江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民初228号 原告：林杰。 委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。 被告：吴荔丹。 第三人：万通建设集团有限公司。 委托诉讼代理人：冒伯根。 原告林杰与被告吴荔丹、第三人万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告林杰委托诉讼代理人陆祎、第三人万通公司委托诉讼代理人冒伯根到庭参加诉讼，被告吴荔丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林杰向本院起诉请求：1、判令立即解除对原告购买的位于南京市栖霞区学海路28号15幢一单元202室商品房的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本院在（2013）苏中执字第004-号一案的执行中查封涉案房屋既无事实依据，也无法律依据，依法应予解除查封。1、涉案房屋是原告购买的。购房款是南京南邮置业有限公司（以下简称南邮公司）抵算工程款给万通公司，并由万通公司抵算水电工程款给林聪，再转抵算原告的购房款。涉案房屋对应的购房款不再是万通公司的财产，故本院对涉案房屋的查封行为是错误的。2、林聪将涉案房屋转让给原告，原告与南邮公司办理了合法的购房手续后，涉案房屋则为原告所有，与万通公司已无任何牵连，故本院不应查封涉案房屋，依法应予解除。3、退一步说，即使因原告未办理房屋登记手续，涉案房屋仍为南邮公司财产，而南邮公司仅是本案的协助执行人，并非债务人。南邮公司与万通公司之间的债权数额尚未确定，南邮公司并未私下向万通公司履行债务，在此情况下本院对南邮公司采取强制执行措施于法无据，应予撤销。二、涉案房屋由南邮公司向万通公司抵算工程款的债务已履行完毕，本院对协助执行人已履行完毕的债务再行采取执行措施，毫无法律依据。三、万通公司将对南邮公司的债权转让给南通五建建设工程有限公司（以下简称南通五建）。南通五建因南邮公司未履行付款义务提起的诉讼尚未结案，各方权利义务尚未最终明确，在此情形下本院对南邮公司采取执行措施不符合法律规定。四、本院强制执行属于实际施工人的工程款，将会导致农民工工资难以保证，带来社会不稳定因素。 被告吴荔丹未作答辩。 第三人万通公司辩称，认可原告的诉请和起诉的事实和理由。 原告林杰为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 一、林聪的证明，证明万通公司将案涉房屋抵算水电工程款给林聪，林聪将涉案房屋转让给林杰的事实。 二、林聪班组付款明细，证明林聪水电班组付款情况。 三、万通公司购房明细，证明万通公司以房抵款以及林杰购房事实。 四、付条，证明万通公司以房抵款给林聪以及林杰购房的事实。 五、商品房现售合同，证明林杰购房事实。 六、购房发票，证明林杰购房款支付事实。 七、领（付）款凭证、收条、付款委托书，证明林杰购房款支付过程。 八、公证书，证明万通公司将债权转让给南通五建，并将债权转让通知书送达南邮公司的事实。 九、债权转让协议，证明万通公司将债权转让给南通五建的事实。 十、联系函及邮寄凭证，证明南通五建与南邮公司联系债权转让及邮寄送达事实。 十一、（2013）宁民初字第27号民事调解书，证明南通五建与南邮公司工程款纠纷一案原已调解结案的事实。 十二、（2014）宁民监字第12号民事裁定书，证明南通五建与南邮公司工程款纠纷一案进入再审事实。 十三、（2014）宁民再初字第00001号应诉通知书及传票，证明五建公司与南邮公司工程款纠纷再审一案尚未结案的事实。 第三人万通公司对原告林杰提供的上述证据予以认可。 本院经审理查明，原告吴荔丹与被告万通建设集团有限公司济宁分公司（以下简称济宁分公司）、万通公司、顾建涛、张雪林、王建中买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月23日作出（2012）苏中商初字第0004号民事判决，判令：一、被告济宁分公司于判决生效之日起10日内给付原告吴荔丹钢材价款24976396元，并支付加价款（从2012年3月31日起按每天33452元加价款计算至判决确认给付之日止）；二、被告济宁分公司于判决生效之日起10日内给付原告吴荔丹律师费330515元；三、被告济宁分公司对上述债务不能清偿部分，由被告万通公司承担补充清偿责任；四、被告顾建涛、张雪林、王建中对上述全部债务承担连带清偿责任。案件受理费212815元，保全费5000元，共计217815元，由被告负担。上述当事人不服一审判决上诉后，江苏省高级人民法院于2012年12月6日作出（2012）苏商终字第0182号民事判决：驳回上诉，维持原判。因济宁分公司、万通公司、顾建涛、张雪林、王建中未在生效法律文书确定的期限内履行义务，权利人吴荔丹向本院申请执行。 