湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0202民初529号原告吴强，男，汉族，1972年1月29日出生，住湖南省株洲市荷塘区。被告黄佳，女，汉族，1994年3月15日出生，住湖南省醴陵市。原告吴强与被告黄佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员黄河担任审判长，与审判员陈柯、人民陪审员李国兴组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员贺宏亮担任庭审记录。原告吴强、被告黄佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴强诉称，原告从林冬荣处租得门面，租赁时门面破烂不堪，经过原告花三万元精心装修，致使门面焕然一新，经熟人介绍，将门面转租给被告黄佳，经双方友好协商，双方于2014年10月16日签订了门面租赁合同，其中收取甲方转让费20000元，租金1800元，押金5000元，一次预交三个月房租，超过一个月不交，甲方有权收回门面，押金不退。后被告黄佳以原告欺骗她为由找到原告，并将原告强行扣留，原告迫不得已报警。2015年1月15日，原告以短信方式约见面谈未追讨到2015年1月16日至今的房租费。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、请求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将门面退回原告；2、被告支付2015年1月16日至今欠缴的租金共10800元；3、被告已交的5000元押金作为合同违约金由原告收取；4、本案诉讼费由被告承担。原告吴强为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：门面租赁合同，拟证明原、被告租赁关系的事实；房屋租赁合同，拟证明林冬荣与原告租赁关系的事实；原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；被告身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格。被告黄佳辩称：1、原告要求把门面退还，被告不同意，因为原告收的押金没有退给被告，门面也没有到期，如果要把门面退给原告，必需先按合同赔偿被告；2、被告不应当支付原告租金，因为原告致使被告不能正常营业，房东向被告发出收房通知，告知被告因原告吴强没有征得房东同意，将房屋转租给被告，房东要求被告腾出房屋，和房东协议处理。被告从2015年1月13日就没有正常营业了；3、合同的违约金不同意支付，是原告违约在前，被告应付的租金从2014年10月16日一直交到了2015年1月15日止，三个月交了5400元。被告没有交租金不是违约，是因为房东要收房，而且原告吴强还应退给被告押金。被告黄佳为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：定金收条，拟证明原告收取被告5000元门面押金的事实；收条，拟证明原告收取被告房屋租金5400元的事实；收房通知，拟证明房东林冬荣通知收房的事实；解除房屋租赁协议通知，拟证明房东林冬荣在2015年1月13日要求收回房屋的事实；民事起诉状，拟证明被告在2015年1月13日向原告提起诉讼的事实；（2015）株荷法民一初字第495号、（2015）株中法四终字第301号民事判决书，拟证明因该租赁合同纠纷曾进行过诉讼的事实。根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告提供的证据确认如下：对原告提交的证据1、2、3、4经被告质证无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1、2、5、6经原告质证无异议，本院予以认定；对证据3、4，被告吴强在第一次开庭审理质证阶段对证据3、4无异议，其中收房通知是房东向被告黄佳发出的，被告黄佳对此予以认可，本院对该证据予以认定。综合原、被告的辩论意见，根据本院对证据的认定，确认本案的基本事实如下：2014年7月1日，原告吴强（甲方）与林冬荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告吴强租赁位于株洲市荷塘区新华西路前进村1号门面，租赁期限五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，租金为6000元/年，乙方对所租赁房屋进行装修或改造时，必须征得甲方书面同意方可进行，改造的费用由乙方自负。乙方如须转让转租，须告知甲方。2014年10月16日，原告吴强（甲方）与被告黄佳（乙方）签订《门店租赁合同》，约定原告吴强将该租赁门面转租给被告黄佳，租赁期限自2014年10月16日至2015年10月15日，租金每月1800元（含岗亭租金每月300元），押金5000元，一次性预交三个月房租费，超过一个月不交，甲方有权收回门店，押金不退。乙方交付甲方转让费20000元。在租期内，任何一方要求提前解除承租合同，都必须支付违约金5000元给对方作为赔偿（乙方已交付的5000元押金作为违约金）。