陕西省镇安县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1025民初601号原告谢关信，男。委托代理人刘晖，陕西毛加兴律师事务所律师。被告镇安皓悦房地产开发有限公司。法定代表人曹显斌，系该公司执行董事。委托代理人刘康林，陕西安业律师事务所律师。原告谢关信与被告镇安皓悦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院依法由代理审判员慕年浩独任审判，书记员李磊担任记录，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告谢关信及其委托代理人刘晖，被告镇安皓悦房地产开发有限公司委托代理人刘康林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢关信诉称，2012年3月3日，他与被告签订《房屋置换合同》的同时又签订了一份《协议》，双方约定被告将位于“皓月明珠”B座二单元十层西居住宅一套，按照每平方2500元的价格出售给他。2014年被告开盘预售后，他要求交付定金，签订正式购房合同时，被告说该套房屋给他保留着，但要等到房屋预售结束后才签合同，他信以为真。随后，被告以各种理由一推再推，不和原告补签合同。2016年4月6日被告明确告知他，房屋给他保留着，但房价按照每平方3500元计算。后原告要求被告按照协议履行，被告拒不履行，原告起诉至人民法院，在案件审理过程中，被告提供房屋买卖合同和收款收据，用于证实已经将该套房屋按照4400元每平方米的价格出售给第三人姜超，导致本协议无法履行。原告起诉至法院请求判令：1、依法解除原、被告双方于2012年3月3日签订的《协议》；2、被告赔偿原告经济损失244777.00元；3、案件受理费及诉讼费用由被告承担。原告谢关信为证明自己的主张，向法庭提交了4组证据：1、2012年3月3日，原、被告签订的《协议》一份，证明原、被告在签订置换合同后另行签订了协议，和置换合同是不同的两份合同，约定了房屋单价是2500元每平方米。2、2012年3月3日，原、被告签订的《房产置换合同》一份，证明合同约定了具体的楼层、面积，也能印证双方当天签订协议的真实性，同时也约定了房屋成本价为2500元每平方米。3、商品房买卖合同一份，证明被告2015年6月10日已经将本案争议的房屋出售给案外人姜超，合同约定出售单价为4400.00元每平方米。4、收款收据一张，证明被告给原告造成的损失。被告镇安皓悦房地产开发有限公司辩称，原告的起诉既无事实根据，又无法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由如下：1、原、被告2012年3月3日达成的《协议》内容前后矛盾，无实际操作性；2、原告要求答辩人赔偿经济损失244777.00元的诉讼请求没有法律依据；3、原告没有向答辩人预交定金，也没有要求签订售房合同，原告的起诉已超过诉讼时效。被告镇安皓悦房地产开发有限公司为了证明自己的主张，向法庭提交了一份证据：商品房预售许可证复印件一份，证明被告2014年4月4日取得许可证，在取得许可证之前签订的合同不具有法律效力，因此该合同无效。本案中所有证据，均经过庭审质证。被告对原告提交的证据1《协议》有异议，认为该协议内容前后矛盾，协议条款有手写添加迹象，协议中的甲方名称与被告名称不符，且未加盖被告公司合同专用章，因此协议不具有法律效力。对证据2《房产置换合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同与本案没有关联性，已经履行完毕，且不能证明每平方米2500元是成本价。对证据3、4《商品房买卖合同》、《收款收据》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能因为被告把房屋出售给第三人就应当给原告赔偿损失，并且原告并没有支付定金要求签订合同。原告对被告提交证据《商品房预售许可证》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案所争议的不是商品房预售合同。本院对本案证据综合分析认为：原告提交的证据2、3、4来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据1与证据2能够相互印证，本院予以采信。被告提交的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，原告谢关信系镇安县农机公司职工，在该公司职工住宅楼1单元4层西有一套面积为110.83㎡的房屋。根据镇安县县城总体规划和靓化城市的要求，县农机公司将该公司坐落在临文卫路的三层旧办公楼拆除重建，同时需要把与办公楼连体的6层半职工住宅楼统一规划、拆除重建“皓悦明珠”楼。2012年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）先后签订了一份《协议》和《房产置换合同》，协议约定：“甲方多次与乙方商谈房屋拆除置换事宜，要求乙方按其他业主同等置换条件签定在农机公司职工住宅楼拥有房屋一套的拆除置换合同，乙方要求在同意签定置换协议的前提下，另按成本价购买甲方修建的‘皓悦明珠’B座二单元十层西居住宅一套，为了促成置换合同的签定，甲方同意乙方的要求，按成本价出售给乙方住宅一套（包括建筑造价等一切费用），由乙方开盘预售房屋时，核算出确实的成本价，由乙方预交定金，按成本价与甲方签订售房合同，空口无凭，以此为证”。该协议上“经双方协商，甲方向乙方出售的这套住宅楼售价为每平方米2500.00元”系原告谢关信添加后，被告方加盖了印章。房产置换合同约定：“甲方置换给乙方的新建成套住宅，要求建筑面积不低于120平方米，超出乙方旧房面积部分，由乙方按成本价（每平方米2500元）向甲方补差。新建住宅不足旧房面积部分由甲方按市场价向乙方补差”。被告已将置换的房屋交付原告，原告未向被告补差。被告开发的“皓悦明珠”楼自2014年4月开始预售，至今尚未预售结束。被告于2015年6月10日与案外人姜超签订《镇安县商品房买卖合同》，将“皓悦明珠”B座2单元10层2号，面积为128.83㎡的房屋，以单价4400.00元/㎡的价格出售给姜超，姜超于2015年6月11日一次性付清购房款。本院认为，原告谢关信与被告镇安皓悦房地产开发有限公司签订的协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告在与原告签订协议后，未通知原告签订售房合同，却将房屋卖与他人，导致该协议实际履行不能，给原告造成了一定的经济损失，故原告要求解除协议、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方所签协议具备了合同的形式要件和实质要件，被告自2014年4月开始预售房屋，至今尚未结束，故被告辩解双方所签协议无实际操作性、本案已超过诉讼时效的理由不成立，对其观点本院不予采纳。关于赔偿问题，导致涉案合同不能履行的根本原因是被告未履行通知义务，将房屋卖与他人，被告的行为应属违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告将房屋以市场价4400.00元/㎡的价格出售，获得了244777.00元[（4400－2500）×128.83㎡=244777.00]的利益，应属合同履行后原告可以获得的利益，故被告应赔偿原告经济损失为244777.00元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告谢关信与被告镇安皓悦房地产开发有限公司于2012年3月3日签订的《协议》解除；二、被告镇安皓悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢关信支付赔偿金244777.00元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972.00元，适用简易程序审理，减半收取2486.00元，由被告镇安皓悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。代理审判员  慕年浩二〇一六年十一月十一日书 记 员  李 磊