广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)海民二初字第625号 原告：莫某，男，汉族，1964年5月11日出生，住所地广西北海市海城区。 被告：柯某，男，汉族，1961年3月16日出生，住所地广西北海市。 委托代理人：陈晓雁（同为被告茂名市某集团有限公司的委托代理人），广东卫权律师事务所律师。 被告：茂名市某集团有限公司，住所地茂名市茂南区人民南路龙湖二街1号。 法人代表：梁某。 被告：北海市某经济开发有限公司，住所地广西北海市。 法人代表：杨某，经理。 委托代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。 委托代理人：庞前梦，广西海望律师事务所实习人员。 原告莫某诉被告柯某、茂名市某集团有限公司（以下简称茂南公司）、北海市某经济开发有限公司（以下简称振海公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫某、被告柯某、茂南公司的共同委托代理人陈晓雁、振海公司的委托代理人张春友、庞前梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫某向本院提出诉讼请求：1、被告茂名市某集团有限公司偿还原告本金580万元及利息（利息：按年利率24%，以100万元、330万元、150万元为基数，分别从2014年9月9日、2014年9月10日、2014年9月25日起计至清偿日止）；2、原告莫某的上述债务对北海市某经济开发有限公司名下位于北海市×××幢中的0705、0707、0901、0902、0906、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1401、1402、1406、1407、1408、0701、0706、0801、0802、0803、0804、0806、1403号共32套商品房享有优先受偿权，并优先于被告茂名市某集团有限公司的工程款；3、被告柯某、北海市某经济开发有限公司对被告茂名市某集团有限公司的上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由三个被告共同承担。事实和理由：被告柯某挂靠被告茂南公司的名义承建了被告振海公司开发的名下位于北海市×××号“阳光城公社”楼盘。被告柯某以被告茂南公司委托其融资为由，分别于2014年9月5日和2014年9月18日以被告茂南公司的名义与原告签订《抵押借款合同》两份，约定向原告借款430万元及150万元，借款期限3个月，利息按月利率2.9%计算，而被告振海公司均在两份《抵押借款合同》在作为担保人签字并盖章进行确认，同时以被告振海公司所有的位于北海市×××号“阳光城公社”2幢商住楼共32套(0705、0707、0901、0902、0906、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1401、1402、1406、1407、1408、0701、0706、0801、0802、0803、0804、0806、1403)作为抵押担保，担保债权范围包括合同项下的本金、利息、违约金以及出借人实现债权的所有费用，担保期限至出借人实现全部债权之日止。合同签订后，原告通过银行将借款580万元转账至被告柯某名下账号，被告柯某收款后向原告出具收据3份，双方也按约到北海市房地产交易中心办理了上述抵押房屋的抵押登记手续。由于借款期限届满后，被告柯某与被告振海公司无能力归还借款，为此于2014年12月29日与原告签订了《折价抵债协议》一份，约定将办理抵押手续的32套房以2500㎡/元抵债给原告，房款先扣除借款本息，利息计算至过户到原告指定的人名下之日止；双方于2015年1月28日前完成过户手续，如超期不完成过户的，则罚款2万元/天，被告振海公司不配合过户的，要承担违约连带担保责任。合同签订后，被告柯某、振海公司再次违约，未完成上述抵押房屋的过户手续，致使原告的债权无法实现。原告认为被告柯某是挂靠在被告茂南公司名下承建被告振海公司开发的位于北海市×××号“阳光城公社”楼盘的实际施工人，且受被告茂南公司委托向原告融资借款用于上述工程，因此被告柯某的行为属代理被告茂南公司的行为，该代理行为产生的法律后果应由被告茂南公司承担，为此特向法院提出上述诉讼请求。 被告柯某、茂南公司共同辩称：原告主张对被告振海公司用于抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求没有异议，但本案借款发生的前提是被告振海公司未能及时支付给被告柯某及茂南公司工程款引起的，致使被告柯某没有能力归还原告的借款，而且还一直为被告振海公司垫付工程款，因此本案的实际借款人应是被告振海公司，本案借款应由振海公司承担，另本案也与被告茂南公司没有任何关系。