北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初15735号原告：北京九欣物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄村105号。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：耿钧，男，1960年2月9日出生，汉族，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所工作者，住单位宿舍。被告：高林，女，1960年5月9日出生，汉族，北京市海淀区居民。委托诉讼代理人：李少敏（被告之夫），男，1956年6月18日出生，汉族，北京市海淀区居民。原告北京九欣物业管理有限公司（以下简称九欣物业公司）与被告高林供用热力合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九欣物业公司的委托诉讼代理人耿钧、被告高林及其委托诉讼代理人李少敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京九欣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2005年11月起至2016年3月止的供热费56726.6元；2.请求判令被告支付自2016年4月1日起至实际给付之日止的欠款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：高林自入住都市芳园小区后就一直拖欠物业费等各项费用，因其长期欠费，经（2005）昌民初字第7342号民事判决书，判令高林支付2005年3月的供热费用，2005年11月起继续欠费至今。我公司与开发商及象元物业于2014年9月28日签订了三方协议：北京都市芳园房地产开发有限公司于2014年9月30日终止委托北京象元物业有限责任公司对“都市芳园”小区的管理工作，并同时委托我公司从2014年10月1日起接管该小区的管理工作，并对前期的债权追讨工作委托我公司承担，签约当日即在“都市芳园”小区的公告栏中张贴告示全体小区业主。我公司接手物业管理的同时，立即办理了相关资质手续，因原象元物业的工作人员基本留用，小区的物业没有任何影响。因高林拒绝履行前期费用，为此，我公司提出以上请求，请求法院支持我方请求，以维护合法权益。高林辩称，1.九欣物业公司的物业管理资质和供暖资质我方未见过，存在质疑，我在东小口法庭起诉九欣物业公司的案件仍在审理中，希望本案中止审理；2.我是和北京三峡经济开发集团签订了购房合同，并未与北京象元物业管理有限责任公司及九欣物业公司签订任何供用热力合同，因此，九欣物业公司无权向我收取供暖费；3.2014年以前一直是象元物业公司在小区内提供服务，我并不知晓象元物业公司委托九欣物业公司代为收取费用这一事实，且九欣物业公司无权代为收取上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年9月28日，北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订的三方《协议书》，约定北京都市芳园房地产开发有限公司于2014年9月30日终止委托北京象元物业有限责任公司对“都市芳园”小区的管理工作，并同时委托九欣物业公司从2014年10月1日起接管该小区的管理工作，并对前期的债权追讨工作委托九欣物业公司承担。对于该项证据，由于并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。2.高林提交与北京象元物业管理有限责任公司签订的《执行和解协议》、交纳物业费收据、昌平法院重复执行扣划记录。该项证据能够证明高林在（2005）昌民初字第7342号判决书生效后与北京象元物业管理有限责任公司达成执行和解协议，并主动履行的事实。本院认为，该组证据涉及的供暖费为1999年11月至2005年3月期间的供暖费，与本案诉讼请求中涉及的期间无关，九欣物业公司对此亦不认可，不同意在后续费用收取中进行折抵，故本院对该组证据不予采纳，高林提出执行部门重复扣划的问题可通过执行回转程序解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年12月24日，北京三峡经济开发集团（甲方）与高林（乙方）签订《都市芳园合同书》，双方约定高林自愿购买“都市芳园”锦湖园联排别墅，房屋建筑面积227平方米。该合同约定，乙方同意接受甲方或甲方委托的管理公司依照有关规定对该房屋进行管理。1998年4月18日，高林办理了入住手续，签订了住用合同，该房屋实际建筑面积为238.05平方米，其中包括34.02平方米挑空大厅（高于4米）。