四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9229号上诉人（原审被告）成都佳晟投资有限公司。住所地：四川省双流县东升街道航鹰东路*号。法定代表人申福合，总经理。委托诉讼代理人姚永强，新疆金天信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田华，男，汉族，1954年3月12日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人谢洪萍，四川英特信律师事务所律师。委托诉讼代理人汪志贵，四川英特信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕林芬，女，汉族，1954年6月29日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人谢洪萍，四川英特信律师事务所律师。委托诉讼代理人汪志贵，四川英特信律师事务所律师。原审被告四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天泰路***号。法定代表人贾保国，总经理。委托代理人于乐，女，汉族，1993年1月29日出生，系该公司员工，住新疆沙湾县。上诉人成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人田华、吕林芬、原审被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第9016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳晟公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回田华、吕林芬的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由田华、吕林芬承担。佳晟公司认为：1、一审法院未对案涉房屋的权属予以查明，在田华、吕林芬未提交商品房买卖合同的情况下，径行认定田华、吕林芬享有并履行出租案涉房屋的权利义务错误；2、即便鼎邦公司应支付租金，但一审法院未能查明租金的计算依据即案涉房屋面积、购房款等，因此一审法院按照租赁合同中的暂定租金标准来计算鼎邦公司应支付的租金金额错误。田华、吕林芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，佳晟公司的上诉事实及理由均不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。鼎邦公司的意见与佳晟公司上诉意见一致。田华、吕林芬向一审法院起诉请求：1、鼎邦公司向其支付租金238000元及违约金238元（租金从2015年2月1日起暂计至2015年10月15日，实际计算至给付之日止；违约金从2015年10月14日暂计至2015年10月15日，实际计算至给付之日止）。2、佳晟公司对鼎邦公司的上述债务承担连带保证责任。一审法院经审理查明，2013年7月3日，田华、吕林芬（甲方）与鼎邦公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其购买的位于润驰国际广场（双流）项目的1栋103号商铺出租给乙方；租赁商铺建筑面积为105.56平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2028年10月31日止；甲方授权乙方与开发商对接关于该租赁商铺的交付事宜；租金标准为，第1-12个月，每月租金28000元，第13-24个月，每月租金28000元，第25-36个月，每月租金29750元，……，第169-180个月，每月租金金额33250元；租金按季支付，租赁期限开始后每季度第一个月的10号之前将当季租金一次性支付给甲方；本合同项下涉及的相关税费按照国家及地方法律法规的规定由甲乙双方各自缴纳，并各自承担因未缴或迟缴而产生的法律责任；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金。同日，佳晟公司向田华、吕林芬出具《担保函》，同意在鼎邦公司未按约定履行租金支付义务时，无条件向田华、吕林芬支付鼎邦公司所欠全部租金。合同签订后，田华、吕林芬依约履行了出租义务，鼎邦公司从2015年2月1日起未履行支付租金义务，佳晟公司也未履行保证责任，截止2015年10月15日应付租金金额为238000元（28000元/月×8.5月）。一审庭审中，田华、吕林芬提交了二份快递单，快递单上记载的寄件单位为四川英特信律师事务所，寄件日期为2015年10月10日，收件单位分别为鼎邦公司和佳晟公司，寄件内容为催款通知书。一审法院认定上述事实有商铺租赁合同、担保函及各方当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为，田华、吕林芬与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。田华、吕林芬已按约将所购商铺交付给鼎邦公司使用，鼎邦公司应自租赁期限开始后每月的10号将当月租金一次性支付给田华、吕林芬，而鼎邦公司自2015年2月1日起开始欠付租金已属违约，故对田华、吕林芬要求鼎邦公司支付欠付租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于田华、吕林芬要求鼎邦公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，《商铺租赁合同》约定“乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付的，……”，根据该条约定，在鼎邦公司无正当理由逾期支付田华、吕林芬租金的情况下，田华、吕林芬应按照双方合同的约定通过书面形式对鼎邦公司逾期支付租金的违约行为进行催告，经田华、吕林芬书面催告后，在三个工作日内鼎邦公司仍未支付租金的，田华、吕林芬即有权要求鼎邦公司支付违约金。但田华、吕林芬仅提交了四川英特信律师事务所寄送给鼎邦公司和佳晟公司的快递单，未提供寄送的催款通知书所记载的内容，仅凭该快递单并不足以证明田华、吕林芬已经书面向鼎邦公司催收过租金，故对田华、吕林芬要求鼎邦公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。佳晟公司向田华、吕林芬出具《担保函》，自愿对鼎邦公司的欠付租金承担保证责任，该保证为连带责任保证，故田华、吕林芬要求佳晟公司承担连带保证责任的请求，一审法院予以支持。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、鼎邦公司于判决生效之日起三十日内向田华、吕林芬支付截止2015年10月15日的租金238000元，从2015年10月16日起的租金按合同约定的租金标准计算至本判决确定的付款日止；二、佳晟公司对鼎邦公司的上述义务承担连带清偿责任。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿；三、驳回田华、吕林芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2437元，由鼎邦公司、佳晟公司共同负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，案涉商铺租赁合同第八条“租金标准”约定，租赁商铺按照实际建筑面积计算租金，每月租金暂按预测建筑面积105.56平方米计算，实际建筑面积以实测面积为准。租赁商铺实测建筑面积确定后，双方应按实测面积相应调整每月租金；实测面积确定之前乙方已付的租金则多退少补，于实测面积确定后次月结清。本院二审中，佳晟公司认可其将案涉房屋于出卖给田华、吕林芬。现案涉房屋所有权证书正在办理中。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于田华、吕林芬是否享有出租案涉房屋的权利并已履行交付案涉房屋的问题。本院认为，田华、吕林芬基于其与佳晟公司之间的买卖关系，取得案涉房屋，因此，田华、吕林芬有权将案涉房屋予以出租。鼎邦公司与田华、吕林芬之间就案涉房屋租赁事宜达成一致，鼎邦公司应当按照约定支付租金。按照案涉商铺租赁合同的约定，案涉房屋交付事宜由鼎邦公司与佳晟公司对接，因此，案涉房屋是否交付应由鼎邦公司举证加以证明，现鼎邦公司未能举证案涉房屋是否交付鼎邦公司使用，也未能举证证明其就未能收房事宜通知过田华、吕林芬。反之，田华、吕林芬在原审时举出鼎邦公司支付租金的证据。因此，结合本案事实，能够认定田华、吕林芬已依约将案涉房屋交给鼎邦公司使用。因此，佳晟公司关于田华、吕林芬不享有出租案涉房屋的权利并也未履行将案涉房屋交付使用的主张，本院依法不予支持。一审法院认定鼎邦公司应当依约支付相应租金正确，本院依法予以维持。二、关于一审法院确定的租金标准是否正确的问题。本院认为，鼎邦公司与田华、吕林芬约定案涉房屋租金暂按预测建筑面积计算，待实测建筑面积确定后，按实测面积相应调整每月租金。现鼎邦公司、佳晟公司未能举证证明案涉房屋的实测建筑面积为多少且与预测建筑面积存有差异，因此，应当按照案涉商铺租赁合同约定，暂按预测建筑面积计算租金。因此，一审法院按照案涉商铺租赁合同中确定的租金标准计算租金正确，本院依法予以确认。如案涉房屋实测建筑面积确定后，应增加或减少租金，则应按案涉商铺租赁合同约定处理，即已缴纳部分应多退少补。综上所述，佳晟公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案原审案件受理费按原审判决确定的方式执行。二审案件受理费4874元，由成都佳晟投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十一月二十三日书 记 员  杨大准