广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初1554号原告：韦雨君，女，1981年9月13日出生，壮族，住南宁市。委托代理人：梁霄，广西金懿晟律师事务所律师。被告：南宁市明东实业有限公司，住所地：南宁市明秀东路虎邱钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。法定代表人：朱蓉娟，该公司总经理。委托代理人：张寒雨，广西万益律师事务所律师。委托代理人：陈金兰，广西万益律师事务所实习律师。原告韦雨君与被告南宁市明东实业有限公司纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告韦雨君的委托代理人梁霄，被告南宁市明东实业有限公司的委托代理人张寒雨、陈金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦雨君向本院提起诉讼请求：1、被告承担逾期办理房屋所有权登记证书的违约责任，并支付违约（违约金计算：以购房款总额417898元为基数，按万分之零点三计算，自2015年1月14日计至被告将办证材料提交房产局之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》向被告购买位于南宁市兴宁区明秀东路178号江宇·世纪城的房屋，被告在将房屋交付原告使用后，未按照合同约定在730日之内为原告办理房屋所有权登记证书或出具办理房屋产权登记证书或出具办证所需材料。至今原告都未能取得房屋产权登记证书，被告行为已经构成违约。被告南宁市明东实业有限公司辩称：1、依据双方合同约定，房产证的办理应由原告自行办理，被告仅需负有提供相关资料的协助义务；2、原告要求被告代办并缴纳代办费用时间较晚，且双方并未约定具体办证时限，被告已经在合理期限内及时将所需办证材料递交房管局，故被告不存在违约的事实；3、即使原告需要支付违约金，违约金的总金额不应超过合同约定的总房款的千分之五。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年6月21日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区明秀东路178号江宇·世纪城1号楼1单元806号房，对于办理房屋所有权登记，合同约定采用“买受人自行办理”的方式，即由出卖人在商品房交付使用后730日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料在买受人提出要求后提交买受人。因出卖人过错，导致买受人房屋所有权登记迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之零点三的违约金，但违约金总额最高不超过总房款的千分之五。因买受人原因导致迟延办理的，出卖人不承担责任。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告履行了向被告支付全部价款417898元的义务，被告于2013年1月13日将涉案房屋交付原告使用。因被告未按合同约定的期限为原告办理涉案房屋产权登记证书，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，被告先后于2016年5月13日取得涉案房屋所属小区的商品房现售备案证明，2016年6月1日向房管部门递交涉案房屋产权登记证书办理所需材料。本院认为，一、关于被告是否对原告构成违约的问题。被告于2013年1月13日向原告交付涉案房屋后，按照双方合同约定，其应在2013年1月14日起730日内（即2015年1月14日前）办结《商品房现售备案证明》，现被告实际取得《商品房现售备案证明》的时间为2016年5月13日，明显超出约定的期限，虽然被告抗辩系因政府部门办证拖延造成，但并无证据予以证实，本院对其抗辩不予采信。被告的上述行为已经构成违约，由此造成原告未能及时办理房屋产权登记证书，被告应当就此承担违约责任。二、关于违约金计算的问题。根据原、被告合同的约定，被告仅对原告办理涉案房屋产权登记证书负有协助的义务，即使在被告接受原告委托代办相关手续的情况下，其亦仅仅负有向房管部门提交相关办证材料的义务，现原告主张违约金计算期间应从被告应办结涉案房屋《商品房现售备案证明》期限届满之日（2015年1月14日）计至被告实际向房管部门递交房屋产权登记证书办证材料时（2016年6月1日）止，被告对此亦无异议，本院对此予以确认。前述违约金计算期间共计505天。对于违约金计算是否不应超过总房款千分之五的问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系被告提供统一文本的格式合同，双方合同约定被告应支付的违约金仅为房价款的万分之零点三，该数额明显低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的法定违约金数额；且合同约定被告逾期办证的违约金按购房款千分之五为上限，而原告逾期付款的违约金则需按应付款项万分之二按日计付，两者约定明显不对等，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方加重对方责任的条款，故原告主张合同约定的违约金过低而需调高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以支持。现原告主张按照已付房款万分之零点三的标准按日计付违约金至被告实际向房管部门提交办证材料之日止，未超过同一期间内按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算的金额，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的与其办理房屋产权登记证书违约金具体计算为：417898元÷10000×0.3×505天＝6331.15元。综上所述，本院支持原告要求被告向其支付逾期办理房屋产权登记证书违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告南宁市明东实业有限公司向原告韦雨君支付逾期办理房屋产权登记证书违约金6331.15元。案件受理费50元，由被告南宁市明东实业有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 聂 凯人民陪审员 张 惠人民陪审员 谭淑丹二〇一六年十一月十八日书 记 员 黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。