广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1266号上诉人（原审原告）：肇庆市大安新特药有限公司，住所地：肇庆市端州区太和北路12号B1区2幢401单元，统一社会信用代码：91441200707518831J。法定代表人：��仕彪。委托诉讼代理人：何成亮、林晶晶，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市傲翔科技信息有限公司，住所地：肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢702办公楼之一，组织机构代码：56084890-7。法定代表人：莫细文。委托诉讼代理人：杨俊林，副总经理。上诉人肇庆市大安新特药有限公司（以下简称大安公司）因与被上诉人肇庆市傲翔科技信息有限公司（以下简称傲翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大安公司上诉请求：1.依法撤销肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1053号民事判决第三项，改判傲翔公司向大安公司支付赔偿款360000元以及���税10983.86元、住宅专项维修资金4659.54元；2.判令本案一、二审诉讼费由傲翔公司承担。事实和理由：一审对傲翔公司隐瞒案涉车位已办理抵押登记手续导致双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行的事实予以确认，但认为合同没有对解除合同的违约责任进行详细约定而不予支持大安公司要求傲翔公司支付赔偿款360000元的诉请属于认定事实错误，应依法改判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，傲翔公司故意隐瞒车位被抵押的事实，导致合同无法履行，严重侵害了大安公司的合法权益，大安公司请求傲翔公司承担不超过已购房款一倍的赔偿责任360000元，于法有据，应得到支持。傲翔公司辩称：1.大安公司在签订《商品房买卖合同》时已知悉案涉房产存在抵押的事实，其行使撤销权已过一年的撤销期限，撤销权消灭。2.傲翔公司不存在以“欺诈”手段“故意隐瞒”案涉房产已抵押的情况，大安公司没有任何证据证明傲翔公司“故意隐瞒”房产已抵押的事实，依法应承担举证不能的法律后果。3.双方在《商品房买卖合同》中已约定逾期办理产权证书的处理方式，属双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制规定，依法有效受法律保护。综上，请求二审驳回大安公司的上诉。大安公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年3月1日签订的两份《商品房买卖合同》；2.傲翔公司向大安公司返还车位价款360000元、利息16965元（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年3月1月计算至2016年4月1日，之后的利息按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至被告还清所有款项止）以及契税10983.86元、住宅专项维修资金4659.54元；3.傲翔公司对大安公��承担赔偿责任，并向大安公司支付赔偿款360000元；4.本案的诉讼费用由傲翔公司承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，大安公司作为买受人与傲翔公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》各两份，约定由大安公司购买傲翔公司开发建设的位于肇庆市端州区太和北路12号华南智慧城B1区1、2、3、4幢地下室64号、132号汽车位（以下简称64号、132号车位）；64号车位和132号车位的建筑面积均为30.2568㎡，套内建筑面积均为13.5㎡，总金额均为18万元；买受人在签订购房合同当天一次性付清购房款；出卖人应当在2015年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。合同对出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等事宜进行了详细约定。合同签订后，大安公司按约向傲翔公司交纳了64号、132号车位的购房款360000元。随后，大安公司向肇庆市地方税务局交纳了上述车位的税费10983.86元，向肇庆市住房和城乡建设局缴纳了上述车位的住宅专项维修资金4659.54元。后大安公司获悉上述车位已被抵押、查封，认为双方签订的《广东省商品房买卖合同》无法继续履行，遂向该院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，大安公司和傲翔公司确认双方签订的《广东省商品房买卖合同》没有到房管部门办理网签和备案手续。另查明：大安公司在诉讼中提供的《房地产权档案详细资料》根显示：64号、132号车位的权属人为傲翔公司，其中64号车位已办理他项权抵押登记，抵押期限是2012年7月12日至2017年7月11日，于2015年5月12日被本院查封，于2015年6月9日被佛山市中级人民法院轮候查封；132号车位已办理他项权抵押登��，抵押期限是2012年11月20日至2018年5月14日，于2015年6月5日被佛山市中级人民法院查封。开庭时，傲翔公司确认64号、132号车位尚未办理解除抵押手续和解封手续。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。