上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11456号原告（反诉被告）：戴华。委托诉讼代理人：张曦，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。原告（反诉被告）：吴晨光。委托诉讼代理人：张曦，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐志芳。委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯亦梁。委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。原告（反诉被告）戴华、吴晨光与被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁房屋买卖合同纠纷，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月23日、8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴华、吴晨光及委托诉讼代理人张曦、黄一，被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁及委托诉讼代理人杨晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）戴华、吴晨光向本院提起诉讼请求：要求徐志芳、冯亦梁继续履行双方于2016年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助戴华、吴晨光将上海市闵行区房屋产权变更登记至戴华、吴晨光名下。事实和理由：徐志芳、冯亦梁系上海市闵行区房屋的现产权人。2015年11月22日，双方通过案外人某公司居间，签订了《上海市房地产买卖合同》及协议。约定戴华、吴晨光以总价3,300,000元（人民币，下同）的价格购买上海市闵行区房屋。当日，戴华、吴晨光即通过银行转帐方式向徐志芳帐户支付了50,000元定金，后因徐志芳、冯亦梁隐瞒了共有人冯某某已经去世的事实，导致2015年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》无法网签，戴华、吴晨光无法办理包括限购资格审查、审税、纳税等后续交易流程。之后，徐志芳、冯亦梁通过继承方式将冯某某从产权登记上去除。2016年1月25日，徐志芳、冯亦梁通知戴华、吴晨光可以办理房屋买卖的网签流程。2016年1月26日，双方重新签署了《上海市房地产买卖合同》并办理了网签手续。戴华、吴晨光按约支付了包括定金在内的房款合计3,150,000元。2016年2月初，徐志芳、冯亦梁将房屋交付戴华、吴晨光。嗣后，徐志芳、冯亦梁拖延办理审税手续，并拒绝办理房屋过户手续。虽房屋已经实际交付，但徐志芳、冯亦梁拖欠了大量水电煤等公用事业费，且在房屋内遗留有部分家具，致使戴华、吴晨光无法装修。在徐志芳、冯亦梁的要求下，戴华、吴晨光垫付了水电煤等公用事业费及家具拆卸、运输费等合计5,349.50元。因徐志芳、冯亦梁拒绝履行义务，戴华、吴晨光提起本案诉讼。审理中，戴华、吴晨光增加诉讼请求为要求确认徐志芳、冯亦梁发出的解除合同通知书无效。被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁辩称，双方约定实际房价3,300,000元，为减少交纳税、费，双方做低房价3,090,000元，差价210,000元作为装修补偿款。实际履行过程中，戴华、吴晨光同意另行补偿50,000元，故合计转让价为3,350,000元。双方约定于2016年3月15日过户，过户之前戴华、吴晨光付清所有房款，然戴华、吴晨光在过户之前并未付清所有房款，仅支付了房款2,540,000元及装修补偿款210,000元，2016年4月6日戴华、吴晨光又支付了400,000元，尚欠200,000元至今未付。根据合同约定，徐志芳、冯亦梁可单方解除合同，并要求戴华、吴晨光支付违约金，故徐志芳、冯亦梁于2016年4月19日向戴华、吴晨光发出了解除合同的通知书，该解除合同的通知书合法有效。审理中，被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁提起反诉请求：1.要求确认戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁就上海市闵行区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月20日解除，要求戴华、吴晨光将房屋返还给徐志芳、冯亦梁；2.要求两原告支付两被告赔偿金10,500元；3.要求两原告支付两被告违约金618,000元。对于反诉，原告（反诉被告）戴华、吴晨光辩称，徐志芳、冯亦梁的反诉无事实和法律依据，不同意全部反诉诉请。迟延过户并非戴华、吴晨光造成，系由于徐志芳、冯亦梁违约造成，不能根据2016年3月15日未过户就解除合同。2015年10月双方达成买卖意向时，徐志芳刻意隐瞒其丈夫过世的信息，导致交易流程延缓，导致戴华、吴晨光出售房屋的交易流程亦延缓。