上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初45315号原告：曹四宝，女，1954年6月12日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：丁国梁，男，1952年10月13日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：陆丁苑，女，2000年3月21日生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：陆方毅，系其父亲。法定代理人：丁晓华，系其母亲。上列三原告的共同委托代理人：俞建平，上海安臻律师事务所律师。被告：费伟盛，男，1983年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：顾玉英，女，1984年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：费逸凡，男，2008年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：费伟盛，系其父亲。法定代理人：顾玉英，系其母亲。上列三被告的共同委托代理人：丁振波，上海申浩律师事务所律师。上列三被告的共同委托代理人：刘文军，上海申浩律师事务所律师。原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑与被告费伟盛、顾玉英、费逸凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑的委托代理人俞建平，被告费伟盛、顾玉英及三原告的委托代理人丁振波、刘文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑诉称，原、被告于2016年2月29日经中介公司居间下签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款人民币(币种下同)260万元，被告应于2016年5月5日办理转让过户手续等。合同签订后，原告按约支付了房款260万元，被告却未能履行过户手续。原告多次催促，被告却以需要额外支付涨价款为由拒不履行，双方经协商无果。原告认为，双方合同合法有效，被告拒不履行过户的行为显已违约，故起诉来院，要求：1、被告履行办理房屋转让过户手续，将系争房屋登记至原告名下；2、被告于30日内腾空房屋并交付原告；3、被告支付违约金，以260万元为基数，每日万分之五的标准，从2016年6月1日起计算至过户之日止。被告费伟盛、顾玉英、费逸凡辩称，2016年1月2日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，并于2016年2月29日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给被告，约定的房价为260万元，实际总价为345万元。原告应于2016年1月2日前支付20万元，3月1日前支付45万元，5月30日前支付195万元，余款85万元应于双方签订上海市房地产买卖合同当天付清。若原告未能按约付款，逾期超过7天的，被告有权单方解除合同并要求原告按照房屋总价款的20%支付违约金。合同签订之后，被告多次催促原告前往房地产交易中心办理房屋过户手续，但原告一直不予理睬，亦未按约于2016年5月30日前支付房款195万元，仅仅支付了110万元。因此原告自2016年5月31日起拒绝支付房款并要求延期办理过户手续。因被告系置换房屋，原告的违约行为导致被告无法另行购房，造成了极大的经济损失，故被告于2016年6月7日向原告发送律师函，要求于2016年6月7日起解除双方之间的上海市房地产买卖合同及居间协议，原告应于接函后三日内向被告支付逾期付款违约金2975元并支付违约金69万元，否则被告有权在已付房款中扣除。2016年6月14日，被告已将原告的余款退还。因此，被告认为双方合同已经解除，原告诉请应予驳回。经审理查明，2016年1月2日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将系争房屋出售给原告。协议第三条买房条件约定，房价款315万元，房价款的支付方式为首期房价款150万元于买卖合同签订后三日支付，第二期房价款165万元在申请产权交易过户之前支付，尾款2万元从首期房价款中扣留并交由中介公司保管，待房地产交付后转付等。当日，费伟盛出具收条，言明收到丁国梁支付的定金20万元。2016年2月29日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有系争房屋。合同第二条约定，系争房屋转让价款共计260万元。合同第四条约定，甲方于2016年6月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2016年5月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应当在接到书面之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第4条约定，双方约定于2016年6月1日之前办理房屋交接手续。