上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2056号原告：吴连华，女，1968年4月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：吴火龙，男，1954年8月5日，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海松江月亮河房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨继东，董事。委托诉讼代理人：施太江，男，公司员工。第三人：赵桂美，男，1962年10月3日生，汉族，住上海市松江区景德路XXX支弄。原告吴连华与被告吴火龙、上海松江月亮河房地产开发有限公司(以下简称“月亮河公司”)、第三人赵桂美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，经审理后于2015年6月1日作出(2014)松民三(民)初字第2216号民事判决。被告吴火龙不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2015年12月1日，上海市第一中级人民法院以(2015)沪一中民二(民)终字第2385号民事裁定撤销本院上述判决，并将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并分别于2016年3月3日、2016年5月3日对本案进行了公开开庭审理。原告吴连华及其委托诉讼代理人杨生泉、被告吴火龙、被告月亮河公司的委托诉讼代理人施太江及第三人赵桂美均到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告吴连华向本院提出诉讼请求：被告月亮河公司将坐落于上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户至被告吴火龙名下，被告吴火龙再将系争房屋过户至原告名下。事实和理由：2006年8月21日，两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由被告吴火龙购买被告月亮河公司，建筑面积为208.19平方米，总价2,359,417元。2006年8月23日系争房屋办理了上海市房地产证明预告登记。被告吴火龙已经支付全部购房款后，被告月亮河公司实际交付房屋。2013年8月6日，原告与被告吴火龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告吴火龙将系争房屋转让给原告，转让价3,500,000元，2013年10月1日前腾空房屋并交付原告，且于双方合同签订之日起60天内向房地产交易中心办理转让过户手续。合同约定转让款以现金方式支付，同日原告将3,500,000元支付给被告吴火龙，被告吴火龙出具现金收条一份。被告吴火龙也于2013年10月1日前交付了系争房屋。经原告多次催促，被告吴火龙至今未办理过户手续，原告承诺过户产生的税费由原告承担。故原告诉至法院，望判如所请。被告吴火龙辩称，原告所述并非事实，原、被告从未签订买卖合同，原告与前夫即本案第三人赵桂美婚姻关系存续期间以其名义购房，房款由原告支付，2013年7月25日原告与其前夫离婚，原告前夫已经获得当时原告出资购买系争房屋的证据，并起诉要求分割系争房屋，原告谎称向被告购买系争房屋是基于转移财产的目的。就本案原告诉请，其愿意办理过户手续，但是两次过户税费要求原告承担。被告月亮河公司辩称，本案存在商品房预售合同和房屋买卖合同两个不同的法律关系，原告与其不存在法律关系，因此其作为被告主体不适格。月亮河公司确实有义务将房产过户至被告吴火龙，但是被告吴火龙未履行合同约定签订房屋交接表，故无法过户。因此对于原告要求其过户的请求，其予以认可，但是如被告吴火龙不配合，其也没有办法。第三人赵桂美陈述，系争房屋本身为原告所有，百分之九十几的房款都是原告支付的，原告是为了达到使其无法分割财产的目的而签订买卖合同。原审经审理查明，2006年8月21日，两被告签订关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》，约定由被告吴火龙向被告月亮河公司购买系争房屋，房屋总价暂定2,359,417元。