上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10112号原告上海朗悦酒店物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王琰，董事长。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。被告上海众缘投资咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王湘平，执行董事。委托代理人汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海朗悦酒店物业管理有限公司与被告上海众缘投资咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海朗悦酒店物业管理有限公司的委托代理人范仲兴、被告上海众缘投资咨询有限公司的委托代理人汤英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海朗悦酒店物业管理有限公司诉称，2015年1月4日、1月26日，案外人上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称“特诺达公司”)与被告签订两份《租赁合同》，约定特诺达公司将上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)7,586.81平方米房屋、1－2层商场(部分)8,760平方米房屋出租给被告，租期8年。上述合同均约定被告向原告支付物业费以及物业费标准。合同签订后，特诺达公司将上述房屋交付给被告，原告也提某了物业服务，但被告一直未支付物业费，原告催讨未果，故起诉要求被告支付2015年6月1日至2016年7月31日的物业管理费909,263.33元、违约金72,104.88元。被告上海众缘投资咨询有限公司辩称，双方并没有签订合同对服务内容和服务标准进行约定。被告在接收系争房屋后，将房屋转租给上海熙凯实业有限公司(以下简称“熙凯公司”)，熙凯公司委托了保洁公司、保安公司进行管理，并没有接受原告提某的服务。原告提某电梯维修保养服务时，熙凯公司向原告支付了费用，所以不需要向原告支付物业管理费。综上，不同意原告的诉请。经审理查明，2015年1月4日，特诺达公司(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付，免租装潢期至2015年5月31日止；第1－2年的每年租金为2,492,268元，每年物业费为276,920元，乙方向朗悦物业公司交付押金615,936元；乙方于2015年5月20日前支付第一期租金623,067元、物业费69,230元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期支付的，按实际未付租金天数计算，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；物业费汇入上海朗悦酒店物业管理有限公司；本公司物业属上海朗悦酒店物业管理有限公司管理，乙方同意按月支付水电费，于每月5日之前向上海朗悦酒店物业管理有限公司交纳，并以到账日为准等。2015年1月20日，双方又签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付，免租装潢期至2015年8月31日止；第1－2年的每年租金为7,673,760元，每年物业费为639,480元，乙方向朗悦物业公司交付押金1,918,440元；乙方于2015年8月20日前支付第一期租金1,918,440元、物业费159,870元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；物业费汇入上海朗悦酒店物业管理有限公司；本公司物业属上海朗悦酒店物业管理有限公司管理，乙方同意按月支付水电费，于每月5日之前向上海朗悦酒店物业管理有限公司交纳，并以到账日为准等。合同签订后，被告除支付押金2,534,376元以外，未向原告支付物业费。审理中，原告向本院提某电费确认单，证明向被告交付房屋的事实。原告表示，按照合同约定，2015年9月1日到2016年7月31日1－2层物业费586,190元，2015年6月1日至2016年7月31日3－5层物业费323,073.33元，共计909,263.33元。被告对电费确认单不予确认，并表示，2015年3月27日交付1－2层，2015年5月1日交付3－5层，交房逾期，物业费的起算日期应当顺延。审理中，被告向本院提某以下证据：1、熙凯公司与原告签订的电梯保养合同及支付凭证，证明原被告之间没有物业服务合同关系，否则熙凯公司不会另外与原告签订电梯保养合同；2、熙凯公司与上海智杰保洁服务有限公司签订的星雨城时代广场公共区域清洁卫生服务外包合同、商场劳务派遣协议、工作联系单、招商银行转账汇款电子回单，证明实际上清洁服务、安保服务都是由案外人提某，并非由原告提某。原告表示，证据1即使是真实的，不代表原告与被告之间没有物业服务合同关系，电梯保养部分也可以在物业服务合同之外另行特别约定；证据2真实性无法核实，被告或者是被告的次承租人因为自身经营所需委托的保洁、安保服务与原告提某的物业服务是两个概念，被告对其经营区域另行聘请保洁、保安，原告对大楼、设备、通道、停车场等整个区域提某服务，两者并不矛盾。以上事实，有特诺达公司与被告签订的两份《租赁合同》、押金收据、电费确认单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，特诺达公司与被告签订的《租赁合同》中，明确约定系争物业属原告管理，并约定被告向原告直接支付物业费、水电费以及物业费的标准，且原告实际对整个区域进行物业管理，原被告之间已成立物业服务合同关系。被告虽提某证据证明与原告另行存在电梯保养合同关系，与上海智杰保洁服务有限公司存在保洁、保安服务关系，但并不能排除原告对整个区域提某物业服务的事实。被告关于原被告之间没有物业服务合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。原告已提某物业服务，被告应按合同约定支付物业费，原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。被告认为交房逾期应顺延物业费的起算日期，本院认为被告提出的实际交房日期均在免租期内，原告计算物业费的起算日，被告已经在实际使用系争房屋，应向原告支付物业费。合同约定逾期付款滞纳金的条款写明，按实际未付租金天数计算，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金。该条款明显是约定逾期支付租金的违约责任，不适用逾期支付物业费，而原被告没有另行签订书面合同，原告据此主张违约金的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海众缘投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海朗悦酒店物业管理有限公司支付截至2016年7月31日的物业费909,263.33元；二、原告上海朗悦酒店物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取6,807元，由原告上海朗悦酒店物业管理有限公司负担361元，被告上海众缘投资咨询有限公司负担6,446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一六年十一月四日书记员  茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……