上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初692号原告：上海新协通国际大酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐庆余，董事长。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。被告：上海春季餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：范荣智，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，上海陈海杰律师事务所律师。被告：黄春雄，男，1969年8月25日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：周禄凯，上海陈海杰律师事务所律师。被告：范丽敏，女1979年1月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区沙河新村37栋403号。委托诉讼代理人：虞世杰，上海陈海杰律师事务所律师。原告上海新协通国际大酒店有限公司(以下简称新协通公司)与被告上海春季餐饮管理有限公司(以下简称春季公司)、黄春雄、范丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告新协通公司的委托诉讼代理人周平、被告春季公司的委托诉讼代理人陈杰、被告黄春雄的委托诉讼代理人周禄凯、被告范丽敏的委托诉讼代理人虞世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新协通公司诉称，被告黄春雄、范丽敏系夫妻，两人实际控制经营被告春季公司。2014年3月，原告与被告春季公司签订租赁合同，将本市北京东路XXX号顶层景观餐厅场所出租给春季公司使用，租赁期限自2014年6月1日起至2020年12月31日止，免租期三个月，租金每月人民币180000元，物业管理费每月9000元(租金自2015年4月起每月190000元、物业管理费自2016年1月起每月18000元)，逾期支付的，滞纳金按每日千分之五计算。租赁合同签订后，被告黄春雄、范丽敏向原告支付了保证金540000元、租金和物业管理费共计XXXXXXX元。被告春季公司进场后，在未经原告同意情况下将租赁场所内原价值XXXXXXX元的装潢、设备等全部敲掉，但之后春季公司既未继续支付租金，也没有继续进行装修。经原告催讨，被告黄春雄、范丽敏通过其经营的上海飞昱水产品有限公司向原告开具三张支票支付租金，但该支票均遭银行拒付。经原告多次催款，被告范丽敏承诺按期支付租金，否则同意解除合同，由其个人承担违约赔偿责任。2014年9月23日，被告黄春雄向原告出具承诺书承诺及时进场装修、支付租金、开业等。2014年11月14日，黄春雄出具承诺书向原告担保，如未按期支付租金，由其本人赔偿原告装修损失，如因未付租金而导致合同解除，由其本人向原告支付12个月租金作为违约金。现三被告拖延支付租金，也不进场装修，故原告诉至法院请求判令：1、原告新协通公司与被告春季公司之间的租赁合同解除；2、被告春季公司支付原告自2015年4月1日起至2016年1月22日的租金XXXXXXX.48元、自2014年6月1日起至2016年1月22日的物业管理费183774.19元、租金滞纳金XXXXXXX.13元及物业管理费滞纳金271756.45元；3、被告春季公司支付自2016年1月23日起至2016年4月18日止的房屋占用费(参照合同约定的租金标准计算)；4、被告春季公司支付违约金XXXXXXX元并赔偿原告装修损失XXXXXXX元；5、被告黄春雄与被告范丽敏对第2、3、4项诉请承担连带责任。原告新协通公司提供下列证据：1、租赁合同；2、2014年9月23日的承诺书；3、2014年11月14日的承诺书；4、支票3张；5、解除合同通知。被告春季公司辩称，认可双方合同已解除，但对原告主张的解除时间不予认可。被告春季公司在2015年初因资金困难，没有能力继续履行合同，故在2015年3月与原告进行了协商，双方口头达成了协商意见，由被告春季公司支付50万元作为之前的未付租金，保证金作为违约金不再返还，双方合同终止。春季公司已于2015年6月支付了上述50万元钱款。