广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)粤0111民初9782号 原告：胡子标，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：凌志文，身份证住址湖南省衡阳市雁峰区。 原告胡子标与被告凌志文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月9日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡子标及其委托诉讼代理人宋振华，被告凌志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡子标向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付自2014年1月至2016年8月的租金差额146664元；2.被告向我支付自2014年1月至实际清偿之日的租金差额滞纳金（以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之六的标准，自次月1日起计至清偿之日止）；3.被告向我支付代为缴纳的税费8306元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月13日，我与被告签订《房屋租赁合同》，我将广州市白云区梓元岗*巷*号*房出租给被告，租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为12600元，从第三年起，租金每年比上一年度增加8%，被告通过银行转账的方式将租金转入我的中国工商银行账户。合同生效后，被告向我足额支付了第一个月的租金，其他月份的租金均有不足额支付的情形。我每月发信息催促被告支付足额租金，被告不予理会仍按自己的意愿随意支付每月不等的租金。被告自2014年2月开始欠租，我有权按照合同的约定收取2%的滞纳金。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。 被告凌志文辩称，我同意原告提出的第三项诉讼请求，其他诉讼请求不同意，理由如下：1.我与原告没有租赁合同关系，租赁合同是我与原告的配偶签订的，并以现金方式支付租金给原告的配偶，后原告的配偶给了我一个账户，要求我将租金缴纳至该账户中，我没有向原告缴纳过租金；2.我因生意不好经营，于2014年3月4日约原告在美华酒店洽谈减租的事情，原告当时同意减租但现又反悔；我于2015年3月再次约了原告要求继续减租1000元，但原告不同意，我就按原租金8000元支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系广州市白云区三元里路梓元岗街*号*房的产权人。2013年10月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于广州市白云区梓元岗*巷*号*房（以下简称涉案房屋）。租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。合同生效后，乙方向甲方支付首年月租金的一倍12600元整，作为押金，合同期满后乙方无违反本合同约定以及损害甲方利益的行为，甲方一次性无息将押金退还给乙方。每月租金为12600元（不含税），如需开具发票的，相关税费由乙方自行承担。从第三年起，租金每年比上一年度增加8%。乙方按照三个月一次，并提前一个月，通过银行转账的方式，转账至胡子标的中国工商银行账户：62×××12。保留银行小票为依据。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。合同生效后，乙方的装修及修缮所产生的所有费用，由乙方承担。甲方概不负责。乙方必须按税务部门的规定，办理纳税登记，依法纳税等等。 上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。被告向原告支付了12600元押金。根据原告向本院提交的其本人名下62×××12账户的流水记录显示，被告支付租金的情况如下：2014年1月3日支付12600元、2014年3月4日支付10000元、2014年4月2日支付30000元、2014年6月30日支付30000元、2014年10月9日支付30000元、2014年12月30日支付7000元、2015年2月1日支付11000元、2015年3月4日支付8000元、2015年3月30日支付8000元、2015年4月30日支付8000元、2015年6月1日支付8000元、2015年7月1日支付8000元、2015年8月2日支付8000元、2015年9月5日支付8000元、2015年10月7日支付8000元、2015年11月3日支付8000元、2015年12月4日支付8000元、2016年1月2日支付8000元、2016年2月3日支付8000元、2016年3月2日支付8000元、2016年4月2日支付6000元、2016年5月2日支付6000元、2016年6月4日支付6000元、2016年7月5日支付6000元、2016年8月4日支付6000元。 被告抗辩称其本人曾于2014年3月与原告协商将租金减低至8000元/月。