贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1520号原告贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。组织机构代码68017971－X。法定代表人王志军，该公司总经理。委托诉讼代理人熊民袖，该公司员工。特别授权代理。被告刘真南，男，汉族，1983年9月1日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人吴彬，女，汉族，1980年2月11日出生，住址同上，与被告系夫妻关系）。原告贵州立华安物业服务有限公司诉被告刘真南物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州立华安物业服务有限公司的委托诉讼代理人熊民袖，被告刘真南的委托诉讼代理人吴彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州立华安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2013年1月1日至2015年12月31日被告欠费共36个月物管费，住户面积131.66m2,单价1.4元/m2，合计6635元；二、诉讼费由被告承担。亊实和理由：1、原告向被告所有的位于贵阳市××路涧桥柏林B栋2单元23楼2号房屋提供物业管理服务。截止2015年12月31日被告欠费共36个月，欠交物管费为6635元。2、原告就被告不交物管费的行为多次催收并与被告协商，被告一直未交纳，被告的行为严重影响了原告的经营管理，也侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判决如前诉所请。被告辩称，一、原告与被告之间不存在物业管理服务关系，原告未与业主委员会及被告签订《物业服务合同》，业主委员会也未与被告签订《物业服务合同》，因此原告与被告均不是适格主体。二、原告在前期物业服务期间一直按131.66平方米进行收费，但实际面积为131.34平方米。原告应退回多收的前期物业费共计11.52元。三、原告主张的要求被告给付2013年1月1日至2015年12月31日共计36个月的物管费，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”，自2013年1月1日至2014年8月31日止，共计20个月的物管费已超过诉讼时效，请求法院依法排除。四、原告在履行其他业主与其签订的《物业服务合同期间》，存在不作为，依法应不予支持其诉讼请求。五、诉讼费由原告承担。六、如果原告能提供证据证明其提供了符合要求的物业服务，比如卫生费，被告可以予以考虑。经审理查明，原告立华安物业公司系乌当区涧桥泊林小区开发商为该小区聘请的前期物业服务企业。2012年3月4日乌当区涧桥泊林业主委员会经召开业主委员会会议后向小区业主发出公告称：“……二、全体通过贵州中恒物业服务有限公司为涧桥泊林小区业主服务”。2012年4月12日业主委员会向乌当区政府呈交“关于要求立华安物业无条件撤出涧桥泊林的申请报告”，2012年4月13日业主委员会向原告发出限期撤出小区的通知，限原告于2012年4月23日前撤出小区。其间因种种原因导致原告未撤出小区，贵州中恒物业服务有限公司进驻小区后，出现一个小区两个物业管理企业，导致小区管理出现混乱局面。2012年4月20日，小区业主向乌当区住建局申请请求批准原告继续为小区服务，部分业主此后组织近400多户业主签后，支持原告继续为小区服务，并以签名方式授权高亚俊等17人为业主代表，分别于2012年6月19日、2013年5月21日与原告签订了《物业管理合同》，由原告继续为小区服务。2012年9月27日贵州中恒物业服务有限公司向乌当区创新社区服务中心作出“正式撤离涧桥泊林”的声明后撤出该小区。2012年10月29日，乌当区新联居委会向小区涧桥泊林小区业主发出通告“一、至2012年9月28日起，贵州立华安物业服务公司继续为涧桥泊林（新阳光花园）小区提供服务；……。”，此后，原告一直为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供服务至今。因新阳光花园（涧桥泊林）小区内部分业主联名要求对物业管理企业进行改聘，2014年初小区业委会向本院提起诉讼，要求原告退出新阳光花园（涧桥泊林）小区物业服务区域并移交相关的管理用房、场地、设施设备及相关资料，本院于2014年3月27日作出（2014）乌民初字第167号民事判决书判决驳回业委会的诉讼请求，该判决现已生效。另查明，原告为涧桥泊林小区提供物业服务的范围为涧桥柏林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设施、设备、及地下停车场，收费标准为A、B栋（28-29层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米/月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米/月收取。同时查明，被告刘真南已于2013年1月17日取得了贵阳市乌当区住房和城乡建设局填发的产权证为（筑房权证乌当字第××号）内容载明：房屋所有权人，刘真南；建筑面积，131.34平方米等。被告刘真南居住的贵阳市××路涧桥泊林B栋2单元23楼2号房屋属于该小区内的高层住宅，房屋面积为131.34平方米，从2013年2日1日至2015年12月31日共计36个月未向原告交纳物业管理费。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《物业服务合同》、（2014）乌民初字第167号民事判决书、（2016）黔0112民初949号民事判决书；被告提交的前期物业管理服务协议、小区照片、房屋所有权证、维权声明书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告立华安物业公司与新阳光花园（涧桥泊林）小区业主代表签订的《物业服务合同》虽没有全体业主签字，但该合同确实是小区数百户业主的真实意思表示，原告也确实向包括被告在内的高层、小高层住宅业主提供了物业服务，由于物业服务企业有其行业特殊性，在该小区未召开业主大会对物业服务企业进行改选前，为维护小区的秩序稳定，保证居民日常生活正常进行，考虑到公平原则，本院认为小区高层，小高层住宅业主均应按照《物业服务合同》的约定交纳相应的物业管理费。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定以及《物业服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为贵阳市××路涧桥泊林B栋2单元23楼2号房屋的业主，应当按照约定交纳物业管理服务费，但其从2013年1月1日起至2015年12月31日未履行交纳物业服务费的义务，已构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。经本院查明，原告为小区提供物业服务至2015年12月31日，故原告主张被告交纳物业服务费的期间应为2013年1月1日至2015年12月31日，该期间被告应交纳的物业服务费为131.34m2×1.4元/m2月×36个月=6620元。本案中，虽然原告提供了物业服务，参照该小区其他业主及被告提交的证据显示，原告在物业服务过程中存在服务瑕疵以及履行义务不全面的情形。本院认为，虽然原告提供物业服务期间在服务质量方面有所欠缺，但被告拒交物业服务费影响了物业管理公司的正常运行和小区的公共卫生秩序，被告不能因为物业服务质量存在欠缺而拒交物业服务费，对于原告诉请被告支付物业服务费的金额，根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情适当调减，按本院查明的被告未交纳物业服务费6620元的80%支持5296元。关于被告提出原、被告没有主体资格及诉讼失效的辩解意见，本院不予采纳。关于被告要求原告退还多收的前期物业费共计11.52元，本院认为，其领取房屋产权证后发现房屋面积有误时没有与原告及时联系更改，也有一定失误，且原告也当庭表示可以退还之前多收的物管费，因此，原、被告可以自行协商退费事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘真南于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵州立华安物业服务有限公司2013年1月1日至2015年12月31日共期间的共36个月的物业管理费人民币5296元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间到的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告刘真南负担（此款原告贵州立华安物业服务有限公司已经预交，被告刘真南在履行上述给付义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 曾 浩二〇一六年十一月二十一日书记员 冯贵荣