上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初8714号原告：上海中艺裤业有限公司，住所地上海市。法定代表人：姚中宜，总经理。委托诉讼代理人：赵海英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海携鑫投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王振鑫，总经理。委托诉讼代理人：吴晓平，该公司员工。原告上海中艺裤业有限公司诉被告上海携鑫投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海中艺裤业有限公司的法定代表人姚中宜、委托诉讼代理人赵海英，被告上海携鑫投资管理有限公司的委托诉讼代理人吴晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中艺裤业有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告就上海市广中支路XXX号第三层、第四层签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；被告支付原告自2015年10月16日至2016年2月22日期间的上述房屋占用费189,642元(房屋占用费支付标准参考租金支付标准，即4.5万元/月)；被告支付原告上述房屋占用期间欠付的水电费及加价水费至房屋交付之日，共计25,691.45元(其中基础水电费共计16,891.61元、加价水费8,799.85元)。事实与理由：2011年9月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市广中支路XXX号第三、四层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作为集体宿舍使用，租期自2011年12月1日至2021年12月30日止，该房屋租金每年60万元整，被告于每年6月20日(逢节假日顺延)，12月20日(逢节假日顺延)向原告支付六个月的租金，先付后用；租期内被告拖欠租金达二十天原告可以终止合同并收回房屋，同时不承担任何违约责任。因被告多次拖欠租金，2013年1月23日，原、被告就上述房屋租赁事宜签署了补充协议，约定自2013年1月23日起，租金每月4.5万元，同时被告承诺在之后的合同期内准时支付上述费用。然而补充协议签订后，被告仍然多次拖欠支付租金，本应于2015年6月23日支付下半年租金，但截止2015年7月16日仍未支付，8月底被告陆续支付了部分房屋占用费给原告，后房屋占用费付至2015年10月15日，原告认为被告已逾期支付租金超过20日，违反了双方的合同约定，原告有权解除合同。此外，因被告违法群租被相关政府部门要求整改，但被告拒不整改，后双方约定由原告协助被告办理开设旅馆的相关营业执照以符合正常开设旅馆使用的条件，但被告认为费用过高，不同意支付相关费用导致执照未能办理。综上，起诉法院要求判如所请。被告上海携鑫投资管理有限公司辩称，同意于2015年10月15日解除合同，同意支付水电费，但不同意原告的其他诉讼请求，系原告违约导致合同解除。系争房屋为公有非居住房屋，原告将该房屋出租给被告用于集体宿舍。2014年末，相关部门陆续上门要求被告停止经营并撤离，理由是该房屋属公有非居住房性质，不得从事集体宿舍居住使用，此时被告才知道系争房屋的性质是非居住性用房，故合同无法继续履行系原告违约。2015年2月6日及2月10日，有关部门两次约见被告，要求被告2015年3月31日之前必须搬离，后来要求8月份搬离，最后被告提出过完10月1日搬迁，合同是否能继续履行处于不确定状态，在此情况下被告不可能半年一付租金，只能逐月支付租金。经审理本院认定事实如下：系争房屋为公有非居住房屋，承租户名为原告。2011年9月20日，原告作为出租方(甲方)、被告(原名上海核鑫广告有限公司)作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(原中山北一路XXX弄XXX号)，使用面积1000平方米左右，出租给被告作为集体宿舍使用；租期自2011年12月1日至2021年12月30日止，该房屋租金每年60万元整，乙方于每年6月20日(逢节假日顺延)，12月20日(逢节假日顺延)向甲方支付六个月的租金，先付后用；甲方于2011年9月20日将该房屋交付乙方使用，由乙方自行装修并增加必要的设施设备，但不得进行改变房屋结构的装修；甲方现有一部电梯报废，由乙方出资另行安装电梯；所有装修材料及装修工程均需符合国家消防安全标准，电器用具的安装及接地装置应符合国家标准、噪音、排放应符合环保要求，由乙方自行验收后交与自己员工居住；甲方应积极配合乙方使用该房屋后而应向有关单位申报或申请的相关事宜；租期内乙方拖欠租金达二十天甲方可以终止合同并收回房屋，同时不承担任何违约责任；甲方允许乙方转租本房屋，但必须经甲方同意；乙方向甲方支付押金5万元，在租赁期满后的3个月内，待乙方付清水电等一切由乙方租赁期间产生的费用后，甲方一次性退还乙方押金。合同签订后原告将系争房屋交付被告承租使用，被告向原告支付押金5万元。