江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终470号上诉人（原审原告）：马嫣含。委托诉讼代理人：马健东。委托诉讼代理人：梁颖。被上诉人（原审被告）南通星洲地产有限公司，住所地南通市开发区广州路42号418室。法定代表人：张薇，董事长。委托诉讼代理人：许丽，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。上诉人马嫣含因与被上诉人南通星洲地产有限公司（以下简称星洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第00855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马嫣含上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由星洲公司负担。事实与理由：1、2012年5月23日其与星洲公司签订商品房买卖合同，与伟伦（南通）物业管理有限公司（以下简称伟伦物业公司）2012年9月30日签订物业服务合同，其签订买卖合同时《前期物业服务合同》和《业主临时公约》并不存在，故补充协议第二条无效。补充协议第三条违反了物权法第七十三条等规定，该条款无效。补充协议第七条违反了广告法第三条等规定，该条款无效。2、其房屋的隔潮层存在施工不当、南庭院的地基沉降且北阳台倒灌水，星洲公司应对其产生的损失承担赔偿责任。3、其房屋南侧雨水井存在排水隐患，星洲公司应当予以修复。4、星洲公司销售顾问多次提到夹层是送的，该夹层应当包括书房、卧室、卫生间、客厅上空等七部分，不仅仅包括一层挑高（即客厅上空）部分，星洲公司应当退还其购房款52.5万元。5、星洲公司应向其移交两个车位使用权，该车位使用权与其另外购买的两个车位没有必然联系。星洲公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人的房屋不存在质量问题，其公司不存在多收夹层购房款的问题。关于车位使用权，系上诉人通过优惠购买的方式将其公司交由上诉人使用的两个车位变更为自己所有。马嫣含向一审法院起诉请求判令：1、星洲公司赔偿马嫣含南庭院地面沉降造成的财产损失5000元；2、赔偿马嫣含的隔潮层因其施工不当造成的财产损失2000元；3、赔偿马嫣含因未按设计施工引起的排水不畅，造成的马嫣含地板损失40000元；4、修复马嫣含南侧房屋的雨水排水井；5、退回多收的夹层房屋购房款525000元（单价17500元/平方米，暂计30平方米）；6、将2个车位使用权文件移交给马嫣含。一审查明：2012年5月23日，马嫣含、星洲公司签订商品房买卖合同及补充协议各一份，其中买卖合同约定，马嫣含向星洲公司购买南通开发区××花园××幢×××房屋一栋，该建筑层数为地上4层，地下1层；建筑面积265.7平方米。该商品房单价17500元/平米，总金额4649750元。地下室××号，合同约定面积共63.3平方米。面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本合同约定面积（含地下室面积为预测面积），产权登记面积为政府部门测量核准的面积。面积差异，双方约定继续履行合同并按产权登记面积执行多退少补：产权登记面积大于合同约定面积，差额面积的房款由买受人按第四条约定的商品房单价补足；产权登记面积小于合同约定面积，差额面积的房款由出卖人按第四条规定的商品房单价返还。合同附件四补充协议第2条约定：在本物业业主委员会成立前，由出卖人根据政府规定选聘物业公司负责本物业的管理和服务工作，前期物业服务费从本合同约定的房屋交付之日起算。买受人在签订本合同的同时认可《前期物业服务合同》和《业主临时规约》。第3条约定，买受人所购物业之建筑面积中未分摊的××花园其他建筑物（包括但不限于会所、地下停车位、广告设施、物业用房、岗亭、煤气站、外墙面广告、网球场、游泳池等配套用房）之所有权归出卖人所有。第7条约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型等仅作为买受人选择楼盘时的参考，不作为合同的组成部分，并且买受人明确上述材料对买受人商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确认无任何重大影响，如其与本合同不符的，以本合同为准。双方在此确认买卖合同以及本补充协议均为双方经充分协商讨论后达成的一致意思表示，双方充分明确、理解并接受买卖合同及补充协议之内容，并取代在此之前双方正式或非正式的书面（含广告、楼书、模型、样板间）或口头的交流、谈判和协商。