上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35227号原告李某某，男，1981年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘某某，女，1980年2月4日生，汉族，住同上。被告咸某，女，1964年1月6日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人陈云中，上海市纵横律师事务所律师。原告李某某、刘某某与被告咸某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年7月20日、10月12日公开开庭进行了审理。原告刘某某又系原告李某某的委托代理人、原告李某某、被告咸某及委托代理人陈云中到庭参加诉讼。审理中，经原告李某某、刘某某申请，本院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司就坐落于上海市浦东新区龙东路(原杜鹃路)1某某房屋(以下简称系争房屋)在2016年4月22日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。原告李某某、刘某某诉称，2015年12月，原告经中介居间向被告购买系争房屋，12月29日，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，由于当时原告出售的房屋正在办理交易过户中，故双方约定于2016年5月31日前办理过户手续。合同签订后，被告在2016年春节前通过中介问原告何时审税，原告表示最晚在4月15日。3月31日，原告通知被告4月1日以后可以审税，让被告约时间，被告回复称合同无效，不再履行。4月11日，原告又短信询问被告是否履行合同，被告回复称签订买卖合同时，原告主体不符，属于限购对象，合同无效，不再履行。原告认为，相关法律并无规定限购不可以签署合同，被告主张买卖合同无效，依据不足。签订买卖合同时原告名某确实有二套房产，但一套已出售，正在办理过户手续中，考虑到该房办理过户所需的时间，故原、被告才约定于2016年5月31日前办理系争房屋过户。原告在出售房屋过户后即通知被告审税、过户，但被告因房价上涨而找借口不愿履行，被告的行为已构成根本违约，故提起诉讼，要求：1、判令解除双方签署的买卖合同；2、判令被告支付原告购房首付款人民币(以下币种同)42万元的利息7,007元(以42万元为本金，按照银行同期贷款利率的标准，自2015年12月20日计算到2016年5月10日)；3、判令被告赔偿原告因房价上涨造成的房屋差价损失46.70万元。审理中，原告撤回要求被告支付首付款42万元利息的请求。被告咸某辩称，签约过程中，原告存在恶意欺诈。签约时，原告既未告知其属限购，也未将其出售房屋的合同出示给被告，签约后，被告发现原告属于限购，不符合国家相关法律规定，为了慎重，被告在2016年1月5日至1月30日多次发微信给原告，告知其在2016年3月1日审税，要求原告去准备，原告收到微信后没有否认，即为默认，但3月1日，原告没有前去审税，原告的行为已构成违约，当天，买卖合同解除。2016年3月31日，原告发短信给被告称可以审税，但被告认为，由于原告在收到被告发出的审税要约且默认后，故意没有到场，故回复原告称因原告审税未到场，构成违约，合同解除，被告不会再去。被告认为，导致合同解除的根本原因是双方在履约过程中，原告存在误导或不诚信，被告已在法院诉调当天将42万元房款退还给原告，原告主张房款利息及差价损失，无合同及法律依据，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月17日，原告为购买系争房屋支付被告定金5万元，同年12月20日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，当天，原告又支付被告定金5万元。2015年12月29日，原、被告签订买卖合同，合同约定：原告以138万元的价格向被告购买系争房屋；原告在签订合同二日内支付被告42万元(含已付定金10万元)，94万元以银行贷款的方式支付，交房当日再支付尾款2万元；双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2016年6月30日前通知原告进行房屋验收交接；被告未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款1%的违约金，合同继续履行；等等。