上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2378号原告(反诉被告)：上海虹民实业总公司，住所地上海市。法定代表人：汪永生，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。法定代表人：白金钢，总经理。委托诉讼代理人：施家杰，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。原告上海虹民实业总公司诉被告上海虹通物资利用有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海虹通物资利用有限公司反诉原告上海虹民实业总公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海虹民实业总公司的法定代表人汪永生、委托诉讼代理人陈荣，被告(反诉原告)上海虹通物资利用有限公司的法定代表人白金钢、委托诉讼代理人施家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹民实业总公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日终止；2、被告立即搬离上海市公安街XXX号(原为公安街XXX号)，返还房屋；3、被告支付拖欠的2014年3月1日起至2014年8月27日止的租金67,356元；4、被告按年租金15万元的标准支付自2014年8月28日起止实际搬离之日止的房屋使用费。事实与理由：原告与被告于2012年1月5日签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租公安街XXX号(原公安街XXX号第2层)房屋，租金为每年人民币15万元整。租赁合同签订后，被告仅支付租金至2014年2月28日。根据《房屋租赁合同书》第十条的规定，乙方(即被告)擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;利用承租房屋进行违法活动的;甲方(即原告)均可终止合同并收回房屋，造成损失的，被告应负责赔偿。被告因其经营的新鸿浴室系非法无证经营，该行为不仅违反了《房屋租赁合同书》的约定，也因此被有关部门查处。原告为此多次口头并于2014年5月28日书面通知被告，房屋租赁合同将于2014年8月27日终止履行，要求被告于2014年8月31日前完成搬离系争房屋，结清费用等手续，返还房屋。然而，被告至今未归还该房屋。原告认为被告行为已侵犯原告的合法权益，故起诉法院要求判如所请。被告上海虹通物资利用有限公司辩称，不同意原告的诉请。原告解除合同的依据是认为被告违约，被告认为自己没有合同约定的违约事实。被告并没有转借，原告认为由于被告在租赁房屋内与他人合作经营是转租行为，没有依据。对于违法经营的问题，从行政处罚决定书看，行政处罚决定书上的场地虽然是被告租赁的，但是变造营业执照是个人行为，许彪是浴场的一个员工，行政处罚决定书中的公司是不存在的，许彪在被告公司也没有担任职务。原告向法院提供的合作经营协议书是被告与王某某合作经营，许彪被行政处罚，其变造的营业执照是谁指使的依据不足，变造营业执照的主体是不确定的。由于原告在2014年4月28日把被告承租房屋的门封掉，导致被告无法正常使用，租金损失和使用费损失应当由原告自行承担。被告上海虹通物资利用有限公司向本院提出反诉请求：要求原告赔偿被告装修损失460万元。事实与理由：原告与被告于2012年1月5日签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租位于上海市虹口区公安街XXX号第二层房屋，建筑面积为1100平方米;租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金为每年15万元整，先付后租;2012年2月1日，被告与案外人王某某签订了“经营合作协议”。该协议约定，被告提供本市公安街XXX号2楼930平方术作为浴室的经营场地；浴室总投资450万元，由王某某全部出资，被告以场地租金作为入股资金，双方各占股份比例为被告20%，王某某80%。该“经营合作协议”签订后，合作人实际投资460万元，用于系争房屋的装修、设备添置。并于2013年3月起试营业。期间，被告与合作人多方办理营业所需各类证照，却因非被告与合作人的原因，营业执照办理过程中遭遇障碍。2014年4月28日、2015年10月30日系争房屋因涉违法建筑，屡次被上海市虹口区规划和土地管理局砌墙封门，致使被告无法经营，故提起反诉要求判如所请。原告上海虹民实业总公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。事实与理由：被告反诉称房屋涉及违章搭建被虹口规土局砌墙封门，该行为与原告无关。2014年4月28日封门时，系争房屋、一楼门面房均在被告控制下，有违章搭建也是在被告控制下搭建的，原告对房屋没有控制权。被告称无证经营是原告造成的，也没有任何证据证明。经审理本院认定事实如下：原告为本市公安街XXX号房屋产权人，该房屋建筑面积为1,342平方米。2012年1月5日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定，甲方同意将本市公安街XXX号二层(以下简称系争房屋)，建筑面积1,100平方米租赁给乙方使用；该房屋租赁用途为商业；租期自2012年3月1日至2017年2月28日止；租金每年15万元，先付后租，乙方先给付六个月租金，以后每次在租期期满前15天付给甲方六个月租金，以此类推至租期满为止；乙方不得随意损坏房屋设施，不得违章搭建，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，如乙方擅自改变房屋结构或违章搭建，一切投资和损失由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。