湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0802民初1729号原告：乔浩杰。委托诉讼代理人：安俊超，湖北邦伦律师事务所律师。被告：张优。委托诉讼代理人：邹涛，湖北新天律师事务所律师。原告乔浩杰为与被告张优租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告乔浩杰及其委托诉讼代理人安俊超、被告张优及其委托诉讼代理人邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔浩杰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年10月12日签订的《餐厅转让协议》未生效；2、被告返还原告转让费14万元，支付违约金7500元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，被告与中国人民解放军湖北省荆门市东宝区人民武装部（以下简称东宝区人武部）签订房屋租赁合同，被告租用东宝区人武部位于东宝��象山大道6号的6间门面房屋用于餐饮经营，租期至2015年12月31日届满。2015年10月12日，原告与被告签订《餐厅转让协议》，约定被告将餐厅转让原告，转让费15万元，被告应保证出租人同意转让租赁房屋，否则承担违约责任，协议还约定，本协议经原告、被告以及出租人三方签字生效。原被告在《餐厅转让协议》上签名确认，出租人未签名。原告在支付14万元转让费后开始餐厅经营。2016年4月20日，东宝区人武部发出通知，要求原告在同年6月25日前腾退租赁房屋，原告已按通知时间将房屋腾退。原告认为，协议约定《餐厅转让协议》经原告、被告以及出租人三方签字生效，因出租人未签名，《餐厅转让协议》尚未生效，被告应当返还转让款，被告未履行保证出租人同意转让出租房屋的约定，构成违约，应当承担违约责任。张优辩称，1、协议虽然约定了《餐厅���让协议》生效条件，但原告与被告在签订协议后已经实际履行，是双方对附生效条件条款的变更，《餐厅转让协议》已经生效；2、被告已将餐厅交原告经营，东宝区人武部也不是因不同意转让出租屋才收回房屋的，因此，被告不存在违约。原告提出的诉讼请求没有依据，应予以驳回，同时，被告保留向原告追索剩余1万元转让费的权利。本院经审理认定事实如下：当事人对双方签订《餐厅转让协议》、乔浩杰已支付转让款14万元并使用受让租赁房屋从事经营、乔浩杰已腾退租赁房屋的事实没有争议，本院予以确认。双方争议的事实是：1、出租人东宝区人武部是否同意张优将租赁房屋转租乔浩杰。乔浩杰认为出租人未同意，依据是出租人未在转让协议上签字，并收回出租房屋；张优认为已取得出租人的同意。本院认为，当事人均认可在签订转让协议时将转���告知了出租人的事实，乔浩杰从2015年10月开始使用出租屋，并向出租方交纳水电费，出租人东宝区人武部并未提出异议，同时，东宝区人武部通知收回租赁房屋的原因是，上级要求全部停止部队有偿服务活动，收回租赁房屋，并非因房屋转让收回，因此，可以认定东宝区人武部认可张优将租赁房屋转租乔浩杰的事实。2、乔浩杰腾退租赁房屋的时间。乔浩杰陈述于2016年6月腾退，证据是东宝区人武部出具的证明；张优认为乔浩杰使用租赁房屋至2016年8月，提出的证据是天然气缴费通知单，单据载明2016年8月存在天然气费用，证明乔浩杰的餐厅在2016年8月仍在经营。本院认为，出租人认可在2016年6月26日已经收回租赁房屋，2016年8月存在天然气的使用情况，只能表明租赁屋内使用过天然气，并不能证明乔浩杰仍在经营餐厅。本院确认乔浩杰于2016年6月26日腾退租赁房屋的事���。3、张优转让餐厅财产的价值。当事人均认可张优在转让餐厅时转让的财产包括餐桌、椅子、空调、冰柜、保险箱、餐具、炊具、麻将桌、室内装修等物品，转让时未列物品清单，未约定物品价值。张优认为转让时物品价值在13万元左右，提交了购置物品的送货单、装修明细表、天然气安装合同等证据，证据其转让的财产价值；乔浩杰认为财产价值在5万元以内。