上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初27048号原告张慧，男，1966年7月26日生，汉族，住上海市浦东区。委托代理人袁春松，上海金沁律师事务所律师。被告刘护伟，男，1984年2月23日生，汉族，住陕西省咸阳市。被告魏宝珠，女，1987年2月10日生，汉族，住陕西省咸阳市。上列两被告委托代理人肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。第三人马欣伟，男，1983年3月11日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人葛泽锋，上海孙仁律师事务所律师。原告张慧诉被告刘护伟、魏宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，被告就管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院裁定维持本院驳回被告提出的管辖权的裁定本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。后本院依法追加马欣伟为本案第三人，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告张慧及其委托代理人袁春松，第三人马欣伟的委托代理人葛泽锋到庭参加诉讼。被告刘护伟及两被告共同委托代理人肖桂荣参加2016年7月28日庭审，缺席2016年10月20日庭审。本案现已审理终结。原告张慧诉称，2016年1月26日，被告委托第三人将其位于上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄14幢35号402室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为人民币(以下币种同)278万元。按照合同约定，原告先行支付被告首期房款共80万元，由于房屋存在银行抵押，原告需向被告支付后续房款用于解除银行抵押后方能进行房屋过户。但原告在代理人的陪同下前往银行偿还贷款时，银行告知被告已单方通知银行不得收取原告代为偿还银行贷款。之后原告与被告沟通，被告明确表示不再出售系争房屋。综上，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为维护自身权益，故原告起诉，要求：1、判令两被告交付房屋并配合原告办理系争房屋过户手续，鉴于系争房屋上存在抵押权，故两被告应先把抵押权涤除后再把房屋过户给原告；2、被告支付逾期交房违约金，按总房价款278万元的日万分之五即每日1,390元标准，从2016年5月1日起算至房屋实际交付之日止。被告刘护伟、魏宝珠共同辩称，被告认为房屋买卖是虚假买卖，马欣伟没有权利处理系争房屋，原告也没有尽到合理审核义务，故被告认为合同无效，马欣伟有没有收到钱被告不知道，被告没有收到任何房款。且房屋价款也偏离市场价格。被告对于马欣伟的授权委托书仅限于签订合同。第三人马欣伟述称，同意原告诉请。当时第三人是受被告委托与原告签订的买卖合同，2016年3月16日被告单方撤销了对第三人的委托，第三人现在没办法配合原告办理过户手续。2015年12月13日，第三人、张逸培作为出售方和原告父亲张定芳作为买售方在中介公司签订了一个房地产买卖居间协议，同日张定芳支付定金2万元在中介处，之后第三人要求中介把2万元交给张逸培，张逸培是第三人的朋友。2015年12月19日，原告支付给第三人房款25万元，其中20万是从原告账号转到张逸培账户的，另外5万元是现金交给张逸培的，因为当时第三人没有工行账户，而张逸培有工行账号，为了节约手续费，第三人要求把钱从原告账户直接转到张逸培账户上。2016年1月26日，原告、第三人签订了买卖合同及补偿协议，1月27日，原告支付53万元房款转到张逸培的工行账户上，再由张逸培交给第三人。至2016年1月27日，第三人确认收到原告房款共计80万元。再后来第三人和原告到渤海银行去还贷款，银行告知被告已经撤销对第三人的授权，故无法办理了。第三人和两被告本来是不认识的，刘护伟及其姐姐刘卓亚在外欠了很多钱，刘护伟和刘卓亚在上海均有房产，但两套房上都有抵押，因为房屋上有贷款，他们又急着用钱，于是他们就通过别人介绍找到了第三人，要求第三人帮他们融资，通过第三人的自有资金以及尽快出售系争房屋来融资，所以就由刘护伟和刘卓亚委托第三人出售系争房屋，同时出具了相应的公证委托书。经审理查明：2015年11月13日，被告向第三人出具公证委托书，委托第三人全权办理系争房屋如下事项：1、代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款、并办理注销抵押登记手续；2、代为办理上门看房、代为签订(收取定金)，代为签订系争房屋的买卖合同并办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；3、代为办理系争房屋的过户登记手续……；委托期限自2015年11月13日起至2016年11月12日止。2015年12月13日，张逸培、马欣伟作为出售方(甲方)，张定芳作为买受方(乙方)，上海瑞丛投资管理有限公司作为居间方(丙方)签订房地产买卖居间协议，约定由乙方以278万元购买系争房屋，并约定了定金的支付、违约责任等。2015年12月15日，马欣伟作为出卖方(甲方)，张定芳作为买受方(乙方)，签订《房屋买卖合同》，约定了房屋总价、付款方式、过户时间、违约责任等。