上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初4396号原告：戴国贤。委托诉讼代理人：王磊，上海飞聘律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。被告：上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人：夏克春,董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告戴国贤诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴国贤的委托诉讼代理人王磊、被告委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴国贤向本院提出诉讼请求：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层和1100号302室房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、被告交付上述房屋；4、被告支付逾期办理产权证的违约金人民币(下同)10,000元。事实和理由：2003年12月2日，原、被告签订《加盟联建协议》(实为房屋买卖合同)，约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期C区5幢18号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层和1100号302室。双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押，故原告诉讼来院。被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告至今未付清全部房款，过户条件没有成就。第二，原告收到被告的交房通知后，迟迟未来办理交房手续，其行为也构成违约，被告将涉案房屋设定抵押也是法律赋予的行使抗辩权的方式，也是未来避免被告损失的扩大。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实为：2003年12月2日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期C区5幢18号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为198,000元；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本(含3%代建费)计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核人认定为准，多退少补；房基款交款方式：双方签订本协议后即付清首付款10,000元，原告并于当年12月2日前付清房基款余额188,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；被告确保在2005年6月之前第一期C区建设工程竣工并向原告交付商务房。2003年12月2日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：联建房工程造价每平方米造价控制在780元以内，多退少不补；协议书交款方式D，改为房土证交付后付清10%的工程款(建筑费)10,530元；被告超过规定交付商铺房和商务房期限一个月后，按房屋造价的万分之三每日计算违约金(不包括地基款；办房土证费用双方各负担50%；建筑费部分原告如需贷款，由被告代办各项手续，费用由原告自负(贷款比率60%)。上述协议签订后，原告向被告支付了基础配套设施费198,000元，以及以贷款方式向被告支付了建筑费63,000元。系争房屋至今未交付原告。另查明，2003年10月29日，被告的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。又查明，原玫瑰园商贸城第一期C区5幢18号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层和上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和90.68平方米，合计141.85平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，债权数额为15,000,000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的放款还款凭证，证明被告代原告归还了贷款63,000元及相应利息3,373.18元，该笔贷款及利息应当在原告的已付购房款中扣除。原告对该证据的真实性无异议，认为证明了原告履行了付款义务，但认为被告承担该担保责任，与本案无关，应当由被告向原告提起追偿权之诉，不应在本案中处理。对此，本院认为，原告除支付房款198,000元外，另由被告代原告办理各项手续，按照双方的《补充协议》约定贷款63,000元用于支付系争房屋的建筑费。该贷款所产生的费用即本金及利息均应由原告负担，现被告根据双方协议及贷款合同的约定，履行了担保责任，代原告归还了贷款本金63,000元及利息3,373.18元，被告现提出在双方对购房款进行结算的同时在原告已付购房款中扣除上述贷款本金及利息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，亦于法无悖，故本院对被告的该辩解意见依法予以采纳，被告代为归还的贷款本金及利息共计66,373.18元应当在原告已付购房款中扣除，综上，原告已付购房款为194,626.82元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为加盟联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。原告现尚有部分购房款未支付被告，但原告在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按本院要求先行付至法院账户提存。现原告已履行全部的付款义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先涤除抵押权。故对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。对于原告尚应支付的剩余购房款的计算，原告认为不应再补交面积差额，及时补交，也不应补交占地面积超额部分，仅应支付房屋面积超过3%的部分的面积差额；被告认为应当按照占地面积和房屋建筑面积的超出面积计算相应的面积差额。对此，本院认为，原、被告双方的《加盟联建协议书》约定商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；《补充协议》约定工程造价每平方米造价控制在780元以内；综上，本院认为，第一、双方仅对每平方米造价进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，原告仍应按照协议约定补交购房款；而原告所述的仅补交超过3%部分面积的房款，系针对商品房预售合同纠纷的法律规定，本案为房屋买卖合同纠纷，原告的上述意见无法律依据，故本院对原告的意见不予采信；第二、双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，原告仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，本院对被告的意见亦不予采信。故经本院核算，原告应补交面积差购房款为5,343元，故原告尚应支付被告的剩余购房款为114,016.18元，在本案中一并处理。对于原告要求被告支付逾期办出产证的违约金10,000元的诉讼请求，因原告亦未按照合同约定支付全部购房款，且双方合同中对逾期办出产证的违约责任未进行约定，故原告要求被告支付逾期办理产证的违约金的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。对于被告提出应由原告先行支付的办证费用及办理水电费用，因尚未实际发生，故在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层、上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权。二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助原告戴国贤办理上述房屋的产权过户手续。三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日将上述房屋交付原告戴国贤。四、原告戴国贤于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币114,016.18元。五、驳回原告戴国贤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告负担，案件受理费人民币120元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  苏 姝人民陪审员  倪梅英二〇一六年十一月三十日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。