广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)粤0111民初10616号 原告：欧阳宝凤，身份证住址广州市越秀区。 被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：傅宜全。 原告欧阳宝凤与被告广东耀华房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳宝凤到庭参加了诉讼。被告广东耀华房产开发有限公司经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告于2010年6月21日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于白云机场东侧，广州中医学院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层484房（以下称该商品房），房屋地址白云区机场路10号之二之三之四484房，建筑面积27.16平方米，套内建筑面积为11.86平方米，楼款总金额为人民币2021045元，而根据广州市房地产产权情况表显示实际的建筑面积为25.8544平方米。合同已于签署当日在广州市房地产交易中心办理网上签订登记。合同签署后原告向被告付清了全部楼款，以及用于办理产权证所需的契税等款项63206元。被告承诺会按照国家规定的期限内办理好房屋产权证。时至六年2010年6月-至今，原告仍未收到被告办理的房产证。另外据被告2013年5月通知原告经过国家有关部门实际测量，房屋面积未达到原告购买时的实际面积，按国家规定要退还原告差异款97479.7，而原告至今未收到退款。综上所述，原告认为被告违反国家规定，没有按期履行责任，侵害原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令：一、被告为原告办理位于白云机场东侧，广州中医学院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层484房，房屋地址为白云区机场路10号之二之三之四484房的房产证；二、根据实际房屋面积，退还多收的房款97479.7元；三、被告承担全部诉讼费。 被告未答辩。 经审理查明：2010年6月21日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：乙方所购商品房为鑫耀大厦（裙楼栋）4层484号房，房屋地址为广州市白云区机场路10号之三484房（以下简称涉案房屋）。商品房合同约定建筑面积为27.16平方米，其中套内建筑面积11.86平方米，共有分摊面积约15.3平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为170408.52元/平方米，总金额为2021045元。付款方式为按揭贷款方式，首期款自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的50.03%，金额为1011045元；除首期款外，剩余房款1010000元须于2010年6月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……合同第十八条约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或履行本合同。乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房产证。甲方应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……合同附件七《本合同补充协议》，双方补充约定：……乙方特此委托并授权甲方或甲方指定的第三方代其到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申某《房地产证》。乙方承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究甲方未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同，若甲方超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以乙方实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金。超过本补充协议约定的期限120日的，乙方有权解除买卖合同。乙方须在接到甲方通知后积极配合办理各项手续包括提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切需要之文件，否则甲方无责任为乙方申某《房地产证》；若由于乙方的责任或违约致使其不能按规定日期取得《房地产证》，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得《房地产证》的责任。《买卖合同》第十八条中约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为74412.555元/㎡，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补……本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。 上述合同签订后，原告向被告付清了合同约定的房价款，被告于2010年10月8日向原告开具金额为2021045元的售房款发票。原告于2010年6月21日向被告交付了涉案房屋的代缴税费63206元。 2010年10月14日，原、被告在房管部门办理了涉案房屋的预告登记。涉案房屋产权登记的地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四484房，该房预告登记建筑面积为25.8544平方米，其中套内面积为11.319平方米，分摊面积为14.5354平方米。 原告主张其于2010年7月28日已开始收取涉案房屋的租金。被告至今未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 以上事实：有广州市商品房买卖合同（预售）、售房款发票、税费银行刷卡单、产权情况表及当事人陈述等证据证实。 本院认为：被告经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应当视为其放弃举证和答辩的权利。 原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，原告已依约向被告支付了合同约定的全部购房款，根据合同附件七《本合同补充协议》约定，被告最迟应当在合同约定的商品房交付之日起720日内为原告办妥涉案房屋的房地产权证（现为不动产权证书）。双方同时约定，被告应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，故被告应当自2010年7月28日起720日内，即在2012年7月17日前为原告办妥不动产权证书，被告至今未办理涉案房屋的不动产权证书已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告依照上述房屋买卖合同的约定办理涉案房屋的不动产权证书的主张合理合法，本院予以支持。 关于退还多收房款，涉案房屋合同约定建筑面积为27.16平方米，其中套内建筑面积11.86平方米，共有分摊面积约15.3平方米。而根据《产权情况表》，涉案房屋实测建筑面积为25.8544平方米，比合同约定建筑面积少了1.3056平方米；其中套内面积为11.319平方米，比合同约定的套内面积少了0.54平方米。对于房屋存在面积差异时房价款的结算，双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条虽然约定“房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方”，但原、被告双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》中对上述第十八条补充约定为：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为74412.555元/㎡，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补。双方并在《本合同补充协议中》约定“本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准”，故双方对房屋存在面积差异时房价款的结算应当根据《本合同补充协议》中的约定来处理，即以建筑面积单价74412.555元/㎡乘以涉案房屋实测建筑面积，即涉案房屋实际房价款为1923891.96元（74412.555元/平方米×25.8544平方米）。原告向被告支付了合同约定的房价款2021045元，但被告未能提供证据证实其已向原告退还面积差异款97153.04元，原告要求被告返还多收的房款97153.04元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 被告广东耀华房产开发有限公司经本院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起30日内，被告广东耀华房产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定为原告欧阳宝凤办理鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层484房（现门牌地址：广州市白云区机场路10号之二之三之四484房）的不动产权证书； 二、本判决生效之日起三日内，被告广东耀华房产开发有限公司向原告欧阳宝凤退还多收的房款97153.04元； 三、驳回原告欧阳宝凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1118.5元，由被告广东耀华房产开发有限公司负担，并于本判决生效后3日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  王丽美 二〇一六年十一月九日 书记员  郑萍军