海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼民终264号上诉人（原审原告、申请执行人）：定安县农村信用合作联社。住所地：海南省定安县定城镇见龙大道***号。法定代表人：陈武达，该联社理事长。委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。委托诉讼代理人：张艳茹，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。上诉人（原审原告、申请执行人）：三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路***号。法定代表人：赵俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。委托诉讼代理人：冯国煌，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。上诉人（原审原告、申请执行人）：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆路***号。法定代表人：卓令会，该公司董事长。委托诉讼代理人：符晓珍，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：徐长春，男，1977年2月4日出生，汉族，现住重庆市开县。委托诉讼代理人：卓传旺，海南阳光岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：海南兆祥置业有限公司。住所地：海南省定安县定城镇见龙大道春阳花园小区***房。法定代表人：孟由炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人定安县农村信用合作联社（以下简称定安农信联社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信联社）因与被上诉人徐长春、海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼96民初75号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社上诉请求：1.撤销一审判决，改判准予对位于海南省定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢1单元1003房执行；2.一审、二审案件的诉讼费由徐长春承担。事实和理由：一、本案涉案房屋在2013年2月4日已一并抵押给了上诉人，上诉人已依法取得了抵押权。在2013年2月4日，上诉人与兆祥公司签订了《抵押合同》（合同编号：定农信社2013年社团抵字第001号），以兆祥公司名下位于定安县塔岭新区富民大道西侧10040.85平方米土地使用权提供抵押担保，并于当日办理了抵押登记。在办理该抵押登记时，该地上建筑物A栋九层主体工程，C栋十一层主体已经封顶。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十二条之规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，本案中的涉案房屋在2013年2月4日就已一并抵押给上诉人，徐长春的《定安县商品房买卖合同》是在2013年3月3日签订的。根据物权法第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，在抵押权未消灭之前，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。本案中，兆祥公司未经上诉人同意转让涉案房屋，徐长春与兆祥公司签订的《定安县商品房买卖合同》、陆续支付房屋价款的行为均发生在抵押存续期间，且《定安县商品房买卖合同》未既未办理备案确认手续，也未办理商品房预告登记，徐长春未取得涉案房屋的所有权。因此，徐长春与兆祥公司签订《定南县商品买卖合同》不能对抗上诉人依法享有的抵押权。二、本案是名为买卖，实为以物抵债的案件，徐长春与兆祥公司不存在真实的房屋买卖关系。本案中，徐长春与兆祥公司签订的《工程款支付协议》、《建筑工程结算书》中明确约定了双方同意徐长春以工程款抵扣涉案房屋的购房款，并且徐长春与兆祥公司在一审庭审中对该事实均予以认可。由此可知，徐长春与兆祥公司签订《定安县商品房买卖合同》的目的是为了偿还兆祥公司拖欠的工程款，而不存在真实的房屋买卖。并且，徐长春在涉案房屋已经抵押给上诉人的前提下仍然与兆祥公司签订《定安县商品房买卖合同》存在恶意串通的情形，损害了上诉人的权益。三、一审法院认定徐长春享有足以排除执行的物权期待权属于适用法律错误。首先，一审法院认定徐长春符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，认定徐长春据此可以排除本次执行是错误的。适用上述规定二十九条的前提是××也就是购房消费者，但是本案中，徐长春与兆祥公司不存在真实的房屋买卖关系，他们之间的真实关系是以物抵债的一般债权债务关系，依法不能适用该规定。并且，本案中，因双方实际是以物抵债的债权债务关系，因此本案中徐长春并没有实际支付购房款，其不符合上述规定第二十九条的已经支付超过50%购房款的情形。根据上述规定的第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，结合上诉规定第二十九条的具体条款，适用上述规定第二十九条的前提应为涉案房屋无抵押之情形，本案的销售行为发生在抵押存续期间，且目前涉案房屋上所设立的抵押权至今未予消灭，故上述规定并不适用于本案；其次，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定徐长春已依法取得涉案房屋的所有权，在未办理过户手续的情况下享有的是涉案房屋的物权期待权是错误的。适用前款法律规定的前提是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于××。