广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5824号上诉人（原审被告）：麻飞鹏，男，汉族，1976年8月12日出生，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：蒋志勇，广东中亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋福尧，男，汉族，1982年6月22日出生，住湖北省大悟县，委托诉讼代理人：王峰，广东仁之仁律师事务所律师。原审第三人：东莞市尚轩房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇大井头社区往东坑路边左边第*栋*层楼*层第**号铺。法定代表人：吴佩文。上诉人麻飞鹏因与被上诉人蒋福尧、原审第三人东莞市尚轩房地产代理有限公司（以下简称尚轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。蒋福尧起诉请求：1.麻飞鹏向蒋福尧办理案涉房屋的过户手续；2.麻飞鹏向蒋福尧支付逾期交房的违约金（自2016年4月2日至案件终审判决生效之日，每日按涉房屋成交价即678000元的1/1000计算）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、蒋福尧、麻飞鹏应继续履行如下事项：1.麻飞鹏于判决生效之日起十五日内，自行履行赎楼手续并解除位于东莞市××单元302房屋（房产证证号：粤房地权证莞字第××号）的抵押登记，逾期由蒋福尧代为清偿。2.麻飞鹏在完成第1项注销抵押登记后十日内向房管行政部门递件申请将东莞市××单元302房屋（房产证证号：粤房地权证莞字第××号）房屋过户至蒋福尧处。3.蒋福尧在麻飞鹏向房管行政部门递件申请过户变更登记之日支付麻飞鹏188000元。4.蒋福尧在变更登记完成之日支付麻飞鹏470000元。5.其他未尽事宜，按照双方签订的《房屋买卖合同》约定以诚信原则履行。二、麻飞鹏在判决生效之日起支付蒋福尧逾期履行违约金（计算方法为以678000元为本金，以日千分之一，自2016年4月2日计算至判决生效之日）。原审案件受理费5290元、保全费3910元，已由蒋福尧预交，由麻飞鹏负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3380号民事判决书。麻飞鹏不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审第一、二项判决内容，改判由麻飞鹏支付蒋福尧合同约定的案涉物业成交价10%的违约金计67800元后，退还蒋福尧已支付的购房款项（含定金），解除双方于2015年12月29日签署的房屋买卖合同。主要事实与理由：1.案涉房屋买卖合同第十一条第二款约定：卖方不能按本合同的约定将该物业授予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方必须退还买方已付的所有费用。麻飞鹏认为该条款是赋予卖方以承担成交价10%的违约金代价单方面解除合同的权利。尚轩公司的中介费是由蒋福尧支付的，两者之间具有明显的利害关系。由于该条款系尚轩公司和蒋福尧提供的格式条款，且蒋福尧和尚轩公司在签署合同均未对麻飞鹏进行解释，致使麻飞鹏同意签署合同。因此，应按有利于麻飞鹏的理解进行解读。2.原审判决对房屋买卖合同第十一条第二款按有利于蒋福尧进行解读，进而判决麻飞鹏需承担违约金并继续履行合同。虽然表面上维持了交易双方的有效性和市场秩序的稳定性，但在当前东莞市大朗镇房价早已暴涨，双方约定成交价市场低于50%以上的情况下，对麻飞鹏显失公平。房产必须登记过户才算完成买卖交易，而本案尚未办理过户，故判决解除合同并不会对市场秩序造成多少不良影响。同时，房产属于大多数家庭的重大资产，是个人或家庭多年经济的积累，在市场价格暴涨的情况下，一旦贱卖会给卖方造成重大损失，而判决解除合同则不但不会对买家造成多少损失，反而其还多有盈余（收取违约金）。因此，本案若按麻飞鹏的请求改判，让麻飞鹏以合理的代价来解除双方的合同，既维护了蒋福尧的合理利益，给麻飞鹏一个尊重契约精神的重要教训，同时又避免了判决继续履行合同给信息不对等的弱者一方造成的重大损失，充分体现了公平正义的合同原则精神。麻飞鹏恳请二审法院慎重考虑本案的实际情况，特别是考虑到争议期间案涉物业价格超大幅度上涨的特殊情况，支持麻飞鹏上诉请求。蒋福尧答辩称：麻飞鹏的上诉请求没有事实和法律依据。1.案涉房屋买卖合同第十一条第二款内容清楚，符合逻辑，不存在理解上的歧义。尚轩公司与蒋福尧之间不存在利害关系。2.双方在自愿、平等的基础上签订案涉房屋买卖合同，双方均应共同遵守执行。3.根据原审法院查明的事实，麻飞鹏故意违约，拒绝履行合同义务，拒不配合履行合同，系违约方。作为违约方，无权要求解除合同或者继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，作为守约方有权要求继续履行合同，并要求违约方承担违约责任。原审法院判决双方继续履行合同，麻飞鹏承担违约责任是符合法律规定的。4.如麻飞鹏的上诉请求得到支持，则无诚信及交易安全可言。