上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初21362号原告(反诉被告)：杨虎生。被告（反诉原告）：朱妙道。委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。原告杨虎生诉被告朱妙道房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨虎生，被告朱妙道及其委托诉讼代理人颜培卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨虎生向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还2016年1月1日至6月30日期间的租金9,000元（人民币，下同）；2、要求被告赔偿由于违法建筑被拆除后造成原告货物被雨水浸损的损失1万元；3、被告赔偿装修损失1万元。事实与理由：原、被告于2015年6月30日签订《房屋租赁合同》，被告将上海市闵行区×路×号房屋出租给原告，租期为2015年6月30日至2016年6月30日。然而，房屋存在部分违法建筑，政府相关部门于2016年1月27日拆除了原告的广告招牌，直接影响了原告的正常经营。2016年3月22日，政府相关部门拆除了原告店铺的门头。4月14日，原告承租的房屋一半面积因系违法建筑又被拆除，原告当天来不及将货物及设施搬出，而之后又连续降雨，导致货物被雨水浸泡受损。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼中，原告表示，被告向其出租的房屋中，具有合法产权的建筑面积仅为数平方米，钢结构的违法建筑10余平方米。其于2014年向被告承租房屋,出资在墙壁上安装架子。被告朱妙道辩称：原告实际承租的总面积为40平方米，其中合法建筑为20平方米。原告承租房屋后无证经营，工商行政管理部门于2015年12月18日即通知将拆除广告。2016年1月18日，政府相关部门提前通知将拆除违法建筑。工商管理部门于2016年1月30日、3月28日分别拆除了原告的广告牌和门头，但均不影响原告的实际经营。2016年4月14日，×镇拆违整治办公室对于原告承租的商铺前面违法建筑予以拆除。被告在出租房屋前已进行了装修，原告未再进行装修。租赁合同约定的租期已届满，但原告仍占有使用被告的房屋。现不同意原告的诉讼请求。现提起反诉，要求：1、原告将上海市闵行区×路×号房屋恢复原状后返还被告，并结清水电费；2、原告按120元/天向被告支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日为止的使用费。针对被告朱妙道的反诉，原告杨虎生辩称：只要被告赔偿了原告的损失，则同意搬离房屋并结清水电费。经审理查明，原告杨虎生自2014年起向被告承租上海市闵行区×路×号房屋。房屋前半部分系由被告以钢结构搭建的违法建筑。杨虎生表示其于2014年承租房屋后进行了装修。双方的合同系一年签一次。杨虎生承租的合法的房屋系一楼梯间。2015年6月30日，被告朱妙道作为出租方（甲方）、原告杨虎生为作承租方（乙方），双方达成一份《商铺租赁合同》，约定，原告向被告承租上述房屋，租赁期限为2015年6月30日至2016年6月30日，年租金18,000元。此后，原告向被告支付了截止2016年6月30日的租金。2015年12月，政府相关职能部门张贴通告，通知房屋所有权人和使用人，将拆除违法建筑。2016年1月，原告承租的房屋门前上方的广告牌被拆除。4月14日，租赁房屋中的违法建筑被政府强制拆除。涉案房屋中的违法建筑被拆除后，原告仍占有使用具有合法产权的房屋。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告杨虎生表示，其承租总建筑面积25平方米，其中具有合法产权的建筑面积不到10平方米。被告朱妙道表示，杨虎生承租的总建筑面积为40平方米，违法建筑拆除后，剩余合法的建筑面积20平方米仍由杨虎生在使用。之后，被告又表示，每一商铺的合法面积均为32平方米，楼梯间也是同一面积。以上事实，由原告杨虎生提供的租赁合同、拆除违法建筑的照片，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，房屋租赁合同中，房屋应当具有合法的权属或行政规划许可。原、被告租赁的房屋中，部分系被告自建的违法建筑，不具有合法性，故原、被告签订的租赁合同中就该部分建筑物而建立的租赁合同关系，因标的物的违法性而无效。关于其余具有合法产权登记的建筑物的租赁合同关系，合法有效。涉案房屋中的钢结构之违法建筑物，已由政府部门于2016年4月14日拆除，但在之前由原告占有使用，故虽然针对该部分的租赁合同关系无效，但基于原告确实使用的情况下，原告应当支付相应的使用费。自2016年4月15日至6月30日期间，被告已收取的针对违法建筑的使用费，被告应予退还。针对合法建筑的租赁，因不违反法律法规，原告要求退还该部分的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。