广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终96、97、98、99号上诉人（原审被告）：黎家庆，男，1983年10月20日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托代理人：李静染，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤娜，女，1978年5月3日出生，香港居民，现住广东省江门市蓬江区。委托代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。委托代理人：许淑君，广东广能律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：汤艳霞，女，1980年9月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托代理人：林胜强，广东法道行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市新会区金和小额贷款有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城知政南路32号301。法定代表人：尹国荣，该公司董事长。委托代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。委托代理人：林文聪，广东永基律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司江门新会支行，住所地：广东省江门市新会区会城田心路2号107。负责人：陈文栋，该支行行长。委托代理人：张瑾，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：梁绮珊，中国工商银行股份有限公司江门分行职员。原审第三人：戴咏新，男，1971年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：赖芃，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：陈宏业，男，1982年6月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：李关勇，男，1988年6月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：邓国华，男，1969年1月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上述三原审第三人的共同委托代理人：阮雄辉，广东贯虹律师事务所律师。原审第三人：江门市海源纸业有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区建设路57号之八首层，组织机构代码：55169712-3。法定代表人：张浩。原审第三人：张浩，男，1991年8月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：李伟坚，男，1979年4月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：江门市瑞和纸品有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城街道江沮村大围。法定代表人：李伟坚。原审第三人：欧阳海鹏，男，1976年10月4日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原审第三人：潘燕珊，女，1983年8月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：李荣灼，男，1962年10月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：张超达，男，1968年10月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原审第三人：邵健斌，男，1986年2月15日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原审第三人：谢伟强，男，1976年5月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：李嘉明，男，1985年6月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：江门市绿映湖皮业有限公司，住所地：广东省江门市水南凤潮里268号。法定代表人：容恒耀。上诉人黎家庆因与被上诉人汤娜、汤艳霞、江门市新会区金和小额贷款有限公司（以下简称“金和公司”）、中国工商银行股份有限公司江门新会支行（以下简称“新会工商行”）、原审第三人陈宏业、李关勇、邓国华、江门市海源纸业有限公司（以下简称“海源公司”）、张浩、李伟坚、江门市瑞和纸品有限公司、欧阳海鹏、戴咏新、潘燕珊、李荣灼、张超达、邵健斌、谢伟强、李嘉明、江门市绿映湖皮业有限公司申请执行人执行异议之诉共四案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法民一初字第338、339、340、341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日分别立案。