上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18723号原告：上海新元体育发展有限公司清算组，住所地上海市静安区南阳路XXX号XXX室。清算组负责人：胡恺。委托诉讼代理人：沈丽丽，远闻(上海)律师事务所律师。被告：朱律桦，男，汉族，1969年11月18日出生，住上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村XXX号XXX室。原告上海新元体育发展有限公司清算组与被告朱律桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日组织双方进行了证据交换，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告上海新元体育发展有限公司清算组的委托诉讼代理人沈丽丽，被告朱律桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新元体育发展有限公司清算组向本院提出诉讼请求：被告支付欠款359,823元(已扣除保证金30,000元，其中租金和设备服务费计算期间为自2015年4月1日起至2015年6月30日止，其他管理费计算期间为自2014年10月1日起自2015年6月30日止)，并以月租金79,649元为本金，按日租金(去除地下室部分租金)百分之十的标准即(96,512-16,863)÷30×10%=265.50元自2015年3月5日起至实际清偿之日止支付原告逾期付款违约金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中租金、设备服务费及其他管理费的本金为227,428元。事实和理由：上海新元体育发展有限公司(以下简称新元公司)与被告于2008年签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租上海市静安区西康路99(-2)、99(-3)、99(-5)号房屋(以下简称系争房屋)用作商业经营，建筑面积271平方米，租期至2015年6月30日止；被告应于每月5日前向新元公司支付租金等相关费用，若逾期支付，每逾期一日，按日租金的10%支付逾期付款违约金。自2009年起，因被告延长经营时间，双方协商在原合同约定基础上每月另增加支付4,800元其他管理费。至2015年6月30日合同租期届满，双方决定不再续约。因被告拖欠原告租金和管理费未结清，原告经多次催讨未果，特诉至本院，要求法院判如诉请。被告朱律桦辩称，合同到期后，被告曾要求与新元公司结算未果，至今双方未曾对账。被告实际已经多付新元公司100多万元租金，故不同意原告的诉讼请求，并将另案向原告主张多付款项。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海市静安体育馆。2006年6月16日，上海市静安体育馆授权新元公司经营管理系争房屋，负责招商招租、签订房屋租赁合同及服务管理合同、收取租金服务管理费等，期限自2006年7月1日起至2018年12月31日。2006年8月3日，新元公司与被告就上海市西康路XXX号1-3房屋(面积236平方米)签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租上述房屋用于经营餐饮业；租赁期限为6年，即自2006年10月16日起至2012年10月15日止；新元公司于2006年9月1日向被告交付房屋，装修免租期为45天；年租金第1至4年每年861,400元；合同签订之日被告向新元公司支付租房押金186,637元(两个月的租金和物业服务费)，该押金包括被告向新元公司支付的定金3万元，租金按月支付，在当月的5日前，由被告向新元公司支付71,784元，租赁期的第5至6年，每年租金为904,470元，即每月75,373元。2006年9月29日，新元公司与被告就上述合同签订《房屋租赁补充合同》一份，约定就租赁合同的期限及增加租赁部位事宜补充如下：租赁期限延长两年，即自2012年10月16日起至2014年10月15日；租赁期第7至8年每年租金为1,119,820元，每月5日前支付当月租金93,318元；增加承租上海市西康路XXX号1-3部分地下室，面积35平方米，租赁期为8年，即自2006年10月16日起至2014年10月15日止，该部位年租金为38,325元，在当月5日前支付当月租金3,194元。2008年8月14日，被告(乙方)与新元公司(甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租系争房屋(建筑面积271平方米，其中地上面积236平方米，地下室面积35平方米)作商业经营使用，租期八年，自2007年7月1日起至2015年6月30日止，甲方已于2006年10月17日向乙方交付房屋；第1至第4年租金为每月74,978元，年租金899,725元，第5至第6年租金为每月78,567元，年租金942,795元，第7至第8年租金每月96,512元，年租金1,158,145元，租金先付后用，乙方应于每月5日前向甲方公司支付下一个月租金；租赁期内乙方应向甲方支付水电煤气、排污消防等公用配套设备的使用费和维修保养费以及公共部位的清洁管理费、安保费和其他物业管理费(简称设备维修、服务管理费)，租赁期的第1至第4年，乙方每年支付设备维修、服务管理费每月21,535元，每年258,420元，第5至第6年每月22,612元，每年271,341元，第7至第8年每月35,892元，每年430,700元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月费用；若乙方逾期支付上述租金或设备维修、服务管理费的，则每逾期一日，乙方需按日租金或设备维修、服务管理费的10%支付逾期付款违约金，若逾期超过15个工作日的，甲方有权解除本合同，并按年租金或年设备维修、服务管理费15%追究乙方违约责任；双方确认自2006年10月17日起至2007年6月30日为免租金装修期，被告无需承担上述期间的租金；本合同经双方签字盖章后生效，本合同生效以前双方签订的合同文件自然失效，以本合同为准。