河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1526民初821号原告：徐艳红，女，1974年1月26日出生，汉族，住吉林省公主岭市。现住潢川县。委托代理人：杨建林，潢川县法律援助中心法律工作者。被告：潢川县鑫地通晟房地产开发有限责任公司。住所地：潢川县产业集聚区工业大道。统一社会信用代码：9141152678808240XW。法定代表人：王启术，该公司总经理。委托代理人：李祖欣，该公司副总经理。委托代理人，翟静静，河南竞远律师事务所律师。第三人：王清述，男，1975年12月17日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：施茹冰，河南竞远律师事务所律师。原告徐艳红与潢川县鑫地通晟房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫地房地产公司”）、第三人王清述商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日作出（2015）潢民初字第00759号民事判决，宣判后，被告鑫地房地产公司、第三人王清述不服，向信阳市中级人民法院提起上诉，信阳市中级人民法院于2016年3月14日，作出(2015)信中法民终字第2323号民事裁定，裁定：一、撤销潢川县人民法院（2015）潢民初字第00759号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨建林，被告委托代理人李祖欣、翟静静，第三人王清述及委托代理人施茹冰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳红诉称，2010年11月12日，徐艳红在鑫地房地产公司开发的“鑫地花园”楼盘，预交了坐落在潢川县北关口以西××单元××号房屋首付款90024元，并签订《商品房买卖合同》，合同约定：余款为工行按揭，2011年6月30日交房。交房时间到后，“鑫地花园”主体还没起来。到现在该商品房仍未验收合格，完全不具备交房条件。在各方面安全措施未达标的情况下，鑫地房地产公司一次次催徐艳红交款拿钥匙，如果不拿钥匙就要涨价或卖业主的房子等等。鑫地房地产公司的欺诈行为严重侵犯了徐艳红的合法权益，故请求法院判令鑫地房地产公司：1、交付房屋、并协助徐艳红办理房产证。2、按合同违约责任赔偿2012年6月30日至实际履行期间的违约金；3、承担本案诉讼费用。被告鑫地房地产公司辩称，1、徐艳红本人应到庭参加诉讼，其委托不真实、不合法；2、本案《商品房买卖合同》不是徐艳红本人签名，而是鑫地房地产公司原销售经理杨玲丽所签，该合同为无效合同，没有法律约束力；3、徐艳红未按合同约定支付下余房款，是违约行为；经鑫地房地产公司登报通知:限10日内付清房款，否则，合同解除；4、按揭未办理是因为对方一直不想办理，只想交一点预付款将房屋占为己有，进行倒卖从中牟利。因为任何人都可以通过正常程序办理按揭，杨玲丽经手给别人就办理几十份按揭手续，而徐艳红没有办理，原因是她自己造成的。现合同已经解除，房屋已另售他人。故请求法院驳回徐艳红的诉讼请求。第三人王清述辩称，王清述与鑫地房地产公司所签订的房屋买卖合同是有效合同，与徐艳红的合同相比，更应该受到法律保护。理由：首先，前后两个合同没有法律位序差别，在未办理房产证之前，两者都只有债权，没有物权；其次，王清述已履行了全部合同义务，而徐艳红从签订合同至今５年时间，仅支付了３０％的房款；王清述已占有使用了该房屋。故请求法院驳回徐艳红的诉讼请求。双方的争议焦点：1、徐艳红、王清述分别与鑫地房地产公司签订《商品房买卖合同》是否有效？2、鑫地房地产公司是否存在违约？原告徐艳红认为，其与鑫地房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效；鑫地房地产公司存在违约。为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件；2、购房款收据；3、王启术的证明，该证明证实：2010年10月份，徐艳红和杨建林到我公司想买房子，当时我和时任销售部经理杨玲丽接待了他们，因徐艳红不是本地人，九委托杨建林全权代理办理购房和交接手续，我当时同意了。后来是杨建林代签的合同。2014年，我们多次商谈了后续房款和交房手续等问题，但一直没有协商成功。后来在我完全不知情的情况下公司在报纸上发了公告要解除合同，公司与王清述的购房事情，我完全不知情；4、潢川县公安局北城派出所接处警登记表4份。证明目的：徐艳红与鑫地房地产公司存在买卖合同关系；第三人在上诉期间恶意占有该房屋。被告鑫地房地产公司的质证意见：对证据1、2的真实性无异议；王启术应到庭作证，与原告有利害关系，且无其他证据印证，该证言也证实：找原告方也是为了办理手续。2014年，经公司多次催款，找原告她还是不办理。2015年才将房子卖给第三人；证据4与本案无关，原告主张证明的事实需提交证据证实。第三人王清述质证意见：对证据1、2的真实性无异议，王启术应为本案被告，作为证人不适格，如果作为证人损害公司利益；同意鑫地房地产公司对证据4的质证意见，2015年3月，王清述已入住该房屋。被告鑫地房地产公司认为：徐艳红逾期付款，存在违约行为；徐艳红与鑫地房地产公司《商品房买卖合同》已经解除，鑫地房地产公司有权将房屋出售他人。为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、鑫地房地产公司营业执照复印件；2、国有土地使用证；3、施工许可证；4、建设用地规划许可证；5、商品房预售许可证；6、证人李某的身份证复印件，目的证实：鑫地房地产公司履行了通知购房户解除合同的义务；7、河南省工商银行批复、购房户办理按揭贷款的人员名单及按揭贷款发放清单。