广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初5303号原告：郭庭佳，男，1966年2月26日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：清远市狮子湖大道1号行政大楼三层。法定代表人：李文基。被告：颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司，住所地：清远市狮子湖大道1号。法定代表人：李文基。上述两被告的共同委托代理人：王大龙，该公司职员。上述两被告的共同委托代理人：李永祥，广东正鑫律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区桥北一路1号。负责人：吴卫权，行长。委托代理人：郑颂，该公司职员。委托代理人：唐强，该公司职员。原告郭庭佳诉被告清远市狮子湖房地产开发有限公司、颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司以及第三人中国工商银行股份有限公司清远分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭庭佳，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司、颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司的共同委托代理人王大龙、李永祥，第三人中国工商银行股份有限公司清远分行的委托代理人郑颂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月21日，原告与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司签订《颐杰鸿泰狮子湖认购书》，同年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告以3500000元购买被告清远市狮子湖房地产开发有限公司开发的清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层120号，交房日期为2013年12月31日，逾期超过120日，原告有权解除合同，并要求退还购房款及主张违约金。合同签订后，原告于2012年5月21日支付50000元定金，5月29日支付1350000元首期购房款，另在第三人处申请办理2100000元按揭贷款，2012年8月18日又支付了114561元其他费用给被告清远市狮子湖房地产开发有限公司，共支付了3614561元。由于被告逾期交付超过约定期120日，原告于2015年6月1日发函给被告清远市狮子湖房地产开发有限公司解除合同，因被告占用原告资金，原告需支付相应利息，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司应承担占用资金的利息支付责任。被告颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司是被告清远市狮子湖房地产开发有限公司的独资法人股东，依法对被告清远市狮子湖房地产开发有限公司承担连带责任。2015年8月18日，原告向法院主张权利，被告要求原告撤诉并于2015年10月8日达成庭外和解协议，约定由被告承担（2015）清城法横民初字第899号诉讼费，被告自2015年10月8日起9个月内解除合同另行销售房屋，否则原告有权解除合同并主张本金、税费、其他费用及双倍利息。现被告再违约，故此，特向法院起诉，要求判令：1、确认原告与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买买卖合同》（合同编号：2012052919329899）解除；2、被告清远市狮子湖房地产开发有限公司、颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司连带返还购房款共3614561元给原告及第三人（其中第三人在贷款余款1516666.50元中优先受偿），并从原告交款日起，按同期银行贷款利率计付利息给原告（其中1400000元从2012年5月29日起计付，2100000元从2012年8月1日起计付,114561元从2012年8月8日起计付），暂计至2016年10月1日为1510245.74元；3、被告清远市狮子湖房地产开发有限公司、颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司连带支付违约金36145.61元给原告；4、被告返还（2015）清城法横民初字第899号诉讼费20186元；5、由两被告承担本案诉讼费。被告清远市狮子湖房地产开发有限公司、颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司辩称：1、原告请求两被告承担连带责任不能成立，因购房合同是狮子湖房地产开发公司单独签的；2、原告请求双倍计算利息不符合法律规定；3、原告请求两被告支付违约金，按照合同法规定，原告既要求承担利息，又请求违约金，二者不能并存；4、原告诉讼请求中其中一笔款114561元，该款是当时办理房产的契税，税费等，政府部门规定如果解除合同是由有关部门退回，不应由答辩人支付，答辩人可以协助原告去相关部门退还；5、诉讼费方面，调解协议没有约定诉讼费用。另对于原告提出的双倍利息，答辩人于2016年2月1日找到了新的买家，原告应当去银行办理解除抵押手续，房屋不能售出不是被告原因，是原告不配合，所以答辩人不需承担利息。针对原告的诉求，答辩人同意解除合同。对于原告提出的第4项诉讼请求中的诉讼费，答辩人愿意承担。第三人中国工商银行股份有限公司清远分行述称：2012年7月26日，第三人与郭庭佳、陈雪梅签订《个人购房借款/担保合同》，第三人同意发放个人购置住房贷款2100000元，期限180个月，贷款利率为基准利率下浮15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收40%,以按月等额本金还款法偿还借款。郭庭佳、陈雪梅自愿以清远巿狮子湖大道狮子湖英伦壹区1层120号作抵押，双方已办理抵押登记，抵押权人为第三人。2012年8月1日，第三人依约发放贷款2100000元，至2016年11月1日，原告郭庭佳已还本金595000.17元，已还利息403774.44元，贷款余额1504999.83元，暂不欠息。因被告清远市狮子湖房地产开发有限公司逾期交房，原告向法院提起诉讼要求解除商品房买卖合同。根据《个人购房借款/担保合同》第二部分“通用条款”14.1约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……D、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；……”14.2“借款人发生14.l约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……”根据上述约定，第三人有权解除《个人购房借款/担保合同》，要求原告郭庭佳立即偿还全部贷款本息。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，上述债务为夫妻共同债务，陈雪梅应承担共同偿还责任。根据被告清远市狮子湖房地产开发有限公司与原告签订《按揭贷款业务合作协议》第五条约定，在办妥《房屋他项权证》之前，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。故此，请求依法判令：1、解除第三人与郭庭佳于2012年7月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、郭庭佳、陈雪梅立即偿还借款本金1504999.83元以及利息（利息暂计至2016年11月1日，此后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）；3、第三人对抵押物清远市狮子湖大遒狮子湖英伦壹区1层号享有优先受偿杈；4、被告清远市狮子湖房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。在庭审中，第三人中国工商银行股份有限公司清远分行申请撤回对陈雪梅的起诉。本院经审理查明，2012年6月21日，原告郭庭佳（买受人）与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012052919329899）及合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层120号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共350.46平方米，其中，套内建筑面积337.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.84平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10366.68元，总金额3500000元。第六条，付款方式及期限。付款方式为首期款1400000元，银行按揭贷款2100000元。第八条，交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”双方在合同中还就商品房买卖的其他相关事宜作了详细的约定。