上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初45291号原告：上海潮河物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛美芳，执行董事。委托诉讼代理人：王雷，上海汇银律师事务所律师。被告：上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨秋华，村长。被告：上海浦东机场镇临空企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张为仁，总经理。被告：上海浦东机场镇资产投资经营管理中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾振军，总经理。上列三被告的共同委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。原告上海潮河物业管理有限公司(以下简称潮河公司)与被告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会(以下简称大沟村委)、被告上海浦东机场镇临空企业发展有限公司(以下简称临空公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院审查依法追加上海浦东机场镇资产投资经营管理中心(以下简称资产中心)为共同被告。本案分别于同年9月7日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王雷，三被告的共同委托诉讼代理人周龙泉、周宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潮河公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告已支付的租金人民币(以下币种相同)636,000元；2.判令三被告赔偿原告扩建损失1,946,544.88元、已支出的诉讼成本(包括诉讼费、保全费、工程审价费、鉴定费)133,471元，共计2,080,015.88元，并对原告进行安置；3.判令三被告返还原告已支出的墓地迁移补偿费、青苗补偿费共计6,100元；4.判令三被告双倍返还定金4万元；5.判令三被告承担本案诉讼费。关于上述第2项诉求，原告称系依据相关判决书及调解书确定。事实和理由：2007年9月19日，原告与大沟村委签订《房屋租赁合同》，约定大沟村委将其受托经营的位于上海市浦东新区川沙新镇(现为祝桥镇)大沟村西李家宅XXX号的房屋(后进行改扩建，以下简称系争房屋)出租给原告使用。合同签订后，系争房屋的业主即临空公司出具《证明》，证明《房屋租赁合同》合法有效。2007年11月3日，原告与大沟村委再行签订《补充协议》，调整系争房屋的租期，约定大沟村委负责办理改变系争房屋用途的手续，并同意原告对系争房屋进行增扩建，增扩建投资由原告负责投入，所增扩建面积归属大沟村委。上述合同及协议签订后，原告共支付了租金636,000元及定金2万元，还投入巨资对系争房屋进行改扩建，但大沟村委未能将系争房屋的用途由工业性质变更为商业性质，导致原告至今无法使用房屋，造成原告巨大的经济损失。临空公司作为系争房屋的产权人，委托大沟村委与原告签署租赁合同，应与大沟村委共同承担违约责任。由于临空公司现处于吊销状态，系争房屋的实际权利人为资产中心，故资产中心也应担相应法律责任。被告大沟村委辩称，不同意原告的全部诉讼。原告已支付的租金是25万元，且已含定金2万元，已经生效判决确认。原告增扩建的费用没有事实依据，如按照双方合同约定，合同到期按照评估审计价的35%收购，也只有551,467.66元，但因系违法建筑，列入强制拆迁范围，不存在赔偿问题。至于要求原告赔偿其他诉讼费用，亦无事实和法律依据。原告就扩建部分与施工方签订的合同已经生效判决认定无效，故不能请求赔偿相应费用。被告临空公司辩称，系争房屋租赁纠纷是原告与大沟村委之间的法律关系，与临空公司无关。原告违法扩建，无权要求赔偿，请求驳回原告的全部诉请。被告资产中心辩称，系争房屋业主是临空公司，故投资中心作为被告没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《该房屋改扩建同意书》、相关证明、统一发票、(2009)浦民一(民)初字第4567号判决书、(2010)浦民一(民)初字第29005号判决书、(2015)浦民一(民)初字第8632号判决书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋系资产中心旗下的资产，产权原登记在临空公司名下，土地权属性质为集体，系工业用房。