遂宁市安居区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0904民初712号原告周国辉，男，生于1982年8月22日，汉族，务农，住四川省遂宁市安居区，被告四川恩鹏房地产开发有限责任公司，住所地四川省遂宁市安居区拦江镇长兴街41号，机构代码05217840-9。法定代表人廖加平，公司经理。被告遂宁市众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路254号。法定代表人张明秀，该公司负责人。被告唐海（曾用名唐白海），男，汉族，生于1976年2月29日，住四川省遂宁市船山区。特别授权委托代理人曾贤斌，遂宁市安居区横山法律服务所法律工作者。被告黄明（曾用名黄兴安），男，生于1970年11月17日，汉族，遂宁市鑫泉纺织有限责任公司副总经理，住遂宁市安居区。第三人张海军，男，汉族，生于1978年6月10日，住遂宁市安居区。委托代理人汤洪波，四川明谐律师事务所律师。原告周国辉诉被告四川恩鹏房地产开发有限责任公司、遂宁市众泰房地产开发有限公司、唐海、第三人张海军合同纠纷一案，原告周国辉于2014年12月15日向本院提起诉讼。本院于2015年12月2日作出（2015）安居民初字第52号民事判决。宣判后，被告唐海、第三人张海军均不服，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉。四川省遂宁市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）川09民终200号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，违反法定程序，裁定撤销（2015）安居民初字第52号民事判决，发回本院重审。本院于2016年6月20日立案受理，同月24日本院依法追加黄明作为本案被告参加诉讼。依法组成合议庭，于同年8月3日、9月22日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告周国辉，被告唐海及其特别授权委托代理人曾贤斌、被告黄明、第三人张海军及其委托代理人汤洪波到庭参加诉讼，被告四川恩鹏房地产开发有限责任公司、遂宁市众泰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告周国辉诉称，2007年10月，原告以购买方式取得位于遂宁市安居区××镇××街××号房屋所有权，面积为112.52㎡，并依法办理了相关过户手续。被告恩鹏房地产公司经相关部门同意对横山场镇进行“小城镇”建设，原告所有上述房屋在拆迁之列。2013年5月6日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，并对原告房屋面积的确认及房屋搬迁时间、安置地点、拆迁补偿具体条款作出了明确约定，其中，被告应将“横鑫佳园”A栋1层4号商铺安置给原告。安置房屋交付期限期满后，被告未按约定“四通到房”，且要求原告承担相关费用，也未支付约定的每年5000安置过渡费。交房之际，被告未将应当安置给原告所有的4号商铺与其他商铺进行建墙隔离，任由张海军占有。原告要求被告交付该房屋，被告以应与张海军自行解决为由拒绝，给原告造成了重大经济损失。故原告起诉来院，要求被告：1、交付位于遂宁市安居区××镇××街“××”××号商铺；2、支付原告过渡费人民币5000元；3、赔偿原告违约金人民币40000元；4、赔偿原告损失费人民币30000元；5、承担本案诉讼费。被告恩鹏房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》因被告不具备拆迁主体资格，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》系无效合同。且该协议书未满足“此协议由横山镇政府或居委会盖章生效”的生效条件。二、横山镇场镇规划调整属于不可抗力原因，导致合同不能完全履行，原告主张的违约金无法律依据，应不予支持。三、原告主张的损失费用过高且无相关证据证明，应不予支持。综上，被告愿意按市场价值承担交付不足面积部分损失，或以同等面积其他位置房屋调换予以交付，并同意支付5000元过渡费。被告众泰房地产公司辩称，一、众泰房地产公司不是拆迁合同相对人，也不是拆迁行为的实施者，主体不适格；二、唐海与原告签订的拆迁合同因唐海不具备拆迁资质，属于无效合同，应按无效合同处理；三、本案的实际拆迁主体是案外人黄明，应追加黄明为被告或者将本案按行政诉讼处理。综上众泰房地产公司请求驳回原告对其诉讼请求。被告唐海辩称，被告唐海虽然与原告签订了拆迁合同并实施了拆迁行为，但被告唐海是受黄明的委托实施的，本案的实际拆迁人系黄明。