.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}      海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2016）琼0108民初3356号     原告：海口智慧阁文化传播有限公司，住所地海南省海口市。   法定代表人：李晓峰，总经理。   委托诉讼代理人：高红梁，海南颖川律师事务所律师。   被告：海南金湾投资发展有限公司，住所地海南省海口市，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：马蕴竹，董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：段爱萍，女，海南金湾投资发展有限公司总经理助理。   委托诉讼代理人：张扬，男，海南金湾投资发展有限公司招商总监。   原告海口智慧阁文化传播有限公司与海南金湾投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李晓峰及其委托诉讼代理人高红梁、被告的委托诉讼代理人段爱萍与张扬到庭参加诉讼。双方向法庭申请休庭后七天的调解期限，期限届满后，双方未能达成调解协议。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》已解除； 2、请求依法判令被告退还原告经营管理费24174元； 3、请求依法判令被告退还原告铺面定金51192元； 4、请求依法判令被告退还原告装修押金10000元； 5、请求依法判令被告退还租金34128元； 6、请求依法判令被告赔偿原告损失8400元； 7、请求依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确其第一项诉讼请求中合同的解除时间为2016年6月23日。事实和理由：2015年10月8日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将座落于海口市经营生活超市业态。因新埠岛市场容量较小，被告承诺在两年内不签同样业态生活超市入场。合同签订后，2015年12月1日，原告安排人员申请装修，但是因承租铺面存在司法纠纷案件，被告直到2015年12月16日才通知原告进场装修。2016年春节后，原告得知被告与南国超市早已签订协议，南国超市进驻被告商业街，其业态与原告的超市形成绝对冲突。原告经综合各方面的因素考虑，原告经营超市的合同目的已无法实现，随之与被告协商解除《商铺租赁合同》，被告让原告写书面材料。2016年6月22日，原告向被告邮寄送达了《申请书》，要求解除合同并退还相关费用。被告于次日收到该《申请书》，双方的《商铺租赁合同》由此解除。原告与被告签订合同后，向被告支付了经营管理费24174元、定金51192元、租金34128元、装修押金10000元，支付装修人员住宿、吃饭、工资费用8400元。原告认为，因被告与南国超市签订协议，致使原告在同一地点经营超市存在两者业态绝对冲突；而且，被告拖延交付铺面钥匙，导致原告无法入场装修，也就无法在2016年春节前开业。依据《合同法》第94条之规定，应当解除双方的合同，被告应当退还收取原告的相关费用。为此，原告与被告多次协商未果，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告辩称，一、原告无权单方解除合同，《商铺租赁合同》仍合法有效，对双方均有法律约束力，各方应当继续履行，不应当解除。原告与被告在充分协商、平等自愿的前提下，于2015年10月8日签订《商铺租赁合同》。同日该合同成立并生效。根据《合同法》第八条的规定，《商铺租赁合同》应当受到法律保护，在未出现法定或约定事由、未经法定程序的情况下，任何一方不得随意解除。原告诉称“被告承诺在两年内不签同样业态生活超市入场”，严重与事实不符。被告在原告签约进场前就明确告知，本商业街有规划引进大型超市。对此原告签约时是明确知悉且同意的，为此双方还在《商铺租赁合同》有特别约定：“本着诚信合作的原则，双方约定：因本商业街有规划入驻大型超市，后期大型超市入驻时，乙方承诺不会因此提出任何异议，妨碍本合同的执行。”现原告以南国超市入驻形成业态冲突为由要求解除合同，明显理由不能成立。《商铺租赁合同》第10条明确约定原告有权解除合同的情形：1、甲方交付房屋不能达到商业用途；2、甲方无正当理由停止对租赁商铺内的水、电正常供应，且中断期超过10日的。即只有当被告具有上述约定的情形或《合同法》第94条规定的法定解除情形，原告才有权单方解除合同，否则无权单方解除合同。而本案中，被告一直积极履行合同义务，未有解除事由出现，商铺亦具备合同约定的使用条件。