江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终2331号上诉人（原审被告、反诉原告）:王绍中。委托诉讼代理人:李玉忠，江苏司北律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安市市级机关服务中心，住所地淮安市淮海北路113号二区*号楼。法定代表人：郭冠中，职务主任。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。上诉人王绍中因与被上诉人淮安市市级机关服务中心（以下简称“机关服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。王绍中及其委托诉讼代理人李玉忠、机关服务中心的委���诉讼代理人章炳骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王绍中上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。由于出租的房屋产权不清，导致小区业主委员会阻止上诉人对房屋进行装潢，使得上诉人不能按照约定时间进行承租，被上诉人的行为不仅造成上诉人装潢损失，还使上诉人无法履行与蔬菜种植专业合作社签订的购销合同，致使上诉人承担对方违约金。上诉人是因为被上诉人没有履行义务，导致上诉人无法正常租赁房屋，上诉人依法行使抗辩权，上诉人不支付租金构成合同法规定的正常理由，不构成违约。一审法院认定上诉人违约并判决上诉人承担违约金13000元是不合法的；2、涉案房屋顶部风化，玻璃坠落造成上诉人物品损失，被上诉人违反出租人的房屋质量担保义务，应当给予上诉人补偿而不补偿，是明显的违约行为，一审判决没有认定其违约错误；3、一审法院对上诉人主张的损失不予认定，而是酌定20000元损失，过于武断且不切实际。机关服务中心辩称：１、上诉人在上诉状中说市级机关房屋开发中心与被上诉人没有关系，被上诉人与市级机关房屋开发中心都是淮安市市级机关事务局的下属单位，市级机关房屋开发中心是1997年5月13日成立，于2007年1月17日被淮安市编制委员会撤销，即市级机关房屋开发中心所有权利义务至2007年1月17日，由市级机关事务局继承，将房屋进行出租不违反法律规定；２、一审查明的事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求贵院依法驳回上诉人上诉请求。机关服务中心向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年7月9日签订的房屋租赁合同；2、被告方支付拖欠至2015年12月20日的��租371860元，2015年12月20日以后的租金顺延计算至被告实际交房之日；3、被告承担违约金13000元；4、被告承担本案诉讼费用。王绍中向一审法院反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告因三次装潢受阻造成的各种损失28000元、二次装潢费用131490元、应支付合作社违约金45万元以及天窗坠落损失60370元，合计669860元。一审法院认定事实：本案所涉房屋位于淮安市淮海北路113号二区8号楼附属一楼，在淮安市××东大院生活区内。2012年5月，机关服务中心就本案涉案房屋对外招标，并在其出具的招标告知书中载明：“……2、再次提醒投标人，必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作；3、中标人如因协调难以到位，或其他各种问题造成无法承租经营后果的，责任自负，保证金不退。��…”王绍中在该招标告知书上签名。2012年5月8日，王绍中通过公开竞标方式，以15.6万元的价格中标淮安市清河区淮海北路113号二区8号楼的承租权。2012年7月9日，王绍中（乙方）与机关服务中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定：经营范围的要求为菜场及农副产品直销店；租赁期间2012年9月1日至2017年8月31日止，共计五年；第一年租金为15.6万元，自合同签订的第二年起每年增加5000元，房屋租金每半年缴纳一次，年租金在每年的6月20日前和12月20日前缴纳，乙方若逾期支付租金，无合情合理或合法理由，每逾期一天，则从乙方承租保证金中扣除人民币100元整，若逾期超过10天则视为自动放弃承租按实际租赁日交纳租金并承担违约责任；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租10天以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月的违约金；该房屋租赁的招标文件及招标告知书为本合同不可缺少部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，机关服务中心将涉案房屋交付王绍中用于经营清河区品味农副产品平价店（以下简称“品味平价店”），并于2012年9月1日正式对外营业。