广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)防市民三初字第4号 原告：赖沛荣，男，1965年5月18日生，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 被告：瑞君发展有限公司，住所地香港九龙8-20南京街-号德惠行5楼509室。 法定代表人：何卓基，董事。 第三人：防城港润德置业有限公司，住所地广西防城港市港口区公车新城富康市场。 法定代表人：张明海，总经理。 委托诉讼代理人：林永，广西元胜律师事务所律师。 原告赖沛荣与被告瑞君发展有限公司（简称瑞君公司）、第三人防城港润德置业有限公司（简称润德公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案后，依法适用普通程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理。2014年7月30日本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院依法追加第三人润德公司参加诉讼，并于2016年8月24日再次公开开庭进行了审理。原告赖沛荣及其委托诉讼代理人付峻，第三人润德公司的委托诉讼代理人林永到庭参加诉讼；被告瑞君公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。 原告赖沛荣向本院起诉请求：1、瑞君公司继续履行2012年9月21日与赖沛荣签订的《宅基地转让协议书》，由瑞君公司将该宅基地(以下简称004号土地)过户给赖沛荣；2、瑞君公司支付给赖沛荣违约金人民币300万元整；3、瑞君公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：瑞君公司的法定代表人何卓基是香港人，1996年以瑞君公司名义在防城港港口区公车新城购买一套面积为2201.40平方米的004号土地（原《国有土地使用证》证号为：港区国用【1996】字第267号；新《国有土地使用证》证号为：防港国用2012第A-004号）。后何卓基意欲将该地卖给赖沛荣。经协商后，双方于2012年9月21日签订了《宅基地转让协议书》。协议约定，该地转让价格为人民币300万元，付款方式为赖沛荣在本协议生效之日起一天内向瑞君公司交付定金30万元，瑞君公司到防城港办理转让手续时再付30万元，余款在瑞君公司办理完成过户变更手续并向赖沛荣交付新的《国有土地使用证》后即付余款240万元；过户税费双方各负担50%;若任何一方违约，均要承担违约责任，违约赔偿金为宅基地总价款的两倍；协议还对其他条款作了约定。协议签订当天，赖沛荣即向瑞君公司支付30万元定金。之后赖沛荣一直催促瑞君公司去办理转让手续，但何卓基以遗失了土地证为由拖延办证。后赖沛荣无意发现原来瑞君公司已于2013年6月23日与润德公司就004号土地签订了转让协议，将地转给了润德公司，并向防城港市住建委申请办理该幅土地的《建设用地规划许可证》等转户手续。赖沛荣为保障自己物权的实现，已于2013年6月27日向贵院申请诉前保全，贵院查封了该幅土地。双方签订《宅基地转让协议书》是双方真实意思的表示，具有法律效力，对双方均具有约束力，任何一方不得擅自解除协议。现瑞君公司在未与赖沛荣解除或终止合同的情况下，与他人另外签订转让协议并要办理转让手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于赖沛荣已向瑞君公司支付了30万元定金，已开始实际履行合同，瑞君公司应继续履行合同。为了维护交易的公平安全及赖沛荣的合法权益，请求人民法院依法判决,支持赖沛荣诉请。 被告瑞君公司书面答辩称，1、赖沛荣违约在先，瑞君公司将004号土地卖给润德公司在后。瑞君公司与赖沛荣于2012年9月21日签订《宅基地转让协议书》。赖沛荣虽已向瑞君公司支付30万元。但协议的其他内容经瑞君公司多次催促，赖沛荣均以各种借口不予履行，瑞君公司只得又将004号土地转卖给润德公司。2、瑞君公司是以360万元将004号土地转给润德公司而不是182万元。目前瑞君公司已收到润德公司100万元，尚欠260万元。3、瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》，润德公司方面签字的虽然是张明海，但实际上是润德公司购买，我方也是和润德公司协商的。目前张明海是润德公司的法定代表人。