该合同同时约定，在被告月亮河公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后10日内，双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。2006年8月23日，被告吴火龙办理了系争房屋的预告登记。2008年10月5日，被告吴火龙接收系争房屋。2013年8月6日，原告与被告吴火龙签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由原告受让系争房屋，转让价格为3,500,000元。2013年10月1日前被告吴火龙腾出房屋并通知原告交接。合同签订后60日内双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告吴火龙出具收条一份，载明“今收到吴连华交来松江区弘翔路51弄月亮河碧园190号房屋房款现金人民币叁佰伍拾万元整”。2013年10月15日，吴火龙出具委托书一份，载明其委托原告办理系争房屋的申请安装有线电视事宜。目前系争房屋由原告占有和使用。另查明，2006年2月6日，原告支付被告月亮河公司定金20,000元；2006年8月21日，原告向被告月亮河公司付款687,825元；2006年9月24日，原告向被告月亮河公司付款707,825元；2006年11月26日，被告吴火龙向被告月亮河公司付款123,767元；同日，原告向被告月亮河公司付款620,000元；2008年9月21日，原告向被告月亮河公司付款200,000元。2013年8月6日，案外人吴胜荣从交通银行取款700,000元，案外人吴琼从交通银行取款1,000,000元，案外人陆娟红从交通银行取款1,800,000元。2013年8月6日，原告吴连华出具借条一份，载明“本人吴连华因急需现金壹佰捌拾万元，特向陆红娟借款180万元，借期叁年，利息按年利率6%计算，到期一次付清，如逾期不付，愿意用拆迁房70.48平方米和53.57平方米抵押”。再查明，2013年3月8日，原告吴连华起诉第三人赵桂美要求离婚，该案审理中第三人提出系争房屋的分割问题。2013年7月30日，双方经法院调解达成离婚协议，同时双方明确就系争房屋的争议双方认可另行处理。后第三人赵桂美以吴火龙和吴连华为被告，向本院提起诉讼，要求确认系争房屋为赵桂美和吴连华共有并依法分割。该案目前中止审理。原审审理中，由于被告吴火龙对《上海市房地产买卖合同》和收据中吴火龙签字真实性提出异议。经原告申请，本院于2014年10月8日依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述证据中被告吴火龙签字真实性进行鉴定。该所于2014年12月22日出具鉴定结论，确认《上海市房地产买卖合同》和收条中“吴火龙”的签字均为其本人签署。2015年1月12日，经被告吴火龙申请，本院委托上海市司法鉴定专家委员会对《上海市房地产买卖合同》中被告吴火龙签字真实性进行复检。该单位于2015年5月8日出具复检报告，确认《上海市房地产买卖合同》为吴火龙本人书写。原审庭审中，原告陈述双方2007年设立公司前由于原告物流的业务都是被告吴火龙牵头承接的，原告仅负责联系和跑单，碍于被告吴火龙的身份其收入都划在原告名下。因此系争房屋购买人为被告吴火龙，而钱款为原告支付。原告陈述双方间的买卖合同系2013年8月6日晚上18点左右于上海市松江区嘉和广场新天地包房中签订，在场人还有原告委托代理人杨生泉、原告姐姐吴珠宝及另一公安朋友。当日，被告吴火龙问原告是否将房款带来，原告称已经带来。被告吴火龙先行签好合同和收条，各方到停车场进行钱款交接后又回到包房将签好的收条和合同交给原告。3,500,000元系现金交付，上述款项原告装在三个水果箱中。原审庭审中，被告吴火龙陈述2011年11月份因为共同合作的公司事宜将原告吴连华告到公安局，此后双方关系恶劣。本案审理中另查明，2014年6月16日，第三人赵桂美以吴火龙和吴连华为被告，向本院提起诉讼，要求确认系争房屋为赵桂美和吴连华共有并依法分割，案号为(2014)松民一(民)初字第5206号。2015年6月24日，赵桂美以该案处理须等另案结果为由撤回该案起诉。