因此，原告的解除行为不具有法律效力。《商铺租赁合同》并未依法解除，仍然具有法律效力，原告应当继续按照合同约定履行义务。二、原告要求退还租金、营运管理费、定金等无法律依据。被告收取合同定金、租金、营运管理费等是依据双方签订的《商铺租赁合同》，根据《合同法》第212条的规定，被告收取上述费用于法有据。本案《商铺租赁合同》不存在无效或被撤销的情形，即使合同提前终止或解除，被告也无需返还已收取的租金及营运管理费等。因此，原告要求退还租金、营运管理费、定金，无法律依据。此外，《商铺租赁合同》并未解除，仍然合法有效，原告仍应当按照合同约定向被告缴纳租金及营运管理费。本期（2016年8月1日至10月31日）的租金及营运管理费总计36972元，原告应当立即向被告交纳。三、原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据。被告于2015年10月8日实际已将商铺交付原告使用，原告签署《房屋交付确认书》确认接收，到2015年12月18日原告才正式申请办理商铺装修手续。虽然商铺提前交付使用，但被告从2015年11月1日起才开始计算租期，同时给予原告6个月的免租期，自2016年5月1日起开始收取租金。办理完装修进场手续后，原告又因自身原因迟迟不进场装修。期间被告还多次督促原告进场装修和及时开业，但原告至今未进场装修。其行为已严重违反《商铺租赁合同》第6条第8款关于装修开业的约定。因此，原告不进场装修并非被告原因所致。现原告欲违约解除合同，还要求被告承担赔偿责任显然不合情理，也没有事实和法律依据。综上所述，被告认为原告的起诉毫无事实和法律依据，对于其无理主张，恳请法院依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人提交的证据，经审查，本院认定如下案件事实：   2015年10月8日，原告海口智慧阁文化传播有限公司与被告海南金湾投资发展有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将座落于海口市（建筑面积284.40㎡）出租给原告用于经营超市使用；租赁期限为5年6个月，被告应于2015年11月1日起将出租商铺交付原告使用，租赁期限自2015年11月1日起至2021年4月30日止收回商铺使用权；租金：原告进场后6个月为免租期，被告免收租金，但营运管理费及产生的能源费用单独收取，进场后第7个月开始收取租金，第1年即从2016年5月1日起月租金为11376元……；营运管理费：在本合同约定的租赁期限内，双方约定营运管理费按每月每平方米10元的标准支付；定金：签约之日起3日内，原告支付被告85320元作为合同定金，免租期届满后，该笔合同定金其中51192元作为定金，剩余34128元在正式计租后自动冲抵前三个月的租金；从第一个租约年度的首月起，直至合同期满，原告按每3个月为一期向被告支付下一期租金及营运管理费，先付后用；若原告未按约定时间缴纳租金、营运管理费或各项能源费等费用，则需向被告支付滞纳金（滞纳金以每延迟一天按应付租金总额的5‰收取）；若原告未按时间缴纳上述有关费用，被告还有权从原告缴纳的定金中自动扣除应缴费用及滞纳金；原告逾期30天不支付租金或上述相关费用，视为违约行为，被告有权单方解除合同，所付定金不予返还；原告应在签订本合同之日起30日内向被告提供店铺装修方案、交纳装修保证金，经被告审核同意后，原告方可在合同约定日期进场装修；被告有权单方解除合同的情形：原告拖欠租金、营运管理费、水、电各项能源费等费用其中一项超过30日的，……；原告有权单方解除合同的情形：（1）被告交付房屋不能达到商业用途的；（2）被告无正当理由停止对租赁商铺内的水、电正常供应，且中断期超过10日的；一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用，并赔偿守约方因此遭受的实际损失；如原告在合同期内因自身原因中途解约，其所交定金及冲抵前三个月的预付租金全部不予退还；若原告无故拖欠租金或其他各项费用达30天，被告有权单方解除合同，原告所付定金不予返还；补充条款：本着诚信合作的原则，双方约定，因本商业街有规划入驻大型超市，后期大型超市入驻时，原告承诺不会因此而提出任何异议，妨碍本合同的执行（第十五条）；本合同经双方加盖公章，并经双方签字盖章后生效。   签约后，原告向被告支付下列款项：2015年10月9日支付租金34128元（2016年5月1日—2016年7月31日）、同日支付铺面定金51192元、同年11月5日支付营运管理费8532元（2015年11月1日—2016年1月31日）、2016年4月26日支付营运管理费8532元（2016年2月1日—2016年4月30日）、2016年5月26日支付营运管理费7110元（2016年5月1日—2016年7月31日）。   