贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终2886号 上诉人（原审被告）胡雨，男，1970年9月18日出生，汉族，贵州省毕节市人，原住毕节市阴底乡高潮村五组12号，现住毕节市七星关区。 上诉人（原审被告）胡云，男，1962年6月19日出生，汉族，贵州省毕节市人，原住毕节市阴底乡高潮村五组11号，现住毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）高儒相，男，1983年9月16日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 上诉人胡雨、胡云因与被上诉人高儒相合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 原审原告高儒相诉称：其因购房需求，于2009年3月28日向二被告购买麻园吴家湾在建的第六层A套住宅期房。次日，双方签订了《集资建房合同》，约定房屋单价按照每平方米1431.00元计算，房屋总价款以房产证面积结算，交房时间为2010年12月30日；付款方式为：第一期向被告交款8万元，待楼房建好第八层时再交购房款3万元，剩余购房款待二被告办理房屋产权证、土地使用证后一次性补清。此外，双方还对购房的其他相关事项进行了约定。原告高儒相后续于2010年12月30日到施工现场查看是否具备交房条件时，才发现二被告修建的房屋仅修建至第四层。经打听才得知二被告不具备城市房地产开发资质，也没有办理土地使用证、房屋建设规划许可证等，该工程被政府有关部门强制停建。同时二被告还因无证开发房地产被政府有关部门惩处。原告高儒相及其家人不断找二被告索退购房款，而二被告以各种理由搪塞，之后避而不见。原告后续多方打探到二被告住所后想协商解决退款问题。直至2016年1月28日，原告才找到被告胡雨住所，并于次日十时才进入其住宅要求退款，并与被告胡云之妻熊琼发生纠纷。经派出所出警处理，出警民警了解情况后告知原告可向法院起诉以维护自身权益。原告认为二被告无视国家房地产开发的管理法律法规擅自开发房地产，已导致双方签订的合同无效，应当互相返还财产并赔偿损失。原告为此诉请：1、确认原、被告双方于2009年3月29日签订的《集资建房合同》无效；2、判令二被告返还原告购房款捌万元整，并按银行同期贷款利率向原告支付已交购房款利息28512.00元（利息暂计算至2016年3月28日），利息计算至履行完毕之日止；3、本案诉讼费用由二被告承担。 原审被告胡雨、胡云辩称：原、被告双方签订《集资建房合同》是事实，但二被告收到原告款项后确系用于建房。二被告未按合同义务完成房屋修建是国家政策不允许，并因此犯非法经营罪，并被毕节市人民法院（现毕节市七星关区人民法院）判处有期徒刑一年，缓刑两年。原告当时应当提起附带民事诉讼，且现原告向二被告主张权利，超过了诉讼时效。原告与二被告双方之间是合资建房，本质是合伙，原告未向二被告索要相关手续就交钱建房，其也参与了非法经营，也有过错，应当承担责任。据此，原告的诉请无法律依据，应当驳回。 原审经审理查明：2009年3月28日，原告为购买被告胡雨、胡云修建的毕节市麻园吴家湾房屋，向二被告支付了购房款80000.00元。2009年3月29日，双方补充签订了《集资建房合同》，该合同主要约定：1、建筑地点为麻园吴家湾；2、建筑概况：砖混结构，建筑层高2.9米，内墙中级抹灰，楼层地面为毛地皮，外墙为清水墙，排面贴墙砖；3、房屋修建期间自2008年12月30日起至2010年12月30日止；4、购买房屋为第六层A套，单价为1431元/平方米；5、付款方式为：签订合同时交款8万元，楼房到八层时交款3万，剩余房款待二被告将房屋产权证、土地使用证交付给原告后一次性补清，契税和维修基金由原告承担。此外，原、被告双方还对房屋门窗、水电的安装及违约责任等内容进行了约定。2016年1月29日8时许，原告因未取得涉案购买房屋，多次要求二被告退还涉案房款无果后，安排其父母坐在被告胡云家门口。被告胡云之妻因此于2016年1月29日10时30分报警。七星关区特巡民警杨厚毕、潘涛赶到现场调解处理后，告知双方可到法院起诉解决涉案纠纷，原告父母才离开被告胡云家。 另查明：原审法院于2010年9月13日作出（2009）黔毕刑经初字第147号刑事判决，认定被告胡雨、胡云在未取得工商、国土、建设、规划等行政执法部门许可和办理相关手续的情况下，在毕节市麻园××与案外人许定兰、许定芳、邵春芬三家人协商并签订协议，将其占地面积共约288平方米的集体土地性质的旧房拆除，准备修建一栋两个单元八层的商住楼。该商住楼在施工过程中，由于政府下令停工，只修到第四层。