由于四案均是就同一民事判决提起上诉，本院决定四案合并审理，并依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎家庆的委托代理人周莹、被上诉人汤娜的委托代理人余新全、被上诉人汤艳霞的委托代理人林胜强、被上诉人金和公司的委托代理人袁长成、林文聪、被上诉人新会工商行的委托代理人张瑾、梁绮珊、原审第三人戴咏新的委托代理人赖芃等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎家庆上诉请求：1、请求撤销（2014）江新法民一初字第338、339、340、341号民事判决，驳回汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行的一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行承担。具体理由如下：一、（2014）江新法民一字初字第338、339、340、341号民事判决认定黎家庆与海源公司不存在真实的转让关系，属认定事实错误。1、黎家庆提交证据《股东会决议》一份，该证据证明海源公司全体股东表决一致统一委托莫俭鸿与黎家庆签订土地和房产转让合同的事实。该《股东会决议》经海源公司两位股东张浩和李伟坚签名确认以及海源公司盖章，应当是海源公司的真实意思表示，在本案中亦没有其他证据可以否定该决议的真实性。鉴于海源公司股东决议，莫俭鸿符合表见代理规定。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定，莫俭鸿与黎家庆签订土地和房产转让合同应由被代理人即海源公司承担法律后果。因此，黎家庆与海源公司签订《新会区国有建设用地使用权转让合同》和《广东省房地产买卖合同》真实有效。一审判决认为《股东会决议》没有记载股东会召开时间和落款时间从而认定该决议未生效是错误的。2、张浩及李伟坚是海源公司的股东，本案的处理结果与其有重大的利益关系，因此，张浩、李伟坚所作的声明及答辩意见均不能作为认定本案事实的依据。3、一审法院认为1000万元款项的性质是借款的观点，纯粹建立在错误推测的基础上，缺乏充分有效的证据予以支撑。一审在海源公司股东张浩、李伟坚未到庭参加诉讼、未提交任何反驳证据、未作进一步说明的情况下，便认为该《股东会决议》未生效以及认定该1000万元的性质不是转让款显然缺乏事实与法律依据。二、一审判决缺乏证据证明黎家庆与海源公司签订房产买卖合同、土地使用权转让合同的转让价款明显过低，从而否定上述合同交易的真实性对黎家庆不公平。1、银行对房产、土地等不动产价格评估一般高于市场价格，因为银行一般不会完全按照评估价格发放贷款，而是按评估价格50%至70%金额发放贷款。因此，银行对客户不动产评估一般高于市场价格，为客户提供较高额贷款，这是大家所熟悉的金融贷款潜规则。一审仅仅依据案外人中国建设银行股份有限公司江门市分行对涉案房产和土地使用权设定最高额抵押金额作为涉案房产和土地使用权的市场价格标准认定涉案房产和土地转让价格过低是不合理的。2、在没有评估公司对涉案房地产出具评估报告之前，一审不能认定涉案标的转让价格过低。根据黎家庆所做的市场调查，涉案房产和土地当时市场价格估算应该为800万元至1000万元之间。3、海源公司虽有向工商银行抵押贷款的意思，但不代表海源公司放弃通过转让涉案房产、土地得到周转资金的方式。在海源公司未与工商银行签订抵押合同之前，其有权选择转让或抵押贷款，以满足其周转资金的需要。况且，海源公司在急需资金情况下，银行办理贷款手续时间较长，如果通过抵押贷款来周转资金，显然不符合海源公司的实际情况。且1000万的转让价格也在合理范围内，在此情况下，海源公司选择转让方式取得周转资金更符合其实际需要。三、一审法院认为交付房款的时间和交付房产的时间违背交易习惯是错误的。合同约定，交付房款时间为2013年9月26日之前，交付房产的时间为2013年9月23日，办理过户手续时间为2013年10月16日之前，该交易顺序合情合理，并无不妥。只要过户手续的办理时间在房款交付时间之后，风险防范设置已经足够，至于交付房产即使比交付房款早几天并不存在重大影响。四、海源公司已于2013年9月23日把涉案房产和土地移交给黎家庆使用，黎家庆已实际占用。黎家庆提交的《房屋、土地移交确认书》、《聘请合同》、《工资发放表》可以证明黎家庆已于2013年9月开始实际占用涉案标的。五、黎家庆对涉案标的享有实体权益，汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求执行涉案标的没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。被上诉人汤娜辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人汤艳霞辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人金和公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人新会工商行辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回黎家庆的全部上诉请求，维持原判。原审第三人戴咏新述称：一审法院适用法律正确，请求法院驳回黎家庆的全部诉讼请求，维持原判。原审第三人陈宏业、李关勇、邓国华、江门市海源纸业有限公司、张浩、李伟坚、江门市瑞和纸品有限公司、欧阳海鹏、潘燕珊、李荣灼、张超达、邵健斌、谢伟强、李嘉明、江门市绿映湖皮业有限公司等在二审期间均没有答辩。汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行向一审法院起诉请求：1、许可对海源公司名下的位于江门市新会区古井镇石苑村民委员会中心路北（土名）土地使用权［新国用（2012）第03556号］及座落于江门市新会区古井镇石苑村民委员会中心路北（厂房）（房产证号02××35）、古井镇石苑村中心路（宿舍）（房地证号02000252**）继续强制执行；2、本案诉讼费用由黎家庆负担。