上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)重字第7号原告：上海锐环科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨伟忠，总经理。委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。被告：上海一鸣塑料制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：芮小兔，总经理。委托诉讼代理人：梁子侃，上海市申达律师事务所律师。被告：应本杰，男，XX71年12月17日生，汉族，住浙江省台州市。被告：芮小兔，男，XX75年5月20日生，汉族，住安徽省马鞍山市。原告上海锐环科技有限公司(以下简称锐环公司)与被告上海一鸣塑料制品有限公司(以下简称一鸣公司)、应本杰、芮小兔买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，经审理于2015年6月23日依法作出(2015)松民三(民)初字第474号民事判决。此后，被告一鸣公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2015年10月22日，上海市第一中级人民法院以(2015)沪一中民二(民)终字第2680号民事裁定撤销本院上述判决，并将本案发回本院重审。2015年12月2日，本院依法另行组成合议庭，并对本案进行了公开开庭审理。原告锐环公司的委托诉讼代理人杨永伟,被告一鸣公司的委托诉讼代理人梁子侃均到庭参加诉讼。被告应本杰、芮小兔曾到庭参加过诉讼，但未到庭参加2016年10月31日的庭审。期间，经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告锐环公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一鸣公司继续履行2014年9月3日签订的《房地产买卖合同书》；2.判令被告一鸣公司支付剩余购房款2,000万元；3.判令被告一鸣公司支付逾期付款违约金(以2,000万元为本金，按日万分之三标准，自2015年1月29日计算至实际付清之日止)；4.判令被告应本杰、芮小兔对上述第2、3项诉讼请求所涉债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年9月3日，其与被告一鸣公司、应本杰、芮小兔签订《房地产买卖合同》，约定其将上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号XX幢、XX幢厂房(以下简称系争厂房)及现有装潢、附属设施包括500KVA电力设施、该房产内现有全部生产设备按现状一并转让给被告一鸣公司，同时将企业有关经营许可资质证书(包括QS证书)免费转让给被告一鸣公司，转让总价款为3,000万元，其中房产转让价格为2,300万元(包括装潢价值400万元)，机器设备转让价格为700万元；其与被告一鸣公司确认已于2014年8月1日已将上述房产移交被告一鸣公司。合同还约定其他事宜。在该合同签订前，其于2014年8月1日已经将房产及相关机器设备交付被告一鸣公司。合同签订后，被告一鸣公司至2014年9月XX日止共向其支付了1,000万元，其亦已经将企业有关经营资质变更给了被告一鸣公司，并将全部客源信息提供给了被告一鸣公司，被告一鸣公司也开始正常经营。在合同签订后，其与被告一鸣公司共同去上海市松江区房地产交易中心(以下简称交易中心)询问房地产权属变更事宜，交易中心工作人员告知因本案房产为工业用地，松江区对于存量工业用地房地产权属变更、转移登记具体的实施办法未出台，如果要办理，可以通过被告一鸣公司对其提起诉讼，在法院判决过户后，申请强制执行来解决。但被告一鸣公司并不同意，故过户事宜一直拖着。2014年12月下旬，其得知松江区房地产交易中心可以办理工业用地房地产权属变更、转移登记，其便于2014年12月30日派员将《松江区存量工业用地房地产权属变更、转移登记告知书》及《松江区存量工业用地房地产权属变更、转移登记审核申请书》送达被告一鸣公司，让其填写申请书，并准备过户。但被告一鸣公司收到上述材料后，却在2014年12月31日向其发函要求解除合同。