广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5102民初620号原告（反诉被告，下称原告）：潮州市房地产管理局，住所地潮州市湘桥区中山路88号。法定代表人：彭建伟，局长。委托代理人：吴淡雄，广东新佳律师事务所律师。委托代理人：苏旭辉，广东新佳律师事务所律师。被告（反诉被告，下称被告）：潮州市东园房地产开发有限公司，住所地潮州市湘桥区意溪镇政府大门口左侧铺面。法定代表人：许宝青，经理。委托代理人：林铭彬，广东粤韩律师事务所律师。委托代理人：郑先槐，广东粤韩律师事务所律师。原告潮州市房地产管理局（以下简称房管局）诉被告潮州市东园房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭。被告房地产公司于2016年8月10日提起反诉，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告房管局之委托代理人吴淡雄、苏旭辉，被告房地产公司之委托代理人林铭彬、郑先槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管局诉称：原告房管局于2008年10月28日与被告房地产公司签订《合同书》一份，合同主要约定被告房地产公司承租原告房管局在管的位于潮州市××路××后××、××、××号，上东平路太元街30号公有房屋用于经营民居旅社，租赁期限15年，至2023年12月31日止，其中分司后巷7、9、18号共计租金3736.48元，上东平路太元街30号租金3153.21元。2008年11月1日，原告房管局指示原潮州市房地产管理局企业公房管理所（现更名为潮州市房地产管理局第六房管所，下称第六房管所）与被告房地产公司签订《直管非住宅用房租赁合同》，由第六房管所直接管理被告房地产公司租赁的房屋。3年租赁期限届满后，被告房地产公司没有再续签订租赁合同。被告房地产公司使用上述租赁公房期间，因台风“天兔”原因，2013年10月11日，上东平路太元街30号房屋被潮州市房屋安全鉴定所鉴定为D级危房，不能使用。原告房管局遂于2013年10月起停收该处租赁房屋租金。从2014年3月起，被告房地产公司一直拖欠太平路分司后巷7、9、18号租赁房屋租金至2016年5月止累计达人民币98896.90元。原告房管局多次催讨租金并要求被告房地产公司搬迁清退，被告房地产公司不予理睬。原告房管局属下第六房管所此前向法院对被告房地产公司提起租赁合同纠纷诉讼，因诉讼主体不适格被裁定驳回。请求人民法院判决：1.解除原、被告2008年10月28日签订的《合同书》；2.被告腾退出位于潮州市××路××后××、××、××号，上东平路太元街30号租赁房屋；3.被告支付拖欠潮州市××路××后××、××、××号房屋租金人民币98896.90元(计至2016年5月止),以后按每月租金标准3736.48元计算,直至租赁房屋交付还原告；4.本案的诉讼费由被告负担。被告房地产公司辩称:原告房管局于2008年10月28日与被告房地产公司签订《合同书》，约定将其在管的分司后巷7、9、18号及太元街30号4处公房租赁给被告房地产公司，租赁期限15年。2008年11月10日原告房管局按上述合同规定向被告房地产公司收取租赁期限15年的租赁保证金3万元。原告房管局以租赁物系危房不能使用为由诉请被告房地产公司清退、腾退出租赁物无法可依，相反，原告房管局作为出租方应依法对承租物承担维护义务，更何况被告房地产公司已依原告房管局的要求，于2013年9月中旬向原告房管局交纳人民币9600元的民修公助款。被告房地产公司已于2015年10月11日和2016年6月9日，分别委托潮州市越洋装饰工程有限公司通过中国工商银行向原告房管局汇去应交租金人民币65269元和人民币33629元。原告房管局诉称被告房地产公司拖欠房租缺乏依据。请求人民法院依法驳回原告房管局的全部诉讼请求。被告房地产公司反诉称：2008年10月28日，被告房地产公司与原告房管局依法签订了《合同书》，同时，被告房地产公司还向原告房管局交纳了3万元保证金，依约使用租赁物并上缴租金。但由于租赁物中的太元街30号房产存在安全隐患，被告房地产公司多次要求原告房管局依法及时维修，经协商，被告房地产公司上缴原告房管局民修公助款人民币9600元，但此后原告房管局不但没有依法动工维修，而且于2015年9月18日以被告房地产公司租赁期届满和不依约缴费为由诉请解除合同，以危房为由诉请被告房地产公司从太元街30号租赁物中搬迁清退、腾退出去。法院对其起诉裁定驳回后，原告房管局再次以同一诉请提起诉讼。被告房地产公司与原告房管局合同约定期限15年，且被告房地产公司无违约行为，应当继续履行合同。