南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏013民初1198号 原告：南京金陵石油化工设备有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路**。 委托代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。 委托代理人：崔杰，江苏维世德律师事务所律师。 被告：鲍良义，男，1963年8月2日出生，汉族，户籍所在地南京市栖霞区。 被告：南京一条龙餐饮管理服务有限公司，住，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路**/div> 法定代表人鲍良义。 二被告委托代理人：于娟，女，1971年10月10日出生，汉族，系公司员工，住南京市栖霞区。 二被告委托代理人：孙小姣，江苏衡鼎律师事务所律师。 原告南京金陵石油化工设备有限公司与被告鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司（以下简称一条龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔杰，二被告的委托代理人于娟、孙小姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京金陵石油化工设备有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、二被告腾退位于南京市栖霞区租赁房屋；2、二被告补足2015年的房租63万元；3、二被告从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止；4、二被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年10月，原告与被告鲍良义签订租赁合同，约定原告将位于南京市栖霞区的厂房和办公楼租赁给被告鲍良义使用，租赁期限自2009年10月9日至2015年12月31日止；租金调整后为42万元一年，后三年产权单位调整房租超过现有比例，按产权单位调整后的价格为准；租赁期满后，承租人将租赁房屋返还出租人，逾期交还的，承租人应根据逾期交还的期限，按合同约定的日租金标准的两倍向出租人支付违约金。被告鲍良义签订租赁合同后，租赁房屋实际由被告一条龙公司使用。现租赁合同已到期，原告要求二被告迁出租赁房屋，但二被告均不予理睬，故原告现依据相关法律规定，要求二被告迁出房屋并支付房租和违约金。 被告鲍良义辩称，在与原告签订租赁合同时，原告的法定代表人赵才林欺骗我说，租房子投资了很多钱，合同期满6年后，肯定会续租给我的，并且说如果我不放心，可以与我共同经营。在赵才林的欺骗下，我才签的租赁合同。租赁房屋后，被告鲍良义在空地上建起了厂房，食堂装修完毕后，赵才林反悔了，房屋租给被告鲍良义便宜了，要收回五层大楼，所以经常找麻烦，为了合同期满后能续签，所以被告鲍良义就将五层大楼返还给原告了，并且租金也进行了相应的扣减。2015年12月5日，被告鲍良义收到了原告的律师函，说金陵石化不准续租了，让被告鲍良义找地方搬出，如果想续租，需要写续租申请，然后再转交给金陵石化。但是2016月2月，原告告知被告鲍良义，金陵石化没批准续租，所以通知搬家。被告鲍良义接到通知后，就找地方搬家，3月20日就已经开始搬了，现在空置房屋1千多平方米，被告鲍良义建筑的厂房搬不走，还有其他的贷款和成本没有收回，所以原告赔偿被告鲍良义后，被告鲍良义才同意搬走。被告鲍良义已经足额支付了2015年的房租。原告主张的违约金过高，请求调整。 被告一条龙公司辩称，房租已支付到2016年9月31日，不欠原告的房租，原告应返还被告一条龙公司的投资费用300多万元。原告让被告一条龙公司迁出，是为了将房屋重新租出去，被告一条龙公司有优先续租的权利。 经审理查明，2009年10月9日，南京怡达科技有限公司（以下简称怡达公司）与被告鲍良义签订租赁合同一份，约定怡达公司将位于南京市栖霞区的部分房屋出租给被告鲍良义，被告鲍良义于2015年12月31日交还租赁房屋；租赁房屋的用途或性质为仓储、物流、餐饮、住宿、办公；自2009年10月9日至2012年12月31日，每年的租金为47万元，自2013年1月1日至2015年12月31日，每年的租金为50万元，后三年金陵公司调整房租超过现有比例，按金陵公司调整后的价格为准；在租赁物发生损坏时，被告鲍良义应及时对房屋及附属设施进行维修，怡达公司对租赁物不承担任何维修义务；租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设部分的处理方法是：在改善或增设时，如双方对处理方法有书面协议，按书面协议处理，如双方对处理方法没有书面协议，则改善或增设部分归怡达公司所有；租赁合同期限届满终止，被告鲍良义应在合同终止日向出租人返还租赁物，逾期交还的，则被告鲍良义应根据逾期交还的期限，按合同约定的日租金标准的两倍向原告支付违约金；被告鲍良义在承租期内需要建造库房等设施，如遇拆迁等情况，被告鲍良义应得到建筑物的经济补偿，合同期满如不能续约，被告鲍良义有权拆走被告鲍良义所投资的建筑物。2010年4月28日，被告鲍良义、一条龙公司向怡达公司递交申请一份，申请在食堂顶部建临时活动板房，怡达公司于当日同意鲍良义、一条龙公司建活动板房。2011年2月25日，怡达公司与被告鲍良义签订补充协议一份，约定怡达公司收回被告鲍良义所租燕尧路100号进门右侧五层办公楼，办公楼每年折算8万元，并从2011年3月1日起，在原合同总额中扣除，原合同其他部分正常履行。2011年9月，经相关部门核准，怡达公司名称变更为南京金陵石油化工设备有限公司。2013年7月，被告一条龙公司的住所地由南京市栖霞区燕子矶街道柳塘村杨山头变更到南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路**。被告鲍良义于2013年10月缴纳2014年房租42万元，原告在收到房租后向原告鲍良义出具了收条，收条的收款事由处注明“2014年房租已结清”。