广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10491号原告：吴云国，男，汉族，1964年9月23日出生，住浙江省永嘉县。原告：尤海，男，汉族，1979年3月20日出生，住浙江省永嘉县。原告：麻胜聪，男，汉族，1978年2月6日出生，住浙江省永嘉县。上列三原告的共同委托诉讼代理人：冯新春、黄培秋，广东中古律师事务所律师、律师助理。被告：潘月婵，女，汉族，1973年6月28日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市横栏镇新茂村民委员会，住所地广东省中山市横栏镇新茂商业街。法定代表人：罗志旺。委托诉讼代理人：彭桂强，广东广中律师事务所律师。原告吴云国、尤海、麻胜聪诉被告潘月婵建设用地使用权转让合同纠纷一案。本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告吴云国、尤海、麻胜聪及共同委托诉讼代理人冯新春，被告潘月婵的委托诉讼代理人廖祥平、第三人中山市横栏镇新茂村民委员会（以下简称新茂村委会）的委托诉讼代理人彭桂强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云国、尤海、麻胜聪向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2011年5月4日签订的《土地转让协议》无效；2.被告向原告返还购地溢价款1923180元及利息损失872739元，合计2795919元（利息从2011年5月17日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，现按照月息6厘暂计至2016年9月5日）。事实和理由：原被告于2011年5月4日签订了《土地转让协议》，被告将位于中山市横栏镇新茂村积兴围工业开发区的土地（面积为10.122亩）使用权转让给原告。协议签订后，原告按约定履行了自己的义务，将3947580元购地款交付给被告，2011年5月19日，被告配合原告，由原告与第三人新茂村委会签订了《土地使用权有偿转让协议书》，将原告交付给被告的3947580元购地款中的2024400元转为原告向第三人新茂村委会交付的购地款，被告因转让该土地获得溢价款1923180元。后来经原告多方打听，被告对上述土地所谓的使用权并没有取得任何权属凭证，因此，被告对上述土地并没有任何权利，其对上述土地的处分属于无权处分，据此与原告签订的所谓转让协议也不能达成合同目的而履行不能，属于无效协议。被告隐瞒事实真相的行为导致双方签订的协议履行不能，存在明显的过错，因此导致了协议无效，应承担协议无效的全部责任，返还原告的购地溢价款，同时应赔偿原告因此而受到的损失。故原告为维护自身合法利益而提起诉讼。被告潘月婵辩称，一、2011年5月4日，被告与原告吴云国及中山市汇丰房地产中介服务有限公司签订《土地转让协议》，原告尤海、麻胜聪并非该协议的当事人，故原告尤海、麻胜聪非本案适格原告。二、申友元是本案诉争土地的转让人，被告仅仅是提供居间服务，申友元与中山市汇丰房地产中介服务有限公司与本案处理结果有直接利害关系，其属于本案利害关系人。根据民事诉讼法第一百三十二条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。因此，必须依法追加申友元及中山市汇丰房地产中介服务有限公司为本案第三人。三、原告吴云国在签订《土地转让协议》时完全知悉受让土地未取得国有土地使用权的现状，协议中有约定：“上述土地若出不到国有土地使用权的情况下，甲方收取的溢价部分不返还给乙方。”因此原告主张返还溢价款无依据。另外原告主张合同无效，却又不退还土地，明显与法律规定相冲突。原告支付给原告的款项，绝大部分已付给申友元和中介公司，原告要求被告退还，有违公平原则。经审理查明：2011年4月27日，新茂村委会与申友元签订《土地使用权有偿转让协议》，约定新茂村委会将位于积兴围工业开发区面积为19.5495亩土地以有偿公开竞投的方式转让给申友元。2011年5月4日，原告吴云国与被告潘月婵签订一份《土地转让协议》，协议表明被告潘月婵已与新茂村签订了位于中山市××19.55亩工业用地土地使用权合同书；协议约定潘月婵以每亩52万元的价格将面积为10.122亩土地的土地使用权转让给吴云国；双方签订土地补充协议当日吴云国先一次性向潘月婵支付100万元；待吴云国与新茂村办理土地更名时，吴云国一次性付清购地款2947580元给潘月婵；余款每亩13万元，合计117万元，吴云国直接将此笔款项支付给新茂村村委。