重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7474号上诉人（原审被告）：重庆市永川区磊鑫贸易有限公司，住所地重庆市永川区箕山路44号。法定代表人：李进，经理。委托诉讼代理人：李世奇，重庆昌源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆美源永现汽车销售服务有限公司，住所地重庆市永川区玉屏北路36111号。法定代表人：彭芳，总经理。委托诉讼代理人：王强，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市永川区振宏物业管理有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道348号。法定代表人：代越，董事长。委托诉讼代理人：吴多，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。上诉人重庆市永川区磊鑫贸易有限公司（以下简称磊鑫公司）、重庆美源永现汽车销售服务有限公司（以下简称美源公司）因与被上诉人重庆市永川区振宏物业管理有限公司（以下简称振宏物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人磊鑫公司的委托诉讼代理人李世奇、美源公司的委托诉讼代理人王强；被上诉人振宏物业公司委托诉讼代理人吴多到庭参加了审理。本案现已审理终结。磊鑫公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要上诉理由为：一、一审法院认定物业服务合同的范围包含上诉人所有的物业范围，证据不足；二、鉴于上诉人所有的物业部分面积相对独立，应按照双方口头协议及实际履行的协议约定的物管费标准500元每月来收取物管费。美源公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人振宏物业的诉讼请求。其主要上诉理由为：一审判决部分事实未查清，导致判决错误。美源公司即使应当承担物业服务费，也只应按照每月500元的标准向振宏物业交纳物业服务费，高出部分应由磊鑫公司承担。振宏物业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。振宏物业向一审法院起诉请求：要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费87776元（3657.35㎡×1元／月／㎡×24个月）、违约金2000元。事实和理由：重庆市永川区振宏物业管理有限公司与重庆市永川区山水人家业主委员会于2013年12月10日签订物业服务合同，约定所有或所使用的房屋物管费为1元／月／㎡，重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司从2014年1月起拒绝交纳物业服务费，应按物业合同约定支付。一审法院认定事实：2013年12月10日，重庆市永川区振宏物业管理有限公司与永川区山水人家业主委员会签订《物业服务合同》，约定由重庆市永川区振宏物业管理有限公司对山水人家商住楼，建筑面积20000平方米提供物业服务，高层住宅18层按0.9元／平方米·月，9层以上1.00元／平方米·月，商业门市门面按1.00元／平方米·月收取物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任；合同期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止，业主或使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向重庆市永川区振宏物业管理有限公司支付违约金。合同签订后，重庆市永川区振宏物业管理有限公司即对该山水人家小区进行了物业服务。2016年8月20日，永川区山水人家业主委员会出具证明证实上述《物业服务合同》中重庆市永川区振宏物业管理有限公司提供物业服务的商住楼建筑面积应为28000平方米，包含了该小区全部商业门市和住宅。另查明，位于重庆市永川区玉屏北路361号1幢21（建筑面积2251.81平方米）、1幢（建筑面积2224.75平方米）的房屋属于磊鑫公司所有，山水人家项目（建筑面积2.8万平方米）亦由重庆市永川区振宏物业管理有限公司进行前期物业管理服务。位于永川区玉屏北路361号的楼层建筑面积为28224.88平方米，其中居住面积19815.48平方米，停车库3091.46平方米。2011年11月8日，磊鑫公司与美源公司签订《商铺租赁合同》，约定磊鑫公司将位于重庆市永川区玉屏北路361号山水人家项目第一层、第二层各一部分，建筑面积3657.35平方米（第一层2224.75平方米，第二层建筑面积1432.60平方米）出租给美源公司，合同期限从2011年4月1日起至2026年7月14日，美源公司按每月500元的固定费用按期向该大厦物业公司交纳物管费，若该大厦物业公司针对该商铺收取的物管费高于每月500元，则高出部分由磊鑫公司承担，美源公司可在该商铺租金中抵扣高出部分物管费。