济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初3683号原告：耿镇，男，1986年4月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武玉利，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋靖林，山东国孚律师事务所实习律师。被告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：于德华，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。原告耿镇与被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿镇的委托诉讼代理人武玉利、宋靖林、被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人于德华、魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿镇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金24657.93元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2012年6月22日就被告开发的商品房签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为726307元，被告应于2014年12月31日前，将通过《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告如逾期交房，则被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依照合同约定支付了全部购房款，但涉案房屋迟迟未取得《分期综合验收备案证明》，故被告构成违约，请法院依法判决被告承担逾期交房违约金。被告阳光壹佰公司辩称，1.合同约定交付时间是2014年12月31日，原告于2014年12月27日接收了房屋，被告不存在逾期交房的情形，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据；2.合同约定房屋交付条件取得分期综合验收备案，该交付条件依据的是济建发【2001】7号文，是地方性的规范性文件，并非法律和行政法规。并且该综合验收仅是一种备案制度，该备案是否取得并不影响房屋的质量及房屋的正常使用。被告虽在2015年12月8日取得分期综合验收备案，但在原告接收房屋时，房屋的现状已经满足原告的正常使用，原告在收房后也并未对房屋及周边配套提出异议；3.被告取得分期综合验收备案晚于合同约定，因有合同约定的免责事项，如在合同履行期间，有相关政府部门要求暂停施工的文件，包括但不限于亚太合作经济组织会议的召开，中高考等，根据合同约定因上述停工的时间导致的延期交房应当扣减相应的天数；4.原被告在2015年3月29日达成一致协议，原告放弃追究被告逾期交房的违约责任。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年6月22日，被告阳光壹佰公司作为出卖人与作为买受人的原告耿镇签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定原告耿镇购买被告阳光壹佰公司开发建设的某房屋（以下简称701号房屋）一套，该房屋用途约定为住宅，建筑面积96.68平方米，其中套内面积77.60平方米，房屋总价为726307元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定，但因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，见补充协议第五条。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议。其中附件四合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定，第5款约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。该补充协议还约定了其他内容。原告耿镇于2014年12月27日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。2015年3月29日，被告阳光壹佰公司作为甲方与作为乙方的原告耿镇签署协议书一份，载明：“乙方购买了某房屋，并在2014年12月27日接受该房屋，由于甲方暂未取得分期综合验收备案，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：1、甲方因上述问题，承担乙方上述房屋陆个月的物业管理费（自2015年7月1日-2015年12月31日）。乙方不再就上述问题向甲方主张逾期交房违约责任。2、本协议自双方签定之日起生效。3、本协议生效后，乙方不得以任何形式向甲乙双方以外的任何第三人透露本协议内容及与本协议有关的任何信息。否则甲方有权拒绝向乙方支付该款或向乙方追索该款且甲方可免除本协议中因乙方房屋问题应承担之责任。”庭审中，被告阳光壹佰公司主张原被告已经达成一致协议，被告承担原告6个月的物业管理费，原告不再追究被告的逾期交房违约责任。原告则主张该协议显失公平，因为6个月的物业费总额不超过1000元，而违约金数额有2万多元，且该协议是被告提供的格式文本，当时没有向原告讲明分期综合验收备案的法律意义和后果，是诱导原告签约。且被告向所有的业主口头免除10个月的物业费，而原告是免除6个月的物业费，也显失公平。2016年3月17日，被告阳光壹佰公司为原告耿镇开具了涉案房屋的购房发票，确定最终房款为726307元。另查明，某房屋所在的楼于2015年12月8日通过了济南市城乡建设委员会的房地产开发项目分期竣工综合验收备案，备案证明号为济综验第2015079号。又查明，2014年11月1日，济南市城乡建设委员会向被告阳光壹佰公司发出建筑工程暂停施工通知书，要求被告自2014年11月3日至2014年11月11日期间停止工程施工。以上事实有原告耿镇提交的《济南市商品房买卖合同》及其附件、购房发票，被告阳光壹佰公司提交的交房手续、分期竣工综合验收备案证明、协议书、暂停施工通知书等证据及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告耿镇与被告阳光壹佰公司于2012年6月22日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同及附件均为有效。本案原、被告双方争议的焦点问题为：1.涉案房屋的交付标准应如何认定；2.原被告于2015年3月29日签署的协议书是否有效。关于争议焦点1.涉案房屋的交付标准应如何认定的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，房屋是否可以交付应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，被告阳光壹佰公司应当向原告耿镇交付通过分期综合验收备案的房屋。关于争议焦点2.原被告于2015年3月29日签署的协议书是否有效的问题，本院认为，协议书中原告耿镇的签名系其本人所签，原告签字并按手印的行为应视为对协议书中内容的确认。该份协议书中，被告阳光壹佰公司明确载明其未取得分期综合验收备案的事实，且承担6个月物业管理费作为逾期交房的补偿的意思表示清楚、明确，因此该协议书有效。虽然被告取得分期综合验收备案的时间晚于合同约定的交房时间，但原被告已经在自愿基础上达成一致，原告现主张协议书内容显失公平，但未在协议签订之日起一年内行使撤销权，故对原告耿镇的辩解意见不予认可。据此，对原告主张由被告支付逾期交房违约金24657.93元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告耿镇的诉讼请求。案件受理费416元，减半收取计208元，由原告耿镇负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇一六年十一月一日书记员 焦婷婷