合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。同日，双方就上述合同签订《补充协议(一)》，约定双方就被告向新元公司承租的上海市西康路XXX号(-2、-3)部分物业前期所拖欠的房屋租赁费和设备维修、服务管理费偿付事宜达成如下协议：自合同起租日起，被告共拖欠新元公司2007年7月至2007年9月三个月的房屋租金和物业管理费共计289,539元，双方商定分三个月偿付，于2009年1月15日前偿付96,513元；于2009年2月15日前偿付96,513元；于2009年3月15日前偿付96,513元；因新元公司举办大型活动的需要，通知被告商铺暂时停止对外营业的，将按商铺停止营业的时间酌情予以补偿；被告在租赁房屋初期，因经营需要，增容的用电量为20KVA，该增容的电量产权归被告所有，被告在合同终止时可自由转让给下家使用。上述合同签订后，被告支付原告押金186,637元，双方开始履行合同。2015年1月26日，新元公司与被告签订《终止房屋(地下室)租赁协议书》，约定：因被告单方面原因，被告于2014年11月3日向新元公司提出终止租赁相关物业的租赁关系；新元公司同意被告提前终止该物业租赁关系，自2015年1月26日起双方不再履行，被告应在2015年1月30日以前向新元公司缴清所有应承担的费用；本协议签订以前，被告已交付该物业2014年11月至2015年1月的租金合计50,589元(按每日每平方米16.06元计算，每月租金16,863元)；若被告按时按约返还该物业，则新元公司同意将被告交付的上述租金抵扣双方另行位于西康路99(-2)、99(-3)号部分物业(建筑面积236平方米)租赁关系下被告应支付的部分租金，新元公司不再予以现金退还被告，若被告未能按时按约返还该物业，则被告已支付的该部分租金将用于折抵逾期返还被告应承担的租金、占用费和违约金，不再折抵他处物业的租金费用，不足部分新元公司有权继续追索；除本协议约定外，新元公司无任何需要退还被告的费用或款项，对于被告已支付的全部费用和金额，双方无任何争议；本协议约定与租赁合同和补充协议不一致的，以本协议为准，本协议未约定部分，参照租赁合同、补充协议之约定。2015年6月1日，新元公司发函给被告称租赁合同到期后不再续约。同月5日，新元公司委托律师发函给被告，要求被告于2015年7月10日前返还房屋并结清欠付租金和设备维修、服务管理费等费用。同年7月16日，新元公司书面通知被告，因被告超过合同约定的交房时间，故新元公司于即日起自行收回房屋。2015年09月18日，新元公司曾以被告拖欠租金为由诉至法院，后撤诉在案[案号为(2015)静民一(民)初字第2981号]。撤诉后，原告又诉至法院，请求法院判如诉请。另查，新元公司现已注销，并于2016年3月3日经上海市静安区市场监督管理局备案成立清算组，负责人胡恺。又查，自2009年8月1日开始，被告按每月2,400元支付原告其他管理费至2011年4月30日。自2011年5月1日开始，被告增至每月4,800元向原告支付其他管理费至2014年9月30日。自2014年10月1日至2015年6月30日，被告未再向原告支付该笔费用。审理中，双方确认：合同于2015年6月30日期满终止，系争房屋于该日交接完毕，被告应付租金期间为2007年8月1日起至2015年6月30日的租金，2007年8月1日之前为免租期；合同虽约定租金累计每年递增，但被告实际均晚一年递增，原告对此亦予以认可；2015年4月1日起至2015年6月30日，被告未支付租金。双方还对被告支付租金情况进行了对账。具体为：(一)关于租赁期间开具的发票情况。被告提供了自2007年8月1日起至2011年7月31日期间除2007年10月96,513元，2008年7月20,000元、2010年5月21,535元的发票(其中2007年12月96,513元的发票为复印件)，并认为除已付清所有租金等费用外存在多付情形。原告对上述发票除2007年10月、12月各96,513元及2010年5月21,535元之外均予以认可，其中2007年12月96,513元的发票因原件在原告处已作废，故对被告提供的该发票复印件不予认可。(二)关于租赁期间，被告的实际付款情形。1、2006年7月30日至2009年5月15日期间。双方确认被告付款情况：2006年7月30日30,000元；2006年8月8日249,956元；2007年7月2日97,000元；2007年11月3日20,000元；2008年1月30日96,513元；2008年4月7日193,026元；2008年8月7日100,000元；2008年9月24日100,000元；2008年10月29日100,000元；2008年11月25日119,008元；2009年2月25日250,000元；2009年3月13日65,000元；2009年3月18日100,000元；2009年3月20日55,000元；2009年3月23日40,000元；2009年3月26日40,000元；2009年4月7日210,000元；2009年5月15日110,000元。