广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2550号上诉人（原审原告）：惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组，住所地：惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组。小组长：罗庆粦。委托代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟洪，男，汉族，1966年10月5日出生，住址：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：梁希鹏，男，汉族，1963年3月13日出生，住址：广东省深圳市。委托代理人：杨晓云，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志杰，男，汉族，1966年11月1日出生，住址：广东省深圳市南山区。上诉人惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组（以下简称“岚联村罗屋村民小组”）因与黄伟洪、梁希鹏、何志杰土地租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：2004年11月12日，原、被告签订了一份《租地合同》，双方对合同的权利义务进行了约定：“一、土地的地点、四至、面积地点位于岚联村牧牛洞水库尾山輋地、低洼地。四至：东至罗汉标果场边，西至水库，南至禾坪边小路，北至马安排水沟。面积约60亩（实际面积按丈量为准）。二、租地期限：从二00五年五月一日起至二0三五年四月三十日止，共30年。四、租金及其付款方式甲方按以上的四至和面积出租给乙方，每年共款人民币叁仟元整（3000元）。本合同签订时，乙方支付二00五年度的租金人民币叁仟元给甲方。二00六年度至二0三五年的租金，在每年五月一日前一次性付清，否则甲方有权终止合同。七、其它事项：2、合同期满后，该租用地范围的不动产无偿归甲方所有，动产乙方可自行搬走或协商处理给甲方。合同期满后，如甲方继续出租，在同等的条件乙方有优先承租权。”即从2006年起，“每年的租金在该年的5月1日前一次性付清，否则甲方有权终止合同”（详见原合同第四条第三款）。合同签订后，在2014年，被告就违约不按照合同履行自己的义务，违反了上述条款。后原告多次找被告协商无果。为此，原告经召开村民会议达成《解除合同通知书》，并在2014年10月28日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同。后被告不理，原告无奈只好诉至贵院以维护原告权益。请求法院依法判决：1、请求法院确认原告与三个被告于2004年11月12日签订的《租地合同》已于2014年10月28日解除；2、三个被告立即将《租地合同》约定的承租土地交回给原告；3、《租地合同》租地范围内的不动产归原告所有，动产由三个被告自行搬走，相关费用由三个被告自行承担；4、缴清2014年的租金，2015年1月1日以后至土地交付前的资金另计；5、由三个被告共同承担本案的诉讼费用。被告黄伟洪、何志杰未到庭参加庭审，亦无提交答辩。被告梁希鹏未到庭参加庭审，庭后于2015年12月28日向本院提交答辩状，辩称：答辩人与被答辩人之间所签订的《租地合同》为合法有效的合同，各方权利义务应当得到保护。被答辩人在合同履行过程中向答辩人无端索要牧牛洞水库租金不成后，多次组织人员上门闹事，破坏答辩人财物，影响答辩人的正常经营，其行为属严重违法违约行为。被答辩人怠于履行合同义务后又单方要求解除合同，已经严重违约，答辩人迟延交付租金系因被答辩人怠于履行义务所致，因此应当由被答辩人承担由此产生的所有责任，答辩人的行为不应当构成违约，被答辩人提出解除《租地合同》请求缺乏依据，请求人民法院予以驳回。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2004年11月12日，原告作为甲方、三被告作为乙方签订了一份《租地合同》，合同约定：甲方将位于岚联村牧牛洞水库尾山輋地、低洼地出租给乙方，面积约60亩（实际面积按丈量为准）。租地期限从二00五年五月一日起至二0三五年四月三十日止，共30年。租金每年共款人民币叁仟元整。本合同签订时，乙方支付二00五年度的租金人民币叁仟元给甲方。