上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27059号原告：上海中乔物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：钟巧萍，董事长。委托诉讼代理人：沈阳，上海中乔物业管理有限公司员工。被告：上海市徐汇区明华苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：陈海东，主任。委托诉讼代理人：李芝菁，上海市徐汇区明华苑业主委员会委员。委托诉讼代理人：孙志伟，上海市徐汇区明华苑业主委员会委员。被告：上海六角物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：郑书坦，总经理。委托诉讼代理人：张贵丽，上海六角物业管理有限公司员工。原告上海中乔物业管理有限公司与被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海中乔物业管理有限公司的委托诉讼代理人沈阳、被告上海市徐汇区明华苑业主委员会的负责人陈海东、委托诉讼代理人李芝菁、孙志伟、上海六角物业管理有限公司的委托诉讼代理人张贵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海中乔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司签订的物业服务合同无效；2.被告上海六角物业管理有限公司将相关非法收取费用退还原告；3.判令被告上海六角物业管理有限公司撤离明华苑小区；4.判令被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司赔偿秩序维护费16,500元；5.判令被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司赔偿各类加班费4,075.50元；6.判令被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司赔偿各类物品材料、人工费3,648元；7.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告撤回诉讼请求第2项、第3项。事实和理由：上海市徐汇区明华苑业主委员会(以下简称明华苑业委会)主任李芝菁利用业主委员会主任的特权，拒绝缴纳小区物业管理费及停车费，经原告多次劝告均不缴纳。2016年2月，小区委员会处于改选阶段，其拒绝将印记交政府部门保管，并利用微信群联合小区部分业主与原告对抗。2016年6月，以业主委员会名义私自与上海六角物业管理有限公司(以下简称六角物业公司)签订物业协议，并于2016年6月17日向小区业主及原告以明华苑业主大会名义，发布了告业主书、关于解除上海中乔物业管理有限公司与明华苑物业服务合同的通知，鼓动业主拒缴小区停车费及物业费，并于2016年6月18日聚集诸多不明真相的业主冲进物业办公室，强行进行交接，对此，原告进行报警处理，后徐家汇街道、文定居委会、徐汇区房办、徐汇警署协调下对被告明华苑业委会的行为作出认定，被告明华苑业委会在改选期间所做行为为其个人行为，其无法代表全体业主，也没有签订任何协议之权利。2016年6月25日早上，业主委员会主任又协调被告六角物业公司强行进行交接，破坏原告在物业办公室的摄像头等物品，原告再次报警。2016年6月29日，委员会主任又以业主委员会、业主大会名义散发告业主书，严重破坏小区的管理秩序。明华苑业委会辩称，针对原告的诉请1，明华苑业委会与被告六角物业公司签订的是临时托管委托合同，是明华苑业委会在选聘物业公司针对不得已情况采取的临时措施，符合小区的大部分业主意愿，临时托管合同业委会有再次征询函。针对原告的诉请4，明华苑业委会与六角物业公司签订的临时托管合同是合理合法，并抄报政府部门，是按照议事规则做的，因为原告不作为，导致小区业主受到威胁，明华苑业委会与原告几次协商无果，采取不得已手段即明华苑业委会发函通知解除合同并撤离，原告没有与明华苑业委会沟通，在收到函后将所有小区大门由武装的保安把守，保安说是公司内部调配的，原告领导当场提出保安不是外聘的，是自己员工，原告出示的证据显示事后与保安公司签订的合同，那天没有出现秩序混乱，是原告聘请的保安威胁业主，明华苑业委会已经通过警方侦查中，所以维护费不存在，对原告无理要求提出抗议，原告原经理逃避检查已经辞职，明华苑业委会没有出现任何破坏小区情况，原告再三出动外聘保安影响治安，原告故意占着保安不退出。明华苑业委会保留对原告、黑保安另案起诉权利，维护业主权利。综上，原告的诉请1、4、5、6没有理由，与事实和法律不一，坚决要求法庭驳回原告所有诉请。六角物业公司辩称，关于诉请1，被告六角物业公司原为该小区的物业服务企业。因被告明华苑业委会成员拿着征询函与六角物业公司说了小区的问题状况，所以双方签订了临时委托管理协议，进行临时托管，从小区管理规约及征询函，足以说明明华苑业委会与六角物业公司可以签订合同。关于诉请4、5，六角物业公司有自己专业团队，与原告没有权利义务关系，六角物业公司没有义务承担。原告向被告明华苑业委会收取一系列费用，足以说明是菜单式服务，秩序维护费在这五项中，原告已经收取秩序费，加班是单方面行为，不应该额外收取费用。