广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初4807号原告：吴珊珊，女，1982年9月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告：毕开原，男，1979年12月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区，两原告的共同委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼，统一社会信用代码914401156187048780。法定代表人：高志文，职务总经理。委托代理人：李超鹏，男，该公司职员。委托代理人：吴江美，女，该公司职员。原告吴珊珊、毕开原诉被告广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洋，被告委托代理人吴江美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴珊珊、毕开原诉称：2013年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将南沙区xxx街xxxx房出售给原告，成交价986925元(面积补差后988695元)，且被告应于2015年8月31日前将涉案房屋交付原告使用，若被告未能依约交付房屋，应自交房日期的次日起至实际交付之日止按照总房款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款项，但被告未取得相关的验收手续，未取得《建设工程竣工验收备案表》，未能依约将涉案房屋交付原告使用，依约应支付迟延交楼违约金。故起诉请求判令：1、被告向原告支付从2015年9月1日起至2015年10月9日止的延迟交楼违约金，每日按已付房款988695元的万分之五计算；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告粤锐恒星公司辩称：一、涉案房屋已经在合同约定交付日期前符合法律规定和合同约定的交付条件。1、涉案房屋于2015年9月6日前，即已符合合同约定及法律规定的交付条件。2、双方在《商品房预售合同》附件七补充协议第1条第2款约定中对交房条件的约定变更为取得工程竣工验收报告，无需取得其它文件，主合同第15条不再适用。建设主管部门出具的竣工验收备案表，仅是行政管理部门对建设工程质量履行监督职责。政府部门仅是工程质量的监督方，而非验收方。建设工程的验收方是参与建设的监理、施工、设计、勘查、建设等五方，该五方对自身实施的建设工程负责。双方在《商品房预售合同》附件七补充协议第一条第二款的约定，涉案房屋具备工程竣工验收报告，就已具备交付条件。涉案房屋在2015年9月6日取得竣工验收报告。买卖双方对交楼条件的变更是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定。相关法律法规定对房屋的交付也有明确的规定，在《建筑法》第61条、《建设工程管理条例》第16条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条、《广东省建筑工程管理条例》第24条，均作出了规定，这说明了涉案房屋经竣工验收方可交付使用，因此，双方在合同中约定的交付条件合法有效。该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。3、建设主管部门出具的《竣工验收备案表》仅是行政管理部门对建设工程质量履行的监督管理职责，政府部门仅是工程质量的监督方，而非工程质量的验收方。建设工程的验收方是参与建筑活动的建设方、施工方、监理方、勘察方、设计方五方，该五方并对自身实施的建设工程质量负责，备案仅是监管。《建筑法》第56条、《建设工程管理条例》第43条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第9条、《广东省建筑工程管理条例》第27条对此作了规定。二、被告在合同约定的交付日期前已经取得了涉案房屋的需要具备的消防、规划、供水、供气、供电、通邮等证明文件。涉案房屋符合交房条件。三、假定涉案房产出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。由于涉案房产尚未办理房产证，买受人只能对涉案房产进行出租，在无法收楼的时候，原告的损失只是租金的损失。南沙区的租金参考价及同地段租金标准均低于违约金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应当调整违约金标准。四、确认原告在2015年10月11日已经收楼。经审理查明：被告是广州市南沙区中惠璧珑湾xxx号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xxx街xxx号住宅xxx房（建筑面积118.13平方米），总金额为986925元。甲方同意乙方按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付636925元，剩余房款350000元须于2013年10月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。关于逾期付款违约责任的补充约定，1、甲乙双方一致同意，如果乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金，《商品房买卖合同》及补充协议项下逾期付款违约责任以本条约定为准等”。合同签订后，原告向被告支付购房款986925元，之后双方办理面积补差手续，确定实际购房款为988695元。2015年7月15日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明涉案楼宇管道燃气工程已完工。涉案楼宇于2015年8月21日通过消防验收，于2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年9月23日，涉案房屋取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审中，双方当事人确认涉案楼宇于2013年4月27日具备永久用水，2015年7月3日具备永久通邮，同年7月15日具备永久通气，8月28日具备永久通电条件。被告于2015年9月25日向原告发出《入伙通知书》，通知原告涉案房屋已具备入伙条件，办理入伙时间为2015年10月9日。原告确认已收到该通知书，并于2015年10月11日办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定的时间取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，已构成违约。涉案房屋于2015年9月23日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原、被告双方确认涉案房屋在该日期前已具备通邮、通气、永久用水、永久用电条件，故涉案房屋在2015年9月23日已具备交楼条件。被告在涉案房屋具备交楼条件后，已通知原告于2015年10月9日办理收楼手续，故其应按合同约定的每日按总房价款0.05%标准承担从逾期之日（2015年9月1日）起至2015年10月9日止的延迟交楼违约责任。双方签约时约定的总房款为986925元，原告证据不能证明其在2015年10月9日以前向被告缴纳了面积补差款，根据权利义务对等原则，违约金应以合同约定的总房价款986925元计算为宜，从2015年9月1日起至2015年10月9日止，被告共延迟39天，按上述标准计算出违约金为19245元，对原告主张超出该金额部分，本院不予支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴珊珊、毕开原支付延迟交楼违约金19245元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  何炎辉二〇一六年十一月三十日书记员  廖活年