上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6350号原告(执行案外人)：袁祥海，男，1946年11月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱群宝，上海市汇华律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海杨浦融资担保有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李国文，董事长。委托诉讼代理人：徐雯。委托诉讼代理人：管华洁，上海市同建律师事务所律师。第三人(被执行人)：贺志良，男，1957年10月21日出生，汉族，住上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室。原告袁祥海与被告上海杨浦融资担保有限公司(以下简称杨浦担保公司)、第三人贺志良案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁祥海及其委托诉讼代理人朱群宝，被告杨浦担保公司委托诉讼代理人管华洁到庭参加了诉讼。第三人贺志良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁祥海向本院提出诉讼请求：要求对杨浦区松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)进行带租约拍卖。事实与理由：原告与第三人根据《合同法》和《上海市房屋租赁条例》的规定，在双方平等、自愿、公平和诚信的基础上，经协商一致签订了系争房屋的租赁合同，但系争房屋被杨浦区法院强制执行，原告提出异议被驳回，故根据相关法律规定提起案外人执行异议之诉。被告杨浦担保公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告与第三人之间并非真实、有效的租赁关系，原告提供的租赁关系凭证不真实，实际为借款。第三人贺志良未到庭应诉，亦未向本院提交证据材料。经审理查明，系争房屋产权人为第三人贺志良。2013年6月5日，第三人贺志良与案外人林某某签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人贺志良将系争房屋出租给林某某，租赁期限自2013年8月18日至2023年12月17日，建筑面积926.41平方米，年租金500,000元，从第三年开始每年递增3%......。系争房屋由林某某实际使用至今。2012年8月20日、2014年4月14日，第三人贺志良向原告袁祥海借款共计3,000,000元未还清。原告袁祥海与第三人贺志良签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定第三人将系争房屋出租给原告，租期自2013年10月1日起至2033年9月30日，月租金12,500元……。合同补充条款约定签订合同当日，一次性支付20年租金300万元；租赁期内，原告有转租权；签订合同当日，第三人交给原告租赁房屋钥匙一套；第三人已告知原告系争房屋有抵押，原告表示知晓，第三人已告知抵押权人系争房屋出租，抵押权人表示知晓并同意。该份合同落款时间为2013年10月1日，原告认可该份合同签约时间系倒签，实际签约日为2014年11月25日。2014年10月25日，第三人贺志良与林某某在2013年6月5日《房屋租赁合同》尾页注明：“双方同意，本合同履行至2014年11月17日终止。”2014年10月25日，原告袁祥海与林某某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给林某某，租期自2014年11月18日起至2023年11月17日，面积926.41平方米，每日每平方米建筑面积租金为1.479元，月租金41,667元……。第三人贺志良在该合同尾页注明：“本人知晓同意”。2014年10月28日，原告办理了房屋租赁合同登记证明。另查明，2013年10月21日，被告杨浦担保公司在系争房屋上设定抵押，担保价值为450万元。2015年1月7日，杨浦担保公司起诉上海广汇混凝土搅拌有限公司、贺志良、邹丽华追偿权纠纷一案，本院出具(2014)杨民五(商)初字第1649号民事调解书，载明：一、上海广汇混凝土搅拌有限公司应于2015年1月15日前归还杨浦担保公司4,500,000元以及自2014年11月25日起至实际还款日止的利息(以人民币4,500,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付)；二、上海广汇混凝土搅拌有限公司应于2015年1月15日前赔付杨浦担保公司律师费158,000元；三、贺志良、邹丽华对上述第一、二项上海广汇混凝土搅拌有限公司的还款义务承担连带清偿责任；四、若上海广汇混凝土搅拌有限公司、贺志良、邹丽华未按时履行上述付款义务，杨浦担保公司有权就贺志良名下上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋行使抵押权；……。杨浦担保公司后向本院申请执行，案号为(2015)杨执字第1032号。2014年11月4日，本院查封系争房屋。2015年7月7日，本院裁定拍卖系争房屋。袁祥海提出异议，要求终止对系争房屋不负担租赁权的拍卖。2016年3月31日，本院以(2016)沪0110执异6号裁定书驳回袁祥海提出的执行异议。2016年4月15日，袁祥海提起本案执行异议之诉。以上事实由原告提供的执行裁定书、借条、转账明细、房屋交接书、上海市房地产登记证明、租赁合同备案登记、租赁合同三份、上海市房地产权证，被告杨浦担保公司提供的民事调解书、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除案外人的举证证明责任。原告主张对系争房屋带租约的拍卖，本院认为，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，被告杨浦担保公司作为抵押权人于2013年10月21日取得系争房屋抵押权，而原告袁祥海与第三人贺志良的房屋租赁合同实际签约日为2014年10月，房屋租赁合同也明确原告知晓系争房屋设定了抵押，现原告以其系承租人为由要求带租约拍卖，对抗已登记的抵押权，于法无据，法院不予支持。第三人贺志良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告袁祥海全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告袁祥海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  周 励人民陪审员  陈铭浩二〇一六年十一月二十九日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。