重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终1979号上诉人（原审被告）：赖华彬，男，1969年12月29日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗顺风，重庆圣石牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区。法定代表人：杨程钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。原审第三人：重庆市金科科鹏商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区。法定代表人：杨程钧，该公司总经理���委托诉讼代理人：陈建，男，1988年3月20日出生，汉族，该公司职工，住重庆市云阳县。上诉人赖华彬因与被上诉人重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）、原审第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司（以下简称科鹏商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2015)涪法民初字第08236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖华彬上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判。事实及理由：1、一审判决超出当事人请求，违反法定程序。金科房地产公司的诉讼请求为支付租金、违约金，并没有请求赔偿损失，但一审判决确认了上诉人不仅支付租金，而且还要支付租金利息损失。2、一审判决由上诉人支付租赁合同解除后的租金利息损失不当。金科房地产公司于2015年4月8日发出解除租赁合同通知后，采用了断水、断电等措施阻止上诉人继续经营，上诉人不得已在7天限期内搬离，因此，金科房地产公司不存在损失。一审判决上诉人从2015年5月12日至2015年9月30日支付租金利息损失不当。3、上诉人与被上诉人于2014年10月24日达成的3个月免租期及2.5万元赔偿款应予认定。上诉人与被上诉人工作人员经谈判达成的3个月免租期及2.5万元赔偿费用，系被上诉人工作人员的职务行为所致，不能简单视为被上诉人工作人员的口头承诺，故该口头协议具有法律效力。4、一审法院以银行同期贷款利率1.5倍作为租金损失标准，适用法律不当。一审判决既然认定租金损失为资金占用利息损失，则以同期贷款利率计算违约金为宜。一审法院以1.5倍同期银行贷款利率作为违约金标准，于法不符。被上诉��金科房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人科鹏商业管理公司同意金科房地产公司的答辩意见。金科房地产公司一审起诉请求：1、确认金科房地产公司与赖华彬签订的租赁合同于2015年4月8日解除。2、赖华彬支付2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金624281.70元。3、赖华彬支付优惠期即2013年10月2日至2014年5月31日期间的租金221930.19元。4、赖华彬双倍返还一次性补偿费50万元。5、赖华彬支付违约金256985.84元和按日千分之三计算的逾期支付租金滞纳金。6、赖华彬支付电费78164.50元。7、交还租赁房屋。一审法院认定事实：2012年11月5日，金科房地产公司委托第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司与赖华彬签订商业用房租赁合同，约定金科房地产公司将位于重庆市涪陵区南��山-两江广场的金科世界走廊B区项目第三层23、24号商铺出租给赖华彬用于商业经营使用；租赁期限为96个月，即从2013年1月12日至2021年1月11日止；租金实行分段计算，2013年1月12日至2013年9月11日期间为免收租金期间，不收租金；2013年9月12日至2014年1月11日暂按30.17元/平方米支付，每月26933.36元。2014年1月12日至2015年1月11日暂按31.98元/平方米支付，每月28549.19元。2015年1月12日至2016年1月11日暂按33.90元/平方米支付，每月30263.20元。此后每年租金均按一定幅度增加。租金按房屋建筑面积计算，建筑面积暂定892.72平方米，最终以房屋实测面积计。租金的支付方式按先付费后使用方式执行，每3个月为1个支付周期。第１期租金在赖华彬接铺之日交付，且赖华彬需在签订合同时支付每月26933.36元。2014年1月12日至2015年1月11日暂按31.98元/平方米支付，每月28549.19元。2015年1月12日至2016年1���11日暂按33.90元/平方米支付，每月30263.20元。此后每年租金均按一定幅度增加。赖华彬没有按约定支付，金科房地产公司可以用赖华彬支付的保证金抵扣作租金。对水、电等费用。