沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2015）大东民二初字第2364号原告：辽宁华城房车俱乐部有限公司，住所地：沈阳市大东区联合路197号。法定代表人：牟加刚，职务：经理。委托诉讼代理人：齐峰，系辽宁铭博律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，职务：经理。委托诉讼代理人：周继红，系辽宁元直律师事务所律师。第三人：陈静秋，女，1957年3月31日出生，汉族，住址：辽宁省沈阳市和平区。第三人：柴越，男，1971年6月7日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市凌河区。原告辽宁华城房车俱乐部有限公司与被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司、第三人陈静秋、柴越互易纠纷一案，本院于2015年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告辽宁华城房车俱乐部有限公司委托诉讼代理人齐峰、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司委托诉讼代理人周继红到庭参加诉讼、第三人陈静秋、柴越经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行商业网点交易协议（包括被告向原告交付剩余销售不动产统一发票，交付房屋，完成收尾工程包括供暖、水电工程及电梯安装，并将房屋验收合格手续交付原告）；2、被告按照协议约定承担从2014年7月1日至实际交付日止违约金（其中从2014年7月1日计算至2015年12月30日违约金6154758元）；3、请求依法判令由被告承担本案的诉讼和保全费等费用。事实与理由：2014年4月24日，原、被告签订《商业网点交易协议》一份，双方就被告在沈阳地区开发的“宏缘50号公馆”一期1#集中商业，及原告在丹东地区开发的“梧桐苑”商业网点达成互换，并互找差价的协议。双方对项目用地及概况、交易范围及面积、建筑标准及质量、协议交易的价格、付款方式、产权办理、违约责任等进行了约定。原告按照约定履行了给付差价款的义务，并在被告未交付置换房屋的情况下，将“梧桐苑”商业网点与第三人陈静秋（被告指定房屋接收人“签订了《商品房买卖合同》并过户其名下。但被告却未按约定在2014年6月30日前向原告交付房屋，原告多次催促被告一直拖延。被告的行为违反了协议第七条违约责任的规定应承担迟延履行总金额的0.05%的违约金。为了保护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院起诉判令被告继续履行商业网点交易协议，包括被告向原告交付剩余销售不动产统一发票，交付房屋，完成收尾工程包括供暖、水电等，并将房屋验收合格手续交付原告。被告按照协议约定承担从2014年7月1日至实际交付日止违约金。被告辩称：一、本案《商业网点交易协议》在实际期间，因原告单方要求停止施工，导致互换房屋目前因施工单位拒不配合收尾工程施工及工程竣工验收工作而无法交付。因此《商业网点交易协议》因无法继续履行而应解除。首先，双方签订《商业网点交易协议》后，被告积极、诚实的履行了协议，将涉1楼的49套房屋按照原告指定的备案人，与柴越签订了商品房买卖合同，并将该49套房屋全部备案至柴越名下；同时，被告开具了23套房屋的销售发票交与原告。此后，被告又陆续向税务机关申请销售发票，至2015年9月2日，49套房屋的《销售部动产统一发票》已全部开具完毕。至此，《商业网点交易协议》中约定的互换房屋竣工交付前的法律手续，被告已全部履行完毕。其次，被告在履行互换房屋法律手续的同时，也加紧了1#楼的建设施工任务。为了早日建成房屋，被告与施工单位签订了《竣工备忘录》，拨款70万元专款专用于1#楼的施工建设，由此被告为履行《商业网点交易协议》、早日交付竣工房屋而做出了积极而诚恳的努力。然而，因原告对互换房屋尚未确定用途和经营方向，原告便擅自与施工单位负责人协商，私下达成停工指令，使1#楼至今不能竣工交付。被告认为《商业网点交易协议》未能全面履行的责任非被告行为所致，而是原告违约行为造成的。目前，因施工单位与被告产生矛盾而拒绝施工，拒绝办理竣工验收手续，使1#楼不具备交付房屋的条件。