北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终8933号上诉人（原审原告）廖维柏，男，1950年3月8日出生，退休。被上诉人（原审被告）李林，男，1984年8月6日出生。上诉人廖维柏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年5月，廖维柏起诉至原审法院称：我与李林于2015年9月14日签订《房租租赁合同》，约定李林承租我北京市西城区×××19号楼5门901号房屋，租赁期限自2015年9月14日上午11点至2016年9月14日上午11点终止。约定租赁房屋用途为居住，限定居住三人，李林、李俊全、舒传海为合同限定居住人员。房屋租赁合同生效后，李林要求增住舒传海之妻王金花和李俊全女友两人，王金花住4个月，自2015年9月21日至2016年1月，李俊全女友住1个月，自2015年11月8日至2015年12月。合同约定月租金人民币8300元，一年租金共计99600元，支付方式为季付，四次租金交付日期：“第一次为签合同首日；第二次为2015年12月14日至18日；第三次为2016年3月14日至18日；第四次为2016年6月14日至18日。”合同约定了相关费用的承担方式，其中约定了“乙方因特殊情况要求增注人员时经甲方书面同意的，按限定人数平均每人月租金的11%即300元收取月住宿费”，同时约定乙方向甲方交付租房一年的保证金人民币8300元，两个月的租金数额的违约金16600元。李林于2015年9月14日签订房屋租赁合同时，已支付我2015年9月14日至2015年12月14日3个月租金24900元；之后，李林没有按照租赁合同约定交纳2015年12月14日之后的租金。现我诉至法院，请求：1、判令李林支付拖欠我2015年12月14日至2016年9月14日租金人民币74700元；2、李林支付我增住两人5个月的住宿费1500元，支付供暖费2730元，支付损坏门锁购置安装费100元；3.李林支付我违约金人民币16600元；4.李林承担本案全部诉讼费用。李林辩称，认可双方于2015年9月14日签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，不完全同意廖维柏的诉讼请求，理由如下：一、我及其他同住人于2015年11月14日搬离涉诉房屋，不认可要支付廖维柏一年的租金。我虽然未与廖维柏办理涉诉房屋的书面交接，亦未将涉诉房屋钥匙没有返还给廖维柏，但与廖维柏进行了电话沟通，2015年11月14日之后没有我的人员居住，房屋内没有属于我的物品，我也不再租赁涉诉房屋。二、我当时就说了可能会有住户的爱人或女友在里面住，但是当时口头约定不增加住宿费用。三、供暖费我可以支付居住期间内的，门锁安装费100元我同意支付。四、合同中虽然约定了违约条款，但我认为违约金过高，且我支付了3000元定金请求予以折抵，同时廖维柏应当将保证金元予以退还。原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁你屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，廖维柏与李林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。对于廖维柏要求李林支付自2015年12月14日至2016年9月14日租金74700元的诉讼请求，因双方于2016年6月29日当庭已办理的房屋交接手续，故双方之间房屋租赁合同关系的终止日期应为2016年6月29日。庭审中，李林称其于2015年11月14日已搬离并告知廖维柏，但其提交的证据不足以证明所主张相关事实，故法院对李林该项抗辩意见不予采纳。因李林已支付第一季度房屋租金，故李林应当支付廖维柏自2015年12月14日至2016年6月29日期间的房屋租金，经法院核算，李林应当向廖维柏交纳上述期间租金金额为53950元。李林主张其向廖维柏交纳了定金3000元，廖维柏予以认可，李林要求进行抵扣，故李林向廖维柏交纳房屋租金50950元。对于廖维柏要求李林支付支付增住人员的月住宿费1500元，双方在合同中已对增住人员及增住人员费用进行约定，廖维柏按照约定主张该项费用，法院予以支持；廖维柏要求李林支付供暖费2730元的诉讼请求，因双方之间租赁合同约定供暖费由李林承担，因双方之间的房屋租赁关系于2016年6月29日终止，且廖维柏已代为交纳了相应的供暖费，故廖维柏要求李林支付2015年-2016年的供暖费，于法有据，法院予以支持；对于廖维柏要求李林赔偿门锁购置安装费100元，李林对该项费用同意赔偿，法院不持异议。对于廖维柏要求李林支付违约金的诉讼请求，因李林未能按期交纳房屋租金，依合同约定已构成违约，廖维柏要求李林支付违约金符合法律规定，法院予以支持。对于违约金的数额，廖维柏称其所主张的违约金系因李林不按照约定交纳租金的违约金，即逾期支付租金的违约金。李林主张逾期支付租金约定的违约金过高，廖维柏亦未能证明其损失情况，故李林应以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付违约金。关于违约金的计算时间，法院认为双方在合同中约定了租金应该按时给付，根据双方合同履行的情况，租金应该最晚在交付房屋时给付，鉴于双方于2016年6月29日当庭办理交付，故违约金给付时间按照合同终止时间来确定。因此，李林向廖维柏支付违约金数额以应交纳租金53950元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付，自2016年6月30日至实际支付之日止。