文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1118号原告：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（原名深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市越秀区寺右新马路10号之五409B房，统一社会信用代码91440104576041868W。负责人：盛齐美，经理。委托代理人：杜官新、柳在江，均系广东绥爰律师事务所律师。被告：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼，组织机构代码19051776—3。法定代表人：林锋生，董事长。委托代理人：刘美霞，系广东永航律师事务所律师。委托代理人：侯静，系广东国道律师事务所律师。第三人：广州市天河区碧海湾业主委员会，住所地广州市天河区珠江新城临江大道31-39碧海湾，组织机构代码59618683-7。负责人：许国强，主任。委托代理人：范桦，系该业主委员会职员。原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）诉被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司），第三人广州市天河区碧海湾业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛孚公司的委托代理人陈慧慧（后被原告撤销授权委托），被告中粤鑫灏公司的委托代理人刘美霞及第三人广州市天河区碧海湾业主委员会的委托代理人范桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛孚公司诉称：原告是第三人依法代表碧海湾小区全体业主聘请的小区物业服务企业，负责对位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号的碧海湾小区实施物业服务和管理。碧海湾小区北侧地面保安亭、南侧空地（包括以空地划出的44个车位××、负一层高压配电房、变压器房、负一、负二楼排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、值班室、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、自行车库、滤毒室、集气室；A、B、C、D栋31楼排风机房等部位均属于小区共用物业，依法应由原告行使管理权。但是，被告长期持续侵占上述公用物业，妨碍原告的使用和管理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即停止侵占碧海湾小区北侧地面保安亭之物业共用部位（即小区首层的两个居住入口的门卫亭××的行为；2、被告立即停止侵占碧海湾小区首层南侧空地（包括以空地划出的44个车位××之物业共用部位的行为；3、被告立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房4个、负二层弱电井房4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负一层自行车库1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个；A、B、C、D栋31楼排风机房物业共用部位的行为；4、排除被告对原告使用、管理上述物业共用部位的妨碍（妨碍行为包括：一、被告派人员在上述共用部位不定期进行威胁和破坏，所采取的方式包括找相关人员在上述共用部位对原告的管理人员进行威胁、禁止原告管理人员进入上述共用部位的相关房屋与区域、撕毁原告在上述共用部位张贴的各类管理通知或告知业主书面文件、致电给原告管理处人员进行威胁；二、被告派人在上述共用部位进行管理而妨碍原告在上述共用部位的物业管理行为××；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告中粤鑫灏公司辩称：一、依据原告诉讼请求的具体内容，本案的法律性质是建筑物区分所有权纠纷，而非物业服务合同纠纷。依据原告的《民事起诉状》，因其单方认为碧海湾小区北侧保安亭、南侧空地、负一层、负二层高压配电房、变压房等房屋及A、B、C、D栋31楼排风机房属于上述小区全体业主的共有部分，遂请求被告停止侵占、排除妨碍并退出前述物业等。可见，原告提出的诉讼请求是物权请求，本案实质是建筑物区分所有权纠纷，而非物业服务合同纠纷。二、依据相关法律规定，在建筑物区分所有权纠纷中，原告仅作为住宅物业区域物业管理公司无权提起本案诉讼，其作为原告提起本案诉讼属于主体不适格。法院依法应当裁定驳回原告的起诉。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法第三人广州市天河区碧海湾业主委员会述称：我方同意原告的诉讼请求，也确认原告诉状中陈述的事实和理由。关于被告答辩意见，我方不同意第一至七项观点。我方认为原告是适格的诉讼主体，原告诉请的区域属于原告物业管理范围内的区域，原告有权进行物业管理行为。现在整个小区是红线图范围内的小区，电房和门卫等公共设施设备属于整个小区无法分割的公共部分，所以被告要求自主经营管理是无法实现的。第三人与原告签订的物业服务合同是有效的，并经业主和街道的认可，且物业管理服务已有一定的时间。