依据《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第17条一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，1#楼不符合交付条件，属于法律禁止交付的房屋。故双方《商业网点交易协议》不能继续履行，理应依法解除。二、原告主张的违约金没有合同依据和事实依据。首先《商业网点交易协议》并未约定互换房屋具体的交付时间。《商业网点交易协议》签订时，1#楼工程进度是主体已封顶，但并未竣工。因此《商业网点交易协议》约定“计划于2014年6月30日竣工交付”。该竣工交付时间仅仅是意向或预约，不足以作为划定违约行为的起算时间。其次，原告诉请违约金的事实也不存在。因原告对互换房屋尚未确定用途和经营方向，原告便擅自与施工单位负责人协商，私下达成停工指令。因此，1#楼至今不能竣工交付的事实是原告造成的，被告没有过错。另外，对互换房屋双方都没能完工的事实，双方虽已进行协商，但并未达成一致。因此，互换房屋的交付时间不能确定。三、本案争议的实质是商品房逾期交付责任纠纷，而造成该纠纷的责任是原告指令停工、拒收房屋导致的。2、工程一旦交付，就会产生数额不菲的物业管理、维护费用。不交付房屋，上述费用就不会现实发生，因此原告是真正的受益者。3、房屋已被他人占用无法继续履行。综上所述，原告的诉请没有事实和合同根据，不能成立。另外，原告约定交付给被告的房屋，并未交付，而且一直占用，尚有室内刮大白、室外广告拍拆除、房屋供暖连接及垃圾清运等单项工程未完成施工，不符商业网点竣工交付标准，原告亦构成违约，应承担违约责任。第三人陈静秋未向本院递交书面答辩意见。第三人柴越未向本院递交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年4月24日，原告与被告签订了商业网点交易协议，协议约定：甲方（被告）在沈阳地区开发的“宏缘50号公馆”一期1#集中商业，及乙方（原告）在丹东地区开发的“梧桐苑”商业网点达成互换，并互找差价的协议，协议内容如下：一、甲方交易部分的用地性质为商业用地，土地使用年限40年，商业网点已经具备使用条件，1#集中商业现已封顶，计划于2014年6月30日竣工并交付。二、交易范围及面积。甲方：沈阳地区“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业建筑面积4731.30平方米；乙方：丹东地区“梧桐苑”项目的3层结构商业网点6套，面积为1630.08平方米（面积分别为10号铺266.88平方米、11号铺268.8平方米、12号铺273.6平方米、13号铺273.6平方米、14号铺273.6平方米、15号铺273.6平方米）。本协议所涉及的户型、面积以项目所在地的市房产局最终测绘公布的面积为准，超过协议约定面积部分，甲乙双方互不面积差额款；四、协议交易价格：甲方：宏缘50号公馆1#集中商业均价为4818平方米，甲方出让部分总价款为4731.30平方米×4818元/平方米=22795403.40元。乙方：丹东地区“梧桐苑”项目的3层结构商业网点项目住宅零售成交均价3505元/平方米的2倍，即6800元/平方米为成交价，则乙方出让部分的总价款为1630.08平方米×6800元/平方米=11084544元。五、付款方式。1、本协议正式签订后乙方应在5个工作日内（2014年4月30日前）向甲方支付伍佰万元作为首付款；10个工作日内（2014年5月9日前）向甲方支付6710859.40元；甲方再乙方首付款到账当日，开具收据并与乙方签订房屋买卖合同，并于10个工作日内（2014年5月9日前）完成1#集中商业备案、开具发票。2、当甲方1#楼集中商业于2014年6月30日前，竣工并交付乙方时，乙方以丹东地区“梧桐苑”项目的3层结构商业网点6套，面积为1630.08平方米，出让总价款约合11084544元，于5个工作日内办理完转让手续（备案、开具发票），不足所欠甲方尾款。六、房屋产权的办理：在本协议上述条款全面落实的前提下，由甲乙双方相互提供指定备案人足够的信息，用于产权交易。七、违约责任。甲乙双方任何单方违反本协议约定迟延履行的，造成损失的，都要承担相应对等的违约责任。违约方应承担相应迟延履行部分所涉及总金额部分日0.05%的违约金，逾期未履行行为超过30天的，受害方有权单方解除本协议。