2016年1月26日，第三人代被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价170万元。合同第六条约定，双方确认在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理责任过户手续。补充条款(一)第3.1条约定，被告应于2016年4月30日内，与原告进行系争房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯等费用的结算及户名之更改(若被告届时未能结清被告水电等欠费，则原告有权拒绝收房且视为被告逾期交付)。第7条约定，在履行本合同过程中，双方任意一方若未按照本合同履行的，即视为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(延迟履行金)，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约责任按本合同约定总房价的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(延迟履行违约金)直至恢复履行之日止。合同附件三付款协议约定，签订本合同一日内，原告应支付被告首期房价款80万元(其中包括双方均确认在签署本合同前原告已经支付给被告的定金及27万元，本合同签订后，该笔定金自行转为原告支付给被告的部分首期房价款；原告于2016年3月30日前应支付第二期房价款90万元(其中包括尾款2万元)；双方在办妥系争房屋交接、被告迁出房产内户口及物业等户名变更手续的同时支付被告尾款2万元。2016年1月26日，第三人代被告与原告签订《补偿协议》，约定双方交易为原告打包价人民币278万元，该278万元由房屋买卖合同及补偿协议共同组成，其中买卖合同约定成交价为170万元(双方确认该价格为原告打包价，所有税费由被告承担)，房屋补偿价为108万元，该108万元由原告于2016年3月10日支付被告60万元，2016年4月30日支付被告48万元等。2015年12月19日，张逸培、马欣伟出具收款收据，确认收到原告支付购买系争房屋部分房价款25万元；2016年1月18日，张逸培出具收款收据，确认收到原告支付的购买系争房屋部分房价款2万元；2016年1月27日，马欣伟出具收款收据，确认收到原告支付的购买系争房屋部分房价款53万元。2016年3月16日被告出具公证声明书，明确撤销对第三人办理系争房屋相关事宜的授权。2016年3月18日，原告向其渤海银行账户内打入150万元，并在第三人陪同下至渤海银行偿还原房屋抵押贷款，但因被告通知银行已撤销对第三人的授权委托，故银行未接受原告还贷。另查明，系争房屋上现有抵押权人为渤海银行股份有限公司、债权金额为153万元的抵押；另有出租方为王祥鹏、刘卓亚、承租方为刘玉婷，租赁期限自2011年3月22日至2016年3月21日的房屋租赁登记信息。本院于2016年4月18日就本案对系争房屋进行了正式查封，之后山东省莱阳市人民法院及上海市闵行区人民法院对系争房屋进行了轮候查封。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补偿协议、公证委托书、账户明细对账单、声明书、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与作为被告委托代理人的第三人签订相关的买卖合同、补偿协议，之后被告虽撤销对第三人的授权，但作为代理人的第三人在被告授权期间、授权范围内的行为有效，相应的法律后果应由被告承担。被告提出原告未尽合理审核义务、第三人无权处理系争房屋的抗辩本院不予采信。原告因被告取消对第三人的授权导致其通过代为偿还原银行抵押贷款支付房款受阻，故起诉被告继续履行合同，办理交房及过户手续并承担相应违约责任，并无不当，本院据实予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘护伟、魏宝珠于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄14幢35号402室房屋上抵押权人为渤海银行股份有限公司上海分行的抵押；二、被告刘护伟、魏宝珠于上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄14幢35号402室房屋上抵押权涤除后十日内，协助将该房屋产权过户至原告张慧名下，同时原告张慧支付被告刘护伟、魏宝珠房款196万元；三、被告刘护伟、魏宝珠于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄14幢35号402室房屋交付原告张慧；四、被告刘护伟、魏宝珠于本判决生效之日起十日内支付原告张慧逾期交房违约金(以278万元为本金，自2016年5月1日起至实际交付之日止，按照日万分之五的标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,040元，减半收取14,520元，由被告刘护伟、魏宝珠负担；财产保全费5,000元，由被告刘护伟、魏宝珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年十一月十五日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。