综上所述，不同意原告对被告柯某及茂南公司的诉讼请求。 被告振海公司辩称：振海公司用已经办理抵押登记的房产折价冲抵所欠被告柯某、茂南公司的工程款了，从法律意义讲，该抵押房产已不属于被告振海公司的财产，只是因为被告柯某没有办理预售登记，上述房产还登记在被告振海公司名下，所以在抵押借款关系中，被告振海公司实际上是以授权委托人的身份办理的房产抵押登记。另从签订《抵押借款合同》的形式和实际内容上看，被告振海公司与原告之间是抵押关系，而不是保证关系，从合同主体看，被告振海公司只是抵押人，而且被告认为双方签订的以物抵债协议是没有法律约束力的，因为30天内办理房产过户实际是无法办到的，该协议属于无效条款，不具法律效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据如下：原告莫某提供的证据1授权委托书、证据2借款抵押合同、证据3借款抵押合同、证据4折价抵债协议、证据5抵押优先于本公司的工程款同意书；被告振海公司提供的证据1委托书、证据2认购协议书、证据3过户通知、证据4请求书及回复、证据5公告。对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告茂南公司是被告振海公司开发的“阳光城公社”B栋（2幢）项目的承建商，而被告柯某是该项目工地的具体负责人。因施工过程中，被告振海公司无法按时支付工程款，为此向被告茂南公司提出用“阳光城公社B栋（2幢）项目共78套房屋抵扣工程款的意见，被告茂南公司为此于2014年1月1日向被告振海公司出具《授权委托书》一份，载明同意被告振海公司用“阳光城公社”B栋（2幢）项目0301、0302、0303、0304、0305、0306、0307、0308、0401、0402、0403、0404、0405、0406、0407、0408、0501、0502、0503、0504、0505、0506、0507、0508、0601、0602、0603、0604、0605、0606、0607、0608、0701、0702、0703、0704、0705、0706、0707、0708、0801、0802、0803、0804、0806、0807、0808、0901、0902、0906、0907、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1302、1303、1306、1307、1308、1401、1402、1403、1405、0406、1407、1408、1501共78套房屋抵扣被告茂南公司承建的阳光城公社B栋（2幢）项目的工程款，并委托柯某全权处理该房屋销售和委托被告振海公司配合销售及配合抵押借款等权限。后因被告茂南公司承建的过程中欠有货款及工人工资，为此被告茂南公司于2014年5月20日再次向被告振海公司出具一份《授权委托书》，委托被告柯某及被告振海公司办理融资抵押担保、折价抵债、处置销售变卖、抵押权为第一优先人等，授权期限到办完该项目为止。2014年9月4日，被告柯某因需要向原告借款，为此其向被告振海公司出具《委托书》一份，委托振海公司将用于抵扣工程款的房屋0705、0707、0901、0902、0906、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1401、1402、1406、1407、1408共24套房向原告莫某抵押借款，抵押借款产生的费用、利息及一切法律后果由被告柯某承担。尔后，柯某于2014年9月5日与原告签订《抵押借款合同》一份，约定向原告借款430万元，借款期限为3个月，利息按月利率2.5%计算，约定借款人以位于北海市云南路交重庆路西北的阳光城公社第2幢商住楼商品房0705、0707、0901、0902、0906、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1401、1402、1406、1407、1408共24套房产作为借款抵押；合同中还特别约定“借款人是该抵押物的建筑商，因该抵押物是担保人以该抵押房产支付的形式，付给借款人冲抵工程款的，抵押房产已属于借款人所有，现在借款人是用自己所有的房产向出借人提供担保贷款，并且借款人是该抵押物的建筑商的全权委托人，所以自愿放弃对上述抵押物工程款的全部优先受偿权，同意抵押人就上述抵押物的抵押受偿权为第一权人，该抵押权优先于借款人公司的工程款”及“担保人只限于抵押物的价值担保为限，如果抵押物处分后不足以清偿出借人债权的，不足部分，出借人不得向担保人继续主张”，被告振海公司在《抵押借款合同》作为担保人在合同上签字盖章。