上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53229号原告：燕晓明，男，1984年6月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：魏丽萍，女，1983年1月27日生，汉族，住江苏省。上列原告共同委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力(苏州)律师事务所律师。被告：陈春雷，男，1970年1月30日生，汉族，住上海市静安区。原告燕晓明、魏丽萍与被告陈春雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告燕晓明、魏丽萍及两原告的委托诉讼代理人马广宇，被告陈春雷(仅参加第一次庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燕晓明、魏丽萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告已付购房款人民币(以下币种相同)259万元；3.被告赔偿因违约给原告造成的损失2,076,350元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告涤除上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)上的抵押登记；2.判令被告配合原告办理将系争房屋过户至原告名下的手续并交付房屋；3.判令被告自2016年6月16日起，至实际完成产权变更之日止，以259万元为本金，按日万分之五的标准，向原告支付逾期过户违约金。事实和理由：2016年1月8日，原告(买受方)与被告(出卖方)签署《上海市房地产买卖合同》，对原告购买系争房屋进行初步约定。同日，原告支付定金2万元。2016年1月9日，原告向被告支付定金8万元。2016年1月17日，原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签署正式版本《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价款为3,090,000元；双方确认在2016年5月15日之前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；乙方于签约时支付房款2万元，于2016年1月9日之前支付8万元，于2016年1月20日之前支付83万元，乙方以贷款形式支付216万元；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。同日，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)另行签署《补偿协议》，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币169万元，并于2016年1月20日前支付甲方17万元，2016年4月15日前支付149万元，于双方办妥房地产交接手续当日，支付3万元，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。同日，原告向被告支付首付款100万元。2016年4月5日，原告分两笔支付83万元和66万元。2016年5月4日，原告与银行签署《个人住房担保借款合同》。2016年5月7日，原告燕晓明(乙方)与被告陈春雷(甲方)签署《补充协议》，约定：因甲方户口需要延时迁出，双方友好协商将过户时间变更为2016年6月6日之前。2016年6月6日，原告燕晓明(乙方)与被告陈春雷(甲方)签署《补偿协议》，约定：房屋过户时间更改为2016年6月15日之前，房屋交接日期更改为出他证次日交接，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。原告表示，被告一再拖延过户日期，导致原告审批通过的银行贷款已超过放款时间，另外，系争房屋至今尚有抵押权人为大连银行股份有限公司上海分行的抵押尚未涤除。故原告起诉来院，诉请如前。被告承认原告在本案中所主张的事实，同意配合过户。对于逾期过户违约金，由于迁户口的问题导致过户迟延，后被告在2016年7月18日已经通知原告可以迁户口了，因此同意支付逾期过户违约金至2016年7月18日。2016年7月20日至2016年8月3日，原、被告双方一直协商过户事宜，被告从未要求解除合同。另外，原告在2016年7月21日的起诉状中主张的是解除合同，庭审中再变更为继续履行合同，故2016年7月21日之后的逾期过户违约金不应当再支付。本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。根据双方签订《上海市房地产买卖合同》及当日签订的《补偿协议》内容可见，系争房屋真实价格为478万元，双方均应恪守履行。现双方约定的过户日期已过，原告要求被告配合办理涤除抵押登记、办理房屋过户及交接手续，具有事实和法律依据，并无不当。原告自愿将219万元尾款提存至法院，并表示在过户和交房当日支付给被告，并无不当，本院予以支持。关于逾期过户违约金，被告称2016年7月18日已通知原告可以迁出户口，但没有证据佐证，且原告不予认可，故对于该节事实，本院难以采信。同时，法院注意到，原告在2016年7月21日的起诉状中主张的是解除合同，在2016年10月14日的第一次庭审中将诉讼请求变更为要求被告继续履行合同并支付逾期过户违约金，因此，对于2016年7月21日至2016年10月13日期间的逾期过户违约金不应当进行计算。对于违约金的计算标准，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈春雷于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为大连银行股份有限公司上海分行的抵押权登记；二、被告陈春雷于涤除上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记当日协助原告燕晓明、魏丽萍办理将上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告燕晓明、魏丽萍名下的手续，过户同时原告燕晓明、魏丽萍支付被告陈春雷购房尾款219万元；三、被告陈春雷于办理将上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至原告燕晓明、魏丽萍名下的手续当日，将上述房屋交付给原告燕晓明、魏丽萍；四、被告陈春雷于本判决生效之日起十日内支付原告燕晓明、魏丽萍逾期过户违约金：2016年6月16日至2016年7月20日为18,130元；2016年10月14日起，按259万元的日万分之二计算至实际办理产权过户登记之日止。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,240元，减半收取计23,120元，财产保全费5,000元，合计28,120元，由原告燕晓明、魏丽萍负担528元，被告陈春雷负担27,592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年十一月二十二日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。