上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初14438号原告：上海双鸥置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：叶福昭，总经理。委托诉讼代理人：陈庆仁，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：徐洋，男，系公司工作人员。被告：上海星美乐莫影院管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：范嘉东，总经理。委托诉讼代理人：唐霞丽，女，系公司工作人员。委托诉讼代理人：沈迪，男，系公司工作人员。原告上海双鸥置业有限公司与被告上海星美乐莫影院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后依法适用简易程序审理，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈庆仁、徐洋以及被告的委托诉讼代理人唐霞丽、沈迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告房屋租赁合同；2.被告将上海市松江区环城路XXX、XXX、XXXXXXX层房屋(以下称系争房屋)返还原告；3.被告向原告支付自2010年1月16日至实际返还系争房屋期间租金以及以应付租金为本金，自2010年1月16日至实际清偿日止按照每天万分之四的标准支付违约金。事实和理由：2009年1月16日，原告和被告签署《租赁合同》，约定原告将其名下系争房屋出租给被告用于经营影院，年租金50万元，月租金41,667元，每月10日前付清次月租金和管理费，否则，每延迟一天被告向原告支付应付款项万分之四的违约金。自2010年1月开始，原告多次上门向被告催讨租金，但是被告以各种理由拒付租金，原告是系争房屋的所有权人，被告拒付租金给原告造成巨额损失，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称，不同意原告全部诉请。在和原告签订租赁合同后，于2009年6月25日自原告处收到原告与案外人杭州第五季百货投资管理有限公司(以下简称第五季公司)之间的房屋买卖框架协议，告知被告系争房屋所在上海市松江区环城路XXX、XXX、XXXXXXX层房屋转卖给第五季公司。所以被告认为系争房屋的所有权人属于第五季公司，被告确实因为经营状况不佳自2009年6月22日开始至今的租金未支付过，但也应该向第五季公司支付诉请租金。原告认为2010年至2013年之间的租金已经超出了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：位于松江区环城路XXX、XXX、XXXXXXX层房屋也就是系争房屋的登记产权人为原告，建筑面积4007.81平方米，核准登记日期为2008年7月4日。2008年8月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告用于开设“星美乐莫国际电影院”使用；原告于2008年9月1日将系争房屋交付被告使用；租赁期间为2009年1月16日至2029年1月15日止，2008年9月1日(具体以正式交房为准)至2009年1月15日为免租装潢期间，租金自2009年1月16日起计收；自2009年1月16日起至2029年1月15日止，月租金为41,667元，年租金为50万元(租金包括店招广告位)；被告每月应向原告或原告指定的物业管理公司支付每月36,500元的管理费；被告保证按合同约定如期支付租金及其他根据合同的约定应向原告支付的各项费用；被告拖欠应付费用，且在收到原告要求其纠正违约行为的通知后10个工作日内未予纠正，原告有权解除本合同，原告依此提前终止合同时，应预先14天以书面公函形式通知被告，被告应及时搬离并交回房产，租金照实计算，原告亦可选择不终止合同，但原告仍有权要求被告赔偿其遭受的实际损失，原告据此解除合同的，被告无权要求原告返还履约保证金、产品质量保证金；除非本合同另有约定，在租赁期间，如被告违反本合同约定，经原告书面催告满10个工作日仍未有改善的，被告应承担每延迟一天，应付款项万分之四的违约金(如有应付款项)，原告有权单方面解除合同，被告应立即撤场；等。审理中，被告提供了一份落款时间为2009年3月6日的《房产租赁合同》，该合同甲乙双方主体同《租赁合同》一致，但是出租方盖章处为“上海双鸥置业有限公司合同专用章”，且在右上角标注“此复印件只作为办理卫生许可证使用，有效期二十天，复印无效”，另约定了租金截止到2018年5月1日，租金为每年50万元，等。2014年10月27日，原告向“星美国际集团有限公司”发出《关于腾空房产、解除占用的通知》，该通知称对方占用系争房屋是违法占用故要求对方立即搬离系争房屋并要求对方如实提供有关证据与原告结算支付占用期间的使用费。该通知寄往上海市松江区环城路XXX号玩库广场3楼，收件人为“张林冲”，在快递流转单上显示有“张林冲”在10月28日的签名，备注为“同事”。审理中，被告确认“张林冲”曾为位于系争房屋店铺的店长，但是所谓“星美国际集团有限公司”并不是被告，且“张林冲”签名非其本人所签，被告未曾收到上述通知。2015年1月7日，被告向原告发出《告知函》，称：在租赁合同签署后，原告委托了案外人上海加都商业管理有限公司代为管理系争房屋所在整栋4层一切事务，被告已足额支付管理费，但即便如此，上海加都商业管理有限公司在2015年1月5日以被告未向其支付租金为由擅自停止供电，故被告要求原告书面回函上海加都商业管理有限公司是否有权收取租金，原告需督促上海加都商业管理有限公司恢复供电，如原告无法纠正上海加都商业管理有限公司的违约行为，请原告重新指定物业管理公司，等。