广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1426民初295号原告刘志强，男，1979年8月8日出生，汉族，现住广东省平远县。原告黄利红，女，1982年2月8日出生，汉族，现住广东省平远县。两原告委托代理人余少彬，广东客中梅律师事务所律师。被告平远平城投资实业有限公司。地址：梅州市平远县大柘镇平远大道北。法定代表人黄天城，该公司总经理。委托代理人李待君，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告刘志强、黄利红诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院2016年6月3日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判。后由于案情较为复杂，于2016年8月22日作出（2016）粤1426民初295号民事裁定书，裁定本案由简易程序转为普通程序审理。依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘志强、黄利红的委托代理人余少彬及被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志强、黄利红诉称，原告作为买受人于2013年11月15日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0789）。合同约定原告购买的商品房为平城花园商住楼B栋第2幢第7层01房，房屋总价款为459675元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2014年5月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给原告使用，但被告平城公司至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应同样由被告承担。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告限期内按合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；二、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金33556.28元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年5月25日起算，暂计至2016年5月25日，共计365天，2016年5月26日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书颁发之日为止；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人在庭审时辩称，原告的诉讼请求没有合同和事实的依据，请求法院依法驳回，另房产证没有办出的原因在于原告未能按照被告的通知提供材料，具体理由如下：第一，涉案房屋至今未办证的原因在于原告，按照法律规定办理房屋权属登记属于双方共同义务，由于原告没有向被告递交办理房屋登记所需的资料，提前进场装修房屋，未能及时缴纳相关费用，因装修管理费和物业管理费是两笔不同性质的费用，不能等同。第二，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。即使按照原告在庭审中确认其已于2014年1月28日收楼，按照商品房买卖合同附件4第四条的约定，被告应当在交楼后360个工作日内办理权属登记手续，并且原告应予以协助。虽然涉案房屋验收备案的时间为2015年4月22日，但是在原告及时递交上述办证资料的前提下，被告是可以在360个工作日内办理涉案房屋的权属登记的。因此，被告不存在逾期办证的行为。经审理查明，2013年11月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0789）和《补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××花园商住楼××层××号房及××号杂房，合同约定建筑面积163.64平方米，杂房建筑面积12.23平方米（其中计价面积为7.60平方米）。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2614元，杂房单价为人民币每平方米4200元，总金额人民币459675元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款259675元，余款200000元在30日内通过银行做5年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告向被告支付了首付款，2014年1月10日原告通过银行贷款将剩余购房款交付给被告。2014年1月28日被告将房屋钥匙交付原告使用，原告亦认可该日收楼（接收房屋）。2015年7月21日被告向原告出具了购房发票。但被告平城公司至起诉之日仍未向原告发出通知，要求原告为协助办理房地产权属证明书而必须提交相关资料，因此，被告至今一直未能给原告办理房屋的权属登记手续，原告据此要求被告承担逾期办证的违约责任，双方因此发生纠纷，原告为此诉至本院，提出上述诉请。以上事实，有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0789号）复印件及编号为09524867、03539895的购房款发票复印件，被告提交的编号为平城售补字[2013]0789号补充协议复印件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件以及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0789号）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是被告并未在合同约定的期间内履行合同上述约定义务。庭审中，虽然被告辩称是由于原告的原因导致无法办证，但其抗辩理由不成立，因为如果需购房人提供相关办理房产证的资料，协助被告售房公司办证，前提条件是被告应发出通知，而被告并无证据证实其已在诉讼前发出通知且合同中并未约定原告需提供的资料名称。同样，被告认为是原告拖欠物业管理费用而致使被告未能办证的抗辩理由亦不能成立。如果原告拖欠物业管理费亦不构成被告超过合同约定的期限仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案的抗辩理由。故本院认为被告逾期未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的行为已构成违约。关于逾期办证违约责任问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的360天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条还规定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，被告于2014年1月28日将房屋交付于原告使用，但事后一直未通知原告递交办证所需资料。故被告应于2015年6月15日前（即从2014年1月28日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2015年6月16日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二为标准的违约金，即被告应向原告支付自2015年6月16日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款459675元为基数，按日万分之二为标准计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告刘志强、黄利红支付自2015年6月16日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币437645元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。三、驳回原告刘志强、黄利红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法收取640元，由原告刘志强、黄利红负担40元，被告平远平城投资实业有限公司负担600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  迟宝良人民陪审员  凌 云人民陪审员  杨玉平二〇一六年十一月二十五日书 记 员  曾 海