但是本案中，涉案房屋已抵押给上诉人，上诉人已取得涉案房屋的抵押权，因此在未取得抵押权人同意且抵押权未消灭的情况下出卖人无法转移所有权，××无法取得抵押物所有权，其享有的也不是物权期待权；最后，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容，认定徐长春享有的物权期待权优先于抵押权是错误的。本案为金融借款，并非建设工程价款，上诉人享有的系优先于所有权的抵押权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的是建设工程承包人依法所享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，以及承包人享有的工程价款不得对抗××，而并未规定××交付购房款后享有的权利优先于抵押权。一审法院在没有法律规定的前提下，通过推断得出的徐长春享有的权益效力上优先于上诉人依法享有的抵押权，是运用了错误的类推解释，属于适用法律错误。四、一审法院认为徐长春是合法占有涉案房屋，并通过网签合同这一公开行为以及接收、装修涉案房屋等占有形式公示了其对涉案房屋的所有者权利。属于认定事实不清，适用法律错误。物权法占有保护，但并非所有的占有都合法保护，对于非法与恶意占有绝对不受法律保护，本案涉案房屋依法已经办理抵押登记，根据物权法物权公示原则，涉案房屋已办理物权登记，已向社会进行合法公示且已发生物权效力，徐长春在涉案房屋已抵押的状态下仍长期占有房屋属于非法占有房屋情形。其次，根据徐长春与兆祥公司签订的房屋买卖合同第八条的约定，出卖人应当在该商品房验收合格后交付给××使用，但至今为止涉案房屋尚未验收合格，未到达合同约定的交付使用条件，徐长春在涉案房屋未达到交付使用的条件下仍装修入住，不排除其与兆祥公司存在恶意交付的情形。一审法院认为徐长春享有的占有权受法律保护，显然属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，徐长春不享有对抗强制执行的民事权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。徐长春辩称，一、答辩人与兆祥公司所签订的《房屋精装修施工合同》、《商品房公共部分装修施工合同》及《建筑工程结算书》、《工程款支付协议书》，真实、合法、有效。答辩人与兆祥公司在2012年7月15日至2013年9月20日分别签订《房屋精装修施工合同》和《商品房公共部分装修施工合同》，并于2013年3月9日、2013年12月16日就《房屋精装修施工合同》、《商品房公共部分装修施工合同》进行结算，共计344915元。后双方就以房抵偿工程款达成协议，并已实际履行。双方达成的以房抵偿工程款的协议并未违反任何法律法规的规定，双方所达成的协议真实、合法、有效。二、答辩人系善意的购房人，且已全部履行了支付购房款的义务及合法占有了涉案房屋。该涉案房屋正式办理在建工程抵押登记是在2013年7月18日，答辩人于2013年3月3日与被上诉人兆祥公司签订《定安县商品房买卖合同》时，该房产并未在定安县住房保障与房产管理局进行抵押登记，基于对兆祥公司取得的商品房预售许可证及未见涉案房屋在定安县住房保障与房产管理局有抵押登记的信赖，答辩人作为善意的购房人，在合同签订后已全部履行合同约定的付款义务，并已依法对该房产进行装修使用，其依法取得的期待物权及合法的占有权应予以保护。三、答辩人符合排除上诉人申请执行该房产的情形，上诉人申请执行该涉案房屋无事实和法律依据。（一）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神的有关规定，举轻以明重，上诉人的抵押权不能优先于在建工程的优先受偿权，而已经全部或大部分支付购房款的消费者的效力要高于在建工程的优先受偿权，故此上诉人的抵押权自然无法对抗已经全部或大部分支付购房款的消费者。（二）徐长春在涉案房屋被一审法院查封前已依法善意签订了《定安县商品房买卖合同》，且已经全部支付了购房款，并已对该房屋进行了装修使用，同时其所购买的该处房产系用于居住，在定安县境内也无其他房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，足以排除上诉人的执行申请。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人申请执行该涉案房屋无事实和法律依据。兆祥公司辩称，其答辩意见与徐长春的答辩意见一致。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决准予对位于海南省定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢1单元1003房的执行；2.本案诉讼费由徐长春承担。一审法院认定事实：2012年7月15日，徐长春（承包方）与兆祥公司（发包方）签订《房屋精装修施工合同》，约定由徐长春承包龙福花园三期.公园一号售楼处的装修工程，工程价款为人民币10万元。2012年9月20日，双方又签订的《商品房公共部份装修施工合同》约定由徐长春承包龙福花园三期.公园一号A、C栋的装修工程，价款约为人民币25万元，以实际结算为准。2013年3月3日徐长春与兆祥公司签订《定安县商品房买卖合同》约定：徐长春购买位于定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢1单元1003房，建筑面积75.58平方米，套内建筑面积63.05平方米。按套内建筑面积计价，每平方米人民币5514元，总金额347668元。该商品房土地无设定抵押。出卖人兆祥公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给××徐长春。出卖人兆祥公司应当自房屋交付之日起720日内为××徐长春办理房屋权属证书。该合同于2013年3月13日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。