广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初14536号原告：广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区新滘居委会凤翔路51号顺雅名筑1座415号。负责人：曾秒生。委托诉讼代理人：张群兴、李靖，系该公司员工。被告：曹天蔚，男，1991年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓杨明，女，1962年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。系被告母亲。原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司（以下简称：龙光物业公司）与被告曹天蔚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张群兴、李靖，被告委托诉讼代理人邓杨明到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年11月至2016年7月期间的物业服务费5342.87元、2009年12月至2014年1月期间的公摊电费1454.85元及逾期付款违约金（违约金按日千分之一的标准计算，暂计至2016年6月30日为3609.48元，以后的违约金顺延计至被告清偿欠款之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为位于佛山市顺德区大良新城区欣荣路1号水悦城邦1-1-1102号房产的业主。2008年3月11日，原告与涉案小区开发商佛山市顺德区龙光房地产有限公司签署了《顺德区前期物业服务合同》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，原告按照上述物业的建筑面积110.58平方米及每月2.02元／平方米的标准按月向被告收取物业服务费（不含公共水电费用分摊部分），每月交费时间为当月5日，被告未按约交纳上述费用的，原告有权从逾期之日起按日千分之五的标准收取逾期付款违约金。2012年2月13日，被告办理了收楼手续，接收上述房产。2014年1月20日，原告与水悦城邦小区第一届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告继续为水悦城邦小区提供物业管理服务，并按每月2.35元／平方米的标准按月收取物业服务费，物业服务费应于每月15日前交纳，逾期交费的，从次月1日起按每日未交物业服务费千分之一的标准交纳违约金。被告每月应交纳的物业服务费为259.86元。现被告无故拖欠物业服务费、公摊电费，原告多次催收未果，被告均置之不理。被告曹天蔚辩称，一、被告于2010年10月30日购买了建筑面积为110.58平方米的涉案房产，至今一直空置，没有装修。被告从收楼至今一直按2680.46元／年的标准在每年7月前主动汇付物业服务费给原告，物业服务费已交纳至2016年12月。被告是通过本案诉讼材料才得知原告通过与涉案小区第一届业主委员会签订物业服务合同，将服务费单价从2014年起变更为2.35元／平方米包水电分摊。原告变更物业费收费标准，并没有按法律规定通知被告等空置房业主及按合同成立的程序予以公示，剥夺了空置房业主的表决权。物业费由固定成本和可变成本组成，对空置房业主来说，防盗治安无需物管维持，没有使用电梯，不向化粪池排粪，没有使用二次供水水泵，不存在二次水损差额，没有产生生活垃圾，不在小区出入不造成路面、梯间、电梯等公共设备的损耗，没有参加每年的小区节日活动，以上多项服务开支是可变成本，没有入住就不会产生。向空置房业主收取这些费用，显失公平。被告请求减除空置房的可变成本开支。二、原告要求被告支付2009年12月至2014年1月期间的公摊电费1454.85元没有依据。1.被告签署的前期物业合同没有约定需要另交公摊水电费，从合同中没有看到公摊水电费不是管理费列支部分。原告收取水电公摊费疑为变相提价与擅自扩大收费范围，业主有权拒缴。2011年1月31日起至前期物业合同终止的2014年1月期间，被告按时且已按超出全额的标准缴交物业管理费，无需另行交纳公共水电费。2.被告在2012年2月收楼时按原告要求交纳了2011年1月31日起13个月又一天的全额管理费。入伙会签单上记载所有费用已经付清，表明被告并无欠交此前的公共水电分摊等费用。原告在2015年、2016年来函催缴所谓水费，既无依据，也超出了法律追索期。3.被告在2010年10月31日购买涉案房产，原告要求被告承担2009年12月起的水电费缺乏事实与法律依据。4.公摊水电费包括小区照明、楼道内楼梯照明和公用设备运行的水电费，由使用的业主合理分摊；公用设备不设置独立分表的不准收费。被告没有使用电梯、没有产生二次供水加压泵电费与水损差额费用。空置房业主只需缴交楼内和小区的照明电费。被告已支付的物业管理费中的可变成本开支部分，足以抵消照明电费。在原告持有水电公摊收费依据而未出示，且没有依法公布费用分摊办法和总金额及各用户应分担金额前，被告有权拒缴。三、原告要求被告支付违约金没有依据。1.前期物业服务合同中没有水电公摊收费的条款，原告就水电公摊欠费索要每日千分之五的违约金没有依据。当期物业服务合同中迟交款每日收取千分之一的条款，超出以银行同期利息为标准的实际损失，严重损害公共利益与业主的个人利益。2.被告没有拖欠2015、2016年物业费的主观故意。被告分别于2015年6月、2016年6月向原告汇入全年的物管费，并告知原告若未到账马上通知。2015年原告在被告询问时称已收到，造成被告对未到账情况不知情。