双方还约定，2013年1月12日前的公共水、电、空调费，从赖华彬实际接房起按实际用量分摊，费用由物业公司代收代缴。赖华彬没有付清这部分费用，金科房地产公司有权直接在履约保证金中扣收。对违约责任，双方约定，赖华彬在租赁期内单方提出终止合同，或因赖华彬责任，金科房地产公司单方终止合同，赖华彬需补交优惠期租金，并按当年租金标准支付3个月租金作违约金,且保证金不予退还，赖华彬的装修、装饰也无偿归金科房地产公司所有。若赖华彬没有按约定支付租金和其他费用的，逾期需支付按日千分之三标准计算的违约金。逾期需支付水、电费的，还需支付供电、供水部门规���的罚金；逾期超过15天的，金科房地产公司有权停水、停电，由此造成的损失由赖华彬承担；逾期超过30天，金科房地产公司有权终止合同。租赁期届满或解除合同后7日，赖华彬需交还租赁物。若逾期，赖华彬需支付按当年租金标准1.5倍计算的违约金。此外，任一方违约，还需承担另一方追索违约责任而产生的所有费用。对解除合同后，商铺中相关财产处理的约定，赖华彬收到金科房地产公司解除终止租赁合同，收回商铺通知之日起7个月内，赖华彬有未终止经营活动或未将商铺交还金科房地产公司的情况下，金科房地产公司有权采取任何有效行为终止赖华彬的经营活动并收回商铺，在此期间，赖华彬未将商铺内的设施、设备、财产撤除，即视为金科房地产公司自愿放弃所有权，相应财产所有权归金科房地产公司所有。履行合同中，涉及相关事宜的联络问题，合同��定可以采取直接送达、邮寄送达和传真等方式，邮寄送达的，以相关人员签收或邮件发出后的第3个工作日的12时为送达之时。合同签订后，赖华彬支付了保证金2.7万元，金科房地产公司将商铺交给了赖华彬。在赖华彬装修入住过程中，由于金科房地产公司招商和工程建设的原因，导致赖华彬未能按时装修、开业经营。2013年4月10日，金科房地产公司、赖华彬为处理损失赔偿和租赁合同履行事宜签订了补充协议。协议约定，赖华彬应支付的租金和物业管理费从2013年6月1日起计收，赖华彬若能在2013年6月1日起开业，则赖华彬享有免支付2013年6月1日至2013年10月1日期间的租金的权利，但若赖华彬不能在2013年6月1日前开业，则需双倍支付该期间的租金。此外，金科房地产公司一次性补偿赖华彬25万元，由金科房地产公司扣作为赖华彬应支付的租金和物业管理费，但若赖华彬提前解除合同或违反合同约定，则需双倍返还金科房地产公司的补偿费。2013年5月16日,双方对补偿费抵扣方案作了进一步确定，金科房地产公司补偿的25万元，抵扣赖华彬在2013年6月1日起至2014年11月30日期间的物业服务费112914元，2014年6月1日至2014年10月30日的租金135180元，余1906元抵扣9天物管费，剩下25元划入下次费用中。后因赖华彬认为金科房地产公司承诺的商场开业率未实现，人流量少，且金科房地产公司提供的商铺硬件设施存在中央空调不能正常制冷和制热，天花板漏水，烟道漏烟，墙体裂缝等问题，要求金科房地产公司处理，没有再支付租金。金科房地产公司催交租金无果后于2015年4月8日发函解除了与赖华彬的租赁合同，并于2015年11月18日诉至一审法院。一审中，金科房地产公司撤回了要求赖华彬支付电费的请求。一审法院另查明，重庆市涪陵区南门山-两江广场���金科世界走廊B区项目第三层23、24号商铺实际建筑面积为896.12平方米。一审法院认为，金科房地产公司与赖华彬自愿签订的租赁合同和补充协议属有效合同，对当事人有约束力。双方的争议焦点为：1、赖华彬是否违约的问题。根据合同约定，赖华彬应在2014年10月16日前支付2014年11月1日至2015年2月11日期间的租金98202.21元；在2015年1月29日前支付2015年2月12日至2015年5月11日期间租金91135.40元。即使金科房地产公司交付的商铺存在部分瑕疵，赖华彬有权要求金科房地产公司整改。若由此给赖华彬造成了损失，赖华彬有权要求金科房地产公司赔偿，但租赁物的部分瑕疵不构成赖华彬拒交租金的抗辩事由。关于金科房地产公司招商承诺问题。赖华彬称金科房地产公司承诺招商入住率达到81%，并有华润万家等世界五百强的商家入住，但实际商家���住率没有达到50%，金科房地产公司存在根本性违约。首先，赖华彬仅提供了无法核实真伪的广告宣传复印件佐证，即使该宣传与客观事实不符，赖华彬又是基于对该宣传的信赖而签订合同，也属缔约欺诈的问题，赖华彬可依法主张相应权利，但该表述不构成合同法上的承诺，故赖华彬的这一抗辩理由不能成立。关于金科房地产公司是否告诉了赖华彬商铺测绘面积问题，租赁合同确定最终租金以房屋测绘面积计算，是租金的结算规则，不影响赖华彬依照租赁合同及补充条款约定的租金标准支付租金。2、金科房地产公司主张的补交优惠期租金，双倍返还一次性补偿费，支付违约金和滞纳金的性质和所主张费用是否过高的问题。金科房地产公司主张上述费用的依据是合同中违约惩罚规则，属违约金性质。金科房地产公司没有提供证据证明有其他���失存在，赖华彬逾期支付租金给金科房地产公司造成的实际损失，可以确认就是房屋租金的资金占用利息损失，结合市场融资标准，双方约定的惩罚显然标准过高。赖华彬要求调整的理由成立，一审法院将逾期租赁违约金调减为以应付租金为基数从租金应付之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算。