重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7339号原告：重庆蓝实置业有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道42号附32号，统一社会信用代码：9150010805985350X7。法定代表人：蒋道伟，该公司总经理。委托代理人：吴光成（特别授权），男，汉族，生于1980年2月7日，住重庆市北部新区。委托代理人：熊超（特别授权），泰和泰律师事务所律师。被告：郑勇，男，汉族，生于1973年5月23日，住重庆市渝中区较场口。被告：魏婷婷，女，汉族，生于1981年7月21日，住同郑勇、魏婷婷。二被告共同委托代理人：张雪琦（特别授权），重庆富乐达律师事务所律师。二被告共同委托代理人：杨坤（一般代理），重庆富乐达律师事务所律师。原告重庆蓝实置业有限公司（以下简称蓝实置业）与被告郑勇、魏婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴光成和熊超、被告的委托代理人张雪琦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓝实置业诉称，2014年9月13日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区弹子石腾龙大道38号2幢1-商铺附03号商品房一套，合同约定总价款为2168487元，被告采用分期付款方式付款。合同签订后，被告至今仍未完全履行付款义务，导致原告迟迟收不到全部购房款。支付购房款是被告作为购房人在合同项下的主要合同义务，被告已构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现。故原告起诉请求1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告支付原告违约金75500元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告蓝实置业变更第二项诉讼请求，要求：判令被告支付原告违约金216848.7元。后本院要求原告在一周内缴纳变更诉讼请求后增加的诉讼费，否则视为未提出。但原告并未缴纳相应的诉讼费。原告蓝实置业为证实其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、购房发票；3、关于按合同约定尽快履行付款义务的函及EMS单。被告郑勇、魏婷婷辩称：同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。但并不是被告违约，而是原告蓝实置业先有违约行为。原告销售过程中存在商业欺骗行为，蓝光置业口头承诺的自持经营的蓝光COCO广场中央及二期前端的商业物业对外进行销售。原告卖房前，称有6米层高，买一层送一层，实际房屋不是6米层高，不能实现承诺，且原告已被工商行政处罚，无权要求支付尾款及违约金。原告的主张不合理，违约金应当以未付款为计算基数，并且违约金过高。被告郑勇、魏婷婷为证实其辩称理由，向本院举示如下证据：1、购房收据、发票；2、团购费收据；3、税费收据；4、优惠告知书。对当事人所举示证据的真实性、合法性、关联性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明，2014年9月13日，被告郑勇、魏婷婷与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区弹子石腾龙大道38号2幢1-商铺附03号商品房，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。关于本商品房层高、净高的约定：本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离）。第四条购房价款本商品房为清水房，总成交金额为2168487元，乙方于2014年9月13日向甲方支付首期房款1088487元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款1080000元由乙方向银行申请个人按揭贷款。第七条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。附件四（补充协议）约定：（1）乙方向贷款银行中国光大银行重庆分行申请10年按揭贷款，申请金额1080000元。乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行有关个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件及费用，并承诺其申请按揭的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。（2）乙方承诺在本补充协议签订之日起7日内向前所载银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续。若未在规定的时间内提交资料到前述银行并办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款。从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1%向甲方支付违约金；如乙方提交资料逾期达到10日以上的，则乙方除按约定支付违约金外，乙方不再享有甲乙双方前期签订的《订购书》上所载购房优惠，乙方必须在约定期限届满之日起15日内向甲方足额交付违约金及购房优惠对应的房款。向银行补正按揭资料。乙方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过15日未向银行补正按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，乙方除承担违约责任外，甲方尚有权解除合同。补充协议第十七约定：甲方售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。甲方售楼书、模型及样板房所展示房屋功能仅为共空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《合同》及其附件为准。在附件三中（建筑层高）载明：2幢一层：5.1M,二层：5.1M。合同签订后，被告郑勇、魏婷婷向原告蓝实置业支付房款658487元，余款未付，也未办理按揭贷款。2015年7月13日，蓝实置业向郑勇、魏婷婷发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，要求其在2015年7月15日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续。