对于该期间，被告认为其除已支付上述款项外，还支付了2007年2月至5月免租期每月各96,513元，2007年10月96,513元，2007年11月96,513×2=193,026元，但未提供相应凭证，故原告不予认可。2、2009年5月16日起至2011年7月31日期间。双方确认被告付款情况：2009年7月15日55,000元；2009年7月21日110,000元；2009年8月14日55,000元；2009年9月9日233,200元；2009年11月11日110,000元；2009年11月24日82,500元；2009年11月25日70,000元；2010年2月22日30,000元；2010年3月1日55,000元；2010年3月23日106,469元；2010年4月12日214,561元；2010年5月31日21,535元；2010年6月9日96,513元；2010年7月1日96,513元；2010年8月2日289,539元；2010年8月31日96,513元；2010年10月19日96,513元；2010年10月25日96,513元；2010年11月15日50,000元；2010年11月16日10,000元；2010年11月25日40,000元；2010年12月1日49,500元；2010年12月24日43,526元；2011年2月28日193,026元；2011年4月7日72,000元；2011年4月19日121,026元；2011年5月26日96,513元。被告对上述款项的支付日期及金额予以认可，但认为该期间所付不止上述款项。原告认为根据双方对账的被告付款情况计算，自2007年7月1日至2011年7月30日期间，被告应付原告4,632,624元，实际支付4,286,507元，尚有346,117元被告无法提供支付凭证的欠款，但原告在本案中不再主张。3、2011年8月1日起至2015年6月30日期间。双方确认被告按约付清了2011年8月1日起至2015年3月31日期间的租金，未付2015年4月1日起至2015年6月30日期间租金。综合上述对账情况，双方存在的分歧为：原告认为，被告应支付原告2015年4月1日起至2015年6月30日租金346,623元及2014年10月1日起自2015年6月30其他管理费43,200元，被告在原告处的押金186,637元予以抵扣。被告认为，被告在使用系争房屋期间已多支付原告共计1,418,837.50元，远超原告主张的欠款金额，要求原告予以退还，并将另案诉讼向原告主张。被告明确上述1,418,837.50元包括：(1)押金186,637元(提供2006年8月7日收据予以证明)；(2)免租期支付的租金：2007年1月租金93,319元(提供2006年8月7日收据予以证明)，2007年2月至5月租金96,513元×4(未提供相关支付凭证)；2007年6月租金97,000元(提供2007年7月2日租金预付款收据予以证明)，共计576,371元；(3)多付租金40,852元(提供原告制作的2008年4月至2009年4月账单，证明结余40,852元)；(4)多付租金13,487元(提供2009年5月15日收条予以证明)；(5)多付租金13,200元(提供2012年1月6日收条予以证明)；(6)增容费104,000元(提供新元公司关于租赁单位电量增容和收取增容费的通知、上海市静安区体育局行政事业单位收据证明该款由新元公司出面通过体育局转交供电部门，被告对增加的用电量有产权，可转让下家，现要求新元公司退还该款)；(7)4,000元(提供2010年7月12日家乐福卡收据予以证明)；(8)5,000元(提供新元公司柯受华2010年9月26日出具收条予以证明)；(9)煤气15,808元(提供案外人北京喜来中餐饮服务有限公司上海分公司与上海市南燃气发展有限公司燃气工程预收款协议书及发票两张予以证明)；(10)世博会期间原告让被告停业两个半月，虽合同约定支付，但被告认为该期间租金241,282.50元原告应退还被告；(11)已支付的其他管理费218,200元，合同并未约定被告支付，但被告为继续经营按原告要求实际支付，现要求原告退还。对于上述款项，原告认为：(一)被告主张的押金及多付租金情况。原告对被告主张的(1)、(2)项中的押金186,637元无异议。原告收到第(2)项中2007年1月租金93,319元、2007年6月租金97,000元，但根据第(3)项中被告提供的账单表明，截止2009年4月30日，被告欠付原告2007年8月、2007年9月和2009年4月三个月租金96,513×3=289,539元，扣除被告留在原告处的余款40,852元，被告仍欠租248,687元，表明2007年1月租金93,319元、2007年6月租金97,000元以冲抵之后的租金。免租期2007年2月至5月的租金原告从未收到，且被告缺乏相应付款凭证。第(4)项收条上13,487元的含义为欠开13,487元金额的发票，并非被告多付租金13,487元。第(7)项4,000元家乐福卡原告确认收到，但系被告赠与，并非支付的租金。第(8)项柯受华出具收条的5,000元，收条由案外人柯受华出具，原告未收到该款。第(5)项多付租金13,200元原告予以确认，愿意抵扣被告欠款。至于第(11)项，被告确实从2009年8月开始支付其他管理费至2014年9月底，系因被告经营行为给原告造成影响，双方达成口头协议约定被告在约定租金等费用之外另支付其他管理费，故不同意退还。被告自2014年10月开始欠付9个月其他管理费已在本案中主张。(二)被告主张的停业期间租金减免。对第(10)项中被告主张的停业期间租金，双方并未对该期间费用减免达成任何约定，被告应按约支付该期间租金，原告不同意返还。