天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初24886号原告:李玉芬,女,1964年4月16日出生,汉族,现住天津市滨海新区。被告:李长和,男,1964年3月27日出生,汉族,住天津市滨海新区。被告:李仁,男,1987年6月19日出生,汉族,住天津市滨海新区。原告李玉芬与被告李长和、李仁房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月4日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李玉芬、被告李长和、李仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉芬向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法判令二被告返还原告建房款61332元;2、请求贵院依法判令二被告返还原告2016年房屋被被告另行出租所得资金35000元;3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2011年12月底,经本村村民赵瑞平介绍,原告和被告李长和就位于天津市滨海新区塘沽胡家园街海兴路馨桥园二区x栋x门东房山从房北角至前一栋的房界处中间空地达成建房租赁意向,原告于2011年12月22日交给被告李长和2012年租金15000元,双方于2012年1月1日正式签订《租赁合同》。合同约定“房屋建造和修理费用由原告负担,每年租金15000元,所建房屋无限期使用。被告负责协助安装水电进屋并能使用,不可用任何理由提高租金,不可用任何理由给原告断水断电,若违约后,返还原告建房全部费用和搬迁费用。”六道沟村委会声明原告所租空地归被告使用,房屋的产权应该属于被告,原告属于垫资受益方。在原告和被告签协议之前,原告向被告李长和提议过让他自己出资建房,被告声称没钱盖房就让原告出资盖房,出资条件是让原告无限期使用。但房屋建好后,被告并未依约履行合同约定义务,多次断电、以浇丝瓜为名往原告床上浇水,每天在原告窗户下烧垃圾等。2012年12月30日,被告李长和又无理提出年租金提高至4万元,遭到拒绝后,在原告不知情的情况下给原告断水断电,并摘掉原告店铺的牌子。2013年1月7日,被告李仁与原告协商提高租房款未果,当天晚上,被告李仁打碎原告店铺玻璃一块。原告为了平息被告的极端威胁,在李仁的要求下交付李仁2013年、2014年、2015年的房屋租金60000元。2015年10月,被告李仁又打电话给原告,提出年租金提高至35000元,并且今后房租每年价格逐年攀增,否则让原告扒房子。原告不能接受房租上涨,万般无奈只能于2015年12月16日开始陆续搬离,在原告基本撤离后,被告李长和对原告扒房子进行阻挠,原告只好放弃扒房子。2016年1月6日,原告经过店铺时,发现店铺门被撬开,被告李长和正带人装修房子,店铺遗留物品不知去向。二被告的行为严重损害了原告的合法权益,原告为维护自身合法权益,特诉至法院,被告李长和、李仁辩称,不同意原告的诉讼请求。合同签订后,我与原告李玉芬又达成了新的口头协议,内容为每年原告向我方缴纳租金20000元,租房期限为三年,自2013年1月1日至2015年12月31日止,房屋租赁期满,临建房由被告李仁无条件所有。每年原告都提前一个多月打电话通知李仁收取租金。到了2015年12月中旬我方看到原告与其丈夫在搬家撤离,并贴出告示。原告李玉芬当时提出再租用一年,我方要求其支付一年35000元的租金,双方没有达成一致。因此,我方认为李玉芬是自愿搬出涉诉房屋的,是其履行口头协议的表示,到2015年12月31日房屋租赁期限到了,涉诉房屋应当属于我方所有。我不认可鉴定机构出具的鉴定报告,鉴定价格虚高,房子里面很多材料如房顶、门、隔断、窗户玻璃、瓷砖等都换成新的了。综上,请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:被告李仁系被告李长和之子,坐落于天津市滨海新区塘沽馨桥园xxxx号房屋系登记在被告李仁名下。原告李玉芬与被告李长和于2012年1月1日签订《租赁合同》1份,载明“今有塘沽区馨桥园xxxx号东房山北脚至前一栋的房界处,以每年15000元价格租赁给李玉芬盖简易用房用于经营店铺,并无限期使用,甲方不可以用任何理由提高租金…交租方式为一年一交,每年租金为15000元…”合同签订后,二被告收取原告75000元租金。天津市滨海新区胡家园街道办事处六道沟村村民委员会于2016年3月10日出具证明1份,载明:兹证明胡家园街六道沟村馨桥园二期9栋二门房屋系本村村民李仁所有,该房周边空地归本户使用。