上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初10881号原告：上海智卓企业管理咨询有限公司，注册地上海市崇明县中津桥路XXX号XXX幢XXX室-4(崇明森林旅游园区。法定代表人：汪峰磊，总经理。委托诉讼代理人：许皓磊，男。委托诉讼代理人：张琳，上海序伦律师事务所律师。被告：上海瑞曲建筑工程有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：崔常嵬，总经理。委托诉讼代理人：强毅，上海诚达永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。原告上海智卓企业管理咨询有限公司与被告上海瑞曲建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序。被告上海瑞曲建筑工程有限公司于2016年6月7日提起管辖权异议，本院于2016年6月20日作出裁定，驳回其管辖权异议。后被告上海瑞曲建筑工程有限公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年9月18日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院遂于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告上海智卓企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人张琳、被告上海瑞曲建筑工程有限公司的委托诉讼代理人强毅、龚佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海智卓企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋租赁保证金6,600元，并自2016年3月起按照银行同期贷款利率支付逾期还款利息。2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确利息起止时间为自2016年3月1日起至判决生效之日止。事实和理由：2009年9月1日，原告的员工金田代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同期限自2009年9月15日起至2010年9月14日止，租金每月3,300元，租房保证金2个月共计6,600元。2009年11月15日，原告公司正式运营后与被告重新补签了《房屋租赁合同》，后原告一直承租房屋到2015年11月14日止。2015年12月15日，原告将房屋钥匙返还给被告。经原告多次催要，被告一直拖延不返还保证金，故涉讼。被告上海瑞曲建筑工程有限公司辩称，保证金已经处理完毕。双方在2010年11月14日签署的第二份合同终止后，原告一直欠付租金。经被告催讨，原告提出以保证金抵扣租金。因原告提出走账需要，被告按照原告要求将保证金退还给了原告。所以，保证金已经退还，故双方在最后一份合同中并未约定保证金。即使保证金没有退还，原告提起诉讼也超过了诉讼时效。且原告至今仍欠付被告租金，故不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，三份房屋租赁合同、确认书、保证金收据、银行客户收款回单、租金发票，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年9月1日，被告(甲方)与金田(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号204部位(以下简称“涉讼房屋”)出租给乙方，租赁期为2009年9月15日至2010年9月14日，月租金3,300元，押二付二，保证金为两个月租金6,600元。乙方到期延迟归还房屋的，延迟期间的房屋使用费为每日250元。乙方逾期支付房租的，每逾期一日，除应付租金外，还需另按日租金的100%支付违约金。2009年11月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期为2009年11月15日至2010年11月14日，保证金为两个月租金6,600元。其他约定与前份合同一致。2010年5月28日，被告出具保证金收据，确认收到原告支付的涉讼房屋租房保证金6,600元。合同到期后，原告继续承租涉讼房屋。2014年11月19日，原告一次性向被告支付158,925元。2014年11月20日，原告(乙方)与被告(甲方)再次签署《房屋租赁合同》，约定原告继续承租涉讼房屋，租赁期自2014年12月15日起至2015年12月14日止，乙方一次性向甲方支付租赁期内的租金39,600元(每月3,300元)，及租赁期内的其他费用3,000元，共计42,600元。租金收讫后，甲方出具发票。2014年12月22日，被告向原告出具两份租金发票，金额分别为90,000元及68,925元。2015年12月15日，原告将涉讼房屋钥匙交还被告。双方因保证金产生争议，故涉讼。审理中，原告陈述，2010年11月第二份合同到期后，原告继续承租涉讼房屋，2011年5月开始，因被告公司原因无法开具发票，被告要求原告暂缓支付租金，直至2014年11月，双方进行协商，原告提出此前发票无法开具对原告造成损失，故双方达成一致意见，2011年5月15日至2013年12月14日期间的租金按75折计算，计76,725元；2013年12月15日至2014年12月14日租金不打折，39,600元；2014年12月15日至2015年12月14日的租金一次性付清，计39,600元，另每月多付250元，计3,000元；共计158,925元。按照约定，原告在2014年11月19日将上述钱款一次性支付给被告，双方才签订了第三份租赁合同，被告也出具了发票。被告从未提出原告存在欠租，双方使用的房屋就在上下楼，被告从未催讨过。被告对此不予认可，认为原告一次性支付的该笔租金只是部分租金，因原告一直欠租，经被告催讨，原告才在2014年11月19日支付了部分租金，双方没有协商租金折扣的问题。被告一直催讨欠租，因为双方就是上下楼关系，所以一直是口头催讨。被告认为原告在2011年5月至2014年11月期间应当按照250元每天的标准支付使用费，总计321,000元。关于诉讼时效，被告认为，应当适用欠租的诉讼时效期间，且应当至少自2014年签约时开始起算。原告认为，保证金返还应当使用一般诉讼时效期间，如需适用，应当自2015年合同到期开始起算。本院认为，双方争议焦点在于：一、被告是否已经返还保证金。被告抗辩，已经通过走账形式退还保证金，但并未提供证据证明，且保证金收据仍然持有在原告处，现有证据无法证明被告已经将保证金退还给原告，故被告的该项抗辩意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。二、原告是否存在欠租，保证金是否可以抵扣欠租。从双方签署最后一份租赁合同之时的情况看，原告先行一次性向被告支付了一笔款项，随后双方签订了租赁合同，签约后被告向原告开具了租金发票。此后直至合同到期，未有证据显示双方曾就租金或使用费支付问题产生过争议。应当认为，双方在第三份签约时已就原告承担的租金达成一致意见。且原、被告签署的租赁合同中也并未就保证金可以抵扣租金作出明确约定。故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。三、原告的诉讼是否超过诉讼时效。按照民法通则的规定，一般诉讼时效为二年，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。民法通则规定的特殊诉讼时效，明确为租金，并不包括保证金。故保证金的返还应当适用一般诉讼时效。因双方的租赁合同关系一直处于持续状态，诉讼时效的起算时间应当自合同到期后，即2015年12月15日开始起算。故本案并未超过法定诉讼时效。被告的该项抗辩意见，本院难以采信。综上，原告要求被告返还保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的利息计算方式，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第(三)项，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海瑞曲建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海智卓企业管理咨询有限公司返还保证金6,600元；二、被告上海瑞曲建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海智卓企业管理咨询有限公司支付利息(以6,600元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的标准，自2016年3月1日起计算至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海瑞曲建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一六年十一月二十五日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……二、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。