4、2013年6月18日防城港市中级人民法院作出(2013)防市民三初字第3号民事调解书。调解书协议内容如下：一、瑞君公司同意于2013年6月20日前一次性还清润德公司借款152万元：二、如瑞君公司未能如期还清借款，愿意用自有的土地[证号防港国用(2012)第A-004号，土地使用权人瑞君公司，住所地防城港市港口区公车新城，使用权面积2201.4平方米]抵偿上述债务，但案涉土地使用权的抵偿额不止152万元，应该是182万元，由润德公司支付30万元返还给瑞君公司。然而让人感到奇怪的是：调解书作出仅仅5天之后，同一块土地又卖给了同一个对象即润德公司，而且买卖双方还都是原来的当事人。5、2016年3月28日防城港市中级人民法院作出(2015)防市民三初字第2号民事判决书，撤销了上述民事调解书，说明瑞君公司用自有的土地抵偿所欠润德公司债务一事是不成立的。6、本案遗漏重要的当事人，需重新追加。如前所述：2013年6月3日，瑞君公司以360万元将004号土地转给润德公司，虽然实际买方是润德公司，但签字的却是张明海，本案是合同之诉，根据合同相对性的原则，应当追加张明海为本案的当事人，以查明事实，明确权利义务关系。综上，请求法院判令驳回赖沛荣的诉讼请求。 第三人润德公司述称，1、润德公司与瑞君公司系在平等自愿原则上签订的《国有土地使用权转让合同》，合同条款也是双方的真实意思表示，并没有损害任何第三人及其他集体的利益，该合同属于合法有效的合同。首先，就合同主体而言，瑞君发展有限公司作为《国有土地使用权证》的土地使用权人，其符合土地转让的主体资格，润德公司是依法成立的企业法人，符合购买土地的主体资格。其次，《国有土地使用权证》所登记的产权清晰，并无其他物权及纠纷的记载，润德公司基于《国有土地使用权证》证书登记内容的公信力，签订《国有土地使用权转让合同》并不违反法律法规之规定，且在签订合同时，瑞君公司并未告知其该涉案土地存在其他的法律关系，润德公司与瑞君公司不存在任何恶意串通。再次，润德公司与瑞君公司约定的土地转让款是双方综合分析后，协商确定的土地转让款，并不存在恶意低价转让。第一，004号土地的使用年限是从1996年7月12起至2066年7月11曰止，润德公司与瑞君公司签订合同的日期是2013年6月23日，该块土地在转让时，土地的使用年限仅剩约53年。第二，涉案土地在转让前，该地上存在违章建筑，这一事实，直接影响瑞君公司与润德公司是否能最终达成交易目的，瑞君公司将清除涉案地上的违章建筑事宜交由润德公司负责，清除违章建筑产生的费用都是由润德公司承担。土地在转让前，存在违章建筑的客观事实，是当时双方评估案涉土地价款的因素之一。第三，004号土地位于防城港市港口区公车新城，在2013年时，案涉土地附近基本是荒地，地处比较偏僻，加上2013年初，当地的房地产处于下滑趋势，这也是两公司考虑转让土地的价格原因之一。最后，润德公司已依约先后支付了购地款129.2万元人民币给瑞君公司，并且在签订合同前，瑞君公司主动将《国有土地使用权证证书》及《建设用地规划许可证》原件交给润德公司保管，并将案涉土地交付给润德公司使用。至今案涉土地也是由润德公司占有与使用，这也是双方积极履行合同义务的表现。基于上述客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，两公司签订的《国有土地使用权转让合同》系双方在平等自愿的情况下，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2、润德公司系合法占有并开发使用案涉土地。首先，瑞君公司作为涉案土地《国有土地使用权》证书登记的土地使用权人，其有权对案涉土地进行处分，包括将土地交由润德公司开发。其次，润德公司与瑞君公司之间存在《国有土地使用权转让合同》的法律关系，瑞君公司将《国有土地使用权证证书》及《建设用地规划许可证》的原件及涉案土地交由润德公司保管和使用，是其积极履行合同义务的表现，润德公司是合法占有和使用案涉土地。再次，赖沛荣和瑞君公司之间存在的是债权债务关系，不能以债权行为对抗瑞君公司行使物权的行为。因为不动产的变动，应依法登记，而《国有土地使用权证证书》登记的物权人是瑞君公司，在变更登记前，其才是土地的物权人。最后，从2013年至今，瑞君公司将土地交付给润德公司使用，是其行使物权行为的表现。润德公司接收案涉土地是合法占有案涉土地，对案涉土地进行投资开发，修建了自己的项目部，并在土地临街的地方修建了临街铺面进行出租，这也是合法行为，而土地因相关部门原因，不能办理建设工程许可证，并不影响其合法占有和发开及使用案涉土地的事实。