2014年9月18日，被告柯某与原告再次签订《抵押借款合同》一份，约定向原告借款150万元，借款期限为3个月，利息按月利率2.9%计算，约定借款人柯某以位于北海市云南路交重庆路西北的阳光城公社第2幢商住楼商品房0701、0706、0801、0802、0803、0804、0806、1403共8套作为借款的抵押；另还约定“担保人只限于抵押物的价值担保为限，如果抵押物处分后不足以清偿出借人债权的，不足部分，出借人不得向担保人继续主张”，被告振海公司在合同上签字盖章。此后，原告莫某通过银行转账的方式分3次向借款合同指定的柯某的账号支付了借款450万元，被告柯某收款后向原告莫某出具《收据》3份，双方也到北海市房地产交易中心办理了上述房屋的抵押登记手续。因借款期限届满后，被告未能归还借款，故被告柯某、振海公司与原告签订了《折价抵债协议》一份，约定上述办理借款抵押的32套房以2500㎡/元的价格抵债给原告，房款先扣除被告柯某的借款本息，利息计算至过户到原告指定名下之日止，同时约定2015年1月28日前完成过户，如超期不完成过户的，则罚款2万元/天，被告振海公司不配合过户的，要承担连带担保责任，原告有权行使抵押权、债务追偿权。由于该协议签订后，被告柯某、振海公司再次违约，未完成上述抵押房屋抵债的过户手续，致使原告的债权无法实现。原告为此起诉至法院，提出上述诉讼请求。 本院认为：根据被告茂南公司向振海公司出具的《授权委托书》的内容分析，被告柯某经被告茂南公司授权后，可以全权处理由被告茂南公司承建的“阳光城公社”2幢商住楼项目的商品房抵扣工程款事宜，以及有权办理融资抵押担保、折价抵债、处置销售变卖、抵押权授权为第一优先人等事宜，因此被告柯某与被告茂南公司之间的委托关系清晰明确，被告柯某在“阳光城公社”2幢商住楼项目中依授权处理的相关事宜产生的法律后果应由被告茂南公司承担，对此本院依法予以确认。本案中，被告柯某因“阳光城公社”2幢商住楼项目拖欠货款及工人工资，而向原告借款580万元用于该项目使用，故柯某与原告莫某、振海公司之间签订的《借款抵押合同》、《折价抵债协议》均属双方的真实意思表示，没有违法法律强制性规定，为合法有效合同，但被告柯某代表的借款主体应为被告茂南公司，而不是柯某本人。综上所述，原告请求被告茂南公司归还借款本金580万元及相应利息的诉讼请求并无不当，对此本院予以支持，由于原、被告之间约定的利息标准已超过了法律准许的范围，为此本院依法调整为按年利率24%计算。另根据双方在《借款抵押合同》、《抵押权优先于本公司的工程款同意书》的约定，本院确认原告的上述债务对32套抵押房屋具有优先受偿权，且优先于被告茂南公司向被告振海公司主张的工程款。最后，根据原、被告之间签署的《折价抵债协议》约定，被告振海公司未按约定的时间办理抵债房屋的过户登记，存在缔约过失，故其应按约向原告承担本次债务的连带清偿责任，但原告请求被告柯某承担连带责任没有事实及法律依据，对此本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百零六条、第二百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条的规定，判决如下： 一、被告茂名市某集团有限公司须偿还借款本金580万元及利息（利息分别以本金100万元为基数，从2014年9月9日起；以本金330万元为基数，从2014年9月10日起；以本金150万元为基数，从2014年9月25日起，均按年利率24%计至清偿之日止）给原告莫某； 二、原告莫某的上述债权对被告北海市某经济开发有限公司名下作为抵押物的位于北海市×××号“阳光城公社”2幢中的0705、0707、0901、0902、0906、0908、1001、1002、1006、1008、1101、1102、1106、1108、1201、1202、1206、1208、1301、1401、1402、1406、1407、1408、0701、0706、0801、0802、0803、0804、0806、1403号共32套房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 三、被告北海市某经济开发有限公司对原告莫某的上述债权承担连带清偿责任； 四、驳回原告莫某对被告柯某的诉讼请求。 案件受理费52400元，诉讼保全费5000元，合计57400元，由被告茂名市某集团有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费52400元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  赖晓晔 二〇一六年十一月八日 书 记 员  甘秋爽