北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终6493号上诉人（原审被告）北京太月房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区太阳园4号楼102室。法定代表人程俭，总经理。委托代理人张洪涛，北京思科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）方伟，男，1975年3月28日出生。上诉人北京太月房地产经纪有限公司（以下简称太月公司）因与被上诉人方伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第40996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。太月公司上诉请求：撤销一审法院的判决，驳回对方的全部诉讼请求。主要的事实和理由:一、一审认定事实不清。一审判决认定刘×同意方伟自行检测，但这个事实并不存在。方伟主张涉案房屋甲醛超标，我方认为超标的范围是在误差范围之内。检测机构非双方委托亦非法院指定，且在检测之前根据方伟的陈述，曾经有10多天没有开窗户，所以我方对空气质量检测报告也有异议。二、一审法院适用法律错误。一审判决认为租赁合同是转租行为，我们认为是代管行为。因为我们还发布了信息，提供了其他服务，不同于简单的转租。三、一审法院判决并不公平。方伟虽主张其未入住诉争房屋，但方伟更换了锁芯，已经占有房屋，而我方实际无法占有房屋，应由方伟承担其占用房屋期间的租金。方伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。方伟主张：其一、双方之间的法律关系应为转租关系；其二、刘×同意我对空气质量自行检测。方伟向一审法院起诉请求：方伟通过“58同城”网站与太月公司的业务员刘×取得联系，并在太月公司出示了2405号房屋业主李×的授权委托书后，双方签订了房屋租赁合同。方伟支付了定金9000元和佣金9000元。2015年9月22日，方伟支付了27000元租金，因该房屋卧室衣橱门需要修理，迟至9月24日方伟才收回全部钥匙，于是仅更换了房屋门锁，然后离京赴外地办事。回京后的10月3日到承租房屋作搬家准备时，妻子在该房屋内感到空气有异味、头痛不舒服，我当即与太月公司的业务员核实出租房屋装修情况，得知该出租房屋的墙面曾翻新过，现在的墙漆是一种含有磁性的新型墙漆，随后在出租房屋中证实墙壁确实可以不做任何固定措施吸附挂件。因家中有孕妇，为慎重起见我在京东商城上订购了一台便携式空气质量检测仪对承租房屋做了空气检测，数据显示室内空气甲醛含量超标。10月10日我联系太月公司，希望通知业主协商解除合同事宜，太月公司认为出租房屋甲醛超标不属于合同违约，若我提出解除合同须向业主支付违约金。对于我提出的承租房屋业主若不回应甲醛超标将被起诉的通知，太月公司回复我可以直接起诉出租房屋业主。协商未果，我于10月23日约请北京市劳动保护科学研究室内环境检测中心对承租房屋做室内空气质量检测，检测结果显示主卧室甲醛含量超标。根据双方签订的房屋租赁合同约定，甲方交付的房屋影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。同时，太月公司应按合同约定解除合同并退还我已支付的27000元租金和9000元押金。同时，对方还应该赔偿我方的损失，包括我方更换门锁、购买便携式空气检测仪和支付给第三方机构进行空气检测的费用。同时，对方还应向我方支付9000元违约金并返还已经收取的9000元佣金，诉讼请求：1、判令解除方伟与太月公司签订的房屋租赁合同；太月公司退还已收取的房屋租金27000元、押金9000元和佣金9000元，并按合同约定支付违约金9000元给方伟；2、判令太月公司承担方伟支付的室内空气质量检测费2000元、房屋锁具更换费380元、便携式空气质量检测仪购置费479元；3、判令太月公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月29日，承租人方伟作为乙方与出租人显示为李×作为甲方就2405房屋（以下简称涉案房屋）签订北京市房屋租赁合同，该合同上显示委托代理人系太月公司，出租人签字为李×。庭审中，太月公司陈述该合同上李×的签字系有太月公司工作人员代签，并非李×本人所签。房屋租赁合同显示租赁期限为2015年9月25日至2016年9月24日，房屋租金为每月9000元，押金为9000元，其中合同第八条第（三）项以及第九条违约责任约定，如果甲方迟延交付房屋大5日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，甲方应当按照9000元向乙方支付违约金。合同第十二条合同约定，经甲乙双方协商如果2015年9月22日不能将房屋交由乙方，甲方须提供15天免租期；如由于甲方原因乙方不能承租该房屋，甲乙双倍返还乙方定金，太月公司退还佣金。合同签订后，方伟向太月公司支付了2015年9月25日至2015年12月24日的租金27000元，佣金9000元、押金9000元。