在双方协商时戴华、吴晨光告知徐志芳、冯亦梁购买系争房屋需出售自己的房屋，然在办理过户时徐志芳才告知其丈夫过世的信息，徐志芳、冯亦梁表示会及时办理继承手续，然徐志芳、冯亦梁直至2016年才重新签订合同。新合同签订后徐志芳、冯亦梁无理由拖延办理审税手续。根据交易中心及税务机关的流程，只有在办理审税手续15个工作日后才能办理产权过户的手续，故合同约定的2016年3月15日是无法办理产权过户手续的，因此不能依据合同约定解除合同。本案发生的迟延过户并未导致徐志芳、冯亦梁损失，戴华、吴晨光也无根本违约，徐志芳、冯亦梁无权要求违约金。过户前，戴华、吴晨光已经支付房款2,750,000元，2016年4月4日又支付了剩余房款，故戴华、吴晨光已经付清了全部房款，并支付了部分装修补偿款，在此情况下，徐志芳、冯亦梁在过户之前已经收到足额房款，迟延付款未造成徐志芳、冯亦梁实质性损害，徐志芳、冯亦梁要求解除房屋买卖合同无事实及法律依据。本案房屋买卖合同已经基本履行完毕，房屋已经交付，装修亦完毕，戴华、吴晨光也已搬入房屋，房屋买卖合同仅剩下过户及部分装修补偿款的支付，故房屋买卖合同不存在履行阻碍，可继续履行。本院经审理认定事实如下：2015年11月22日，徐志芳（徐志芳代冯某某）、冯亦梁（出卖人、甲方）与戴华、吴晨光（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，房屋转让价3,090,000元。补充条款第10条约定，甲乙双方应于2015年11月30日之前，至中介方依据买卖合同约定的交易条件签订网上备案专用版的《上海市房地产买卖合同》。当日，徐志芳、冯亦梁（甲方）与戴华、吴晨光（乙方）签署了协议，约定：甲乙双方于2015年11月22日签订关于上海市闵行区房产的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的成交价为3,090,000元，且装修补偿款为210,000元整，现经双方友好协商，就此达成如下协议：签订买卖合同时，该房屋产权人冯某某未到场签约，现经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.甲方承诺已取得该房屋产权人冯某某关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意。2.甲方承诺该房屋产权人冯某某于2015年12月20日之前办妥该房屋交易的公证委托书或亲自前来补签订买卖合同。3.若该房屋产权人冯某某未在上述期限办妥该房屋交易的公证委托书或亲自前来补签订买卖合同，则甲方按本次交易约定的总价的20%赔偿乙方，并按本次交易总价的2%赔偿中介方某公司。4.若乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的2%赔偿中介方某公司。5.本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力。因冯某某已去世，徐志芳、冯亦梁办理了房屋继承手续，上海市闵行区房屋产权于2016年1月11日核准登记至徐志芳、冯亦梁名下。2016年1月26日，徐志芳、冯亦梁（出售人、甲方）与戴华、吴晨光（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，房屋转让价3,090,000元；双方确认于2016年3月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金额按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款50,000元；2、乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款1,300,000元；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款1,740,000元。2015年11月22日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付定金50,000元；2016年1月25日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款1,200,000元；2016年1月31日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款1,300,000元；2016年3月5日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款200,000元；2016年4月6日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款400,000元。上述款项合计3,150,000元。另，戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁曾合议于2016年3月6日去税务部门审税，然当日因徐志芳突患疾病，致审税未成。2016年3月12日，徐志芳、冯亦梁完成审税手续，然戴华、吴晨光因名下房屋尚未过户至他人名下，故戴华、吴晨光未办理审税手续。