上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2249号原告(反诉被告)倪骅，男，1978年9月4日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)高敏，女，1980年3月19日出生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)倪浩宸，男，2012年6月19日出生，汉族，住址同上。法定代理人倪骅。三原告共同委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告(反诉原告)王瑛，女，1962年8月27日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)黄鑫，男，1989年6月19日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。第三人上海绮思房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人胡文炜。委托代理人何东风。原告倪骅、高敏、倪浩宸与被告王瑛、黄鑫，第三人上海绮思房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告王瑛、黄鑫与反诉被告倪骅、高敏、倪浩宸，第三人上海绮思房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)倪骅、高敏及委托代理人时瑞芳，被告(反诉原告)王瑛、黄鑫的委托代理人戴元胜及第三人上海绮思房地产经纪有限公司的委托代理人何东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪骅、高敏、倪浩宸诉称，原告系一家三口。2015年5月经中介公司的介绍，原被告间签订了坐落上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充条款》。合同约定原告以人民币XXXXXXX元的价格购买系争房屋及停车位，同时约定被告在2015年7月31日之前交付系争房屋和停车位。反之，被告承担违约责任。合同签订后原告分四次共支付被告人民币200万元，但被告未能依约交付系争房屋和停车位给原告。期间原告多次要求被告协助办理贷款手续及审税手续，但被告均不予理睬。现原告诉至法院要求被告交付系争房屋和停车位，协助原告办理系争房屋和停车位的过户手续；同时二被告承担违约损失人民币40万元。被告王瑛、黄鑫辩称，房地产买卖合同约定的房屋成交价为人民币448万元，补充条款约定装潢款人民币792000元。另签合同约定车库款为人民币108000元。双方约定原告须在2015年10月31日交易过户日付清钱款，但原告未支付。现不同意原告的诉讼请求。原告没有按约付款存在违约，被告有权解除合同。反诉原告王瑛、黄鑫诉称，反诉被告于2015年5月12日与案外人签订了上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖居间协议》，2015年5月22日，反诉原被告又签订了上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及上海市中潭路XXX弄XXX号车位的《上海市房地产买卖合同》。其中房屋成交价为人民币XXXXXXX元，车位成交价为人民币108000元。房地产买卖合同约定，反诉被告在签约后支付首期房款人民币XXXXXXX元，银行贷款人民币XXXXXXX元，余款人民币XXXXXXX元在交易过户之前给付。双方并约定过户时间为2015年10月31日。双方还另签房地产买卖合同补充条款，约定系争房屋的总价为人民币XXXXXXX元(房屋价值人民币XXXXXXX元，房屋装修费为人民币792000元)，装修费必须在系争房屋过户之前给付。反诉被告先后两次只支付反诉原告房款计人民币XXXXXXX元。嗣后居间公司组织双方协调，反诉被告表示不出售原有的房屋，同时也不再购买反诉原告的房屋，对此反诉原告并无异议。应该说双方签订的房地产买卖合同已协议解除。反诉被告延迟付款已构成违约，反诉原告未交付房屋是在不得已的情况下而为。现反诉被告并未在双方约定的过户日前付清房款和房屋装修款，因此反诉原告诉至法院要求解除双方签订的房地产买卖合同和补充条款，反诉被告按合同约定承担违约责任，支付违约金人民币800000元。反诉被告倪骅、高敏、倪浩宸辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，要求继续履行合同。房地产买卖合同和补充条款中对双方权利义务约定非常明确，反诉被告不存在任何违约情形。第三人上海绮思房地产经纪有限公司述称，双方签订房地产买卖合同后，被告并未拒绝协助原告办理银行贷款手续，相应的复印件也都提供了。但由于原告购房时名下有两套房屋，必须出售一套后才能办理过户手续，而原告出售房屋的进展并不顺利，因此系争房屋未按时过户的原因不在被告。经审理查明，2015年5月22日，原被告在第三人的居间介绍下，签订了上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定成交价为人民币XXXXXXX元，并约定被告于2015年7月31日前腾出房屋交付原告；双方并确认2015年10月31日之前向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。