广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤15民终383号上诉人（原审原告）：广东省海丰县公路局，住所地广东省海丰县海城镇云岭山庄上100米。法定代表人：黄春到，局长。委托诉讼代理人：罗玉兴，广东悦舟律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：颜勇坚，男，1973年8月29日出生，汉族，海丰县人，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：吴智亮，广东海陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉港，广东海陆律师事务所律师工作人员。被上诉人（原审被告）：施少娟，女，1961年7月12日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：彭柏竣，男，汉族，1968年10月18日出生，住广东省海丰县。被上诉人（原审第三人）：魏然，男，1958年7月19日出生，汉族，住广东省海丰县。上诉人广东省海丰县公路局、颜勇坚因与被上诉人施少娟、魏然房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2015）汕海法民一初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理。上诉人广东省海丰县公路局（下称海丰公路局）的委托诉讼代理人罗玉兴，上诉人颜勇坚的委托诉讼代理人陈辉港，被上诉人施少娟的委托诉讼代理人彭柏竣，被上诉人魏然到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。上诉人海丰公路局上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决施少娟、魏然、颜勇坚腾迁出海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市，将该门市完整交还上诉人管理使用；3.判决施少娟、魏然支付自2014年9月2日起至迁出门市之日止按每月24122元计算的租金及水、电费用；4、本案诉讼费用由施少娟、魏然、颜勇坚负担。事实和理由如下：被上诉人施少娟与上诉人签订租赁合同后，未经上诉人同意私自将首层1502平方米门市进行分割为小间门市转租给次承租人颜勇坚及其他人。2014年10月29日，施少娟提出先归还410平方米门市不及出租门市面积的三分之一，不符合合同约定且影响门市整体使用功能。因此，施少娟部分履行行为损害上诉人利益，根据《合同法》第六十条、第七十二条之规定，上诉人有权拒绝。诉争门市虽被颜勇坚实际占有，但根据合同相对性原则，施少娟应承担合同违约责任，即整体交还租赁物并支付租金损失。一审判决未查明2014年9月2日租赁届满后被上诉人未支付租金的事实，对租金和水电费结算起止时间表述模糊不清，错误认定门市属可分割物而判决施少娟只承担410平方米门市一个月的租金。同时，魏然因与施少娟是夫妻关系而应共同承担本案债务。上诉人颜勇坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项中关于上诉人承担租金和水电费部分；2.判决海丰公路局、二被上诉人共同赔偿上诉人的经济损失，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由如下：（一）上诉人承租诉争门市后，海丰公路局从未向上诉人主张权利，魏然同意续租且未按约定提前三个月通知收回租赁物，直到租赁到期前即2014年8月23日左右才披露合同情况而构成欺诈。上诉人得知租赁物的真实业主后，曾主动找到海丰公路局办公室主任要求续租，并得到口头应允。该事实有证人陈某证实，魏然也知情。上诉人基于信任而投入大量资金更换网络设备设施、装修租赁场所，海丰公路局收回门市必造成经济损失。（二）海丰公路局在起诉状中未向上诉人请求支付或结算租金，一审判决将上诉人属原审被告地位变更为第三人并承担结清租金和水电费的义务，超出该局诉讼请求范围，属明显错误。被上诉人施少娟、魏然辩称，海丰公路局对诉争门市转租完全知情，租赁到期后，被上诉人积极配合并收回410平方米的门市，于2014年10月29日要求公路局收回，其余门市因颜勇坚拒绝迁出无法回收，故此后租金等费用应由公路局承担。请求二审法院维持原审判决，驳回上诉。海丰公路局向一审法院起诉请求：1.判决施少娟、颜勇坚腾迁出海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市，将该门市交还其管理使用；2.判决施少娟自2014年9月2日至起腾迁出门市之日按同地段同期计付的租金及水电费用；3.本案诉讼费用由施少娟负担。一审法院认定事实，2006年施少娟经投标向海丰公路局租赁位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证号粤房地证字第××号，权属人为海丰公路局，座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋），施少娟与海丰公路局于2006年6月2日签订《租赁合同》，由施少娟租赁上述门市，面积为1502平方米，租赁期限自2006年9月2日起至2014年9月1日止；租金每平方米人民币（下同）14.6元每月21929元，第四年起租金每平方米16.06元每月24122元；租赁期满后，施少娟必须在30天内处理好自己的财物并全部迁出门市，将门市完整交还，租赁期间水电费由施少娟自行向水电部门交清。