上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初38781号 原告：上海仕方物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：黄元军，执行董事。 委托诉讼代理人：范国新，男，上海仕方物业管理有限公司工作。 委托诉讼代理人：叶文龙,上海欧博律师事务所律师。 被告：中标建设集团股份有限公司上海第二分公司，住所地上海市闵行区。 主要负责人：陈晓锋，总经理。 被告：中标建设集团股份有限公司，住所地福建省。 法定代表人：陈晓东，董事长。 委托诉讼代理人：付振莹，女，中标建设集团股份有限公司工作。 上列两被告的共同委托诉讼代理人武永磊，男，中标建设集团股份有限公司工作。 原告上海仕方物业管理有限公司与被告中标建设集团股份有限公司上海第二分公司(以下简称第一被告)、中标建设集团股份有限公司(以下简称第二被告)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海仕方物业管理有限公司的委托诉讼代理人范国新、叶文龙、第一被告、第二被告的共同委托诉讼代理人武永磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海仕方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业管理费人民币(以下币种同)50,109.03元；2、判令两被告向原告支付逾期付款违约金90,196.13元(暂计算至2016年4月26日，最终计算至实际付清全部款项之日止)；3、判令两被告向原告支付代扣代缴的电费4,872.40元。事实和理由：原告和第一被告于2012年6月1日签署了《物业管理协议》，第一被告就其承租的位于上海市浦东新区浦三路XXX号XXX幢第四层414、416室(原名义楼层为第六层614、616室，现名义楼层为814、816室)委托原告提供物业管理服务。房屋建筑面积为588.44平方米。协议约定委托期4年，自2012年6月1日起至2016年5月31日止。物业管理费月标准为4.50元/平方米，每三个月支付一次。若逾期支付的，按日千分之五缴纳违约金。且原告有权代收代缴水费、电费等费用。第一被告自2012年6月1日起承租使用该房屋，一直正常支付物业管理费至2014年8月。自2014年9月起至2016年5月的物业管理费一直未付，且2015年3、5、6月及2016年1、2月的电费亦未能支付。2015年11月30日，原告上门递交催款函。2016年1月1日起，应第一被告要求，其实际租赁面积减少至344.06平方米。2016年4月21日，原告委托律师向第一被告发律师函催讨欠费，但第一被告仍置之不理。现第一被告经原告多次催讨未能履行付款义务,第二被告作为第一被告的总公司，对第一被告债务应承担清偿责任。为维护自己的合法权益，原告提出诉请如前。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决两被告向原告支付自2014年9月至2016年5月止的物业管理费50,109.03元；2、判令两被告向原告支付逾期付款违约金50,109.03元；3、判令两被告向原告支付代扣代缴的电费4,872.40元。 第一、第二被告共同辩称，一、第一被告的企业负责人及财务人员均在2015年8月更换，目前两被告无法确认具体的欠费时间及金额；二、两被告均认可2016年1月起，第一被告实际承租面积减少至344.06平方米，并撤离了系争房屋，且房屋面积减少后双方并未重新签订物业服务协议；三、违约金过高，应当按照最高不超过实际损失的30%计算；四、部分电费无被告确认，不同意支付电费。综上不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、原告与第一被告于2012年6月签订的《物业管理协议》；2、《上海市房地产权证》；3、第一、第二被告的企业工商登记查询单；4、2012年6月1日第一被告与案外人上海捷盈实业有限公司(以下简称捷盈公司)签订的《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、就原告提供的：2014年3月及8月的《银行凭证》、《电子银行交易回单》、《集中作业平台客户账回单》，以证明第一被告正常支付物业管理费至2014年8月，之后即未能支付欠费。两被告表示对该组证据的真实性无异议，但该组证据并不能直接证明第一被告自2014年9月起未能支付物业管理费。因第一、第二被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采纳；2、就原告提供的：2015年11月30日《函》、2016年4月20日《律师函》及EMS邮政凭证，以证明两被告就拖欠的物业管理费及电费向第一被告进行催讨。两被告称因均系复印件，故对该组证据的真实性不予认可，且第一被告并未收到该两份催讨函。因该组证据原告并未出示原件，本院不予采纳；3、就原告提供的：《其他应收款明细账》、2016年1月《银行凭证》、《客户收付款入账通知》、《上海增值税普通发票》、《中标电费统计表》、《2015年3月份X广场客户用电量统计表》、《2015年5月X广场客户用电量统计表》、《2015年6月X广场客户用电量统计表》、《2016年1月X广场客户用电量统计表》、《2016年2月X广场客户用电量统计表》，以证明2015年3、5、6月及2016年1、2月份第一被告拖欠的电费共计4,872.40元均由原告代缴。