二00六年度至二0三五年的租金，在每年五月一日前一次性付清，否则甲方有权终止合同。合同期满后，该租用地范围的不动产无偿归甲方所有，动产乙方可自行搬走或协商处理给甲方。合同期满后，如甲方继续出租，在同等的条件乙方有优先承租权。”2014年10月28日，原告向被告发出解除合同通知书，称因被告未按时付地租，决定解除合同、收回土地。被告梁希鹏于2014年11月3日回函原告，称解除合同条件不成立，2014年的租金未交纳的原因是因原告不配合交纳。被告向本院提交了盖有惠州市惠城区横沥镇岚联经济联合社公章的2014年度水库出租款收据、2013年度牧牛洞罗屋小组山田出租款收据、2013年度牧牛洞水库出租款收据各一份。2015年3月10日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中原告称被告2014年之前均有交纳租金，都是交给岚联村委会再转交村小组，2014年的租金没有收到。庭后，本院前往惠州市惠城区横沥镇岚联村了解情况，询问了岚联村村支部书记罗谷生，根据罗谷生的陈述，被告分别于2014年11月6日、2015年5月份前将2014年度、2015年度租金汇入了岚联村村委的银行专用账户。以上事实，有《租地合同》、解除合同通知书、对解除合同通知书的回函、收据、当事人陈述、询问笔录及开庭笔录在案为据，可以认定。原审法院判决理由和结果本案为土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《租地合同》是双方当事人真实意思表示，应受法律保护。根据该合同内容，原、被告签订的租地合同期限为30年，被告每年应向原告缴纳的租金为3000元，如不按时交纳原告可终止合同，且原告也认可被告2014年均有通过村委会交纳租金，现被告已实际投入使用涉案土地近十年，被告在不愿解除合同的前提下有意拖欠租金不合常理。合同一旦生效即具有法律效力，双方当事人都应遵守诚实信用的原则互相配合履行自身义务确保合同目的实现，非根本违约导致合同目的无法实现或者有其他法定情形，合同一般不应随意解除。被告虽未在合同约定的时间准时将2014年度租金3000元交付给原告，但被告依照之前所达成的交易习惯于2014年11月6日将2014年度租金汇入了岚联村委会的账户，被告并未拒付租金，原告仅以被告迟延交租为由即要求解除合同，对于已经进行投入使用涉案土地近十年的被告来说显失公平。因此，原告诉请解除合同及相关的诉讼请求，本院不予支持。根据实际了解的情况，被告已将2014、2015年度土地租金汇入岚联村委会账户，原告可自行到村委会领取租金。故原告诉请被告支付2014年、2015年租金的诉讼请求，本院不予支持。被告黄伟洪、梁希鹏、何志杰经本院传票传唤，未到庭参加庭审，不影响本案审理，本院依法作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组的全部诉讼请求。本案诉讼费200元，由原告惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组自行承担。当事人二审的意见惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销惠城区人民法院作出的（2015）惠城法水民初字第259号民事判决书，支持上诉人的所有诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。主要事实及理由是：一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审法院应当依法改判，支持上诉人的所有诉讼请求。一、被上诉人逾期支付土地租金的行为已经构成违约，上诉人可以依法解除双方签订的《租地合同》。根据双方签订的《租地合同》第四条的规定：“甲方按以上的四至和面积出租给乙方，每年共款人民币叁仟元整（3000元）。本合同签订时，乙方支付2005年度的租金人民币叁仟元给甲方。2006年度至2035年的租金，在每年五月一日前一次性付清，否则甲方有权终止合同。”但被上诉人并未按照上述合同约定履行付款义务，按照合同约定其应当在2014年5月1日前支付本年度的租金，但其一直未向上诉人支付，而是在上诉人向其发出解除合同的通知后，也就是在2014年11月6日才将该年度的租金汇入岚联村委会的银行专用账户。