上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初42622号原告(反诉被告)：杨诚，男，1982年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：奚瑛杰，女，1987年1月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列两原告(反诉被告)共同诉讼委托代理人：惠翔，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：任玉珂，女，1977年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：周密，男，1978年6月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：任桂明，上海市同建律师事务所律师。原告杨诚、奚瑛杰与被告任玉珂、周密房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告任玉珂、周密提起反诉，本院依法予以受理。本院于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨诚、奚瑛杰及其共同委托诉讼代理人惠翔，被告(反诉原告)周密及其委托诉讼代理人任桂明(兼任任玉珂委托诉讼代理人)，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨诚、奚瑛杰共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)150万元，并支付原告违约金125万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年1月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区齐恒路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；甲方承诺积极配合乙方过户，如果故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方应按照房屋总价的20%支付违约金。双方在补充协议中约定，系争房屋存在附属车位，由于被告尚未办理车位产权登记，故被告承诺配合原告办理车位的转让手续，双方确认，该房屋(含附属设施)总成交价为625万元。上述合同签订后，原告按约向被告支付购房款150万元。2016年4月，被告重新办理了含有附属车位的房地产权证。由于双方签订的原《上海市房地产买卖合同》并未记载附属车位，被告取得新房地产权证后，理应配合原告变更该网上备案的《上海市房地产买卖合同》，以便交易继续进行。但是经原告数次函告，并告知已备好过户前应付款项的情况下，被告均予以推诿，并要求重新洽谈合同条款。2016年5月17日，被告单方面向原告发出解约通知函，言明解除买卖合同，并要求收取原告的违约金。原告认为，被告构成违约，故起诉来院。被告任玉珂、周密共同辩称，同意解除合同，也同意返还购房款，不同意支付违约金。被告一直在积极履行合同，多次要求原告在合同约定时间履行付款义务，不存在被告不配合原告的问题，本案合同解除责任不在被告，是原告违约。关于未配合变更网签的事实，被告没有义务和责任来配合变更网签，因为原告没有付款。被告取得新产证是事实，变更了新产证后，根据合同约定，车位纳入到新产证中，被告通知了原告，要求原告按照协议约定的时间付款，至于网签问题，应在双方过户之前再协商，原告应当先付款。原告主张的违约金约定过高，要求调低。反诉原告任玉珂、周密向本院提出诉讼请求：1.判令杨诚、奚瑛杰支付违约金125万元；2.判令诉讼费用由杨诚、奚瑛杰承担。事实和理由：签订《上海市房地产买卖合同》和相应的补充协议后，杨诚、奚瑛杰应当积极按照约定支付房款。但是，由于2016年3月份，上海市政府出台了新政策，按照该政策规定，杨诚、奚瑛杰需要支付房屋总价的70%首付款。为此，杨诚、奚瑛杰为了不履行合同约定的付款义务，在任玉珂、周密办理车位产权期间就制造障碍，在车位产权办理完毕后，又以重新网签为由拒绝按合同约定付款。经多次催讨，杨诚、奚瑛杰拒绝履行付款义务，已经构成根本性违约。反诉被告杨诚、奚瑛杰辩称，是任玉珂、周密违约。任玉珂、周密变更了履行方式，擅自变更了产证，产证编号变化后，原告原本申请办理贷款的基础发生了变化，不重新网签，贷款无法办理，也无法根据原备案合同办理审税、过户。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(网签备案版本)，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋的产权证号为，浦XXXXXXXXXX。房屋总价款为430万元；双方在2016年4月30日之前过户。乙方逾期付款超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方承担的违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日之的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承诺积极配合乙方过户，如果故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方应按照房屋总价的20%支付违约金。系争房屋设有抵押，债权额为250万元，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。有关乙方贷款的特别约定中，提及若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。关于付款，乙方于签约时，支付甲方房款10万元；乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款40万元；乙方于2016年2月28日之前，支付甲方房款80万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付方房款300万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。