常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初2523号 原告常州德嘉置业有限公司，住所地江苏省常州市青龙西路**。 法定代表人许祖秋，该公司董事长。 委托代理人叶鹏，江苏常联律师事务所律师。 被告徐莉莉。 原告常州德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）诉被告徐莉莉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德嘉公司的委托代理人 叶鹏到庭参加诉讼。被告徐莉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告德嘉公司诉称，2011年3月28日，德嘉公司、徐莉莉签订商品房买卖合同，约定徐莉莉贷款购买德嘉公司开发的本市美吉特科技五金城26号楼B座1107、1108号两套商铺。 2011年7月16日，德嘉公司、徐莉莉与中国农业银行常州天宁支行（以下简称农行天宁支行）签订个人购房担保借款合同一份，约定徐莉莉向天宁支行借款220000元，用于购买上述两套商铺，借款采用德嘉公司提供阶段性保证加房产抵押担保方式，目前房屋尚未交付，处于德嘉公司阶段性担保阶段。合同签订后，农行天宁支行依约向徐莉莉发放贷款，在履行合同过程中，徐莉莉自2014年11月起未能按期还款至今，农行天宁支行遂于2015年4月向常州市天宁区人民法院提起诉讼，要求徐莉莉立即偿还贷款本金164286.04元及按合同约定利率计算至实际还清款项之日止的利息，并承担律师费12870元，德嘉公司对上述债务承担连带清偿责任。常州市天宁区人民法院于2015年8月19日作出（2015）天商初字第444号民事判决，判决徐莉莉于本判决发生效力之日起十日内向农行天宁支行偿还上述本金及利息，并承担诉讼费、律师费、公告费，德嘉公司对上述债务承担连带清偿责任，现判决已生效，徐莉莉未履行上述义务，德嘉公司只能按判决要求向农行天宁支行履行担保责任，偿还了本金、利息及诉讼费等费用共计191698.8元。在德嘉公司履行了相应义务后，徐莉莉至今未支付德嘉公司代为偿还的款项。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，德嘉公司有权解除合同，追回代为偿还的款项，并要求徐莉莉承担违约责任及为此支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。为此，德嘉公司向法院提起诉讼，请求：1、判令解除德嘉公司、徐莉莉双方于2011年3月28日签订的本市美吉特科技五金城26号楼B座1107、1108号商铺的商品房买卖合同，并将该两套商铺交由德嘉公司自行处置；2、判令徐莉莉按商品房买卖合同的约定向德嘉公司支付违约金22224.6元，并承担德嘉公司因提起解除商品房买卖合同诉讼而产生的律师费15635元；3、本案诉讼费用由徐莉莉承担。 被告徐莉莉未作答辩。 经审理查明，2011年3月28日，德嘉公司、徐莉莉签订两份商品房买卖合同，两份合同分别约定徐莉莉贷款购买德嘉公司开发的青洋北路99号26号楼B座1107、1108号两套商铺。建筑面积均为51.25平方米，房款分别为222497元、221995元。首付款自合同签订之日起支付全部房款的50%，112497元、111995元。两份合同约定的其他内容均一致。剩余房款110000元申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。交付期限、交付条件、交付手续约定为出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用（略）。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四），但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。本合同附件是本合同不可分割的部分。本合同及其附件内，空格部分填写的内容与固定内部具有同等效力。但附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同应由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准。 附件四即合同补充协议约定第四条关于出卖人为买受人承担的贷款担保责任：1、在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反和贷款人签约的有关按揭贷款合同条款或在交房前出卖人已承担部分担保责任而买受人未向出卖人清偿所发生的费用，则出卖人有权暂缓向买受人交付该房屋直至买受人向贷款人及出卖人付清应付款项及利息，且出卖人无需承担逾期交房的违约责任。2、在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权单方面解除合同，并有权将该房屋另行出售给第三方。同时，买受人应当按合同总价5%承担违约金，并赔偿出买人由此造成的损失，赔偿范围为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用及相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。单方面解除合同的通知自送达买受人即发生法律效力。第六条本合同一方按约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应用挂号信邮寄或直接送达的方式送达。送达地址为商品房买卖合同约定的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址。以挂号信方式邮寄的，同城为投邮（以寄出邮戳为准）后48小时视为送达，异地为一周视为送达。直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为己送达。第七条买受人应于交房通知书规定的期限内到指定地点办理房屋交付手续，缴纳政府规定的相关费用、常州市前期物业管理服务协议中明确买受人需缴纳的费用、办理产权的相关费用以及开发商为该物业垫付的相关费用，否则，出卖人有权拒绝办理该房屋的交付手续而不承担任何违约责住 上述两份商品房买卖合同、补充协议签订后，徐莉莉已支付德嘉公司1107、1108号两套商铺的首付款合计224492元。 2011年7月16日，农行天宁支行与徐莉莉、置业公司签订一份《个人购房担保借款合同》，该借款合同约定：徐莉莉向农行天宁支行借款220000元，用于购买坐落常州市美吉特科技五金城26号楼B座1107、1108号（施工编号）的商铺，借款期限120个月；借款利率执行年利率7.755%（同期银行贷款利率下浮10%）且随中国人民银行基准利率进行调整；借款人未按借款合同约定归还借款本息的，即构成违约，贷款人有权提前收回已发放的贷款，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在借款合同约定的执行利率基础上，上浮50%计收罚息，对逾期利息计收复利；还款方式采取按月等额本息还款法。