上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3163号原告(反诉被告)：上海杨浦工贸(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴祥松，总经理。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海玥明投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郑鹏，执行董事。委托诉讼代理人：史贵勇，上海市君志律师事务所律师。第三人：上海东晶经济发展有限公司，住所地上海市普陀区云岭东路XXX号。法定代表人：程和海。原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司(以下简称杨浦工贸公司)与被告(反诉原告)上海玥明投资管理有限公司(以下简称玥明公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。2015年9月17日，被告玥明公司提起反诉。因审理需要，本院依法追加上海东晶经济发展有限公司(以下简称东晶公司)为本案第三人参加诉讼。此后，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨浦工贸公司委托代理人葛俊杰、被告(反诉原告)玥明公司法定代表人郑鹏及其委托代理人史贵勇到庭参加诉讼。第三人东晶公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告(反诉被告)杨浦工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第三人于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除；2、判令原、被告与第三人于2013年7月签订的《补充协议书》于2015年4月30日解除；3、判令被告迁出上海市杨浦区杨树浦路XXX号房屋，并将上述房屋返还原告；4、判令被告按每月66,347.70元支付自2015年5月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：2012年12月，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，原告将上海市杨树浦路XXX号2至5楼(以下简称系争房屋)出租给第三人，租期从2013年5月1日至2018年4月30日；2013年7月，原、被告及第三人签订《补充协议书》，第三人将租赁合同中承租人的权利义务全部转让给被告；租赁合同约定，系争房屋发生动迁事件，租赁合同无条件终止；原告于2015年4月通知被告腾退房屋，遭拒；故诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)玥明公司辩称并反诉称，系争房屋涉及动迁，原告应当按照补充协议的约定对被告的装修进行补偿，补偿后被告同意解除合同并搬出，否则不同意解除及搬出。拆迁许可证载明的日期早于原、被告签约日期，如果原告在签约前告知系争房屋位于动迁范围内，被告不会签约，也不会投入巨额资金进行装修。原告的过错导致被告巨额经济损失，故提出反诉请求如下：1、请求反诉被告立即支付反诉原告装修补偿款5,342,979.49元(装修款合计8,904,965.82元，按五年推销，合同期限2013年5月1日至2018年4月30日，至2015年4月30日正好2年，还有三年未推销)；2、请求反诉被告立即支付反诉原告新建工程(搭建)款合计899,298.78元,其中六层新建558,236.90元、六层屋面防水203,377元、三层新建77,576.40元、三层阳台防水60,108.48元，上述四项为建设款，没有计算折旧；3、请求反诉被告立即支付反诉原告消防、监控、电梯、白蚁防治、拆除工程款合计1,425,259元，其中消防工程68万元，监控系统133,109元，电梯32万元，白蚁防治4.8万元，拆除工程款244,150元，没有计算折旧；4、请求反诉被告赔偿反诉原告因违约解除而清退租客产生的实际损失暂计426万元。反诉被告杨浦工贸公司对反诉原告玥明公司的反诉辩称，反诉原告在签约前对系争房屋要动迁是明知的，所以在租赁合同中明确约定了拆迁补偿方案；反诉原告装潢损失同意按照评估价格和合同约定由法院来判决，其他诉请均不同意；装修费折算期限应当折算至反诉原告将房屋返还反诉被告之日，而不是2015年4月30日；新建工程是反诉原告的违法搭建，故反诉被告不同意赔偿；白蚁防治问题反诉原告在补充协议中已提出该问题，反诉被告也同意延长一个月的免租期，就是对其白蚁防治费用进行了补偿，故不同意支付；根据租赁合同的约定，消防、治安费用应由反诉原告自行承担，故不同意支付。