广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初1828号原告：惠州市富丽达房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水石桥中路一号富丽达花园1幢3层18号房。法定代表人：沈志兴，董事长。委托诉讼代理人：卢维淳，该公司员工。被告：叶冬发，男，汉族，1975年12月7日出生，住址：江西省德兴市，。第三人：中信银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北文华一路2号大隆大厦（二期）首层、五层。负责人：罗伟宏。委托诉讼代理人：李伟民、叶丽敏，均为公司员工。原告惠州市富丽达房地产开发有限公司诉被告叶冬发、第三人中信银行股份有限公司惠州分行（以下简称中信银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长梁东辉、人民陪审员林景宁、李雯好组成合议庭适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭审理。原告惠州市富丽达房地产开发有限公司委托诉讼代理人卢维淳、第三人中信银行委托诉讼代理人李伟民、叶丽敏到庭参加诉讼。被告叶冬发经本院依法公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市富丽达房地产开发有限公司诉称：被告叶冬发与原告于2013年7月26日就原告出售的商品房【富丽达花园X幢XX房（预告登记号为：粤房地预登惠州字第XXX号）】买卖交易达成一致的意向，并正式签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，同时在原告的协助下，被告于2013年8月15日与中信银行股份有限公司惠州分行（本案第三人）顺利的签订了《中信银行个人购房借款合同》，并办理了商品房抵押登记、备注登记等事项，完成了购房所需的全部手续，被告在购房时，曾向原告借款并承诺在2014年4月26日前归还全部借款，同时约定了承担违约责任的范畴，但实际的情况是，被告自完成了购房收房的全部手续后，就和原告避而不见，既不按时归还借款，也不履行支付银行按揭款的义务（且银行按揭款的支付一直是由原告替被告垫付的）。原告多次催促被告履行合同义务，也曾和律师事务所共同发函，要求被告及时履行所承担的义务和责任；但是被告一直拒绝履行其所负的义务和责任。故原告诉请：1、请求人民法院依法判令原告从诉讼之日起，解除与被告签订的《商品房买卖合同》即【富丽达花园X幢XX房预告登记（预告登记号为：粤房地预登惠州字第XXX号）】，被告所购房屋退还原告；2、请求人民法院依法判令被告立即归还原告借款180000.00元，并同时支付借款延期还款违约金36000.00元（按20%计算），支付被告签订《商品房买卖合同》的违约金36450.40元（按5%计算），支付原告替被告垫付的银行按揭款72955.94元（截止到2016年5月），上述合计人民币325406.34元；3、请求人民法院依法判令解除原告、被告和第三人三方于2013年8月15日签订的《中信银行个人购房借款合同》编号：【2013】惠银惠阳房贷第【XX】号，同时请求人民法院依法判令由原告替被告偿还银行借款本金、利息以及违约金的责任；4、由被告承担本案的诉讼费、执行费、律师费。原告为其陈述的事实提交如下证据：1、原告的基本信息资料；2、被告的基本信息资料；3、第三人的基本信息资料；4、商品房买卖合同、合同补充协议；5、借款协议；6、第三人《中信银行个人购房借款合同》；7、原告替被告垫付按揭款的相关资料；8、广东省房地产预告登记证明；9、解除合同通知既《律师函》。被告叶冬发未答辩亦未向本院提交相关证据。第三人中信银行述称，被告确实欠我行贷款，我方只要有人能归还我行截止归还日期的本金及利息，罚息就可，对原告的诉请没有意见。第三人为其陈述向我院提交如下证据：1、2015年6月9日向被告发出的催收函；2、情况说明、个人贷款还款计划查询。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2013年7月26日，原告与被告叶冬发签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定：被告叶冬发购买原告开发的富丽达花园X幢XX号房，该房总面积130.18平方米，房价总款729008元。双方约定：“该房首期款219008元，剩余房款510000元由被告提交资料办理银行按揭。”同时约定：被告逾期付款超过30天的，原告有权解除合同。合同第七条第二款还约定“当被告不履行与第三人中信银行签订的个人购房借款合同中的还本付息义务而导致原告承担经济责任时，原告有权向被告追偿。被告应赔偿原告的全部损失，并且被告须付总房价5%的违约金给原告。”该房首期款219008元，被告叶冬发本人仅仅支付39008元，其余180000万元以借款的形式由原告垫付。