重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0109民初5650号原告杨刚，���，汉族，1964年8月8日出生，住重庆市渝北区双龙大道*号9-12，公民身份号码5102241964********。委托代理人张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托代理人钟诚，重庆永和律师事务所律师。被告邓祥活，男，汉族，1986年5月7日出生，住重庆市北碚区。委托代理人万科,重庆孟源律师事务所律师。原告杨刚诉被告邓祥活房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理，由审判员卫珊珊适用简易程序公开开庭进行了审理。被告邓祥活申请追加余培为本案被告参加诉讼。经审查，本院认为，邓祥活与余培系股权转让关系，而本案系房屋租赁合同，根据合同相对性原则，邓祥活应向杨刚履行相应的合同义务，邓祥活与余培之间的纠纷应另案解决，故余培不是本案必要共同被告；同时，经本院依法询问余培，余培亦表示不同意参加本案诉讼，综上，本院依法不予追加余培为本案被告。原告杨刚的委托代理人张晓露、钟诚，被告邓祥活及其委托代理人邓祥活到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚诉称：原被告于2013年3月12日签订了一份《店面租赁合同》，合同约定，原告将重庆市北碚区嘉陵风情步行街71号商铺出租给被告使用，租赁期限为2014年3月12日-2019年12月17日止，前半年每月租金为35000元，从第二年起，租金每年比上年度增加8%，房屋租金按季度支付；履约保证金为50000元，水电费等其他费用由被告自行缴纳。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告从2016年1月起开始拖欠租金，截止2016年6月4日，被告拖欠原告5个月租金，共计195955.2元，原告多次上门协商，均未果，故起诉来院，请求法院判令立即解除《店面租赁合同》；归还重庆市北碚区嘉陵风情步行街71号商铺；立即支付拖欠租金195955.2元；被告支付原告经济损失40824元；支付逾期付款违约金58786.56元。庭审中，原告自愿放弃第一、二项诉讼请求；第三项诉讼请求明确为要求被告支付租金2016年1月13日-2016年6月4日，共计35000*（1+8%）*（1+8%）*（4+22/31）=192268元；第四项诉讼请求明确为门面占用使用费计算2016年6月5日-2016年10月5日期间门面占用使用费，共计4个月，即35000*（1+8%）*（1+8%）*4=163296元；第五项诉讼请求违约金明确为（192268+163296）*30%=106669.2元。被告邓祥活辩称：被告和余培系合伙关系共同租赁原告杨刚的房屋经营网吧。被告和余培于2016年1月31日签订了《土豪网吧股权转让合同》，被告将其股权全部转让给余培，退出了合伙，后余培使用原告杨刚房屋继续经营网吧。原告杨刚知晓被告和余培以上情况，该《土豪网吧股权转让合同》根据内容来看，实质是被告退出经营连同租赁场地全部转租给余培继续经营，合同签订后，余培取得了租赁场地的使用权，余培也向被告支付了部分转让款。被告根据与原告于2014年3月12日签订的《店面租赁合同》第六条的约定，被告装让场地给余培后支付租金的义务应由余培承担，该合同约定允许被告转租视为对合同相对性的突破，《土豪网吧股权转让合同》及转租应属有效。综上所述，针对原告的诉讼请求都是被告转租给余培后，余培取得租赁场地的使用权后发生承担的相应费用，与被告无关，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2014年3月12日，杨刚与邓祥活签订《店面租赁合同》，约定杨刚将位于嘉陵风情步行街71号（二楼建筑面积1000平方米左右）租赁给邓祥活，租赁期限2014年3月12日至2019年12月17日止。邓祥活缴纳了保证金50000元；前半年租金按每月35000元支付，从第二年起，租金每年比上一年度增加8%；甲方违约应赔偿违约金500000元，并退回保证金50000元，乙方违约赔偿甲方500000元。合同签订后，杨刚将上述门面交给邓祥活使用。邓祥活支付租金至2016年1月12日。因邓祥活之后未再支付租金等相关费用，杨刚于2016年6月2日向邓祥活邮寄了解除租赁合同通知书，邓祥活于2016年6月4日签收。双方认可租赁合同解除时间为2016年6月4日。