上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初7601号原告(反诉被告)：孙皓斌，女，1970年7月9日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐詠，女，1969年11月19日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：徐恩亮，男，1973年11月28日生，汉族，住上海市闵行区。上述二被告共同委托诉讼代理人：童登勇，北京大成(宁波)律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：谢明明，北京大成(宁波)律师事务所实习律师。原告孙皓斌与被告徐詠、徐恩亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，二被告向本院提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2016年5月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年9月19日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙皓斌及其委托诉讼代理人李泽江、被告(反诉原告)徐詠及其与徐恩亮的共同委托诉讼代理人童登勇两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙皓斌向本院提出诉讼请求：1.二被告继续履行与原告签订的合同编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号房屋过户手续，并交付涉案房屋；2二被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)36525元(487万元×0.0005×15天)。事实和理由：二被告系姐弟关系，2016年2月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定原告购买二被告所有的位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)。转让价款为600万元，双方约定于2016年2月29日前办理房屋过户及交房手续，如二被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告有权追究二被告的违约责任等。合同签订后，原告依约履行了房屋价款的支付义务，共计向二被告支付487万元，尚余113万元未付，但被告收到原告支付的款项后，却迟迟不配合原告办理相应的房屋过户手续，原告催促多次未果，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。被告徐詠、徐恩亮辩称，原告的诉请没有合同和法律依据，原告还没有付清款项，没有达到过户的条件，请求驳回原告诉请。2015年11月4日，原、被告经上海轩扬房地产营销策划有限公司居间介绍，签订了一份(合同编号为XXXXXXX)的房地产买卖合同及相应补充合同，以800万元的价格转让涉案房屋。该份合同及补充协议对于购房总价、付款方式、过户时间、违约责任等均进行了约定。根据上述合同，迟延付款一方将承担未付款日万分之五的违约金，超期十五日买受人仍未付款的，除应向卖售人支付15日的违约金外，卖售人还有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同补充条款(一)约定，买受人应于不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在前述期限内补足，否则视为买受人逾期付款，待补足贷款不足部分后办理过户手续。补充条款(二)约定，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况属于买受人责任。合同签订后，二被告已充分履行合同约定的配合办理网签、及时提供所需文件以及将产证原件交付中介等义务，但正是由于原告的付款不能，方导致过户手续未能完成。其次，由于原告的付款不能，早已超过了合同约定的合理期限，二被告按约经书面通知单方解除了双方的房屋买卖合同，即双方合同关系在2016年3月下旬原告收到书面通知之日起即已解除，故原告无权要求二被告继续履行合同。再次，原告故意扭曲事实，损害了二被告的利益。原告在起诉时故意隐瞒了双方于2015年11月4日即已签订房屋买卖合同及其补充协议的事实，以一份为办理银行贷款所签订的合同为依据，主张购房款仅为600万元与事实相悖。对比二被告提供的合同、补充协议以及双方签订的房地产居间合同，可知涉案房屋总价款为800万元。2016年2月18日，因原告银行贷款未能获批，原告请求二被告变更原购房主合同，将原约定银行贷款额度400万元调整至299万元，房屋买卖价格不变，应当于2016年2月29日办理房屋产权过户登记时全额付清。然而原告仅支付386万元，迟延付款早已超过15日，应当承担逾期付款的责任。此外，原告承认导致银行贷款未能审批通过的原因是由于原告在大连还有套房屋未能还清贷款所致，根据补充条款(二)约定，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况导致无法完成交易应当由其承担违约责任。原告主张的违约金也缺乏的证据予以证明，二被告不予认可。同时，被告徐詠、徐恩亮向本院提出反诉请求：确认双方签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议已由二被告单方面解除，并由原告支付违约金、定金合计160万元(800万元×20%)。事实和理由：2015年11月4日，原、被告签订了一份(合同编号为XXXXXXX)的房地产买卖合同及相应补充合同，以800万元的价格转让涉案房屋。