江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2592号上诉人（原审原告）：沈德琪。上诉人（原审原告）：季星。两上诉人的共同委托诉讼代理人：顾军，江苏君哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地南通市苏建花园82幢。负责人：张静，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司，住所地南京市水西门大街352号。法定代表人：韩健，该公司董事长。上诉人沈德琪、季星与被上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司(以下简称苏建集团崇川分公司)、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第02167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈德琪、季星上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判二被上诉人支付违约金95142.21元。事实和理由：双方当事人约定的违约金条款为有效条款，对双方当事人均有拘束力，一审法院不依据合同条款而直接参照房屋同地段同类房屋的租金确定上诉人的实际损失，是对当事人意思自治的任意干涉；最高法院的司法解释将当事人的过错程度作为衡量是否调整违约金的因素之一，本案中被上诉人伪造消防验收意见，该行为不仅仅是过错，实际为违法犯罪行为，且合同约定的违约金的数额并不为高，低于民间借贷计收逾期贷款利息标准的四倍，同时合同第七条对××逾期付款亦约定日万分之五的违约金，一审法院一刀切的判决违反了合同的公平原则和诚实信用原则和合同的自由原则。沈德琪、季星一审诉讼请求：判令苏建集团及苏建集团崇川分公司支付违约金95142.21元并承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：2012年12月27日，沈德琪、季星（××）与苏建集团崇川分公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，沈德琪、季星购买××城××幢×××室及××幢××号车库。房屋面积134.79平方米，单价每平方13456.3元，总金额1813775元。车库18.48平方，单价每平方4900元，总金额90552元。合同第八条约定，交付期限约定，××应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条××逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，××按日向××支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（1）按上述1之（1）、（2）条处理。（2）××应于本合同解除后30天将已收房款退还××，××未按约定时间交付房款，××不承担逾期交房责任。附件四：《商品房买卖合同补充协议》。该补充第八条对交付标准的补充（商品房买卖合同第八条）约定，商品房经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件。但政府部门规定变化的除外。第二十三条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效应，内容与其它条款有冲突的以本补充协议为准。合同签订后，沈德琪、季星交纳××幢×××室购房款1813775元及××幢××号车库86534元。后沈德琪、季星又购买了地下一层汽车位××区×××号，支付车位款168000元。2014年7月30日，苏建集团崇川分公司通知沈德琪、季星办理入住手续。2014年8月，沈德琪、季星接收案涉房屋。另查明，案涉商品房在2014年7月30日取得了通建竣验（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2014年10月27日南通市城乡建设局撤销通建竣验（2014）053号建筑工程竣工验收备案证明书。2014年10月31日，案涉商品房取得通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2015年2月15日，案外人周健、姜天奇向南通市港闸区人民法院提起行政诉讼，请求撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程序竣工验收备案证明书》。2015年5月15日，南通市港闸区人民法院作出（2015）港行初字第00114号行政判决书，撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》中超出通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》验收合格工程部分的备案。案外人周健、姜天奇不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2015年8月28日作出（2015）通中行终字第00256号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判决。通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》的竣工验收合格的范围包括苏建名都城1-4号、9号、10号楼及地下车库防火分区一、防火分区十五区。本案诉讼中，沈德琪、季星未就实际损失提供依据，要求按合同的约定判定违约金。苏建集团及苏建集团崇川分公司主张其不存在逾期交房，即使违约，沈德琪、季星主张的违约金过高，应予调减。一审法院认为，沈德琪、季星与苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同》内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。苏建集团崇川分公司系苏建集团的分公司，其不具备法人资格，案涉合同的权利义务由苏建集团承担。本案的争议焦点为：一、苏建集团崇川分公司是否存在逾期交房的违约行为；二、合同约定的违约金是否需要调减。关于交房是否违约，案涉房屋应以取得《建筑工程竣工验收备案证明书》作为交房条件。苏建集团崇川分公司在2014年7月30日通知沈德琪、季星收房，基于当时取得的（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》被南通市城乡建设局撤销的事实，该交房行为不符合合同的约定。2014年10月31日,苏建集团重新取得《建筑工程竣工验收备案证明书》〔通建竣验（2014）079号〕，该备案证明书虽被生效的判决书予以部分撤销，但基于案涉房屋不在被撤销验收的范围内，故可认定案涉房屋在2014年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》符合交房条件。依照双方合同的约定，苏建集团存在逾期交房的违约行为，应当承担2014年8月1日起至2014年10月31止逾期交房的违约金责任。关于违约金计算，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。”结合本案，沈德琪、季星没有明确实际损失金额，法院参照交付房屋同地段同类房屋租金确定其实际损失。合同约定的日万分之五的标准，远大于上述损失，法院予以调减。考虑沈德琪、季星已于2014年8月实际拿房，本案参照市场价酌定租金为3500元每月，按此租金的1.3倍计算从2014年8月1日起至2014年10月31日止的逾期交房违约金，合计13650元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条之规定，判决：一、江苏省苏建集团股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付沈德琪、季星违约金13650元。二、驳回沈德琪、季星其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1090元，由苏建集团负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人逾期交房的违约金的标准应如何确定。双方当事人订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应为有效合同。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方的权利义务。尽管被上诉人提出违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失进行举证，相应的举证责任应由违约方承担。被上诉人一方在本案一二审诉讼中，均未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。此外，案涉商品房的用途为住宅，并非属于以出租、经营为主要目的商业用房，住宅逾期交房给上诉人造成的损失并不能直接等同于租金损失，原审确定按照同地段租金损失的处理不当，本院予以纠正。本案中，苏建集团崇川分公司逾期交房92天，按照合同约定的日万分之五的计算的违约金为95142.21元。苏建集团崇川分公司系苏建集团的法人分支机构，根据我国公司法规定，分公司的民事责任由公司承担，故上诉人要求两上诉人共同承担责任的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第02167号民事判决；二、江苏省苏建集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈德琪、季星违约金95142.21元。如义务人未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2179元，减半收取计1090元；二审案件受理费1837元，均由被上诉人江苏省苏建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 玮代理审判员  杜太光代理审判员  张晓光二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王 婧