重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6296号上诉人（原审被告）:重庆百年光彩科技园有限公司,住所地重庆市永川区光彩大道432号。法定代表人：李俊生，董事长。委托诉讼代理人：马仕代，该单位职工。被上诉人（原审原告）:刘兵,男,1972年6月2日出生,汉族。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。原审被告:重庆大学城市科技学院,住所地重庆市永川区光彩大道***号。法定代表人：刘学民，董事长。委托诉讼代理人：马仕代，该单位职工。上诉人重庆百年光彩科技园有限公司因与被上诉人刘兵、原审被告重庆大学城市科技学院房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2014)永法民初字第05792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人重庆百年光彩科技园有限公司的委托诉讼代理人马仕代、被上诉人刘兵的委托诉讼代理人何新树、原审被告重庆大学城市科技学院的委托诉讼代理人马仕代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆百年光彩科技园有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘兵的全部诉讼请求。由刘兵承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定重庆百年光彩科技园有限公司对房屋的使用违反设计要求、使用状态和租赁物存在瑕疵错误。诉争房屋经过合法验收，具备使用要求，符合使用目的。双方在合同中明确约定，因不可抗力导致的一切损失互不赔偿，刘兵签字并认可。重庆百年光彩科技园有限公司不存在违约行为，不应承担刘兵的损失。刘兵辩称，重庆百年光彩科技园有限公司的上诉理由不充分，无相关法律依据，提供的租赁房屋不符合设计要求，水淹不属于合同约定的不可抗力的情形。重庆大学城市科技学院陈述称，同意重庆百年光彩科技园有限公司的上诉理由。刘兵向一审法院起诉请求：重庆百年光彩科技园有限公司与重庆大学城市科技学院共同赔偿重新购置电脑电器费用58245元、重新装修费41200元、货物被淹损失1615975.16元、停业损失20日租金损失66667元、停业期间支付员工工资13660元，共计1795747.16元。一审法院认定事实：2011年7月8日，重庆百年光彩科技园有限公司（甲方）与刘兵（乙方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方将位于重庆大学城市科技学院综合楼服务楼一层101-104（建筑面积258平方米）和H幢底层103-104（建筑面积266平方米）各一间房屋出租与刘兵作为学校内的超市使用；使用期限三年（自2011年7月16日至2014年7月15日止）；经营范围为各种包装食品、奶制品、冰饮系列、水果及日常百货类（不得经营管制刀具、学院禁用电器及其他违禁品）；房屋租金为2011年7月16日至2012年7月15日1500000元，2012年7月16日至2013年7月15日1575000元，2013年7月16日至2014年7月15日1653750元；租金支付方式为按年支付；乙方向甲方交纳经营管理保证金50000元，乙方经营期间无违约、违规行为，协议期满后甲方予以无息退还；物业管理费第一年交纳5660元，后两年以学院制定的物业管理费标准执行；水、电费及其他费用以学院制定的收费标准按实际发生额收取；第一年租金1500000元、保证金及物业费在本协议书签订三日内以现金或现金支票方式一次性全额支付，第二年房屋租金1575000元和物业费于2012年6月15日前以现金或现金支票方式一次性全额支付，第三年房屋租金1653750元和物业费于2013年6月15日前以现金或现金支票方式一次性全额支付；水电费按实际使用情况于每月25日前以现金方式支付；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明，如果在15日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容，违约方应承担因自己的违约行为给守约方造成的经济损失；在租赁期内乙方所发生的一切损失由其自行承担，甲方不承担任何责任；在租赁期内发生不可抗力的自然灾害所造成的一切损失，互不赔偿。协议签订后，刘兵按约向重庆百年光彩科技园有限公司交纳了第一年的租金、保证金及物业管理费，重庆百年光彩科技园有限公司将上述二间房屋交与刘兵经营超市。2011年8月11日，刘兵向工商部门申请注册成立永川区宇杰食品经营部，经营者为刘兵。2012年6月5日，重庆百年光彩科技园有限公司（甲方）与刘兵（乙方）再次签订《房屋租赁协议补充协议》，约定2012年7月16日至2013年7月15日租金为1300000元，2013年7月16日至2014年7月15日租金为1200000元，租金按年支付；乙方继续按照原协议约定的经营范围经营，不再调整，不得以其它商户经营范围相似或相同为由向甲方提出异议，因此对甲方造成的损失由乙方全部承担；原协议其余条款内容不变，本协议与原协议有冲突之处，以本协议为准。2012年8月31日晚，永川区范围内突降暴雨，导致刘兵经营的二间超市被淹，刘兵存放在超市的物品部分被雨水浸泡受损，刘兵组织人员对超市进行了清理，但重庆百年光彩科技园有限公司未到场对受损货物进行清点，刘兵并自行对受损货物作出了处置，刘兵经营的超市亦停业20日。一审庭审中，刘兵选择以租赁合同起诉，认为重庆百年光彩科技园有限公司提供的租赁物有瑕疵要求其予以赔偿，赔偿损失的组成为：电脑电器被淹后重新购置电脑电器费用58245元、重新装修费41200元、货物被淹受损（有收据）价值1415975.16元、停业20日租金损失66667元、停业期间支付员工工资13660元、无收据的货物损失价值20万元，共计1795747.16元。