嗣后被告对房屋进行了装修作为集体宿舍使用，并对部分房屋进行转租。2012年6月15日，上海市虹口区公安消防支队就系争房屋颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称为上海携鑫酒店管理有限公司，地址为广中支路XXX号，使用性质为旅馆，使用面积840平方米，场所使用情况为使用三至四层。2012年8月，上海市广中支路XXX号二楼浴室取得上海市公共场所卫生许可证。2013年1月23日，原、被告对双方原签订的《房屋租赁合同》又签订《补充协议》一份，约定甲方在合同期内每月以1,000元整补偿乙方作为由于甲方出租房屋属于甲方原因房屋修缮费用，今后在合同期内甲方出租给乙方房屋的任何修缮事宜与甲方无关，由乙方自行修缮；甲方给予乙方的1000元整房屋修缮补偿费用在乙方每月付给甲方的每月租金中扣除，原每月租金4.6元整，从2013年1月起至甲乙双方合同结束，每月租金为4.5万元整；由于乙方多次拖欠租金及水电费，此补充协议中乙方再次承诺在今后合同期内准时支付以上费用，如发生拖欠租金超过二十天，甲方可以终止合同并收回房屋，同时不承担任何违约责任。自2013年1月起，被告按照每月4.5万元的租金标准向原告支付租金。2013年10月，上海市广中支路XXX号二楼浴室取得上海市公安局颁发的关于住所经营项目的上海市特种行业许可证。2014年5月29日，经上海市工商行政管理局松江分局核准，被告企业名称由上海核鑫广告有限公司变更为上海携鑫投资管理有限公司。2015年5月7日，上海广同物业有限公司出具《上海市公有非居住用房场地证明》，载明中山北一路XXX弄XXX支弄XXX号(系争房屋原址)承租户名为原告，合同期限为2015年5月1日至2025年4月30日，建筑面积2181.12平方米，房屋用途为非居住生产用房，备注该房屋二楼已开设中艺裤业有限公司浴室，三、四楼(系争房屋)拟开设中艺裤业有限公司旅馆。2015年6月23日前，被告未按合同约定的时间支付下半年租金，并分别于同年7月、8月、9月支付了当月租金，10月支付了10月1日至10月15日的租金。2015年7月21日，上海市虹口区人民政府广中路街道办事处，上海市公安局虹口分局广中路派出所，虹口区住房保障和房屋管理局向广中支路XXX号各租客发出公告，表示：根据虹口区规模性租赁房专项整治要求，广中支路XXX号存在无证经营、违规租赁、无消防许可证等违法行为，存在重大消防安全隐患。为此，责令广中支路XXX号承租人在9月10日前完成租客清退整治。望所有租客相互转告，做好退租退房工作。逾期不整改将采取强制措施，由此造成的损失，各租客自行承担。2015年9月1日，上海市虹口区人民政府广中路街道办事处向被告发出书面通知，表示关于被告承租的系争房屋属于公有非居住房屋性质，存在安全隐患，故在此次清退整治之列。以上情况从去年下半年开始就通过各种方式通知被告。敦促被告尽快做好搬迁搬离工作，妥善解决相关问题。2015年9月22日，上海市虹口区人民政府广中路街道办事处向被告发出书面通知，表示因被告涉及违法租赁使用广中支路XXX号房屋事由，故再次限令被告于2015年10月10日之前搬离上述房屋，逾期将采取强制措施，由此产生的后果由被告自行承担。嗣后，被告人员于2015年10月中旬撤离系争房屋。另查明，2015年月7月16日，原告就系争房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告[案号(2015)虹民三(民)初字第1567号]，要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并迁出系争房屋。该案审理中，被告提出反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求原告返还押金5万元及赔偿损失120万元。嗣后，被告申请对系争房屋内装修残值及安装的锅炉及其附属设施和消防设备残值进行工程审价。2015年10月13日，双方约定前往办理系争房屋交接手续，由于被告仍留有部分物品，人员尚未全部撤离，原告拒绝交接房屋。2015年10月22日，法院组织双方来院谈话，被告表示仅留有两名人员看守需评估的设施设备，因被告申请对装修及设施设备进行审价，故暂时无法拆除；原告表示2015年10月13日被告确实通知原告办理交接，但发现有两人居住，且空调、床铺等物品还在房屋内，未做清理，锅炉未拆除，所以无法办理交接手续，要求被告将房屋恢复原状后进行交接。2015年11月19日，原告因程序原因申请撤回该案本诉获准，被告因程序原因申请撤回反诉获准。2015年11月25日，原告就系争房屋租赁合同纠纷向本院再次起诉被告[案号为(2016)沪0109民初1965号]，要求解除原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；被告迁出系争房屋；被告支付自2015年10月16日至房屋实际交付之日止的房屋占用费；被告支付原告欠付的水电费。该案审理中被告于2016年2月22日提出反诉要求解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；原告向被告返还押金5万元；原告赔偿被告各种损失共计604,036.80元。