据此，其提起诉讼，望判如所请。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔辩称：被告一鸣公司已按约支付了1,000万元，之后的义务应在原告锐环公司注销抵押登记后才能履行，但原告锐环公司并未按约履行注销抵押登记的义务，且构成了根本违约。故依据合同约定，被告一鸣公司有权解除合同。现被告一鸣公司已经行使了合同解除权。据此，不同意原告锐环公司的诉讼请求。经审理查明：系争厂房登记权利人为原告锐环公司。2012年6月，原告锐环公司将系争厂房及松江区小昆山镇光华路XXX号XXX幢厂房抵押给债权人上海农村商业银行松江支行，并办理了抵押登记，担保的最高债权限额为2,000万。2014年7月30日，被告一鸣公司与原告锐环公司签订《房产买卖意向协议书》，约定：原告锐环公司将系争厂房连同厂房内现有生产设备一并出售给被告一鸣公司(另附所出售设备清单一份)；交易价格为3,000万元；该意向书签订后，被告一鸣公司需向原告锐环公司支付意向定金200万元；该意向书签订后15日内，双方应签订正式的买卖协议；合同不履行时，适用定金罚则。协议书另对其他事宜进行了约定。2014年8月4日和20日，被告一鸣公司向原告锐环公司支付定金200万元及价款200万元。2014年8月21日，上海地维房地产估价有限公司根据原告锐环公司的委托出具《房地产估价报告》。该报告载明，估价对象为系争厂房，其估价目的为为转让房地产交易涉及税费，提供市场价值参考等。2014年9月3日，原告锐环公司作为卖出方、甲方，被告一鸣公司作为买入方、乙方，案外人上海康成铜业集团有限公司(以下简称康成公司)作为担保方、丙方，被告应本杰、芮小兔作为担保方、丁方签订《房地产买卖合同书》，约定：原告锐环公司将系争厂房和现有装潢、附属设施包括500KVA电力设施(房地产权证证号松字XXXXXXXXXX，以下简称上述房地产)、该房产内现有全部生产设备(具体详见清单，以下简称上述机器设备)按现状以总转让价款为3,000万元转让给被告一鸣公司；被告一鸣公司、原告锐环公司确认上述房地产总转让价格为2,300万元(其中房地产交易过户按评估价办理过户，并据此计算房产交易税费，差额部分作为被告一鸣公司应付原告锐环公司装潢、附属设施补偿款，并由原告锐环公司通过第三方开具建筑装潢发票，原告锐环公司承诺负责该建筑装潢发票的合法有效)，交易过程中发生的税费按国家相关规定缴纳，被告一鸣公司、原告锐环公司各自承担应缴部分；被告一鸣公司、原告锐环公司确认上述房地产已于2014年8月1日由原告锐环公司交付了被告一鸣公司使用；被告一鸣公司、原告锐环公司确认上述机器设备转让价款为700万元，其中机器设备款为400万元(详见机器设备清单)，剩余300万元作为被告一鸣公司给予原告锐环公司停止生产、腾退厂房等一次性经营性损失补偿；被告一鸣公司、原告锐环公司确认双方已于2014年8月1日完成上述转让机器设备的交接手续，被告一鸣公司确认已收到本合同项下的全部机器设备，并对原告锐环公司交付的全部设备的质量、数量、规格无异议，即原告锐环公司完成交付义务，被告一鸣公司对于上述机器设备的现有状态确认接收；被告一鸣公司、原告锐环公司同意，在法律许可的范围内，原告锐环公司同意将企业有关经营许可资质证书(包括QS证书)免费转让给被告一鸣公司，并承诺在被告一鸣公司支付足转让款1,000万元后二十个工作日协助被告一鸣公司完成企业有关经营许可资质证书的主体变更登记手续；同时原告锐环公司承诺将经营期间原有全部客户源[含原告锐环公司及上海享盛包装制品有限公司(以下简称享盛公司)]的客户基本信息、联系方式等提供给被告一鸣公司，以便被告一鸣公司迅速且续延业务，且原告锐环公司、享盛公司及负责人承诺二年内不投资进同行业；被告一鸣公司、原告锐环公司确认，上述转让款3,000万元，在本协议签订之前被告一鸣公司已支付200万元定金和200万元预付款，被告一鸣公司承诺在2014年9月10日前向原告锐环公司支付600万元；被告一鸣公司支付足1,000万元后50日内，原告锐环公司承诺将上述房地产原抵押贷款还清，并将原抵押登记撤销，并协助被告一鸣公司将上述房地产予以过户，被告一鸣公司承诺同时办理抵押贷款审批手续(抵押贷款申请额不低于1,800万元)，被告一鸣公司贷款审批手续通过且经原告锐环公司核实后，上述房地产产权过户及贷款抵押手续同时办理，被告一