第14条约定，本合同第四条商品房只能填写地上部分，该商品房附属地下室单价每平方米3500元，金额221550元，该商品房合计总金额4871300元。2012年9月30日，星洲公司向马嫣含交付了案涉房屋，马健东代马嫣含领取案涉房屋钥匙时，另签署了承诺书一份，表示愿意遵守星洲公司制订的业主临时公约以及星洲公司与伟伦（南通）物业管理有限公司制订的管理公约。同时，马健东还代马嫣含签署了销售财务决算表，并补齐房款并交付房屋维修基金合计286763元，其中住房实测面积275.53平米，地下室实测面积89.71平方米。同日，根据小区物业统一要求，该小区物管职员杨焱为根据马健东的陈述填写了案涉房屋山水壹号业主验收表，其中验收意见：二楼：北阳台存在倒灌水隐患（地漏不畅）；顶楼：西北房间管道井确认；地下室：通风不畅；备注：南门庭铁艺外绿化，门庭绿化围栏重新制作方案，中央空调主机位置。之后，马健东在业主处签字。房屋交付后，马健东对交付的案涉房屋面积、赠送车位以及房屋北阳台漏水等多处问题通过致电、邮件等多种方式向星洲公司提出异议，双方一直争议不断。同时，在房屋装修过程中，马嫣含发现其南庭院出现地面沉降的现象，南庭院隔离墙与房屋主体之间出现裂痕，后向小区物业报修。在维修过程中，物业公司对原先下降的石材进行了清理，之后马嫣含对南庭院进行了装修。2013年9月17日，马嫣含办理了案涉房屋的产权证，房产证上载明房屋总层数为6层，住房建筑面积275.53平米，地下室建筑面积89.71平方米。2013年9月29日，马嫣含领取了案涉房屋的土地使用权证。另查明，星洲公司原名南通泰富新盛置业有限公司，于2011年1月办理的工商变更手续。2010年1月，星洲公司取得案涉小区的建设工程规划许可证，其中附件载明：新建五层住宅楼3#、4#、31#-38#、45#-50#楼共十六幢，合计建筑面积39339.72平方米（其中含阳台投影面积1620.03平方米、另有地下室面积10178.64平方米）。案涉房屋公安标号为××花园××#即对应××花园工程号49#。还查明：2014年7月7日，马嫣含签署车位优惠申请单一份，载明：客户（即马嫣含）于2012年4月11日订购“山水壹号”联排公安号2-107室，享受地下车位的活动，总房价款中含地下车位025#、026#的使用权。现该业主申请将地下2个车位的使用权转换为产权，原人民币15万/个的地下车位费用优惠至5万/个，与公司签订地下停车位买卖合同。同日，马嫣含、星洲公司签订了地下停车位买卖合同一份，载明，马嫣含购得位于××壹号地下停车场编号为×××#、×××#号车位，单价50000元，合计100000元。再查明，伟伦（南通）物业管理有限公司曾于2014年6月17日因恢复原状纠纷一案起诉马嫣含，要求判令：1、马嫣含对一楼南庭院及围墙进行恢复，即拆除木质栅栏，恢复成原有的铁艺及绿蓠，与邻居之间的隔墙恢复到原来的高度；2、马嫣含封闭储藏室，恢复隔潮层原有功能。经审理认定，《业主临时公约》、《管理公约》虽为物业公司或开发商单方制订，但其系为管理小区之需，星洲公司也签订了承诺书，表示遵守该公约，只要该公约符合《合同法》、《物权法》的相关规定，其在不违背法律、法规、规章前提下，对业主具有约束力。而马嫣含所有房屋的隔潮层位于地下二层，属于公共区域。马嫣含对××花园（山水壹号）××幢×××室享有所有权，但此权利并不能延伸至该房屋所有权外的地下部分。2014年9月15日，一审法院作出判决：一、马嫣含在判决生效后一个月内恢复南通市开发区××花园（××壹号）××幢×××室南庭院南边长7.2米的铁艺围栏，与东西侧铁艺围栏一致。二、马嫣含在判决生效后一个月内拆除南通市开发区××花园（××壹号）××幢×××室地下二层隔潮层内自建的间隔墙，并封闭隔潮层与楼梯间之间所开之门，恢复整体墙面。三、驳回伟伦（南通）物业管理有限公司其他诉讼请求。宣判后，马嫣含提出上诉。2014年11月4日，南通市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。一审的争议焦点：1、商品房买卖合同补充协议第2、3、7条效力的认定；2、马嫣含是否有权主张房屋南庭院地面沉降造成的损失及责任主体；3、马嫣含是否有权主张房屋地下隔潮层清理费用以及费用认定；4、马嫣含是否有权主张房屋地板损失以及损失的认定；5、马嫣含有无权利要求星洲公司修复房屋南侧的雨水排水井；6、案涉房屋价款的认定；7、星洲公司是否须将马嫣含交付2个车位的使用权材料。关于争议焦点1：当事双方自愿订立的合同，不违反法律规定的，应属合法有效。