上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2983号原告上海世博文化发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈竹，总经理。委托代理人诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人王正，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告娜源文化发展(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人许龙飞，执行董事。委托代理人王巍，上海力勤律师事务所律师。委托代理人翁国舜，上海力勤律师事务所律师。原告上海世博文化发展有限公司(以下简称世博文化公司)与被告娜源文化发展(上海)有限公司(以下简称娜源文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月4日、8月24日、10月25日三次公开开庭进行了审理。原告世博文化公司的委托代理人诸靖、王正，被告娜源文化公司的委托代理人王巍、翁国舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世博文化公司诉称，2012年1月18日，上海世博发展(集团)有限公司(以下简称世博集团)作为出租人与上海天翼通用航空有限公司(以下简称天翼公司)作为承租人签订了《上海世博C05南侧地块及其上场馆“凡尘云客—飞行家主题园项目”租用协议》(以下简称《租用协议》)，约定将上海世博园区C05南侧地块及其上的现有场馆(以下简称租赁场地)出租给天翼公司，租期自2012年2月1月起至2016年12月31日止，租金为每年人民币(下同)5,001,642.45元。之后，世博集团将《租用协议》项下的权利义务全部概括转让给原告，天翼公司同意并接受。2014年6月23日，原告、天翼公司与飞行家航空文化发展(上海)有限公司(以下简称飞行家文化公司)签订《租用协议》的补充协议，约定天翼公司将《租赁协议》项下的全部权利义务概括转让给飞行家文化公司。2015年5月20日，原、被告及飞行家文化公司签订《上海世博C05南侧地块及其上场馆“凡尘云客—飞行家主题园项目”租用补充协议》(以下简称《租用补充协议》)，约定飞行家文化公司将租用协议项下的全部权利义务概括转让给被告。上述文件签署后，原告已按约将租赁场地交付使用，但被告未按约支付租金等，截至2015年12月，被告共拖欠现金部分租金2,891,642.48元、实物部分租金4,705,318元及水电费490,473.69元。原告多次书面催缴，被告不予支付，原告于2015年9月30日向被告发送书面解约通知函，被告于2015年10月1日签收。现诉请判令：1、解除原、被告就租赁场地之间的租赁合同法律关系；2、被告立即将租赁场地按现状返还给原告；3、被告支付自2013年8月1日起至2014年3月31日止的水电费490,473.69元；4、被告支付自2015年3月至租赁关系解除之日的租金，暂计至2015年12月31日的现金部分租金为2,891,642.48元、实物部分租金4,705,318元；5、被告支付逾期支付租金的滞纳金(具体计算方式以庭审陈述为准)；6、被告支付违约金200万元；7、被告按年租金5,001,642.45元的标准支付自租赁关系解除之日起至实际返还之日止的使用费；8、确认原告有权将被告已付的180万元保证金予以抵扣部分欠付款项。被告娜源文化公司答辩称，首先，被告对原、被告及飞行家文化公司于2015年5月20日签订的《租用补充协议》并不知情，双方之间不存在租赁关系，被告也没有实际使用租赁场地，亦未向原告支付过相关费用。其次，原、被告之间相关的租赁合同及补充协议是建立在原告与飞行家文化公司之间的协议之上，即使认定双方就系争房屋存在租赁关系，对于天翼公司和飞行家文化公司欠付的租金等费用也不应由被告承担。第三，原告诉请的滞纳金和违约金的标准过高，请求法院予以调整。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年1月18日，世博集团作为甲方(出租人)与天翼公司作为乙方(承租人)签订《租用协议》，约定甲方将其依法取得租赁经营权的租赁场地出租给乙方用于经营“凡尘云客—飞行家主题园”项目。协议第一条确定了租赁场地总面积为24072平方米，场地包括场馆建筑、配套设施建筑及广场。协议第三条约定了租赁期间自2012年2月1日起至2016年12月31日止，前9个月的免租期用于场地和场馆的装修与试运营。对于租金及支付方式，协议第四条约定了租金为每年5,001,642.45元，乙方每年以现金方式支付3,501,642.45元，其余150万元以实物形式支付。对于现金支付部分，自2013年起乙方于每个季度开始前5日支付一次，每季度租金为875,410.61元，此外，乙方于协议签订起3日内支付2012年度除免租期外的2个月租金及履约保证金。如乙方逾期付款，则逾期每日按应付款的0.5%支付逾期违约金。对于实物支付部分，协议约定甲方可在实物支付部分的额度内以签单的方式在乙方经营的项目进行消费，包括乙方对外销售的商品、对外营业的餐饮场所和对外提供的服务。对于履约保证金，协议第六条约定了乙方应支付180万元作为履约保证金，该保证金可用于冲抵乙方未支付的任何款项，包括租赁费、场地及设施损坏修复的赔偿费、滞纳金、违约金等。