同时，该借款合同中的担保条款约定，本合同项下借款采用阶段性保证担保加抵押担保，由德嘉公司提供阶段性保证担保，期间为自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，担保期间为到期或提前到期之日起两年。涉案房屋因尚未取得产权证故未办理抵押登记手续。 2011年7月17日，农行天宁支行依约发放了借款220000元，因此，徐莉莉已支付给德嘉公司两套商铺合计444492元。 2013年1月8日，德嘉公司向徐莉莉发出入住通知，告知徐莉莉所购买的美吉特科技五金城26号楼B座1107、1108号的商铺己具备交房条件，要求徐莉莉于2013年1月26日至售楼处办理交付手续，委托德嘉公司办理房屋所有权证、国有土地使用证，缴纳款项及代收部分费用。 2013年3月29日，德嘉公司取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 2013年3月28日，徐莉莉向德嘉公司交纳1107、1108号商铺补房差额款，交纳契税、产权登记费、交易手续费、土地证费、权证抵押登记费、预收工本费、产权代办费合计17197.79元。还购买1107、1108号商铺印花税票112元、111元。同日，徐莉莉接收德嘉公司交付的1107、1108号商铺房屋，并在德嘉公司1107、1108号商铺房屋交接单上签名。 德嘉公司、徐莉莉于同日签订一份综合服务管理协议，协议对装修管理、供电、供水及综合管理服务收费作出约定。 自2014年11月起，徐莉莉未按约归还贷款，至2015年2月已经逾期4期，农行天宁支行故宣布贷款提前到期。因徐莉莉未能归还借款，担保人德嘉公司也未履行保证责任，农行天宁支行于2015年4月8日向本院提起诉讼，提出的诉讼请求为：1、徐莉莉立即归还借款本金164286.04元，利息3604.34元，合计167890.38元（利息暂计至2015年3月20日）及从2015年3月21日至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息；2、徐莉莉承担农行天宁支行为本案支出的律师代理费12870元；3、置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由德嘉公司、徐莉莉承担。 本院于2015年8月19日作出（2015）天商初字第444号民事判决，判决内容：“一、徐莉莉于本判决生效之日起十日内向农行天宁支行偿还借款本金164286.04元，支付利息3604.34元（利息暂计至2015年3月20日），并支付从2015年3月21日起至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息。二、徐莉莉于本判决生效之日起十日向农行天宁支行支付律师代理费12870元。三、德嘉公司对上述债务承担连带清偿责任。若其履行了担保义务，则依法取得追偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，由徐莉莉、德嘉公司承担。”该民事判决已发生法律效力。 德嘉公司依上述民事判决，己向农行天宁支行偿还借款本金174312.80元（其中本金164286.04元，利息10026.76元），以及律师费、诉讼费用。2015年9月29日，农行天宁支行向德嘉公司作出履行保证责任证明书、撤保证明。 德嘉公司根据合同补充协议第四条约定，于2015年10月12日作出解除合同通知书，解除德嘉公司、徐莉莉于2011年3月28日签订的本市美吉特科技五金城26号楼B座1107、1108号商铺的商品房买卖合同，并向徐莉莉邮寄该解除通知。邮寄地址为凯旋城家居广场301，因地址不详，邮件被退回。 2016年5月23日，德嘉公司向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。 上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、（2015）天商初字第444号民事判决书、付款凭证、履行保证责任证明书、撤保证明、邮寄凭证、解除合同通知书、入住通知、收据、商品房交付应缴金额结算表、印花税票、房屋交接单、综合服务管理协议及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，德嘉公司与徐莉莉签订的两份商品房买卖合同系合法有效。该两份商品房买卖合同中约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四），但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同应由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准。同时补充协议系德嘉公司提供的格式条款，因此，补充协议中约定的如延期交房、解除合同、送达等方面的约定属于不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，即商品房买卖合同的固定内容，有关该补充协议约定无效。 合同法规定解除合同的通知在到达对方时生效，而德嘉公司提供的2015年10月12日解除合同通知书、邮寄凭证，可证明解除合同通知书未送达到徐莉莉。 根据德嘉公司提供的入住通知、房屋交接单，以及徐莉莉于2013年3月28日向德嘉公司交纳1107、1108号商铺补房差额款，交纳契税、产权登记费、交易手续费、土地证费、权证抵押登记费、预收工本费、产权代办费，1107、1108号商铺印花税票和综合服务管理协议。可以证明德嘉公司己向徐莉莉交付了1107、1108号商铺房屋。在两份商品房买卖合同标的1107、1108号商铺房屋己交付之后，两份商品房买卖合同的双方义务均己履行完毕。因此，在两份商品房买卖合同均己履行完毕之后，就不能再行使合同解除权，况且补充协议约定的合同解除权条件系无效。 综上，德嘉公司依据双方签订的补充协议的有关约定，而提出的诉讼请求无法律依据，德嘉公司的诉讼请求，本院不予以支持。徐莉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回常州德嘉置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费747元，公告费600元，合计1347元。由常州德嘉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  项易君 人民陪审员  黄介华 人民陪审员  陈建一 二〇一六年十一月九日 书 记 员  王吉娜