广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）穗云法钟民初字第444号 原告：方海鹏，男，汉族，1990年12月18日出生，身份证住址广东省开平市， 委托代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：方明瑞，男，汉族，1960年10月5日出生，身份证住址广东省开平市。 被告：刘庆辉，男，汉族，1958年5月17日出生，身份证住址广东省广州市天河区，现下落不明， 被告：广东安仁律师事务所，住所地广东省广州市白云区机场路1718号悦成商务中心6楼（601—602）室，组织机构代码73295182-1。 法定代表人：邓伟明，主任。 原告方海鹏诉被告刘庆辉、广东安仁律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方海鹏的委托代理人梁显辉、方明瑞，被告广东安仁律师事务所（以下简称安仁律所）的法定代表人邓伟明到庭参加诉讼，被告刘庆辉经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方海鹏诉称：2008年9月7日，我与刘庆辉签署了《协议书》，刘庆辉将美昌三巷5号房屋卖给我及父亲方明瑞。2008年9月17日，我与刘庆辉在安仁律所办理律师见证，见证双方签署《协议书》，约定刘庆辉将位于广州市白云区钟落潭村一队美昌三巷5号的房屋转让给我，转让款45000元，在签署《协议书》当日付5000元，余款于2009年春节前交清。我于2009年1月23日前累计向刘庆辉支付了购房款14000元，刘庆辉却就此下落不明，电话联系上时刘庆辉表示要提高购房款。我多次要求刘庆辉接受剩余购房款，但是刘庆辉始终不出现不配合履行合同。我为了解决问题妥协答应提高购房款，但刘庆辉仍然不出现不配合。我基于对刘庆辉的信任及安仁律所见证《协议书》的信赖，对涉案房屋进行装修，并将部分生产工具存放在涉案房屋。但自2009年10月9日起，刘庆辉指示他人对涉案房屋进行破坏，先后强行破坏房屋门窗进入并砸坏装修，还导致了我存放在涉案房屋的生产工具丢失。我就此曾多次致电刘庆辉要求解决被拒绝，后多次报警。现我请求法院判令：一、确认2008年9月17日签订的《协议书》合法有效；二、刘庆辉返还财产并赔偿损失合计426858.38元（包括已付房款14000元、代垫电费584.38元、维修房屋材料人工费共52274元、房价损失35万元、律师费10000元）；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告刘庆辉辨称：（无答辩）。 被告广东安仁律师事务所辨称：我方不是本案的适格当事人。我方与原告、刘庆辉之间是委托合同关系。原告与刘庆辉在2008年9月17日委托我方办理见证业务，我方根据他们委托所证明的事实只是证明身份和签名属实，这个业务已经办理完成了，原告的诉讼请求里面也没有要求我方承担任何法律责任，所以我方作为本案第三人比较准确。 经审理查明：2008年9月7日，方海鹏和刘庆辉签订《协议书》，约定：刘庆辉全权代理母亲郭桃英，将美昌三巷5号房屋卖给方明瑞、方海鹏两父子，买房款45000元，先付定金5000元，余下40000元于本年底（春节前）付清。《协议书》右下角另注明：“我母亲未老去，不得外扬，只说出租。”方海鹏表示签订协议书时刘庆辉声称母亲重病需筹钱治病，担心如母亲知道其卖房对身心造成影响，故刘庆辉自行添加了此内容。2008年9月17日，方海鹏和刘庆辉共同到安仁律所重新签订一份《协议书》并办理了律师见证，该《协议书》主要内容为：刘庆辉以45000元价格将位于广州市白云区钟落潭村一队美昌三巷5号（建筑面积为121平方米）房屋[农村（墟镇）宅基地使用证为：穗郊字第158813号]转让给方海鹏，签订合同之日先付5000元，余款于2009年春节前交清；转让费付清后，该房屋的宅基地证原件及有关房屋资料交与方海鹏持有使用，房屋所有权、土地使用权及拆迁补偿归方海鹏所有，刘庆辉及家属不得再以任何理由对抗方海鹏；方海鹏购房后，房屋所使用的水、电、出租屋税费由其承担等等。见证书附以下材料：1、穗郊字第158813号宅基地使用证复印件，记载使用人为刘仕影，宅基地座落于钟落潭公社钟落潭大队一生产队尾昌巷，建筑面积121平方米，结构平房；2、授权书，主要内容为刘仕影授权刘庆辉全权处理其宅基地房屋，授权人落款签名为刘仕影、郭桃英；3、赠与合同书，主要内容为郭桃英将穗郊字第158813号宅基地房屋属于自己的及继承刘仕影的份额赠与给刘庆辉，落款日期为2008年7月31日。