黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0603民初2957号原告杨旭旖，女，1988年7月9日出生，汉族，大庆石化公司职工，住大庆市龙凤区龙一路7-2-5-403室，公民身份证号：230603198807090248。委托代理人杨忠军，黑龙江油城律师事务所律师。委托代理人杨纯明，男，1963年6月1日出生，汉族，哈尔滨铁路局大庆车务段干部，住大庆市龙凤区，被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器4号楼B区708室，企业代码证号：912306075742349819。法定代表人尹凡忠，经理。委托代理人马洪峰，男，1981年3月29日出生，汉族，大庆市恒大永盛房地产开发有限公司员工，住哈尔滨市香坊区。原告杨旭旖与被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法由审判员孙景耀适用简易程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告杨旭旖委托代理人杨忠军、杨纯明，被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司委托代理人马洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月7日，原、被签订了位于恒大绿洲小区2号高层住宅楼1单元010503号楼的商品房买卖合同，约定购房款789668元，付款方式为现金支付，交房时间为2014年9月30日前，被告逾期交房应当按照原告已交款日万分之一承担违约金。原告按照合同约定支付了购房款，被告未能按照约定时间交房，交房时间是2016年8月6日。因为被告所售的房屋存在质量问题，正在维修整改所以没有及时交付，应承担违约责任，并将不应该收取的物业费及取暖费返还原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告承担商品房买卖合同中关于延期交房的违约责任；2、被告支付违约金52908元（自2014年10月1日起至2016年8月6日止）；3、被告退还已缴纳未入住期间的取暖费2886.37元，退还两年的物业管理费4870.84元。案件受理费由被告承担。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、根据《商品房买卖合同》约定，被告房屋已具备交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”。《商品房买卖合同》补充协议第五条：双方同意本合同第八条补充如下：“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。被告已取得上述证件资料，具备了合同约定的交付条件，并按合同约定通过邮政快递的方式向原告发送了《交楼通知书》。二、原告应尽普通正常的注意义务。房产购置作为普通人的一项重大投资，对房屋于何时交付、房屋是否可以交付等事项，普通人都会保持正常的注意义务，即房屋未交付自身权益受到侵害，因注意义务引申而来的是督促义务。当注意到房屋未按时交付，购房人可以采取与房产销售方沟通了解未交付原因，并督促其履行。若原告未尽注意义务，则不应由房产销售方负全部逾期违约责任。三、原告拒绝收房无理无据。合同第十六条保修责任约定“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失；如鉴定结果为合格，则由买受人承担鉴定费用。”原告拒绝收房，但并未提供合同约定的鉴定结论，因此其要求被告承担违约责任的理由不充分。合同第十一条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件”，但原告一直拒绝收房，导致无法办理验收交接手续，被告也无法向其出示证明文件。综上，被告认为原告的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。本案在庭审过程中，原告提供如下证据：证据一、2012年9月7日，原、被告签订的商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无异议），欲证明原告购买房屋的价值为789668元，付款方式是现金，交房时间是2014年9月30日前，逾期交房按照房款的日万分之一支付违约金。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据二、2012年9月12日，被告给原告出具的购房发票复印件一份（与原件核对无异议），欲证明购房价款是789668元。经质证，被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。证据三、2014-2015年取暖费票据复印件一份（与原件核对无异议），欲证明2014年1月1日至2015年4月30日供暖期的取暖费是2886.37元。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为收据无法体现具体的供暖期间，交费日期是2016年8月，而原告说是2014年-2015年的供暖费，没有明显的文字描述。鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据四、2015年1月-12月、2016年1月-12月的物业费票据复印件（与原件核对无异议）各一份，欲证明2015年1月至2016年12月，物业费总额为6876.48元，原告是2016年8月6日接房的，应该交到2016年12月份的物业费，应该承担的金额是1432.60元。