对于协议终止及违约责任，协议第十二条约定，乙方有下列行为并不予纠正，甲方有权书面通知解除协议，并由乙方应在收到通知后10个工作日内支付违约金200万元：……乙方未能按约支付租赁费和保证金。2013年5月31日，世博集团作为甲方、天翼公司作为乙方、及原告作为丙方签署了三方补充协议，对《租用协议》予以确认，约定自本补充协议签署之日起，甲方将《租用协议》项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为《租用协议》一方享有原甲方所有权利、承担原甲方所有义务，乙方同意接受丙方作为《租用协议》的一方享有权利和承担义务。补充协议还确认，乙方根据《租用协议》于2012年1月30日支付的2012年度除免租期外的2个月租金583,607元为有效租赁费，自本补充协议签署后，乙方不再支付租金给甲方，甲方将已收取乙方支付的履约保证金180万元划至丙方账户。2014年6月23日，原告作为甲方、天翼公司作为乙方及飞行家文化公司作为丙方签署补充协议，对上述三方补充协议予以确认，约定自本补充协议签署之日起，乙方将《租用协议》项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为《租用协议》一方享有原乙方所有权利、承担原乙方所有义务，甲方同意上述权利义务的转让。2014年10月20日，飞行家文化公司向世博集团发送《关于2013.08-2014.03水电费付款计划》，确认：“……2013.08-2014.03水电费，共计欠款490,473.69元，我司代天翼公司提出如下的付款计划……”2014年12月29日，飞行家文化公司以书面函件的形式向原告申请2015年上半年租金每月一付。2015年1月27日，原告向飞行家文化公司发出《关于飞行家主题园场馆租金及水电费用支付事宜的函》，述称租金依约应每季度支付一次，同意2015年上半年租金支付方式为每月一付，并表示2015年下半年起恢复每季度支付。函件中，原告表示2015年1月25日之前，飞行家文化公司应付当月租金29万元，并告知飞行家文化公司尚拖欠2014年12月份租金19万元，上述合计48万元。2015年3月26日，原告向飞行家文化公司发出《催缴函》，告知截至2015年3月份，飞行家文化公司尚有77万元租金未支付，并要求支付当月租金29万元。2015年4月28日，原告再次发函，告知飞行家文化公司未支付的租赁费为135万元。2015年5月20日，原告作为甲方、飞行家文化公司作为乙方及被告作为丙方签订《租用补充协议》，对2014年6月23日签订的补充协议予以确认，并约定乙方将《租用协议》项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为《租用协议》一方享有原乙方所有权利、承担原乙方所有义务，甲方同意上述权利义务的转让。2015年7月27日，原告向被告发出催缴租金的书面通知。2015年8月27日，原告再次向被告发出催缴通知，要求被告支付拖欠的租金及水电费等费用，其中载明“2014年3月前飞行家所欠的水电费合计490,473.69元……”上述两份通知均由被告工作人员周晓艳签收。2015年9月30日，原告向被告发出《关于解除租赁合同及收回租赁区域的通知函》，告知因被告长期拖欠租金及水电费，原告于2015年9月30日解除与被告就租赁场地达成的相关租赁合同，原告将被告支付的180万元履约保证金予以冲抵，冲抵后，被告尚欠租金、水电费490,473.69元，并要求被告支付违约金及相应滞纳金。根据中国邮政查询单显示，该通知函的送达结果为“邮件妥投”，被告门卫于2015年10月1日签收了该通知函。2015年11月13日、16日，被告通过银行分别向原告支付10万元，摘要(资金用途)记载为房租、租金。另查，2016年7月8日，上海镭战体育文化发展有限公司和北京世纪星滑冰俱乐部有限公司出具《情况说明》证实其与被告之间的租赁关系。2015年6月1日，被告将租赁场地中的C片区转租给上海镭战体育文化发展有限公司用于经营镭战项目。2015年9月9日，被告将租赁场地中的T2、T3场馆转租给北京世纪星滑冰俱乐部有限公司用于经营滑冰培训基地。庭审中，对于原告诉请的截至2015年12月31日被告拖欠租金数额，包括现金部分租金2,891,642.48元和实物部分租金4,705,318元，原告陈述其中的现金部分租金的计算方式为：2015年3月份26万元，2015年4月29万元，2015年5月29万元，2015年6月29万元，2015年7-9月87万元，2015年10-12月87万元，2015年1-12月现金租金的零头合计21,642.48元，合计2,891,642.48元。原告陈述其中的实物部分租金的计算方式为：自2012年11月1日起至2015年12月31日止，按每年150万元的实物支付标准，扣除原告已使用的实物部分44,682元，即被告在此期间拖欠的实物租金为4,705,318元。对于上述欠付的租金数额的计算方式，被告表示认可，前提是双方就系争房屋存在租赁关系。对于滞纳金的计算标准，原告表示被告按约应于每季度(月)开始前5日支付租金，即2015年3月份欠付的26万元租金的滞纳金应从2015年3月26日起算至实际支付之日止，并以此方式分别计算其他季度(月份)租金的滞纳金。对于实物租金的滞纳金及2015年1-12月现金租金的零头21,642.48元的滞纳金，原告自愿表示从2016年1月1日起算。对于水电费490,473.69元，原告表示是系争房屋于2013年8月至2014年3月期间的水电费用，2013年8月1日之前及2014年3月31日之后的水电费用被告已支付，对此，原告提供已由其缴纳的水电费支付凭证(包括系争房屋在内的上海市浦东新区世博园区C05地块于2013年8月至2014年3月期间的水电费)及原告向被告发出的水电费催收通知予以佐证。