上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初14563号原告(反诉被告)：刘巧梅，女，1977年2月4日生，汉族，住江苏省。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：孟荣珍，女，1951年7月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。原告(反诉被告)刘巧梅与被告(反诉原告)孟荣珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘巧梅及其委托代理人卞东风、被告(反诉原告)孟荣珍的委托代理人孙吉尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘巧梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就买卖上海市宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、判令被告腾退并返还原告上述房屋；3、判令被告支付原告违约金人民币43.6万元。事实与理由，2016年3月8日，原被告就宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，约定，原告将上述房屋出售给被告。约定在4月30日前办理过户手续，后因被告限购的原因无法按约履行过户手续，故双方协商定于6月15日前办理，但截止原告起诉之日，被告仍无法满足过户条件。被告作为买受方，疏于对自身购房资格的审核，导致交易无法有效履行，构成了根本违约。故涉讼。被告(反诉原告)孟荣珍反诉并辩称，被告不同意原告的诉求，被告认为被告完成全部义务，不存在违约行为，被告的义务是付款218万元，为了履行合同，全部房款已支付了。被告名下有一套真华路房屋，是和媳妇、孙子共有的产权。被告一直不知道自己属于限购对象，一直到4月28日去交易中心才知道被告是限购对象。之后原被告双方决定，被告将真华路房屋的产权人名字去除，故约定了在6月15日前办理过户。但在办理过程中得知因房屋上抵押，银行不同意进行产权人变更。故被告再决定将真华路房屋卖掉以实现与原告的交易，故在6月25日与案外人签订买卖合同，当时被告和中介向原告说要到8月30日过户，原告也表示同意的。8月24日，真华路的房子过户到案外人名某某。被告向原告发送过户通知书，约定在8月31日过户，当时被告去了交易中心，但是原告没到而且也不接电话。因此，违约方是原告，据此，被告反诉要求继续履行买卖合同，原告配合办理系争房屋的房地产转移登记(过户)手续；2、判令原告支付违约金，自2016年9月1日起至实际办理过户手续之日止，按每日750元(已付金额的万分之五)计算。原告(反诉被告)刘巧梅针对反诉辩称，不同意全部反诉请求，因为违约方是被告，原告已经通过起诉的方式解除了合同。被告按照自己的时间计算违约金，也缺乏事实和法律依据。双方协商一致在6月15日过户，至于被告称要延迟到8月底，原告对此根本不得而知，也从未同意过。期间被告曾提出过由其女儿作为买受方，对此原告也不予同意。本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，原被告就宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，约定，甲方转让该房屋的总价为150万元。双方约定于2016年4月30日前办理房屋的交接手续。并在该日前办理系争房屋的过户手续。附件三约定了付款协议。同日，双方签订了补充协议，明确该房屋的真实转让价为215万元，房屋内所有装修设施、设备家具等折价3万元转让给被告。合同签订后，付清了全部房款215万元及装修、家具转让价3万元。4月28日，双方办理了系争房屋的交接，并签署了清单，在交接单中，双方明确原定于2016年4月30日前交易过户，因乙方限购，故甲乙双方约定2016年6月15日前到宝山交易中心过户。2016年8月22日，被告向原告发出催告函，内容为被告通知原告在2016年8月31日上午九点至宝山区房地产交易中心办理过户申请手续。被告表示该函件收到，但基于原告已经另行起诉要求解除合同，故没有予以理睬。本案审理中，原告提供一份短信截屏，证明在7月27日中介及被告都告知原告，被告要求更改购房名字，原告对此不予同意。被告提供一份买卖居间协议，证明在2016年6月25日被告将自有的位于真华路的房屋签订了转让合同，并在同年8月24日完成了过户手续，即被告该日起已经具备购房资格，不存在任何过户的障碍。被告还提供一份房地产登记簿，证明原告在收取被告的房款后另行购买了宝山区祁真路的房屋。对此，被告表示，另行购买的房屋并非用被告支付的房款支付，与本案没有关联，该房也是期房，原告尚未取得。本案审理过程中，被告申请证人张某出庭作证。