福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0781民初2382号原告：邵武市非经营性资产管理有限公司，住所地邵武市。法定代表人：徐生水。原告：邵武市国土资源局，住所地邵武市。负责人：饶正华，局长。上述两原告的共同委托诉讼代理人：熊喜春。被告：陈素琴，女，1970年11月22日出生，汉族，住邵武市。原告邵武市非经营性资产管理有限公司、邵武市国土资源局与被告陈素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告非经公司、国土局的共同委托诉讼代理人熊喜春、被告陈素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告非经公司、国土局向本院提出诉讼请求：1、被告陈素琴支付2016年1月1日起至2016年5月31日止的房屋租金75,000元给原告非经公司、国土局；2、被告陈素琴支付原告非经公司、国土局违约金45,000元；3、被告陈素琴赔偿原告非经公司、国土局因追讨租金而产生的律师代理费3,000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月8日，被告陈素琴承租原告国土局所有的位于邵武市五一九路的房屋壹间，经原告非经公司、国土局与被告陈素琴协商一致，原、被告双方签订《非经资产租赁合同》一份，该合同约定：1、租用期限2015年6月1日至2018年5月31日，每月租金为15,000元，每月10日前支付；2、被告应缴纳履约保证金30,000元给原告，履约保证金不得抵扣租金；3、违约责任：若被告拖欠租金超过一个月的，本合同立即终止，被告必须无条件退出租赁房屋并承担由此产生的一切损失；原告收回租赁房屋，被告应支付相当于终止租赁时四个月租金额的违约金给原告（被告已缴履约保证金可冲抵该违约金），并赔偿原告由此产生的经济损失。合同签订后，原告依约将上述房屋出租给被告经营使用。但被告自2016年1月1日起未按合同约定支付租金。2016年6月6日，被告向原告国土局出具申请书一份，要求原告国土局收回其承租的房屋。被告陈素琴辩称，第一，位于邵武市五一九路兴业大厦二楼的房屋所有权属于国土局，不属于非经公司。第二，房屋实际是由案外人朱木兰、罗雪花、兰梅兰、吴瑞琼、廖高鹏等人用于经营邵武市世纪名流歌舞厅。被告在合同上签字是因为邵武市世纪名流歌舞厅的法定代表人是被告的名字，但被告已于2013年退股。因为消防证的问题，并出于朋友关系，被告当时没有要求变更法定代表人，但租金都是其他几个股东缴纳的，被告也多次带着其他股东到原告处说明租金的事与被告无关，因此，原告不应起诉被告陈素琴，被告只是挂名，不应承担本案责任。如果这些股东没有按期缴纳租金，非经公司应在一个月内通知被告，被告会让他们及时交租金，但是原告方过了这么久才通知被告已经欠租这么多。第三，原、被告双方签订的合同并没有经过公开招标，并且原告是以胁迫的手段逼迫被告订立的合同，该合同属于无效合同，理由如下：1、2015年4月10日，原告在华英大厦进行本案诉争房屋租赁的招标，当时报名投标的只有我们一家（因为是老股东，已投资了1,600,000元装修），由于起标价高达15,000元（折合每平方米30元），大大超过了同一地段房租的报价，我们没有举牌，此次招标以流拍告终。但因为我们投资了1,600,000元对邵武市世纪名流歌舞厅进行装修，而且股东中大多数是下岗职工和失地农民，为了不让这些钱付诸东流，我们多次要求两原告降租，可是两原告互相推诿，均不同意修改合同，被告只能于2015年6月8日在原告出具的合同上签字。从招标到签订合同时隔两个月，足以说明被告是在原告的胁迫下签订的合同，因为原告知道我们不可能放弃这1,600,000元的装修投资，从合同的签订地点也可以看出这不是公开招标。2、合同是原告事先打好的格式合同，并未与我们协商过，其中大部分是有失公平的霸王条款，除了合同约定的第七条第一款，其他条款均是对被告责任的约定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十五条、第五十二条第一款、第五十四条第二款、第五十六条规定，该合同应视为无效合同。第四，合同约定的租金明显高于邵武市同一地段的价格，违反市场规律。在邵武市五一九路同一地段的平价海鲜城、特莱维美容馆每平方米租金不到20元，但是原告提出的租金高达每平方米30元，并且合同中约定三年后每年租金递增5%。租金过高也是邵武市世纪名流歌舞厅经营倒闭的主要原因，才会导致原告无法如期收到租金。第五，原告在履行合同时严重失责，也应承担相应的责任。合同第八条第二款约定：“乙方在租赁期间内不得转租，若确实无法经营，必须提前一个月书面通知甲方，按期结算租金后，由甲方收回店面（房屋）。”由于市场行情的变化以及房租过高，我们分别于2014年3月15日、2014年6月以书面形式向两原告申请减租。