天津市滨海新区胡家园街道办事处六道沟村村民委员会于2016年6月21日出具证明1份,载明:兹证明胡家园街六道沟村村民李长和和吉林蛟河县村民李玉芬协议,在馨桥园小区建简易房一间,建筑面积95㎡,其房屋所有权归李长和所有。2016年1月22日,原告李玉芬起诉二被告,要求:“1、判令原、被告签订的《租赁合同》无效;2、判令二被告返还原告自2012年1月1日至2015年12月31日期间的租金75000元;3、本案诉讼费由二被告承担。”2016年3月22日,经天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初20716号民事判决书判决认定:“一、确认原告李玉芬、被告李长和于2012年1月1日签订的《租赁合同》无效;二、驳回原告其他的诉讼请求。”后李玉芬不服一审判决,提出上诉,经(2016)津02民终2638号民事裁定书裁定,准许上诉人李玉芬撤回上诉,双方均按原审法院判决执行。本案审理过程中,李玉芬申请对涉诉房屋地上物的价值进行评估,本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对其进行了评估。2016年8月19日,鉴定机构至涉诉房屋地点,会同双方当事人对评估标的进行了勘验、测量、拍照、记录。2016年8月26日,北京市国宏信价格评估有限公司向本院出具司法鉴定意见书1份,鉴定意见为:价格评估标的在价格评估基准日(2012年1月1日)的价格为:56881元。对于有争议的证据和事实,本院认定如下:1、就双方在庭审中均陈述的口头协议的效力问题,最高院关于房屋租赁合同司法解释第2条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”此处的“租赁合同”亦包括以口头方式订立的合同,因此,双方后来虽又订立口头协议,亦属无效;2、就原告提交的评估报告,被告的质证意见为新的材料和旧的材料是两个价格,鉴定结论不予认可,原告所用的材料大多是二手的,但是评估大多是按照新的材料价格进行的,评估价格中有人工费,但是人工费现在已经变化了,房梁、顶子、玻璃、一进门的地砖大约10多平米是新换的,该评估价格虚高。本院认为,该鉴定结论对涉诉房屋系按照经规划审批的且可以在公开市场上自由转让的合法建筑确定的市场价格,其中包括:直接费(材料费、人工费)、管理费、规费、税金等费用。原告未出具相应的证据证明该房屋经相关行政管理部门规划审批,且经有资质的建设单位施工。且涉诉地上物已经原告使用5年后,亦存在折旧问题。因此,本院对该证据予以部分采纳。3、就二被告提供的证人证言,本院认为,二被告提供证人证言,目的在于证明双方在书面协议后还存在一个口头协议,因涉诉地上物为违章建筑,上文已述,口头协议应为无效。对证人所陈述的房屋更换钢梁、窗户、大门、房顶等事项,结合鉴定单位所提交的照片能够反映一部分事实,但不能证明其主张的全部事项。本院认为,原告李玉芬与被告李长和双方所签订的租赁合同已经生效判决确认为无效,依据合同法58条之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告李玉芬与被告李长和双方均明知涉诉地上物为违章建筑,未经任何行政审批手续而仍然达成建房租赁合同,双方对合同无效均存在过错。涉诉地上物系原告李玉芬于2012年建造,虽为违章建筑,但李玉芬对建房材料享有所有权。现涉诉地上物由被告李长和、李仁控制并转租,且经法庭调查,被告李长和、李仁亦同意其自行利用。二被告应将建筑材料折价后对原告予以补偿。鉴定机构对涉诉房屋系按照经规划审批的且可以在公开市场上自由转让的合法建筑确定的市场价格,其中包括:直接费(材料费、人工费)、管理费、规费、税金等费用。因原告未出具相应的证据证明该房屋经相关行政管理部门规划审批,且经有资质的建设单位施工的相应证据,故本院在确定涉诉房屋补偿价格时应扣除规费、管理费、税金等费用。基于被告租出涉诉房屋后,亦存在重新装修、更换材料的问题,因此,本院综合考虑鉴定机构确定的直接费(人工费、材料费、机械费)、成新率等因素,且原告已使用涉诉房屋五年,亦存在材料折旧等因素。本院酌情确定原告建房材料价值为15000元,二被告应当对原告予以补偿。针对原告要求二被告返还房屋另行出租所得的资金35000元的诉讼请求,并无法律依据,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条之规定,判决如下:一、被告李长和、李仁自本判决生效之日起十日内返还原告李玉芬建房材料款15000元;二、驳回原告李玉芬的其他诉讼请求。案件受理费2208元,减半收取1104元,鉴定费4000元,总计5104元,由原告负担1374元,被告负担3730元(原告已预交,被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。代理审判员 张 钡二〇一六年十一月二日书 记 员 龙孟燕