广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂06民初15号 原告：防城港润德置业有限公司，住所地广西防城港市港口区公车新城富康市场。 法定代表人：张明海，总经理。 委托诉讼代理人：林永，广西元胜律师事务所律师。 被告：瑞君发展有限公司，住所地香港九龙8-20南京街**德惠行****。 法定代表人：何卓基，董事。 第三人：赖沛荣，男，1965年5月18日生，住，住所地广西防城港市防城区/div> 委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 原告防城港润德置业有限公司（简称润德公司）诉被告瑞君发展有限公司（简称瑞君公司）、第三人赖沛荣确认合同有效纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭审理了本案。原告润德公司的委托诉讼代理人林永，第三人赖沛荣及其委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼；被告瑞君公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告润德公司向本院起诉请求：1、判令润德公司与瑞君公司签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效；2、判令瑞君公司将名下土地使用权（土地证号为：防港国用2012第A-0**）过户到润德公司名下；3、本案诉讼费由瑞君公司承担。事实和理由：2013年6月23日，润德公司与瑞君公司签订《国有土地使用权转让合同》约定，瑞君公司将其名下位于防城港市港口区公车新城土地（简称004号土地）使用权转让给润德公司，土地使用权面积为2201.4米，转让价格为182万元。分3期付款，首期款50万定金在签订合同当日支付，且瑞君公司将案涉土地证件原件交给润德公司，第二期50万元，第三期82万以此付清。瑞君公司保证案涉土地无权属争议。协议签订后，润德公司依约支付第一期50万元定金和第二期购地款79.2万元，但瑞君公司迟迟未将案涉土地使用权过户到其名下，已构成违约。 被告瑞君公司书面答辩称，1.赖沛荣违约在先，瑞君公司将004号土地卖给润德公司在后。瑞君公司与赖沛荣于2012年9月21日签订《宅基地转让协议书》，约定瑞君公司将其拥有的004号土地以300万元转让给赖沛荣。赖沛荣在本协议生效之日起一天内向瑞君公司交10%的预付款，即30万元整，瑞君公司到防城港办理手续时，赖沛荣向瑞君公司交30万元。余款在瑞君公司办理完成过户变更手续并向赖沛荣交付新的《国有土地使用证》后当天内付清余款。协议生效后赖沛荣已向瑞君公司支付30万元。后瑞君公司多次催促赖沛荣履行合同，赖沛荣均以各种借口不予履行，瑞君公司只得又将004号土地转卖给润德公司。2.瑞君公司是以360万元将004号土地转给润德公司而不是182万元。目前瑞君公司已收到润德公司100万元，尚欠260万元。3.瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》，润德公司方面签字的虽然是张明海，但实际上是润德公司购买，我方也是和润德公司协商的。目前张明海是润德公司的法定代表人。4.2013年6月18日防城港市中级人民法院作出(2013)防市民三初字第3号民事调解书。调解书协议内容如下：一、瑞君公司同意于2013年6月20日前一次性还清润德公司借款152万元：二、如瑞君公司未能如期还清借款，愿意用自有的土地[证号防港国用(2012)第A-004号，土地使用权人瑞君公司，住，住所地防城港市港口区公车新城用权面积2201.4平方米]抵偿上述债务，但该土地使用权的抵偿额不止152万元，应该是182万元，由润德公司支付30万元返还给瑞君公司。然而让人感到奇怪的是：调解书作出仅仅5天之后，同一块土地又卖给了同一个对象，而且买卖双方还都是原来的当事人。5.2016年3月28日防城港市中级人民法院作出(2015)防市民三初字第2号民事判决书，撤销了上述民事调解书，说明瑞君公司用自有的土地抵偿所欠润德公司债务一事是不成立的。6.本案遗漏重要的当事人，需重新追加。如前所述：2013年6月3日，瑞君公司以360万元将004号土地转给润德公司，虽然实际买方是润德公司，但签字的却是张明海，本案是合同之诉，根据合同相对性的原则，应当追加张明海为本案的当事人，以查明事实，明确权利义务关系。综上，请求法院判令驳回润德公司的诉讼请求。 第三人赖沛荣述称，1、瑞君公司与润德置公司签订的《国有土地使用权转让合同》为无效合同。润德公司与瑞君公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条的规定。双方恶意串通损害了赖沛荣的利益且以不合理的价格转让土地违反了《中华人民共和国物权法》第106条的规定。《中华人民共和国物权法》第106条规定的三个条件同时具备时转让才有效，只要有一条件不符合，即转让无效。瑞君公司与赖沛荣签订转让协议后就同一土地又与润德公司签订了协议，瑞君公司的行为明显存在恶意。