陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终1686号上诉人（原审被告）王世信，男，1959年3月18日出生，汉族，陕西省子长县人，高中文化。委托代理人李思龙，陕西铮正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高军，男，汉族，1973年4月25日出生，延安市宝塔区人。委托代理人张忠，陕西旷达律师事务所。委托代理人李延美，陕西旷达律师事务所律师。上诉人王世信因与被上诉人高军房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王世信上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审对于上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同租赁费认定存在错误。上诉人与被上诉人签订物资大酒店住宿部承包合同时约定租赁费每年为55万元，但实际履行按每年50万元收取，上诉人已经履行91万元，并且在宝塔区商务局起诉被上诉人、上诉人一案中，被上诉人认可了每年租金为50万元的事实，上诉人未给付之后的租金是由于被上诉人不履行修缮房屋的义务。一审法院在审理中，按照每年55万元认定租金，违背了客观事实。其次，一审法院对上诉人提出的关于房屋存在质量问题，上诉人承担的修缮费用未予以实质性审理，不符合法律规定。根据我国合同法规定，租赁房屋发生损坏或者具有其他不适于次承租人使用的情形，承租人有权依房屋租赁合同的约定请求出租人修缮，但是出租人和承租人约定房屋转租后由承租人承担修缮责任的，或者虽无该约定但出租人拒绝履行修缮义务或者无能力履行修缮义务的，或者转租合同约定的房屋状态优于房屋租赁合同约定状态的，承租人应当承担修缮义务。被上诉人将房屋转租给上诉人，房屋存在不适于上诉人使用的情形，被上诉人未履行修缮的义务，根据我国合同法第二百二十一条之规定，上诉人付出了修缮费用及造成损失890748元，应当在租金中扣除，也应当在被上诉人向宝塔区商务局支付的租金中扣除。再次，一审法院判决由上诉人承担合同到期后逾期腾房占用费，事实认定错误，不符合客观事实。上诉人与被上诉人签订的合同到期后，被上诉人与宝塔区商务局的合同也己到期，上诉人积极联系被上诉人，向被上诉人交还租赁物，被上诉人有意躲避，在被上诉人不予配合，也不予交涉的情况下，上诉人向宝塔区商务局提出交还租赁的房屋的请求，宝塔区商务局不认可上诉人，造成了租赁的房屋未及时交还，上诉人在租赁合同到期后，想方设法交还房屋，没有进行经营，并且为了看管该租赁物付出了一定的费用。由于被上诉人及宝塔区商务局的缘故，要求上诉人承担逾期腾房占用费，对上诉人明显不公平，逾期腾房占用费应当由被上诉人、宝塔区商务局承担。综上所述，一审判决事实认定错误，不符合客观事实，对上诉人显失公平，租金数额认定错误，修缮费用及损失未在租金中扣除，逾期腾房是由于宝塔区商务局、被上诉人造成的，该费用不应当由上诉人承担。被上诉人高军答辩称：第一，租赁费有我们的合同可以证明，还有王世信的合伙人在一审出庭证实过；第二，房屋质量问题上诉人没有给我打过招呼说过，也没有给我任何书面的东西要求过，上诉人承包期间只认宝塔区商务局，费用当初也是说好给商务局交，也交了90几万，后来再没交，商务局也起诉过我和他，有一二审的判决可以证明；第三，逾期交房不是上诉人主动交我们不接收，是他拒绝交房，宝塔区法院在执行商务局诉我们的案件时让他腾房他才交的，这个事实有区法院执行案件的材料和法官可以证实。一审判决正确，我要求予以维持。被上诉人高军向一审法院起诉请求：1、判令王世信支付高军租赁费152.9861万元及逾期腾房占用费从2014年10月1日起计算到实际腾房之日止，按照每月45833元计算；因本租赁合同纠纷所产生的案件受理费36593元由王世信承担；2、判令本案诉讼费由王世信承担。