云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0127民初1890号原告孟钰尧，男，回族，1994年12月21日生，云南省昆明市人，学生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人刘娟，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告云南御行中天房地产开发有限公司。住所：云南省嵩明县嵩阳镇军马场高速公路旁。法定代表人王云凯，系该公司执行董事。委托代理人万文娟、范春艳，系云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人中国工商银行股份有限公司昆明大观支行。住所：云南省昆明市大观街万裕组团**。负责人盛菲，系该行行长。委托代理人周葆荣、肖闲匀，系中国工商银行股份有限公司员工，代理权限为特别授权代理。原告孟钰尧与被告云南御行中天房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法由审判员张良伟独任审判，于2016年10月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘娟、被告委托代理人万文娟、范春艳及第三人委托代理人周葆荣、肖闲匀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月7日，原被告签订《商品房购销合同》（合同编号：C-25-1）及《合同补充协议》，原告向被告认购由其开发的御景新城二期C-25幢1号临水景观房。2013年8月7日，原告向被告支付了购房首付款431395元，2013年2月4日，被告获得原告向第三人申请的99万元房屋按揭贷款，至此，原告依约向被告结清了全部购房款1421395元。但交房时，原告发现被告承诺在其认购房屋旁设置的小区亮点水景观并未实际修建，原告支付的购房款过高而合同目的不能实现，故拒绝接房。经双方协商，被告同意退房，双方于2015年11月26日签订《孟钰尧退房协议》，约定：被告于2016年3月15日之前办毕退房、退款，被告应向原告返还购房首付款431395元及利息（按人民银行同期贷款利率计算），向第三人支付剩余房贷，并向原告返还自2013年2月4日按揭贷款发放至按揭贷款退还之日之间原告已支付的月供（含利息），并办毕双方之间的《商品房购销合同》的撤销备案手续；如被告不能按约定时间内退房、退款，则应向原告支付违约金1000元每日，直至退清所有款项。但自退房协议签订至今，被告仍未按约履行其相关义务，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认双方于2013年1月7日签订的《商品房购销合同》(合同编号：C-25-1)及其补充协议已解除，并判令被告配合原告办毕御景新城二期C-25幢1号房的合同登记备案撤销手续；2、被告向第三人支付剩余房屋贷款，并确认原告与第三人之间的《个人购房借款/担保合同》解除；3、被告向原告返还其已支付的购房首付款431395元，以及该款项自2013年1月7日至2016年3月15日期间对应产生的利息81250元；同时，判令被告向原告返还自2013年2月4日起至被告实际清偿剩余房贷之日止原告已向第三人支付的房贷本金及利息（截至2016年8月9日，原告已支付的房贷本金及利息合计229828.4元）；4、被告向原告支付自2016年3月16日起，至被告办毕上述退房、退款手续之日所产生的违约金（按银行同期贷款利息的4倍计算，截至2016年8月24日，已产生违约金122953.14元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：根据2015年11月26日双方签订的《孟钰尧退房协议》，原告并未按约定履行其协助被告办理合同登记撤销备案手续的义务。其次退房协议中原告主张的违约金过高，第2、3项诉讼请求系重复计算。第三人辩称：我方不同意解除合同，原告方应该继续履行还款义务。而且借款担保合同中第十四条约定，未经贷款人同意借款人与卖房人、第三人因任何原因达成房屋处分相关协议应予承担违约责任。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交如下证据：第一组：商品房购销合同及补充协议、购房发票，欲证实原被告于2013年1月7日签订购房合同，原告向被告认购御景新城二期C-25幢1号房，房款1421395元均已付清（其中首付款431395元，按揭贷款99万元）的事实。第二组：个人购销借款担保合同，欲证实原告向第三人借款99万元用于支付购房尾款，被告为该笔借款的连带责任保证人，且借款直接汇入被告账户中，原告还款账户为其名下账号62×××17的工商银行账户。第三组：退房申请书、承诺函、孟钰尧退房协议、授权书及被授权人身份证复印件、情况说明，欲证实因被告未按约定向原告提供临水景观房，经协商，双方同意解除《商品房销售合同》及其补充协议，并签订《孟钰尧退房协议》，约定了各自的义务，但因被告原因至今未履行退房、退款义务的事实。第四组：银行流水打印单，欲证实原告于2013年1月7日向被告付清购房首付款431395元，其中有两万元作为定金交付被告的事实。第五组：借记卡账户历史明细清单，欲证实截至2016年8月9日，原告已支付的房贷本金及利息合计229828.4元的事实。第六组：借记卡账户历史明细清单一份，欲证实截至2016年10月6日原告向第三人支付的贷款本息。经质证，被告对第一组证据的三性均予以认可，但认为本案争议的房屋仍登记在原告名下；对第二组证据的三性均予以认可。对第三组证据中退房申请书不清楚，对承诺书的三性予以认可；对退房协议的证明内容不予认可；对授权书不予认可，因为无法核实；对情况说明的三性均予以认可。对第四组证据的三性予以认可，对第五组、第六组证据的真实性予以认可。第三人对第三组证据授权书及被授权人身份证复印件真实性有异议，认为原告现在的身份与签订借款合同时的身份不符合。