本院在执行过程中，于2013年1月21日向南京南邮置业有限公司（以下简称南邮公司）送达了（2013）苏中执字第004-号执行裁定书及协助执行通知书，协助执行事项为：一、暂停支付万通公司在南邮公司处工程款3600万元；二、暂停支付期限二年。2013年6月19日，本院作出（2013）苏中执字第004-号执行裁定，裁定扣划南邮公司的工程款1200万元，并于同日实际扣划南邮公司的银行存款1200万元。2013年8月13日，本院对南邮公司在江苏银行和中国农业银行的三个账户采取了冻结措施，但因银行存款余额不足未冻结到位。2013年9月5日，本院作出（2013）苏中执字第004-号执行裁定，裁定查封尚在南邮公司名下的位于栖霞区学海路28号15幢一单元202室、501室、801室。 南邮公司向本院提出书面执行异议（落款时间为2013年6月20日），请求撤销本院于2013年6月19日作出的（2013）苏中执字第004-号执行裁定，返还扣划的1200万元银行存款。本院经审查认为，南邮公司并未对本院于2013年1月21日作出的（2013）苏中执字第004-号执行裁定提出异议，亦未在工程款支付期限到期的情况下协助法院提取，本院于2013年6月19日裁定扣划其银行存款1200万元，并于2013年8月13日裁定冻结其相关银行账户，并无不妥。据此，于2014年1月22日作出（2013）苏中执异字第0021号执行裁定：驳回南邮公司的执行异议。南邮公司不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2014年9月10日作出（2014）苏执复字第0031号执行裁定：驳回复议申请，维持原裁定。 林杰向本院提出书面执行异议（落款时间为2013年11月1日）称，本院于2013年9月5日查封的位于南京市栖霞区学海路28号15幢一单元202室的商品房，其已于2012年12月28日购买，并已付清全部房款，请求解除对该房屋的查封。本院经审查于2016年2月25日作出（2014）苏中执异字第0012号执行裁定：驳回林杰提出的执行异议。该执行裁定书于2016年3月8日邮寄送达。2016年3月14日，林杰向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实，由本院（2013）苏中执字第004-号执行裁定书和协助执行通知书、（2013）苏中执异字第0021号执行裁定书、江苏省高级人民法院（2014）苏执复字第0031号执行裁定书、（2014）苏中执异字第0012号执行裁定书、民事起诉状予以证明。 另查明，2012年12月28日南邮公司与林杰签订了一份《商品房现售合同》，合同约定林杰以一次性支付人民币1052330元的方式购买南京市栖霞区学海路28号15幢一单元202室的房产。南邮公司应于2013年2月28日前向林杰交付房产，双方在合同签订后90日内共同申请房屋所有权转移登记。2013年1月14日，南邮公司向林杰出具了金额为1052330元的销售不动产统一发票。 林聪向本院出具的书面证明（落款日期为2013年11月1日）称：“林聪是万通公司承接的南邮公司南京鸿雁名居工程水电安装的实际施工人，在2012年11月10日南邮公司以一批房屋共16套（间）抵算工程款，抵算总额为31151224.9元。其中，林聪取得两套商品房，分别是栖霞区学海路28号15幢一单元202室、501室；店面房一间，房号是3幢103室。以上房屋共抵算水电安装工程款6319510元（其中202室抵算1052330元；501室抵算1740360元；103室抵算3526820元）。以上工程款结算分别于万通公司、南通公司办理了交接手续，后林聪将两套商品房15幢一单元202室转让给林杰、501室转让给林波，店面房留作自用。林杰、林波在付清购房款后，以上三房于2013年1月14日由南邮公司开具了商品房销售发票，并由三人实际取得。其中林聪的店面房已领取了房产证，所有权人为林聪和林凡琪；林波已将房屋进行了装修并入住准备结婚；林杰所购房正在装修过程中。以上事实均是客观真实，如有不实证人愿承担一切法律责任”。 万通公司加盖财务专用章的“万通建设集团有限公司购房明细”（落款日期为2012年11月10日）中，林波对应的幢号为15、房号为501，总价为1740360元；林杰对应的幢号为15、房号为202、总价为1052330元；林聪、林凡琪对应的幢号为3、房号为103、总价为3526820元。 万通公司加盖财务专用章的林聪出具的付条（落款日期为2012年12月26日）载明“今付南邮工程水电工程款用于购房，合计陆佰叁拾壹万玖仟伍佰壹拾元整，林杰15幢202号，105.233万；林波15幢501室，174.036万；林凡琪3幢103号，352.682万”。 庭审中，林杰的委托诉讼代理人陈述，林杰是林聪的弟弟，在林聪处做水电，所以林聪需要支付工资给林杰，双方之间通过工资抵扣和支付部分现金的方式结算购房款，没有支付凭证。林杰目前居住在涉案房屋内，因资金紧张，缴纳税金有困难，故一直未办理房屋过户登记手续。 以上事实，由《商品房现售合同》、发票、林聪出具的书面证明、“万通建设集团有限公司购房明细”、付条以及当事人陈述予以证明。 