贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初3857号原告肖明坤，男，生于1986年11月19日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告赵利，女，生于1986年9月17日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托代理人赵波（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人翟进（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司，住所地：毕节市麻园大道义利商住楼，注册号：522400000004336。法定代表人李安城，系该公司总经理。被告李安城，男，生于1984年8月12日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告肖明坤、赵利诉被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司（下称：四象房开公司）、李安城房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员张钧秋独任公开开庭进行了审理。原告肖明坤、赵利委托代理人赵波、翟进，被告四象房开公司法定代表人李安城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖明坤、赵利向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告肖明坤、赵利与被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司于2014年8月26日签定的《商品房买卖合同》；二、判令被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司、李安城连带返还原告肖明坤、赵利已付购房款人民币230000.00元，并以230000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿原告肖明坤、赵利自交款之日起（其中180000.00元交款日期为2014年3月21日，50000.00元交款日期为2015年1月15日）至履行完毕之日止的利息损失。三、判令被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司、李安城连带赔偿原告肖明坤、赵利房屋装修损失108000.00元；四、判令被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司、李安城承担连带赔偿原告肖明坤、赵利已付购房款一倍230000.00元的损失。（以上2、3、4项总计人民币568000.00元）；五、因本案产生的一切费用由被告承担。事实及理由：2014年，原告肖明坤、赵利与被告李安城达成口头协议，由作为买受人的原告肖明坤、赵利购买被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司（以下简称“四象公司”）位于毕节市七星关区××路（原陈家祠堂处）都市港湾9-12号楼第12幢6层01号的房屋，2014年3月21日，按照四象房开法定代表人李安城的要求，原告支付了购房款180000.00元，并由四象房开出具收款收据，但因原告之前一直使用“肖超”的曾用名，故而在收据的交款人处注名为肖超。2014年8月26日，原告肖明坤、赵利与被告四象房开签订了书面《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告四象公司开发的位于毕节市七星关区××路（原陈家祠堂处）都市港湾9-12号楼第12幢6层01号房屋；房号为12-6-1；该房屋建筑面积135.29㎡，套内面积118.56㎡；总房价为280000.00元；合同签订后支付贰拾陆万元，剩余房款待交房时一次性付清。合同签订后，原告又于2015年1月15日支付了被告四象房开购房款50000.00元，截至该日，原告共支付了被告购房款230000.00元。此后，被告李安城通知原告交付房屋，交房时，原告才得知涉案房屋为复式楼，所购买的第六层和第七层是连通的，不是独立使用的空间，且被告四象房开和李安城已将第七层出卖给案外人肖明坤、赵利。得知此情况后，原告表示不予接受，要求被告退还房款并承担责任，但被告李安城不予同意，并承诺其负责将在涉案复式楼的上下层分割开来，不影响原告及楼上住户肖明坤、赵利的使用，迫于无奈，原告只得同意。此后，原告及楼上购房人肖明坤、赵利多次找到被告，要求尽快兑现承诺，采取措施将涉案房屋上下层分割开来，但被告李安城始终推诿搪塞，拒不采取措施，迫于入住需要，原告只得和楼上购房人肖明坤、赵利自费购买材料，在原告房屋客厅顶部架设钢板，形成上下层独立空间的客厅。2015年10月3日，原告聘请装修公司对涉案房屋进行装修，共产生了装修费108000.00元，房屋装修完毕后，原告入住该房屋。然2016年6月，毕节市七星关区人民法院向原告送达执行裁定书，裁定将涉案房屋查封。这时，原告才从执行法官处得知涉案房屋为产权是登记在被告公司法定代表人李安城名下，在出售时并不属于四象房开所有，且早在2013年2月7日，该房屋已被李安城抵押给中国农业银行毕节分行贷款，并办理了抵押预告登记。因被告四象房开及李安城没有按照约定还款，农业银行起诉到法院，被告四象房开、李安城与农业银行达成（2015）黔七民初字第3786号民事调解书，后四象房开及李安城未按生效法律文书履行义务，农业银行向法院申请强制执行，行使对都市港湾12幢6层1号房屋的优先受偿权，法院遂依法查封了原告购买的该房屋，致使原告无法使用该房屋。原告认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”；第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本案中，被告在与原告签定商品房买卖合同时，故意隐瞒涉案房屋已经出卖给被告法定代表人李安城并办理了抵押登记的事实，与原告签订合同并收取原告购房款，现该房屋已被银行申请法院查封拍卖，致使原告合同目的不能实现，依据前述法律规定，原告有权行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”据此，被告理应承担返还原告已付购房款230000.00元及利息、赔偿原告装修装饰损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告李安城作为四象公司的法定代表人及股东，应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，然而，其却在明知涉案房屋已经备案在自己名下并办理了抵押登记的情况下，故意隐瞒实情，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，恶语损害公司债权人原告的利益，以四象公司名义将涉案房屋出卖给原告。