部分租赁房出现危房现象，应当依法由原告房管局维修后继续交由被告房地产公司使用，且原告房管局不在合理期限内履行维修义务，应当延长被告房地产公司相对的租期。请求人民法院判决：1.原告房管局与被告房地产公司按2008年10月28日签订的《合同书》继续履行；2.原告房管局应当依法为被告房地产公司租赁的太元街30号房产履行合理维修的义务；3.原告房管局应当因修理太元街30号危房而依法应相应延长租赁期，确保被告房地产公司的租赁权益；4.本案的诉讼费全部由原告房管局承担。原告房管局对被告房地产公司的反诉辩称:双方所签订的《合同书》因被告房地产公司违约而原告房管局在本诉中已经提出解除双方签订的《合同书》，因此被告房地产公司第一项请求应依法予以驳回。原潮州市房地产管理局企业公房管理所依据原告房管局的指示与被告房地产公司就本案所涉房产签订《直管非住宅用房租赁合同书》，明确约定租赁期间如因城市建设和危房维修需要回收，乙方需无条件服从。而涉诉太元街30号因台风天兔过后受到自然灾害，经鉴定为D级危房，原告房管局已就此通知被告房地产公司予以腾退，并自鉴定当月即2013年10月份起停租，事实已解除租赁关系，因此被告房地产公司第二、三项诉讼请求应予以驳回。经审理查明：位于潮州市××后××、××、××及××路××号（房地产权证登记的房地座落为“潮州市太元路30号”）系房管局在管公房。为推动本市旅游事业的发展，支持和孕育古城区民居旅社市场，2008年10月28日，以房管局为甲方，房地产公司为乙方，双方签订《合同书》一份，约定：乙方自愿租赁甲方在管的分司后巷7号、9号、18号及太元街30号等4处公房，总建筑面积1985.19平方米。租赁性质：民居旅社。租赁期限内，乙方不得改变使用性质。租赁期限：15年，即自2009年1月1日到2023年12月31日止。租赁合同每3年签订一次。每次租赁期限届满后，乙方如需继续租赁，应于合同到期1个月内，向甲方提出书面申请，重新拟定租金金额和其它有关事宜。租赁价格：第一次租赁合同期内（即自2009年1月1日至2011年12月31日止），分司后巷7号、9号、18号房产总建筑面积934.12平方米,月租金每平方米4元;太元街30号房产建筑面积1051.07平方米，月租金每平方米3元；合计月租金6889.69元。当年租金应于当年第一个月15日前一次性付清。维修及装饰责任：该房产由乙方自行维修及装饰，并配备完善的旅馆经营必须的一切安全等设施，但不得改变房屋结构，影响房屋安全。维修及装饰应告知甲方，甲方派人进行监管和参加各项验收。所投入设施费用由乙方负责。乙方应向甲方交纳3万元保证金。乙方退还租用房屋时，所投入的修缮装饰等设施无条件归甲方所有，乙方应保持其完整，不得损坏。合同同时对双方其他权利作约定。2008年11月1日，原潮州市房地产管理局企业公房管理所（2007年1月10日潮州市机构编制委员会以潮机编[2007]12号批复潮州市房地产管理局属下企业公房管理所改为第六房管所）按照房管局的指示，与房地产公司签订《直管非住宅用房租赁合同书》，就上述《合同书》约定的租赁标的物自2009年1月1日至2011年12月31日期间双方有关权利义务进行约定。合同书约定：双方议定该处非住宅用房建筑面积月租金元/M2，合同期内营业用房的租金不作增减，其它办公、仓库、生产用房的租金标准按现行政策执行，如在合同期有政策性调整，应按规定执行。合计月租金6889.70元。乙方应于每年一月十五日前一次性付清全年租金。租赁期限议定叁年，即自二00九年一月一日至二0一一年十二月三十一日止。租赁期限届满，租赁合同自行终止。乙方需继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。乙方如提前终止合同应向甲方交纳三个月租金额的违约金。合同签订当日，出租方将上述租赁标的物交房地产公司。房地产公司依约交纳租赁保证金人民币30000元，并对潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号进行装修装饰，作为民居旅社使用。对其具体装修装饰及具体投入资金，房地产公司表示无法具体明确。房地产公司没对潮州市太元路30号进行装修装饰。上述《直管非住宅用房租赁合同书》期届后，房地产公司没有就上述租赁标的物再与房管局签订书面租赁合同，上述租赁标的物继续由房地产公司占有、使用，房管局继续按照上述《直管非住宅用房租赁合同书》约定的租金标准向房地产公司收取租金。2013年10月11日，经潮州市房屋安全鉴定所鉴定,潮州市太元路30号因受台风“天兔”影响致西侧墙体在第三层部位出现较大面积的坍塌,已危及整个房屋结构的稳定性和承载力,为D级危房。基于该情况，房管局自2013年10月份起对该处租赁房产停止收取租金并口头通知房地产公司因该房成为危房要收回。但该处房产一直由房地产公司占有。