江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初5004号原告：太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇开发区东仓路上海路口，统一社会信用代码91320585058693110b。法定代表人浦耀其，董事长。委托诉讼代理人：缪正晗，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚风岙，江苏至誉律师事务所实习律师。被告：徐永松，男，1967年4月5日出生，住浙江省永嘉县。被告：李永星，男，1969年12月28日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：周黎明（代理上列两被告），江苏德龙律师事务所律师。原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司（以下简称：丰民公司）诉被告徐永松、李永星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丰民公司的委托诉讼代理人池涛（后解除委托）、缪正晗、龚风岙，被告徐永松、李永星及其委托诉讼代理人周黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰民公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令两被告支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金260万元并补足免租期2015年2月1日至2015年9月30日期间的租金1733333.33元。3、判令两被告支付违约金（以欠付租金为基数，按照银行同期贷款利率的1.3倍从2015年10月1日起计算至2016年9月30日止）。事实和理由：2015年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于太仓市发达路113号1、2、3号楼，建筑面积合计16661.1平方米，房屋租赁期限共15年，自2015年2月1日起至2030年9月30日止，装潢免租期8个月，自2015年2月1日起至2015年9月30日止，自2015年10月1日起计租期。第一租赁年度至第五租赁年度年租金为260万元/年，租金支付采用先付后租，每月1日支付一期，第一期租金在2015年10月1日前支付。乙方延迟缴纳租金超过90日的，甲方有权提前解除合同且有权要求乙方支付相当于合同解除日当年租金的两倍的违约金，不论何种原因导致本合同自签订之日起两年内终止的，乙方应向甲方补足装修免租期内的租金。但是被告承租后房租至今分文未付，拖欠自2015年10月1日至2016年9月30日的租金，被告还需补足装修期租金1733333.33元。同时，被告还应向原告支付违约金。被告徐永松、李永星辩称：被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。被告同意支付原告2015年10月1日至2016年9月30日的租金260万元，并补足2015年2月1日至2015年9月30日装修免租期的租金1733333.33元。关于原告主张的违约金，被告认为被告已经缴纳保证金200万元，该款可用于抵消租金，故相应期间租金的违约金不应支付。被告同意支付原告其余期间租金的违约金2591.87元。另外，被告在1号楼安装电梯一部价值105000元，要求在租金中予以扣除。经审理查明：坐落于太仓市发达路113号1幢、2幢、3幢登记在太仓恒通置业有限公司（以下简称：恒通公司）名下。恒通公司、太仓东洋实业投资有限公司（以下简称：东洋公司）、丰民公司向本院出具情况说明一份，内容为：“丰民公司、恒通公司均是东洋公司下属子公司。由于东洋公司内部资产调整，太仓市发达路113号1、2、3号楼从恒通公司资产转让给丰民公司，但产证还未作变更。”2015年2月1日，原告丰民公司作为出租方（甲方），被告徐永松、李永星作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“一、出租房屋情况。1、房屋坐落太仓市发达路113号。2、3幢楼的建筑面积共计16661.1平方米，其中1号楼建筑面积为5252.1平方米，使用面积5252.1平方米，房屋所有权证号0100174013，土地使用权证号002012239；2号楼建筑面积约为9760.8平方米，使用面积9760.8平方米，房屋所有权证号0100174019，土地使用权证号002012239；3号楼建筑面积约为1648.2平方米，使用面积1648.2平方米，房屋所有权证号0100174018，土地使用权证号002012239。……三、租赁期限。1、甲方双方约定，房屋租赁期限共15年，自2015年2月1日起至2030年9月30日止。2、装潢免租期为8个月，自2015年2月1日至2015年9月30日止，自2015年10月1日起计租期。3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方如需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，同等条件下甲方应优先考虑乙方，同意后双方重新签订租赁合同。四、租金、租金的支付方式和其他费用。1、甲乙双方约定，租期共15年，租金共6518万元，第一租赁年度至第五租赁年度年租金为260万元/年，第六租赁年度至第十租赁年度租金为500万元/年，第十一租赁年度至第十五租赁年度租金为543.6万元/年。2、租金支付采用先付后租，年租金每月支付，每月1日支付一期。3、第一期租金于2015年10月1日前支付。4、租赁期间，上述房屋所发生的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、网络费用等）由乙方承担。五、保证金。1、甲乙双方约定，在签订本合同当天，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金200万元，若乙方在租赁期内有拖欠费用（包括但限于租金、水费、电费等）的情形，甲方有权利直接在保证金内扣除，乙方应在甲方扣除后5日补足，否则甲方有权单方解除合同，且无须承担任何违约责任。2、租赁期满后未续租的或者合同解除时，如乙方无本合同约定的违约情形，甲方在乙方实际腾退房屋后5日内将此200万元无息返还给乙方。……十二、合同终止。……2、乙方出现下列违约情形之一的，甲方有权提前解除合同且有权要求乙方支付相当于合同解除日当年租金的两倍的违约金。（1）乙方迟延缴纳租金超过90日的。……5、无论何种原因导致本合同自签订之日起两年内终止的，乙方应向甲方补足装修免租期内的租金。”该协议还约定了其他事项。2012年3月22日，被告李永星向原告丰民公司缴纳保证金200万元。审理中，原告丰民公司同意被告将200万元保证金用于抵消租金，并同意在租金中扣除1号楼电梯安装费用105000元。原、被告一致确认两被告应支付原告违约金为2591.87元。原、被告一致确认两被告已于2016年9月30日将1号楼、3号楼腾退，原告不要求两被告腾退2号楼，由原、被告自行协商处理。上述事实，有原告丰民公司提交的房屋租赁合同，被告徐永松、李永星提交的进账单、收据，到庭当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告丰民公司与被告徐永松、李永星签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告要求解除与两被告签订的房屋租赁合同，两被告表示同意解除，故本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的请求予以支持。原告要求被告支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金260万元并补足2015年2月1日至2015年9月30日的免租期租金1733333.33元。两被告要求从租金中扣除已缴纳的保证金200万元以及1号楼电梯安装费用105000元，原告同意扣除两被告主张的保证金及电梯安装费用，故本院确定两被告应支付原告2015年2月1日至2016年9月30日的租金2228333.33元。原、被告一致确认两被告应支付原告违约金2591.87元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司与被告徐永松、李永星于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告徐永松、李永星于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司2015年2月1日至2016年9月30日的租金2228333.33元。三、被告徐永松、李永星于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司违约金2591.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37478元，由原告太仓市丰民城乡一体化建设发展有限公司负担12831元，由被告徐永松、李永星负担24647元。该款原告已预缴，本院不再退还，被告负担部分，由两被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号）预交上诉案件受理费。审 判 长  吕金星人民陪审员  周跃良人民陪审员  沈 宁二〇一六年十一月八日书 记 员  张 燕