又查明，江苏省南京市中级人民法院于2013年5月16日立案受理了原告孙旭、刘百林、林聪、朱建华诉被告万通公司、南邮公司、南通五建建设工程合同纠纷一案，并于2014年1月27日作出（2014）宁民初字第27号民事调解书。该民事调解书中载明“各方当事人均确认以下事实：一、万通公司于2008年4月6日与南邮公司签订了《南京鸿雁名居工程施工总承包合同》，约定鸿雁名居工程由万通公司总承包施工，工程总价款暂定2.5亿元，该合同于2009年5月13日经南京市建筑安装管理处备案登记。鸿雁名居工程共分三期，均已竣工验收，经江苏捷宏造价咨询有限公司审定，鸿雁名居一、二期工程总价为138887915.69元，三期工程总价为237697525元。二、万通公司于2012年11月21日将南邮公司所欠工程款中的9000万元债权转让给南通五建（通过公证送达债权转让通知书），南通五建于2012年11月26日向南邮公司发出联系函，将债权的履行方式和途径进行告知。三、截止2012年11月8日，南邮公司实际支付给万通公司一、二期工程款131943519.91元，尚欠付工程款6944395.78元；至2012年11月8日，南邮公司共支付万通公司三期工程款148443086.75元，2013年1月17日南邮公司又支付万通公司三期工程款42151224.90元（尚欠付工程款47103213.35元），其中35952390.86元已在转让的9000万元债权中，该部分权利南通五建不再向南邮公司主张，由南通五建另行向万通公司主张。四、江苏省苏州市中级人民法院于2013年1月21日向南邮公司发出协助执行通知书，要求协助执行万通公司在另案中欠付材料款3600万元，并于2013年6月19日划拨南邮公司1200万元。该1200万元系9000万元债权中的一部分，南通五建不再向南邮公司主张，由南邮公司另行主张。本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、南邮公司于本调解书生效次日一次性支付南通五建涉案工程一、二期剩余工程款6944395.78元，三期剩余工程款35103213.35元，总计42047609.13元；二、各方就本案再无其他争议。本案一审案件受理费334475元，减半收取167238元，由被告南邮公司承担。上述协议符合有关规定，本院予以确认”。2014年10月14日，江苏省南京市中级人民法院作出（2014）宁民监字第17号民事裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。现该案仍在再审审理之中。 上述事实，由（2014）宁民初字第27号民事调解书、（2014）宁民监字第17号民事裁定书予以证明。 庭审后，林杰又向本院提交了南邮公司加盖公章的“鸿雁名居3、8、11、12、15栋办证资料领取表”，该表显示，林杰于2013年1月14日领取了涉案房屋的办证资料。 以上事实，由“鸿雁名居3、8、11、12、15栋办证资料领取表”予以证明。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，房屋买受人（案外人）提出的执行异议只有全部符合下列四项情形下才成立：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的南京市栖霞区学海路28号15幢一单元202室房屋登记在南邮公司名下，南邮公司系该房屋的房地产开发企业。虽然林杰与南邮公司在本院查封之前签订了商品房买卖合同，但林杰并未向南邮公司实际支付购房款，而是南邮公司通过以物抵债方式将涉案房屋抵给万通公司，万通公司再抵给林聪，林聪又转给林杰。2013年1月14日林杰已向南邮公司领取了办证资料，涉案房屋具备办理产权过户登记的条件，但庭审中林杰认可其因资金紧张，缴纳税金有困难，故未办理涉案房屋的过户登记。因此，林杰系因自身原因未能办理涉案房屋的过户登记。涉案房屋仍登记在南邮公司名下，不动产物权未办理转移登记之前，林杰并不享受涉案房屋的所有权。故本案中林杰提出的执行异议，依法不能成立。关于林杰提出的万通公司已于2012年11月将对南邮公司的债权转让给南通五建，本院认为，南邮公司在本院执行过程中以及执行异议审查过程中均未向本院提及该情况，南通五建亦未向本院提出执行异议，目前也尚未有生效判决对此作出认定，故对林杰提出的该异议理由，本院碍难采纳。综上，就本案现有证据，林杰要求本院解除对涉案房屋查封措施的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告林杰的诉讼请求。 案件受理费14271元、公告费560元，合计14831元，由原告林杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（开户单位：江苏省高级人民法院，开户行：南京市农行山西路支行，账号：10×××75，汇款凭证复印件请寄交本院）。 审判长  黄文杰 审判员  郑 雄 审判员  周 红 二〇一六年十一月二十五日 书记员  王文君