广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终14347号上诉人（原审被告）：陈宁委托诉讼代理人：杨增荣，广东法尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟明委托诉讼代理人：黄娟，广东天汇律师事务所律师。上诉人陈宁与被上诉人李伟明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈宁的上诉请求：一、撤销原审判决，驳回李伟明的全部诉讼请求；二、李伟明承担本案诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审法院以双方未签订书面租赁合同即认为双方没有形成事实租赁关系，明显违背法律规定和双方意思。李伟明在合同期满前并未书面提出不再续签合同，且双方在2014年装修房屋时就达成了长期租赁的口头协议。在租赁合同期满后，陈宁按双方的习惯向李伟明缴纳了房租。根据我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据事实情况和法律规定，陈宁与李伟明之间的租赁关系为事实不定期租赁关系。李伟明应依据合同和法律规定解除租赁关系，否则需承担违约责任。在本案中，李伟明并未有解除权，单方强行解除事实租赁关系时应承担相应责任。二、一审法院错误认定房屋出租主体。在本案中，李伟明与案外人签订的租赁合同期限为50年，至2016年已是第23年。依据法律规定此合同超过20年期限属于无效。既然原合同无效，那么李伟明就无权转租给陈宁。由此，房屋出租方依法不再是李伟明，应是案外人。三、一审法院错误判决房屋返还给李伟明。一审人民法院判决将房屋返还给李伟明，在一定意义上是承认李伟明的产权人的身份。涉案房屋是案外人所建，李伟明仅是承租人。依据李伟明与案外人的合同，李伟明也无权再使用房屋，涉案房屋应返还给案外人。综上所述，恳请中级人民法院依法支持陈宁的全部上诉请求。李伟明辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。李伟明向一审法院起诉请求：1、陈宁停止侵权，立即搬出李伟明的房屋深圳市xxx街xx大厦xxx房；2、陈宁支付从2016年3月11日起至陈宁搬出上述房屋之日止的租金，暂计至起诉之日人民币4000元。一审法院认定事实：1993年6月15日，李伟明（乙方）与案外人广东省沙河华侨实业总公司农牧管理部（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落在xx村xx大厦第x层第一号建筑面积100平方（二厅三房）的房产租给乙方做住宅使用，租期为五十年，从1993年6月1日起，至2043年12月1日止；乙方承租的房产可以转租，但需向甲方备案；房产转租后，有关房管费，房地产税，个人所得税以及一切不可预测的费用均有乙方支付等等。2014年3月10日，李伟明（出租方，甲方）与陈宁（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合约》，约定甲方将位于深圳市白石洲xx街xx大厦xx房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁期限从2014年3月10日至2016年3月10日止，租金为每月3000元；乙方应按规定用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途及结构，如因故意或过失造成房屋及设备损坏，应恢复原状或赔偿，以及其他条款。2014年3月10日，陈宁向李敏交付了4000元房屋押金。2014年4月27日，李伟明委托案外人李敏代其办理涉案房屋出租及收取租金等相关事宜。2016年3月18日，陈宁通过三次ATM转账，分别向李伟明账户存入7900元、100元、10000元，共计18000元。2016年3月21日，李伟明向陈宁发出《律师函》，要求陈宁搬离涉案房屋。庭审中，陈宁、李伟明双方确认现涉案房屋仍由陈宁占有使用。李伟明称陈宁将涉案房屋隔成多间经营旅馆，陈宁则表示其没有改变房屋结构，从2007年其从案外人王应春处转租涉案房屋时，涉案房屋就已经被隔成多间经营旅馆，陈宁只是在承租期间对涉案房屋进行了重新装修，并未隔间。一审法院认为，李伟明与案外人广东省xxxx实业公司农牧管理部于1993年6月15日签订的《房屋租赁合同》，租期超过20年，根据法律规定超过部分无效，鉴于广东省xxxx实业公司农牧管理部未收回涉案房屋，可视为双方存在事实上的租赁合同关系，根据双方签订的合同，李伟明对涉案房屋享有转租权。后李伟明授权李敏对涉案房屋的出租事宜进行处理。故李伟明与陈宁双方于2014年3月10日签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。涉案租赁合同已于2016年3月10日到期，到期后双方未签订新的租赁合同，《房屋租赁合约》亦未对合同到期后的续租事宜予以约定，陈宁自行主动支付租金的行为，不能证明双方形成了新的租赁合同关系或者不定期租赁合同，且李伟明于2016年3月21日向陈宁发出《律师函》，要求陈宁搬离，故对于李伟明要求陈宁搬出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李伟明要求陈宁将内部结构恢复原状的诉请，庭审中陈宁否认改变了涉案房屋的内部结构，李伟明未提交相应的证据证明陈宁改变了房屋的内部结构，对此李伟明应承担举证不能的法律后果，故一审法院对于李伟明的该项诉求不予支持。关于占用使用费，庭审时各方确认涉案房屋仍被陈宁占用使用，故陈宁应按原租金标准即每月3000元的标准向李伟明支付，从2016年3月11日付至一审法院判决确定陈宁返还房屋之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、陈宁应于判决生效之日起十日内将深圳市xxx街xx大厦xxx房返还李伟明；二、陈宁应于判决生效之日起十日内向李伟明支付占用使用费，按每月3000元的标准，从2016年3月11日付至一审法院判决确定陈宁返还涉案房屋之日止；三、驳回李伟明的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈宁负担。本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，在2016年9月26日的二审调查询问中，陈宁称其上诉后即主动要求向李伟明返还涉案房屋，但李伟明一直以其没有时间为由拒绝接收。本院当庭主持双方确定交接时间，经李伟明代理人电话联系李伟明，李伟明表示没有时间，国庆后再约。本院认为，李伟明与陈宁双方于2014年3月10日签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。涉案租赁合同已于2016年3月10日到期，到期后双方未签订新的租赁合同，《房屋租赁合约》亦未对合同到期后的续租事宜予以约定，双方因租赁关系是否存续发生争议。陈宁上诉状对一审判决提出多处异议，但在二审调查中，其明确表示要向李伟明返还涉案房屋。该意思表示与其上诉请求及理由相矛盾，应视为陈宁对己方上诉请求的变更。因陈宁要求返还涉案房屋实际是履行一审判决内容，且其对占有使用费的支付亦没有异议，而李伟明并未提起上诉，故双方在本案二审并无争议，均认可按照一审判决履行。双方对于履行一审判决既无争议，即应积极配合履行。但现陈宁主动要求返还，而李伟明因己方原因拖延交接，如占有使用费仍按一审判项计付至返还之日止，有违公平原则。本院认为，李伟明因自身原因未及时接收涉案房屋，其对本案二审调查询问当日（即2016年9月26日）之后未能利用涉案房屋所产生的损失应自行承担，陈宁应支付的占有使用费计至2016年9月26日止，共19600元（3000元/月×6个月+3000元/月÷30×16天）。双方在一、二审均确认陈宁在2016年3月18日存入李伟明账户的18000元系为支付涉案合同期满后费用，双方可自行结算，本院不予以直接抵扣。虽占有使用费终止计算，但陈宁仍需依法返还涉案房屋。综上所述，双方当事人在本案二审实质已无争议，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以认可。但因二审发生的新事实，本院对相关判项依法予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5151号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5151号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5151号民事判决第二项为：陈宁应于本判决生效之日起十日内向李伟明支付占有使用费19600元；四、驳回李伟明的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由陈宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年十一月四日书 记 员 谢文琦（兼）