第三人东晶公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：上海市杨树浦路XXX号2至5楼系争房屋产权人系原告，建筑面积1983平方米。2009年10月28日，系争房屋所在地块因临时绿地项目建设，被列入拆迁范围，拆迁期限从2003年6月30日至2010年6月29日。2014年12月24日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局出具《房屋拆迁期限延长公告》，将房屋拆迁期限延至2015年12月30日。2012年12月25日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》。约定：第三人租用原告系争房屋，用作公寓经营；租期5年，从2013年5月1日起至2018年4月30日，年租金为796,174元，年租金前3年不变，自第4年起每年递增6%；租金为三个月一期支付，先付后用，第一期在合同订立之日交付；第三人在订立合同之日，应另向原告支付相当于2个月的租金作为保证金，即10万元，作为第三人履行本合同各项条款的保证金；如第三人违反合同条款，原告可按约定扣除全部或部分保证金；所租房屋的门、窗、屋顶与墙面、地面、楼梯等所有部位如有损坏，全由第三人负责维修，费用由第三人负责；房顶自然老化渗水、漏水由原告负责维修，费用由原告承担；第三人如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事前征得原告的书面同意，并办理申报手续，办妥有关手续后，方可进行，第三人进行装修，不得毁坏或影响房屋结构、承重、基础设施和附着的设施设备；如第三人违反上述装修条款，原告有权责令第三人限期整改，如不改，则视为第三人违约，原告有权解除合同，收回房屋；合同履行期间，如发生动迁，第三人应在接到原告通知后十五日内搬离，合同无条件终止，原告收回房屋，双方都不承担违约责任；租赁期间，遇政府征收及不可抗力致合同无法继续履行的，本合同终止，双方互不承担责任；第三人未征得原告书面同意擅自改变房屋建筑结构或设施设备原状，进行装修或超出原告书面同意范围的，原告可书面通知第三人解除合同；第三人装修后其费用依审计后的金额为准按五年推销，每年依20%计算，若5年内遇市、区政府动迁，则按年限照实计算予以补偿；双方在签署本合同时，第三人已了解、掌握了租赁标的的全部情况，双方对各种的权利、义务、责任清楚明白。2012年12月26日，原告与第三人签订《关于杨树浦路XXX号二至五楼房屋移交手续协议》。言明：原告于2012年12月26日将杨树浦路XXX号二楼至五楼及搭建六楼移交给第三人，房屋内的一部货梯移交给第三人。2013年7月，原、被告及第三人签订《补充协议书》。主要内容：第三人提出因房屋年久失修、白蚁泛滥，要求适当延长装修期，原告同意延长装修期一个月；由于被告已办好工商登记，所以承租人主体由第三人变更为被告；原房屋租赁合同其他条款不变。审理中原、被告一致确认，被告以第三人名义先行签订租赁合同，待被告注册成立，承租人的权利、义务即由被告承担。2015年4月27日，原告向第三人及被告发送《通知书》。言明：租赁合同租期到2018年4月30日，租金收到2015年3月30日，因该网点进入动迁从2015年5月1日起原告不再收取租金，要求第三人于2015年7月30日前交还房屋，并于2015年4月30日前，办理终止合同手续。被告至今未迁出系争房屋，致涉诉。审理中，被告坚持要求对系争房屋的装修、新建、消防、监控、电梯、拆除工程造价进行司法鉴定。经上海市高级人民法院委托，上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称大华咨询公司)受理该项司法鉴定。审价费16万元，因被告表示经济困难无法全额支付，故经协商原告同意代被告支付10万元，被告支付剩余6万元。2016年5月24日，大华咨询公司出具《杨浦区杨树浦路XXX号二-六楼的装修、新建、消防、监控、电梯、拆除工程的鉴定意见书》，鉴定结论为：所涉标的物合计7,786,389元，截止到2015年4月30日的现值为5,245,639元；另，争议部分杨浦区杨树浦路XXX号二-六楼外墙涂料工程的造价为95,588元，截止到2015年4月30日的现值为58,946元。原、被告对鉴定程序及鉴定人员资质无异议，原告对部分鉴定项目的合同依据及单价提出异议，对被告所主张的防水和外墙涂料工程的真实性表示质疑。被告认为采购的设备设施及自来水引入费用等未列入审价范围，属于漏项，另认为钢材的费用及人工计算价格过低，防水和外墙涂料工程的施工人员已无法找到。对此，大华咨询公司出庭接受质询，对双方异议作出答复。大华咨询公司认为各项费用计算均依据行业标准作出，部分项目依据被告提供的证据进行鉴定，证据的真实性由法院认定。本院认为：原告与第三人签订的《房屋租赁合同》及原、被告与第三人签订的《补充协议书》均系缔约方真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。