综上，麻飞鹏的上诉请求没有法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。尚轩公司未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，蒋福尧、尚轩公司未向本院提交新的证据。麻飞鹏向本院提交如下证据：1.物业租赁合约。该合约显示广东碧桂园物业服务有限公司东莞分公司经办人张伟代表麻飞鹏于2015年10月16日与陈炳权签订了物业租赁合约；麻飞鹏将位于东莞市大朗区朗东路18号碧桂园1栋3单元302房出租给陈炳权居住使用；租赁期限为2015年10月16日至2016年10月16日；每月租金1550元，每月16日前支付；中介费1300元，由麻飞鹏支付。2.承租人陈炳权身份证复印件。3.广东省地方税收通用发票，显示麻飞鹏于2015年10月14日向广东碧桂园物业服务有限公司东莞分公司支付中介费用1300元。4.中国建设银行账户交易明细，显示李扬于2015年11月至2016年9月每月向麻飞鹏转账1550元。麻飞鹏主张案涉房屋由陈炳权及李扬合租，由陈炳权签订租赁合约，每月由李扬支付租金。麻飞鹏提交上述证据，主张案涉房屋出售时存在租约，麻飞鹏与蒋福尧签订的《房屋买卖合同》侵害了承租人的优先购买权。蒋福尧质证称：1.上述证据系逾期提交，应当承担逾期举证的法律后果；2.物业租赁合约不是麻飞鹏本人签的，对于租赁合约的真实性不予确认；3.对银行账户交易明细及发票的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。尚轩公司则对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称其当时知道案涉房屋存在租约，其询问过麻飞鹏，麻飞鹏表示会在约定的交楼期限前处理掉租赁合同。另查明，麻飞鹏与蒋福尧签订的房屋买卖合同第九条明确约定，案涉房屋的现状为“不带租约，不带家私电器。”本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院根据双方当事人的诉辩意见及证据对麻飞鹏违约的事实进行了认定，理由阐述充分、正确，且麻飞鹏上诉意见并未对此提出异议，其仅提出其有权通过支付违约金的方式解除案涉房屋买卖合同，故对麻飞鹏违约的事实，本院予以确认。围绕麻飞鹏的上诉，本案二审的争议焦点在于麻飞鹏主张其有权通过向蒋福尧支付违约金以解除案涉房屋买卖合同能否成立。首先，麻飞鹏主张其与蒋福尧签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋上存在租约，双方的房屋交易未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。本院认为，本案至今尚未出现承租人主张优先购买权之事实，此其一。其二，即使本案存在侵害承租人之优先购买权，侵害该权利的主体亦为出租人麻飞鹏，而非案涉房屋的买受人，故麻飞鹏以此作为拒绝继续履行案涉房屋买卖合同之抗辩事由，显然不能成立。其三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，若案涉房屋的承租人主张其优先购买权受到侵害，可请求出租人承当损害赔偿责任，本案房屋买卖合同对双方当事人仍具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。案涉房屋买卖合同第十一条第三款约定，“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金”。现麻飞鹏违约，蒋福尧作为守约方，并未选择解除合同，而是依据上述法律规定及双方合同约定要求麻飞鹏支付逾期交楼的违约金并要求麻飞鹏继续履行合同，该请求合理合法，原审法院予以支持并无不当。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋买卖合同第十一条第二款约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”。本案中，麻飞鹏并未举证证明案涉交易存在上述法律规定的不适用继续履行的情形，亦未举证证明本案存在合同约定的“不能按本合同约定将该物业售予买方”或“无法将该物业售予买方”的情形，故对于麻飞鹏请求解除合同，本院不予支持。最后，诚实信用是民法的基本原则，是市场交易秩序的基石所在。在履行合同不存在无法继续履行或强制履行成本过高的情况下，如若任何一方当事人均可以通过不履行合同或者预期违约的方式达到解除合同的目的，不仅背离合同法规范民商事主体诚实信用之本意，而且丧失法律的预测、制导作用。因此，原审法院判决双方继续履行合同是对民法基本原则的维护，更是对市场交易秩序的维护，本院依法予以维持。综上所述，麻飞鹏的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10380元，由麻飞鹏负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈天宇代理审判员  陈锦波代理审判员  刘冬虹二〇一六年十一月四日书 记 员  向 萍