成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初2015号 原告成都浩佳物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区新城管委会武兴四路166号4栋2单元6层。 法定代表人何苗，总经理。 委托代理人蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。（特别授权） 被告刘伟，男，汉族，1974年4月27日出生，住四川省珙县，现住新都区。 委托代理人孙雷，四川昊通律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人李艳，四川昊通律师事务所律师。（一般代理） 被告何敏，女，汉族，1979年9月12日出生，住四川省兴文县， 原告成都浩佳物业服务有限公司诉被告刘伟、何敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，由审判员罗勇独任审判，于2016年5月31日在第十一审判庭公开开庭进行了审理。原告成都浩佳物业服务有限公司的委托代理人蒲德洪到庭参加诉讼;被告刘伟及其委托代理人孙雷到庭应诉，被告何敏经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告成都浩佳物业服务有限公司诉称，原告是位于成都市新都区XXX号“XXXX”商品房项目（以下简称：项目）的前期物业服务单位，被告购买该项目XX幢X单元XXX号住宅后于2013年9月25日正式收房入住，并与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议第一条第二项第8款明确约定：乙方（被告）按规定交纳物业管理服务费、车位管理服务费等相关费用；第九条第三项约定：乙方（被告）违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金。截止到2015年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费3378.54元，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付截止2015年12月31日止的物业服务费及违约金5868.67元；2、本案诉讼费由被告全额承担。 被告刘伟辩称，原、被告建立物业服务关系无异议，但双方签订的前期物业协议，认为原告方没有尽到履行合同约定的义务，被告方才有不缴纳物业管理费的情况。 原告成都浩佳物业服务有限公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明： 1、原、被告主体身份信息； 2、前期物业服务合同及该协议备案表，以此证实双方建立了物业服务关系并且该合同进行了备案； 3、收房流程表，以此证实二被告在2013年9月25日收房并入住； 4、缴费通知单及缴费情况说明，以此证实原告对二被告物业服务费的催收； 5、原、被告与徐建军三方签订的装饰装修管理服务协议及被告出具给原告的消防安全及防水浸责任书，以此证实原告方履行了物业管理告知和服务义务。 经庭审质证，被告刘伟对原告所举证据1、3、4的三性无异议；对证据2中前期物业服务合同的真实性无异议，但需说明该合同与备案的物业服务合同不一致，应以备案的物业服务合同为准，对备案表的三性无异议，对证据的关联性有异议，认为不能证明原告方履行了该合同；对证据5的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被告刘伟对证据4中，我方在收房后已经预先缴纳了3个月的物业服务费，在装修时缴纳了1500元的保证金，原告将其抵作了物业费，原告向我方出具了收据，该两份证据庭后交给法庭。 被告刘伟为证明其主张的事实，在举证期限内向本院举出以下证据，予以证明： 1、在房管局备案的原告与开发商签订的前期物业服务合同，以此证实双方存在物业服务关系，但备案的合同与原、被告签订的不一致； 2、原、被告签订的前期物业服务合同； 3、小区情况照片一组及视频一份，以此证实原告方在物业管理中存在的问题； 4、关于传化国际新城小区停车场收费及月卡办理的通知，以此证实原告方存在违规收费的情况； 5、新都区公安局出具的两份行政处罚决定书，以此证实原告方的保安人员与小区业主进行的纠纷情况。 经庭审质证，原告成都浩佳物业服务有限公司对被告所举证据1的三性无异议，但需说明需要法庭确认应按照哪份前期物业服务合同确定的物业服务费进行收费；对证据2的三性无异议；对证据3中照片真实性不予认可，且无本案无关，对证据3中视频认为与本案无关不需要看；对证据4的真实性无异议，且可以证明原告方履行了物业服务；对证据5认为与本案无关。 经审理查明，2012年9月1日，原告与成都传化置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为成都传化置业有限公司开发的位于成都市新都区XXX号XXXX二号地块X区的建筑提供物业管理服务，合同第十条约定了“物业服务费用按半年交纳，业主应在费用到期前十五日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起业主每天按应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金。”该合同于2012年9月14日在成都市新都区房地产管理局物建管理科备案。2013年9月25日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的位于成都市新都区XXX号XXXX小区XX幢X单元XXX号房屋（建筑面积为102.38平方米）提供物业管理服务，该协议第四条约定了物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，即物业服务费为153.57元/月，并约定“每个季度费用期满前15日交纳下季度物业服务费”。被告自2014年7月1日起，至今未向原告交纳物管费，截止到2015年12月31日，共欠原告浩佳物业新都分公司物业管理服务费3378.54元，原告多次催收，被告仍拒绝交纳所欠费用。原告诉至本院。 本院认为，原告浩佳物业新都分公司与被告刘伟签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效成立的合同。原告浩佳物业新都分公司已履行了合同约定的提供物业管理服务的义务，被告主张原告未按合同约定提供物业服务证据不足，本院不予采信。被告刘伟未按照约定履行支付物业服务费的义务，应当向原告支付自2014年7月1日起至2015年12月31日的物业管理费3378.54元，并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。本案双方当事人在合同中约定自逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，由于原告主张按照备案合同中约定的自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，本院对此予以确认，故被告应当支付原告2014年7月1日起至2015年12月31日止未交物业管理服务费的违约金254.31元。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告刘伟、何敏于本判决生效后十日内，支付原告成都浩佳物业服务有限公司新都分公司从2014年7月1日起至2015年12月31日止的物管费3378.54元。 二、被告刘伟、何敏于本判决生效后十日内，支付原告成都浩佳物业服务有限公司新都分公司违约金254.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告刘伟、何敏负担（此款原告已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 勇 二〇一六年十一月十五日 书记员 陈茜超