广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民再195号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：利雪琼，女，汉族，1935年11月7日生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：关景秋，男，汉族，1970年10月23日生，住广东省广州市越秀区，系利雪琼的儿子。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州天佳房地产有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东水荫路*号华信大厦***室。法定代表人：蔡美瑜，董事长。委托诉讼代理人：张登芬，该公司职员。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市广协房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区盘福路朱紫后街*号自编***房。法定代表人：胡钊文，总经理。委托诉讼代理人：曾巍嘉、黄伟，均系该公司职员。再审申请人利雪琼因与被申请人广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）、广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第1393号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，于2016年3月29日作出（2015）粤高法民一申字第1442号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭并公开开庭审理了本案，再审申请人利雪琼的委托代理人关景秋、梁浩儒，被申请人天佳公司的委托代理人张登芬到庭参加诉讼，被申请人广协公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人一审的意见2014年1月2日，利雪琼向一审法院广东省广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、天佳公司、广协公司连带向利雪琼支付大新路370号二、三、四楼从2000年6月1日起至2010年12月16日止欠付的临迁费75736.80元（按1472.13元／月×1／2计，减除应付购房款17400元）；延期回迁补助费101184.40元（按1472.13元／月×1／2，2000年1月1日至2003年12月31日按200%计，2004年1月1日起按50%计至2010年12月16日止）；2、天佳公司、广协公司连带向利雪琼支付大新路370号首层及阁楼部分的租金损失从2001年4月1日起至2010年12月16日止（其中首层31.03平方米为仓库，阁楼31.03平方米为住宅，具体租金标准由房管部门评估）；3、本案诉讼费用由天佳公司、广协公司连带承担。主要事实和理由是：原广州市大新路370号房屋共有人是利雪琼、仇耀坚、仇冠祖，二、三、四楼部分拆迁前为共有人自用。楼下首层为仓库，阁楼为住宅出租，2002年1月1日前首层及阁楼由房管部门经租。1993年7月20日，广协公司因（1993）城地批字第464号文核准征用大新路地段。1996年8月8日，广州市规划局发出穗规地复字（1996）第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述地块由天佳公司开发建设。1996年5月26日，利雪琼和仇耀坚、仇冠祖与天佳公司、广协公司签订了《房屋拆迁安置协议》，该协议约定，利雪琼同意将广州市大新路370号房屋由广协公司拆迁，临迁期间临迁费为每月1472.13元，约定于1999年12月30日前回迁，如天佳公司、广协公司不按上述规定日期回迁的，天佳公司、广协公司应向利雪琼按规定的标准承担违约赔偿责任。另利雪琼应付的17400元购房款在临迁费中先予扣除。2001年4月1日，广州市越秀区国土局房管局公房科通知利雪琼，上述大新路370号房屋首层和阁楼共62.06平方米于2000年1月1日起撤销经租，产权发还给业权人管业。根据广州市人民政府侨务办的证明，涉案房屋属侨房，按规定，天佳公司、广协公司对华侨房屋应予“双安置”，故应承担经租发还部分的租金损失。另利雪琼与仇耀坚、仇冠祖在2000年5月25日有协议约定利雪琼收取被拆房屋临迁利益的1／2，而另一共有人仇冠祖已就其1／2的权益部分诉请法院并已执行。天佳公司、广协公司一直未按期支付临迁费也没有依约安排回迁，并造成利雪琼租金损失。涉案土地和房屋已于2010年12月16日被法院依法拍卖。