江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0826民初5731号原告：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地涟水县安东路45号。法定代表人:李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人:龚红军，居民。被告：张爱英，居民。被告：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地涟水县中恒国际新城D区36号二楼。法定代表人:赵洁，该公司执行董事。委托诉讼代理人:刘石平，该公司业务员。两被告委托诉讼代理人:孙任公，居民。原告淮安市新安建筑工程有限公司诉被告张爱英、淮安市中恒置业发展有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员姜浩淼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淮安市新安建筑工程有限公司及其委托诉讼代理人龚红军、被告张爱英、淮安市中恒置业发展有限公司的委托诉讼代理人刘石平、孙任公到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淮安市新安建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的关于涟水县中恒国际新城A13号楼102室的商品房买卖合同无效；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月31日，淮安市新安建筑工程有限公司与淮安市中恒置业发展有限公司签订建设工程合同，后约定A13号楼建成房屋全部归淮安市新安建筑工程有限公司所有。2014年9月24日，两被告签订商品房买卖合同，将A13号楼102室出售给被告张爱英，损害原告的合法权利。被告张爱英、淮安市中恒置业发展有限公司辩称，原告诉讼的事实依据和法律依据都不能成立，不存在无效情形，请求法庭驳回其诉讼请求。原告提供以下证据予以证明自己的主张：一、（2014）淮中民初字第0288号民事判决书，证明原告与被告淮安市中恒置业发展有限公司签订的协议，二期结账单是有效的，三期补充协议虽然无效，但是按照有效履行。履行的内容判决书中也有，合同约定A01、A13的房屋建成后，由原告进行出售，收益归原告；二、（2014）年涟民初字第2955号民事判决书一份、（2014）年涟民初字第770号民事判决书一份、（2015）年涟民初字第03108号民事判决书一份。这三份民事判决书的内容对二期的结账单以及三期的补充协议进行判决；三、销售价格表一份，同为A01、A13的商铺实际卖的价格是8000元/㎡，而出售给被告张爱英的房屋是4200元/㎡。被告提供以下证据予以证明自己的主张：一、（2016）苏0826民破3号裁定书，证明法院已经认定被告淮安市中恒置业发展有限公司不具备不足以清偿全部债务的情形，不存在原告债权受损害的情形；二、（2015）涟民初字第03108-2号裁定书，不存在其债权受损害的情形；三、《最高人民法院公报》2014年第十二期所载（2011）民提字第344号判决书，应当认定为当事人之间成立了商品房买卖和借贷两个民事法律关系，该行为不违反行政法规的强制性规定，原告认为该行为本身即表明当事人之间存在恶意串通是错误的；四、（2014）淮中民初第0288号判决书，判决已确认原告所称的三期工程补充协议为无效，原被告之间仅存在债权债务关系，原告认为淮安市中恒置业发展有限公司的售房行为系无权处分行为是错误的；五、商品房买卖合同复印件三份，该三份买卖合同第五页第四行载明售房平均价格均为4000多元。原、被告当庭陈述。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，原告淮安市新安建筑工程有限公司（乙方）与被告淮安市中恒置业发展有限公司（甲方）签订三期补充协议，载明“甲乙双方经友好协商，就中恒三期A01、A13及连接部分商业工程建设合同补充协议如下：1.工程总面积15900平方米，含两栋高层和连接部分门面；2.上述工程建成后的房产，甲方作价1800万卖给乙方，乙方负责自筹资金建设，甲方不再支付乙方任何款项（超出高层A01、A13占地面积以外的地下工程按实结算，由甲方承担）。上述工程建成后的房产全部归乙方所有，销售税金由甲方承担，销售时间以甲方取得预售许可证并签订销售合同时为准。”2014年3月25日，涟水县人民法院受理淮安市新安建筑工程有限公司诉淮安市中恒置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安市新安建筑工程有限公司请求判令淮安市中恒置业发展有限公司支付欠款2778151元并承担诉讼费，于2014年7月22日作出（2014）涟民初字第770号民事判决，支持淮安市新安建筑工程有限公司的诉讼请求。淮安市中恒置业发展有限公司不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院，2014年11月20日作出（2014）淮中民终字第1628号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年淮安市中恒置业发展有限公司向淮安市中级人民法院起诉，请求确认与淮安市新安建筑工程有限公司二期结账单及三期补充协议无效，2015年7月8日，淮安市中级人民法院作出（2014）淮中民初字第0288号民事判决书，判决：一、确认《中恒二期工程款结账单》有效；二、确认《中恒三期A01、A13及连接部分工程承包补充协议》无效；但鉴于双方实际履行的是二期补充协议及三期补充协议，故应参照二期补充协议及三期补充协议的相关结算条款进行工程价款结算。2014年9月24日，两被告签订了商品房买卖合同，约定中恒国际新城A13幢102号房出售给被告张爱英，面积35.37平方米，价格148134元。审理中，原告主张确认合同有效则要求被告淮安市中恒置业发展有限公司返还售房款。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。被告淮安市中恒置业发展有限公司与被告张爱英签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同，故对原告的诉讼请求不予支持，原告与被告淮安市中恒置业发展有限公司签订房屋抵充工程款协议，但该协议已被法院生效的判决书判决确认为无效协议，只是确认双方仍然按照协议条款结算工程款，该行为应为以房抵工程款的抵押行为，协议双方未办理产权登记或备案，故原告主张的被告无权出售的主张不予支持。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。本案中，原告主张如果确认两被告之间的买卖合同有效，被告淮安市中恒置业发展有限公司应当将收取张爱英的购房款148134元退还原告，该主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告淮安市中恒置业发展有限公司于判决生效后十日内返还原告淮安市新安建筑工程有限公司148134元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1632元，由原告淮安市新安建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。审判员  姜浩淼二〇一六年十一月九日书记员  罗 蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。