浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初5228号原告杭州华方德心健康管理有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道联胜路****。法定代表人吴昌萍。委托代理人戚颖昕、司扬，浙江京衡律师事务所律师，特别授权。被告俞海峰，男，1978年1月22日出生，汉族，住杭州市江干区。被告余小丽，女，1981年2月6日出生，汉族，住杭州市江干区。上述二被告委托代理人杨飞，浙江卓特律师事务所律师，特别授权。原告杭州华方德心健康管理有限公司（以下简称华方公司）为与被告俞海峰、余小丽房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张夜尽独任审判，于2016年9月13日、10月21日公开开庭进行了审理，原告华方公司的委托代理人戚颖昕，被告俞海峰及俞海峰、余小丽委托代理人杨飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杭州华方公司诉称：原告与二被告于2016年4月18日签订房屋租赁合同。双方约定被告将其所有的位于杭州市江干区房屋出租给原告，租赁用途为开设诊所，租赁期为2016年4月18日至2021年5月8日。其中，2016年4月18日至2016年5月8日为免租装修期，租金前三年为每年219780元。双方约定如承租房不符合租赁用途、条件或房屋产权发生变化等其他情形，使承租方无法继续使用或对承租方经营造成严重影响的，承租方有权解除合同，出租方应当赔偿承租方装修损失，并按照年租金总额的20%向承租方支付违约金。合同签订后，原告于当日向二被告支付了第一年的租金219780元及保证金40000元。原告收房后即以租赁物向有关部门申请办理开设诊所的相关文件和手续。但是租赁物所在地的环境保护局以案涉房屋不适宜开设诊所为由拒绝出具环境评估报告，导致原告无法按照合同约定的用途使用房屋。原告和二被告多次协商无果后，于2016年6月20日向二被告寄送解除合同的通知书，于同年6月28日向二被告送达了交接房屋的通知函并腾退清空房屋，但二被告收函后既没有和原告办理房屋交接手续，也没有向原告返还剩余的租金、保证金及支付相应的违约金。故现原告诉至法院请求判令：1、请求依法判令二被告返还原告剩余租金189071.01元及保证金40000元；2、请求依法判令二被告向原告支付违约金43956元；以上两项共计金额273027.01元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告俞海峰、余小丽辩称：原告无权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁合同第二条约定，房屋租赁用途是商业用途，两被告交付的房屋完全符合该用途。至于原告无法继续使用，据原告诉状所称系因相关部门拒绝对该诊所做环评报告，这完全是原告自身原因。原告应对诊所的选址、经营风险以及经营项目能否通过环保等部门的审批，负有注意义务和风险预见能力。原告在事先未做好相关调查和咨询工作，疏于考察房屋是否具有开设诊所的环保条件，纯属原告的过失，其应承担因此造成的风险，被告不应对此承担责任。况且，原告未对“相关部门拒绝对该原告的经营项目做环评报告”这个事实进行举证，无法认定。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告华方公司为支持其诉请向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明原告与两个被告于2016年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同中对房屋的租赁用途、租期、租金、违约条件及违约金都作了明确的约定，并附房屋所有权证复印件；2、银行付款回单、发票、情况说明各一份，证明原告已经向两个被告支付了第一年的租金219780元及保证金40000元；3、解除函、通知函、快递回单、微信聊天记录各一份，证明原告已经通过法定途径解除了《房屋租赁合同》且通知两被告交接房屋、返还剩余租金及保证金等，但两被告一直未予履行；4、卫生部门办理医疗机构执业许可证关于受理条件办案材料及办理流程的相关规定，环保部门对相关的环评审批所需的申请材料申请流程办事指南等相关规定一组，证明原告在开设诊所前需要进行的前置程序，因原告在办理相关的环评测试及医疗机构执业许可证的过程中被相关部门告知要到租赁房屋所在地的社区及街道开具同意开设诊所的证明文件，但相关的街道及社区不予作出证明，因此原告无法将承租房屋用于诊所的经营。被告俞海峰、余小丽未向本院提交证据。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的4组证据，被告对证据1、2三性无异议，本院予以确认。被告称未收到证据3即原告发送的解除函及通知函、微信记录，但根据庭审被告认可原告已清空房屋并收到退房通知且拒绝出示手机微信记录，故结合本案案情及邮件发送地址，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对证据4的真实性合法性无异议，但认为申报开设诊所的责任在于原告，不能据此认定被告对合同不能履行负有责任，本院对该证据及观点予以采信。根据证据的认定以及当事人的陈述，本院确认本案事实与原告诉称一致。另查明，本案租赁合同系原告提供的格式合同。本院认为，本案合同中约定“如承租房不符合租赁用途，使承租方无法继续使用或对承租方经营造成严重影响的，承租方有权解除合同”，现因租赁房屋不符合诊所开设条件，无法办理开设诊所的有关许可，导致承租房屋不符合租赁用途，无法实现租赁目的，原告诉请解除合同，符合法定及合同约定条件，本院予以准许。原告于2016年6月20日向二被告发出解除合同的通知并于当日送达，该送达日应视为合同解除日。根据合同约定原告应在该物业营业之前，将营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防许可证和特种行业许可证等合法营业的必备文件提交被告备案。本院认为诊所系特殊行业，其开设条件及选址等涉及专业知识，正如合同约定开设诊所的相关许可应由承租方负责，故对被告辩称原告在事先未做好相关的调查和咨询工作，疏于考察房屋是否具有开设诊所的相关条件，系原告自身责任的观点，本院予以采信，被告对合同解除不承担违约责任。因合同文本系原告单方提供的格式合同，合同第八条关于承租房屋不符合租赁用途、原告有权解除合同、要求被告承担违约责任的条款，现原告因事先疏于考察导致租赁房屋不符合租赁用途，依据该条款要求被告承担违约责任系格式合同中加重对方责任条款，应属无效。原告依此主张被告承担违约金的请求，本院不予支持。原被告双方关于免租期的约定，不违反法律规定，故原告应承担2016年5月9日开始至原告腾空之日2016年6月28日止的租金，其余租金则应由被告返还。关于原告诉请被告返还剩余租金189071.01元，本院予以支持。根据合同第十二条约定“租赁期内如擅自提前退租，保证金不予退还”，可见关于原告诉请退还的保证金系履约保证金，而本案导致合同解除的责任在于原告，故对被告提出保证金不予退还的观点，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告杭州华方德心健康管理有限公司与被告俞海峰、余小丽于2016年4月18日签订的合同于2016年6月20日解除；二、被告俞海峰、余小丽于本判决生效后十日内退还原告杭州华方德心健康管理有限公司租金人民币189071.01元；三、驳回原告杭州华方德心健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币2697.5元，由原告杭州华方德心健康管理有限公司负担人民币829.5元，被告俞海峰、余小丽负担人民币1868元。原告杭州华方德心健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞海峰、余小丽于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇一六年十一月三十日书记员  陆莉英