协议签订后，2014年4月30日，原告向被告汇款500万元，此后第三人柴越向被告指定接收人谷实分多次付款，2014年5月22日付款100万，2014年5月27日付款200万，2014年6月4日付款100万，2014年6月18日付款50万，2014年6月19日付款50万，2014年7月23日付款100万，2014年7月25日付款567311元。以上共计11567311元。原告按房产局最终测绘公布的面积为准，向被告履行了付款义务。2014年5月27日原告应被告要求与被告指定人陈静秋签订6份商品房买卖合同并备案其名下，房屋地址为辽宁省丹东市振安区同兴镇金兴路XX号（XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室）即“梧桐苑”6套房屋。该6套房屋于2014年5月9日取得竣工验收备案书，原告于2014年10月6日通知陈静秋入住该6套房屋，同日，陈静秋交纳了该6处房屋2014年10月6日至2015年10月5日物业费23777元。现陈静秋已取得该6套房屋的房屋所有权证书。2014年5月4日，被告应原告要求与原告指定备案人柴越签订了49份商品房买卖合同并办理备案登记，房屋地址为沈阳市大东区观泉路XX号（X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室）共计49套房屋，即“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业房屋。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人一次性支付买受人本合同总价款万分分之一违约金，继续履行，买受人不退房。另，被告应开具49张购房发票，被告已开具并交付原告23张购房发票，尚有26张购房发票未交付原告。现“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业房屋有部分收尾工程被告未施工，包括供暖，水电工程及电梯未安装。且因被告拖欠施工方工程款，该房屋未取得竣工验收备案登记书，被告至今未向原告交付上述房屋。另，被告将“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业房屋一楼大堂是通往该楼3-9层的专属大堂通道，被告未征得原告同意出租给他人使用。本院在查封该房屋时，已告知被告停止对该房屋进行任何使用、收益、处分行为。上述事实，有交易协议书、付款凭证、梧桐苑商品房买卖合同、情况说明、备案购房合同交接明细表及备案合同、销售部动产统一发票交接明细表、销售不动产统一发票23张、门市租赁合同、竣工验收备案书、入住通知单、收款收据、录音资料、证人证言及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的商业网点交易协议，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方依照合同的约定各自履行各自的义务。现原告已履行合同约定的各项义务，而被告未按照合同的约定将房屋交付原告。被告提出未交付原因不可归责于被告且合同无法继续履行应解除，理由如下：一、是原告单方要求施工单位停止施工致使工程未收尾亦无法办理竣工验收，但被告未能提供证据证明上述事实存在的证据，被告提供的录音资料记载的均是被告单方自述事实，在无其他证据佐证的情况下，不足以认定上述事实，故此，被告提出该抗辩理由不成立。二、被告辩称“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业房屋一楼大堂部分出租给他人使用，无法继续履行要求解除合同。本院认为，被告在未经原告同意的情况下，将通往3楼以上的大堂通道出租他人使用，是被告单方的违约行为，被告应将他人占用部分腾退，该占用行为不能达到3-9层房屋无法交付的程度，不能构成合同目的无法实现。综上，被告抗辩合同解除的条件不成就，且已超过行使合同解除权的法定期限，故合同应当继续履行。关于原告主张被告向原告交付剩余26张销售不动产统一发票、完成收尾工程包括供暖、水电工程及电梯安装，并将房屋及房屋验收合格手续交付原告的诉请。首先，双方合同第五项第1款约定被告有开具发票的义务及时间，现原告已经履行付款义务，依约被告应当为原告开具发票。故此，原告主张被告开具剩余销售不动产统一发票的诉请，本院予以支持。其次，合同中第一项约定“甲方交易部分的用地性质为商业用地，……计划于2014年6月30日竣工并交付。”