广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2113号原告江门市温莎堡物业服务有限公司，住所地广东省江门市新会区会城。法定代表人刘润婵。委托代理人赵某，是该公司的客服副经理。被告刘洋洋，女，1982年2月1日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司，住所地广东省江门市新会区今古洲。法定代表人莫冠良。原告江门市温莎堡物业服务有限公司诉被告刘洋洋、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江门市温莎堡物业服务有限公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼，被告刘洋洋、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司经本院传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门市温莎堡物业服务有限公司诉称：被告于2010年6月11日购买了江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭住宅，并于第三人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：交楼日期2011年3月31日；由原告对住宅所在小区进行物业管理；被告已知悉、理解、承诺签署并遵守《业主临时管理规约》；物业管理费自合同约定交楼日期开始计费；延期收楼期间物业管理费用由被告承担。2014年7月15日，被告签署了《临时管理规约》与《前期物业管理服务协议》，约定：物业费按月缴纳，上月月底前交纳下月费用；未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一支付违约金。原告依约定提供了物业服务，被告不仅无故延期收楼，在入住后也一直拖欠物业管理费用，虽经原告多次催缴，被告一直置若罔闻。截止2016年4月30日，共拖欠物业管理费共15326.96元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现依法诉至贵院，恳求判如所请！诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费15326.96元（2014年8月1日至2016年4月30日）。2、判令被告向原告支付违约金4677.94元（暂计至2016年3月31日，实际应付违约金应按欠缴额的1‰按日支付至被告实际付清之日止）。【合计：20004.90元】3、被告承担本案诉讼费用。原告江门市温莎堡物业服务有限公司在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、被告身份证复印件（刘洋洋）一份，证明被告的身份。证据2、欠费明细表一份，证明被告欠费计算方式以及欠费的情况。证据3、催缴物业管理费通知书一份，证明我司在被告欠费期间有发函给被告。证据4、EMS快递详情单（催缴物业管理费通知书）一份，证明我司有通过快递方式发函通知被告支付物业管理费。证据5、物业移交清单一份，证明被告2014年7月15日办理收楼手续。证据6、前期物业管理服务协议一份，证明被告办理收楼手续签收的资料。证据7、临时管理规约一份，证明被告办理收楼手续签收的资料。证据8、商品房买卖合同一份，证明被告与房地产买房时签订的合同。证据9、前期物业服务合同一份，证明我司与开发商签署的合同。证据10、竣工验收报告一份，证明被告购买的房屋已经验楼收楼。证据11、竣工验收备案表一份，证明被告购买的房屋已经验楼收楼。证据12、EMS快递邮件详情单（入伙通知书）一份，证明我司通过快递方式发函通知被告房屋可以入住。证据13、物业管理费费发票一份，证明被告是有支付过管理费。证据14、产权证的复印件，证明被告购买的房屋的面积是多少、已经办理过户手续。被告刘洋洋、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司没有答辩，在举证期限内亦未向本院提供相反证据反驳原告的主张。被告刘洋洋、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告所列举的证据来源合法，能客观地反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。经审理查明：被告于2010年6月11日购买了江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭住宅，房屋的房地产权证载明登记时间为2013年1月23日，建筑面积为358.32平方米，车房的房地产权证载明登记时间为2013年1月18日，建筑面积为22.31平方米，国有土地使用权证载明登记时间为2013年1月31日，土地使用权面积601平方米，建筑占地面积215平方米,花园面积386平方米。被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定：交楼日期2011年3月31日；由原告对住宅所在小区进行物业管理。2011年4月1日至2013年3月31日被告免交物业服务费。2014年7月15日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，双方在第七条约定“物业服务费的标准为：别墅（房屋，含附属的车库）1.50元/月·平方米，别墅（花园）0.4元/月·平方米”；在第八条约定“物业服务费按月交纳，上月月底前交纳下月费用……”；另外，在第十六条约定“甲方（被告）业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告（乙方）支付违约金”。被告只缴交了2014年7月31日前的物业服务费9437元，2014年8月1日之后物业服务费没有交付。原告经催收无果便诉至法院。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于物业服务费交纳标准的问题。本院依法确定被告应按照房地产权证和国有土地使用权证记载的面积，以《前期物业管理服务协议》第七条约定的标准向原告交纳物业服务费，即每月应交物业服务费为725.35元（房屋面积358.32平方米×1.5元/平方米+车库面积22.31平方米×1.5元/平方米+花园面积386平方米×0.4元/平方米）。综上，被告自2014年8月1日起停止缴交物业服务费，截至原告主张的2016年4月30日，合计21个月，被告尚欠物业服务费为15232.25元（725.35元/月×21个月）。关于逾期交纳物业服务费违约金标准的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定。被告应向原告支付逾期付款违约金，但《前期物业管理服务协议》中逾期付款违约金按日千分之一的标准计算明显过高，显失公平，本院认为逾期付款违约金应自2014年8月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至物业费实际清偿之日止。原、被告在平等、自愿的基础上建立的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护。被告接受原告的物业服务后，应当足额支付物业服务费。现被告尚欠原告物业服务费未付，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当向原告支付物业服务费15232.25元及相应逾期付款违约金（自2014年8月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至物业费实际清偿之日止），对于原告主张过高部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘洋洋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费15232.25元及相应逾期付款违约金（自2014年8月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至物业费实际清偿之日止）给原告江门市温莎堡物业服务有限公司。二、驳回原告江门市温莎堡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.12元(原告已垫付)，由原告江门市温莎堡物业服务有限公司负担71.69元，被告刘洋洋负担228.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  赵汝谋人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  黎玉萍二〇一六年十一月二十二日书 记 员  冼金芬