贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初5761号 原告梁天，男，1973年5月2日出生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝山区。 委托代理人周磊，贵州崇尚律师事务所律师。 被告王久根，男，1964年2月28日出生，汉族，贵州省遵义市人，住红花岗区。 被告滕明胜，男，1974年5月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 二被告委托代理人郭成，贵州宇辉律师事务所律师。 二被告委托代理人黄梅，贵州宇辉律师事务所律师。 原告梁天与被告王久根、滕明胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法由审判员宋建超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周磊，被告王久根、及其委托代理人郭成、黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁天诉称，2015年5月19日贵州众立鑫贸易有限公司将位于遵义市租赁给王久根及滕明胜用于开展山食味鲜菌王餐饮店的经营活动，且签订了《房屋租赁合同》。同年8月12日，原告及案外人钟榆晴、李习娟通过汇川区人民法院执行拍卖获得上述三间店铺的所有权，并各自成功办理了产权登记手续（即原告5号、钟榆晴6号、李习娟7号）。上述商铺产权发生变更后，原告及原产权人贵州众立鑫贸易有限公司第一时间便告知二被告租赁物业已发生产权变更的事实，并要求二被告变更合同主体且另行签订租赁合同，但遭到二被告拒绝。为此2016年4月原告就与二被告的租赁合同纠纷向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，但原告极度不配合，多次推诿拒不领取法庭传票，导致诉讼无法开展，最终原告申请撤诉处理。由于维权未果，2016年6月6日，原告向二被告送达律师函，告知其已拖欠租金，符合《房屋租赁合同》中约定的解除合同情形，要求二被告5日内自行撤离并解除合同。双方签订的《房租租赁合同》第三条、第六条明确约定：“支付租金方式：1.每一次租金的支付方式，先付租金后使用，提前15天支付租金给出租方，否则作违约处理。第一年交付租金时一次性交付全年租金，从第二年起按季度支付租金”；“乙方有下列情形之一的，出租方即可终止合同并收回房屋：2.拖欠租金超过15日以上”。故被告应于2015年5月4日交纳2016年合同周期第一季度的租金，但至今仍未交纳。故请求判令：确认原告与二被告就位于遵义市签订的《房屋租赁合同》于2016年6月6日解除。 二被告辩称，被告租赁贵州众立鑫贸易有限公司位于合众路2号楼1层5号、6号、7号三间门面房，两被告经营的餐饮店为红花岗区山食味鲜菌王餐饮店，被告没有与原告签订租赁合同，原告对租赁物享有收益和处分的权利，但没有行使解除合同的权利。被告不同意解除原房屋租赁房屋，被告没有违约。原告向被告提出增加租金的要求，原告没有向被告通知交纳租金，原告在诉请中所说的事实不符，原告向贵院提出诉讼，被告也积极配合，原告起诉没有事实和法律依据，诉讼请求是解除原告与被告之间租赁合同，但是原告和被告之间没有签订租赁合同。从法律依据来说，虽然原告取得了5号门面的所有权，取得了物权，而二被告依据合同，取得了占有和使用权，原告只享有处分和收益权，原告没有签订协议，享有的权利是收益和租金，而不是享受合同的权利。原告发出《律师函》证明原告一直向被告主张的是解除《房屋租赁合同》，未主张被告应交纳租金。 经审理查明，2015年5月19日，贵州众立鑫贸易有限公司将位于遵义市门面房出租给被告王久根、滕明胜用于经营红花岗区山拾味鲜菌王餐饮店，并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年5月19日至2021年5月18日，租金每平方米为50元，从2017年5月19日起执行，每两年递增5%，租金的支付方式为先付租金后使用，提前15天支付，第一年一次性交付全年，第二年起按季度支付租金。合同第六条约定“乙方有下列情形之一的，出租方即可终止合同并收回房屋：1.乙方将房屋非法抵押。2.拖欠租金超过15日以上”，合同签订后，贵州众立鑫贸易有限公司将营业房交付被告，被告亦按合同约定缴纳2015年5月19日至2016年5月18日全年租金。在上述租赁合同履行过程中，遵义市汇川区众易小额贷款有限公司申请遵义市汇川区人民法院强制执行被申请人贵州众立鑫贸易有限公司位于遵义市红花岗区，汇川区人民法院依据（2015）汇执字第72-2号执行裁定书，于2015年6月8日委托贵州润邦拍卖有限公司拍卖上述营业房。2015年7月3日原告梁天通过拍卖程序获得5号营业房，并办理了产权过户登记手续。房屋产权发生变更后，贵州众立鑫贸易有限公司便于2015年8月29日向原告出具《告知书》，告知其公司已将案涉营业房产权变更事实通知承租人王久根、滕明胜，并由原告与承租人继续履行《房屋租赁合同》，由原告自行向承租人收取租金。2016年4月原告与二被告及贵州众立鑫贸易有限公司确认《房屋租赁合同》无效纠纷一案诉至本院，后原告撤回起诉。2016年5月4日，二被告未按约向原告缴纳合同2016年第一季度租金。2016年6月6日，原告向二被告发出《律师函》，通知二被告解除租赁合同并于五日内搬离营业房。2016年7、8月，被告经营的山拾味鲜菌王餐饮店与原告排除妨害纠纷一案诉至本院。因双方就合同履行分歧较大，故二被告未再支付租金，案涉营业房至今未营业。 上述事实，有原、被告的陈述、贵州众立鑫贸易有限公司和被告签订的《房屋租赁合同》、汇川区人民法院的《执行裁定书》、贵州众立鑫贸易有限公司出具的《告知书》、《律师函》、《中华人民共和国不动产权证书》、红花岗区山拾味鲜菌王餐饮店与梁天排除妨害纠纷一案庭审笔录，在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点系原告取得案涉营业房所有权后能否依据原营业房所有权人与二被告签订的《房屋租赁合同》中约定行使租赁合同解除权？贵州众立鑫贸易有限公司和被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。在双方租赁关系存续期间，二被告承租营业房所有权发生变动，二被告知晓原告享有案涉营业房所有权，但认为原告仅对租赁营业房享有物权四项权能中的收益和处分权利，二被告并没有与原告签订租赁合同，就没有行使解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告作为案涉5号营业房的新所有权人取代原出租人地位，原《房屋租赁合同》继续有效，原告当然承继原出租人在租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务，原、被告双方都要受该租赁合同的约束，原告可以依据该《房屋租赁合同》主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追收租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任，原出租人与被告签订的《房屋租赁合同》中约定支付租金缴纳方式及约定的解除条件，二被告缴纳了2015年5月19日至2016年5月18日全年租金后，未按合同约定继续履行缴纳租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案被告王久根、滕明胜未按照《房屋租赁合同》约定的期限（2016年5月4日）支付租金，基于原告于2016年6月6日向二被告发出《律师函》，二被告最迟于此时应知晓出租人发生变动，但二被告至今仍未向原告缴纳租金，二被告认为《律师函》中原告并未主张缴纳租金，因缴纳租金是承租人基本法定义务且合同中约定了租金缴纳时间，故对二被告上述辩解本院不予采信。鉴于二被告承租的房屋系营业房，本院酌情给二被告预留一月准备时间，因此，原告梁天作为出租人有权解除该租赁合同，本院确认双方于2016年7月6日解除租赁合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下： 原告梁天与被告王久根、滕明胜就位于遵义市红花岗区签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年七月六日解除。 案件受理费30元，由被告王久根、滕明胜承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  宋建超 二〇一六年十一月十五日 书记员  陈 璐