广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5519号上诉人（原审原告）：陈奕秋，男，汉族，1966年8月15日出生。委托诉讼代理人：佟恺祥，广东今见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖必钢，男，汉族，1977年2月11日出生。委托诉讼代理人：钟鸿沛，广东华埠律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人陈奕秋、上诉人肖必钢因与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈奕秋上诉请求：1、将一审判决第四项肖必钢应付违约金由50万元改判为83.6万元；2、上诉费由肖必钢承担。其事实与理由为：涉案房产目前已升值至600多万元，如陈奕秋继续购买与涉案房产相同户型的房产需要多支付200多万元，一审法院将肖必钢应支付的违约金酌定为50万元大大低于房价上涨给陈奕秋造成的损失，也不足以弥补陈奕秋的各项其他实际损失。故请二审法院将肖必钢应支付的违约金数额由50万元改判为买卖合同约定的83.6万元。根据合同法规定的定金罚则，肖必钢已构成根本性违约，即使双方在合同中没有约定合同价款20%的违约责任，肖必钢至少也应按照定金罚则双倍返还定金。一审法院酌定的50万元违约金不但低于双方约定的合同价款20%违约金，也低于按定金罚则应返还的60万元，所以一审的自由裁量权不符合法律规定。肖必钢答辩称：一、本案房产未能成功过户的原因在于陈奕秋及第三人世华房地产公司。由于陈奕秋及世华房地产公司将肖必钢的个人身份资料填写错误，以及世华房地产公司伪造肖必钢的房产证，导致本案的买卖过程延长，违反了双方签订买卖合同时约定的“二个月”过户期限。因此，本案违约责任在陈奕秋及世华房地产公司。二、一审判决违约金50万元过高，考虑陈奕秋及世华房地产公司的违约过错，肖必钢依法不应承担违约责任。世华房地产公司未应诉发表诉讼意见。肖必钢上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判肖必钢不必承担违约责任；2、由陈奕秋与世华房地产公司承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由为：一、一审判决查明事实错误。（一）一审判决认定“因被告向工商银行报送的婚姻资料不实，贷款审批受到耽误”与事实不符，查明错误。肖必钢并没有自行向工商银行报送婚姻资料，肖必钢的婚姻资料是由世华房地产公司的员工报送给工商银行的，导致贷款审批受到耽误的原因在世华房地产公司与陈奕秋。肖必钢在与陈奕秋签订合同的时候，已经按照陈奕秋及世华房地产公司的要求，提供了用于办理房地产买卖的所有证件材料，包括肖必钢的户口本、身份证、结婚证和从中国银行打印出来的并加盖了银行印章的房产证。世华房地产公司员工的直接过错，将肖必钢的婚姻资料填写错误，导致银行的审批流程受到耽误。（二）一审判决认定“后买卖双方将首期款监管银行改为建设银行南山支行……支付至建设银行监管账户”没有事实依据。肖必钢与陈奕秋签订协议时约定的是通过工商银行办理资金监管，协议签订后，陈奕秋因个人资信不足，未获得工商银行的贷款审批后，未经肖必钢许可，与世华房地产公司于2015年9月22日又骗取肖必钢的建行卡号私自改变了资金监管银行，导致了本应两个月可以办结的房屋买卖手续时间无端延长，故意拖延了房屋买卖进程。二、一审判决内容违背公平原则，与事实不符。（一）一审判决认为陈奕秋“但未能按照合同约定在2015年7月25日前付清首期款……但不属于根本违约”的认定违背了公平公正原则。肖必钢因与他人合作投资项目，急需资金周转，不得已才卖房。肖必钢在三方签订协议书之前已经明确向陈奕秋及世华房地产公司声明：自己急需用钱才卖房，自己是在陈奕秋与世华房地产公司承诺二个月内可以办理完结所有买卖手续的情况下才签订合同的，如果卖房手续超过两个月则肖必钢的房产是不卖的。陈奕秋与世华房地产公司未按约履行付款义务，使得肖必钢的合同目的无法达到，令肖必钢错失投资机会，损失严重，陈奕秋的行为已经构成了根本违约。