施少娟承租以上门市后，交由其丈夫魏然管理，2006年9月1日施少娟授权魏然与颜勇坚签订《租赁合同》，把承租的门市前段从东往西7、8间，后段共十五间转租给颜勇坚，面积合计共1043平方米，租赁期限自2006年10月1日起至2014年8月31日止，用于经营网吧，租金合计全年234072元，2007年7月31日魏然与颜勇坚又签订《﹤租赁合同﹥补充协议》把门市前段从东往西第15间门市的后段部分约14平方米不定期借给颜勇坚作为发电机房使用，借用费每月900元，2011年11月30日魏然与颜勇坚又签订一份《租赁合同》把同一地段A栋首层门市前段从东往西9、10间房屋转租给颜勇坚，租金每月3500元，租赁期限自2006年10月1日起至2014年8月31日止，均约定租赁期满，租方必须在五天内处理好自己的财物无条件迁出铺面，完整交还魏然，水电费由魏然向水电部门交纳后向颜勇坚报销。合同期将满时，施少娟向海丰公路局要求继续租用，2014年8月29日海丰公路局书面通知施少娟门市要另作他用，要求施少娟在租赁期满后30天内处理好自己的财产并全部迁出，施少娟于2014年9月23日要求海丰公路局给予再续租一年，2014年9月26日海丰公路局答复施少娟因汕尾市公路局要求其按期收回门市，要求施少娟按合同约定迁出门市完整交还，办理门市交接手续。施少娟经通知颜勇坚等租户，收回门市前段自东往西第1-6间，第11-15间铺面11间410平方米，之外的被颜勇坚租用而无法收回，并于2014年10月29日书面要求海丰公路局对已收回的铺面共11间约410平方米的门市验收确认，终止租赁。但海丰公路局要求施少娟把门市整体交还，对施少娟把门市转租给颜勇坚，海丰公路局称至要求施少娟迁出时才知情。海丰公路局及施少娟均通知颜勇坚迁出，颜勇坚表示经营网吧投入过大，要求续租经营，但海丰公路局不予同意。海丰公路局要求门市整体交还，月租金按合同约定的每月每平方米16.06元计算至迁出之日止，施少娟与颜勇坚对租金计算表示同意，施少娟、魏然、颜勇坚确认颜勇坚现使用的面积为1092平方米，每月租金23906元，从2014年9月1日起施少娟没再向颜勇坚收取租金，颜勇坚认为其因投入过大，要求补偿，如海丰公路局收回又要出租，其有优先承租权，又称其使用期间的租金同意按每月23906元交还施少娟。一审法院认为，施少娟向海丰公路局租赁门市，自愿签订租赁协议书，双方均应履行各自的权利义务，现租期已满，双方无法达成续租协议，海丰公路局要求收回门市另用，不再续租给施少娟，依照双方协议约定租赁关系自然终止，海丰公路局请求归还其所有门市应予支持，施少娟应按约定把门市整体归还海丰公路局。颜勇坚提出房屋是向魏然承租，但海丰公路局是讼争门市的权属人，且颜勇坚与魏然所签订的租赁合同期限亦已届满，施少娟要求颜勇坚迁出门市，海丰公路局不同意颜勇坚继续承租的要求，双方不能达成续租协议，故对颜勇坚要求继续租用不予支持，颜勇坚应迁出租用的门市归还海丰公路局。关于租金的支付问题，海丰公路局要求租金按原约定租金每月每平方米16.06元计算至归还之日止，对此施少娟、魏然及颜勇坚无异议，可予准许。施少娟已于2014年10月29日请求海丰公路局收回承租房屋中的410平方米门市，已没实际使用，因租赁物属可分割的门市铺面，故410平方米的门市海丰公路局应予收回终止租赁，因其合同约定期满（即2014年9月1日）30日内迁出，故租金计算10月份一个月，为16.06元×410平方米=6584.6元，水电费由施少娟向水电部门交清，被颜勇坚使用的面积为1502平方米-410平方米=1092平方米，为前段从东往西7、8间门市，前段从东往西第15间门市的后段部分的发电机房，后段共十五间门市，租金按每月每平方米16.06元计算至归还之日止，由颜勇坚直接交还海丰公路局。因施少娟与海丰公路局签订的租赁合同约定门市应整体收回，且其转租行为未经海丰公路局同意，故施少娟对现被颜勇坚使用的门市租金和水电费负有偿还的连带义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，一审法院判决如下：一、颜勇坚应当于本判决生效之日起30日内迁出海丰公路局位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋）前段从东往西7、8、9、10间门市，前段从东往西第15间门市的后段部分的发电机房，后段共十五间门市，归还海丰公路局。并由施少娟、颜勇坚向海丰公路局结清按1092平方米每月每平方米16.06元计算的租金和水电费。二、施少娟应当于本判决生效之日起7日内付还海丰公路局位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋）前段从东往西门市前段自东往西第1-6间，第11-15间的租金6584.6元，并付清至2014年10月止的水电费。案件受理费7812元，由施少娟、颜勇坚负担。本院经审理查明，一审法院查明事实基本清楚，证据充分，予以确认。另查明，海丰公路局按租赁合同向施少娟收取履约金65787元。审理中，魏然提交水费单据一组以请求海丰公路局归还其垫付门市的消防用水费用27458元，对海丰公路局请求连带承担责任一项无异议。海丰公路局认为交费义务应由承租人承担。颜勇坚述称在一审判决后同意归还门市并停止经营，并当庭书面请求海丰公路局收回诉争门市。2016年7月21日，海丰公路局收到颜勇坚的上诉状。