.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2016）琼0107民初559号   原告陈蓉，女，1930年3月16日出生，汉族，现住海口市。   委托代理人杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。   委托代理人崔葆红，女，1966年4月8日出生，汉族，系原告女儿，现住海口市。   被告吴清全，男，1966年11月6日出生，汉族，现住海口市。   被告庄子优，男，1956年8月8日出生，汉族，现住海口市。   委托代理人余明财，海口市琼山区红旗法律事务所法律工作者。   原告陈蓉与被告吴清全、庄子优房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告陈蓉的委托代理人杨昌辉、崔葆红，被告吴清全，被告庄子优的委托代理人余明财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈蓉诉称，两被告庄子优与吴清全于1995年2月8日分别作为甲、乙方签订《房屋买卖协议书》约定：一、甲方愿将位于培龙市场琼山市果菜付食品公司与十字路建筑公司合作兴建所得东侧中间六、七层二套每套约60平方米，第六层一套定价为人民币玖万元，第七层定价为人民币捌万元（含办理房权证的一切费用），卖给乙方。二、协议签订后，乙方必须付完房款给甲方才能有权使用。三、甲方将房交给乙方后，乙方以后所使用的水电及房屋维修由乙方负责，与甲方无关。四、房屋的楼梯台阶及公用道属整栋各层公用，乙方不得存放任何杂物，房屋发生产权不清和债务纠纷所造成乙方经济损失由甲方赔偿。五、违约事项，如乙方以其他借口途中退款乙方所交完的房款全部归甲方所有，如甲方以其他借口不同意出卖给乙方，甲方应在三天内如数退回全部房款，并赔偿伍万元给乙方，作为赔偿乙方的经济损失。六、本协议经双方签名后生效，任何一方不得违约，协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等法律效力。双方签订协议后，吴清全依据上述《房屋买卖协议书》约定的义务向庄子优支付了全部购房款17万元。庄子优在收到吴清全的17万元购房款后出具了"收到吴清全交来第六、七层楼各一套房款定价为壹拾柒万元人民币。收据。庄子优，1995年2月8日。"吴清全付清购房款后，庄子优将上述两房屋即601房、701房交付给吴清全使用。1997年6月14日，吴清全与陈蓉分别作甲、乙方签订《协议书》约定：一、甲方同意将其购买琼山市培龙市场果菜公司宿舍楼东侧601房（即第六层东侧第一间）整套，以人民币肆万伍仟元整卖给乙方。二、乙方付给甲方人民币肆万肆仟元整，待甲方协助乙方办好该房房产证后，乙方才支付给甲方余款壹仟元整。本协议经双方同意后签名生效，如有一方毁约，毁约方必须赔偿对方经济损失壹拾万元。签订协议后，陈蓉依据《协议书》约定的义务交付了购房款4.4万元给吴清全。吴清全收到陈蓉的购房款后出具《收条》："今收到陈荣交来购房款肆万肆仟元正（44000.00）。收款人：吴清全，97年6月14日。"并将601房交付陈蓉使用。陈蓉、吴清全曾多次要求庄子优履行房屋买卖协议约定的义务将601房办理过户给陈蓉名下，但是，庄子优一直逃避拖延至今没有解决。庄子优的行为已构成违约违法，侵害了购房人的合法权益。庄子优与吴清全签订的《房屋买卖协议书》及吴清全与陈蓉签订的房屋《协议书》是各方真实意思表示，没有违反国家的法律规定，是合法有效的合同。同时，吴清全在购得庄子优出卖的该房屋，在使用了两年后，又将该房屋转让给陈蓉，陈蓉从1997年7月起开始使用。涉案房屋是吴清全庄子优等几个人共同投资建造的，1995年2月份，庄子优将他分得的房子601室卖给了吴清全，1995年3月份又将602室卖给了原告的女儿崔葆红，601室与602是对门的房子，原告于1997年从吴清全那里买了601室。原告买到该房屋后又使用了15年，直到2012年庄子优派了一些社会闲散人员将涉案房屋破锁进入，原告报了警，2013年又请了律师，要求庄子优将涉案房屋转让到原告名下。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院请求判令：1、确认1995年2月8日庄子优与吴清全签订《房屋买卖协议书》、1997年6月14日吴清全与陈蓉签订《协议书》有效；2、两被告庄子优、吴清全协助原告陈蓉将位于琼山区场琼山市××宿舍楼601房屋办理房产证至原告陈蓉名下；3、本案诉讼费由被告庄子优、吴清全承担。   被告吴清全辩称，涉案房屋是自己合法转让所得，并于1997年转让给陈蓉，涉案房屋转让给陈蓉后，陈蓉一直使用到2012年，从来没有人提过异议；涉案房屋是自己现金跟庄子优购买的，所以自己并没有占有使用该涉案房屋。   被告庄子优辩称，一、涉案房产自1995年2月8日签订《房屋买卖协议书》到现在已满20年，法院应裁定驳回诉讼请求。二、庄子优与吴清全在1995年2月8日签订《房屋买卖协议书》后，约定先由庄子优写收条给吴清全，由吴清全从银行汇款给庄子优，但吴清全没有按约定从银行汇款17万元给庄子优，至此协议没有履行。因吴清全与庄子优系多年好友，庄子优对其非常信任。三、涉及争议的601房，庄子优在卖给吴清全的协议是玖万元，而吴清全出售给陈蓉是4.5万元，不符合事实，当时该房是由庄子优借给吴清全居住。四、在1995年2月8日，庄子优根本没有权利出售该房，2005年庄子优诉海口市琼山果菜副食品公司房产确权纠纷一案，该案调解后，庄子优才真正取得该601房的房产。