一审法院认定事实：2013年3月18日，海源公司与中国建设银行股份有限公司江门市分行签订两份《最高额抵押合同》，海源公司提供涉案两房产和土地使用权设定最高额抵押，最高额抵押项下担保责任的最高限额分别为人民币6713900元和9900000元，并于2013年3月28日和4月2日到新会区住房和城乡建设局及江门市国土资源局新会分局办理了抵押登记。2013年9月23日中午12时24分，黎家庆本人在中国建设银行江门江翠支行向海源公司的银行账户转账1000万元，银行进账单没有记明款项用途。中国建设银行股份有限公司江门市分行因海源公司结清贷款于2013年9月25日对涉案两房产和土地使用权办理了注销抵押登记。随后，海源公司的股东张浩于2013年9月25日和2013年9月26日分别在新会区住房和城乡建设局及江门市国土资源局新会分局对涉案两房产和土地使用权的抵押、查封情况进行了查询，当时该两房产和土地使用权为无抵押、无查封的状态。江门市江海区人民法院在审理汤艳霞与海源公司、张浩、李伟坚、瑞和公司民间借贷纠纷一案中，于2013年9月25日在涉案两房产已注销抵押后查封了该两房产。海源公司在中国建设银行股份有限公司江门市分行结清贷款后，即向新会工商行以涉案两房产和土地使用权申请抵押贷款，并协助新会工商行办理抵押登记手续，只是由于两房产和土地使用权被法院查封未能及时办理抵押。本院在审理邓国华与海源公司、张浩、李伟坚、江门市瑞和纸品有限公司、欧阳海鹏民间借贷纠纷案件中，依邓国华的财产保全申请，于2013年9月26日查封了涉案的土地使用权、于2013年9月27日轮候查封了涉案两房产。鹤山市人民法院在审理戴咏新与江门市瑞和纸品有限公司、海源公司、李伟坚、张浩、潘燕姗、张超达、李荣灼借款合同纠纷案件中，于2013年9月29日轮候查封了涉案两房产和土地使用权。本案一审法院在审理陈宏业、李关勇、新会工商行、金和公司为原告的案件中，分别先后轮候查封涉案两房产及土地使用权。上述案件在执行过程中，黎家庆于2013年12月初分别向江门市江海区人民法院和本案一审法院对涉案两房产和土地使用权提出案外人执行异议。2014年4月4日，张浩和李伟坚向江门市江海区人民法院发出书面声明，陈述海源公司只是委托莫俭鸿以涉案两房产和土地使用权向工商银行申请贷款，并不是办理买卖。2014年4月16日，江门市江海区人民法院对涉案两厂房进行现场勘查，记录值班人员叶社级反映，一位黎先生从2013年10月开始支付工资给他，并补发了2013年9月的工资。2014年4月22日，张浩到江门市江海区人民法院执行局，该局执行员对张浩制作了一份执行笔录，张浩否认与黎家庆之间存在买卖涉案两房产的事实。江门市中级人民法院在执行汤娜与被执行人海源公司、欧阳海鹏民间借贷纠纷一案中，于2014年5月21日轮候查封涉案两房地产及土地使用权。因查封的涉案两房产及土地使用权在本院辖区内，江门市江海区人民法院于2014年4月24日、鹤山市人民法院于2014年9月1日将案件委托本案一审法院执行，江门市江海区人民法院并将黎家庆对涉案两房产的案外人执行异议一并移送本案一审法院处理。江门市江海区人民法院于2014年6月解除对涉案两房产的查封。江门市中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）江中法执指字第1号执行裁定书，裁定将案件指定本案一审法院执行。本案一审法院于2014年7月30日组织了相关当事人进行执行听证会，后于2014年9月2日作出（2014）江新法执外异字第11号执行裁定书，裁定黎家庆向本案一审法院提出的执行异议成立，中止对涉案土地使用权和两房产的执行。申请执行人汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行不服上述裁定，在法定期限内向本案一审法院提起诉讼。另查明，海源公司于2010年3月16日成立，股东为张浩和李伟坚。位于江门市新会区古井镇石苑村民委员会中心路北（土名）的土地使用权［新国用（2012）第03556号］及座落于江门市新会区古井镇石苑村中心路北（厂房）（粤房地权证江门字第××号）、古井镇石苑村中心路（宿舍）（粤房地权证江门字第××号）的权属人现仍登记在海源公司名下。一审法院认为，汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行均是民事执行过程中的债权人，对一审法院作出的同一执行裁定书有异议，故本案案由应为申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、黎家庆支付给海源公司的1000万元款项的性质是什么；2、、黎家庆对涉案两房产和土地使用权是否享有实体权益；3、汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求许可执行海源公司的涉案两房产和土地使用权是否合法有据。对于涉案1000万元款项的性质问题。黎家庆主张该款是涉案两厂房和土地使用权的转让价款。黎家庆提供了1份《新会区国有建设用地使用权转让合同》和2份《广东省房地产买卖合同》证明其与海源公司存在转让关系的事实，而这些合同是由无权代理的莫俭鸿签名，虽有海源公司的盖章，但海源公司两股东均对此转让事实予以否认。从《广东省房地产买卖合同》的约定内容来看，房地产交付的时间为2013年9月23日，而房地产价款的支付时间为合同签订后10日内即2013年9月26日前支付。从一般的交易习惯来看，对于如此大额的房地产交易，通常会先付房款再交付房产。而且据黎家庆陈述，其是在交付房产并由海源公司出具收款收据后才到银行转帐款项给海源公司，出卖方在未收到转让价款就出具收款收据，有违常理。