2013年3月9日，徐长春与兆祥公司签订了《工程款支付协议书》，约定：双方同意就徐长春依据《房屋精装修施工合同》完成的龙福花园三期.公园一号售楼处室内装饰10万元工程款，折抵徐长春购买的A幢1单元1003号购房款10万元。2013年12月16日，徐长春与兆祥公司签订《建筑工程结算书》，对徐长春依据《商品房公共部份装修施工合同》完成的龙福花园三期.公园一号A、C的装修工程进行结算，确认应付工程款为244914.93元。兆祥公司在该结算书中发包单位财务部负责人意见一栏注明：“按合同约定扣除A1-1003房屋尾款227668元，契税10430元，合计238098元”。兆祥公司出具收据对以工程款抵扣房款的事实予以确认，并在庭审中认可徐长春已付完全部的购房款。合同履行过程中，兆祥公司依约将涉案房屋交付给徐长春，现徐长春已对涉案房屋进行了装修并入住。另查，2013年2月4日，定安农信联社、三亚农商银行（原名称为三亚市农村信用合作联社）、琼中农信联社与兆祥公司签订《固定资产社团贷款合同》。合同约定：兆祥公司向定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社借款人民币2000万元，定安农信联社承贷100万元，三亚农商银行承贷1100万元，琼中农信联社承贷800万元，贷款用途为建设龙福花园三期项目。贷款期限36个月，自2013年2月4日至2016年2月4日。同日定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社与兆祥公司、案外人佳盛公司签订《抵押合同》，合同约定：兆祥公司以其名下位于定安县塔岭新区富民大道的10040.85平方米国有土地使用权［土地使用证号：定安国用（2010）第56号］为上述2000万元贷款提供抵押担保。2013年2月4日，定安国土局为定安国用（2010）第56号土地办理了抵押登记手续，2013年7月17日，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社与兆祥公司签订《社团抵押合同》。合同约定：兆祥公司以其名下的定安国用（2010）第56号土地上建筑物公园一号（即龙福花园三期项目）建筑面积9794.72平方米的A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程为上述2000万元贷款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月18日，定安县住房保障与房产管理局为上述在建工程办理了抵押登记手续，抵押债权数额为2000万元，并出具了在建工程抵押登记证明（证号：房建定城镇字第0000067号）。《固定资产社团贷款合同》签订后，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社依约发放了贷款。因兆祥公司未履行《固定资产社团贷款合同》约定的义务，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2014年9月17日作出（2014）海南一中立保字第13号民事裁定，查封定安国用（2010）第56号土地及其地上建筑物公园一号138套房产（含涉案房屋）。同时查封案外人佳盛公司242号土地使用权及其地上建筑物6012号铺面。2014年9月22日定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年4月25日作出（2014）海南一中民一初字第39号《民事判决书》，判令：一、兆祥公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社与兆祥公司借款2000万元及利息。二、兆祥公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社享有以兆祥公司提供的抵押物即其名下位于定安县定城镇塔岭新区富民大道西侧公园一号A、C幢113套住宅（包含涉案房屋）及相应的土地使用权，以佳盛公司提供的其名下的位于定安县定雷路龙福花园A栋第一、二层2205.35平方米铺面及相应的土地使用权折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。因兆祥公司未履行《民事判决书》确定的义务，一审法院依法立案执行，在执行过程中，徐长春向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为徐长春具有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行之情形，徐长春对涉案房屋之期待物权能够排除执行，并作出了（2016）琼96执异33号执行裁定：中止对位于定安县定城镇塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢1单元1003房的执行。一审法院认为，本案争议的焦点是：定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋予以执行是否有事实和法律依据。徐长春与兆祥公司签订的《定安县商品房买卖合同》（简称合同），系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房屋虽未办理过户登记，但不影响合同的效力。合同签订后，长春付清了的购房款。兆祥公司依约将涉案房屋交付给徐长春使用至今。兆祥公司与徐长春签订《定安县商品房买卖合同》后，又于2013年7月17将包括涉案房屋在内的龙福花园三期项目抵押给定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社据此对涉案房屋享有优先受偿权。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社以其对涉案房屋享有抵押权为由要求法院准予对涉案房屋的执行。一审法院认为，首先，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社申请法院执行的是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。