上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15575号原告：李薇，女，1984年1月11日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：周波，上海才富律师事务所律师。被告：潘晓妹，女，1953年8月17日出生，汉族，住上海市。被告：舒帆，女，1978年9月23日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：舒进(系被告潘晓妹丈夫，被告舒帆父亲)，男，住上海市张杨北路***弄***号***室。原告李薇与被告潘晓妹、舒帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李薇的委托诉讼代理人周波，被告潘晓妹、舒帆的共同委托诉讼代理人舒进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李薇向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的租房合同于2014年2月18日解除；2、两被告退还原告2014年2月17日至2014年4月9日的租金3,250元；3、两被告退还原告租赁保证金1,850元。事实和理由：原告于2012年3月29日通过上海星尊星准房产公司居间服务，向被告承租上海市虹口区天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称天宝西路房屋)用于居住。租赁期限自2012年4月10日起至2013年4月9日止。2013年4月9日租赁期限届满后，双方均未提出解除合同，合同自然顺延，双方协商一致每月租金增加100元，合同其他条款不变，继续履行租赁合同。2014年2月17日，因天宝西路房屋内空调机起火引发火灾，将房屋内原告个人财产烧毁，房屋内部分设施烧毁。火灾损失赔偿纠纷已经由法院审理终结并履行完毕，法院判决被告作为侵权人承担赔偿责任。根据法律规定，因不可归责于承租人的事由，导致租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因租赁的房屋实际不能实现合同目的，合同只能实际解除，原告已付的租金，未全部用尽的部分，应当结算退还。对于合同解除时间原告表示，2014年2月17日天宝西路房屋发生火灾导致原告无法居住，且被告未向原告提出其他履行可能性，故双方签订的租房合同应当于2014年2月18日解除，此次起诉前未曾以书面或口头形式向被告提出解除合同。被告潘晓妹、舒帆辩称：不同意原告的诉讼请求。天宝西路房屋权利人为被告舒帆，被告潘晓妹与原告签订租赁合同经过了舒帆授权。被告对租赁合同无异议，合同在解除前是有效的，合同约定原告擅自退租，被告可以没收保证金，原、被告双方因不可抗力解除合同需要提前10日通知对方。在遇到火灾后，原告没有以任何方式向被告提出解除合同，合同也约定要提前十日通知解除，原告过了两年半才提出要解除合同。关于租金和保证金，原告也未催讨过。根据上述情况，合同延续至今，原告欠付的房租被告没有催讨，以原告支付的租金和保证金抵消。原告现在要求返还租金和保证金已超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告舒帆系天宝西路房屋所有权人，被告潘晓妹系舒帆之母。2012年3月29日，被告潘晓妹(出租方、甲方)经被告舒帆授权，与原告(承租方、乙方)签订《星正物业租房合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋为天宝西路房屋；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用；甲方于2012年3月29日前向乙方交付该房屋，租赁期自2012年4月10日至2013年4月9日；月租金1850元，租金支付方式为付三押一；乙方应于每期租金到期前7日向甲方支付租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；解除本合同的条件之一为甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲乙双方遇不可抗力原因要解除本合同，必须提前10天告知对方及中介方；交房时房屋内有空调一台。当日原告向被告潘晓妹支付了押金1,850元以及2012年4月10日至2012年7月9日的租金，潘晓妹对此出具了收条。2013年4月9日租房合同约定的租赁期限届满，原告与被告潘晓妹未再签订书面租赁合同，口头协商一致原告继续承租天宝西路房屋，租金调整为每月1,950元。2014年2月17日，天宝西路房屋室内空调着火，致发生火灾，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所接报后，上海消防总队派员对现场进行火灾扑救处置。2014年11月6日，原告起诉至本院，要求被告潘晓妹赔偿因火灾造成的损失146,042.18元并退还租金2,716.07元及保证金1,850元[案号为(2014)虹民三(民)初字第2301号]，该案起诉状副本于2014年11月11日送达至被告潘晓妹，2015年4月22日，原告程序撤诉。嗣后，原告于2015年5月再次起诉至本院，要求两被告赔偿受损物品损失费146,042.18元。2015年11月24日，本院作出(2015)虹民四(民)初字第866号民事判决，认为两被告作为房屋出租方应采取必要的措施以防止空调因使用年限过长可能发生的安全隐患，现原告作为承租方，因租赁房发生空调电器线路老化所致的财产损失，应由两被告作为侵权人承担赔偿责任，判决两被告赔偿原告财产损失费10,000元。该案经二审判决维持原判。2016年2月2日，潘晓妹将判决由两被告赔偿给原告的财产损失费以及由两被告负担的诉讼费共计10,050元缴纳至本院，2016年2月25日该笔款项已发放给原告。另查明，原告于2014年1月3日向被告潘晓妹账户转账支付了2014年1月10日至2014年4月9日的租金共计5,850元。审理中，被告称火灾发生后一个月对天宝西路房屋进行了修复清理，包括清理垃圾并重新粉刷，修复完后原告去了现场，但未提及解除合同也未要求继续履行合同，原告看现场时天宝西路房屋可以使用，但没有床、沙发等家具设备，有灶台，水、电可以使用，此后家具补齐后未通知原告，2016年2月天宝西路房屋被出售。原告表示其看现场时房屋内没有任何家具，厨房和房间的门是坏的，房间内是空的。上述事实有原告提供的租房合同、(2015)虹民四(民)初字866号民事判决书、(2016)沪02民终511号民事判决书、收条、银行转账记录，本院调取的起诉状、代管款处理情况表、撤诉申请、撤诉笔录、庭审笔录、送达回证及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原告与被告潘晓妹就天宝西路房屋签订的《租房合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。合同期满后原告继续承租使用天宝西路房屋，双方形成不定期租赁关系，双方相关权利义务仍适用原合同约定。原告承租天宝西路房屋的用途为居住，租赁期间，潘晓妹作为出租方应保证租赁房屋及其室内设施符合约定的用途，保证原告正常使用，现房屋内空调电器线路老化导致火灾，火灾事故的发生系不可归责于原告的原因所致，原告无法实现租赁目的有权行使合同解除权。但原告在火灾发生后未曾以书面或口头形式向被告主张解除合同，本院认为(2014)虹民三(民)初字第2301号一案中，原告起诉要求被告潘晓妹退还租金及保证金的行为可视为原告不再履行租赁合同，要求终止双方的租赁关系，故本院认定双方的租赁关系于该案起诉状副本送达被告潘晓妹之日解除。2014年2月17日火灾发生后原告已实际迁出天宝西路房屋，即使如被告所述其于火灾发生后一个月修复清理现场，但房屋内缺少床等家具设备，仍处于不可正常居住使用的状态，此后被告补齐家具未通知原告继续履行合同亦未向原告催讨租金，现租赁关系解除，原告要求返还押金和未使用房屋期间的租金，于法有据，应予以支持，因租赁合同相对方且向原告收取租金和押金的系被告潘晓妹，故应由潘晓妹返还押金及租金。关于被告认为原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，根据法律规定原告主张权利的诉讼时效期间为二年，因原告于2014年11月的诉讼行为引起诉讼时效中断，故对被告的答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十一条、第二百三十二之规定，判决如下：一、原告李薇与被告潘晓妹就上海市虹口区天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的租赁关系于2014年11月11日解除；二、被告潘晓妹应于本判决生效之日起十日内，返还原告李薇2014年2月17日至2014年4月9日期间的租金3,250元；三、被告潘晓妹应于本判决生效之日起十日内，返还原告李薇押金1,850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘晓妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇一六年十一月二十九日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。