上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初2021号原告(反诉被告)仲兰存，女，1959年8月10日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托代理人汪敏华、王育弢，上海市德尚律师事务所律师。被告(反诉原告)郑松林，男，1971年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。委托代理人陈知度，上海捷铭律师事务所律师。第三人王林珍，女，1946年4月5日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告仲兰存与被告郑松林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知王林珍为本案第三人参加诉讼，由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告仲兰存的委托代理人汪敏华、王育弢，被告郑松林的委托代理人陈知度到庭参加诉讼。第三人王林珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告仲兰存诉称，2014年3月17日，原告与王林珍签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租王林珍所有的上海市海宁路XXX-XXX号、海宁路XXX弄XXX-XXX号房屋商用。2014年4月21日，在征得王林珍同意的前提下，原告与被告签订《租赁合同书》，将上海市海宁路XXX-XXX号二楼(以下简称系争房屋)转租给被告，并约定租赁期限自2014年4月23日至2019年4月16日；前三年每月租金为28,000元(日租金折933.33元)，按每三个月为一期支付，第一期租金于本协议签订当日支付，以后每期于每期开始前十日缴纳，先付后用；如被告逾期支付租金，每逾期一日须支付原告应付金额的5%(日滞纳金折46.66元)作为滞纳金，超过十天未付，且非原告原因则视为被告自动退租，原告有权追究被告的违约责任，违约金为56,000元；被告如未按本合同的条款履行，并且未征得原告谅解的情况下，则被为违约，原告有权单方面终止合同，并要求被告支付各项拖欠款项。2015年12月22日系被告新一期租金支付的截止期，但几经催讨，被告均未支付。2016年1月14日，原告决定行使单方面解除合同权利，并于当日向被告当面送达《终止合同通知》。为固定送达证据，原告于次日将《终止合同通知》通过邮政快递送达被告，却被拒收。无奈，原告于2016年1月22日通过手机短信再次向被告发送解除合同通知。根据合同的约定，被告欠租超过约定期限，原告有权行使单方面解除合同权利，故原、被告签订的《租赁合同书》已于2016年1月14日解除。但自合同解除日起，被告仍非法占用系争房屋，原告有权要求被告承担全部违约责任。故原告诉讼法院，要求确认原、被告签订的《租赁合同书》于2016年1月14日解除；要求被告向原告支付自2015年12月23日至实际交房之日止的欠租、房屋使用费和滞纳金；要求被告支付违约金56,000元，要求被告支付拖欠的电费8,433和水费1,086元。被告郑松林辩称，系争房屋为第三人所有，第三人将系争房屋出租原告后，原告再转租给被告用于经营宾馆。2015年11月27日，虹口区政府发布拆迁征收决定，要对系争房屋进行征收，故第三人要求被告尽快将系争房屋腾空，并当着原告的面表示被告无需再支付后续的租金，因此原告在后期没有按照合同的约定向被告收取三个月的租金，而只向被告收取了2015年11月23日至2015年12月22日一个月的租金，之后原告仅向被告主张过水电费用，没有再向被告收取或催要过租金，故被告不存在故意拖欠房租的事实。况且，被告于2016年1月15日通过案外人毛某某以支付宝的方式将2015年12月23日至2016年1月22日的租金28,000元支付至原告之子翟海斌的银行帐户，被告已经履行了合同，故原告于2016年1月18日发送的解除合同通知书不符合合同的解除条件。因为系争房屋面临动迁，影响了被告的经营，故被告已于2016年1月30日迁出了系争房屋，不存在还要支付欠租及房屋使用费的情况。且本案中被告不存在故意拖欠租金、违约等情形，故不同意支付违约金。至于水电费，2016年1月19日被告又通过原告之子翟海斌的银行帐户向原告支付了水电费7,405元。不同意原告的诉讼请求。被告郑松林反诉诉称，系争房屋系第三人王林珍所有，第三人将系争房屋出租给原告后，原告再转租给被告用于经营宾馆。2015年11月27日上海市虹口区政府发布虹府房征【2015】8号拆迁征收决定，系争房屋被列入征收范围，导致被告的房屋租赁合同无法继续履行，被告已于2016年1月30日迁出系争房屋。故被告提起反诉，要求确认原、被告签订的《租赁合同书》于2016年1月30日解除；要求原告退还被告2015年11月12日至2016年1月22日的租金66,264元；要求原告返还被告房屋保证金56,000元；要求原告支付违约金56,000元。原告仲兰存反诉辩称，被告未按合同约定支付租金已经构成了违约，原告依约于2016年1月14日行使了合同解除权，故双方的租赁合同已于2016年1月14日解除，原告不存在违约。