(三)被告主张已付的其他费用。对第(6)项被告主张的增容费104,000元，系被告因自身原因申请增加用电量的应付费用，由体育局出面收取，无权要求原告退还；对第(9)项被告主张的燃气费15,808元，并非原告收取，不应由原告退还。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、授权书、《房屋租赁合同》、《致函》、《律师函》、《通知书》，被告提供的2006年《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、2008年《房屋租赁合同》、《补充协议(一)》、《终止房屋(地下室)租赁协议书》、发票及收条一组、原告制作的2008年4月至2009年4月账单等以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，2008年8月14日，新元公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方于庭审中对账查明的事实，本院结合相关时间节点及被告主张多付的费用类型确认被告付款情况如下：(一)截止2009年4月30日之前付款情况。依据双方认可的2008年4月至2009年4月账单，本院确认双方曾对2009年4月30日之前的租金费用进行了结算，结算结果为截止2009年4月30日之前被告欠付原告租金248,687元。故被告提出的2007年1月多付租金93,319元、2007年6月多付租金97,000元已经双方结算处理，被告现要求退还与事实相悖，本院不予采纳。被告还主张多支付了原告2007年2月至5月免租期的租金386,052元，但既不能提供支付该费用的相关凭证，也未说明上述付款的具体情形，本院不予采纳。(二)截止2011年7月31日之前。根据双方已对账确认的2007年7月1日起至2011年7月31日被告已付款项计算，该期间原告认为被告实际支付4,286,507元，而应付原告4,632,624元，尚有346,117元被告缺乏付款凭证，被告虽辩称该期间所支付款项超过应付金额，但被告主张的该期间多付租金(第(3)项40,852元%2B第(7)项4,000元%2B第(8)项5,000元)累计金额远低于上述缺乏付款凭证的金额，并且被告始终不能说明除上述已确认款项之外的其他付款的具体节点和金额，也未提供相应证据予以证明，因此对被告提出的该期间多付租金并要求退还的抗辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的2009年5月15日欠开13,487元金额发票的收条，无法证明多付了13,487元租金的事实，本院亦不予采纳。(三)停业期间租金和已付的其他管理费。因被告未能提供证明其世博期间停业的直接证据，且双方也曾就上述停业期未达成任何补偿的协议，故对被告要求原告退还世博会期间停业两个半月租金的主张，本院不予采纳。至于自2009年8月1日起至2014年9月30日被告已支付的其他管理费，虽无书面合同约定，但根据被告长期履行向原告支付该款的义务的事实，本院确认双方实际已就该笔费用的支付达成了协议，现被告主张退还该款本院不予采纳。(四)增容费和燃气费用。被告主张原告退还支付的增容费104,000元，本院认为该笔费用系因被告申请增加用电量所支付，用电量产权属于被告且收款单位为案外人，被告以其对用电量有产权为由要求原告予以退还于法无据，本院不予采纳。关于被告主张的燃气费用15,808元，收付款方均为案外人，现被告要求原告退还，缺乏相应依据，本院不予采纳。综上所述，合同终止后，被告应当向原告结清欠付的2015年4月1日起至2015年6月30日的租金和设备维修、服务费115,541×3=346,623元。关于原告主张的2014年10月1日起至2015年6月30日的其他管理费4,800×9=43,200元，因被告对于长期向原告支付该款的事实并未否认，应视为双方已对其他管理费的支付已达成协议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。上述款项，扣除原告确认的被告于2012年1月6日额外支付的租金13,200元，以及原告已收取的押金186,637元，被告还应支付原告189,986元。被告欠付原告租金至今，原告要求被告按照合同约定的日租金10%即265.50元的标准支付自2015年3月5日起至实际付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。因此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱律桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新元体育发展有限公司清算组欠付租金、设备维修、服务管理费及其他管理费189,986元；二、被告朱律桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新元体育发展有限公司清算组逾期付款的违约金(按照每日265.50元的标准，自2015年3月5日计算至实际付清之日为止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,726元，减半后为1,363元，由被告朱律桦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年十一月二十一日书记员  李后蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。