上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52073号原告(反诉被告)郝铨东，男，1964年6月6日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)郝钊东，男，1969年5月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。被告(反诉原告)：程朱华，女，1972年5月27日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原告郝铨东、郝钊东与被告程朱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，被告程朱华提出反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序，于2016年10月10日、11月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郝铨东、郝钊东及其委托诉讼代理人张继昌、被告(反诉原告)程朱华的委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝铨东、郝钊东共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付剩余购房款人民币(以下币种同)25万元；2、判令被告向两原告支付逾期交房违约金(以每月22,000元的标准，自2016年1月13日起计算至实际办理房屋交接手续之日止)及逾期付款违约金(以20万元为本金，按照日万分之五的标准，自系争房屋房产证办出后的三个工作日起计算至实际付款之日止)；3、判令被告与两原告签署房屋交接单并实际交付房屋。事实和理由：2015年2月11日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》各一份，约定被告以890万元的总价购买两原告所有的坐落于上海市浦东新区杨南路XXX-XXX号的底层商铺(以下简称系争房屋)，双方还约定待被告在尚欠两原告最后10万元的购房款的情况下由两原告将上述房屋交付被告。2015年12月3日，系争房屋的权利人已经变更为被告，但被告至今尚欠原告25万元购房款，以致两原告至今未能将系争房屋交付被告。两原告也曾多次找寻被告及其代理人，但均未果。2016年4、5月，原告曾诉至法院，因未缴纳诉讼费，按撤诉处理。原告认为：被告购房后理应及时付清购房款，现被告即使扣除尾款10万元后仍欠原告购房款。由于被告未付清尚欠购房款，导致两原告无法交付房屋，被告的行为侵犯两原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告程朱华辩称，不同意原告的诉请。首先，关于剩余购房款。原、被告签订的买卖合同约定房款为890万元，后双方于2015年8月7日签订补充协议，约定被告再支付45万元给两原告，除贷款252万元及尾款10万元外全部房款结清，其中实际贷款236万元，不足部分16万元应由被告现金或转账支付。当日，被告代理人潘松定向两原告转账666,739.62元，其中61万元系购房款，差额取整56,800元系两原告向潘松定的借款。故本案剩余购房款应为10万元。其次，关于交房问题。交房系两原告的合同义务，被告已经向两原告支付了几乎全部购房款，不可能不受领房屋。本案系因两原告原因未能在约定期限内向被告交房，根据房屋买卖合同补充协议第五条约定租约应当在交房当日转交给被告，故被告在2016年1月14日左右与系争房屋的租户冷某办理了租约转移工作，完成了交房手续，并于2016年1月24日补签了租赁合同，约定交房之后的租金交由被告，本案的交房手续视为完成。此外，原告在系争房屋过户后，与租客冷某就退还押金达成一致，并实际退还押金，也视为原告认可系争房屋过户后租约按照买卖合同补充协议的约定由新的产权人即被告继受，冷某也将2016年1月之后的租金交付给被告。被告没有支付尾款10万元系原告逾期过户7个月，给被告造成重大损失，双方未能就该违约责任达成一致意见，故被告未支付剩余房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告程朱华向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告逾期过户违约金765,400元(以总房价890万元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年6月1日起计算至2015年11月19日实际过户之日止)。事实和理由：2015年2月11日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》，约定反诉原告以890万元的总价购买反诉被告所有的系争房屋，并约定反诉被告最迟应于2015年5月31日前协助反诉原告办理过户手续。后因反诉被告迟迟未能结清银行抵押，拖延到2015年11月19日才完成过户手续。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款一第4款约定，反诉被告应向反诉原告承担逾期过户违约责任，即每日总房价万分之五的赔偿金。