目的证实：鑫地房地产公司2009年6月取得办理按揭贷款的资格及数十位购房户办理了按揭贷款业务；8、2013年3月2日，针对逾期未缴纳房款的购房户发布的《告知书》2份及小区业主的证言2份。目的证实：即使不按合同约定的时间，以《告知书》的时间计算，徐艳红也超出了办理按揭的时间;9、鑫地房地产公司出具的证明及杨玲丽的工资表；10、购房户黄静、凌磊的《商品房买卖合同》及证明。目的证实：黄静、凌磊的通过杨玲丽购买的房屋并办理的按揭手续。原告徐艳红的质证意见：对证据15的真实性无异议，但与本案无关，同时证明王启术是法人代表。证据6只能证实：鑫地房地产公司与李某解除合同，与原告无关；证据7显示：贷款发放是在2011年8月2013年5月16日，长达3年时间，我方未接到办理按揭的通知；对证据8《告知书》的真实性有异议，即使是真实的，并不是所有业主均能看到，只能证明有2人看到。对证据9鑫地房地产公司出具的证明真实性有异议，其他没有。对证据10的真实性无异议；第三人王清述质证意见：对提交的证据无异议。第三人王清述法庭提交以下证据：1.、王清述与鑫地房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及收据。目的证实：已全额缴纳房款。2、王清述更换大门的证明、价款单、大门销售商的证明、已装修入住的照片、水电、燃气费单据、商品房买卖合同；3、租赁合同。原告徐艳红的质证意见：两份合同是伪造的，合同是空白合同，只有开发商的章，没有法定代表人的印鉴，时间显示为2011年，不合常理，补充协议是2015年，从现价与原价可以看出协议是假的，而且房子以折抵工程款的方式给第三人的。可能买门是事实，但证明、照片、水电等单据、租赁合同是伪造的。鑫地房地产公司的质证意见：无异议。通过当事人举证和质证，本院可以确认一下事实：徐艳红系鑫地房地产公司原销售经理杨玲丽的嫂子；杨建林与杨玲丽系夫妻关系。2010年11月12日，杨建林以徐艳红的名义与鑫地房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同的签订，杨玲丽是鑫地房地产公司的经办人。该合同约定：徐艳红购买鑫地房地产公司开发建设的“鑫地花园”一栋二单元305号住房一套；房屋建筑面积121平方米，每平方价格2570元，房屋总价310970元，首付房款90024元，剩余房款工行按揭；买受人逾期付款的违约责任：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，徐艳红即依照合同约定向鑫地房地产公司交首付款90024元。2015年1月29日，鑫地房地产公司在《河南法制报》声明公告栏目内登发通知，通知要求：包括徐艳红在内的三人在通知十日内与鑫地房地产公司取得联系，善后房款事宜，否则视为自愿解除合同关系，鑫地房地产公司将房屋另行处置。2015年农历年前，鑫地房地产公司与王清述签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给王清述，价格为2570元每平方，合同落款时间为2011年11月30日。2015年2月15日，鑫地房地产公司与王清述签订补充协议，约定：上述房屋现价4200元每平方，房屋总价508400元，王清述应补交金额197230元。2015年2月16日，鑫地房地产公司向王清述出具：收到购住房款508200元的收据一份。2015年2月２5日，王清述更换了该房屋的大门，并于2015年３月１６日，缴纳了水电入户费等费用；2015年４月１日，王清述将该房屋租赁给他人居住。另查，２００９年５月３０日，河南省工商银行作出工银豫审批（２００９）７２４号“关于信阳分行与鑫地房地产公司建立按揭业务合作关系的批复”：鑫地房地产公司符合我行个人信贷合作机构准入条件。杨玲丽于2００６年－２０１２年在鑫地房地产公司任销售部经理职务，负责鑫地房地产公司开发建设的“鑫地花园”楼盘的销售、银行贷款、公积金贷款等工作。期间，杨玲丽为其他购房户办理了银行按揭贷款。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。结合本案，徐艳红、王清述分别与鑫地房地产公司签订《商品房买卖合同》，该两份合同均为双方真实意思表示，不违反相关法律规定，均合法有效。合同当事人均应按合同履行约定义务。徐艳红所签订的购房合同约定：徐艳红的付款方式为首付加银行按揭。作为购房户，本应积极向银行提供相关的信息资料申请贷款，但徐艳红没有相关的证据证实其向银行提交过相关资料。王清述在签订商品房买卖合同后，交付了全额房款，房屋已交付使用，王清述取得了对房屋的转移占有。因此，导致徐艳红买卖合同的目的不能实现，故徐艳红关于履行合同的诉讼请求，本院不予支持；在鑫地房地产公司作为个人信贷合作机构期间，杨玲丽为其他购房户办理了多起按揭合同，徐艳红作为杨玲丽的嫂子，且购房合同又是杨玲丽的丈夫杨建林代签，现徐艳红以鑫地房地产公司未通知其办理按揭不知晓此事进行抗辩，有悖常理，虽然合同未约定剩余房款的给付时间，但徐艳红至今也未履行剩余房款的给付，足以证明其未能全面履行合同，构成合同违约；依据合同约定：鑫地房地产公司应于2011年6月30日前交付房屋，因徐艳红未能支付剩余房款，致使房屋未能交付，鑫地房地产公司不构成合同违约。故本院对徐艳红关于违约金的请求不予以支持。在王清述已经实际占有讼争房屋，徐艳红合同目的不能实现的情况下，本院征询徐艳红的意见：是否变更诉讼请求，徐艳红仍坚持原来诉讼请求。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐艳红的诉讼请求。本案受理费2000元，由徐艳红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王道德人民陪审员  王道秀二〇一六年十一月二十九日书 记 员  郑 强