广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初2553号原告（反诉被告）：杨彬，男，1982年11月30日出生，壮族，住南宁市良庆区。委托代理人：卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。委托代理人：周明磊，广西祥泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨伟康，男，1969年9月15日出生，汉族，住南宁市江南区。委托代理人：潘伟升，广西安信律师事务所律师。委托代理人：卢文飞，广西安信律师事务所实习律师。原告杨彬与被告杨伟康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日作出（2014）兴民一初字第1051号民事判决，被告不服判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）南市民一终字第179号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定发回重审。我院受理后，已依法另行组成合议庭，于2016年9月20日、10月28日公开开庭进行了审理。原告杨彬的委托代理人周明磊、被告杨伟康的委托代理人潘伟升、卢文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨彬诉称：2013年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁南宁市中华路46-5号西侧门面的《协议书》，约定原告将上述铺面租给被告经营电动车，租赁期间自2013年6月1日至2015年5月30日，管理金（租金）为1万元／月，按每季度交纳，并约定如遇特殊原因需终止合约，双方协商解决，否则视为违约，需付违约金1万元。协议签订后，原告已按约向被告交付铺面，被告仅向原告交付3个季度的租金，之后就不再交付，现已拖欠应于2014年2月交纳的2014年3月1日至5月31日租金和应于2014年5月交纳的2014年6月1日至8月30日租金共计6万元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付场地租金6万元及利息（其中以2014年3月1日至2014年5月30日的租金3万元为基数，从2014年3月1日起算至付清之日止；以2014年6月1日至8月30日的租金3万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构一年的贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告杨伟康答辩并反诉称：原、被告双方于2014年3月已解除协议，根据合同法第96条的规定，被告已经以手机短信的形式通知原告解除合同，因此原告要求被告支付租金没有依据。实际上被告已经多交61800元费用给原告。且原告在租赁过程中存在严重的违约行为。为此，我方提出反诉，理由如下：2013年5月18日，原、被告签订《协议书》，约定原告将其从南宁市房产物业管理处租来的店铺交给被告使用，租金为1万元／月。被告在向原告交纳1万元店铺押金后开始经营。但自2013年10月起，原告要求被告每月向其多支付1000元租金，即将租金涨至11000元／月，被告拒绝后，原告便多次到店铺进行刁难、恐吓，并拒绝配合被告办理相关证照，导致被告无法正常经营，遭受了巨大损失。2013年12月6日，原告通过手机短信正式通知被告解除协议，经双方协商，原告拒绝退还押金给被告。原告在无理要求涨租未果后多次干扰被告正常经营，其行为构成违约，为维护自身的合法权益，被告向法院提起反诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《协议书》已解除；2、原告向被告返还店铺押金1万元；3、原告赔偿被告店铺装修款3万元；4、原告向被告支付违约金1万元；5、原告向被告赔偿由于其采用各种违法手段导致被告无法正常经营所受到的损失5万元；6、本案诉讼费由原告承担。原告杨彬针对被告杨伟康的反诉辩称：1、被告未将铺面返还给原告，双方签订的协议至今未解除；2、原告确实于2013年12月6日向被告要求解除合同，但被告未同意，也未退出铺面。原告确实与被告就租金进行过协商，但未达成一致。双方应先退租结算再退还押金，因双方未就解除合同达成一致意见，原告暂时未退还押金是合法合理的，押金应与租金相抵消，3、被告在双方协商解除合同未达成一致且不存在不可抗因素的情况下，被告应继续履行合同缴纳租金，现被告不交纳租金的行为构成违约；4、被告的各项诉请没有事实及法律依据，被告的装修未经原告同意，原告也未多次到店面刁难被告，拒绝配合被告办理相关证照，是被告从2013年5月承租后一直未办理营业执照造成其无法经营的，合同也未约定原告需配合被告办理相关证照。经审理查明：南宁市房产物业管理处（甲方，以下简称“南宁房管处”）与杨彬（乙方）分别于2011年10月18日、2013年11月20日各签订一份《非住宅租赁合同》，约定甲方将中华路46-5号西侧铺出租给乙方使用（建筑面积58㎡，使用面积55.2㎡），租赁期限分别为2011年10月7日至2013年10月6日和2013年10月7日至2016年10月6日。