2013年7月26日，原被告双方签订《借款协议书》，被告向原告借款18万元，还款方式为：2013年10月26日前，被告向原告偿还6万元；2014年1月26日前，被告向原告偿还6万元；2014年4月26日前，被告向原告偿还6万元；当日，被告出具借据，确认收到18万元借款。借款后，被告一直没有偿还原告借款。同时在原告的协助下，2013年8月15日，被告与第三人中信银行签订了《中信银行个人购房借款合同》，被告以涉案房屋为抵押物向第三人借款510000元。贷款期限为300个月。原告作为保证人对以上借款提供阶段性抵押担保，即是在涉案房产在取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的应付款项，由原告提供连带责任保证。签订合同后，第三人如约发放贷款510000元。但是，自2014年8月开始，被告拖欠按揭款，第三人按照合同约定直接从原告的保证金账户扣取按揭款，截止2016年5月，原告已经垫付银行按揭款72955.94元。2015年6月9日，第三人向被告发出律师函，要求被告及时履行还款义务。庭审中，原告表示愿意提前向第三人中信银行偿还按揭款本息。涉案房产已经办理预告登记（预告登记号为：粤房地预登惠州字第XXX号）；涉案房产没有交房，没有办理房屋产权证书。因被告没有履行合同约定的还款义务，原告先后在2015年2月1日、2015年11月1日向被告发出《解除合同通知》，告知被告因其不履行付款义务导致合同的目的无法实现，被告已构成根本违约，符合解除合同的条件，责令被告在指定时间内办理解除合同的相关事宜。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》、原告、被告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》，都是各方真实意思的表示，本院确认合法有效，各方都应全面履行。被告办理完上述商品房备案登记手续后，只是支付了涉案房屋的部分房款39008元，一直未按《借款协议书》《中信银行个人购房借款合同》约定支付款项，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项“被告未按合同时间付款超过30日后，原告有权解除合同”的规定，被告签订合同后，一直未能按照合同约定支付按揭款和偿还借款，经本案原告及第三人多次催收，被告拒不履行付款义务，导致合同的目的无法实现，构成根本性违约，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院予以支持；原告根据《商品房买卖合同》第七条第二款的规定，要求被告支付总房价5%的违约金36450.4元符合法律规定，本院予以支持。被告在本案中应支付原告替其垫付的逾期银行按揭款72955.94元，违约金36450.40元，减去被告已支付的购房款39008元，实际应支付款项为70398.34元。原被告之间的商品房买卖合同解除后，原告、被告与第三人之间签订的《中信银行个人购房借款合同》已经没有履行的必要，依法也应予以解除，原告请求解除原告、被告和第三人三方于2013年8月15日签订的《中信银行个人购房借款合同》有理，本院予以支持。解除合同的前提是对于被告应付的按揭款本金及利息、罚息应当由原告承担。至于原告请求被告的借款180000元，经审查，被告借取该款是为了垫付购房首期款，实际上，被告借取该款也是用于支付首期款，因此，在解除原被告双方签订的买卖合同时，该款不再予以返还被告，故原告请求被告偿还借款180000元的理由不成立，本院不予支持，依法应当驳回该项诉讼请求。被告叶冬发经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市富丽达房地产开发有限公司与被告叶冬发签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告叶冬发将房屋【富丽达花园X幢XX房】退回原告惠州市富丽达房地产开发有限公司；二、在原告惠州市富丽达房地产开发有限公司清偿被告叶冬发拖欠第三人中信银行股份有限公司惠州分行的借款本金及利息、罚息后，解除原告惠州市富丽达房地产开发有限公司与被告叶冬发、第三人中信银行股份有限公司惠州分行签订的《中信银行个人购房借款合同》，同时由被告叶冬发、第三人中信银行股份有限公司惠州分行配合注销该房屋【富丽达花园X幢XX房，商品房预告登记号：粤房地预登惠州字第XXX号】的备案登记和抵押预告登记；三、被告叶冬发应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告惠州市富丽达房地产开发有限公司替其垫付的逾期银行按揭款本金、逾期违约金共计70398.34元；四、驳回原告惠州市富丽达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6481元，由被告叶冬发负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  梁东辉人民陪审员  林景宁人民陪审员  李雯好二〇一六年十一月三十日书 记 员  万意莉书 记 员  朱瑞仙