本案在审理过程中，本院向重庆市南岸区工商行政管理经济检查执法支队调取渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书，载明：现已查明：当事人（重庆蓝实置业有限公司）在“蓝光COCO时代”售房部现场放置的DM广告单、投资手册上所描述的“6米层高买一层送一层”，意思就是“蓝光COCO时代”楼盘销售的商业门面，门面层高有6米，业主可以自己改造，现浇一层楼板变成二层，但该楼盘商业门面建成后，实际层高只有5.1米，与其之前宣传的6米层高情况不相符。当事人在“蓝光COCO时代”售房部开盘销售该楼盘时现场放置的沙盘模型与该楼盘实际建成后的情况不相符。因此造成了大量购房业主向政府部门投诉举报。另查明：当事人2013年10月开盘销售该楼盘时，在售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册等宣传资料目前在现场已经无法找到，但是投诉的业主代表与当事人均提供了当时开盘销售该楼盘时现场拍摄的沙盘模型照片彩色打印件和现场录制的光盘以及DM广告单、投资手册的照片打印件，经双方确认，上述照片打印件和光盘上显示的沙盘模型和DM广告单、投资手册，确实系当时售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册。该局认为，按照《中华人民共和国广告法》和《重庆市反不正当竞争条例》有关规定，广告主从事广告宣传活动，应当遵守法律，遵循诚实信用原则，所发布的广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。本案中，当事人违背诚实信用原则，为了销售其开发的楼盘，于2013年10月，在其售房部现场放置了与实际情况不相符的沙盘模型在现场进行演示说明，当事人的上述行为违反了《重庆市反不正当竞争条例》第十三条“经营者不得利用广告或对商品做虚假的现场演示或说明”的规定；当事人于2013年11月在售房部现场发布含有虚假内容的DM广告单、投资手册作为广告宣传，该行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者”的规定。鉴于当事人上述违法行为引起购房业主群体性上访，造成不良的社会影响，根据《重庆市工商行政管理机关行政处罚裁量权适用规则》第十条第八款规定，决定对当事人从重处罚。根据《中华人民共和国广告法》第三十七条和《重庆市反不正当竞争条例》第三十七条、第四十一条之规定，决定：1、责令当事人停止发布上述违法广告、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响；2、对当事人利用广告对商品或者服务做虚假宣传的行为处罚款94200元；3、责令当事人立即停止不正当竞争违法行为；4、对当事人不正当竞争违法行为处罚款160000元。2016年5月24日，本院对本案进行了开庭审理。庭审中，双方同意解除合同，但对解除合同的责任承担有不同的认识。上述事实有当事人提供的证据及当庭陈述为证，足以认定。本院认为，就程序方面。关于原告变更诉讼请求的申请。本院认为，庭审中，原告蓝实置业变更第二项诉讼请求，要求：判令被告支付原告违约金216848.7元。后本院要求原告在一周内缴纳变更诉讼请求后增加的诉讼费，否则视为未提出。但原告并未缴纳相应的诉讼费。故本院视为原告并未变更诉讼请求，仍然按照原有诉讼请求，即：“判令被告支付原告违约金75500元”进行审理。就本案实体处理方面。本院认为原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是其真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行权利义务。按约定“乙方于2014年9月13日向甲方支付首期房款1088487元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款1080000元由乙方向银行申请个人按揭贷款”，但合同签订后，被告郑勇、魏婷婷向原告蓝实置业支付房款658487元，余款未付，也未办理按揭贷款，已构成违约。根据合同约定“乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金”。2016年5月24日，本院对本案进行了开庭审理。庭审中，被告同意解除合同，故本院认定双方签订的合同于2016年5月24日解除。关于涉案楼盘的宣传资料、沙盘及销售人员陈述问题，双方合同补充协议明确约定，甲方售楼书、沙盘和广告DM单、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及样板房展示仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为乙方提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《合同》和附件约定为准。故原告不能以宣传资料等作为交房标准。关于层高，合同约定：本条所述层高为大部分空间的层高，该房屋局部层高在不违反政府行政主管部门批准的规划、设计条件下，可能会有高于或低于该主要层高，具体无需甲方在此揭示，乙方已完全知悉并认可以交付时现状为准即可，但甲方需确保该房屋通过分户验收。关于重庆市南岸区工商行政管理分局作出的取渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书，该行政处罚决定书查明并认定，原告在宣传过程中，存在虚假宣传的情况，且情节严重，对其作出从重处罚。该行政处罚决定书并未对原告的虚假宣传行为作出欺诈消费者的认定，且原告在与被告签订合同时，在附件三中（建筑层高）载明：2幢一层：5.1M,二层：5.1M。故不能仅以行政处罚决定书认定原告存在欺诈被告的情形。综上，蓝实置业并不存在违约行为，被告未按合同约定付款，应承担相应的违约责任。按约定，被告的应付款为：2168487元－658487元＝1510000元，故违约金为：1510000元×5%＝75500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告重庆蓝实置业有限公司与被告郑勇、魏婷婷于2014年9月13日签订的关于重庆市南岸区弹子石腾龙大道38号2幢1-商铺附03号商品房的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2016年5月24日解除。二、被告郑勇、魏婷婷于本判决生效之日起十日内支付原告重庆蓝实置业有限公司违约金75500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，由被告郑勇、魏婷婷承担。（原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安 娜人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年十一月三十日书 记 员  王梦兮