云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0126民初1430号原告：陈树生，男，1962年8月19日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告：段秀兰，女，1962年1月25日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告：陈浩，男，1994年2月23日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。三原告委托诉讼代理人：姜红波、秦甜，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：史进才，男，1953年4月14日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告陈树生、段秀兰、陈浩与被告史进才确认合同效力纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告陈树生、段秀兰、陈浩及其委托诉讼代理人姜红波、秦甜，被告史进才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈树生、段秀兰、陈浩向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2012年12月20日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告为石林县鹿阜街道办事处西北街三组的村民，其共同拥有位于石林县鹿阜镇××号农村房屋一幢，建筑面积101.97平方米。2012年，原告陈树生因做生意急需资金使用，将三原告共同所有的位于西北街小组25号附1号的房屋折价83800元出售给被告史进才管理使用，双方于2012年12月20日签订《房屋买卖合同书》。合同签订后，被告支付了购房款给原告，三原告一直在该房屋内居住，并管理、使用该房屋至今。2016年，石林县旧城改造，政府通知三原告签署补偿安置协议。2016年9月14日，三原告突然接到石林法院传票传唤，得知该房屋被被告出卖给他人，后三原告找到拆迁部门询问，得知被告史进才为大哨村村民，不是西北街小组的村民，无权购买西北街小组的房屋，双方所签订的《房屋买卖合同书》违反现行政策、法律强制性规定，故双方无法办理产权过户变更手续，被告史进才自始至终未取得该房屋的所有权，无权将该房屋销售给其他人。双方签订的《房屋买卖合同书》应属于无效合同。被告史进才辩称：原告诉称“三原告一直在该房屋内居住，并管理、使用该房屋至今”不是事实，双方签订《房屋买卖合同书》并支付购房款后，原告就将涉案房屋交由我管理使用了；我向陈树生购买涉案房屋时，陈树生告诉我房屋的所有权人是陈树生和陈浩，《房屋买卖合同书》是双方自愿签订的，我已经按照合同约定支付了购房款，因此双方签订的《房屋买卖合同书》是合法有效的。庭审中，三原告围绕诉讼请求，依法向法庭提交了：1.石林县房产管理所档案摘抄表1份；2.《房屋买卖合同书》1份；3.三原告户口薄复印件、被告户籍证明各1份；4.石林彝族自治县国土资源局出具的《证明》；5.石林彝族自治县鹿阜街道办事处西北社区居民委员会出具的《证明》一份。原告欲证实位于石林县鹿阜镇××房屋产权人为××、××、××、××、××五人；2012年12月20日，陈树生、陈浩、段秀兰与史进才签订《房屋买卖合同书》，约定将上述房屋出售给史进才；陈树生、陈浩、段秀兰系石林彝族自治县西北街居委会西北街三社的居民，史进才是石林县鹿阜镇××村居民；1993年8月6日，史进才在石林县鹿阜镇××村取得集体土地使用权一宗；陈树生在西北街××号的房屋为祖遗房屋，该房屋处的土地为农村宅基地，土地所有权为西北社区居民委员会集体所有，因政策原因，未能办理土地使用权证。经质证，被告史进才对上述证据1、2、3、5的“三性”及证据4的真实性均无异议，但不认可证据4与本案的关联性。本院对双方无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。至于双方有争议的证据4，本院认为该证据能证实被告史进才为石林县鹿阜街道办事处大哨村委会大哨村小组村民，并在该村小组取得集体用地使用权一宗，实际用途为住宅。被告史进才围绕辩解主张依法提交了如下证据：1.2012年12月19日收条一份、2012年12月20日收条一份、2013年4月6日收据一份；2.借条1份；3.原告陈树生、陈浩与被告史进才于2012年12月20日签订的《房屋买卖合同书》一份；4.被告史进才与韩书于2014年9月23日签订的《房屋买卖协议书》一份。