上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9573号原告：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。被告：杨振宴，女，1960年10月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：俞金华，系被告之夫。原告王定江与被告杨振宴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年11月24日公开开庭予以审理。原告王定江，被告的委托代理人俞金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王定江向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告搬离并返还系争房屋；3.被告支付2015年1月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的租金暂计为人民币(币种下同)18,000元；3.被告向原告支付从2015年1月1日起至实际付清之日止，按银行贷款利率6%计算的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告王定江于2012年1月1日起出租上海市闵行区虹梅南路XXX-XXX号给被告使用至今。被告为系争房屋租户，并一直使用房屋。根据租赁合同的约定，被告应按时足额支付房屋的租金费用。但被告于2015年1月1日起至2015年10月31日止拖欠房屋租金18,000元及逾期付款违约金604.80元。经多次催讨被告仍然拒绝支付，故以讼称事由诉至法院。本案审理过程中，因系争房屋已被拆除，故原告撤回第一。第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为要求被告支付自2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金。被告杨振宴辩称，不同意诉讼请求。1、2014年年底被告去原告办公室要求支付租金，但原告表示因房子要动迁，故租金不收了，故接下来被告未支付租金，继续使用房屋至2015年年初。2015年年初被告搬离了系争房屋，但并未与原告办理交接手续，搬走时也未通知原告，房屋被拆除时系争房屋内还有部分被告的生活用品；2、租赁协议系其与上海辉信仓储服务有限公司(以下简称B公司)签订的，与王定江无关。经审理查明，1997年4月18日由上海A(集团)有限公司(以下简称A集团)作为建设单位，就建设梅陇铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，A集团与B公司签订委托书一份，委托书中载明：地处原朱梅路XXX号，现为虹梅南路XXX号上的租赁房隶属于A集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造A集团梅陇铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托B公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。2004年4月1日由王定江作为承租方(乙方)，B公司作为出租方(甲方)签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：虹梅南路XXX号场地上的所有出租房大约(1,300平方米左右)，甲方授权乙方有权在虹梅南路XXX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：(1)租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；(2)缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；(3)乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务：(1)甲方提供虹梅南路XXX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；(2)甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与B公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：(1)租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；(2)每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。2005年12月31日，B公司与杨振宴签订《房屋租赁合同》一份，约定将虹梅南路XXX-XXX号出租给杨振宴使用，租期自2006年1月1日至2008年12月31日。该合同加盖B公司公章及王定江私章。2011年12月20日由王定江作为出租方(甲方)，被告杨振晏作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定：租赁地址为虹梅南路XXX-XXX号，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，每月租金为1,800元，每三个月支付一次，押金为3,600元。其他权利和义务同虹梅南路XXX号租赁户相同。另查明，(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书中确认了B公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(二)》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(三)》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给B公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对B公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月B公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司张贴公告要求各租赁户搬离，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。上述事实，由王定江提交的(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书、《房屋租赁合同》、《虹梅南路房屋租赁合同》、委托书、门牌号码变更通知书、建设规划许可证、地籍图，由杨振宴提交的《租赁合同》、收据一组、照片及《告知书》一组，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1442号民事判决书、《建设项目选址意见书》及批复与决定、《搬离通知书》及邮寄凭证、通告三份、照片一组等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，本案主要的争议焦点是与被告发生租赁合同关系的合同相对方的确定问题。首先，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从原告提供的A集团提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为原告从B公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合原告与B公司之间的租赁合同约定，且B公司亦认可原告对外转租的行为。其次，从被告提供的一份租期从2006年1月1日至2008年12月31日的由被告与B公司所签订的租赁协议看，被告亦提供了加盖了B公司印章的租金收款收据，但是该份租赁协议已经履行完毕，B公司与被告对于该份租赁合同的履行并无争议。而依据B公司与原告签订的补充协议的约定，B公司同意提供其与第三方的租赁合同，以便第三方办理相应的营业执照。结合原告提供的民事调解书所确定的内容，B公司对于存在被告这样不确定的次承租人是明知的。且原、被告之间另行手写了租赁合同一份，该份租赁合同的合同抬头处已经写明合同相对方系原、被告双方，被告抗辩租赁协议与原告无关的意见，本院不予采信。王定江与杨振晏签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。因该合同标的物房屋已被拆除，双方的租赁协议已无法实际履行，该合同已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，虽因涉市政工程，系争房屋门前道路于2014年年底开始施工开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可对外经营，杨振宴于房屋拆除前始终占有使用该商铺，相应租金应予以支付。关于租金标准，本院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月1,800元的标准，酌情确定杨振宴按照月租金1,080元的标准支付租金。又系争房屋于2016年5月26日被拆除，原告主张的租金支付期间至2016年3月31日，该段期间房屋由被告占有使用，故自2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金16,200元被告应予以支付。关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求汪根香支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准本院也作出调整，王定江的该请求本院不予支持。关于押金3,600元，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，本院予以支持。综上，杨振宴应向王定江支付租金16,200元，王定江应向杨振宴返还押金3,600元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告杨振宴于本判决生效之日起十日内向原告王定江支付租金16,200元；二、原告王定江于本判决生效之日起十日内向被告杨振宴返还押金3,600元；三、驳回原告王定江其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费265.12元，由原告王定江负担106.05元，由被告金乃立负担159.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  王建中人民陪审员  尹 萍二〇一六年十一月二十九日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。