签订协议书当日，刘庆辉将涉案房屋交付方海鹏使用。后涉案房屋于2015年底被拆除。方海鹏系广东省开平人，非广州市白云区钟落潭村民。 诉讼中，方海鹏提供了以下证据：1、9月6日收据一张及付款记录一份，拟证实双方签订协议书后多次向刘庆辉支付购房款共14000元。收据内容为：“现收到方明瑞交来房款3500元。”付款记录系方海鹏自行制作，记载2008年9月至2009年1月期间取款金额、时间、地点（其中2008年9月6日取3500元）以及2009年4月10日代交电费584.30元。2、电费单一张，拟证实刘庆辉在2008年9月交付房屋时还有一个租户居住，方海鹏在2009年4月才从租户处实际收回房屋，其为刘庆辉代缴了2009年1月-4月的电费。电费单记载：用户名为方海鹏，用电地址为美昌三巷5号，计费时段2009年1月20日至2009年4月2日，金额584.36元。3、维修房屋费记录和收据若干，拟证实购房后刘庆辉多次无理损坏涉案房屋，方海鹏为维修房屋产生材料费36710元、人工费10500元及维修费5064元。维修房屋费记录系方海鹏自行制作。日期从2008年10月至2009年12月的收据总金额为36710元，内容为购买钢材、水泥、塑钢门、防盗网、水管、电线、油漆等材料；2013年4月15日、2013年10月1日、2013年10月20日、2015年6月16日、2015年6月17日五张收据总金额为5064元，前三张收据内容注明美昌三巷5号维修费，后两张收据内容为购买红砖、水泥。4、报警回执和图片，拟证实刘庆辉多次损坏房屋致使方海鹏及其父母于2008年11月21日、2013年4月15日、2013年10月1日、2014年9月24日、2015年6月13日、2015年10月25日多次报警。5、营业执照和临时经营场地使用证明，拟证实刘庆辉已经将涉案房屋出售给方海鹏且交付使用，方海鹏实际占有使用房屋进行经营并办理了营业执照。营业执照登记广州市白云区钟落潭海利商店的经营者为方海鹏，经营场所为广州市白云区钟落潭钟落潭村一队美昌三巷5号，注册日期为2008年10月10日。经庭审质证，安仁律所认为不清楚方海鹏支付购房款和房屋维修费情况，对付款记录和收据不予认可，对其他证据的三性没有异议。 经本院向广州市白云区钟落潭派出所调查，方海鹏的父亲方明瑞、母亲关素琼因美昌三巷5号房屋及相关物品损坏或丢失、刘庆辉弟弟拆门拆房子等问题先后在2013年4月15日、2013年10月1日、2014年9月24日、2015年6月13日、2015年10月25日多次报警，并在询问笔录中提及在2008年向刘庆辉购买了该房屋，前后总共支付了14000元，购买手续未齐全，怀疑上述情况是刘庆辉所为。 以上事实，有协议书、见证书、支付记录、收据、电费缴费单、营业执照、临时经营场地使用证明、报警回执、询问笔录及当事人陈述等证据证实。 本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案房屋系宅基地房屋，位于广州市白云区钟落潭，方海鹏并非钟落潭村集体经济组织成员，暂且不论房屋转让方刘庆辉对涉案房屋是否具有合法的处分权，单就其与方海鹏签订的《协议书》内容而言，无论是两人于2008年9月7日签订的《协议书》还是于2008年9月17日在安仁律所签订的办理了律师见证的《协议书》，其实质都是以转让形式变相买卖宅基地房屋，明显违反了土地管理法等法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，上述两份《协议书》均属无效合同，本院对此予以认定。方海鹏要求确认2008年9月17日签订的《协议书》合法有效于法无据，本院对此不予支持。另一方面，律师接受客户委托根据其需求承办见证业务，应当遵循以事实为依据、以法律为准绳的原则，在出具见证书前应当审查客户要求见证的事项合法与否，客户提供的证明材料和其他文件是否具有真实性、合法性、完整性和有效性，如发现有违法内容，承办律师应予制止并拒绝见证。安仁律所未能履行严格谨慎的审查义务对涉案协议书出具见证书，致方海鹏误以为协议书具有法律效力引起纠纷，本院对此予以严肃指正。希望安仁律所今后能引以为戒、勤勉尽责，依法为客户提供优质的法律服务，维护客户的合法权益。