太月公司称上述款项太月公司收取了。方伟住进涉案房屋后，发现有异味，故支出579元购买了室内家用测甲醛检测仪。经检测后，方伟所述室内甲醛超标，故向太月公司提出了异议，太月公司员工刘×让方伟自行检测。方伟委托了北京市劳动保护科学研究所对涉案房屋室内空气质量进行了检测，检测结论为涉案房屋客厅、次卧室内空气中的甲醛浓度值低于国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值；主卧室内空气中的甲醛浓度值高于国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值。经检测，涉案房屋客厅、主卧、次卧室内空气中的苯、甲苯、二甲苯、总挥发性有机物浓度值低于国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值。方伟为此支付了检测费2000元。太月公司对该检测结论真实性认可，关联性和证明目的不认可，认为该份检测报告没有显示检测单位和检测人员的资质，且检测报告只能证明当时某个时间节点屋子里的空气状况，不能证明空气状况是由什么原因导致的。诉讼中，方伟主张并未入住涉案房屋。太月公司表示不清楚，表示其已经于2015年12月24日将涉案房屋收回，太月公司未提供双方已经履行租赁合同的证据。方伟还主张其还换了锁芯，支付费用380元；并购买了空气质量检测仪，支付费用479元。另查，2014年11月21日，李×（由杨×代签）作为甲方与太月地产作为乙方签订了北京市房屋出租委托代理合同，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，委托代理期限自2015年1月1日至2017年1月5日；合同签订后，甲方同意每两年留出5天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2015年1月1日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方12个月的房租，付款日期遇节假日顺延，不再另行通知。房屋每月租金为7000元，交付方式为通过银行汇款按半年支付，各期租金支付日期及金额分别为2015年1月1日支付42000元；2015年7月1日支付42000元；2016年1月1日支付42000元；2016年7月1日支付42000元。庭审中，太月地产主张已经将前两笔租金84000元给付李×。2015年12月31日，太月地产与李×（由杨×代签）签订了房屋解约单，明确北京市房屋出租委托代理合同项下的权利义务关系均已终结并于当日办理了交接。一审法院认为：本案的争议焦点在于方伟与太月公司之间是何种法律关系。方伟主张双方之间系房屋租赁合同关系，太月公司主张双方系居间合同关系。法院认为，从太月公司与李×签订的委托代理合同内容以及太月公司主张已经将前两笔租金84000元给付李×的事实来看，实际上太月公司与李×之间的权利义务关系更符合房屋租赁关系的内容，故太月公司与李×之间系房屋租赁关系。依据已查清的事实，太月公司的行为实际上是太月公司将李×的房屋转租给方伟，以赚取租金差价且方伟所签租赁合同中李×的签字实际是由太月公司员工代签，故太月公司与李×之间的法律关系应为房屋租赁关系，方伟作为乙方与出租人显示为李×作为甲方涉案房屋签订北京市房屋租赁合同的主体应是太月公司与方伟，且双方的合同关系并不违反相关法律规范强制性规定，当属有效。就方伟提交的空气质量检测报告，因系太月公司员工刘×让方伟自行检测，可以视为太月公司与方伟就空气检测达成了一致意见。至于太月公司对检测结论提出的质证意见，因其未提供证据予以证明上述质证意见成立，法院不予采信。从鉴定结论内容来看，涉案房屋主卧室内空气中的甲醛浓度值高于国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值，这造成了方伟租赁房屋居住的合同目的不能实现，且太月公司已经将涉案房屋腾退给李×，合同并不具备继续履行的基础，故方伟提出要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，方伟主张并未入住涉案房屋。太月公司表示不清楚，太月公司并未提供证据证明双方实际上已经履行合同的证据，理应承担不利的法律后果。方伟与太月公司的房屋租赁关系解除后，太月公司理应返还方伟租金27000元，押金9000元。鉴于双方系房屋租赁合同关系，太月公司收取佣金并无法律依据，理应将收取方伟的佣金9000元退还给方伟。关于违约金一节，方伟在诉讼中主张其并未入住涉案房屋，没有产生影响其安全健康的后果，且方伟也未举证证明本案中还存在其他符合太月公司应给付违约金的行为，故方伟要求太月公司支付违约金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。方伟购买空气质量检测仪费用以及空气质量检测费用系合理损失，法院予以支持。