北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初8167号原告：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：陈志杰，北京祥文律师事务所律师。被告:北京信息科技大学，住所地北京市海淀区清河小营东路**号。法定代表人：王永生，校长。委托诉讼代理人：苗运平，北京市汇佳律师事务所律师。原告北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）与被告北京信息科技大学（以下简称信息科技大学）合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北空公司委托诉讼代理人陈志杰、被告信息科技大学委托诉讼代理人苗运平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北空公司向本院提出诉讼请求：1.判令认定《污染扰民搬迁补偿协议》及《补充协议》无效；2、判令信息科技大学腾退返还涉案房屋及土地；3.由信息科技大学承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年7月，我公司与信息科技大学签订《房屋租赁合同》，约定信息科技大学租用我公司位于北京市海淀区清河永泰庄的土地及其附属建筑物作为本校学生公寓，合同期限5年。2004年11月4日，信息科技大学依照《房屋租赁合同》，主张优先购买权，与我公司签订《污染扰民搬迁补偿协议》，约定购买租用的土地和房屋，并先后签订三份《补充协议》。双方约定，双方各自负责办理转让中本方应办理的相关手续；甲方（我方）积极配合乙方（信息科技大学）办理过户手续，过户手续由信息科技大学办理。至今，涉案土地和房屋没有申请过户，我公司每年缴纳房产税和土地使用税。2014年4月15日，北京市国土资源局昌平分局发布《征地公告》：信息科技大学校区建设用地，已经北京市政府批准。竣工时间2017年12月28日。因此信息科技大学不可能再取得政府批准受让我公司名下土地和房屋，且至今未取得批示，故我公司提出诉讼。信息科技大学辩称，2002年北京市政府颁发了《北京奥运行动规划》，北空公司被列为需要搬迁的污染扰民企业，搬迁资金筹措成为北空公司主要困难与瓶颈。2004年我校经上级主管单位北京市教育委员会同意，北空公司经其上级主管单位同意，双方签订了《污染扰民搬迁补偿协议》，约定我校支付北空公司搬迁补偿费4100万元，不含各种税、费。该费用包括受让北空公司位于清河永泰庄的土地补偿费及地上物的补偿。如我校需要支付土地出让金的，北空公司应享受污染扰民搬迁规定。根据此约定可知，我校支付北空公司的费用为土地补偿费和地上物的补偿，并不涉及土地使用权的转让。北空公司称我公司已经另行取得了建设用地，不可能再取得政府批准受让北空公司名下的土地和房屋是没有事实根据的。我公司在昌平取得建设用地系为新校区建设项目所用，而涉案土地系目前已被批准用于建设北京高端信息产业研究院。2014年1月3日，市委常委、市委教育工委书记在市委召开协调会，由市委办公厅、市发改委、市规划委、市财政局、市国土局、住房城乡建设委等相关部门参加，会上研究同意把涉案土地划拨给我校用于中关村科学城项目-北京高端信息产业技术研究院建设，目前相关部门正在加快推进有关手续的办理。现北空公司要求确认合同无效，我校认为合同是合法、有效的。我校在协议履行过程不存在任何违约事实。我校在支付补偿款4000余万元后，改造装修房屋投入约2000万元，目前有学生1208名在住宿，有科研实验室20个，多媒体教室7间，而目前北空公司已经濒临破产，严重资不低债。如果合同确认无效，必将使我校遭受严重的经济损失。故我校不同意北空公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的事实如下：2002年7月，北空公司与信息科技大学签订《房屋租赁合同》，约定信息科技大学租用北空公司位于北京市海淀区清河永泰庄厂区5438.6平方米的房屋及场地作为本校学生公寓，合同期限5年，自2002年7月15日至2007年7月14日止。房屋租金为年租金108万元。2004年11月4日，北空公司（甲方）与信息科技大学（乙方）签订《污染扰民搬迁补偿协议》，约定甲方向乙方转让坐落在北京市海淀区清河永泰庄的甲方用地（以下称标的），标的性质为工业，使用权类为划拨。标的占地面积约19473平方米，范围内共有集体产房屋建筑面积16714.9平方米，房屋均完成产权登记，登记证号为京房权证海集更字第XX**号。乙方受让甲方用地，乙方支付甲方搬迁补偿费4100万元（不含各种税、费），如果乙方需要支付土地出让金，甲方应享受污染扰民搬迁规定，乙方支付的搬迁补偿费包含受让标的的土地补偿费及地上物补偿费。甲方保证2005年8月30日前搬迁出现厂区，并与乙方做好有关的交接工作。付款方式：双方2004年11月10日前签订搬迁补偿协议，乙方于11月20日前付方定金500-600万元，待市相关部门批准并办完权属登记后十日内，支付补偿费1550-1450万元，前期已支付的定金转为补偿费，乙方共计支付补偿费总额的50%（计2050万元）：2005年8月30日以前甲方搬出，甲乙双方完成全部交接手续后十日内，乙方付清补偿费余款（计2050万元）。双方权利义务：甲方负责办理该标的转让中应由甲方办理的相关手续。乙方负责办理该标的转让中应由乙方办理的相关手续。特别约定：1.本协议所指搬迁补偿费是乙方就受让甲方海淀区清河永泰庄现状厂区土地、地上物及附属设施等补偿甲方的全部费用。办理转让、受让相关手续过程中出现的各种费用由乙方承担。2.