3、关于涉案土地过户到谁名下的问题。首先，瑞君公司存在一地两卖的事实。其次，瑞君公司均未办理土地使用权变更登记手续，基于不动产变动以变更登记为准，在没有变更登记前，合同当事人只是存在债权债务的法律关系。最后，从2013年起至今，瑞君公司已经将土地交付给润德公司使用至今，且已经支付了129.2万元的购地款，依约履行了合同的义务。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，瑞君公司应将004号土地过户到润德公司名下，赖沛荣请求将土地过户到其名下不应得到支持。综上，请求驳回赖沛荣的诉讼请求，判令瑞君公司将涉案土地过户到润德公司名下。 原告赖沛荣围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、赖沛荣身份证一份，拟证明赖沛荣的诉讼主体资格；2、瑞君公司营业执照及法定代表人身份证明各一份，拟证明瑞君公司的诉讼主体资格；3、宅基地转让协议书一份，拟证明赖沛荣与瑞君公司转让土地使用权的事实；4、港区国用（1999）字第03009952号国有土地使用证和防港国用[2012]第A-004号国有土地使用证各一份，拟证明瑞君公司对004号土地拥有使用权及旧证换新证的事实；5、收据及中国银行回单各一份，拟证明瑞君公司收到赖沛荣交付的土地转让定金凭证的事实；6、关于瑞君公司一地两卖的异议申请一份，拟证明赖沛荣要求查询瑞君公司一地两卖的申请；7，防住建函（2013）699号复函一份，拟证明防城港市住建委对赖沛荣要求查询和处理瑞君公司一地两卖复函的事实；8、《国有土地使用权转让合同》一份，拟证明瑞君公司将转让给赖沛荣的土地使用权再转让给润德公司的事实。 被告瑞君公司没有提交证据。 第三人润德公司依法提交了如下证据：1、《国有土地使用权转让合同》一份，拟证明瑞君公司将土地转让给润德公司的事实；2、防港国用[2012]第A-004号国有土地使用证和建设用地规划许可证各一份，拟证明土地的基本情况及瑞君公司将该证件交给润德公司的事实；3、收据两份，拟证明瑞君公司将土地证原件交给润德公司并由后者合法占有案涉土地以及润德公司已支付129.2万元购地款的事实；4、收条一份，拟证明润德公司将土地上的房屋出租给汪胜洋的事实；5、房屋租赁合同和商铺租赁合同各一份，拟证明汪胜洋又将部分房屋转租给他人的事实；6、证明两份，拟证明土地在转让前有违章建筑，润德公司报告主管部门拆除的事实；7、相片8张，拟证明土地已由润德公司占有开发的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。润德公司对赖沛荣提供的证据1、2、4、5、8没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：赖沛荣提供的证据3，该协议合同双方主体适格是基于双方的真实意思表示且关联涉案土地，应予以采信；证据6、7可证明瑞君公司欲将案涉土地过户到瑞德公司，涉嫌一地二卖，与本案具有关联性，予以采信。润德公司提供的证据1，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，应予以采信；证据2是建设单位用地的法律凭证，该法律凭证在润德公司手上，证明瑞君公司将案涉土地证件交付给润德公司，予以采信；对于证据3两份收据上均有瑞君公司法人何卓基的签字，具有真实性，应予以采信;证据4、5、6均与本案无关，不予采信；证据7客观直接的反映了案涉土地的使用情况，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》，协议内容主要如下：一、瑞君公司愿意转让给赖沛荣的宅基地坐落在防城港市港口区公车新城，宅基地面积为2201.40平方米（详见原《国有土地使用证》，原证号为：港区国用【1996】字第267号）；二、转让价格为300万元。赖沛荣在本协议生效之日起一天内向瑞君公司交10%预付款，即30万元。瑞君公司到防城港办理转让手续时，赖沛荣向瑞君公司再交10%，即30万元。余款在瑞君公司办理完成过户变更手续并向赖沛荣交付新的《国有土地使用证》后当天内付清余款80%，即240万元。三、瑞君公司负责办理宅基地过户变更手续，办理过户变更手续所按政策规定缴交的各项税费，由双方各负担50%。四、本协议双方要共同遵守，若任何一方违约，均要承担违约责任，违约赔偿金为宅基地总价款的两倍。五、本协议如有未尽事宜，双方另行协商解决，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。