被告在知悉款项被退回后已马上重新汇出。被告主动及时缴交没有争议的物业管理费部分，曾就双方分歧与原告多次协商，不属有意无故拖欠。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，本院对双方有争议的证据作如下认证：1.原告提供的证据顺德区水悦城邦花园小区物业服务合同复印件一份，原告对其真实性无异议，本院予以采信；至于该合同是否有效，系本案认定问题。2.原告提供的入伙会签单复印件一份，与被告提供的入会会签单记载内容相符，本院均予采信。3.原告提供的催缴信复印件三份，相应邮寄记录显示信函并未实际送达被告，不足以支持原告主张的证明内容，本院不予采信。4.原告提供的管理费、电费收费明细一份，所记载的公摊电费计费起始时间（2009年12月），与上述入伙会签单显示的被告实际收楼时间（2012年2月13日）不符，不足以支持原告主张的证明内容，本院不予采纳。5.原告提供的入伙通知书一份，该入伙通知书的落款时间为2012年2月13日，原告未能提供证明其已在此日前通知被告办理收楼手续的其他证据予以佐证，仅此证据不足以支持其主张的证明内容，本院不予采信。6.被告提供的领证通知书复印件、银行业务申请书复印件、物业管理费收费发票各一份、汇款业务回单复印件三份，原告对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2008年3月11日，原告龙光物业公司与水悦城邦小区开发商佛山市顺德区龙光房地产有限公司签署了《顺德区前期物业服务合同》一份，选聘原告为水悦城邦小区提供物业管理服务，约定被告按照小区房产的建筑面积与每月2.02元／平方米的标准按月收取物业服务费，每月交费时间为当月5日，小区业主未按约交纳上述费用的，原告有权从逾期之日起按日千分之五的标准收取逾期付款违约金；另约定水、电、垃圾处理等费用由相关公司、部门按规定向原告、业主收取。被告曹天蔚系位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区居委会欣荣路1号水悦城邦1栋1座1102房产（登记建筑面积110.58平方米）的业主。被告于2012年2月13日接收了该房产，并于同日向原告交纳了物业服务费2912.84元。原告开具发票称所收取的该笔费用系2011年1月31日至2012年2月期间的物业服务费。此后，被告依上述《顺德区前期物业服务合同》约定标准足额向原告支付了2012年3月至2014年1月期间的物业服务费。2014年1月20日，原告龙光物业公司与水悦城邦小区第一届业主委员会签订《顺德水悦城邦花园小区物业管理合同》，约定原告继续为水悦城邦小区提供物业管理服务，合同期限从2014年2月1日起至2017年1月31日止，原告按住宅建筑面积每平方米2.35元／月的标准按月向该小区业主收取物业服务费，物业服务费应于每月15日前交纳，逾期交费的，从次月1日起按每日未交物业服务费与公共水电分摊费用的1‰的标准交纳违约金。另查明，2014年2月至2016年9月期间，被告曹天蔚已向原告支付物业服务费7822.85元；同期被告应付物业服务费为8315.52元。此外，2012年2月至2014年1月期间的被告应付公摊电费数额为837.25元。本院认为，原、被告对上述《顺德区前期物业服务合同》的效力均无异议，本院予以确认。上述《顺德水悦城邦花园小区物业管理合同》为原告龙光物业公司与涉案小区业主委员会签订，合法有效，对作为该小区业主的被告曹天蔚具有法律约束力，本院亦予确认。原告所主张的上述物业服务费、公摊电费，系为保障涉案小区全体业主共同利益与被告名下物业正常、持续使用的合理支出，被告应当依约支付。被告以其房产为空置房为由主张不承担全部物业服务费与公摊电费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。但上述入伙会签单等证据反映被告的实际收楼时间为2012年2月13日，在此之前，原告未为被告提供物业服务，亦无依据收取相应费用。因此，原告主张其于2012年2月13日向被告所收取的2912.84元款项为2011年1月31日至2012年2月期间的物业服务费的意见，理由不充分，本院不予采纳；该笔费用视为被告所预交的物业服务费用，应予抵扣此后实际发生的物业服务费、公摊电费。同理，原告要求被告向其支付2009年12月至2012年1月期间公摊电费的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依据上述《顺德水悦城邦花园小区物业管理合同》约定标准及同期公摊电费统计数据，双方对收费标准存在争议的2014年2月至2016年9月期间被告应付的物业服务费数额，本院核算为8315.52元（2.35元／月、平方米×110.58平方米×32个月）；2012年2月至2014年1月期间的被告应付公摊电费数额为837.25元；两项合计为9152.77元；该款未超出被告曹天蔚已支付的同期物业服务费及此前预交物业服务费用的合计数额10735.69元（7822.85元＋2912.84元）；故被告无需另向原告支付同期物业服务费、公摊电费。原告要求被告向其支付2014年11月至2016年7月的物业服务费、2012年2月至2014年1月公摊电费及逾期付款违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司的全部诉讼请求。案件受理费30.09元（已减半，并由原告预交），由原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一六年十一月二十八日书记员  王晓晓第1页共8页