上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1534号原告：上海洞泾资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈玉龙，负责人。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。被告：时光永，男，1958年7月7日生，汉族，住安徽省。被告：李景纯，男，1976年1月3日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。被告时本友，男，1940年9月25日生，汉族，住安徽省。被告魏兰英，女，1940年4月23日生，汉族，住安徽省。被告李德才，女，1968年10月25日生，汉族，住安徽省。被告时英荣，女，1993年10月20日生，汉族，住安徽省。上述四被告的共同委托诉讼代理人：时英路，系本案另一被告。被告时英路，男，1990年7月21日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。原告上海洞泾资产经营管理有限公司与被告时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告时光永、李景纯下落不明，本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。本案于2015年11月10日、2016年2月23日、2016年8月12日、2016年11月16日四次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人相伟华均到庭参加诉讼，被告时光永的原委托诉讼代理人张卫东到庭参加第一次庭审，被告时光永、被告时英路并作为被告时本友、魏兰英、李德才、时英荣的共同委托诉讼代理人到庭参加第三、四次庭审，被告李景纯的委托诉讼代理人张卫东及被告时英路的委托诉讼代理人李勇到庭参加第四次庭审。被告时光永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审；被告李景纯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院予以缺席审理。本案经本院院长批准，审理期限延长六个月。本案现已审理终结。原告上海洞泾资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年7月22日签订的位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城建材市场乐城路东侧、高压线后处的《租赁合同书》为无效合同，被告共同返还该处土地和地上建筑物；2、被告共同支付自2011年9月1日至2016年8月31日的使用费，其中截至2015年4月30日的使用费是115.97万元，2015年5月1日至2015年8月31日按照每年38.355万元的标准计算，2015年9月1日至2016年8月31日的使用费按照每年39.7万元的标准计算。事实和理由：被告因经营停车场所需向松江区洞泾镇砖桥居民委员会(原松江区洞泾镇砖桥村村民委员会)租赁位于松江区洞泾镇砖桥贸易城建材市场乐城路东侧高压线后的土地和地上建筑物设施若干。双方于2003年7月22日签订《租赁合同书》，约定：租赁土地面积约25.16亩(地上建筑物面积1,595.16平方米和设施等)，租期为15年，自2003年9月1日起至2018年8月31日止，合同并约定了租金价格、合同解除、违约等条款。合同签订后，被告即取得上述土地和地上建筑物、设施等并经营使用。2014年租赁物所在地的松江区洞泾镇人民政府因镇政府下属资产需统一管理，故决定将上述资产所涉及的租赁合同权益划归原告所有和经营管理。原告在清理各项资产时发现被告已经拖欠了近三年的租金未付，且被告还存在擅自违章搭建等情况，原告多次向被告催讨，被告拒不支付。被告时光永辩称：其仅是三个股东之一，不能代表所有股东。被告未支付租金的原因是原停车场前面有三条路，之后被堵掉两条，导致两条路无法通行，停车场减少了三分之二的收入。对欠付租金的时间段及欠付的金额均没有异议。本案所涉租赁合同应为有效合同。被告李景纯辩称：原告不具备诉讼主体资格。原告从砖桥居民委员会处取得租赁合同的权利义务，并未经得被告的同意。此外，其在2003年8月1日已经退出合伙经营，其不应成为被告。被告时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路辩称：其并未参与实际经营，而是让被告时光永进行经营，故对租金欠付的情况并不清楚。经审理查明：2003年7月22日，时光永、李景纯、时培中作为承租方(乙方)、上海市松江区洞泾镇砖桥村村民委员会作为出租方(甲方)，签订《租赁合同书》，约定甲方将以下租赁物出租给乙方使用：1、位于上海市松江区洞泾镇建材市场乐城路东侧、高压线后面，面积约25.16亩(以围墙外丈量面积为准)；2、上述土地上的32间，建筑面积为西1,092.96平方米，东下层502.20平方米，两项合计1,595.16平方米；另外东面建筑物加层502.20平方米，因层高低租金同意减半收取；3、上述土地的水泥道路1,982.60平方米，下水道951.30米，围墙380米；4、水容量为10吨/月、电容量为30千瓦的供水、供电按现有的配套。租赁期限为15年，自2003年9月1日起至2018年8月31日止。租金为26.271124万元/年，以后每年递增3.5%。乙方将租赁物用来创办停车场。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，甲方即将系争土地及地上建筑物交付乙方使用，乙方建造了西方停车场。