黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初1465号原告：张金丽，女，1972年8月13日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：朴永建，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：黑龙江省龙申置业有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：高玉德，经理。委托诉讼代理人：袁树成，黑龙江龙信达律师事务所律师。原告张金丽与被告黑龙江省龙申置业有限公司（以下简称龙申置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告张金丽的委托诉讼代理人朴永健，被告龙申置业公司的委托诉讼代理人袁树成到庭参加诉讼。2016年8月27日至9月11日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。张金丽向本院提出诉讼请求：1、要求确认与龙申置业公司签订的二份购房合同无效，龙申置业公司返还购房款642172元及自2013年10月31日至2016年6月1日的利息5000元。2、诉讼费由龙申置业公司负担。事实与理由：2012年10月21日张金丽与龙申置业公司签订二份购房协议书，约定张金丽购买龙申置业公司开发的位于鸡冠区X乡X小区X号楼X单元X室、面积90.17平方米、X号楼X单元X室、面积71.18平方米两户楼房，购房款分别为358876元及283296元。张金丽于当日交付了全部房款，龙申置业公司出具购房收据。因龙申置业公司没有按协议约定在2013年10月31日交付房屋且出售给张金丽的房屋至今也未建设更未办理商品房预售许可，其已构成根本的违约，故请求法院支持张金丽的诉讼请求。龙申置业公司辩称，张金丽与龙申置业公司之间不存在商品房买卖合同关系，理由如下：1、本案实质是以商品房买卖作为担保的民间借贷关系，根据最高院关于民间借贷纠纷的司法解释规定，法院应释明张金丽变更诉讼请求，如果不变更，应驳回张金丽的诉讼请求；2、龙申置业公司开发的X小区至今没有取得商品房预售许可，没有授权任何人、任何单位销售楼房，且至今未动工；3、龙申置业公司没有收到该笔房款，张金丽单凭此收据不能证明其已履行了交款义务；4、张金丽提供证据上的公章及财务章与龙申置业公司的不符，应属伪造，综上龙申置业公司不应承担返还购房款的义务，应驳回张金丽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张金丽提供的证据，购房协议2份、交款收据2张、转款收据1张，证实张金丽于2012年10月21日在龙申置业公司购买两户房屋，分别为X号楼X单元X室，X号楼X单元X室，购房款分别为358876元、283296元，计642172元。其中400000元转到龙申置业公司法定代表人高玉德银行卡里。房屋交付时间为2013年10月31日。龙申置业公司对该组证据有异议，提出证据中公章、财务章与龙申置业公司备案的公章、财务章不同，龙申置业公司没有使用过该两章，该公章属于伪造，收据上没有财务人员签字，龙申置业公司至今未收到该笔款项。龙申置业公司至今没有取得售楼许可，也没有委托任何人销售房屋，张金丽购买的房屋现在仍没有具体施工，约定的房屋单价明显低于当时的市场价格，所以该购房合同不是当时双方的真实意识表示，实质应是自然人之间的以商品房买卖作为担保的借款关系。因张金丽提供了购房协议、交款收据，龙申置业公司虽对公章及财务章的真实性提出异议，但龙申置业公司并没有提供证据证实张金丽收据上的公章、财务章系张金丽伪造，且张金丽提供了向龙申置业公司法定代表人高玉德银行卡转款400000元的转款凭条，龙申置业公司对此并没有提出异议，故应认定张金丽向龙申置业公司交付房款。龙申置业公司提供的证据一，龙申置业公司出具的证明1份，证实龙申置业公司备案的公章及财务章与张金丽提供的证据公章、财务章不一致。张金丽有异议，提出该证据是龙申置业公司出具，不具有证明力，现公章、财务章系2015年2月2日换发营业执照时开始使用，不能证明双方签订协议时使用的公章，亦不能证明现财务章、公章是龙申置业公司的唯一印鉴，该证明中并没有负责人和制作人的签名，不符合民事证据的形式要件。