物业费因被告未经营，所以被告不应承担。因租赁场地系楼面，原告交付时就没有交接手续，只是允许被告进场装修，被告春季公司拆除的场地内的东西没有使用价值，原告若认为有价值700万元的装修，应举证证明。在2015年3月双方协商一致后，被告未再进场，楼面已由原告实际控制，故双方已完成交接。其他被告所写承诺书与春季公司无关，系个人行为，不能因此扩大春季公司责任。被告春季公司没有提供证据。被告黄春雄辩称，不同意原告诉请。被告黄春雄是被告春季公司的股东之一，原告要求黄春雄承担连带责任无法律和事实依据。被告黄春雄没有提供证据。被告范丽敏辩称，不同意原告诉请。被告黄春雄、范丽敏系夫妻关系。被告范丽敏既不是被告春季公司的股东，也不是春季公司的负责人，更没有出具过任何承诺。被告范丽敏没有提供证据。对被告春季公司的辩称意见，原告补充陈述称双方没有过协商，原告一直在催讨租金。经质证，被告春季公司对原告新协通公司提供的证据1真实性表示无异议；对证据2、3认为是被告黄春雄的个人行为，与春季公司无关；对证据4认为与本案无关；对证据5表示不清楚。被告黄春雄对原告新协通公司提供的证据1表示无异议；对证据2、3真实性无异议，但认为合同已有违约责任约定，其无权作额外的赔偿的承诺，其作为股东也只是代表春季公司签署承诺书，不能由其个人承担后果；对证据4表示具体情况不清楚，与其无关；对证据5表示不清楚。被告范丽敏对原告新协通公司提供的证据1表示无异议；对证据2、3不发表意见，与其无关；对证据4真实性认可，但认为与其无关；对证据5表示不清楚。经审理查明，2014年3月18日，原、被告签订《上海新协通国际大酒店营业场地租赁协议》，双方约定原告将系争本市北京东路XXX号18楼整层景观餐厅营业场地出租给被告经营中餐使用；租赁期为6年7个月，自2014年6月1日起至2020年12月31日止，为支持被告对承租餐厅进行经营性改造取得更好的收益，原告给予被告免租装修期3个月，自2014年6月1日起至2014年8月31日止；2014年、2015年、2016年每月租金分别为18万元、19万元、20万元；本协议签订之日，被告预交保证金54万元、三个月租金54万元，保证金不得抵充租金，协议期满无息退还，若被告提前解约，保证金抵作违约金不予退还；原告为被告提供大堂、电梯等物业管理配套服务，被告自2014年6月1日起支付物业管理费，2014年、2015年物业管理费为每月9000元，2016年物业管理费为每月18000元，以后每年物业管理费标准按年递增1000元；被告须于每月10日前将当月租金和其他应付费用一次性支付给原告；被告对租赁场地进行装修、装饰，需经原告同意，协议期满或提前终止此协议时，被告对租赁场地的装修、装饰无偿归原告所有；被告如逾期支付租金或其他费用，按应付未付金额每日0.5％向原告支付滞纳金，如被告拖欠租金或其他费用达一周，原告将向被告发出书面催告通知，催告通知发出后十日视为送达，若被告仍未履行付款，原告可终止协议，保证金抵作违约金不予退还。被告春季公司于2014年3月17日、18日向原告新协通公司支付了保证金及首期三个月的租金共计108万元。2014年9月23日，被告黄春雄向原告出具承诺书，该承诺书内容为“为确保新协通国际大酒店18楼餐饮项目按期施工和开业，上海春季餐饮管理有限公司董事长黄春雄向协通集团董事长唐庆余承诺如下：一、2014年9月30日前，施工单位正式进入新协通国际大酒店开始施工；二、2014年10月30日前，根据双方签订的租赁合同，春季餐饮公司向新协通国际大酒店支付9-11月份三个月的租金；三、2015年1月8日确保新协通国际大酒店18楼餐饮正式开业”。2014年11月14日，被告黄春雄再次向原告出具承诺书，该承诺书内容为“我司租赁贵司18楼作为经营餐饮场所于2014年10月已经进场装修，原贵司18楼装修包括消防、空调、物品等设备设施，我司已经全部拆除。我司及本人承诺按合同约定如期支付租金，如不支付租金导致合同解除或者终止，本人承诺承担如下责任：一、如我司违约导致合同解除或终止，本人承诺全额赔偿贵司原18楼的装修损失；二、如我司违约导致合同解除或终止，本人承诺支付12个月的租金作为违约金”。被告春季公司于2014年12月支付原告租金18万元，于2015年1月支付租金8万元，于2015年6月支付原告50万元。