安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初2372号原告：马秀琴，女，1930年12月13日出生，汉族，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：钮成浩，安徽民扬律师事务所律师。原告：王晓梅，女，1969年11月14日出生，汉族，住阜阳市颍州区。原告：陈一博，男，1992年3月8日出生，汉族，住阜阳市颍州区。以上两原告共同委托诉讼代理人：田晓红，阜阳市颍州区九龙法律服务所法律工作者。被告：张平，女，汉族，1981年2月5日出生，住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：李士杰，安徽天宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云龙，安徽天宽律师事务所律师。被告：阜阳市供水总公司，住所地阜阳市颍州区西二环中南大道99号，统一社会信用代码913412005872389300。法定代表人：张传峰，该公司经理。委托诉讼代理人：余家燕，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王冬冬，该公司法律顾问。原告马秀琴、唐霄汉诉被告张平、阜阳市供水总公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，在审理过程中王晓梅、陈一博申请作为共同原告参加诉讼，原告唐霄汉申请撤回起诉，本院均予以准许。由于案件复杂，留出三个月时间进行调解，依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭进行了审理，原告马秀琴的委托诉讼代理人钮成浩、原告王晓梅及和陈一博的委托诉讼代理人田晓红、被告张平的委托诉讼代理人李士杰、阜阳市供水总公司的委托诉讼代理人余家燕、王冬冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马秀琴、王晓梅、陈一博向本院提出诉讼请求：1.确认张平与阜阳市自来水公司签订的房地产买卖合同无效；2.被告张平协助将阜阳市自来水公司家属院3#楼（C楼）402室房屋产权转移登记在原告名下。事实和理由：被告张平父亲张保光系阜阳市自来水公司职工，按照公司规定分得自来水公司所建住宅楼C楼402室。2002年8月2日唐长宏（又名唐长洪）与张保光签订购房合同，购买颍州区颍西办事处西湖路202号阜阳市自来水公司家属院3#楼（C楼）402室，2003年8月张保光将房屋钥匙交于唐长宏，房屋由唐长宏一直居住。后因房屋购买事宜发生纠纷，张保光诉至法院，经阜阳市颍州区人民法院、阜阳市中级人民法院审理，并作出（2005）州民一初字第308号民事判决书、（2006）阜民一终字第12号民事调解书。生效法律文书认定该房屋转让费、集资款、办证费等均由唐长宏支付，同时认定该房屋房产证办理在唐长宏名下。唐长宏于2011年3月8日死亡，马秀琴系唐长宏母亲，唐霄汉系唐长宏儿子，王晓梅系唐长宏妻子，陈一博系唐长宏继子。在原告准备处置涉案房产时，却于2015年12月发现该房产被登记在被告张平名下。经调查得知2009年11月2日，两被告签订《房地产买卖合同》，伪造收款收据等材料，隐瞒事实骗取房产登记机关进行所有权登记。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。张平辩称，一、被答辩人不是本案适格的原告：（一）张保光与唐长宏的代理人签订的转让协议无效，根据国务院发布的《经济适用住房管理办法》明确规定，单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。经济适用住房的购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。根据上述法律规定，购买集资建房的房屋，满五年，向政府交纳土地收益后，方可上市交易，因此上述协议无效。（二）张保光并未取得房屋所有权，其享有的是一种期待性权利。物权法规定，不动产所有权变动以登记为准，该案所争议的房屋，所有权属自来水公司，即自来水公司建成房屋后，原始取得房屋所有权，而该房屋并未过户到张保光名下，张保光并未取得房屋所有权。二、（2006）阜民一终字第12号民事调解书第三项并不具有强制执行效力。阜阳中院制作的（2006）阜民一终字第12号民事调解书第三项写明：若公司不同意办理以唐长洪为户主的房产证，则先有张保光出资办理其本人名下房产证，后由唐长洪出资办理过户手续。