中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初16653号原告：乔龙才，男，1956年6月18日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：顾兰芳，女，1955年10月8日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：顾芬芬(GUFENFEN)，女，1980年8月19日出生，住上海市长宁区。原告：顾大业，男，1982年11月11日出生，住上海市长宁区。原告顾兰芳、顾芬芬、顾大业共同委托诉讼代理人：乔龙才(顾兰芳之夫，顾芬芬和顾大业之父)，男，1956年6月18日出生，汉族，住上海市长宁区天山西路XXX号XXX室。四原告共同委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。被告：陆静，女，1973年9月12日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：俞皓，上海市天地律师事务所律师。原告乔龙才、顾兰芳、顾芬芬、顾大业与被告陆静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔龙才以及四原告的共同委托诉讼代理人彭满元、被告陆静的委托诉讼代理人俞皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔龙才、顾兰芳、顾芬芬、顾大业向本院提出诉讼请求：被告向四原告支付逾期购房款的违约金252,300元。事实和理由：2016年1月27日，四原告与被告就上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订房地产买卖合同，由被告购买四原告共有的涉讼房屋，于2016年3月31日前办理过户手续。同年3月8日，被告因银行贷款审批额度不足，差870,000元，希望先过户，差额在同年4月15日前付清。四原告同意被告的要求，同时提出交房时间延迟到8月底，被告表示同意。双方遂于当日办理了涉讼房屋的过户手续。但被告实际于同年5月5日支付870,000元差额，并反悔先前的承诺，不同意四原告8月底交房，要求仍按合同约定的时间交房。鉴于被告不愿履行自己的承诺，四原告答应被告迟至同年4月15日支付870,000元差额的前提条件也不成立，被告依照合同约定应于过户当日2016年3月8日支付除尾款外的所有款项，而实际支付日为同年5月5日，逾期58天，被告应当依照合同约定支付逾期付款违约金，故四原告提起诉讼。被告陆静辩称，被告与四原告就交房时间延至2016年8月的事宜并未协商一致，四原告诉称的所谓870,000元银行贷款差额，被告实际已于2016年1月27日支付。2016年5月5日，被告支付的870,000元，是被告购买四原告的家具款2,050,000元中的870,000元。即使被告违约，房屋买卖合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。综上，不同意四原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产买卖合同》、《资金补足》协议、《房地产买卖居间协议》、《房屋交接书》、上海农商银行资金流水、《协议书》、《上海市房地产登记簿》、电话录音、《补充协议》、《收款收据》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔龙才与顾兰芳系夫妻关系、俩人系顾芬芬(GUFENFEN)与顾大业之父母。2016年1月3日，原告乔龙才作为出售方(甲方)，被告作为买受方(乙方)，就涉讼房屋签订《房地产买卖居间协议》。协议记载，该房地产的总房价款为10,750,000元。原告乔龙才于同年1月5日、1月8日分别收取被告100,000元、400,000元。同年1月27日，四原告作为出售方(甲方)、被告作为买受方(乙方)，就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同记载，转让价款共计为8,700,000元；在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，……。合同附件二记载，设备：除冰箱和电视机外的所有家具家电全部赠送；装饰：固定装饰；以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三记载，首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计2,410,000元。乙方已在甲、乙方双方签订本合同前通过居间方转付或者直接支付甲方定金500,00元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应在签订本合同后当日内直接支付甲方部分首期房价款计1,450,000元。乙方应于2016年2月29日直接支付甲方部分首期房价款计460,000元。第二期房价款：乙方应支付甲方房价款计6,090,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计200,000元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后肆拾伍日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。签订合同当日，四原告(甲方)与被告(乙方)，另签订《协议书》一份，记载：在甲、乙双方已签定的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为人民币8700,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计人民币2,050,000元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方。当日，原告乔龙才收取被告三笔款项，金额分别为2,050,000元、60,000元和1,200,000元。次日，原告乔龙才收取被告190,000元。同年2月26日，原告乔龙才收取被告460,000元。同年3月8日，原告乔龙才与被告签订《资金补足》协议一份，记载：陆静购买乔龙才等持有物业……现客户本人自办银行贷款，实际批复贷款额度5,220,000元，与原合同拟贷款额度6,090,000元有差距，差额部分870,000元，经双方约定，于2016年4月15日之前，由陆静转付给乔龙才870,000元。审理中，四原告与被告一致确认双方于2016年3月8日共同办理了涉讼房屋的产权过户手续。同月25日，涉讼房屋产权转移登记至被告名下。同年4月14日，原告乔龙才收到银行发放贷款5,220,000元。同年5月5日，原告乔龙才收取被告870,000元。同年5月6日，原告乔龙才与被告签订《补充协议》一份，协议记载，合同约定该房地产的交接时间为：买家拿到新产证，卖家收到除尾款外的其他款项后四十五日内。卖方确认，已于2016年5月5日收到除尾款外全部款项，双方依合同约定，定于2016年6月20日，买卖双方进行房屋交接。现经双方友好协商，约定该房地产交接时，卖方乔龙才等所带走物品如下：装裱的画作，健身用品……。2016年6月20日，原告乔龙才与被告签订《房屋交接书》一份，办理了涉讼房屋交接手续，原告乔龙才收取尾款200,000元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。四原告与被告关于涉讼房屋所签订的《房地产买卖合同》等协议是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在被告是否存在违约行为以及赔偿金的数额。关于被告是否存在违约行为，本院认为，根据约定，被告向贷款银行申请的贷款额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；约定办理转让过户手续是在2016年3月31日之前。被告实际批复贷款额度与原合同拟贷款额度相差870,000元，为此双方于2016年3月8日签订《资金补足》协议，约定于2016年4月15日之前由被告支付原告乔龙才870,000元，结合双方于同日共同向房地产交易中心申请办理涉讼房屋的产权过户手续的行为，可以认定双方关于该笔购房款支付时间的约定进行了变更，被告应依照《资金补足》协议之约定，于2016年4月15日之前支付870,000元购房款。然被告实际于2016年5月5日支付，已构成违约。至于被告关于2016年5月5日支付的870,000元系家具款而非房款的辩称，本院认为，2016年1月27日的《协议书》约定涉讼房屋的房价款为8,700,000元，装修补偿款为2,050,000元，《房地产买卖合同》附件二约定除冰箱和电视机外的所有家具家电全部赠送，2016年5月6日《补充协议》双方又约定四原告带走部分物品，双方并无关于家具款的约定，被告亦未提供相关证据予以佐证，故被告的该项抗辩意见本院难以采纳。关于被告应向四原告支付的赔偿金的金额，原告要求按《房地产买卖合同》约定的每逾期一日需支付总房价款万分之五的赔偿金，被告抗辩违约金约定过高，请求法院进行调整。本院认为，被告仅是870,000元未按约支付，合同约定的赔偿金显属过高，因违约金兼具补偿性和惩罚性，本院酌情将被告应支付的违约金调整为15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告陆静应于本判决生效之日起十日内支付原告乔龙才、顾兰芳、顾芬芬(GUFENFEN)、顾大业赔偿金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,084.40元，减半收取计2,542.20元，由原告乔龙才、顾兰芳、顾芬芬(GUFENFEN)、顾大业共同负担2,391元，被告陆静负担151.20元。如不服本判决，原告顾芬芬(GUFENFEN)可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告乔龙才、顾兰芳、顾大业和被告陆静可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一六年十一月二日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。