上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初12925号原告：魏君全，男，1966年3月3日出生，汉族，住浙江省。原告：张青青，女，1969年6月29日出生，汉族，住浙江省。原告：魏城，男，1991年6月1日出生，汉族，住浙江省。三原告共同委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。被告：黄金金(兼被告文思星的委托诉讼代理人)，男，1980年1月23日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：文思星，女，1983年9月13日出生，汉族，住上海市宝山区。原告魏君全、张青青、魏城与被告黄金金、文思星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人王显光、被告黄金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏君全、张青青、魏城向本院提出诉讼请求：1、两被告支付逾期送交抵押他项权证的违约金3.6万元(2016年1月15日至24日，按照总房价款720万元的日万分之五计算，共计10天)；2、两被告支付逾期付款违约金136,800元(自2016年2月2日起算至3月10日，按照总房价款720万元的日万分之五计算，共计38天)。事实和理由：2015年10月25日，原、被告签订上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)，约定：被告购买原告名下位于上海市人民路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积125.48平方米，总价720万元；首付款237万元应于签订合同当日支付，二期房款480万元被告向银行申请贷款，被告“应于房地产交易中心办理完成产权证明文件三个工作日内领取并提供给贷款银行配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，双方应积极配合贷款银行提供所需材料”(见合同附件三，第12页)，余额3万元在交易中心出具以被告为权利人的房产证并双方签署房屋交接书后五日内支付；被告未按照合同及附件约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。合同签订后，被告按时支付了第一期房款。2015年11月份，被告申请贷款获批，同年12月30日双方到黄浦区房地产交易中心办理了过户手续，同日办理了房屋交接手续并签订房屋交接书。2016年1月11日，被告获得上海市黄浦区房地产交易中心房屋贷款抵押权登记证明。被告本应按照合同约定于2016年1月15日之前，将该抵押权登记证明交给银行，但是直到同年1月25日，在原告多次催促下才交到贷款银行，因此延误了十天。且按照工作流程，贷款银行本应在收到抵押权登记证明后三到五个工作日内放款，但是由于被告未能满足贷款银行的放款条件(被告是按照首套房进行贷款，但是直到现在被告黄金金名下仍有另外一套房屋未除名，故贷款银行拒绝放款给原告)，导致原告于2016年3月11日才收到二期房款480万元，收款时间至少延误38天。被告未能按照合同约定时间履行其向银行递交房屋产权证明文件的义务，亦未协助原告按照银行正常放款时间取得房款，已构成违约。被告黄金金、文思星辩称，原、被告签订的买卖合同约定第二笔房价款以银行放款为准，并未约定付款时间。双方于2015年12月30日办理过户手续，房管局通知领取抵押权证的日期是2016年1月22日，被告于同年1月25日将该抵押权证送交银行，满足三个工作日的约定，未构成违约。原告提出被告名下还有其他住房，导致无法按时放款，被告原有房屋属于被告及被告母亲、姐姐共有的唯一住房，贷款是消费贷款而非房屋按揭贷款，故两被告购买涉案房屋属于首套房屋且满足首套房贷政策。银行在审批通过后通知放款需要两个材料：一是结清证明，二是评估报告。针对评估报告，原、被告在交接书手写第一条约定原告配合被告完成租客的交接，配合银行的评估公司对房屋内部的拍照，确保已审批的贷款放款，但是，承租人拒绝评估公司进入拍照，原告亦不配合，导致2016年2月22日才完成拍照评估送银行，银行收齐所有材料才开始进入放款流程。涉案房屋至今没有交接，被告未收到租金亦未实际占有，原告未按约履行。