江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相黄民初字第00384号原告:曹雨田（曾用名曹超、曹雷）。原告:雷玲（曾用名雷玲玲、雷书娥）。委托诉讼代理人:曹雨田（系原告雷玲儿子）。被告:苏建军。委托诉讼代理人:曹火根、蔡方，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。原告曹雨田、雷玲与被告苏建军物权保护纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法由代理审判员魏丽玲独任审判，于2015年7月21日、2015年9月18日两次公开开庭进行了审理。因原告曹雨田、雷玲申请涉案厂房租金鉴定，本案中止审理。有关鉴定机构向本院送达报告书后，本案恢复审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员周文明担任审判长、代理审判员魏丽玲主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭，于2016年1月13日、2016年5月12日第三、第四次公开开庭进行了审理。原告曹雨田（亦原告雷玲的委托诉讼代理人）第一、二、四次开庭到庭参加诉讼，原告雷玲、曹雨田第三次开庭到庭参加诉讼，被告苏建军的委托诉讼代理人蔡方第一、第二次开庭到庭参加诉讼，被告苏建军的委托诉讼代理人曹火根第三、第四次到庭参加诉讼。现已审理终结。原告曹雨田、雷玲诉称，两原告通过拍卖竞价方式取得了位于苏州市相城区黄埭镇人民西路61号房屋的所有权，而该处）业经××虎××区由被告占有使用，原告多次告知被告，但被告拒绝搬离。2015年7月3日经虎丘人民法院强制搬离。请求法院判令：1、被告实际占用厂房期间的租金534246元；2、被告支付拖欠的电费27244.94元；3、被告修复破坏的玻璃及房门；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告方第一项诉讼请求根据鉴定报告变更占有使用费为364650元（自2015年1月19日起至2015年7月3日），放弃第三项诉请。被告苏建军辩称，原告的诉请没有事实依据和法律依据，原、被告之间没有签订）业经××虎××区租赁的合同，更加没有租赁的合意，因此原告要求被告承担租金是没有依据的，请法院驳回原告的诉请。涉案）业经××虎××区我方自2013年起开始占有使用，用于经营江苏福光玻璃制品有限公司，具体经过与虎丘区人民法院作出的（2015）虎执字第00002号执行裁定书中我方作为异议人诉称的内容一致。虽然法院认为被告与原）业经××虎××区所有权人苏州日帝威工贸有限公司签订的租赁合同无效，但被告确实是按合同上约定的租金标准支付的。至2015年5月19日因原告方断电致我方不能使用。但因我方与苏州日帝威工贸有限公司签订的租赁合同约定的租期未到，苏州日帝威工贸有限公司承诺要将厂房出卖给我方，我方对此也支付了部分房款，故断电后没有搬走。对于2015年7月3日搬离厂房的事实无异议，对于2015年1月19日拍卖成交书时间无异议，但原告方主张自2015年1月19日起计算使用费不认可。根据虎丘区人民法院作出的（2015）虎执字第00002号执行裁定书，被告对涉案）业经××虎××区有优先购买权，故根据物权法原则，原告方实际取得产权的时间应该按照房产证取得的时间为准，即2015年6月11日，故占有使用费应自2015年6月11日起计算至被告搬离之日2015年7月3日。根据租赁合同中约定的）业经××虎××区,我方认可实际占有使用）业经××虎××区的）业经××虎××区为1100㎡，而非产权证上记载的3353.88㎡。认可我方使用期间的）业经××虎××区占有使用费标准按15元/㎡/月进行计算。对评估报告及评估费无异议。经审理查明，因位于苏州市相城区黄埭镇人民西路61号的涉案房屋涉诉，苏州市虎丘区人民法院依法在该院淘宝网司法拍卖网络平台上对该房屋进行公开拍卖。原告曹雨田、雷玲于2014年12月19日通过上述网络平台以最高价竞得拍卖涉案房产，成交价为651万元。