物业合同没有反映需要增设外聘保安。原告证据没有提供秩序维护员上岗证、财务凭证、交税金记录，没有秩序维护费和加班费。诉请6计算方式在行规里没有出现过，物品材料和人工费，物品材料是业主私用、公用部位日常材料，如果原告购买材料付出人工，是在业主家里维修，向业主收取费用，如果是公共设施设备，要写报告、审价单，要走流程，破坏摄像头没有证据。不同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区明华苑小区管理规约，第二章物业服务企业的选聘，第十四条(启动选聘程序)规定，发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论物业服务企业选聘事宜：(一)物业服务合同届满前二个月；(二)因其他原因物业服务合同终止的。第十五条(表决选聘方式)，业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。由于本小区较小公开招投标时由业主委员会组织部分业主参与自主进行公开招投标。第十九条(不能及时选聘的处理)，因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求街道办事处(乡镇人民政府)或者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，或由业主委员会聘请物业服务企业临时代管，业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。上海市徐汇区明华苑小区业主大会议事规则，第三章第十七条(业主委员会职责)第一项规定，拟定选聘物业服务企业的方案。第二十四条(印章的使用管理)，业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。第三十六条(矛盾调处)，在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。2014年9月29日,原告上海中乔物业管理有限公司(乙方)与被告明华苑业主委员会、上海市徐汇区明华苑业主大会(甲方)签订的物业服务合同，约定，物业名称为明华苑，坐落在上海市徐汇区南丹路XXX弄，第二条，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第三条，物业专有部分的自用部位、自备设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、物业使用人承担。第八条，物业服务期间，乙方确定物业服务费按包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十四条，甲方相关的权利义务：(一)在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务二应向乙方管理服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方不承担责任；(二)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用，对业主或物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；(三)授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》约定进行劝阻、制止；(四)审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、监督、检查乙方各项方案和计划的实施；(五)审查和批准物业公司管理处提出的日常工作中公共设备实施的维修、保养报告及要求甲方承担的费用，费用开支内容程序按《管理规约》相关规定进行；(六)按本合同第九条相关约定履行。第十五条，乙方相关的权利义务：(一)设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委托具有岗位资格的人员履行本合同，本小区必须专职在本小区负责人，不得兼任不相邻小区的工作；(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务费的便利获取不正当的利益；(三)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费和各种车位费及开发商车位租赁费(含服务费)，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费和各种车位费的问题；(四)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目：每月向业委会提供停车费及公益性的收支情况；(五)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概算预算和决算报告。第二十一条，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少服务支出予以赔偿，甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知之日起三个月内与甲方完成交接手续。