广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初1586号原告：李某某，男，1954年4月8日出生，汉族，住所地广州市黄埔区。委托代理人：陈柳、朱旺娣，分别系广东杰信律师事务所律师和实习人员。被告：莫某某，男，1977年1月8日出生，汉族，住所地广州市增城区。原告李某某诉被告莫某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人陈柳、朱旺娣到庭参加诉讼。被告莫某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月1日，原被告之间签订了《合同协议》（以下简称协议），协议载明：租期星2012年1月1日至2016年12月底即新历止，第一年每月租金为4000元，第二年按每年租金增值10%即每月为4400元，第三年每月为4800元，以此推算，并约定月租金每月1-5日前交付本月租金，过期补交，原告有权收回房屋及没收押金，押金为10000元。签订协议书，被告仅向原告交付了5000元押金，还剩余5000元押金未支付。以上情况有《合同协议》、《欠条》为证。从2013年8月起，由于被告一直未按照协议的约定，按时向原告支付租金，原告的行为已违法了双方达成的协议。2016年3月22日，原告委托广东杰信律师事务所向被告出具了律师函，但未能送达。被告拖欠租金的行为已违反了《中华人民共和国合同法》第107条、226条、227条的规定，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。因此恳请法院判令解除原被告之间签订的租赁《合同协议》，且判令被告需向原告支付租金68800元（租金从2015年3月起算）及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至协议解除之日止）。请求判令：1、原被告之间签订的租赁《合同协议》在2016年4月1日解除，且判令原告没收押金5000元；2、被告向原告支付5000元违约金；3、被告向原告支付2015年3月起至合同解除之日止的租金及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至协议解除之日止）。被告未答辩。经审理查明：2012年1月1日，原告李某某与被告莫某某签订《合同协议》，双方约定原告将位于广州市萝岗区（现为黄埔区）永和街贤江村的房屋第一层包括保安房出租给被告，租期为五年，即从2012年1月1日至2016年12月底即新历止；第一年即2012年每月租金为4000元整，第二年按每年租金增值10%即每月为4400元整，第三年每月为4800元整，从始推算；月租金每月1-5日前交付本月租金，过期不交，原告有权收回房屋及没收押金；现收押金1万元整待合同期满还给被告；租约期间，双方共同执行，原告违约要赔偿被告一定经济损失，被告中途违约没收押金，合同自行失效。上述合同签订前，被告向原告交纳押金5000元，并在2011年12月29日向原告出具欠条一份，确认欠“锐明租屋款伍仟元正”。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告依约缴纳租金，但并未按照合同约定补足押金。原告主张被告从2013年8月起被告开始拖欠租金，但因诉讼时效原因，原告仅主张2015年3月起的租金。原告称其已经在2016年4月份收回涉案房屋后另行出租，故主张双方当事人签订的《合同协议》在2014年4月1日解除。另查明：涉案房屋使用的土地的所有者为广州市黄埔区永和镇贤江村来安经济合作社，土地使用者系刘满齐，用途为住宅用地，2002年6月26日增城市国土资源和房屋管理局向土地使用权人颁发增集用（2002）字第1400483号《集体土地使用证》。2002年9月18日，刘满齐取得粤增（永）建许字第2002053号《广东省乡（镇）村建筑许可证》，工程名称为住宅，建筑面积644m2，五层框架结构。刘满齐与原告李某某系夫妻关系，于1979年2月10日结婚。本院认为：涉案房屋为合法的建筑物。原告李某某虽然不是涉案房屋土地使用证和建筑许可证上登记的使用权人及申请人，但因其与该地块的使用权人及涉案房屋报建人刘满齐系夫妻关系，在刘满齐未提出异议的情况下，原告依法有权处分涉案房屋。原告与被告签订的涉案房屋租赁合同系不违反法律规定，系有效的租赁合同，双方当事人应依约履行各自的义务。原告依约把涉案房屋交付被告使用，被告应依约按时缴纳租金，但被告长期拖欠租金拒不支付，系违约，应当承担相应的违约责任。原告请求解除与被告于2012年1月1日签订的《合同协议》，因原告在诉前并未向被告发出解除合同的书面通知，原告在起诉状中主张解除双方签订的租赁合同，系向被告发出书面解除合同的通知，本院于2016年7月9日向被告公告送达了起诉状副本和相关诉讼文书；依照法律规定，解除合同通知送达对方当事人时合同解除，但考虑被告长期拖欠原告租金，原告在2016年4月份已经收回涉案房屋另行出租，原告以实际行为表明了解除合同的意思，且其主张2016年4月1日解除合同，可以避免原告的损失继续扩大，故本院确认双方当事人的签订的《合同协议》于2016年4月1日解除。上述租赁合同解除后，尚未履行的，依法不再继续履行；根据本合同的性质以及双方当事人的履约情况，被告已经实际占有并使用涉案房屋，依法应当向原告支付租金，故已经履行的，不再相互返还。关于原告请求的租金及逾期利息。原告要求被告缴纳2015年3月至2014年3月的租金合法有据，本院予以支持。按照合同约定，“第二年按每年租金增值10%”“从始推算”计算，实际应理解为每年租金比上年租金增加10%，但从合同约定的2012年月租金为4000元、2013年月租金为4400元、2014年月租金为4800元的约定，递增规律为每年比上年月租金增加400元，并非每年租金比上一年增加10%，而原告的诉讼请求也是按照每年月租金比上一年增加400元计算，故本院采纳原告主张的2015年每月租金为5200元、2016年每月租金为5600元，被告拖欠的2015年3月至12月的租金总额为52000元、2016年1月至3月的租金总额为16800元，共计68800元。原告请求被告支付2015年3月1日至2016年3月31日（合同解除的前一日）止、以每月实际拖欠的租金额为基数、按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金及没收被告缴纳的押金5000元的诉讼请求。经查，双方当事人在租赁合同中并未预定违约金数额或者计算方式，原告请求被告支付违约金无法律和事实依据，本院不予支持。双方当事人在合同中约定押金为10000元，但被告实际只缴纳押金5000元，被告2011年12月29日出具的欠条并未写明欠付的5000元系租赁合同的押金，而是“租屋款”即租金，故双方当事人已经以实际行为变更了押金的数额；且双方当事人在合同中约定被告逾期不交租金或者中途违约没收押金，从该约定可以看出，该“押金”实际是履约保证金，故原告请求没收被告缴纳的押金5000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告请求的违约金。双方当事人在租赁合同中未约定违约金的计算方式或数额，原告在本案中未提交相关证据证实因被告违约造成的实际损失，且原告在本案中已经主张了逾期支付租金的利息，履约保证金和利息之和足以弥补被告中途违约给原告造成的损失；故原告请求被告支付违约金5000元，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告莫某某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某某支付2015年3月1日至2016年3月31日的租金68800元及从应缴租金当月6日起至2016年3月31日止、以每月拖欠租金额为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息（2015年每月租金为5200元，2016年每月租金为5600元）。二、被告莫某某已经向原告李某某缴纳的押金5000元归原告李某某所有。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费1770元，由被告莫某某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳代理审判员  王 梦人民陪审员  曾祥燕二〇一六年十一月十五日书 记 员  张 敏附：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。