文书内容贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2634民初471号原告：王德安，男，1983年2月8日出生，苗族，供电局职工，住贵州省雷山县，委托诉讼代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。被告：雷山县英利房地产开发有限责任公司，住所地贵州省雷山县丹江镇新兴路1号。法定代表人：唐俊军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。原告王德安与被告雷山县英利房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告王德安及其委托诉讼代理人蔡小宝，被告雷山县英利房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨成铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德安向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告房屋面积差额27,916.47元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2016年3月11日起至面积差额款退还完毕之日止期间的资金占用费；2、依法判决被告向原告支付逾期交房、逾期办证违约金98,040.00元(逾期办证违约金暂时计算至2019年2月27日)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年1月20日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买位于雷山县丹江镇雷中西侧逸和居商住楼第B幢2单元4层2-4-2号房屋，房屋面积129㎡，套内面积118㎡，房屋总价490,200.00元等等。合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款项，已经足额履行了交付购房款的义务，但被告在履行合同过程中出现了违约行为。据原告了解，雷山县房地产交易中心委托有资质的机构对该房屋面积进行测绘，建筑面积125.3㎡，套内面积111.28㎡，分摊面积14.02㎡。根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十条（2）“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围，双方约定如下：以县房地产交易中心实际测量的套内面积结算购房款”，原告购买时约定的套内面积118㎡，但实际测绘得出套内面积为111.28㎡，其中面积差值有6.72㎡，因此，被告应当退还原告购房款27,916.47元（490,200.00元÷118㎡×6.72㎡=27,916.47元）。另外，根据《商品房买卖合同》第二十二条三(一)“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”以及（二）“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01的违约金”之约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋所有权初始登记手续，因被告至今未向原告交付的行为已经构成违约，根据合同约定，违约金共计2,058,840.00元（490,200.00元×0.01×420天=2,058,840.00元）。除逾期办证以外，被告向原告交付的房屋不符合双方合同约定，直至2017年7月30日被告交付的房屋才满足通水、通电的条件，在此之前不能视为被告已经向原告交付房屋，故还应向原告支付逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之约定，逾期交房违约金应当按照万分之五计算，从2016年3月5日计算至2017年7月30日（实际交房之日），被告逾期交房违约金已达到125,736.30元（490,200.00元×0.0005×513天）。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，原告已经向被告足额履行了交付购房款的义务，但被告向原告交付的房屋的套内面积与合同中约定的套内面积不符，因此，被告应当退还原告多支付的购房款27,916.47元。另外，被告在履行合同过程中存在逾期办证、逾期交房的违约金过高，原告自愿放弃部分违约金，仅仅要求被告支付合同总价款20%违约金98,040.00元。综上所述，原告为维护自身合法权益依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉请。被告雷山县英利房地产开发有限责任公司辩称，原告等诉被告商品房销售合同纠纷系列案，被告根据本案的基本事实和相关法律之规定，特答辩如下:一、关于购房面积差额与资金占用费。本案中，原告等7户业主与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为129㎡、套内建筑面积为118㎡，且双方在进行商品房交易时，被告已经明确告知业主房屋面积按建筑面积计算。涉案房屋建成后，雷山县房地产交易中心委托有资质的机构对该房屋B幢2、3单元的面积进行测绘，建筑面积125.3㎡，套内面积111.28㎡，分摊面积14.02㎡，与原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积差为3.7㎡，面积误差率为2.87%，在一般房屋约定误差范围3%以内。