鸣公司通过银行抵押贷款支付转让款的贷款直接打入原告锐环公司或其指定的银行账户；如银行贷款额度不足或贷款不能，由被告一鸣公司负责补足或全额付清，但总付款期限不得超过60日；上述转让款支付顺序按机器设备转让款、经济损失补偿款、房地产转让款顺序结算；如因原告锐环公司不能及时办理解除原有贷款抵押登记手续或者解除抵押登记手续后不能积极办理申请产权过户手续的，逾期满60天则视为原告锐环公司根本违约，被告一鸣公司有权单方解除本合同，对此，原告锐环公司应当退还已收取的资金(其中200万元定金适用定金罚则，即双倍返还)，同时按日万分之三承担违约金(自被告一鸣公司资金给付之日至全部资金退还完毕之日计算)以及另行支付50万元惩罚性违约金；被告一鸣公司因此而涉及诉讼的，原告锐环公司还应承担包括但不限于律师费、财产保全费、诉讼费等一切经济损失；被告一鸣公司未按本合同各阶段约定期限付款的，应当向原告锐环公司支付违约金，违约金按被告一鸣公司逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；案外人康成公司作为原告锐环公司的担保方，被告应本杰、芮小兔作为被告一鸣公司的担保方，案外人康成公司与被告应本杰、芮小兔自愿对本合同项下原告锐环公司与被告一鸣公司的各自履行义务提供担保并与其共同承担连带清偿责任(包括转让款本金、违约金、律师费等损失)，担保期限二年，从本协议签订之日起算。该合同还约定了其他内容。2014年9月10日和XX日，被告一鸣公司向原告锐环公司支付500万元和100万元。2014年9月26日，案外人康成公司向上海农商银行永丰支行提交了《提前还贷申请书》，申请归还部分贷款并希望释放对系争厂房的抵押。2014年12月25日，被告一鸣公司分别向原告锐环公司、案外人康成公司发出《告知函》，要求严格遵守合同内容等。2014年12月30日，原告锐环公司向被告一鸣公司送达关于房屋过户所需的资料。2014年12月31日，被告一鸣公司向原告锐环公司发出《告知函》，认为原告锐环公司未严格履行合同义务，已经构成了根本违约，通知解除合同。原告锐环公司于2015年1月1日签收了该《告知函》。2015年1月5日，案外人公司经银行同意归还本息合计13,026,250元。2015年1月12日，系争房屋的抵押登记被注销。期间，被告一鸣公司对系争厂房中的XX幢厂房进行了一定的装饰装修。2015年1月13日，被告一鸣公司以其辩称事由，先向本院提起诉讼，请求基于解除合同返还财产、赔偿损失等。而原告锐环公司则随后向本院提起本次诉讼，请求被告一鸣公司、应本杰、芮小兔承担如上责任。在诉讼过程中，就提前还贷问题、机器设备以及客户资料的移交问题、QS证书的转让问题、职工辞退及录用问题。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，原告锐环公司在被告一鸣公司依约支付1,000万元后迟延至2014年9月26日才向银行提出提前还贷的申请；所交付的机器设备也无法正常使用，被告一鸣公司用原来自有的设备在生产的；客户资料移交给了以前原告锐环公司的工人，该工人在系争房屋转让后至被告一鸣公司公司工作，没有移交给公司法定代表人；没有将QS证书转让给被告一鸣公司。因此，原告锐环公司构成违约。此外，原告锐环公司辞退的部分员工确实由被告一鸣公司录用。原告锐环公司认为，其依约及时提出还贷申请，但由于银行内部原因，迟迟没有审批下来，在得知审批结果后，便立刻偿还了贷款，撤销了抵押；其按约将机器设备交付被告一鸣公司，被告一鸣公司没有提出不能正常使用异议；其依约将客户资料交付被告一鸣公司；QS证书原本是原告锐环公司名下的，要变更到被告一鸣公司名下属于主体变更，故QS证书无法转让，而且约定是法律许可范围内的免费转让QS证书。此外，为履行涉案合同，原告锐环公司以及关联的享盛公司辞退了全部员工，并依法给予相应补偿，部分员工此后亦为被告一鸣公司所录用。就系争厂房的交付问题。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔提出系争厂房中的XX幢房屋实际未交付。对此，原告锐环公司称，系争厂房登记在同一本房产证上，其中XX幢房屋为厂房、XX幢房屋为门房。在房屋买卖商谈过程中，双方约定该XX幢的门房继续由原告锐环公司使用，原告锐环公司将在XX幢厂房后面建造的大概300平方米的无证房屋于2014年8月1日交由被告一鸣公司使用。