福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0626民初149号原告：林爱强，男，1982年8月2日出生，汉族，住福建省东山县。原告：许碧红，女，1986年7月16日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区县。二原告的委托诉讼代理人：陈平生，福建三和律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：柳彩云，福建三和律师事务所实习律师。被告：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。组织机构代码57473081-1。法定代表人：陈国超，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所律师。原告林爱强、许碧红与被告东山天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林爱强、许碧红的共同委托诉讼代理人陈平生、柳彩云，被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人沈光华、许世鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林爱强、许碧红向本院提出诉讼请求：判令天诚房地产公司支付逾期交房违约金165031元（暂计至2015年12月31日）及自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：林爱强、许碧红于2013年5月23日与天诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买天诚房地产公司开发的位于福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼1002号商品房。合同签订后，林爱强、许碧红依约向天诚房地产公司支付了全部购房款562095元，但天诚房地产公司未能按照合同约定于2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付给其使用。按照合同第八条的约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当从2014年12月29日起至实际交付商品房之日止按日向买受人支付已付款万分之八的违约金。截至起诉之日，林爱强、许碧红仍未收到天诚房地产公司的交房通知书，天诚房地产公司也未书面说明无法交房的原因。天诚房地产公司迟延交房不存在法定与约定的免责事由，天诚房地产公司违约行为给其造成了经济上的损失。林爱强、许碧红多次就逾期交房的问题向天诚房地产公司交涉，但天诚房地产公司均置之不理，故请求依法支持其诉讼请求。天诚房地产公司辩称，1.根据合同第八条的约定，若在合同约定日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收房屋的，由出卖人支付买受人1000元的违约金。因此，天诚房地产公司仅需支付林爱强、许碧红1000元的违约金；2.案涉工程实际施工过程受到天气、交通管制及其他因素等原因影响施工的时间多达几百天，该部分无法施工的时间按照合同约定属于免责期间，应当予以扣除，故天诚房地产公司并不存在逾期交房，请求驳回林爱强、许碧红的诉讼主张；3.合同约定的违约金标准偏高，且林爱强、许碧红也未举证证明其实际损失，故请求依法对违约金计算标准作适当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、发票、个人购房借款/担保合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林爱强、许碧红提交如下证据：1.正达砼检验报告签收表，欲证明天诚房地产公司开发的3号楼已于2013年1月14日完成水泥浇筑，并未因为大风和降雨影响施工；2.协议书、信访事项受理告知单、信访件答复意见书，欲共同证明案涉工程已于2015年4月竣工初验，天诚房地产公司逾期交房系因资金不到位导致停工，而非天气原因；3.商品房买卖合同及物业服务协议，欲证明相邻的聚福尊品小区与案涉工程的开工时间相同，合同约定的交房时间基本相同，但前者已于2015年1月1日交房，不存在天气原因导致逾期交房的情形。天诚房地产公司对林爱强、许碧红提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性有异议，认为该证据来源无法确定且与本案无关，故不予质证；对证据2协议书的真实性没有异议，但认为该协议书并没有体现开发商系因为资金问题导致逾期交房；对信访事项受理告知单和信访件答复意见书的真实性由法庭认定，认为意见书并没有认定导致逾期交房的原因；对证据3的真实性不予确认，认为该份证据与本案无关，不同工程之间的施工情况各异，没有可比性。天诚房地产公司提交如下证据：1.商品房买卖合同及附件，欲证明该合同对案涉商品房的交房条件已作了约定，该合同附件六已约定如因市政原因、交通管制及累计24小时降雨超过24毫米或者6级以上（含6级）大风的气象条件等情形可以据实延期交房；2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告，欲证明案涉工程因天气等原因才于2015年11月19日竣工验收，该商品房符合交房条件；3.气象报告，欲证明案涉工程施工期间发生可以据实延期交房的气象因素；4.