天佳公司、广协公司已构成违约，经多次追讨无果，为维护其合法权益，故利雪琼提起本案诉讼。天佳公司答辩称：不同意利雪琼的全部诉讼请求。1、利雪琼起诉已经超过诉讼时效。2、天佳公司并非涉案房屋使用人，利雪琼不应向天佳公司主张租金。3、延期补助费不应按照200%计算，即使要计算延期补助费也应按临迁费的50%再乘以1／4计算。4、发还的首层和阁楼利雪琼没有全部权利，故利雪琼要求首层和阁楼100%的租金没有证据支持。广协公司未发表答辩意见。一审法院查明的事实一审法院经审理查明：据1996年1月2日广州市房地产管理局出具的编号为100827号的《广州市房地产权属证明书》载明，广州市越秀区大新路370号二、三、四楼的所有权人为利雪琼、仇耀坚、仇冠祖，其中利雪琼占有1／4产权份额，仇耀坚占有1／4产权份额，仇冠祖占有2／4产权份额。总建筑面积98.1420平方米。备注载明：首层面积31.35平方米和首层楼阁面积31.35平方米属经租面积，广协公司（93）穗城地75号文征用拆迁。背面载明：首层全层撤管面积为31.0311平方米，首层阁楼撤管面积为31.03平方米。1996年5月25日，利雪琼、仇耀坚、仇冠祖（为乙方）与天佳公司、广协公司（均为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除大新路370号房屋（建筑面积98.142平方米），甲方应于1999年12月30日将本地段新建大楼第十一层北向64平方米和二十层北向44.142平方米，建筑面积为108.1420平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应于1999年12月30日前付清面积差房款17400元。附注：乙方所购大10平方米建积是由利雪琼出资，故该产面积今后属利雪琼所有，购大面积款项必须在入住前付清给甲方。次日，利雪琼、仇耀坚、仇冠祖（为乙方）与天佳公司、广协公司（均为甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除大新西路370号房屋，建筑面积98.142平方米。乙方同意1996年6月30日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方每月发放补助费1472.13元给乙方至甲方通知乙方回迁之月止，每半年付一次。第三条第一项：甲方应于1999年12月30日前在大新路本地段回迁大楼第十一层北向、第二十层北向，建筑面积为108.142平方米房屋安置给乙方回迁居住。甲方违反本协议第三条第1项的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。以上所写的按规定，如政府有拆迁新规定，按新规定给予补偿。乙方向甲方购买10平方米建积，8平方米以1300元／平方米购买，另2平方米以3500元／平方米购买，共17400元，此购大面积属利雪琼出资购买，今后该产权和使用权属其所有。乙方购买10平方米建积款项17400元，从99年开始扣，在每月发放的临迁费1472.13元内扣除，交付新楼前扣清。上述合同签订后，利雪琼依约将房屋交由天佳公司、广协公司拆除。1996年8月8日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1996）第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1997年6月5日，广州市越秀区房地产管理局（为甲方）与天佳公司、广协公司（均为乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定乙方征拆大新路370号房屋，建筑面积62.06平方米，乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2000年12月30日移交完毕。2000年5月25日，利雪琼和仇耀坚（均为甲方）与仇冠祖（为乙方，代理人张霞）签订《协议书》，约定：有关大新路370号拆迁临迁补偿费问题，经甲乙双方协商，达成如下协议：二、自九九年八月份起领取的临迁补助费二分之一归利雪琼，二分之一归仇冠祖，双方各自领取。三、将来涉及共有房屋所需的一切费用，由双方按产权比例分摊。2001年3月28日，越秀区国土局房管局公房科向利雪琼等业主发出通知，内容为大新路370号房屋地下全层及首层阁楼部位面积约62.06平方米于2001年4月1日撤销经租。同年4月，越秀区房管局大新房管站向利雪琼发出通知，内容为：大新西路370号经租房（部位地下、阁楼）现经上级批准，自2001年4月起撤销经租，发还给你自行管业。利雪琼于2004年4月10日签收该通知。