对于房屋锁具更换费，与本案双方争议事项无关，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、北京太月房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还方伟房屋租金二万七千元、押金九千元、佣金九千元；二、北京太月房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿方伟空气质量检测费损失二千元、购买便携式空气质量检测仪购置费损失四百七十九元；三、驳回方伟的其他诉讼请求。如果北京太月房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费611元，由方伟负担105元（已交纳），由北京太月房地产经纪有限公司负担505元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本院经审理查明，在本案二审审理中，太月公司申请其工作人员刘×到庭说明了情况。刘×表示其不同意方伟聘请机构对空气质量问题进行鉴定。方伟主张刘×系太月公司工作人员，与本案有利害关系，证人证言不具有证明力。方伟提交了2015年10月10日的方伟与太月公司工作人员刘×的短信聊天记录一份，显示方伟要求解除合同，刘×回复其是做业务的，说了不算。方伟主张其与刘×在2015年10月10日就开始协商合同解除事宜，并送达了解除通知。太月公司的工作人员刘×在出庭作证时对该短信记录的真实性进行了确认。本案一审审理中，一审承办法官当庭拨通了刘×的电话，刘×表示其先让方伟对空气质量进行检测。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。太月公司虽主张本案系居间合同纠纷，但一方面其将李×的房屋对外出租，赚取差价，而李×无需向太月公司支付报酬；另一方面，其未能促使合同订立时，亦无权利向李×或者方伟要求二者承担必要费用。故太月公司认为本案系居间合同纠纷，该主张没有法律依据，本院不予支持。太月公司收取方伟佣金并无法律依据，理应将收取方伟的佣金9000元退还给方伟。原审法院对此处理正确，本院予以维持。从太月公司与李×签订的委托代理合同内容以及太月公司主张已经将前两笔租金84000元给付李×的事实来看，太月公司与李×之间的权利义务关系应认定为房屋租赁关系。原审法院对此认定正确，本院予以维持。北京市房屋租赁合同的主体应是太月公司与方伟，且双方的合同关系并不违反相关法律规范强制性规定，为有效合同，原审法院对此认定正确，本院予以确认。太月公司工作人员刘×是否同意方伟对空气质量进行检测一节，刘×虽出庭说明其并不同意，但该陈述与其在一审中的陈述不符，且其与太月公司有利害关系，故本院对其证言不予采信。原审法院认定太月公司与方伟就空气质量检测问题达成一致意见，该认定有事实依据，本院予以确认。太月公司虽对空气质量检测报告的正确性存有异议，但太月公司未提供反证证明其主张，本院对太月公司的该主张不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据空气质量检测报告，涉案房屋的甲醛浓度高于国家标准的标准值，方伟有权依据北京市房屋租赁合同的约定解除合同。根据方伟与太月公司工作人员刘×的短信记录显示，方伟的解除通知已经送达给太月公司。本院认定北京市房屋租赁合同已经于2015年10月10日解除。原审法院虽认定北京市房屋租赁合同解除，但未说明解除时间，亦未在判决主文中对此加以明确，违反了法定程序，且适用法律错误，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，北京市房屋租赁合同虽然已经于2015年10月10日解除，方伟也在合同解除之后的一段时间之内仍然实际上控制涉案房屋。根据合同性质，本案为房屋租赁合同纠纷，方伟虽控制房屋，但由于空气质量问题，其实际上难以有效使用。根据合同的履行情况，方伟在控制房屋之后的半个月时间就已经通知太月公司要求解除合同，而太月公司未能及时有效回应方伟的解除要求。在通知太月公司要求解除合同之后的半月左右，方伟又聘请鉴定机构对空气质量进行了鉴定。收到鉴定结论后不到一周，方伟就向一审法院提起了本案之诉。就履行情况而言，方伟一直在积极的解决北京市房屋租赁合同产生的纠纷，而太月公司一直未能及时有效的处理纠纷。故综合履行情况和合同性质，本院认定方伟不承担房屋占用期间的租金。太月公司应返还方伟租金27000元，押金9000元。原审判决处理结果正确，本院予以维持，太月公司主张方伟承担其占用房屋期间的租金，该主张于法无据，本院不予支持。方伟购买空气质量检测仪费用以及空气质量检测费用于法有据，应予以支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2015）海民初字第40996号民事判决第一项、第二项、第三项；二、签订于2015年8月29日的《北京市房屋租赁合同》于2015年10月10日解除。二审案件受理费1222元，由北京太月房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  范 磊代理审判员  朱文君二〇一六年十一月二十三日书 记 员  明 玥