该同第十条约定，乙方有下列清形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的;2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金累计达12个月;5、利用承租房屋进行违法活动的;6、故意损坏承租房屋的。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。期间，公安街XXX号房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号为公安街XXX号。2012年2月1日，被告(甲方)与案外人王某某(乙方)签订《经营合作协议》，约定双方共同合作开办新鸿浴室，甲方提供虹口区江湾镇公安街XXX号2楼930平方米作为浴室的经营场地；浴室总投资450万元人民币，由乙方全部出资，甲方以场地租金作为入股资金，双方各占股份比例为甲方为20%，乙方为80%，新鸿浴室将再不支付给甲方场地租金；浴室将由王某某担任法人代表，甲方出任出纳一名，乙方出任财务会计一名，双方共同管理浴室财务，确保做到财务公开。嗣后系争房屋被用于经营浴室，但未能办出营业执照。被告支付租金至2014年2月后未再支付租金。2014年4月3日，上海市公安局虹口分局作出《行政处罚决定书》一份，载明违法行为人姓名为许彪，工作单位为上海新鸿池浴场有限公司，现查明2012年11月，违法行为人许彪在上海市虹口区公安街XXX号二楼开设了一家新鸿池浴场，为使该浴场能维持营业，许彪变造了一张企业法人营业执照并使用，后于2014年4月3日被查获。2014年4月15日，上海市虹口区规划和土地管理局向作为房屋权利人的原告发出《当场拆除违法建筑决定书》，载明：你单位于2014年4月15日11：40时在虹口区公安街XXX号正在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十五条第一款的规定;依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十二条的规定，本机关现责令你(单位)停止建设并自行拆除。拒不停止建设或者拒不拆除的，本机关将依法予以强制拆除。2014年4月底，公安街XXX号底层被相关执法部门用砖墙封闭，嗣后被告未再经营。2014年5月28日，原告向被告发出《关于房屋租赁合同履约终止相关事宜的告知书》称，被告承租的系争房屋因涉及无证照经营，一部分已于2014年4月25日返还给总公司，另一部分尚未返还的房屋，现根据《虹口区人民政府办公室印发关于加强本区政事业单位房屋土地资产集中监管实施意见的通知》等文件及虹口区国有资产监督管理委员会“要求总公司于2014年6月30日前做好相关资产梳理，以便变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作”，等精神要求，原告为此特书面告知被告，依据有关政策和通知要求以及双方租赁合同相关约定，双方签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日全部终止履行，被告应提前做好搬迁准备，妥善处理好转租户的清退工作，并在2014年8月31日前完成包括结清房租等相关费用，返还承租房屋，注销工商营业执照等相关手续。另查明，2011年8月8日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止(2010年7月8日所订立的三年合同同时作废)；该物业每年租金10万元，每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。该合同租赁期间，被告将其所承租的上述房屋对外转租。2014年5月，上述房屋中约60平方米房屋于被相关执法部门用砖墙封闭。房屋租期届满后双方未再续签合同。2014年11月，原告起诉法院要求上述房屋的次承租人与被告迁出上海市公安街XXX号厂房，由被告将该房屋返还给原告，并按合同租金标准支付2014年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费。本院经审理于2015年6月10日作出(2014)虹民三(民)初字第2354号民事判决书，判决被告及次承租人迁出上海市公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼)，并由被告将该房屋返还原告；被告支付原告2014年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费(按每年8.5万元计算)。被告上诉后，二审法院维持原审判决。审理中，原告表示双方所签订的《房屋租赁合同书》中约定所出租的房屋位于公安街XXX号二层，现该房屋现门牌号为公安街XXX号，原告实际向被告交付了公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋，租赁部位不包括三层，租赁合同中的面积也不包括三层面积；公安街XXX号三层为违章搭建，但鉴于被告实际占用三楼搭建部位，要求被告一并迁出三层搭建部位；一层部位主要是楼梯通道和两个门面房，因诉讼前公安街XXX号一层的两个门面房已由原告收回，且(2014)虹民三(民)初字第2354号案中已判决被告迁出公安街XXX号一楼，故本案中原告不要求对一层房屋进行处理，仅要求被告迁出公安街XXX号二层房屋及三层搭建；确认本案中一层房屋租赁面积为50平方米，原告所主张租金和使用费按一层房屋面积进行相应扣减；(2014)虹民三(民)初字第2354号案中处理的公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼)与本案中的公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋系不同标的，不存在重合的房屋部位；执法部门于2014年4月28日将公安街XXX号底层封闭后，被告客观上无法进入，鉴于被告未实际经营，同意法院对租金和使用费进行酌情处理。