合同第九条第三款约定：乙方(原告)逾期未付款，甲方(原告)应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起七日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的七日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除全额房价款的20%作为乙方向甲方支付的违约金，余额返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第十条第三款约定：甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的七日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知书之日起的七日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起七日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按全额房价款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。补充条款(一)之付款协议2内容为：甲方同意乙方通过贷款银行申请人民币壹佰捌拾万元整贷款的形式支付第贰期房价款，乙方应于签订买卖合同后向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于上述房屋交易过户当日以现金方式将其补足并支付给甲方。付款协议3、乙方应于上述房屋交易过户当日前支付给甲方第叁期房价款共计人民币壹佰壹拾捌万元整。当日，原被告双方还签订了《房地产买卖合同》之补充条款，内容为：“……1、甲(被告)、乙(原告)双方约定该房屋价格为人民币伍佰贰拾柒万贰仟元整，此价格为甲方出售房屋实际净到手之价格，买卖过程中产生的相关税收及费用皆由乙方支付；2、甲、乙双方现同意将上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的价格变更为人民币肆佰肆拾捌万元整。另外乙方支付给甲方上述房屋的装修补偿款共计人民币柒拾玖万贰仟元整，该笔款项乙方应于甲乙双方上述房屋交易过户当日前支付给甲方；3、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。本协议上述条款如与该房屋签订的《上海市房地产买卖合同》相冲突则以本协议为准”与此同时，原被告就上海市中潭路100弄82、118室号(部位：137)的车位签订了《上海市房地产买卖合同》，约定车位价值人民币108000元，车位交付日期为2015年7月31日，办理过户手续日期为2015年10月31日。补充条款(一)付款协议约定：乙方应于上述地下车位交易过户当日前一次性支付给甲方车位价款人民币壹拾万零捌仟元整。房地产买卖合同签订期间，原告于2015年5月13日支付定金人民100000元，5月25日支付房款人民币XXXXXXX元，6月29日支付人民币500000元。被告收到前述款项后曾要求原告继续付款，但原告未允。第三人曾组织双方协调，但未果。2015年7月31日，被告未和原告办理系争房屋和停车位的交付手续。2015年10月31日，双方亦未办理系争房屋和停车位的过户手续。现原告诉至法院要求判决支付如其诉请。另查，2015年5月22日，原告和案外人连某某、夏某某签订了上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为人民币350万元，双方约定交房日期为2015年10月31日，并确认2015年9月30日办理房屋过户手续。2015年10月20日，双方在法院达成调解协议：一、原告连某某、原告夏某某和被告高敏、被告倪骅、被告倪浩宸在2015年10月25日前共同到房地产交易中心办理上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，相关税费依法缴纳；二、被告高敏、被告倪骅、被告倪浩宸在收到全部房款之日起三日内将上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋实物交付给原告连某某、原告夏某某；三、任何一方当事人违反调解协议主文第一项或者第二项，违约方应当按照原合同承担违约责任；四、原告连某某、原告夏某某和被告高敏、被告倪骅、被告倪浩宸在按照调解协议主文第一项和第二项履行的情况下，双方永久放弃按照原合同的约定向对方追偿违约金的权利；五、双方无其他争议。该房屋产权于2015年11月13日登记在案外人连某某、夏某某名下。再查，坐落上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市中潭路100弄254、302、304、306号室号(地下1层车位131)的产权人为倪骅、倪一平、孙瑜。上海市房地产登记簿显示共有人及共有情况：共同共有。审理中，原告表示，被告不协助原告办理银行贷款手续，不将系争房屋交付原告存在违约。对此，被告称，申请银行贷款手续所需的复印件均交给了中介公司，不存在被告拒绝协助事宜。至于不交付系争房屋，虽然房地产买卖合同约定除银行贷款外的钱款在办理过户手续当日前付清，但在中介公司的协调下，原告方有过口头承诺，在房地产买卖合同签订后支付后续房款，但原告仅支付人民币50万后就不再支付房款，使得双方产生矛盾，故被告未交付房屋。