上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初25695号原告：上海安芝化妆品有限公司。法定代表人：吴筠，总经理。委托诉讼代理人：马琳，上海辉和律师事务所律师。被告：上海燎申吴中实业有限公司。法定代表人：林在明，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：包鹏飞，上海合勤律师事务所律师。原告上海安芝化妆品有限公司与被告上海燎申吴中实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告上海安芝化妆品有限公司的委托诉讼代理人马琳，被告上海燎申吴中实业有限公司的委托诉讼代理人包鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海安芝化妆品有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还仓库租金人民币（币种下同）30,159.74元；2、被告赔偿以30,159.74元为基数，按银行同期贷款利率，自2013年7月11日起计算至付清之日止的租金利息损失。事实和理由：原、被告于2013年5月13日签订的《仓库租赁合同》约定，原告租赁位于上海市闵行区××路××号A区09号仓库，租赁期限自2013年5月21日至2014年5月20日。被告于2013年5月13日收取原告全年租金34,947元。但2013年7月10日因上海市闵行区××路××号A区33号仓库起火造成原告租赁的仓库发生火灾，租赁合同无法履行。经多次交涉，被告至今未返还租赁合同未履行期间的租金30,159.74元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告上海燎申吴中实业有限公司辩称，原告要求返还租金的诉讼请求已经过了诉讼时效，被告于2013年5月13日支付了租赁期限内的租金，但起诉是在2016年，期间原告从未向被告主张过权利，故原告现在起诉已经超过了诉讼时效。事故发生后，原告从未书面通知终止过租赁合同，故被告不同意返还租金。并且被告对原告主张返还的租金金额也有异议，根据被告计算，自2013年5月21日起至2013年7月10日止的租金为30,064元，并非原告诉请的金额。针对被告上海燎申吴中实业有限公司关于原告起诉超过诉讼时效的辩称意见，原告认为其承租后将仓库转租给了案外人，在火灾发生后，除了原告每年都向被告主张权利外，其转租的案外人也多次与被告进行交涉。对此，被告认可原告将仓库转租案外人以及案外人向被告主张过权利的事实，但认为应由原告作为合同的相对方来主张权利，案外人主张权利不能代表原告主张权利。本院经审理认定事实如下：被告上海燎申吴中实业有限公司的原企业名称为上海燎申吴中汽配有限公司。2013年5月13日，原告上海安芝化妆品有限公司（作为承租方，签约乙方）与上海燎申吴中汽配有限公司（作为出租方，签约甲方）签订《仓库租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区××路××号A区09号房屋出租给乙方；该仓库建筑面积128平方米，仅作货品存放用途；未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途，该仓库不得部分或全部转租，如确需转租的，必须征得甲方书面同意；仓库租赁期自2013年5月21日起至2014年5月20日止；在乙方签署本合同，并按本合同规定付清应当在交付日或交付日之前缴付的全部费用的前提下，甲方应于交付日向乙方交付该房屋，租赁期满，甲方有权收回该仓库，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该仓库的，则应于租赁期满之前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该仓库年租金为34,947元；乙方在租赁该仓库期间必须做好防盗、防火等安全保卫工作，并按消防要求配置好消防器材，如发生意外，由此造成的损失及人员伤亡，乙方应承担责任；在租赁期间，因自然原因（乙方原因、天灾、人祸等原因除外）造成房屋损失的，甲方应及时维修；在租赁期内，有下列情况之一的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任：1.该仓库占用的范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该仓库因社会公共利益被依法征用的；3.该仓库因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4.该仓库毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；合同还对双方的其他权利义务做了约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付了租金34,947元，并于被告交付涉案仓库后，将该仓库全部转租给了案外人刘某某。2013年7月10日，涉案仓库发生火灾。2013年8月9日，上海市闵行区公安消防支队出具《火灾事故认定书》1份，载明：2013年7月10日20时13分，位于上海市闵行区××路××号上海燎申吴中汽配有限公司仓库发生火灾，火灾过火面积约为4,000平方米，烧毁烧损仓库内存放的汽车配件、汽车用品和毗邻停靠的车辆等。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾的起火部位位于闵行区××路××号上海莹豪汽车配件有限公司向上海燎申吴中汽配有限公司租赁的仓库（内部编号为A33）南侧中部，起火原因排除雷击、电气线路、外来火种、遗留火种、用火不慎、人为纵火等，但无法排除白炽灯高温烘烤引燃周围可燃物起火燃烧并扩大成灾。案外人刘某某于同日签收了上述《火灾事故认定书》。另查明，涉案房屋无房地产权证。本案审理过程中，案外人刘某某向本院陈述，其向原告承租了涉案仓库，当时原告出具书面委托手续委托其全权处理向被告讨要租金的事宜，其已将书面委托手续交给了被告，一开始被告组织了包括其在内的三十多家租客开会处理此事，后其中四、五家租客起诉，其就每二个月左右去向被告催讨一次，但被告表示要等法院一起处理完以后一并处理。以上事实，由原、被告签订的《仓库租赁合同》、被告名称变更的《准予变更登记通知书》、反映涉案房屋火灾情况的《火灾事故认定书》及原、被告的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。被告将没有房地产权证的仓库出租给原告使用，因该租赁标的物不具有合法性，故原告与被告签订的《仓库租赁合同》当属无效。根据无效合同的处理原则，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿；合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，自涉案仓库交付日起至火灾发生日止，涉案仓库由原告实际控制并使用，故原告理应按照合同约定的租金标准向被告支付实际占用期间的占用使用费。庭审中，双方当事人一致确认原告支付了自2013年5月21日起至2014年5月20日止的使用费34,947元，鉴于自火灾发生日起，原告已无法使用涉案仓库，且起火的原因并非原告的责任，故自2013年7月11日至2014年5月20日期间314天的房屋占有使用费30,064元，被告应返还原告，原告计算的使用费金额有误，本院对此予以纠正。考虑到涉案房屋系无证建筑，原告在承租时对房屋性质及状态应有所认识，且火灾发生原因并非被告过错导致，原、被告于火灾发生后亦未处理方式及时间等事宜达成一致意见，故原告要求被告赔偿利息之诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告诉讼已过诉讼时效的意见，本院认为，被告在庭审中确认案外人刘某某曾向其主张过权利，但认为因案外人刘某某不是合同相对人，故其主张权利不能代表原告，而根据案外人刘某某向本院的陈述，其系代表原告进行催讨租金，并向被告交付了原告的书面委托手续，故案外人刘某某向被告主张权利，构成诉讼时效的中断，因此，对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海燎申吴中实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海安芝化妆品有限公司房屋使用费30,064元；二、驳回原告上海安芝化妆品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计330.72元，由被告上海燎申吴中实业有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一六年十一月二十五日书记员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。