重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初2443号原告：重庆培正房地产营销策划有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路21-1号13-16层，组织机构代码70931310-0。法定代表人：杜斌，经理。委托代理人：宋青海，重庆安努律师事务所律师。被告：段元满，女，1959年2月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：邓永柱，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆培正房地产营销策划有限公司（以下简称培正公司）与被告段元满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。因被告段元满下落不明，不宜适用简易程序审理，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，于2016年5月16日将本案转为普通程序，依法由审判员丁希来担任审判长，与人民陪审员刘思碧、易如琴组成合议庭共同负责本案的审判。本院于同年6月13日依法向被告段元满公告送达诉状副本、应诉通知、举证通知、民事裁定书及开庭传票。被告段元满于公告指令期日即2016年9月18日到庭应诉。本院于2016年10月17日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告培正公司的委托代理人宋青海，被告段元满的委托代理人邓永柱到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请一个月时间进行和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告培正公司诉称，1993年初，九龙坡区村镇建设开发总公司开发建设了重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社桃都山庄。建设销售过程中，九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司以该公司名义对外销售房屋。1993年7月16日，海口金帆实业公司与被告段元满签订《桃都山庄首期售房合同书》（以下简称售房合同）约定：被告段元满购买桃都山庄7AⅡ号房屋（以下简称涉案房屋），面积约180平方米，最后结算以房屋产权证明为准；单价1880元/平方米，购房总价款约338400元；购房款分五期支付：合同签订时付定金3万元，合同签订后20天内付第一期房款37680元，合同签订50天内付第二期33840元，土建封顶后3天内付第三期135360元，内外装修结束后3天内付第四期84600元，办理产权证后3日内付第五期尾款等。合同签订后，被告段元满仅支付3万元，其余房款未能按照合同约定支付。经原告多次催收，被告段元满又于1993年9月30日前后支付房款8万元。2001年九龙坡区村镇建设开发总公司经相关部门批准实施改制，并由重庆培正房地产开发有限公司吸收合并，并承接了原九龙坡区村镇建设开发总公司含桃都山庄7AⅡ号房屋在内的所有资产及负债等。2008年，重庆培正房地产开发有限公司名称变更为本案原告培正公司。原告要求被告段元满支付购房款未果，遂诉请判令被告段元满支付购房款271390.80元及自1994年1月22日起至款清时止按人民银行同期贷款利率计付资金占用损失。被告段元满辩称，被告与海口金帆实业公司签订售房合同后，已支付购房款20余万元，原告培正公司诉请被告支付购房款271390.80元与事实不符；原告培正公司于1994年上半年向被告交付其购买的涉案房屋时存在严重渗漏等质量问题，系不合格的商品房，被告为此支付维修费用37万元，被告将另案诉讼维护权益。要求判决驳回原告培正公司的诉讼请求。经审理查明：1993年初，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司开发建设了位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社的南泉“桃都山庄”别墅项目。1993年6月25日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司以海口金帆实业公司名义对外销售“桃都山庄”首期别墅。1993年7月16日，被告段元满（作为乙方）与海口金帆实业公司（作为甲方）签订售房合同，约定房屋名称、建筑面积：重庆市巴南区南泉镇桃都山庄别墅区第7AⅡ号房屋一套，建筑面积180平方米，最后结算以房屋产权证明为准；单价1880元/平方米，总价款338400元；付款方式：本合同签署当时付定金30000元；第一期于本合同签署20天内，付款至总价款的20%（含定金），即应再付37680元；第二期于本合同签署50天内，再付总价款的10%，即再付33840元；第三期于土建封顶三天内，再付总价款的40%，即135360元；第四期于内外装修结束，经验收并交乙方后三日内再付总价款25%，即再付84600元；第五期于房屋产权证办妥三日内付清余款5%，即16920元。房屋交付时间：房屋应于1994年1月交付乙方验收；保修期：保修期未壹年，从房屋交付给乙方验收之日起计算等。合同签订后，被告段元满向支付了定金30000元。之后，被告段元满还支付了购房款80000元。海口金帆实业公司已于1994年上半年将涉案房屋交付被告段元满使用。2001年12月18日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司经主管部门及重庆市九龙坡区政府批准进行改制，公司并入重庆培正房地产开发有限公司，由重庆培正房地产开发有限公司承担重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司的所有债权债务。2008年1月25日，重庆培正房地产开发有限公司更名为本案原告培正公司。2014年1月6日，原告培正公司向被告段元满发出《房款及损失赔偿金催收函》，载明“尊敬的段元满女士：您于1994年向我公司购买了桃都山庄别墅区第7AⅡ号房屋，根据合同约定共计应付房款为351390元，我司如约将房屋交付与您，但您至今未付清房款。我司无法联系到您。2013年您主动与我司联系，我司明确答复在您付清房款并赔偿逾期付款给我司造成的损失后，我司立即为您办理《房地产权证》，但您未予回应。同年10月，您向巴南区人民法院提起诉讼要求我司为您办理《房地产权证》，该院于2013年11月27日对此案进行了庭审，您方未提供任何支付房款的证据。