上诉人王世信向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋不符合消防要求造成的宾馆停业经济损失273000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水造成的经济损失890748元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋未安装烟洞造成的经济损失20080元；4、本案的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2004年9月6日，高军与延安市宝塔区物资总公司（现为延安市宝塔区商务局）签订《合同书》，合同约定，租赁期限从2004年10月30日起至2014年10月30日止，每年50万元，延安市宝塔区物资总公司向高军提供的房屋，一层延安市宝塔区物资总公司负责二间门厅装修，二至四层延安市宝塔区物资总公司负责以旅馆形式装修，延安市宝塔区物资总公司负责以其名义办理旅馆及餐饮的相关手续和证照。2005年3月2日，延安市宝塔区物资总公司按照合同约定登记注册了“延安市宝塔区物资总公司物资大酒店”，高军为负责人。2010年4月23日，高军以延安市宝塔区物资总公司物资大酒店的名义将其承租延安市宝塔区商务局的房屋部分转租给王世信，并与王世信签订《物资大酒店住宿部承包合同》，合同约定：一、高军将物资大酒店住宿部承包给王世信经营；二、承包期限：从2010年4月23日起至2014年9月30日止；三、付款方式：承包费每年55万元，王世信必须在每年的3月23日前一次性付清全年度的承包费。否则，高军有权解除承包合同并收回承包合同；四、高军给王世信承租后，一切经营手续由王世信自己办理，高军属于配合，由于手续导致停业高军不承担责任。合同签订后，王世信与高军口头约定由王世信代高军每年按照50万元直接向延安市宝塔区商务局交纳，如王世信不交纳，则高军要求王世信按照承包合同约定的每年55万元支付。后王世信代高军向宝塔区商务局交纳91万元后再未交纳。现王世信拖欠高军承包费152.9861万元（从2010年4月23日起至2014年9月30日止，每年55万元，减去王世信代高军支付宝塔区商务局的91万元）。2013年1月14日，王世信经营的物资大酒店因未办理相关消防手续，被延安市工商行政管理局宝塔分局南市工商所责令停业。另查明，由于高军、王世信不支付租金，宝塔区商务局于2014年将高军、王世信等人诉至本院，要求解除合同、交回房屋，并支付拖欠的租金及逾期占用使用费。本院于2014年12月1日作出一审判决，后宝塔区商务局不服一审判决，向延安市中级人民法院上诉，延安市中级人民法院审理后发回重审。2015年9月17日，宝塔区人民法院作出一审判决，判决高军支付拖欠的租金1295533.33元及从2014年10月31日至实际腾还房屋期间的占有使用费每月按照45833元计算，判令王世信将其所占房屋腾还给宝塔区商务局。高军不服上诉。2016年3月16日，延安市中级人民法院作出（2015）延中民一终字第01331号民事判决书维持原判。该合同纠纷产生案件受理费32460元。2016年6月12日，经本院执行，王世信将所租房屋交给宝塔区商务局。延安市宝塔区物资总公司物资大酒店于2016年6月24日被吊销。上述事实，有营业单位非公司企业法人分支机构登记基本情况、延安市宝塔区人民法院民事判决书、延安市中级人民法院民事判决书、合同书、物资大酒店住宿部承包合同为证。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。高军与王世信签订《物资大酒店住宿部承包合同》，双方形成房屋租赁合同关系。双方应当按照合同约定享有权利履行义务。王世信未按照双方合同约定支付承包费，合同到期后也未交回房屋，构成违约，导致高军被延安市宝塔区商务局起诉，并被法院判令承担案件受理费36593元，故高军要求王世信支付租赁费、逾期腾房占用费及承担宝塔区商务局起诉高军、王世信合同纠纷一案案件受理费的诉讼请求，本院依法予以支持。王世信辩称双方口头约定的承包费为每年50万元，高军曾在宝塔区商务局诉其合同纠纷一案中认可与其达成口头协议。