江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0982民初5077号原告：江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行，住所地盐城市大丰区工农西路105号。负责人：朱晓明，该行行长。委托诉讼代理人：葛海萍，该支行员工。委托诉讼代理人：唐亚峰，该支行员工。被告：张冬冬（曾用名张董董）。被告：陈婷婷（曾用名陈晴）。被告：张解。上列三名被告委托诉讼代理人：张磊，江苏道远律师事务所律师。被告：江苏省大丰港置业有限公司，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场4#楼。法定代表人：束剑峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（以下简称常新农商行）诉被告张冬冬、陈婷婷、张解、江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常新农商行的委托诉讼代理人葛海萍、唐亚峰，被告张冬冬、陈婷婷、张解的委托诉讼代理人张磊，被告大丰港置业公司的委托诉讼代理人吴跃兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常新农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张冬冬、陈婷婷共同偿还原告借款本金487918.17元、利息17672.01元（计算至2016年9月12日），并承付本金487918.17元自2016年9月12日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息；2.被告张解、大丰港置业公司对被告张冬冬、陈婷婷的上述还款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张冬冬与陈婷婷系夫妻关系。2013年6月26日，原告与张冬冬、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定张冬冬向原告借款人民币60万元，借款期限至2023年6月15日止，年利率为5.895%，分120期偿还，还款方式为等额本息还款法，每月第二十日为每期还款日，担保方式为抵押加阶段性保证，张冬冬以其购买的大丰港人才公寓D04幢1-3层105号房屋作抵押，抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，张冬冬未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交原告保管之日止。同日，原告与张解签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定由张解对张冬冬的上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及合同规定应由借款人缴付的一切费用和原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。同日，原告向张冬冬发放贷款60万元。贷款发放后张冬冬起初尚能按期还款，但自2015年底起便不再还款，截至2016年9月12日张冬冬尚欠原告借款本金487918.17元、利息17672.01元。根据合同约定，借款人连续超过3个月或累计6个月未按约偿还借款本息和相关费用，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人一并偿还剩余借款本息，并要求保证人承担保证责任。同时，该债务发生在张冬冬、陈婷婷夫妻关系存续期间，应当共同承担清偿责任。原告遂具诉状，请求判如所请。被告张冬冬、陈婷婷、张解辩称：1.本案讼争的内容与2015年11月2日法院受理的张冬冬诉大丰港置业公司、常新农商行房屋买卖合同纠纷案【案号为（2015）大港民初字第00345号，以下简称00345号案】的内容一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二十五条规定，两案应当合并审理，同时应当判决驳回原告在本案中诉讼请求。2.根据《商品房买卖司法解释》第二十五条规定，承担还款责任的义务主体为大丰港置业公司而非张冬冬、陈婷婷，张冬冬、陈婷婷不应承担连带还款责任，请求驳回原告对张冬冬、陈婷婷的诉讼请求。3.原告对于案涉房屋享有抵押权，张解对张冬冬的借款仅提供连带保证担保责任，原告在本案中未主张抵押物优先受偿权影响了张解的权利。4.张冬冬与大丰港置业公司的房屋买卖关系真实合法有效，大丰港置业公司对真实性提出的相关意见没有依据，请求法院依法处理。被告大丰港置业公司辩称，案涉房屋属于大丰港人才公寓三期工程，该工程系由大丰港置业公司与山东亨得利精益钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）合作开发，根据合作协议约定，三期工程由亨得利公司自行开发建设并销售，导致房屋未能按约交付系由亨得利公司违约造成的，与大丰港置业公司无关。张冬冬和大丰港置业公司订立商品房买卖合同是事实，但双方不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的真实目的是张冬冬的父亲张解为了套取银行低息贷款。大丰港置业公司对张冬冬、陈婷婷的借款承担的是阶段性连带保证担保，根据合同相对性原理，应由张冬冬、陈婷婷承担还款责任，大丰港置业公司在阶段性连带保证担保范围内承担责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的借款及担保的事实，本院予以确认。关于原告所主张的所欠借款本息的数额，原告提交了《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及张冬冬用于偿还贷款的银行账户流水明细，被告未能提供证据予以反驳，本院据此确认张冬冬自2015年12月起便不再按约还款，截至2016年9月11日张冬冬累计已偿还常新农商行借款本金112081.83元，利息76940.65元，合计189022.48元，尚欠借款本金487918.17元、利息17672.01元。本院另查明，2015年11月2日，张冬冬向本院提起诉讼(00345号案)，要求确认张冬冬与大丰港置业公司于2013年6月9日订立的商品房买卖合同以及张冬冬与大丰港置业公司、常新农商行于2013年6月26日订立的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》解除；判令大丰港置业公司返还张冬冬购房首付款264172元、契税25925.2元以及已实际支付的银行按揭贷款本息187779.91元（截至2015年11月21日），并赔偿上述款项按同期银行贷款利率计算的利息5万元；判令大丰港置业公司赔偿张冬冬同类同地段房屋租金损失，按3000元/月计算至判决确定之日；判令大丰港置业公司承担向常新农商行偿还剩余贷款本息的责任。