以上事实，由经庭审质证的《租用协议》、相关补充协议、《租用补充协议》、水电费缴费凭证、催告函、通知函、《情况说明》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋是否存在租赁法律关系系本案争议焦点。对此，本院认为：首先，原告就系争房屋享有出租人的权利。世博集团作为出租人与天翼公司作为承租人就系争房屋成立了租赁关系后，2013年5月31日，世博集团、天翼公司及原告签署了三方补充协议，确认世博集团将其《租用协议》项下的权利义务概括转让给原告，同时，世博集团不再对系争房屋享有权利和承担义务，即原告通过合同权利义务的概括受让成为系争房屋的出租人。其次，被告就系争房屋享有占有、使用等权利，也应履行承租人的义务。2014年6月23日，飞行家文化公司通过权利义务的概括受让成为系争房屋的承租人，飞行家文化公司对欠付的水电费490,473.69元予以认可，并向原告申请变更2015年上半年的租金支付方式，即飞行家文化公司确认其承租人的事实。2015年5月20日，原告、飞行家文化公司及被告签订的《租用补充协议》，明确飞行家文化公司将其就系争房屋的权利义务概括转让给被告，由被告承担飞行家文化公司所有义务，同时，飞行家文化公司不再对原合同享有权利和承担任何义务，此时，被告作为承租人的法律地位正式确立。第三，被告的行为确认其承租人的事实。被告通过银行向原告支付部分租金、被告签收原告发送的催款函及被告将系争房屋部分区域予以转租等行为，事实上表明被告就系争房屋享有权利并履行义务。原、被告就系争房屋成立租赁关系后，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告作为系争房屋的承租人，应按约支付租金等费用，由于其长期拖欠租金，现原告请求解除双方之间的租赁法律关系，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告已无占用系争房屋的合同和法律依据，原告请求被告返还系争房屋，并按年租金的标准支付合同解除之日起至实际返还之日止的使用费，于法有据，本院予以支持。对于被告支付的租赁保证金180万元，原告请求予以抵扣相应的违约金及其他费用，具有合同依据，本院予以准许。对于被告欠付的租金及水电费，原告举证予以详细列明，被告并未提供证据予以反驳亦表示在认定双方存在租赁关系的前提下对原告诉请的租金予以认可，故原告请求被告支付相应租金及水电费，本院予以支持。本案由于被告违约导致合同解除，被告理应承担相应的违约责任，原告请求被告支付欠付租金的滞纳金及解约违约金，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告辩称滞纳金及解约违约金的支付标准过高，请求法院予以调整，本院综合当事人过错、合同履行程度、系争房屋的使用情况等具体因素，将滞纳金的支付标准酌情调整为每日万分之二，并酌情将解约违约金调整为100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告上海世博文化发展有限公司与被告娜源文化发展(上海)有限公司就上海世博园区C05南侧地块及其上的现有场馆之间的租赁合同法律关系；二、被告娜源文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述房屋返还给原告上海世博文化发展有限公司；三、被告娜源文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海世博文化发展有限公司截至2015年12月31日的现金部分租金2,891,642.48元(抵扣保证金180万元后，被告实际应付的现金部分租金为1,091,642.48元)及实物部分租金4,705,318元，并按每年5,001,642.45元的标准支付自2016年1月1日起至返还上述房屋之日止的租金及使用费；四、被告娜源文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海世博文化发展有限公司水电费490,473.69元；五、被告娜源文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海世博文化发展有限公司滞纳金(计算方式为：以26万元为基数自2015年3月26日起、以29万元为基数自2015年4月26日起、以29万元为基数自2015年5月26日起、以29万元为基数自2015年6月26日起、以87万元为基数自2015年7月6日起、以87万元为基数自2015年10月6日起、以21,642.48元为基数自2016年1月1日起，以4,705,318元为基数自2016年1月1日起，均按日万分之二的标准计算至实际付清之日止)；六、被告娜源文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海世博文化发展有限公司违约金100万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,394元，由被告娜源文化发展(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  杨立转人民陪审员  宋蓓蕾二〇一六年十一月九日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。