经审理，在宝塔区商务局诉高军、王世信合同纠纷一案中，高军认可，由王世信直接向宝塔区商务局按照每年50万元交纳承包费，如王世信不按期交纳，则高军仍主张按照双方合同约定的承包费即每年55万元，后王世信只向宝塔区商务局交纳了91万元后再未交纳，且王世信申请的证人田伟在作证时称每年的承包费为55万元，双方签订的《物资大酒店住宿部承包合同》约定的承包费也为每年55万元，故双方每年的承包费应按照55万元计算。王世信辩称其不承担逾期占用使用费，因其在合同到期后未按时交房，故该辩解理由不能成立，本院依法不予支持。王世信反诉要求高军赔偿因房屋不符合消防要求造成的宾馆停业损失273000元，因双方在合同中约定，高军给王世信承租后，一切经营手续由王世信自己办理，高军属于配合，由于手续导致停业高军不承担责任，故王世信的该反诉请求不符合双方合同的约定，本院依法不予支持。王世信反诉称高军将卫生间门踏坏致宾馆房屋受损,证据不足,故该请求本院依法不予支持。王世信反诉称，2013年和2014年降雨造成房屋漏雨造成损失要求赔偿,因该房屋是否漏雨，证据不足，且该房屋现已交回宝塔区商务局，漏雨造成多少损失亦无法确定，故该反诉请求本院依法不予支持。王世信反诉要求高军赔偿因未安装烟洞造成的损失，因双方合同未约定应由高军安装烟洞，故该请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、被告王世信（反诉原告）于判决生效后五日内一次性支付原告高军（反诉被告）承包费152.9861万元（从2010年4月23日起至2014年9月30日止，每年55万元，减去王世信代高军支付宝塔区商务局的91万元）；2、被告王世信（反诉原告）于判决生效后五日内一次性支付原告高军（反诉被告）逾期腾房占用费（从2014年10月1日起计算至2016年6月12日止，按照每月45833元计算），并承担宝塔区商务局起诉高军、王世信合同纠纷一案所产生的案件受理费32460元；3、驳回被告王世信（反诉原告）的反诉请求。案件受理费原告（反诉被告）已预交，减半收取，实际由被告王世信（反诉原告）负担16230元，该款由被告王世信（反诉原告）于案件款兑现时一并支付给原告高军（反诉被告）；反诉费7727元，被告王世信（反诉原告）已预交，实际由被告王世信（反诉原告）负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求，提供了与曹永军的谈话笔录，用以证明2013年8月强降雨过后，王世信为维修房屋支出60万元的事实。经质证，被上诉人高军对该谈话笔录内容不予认可。经审查，一审上诉人提供的曹永军出具的收条不是正式票据，也无维修合同、材料购货凭证、维修款支付凭证等证据予以佐证，故曹永军在谈话笔录中陈述的内容本院不予采纳。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实。一审认证证据理由充分，所认定的证据具有证明效力。本院认为，上诉人王世信与被上诉人高军之间的租赁关系及租赁费用的约定有双方签订的《物资大酒店住宿部承包合同》可证实，合同双方理应按照合同约定享有权利和履行义务。上诉人未按合同约定支付承包费，违约在先，合同到期后其未交回房屋，导致被上诉人在与原出租人的诉讼中承担费用，上诉人理应对违约行为及造成的后果承担责任。上诉人主张与被上诉人合同约定的年租费55万元，实行履行是按50元万元支付。经审查，该50万元的承包费是上诉人与被上诉人口头约定，但同时也约定如上诉人不按期交纳，被上诉人仍主张合同约定的年承包费55万元，故该口头约定属于附生效条件的约定，条件成就，约定有效，条件不成就，约定无效。因上诉人未按约定如期支付承包费，故承包费仍按合同约定的每年55万元计算。上诉人主张合同到期后逾期腾房系被上诉人和原出租人不配合收回，才导致房屋搁置，其不应当承担逾期占房费用。对该主张，上诉人无证据予以证明，故上诉人的主张不能成立。上诉人主张其维修房屋的费用一审未在租金中扣除，因上诉人提供的证据不能证明房屋维修费用的实际发生，故该主张不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26632元，由上诉人王世信负担。本判决为终审判决。审判长  冯小炯审判员  霍雨枫审判员  孙 阳二〇一六年十一月二十八日书记员  薛 霄