河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初1921号原告（反诉被告）：艾晓多，女，1988年11月29日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张长茂，男，系原告公爹。委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。被告（反诉原告）：段刚峰，男，1982年2月12日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。法定代表人：宋兴华，总经理。委托诉讼代理人：余立明，男，该公司商圈经理。委托诉讼代理人：赵秋生，男，该公司商圈经理。原告艾晓多与被告段刚峰及第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告段刚峰与反诉被告艾晓多及第三人链家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾晓多的委托诉讼代理人张长茂、吕勇、被告段刚峰及其委托诉讼代理人邢俊霞、第三人的委托诉讼代理人余立明、赵秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾晓多向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金20万元；2.判令被告向原告支付自违约之日起至法院生效判决确定的履行期限届满之日止每日房屋总价款万分之五的违约金；3.判令被告继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同。4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告艾晓多变更诉讼请求：1.判令被告继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议等合同，将涉案房屋过户至原告名下，并交付原告；2.判令被告向原告支付自违约之日（2016年5月21日）起至判决确定的履行期限届满之日止每日按房屋总价款万分之五的违约金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月20日，原告与被告通过链家公司居间介绍签订了签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等，双方于当日与北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同签订当日原告支付被告定金10万元。各方按照约定于2016年3月1日到链家总部中国银行代办点办理按揭手续时，被告拒绝签字，导致银行不能办理按揭手续，合同无法继续履行。被告拒绝履行合同义务构成违约，应承担违约责任。为保障合同继续履行，维护原告合法权益，故提起诉讼，请法院判如所请。被告段刚峰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张双倍返还定金没有合同依据，该定金是成约定金，而不是约束合同的履行，被告已经与原告签订了房屋买卖合同，定金的性质不适用双方在履行合同过程中产生的纠纷。被告不存在违约行为，双方约定的办理按揭之日也是支付首付款之日，双方见面的时候被告就户口迁出问题与原告协商并产生争议，原告认定被告不想履行合同当场拒绝支付首付款、按照补充协议约定原告应先支付首付款，被告再一同办理按揭手续，在原告拒绝支付首付款的情况下，被告行使先履行抗辩权，不构成违约。原告主张的违约金自2016年5月21日起算没有法律依据，且原告主张标准过高。按照补充协议约定原告延期支付首付款超过15日，被告有权解除合同，且双方发生其他争议的情况下，合同已经没有继续履行的可能，被告要求解除合同。第三人链家公司述称，原被告经链家公司居间签订存量房屋买卖合同等合同属实，合同签订当日原告支付被告定金10万元，且经双方协商一致，被告拿到全部购房款后两年内将户口迁出。在双方约定的办理按揭手续前，被告要求延长户口迁出的时间，双方产生分歧，故在约定的时间没有办理按揭手续。按照行业规定，应该先办理银行按揭审批手续，然后做资金监管才支付首付款。双方就户口迁出时间产生争议后在合同约定的时间并未办理按揭手续，后居间方经办业务员电话、微信联系原被告，被告认为链家公司提出的调解意见不理想，于是将经办业务员微信、手机号加入黑名单，且手机关机。后链家公司向被告送达催告函，并张贴在被告家门上，拍照发送给被告，但被告未予回复。反诉原告段刚峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同；2.判令被反诉人支付合同解除的违约金25万元；3.判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年2月20日签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，反诉人将其名下河北省三河市燕郊开发区福泽御园8号楼5单元1104号房屋出售给被反诉人。2016年3月1日双方共同办理银行按揭贷款手续时，反诉人提出户口2年内从该房屋下迁出可能存在一定困难，因此与被反诉人协商能否将户口迁出时间延长。被反诉人不同意，并因此认定反诉人意欲毁约，面签当日拒不按照《补充协议》约定向反诉人支付首付款，至今尚未支付。反诉人的行为已经构成根本违约，根据《补充协议》约定，反诉人有权解除合同，并要求被反诉人承担违约责任。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告艾晓多辩称，不同意反诉人的反诉请求。在本诉审理过程中通过被反诉人提交的证据结合第三人对双方在办理银行按揭贷款手续当日发生情况的陈述，可知是反诉人提出变更合同中关于户口迁出时间发生纠纷，反诉人拒绝办理银行面签。被反诉人根据第三人明示的办理银行贷款流程形式抗辩权，未在当天支付首付款。反诉人没有解除合同的权利。第三人链家公司述称，对反诉人的反诉请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月20日，经链家公司（丙方）居间，买受人原告艾晓多（乙方）与出卖人被告段刚峰（甲方）签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同。