原告确认曾与被告协商过减租事宜，但其本人要求被告交清欠租后再协商，被告未有交清欠租，原告亦未有同意为被告减租。 通过双方的短信记录可知，原告分别于2015年3月、2015年7月～12月，确认被告缴纳当月交租金额、当月欠租金额，并在被告未交租金时向被告催收租金。2015年12月4日，被告发短信给原告，通知原告已汇租金，原告表示收到并要求被告此后如约支付租金。2016年1月2日，原告短信通知被告转款已收到。2016年2月以后，原告又通过短信方式确认已收租金及要求被告清缴欠款，但被告至今未有向原告交清欠租。 原告向本院提交税务发票，拟证明已代被告缴纳税费8305.91元的事实，被告同意向原告返还上述税费。 另被告称其本人曾与原告的配偶签署了租赁合同，故合同相对人应为原告配偶。原告确认曾由其本人的配偶与被告先行签订租赁合同，但由于原告为涉案房屋的产权人，故由原告另行与被告签署了涉案租赁合同。 以上事实，有房屋租赁合同、短信记录、房产证、发票及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告是涉案房屋的产权人，与被告签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋交付被告使用并收取被告缴纳的租金，故原告是涉案房屋的出租人的事实成立。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。 原告依约将涉案房屋交付被告使用，无证据显示双方达成减租协议，故被告在使用涉案房屋后，应依约向原告支付租金。现有证据显示，被告至今欠缴自2014年2月至2016年8月的租金共计146664元，其欠租行为已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告交清欠租146664元并支付欠租滞纳金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于滞纳金的起止时间，从被告缴纳租金的情况来看，2014年1月被告已经足额向原告支付了当月的租金，自2014年2月至2015年3月期间，被告虽存在欠缴租金的情形，但也存在每月多缴租金以填补之前所欠租金的情况，被告基本能够履行合同的主要义务，尚未有拒不缴纳足额租金的故意。而原告向本院提交证据证实其本人从2015年3月起才向被告催缴2015年4月的租金，存在怠于行使其出租人权利的情况，故对于原告要求被告支付自2014年1月至2015年3月期间欠租滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。自2015年4月开始，被告在未经原告允许的情况下，每月仅支付8000元的租金，2015年5月甚至未有交纳租金，直至2016年4月又将租金自行减少至6000元，经原告多次催缴，被告仍不改正其行为，存在不依约履行支付租金义务的明显过错，原告要求被告支付自2015年4月至2016年8月期间的欠租滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定租金的支付方式为三个月缴纳一次租金并需提前一个月缴纳，超过合同约定的宽限期，从第四天开始按照租金1%的标准计收滞纳金。原告仅要求当月欠租滞纳金自次月1日起并按照每日万分之六的标准计算，该标准低于合同约定的滞纳金标准，属于原告处分己方权利，本院予以准许。滞纳金应以每月欠缴租金为本金，即2015年4月、2015年6月～12月以4600元为本金；2015年5月以12600元为本金；2016年1月～3月以5608元为本金；2016年4月～8月以7608元为本金，按照每日万分之六的标准，自次月1日起计至实际付清本金之日止，并以本金为限。2016年8月之后的欠租问题，原告未在本案中要求处理，故2016年8月之后欠租滞纳金的问题，原告可另行主张权利。 原告举证证明其本人代被告缴纳税费8305.91元，被告应将原告代缴的税费返还原告，被告同意返还，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、本判决生效之日起十日内，凌志文向胡子标支付自2014年2月至2016年8月的欠租146664元。 二、本判决生效之日起十日内，凌志文向胡子标支付自2015年4月至2016年8月期间的欠租滞纳金（当月滞纳金以当月欠缴的租金为本金，即2015年4月、2015年6月～12月以4600元为本金；2015年5月以12600元为本金；2016年1月～3月以5608元为本金；2016年4月～8月以7608元为本金，均按照每日万分之六的标准，自次月1日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）。 三、本判决生效之日起十日内，凌志文返还胡子标代垫的税费8305.91元。 四、驳回胡子标其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4290元，由胡子标负担494元（已交纳），由凌志文负担3796元并于本判决生效之日起三日内迳付胡子标，本院不再予以退回。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  段静楠 人民陪审员  陈秀娥 人民陪审员  何丽和 二〇一六年十一月二十四日 书 记 员  蔡佳丽