成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0112民初3902号原告：王雄，男，1972年11月6日出生，汉族，住四川省渠县。原告：王鹏斐，男，1996年11月8日出生，汉族，住四川省渠县。被告：成都金山房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区。法定代表人：陈国金，董事长。委托代理人：吴青松，四川明炬律师事务所律师。第三人：程强，男，1969年12月23日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。第三人：胡柱辉，女，1973年2月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。第三人：程婕，女，1972年3月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告王雄、王鹏斐诉被告成都金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司），第三人程强、胡柱辉、程婕商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后。依法由审判员陈明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雄，被告金山公司的委托代理人吴青松到庭参加诉讼。第三人程强、胡柱辉、程婕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雄、王鹏斐向本院提出诉讼请求：请求被告向原告支付违约金54809.60元。事实和理由：第三人程强、胡柱辉于2009年12月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于龙泉街道办事处北泉路258号“金上城”2栋1单元19楼1908号住宅出售给第三人程强、胡柱辉，双方约定总价款为350445元。双方在合同中约定“如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起300内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理…..1、买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……”被告向第三人交房时间为2011年9月30日，但第三人取得所有权证书的时间是2014年9月16日。2015年7月30日，第三人程强、胡柱辉委托第三人程婕将涉案房屋出售给原告，并将合同项下的权利义务全部转移给原告。被告金山公司辩称：1、业主的起诉已超过诉讼时效；2、被告与原告等业主已达成了赔偿协议，已实际支付给业主包含逾期办理房屋权属证书的违约金2万元，对同一行为不能进行重复评价；3、逾期办理权属证书未对原告未造成实际损失，且原告亦不能证实其损失；4、双方约定的违约金过高，如果法院支持，请求进行调减。5、政府未履行承诺也是导致被告逾期办证的原因；6、原告不是合同的当事人，其主体不适格。本院经审理认定事实如下：2009年12月19日第三人程强、胡柱辉作为买受人与作为出卖人的被告金山公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于龙泉街道办事处北泉路以北自行开发建设的“金上城”2栋1单元3层302号房屋出售给第三人程强、胡柱辉。该合同第十九条“产权登记”（一）初始登记约定“出卖人应当在2012年1月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、双方以转移登记的约定为准”；（二）转移登记的约定为“1、商品房交付使用后双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理…..（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。第三人的购房屋的总价款为350445元。2011年9月30日，被告按合同的约定向第三人交付了房屋，2014年9月16日，第三人的房屋完成了权属登记。原告于2015年9月17日取得了涉案房屋的所有权证书。另查明，被告因小区车位建设不符合规划，于2014年7月16日与“金·上城”业主委员会达成了“赔偿及谅解协议”，由被告赔偿每户人民币贰万元。2015年2月9日，被告就逾期办理房屋产权证问题向“金上城”二期全体业主承诺，业主的违约金将于2015年10月31日起全额进行赔付。第三人程强、胡柱辉委托第三人程婕于2015年7月30日将该房屋出售给原告，约定涉及房屋所产生的权利义务全部转移给原告，由原告向相关责任人主张。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，第三人、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，当事人应按合同的约定履行相应的义务。关于逾期办理房屋所有权证书的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》、的约定，第三人委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，第三人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书，被告应支付违约金。被告于2011年9月30日向第三人交付了房屋，而第三人于2014年9月取得所购房屋的房产证，此时已超过了双方约定的300日的办证期限。被告未提供证据证实其逾期办理权属证书存在合法正当的理由，故被告逾期办理权属证书的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。关于原告的起诉违约金是否超过诉讼时效的问题。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月27日前向第三人交付房屋产权证书，本案第三人的违约金请求权的诉讼时效应从2012年7月28日起算两年，至原告起诉虽已超过两年，但因被告于2015年2月9日公开承诺对逾期办理房产权证违约金于2015年10月31日起全额赔付，该承诺视为被告就支付违约金重新承诺，被告支付违约金的诉讼时效因被告同意履行义务而重新计算，其诉讼时效起算时间点应为2015年11月1日，原告于2016年8月18日起诉并未超过法定的两年诉讼时效期间，对于被告抗辩的原告起诉超过诉讼时效意见，本院不予采纳。关于违约金的数额问题。被告逾期交付房屋权证书，违反了双方的约定，被告应当支付违约金。双方约定的违约金过高，被告请求调减违约金的意见，本院予以采纳。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及损失等综合因素，本院酌情将违约金调整为27194元。因第三人与原告达成了协议，该协议不违反法律规定，根据协议的约定，取得该赔偿的权利已移转至原告，对于原告要求被告支付该赔偿金的请求，本院予以支持。对于被告的被告支付的2万元赔偿款中实际包含了逾期办证违约金、不能对同一行为导致的法律责任不能多次叠加、政府未履行承诺亦是导致办证延后的原因的抗辩意见。被告支付的2万元赔偿款，系因小区车位建设不符合规划的相关规定，造成了原告实际权益的损害所支付的赔偿款，该行为与被告违反约定逾期交付房屋权属证书，并非同一行为。双方以合同的形式约定了权属证书交付的时间，在确定该时间时，被告应当对办理房屋权属证书所需处理的相关问题包括职能部门办理权属证书的时间等因素进行了充分的考虑，被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告成都金山房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告王雄、王鹏斐支付逾期办理原告所购房屋产权证的违约金27194元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取计585元，由被告成都金山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  陈明二〇一六年十一月××日书记员  江雪