根据中国《公司法》第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告李安城应当与四象公司承担连带赔偿责任。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院。被告四象房开公司及其法定代表人李安城辩称：房屋以我个人名义贷款，原告肖明坤、赵利是知晓的，并且我是一直将银行贷款归还起的，等我将钱还完后，就将房屋产权办理给原告，涉案房屋是复式楼原告是清楚的，买房时原告就看过房的，并不是原告说的不知情。房屋卖给原告是事实，原告将房屋隔断，没有经过我公司的同意，并且影响了楼上的住户，况且隔断是不符合标准的，卖房给原告是事实，我将房屋贷款也是事实，原告房款及装修款和利息我同意退还，并支付一倍利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《装修装饰工程施工合同条款》、定金收据证明：原告为装修涉案房屋，共支出108000.00元，该损失系被告造成，故被告承担赔偿责任。被告认为，原告并没有请装修公司，该《装修合同》是后补的。经审查，对于原告所举该组证据不符合证据的“三性”原则，故对于原告所举的该组证据，本院不予采信。根据经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日作为买受人的原告肖明坤、赵利与作为出卖人的被告四象房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告四象房开公司开发的位于毕节市七星关区××路（原陈家祠堂处）都市港湾9-12号楼第12幢6层1号房屋；该房屋建筑面积135.29㎡，套内面积118.56㎡；该房屋占用范围内土地使用权及在建工程均未设定抵押；该房屋没有权属纠纷和债权债务纠纷；房屋总价款为280000.00元，买受人需向出卖人交付首付款260000.00元，余款在交房时一次性付清”。后原告向被告支付了购房款180000.00元，又于2015年1月15日支付50000.00元，共计支付购房款230000.00元。另查明：被告李安城是四象房开公司的法定代表人，涉案房屋与另案中12幢7层1号房屋为一体复式楼，系不可分割的同一产权，且该产权已登记在李安城名下，并在2013年2月7日将该涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司毕节分行，并办理了抵押预告登记。后因被告四象房开公司因不能履行与中国农业银行股份有限公司毕节分行达成的（2015）黔七民初字第3786号民事调解书，农行遂向七星关区人民法院申请查封了该涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因涉案房屋产权登记在李安城名下，且该涉案房屋已经抵押给中国农业银行股份有限公司毕节分行，并已被七星关区人民法院查封，致使原告肖明坤、赵利与被告四象房开公司签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现，故对于原告请求解除原告肖明坤、赵利与被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司于2014年8月26日签定的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告四象房开公司并应返还原告肖明坤、赵利已经支付的购房款230000.00元，并以230000.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月27日起向原告肖明坤、赵利计付至支付完毕之日止的利息。对于原告请求被告四象房开公司赔偿原告因涉案房屋装修损失108000.00元的诉讼请求，因原告未提供相应的证据证明，故本院不予支持。对于原告请求被告四象房开公司赔偿原告肖明坤、赵利已付购房款一倍230000.00元损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定。原告肖明坤、赵利与被告四象房开公司签订《商品房买卖合同》时，合同中明确约定该涉案房屋占用范围内土地使用权及在建工程均未设定抵押，但该涉案房屋已抵押给中国农业银行股份有限公司毕节分行，被告四象房开公司属于故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，故对于原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告请求另一被告李安城承担连带责任，因其只是被告四象房开公司的法定代表人，其所有的行为只是其职务行为，《商品房买卖合同》中所有的权利义务都应由被告四象房开公司来承担，故对原告请求被告李安城承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖明坤、赵利与被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告肖明坤、赵利购房款人民币230000.00元并支付利息，利息以230000.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年8月27日计算至履行完毕之日止；三、由被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告肖明坤、赵利人民币230000.00元。四、驳回原告肖明坤、赵利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9480.00元，减半收取人民币4740.00元，由被告贵州省毕节市四象房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张钧秋二〇一六年十一月十一日书记员  邓 頔