2015年1月19日，苏州市虎丘区人民法院作为拍卖人，两原告作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认上述）业经××虎××区全款已支付，拍卖人已向买受人办妥交接手续。同日，苏州市虎丘区人民法院作出（2014）虎执字第0564-1号执行裁定书，裁定上述）业经××虎××区）业经××虎××区3353.88㎡的）业经××虎××区所有权归买受人本案两原告，解除对被执行人苏州日帝威工贸有限公司名下上述）业经××虎××区的查封。裁定书记载）业经××虎××区产权证号为00××93、国有土地使用证号为（2011）0700064。后，被告以其正承租上述拍卖房产，法院将其装饰装修并添设附属物作为被执行人财产予以拍卖为由，向苏州市虎丘区人民法院提出执行异议。被告苏建军作为异议人并述称：其与被执行人苏州日帝威工贸有限公司于2013年4月30日签订厂房租赁合同，租期至2018年4月29日。为更好利用租赁厂房，被告对租赁厂房进行了装饰装修并添设附属物，包括搭建彩钢棚、铺设环氧地坪等。但虎丘区人民法院将被告的装饰装修作为被执行人苏州日帝威工贸有限公司的财产一并评估，且在淘宝网上进行司法拍卖，故提出执行异议，维护我方优先购买权。该院经审查认为，苏建军与苏州日帝威工贸有限公司之间就购买拍卖厂房及土地使用权及苏建军以1150万购买厂房及设备合同的真实性予以认可。但被告与苏州日帝威工贸有限公司于2013年3月5日、2013年4月30日所签订的二份租赁合同，因合同所约定的）业经××虎××区（1100平方米）、支付租金的金额与实际）业经××虎××区（3353.88平方米）、实际租赁该厂房所应支付的金额严重不符，且被执行人认为二份租赁合同中一份为假，另一份是为苏建军注册江苏福光玻璃制品有限公司所用，故该院对上述租赁合同的效力均不予认可。同时确认苏建军对厂房进行了装饰装修并添设附属物。2015年5月11日，苏州市虎丘区人民法院作出的（2015）虎执字第00002号执行裁定书，裁定驳回苏建军所提的执行异议。上述裁定书均已生效。因被告未支付）业经××虎××区使用费，也不主动搬离，2015年7月3日，两原告通过虎丘区人民法院将被告从涉案房屋中强制搬离，后遂诉讼来院。另查，2015年1月13日，原告致函被告，函称东桥镇人民西路61号的房屋已经法院委托拍卖，并由原告竞价成交，产权归原告。被告在接到函后3日内决定是否租赁，三日内不答复视为自动放弃租赁并在2015年1月30日前搬离，房租按实际占用天数支付。2015年1月31日，原告向被告发送房租催缴函。被告对上述函件均未予答复。又查：2015年6月11日，苏州市相城区黄埭镇人民西路61号房屋登记至原告曹雨田、雷玲名下，房产证号分别为：04××16、04××15；2015年11月20日，上述）业经××虎××区的国有土地使用权证登记至两原告名下，土地证号为（2015）07191**。原、被告一致确认：涉案）业经××虎××区电表的用户编号为6619490356。审理中，两原告申请涉案）业经××虎××区自2015年1月19日至2015年7月3日期间（共166天）的）业经××虎××区占有使用费的鉴定，经本院委托，苏州嘉泰资产评估有限公司于2016年3月25日出具嘉泰评报字[2016]第018号报告书，该报告书明确评估对象房产有证）业经××虎××区为3353.88㎡，包括生产用房、办公用房、员工宿舍等；无证自建）业经××虎××区）业经××虎××区计入租赁）业经××虎××区为1045.32㎡。结论为：截止2015年1月19日评估基准日，上述资产的评估价值为364650元，其中厂房315488元（17元/月/㎡×3353.88㎡×166天）、厂房南、东、北侧棚49162元（8.5元/月/㎡×1045.32㎡×166天）。两原告为此垫付评估费人民币3800元。