陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0402民初2288号原告：高某，女，汉族，1994年10月28日生。委托诉讼代理人：靳滨滨，男，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑，男，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：张某，女，汉族，1975年10月19日生。被告：吴某，男，汉族，1974年8月15日生。被告：咸阳某某房地产信息咨询有限公司帝都花园分公司（以下简称某某分公司）。负责人：陈某，系某某公司总经理。被告：咸阳某某房地产信息咨询有限公司（以下简称某某公司），住所地陕西省西咸新区沣西新城世纪大道奥林匹克花园商业街W2-7号。法定代表人：陈某，系某某公司总经理。被告：陈某，女，汉族，1985年1月8日生。某某公司、某某分公司、陈某共同委托诉讼代理人：姚博扬，男，陕西轩举律师事务所律师。某某公司、某某分公司、陈某共同委托诉讼代理人胡洁迎，女，陕西轩举律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司咸阳市秦皇路支行（邮政秦皇路支行），地址咸阳市秦都区体育场十字东北角。法定代表人：张某，系中国邮政储蓄银行股份有限公司咸阳市秦皇路支行行长。委托诉讼代理人：黄雪莉，女，陕西万兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小奎，男，陕西万兴律师事务所律师。原告高某与被告张某、吴某、陈某、某某公司、某某分公司、邮政秦皇路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的诉讼代理人靳滨滨、被告某某公司、某某分公司、陈某的共同委托诉讼代理人姚博扬、胡洁迎、被告邮政秦皇路支行诉讼代理人黄雪莉、被告张某、被告吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1、解除原告高某与被告张某、某某房分公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》；2、解除原告高某与被告陈某、邮政秦皇路支行签订的《个人购房借款担保合同》；3、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带向原告赔偿首付款240000元及原告已向被告邮政秦皇路支行归还贷款本金14142.88元（截至2016年06月17日，最终数字已还款清单为准）；4、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带向原告赔偿首付款240000元本金，自2015年2月5日起至全部款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；5、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带支付原告已向被告邮政秦皇路支行支付的贷款利息32127.65元（截至2016年06月17日，最终数字已还款清单为准）；6、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带偿还原告购房产生中介佣金13200元、契税7050元、过户费701元，合计20951元；7、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带向原告支付违约赔偿金240000元；8、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带赔偿原告已向第三方支付的4600元装修材料款（定金）；9、被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带偿还被告邮政秦皇路支行借款担保合同项下剩余的贷款（以被告邮政秦皇路支行出具的银行明细表金额为准）；10、本案诉讼费由被告张某、吴某、某某公司、某某分公司、陈某连带承担。事实与理由：2015年2月5日，原告高某与被告张某、某某分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定原告向被告张某购买秦都区世纪大道北侧华宇佳境天城5号楼2单元803号房屋，成交价格为440000元。合同签订后，原告向被告张某支付首付款240000元，并作为借款人与被告邮政秦皇路支行、被告陈某签订《个人购房借款担保合同》。2015年2月17日，被告陈某收到银行贷款400000元。该房屋过户手续办完后，被告吴某以被告张某出售房屋未经其本人同意，提起行政诉讼，将原告已经取得该房屋产权证撤销，致使原告合同目的无法实现。