2015年1月30日，原告的法定代表人向被告鲍良义发送短信一条，短信载明要求被告鲍良义尽快缴纳房租，由于金陵公司房租年年涨，依合同约定，被告鲍良义的租金也同比例上涨。2015年3月25日，案涉房屋的产权人中国石油化工股份有限公司金陵分公司（以下简称中石化金陵分公司）给原告发出整改通知单，通知单载明中石化金陵分公司在2015年3月9日开展了对外租赁资产安全检查，检查中发现，在原告租赁中石化金陵分公司位于南京市栖霞区的生产用房存在安全和隐患，其中被告一条龙公司在原房顶搭建违建，将部分房顶女儿墙拆除，存在安全、消防隐患，限原告于2015年4月底前拆除违建，回复女儿墙；原告与被告一条龙公司签订的房屋租赁合同于2015年10月到期，限原告于2015年11月底清退被告一条龙公司，严禁再私自转租。2015年6月，被告一条龙公司缴纳2015年房租42万元，原告在收到房租后出具了收条，收条的收款事由处注明“2015年房租（鲍良义）”。2015年10月22日，原告的法定代表人向被告鲍良义发送短信一条，短信载明房租租赁合同已到期，不再续租，并要求被告鲍良义尽快办理交接手续。2015年12月7日，原告向被告鲍良义发出律师函一份，告知被告鲍良义于租赁合同终止日交还租赁房屋。 2015年12月10日，被告鲍良义向原告提交了续租申请。2016年7月14日，原告向被告鲍良义出具收条一份，收条载明暂收被告鲍良义2016年1月至9月房租25万元（收费标准还是按以前合同的收费标准收取，具体收费标准要以判决书的标准多增少补）。 庭审过程中，原告举证其与中石化金陵分公司分别于2011年、2015年度签订的租赁合同复印件或电子邮件，拟证明其从中石化金陵分公司处租赁房屋（包括案涉房屋），自2011年至2013的年租金为538587.96元，但自2015年起年租金增加为1342610元，但二被告表示并不知道该两份合同，亦不认可真实性；原告举证中石化金陵分公司的转租证明，拟证明案涉房屋产权人中石化金陵分公司同意将案涉房屋转租给二被告，但二被告认为该份材料系其委托案外人提交给工商管理部门的，中石化金陵分公司其实是不同意转租的。二被告举证其与案外人刘某甲签订的协议一份，拟证明原告收回刚开始租赁的五层大楼后，使用办公楼的后续承租人刘某甲每年支付被告鲍良义10万元，但原告认为该份协议系被告鲍良义与案外人之间的协议，与本案无关；二被告认为原告主张从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止，无事实及法律依据。 经本院现场勘验，二被告租赁的原告房屋位于南京市栖霞区大院西侧，包括食堂、澡堂和卫生间。二被告在承租上述房屋后，分别在食堂的北面、南面、西面搭建了披子房，在食堂的东侧及东南侧各搭建了一个仓库，在食堂的顶部搭建了活动板房，在食堂东侧搭建仓库的东侧搭建了两层小楼。 上述事实，有房屋产权证书、租赁协议、申请、补充协议、名称变更核准通知书、变更登记通知书、收据、整改通知单、手机短信、律师函、邮件材料、电子邮件、收条、协议、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在本案中，原告与被告鲍良义签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约将案涉房屋出租给被告鲍良义。被告鲍良义在租用案涉房屋后将以其为法定代表人的被告一条龙公司经营场所变更至案涉房屋，二被告按合同约定向原告缴纳了房租。合同期限届满前，原告的法定代表人曾向被告鲍良义发送短信，明确表示不再将案涉房屋出租给二被告，二被告理应在租赁期限届满即2015年12月31日后及时将案涉房屋返还给原告，但二被告至今未将案涉房屋返还给原告，实属不妥。原告现依据相关法律规定，要求二被告腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。 至于原告要求二被告补足2015年的房租63万元，原告与二被告签订的租赁合同中虽约定自2013年1月1日至2015年12月31日，每年的租金为50万元，后三年金陵公司调整房租超过现有比例，按金陵公司调整后的价格为准，但一则合同中的“比例”约定不明，二则如“超过现有比例”，如何调整“价格”无法确定，三则二被告在2014年、2015年缴纳给原告的房租均为42万元，且原告在其出具的2014年房租收条上亦写明“2014年房租已结清”，故本院认为二被告已向原告缴纳2015年房租42万元，已履行缴纳房租的义务，故对原告的该项请求，本院不予支持。至于原告要求二被告从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止，本院认为，依据双方签订的合同约定，租赁合同期限届满终止，被告鲍良义应在合同终止日向出租人返还租赁物，逾期交还的，则被告鲍良义应根据逾期交还的期限，按合同约定的日租金标准的两倍向原告支付违约金，但被告鲍良义在租赁期限届满后，未按约定返还案涉房屋，理应承担违约责任。综合原告与被告鲍良义之间签订的租赁合同、被告鲍良义已支付的2016年房租以及本院查明的其它事实，本院酌定二被告自2016年5月10日起至实际腾退之日止，按月租金45500元的标准支付原告违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内将其承租的位于南京市栖霞区大院西侧房屋腾退给原告南京金陵石油化工设备有限公司。 二、被告鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月人民币45500元的标准向原告南京金陵石油化工设备有限公司支付自2016年5月10日起至房屋实际腾退之日止的违约金。 三、驳回原告南京金陵石油化工设备有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10100元，由原告承担4100元，由二被告承担6000元。二被告负担部分，于本判决发生法律效力之日十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张 亮 人民陪审员  葛秀芳 人民陪审员  高益群 二〇一六年十一月二十六日 书 记 员  陈 茜