重审中认为，法院确认的是合同纠纷，但到底是民事合同纠纷，还是行政合同纠纷，我认为是一个行政合同纠纷；唐海受黄明委托签订的协议是无效协议，按原告的诉状，这是一个行政法规，市县一级政府可以委托具有资质的单位进行拆迁，但唐海和黄明都无资质，所以该协议无效；双方的协议无效导致合同内容不可能履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄明辩称，本来拆迁安置是政府的事情，但政府无法开展工作，就委托我们进行拆迁安置工作，我也多次找过周国辉，但因为唐海和他有利益关系，所以由唐海出面与周国辉签订的拆迁安置协议，我签的是见证人的名，唐海和周国辉签订的拆迁安置合同是真实的，横山镇政府请我们出面与居民协商达成安置协议，因为我是本地人，与当地人熟悉些，所以有些是我与当地居民协商签订协议，有些就是唐海出面与居民达成协议。我们签的协议里有一条，先安置拆迁户，再卖房。所以合同是双方的真实意思的表示。本来那个位置应拆10间房子，但现在只拆了7间，唐海拆了刘全玉两间，周国辉1间这两户人，其余4间是由我拆的。我拆迁的是买的唐海修建的楼盘当中购买的房子安置。这些房子有开发许可证，我们是以中通房地产的名义安置的。我有中通公司的合同为证。横鑫佳园是恩鹏公司开发的。第三人张海军辩称，张海军在2009年已与开发该房产的另一合伙人向前签订了购房合同，且支付了部分购房款，2013年5月6日，因向前与恩鹏房地产公司合伙开发该项目，张海军再次以原价格和位置与恩鹏房地产公司签订购房合同。2014年9月20日，恩鹏房地产公司将其购买的三间门面（150㎡）交付给张海军，现张海军已将该其购买的门面与原告诉争的门面隔离并装修使用，因此，其买卖合法有效，请法院保护其所购买房屋所有权。经审理查明，2013年5月6日，被告唐海挂靠被告恩鹏房地产公司并以该公司的名义与原告周国辉签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第一条第一款约定：“乙方（周国辉）在横山××镇××街××号房屋（产权证号码××号），房屋总面积为112.52平方米，愿意服从城市建设需要，接受甲方按政策规定进行补偿和安置。”第二条第一款约定：甲、乙双方商定由甲方提供的安置房的房源由四川恩鹏房地产开发有限责任公司开发的横鑫佳园A栋位于横山镇××镇××街××横××商铺（××街道）Ａ栋2单元2层Ｈ型住房1套，位于Ａ栋4号商铺的正上方，面积100㎡，安置房交房期限为自拆迁手续交接之日起1年。第三条第二款约定过渡期一年，乙方自己负责找过渡房，甲方向乙方支付过渡及搬家费人民币5000元，超过一年，甲方向乙方追加支付过渡费人民币5000元，以此类推。第五款约定面积找补办法：，3、甲方安置的门面房面积大于约定面积的部分，乙方按优惠后人民币6400元／平方米补给甲方；4、甲方安置的门面房面积小于约定面积的部分，甲方按照人民币7000元／平方米补给乙方。第四条第二款约定，本协议一经签订即具有法律效力，如任何一方违约按房屋总造价20%赔付给对方。该合同后又备注三条“……3、此协议由横山镇政府或居委会盖章生效。”该协议经唐海和周国辉签字，且被告黄明以见证人身份在该协议上签字，但恩鹏房地产公司未在该协议上盖章。合同签订后，原告周国辉依约将房屋交付给唐海拆除。后因横山镇场镇规划调整，造成横鑫佳园Ａ栋楼门面房实际建筑面积减少，原、被告合同约定的4号门面与5号门面被合二为一，成为一个大门面，该门面未予隔断。另查明，“横鑫佳园”项目使用的原横山信用社土地系案外人蔡世中、向前于2008年购买，2009年11月30日，第三人张海军从向前处购买在该土地上新建门面三间，住房一套，并支付了现金人民币150000元购房订金。唐海开发该项目后，2013年5月6日，张海军再次以原价格与恩鹏房地产公司签订购房合同，约定被告恩鹏房地产公司将横鑫佳园A栋5、6、7号门面共150㎡卖给张海军。唐海以恩鹏房地产公司委托代理人身份在协议上签字，蔡世中以证明人身份亦在该协议上签字。同年9月21日，张海军又向唐海支付了人民币250000元购房款。2014年9月20日，被告恩鹏房地产公司与第三人张海军签订门面房交付协议，约定被告恩鹏房地产公司将横鑫佳园A栋5,6,7号三间门面房（150㎡）交付给张海军，并约定将4号和5号门面合二为一的大门面中约40㎡交付给张海军作为5号门面，由张海军自行将自邻6号门面3.3米处用砖墙隔断，归张海军使用，剩余部分面积约30㎡作为4号门面，属于原告周国辉安置门面房。唐海、张海军分别在该协议上签字，且恩鹏房地产公司在该协议上盖章。张海军接房后，为经营家电生意，将4、5号大门面房中部分和6、7号门面房修建了夹层，且按交房协议将4、5号大门面中的40㎡进行了隔断并装修。