被告于签约当日向原告发出《房屋交付通知书》，原告于当日出具《房屋交付确认书》，确认被告于2015年10月8日将房屋交付原告。但是被告当时未将该房屋的钥匙交付原告，原告未能使用租赁房屋。2015年12月，原告将装修方案提交给被告，并于同年12月18日向被告缴纳装修保证金1万元。原告方工作人员在《商铺装修申请表》上签名，被告方经理于2015年12月21日签署最终意见。被告于2015年12月18日向原告出具《装修许施工许可证》，载明装修施工期限：2015年12月19日至2016年1月30日。同年12月21日，被告将租赁商铺的钥匙交付原告，但之后原告始终未装修铺面并开门营业。2016年5月17日，原告向被告方招商部经理提出解除《商铺租赁合同》，并作出一份《申请书》，于2016年6月22日邮寄给被告。该《申请书》内容为：原告于2015年12月1日申请办理装修进场手续，却因该铺面牵扯法院案子没有完结而未能进场，直到12月16日才接到被告同意办理进场手续的通知；自12月1日开始，原告已做好装修进场的准备，人员已到位一直处于待工状态，工人的吃住行原告都在承担，却不能及时进场，又因原告方法定代表人出国出差半月后回国，装修方与原告装修开工年前基本时间不够，所以原告决定过年后再安排人员施工开业；新年伊始因南国超市与被告签署合作协议进驻商业街，其业态与原告形成绝对冲突，故原告综合各方面决定退出星海湾所预经营的生活超市，原告所缴纳三个月租金与三个季度经营管理费共计58302余元，原告可选择性放弃，并希望与被告解除合作协议，同时退还原告铺面定金51182元及装修押金10000元，合计61182元。被告于同年6月23日收取该《申请书》，但其不同意解除《商铺租赁合同》。   被告声称：其与南国超市于2016年1月18日签订星海湾商业街铺面的租赁合同，南国超市于同年6月18日在该铺面开业经营。   原告明确其第六项诉讼请求中的损失是指因无法进场装修而支出的装修工人的工资和生活费。为此，原告提交一份2016年2月1日《收据》并申请收款人贺某出庭作证。《收据》载明：收到2015年12月1日到2016年1月31日的住宿费2400元（1200元×2个月）、吃饭3000元（1500元×2个月）、工资3000元（3000元×1个月），合计8400元。贺某出庭陈述：证人于2015年11月底、12月初期间，受雇于原告为其进行星海湾超市策划、运作及铺面装修，证人已经作出计划方案，但是因为没有拿到商铺钥匙，无法进入商铺，因此没有具体实施、运作，也没有装修超市，期间的生活费和工资都是由原告支付；证人在2016年6月份到原告处任职。被告质证表示对证人证言及《收据》。均不予认可。本院经审查，认为，证人贺某在作证时为原告的员工，接受原告的管理，与原告有一定的利害关系，其证言依法不能单独作为认定案件事实的依据。但是，原告向被告租赁商铺以经营超市，其向被告提交了装修方案并获得准许，其雇请工人进行装修符合事实；由于被告迟延交付商铺钥匙导致未能如期进场装修，如此，原告向工人支付待工期间的生活费及工资是符合常理的。故，综合本案查明的事实，本院认定上述待证事实具有高度可信性，对该证据及证明力予以确认。   本院确认的上述事实，有《商铺租赁合同》、发票、资金往来专用凭证、记账联、照片、《申请书》及圆通速递详情单、录音资料、《收据》、证人证言、《商铺装修申请表》、《装修消防安全责任书》、《商户装修工程施工管理协议》、《装修施工许可证》、《缴费通知单》以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于合同的解除问题。《商铺租赁合同》系当事人在平等协商基础上签订，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应依约履行。原告要求解除合同，而被告要求继续履行合同，双方未能就解除合同协商一致。双方签订的《商铺租赁合同》约定原告有权单方解除合同的情形：（1）被告交付房屋不能达到商业用途的；（2）被告无正当理由停止对租赁商铺内的水、电正常供应，且中断期超过10日的。原告主张解除合同的理由有两点：第一、被告与南国超市签订协议，致使原告在同一地点经营超市形成两者业态绝对冲突；第二，被告拖延交付铺面钥匙，导致原告无法入场装修，也就无法在2016年春节前开业。首先，原告所租赁的商铺属于被告经营管理的星海湾商业街，为商业品牌集聚区，双方在《商铺租赁合同》中已约定“因本商业街有规划入驻大型超市，后期大型超市入驻时，原告承诺不会因此而提出任何异议，妨碍本合同的执行”。该条款明确提示可能有大型超市入驻商业街经营，原告理应从商业角度评估自身超市的发展前景。