广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5322民初601号原告：易凯清，男，1966年8月11日出生，汉族，住湖南省常德市。委托代理人：李兵，广东敬业律师事务所律师。被告：郁南县飞达房地产开发有限公司（以下简称“飞达公司”），住所地：郁南县都城镇新生东路103号第二幢。法定代表人：潘伟胜。委托代理人：林位军，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：谢春雁，广东法制盛邦律师事务所实习律师。第三人：河源市益田实业开发有限公司（以下简称“益田公司”），住所地：河源市源城区宝源山庄宝源二路北91号2楼。法定代表人：黄来发。第三人：潘伟雄，男，1971年9月27日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：林位军，广东法制盛邦律师事务所律师。原告易凯清与被告飞达公司、第三人益田公司、潘伟雄商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告易凯清及其委托代理人李兵；被告飞达公司、第三人潘伟雄的共同委托代理人林位军到庭参加诉讼；第三人益田公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行原、被告双方于2015年12月3日签订的总购房款为3519879元的七份《怡景轩认购书》并协助办理上述房产的过户及交房等相关手续。二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月7日广州市中购贸易有限公司（以下简称“中购公司”）与第三人益田公司签订《钢材代购销合同》，约定由中购公司向益田公司开发的河源市区铭城商业大厦的施工工地供应钢材。合同签订后，从2013年8月22日至2013年10月20日，中购公司分七次向益田公司供应价值7573308.2元的钢材，但第三人益田公司却未按约定支付货款，至2015年11月14日，经中购公司、胡启龙、益田公司共同确认，益田公司所欠中购公司货款中的本息3746800元债权属原告所有。因益田公司不能及时偿还债务，提出以其实际持股人潘伟雄持股的被告公司开发的讼争房产抵偿债务。为尽快实现自己的债权，原告勉强同意。于是，2015年12月3日，第三人益田公司带领原告到被告处签订了房号分别为A栋1101房、C栋502房、C栋1102房、C栋1202房、C栋1802房、D栋703房、D栋1002房七份《怡景轩认购书》，并在益田公司和被告协商好后，被告于2015年12月7日向原告出具收据，确认原告房款已经付清。之后，原告多次催促被告办理上述房屋产权登记及房屋交付等相关手续，被告却一直拖延，拒不配合办理。原告庭上提出被告已将怡景轩的A幢1101房和C幢的1802房卖出并办理了网签。原告变更诉讼请求为怡景轩的A幢1101房和C幢的1802房这两套房撤销要求过户的要求，现要求被告返还1180462元。原告提交以下证据以支持其诉讼请求：1、钢材代购销合同，证明原告与第三人益田公司债权的来源。2、送货单，证明原告与第三人益田公司债权的来源。3、欠条，证明原告与第三人益田公司债权的来源。4、股权转让合同，证明潘伟雄与第三人益田公司的合作关系。5、收据、怡景轩认购书，证明原被告之间签订合同，以债权购买房屋。6、被告、第三人工商登记资料，证明被告、第三人身份情况。7、原告身份证，证明原告身份情况。8、怡景轩网签情况，证明被告已将其中怡景轩A幢1101房和怡景轩C幢1802房卖给他人并办理了网签。被告对原告提交的证据质证意见为：对钢材代购销合同、送货单、欠条、股权转让合同均有异议，认为真实性无法确认，关联性与本案无关，也与飞达公司无关。对收据真实性确认，该收据是黄来发要求飞达公司写原告的名字，即是开给益田公司的黄来发，不是开给原告，但是黄来发没有支付上述任何款项给飞达公司，所以该收据没有任何法律效力，该收据也对飞达公司没有任何约束力。对认购书真实性确认，但是因为原告和第三人益田公司均没有支付购房款项，所以该认购书是无效的，没有法律约束力，因为原告没有支付购房款项，应该对飞达公司承担违约责任。