成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2496号原告：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。法定代表人：陈国金，董事长。委托代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。被告：倪刚林，男，1979年3月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。被告：周桃蓉，女，1975年1月14日出生，汉族，住四川省南部县。原告成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）与被告倪刚林、周桃蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月8日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序审理，由于被告倪刚林、周桃蓉下落不明，本案转为普通程序，向被告倪刚林、周桃蓉公告送达了诉讼文书，并由审判员王瑜担任审判长，与人民陪审员黎东、李建组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行审理。原告传化公司的委托代理人郝明俊到庭参加诉讼，被告倪刚林、周桃蓉公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传化公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.传化公司单方面办理撤销该合同在房屋管理部门的备案登记手续；3.倪刚林、周桃蓉将成都市新都区物流大道传化·国际新城房屋返还给传化公司；4.倪刚林、周桃蓉支付律师费4000元和代其偿还银行贷款所产生的利息3589.11元。事实与理由：2013年8月27日，传化公司与倪刚林、周桃蓉签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定倪刚林、周桃蓉购买传化公司开发的位于成都市新都区物流大道传化·国际新城房屋，倪刚林、周桃蓉通过向银行贷款的方式支付部分房款，传化公司作为连带保证人，在倪刚林、周桃蓉与贷款银行签订《房屋抵押贷款合同》之日起至办理完毕合同项下的抵押担保他项权登记之日止为倪刚林、周桃蓉的贷款提供连带保证担保。同时，合同约定如倪刚林、周桃蓉逾期偿还银行按揭贷款等原因，导致传化公司承担保证责任后7日内未向传化公司支付完全部担保损失，传化公司有权解除买卖合同。倪刚林、周桃蓉向银行贷款22万元，应按照与贷款银行的约定向银行支付按揭款，但倪刚林、周桃蓉怠于归还银行贷款，导致银行要求传化公司承担担保责任，传化公司已于2016年3月30日代倪刚林、周桃蓉结清全部按揭贷款，但倪刚林、周桃蓉却未向传化公司支付该款项。被告倪刚林、周桃蓉未作答辩。经审理查明，2013年8月27日，传化公司与倪刚林、周桃蓉签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定倪刚林、周桃蓉购买传化公司开发的位于成都市新都区物流大道传化·国际新城房屋，测绘建筑面积为76.68平方米，套内建筑面积为62.92平方米，总价款为322056元。付款方式为首期支付总价款的31.69%，其余价款向中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建行第九支行）或住房公积金管理机构借款支付。交房时间为2015年6月30日。商品房买卖合同附件五付款方式及期限的约定第二条载明“……⑤应买受人要求，出卖人就买受人向银行贷款提供保证担保，经出卖人、买受人双方协商一致，就出卖人保证期间内有关事宜达成如下协议：A.出卖人保证期间：自买受人与房屋抵押贷款银行签订《房屋抵押贷款合同》之日起，至买受人与贷款银行办理完毕本合同项下的抵押担保他项权利登记之日止。B.在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付完全部担保损失，否则，出卖人有权解除合同，并有权处理买受人所抵押房产。买受人自行承担装修等入住事项造成的损失。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应交纳的税费，以及出卖人所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费。剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金。在抵扣上述费用外，如有剩余归买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。”2013年8月27日，倪刚林、周桃蓉向传化公司支付了购房首付款102056元。之后，倪刚林、周桃蓉与建行第九支行签订了《借款合同》，建行第九支行与传化公司签订了《担保合同》，约定倪刚林、周桃蓉向建行第九支行贷款22万元，传化公司为该款项提供担保。建行第九支行按照约定将22万元款项支付至传化公司账户，倪刚林、周桃蓉开始按月向银行归还按揭贷款。2016年3月，建行第九支行向传化公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明贷款客户倪刚林未按照与建行第九支行签订的《借款合同》的约定按时归还贷款本息，截止2016年3月15日，拖欠贷款本息4585.16元，要求传化公司在本通知书发出30日内向借款人催收或代为清偿欠款。