第二十六条，补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。第三十条，本合同为期二年三个月，自2014年10月1日起至2016年12月31日止。当天，双方签订补充协议。合同签订后，原告对明华苑小区实施物业服务。2015年9月，上海市徐汇区明华苑小区业主委员会换届改选进行公告。2016年5月15日，明华苑小区召开安全保障会议，原告的工作人员金某某到场并在下方签收人处签名，会议纪要内容为，鉴于明华苑小区近期盗抢案件频发，外来人员进出混乱，小区停车拥挤占据安全通道等乱象，明华苑物业中乔物业、原业委会成员、社区业主代表、文定居委会共同参与讨论小区整改措施，现共同对物业提出以下要求：一、整顿计划，1.安全保卫提升，⑴3天内找到原监控设备供应商，2周内完成监控维修，保证小区监控房监察安全，⑵夜间保安恢复两人，保证必须有一人在小区巡逻，另一人在监控房监察安全；2.停车措施整顿，⑴清查所有住户的车辆牌照和型号，根据三证(房产证、行驶证、驾照)分发通行证，凭号入证，非小区车辆不可进入，1个月内安装车辆门禁系统，进行车辆登记全部电脑控制，⑵对于小区业主车辆进行阶梯收费，每户三倍封顶，⑶小区外部道路区域划分停车位，物业制定划分合规的管理制度；3.人员调整，安装物业法规定和合同1周聘请新的物业经理到位，归还不称职保安，向所有业主公布所有在职物业人员职务、名称、电话清单；二、时间进度，1、3天内物业给出书面承诺书，2、1周内完成物业人员调整，3、2周内完成监控维修、车辆清查，4、1个月内物业给出停车方案设计图和预算方案。三、对物业的监督，1.如物业未按照时间进度完成整改，全体业主停缴物业费和停车费，重新选择有资格有能力的负责物业公司。2.监控维修暂由物业使用停车费垫资。原告委派的工作人员金某某(原为原告委派的明华苑小区物业管理人员)签收后，原告未按上述意见对小区物业管理进行整改。之后，业主委员会相关人员自行委托案外人对监控系统进行维修、添加监控录像设备。明华苑业委会曾两次发起的征询函，征询业主是否同意提前终止与上海中乔物业管理有限公司签订的《明华苑物业服务合同》，大多数业主表示同意。2016年6月16日，被告明华苑业委会(甲方)与被告六角物业公司(乙方)签订的物业服务临时委托管理合同，约定，甲方委托乙方对上海市南丹路XXX弄房屋实施物业管理，自2016年6月18日起开始向业主收取物业服务费，本合同自2016年6月18日至2016年9月30日，若下届业委会未成立则自动顺延；附补充条款。同日，双方签订了补充协议，补充协议第六条规定，本协议和双方签订《物业服务临时托管管理合同》之日起生效。2016年6月24日，上海市徐汇区明华苑业主大会出具全权委托书、临时托管通知、给六角物业公司。2016年6月16日，上海市徐汇区明华苑业主大会、明华苑业委会向原告发出关于解除上海中乔物业管理有限公司与明华苑物业服务合同的通知，通知物业服务合同于2016年6月18日上午9时前交出属于小区全体业主所有的公共财物和办公用品及账册等，并撤离明华苑小区，2016年6月18日上午9时由上海六角物业管理有限公司接管……。2016年6月17日，上海市徐汇区明华苑业主大会、明华苑业委会在小区张贴告业主书，内容为，由于原告严重违反了与明华苑小区签订物业服务合同，导致小区安全、卫生、停车等方面的问题日趋严重，特别是对5月14日，发生的业主家防盗未遂事件置若罔闻，不履行在会议上的承诺整改内容…根据律师函的内容和广大业主的共同提议，明华苑业委会代表小区业主做出如下决定：1、自2016年6月17日起解除明华苑与中乔物业公司的物业服务合同，要求中乔物业公司于2016年6月18日上午9时前交出属于小区全体业主所有的公共财物和办公用品及账册等，并撤离明华苑小区；……3、从2016年6月18日起至2016年9月30日与上海六角物业管理有限公司签订了临时托管合同，请业主届时将物业管理费、停车费等费用交给六角物业公司。2016年6月18日早上，原告在系争小区门口加派保安把守，未与被告明华苑业委会发生冲突。2016年6月25日被告六角物业公司进驻系争小区，原告也未退出小区。2016年6月29日，六角物业公司张贴告知函，自即日起不得向中乔物业支付地下车库车位租赁费，若再向中乔物业付费，我司不予承认，所造成的后果自负。2016年7月7日，六角物业公司向明华苑业委会发出关于终止物业临时托管合同的函，决定即日起终止与明华苑小区的物业临时托管合同，退出明华苑小区。当天，明华苑业委会与六角物业公司签订备忘录，明华苑业委会同意六角物业公司于2016年7月11日退出明华苑小区。2016年10月，明华苑业委会委员完成换届，新的业主委员会主任为陈海东，副主任为孙志伟，并于2016年10月14日取得业主大会、业主委员会备案证。另查明，原告收取明华苑小区业主物业管理费为出具发票物业费及代收设备营运费。