另，李林要求廖维柏退还保证金的抗辩意见，因李林未就此向法院提交反诉书并交纳反诉费用，故法院不予处理，李林可另行主张。据此，原审法院于2016年8月判决：一、自判决生效之日起七日内，李林支付廖维柏自二〇一五年十二月十四日至二〇一六年六月二十九日期间的房屋租金五万零九百五十元。二、自判决生效之日起七日内，李林支付廖维柏增住人员月住宿费一千五百元、供暖费二千七百三十元、门锁购置安装费一百元。三、自判决生效之日起七日内，李林支付逾期支付廖维柏房屋租金的违约金（以人民币五万三千九百五十元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二〇一六年六月三十日起计算至实际给付之日止）。四、驳回廖维柏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，廖维柏不服，以原审法院认定的房屋租金及违约金错误为由提出上诉，要求本院依法改判支持其全部诉讼请求；并认为原审法院补正裁定违反法定程序。李林同意原判。本院经审理查明：2015年9月14日，廖维柏作为甲方，李林作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将北京市×××19号楼5门901号三居室一套出租给乙方，约定房屋用于居住，乙方不得私自改变用途，乙方白天和夜间限定居住三人，乙方要求在合同限定居住人数外增住人员时须经甲方书面同意，乙方不得私自增住人员。在合同中记载乙方居住人员有李林、李俊全、舒传海、王金花及李俊全女友，并注明王金花住4个月，李俊全女友住1个月，王金花及李俊全女友均为增住人员。房屋租赁期限自2015年9月14日上午11时起至2016年9月14日上午11时终止，共计一年。房屋月租金8300元，限居住三人；租金支付为季付，租金交付日期：第一次为签合同首日；第二次为2015年12月14日至18日；第三次为2016年3月14日至18日；第四次为2016年6月14日至18日。租金按约定交付方式、交付日期足额交付，超过交付期限的按违约处理。乙方向甲方交付租房一年期保证金8300元，钥匙和遥控器保证金500元，保证金共计8800元。乙方因特殊情况要求增住人员时经甲方书面同意的，按限定人数平均每人月租金的11%即300元收取月住宿费。租赁期间内的物业管理费由甲方承担；供暖费由乙方承担。双方在第八条违约责任中约定：“（一）发生本合同条款明确规定为违约的，一方违约时应在合同终止日之前，向另一方支付两个月租金数额的违约金……（四）乙方私自搬离的即为乙方自动结束租期，必须返还甲方房屋和钥匙，如乙方拒绝的，甲方有权采取措施立即收回房屋，且不退保证金和未满期的租金及费用，由此造成的损失由乙方承担。……（五）甲方需要提起收回房屋的，应提前30天书面通知乙方，按甲方违约处理。乙方需要（提）前退租的，应当提前30天书面通知甲方，按乙方违约处理。”2015年9月14日李林向廖维柏交纳涉诉房屋第一季度租金24900元，租金保证金8300元，钥匙保证金300元、遥控器保证金200元、有线收视费一年260元、卫生费50元、楼道分摊电费50元、预交一年自来水燃气代缴费1800元、电卡内存量电费328元、更换防盗户锁芯76元。2015年11月11日，廖维柏交纳涉诉房屋2015年-2016年供暖费2730元。另查，一、原审庭审中，廖维柏提交照片一张，证明李林同住成员李俊全将屋内门锁损坏；李林对该份照片表示认可。李林提交车票照片一张，证明其于2015年11月14日已搬离涉诉房屋；廖维柏对该份照片证明目的不予认可，其认为按照合同约定应为双方交接为准。二、原审庭审中，李林当庭表示不再租赁涉诉房屋，廖维柏与李林进行了房屋交接，并签写了交接单，李林将涉诉房屋交还廖维柏，并表明涉诉房屋内的剩余物品已放弃，燃气、水电预交的1800元的余额放弃，不再主张；李林称房屋钥匙无法交还，同意扣除300元的保证金。又查，原审庭审中，廖维柏明确其主张违约金系基于李林未按合同约定支付租金的违约金。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、发票、照片等在案佐证。本院认为：首先，关于房屋租金的认定问题，原审法院系结合双方当庭办理房屋交接手续的时间认定了双方的实际租赁期间及应付租金数额。经查，该认定并无不当，符合本案的实际情况，本院予以确认。廖维柏关于租金问题的上诉意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。关于廖维柏上诉所提原审法院对于违约金认定有误的上诉意见，在原审法院审理期间，廖维柏称其所主张的违约金系因李林不按照约定交纳租金的违约金；同时，廖维柏亦未能提交充分有效的证据证明其损失情况，故原审法院根据上述情形认定廖维柏主张违约金数额过高，并根据本案的实际情况予以了调整。经查，原审法院的该认定及处理均符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。廖维柏该项上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1095元，由廖维柏负担462元（已交纳）；由李林负担633元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2190元，由廖维柏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊审 判 员  何江恒代理审判员  胡珊珊二〇一六年十一月二十九日书 记 员  张 雯