.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2016）内0103民初554号原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司。法定代表人薛荣跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：林见含，住广东省潮州市。被告：吴少红，住广东省潮州市。原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司诉被告林见含、吴少红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理，依法适用普通程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理，原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告林见含、吴少红经公告送达开庭传票,未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告返还原告房屋；2、判令被告支付房屋入住费28288元、违约金127074.7元(按照日万分之八计算，分别以39474元基数，从2013年1月2日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年4月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年7月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年10月11日计算至2016年1月29日)共计155362.7元；3、请求法院判令被告依法承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月12日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于××区的的位××区号房屋，房价总金额697894元，付款方式为首付款217894元，480000元办理银行按揭贷款。被告在办理银行按揭款贷款时，与兴业银行股份有限公司呼和浩特分行和原告于2012年11月5日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额480000元，债权人为兴业银行股份有限公司呼和浩特分行，债务人为二被告，原告为保证人，保证期间为阶段性担保。同日，因被告未能全额支付首付款，被告支付首付款时与原告签署《欠款协议书》，被告首付款欠原告157894元，实际支付首付款60000元，并且《欠款协议书》约定被告付清入住费用之后，原告为被告办理入住手续，如被告未能按期付清欠款，逾期被告应当按日向原告支付应付款万分之八的违约金，逾期七日原告有权单方面解除《商品房买卖合同》。直至2015年5月15日，被告未能履行约定义务，并且出具《保证书》，确认自己未能付清欠款157894元，未办理入住手续擅自进入房屋入住。被告承诺自己在2015年5月31日前付清欠款157894元，承担违约金92275元，入住费28288元，合计278457元。同时承诺未能在2015年5月31日之前付清欠款，愿意将房屋交于原告另行出售，承担一切后果。但是，被告至今未履行上述承诺。原告多次催促其支付以上款项，被告置之不理。原告无奈诉至法院，以维护原告的合法权利。被告经本院依法送达未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2012年10月12日，原告与被告林见含、吴少红签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于××区的的位××区号房屋，房价总金额697894元，付款方式为首付款217894元，480000元办理银行按揭贷款。2、被告在兴业银行办理按揭贷款，借款金额480000元，债权人为兴业银行股份有限公司呼和浩特分行，债务人为被告林见含。3、2012年10月12日，被告林见含向原告支付首付款60000元。当日被告林见含与原告签订《欠款协议书》，确认被告欠原告首付款157894元，约定被告付清入住费用之后，原告为被告办理入住手续，如被告未能按期付清欠款，逾期被告应当按日向原告支付应付款万分之八的违约金，逾期七日原告有权单方面解除《商品房买卖合同》。4、2015年5月15日，被告林见含、吴少红出具《保证书》，确认自己未能付清欠款157894元，未办理入住手续擅自进入房屋入住。被告承诺在2015年5月31日前付清欠原告购房款157894元，承担逾期付款违约金92275元，入住费28288元，合计278457元。同时承诺未能在2015年5月31日之前付清欠款，愿意将房屋交于原告另行出售，承担一切后果。5、被告未能如《欠款协议书》、《承诺书》约定向原告支付上述购房款、违约金、入住费。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原告主张解除《商品房买卖合同》返还房屋的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到法庭的支持；2、原告主张被告支付28288元房屋入住费的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到法庭的支持；3、原告主张违约金的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到法庭的支持。针对第一个争议焦点，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。通过庭审查明的事实可知，原、被告在《欠款协议书》中约定如被告未能如期缴纳费用，原告享有单方面解除合同的权利，现《欠款协议书》约定的解除条件已经成就，故本院认为，原告要求解除合同并返还其房屋的诉讼请求理据充分，应予支持。针对第二个争议焦点，通过庭审查明的事实可知，被告在《保证书》中对未办理入住手续擅自进入房屋入住的事实及入住费金额均予以认可，故本院认为被告入住涉案房屋事实成立，相关入住费用已经实际产生，故原告有权向被告主张各项入住费用，原告的该诉讼请求理据充分，应予支持。针对第三个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。故本院认为，原告主张违约金的诉讼请求于法有据，应予支持。违约金按照日万分之八计算，分别以39474元基数，从2013年1月2日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年4月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年7月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年10月11日计算至2016年1月29日。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，判决如下：一、解除原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司与被告林见含、吴少红于2012年10月12日签订的编号为YS(2012)00014637的《商品房买卖合同》。二、被告林见含、吴少红于本判决生效后30日内向原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司返还位于××区号房屋。三、被告林见含、吴少红于本判决生效后10日内一次性向原告支付违约金（按照日万分之八计算，分别以39474元基数，从2013年1月2日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年4月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年7月12日计算至2016年1月29日；以39474元基数，从2013年10月11日计算至2016年1月29日）。四、被告林见含、吴少红于本判决生效后30日内向原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司支付房屋入住费用28288元。案件受理费12340元，由被告林见含、吴少红承担12340元。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 吴艳霞代理审判员 高改霞人民陪审员 郑军二0一六年十一月三日书记员 张富强