被告称已将物业管理的设备设施及公共区域全部移交给第三人与原告，但本案争议区域及设备设施就是由被告霸占。被告第七项答辩意见是抹黑第三人，且歪曲事实，第三人每次都是在正常范围内进行合法活动，对于被告的抹黑行为，第三人将保留追诉的权利。经审理查明：原告是经营范围包括物业管理的企业非法人。被告（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”××是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5、I7-6地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得相应的《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢××商品房的初始登记（又称“大确权”××，相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区××大道××号（单号××（除39号1-3层外××的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司；附记中城市规划房屋用途为地下室二层为汽车库及设备用房，地下一层为汽车库、自行车库及设备用房，第四至二十八层为住宅（其中01、02单元第27、28层为复式单元××。2013年3月16日，深圳市盛孚物业管理有限公司（乙方，下同××与第三人（甲方，下同××签订了《临时物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾花园实行物业一体化管理；（第一条××物业坐落于广州市天河区珠江新城碧海湾，占地面积13387.41平方米，建筑面积120165.38平方米（其中住宅约88954.8967平方米，商业平方米××；（第二条××物业管理事项包括:1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房××的日常维修、养护和管理；2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统××的日常维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场××的日常维修、养护、管理；4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理；5、本物业规划红线内附属物业管理范围内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位××的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任××；8、组织开展社区文化娱乐、体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作；10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项；（第九条××本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条××停车场管理费收入，待甲方收回后另行商议并签订补充协议；等内容。2014年4月1日，原告（乙方，下同××与第三人（甲方，下同××签订了《碧海湾物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；（第一条乙方实施物业管理权的区域范围××乙方实施物业管理的具体位置是广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区，物业管理范围为1、负二至负一之停车场，2、第一层至第三层之裙楼物业，3、第四层至第二十九层之住宅（建筑面积88954.8967平方米××，4、除上述区域之外的碧海湾小区其他空间（包括并不限于空地、架空层、管理用房、水电及公共设施用房、绿化域、楼房天面等××；（第九条合同期限××本合同期限为二年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；等内容。该合同关于物业管理事项的约定（即第二条××与《临时物业服务合同》中的约定一致。2016年6月17日，原告（乙方，下同××与第三人（甲方，下同××签订了《碧海湾物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；合同期限为5+2年，自2016年4月1日起至2023年3月31日止；等内容。该合同主要内容与2014年4月1日的《碧海湾物业服务合同》基本相同。加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图显示：碧海湾小区北侧被绿篱围闭而成的围墙上有两个出入口，且每个出入口的内侧即绿篱南侧均标示有一个呈长方形状的门卫；地下一层平面图显示：碧海湾小区的地下一层内靠近西侧位置和中部位置各有一个值班室。本案审理过程中，为查明原告第一项至第三项诉讼请求中所指称的公共部分的规划用途、是否属于专有面积、是否被计算入公摊面积等问题，本院先后向广州市国土资源与房屋规划委员会、广州市住房和城乡建设委员会发函查询。