房屋拆迁公告是2015年11月27日之后张贴的，且被告在搬离系争房屋前一直正常使用系争房屋，其不支付租金无合同及法律依据，故被告要求原告退还2015年11月12日之后的租金没有依据。如被告认为系争房屋遇拆迁而影响租赁的话，被告可以与原告协商解除事宜，而不是拖欠租金。且原告和第三人之间的租赁合同仍在存续期间，原告在享有承租和转租权的情况下，有权决定是否向被告收取租金，被告在2015年11月时只支付一个月的租金已违约，其次不论是按一个月或按三个月支付租金都不应改变合同约定的先付后用的原则。被告在合同解除后未搬离系争房屋，应当承担房屋使用费、滞纳金和违约金。不同意被告的全部反诉诉讼请求。第三人王林珍述称，第三人为系争房屋的权利人。2014年3月17日，第三人将系争房屋出租给原告为法人的上海涵阳经贸有限公司，租赁期限至2019年7月14日止。后由于系争房屋面临拆迁，且时间紧迫，拆迁单位规定系争房屋必需在2016年1月31日前清空。为配合市政工程，第三人终止了与原告之间的租赁合同，并要求原、被告之间的转租合同予以终止。但因原、被告之间未达成共识，被告不愿搬离系争房屋。嗣后，经与第三人之委托人协商后，被告最终于2016年1月31日前按时搬离了系争房屋。至于原、被告之间的经济纠纷，第三人并不知情。经审理查明，第三人为系争房屋的权利人。2014年4月21日，在征得第三人同意的前提下，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将系争房屋转租给乙方作为旅馆/宾馆的经营；租赁期限自2014年4月23日起至2019年4月16日止；自2014年4月23日至2014年5月22日为甲方给乙方的免租装修期；前三年度每月租金为28,000元，租金按每三个月为一期支付，第一期租金按照本协议约定于本协议签订当日支付，以后每期于每期开始前十日缴纳，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日须支付甲方应付金额的5%作为滞纳金，超过十天未付，且非甲方原因则视为乙方自动退租，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方按照本协议规定向甲方缴付保证金56,000元作为乙方向甲方承诺遵守本合同规定的保证，保证金不可作为租金使用，租赁关系终止且乙方将系争房屋交还给甲方时并付清其所有应付费用后，甲方将保证金无息退还乙方；因乙方违反本合同规定，而产生的损害赔偿金、未按期支付的租金及滞纳金和其他相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方通知后十天内补足；乙方应自行承担租赁期内乙方营业场所范围发生之水、电、电话通讯等经营产生的费用；租赁期间乙方无故拖欠房屋租金达十天的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失，乙方留在房屋中的物品，有甲方全权处理；如因天灾、地变、市政动迁等不可抗力因素造成租赁建筑物不堪使用时，甲乙双方可提出解除租约，双方互不承担任何违约责任；甲、乙方商定违约金为56,000元；甲方如未按本合同的条款履行，并且未征得乙方谅解的情况下，则视为违约，乙方有权单方面终止合同，并追究甲方的违约责任，有权要求违约方支付违约金；乙方如未按本合同的条款履行，并且未征得甲方谅解的情况下，则视为违约，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方支付各项拖欠款项。上述合同签订后，被告按约支付租金至2015年12月22日。自2015年12月23日起，被告未按约支付租金。2016年1月14日，原告向被告送达《终止合同通知书》，称被告租用的系争房屋至今仍在正常经营运作的情况下，被告自2015年12月23日起拒付房租，经原告催讨无果，按照合同的约定原告可终止合同，收回房屋使用权，被告应承担全部责任、赔偿损失，保证金不能作为租金使用，现通知被告自2016年1月3日起已经自动退租，双方之间的租约自动失效，租赁合同终止，要求被告立即营业迁出系争房屋等内容。2016年1月15日，被告通过案外人毛某某用支付宝的方式将支付给原告的2015年12月23日至2016年1月22日的租金28,000元汇至原告之子翟海斌的银行帐户，又于2016年1月19日以支付宝的方式将支付给原告的水电费7,405元汇入原告之子翟海斌的银行帐户。现原告以被告未按约支付租金，原告依约行使合同解除权后，被告仍占用系争房屋为由，诉讼要求判如所请。被告以租期内系争房屋被征收，致使租赁合同无法继续履行为由，反诉要求判如所请。另查明，2015年11月27日，上海市虹口区人民政府发布虹府房征[2015]8号《房屋征收决定》，将系争房屋列入被征收范围。再查明，2016年1月31日，被告与第三人的委托代理人唐亮就系争房屋签订《协议》一份，约定将双方友好协商，第三人自愿赔偿被告80万元，不包括原告的赔偿损失费，被告装修的财产归被告所有；被告需配合第三人在2016年2月1日前交出系争房屋，办理交接手续；如一方违约，则赔偿守约方100万元。庭审中，原告表示，被告逾期支付租金已超过10日，原告依据合同约定已于2016年1月14日至被告的营业场所即系争房屋，当场向被告送达了解除合同通知书，双方的合同已于2016年1月14日解除。