原告应保证被告正常使用门卫亭半年，半年内不论什么原因致使被告不能使用门卫亭，合同目的不能实现，该门卫亭装修费和转让费的损失由原告承担一半。合同签订后，原告吴强将门面交付被告黄佳，被告向原告交纳三个月租金5400元，并交纳了押金5000元和转让费20000元。2014年12月12日，林冬荣向原告吴强发出了《解除房屋租赁协议通知》，内容为：我与你于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，依据本协议约定，你租赁我的房屋如果需要转让、转租的，需要告知我并且经过我同意；你在未告知且未经过我的同意的情况下，你擅自将该房屋转让、转租给黄佳经营花店，黄佳将我的门面又装修，你也未告知且未经过我的同意。你的行为已经严重侵犯我的权益，故我解除与你在2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》。2015年1月13日，林冬荣向被告黄佳发出了《收房通知》，告知被告黄佳转租行为没有经过业主同意，要求被告黄佳尽快腾出房屋或协商处理此事。该门店现在由被告黄佳占有使用。另查明，在原告吴强向本院起诉前，被告黄佳已就该门面租赁事宜向法院提起诉讼，要求撤销其与吴强签订的《房屋租赁合同》，并要求吴强返还20000元转让费、5000元押金及三个月房租5400元。本院（2014）株荷法民一初字第495号民事判决书判决撤销原告吴强与被告黄佳于2014年10月16日签订的《门店租赁合同》，并判令吴强返还黄佳门店转让费2000元、押金5000元。被告吴强不服一审判决，向株洲市中级人民法院提起上诉。2015年9月8日，株洲市中级人民法院作出（2015）株中法民四终字第301号民事判决，内容为“一、撤销株洲市荷塘区人民法院（2015）株荷法民一初字第495号民事判决；二、驳回黄佳的各项诉讼请求”。经本院向原告释明，原告明确其第一项诉讼请求为解除其与被告签订的《房屋租赁合同》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告作为承租人要求行使解除转租合同权利的基础，是原告基于先前的原租赁合同及转租合同中享有的合同权利。因此，要处理原告的诉讼请求，必须对原租赁合同解除的效力作出评判。原租赁合同的出租人林冬荣于2014年12月12日向原告吴强发出了《解除房屋租赁协议通知》，以未经其同意转租、装修门面为由，要求解除租赁合同。首先，是否能自由转租，涉及租赁合同根本性问题，是出租人权利的核心。合同法对此也明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；未经同意转租，出租人可以解除合同。而原租赁合同约定“乙方如须转让转租，须告知甲方”，字面含义并未明确体现授权同意其转租，再结合出租人在事后的种种行为可以看出，出租人在签订原租赁合同时并未授权原告（承租人）自由转租，而是意图赋予出租人对转租行为充分考量的空间；其次，合同法规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。如原告对合同解除持有异议，应及时进行诉讼来确认解除合同的效力。如持有异议又无故拖延诉讼，会致使合同双方按自己意图及对合同的单方理解来履行义务享有权利，使权利享有及义务履行既成事实，甚至导致第三方加入，增加解决矛盾的难度及成本。本案中，出租人在发出解除合同通知后，又与次承租人签订租赁合同，并已履行。合同法解释二规定，当事人对合同解除虽有异议，当事人又没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。出租人于2014年12月12日向原告发出解除通知，合同自通知到达对方时解除，在此后的三个月内，原告没有就解除效力问题进行诉讼，本院确认出租人与原告吴强于2014年7月1日达成的《房屋租赁合同》于2014年12月12日解除。在2014年12月12日之后《房屋租赁合同》中的权利义务关系终止，原告吴强不再享有合同的租赁权，故原告要求解除转租合同及退还门面的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告吴强不再享有原租赁合同的权利，而转租合同中出租人的权利来源于原租赁合同，故原告吴强无权基于转租合同要求被告支付2015年1月16日起拖欠的租金共10800元。根据转租合同的约定“任何一方要求提前解除承租合同，都必须支付违约金5000元给对方作为赔偿（乙方已交付的5000元押金作为违约金）”被告并未要求提前解除转租合同，也未拖欠原告租金，原告无权收取其5000元押金作为违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告吴强全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费396元，由原告吴强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  黄 河审 判 员  陈 柯人民陪审员  李国兴二〇一六年十一月十八日书 记 员  贺宏亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。