根据2014年9月3日签订的《房地产买卖合同书》关于确认系争厂房已交付的约定，可以证明被告一鸣公司认可当时房屋的交付状态，就是已经履行完毕了房产的交付，而且此后原告锐环公司再未改变此一交付状态。因此，被告一鸣公司主张XX幢房屋未交付，明显错误。就具体移交的设备问题。2014年7月30日签订的《房产买卖意向协议书》中约定另附所出售设备清单一份。2014年9月3日签订的《房地产买卖合同书》中亦约定具体详见清单，并确认已于2014年8月1日移交。然，上述协议与合同书实际均没有附清单。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，原告锐环公司移交的设备为“锐环享盛固定资产”清单中的55类。其中，缺少了序号28、29中设备。该清单无签名或盖章。原告锐环公司对此不予认可，认为移交的是“设备移交清单”中的81类，该清单由“位新旺”签名，确认日期为2014年8月10日。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，其对“位新旺”签收的设备清单上的设备均认可，其中有两台设备(一台两色印刷机的机架、一台老式吹膜机)放在露天的草地上，无法使用了。另，“位新旺”无权代表其签字确认，并提供“位新旺”于2015年4月10日出具的载明“没有核对内容”、“没有资格代表被告一鸣公司签收”等内容的说明。原告锐环公司对此不予认可。就具体移交的客户资料问题。原告锐环公司于2015年4月10日的庭审中提供“陆江英”于2014年8月20日签署的载明单位名称、地址、联系人、电话的清单共3页。对此，被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，其在该次庭审结束后回去质问“陆江英”，“陆江英”就辞职了，故其未看到过该份清单。而且，对方提供的客户是需要QS证的产品，其没有QS资质，故都用不了。就被告一鸣公司的贷款问题。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔称，需要对方注销抵押后，被告一鸣公司才能去申请抵押贷款。同时，被告一鸣公司向松江农商行行长咨询，得到的答复是系争厂房必须要过户，并提供自书情况说明一份。该说明载明，2014年9月最终敲定在上海农商银行车墩支行贷款，并按要求做了准备，因是抵押贷款，而原告锐环公司迟迟未能将贷款还清，原抵押登记也未撤销，贷款又需要将产权过户才能办理，故贷款事宜就暂且搁置。原告锐环公司认为，以上均系被告一鸣公司单方陈述，故其不予认可。在2014年12月之前对方没有去办理贷款手续，至2014年12月可以办理系争厂房过户手续时，被告一鸣公司则称不愿意购买。就合同的性质问题。被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为是房地产买卖合同纠纷，涉及设备及资质证书部分是依附该合同的，仅是“附属在房屋内的东西，顺带一起买下”。原告锐环公司认为该合同一方面是涉及房地产买卖的，另一方面是涉及企业经营权的。就是否存在继续履行的障碍问题。2016年1月18日，本院以书面方式向交易中心调查：系争厂房在无抵押、查封以及其未收到沪松府办[2014]81号《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》(以下简称81号文)规定的“联合评审意见书”的情形下，若本院判决继续履行涉及系争厂房的买卖合同的，则是否存在其他系争厂房权利人转移登记履行不能的情形。2016年1月21日，交易中心以书面方式回复本院称：首先，系争厂房属于工业厂房。81号文规定了工业厂房转让(转移登记)具体要求。如法院判决仅为继续履行系争厂房买卖合同，则上述两家单位在申请系争厂房转移登记时仍必须符合81号文规定。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条，如法院判决系争厂房的过户转移并出具相应的协助执行通知书，登记机构根据《上海房地产登记条例》第30条(转移登记)、《上海市房地产登记技术规定(试行)》3.2.14(因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决的房地产转移登记)，可以办理系争厂房转移登记。