福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初7342号原告：陈汉杰，男，1976年12月14日出生，汉族，住泉州台商投资区，委托诉讼代理人：陈凤安、洪明燕，福建伟盛律师事务所律师。被告：福建百宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号，统一社会信用代码350503100022486。法定代表人：陈碧玲，董事长。委托诉讼代理人：陈奕山、林文，福建安凯律师事务所律师。原告陈汉杰与被告福建百宏房地产开发有限公司（简称百宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈汉杰的委托诉讼代理人洪明燕，被告百宏房地产公司的委托诉讼代理人陈奕山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汉杰向本院提出诉讼请求：1、被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务,即向房屋权属登记机构办理原告购买的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园3幢1605号房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。2、被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（按原告已付购房款505735元为基数，以每日0.01%标准向原告支付自2014年8月24日起至被告实际履行协助办理房屋权属证书之日止的逾期协助办证违约金）。事实和理由：2011年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇X号商品房，总价款505735元，原告依约付清购房款，并于2013年12月23日接收商品房。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向原告支付违约金。截止本案起诉之日，被告没有履行该义务，致使原告未能如期取得房屋权属证书。被告百宏房地产公司辩称，根据交接通知书可以证实交房时间为2015年3月21日，逾期办证违约金已超过2年诉讼时效规定，原告主张2014年8月24日为逾期办证违约金起算点没有依据。被告已于2013年初将应由被告提供的全部资料送至相关部门进行备案，已经办理了房屋所有权初始预登记，目前相关部门已允许原告办理相关产权证，已经履行了协助办证义务。本案系因政府相关部门的行为及政策原因导致涉讼楼盘延期办理产权初始预登记，根据约定办理初始预登记时间可以相应顺延，被告不存在逾期协助办证的过错。综上，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，被告百宏房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产经营，销售建筑材料、装潢材料，自有房产租赁及物业管理。2011年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号№0013103)1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇X号商品房，建筑面积121.67平方米，总价款505735元，房屋交付时间为2013年3月30日前。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清购房款505735元，被告已经将房屋交付给原告。案涉房屋所有权初始预登记尚未完成，尚不具备办理房屋权属证书的条件。以上事实，有原告提供的企业登记信息、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：关于案涉商品房的交房时间应如何认定的问题。原告认为，原告依约付清购房款，在准备接收房屋时发现房屋存在质量缺陷，双方于2013年12月23日达成协议，由福建省东霖建设工程有限公司补偿原告35000元，原告接收房屋，被告于2013年12月26日将案涉房屋的钥匙交由原告收执，原告也于当天实际接收该房屋，故应认定2013年12月23日为实际交房时间。交接通知书是事后补签的，被告主张2015年3月21日为交房时间不能成立。原告相应提供证据即交房通知函、交接通知书、现金收款单、协议书以及泉州市长冠物业管理有限公司证明各1份，以此证明实际交房时间为2013年12月23日。被告质证称：交房通知函与交接通知书，对真实性没有异议，但不能证明原告的交房主张；现金收款单，与本案不具有关联性，所体现的是两个不同法律关系，不能作为原告主张逾期办证违约金的依据；协议书，没有被告签章确认，与本案不具有关联性，协议书就内容而言，也只能证明施工方与原告存在纠纷，原、被告实际于2015年3月21日办理房屋交接手续；泉州市长冠物业管理有限公司证明，真实性不清楚，且系事后补开，从证明内容看，也与原告主张的2013年12月23日不相符合。被告认为，原告提供的协议书等证据无法证明交接时间，任何未经被告确认及符合合同第十条约定的交接程序，均是违法的。原告无权以其违约或者违法行为作为其逾期办证违约金的起算点。根据交接通知书，可以认定双方实际交接时间是2015年3月21日。本院经审查认为，原告提供的证据，真实性可以确认，据此可以认定以下事实：2013年3月20日，被告发函通知原告于2013年3月28日交房。原告经察看发现案涉商品房存在质量问题，经交涉于2013年12月23日与施工单位福建省东霖建设工程有限公司签订协议书1份，协议书载明：“……一、乙方(指原告)就上述不足部位，进行自己加固补强，甲方(指福建省东霖建设工程有限公司)给予一次性经济补偿。二、甲方同意就本协议项下事务向乙方补偿人民币35000元，在本协议双方均签字盖章后以现金形式支付给乙方，乙方在收到该笔款项时应向甲方出具乙方本人亲笔书写并签字按手印的收条原件。三、甲、乙双方之间就本协议项下事务已全部解决完毕，乙方不得就此事以任何形式及任何理由向甲方提出任何赔偿、补偿请求。若乙方不履行本协议内容或产权转让所产生的其他纠纷甲方概不负责。……”2013年12月26日，被告将案涉商品房的钥匙交付给原告，由原告对房屋进行补强修缮装修。2015年3月21日，原告在交接通知书上签字。同日，原告向小区物业公司缴交管理费3233元、装修土渣清运费426元，合计3659元，其中管理费计费开始日期为2013年3月28日，计费结束日期为2015年3月21日。关于交房日期的认定问题，被告于2013年12月26日将钥匙交付给原告，由原告对房屋进行加固补强以及装修使用，应视为该日为实际交房日期。原告主张2013年12月23日交房，被告主张2015年3月21日交房，均不予采纳。综上事实，本院认为，原、被告于2011年1月20日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。原告已按合同约定支付被告全部购房款505735元，被告虽已将商品房交付给原告使用，但因未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告至今未能取得房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告履行办理房屋所有权初始预登记手续，并将其应提供的办理房屋权属登记所需资料交付给原告，以协助原告办理房屋权属证书，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告认为房屋所有权初始预登记未能完成系政府原因所致，其已经履行了协助义务，房屋所有权初始预登记已经办理，目前可以办理相关产权证，事实依据不足，不予采纳。被告违约造成原告未能取得房屋权属证书，应自商品房交付90日起至被告实际履行协助办证义务之日止支付原告逾期办证违约金，每日按照原告已付购房款总额的0.01%计算违约金。案涉商品房于2013年12月26日实际交付，逾期办证违约金应从该日起90日后即2014年3月27日起算。原告于2016年8月24日起诉，其2014年8月25日之前的违约金请求权已经超过二年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故违约金应从2014年8月25日起计付，原告请求自2014年8月24日起计付违约金，其主张的违约金起算日期有误，依法应予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行协助原告陈汉杰办理位于惠安县螺城镇X号商品房房屋权属证书的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料交付给原告。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应按原告已付购房款505735元每日0.01%标准向原告陈汉杰支付自2014年8月25日起至被告履行完毕协助原告办理上述商品房房屋权属证书义务之日止的违约金(其中截至2016年8月24日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算)。三、驳回原告陈汉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费723元，减半收取362元，由被告福建百宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  许一鸣二〇一六年十一月二日书 记 员  郑榕玲附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。