张某到庭表示，其是上海华域不动产经纪有限公司的工作人员，具体负责系争房屋的居间工作。被告通过证人认识原告，证人并带看了房子，双方并签订了协议。在3月底之前，被告曾去交易中心查过限购，按照当时的说法是不属于限购，因为是父母和子女共有的房子。但是在4月底办理交易的时候，在审税窗口税务说有可能是限购，我们去查了，当时交易中心告知该种情况下子女可以买，但是父母不能买，故当日无法完成过户。鉴于被告已经付清了全部房款，故当日在中介的陪同下，原被告完成了房屋的交接。嗣后，中介陪同被告办理房屋的去名字的手续，但过程中因为被告有贷款在里面，在不还清贷款的情况下，银行不同意去掉产权人的名字。故被告在5月份就商量卖房子，中介将该情况和原告说清楚的，表示需要卖掉被告现有房产或者换个名字买，当时原告是同意延期过户的。但是在7月底，原告表示不同意更名。8月2日原告表示不同意卖了，需要追究责任。关于被告自有房屋另行出售的情况，证人不清楚。原告对证人证言的意见为，原告没有在证人所在的中介公司挂牌出售，证人也没有去带人看过房。当时是被告带中介过来的。同时，原告从来没有答应更名或者延期到6月15日之后过户，证人与被告存在利害关系，不同意其证言的真实性。本院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案中，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。作为买受方，按约支付价款是其最主要的合同义务，被告已经按约付清全部房款及家具转让费；作为出售方，按约履行标的物的交接是其主要合同义务，在2016年4月28日，在中介的陪同下，原告也完成了交房义务，双方并签订了书面的交接清单。据此，原被告双方作为买卖合同的当事人，均履行了各自主要的合同义务，鉴于房地产转让的特殊性，在完成钱款交割、实物交付的同时，双方还应继续履行房屋权属的完全转让，方能彻底、全面实现买卖合同的最终目的。本案的争议焦点在于原告是否享有单方解除权。本院认为，除非当事人作出特殊约定，当事人有权行使单方解除权的前提是一方当事人迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍未完成其合同义务的法定情形，即违约方的违约行为在客观上足以影响合同目的的根本实现，届时，法律赋予守约方单方解除权以维护其合法权益。针对本案，在房屋交接书中明确因被告限购，故过户期限往后顺延至6月15日，该约定可推定原告对被告当时属于限购的事实是明确且认可的，并允诺给予一定的宽限期。根据一般交易规则，解决限购问题并非简单民事活动，其中涉及较多交易环节，并存在一定的不确定因素，即原被告双方在对过户日期进行调整的同时，应对此予以充分考量和充足准备。根据查明的事实，被告嗣后积极作出应对，发现无法实现去名的现实障碍后，立即采取出售房屋以达到解除限购的目的，在主观上体现其积极履行与原告的买卖合同，想尽快促成交易的意愿。反观原告，在先期同意给予被告时间用以解决限购问题的情况下，后续却突然提出解约，同时不给予任何宽限，也不做任何商量，显然有违诚信，本院对此无法认可。结合证人证言，可间接证明中介已经将被告在解决限购问题中出现的问题和解决的方法全盘告知原告，尽到了通知、协作的义务。再次，为了实现交易目的，被告客观上也已将自有房屋另行出售并完成转让，如若赋予原告解除权，则无法体现公平、合理，等价有偿的基本民法精神。据此，原告要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予准许。至于被告主张逾期过户违约金，本院认为，鉴于双方嗣后并未就最终过户期限进行意思表示一致的协商，故被告的该项反诉请求，本院难以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘巧梅与被告(反诉原告)孟荣珍就上海市宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，继续履行；二、原告(反诉被告)刘巧梅于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)孟荣珍办理过户申请手续，将上述房屋的房地产权利转移给被告(反诉原告)孟荣珍；三、原告(反诉被告)刘巧梅的全部诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)孟荣珍的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取3,920元，反诉案件受理费减半收取12，000元，由原告(反诉被告)刘巧梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年十一月十六日书记员 王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。