广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10248号原告：李立彬，女，1986年10月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李平，系广东普罗米修律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，系被告的法务。原告李立彬诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李立彬及其委托诉讼代理人李平，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告未依约回购房屋的行为违约；2.被告继续履行合同，立即回购房屋，并支付回购款299968元；3.被告承担违约责任，支付迟延履行违约金2786元；4.被告承担自2015年8月14日至履行完回购房屋义务之日期间产生的水电费及物业管理费，并赔偿原告相当于银行同期贷款利率的经济损失12490.17元（应偿还至完成回购之日，暂计至2016年7月10日）；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2010年8月7日与被告签订《旭日华庭认购书》，约定：原告以230745元认购位于中山市旭日御华庭19幢710房。原告已依约于2010年8月14日前交付首期款46745元，并办理银行按揭。双方于2010年8月14日又签订《商品房买卖合同》及补充协议，协议约定：被告自合同签订之日起满五年后，将以299968元回购原告的物业，且上述回购款自原告提出回购要求之日起30日内一次性支付给原告。逾期不付的，被告应承担违约责任并赔偿原告损失。合同到期后，原告多次要求被告履行合同，回购房屋，但被告拒不履行合同。被告极其不诚信的行为已严重违反合同约定和法律规定，并损害原告的合法权益，原告依法诉至法院。被告辩称：一、原告享有合同约定的解除权已经消灭，无权要求与被告以约定价格与被告解除买卖合同。双方于2010年8月14日签署补充协议第一条约定，自买卖合同签订之日起满五年后30日内，原告有权按约定的价格要求与被告解除买卖合同。但原告未在前述补充协议约定的期限内向被告提出解除合同的要求，原告享有合同约定的解除权已经消灭，无权要求与被告以约定价格与被告解除买卖合同。二、基于上述理由，故原告的诉求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。且根据相关法律法规的规定，违约金与损失亦不能同时主张。本院经审理认定事实如下：2010年8月7日，原告与被告签订《旭日华庭认购书》一份，约定：原告以230745元认购被告开发位于中山市旭日御华庭19幢710房。2010年8月14日，原告与被告签订了一份有关商品房买卖的《中山市商品房买卖合同》。合同第三、四、六条约定由原告向被告购买位于中山市旭日御华庭19幢710房的预售商品房,总价款为230745元，现金付款46745元约定付款时间为2010年8月14日；现金付款184000元约定付款时间为2010年9月14日。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……。合同第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。上述商品房买卖合同的附件六为合同补充协议一，第三条约定：若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。同日，原、被告又签订补充协议一份，约定：自买卖合同签订之日起满五年后30日内，原告有权解除买卖合同并按原状按以下条件将房屋退给被告：双方签订的商品房买卖合同中成交总价升值30%后的价作为被告回购价，成交价为230745元，回购价为299968元；……。上述商品房买卖合同签订后，原告已向被告支付了购房款230745元。原告称其在合同到期后多次要求被告履行合同回购房屋，但被告拒绝，提供了微信聊天记录截图、通话录音、律师函及快递回执证明。通话录音无法显示发生于原被告之间，微信聊天记录截图显示发生于2016年6月份，快递回执显示于2016年4月8日寄件。被告称原告未向其主张过解除合同，即使主张过也超过约定解除权行使时间。后原、被告产生纠纷。原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，本院结合原、被告的陈述与证据，本案争议焦点为原告是否有权解除合同要求被告返还回购款。本院综合分析如下：一、商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任、第十一条关于交接的约定，合同补充协议一的第三条约定若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。原告在签订合同及补充协议时并没有对上述约定提出异议，故应视为其已同意及接受相关条款，且上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”另该约定没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，没有存在排除对方主要权利的情形。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”商品房买卖合同约定，被告应当于2011年6月30日前交房给原告使用，逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告如选择解除合同，应在合同解除条件达到后15日内书面通知被告，逾期则视为原告放弃该项权利。双方在签订商品房买卖合同后又签订补充协议，约定原告自买卖合同签订之日起满五年后30日内有权解除买卖合同并按原状按以下条件将房屋退给被告，即原告有权于2015年9月13日前向被告提出解除合同，即使原告所提供的微信聊天记录截图、通话录音、律师函及快递回执属实，但微信聊天记录截图、律师函也是发生于2016年，通话录音无法证明发生于原被告之间。被告逾期交房，原告行使合同解除权的权利的时间不仅超过约定的合同解除权行使时间，也超过法定的合同解除权行使时间，故原告行使合同解除权的权利已经消灭。综上所述，原告合同解除权的权利已经消灭，其请求确认被告未回购房屋行为违约、返还购房款、支付违约金及水电费、物业管理费等，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李立彬的诉讼请求。案件受理费6028元，减半收取3014元，由原告李立彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一六年十一月二十九日书 记 员  黄立鹏