辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12373号上诉人（一审原告）：齐禹，男，1981年10月19日出生，汉族，无业，住沈阳市铁西区。上诉人（一审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区杨士乡大堡村。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋琛，男，1985年5月4日出生，汉族，该公司职员。上诉人齐禹因与上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称为“华锐置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6818号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。齐禹上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、依法判令由被上诉人承担一审、二审全部的诉讼费用。主要理由：1、一审判决认定涉案房屋符合交付条件，属事实认定错误。本案被上诉人提供给上诉人的房屋存在墙体部分裂缝，窗户无把手等质量问题，严重影响上诉人正常使用房屋的权利；2、一审判决认为虽房屋存在瑕疵但未达到不能正常收房的程度属认定事实错误，进而导致适用法律错误。被上诉人提供的房屋不具备交付使用条件，且未在第一时间维修，已构成违约。华锐置业辩称：涉案房屋已经获取了工程竣工验收备案书，也有齐禹本人的签字，不存在房屋不合格的情况。其他意见详见民事上诉状内容。华锐置业上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，裁定发回重申或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院事实认定错误，被上诉人在接收房屋时并未找上诉人协助验收房屋，也并未在上诉人处登记房屋质量瑕疵，上诉人不存在未及时维修的情况；2、一审法院适用法律错误，既然认定了涉案房屋内不存在严重影响被上诉人使用和收益的质量瑕疵，那么就不应在案涉房屋内质量瑕疵已维修消除的情况下，判令上诉人承担赔偿责任。齐禹辩称：如上诉状所述内容。齐禹一审起诉称：2015年12月1日，原告对购买的沈阳市于洪区细河路113号1门网点进行收楼，按照被告公司流程需先进行缴纳各种费用后才把钥匙交给原告进行验房，在验房过程中，发现房屋存在两个窗无把手、玻璃破损、大白污染、卫生间墙体长毛、防水不合格等质量问题，原告验楼后与被告客服关系部沟通，并将钥匙留给被告客户关系部进行维修并注明因房屋质量问题无法收楼，另外，原告交纳了冬季房屋供暖费和物业费。因房屋窗无把手一直无法关闭，既不能满足供暖要求无法正常使用和出租，其中原告多次催促被告公司维修无果，直至2016年3月原告投诉至被告集团客服部，2016年4月15日才基本维修完成，具备正常使用功能。诉讼请求：1、房屋因质量问题不具备正常使用功能，延期收楼，由被告退还预存采暖费3039元，退换物业费1185元，补偿未能出租损失24374元，共计28598元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，原告齐禹与被告华锐公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区细河路113号1门网点。房屋交付期限为2015年11月30日，交付条件为商品房达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应该出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同还约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应该履行保修义务。合同签订后，原告按约交纳购房款，被告亦于2015年11月27日向原告下达收楼通知书，原告于2015年12月1日办理收楼手续。验房过程中，原告发现房屋存在墙体部分裂缝，窗户无把手等问题，遂在验房交接表中注明，后原告签字确认并接收房屋。原告在收楼时向被告交纳了供暖费用3039元，向网点所属物业公司交纳物业费用1185元。另查明，被告于2016年4月中旬将房屋存在的问题全部修缮完毕。一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。被告按合同约定如期交房，原告在验房过程中发现的质量瑕疵未达到严重影响原告使用和收益的程度，房屋符合交付条件，且房屋质量问题已经被告修缮完毕，原告也已收房，故其交纳的第一年的采暖费、物业费，被告没有返还义务。但根据双方合同及相关法律规定，开发单位应该提供质量合格、无瑕疵的房屋给买受人，也应该在发现房屋存在质量问题的第一时间给予业主维修，业主出于信任和口碑购买房屋，开发单位也应对发生的问题积极处理，虽房屋存在的瑕疵问题未达到不能正常收房的程度，但确实给原告带来一定的影响，根据日常生活经验法则、公平及诚信原则，一审法院对原告要求赔偿损失情况，酌定予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：被告沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起5日内向原告齐禹赔偿人民币500元。案件受理费257.5元，由被告沈阳华锐置业有限公司承担。本院二审期间，上诉人齐禹围绕上诉请求依法提交了华锐置业致业主的一封信、报修时交给华锐置业钥匙时华锐置业签字和留下的电话号、银河物业资料移交书、录音，上诉人华锐置业提交了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院另查明，齐禹与于2016年3月4日将案涉房屋出租并与2016年4月1日开始收取租金，租金标准为每年6.5万元。本院认为，上诉人齐禹与上诉人沈阳华锐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。上诉人齐禹于2015年12月1日应上诉人华锐置业的收楼通知办理了收楼手续，在验房过程中发现房屋存在墙体部分裂缝、窗户无把手等问题，并在验房交接表中注明，上诉人华锐置业与2016年4月中旬将房屋存在的质量问题全部修缮完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，结合本案，从验房之日起至房屋质量问题全部修缮完毕期间，房屋的质量问题已影响正常居住、使用，因此，上诉人齐禹主张的华锐置业应对其拖延修复涉案房屋期间对齐禹造成的未能出租的损失，本院予以支持。一审法院酌定的赔偿数额过低，参照上诉人齐禹与案外人于2016年3月4日签订的《商铺租赁合同》中约定年租金6.5万元的价格，该价格符合该地段租金市场价格，且华锐置业未提出该价格不符合市场价格的相应证据，故本院按该参考标准计算赔偿上诉人齐禹所受经济损失，计算期间为2015年12月1日至2016年4月1日合计4个月，共计21666元（65000÷12×4=21666）。关于上诉人齐禹请求退还采暖费、物业费的主张，因上诉人齐禹已实际接收案涉房屋，案涉房屋所有权已经发生转移，齐禹作为所有权人应当承担房屋的使用费用，房屋存在的瑕疵华锐置业已经积极维修并修复完毕，齐禹已将房屋出租使用，造成的相应损失本院亦予以认定，故齐禹以房屋存在瑕疵为由要求退还采暖费、物业费缺乏事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初第6818号民事判决“被告沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起5日内向原告齐禹赔偿人民币500元。”为“上诉人沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起5日内向上诉人齐禹赔偿人民币21666元”；二、驳回当事人其他诉讼请求。一审案件受理费257.5元，由上诉人沈阳华锐置业有限公司负担195元，由上诉人齐禹负担62.5元；二审齐禹缴纳的案件受理费257.5元，由上诉人沈阳华锐置业有限公司负担195元，由上诉人齐禹负担62.5元；二审沈阳华锐置业有限公司缴纳的案件受理费257.5元，由上诉人沈阳华锐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十一月二十九日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。