湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘12民终1186号上诉人（原审被告）:马慧慧，男，1983年10月29日出生，汉族。被上诉人（原审原告）:新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街。法定代表人:吴梦冰，系公司总经理。上诉人马慧慧因与被上诉人新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2016）湘1227民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人马慧慧和被上诉人新晃县鑫海物业服务有限公司的法定代表人吴梦冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马慧慧的上诉请求：1、撤销新晃侗族自治县人民法院作出的（2016）湘1227民初384号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同关系；2、原判决认定被上诉人通过合同权利义务的转让取得了香江物业公司与梅林春天小区业主所签订的前期物业服务合同中的权利义务，完全是无中生有，歪曲事实，滥用法律；3、原判决认定“梅林春天小区业主委员会一经选任，与鑫海物业公司签订物业服务合同的决定对每一位业主均有约束力”，没有任何法律依据，完全违背法律规定；4、原判决对本案焦点问题的认定，即上诉人与被上诉人之间是否存在合法有效的物业服务合同关系，存在自相矛盾；5、梅林春天业主委员会与被上诉人签订的《梅林春天小区物业服务合同》不具有法律效力，对上诉人没有约束力；6、原判决对举证责任的分配和证据采信不符合法律规定；7、上诉人在一审中提交的证据足以证明被上诉人在进入梅林春天小区后，存在严重的不作为和乱作为，对小区的管理存在严重的问题；8、按照物业服务合同提供服务是物业服务企业的法定义务，否则，业主依法享有抗辩权。故请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。新晃县鑫海物业服务有限公司辩称，答辩人在一审时提交的13份证据，均证明了答辩人有营业执照物业资质，经招投标被梅林春天业主委员会审查认可、同意才进入梅林春天小区进行物业管理的，程序合法，手续齐全。既然答辩人进驻梅林春天小区提供物业管理合法，那就有资格按政府物价部门核定的物业管理收费标准和业主委员会调整的指导价向业主收取服务费。被答辩人空口无凭，对自己的主张未提供一份证据，被答辩人例举的卫生、绿化脏、乱、差等全是歪曲事实。答辩人所管理的小区通过省、市、县三级部门视察、验收，获得了市级园林式小区的荣誉。被答辩人个人对答辩人的服务管理不予认可，但90%以上的业主对答辩人的管理予以认可和满意。2016年9月14日答辩人在梅林春天小区举办了一场800多人的合拢宴，政府代表和业主代表对答辩人的成绩给予肯定，都对小区的和谐安全给予了很高的评价。故请求二审法院维持一审判决。新晃县鑫海物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交纳物业服务费1239元；2、判令被告向原告交纳违约金2231元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告马慧慧系新晃县梅林春天小区13栋303室的业主，房屋面积为123.92㎡。被告马慧慧与香江物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业服务费用的标准为普通住宅每月0.4元/㎡（复式住宅顶层面积和储藏间为0.3元/㎡），交费时间为每月1-10日前，逾期交纳物业服务费用的从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。鑫海物业服务有限公司有营业资质。被告马慧慧向原告交纳2013年10月31日至2014年10月31日物业服务费669元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中的《前期物业管理服务协议》、《梅林春天小区物业服务合同》均合法有效成立。香江物业公司与鑫海物业公司提供了物业管理服务，被告马慧慧作为该小区业主，应当按合同约定交纳物业服务费用。被告马慧慧认为物业公司提供物业服务不尽职责，可以向物业公司提出建议、意见或批评，亦有权向物业管理主管部门进行投诉或提出建议，若物业公司给其造成损失，被告马慧慧还可要求物业公司承担相应的法律责任，甚至可以按照物业管理条例的相关规定通过业主大会解聘和重新选聘物业服务公司，但并不能以此为由拒绝履行交纳物业服务费用的义务。梅林春天业主委员会经程序一经选任，与鑫海物业公司签订物业服务合同的决定对每一位业主均有约束力，被告马慧慧认为业主委员会无权选聘物业服务企业并且选聘原告鑫海物业公司程序不合法，也不知道业主委员会与原告签订的协议，更不知道协议的任何内容，被告也未提交相关证据，因此不能成为不交物业服务费的理由，故该院对被告该辩论意见不予采信。合同的权利义务可以依法进行转让。从香江物业公司退出梅林春天小区到鑫海物业公司进驻，通过梅林春天业主委员会从中进行工作交接的过程来看，实质是香江物业公司将收取业主所欠物业服务费用的权利及退还相关费用的义务一并转让给了鑫海物业公司，并得到梅林春天业主委员会的同意，符合合同法第七十九条、第八十条、第八十四条关于合同权利义务转让的相关规定，鑫海物业公司取得了香江物业公司与梅林春天小区业主所签订的前期物业服务合同中的权利与义务。