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告认为，从两份发票印章及销售方来看，其收款主体为金碧物业有限公司大庆分公司，该单位系独立实体，是被告位通过正式招标程序聘任的前期物业服务公司，其所收取的物业费并不进入被告账户，与被告无关，原告应向该物业公司主张权利。鉴于被告对原告所举证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据五、被告给原告下发的验收通知书复印件一份，欲证明原告于2016年8月6日接房入住。经质证，被告对证据的真实性有异议，认为该文件是复印件，被告单位未发现与该文件同样的文档，无法核实真实性，同时对证明问题有异议，被告已经在2014年12月11日具备交房条件，因原告拒绝收房，才导致到2016年8月6日原告才接收房屋，所以被告单位也不可能向原告发送日期为2016年8月6日的通知书。本院认为，证据应提交原件，提交复印件的应与原件核对无误方可对其真实性予以采信，因原告无法提供证据原件，被告对复印件予以否认，本院对该证据的真实性不予采信。证据六、原告在金碧物业有限公司大庆分公司拍摄的大庆恒大绿洲业主回访情况反馈表照片6张，2015年5月15日照片14张，被告施工人员出具的工作巡查表一份，该组证据欲证明房屋存在质量问题，由物业公司去回访，看哪里不合格，然后整改。房屋存在质量问题，房屋有裂纹，集成吊顶没安装，没有下线管，入户门有裂纹，电力接线穿管没有固定管线，洗手间没有通风口，洗手间隔断安装的不是钢化玻璃至今没有给安装，地热不热等，房屋存在质量问题由施工方进行了维修。经质证，被告对照片有异议，认为其中8张照片没有照片的形成时间，无法确定原告于何时拍摄，其中6张有形成时间的无法确定所拍摄房屋系原告所住房屋。被告对6张回访记录无异议。对工作巡查表有异议，认为该巡查表没有被告单位或者物业公司的盖章确认，同时签字人员是否系被告单位的职工、是否有权利代表签字都存在异议。所以对该组证据整个的证明问题均有异议，即使其中6张有拍摄形成时间的照片是真实的，是业主自己的房屋，但这些质量问题是否属于商品房买卖合同约定的可以拒绝接收房屋的理由，关于主体结构质量问题，原告并未提供相关的第三方检测单位出具的鉴定报告。另外6张房屋维修确认表恰恰证明，被告单位已经在2015年8月29日将原告所提出的维修整改的问题整改完毕。工作巡查表仅有人员签字，无法证明该事件节点，无法证明房屋仍存在质量问题。鉴于被告对改组证据中的6张回访记录无异议，故对该证据予以采信。关于原告提供照片，本院认为，其中6张照片中标明了拍摄时间2015年3月13日、5月13日、5月14日、5月15日。照片虽未标明拍摄地点，但形式上并无大的瑕疵，能够与其他照片相互印证，且与2015年8月29日大庆恒大绿洲房屋维修确认表、回访表能够形成证据链条，可以证明原告于2015年8月29日接到维修反馈情况的事实，该组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，故对原告提供的证据予以采信。庭审过程中，被告提供如下证据：证据一、由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同出具的工程竣工验收报告复印件一份（与原件核对无异），欲证明被告房屋于2013年8月1日已经验收合格。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为工程验收必须有防火部门出具证明，无防火消防合格的证明就是不合格。本院认为，该验收报告系具有工程验收资格的相关单位出具，能够证明房屋验收合格的事实，本院对该证据予以采信证据二、大庆市住房和城乡建设局出具的建设工程竣工验收备案证书复印件一份，欲证明被告房屋已经受到国家行政管理机关的备案认可，虽然备案日期为2015年12月30日，但该日期仅为备案日期。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为被告应该在大庆市建设局备案。本院认为，建设工程竣工验收情况在县（区）级以上国家机关备案不违反法律规定，原告对被告所举证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信证据三、楼宇情况反馈表复印件一份（与原件核对无异议），欲证明原告于2014年10月17日与被告沟通关于房屋整改的事宜，从侧面证明原告已了解房屋实际情况，并接到收房的通知才会与被告反馈房屋整改的意见。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告未按规定整改到位。鉴于原告对被告所举证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据四、建设工程消防验收意见书复印件一份，欲证明被告的消防设施于2014年12月11日验收合格。经质证，原告对该证据有异议，对复印件不认可。本院认为，证据应出示原件，不能出示原件的，复印件与原件核对无误才具有真实性。鉴于被告出具的证据系复印件，原告又予以否认，故对该证据不予采信。证据五、电梯检验报告复印件一份（与原件核对无异），欲证明原告所在房屋的电梯于2013年10月20日验收合格。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为电梯出厂合格并不能证明业户使用合格。