大安公司和傲翔公司于2015年3月1日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。在合同签订后，大安公司依约交纳了购房款，但双方签订的《广东省商品房买卖合同》一直没有办理网签和备案手续，且案涉车位已办抵押登记手续，亦被法院查封，直至庭审时仍未解除抵押手续和查封手续，导致《广东省商品房买卖合同》无法继续履行。大安公司要求解除《广东��商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，该院予以支持。《补充协议》作为《广东省商品房买卖合同》的从合同，亦应随之予以解除。鉴于合同需解除，傲翔公司应向大安公司返还已收取的购房款及承担相应的违约责任。因《广东省商品房买卖合同》对解除合同的违约责任没有进行详细约定，结合本案的实际情况，该院酌定傲翔公司应参照中国人民银行同期一年期贷款利率的标准向大安公司支付占用购房款期间的利息。而大安公司要求傲翔公司赔偿360000元的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。大安公司要求傲翔公司退还其已交纳的税费、住宅专项维修资金，因这些费用均非傲翔公司收取，且大安公司没有提供证据证实其已向相关部门申请退还这些费用遭到拒绝，无法证实是由于傲翔公司的原因造成其损失，故对于大安公司该项请求不予支持。傲翔公司认为合同应继续履行的抗辩意见，理由不充分，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除大安公司和傲翔公司于2015年3月1日签订的两份《广东省商品房买卖合同》；二、傲翔公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向大安公司退还购房款360000元及支付利息（利息按实际欠款额，从2015年3月5日起，参照中国人民银行同期一年期贷款利率的标准，计至付清款时止）；三、驳回大安公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11326元，因适用简易程序��理依法减半收取5663元（大安公司已交纳5663元），由傲翔公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是傲翔公司在签订《商品房买卖合同》时是否存在故意隐瞒案涉房屋已被抵押的情形，大安公司请求傲翔公司支付赔偿款360000元以及返还契税10983.86元、住宅专项维修资金4659.54元应否得到支持。一审以案涉车位已办抵押登记手续及被人民法院查封而导致双方签订的《广东省商品房买卖合同》无法继续履行为由，判决解除《广东省商品房买卖合同》，双方对此均未提出异议，二审予以确认。傲翔公司作为案涉车位的出卖方，在签订买卖合同时有义务告知标的物的瑕疵情形，但双方签订的合同中���未列明抵押状况，傲翔公司在二审中述称已于签订合同时口头告知大安公司案涉车位存在抵押的事实，却未提供相应证据证明，本院不予认可。根据日常生活经验，在傲翔公司未履行告知义务的情况下，大安公司与该公司签订房屋买卖合同时有理由相信其对案涉车位享有完整的权属。因此，大安公司主张傲翔公司存在故意隐瞒事实的情形符合常理，本院予以认可。合同签订后，大安公司支付了房款，并缴纳了契税和住宅专项维修资金等费用，因傲翔公司的原因导致合同解除，大安公司无法取得案涉车位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，大安公司可以请求傲翔公司赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因大安公司诉请傲翔公司返还契税10983.86元和住宅专项维修资金4659.54元，而该两项费用并非支付给傲翔公司，故一审未支持大安公司该项诉请并无不妥，二审予以维持。至于大安公司主张的360000元赔偿款，虽未超出已支付购房款的一倍，但根据公平原则及法律规定该赔偿责任的补偿性和惩罚性功能，结合大安公司的损失和傲翔公司的过错程度等因素，本院认为该数额过高，酌定傲翔公司赔偿大安公司90000元。一审以双方签订的合同未对解除合同的违约责任进行详细约定为由驳回大安公司关于赔偿款的请求，属于适用法律错误，二审予以纠正。傲翔公司认为双方在合同中已对逾期办理产权证书��处理方式作了约定，应按照合同条款处理，但本案合同是因为傲翔公司隐瞒抵押情形导致不能履行而被解除，并非逾期办理产权证书的原因，不符合适用合同约定违约责任的条件，故对该主张不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，大安公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1053号民事判决第一、二项；二、变更肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1053号民事判决第三项为限肇庆市傲翔科技信息有限公司于本判决发生法律效力之日起七天内向肇庆市大安新特药有限公司支付赔偿款90000元；三、驳回肇庆市大安新特药有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11326元，因适用简易程序审理依法减半收取5663元，由傲翔公司负担。二审案件受理费6934.65元，由肇庆市大安新特药有限公司负担5000元，由肇庆市傲翔科技信息有限公司负担1934.65元。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年十一月十五日书 记 员  赵崇轩第1页共9页