内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内2221民初3122号原告：苏波，男，1983年2月6日出生，满族，个体，现住内蒙古科右前旗。委托代理人：于佩清，内蒙古天厚律师事务所。被告：科右前旗碧桂园房地产开发有限公司，地址内蒙古科右前旗。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：虞勋，该公司职员。委托代理人：阿古达木，该公司职员。原告苏波诉被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告苏波及其委托代理人于佩清，被告的委托代理人虞勋、阿古达木到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏波向本院提出诉讼请求：1、请求被告自租赁标的物消防验收合格之日起作为顺延合同租赁期8年的起点，原合同租赁价格不变。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月17日，原、被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定：原告承租该房屋用于经营幼儿园，租赁期限为八年，自2013年9月1日起至2021年8月31日止；前三年为免租期，房屋交付时间为2013年9月1日。合同签订后，由于被告外建工程直至2015年8月才完工，被告无法按照约定时间交付房屋。迟延交付后，原告按照合同的约束条款对房屋进行了装修，装修费用及设备款共花费360万元。装修后因该房屋土建没有经过消防验收，原告亦无法正常营业。开办幼儿园对安全性要求不同于其他经营场所，不取得消防验收，无法正常营业。原告多次找被告协商此事，要求延长免租期限，但被告迟迟不予回复。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，1、原告租赁的商铺在2013年9月30日已达到法律和合同约定的交付条件和交付标准，且原告已于2013年底实际进场进行了装修，即原告已实际开始使用幼儿园，我公司不存在原告所称的逾期交付行为。因为该商铺已于2013年9月30日经五方竣工验收后合格，且符合合同第一条第3款的约定的“毛坯”交付标准；原告于2013年9月底进场装修，当装修进行到一定程度时，于2014年年中将装修设计相关文件报送消防部门审核，不是在进场装修前将装修设计相关文件报送至消防部门。在消防部门审核原告提交文件过程中，前往幼儿园现场进行查验时发现原告已对房屋的毛坯状态进行了维修，遂不再接受对幼儿园的消防验收。原告对幼儿园无法获得消防验收的事实完全知情且不做任何整改的情况下仍然开展营业，故幼儿园未能提供消防验收的责任完全在原告，应由原告承担责任2、原告在装修前未经消防部门审核即动工装修，导致幼儿园最终无法通过消防验收，却以此为由主张幼儿园未能正常营业而要求免租期，没有依据。因为原告所称的外建工程与本案幼儿园是否交付及何时交付没有关系，外建工程并没有租赁给原告，亦不影响原告对幼儿园的使用，故原告将幼儿园不能通过消防验收的责任转移到其他工程上，是为逃避责任。另外，幼儿园于2013年9月已由原告实际使用，租赁期限自应当从原告使用之日起计算，故不存在租赁期应按照原告诉求所称的时间起算，原告的主张没有依据。根据原告的陈述与被告的答辩意见，本案的争议焦点为原告是诉求是否成立？原告针对争议焦点提交1、《商铺租赁合同XXX》一份，用以证明（1）、双方存在租赁关系合同合法有效；（2）、该合同约定租赁期2013年9月1日至2021年8月31日，合同6条2款甲方强制性要求乙方在2016年3月1日前营业，逾期一天乙方向甲方支付100元；（3）、按合同法60条规定及《房地产管理法》相关规定，商品房交付使用的前提条件是验收合格，消防验收合格是必要条件和附随义务。对于这条对方应承担法律责任。2、《装饰装修进场证》一份，我方按照被告要求进场装修，但是被告没有告知我方该租赁标的物没有消防验收合格。3、《申请》一枚。2015年12月16日苏波本人写给碧桂园公司领导的。当时法定代表人张某有批注。第一用以证明我们的权利实际被侵害，第二证明我们申请的内容当时碧桂园的法人认可并签字，并且他说请商业部审核，至于他们内部怎么处理我们不知道，但是足以证明我们诉讼请求的合理性。4、《行政处罚交款收据》罚款单位公安局，被处罚方是苏波。处罚时间2016年7月14日.数额5000元。项目标号是XXX我方查过，这个编号是针对没有取得营业执照。究其根源是消防验收没有通过，所以没有取得营业执照。被告质证认为，对证据1，对合同的三性没有异议。对于证明力第一点没有异议。对第二点没有异议。对第三点有异议。对证据2，证明名称和目的均有异议。对证上内容没有异议。这不是被告给原告发出的通知。这个证是碧桂园物业服务中心发出的，申请装修进出场的证明。有这个证物业中心才能让装修人员进出。物业公司和我方不是一个公司，是两个独立的法人。这个通知园区里所有的业主都有。