另外，房地产买卖合同中，支付购房款系陈奕秋应当履行的根本义务，陈奕秋未及时履行，其已经构成了根本违约。（二）一审判决认为“原告未能取得银行贷款承诺的原因……原告对此没有过错，被告相关答辩意见不予采纳”的认定与事实不符，也违背了公平公正原则。首先，陈奕秋未能取得银行贷款承诺的原因在于个人资信不足。陈奕秋与世华房地产公司在工商银行申请贷款，完全是由于陈奕秋个人的银行流水不足，经工商银行审核后以其没有还款能力并考虑实际买房人并非陈奕秋为由不予通过陈奕秋的贷款申请。一审判决该认定内容与事实不符。第二，肖必钢的婚姻资料是由陈奕秋和世华房地产公司提交的。肖必钢签订合同后，将全部资料交给陈奕秋与世华房地产公司之后，离开深圳回到内地投资项目。陈奕秋与世华房地产公司在向银行提交肖必钢的个人资料时，由于过错填错了资料，导致贷款审批受阻，过错的原因在于陈奕秋与世华房地产公司。肖必钢也在接到世华房地产公司的通知后，第一时间从内地赶回深圳，也就是第二天带自己的妻子共同到工商银行再次提交了自己的结婚证。肖必钢已按照合约完全履行了自己应尽的职责，而肖必钢提交了结婚证后，陈奕秋仍未能获得银行的贷款审批。因此，陈奕秋未能取得贷款审批的原因在于陈奕秋的个人资信不足，与肖必钢没有任何关系。婚姻资料不实是因为陈奕秋及世华房地产公司的过错造成的。三、一审判决第四项内容没有法律和事实依据。1、本案由于陈奕秋未按时履行付款义务，根本违约在先，导致肖必钢的合同目的无法达到，陈奕秋应当向肖必钢承担违约责任。2、世华房地产公司作为居间方、房屋买卖服务机构，未能尽心尽责的履行自己的职责，在代理肖必钢与陈奕秋的工作中，多次因工作过错导致肖必钢与陈奕秋之间的协议履行受阻。(1)提交给工商银行的肖必钢的婚姻信息为未婚；(2)骗取肖必钢其它银行卡号擅自改变资金监管银行；(3)擅自PS肖必钢的房产证，导致公证委托无效，直接导致本案交易没法办理。世华房地产公司的过错导致本案的诉讼，世华房地产公司应当承担本案中肖必钢与陈奕秋的全部损失。3、本案中由于陈奕秋与世华房地产公司的原因导致肖必钢无法及时拿到卖房款用于投资，错失投资机会。4、肖必钢在6月20日签订合同后，于第一个工作日即6月22日与世华房地产公司的员工钱X仁经理、徐X、许先生（世华房地产公司找的赎楼担保公司）到宝安区沙井公证处做了房屋公证委托。其中的房产证复印件是世华房地产公司擅自PS的假房产证（未将房产编码PS正确），导致在房产交易中心赎不出肖必钢的房产证，这是本案的关键。肖必钢需要再到公证处重新做一次公证才能继续交易。因为超出了约定交易期限40多天，所有交易流程都得重新走一遍。肖必钢因错失了投资机会，没法在预期赚到投资收益另购房产才不去做公证的。5、综合陈奕秋与世华房地产公司的过错，本案应当判决由世华房地产公司承担陈奕秋的损失。陈奕秋答辩称：肖必钢主张世华房地产公司伪造房产证，该事实无论是从情理还是法律上都不成立。如果肖必钢向世华房地产公司提交了符合要求的房产证复印件，世华房地产公司就没有任何必要去另外伪造一份虚假的房产证复印件。肖必钢将责任推给世华房地产公司是为了逃脱自己应当承担的责任。世华房地产公司未应诉答辩。陈奕秋在一审起诉请求：1、解除房屋买卖合同，由肖必钢支付违约金83.6万元；2、肖必钢返还定金60万元；3、肖必钢返还月供款34868元；4、肖必钢赔偿损失4100元；5、肖必钢承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年6月20日，陈奕秋作为买方，肖必钢作为卖方，通过世华房地产公司居间介绍，签订了《二手房买卖合同》。