租赁合同对于系争房屋发生动迁时承租人应当搬离有明确约定，现房屋确实涉及动迁，原告要求提前解除合同，本院可予准许。在原告交付第三人的《通知书》中载明要求第三人于2015年4月30日前办理终止合同的手续，被告对此亦表知情，故依照法律规定合同解除日为2015年4月30日。原告要求被告迁出系争房屋并按每月66,347.70元的标准支付使用期间的房屋使用费，并无不当，本院亦予支持。合同提前解除，反诉原告要求补偿装修费，反诉被告亦同意补偿，对反诉原告此请求，本院可予支持。租赁合同对于如遇动迁，承租人的装修费补偿标准作了明确约定，而拆除工程系装修之前置步骤，故应与装修费一并适用合同约定进行补偿。《房屋移交手续协议》明确反诉被告移交给第三人的房屋包括搭建的六楼，故对于反诉原告要求反诉被告补偿六楼的改建费用，本院可予支持。对于反诉原告在三楼的搭建，虽未有反诉被告的书面同意，但在合同履行期间反诉被告也未曾提出异议，反诉原告要求对该部分的搭建进行补偿，本院参考反诉原告的过错程度酌情考虑。合同虽约定消防设施费用由承租人承担，但合同提前解除，消防设施未能使用至合同期终止，反诉原告要求反诉被告补偿消防费用，本院可以支持。监控及电梯系反诉原告经营公寓所必需安装的设备，应归为装修项目一并考量，反诉原告要求反诉被告补偿该部分费用，本院可予支持。大华咨询公司鉴定师具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据客观事实作出，对该公司作出的鉴定意见书的合法性，本院予以确认。因租赁合同于2015年4月30日解除，反诉原告的经济损失自该日起发生，故装修等项目的残值均以2015年4月30日为标准计算。反诉原告主张的装修费、拆除费用、三楼及六楼的搭建改建费用、消防设备、监控设施、电梯等补偿款，本院参照鉴定报告及合同关于装修费的补偿标准，酌情确定。反诉原告未能就屋顶防水及外墙涂料施工提供确凿证据，且反诉被告不认可该事实的发生，故该两项费用本院难以支持。移动、拆除后不影响使用价值的家具、家电等软装，反诉原告应当拆除、搬离系争房屋。关于白蚁防治费用，反诉原告和第三人在2013年7月即已提出，反诉被告考查实情后延长了一个月的装修期，对于反诉原告因防治白蚁造成的损失已用免租的形式予以补偿，反诉原告再次要求补偿，本院难以支持。反诉被告早于2015年4月即已通知反诉原告办理合同终止手续，反诉原告接获通知后，理应按照合同约定及时办理搬离清场事项，但反诉原告使用系争房屋至今，现反诉原告要求反诉被告赔偿清退租客的损失，无合同及法律依据，本院难以支持。第三人经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由第三人自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司与第三人上海东晶经济发展有限公司就上海市杨树浦路XXX号2至5楼房屋签订的《房屋租赁合同》及原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海玥明投资管理有限公司、第三人上海东晶经济发展有限公司签订的《补充协议书》于2015年4月30日解除；二、被告(反诉原告)上海玥明投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区杨树浦路XXX号2至6楼房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司；三、被告(反诉原告)上海玥明投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司房屋使用费，按每月66,347.70元的标准从2015年5月1日起支付至实际迁出之日止；四、反诉被告(原告)上海杨浦工贸(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)上海玥明投资管理有限公司装修工程、拆除工程、三楼新建、六楼改建、消防设施、监控设施、电梯设施补偿款4,350,428元；五、反诉原告(被告)上海玥明投资管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4,783元，由被告(反诉原告)上海玥明投资管理有限公司负担；反诉受理费46,682.50元，鉴定费160,000元，由反诉原告(被告)上海玥明投资管理有限公司承担131,297.50元，由反诉被告(原告)上海杨浦工贸(集团)有限公司承担75,385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王    莹审 判 员 张    扬人民陪审员 陈  铭  浩二〇一六年十一月十一日书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。