北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终9136号上诉人（原审被告）：杨殿文，男，1945年12月26日出生。被上诉人（原审原告）：北京德融物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院3号楼11层1202。法定代表人孟洁，总经理。上诉人杨殿文因与被上诉人北京德融物业管理有限公司（下称德融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨殿文上诉请求：撤销原判，依法改判驳回德融物业公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。我与德融物业公司之间不存在书面物业服务合同，也不存在事实物业服务关系。法院认定德融物业公司是通过招标形式进驻国融大厦提供物业服务的，但德融物业公司仅提供投标备案表，未提供中标的相关材料；认定德融物业公司自2009年5月份起一直在该小区履行物业管理职能，仅依据德融物业公司提供的保洁、保安等服务合同，而未提供服务费的相关票据，故法院认定上述事实的证据未能形成完整的证据链，证据不足。我自购买国融大厦的物业至2014年3月10日，一直未实际进驻经营，期间只在2008年5月4日与北京强宇物业管理有限公司（下称强宇物业公司）签订过《前期物业管理服务协议书》，并交纳物业费。德融物业公司与我没有进行任何物业服务方面的交接，双方之间不存在事实物业服务关系，故其他业主是否交纳物业费与我无关，不应成为我交纳物业费的依据。二、一审法院无视德融物业公司的起诉超过诉讼时效的事实，枉法裁判。诉讼时效为两年，德融物业公司起诉明显超过诉讼时效，应驳回其请求。我既不知晓德融物业公司的存在，也未收到德融物业公司任何形式的催收物业费通知，德融物业公司在一审时也未提供催收等中断时效的相应证据。德融物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。德融物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨殿文支付欠缴的物业费30626.43元；2.判令杨殿文支付所欠缴物业费的违约金200元；3.本案诉讼费用由杨殿文承担。一审法院认定事实：杨殿文系北京×××1076号房屋的业主，该商业房屋建筑面积53.08平方米。2008年5月，杨殿文与强宇物业公司签订《前期物业管理服务协议书》，约定：由强宇物业公司为国融大厦提供前期物业管理；非住宅按建筑面积每月每平米10元；物业费于每年度的4月1日至30日交纳。同时，杨殿文向强宇物业公司预交了物业费。2009年4月，国融大厦的开发商北京国融置业有限公司（下称国融置业公司）就国融大厦的物业管理对外进行招投标，德融物业公司进行了投标并中标，国融置业公司于2009年4月28日在北京经济技术开发区物业管理办公室办理了招投标备案。德融物业公司于2009年5月1日进驻并开始为国融大厦提供物业服务，其起算物业费时间为2009年5月20日。德融物业公司与杨殿文未签订书面物业服务合同。此后，国融大厦业主委员会成立，该业主委员会于2014年3月6日聘请了北京国泰顺达物业管理有限公司（下称国泰顺达物业公司）对国融大厦提供物业服务。2014年3月10日，德融物业公司终止对国融大厦的物业服务。杨殿文未支付2009年5月20日至2014年3月10日期间商业1076号房屋的物业费。一审庭审中，德融物业公司提交其与国融置业公司签订《国融大厦物业服务合同》，该合同载明由德融物业公司为国融大厦提供前期物业服务，物业管理的内容包括物业共用部分的维修、养护和管理、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等；物业服务费收费标准与杨殿文、强宇物业公司之间的《前期物业管理服务协议书》约定的标准一致。该合同签订日期显示为2008年4月30日。对此，德融物业公司称，2008年4月30日签订合同后没有实际履行，开发商国融置业公司又找了强宇物业公司，但双方合同并未解除，国融大厦第一年的物业服务是由强宇物业公司负责的，德融物业公司是2009年通过招投标形式进驻国融大厦提供物业服务的，并进行了招投标备案。德融物业公司提交招投标备案表，证明该公司通过招投标的方式成为国融大厦项目的物业服务企业；德融物业公司提交保洁、保安、垃圾清运等相关服务合同，证明该公司从2009年5月起一直在该小区履行物业管理职能。杨殿文对上述证据不认可。德融物业公司提交客户缴费通知书、物业管理费发票，证明该小区其他业主从2009年至2014年交纳物业服务费的情况，以此证明其公司从2009年5月起为该小区提供物业服务。杨殿文认为该证据与本案无关。杨殿文提供一组照片复印件，证明德融物业公司服务质量差。德融物业公司不认可照片的真实性，并且提出照片是何时拍摄无法判断。一审法院认为，杨殿文系北京×××1076号房屋的业主，虽然其未与德融物业公司签订物业服务合同，但根据法院查明的事实，德融物业公司与国融大厦开发单位国融置业公司签订了《国融大厦物业服务合同》，对国融大厦实际提供了物业服务，杨殿文亦实际接受了服务，已形成了事实上的物业服务合同关系，杨殿文应按时交纳物业服务费。根据本案查明的事实，德融物业公司对国融大厦实际提供了物业服务，但其提供的物业服务项目和质量确实存在一定的瑕疵，故法院对杨殿文应交纳的物业费金额予以酌减。同理，对德融物业公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。另外，杨殿文以德融物业公司主张的2014年3月10日以前的物业费明显超过诉讼时效为由提出抗辩意见，无事实与法律依据,法院不予采信。业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳全部的物业费用也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故杨殿文拒交物业费的理由不能成立，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、被告杨殿文给付原告北京德融物业管理有限公司物业费二万一千四百三十八元五角（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京德融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。另，关于杨殿文提出的时效抗辩，德融物业公司称每年均对欠费业主进行了催缴，但因为法院之前立案数量有限制，故无法及时诉讼，并提交了光盘一张，内含2011年物业费催缴电话更新、短信催缴、欠费明细商1及2011、2012、2013年三年的收缴物业费通知。德融物业公司欲以上述文档的创建时间证明对欠费业主确实进行过催缴，其中短信催缴是通过群发平台向所有业主发送的，收缴物业通知是张贴在小区公告栏，且欠费明细商1中包含对本案当事人杨殿文的催缴。杨殿文称没有收到过催缴通知，也没有看到过张贴的催缴函，不认可德融物业公司提供的上述证据。德融物业公司另出具了（2015）二中民终字07036号民事判决书，欲证明其积极催缴，并为涉案小区提供了物业服务，该生效判决系德融物业公司起诉国融大厦另一业主支付拖欠的物业费，法院认定德融物业公司为国融大厦提供了物业服务，与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，判决业主交纳了拖欠期间的物业费。针对杨殿文不认可德融物业公司提供了物业服务，德融物业公司反驳称一审提交法院的业主委员会发给其的终止函及三方交接协议，均能证明其提供物业服务至2014年3月10日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。杨殿文否认德融物业公司提供了物业服务，但根据德融物业公司提供的保安、保洁、垃圾清运等合同、交接协议书、关于终止德融物业公司服务合同的告知函及生效判决等证据，足以证明德融物业公司为涉案小区提供了基本的物业服务，故本院对杨殿文的该项主张不予采信。根据已查明的事实，杨殿文与德融物业公司之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但德融物业公司通过招投标入驻涉案小区，并为涉案小区提供物业服务至2014年3月10日，杨殿文作为业主享受了上述服务，故杨殿文理应交纳相应的物业费。关于杨殿文提出的诉讼时效抗辩，从德融物业公司提供的电子文档及一般生活经验判断，德融物业公司并无明显怠于主张物业费的行为，故本院对杨殿文主张的时效抗辩不予采纳。综上所述，杨殿文的上诉请求，缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由杨殿文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  李蔚林审 判 员  王军华二〇一六年十一月十七日法官助理  董 红书 记 员  赵子豪