河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0207民初2051号原告：陶永超，男，1991年9月12日生，汉族，住所地唐山市丰南区。委托诉讼代理人：马圳，女，1989年11月15日生，汉族，住所地唐山市丰南区。系原告之妻。被告：李亮，男，1986年11月17日生，汉族，住所地唐山市丰南区。委托诉讼代理人：李芬，女，1978年10月13日生，汉族，住所地唐山市路北区。系被告李亮之姐。被告：唐山市融尚物业服务有限公司，住所地唐山市丰南区丰南镇正苑大街25底商。组织机构代码073704615。法定代表人：赵光日，职务：经理。委托诉讼代理人：张贺阳，公司项目经理。委托诉讼代理人：丁秀华，公司项目经理。被告：唐山帝元房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区丰南镇南赵庄村。组织机构代码563203565。法定代表人：柏立超，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜立记，公司工程部经理。原告陶永超与被告李亮财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中经被告李亮申请，本院依法追加唐山市融尚物业服务有限公司、唐山帝元房地产开发有限公司为本案被告。原告陶永超及其委托诉讼代理人马圳、被告李亮的委托诉讼代理人李芬、被告唐山市融尚物业服务有限公司法定代表人的委托代理人张贺阳、丁秀华，被告唐山帝元房地产开发有限公司法定代表人的委托诉讼代理人杜立记到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陶永超向本院提出诉讼请求：要求被告李亮赔偿各项损失7000元。事实和理由：原告诉称，原告系丰南区湖岸新城小区108楼1单元403室业主，被告李亮系该小区108楼1单元503室业主。2016年1月下旬原告发现自己家楼房屋顶有水结冰现象。1月29日原告找到小区物业报修楼上跑水，物业处人员到现场查看发现108楼1单元5层自来水竖井内503室水表转动过水，断定其室内跑水，工程人员随即关闭了503室自来水阀门并通知5层以下各业主查看室内情况。同时通知了被告李亮，被告李亮到来后，工程人员查看了503室内情况，发现被告家自来水管冻裂，水管漏水。由于被告李亮对自己所有的楼房管理、使用不当，造成原告室内吊柜被浸湿泡坏、餐厅墙面被水冲刷、部分地面结冰变形。就赔偿事宜原告多次找被告李亮协商未果，无奈，原告自己先修复了厨房吊柜、餐厅外墙及变形的地面，共计花费7000元。被告李亮辩称，2014年11月15日进行房屋验收。物业工作人员来到房间，并打开自来水总阀门，当时没发现问题，物业人员没有做任何相关事宜的说明或提醒，物业人员走后约一分钟，我发现卫生间一水管阀门漏水后物业工人将阀门缠绕一段细线，但仍有少量滴水，于是工人师傅关掉室外自来水总阀门，之后我方再也没有动过阀门。2016年1月27日我到房间查看，没发现任何问题，28日给物业打电话，问水管是否会冻裂，物业只是说不确定，没有做任何提醒。2016年1月30日上午10时左右楼下业主突然打电话，说我家漏水已流到他家，后物业也打电话说我家漏水。1月31日上午我家人与物业一同进入房间查看漏水原因，发现厨房地面上露出的一段水管已经冻裂，周围有结冰。我方要求物业尽快维修，物业说总阀门已关，不会再漏水，以后再修。2016年2月6日下午5点403业主再次打电话，说我家又在漏水，并告诉我上一次他自己找人把室内的冰清除了，这次不想自己清理了。后物业告诉我要清除室内的冰或把钥匙交到物业，我方将钥匙交到物业。2016年2月20日后，我方多次联系物业，请物业给403室业主维修，物业明确物业、开发商均不会给维修。我方认为，物业、开发商、403业主都有责任，物业责任：1、工作失职，我家卫生间水管跑水时，经维修有所减轻，但仍滴水，工人关闭室外总阀门，物业对总阀门疏于管理，没有上锁，不知何人何时打开。天气寒冷，物业没有提醒抽干管道内存水等防冻措施，而且未及时并定期检查管道及总阀门的开关状态。2、对事故处理不到位，事故后我方于次日到物业，物业答应维修，但没有及时处理，导致日后再次往楼下漏水。没有及时并积极联系开发商。开发商责任：1、所用水管质量可能不合格，耐寒程度不达标或没有按照相关规定使用符合要求的水管。2、屋面防水工程不合格。3、按购房时《住宅质量保证书》规定给排水管保修期为二年，在保修期内，因质量问题造成人身、财产损害，公司应承担损害赔偿责任，我家新买的房子，没装修、没有使用，显然是质量问题造成水管破裂。业主责任：事故后物业提醒其密切观察楼上是否还漏水，如果漏水，物业会及时处理，但就在当晚，403业主离开房间，且没留下钥匙。