甘肃省敦煌市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第1474号原告：敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司，住所地敦煌市鸣山路9号。组织机构代码证号68154534-7。法定代表人：王浩，总经理委托诉讼代理人：高政敏，副经理。委托诉讼代理人：ＸＸ展，甘肃飞天律师事务所律师。被告：刘艳，女，1972年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦越远，甘肃解开律师事务所律师。原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司（以下简称步行街物业公司）诉被告刘艳企业承包经营合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2015年12月18日，因被告找不到无法送达法律文书，案件中止审理，后于2016年2月29日恢复审理。2016年4月5日，因原、被告申请鉴定，本案经酒泉市中级人民法院技术室委托鉴定。原告步行街物业公司委托诉讼代理人高政敏、ＸＸ展、被告刘艳及其委托诉讼代理人秦越远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告步行街物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告所签订承包经营合同；2.要求被告立即返还所租赁原告步行街负一层南区面积为1860平方米的服装鞋帽城房屋；3.要求被告支付所拖欠的费用305765元（其中，2013年至2014年拖欠租金122320元，拖欠物业费22320元；2014年至2015年拖欠租金30000元，拖欠物业费22320元；2015年至2015年8月20日拖欠租金103302元，拖欠物业费5503元）；4.要求被告支付拖欠租金期间滞纳金及给原告造成的违约经济损失50万元；5.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年4月6日，原告与被告签订了书面的承包经营合同，合同约定由原告将自己所有的步行街负一层南区面积为1860平方米的服装鞋帽城房屋承包给被告从事经营活动，承包经营期限为五年，即从2012年4月5日2017年5月19日；承包经营期间，被告第一年向原告上缴38万元固定利润（即租金）；第二年上缴38万元固定利润（即租金）；第三年上缴399000元固定利润（即租金）；第四年上缴418950元利润（即租金）；第五年上缴439897元固定利润（即租金）；同时该合同还约定，如被告不能按期向原告交纳固定利润（即租金），逾期1个月内原告有权要求被告按全年应缴数的总额按日加收5‰的滞纳金；被告超过一个月未交纳固定利润（即租金），原告可无条件收回承包经营权，本合同废止。同时，该合同还约定，被告按计费面积每月每平方米向原告交纳1元物业管理费，即每月交纳物业管理费1860平方米×1元／平方米=1860元；每年交纳物业管理费为1860元×12月=22320元。但2012年4月6日合同签订后，被告并没有按照上述合同约定的期间向原告交纳固定利润（即租金），也没有按时向原告交纳物业管理费。截止目前，被告拖欠应缴原告固定利润（即租金）255622元和物业管理费50143元，总计为305765元。原告多次向被告催促交纳上述所拖欠的费用，被告一推再推，拒绝支付，也拒绝给原告返还所租上述房屋，给原告造成了不可挽回的经济损失。因此，原告现依法提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告刘艳辩称，原被告双方签订的承包经营合同，合同承包期限为2012年4月5日至2017年5月19日，但实际作为发包方即原告将承包标的物交付给被告实际使用的时间为2012年8月30日，因为交付时间未在合同中明确约定，实际交付时间即2012年8月30日，即合同的实际租赁期间与合同约定相差5个月的期限，正因为出现租赁期限的变化，在实际履行中，被告与原告经过协商，对固定利润的交纳方式也进行了变更，变更为每月进行交纳，而且在实际履行过程中也是按照每月交纳来履行的。同时，被告在经营过程中，经营场所因原告的物业管理不善，多次遇水浸泡，造成被告经营设备损坏及停业。并且在2014年8月16日，因位于租赁标的物相邻的负一层的华东超市进行装修，原告即通知被告停业3个月，至2014年11月14日才正式恢复营业。但是在此期间，被告仍然按照与原告的约定按月继续交纳了租赁费。被告共计交纳租赁费102.9万元。在扣除华东超市停业期间的租赁费用及在合同签订后至实际交付日止平均承包利润，作为被告已经全额交纳了固定利润。此后因为原告与被告因经营场所被淹造成的损失及2014年8月16日至2014年11月14日被告停业期间的损失，双方经多次协商未果，在2015年8月份，双方仍对此问题未能达成一致意见，被告遂行使了相应的权利再未交纳固定利润，在此情况下原告不是采取合法的得当的方式来处理双方纠纷，而采用锁门、扣押被告物品、经营设备等方式来迫使被告停止经营，使被告的经营权严重受损。基于以上事实和理由，被告不应承担原告所诉的相关请求，原告的第一项诉求，至今双方的合同都未解除，但原告采取了非法侵权措施，造成被告从2015年8月至今承包经营场所一直处于停业状态，给被告造成了极其严重的经济损失，根据被告2013年、2014年的销售明细，每月损失平均在17万元，鉴于原告在双方纠纷后采取的违法措施，要求原告承担以下责任：1.要求原告赔偿被告在华东超市装修三个月的停业损失51万元，每月17万元；2.判令原告赔偿被告因商铺被淹造成的损失13420元；3.