上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17333号原告：陆钰，女，1976年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕纪林，上海达晨律师事务所律师。被告：潘蓓，女，1973年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。第三人：上海永平置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：黄珽，女，上海永平置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：何天翔，男，上海永平置业有限公司工作人员。第三人：上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司，住所地上海市。法定代表人：宁宁。原告陆钰与被告潘蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年6月23日、2016年8月11日公开开庭进行了审理。后本案追加上海永平置业有限公司、上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司为第三人参加诉讼，并于2016年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告陆钰及其委托诉讼代理人吕纪林、被告潘蓓的委托诉讼代理人肖恩田到庭参加诉讼。第三人上海永平置业有限公司、上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陆钰向本院提出诉讼请求：1、要求被告在判决生效之日起五日内履行双方签订的合同，办理过户手续，将系争房屋的承租人变更为原告；2、判令被告按照房款总价的20%向原告支付违约金即474000元整。事实和理由：原、被告于2015年10月31日签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，原告向被告购买了上海市徐汇区永康路XXX弄XXX号底层(以下简称系争房屋)的住房使用权。同时，原告支付被告购房定金及购房款共计20万元，双方合同约定于2016年2月15日前完成交房，但差价换房征询单出来后，因为2016年春节前后上海市房价快速上涨，被告迟迟不愿去房产交易中心办理过户手续。期间，原告多次催促，被告一概不理，造成合同至今不能履行，故原告提起上述诉请。被告潘蓓辩称，不同意原告的诉讼请求。双方经过合意，合同已经解除。不能交易的过错在原告，原告开始不愿意缴纳2%的国经产税费，直到2016年3月24日才同意交。2016年2月28日、3月1日居间方都通知被告解除合同，被告才将系争房屋另行挂牌出售。且居间方存在诈骗行为，还向被告取走了10万元好处费。第三人上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司、第三人上海永平置业有限公司均未答辩。本院认定事实如下：系争房屋原为被告潘蓓承租的公有住房。2015年10月28日，原被告签署房屋买卖意向书，内容为原告愿意委托第三人上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司(以下简称置怡公司)购买徐汇区永嘉路XXX弄XXX号底层房屋，购买总价237万元。2015年10月31日前买卖双方签订合同当日买方支付20万元给卖方(包含已付定金)，2016年2月15日前房产交易中心出具差价换房通知书当日买方支付217万元给卖方，并同时交房。买方为表示购房之诚意，同意签订物业居间合同时支付意向金10万元……买方同意一旦卖方全部接受买方的上述购买条件并在意向书上签字，则意向金自动转为定金，代理方有权在不通知的情况下将定金支付给卖方。买卖双方达成一致意向后三日内，应在代理方的安排下约定签约日，但最迟在2015年10月31日前至代理处签订房地产买卖合同。该意向书买方处由原告陆钰签字，卖方处由被告潘蓓签字，代理方由置怡公司盖章。2015年10月31日，原告陆钰(乙方)与被告潘蓓(甲方、转让方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的徐汇区永康路XXX弄XXX号底层南间，租赁部位26.5平方米的公有住房承租权转让给乙方，该公有住房转让成交价为237万元。双方经协商同意，自本合同签订之日起的100日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地徐汇区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。甲乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起3日内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。合同补充条款约定：在共同办理使用权转让手续过程中应及时提供使用权转让所需文件、证明。本合同价格为甲方到手价格，乙方承担本次交易的全部交易手续费。甲乙双方约定交房日期为2016年2月15日前。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的15日内乙方未提出异议，合同即行解除……甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方……甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息外，还应按总房款的20%向乙方支付违约金。甲乙双方在买卖合同签章处所留的地址为任何一方的法律文书送达地址，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达。该合同附件二约定，乙方于2015年10月31日签订合同当日支付给甲方房款20万元，含已付定金；乙方于2016年2月15日前房产交易中心出具差价换房存款通知书当日支付甲方房款217万元，并同时交房。该合同由原被告本人签字确认，双方同时在签章后留有各自的居住地址。同日，被告出具一份定金收据及一份房款收据，收到原告购买系争房屋的定金10万元及房款10万元，共计20万元。2016年1月5日，第三人上海永平置业有限公司出具上海市公有住房差价换房征询表，载明系争房屋差价换房原因为置换，被告在承租人签名处签字，受让人为原告。后双方未按合同约定的时间完成系争房屋的交易手续。2016年4月22日，原告向被告在公有住房承租权转让合同所载明的居住地址发出告知函，要求被告按照合同约定办理系争房屋相关交接手续及支付违约金。