据越秀区房管局大新房管站于2001年4月1日出具的《经租房屋撤管住户居住情况移交表》显示，大新西路370号地下房屋面积18.23平方米，住户姓名为大新房管站，使用性质为仓库，每月租金12.51元，租金截止日期为2001年3月31日；阁楼面积23.2平方米，住户姓名为关贤，每月租金为22.48元，租金截止日期为2001年3月31日。2002年，利雪琼、仇冠祖和仇耀坚向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求天佳公司以临迁补助费1472.13元的300%计付延期补助费，支付2000年6月的延期补助费差额2944.26元、2000年7月至11月的延期补助费（每月按1472.13元的300%计）及补偿金。广州市越秀区人民法院于2002年8月17日作出（2002）越法房初字第630号民事判决书，其中查明：“被告发放临时安置补助费给原告仇冠祖至1999年12月，给原告仇耀坚、利雪琼至2000年6月。原告利雪琼购买10平方米房屋的款项17400元至今没有在临时安置补助费中扣除。”并认定“由于双方已约定原告利雪琼购买的10平方米房屋款17400元在临时安置补助费中抵扣，经审查，原告利雪琼要求被告支付2000年6月至11月的延期补助费为1472.13×1／4×200%＋1472.13×1／4×300%×5=6256.55元，该款项比购房款小，故原告利雪琼要求被告支付2000年6月至11月的延期补助费及计付补偿金理由不充分，本院不予支持。判决内容如下：一、被告天佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2000年6月至2000年11月止的延期补助费12513.1元（其中2000年6月按1472.13元×1／2×200%=1472.31元计，2000年7月至2000年11月每月按1472.13元×1／2×300%×5=11040.97元计）一次性付清给仇冠祖；二、被告天佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2000年8月1日起至2000年11月5日止的补偿金（按1472.13元×1／2×300%=2208.19元的每日3%计）一次性支付给仇冠祖；该补偿金的总额不得超过未付的延期补助费；三、被告天佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2000年6月至2000年11月止的延期补助费6256.54元（其中2000年6月按1472.13元×1／4×200%=736.06元计，2000年7月至2000年11月每月按1472.13元×1／4×300%×5=5520.48元计）一次性清付给仇耀坚；四、被告天佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2000年8月1日起至2000年11月5日止的补偿金（按1472.13元×1／4×300%=1104.09元的每日3%计）一次性支付给仇耀坚；该补偿金的总额不得超过未付的延期补助费；五、驳回利雪琼的诉讼请求。”判后，被告天佳公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2002年10月29日作出（2002）穗中法民二终字第1563号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2004年，仇冠祖向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求天佳公司以临迁补助费1472.13元的二分之一的300%计付2003年4月至回迁时止的延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金。广州市越秀区人民法院于2004年6月28日作出（2004）越法房三初字第807号民事判决书，判决内容如下：“一、被告天佳公司于判决发生法律效力之日起十日内，将从2003年4月至判决生效之月止的延期补助费（其中2003年4月至2003年12月每月按1472.13元×1／2×300%计，2004年1月至判决发生法律效力之月止每月按1472.13元×1／2）一次性清付给仇冠祖。二、被告天佳公司于判决发生法律效力之次日起，逐月每月按1472.13元×1／2的标准支付延期补助费给仇冠祖至书面通知仇冠祖回迁之日止。三、被告天佳公司于判决发生法律效力之日起十日内，将迟延支付临时安置补助费的违约赔偿金一次性支付给仇冠祖。”2014年1月24日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出《关于大新路370号房屋信息公开复函的回复》，内容为：“大新路370号首层，原属我局经租产，该屋首层及阁楼共62.06平方米，已于2000年11月、2001年4月分别发还给产权人。