河北省秦皇岛北戴河新区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0392民初566号原告：曹义勤，男，1960年4月22日生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。委托代理人：杨占久，河北律捷律师事务所律师。被告：徐淑范，女，1955年1月25日生，汉族，现住黑龙江省七台河市茄子河区。委托代理人：肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。第三人：常松，男，1979年6月17日生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。委托代理人：张雪，河北碣阳律师事务所律师。原告曹义勤与徐淑范及第三人常松确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹义勤及其委托代理人杨占久、被告委托代理人肖亚明、第三人常松及其委托代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹义勤向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的买卖协议无效；2、第三人返还其购买的徐淑范房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在北戴河新区焦庄村有住宅四间及院落，东临常允哲、西邻常慎永、南北临道，2006年被告徐淑范（原籍黑龙江省七台河市茄子河区新富道）来原告村购买房屋，由于原告不懂国家政策，将该房以24000元的价格卖于被告。2016年6月，被告又将该房以20000元的价格转卖给第三人。2016年7月，经我咨询，农村房屋不得向城镇居民及村集体经济组织以外的人出售。依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二项，农民住宅不得向城镇居民出售，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证，和原国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三项严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民购买的宅基地发放使用证。据此，原告与被告之间的房屋买卖行为，违反国家法律的强制性规定，属于无效行为。故请求人民法院确认原告与被告签订的买卖协议无效，第三人返还其购买徐淑范的房屋。被告徐淑范辩称：1、原被告之间的买卖协议并没有违反强制性规定，为有效行为，根据合同法只有违反法律和行政法规强制性规定的合同才为无效合同，原告在诉状中所列举的两个规定并非属于全国人大及常委会颁布的法律，根据立法法第65条、66条、67条、70条的规定也并不属于国务院发布的行政法规，该两个规定的法律地位仅仅属于行政复议法第7条中规定的其他规范性文件，原告之诉并无法律依据；2、原告在诉状中所列举的规定是调整农村宅基地的规定，并没有明确规定房屋买卖的行为；3、原被告在房屋进行交易后，向昌黎县人民政府申请进行登记，2006年9月14日向原告颁发了房产印契，属于房屋所有权的凭证，原被告买卖行为行政机关已经给予确认，即便说原告诉求成立的话，那么原告也应首先向法院提起行政诉讼撤销房屋印契；4、原告之诉已经超过诉讼时效；5、被告的身份并非城镇居民，按照我国户籍的相关规定，现在法律已经取消城镇居民和农村居民的定义，被告在诉前已在农村居住长达10年之久，被告其身份应为农村居民；6、被告已将房屋转卖给第三人，第三人身份为房屋所在地焦庄村集体经济组织成员。第三人的陈述意见：同意被告的答辩意见。第三人系焦庄村村民，经本集体经济组织村委会的同意，依据买卖协议取得了本村宅基地的使用权和房屋所有权，常松作为最后一手买受人使本案诉争房屋实现了内部流转，并不违反法律的规定，本案诉争房屋应属于常松所有，故原告的诉请于法无据，应依法驳回原告诉请。为证明自己的主张，原告举证如下：1、当时是双方口头协商的，房子的价格是2.4万元，大概是2006年8月，在大蒲河镇政府过的宅基地使用证，都是被告自己找的人，我和被告一起去的。宅基地使用权的过户，就是口头协议，把宅基地使用权证办到被告名下。我现在没有这方面的证据。2、出示国务院的相关规定，除了诉状中引用的国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》国土资发（2004）234号两个文件外，提供国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》国办发2007第71号文件和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发2004第28号两个文件，证实被告在焦庄村购买宅基地属于禁止性行为，且在原被告双方进行买卖房屋当中，该村庄并不符合村庄、集镇、建制镇的登记规划，农村建设使用权不能依法流转。属于违法流转。按合同法第58条，原被告的买卖协议或买卖行为属于无效行为。无效合同、无效协议从房屋买卖开始到协议的履行，自始至终都没有法律约束力，二次转让也属于违法行为。