该案审理中，原告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2016年4月21日裁定该案本诉按撤诉处理。嗣后，本院对该案反诉继续进行了审理。该案审理中，2016年2月22日，本院组织双方来院谈话中，被告表示被告方人员已于2015年10月15日撤离，前案撤诉时相关设备已搬离，原告表示被告方人员于2015年10月18日撤离，评估后，被告将房门密码告知了原告，没有正式交接。原告确认于2016年2月23日收回系争房屋用于集体宿舍。审理中，原告表示系争房屋原来不需要相关执照即可用于居住，故双方签合同时未提及需要办理相关执照。相关政府部门约于2015年2月开始找原告要求整改，经原告协商，以原告名义办理旅馆营业执照可以继续做集体宿舍使用，但需要办理消防许可证、卫生许可证、公安局特种行业许可证，双方约定由被告支付监控系统的费用，但嗣后被告不愿承担该费用，导致未能办出相关许可证，故未能办理营业执照。被告表示，根据相关文件要求，将闲置非居住房屋改建集体宿舍应当由产权人办理相关申请审批手续，改建完成后应向相关部门提交验收报告，由政府部门验收通过后才可对外出租，而原告或产权人均未办理该手续，办理旅馆营业执照所需的费用也不应由被告承担。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、上海市非公有居住用房场地证明、被告的营业执照复印件及准予变更登记通知书、闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定的通知、关于积极推进来沪务工人员宿舍建设若干意见的通知、虹口区关于实施闲置非居住房屋改造宿舍的指导意见、上海市特种行业许可证、上海市公共场所卫生许可证、消防安全检查合格证、水电费发票收据、上海市自来水计划执行情况告知书、被告与案外人转租合同、2015年7月21日的公告、照片，被告提供的房屋租赁合同和补充协议、押金收据、广中路街道办事处发给被告的通知、公告、关于重申清退广中支路XXX号住户的通知、被告通知，及原、被告陈述等证据佐证。本院认为，系争房屋为公有非居住房屋，按照有关规定，改变房屋用途用于经营宿舍的，应当办理相关的审批验收手续。在未办理相关手续的情况下，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定原告将系争房屋出租给被告用于集体宿舍，违反了相关法规的规定，相关政府部门要求整改清退，导致租赁合同无法继续履行，现原、被告均同意《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，于法不悖，本院予以确认，鉴于被告在(2016)沪0109民初1965号案中已提出反诉要求解除原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，本案中对原告的该诉讼请求不再重复予以处理。关于合同解除的责任，原告称系因被告违法转租及欠付租金导致原告解除合同，但系争房屋用作宿舍系双方约定，原告亦自称对被告转租房屋知晓，故原告以此为由认为被告违约，原告解除合同依据不足；因2015年6月23日前相关部门即要求被告清退，合同是否能继续履行处于不确定状态，被告未能在此时间前支付下半年租金属合理，且被告嗣后均在当月支付了该月的租金，原告以此为由认为被告违约，原告解除合同依据不足。本院认为，原告作为房屋出租方应当明知房屋性质以及用作宿舍使用应办理相关手续，而被告作为承租方在签订合同前也应当核实所承租房屋的权属性质是否符合租赁目的，被告称其不知情，本院不予采信，现原告虽称系争房屋可办出相关营业执照继续用于集体宿舍，因被告未按约支付相关费用导致无法办理执照，但原告未提供证据证明双方已就此达成约定，故现合同无法继续履行，原、被告双方均有过错，均应承担相应责任。关于原告主张的房屋占用损失，因被告申请对其装修及安装工程残值损失进行审价，此期间原告无法收回房屋利用，2016年2月22日本院组织谈话中确认双方对审价报告无异议，原告于次日收回房屋，本院予以确认，2015年10月16日至2016年2月22日期间房屋占用损失，本院结合双方过错和合同履行情况酌情认定被告的赔偿金额。被告同意向原告支付原告主张的水电费25,691.45元，于法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告上海携鑫投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海中艺裤业有限公司支付房屋占用费94,821元；二、被告上海携鑫投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海中艺裤业有限公司支付水电费及加价水费共计25,691.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费692.29元，由原告上海中艺裤业有限公司与被告上海携鑫投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  濮汝平二〇一六年十一月二十九日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……