该《商品房买卖合同》第十条(2)约定“按套(单元)计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围，双方约定如下:以县房地产交易中心实际测量的套内面积结算购房款”，此条款的适用前提应为“该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围”情形，但是被告交付房屋的建筑面积误差范围并未超出一般房屋约定误差范围3%，因此，原告主张的房屋面积误差额没有法律和事实依据，依法不应支持。此外，原告主张自其支付第一笔购房定金或房款第二日起计算面积差额退还日为止的资金占用费，此时被告并未收取原告全部房款，且面积误差系普通商品房开发的常见情形，并非被告主观恶意占有或存在违约责任，故面积差额的资金占用费没有事实和法律依据。二、关于逾期交房违约金。2016年11月1日，被告通过张贴公告及电话通知方式告知业主办理交房手续，原告接到通知后于2016年11月后开始陆续办理交房手续，原告与被告约定的交房时间为2016年3月5日和2016年12月31日两种情形，具体约定的交房时间、办理交房时间如下表所示：            雷山英利房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷系列案统计表                  案号              原告              房号              合同交房时间              办理交房时间              备注                  467号              杨旭、李丽萍              B3-4-1              2016年3月5日              2016年11月28日              逾期交房诉讼时效已过                  468号              杨剑、吴丽              B3-3-1              2016年3月5日              2017年6月22日              逾期交房诉讼时效已过                  470号              杨智、杨春花              B3-5-2              2016年3月5日              2017年6月22日              逾期交房诉讼时效已过                  471号              王德安、淳安玲              B2-4-2              2016年3月5日              2017年6月15日              逾期交房诉讼时效已过                  476号              吴凯成、任婷              B3-2-2              2016年12月31日              2016年11月14日              没有逾期交房情形                  477号              姜永富、李再芳              B3-5-1              2016年3月5日              2017年6月6日              逾期交房诉讼时效已过，已退房款13601元                  478号              杨光林、李小慧              B2-3-2              2016年12月31日              2018年3月15日              没有逾期交房情形      关于请求房屋逾期交付支付违约金的诉讼时效问题。买受人请求出卖人支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应当自合同约定的交付期限届满之日计算，即约定交房时间为2016年3月5日的，诉讼时效至2019年3月6日；约定交房时间为2016年12月31日的，诉讼时效至2020年1月1日，故原告就合同中约定交房日期为2016年3月5日，其主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效而不应支持。此外，原告在起诉状中陈述，被告交付房屋时未满足使用条件直至2017年7月30日，故逾期交房违约金的计算应当到此时，该情况是指被告交付房屋时未能安装独立的水表、电表，但是马上采取了补救措施，事后也达到了约定交付的使用条件，并以免费供电使用的方式弥补了业主的不便和损失，并且原告在接收房屋时也没有提出异议。因此，本案中约定逾期交房的时间为2016年12月31日的原告吴凯成户和杨光林户，被告已经于2016年11月1日发出交房公告，吴凯成户于2016年11月14日领取房屋钥匙并实际占有房屋，杨光林户在交房公告发出后的2018年才来办理交房手续，并非被告逾期交房，不应认定被告在诉讼时效期间内的原告吴凯成户和杨光林户有逾期交房情形。综上，原告等7户业主主张的逾期交房违约金因无逾期交房事实及超过诉讼时效而不应得到支持。三、关于逾期办证违约金。本案中，被告已经在2019年1月23日完成全部涉案商品房初始登记文书并通知原告前来领取，逾期办证天数为388天。原告主张，被告按日向买受人支付已交房价款0.01的违约金，违约金高达20余万元，该商品房销售合同中约定的违约损失明显过高。本案中，原告没有证据证实其因逾期办证遭受的具体经济损失，且逾期办证是在房屋交付使用后的行为，相对于买受人实际占有使用房屋的情况下，对于逾期办证的损失数额在客观上难以确定。在此情况下，法院应当依法酌情予以调整，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定计算逾期办证违约金。综上所述，原告主张的房屋面积差额及资金占用费没有事实及法律依据；原告主张的逾期交房违约金部分超过诉讼时效期间、部分没有逾期交房事实，没有请求权基础；原告主张逾期办证违约金，合同约定违约金比例过高，请法院依法调整以平衡双方利益及损失，并驳回原告有关无理诉请。