958年7月6日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：叶元明，女，1963年5月29日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：龚睿，男，1985年6月11日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：贵州德江云海房地产开发有限公司，住所地贵州省德江县。法定代表人：龚志勇，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：重庆市钦正房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区。法定代表人：叶元明，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：重庆润和建筑安装有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江中路28栋二楼。法定代表人：龚睿，该公司董事长。上诉人重庆市北部新区泰和小额贷款有限公司（以下简称泰和小贷公司）因与被上诉人陈琼、何沛乾、龚志勇、叶元明、龚睿、贵州德江云海房地产开发有限公司（以下简称德江云海地产公司）、重庆市钦正房地产开发有限公司（以下简称钦正房地产公司）、重庆润和建筑安装有限公司（以下简称润和建筑公司）申请人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，询问审理了本案。泰和小贷公司的委托代理人周坤，陈琼到庭参加诉讼，何沛乾、德江云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正房地产公司、润和建筑公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。泰和小贷公司上诉请求：1.判决准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-1号房屋；2.陈琼、何沛乾、德江云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正房地产公司、润和建筑公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1.争议房产登记的所有人为被执行人钦正房地产公司而非陈琼，不动产的权属以登记为依据，泰和小贷公司依法申请执行合法、合理。2.（2015）渝一中法执异字第68号执行裁定仅凭陈琼提交的其与钦正房地产公司制作的证据认定陈琼支付了全部房屋价款，且陈琼对房屋尚未办理过户登记无过错属事实认定错误。首先，陈琼举示的证据均为其与被执行人钦正房地产公司单方签订的，并没有第三方出具的购房发票、契税发票等凭证予以佐证。即使如陈琼述称其签订《世豪大厦商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》）当天就以支付现金的方式缴纳了全部购房款204176元，陈琼也应该出示银行取款凭据或钦正房地产公司提供该笔收入入账凭据等证据相互印证。其次，陈琼以20多万元现金方式支付购房款不符合交易习惯。《认购协议》中约定陈琼在签订协议时应先交部分定金，然后在签订正式房屋买卖合同时依据约定支付剩余款项，但本案陈琼述称其在签订《认购协议》时就全部以现金方式支付完毕，不符合《认购协议》的约定和商品房买卖交易习惯。最后，因陈琼早于2010年6月9日已经支付了全部购房款，而重庆市渝北区人民法院在2013年8月30日才作出查封争议房产的裁定书，陈琼在近三年的时间未及时办理商品房过户登记，应当认定其存在过错。3.（2015）渝一中法执异字第68号执行裁定仅凭2014年3月24日陈琼接房之事实即适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，认定陈琼实际占有该房屋具有合法性，属适用法律错误。争议房产已于2013年8月30日就已经被重庆市渝北区人民法院查封，而陈琼接房时间为2014年3月24日，其占有法院查封财产显然不具有合法性。陈琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.2010年6月9日陈琼与钦正房地产公司签订《认购协议》，并于当日向钦正房地产公司支付全额购房款204176元；2.2014年3月24日，陈琼接房并向江津区庆堂物业管理公司缴纳了物业管理费和电梯费，同时办理了业主登记手续，该诉争房屋现已装修入住；3.2015年1月12日陈琼已向重庆市江津区人民法院起诉要求钦正房地产公司为其办理房屋产权证及支付逾期办证违约金，其对诉争房屋尚未办理过户登记并无过错。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当驳回泰和小贷公司的上诉请求。何沛乾、龚志勇、叶元明、龚睿、德江云海地产公司、钦正房地产公司、润和建筑公司未作答辩。泰和小贷公司向一审法院起诉请求：1.判决准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-1号房屋；2.陈琼、何沛乾、德江云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正房地产公司、润和建筑公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈琼（乙方）与钦正房地产公司（甲方）于2010年6月9日签订《认购协议》，约定：由陈琼认购钦正房地产公司开发的世豪大厦B栋32层1号房屋，建筑面积：101.58平方米，房屋单价：每平方米2010元，付款方式：一次性，成交总价204176元，支付方式：现金。协议条款：1.由于甲方开发的世豪大厦项目正在办理预审手续，乙方在充分了解该项目物业以及认可甲方在销售现场公示的《重庆市商品房买卖合同》样本、业主临时公约、前期物业服务合同样本等的前提下自愿认购该物业，并在签署《买卖合同》前先行签署本认购协议书。3.签定本协议之日起七日内，乙方须持本认购书、定金收据、夫妻双方身份证明、夫妻双方婚姻证明、夫妻双方户口簿、收入证明等相关资料到甲方销售中心交纳购房款及相关税费，并签署《买卖合同》及相关贷款合同等。双方还对其他事项进行了约定。认购协议签订当天，钦正房地产公司出具收据载明，收到陈琼交来世豪大厦B-32-1购房款204176元。2013年8月30日，重庆市渝北区人民法院依据泰和小贷公司诉前财产保全申请作出（2013）渝北法民保字第00116号民事裁定，查封钦正房地产公司名下的位于重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元17-1号、19-3号、20-1号、21-1号、32-1号、32-3号房屋。2013年10月11日，泰和小贷公司因与何沛乾、德江云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正房地产公司、润和建筑公司借款合同纠纷一案向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，该院于2014年4月9日作出（2013）渝一中法民初字第01146号民事判决，判决：一、由何沛乾在本判决生效后十日内偿还泰和小贷公司借款1000万元，并支付以1000万元为基数，从2013年5月23日起按年息24%但不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的逾期利息至本息还清时止，但应扣除何沛乾已偿还的40万元逾期利息；二、由何沛乾在本判决生效后十日内支付泰和小贷公司律师服务费33.45万元，保全申请费5000元；三、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正房地产公司、润和建筑公司对何沛乾的前述第一、二项债务承担连带偿还责任。