欲证实原、被告双方于2012年12月20日签订了《房屋买卖合同书》，被告按照约定向原告陈树生支付了涉案房屋购房款80000.00元；因陈树生、段秀兰向案外人李佩申借款20000.00元，被告代原告向李佩申赔还欠款20000.00元；2014年9月23日，被告与案外人韩书签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋卖给韩书。原告陈树生、段秀兰、陈浩质证后认为对证据1的“三性”予以认可；对证据2不予认可，认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但不认可合法性；对证据4的“三性”均不予认可，认为原告并不清楚该情况。本院认为，被告提交的证据1原告表示无异议、《房屋买卖合同书》与原告提交的内容一致且原告认可真实性，本院对该两份证据予以确认并在卷佐证。对双方有异议的其他证据及事实，本院依法认定如下：对证据2，被告主张系代原告偿还案外人的借款，与本案不属同一个法律关系，本院对其关联性不予认可；对证据4，在无其他证据相印证的情况下，本院无法核实其真实性与合法性。本院经审理认定事实如下：原告陈树生、段秀兰系夫妻，陈浩系陈树生、段秀兰之子。2012年12月20日，原告陈树生、陈浩、段秀兰与被告史进才签订《房屋买卖合同书》，约定原告陈树生、陈浩（甲方）将位于石林县鹿阜镇××（后××为××县鹿阜镇××）的住房出售给被告史进才（乙方），价款为人民币83800.00元（捌万叁仟捌佰元）；付款方式为签订合同时乙方支付40000.00元购房款，2013年3月底前支付40000.00元，扣除3800.00元作为今后办理房产变更过户的保证金，变更过户完毕，不计利息由乙方一次性付给甲方；乙方在2013年3月30日前付清80000.00元购房款后，甲方按现状将房屋及房产证原件交给乙方……自甲方将房屋交付给乙方之日起，此房的相关权利及因此发生的费用及风险均由乙方享有和承担，任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁发生的补偿款及回迁安置等一切利益全部由乙方独自享受……签订协议后，被告史进才于2012年12月20日、2013年4月6日分别向原告陈树生支付购房款40000.00元，两次共计80000.00元，之后原告将涉案房屋及房产证原件交由被告史进才管理使用。2016年9月，根据《石林彝族自治县人民政府关于石林县西北街区棚户区改造项目土地及房屋征收的决定》，涉案房屋被列入拆迁改造范围。另查明，涉案房屋所占用土地的所有权性质为集体所有；被告史进才系石林县鹿阜街道办事处大哨村委会大哨村小组村民，不享有涉案房屋所在的石林县鹿阜镇西北街三社的集体经济组织成员资格。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案原、被告于2012年12月20日签订了《房屋买卖合同书》，约定原告将涉案房屋以83800.00元的价格出卖给被告。该合同书系双方当事人真实意思表示，被告已按约定履行了支付购房款80000.00元人民币的义务，原告接收房款后将涉案房屋交由被告实际管理使用，故双方的主要权利义务已履行完毕。从双方在《房屋买卖合同书》的内容看，双方在明知国家政策不允许办理此类房屋买卖的变更过户手续的情况下，仍约定“在任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁发生的补偿款及回迁安置等一切利益全部由乙方独自享受……”，表明双方对此后果及风险已充分预见并自愿承受。我国《土地管理法》虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止宅基地上房屋转让的明确规定，且《土地管理法》关于宅基地“一户一宅”的规定目的主要在于保护农民基本的居住权，但本案涉案房屋并不完全等同于农村宅基地上房屋，原告陈树生、陈浩、段秀兰现均在外面打工，已不在涉案房屋所在地居住；且现涉案房屋已被列入拆迁改造范围，原、被告双方实质上争议的是因该房屋所享有的拆迁补偿利益。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第六条同时规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国合同法》第八条还规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”，如果简单认定双方所签订的《房屋买卖合同书》无效，将有违诚实信用原则，不利于市场交易的安全及稳定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告陈树生、段秀兰、陈浩的诉讼请求。案件受理费人民币100.00元，减半收取人民币50.00元，由原告陈树生、段秀兰、陈浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李翠芬二〇一六年十一月二十八日书记员  何映红