两被告表示均不予认可，该组证据均系原告单方制作，其中部分统计表中的“客户签名”项并无被告签字确认，部分统计表中的“客户签名”项中落款人“何应斌”并非两被告的工作人员。对此，本院即要求原、被告至现场确认电费的实际抄表数，原告表示配合，两被告的委托诉讼代理人则表示另有其他工作安排，不能到场确认。因两被告的主观原因致未能核实第一被告的实际用电量,本院对原告提供的该组证据予以采纳；4、就原告提供的：2011年1月1日原告与捷盈公司签订的《物业委托服务协议》，以证明原告与系争房屋产权人签订的物业合同中约定的物业管理费同样为每月每平方米4.50元。两被告表示对该证据的真实性及证明内容均不发表质证意见，该协议系原告与案外人所某，两被告无法确定具体内容。因该组证据与本案具有关联性，本案予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第二被告系第一被告的总公司。2011年1月，案外人捷盈公司与原告签订《物业委托服务协议》，约定捷盈公司将坐落于上海市浦东新区浦三路XXX号的商务办公楼“X广场”委托原告实施物业管理，物业管理期限自合同生效之日起至2020年12月31日止，办公用房的物业管理费按建筑面积4.50元/月/㎡向业主收取。上海市浦东新区浦三路XXX号XXX幢第四层414、416室(原名义楼层为第六层614、616室，现名义楼层为814、816室)的产权人为捷盈公司，实际承租人为第一被告。2012年6月，原告与第一被告就上述房屋签订《物业管理协议》，明确第一被告租赁的上述房屋建筑面积为588.44平方米，原告受捷盈公司授权委托，对上述房屋进行物业管理，委托期4年，自2012年6月1日起至2016年5月31日止；物业管理费月标准为4.50元/㎡，以季度为付款单位，自入住装修时按季度交纳；第一被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交有关费用的，原告有权要求第一被告补交并从逾期之日起，按日千分之五交纳违约金，逾期七日停止服务(包括但不限于采取停水、停电的措施催缴)；原告代收代缴税费、电费等费用，收费标准执行政府规定(电费每度暂定为1.30元)。自2014年9月起至2016年5月止，第一被告未能支付相应的物业管理费及2015年3、5、6月和2016年1、2月的电费。因原告催讨无着，以致引发本案诉讼。 审理中，原、被告均认可自2016年1月1日起，第一被告实际承租面积由588.44平方米减至344.06平方米，至2016年5月止两被告未将系争房屋钥匙交出。原告表示2016年1月至5月的物业管理费实际已经按照344.06平方米计算，同时自愿将超出欠费本金的逾期付款违约金变更至与欠费本金一致。被告则表示逾期付款违约金仍过高，要求依法调整。因双方争议较大，致调解未果。 本院认为，原告与第一被告签订的《物业管理协议》系双方真实意思的表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告按协议约定为系争房屋提供物业管理服务，第一被告作为房屋实际使用人，接受了原告的物业管理服务，理应按照协议约定支付物业管理费及相应的逾期付款违约金并支付代扣代缴的电费。针对两被告抗辩其已于2016年1月撤离系争房屋，因系争房屋至2016年5月仍由第一被告实际控制，故原告诉请两被告将物业管理费计算至2016年5月合法有据，本院予以确认。就两被告对逾期付款违约金过高要求调整之抗辩，因原告对逾期付款违约金所作的调整已符合相关规定，本院亦予确认。就代扣代缴的电费，因两被告未能至现场确认电费的实际抄表数，其亦无证据足以推翻原告的该项主张，故本院就原告要求两被告支付代扣代缴的电费之诉请，予以确认。至于第二被告作为第一被告的总公司，按法律规定第一被告之民事责任应由其承担。 综上所述，原告要求两被告支付自2014年9月至2016年5月止的物业管理费50,109.03元及逾期付款违约金50,109.03元，符合法律规定及双方协议的约定，本院予以支持。此外，原告要求两被告支付代扣代缴的电费4,872.40元，与法不悖，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中标建设集团股份有限公司上海第二分公司、中标建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仕方物业管理有限公司自2014年9月至2016年5月止的物业管理费人民币50,109.03元； 二、被告中标建设集团股份有限公司上海第二分公司、中标建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仕方物业管理有限公司逾期付款违约金人民币50,109.03元； 三、被告中标建设集团股份有限公司上海第二分公司、中标建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仕方物业管理有限公司代扣代缴的电费人民币4,872.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,402元，减半收取计1,201元，由被告中标建设集团股份有限公司上海第二分公司、中标建设集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  沈丽芳 二〇一六年十一月二十一日 书记员  姚 瑶 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。