因龙申置业公司用来证明的公章自2015年2月2日启用，不能证明2012年收据上公章的真伪，故对该证据的证明目的不予确认。证据二，龙申置业公司工商档案2页，证实龙申置业公司使用两枚公章，与张金丽证据中使用的公章不一致。张金丽对证据的真实性没有异议，对证明的目的有异议，提出换发营业执照时间为2015年2月2日，因该公章启用晚于2012年10月21日合同协议书上的公章，该份证据并不具有证明力，不能排除本案购房协议所使用的公章不是龙申置业公司使用的。因龙申置业公司提供的公章使用时间晚于签订购房协议时间，该证据不能证明龙申置业公司的证明目的，对该证据本院不予确认。证据三，2012年9月21日案外人藏某与邓某签订的借款抵押协议一份，中间人高雪松与张金丽是夫妻，邓某与案外人藏某的借款是由高雪松联系的，证实本案是以房屋买卖作为担保的民间借贷，实际上也是高雪松为邓某联系的借款，张金丽与邓某是民间借贷法律关系，并不是张金丽主张的房屋买卖合同关系。张金丽对该证据有异议，提出与本案不具有关联性，不是本案双方当事人签订的协议，不能印证本案中购房协议是为借款而设立的抵押权，更不能证实是民间借贷关系。因该证据与本案的没有关联性，故对该证据不予认证，对其证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月21日，张金丽与龙申置业公司签订购房协议书二份，张金丽认购龙申置业公司开发的X小区X号楼X单元X室、面积为71.18平方米、X小区X号楼X单元X室、面积为90.18平方米的楼房各一套。房屋单价为每平方米3980元，房屋价款分别为283296元、358876元，龙申置业公司为张金丽出具购房收据并加盖财务专用章。其中400000元由张金丽在当日用其丈夫高雪松的卡汇到龙申置业公司经理高玉德的卡中。协议第四条约定龙申置业公司于2013年10月31日交付房屋，如逾期交付按现行银行活期存款利息向张金丽支付违约金。因龙申置业公司至今也没有动工，更没有办理商品房预售登记，张金丽多次找龙申置业公司要求退款，龙申置业公司以经手人邓某只是龙申置业公司的股东，没有权利出售房屋为由，提出龙申置业公司不知道也没有收到该房屋款项，不同意返款。本院认为，张金丽预购龙申置业公司的房屋，双方签订购房协议书，龙申置业公司出具交付房款的收条，双方形成了商品房预约合同关系。现龙申置业公司开发的鸿祥小区没有动工，也没有办理商品房预售许可，故张金丽与龙申置业公司签订的购房协议无效，龙申置业公司所收受的房款应予返还。因造成协议无效的过错在龙申置业公司，故龙申置业公司应承担过错责任即自2013年11月1日起按中国人民银行同期活期存款利率支付张金丽利息。龙申置业公司提出：1、邓某只是龙申置业公司的股东没有权利出售房屋，因邓某系龙申置业公司的股东，张金丽足以相信其有售楼权。2、没有收到张金丽交付的款项，龙申置业公司不知道张金丽购房一事。因张金丽将部分房款汇到了公司经理高玉德的卡里，龙申置业公司已为张金丽出具财务收据。3、收据上的公章是伪造的，因龙申置业公司提供的工商登记只能证明其是在2015年2月2日换发营业执照后启用现在的公章，不能证明2012年10月份不是使用张金丽提供的收据上公章。4、本案是以商品房买卖作为担保的民间借贷关系，因龙申置业公司提供的借款抵押协议与本案无关，不能证实其要证实的问题。故对龙申置业公司的上述辩解不予采信。综上所述，龙申置业公司收到张金丽房款642172元的事实清楚，证据充分。张金丽要求利息5000元，因该数额不超过双方约定的标准，应予准予。故对张金丽的要求返还房款642172元及利息5000元的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条规定，判决如下：被告黑龙江省龙申置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张金丽购房款642172元并赔偿利息5000元，共计647172元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10272元，由被告黑龙江省龙申置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  邢晓华人民陪审员  李善坤人民陪审员  李 轶二〇一六年十一月十日书 记 员  赵琳琳