北京市海淀区人民法院			民事判决书			（2016）京0108民初10896号			原告（反诉被告）：邓宇华，男，1976年11月10日出生。			委托诉讼代理人：牛美娜（邓宇华之妻）。			被告（反诉原告）：张京，女，1982年11月14日出生。			委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。			原告邓宇华与被告张京及反诉原告张京与反诉被告邓宇华房屋买卖合同纠纷二案，本院于2016年4月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。邓宇华及其委托诉讼代理人牛美娜、张京及其委托诉讼代理人边书坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。			邓宇华向本院提出诉讼请求：1、判令张京履行合同约定，配合邓宇华办理物业交割手续；2、判令张京支付物业保证金1万元；3、判令张京支付逾期付款违约金（按日万分之五计算）；4、判令张京保持邓宇华个人物品完好，配合邓宇华到房间内取走物品。事实和理由：2015年12月13日，邓宇华与张京签署位于北京市海淀区定慧东里×号楼306的房屋买卖合同。2016年3月1日双方办理了房屋过户手续。按照合同约定，张京应于3月15日办理物业交割手续并向邓宇华支付物业保证金1万元。邓宇华多次要求张京办理上述手续，但其一直未予答复。2016年3月31日邓宇华发现张京在没有完成物业交接手续的情况下私自换锁，强行入住。故诉至法院。			张京辩称，第一，邓宇华要求支付合同约定的物业保证金1万元，我方不同意支付。在房屋未交接前，管道漏水，房屋墙壁及地板被淹严重，需要重新装修，刷漆。这部分费用远远超过了物业保证金1万元。第二，根据合同约定原告房屋已经腾空，所有附属设施都是合同作价之内的，不应当取走。			张京向本院提出反诉请求：判令邓宇华赔偿经济损失 13 970元。事实与理由：因房屋严重漏水，我共花费装修费及相关税费16 650元，减去保险公司已理赔的2680元，邓宇华应赔偿经济损失13 970元。			邓宇华对张京的反诉辩称，出事故的管道属于热力公司所有，不是我方的财产，应由热力公司承担责任，与我方没有关系。对公共管道出现的漏水与我方无关。我们是房屋的实际控制人，而张京是房屋的所有人，张京暴力撬锁进入涉案房屋。不同意张京的反诉请求。			当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：			2015年12月13日，邓宇华（出卖人）与张京（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区定慧东里×号楼306（以下简称涉案房屋），产权证明所载建筑面积共61.4平方米；合同第四条约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为160万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为96万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，邓宇华（出卖方、甲方）与张京（买受方、乙方）签订《补充协议》，协议第二条第7项约定，甲乙双方应于权属转移变更后10个工作日内自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，乙方应于物业交割完毕后3日内支付甲方。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。			上述协议签订后，张京在扣除1万元物业交割保证金后将剩余款项支付给邓宇华，双方于2016年3月1日办理了房屋所有权转移登记。2016年3月8日，邓宇华与张京在交接房屋时发现涉案房屋因管道破裂导致屋内地板、墙壁大面积被水浸泡，并产生严重霉变。张京因此未与邓宇华办理物业交割手续，亦未向邓宇华支付1万元物业交割保证金。			2016年3月10日，中国人民财产保险股份有限公司出具热力集团责任险项目小额案件处理单，就涉案房屋漏水核损为2680元， 张京在该单据上签字并领取了保险金2680元。			2016年3月15日，张京将涉案房屋的门锁破坏，自此之后占有使用该房屋。			2016年3月28日，张京与北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定对涉案房屋进行维修翻新装修，项目包括铲除原有破损墙皮、顶及墙面基层处理、顶面漆、墙面漆、顶角石膏线修补、原有整体木作修复、完工保洁、垃圾外运消纳。签约后北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司完成项目工作，张京支付价款16650元（含税款1650元），北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司开具了增值税普通发票。			庭审中经询问，邓宇华表示在2016年3月8日交接之前，涉案房屋由其控制。关于发生漏水的具体时间，邓宇华表示无法查明。			本院认为，邓宇华与张京签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，应属有效。对此双方均应自觉履行合同约定的义务。经庭审查明，邓宇华与张京于2016年3月8日办理交接手续时，发现涉案房屋因漏水造成地板、墙壁、木制品较为严重的损坏，张京据此未继续办理物业交接手续，亦未向邓宇华支付物业交割保证金。对此本院认为，物业交接手续的目的是共同检验及确认房屋状态，办理完毕物业交接手续意味着对房屋状态的认可。本案中，虽然出现了房屋漏水情况，但此后张京已签订合同由他人对房屋状态进行了修复，且张京目前亦在房屋内居住，对此应视为张京认可修复后的房屋状态，故本院认为已具备办理物业交接手续的条件，张京应向邓宇华支付1万元物业交割保证金。本院对邓宇华第一、二项诉讼请求予以支持。关于邓宇华提出的第三项诉讼请求，因双方约定的付款条件为办理物业交割完毕后3日内，故对邓宇华该项诉讼请求不予支持。关于邓宇华提出的第四项诉讼请求，合同中明确约定涉案房屋内所有家具、家电、装饰装修及配套设施设备已作价96万元，现张京已支付该部分作价款，故邓宇华无权主张张京返还物品，本院对邓宇华第四项诉讼请求不予支持。			关于张京提出的反诉请求，庭审中查明，虽然双方于2016年3月1日办理了房屋的所有权转移登记，但直至2016年3月8日期间涉案房屋由邓宇华控制，故邓宇华应就漏水发生在所有权转移之前还是之后负有举证义务。经询问，邓宇华表示无法就此提交证据加以证明，故应就此承担相应不利的后果，本院认定邓宇华未按双方约定的房屋状态向张京交付房屋，其行为显属违约，应承担赔偿损失的违约责任。经查，张京与北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司签订合同所约定的项目，均是针对涉案房屋受损部分进行修复，应认定为张京受到的经济损失，在扣除保险公司理赔款后，剩余款项13 970元应由邓宇华予以赔偿，故本院对张京的反诉请求予以支持。			据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：			一、张京自本判决生效之日起十日内，配合邓宇华办理北京市海淀区定慧东里×号楼三0六房屋的物业交割手续；			二、张京自本判决生效之日起十三日内给付邓宇华物业交割保证金人民币一万元；			三、驳回邓宇华的其他诉讼请求；			四、邓宇华自本判决生效之日起十日内，赔偿张京经济损失人民币一万三千九百七十元。			如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			本诉案件受理费五十元，由张京负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。			反诉案件受理费一百五十元，由邓宇华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。			如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。			审  判  长   ＸＸ楠		人 民 陪 审 员   张利华		人 民 陪 审 员   陈绪飞			二〇一六年十一月三十日			书  记  员   崔 维