2016年1月15日、1月19日，原告之子翟海斌确实收到过房屋款项28,000元及水电费7,405元，但这均是在合同解除后的行为。根据被告的陈述,该28,000元系2015年12月23日至2016年1月22日的房屋费用，但此后至被告搬离系争房屋之日即2016年1月30日止的房屋使用费被告仍未支付。现扣除被告已支付的水电费7,405元，仍拖欠水电费2,114元。此外，庭审中被告承认其收到过原告的解除合同通知，既然被告收到过，如果被告不认可解除合同，应当要求法院来确认解除合同的效力，而不是再请求解除合同。被告则表示，解除合同有两种，法院判决或依照合同的约定发出解除合同通知书，并不存在自动解除。2016年1月14日，被告并未收到原告的解除合同通知书，被告在原告发出解除合同通知书之前，已于2016年1月15日向原告支付了租金，不构成根本性的违约。当时因系争房屋面临动迁，第三人及原告为使被告尽快搬离，故表示11月12日后不再收取被告租金，事后也未向被告催讨过租金，双方的实际行为已变更了合同的约定，原告无权要求解除合同。且在2016年1月22日前，系争房屋已被停水停电，故不存在被告还需支付2016年1月22日之后的费用。被告认为，本案因系争房屋动迁才导致合同无法继续履行，故被告已支付的2015年11月12日之后的房屋费用66,264元应退还给被告。审理中，原告鉴于确认收取了被告于2016年1月15日支付的房屋费用2.8万元、水电费7,405元，以及被告于2016年1月30日迁出系争房屋的事实，重新明确诉讼请求如下：要求确认原、被告签订的《租赁合同书》于2016年1月14日解除；要求被告支付自2016年1月22日至2016年1月30日的房屋使用费8,399.97元，要求被告支付逾期付租的滞纳金1,073.18元，要求被告支付违约金56,000元，要求被告支付水电费2,114元。被告同意支付原告水电费2,114元。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、系争房屋产权证、上海市房地产登记簿、原被告签订的《房屋租赁合同书》、第三人出具的证明、给被告的《终止合同合同通知书》及相关寄送证明、水电费用收据存根，被告提供的动迁资料一组、系争房屋产权信息、原被告签订的《房屋租赁合同书》、被告支付租金、押金及水电费的收据、案外人毛某某向原告之子翟海斌支付房租28,000元和水电费7,405元的银行对帐单、2016年1月31日第三人的委托人唐亮出具的证明及协议，以及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2014年4月21日，原、被告签订的《租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。原告已按照合同约定，向被告交付了符合要求的房屋，被告也已接受，理应按照合同的约定支付相应的租金及其它费用。合同约定，租金按每三个月为一期支付，第一期租金于签订协议当日支付，以后每期于每期开始前十日缴纳，先付后用；如被告逾期支付租金，则每逾期一日须支付原告应付金额的5%作为滞纳金，超过十天未付，且非原告原因则视为被告自动退租，原告有权追究被告的违约责任。现被告未按照合同的约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，故原告按照合同的约定于2016年1月14日向被告送达了解除合同通知，并要求被告支付系争房屋使用费、滞纳金、违约金及水电费的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。双方租赁合同解除后，被告已支付的保证金应予返还。综上，被告的其余反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告仲兰存与被告郑松林于2014年4月21日就上海市海宁路XXX-XXX号二楼房屋所签订的《租赁合同书》于2016年1月14日解除；二、被告郑松林应于本判决生效之日起10日内支付原告仲兰存自2016年1月22日至2016年1月30日止的房屋使用费8,399.97元；三、被告郑松林应于本判决生效之日起10日内支付原告仲兰存逾期支付租金的滞纳金1,073.18元；四、被告郑松林应于本判决生效之日起10日内支付原告仲兰存违约金56,000元；五、被告郑松林应于本判决生效之日起10日内支付原告仲兰存水电费2,114元；六、原告仲兰存应于本判决生效之日起10日内返还被告郑松林保证金56,000元；七、对被告郑松林其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,008.5元，减半收取1,004.25元，由原告仲兰存负担236.25元，被告郑松林负担768元；反诉受理费1,932.64元，由原告仲兰存负担607元，被告郑松林负担1,325.64。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇一六年十一月二十九日书记员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。