对情况说明的真实性予以认可。对其余与第三人无关的证据不予认可，不予质证。被告在举证期限内未向本院提交相关证据。第三人提交的证据：公证书一份，欲证实原、被告签订的退房协议未经我方同意违反了借款担保合同中第十四条的约定，应承担违约责任的事实。原告经质证认为：第三人提供的该份合同系格式合同，违反法律规定，合同应认定无效。上述证据，本院予以综合认定。经审理，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2013年1月7日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由原告认购被告开发的御景新城二期C-25幢1号临水景观房，房屋总价为1421395元。2013年1月7日，原告支付被告首付款431395元，又向第三人中国工商银行股份有限公司昆明大观支行申请借款99万元并签订《个人购房借款/担保合同》，2013年2月4日第三人中国工商银行股份有限公司发放贷款99万元，至此，原告结清了全部购房款。原、被告双方于2015年11月26日签订《孟钰尧退房协议》，约定被告于2016年3月15日前办毕退房、退款，退房款金额为：原告已支付的定金、首付款（合计人民币431395元）及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算；退还原告自2013年2月4日按揭贷款发放至退还按揭贷款之日之间已支付的月供（含利息），并向第三人支付银行剩余房贷，后办理撤销备案手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；原告与被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》后，双方于2014年11月26日签订《孟钰尧退房协议》，约定被告于2016年3月15日前办毕退房、退款，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议自签订时生效，故原告请求确认双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》解除的请求于法有据，本院对此项诉讼请求予以支持。同时原告要求被告按照约定配合原告办毕房屋登记备案撤销手续的诉讼请求，本院予以支持；但自双方签订该协议后，被告未按约定履行其义务，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除担保贷款合同的，应予以支持，故原告请求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。商品房买卖合同被确认解除的，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房款和购房款的本金、利息分别返还给担保权人和买受人，故被告应向第三人返还贷款本金及利息，故原告要求返还购房首付款431395元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还自2013年2月4日起至2016年9月6日止的本息229828元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因该贷款本金及利息是滚动的，同时应由被告返还自2016年9月7日起至本判决生效之次月止原告向第三人实际支付的贷款本息，剩余部分贷款本息则由被告向第三人负责偿还。至于原告要求被告返还自2013年1月7日至2016年3月15日期间该笔首付款对应产生的利息81250元，该请求具有违约金的性质，为避免重复计算，本院将在处理原告主张的违约金的诉讼请求时一并确认。对于原告要求被告支付自2016年3月16日起至被告办毕上述退房、退款手续之日所产生的违约金（按银行同期贷款利息的四倍计算）的诉讼请求，不符合法律规定，本院不完全支持，违约金应以原告交付的首付款431395元为本金，自2016年3月16日（约定办毕退房退款之次日）起按月利率2%计算至本案全部款项还清之日止。至于本案第三人的抗辩主张，与《最高人民法院》相悖，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条第二款之规定判决如下：一、原告孟钰尧与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及合同补充协议已于2014年11月26日解除，并由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告办毕房屋登记备案撤销手续；二、解除原告孟钰尧与第三人中国工商银行股份有限公司昆明大观支行签订的《个人购房借款/担保合同》。三、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告购房首付款431395元。四、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告自2013年2月4日起至2016年9月6日原告向第三人支付的贷款本息229828.4元，并由被告返还原告自2016年9月7日起至本判决生效之月止向第三人实际偿还的贷款本息。五、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之次月起向第三人中国工商银行股份有限公司大观支行偿还原告未支付的剩余贷款本息。六、由被告云南御行中天房地产开发有限公司赔偿原告以431395元为本金，自2016年3月16日起至本案全部款项还清之日止的违约金（按月利率2%计算）。七、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费12454元，减半收取6227元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  张良伟二〇一六年十一月二十九日书记员  毕秀芳