同时，原告倪骅名下有两套房属限购对象，系争房屋在2015年10月31日无法办理产权过户手续。即使依照原告所言过户前支付房款，但原告也没向被告支付房款。第三人向法院表示，被告提供了身份证件的复印材料给公司，用以协助原告办理银行贷款手续。但因原告名下的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋出售发生问题，所以原被告间的房屋买卖事宜一直拖着未办。庭审中，原告称，原告名下的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于2015年11月13日登记在案外人的某某，原告已不属于限购对象，系争房屋可以办理过户手续。对此被告认为，系争房屋不能过户的原因在原告，且原告亦未支付房款，因此被告可以要求与原告解除系争房屋和停车位的房地产买卖合同。庭审后，原告书面申请撤销了要求被告给付违约金的诉讼请求。被告向法院提供招商银行股份有限公司上海天目支行出具的“注销抵押证明”，证明被告于2015年10月20日结清上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的银行贷款人民币170万元整。反诉查明的事实同本诉。庭审中，反诉被告称，依照合同约定，房款人民币XXXXXXX元，应当是过户之后再支付。就房款给付而言，应当是于办理过户手续时同时进行。目前，反诉被告欠付房款连同车位费共计人民币XXXXXXX元，如果法院判决继续履行的话，反诉被告愿将人民币XXXXXXX元交法院代管。如果法院认为反诉被告人民币XXXXXXX元在过户前应支付反诉原告，但因反诉原告未在2015年7月31日前交付房屋，已构成违约，反诉被告方有权行使先履行抗辩权而拒付房款。本院认为，原被告就系争房屋及停车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》及系争房屋《房地产买卖合同》之补充条款，系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。依照相关政策，2011年1月31日之前子女和父母共同共有的房屋不认定为名下有房，原告倪骅和父母共同拥有的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权系2011年1月前取得，故原告方不属于限购对象。审理中，原被告双方签订的《房地产买卖合同》及补充条款外，双方未对支付房款再做约定，被告亦未提供相应的证据证明双方对支付房款另作过约定，故对被告称原告未依约提前付款用以支付被告银行贷款的主张，本院不予采纳。由此，被告未按照房地产买卖合同及补充条款约定向原告交付系争房屋和停车位的行为构成违约，应承担违约责任。至于被告称，原告未按时支付后续房款，亦未在约定时间内要求被告办理系争房屋的过户手续，故原告的行为构成违约。对此原告表示，在原告支付近半房款的情况下，被告仍未交付房屋，原告未付款系行使先履行抗辩权，不构成违约。依据相关法律，当事人互负有债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据上述，被告未交付房屋和停车位已构成违约，因此原告行使先履行抗辩权成立，故被告认为原告未付后续房款构成违约的主张，本院不予采纳。针对本诉，原告申请撤销了要求被告支付违约金的诉讼请求，无不妥，本院应予准许。现原告已将房地产买卖合同(含系争房屋和停车位)及补充条款中装修款共计人民币XXXXXXX元交于本院代管，在被告未提供证据证明房地产买卖合同无法继续履行的情况下，对原告要求继续履行房地产买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。同理，对反诉原告要求解除《上海市房地产买卖》及房地产买卖合同之补充条款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，依照前述，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第二款之规定，判决如下：一、被告王瑛、黄鑫应于本判决生效之日起十日内向原告倪骅、高敏、倪浩宸办理上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权及上海市中潭路100弄82、118室号(部位：137)停车位的交付手续；二、原告倪骅、高敏、倪浩宸应于本判决生效之日起十日内给付被告王瑛、黄鑫人民币XXXXXXX元；三、被告王瑛、黄鑫应于本判决生效之日起十日内协助原告倪骅、高敏、倪浩宸办理上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权及上海市中潭路100弄82、118室号(部位：137)停车位产权过户至原告倪骅、高敏、倪浩宸名下的手续；四、对反诉原告王瑛、黄鑫的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告负担。本案受理费人民币32976元，由被告负担。本案反诉受理费人民币27530元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌审 判 员  刘怡文人民陪审员  蒋建萍二〇一六年十一月二十九日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。