另查明，租赁合同书原签订主体之一时培中已经死亡，被告时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路均是其第一顺位法定继承人。2013年8月1日，时培中、李景纯作为甲方、时光永作为乙方签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2003年7月22日于洞泾镇砖桥村村民委员会签订租赁合同(建造停车场合同)，现通过甲乙双方协商同意，将此合同权全部转让给乙方经营管理，由乙方投资，一切与甲方无关，双方签字生效。2013年9月17日，上海市松江区洞泾镇人民政府发布松洞府【2013】80号《洞泾镇关于撤销砖桥村村委会建立居委会、集体资产收购、土地使用权归属事宜的通知》，载明：……结合本镇的实际情况，把原砖桥村的所有集体资产由上海洞泾资产经营管理有限公司进行收购，砖桥实业公司、砖桥贸易城物流有限公司的所有集体资产全部划拨给上海洞泾资产经营有限公司，土地使用权同样由上海洞泾资产经营管理有限公司经营。2015年1月12日，上海市松江区规划和土地管理局洞泾所出具证明，载明：位于建材市场乐城路东侧高压线后，面积约25.16亩的临时停车场(西方停车场)，土地权属为松江区洞泾镇砖桥居民委员会(原松江区洞泾镇砖桥村村民委员会)，土地性质为农用地。同日，上海市松江区洞泾镇人民政府出具证明，内容为“兹证明原松江区洞泾镇砖桥村村民委员会因撤制村队原因，于2012年3月变更为松江区洞泾镇砖桥居民委员会”。2015年4月29日，松江区洞泾镇砖桥居民委员会出具说明，载明：因松江区洞泾镇人民政府决定洞泾镇下属的各项集体资产均统一归口由上海洞泾资产经营管理有限公司进行管理，故《租赁合同书》及相关权益均归属上海洞泾资产经营管理有限公司享有，并由该公司完全享有该租赁合同所有的权益，包括但不限于如租金收益权、起诉权、处置权等。2016年6月16日，松江区洞泾镇整治违法建筑领导小组办公室发出《查处违法建筑告知书》，载明：因西方停车场擅自搭建建筑共计约1,000平方米以下，经核实，未经政府有关部门批准，系违法建筑。根据政府区域环境综合整治和拆违工作要求，责令你单位当即自行拆除。逾期不拆除的，将依规采取停水、停电等强制措施并依法组织强拆。同时，严肃追究相关人员法律责任。2016年9月13日，系争场地上的违法建筑物被依法拆除，现仅存原洞泾镇砖桥村村民委员会建造的配电房一间。以上事实，由《租赁合同书》、常住人口基本信息、户籍证明、寿县张李乡时寺村村民委员会证明、《协议书》、松洞府【2013】80号文、证明、《查处违法建筑告知书》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告诉讼主体资格的问题，根据松洞府【2013】80号文载明，原告已于2013年9月17日对原砖桥村的所有集体资产进行收购，取得经营、管理、收益等权益，故其具有相应的诉讼主体资格。关于被告李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路应否承担共同责任的问题。虽李景纯、时培中与时光永签订了协议书，约定由时光永进行停车场的经营管理。但该协议书系内部约定，对于原告来说，不产生法律效力。故李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路仍应按照租赁合同书的约定承担相应的义务。关于本案系争租赁合同书的效力问题。本案系争土地属于农用地，且地上建筑物未办理建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，洞泾镇砖桥村村民委员会将系争土地出租给被告用于经营停车场的行为违反了法律的强制性规定，故《租赁合同书》系无效合同。关于合同无效的后果处理问题。在租赁协议被认定无效后，被告应将系争土地及房屋返还给原告，现双方均确认系争土地上除一间配电房之外的其他建筑物均已被强制拆除，故被告应当将系争土地及该配电房返还给原告。此外，关于使用费，被告时光永对原告主张的欠付使用费的时间段、标准及金额均予以认可，其余被告虽表示不清楚，但也未能提出相应证据证明其已经支付过，故对原告主张的使用费本院予以支持。经核算，被告应当支付的使用费为1,684,550元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告上海洞泾资产经营管理有限公司与被告时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路之间的《租赁合同书》无效；二、被告时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路于本判决生效之日起十日内共同返还原告上海洞泾资产经营管理有限公司位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城建材市场乐城路东侧、高压线后处的土地及配电房一间；三、被告时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海洞泾资产经营管理有限公司自2011年9月1日至2016年8月31日的使用费1,684,550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,237元，公告费520元，合计诉讼费15,757元，由原告上海洞泾资产经营管理有限公司负担40元(已付)，由被告时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路共同负担15,717元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月三十日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。