合同约定，陈奕秋购买肖必钢位于宝安区福永镇御景水岸花园X栋X座X层X单元XX房，合同总价418万元；定金60万元，买方在签订合同时付3万元，签订合同7日起再付57万元；买方应于签署合同之日起35日内付清首期款约140万元，并在签署日期届满之日起3日内向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；卖方应于签署合同之日起4日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具贷款承诺书之日(或卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日)起3日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户递件手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；2015年7月4日以后的月供由买方承担，2015年7月以后的管理费由买方支付；2015年7月15日交房；任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或使用定金罚则。合同签订后，陈奕秋分别于2015年6月20日、6月22日、6月27日向肖必钢支付定金3万元、17万元、40万元。肖必钢委托深圳市万通融资担保有限公司进行赎楼、办理房款资金监管等事宜。陈奕秋分别于2015年7月28日、7月29日将首期款92万元、20万元支付至双方约定的中国工商银行深圳福永支行的监管账户。因贷款银行要求定金不得超过购房款10%，肖必钢于2015年7月29日向陈奕秋书面承诺，收到监管的首期款后即退回20万元。因肖必钢向工商银行报送的婚姻资料不实，贷款审批受到耽误。后买卖双方将首期款监管银行改为建设银行深圳南山支行，陈奕秋于2015年9月23日将112万元首期款支付至建设银行监管账户。因公证委托书中房产名称写为“御景水岸花园X栋X座X层X单元XX”，与房产证上的“御景水岸花园X栋X座X单元XX”有出入，担保公司无法顺利赎楼，担保公司要求肖必钢再次办理公证委托手续，肖必钢不予配合，后表示不再出售房产。陈奕秋已按照合同第八条的约定向肖必钢支付了三期供房款共计34868元。一审法院认为，陈奕秋与肖必钢之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。陈奕秋已如约支付定金60万元，但未能按照合同约定在2015年7月25日前付清首期款，直至7月28日、29日才支付92万元、20万元，构成迟延履行，但不属于根本违约。陈奕秋未能取得银行贷款承诺的原因在于肖必钢提交的婚姻资料不实，陈奕秋对此没有过错，肖必钢相关答辩意见不予采纳。在赎楼出现障碍时，肖必钢没有配合担保公司再次办理公证委托手续，也没有自行赎楼，注销抵押登记，已违反合同第六条的约定，致使合同目的无法实现。陈奕秋主张解除合同，返还定金60万元及月供款34868元，予以支持。关于违约金，成交价20%的违约金过分高于陈奕秋的实际损失，一审法院予以调整。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情支持违约金50万元，该数额足以弥补陈奕秋的各项损失，对第4项诉求不再支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除陈奕秋与肖必钢于2015年6月20日签订的《二手房买卖合同》；二、肖必钢于本判决生效之日起十日内一次性向陈奕秋返还定金人民币60万元；三、肖必钢于本判决生效之日起十日内一次性向陈奕秋返还月供款人民币34868元；四、肖必钢于本判决生效之日起十日内一次性向陈奕秋支付违约金人民币50万元；五、驳回陈奕秋的其他诉讼请求。本案案件受理费18075元，陈奕秋已预交，由陈奕秋承担3061元，肖必钢负担15014元；财产保全申请费5000元，由肖必钢负担。二审期间，肖必钢向本院提交通话录音一份，以证明陈奕秋因个人资信不足未获得贷款审批。肖必钢向本院申请调查取证：1、向中国工商银行深圳福永支行调查陈奕秋未能获得贷款审批的原因；2、向深圳市沙井公证处调查肖必钢是否提交或出示了结婚证。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、合同履行过程中哪一方当事人构成根本违约；2、违约责任应如何承担。关于哪一方当事人构成根本违约的问题。陈奕秋支付首期款的时间比约定时间迟延4天，构成迟延履行，但该迟延并未影响买卖合同的继续履行，不构成根本违约。关于申请按揭贷款问题，结合陈奕秋提交的工商银行2015年9月9日“联网核查结果证明”中对肖必钢配偶情况的核查内容，以及2015年9月肖必钢到工商银行更正婚姻状况的事实，可认定陈奕秋向工商银行提交的贷款申请至2015年9月未审批的原因在于申请资料中肖必钢的婚姻状况填写有误。