徐长春作为××在签订《定安县商品房买卖合同》后依约缴纳全部购房款，兆祥公司将涉案房屋交付给徐长春用于居住使用。且定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社也未能提供证据证明被告徐长春在定安县还存在其它能够居住的房屋。徐长春已具备了上述司法解释规定排除执行的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为商品房买卖合同中的××徐长春支付合同价款后，依合同应取得的是涉案房屋的所有权，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容来看，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。因此，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社对涉案房屋享有的抵押权不能优先于徐长春享有的物权期待权，即徐长春对涉案房屋所享有的权益在效力上优先于定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社基于抵押权而享有的权益。第三，徐长春是合法占有涉案房屋，并通过长期、公开、合法占有形式公示了其对涉案房屋的所有者权利，徐长春所享有的占有权亦应受法律保护。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社申请法院执行的金钱债权不能排斥被告徐长春合法占有这一所有权权能。综上所述，徐长春基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除对涉案房屋的执行。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项的规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社以其对涉案房屋享有抵押权为由请求法院准予对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院﹤关于建设工程价款优先受偿权问题的批复﹥》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币6515.02元，由定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担。二审期间，本院对涉案房屋进行实地查看，经核实，兆祥公司已将涉案房屋交徐长春使用，徐长春对涉案房屋进行了装修。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是涉案房屋抵押给定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的时间；二是徐长春与兆祥公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；三是定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行是否有事实及法律依据。关于涉案房屋抵押给定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的时间问题。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张其于2013年2月4日与兆祥公司签订了关于涉案房屋所在土地的《抵押合同》，并于当天办理了抵押登记。根据物权法第一百八十二条关于“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，涉案房屋的抵押时间应为2013年2月4日。但是物权法第一百八十二条关于“房随地走，地随房走”的原则并非法律的禁止性规定，只是法律倡导的通常规则，目的是为避免因分别抵押所导致的权利冲突，在不存在权利冲突的情况下，以建设用地使用权抵押的，只有在地上建筑物未专门设立抵押的情况下，未抵押的建筑物才视为与建设用地使用权一并抵押，如果就地上建筑物专门签订抵押合同设立了抵押，那么，应视为地上建筑物与建设用地使用权分别抵押。这也属于当事人意思自治的表现。本案中，2013年7月17日，兆祥公司又与定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社签订《社团抵押合同》，以包含涉案房屋在内的公园一号A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程进行抵押，且同年7月18日，定安县住房保障与房产管理局为上述在建工程办理了抵押登记手续。因此，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社既是建设用地使用权的抵押权人又是地上在建工程所有权的抵押权人，不存在权利冲突。在此情形下，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社与兆祥公司不仅具有将建设用地使用权和在建工程所有权分别抵押的合意，而且已通过登记的方式予以公示，因此，建设用地使用权的抵押与在建工程所有权的抵押分别成立。根据物权法第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。本案中，2013年7月18日，定安县住房保障与房产管理局为包含涉案房屋在内的公园一号A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程办理了抵押登记手续，所以上述在建工程所有权抵押成立的时间为2013年7月18日，即涉案房屋抵押给定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的时间应为2013年7月18日，该时间晚于徐长春与兆祥公司签订《定安县商品房买卖合同》的时间。