江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）都民一初字第1460号原告（反诉被告）冯小明，男，1963年7月31日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省都昌县。原告（反诉被告）刘玲霞，女，1967年8月30日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市浔阳区。被告（反诉原告）罗序旺，男，1965年10月19日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省都昌县。被告（反诉原告）邱小玲，女，1965年11月13日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省都昌县，系被告罗序旺之妻。委托代理人杨帆、詹红卫，江西赣北律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告冯小明、刘玲霞诉被告罗序旺、邱小玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理，2015年1月24日作出（2014）都民一初字第199号民事判决。原、被告均不服判决并上诉至九江市中级人民法院，2015年7月10日，九江市中级人民法院作出（2015）九中民一终字第322号民事裁定，撤销本院（2014）都民一初字第199号民事判决，将本案发回本院重审。本案立案重审后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告冯小明、被告邱小玲及其委托代理人均到庭参加诉讼，原告刘玲霞、被告罗序旺未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。两原告诉称：2011年4月15日，原、被告签订《租房协议》约定被告将自有的位于都昌县城小康路118号一层店面出租给原告经营体育彩票及福利彩票代销业务，租赁期限三年，租金合计35000元，一次性交付。合同签订后，原告即一次性交付了三年租金，并使用该店面经营体育彩票及福利彩票代销业务。2013年12月4日，被告以双方没有签订租房合同为由要求原告退出店面，因不能如愿，被告便通过强行剪断店内的电源及通讯线路，迫使原告退出承租的店面，双方遂产生纠纷，原告刘玲霞并被殴打致伤住院。此后，被告又以撬门的方式强行将原告店内包括所有的彩票销售设备设施等财产强行拖走。被告的违约行为迫使原告无法继续从事彩票代售代销工作，由此除造成原告租金损失4051元外，还造成原告经济损失计32403.4元，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签署的《租房协议》；2、被告退还租金4051元；3、被告承担违约责任，赔偿原告经济损失32403.4元；4、诉讼费用由被告承担。重审中原告增加诉讼请求，自2014年4月16日至2015年9月8日，因设备不在原告处而产生的损失由被告承担。两被告辩称：双方除2006年4月17日签订了一份为期六个月的租赁合同以外，没有再签订其他书面租赁合同，双方属不定期租赁。2013年8月，被告因店面有他用，便通知原告终止租赁关系，然而，当年10月17日租赁期满后，原告拒不退出所租房屋，且至今仍占用租赁物，经被告多次交涉未果。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，理应驳回。两被告同时反诉称：因原告租赁期满未按时腾房并交还租赁物，给被告造成了重大的经济损失，特提起反诉：1、要求反诉被告立即腾房；2、要求反诉被告赔偿原告经济损失23826元（自2013年10月17日至2015年8月17日止）。针对被告的反诉，原告认为其完全没有事实依据，应予驳回。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：两原告身份证、户口薄复印件，结婚证复印件，证明原告主体资格。租房协议，证明原被告就房屋租赁事宜于2011年4月15日签订协议，甲方签字是由被告其中之一签的。证明原件两份、《情况说明》原件一份及《出警经过》原件一份，证明被告采用不合理的手段使原告退出店面并侵占原告办公设备设施。照片四张，证明原告租赁被告店面用于体育彩票及福利彩票销售，两被告强行打砸损害店内设施迫使原告无法开业。《江西省体彩销售许可证》及《江西省体育彩票代理销售合同书》、《江西省福利彩票投注站代销合同》，证明原告有体彩及福彩的代销权。建设银行客户交易查询单、都昌县05203网点2011年初至2013年11月份（体彩）销量表、站点所有玩法销售报表，证明原告经营体彩、福彩期间的收入情况。证人杨某出具的收条两张，证明原告为经营彩票网点，所花费的必要费用计1530元。被告对上述证据质证意见为：对原告提供的第一组证据的真实性认可，无异议；对第二组证据不予认可，认为该协议系原告伪造；对第三组证据，认为出具相关证据的人员与原告有利害关系，其说明的情况与事实不符，对此不予认可；对第四组证据，认为是原告在原一审开庭后拍的照片，不予认可；对第五、六组证据，认为与本案无关，不予认可；对第七组证据，认为无法律依据，不予认可。被告（反诉原告）为支持其诉请，向法庭提供如下证据：房产证，证明邱小玲、罗序旺是租赁房屋的所有权人，有合法的主体资格。合同书，证明原、被告于2006年4月17日签订了为期6个月的房屋租赁协议，房屋续租从2006年10月17日起。电费缴费凭证，证明被告为原告代交了租赁期使用的电费100元。原告对上述证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但该合同已过期；对证据3无异议。本院在审理过程中，被告邱小玲辩称原告提供的《租房协议》上“邱小玲”的笔迹不是其所写，故向本院申请对“邱小玲”笔迹进行鉴定，并在“接受短信通知送达的手机号码确认书”上签字同意以手机短信的送达方式接收有关司法鉴定通知文书。