本院认为，张优提交的证据不能证明其所购财物就是转让财物，本院对证据不予采信。因双方在转让餐厅时，未列清单，不能确定准确的物品数量，目前也无法对转让时的物品价值进行评估，故对张优转让餐厅财产的价值不能进行确定。本院认为，乔浩杰与张优签订《餐厅转让协议》，即为张优将所租房屋转租乔浩杰并继续从事餐饮经营的协议，属租赁合同的范畴，双方形成租赁合同的法律关系��关于乔浩杰与张优签订《餐厅转让协议》是否生效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，乔浩杰与张优在转让协议中约定，协议自乔浩杰、张优、东宝区人武部三方签字生效，东宝区人武部未在该协议上签字，也即协议生效的条件尚未成就。但乔浩杰、张优在签订协议后即全面履行合同，乔浩杰支付了大部分转让费，张优将租赁房屋和室内设施转交乔浩杰从事餐饮经营，且乔浩杰已使用租赁房屋经营了八个月，因此，应视为双方对协议所附生效条件进行了变更，《餐厅转让协议》已经生效。该协议不违反法律禁止性的规定，是有效合同。关于张优是否违约的问题。乔浩杰主张张优构成违约的依据是根据协议第六条，协议第六条约定，张优应保证东宝区人武部同意转让店铺，如因��优的原因导致东宝区人武部或张优自己中途收回店铺的，乔浩杰有权解除合同，张优承担违约责任，支付转让费5％的违约金。根据查明的事实，乔浩杰使用租赁房屋经营餐饮八个月，东宝区人武部对该事实明知并未提出异议，应视为东宝区人武部对张优转让店铺事实的认可，东宝区人武部收回租赁房屋是因上级要求停止租赁房屋，并非张优的原因。因此，乔浩杰主张张优构成违约应承担违约金的依据不足，本院不予支持。对于张优是否应当返还乔浩杰转让款的问题。乔浩杰与张优在签订转让协议后即在履行协议，张优没有违约，乔浩杰要求张优全额返还转让费，显然没有依据。转让协议第七条约定，协议签订后，如因政府明令拆迁店铺，或因市政建设导致乔浩杰难以经营的，张优应退还剩余租期的转让费。虽然协议未约定乔浩杰租赁的期限，但双方在签订协议时，张优的租赁期只剩两个多月，乔浩杰支付15万元的转让费显然不是只为得到剩两个多月的租赁期限，而是得到2016年的租赁期限，张优对乔浩杰的心里预期也应当明知，东宝区人武部于2016年6月收回租赁房屋，对转让协议来说，应当是未达到至少一年的租赁期限。出租人收回出租房屋未列入张优应退还剩余租期的转让费的协议条款，根据公平原则，可以参照协议第七条约定，由张优适当返还乔浩杰转让款。张优返还乔浩杰多少转让款为宜，根据民间转让门店的交易习惯，转让费一般包括装修、财产费用，还包括获取门店客流量、经营环境等无形资产费用，该费用是对门店所附着的潜在商业价值的补偿，受让方通过接手门店经营，获取利润。转让费一般高于转让财产的实际价值，张优应当在接受高于转让财产实际价值的转让费部分予以适当返还。由于张优转��的财产无法评估价值，也就不能区分乔浩杰支付的转让费包括的装修、财产费用和无形资产费用的份额，本院按照预期的租赁期限一年以及乔浩杰实际经营八个月的实际情况，并考虑到当事人陈述的转让财产情况，酌定乔浩杰不再支付剩余1万元转让费外，张优返还乔浩杰转让费2万元。综上，乔浩杰要求张优全额返还转让费并承担违约金7500元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本院根据公平原则，酌定张优返还乔浩杰转让费2万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张优于本判决生效之日起十日内返还原告乔浩杰转让费2万元；二、驳回原告乔浩杰其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五��三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，减半收取1675元，由原告乔浩杰负担1445元，被告张优负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  鲁儒华二〇一六年十一月十七日书记员  王 维