本协议所指实际搬迁时间是以如下假设为前提：（1）相应手续办理结束时间不晚于2005年1月31日；（2）乙方在手续办理完成十日内支付甲方50%搬迁补偿费；如果上述假设时间发生延迟，则后续甲方搬迁时间顺延。5.如因甲方原因，本协议终止或解除，甲方退还乙方已支付的定金；如非甲方原因本协议终止或解除，乙方支付甲方的定金自行转为乙方租赁甲方房产的租赁费，租赁价格依据现行价格执行。2005年4月18日，北空公司与信息科技大学就搬迁补偿费及搬迁事宜签订《补充协议（一）》。2006年1月18日，双方签订《补充协议（二）》，其中第三条约定，甲方同意办理产权过户公证。甲方应积极配合乙方办理房屋、土地过户手续及相应的公证手续，甲方应为乙方提供办理过户手续所需用的资料、证件等，过户手续由乙方负责办理。各项费用由乙方支付（如2006年3月10日前，未办完过户手续，甲方协同乙方办理相关的公证手续）。2006年11月3日，双方签订《补充协议（三）》。上述协议签订后，北空公司已将涉案房屋及土地交付给信息科技大学。信息科技大学已支付北空公司搬迁补偿款4020万元。2006年11月10日，北空公司将所有房屋建筑产权证原件交付给信息科技大学。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北空公司称信息科技大学已由北京市政府另批地建设校园，不可能再另行批准信息科技大学取得涉案土地和房屋，提供了北京市国土资源局昌平分局《征地公告》，以及信息科技大学新校区工程项目概况，显示2015年1月1日信息科技大学的新校址建设已经开工，并于2017年12月28日竣工。信息科技大学对此不持异议，但解释这是为新校区建设项目所用，而涉案土地目前已被批准用于建设北京高端信息产业研究院。对于该证据，本院确认为有效证据。信息科技大学称涉案土地变更事宜仍在积极请求相关部门协助办理过程中，提供了《申报建设北京高端信息产业技术研究院有关情况说明》、《关于加快申报中关村科学城用地规划的通知》、《关于印发中关村科学城建设项目名单的通知》、《关于购置原北京空调器厂用地及房屋的请示》、《北京市教育委员会关于北京信息科技大学购置原北京空调器厂用地及房屋的函》、《关于自筹资金购买的原北京空调器厂土地及房产过户有关问题的汇报》、《研究北京信息科技大学新校区建设有关工作专题会会议纪要》、《中关村科学城北京高端信息产业技术研究院项目规划用地情况汇报》、《会议通知》、《关于北京信息科技大学南校区建设高端科学项目急需问题的报告》，上述文件中除信息科技大学自身汇报材料外，其余均为传真件，北空公司对于证据的真实性均持有异议。认为到目前为止，政府没有文件确定将涉案土地使用权划拨给信息科技大学，信息科技大学所述与客观事实不符。对于证据材料，因无原件，北空公司持有异议，故本院对于证据的真实性不予确认，亦无法认可信息科技大学之答辩意见。诉讼中，经本院现场查看，涉案房屋及土地仍由信息科技大学教学办公及学生住宿使用。北空公司对此表示认可。北空公司主张合同确认无效后，信息科技大学在新校舍建成具备腾退条件后应当腾退，信息科技大学表示不具备腾退条件，不同意北空公司提出的确认合同无效及腾退房屋的诉讼请求，在本院释明下，信息科技大学在本案中不主张在合同确认无效后其已交纳的补偿款的返还问题，北空公司亦不主张房屋腾退前的房屋使用费问题。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，北空公司与信息科技大学签订《污染扰民搬迁补偿协议》及三份补充协议，约定北空公司将坐落在北京市海淀区清河永泰庄的房屋及工业用地转让给信息科技大学，信息科技大学支付相应的款项，并在补充协议中约定了办理过户的具体事项，故双方协议虽然名为污染民搬迁补偿，实为房屋买卖关系。合同签订后，北空公司将涉案房屋及土地交付给信息科技大学办学使用，信息科技大学亦支付了补偿款。但信息科技大学至今未能办理房屋及土地转让手续。虽然诉讼中信息科技大学提交了在此期间陆续向有关部门就土地使用权的转让问题提出的申请及请示函件，但至今未能取得土地使用权转让的相关手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因信息科技大学未能取得上述手续，违反了相关法律规定，且在诉讼中仍未获得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故双方签订的《污染扰民搬迁补偿协议》及三份补充协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案双方合同确认无效后，信息科技大学应将涉案房屋及土地返还给北空公司。经现场查看，信息科技大学仍在正常使用涉案房屋及土地用于办学，虽然信息科技大学已经批准另取得新校舍，但目前仍未竣工，考虑到信息科技大学使用房屋办学的特殊性质，且目前该校并无其他地址进行腾退，故在不具备腾退条件的情况下，本院对于北空公司要求信息科技大学腾退房屋的请求不予支持。待具备条件后北空公司可另行主张权利。关于合同无效后费用的返还问题，信息科技大学经释明不在本案中主张权利，北空公司亦在本案中不主张房屋使用费问题，故本院不持异议，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、确认北京北空空调器有限公司与北京信息科技大学签订的《污染扰民搬迁补偿协议》及三份《补充协议》无效；二、驳回北京北空空调器有限公司其他诉讼请求。案件受理费123400元，由北京北空空调器有限公司负担61700元，已交纳；北京信息科技大学负担61700元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一六年十一月十七日书 记 员  宁晓栩