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年10月25日，原、被告签订买卖合同，约定：被告向原告购买涉案房屋，总价720万元；首付款237万元应于签订合同当日支付，二期房款480万元被告向银行申请贷款，被告“应于房地产交易中心办理完成产权证明文件三个工作日内领取并提供给贷款银行配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，双方应积极配合贷款银行提供所需材料”，尾款3万元在交易中心出具以被告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对涉案房屋进行验看、清点确认无误后由原告交付被告，双方签署房屋交接书，由被告支付原告；被告未按照合同及附件约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，双方签订租约转让协议，约定：在双方签订买卖合同之前，原告已将涉案房屋出租给案外人丁某某，并签订了租赁合同，因租赁合同未做租赁登记，所以该租赁关系无法写入该买卖合同；鉴于原告同意将原租赁合同转让给被告，被告亦同意受让原租赁合同，因此，双方达成如下协议：“1、双方确认原租赁合同的期限至2017年6月27日止，月租金为7,700元，租金支付方式为每三个月为一期支付，租赁保证金为7,700元；……3、本协议与该买卖合同为不可分割的整体，具有同等法律效力，自双方签字之日起即行生效。……”同年12月30日，原、被告申请过户，上海市黄浦区房地产登记收件收据上“注意事项”记载：“……房地产权利登记：受理登记申请之日起20日后领取房地产权证；其他类别登记：受理登记申请之日起7日后领取登记证明。”同日，原、被告签订房屋交接书，被告支付原告尾款2万元。手写第1条约定：原告配合被告完成租客的交接，配合银行的评估公司对房屋内部的拍照，确保已审批的贷款放款。第2条约定：原告配合完成对租客交接，促使租客与下家签署房屋租赁变更协议，自交房后，2016年1月20日起要求租金直接打入被告账户。2016年1月11日，涉案房屋被核准登记于被告名下，贷款银行的抵押权亦于同时被核准。被告于同年1月22日领取房地产权证和抵押权登记证明，1月25日送交银行。2月19日，被告结清案外人中银消费金融有限公司“新易贷”贷款54万元，将贷款结清证明送交涉案房屋买卖二期房款的贷款银行。因涉案房屋内承租人不配合评估公司，导致2月22日贷款银行才取得涉案房屋评估报告。原告于3月11日收到二期房款480万元。再查明，原告魏君全曾向本院起诉承租人丁某某房屋租赁合同纠纷案[案号为(2014)黄浦民四(民)初字第2210号]，本院于2015年5月13日作出判决：“一、确认原告魏君全与被告丁某某就上海市人民路XXX弄XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2014年12月10日解除；二、被告丁某某支付原告魏君全违约金人民币7,700元；三、原告魏君全退还被告丁某某保证金人民币7,700元，与上述第二条相抵，双方互不再承担支付义务。”该判决已生效。以上事实，由原告提供的买卖合同、房屋交接书、上海市房地产登记簿、黄浦区房地产交易中心查询单、短信记录，被告提供的贷款结清证明、短信记录、微信记录、上海市黄浦区房地产登记收件收据，本院调取的(2014)黄浦民四(民)初字第2210号民事判决书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据上海市黄浦区房地产登记收件收据上“注意事项”记载“房地产权利登记：受理登记申请之日起20日后领取房地产权证”，涉案房屋登记申请于2015年12月30日被受理，被告于2016年1月22日领取房地产权证和抵押权登记证明，于2016年1月25日将抵押权登记证明送交贷款银行，不违反买卖合同约定，故原告要求被告支付逾期送交抵押他项权证的违约金的诉请，本院不予支持。双方约定二期房款以银行放款为准，未约定被告支付二期房款的时间。双方均确认贷款银行要求重新提供涉案房屋评估报告和被告他行贷款结清证明才予以放款，因承租人拒不配合评估公司，导致2016年2月22日贷款银行才收到评估报告。而原告在明知其与承租人丁某某签订的房屋租赁合同被本院判决于2014年12月10日解除的情况下，仍与被告签订租约转让协议，构成根本违约，不能认定涉案房屋已交接，故评估报告迟延送交银行的责任在于原告。且被告的他行贷款结清证明早于该报告送交贷款银行。原告未提供证据证明因被告原因导致贷款银行迟延放款，故其要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告魏君全、张青青、魏城要求被告黄金金、文思星支付逾期送交抵押他项权证的违约金3.6万元(2016年1月15日至24日，按照总房价款720万元的日万分之五计算，共计10天)的诉讼请求，不予支持；二、原告魏君全、张青青、魏城要求被告黄金金、文思星支付逾期付款违约金136,800元(自2016年2月2日起算至3月10日，按照总房价款720万元的日万分之五计算，共计38天)的诉讼请求，不予支持。案件受理费3,756元，因适用简易程序，减半收取计1,878元，由原告魏君全、张青青、魏城共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张宁二〇一六年十一月十一日书记员  周玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。