北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初第2506号原告北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人周硕，经理委托代理人任俊青，男，1974年8月6日出生，该公司职员，住址同原告。被告李宏平，女，1974年2月23日出生，无业B座1601号。委托代理人黄玉尚（被告李宏平之夫），1972年8月31日出生，住北京市西城区。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇恒业公司）与被告李宏平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇恒业公司之委托代理人任俊青，被告李宏平之委托代理人高强、侯斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇恒业公司诉称，原告系汇融大厦物业服务公司，被告李宏平系北京市西城区××路××号房屋业主，该房屋的建筑面积146.35平方米。原、被告于2010年1月5日签订了《汇融大厦前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，物业费标准为5.68元/月/平方米，垃圾清运处理费66元/户/年。合同还约定：被告在收房当天预付一年的物业费及其他相关费用，后续年度的物业费及其他相关费用在首次缴费对应日的15天之前向原告缴纳。被告未能按时足额缴纳物业费及其他相关费用的，应当按日以未交物业费千分之三的标准向原告支付违约金。现被告已经实际享受了物业服务，但至今尚欠2013年12月16日至2015年12月15日期间的物业费及垃圾清运处理费，故原告诉至法院请求判令被告李宏平支付原告2013年12月16日至2015年12月15日期间的物业费19950.44元、垃圾清运处理费132元及违约金4016.49元（考虑到违约金数额较大，现原告只主张物业费的20%作为被告迟延缴纳物业费的违约金），以上共计人民币24098.93元。被告李宏平辩称，我系涉案房屋的产权人。对垃圾清运费没有异议。原、被告签订的物业服务合同中确实约定了物业费的收费标准，但是我要求原告提供物业费的物价批文和备案、只有这样原告才有权利收取相应的物业费。关于滞纳金，在收到原告催缴通知后，我一直积极和原告协商，并未存在恶意拖欠的情况，且我不缴纳的原因是原告物业服务不到位：1、小区没有绿地，原告收取了相应的绿地费用，原告应当提供20.04%的规划绿地去向和市园林局的《二级养护标准》验收合格的相关文件，此外，原告私自将小区20.04%的绿地和喷泉广场私自改成停车场对外经营获取暴利，相应的物业费应当减免；2、电子对讲防盗系统从入住开始就没有使用过，造成外来人员随意进出，给被告的正常生活和安全带来了极大的隐患；3、公共责任保险原告2014年以后没有缴纳，现在是否缴纳不清楚，如果缴纳我要求看保险单原件，如果没有公共责任险票据，要求返还此项费用或者减免物业费；4、原告恶意断水断电停暖气，从2015年12月9日开始断水，一直到12月15日才开通。从2015年12月22日断电，一直到2016年1月9日开通。从2014年到2015年供暖季都没有供暖。综上，要求原告物业服务不到位的地方，原告应进行相应减免。经审理查明，被告李宏平系北京市西城区××路××号房屋的产权人。2010年1月5日，北京市天宇恒业物业管理有限公司第二分公司（甲方）与被告李宏平（乙方）签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期业务服务协议》，合同约定委托物业管理服务期限为自接到入住通知书之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时并与原物业管理单位交接完成后，本合同自动终止。关于物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），协议第四条约定：物业收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5.68元，物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理固定资产折旧；8、物业共用部分、共用设施设备及公共责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。物业管理服务费应当从乙方接到通知的收房期限届满之日起计收。业主（或租户）办理入住手续时按年度预付一年的物业管理服务费。乙方今后的物业管理服务费用采取预交的方式，交纳时间：自接到甲方书面或口头通知后15日内交纳当年的物业管理费及其他费用。协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的日常维护和管理：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施及其运行的维护和管理：共用设施设备是指住宅大厦或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、楼道邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、监控报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。乙方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由乙方自行承担。三、园艺及环境卫生：1、区内共用绿化、园艺小品等的管理和维护……协议第三条物业管理服务质量约定：……2、房屋及大厦共用部位、共用设施设备日常维护，确保居住大厦内楼房共用部位、共用设施设备的正常使用运行和小修养护，定期清掏化粪池、雨水井。3、绿化养护：执行北京市园林局规定的《二级养护标准》养护。协议第五条其他有偿服务费用约定：一、车位及其使用管理服务费用：机动车：1、地下停车管理费及使用费另签协议；2、地面临时停车位收费标准执行北京市政府相关规定。非机动车：执行北京市政府相关规定。二、入户特约服务费用：为乙方提供的房屋自用部位、自用设施设备维修养护、家政保洁等有偿服务，收取相应服务费用。协议第八条保险约定：一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理……协议第十一条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用外，还应交滞纳金(滞纳金=欠费金额*逾期天数*3‰)；逾期三个月拒绝交纳，甲方有权停止乙方所欠费用项目的服务……庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、前期物业服务协议，被告对真实性认可，但认为前期物业服务协议已经签订了七年，应当从新签订协议；2、原告提交催缴函两张，证明向被告催缴过，被告表示从未收到；3、提交房屋产权信息，证明被告系涉案房屋实际产权人，被告认可该证据的真实性；4、原告提交汇融大厦门禁系统使用调查表，共调查101户，同意恢复的27户（包括被告在内），不同意是72户，另有两户没有发表意见，汇融大厦共有105户在住。