交房通知书及邮寄单，欲证明天诚房地产公司已书面通知业主交房的事实；5.施工日记、监理说明，欲证明案涉工程在施工过程中因天气原因造成停工导致延期交房；6.竣工验收备案审查结果，欲证明天诚房地产公司报送验收的时间为2016年4月11日，检验结果合格；7.中标通知书、建筑工程施工许可证、工程项目开工令，欲共同证明案涉工程周边道路市政配套设施变更工程于2015年7月1日才进行公开招标，该工程于2015年8月15日开工，至今尚未完工，导致案涉工程竣工验收、消防验收推迟的事实。林爱强、许碧红对天诚房地产公司提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为其未收到天诚房地产公司遭遇不可抗力的书面告知，且案涉工程施工期间并未发生合同约定的气象原因等导致延期施工的情况，故该条款系无效条款；对证据2的真实性没有异议，但认为该份报告没有载明开工日期，竣工日期也比合同约定的日期延迟一年，仅完成竣工验收不符合交房条件，应经消防验收、道路绿化等公共配套设施完成后才可以交房。天诚房地产公司并未提供消防验收等其它验收报告，故案涉商品房尚未达到交房条件；对证据3的真实性没有异议，但认为该报告记载的天气情况是否为客观天气情况无法确定，且根据合同及附件的约定，天诚房地产公司应明确未施工的原因，仅凭气象报告作为延期交房的理由并不充分；对证据4的真实性无法确认，其并未收到该通知书；对证据5的真实性有异议，认为施工日记是事后打印的，没有按照实际情况制作，有伪造的嫌疑，且施工日记记载的部分内容存在多处漏洞。监理说明也没有对每天的施工情况做详细说明，没有监理工程师的签名，该监理说明系与开发商相互串通所作，不能作为证据使用；对证据6认为开发商报备的时间已经超过合同约定交房时间一年半，可以证实天诚房地产公司存在逾期交房的事实；对证据7的真实性无法确定，对该项目的道路是否是案涉小区门口的道路无法确认，即使是案涉小区门口的道路，也与本案没有关联性。本院认为，林爱强、许碧红提交的证据1因未提供证据来源，真实性无法确认，不予认定；证据2、3与本案没有必然的关联，亦不予认定。天诚房地产公司提交的证据中，因双方对证据1、2、3、6的真实性均没有异议，予以确认；证据4交房通知书并未记载相应内容，与本案没有关联性，且林爱强、许碧红提出并未收到该交房通知书，而天诚房地产公司又未举证证明林爱强、许碧红已收到该通知书，天诚房地产公司应承担举证不能的法律后果，故不予采信；证据5能反映案涉工程的施工情况，如案涉工程施工过程中出现因合同及附件约定的天气原因导致实际停工，可以据实延期交房；证据7系案涉工程周边道路市政工程，符合合同附件六约定的可以据实延期交房的情形，天诚房地产公司可以据实延期交房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林爱强、许碧红于2013年5月23日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定林爱强、许碧红购买由天诚房地产公司开发的址在福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼1002号商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格，公共配套建筑、基础设施等未达到设计要求条件等，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、附件六合同补充协议第三条第2、3点约定的情况，也即不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素；因市政原因导致停水停电等情况造成无法正常施工；出现无法施工或者进展缓慢的气象条件：累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风；遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工，或因政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决。出现以上原因时，出卖人必须在实际交房之日起30天内向买受人提供相应单位出具的证明文件或报刊刊登相关信息予以证实。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金。合同签订后，林爱强、许碧红支付了全部购房款562095元。案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日实际开工，工期为120日历天。案涉工程于2015年11月19日通过房屋建筑工程竣工验收,2016年4月21日经消防检查合格。因天诚房地产公司未能按合同约定的时间履行交房义务，林爱强、许碧红诉至本院请求支持其诉讼请求。2016年10月16日，林爱强、许碧红与天诚房地产公司办理了交房手续。诉讼过程中，林爱强、许碧红向本院申请财产保全，经审查后本院予以准许，裁定查封天诚房地产公司名下价值相当于165031元的房产，并予执行实施。本案争议的主要焦点为：1.天诚房地产公司是否构成逾期交房；2.天诚房地产公司应否支付林爱强、许碧红诉求的违约金；3.本案合同约定的逾期交房违约金日万分之八是否应予调整。对此，本院综合分析认证如下：林爱强、许碧红认为，气象报告并不能反映真实的天气情况，天诚房地产公司系因未及时支付施工方工程款才导致工程停工，案涉工程已于2015年4月完成竣工初验，逾期交房与天气因素无关。