滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1102民初3126号原告：诸长泉，男，1976年1月17日出生，汉族，住安徽省来安县。被告：滁州嘉宇房地产有限公司，住所地安徽省滁州市天长西路169号，组织机构代码56495338-4。法定代表人：张铁军，该公司总经理。委托代理人：洪飞，安徽会峰律师事务所律师。原告诸长泉与被告滁州嘉宇房地产有限公司（以下简称滁州嘉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告诸长泉，被告滁州嘉宇公司的委托代理人洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诸长泉诉称：2013年4月9日，其与滁州嘉宇公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定其购买滁州嘉宇公司开发的位于安徽省滁州市天长西路169号（嘉宇万豪名苑）8幢1单元803室房屋，总房款558519元。其依约付清全部房款，滁州嘉宇公司未按合同约定于2014年6月30日前交付房屋。2016年9月14日滁州嘉宇公司才交付房屋，逾期交房806天。当日，双方签订了《房屋差价补退款协议》，约定滁州嘉宇公司退房差价款1427元。要求判令：滁州嘉宇公司支付违约金135049.90元（按总房款558519元的日万分之三计算，计算期间2014年7月1日至2016年9月14日，共计806天），退还房屋差价款1427元，合计136476.9元，并承担本案诉讼费用。滁州嘉宇公司在庭审中辩称：违约金过高，请求法院予以调整；滁州嘉宇公司认可的逾期交房期间为2014年7月1日至2016年8月31日；同意退还房屋差价1427元。诸长泉为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、诸长泉的身份证复印件一份。证明诸长泉的基本情况；证据二、《滁州市商品房预售合同》一份。证明合同约定的交房日期为2014年6月30日前，逾期交房按已支付房价款的日万分之三计算违约金至实际交付之日止；滁州嘉宇公司应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等符合交付条件的证明文件；证据三、中国建设银行《住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、购房发票及契税完税证各一份。证明诸长泉已付清全部房款；证据四、嘉宇万豪名苑房屋交接书、住宅专项维修资金专用收据及《房屋差价补退款协议》各一份。证明实际交房日期为2016年9月14日，滁州嘉宇公司应退购房款1427元；证据五、中共滁州市委网络信访回复一份。证明滁州嘉宇公司经营管理混乱，延误工期，对逾期交房负有重大过错；滁州嘉宇公司应在交房时一次性支付违约金。上述五组证据，经滁州嘉宇公司质证，对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为违约金过高；对证据三无异议，但认为与本案无关；对证据四中嘉宇万豪名苑房屋交接书真实性无异议，但认为该证据证明延期交房系诸长泉所致；对证据四中的住宅专项维修资金专用收据真实性无异议，但认为与本案无关。对证据四中《房屋差价补退款协议》不认可，认为内容经过涂改；对证据五不认可，认为与本案无关。滁州嘉宇公司为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、滁州嘉宇公司的营业执照复印件一份。证明滁州嘉宇公司的基本情况；证据二、邮政EMS邮寄单、流程单及房屋交付通知书各一份。证明诸长泉所购房屋在2016年8月31日已经具备交付条件，且已通知诸长泉；证据三、《房屋差价补退款协议》一份。证明2016年9月9日，滁州嘉宇公司已与诸长泉办理交接手续，之后的损失不应当由滁州嘉宇公司承担。上述三组证据经诸长泉质证，对证据一无异议；对证据二不认可，认为邮寄单无诸长泉签名；对证据三不认可，认为该协议与其持有的不一致，不一致处系滁州嘉宇公司人员修改的。本院认为：诸长泉举证的证据、滁州嘉宇公司举证的证据三均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2013年4月11日，滁州嘉宇公司作为甲方与诸长泉作为乙方签订了一份《滁州市商品房预售合同》，载明：第二条乙方向甲方购买天长西路169号（嘉宇万豪名苑）8幢1单元803室，政府批准的规划用途为住宅。第三条根据甲方暂测的建筑面积，乙方购买的该房屋总房价款暂定为人民币558519元。第十一条甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为付清房屋公共维修基金等应由乙方交纳的费用，并领取该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同签订后诸长泉付清了全部房款。2016年9月1日，滁州嘉宇公司通过邮寄交房通知书方式通知诸长泉于2016年9月1日集中交付8号楼，诸长泉于次日收到该通知书。2016年9月9日，滁州嘉宇公司与诸长泉签订了《房屋差价补退款协议》，约定因房屋实测面积比合同约定面积减少0.29平米，滁州嘉宇公司退房款1427元。2016年9月14日，诸长泉交纳了该房屋的住房维修基金，同日，滁州嘉宇公司与诸长泉办理了房屋交接手续。此后，滁州嘉宇公司未支付违约金及房屋差价款。本院认为：诸长泉与滁州嘉宇公司签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约履行。滁州嘉宇公司于2016年9月1日通过邮寄交房通知书方式通知诸长泉验收房屋，诸长泉于次日收到该通知。合同约定滁州嘉宇公司应在交付之日前10天通知诸长泉办理房屋交付手续，诸长泉自收到通知之日起10日内对房屋验收交接。诸长泉至迟应于2016年9月12日验收房屋。滁州嘉宇公司逾期交房已构成违约，应承担违约责任。滁州嘉宇公司应自约定交房之日（2014年6月30日）支付违约金至2016年9月12日。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨。但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约金以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，诸长泉的实际损失应为滁州嘉宇公司逾期交房造成的损失，如按合同约定，滁州嘉宇房地产有限公司每日应支付诸长泉违约金558519元×0.0003=167.56元，显然过高，本院对滁州嘉宇公司称违约金过高，要求调整的意见予以采纳。本院以诸长泉的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量，依法将逾期交房的违约金标准调整为按日万分之二计算，计算期间为2014年7月1日至2016年9月12日，违约金计为89809.85元（558519元×0.0002×804天），滁州嘉宇房地产有限公司应予支付；诸长泉要求滁州嘉宇公司支付房屋差价款1427元符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滁州嘉宇房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告诸长泉违约金89809.85元及房屋差价款1427元；二、驳回原告诸长泉的其他诉讼请求。如果被告滁州市嘉宇房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告诸长泉负担497元，由被告滁州市嘉宇房地产有限公司负担1003元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一六年十一月十五日代理书记员  欧 雅附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。