因大沟村系镇政府协调扶持村，故临空公司将该房屋自2001年起交原告使用，并于2007年9月8日出具《托管证明》，全权委托大沟村委管理该房屋，权限为按照房屋租赁合同，履行一切合约义务。2007年9月19日，大沟村委作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。合同第三条约定，租赁期限自2007年9月19日起至2010年9月18日止，租金为每年20万元，首期租金为5万元，剩下三期各为5万元，租金按三个月结算，由乙方于每前一个星期交付给甲方。合同第六条约定，双方签订本合同当日，乙方已对该房屋的现状及土地、设施等充分了解并予以确认。对于合同的解除，双方约定如乙方有拖欠租金累计达三个月等情形，甲方有权解除合同并收回房屋。2007年11月3日，原告(乙方)与大沟村委(甲方)就上述租赁合同签订《补充协议》。就房屋用途的改变，协议第2条约定了该房屋目前为工业用途，乙方将做酒店、旅馆使用，性质为商业用途，有关该房屋用途性质的改变由甲方负责办理，如甲方没有将房屋的用途性质改变，导致乙方无法实现本合同目的，甲方需赔偿乙方的全部经济损失；就租赁期限及租金，双方在协议第4条中予以补充，约定将租赁期限调整为2007年11月19日至2028年11月18日，租金每三年递增一次，递增率为前一次房租的5%；对于改扩建，协议第6条约定了该房屋经营面积增扩建投资由乙方负责投入，所增扩建面积的归属权归甲方拥有，甲方出具该房屋的增扩建书面同意书，乙方改建的施工实施在前，有关改建手续的办理在后，有关改建手续的办理继续由甲方负责。2007年11月3日，大沟村委就系争房屋改扩建出具《该房屋改扩建同意书》，同意原告在原有三层楼建筑面积1,308.40平方米的基础上增扩建建筑面积2,458.10平方米，有关改扩建手续由大沟村委办理。双方签订上述租赁合同及补充协议后，大沟村委将系争房屋交付原告。2008年1月15日，系争房屋原产权人即临空公司出具书面证明，对上述《房屋租赁合同》予以确认。2008年2月3日，在未办理合法建设手续情况下，原告与案外人上海国泰创业(集团)有限公司(以下简称国泰公司)签订建设工程施工合同，对系争房屋进行改扩建。2008年9月1日，系争房屋改扩建工程主体结构完成，但大沟村委未能就系争房屋办出相关报建手续。就改扩建的相关工程费用，2010年12月22日，本院作出(2009)浦民一(民)初字第4567号判决，认定原告与国泰公司之间就系争房屋签订的建设工程施工合同无效，原告应支付国泰公司工程款1,875,739元。后原告起诉国泰公司要求赔偿系争房屋改扩建工程修复费等费用，2011年11月28日，本院作出(2010)浦民一(民)初字第29005号判决，判令国泰公司赔偿原告工程修复费用261,202.56元及支付水电费14,404元。上述两案本院均委托相关鉴定部门对原告改扩建工程的造价、修复费用等进行司法鉴定。上述判决现均已生效。2012年5月4日，本院作出(2012)浦民一(民)初字第14043号民事调解书，原告与国泰公司达成如下调解协议：“……原告支付国泰公司工程余款346,412.44元……”对于该份调解书中的工程余款，原告当庭表示不清楚如何计算，亦不能确定对应的具体工程。原告主张的扩建损失，即上述第一份判决书及调解书所确定的工程款相加，扣除第二份判决书的工程修复费用及水电费得出主张的扩建损失1,946,544.88元。诉讼成本133,471元即上述三案所产生的诉讼费、保全费、工程审价费及鉴定费。临空公司被吊销营业执照后，2014年8月5日，资产中心为维持原有托管关系及强化对资产的监管，与大沟村委就系争房屋签订《资产托管协议》，继续由大沟村委托管系争房屋。关于租金支付方面，原告于2007年8月24日支付大沟村委租赁定金2万元，2008年2月份支付租金3万元，2011年2月份支付租金20万元，其中定金2万元以现金支付。2011年1月7日，大沟村委向原告开具一张金额为58万元、品目为租金2007.11.19—2010.11.18的统一发票。对于已付租金数额，大沟村委认为原告仅支付了25万元(含定金2万元)，即原告事实上仅支付了2007年11月19日至2009年2月18日期间的租金。原告则认为，自2007年8月至2011年11月其陆续支付了636,000元租金，按合同约定应为每年20万元，但大沟村委交付的标的物不符合合同约定，合同履行中未按该租金标准支付，已付租金应以开具的发票数额58万元以及统一收据56,000元为准。