被告段刚峰将位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，房屋总价款为1245000元。《存量房买卖合同》第四条约定定金100000元直接支付出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额995000元，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第六条关于房屋交付约定出卖人应当按照下列第2项约定将房屋交付买受人，2、出卖人收到买受人全部购房款将房屋交付给买受人。第九条关于权属转移登记约定当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。《补充协议》约定定金乙方于2016年2月20日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。关于首付款约定乙方于面签当日将第一笔首付款人民币贰拾伍万元整包含前期支付的全部定金人民币壹拾万元以资金监管方式支付甲方。关于申请购房贷款约定甲乙双方应于付首付款当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记约定甲乙双方同意，在批贷之后双方共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其他约定：经双方协商，甲方拿到购房全部款项后两年内将该房屋家庭全部户口迁出。如甲方不按合同履行义务，甲方须支付总房款壹佰贰拾伍万元的百分之二十，贰拾伍万违约金。若补充协议与主合同有冲突，以补充协议为准。合同签订当日，原告向被告支付了定金100000元，三方约定于2016年3月1日去银行办理面签手续，办理面签手续当日被告要求延长户口迁出的时间，双方产生分歧，面签手续没有办理。就哪一方违约，原告认为按照合同约定的办理面签当日，被告违反合同约定要求将户口迁出日期延长未果于是不办理面签，虽然被告办理了收取首付款的银行卡，但是按照资金监管及第三人有关房屋买卖的流程应先办理贷款银行面签然后支付首付款，被告不配合办理面签手续，违约在先。为此原告提交签订合同时链家公司出示的房地产经纪服务事项告知书及背面附的存量房屋交易一般程序流程图。经质证被告对原告提交的证据不予认可，称签订合同时并未收到该告知书，即使收到该告知书，合同履行过程也和流程图不一样。被告认为其已按照合同约定办理了收取首付款的银行卡，原告未按照合同约定的时间支付首付款，构成根本违约，导致合同无法继续履行。第三人认可原告的陈述，称按照行业规定，应该先办理银行按揭审批手续，然后做资金监管才支付首付款，虽然被告办理了银行卡，但在办理面签的时候被告并未到场，经多次与被告协商未果的情况下，链家公司于2013年3月15日向原、被告手机发送催告函照片并将催告函张贴在被告家门上，催告被告于2016年3月20日10时前，携带夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明等相关证件，依照约定办理银行贷款按揭、资金监管等手续，第三人认为被告在催告的时间内不配合办理按揭贷款手续，按照合同约定构成违约。原告表示已经收到该催告函，被告表示没有收到，称即使催告函是真实性的，也不能证明是谁违约。本院认为，原告艾晓多与被告段刚峰于2016年2月20日经链家公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订当日，原告向被告支付购房定金100000元。2016年3月1日，原、被告双方及链家公司到链家总部中国银行代办点办理银行按揭手续及交付首付款事宜，因被告要求延长户口迁出时间，双方未能达成一致，被告因此拒不办理面签手续。根据原告提交的房地产经纪服务事项告知书及背面所附存量房屋交易一般程序流程图结合链家公司陈述，可以认定2016年3月1日未能办理银行贷款面签及交付首付款事宜系被告原因导致，原告未支付首付款系行使抗辩权。就户口迁出时间，庭审中原告表示可以将户口迁出时间延长至五年，被告仍不同意继续履行合同，故原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续并交付房屋的诉讼请求正当合理，应予支持。庭审中，原告表示希望按照合同约定办理银行贷款，如果被告配合办理贷款，可以减少或放弃违约金请求，如果被告不配合或原告不符合贷款条件，原告可以全款支付，即在过户当日支付剩余房款1145000元。鉴于被告坚持要求解除合同，且表示不配合原告办理贷款手续，本院认定继续履行合同原告以全款方式支付购房尾款为宜，且变更付款方式，不损害被告的权益，有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的。原告主张依据合同第九条第（一）款约定，被告未在2016年5月20日前办理房屋权属转移登记手续，故要求被告支付自2016年5月21日期至判决确定履行期限届满之日止，按每日房屋总价款万分之五计算的违约金。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整。考虑到当地房价增长情况，本院酌定被告应支付原告的违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）段刚峰于本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）艾晓多办理位于三河市燕郊开发区房屋的过户手续，并于过户当日将涉案房屋交付原告（反诉被告）艾晓多；二、原告（反诉被告）艾晓多于办理涉案房屋过户手续当日给付被告（反诉原告）段刚峰购房尾款1145000元；三、被告（反诉原告）段刚峰于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）艾晓多违约金10000元；四、驳回反诉原告段刚峰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17805元、保全费5000元，由被告段刚峰负担（本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费5050元，由反诉原告段刚峰负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张景胜代理审判员  马静波人民陪审员  王 宁二〇一六年十一月三日书 记 员  周宇杰