要求原告赔偿自2015年8月至今非法查封被告的设施设备及经营场所造成的经营损失238万元（每月按17万元计算，计算14个月），并承担至被告恢复营业止的经济损失；4.判令原告承担本案的全部诉讼费用。被告庭审中口头提出反诉，但在本院指定的期限内未交纳反诉费。本院经审理认定事实如下：1.原告提交的承包经营合同、物业管理服务协议，证实原告将敦煌商业步行街负一层南区1860平米房屋租赁给被告经营、承包经营期限、被告每年向原告上缴不同数额的固定利润即租金以及交纳时间、滞纳金、废止合同的相关约定以及收取物业费的相关约定。被告质证后，对合同真实性无异议，但对合同的合法性有异议，认为原被告在实际履行中将租金交纳方式变更为每月交纳。因被告对证据真实性无异议，故对此组证据，本院予以采信。上述两份合同系当事人自愿签订且不违反相关法律规定，故应为有效。被告辩解原告是否有以合法形式掩盖非法目的、原告是否有所有权、能否进行出租等，均与本案查明的事实及相关证据不一致，故其辩解不予采信。被告辩解租金交纳方式在实际履行中变更为每月交纳，虽原告不认可，但双方在实际中确实如此履行，故对此辩解本院予以采信。2.原告提交的被告交纳租金的相关票据，证实被告在承租期间交纳102.9万元及其交纳时间。被告质证后，无异议。故对此证据本院予以采信。3.原告申请鉴定，本院经酒泉市中级人民法院技术室委托鉴定，酒泉市信海评估有限公司的酒信评（2016）44号关于位于敦煌市迎宾商业步行街地下负一楼游乐城装潢装修现有价值评估报告（308442元）。原被告收到后，均未在法定限期内提出异议，故本院予以采信。4.被告申请，本院调取的建筑工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表，真实有效，本院予以采信。5.被告提交的关于原告未按合同约定交付承租房屋、因原告物业管理不善承租房屋被淹、因华东超市装修被告停业期间损失及原告2015年8月20日锁门之后给被告造成损失计算的相关依据等证据，因被告未提起反诉，故相关证据，本案不予认定。本院认为，原被告之间签订的承包经营合同及物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，故为有效。双方签订的承包经营合同实际为租赁合同，双方应按合同约定履行各自义务。原告依约将承租房屋交付被告使用后，被告应按约定数额交纳租金。被告自合同签订后使用承租房屋至2015年8月20日，因合同中约定承租期限五年即2012年4月7日至2017年5月19日（装修期一个半月），故被告应交租金1263737.5元（380000元+380000元+399000元+418950元÷12×3）、物业费72540元（22320元+22320元+22320元+22320元÷12×3），合计1336277.5元；被告实际交纳1029000元，故被告下欠租金及物业费共计307277.5元。双方合同约定，被告不能按期交纳固定利润，超过一个月，原告无条件收回承包经营权，本合同废止。根据原告提供的被告缴费票据可以反映出被告最后一次缴费时间为2015年6月29日，后经原告催要，被告未交纳，原告于2015年8月20日将被告承租房屋的门锁上，被告逾期一月有余未交纳任何费用，既不符合合同约定亦不符合其辩解的双方缴费在实际履行中变更为每月交纳，现原告要求按照合同约定条款解除双方之间的合同，符合约定且与法有据，应予支持。合同解除后，被告应将承租房屋返还原告，因是在未到期状况下解除合同，故对承租房屋内装修的现有价值，由原告支付给被告。原告要求被告承担拖延租金期间的滞纳金及损失，从本案查明事实可以认定双方将费用交纳方式变更为每月交纳，且被告在原告未交纳租金时将承租房屋门锁上的行为亦有不妥之处，故原告此诉讼请求，本院不予支持。被告辩解原告履行合同中未按时交付房屋、原告物业管理不善致使承租房屋被水淹、华东超市装修造成其停业、被告2015年8月20日锁门等行为均给其造成损失，但其在本院指定的期限内未交纳反诉费用，故本案不予涉及。综上，原被告之间的合同予以解除，被告腾退承租房屋并支付下欠租金及物业费，原告支付被告承租房屋现有的装修价款。原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司被告刘艳于2012年4月6日签订的承包经营合同自本判决书生效之日予以解除；二、限本判决生效后一月内被告刘艳将承租原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司负一层南区房屋内的设施设备等搬出并将房屋返还给原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司；如其不能按期腾退房屋，到期后则由原告将被告的设施设备等搬出并保管，因此产生的费用由被告承担；三、原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司支付被告刘艳承租房屋装修装潢现有价款308442元；四、被告刘艳偿付原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司租金及物业费307277.5元；五、驳回原告的其他诉讼请求。以上第三、四项相抵后，由原告给付被告1164.5元，限本判决生效后一月内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11858元，由原告敦煌市迎宾商业步行街物业管理有限责任公司负担7336元，由被告刘艳负担4522元；鉴定费30000元，由原被告各负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长  白艳红审 判 员  唐桂侠代理审判员  闫金龙二〇一六年十一月十八日书 记 员  朱 飞