横山镇“横鑫佳园”项目实际开发人系被告唐海，被告恩鹏房地产公司、众泰房地产公司均系其挂靠单位，在向安居区建房主管职能部门就该项目报建时，因恩鹏房地产公司尚未取得相关资质，唐海即以众泰房地产公司名义进行了报建。庭审中，原告周国辉坚持对诉争的门面房享有优先权，不愿意调解。被告恩鹏房地产公司和众泰房地产公司坚持认为自己不是拆迁主体，且合同无效要求驳回原告的诉讼请求，被告唐海认为其系代理黄明实施的拆迁行为，驳回原告对唐海的诉讼请求，第三人坚持主张其享有购买房屋所有权，请求法院依法判决。因原告周国不愿意调解。致使本案无法调解。上述事实，有原告周国辉的起诉状，原告身份证复印件，被告营业执照复印件，组织机构代码证复印件，税务登记证复印件，法定代表人身份证明及身份证复印件，房屋拆迁安置补偿协议书复印件，横鑫佳园A栋商铺平面图复印件，遂宁市安居区横山镇人民政府证明，张海军购房合同，门面房交付协议及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，被告唐海挂靠被告恩鹏房地产公司并以该公司的名义与原告周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，约定将“横鑫佳园”临街四号商铺安置给原告周国辉，双方由此形成的合同系当事人真实意思表示，不违背法律法规的规定，该合同合法有效。被告恩鹏房地产公司认为协议未经镇政府或居委会签字同意系无效协议的辩解主张，因政府或居委会并非本案民事协议当事人，而民事协议当事人的此项约定对当事人不具有约束力，故被告恩鹏房地产公司该主张不能成立。该合同明确约定将“横鑫佳园”临街四号商铺安置给原告周国辉，即意味着拆迁人以其易地或原地在建、购买的房屋与被拆迁房屋的产权进行了调换，被拆迁人失去被拆除房屋所有权，转而拥有了所调换所得房屋的所有权，无论拆迁人及第三人出于善意或恶意取得安置房，被拆迁人均可追回拆迁补偿安置房屋。被告唐海作为该项目的实际所有者，应当按照约定足额给原告安置56平方米临街四号商铺，在第三人张海军占用商铺中腾退26平方米商铺给原告周国辉。第三人张海军因此受到的损失可另行主张权利。被告恩鹏房地产公司、众泰房地产公司作为该项目的法定挂靠公司，在原告就安置门面房办理房地产登记手续时，应当予以协助，因此，原告要求被告按协议约定交付安置房的诉讼请求，本院予以支持。被告唐海作为“横鑫佳园”项目的实际开发人，应按照约定向原告支付安置过渡费，故对原告要求被告支付过渡费5000元的诉讼请求，本院亦予以支持。被告唐海未按照合同的约定自拆迁手续交接之日起1年向原告足额交付安置商铺，属于不履行约定的违约行为，也不属于被告恩鹏房地产公司抗辩的不可抗力情形，被告唐海应承担相应的违约责任，故对原告请求支付违约金40000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿其经济损失人民币30000元，但并未提供相应证据证明其损失大小，本院亦不予支持。被告恩鹏房地产公司和众泰房地产公司辩称并非原告房屋的实际拆迁人，不承担相应民事责任，但恩鹏房地产公司和众泰房地产公司属于被告唐海的挂靠公司，属于法定业主，应承担协助办理房地产登记义务，故对其辩称意见本院不予采纳。被告唐海辩称系受被告黄明的委托实施拆迁行为，但并未提供充分证据予以证实该委托代理行为的成立，对其辩称意见，本院不予采纳。第三人主张其买卖行为在先，原告拆迁在后，应优先保障其买卖房屋的所有权，但根据物权优先于债权的民法原则，原告的拆迁房系物权的所有权调换，而第三人对被告享有的系履行合同之债请求权，故原告的物权具有优先权，对第三人的辩称意见，本院不予支持。本案中虽追加了黄明为被告，但没有证据证明黄明与原告有权利义务关系，故黄明在本案中不承担责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、唐海于本判决生效后立即向周国辉交付位于遂宁市安居区横山镇横鑫街“横鑫佳园”项目四号56平方米门面房（从面向原老酒厂起向右顺数第四间），其中从张海军占有使用紧邻四号门面房中（按实际进深换算开间宽度后）腾退26平方米门面房给周国辉。四川恩鹏房地产开发有限责任公司、遂宁市众泰房地产开发有限公司、张海军协助唐海交付上述门面房并办理产权登记手续。二、唐海于本判决生效后立即支付周国辉过渡费人民币5000元。三、唐海于本判决生效后立即支付周国辉违约金人民币40000元。四、驳回周国辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。周国辉可在本判决指定履行期满之日起二年内向人民法院申请执行。本案受理费人民币7801元，由唐海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  侯根平审 判 员  何世华代理审判员  任小小二〇一六年十一月二日书 记 员  翟瑜洁