重庆百年光彩科技园有限公司、重庆大学城市科技学院对刘兵提供的收据真实性有异议，称该组证据为收据并非正式发票，要求提供超市商品盘存表予以证明。刘兵针对购置电脑电器费用58245元，刘兵仅提供了收据。针对重新装修费41200元，刘兵提供了其与重庆润和装饰工程设计有限公司于2012年9月3日签订的《装修合同》和2012年9月12日重庆润和装饰工程设计有限公司出具收款41200元的收据。针对超市货物受损价值1415975.16元，刘兵提供了出库单、出货单、销货单、调拨单、送货单等，未提供正式发票和付款记录。针对停业期间支付员工工资13660元，刘兵未提供工资发放表。针对重庆百年光彩科技园有限公司、重庆大学城市科技学院的质证意见，刘兵未提供该超市的商品盘存表。一审同时查明：2009年8月5日，重庆市永川区公安消防支队建筑工程消防工程设计审核意见书【永公消（建扩）字（2009）0058号】关于同意重庆大学城市科技学院学生公寓E栋工程筹备消防设计的审核意见为：学生公寓E栋建筑面积15976.95平方米，从标高288.50起算，标高288.50以下为吊层，吊层1层，为戊类仓库，标高288.50以上为上层，上层6层，高19.8米，1至6层均为学生宿舍（属多层非住宅类居住建筑）。重庆百年光彩科技园有限公司出租与刘兵作超市使用的二间房屋均为吊层1层的房屋。一审法院认为，刘兵与重庆百年光彩科技园有限公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但是依据重庆市永川区公安消防支队建筑工程消防工程设计审核意见本案讼争的租赁物仅能作戊类仓库使用，而重庆百年光彩科技园有限公司违反设计要求将不具备超市经营条件的房屋以超市出租与刘兵经营使用，提供的租赁物存在瑕疵，不符合经营超市的使用状态。虽然刘兵与重庆百年光彩科技园有限公司签订合同约定在租赁期内刘兵所发生的一切损失由其自行承担，重庆百年光彩科技园有限公司不承担任何责任，在租赁期内发生不可抗力的自然灾害所造成的一切损失互不赔偿，但从合同解释角度出发，双方合同约定的本意应为提供的租赁物无瑕疵，即在租赁物无瑕疵情况下双方应适用这一约定，这也才符合合同法基本原理。重庆百年光彩科技园有限公司不能因这一约定免除其对租赁物负有的瑕疵担保责任，对于刘兵超市被淹所受损失，重庆百年光彩科技园有限公司应当承担相应的赔偿责任。重庆百年光彩科技园有限公司辩称刘兵的损失属不可抗力导致，按合同约定应互不赔偿的理由不能成立，不予采纳。重庆大学城市科技学院辩称其不是租赁合同的相对方，在本案中不应承担赔偿责任的意见成立，予以采纳。关于刘兵损失问题，因刘兵货物受损后其并未与重庆百年光彩科技园有限公司对受损货物共同进行清点，确定损失金额，且刘兵在重庆百年光彩科技园有限公司处租赁经营二个超市，被淹的只是其中一个超市，存放在被淹超市的货物不清，加之刘兵提供的货物价值证据均为进货单、收款收据等，重庆百年光彩科技园有限公司、重庆大学城市科技学院对该进货单和付款收据的真实性亦有异议，刘兵亦未提供付款的证据和该超市被淹前的库存盘点表，故对刘兵提供的进货单及付款收据的真实性无法确认，进而无法确定刘兵受损货物价值。刘兵另行要求主张装修损失41200元、超市停业20日的经营损失66667元、停业期间支付员工工资13660元亦缺乏充分证据佐证，亦无法予以确认。但鉴于重庆百年光彩科技园有限公司的违约行为给刘兵实际造成的损失事实存在，酌情主张由重庆百年科技园有限公司赔偿刘兵财产及经营损失300000元。判决：一、由重庆百年光彩科技园有限公司于本判决生效后5日内赔偿刘兵财产及经营损失300000元；二、驳回刘兵的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘兵与重庆百年光彩科技园有限公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。该《房屋租赁协议》中约定由刘兵承租重庆大学城市科技学院综合楼一层与H幢底商103-104号房屋作为超市使用。而按照2009年8月5日重庆市永川区公安消防支队建筑工程消防工程设计审核意见书的审核意见，重庆大学城市科技学院学生公寓E幢工程（即租赁合同约定重庆大学城市科技学院自编的H幢）吊层1层为戊类仓库，即刘兵所承租的H幢底商103-104从设计规范上说只能作为仓库使用，重庆百年光彩科技园有限公司在明知刘兵承租房屋用于开超市还将只能用作仓库的房屋租与刘兵,且重庆百年光彩科技园有限公司也未举示证据证明其向刘兵明确告知了该房屋的实际用途，故重庆百年光彩科技园有限公司向刘兵交付的房屋存在瑕疵。因重庆百年光彩科技园有限公司所租赁的房屋不符合合同约定的使用目的导致刘兵承租期间超市被水淹，由此产生的财产损失与经营损失重庆百年光彩科技园有限公司应承担一定的赔偿责任。重庆百年光彩科技园有限公司上诉认为其与刘兵之间约定在租赁期间刘兵所发生的一切损失由其自行承担，重庆百年光彩科技园有限公司不承担任何责任；在租赁期内发生不可抗力的自然灾害所造成的一切损失，互不赔偿。该约定的前提应为重庆百年光彩科技园有限公司向刘兵交付的房屋不存在违约情形，或刘兵在承租期间的损失系由不可抗力所导致，现重庆百年光彩科技园有限公司也未举示证据证明刘兵的损失系由于不可抗力所导致。现刘兵所经营的超市因为水淹导致一定的财产损失与经营损失，重庆百年光彩科技园有限公司应当承担相应的赔偿责任。一审参照刘兵所承租的超市规模酌情主张由重庆百年光彩科技园有限公司赔偿刘兵财产及经营损失300000元恰当。综上所述，重庆百年光彩科技园有限公司与刘兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人重庆百年光彩科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年十一月七日书 记 员  赵 曦