2013年5月18日，原告杨彬（甲方）与被告杨伟康（乙方）签订一份《协议书》，其中第1条约定，甲方将中华路46-5号西侧户门面交由给乙方经营电动车，管理期自2013年6月1日至2015年5月31日；第2条约定，管理金为1万元／月，每季度交纳3个月管理金；第4条约定，乙方交纳甲方押金1万元整，甲、乙双方解除合约时由甲方退还给乙方，乙方赠予甲方一辆60V电车；第6条约定，管理期内甲乙双方如遇政策、拆迁等人力不可抗因素，需终止本合约的，需提前一个月通知甲方，如遇特殊情况（如亏本经营）需终止合约的，双方协商解决，否则视为违约，需付违约金1万元整。原、被告在该协议书上签名、捺手印。被告于2013年5月18日向原告支付押金1万元。被告租赁上述商铺用于弗斯迪电动车经营。2013年12月6日南工商兴责字（2013）045678号《南宁市兴宁区工商行政管理局责令改正通知书》载明，杨伟康因在中华路46-5号无工商营业执照，擅自经营电动自行车，被责令立即停止经营活动。另查明，原告（手机号码：134××××9268）于2013年12月3日向被告（手机号码：138××××3637）发送短信，内容为：“为什么一定要我把铺面锁住，你才打电话，你就是这样把生意做大的吗？”原告还于2013年12月6日向被告发送短信，要求终止与被告之间的协议，并限其一个月之后腾出铺面。还查明，加盖南宁市兴宁区工商行政管理局公章的电脑咨询单载明，字号名称：南宁市莱克英助力自行车经营部，经营者姓名：杨彬，经营场所：南宁市兴宁区中华路46-5号西侧铺，成立时间：2014年3月10日。加盖南宁市世纪丰广告设计制作有限责任公司公章的收款收据载明，客户名称：弗斯迪电动车，货物名称：广告、装修费，金额：30013.2元。原审庭审中，原、被告均认可以下事实：1、原告要求被告从2013年10月起每月向其多交租金1000元，但被告不同意，原告因此要求解除与被告签订的合同；2、被告已向原告交纳铺面使用费至2014年2月，从2014年3月1日起的铺面使用费未交纳；3、被告自承租讼争铺面起，未取得过营业执照；4、讼争商铺钥匙起诉前一直在被告处，至2014年9月23日被告将铺面钥匙交还给原告。本院原审时于2014年10月16日对本案讼争铺面进行现场勘查，该铺面所挂招牌仍为弗斯迪电动车，场地已经腾空，无人经营。还查明，南宁市房产物业管理处现改为南宁市保障住房建设管理服务中心。经我院去函调查，南宁市保障住房建设管理服务中心复函明确表示，不同意原告杨彬将承租的场地转租给被告杨伟康。本案在重审过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付场地占用费68000元及利息（其中以2014年3月1日至2014年5月30日的场地占用费30000元为基数，从2014年3月1日起算至付清之日止；以2014年6月1日至8月30日场地占用费30000元为基数，从2014年6月1日起算至付清之日止；从2014年9月1日以8000元为基数起算至付清之日止，按中国人民银行规定的金融机构一年的贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告将反诉请求变更为：1、确认原、被告签订的《协议书》无效；2、原告向被告返还店铺押金1万元；3、原告返还被告多付的租金61800元；4、原告返还被告一辆60V的电动车，价值2500元，如原物已不存在，原告应返还该车的价款2500元；5、原告赔偿被告店铺装修损失20000元；6、原告向被告赔偿由于其采用各种违法手段导致被告无法正常经营所受到的损失20000元；6、本案诉讼费由原告承担。原告在庭审中表示被告所赠送的电动车已不存在，且该电动车是被告不附任何条件自愿赠与的，不存在可撤销赠与的情形，故不同意返还该电动车。但被告表示坚持要原告返还该电动车。同时，被告表示申请对其装修损失及经营损失进行评估，但在法院指定的时间内未提交书面的评估申请。以上事实，有协议书、收款收据、电脑咨询单、责令改正通知书、手机短信、非住宅租赁合同、照片、南宁市保障住房建设管理服务中心南房保函（2016）93号及当事人陈述等所证实。本院认为：一、关于原、被告双方签订的《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告杨彬在向南宁市保障住房建设管理服务中心承租铺面后，未经出租人同意，擅自将所承租的铺面的部分场地转租给被告，事后也未取得出租人的追认，故原、被告双方签订的《协议书》是无效的。二、关于本诉问题。虽然原、被告双方签订的《协议书》为无效协议，但被告实际使用了原告提供的场地，故应向原告支付场地占用费，该费用可参照原、被告双方签订的《协议书》约定的租金标准计算。原告虽于2013年12月6日向被告发送短信要求解除合同，但因双方就费用退还问题未达成一致，被告亦未实际退出讼争的场地，双方并未实际终止履行协议。另一方面，原告虽于2014年3月10日以讼争铺面作为经营场所在工商部门注册了南宁市莱克助力自行车经营部，但进行工商登记并不一定代表实际使用铺面，经本院现场勘查，至2014年10月16日时该场地实际并无人经营；且被告认可其使用讼争场地并交纳场地占用费至2013年2月28日，并于2014年9月23日才将场地的钥匙退还给原告，故被告使用场地的占用费应计至2014年9月23日止。