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，”上诉人解除双方签订的《租地合同》是有事实及法律依据的。二、一审判决既认为被上诉人未在合同约定时间内准时支付2014年度的租金，又认为上诉人以被上诉人迟延交租为由要求解除合同对于被上诉人来说显示公平，这明显是自相矛盾。1、双方签订的《租地合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，任何一方均应按照合同约定履行合同义务，被上诉人未按照合同约定履行义务的，上诉人可以按照合同约定行使解除杈。上诉人行使解除权既是合同约定的权利，也是法律赋予的权利，即使根据以往的惯例被上诉人会将租金汇入岚联村的账户，但2014年被上诉人确实未在合同约定内支付租金，被上诉人辩称系因上诉人原因导致其无法按时支付租金并无任何证据能够证明，且即使系因上诉人原因，被上诉人完全可以在缴纳租金的期限内采取提存的方式，将租金交由公证机关提存，但被上诉人系在上诉人向其发出解除通知后才将款项汇入岚联村账户，可见，被上诉人的行为确已构成违约。2、岚联村委会与上诉人系不同的两个主体，被上诉人将租金汇入岚联村账户并不等于已经向上诉人履行了付款的义务，岚联村委会未将被上诉人汇入的租金退回给被上诉人，并不代表上诉人认可被上诉人迟延支付租金的行为。在本案未穷尽法律规定的情况下，一审判决却适用了公平原则，以显失公平为由来驳回上诉人的诉讼请求，明显是适用法律不当。综上所述，上诉人的主张有事实及法律依据，法院应当依法支持上诉人的所有诉讼请求。被上诉人答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。l、答辩人与被答辩人之间所签订的《租地合同》为合法有效的合同，各方权利义务应当得到法律保护。2004年11月12日答辩人、黄伟洪、何志杰与被答辩人签署了《租地合同》，该合同由当时的村民小组组长罗步才代表签字，同时由惠州市惠城区横沥镇岚联村民委员会（以下简称“岚联村委”）同意并组织该村民小组内各户代表在合同上签字，且经惠州市惠城区大岚法律服务所见证，该合同约定答辩人向被答辩人租用牧牛洞水库上边的荒地，租金为每年3000元，租期为2005年5月1日至2035年4月30日，合同为答辩人和被答辩人之间的真实意思表示，且并未违反任何法律强制性规定，为合法有效的合同，双方的权利义务应当得到法律的支持和保护。2、被答辩人怠于履行合同义务后又单方要求解除合同，已经严重违约，答辩人迟延交付租金系因被答辩人怠于履行义务所致，因此，应由被答辩人承担因此产生的所有责任，答辩人的行为不应当构成违约行为，被答辩人提出解除《租地合同》的请求缺乏依据，请求人民法院予以驳回。依据答辩人与被答辩人双方签订《租地合同》的约定，被答辩人享有向答辩人收取租金的权利，同时亦应承担相应的收款义务。2014年3月初，被答辩人上门索要每年增加2万元水库租金无果后，被答辩人为了达到逼走答辩人，故意在收租一事上百般推脱，故意刁难，一直拒绝履行其收款义务，恶意违约。在《租地合同》签订后，答辩人一直积极履行合同义务，按时交纳土地租金，自2012年起因被答辩人经常怠于履行收租义务，经三方协议，由岚联村委统一收取水库租金和土地租金，岚联村委在收取土地租金后，再由其转给被答辩人，在2014年3月被答辩人索要2万元水库租金无果后，被答辩人告知岚联村委不收取2014年的租金，因此，在2014年5月答辩入去岚联村委交纳水库租金和土地租金时，岚联村委仅收取了水库租金，并称因答辫人与被答辩人存在纠纷未解决，岚联村委不再收取土地租金，答辩人在得知此消息后，就去找被答辩人组长协商，其一直不予回复，此后，答辩人曾多次到被答辩人组长罗汉粦家里，要求其提供银行账户给答辩人，答辩人将租金转至其账户，罗汉粦一开始同意提供的，但后来又反悔，拒绝提供账户，致使答辩人无法正常履行付款义务，后来答辩人迫于无奈只好将租金转入岚联村委的账户。二、被答辩人在合同履行过程中，向答辩人无端提高租金不成后，多次组织人员上门闹事，破坏答辩人财物，影响答辩人的正常经营，答辩人将保留向被答辩人追偿损失的权利。答辩人在2004年11月12日除与被答辩人签署《租地合同》外，还与岚联村委签订了《租水库合同》，合同约定岚联村委将牧牛洞水库租赁给答辩人，租金为每年5000元，租期为2005年5月1日至2035年4月30日，该合同合法有效，但在2014年3月初，被答辩人的4位小组村民来到答辩人经营的农场，要求答辩人每年支付2万元的水库租金给他们，理由是在1965年前牧牛洞水库的土地是他们小组，但所提出的要求没有事实和法律依据，答辩人予以拒绝，此后其多次向答辩人提出该要求，答辩人基于无理要求建议他们与村委沟通协商，并由村委出具书面意见确认产权后，双方再行协商。