2016年3月3日，戴华与徐志芳就房屋内徐志芳、冯亦梁的物品的拆除进行协商。2016年4月19日，戴华向徐志芳发送短信：“徐志芳：今天是双方约定的交易时间，麻烦你到房屋交易中心办理产权交易，谢谢！戴华”。徐志芳未回复。当日，徐志芳向戴华、吴晨光发出解除合同通知书，载明：根据我方与你方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，双方须在2016年3月15日之前办理房屋过户手续，你方须在办理过户手续当日支付剩余的购房款。现今早已超过合同约定的过户及付款期限，但你方未在合同约定期限内过户及付款，你方构成违约。故我方正式通知你方，我方解除与你方签订的关于上海市房屋的《上海市房地产买卖合同》，并且我方将追究你方的违约责任。快递查询单显示该解除合同通知书于2016年4月20日签收。戴华、吴晨光确认该通知书由保安代收后于2016年4月21日转交。至于徐志芳、冯亦梁的收款收据，因与本案无关联，本院不予采信；徐志芳、冯亦梁提供的通话记录无法体现内容，戴华、吴晨光亦不认可徐志芳、冯亦梁的举证目的，故对该组证据本院不予采信。还查明，在本案诉讼之前，双方就上海市房屋完成了交接。以上事实，由戴华、吴晨光提供的房产信息查询单、《上海市房地产买卖合同》、协议、网签版《上海市房地产买卖合同》、收据及交易明细、短信及微信记录、税务事项告知单、公用事业费单据、照片，徐志芳、冯亦梁提供的网签版《上海市房地产买卖合同》、协议、解除合同通知书、邮寄凭证及查询单、备忘录及公证书、上海市房地产登记簿、医疗费收据及病例、中介情况说明、证人证言及双方当事人陈述予以证实。本院认为，戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁于2016年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。关于房屋转让价格，结合双方提供的证据及陈述，本院认定房屋转让价格为3,300,000元，双方应当以3,300,000元为基数依法缴税。徐志芳、冯亦梁辩称在双方履行过程中戴华、吴晨光同意另行补偿50,000元，但因没有证据证实，且戴华、吴晨光不予认可，故本院不予采信。双方约定2016年3月6日审税，但因徐志芳的原因审税未成，双方重新约定于2016年3月12日审税，且徐志芳、冯亦梁于当日完成审税。根据税务部门的相关规定，买卖双方最早可于审税完成后15个工作日后完成过户（不含受理当日、双休日及国定节假日），故本案买卖双方最早可于2016年4月4日完成过户。因徐志芳的原因导致审税延迟，故买卖合同约定的2016年3月15日过户的时间亦应顺延，双方违约责任的起算点亦应从2016年4月5日起算，故即使徐志芳、冯亦梁有合同单方解除权，解除权的行使时间应自2016年4月20日开始，徐志芳、冯亦梁在2016年4月19日行使单方解除权无合同及法律依据。从合同的实际履行情况来看，至2016年4月6日，戴华、吴晨光已经支付房款3,150,000元，履行了主要的付款义务，对此付款徐志芳、冯亦梁并未提出异议，且双方就本案的房屋完成了交接，应视为双方对继续履行合同持一致意见，因此，2016年4月19日徐志芳、冯亦梁突然行使单方解除权不符合法律规定，亦无事实依据。综上，戴华、吴晨光要求确认徐志芳、冯亦梁发出的解除合同通知书无效，并要求徐志芳、冯亦梁配合房屋过户的诉讼请求本院予以支持。另本院注意到，戴华、吴晨光为自身利益考虑拖延审税，在2016年3月12日未审税，导致双方未能在2016年4月5日完成过户。虽戴华、吴晨光的行为并不直接导致合同解除，但如果徐志芳、冯亦梁因此受到了损失，徐志芳、冯亦梁可依法另案主张。徐志芳、冯亦梁确认戴华、吴晨光代付水费、电费、煤气费、有线电视费合计853.50元并同意向戴华、吴晨光支付，本院予以准许。为减少双方当事人的讼累，本院在本案中一并作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁向原告（反诉被告）戴华、吴晨光发出的《解除合同通知书》无效；二、被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）戴华、吴晨光将上海市闵行区罗阳路568弄53号602室房屋产权过户登记至原告（反诉被告）戴华、吴晨光名下；三、被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴华、吴晨光代付的水费、电费、煤气费、有线电视费合计853.50元；四、驳回被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收15,760元、财产保全费5,000元，合计20,760元，由被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁负担，反诉案件受理费19,114元，由被告（反诉原告）徐志芳、冯亦梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年十一月二十二日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。