广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2681号 原告：北海格林香海物业服务有限公司，住所地：北海市四川路**附**。 法定代表人：高雄，总经理。 委托代理人：苏振豪，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：张卫军，女，汉族，1983年10月1日出生，住北海市。 委托代理人：王大为，男，汉族，1983年10月20日出生，住北海市。（与被告张卫军是夫妻关系） 原告北海格林香海物业服务有限公司与被告张卫军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法由代理审判员吴伟燕适用简易程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。书记员杨励坚担任法庭记录。原告的委托代理人苏振豪、被告的委托代理人王大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海格林香海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2014年1月起至2016年5月止的物业服务费2238.80元、车位使用费1185元、公摊费232元，共计3655.80元；2.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理费滞纳金人民币16754.51元（自2014年1月起暂计至2016年5月，以后另计）。事实和理由：2004年7月1日，原告与格林香海小区的开发商广西全景房地产开发有限公司签订了《物业管理委托协议》，开始为格林香海小区提供物业服务。格林香海小区丰景阁2-4A的第一手业主系郑国兰。2008年8月12日，原告与郑国兰签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告负责格林香海小区的物业管理工作，物业管理服务合同第18条明确约定了物业管理服务费用的收取标准，第19条明确约定了车位使用费的收取标准。此后，被告从案外人郑国兰处购买了格林香海小区丰景阁2-4A号商品房。2013年8月1日，由于物价上涨导致经营成本增加，原告经和格林香海小区的多数业主协商达成一致意见，从2014年1月起，将原来的物业服务费由0.5元／㎡提高为0.65元／㎡。从2014年1月起，被告拖延支付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告拒不交纳。被告的格林香海小区丰景阁2-4A号商品房的住宅面积为118.85㎡，按照《前期物业管理服务合同》约定的物业管理费用，被告自2014年1月起至2016年5月止，累计拖欠原告的物业服务费2238.80元、车位使用费1185元、公摊费232元，共计3655.80元。按照《前期物业管理服务合同》第20条第4款，被告应向原告支付拖欠物业管理费滞纳金人民币16754.51元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告张卫军辩称，对原告的全部诉讼请求均不认可。原告请求的2014年1月至2016年5月的物业服务费及车位使用费与物业合同约定的收费标准不符；原告请求的物业服务费已经超过诉讼时效；关于拒绝交纳物业费的原因是小区一年四季在焚烧垃圾，导致小区乌烟瘴气，且环境卫生脏乱差。原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，如果原告按照合同约定履行了合同义务，则符合合同收取标准的物业费被告将会补交，对于原告请求的超过合同约定的物业费被告不认可；原告请求的滞纳金没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有《物业管理委托协议》、居民身份证、房屋登记信息查询证明在卷佐证，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.《前期物业管理服务合同》，证明原告与格林香海小区丰景阁2-4A的第一手业主郑国兰签订了物业服务合同，合同明确约定了双方的权利义务，合同内容是双方当事人真实的意思表示，合同依法成立并生效，本院予以采信。被告张卫军通过购买取得涉案房屋所有权，该物业服务合同对其具有约束力，被告以并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持；2.被告欠费汇总表，证明原告认为被告自2014年1月起至2016年5月止总共拖欠物业服务费3655.80元、车位使用费1185元、公摊费232元，共计3655.80元的事实。本院认为，该欠费汇总表是原告单方制作、并且被告对各项费用收取均提出异议，物业收费的标准、依据和欠费总额由法院依法认定；3.照片，证明原告为被告提供了车牌号为75190号电动车停放和车辆秩序管理的服务。庭审中，被告确认车牌号为75190号的电动车系被告所有，但是否认车牌号为G98**的电动车系被告所有并停放的事实。本院对原告为被告提供一辆电动车停放服务予以认可，但是对原告主张的为被告提供两辆电动车停放的事实不予采信；4.缴费通知单，证明原告多次向被告催交拖欠的物业管理费的事实。被告虽表示未收到原告的缴费通知单，但是本院认为被告知道或者应当知道拖欠原告物业费的事实，且原告答辩称缴费通知单通过张贴在被告门口、楼道的显著地方或直接交给被告的方式送达，本院采信原告的意见。 