3、金科房地产公司的主张是否超过诉讼时效的问题。赖华彬需实际支付的是2014年11月1日以后的租金,即使金科房地产公司不主张抵扣履约保证金，其诉讼时效也是在2015年10月16日届满。金科房地产公司在2014年11月26日和2014年12月10日发出了催交租金函，中断了诉讼时效期间，金科房地产公司再次主张租金的时效应重新计算至2015年12月10日届满。因此，金科房地产公司在2015年11月18日起诉没有超过诉讼时效期。4、合同解除时间问题。赖华彬逾期支付租金，金科房地产公司依约于2015年4月8日发出解除合同通知符合法律规定，且双方对于2015年4月8日解除合同没有争议，据此，一审法院确认双方签订的租赁合同于2015年4月8日解除。5、合同解除后，赖华彬返还租赁物和支付租金的问题。合同解除后，赖华彬应当返还租赁物，没有及时返还的，金科房地产公司有权要求赖华彬原租金标准收取租金。因此，对金科房地产公司要求赖华彬支付合同解除后至2015年9月30日赖华彬实际占用商铺期间租金的请求，予以支持。金科房地产公司已实际收回了租赁物，再要求赖华彬返还租赁物没有理由，对金科房地产公司要求赖华彬返还租赁物的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金科房地产公司与赖华彬在2012年11月5日签订《商业用房租赁合同》和此后签订的补充协议于2015年4月8日解除；二、赖华彬在判决生效后10日内支付金科房地产公司2014年11月1日起至2015年5月11日期间租金189337.61元，支付租金98202.21元从2014年10月16日起至付清时止按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算的违约金，支付租金91135.40元从2015年1月29日起至付清时止按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算的违约金（赖华彬支付的保证金27000元和补充协议中金科房地产公司赔偿款结余的25元，可在赖华彬应付款中扣减）；三、赖华彬在判决生效后10日内，赔偿金科房地产公司2015年5月12日至2015年9月30日期间的租金损失140753.57元，赔偿该款从2015年9月30日���至付清时止，按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算的资金占用利息损失；四、驳回金科房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22300元，减半收取11155元，由金科房地产公司8155元，赖华彬负担3000元。双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人赖华彬与被上诉人金科房地产公司于2012年11月5日签订的租赁合同和补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效。按照该合同的约定，租金支付方式采用先付后使用的原则，根据此约定，赖华彬应在2014年10月16日前向金科房地产公司支付2014年11月1日至2015年2月11日期间的租金98202.21元，在2015年1月29日前支付2015年2月12日至2015年5月11日期间租金91135.40元，但截止金科房地产公司向一审法院起诉时，赖华彬仍未能履行合同义务，其行为构成严重违约，应当承担违约责任。根据合同约定，若赖华彬逾期支付租金超过30天，金科房地产公司有权终止合同，故金科房地产公司于2015年4月8日向赖华彬发出解除合同通知符合合同约定，双方的租赁合同已依法解除。对于合同解除后相关法律后果的处理，双方则约定为“租赁期届满或解除合同后7日，赖华彬需交还租赁物。若逾期，赖华彬需支付按当年租金标准1.5倍计算的违约金”，故赖华彬应在2015年4月15日前向金科房地产公司返还承租房屋，否则，返还房屋逾期期间，则按双方约定以当年租金的1.5倍支付违约金。经查，赖华彬实际返还承租房屋的日期为2015年9月30日，故一审判决确认由赖华彬从2015年5月12至同年9月30日对未付租金按同期银行贷款利率1.5倍计付利息并无不当。赖华彬上诉认为对逾期返还承租房屋期间的租金仅应当按同期银行贷款利率计算的理由，于法不符，对其这一上诉请求，本院不予支持。对于赖华彬提出已和金科房地产公司工作人员达成免租期3个月以及金科房地产公司应当赔偿2.5万元的事实，因赖华彬仅提供了与金科房地产公司工作人员的交谈音频资料，且金科房地产公司的工作人员对于赖华彬所主张的事实亦明确表示待金科房地产公司审批同意后方能生效，故赖华彬所主张的事实没有充分的证据证明，对其要求扣除3个月免租期以及抵扣2.5万元租金的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元，由上诉人赖华彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年十一月一日书 记 员  洪 燕