上述事实有二审庭审笔录、证据在案为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，各方当事人对一审判决归还诉争门市给海丰公路局一项均无异议，本院予以确认。据此，本案焦点是租赁到期后门市占有使用费的义务主体和数额如何计付的问题。关于诉争门市占有使用费义务主体的认定。经查，海丰公路局将诉争门市整体出租给施少娟，魏然经施少娟授权将门市部分转租给颜勇坚经营网吧。因两份租赁合同期限均于2014年9月1日届满终止，作为合同相对人的承租人施少娟，无论门市转租是否经海丰公路局同意，都应对第三人颜勇坚拒不腾还门市行为而向海丰公路局承担违约责任。魏然与施少娟系夫妻关系，其对海丰公路局请求承担共同责任无异议，本院予以确认。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”次承租人颜勇坚因无权占有而应负有支付逾期腾房占有使用费。据此，魏然、施少娟、颜勇坚应共同承担逾期腾房的占有使用费。鉴于海丰公路局在一审时并未诉请颜勇坚共同承担占有使用费义务，颜勇坚亦不同意在二审中合并审理海丰公路局增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案不能超出原审原告的诉讼请求径行判决颜勇坚承担占有使用费的义务。但施少娟、魏然在承担义务后有权向颜勇坚主张追偿权利。因此，一审关于该项的判决违反了“不告不理”的民事诉讼原则，本院予以纠正；颜勇坚的该项请求于法有据，本院予以支持。同理，至于颜勇坚主张经济损失一项，因其与海丰公路局并不是合同相对人且未提起反诉，故本案不予合并审理，其可另行主张权利。关于诉争门市占有使用费计付的问题。本案中，海丰公路局主张诉争门市系整体出租，因施少娟在2014年10月29日请求先行归还410平方米门市不符合约定而予以拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”就本案而言，合同相对人施少娟虽违约在先，但各方均负有减损的义务，一方不得放任损害行为持续扩大而加重另一方应承担的违约责任，否则将导致当事人之间的利益失衡。现分述如下：首先，对于410平方米门市占有使用费计付的问题。诉争门市建筑面积共1502平方米，施少娟承租后将门市隔间使用属于正常经营方式，其在海丰公路局书面明确不予续租后，经积极协商于2014年10月收回410平方米门市，不再占有门市牟利。而海丰公路局虽主张收回门市以整体使用但未能举证证实。因此，施少娟先行归还部分门市并无明显损害海丰公路局的利益，海丰公路局仅以合同约定放任门市闲置而不符合上述法律规定。故一审法院关于该部分门市占有使用费的计付妥当，本院予以维持。其次，对于其余1092平方米门市占有使用费计付的问题。根据约定，租赁合同2014年9月1日到期后承租人有30天的搬迁期限，即该部分门市占有使用费应从2014年10月2日起算至门市可以收回之日止。海丰公路局在2016年7月12日收到颜勇坚的上诉状，即应明知颜勇坚同意归还占有的1092平方米门市，但各方碍于诉讼原因未能充分协商。据此，结合本案实际，为平衡利益，本院酌定该部分门市占有使用费应从2014年10月2日起算至2016年7月31日止，并按原租赁约定的每平方米16.06元计付。再者，对于占有使用费有无可扣除款项的问题。一是施少娟已缴履约金65787元，海丰公路局在租赁到期后应归还施少娟，故款项可抵扣门市占有使用费；二是施少娟、魏然所述代付海丰公路局职工宿舍楼的消防水费27458元一项，因缺乏证据佐证且租赁合同约定施少娟应自负门市水电费用，故该款项不能抵扣占有使用费。综上所述，海丰公路局、颜勇坚的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，判决如下：一、撤销广东省海丰县人民法院（2015）汕海法民一初字第114号民事判决；二、被上诉人施少娟和魏然应于本判决生效之日起15日内将位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层1502平方米门市（房地产权证号粤房地证字第××号）腾空归还上诉人广东省海丰县公路局，其中：上诉人颜勇坚对上述A栋首层门市前段从东往西7、8、9、10间门市及第15间门市后段部分的发电机房，后段共十五间1092平方米门市负有共同腾空归还义务；三、被上诉人施少娟、魏然应于本判决生效之日起15日内向上诉人广东省海丰县公路局支付上述1502平方米门市的占有使用费（每平方米按人民币16.06元计付）和欠缴水电费，计付期限：410平方米门市从2014年10月2日起算至31日止，1092平方米门市从2014年10月2日起算至2016年7月31日止。被上诉人施少娟已缴履约金人民币65787元抵扣上述占有使用费；四、驳回上诉人广东省海丰县公路局、上诉人颜勇坚的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，本案当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费人民币9285元，上诉人广东省海丰县公路局负担人民币3756元，上诉人颜勇坚负担人民币100元，被上诉人施少娟、魏然共同负担人民币5429元；二审案件受理费人民币4629元；由上诉人广东省海丰县公路局和被上诉人施少娟、魏然各负担一半。审判长  莫秀春审判员  彭晓春审判员  施伟强二〇一六年十一月三十日书记员  杨清隆