上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初16789号原告上海民族乐器二厂，住所地本市。法定代表人顾芳泽。委托代理人周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托代理人李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。被告上海市土地储备中心，住所地本市。法定代表人冯经明。被告上海市黄浦区土地储备中心，住所地本市。法定代表人孟海明。以上两被告委托代理人黄平，上海黄浦房地产前期开发有限公司工作人员。原告上海民族乐器二厂(以下简称乐器二厂)诉被告上海市土地储备中心(以下简称市土地中心)、上海市黄浦区土地储备中心(以下简称黄浦土地中心)房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐器二厂的委托代理人周雄、李萍，被告市土地中心、黄浦土地中心委托代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐器二厂诉称，本市董家渡路XXX弄XXX号(原门牌号为董家渡路天生港西街XXX号后门)是原告自筹资金建造的自管房屋，原为生产车间。约1989年整修并分隔成八间，其中七间分配给七户职工家庭居住，一间为宿舍，后该间宿舍又隔为两间，原告对该九间房屋定了室号。2008年，董家渡路XXX弄XXX号房屋所在地块开始拆迁，两被告以原告作为被拆迁人就103、104室两间职工宿舍签订了拆迁补偿安置协议，同时，两被告也以七户职工家庭作为室号分别为101、102、105、201-204室房屋的“房屋承租人”，分别与之签订了拆迁补偿安置协议，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布，以下简称〈实施细则〉)第三十七条第二款规定，原告对于该七间职工公房可以获得货币补偿金(被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%)人民币899,824.56元(以下涉及金额均以人民币计)，但两被告一直以原告欠缺材料为由至今未予支付。故原告诉至法院要求判令两被告支付原告上述拆迁货币补偿款899,824.56元及其利息(按6%年利率自2009年6月1日计算至判决之日止)。被告市土地中心、黄浦土地中心辩称，依据《实施细则》第三十七条第二款规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，确可获得被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%的补偿。同时《实施细则》中还明确规定“被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人”、“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置”。而在原告与被告方协商拆迁补偿事宜过程中，由于原告既未向被告方提供有关101、102、105、201-204室房屋合法有效的房地产权证，亦未提供上述七间“职工公房”建造施工的合法手续及公房管理部门同意将客观已有的系争房屋由“非居住性质厂房”改为“公有出租居住房屋”的正规审批材料，导致被告方无法直接认定其为法规规定的“执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的被拆迁人”，故无法向其发放补偿。被告方认为根据原告提交的现有材料，不能证明其是系争七间“职工公房”的合法产权人，故不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。经审理查明，原本市董家渡路XXX弄XXX号(原门牌号为董家渡路天生港西街XXX号后门)是原告乐器二厂的生产车间，1989年原告取得上海市南市区人民政府核发的允许对上述房屋进行“屋面大修”的建筑工程执照，并以“(原车间)房屋破旧不堪，损坏严重，层面漏水，室内地坪严重潮不通风。现屋面大修，内部隔间”的申报理由获得上海市第二轻工业局审批，委托上海市中建配套工程公司承包对上述房屋进行施工，工程名称为“职工住宿房大修”，工程内容为“屋面大修、内部隔间、水电安装”，该工程于1990年竣工并验收合格。经过施工后的上述房屋分为独立的九间房屋，原告将其中的103室、104室两间房屋作为职工宿舍，其余的101室(建筑面积45.7平方米)、102室(建筑面积42.93平方米)、105室(建筑面积25.26平方米)、201室(建筑面积63.6平方米)、202室(建筑面积56.5平方米)、203室(建筑面积59.41平方米)、204室(建筑面积59.41平方米)七间房屋由原告作为其“自管公房”于1991年分别出租给其职工居住。2008年9月两被告取得董家渡15A地块土地储备项目拆迁许可证，开始对董家渡路XXX弄XXX号房屋所在地块进行拆迁。2009年5月15日两被告与原告就董家渡路XXX弄XXX号103室、104室分别签订了上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议。同年两被告又分别与董家渡路XXX弄XXX号101室、102室、105室、201室、202室、203室、204室的房屋承租人签订了上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，明确上述七间房屋的评估单价分别为每平方米建筑面积16,185元、16,182元、16,300元、16,282元、16,355元、16,309元、16,489元。协议签订后，原告作为出租人为该七间房屋的承租人办理了退房手续。另查明，原告于1988年向上海市南市区房产管理局申报登记天生港西街XXX号后门的国有土地使用权，但是未获审批。庭审中，原告称其申报过董家渡路XXX弄XXX号房屋的产权登记，但也未获审批。以上事实除当事人陈述一致外，另有房屋拆迁许可证及延长许可通知、告居民书、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、租用公房凭证、退房单、国有土地使用权申报登记收件收据、门牌号更改申请、建筑工程执照、施工协议、零星土建项目审批单、工程验收书等证据所证实，本院予以确认。本院认为，我国法律规定，不动产物权管理以登记公示为基本原则，对于基于民事行为发生的物权变动，原则上非经公示不发生物权变动的效果。《实施细则》中亦明确，凡在国有土地上实施房屋拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人、房屋承租人进行补偿安置，而被拆迁人应以被拆迁房屋的房地产权证载明的所有人为准。诉讼中查明，原告以对其原车间“屋面大修”名义获得相关政府部门施工审批，又以“职工住宿房大修”名义实际建造形成系争房屋即董家渡路XXX弄XXX号101室、102室、105室、201室、202室、203室、204室，之后其在始终未办理合法有效房地产登记及房屋居住性质变更的情况下对系争房屋长期参照公房管理。在上述客观事实基础上，另结合拆迁实际情况分析，出于对原、被告之间拆迁纠纷的实质性解决考虑，本案中法院酌情认可原告可等同于系争房屋所有人待遇享受执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的拆迁补偿利益，两被告可按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十七条第二款“拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，其货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%”的规定内容，对原告进行补偿。但需指出，原告在拆迁协商过程中提交施工审批及实际使用管理的材料仅能证实系争房屋来源状况，并不能理所当然的产生相当于房地产管理部门核发房地产权证的权属证明效果，被告市土地中心、黄浦土地中心作为拆迁人，在原告申请按照执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的所有人身份对其进行补偿安置时，要求原告提供相关被拆迁房屋的合法有效的房地产权证明属于正当理由，并不构成对原告权利行使的违法妨碍。原告未依规办理获取合法有效房地产权属证明的责任，在拆迁安置法律关系中不应由拆迁方承担，故原告诉讼中提出的要求两被告支付拆迁补偿款利息的观点，法院不予认可。综上，本案原告要求判令两被告向其支付本市董家渡路XXX弄XXX号101室、102室、105室、201室、202室、203室、204室被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%补偿款之主要诉请内容本院予以支持，但具体诉请金额原告计算有误，法院按实调整；至于原告要求两被告支付上述补偿款之利息的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，判决如下：一、被告上海市土地储备中心、上海市黄浦区土地储备中心于本判决生效之日起三十日内支付原告上海民族乐器二厂拆迁补偿款人民币1,099,824.56元；二、驳回原告上海民族乐器二厂的其余诉讼请求。案件受理费人民币80元，由被告上海市土地储备中心、上海市黄浦区土地储备中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巢 炯审 判 员  顾国建人民陪审员  方少华二〇一六年十一月二十九日书 记 员  王琳娜附：相关法律条文附:相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。