另查，原告与大沟村委就系争房屋之间的租赁关系，本院于2015年10月22日作出(2015)浦民一(民)初字第8632号判决，认定大沟村委负责办理系争房屋工用转商用手续及该扩建手续，但其至今未能办出上述手续，系大沟村委违约。……涉案合同目的不能实现，若再继续履行，损失将进一步扩大，故双方合同以解除为宜，并判决解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告将系争房屋返还给大沟村委，该判决现已生效。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案主要所涉以下几个方面：一、关于原告向三被告共同主张权利的问题。《房屋租赁合同》及《补充协议》的当事人系原告及大沟村委，临空公司及资产中心并非合同当事人，合同权利义务均受限于原告与大沟村委。根据合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，即合同相对性原则，原告向临空公司及资产中心主张权利，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张返还租金及定金的问题。其一，金额问题。对于原告已支付的租金25万元(含定金)无异议，但原告认为应按大沟村委开具的发票金额58万元作为认定租金数额依据。对此，本院认为，因大沟村委否认收到58万元，根据一般交易习惯，仅提供发票并非当然证明已支付款项，原告应提供支付凭证等补强证据，现原告未能进一步佐证该节事实，故对租金的认定，本院采纳大沟村委的意见。其二，返还问题。因原告曾实际占有使用系争房屋，原告要求返还已付租金，显然缺乏事实及法律依据。对于2万元定金，因已转化为双方确认的租金，原告再行主张双倍返还，于法无据。故原告向大沟村委主张返还租金及双倍返还定金的主张，本院不予支持。三、关于扩建损失及诉讼成本的问题。其一，大沟村委是否应当承担赔偿责任。根据双方在合同中的约定以及本院生效判决的认定，大沟村委在合同履行中的确存在违约行为，应当赔偿原告相应损失。其二，扩建损失如何计算。原告与案外人国泰公司就系争房屋改扩建签订的施工合同虽然无效，但原告仍应支付国泰公司工程款，该项费用扣除国泰公司应赔偿原告的工程修复费及水电费，实际应为1,600,132.44元。由于该部分费用在诉讼中经委托相关鉴定部门进行过司法鉴定而得出，且的确指向系本案系争房屋，并经本院判决，故可作为计算扩建部分损失的参考依据。对于调解案件中确认的工程款，大沟村委予以否定，原告也未充分举证与本案系争房屋所涉工程的关联性，以及具体计算方法，故原告将此部分款项计入损失，本院无法采纳。扩建部分虽未有相关部门审批手续，系违章建筑，但扩建部分面积较大且存在多年，原告也予以认可，对于该违章建筑的形成双方均有责任。合同已依法解除，但原告实际扩建部分尚有一定的利用价值，从公平角度看，大沟村委基于受益而应承担相应扩建费用，该费用本院结合对扩建部分的折旧情况、原告可利用价值，以及合同效力、双方履行情况、各自过错等酌定为80万元，此款项大沟村委应当补偿原告。其三，诉讼成本能否主张。该部分主张无合同约定，也缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于拆迁安置以及墓地迁移费、青苗费的补偿问题。对于原告要求大沟村委进行拆迁安置的主张，并非本院处理的范畴，本案不作处理，原告可通过其他方式另行主张。对于原告已付墓地迁移费、青苗费的主张，一则大沟村委否认由其承担；二则现有证据不足以证实其已支付；三则由大沟村委支付该部分费也缺乏依据，故原告的该部分主张，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告上海潮河物业管理有限公司补偿款80万元；二、驳回原告上海潮河物业管理有限公司其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,916元，减半收取17,458元，由原告上海潮河物业管理有限公司负担11,800元，被告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会负担5,658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一六年十一月十八日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。