此后，广州市国土资源与房屋规划委员会于2016年2月22日向本院作出穗国房协查〔2015〕677号复函，称：一、经查，碧海湾项目由被告申请整栋测绘，具体分摊部位及情况详见原广州市房地产测绘所于2005年11月出具的《共有建筑面积参加分摊说明》(测字号:11010827301××。2006年5月，被告以2005登记85760号案办理了该项目部分楼层的初始登记，地址为天河区临江大道路31-39号(单号××(除39号1-3层外××。二、经核查穗规验证[2005]103号、197号文，法院来函第1个问题（即原告诉讼请求中是属于碧海湾小区的业主共有面积范围（即公共区域××还是属于业主专有面积范围？××所指的部位除弱电井房外其他部位的规划用途与来函附件1（即小区北侧地面保安亭是指小区首层的两个居住入口的门卫亭、小区首层南侧的空地应为绿化用地、负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房4个、负二层弱电井房4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负一层自行车库1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个××所表述的规划用途一致。来函附件2中标示的“弱电井房”在报建案附图及竣工图中仅标示为“D”，规划管理上属于设备用房，具体用途建议法院咨询原设计单位广东省建筑设计研究院。在规划管理层面，高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、滤毒室、集气室等为地下设备用房；自行车库为地下非机动车库;值班室、保安亭属于物业服务用房；经核查穗规批字[l999]第47号，小区南侧空地原规划应为小区公共绿地。广州市国土资源与房屋规划委员会再于2016年9月5日向本院作出穗国土规划协查〔2016〕409号复函，称：一、在规划管理层面，排风机房等地下设备用房为服务整幢建筑、保证建筑正常使用的公共设施。二、在规划管理层面，自行车库为小区的配套公共设施。关于权属问题，碧海湾负一层自行车库以05登记85760号案以广州中粤企业工贸总公司的名义办理了初始登记，门牌为天河区临江大道39号，该部分属于专有面积。另，暂无负一层自行车库的预告登记（预售合同备案××、登记在第三人名下或协助司法过户至第三人名下的记录。三、该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变。该部分绿地不属于城镇公共绿地。四、据来函所指原告《明确诉讼请求说明书》无法判断“A、B、C、D栋31楼排风机房”具体位置。规划审批的复函及附图内容一致，故所询项目用房具体功能应以规划审批附图为准……广州市住房和城乡建设委员会于2016年7月1日向本院作出穗建房管函〔2016〕2256号复函，称：2005年11月，被告委托广州市房地产测绘院(以下简称市测绘院××办理临江大道31-39号(单号××的测绘业务，市测绘院出具的测字11010827301号成果已用于产权登记，备存在2005登记85760号档案中。现依据《协助调查通知书》要求，对照法院提供的《明确诉讼请求说明书》及附图所示部位，负一层除电信机房、自行车库和什物房(即水处理机房××外，其余部位计入公摊面积；负二层除B2103车位(即战时送风机房××外，其余部位计入公摊面积；“小区北侧地面保安亭”和“小区首层南侧的空地”不计入公摊面积。该委员会再于2016年8月31日向本院作出穗建房管函〔2016〕3084号复函，称：一、关于碧海湾小区A、B、C、D栋31楼排风机房公摊面积的问题，依据《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2005〕103号××附图所示，碧海湾小区A、B、C、D栋31楼排风机房部位对应在《广州市房地产查丈原图（层图××》（测字：11010827301××标示为通风机房，该部位已作公摊面积处理。二、关于负一层、负二层某些部位公摊面积的问题，（一××依据《房产测量规范》的规定，负一层自行车库和负二层B2103车位按单元出图，不计入公摊面积；（二××负一层电信机房按可移交的配套设施单元出图，不计入公摊面积；（三××依据《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2005〕103号××附图所示，负一层什物房部位为“水处理机房”，实测该部位单元功能与规划验收不符，因此按独立单元出图，不计入分摊面积。三、关于核查部位及数量的问题，穗建房管函〔2016〕2256号复函是依据《明确诉讼请求说明书》和附图标注部位及数量两者之和进行核查回复。四、关于小区规划范围内不属于规划报建建筑物的土地（无上盖建筑物××公摊面积的问题，经查核，在《房产测量规范》明确了对共有共用面积的处理和分摊公式，但目前广州市的不动产登记未有对房屋用地分摊作明确计算的需求。五、关于零散建筑物（如门卫或保安亭××公摊面积的问题，依据《房产测量规范》及《房屋面积测算规范》的规定，该小区门卫或保安亭等零散建筑物不纳入公摊面积范围内。本院于2016年9月22日组织原、被告及第三人共同到碧海湾小区进行现场勘查，所见情况如下：1、碧海湾小区北侧有两个小区出入口，其内侧地面各有一个水泥砖墙构筑的保安亭即门卫，上述小区入口均为敞开式的入口、未设置大门，在上述小区入口至对应的地下停车库出入口边缘的路面上以雪糕筒设置了一条分隔线边，将小区出入口分隔为宽窄不等的两边，其中通往地下停车库的一边较宽，在上述分隔线作用下，从碧海湾小区北侧两个小区出入口进入的车辆只能进出地下停车库；上述保安亭距离对应地下停车库出入口有数米远，地下停车库出入口设置有升降栏杆。