被告张某辩称，房子现在仍在原告名下，未归还给张某。被告吴某辩称，房屋买卖吴某没参与且不知道，吴某不同意卖房子，原告房产证被撤销吴某不知情。被告某某公司、某某分公司辩称，房屋买卖合同有效，目前未见到被撤销的情况，不表明合同无效。房产证被撤销不妨碍原告获得房屋。某某公司、某某分公司尽到了合理审查义务及协助性工作，无违约责任，原告对某某公司、分公司的请求应驳回。被告陈某辩称，陈某是某某公司及某某分公司的法定代表人，其正常经营活动由公司承担，陈某不是本案被告，诉讼主体错误，应依法驳回原告对陈某的起诉。陈某作为张某、吴某的代理人，其代理行为应由张某、吴某承担，与陈某无关。陈某未与高某、邮政秦皇路支行签订《个人购房借款担保合同》，故原告请求解除陈某以及邮政秦皇路支行签订的《个人购房借款担保合同》无事实依据，应予驳回。被告邮政秦皇路支行辩称，本案有欺骗邮政支行贷款意图，原告和被告陈某有书面委托手续。被告邮政秦皇路支行是受害人，原告归还部分借款本金15862.54及利息，剩余384137.46元（截止2016年7月28日）。原告请求解除担保合同，应该受到刑事处罚，有诈骗嫌疑，银行有权利要求偿还借款，随后银行向法院提交保全申请。原告为支持自己的主张当庭出示以下证据：1、公证书、委托书各一份。证明张某及某某公司三方在出卖房屋前明知该房屋是共有，却向原告陈述为张某单独所有并向原告出具了张某购买房屋的房产证，故张某和某某公司三方存在恶意串通，致使原告购房合同目的无法实现。2、《房屋买卖三方合同》及《补充协议》各一份。结合证据1证明《房屋买卖三方合同》、《补充协议》无效，致使合同目的无法实现。3、《收据》两份。证明张某收到高某购房首付款240000元。4、《购房借款及担保合同》、《邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》各一份。证明2015年2月17日，张某代理人陈某收到高某购房款项400000元。高某已向张某付清全部购房款，且超付200000元。5、《过户费缴纳款项收据》、《契税收缴款书凭证》、中介费收据各一份。证明高某已按照房屋买卖合同及补充协议承担了过户费701元、契税7050元，缴纳中介费13200元（其中2400元有票据）。6、《案涉房屋（高某）房产证》、（2015）咸中行终字第00040号行政判决书各一份。证明张某与陈某、某某分公司隐瞒案涉房屋共有事实，指示他人冒充房屋共有人，致使高某房屋所有权证被撤销，购房目的无法实现。7、原告为案涉房屋装修向经销商缴纳的定金收据6张。证明张某、吴某、陈某、某某公司及某某分公司应连带赔偿高某支付的上述款项。被告张某质证表示，证据1、2、3认可；证据4、5、7不清楚。证据6房产证认可，判决书张某没收到。被告吴某质证表示，证据1委托书不是吴某签的字，行政判决书是生效判决，其它证据其不知道。被告某某公司、某某分公司、陈某质证表示，证据1真实性认可，证明目的不认可，被告某某公司、某某分公司、陈某履行委托义务，产生的法律后果由原告承担。证据2合同真实性认可，证明目的不认可，张某房产证上写的是个人所有，某某公司、某某分公司、陈某尽到了合理注意的义务。行政判决书撤销了原告的房产证，但并未撤销房屋买卖交易行为，原告不能要求某某公司、某某分公司、陈某承担连带赔偿责任。证据3收据认可。证据4真实性认可，证明目的不认可。证据5转让凭证400000元予以认可，中介费收据2400元认可，被告给原告帮忙，未按合同约定收取中介费。过户费、契税票据真实性认可，某某公司、某某分公司、陈某不承担责任。证据6真实性认可，法院认定登记程序有瑕疵，可以更正。证据7真实性不认可，与本案无关，发生在交易之前，与所有被告无关，因此造成的损失自行承担。被告邮政秦皇路支行质证表示，证据1真实性无法确定，但给邮政交的是一样的。证据2真实性不确定，和给银行的不一样。邮政秦皇路支行收到的材料显示张某的房屋买卖价款是575000元。证据3不清楚，与邮政无关。证据4真实性认可，抵押合同证明原告做了担保，邮政有权抵押、拍卖。证据5、6、7均与邮储无关，不发表质证意见，行政判决书真实性认可。被告张某为支持自己的主张当庭出示以下证据：1、房产证一份。证明房产证系张某单独所有，出售与他人无关，即使行政判决撤销，也与他人无关。2、夫妻协议一份。证明吴某自愿离婚后净身出户。3、收据两份。证明张某给中介交了6000元佣金，张某把房子卖给原告之前，张某已经还清按揭。原告质证表示，证据1真实性认可，是单独所有，证明目的不认可，张某和吴某及陈某明知共有事实。证据2不认可。证据3佣金没见过，不认可，贷款还清证明不认可。被告吴某质证表示，证据1不认可。证据2是假的，张某自己写的，不认可。证据3佣金不清楚，吴某没参与，之前房子按揭贷款很多是吴某还的。被告某某公司、长了分公司、陈某质证表示，证据1真实性认可。证据2吴某不认可，不予确认。证据3佣金不认可，数字有涂改，贷款还清证明认可。被告邮政秦皇路支行质证表示，证据1不全，真实性无法确认。