江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终3178号上诉人（原审原告）：曾晓燕，居民。上诉人（原审原告）：花书民，男，1968年3月4日出生，���族，居民，住盐城市盐都区龙冈化肥厂家属区。上述两上诉人共同委托代诉讼理人：成永生，盐城市东城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：盐城同人置业有限公司，住所地盐城市开创路88号。法定代表人：邱洪亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：符为奇，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市祥福化工有限公司清算工作组，住所地盐城市盐都区龙冈化肥厂。负责人：张启龙，该组负责人。委托诉讼代理人：丁良成，江苏鼎盛湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。上诉人曾晓燕、花书民及上诉人盐城同人置业有限公司（以下简称同人公司）因与被上诉人盐城市祥福化工有限公司清算工作组（以下简称祥福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾晓燕、花书民上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判同人公司赔偿已付购房款一倍损失557300元；2、同人公司承担相应的利息：从2012年12月19日起至2015年1月份，以557300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年2月份起至实际支付之日止，以819430元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的逾期利率（基准利率上浮30%-50%）计算。事实和理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，曾晓燕、花书民可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求���人公司承担不超过已付房款一倍的责任。一审法院对曾晓燕、花书民主张的已付房款一倍的请求驳回，属于适用法律不当；2、2015年1月，同人公司将案涉门市房以819430元私下出售，参照法释（1999）8号和法释（2000）34号以及银发（2003）251号文件，2015年1月之后的利息应以819430元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的逾期利率计算。同人公司辩称，曾晓燕、花书民的上诉请求依法不能成立，同人公司对一审判决不服，亦已提起上诉，祥福公司述称，一审判决认定祥福公司不承担法律责任的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。同人公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、同人公司与曾晓燕、花书民签订的《房屋拆迁协议书（产权调换）》是一份无效协议，且以祥福公司向同人公司支付购房款为前提��曾晓燕、花书民实际是与祥福公司发生拆迁关系；2、祥福公司并未向同人公司支付曾晓燕、花书民的购房款；3、一审法院判决同人公司赔偿曾晓燕、花书民390110元错误；4、一审法院判决同人公司承担自2012年12月19日起的利息错误；5、曾晓燕、花书民的拆迁补偿款仍在祥福公司处，其损失应由祥福公司承担。曾晓燕、花书民辩称，1、房屋拆迁协议合法有效，同人公司作为合同方应当履行自己的义务，另外，拆迁许可证也佐证了同人公司是拆迁主体，应当承担拆迁引发的法律责任；2、祥福公司是否支付购房款与本案无关联，我方与同人公司签订房屋拆迁协议属于产权置换方式，并非现金购买，无论祥福公司是否支付房款、支付多少、是否结账，可能涉及祥福公司和同人公司之间的其他交易，但与同人公司依约定向我方交付房屋没有关联；3、一审法院判决���人公司赔偿39.011万元明显低于上诉人曾晓燕、花书民应当获得的赔偿金额；4、一审法院判决的利息低于法律规定。综上，同人公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。祥福公司述称，根据三方当事人的共同意思表示，我方在本起纠纷中仅应将曾晓燕、花书民应获得的拆迁补偿款614800元代为交付给同人公司，我方已履行该约定义务，并且有同人公司出具的书面的收安置房款明细，确认我方于2013年6月20日前已经支付了包括曾晓燕、花书民涉案的7、8号门市在内的补偿款614800元，故一审法院认定我方在本案中不承担责任，一审判决依法应予维持。曾晓燕、花书民向一审法院起诉请求：判令解除与同人公司签订的房屋拆迁协议书，两被告共同返还购房款557300元，赔偿房屋销售差价262130元，并承担从2012年11月28日起到实际购房款返还之���为止，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率计算的利息。