上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20324号原告：魏照春，男，1980年2月3日生，汉族，住四川省。原告：于佳月，女，1982年5月16日生，汉族，住辽宁省营口市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：胡家道，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：徐喆，男，1981年3月2日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。被告：郭雯雯，女，1980年5月7日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。上述二被告共同的委托诉讼代理人徐慷，上海市南星律师事务所律师。原告魏照春、于佳月与被告徐喆、郭雯雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，先后于2016年6月7日、2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告魏照春、于佳月的委托诉讼代理人胡家道，被告徐喆及被告徐喆、郭雯雯的委托诉讼代理人徐慷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏照春、于佳月向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)42万元；3、判令被告赔偿租金52,000元；4、诉讼费由被告承担；5、要求判令被告返还原告定金10万元。事实和理由：2016年2月18日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买位于上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)；房屋总价为210万元；本合同签署后15天内即2015年3月4日之前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)；原告应于2016年2月18日支付定金10万元，于2016年4月1日支付55万元，合计65万元为首期房价款，第二期房价款向银行申请贷款；双方应于2016年5月3日向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。合同签订后，原告支付了定金10万元。经多次催告，被告拒不签订《合同》，被告的行为已经严重违约。被告徐喆、郭雯雯辩称：原、被告双方于2016年2月18日签订的《房屋买卖合同》属于预约合同的性质。双方未签订《合同》的违约责任在《房屋买卖合同》第11条中作了单独明确的约定。原、被告针对被告将系争房屋另行出售如何处理有单独的约定。被告认为被告承担违约责任计算的方式应该按照合同约定金额给付。本院经审理，原、被告对《房屋买卖合同》、沪房地浦字(2015)第216021号《上海市房地产权证》、《收款收据》、《移交清单》、《证明》、《合同备案信息查阅结果》、《居间协议》、《协议书》、《国内汇款付款通知单》、《个人客户境内人民币汇款申请书》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2016年2月18日，原、被告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买系争房屋；房屋总价为210万元；本合同签署后15天内即2015年3月4日之前前往居间方签订示范文本的《合同》；原告应于2016年2月18日支付定金10万元，于2016年4月1日支付55万元，合计65万元为首期房价款，第二期房价款向银行申请贷款；双方应于2016年5月3日向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在被告收到原告的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付给被告的定金不予返还；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；……。签订《房屋买卖合同》的同日，于佳月与徐喆签订《协议书》，《协议书》约定：徐喆出售系争房屋与瑞阳不动产签订独家委托有效期截止时间为2016年2月28日；现双方一致认可，徐喆若在2016年2月28日之前含当日还是坚持卖给瑞阳不动产客户，价格必须在220万元以上，多卖出部分须徐喆与于佳月各平分一半，若徐喆以低于(含等于)220万元价格卖给瑞阳不动产客户则算徐喆违约，徐喆应在3个工作日内归还于佳月已付定金10万元，再赔偿于佳月10万元；双方同意在2016年3月5日前签订买卖合同，首付款于2016年4月10日前支付65万元(含已支付定金10万元)。合同签订后，原告支付了定金10万元。2016年2月23日，被告与案外人张洁通过上海云房数据服务有限公司签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，将系争房屋以总价224.80万元的价格出售给张洁；网上合同信息备案日期为2016年2月29日，购买人张洁、邵丹丹。2016年2月29日，被告电话告知中原公司称已将系争房屋另行出售给他人，2016年3月5日原、被告见面协商时被告告知原告将系争房屋另售他人之事。本案在审理过程中，原告曾申请法院委托鉴定机构对系争房屋于2016年3月26日时的价格进行评估，后因原告未预交评估费用而未进行司法评估。本院认为：《协议书》系对《房屋买卖合同》的补充，系《房屋买卖合同》的一部分。原、被告所签的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求之处理意见。被告已经将系争房屋另行出售给他人，原、被告已经无法继续履行双方所签的《房屋买卖合同》，故原告要求判令解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、原告要求判令被告支付违约金42万元、判令被告赔偿租金52,000元及要求判令被告返还原告定金10万元的诉讼请求之处理意见。双方约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在被告收到原告的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付给被告的定金不予返还；徐喆出售系争房屋与瑞阳不动产签订独家委托有效期截止时间为2016年2月28日，徐喆若在2016年2月28日之前含当日还是坚持卖给瑞阳不动产客户，价格必须在220万元以上，多卖出部分须徐喆与于佳月各平分一半，若徐喆以低于(含等于)220万元价格卖给瑞阳不动产客户则算徐喆违约，徐喆应在3个工作日内归还于佳月已付定金10万元，再赔偿于佳月10万元。虽然徐喆于2016年2月28日前将系争房屋以高于220万元的价格出售给了他人，但并非通过徐喆所委托的独家代理公司瑞阳不动产居间介绍予以出售，因此，徐喆将系争房屋另售他人的目的不是为了避免赔偿瑞阳不动产佣金或违约金，而是为了牟取更多利益，有违诚实信用原则，徐喆的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方仅签署了《房屋买卖合同》、尚未签署《合同》，双方的《房屋买卖合同》系关于系争房屋买卖的预约，原告支付的定金10万元仅占房价5%等因素，本院认为，被告应返还原告定金10万元并赔偿原告违约金10万元。原告要求被告赔偿原告其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告赔偿原告的违约金10万元，足以弥补原告的租金损失52,000元(若有),且原告未举证证明存在租金损失,故原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，不符合法律规定,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告魏照春、于佳月与被告徐喆、郭雯雯于本判决生效之日起解除双方所签的关于上海市浦东新区民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》；二、被告徐喆、郭雯雯于本判决生效之日起十日内返还原告魏照春、于佳月定金10万元；三、被告徐喆、郭雯雯于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏照春、于佳月违约金10万元；四、驳回原告魏照春、于佳月的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,380元，由原告魏照春、于佳月负担4,080元，由被告徐喆、郭雯雯负担4,300元；保全费5,000元,由被告徐喆、郭雯雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  宗芳频人民陪审员  曹 璐二〇一六年十一月十八日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。