上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初20025号原告(反诉被告)：肖巍，男，1973年5月9日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：肖达贵，男，1939年5月4日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：田宗婉，女，1940年3月18日出生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托代理人：刘婷，上海铭森律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐双建，男，1990年8月22日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被告(反诉原告)：孙妮，女，1991年10月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托代理人：陈裕康，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。委托代理人：陈凤鸣，男，1944年9月27日出生，汉族，住江苏省兴化市丰收北路XXX号XXX室。原告肖巍、肖达贵、田宗婉与被告徐双建、孙妮及反诉原告徐双建、孙妮与反诉被告肖巍、肖达贵、田宗婉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖巍、肖达贵、田宗婉共同的委托代理人刘婷，被告(反诉原告)徐双建、孙妮及其委托代理人陈凤鸣、陈裕康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖巍、肖达贵、田宗婉诉称，2016年1月5日，原、被告经上海易轩房地产经纪事务所居间介绍，就上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室房屋(以下简称“曹杨八村房屋”)的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》。2016年4月初，中介告知原告方，因2016年3月25日已颁布购房新政，两被告不具备在沪购房的资格，并补充说明签订上述合同时，两被告自称已满足原购房资格，但后经核实，两被告也未满足连续缴纳社保2年以上的原购房资格。原告系房屋置换，因无法完成与两被告的交易，致使原告购置房屋时另行筹措资金，故产生相应利息损失，两被告应对此予以赔偿。故请求：一、判令解除原、被告于2016年1月5日签署的《房地产买卖居间协议》；二、判令解除原、被告于2016年1月5日签署的《上海市房地产买卖合同》，并判令被告配合原告办理该合同网上备案撤销手续；三、判令被告赔偿原告经济损失人民币100,000元(以下币种均为人民币)；四、诉讼费由被告承担。被告徐双建、孙妮辩称，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行，被告符合购房资格的要求，不存在违约行为。反诉原告徐双建、孙妮诉称，反诉原、被告签订房屋买卖合同时，反诉原告孙妮的社保缴纳时间尚不满原限购政策要求的3年内累计2年以上，当时反诉被告对此明知并且予以接受。2016年3月25日，本市政府发布限购新政策，但因反诉原、被告网签时间在前，故仍使用原限购政策。经查询，截止2016年3月25日，反诉原告孙妮即累计缴纳社保满24个月，具备在上海购房的基本条件。后反诉原、被告多次协商，但反诉被告在2016年4月11日明确告知不再出售系争房屋，要求解除合同，致使双方产生纠纷。故反诉原告请求：一、判令反诉原告继续履行反诉原、被告签订的房屋买卖合同，配合反诉原告办理房屋过户登记手续；二、判令反诉被告按照已支付房款的日万分之五的标准向反诉原告支付自2016年5月1日起至实际履行交付房屋之日止的违约金；三、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告徐双建、孙妮辩称，反诉原告的主张没有事实及法律依据，被告曾明确向中介公司表示，无法提供被告孙妮缴纳社保满24个月的记录，经询问房地产交易中心，答复称无法进行过户，故不同意反诉原告的诉讼请求，应予驳回。经审理查明本诉事实为：一、曹杨八村房屋登记权利人为原告肖巍、肖达贵、田宗婉。2016年1月5日，原告肖巍、肖达贵、田宗婉与被告徐双建、孙妮，经上海易轩房地产经纪事务所居间介绍，就曹杨八村房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》。同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同主要约定以下内容：转让价款为4,250,000元，双方确认于2016年4月25日之前共同申请办理产权过户手续。该合同“特别告知(二)”中载明：“……《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》第一条规定：非本市户籍居民家庭本市购买住房缴纳税收或社保年限……调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’……”。后被告徐双建、孙妮按约定支付购房首付款1,500,000元。二、被告徐双建、孙妮均非本市户籍人口。上海市社会保险事业管理中心于2016年3月25日出具的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，被告孙妮截止上月累计缴费月数为23个月。上海市社会保险事业管理中心于2016年4月1日出具的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，被告孙妮截止上月累计缴费月数为26个月。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产登记薄、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》及当事人陈述等证据予以证明。反诉事实同本诉。审理中，被告徐双建、孙妮表示，若解除双方签订的房屋买卖合同，三原告除退还购房款外，还应承担自支付钱款之日至返还之日的利息损失。原告肖巍、肖达贵、田宗婉表示，合同解除并非原告造成的，起诉前即告知两被告可退还房款，故不同意两被告的意见。本院认为，关于本诉，因本市房地产买卖交易受限购政策影响，交易双方在进行买卖交易时均应审慎确定自身是否符合相关限购规定。本案原、被告签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》中，明确告知“非本市户籍居民家庭本市购买住房缴纳税收或社保年限……调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’”，而被告徐双建、孙妮作为非本市户籍居民，理应知晓并确保在签订房屋买卖合同时符合该政策规定。而两被告调取的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，截止双方签订房屋买卖合同之日，即2016年1月5日，被告孙妮尚未满足累计缴纳社保满2年以上的条件。故原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》客观上存在履行障碍，致使合同目的无法达成，依法应予解除。合同解除后，三原告应返还两被告已收取的购房款1,500,000元。三原告主张因买卖交易无法进行，导致其购置房屋另筹资金产生利息损失，但并未提供相应证据予以证明，本院对此难以支持。此外，两被告认为若合同解除，三原告应支付其已支付房款的利息损失；对此，本院认为，因合同解除并非因三原告违约造成，故该意见本院难以采纳。针对反诉，结合以上分析，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖巍、肖达贵、田宗婉与被告徐双建、孙妮签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，被告徐双建、孙妮应于本判决生效之日起十日内配合原告肖巍、肖达贵、田宗婉办理该合同的网上备案撤销手续；二、原告肖巍、肖达贵、田宗婉应于本判决生效之日起十日内返还被告徐双建、孙妮购房款人民币1,500,000元；三、对原告肖巍、肖达贵、田宗婉要求被告徐双建、孙妮赔偿经济损失的主张，不予支持；四、对反诉原告徐双建、孙妮的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由被告徐双建、孙妮承担。反诉受理费人民币1,025元，由反诉原告徐双建、孙妮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十一月二十九日书记员  吴婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。