西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初1989号原告：吴斌，男，汉族，1989年6月11日出生。委托代理人：高南，陕西兴正律师事务所律师。被告：陕西金泰恒业西城置业有限公司。住所地：西安市高新区科技七路延伸段**号（临时号）金泰新理城售楼部*楼。法定代表人：马亚鹏，该公司董事长。委托代理人：祁厚玉，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：陈宁，陕西永嘉信律师事务所律师。原告吴斌诉被告陕西金泰恒业西城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托代理人高南，被告陕西金泰恒业西城置业有限公司的委托代理人祁厚玉及陈宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于西安市高新区丈八四路与西户公路十字西北角金泰新理城小区第14幢1单元21层12101号商品房一套，合同总价款为935975元，合同约定的交付时间为2014年10月31日。在实际交付过程中，原告发现被告所交付的涉案房屋未取得竣工验收备案表，同时被告将缴纳物业费作为收房的强制性条件，原告在多次索要无果的情况下不得已签字收房并缴纳物业费，但原告随后发现涉案房屋竟然连生活所必需的天然气管道都未安装到位，严重影响了日后的生活。另外，被告售楼人员在原告购房时曾告知原告业主子女可以进入高新四小、高新五小及陕西师范大学金泰假日花城小学就读，其售楼中心显著位置放置有相关宣传板，项目网页上亦有宣传，原告同时还被告知小区内在2016年9月底将建成一所双语幼儿园。基于被告上述承诺，原告主要考虑到孩子将来的教育问题才购买了涉案房屋，但现在原告才被告知被告上述承诺均无法实现，并且被告在合同中承诺的市政热水也未实现，同时由于消防验收问题，小区原部分绿化亦被拓宽为道路，且合同约定的交付房地产权属证书的时间已到期。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约交房违约金27732.76元；2、被告向原告支���因天然气未通违约金4679.87元；3、被告向原告支付因幼儿园等学校问题产生的精神损害抚慰金20000元；4、被告免收其取得竣工验收备案表之日前的物业费，并将强制收取的物业费自该日起顺延；5、被告向原告支付逾期交付房地产权属证书的违约金4679.88元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、合同约定的交房时间为2014年10月31日前，交房条件为商品房经验收合格，而被告在涉案房屋竣工后，已组织勘察、设计、监理及施工单位完成了验收，并于2014年10月15日验收合格，完全符合约定的交付条件。根据合同约定，只有原告交清房款，被告才能交房，而原告交清购房款的时间为2015年11月19日，其于2015年12月6日办理了收房手续，故原告诉请的违约交房违约金不能成立；2、根据合同约定，被告应将天然气室内管道安装入户，但天然气的开通并非答辩人的合同���务，被告交房时已将天然气管道安装入户，不存在违约；3、精神损害抚慰金属于侵权法律关系范畴，本案原、被告之间的合同关系不存在精神损害赔偿责任，原告关于精神损害抚慰金的诉请不能成立；4、根据合同附件六第6.6条“××同意在办理入住手续前，先行办理前期物业管理手续，遵守物业管理公司制定的相关规定，交清物业管理费、垃圾清运费等前期入住费用”之约定，交纳物业费是原告办理收房手续前应当履行的合同义务，被告已经按照合同约定与原告办理了交房手续，原告应当履行其物业费交纳义务，《竣工验收备案证》有无取得并不影响被告房屋的合格交付，故原告以被告交房时未取得《竣工验收备案证》为由主张免收、顺延物业费的诉请明显不能成立。再者，关于物业费的收取，是原告与物业公司之间的合同关系，被告并未收取原告交纳的物业费，就物业费相关事宜无须承担任何责任。5、因天然气公司主管道未完成导致无法开通天然气，不能竣工验收备案，由此影响了房产证的办理，上述情况系合同附件五第3条第5款中的市政原因及房屋建设范围内政府或相关部门的配套设施及安装延误的情况，非被告所能控制，被告应免责。综上，原告的诉请无事实及法律依据，法院应当全部驳回。经审理查明：2014年12月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14135485），该合同约定：原告购买由被告开发的位于西安市高新区丈八四路与西户公路十字西北角金泰·新理城第14幢1单元21层12101号房，建筑面积122.28平方米，房屋总价935975元。合同第六条付款方式及期限约定，××于2014年9月28日支付定金20000元整，并于2014年11月25日付首付款65%（含定金），合计人民币605975元，同时其余35%房款计330000元办理公积金贷款。合同第八条约定，被告（××）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（××）使用。合同第十一条交接约定，在××交清全部房款之前××有权拒绝交房而不视为违约。该合同第十四条××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、天然气于2014年10月31日管道安装到位。