此前，房地产公司与房管局协商潮州市太元路30号有关修缮事宜，房地产公司于2013年9月26日向房管局交纳民修公助款人民币9600元。房管局主张已将该款用于2013年10月潮州市太元路30号的修缮中，但对此无提供充分有效的证据证明。至2013年7月26日，房地产公司共支付上述租赁标的物租金人民币413384元[包括潮州市太元路30号自2009年1月1日起至2013年9月的租金和潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号自2009年1月1日起至2014年3月的部分租金（2014年3月已支付租金人民币1988.60元，尚欠人民币1747.90元）。2015年9月17日，房管局向房地产公司发出《通知》，《通知》的主要内容是：房地产公司租用位于分司后巷7、9、18号的在管公房，建筑面积934.12平方米，合计月租金3736.50元，结至2015年8月共拖欠租金65268.40元。房地产公司应于2015年9月14日前将所欠租金交所属房管所,逾期,将依照《广东省公有房产管理办法》和有关规定依法收回房产，并追收所欠租金。房地产公司没按房管局通知的时间交清所欠租金。2016年5月26日，房管局以房地产公司违约长期拖欠租金等为由诉至本院，提出上述诉讼请求。本院于2016年7月27日将房管局的起诉状副本送达给房地产公司。房地产公司于2016年8月10日提起反诉并提出上述反诉请求。本案审理中，房地产公司于2016年6月9日通过潮州市越洋装饰工程有限公司向房管局汇款人民币33629元，主张系付还上述尚欠租金。房管局对此不予认可，认为支付租金应以房管局开具的相应依据为准。另查明：房管局属下第六房管所曾于2015年9月17日就本案讼争的租赁标的，以被告房地产公司长期拖欠租金，且未与其续签订租赁合同为由诉至本院，请求人民法院判决：1.解除原、被告签订的《直管非住宅用房租赁合同书》;2.判令被告房地产公司腾退出位于潮州市××桥区××后××、××、××号，上东平路太元街30号租赁房屋;3.判令被告房地产公司支付拖欠太平路分司后巷7、9、18号房屋租金人民币69004.90元（计至2015年9月止），以后按每月租金标准3736.50元计算，直至租赁房屋交付还原告房管所;4.本案的诉讼费由被告房地产公司负担。本院于同年9月18日立案受理[案号列：（2015）潮湘法民一初字第565号]。该案审理中，房地产公司于2015年10月11日通过潮州市越洋装饰工程有限公司向房管局汇款人民币65269元，主张系付还尚欠租金。第六房管所对其真实性无异议。2016年4月18日，本院以第六房管所主体不适格为由裁定驳回其起诉。本院认为：房管局与房地产公司于2008年10月28日签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行自己的义务。双方在《合同书》中对租赁期限的约定是：“租赁期限：15年，即自2009年1月1日到2023年12月31日止。租赁合同每3年签订一次。每次租赁期限届满后，乙方如需继续租赁，应于合同到期1个月内，向甲方提出书面申请，重新拟定租金金额和其它有关事宜。”此后，第六房管所按照房管局的指示，于2008年11月1日与房地产公司就上述《合同书》约定的租赁标的物自2009年1月1日至2011年12月31日期间双方有关权利义务签订《直管非住宅用房租赁合同书》。从双方《合同书》的约定及房地产公司与第六房管所签订合同的行为看，房管局与房地产公司签订的《合同书》只是框架合同，有关租赁标的物租金及其它有关事宜有待于双方当事人按照《合同书》约定的每3年签订一次租赁合同予以确定，故上述《合同书》应属预约合同性质。房地产公司与第六房管所签订的《直管非住宅用房租赁合同书》期届后，房地产公司与房管局没有继续签订书面合同，上述租赁标的物继续由房地产公司占有、使用，房管局继续按原租金标准向房地产公司收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，房地产公司与房管局的租赁关系应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，基于房地产公司拖欠租金，经催讨后在房管局要求的时限内仍未付还的事实，现房管局诉请解除双方于2008年10月28日签订的《合同书》，该请求合法，可予支持。房地产公司反诉请求双方按2008年10月28日签订的《合同书》继续履行以及房管局应当依法为房地产公司租赁的太元街30号房产履行合理维修的义务、因修理太元街30号危房而依法应相应延长期租赁期，确保被告房地产公司的租赁权益的请求缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。房管局就本案讼争标的于2016年5月26日向本院提起诉讼，本院于同年6月1日立案受理后，于同年7月27日向房地产公司送达起诉状副本。