前文所述的两份物业服务合同中均约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故该两份物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。本案被告欠交的物业服务费共计1239元，欠交时间长达20个月之久，若完全按照双方合同约定的方式计算违约金，被告马慧慧应支付的违约金将接近甚至超过其欠交的物业服务费用本身，原告亦主张了2231元的违约金，这使得本案中的违约金带有浓厚的惩罚性质，而弱化了弥补损失这一主要功能，这明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。该院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金进行调整，调整为被告所欠物业服务费用的15%即185元。物业公司与业主之间不是对立的矛盾双方，不是管理与被管理、服务与被服务的关系，而是平等的民事主体，小区的和谐安宁离不开双方的共同努力。希望今后双方能加强沟通与交流，作为提供服务的物业公司，应进一步提升服务意识，提高服务质量，为小区业主创造一个良好的生活环境，而作为小区的业主，应当进一步提高法律意识，按时足额交纳物业服务费用，保证物业活动的正常进行。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求该院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告马慧慧于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司交纳2014年10月31日至2016年6月30日期间的物业服务费人民币1239元及因欠交物业服务费产生的违约金人民币185元；二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马慧慧负担。本院二审期间，被上诉人新晃县鑫海物业服务有限公司向本院提交了如下二组证据：证据一，照片五张，拟证明：1、被上诉人公司提供的物业得到小区业主的认可，也是很和谐的园林式小区；2、被上诉人公司获得的荣誉都是通过省、市区认可的。证据二，标书两份，即怀化众合物业服务有限公司的《新晃梅林春天项目物业服务方案》和怀化荣凯物业服务有限公司的《梅林春天管理计划》，拟证明梅林小区的业主委员会是通过正规的招投标程序选定的物业公司，除了被上诉人公司外还有其他两家公司参与了招投标。上诉人马慧慧对证据一的真实性、合法性没有异议，但认为照片与本案没有关联性，也不能证明被上诉人按照合同的约定履行了相关义务，达不到其要证明的目的；对证据二有异议，该份标书不是正规的投标文件，不能证明招投标程序合法。本院认为，被上诉人鑫海物业公司提交的证据一真实合法，且与本案有关联，故予以采信；对证据二因不能有效地反映整个招投标的程序，不能达到其拟证明的目的，故不予采信。根据当事人双方所争议的事实，本院认定事实如下：新晃县香江物业管理有限公司退出梅林春天小区物管后，于2014年7月22日授权新晃县梅林春天小区业主委员会收取该小区业主历年来欠该公司的所有应缴纳的物业管理费及其他费用。新晃县梅林春天小区业主委员会于2014年8月23日向鑫海物业公司发出通知决定，同意该公司暂进驻小区物业管理，从8月24日开始服务。并且授权鑫海物业公司收取该小区业主历年来欠香江物业公司所有应缴的物业管理费及其他费用。之后新晃县梅林春天小区业主委员会与被上诉人鑫海物业公司签订《梅林春天小区物业服务合同》，合同有效期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。该服务合同公布在梅林春天小区保安执勤室门口。梅林春天小区2014年被评为市级园林式小区。上述事实有新晃县香江物业管理有限公司的《授权委托书》、梅林春天小区业主委员会的《授权委托书》和《通知》、《梅林春天小区物业服务合同》及照片在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。在本案中新晃县梅林春天小区业主委员会作出的同意鑫海物业公司进驻该小区进行物业管理的决定，对梅林春天小区的所有业主均具有约束力。对于上诉人马慧慧而言，也应该遵守新晃县梅林春天小区业主委员会作出的该项决定。鑫海物业公司为马慧慧提供了物业管理服务，马慧慧作为该小区的业主就应当按合同约定交纳物业服务费用。由于上诉人马慧慧欠交物业服务费长达近二年之久，依约应当支付违约金，原审判决酌情对违约金进行调整判决并无不当。马慧慧作为小区的业主，如果认为其合法权益受到侵害，可以依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，请求人民法院予以撤销其业主委员会所作出的决定，同时如果认为鑫海物业公司管理上存在问题或者不符合业主的要求，可以依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款之规定依法更换。而在本案中上诉人马慧慧并没有提出反诉申请，因此对其提出的抗辩事由不属于本案的审理范畴，故不予审查。综上所述，上诉人马慧慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人马慧慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 武审 判 员  曹 阳审 判 员  胡海雄二〇一六年十一月八日代理书记员  王 维