因无法支付租金，我们又于2016年1月10日向两原告送达了《要求解除合同的报告》，这完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第九十四条第二款规定。但是原告收到上述申请报告后均未予以回复，也未及时收回店面，导致我们拖欠了几个月的租金。被告认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一、三款，第一百二十条规定，原告应承担相应法律责任。第六，原告是以合法形式掩盖非法目的。在原告非经公司没有介入之前，我们与原告国土局签订的合同房租均为每月5,000元，原告非经公司介入后，租金即上调至15,000元每月，据了解，原告非经公司每月可分得7,500元。第七，2015年4月、5月期间为合同空置期，被告仍支付了原告租金30,000元，被告保留对原告起诉的权利。被告不存在违约，不同意承担违约责任，被告只同意将40,000元押金用于抵扣75,000元租金。原告非经公司、国土局为支持自己的诉讼主张，共同向本院提供以下证据：证据1、原、被告双方于2015年6月8日签订的《非经资产租赁合同》一份，用以证明：1、原告将坐落于邵武市五一九路房屋一间出租给被告作为经营使用，租期3年，租期自2015年6月1日至2018年5月31日止，租金15,000元/月，于每月10日前支付；2、被告陈素琴租期内向原告缴纳30,000元作为履约保证金，无违约情形的，无息退还；3、被告在租期内若确实无法经营，必须提前一个月书面通知原告，按租期结算租金后，由原告验收收回店面（房屋），其中租期为三年的，应向原告支付终止租赁时四个月租金额的违约金；4、被告在合同期间未按合同约定及时足额交纳租金，拖欠租金超过一个月的，原告有权收回租赁房屋，且被告应支付相当于租赁时四个月租金额的违约金给原告（已缴纳保证金可冲抵该违约金），并赔偿原告由此产生的其他经济损失（含诉讼追讨所需的诉讼费、律师费、保全费等）。证据2、被告出具的申请书一份，用以证明：2016年6月6日，被告以经营不能为由，要求原告提前解除合同收回房产。证据3、委托合同及代理发票各一份，用以证明：原告为追讨本案债权，已委托福建欣开元律师事务所全权代理（含诉讼及执行两阶段），支付的代理费为3,000元。被告陈素琴质证称，对证据1的真实性没有异议，是被告陈素琴本人签的字、捺的手印，该合同本应由罗雪花、朱木兰等实际经营者与原告签订，但因为邵武市世纪名流歌舞厅的营业执照上登记的法定代表人是被告的名字，原告非经公司就要求与被告签订合同，实际上当时被告已经没有股份了；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，被告于2016年6月5日到歌厅玩的时候才知道他们没有缴纳租金，第二天被告就向原告写了该申请；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。被告陈素琴为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：证据1、租赁合同一份，用以证明：本案诉讼与被告陈素琴没有关系。证据2、2014年4月19日的结算凭证两张，用以证明：被告向原告缴纳押金共计40,000元。证据3、《关于要求减免房租的申请报告》、《关于要求提前解除合同的申请报告》、《世纪名流关于申请倒闭的报告》各一份，用以证明：被告分别于2014年3月15日、2016年1月10日、2016年5月30日向原告提出提前解除合同以及要求减免房租的申请。原告非经公司、国土局共同质证称，对证据1的真实性无法确认，首先，合同左边的签字无法确认是否为本人签字。其次，这份租赁合同原告从来没有见过，这份合同是世纪名流歌舞厅股东之间内部的事情，与原告无关，这份合同也不能证明本案诉讼与被告陈素琴没有关系。对证据2的真实性没有异议，原告确实收到这40,000元的押金（保证金），收取该费用的主要目的在于约束被告在租赁期间合法经营、按月交租，如果被告违约，原告有权将这40,000元押金（保证金）予以没收。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，这三份报告没有证明力，不能证明被告主张。原告是与被告陈素琴签订的合同，而这三份报告上均没有陈素琴的签字或者其他责任人的签字，形式上这三份报告也不能作为证据使用。第三，原告也没有收到过这些报告，即使被告有提交过这些报告，也没有证据能够证明原告同意报告中的内容。本院认证认为，原告提供的证据1、2、3来源合法，内容客观真实地反映了原、被告之间的租赁合同关系，且证据间能形成证据链证明本案案件事实,予以采纳。