二被告在房屋修建过程中，以与购房户签订集资建房合同的形式边修边卖，将住房六套卖给原告高儒相及案外人林文会、刘宁、路绍德、陈统5人，房屋面积为710平方米，按照合同应收905500.00元，实际已收490000.00元，还差415500元未收到。二被告擅自在集体土地上非法修建楼房并以签订“集资建房合同”的形式，将房屋出售给众多购房者的行为，侵犯了房屋开发市场的管理秩序，影响市场经济的有序进行，扰乱了城市发展的统一规划，情节严重，影响恶劣。二被告因此犯非法经营罪，各被判处有期徒刑一年，缓刑二年，并处罚金人民币二十万元。 原审认为：被告胡雨、胡云在未取得工商、国土、建设、规划等行政执法部门许可和办理相关手续的情况下，擅自在集体土地上非法修建涉案房屋，并以签订“集资建房合同”的形式销售给原告高儒相等人，违反了我国《土地管理法》、《城乡规划法》等法律、行政法规的强制性规定，且本案二被告建房销售的行为已被原审法院作出的（2009）黔毕刑经初字第147号刑事判决认定为非法经营行为。因此，本案被告胡云、胡雨与原告高儒相于2009年3月29日签订的《集资建房合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对于原告请求确认涉案《集资建房合同》无效以及要求二被告返还其购房款人民币8万元的诉请，予以支持。本案中，虽然二被告建房销售的行为系非法经营行为，但原告与被告交易时，房屋尚未建成，且原告未查验二被告相关的合法建房手续，自身亦存在重大过错，故对于原告要求二被告赔偿已交付购房款期间同期贷款利息损失的诉请，不予支持。二被告的非法经营行为虽然已受到刑事处罚，但该刑事生效判决并未附带民事部分进行处理，故原告仍可以通过民事诉讼救济其合法权益。二被告在修建涉案房屋期间因涉嫌犯非法经营罪而被刑事拘留，且在取保候审后一直躲避原告处理涉案购房纠纷，致使原告不能向二被告主张权利，存在《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条规定的诉讼时效中止事由，故原告的诉请并未超过诉讼时效。据此，对于二被告提出的其建房行为已遭受刑事处罚，不再对原告承担相应民事责任以及原告本案诉请已超过诉讼时效期间的抗辩理由，不予采纳。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原告高儒相与被告胡雨、胡云于2009年3月29日签订的《集资建房合同》无效；二、被告胡雨、胡云于本判决发生效力之日起十日内返还原告高儒相购房款80000.00元；三、驳回原告高儒相的其他诉讼请求。案件受理费2131.00元，由被告胡雨、胡云承担。 上诉人胡云、胡雨不服原审判决，向本院上诉称：2009年，被上诉人与上诉人通过公平、平等、自愿、协商一致达成投资协议，签订《集资建房合同》，共同出资合伙建房。因地方政府的调整，上诉人被认定为非法经营罪，受到相应刑罚。被上诉人一直没有与上诉人再讨论投资建房的问题，直到2016年1月提出涉案诉求。严重违背市场经济原则和规则，原审认定集资建房合同无效，并要求退回被上诉人投资款的判决应当撤销，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人高儒相未作答辩。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审当事人争议焦点为：涉案《集资建房合同》是否无效及无效合同的法律后果。 本院认为：上诉人胡云、胡雨与被上诉人高儒相签订的《集资建房合同》，虽名为“集资建房合同”，但从双方订约目的及订约内容上看，实质上是被上诉人高儒相支付胡云、胡雨房屋对价，取得胡云、胡雨修建房屋的变相商品房买卖合同，该合同因胡云、胡雨未取得工商、国土、规划、建设等行政部门许可和办理相关合法手续，擅自在集体土地上非法修建楼房，违反法律法规强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始对上诉人胡云、胡雨及被上诉人高儒相没有法律约束力。合同无效后，上诉人胡云、胡雨因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判决认定涉案建房合同无效，确定胡云、胡雨返还高儒相购房款并无不当。上诉人胡云、胡雨的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2131.00元，由上诉人胡云、胡雨承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一六年十一月十七日 书记员 周海洋