原告于2016年1月5日诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告于2016年1月22日向被告春季公司发送解除合同通知。原告要求确认该日为双方租赁合同解除时间，但原告未能提供该通知送达情况的凭证。本案诉状副本于2016年3月22日送达被告春季公司。另，原告自述已于2016年4月18日将系争场地另行出租给案外人。本院认为，被告春季公司所作已与原告口头协商解除合同并已履行解约方案的辩称意见，原告虽不予认可，但即便按原告所述双方没有达成过解约协议，那么在被告于2015年6月支付50万元款项时，被告仍欠付第二季度的租金，原告早已可依据合同予以催告，并视情终止协议，但直至本案起诉，原告并没有证据证明其曾向被告催讨过租金等，原告对其行为没有作出合乎情理的解释。现原告以其起诉后再向被告发解约通知的时间作为合同解除日，未获被告认可，原告也未能就送达被告一节举证，故在合同双方就合同解除时间存在争议且均缺乏依据的情形下，本院依法认定以本案诉状副本送达日为合同解除日。关于原告主张的各项费用，1、租金、物业管理费及滞纳金，被告数月未付租是客观事实，被告数月未使用系争场地也显而易见，鉴于原告对其长时间内未予催讨租金或主张合同权利的行为没有作出合理解释，故不能排除被告讲法存在的可能性，本院认定原告在履约过程中行为存有瑕疵，该期间内的租金、物业管理费原告要求由被告全额承担不合理，被告应予承担部分，具体金额由本院根据本案查明事实予以酌定，滞纳金本院不予支持。2、违约金，因被告未能继续履约是事实，构成违约，故被告理应承担该违约责任。3、房屋使用费，因被告已不再占用系争场地，且被告承担的违约责任已足以弥补原告主张的空置损失，对原告该诉请，本院不予支持。4、装修损失费用，原告就其主张金额并无证据证明，但鉴于原有装修确实已不复存在的客观情况，该损失费用由本院酌情确定。关于原告要求被告黄春雄、范丽敏对上述费用承担连带责任一节，其中范丽敏并未有书面承诺，原告就其主张没有事实依据；黄春雄则仅对其书面承诺所涉费用承担责任，且该责任应以被告春季公司所负债务范围为限。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条的规定，判决如下：一、原告上海新协通国际大酒店有限公司与被告上海春季餐饮管理有限公司所签订的《上海新协通国际大酒店营业场地租赁协议》于2016年3月22日解除；二、被告上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付原告上海新协通国际大酒店有限公司自2015年4月1日起至2016年3月22日的租金人民币XXXXXXX元；三、被告上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付原告上海新协通国际大酒店有限公司自2014年6月1日起至2016年1月22日的物业管理费人民币92000元；四、被告上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付原告上海新协通国际大酒店有限公司违约金人民币540000元，该款以被告上海春季餐饮管理有限公司在原告上海新协通国际大酒店有限公司处的保证金人民币540000元抵扣；五、被告上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告上海新协通国际大酒店有限公司装修损失费人民币300000元；六、被告黄春雄对上述判决主文第四项、第五项确定的被告上海春季餐饮管理有限公司义务承担连带责任，被告黄春雄向原告上海新协通国际大酒店有限公司承担前述责任后，有权向被告上海春季餐饮管理有限公司追偿；七、原告上海新协通国际大酒店有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币97476元，保全费人民币5000元，共计人民币102476元，由原告上海新协通国际大酒店有限公司负担人民币70000元，由被告上海春季餐饮管理有限公司负担人民币32476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  毛伟新二〇一六年十一月二十四日书 记 员  周 璇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。