但被答辩人拒绝答辩人的合理建议，并多次多次组织村民上门闹事，妨碍答辩人的正常经营，几次用铁锁将农场大门锁住，妨碍答辩人正常经营，后经答辩人报警后，由派出所派人打开；还擅自将农场内办公室的桌子、椅子和电脑以及厨房内的许多东西都搬到大路上，造成答辩人的财物严重损坏；在2014年至2015年近一年多的时间内，被答辩人多次组织人员上门闹事，妨碍答辩人的合法经营，答辩人多次报警均无任何结果，其行为已严重地妨碍和影响到答辩人的合法经营，答辩人保留向被答辩人追究的权利。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为保障答辩人的合法权益，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求。上诉人二审未提交新证据。被上诉人梁希鹏提交新证据，证据为现金缴款单的复印件，证明2016年4月27日被上诉人支付了上诉人2016年度租金。上诉人进行质证，认为与本案不存在关联性，故不予质证。被上诉人黄伟洪、何志杰经法庭依法传唤未参加本案二审查询，亦未提交书面的意见。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：各方当事人于2004年11月12日签订的《租赁合同》是否应当解除。具体判析如下：双方当事人于2004年11月12日签订的《租赁合同》是各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。经审理，本院认为，当事人于2004年11月12日签订的《租赁合同》应当继续履行，理由如下：首先，上诉人主张2014年的租金，被上诉人未按照合同约定在2014年5月1日前支付，存在违约导致合同目的不能实现，提出解除合同；而被上诉人则主张，2014年3月初，上诉人要求增加租金，并且拒绝收取被上诉人支付2014年当年的租金，被上诉人迫于此情况将当年的租金汇入岚联村委会的银行专用账户。双方当事人对各自的主张均应当承担举证责任，但双方当事人依据目前的证据均不能证明其主张的事实。对此，本院认为，被上诉人与上诉人于2004年11月12日签订的租赁合同以来，一直均按照合同的约定履行交付租金的义务，而合同期限至2035年，目前合同期限不到一半，并且被上诉人也实际投入了经营成本。被上诉人拖欠租金，拒不交租，与日常逻辑和农村土地承包经营交易习惯不相符，而上诉人的主张事实与常理不符；其次，经原审法院查明，被上诉人分别于2014年11月6日，2015年5月份前，将2014年度、2015年度的租金汇入了岚联村委的银行专用账户。二审期间，被上诉人提交的证据《现金缴款单》，证明被上诉人于2016年4月支付了2016年度的租金。据此，被上诉人将双方租赁合同纠纷期间产生的租金均通过将汇入到岚联村委的银行专用账户，该行为已经表明被上诉人积极履行合同义务，不拖欠上诉人的租金。岚联村委会作为岚联村罗屋村民小组的自治执行机构和工作机构，收取上述租金款项之后，未予以退还，涉案的租赁土地继续由被上诉人承租，双方当事人的行为应当视为继续履合同；最后，双方当事人行使权利，履行义务应当遵循合同的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人已经实际支付了租金，未拖欠上诉人租金，双方当事人的合同目的并不存在现实不能的情况。即使被上诉人存在合理期限的逾期交租的情形，亦应当承担相应的违约责任，并非必然解除合同。此外，被上诉人剩余租赁期限较长，实际投资的成本较大，解除合同不符合公平原则。据此，原审法院判决各方当事人继续履行合，处理并无不妥，应予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用200元，由上诉人惠州市惠城区横沥镇岚联村罗屋村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰代理审判员 寇 倩代理审判员 黄宇乐二〇一六年十一月一日书 记 员 赵 铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；