传化公司收到该通知书后，向倪刚林发出《关于归还银行按揭贷款的催告函》。但倪刚林、周桃蓉并未在建行第九支行限定的时间内偿还贷款。2016年3月30日，建行第九支行从传化公司开立的账户中扣划213045.50元用于偿还贷款本息及其他应收款项。至此，倪刚林、周桃蓉与建行第九支行的购房贷款已结清。2016年4月25日，传化公司（委托人，甲方）与四川明炬律师事务所（受托人，乙方）签订了《委托代理合同》，约定四川明炬律师事务所接受传化公司的委托，指派梁开阔、郝明俊为传化公司诉倪刚林、周桃蓉一案的代理人，代理期限为一审诉讼程序，代理服务费为固定代理服务费4000元。2016年5月11日，四川明炬律师事务所向传化公司开具了4000元代理费的发票。另查明，传化公司为倪刚林、周桃蓉购买的该套房屋办理了商品房买卖合同备案登记。双方于2014年12月对房屋进行交接。以上事实有《商品房买卖合同》及附件和补充协议、《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》、个人贷款还款凭证、《中国建设银行个人贷款结清证明》、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账、商品房买卖合同摘要、委托代理合同、发票及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，倪刚林、周桃蓉与传化公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，倪刚林、周桃蓉连续多期未按照与建行第九支行的借款合同的约定偿还按揭月供款，导致建行第九支行从担保人传化公司的账户中扣划213045.50元用于偿还贷款本息及其他应收款项，传化公司代倪刚林、周桃蓉结清了建行第九支行的购房贷款。双方签订的商品房买卖合同附件五付款方式及期限的约定第二条明确“在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付完全部担保损失，否则，出卖人有权解除合同，并有权处理买受人所抵押房产。买受人自行承担装修等入住事项造成的损失。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应交纳的税费，以及出卖人所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费。剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金。在抵扣上述费用外，如有剩余归买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。”根据上述约定，因买受人倪刚林、周桃蓉的行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，出卖人传化公司有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，故传化公司提出的解除双方签订的买卖合同的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，传化公司应向倪刚林、周桃蓉退还购房款，倪刚林、周桃蓉应将该房屋退还给传化公司。关于传化公司要求单方面申请办理合同登记备案注销的诉讼请求，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”根据该规定，传化公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于传化公司要求支付律师费4000元的问题，双方签订的《商品房买卖合同》买卖合同附件五付款方式及期限的约定第二条明确了违约方应承担对方的律师代理费，本案中传化公司支付的律师代理费为4000元，该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于代倪刚林、周桃蓉偿还银行贷款所产生的利息3589.11元，在本案查明的事实部分，已将传化公司代倪刚林、周桃蓉向银行归还的款项明确为213045.50元，该金额包括了银行收取的本金和利息，该款项应从传化公司向倪刚林、周桃蓉退还的房款中扣除，不再单独列出本金和利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都传化置业有限公司与被告倪刚林、周桃蓉于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告倪刚林、周桃蓉应于本判决生效之日起十日内将成都市新都区物流大道传化·国际新城房屋返还给原告成都传化置业有限公司；三、被告倪刚林、周桃蓉向原告成都传化置业有限公司支付律师费4000元，此款在原告成都传化置业有限公司应退还给被告倪刚林、周桃蓉的购房款中扣除；四、原告成都传化置业有限公司传化公司可单方面申请办理成都市新都区物流大道传化·国际新城13栋1单元30层3002号房屋的合同备案登记注销；五、驳回原告成都传化置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费250元，保全费2120元，共计2370元，由被告倪刚林、周桃蓉负担（此款原告成都传化置业有限公司已预交，原告成都传化置业有限公司在退还倪刚林、周桃蓉购房款时扣除该款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王瑜人民陪审员  黎东人民陪审员  李建二〇一六年十一月一日书 记 员  凌淼