贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔02民初76号原告：六盘水玖盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路，组织机构代码：77533216－6。法定代表人李多娇，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘桂永，男，汉族，1971年8月4日生，住贵州省水城县，系该公司股东。委托诉讼代理人：李焕廷，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202200510406886。被告：周化文，男，1962年3月9日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王洪历，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200810749200。委托诉讼代理人：陈照强，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。第三人杨光友，男，1971年2月1日生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。第三人邵勇，男，1963年5月4日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告六盘水玖盛房地产开发有限公司与被告周化文、第三人杨光友、邵勇商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年7月28日向本院提起诉讼，本院于2015年10月13日作出（2015）黔六中民初字第00089号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民终字第174号民事裁定，指令本院对该案进行审理。本院于2016年5月12日立案受理后，由审判员张德权担任审判长，与审判员张景强、高良萍组成合议庭进行审理。原告六盘水玖盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂永、李焕廷，被告周化文的委托诉讼代理人王洪历、陈照强，第三人邵勇到庭参加了诉讼。第三人杨光友经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告六盘水玖盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2008年5月7日签订的“商品房买卖合同”无效；2、判令被告协助原告向六盘水市房地产产权监理处申请撤销玖盛大厦四楼（建筑面积3064.04平方米）的商品房预售备案登记，并返还该房屋；3、判决被告承担所有诉讼费用。事实和理由：第三人杨光友原为原告股东，2008年5月7日，第三人杨光友通过原告与被告签订“商品房买卖合同”，约定：将玖盛大厦401室，建筑面积3064.04平方米，以每平方米1631.833元，共计500万元出售给被告。次日，第三人杨光友与被告签订“购房补充协议”载明：第三人杨光友因建房周转资金困难于2008年5月向被告借款人民币500万元，借款期限一年，第三人杨光友用原告开发的“玖盛大厦”裙楼四楼作抵押物。2008年5月9日，第三人杨光友向被告出具“借据”，借款500万元，期限自2008年5月至2009年5月。原、被告双方签订“商品房买卖合同”以及备案登记，实质上是以向被告出具商品房买卖合同作为融资行为的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，本案“商品房买卖合同”因违反法律禁止性规定，应认定为无效，并应该撤销涉案房屋在六盘水市房地产产权监理处商品房预售备案。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，诉至法院。原告六盘水玖盛房地产开发有限公司为了支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组：《商品房买卖合同》、《购房补充协议》（复印件），拟证明第三人杨光友通过原告与被告签订商品房买卖合同，约定将玖盛大厦401室以每平方米1631.833元、总价500万元出售给被告，同时杨光友与被告签订购房补充协议载明杨光友因建房周转资金困难于2008年5月向被告借款500万元，期限为一年。杨光友用原告开发的玖盛大厦裙楼四楼作抵押，本案实际上是以商品房买卖合同作为融资行为的担保，因违反法律禁止性规定，应认定为无效，并应撤销涉案房屋在六盘水房地产产权监理处的商品房预售备案。被告周化文的质证意见是：对《商品房买卖合同》的三性无异议，说明了双方房屋买卖的真实性、合法性并且该商品房买卖己经过房产监理处备案。对于《购房补充协议》，因原告无法提供原件予以核实，因此对三性均有异议，并对原告关于购房补充协议的证明目有异议。单纯通过购房补充协议的复印件，无法证明双方存在违反法律禁止性规定的内容，无法证明双方明为商品房买卖实为借贷关系。第三人邵勇的质证意见与被告周化文的质证意见相同。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：对于《商品房买卖合同》，被告及第三人邵勇对“三性”均无异议，能够证明原、被告双方于2008年5月7日就“玖盛大厦”4层401室的商业用房签订了《商品房买卖合同》，并于2008年5月9日办理了备案登记，合同备案号为27117，与本案事实相符，予以采信，但该证据达不到原告的证明目的。对于《购房补充协议》，因该证据无原件核对，且被告周化文、第三人邵勇对该证据有异议，该证据不能作为认定本案事实的定案依据，不予采信。第二组：《委托担保合同》、《借据》（复印件）。拟证明杨光友与被告于2008年5月8日签订的委托担保合同载明杨光友因从事房地产经营资金短缺，向被告借款500万元，借款期限自2008年5月9日至2009年5月9日，水城县大树脚煤矿有限公司提供担保。借据载明了杨光友向周化文借款500万元的事实。