王绍中于开业时缴纳租金（含押金）52000元、2013年6月缴纳租金55000元、2014年年底缴纳租金56000元，合计163000元，此后未再支付租金。2014年4月15日，涉案房屋三楼顶部的天窗玻璃风化坠落，导致天花板坠落，无人员伤亡。同年6月，机关服务中心对东大院菜场屋面进行维修，并支付维修费15973.17元，但机关服务中心对于天窗玻璃坠落造成的其他损失没有进行补偿。2014年5月28日，机关服务中心向王绍中发出限缴租金通知一份，载明：我单位于2013年下半年已多次上门向你户催交房租，至今仍未缴纳，按合同约定2013年应付租金104000元以及2014年1-6月租金78000元，另有违约金每月3000元，共计203000元，请你户于2014年6月3日前缴纳。2015年12月10日，机关服务中心向王绍中发出限缴租金通知一份，载明：截止2015年12月20日，你已拖欠房租达27.5个月，共计人民币37.25万元，我单位催缴多次……现再次敦促，请你在2015年12月20日之前支付所拖欠的房租，如你在上述期限内仍未支付拖欠的房租，我们还将按合同约定启动法律程序，追缴租金并按合同约定追加滞纳金，因此造成的所有后果均由你自行承担。王绍中收到该项通知后，仍没有缴纳租金，机关服务中心于2015年12月20日关闭涉案房屋并上锁，致王绍中不能使用该房屋。另查，淮安市机关事务管理局于1999年借款500万元用于东大院生活区改造，淮安市市级机关房屋开发中心领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，于2001年建成八号综合楼，但一直未办理房屋产权登记，该楼其中1、2、3、5楼由机关服务中心对外出租。2010年，淮安市市级机关东院生活区业主委员以八号综合楼系小区配套设施为由，向一审法院起诉要求淮安市市级机关事务管理局、淮安市市级机关物业管理有限公司、机关服务中心将东大院与综合楼等房屋交付其使用。一审法院经审理，判决驳回淮安市市级机关东院生活区业主委员诉讼请求，淮安市市级机关东院生活区业主委员不服该判决提起上诉，淮安市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉、维持原判。2014年，淮安市市级机关事务管理局以八号综合楼系其投资建设、其将该楼的408室无偿借给业主委员会使用，因业主委员会用该房屋牟利，要求业主委员会返还被其占用的408室及八号综合楼地下室。一审法院经审理���认为八号综合楼权属不明，且机关事务管理局未与业主委员会明确物管房范围，判决驳回原告诉讼请求。2013年6月起，案外人张延文承包蔬菜经营，至同年9月起平价店全部由张延文经营。一审庭审中，王绍中主张因机关服务中心的原因造成其损失，提供下列证据：1、房屋租赁合同，证明王绍中中标的时间是2012年5月8日，而合同的起始时间是2012年9月1日，中标时间与正式开业时间相差4个月，间隔的时间正好是双方约定1个月装潢，2个月试营业，由于反诉被告的原因使得反诉原告没有充分的时间进行装潢和试营业。因机关服务中心对房屋没有所有权和出租权，也没有进行报批，应负责赔偿我方所有损失。2、市委东大院业主委员会（以下简称“业委会”）于2012年8月向唐市长请求帮助的“关于恢复东院菜场有关情况的报告”和2012年6、7月份的会议纪要，旨在证明机关服务中心将菜场的原配置公共厕所改造成房屋出租，与业主产生激烈矛盾，殃及到了王绍中，业委会不让王绍中装修承租房屋。后经协调，王绍中与业委会签订协议后才得以装修。3、2012年8月31日，王绍中与业委会签订“关于开办平价菜场的协议”，该协议约定王绍中要协助业委会要求机关事务管理局尽快恢复菜场配套设施--公共厕所。4、2015年2月5日，机关服务中心发给王绍中的租金催缴通知书一份，载明：“……现你拖欠租金，由于甲、乙双方尚未达成共识，故须继续支付租金，但你尚未向我方缴纳2013年下半年的租金及2014年的全年租金，已严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》。