对飞达公司的工商登记资料没有异议，益田公司的工商登记资料无法确认，也与飞达公司无关。对原告身份证无法确认真实性，但是原告起诉被告飞达公司属于主体不适格，因为双方没有存在债权债务关系。对怡景轩网签情况真实性认为要回去查验才知道，但是因为原告与被告飞达公司没有债权债务关系，飞达公司有权将属于自己的房产卖出去，所以该证据与本案无关，原告要求被告返还购房款1180462元没有任何依据。第三人潘伟雄对原告提交的证据质证意见为：除了对飞达公司的工商登记资料真实性予以确认之外，对原告的其他证据均无法确认其真实性，也与第三人潘伟雄无关。被告飞达公司于2016年7月28日所写的答辩认为：潘伟胜系飞达公司法人代表，易凯清与飞达公司无业务来往，不存在供货关系，双方没有存在欠款关系。黄来发与飞达公司股东潘伟雄有其他生意来往，因此提出购买飞达公司开发的“怡景轩”项目七套住宅（总金额3519879元）来抵偿其与易凯清之未结钢材供货款。在认购房产抵债货款过程中，黄来发签署欠据我公司之同时开具认购书予易凯清，我司未收到任何实际购房款项，属于未完成购买行为。基于以上情况及三方关系说明，我司请求法院驳回易凯清对我司提出的诉讼请求。被告飞达公司于2016年8月31日所写答辩认为：一、答辩人与被答辩人不存在任何合同关系。被答辩人与第三人益田公司存在钢材买卖合同关系，该合同关系与答辩人无关。另答辩人与被答辩人之间不存在任何商品房买卖合同、协议，也不存在任何买卖商品房的意向，双方不存在任何法律上权利义务。二、本案第三人益田公司与答辩人存在购房意向，而非被答辩人。2015年12月6日，第三人益田公司与答辩人达成购房意向，由第三人益田公司出具《欠据》给答辩人，该欠据表明欠答辩人购房款人民币3519879元，被答辩人也在该欠据作为证明人签名，这表明了被答辩人也十分清楚第三人益田公司的欠款行为。根据第三人益田公司的意见，答辩人写了收据并提供空白认购书给第三人益田公司，双方还约定，如第三人益田公司支付购房款人民币3519879元，则答辩人与第三人益田公司办理《认购书》及办理其他相关手续。故本案是第三人益田公司与答辩人存在购房意向，而非被答辩人。三、第三人益田公司尚未支付购房款3519879元给答辩人，被答辩人要求履行《怡景轩认购书》并协助办理上述房产的过户及交房等手续无任何事实和法律依据。经查答辩人账户和据答辩人财务《关于怡景轩客户易凯清购房情况的说明》可知，答辩人从未收过被答辩人和第三人益田公司的任何款项，此购买行为属尚未完成行为。另《怡景轩认购书》空白无实质内容，根本无法履行，故被答辩人要求答辩人履行合同无理。四、本案被答辩人作为原告提起诉讼属主体不适格，请求法院驳回其对答辩人的诉讼。本案与答辩人存在购房意向仅是第三人益田公司，而非被答辩人，故被答辩人起诉答辩人属主体不适格，应驳回其对答辩人的诉讼。五、购房合同属实践性合同，须有实践行为才生效。本案第三人益田公司或被答辩人未付款致购房行为尚未完成，故本案答辩人无需承担任何责任，而第三人益田公司仍须支付尚欠被答辩人的钢材款。综上，被答辩人起诉答辩人纯属无理，法院应驳回被答辩人对答辩人无理的诉讼。被告飞达公司提交证据如下：1、营业执照、公司章程，证明飞达公司的股东是潘伟胜、潘伟雄两人，潘伟胜是飞达公司的法定代表人，飞达公司的一切重大事项均要由全体股东决议并一致通过才生效，本案购房事项属于重大事项，应由潘伟胜、潘伟雄共同同意才可以生效，而作为法定代表人的潘伟胜是占主要地位。2、证明，证明潘伟胜是不同意本案所谓的购房事项，所以原告和益田公司的购房行为对飞达公司不发生任何法律效力。3、欠据，证明益田公司黄来发尚欠被告飞达公司七套房款共3519879元未支付，该欠据也表明了原告易凯清作为证明人在该欠据签字，原告是清楚益田公司没有支付上述七套房的房款给飞达公司，则该购房行为是不发生法律效力的，所以原告要求被告履行一系列的义务没有事实和法律依据。4、购房说明、存款明细、账户明细查询，共同证明了飞达公司没有收过第三人益田公司或原告易凯清的任何款项。因为购房行为是实践性行为，没有支付购房款的行为是不发生法律效力的。原告对被告提交的证据质证意见为：对营业执照、公司章程真实性无异议。对证明真实性不予认可，潘伟胜陈述的事实与原告提供的证据不符合，与其他员工的陈述相矛盾。