.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口海事法院民事判决书（2016）琼72民初67号原告海南海控小额贷款有限公司，住所地海南省海口市国贸路45号交通银行海南省分行5楼。法定代表人李晓刚，董事长。委托诉讼代理人曾凡光，海南海新律师事务所律师。被告张杭亚，女，1982年9月10日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。委托诉讼代理人陈忠良，男，1975年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区，系张杭亚之夫。第三人海南鑫东源旅业有限公司，住所地海南省海口市海达路58号今典别墅小区6号别墅。法定代表人王小玲，董事长。第三人陈刚，男，1955年1月20日出生，汉族，住上海市长宁区。海南海控小额贷款有限公司（以下简称海控公司）与被告张杭亚及第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、陈刚申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，由张医芳担任审判长，与蔡斌航、白文英组成合议庭审理本案。2016年3月11日，本院以（2016）琼72民初67号民事裁定中止对本案的审理，后于10月17日恢复审理。2016年10月26日,公开开庭审理了本案，原告委托代理人曾凡光、被告张杭亚及其委托代理人陈忠良到庭参加诉讼，第三人鑫东源公司、第三人陈刚经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告���控公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决继续执行第三人鑫东源公司名下忆某山水产权式温泉假日酒店二期A幢606号房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告与第三人鑫东源公司签订了借款合同，约定原告借给鑫东源公司500万元，月利率20‰，借款期限至2015年1月23日止。鑫东源公司以其名下位于海南省万宁市××区”忆某山水产权式温泉假日酒店项目二期”未出售的1207.45平方米在建工程、房号为A205、A206、A304、A305、A306、A405、A406、A503、A504、A505、A506、A603、A604、A606、B403、B404、B501、B502、B503共19套房屋提供抵押担保。同日，第三人陈刚与原告签订保证合同，承诺对鑫东源公司的上述债务承担连带清偿责任。2014年4月8日，鑫东源公司就上述房屋办理房屋在建工程他项权利登记。同年5月7日，原告支付500万元至鑫��源公司指定的账户。同日，原告向海南仲裁委申请仲裁。海南仲裁委以（2014）海仲字第283号调解书，确认鑫东源公司应于2015年2月6日前向原告偿还借款本金500万元，并按月利息20‰自2014年5月7日起支付利息。如逾期，原告可就鑫东源公司提供担保的19套房产折价拍卖或变卖价款优先受偿，陈刚对上述债务承担连带清偿责任。2015年9月16日，原告向本院申请强制执行。本院以（2015）琼海法执字第477号执行裁定，查封、拍卖被告鑫东源公司名下的19套房产，其中包括涉案房屋。案外人张杭亚提出执行异议。后本院以（2016）琼72执异4号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行。原告认为，其对涉案房屋享有抵押权，根据担保法的相关规定，其对涉案房屋有优先受偿权。被告张杭亚的执行异议理由不成立，应予继续执行该房产。被告张杭亚辩称：2012年11月3日，其就涉案房屋与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》、《产权房委托装修装饰合同》，并于当日付清全部房款及装修款639760.00元。其委托万宁兴隆忆某山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆某酒店）代为验收、接受交付并经营管理涉案房屋。为此，忆某酒店向其支付了2013年7月1日至2015年6月30日的经营收入。涉案房屋在2013年7月进行装修，应视为鑫东源公司向被告完成交付。虽然鑫东源公司未按约定办理房屋过户手续，但其为涉案房屋的实际所有权人。鑫东源公司无权将涉案房屋抵押给原告，且其购房在先，原告就涉案房屋办理抵押登记在后。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鑫东源公司、陈刚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。第三人鑫东源公司、陈刚在举证期限内未提交证据，亦未到庭质证，视为其放弃举证、质证的权利。当事人各方无异议的证据，本院予以确认。被告对原告提交的抵押、借款合同的合法性有异议，本院认为原告提交的证据形式、来源合法，且经生效仲裁调解书确认，故对其证据效力予以确认。对于被告提供的证据，原告认为不了解涉案房屋买卖的经过，无法判断其真伪。本院认为，被告提交的证据内容相互印证，形成完整的证据链，证明被告购买涉案房屋、委托装修及代管、入住的经过。