因该争议的房产系集资建房房产，具有福利性质，不允许对外销售，因此，在制作该调解协议书时写明，如单位不同意，则先过户到张保光名下，再转给唐长洪。但调解协议书又明确，如张保光不协助唐长洪办理该房屋过户手续，张保光自愿赔偿唐长洪人民币10000元，即该调解协议第三项的效力，仅具有合同的效力，即无调解书的强制执行效力，根据该协议张保光可以违约，但须支付因违约给对方造成的损失。三、答辩人与阜阳市自来水公司签订的合同未违反法律、法规的强制性规定，未损害他人及社会公共利益，因此，该买卖合同自成立时生效。合同签订后，答辩人缴付了相关契税，且房屋已过户到答辩人名下，答辩人依法取得房屋所有权。综上所述，被答辩人无权继承唐长宏无权占有的房屋，便不具有本案的诉讼主体资格，而答辩人与自来水公司签订的合同，双方意思表示真实有效，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害他人及社会公共利益，买卖合同自成立时有效。阜阳市供水总公司辩称：一、原告不是本案的适格主体，原告应提供公安机关出具的亲属关系证明来确定其是唐长宏的近亲属，以此证明本案诉争的房产与其有利害关系。二、原告诉称与客观事实不符。1、被告张平的父亲张保光与被告张平均是答辩人的职工，2002年被告张平父亲张保光按照政策及单位规定，参与单位集资建房，期间费用均是张保光到单位财务科缴纳，2008年12月张保光去世，因被告张平系张保光继承人同时又系答辩人单位职工，也具备购买集资建房的资格，后期费用系张平到单位财务科缴纳，至于原告诉称款项是否系唐长洪缴纳，不是答辩人审查的范围。2、2009年所建房屋在具备办理房产证的情况下，答辩人张贴通知要求所有购房户准备材料办理房产证，并对办理房产证的购房户进行公示，公示期间原告也未向答辩人提出任何异议。更未主张涉案房屋系其购买。同时答辩人在办理房产证时更不存在伪造收款收据，也未隐瞒任何事实。3、原告与被告张平之间的纠纷，原告也从未起诉过答辩人，答辩人也不清楚原告与被告张平父亲之间的官司。三、集资建房系针对本单位职工的福利，目的是解决单位职工住房困难，具有很强的人身依附性。根据法律规定集资房在5年内事禁止转让的。同时答辩人也多次向职工强调，禁止将所购集资房向外人出售。退一步讲，即使张保光将房屋出售给外人，根据法律规定及单位的政策，也不可能会和外人签订《房屋买卖合同》将单位集资建房的单位福利住房房产证办理到外人名下。四、原告起诉答辩人要求确认合同无效没有任何事实及法律依据。首先,张平系答辩人单位职工,具备购买单位集资建房的资格,其次,答辩人与张平签订的房地产买卖合同不违反法律的明确规定,合同成立即生效。五、本案原告应按照阜阳市中级人民法院调解书确定的法律义务，直接起诉张保光的近亲属要求办理房屋过户手续。而不应该要求起诉确认合同无效。综上所述，恳请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：阜阳市供水总公司前身系阜阳市自来水公司，张保光和其女儿张平系阜阳市自来水公司职工，2002年初按照单位规定，张保光分得该单位所建住宅C楼402室房屋一套。唐长洪委托徐国秀、鲍逊循为其购房，经徐国秀、鲍逊循介绍，2002年8月2日双方达成房屋买卖协议，因当时阜阳市自来水公司不允许房屋卖给外单位人员，由徐国秀、鲍逊循代唐长洪与张保光签订了房屋买卖协议。协议约定：1、乙方（徐国秀、鲍逊循）购买甲方(张保光)单位新建宿舍楼1套（C楼402室148平方米），要按照单位规定，由甲方张保光全权办理，但分期交纳的购房款由乙方徐国秀、鲍逊循负责支付；2、按单位规定手续，款项齐全到位后，房屋钥匙及时交接；3、甲方房产证过户到乙方，费用由乙方支付；4、交纳首期购房款的同时，一次性付清甲方的转让费8000元；5、中途如有一方毁约，应赔偿对方10000元损失费。协议签订后，唐长洪经委托代理人徐国秀、鲍逊循支付给张保光转让费8000元。自2002年8月2日至2004年4月27日唐长洪经代理人手以张保光的名义向阜阳市自来水公司交纳集资款、房屋统一安装费用91177.44元。2003年房屋建成，在交钥匙前，张保光要求增加转让费，经双方协商，唐长洪又支付张保光转让费3000元。张保光收到3000元转让费之后将C楼402室钥匙交给唐长洪。唐长洪对房屋进行装饰，并于2004年12月搬进该房屋居住。后因张保光单位知道该房被张保光转让，对其进行了经济处罚。2005年1月张保光向安徽省阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，请求确认房屋转让协议无效，一审判决后，张保光不服提起上诉。