如双方不能协商解决的，应交当地人民法院裁决。合同还约定其他内容。协议签订之当日，赖沛荣依约预付30万元给瑞君公司。此后，瑞君公司没有为赖沛荣办理土地过户手续，赖沛荣也没有向瑞君公司交10%，即30万元的购地款。 2013年6月23日，瑞君公司与润德公司签订《国有土地使用权转让合同》，合同主要内容如下：一、转让地块位于防城港市港口区公车新城，土地证号为：防港国用（2012第A-004号），建设用地规划许可证号为：地字第450601201300151号，土地使用面积为2201.4平方米。宗地四至及界址点坐标详见附国有土地使用证。二、转让价格为182万元。其中因土地转让发生的税费由双方根据中华人民共和国的有关法律规定各自承担。润德公司按以下时间和金额分三期支付土地价款：第一期定金50万元，自双方签订合同之日内支付给瑞君公司，瑞君公司在收到定金当日需将土地使用证原件交润德公司保管；第二期50万元，在签订合同之日起十日内瑞君公司办理土地《建设用地规划许可证》后的一个工作日内支付；第三期，余款82万元，自双方各自交完转让土地使用权的税费后的一个工作日内支付。三、如发生争议，双方协商，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。双方一致同意本合同适用中华人民共和国大陆地区的有关法律，不适用香港特别行政区的法律。合同还约定了其他内容。合同签订后，润德公司先后两次支付购地款共计129.2万元，同时，瑞君公司将《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》的原件交润德公司。后润德公司在004号土地上进行建设。防城港市住房和城乡建设委员会于2013年11月15日作出防住建罚字[2013]第66号行政处罚决定书，认为润德公司未取得建设工程规划许可证，擅自在案涉土地上建设，决定责令其自行拆除违法建筑物。 综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同是否合法有效；二、润德公司占有使用涉案土地是否合法；三、赖沛荣主张将案涉土地过户到其名下的请求是否应得到支持；四、赖沛荣请求瑞君公司支付300万元违约金是否应得到支持。 本院认为，关于本案法律适用问题。因瑞君公司为香港特别行政区，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案当事人在合同中约定以及在庭审中均选择适用中华人民共和国大陆法律。因此，故本案的处理适用我国内地法律。 一、关于瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同是否合法有效的问题。 （一）瑞君公司与赖沛荣的土地使用权转让合同有效，双方应全面履行合同义务。瑞君公司与赖沛荣于2012年9月21日签订了《宅基地转让协议书》，赖沛荣依协议预付了30万元。该份合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，且已部分履行，该合同合法有效。因瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》在先，与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第四项“合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持……”之规定，瑞君公司与赖沛荣应继续履行合同的义务。 （二）瑞君公司与润德公司的土地使用权转让合同有效。其理由如下：首先，瑞君公司是案涉土地的使用权所有人，在办理过户前其有权再行转让。虽然，瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》在先，与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》在后，但是，瑞君公司与赖沛荣签订《宅基地转让协议书》后，其并未将案涉土地的使用权过户到赖沛荣名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动物产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该登记，自记载于不动产登记簿发生效力”的规定，故案涉土地的使用权仍未发生变动，案涉土地的使用权仍为瑞君公司所有。