经管期间该房屋由广协公司征用，1997年该公司与我局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定回迁补偿。但广协公司一直未办理房屋移交手续。”天佳公司和广协公司至今未提供产权调换房屋给利雪琼和仇耀坚、仇冠祖回迁。利雪琼购买10平方米房屋面积的款项17400元至今未实际向天佳公司、广协公司支付，亦未在临迁补助费中扣除。涉案地块是广州市登记在册的“烂尾地”。2007年8月30日，房管局刊登了出让拍卖大新路以北、濠畔街以南等房屋地块土地使用权的公告。2010年7月27日，广州市越秀区人民法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。同年11月10日，广州市越秀区人民法院及广州市房地产交易登记中心在《广州日报》刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上的被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。同年12月16日，广州嘉强投资有限公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》。一审法院判决理由和结果一审法院认为，利雪琼与天佳公司、广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于大新路370号二、三、四楼临迁补助费问题，因（2002）越法房初字第630号民事判决书已查明天佳公司、广协公司发放上述房屋部分的临迁补助费给仇耀坚和利雪琼至2000年6月，故利雪琼要求天佳公司、广协公司支付2000年6月的临迁补助费于理无据，一审法院不予支持。因天佳公司、广协公司至今未付2000年7月1日起的临迁补助费亦未安置利雪琼回迁，故利雪琼要求天佳公司、广协公司支付2000年7月1日起的临迁补助费和2000年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费，合法有理。关于延期补助费的标准，《房屋拆迁安置协议》中已约定“甲方违反本协议第三条第1项的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。以上所写的按规定，如政府有拆迁新规定，按新规定给予补偿”，故利雪琼要求天佳公司和广协公司按《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定的标准计付2000年7月1日起至2010年12月16日的延期补助费，符合双方约定，一审法院予以支持。因2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》并无规定拆迁人逾期安置被拆迁人应承担的责任，故利雪琼要求天佳公司、广协公司按临迁补助费的50%的标准承担2004年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费，缺乏依据，一审法院不予支持。关于利雪琼对临迁补助费和延期补助费应享有的份额比例，因生效判决已判决天佳公司向仇冠祖支付2003年4月起至仇冠祖回迁之日止的延期补助费（2003年4月至2003年12月每月按1472.13元×1／2×300%计，2004年1月至书面通知仇冠祖回迁之日止每月按1472.13元×1／2标准计），即仇冠祖对涉案房屋的临迁补助费和增加部分的延期补助费已享有1／2的份额比例，且《广州市房地产权属证明书》亦明确利雪琼占有1／4产权份额，仇耀坚占有1／4产权份额，仇冠祖占有2／4产权份额，故利雪琼现要求按1472.13元×1／2标准计算临迁补助费并以此标准计算增加部分的延期补助费，缺乏依据，一审法院不予支持，利雪琼仅应对临迁补助费和增加部分的延期补助费享有1／4的份额比例。鉴于利雪琼购买10平方米房屋面积的款项17400元至今未实际向天佳公司、广协公司支付，亦未在临迁补助费中扣除，故应在天佳公司、广协公司应付的临迁补助费中扣减结算。关于租金损失问题，因大新路370号首层和阁楼房屋已于2001年4月发还给利雪琼、仇冠祖和仇耀坚，上述房屋在房管部门经租期间作出租使用，且房屋发还给利雪琼、仇冠祖和仇耀坚后至今仍未安置回迁，利雪琼等业主存在租金损失，因此，利雪琼现要求天佳公司、广协公司承担2001年4月1日起至2010年12月16日止的租金损失，合法有理，但该租金损失应按房管部门原租金额标准及按利雪琼的产权份额比例即每月34.99元×1／4标准计算。因涉讼地块属广州市登记在册的“烂尾地”，天佳公司、广协公司逾期多年未安置利雪琼等被拆迁户回迁及拖欠拆迁费用多年，造成利雪琼等被拆迁户的极大损失，在此情况下，利雪琼称其一直和其他被拆迁户向天佳公司、广协公司追讨包括延期补助费在内的拆迁费用符合常理，一审法院予以采信。