被告提供的证据1与本案没有关联性，且系案外人的签字，无法确认其真实性，不予采纳；被告提供的证据2，两原告共同质证对其真实性没有异议，予以采纳；被告提供的证据3，不能证明被告已经将该三份报告送达给原告、原告已经收到的事实，故对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日，被告陈素琴承租原告国土局所有的位于邵武市五一九路的房屋壹间，经原告非经公司、国土局与被告陈素琴协商一致，原、被告双方签订《非经资产租赁合同》一份，该合同约定：原告非经公司、国土局将位于邵武市五一九路兴业大厦二层的房屋壹间出租给被告，作为世纪名流歌舞厅用房使用。租赁期限三年，自2015年6月1日至2018年5月31日止。上述资产租期为三年内（含三年，累计满12个月计一年）的，月租金为15,000元。租期为三年以上的，从第三年（即第25个月起）每年租金递增5%，租金按月结算，定于每个承租月的前10日交清当月租金。被告应交纳履约保证金30,000元。履约保证金不抵扣租金，待合同顺利履行完毕，无违约情形的，原告将履约保证金退还给被告（不计息）。并约定了违约条款即若被告未按合同约定及时足额交纳租金，拖欠租金超过一个月的，视为违反合同约定，本合同立即终止。被告必须无条件退出租赁房屋并承担由此产生的一切损失；原告收回租赁房屋，被告应支付相当于终止租赁时四个月租金额的违约金给原告（被告已缴履约保证金可冲抵该违约金），并赔偿原告由此产生的经济损失（诉讼追讨所需的诉讼费、律师费、保全费等）。合同还对其他事项作了约定。之后，原告依约将上述房屋出租给被告。但被告自2016年1月1日起未能按约支付租金。2016年6月6日，被告向原告国土局出具申请书一份，要求原告国土局收回本案诉争房屋。另查明，被告陈素琴于2012年4月19日分别向原告缴纳了店面租赁押金30,000元、水电押金10,000元，合计40,000元。审理中，原告同意将收取的上述押金40,000元在被告应支付的违约金中予以抵扣；被告要求将上述押金40,000元用于抵扣75,000元租金。再查明，原告非经公司是邵武市人民政府成立的专门管理邵武市非转经资产的机构，具体负责履行对非经营性资产转经营性资产的管理职能。还查明，原告为实现本案债权支付律师代理费3,000元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”规定,原告非经公司、国土局与被告陈素琴于2015年6月8日签订的《非经资产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因此，被告称其是受胁迫签订的合同，该合同违反公平原则，应属无效合同的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，原告要求被告支付从2016年1月1日起至2016年5月31日止的租金的诉讼请求，合法有据，予以支持。被告未按合同约定履行支付租金义务，显属违约，应承担违约责任。根据双方签订的《非经资产租赁合同》约定：“被告未按合同约定及时足额交纳租金，拖欠租金超过一个月的，视为违反合同约定，……被告应支付相当于终止租赁时四个月租金额的违约金给原告（被告已缴履约保证金可冲抵该违约金），并赔偿原告由此产生的经济损失（诉讼追讨所需的诉讼费、律师费、保全费等）。”现原告要求被告支付违约金45,000元并赔偿原告律师代理费3,000元，合法有据，予以支持。因被告已经向原告缴纳押金共计40,000元，原告亦同意将已收取的押金40,000元在被告应支付的违约金中予以抵扣，经抵扣后，被告还需支付原告违约金5,000元。被告辩称自己只是签订了合同，房屋实际是由朱木兰、罗雪花等案外人经营邵武市世纪名流歌舞厅使用。因租金过高，邵武市世纪名流歌舞厅分别于2014年3月15日、2016年1月10日、2016年5月30日向两原告递交了减免房租、解除合同、申请倒闭的报告，但原告均未予以回复。被告的上述主张，原告不予认可，被告也没有提供相应的证据予以证明，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈素琴应支付原告邵武市非经营性资产管理有限公司、邵武市国土资源局2016年1月1日至2016年5月31日的租金75,000元，该款于本判决生效后十日内支付；二、被告陈素琴应支付原告邵武市非经营性资产管理有限公司、邵武市国土资源局违约金45,000元（抵扣40,000元的押金后，尚应支付5,000元），该款于本判决生效后十日内支付；三、被告陈素琴应赔偿原告邵武市非经营性资产管理有限公司、邵武市国土资源局实现本案债权支付的律师代理费3,000元，该款于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,875元，减半收取937.5元，由被告陈素琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 申屠聪琴二〇一六年十一月三十日书 记 员 吴 建 辉本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。