2、碧海湾小区南侧商业区域有一小条通道可供行人进出小区，但无法行车。当日，中粤鑫灏公司称负二层C、D栋的两个弱电井房现由盛孚公司控制，但盛孚公司和第三人均对此不予确认。另查，在已经发生法律效力的（2013××穗天法民四初字第1182号民事判决、（2014××穗中法民五终字2341号民事判决中查明以下事实：1、被告称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家公司便离场，被告自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。2、盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认广州市天河区碧海湾业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由被告控制和提供物业服务；广州嘉邦酒店物业服务有限公司曾经要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付广州嘉邦酒店物业服务有限公司管理，但中粤鑫灏公司没有交付。原告还发表以下意见：原告基于物业服务合同法律关系提起本案诉讼，其认为被告在上述物业服务合同法律关系中的身份及法律地位是碧海湾小区中部分房屋的产权人、是接受物业服务的主体；其在本案中向被告主张权利依据是《最高人民法院关于审理物业服务合同案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《临时物业服务合同》和《碧海湾物业服务合同》第二条、《房屋登记办法》第三十一条、《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条。被告还发表以下意见：1、否认被告存在原告在第四项诉讼请求中所述的第一种妨碍行为即威胁、破坏行为；2、对于原告第四项诉讼请求中所述的第二种妨碍行为，被告确认其确实在原告第一至三项诉请所指部位进行控制、管理，但其是作为权属人对上述部位进行管理，上述部位都属于商业物业区域或负一、二层停车场的相应配套设施，或属于有关安全保密工程，这些商业物业尚未销售，其作为商业物业的权属人，自行对这些区域和设施进行管理，不存在原告所述的一个物业管理区域有两个物业公司的情况。3、碧海湾小区内仍有部分住宅房屋尚未出售。本院认为：原告与第三人签订的《碧海湾物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，本院对此不予采信。被告作为碧海湾小区的开发商，鉴于碧海湾小区内仍有部分住宅房屋尚未出售，故被告属于碧海湾小区的业主，与原告之间形成物业服务合同关系，应当接受上述《碧海湾物业服务合同》的约束。本案的争议焦点为原告第一至三项诉讼请求所指的部位是否属于碧海湾小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”关于原告的第一项诉讼请求所指的保安亭和第三项诉讼请求所指的负一层值班室2个，首先，从加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图和地下一层平面图来看，碧海湾小区首层北侧被绿篱围闭而成的围墙上有两个出入口，且每个出入口的内侧即绿篱南侧均标示有一个呈长方形状的门卫；碧海湾小区的地下一层内靠近西侧位置和中部位置各有一个值班室。其次，从穗国房协查〔2015〕677号复函的内容来看，保安亭即上述门卫、值班室属于物业服务用房。再次，从本院现场勘查的情况来看，上述门卫是对碧海湾小区出入口进行管理的重要设施。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，上述门卫和值班室位于碧海湾小区建筑区划内，且属于物业服务用房，故应属于碧海湾小区业主共有。关于原告第二项诉讼请求所指的小区南侧空地，首先，从穗国房协查〔2015〕677号复函和穗国土规划协查〔2016〕409号复函的内容来看，上述小区南侧空地原规划应为小区公共绿地，且不属于城镇公共绿地。其次，从加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图来看，上述小区南侧空地（东西对称，各一块××属于绿化，由甲方另行委托设计。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，上述小区南侧绿化位于碧海湾小区建筑区划内，且不属于城镇公共绿地，现有证据亦未显示上述小区南侧绿化是明示属于个人的，故应属于碧海湾小区业主共有。关于原告第三项诉讼请求中所指的部位，第一，从穗国房协查〔2015〕677号复函和穗国土规划协查〔2016〕409号复函的内容来看，高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、滤毒室、集气室等为地下设备用房，且从规划管理层面，上述地下设备用房为服务整幢建筑、保证建筑正常使用的公共设施。第二，建设部《商品房销售面积计算即公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和。该规则第六条规定，套内建筑面积由套（单元××内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。