证据2、3与邮政秦皇路支行无关。被告吴某为支持自己的主张当庭出示判决书一份。证明房产是共有财产。原告质证表示，认可。被告张某质证表示，张某没看到，不认可。被告某某公司、某某分公司、陈某质证表示，真实性认可。被告邮政秦皇路支行质证表示，与邮政无关。被告某某公司、某某分公司、陈某为支持自己的主张当庭出示以下证据：1、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国契税完税证》、《咸阳市房权证》。证明张某购买了佳境天城小区5幢2单元8层3号房屋，已经全额支付购房款，并办理了相关手续，是房屋的所有权人，有处分房屋的权利。2、公证书一份。证明陈某是张某和吴某办理房屋相关事宜的代理人，其所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，带代理行为的法律后果应由张某和吴某承担。3、《房屋买卖三方合同》一份。证明《房屋买卖三方合同》是三方的真实意思表示，不违反我国法律的强制性规定，合同合法有效，三方应当积极履行合同义务，并承担相应的违约责任。张某作为出卖方对于交易房屋存在权利瑕疵导致合同目的不能实现，应当承担违约责任，某某分公司作为中介公司，完成了自己的义务，不承担任何责任。4、银行汇款凭条及收据、《咸阳市地方税务局销售不动产减（免）税核准（备案）表》、《咸阳市房地产转让核准单》、《咸阳市房屋申请登记证件收据》及缴款收据、物业费收据。证明某某分公司作为居间人，为张某与高某提供房屋买卖中介服务，辅助双方办理相关事宜，高某支付了购房款，并办理了房地产所有权转移登记手续，后因房屋权利存在瑕疵导致所有权登记被撤销，致使合同目不能实现是由于出卖人张某的原因，其应当承担违约责任。居间人并没有故意隐瞒或提供虚假情况的行为，不承担任何责任。原告质证表示，证据1合同真实性认可，但对合同以外的证明目的不认可。购买房屋时间为被告张某与吴某婚后购买。陈某及某某公司、某某分公司明知房屋共有而隐瞒，并虚假公证，且在向原告出卖房屋时未出具发票联及完税证，本案陈某和某某公司、某某分公司是共同侵权人，承担连带责任。证据2公证书真实性认可，证明目的不认可，原因同证据1。证据3合同真实性认可，证明目的不认可,原因同证据1。证据4真实性认可，证明目的不认可，陈某及两公司共同欺诈原告，应承担连带责任，47页、48页、49页（即《咸阳市地方税务局销售不动产减（免）税核准（备案）表》、《咸阳市房地产转让核准单》）真实性和证明目的均不认可，价款实际为440000元，不是470000元。被告张某质证表示：证据1认可。证据2、3真实性认可，证明目的不认可。证据4交易数额不认可，房款为440000元。被告吴某质证表示：见过买房合同。证据2中委托书不是吴某签的。其它证据均未见过。被告邮政秦皇路支行质证表示，证据1真实性认可，反应的个人信息为房屋归张某个人独有。证据2由法院裁定其真实性。证据3不认可。证据4与被告无关，盖行政专用章部分真实性认可。被告邮政秦皇路支行为支持自己的主张当庭出示以下证据：1、房产买卖协议书一份。证明与其他当事人提交的买卖合同不一样。2、房屋出售人声明一份。证明邮政办理抵押贷款时原告提供手续齐全。3、二手房首付款确认函一份。证明原告给邮政提供的证据显示首付款为175000元。4、抵押物清单一份。证明高某在邮政办理了房屋抵押贷款，邮政有权对该房屋进行评估、拍卖。原告质证表示，真实性认可，证明目的不认可。邮政并未严格对房屋产权进行审查，邮政发放贷款时存在严重过错，详见抵押合同28页，均无签字。被告张某质证表示，证据1、2不认可，证据3没见过，证据4认可。被告吴某质证表示，都不知道，有吴某的签名都不是本人签的。被告某某公司、某某分公司、陈某质证表示，认可。经综合评议，原告所出示的第2、3、4、5、6组证据，被告张某所出示的第1、3组证据，被告吴某所出示的证据，被告某某公司、某某分公司、陈某所出示的第1、2、3、4组证据，被告邮政秦皇路支行所出示的第1、3组证据，来源合法，对其真实性予以确认。原告所举的第1组证据中，公证书来源合法，对其真实性予以确认，委托书因被告吴某称其未签字，原告亦无其它证据予以佐证，故不予采信。原告所出示的第7组证据，来源合法，对其真实性予以确认，但其未能证明与本案的关联性。被告张某所出示的第2组证据，因被告吴某不认可，且无其它证据予以佐证，故不予采信。被告邮政秦皇路支行所出示的第2组证据，吴某称其未签字，且无其它证据予以佐证，故不予采信。被告邮政秦皇路支行所出示的第4组证据无人签字，无法核实，故不予采信。经审理查明：被告张某与吴某于2001年12月21日登记结婚。2006年12月6日张某与开发商签订房屋买卖合同，以268656元的价格购买位于秦都区世纪大道佳境天城5号楼2单元803号房屋（即本案的案涉房屋）。