在诉讼期间增加诉讼请求，要求判令两被告另共同承担614800元的赔偿责任。一审法院认定事实：2012年11月28日，同人公司与曾晓燕、花书民订立《房屋拆迁协议书（产权调换）》，约定同人公司因书香水岸住宅楼工程建设需要，经盐拆许字（2010）第14号《城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，曾晓燕、花书民在拆迁范围内。曾晓燕、花书民房屋坐落于原盐城市化肥二厂，房屋性质房改，合法面积81平方米。同人公司应补偿各项费用614800元。曾晓燕、花书民自愿选择的补偿安置方式为产权调换。同人公司将坐落于书香水岸住宅楼的房屋与曾晓燕、花书民进行产权调换。2012年12月19日，同人公司与祥福公司签订拆迁安置房协议，主要内容包括同人公司安排门市两间，面积158.46平方米，按每平方米5000元计算。在附表中（书香水岸拆迁回购新房明细表）第41项载明：花书明、4号楼7-8，158.46平方米，合计792300元，政府承担614800元，职工承担177500元。此表与签订拆迁安置房协议均有同人公司骑缝章。2015年10月26日，祥福公司李凤荣向书香水岸售楼处出具《情况说明》，载明，兹有原书香水岸小区开发前旧门店拆迁户花书明曾晓燕，后安置书香水岸房号4号楼门店房（107-108）面积158.46平方米。按与同人置业合同价款5000×158.46＝792300元。（其中个人承担235000元），政府承担557300元。（此款项从我账户中列支）。另因该户安置的4号楼107门市前有柱子，后经与邱总协商同意将4号楼106号按照107-108价格售与曾晓燕、花书民。4号楼106室收款项为48.77－（21.96÷2）×5000＝37.79×5000＝188950元（注21.96平方米÷2为夹层折半计算）。4号楼106-107-108合计总面积207.23平方米，折算��价款为981250元，其中个人承担423950元，政府承担557300元，到时请给予帮助办理购房合同为感。此说明盖有盐城市祥福化工有限公司清算工作组的印章。因同人公司己将4号楼107室、108室卖与他人，并以同人公司己卖房屋超出祥福公司己付房款为由，拒绝将房给付曾晓燕、花书民。为此，曾晓燕、花书民诉来一审法院。在审理中，应曾晓燕、花书民申请，对同人公司的财产采取了诉讼保全措施。庭审中，祥福公司表示可以将107、108室出售给曾晓燕、花书民，但曾晓燕、花书民表示不再愿意购买。在庭审中，曾晓燕、花书民提供的《房屋拆迁协议书（产权调换）》复印件中其他应载明事项中注明：按会办纪要精神执行。同人公司提供的《房屋拆迁协议书（产权调换）》原件中无此内容。2012年10月13日，盐城市盐都区信访局和盐城市盐都区人力资源和社会保障局���成会议纪要主要内容为：由区城市工业办公室与同人公司协调，在书香水岸小区提供4号楼7号、8号门市计面积158.46平方米（其中假二层70平方米），协议面积换81平方米，费用在拆迁款中支付。70平方米假二层及剩余面积7.46平方米价款计267489元由花书民承担。庭审中，曾晓燕还提供了2012年12月28日李凤荣出具的书香水岸回迁房选房交款确认单，载明，拆迁户花书明，曾晓燕，房号4号7、8间，合计交费235000元。曾晓燕提供2013年2月2日，祥福公司李凤荣向书香水岸售楼处出函，载明，请予以给拆迁户花书明曾晓燕购买4号楼6号门市，到时请登记，价款由祥福公司与同人置业另定。（面积48.77平方米）。曾晓燕称，“2012年12月29日我持12月28日的联系单去同人公司登记，2013年春节我去同人公司登记，但是房子没有砌好。后来2012年12月28日的单子我找不到了，售楼部搬家，我当时不清楚，我又找不到邱洪亮，找到以后又要李凤荣的联系单，所以直到2015年10月23日李凤荣重新出具联系单”。同人公司对此予以否认，认为直到2015年10月23日，曾晓燕才提出要房。在庭审中，祥福公司提供了书香水岸拆迁回购新房明细表另一页（无骑缝章），第41项载明，花书明、4号楼6-7-8，158.46平方米，合计1036150元，政府承担557300元，职工承担478850元。同人公司对此页不予认可。2015年同人公司、曾晓燕、李凤荣三方曾有意向，由同人公司执笔打印协议书，主要内容为原约定同人公司将书香水岸4号楼106、107、108室出售给曾晓燕，总面积206.78平方米，总价款981250元，由于各种原因，同人公司己将此房出售给第三方，现曾晓燕放弃购买，同意购买4号楼110、113、114室面积161.67平方米。总价为767185.58元，由于同人公司在出售107、108号房��存有一定过失，同意补偿给曾晓燕179885.58元，李凤荣同意为曾晓燕再向同人公司支付购房款30000元，曾晓燕最终需支付557300元购房款，李凤荣认可向同人公司己付的款项中有557300元是曾晓燕的购房款，从而曾晓燕不需要再向同人公司支付购房款。此协议最终三方没有签字认可。一审法院通知邱洪亮、李凤荣参加2016年4月21日庭审，但该两人均未到庭。在2016年3月29日的谈话笔录中，李凤荣陈述：“祥福公司己注销三年多，清算组亦不存在，公章由李凤荣保管，全员解散，无人负责。