另查明，原、被告间的短信聊天记录显示，2016年3月24日，被告称：“中介告诉你这是国经产，需要买家负担2%的手续费付给物业吗？”，原告回复：“现在我愿意出了”，被告又称：“我被中介吃差价，行径太恶劣了，换了你也不会不愿意继续执行合同”。2016年4月5日，被告短信称：“你付了20万吧？我只收了10万，还有10万是所谓的你的朋友(买家的朋友)收了，写了收据给我的，所以我只要退还我收到的10万元”。2016年4月6日，原告称：“你要退就明天上午9点到置怡房产来。趁我没改变主意之前解约。过期不候。”原告与第三人置怡公司员工林某的微信聊天记录显示，2016年1月12日，原告称：“钱我已经准备好了”、“你看看什么时候可以交易”，2016年1月15日，林某微信称：“我们的房子可以去交易中心了”，原告回复：“可以”，并询问时间。2016年1月25日，林某微信称，永康路房子估计要等到过完年才能交易，2016年1月28日，原告询问：“明天不能交易了吧？”、“是不是要等到年后了？”。2016年2月14日，原告微信称：“我那套房子啥时候可以交易，帮我盯一下”。2016年2月23日，原告微信称：“这房子交易让我很不痛快啊”，林某回复称：“房东太搞了”、“我搞不定房东，都让我们经理去搞了”。2016年1月17日，被告与第三人置怡公司员工刘某某电话录音显示，被告说：“我上次跟你反复有说过，我是认为必须要跟买家说这个国经产，但是你们说是不能说，不好说，对不对？”刘某某说：“恩”。被告说：“你现在还是不能说是吧？还是不要跟她说”，刘某某说：“对”、“尽量不要说，你交易完，……”2016年2月26日，原告与第三人置怡公司刘某某的谈话录音显示，刘某某称：“她(被告)的意思很简单，我刚才不是跟你讲了吗，一个国经产她不愿意做，这是其一；其二，她觉得她卖的有点儿亏，她现在就不想去这么办”。原告称：“那国经产的事情，我都提解决方案了，对吧。责任也在她，没告诉你们；责任也在你，没告诉我。那，我都愿意配合……”2016年3月10日，原告与置怡公司员工腾某的谈话录音显示，腾某称：“应该，应该是这样子，应该现在去交易，对吧？只是潘蓓现在不配合”。被告与原告律师的电话录音显示，被告称，置怡公司在系争房屋的交易中赚取了差价，原告支付了20万元，但被置怡公司的法定代表人宁宁抽取了其中10万元，宁宁还签了收据。被告又称：“这个4万多块的税(国经产)，当初中介瞒着买家，我就问，我有录音、我有证据。我反复去问中介，为什么你不能把国经产事情告诉买家？他说如果要告诉买家，买家会觉得国经产这么麻烦，这个房子就不买你啦”。审理中，被告称，原告如果把国经产税交了，被告愿意交易。被告又称，到目前为止，被告未拿到买卖合同，居间方把合同照片给被告，但原告的联系方式用手遮掉，直到原告与被告联系。原告称，2016年3月24日才与被告开始直接联系。审理中，本院就系争房屋可否继续交易向第三人上海永平置业有限公司征询，第三人永平置业复函称，若原被告就系争房屋签订的四份转让合同(原价)和系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》(原件)其中任一文件缺失，则原交易不能继续履行。后永平置业又前来本院对复函作出解释，称正常的交易手续是需要原件的，但如果法院判决继续履行合同，第三人永平置业可以配合执行。审理中，原被告均称系争房屋买卖合同原件等材料都在第三人置怡公司处，但第三人置怡公司不愿提供。以上事实，除原告、被告庭审陈述外，另有原、被告提供的房屋买卖意向书、上海市公有住房承租权转让合同、公房租赁凭证、定金收据、房款收据、告知函及邮寄凭证、微信短信聊天记录、电话记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就系争房屋签订上海市公有住房承租权转让合同及补充协议，各方应当按约履行各自的义务。被告应当按照合同约定在2016年2月15日前，进行系争房屋的交接，并且双方都承诺，在共同办理使用权转让手续过程中应及时提供使用权转让所需文件、证明。因此，被告对于系争房屋的交易需尽到配合的义务。现原告明确表示要继续履行合同，继续履行合同亦不存在障碍，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。审理中，被告辩称因为原告不愿意缴纳国经产税，导致无法进行交易。但从原、被告及与第三人置怡公司的微信、短信及电话记录看，系第三人置怡公司与被告向原告隐瞒了国经产税的事实，虽然被告在与置怡公司的沟通中表达过不能隐瞒国经产税的意思，但最终被告也未及时告知原告国经产税的事宜。直到3月24日，原、被告第一次直接联系，原告称愿意支付国经产税。审理中，原告亦明确愿意缴纳国经产税费，并愿意全额支付剩余房款。同时，从原告与第三人置怡公司员工的聊天记录看，原告是积极要求履行合同的，反之置怡公司称系被告怠于履行合同。故被告的上述辩称意见本院难以采纳。被告辩称原告发短信同意解除合同。本院认为，该聊天记录表明，被告明确只退还原告支付的20万元中的10万元，故原告关于“你要退就明天上午9点到置怡房产来。趁我没改变主意之前解约。过期不候。”的表述，并不能认定为解除合同的通知，而仅表示愿意就解除合同与被告协商。而此后双方实际并未就解除合同达成一致。故被告的上述辩解本院难以采纳。关于原告向被告主张房款总价20%违约金的诉请，因原、被告均确认系居间方在本次交易中存在获取差价的情况，因此不能认定被告在交易中存在不予配合的故意，且双方合同关于违约有明确的约定，合同仅约定了解除合同情况下的违约金，故原告的此项诉请本院难以支持。第三人上海永平置业有限公司、上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，并承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、陆钰与潘蓓所签《上海市公有住房承租权转让合同》于本判决生效之日起十日内继续履行；二、陆钰于本判决生效之日起十日内向潘蓓支付剩余房款217万元；三、潘蓓于收到上述217万元房款后当日，配合陆钰办理上海市徐汇区永康路XXX弄XXX号底层南间房屋的承租权变更手续，将上述房屋承租人变更为陆钰；四、驳回陆钰的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计13976元，由陆钰负担4205元，由潘蓓负担9771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李成栋二〇一六年十一月二十九日书记员  顾 郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。