广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终15731号上诉人（原审被告）：孙晓Q，住所地：吉林省白山市八道江区。委托诉讼代理人：孙小兵，住所地：广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：叶Q，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。原审第三人：深圳链J房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B。法定代表人：杜欣，董事长。委托诉讼代理人：罗思凯，住所地：广东省深圳市宝安区，系该司员工。委托诉讼代理人：王英杰，住所地：广东省深圳市南山区，系该司员工。上诉人孙晓Q因与上诉人叶Q、原审第三人深圳链J房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2860号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙晓Q上诉请求：1、改判孙晓Q无需向叶Q支付违约金80万元；2、一审、二审诉讼费、保全费均由叶Q承担。事实与理由：一、孙晓Q并不存在违约事实。房屋买卖合同签订后，孙晓Q积极为履行合同做准备。虽然合同约定资金监管日期，但叶Q及链J公司并没有通知孙晓Q共同前往银行办理资金监管手续，所以未能在合同约定日期办理资金监管手续并非是孙晓Q造成的。二、叶Q并不享有合同解除权。前已述之，未能在合同约定的期限内办理资金监管手续并非孙晓Q原因所致，孙晓Q并没有违反合同的约定，不存在任何违约行为。即便孙晓Q存在未在合同约定的期限内办理资金监管手续，叶Q也应当催告孙晓Q继续履行合同。若孙晓Q收到叶Q的通知后，还未办理时，叶Q才享有合同解除权。但具体到本案，叶Q并没有催告孙晓Q继续履行合同，所以叶Q并不享有合同解除权。三、原审判令孙晓Q需要承担的违约金过高。即便孙晓Q存在违约行为，但孙晓Q的违约行为并没有给叶Q造成任何损失。孙晓Q已经要求原审法院调低违约金，但原审法院在叶Q并没有提供任何损失证据的情况下，判令孙晓Q向叶Q支付80万元违约金，显然过高。四、孙晓Q与叶Q之间签订的房屋买卖合同无效。孙晓Q与叶Q签订房屋买卖合同时，叶Q并不具有购买房屋的资格。但孙晓Q与叶Q之间为逃避国家政策限制，在合同中约定房屋日后可以直接登记在具有购房资格的第三人名下。孙晓Q与叶Q之间签订该房屋买卖合同，目的是规避国家限购政策，应当被认定为无效。既然该房屋买卖合同无效，那么该合同约定的违约金条款也不能被适用，所以原审法院依据违约金条款要求孙晓Q向叶Q支付80万元违约金没有事实和法律依据。被上诉人叶Q辩称，一、叶Q认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但酌情调低孙晓Q应承担的违约金金额比例过高，不应该调低到合同约定的违约金的50%。二、孙晓Q违约事实清楚，一审已经充分的予以查明，叶Q及链J公司多次通过面谈、手机短信、微信及发送书面的违约催告函等多种途经和方式催告孙晓Q按照合同的约定履行。孙晓Q不仅拒绝履行，甚至表达出需要加价出售涉案的物业的意思表示，违约的事实清楚。三、叶Q依据合同法第94条的规定，在对方迟延履行主要义务，经催告后合理期限内仍未履行的可以解除合同。同时，孙晓Q名下的涉案物业时至今日仍在查封的状态中，而且已经进入了法院强制拍卖的程序，合同履行已不可实现。在此情况下，叶Q作为守约方，理所当然可以主张解除本案合同。四、孙晓Q在上诉状中所称原审判令孙晓Q所需要承担的违约金过高不符合事实。违约金系孙晓Q与叶Q在合同中书面约定的，是双方的意思表示一致的结果，孙晓Q是具有完全民事行为能力、且经商多年的民事主体，对于合同约定能够准确、完整全面的理解其法律后果，并且其违约行为导致了叶Q错失了购买类似于涉案房产的同类不动产的机会。叶Q如果购买同类房产，需要增加支付的金额远远超过了合同约定的20%的违约金，因此，一审法院酌情调低20%的违约金是不恰当的。而孙晓Q称违约金过高也是没有事实和法律依据的。五、孙晓Q认为双方所签订的房屋买卖合同无效没有法律依据，也不符合事实情况，涉案合同为各方当事人真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，各方签订的合同真实有效，应该受到法律的保护。原审第三人链J公司述称，与一审陈述意见一致。叶Q向一审法院起诉请求：1、解除二手房买卖合同，孙晓Q向叶Q退还定金30万元；2、孙晓Q向叶Q支付违约金160万元；3、孙晓Q承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：位于深圳市南山区华侨城的中旅广场齐YG30A房，建筑面积为118.08平方米，于2009年3月12日登记至孙晓Q名下。2016年1月16日，叶Q（买方）与孙晓Q（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将涉案的中旅广场齐YG30A房转让给买方，转让价款为800万元，定金30万元，买方在签约当日支付定金20万元，签约后6日内支付定金10万元，20万元定金委托第三方监管，买方将定金支付给第三方后视为定金交付，此款在赎出房地产证原件3日内由第三方直接支付给卖方；买方于2016年2月29日前预付首期购房款210万元到买方贷款银行作资金监管，卖方应在接到买方或第三方通知后配合；房产有抵押，卖方现金赎楼；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金；备注条款约定卖方承诺在买方出具《银行贷款承诺书》后十五日内赎出房产证原件并解决上述房产查封，买方在签署本合同时已知上述房产处于查封状态，及其它内容。