本案审理中，原、被告及第三人提供证据如下：原告吴连华提供发票联及国际物流运输委托合同、企业法人营业执照各一份，以证明原告系案外人上海弘泽国际物流有限公司的法定代表人，上海弘泽国际物流有限公司与上海大胜卫生用品制造有限公司之间存在物流运输委托合同关系，以及原告吴连华在2013年8月6日确实在上海新天名地餐饮有限公司消费，开具了以上海弘泽国际物流有限公司为抬头的发票。被告吴火龙对此坚持认为，其并未在2013年8月6日与原告见面签订合同，更未收到原告给付的现金3,500,000元。被告月亮河公司认为该份证据与其无关。第三人赵桂美对该份证据不认可，坚持认为原告吴连华隐匿夫妻共同财产。被告月亮河公司未提供新的证据。被告吴火龙提供了如下证据：1、(2015)松民一(民)初字第5900号民事判决书一份，以证明原告吴连华在原审中曾经陈述其向姐姐吴珠宝借钱是虚假陈述，因为原告吴连华及被告吴火龙的父亲起诉要求四个子女，包括吴珠宝支付医药费等，吴珠宝在该案中陈述其月工资只有一千余元，根本没有给原告借钱的经济能力；2、原告与被告吴火龙之母亲徐桂珍(已死亡)的住院病案一份，以证明其和原告吴连华的母亲已经罹患XXX疾病症多年，根本不可能劝说被告吴火龙将系争房屋出售给原告吴连华，故原告吴连华在原审中称因父母的劝说，被告吴火龙才出售系争房屋给原告吴连华的陈述是虚假的；3、案外人吴永祥、周旭阳、冯烈出具的“证词”，以证明2013年8月5日，被告吴火龙因60岁生日宴请朋友，从未听被告吴火龙说起，次日要将系争房屋出售给原告吴连华，原告吴连华以3,500,000元现金购买系争房屋更是不可能。原告吴连华对上述证据1、2的真实性均无异议，但是认为与本案无关，原告吴连华的母亲当时虽然罹患老年痴呆，但是尚具备民事行为能力。认为证据3不符合证据的形式要件，不予认可。第三人赵桂美提供上海市房地产销售统一发票，以证明原告吴连华曾经以自己的名义在与系争房屋同一小区内定购过96号房屋，后来退掉该96号房屋，置换成系争房屋，且购房人从原告吴连华换成了被告吴火龙。原告吴连华对第三人赵桂美提供的发票真实性没有异议，其确系曾经以自己名义定购过96号房屋，后来因为经济能力问题退房。被告吴火龙对第三人赵桂美提供的发票没有异议，当时被告吴火龙与原告吴连华一起看房，原告吴连华开始看重的是面积稍小一些的96号房屋，之后又看中了面积更大一些的系争房屋，在原告吴连华的要求下，以被告吴火龙的名义购买了系争房屋。被告月亮河公司对第三人赵桂美提供的发票没有异议。本案审理中，案外人孙某某向本院陈述，其与原告吴连华既是朋友关系，也有生意往来，原告吴连华为其提供物流服务。2013年8月6日，原告称因向哥哥吴火龙买房故向其借款3,500,000元，孙某某将3,500,000元分别转至其丈夫吴胜荣、女儿吴琼及公司会计陆娟红的银行账户，再分别取出现金借给原告吴连华，且原告吴连华要求现金交付，可一手交付现金一手签字。原告吴连华一人拿着三个纸箱去孙某某家中取现金。因为原告吴连华借款需要分三次归还，故以三个人的名义分别出借。因为孙某某感觉原告和哥哥吴火龙的关系挺复杂的，所以没有以自己的名义出借。至今为止，原告尚未归还任何借款，原告吴连华说好等房子卖掉一次性归还。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记证明、上海市房地产买卖合同、收据、委托书、交通银行个人取款回单、借条、民事起诉状、民事裁定书、中国农业银行现金缴款单、银行卡付款凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。对于当事人在本案中提供的证据，本院在下文分析中予以认定。本院认为：本案的争议焦点在于原告吴连华是借被告吴火龙的名义购买了系争房屋，还是原告吴连华与被告吴火龙之间就系争房屋存在二手房买卖合同关系？对于这一点，本院的观点与原审观点相反。虽然经过司法鉴定，原告提供的《上海市房地产买卖合同》及收条中被告吴火龙的签名均是其本人所签，但并不当然证明双方就系争房屋存在真实的房屋买卖合同关系及被告吴火龙实际收到3,500,000元房款。根据本案查明的事实，本院对本案作如下评判：一、购买系争房屋的绝大部分款项均系以原告吴连华名义支付，原告吴连华称支付的房款均为代被告吴火龙保管的款项，没有提供任何证据予以证明。原告吴连华为被告吴火龙购买房屋支付房款，借名买房系比较合理的解释。