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有物业服务合同、报案记录、换届公告、告业主书、解除通知、被告六角物业公司出具的告知书、临时托管合同、管理规约、再次征询函、议事规则、会议纪要、收据、出工记录单、终止函等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的2016年6月20日，原告分别向徐家汇警署、徐家汇街道、文定居委会、徐家汇房地办发出关于维护本公司明华苑小区管理权的协助函、2016年7月8日案外人上海振豪保安服务有限公司与原告签订2016年6月18日、6月19日、6月26日派保安的临时聘请维护秩序合同、原告制作的加班费清单、个人餐饮、食品、芙蓉王香烟收据、停车证制作发票、水龙头、出租车等收据之其他额外支出费用的凭证、照片，经质证，两被告均表示真实性不予认可，本院认为，上述材料真实性无法确认，未进一步提供上述费用属于额外支出的充分证据，故不予认定。被告明华苑业委会出示的录音、照片、倡议书、视频，经质证，原告表示，与本案无关，只是小区情况，物业管理是持续性的，被告六角物业公司表示，均听说过，无异议，本院认为，上述录音、录像、照片均为视听资料，无相关书证予以佐证，而倡议书不具备证据的形式要件，故均不予认定。被告六角物业公司出示的垃圾清运发票、工资单、上岗证、照片，经质证，原告认为，系被告六角物业公司无端物业服务，发生侵权，产生的费用向被告明华苑业委会追偿，被告明华苑业委会表示无异议，本院认为，上述材料与本案无关联性，故不予认定。审理中，原、被告均确认，系争小区业主委员会已完成业主委员会改选工作，新的业主委员会委员产生。原告表示，2016年6月17日收到解除通知，2016年6月18日早上7时，原告派保安人员进入系争小区维持秩序，当天未发生激烈冲突；2016年6月25日上午8时30分至9时，被告六角物业公司进驻系争小区并进入物业办公室，双方未发生激烈冲突，对此，两被告表示，2016年6月18日被告六角物业公司未进驻系争小区，在2016年6月25日上午9时进驻系争小区，原、被告均未发生冲突，但双方均报警。本案审理过程中，本院向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处调取2016年10月新一届上海市徐汇区明华苑业主委员会成员名册，新一届上海市徐汇区明华苑业主委员会成员为，陈海东(系业委会主任)、孙志伟(系业委会副主任)等七位。本院向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处工作人员询问，工作人员表示，2016年6月左右，业委会在改选中，根据相关规定，明华苑业委会不能行使解聘、选聘物业公司的工作，而明华苑业委会向中乔公司发出解除合同通知，中乔公司以此要阻止新物业公司进入为由请保安，实际2016年6月18日新物业公司未进入该小区，当天街道房办有工作人员当场，双方未发生激烈的冲突，只是业委会要进入物业办公室，物业公司不肯离开。该小区业委会在改选过程中，未将公章交街道房办保管。本院认为，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十四条“……自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业；(二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；(三)其他重大事项。”、第二十五条“业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。”，2015年9月起，明华苑业委会处于改选中，也成立了改选小组，虽然2016年5月15日明华苑小区召开安全保障会议，由明华苑物业中乔物业、原业委会成员、社区业主代表、文定居委会共同参与讨论，明华苑小区部分业主对前提终止物业服务合同表示同意，但在原告与被告明华苑业委会未协商解除物业服务合同的情况下，两被告签订物业服务临时委托管理合同，且两被告均未进一步提供临时委托管理合同由有关部门进行备案的充分证据，故原告要求确认两被告间临时委托管理合同无效之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于原告、被告明华苑委员会、六角物业公司均确认，在被告明华苑业委会于2016年6月17日发出解除通知的次日及被告六角物业公司于2016年6月25日进驻小区均未发生激烈冲突事件，现原告未提供两被告间临时委托管理合同签订及履行等行为与原告主张秩序维护费、加班费、物品材料、人工费损失间有因果关系的充分证据，故原告要求被告上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司赔偿秩序维护费16,500元、各类加班费4,075.50元、各类物品材料、人工费3,648元之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定，判决如下：一、上海市徐汇区明华苑业主委员会与上海六角物业管理有限公司于2016年6月16日签订的物业服务临时委托管理合同无效；二、驳回上海中乔物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费人民币406元，减半收取计203元，由上海中乔物业管理有限公司负担163元，上海市徐汇区明华苑业主委员会、上海六角物业管理有限公司共同负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年十一月二十五日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……。