鉴于反诉被告提起本诉，故反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告郝铨东、郝钊东共同辩称：反诉原、被告确曾签订买卖合同约定2015年5月31日前办理过户手续，后因反诉原告贷款无法办出等原因，双方又重新签订买卖合同，也就是在交易中心备案的合同，约定2016年2月29日前办理过户手续，实际上双方于2015年11月就办理了过户手续，不存在反诉原告所称的逾期过户，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋原系郝铨东、郝钊东所有，建筑面积186.30平方米，类型店铺，房屋尚有银行贷款。2015年2月11日，郝铨东、郝钊东(卖售人，甲方)和程朱华(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定房屋转让价522万元；双方确认于2015年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款，未按约定时间办理完毕房地产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。同日，郝铨东、郝钊东(卖售人，甲方)和程朱华(买受人，乙方)还签订《买卖合同补充协议》，其中约定总房价款890万元，其中买卖合同约定的房价款为522万元，该地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价368万元)；若该房地产已建立租赁关系，则租约应在交房当日转给乙方，并甲方应将已经收取的交房之后的租金(若有)及租金保证金支付于乙方；付款流程：乙方应在签订本合同当日直接支付甲方首期房价款368万元，乙方应在双方赴上海市浦东新区房地产交易中心审税当日直接支付给甲方第二期房价款251万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请261万元，以贷款的形式支付第三期房价款，如乙方银行贷款未贷足261万元，则过户当日以现金方式补足差额部分，待甲方收到第三期房价款的三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方支付最后房价款10万元。2015年1月29日，程朱华代理人潘松定向郝钊东支付定金50万元(其中现金5万元，转账支付45万元)。2015年2月11日，程朱华向郝钊东转账支付318万元。2015年4月24日，程朱华代理人潘松定向郝钊东转账支付200万元。同日，郝铨东出具承诺书一份，载明：“卖家(郝铨东、郝钊东)在收到买家(程朱华)第二笔房款后立即缴税，并在5月4日前把工商银行贷款结清。如果到时未还贷款，卖家承担全部违约责任。”2015年4月27日，郝铨东、郝钊东办理系争房屋的审税事宜。同日，郝钊东出具承诺书一份，载明：“本人郝钊东承诺杨南路商铺交易服务费税费共计贰佰壹拾万元正，已付贰佰万元正，尚余服务费拾万元正，在过户当天一次性付清。”2015年8月7日，郝铨东、郝钊东(甲方)与程朱华(乙方，潘松定代)签订《补充协议》一份，其中载明：“就程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市浦东新区杨南路XXX-XXX号之房地产，在原买卖合同不变的情况下，现作如下补充：1、由潘松定代程朱华再行支付45万元给郝铨东、郝钊东。至此，该买卖合同所约定的所有房款全部结清(除贷款及尾款10万元外)。2、乙方向银行申请贷款252万元，贷款不足部分16万元在甲方银行还款当日由乙方以现金或转账方式支付给甲方。3、甲方在2015年6月3日前向银行申请还贷，具体的还款日期以银行答复日期为准，如甲方未在规定的还款日期内还清该房屋银行贷款，则视甲方为根本违约并由甲方承担一切违约责任……7、甲方房屋贷款由甲方自行筹款还贷，此筹款利息自该房屋进房地产交易中心过户之日起一个月内由甲方负责。超出一个月的利息如因乙方放款延迟，超出的利息由乙方支付。”2015年8月7日，潘松定遂向郝铨东妻子刘凤转账支付666,739.62元，其中61万元系程朱华应支付的房款，余款取整为56,800元系郝铨东向潘松定的借款用于归还系争房屋的剩余贷款。为此，同日，郝铨东出具收据两份，分别载明：“今收到程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市杨南路XXX-XXX号之房地产房款人民币计450,000(大写肆拾伍万元正)”、“今收到程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市杨南路XXX-XXX号之房地产房款人民币计160,000(大写壹拾陆万元正)”。郝铨东还出具借条一份，载明向潘松定借款56,800元。2015年11月5日，郝铨东、郝钊东(卖售人，甲方)和程朱华(买受人，乙方)就系争房屋又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方在2016年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方未按本合同约定期限付款，未按约定时间办理完毕房地产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。2015年11月19日，郝铨东、郝钊东和程朱华至房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，潘松定代程朱华出具付款确认书一份，载明：“今根据补充协议支付2015年8月7日-12月25日借款利息服务费我方承担部分共计人民币壹拾壹万元正，其中伍万元正潘松定代程朱华转账支付(中国银行)，余款陆万元正，双方约定于2015年11月20日下午拾捌时支付。