本案中，马嫣含主张星洲公司提供的商品房买卖合同及补充协议系格式合同，其中补充协议第2、3、7条属于格式条款，违反法律规定，且免除星洲公司责任、排除马嫣含主要权利，故均应属无效。星洲公司抗辩上述合同不违反法律强制性规定，应属合法有效。一审法院认为，格式条款并不当然无效，须具备以下几类情形才可认定该条款无效：（一）具有一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造成对方人身伤害的免责条款；（七）因故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款；（八）提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。就本案而言，针对补充协议第2条，该项条款仅系马嫣含同意由星洲公司在物业业主委员会成立前由星洲公司选聘物业公司负责管理和服务，并非星洲公司已承诺选聘好物业公司。该条款亦不符合上述条款无效之情形，故对该项诉讼请求不予支持。针对补充协议第３条，马嫣含、星洲公司双方对于建筑面积中未分摊的××花园其他建筑物的所有权进行了特别的约定，该约定不违反法律强制性、效力性规定，马嫣含主张该条款无效于法无据，不予支持。针对补充协议第7条，该条款系马嫣含、星洲公司将双方之间的权利、义务以书面买卖合同及补充协议的方式予以确定，是对双方权利义务的进一步明确，亦不符合上述条款无效之情形，故对该项诉讼请求亦不予支持。关于争议焦点2：庭审中，马嫣含、星洲公司对于马嫣含房屋南庭院出现地面沉降均予以认可，予以确认。对于地面沉降的原因，双方均未举证证明，难以确认是否系星洲公司交付的房屋存在质量问题。根据马嫣含陈述，其通知物业公司进行维修，星洲公司亦认可系物业公司维修，物业公司维修后将建筑石材拿走,故返还主体应当为物业公司而非星洲公司。现马嫣含主张星洲公司赔偿该石材价值5000元于法无据,对该项请求不予支持。关于争议焦点３：根据马嫣含、星洲公司之间的商品房买卖合同以及马嫣含领取的房产证可以明确，马嫣含所称的隔潮层属地下二层，不属于马嫣含房屋的专有面积，而属于公共区域。保持隔潮层的整洁与功效属于物业公司的职责范围。本案讼争的房屋买卖合同并不涵盖隔潮层,故对马嫣含该项请求亦不予支持。关于争议焦点４：本案中，马嫣含主张系因星洲公司施工不当导致其房屋北阳台发生雨水倒灌造成其地板受损，为此马嫣含提供了照片一组、业主验收表以及电子函件；星洲公司抗辩房屋排水是合理的，如果存在雨水回流也因马嫣含的装璜垃圾堵塞所导致，为此，星洲公司提供了照片一组以及上海中房建筑设计有限公司关于南通瑞慈医院二号地块49号房西侧边套雨水量复合计算结论。结合双方举证材料，马嫣含目前提供的证据无法证明星洲公司施工行为导致雨水倒灌，继而造成马嫣含地板受损，而且马嫣含亦未举证证明其损失的具体数额。对于马嫣含的该项诉请，实难支持。关于争议焦点５，关于马嫣含认为房屋南侧的雨水排水井无法疏通，对其房屋造成安全隐患，主张星洲公司予以修复。该主张马嫣含目前尚未举证证明该雨水排水井对其房屋造成隐患，且该隐患系星洲公司原因所致。故对该请求，不予支持。关于争议焦点6，双方主要争议在于对于赠送的房屋夹层平面的理解。对此，马嫣含认为应根据星洲公司提供的房屋联排户型图来确定，且买卖合同约定的房屋地上建筑为4层，故夹层整个一层均为赠送；星洲公司对此解释为夹层仅为一层挑高空间在二次装修时隔起来的夹层，因挑高部分只算一次面积，所以为赠送。一审法院认为，合同双方均应按照约定履行各自义务。即使双方对此理解不一致，但买卖合同中对房屋建筑面积进行了明确的约定，且在收房时又进行了实测，应根据实测面积计算房款。同时，补充协议也约定楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型等仅作为买受人选择楼盘时的参考，不作为合同的组成部分，如其与本合同不符的，以本合同为准。星洲公司按照约定的单价以及实测面积计算房款符合合同约定，马嫣含要求退还房屋差价款无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点7，关于2个车位使用权问题，马嫣含认为除其购买的2个车位外，星洲公司还应赠送2个车位使用权。根据马嫣含签署车位优惠申请单一份可以确定如下事实，马嫣含在购买案涉房屋时总房价款中含地下车位×××#、×××#的使用权。后因双方重新订立买卖合同，星洲公司将上述2个车位以每个5万元的价格出售给了马嫣含。现马嫣含主张要求星洲公司除×××#、×××#车位外，再赠送马嫣含2个车位，并交付相关材料的请求无事实和法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，判决驳回马嫣含的诉讼请求。