福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初6715号原告：林进强，男，1963年5月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：郭立群，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告：杨木华，男，1969年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：钟华英，女，1976年5月19日出生，畲族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨木华，身份信息同上，系钟华英之夫。第三人：中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区。负责人：郑学泉。委托诉讼代理人：肖亮，公司员工。原告林进强与被告杨木华、钟华英，第三人中国民生银行股份有限公司泉州分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林进强及其委托诉讼代理人郭立群，杨木华到庭参加诉讼，民生银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林进强向本院提出诉讼请求：被告继续履行《房产买卖协议》，办理厦门市湖里区房屋（以下简称涉讼房产）的提前还贷解押手续，并协助原告将涉讼房产过户至原告名下。事实和理由：2016年2月25日，原、被告双方经协商一致，就涉讼房产买卖事宜签订了《房产买卖协议》，并就相关事宜作出明确约定：房产总价190万元，首付款57万元（含定金），被告应于2016年8月25日前办理提前还贷手续，并于2016年9月26日办理过户交易登记手续。双方还约定办理公证。签约后，原告按约定履行了付款义务，支付了57万元首付款，并办理了公证。在4月初，被告提议原告提前支付15万元后将房产交付原告，双方为此于4月18日签订《补充协议》，原告分两笔共支付了15万元并于4月18日接收了房产，原告夫妻随即入住使用至今。8月9日，就在办理手续的当月，被告居然告知原告，其在解除讼争房产原先在中信银行的抵押（据被告称110万左右）后又在泉州民生银行（第三人）办理了房产抵押贷款（148万元），被告还声称自己已经没有还款能力，要求原告出资解押或解除合同。原告认为，解押是被告的约定义务，而被告在解押后又抵押（而且贷款金额大大超过原先贷款的金额，也大大超过剩余购房款金额）的行为极为恶劣，被告以自身行为明确表明不会履行约定的义务，也多次告知原告其将不依约履行义务，该行为严重损害原告的合法权益。杨木华、钟华英辩称，原告为了避税，要求被告2016年9月才过户。房屋先交付给原告使用也是原告要求。原告当时说原告的爱人脚不方便，爬楼梯困难，要求被告提前交房。被告提出要原告补贴被告每个月租金2800元或提前支付二三十万购房款。原告称没有这么多现金，只能先给15万购房款，被告接受并同意提前交房。原本双方签订协议时，原告只支付了五万定金，在办理公证委托的时候，原告提出违约金提高到25万，被告同意。关于房屋贷款问题，原本被告只贷款110万，后房价上涨，银行同意贷款148万。被告用房屋办理抵押贷款系正当行使权利，不是欺诈行为。在原、被告签订房屋买卖合同前，原、被告就协商好原告需配合银行贷款的评估人员入户拍照，原告配合银行拍照，就是默许被告进行银行贷款。被告卖了这套房子原本想再买房，但因房价上涨、手上的现金不足以支付首付，因此未能购房。被告只有一套房产，如果卖给原告就无处居住，因此无法继续将房屋出售给原告，被告愿意承担违约责任。经审理查明，钟华英与杨木华与2002年12月3日登记结婚。杨木华系涉讼房产的登记产权人。涉讼房产系杨木华在厦门产权登记的唯一房屋。杨木华系残疾人。2016年7月12日，钟华英作为委托人，杨木华作为受托人，办理了一份公证委托书，杨木华有权代表钟华英对涉讼房产行使以下权利：办理和领取产权证书、他项权证；有权管理、出租并收取租金，签订租赁合同等；办理抵押贷款手续等；出售该房产；因该房产与其他人发生纠纷，作为一审、二审、再审、执行各阶段的特别授权代理人等。