2001年3月1日，北京都市芳园房地产开发有限公司与北京峰华行物业管理中心签订了终止委托管理的协议书，同时，与象元公司签订了协议书，约定自2001年3月20日起，由象元公司负责“都市芳园”小区的管理工作，北京都市芳园房地产开发有限公司将都市芳园物业管理中产生的债权债务全部转交给象元公司。2005年11月8日，北京象元物业管理有限责任公司与高林供用热力纠纷一案经我院审理后，依法作出（2005）昌民初字第7342号判决书，该判决书中确认了上述事实，并判令高林于判决生效后七日内给付北京象元物业管理有限责任公司1999年11月至2005年3月供用热力费共计23171.98元。该判决书于2006年1月9日生效。2014年9月28日，北京都市芳园房地产开发有限公司（甲方）、北京象元物业管理有限责任公司（乙方）与九欣物业公司（丙方）签订协议书，三方约定：1.甲乙双方同意于2014年9月30日起正式解除甲方委托乙方管理“都市芳园”项目东区物业及供热服务的《委托合同》；2.甲方另行委托丙方接管“都市芳园”项目东区的物业及供热服务，乙方同意配合甲方与丙方进行交接工作；3.乙方同意在“都市芳园”项目中涉及物业（含水电）、供热服务中产生的所有到期债权或其他所有权益，截止到2014年9月30日止（包括应向“都市芳园”小区业主或使用人收取的物业（含水电）、供热费用）。2014年10月1日起该项目所产生的所有权益与乙方无关；4.乙方同意2014年9月30日之前“都市芳园”项目中的物业及供热服务的债权追讨工作，由甲方委托的九欣物业公司负责追讨，乙方与“都市芳园”小区业主或使用人签订的物业及供热服务合同，其乙方主体由丙方承接。2014年10月1日起，九欣物业公司为高林提供了供暖服务，高林未交纳2005年11月至2016年3月共计11个供暖季的供暖费。本院认为，本案争议焦点如下：本案争议焦点之一：九欣物业公司代为收取北京象元物业管理有限责任公司供暖费是否适格。九欣物业公司当庭提交供暖资质证明，高林未提出异议，故本院对九欣物业公司的供暖资质不持异议。高林与北京三峡经济开发集团签订的都市芳园合同书未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同书中，高林同意其购买的房屋由北京三峡经济开发集团或北京三峡经济开发集团委托的物业管理公司管理。象元公司接受了北京都市芳园房地产开发有限公司的委托，对都市芳园小区提供供暖服务，虽然其未直接与高林签订供用热力服务合同，但事实上为高林购买的该房屋提供了该项服务，故其有权收取高林的供暖费用。北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订的《协议书》约定了北京象元物业管理有限责任公司自2014年10月1日起将此前管理“都市芳园”项目东区的物业服务和供热服务产生的债权转让给九欣物业公司。因此，按照该协议约定，九欣物业公司当然有权利对北京象元物业管理有限责任公司已让与的债权进行追讨。按照《中华人民共和国合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。该规定要求债权转让行为以“通知”的方式发生效力，而并不需要债务人“同意”。本案中，北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司、九欣物业公司于2014年9月28日发布《告都市芳园全体业主联合声明》，同时，庭审中九欣物业公司亦将三方协议交予高林质证，高林理应知晓上述三方协议内容，故本院对九欣物业公司是否有权利向高林追讨供暖费的行为不持异议。本案争议焦点之二：供暖费计算标准如何确定。涉案房屋实际建筑面积为238.05平方米，其中包含34.02平方米挑空面积（高于4米）。2005年11月至2014年3月，按照价格主管部门规定的16.50元/建筑平方米/采暖季收取；单层建筑高度超过4米的部分，缴费标准为33元/建筑平方米/采暖季（如遇价格主管部门调整采暖费缴费标准的，应当自调整之日起按调整后的标准计算采暖费）。2014年都市芳园小区采用清洁能源后，价格调整为30元/建筑平方米/采暖季。高林虽未与物业公司签订供用热力合同，但事实上接受了物业公司向其提供的供暖服务，理应按照相关规定及标准缴纳供暖费。但九欣物业公司要求高林支付欠款利息的诉讼请求缺乏法律及事实根据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十六条、第一百八十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高林给付原告北京九欣物业管理有限公司自2005年11月至2016年3月期间产生的供暖费56726.6元，于本判决生效后七日内付清；二、驳回原告北京九欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元，由被告高林负担，于本判决生效后十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  谭舒戈二〇一六年十一月九日书 记 员  赵金秋