广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11262号原告涂东阳，男，汉族，1984年3月7日出生，住佛山市禅城区。原告林莉环，女，汉族，1985年5月10日出生，住佛山市禅城区。委托代理人涂东阳，与原告林莉环系夫妻关系。被告佛山市正源房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一）。统一社会信用代码：91440600694756012Q。法定代表人袁敏杰。委托诉讼代理人廖瑞鸿，广东东成律师事务所实习律师。原告涂东阳、林莉环诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年11月10日公开开庭进行审理。原告涂东阳到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。两原告诉称,2012年5月6日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区东鄱南路5号三座1302房（下称涉案房屋），总房款660778元。上述合同第十五条约定，商品房实际交付使用后360天内，被告应向原告提交办理产权证所需资料，如被告逾期提供且双方约定不解除合同的，被告需自逾期之日起每日向原告支付房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告已向被告支付全部房款。但被告却逾期至2013年10月19日才向原告交付房屋，至2015年9月7日未能按约定向原告提交办理房地产权证所需的资料。原告认为被告逾期交付办理产权登记的行为，已经构成严重违约,原告分别于2015年4月10日已针对上述违法行为起诉被告，经法院调解，被告需赔偿原告自2014年10月14日至2015年4月9日的违约金，但原告至今仍未收到。至2015年9月7日，被告才向原告提交办理房地产权证所需的资料。此外，上述商品房买卖合同第五条约定，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异值超过±0.6%以上（不含本数）到±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。原告取得房地产权证上载涉案套内建筑面积70.24平方米，较合同约定的计价面积少0.67平方米，发生的差异值达0.94%。为维护两原告权益，现特起诉请求判令：1、被告向原告支付逾期提交办理房地产权证所需资料违约金9647.36元（自2015年4月14日起，计至2015年9月7日，共146天）；2、被告向原告支付房屋面积差异额6243.42元；3、由被告支付本案诉讼费用。被告庭前提交书面答辩意见称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，该套房产是按套出售，双方不作任何面积补差。合同第五条第一款约定，面积差在0.5%以内的不作补偿，被告认为房屋细微差异无法避免，原告该诉请没有事实和法律依据。2、被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于开发星晖.盛汇园项目。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构建设并通过验收，同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成全部住宅工程质量的分户验收，原本可在合同约定的交房时间将房屋交付业主使用，但因周边工厂的生产存在污染问题而导致环评未通过而不能交付。由于媒体争相报道和业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。禅城区政府在2014年10月才完成对周边污染企业的搬迁和改造，并于2014年12月3日通过星晖·盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期提供办证资料是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。3.被告之所以逾期交房、提交办证资料，一是因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性，导致被告在后来的建设中处于被动地位；二是政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造，导致被告未能如期完成综合验收。上述两个原因说明被告逾期交房办证都是政府行为导致，根据原、被告之间签订的《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。3.按照法律规定，房地产开发项目未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区政府处理小区群体性事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非被告自愿且违反法律规定，被告认为该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日即2014年12月3日起算。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月9日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以被告没有违约，无需承担责任。综上，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告的身份证、结婚证、被告企业机读档案登记资料复印件。拟证明原、被告的主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、购房发票。拟证明面积差的约定和逾期办证的违约责任。3、房地产权证。拟证明涉案房屋于2015年9月18日合法取得产权登记。4、民事调解书、生效证明、执行通知书。拟证明两原告与被告曾就逾期办证违约金达成协议。5、关于派发办理房产证资料的通知、首批领取办理房产证所需资料楼宇座号时间安排。拟证明被告逾期向原告提交办证所需资料，已构成违约。诉讼中，两被告未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。两原告的证据与原件核对无误，且内容能相互印证，加之被告经本院合法传唤无正当理由未到庭提供证据予以反驳，故本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年5月6日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区东鄱南路5号三座1302房，该商品房合同约定建筑面积共88.61平方米，其中，套内建筑面积70.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.70平方米。第四条、计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为9318.54元，总金额为660778元。第五条、面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……第八条、约定交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。第十五条、。3、商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。2012年7月31日，被告向两原告开具发票，确认收取两原告支付的购房款660778元。2013年10月19日，两原告签署了《星晖.盛汇园收楼确认书》。2015年8月25日，被告在涉案房屋所在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，向各业主告知其将于2015年9月7日至11日在物业中心现场派发首批办理房产证所需资料。该通知所附的《首批领取办理房产证所需资料楼宇座号时间安排》显示三座业主的领取资料时间为2015年9月7日上午。2015年9月18日，佛山市住房和城乡建设管理局核发涉案房屋权属证书，登记权利人为两原告。另查明，在本院主持调解下，两原告与被告于2015年5月7日达成调解协议，并由本院出具（2015）佛城法民一初字第635号民事调解书，协议内容如下：1、被告于2015年7月7日前向两原告支付2014年10月14日至2015年4月10日期间的逾期办证房产证违约金11761.85元；2、受理费减半收取47元，由被告负担。上述调解书已于同日发生法律效力。2015年8月14日，两原告就上述调解书申请执行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告主张被告退还购房款的诉请。根据涉案商品房买卖合同第四、五条的约定，合同所指向的“合同约定计价面积”应为套内建筑面积，并以该套内建筑面积作为面积差异比例的计算基础，由双方依据不同差异比例结算面积差异款。如前查明事实，涉案商品房合同约定建筑面积共88.61平方米，其中套内建筑面积70.91平方米；产权登记建筑面积87.84平方米，包含套内建筑面积70.24平方米。经计算，涉案商品房套内建筑面积较合同约定减少0.67平方米，面积差异比例为0.94%【（70.91㎡-70.24㎡）÷70.91㎡】，依据合同第五条的约定，被告应向两原告退还购房款6243.42元（9318.54元×0.67平方米），两原告诉请有理有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金。根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年10月19日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年10月19日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年10月15日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月7日才交予原告，已构成违约，按合同约定应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月7日。因原、被告已在另案中处理2014年10月14日至2015年4月10日期间所产生的逾期办证违约金，故本院对2015年4月10日之前的违约金不再重复处理，被告仍应支付2015年4月11日至2015年9月7日期间的违约金，经计算，违约金为9911.67元（660778元×1/10000×150天）。现两原告主张9647.36元，系对其民事权利的自主处分，本院予以准许。被告提出系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定免责的抗辩。由于被告就此并未提供证据证实，本院对该意见不予采纳。另对被告提出应从涉案房屋通过综合验收之日起算360天的抗辩，因补充协议第九条第2点所约定的起算点为“商品房实际交付使用”，该约定系针对实际交付使用的事实，并不以交付行为合法性为前提，故被告此项意见本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：第13被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告涂东阳、林莉环支付佛山市禅城区东鄱南路5号三座1302房面积差价款6243.42元；第13被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告涂东阳、林莉环支付佛山市禅城区东鄱南路5号三座1302房逾期提供办证资料违约金9647.36元。本案适用简易程序，受理费减半收取99元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。如果被告佛山市正源房地产有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年十一月二十三日书记员  李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第13第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。