如合同上述规定，原告不应因其他大型超市的入驻而提出异议甚至以此为由不履行合同。被告在其后签约给案外人经营大型超市，不构成原告解除合同的理由。其次，关于交付铺面方面。《商铺租赁合同》约定“被告应于2015年11月1日起将出租商铺交付原告使用”，被告虽然于签约当日即书面通知原告收房，原告亦出具《房屋交付确认书》，但是被告当日并未将商铺钥匙交付给原告，原告因此未能进入并使用商铺，不能认定双方完成真正意义上的交房、收房。被告直至2015年12月21日才向原告交付商铺钥匙，此时才是被告履行交房义务。原告是否提交装修方案并不能成为被告迟延交房的理由。对此，被告存在违约。然而，被告的迟延交付是否构成解除合同，须综合分析：双方合同的租赁期限自2015年11月1日起至2021年4月30日止，被告迟延一个多月才交房，对原告的装修、开业经营确实造成不良影响，但是合同期限长达5年6个月，迟延交房一个多月不构成根本性违约，并不影响合同的继续履行。事实上，原告在给被告出具的《申请书》中也写明：原告在2015年12月1日做好进场装修的准备，却因被告原因而不能及时进场，又因原告方法定代表人出国出差半月后回国，开工装修年前基本时间不够，所以原告决定过年后再安排人员施工开业，但因南国超市签约进驻商业街经营，其业态与原告的超市形成冲突，故原告决定退出星海湾所预经营的生活超市。由此可见，虽然迟延交房导致原告年前装修时间不够，但是原告决定过年后再进行施工、开业，原告并未以被告的迟延交房决定解除合同，其解约的原因在于南国超市的进驻经营。原告在被告交房大半年后才以迟延交房作为诉请解除合同的理由，理由不成立。据此，没有证据证明本案存在《商铺租赁合同》中约定的原告有权单方解除合同的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件。因此，原告要求解除合同不符合合同约定及法律规定，其向被告发出《申请书》并不构成《商铺租赁合同》的解除。故原告诉请确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》已于2016年6月23日解除，于法无据，本院不予支持。该《商铺租赁合同》应继续履行。   二、关于相关费用的退还问题。原告向被告缴纳的经营管理费24174元、定金51192元、装修押金10000元、租金34128元，均是依《商铺租赁合同》的约定支付，在合同未解除的情况下，原告无权要求被告退还。故原告诉请被告退还上述款项，于法无据，应予以驳回。   三、关于赔偿损失的问题。被告未按合同约定的期限向原告交付铺面，而是延至2015年12月21日才有效地履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。因临近农历新年，原告考虑到春节前装修时间不够等因素而决定延至节后装修，其向雇请的工人支付待工期间的生活费和工资合计8400元，属于因被告违约所产生的经济损失，原告诉请被告赔付该损失，于法有据，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南金湾投资发展有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告海口智慧阁文化传播有限公司损失8400元。   二、驳回原告海口智慧阁文化传播有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2858元，减半收取计1429元（原告已预交），由原告负担1329元、被告负担100元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                      5svjgvchmtvmqr0b9u           案件唯一码                   审判 员 吴小亮                                二〇一六年十一月三十日                    法官助理  陆晶晶           书记 员  韩莉           速录员  何克景                    附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条第一款  依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。                                             审核：吴小亮 撰稿：吴小亮 校对：韩莉 印刷：余小英                         海南省海口市美兰区人民法院  2016年11月30日印制             （共印12份）