广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂10民终1390号上诉人（一审被告）百色市凤凰花园业主委员会某业主委员会，住所地百色市右江区凤凰巷凤凰花园小区。负责人陆兵陆某，该业委会主任。委托代理人韦华强，广西百澄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）百色市欣欣物业服务有限公司某物业公司，住所地百色市右江区凤凰巷农科所综合楼1703号。法定代表人陆丽红陆某，总经理。委托代理人郑永胜，广西右江律师事务所律师。委托代理人罗健恩，男，1965年4月22日出生，壮族，系该公司项目经理，住广西田阳县。上诉人百色市凤凰花园业主委员会某业主委员会（以下简称业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决，向本院提起上诉。2016年9月7日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年11月2日召集双方当事人进行举证、质证、辩论，上诉人业委会负责人陆兵陆某及其委托代理人韦华强，被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司某物业公司（以下简称物业公司）法定代表人陆丽红陆某及其委托代理人郑永胜、罗健恩到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院审理查明，2015年3月29日，经业主大会选举，赵卫东、陆兵陆某、罗旭、周月平、罗忠庆担任该小区的业委会委员，成立了被告百色市凤凰花园小区业主委员会，并经业委会推选，由赵卫东担任业委会主任，同年3月30日向百色市房产管理局申请备案，2015年4月9日百色市房产管理局同意备案。2015年7月22日，业委会重新推选陆兵陆某为业委会主任。2015年8月16日，被告业委会就其小区物业管理进行公开选聘，经过竞聘，原告物业公司以15票对4票胜出而获聘被告小区提供物业服务，同年8月25日双方签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》。合同签订后，原告进驻该小区开展物业服务工作。同年9月，被告又将小区的部分区域交由南宁市东昇物业服务有限公司百色市分公司管理。后原告向利元社区及百色市房产管理局反映，均认为该小区不应分开管理。2016年1月22日，原告诉至一审法院。另查明，凤凰花园一期小区由两个区域组成，分别是百色市商业运输公司宿舍区及百色市经济适用房小区，两个区域有原来建设时所砌的围墙相隔，中间有门通行。百色市商业运输公司宿舍区现为原告公司管理，百色市经济适用房小区现为南宁市东昇物业服务有限公司百色市分公司管理。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》是否为合法有效合同，被告是否应继续履行。一审法院认为，合同是当事人就某一事项达成的合意。本案中，被告为小区物业工作进行公开选聘，时任业委会主任的赵卫东在事前通过房产管理部门对部分物业公司进行了初步的了解，并在社区的见证下，对竞标的物业公司进行公开选聘，原告经过选聘中标，为此，原告与时任业委会主任的赵卫东代表的被告小区业委会签订了物业服务合同，合同中加盖了双方的公章，应视为原、被告双方对物业服务工作达成的合意，该合同意思表示真实，不违反法律规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张继续履行双方签订的物业合同于法有据，一审法院予以支持。被告辩称因为选聘前时任业委会主任的赵卫东与原告串通，违反招投标法的规定，所以选聘结果无效，因不能提供证据证实赵卫东与原告公司串通，而作为业委会主任的赵卫东在选聘会前对相关物业公司进行了解的行为不能以此认定其与物业公司对招投标事项进行串通，一审法院对被告的抗辩不予采信。被告抗辩赵卫东与物业公司签订合同系其个人行为，一审法院认为，赵卫东作为业委会主任，其在物业选聘工作中的行为是其履行业委会主任的职责，所代表的是被告业委会，所产生的后果亦应由业委会承担，故一审法院对该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告百色市凤凰花园业主委员会某业主委员会继续履行与原告百色市欣欣物业服务有限公司某物业公司于2015年8月25日签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》。案件受理费100元，由被告百色市凤凰花园业主委员会某业主委员会承担。上诉人业委会不服一审判决上诉称，上诉的事实与理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，涉案合同非上诉人的真实意思表示。首先，涉案合同系案外人赵卫东违法所签，属无权代理，上诉人不予认可。其次，选聘物业服务企业及签订物业服务合同程序违法，上诉人对该合同的合法性不予认可。二、一审判决适用法律错误，上诉人作为业主大会的执行机构，不具有履行合同主体资格。补充说明业主代表也不认可此份服务合同。请求二审法院撤销一审判决。改判驳回被上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人物业公司答辩称，一审法院认定本案事实清楚，证据充分。一审法院在判决中认定，合同是当事人就某一事项达成的合意，本案中上诉人为小区物业工作进行公开选聘，时任业主委员会主任的赵卫东在事前通过房产局管理部门对部分物业公司进行了初步的了解，并在社区的见证下，对竞标的物业公司进行公开选聘，被上诉人经过选聘中标，为此被上诉人与时任业主委的赵卫东代表的被告小区业主委签订了物业服务合同合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间上诉人向本院提交以下新证据：证据一，百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1248号民事判决书，用于证明案外人赵卫东骗取业主委员会公章，用于冒签案涉合同，该合同违反上诉人真实意思表示的事实；证据二，罗建恩名片，用于证明物业协会副会长罗建恩系被上诉人的经理，物业协会和被上诉人有利害关系，其在一审中所出具的证明材料不具有证明力；证据三，业主代表不认可物业服务合同的声明，业主委员会不认可欣欣物业，此份涉案合同对上诉人没有约束力。被上诉人质证认为，证据一真实性合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关系；证据二真实性合法性没有异议，关联性有异议，证明目的有异议，物业协会与物业公司是有利害关系，每个公司都是归物业协会管理，赵卫东曾经去物业协会了解过各个物业公司情况，这是很正常的行为，并不存在任何袒护。证据三真实性合法性关联性都有异议，签字的业主身份不清楚，是不是真正的业主不清楚。在二审期间被上诉人无新证据向本院提交。上诉人提供的新证据一、二的真实性双方均无异议，本院予以采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查认为，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主，依据我国《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”及第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”的规定，上诉人与被上诉人签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》系物业服务合同，合同的相对人应当是百色市凤凰巷经济适用房小区的业主和被上诉人，依据规定上诉人只能代表百色市凤凰巷经济适用房小区的业主与被上诉人签订物业服务合同，而不是该合同的相对人。故百色市凤凰巷经济适用房小区的业主才是《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》的当事人，才具备履行该合同的身份和能力。故本案中上诉人作为小区的业主委员会，并不具备诉讼主体资格，被上诉人起诉上诉人要求其履行合同违反法定程序，一审法院判决上诉人履行合同是错误的，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第一百五十四条第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定的规定，裁定如下：一、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决；二、驳回被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司某物业公司的起诉。被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司某物业公司预交的一审案件受理费100元，由一审法院退还被上诉人；上诉人百色市凤凰花园业主委员会某业主委员会预交的二审案件受理费100元，由本院退还被上诉人。本裁定为终审裁定。审判长  凌文楼审判员  玉 江审判员  曲 静二〇一六年十一月十六日书记员  梁 妮appoint