本院技术科于2016年1月11日、1月14日、2月4日以手机短信的形式通知邱小玲及其丈夫罗序旺到庭选择鉴定机构、缴纳鉴定费用等事项，但邱小玲、罗序旺既未到庭选择鉴定机构，也未缴纳鉴定费用。本院技术科于2016年3月3日终结本案笔迹鉴定。经审理查明，本院确认事实如下：1、2006年4月17日至2011年4月15日，原告冯小明、刘玲霞租赁被告罗序旺、邱小玲所有的位于都昌县城小康路××层店面用于经营体育彩票及福利彩票代销业务，期间，双方均按租赁协议履行各自义务，未发生争议。2011年4月15日，双方就该店面的租赁事宜重新签订了一份租房协议，约定租赁期限三年，租金共计人民币35000元，一次性交清，原告于同日交清了全部租金，被告邱小玲则在租房协议书上注明“房租以收清”，并签名落款“邱小玲2011年4月15日”。2、2013年12月4日，被告邱小玲以双方没有签订租房合同为由，要求原告退出店面，因未能如愿，被告便通过强行剪断店内的电源及通信线路，迫使原告退出承租的店面，双方遂产生纠纷，原告刘玲霞被殴打致伤住院。2014年1月2日，被告又强行撬门将原告店内包括所有彩票销售设备设施等财产拖走运至都昌县公安局城镇派出所院内，后由被告罗序旺运回至所租店面内，并由双方各用锁锁住。双方由此产生纠纷，故原告诉至本院，要求判如所请。被告亦以原告租赁期满拒不腾房为由提出反诉，要求原告腾房并承担占用费23826元。自2011年至2013年11月30日，总日历天数1104天，原告代销福利彩票金额1694034元、体育彩票金额1986080元，原告佣金收入按销售总额的7%计算。4、2015年9月9日下午，在本院主持下，原、被告在现场腾空了诉争店面，原告将存放在被告店内的彩票销售设备、设施财产清点领回。认定上述事实的证据有两原告的身份证、户口簿、结婚证复印件、2011年4月15日租房协议书、都昌县公安局治安管理大队证明、都昌县公安局城镇派出所证明及出警经过、照片、《江西省体彩销售许可证》、《江西省体育彩票代理销售合同书》、《江西省福利彩票投注站代销合同》、建设银行客户交易查询单、都昌县05203网点2011年初至2013年11月份（体彩）销量表、站点所有玩法销售报表、店面房产证、2006年4月17日租房合同书、电费缴费凭证以及原被告当庭陈述、笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点有三点：1、2011年4月15日的租房协议是否有效，即该协议是否是邱小玲本人所签，是否是双方的真实意思表示。2、如果协议有效，在租赁期限届满前被告强行要求原告返还店面，其行为构成违约，致使原告遭受损失，但如何认定、计算原告在此租赁期限内的损失。3、从2014年4月15日至2015年9月9日期间（租赁期满至双方腾空店面的期间），因原告彩票销售设备存放在被告店内，对此如何认定原、被告双方因此各自所遭受的损失。关于焦点1，2011年4月15日租房协议的效力问题。虽然邱小玲书面提出笔迹鉴定，但根据本院技术部门反馈来的意见，邱小玲在规定的时间内未选定鉴定机构，也未缴纳鉴定费（鉴定情形与原一审基本相同），本院技术部门因此终结笔迹鉴定。依据民事诉讼法举证责任分配的相关规定，被告应对该事实承担举证不能的法律后果，故本院确认2011年4月15日租房协议是冯小明、邱小玲两人所签，协议内容是双方真实意思表示，具有法律效力。关于焦点2，如何认定、计算原告在租赁期间内遭受的损失。被告邱小玲在租赁期限内剪断电源、通讯线路并强行运走原告彩票销售设施，被告的行为构成违约，致使原告遭受损失，被告应承担违约责任。原告的损失有两方面，一是在租赁期限内因被告违约致使原告不能经营所产生的租金损失。原告从2013年12月4日至2014年4月14日共4个月零10天因被告违约而未实际使用诉争店面，在此期间的租金被告应予返还，返还金额为4213元（35000元÷36个月÷30天×130天=4213元）。二是在租赁期限内，因被告违约致使原告不能销售彩票所产生的预期利润损失即佣金收入损失。对于此项损失，因彩票销售总额、销售成本等因素具有不确定性，不能准确计算出原告的具体损失金额。故本院参照2013年江西省城镇私营单位就业人员居民服务、修理和其他服务业类平均工资标准（23432元/年），酌定原告的此项损失为8462元（23432元÷12月÷30天×130天=8462元）。关于焦点3，自2014年4月15日至2015年9月9日期间，原告彩票销售设备因双方租赁纠纷而存放在被告店内，原被告双方据此各自要求对方赔偿损失。本院认为原被告的租房协议至2014年4月15日届满，双方没有续订协议时，则原协议终止，原告有义务领回、运走存放在诉争店面内的彩票销售设施；而被告在租赁期限内强行剪断电源、通讯设备，要求原告腾出店面，被告存在违约行为，对双方租赁纠纷的产生存在过错。据此，本院对原被告双方的此项请求均不予支持。由于租房协议约定的租赁期限已届满，已无解除的实际意义。原告诉请本院要求被告返还租金4051元，本院应予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：限被告罗序旺、邱小玲于本判决生效后三日内退还原告冯小明、刘玲霞剩余租赁期间的租金4051元，并赔偿原告佣金收入损失8462元，共计12513元。限原告冯小明、刘玲霞于本判决生效后三日内腾空位于都昌县城小康路118号的第一层店面，交还给被告罗序旺、邱小玲（已履行完毕）。驳回原告冯小明、刘玲霞的其他诉讼请求。驳回反诉原告罗序旺、邱小玲的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币710元，由本诉原告负担466元，本诉被告负担244元；反诉案件受理费396元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判审判长  余隆华审判员  ＸＸＸ审判员  王全民二〇一六年十一月八日书记员  吴丽文