就合同应否继续履行问题。原告锐环公司认为，在协议签订后，其已经将转让的标的物全部交付被告一鸣公司，而被告一鸣公司仅支付了1,000万元，尚有余款2,000万元未付。而其又有能力履行还款义务，不存在其迟延不过户的情况，因为该行为明显对其不利，之所以导致逾期过户不是因归责于其自身的原因。因此，合同应当继续履行，其愿意将系争厂房权利人转移登记给被告一鸣公司。而被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，原告锐环公司在收到其解除合同的通知后，未在法定期间请求法院确认其解除合同的效力，故合同已经解除。对此，原告锐环公司不予认可，认为被告一鸣公司在通知其解除合同后不久，即已向法院提起诉讼，其亦随即提起本次诉讼，故被告一鸣公司关于合同已经解除的意见，不能成立。更何况被告一鸣公司的解约理由并不成立。就违约金的起算时间问题。原告锐环公司表示根据其抵押登记实际注销时间，并考虑可给予被告一鸣公司一定的合理准备期间，加之合同约定的60天，故违约金自2015年5月1日起算。另查明：2014年8月25日，松江区人民政府印发沪松府[2014]142号《松江区工业用地全生命周期管理实施细则》。该细则第八条规定了取得的工业用地土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，土地房屋整体转让的，须经出让人同意等。基于此，被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，系争房屋所在土地上共建有XX幢房屋，现转让的系争房屋仅是其中一部分，故合同不能继续履行。原告锐环公司则认为，系争房屋可以办理过户。2014年12月5日，松江区人民政府颁布81号文。该文第三条规定，存量工业用地房地产权属变更、转移登记时的审核材料需要提交“经公证的不改变工业用地用途承诺文书”等。基于此，被告一鸣公司、应本杰、芮小兔认为，其不能保证不改变工业用地的用途。原告锐环公司认为，其将系争房屋转让给被告一鸣公司就是做工业用地使用，至于今后被告一鸣公司是否改变土地用途，与本案无关。此外，在诉讼过程中，当事人一致确认，在2014年XX月或12月期间，原告锐环公司曾向被告一鸣公司提出通过诉讼以解决系争厂房过户问题，但被告一鸣公司予以拒绝。以上事实，由《房产买卖意向协议书》、《房地产买卖合同书》、付款通知、收据、上海市房地产登记簿、客户回单、签收表、《告知函》、民事判决书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于合同的性质及效力问题买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。企业出售合同是指双方协议将企业的所有权，而并非仅仅是经营权，转移给买受人的法律行为。通常是将企业的债权债务和职工安置等一系列事项一并转让给受让人。本案中，被告一鸣公司与原告锐环公司之间约定转让的标的物除了约定价款为2,300万元的XX幢、XX幢系争厂房之外，还包括约定价款为400万元的机器设备，以及约定的因上述转让而导致原告锐环公司经营性损失的补偿300万元，同时原告锐环公司还应移交客户资料等。因此，该合同约定转让的标的物不但指向了系争厂房，而且涉及机器设备等，具有一定的复合性，更符合买卖合同的构成要件。故本院认为，该合同的性质为买卖合同。该合同系当事人的真实意思表示，又未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故该合同为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。二、关于合同应否继续履行问题本案中，判断合同应否继续履行的关键是被告一鸣公司、应本杰、芮小兔有关合同已解除的辩称意见成立与否。合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度。依解除权发生根据的差异，相应地可分为约定解除、法定解除及合意解除。合同有效成立后，有时会因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或者不可能，使当事人一方或双方的合同目的无法实现，如仍固守合同拘束力，不但于一方或双方当事人没有好处，于社会整体利益也没有任何增益。