在二审审理期间，阜阳市自来水公司又收取张保光集资建房超面积购房款17600元。经二审法院调解，达成协议，于2006年3月22日制作了民事调解书，调解书载明：一、张保光于2006年1月15日向阜阳市自来水公司所交C楼402室集资建房超面积购房款17600元，当庭支付给张保光（收据户主为张平）；位于阜阳市自来水公司C楼402室的房屋，若单位还需要交纳或者退还有关购房费用，均由唐长洪按照公司要求进行交纳或接收；三、唐长洪办理房产证所需要的一切手续，由张保光全力协助。待唐长洪的房产证办好时，唐长洪一次性给付张保光5000元整（若公司不同意办理以唐长洪为户主的房产证，则先由张保光出资办理其本人名下房产证，后由唐长洪出资办理房屋过户手续；如张保光不协助唐长洪办理该房的房屋过户手续，张保光自愿赔偿唐长洪10000元整），以后双方永无纠缠。后因一直没有具备办证条件，唐长洪也没有支付张保光补偿款5000元。王晓梅带和前夫所生儿子陈一博到唐长洪家后，一直在涉案房屋居住至今，王晓梅和唐长洪均为再婚，两人于2003年10月8日办理结婚证。马秀琴系唐长洪母亲，唐长洪与前妻生育一子取名唐霄汉。2008年12月1日张保光去世，2009年11月2日涉案房屋在具备办证条件时，张保光的女儿张平因系张保光继承人同时又系阜阳市自来水公司职工，具备购买集资建房的资格，张平缴纳了办证的后期费用，于2009年11月2日张平与阜阳市自来水公司签订了房地产买卖合同，之后张平领取了涉案房屋的房产证（房产证号房地权证阜字第××），房产证权利人为张平，共有情况为单独所有。2011年3月8日唐长洪死亡。上述事实，由身份证、户口本、证人证言、阜阳市中级人民法院（2006）阜民一终字第12号民事调解书、结婚证、收据、票据、查询单、证明、委托书、协议书、国有土地使用证、房屋信息查询单、阜阳市自来水公司文件及当事人陈述等，予以证实。本院认为，唐长洪委托徐国秀、鲍逊循于2002年8月2日与张保光签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，唐长洪按约定交纳购房款后，唐长洪家人即入住该房至今，唐长洪与张保光产生纠纷后经二审法院调解张保光同意在具备办证条件时协助唐长洪过户，同时唐长洪再给予张保光一定经济补偿，如果公司不同意办理以唐长洪为户主的房产证，则先办到张保光名下，具备过户条件时再协助过户给唐长洪名下，如今唐长洪和张保光均已去世，2009年具备办证条件，距今已满五年，可以上市交易。张保光与唐长洪虽死亡，依据《中华人民共和国继承法》的相关规定，唐长洪对于该房屋的权利应由第一顺序继承人继承，马秀琴作为已故唐长洪的母亲，唐霄汉作为其子，王晓梅作为其妻子，陈一博作为其继子，在法律上均为其第一顺序继承人，即使唐霄汉撤回起诉，其余三人作为第一顺序继承人仍有权对该房屋主张权利。张平对于涉案房屋办证时缴纳了一定的后期费用，且唐长洪与张保光在中院调解时也同意过户时给予一定补偿，考虑物价上涨和房屋现值，结合双方调解情况，本院酌定原告给予张平一次性经济补偿70000元。原告主张法院确认张平与阜阳市自来水公司签订的《房地产买卖合同》无效的请求，因涉案房屋系具有福利性的经济适用房，2009年具备办证时，因张平系自来水公司职工才具备办证条件，原告不具备办证条件，即使张保光2009年健在，充其量也只能办在张保光名下，不可能办在唐长洪名下，原告主张2009年11月2日张平与阜阳市自来水公司签订了房地产买卖合同无效的理由，依法不能成立，不予支持。当然，现在该房屋已具备过户条件，张平应协助办理过户手续。至于唐长洪继承人之间的纠纷，另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条之规定，判决如下：一、马秀琴、王晓梅、陈一博一次性共给付张平经济补偿70000元。二、张平协助将登记在张平名下位于阜阳市颍州区颍西办事处西湖路202号自来水公司家属院3#楼402室房屋（房产证号房地权证阜字第××）产权转移登记在原告马秀琴、王晓梅、陈一博名下；过户费由马秀琴、王晓梅、陈一博负担。三、驳回马秀琴、王晓梅、陈一博的其他诉讼请求。上述一、二项均于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费7380元，由三原告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马怀利人民陪审员  贾培良人民陪审员  兰 艳二〇一六年十一月二十日书 记 员  吕情情