该情形构成诉讼时效中断，故对天佳公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百四十条的规定，于2014年8月6日作出（2014）穗越法民三初字第252号民事判决：（一）天佳公司、广协公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付大新路370号二、三、四楼从2000年7月1日起至2010年12月16日止的临迁补助费（每月按1472.13元×1／4计，该总额应减除利雪琼应付购房款17400元结算）；（二）天佳公司、广协公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付大新路370号二、三、四楼从2000年1月1日起至2003年12月31日止的延期补助费（每月按1472.13元×1／4×200%计）；（三）天佳公司、广协公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付从2001年4月1日起至2010年12月16日止大新路370号首层及阁楼的租金损失（按每月租金34.99元×1／4标准计）；（四）驳回利雪琼的其他诉讼请求。一审案件受理费3838元，由利雪琼负担2471元，由天佳公司、广协公司共同负担1367元。当事人二审的意见利雪琼不服一审判决，向二审法院广东省广州市中级人民法院提起上诉，请求判令：1、增加判决天佳公司、广协公司连带支付2004年1月1日起至2010年12月16日止的延期回迁补助费15400元（每月按1472.13×50％÷4的标准计算）；2．改判一审判决第三项为：由天佳公司、广协公司连带向利雪琼支付大新路370号首层及阁楼部分的租金损失从2001年4月1日起至2010年12月16日（其中首层31.03平方米为仓库，阁楼31.03平方米为住宅，具体租金标准由房管部门评估）。主要事实和事由是：（一）天佳公司、广协公司严重逾期回迁是不争的事实，无论依据拆迁法规支付延期回迁补助费还是依合同法的一般原则支付违约金和赔偿费均应得到法院支持。一审判决认为2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》没有规定延期补助费，因此就不支持2004年1月1日后的延期回迁补助费请求，这完全是机械适用法律。因为同时有效的《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十二条规定了延期补助费按临迁费50％计算。退一步，即使适用一般的合同法原则，违约方承担违约责任也是合理合法的。（二）涉案房屋的首层和阁楼在2001年4月1日因经租发还已由利雪琼管业。虽然经租期间房管局自管自用的租金标准只确定为每月34.99元，但自发还之日起从性质上已不再属于经租，应由权利人自由处分和依法享受权益，如果不是天佳公司、广协公司违约延迟回迁，利雪琼必然能获得市场价值的物业权益。因此，一审仍以经租发还前的每月34.99元计算租金，这样判决表面上有依据，但实质上完全没有考虑到案件的实际情况，明显背离了法律和社会生活中基本公平原则和合理性，对当事人完全是不公平的。天佳公司、广协公司未发表答辩意见。二审法院查明的事实的判决理由和结果二审法院经审理查明，一审查明的基本事实属实，该院予以确认。二审法院认为，关于应否支持利雪琼主张涉案房屋2004年1月以后的延期补助费问题。利雪琼与广协公司、天佳公司签订的《房屋拆迁安置协议》对延期补助费约定为“甲方违反本协议第三条第1项的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。以上所写的按规定，如政府有拆迁新规定，按新规定给予补偿”，故在《广州市城市房屋拆迁管理办法》2004年1月1日实施后，应依据该办法确定延期补助费的补偿标准，因该办法并无规定拆迁人逾期安置被拆迁人应承担的责任，故一审法院对利雪琼主张的涉案房屋2004年1月1日至2010年12月16日止的延期补助费不予支持，并无不当，二审法院予以维持。利雪琼以《广东省城市房屋拆迁管理规定》对延期补助费的标准作了规定为由，要求法院判令按临迁费的50%计算延期补助费，理据不足，二审法院不予支持。因涉案房屋首层及阁楼部分在房管部门经租期间被拆迁时的租金是每月34.99元，一审法院据此判令广协公司、天佳公司按每月34.99元的标准赔偿涉案房屋首层及阁楼部分的租金损失，并无不当，二审法院予以维持。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2015年6月15日作出（2015）穗中法民五终字第1393号民事判决，驳回利雪琼的上诉，维持原判。二审案件受理费2471元，由利雪琼负担。