因而，通过法律手段让合同提前终了，并处理善后事宜。合同解除仅在特别的情形下始予适用，因而，应有一定的要件作限定，以免滥施合同解除而影响社会经济流转秩序。特别是在合同履行殆尽的情况下，守约方再依约解除合同，不仅会使合同目的无法实现，有的甚至会损害第三人利益，不符合当事人缔约时的初衷。故对守约方滥用合同解除权的行为，法院应当加以限制，以平衡双方当事人的利益。如果在合同履行殆尽的情况下任意解除合同，将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人合法权益，也有违立法目的。本案中，原告锐环公司未及时清偿抵押贷款，并注销对系争厂房设定的抵押，被告一鸣公司据此通知原告锐环公司解除合同的主张，是符合了合同的约定和合同法的规定。但是，被告一鸣公司按照约定提出的有关解除合同的主张，能否必然得到支持，还要视本案案件具体情况而定。赋予守约方合同解除权，是对守约方的一种保护措施，但不得滥用。否则，在合同目的基本实现的情况下解除合同，将会使合同关系出现颠覆性的变化，这与当事人订立合同的初衷和合同法关于合同尽量使合同有效的立法目的相背离，客观上会导致当事人利益的严重失衡。鉴此，本院对被告一鸣公司、应本杰、芮小兔关于合同已解除的抗辩意见，不予采纳，其具体理由如下：第一，一方面，原告锐环公司作为出让方已将除QS证书之外的系争厂房、机器设备、客户资料等均交付被告一鸣公司，被告一鸣公司亦实际占有使用上述标的物。因此，可以说原告锐环公司的合同目的已基本实现。另一方面，原告锐环公司于2014年9月26日提出了提前还贷申请，经银行审批同意后，又于2015年1月5日归还本金及利息，并于2015年1月12日(本院另案受理被告一鸣公司要求解除合同之诉的日期为2015年1月13日)实际注销系争房屋上的抵押登记。而且，结合交易中心对本院回复内容，继续履行合同亦即将系争厂房登记权利人转移登记至被告一鸣公司名下不存在法律上或事实上的履行障碍。第二，如果解除合同，客观上会导致利益严重失衡。如，合同约定的3,000万元中的400万元属机器设备的转让款，300万元属对原告锐环公司停止生产、腾退厂房等一次性经营性损失补偿。现上述机器设备已交付被告一鸣公司，按被告一鸣公司于庭审中的陈述，上述机器设备长期未使用，则返还后的机器设备是否与原状相符，能否继续使用不无疑问。而且，合同中虽载明已于2014年8月1日完成机器设备的交接手续，并且载明详见清单等，但根据查明的事实，当时当事人实际并未签署移交机器设备的清单。若按原告锐环公司提供清单认定其当时移交的机器设备，则因被告一鸣公司原因损坏或缺失的机器设备价值几何，又有待委托第三方评估，徒增诉讼成本。此为其一。其二，为了履行合同，原告锐环公司辞退了公司全部员工，如果解除合同，则上述停产等损失将由原告锐环公司自负，损失较大。其三，原告锐环公司按照合同约定将客户资料交付被告一鸣公司。这些客户资料一旦被告一鸣公司得知，具有不可逆性，无法以返还方式恢复至原来状态。那么，引申出来的问题是要不要折价，以及若需折价，则如何折价问题。其四，系争厂房至今仍由被告一鸣公司占有使用。涉案合同属于一时性合同，其解除具有溯及力，直接后果不论违约责任如何界定，均会因标的物之使用而产生给付受领人的不当得利返还问题。但是，若认定因原告锐环公司逾期注销系争厂房抵押登记的违约行为，导致涉案合同的解除，则被告一鸣公司应当承担的支付占有使用费的责任，根据合同法违约责任制度中的“损益相抵”原则，又可与可得利益损失赔偿请求权相抵销。也就是被告一鸣公司可以不支付任何对价使用5,896.76平方米的系争厂房，而且目前使用时间至少已长达两年多，将导致利益严重失衡。第三，系争房屋抵押未及时注销，固然应由原告锐环公司承担责任。但是，按合同约定在原告锐环公司注销抵押登记期间，被告一鸣公司其亦负有一定的义务。如，合同约定的被告一鸣公司应同时办理不低于1,800万元的抵押贷款审批手续，贷款审批手续通过且经原告锐环公司核实，在将系争房屋产权过户及贷款抵押手续同时办理，被告一鸣公司通过银行抵押贷款支付转让款的贷款直接打入原告锐环公司或其指定的银行账户等。被告一鸣公司于审理中就上述约定义务的履行情况，仅有其自述，无相关证据佐证。而且，被告一鸣公司亦无证据佐证由于原告锐环公司未在2014年12月30日前注销系争房屋的抵押登记，对其整个合同目的的实现，带来何种影响，以及影响的程度。