上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）嘉民三(民)初字第1664号 原告鸿宝(上海)物流管理有限公司(反诉被告，以下简称原告)与被告温建萍(反诉原告，以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张红云，被告温建萍及其委托诉讼代理人李涛、唐耶波先后到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2013年9月26日签订的物业租赁合同于2015年9月22日解除；2、判决被告搬离、腾空租赁的上海市嘉定区蕴北公路XXX号一楼房屋(以下简称“系争房屋”)，将系争房屋完好无损交还原告；3、判决被告支付自2014年2月18日至2015年9月22日的租金1,284,453元及逾期付款滞纳金1,146,891元，并按每月75,991元为标准支付自2015年9月23日至实际返还系争房屋之日止的使用费；4、判决被告支付租赁期间的物业费33,250元，并按每月1,500元为标准支付自2015年9月23日起至实际返还系争房屋之日止的物业费。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订物业租赁合同，约定被告承租系争房屋用于开设浴场，租赁期限自同年11月18日至2023年11月17日，月租金75,991元，保证金为1个月租金，租金先付后用，付三押一，于每期提前十日支付；物业费为每月1,500元。合同约定被告未按约支付租金及其他费用超出15日的，原告可解除合同。合同签订后，原告如约交付系争房屋，被告支付首期租金40万元。自第二季度起，被告就拖欠应交租金。至2015年9月，被告共拖欠租金100多万元，也不支付物业费。原告数次发函要求被告支付租金，但被告均以各种理由拖延，故原告诉至法院。 被告辩称，物业租赁合同租期10年，约定双方协商一致可解除合同，未经协商一致任何一方不得随意解除合同，而并未约定如有未付租金如何处理。系争房屋所占地为工业用地，原告却以商业用地出租给被告，属欺诈行为，且原告未提供房产手续导致被告无法办理营业执照等合法手续进行营业。租赁期间，被告垫付了漏水修缮及用电、供水设施等费用，因房屋未经消防验收和漏水，造成被告装修损失。原告所发的催缴通知和律师函，被告均未收到。故原告主张缺乏事实证据和法律依据，要求驳回原告诉请。 被告向本院提出反诉请求：1、判决原被告继续履行物业租赁合同；2、原告按约向被告提供办理营业执照所需的房产证等相关材料；3、原告赔偿因违约过错造成被告装修损失12,378,300元，赔偿漏水维修费用211,199元；4、原告退还多收取的电费201,738.72元。事实和理由：双方签订物业租赁合同约定租期10年，未经协商一致任何一方不得解除合同，合同约定原告应向被告提供办理营业执照所需房产证等相关材料。被告使用系争房屋进行装修，刚装修完毕因系争房屋未经消防验收及漏水，造成装修及家具设备损坏，被告要求原告修缮但原告不履行维修义务，被告只得自行维修，并拆除清理、重新装修。且原告收取的电费超过上海市工业用电规定，应退还多收取的电费。 原告针对被告反诉辩称，物业租赁合同因被告违约已解除，被告应自行办理营业执照，原告可以提供房产证，但现合同已解除故没有必要。对于装修及漏水损失，原告没有过错不应承担。关于电费，收费标准合同有约定，实际被告向原告购买电卡充值后使用，故被告要求退还电费没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2015年9月23日律师函快递寄送凭证，显示寄往被告户籍地的快递因收件人不在而退回，寄往被告所承租的系争房屋地址的快递，送达结果为同年9月24日妥投(他人收)，被告对送达地址无异议，但表示被告本人未收到。本院认为原告同时向被告户籍地及被告承租地址寄送律师函，结果为妥投，故律师函已送达被告。2、对于被告提供的装修明细等材料，原告不予认可，本院认为该些证据无法证实用于系争房屋装修，本院难以认定。 审理中，被告认为系争房屋漏水导致其装修损失，申请进行司法鉴定，原告表示对是否漏水及漏水面积均不予确定。本院向被告释明相应的诉讼风险，被告仍坚持提出鉴定。本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋漏水造成的装修损失进行鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，结论为系争房屋因漏水造成的装修损失计211,199元，同时说明：因现场踏勘时，被告已完成漏水部分的装修修复工作，而现场对修复界面已无法确定，故按被告所述位置及装修做法进行踏勘记录，被告所述内容的真实性由被告负责。经对鉴定意见书质证，原告认为系争房屋所在建筑是整体，其他部位从未发生漏水，因被告自行装修，即使漏水也不是原告造成；被告认为向原告提出过漏水，被告对漏水造成部位重新装修应由原告承担，对鉴定结论全部认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，原告(甲方)、被告(乙方)签订物业租赁合同，约定：乙方租赁系争房屋用于浴场使用，租赁期限内不得改变租赁用途，租赁期限为10年，自同年11月18日至2023年11月17日；月租金75,991元，保证金为1个月租金，租金先付后用，付三押一，第一期于合同签订当日支付首期租金，第二期于第3个月后十天支付，每逾期1天，将缴付欠缴部分租金的滞纳金，每日为欠缴租金总额的3‰；物业费为每月1,500元，由乙方按每3个月一次支付(和租金同期)，每逾期1天，按欠缴总额的3‰交付滞纳金；水电费以乙方独立安装的水电表实际用量按上海市工业用水、用电标准计费计算，于每月底前直接支付甲方；租赁期内，如乙方对承租物业进行装修的须事先征得甲方同意签订承诺书后方可施工，租赁期满或因乙方原因提前解除合同，装修设施无偿归甲方所有；第九章合同解除约定未经协商一致任何一方不得随意解除合同，并约定乙方同意有下列情况之一：乙方违反本合同中关于租赁保证金相关约定或乙方未能按照本合同约定支付租金、水电费、卫生费、物业费及其他应付费用超出15日的…；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告交付被告系争房屋，被告对系争房屋装修后经营浴场。