上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初44186号原告：刘艳丽，女，1984年6月20日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周波红，上海市商海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵利燕，上海市商海律师事务所律师。被告：黄盼华，男，1972年12月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐建东，上海市信诚律师事务所律师。原告刘艳丽与被告黄盼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月11日、2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告刘艳丽及其委托诉讼代理人周波红、赵利燕，被告黄盼华及其委托诉讼代理人唐建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳丽向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年6月19日签署的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)予以解除；2、判令被告黄盼华向原告刘艳丽返还房款人民币40万元(以下币种相同)；3、判令被告支付原告房屋差价款115万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，原告与被告签署了买卖合同，约定由原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总房价为105万元，双方对于原告付款、被告房屋上设定的贷款及抵押注销以及合同违约责任等事宜进行了明确的约定。买卖合同签署后，原告依约支付首付款40万元，被告也将系争房屋交付原告。但被告并未将首付款用于偿还房屋上的债权抵押，致使约定的期限内双方无法办理过户，合同无法实际履行。原告认为，被告的违约行为给原告造成极大的损失，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告黄盼华辩称，同意解除双方间的买卖合同，也愿意返还收取的40万元房款，但不同意赔偿原告房屋差价款。系争房屋原存有两个债权抵押，其中一个是被告购房时申请的公积金贷款抵押，还有一个是被告为自己公司债务形成的反担保抵押。当时的房屋的正常市价应该在120万元左右，但最终以105万元的价格出售给原告，是鉴于原告首付款40万元只能偿还一个贷款抵押，另外一个抵押需要原告配合做一个赎楼贷的业务，即原告先行办理贷款并审批通过，相关的中介才给予原告垫资涤除抵押，对此原告清楚并表示愿意配合。之后，被告涤除了公司债务设定的反担保抵押，公积金贷款抵押未予注销，因原告办理贷款的时间晚了，直至2016年2月29日才得到贷款审批通过，审批通过后原告也未配合被告将审批通过的资料提交中介。由此，被告没有解除抵押系原告未配合被告办理赎楼贷业务导致，被告没有过错，到现在被告还是愿意交易的，这个差价损失原告只要愿意继续交易，是不存在，原告解除合同所产生损失应由原告自行承担。至于相关评估部门作出的房屋的市价认为过高，根据被告了解外面挂牌价都低于该评估价。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，被告黄盼华作为卖售人(甲方)与原告刘艳丽作为买受人(乙方)就系争房屋签订买卖合同，约定房地产转让价款为105万元，乙方应于双方签订买卖合同当日，支付甲方首期房价款40万元(内含已支付的定金5万元)，该款项专用于甲方还贷；注：甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交由中介公司保管，并由中介公司代为办理抵押注销手续，以注销抵押权人对该房产设有的抵押权；甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式向甲方支付第二期房价款65万元，乙方应于办妥以其为权利人的该房屋上海市房地产权证及他项权利证书后叁个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款材料送至贷款银行，由贷款银行将贷款款项直接划入甲方指定的银行账户；甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方或在甲方未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，……每逾期壹日，则甲方应按乙方已付房价款的日万分之五的金额向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止；若逾期超过壹拾伍日后甲方仍未交付房屋或未按约定期限办理房屋交易转让过户手续的，除甲方应向乙方支付壹拾伍日的违约金外，甲乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当以书面形式通知甲方，要求甲方承担赔偿责任，赔偿金额为本合同约定房屋总价款的40%违约金；甲方应于2015年8月31日之前，办妥还贷及抵押登记注销手续，居间方2015年9月15日前拉好产权调查；乙方于签订本合同后即开始准备贷款资料，并办理银行贷款申请手续；……甲方于签订买卖合同当日，将该房屋交付乙方，交付标准为双方签订房屋交接书且甲方将房屋钥匙交付乙方；……。签约后，原告向被告支付房款40万元，被告也如约向原告交付系争房屋。2016年2月29日，原告刘艳丽与上海市公积金管理中心、上海农商银行浦东分行签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定原告为购买系争房屋借款59.10万元。至2016年8月10日相关部门对系争房屋的权利信息查询结果显示，被告在系争房屋上设定的抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权数额为46万元的抵押权尚未被涤除。另，2015年6月4日，相关部门对系争房屋的权利信息查询结果显示，被告在系争房屋上设定的抵押除上述未涤除一项外，还存在抵押权人为上海创业接力融资担保有限公司的100万元的债权抵押。案件在审理中，本院根据原告刘艳丽的申请，委托上海国城土地房地产估价有限公司以2016年8月11日第一开庭之日作为估价的价值时点对系争房屋的市场价值进行评估，就2016年8月11日系争房屋的市场价值评估为220万元。原告对该评估结论不持异议，被告黄盼华对评估报告真实性不持异议，但认为评估价值高于目前市场挂牌价，估价过高。本院认为，相关估价部门根据原告的申请以第一次庭审时作为价值时点作出了评估结论，程序合法、依据充足；原告向本院提起解除合同之诉，于2016年8月11日第一次开庭当日，被告已通过答辩的形式明确表明同意解除买卖合同，故双方的买卖合同于此合意解除，原告要求以该日期作为价值时点评估，具有合理性，故本院对该评估报告予以认定。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、转账凭证及收款收据、上海市房地产登记簿、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、房地产估价报告等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋签署了买卖合同，体现了双方的真实意思表示，不违反强制性法律法规，应属合法有效，双方均应严格遵守。双方约定于2016年2月29日前办理产权过户手续，但直至过户当日，被告尚未涤除系争房屋上存在的债权抵押，而涤除抵押是办理产权过户的前提条件。被告提出，双方约定过被告涤除抵押，需要先由原告通过申请的贷款配合其办理赎楼贷业务，是原告贷款办理晚了，办出后也拒绝配合导致未能清偿债务及涤除抵押，对被告上述陈述，原告不予认可，被告对此也并未提供充足的证据予以证明该为双方的约定，同时，根据买卖合同，双方在签约时对系争房屋存在债权抵押均为明知，就债权清偿及抵押涤除也有详尽的约定，其中对被告清偿债务及涤除抵押并没有约定原告具有配合或者代为清偿的义务，由此涤除抵押并配合办理房屋产权过户是出售方的主要合同义务，现因被告的原因导致房屋不能过户，原告要求解除买卖合同，于法有据，被告对解除亦不持异议，本院对双方合同解除予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求返还已支付的房款40万元，同时也愿意将系争房屋返还被告，被告不持异议，并无不可，可予准许。另外，被告并未遵守合同约定，直至双方约定的过户时间，未涤除房屋上的抵押，也未促成相关办理交易手续的相关条件，导致双方的合同未能继续履行的责任在于被告。被告的违约行为，直接致使原告不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋，使其缔约目的落空，此与被告的违约行为具有直接因果关系。原告目前主张被告赔偿房屋上涨损失115万元，对此认为，双方就系争房屋交易的总价款仅为105万元，且根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素结合予以考虑，本院将依照公平原则对原告的损失酌情予以确定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告刘艳丽与被告黄盼华就上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告黄盼华应于本判决生效之日起十日内返还原告刘艳丽房款40万元；三、原告刘艳丽应于本判决生效之日起十日内向被告黄盼华返还上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告黄盼华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘艳丽60万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,413元，减半收取计9,206.50元，评估费7,200，合计为16,406.50元，由被告黄盼华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年十一月十一日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。