两份证据进一步证明本案实质上是以商品房买卖合同作为融资行为的担保。被告周化文的质证意见是：因为该组证据仅是复印件，对其三性均有异议。结合原告提供的商品房买卖合同更能证实双方的商品房买卖是真实有效的、是经过备案认可的，在本案的第一次一审当中，杨光友是出庭的，他自己陈述手里没有原件。第三人邵勇的质证意见与被告周化文的质证意见相同。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：因该组证据无原件核对，且被告周化文、第三人邵勇对该组证据有异议，该组证据不能作为认定本案事实的定案依据，不予采信。第三组：贵州省高级人民法院的《民事判决书》、中华人民共和国最高人民法院的《民事裁定书》（复印件）。拟证明两份法律文书记载的案情与本案是同一案情，都是名为商品房买卖实为借贷担保，省高院和最高院判决认定合同无效，以该判决书作为本案的参考。被告周化文的质证意见是：对关联性有异议，无法证明本案的事实。该判决发生时间是在2008年7月8日，法院受理时间是2010年5月13日，本案发生七年之久，原告方并未主张过自己的权利。第三人邵勇的质证意见与被告周化文的质证意见相同。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：被告周化文、第三人邵勇对该组证据的关联性有异议，因该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据的关联性不予采信。第四组：《营业执照》、《组织机构代码证》、《工商信息查询单》、《股东会会议决议》2份（复印件）。拟证明原告公司的法人身份及刘桂永是公司的股东及监事。被告周化文的质证意见是：对企业法人营业执照、组织机构代码证、工商信息查询单的合法性有异议，从企业法人营业执照年度检验情况看，原告从2012年6月19日至今没有年检过，且原告的法定代表人是李多娇，通过工商信息查询单可以看出刘桂永的登记时间是2010年12月30日，结合本案来看，刘桂永作为一名监事在长达六年之久并没有对公司的任何行为提出异议，现在其提出异议己过诉讼时效。请求法院对股东会会议决议予以核实。第三人邵勇的质证意见与被告周化文的质证意见相同。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：被告周化文、第三人邵勇对该组证据的合法性有异议，因该组证据能够证明原告的部分基本信息，应予采信。第五组：《玖盛房地产开发有限公司商品房项目销售及登记情况一览表》、《商品房网签备案信息查询结果》、《商品房买卖合同摘要》。拟证明本案争议合同的标的房屋是原告开发，己经网签备案在被告的名下。被告周化文的质证意见是：对三性均无异议，但对原告的证明目的有异议，该房屋的实际权利人为周化文，现在房屋的实际控制人及占有人并不是本案被告而是第三人邵勇等人。第三人邵勇的质证意见是：钟山区法院于2015年7月14日作出执行裁定书后，于2015年7月16日经由钟山区人民法院执行局当场将房屋交付给了第三人邵勇和房屋的其他共有人张庭兰、王清云、孔玉菊、孔爱青，并自行安装了铁栏杆、防盗门，所以第三人邵勇等人是房屋的合法所有人和实际控制人，不可能返还涉案房屋。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：被告及第三人邵勇对该组证据有异议，但该组证据与本案事实相符，应予采信。被告周化文辩称，1、针对原告主体身份，原告无权对本案进行诉讼。根据民事诉讼法规定法人是以法定代表人进行诉讼，原告的法定代表人是李多娇，至今未变更，刘桂永无权委托律师代表原告行使诉讼权利，其任何授权都不符合法律规定；2、原告与周化文于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同签订后进行了备案登记，该合同合法有效；3、原告请求确认该合同无效，已经超过了法律规定的诉讼时效。虽然法律未明确规定确认合同无效的诉讼时效，但对于返还财产的问题，原告提供的借款合同约定的还款期限是2008年5月9日至2009年5月9日，如果要求返还财产，诉讼时效应从2009年5月9日计算至2011年5月8日止，原告提起本案诉讼时已超过了诉讼时效；4、本案原告一直强调该案属于法律规定的留置契约，故名为买卖实为借款，但本案的关键是从2008年5月7日签订合同到提起诉讼时，原告在7年间均没有向被告提出任何返还房屋的诉求，并且在此期间原告公司更换了三任法定代表人，第一任法定代表人是孔维宪，第二任法定代表人是杨光友，第三任法定代表人是李多娇，在一个公司更换三个法定代表人的情况下，该公司对本案所签订的合同都没有提出任何异议，表明该合同真实有效。刘桂永是2009年6月份加入该公司的，不论刘桂永加入时是什么身份，其由于没有合法身份故无权对该合同提出任何异议。原告涉及其他案件很多，在本案诉讼之前，本案标的物已经经过钟山区人民法院拍卖，最后在流拍过程中将该房屋折抵给债权人张庭兰、王清云、孔爱青、孔玉菊、邵勇五人，折抵价格为1294.25万元，该标的物已经无法返还；5、针对原告第二项诉求，本案标的物已经经过合法登记备案，如果原告请求撤销备案，应当提起相应的行政诉讼，而不应该在本案处理。被告周化文为了支持其诉讼主张，向本院提交了周化文的身份证、《商品房买卖合同》，拟证明周化文的身份情况以及双方商品房买卖的真实性及合法性，并且该商品房己经备案至周化文名下，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。原告的质证意见是：对周化文的身份证没有异议，对商品房买卖合同的合法性有异议，因为该合同不是原告与被告房屋买卖的真实意思表示，实质是第三人杨光友用该合同记载的房产为其借款提供抵押担保。第三人邵勇对该组证据无异议。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该证据的分析及认定：周化文的身份证能够证明其身份信息及具有诉讼主体资格，应予采信。《商品房买卖合同》系原、被告双方所签订，与本案事实相符，应予采信。第三人杨光友未作陈述，亦未提交证据。第三人邵勇述称，邵勇是经过钟山区人民法院作出执行裁定书执行后合法取得涉案房屋的，现在已将该房屋抵偿给自己欠钱的人。