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《协议书》后方海鹏向刘庆辉支付了部分房款，现方海鹏主张要求返还购房款合理合法，本院予以支持。虽然房款支付记录是方海鹏方自行书写，并只能提供3500元的房款收据、但房款支付记录列明了每次付款的具体时间、金额和地点，第一次付款记录与房款收据对应一致，且方海鹏父亲方明瑞在2013年10月1日因房屋被盗报警时也曾提及向刘庆辉支付了房屋转让款14000元，其时双方尚未引发诉讼，在派出所的陈述可信度较高，同时方海鹏对于未支付全部房款的原因解释具体合理，结合房款收据、房款支付记录和讯问笔录，足以证实方海鹏向刘庆辉支付了房款14000元，现方海鹏主张刘庆辉返还房款14000元合理合法，本院予以支持。 对于方海鹏主张的各项损失问题，本院结合其主张的事由和提供的证据作出如下认定： 1、代缴电费：方海鹏在庭审中确认刘庆辉在签订协议当天即向其交付了涉案房屋使用，方海鹏在涉案房屋所经营的广州市白云区钟落潭海利商店亦于2008年10月10日办理了工商登记注册手续，由此可推定方海鹏自2008年9月起已实际使用涉案房屋，理应承担此后的电费。方海鹏认为刘庆辉在2008年9月向其交付房屋时还有一个租户居住，其在2009年4月才从租户处实际收回房屋，与其在庭审中确认的事实相互矛盾，亦没有提供任何证据予以证实，因此，方海鹏主张刘庆辉承担2009年1月-4月电费584.38元缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 2、维修房屋材料费、人工费：对于2013年4月15日、2013年10月1日、2013年10月20日、2015年6月16日、2015年6月17日五张金额共5064元的收据，本院认为，首先，前三张收据的内容注明美昌三巷5号维修费，后两张收据内容为购买红砖、水泥等材料，收据日期均与方海鹏及其家人因房屋受损或物品被盗的报警日期一致或相近；其次，协议书约定的45000元购房款一直未付清，且涉案房屋于2015年底被强行拆除，在此之前方海鹏及家人亦曾就涉案房屋及物品被破坏多次报警；再有，刘庆辉经本院传唤，既未出庭应诉答辩，对此亦未提供任何证据，视为其放弃相应的诉讼权利。综合收据记录、报警内容及房款支付等事实综合分析，足以推定方海鹏与刘庆辉之间确实存在纠纷，上述损失由刘庆辉造成，因此，刘庆辉应当向方海鹏赔偿房屋维修费5064元。对于2008年10月至2009年12月期间的收据，该收据内容只是购买钢材、水泥、塑钢门、防盗网、水管、电线、油漆等材料，维修房屋费记录系原告自行制作，没有任何报警记录或其他证据相互印证，无法证实是刘庆辉破坏造成房屋损失需维修所产生的费用，故本院对于上述收据36710元不予支持。方海鹏未能举证证实维修房屋产生人工费10500元，本院对此不予支持。 3、房价损失：方海鹏主张因刘庆辉以40万元将涉案房屋转让出售给第三人造成其房价差额损失35万元，对此未提供任何证据证实，同时，方海鹏与刘庆辉签订的涉案房屋转让协议无效，方海鹏不具有处分涉案房屋的权利，故其主张房价损失35万元于法无据，本院不予支持。 4、律师费：方海鹏主张律师费10000元损失缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上，刘庆辉应当向方海鹏返还购房款14000元及赔偿房屋维修费5064元，对于方海鹏的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。刘庆辉经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起三日内，刘庆辉向方海鹏返还购房款14000元。 自本判决生效之日起三日内，刘庆辉向方海鹏支付房屋维修费5064元。 驳回方海鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费925元，由方海鹏负担648元，刘庆辉负担277元（自本判决生效之日起三日内，方海鹏向本院交纳受理费648元，刘庆辉向本院交纳受理费277元） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  罗晓华 人民陪审员  萧春红 人民陪审员  刘艳嫦 二〇一六年十一月八日 书 记 员  范杰峰