浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0328民初2363号原告：文成县国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路财政大楼。法定代表人：刘建平，系该公司董事长。委托代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。委托代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。被告：文成县求知中学，住所地浙江省文成县大峃镇城东路。法定代表人：李道銮，系该学校校长。原告文成县国有资产投资经营有限公司与被告文成县求知中学房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告文成县国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）的委托代理人夏鹏程、被告文成县求知中学的法定代表人李道銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国投公司诉称：原、被告于2016年3月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租文成县大峃镇城东路31号百三电厂房一间里层老房屋（求知中学外）作为办公用房，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日止，年租金5000元；被告不得随意改变房屋结构，被告擅自拆改承租房屋结构或者承租房屋用途的，原告可终止合同并收回房屋；按年度租金10%作为违约金。现被告未经审批，也未经原告同意擅自扩建该承租房屋并作为学生教学使用，为此存在严重安全隐患。故起诉请求法院判决：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金500元；3、被告按原状恢复并腾退房屋归还原告。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，以证明原告的主体资格；2、文国资办[2013]5号文件（文成县国有资产管理办公室关于文成县供电局部分剥离资产划转事项的通知）、文国用（2015）第99号土地使用权证复印件各一份，以证明大峃镇城东路31号百三电厂房六间一层老房屋属原告所有；3、房屋租赁合同复印件一份，以证明被告与原告于2016年3月25日签订房屋租赁合同，并在合同中约定相关权利义务的事实；4、照片一份，以证明被告出租房屋的原状及被告扩建现状。被告文成县求知中学辩称：1、双方签订合同时已经口头协商，房屋由被告承租后进行装修并改建成三层；2、双方租赁一事经过县里协调会议通过，召开协调会议时商议租赁房屋就是作为教学用房使用的，被告并没有改变用途，并且租金已经支付了三年；3、事情起因是县里二高需要使用求知中学高中部，致使现在求知中学没有教学场地；4、被告现在改建的房屋经鉴定，符合国家安全标准。被告文成县求知中学向本院提供了以下证据：1、文成县教育局文教发[2013]174号文件（关于要求报批临时用房的请示）、文成县人民政府[2013]48号专题会议纪要（校园范围内建设校舍相关事项专题会议纪要）各一份，以证明被告需要教学用房已经由县政府报模拟审批程序办理；2、文成县教育局文教提函[2014]5号关于对县政协八届三次会议第88号提案的答复函、文成县教育局文教发[2015]204号文件（文成县教育局关于要求协调解决求知中学初中部用房困难问题的报告）、文成县人民政府[2016]1号关于求知中学租用原百三电厂房相关事宜专题会议纪要各一份，以证明被告租赁原告房屋作为教学用房已经过文成县人民政府专题会议通过的事实；3、房屋结构可靠性检测鉴定报告，以证明被告改建的房屋符合安全标准。本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1，被告无异议，对该证据本院予以认定。证据2，被告对该证据的真实性无异议，但认为经被告了解，原告租赁给被告的房屋并没有房屋产权证；本院认为该证据来源合法、内容真实，可以证明文成县大峃镇城东路原百三漈三级水力发电厂的7679.7平方米土地使用权现归原告所有。证据3，被告认为该合同上落款处系被告单位公章及法定代表人签字，但双方约定的是租赁房屋改建成三层作为教育用房使用，合同上的办公用房不符合县政府会议纪要内容；本院认为，双方签订合同时对合同内容都已明确了解，之后自愿签订合同，故对该合同的证明效力，本院予以认定。证据4，被告对该照片系房屋改建现状无异议，本院对该证据予以认定。二、对被告提供的证据1，原告认为该证据与本案租赁合同无关；本院认为，该两份文件来源合法、内容真实，但其均系相关部门对求知中学校内加盖建筑所做意见，与本案租赁合同并没有直接的关联系，故在本案中不予认定。证据2，原告认为该组证据不能证实被告的待证事实，双方应按签订的协议履行双方权利义务；本院认为，原告的质证意见成立，该组证据虽能证明被告租赁原告房屋一事已经政府相关部门协商同意，但对具体的租赁用途及违约责任等内容，应以原、被告签订的协议为准。证据3，原告认为该检测报告检测的房屋地址为文成县大峃镇城东北路28号，与本案租赁房屋无关，且被告因加盖房屋已导致周边房屋出现安全问题；本院认为，该检测报告无相关单位盖章，其真实性及来源无法确定，对其证明效力本院不予认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定的事实如下：2016年3月25日，原告文成县国有资产投资经营有限公司作为甲方，与被告文成县求知中学作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定原告（甲方）将文成县大峃镇城东路31号百三电厂房六间一层老房屋（求知中学外）出租给被告（乙方）作为办公用房，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日止；年租金5000元，合同签订合同30日内一次性支付三年租金15000元；被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿：1擅自将承租的房屋转租的，2擅自将承租的房屋转让、转借他人或者擅自调换使用的，3擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的，4拖欠租金累计达3个月，5利用承租房屋进行违法活动的，6故意损坏承租房屋的；在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，已交租金按实结算；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订合同，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约支付原告租金15000元。现该承租的六间一层房屋已由被告改建为三层作为教学用房使用。本院认为：原告文成县国有资产投资经营有限公司与被告文成县求知中学自愿签订《房屋租赁合同》，内容合法，其意思表示真实，应受法律保护，双方应按合同约定享有权利并履行义务。本案中，双方约定如被告擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，原告可终止合同并收回房屋。现被告在承租房屋以后，未按合同的约定使用房屋，未经依法审批，将原一层房屋改建为三层，且将房屋用途从办公用房转为教学用房，明显违反合同约定，故原告据此要求解除合同并按合同约定按年租金的10%作为违约金的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。现被告已一次性支付原告三年租金15000元，对于其合同解除前的租金应按实结算，合同解除后的租金，原告应予以返还，被告也应将房屋腾退返还原告。原告出租的房屋现已由被告改建为三层砖混结构房屋，显然已无法恢复原样，而对于现在的三层砖混结构房屋，因其未取得建设工程规划许可证，对该房屋的处理，属于国家有关行政机关的职权范围，故对于原告要求被告恢复原状的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、解除原告文成县国有资产投资经营有限公司与被告文成县求知中学于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告文成县求知中学于本判决生效之日起十日内支付原告文成县国有资产投资经营有限公司违约金500元；三、被告文成县求知中学于本判决生效之日起三十日内从租赁房屋腾退；四、驳回原告文成县国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告文成县求知中学负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 刘烨烨二〇一六年十一月二十四日代书记员 王 炫