上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6008号原告：上海千士实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蒋国华，总经理。委托诉讼代理人：顾问，上海汇茂律师事务所律师。被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：阮震，董事长。委托诉讼代理人：王贵宏，公司员工。委托诉讼代理人：杨根水，上海汇鼎律师事务所律师。原告上海千士实业有限公司与被告上海金烁实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾问，被告的委托代理人杨根水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海千士实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》自本案诉状副本送达之日解除；2、被告退还原告租金92,346元、租赁保证金92,346元、物业管理费33,580元、物业管理费押金33,580元、装修押金41,975元；3、被告赔偿原告装修损失费456,577.13元、经营目的购置设备的损失费264,795.50元、逾期可得收益230,862.50元(2015年8月1日至租赁合同解除之日，租金和物业费总和)；4、被告支付原告违约金92,346元。事实和理由：原、被告于2015年5月31日签订商铺租赁合同，约定原告向被告承租上海市东大名路1幢988号F1－F3“北外滩法国中心”商场(以下简称东大名路XXX号商场)内F112商铺(以下简称系争商铺)。合同签订后，原告依约支付了租金等各项费用，并开展装修，全面履行自身义务。但因被告未能完成商场消防验收和环评等事务，致使商场直至起诉时都未能开业经营。原告认为因被告原因拖延开业超过四个月之久，已属根本性违约。故起诉。被告上海金烁实业有限公司辩称，被告已按约交付系争商铺，在履行合同中不存在违约行为。双方补充协议第二条中约定原告在商场试营业时开业。试营业时间为2015年9月24日。被告未开业是自身原因，因其公司未成立，未办出营业执照。被告在2015年8月已经完成了消防的一系列检查。消防部门审核滞后，并不构成原告不开业的理由。环评问题虽然被行政处罚，但是没有关闭营业，没有影响原告使用。后环评也已通过。不同意原告的全部诉请。经审理查明，原告(乙方)和被告(甲方)于2015年5月31日签订商铺租赁合同，约定原告向被告承租东大名路XXX号商场内的系争商铺，计租面积184平方米，用于开设中餐经营；租期3年自2015年6月1日至2018年5月31日，免租期2个月自2015年6月1日至7月31日；租金、物业费三个月一付，第一年租金每月30,782元，物业费每天每平方米2元；租赁保证金92,346元，物业费押金33,580元。合同7－6条约定乙方支付装修押金41,975元，结算相关费用后，甲方应于装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还乙方。合同8－1条约定乙方应于本合同规定的免租期届满之次日(开业日)开始营业，若逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除合同。合同13－2条约定，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违约一方应向另一方支付相当于三个月租金标准的违约金，其中(1)项情形为甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的。合同签订后，原告按约向被告支付了租金92,346元、租赁保证金92,346元、物业管理费33,580元、物业管理费押金33,580元，被告交付了系争商铺，原告随即进场装修，支付被告装修押金41,975元。2015年8月13日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定物业费调整为每天每平方米2.35元，商铺计租日调整为商场试营业活动当日，但乙方仍应支付计租日之前的物业管理费，如营业并使用空调则按新约定计算，未营业按原约定计算。此后原告一直未营业。2015年9月26日，有媒体对“北外滩蒙巴纳斯艺术街区亮相”作了报道。2015年12月31日，原告委托律师向被告致函，表示因东大名路XXX号商场的消防验收等行政审批手续迟迟未予办妥等原因，至今未能合法正常营业，督促被告立即办理相应行政审批手续，确保商铺可以投入使用，并要求被告就延迟开业及损失赔偿事宜进行协商。2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口消防支队)向被告出具建设工程消防验收意见书，认定东大名路XXX号商场内装修建设工程消防验收合格，同时明确此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应申请消防安全检查。2016年1月5日，虹口消防支队受理了被告申请的营业前消防安全检查，并于1月14日出具合格证。2016年1月13日，原告已向法院提起本案诉讼。东大名路XXX号商场所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目(产权人原为绿地地产集团有限公司，后变更为上海绿地北虹置业有限公司)曾于2014年12月19日获得上海市环境保护局(以下简称上海环保局)的试运行审批。2016年4月1日，上海环保局向上海绿地北虹置业有限公司作出行政处罚决定书，因该公司绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为，责令该公司停止该项目的使用并罚款。2016年7月13日，上海环保局对绿地浦创国际广场(暂名)项目的竣工环境保护验收作出合格的审批意见。本案审理中，本院于2016年9月21日对现场进行了勘验查看，原、被告双方于次日对系争商铺完成了交接。原告同意以2016年9月22日为合同解除日，并认可水费78.40元和电费4,806元在租赁保证金中扣除。上述事实，有原告提供的商铺租赁合同及补充协议、商铺交接书、租金和物业费单据、押金单据、消防审批材料、律师函、环保行政处罚决定书、装修合同及单据、设备购置合同及单据，被告提供的消防审批材料、媒体截图、环评审批，法院现场勘验笔录，以及双方陈述等证据为证。本院认为，在房屋租赁关系中，出租人应当提供适格的房屋供承租人使用。若租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同。本案中，原、被告在签订租赁合同时，系争商铺所在的建设项目存在消防、环评等问题，至原先约定的起租日仍尚未解决。虽然双方补充协议约定到试营业日再起租，可认为双方同意延迟房屋投入使用的时间点，但根据诚信原则，不能据此认为原告有义务无限期地等待下去。原告有权通过合理的催告程序要求被告限期履行义务。现原告在2015年12月31日发函催告，距签订补充协议已超过三个月，应属合理。虽然催告中未明示履行期限，但若被告在催告后的合理期限内无法解决租赁商铺的适格使用问题，原告依法有权解除合同。现被告虽在2016年1月解决了东大名路XXX号商场的消防问题，但仍存在环评问题。根据2016年4月1日的行政处罚可知，系争商铺直到当时在法律上仍处于无法使用状态。可见被告在原告发出催告后数月都未能使房屋处于适格状态。故原告解除合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告同意以双方交接房屋时间为解除时点，于法不悖，本院予以确认。因系被告未能履行合同义务，导致原告无法合法使用租赁房屋而解除合同，故原告有权要求被告返还已支付的全部费用，并赔偿损失。原告所主张的装修损失，仅有收据而未提供正规发票，但其装修合同及明细与现场查看情况可兹对应，再鉴于原告装修后从未开业经营，本院根据实际情况酌情确定损失额为40万元；原告主张的设备损失费，因非附合于不动产的设备依法应当搬离，故不应按购置价格计算，考虑折旧等因素，结合原告提供的相关证据和现场查看情况，本院酌情确定损失为3万元；原告主张的预期可得收益，其计算方式无事实和法律依据，且商业经营并非必然盈利，本院不予支持。原告所主张的违约金，低于本院支持的赔偿损失数额，依法不予重复支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十一条第一项之规定，判决如下：一、原告上海千士实业有限公司与被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年9月22日解除；二、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告千士实业有限公司租金92,346元、租赁保证金87,461.60元(已扣除水电费)、物业管理费33,580元、物业管理费押金33,580元、装修押金41,975元；三、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告千士实业有限公司赔偿损失43万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,978.99元，由原告上海千士实业有限公司负担6,978.99元，被告上海金烁实业有限公司负担9,000元。财产保全申请费5,000元，由原告上海千士实业有限公司负担2,000元，被告上海金烁实业有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮代理审判员  张廷奎人民陪审员  毛济平二〇一六年十一月二十四日书 记 员  薛 莉附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……