结合原告吴连华曾经以自己名义在系争房屋所在小区订购过另外一套房屋之事实，本院认为2006年时原告吴连华以被告吴火龙名义购买系争房屋更符合常理；二、从原告吴连华及被告吴火龙签字的《上海市房地产买卖合同》中的约定来看，系争房屋尚登记在被告月亮河公司的名下，若被告吴火龙出售系争房屋，应存在产权二次转移登记的问题，但买卖合同中对于被告吴火龙何时办理产证却没有任何约定，仅约定在合同签订的60日内办理转让过户手续，并不符合真实交易的情况；三、从3,500,000元的房款支付情况来看，如此大额的钱款以现金方式交付不符常理，更何况第三人赵桂美对系争房屋的实际权利人持有异议，如是真实的房屋买卖，原告吴连华在款项交付的形式上应当采取更为可信的银行转账方式；四、从原告吴连华3,500,000元的现金来源来看，虽然案外人孙某某认可其借款3,500,000元给原告，但本院认为案外人孙某某的借款方式存在许多不符常理之处。孙某某借款3,500,000元给原告吴连华，原告吴连华却仅就1,800,000元的借款向案外人陆娟红出具一张借条。另，既然原告吴连华未向案外人吴胜荣和吴琼出具借条，全部的现金系由孙某某向原告吴连华交付，原告与孙某某如何确定1,700,000元的出借人系吴胜荣和吴琼？孙某某将1,700,000元分别转至吴胜荣和吴琼的银行账户再取现金出来交付给原告吴连华的意义何在？孙某某通过吴胜荣和吴琼借款1,700,000元给原告吴连华，既未要求其出具借条，亦未就有关的还款期限、借款利率作相应约定，在与原告吴连华有业务往来的前提下，从未扣除相关款项作为归还借款，于情于理不符，本院实难采信借款的真实性；五、从签订合同的背景来看，原告吴连华及被告吴火龙均确认双方之间的兄妹感情在2011年即开始恶化，双方却在2013年签订房地产买卖合同，原告对此作出的解释尚不足以使本院信服。更何况系争房屋产权尚未登记在被告吴火龙名下，双方之间的交易既不能通过签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》予以保障，且二次过户必然导致税费支出增加，原告放弃市场其它类似房屋仍向被告吴火龙购买系争房屋情理难通。原告与第三人赵桂美于2013年7月23日经本院调解离婚，双方明确系争房屋的问题待离婚后另行解决，原告在2013年8月6日遂就系争房屋签订买卖合同。即便按照原告所述，其在离婚后需要购买房屋自住，理应避免争议购买系争房屋，原告反而在协议离婚后不久即签订买卖合同，使得本院更加怀疑买卖合同的真实性；六、从本案的实际情况看，无论认定为借名买房还是房屋买卖合同关系，被告吴火龙均不能从中受益。反倒是原告吴连华的利益与此具有莫大的利益关系，故本院认为被告吴火龙的陈述可信度更高。综上，本院认为，原告与被告吴火龙之间的房地产买卖合同并非当事人的真实意思表示，原告基于买卖合同请求判决过户的诉讼请求，本院不予支持。但因被告吴火龙自认系争房屋本系原告吴连华购买，同意在本案中将系争房屋过户至原告吴连华名下，原告吴连华亦表示无论基于买卖合同还是基于借名买房，其均同意系争房屋先过户至被告吴火龙名下，再由被告吴火龙协助过户至原告吴连华名下，由其负担二次过户的全部税费，故本院对于系争房屋经过二次过户至原告吴连华名下予以支持。至于原告吴连华与第三人赵桂美就系争房屋的权利如何分割，此系另外的法律关系，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海松江月亮河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告吴火龙将坐落于上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号房屋产权转移登记至被告吴火龙名下(原告吴连华有权就该项申请强制执行)；二、被告吴火龙于上述房屋产权实际转移登记至被告吴火龙名下之日起十日内协助原告吴连华将上述房屋产权转移登记至原告吴连华名下。案件受理费80元，财产保全申请5,000元，鉴定费22,000元，合计诉讼费27,080元，由原告吴连华负担5,080元(已付)，由被告吴火龙负担22,000元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年十一月三十日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条……依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。