被告不认可该证据，认为汇融大厦一共有178户，实际房屋卖出105户，且105户中有很多户不在这居住，所以原告提供的调查表不可能有这么多人签字；5、原告提供绿化养护合同，证明原告提供了绿地养护服务。被告不认可真实性，认为小区没有绿地，且该合同时2016年1月1日签订的，不能证明原告所诉物业服务期间的物业服务；6、原告提供2015-2016年保险合同及保单、2016年公共责任险发票，并表示2014年的保险合同及发票找不到了。被告不认可该证据真实性，认为2015-2016年停车场保险内容不认可，保险内容是汇融大厦地下停车场，由于地下停车场是物业公司的，而地面的属于业主的部分，没有相应的保单，和我们要求不符，2016年的公共责任险发票与本案无关，并且认为物业管理责任险与业主无关，并非对公共区域的保险，2014年的没有提供。对此，原告认为物业管理责任险是针对整个物业服务小区，包含了公共责任险。关于公共责任险的证据，原告向法院提交如下：保险期限为2015年5月29日至2016年5月28日和2016年5月30日至2017年5月30日的物业管理责任保险单。庭审中，被告提供如下证据以证实其抗辩理由：1、照片10张及小区规划设计图，小区规划绿地面积11197.80平方米，小区绿地率20.04%，但是实际上我们小区没有任何绿地。原告认为照片没有反映小区的全貌，对照片和批文均不认可，小区有多少绿地是开发设计的问题，与物业公司无关；2、规划设计图及停车场经营备案证，证明小区原来有24个停车位，2012年阔成了144个，原告把以前的绿地改成了停车场。原告不认可该证据真实性；3、天宇恒业物业收费明细表，证明原告收取了绿化费用，但是原告没有提供绿化服务，原告的公共设施设备中包括电子对讲防盗门，原告也收取了公共设施设备的费用，但是原告没有提供该项服务，另原告收取了设施运行维护费用，原告系重复收取。原告认为没有安装门禁系统，所以保安费用增加了，都是为了维护小区的安全；4、照片四张，证明电子对讲防盗系统没有开通。原告认可电子防盗系统确实没有开通；5、录音3个、视频一个，证明原告断水断电断暖气。原告认为该证据不能证明是物业公司断水断电的，即使断水断电也与物业公司无关。庭审中，本院向原、被告双方出示本院现场勘查的照片若干，经询，原、被告均认可真实性。上述事实，有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期业务服务协议》、催缴函、房屋产权信息、汇融大厦门禁系统使用调查表、绿化养护合同、公共责任险保险单、照片、规划设计图、停车场经营备案证、收费明细表、录音、视频及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。北京市天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告李宏平签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期物业服务协议》，北京市天宇恒业物业管理有限公司第二分公司系本案原告天宇恒业公司之分公司，故本案原告为适格主体。北京市天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告李宏平签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告向本院提交了催缴函，证明其一直向被告进行催缴，被告否认收到催缴通知单，但并未向本院提交相反证据，对于被告的抗辩意见，本院不予认可。故原告已经履行了相应的催缴通知义务。被告认为应当进行物业费减免，并提供了相应证据及抗辩意见。对此，本院分析如下：关于被告要求原告提供物业费的物价批文和备案，本院认为，前期物业服务协议中约定了物业费，关于物业费的标准是在参照物价局规定的标准，双方协商一致的结果，现被告要求原告提供物价批文和备案，欠缺合理，本院不予认可。关于被告提交规划设计图及照片，证明小区的绿地应当为土地面积的20.04%，小区规划时有绿地现在没有绿地。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告提出抗辩应当围绕原告的物业服务不足进行，被告提出的绿地实际面积与规划面积不符，与本案并无实质关系，与原告并无关系，被告如主张应当另案诉讼。关于被告提交规划设计图及停车场经营备案证，证明小区原来有24个停车位，2012年扩建成了144个，原告把之前的绿地改成了停车场。本院认为停车场经营备案证证明了涉案小区现在的144个地面车位是有合法有序的。且根据双方签订的《汇融大厦前期业务服务协议》第五条约定：一、车位及其使用管理服务费用：机动车：1、地下停车管理费及使用费另签协议；2、地面临时停车位收费标准执行北京市政府相关规定。协议中约定了停车管理费和使用费，被告该项证据及证明目的并不在汇融大厦前期业务服务协议》约定范围，且小区公共停车场属于小区全体业主共有，被告并不是适格的主张主体。对于被告该项抗辩意见，本院不予采信。关于被告提交照片证明电子对讲防盗系统没有开通，现原告认可确实没有开通，原告对该项证据构成自认，对于被告的该项抗辩意见，本院予以认可。关于被告提出原告断水断电断暖气，并提交录音及视频，本院认为，从被告提交的证据中并无法看出被告所述情形系原告所为，对于被告该项抗辩意见，本院不予任可。关于被告主张原告没有安装门禁系统，原告向本院提交了《汇融大厦门禁系统使用调查表》，根据统计结果大多数业主不同意开通门禁系统，被告虽提出抗辩，但是理由欠缺合理，本院不予任可。关于被告认为原告没有交纳公共责任险保险费。原告不认可，认为已经交纳了公共责任险，并向法院提供保险期限为2015年5月29日至2016年5月28日和2016年5月30日至2017年5月30日的物业管理责任保险单。原告主张的物业费期间为2014年1月5日至2016年1月4日。对于2014年1月5日至2015年5月28日期间是否交纳了公共责任险，原告并未向本院提交证据加以证明，应视为原告在该段期间内的存在物业服务不到位的情况。综上，原告天宇恒业公司提供适宜的物业服务部分，被告李宏平理应按照合同约定向原告支付物业费，原告物业服务不到位的地方，本院予以相应的酌减，具体数额由本院酌定。垃圾处理清运费应当全额缴纳。关于原告主张违约金，因合同中并无关于违约金的约定，且双方就物业服务一直在协商中，被告并非恶意拖欠，对于原告要求违约金的主张，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条、第九十条之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告李宏平支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司二〇一四年一月五日至二〇一六年一月四日物业费共计人民币一万九千零八十四元九角。如果被告李宏平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李宏平负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张必义二〇一六年十一月三日书 记 员  张润宇