北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终6657号上诉人（原审被告）：闫立军，男，1974年4月1日出生。委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱威，男，1982年4月20日出生。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫长娥，女，1970年10月29日出生。上诉人闫立军因与被上诉人朱威、闫长娥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫立军上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判闫立军返还朱威部分租金358357元以及全部押金40000元，共计398357元。事实与理由为：1、原审判决判令闫立军全额返还朱威租金40万元是错误的，从2015年10月18日交付房屋到2015年11月24日加建部分被有关部门拆除共38天期间朱威已实际使用租赁房屋，因此该期间的租金41643元闫立军不应返还朱威。2、原审判决判令闫立军返还朱威10万元建设费是错误的，加建是经朱威许可同意的，该费用已用于加建建设，加建部分被有关部门拆除朱威应自行承担。3、原审判决判令闫立军赔偿朱威128217元是错误的，加建部分被拆除不影响租赁房屋的使用，商铺租赁协议完全可以继续履行，因此，加盟费、装修费等并非必要的损失。现朱威主张解除合同应自行承担损失。朱威答辩称:同意原审判决，不同意闫立军的上诉请求及事实理由。补充协议约定租金是从2015年11月1日起算，并非从2015年10月18日起算，且租赁房屋并未实际交付，不存在朱威占用38天的情况。闫立军对多家租户租赁房屋总体规划加建，朱威只是其中一个租户，加建未完成即被有关部门拆除，闫立军应退还朱威加建费10万元。租赁房屋已被大房东收回，闫立军无法向朱威交付房屋，合同无法继续履行。朱威实际投入的损失应由闫立军承担，原审判决只支持了朱威主张的部分损失，朱威未上诉。闫长娥提交书面意见答辩称:商铺租赁协议是闫立军与朱威签订的，闫长娥只是代闫立军收取合同款项，并非合同一方当事人。原审判决闫长娥不承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。闫立军上诉主张的事实与理由闫长娥并不了解，也与闫长娥无关。朱威向原审法院起诉请求：1.请求判令解除2015年10月18日朱威与闫立军签订关于北京市昌平区20号的《商铺租赁协议》；2.请求判令闫立军、闫长娥返还给朱威租金、保证金、底商建设费计54万元；3.请求判令闫立军、闫长娥赔偿朱威各项损失费用计144503元；4.诉讼费用由闫立军、闫长娥承担。原审法院认定事实：2015年10月18日，朱威（乙方）与闫立军（甲方）签订《商铺租赁协议》，协议主要约定：商铺所处位置：商铺位于北京市昌平区20号；租用期限：租用期限为三年，即自2015年10月11日起至2018年10月10日止；租金及支付方式：年租金为40万元。自2017年10月10日起每1年递增前一年租金的6%，以此类推环比递增至合同期满。支付方式为年付租金。乙方每年应提前1个月向甲方交纳全额租金，乙方未按时交纳租金，每推迟一天加付年租金的10%。建设费按实际面积另行收费，合计10万元。乙方应向甲方支付保证金4万元。双方在协议中还约定了其他条款。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、出租方允许承租方底商转让，转租不得低于15万元/年；二、出租方允许承租方底商南侧开门，如开门每年增加租金5万元；三、租赁期自2015年11月1日起至2018年10月31日止。合同及补充协议签订后，朱威支付了租金40万元、押金4万元、建设费10万元，其中49万元通过转账方式支付，其余为现金支付。闫长娥给朱威开具了收款收据三张，收款人处为闫长娥。闫立军在原有房屋的外面加建部分建筑，后该加建部分被有关部门拆除。朱威以闫立军不能提供租赁物为由，要求解除合同。另查一，2015年10月30日，朱威及案外人田晓慧（以下简称你方）与赛百味国际B.V.有限责任公司（以下简称我方）签订《特许经营加盟协议》，协议主要约定：特许经营加盟费用，在签订本协议时，你方支付给我方特许经营费用10000美元；关于加盟店的开设：你方应在签署本协议后2年内开设加盟店，否则，本协议将自动失效，除非1）申请并得到延期许可，2）支付延期费，以及3）签署我方当时最新的加盟协议；加盟店的重新定址：你方有1年的时间将餐馆迁址和重新开业，前提是经我方预先书面批准。在餐馆重新开业之前，你方对于所经营的每一个赛百味餐馆和我方或我方关联公司之间的所有账目都必须没有欠款，且餐馆先前店面的租约必须已经终止和了结。你方将承担终止先前店面租约的所有开支和债务，并届时支付任何迁址费用。协议还约定了其他条款。协议签订后，朱威支付给赛百味国际B.V.有限责任公司人民币68217元。2015年10月22日，赛百味北京地区总代理办公室给案外人田晓慧出具《授权书》，该授权书载明：兹有美国SUBWAY赛百味北京加盟商田晓慧（店号：暂无），公司名称：暂无，仅获准在2015年10月20日至2016年1月31日期间可与贵方进行昌平区府学路甲20号底商位置区域的选址事宜。加盟商在签订房租协议之前，选定的位置以及房租合同等事宜必须要经过北京总代理办公室批准方可。