……现我方郑重要求，你于2015年2月11日前向我方缴交2013年9-12月、2014年1-12月租金，每年1.3万元，16个月计201000元。逾期我们将终止该门面房的合同，勒令关门停业，并依法追究你方的经济损失以及应当承担的相关法律责任。”，旨在证明王绍中欠缴房租的原因是由于双方尚未达成共识，故王绍中不交房租也是有正当理由的。5、品味平价店开办人之一的刘权举的情况说明一份，旨在证明从2012年5月租赁合同中标以后，王绍中就着手找人装潢，但装潢遭到业委会的阻拦，造成损失28000元。6、2016年1月26日，杨军、束其银出具的品味平价中在2013年3月-4月装修目录一份，旨在证明因第一次装潢时间仓促，质量非常差，导致王绍中2013年3、4月份又找了杨军、束其银再次装潢，花费131490元。7、品味平价店与淮安市淮阴区放心蔬菜种植专业合作社于2012年6月20日签订的购销合同一份，旨在证明双方签订合同以后，由于王绍中没有按期装潢和试营业不能按月向合作社收购农副产品，导致其向合作社承担违约责任。关于该合同的履行，王绍中陈述：与机关服务中心约定正式营业时间为2012年9月1日，但在此之前还有1个月的装潢期和2个月的试营业期限，专业合作社在试营业期间就应当提供蔬菜，在9月1日正式营业后只是拿了少量蔬菜，双方对于违约这块也没有具体谈。8、合作社于2016年1月28日出具的证明一份及收条一组，证明载明：……同年8月下旬，我单位按约定向平价直销店提供农副产品时，该店以房屋装潢没有完成，尚未营业消化不了为由拒绝接受农副产品，到第二年春天该店又以重新装修拒收……产品价值30万元……还应赔偿我单位150%的违约金……”，该组证据旨在证明王绍中22万元财产被充抵损失，及尚欠的45万元违约金。9、照片54张，旨在证明因三楼天窗玻璃坠落造成蔬菜及物品损坏情况。10���张延文于2016年1月26日书写报告一份，载明：因天窗玻璃坠落导致的其他损失有灯300元、冰箱盖120元、货架350元、水果直接损失3800元、由于维修导致水果变质损失7300元、干货8700元、清理玻璃碴人工费2200元、营业损失21500元、自购防雨用具等1800元、请人费用800元、消防车及人员接待费500元、地砖修理预算13000元，合计60370元，上述费用机关服务中心一直答应赔偿，但一直未付。旨在证明损失60370元。11、政府机关文件一组，旨在证明机关服务中心作为行政事业单位对国有资产仅仅是行使占有、使用的权利，从而证明其对房屋没有出租权；政府鼓励发展农副产品直销店，故王绍中要对品味平价店进行装修及该平价店被政府评为示范平价店称号。12、机关服务中心于2015年12月15日发出的“关于收回东院二区8号楼出租房屋的通知”一份，旨在证明机关服���中心对出租房屋的出租事宜管理不规范。13、王绍中向机关服务中心及其主管部门反映情况的书面材料一组，旨在证明机关服务中心没有履行租赁合同义务。市级机关服务中心质证称：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议，该合同确定中标时间及租期的起止期间，我方给予对方大约四个月的免租期，在该期间王绍中对房屋进行装修和试营业是其自己的事情，合同没有约定我方需要对此承担任何义务和责任；证据2的真实性不确定，且该证据所说的公厕不在合同约定的范围，与本案无关联性；对证据3的真实性不清楚，系王绍中与第三人所签，与本案无关联性；对证据4的真实性没有异议，但只能证明王绍中违背诚实信用原则，以各种借口拖延交付租金的事实；证据5、6为证人证言，真实性不清楚，不能作为证据使用。王绍中向装修人支付装修��用是其履行装修合同支付的对价，租赁合同没有约定装修费用应该由我方承担；证据7、8为王绍中与第三人之间的问题，合同是否履行、如何履行与本案无关；对证据9的照片真实性无异议，但没有王绍中所陈述的那么大损失，双方没有就赔偿数额达成一致意见，可以通过司法途径解决；证据10为张延文的书面证言，真实性不清楚，且张延文与王绍中在本案中属于同一方当事人，故该证言证明力较低；对证据11的文件真实性无异议，但与本案无关联性，且该证据没有否定行政事业单位行使国有资产租赁权；对证据12真实性没有异议，但该通知主要针对那些已经租赁期限届满而尚未返还房屋的租赁户，与本案没有关联性；对于证据13材料形式上的真实性予以认可，但内容不真实，王绍中确曾多次向我方的主管部门反映大大小小各种问题，但大部分都不存在。