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，泰和小贷公司于2014年5月5日向重庆市第一中级人民法院申请执行，该院以（2014）渝一中法民执字第323号立案执行。2014年3月19日，钦正房地产公司向陈琼发出交房通知书载明：陈琼购买的世豪大厦B栋32层1号房现已竣工，基本具备交接房条件，从2014年3月13日起正式交付使用。陈琼于2014年3月24日接房并与重庆市江津区庆堂物业管理有限公司办理了业主登记事宜，同时缴纳了2014年3月至2014年9月的物业服务费426.64元和2014年3月至2014年9月的电梯费336.6元。重庆市第一中级人民法院于2014年6月24日作出（2014）渝一中法民执字第323/324号公告，拟对上述被重庆市渝北区人民法院查封的房屋予以评估、拍卖。陈琼向重庆市第一中级人民法院提出书面执行异议，该院于2015年2月27日作出（2015）渝一中法执异字第68号执行裁定，裁定中止对重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-1号房屋的执行。泰和小贷公司不服该裁定，于2015年4月3日向重庆市第一中级人民法院提起申请人执行异议之诉，该院于2015年4月7日立案受理。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，陈琼提交了其与钦正房地产公司签订的《认购协议》，虽然双方在之后没有签订商品房买卖合同，但认购协议对陈琼购买钦正房地产公司开发的商品房的位置、单价、总价、建筑面积、付款方式、支付方式等内容进行了约定，即商品房买卖合同的主要内容基本具备，且钦正房地产公司于当天出具收据，收到陈琼购买世豪大厦B-32-1购房款204176元，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案中应当认定陈琼与钦正房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。陈琼提交钦正房地产公司收到其204176元购房款的收据，陈琼陈述其是以现金支付，符合认购协议的约定，泰和小贷公司虽有异议，但没有提交证据证明陈琼未履行支付购房款的义务，故其认为陈琼未支付或未足额支付购房款的主张本院不予支持。重庆市渝北区人民法院应泰和小贷公司申请采取诉讼保全措施对本案诉争房屋于2013年8月30日进行了查封，但此时，钦正房地产公司已将该房屋出售给了陈琼，并向陈琼收取了全额购房款，因房屋尚未具备交付条件而未交付。之后，陈琼按照钦正房地产公司发出的交房通知接房并向物管公司进行了业主登记，缴纳了相关物管费用，实际占有了诉争房屋，没有过错。陈琼陈述未办理商品房过户登记手续是因钦正房地产公司开发的商品房一直不具备办理过户登记手续的条件，自己没有怠于办理过户登记手续的情形，没有过错，泰和小贷公司对此提出了异议，但没有提交证据证明陈琼存在怠于办理过户登记手续的过错行为，故其认为陈琼未办理过户登记手续存在过错的主张一审法院不予支持。综上，重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执异字第68号执行裁定正确，泰和小贷公司的诉讼请求一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第二款的规定，一审法院判决：驳回泰和小贷公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由泰和小贷公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，陈琼确认除本案诉争房屋外，在江津区行政区划内其名下另有两套房屋。其中一套房屋购买于签订本案《认购协议》之前，另外一套房屋则购买于签订本案《认购协议》之后，该两套房屋都已经付清房款并办理了产权证。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案诉争房屋应当准许执行。事实和理由：1.一审法院适用法律有误，本案应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件规定》）。首先，人民法院办理执行异议之诉的案件，应当适用《办理执行异议和复议案件规定》。本案中，一审法院受理本案执行异议之诉的时间为2015年4月7日，前述司法解释虽自2015年5月5日起施行，但依据该司法解释第三十二条关于“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”的规定，本案应当适用该司法解释进行审查。其次，《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条是对《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的进一步明确；《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条亦是对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中就消费者物权期待权在执行程序中能否具有排除执行效力的明确。故人民法院在办理执行异议之诉案件中就案外人异议能否成立，应当依据《办理执行异议和复议案件规定》的相关规定进行审查。2.本案不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。依据《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，房屋买受人应当事实上支付全部价款或者将剩余价款交付人民法院执行。本案中，陈琼陈述其于签订认购协议当日以现金形式付清全部房款，因其并未举示相应证据证明其资信能力、财产变动状况以及其所支付款项的来源，且其在认购协议约定尚需订立正式买卖合同的情形下一次性交付全部购房款20余万元也不符合消费者的交易习惯，本院对陈琼付清全部价款的事实不予认定，故陈琼所提异议不符合《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。3.本案不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。依据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，该款规定的物权期待权的保护对象必须是消费者。本案争议房屋虽系用于居住，但陈琼在购买涉案房屋之前其在诉争房屋所在地江津区行政区划范围内已有其他住房，涉案房屋并非其唯一住房，故本案亦不符合《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形。综上，陈琼就诉争房屋所主张的权利不足以排除执行，泰和小贷公司对诉争房屋申请执行的请求成立。综上所述，泰和小贷公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00698号民事判决；二、准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-1号房屋。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由陈琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  张小波代理审判员  陈青青代理审判员  张艳敏二〇一六年十一月二十九日书 记 员  周 琪