还查明，位于嘉陵风情步行街71号附2号（产权证号：107房地证2012字第14668号，建筑面积1003.62平方米）产权人为孙晓，孙晓之夫张本洪与杨刚就上述房屋于2013年3月18日签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年3月18日至2019年12月17日。2016年9月1日，孙晓出具《同意转租证明》：“本人同意并认可本人配偶张本洪于2013年3月18日与杨刚签订的房屋租赁合同，并且同意杨刚将上述房屋转租给第三人经营使用。”2016年11月7日，孙晓再次出具向本院《证明》：“1、杨刚自2013年3月18日与本人配偶张本洪签订房屋租赁合同以来一直按约定期缴纳租金，履行合同义务，并无拖欠租金的情况。2、本人知晓杨刚与邓祥活于2014年3月12日就该房屋转租事宜签订的店面租赁合同，并认可杨刚的转租行为。3、房屋转租后，杨刚仍然是合同相对方，邓祥活从未代替杨刚成为该合同的相对方，本人从未向邓祥活收取过任何一个月的租金或其他费用。”上述事实，有租房协议书、解除租赁合同通知书、同意转租证明、证明等证据以及原、被告的当庭陈述载卷为据，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告杨刚与被告邓祥活所签订的租房协议系双方真实意思表示，亦不违反相关的法律规定，具有法律效力。双方应严格履行合同。有关第三项诉讼请求。原告主张被告应按40824元/月标准支付2016年1月13日至2016年6月4日租金，被告对租金计算时间无异议，但认为该租金应由余培缴纳，且合同签订后杨刚与邓祥活口头变更租金为每月30000元，且不再每年递增8%，从2015年1月左右至2016年1月均按照每月3万元支付租金，支付方式有现金支付也有银行转账，并举示部分银行流水、手机拍摄的海宇物业整改函的照片一张，因为2015年时，消防通道出现问题，要求整改，而杨刚没有整改，所以我们才要求降租金。原告对被告从2015年年初-2015年年底已经每月按照30000元支付租金无异议，但是原告并不认可被告所主张的租金的标准，被告曾经向原告提出降低租金，但原告并没有同意，因原告工作很忙，也没有找他收取剩余的租金；从整改函的内容来看，是由于被告在装修的过程中，擅自堵塞通道造成的，在合同中已经明确约定，因为装修和修缮导致的，由被告自行承担责任，同时该份整改函的时间可以看出是在被告装修之后，经营过程中，才发出的整改函，所以该份整改函与我们无关，我们房屋的本身是拿到了产权证，是经过消防验收的。本院认为，租赁合同系杨刚与邓祥活签订，邓祥活以其与余培的约定为由辩称不应由其缴纳租金，理由不成立，本院不予支持，有关租金标准，邓祥活举示的证据不足以证明其主张，本院不予支持，故邓祥活应支付35000*（1+8%）*（1+8%）*（4+22/31）=192267.9元，取整为192268元。有关原告的第四项诉讼请求。庭审中，被告陈述2016年6月4日已腾空了门面，并电话告知过杨刚，后杨刚到门面场地多处张贴了对外招租的广告。原告代理人在庭审中认可被告��述的上述事实，在发出解除通知后原告即去门面处张贴了招租广告，但是双方没有办理交接。本院认为，因原告认可被告腾空门面并张贴招租广告的事实，该门面已于2016年6月4日实际处于杨刚的实际控制之下，杨刚要求被告支付从2016年6月5日起的门面占用使用费于法无据，故本院依法对原告的第四项诉讼请求不予支持。有关第五项诉讼请求。原告自愿将违约金调整为逾期付款金额的30%，被告有异议，认为应按同期贷款利息计算。本院酌情主张违约金为192268*20%=38453.6元，取整为38454元。有关被告缴纳50000元的保证金问题，原告认为被告违约故保证金不应退还，被告要求退还，如果判决被告首先承担责任，那么保证金应抵扣租金及违约金。本院认为，因已计算违约金，故保证金不应再重复收取，相抵扣，被告邓祥活还应支付180722元。邓祥活支付上述费用后，可依法向余培进行追偿。综上，被告邓祥活应支付原告180722元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告邓祥活于本判决生效之日起十日内支付原告杨刚180722元。二、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5360元，减半收取2680元，由被告邓祥活负担1072元，原告杨刚负担1608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卫珊珊二〇一六年十一月二十八日书记员  潘 静