……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期90日内未达到使用条件的，自达到使用条件之日止，免收期间物业管理费；逾期超过90日的，按合同总房款的0.5%向××支付违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需要��××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同附件四：装饰、设备标准约定天然气：管道安装到户，配有IC卡计量表。附件五：补充协议第三条关于合同第八条补充，1、本合同约定的交付条件：“商品房经验收合格”，是指按照《建筑工程质量管理条例》第十六条规定，××组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单位建设工程竣工验收合格。合同附件六第六条第5款约定，××同意××选聘的陕西金泰恒业物业管理有限公司对小区进行前期物业管理，第6款约定××同意在办理入住手续前，先行办理前期物业管理手续，遵守物业管理公司制定的相关规定，交清物业管理费、垃圾清运费等前期入住费用，第八条关于第十四条补充，1、该户的天然气室内管��、IC卡计量表于2014年10月31日之前安装入户。上述合同签订后，原告于2015年11月19日向被告支付了全部购房款，被告即通知原告收房，原告于2015年12月6日收房。经查，2014年10月15日，涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格。2016年2月1日，涉案房屋的天然气IC卡计量表安装入户并通气。2016年3月1日，涉案工程取得竣工验收备案表。2016年5月23日，被告申请对涉案房屋进行权属分户登记并于2016年8月向业主通知办证。庭审中，被告提交其于2012年9月13日、2013年5月23日、2015年6月2日向西安高新技术产业开发区管理委员会及于2012年10月18日向西安市规划局高新分局作出的，关于请求加快涉案小区开发过程中道路及配套设施问题的相关请示，同时提交其就涉案房屋与西安秦华天然气有限公司于2014年9月3日签订的天然气工程施工委托合同、��费票据、天然气施工通告及天然气管道设施安全保护告知函，以此主张其已经按照合同约定履行了应履行的义务，涉案小区的天然气及周边的市政道路因市政因素等非被告能力所及的情况导致工程逾期交付，被告对此并无过错，不应承担违约责任。另，原告承认其主张的物业费并非被告收取。原告称其逾期付款系由于被告原因导致按揭迟延，但未提交证据证明。以上事实，有《商品房买卖合同》、客户收楼身份确认单、建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表、票据、房屋权属登记分户表和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于原告主张的逾期交房违约金，原、被告在《��品房买卖合同》中约定的交房时间为2014年10月31日前，交付条件是涉案房屋经××组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行单位建设工程竣工验收合格，涉案工程于2014年10月15日经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格，但在××交清全部房款之前××有权拒绝交房，原告于2015年11月19日向被告支付了全部购房款，被告即通知原告收房，原告已于2015年12月6日自愿接收了房屋，因此原告主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持，其关于逾期付款系被告原因所致的辩称，因未提交证据证明，本院不予采信。关于原告主张的天然气未通违约金，合同附件虽明确约定天然气室内管道、IC卡计量表于2014年10月31日之前安装入户，但原告直至2015年11月19日才交清房款，故原告此时才有权要求被告给其交付符合合同约定的房屋，涉案房屋的天然气IC卡计量表于2016年2月1日安装入户，被告迟延安装天燃气设施时间未超过90日，按照约定，逾期90日内未达到使用条件的，自达到使用条件之日止，免收期间物业管理费，而非原告主张的合同总房款的0.5%，且被告也非收取物业管理费的主体，故该项诉请本院不予支持。关于原告主张的因幼儿园等学校问题产生的精神损害抚慰金，原告依据合同关系主张精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告免收或顺延物业费的主张，原告已承认其主张的物业费并非被告收取，其要求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，原告于2015年11月19日向被告支付了全部购房款，被告即通知原告收房，原告于2015年12月6日收房，被告于2016年5月23日申请对涉案房屋进行权属分户登记并于2016年8月向原告通知办证，显然被告提交办证所需备案资料的时间未超过合同约定的480日，故该项主张不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告吴斌全部诉讼请求。本案案件受理费1227元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  刘新玲人民陪审员  樊冬利二〇一六年十一月二十三日书 记 员  曹雪荣