2015年12月30日，原告支付被告房款32万元。2016年1月30日，被告通过中介通知原告3月1日必须去审税，否则被告不再履行合同，也不承担违约责任。原告因其所售房屋过户手续尚未办妥而未去。2016年3月31日，原告发短信告知被告从明天开始可以去审税，要求被告告诉具体时间。被告回复称，被告让中介通知原告3月1日去审税，原告没反应，后得知，原告与被告签合同时已有两套房屋，按政策已不能买房，因此，买卖合同的签订是基于主体不符的基础上，被告现在没时间重新谈这件事，等被告有空再重新谈。原告回复称，当时原告的情况在中介时明确告知被告，被告同意了，双方才签的合同。被告又回复称，被告不知道原告的行为不符合国家政策和法规，如果知道是坚决不会同意原告违反国家政策跟被告签约的。4月11日，原告发短信问被告是否打算继续履行合同。被告回复称，合同签订时主体不符(即原告都没有购房资格)当然不能履行。4月13日，原告问被告，既然不愿继续履行合同，那么什么时候还钱，被告回复称，5月9日开始的那一周，原告表示太晚了，后被告提出让原告书面告知中介解除合同，被告收到其中介合同已解除的书面通告后在4月底还钱，并表示，不书面声明合同作废被告是不会在4月底还钱的，等合同自动取消后再还钱。之后，被告未退还原告房款。2016年4月22日，原告提起本案诉讼，5月10日被告将42万元退还给原告。另查明，2015年10月25日，原告与案外人倪某某签订《上海市房地产买卖合同》，原告将坐落于青某某室房屋出售给倪某某，2016年3月27日，双方共同申请办理了前述房屋的产权过户手续，3月31日，前述房屋的产权登记至倪某某名某。审理中，经原告李某某、刘某某申请，本院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司就系争房屋在2016年4月22日时的市场价格进行评估，评估结论为：系争房屋于价值时点的市场价值为184.70万元。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间合同》、买卖合同、银行客户回单、原、被告的微信和短信往来截屏、原告与案外人倪某某签订的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、沪八达估字(2016)FC0276号房地产估价报告及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，签订买卖合同时原告已将青浦房屋已出售，正在办理过户及原、被告之间的过户手续需待该房屋交易完毕后才能进行的情况告知了被告，被告于2016年1月5日发微信问原告“你的那个买家老太的过户完毕了吗？”可以证明签约时原告并没有向被告隐瞒出售房屋的事实。原告另申请中介曹某某到庭作证，曹某某称，原、被告之间的买卖是我和顺原房产合作居间的，房源是顺原提供的，客户即原告是我找的。去年12月份，双方基本谈妥，原告先付了5元定金，后双方签署居间协议，原告又付了5万元定金，签居间协议时，原告跟被告说过，其有一套房屋在交易，要等这套卖掉后才能跟被告交易，我们给双方算了过户的时间，算下4月中旬前去审税，5月底前可以过户，双方同意后签了合同。当时我们计算是，原告出售的房屋已到审税这一步，按当地的时间，审税需21天，这样可以在1月6、7日过户，过户后拿产证要1个月，正好是2月6、7日，遇春节，产证出来后，3月初原、被告可以审税，再去办贷款，需要1至1个半月时间，这样初步定4月15日可以过户，当时原告怕贷款出现意外等，双方协商后确定往后推一个半月，故合同定在5月底之前过户。春节过后，在2月20日左右，被告跟我提出，要求3月中旬审税，我当时就跟被告说，原告这里的交易还没完成，3月中旬审税肯定不行，要到4月中旬前。原告对证人的证言没有异议。被告对证人的证言有异议，认为证人与原告有利害关系，但证人陈述的3月初审税是真实的。被告称，对于买卖合同中没有约定的内容即审税时间，被告可以发出要约，原告作为合同的相对方应当慎重的对待被告的要约，原告不能默认后又不承认。3月31日的短信是原告向被告重新发出要约，但被被告当时就否定了。被告申请中介郑琼梅到庭作证，郑琼梅称，我是顺原房产中介的，原、被告之间的买卖是我和申康中介合作的，我负责上家即被告，申康负责下家即原告。双方签约时，原告未告知其当时属于限购，买卖合同签完后一周，我知道原告限购的情况，告知了被告，被告要求我催促原告审税，我将被告发给我的要求原告在3月1日审税的短信转发给了原告，原告收到短信后没有跟我说不同意。2月底的时候，负责原告的中介曹某某跟我说过原告的贷款需要被告的银行卡号，但当时被告出国了。