四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8376号上诉人（原审被告）:侯大松，男，1972年12月9日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：华厦，四川忠仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李西臣，四川泰常律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈圣国，男，1966年8月5日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：兰华开，四川谦信律师事务所律师。上诉人侯大松因与被上诉人陈圣国房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第8752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯大松上诉请求：撤销原审判决，驳回陈圣国诉讼请求。事实和理由:1.侯大松经与陈圣国协商，并经其同意从租赁房屋搬出，表明双方合同已经终止，一审认定双方应继续履行合同存在错误。2.双方手写约定的5万元是损失赔偿，而不是违约金，且陈圣国未受到损失，一审判决作为违约金判令由侯大松赔偿是对双方约定的误读，自己应按合同约定基于第四年租金的10%承担责任。3.侯大松为装修房屋投入30多万元，签订合同后已交付保证金5000元，一审判决未考虑这一情况，判令自己所承担的各项责任显失公平。陈圣国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1.租赁合同仍在履行期内，双方没有解除合同的协议，出门条等证据也不能证明合同已经终止，因而应按合同继续履行。2.关于解除合同问题双方只是沟通过，但未达成协议，对方应继续履行合同。3.因对方擅自退租，自己的损失已超过5万元，同时有打印条款和手写条款存在的情况下应优先适用手写条款，对方应赔偿损失5万元。陈圣国向一审法院起诉请求：判令侯大松向陈圣国支付2015年2月10日至2016年2月9日期间的房屋租赁费78094.8元、物管费6693.84元及违约金5万元，共计134788.64元。一审法院认定事实：2012年2月3日，陈圣国与侯大松签订《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定陈圣国将位于武侯区西部鞋都鞋王大厦A1108号，面积为185.94平方米的房屋出租给侯大松作为办公、板房使用，租赁期自2012年2月10日至2017年2月9日。合同约定：1.租金标准：第一、二年每月25元/平方米，第三年每月28元/平方米，第四年每月35元/平方米，第五年每月40元/平方米，租金按年支付，侯大松承担房屋租赁期间的物业、水电等费用；2.若侯大松未经同意中途擅自退租的，应该按合同总租金10%的额度支付违约金；3.侯大松需支付5000元保证金，在合同解除时由对方退还，如水电、物管未缴纳完，则从保证金中扣除；4.合同尾部双方手写约定“如任何一方违约付对方损失伍万元整”。2015年8月28日，陈圣国向侯大松发出《律师函》，要求侯大松收到该函后10日内向陈圣国交纳第四年租金78094.8元、物业费6693.84元及违约金50000元。侯大松于2015年8月29日签收该函。2015年2月3日，四川西部鞋都市场经营管理有限公司客户服务中心出具《出门条》，载明客服部经与陈圣国电话联系，同意侯大松出门，出门物品为“资料两车”。2015年12月2日该中心出具《缴费通知单》，载明案涉商铺应缴纳2015年2月7日至2015年12月31日的商业管理费及生活垃圾费共计6132.46元，商业管理费单价为3元，生活垃圾清运费单价为10元。2015年12月7日，该中心出具《费用结清说明》，表示侯大松租的成都市武侯区女鞋之都鞋王大厦A座1108于2015年2月3日搬出，并已结清截止2015年2月9日的所有商业电费、生活垃圾费、商业管理费、分摊水费等相关费用。一审法院认为，陈圣国与侯大松之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。侯大松抗辩称已提前与陈圣国终止租赁合同，于2015年2月3日搬离案涉房屋，并结清所有费用，该院认为，侯大松经营不善不是解除租赁合同的法定和约定事由，其提供的出门条亦无法证明已与陈圣国就终止租赁合同达成一致，故其搬离案涉房屋系其单方行为，其履行合同的义务并不因此终止，故侯大松仍应按照合同约定向陈圣国支付租金及相关费用。