同时，从涉案两房产和土地使用权的转让价格来看，海源公司在2013年3月以同样的房产和土地使用权向银行办理最高额抵押，其最高额约定合共16613900元。银行抵押贷款的手续非常严谨，其贷款限额必然比抵押物的实际价值要低，而黎家庆主张的转让价款明显过低，海源公司在未经房地产评估又有可能选择更高转让价格的情况下不可能以此低价转让给黎家庆。况且，在建设银行对涉案两房产和土地使用权注销抵押后，海源公司已随即以涉案两房产和土地使用权向工商银行申请抵押贷款，只是因被法院查封无法办理。另外，据江门市江海区人民法院向海源公司原值班人员叶社级调查可知，黎家庆实际是从2013年10月才开始向厂房看管人员支付工资，黎家庆无法证明其在2013年9月23日后已使用涉案两房产并占有涉案土地。综合黎家庆所举的证据和陈述，存在多种不合理性，而海源公司主张该1000万元是向黎家庆借款用于偿还建设银行贷款的，从发生的时间上更具合理性，故一审法院认为黎家庆与海源公司不存在真实的转让关系，对黎家庆主张涉案1000万元为转让价款不予采纳，该1000万元性质应属借款。对于黎家庆对涉案两房产和土地使用权是否享有实体权益以及汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求许可执行海源公司的涉案两房产和土地使用权是否合法有据的问题。综上可知，黎家庆与海源公司对涉案两房产和土地使用权并不存在真实的转让关系，现两房产和土地使用权仍登记在海源公司名下，黎家庆对涉案两房产和土地使用权并不享有实体权益。因海源公司对该两房产和土地使用权仍享有实体权益，涉案两房产和土地使用权可作为海源公司的财产被强制执行，故汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求许可执行海源公司的涉案两房产和土地使用权，一审法院予以支持。判决：一、准许对海源公司名下的位于江门市新会区古井镇石苑村民委员会中心路北（土名）的土地使用权［证号：新国用（2012）第03556号］及座落于江门市新会区古井镇石苑村中心路北厂房（证号：粤房地权证江门字第××号）、古井镇石苑村中心路宿舍（证号：粤房地权证江门字第××号）的执行；二、驳回金和公司的其他诉讼请求。338号案的案件受理费100元，339号案的案件受理费100元，340号案的案件受理费100元和341号案的案件受理费100元，合共400元，由黎家庆负担。二审中，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实确实，本院依法予以确认。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点是汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求许可执行涉案标的即海源公司的两房产和土地使用权的依据是否充分。汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行等起诉主张黎家庆与海源公司之间就涉案标的的买卖是虚假的，理由是双方约定的转让价格明显偏低不符合情理。对此，海源公司与建设银行曾于2013年3月签订《最高额抵押合同》，约定以涉案标的作为抵押物设定最高贷款金额为1661.39万元。由此可见，涉案标的的价值应与1661.39万元相当。而在本案中，黎家庆以1000万元受让涉案标的，价格明显偏低。海源公司在对外负有巨额债务的情况下仍然以明显偏低的价格转让涉案标的显属恶意，结合海源公司在2013年3月涉案房产和土地使用权解押后又以该标的向银行办理最高额抵押的事实，以及两股东在诉讼中否认本案买卖关系事实的陈述，本案的买卖关系的真实性存疑。因黎家庆支付1000万元是直接支付给银行，未能证实双方债的合意为房产和土地使用权买卖。虽双方签有买卖合同，但合同签订时间不详。故一审法院认定黎家庆与海源公司之间不存在真实的买卖关系并无不妥，本院对此予以确认。此其一；其二，即使黎家庆与海源公司买卖关系真实，但双方在签订合同、付款、约定的交付日期均在建设银行设定抵押权的期间，双方均明知此期间海源公司对房产和土地使用权无处分权，但黎家庆仍然与之交易并签订合同，不符合善意取得的构成要件；其三，黎家庆未能举证证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。根据海源公司值班人员叶社级的证言，黎家庆是从2013年10月开始向其支付工资，即使将该时间确定为黎家庆合法占有涉案房产和土地使用权，仍是在2013年9月23日被法院查封之后。此外，黎家庆无法举证证明其在2013年9月23日前已合法占有该不动产。本院对此不予确认。因涉案标的仍登记在海源公司名下，黎家庆对涉案标的不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，汤娜、汤艳霞、金和公司、新会工商行请求许可执行涉案标的的依据充分，一审判决准许对涉案标的的执行正确，本院予以维持。至于黎家庆支付给海源公司的1000万元的性质是否属于借款不是本案审查的范围，一审法院直接认定该款属于借款欠妥。综上所述，黎家庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决除了对款项的性质认定欠妥外，对其他事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审96号案受理费100元，97号案受理费100元，98号案受理费100元，99号案受理费100元，全部由黎家庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 海审 判 员  刘邦中代理审判员  刘 蕊二〇一六年十一月十日书 记 员  陈月佩