根据双方补充协议约定，定金10万元于2015年10月5日前支付，购房款390万元于2016年1月10日前支付，剩余400万元待原告获得银行贷款后支付。2016年1月6日，原告总计仅向二被告支付购房款386万元，2016年2月29日约定的过户时间之前，原告始终未能取得后续银行贷款或以其他方式补足房款，而只能取消了约定办理过户手续的计划。2016年3月16日，二被告向原告寄发了《解约告知书》，2016年3月22日，徐詠向原告的配偶(也是原合同的共同买方)催要合同解除后款项退还的途径时，其配偶以原告在大连还有套房子有贷款，导致银行未能办理贷款审批手续为由，请求二被告继续履行购房合同。2016年4月18日，二被告再次委托律师向原告发出律师函，重申解除合同及处理后续事宜，并委托房产中介代为告知。综上，二被告认为原告在未能通过银行贷款审批，又未在合同约定期限内补足，已构成违约，二被告早已依约单方解除了购房合同，原告应当按照合同关于违约责任的约定支付二被告20%的违约金。原告孙皓斌针对二被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求，原告没有违约行为。经审理查明：二被告是涉案房屋的登记权利人。2015年10月，在上海轩扬房地产营销策划有限公司(以下简称“轩扬房产公司”)的居间介绍下，原、被告签订了《房地产居间合同》一份，约定被告向原告购买涉案房屋，房屋总价为800万元。2015年10月6日，案外人池某向被告徐詠支付了购买涉案房屋的定金10万元。2015年11月3日，二被告作为甲方(出售方)、原告及案外人池婕作为乙方(购买方)，双方签订了《补充协议书》一份，约定甲方实际净到手价格为800万元，交易所产生的所有税、费全部由乙方承担；买卖合同公示价为600万元，其中实际成交价与买卖合同公示价的差额款200万元。补充协议书还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付给被告徐詠176万元购房款。2015年11月4日，二被告作为卖售人(甲方)、原告及池婕作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定二被告将涉案房屋出售给原告和池婕，转让价款共计600万元；甲、乙双方同意，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款超过十五天的，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；补充条款(一)中约定，乙方向贷款银行申请400万元的贷款用于支付部分房价款，乙方应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在前述期限内补足，否则视作乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后甲、乙双方办理过户手续；附件三中约定，2015年10月5日，乙方支付甲方购房定金款10万元，2015年11月5日，乙方再支付给甲方购房款190万元，乙方通过贷款银行申请400万元用于支出剩余房价款，由贷款银行直接放款给甲方指定账户。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告孙皓斌又于2016年1月6日支付被告徐詠200万元购房款。2016年2月18日，被告徐詠、徐恩亮作为卖售人(甲方)、原告孙皓斌作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定由原告向二被告购买涉案房屋，转让价款共计600万元；甲、乙双方同意，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款超过十五天的，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；补充条款(一)中约定，乙方向贷款银行申请299万元的贷款用于支付部分房价款，乙方应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在前述期限内补足，否则视作乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后甲、乙双方办理过户手续；附件三中约定，签订买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款301万元，乙方通过贷款银行申请299万元用于支出剩余房价款，由所贷款银行直接放款给甲方指定账户。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年3月17日，二被告向原告孙皓斌及池婕寄出《解约告知书》，载明根据双方合同约定，现因购买方贷款及付款不能等原因导致过户、付款延期超过15日，甲方依约提出解除此买卖合同并追究购买方违约金160万元，请求告知退款账号并办理解除合同的最终费用清结。上述告知书寄给原告合同载明地址的一份于同年3月18日被退回，寄给中介经办人员的一份于同年3月18日被拒收。同年3月23日，二被告向中介经办人员周某某发送短信，载明根据合同约定，已超期近一个月，二被告考虑暂不出售了。庭审中，原告质证认为，解约告知书、短信，3月17日信函的真实性认可，但是原告确认没有收到，解约告知书上有徐恩亮的签字，可以证明其认可房屋买卖行为，2月29日并非是原被告约定的实际付款的时间，结合证人的陈述，被告在3月16日以原告付款不能解除合同不符合事实，按照合同法第94条第3款的规定，如果原告逾期付款，被告应当催告，如果仍然不付才可以解约，事实上被告并没有催告的行为，无论原告是否收到解约告知书，被告的意思都是不成立的。