江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初13975号原告：刘春楼，男，1945年1月11日出生，江苏省滨海县人，居民，户籍地江苏省滨海县，现住江苏省。被告：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行，住所地沭阳县汤涧镇新街北侧。负责人：林广浩，该支行行长。委托诉讼代理人：董飞翔，该行员工。委托诉讼代理人：张峰，该行员工。第三人：王伟，男，1969年1月2日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。第三人：马凤英，女，1967年3月31日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告刘春楼与被告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行、第三人王伟、马凤英案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春楼、被告委托诉讼代理人董飞翔、张峰到庭参加诉讼，第三人王伟、马凤英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现以审理终结。原告刘春楼向本院提出诉讼请求：停止对沭城镇上海花园小区东门第39号门面房的执行；确认原告与第三人之间租赁合同合法有效，原告继续承租该房屋。事实和理由：2014年12月30日，第三人与原告签订租房协议，将其个人所有的位于沭城镇上海花园小区东门第39号门面房出租给原告使用，协议约定租期四年（2014年12月30日至2018年12月29日），租金6万元（每年1.5万元）已于2014年12月30日一次性付清。在签订租赁协议时，原告并不知晓涉案房屋的物权状况，被告也未提出异议，应视为对该行为的认可。2015年9月19日，沭阳县人民法院张贴搬迁公告，要求原告在规定时间内搬出。后原告提出异议，沭阳县人民法院作出了（2016）苏1322执异92号裁定书，裁定驳回异议。现原告对裁定不服，提起诉讼。被告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行（以下简称沭阳农商行汤涧支行）辩称：涉案房屋系在被告设定抵押权后由第三人出租给原告的，原告的租赁权不得对抗被告依法享有的抵押权。第三人王伟、马凤英未作陈述。经审理查明：2013年11月8日,第三人王伟、马凤英作为借款人及抵押人，与沭阳农村商业银行汤涧支行签订《最高额抵押借款合同》，从该行贷款80万元，并提供其所有的位于沭阳县作为抵押担保。次日，第三人就涉案房屋在沭阳县房地产管理处为该笔贷款办理了房地产抵押登记证明，载明房屋他项权人为被告沭阳农商行汤涧支行，房屋所有权人为第三人王伟，抵押权利价值为80万元。后某第三人未能按时归还贷款，被告沭阳农商行汤涧支行就双方之间的借款纠纷向本院提起诉讼，本院于2014年12月17日作出（2014）沭开商初字第0162号民事判决书，判决：一、王伟、马凤英于判决生效后五日内给付江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行贷款本金800000元及利息9379.17元，二、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行对王伟所有的沭阳县上海花园2号裙房一层19室的拍卖或变卖所得价款中的800000元享有优先受偿权。因第三人王伟、马凤英未能自觉履行判决确定的义务，被告沭阳农商行汤涧支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年5月20日作出（2015）沭执字第2130号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。同年9月16日，本院作出（2015）沭执字第2130-1号执行裁定书，裁定对涉案房屋进行公开拍卖，并限第三人及房屋实际占有人于裁定生效之日起30日内迁出涉案房屋。后涉案房屋的承租人刘春楼向本院提出执行异议，本院于2016年8月10日作出（2016）苏1322执异92号裁定书，裁定驳回刘春楼的异议申请。另查明，2014年12月30日，第三人王伟与原告刘春楼就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定第三人将涉案房屋租赁给原告刘春楼使用，租赁期限四年，从2014年12月30日起至2018年12月29日止，租金6万元，于合同签订之日付清。原告刘春楼于2014年12月26日即为涉案房屋缴纳电费。以上事实，有原告陈述、被告答辩、房屋租赁合同、收条、电费发票、（2014）沭开商初第0162号民事判决书、（2016）苏1322执异92号民事裁定书等证据附卷为证。本院认为：原告刘春楼与第三人王伟签订房屋租赁合同，并已经实际使用该房屋，该房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告沭阳农商行汤涧支行与第三人王伟、马凤英之间的金融借款合同纠纷已经过本院生效判决予以确认，第三人王伟、马凤英以其所有的涉案房屋为该笔贷款提供抵押担保，被告沭阳农商行汤涧支行依法对涉案房屋享有抵押权，并经生效判决确定被告沭阳农商行汤涧支行对涉案房屋享有优先受偿权。现因第三人未能履行生效判决，导致案件进行强制执行阶段，本院依法对涉案房屋进行查封，符合法律规定。现原告主张其对涉案房屋依法享有租赁权，本院对涉案房屋进行查封并进行公开拍卖，损害其合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记抵押权”。本案中，第三人王伟、马凤英于2013年11月9日将涉案房屋抵押给被告沭阳农商行汤涧支行并办理了抵押登记，后于2014年12月30日与原告刘春楼签订涉案房屋的租赁合同，因此涉案房屋属于在抵押权设立后又将抵押财产出租的情形，根据法律规定，原告与第三人之间的租赁关系不得对抗被告沭阳农商行汤涧支行已经登记的抵押权。依据被告依法享有的抵押权，在债务人未能清偿到期债务的情况下，其对涉案房屋享有优先受偿权，可以请求法院拍卖、变卖抵押财产，故本院对涉案房屋进行查封，并对涉案房屋进行拍卖用于清偿第三人所欠原告债务，符合法律规定。原告要求本院停止对涉案房屋的执行，没有法律依据，本院不予采纳。鉴于原告享有的租赁权不得对抗被告享有的抵押权，在被告实现抵押权的过程中，原告要求继续租赁涉案房屋，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘春楼与第三人王伟于2014年12月30日签订的租赁合同合法有效；二、驳回原告刘春楼的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告刘春楼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费550元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。审 判 长  周 妮人民陪审员  沈海萍人民陪审员  黄用文二〇一六年十一月一日法官 助理  王东洁书 记 员  陈胜康书 记 员  柴 杰附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记抵押权。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。