2011年5月4日吴云国向潘月婵支付了购地款100万元，2011年5月17日吴云国、尤海向潘月婵支付了购地款2947580元。2011年5月16日，新茂村委员、申友元、吴云国、尤海、麻胜聪、金红光签订《终止合同》，约定新茂村委会与申友元于2011年4月27日签订的《土地使用权有偿转让协议书》终止。同日，原告吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委会签订了《土地使用权有偿转让协议书》，约定新茂村委会将位于积兴围工业开发区面积为10.122亩土地以有偿公开竞投的方式转让给吴云国、尤海、麻胜聪做工业用地，土地价款共计3194400元。本案在审理过程中，被告潘月婵主张追加申友元、中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称汇丰公司）作为第三人参加诉讼，理由是潘月婵为申友元的代理人，代表申友元与原告签订土地转让协议。对于以上事实原告不予认可，被告提供新茂村委会与申友元签订的《土地使用权有偿转让协议》、工商银行个人业务凭证两份与建设银行客户回单1份（潘月婵向申友元支付2809950元）、收款收据1份与回单两份（潘月婵向汇丰公司支付630150元）等证据予以证明。潘月婵称其为申友元的代理人证据不足，其追加申友元、中山市汇丰房地产中介服务有限公司作为第三人参加诉讼本院不以采纳。本院认为：一、关于尤海、麻胜聪是否属于适格原告的问题。本案原告的诉讼请求基础是2011年5月4日签订的《土地转让协议》，根据合同的相对性，该协议的签订的双方分别为潘月婵与吴云国，适格被告应当只有吴云国一人。在该协议的义务履行中，虽然尤海与吴云国一起实际支付了部分协议中土地款，也只能认定为尤海代吴云国支付相关款项，不能认定其与潘月婵存在土地转让关系。本院认定尤海、麻胜聪非土地转让协议的权利义务主体，不享有该《土地转让协议》的相关权利和义务。二、关于2011年5月4日签订的《土地转让协议》是否无效的问题。原告在诉讼中主张其与被告签订土地转让协议之时并不知晓被告潘月婵未取得案涉土地使用权证，但是原被告所签订的土地转让协议最后一款约定“双方协商约定，上述土地若出不到国有土地使用证的情况下，潘月婵收取的溢价部分不返还给原告”。另2011年5月16日原告与新茂村委员会、申友元、金红光签订的《终止合同》及原告与新茂村委员会签订《土地使用权有偿转让协议书》，已完全取代被告向原告交付土地的义务；且之后的2011年5月17日被告仍向潘月婵支付购地款2947580元，均足以表明原告在签订土地转让协议之时是知晓被告潘月婵未取得案涉土地使用权证的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，原告主张案涉合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。但是，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产物权变动的原因与结果是相区分的，签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户登记是签订土地使用权转让合同的结果，该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否过户登记这一结果，也不取决于达到城市房地产管理法第三十八条的转让条件，而取决于双方签订合同这一行为本身是否有效。另外《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故合同是否有效应当从合同签订之日就已确定，而非通过合同是否履行反过来决定合同的效力。原告明知被告未取得土地使用权证的情况下与被告签订了土地使用权转让合同，现又基于此事实主张合同无效，明显违背民法诚实信用原则。本案原被告经平等、充分协商后于2011年5月4日签订的《土地转让协议》系双方的真实意思表示，在双方签订该合同时合同已成立并生效。因此，原告主张2011年5月4日签订的《土地转让协议》无效及返还溢价款，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第三条之规定，判决如下：驳回原告吴云国、尤海、麻胜聪的诉讼请求。案件受理费29167元，由原告吴云国、尤海、麻胜聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  陈玉珍审判员  黎 妙二〇一六年十一月三十日书记员  林家立