第四，在2014年12月30日前，原告锐环公司曾与被告一鸣公司磋商过因本区相关规定的出台，对系争厂房权利人的转移登记所带来的影响，甚至一度提出由被告一鸣公司提起诉讼等等，但被告一鸣公司予以拒绝。同时，结合被告一鸣公司在约定解除条件成就后的首日即书面通知原告锐环公司解除合同，以及被告一鸣公司在一审中甚至明示其不能保证按81号文第三条的规定出具不改变工业用地用途的承诺文书的意见。由此可知，被告一鸣公司其实早已在解约条件成就之前，就已经有不愿继续履行合同的准备。第五，按合同法相关规定，一方意欲依约解除合同的，必须在符合约定解除条件下，通知相对方解除合同，合同自解除通知到达相对方而解除。对合同解除与否有争议的，应在约定或法定期间请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告一鸣公司在通知原告锐环公司解除合同后，半个月之内就提起本次诉讼，并明确提出确认解除合同的诉讼请求。而原告锐环公司则在收到解除合同通知的当月另案诉讼要求被告一鸣公司继续履行合同。由此足以认定双方对解除合同的效力已经请求法院确认。因此，本院对被告一鸣公司有关原告锐环公司未在法定期间请求法院确认其解除合同效力，合同即已解除的意见，不予采纳。三、关于对原告锐环公司诉讼请求的处理问题基于前述裁判理由，本院对原告锐环公司关于涉案买卖合同应继续履行的诉讼请求，予以支持。被告一鸣公司应当向原告锐环公司支付剩余价款2,000万元，原告锐环公司应当将系争厂房的权利人转移登记给被告一鸣公司。同时，被告一鸣公司应当对其逾期支付2,000万元价款的违约行为向原告锐环公司承担支付违约金的违约责任。至于违约金的起算时点问题，因为,一则合同约定在原告锐环公司撤销抵押登记后将系争厂房过户给被告一鸣公司，被告一鸣公司应同时办理额度不低于1,800万元的抵押贷款审批手续，若银行贷款额度不足或贷款不能，由被告一鸣公司负责补足或全额付清的总付款期限不得超过60日；二则原告锐环公司实际还贷并注销系争厂房抵押登记的时间是在2015年1月12日，其提起本次诉讼的诉状副本送达被告一鸣公司的时间是在2015年1月30日。而且，此前原告锐环公司即已通知被告一鸣公司准备过户等。鉴此，原告锐环公司自愿将违约金的起算时间调整至自2015年5月1日始计算，并无不当。至于违约金的计算标准，应根据合同关于被告一鸣公司逾期付款的，按未付款部分的日万分之三计算违约金的约定计算。此外，被告应本杰、芮小兔作为被告一鸣公司上述债务的连带责任保证人，其应当对被告一鸣公司上述债务承担连带清偿责任。故本院对原告锐环公司要求被告应本杰、芮小兔向其承担保证责任的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海一鸣塑料制品有限公司继续履行与原告上海锐环科技有限公司于2014年9月3日所签订的《房地产买卖合同书》；二、被告上海一鸣塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐环科技有限公司价款2,000万元；三、被告上海一鸣塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐环科技有限公司逾期支付价款2,000万元的违约金(自2015年5月1日始至实际清偿之日止，按每日万分之三计算)；四、被告应本杰、芮小兔对上述二、三两项债务承担连带清偿责任；五、原告上海锐环科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告上海一鸣塑料制品有限公司将上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号XX幢、XX幢厂房权利人转移登记至上海一鸣塑料制品有限公司名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141,800元，由被告上海一鸣塑料制品有限公司、应本杰、芮小兔负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一六年十一月十四日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。