经审理查明，2004年7月1日，原告与格林香海小区的开发商广西全景房地产开发有限公司签订了《物业管理委托协议》，开始为格林香海小区提供物业服务。格林香海小区丰景阁2-4A的第一手业主系案外人郑国兰。2008年8月12日，原告与案外人郑国兰签订了《前期物业管理服务合同》，约定甲方向包括乙方在内的格林香海小区全体业主和物业使用人提供前期物业服务；物业管理服务费标准为生活用房0.5元／平米／月，电动车20元／月／位，电动车充电15元／月／辆，汽车位为露天车位；乙方须每月在收到《缴费通知单》十日内到原告物业管理处缴纳物业费；甲方代收代缴公用清洁绿化用水费和公用照明及设施设备用电费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应缴费用1%的滞纳金，合同还就双方其他权利义务进行约定。被告张卫军从案外人郑国兰处通过购买取得涉案物业的房屋所有权，成为北海市格林香海小区丰景阁2-4A室业主，该房屋建筑面积为118.85平方米。2011年8月被告张卫军开始入住该小区，被告将车牌号为75190号电动车停放在涉案小区的固定停车位。 另查明，原告目前仍然为涉案小区提供物业服务，缴费通知单一般是次月1日开始催收上个月的物业费，被告应于收到缴费通知十日内到物业管理处交纳物业费。原告分别于2015年6月30日、2015年12月30日和2016年3月1日向被告送达缴费通知单，追缴从2014年1月至2016年4月的物业合计费用。 本院认为：原告北海格林香海物业服务有限公司与案外人郑国兰签订的《前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告张卫军通过买受从案外人郑国兰处依法取得格林香海小区丰景阁2-4A室的所有权，该《前期物业管理服务合同》对业主张卫军具有约束力。原被告均应恪守履行。原告签订合同后为包括被告在内的全体业主提供了物业服务。被告接受了原告提供的物业管理服务后，理应按时依约支付相应的物业服务费。 关于原告主张的物业费是否超过诉讼时效的问题。因原告于2015年6月30日第一次以书面形式向被告主张催收物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第135条和第140条的规定，诉讼时效因原告提出履行要求产生中断的法律效力，故原告主张的2014年1月至2016年5月的物业费没有超过法定的诉讼时效，本院予以支持。 关于被告应否根据合同履行支付物业费的义务问题。原告主张因物价上涨要求从2014年1月起将物业服务费由0.5元／㎡提高为0.65元／㎡，因原告不能提供提高物业费经原告同意或根据物价局相应政策调整收费标准的证据，故本院不予采信。原被告在庭审中认可以30元／月／位收取电动车车位使用费和充电费，因不超过合同约定的收费标准，本院予以确认。但是因原告未能举证证明2014年1月至2014年6月被告停放两辆电动车的事实，也不能证明2014年7月至2014年9月被告停放一辆小汽车的事实，故被告的车位使用费认定为30元／月／位。对于原告制作的欠费汇总表中的每月公摊费，因原告未能举证证明该数额的实际发生及计算依据，本院不予采信，故依据合同收费标准，本院确定被告拖欠物业费1723.32元（118.85平方米×0.5元／月／平米×29个月，从2014年1月计至2016年5月），车位使用费870元（30元／月／位×29个月，从2014年1月计至2016年5月），以上两项合计2593.32元。 关于滞纳金数额认定的问题。合同约定被告逾期交付物业管理费的，应从逾期之日起每日加收应缴费用1%的滞纳金。被告主张滞纳金计算标准过高，请求法院依法根据中国人民银行同期同类贷款利率进行调整。对降低滞纳金的请求，本院予以支持。本案中，物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾到原告的实际损失和违约金惩罚性的性质，违约金数额计算：以每月应付金额89.43元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2014年1月每月逾期缴纳之日起分段计付至判决确定的生效之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告张卫军向原告北海格林香海物业服务有限公司支付自2014年1月至2016年5月止物业服务费和车位使用费两项合计2593.32元及滞纳金（滞纳金计算：以每月应付金额89.43元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2014年1月每月逾期缴纳之日起分段计付至判决确定的生效之日止）。 二、驳回原告北海格林香海物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费310元，减半收取155元，由原告北海格林香海物业服务有限公司负担45元，被告龙先梅负担110元（该费用原告已向本院预交，被告在本案判决生效之日起三十日内付给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用310元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  吴伟燕 二〇一六年十一月十五日 书 记 员  杨励坚