当事人申请再审的意见利雪琼不服二审判决，向本院申请再审称：（一）天佳公司、广协公司严重逾期回迁是不争的事实，因此，无论依据拆迁法规由拆迁人支付延期回迁补助费，还是依合同法的一般原则由违约方承担损失赔偿，均有充分的法律依据。二审判决认为2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》没有规定延期补助费的标准，据此就不支持2004年1月1日后的延期回迁补助费诉请，这完全是机械适用法律。因为同时有效的《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十二条明确规定了延期补助费按临迁费的50%计算；退一步而言，即使根据合同法关于违约责任的处理原则，违约方承担违约责任也是合理合法的。利雪琼提出临迁费50%的赔偿请求，如果二审法院认为没有直接可适用的条文依据，也应根据合同法的规定作出判决，而不能以没有法律依据为由驳回利雪琼的此项诉请。（二）涉案房屋首层和阁楼在2001年4月1日因经租发还已由利雪琼管业，虽然经租期间房管局自管自用的租金标准只确定为每月34.99元，但自发还之日起房屋的性质就不再属于经租，应由权利人自由处分和依法享受权益。如果不是天佳公司、广协公司违约延迟回迁，利雪琼必然能获得市场价值的物业收益即租金损失。因此，一审仍以经租发还前的每月34.99元计算租金，如此判决表面上有依据，但实质上完全没有考虑到案件的实际情况，明显背离了法律和社会生活中的公平原则和基本的合理性，对当事人完全是不公平的。（三）一、二审判决无论在对法律的理解还是适用上均超出了正常的生活经验判断，完全颠覆了一个正常人对基本公平标准的理解。首先，合同法和《广东省城市房屋拆迁管理规定》作为上位法已对延期回迁的违约赔偿作了具体规定，而《广州市城市房屋拆迁管理办法》也没有否定拆迁人的违约责任，因此二审法院以没有法律依据为由不予支持，本身就是有法不依；其次，房屋已被拆迁近20年，对于18.23平方米的首层仓库和23.2平方米的阁楼居住面积，二审法院居然只认定租金损失仅为每月34.99元，显然是荒谬的。一方面，由于该租金标准源于经租这一特殊的历史背景，每月34.99元租金也并未经过权利人确认；另一方面，天佳公司、广协公司也非经租的主体，房屋发还后本案双方当事人之间纯粹是平等主体之间的民事法律关系，此时租金应由房管部门按市场价确定。据此，利雪琼向本院申请再审。天佳公司答辩称：（一）利雪琼提起本案诉讼已经超过诉讼时效。1、利雪琼曾于2002年就本案所涉事项向一审法院提起诉讼，即（2002）越法房初字第630号案件，并且一审法院也依法作出了判决，故利雪琼早已知道其权利受到损害，故其提起本案诉讼已经超过诉讼时效。2、2010年，一审法院委托广州市房地产交易登记中心在《广州日报》刊登了拍卖天佳公司名下涉案地块的消息，同时还在所有的网络媒体上发布公告，因此，即便从2010年起算，利雪琼于2014年起诉本案也已超过诉讼时效。（二）利雪琼主张延期补助费按临迁补助费的50%计算，不符合相关的法律规定。而且，法律没有规定租金需要延期，租金应由承租人缴纳，而不应向天佳公司收取。一审法院判决按临迁补助费标准的200%来计算延期补助费，也违背了法律规定的延期补助费不能超过本金的标准。综上，请求法院驳回利雪琼的再审申请。广协公司未发表答辩意见。本院查明的事实及判决理由和结果本院经审理查明，二审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，广州市越秀区房地产管理局（甲方）与广协公司（乙方）于1997年6月5日就本案房屋签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定：“如该屋落实政策发还产权（使用权）给业权人或业权人的合法继承人管业时，该协议书同时废止。今后由乙方与业权人或其合法继承人按政策法规协商解决。”再审庭审时，利雪琼主张参照广州市房地产租赁管理所发布的同期同地段广州市房屋租金参考价为计算涉案房屋首层及阁楼自2001年4月1日起至2010年12月16日止的租金损失标准。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。根据利雪琼申请再审的意见以及天佳公司的答辩意见，本案再审阶段的争议焦点是：1、天佳公司、广协公司应否向利雪琼支付2004年1月1日起至2010年12月16日止大新路370号二、三、四楼的延期回迁补助费以及按何标准支付该补助费；2、天佳公司、广协公司应以何标准向利雪琼支付2001年4月1日起至2010年12月16日止大新路370号首层及阁楼的租金损失。关于天佳公司、广协公司应否向利雪琼支付2004年1月1日起至2010年12月16日止大新路370号二、三、四楼的延期回迁补助费以及按何标准支付该补助费的问题。