第三人邵勇向本院提交了钟山区人民法院（2015）黔钟执字第268-1号执行裁定书，拟证明争议房屋在申请执行后属于邵勇等五个人合法所有。原告的质证意见是：对合法性有异议，用以执行的房产并不是该案的被执行人的房产，原告己向钟山区法院提出执行异议，待本案审结后若原告胜诉，原告将向钟山区法院申请执行回转。被告周化文的质证意见是：对三性均予以认可，该份生效的法律文书载明从2015年7月14日起本案涉及的房屋实际由第三人张庭兰、王清云、孔玉菊、孔爱青、邵勇实际占有，房屋所有权己归属于上述五人，因此本案原告诉请返还涉案房屋错误。第三人杨光友未到庭发表质证意见。本院对该组证据的分析及认定：该证据系司法机关所作出的生效法律文书，且与本案事实相符，予以采信。通过对证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年5月7日，原告与被告周化文签订了涉案《商品房买卖合同》，约定将原告位于玖盛大厦4层401室的商业用房出售给被告周化文，该涉案房屋的建筑面积为3064.04平方米，合同价款500万元。2008年5月9日，在六盘水市房地产产权监理处对该《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，合同备案号27117。2015年7月14日，因本案被告周化文与第三人邵勇及案外人张庭兰、王清云、孔玉菊、孔爱青的债务纠纷，贵州省六盘水市钟山区人民法院作出（2015）黔钟执字第268-1号执行裁定书，将涉案房屋折抵1294.25万元用于偿还邵勇、张庭兰、王清云、孔玉菊、孔爱青的债务，该涉案房屋至今未办理房屋所有权登记证书。2015年7月28日，原告以涉案《商品房买卖合同》及其备案登记的实质是作为融资行为的担保为由，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告的诉讼主体资格是否适格；2、原、被告双方于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》是否有效；3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；4、原告请求判令被告周化文协助撤销商品房买卖合同备案登记是否属于人民法院受理民事案件的范围。关于原告的诉讼主体资格是否适格的问题。第一，原告依法取得了营业执照、组织机构代码证，其机构类型是企业法人，依法是本案适格的诉讼主体；第二、原告依法登记的法定代表人李多娇在诉讼过程中明确表示同意并认可本案的诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十条第一款之规定，足以认定原告的起诉系其真实意思表示，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告是本案适格的诉讼主体。关于原、被告双方于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，原告认为原、被告双方于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》以及办理的备案登记，实质上是以《商品房买卖合同》作为融资行为的担保，但是，原告提交的关键证据《购房补充协议》、《委托担保合同》、《借据》均系复印件，未能提交原件核对，且被告周化文及第三人邵勇对该证据不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，上述证据依法不能作为本案认定案件事实的依据，不足以证明原告所主张的借款事实成立，亦不足以证明原告所主张的《商品房买卖合同》是为融资行为作担保的事实，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告对此主张应承担举证不能的不利后果，故原告的该诉讼理由不能成立。其次，原、被告双方于2008年5月7日签订《商品房买卖合同》，2008年5月9日对该《商品房买卖合同》进行了备案登记，因原告所举证据不足以证明该《商品房买卖合同》具有法定无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原、被告双方所签订《商品房买卖合同》已经发生法律效力，故对原告主张涉案《商品房买卖合同》无效的诉讼理由不予采信。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告的诉讼请求是确认涉案《商品房买卖合同》无效及判令被告周化文协助撤销商品房预售备案并返还房屋，因原告请求确认涉案《商品房买卖合同》无效的诉讼请求是确认之诉、请求判令被告周化文协助撤销商品房预售备案并返还房屋的诉讼请求属于物权请求权，因上述请求权均不属于债权请求权，不应适用诉讼时效制度的规定，故对被告周化文抗辩主张本案已超过诉讼时效的理由不予采信。关于请求判令被告周化文协助原告向六盘水市房地产产权监理处撤销玖盛大厦四楼商品房预售备案是否属于人民法院受理民事案件范围的问题。原告的诉讼请求是判令被告周化文协助原告向六盘水市房地产产权监理处撤销玖盛大厦四楼商品房预售备案，并非是请求人民法院判令六盘水市房地产产权监理处撤销玖盛大厦四楼商品房预售备案，该诉讼请求是要求被告周化文为一定的行为而非要求六盘水市房地产产权监理处为一定的行为，故原告提出的该诉讼请求属于人民法院受理民事案件的范围，对被告周化文的该抗辩理由不予采信。综上所述，因原、被告签订的《商品房买卖合同》已经办理了备案登记，且原告未能提供充分证据证明该《商品房买卖合同》存在无效的情形，被告周化文依据该《商品房买卖合同》取得涉案房屋于法有据，故对原告的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告六盘水玖盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告六盘水玖盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长  张德权审判员  张景强审判员  高良萍二〇一六年十一月八日书记员  李炳兰