上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初24705号原告：漏一平，男，1958年9月22日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：蒋黎，上海瀛东律师事务所律师。被告：丁芝萍，女，1964年3月28日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：丁善福，男，1936年9月5日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：张巧英，女，1940年6月15日出生，汉族，住上海市普陀区。上述三被告共同委托代理人：杨志虹，江苏广泽律师事务所律师。原告漏一平与被告丁芝萍、丁善福、张巧英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告漏一平及其委托代理人蒋藜，被告丁芝萍、丁善福、张巧英共同的委托代理人杨志虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漏一平诉称，2013年，原、被告就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“祁安路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定三被告以合同价款人民币1,150,000元(以下币种均为人民币)出售房屋给原告。原告为支付首付款，出售其名下唯一住房。2015年，原告得知三被告因债务纠纷致使系争房屋被法院查封，导致无法在约定的时间办理产权过户手续。三被告的行为已构成根本违约，故原告请求解除房屋买卖合同，并要求三被告赔偿系争房屋目前的市场价与原合同约定价款的差额及原告支付的中介服务费，以弥补原告所遭受的经济损失。故请求：一、判令解除原、被告就祁安路房屋签署的的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、判令三被告返还原告已支付的购房款800,000元及按照同期银行贷款利率计算的利息损失；三、判令三被告赔偿原告因其违约行为给原告造成的经济损失1,503,000元。被告丁芝萍、丁善福、张巧英辩称，因系争房屋系动迁安置房，在一定期限内不得买卖交易，故双方违反法律规定签订的房屋买卖合同应为无效合同。原告在签订买卖合同时对房屋能否进行买卖交易并未尽到审查义务，被告不存在违约问题，不同意原告主张的损失赔偿主张。同意退还原告已收取的购房款，但因原告强行占据系争房屋并收取租金，同时因双方发生纠纷致使房屋内价值50,000元的财物损失，故要求财物损失及原告收取的租金从应返还的房款中扣除。经审理查明：一、祁安路房屋于2013年5月22日经核准登记为被告丁芝萍、丁善福、张巧英共同共有，并备注为“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2013年6月5日，原告漏一平与被告丁芝萍、丁善福、张巧英经上海万利房地产顾问有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，主要约定以下内容：房地产转让价款为1,150,000元，其中首期房价款800,000元于合同签订后一日内支付，第二期房价款350,000元于办理产权过户手续并由上海万利房地产顾问有限公司执收件收据当日支付；双方同意于2013年8月31日前腾出房屋并进行验收交接，并确认于2016年6月30日之前共同申请办理转让过户手续；补充条款(一)中载明“乙方已了解该房屋为动迁房，按国家现有政策规定需房屋产证满三年方可过户”。2013年6月14日，被告丁芝萍、丁善福、张巧英及案外人张国强办理出具委托书并予以公证，委托案外人漏某某代为办理房地产转移登记、过户手续等事项。2013年5月28日至6月15日，原告漏一平转账款项四笔至被告丁芝萍名下银行账户，金额共计800,000元。二、截止2016年9月30日，祁安路房屋登记的房地产权利限制状况信息显示，共有司法查封四项，其中首次查封的起始时间为2014年11月18日。三、2016年4月1日，祁安路房屋因涉及本院(2015)普执字第3982号一案，委托上海科东房地产土地估价有限公司对该房屋市场价值予以估价，确定在2016年3月12日的价值时点，该房屋市场价值为2,631,400元。四、2013年7月20日，原告漏一平向上海万利房地产顾问有限公司支付佣金23,000元。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产登记薄、银行转账凭证、房地产估价报告及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。祁安路房屋系动迁安置房屋，产权登记信息备注明确载明“3年内不得转让、抵押”，但该权利限制并不必然导致房屋买卖合同无效。原、被告就祁安路房屋的买卖自愿签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容并不违背法律规定，且双方当事人均明知该房屋的权利限制内容，故双方约定的办理过户手续的时间系在2016年6月30日之前，即已超过该房屋首次产权登记的时间三年，已满足可转让过户的条件；因此该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告漏一平已支付首付款800,000元，作为出售方的三被告理应保证在2016年6月30日前该房屋处于权利清洁状态，以满足转让过户的条件。现因三被告所涉债务纠纷，导致房屋处于查封状态，致使无法进行产权过户，故三被告已构成违约，导致合同主要目的无法实现，故原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》依法应予解除，三被告应返还已收取的购房款800,000元，原告应返还祁安路房屋；同时，三被告应就此承担违约责任，对造成原告的经济损失予以赔偿。针对原告主张的已支付的购房款利息损失，依法应予支持，三被告应按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息损失。针对原告主张的经济损失，其中支付的中介服务佣金23,000元，系已实际发生的损失，依法应予支持；因合同解除导致原告无法取得祁安路房屋产权，鉴于房地产市场价值上涨，若另购置同等条件的房屋需支付更多款项，本院参考祁安路房屋所涉执行案件中的评估价格，酌情确定三被告应再予赔偿500,000元。此外，针对三被告主张的因原告造成的房屋内财产损失及出租收益应从已收取的购房款中扣除的意见，并不属于本案所涉房屋买卖合同纠纷案件的审理范围，三被告可另行予以主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告漏一平与被告丁芝萍、丁善福、张巧英就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)；二、原告漏一平应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告丁芝萍、丁善福、张巧英；三、被告丁芝萍、丁善福、张巧英应于本判决生效之日起十日内返还原告漏一平购房款人民币800,000元，并按照中国人民银行同期同档贷款利率支付自2013年6月15日起至本判决生效之日止的利息；四、被告丁芝萍、丁善福、张巧英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告漏一平经济损失人民币500,000元。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币25,200元，减半收取，计人民币12,600元，由原告漏一平承担人民币5,479元，由被告丁芝萍、丁善福、张巧英人民币7,121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十一月三十日书记员  吴婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。