2015年2月5日，原告高某与被告张某、某某分公司签订《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，约定原告向被告张某购买案涉房屋，成交价格为440000，首付款为240000元。2015年1月14日张某收到高某支付的购房款100000元。2015年2月5日张某收到高某支付的购房款140000元。2015年2月17日原告高某与被告邮政秦皇路支行、陈某签订《个人购房借款担保合同》，约定原告高某向被告邮政秦皇路支行贷款400000元，用于购买案涉房屋，该笔贷款由原告高某授权银行划付至被告陈某账户内。贷款时，原告向邮政秦皇路支行出具的《房产买卖协议书》有原告高某与被告张某签字，其中第二条内容为：“甲乙双方言明该房产成交价格为575000元”。2015年2月17日，被告邮政秦皇路支行将400000元贷款汇入陈某账户内。2015年2月5日高某向咸阳市住房与城乡建设规划局提供的《咸阳市房屋所有权登记申请表》中载明案涉房屋所有权人为高某，原所有人为张某，共有人为吴某。张某与高某在咸阳市住房与城乡建设规划局办理房屋买卖转移登记过程中，张某带领一名男士冒充吴某，以吴某的名义签名捺印照相，办理了案涉房屋转移登记相关手续。之后，被告吴某以被告张某出售房屋未经其本人同意为由，提起行政诉讼。2015年11月13日咸阳市中级人民法院（2015）咸中行终字第00040号行政判决书判决撤销佳境天城5-2-803的房产s129938号房屋产权证。另查，合同签订后，高某已缴纳案涉房屋过户费701元、契税7050元。2015年2月5日原告高某与被告张某签订《房屋买卖三方合同》及《补充协议》时被告张某与被告吴某为夫妻关系。本院认为，被告张某在案涉房屋共有人吴某不知情的情况下，与原告高某签订房屋买卖合同，（2015）咸中行终字第00040号行政判决书已撤销高某对案涉房屋的产权证。庭审中，被告吴某明确表示不同意将案涉房屋予以出售，被告张某已无法向原告高某交付案涉房屋，致合同目的不能实现，故原告要求解除与被告张某、某某分公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》并要求被告张某退还购房首付款240000元及利息（自2015年2月5日至付清之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）的请求，本院予以支持。原告诉请中介佣金13200元，但其证据不足以证明其已缴纳中介费13200元，故原告缴纳的中介费应按被告某某公司认可的2400元计算。某某公司对于房屋买卖合同的签订未尽到合理审查义务，且《房屋买卖三方合同》及《补充协议》应解除，故被告某某公司应向原告退还中介费2400元。但某某公司作为中介方，并非购房款的实际收取人且导致合同解除的主要过错在被告张某，故原告要求被告某某公司对原告支付的首付款及利息承担连带赔偿责任的请求，不予支持。被告张某未经吴某同意，私自将房屋出售，其对合同的解除存在重大过错，应赔偿原告花费的契税7050元、过户费701元。原告诉请被告赔偿4600元装修材料款，但其证据不足以证明该损失与案涉房屋的关联性，故对该请求不予支持。被告吴某对张某出卖房屋一事并不知情，且原告及被告张某均未提供证据证明张某收取的购房款用于夫妻共同生活，故原告要求被告吴某对其损失承担连带责任的请求，本院不予支持。被告某某分公司不具有法人资格，其责任应由被告某某公司承担，故驳回原告对某某分公司的诉讼请求。被告陈某系被告某某公司法定代表人，其中介行为代表的是被告某某公司，故应由被告某某公司承担相应的法律责任，故驳回原告对陈某的诉讼请求。至于原告高某在被告邮政秦皇路支行按揭贷款一事，属另一法律关系，本案不予处理，双方可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原告高某与被告张某、被告咸阳某某房地产信息咨询有限公司帝都花园分公司2015年2月5日签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》。二、被告张某于本判决生效后立即退还原告高某购房首付款240000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年2月5日支付至付清之日）。三、被告张某于本判决生效后立即赔偿原告高某契税7050元、过户费701元，合计7751元。四、被告咸阳某某房地产信息咨询有限公司于本判决生效后立即退还原告中介费2400元。五、驳回原告高某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9706元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  魏 斌代理审判员  林丽丽人民陪审员  蔚凤仙二〇一六年十一月十四日书 记 员  聂菲菲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。