合同补充条款(一)第8条约定，双方同意各自承担在本交易中所产生的税费及全额中介费。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2016年1月2日前支付20万元，作为定金，于2016年3月1日前支付45万元，于2016年5月30日前支付195万元。当日，丁国梁向顾玉英账户先后汇入45万元、85万元。费伟盛为此出具了两份收据，第一份抬头为“首付款收据”，言明“收到曹四宝承购本人位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款45万元”。第二份抬头为“付款收据”，言明“今收到丁国梁承购本人位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋差额款85万元”。2016年5月30日，丁国梁再次向顾玉英账户汇入110万元。2016年6月1日，费伟盛等三原告发函给中介公司、被告，表示“逾期7天没有收到约定的款项，我方将行使合同解除权，并追究买方的违约责任，请买方及时履行合同义务，切勿恶意违约”。该函于次日通过快递方式送达陆方毅。2016年6月14日，顾玉英在所收的260万元中，扣除了“解除赔偿金69万元和逾期付款违约金2975元”后，向丁国梁账户分两次分别退还85万元、XXXXXXX元，合计XXXXXXX元。证人张某某到庭作证称，其是泰东房地产经纪有限公司法人代表，原、被告的买卖合同系该公司的伍晓鸿具体经办，柴某某是该笔买卖业务的介绍人，证人本人没有参与签约、付款等流程。双方买卖合同约定的房屋总价315万元，网签价格260万元，差价约定在过户后支付，但证人并不清楚双方是否将交易价格提高到了345万元。费伟盛曾提出加价，中介人员协调，但原告不同意，没有协商成功。原告向法庭提供经公证的微信记录若干，其中一段为案外人柴某某(XXXXXXXXXXX)、费伟盛、陆先生(XXXXXXXXXXX)的群聊信息。该群聊记载，2016年2月28日柴某某发，“经双方协商，春节过后因二手房市场价格暴涨，之前双方签约的房屋买卖合同的房款总价的基础上加30万，现房屋总价款为345万。于2016年2月29日签约正式的上海房屋买卖合同，买方首付款150万元，签约当天支付。以双方回复同意为证！2016年2月28日10点。”同日费伟盛回复，“同意”，陆先生回复，“同意！”另外一段为费伟盛与案外人柴某某之间的微信对话。该对话记载，2016年3月10日下午1时39分，费伟盛发，“什么时候去审税吧？”，柴某某回，“他那边还没过户呢”。2016年4月7日上午9时20分费伟盛发，“你好，能过户了吗”，柴某某回，“他们4月5日办理了过户，我们预计4月20日过户”。2016年4月18日上午8时44分柴某某发，“费哥(费伟盛)，预计这个周周六办理过户”，费伟盛回，“好的，过户前是不是把后续款要付了？”，柴某某回，“嗯”，“他们(被告)的贷款银行还没有放下来，已经送到银行了”，费伟盛回，“那过什么户啊，这个礼拜能下来吗？”，柴某某回，“过户是可以过户，我是考虑到您的风险”，费伟盛回，“没付款肯定不能过户”，柴某某回，“过户前房款一定要支付完”，费伟盛回，“对啊，留部分尾款可以接受”，柴某某回，“说要一个星期，具体要以银行实际房款为准”……2016年5月5日下午1时33分，费伟盛发，“什么时候过户？有回音了没”，柴某某回，“还没有呢，银行一直没有放款”，费伟盛发，“他的贷款没下来？你明天白天再帮忙问问”，柴某某回，“过户都过了，贷肯定下来了，不然过不了户，现在银行贷款慢”……2016年5月10日，柴某某发，“明天好请假，办理过户吗？贷款已放下来”，费伟盛回，“明天不行，最好周末吧”……2016年5月10日下午4时5分，柴某某发，“暂定20(日)好吧”，费伟盛于当日下午4时32分回，“对了，到20日之前提前再确认下，到时忘了就麻烦了”……2016年5月19日下午4时34分，柴某某发，“费哥，明天早上转账，买家的购房资格因限购新政的原因，估计要重新审核，如果重新审核购房资格，预计6月10日过户”，同日下午4时50分费伟盛回，“过了五月，我就不过户了”，柴某某回，“这个新政，没法控制的呀”，费伟盛回，“合同死的，下家违约的”，柴某某回，“明天付剩下的房款”，……费伟盛回，“反正30日最后一天，过了别找我了”……2016年5月19日下午5时56分，费伟盛发，“你和上家说下我们协议解除合同算了”，同日下午7时14分费伟盛发，“请你通知下家，我们一起约个时间，按房屋买卖合同约定的条款协议解除该买卖合同，约好后请及时通知我”，同日柴某某回，“涨价也是您提出，解约也是您提出，这样合适吗？”同日下午10时47分费伟盛发，“你把房产证带好，我明天要收回的”，……2016年5月23日下午8时18分费伟盛发，“柴经理，请把我的信息带给买家，买家有空，我就把他的房款退给他，但我会留20%的违约金，保留追偿他违约责任的权利……”，2016年5月26日下午9时11分费伟盛发，“柴经理，陆先生，你们好。为了贯彻合同签订的初衷及合同履行的义务，本人与顾玉英于2016年5月26日通过快递将房屋过户催促书发给两位，请两位及时收取，认真阅读，并按通知书上要求的内容积极履行”……2016年5月30日下午7时31分费伟盛发，“今天5月30日在没有收到任何通知的情况下，收到丁国梁110万元汇款，按合同约定5月30日前买方应支付的尾款为195万元，请买方尽快补足剩余85万元的款项”。