如不付由我方承担后果。”郝铨东也出具收据一份，载明：“今收到潘松定代程朱华支付2015年8月7日至12月25日约定代理利息服务费计贰拾贰万肆仟元正，由郝铨东承担壹拾壹万肆仟元正，潘松定代程朱华承担壹拾壹万元正。2015年11月19日下午支付伍万元，2015年11月20日拾捌时支付陆万元正。”当日，潘松定遂向郝钊东转账支付5万元，次日转账支付6万元。2015年12月3日，经核准，系争房屋登记在程朱华名下。2016年1月14日，程朱华申请的房屋贷款236万元支付至郝钊东账户。2016年1月24日，程朱华(出租方，甲方)与案外人冷某(承租方，乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，其中约定甲方同意乙方承租该房作为商业使用，并可经营餐饮行业；自2014年10月13日至2022年10月13日止。甲方于2014年10月13日交付该房。2014年10月13日至2014年11月13日为免租期；月租金为22,000元，付三押三。审理中，程朱华表示其于2016年1月14号左右与冷某办理了租约转移工作，完成了交房手续，并于同月24日补签了租赁合同，约定交房之后的租金交由被告收取，冷某也实际向程朱华支付了2016年1月14日起的租金。关于2015年8月7日签订的《补充协议》的背景，程朱华主张：郝铨东、郝钊东答应给程朱华代理人潘松定服务费15万元，双方一致同意该15万元在购房款中抵扣，故《补充协议》中约定的45万元加上贷款金额、尾款及被告已支付的房款之和与总房价890万元的差额即为15万元。郝铨东、郝钊东则主张：因为程朱华未按约支付第二期房价款251万元，导致郝铨东、郝钊东无法归还银行贷款，双方协商时，潘松定提出可以支付房款但需要劳务费15万元，郝铨东、郝钊东无奈答应支付潘松定15万元，故产生《补充协议》。本院认为，原、被告所签的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》和《补充协议》均系当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。两原告虽主张系签订《补充协议》并非其真实意思表示，而系无奈之举，但未能提供证据予以佐证，故对两原告的该项主张，本院难以采信。根据2015年8月7日签订的《补充协议》约定，潘松定代程朱华再行支付45万元给郝铨东、郝钊东，则该买卖合同所约定的所有房款全部结清(除贷款及尾款10万元外)。其中申请贷款252万元，贷款不足部分16万元现金或转账方式支付。当日，潘松定即代程朱华将上述房款61万元转至郝铨东妻子刘凤账户，郝铨东亦出具两份收据，分别载明收到程朱华购房款45万元、16万元。2016年1月14日，程朱华申请的房屋贷款236万元支付至郝钊东账户。故本案所剩购房款应为10万元。关于原告主张的逾期交房违约金及签署交接单并实际交付房屋的诉请，因交房系出卖人即两原告的义务，现被告认可房屋已实际交付，故原告的上述诉请，本院不予支持。关于逾期付款违约金，根据《买卖合同补充协议》约定，待原告收到第三期房价款的三日内交房，同时被告支付尾款10万元。《上海市房地产买卖合同》又约定未按约付款的，每逾期一日支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金。两原告已于2016年1月14日收到第三期房价款，被告也自认在2016年1月14日左右完成交房手续，被告理应支付尾款，故两原告以剩余房款为本金主张逾期付款违约金，本院予以支持，但结合剩余房款金额及交房同时支付尾款的约定，逾期付款违约金应以10万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月14日起计算至实际付款之日止。关于反诉原告主张的逾期过户违约金，反诉原、被告于2015年11月5日签订的《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2016年2月29日之前，现双方于2015年11月19日共赴交易中心办理过户手续，并未违反约定，故反诉原告的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)程朱华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)郝铨东、郝钊东剩余房款10万元；二、被告(反诉原告)程朱华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)郝铨东、郝钊东逾期付款违约金：以10万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月14日起计算至实际支付之日止；三、驳回原告(反诉被告)郝铨东、郝钊东的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)程朱华的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,020元，减半收取计4,010元，由原告(反诉被告)郝铨东、郝钊东共同负担2,710元，被告(反诉原告)程朱华负担1,300元。反诉案件受理费(已减半收取)5,727元，由被告(反诉原告)程朱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 祝 芬二〇一六年十一月二十二日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。