北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初17596号原告：郭英军，女，1960年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。被告：徐伟，男，1975年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人袁广武，北京市京昌律师事务所律师。原告郭英军诉被告徐伟合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭英军及其委托代理人王梁，被告徐伟及其委托代理人袁广武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭英军向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金39万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月12日，原被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充附件等相关材料（以下简称“合同”），双方约定原告购买被告所有的位于北京市海淀区马连洼竹园X号楼房屋（房屋产权证号：X京房权证海字第XX**号），房屋价款196万元，支付方式为2015年10月18日前支付定金39万元，网签后十日内申请贷款110万元，过户当日（2015年11月15日）支付房款47万元。合同签订后，原告依约于2015年9月12日支付定金1万元，2015年9月15日支付定金11万，2015年10月18日支付定金27万，原告共计支付给被告定金39万元。后双方产生纠纷，双方分别诉至法院，原告要求继续履行合同，被告要求解除合同，北京市海淀区人民法院于2016年4月20日作出（2016）京0108民初2317号《民事判决书》驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求，北京市海淀区人民法院于2016年4月20日作出（2016）京0108民初2226号《民事判决书》解除双方签订的合同。现两判决书均已生效，原被告签订的合同已经被法院确认解除，但至今被告未返还原告定金。被告徐伟辩称，不同意原告诉请。1、根据双方签署的合同及附件、补充协议，双方约定了定金为违约定，原告不履行合同构成违约，定金不应返还；2、我方出售该房屋是为了购买其他房屋，原告违约导致我方合同目的无法实现，关于担保法相关司法解释和双方合同附件2第7条的约定，原告无权要求返还定金；3、原告诉请不符合法律规定和双方约定，合同内容公平，定金罚则方面的约定是对等而公平的，原告损失是自己违约造成的，生效判决书中已经有了认定，且给我方造成了损失。故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于北京市海淀区马连洼竹园X号楼房屋（以下简称诉争房屋）系徐伟单独所有。2015年9月12日，就郭英军购买徐伟所有的诉争房屋，徐伟作为出卖人，郭英军作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方在合同及合同附件二中约定的主要内容包括：房屋成交价格为196万元整；买受人以自行交接方式支付定金39万元，具体支付时间为：签订合同当日支付1万元，剩余38万元于2015年9月16日前支付出卖人10万元，其余28万元于2015年10月18日前支付给出卖人；买卖双方应于网签后十日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为110万元；买受人于过户前（含当日）2015年11月15日前支付出卖人剩余购房款47万元；买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后2个工作日办理房屋权属转移登记手续；出卖人未将该房屋出租，应于过户当日2015年11月15日前将该房屋交付买受人；若本次交易所签订的合同及文件因一方违反合同及附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金；若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。同日，双方还一并签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等合同及相关文件。在上述合同及附件、相关文件签订后，郭英军于签订合同当日向徐伟支付了定金1万元，徐伟出具了定金收据。后郭英军陆续按约向徐伟支付了定金共计39万元。由于郭英军自身的原因，其没有按照合同约定办理110万元购房款的贷款手续，而是向中介公司北京麦田房产经纪有限公司的经办人员ＸＸ提出将付款方式由贷款改为支付全部购房款。2015年11月10日前后，ＸＸ将郭英军对合同的上述变更口头通知了徐伟，徐伟表示可以自2015年11月15日再延长一周，由郭英军支付全款。但上述对付款方式及时间的变更，双方当事人及中介公司均未签订书面文件。截至2015年11月24日，郭英军名下账户内的余额为145万余元，但未支付给徐伟，亦未办理资金监管等手续。之后，双方因付款问题发生分歧，郭英军称徐伟提高了房屋出售价格，徐伟提出因郭英军违约，故不再同意履行合同。双方均未再继续履行合同，亦未正式办理完成网签手续。2016年初，徐伟、郭英军二人先后将对方起诉至法院，徐伟要求解除双方订立的合同，郭英军要求继续履行双方订立的合同、办理房屋产权转移登记手续并交付诉争房屋。本院经合并审理上述两案后，分别作出（2016）京0108民初2226及（2016）京0108民初2317号民事判决书，该两份判决书中认定二人于2015年9月12日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，同时认定“对于郭英军提出的变更支付方式为不再办理贷款而改为支付全款的意见，合同相对方徐伟表示了同意，且徐伟亦表示可以将付款期限延长一周的时间，即从2015年11月15日延长至11月22日。根据双方上述变更，合同的付款方式及履行方式即变更为在2015年11月22日前由郭英军一次性向徐伟支付剩余房款157万元（原拟贷款的110万元及后续房款47万元），双方办理过户手续并交付房屋。但郭英军直至2015年11月24日，其借记卡账户余额为145万余元，并未满足一次性支付157万元的条件，且钱款并未实际支付或办理资金监管、提存等。郭英军的上述行为违反了双方合同约定的内容，构成违约。现徐伟按照双方合同约定，在郭英军逾期超过十五个工作日仍未履行的前提下，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》之诉讼请求，符合法律规定及双方约定。郭英军称其在合理期限内备齐了剩余房款，其提交的证据不足以证明上述事实。”判决解除徐伟与郭英军签订的房屋买卖合同，并驳回了郭英军要求继续履行该合同的相关诉请。上述两份判决2016年5月发生法律效力。另2016年1月3日，徐伟与他人就争议房屋签订补充协议北京市存量房屋买卖合同补充协议并办理房源核验。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、收据及转账凭证、判决书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，各方均应遵循诚实信用原则予以恪守。本案中，徐伟与郭英军于2015年9月12日所签《北京市存量房屋买卖合同》已经生效法律文书判决解除，且上述生效法律文书亦认定“郭英军直至2015年11月24日，其借记卡账户余额为145万余元，并未满足一次性支付157万元的条件，且钱款并未实际支付或办理资金监管、提存等。郭英军的上述行为违反了双方合同约定的内容，构成违约。”上述生效判决认定之事实说明郭英军应对其未能及时付款承担责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。已有生效判决查明郭英军构成违约，但本院注意到徐伟在争议合同尚未解除时既已将房屋出售他人，徐伟行为违反合同约定，应承担相应责任。本院注意到双方所立定金约定乃保证合同及时、正确履行而为，郭英军将申领贷款用以支付房款的方式转换为全款支付，上述合同履行方式的变化应更有利于出卖人及时获得全部价款，反观书面合同约定内容为“网签后十日内申请贷款”、“过户当日2015年11月15日前交房”，此种履行应较全款方式履行需要一定时间，郭英军为履行合同做出不完全利于自己的变化，上述变更是当事人之间新的约定，不能以郭英军不履行新的更严苛的约定作出对其定金惩罚性的认定，况郭英军为凑齐全款付出相当努力，通上考虑上述定金应予以返还。此案纠纷由当事人擅自变更书面约定而产生，郭英军理应承担案件受理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：徐伟于本判决生效后七日内返还郭英军人民币三十九万元。案件受理费三千五百七十五元，由郭英军负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 汪 懿二〇一六年十一月十四日书记员 张笑宇