根据您的要求，我们同意与您协商处理该案，并与您的委托代理人进行了磋商，我司提出了明确的处理意见，但您至今未对我司意见作出答复。为了避免此事再一次久拖不决，我司特致函予您，请您在10日内前来我司办理房款和逾期付款赔偿金的结算及支付事宜，否则，我司将依法诉诸法律以彻底解决此以一纠纷”。因双方协商未果，原告培正公司曾于2015年7月20日诉请确认《桃都山庄首期售房合同书》已经于1994年3月2日解除；判令被告段元满返还位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社7AⅡ号房屋；被告段元满按每月3000元承担房屋占用费至房屋返还时止。被告段元满反诉原告培正公司办理涉案房屋所有权证。本院于2015年11月9日作出（2015）巴法民初字第05804号民事判决书（以下简称05804号判决书），判决驳回原告培正公司以及被告段元满的诉讼请求。原告培正公司遂提出如上诉请。本案审理过程中，原告培正公司撤回要求被告段元满支付房屋产权证办妥三日内付清余款5%即16920元以及涉案房屋面积误差部分购房款12990.80元的诉讼请求，要求被告段元满支付房价款241480元及自验收接房三日内即1994年7月4日起至款清时止以欠款241480元为基数按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失。另查明：涉案房屋产权至今仍登记在重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司名下，房屋所有权证为九区字第46100号，建筑面积186.91平方米。上述事实有培正公司举示的《重庆市九龙坡区建设委员会关于村镇建设开发总公司改制实施过程中有关问题的批复》、《关于重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司改制完成并入重庆培正房地产开发有限公司后的有关问题处理的批复》、《企业（字号）名称预先核准通知书》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《房屋所有权证》（九区字第46100号）、《委托书》、《桃都山庄首期售房合同书》以及05804号判决书及生效证明等证据以及双方当事人的当庭陈述为证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以采信。本院认为，海口金帆实业公司与被告段元满签订的《桃都山庄首期售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现原告培正公司举示证据证实了该份合同系重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司与被告段元满签订，其又吸收了重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司，承继了该公司的债权债务，故本院确认原告培正公司享有该合同中海口金帆实业公司项下的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及售房合同中关于房屋价款支付“本合同签署当时付定金30000元；第一期于本合同签署20天内，付款至总价款的20%（含定金），即应再付37680元；第二期于本合同签署50天内，再付总价款的10%，即再付33840元；第三期于土建封顶三天内，再付总价款的40%，即135360元；第四期于内外装修结束，经验收并交段元满后三日内再付总价款25%，即再付84600元；第五期于房屋产权证办妥三日内付清余款5%，即16920元”的约定，被告段元满于05804号判决中自认1994年上半年接房，其应按售房合同约定期限即1994年7月4日前支付购房款95%即321480元，但被告段元满仅支付房价款110000元（其中定金30000元），已构成违约，应承担民事责任。双方签订售房合同中约定涉案房屋总价款338400元，被告段元满应于1994年7月3日前支付原告培正公司房价款的95%即321480元，其已支付110000元，还应支付原告培正公司房款211480元；被告段元满未按售房合同约定期限支付房价款，其逾期支付，应对原告培正公司为此造成的损失承担赔偿责任，原告培正公司要求被告段元满支付自1994年7月4日起至款清时止按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失，本院予以支持。故被告段元满应支付原告培正公司房款211480元及自1994年7月4日起至款清时止以欠款211480元为基数，按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失。原告培正公司诉请基于履行售房合同，被告段元满交付涉案房屋定金30000元应冲抵房款，其诉称该定金不予退还，亦不冲抵房款，不符合按售房合同的约定，于法无据，本院不予采信，故其要求被告段元满支付房款241480元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，被告段元满称涉案房屋接房时存在严重质量问题以及已支付购房款20余万元，应对上述事实承担举证责任，其未举示相应证据，应承担举证不能的法律后果，其上述辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告段元满支付原告重庆培正房地产营销策划有限公司购房款211480元；二、被告段元满支付原告重庆培正房地产营销策划有限公司自1994年7月4日起至款清时止以欠款211480元为基数，按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失；三、驳回原告重庆培正房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项，限被告段元满于本判决生效之日起10日内履行完毕；若逾期履行第一项，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5370元，公告费300元，共计5670元，由被告段元满负担。此款已由原告重庆培正房地产营销策划有限公司自愿垫付，限被告段元满于本判决生效之日起10日内径付原告重庆培正房地产营销策划有限公司5670元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  丁希来人民陪审员  易如琴人民陪审员  刘思碧二〇一六年十一月一日书 记 员  廖荣鹏