由于双方当事人各持诉、辩称意见，致调解不成。一审法院认为：涉案房屋由淮安市机关事务局借款投资建设，并以淮安市市级机关房屋开发中心名义领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，机关服务中心经由淮安市机关事务局指定对涉案房屋进行出租管理，故其有权以自己名义对外出租涉案房屋，王绍中主张机关服务中心主体资格不适格，无权对外出租涉案房屋，依据不足，不予采纳。王绍中通过投标中标后，与机关服务中心签订书面租赁合同，双方形成租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方当事人一直按该合同约定履行。机关服务中心在对外招标时即在招标告知书中明确：必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作。该招标告知书发生��双方签订房屋租赁合同之前，且在租赁合同中亦明确约定：该房屋租赁的招标文件及招标告知书为租赁合同不可缺少部分，与租赁合同具有同等法律效力，王绍中在招标告知书及租赁合同上签字，表明王绍中对此是明知的。现其因涉案房屋所在地业主委员会阻挠而将责任归责于机关服务中心，于约有悖，于理不合，不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据合同约定，王绍中承租涉案房屋，应当按每半年缴纳一次房租，但从2012年合同截止到机关服务中心2016年起诉，王绍中仅支付过三次租金合计163000元，剩余租金虽经机关服务中心多次催促王绍中均未缴纳，违反合同约定，构成违约。现机关服务中心要求解除租赁合同，符合法律规定。由于机关服务中心在书面催缴无果并通知后，于2015年12月20日强行封锁涉案房屋，致王绍中无法使用，故双方的租赁关系至此终止。王绍中应当支付2015年12月20日前的房屋租金共计535250元，扣除已支付的163000元，尚欠372250元，现机关服务中心仅要求其支付371860元，符合法律规定。因2015年12月20日以后，王绍中已不能控制使用涉案房屋，故对机关服务中心要求支付2015年12月20日以后的房屋租金，不予支持。由于王绍中违约，机关服务中心要求王绍中依据合同约定支付违约金13000元，于法有据，应予支持。王绍中主张因机关服务中心未处理好与业委会的关系，致其装修受阻直至与业委会签订合同后才得以进行装修，但其提供的与业委会的合同于2012年8月31日才签订，而其品味平价店于2012年9月1日正式对外营业，王绍中的陈述与事实明显不符。王绍中主张因业委会阻止装修给其造成28000元的损失，仅提供一份刘权举的书面证言，而无其他证据佐证，依据不足，不予采信。2013年3、4月份，王绍中重新对品味平价店进行装修，是其自身更好经营的需要，现其要求机关服务中心承担该次装修的费用，举证不足，不予支持。合作社的证明反映其要求王绍中赔偿损失及承担违约责任是因为其在2012年8月下旬及2013年3、4月间向王绍中提供蔬菜被拒，王绍中亦陈述双方对于违约损失没有具体明确，现王绍中认为是机关服务中心原因致其拒收蔬菜而要求机关服务中心承担由此造成的损失45万元，依据不足，不予支持。涉案房屋天窗玻璃坠落，机关服务中心仅是对天窗进行了维修，但对因此而给正在经营的品味平价店造成损失未作赔偿，现王绍中要求机关服务中心进行赔偿，符合法律规定，应予支持。对于赔偿的数额，王绍中仅提供照片和张延文的书面证言，证据不足。但考虑到该损失客观存在，为避免讼累，对此酌情确定为2万元。王绍中主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告淮安市市级机关服务中心与被告王绍中于2012年7月9日签订的房屋租赁合同；二、被告王绍中于本判决生效后10日内支付原告淮安市市级机关服务中心截止到2015年12月20日的租金371860元、违约金13000元，合计384860元；三、反诉被告淮安市市级机关服务中心于本判决生效后十日内一次性支付反诉原告王绍中因涉案房屋天窗坠落造成的财物损失2万元；四、驳回原告淮安市市级机关服务中心和反诉原告王绍中的其他诉讼请求。案件受理费7073元，反诉费5249元，合计12322元，由原告机关服务中心承担322元，反诉原告王绍中承担12000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王绍中提供证据：《关于东大院二区8号楼产权登记问题备忘录》、《借款合同》，证明东大院业主委员会与淮安市市级机关事务管理局就８号楼产权皆在主张权利，而出租房屋权属不明影响了上诉人的权益行使。