鉴于原告对被告所举证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。经过庭审，结合原、被告提供的证据和当庭陈述意见，本院确认如下法律事实：2012年9月7日，原告杨旭旖与被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下称恒大公司）签订商品房买卖合同，原告购买被告位于恒大绿洲住宅小区2号高层住宅楼1单元010503号楼房一套，房屋价款为人民币789668元。合同主要内容是：双方就房屋交付期限在合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，逾期不超过180日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金；双方在合同附件四补充协议第六条约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。双方就房屋交接方式在合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同订立后，原告于2012年9月12日向被告恒大公司交纳购房款789668元。2016年8月6日，原告交纳取暖费2886.37元，2016年10月7日，原告交纳物业费6876.48元，另查，2013年8月1日，被告承建的大庆恒大绿洲首期11号楼通过工程竣工验收。2013年11月6日，该楼房通过电梯运行验收。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定行使权力，履行义务。本案争议的焦点系被告恒大公司是否逾期交房构成违约。一、关于被告是否依约按时交付房屋问题：双方在合同中明确约定，经商品房验收合格后，出卖人应在2014年9月30日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。根据建设部《商品房买卖合同说明》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……”。被告负有依规章、依约定书面通知原告办理房屋交接手续的通知义务。双方在合同第十一条就房屋交接方式进行了约定，被告在该房屋验收合格后已具备法定的交房条件，但被告在房屋经主管部门验收合格的情况下未履行书面通知义务，虽在庭审中主张以邮寄方式向原告发出《交楼通知书》，但未出具相关证据佐证，原告亦对被告已履行通知义务的主张予以否认，所以被告主张其已按合同约定期限向原告交付房屋没有依据，本院不能认定原告收到被告的《交楼通知书》进而验收房屋的事实；二、关于被告是否逾期交房问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然原、被告对房屋交付时间进行了明确约定，但该房屋因被告在工程竣工后未按建设部相关规定和合同约定及时通知原告验收，致交接未能及时实现，被告负有责任。被告对原告房屋的维修整改时间应视为原告享有的合理的验房维修时间，原、被告并没有签署房屋验收交接单，因此不能认定原告此时已实际接收了房屋。对该房屋的交付方式，双方当事人没有特殊约定，根据交易习惯，买受人取得房屋钥匙应视为对房屋的实际占有。原告在2016年8月6日开始交纳供暖、物业等相关费用后，取得房屋钥匙，可以认定其对该房屋的实际占有，从而认定原告接收房屋的实际时间为2016年8月6日。原、被告在合同第九条对逾期交房违约责任进行了明确约定：逾期交房时间不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，据此可以认定被告逾期交房时间为：自2014年10月1日至2016年8月6日；三、关于违约金计算问题：根据合同第九条，逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，被告应支付的违约金为:789668元×180×1/10000=14214元。根据合同附件四补充协议第六条：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。据此约定计算房屋总价的2%为：789668元×2%=15793元。因被告逾期180天后的违约金数额明显超过房屋总价的2%，故本院依合同约定确定被告逾期180日后的违约金为15793元，以上违约金合计30007元；四、关于原告请求返还物业费、供暖费问题：因该笔费用属于针对热力、物业公司的另一权利义务关系，原告可另行起诉主张权利。综上，被告未按合同约定的期限按时交付房屋，应承担逾期交付的违约责任，并按约定向原告支付违约金，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。被告关于房屋经验收合格，具备交房条件的辩解，理由正当，证据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司承担逾期交付房屋的违约责任，支付原告杨旭旖违约金30007元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告杨旭旖的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，原告承担645元，减半收取322.5元，被告承担550元，减半收取275元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一六年十一月二十一日书记员  马莎莎附：相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。