因侯大松仅结清了截止2015年2月9日的租金及其他费用，故本院对陈圣国主张侯大松支付2015年2月10日起至2016年2月9日的房屋租金78094.8元及物业管理费用6693.84元的请求予以支持。侯大松自2015年2月10日起未再支付租金及相关费用，已经构成违约，故陈圣国向侯大松主张按合同约定的违约金50000元符合合同约定和法律规定，亦应予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定判决：一、侯大松于本判决生效之日起十日内向陈圣国支付租金78094.8元；二、侯大松于本判决生效之日起十日内向陈圣国支付违约金50000元；三、侯大松于本判决生效之日起十日内向陈圣国支付物业管理费6693.84元。案件受理费3000元，因适用简易程序减半收取1500元，由侯大松负担。二审中，侯大松出示案涉房屋照片4张，以证明房屋至今无人使用，并在对外招租的事实。陈圣国认可上述照片的真实性，但称门上张贴的号码不是陈圣国的手机号码，故不认可房屋正在招租的事实。经二审审理查明的事实与原审基本一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《租赁合同》第七条约定，若租赁期满或因侯大松责任导致退租，依附于案涉房屋的装修归陈圣国所有。陈圣国在双方签订房屋租赁合同后，已收取侯大松交纳的水电费、物管费保证金5000元。侯大松在搬出之前，曾就不继续租赁房屋问题与陈圣国进行沟通。以上事实，由《租赁合同》、双方当事人在二审中的陈述予以证实。本院认为,侯大松与陈圣国之间签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，《租赁合同》中约定有承租方中途退租及损失赔偿责任，说明承租人可以在承担违约责任的前提下解除合同。由于无继续租赁的必要，侯大松在合同履行过程中曾向陈圣国提出解除租赁关系，一审判决以无证据证明双方曾就终止租赁合同达成一致为由，认定侯大松单方搬离行为不足以导致合同终止，并据此判令侯大松继续履行合同不符合合同约定，应当予以纠正。本院对侯大松主张在其搬出案涉房屋后《租赁合同》已经终止的上诉意见予以采纳。关于租赁合同的解除时间。从本案的情况看，侯大松在搬离房屋前已向陈圣国表达解除租赁的愿望，后客户服务中心出具的出门条和费用结清说明也表明侯大松搬离房屋时通知了陈圣国出，故陈圣国应于侯大松搬出之日即2015年2月3日知晓侯大松已腾退房屋的事实，故双方租赁合同的解除日期应为2015年2月3日。侯大松不享有合同解除权，其单方终止合同应属违约行为，应当承担相应的违约责任。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陈圣国在明知侯大松已经搬离租赁房屋，不再履行合同的情况下，没有收回房屋自用或者另行出租，导致房屋空置，应当认定为不采取积极措施防止损失，其不得就扩大的损失请求赔偿。一审法院判决侯大松继续支付2015年2月10日至2016年2月9日期间的租金及物管费错误，本院予以纠正。关于违约金的问题，因双方签订的是5年定期租赁合同，侯大松的提前终止合同既违反了双方约定，也客观上给陈圣国造成了损失，应当承担相应的违约责任。《租赁合同》中既约定有提前退租的违约金，又有关于一方违约时赔偿对方损失5万元的手写条款，本院认为，手写条款形成在打印条款之后，应以手写条款来确定侯大松应承担的违约责任。侯大松主张按合同约定的当年租金的10%承担违约责任的上诉意见与合同约定不符，本院不予采纳。关于侯大松所提已为装修房屋投入30多万元，一审判令其承担责任时未考虑这一情况的上诉意见，本院认为，双方在合同第七条约定，若租赁期满或因侯大松责任导致退租，依附于房屋的装修归陈圣国所有，据此侯大松装修房屋的投入不应予以退还，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于侯大松所提其在合同签订后缴纳5000元保证金的事实，与本案查明事实相符，且截止搬离时止侯大松无拖欠水电、物管等费用的情况，故该5000元应当在判令其承担的赔偿款中予以扣除。综上所述，侯大松的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第8752号民事判决；二、解除陈圣国与侯大松2012年2月3日签订的《写字楼租赁合同》；三、侯大松于本判决生效之日起十日内向陈圣国支付违约金45000元；四、驳回陈圣国的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元，由侯大松负担556元，由陈圣国承担944元。二审案件受理费3000元，由侯大松负担1592元，由陈圣国负担1408元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一六年十一月二十五日书记员  谭小雨