这个证的落款是广东碧桂园物业服务管理公司。对证据3，证据的三性有异议。张某并非被告的法定代表人。我方法定代表人杨文杰。证明目的有异议。证据里面的对方单方提出的归结点就是消防未通过，别的证明目的与本案没有关系。对证据4，对于证据的真实合法没有异议。关联性有异议。证据恰恰证明租赁物的消防验收的责任人是原告。说明本案涉案租赁物不单单是原告所称的土建要进行消防验收，装修也需要消防验收，在装修未通过消防验收的情况下，其私自营业，是不符合消防部门要求的。被告针对争议焦点提交证据1、出示提交《合同》一份，证明目的是双方合同行为有效，交付标准是毛坯，装修是由原告自行处理。原告为消防第一责任人。2、一组证据：1、《竣工验收报告》2013.9.30形成的。主体是以勘察设计监理施工建设按照法律规定的程序会同气象消防质监站等部门组成验收领导小组形成的验收报告；2、《建设工程质量监督报告》形成时间是2013.10.28.形成单位是科右前旗建设工程质量监督站；3、网络截图被告《申请消防验收备案》及消防局的《回复》；4、《竣工验收备案表》2014年3月25日建设局出具的。第二页备案理由是本工程验收合格。第3页备案文件目录有具体备案事项。证明1、本案涉案的幼儿园经法定程序经验收合格符合交付规定。2、涉案工程经相关单位相应出具的意见后，由建设局出具《竣工验收备案表》如果没有质监站或者消防部门出具的意见，备案表是办不了的。所以涉案的幼儿园虽然在当时消防部门对土建部分未进行现场验收，对于我方来说当时是验收通过的。3、《装修进场证》，证明本案原告在2013.9至10月间已经进城装修。4、《微信截图》及原告的原告《招生资料》。证明2015年2月已经开始对外招聘试营业，2015年9月已经正常营业。原告质证认为，对证据1，对真实性无异议，证明目的有异议。对方试图说明毛坯不经经消防验收合同，这不符合规定，毛坯也要消防验收合格；合同第6条第4款规定，乙方为消防第一责任人的责任是有配备消防设施。但乙方不是土建工程的消防第一责任人。对证据2，（1）《验收报告》是建设单位和施工单位的书面材料。落款是被告，项目负责人是宋某，结论是符合设计的要求，同意验收，但是否验收合格没有定论。另验收组人员这里没有消防部门人员签字。因此这份文件不能证明消防验收合格。（2）、《质检报告》监督结论是科右前旗质监站做出的，结论说该工程具备备案条件，也没有说质检验收合格。更没有提到消防验收合格的字眼和说法。（3）、网络截图《申请消防验收备案》及消防局的《回复》，我方认为该工程未被抽检对象，但是不等于该工程是消防验收合格豁免对象。受理凭证恰恰该工程没有验收合格。（4）、《竣工验收备案表》建设单位是碧桂园房产开发有限公司，公章看不出来，此份证据与本案诉请消防验收合格无关联性。对证据3，原告是9月20日进场装修的，别的没有异议。对证据4，对真实性没有异议。对证明目的有异议。说我方正式营业了请出示证据。2014年3月每时每刻都准备开业，做广告，由于被告原因，我们不能开业。正是因为消防没有通过验收合同我们没有正式营业。本院认证认为，原、被告提交的证据因来源、形式、内容合法且与讼争事实具有关联性，本院予以确认。经审理查明，原、被告于2013年5月17日签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告租赁被告位于兴安盟某小区某商业街与小区入口交汇处的一号商铺用于经营幼儿园；商铺面积为3044平方米；商铺室内装修交付标准为毛坯；租赁期内租金总价为1806540元；支付期间为2016年9月1日至2017年8月31日交付26787元；2017年9月1日至2018年8月31日交付29466元……；2020年9月1日至201年8月31日交付32413元；租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日；交付日期为2013年9月1日；原告应于2014年3月1日前开始营业，每逾期一天，向被告支付违约金人民币100元；原告为该商铺的第一消防责任人，应依照国家有关的消防法律、法规对商铺进行装修和配备相应的消防设备；原告需以自己的名义办理工商营业执照。合同终止后原告应交回商铺，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归被告所有。合同签订后，被告于2013年9月1日向原告交付了房屋，原告于2013年9月20日进场装修。另查明，原告所称的外建工程系外部的公共消防栓，该外建工程不附属于案涉租赁物。该消防栓不仅用于本案的幼儿园，还用于售楼部及附近的其他建筑物，其功能在于存储消防用水。但该消防的泵房在幼儿园内，因碧桂园地下水位低，故一直在抽水，边抽水边施工建消防泵房，幼儿园消防供水泵房在2015年8月份将幼儿园棚顶拆开才安装完毕。幼儿园的外墙粉刷、地面硬化、消防泵房、大门及路牙石等幼儿园的附属设施都是在2015年8月份才完工，之前也未通水通电，供水、电均在2015年8月份后完工，为此，原告曾向被告提出申请要求免租期从2015年12月31日起至2018年12月31日，被告单位工程项目负责人张某在申请上签字证明原告所说外建工程至2015年8月完工的事实真实，并提请商业部核实准予。