合同签订前，原告于2012年5月16日向被告清远市狮子湖房地产开发有限公司支付购房定金50000元，于2015年5月29日向被告清远市狮子湖房地产开发有限公司支付了首期购房款1350000元，于2012年8月18日向被告清远市狮子湖房地产开发有限公司支付其他费用114561元。因涉案房屋未能如期交付给原告，原告遂向本院提起诉讼。2012年7月26日，第三人中国工商银行股份有限公司清远分行（贷款人）、原告郭庭佳（借款人、抵押人）及被告清远市狮子湖房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人同意向借款人提供借款2100000元用于购买涉案房屋，借款人将以该房产为本合同项下债务向贷款人提供抵押担保，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第十四条约定“14.1、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……D、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；……14.2、借款人发生14.l条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……”本合同项下贷款资金的支付对象为清远市狮子湖房地产开发有限公司。第三人于2012年8月1日向被告清远市狮子湖房地产开发有限公司全额支付了2100000元。另查明，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司系有限责任公司，成立于2003年9月9日，法定代表人为李文基，注册资本8000万元，股东为颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司。原告曾于2015年8月24日因涉案房屋买卖纠纷向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任，后被告清远市狮子湖房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2015年10月8日签订一份《协议书》，就该案件协商一致达成协议内容为“一、甲乙双方签订本协议后，乙方自愿向清城区人民法院申请撤诉，甲方负责撤诉费用。二、甲方承诺自签订本协议之日起九个月内由甲方负责另行销售清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层120号房屋，乙方同意解除合同并配合办理解除合同的备案手续，甲方退回乙方已付本金、利息、税费及其他费用。三、如甲方未能在本协议约定的期限内为乙方处理好清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层120号房屋，则乙方有权解除合同并主张本金、税费、其他费用及双倍利息。”后原告于2015年10月9日申请撤诉，本院依法作出（2015）清城法横民初字第899号民事裁定书，准许原告撤回起诉，并裁定案件受理费20186元由原告负担。再查明，截至2016年11月1日，原告已归还第三人中国工商银行股份有限公司清远分行按揭贷款本金595000.17元和利息403774.44元，尚欠未到期本金1504999.83元。在诉讼中，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司提供《购房意向书》，拟证明其已履行了调解协议中约定的另行销售的义务。以上事实，有原告提供的身份证、企业信息查询资料、收款收据、《商品房买卖合同》、付款凭据、函、《协议书》、退费表、清单，第三人提供的工商登记资料、《个人购房借款/担保合同》、借据、房地产预告登记证明、房地产抵押登记证明、按揭贷款业务合作协议、还款明细清单以及本案庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。关于解除合同的条件是否成就的问题。原告已经依约向被告交付了购房首期款，并在银行成功办理房屋贷款，至此，原告的购房款已全部付清，被告应依约于2013年12月31日前将房屋交付给原告使用。现被告作为房产开发商，并没有在合同约定的期限前完成交付质量合格的房屋的义务，其行为已构成逾期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过120日后，解除合同的条件成就，原告有权解除合同。另《个人购房借款/担保合同》是基于原告购买涉案房屋需要按揭贷款而签订的，现《商品房买卖合同》解除，基于《个人购房借款/担保合同》约定，第三人有权单方主张解除合同。对于购房款及贷款本息被告应如何返还及承担何种责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定及《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，结合双方签订的《协议书》以及庭审意见，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司应向原告返还诉讼费损失20186元、已付购房款1514561元（含其他费用）及其双倍利息，并向原告返还已归还第三人的贷款本金595000.17元和利息403774.44元，同时被告应向第三人返还尚欠贷款本金1504999.83元及利息，该利息从2016年11月2日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算还清贷款之日止。至此，第三人要求被告清远市狮子湖房地产开发有限公司对贷款承担连带保证责任的诉讼请求已无处理必要。对于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第九条中“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，该约定不违反法律规定，应予遵守，被告应向原告支付违约金35000元（3500000元×1%）。至于颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司是否应当对原告的损失承担连带清偿责任的问题，根据合同相对性原则，原告是与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司签订合同，而且清远市狮子湖房地产开发有限公司属于独立的公司法人，是独立的民事主体，应对自身的行为所产生的债务负责，故此，对于原告要求被告颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司连带赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人主张抵押物优先受偿权能否成立问题。三方共同签订了《个人购房借款/担保合同》并且将涉案房屋办理了抵押登记手续。抵押关系依法有效成立，第三人对借款抵押物享有优先受偿权，可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告郭庭佳与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于2012年6月21日签订的合同编号为2012052919329899的《商品房买卖合同》；二、解除原告郭庭佳与第三人中国工商银行股份有限公司清远分行及被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于2012年7月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭庭佳返还购房款1514561元及其利息(利息按中国人民银行同期贷款利率的二倍计付，其中以1400000元为基数自2012年5月29日起开始计算，以114561元为基数自2012年8月18日起开始计算，均计至付清之日止)；四、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭庭佳返还其支付的贷款本金595000.17元和利息403774.44元；五、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭庭佳支付违约金35000元；六、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭庭佳支付诉讼费损失20186元；七、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人中国工商银行股份有限公司清远分行偿还借款本金1504999.83元及利息（利息从2016年11月2日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至还清贷款之日止）；八、第三人中国工商银行股份有限公司清远分行对位于清远市狮子湖大道1号狮子湖英伦壹区1层120号房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；九、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费48068元，由被告清远市狮子湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  沈光普人民陪审员  温有财二〇一六年十一月十日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。