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张涉案房屋抵押给其的时间为2013年2月4日没有事实及法律依据，本院不予支持。关于徐长春与兆祥公司之间是否存在真实的房屋买卖关系的问题。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张徐长春与兆祥公司之间是名为买卖实为以物抵债的关系，他们之间并不存在真实的房屋买卖关系，对该主张，本院不予支持。徐长春与兆祥公司分别于2013年1月5日、2013年3月3日签订《房屋订购协议书》及《定安县商品房买卖合同》，均系是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《定安县商品房买卖合同》于2013年3月13日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。在《定安县商品房买卖合同》签订后，徐长春与兆祥公司又分别于2013年3月9日、2013年12月16日签订了《工程款支付协议书》及《建筑工程结算书》，约定将兆祥公司所欠徐长春的工程款抵扣徐长春所购房的房款，后兆祥公司出具收据对以工程款抵扣房款的事实予以确认并将涉案房屋交付给徐长春，目前徐长春已对涉案房屋进行了装修。从上述徐长春与兆祥公司之间商品房买卖的过程分析，徐长春与兆祥公司之间的商品房买卖系真实有效的。徐长春与兆祥公司首先通过《房屋订购协议书》确定了购买商品房的意向，后通过签订《定安县商品房买卖合同》及将该合同录入网签系统正式确立了商品房买卖关系，在合同的履行过程中，徐长春与兆祥公司达成了以工程款抵房款的协议，这属于双方当事人意思自治的表现，也未违反相关的法律法规的规定，应受法律保护。三、关于定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行是否有事实及法律依据的问题。由于定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社申请法院执行的是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本院从徐长春是否在一审法院查封之前已与兆祥公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因××的自身原因未办理过户登记等方面进行审查认定。第一，关于徐长春与兆祥公司之间是否在一审法院查封之前已签订了合法有效的合同的问题。徐长春与兆祥公司签订的《定安县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同已于2013年3月13日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。虽然双方当事人未根据合同约定将合同备案，但合同备案属于行政管理范畴，合同是否进行备案不影响合同的效力。一审法院在2014年9月17日查封了包括涉案房屋在内的定安国用（2010）第56号土地及地上建筑物公园一号138套房，故徐长春在一审法院查封之前已与兆祥公司签订了合法有效的合同。第二，关于徐长春是否已支付了全部房款的问题。经查明，2013年3月9日，徐长春与兆祥公司签订了《工程款支付协议书》，约定：双方同意就徐长春依据《房屋精装修施工合同》完成的龙福花园三期.公园一号售楼处室内装饰10万元工程款，折抵徐长春购买的A幢1单元1003号购房款10万元。2013年12月16日，徐长春与兆祥公司签订《建筑工程结算书》，对徐长春依据《商品房公共部份装修施工合同》完成的龙福花园三期.公园一号A、C的装修工程进行结算，确认应付工程款为244914.93元。兆祥公司在该结算书中发包单位财务部负责人意见一栏注明：“按合同约定扣除A1-1003房屋尾款227668元，契税10430元，合计238098元”。兆祥公司出具收据对以上工程款抵扣房款的事实予以确认。根据上述查明的事实，可以确认徐长春已按照《定安县商品房买卖合同》约定支付了涉案房屋的全部房款。第三，关于徐长春是否已合法占有涉案房屋的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（××）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利。故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。本案中，兆祥公司将涉案房屋交付给徐长春使用，徐长春已对涉案房屋进行了装修。因此，徐长春基于兆祥公司的交付合法占有涉案房屋并对涉案房屋予以事实上的管理和支配，达到对外公示其权利的程度。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张徐长春与兆祥公司存在恶意交付的情形但未提供相应的证据予以证明。虽然兆祥公司将涉案房屋在尚未验收合格的情况下交付给徐长春使用，但该交付行为属于合同瑕疵履行，在无其他证据证明的情况下，不能认定兆祥公司向徐长春交付房屋的行为属于恶意交付。第四，关于涉案房屋是否非因徐长春自身原因未办理过户登记的问题。根据徐长春与兆祥公司签订的《定安县商品房买卖合同》的约定，兆祥公司负有为徐长春办理过户登记的义务，且目前涉案房屋仍未竣工验收，未达到办理过户的条件，故涉案房屋未办理过户登记非因××徐长春自身原因所致。综上所述，徐长春对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行没有事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6515.02元，由定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  林秋婷审判员  汪忠学审判员  夏伟伟6k6dspfghqcuohkm0x案件唯一码二○一六年十一月三十日书记员徐欣瑞附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。）