政府部门强制拆除违法建筑物之前，已提前告知了房屋权利人、使用人，原告应当按政府相关部门的通知提前做好准备工作以防止产生损失。对于原告主张的因拆除违法建筑而导致其财物不能请及时搬离，被雨水浸损的损失费，首先原告未能证明其存在财物损失，其次即使原告存在相关财物受损的损失，亦系原告未提前采取措施防止损失的产生。故对于原告要求被告赔偿财物损失的主张，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，被告否认原告对房屋进行了装修,原告亦无证据证明其对涉案房屋进行了装修。按原告陈述，其系于2014年开始向被告承租房屋并作了装修，但双方于2015年6月在原合同期限届满后重新签订了租赁合同，自2015年6月起，原告并未重新对房屋进行装修，故即使原告在2014年对房屋进行了装修，其装修的价值亦在原定的合同期内全部折旧完毕。原告现要求被告赔偿装修损失，本院不予支持。关于被告的反诉要求原告将房屋恢复原状后返还，并支付房屋使用费、结清水电费的请求，本院认为，双方合同约定的租期截止至2016年6月30日，合同期限届满后，原告即丧失了继续使用涉案的合法建筑物的权利，应当将房屋退还被告并结清水电费。由于原告至今仍占有使用被告出具的合法的建筑物，故应当向被告支付占有使用费。租赁合同中并未约定原告在合同期届满后返还房屋时需要恢复房屋的原状，故被告要求恢复原状的请求，本院不予支持。关于被告应退的自2016年4月15日至6月30日期间的违法建筑物使用费标准，以及原告应付的自2016年7月1日起合法建筑的占有使用费的标准问题，由于涉案的×路×号由被告分租给了包括原告在内的多个承租人用于经营，被告以出租前在×路×号用钢结构统一搭建了违法建筑，现原、被告对于原告承租的总面积、合法建筑物的面积、非法建筑物的面积的表述存在较大差异，原告表示承租的总面积仅25平方米，其中合法的建筑面积不到10平方米。被告表示租赁的总建筑面积为40平方米，其中违法建筑和合法建筑各占20平方米。在双方签订的租赁合同中未记载租赁面积，而现违法建筑已被拆除，本院难以确认双方承租的确切的租赁总面积。由于原告承租的是商铺内的楼梯间，建筑面积肯定不同于其他商铺，原告承租的建筑面积应当小于其他商铺的面积。被告对于原告承租商铺面积的陈述前后差异较大，本院采信原告关于其租赁的合法建筑面积和违法建筑面积的陈述，即原告承租的总面积为25平方米，其中合法的建筑面积为10平方米，违法建筑面积为15平方米。年租金和使用费总计为18,000元，其中按合法建筑面积和违法建筑面积的比例计算，年租金应当是7,200元（每月600元），年使用费为10,800元（每月900元）。因此，被告应退原告2016年4月15日至6月30日占有使用费为2,250元。原告自2016年7月1日起至实际退还房屋期间的使用费，按600元/月计算。关于原告要求自2016年1月1日起退还租金的请求，本院认为，行政职能部门拆除原告的广告牌和门头，系原告违反了相关行政规定所致，且不影响原告对房屋的占有使用，故原告要求自2016年1月1日起退还租金和使用费的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨虎生与被告（反诉原告）朱妙道于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》关于上海市闵行区×路×号房屋中涉及违法建筑的租赁合同关系无效；二、被告（反诉原告）朱妙道于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨虎生自2016年4月15日起至2016年6月30日期间就违法建筑物的占有使用费人民币2,250元；三、原告（反诉被告）杨虎生于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区×路×号房屋，将此房屋返还被告（反诉原告）朱妙道，并结清水电费；四、原告（反诉被告）杨虎生于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱妙道自2016年7月1日起至返还房屋之日为止，按600元/月计算的房屋使用费；五、驳回原告（反诉被告）杨虎生其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）朱妙道其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计262.50元，由原告（反诉被告）杨虎生负担241.50元，被告（反诉原告）朱妙道负担21元。反诉案件受理费减半收取计人民币25元,由原告（反诉被告）杨虎生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年十一月十六日书记员  许婵娟附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。