审理中，被告确认自2009年6月22日开始就系争房屋未向任何一方支付租金，但是物业管理费始终如常支付。同时被告向本院提交一份原告(甲方)与案外人第五季公司(乙方)之间的《房屋买卖框架协议》复印件，该协议签署于2009年6月8日，约定乙方欲从甲方处购买包括系争房屋在内的松江区环城路XXX、XXX、555号商场房屋的1-4层及收购相应的公司对该商场进行管理，房屋总价为192,757,040元，考虑到上海加都商业管理有限公司5年管理期限需给予小业主的合作经营回报以及LOMO星美影院股权转让，核定总价款为190,000,000元，该款分三期在2009年12月31日前付清，等。原告对此认为，原告与案外人第五季公司的房屋买卖没有完成，原告仍为系争房屋产权人。以上事实，主要由房地产权证、房地产权信息、租赁合同、房产租赁合同、框架协议及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原被告之间就系争房屋签订的两份租赁合同，本院认为2009年3月6日的《房产租赁合同》签订在后，并未对《租赁合同》如何继续履行或者解除进行约定，且2009年3月6日的《房产租赁合同》明确了其用途用于办理卫生许可证，且内容极其简约，故本院认为原被告之间的租赁合同关系应以签订在前的《租赁合同》为准。原告与被告就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告自2009年6月22日开始即未再支付租金，原告主张其解除合同的依据是根据《租赁合同》第14条，但是《租赁合同》第13条明确约定在被告拖欠应付费用的，只有在被告收到原告要求其纠正的通知后10个工作日内仍未纠正原告方可提出解除合同，这一约定按照第14条的内容属于“合同另有约定”故应优先第十四条适用。现根据原告提供的证据，原告向被告寄送的《关于腾空房产、解除占用的通知》已经是直接要求被告搬离系争房屋，该通知的内容尽管涉及使用费，但也不是催缴而是属于结算性质，现在原告没有书面的证据证明《关于腾空房产、解除占用的通知》发出之前，原告已经通过书面方式对被告提出了催交租金的通知，因此在原告未能证明其已经尽到合同要求的催交义务的情况下即要求解除原被告之间的租赁合同关系，本院不予支持。租赁合同不予解除的，原被告之间的租赁合同继续履行，对于被告欠缴的租金，原告有权要求被告支付。被告提出2010年至2013年间的租金已经超出诉讼时效，对此本院做如下认定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，同时诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告于2014年10月27日曾向“星美国际集团有限公司”发出《关于腾空房产、解除占用的通知》，签收日期为2014年10月28日，该通知虽然对象名称与被告不一致，但是其寄送地址实为被告使用系争房屋所在地，且签收人即便如被告所述非本人也是由同事代店长张林冲签收，而且通知内容也很明确系被告使用系争房屋引起，因此本院认为被告已经签收该通知并知晓通知内容。尽管上文认定该通知中对使用费的要求属于结算性质，但是符合诉讼时效中断中的“当事人一方提出要求”情形，因此2014年10月28日被告签收了《关于腾空房产、解除占用的通知》对原告可主张的期间的租金产生了中断的效果，因此原告向被告可以主张的不超出诉讼时效的租金应为租金履行期限截止到2014年10月28日往前的1年内。又确定履行期限的诉讼时效从履行期限届满之日止计算，时，《租赁合同》约定月租金应在每月10日前支付，因此2013年10月31日之前的租金即便在发出通知时就已经超出诉讼时效，而2013年11月、12月的租金自2014年10月28日发生诉讼时效中断后截止2015年10月28日也产生了诉讼时效已经超出的效果，因此对于被告辩称2010—2013年间的租金已经超出诉讼时效的意见，本院予以采纳。因此，被告应按照合同约定的年租金标准向原告支付自2014年1月1日开始的租金，截止到宣判日2016年11月9日，被告应付原告的租金为1,429,170.10元。自2016年11月10日开始被告仍应按照年租金50万元继续支付至被告搬离系争房屋的租金或使用费，但是考虑到原被告之间的租赁合同将继续履行，且将来的履行情况现在无法判明，又原告主张的租金系基于解除合同，因此对于自2016年11月10日开始被告应付的租金在本案中不做处理，若产生纠纷可另行起诉。关于违约金，按照《租赁合同》约定，万分之四的违约金主张的前提是原告书面催告满10个工作日后仍未有改善的，如上文已述，原告始终未能提供证据证明其已经书面催告过被告交付租金事宜，因此对于原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条以及《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海星美乐莫影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海双鸥置业有限公司支付自2014年1月1日起至2016年11月9日止的租金1,429,170.10元；二、驳回原告上海双鸥置业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,800元，减半收取16,400元，由原告上海双鸥置业有限公司负担7,287.50元(已付)、被告上海星美乐莫影院管理有限公司负担9,112.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年十一月九日书记员  李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。