瑞君公司对案涉土地的处分权限未受到限制，瑞君公司有权再次向润德公司转让案涉土地使用权。其次，瑞君公司与润德公司签订的《国有土地使用权转让合同》未构成恶意串通，未损害赖沛荣的利益。瑞君公司虽然与润德公司签订土地使用权转让合同，但瑞君公司尚未将案涉土地的使用权过户给润德公司，案涉土地的使用权仍登记在瑞君公司名下，瑞君公司仍可自由处置案涉土地的使用权。润德公司与瑞君公司签订土地使用权转让合同的行为未妨碍赖沛荣取得案涉土地的使用权，赖沛荣仍可与瑞君公司协商继续履行合同，因此，润德公司的行为未损害赖沛荣的利益。瑞君公司在未继续履行与赖沛荣的合同义务情况下，另行就案涉土地的使用权与润德公司签订《国有土地使用权转让合同》，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。 综上分析，瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的两份土地使用权转让合同均属于有效的合同。 二、关于润德公司占有使用涉案土地是否合法的问题。瑞君公司与润德公司签订土地使用权转让合同后，润德公司虽然在案涉土地上投资建设，但润德公司未经向有机部门申报并取得建设工程规划许可证，防城港市住房和城乡建设委员会认定润德公司在案涉土地上的投资建设为违法行为，并作出行政处罚决定，责令限期自行撤除，润德公司未申请复议，也未提起行政诉讼，该处罚决定已经发生法律效力。因此，润德公司未经有关机关批准占有投资涉案土地不合法。 三、关于赖沛荣主张将案涉土地过户到其名下的请求是否应得到支持的问题。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的百分之二十五以上。本案中，瑞君公司以出让方式取得案涉土地的使用权后，未进行投资开发，瑞君公司不具备转让房地产的法定条件，瑞君公司应在完成一定的投资总额以后，方可办理涉案土地使用权的转让手续。因此，赖沛荣主张瑞君公司将案涉土地的使用权过户至其名下的请求理由不成立，本院不予支持。 四、关于赖沛荣请求瑞君公司支付300万元违约金是否应得到支持的问题。赖沛荣与瑞君公司在《宅基地转让协议书》中约定，瑞君公司到防城港办理转让手续时，赖沛荣向瑞君公司交30万元购地款。对此条款，赖沛荣主张瑞君公司办理转让手续在先，其交30万元购地款在后；瑞君公司抗辩赖沛荣先交30万元，其再着手办理转让手续，双方对该合同条款存在争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从该合同条款的设置、约定的内容及使用的语句来分析，“瑞君公司到防城港办理转让手续”和“赖沛荣向瑞君公司交30万元”没有先后履行顺序，应当认定为同时履行的义务，双方有权在对方未为对待给付之前，得拒绝履行自己的给付义务。本案中，双方均未主动履行或请求对方履行合同义务，瑞君公司未向防城港市土地管理部门申请过户，赖沛荣也未主动向瑞君公司支付标的价款10%即30万元，双方有权在对方未为对待给付之前拒绝履行自己的给付义务，双方均未构成违约。因此，赖沛荣主张瑞君公司违约并请求支付300万元违约金的理由不充分，本院不予支持。 综上所述，瑞君公司分别与赖沛荣、润德公司签订的土地使用权转让合同合法有效，瑞君公司与赖沛荣应继续履行合同，赖沛荣主张将案涉土地过户到其名下以及要求瑞君公司支付违约金的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百二十五条第一款、第一百二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、原告赖沛荣和被告瑞君发展有限公司于2012年9月21日签订的《宅基地转让协议书》合法有效，双方应继续履行。 二、驳回原告赖沛荣的其他诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告赖沛荣负担15400元，被告瑞君发展有限公司负担15400元。 如不服本判决，原告赖沛荣可在判决书送达之日起15日内，被告瑞君发展有限公司可在判决书送达之日起30日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费30800元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙志相 代理审判员  栾彩云 代理审判员  李启宁 二〇一六年十一月十一日 书 记 员  黄柳斌