房管所起诉要求解除合同的行为，已经表达了房管局解除合同的意思表示及借助司法送达的途径向房地产公司履行了通知义务。因此，房管局与房地产公司的房屋租赁合同关系自本院向房地产公司送达起诉状副本之日即2016年7月27日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，房地产公司应将本案讼争租赁标的物即位于潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号及潮州市太元路30号租赁房屋交还房管局。房管局与房地产公司在《合同书》中约定：“乙方退还租用房屋时，所投入的修缮装饰等设施无条件归甲方所有，乙方应保持其完整，不得损坏。”因双方对装饰装修物的处理已作约定，房地产公司在退还租用房屋时，所投入的修缮装饰等设施无条件归房管局所有，故应按双方约定履行，房地产公司应将本案讼争标的物即位于潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号及潮州市太元路30号租赁房屋按现状交还房管局。对房管局请求的“房地产公司支付拖欠潮州市××路××后××、××、××号房屋租金人民币98896.90元(计至2016年5月止)”，对此，房地产公司主张其分别于2015年10月11日通过潮州市越洋装饰工程有限公司向房管局汇款人民币65269元；2016年6月9日通过潮州市越洋装饰工程有限公司向房管局汇款人民币33629元，合计人民币98898元系付还上述尚欠租金，因在本院审理的原告第六房管所诉被告房地产公司房屋租赁合同纠纷案中[案号列：（2015）潮湘法民一初字第565号]，第六房管所对房地产公司于2015年10月11日通过潮州市越洋装饰工程有限公司向房管局汇款人民币65269元用于付还尚欠上述租赁物租金的行为予以确认，结合双方该交易习惯，对房地产公司上述主张予以确认。但该认定不影响对房地产公司拖欠租金的事实认定。因房地产公司已付清上述尚欠租金，故房管局该部分请求应予驳回。因潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号一直由房地产公司占有、使用，对该租赁标的物租赁合同期限内的租金及合同解除后的占有使用费，房管局请求自2016年6月起按每月租金标准人民币3736.48元计算，直至租赁房屋交付还房管局，该请求合法，本院可予准许。对于房地产公司于缔约时交纳房管局的租赁保证金人民币30000元，因对租赁保证金的性质及处理，双方未作约定，因此房管局应于合同解除时将上述租赁保证金返还房地产公司。对于房地产公司于2013年9月26日向房管局交纳民修公助款人民币9600元，房管局主张已将该款用于2013年10月潮州市太元路30号的修缮中，但对此无提供充分有效的证据证明，且房管局自2013年10月份起对该处租赁房产停止收取租金并口头通知房地产公司因该房成为危房要收回，从公平原则出发，房管局应将上述民修公助款退还房地产公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告潮州市东园房地产开发有限公司与原告潮州市房地产管理局于2008年10月28日签订的《合同书》于2016年7月27日解除。被告潮州市东园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内将位于潮州市湘桥区分司后巷7号、9号、18号及潮州市太元路30号租赁房屋按现状交还原告潮州市房地产管理局。二、被告潮州市东园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告潮州市房地产管理局自2016年6月起至租赁房屋交还之日止按每月人民币3736.48元计算的租金及占有使用费。三、原告潮州市房地产管理局应返还被告潮州市东园房地产开发有限公司租赁保证金人民币30000元及民修公助款人民币9600元。四、驳回原告潮州市房地产管理局的其它诉讼请求。五、驳回被告潮州市东园房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2272元，由原告潮州市房地产管理局负担人民币1500元，被告潮州市东园房地产开发有限公司负担人民币772元。本案反诉受理费人民币50元，由被告潮州市东园房地产开发有限公司负担。原告潮州市房地产管理局应负担的本诉受理费已由其预交，被告潮州市东园房地产开发有限公司应负担的本诉受理费应于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  林丽如人民陪审员  郑绍定人民陪审员  吴构璋二〇一六年十一月八日书 记 员  章 丹