关于诉讼时效问题，原告是普通农民，并不知道城镇居民不得购买农村房屋，鉴于本案双方实施的行为属于无效行为，不应该受诉讼时效的限制。证1、2016年3月18日北戴河新区焦庄村委会的证明，证明原告曹义勤将老住宅房屋四间以24000元的价格，卖给于黑龙江省七台河市的被告徐淑范。证2、出示昌黎县人民法院（2011）昌民初字第1840号民事判决一份，证明类似的案件以被昌黎县人民法院的民事判决书确认房屋买卖协议无效，双方对财产进行返还。被告举证如下：原、被告之间的房屋买卖协议是口头形式订立的，协议价格是2.4万元被告认可，2.4万元包括房屋价格和宅基地使用权价格。证1、由昌黎县人民政府向被告颁发的房产印契，该印契根据法律规定属于房屋所有权的法律凭证，证实确权机构已经为被告为本案诉争的房屋进行了确权。证2、大蒲河镇财政所出具的契税完税证，证实被告已经按规定向国家交了契税。诉讼时效应以双方发生交易行为之日起开始计算。第三人举证如下：证1、2013年7月4日房屋产权转让协议书一份，证明被告徐淑范将本案诉争房屋以2万元价格卖给第三人常松，并且附有见证人赵某、贾某的签字按印。证2、见证人赵某、贾某书面证人证言各一份，均证明证1买卖协议是真实的，是被告与第三人的真实意思表示。证3、2016年7月11日焦庄村村委会出具的证明材料一份，证明被告徐淑范以2万元的价格将本案诉争房屋转让给本村村民常松，情况属实，有村书记田某、村主任常某的签字。证4、2016年9月13日焦庄村村委会出具的证明材料一份，证明常松系我村村民，为我村农业户口情况属实。原告对被告提交的证据质证意见:对证据的真实性无意见第三人对被告提交的证据质证意见:没有异议被告对原告提交的证据质证意见:原告列举的4个文件的法律地位不属于行政法规，立法法对于行政法规的概念和定义有明确的规定，行政法规应由国务院有关部门或法制机构负责起草，并且对于涉及的事项必须根据宪法和法律全国人大和常委会的授权，行政法规的草案应向社会公布征求意见，行政法规的发布必须由国务院总理签署国务院令进行发布。原告列举的4份文件并没有国务院令，不属于行政法规的范畴。对证1村委会的证明没有异议。对判决书是复印件且我国并不是实行判例法，对判决书不认可。第三人对原告提交的证据质证意见：同被告的质证意见。判决书案例与本案完全不同，本案中原告与被告之间买卖的房屋已进行所有权变更，实现了物权变更登记，物权的变更行为已经发生了法律效力，该房屋在被告卖于第三人之前已完全属于被告所有，所以该判决不能以此作为证据，对判决书不认可。原告对第三人提交的证据质证意见:对证据真实性无意见，对转让协议的合法性提出异议，原被告之间行为属于无效行为签的是无效协议，第三人依据原被告的无效协议购买房屋的协议也应属于无效。被告对第三人提交的证据质证意见:对第三人证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人的身份是诉争房屋所在村村民，假设原被告之间即便有违反法律规定的情况，也因为二次转让的对象变为了第三人，违反事由已经消除。根据当事人陈述、提交的证据及本院认证采信的证据，确认本案的事实为：2006年8、9月间，原、被告经协商达成口头协议，原告曹义勤将其所有的坐落在北戴河新区焦庄村村西的房屋四间，以24000元的价格出售给被告徐淑范所有，2006年9月14日被告徐淑范在原告曹义勤的配合下，将其“房产印契”变更到被告徐淑范名下，并缴纳了“房地产权属转移”税目相应的税款。2013年7月4日被告徐淑范与第三人常松签订《房屋产权转让协议》，以20000元的价格将该房屋二次转让于第三人常松。原告曹义勤与第三人常松均为北戴河新区焦庄村村民。本院认为，2006年8、9月间，原、被告经协商达成口头协议，原告曹义勤将其所有的坐落在北戴河新区焦庄村村西的房屋四间出售给被告徐淑范所有，并且在原告曹义勤的配合下，被告徐淑范将其购买的上述房屋进行了“房产印契”变更，并缴纳了相应的税款，取得了相应的审批，是双方的真实意思表示。但是，根据《中华人民共和国土地法》及国务院办公厅文件的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因为被告徐淑范非焦庄村村民、系城镇居民，因此，原、被告之间订立的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议，双方的协议应当解除，双方的财产应当互相返还。鉴于被告徐淑范将涉案房屋二次转让给第三人常松所有，现有证据表明是双方的真实意思表示，且原告并无异议。第三人常松善意的取得了涉案房屋的所有权，故涉案房屋现已无法返还，且第三人常松与原告曹义勤均为北戴河新区焦庄村村民，系同一集体经济组织成员，第三人常松有取得焦庄村农村集体土地宅基地使用权的资格。故原告曹义勤请求确认原、被告订立的买卖协议无效的主张本院予以支持，请求第三人常松返还其购买的被告徐淑范房屋的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告曹义勤与被告徐淑范订立的房屋买卖协议无效。二、驳回原告曹义勤主张第三人常松返还其购买的被告徐淑范房屋的诉讼请求。案件受理费80元，由原告曹义勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  赵宝忠人民陪审员  刘 权人民陪审员  张春梅二〇一六年十一月八日代书 记员  赵晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。