2016年2月25日，林进强与杨木华签订《房产买卖协议》，合同约定：杨木华将涉讼房产以190万元的总价出售给林进强；双方办理过户时的申报价为按市场指导价；林进强于办理公证手续当日向杨木华支付57万元（含定金）；剩余133万元，林进强向银行申请贷款，若实际房贷金额少于133万元，林进强应于收到银行同期放贷之日起2日内将差额部分直接以现金方式支付给杨木华；杨木华应于2016年8月25日前办理提前还贷手续，同时解除抵押登记手续；林进强和杨木华应于2016年9月26日前，以本协议书为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；若于2016年9月26日前因一方原因无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议，并追究违约方的违约责任；杨木华保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；杨木华应于收到林进强总房款当日将房屋交付给林进强使用；双方于2016年3月2日去厦门市公证处办理公证手续，受托人为林进强指定的第三人等。2016年2月25日，林进强向杨木华转账支付5万元。2016年3月2日，林进强向杨木华转账支付52万元。2016年4月10日，林进强向杨木华转账支付3万元。2016年4月19日，林进强向杨木华转账支付12万元。2016年3月2日，杨木华、钟华英在厦门市公证处办理公证委托书，将涉讼房产出租、出售等相关权利委托给案外人陈年盛。2016年4月18日，杨木华和林进强签订一份《补充协议》，约定，杨木华于2016年4月18日将涉讼房产交付林进强使用；林进强提前支付房款15万元。杨木华已将涉讼房产实际交付给林进强使用。杨木华以涉讼房产为抵押物向民生银行办理贷款。2016年7月1日，民生银行取得涉讼房产的抵押权登记，抵押担保金额为148万元。在法庭辩论终结前，上述抵押登记尚未注销。2016年8月15日，杨木华通过微信通知林进强终止双方的房屋买卖合同。林进强回复微信表示不同意解除合同。2016年11月11日，民生银行向本院提交一份《声明书》，内容为：杨木华已违反贷款合同，逾期支付。为保障民生银行的权益，民生银行与林进强达成协议。林进强先将50万元存入民生银行暂存账户，民生银行同意涉讼房产带抵押过户至林进强名下。过户后，林进强需代为清偿杨木华在民生银行全部欠款，民生银行方可配合办理抵押注销登记手续。2016年11月14日，民生银行向本院提交一份《说明书》，称林进强已将首笔50万元存入民生银行账户。以上事实，有林进强提交的《房产买卖协议》、《补充协议》、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、户口本、结婚证、公证委托书、银行账户明细清单、收据，杨木华提交的微信截图等证据为证，并有证人证言、当事人的陈述和法庭审理笔录佐证。2016年8月18日，林进强申请查封杨木华名下的厦门市湖里区房屋（保全金额190万元），并提供了相应的担保。本院依法作出（2016）闽0206民初6715号民事裁定，并在执行过程中查封了杨木华名下址于厦门市湖里区房屋的房产及担保人黄金华名下址于厦门市思明区的房屋。本院认为，《房产买卖协议》与《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，其形式和主要内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效（需要指出的是，《房产买卖协议》第二条约定“……过户时的申报价为人民币（大写）按市场指导价元整……”，市场指导价低于实际交易价款，将导致国家税收损失，损害了国家利益，该条款部分无效，双方应按实际交易价格办理过户。该条款部分无效，不影响合同其他条款的效力）。杨木华对自己的行为构成违约不持异议，但辩称涉讼房产系其名下唯一房产，现无房居住，希望解除合同，依照合同约定赔偿林进强违约金。本院认为，双方对杨木华的行为构成违约没有争议。杨木华系违约方，并不享有合同的单方解除权。杨木华提出的抗辩理由，并不是拒绝继续履行合同的合理事由。涉讼房产的抵押权人民生银行亦同意涉讼房产过户至林进强名下。故林进强要求杨木华继续履行合同，并办理房屋过户的诉讼请求，具有合同与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告杨木华、钟华英应继续履行合同，将厦门市湖里区房屋过户至原告林进强名下。本案案件受理费7710元，保全费5000元，由杨木华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  邵 昀二〇一六年十一月三十日代书记员  洪艺玲附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。