由此可见，分摊的公用建筑面积即公摊面积的建设成本已经分摊入购房者的房价款之中，自动记录到房屋所依附的土地之内，服务于公共土地，成为小区整体环境的组成部分，构成共有物业之一部分，因此，应属于全体业主共有。第三，根据穗建房管函〔2016〕2256号复函和穗建房管函〔2016〕3084号复函的内容，在原告第三项诉讼请求中所指的涉及负一层和负二层的部位中，负一层除电信机房、自行车库和什物房(即水处理机房××外，其余部位计入公摊面积；负二层除B2103车位(即战时送风机房××外，其余部位计入公摊面积。第四，穗国土规划协查〔2016〕409号复函显示负一层自行车库以中粤鑫灏公司名义办理了初始登记、该部分属于专有面积。综上，碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”××4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”××4个、负一层电机房1个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个已经被计入公摊面积，且属于公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，应属于碧海湾小区业主共有；负一层自行车库并未被计入公摊面积，且属于专有面积，故不应属于碧海湾小区业主共有；负一层电信机房属于公共设施，其虽未被计入公摊面积，且属于可移交的配套设施，但结合在目前阶段通讯设施已经成为日常生活不可或缺的配套设施的常识，应认定负一层电信机房属于碧海湾小区业主共有；负一层水处理机房属于公共设施，其系因实测单元功能与规划验收不符才未计入公摊面积，结合水处理设施属于日常生活必须的配套设施的常识，应认定水处理机房属于碧海湾小区业主共有部位。原告作为碧海湾小区的物业服务企业，根据两份《碧海湾物业服务合同》第一条、第二条的约定，有权对房屋建筑本体公用部分及公用设备设施等实施日常维护、养护及管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”原告作为提起诉讼一方当事人，有权选择己方提起诉讼所基于的法律关系，现原告明确表示其基于与被告之间的物业服务合同法律关系、认为被告存在违反上述约定和规定的行为而对被告提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告提起本案诉讼主体适格；被告关于本案纠纷属于建筑物区分所有权纠纷故原告作为物业服务企业提起本案诉讼主体不适格的抗辩意见，缺乏理据，本院依法不予采纳。本案中，原、被告及第三人均表示被告控制和管理着原告第一至三项诉请中所称的公共部位，本院对此予以采信。至于被告于本院组织现场勘查当日辩称原告现控制了其中负一层C、D幢的两个弱电房的陈述，遭到原告及第三人否认，亦未提供证据予以证实，本院对被告该项辩称依法不予采信。如前所述，根据两份《碧海湾物业服务合同》第一条、第二条的约定，应由作为碧海湾小区物业服务企业的原告对小区内房屋建筑本体公用部分及公用设备设施等实施日常维护、养护及管理，而被告作为碧海湾小区的业主，其上述控制和管理业主共有部位的行为明显属于实施妨害物业服务与管理的行为，因此，根据上述法律规定，本院对原告要求被告立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门××）、首层南侧绿地(东西各1××)、负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D××）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D××）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除被告对上述业主共有部位实施管理的妨碍的诉请，依法予以支持。而原告要求被告停止侵占负一层自行车库的行为及排除相应妨碍的诉请，如前所述，负一层自行车库不属于碧海湾小区业主共有，因此，原告该部分诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于原告要求被告排除不定期进行威胁和破坏的妨碍行为的诉请，被告明确否认其存在该类行为，而原告亦未提供相应证据，因此，本院对原告该项请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门卫）的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。二、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。三、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。四、驳回原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。本案受理费3500元，由原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司负担100元，被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  廖凤如人民陪审员  卓燕君二○一六年十一月十五书记员神晓琳蒲肖明            判决书已于2016年  月  日送达