原告向被告提供电卡，被告进行充值后使用。同年11月、12月，被告支付了租金476,000元、物业费3,000元。此后，被告未支付租金及物业费。 2015年9月22日，原告委托诉讼代理人向被告发送律师函，通知因被告长期拖欠租金构成违约，故双方签订的物业租赁合同于同日终止，要求被告搬离系争房屋，支付拖欠的租金、物业费及滞纳金等。被告方于同月24日收到律师函。原告并于同年10月向本院提起诉讼。 2016年6月27日，嘉定区南翔镇社会治安综合治理办公室等部门发出通告，鸿宝物流区域内存在严重消防安全隐患等，决定对鸿宝物流区域开展市场经营秩序综合整治，涉及未经批准在工业用地上从事商业服务业经营活动，综合整治将对区域内未取得合法经营手续的经营户予以取缔等。同年7月1日，原告向各承租户发出告知书，要求各承租户停止一切无证经营活动，从告知之日起解除或终止双方订立的租赁合同关系等。 本院认为，原被告签订的物业租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁合同中被告同意有下列情况之一即被告违反本合同中关于租赁保证金相关约定或被告未能按照本合同约定支付租金、水电费、卫生费、物业费及其他应付费用超出15日的条件明确约定在合同解除条款中，应认定该条款为约定解除条款。被告在实际承租系争房屋后仅支付了几个月租金和物业费而长期拖欠租金和物业费，显属违约，故原告根据约定主张解除租赁合同符合法律规定。原告向被告户籍地及实际承租地通过快递发送了律师函通知被告解除合同，被告于2015年9月24日收到，故本院确认物业租赁合同于2015年9月24日解除。被告认为系争房屋所在地块为工业用地，且原告未协助被告办理营业执照，影响合同目的实现，违约责任在原告，因营业执照应由被告自行办理，且被告没有证据证明因用地性质导致其无法办理营业执照，且当地相关部门也是在原告通知解除物业租赁合同并提起本案诉讼后才通告进行整治，故被告该主张本院不予采信。物业租赁合同解除后，被告应搬离系争房屋并将系争房屋返还给原告，按合同约定向原告支付拖欠的租金(至合同解除之日)、物业费及相应的滞纳金；原告主张滞纳金的标准过高，本院调整为按每日万分之五计算，具体滞纳金的数额根据拖欠租金数额、原告主张的日期予以确定；合同解除后，因被告仍使用系争房屋，且经本院释明后明确表示不愿意返还系争房屋，故被告应按合同约定的租金及物业费标准支付房屋使用费及物业费；但系争房屋所在地相关部门于2016年6月发出通告进行整治，原告也向各承租户发出告知书，现系争房屋所在市场实际已不能再经营使用，故本院确定房屋使用费及物业费支付至2016年6月底。故被告应支付原告租金、房屋使用费、物业费为31个月零13天，经计算租金、房屋使用费为2,388,650.43元，物业费为47,150元，扣除被告已付租金、物业费，被告尚应支付原告租金、房屋使用费1,912,650.43元，物业费44,150元。被告反诉主张要求原告提供房产证，因物业租赁合同已解除，故该反诉诉请本院不予支持；被告反诉主张的装修损失，因被告违约导致物业租赁合同解除，合同也明确约定因被告原因提前解除合同的装修设施无偿归原告所有，故该反诉诉请本院不予支持；被告反诉主张的漏水损失，原告否认存在漏水，被告未提供充分证据，而被告系经营浴室自行进行了装修，鉴定部门现场对修复界面已无法确定，故该反诉诉请，本院也不予支持，被告经本院释明坚持申请司法鉴定，相应法律责任由其自负；被告反诉主张返还多收的电费，因日常均是由被告充值电卡后再使用，已形成长期交易习惯，表明双方对电费计费方式等均已达成一致，故被告该反诉诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)鸿宝(上海)物流管理有限公司与被告(反诉原告)温建萍于2013年9月26日签订的物业租赁合同于2015年9月24日解除； 二、被告(反诉原告)温建萍应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区蕴北公路XXX号一层房屋，将该房屋返还原告鸿宝(上海)物流管理有限公司； 三、被告(反诉原告)温建萍应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)鸿宝(上海)物流管理有限公司租金、房屋使用费1,912,650.43元，物业费44,150元； 四、被告(反诉原告)温建萍应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)鸿宝(上海)物流管理有限公司滞纳金170,163.18元； 五、驳回被告(反诉原告)温建萍全部反诉诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26,516元，由原告负担3,633元，被告负担22,883元。反诉受理费49,273.44元，鉴定费12,500元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  徐熙春 人民陪审员  朱琴红 人民陪审员  高 贤 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员  顾颖琦 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……