从2014年3月1日起至2014年9月23日止，被告实际拖欠原告的场地占用费为67667元。原告要求被告支付2014年3月1日至2014年9月23日的场地占用费，有事实及法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付场地占用费67667元。对于原告主张的利息，因被告不及时向原告支付场地占用费，故应向原告支付占用该款项期间的利息。但因双方签订的协议书无效，故原告不能按照该协议书的约定时间向被告主张利息。被告应支付利息的期间及数额为：从原告主张权利即起诉之日的2014年7月16日起，至被告退还场地钥匙之日的2014年9月23日止，以45000元（为被告实际拖欠的从2014年3月1日起至2014年7月15日止的场地占用费）为基数计算；从2014年9月24起，至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以67667元为基数计算，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。三、关于反诉问题。被告反诉请求确认双方签订的《协议书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求原告返还押金10000元，因双方签订的协议书无效，故原告应将从被告处收取的押金返还给被告，被告请求原告返还押金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告反诉请求原告返还多付的租金61800元的问题，因原、被告签订的《协议书》约定的租金为每月10000元，虽然双方的协议书为无效协议，但该租金的约定可作为计算双方场地占用费的参考。被告以原告与出租人约定的租金标准作为场地占用费的计算依据，无事实和法律依据，对被告的这一反诉请求，本院不予支持。被告反诉请求原告返还赠与的电动车，因原告已明确表示所赠与的电动车已经被处理了，赠与物已不存在；且被告未能提供证据证实所赠与的电动车价款为2500元。故，对被告要求原告返还赠与的电动车或返还电动车价款2500元的请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿店铺装修损失20000元，被告提交加盖南宁市世纪丰广告设计制作有限责任公司公章的收款收据，用于证明其装修花费30000余元的事实。本院认为，原告自2013年6月1日起使用讼争铺面，即使其对铺面进行了一定装修，其也在租赁期间内对装修物进行了使用，故仅就被告提交的证据，本院对于铺面的装修现值无法认定。在庭审过程中，法庭已就此向被告进行了释明，被告虽在庭审中口头主张对装修费用进行鉴定，但其并未在本院指定的时间内向法院提交书面的鉴定申请，故视为被告自动放弃申请鉴定的权利，被告应对此承担举证不能的不利后果。综上，因本院对于装修费用无法认定，且原告亦不同意以被告提交的证据作为损失计算依据，故对于被告要求原告赔偿装修损失20000元的诉请，本院不予支持。被告要求原告赔偿其经营损失20000元，被告主张因原告多次到店铺进行干扰，并拒绝配合办理相关证照，导致其无法正常经营，故要求被告赔偿其经营损失。损失主要为承租商铺租金及员工工资。本院认为，被告主张原告通过刁难、恐吓等方式干扰其经营，但未提交任何证据予以证实，且原告亦不予认可，故本院对被告该主张不予采信，且被告认可其在承租讼争商铺期间，并未取得营业执照，故从客观上来说，被告在讼争商铺从事的经营活动并不具备正常经营的资格及条件，现被告向原告主张经营损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告杨彬与被告杨伟康于2013年5月18日签订的《协议书》无效；二、被告杨伟康向原告杨彬支付2014年3月1日至2014年8月30日期间的租金67667元及利息（利息计算：从2014年7月16日起至2014年9月23日止，以45000元为基数计算；从2014年9月24起，至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以67667元为基数计算，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。三、原告杨彬返还被告杨伟康押金10000元；四、驳回被告杨伟康的其他反诉请求。本诉案件受理费1545元，由被告杨伟康负担；反诉案件受理费2736元，由原告杨彬负担50元，由被告杨伟康负担2686元。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪冬青人民陪审员  聂广文人民陪审员  梁绍莲二〇一六年十一月十七日书 记 员  何 静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同有效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定的。第五十八条合同无效、被撤销或者终止的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。