2016年6月1日下午8时43分，费伟盛发，“5月30日我通过短信催促买方按期支付剩余85万元房款，截止至6月1日没有收到买方及中介方的任何信息。故于6月1日，我方通过顺丰快递将书面付款催促函发给买方及中介方，希望买卖及中介方能重视合同约定，积极履行合同。”以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、房地产登记簿、公证书、微信记录以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，就本案原、被告双方之间就系争房屋先后签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》来看，被告作为出售方与原告作为受让方就系争房屋的买卖已达成合意，两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时，双方在庭审中均确认《上海市房地产买卖合同》中约定房价260万元，系为规避税费而做低的房价，为通谋虚伪表示，应为无效。根据相关法律规定，该约定无效不影响合同其他部分的效力，因此双方应当按真实的交易价格进行交易。就双方约定的真实交易价格究竟为何，双方各执一词，是为本案的第一个争议焦点。原告认为是居间协议约定的315万元，被告则认为居间协议约定了315万元后，在签订合同前双方又协商一致增加了30万，应为345万元，并提供了微信和收条为证。本院认为，不论真实交易价格为何，其中260万元的支付方式应按买卖合同的约定来履行，即“于2016年1月2日前支付20万元，于2016年3月1日前支付45万元，于2016年5月30日前支付195万元”，但实际原告在2016年2月29日支付了两笔款项，除了付掉260万元中应于2016年3月1日前支付的45万元以外，还额外支付了一笔85万元，而这笔款项，被告在收到之后即明确在收条上注明了“差额款”的付款缘由，原告当时也未提出异议，因此收条与微信记录能够相互印证，足能认定双方约定的真实交易价格已提高为345万元，因此对原告主张真实房价款为315万元的说法不予采信。本案的第二个争议焦点在于，被告能否因为原告未按合同约定在2016年5月30日前付足195万元而解除合同，即本案合同是否已经解除。经查，合同约定的过户日期为2016年5月5日前，195万元应在2016年5月30日前支付，也就是说约定的过户日期在前，而195万元的付款日期在后。而据被告提供的微信记录显示，中介人员柴某某在2016年4月18日就向被告提出了过户的要求，被被告以“过户前是不是把后续款要付了”为由予以拒绝，而在当时原告并未违约的前提下，被告拒绝过户是不符合合同约定的，是违约行为。被告认为未能如期过户的原因在于原告，并无证据证明，不予采信。之后原告在2016年5月30日前虽然未按合同约定付足195万元的款项，但因为被告违约行为在先，原告因此享有先履行抗辩权，也就是说，即便原告在2016年5月30日分文不付，被告因其自身的违约行为亦不能要求解除合同，因此对被告提出合同已经解除的说法不予采信。综上，合同既未解除，双方应予以继续履行。本案原告要求被告将系争房屋过户至原告名下，并在30日内腾空房屋后将之交付原告的诉请，具有法律依据，依法予以支持。同时，原告亦应按约将未付款支付给被告。被告未按约配合履行过户义务，已然违约，原告诉请要求被告按260万元为基数，每日万分之五的标准，从2016年6月1日起支付至过户之日止的违约金，具有合同依据，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告费伟盛、顾玉英、费逸凡应于本判决生效之日起十日内协助原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑将位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑名下，同时原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑向被告费伟盛、顾玉英、费逸凡支付房款2,757,025元；二、被告费伟盛、顾玉英、费逸凡应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾空后交付原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑；三、被告费伟盛、顾玉英、费逸凡应于本判决生效之日起十日内支付原告曹四宝、丁国梁、陆丁苑违约金(按260万元为基数，以每日万分之五的标准，从2016年6月1日起计算至实际过户之日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,308元，减半收取计2,654元，由被告费伟盛、顾玉英、费逸凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员张斌二〇一六年十一月十日书 记 员  杨丽琼代理审判员  张 斌二〇一六年十一月十日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。