而判断润德公司是否存在恶意串通，即本案中润德公司是否属于并支付了合理对价的善意第三人，应从以下几个方面进行判断：首先，应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。……”根据该条，从瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》的具体情况分析，双方交易的房屋价款为182万元，房屋的建筑面积2201.4平方米，每平方米单价仅为826元，结合双方交易的时间，涉案土地所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格，双方之间成交的每平方米826元的单价与涉案土地同时期同区位的市场报价及成交价格相比差距甚远，而且与赖沛荣、瑞君公司签订的价格为300万转让土地合同更是差之千里，所以不能认定润德公司与瑞君公司达成的成交价为合理的交易价格，双方存在恶意串通的可能。其次，润德公司是否履行了付款义务。由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。从润德公司支付购地款的情况来看，除转账的100万元外，对于剩余款项的付款方式为现金，只有瑞君公司的收条，但并不能提供82万元现金是通过取款或向其他人借款的来源凭据，故润德公司并未支付合理的对价。最后，润德公司与瑞君公司之间存在特殊关系。润德公司与瑞君公司共同串通制造假案，而且经过了几年的时间、几次审理，为了达到假案成真的目的，造假借条、假收条、假立案、假调解，合同也会有可能被两者假造，所以恶意串通发生的可能性就相对较大。因此，从润德公司和瑞君公司之间的这种特殊的利益关系分析，可以认定为瑞君公司在与润德公司签订合同之前已告知润德公司其与赖沛荣的关系，并且双方为了避开赖沛荣以尽快办理过户手续，还制造了假案件，这一系列的表现及双方特殊关系看，润德公司是恶意的。综上，瑞君公司与润德公司的土地转让行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害赖沛荣利益的情形，所以瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》应当认定为无效合同。2、润德公司违法占有开发土地。《中华人民共和国土地管理法》第16条规定：“……在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”本案中赖沛荣在2003年6月27日得知润德公司与瑞君公司签订合同并欲向防城港市住房和城乡建设委员会办理相关手续后，当时就向防城港市港口区人民法院对004号土地申请了诉前财产保全，润德公司也在第一时间得知了该土地为争议土地，其后赖沛荣就004号土地提出了执行异议和第三人撤销之诉。润德公司明知是争议土地且一直有律师代理的情况下，仍对争议土地进行开发建设，很显然是违法的。赖沛荣在得知润德公司违法建设后，2013年10月向防城港市住房和城乡建设委员会反映情况，防城港市住房和城乡建设委员会下达了相关的处罚决定，要求润德公司拆除违法建筑，但润德公司仍在开发建设并己非法获益。所以润德公司对004号土地的开发建设是违法的，其不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定第二款的规定。如果本案两份合同均为合法有效的合同，应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款、第四款的规定，即均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。赖沛荣与瑞君公司签订的合同时间在先，且赖沛荣已经向瑞君公司支付部分土地款，符合上述规定，所以应由赖沛荣继续履行与瑞君所签合同，瑞君公司过户土地给赖沛荣。 原告润德公司依法提交了如下证据：1、被告瑞君公司营业执照、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体适格；2、《国有土地使用权转让合同》一份，拟证明瑞君公司将土地转让给润德公司的事实；3、防港国用[2012]第A-004号国有土地使用证一份，拟证明土地的基本情况；4、银行交易明细及收条，拟证明原告已经支付129万元购地款；5、收据两份，拟证明瑞君公司将土地证原件交给润德公司并由后者合法占有该土地的事实；6、建设用地规划许可证一份，拟证明土地使用权的基本情况及瑞君公司将该证件交给润德公司的事实；7、收条一份，拟证明润德公司将土地上的房屋出租给汪胜洋的事实；8、房屋租赁合同和商铺租赁合同各一份，拟证明汪胜洋又将部分房屋转租给他人的事实；9、证明两份，拟证明土地在转让前有违章建筑，润德公司报告主管部门拆除的事实；10、相片9张，拟证明土地已由润德公司占有开发的事实。 被告瑞君公司未提交证据。 