一周后才回到房间，由此造成在二次损失403业主也有责任，且其发现二次进水后，没及时处理，导致室内长期存水，造成家俱被水泡坏。当然，我方也有义务，冻裂水管位于室内，我方有监管义务。但我方已履行了监管义务，室内各个阀门处于关闭状态，室外总阀门也在验房时物业人员关闭，且事发第三天，我到房间检查，未发现异常，并联系物业，询问水管是否会冻坏，物业只是说不确定，未做任何提醒。我国民法通则对不可抗力作出明确规定，因不可抗力造成他人损害的，不承担民事责任。综上，若因不可抗力给楼下造成损失，我方可以不赔付，若非不可抗力因素，也非人为损坏，且在二年保修期内，物业或开发商必须负责维修并赔付我方的最终损失（包括给原告造成的损失）。被告唐山市融尚物业服务有限公司辩称，原告通知后我们就去检查并关闭阀门，被告李亮接到通知后也没有及时出现，第二天李亮和我们一起进屋检查，发现窗户开着，水管冻裂，我们处理冻冰，李亮不同意，我方认为，交房后房屋就是被告李亮的，其家水管冻裂漏水，我方没有责任，而且被告李亮一直没有交物业费、取暖费。被告唐山帝元房地产开发有限公司辩称，原告与被告李亮之间是侵权法律关系，原告的损失是楼上被告李亮家漏水造成的，与开发商、物业均无关系。我方与原告之间不存在合同或去侵权关系，不应承担本案赔偿责任。被告李亮没有交纳物业费、暖气费，物业公司没有维修义务，且李亮开着窗户造成室内温度过低，管道冻裂，其应当承担本案的赔偿责任。另，我公司所用管道质量合格。经审理查明，原告系丰南区湖岸新城小区108楼1单元403室业主，被告李亮系该小区108楼1单元503室业主，双方系楼上楼下相邻关系。被告唐山帝元房地产开发有限公司系该小区的开发公司，被告唐山市融尚物业服务有限公司系该小区物业服务公司。原告于2014年8月19日领取楼房钥匙后，因结婚用房，即进行了装修，被告李亮在2014年11月15日楼房交付领取钥匙后未入住。2016年1月29日原告发现自己家楼厨房屋顶渗水，便通知被告物业公司，物业公司人员到现场查看发现108楼1单元5层自来水竖井内503室水表转动过水，断定其室内跑水，工程人员随即关闭了503室自来水阀门并通知5层以下各业主查看室内情况，同时通知了503室业主被告李亮，2016年1月30日被告李亮与物业工作人员共同查看了503室内情况，发现被告李亮家厨房内自来水管冻裂漏水，地面结冰，物业工作人员将室外总阀门关闭，后被告李亮未对破损水管进行维修，亦未处理室内结冰，2016年2月6日503室的结冰融化再次向原告家渗水，原告及物业公司再次通知被告李亮，被告李亮将自家钥匙交到小区物业处，由物业工作人员进行了处理。两次楼顶渗水，造成原告装修的部分厨房橱柜、吊顶、墙面等受损。因婚期紧迫，原告遂自行购置材料，对被水浸损坏部分进行了重新修缮。后原告找被告李亮协商赔偿事宜未果，诉至法院。上述事实有原、被告陈述，原告提交的房屋认购书、销货清单、发票、照片、物业公司证明等证据予以证实。本院认为，公民的合法财产受法律保护，不动产的相邻各方，应当按照团结互助、公平合理的精神，妥善处理相邻关系，给相邻方造成损失的，应当承担赔偿责任。本案原告所有的房屋因被告李亮所有的房屋内水管冻裂漏水，造成原告部分物品受损的事实双方无争议，本院予以确认。关于原告的损失如何承担，被告李亮与原告上下相邻而居，其疏于对自家自来水的维护和管理，在遇极端天气致自来水管冻裂时未能及时发现且未能较好清除水患，殃及楼下，致使原告房屋两次进水，造成财产损失，对此，被告李亮应承担赔偿责任。因被告李亮购置的楼房已经交付，被告唐山市融尚物业服务有限公司、唐山帝元房地产开发有限公司不具有对用户室内水、电等设施发现问题进行管理的义务，亦未有证据证明被告李亮房屋室内的水管质量不合格、屋面防水工程不合格等因素造成水管冻裂，且保修期是对产品质量的一种保证，故上述二被告不应承担本案的赔偿责任。被告李亮辩解本案系不可抗力，其不应承担责任，但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的情况，房屋交付后其所有人就应当承担管理责任，由于被告李亮疏于管理，对损失的发生存在过错，故其抗辩意见，不予采纳。关于赔偿数额，由于原告的财产损失确实存在，但造成原告财产损失并非被告李亮故意所为，且原告未能提供有关鉴定，所以根据原告提供的被损坏物品照片，购置材料价款等证据，酌定被告李亮赔偿原告损失人民币5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李亮于本判决生效之日起五日内赔偿原告陶永超因漏水造成的室内物品损失人民币5000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 马    俊    海代理审判员 马德龙人民陪审员许洪岭二○二○一六年十一月十六日书 记 员 董    建    瑞