故对其证据效力及证明力均予以确认。根据上述认定的证据，结合庭审情况，本院查明事实如下：2012年11月3日、4日，被告张杭亚与第三人鑫东源公司相继签订《商品房预售合同》及《产权房委托装修装饰合同》，约定张杭亚购买鑫东源公司开发建设的、位于海南省万宁市××区的忆某山水产权式温泉假日酒店A幢606号房，总价款为人民币475000.00元。鑫东源公司应在2013年7月1日前交付房屋，并自房屋交付之日起360日内为张杭亚办理房屋权属证书等内容。双方还约定涉案房屋由鑫东源公司委托有资质的装修公司进行统一装修，装修价款为164760.00元。11月4日，张杭亚与鑫东源公司及案外人忆某酒店签订了《委托经营合同》，约定由鑫东源公司提供担保，张杭亚将涉案房屋委托忆某酒店代为验收、接受交付并统一管理经营。张杭亚确认收取涉案房屋2013年7月1日至2015年6月30日���委托经营收益76771.00元，该收益用于抵扣张杭亚的购房款。2012年11月3日，张杭亚向鑫东源公司付清全部房款及装修款562989.00元。涉案房屋投入营业使用后，张杭亚曾入住。期间，张杭亚曾督促鑫东源公司将购房合同进行备案，但涉案房屋至今未办理所有权登记。2014年4月23日，原告海控公司与第三人鑫东源公司签订了《借款合同》及《抵押合同》，约定海控公司借给鑫东源公司500万元，月利率20‰，借款期限自2014年4月23日至2015年1月23日止。鑫东源公司以其名下位于海南省万宁市××区”忆某山水产权式温泉假日酒店项目二期”未出售的1207.45平方米在建工程、房号为A205、A206、A304、A305、A306、A405、A406、A503、A504、A505、A506、A603、A604、A606、B403、B404、B501、B502、B503共19套房屋提供抵押担保。同日，第三人陈刚与原告海控公司签订保证合同，承诺对鑫东源公司的上述债务承担连带清偿责任。2014年4月28日，根据海控公司和鑫东源公司的申请，万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）为上述19套房屋办理”万宁市房建万城字第9549号”在建工程抵押登记，登记抵押权人为原告海控公司。同年5月7日，原告支付500万元至鑫东源公司指定的账户。同日，原告向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会以（2014）海仲字第283号调解书，确认鑫东源公司应于2015年2月6日前向海控公司偿还借款本金500万元，并按月利息20‰自2014年5月7日起支付利息。如逾期，原告可就鑫东源公司提供担保的19套房产折价拍卖或变卖价款优先受偿，陈刚对上述债务承担连带清偿责任。后原告向本院申请强制执行该仲裁调解书，本院于2015年10月12日以（2015）琼海法执字第477号执行裁定，查封、拍卖被告鑫东源公司名下的19套房产（包括涉案房屋）。张杭亚对此提出执行异议后，本院以（2016）琼72执异4号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行。海控公司不服，提起本诉。另查明，2015年12月17日，案外人常某、栗某、王某三人以万宁市房管局作出的”万宁市房建万城字第9549号”在建工程抵押登记行为侵犯其合法权益为由，分别向万宁市人民法院提起行政诉讼。万宁市人民法院分别作出（2015）万行初字第24号、25号、26号行政判决以被诉行政行为主要证据不足、程序违法为由撤销了万宁市房管局作出的”万宁市房建万城字第9549号”涉及常某、栗某、王某购买房产部分的抵押登记行为。万宁市房管局不服上诉，海南省第一中级人民法院分别以（2016）琼96行终60号、61号、62号行政判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为案外人张杭亚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告张杭亚在涉案房屋被查封之前已与鑫东源公司签订《商品房预售合同》，并已支付全部价款。张���亚委托案外人忆某酒店代为接受涉案房屋的交付与经营管理后，已取得涉案房屋2013年7月至2015年6月的管理收益。由此可见，涉案房屋事实上由张杭亚占有、收益。尽管涉案房屋至今未办理过户至张杭亚名下，但按照《商品房预售合同》第19条的约定，鑫东源公司负有办理房屋权属证书的义务，张杭亚对此不存在过错。因此，张杭亚为涉案房屋的实际权利人。原告海控公司主张其对涉案房屋享有抵押权，本院认为，鑫东源公司无权将已出售给张杭亚的房产为自身的债务设立抵押，且该抵押登记行为已被生效行政判决认定违法。故原告海控公司与第三人鑫东源公司之间系普通债权债务关系。综上，张杭亚对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告海南海控小额贷款有限公司的诉讼请求。本案案件受理费9429.89元，由原告海南海控小额贷款有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长张医芳审判员蔡斌航审判员白文英二0一六年十一月九日书记员谢慧婧附相关法律法规条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。