上述事实，有两原告提供的拍卖成交确认书、苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎执字第0564-1号执行裁定书、（2015）虎执字第00002号执行裁定书、评估报告、房屋所有权证、国有土地使用证及双方当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。审理中，原告为证明被告拖欠的电费27244.94元，向本院举证：江苏电力公司苏州供电公司出具的2015年5月13日缴纳40000元电费凭证1份、用户编号为6619490356的电费预收明细表1份、核查联2份、电费发票3份，证明2015年5月13日缴纳的电费40000元是原告方支付的，在此之前缴纳的电费是被告支付的，但我方在2015年5月13日缴纳电费时被告已欠费，后来电费余额为12755.06元，故当时的差额27244.94元是被告所用的,应向原告方返还。经质证，被告对证据真实性不持异议，但表示因为日期相同，认为供电公司出具的收据中40000元电费与被告支付的210000元是同一笔电费。本院认为，位于苏州市相城区黄埭镇人民西路61号房屋（计）业经××虎××区）业经××虎××区3353.88㎡、自建）业经××虎××区）业经××虎××区1045.32㎡）业经苏州市虎丘区人民法院委托拍卖，两原告竞价成交，虎丘区人民法院亦已裁定自2015年1月19日起归两原告所有。根据已生效（2015）虎执字第00002号执行裁定书，被告与原）业经××虎××区所有权人苏州日帝威工贸有限公司之间签订的）业经××虎××区租赁合同系无效合同，故被告主张在两原告拍卖）业经××虎××区之前与苏州日帝威工贸有限公司存在租赁关系的事实，本院不予认定。故自2015年1月19日原告方取得所有权之日起至2015年7月3日被告搬离之日止，被告确在移交前使用了该）业经××虎××区，又未能提供其合法使用该）业经××虎××区的依据，构成了对他人财产的侵占，被告作为实际使用人和受益方，应当偿付原告方由此产生的使用费损失。被告虽辩称实际使用）业经××虎××区应为1100㎡，但被告并未举证涉案）业经××虎××区尚有其他使用人，根据）业经××虎××区产权证及被告对该厂房进行了包括搭建彩钢棚等装饰装修并添设附属物，并将上述装饰装修一并评估拍卖的事实，结合实地勘查及双方认可的评估报告，本院认定被告实际使用涉案厂房的）业经××虎××区为4399.20㎡,包括）业经××虎××区）业经××虎××区3353.88㎡、搭建）业经××虎××区）业经××虎××区1045.32㎡。根据评估报告，自2015年1月19至2015年7月3日）业经××虎××区占有使用费为364650元。经计算，）业经××虎××区使用费标准为14.98元/㎡/月,与被告认可的15元/㎡/月相当,故该鉴定结论应作为本案认定原告损失的直接依据。本院认定被告应向原告支付上述期间的）业经××虎××区占有使用费人民币364650元。根据原告提供的江苏电力公司苏州供电公司出具的用户编号为6619490356的电费预收明细表1份、核查联2份，可证实在2015年5月13日缴纳40000后，该月的账户余额为12755.06元，又根据原告方现持有江苏电力公司苏州供电公司出具40000元缴纳凭证的原件,本院认定在被告占有使用涉案）业经××虎××区期间,原告方为其缴纳电费人民币27244.94元,被告至今未付,理应承担相应的还款责任。原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律的规定，判决如下：一、被告苏建军应支付原告曹雨田、雷玲房屋使用费人民币364650元。二、被告苏建军应支付原告曹雨田、雷玲电费人民币27244.94元。上述第一、第二项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）案件受理费收取为人民币7178元，鉴定费人民币3800元，合计人民币10978元，由被告苏建军负担（此款原告已预交，不再退回，被告于判决生效之日起十日内直接给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  魏丽玲人民陪审员  王佩芬二〇一六年十一月二十八日书 记 员  薛文洁