上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17301号原告：上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黎明楷，董事长。委托诉讼代理人：蒋伦禄，男，原告公司员工。被告：汪德刚，男，1975年6月24日生，汉族，住安徽省。原告上海宝原物业顾问有限公司(以下简称“宝原公司”)与被告汪德刚居间合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝原公司委托代理人蒋伦禄、被告汪德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝原公司诉请判令：被告汪德刚支付居间佣金40,000元。事实和理由：2015年12月26日，经原告居间介绍，促成了被告与案外人就松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同，被告书面确认应于当天支付佣金100,000元，但实际仅支付了10,000元，余款虽经原告多次催讨，但被告始终未付。考虑到被告与案外人最终并未完成房屋交易，原告主动将佣金减至50,000元，故要求被告支付剩余佣金40,000元。被告汪德刚辩称：其与案外人仅草签了一份房屋居间合同，并未签订正式的上海市房地产买卖合同，故原告并未促成房屋买卖合同成立。居间合同中“《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立、丙方居间成功”的条款属于格式条款，应属无效。佣金确认书上的支付时间也是原告擅自添加。合同签订后，由于其限购(名下有房、且社保缴纳可能未满年限)，导致房屋买卖未能实际履行。原告对被告限购的问题未予审核，存在过错，并导致被告支付给案外人的20万元定金至今尚未要回。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2015年12月26日，案外人唐某1、潘某某、唐某2作为出卖方(甲方)、被告汪德刚作为买受方(乙方)、原告宝原公司作为居间方(丙方)，签订一份《房地产买卖居间协议》，约定在丙方居间下，乙方向甲方购买位于松江区九杜路XXX弄XXX号房屋一套，总房价款为670万元。合同第五条约定，《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。第八条约定，根据国家政府住房限售规定等政策，乙方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果。同日，甲、乙双方还签订一份《房地产买卖合同》，约定房屋总价款为670万元，双方同意于签订本合同后15日内前往宝原公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方支付首期房价款341万元(含定金20万元)，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额并办理抵押注销手续。第二期房价款为329万元。乙方应于签订示范文本后23日内赴该房地产所在区房地产交易中心查询“购房人家庭成员名下住房情况”，申报并缴纳房产税。乙方应于签订示范合同后30日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切手续。甲、乙双方应于贷款申请审核通过、示范合同公证书及借款抵押合同出具，购房申报完成及缴纳房产税、抵押登记注销后，赴该房地产所在地交易中心申请产权过户及办理抵押登记。双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。若乙方申请贷款额度不足或未获贷款，则乙方应于办理产权过户前将相应房价款自行补足支付甲方。根据法律、法规、政策等规定的交易税、费，全部由乙方承担。本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。该《房地产买卖合同》下方甲乙方签字处还有一行特别提醒：在签署居间协议及买卖合同时，居间方已提示我方认真查阅全文，并对其中包括加粗加◆在内条款予以充分说明和解释。我方对约定的权利义务清楚明白，并愿按约履行。《房地产买卖合同》是居间协议不可分割的部分，与居间协议具有同等法律效力，我方同意按《房地产买卖合同》内容履行。同日，被告汪德刚还签字确认一份《佣金确认书》，确认于2015年12月26日前向居间方支付佣金10万元。庭审中，被告称该日期系原告事后添加。另查明：上述合同签订时，松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1-3层房屋登记的权利人即为案外人唐某1、潘某某、唐某2。被告汪德刚于2013年6月开始缴纳个人城镇养老保险费。庭审中，就购房过程，被告汪德刚称，其之前有购房意向，九亭区域很多中介公司都知晓，会打电话给他。2015年12月26日中午，原告公司员工给他电话，向其推荐了涉案房屋。原告并派了三、四个员工带他去看房，看完后去了原告公司，原告把房东也叫了去，签了合同，整个过程持续约一个小时左右。合同签订后，其支付给房东20万元定金、支付给原告1万元佣金。但晚上回家跟家里人确认后，发现自己限购(其为外地户籍，已有一套房，社保未满)，就打电话给房东说自己无法购买。第三天，其与房东一起去了原告处，签订了一份取消买卖合同的协议，协议约定房东可以继续出售房屋，但没有约定20万元定金如何处理。把现有的房子卖掉再买房是其内心的想法，但社保问题确实没有查清楚。原告对被告所述的买房过程予以认可，但认为被告取消合同并非因为限购，而是因为被告母亲对买房有异议。被告的社保已缴满两年，被告对其名下有房以及上海的限购政策是清楚的，其本来就打算置换房屋，所以原告对于整个交易过程不存在过错。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、佣金确认书、房地产权证、养老保险缴费情况以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在原告的居间介绍下，被告与房屋产权人签订了《房地产买卖合同》，该房地产买卖合同对于合同当事人、房屋位置、购房总价及支付方式、产证办理和房屋交付等合同要素都作了明确约定，故原告与房屋产权人之间的房屋买卖合同已经成立，原告作为居间人已经促成合同成立，有权向被告收取佣金。被告辩称，由于其限购导致该买卖合同未实际履行，原告对此存在过错。对此本院认为，被告的社保缴纳期限并未违反当时的限购规定。虽然被告名下有房，但该限购情形并非不能克服，而且被告的本意也是先卖房再买房。故此，对被告的上述抗辩意见本院不予采纳，现有证据不足以证明原告对于该房屋买卖未能实际履行存在过错。但是，考虑到原告毕竟并未提供全部的居间服务；并且原告是在极短的时间内就促成了交易，付出的成本较低，与一般的房地产居间活动中，中介公司长期追踪一个客户、多次安排看房才促成交易所付出的成本完全不同。综合上述因素，本院将佣金数额酌情调整为30,000元，被告已支付10，000元，还应支付20,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，判决如下：被告汪德刚于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝原物业顾问有限公司佣金余额20,000元。如果被告汪德刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告上海宝原物业顾问有限公司负担200元(已付)，由被告汪德刚负担200元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王燕华二〇一六年十一月二十五日书记员  周 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。