第三人赖沛荣依法提交如下证据：1、赖沛荣身份证一份，拟证明赖沛荣的诉讼主体资格；2、宅基地转让协议书一份，主张证明赖沛荣与瑞君公司转让土地使用权的事实；3、国有土地使用证、土地登记卡，拟证明瑞君公司对004号土地拥有使用权的事实；4、收据及中国银行回单各一份，拟证明瑞君公司收到赖沛荣交付的土地转让定金凭证的事实；5、关于瑞君公司一地两卖的异议申请一份，拟证明赖沛荣要求查询瑞君公司一地两卖的申请；6、防住建函（2013）699号复函一份，拟证明防城港市住房和城乡建设委员会对赖沛荣要求查询和处理瑞君公司一地两卖复函的事实；7、《国有土地使用权转让合同》一份，拟证明瑞君公司将转让给赖沛荣的土地使用权再转让给润德公司的事实；8、（2013）防市民三初字第2号判决书，拟证明润德公司与瑞君公司之间的假案被撤销；9、（2013）防市民三初字第4号案件受理通知书，拟证明赖沛荣已提起要求瑞君公司继续履行双方签订的宅基地转让协议书的诉讼；10、住建委责令停止违法行为通知书、行政处罚决定书，拟证明润德公司建房行为违法。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。赖沛荣对润德公司提供的证据1、3及润德公司对赖沛荣提交的1-7份证据均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：润德公司提供的证据2，该合同双方主体适格，是基于双方的真实意思表示且关联涉案土地，应予以采信；证据4的收据有瑞君公司的盖章及其法人何卓基的签字，而中国银行回单是由银行出具的汇款凭证，均具有真实性，予以采信；证据5两份收据上均有瑞君公司法人何卓基的签字，具有真实性，应予以采信;证据6是建设单位用地的法律凭证，该法律凭证在润德公司手上，证明瑞君公司将案涉土地证件交付给润德公司的事实，予以采信；证据7、8、9均与本案无关，不予采信；证据10客观直接地反映了案涉土地的使用情况，予以采信。赖沛荣提供的证据8、9涉及本案004号土地，具有关联性，予以采信；证据10是由国家机关出具的文书，具有真实性和较强的证明力，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月23日，瑞君公司与润德公司签订《国有土地使用权转让合同》，合同内容主要如下：一、转让地块位于防城港市港口区公车新城，土土地证号为：防港国用（2012第A-0**，建设用地规划许可证号为：地：地字第**地使用面积为2201.4平方米。宗地四至及界址点坐标详见附国有土地使用证。二、转让价格为182万元。其中因土地转让发生的税费由双方根据中华人民共和国的有关法律规定各自承担。润德公司按以下时间和金额分三期支付土地价款：第一期定金50万元，自双方签订合同之日内支付给瑞君公司，瑞君公司在收到定金当日需将土地使用证原件交润德公司保管；第二期50万元，在签订合同之日起十日内瑞君公司办理土地《建设用地规划许可证》后的一个工作日内支付；第三期，余款82万元，自双方各自交完转让土地使用权的税费后的一个工作日内支付。三、违约责任：1、如上述土地存在权属争议不能把土地过户给润德公司或不积极配合润德公司办理土地过户手续，瑞君公司需双倍返还定金，润德公司有权决定是否解除本合同。2、如润德公司未能按时支付土地价款，则瑞君公司不退还润德公司支付的定金并有权决定是否解除本合同。四、如发生争议，双方协商，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。双方一致同意本合同适用中华人民共和国大陆地区的有关法律，不适用香港特别行政区的法律。合同还约定了其他内容。合同签订后，润德公司先后两次支付购地款共计129.2万元，同时，瑞君公司将《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》的原件交润德公司。后润德公司在004号土地上进行建设。防城港市住房和城乡建设委员会于2013年11月15日作出防住建罚字[2013]第66号行政处罚决定书，认为润德公司未取得建设工程规划许可证，擅自在案涉土地上建设，决定责令其自行拆除违法建筑物。润德公司在法律规定的时间内既未申请行政复议，也未提起行政诉讼。 另查明，赖沛荣与瑞君公司于2012年9月21日签订《宅基地转让协议书》，约定瑞君公司将其拥有的004号土地转让给赖沛荣。协议签订之当日，赖沛荣依约预付30万元给瑞君公司。但至今，瑞君公司没有为赖沛荣办理土地过户手续。 综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同是否合法有效；二、润德公司占有使用涉案土地是否合法；三、润德公司主张将案涉土地过户到其名下的请求是否应得到支持。 本院认为，关于本案法律适用问题。因瑞君公司为香港特别行政区法人，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案当事人在合同中约定以及在庭审中均选择适用中华人民共和国大陆法律。因此，故本案的处理适用我国内地法律。 一、关于瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同是否合法有效的问题。 （一）瑞君公司与赖沛荣的土地使用权转让合同有效，双方应全面履行合同义务。瑞君公司与赖沛荣于2012年9月21日签订了《宅基地转让协议书》，赖沛荣依协议预付了30万元。