自2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置补助费；搬迁补助费和临时安置补助费按照国家和省的有关规定执行。自1993年9月3日起施行的《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十二条规定，由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起临时安置补助费增加50%；对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应付给50%的临时安置补助费。因此，虽然《广州市城市房屋拆迁管理办法》并未明确规定延期回迁补助费的给付标准，但已指示按国家和省的有关规定执行，而《广东省城市房屋拆迁管理规定》已规定按临时安置补助费的50%计付延期回迁补助费，故本案中一、二审法院以《广州市城市房屋拆迁管理办法》并未明确规定延期回迁补助费的给付标准为由驳回利雪琼的此项诉讼请求，属适用法律不当，本院予以纠正。天佳公司、广协公司应当以临时安置补助费的50%为标准向利雪琼支付2004年1月1日起至2010年12月16日止的延期回迁补助费。关于天佳公司、广协公司应以何标准向利雪琼支付2001年4月1日起至2010年12月16日止大新路370号首层及阁楼租金损失的问题。根据本院查明的事实，广州市越秀区房地产管理局与广协公司于1997年6月5日就本案房屋签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》已明确约定，如涉案房屋落实政策发还产权（使用权）给业权人或业权人的合法继承人管业时，该协议书同时废止，并由广协公司与业权人或其合法继承人按政策法规协商解决。涉案房屋首层及阁楼已于2001年4月1日发还利雪琼等人自行管业，自该日起，天佳公司、广协公司应与利雪琼等人自行协商确定天佳公司、广协公司应向利雪琼等人支付的租金损失数额，但一、二审仍以房管部门经租期间租金标准计算利雪琼的租金损失，缺乏事实依据，应予纠正。利雪琼主张参照广州市房地产租赁管理所发布的同期同地段广州市房屋租金参考价为计算涉案房屋首层及阁楼自2001年4月1日起至2010年12月16日止的租金损失标准可行，本院予以采纳。参照该标准，考虑到首层用途为仓库、阁楼用途为住宅，本院酌定涉案房屋首层及阁楼自2001年4月1日起至2010年12月16日止的月均租金为每平方米20元，天佳公司、广协公司应当以每月每平方米20元为标准，向利雪琼支付自2001年4月1日起至2010年12月16日止大新路370号首层及阁楼的租金损失。综上，一、二审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，对其错误部分依法应予纠正。利雪琼申请再审理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第1393号民事判决和广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第252号民事判决。二、广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付原广州市越秀区大新路370号二、三、四楼从2000年7月1日起至2010年12月16日止的临迁补助费（每月按1472.13元×1／4计，该总额应减除利雪琼应付购房款17400元结算）；三、广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付原广州市越秀区大新路370号二、三、四楼从2000年1月1日起至2003年12月31日止的延期补助费（每月按1472.13元×1／4×200%计）以及从2004年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费（每月按1472.13元×1／4×50%计）。四、广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向利雪琼支付原广州市越秀区大新路370号首层及阁楼从2001年4月1日起至2010年12月16日止的租金损失（按每月每平方米租金20元×62.06×1／4计）；五、驳回利雪琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元，由利雪琼负担1280元，由广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司共同负担2558元。二审案件受理费2471元，由广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 贾 密审判员 余洪春审判员 黄秋生二〇一六年十一月二十五日书记员 陈贤璇