2016年1月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补偿协议》。载明：买卖合同约定的成交价为430万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意另行补偿甲方170万元，此款乙方于2016年2月28日前支付甲方20万元，乙方于过户之前支付甲方148万元，乙方于甲乙双方办理房屋结交手续当日支付甲方5万元。双方确认，该房屋存在附属车位，甲方尚未办理该车位过户手续。本次交易，上述房屋及该车位共同出售乙方，该车位约定的成交价为22万元，乙方应于双方办理过户手续之前支付甲方。甲方承诺配合乙方办理该车位之转让手续，若因政策或其他原因无法办理转让，则甲方应积极重新办理含有该车位的新房地产产权证，由此造成交易流程延长，双方互不承担违约责任。若甲方怠于办理，应承担违约责任。本次交易包含房屋、附属车位以及该房屋装潢、厨卫设施等，总成交价为625万元，此为甲方到手价。合同签订后，原告按约定向被告支付了150万元。2016年3月31日，原告发函给被告称，将车位面积增加到原房产证中进而更新房产书的情况下，会导致本合同项下房屋无法完成审税基过户；如果被告私自将车位加到原房产证中，是故意为履行合同设置障碍，构成严重违约。函件邮寄到了被告的实际收信地址，收件人的电话也无误，但被告否认本人收到。原系争房屋的产权证，不带有车位。2016年3月31日，被告向交易中心申请办理带有车位的房地产权证，新的产权证于2016年4月12日核准登记于两被告名下。2016年4月，原告发函给被告称，被告办理了含车位的新房地产权证，导致合同无法正常履行，被告已经构成违约。2016年4月11日，被告的委托代理人发律师函给原告称，被告积极办理车位的产权证，是积极履行合同义务，不存在违约行为，但原告未履行自己的合同义务，已经构成违约。2016年4月22日，原告也发律师函给被告称，被告恶意办理新产证致使逾期过户，应当承担违约责任。2016年4月25日，原告的委托律师田思远与被告的委托律师任桂明进行谈话。谈话提及：原告方要求继续交易。被告方表示产权变更了，交易没法做了；中介公司被暂停了银行贷款。原告方表示是自己找的贷款公司。原告方要求重新网签，被告方表示重新网签就要重新谈条件。原告方询问被告方是否想加价，被告方回答“恩恩”。2016年4月28日，原告发函给被告称，原告已经备好170万元(148万元房屋装修补偿款和22万元车位款)，要求重新网签合同，否则交易迟延，要求追究被告的违约责任。函件邮寄到了被告的实际收信地址，收件人的电话也无误，但被告否认本人收到。2016年5月4日，被告委托律师发函给原告称，原告应于2016年4月30日前支付170万元给被告，但是实际未支付，已经构成违约；至于原告要求重新网签的问题，律师认为这是一个新的合同，需要重新就合同条款进行协商。2016年5月4日、5月13日，原告及其委托的律师发函给被告称，因被告办理车位产权登记导致买卖合同标的物发生变化，需要重新网签合同，合同才能继续履行；原告已经备好170万元的购房款。被告确认收到函件。2016年5月17日，被告委托律师发函给原告，以原告未按照约定在2016年4月30日前支付170万元，付款已经逾期超过15天为由，解除合同。另查明，2016年4月29日，原告名下招商银行有活期存款余额172万余元。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、房地产登记簿、往来函件、银行转账凭证、原告银行交易明细表、录音等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，哪一方违约系本案的争议焦点。第一，任玉珂、周密在网签完成后，于2016年3月31日申请变更了房屋产权证(将附属车位加入房屋产证)，导致无法根据原备案合同办理审税、过户手续，也会影响杨诚、奚瑛杰贷款的办理。第二，杨诚、奚瑛杰曾多次发函通知，不要变更产权证。第三，杨诚、奚瑛杰按约应于2016年4月30日支付的170万元，实际已经于2016年4月29日全部准备完毕，也已经发函告知了钱款准备情况。第四，房产证发生变更后，杨诚、奚瑛杰要求重新办理网签手续，系为履行合同办理过户手续提出的合理要求，但任玉珂、周密拒绝配合。综上，本院认为任玉珂、周密没有合同解除权，任玉珂、周密于2016年5月17日发函解除合同，明确拒绝履行合同义务，构成根本性违约。现合同未能履行，系任玉珂、周密违约所致，故杨诚、奚瑛杰要求解除合同，本院予以支持。本院认为杨诚、奚瑛杰主张的违约金标准过高。违约金由本院依法参照违约给杨诚、奚瑛杰造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为80万元。合同解除后，任玉珂、周密收取的购房款150万元应当退还杨诚、奚瑛杰。任玉珂、周密要求杨诚、奚瑛杰承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)杨诚、奚瑛杰与被告(反诉原告)任玉珂、周密于2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》；二、被告(反诉原告)任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)杨诚、奚瑛杰购房款150万元；三、被告(反诉原告)任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)杨诚、奚瑛杰违约金80万元；四、驳回被告(反诉原告)任玉珂、周密的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,800元，减半收取计14,400元，财产保全费5,000元，共计19,400元，由原告杨诚、奚瑛杰负担1,800元，被告任玉珂、周密负担17,600元；反诉案件受理费8,025元，由反诉原告任玉珂、周密负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨立转二〇一六年十一月二十五日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。