关于该失误的责任承担问题，双方合同约定卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，因此，提供准确的婚姻信息属于肖必钢作为卖方在买方申请贷款过程中应履行的配合义务。涉案贷款申请资料中肖必钢的婚姻状况填写有误，且本案无证据证明陈奕秋对此存在过错，因此，应由肖必钢承担瑕疵履行配合义务的法律责任。肖必钢主张其婚姻状况填写错误的原因在世华房地产公司，即使该主张属实，依照合同法第一百二十一条规定，肖必钢作为房屋买卖合同当事人一方，应就因第三人的原因造成的违约承担责任。因此，肖必钢请求本院向深圳市沙井公证处调查其是否提交或出示了结婚证，因该事实并不影响对本案双方当事人责任的认定，故无调查取证的必要，本院不予准许。因陈奕秋之后撤销在工商银行的贷款申请，重新向建设银行办理贷款申请，本案不存在陈奕秋的贷款申请最终未获工商银行审批通过的情形。因此，肖必钢请求本院向工商银行调查陈奕秋贷款申请未获审批的原因，无调查取证必要，本院不予准许。肖必钢提交通话录音以证明陈奕秋因个人资信而未获工商银行的贷款审批，但该通话录音未能确认通话人身份，本院不予采信。综上，肖必钢主张本案中陈奕秋因个人资信而未获工商银行的贷款审批，构成根本违约，欠缺事实依据，本院不予采纳。肖必钢作为出卖人，负有消灭原设定在涉案房产上的抵押权以办理房屋过户登记的义务。但在办理委托公证赎楼的过程中，因房产名称填写错误，担保公司无法顺利赎楼，肖必钢不配合重新办证公证，其后又明确拒绝继续履行合同，已构成根本违约。肖必钢主张房产名称填写错误的原因在世华房地产公司，同理，即使该主张属实，肖必钢作为房屋买卖合同当事人一方，亦应就因第三人的原因造成的违约承担责任。肖必钢又主张其因购房流程超过双方约定的2个月时间而拒绝继续履行合同。但本案无证据证明双方约定2个月的合同履行期限，故肖必钢上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约责任的承担问题。陈奕秋在合同履行过程中迟延支付首期款，但不构成根本违约；肖必钢未依约履行赎楼义务且拒绝继续履行合同，已构成根本违约。根据合同约定，合同任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或使用定金罚则。陈奕秋请求肖必钢按成交价20%的标准支付违约金，肖必钢主张违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。肖必钢构成根本违约，依约应承担支付违约金的责任，但陈奕秋在合同履行过程中亦存在迟延履行，故根据上述规定，对于约定的违约金应适当调低。但一审调低后的违约金数额低于一倍定金的数额不当，应予纠正。本院综合本案的实际情况，考虑当事人的过错程度，酌定肖必钢向陈奕秋支付违约金60万元。陈奕秋上诉请求违约金83.6万元，超出部分本院不予支持。综上所述，肖必钢的上诉请求不能成立，应予驳回。陈奕秋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2321号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2321号民事判决第五项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2321号民事判决第四项为：肖必钢于本判决生效之日起十日内一次性向陈奕秋支付违约金60万元；四、驳回陈奕秋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费33215元，由肖必钢承担29308元，由陈奕秋承担3907元；一审财产保全费5000元，由肖必钢承担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年十一月三日书记员 李开宇（兼）附本判决相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。