2016年3月22日，被告徐詠通过微信向案外人池某告知，根据合同约定，买房人已超期近一个月了，二被告考虑暂不出售了。池某表示希望再多给点时间，贷款出了点小问题，应该3月底能办妥，其太太在大连还有套房子上有贷款，被银行查到了，已经全额还款办掉了，正在等央行电脑上消除贷款信息。2016年4月13日，池某也通过微信告知二被告到松江交易中心办理过户手续，询问几点能到。2016年4月1日，原告又支付给被告徐詠购房款101万元。2016年4月18日、4月22日，二被告向原告分别寄送了律师函，通知解除合同，均被拒收或退信。原告则质证认为，原告没有收到，原告的户口所在地已经不在，双方都有微信和电话等联系方式，身份证上的地址并不是原告的送达地址，4月13日原告发函要求被告配合办理过户手续，被告不来，事后被告发函解除合同是不符合合同约定的。庭审中，原告提交了通知函及邮寄凭证、短信记录等，证明原告于2016年4月13日分别通过EMS、顺丰速运以及中介短信等方式向被告寄送函件，要求被告在2016年4月15日到房地产交易中心办理过户手续，同时原告愿以现金方式付清款项。被告质证认为，被告没有收到通知函，发送地址也不是双方约定的通讯地址，且原告要求被告协助过户也没有依据；对于短信截屏的真实性、关联性不予认可，2016年4月13日的短信收到过的，但是，二被告的本意是在原告违约的情况下扣除相应费用将购房款退还给原告，并且通过中介多次联系过原告，二被告和原告配偶之间的微信记录更能反映事实的真实情况。庭审中，原告申请了证人周某某出庭作证，证人陈述2015年11月3日的补充协议书和11月4日的房地产买卖合同被告徐恩亮是由徐詠代签的，原告和池婕是本人签字的，池婕是原告的女儿，当时考虑到其快满18岁了，可能影响后续买房子，所以就把池婕的名字去掉，原告与二被告又于2016年2月28日签订了另一份合同，因为要去名字，合同内容改动太多不好，二被告认为晚一点没关系，只要钱到位就可以，所以过户时间就没有再修改；原告已经持有2016年2月28日签订的买卖合同去办理了贷款手续；双方实际履行的合同房屋价款为800万元。庭审中，原告确认池婕是其女儿，池某是其前夫，二人于2015年9月已经离婚，原告认为池某的意思表示不能约束到原告，根据微信截图，不能证明被告的目的，反而是池某要求被告在2016年4月15日到房产交易中心办理过户手续。被告则认为自己与以原告代理身份出现的池某间的微信联系告知了原告已单方面依约解除合同的事实。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产权证、房地产买卖合同、补充协议、银行转账凭证、收款收据、通知函及邮寄凭证承诺函、短信记录、居间合同、解约告知书、律师函及邮寄凭证、公证书、微信记录、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告先后签订的《补充协议书》、二份《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应按约履行。结合上述合同的约定以及证人证言，本院确认涉案房屋的实际成交价格为800万元。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告未在双方约定的过户日期2016年2月29日之前完成贷款审批手续，也未在上述日期之前现金补足，其行为已构成违约，二被告依约向原告发送通知解除合同，于法有据，本院予以支持。原告虽辩称二被告并未通知原告，但根据在案证据可知，二被告已于2016年3月17日向原告及中介寄出了《解约告知书》，虽然上述告知书被退回或拒收，但二被告还于同年3月22日向原告购房的联系人池某微信告知解除合同，于同年3月23日向中介工作人员周某某短信告知了解除合同，而池某不仅代原告支付了购房定金，还曾代表原告通知二被告于2016年4月15日到交易中心签约，故应当认定二被告的解约通知已于2016年3月22日送达原告。原告及二被告之间的房屋买卖合同关系自解约通知送达原告之日解除，此后原告再主张继续履行合同并现金补足房款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。再次，因原告的行为已构成违约，二被告主张原告应承担违约责任，于法有据，本院予以支持，但鉴于原告对违约金的金额提出了调整请求，而被告也并未提供充分的证据证实其实际损失，故本院酌定原告应支付二被告违约金40万元。该笔违约金与原告已经支付的购房款487万元相抵扣，二被告尚需返还原告购房款447万元。因二被告对于购房款抵扣违约金后的返还并无异议，本院予以准许。原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙皓斌与被告(反诉原告)徐詠、徐恩亮之间的房屋买卖合同关系于2016年3月22日解除；二、被告(反诉原告)徐詠、徐恩亮于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙皓斌购房款4,470,000元(已扣除原告孙皓斌应承担的违约金400,000元)；三、驳回原告(反诉被告)孙皓斌的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,299元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费9,640元，合计诉讼费29,939元，由原告(反诉被告)孙皓斌负担23,989元(已付20,299元，余款3,690元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)徐詠、徐恩亮负担5,950元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月三十日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。