对欠据的真实性、合法性无异议，欠据上的七套房产与原告提供的七套房产是完全对应的，欠据金额3519879元也与被告欠原告出具的收据金额一致，刚好证明了被告取得了原告与第三人益田公司3519879元的债权，原告无需再向飞达公司支付收据上列明的金额，从而证明以房抵债的事实。对购房说明、存款明细、账户明细查询三性有异议，不代表飞达公司没有收到购房款。黄来发和益田公司是否支付上述款项不影响认购书的权益，在被告向原告出具了收据的情形下，原告的义务已经履行完毕，黄来发和益田公司是否拖欠被告的款项，应由被告另寻法律途径解决。第三人潘伟雄的答辩如下：1、潘伟雄与益田公司、原告均不存在债权债务关系。2、潘伟雄仅是介绍原告去飞达公司买房，而不是自己卖房给原告，更不存在与原告、第三人之间以物抵债的情况。3、本案的法律关系仅存在飞达公司与益田公司之间，与潘伟雄个人无关。4、从本案事实来看，是原告与益田公司恶意串通，损害飞达公司与潘伟雄的合法权益。综上，请法院予以驳回原告诉讼请求。第三人潘伟雄未提交证据。第三人益田公司未到庭参加诉讼，未提交答辩意见，亦未向法庭提交证据。经审理查明，原告陈述在2013年7月7日中购公司与第三人益田公司签订《钢材代购销合同》，约定由中购公司向益田公司开发的河源市区铭城商业大厦的施工工地供应钢材。至2015年11月14日，经中购公司、益田公司共同确认，益田公司所欠中购公司钢材款9781140元，其中分别欠胡启龙6032540元，欠易凯清3746800元。欠条并载明上述债务由公司股东及股东个人对债务承担连带偿还责任。欠条由第三人益田公司盖章，并由该公司的法定代表人黄来发签名。欠条的内容由易凯清所写。2015年12月3日，易凯清与飞达公司签订了七份《怡景轩认购书》，由易凯清向飞达公司购买由飞达公司开发的七套房产，房号分别为A栋1101房、C栋502房、C栋1102房、C栋1202房、C栋1802房、D栋703房、D栋1002房。2015年12月6日，黄来发向飞达公司出具欠据，载明欠飞达公司七套房房款，七套房分别为A栋1101房、C栋502房、C栋1102房、C栋1202房、C栋1802房、D栋703房、D栋1002房，合计为3519879元。2015年12月7日，易凯清在欠据上以证明人身份签名。飞达公司于2015年12月7日向易凯清出具了七份收据，收据上载明收到易凯清上述七套房产的购房款共3519879元。庭审时易凯清确认其本人未支付购房款。飞达公司的法定代表人为潘伟胜，该公司法定代表人原是阮绣刚，于2014年5月12日变更为潘伟雄，2014年7月7日变更为潘伟胜。按原告易凯清提交的资料，益田公司法定代表人为黄来发，股东有两人，为黄来发、陈美红。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案原告提交了被告飞达公司与原告签订的七份《怡景轩认购书》及飞达公司向原告出具的七套房款项收据。对此飞达公司提交了黄来发（益田公司法定代表人）签名的欠据，该欠据反映黄来发欠飞达公司涉案的七套房产的购房款3519879元，易凯清也在该欠据上以证明人的身份签名。从被告飞达公司提交的欠据，可反映飞达公司虽与易凯清签订《怡景轩认购书》和出具收据，但涉案商品房是与益田公司的购买行为相关联的。本案原告未支付购房款，也未有证据证实益田公司已支付购房款。尽管被告飞达公司知道益田公司买房用于抵偿益田公司与易凯清之未结钢材供货款。但飞达公司即使知道，也不表示其同意以怡景轩七套房产换取易凯清对益田公司及法定代表人黄来发的3519879元的债权。原告提出本案是以房抵债和债权转让行为，未能提交充分证据证实。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本案对原告请求被告协助办理涉案房产的过户及交房手续的诉讼请求予以驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告易凯清的诉讼请求。本案受理费34959.04元，由原告易凯清负担（原告已预交受理费17479.52元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  卢志浩审 判 员  宾益生人民陪审员  杨永雄二〇一六年十一月十八日书 记 员  梅醒林