再查明，被告对建设工程竣工验收进行了网上消防备案，未取得建设工程消防验收合格证明。原告亦未取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同因系双方真实意思表示且内容并不违反法律禁止性规范，故合同合法有效。按照合同约定，被告应按约定期限交付符合要求的标的物，双方虽约定交付标的物的标准为毛坯，但交付的标的物不符合法律的规定。按照法律规定，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。建设工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。因此，被告虽如期交付了标的物，并有建设工程竣工验收备案表、建设工程质量监督被告及建设工程竣工验收报告，但上述文件均未标明对建设工程消防进行了验收；虽主张案涉标的物进行了消防备案，但备案仅仅是消防部门对案涉标的物的验收的受理，并不是对标的物进行最终验收合格的证明，故被告交付的标的物不符合要求，已构成违约。被告主张双方约定交付租赁物的标准为毛坯因而已按合同约定履行了交付义务，不存在违约事实，因房屋未经消防验收合格违反了法律的禁止性规定，故被告已完全履行了交付义务的辩解理由不成立。原告取得租赁物后，按照合同第6条第4款规定，原告为消防第一责任人。幼儿园作为人口密集的公共场所，应属于在改建、扩建前向公安机关消防机构申请消防设计审核并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的场所，但原告未按此程序就对租赁物进行了装饰、装修，导致租赁物至今未取得消防验收，因此原告对租赁物未通过消防验收也有责任。但被告明知租赁物应通过消防验收合格后方能交付且在明知租赁物面积为3044平方米，原告用于经营幼儿园的情况下，以消防已备案未被抽中检查即视同为消防检查验收合格而告知原告，致使原告在2015年3月去消防部门报验时才得知租赁物土建部分未经消防验收合格而此时幼儿园的装修已在进行中。因消防部门不接受土建与装修同时报检，致使租赁物至今未取得消防验收的过错责任主要是由被告所为。被告主张租赁物已于2013年9月交付，外建工程未影响幼儿园营业的主张，因有工程项目部负责人于2016年12月16日签字证明外建工程于2015年8月完工，影响了幼儿园营业的事实情况属实，故本院确认被告外建消防工程影响了幼儿园的正常营业，实际交付租赁物的时间应是2015年12月31日。被告主张该工程项目负责人非法定代表人，故其签字证明没有效力，该辩解理由因该工程项目责任人的行为系职务行为而不成立。原告自被告2013年9月交付租赁物即开始进行土建装修，于2015年3月进行木工装修后，在得知被告土建未通过消防验收的情形后，仍继续进行装修工作，致使租赁物至今无法通过土建及装修消防验收也有过错，因此，原告要求被告自租赁标的物消防验收合格之日起作为顺延合同租赁期八年的起点的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和消防国》第九条、十一条、十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程消防监督管理规定》第二条、十三条、十四条之规定，判决如下：被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司自2015年12月31日起作为合同租赁期8年的起点，原合同的租赁价格不变。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限：两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。代理审判员 孙 莉二〇一六年十一月十八日书 记 员 刘梦寒附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国消防法》第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建筑工程消防监督管理规定》第二条本规定适用于新建、扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等建设工程的消防监督管理。第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程;(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑;(五)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程;(六)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站。