五、庄子优取得该601房的房产所有权后，进行清场在该房的居住人员，而陈蓉、吴清全都无异议，在2012年7月11日庄子优将该房出售给案外人黄某，黄某随后又将该房出售给案外人覃某，并装修后入住至今，已构成事实，况且无人提出异议。综上所述，请驳回原告陈蓉的诉讼请求。   经审理查明，被告庄子优（合同甲方）与被告吴清全（合同乙方）于1995年2月8日签订《房屋买卖协议书》，合同主要约定：甲方将培龙市场琼山市果菜付食品公司与十字路建筑公司合作兴建所得东侧中间六、七层二套每套约60平方米，第六层一套定价为人民币玖万元，第七层定价为人民币捌万元（含办理房权证的一切费用），卖给乙方；协议签订后，乙方必须付完房款给甲方，乙方才能有权使用；......，房屋发生产权不清和债务纠纷造成乙方经济损失由甲方赔偿；违约事项，如乙方以其他借口途中退款乙方所交完的房款全部归甲方所有，如甲方以其他借口不同意出卖给乙方，甲方应在三天内如数退回全部房款，并赔偿伍万元给乙方，作为赔偿乙方的经济损失。庄子优于1995年2月8日向吴清全出具收据一张，载明:"吴清全交来第六、七层楼各一套房款，定价为壹拾柒万元人民币，此据。庄子优"庄子优于当天将涉案房屋钥匙交给吴清全，吴清全一直居住至1997年7月。1997年6月14日，被告吴清全（合同甲方）与原告陈蓉（合同乙方）签订《协议书》，合同主要约定：甲方同意将其购买琼山市培龙市场果菜公司宿舍楼东侧601房（即第六层东侧第一间）整套，以人民币肆万伍仟元整卖给乙方；乙方付给甲方人民币肆万肆仟元整，待甲方协助乙方办好该房房产证后，乙方才付给甲方余款壹仟元整；本协议经双方同意后签名生效，如有一方毁约，毁约方必须赔偿对方的经济损失壹拾万元。吴清全于1997年6月14日向陈蓉出具收条一张，载明;"今收到陈蓉交来购房款肆万肆仟元整（44000.00）"收款人：吴清全"吴清全于1997年7月将涉案房屋交给原告入住至2007年，原告搬走后又将该房陆续出租给他人居住至2012年。1995年被告庄子优与琼山市果菜付食品公司合作建房，因涉案房屋产权问题庄子优将该公司诉至法院，后海口市琼山区人民法院作出（2005）琼山民一初字第91号民事调解书，确认琼山区府城镇高登街培龙市场东侧的琼山果菜副食品公司宿舍楼南侧单元601房的房屋所有权归庄子优所有。2012年，被告庄子优安排人员对涉案房屋清场，从原告处收回该套房屋。被告庄子优（合同甲方）于2012年7月11日与案外人黄某（合同乙方）签订《协议书》，合同中主要约定：甲方愿将水果付食公司住宿房601号（地址：府城培光市场）出售给乙方人民币壹拾万元；乙方愿意接受甲方条件，一次性付人民币壹拾万元给甲方；该房产如有纠纷，甲方愿意退还人民币壹拾万元退还乙方（不计利息）；该房601号房产权归乙方所有，如政策许可能办房产证，甲方有义务配合帮助乙方办理，一切费用由乙方支付。被告庄子优将该房交付给黄某，黄某随即对该房进行装修，装修完后转卖给案外人覃某，覃某于2012年10月10日搬入涉案房屋内居住至今。另查，涉案房屋一直未办理房屋产权登记。   上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》（1995年2月8日）、《收据》（1995年2月8日）、《协议书》（1997年6月14日）、《收据》（1997年6月14日）、租房协议、（2005）琼山民一初字第91号民事调解书，被告庄子优提供的《协议书》（2012年7月11日）、（2005）琼山民一初字第91号民事调解书，本院依法制作的《询问笔录》，及原、被告的陈述在案佐证，可以认定。   本院认为，被告庄子优与琼山市果菜付食品公司合作建房并按约定实际占有涉案房屋，随后其将房屋转让给被告吴清全并与被告吴清全签订《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告吴清全支付完购房款后已实际入住使用，随后被告吴清全将该房转卖给原告，双方签订的《协议书》，该协议书亦是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，亦合法有效。故对于原告主张确认其与被告吴清全于1997年6月14日签订的《协议书》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。而对于原告主张确认被告庄子优与被告吴清全于1995年2月8日签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，根据合同相对性原则，本院不予支持。对于原告主张被告吴清全、被告庄子优协助将涉案房屋办理房产证至原告名下的诉讼请求，因被告庄子优于2005年获得涉案房屋产权，后于2012年收回该房并将房屋出售给案外人黄某，黄某随后又将该房转卖给案外人覃某，覃某自2012年搬入涉案房屋居住至今。鉴于涉案房屋已被产权人被告庄子优出售给案外人并占有使用至今的事实，故被告庄子优与被告吴清全之间签订的《房屋买卖协议书》已无法实际履行，而被告吴清全与原告签订的《协议书》亦已无法实际履行，原告可向被告吴清全主张赔偿损失等相应的违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：   一、确认原告陈蓉与被告吴清全于1997年6月14日签订的《协议书》有效；   二、驳回原告陈蓉其他诉讼请求。   本案受理费3900元，由原告陈蓉承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判长 陈松松     人民陪审员 林尤敬   人民陪审员 吴林   二〇一六年十一月八日   书记员 潘春培