另查二，2015年11月13日，朱威与北京梅锷装饰工程有限责任公司签订《设计施工合同》，该合同主要约定：项目名称：赛百味店面设计与装修；项目地点：北京市昌平区20号；项目工期：本工程开始施工日期为2015年11月15日，完工日期2016年1月14日；合同金额23万元，其中设计费3万元，装修施工费20万元。合同签订后，朱威支付给北京梅锷装饰工程有限责任公司装修设计费及装修预付款各3万元，北京梅锷装饰工程有限责任公司给朱威开具收据两张。后，朱威（甲方）与北京梅锷装饰工程有限责任公司（乙方）签订《解除合同协议书》，该协议书主要约定：甲乙双方同意解除2015年11月13日签订的《赛百味店面装修设计施工合同》协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务自行消灭。甲乙双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任；鉴于合同由于甲方原因造成违约，在此之前，装饰设计已经完成，甲方一次性交纳乙方装修设计费3万元不再退还；该工程施工的初期甲方缴纳乙方的装修预付款3万元作为甲方违约金一并不予退还。2016年5月3日，北京梅锷装饰工程有限责任公司给朱威出具装修费发票一张，金额为6万元。另查三，上海技嘉咖啡有限公司给北京鑫威时代餐饮管理服务有限公司出具购买咖啡机及相关配件的发票一张，发票金额为9800元。在审理中，朱威提出北京鑫威时代餐饮管理服务有限公司系其根据赛百味国际B.V.有限责任公司的要求所设立的公司。朱威提出为开设赛百味餐馆，曾花费培训费2936元，为此支付发票一张，该发票载明付款单位为北京鑫威时代餐饮管理服务有限公司，经营项目为代订房费，金额为2936元。朱威提出其主张的交通费系其往返赛百味国际B.V.有限责任公司的加油费，为此提供加油费发票两张，金额共计3000元；广告制作费损失500元，为此提供发票一张。原审法院认定上述事实，有《商铺租赁协议》、《补充协议》、收据、银行回单及双方当事人的陈述在案佐证。原审法院认为，朱威与闫立军所签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务。现朱威提出解除合同，闫立军表示同意，法院对此不持异议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方的合同已经解除，闫立军应将其收取的租金、押金及建设费等一并返还给朱威，闫立军所主张的房屋已交付给朱威的辩解意见，法院不予采信。故法院对朱威要求闫立军退还租金、押金及建设费的请求予以支持。关于朱威主张的赔偿加盟费损失一节，根据其与案外公司赛百味国际B.V.有限责任公司的合同约定，朱威由于房屋租赁合同的解除而造成加盟费的损失。因此法院对朱威主张的加盟费损失一节予以支持。因闫立军原因导致合同无法履行，从而造成朱威向北京梅锷装饰工程有限责任公司承担了违约责任，对此应由闫立军承担该部分损失，因此法院对朱威要求闫立军承担装修费及设计费的损失的请求予以支持。关于朱威主张的培训费、咖啡机及广告牌的损失，并未因该合同的解除而必然实际产生，故法院对该部分损失不予支持。关于朱威主张的交通费损失一节，其所提供的证据不足以证明其主张，故法院不予支持。关于朱威要求闫长娥承担责任一节，根据双方合同约定及双方当庭陈述，闫长娥并非合同一方当事人，且闫立军认可闫长娥系代其收取费用且闫立军认可闫长娥所收取的款项已转给闫立军，故朱威要求闫长娥承担责任的请求，法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告朱威与被告闫立军于二〇一五年十月十八日签订的《商铺租赁协议》；二、被告闫立军于本判决生效后十日内退还原告朱威租金、押金、建设费等共计五十四万元；三、被告闫立军于本判决生效后十日内赔偿原告朱威各项损失共计十二万八千二百一十七元；四、驳回原告朱威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，朱威与闫立军签订的《商铺租赁协议》合法有效。因闫立军原因导致合同无法履行，朱威提出解除合同，闫立军表示同意，故本院对此不持异议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闫立军就租赁房屋已交付给朱威的主张未提供相应证据，且朱威对此不予认可，故本院对闫立军的该项主张不予采信。鉴于双方合同已经解除，闫立军应将其收取朱威的租金40万元、押金4万元及建设费10万元一并返还给朱威。原审判决第二项判令闫立军退还朱威上述款项共计54万元并无不当。闫立军关于其不应返还朱威建设费及全部租金的上诉请求及理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。因闫立军原因导致合同无法履行，朱威向闫立军主张赔偿因合同解除给朱威造成的已付加盟费损失及朱威已承担的装修设计费、装修预付款违约责任损失，有事实根据及法律依据，原审判决第三项对朱威的上述损失予以支持并无不当。闫立军关于朱威主张解除合同应自行承担损失的上诉请求及理由于法无据，本院不予支持。综上所述，闫立军的上诉请求及理由，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一万零四百八十二元，由闫立军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  王爱红审判员  刘秋燕二〇一六年十一月二十二日书记员  舒 妍