机关服务中心质证认为，对备忘录的三性不予认可，贷款合同与本案无关。机关服务中心提供了房屋开发中心成立和被撤销编制的文件两份，证明房屋开发中心成立和撤销的过程以及主管单位，进一步证明房屋开发中心撤销之后，由市级机关事务管理局来承继权利义务。王绍中对文件真实性不表异议，但认为即使文件存在，房屋权属仍然不明，正因为权属不明，业主委员会才阻止上诉人行使承租权。本院经审查认为，双方当事人所举证据与本案争议焦点无关���性。二审经审理审明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，争议的出租房屋长期以来由淮安市市级机关事务管理局进行管理使用，虽然期间针对该房屋的权利归属曾经引发诉讼，但并没有任何生效法律文件确认淮安市市级机关事务管理局对出租房屋不享有管理权限。机关服务中心隶属于淮安市市级机关事务管理局，受其委托对争议房屋进行管理经营，故其有权对外签订租赁合同，并具备诉讼主体资格；机关服务中心通过招标方式与上诉人王绍中签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不具有合同法规定的合同无效情形，故该合同有效。即使争议房屋存在产权纠纷问题，在房屋归属确认之前，被上诉人有权对该房屋行使经营管理权，产权争议并不能导致租赁合同的无效。关于租赁合同履行期间，受到小区业主委员��阻挠而导致租赁合同无法履行问题。首先，机关服务中心在对外招标时明确告知投标人，必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作，如因协调难以到位，或其他各种问题造成经营后果的，责任自负。该条约定，实质上是在提醒投标人，租赁房屋在租赁经营中可能会与小区业主委员会或物管公司产生各种纠纷，投标人应当充分考虑中标后的经营风险。同时，该约定明确，一旦中标人在中标并承租房屋后，与小区业主委员会或物管公司产生的相关纠纷只能自行解决，且发生的一切后果与被上诉人无关。上诉人王绍中在签订合同时，应当对招标告知书中的提示条款作出相应的风险评估，对租赁经营过程中产生的纠纷后果和法律责任作出心理预判；其次，根据合同约定，租赁人有一个月的装潢期，二个月的试营业期，即使装潢期间受到小区业主委员会的阻挠，但这段时间并不在收取租金的期间范围，上诉人完全可以在此期间内与小区业主委员会进行协调沟通。事实上，上诉人经过与业主委员会协调，双方于2012年8月31日签订了相关协议，品味平价店在2012年9月1日已正式对外营业，说明上诉人即使在装潢过程中受到一定的干扰，但并没有达到合同无法履行的程度；最后，由于双方合同中已经约定租赁过程中出现与业主委员会纠纷事项应当由承租人自行协调解决，出租人不承担协调和违约的责任，因此，上诉人因装潢受阻而产生的一切后果均不应当由出租人承担。上诉人王绍中在一、二审中坚持要求被上诉人承担装潢损失的赔偿责任缺乏合同依据；如上所述，根据合同约定，上诉人在房屋装潢期间受到业主委员会的阻挠，并不能认定是被上诉人的���约行为所造成，因此而引发的一切后果应当由上诉人自行承担。上诉人主张因装潢受阻从而导致其与蔬菜种植专业合作社的合同违约，承担违约金22万元的损失被上诉人应当赔偿的理由有悖签订合同本意，且于法无据。关于房屋天窗玻璃风化坠落导致损失赔偿问题。因房屋质量问题，天窗玻璃风化坠落导致市场部分蔬菜和财物损害，对市场营业造成短期影响，此事件对上诉人产生一定损失，但损失的具体数额，上诉人仅仅提供了市场承包人张延文的书面证词，并无其他证据。由于损失的具体数据与实际承包人张延文有直接的利害关系，仅凭张延文自己罗列的一张损失清单，就确认事故损失为60370元，显然过于轻率，对被上诉人亦不够公平。基于此，一审法院考虑到上诉人损失存在的客观性，为了避免上诉人的损失不能及时有效解决，运用法官应有的自由��量权，对损失作出认定，该认定是裁判法官根据本案的具体事实，依据自己对事态的认知和经验所作出的近乎合理的结论，该判决结果并无不妥。综上所述，王绍中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7073元，由王绍中负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 洁代理审判员  丁 然二〇一六年十一月三十日书 记 员  刘 青