2016年11月7日，本院作出（2015）大港民初字第00345号民事判决，确认张冬冬与大丰港置业公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》无效，解除张冬冬与常新农商行、大丰港置业公司于2013年6月26日签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》；判令大丰港置业公司向张冬冬返还已偿还常新农商行的按揭贷款本息189022.48元，并承担该款自2015年12月22日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；驳回张冬冬其他诉讼请求。本案的争议焦点为张冬冬是否应对常新农商行的贷款本息承担还款责任。常新农商行及大丰港置业公司认为，张冬冬系涉案《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的借款人，根据合同相对性原理及《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》约定，应由张冬冬承担还款责任，大丰港置业公司承担连带清偿责任。张冬冬认为，根据《商品房买卖司法解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此本案应当与00345号案合并审理，并由大丰港置业公司承担还款责任，张冬冬不再承担还款责任。本院认为，本院已经在00345号案件中判决解除案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同相对性原理及《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的约定，涉案《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》解除后，张冬冬作为涉案合同的借款人负有向出借人常新农商行返还剩余借款本金的义务并应赔偿常新农商行相应的利息损失。关于利息损失，本院确定在合同解除前按照《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》约定利率计算，合同解除后按中国人民银行同期贷款利率计算。陈婷婷与张冬冬系夫妻关系，该债务发生于两人夫妻关系存续期间，故其应当与张冬冬共同承担还款及赔偿责任。大丰港置业公司作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的约定，应对张冬冬的借款承担连带清偿责任直至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证、办妥抵押登记、并将房屋他项权证及有权资料交常新农商行保管之日止。涉案房产至今未办理产权证、土地使用权证以及他项权证，且该商品房买卖合同已在00345号案中被本院确认为无效合同，故大丰港置业公司应对张冬冬的全部未还借款承担连带清偿责任。张解作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的约定，应对张冬冬的借款承担连带清偿责任。但是，涉案《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的解除系因张解为套取银行贷款虚构商品房买卖的事实导致《商品房买卖合同》无效所致，张冬冬及大丰港置业公司对此均具有过错，张冬冬偿还常新农商行剩余未还借款，赔偿常新农商行利息损失后仍可要求大丰港置业公司予以返还。虽然本案的当事人与00345号案的当事人并不完全对应，两案不能合并审理，但为了减少不必要的重复和当事人的讼累，故本院确定由大丰港置业公司向常新农商行返还剩余贷款本金、赔偿利息损失。但《商品房买卖司法解释》第二十五条并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任，对此不应作扩大解释。根据该司法解释的规定，常新农商行可以选择要求张冬冬还款，大丰港置业公司承担连带责任，也可以选择只要求大丰港置业公司还款，但常新农商行选择要求张冬冬还款时，张冬冬仍应承担还款责任。因此，本院确定由张冬冬、陈婷婷与大丰港置业公司共同向常新农商行返还剩余贷款本金，并赔偿常新农商行利息损失，张解对张冬冬、陈婷婷的还款义务承担连带责任，张冬冬、陈婷婷、张解在承担相关责任后可向大丰港置业公司追偿。张冬冬、陈婷婷关于不应承担还款责任的辩解意见本院不予采信。鉴于常新农商行尚未就涉案房屋取得抵押权，而仅为抵押权预告登记，故大丰港置业公司或张冬冬、陈婷婷、张解怠于履行清偿剩余借款本息的义务时，常新农商行可拒绝办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续，以保障其债权的实现。同理，大丰港置业公司或张冬冬、陈婷婷、张解清偿剩余借款本息后，常新农商行应当及时办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告江苏省大丰港置业有限公司返还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行借款本金487918.17元，并赔偿原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行计算至2016年9月11日的利息损失17672.01元，487918.17元自2016年9月12日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息损失以及487918.17元自判决生效之次日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。于判决生效后一个月内履行完毕。二、被告张冬冬、陈婷婷对被告江苏省大丰港置业有限公司上述义务承担共同偿还责任。三、被告张解对被告张冬冬、陈婷婷的上述第二款义务承担连带清偿责任。四、被告张冬冬、陈婷婷、张解在承担相关责任后有权向被告江苏省大丰港置业有限公司予以追偿。五、原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行自该贷款剩余本息清偿之日起十日内办理注销在大丰港人才公寓D04幢1-3层105号房屋上设定的抵押权预告登记手续。被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8856元，减半收取4428元，由被告大丰港置业有限公司负担，被告张冬冬、陈婷婷、张解承担连带清偿责任，于本判决生效之日起一个月内直接支付给原告常新农商行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  沈勇兵二〇一六年十一月七日书记员  孙 静附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。