我本来是清算组组长。由我开单子，同人公司支付房子。安置房我支付的钱多，同人公司支付的房屋少。所有单子都是同人公司通知我，我开单子给拆迁户去拿房。按照拆迁协议，应给7、8号门市给曾晓燕，由于门市前有柱子，曾晓燕要求将6号门市也给她，2013年2月1日邱洪亮认可将6号门市也给她，所以于2013年2月2日开了联系单给曾晓燕。购房人的补偿款我同意从我账户中支出，我个人与同人公司之间的账务与安置房无关，账没有结，谁欠谁不清楚”。在审理期间，花书民于2016年5月17日对诉讼请求进行解释，李凤荣说只给了557300元给同人公司，还有57500元我向李凤荣要，不在本案中主张。诉讼请求不再变化，这是我与曾晓燕的共同意见。5月31日，花书明又认为5月17日的陈述是为了尽快拿到判决书，现在判决书还没有下来，所以要求同人公司给付折迁协议书中约定的购房款614800元。一审法院认为，同人公司与曾晓燕、花书民订立《房屋拆迁协议书（产权调换）》尽管条款不完备，但内容符合国家的法律和政策规定，属有效合同，受法律保护。2012年12月19日同人公司与祥福公司签订拆迁安置房协议附表中明确载明：花书明、4��楼7-8，158.46平方米，合计792300元，政府承担614800元，职工承担177500元。同人公司应将此门市出售给曾晓燕、花书民，价款由同人公司与祥福公司、李凤荣结算。同人公司擅自将该门市出售他人，应负全部责任。曾晓燕和李凤荣提出，增加出卖6号门市，由于同人公司不认可，曾晓燕亦无其他证据证明，故一审法院不予认定。曾晓燕、花书明要求解除与同人公司签订的房屋拆迁协议书应予支持。由于曾晓燕、花书明认可614800元中557300元向同人公司追要，其余57500元向祥福公司李凤荣追要。曾晓燕和花书民庭审结束后变更诉讼请求为614800元，一审法院不予支持。由于同人公司已将此房出售，故同人公司应支付购房款557300元，并承担以购房款为基数从2012年12月19日起至实际购房款返还之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。曾晓燕和花书民要求判令���告共同承担协议书中房款一倍即614800元的赔偿责任。其依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定，该规定之本意是针对开发商先卖后抵和一房数卖的恶意违约行为，致购房人无法实现购房目的所作的处罚，本案中虽是拆迁安置合同，同样适用。同人公司应对曾晓燕、花书明进行适当赔偿。同人公司与祥福公司之间的账务纠纷，与本案不属同一法律关系，一审法院对此不作处理。祥福公司非拆迁方，不承担返还购房款、赔偿损失等责任。一审法院遂判决：一、解除曾晓燕、花书民与同人公司于2012年11月28日订立的《房屋拆迁协议书（产权调换）》。二、同人公司于判决生效后十日内返还曾晓燕、花书民购房款557300元，并承担从2012年12月19日起至实际购房款返还之日为止以557300元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、同人公司于判决生效后十日内赔偿曾晓燕、花书民经济损失390110元。四、驳回曾晓燕、花书民其他诉讼请求。案件受理费16680元，财产保全费5000元，合计21680元，由同人公司负担17400元，曾晓燕、花书民负担4280元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。曾晓燕、花书民提交了：盐拆许字（2010）第14号《盐城市房屋拆迁许可证》，证明案涉房屋拆迁人是同人公司。在本院审理期间，本院依法调取了同人公司2015年2月13日将案涉书香水岸花园4号楼106、107、108室房屋出售的商品房买卖合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同人公司对曾晓燕、花书民提交证据的质证意见为：真实性无异议，但该许可证发放程序是违法的，同人公司购买的是净地，依法不应当承担拆迁义务，同人公司也未收到该拆迁许可证。祥福公司对曾晓燕、花书民提交证据的质证意见为：真实性无异议，可以证明同人公司是本案的拆迁人。曾晓燕、花书民、同人公司、祥福公司对本院调取的商品房买卖合同质证意见均为：对该合同的“三性”无异议。本院经审核认定：曾晓燕、花书民提供的盐拆许字（2010）第14号《盐城市房屋拆迁许可证》，本院予以认定，可以证明同人公司为拆迁人。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2015年2月13日，同人公司将案涉书香水岸花园4号楼106、107、108室房屋出售给案外人，单价6000元/平方米，106室面积为48.77平方米，107室面积为79.22平方米，108室面积为79.24平方米，房款合计1240680元。本院认为，本案的争议焦点是：（一）《房屋拆迁协议书（产权调换）》效力如何认定，如有效，同人公司是���构成违约。（二）曾晓燕、花书民主张的房屋销售差价损失、一倍已付购房款是否应予支持。（三）一审判令的利息计算基数及标准是否正确。