同日，叶Q在链J公司处刷卡支付定金10万元，并向孙晓Q账户转账支付定金10万元；2016年1月17日，叶Q在链J公司处刷卡支付定金10万元。孙晓Q认可收到定金10万元，链J公司确认剩余定金20万元托管在链J公司处。叶Q提交了银行通知短信拟证明叶Q于2月26日银行账户余额为2660071.01元，具备支付首期款的能力。孙晓Q对上述证据的真实性无法确认。2016年2月26日、3月1日，链J公司向孙晓Q发出《履约催告函》，催告孙晓Q配合进行首期款监管，上述函件寄往孙晓Q在《居间服务费用支付承诺书》中留的联系地址即涉案房产处，但未妥投。孙晓Q否认收到上述邮件。叶Q提交了叶Q与孙晓Q及银行短信、微信对话记录、链J公司与孙晓Q短信对话记录等拟证明叶Q已与银行就房产交易所需的相关手续进行了沟通和协商，叶Q、链J公司与孙晓Q就合同履行已进行过多次通知、协商，但孙晓Q拒绝履行，一直不配合。叶Q提交了光盘和笔录拟证明孙晓Q恶意违约的主要目的和动机是想加价。孙晓Q对链J公司与孙晓Q短信对话记录真实性认可，对其余证据不认可。孙晓Q提交了短信记录，拟证明孙晓Q代理人孙小兵与链J公司的工作人员、门市经理谢晓晶、叶Q及其丈夫之间的往来短信，以及孙晓Q给叶Q发的短信，证明孙晓Q不是恶意加价，而是因为链J公司经理隐瞒跟该房产有关的法律规定，导致孙晓Q停止交易；由于合同备注第二条违反了银行的正常流程，涉案合同无法履行，所以孙晓Q不可能通过链J公司跟叶Q完成原合同。叶Q对于上述证据中与叶Q提供的证据相同的部分认可，链J公司对于上述证据中与链J公司门面经理的信息往来确认。另查，涉案房产于2015年7月9日被深圳市福田区人民法院以（2013）深福法执字第6366号民事裁定查封。一审法院认为，叶Q与孙晓Q签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。叶Q在签订合同后支付了定金，依约，孙晓Q应配合叶Q于2016年2月29日前进行首期款资金监管。孙晓Q认为合同约定，“卖方承诺在买方出具《银行贷款承诺书》后十五日内赎出房产证原件并解决上述房产查封”，因涉案房产被查封，买方无法取得银行贷款承诺函，涉案合同无法履行。对此，一审法院认为，涉案房产在叶Q、孙晓Q签订《房产买卖合同》前已被法院查封，叶Q、孙晓Q对此均知情，取得贷款承诺函、支付剩余房款为买方义务，买方即使因为涉案房产被查封不能取得贷款承诺函，买方也应在合理期限内以其它方式支付剩余房款，否则构成违约，上述买方在合同履行中可能存在的风险并不能构成卖方不予履行合同的理由。故孙晓Q在链J公司通知后仍未配合叶Q进行首期款资金监管，已构成违约。对于叶Q要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以准许，叶Q、孙晓Q签订的《房产买卖合同》应于叶Q的诉讼请求送达孙晓Q之日即2016年4月1日解除。孙晓Q收取的定金30万元应返还叶Q，其中20万元托管在链J公司处，由链J公司迳行返还叶Q。孙晓Q请求法院对叶Q诉请的违约金予以调整，根据合同的履行情况、孙晓Q的过错程度，一审法院酌情判令孙晓Q向叶Q支付违约金80万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶Q与孙晓Q签订的《房产买卖合同》于2016年4月1日解除；二、孙晓Q应于本判决生效之日起十日内向叶Q返还定金10万元，深圳链J房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶Q返还定金20万元；三、孙晓Q应于本判决生效之日起十日内向叶Q支付违约金80万元；四、驳回叶Q的其它诉讼请求。案件受理费10950元，保全费5000元，由叶Q负担6716元，孙晓Q负担9234元。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，《房产买卖合同》备注条款中约定，最终过户名额以《合同主体变更确认书》为准。本院认为，叶Q与孙晓Q签订的涉案《房产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合同中约定，最终过户名额以《合同主体变更确认书》为准，该约定实质是双方当事人对该合同买方主体变更及买方相关权利义务转让的约定，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案《房产买卖合同》中约定，买方于2016年2月29日前将首期房款做资金监管，卖方有配合义务。从孙晓Q一方与链J公司的工作人员来往短信中可知，链J公司工作人员已提前通知孙晓Q进行资金监管，但孙晓Q一方未予配合，同时要求停止交易，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，孙晓Q的行为已构成根本违约，叶Q作为守约方有权要求解除合同，同时要求孙晓Q承担相应的违约责任。《房产买卖合同》中约定，卖方违约，买方可要求卖方支付房产转让价20%的违约金，本案中，双方纠纷的起因为涉案房产为查封房产，而买方在购买涉案房产时已明确知晓该事实，且一审法院已考虑到上述事实及合同的履行情况将违约金调低至80万元，现孙晓Q一方并未举证证明一审法院调整后的违约金属于过分高于叶Q的损失，其上诉请求再次调低违约金，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，孙晓Q的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计11800元，由孙晓Q负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十一月六日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。