本案施工日记、监理说明与客观事实不符，天诚房地产公司主张因天气原因等导致延期交房的618天应予抵扣没有事实与法律依据。案涉工程于2013年1月14日已经封顶，之后的时段不会受大风和天气因素的影响。因其已依约支付全部购房款，但天诚房地产公司未按约定期限交付房屋，已构成逾期交房，故依法应当按照合同第九条的约定，以其已付的购房款总额以日万分之八支付违约金，且该约定与逾期付款的约定是对等的，公平合理，双方均应按照合同约定履行。故其诉讼请求依法应予支持。天诚房地产公司认为，施工日记记载的天气情况与气象报告相符，其自2012年至2015年因天气等原因停工618天属实，且因市政设施工程导致质量及消防验收推迟，故按照合同及附件的约定，其可据实延期交房，不构成逾期交房。案涉商品房达到交房条件后，由买受人选择按照相应的条款主张违约责任：业主同意交接的按支付1000元违约金处理，业主不同意交接的按照合同第九条约定处理。合同第九条约定的逾期交房违约金过高，且林爱强、许碧红未举证证明其实际损失，请求依法对违约金的计算标准做适当的调整。故请求驳回林爱强、许碧红的诉讼请求。本院认为，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第三条约定，如遇特殊原因，天诚房地产公司可据实予以延期交房。根据天诚房地产公司提供的《气象报告》和施工日记，经核实可以确认在合同签订之日即2013年5月23日至约定的交房日期即2014年12月28日，有停工的日降水量≥25mm或者日最大风速≥6级（10.8m/s）的天数有289天，因此天诚房地产公司可以据此顺延至2015年10月15日交房，因案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日才开工，工期为120日历天，施工日期为2015年8月15日至2015年12月12日，根据合同附件六第三条的约定，该期间也可以作为延期交房的因素予以抵扣，因天气因素顺延的期间与周边道路市政工程建设导致顺延的期间存在重叠，即2015年8月15日至2015年10月15日共62天，故天诚房地产公司可以据实延期交房的天数为347天（289天+120天－62天）。根据合同约定，天诚房地产公司应在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付林爱强、许碧红使用，而直至2016年10月16日，天诚房地产公司才与林爱强、许碧红办理交房手续，自合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月29日至2016年10月16日共658天，扣除可以据实延期交房的天数347天，天诚房地产公司已经逾期交房311天，故林爱强、许碧红认为天诚房地产公司构成逾期交房的主张予以确认。因案涉工程于2016年4月21日经消防检查合格，故在合同约定的交房日期，案涉工程尚未达到法定的交房条件，林爱强、许碧红依法有权拒绝接收案涉商品房，天诚房地产公司应依照合同第九条的约定承担逾期交房违约责任。因合同约定逾期交房违约金过高，应予调整，但该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。综上所述，本院认为，林爱强、许碧红与天诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。林爱强、许碧红已经支付了全部购房款，天诚房地产公司则应按合同约定将符合约定条件的商品房交付给林爱强、许碧红使用。根据合同约定，天诚房地产公司应于2014年12月28日前将商品房交付给林爱强、许碧红使用，但天诚房地产公司至2016年10月16日才履行交房义务，扣除合同约定的可以据实延期交房的天数后，天诚房地产公司逾期交房311天。合同约定逾期超过90天，天诚房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，林爱强、许碧红要求天诚房地产公司以已付购房款562095元支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。鉴于合同约定的逾期交房违约金偏高，应予调整，故天诚房地产公司请求予以调整有理，予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。故天诚房地产公司应向林爱强、许碧红支付的逾期交房违约金为562095元×0.0003/天×311天=52443.46元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、东山天诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林爱强、许碧红逾期交房违约金52443.46元；二、驳回林爱强、许碧红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3601元，由林爱强、许碧红负担2457元，东山天诚房地产开发有限公司负担1144元。申请费1345元，由东山天诚房地产开发有限公司负担（东山天诚房地产开发有限公司负担的案件受理费及申请费已由林爱强、许碧红垫付，东山天诚房地产开发有限公司应在本判决确定的给付期限内一并付还林爱强、许碧红）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  林景川审 判 员  洪艺芯人民陪审员  李舜东二〇一六年十一月十七日书 记 员  黄兰婷附：申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。