四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终1834号上诉人（原审被告）：刘科，男，汉族，生于1985年10月19日，绵阳市涪城区人。被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。法定代表人：汪文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋萍，女，汉族，生于1992年10月17日，绵阳市游仙区人，公司员工。委托诉讼代理人：康露，女，汉族，生于1993年3月3日，绵阳市游仙区人，公司员工。上诉人刘科因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘科，被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司（以下简称鑫泰物业公司）的委托诉讼代理人蒋萍、康露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘科上诉请求：1.请求二审法院依法改判上诉人不支付物业费及垃圾清运费或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未与被上诉人建立前期物业服务合同关系；被上诉人提供的前期物业服务合同的内容与上诉人同开发商签订的《商品房买卖合同》中的物业费条款不一致；被上诉人未举证证明提供了实际的物业服务��鑫泰物业公司辩称：鑫泰物业公司于2012年3月与四川辰兴房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》后，对“辰兴.优山美郡一期”提供物业服务，但上诉人自2012年7月1日应向而未向被上诉人缴纳物业服务费。鑫泰物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令上诉人支付截止2016年6月30日的物业服务费6670.13元、垃圾清运费294元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘科系绵阳市剑南路西段336号辰兴·优山美郡一期*幢*单元*楼*号房屋的业主，该房建筑面积为91.19平方米。2012年3月16日，原告与四川辰兴房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向辰兴·优山美郡小区业主提供物业服务，同时对费用标准、合同期限、违约滞纳金等进行了约定。后原告开始向该小区提供物业服务。截止2016年6月30日，被告共计拖欠物业服务费6670.13元、垃圾清运费294元。上述费用经多次催收未果，原告遂诉至一审人民法院，要求判如所请。上述事实，有当事人身份证明、商品房买卖合同、前期物业服务合同、垃圾清运合同以及当事人的陈述等证据在卷证明，足以认定。一审法院认为：本案原告与房地产开发企业签订《前期物业服务协议》合法有效。被告刘科经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，应当视为其放弃了质辩的权利。被告接收房屋后，作为原告提供物业服务的相对方享受了权利，应当按照合同约定支付相应的对价。截止2016年6月30日，被告刘科应当向原告交纳物业服务费6670.13元、垃圾清运费294元，合计6964.13元。原告要求被告支付该款的请求与查明的事实相符，一审法院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高��民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，遂判决：被告刘科于本判决生效后五日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司交纳截止2016年6月30日的物业服务费6670.13元、垃圾清运费294元，合计6964.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘科承担。本院二审期间，上诉人刘科提交其于2010年6月26日与悦华置地物业管理有限公司签订了《〈辰兴·优山美郡〉临时管理规约》及《物业费减免单》，证明其已与悦华置地物业管理有限公司签订了物业服务合同，被上诉人不是本案的适格主体。被上诉人质证意见为：其对该物业服务合同的三性不持异议，但被上诉人对上诉人与其他物业服��公司签订物业服务合同的内容不知情，且被上诉人与四川辰兴房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》后，一直在为《辰兴·优山美郡》提供物业服务。本院认证为：虽然《〈辰兴·优山美郡〉临时管理规约》系刘科与悦华置地物业管理有限公司签订，但《物业费减免单》显示内容为房地产开发企业因逾期交房给予刘科减免物业费，待刘科入住时凭此单前往物业公司减免物业费费的单据，故达不到其与悦华置地物业管理有限公司签订的《〈辰兴·优山美郡〉临时管理规约》已生效并实际履行的证明目的。另，二审查明，2012年10月26日四川辰兴房地产发展有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订辰兴·优山美郡一期《前期物业服务合同》约定，物业服务费：住宅多层2元／平方米∕月、营业用物业2.5元／平方米∕月、办公用物业2.5元／平方米／月、别墅物业2.48元／平方米∕月。上诉人与四川辰兴房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，前期物业服务期间，物业服务价格为电梯住宅1.5元／平方米∕月，别墅住宅、商业物业2元／平方米∕月。《物业费减免单》显示：因逾期交房，四川辰兴房地产发展有限公司给予刘科减免2011年12月31日之前物业费。二审期间查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩理由，本案争议焦点有二点。一是被上诉人是否为本案适格主体。上诉人称，就本小区物业服务的相关事宜其已与悦华置地物业管理有限公司签订了《〈辰兴·优山美郡〉临时管理规约》，并未与被上诉人签订物业服务合同，故被上诉人不是本案的适格主体。本院认为，从《物业费减免单》内容看，该单为房地产开发企业因预期交房给予刘科减免2011年12月31日之前物业费的凭证。同时，上诉人亦未提交其已向悦华置地物业管理有限公司交纳减免物业费以外期间的物业服务费及自2012年10月26日四川辰兴房地产发展有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订辰兴·优山美郡一期《前期物业服务合同》后仍向悦华置地物业管理有限公司交纳物业服务费的相关证据，由此可见，虽然刘科与悦华置地物业管理有限公司签订了《〈辰兴·优山美郡〉临时管理规约》，但达不到上诉人关于该规约已生效并实际履行及四川辰兴房地产发展有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订辰兴.优山美郡一期《前期物业服务合同》后，其仍与悦华置地物业管理有限公司存在物业服务合同关系的证明目的。从上诉人在二审庭审中关于“被上诉人每天三四点钟开始清理垃圾，严重影响了我的生活”的陈述内容看，虽然上诉人的该项陈述内容不属于本案审理范围（上诉人可以另行与被上诉人协商或通过诉讼解决），但足以证明被上诉人已向上诉人提供了物业服务，即被上诉人依照其与四川辰兴房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》的约定对案涉小区提供了物业服务，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，即便上诉人未与被上诉人直接签订物业服务合同，但被上诉人仍可以依照其与四川辰兴房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对被上诉人主张相关权利，故上诉人关于被上诉人不是本案适格主体的主张不成立，本院不予支持。二是关于被上诉人提供的《前期物业服务合同》的内容与上诉人同开发商签订的《商品房买卖合同》是否一致的认定。从被上诉人提交的其与四川辰兴房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》和四川辰兴房地产发展有限公司与上诉人刘科签订的《商品房买卖合同》的内容看，虽然《前期物业服务合同》对营业、办公、别墅用房的物业收费标准有上调，但对住宅用房的物业费收费价格未变动，即住宅物业仍维持在每月每平方米2.0元的标准。因上诉人购买的案涉房屋系住宅用房，也就是说上诉人应交纳的物业服务费用标准并未变动，因此上诉人以此原因不向被上诉人交纳物业服务费的理由不成立。本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事���清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘科负担。本判决为终审判决。审判长 张 兵审判员 于红霞审判员 肖玉生二〇一六年十一月二十九日书记员 杨 薇