浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初6423号原告舒贤矛。委托代理人舒式斌（特别授权），男，1961年9月8日出生，汉族，住瑞安市。系原告父亲。委托代理人吴雪梅（特别授权），浙江玉海律师事务所律师。被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。法定代表人钱黎明，总经理。委托代理人蔡万斌（特别授权），系被告员工。原告舒贤矛与被告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称浙江正国房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月22日第一次公开开庭进行了审理。原告舒贤矛的委托代理人舒式斌、吴雪梅，被告的委托代理人蔡万斌均到庭参加诉讼。2016年8月31日，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2016年10月19日第二次公开开庭进行了审理，原告舒贤矛的委托代理人舒式斌，被告的委托代理人蔡万斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒贤矛起诉称：2012年5月17日，原告与被告浙江正国房开签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1404室商品房一套，总价款1133820元。双方在合同中还约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，并于2014年前交付商品房土地、房屋权属证书；被告逾期交付房屋及权属证书的，均应按日向原告支付购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告至今未交付房屋及土地、房屋权属证书。综上，被告的行为已经构成严重违约，故原告起诉请求判令：一、被告立即向原告交付滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1404室商品房；二、被告向原告支付自2014年7月1日起以已支付购房款1133820元为基数按每日万分之二计算至实际交房之日的违约金；三、被告向原告支付自2015年1月1日起以已支付购房款1133820元为基数按每日万分之二计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金；四、被告向原告开具滨水名苑第2幢2单元1404室商品房按揭部分购房款的购房发票；五、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告公司信息，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《浙江省商品房买卖合同》，拟证明双方约定被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋，于2014年前交付土地、房屋权属证书或登记证明的事实；4、销售不动产统一发票两张，拟证明原告已支付购房款683820元；5、银行按揭贷款合同，拟证明原告按揭贷款45万元用于支付购房款，但被告未按约开具发票。被告浙江正国房开答辩称：第一、涉案商品房所在项目尚不完全具备交房条件，如尚未取得备案证明、尚未通过人防验收、房屋质量尚存在较大问题且与施工单位正在诉讼程序中。故我方无法交付房屋，即使交付也属无效的交付。第二、我方确实尚未开具45万元购房款的发票给原告，但是因为被告欠税6000多万，税务部门停止给被告开发票，等被告税款补齐之后才可以开。被告浙江正国房开为证明其主张，在举证期限内向本院提供证据如下：6、《工程质量专家检验结论纪要》、《补充协议》，拟证明涉案商品房实际不具备交付条件。为查明本案事实，本院依职权调取了下列证据：7、瑞安市住房和城乡规划建设局在2015年12月4日出具的证明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年10月15日进行建设工程竣工验收，尚未收到竣工验收备案申请的事实；8、瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年10月15日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效，以及该局尚未收到竣工验收备案申请的事实；9、瑞安市公安消防局建设工程消防验收意见书一份、瑞安市规划建设局专题会议纪要、瑞安市发展和改革局文件，拟证明涉案商品房项目消防验收合格的事实。以上证据均经庭审出示、质证。对原告提供的证据，被告均表示无异议。对被告提供的证据，原告认为形式上不属于正式的专家检验结论，且没有专家资质证明，内容与五方主体验收会议纪要冲突，不能证明被告的待证事实。对本院依职权调取的证据，原告认为三性无异议；被告认为恰好可以证明涉案商品房并未取得备案证明，不符合交付条件。经审查，本院认为，原告提供的证据，经被告质证无异议，符合证据的真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以采信；被告提供的证据，全部系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信；本院依职权调取的证据7、8均系瑞安市住房和城乡规划建设局出具，能够证明涉案商品房项目建设工程质量合格、通过竣工验收，但未取得备案证明的事实，本院予以采信；证据9，可以证明涉案商品房项目消防整体验收合格，本院予以采信。结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年5月17日，原告舒贤矛与被告浙江正国房开签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1404室商品房一套，总价款1133820元。合同第九条规定，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十六条约定，出卖人承诺于2014年＿月＿日（月日内容未填写）前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。双方签订合同后，原告于2012年8月21日、9月13日各支付被告购房款25万元、433820元，共计683820元，被告分别开具销售不动产统一发票交原告收执。后原告又于2012年10月11日通过银行按揭方式支付被告剩余45万元购房款，就该部分购房款，被告至今未开具销售不动产统一发票。另查明，瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。本院认为，原、被告对《浙江省商品房买卖合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方买卖的房屋至今未交付，以及商品房项目未取得建设工程竣工验收备案证明的事实无争议，双方争议的焦点在于客观上是否达到了法律规定的房屋交付条件。对此，主要从以下几个方面来分析。关于建筑工程质量。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。另外，为规范房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，住房和城乡建设部根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，于2013年12月2日印发的《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第六条还规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和工程建设各个缓解执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2、审阅建设、勘察、设计、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。本案中，涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程质量合格，符合交付条件。关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。本院认为，上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是现原告同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。关于消防安全。《消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。因此，在消防安全方面，涉案商品房项目可投入使用，房屋符合交付条件。关于规划许可。瑞安市住房和城乡规划建设局认为此次建设工程竣工验收会议组织形式和程序合法有效，未明确提及该建设工程违反相关规划许可并出具了情况说明，双方亦无提供证据证明该建设工程违反相关规划许可，故可以认定该建设工程符合规划许可要求。综上，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告关于商品房项目客观上未通过建设工程竣工验收、人防验收和取得备案证明，质量尚存在问题、在法律上存在交付障碍的抗辩理由，本院不予采信。按照《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，并自2014年7月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中双方均明确表示涉案商品房项目目前尚不具备办理权属证书或登记证明的客观条件，亦没有证据表明可以办理权属证书或登记证明的确切时间，故该方面存在实际的不确定性。鉴于此，原告关于要求被告支付逾期办理权属证书或登记证明违约金的诉讼请求，本院在本案中暂不予支持，原告可待权属证书或登记证明可以办理时再另案主张。被告作为房屋出卖方，开具发票是其法定义务，也是履行合同的附随义务，故原告诉请要求被告开具通过银行按揭方式支付的450000元购房款的发票，本院予以支持。被告关于因欠税不能开具发票的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒贤矛交付位于瑞安市塘下镇中心区的滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1404室房屋，并开具450000元购房款的发票；二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款1133820元为基数，自2014年7月1日起按日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告舒贤矛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16490元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费16490元，预缴到浙江省温州市中级人民法院。逾期不交，按撤回上诉处理。审 判 长 黄   鸥   翔人民陪审员 苏   琼   慧人民陪审员 林   华   平二〇一六年十一月三日书 记 员 方蓓蓓法条索引：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提醒：一、执行依据及管辖发生法律效力的民事判决、裁定，当事人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。二、申请执行期限申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、拒执入刑对下列拒不执行判决、裁定的行为，依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪论处。（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产、致使判决、裁定无法执行的；（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。更多司法公开内容，请关注：掌上法庭·民心终端