另互易合同中第五项第2款“当甲方1#楼集中商业于2014年6月30日前，竣工并交付乙方时，乙方……”从该两处约定可以看出双方约定被告交付“宏缘50号公馆”一期1#楼集中商业房屋时间为2014年6月30日。同时，被告与柴越签订的商品房买卖合同亦约定了交付房屋时间为2014年12月31日。但至今被告仍有尾部工程房屋的供暖、水电工程及电梯未施工安装，被告有义务将尾部工程完成安装完毕交付原告使用。再次，双方既然约定了房屋的交付时间，被告就应当依据约定履行，而被告因其与施工方存在纠纷，导致本案争议无法办理竣工验收备案，责任在于被告，不能成为其拒绝履行合同义务的抗辩，被告应当继续履行合同义务，取得本案争议房屋的竣工验收备案证书并将房屋交付原告。关于原告主张被告支付违约金的诉请。如前所述，双方约定交房时间为2014年6月30日，而被告在不可归责原告的情况，至今未交付房屋，应承担违约责任。依据合同约定“违约方应承担相应迟延履行部分所涉及总金额部分日0.05%的违约金，”但在被告与柴越签订的商品房买卖合同中对房屋交付的时间约定为2014年12月31日，违约金为出卖人一次性支付买受人按“本合同总价款”日万分之一。本院认为，被告与柴越签订商品买卖合同中关于交房时间和违约金约定是原、被告双方在履行互易合同中，对互易合同交付时间和违约金条款的变更，理应以商品房买卖合同的约定，来作为原、被告履行交付义务的依据。但是，双方商品房买卖合同约定的“本合同总价款”少于双方实际履行的价款，双方仍按互易合同约定的价款履行的互易协议，故商品房买卖合同违约金条款约定的按照“本合同总价款”的约定，不采用，仍应按照双互易价款计算违约金，但违约标准仍采用商品房买卖合同关于逾期交房违约责任日万分之一的标准，因互易合同约定的0.05%的违约标准是整个合同履行过程中被告的违约行为的违约惩罚不仅限于逾期交房，被告在互易合同中已履行房屋备案义务，部分开具发票义务，非完全不履行合同，故此应以商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任条款计算违约金。交付时间亦应以商品房双方变更的时间为准。据此，被告应向原告支付违约金1593398.70元（从2015年1月1日至2016年11月30日，共计699日，699日×22795403.40元×0.01%=1593398.70元）关于被告抗辩，原告约定交付给被告的“梧桐苑”项目的3层结构商业网点6套房屋，并未交付，而且一直占用，尚有室内刮大白、室外广告牌拆除、房屋供暖连接及垃圾清运等单项工程未完成施工，不符商业网点竣工交付标准，原告亦构成违约，应承担违约责任。本院认为，该房屋已具备竣工验收备案书且已交付给被告指定接收人陈静秋，陈静秋已缴纳了物业费，故此可以认定交付房屋具备交付条件，且现该6套房屋的产权人为陈静秋，如该6套房屋存在交付不符合条件的情况，也应由房屋所有权人陈静秋向原告主张权利，本案中第三人未提出任何主张。故被告的抗辩不予认可，其反诉主体不适格，不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告辽宁华城房车俱乐部有限公司交付剩余26套房屋销售不动产统一发票；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内完成收尾工程包括供暖、水电工程及电梯安装；三、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起90日完成沈阳市大东区观泉路XX号（X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室、X-X室）共计49套房屋的竣工验收备案书并将房屋交付原告；四、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告辽宁华城房车俱乐部有限公司支付逾期交付违约金1593398.70元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54883元，由原告负担35742元，被告负担19141元；公告费800元、保全费5000元由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭福强审 判 员  张 品人民陪审员  王 臣二〇一六年十一月三十日书 记 员  雷 旭