该份合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，且已部分履行，该合同合法有效。因瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》在先，与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第四项“合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持……”之规定，瑞君公司与赖沛荣应继续履行合同的义务。 （二）瑞君公司与润德公司的土地使用权转让合同有效。其理由如下：首先，瑞君公司是案涉土地的使用权所有人，在办理过户前其有权再行转让。虽然，瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》在先，与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》在后，但是，瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》后，其并未将案涉土地的使用权过户到赖沛荣名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，故案涉土地的使用权仍未发生变动，案涉土地的使用权仍为瑞君公司所有。瑞君公司对案涉土地的处分权限未受到限制，瑞君公司有权再次向润德公司转让案涉土地使用权。其次，瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》未构成恶意串通，未损害赖沛荣的利益。瑞君公司虽然与润德公司签订土地使用权转让合同，但瑞君公司尚未将案涉土地的使用权过户给润德公司，案涉土地的使用权仍登记在瑞君公司名下，瑞君公司仍可自由处置案涉土地的使用权。润德公司与瑞君公司签订土地使用权转让合同的行为未妨碍赖沛荣取得案涉土地的使用权，赖沛荣仍可与瑞君公司协商继续履行合同，因此，润德公司的行为未损害赖沛荣的利益。瑞君公司在未继续履行与赖沛荣的合同义务情况下，另行就案涉土地的使用权与润德公司签订《国有土地使用权转让合同》，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。 综上分析，瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的两份土地使用权转让合同均属于有效的合同。 二、关于润德公司占有使用涉案土地是否合法的问题。瑞君公司与润德公司签订土地使用权转让合同后，润德公司虽然在案涉土地上投资建设，但润德公司未经向有机部门申报并取得建设工程规划许可证，防城港市住房和城乡建设委员会认定润德公司在案涉土地上的投资建设为违法行为，并作出行政处罚决定，责令限期自行撤除，润德公司未申请复议，也未提起行政诉讼，该处罚决定已经发生法律效力。因此，润德公司未经有关机关批准占有投资涉案土地不合法。 三、关于润德公司主张将案涉土地过户到其名下的请求是否应得到支持的问题。润德公司与瑞君公司土地使用权转让合同成立在后，润德公司不能取得土地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第四项“合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持……”之规定，瑞君公司将涉案土地进行一地二卖，且该两份转让合同均有效，赖沛荣与瑞君公司土地使用权转让合同成立在先，赖沛荣有权优先请求瑞君公司履行合同，润德公司与瑞君公司土地使用权转让合同成立在后，为履行不能的合同，润德公司可向瑞君公司主张违约责任。因此，润德公司主张瑞君公司将案涉土地的使用权过户至其名下的请求理由不成立，本院不予支持。 综上所述，瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同合法有效，但润德公司主张将案涉土地过户到其名下的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百二十五条第一款、第一百二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判决如下： 告防城港润德置业有限公司和被告瑞君发展有限公司于2013年6月23日签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效。二、 二、驳回原告防城港润德置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告防城港润德置业有限公司负担50元，被告瑞君发展有限公司负担50元。 如不服本判决，原告防城港润德置业有限公司可在判决书送达之日起15日内，被告瑞君发展有限公司可在判决书送达之日起30日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙志相 代理审判员  栾彩云 代理审判员  李启宁 二〇一六年十一月二十四日 书 记 员  黄柳斌