案件受理费9600元，由马嫣含负担。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人马嫣含向本院提交了以下证据：1、南通市商品房预售方案，证明星洲公司在预售方案中已经明确了物业用房、公共部分等归业主共同所有。2、南通市商品房预售申报表，证明星洲公司明确了前期物业公司是戴德梁行房地产咨询公司。3、××花园××幢×××室夹层面积图（绘制图），证明需要星洲公司返还购房款对应的面积为49.9平方米。4、伟伦物业公司与本业主纠纷和解备忘录，证明其与伟伦物业公司之前的纠纷双方均不再追究，一审法院引用其与伟伦物业公司之间的纠纷没有任何意义。同时，马嫣含还向本院提出了鉴定申请，请求二审法院指定司法鉴定机构对星洲公司提交的上海中房建筑设计有限公司出具的“雨水量符合计算证明”进行司法鉴定，证明该证据是星洲公司伪造或者串通设计公司伪造的，并依法对伪造证据的行为作出相应处罚。星洲公司质证认为：证据1、2、4与本案没有关联性，对于证据3，夹层面积是客观事实存在，上诉人在一审中并未就夹层面积明确其诉讼请求，二审中不能变更。对于鉴定申请，我方不予认可，且在一审诉讼中星洲公司也出具该雨水量复核证明的原件。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但合同条款不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则该合同条款无效。关于补充协议第2、3、7条约定的效力问题，该三条约定主要关于前期物业、小区内部部分建筑物所有权归属以及合同组成方面，合同当事人均可自由签订合同和处分自己的权利，经审查该合同约定的具体内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。关于马嫣含称隔潮层施工不当、地面沉降、北阳台倒灌水要求赔偿损失的问题，生效法律文书已经认定案涉房屋的隔潮层属于公共区域，业主不得擅自改造，故马嫣含以隔潮层施工不当要求星洲公司赔偿其改造隔潮层及清理等费用缺乏法律依据。至于所谓的地面沉降，马嫣含并未提供证据证明系星洲公司交付的房屋存在质量问题所致，其赔偿请求依据不足，本院不予采信。至于北阳台倒灌水的问题，在一审诉讼中，马嫣含提交了业主验收表等证据要求星洲公司给予赔偿。针对该业主验收表，一审法院向验收表的记录人杨焱进行了了解并制作了谈话笔录，杨焱称该验收表的内容系根据业主的描述进行记录，故上述证据尚不能证明施工存在问题导致雨水倒灌。况且，星洲公司提供了雨水量复核计算的报告，报告明确现场安装的雨水立管能够满足汇水区域内3-50年设计暴雨重现期的雨水排水量。虽然马嫣含认为该报告系伪造但没有提供证据予以证实，且并无证据证实该报告存在瑕疵，故一审法院综合双方提供的证据的证明力大小，对马嫣含的该项诉请不予支持并无不当，本院亦对马嫣含二审期间提出的鉴定申请不予准许。关于马嫣含上诉称其房屋南侧雨水井存在排水隐患要求星洲公司修复的问题，该事实仅有其陈述及照片，尚不足以证明案涉雨水井确有隐患，故一审法院不予采信并无不当。关于夹层问题，双方的理解存在分歧，但双方在书面商品房买卖合同中对建筑面积及单价进行了明确约定，且其后对房屋进行了实测并补缴了房款，该约定和实测的数据与马嫣含主张赠送的夹层系整个房屋第二层相矛盾。况且通常情况下，如双方确有整个第二层的赠送合意，应当在书面合同中予以体现。虽然马嫣含在一审中提供了星洲公司的员工录音作为证据，该证据亦经过举证质证，但该员工虽称夹层是赠送的，但其并不了解夹层的准确含义。故马嫣含基于所谓赠送夹层请求星洲公司退还50余万元的购房款没有事实和法律依据。至于车位的问题，马嫣含未能提供证据证明星洲公司许诺在向其出售两个车位之外另行赠送两个车位。反而从“车位优惠申请单”中可以看出，马嫣含签订购房合同时享受的是两个车位的使用权，后基于其申请以每个车位5万元的优惠价将车位使用权转换为产权，该事实由地下停车位买卖合同佐证，故马嫣含要求星洲公司再交付两个车位使用权材料的上诉请求不能成立。综上，上诉人马嫣含的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人马嫣含负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  曹 璐代理审判员  刘 猛二〇一六年十一月二十二日书 记 员  邱 晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。