被告表示公安街XXX号三层搭建系违章搭建，但原已存在，并非被告搭建，租赁合同中的面积虽不包括三层面积，但实际原告向被告交付的租赁场地包括公安街XXX号一层部分房屋，二层及三层，一层部位主要是楼梯通道和两个门面房，三层原为塑料顶棚，被告承租该场地后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍；确认一层租赁面积为50平方米，若法院判决租赁合同解除被告迁出租赁房屋的，被告同意一并返还公安街XXX号一层楼梯通道；(2014)虹民三(民)初字第2354号案中处理的公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼)与本案中的公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋系不同标的，不存在重合的房屋部位。审理中，被告申请对公安街XXX号二层浴室装修残值、设施和设备残值进行审价，上海沪港建设咨询有限公司在审价过程中，双方确认公安街XXX号一层部分房屋装修纳入审价范围，原告表示三层为违章搭建不应纳入审价范围。上海沪港建设咨询有限公司的审价意见为，装饰部分一、二层残值为969,028.56元，安装部分一、二层残值为679,150.68元，三层屋面改建工程残值为356,350.60元，安装部分三层残值为269,363.64元，可移动物品残值为165,683.70元。上述事实，有原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同书、行政处罚决定书、关于房屋租赁合同履约终止相关事项告知书及邮寄凭证、经营合作协议、租金收款凭证、2014年4月28日虹口报、视频光盘、照片，被告提供的经营合作协议、企业名称预先核准通知书，虹口区沐浴、足浴、美发、美容项目审批表，消防安全检查合格证、特种行业许可证、税收缴款书、行政事业行收费收据、证明、鉴定报告、拆违决定书、房地产登记簿信息、房屋租赁合同书、本院调取的(2014)虹民三(民)初字第2354号案民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第1952号民事判决书，及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同书》依法成立有效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，被告承租房屋期间擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的，原告有权解除合同收回房屋。本案中，原、被告双方虽对公安街XXX号三层由谁搭建存在争议，但被告承租房屋后将三层部位封闭并分隔，亦属于擅自拆改房屋结构的行为，违反了合同约定。且被告以场地为出资与他人合作开设浴场，在未办出营业执照的情况下使用变造的营业执照进行经营，并被公安机关查处，亦违反了合同约定。根据上述违约事实和合同约定，原告有权解除合同，原告于2014年5月发函要求于2014年8月27日解除合同，于法有据，双方的《房屋租赁合同书》应于2014年8月27日解除。合同解除后，被告应当向原告返还其承租的房屋。根据双方陈述，合同虽约定租赁场地为公安街XXX号二层，但实际交付的租赁场地为部分一层房屋(约50平方米)及全部二层房屋，被告并称还交付了三层房屋，现原告明确表示，被告实际还占用了三层搭建，又鉴于本案中所涉的公安街XXX号一层房屋中被告仅占用一层通往二层的楼梯通道，且(2014)虹民三(民)初字第2354号案已就公安街XXX号一层房屋的返还进行了处理，故本案中租赁合同解除后原告明确要求被告返还公安街XXX号二层房屋及三层搭建，原告的该诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。租期内被告应当按约支付租金，合同解除后，被告占用房屋的应当支付占用费，原告要求在计算使用费和租金时均扣除底层面积，本院依法予以照准。由于公安街XXX号存在违章搭建、无证经营和浴室安全隐患，底层房屋和通道于2014年4月底被相关行政部门联合执法进行封闭，2014年5月起被告实际已无法使用系争房屋，原告亦表示封门后被告无法进入房屋，审理中经本院释明，被告仍表示不同意迁出，而原告作为房屋出租方在发函解除合同后亦未采取相应措施避免损失扩大，综上，本院酌情对原告主张的租金和使用费标准进行调整。被告行为已构成违约，现因其违约行为导致合同解除，被告反诉要求赔偿装修和设施设备等损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海虹民实业总公司与被告上海虹通物资利用有限公司于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日解除；二、被告上海虹通物资利用有限公司应于本判决生效之日起15日内迁出上海市公安街XXX号二层房屋及三层搭建，并将该房屋返还原告上海虹民实业总公司；三、被告上海虹通物资利用有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海虹民实业总公司支付自2014年3月1日起至2014年4月28日的租金22,915.65元；四、被告上海虹通物资利用有限公司应于本判决生效之日起15日内按照每年10万元的标准向原告上海虹民实业总公司支付自2014年4月29日起至被告上海虹通物资利用有限公司迁出上海市公安街XXX号二层房屋之日止的租金及房屋占用费；五、对于被告上海虹通物资利用有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,935.34元，反诉受理费21,800元，鉴定费82,500元，由被告上海虹通物资利用有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年十一月十一日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。