被告表示，证人对被告的出国时间记错了，被告是3月底出国的，对证人的其他证言没有异议。原告对证人的证言有异议，原告称，因为签约时告知了限购的情况，所以双方才会约定这么长的过户时间，另外，证人发给原告短信后就用办公室的电话联系了原告，原告当时就说这个时间是不行的，被告要求不承担责任原告也是不同意的。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点之一是原告未按被告要求在2016年3月1日审税是否构成违约？对此，本院认为，依据房产过户流程的规定，过户之前需先办妥审税，对此原、被告均应知晓。虽然，原、被告签订的买卖合同仅约定双方于2016年5月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户，对于何时进行审税未作约定，但是，根据审税流程所需时间即20个工作日可以推算出按上述时间截点过户双方最迟办理审税的时间，因此，过户时间的确定隐含着审税的截止时间已确定，至于具体何时审税，只要不影响5月31日前过户，原、被告可以商定。因此，被告称合同对审税时间未作约定，其通知原告3月1日审税是向原告发出的要约，依据不足，本院不予采纳。鉴于在不影响5月31日前过户的前提下双方对于审税时间可以商定，且被告要求的3月1日审税距离双方约定的过户时间尚有三个月，期间尚有足够的时间审税，故原告拒绝被告要求的3月1日审税，并不构成违约，据此，被告主张原告3月1日未前去审税，构成违约，依据不足，本院不予采纳。本案争议焦点之二是被告于2016年3月31日通知原告可以审税，但被告以签约时原告没有购房资格为由拒绝履行，是否构成违约。对此，本院认为，原告称，签约时已告知被告原告名某的青浦房屋转让手续正在办理中，原、被告之间的房产交易手续需待该房产过户完毕后才能进行。虽然被告对此予以否认，但是根据合同对过户时间的约定，证人曹某某的证词、1月5日被告发短信询问原告与下家之间的过户情况及3月31日原、被告之间的往来短信等综合判断，签约时被告是知道原告所述的上这情况，退一步讲，即便签约时被告不知道，但在签约后一周左右被告已知道，但被告对此并未提出异议，只是询问原告过户的办理情况，直至3月31日，原告通知其可以办理审税时被告才提出原告的购房资问题，并以此拒绝履行合同，被告的行为明显有悖诚信。鉴于买卖合同合法有效，而原告在购买系争房屋之前已将其名某的一套房产出售，只是因为过户手续尚未办妥而交易中心登记显示该房屋仍在原告名某，但至2016年3月31日，该房屋已登记至案外人名某，原、被告已可以办理系争房屋的过户手续包括审税，且此时办理审税，并不影响双方于5月31日前过户，故被告有义务配合原告办理相关手续，但被告拒绝履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告的行为已导致原告购买系争房屋的合同目的不能实现，故原告主张解除买卖合同，符合法律规定，应予准许。至于房屋的差价损失，本院认为，因买卖合同对被告违约导致合同解除的违约责任未作约定，故原告主张由被告赔偿损失，符合法律规定，应予准许。由于被告的违约行为致使原告丧失一次以同等价格购买系争房屋的机会，造成原告房价差价损失。原告主张至其起诉日时的房屋差价损失，并无不妥。经相关部门评估确认，至原告起诉日即4月22日，系争房屋的差价为46.70万元。根据合同的订立、履行及被告的违约程度等因素综合考虑，本院酌定由被告赔偿原告差价损失30万元。原告自愿撤回要求被告支付首付款42万元利息的请求，系处分其民事权利，符合法律规定，应予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李某某、刘某某与被告咸某于2015年12月29日就上海市浦东新区龙东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告咸某应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李某某、刘某某房屋差价损失30万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,305元，由原告李某某、刘某某负担3,305元，被告咸某负担5,000元；评估费6,300元，由被告咸某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  夏宪忠人民陪审员  吴建忠二〇一六年十一月二十五日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。