2012年1月至2013年12月，美源公司按每月500元向重庆市永川区振宏物业管理有限公司交纳了物业服务费。一审法院认为，重庆市永川区振宏物业管理有限公司对本案讼争房屋提供了物业服务，磊鑫公司作为业主应当按物业服务合同中约定的标准向重庆市永川区振宏物业管理有限公司交纳物业服务费。由于重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司约定由物业使用人美源公司交纳物业费，根据法律规定以及物业服务合同的约定，业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。故对重庆市永川区振宏物业管理有限公司要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司共同支付物业服务费87776元的诉讼请求，一审法院予以支持。重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司虽签订《租赁合同》对物管费的支付标准进行了约定，但属于内部约定，不具有对抗重庆市永川区振宏物业管理有限公司要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司共同承担责任的效力，对于物业费的承担重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司可协商解决，若协商不了，合同相对方可另案通过法律途径予以解决。美源公司辩称其承租的房屋存在渗水、漏水受损等意见虽然提供了相关照片、函件等予以证实，但即便该意见主张的事实成立，美源公司可以通过正常途径予以救济，以此为由拒交物业服务费没有法律依据和合同依据。至于重庆市永川区振宏物业管理有限公司主张的违约金，由于重庆美源永现汽车销售服务有限公司、重庆市永川区磊鑫贸易有限公司未按合同约定交纳物业服务费，重庆市永川区振宏物业管理有限公司主张2000元违约金可予支持。依照《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：限重庆市永川区磊鑫贸易有限公司、重庆美源永现汽车销售服务有限公司于判决生效后五日内向重庆市永川区振宏物业管理有限公司重庆市永川区振宏物业管理有限公司支付物业服务费87776元、违约金2000元，合计89776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1020元，由重庆市永川区磊鑫贸易有限公司、重庆美源永现汽车销售服务有限公司负担。二审中，磊鑫公司向本院提交了重庆威圣特房地产开发有限公司与重庆市永川区振宏物业管理有限公司于2009年7月8日签订的前期物业服务合同及重庆威圣特房地产开发有限公司于2016年11月15日出具的证明，拟证明业委会与振宏物业签订的物管合同不包括商业物业面积，振宏物业与开发商口头约定了商业用房的物管费为每户每月500元。美源公司对磊鑫公司提供的以上两份证据予以认可，振宏物业对重庆威圣特房地产开发有限公司出具的证明的三性均不予认可，认为前期物业服务合同正好说明了物业合同中包含了商业用房，并约定了商业用房的收费标准。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，振宏物业与永川区山水人家业主委员会签订《物业服务合同》，约定由振宏物业对山水人家商住楼提供物业服务，并约定了商业门市门面按1.00元／平方米·月收取物业服务费。振宏物业根据物业服务合同约定对本案讼争房屋提供了物业服务，磊鑫公司作为业主应当按照物业服务合同约定的标准向振宏物业交纳物业服务费。磊鑫公司称其物业面积不包含在振宏物业与永川区山水人家业主委员会签订《物业服务合同》中，且振宏物业与开发商口头约定了商业用房的物管费为每户每月500元，缺乏充分证据证明，磊鑫公司提供的重庆威圣特房地产开发有限公司与重庆市永川区振宏物业管理有限公司于2009年7月8日签订的前期物业服务合同和重庆威圣特房地产开发有限公司于2016年11月15日出具的证明均不能达到其证明目的，本院不予采信。由于磊鑫公司与美源公司在签订的《商铺租赁合同》中约定了由物业使用人美源公司交纳物业费，根据法律规定以及物业服务合同的约定，业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。美源公司与磊鑫公司关于交纳物管费的约定不能对抗振宏公司，因此美源公司称其只应按照《商铺租赁合同》约定每月交纳500元物管费的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人磊鑫公司和美源公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由上诉人重庆市永川区磊鑫贸易有限公司和重庆美源永现汽车销售服务有限公司各自负担1020元。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年十一月二十五日（院印书 记 员  赵中雪