关于争议焦点一，同人公司与曾晓燕、花书民于2012年11月28日签订的《房屋拆迁协议书（产权调换）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均须按约履行各自的权利义务。该协议书中约定了同人公司作为拆迁人，将其开发的书香水岸房屋与曾晓燕、花书民应获得的拆迁补偿费用进行产权调换。该协议书中虽未明确调换给曾晓燕、花书民房屋的具体房号，但在该协议签订之前的盐城市盐都区信访局和盐城市盐都区人力资源和社会保障局的会议纪要，以及2012年12月19日同人公司与祥福公司签订的拆迁安置房协议中，均确定了同人公司将4号楼107、108号门市调换给曾晓燕、花书民。同人公司于2015年2月将上述房屋擅自出售他人，导致产权调换无法履行，同人公司的上述行为已构成违约，应承担相应的法律责任。关于同人公司抗辩其仅是名义上的拆迁主体，与曾晓燕、花书民签订的房屋拆迁协议书无效，祥福公司尚未支付曾晓燕、花书民的购房款，本院认为，同人公司是房屋拆迁协议书的相对方，向曾晓燕、花书民交付安置房是同人公司的基本义务，同人公司与祥福公司之间的账务纠纷，与本案并非同一法律关系，同人公司以此作为拒绝向曾晓燕、花书民交付房屋的理由，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。本案中，同人公司将确定补偿安置给曾晓燕、花书民的4号楼107、108号门市擅自出售给他人，导致合同目的不能实现，曾晓燕、花书民有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定要求同人公司返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院仅对已付购房款、利息及不超过已付购房款一倍的赔偿责任作出了，对于房屋销售差价损失262130元，一审法院未予处理不当，本院二审予以纠正。曾晓燕、花书民在一审中未能提供房屋差价的具体依据，根据本院二审查明的事实，同人公司于2015年2月将107、108���门市出售的价格为950760元，与曾晓燕、花书民约定的房屋价款相差158460元，同人公司应向曾晓燕、花书民赔偿该项损失158460元。关于曾晓燕、花书民主张的一倍已付购房款614800元的赔偿责任，本院认为，同人公司将确定安置给曾晓燕、花书民的房屋擅自出售，其自身存在过错，而曾晓燕、花书民在2012年11月28日签订房屋拆迁协议书后，直到2015年10月才向同人公司主张交付房屋，一审法院综合双方的过错程度，酌情确定同人公司赔偿曾晓燕、花书民390110元，符合法律规定。同人公司认为其不应承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予采信。关于争议焦点三，《房屋拆迁协议书（产权调换）》解除后，同人公司应向曾晓燕、花书民返还基于该协议书取得的购房款557300元及利息，一审法院判令同人公司承担从2012年12月19日起至实际履行之日止，以557300元为基数��按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，符合法律规定。同人公司上诉认为其不应承担利息的请求，于法无据，本院不予支持。曾晓燕、花书民上诉认为同人公司应承担从2015年2月起，以819430元为基数，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率计算的利息，因该请求无合同约定，且无法律依据，本院亦不予支持。综上，曾晓燕、花书民的上诉请求部分成立，本院予以支持，同人公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02267号民事判决第三项为“盐城同人置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿曾晓燕、花书民房屋销售差价损失158460元，并承担390110元的法定赔偿责任。”二、维持盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02267号民事判决第一、二、四项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16680元，财产保全费5000元，合计21680元，由盐城同人置业有限公司负担17400元，由曾晓燕、花书民负担4280元；二审案件受理费25282元，由盐城同人置业有限公司负担18582元，由曾晓燕、花书民负担6700元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  曹 荣二〇一六年十一月一��书 记 员  吴思懿附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的��根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订���后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。