本院经审理认定事实如下：原告王德安、淳建玲（已故）与被告雷山县英利房地产开发有限责任公司于2016年1月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告出卖位于雷山县丹江镇雷中西侧逸和居商住楼的第B幢2单元4层2-4-2号商品房，合同还约定：商品房基本状况，包括有该商品房建筑面积为129㎡，套内建筑面积为118㎡，被告委托该商品房面积的房产测绘机构是雷山县房地产交易中心；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，包括该商品房总价款为490,200.00元，逾期付款责任；商品房交付使用条件及日期、交接手续，包括被告应当在2016年3月5日前向原告交付该商品房，逾期交房责任；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；房屋登记，包括被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，不能交付的处理约定；前期物业管理；双方约定的其他事项等内容及条款。合同签订当日原告向被告交付购房首付款100,200.00元，合同签订后原告于2016年3月10日向被告交付余款39万元。被告于2017年6月15日向原告办理了交房手续，即原告领取了该商品房的钥匙和交房屋装修押金1000.00元。雷山县房地产交易中心于2016年12月29日作出了房屋面积测绘报告，报告结果：原告购买第B幢2单元4层2-4-2号房屋建筑面积为125.3㎡，套内面积为111.28㎡，分摊面积为14.02㎡。雷山县国土资源局于2019年1月23日向被告颁发了房屋不动产权证，原告于2019年5月28日到被告公司领取了房屋不动产权证。上述事实，除有原、被告在庭审上的陈述予以证实外，还有原告提供的原告居民身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、收款收据及预售登记备案表、房屋面积测绘报告和被告提供的营业执照及法人代表身份证明、房屋钥匙领取清单、装修押金收款收据、《不动产权证》、不动产权初始登记证领取清册等证据（均为复印件）予以证实，本院予以确认。本院认为，原告王德安、淳建玲（已故）与被告雷山县英利房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，属合法有效合同，双方应当按照合同享有权利和履行义务，但合同部分条款违约金约定过高，如逾期办证以日已交房价款0.01计算违约金，违背法律公平公正的原则，应属无效条款。结合本案，一、关于退还房屋面积差额的问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出买入交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”的规定，根据双方《商品房买卖合同》第十五条：“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理。……2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出的误差范围，双方约定如下：以县房地产交易中心实际测量的套内面积结算购房款”的约定，原告购房时约定的套内面积为118㎡，但实际测绘得出套内面积为111.28㎡，面积误差6.72㎡，误差比已超出3%，因此，被告提出以建筑面积计算误差比为2.89%，应在误差比3%范围内的答辩意见，没有事实依据，原告诉请退还房屋差额款27,916.47元（即490,200.00元÷118㎡×6.72㎡计算所得）的主张，于法有据，证据和理由充分，按规定应当双倍返还，原告的主张是自己对其权利的处分，本院予以支持，但诉请资金占用费的主张，因无合同约定，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的规定，根据双方《商品房买卖合同》约定于2016年3月5日前交房，诉讼时效期间应当从2016年3月6日起计算至2019年3月5日，但原告2019年7月31日向本院提起诉讼，其起诉已超过诉讼时效，因此，被告提出原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效不应支持的答辩意见，于法有据，本院予以采纳，对原告诉请的主张不予支持。关于逾期办证违约金的问题，因双方《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金的计算方式所得金额过高，前述已认定属无效条款，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，从2018年1月1日起至2019年5月27日（即2019年5月28日原告领取房屋不动产权证之前）止计算违约金，合计金额为30，267.81元（即490,200元×0.0435÷12÷30×511天计算所得），因此，被告提出应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算逾期办证违约金的答辩意见，于法有据，理由充分，本院予以采纳，对原告诉请的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告雷山县英利房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告王德安返还购房款27,916.47元和支付逾期办证违约金30,267.81元共计58,184.28元。二、驳回原告王德安的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,410.00元，系减半收取，由被告雷山县英利房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十月三十日书记员 张坤露