山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2479号上诉人（原审被告）：泰安新兴保达置业有限公司。住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：吴自强，总经理。委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯方美，女，1975年11月22日生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：宋凯，山东圣卓恒律师事务所律师。上诉人泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴保达置业公司）因与被上诉人侯方美商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2016）鲁0911民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新兴保达置业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人不承担赔偿责任或发回重审；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，被上诉人提交的《商品房预售合同》系复印件，上诉人对该复印件不予认可，一审法院依据上诉人不予认可的复印件作为认定案件事实的依据属于认定事实错误。第二，上诉人一审时提交了《房屋移交结算协议书》，用以证实上诉人在2015年5月30日向被上诉人交付了房屋，一审法院对该证据不予认定属于认定事实不清。第三，上诉人不存在违约行为，不应承担任何责任。本案事实是被上诉人接收房屋后，无理要求退房，上诉人予以拒绝。被上诉人采取雇佣多人无理缠闹上诉人办公场所的情形下，上诉人被逼无奈才为被上诉人办理退房事宜，被上诉人明显违约，应当承担全部法律责任。第四，被上诉人无理退房，违约在先，应当自行承担50071.36元按揭贷款利息损失，且该项费用不应计算利息。一审法院未查明首付款利息计算方式，也未要求被上诉人出示证据证实首付款利息损失，因此，一审判决上诉人承担首付款贷款利息损失与事实不符。被上诉人侯方美辩称，第一，其提交的《商品房预售合同》复印件是经过房管局网签的合同，之所以没有提交原件是因为双方解除购房合同后上诉人将该合同原件收回，是上诉人拒不提交对自己不利的合同原件。第二，其虽然在《房屋移交协议书》上签字，但是该房屋并没有实际交付，且达不到交房的法定条件及合同约定的条件，所以其才要求与上诉人解除合同。第三，上诉人主张其违约退房不是事实，没有证据证实，其主张不能成立。第四，上诉人单方违约导致购房合同及贷款合同均解除，一审法院判决上诉人返还按揭贷款利息符合法律规定。第五，其支付购房款及按揭贷款后，全部房款一直由上诉人占有并获益，被上诉人因此产生利息损失，一审法院判决上诉人赔偿首付房款的利息损失和应返还的住房按揭贷款利息的利息损失正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。侯方美向一审法院起诉请求：1.被告支付因违约交房应承担的违约金6619.46元；2.被告支付原告已承担的按揭贷款利息50071.36元，按同期银行贷款利率支付至起诉之日的利息726元并计算至实际付清之日；3.被告支付自2013年8月14日至2015年11月20日首付房款利息27257元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2013年11月11日签订YS0064063号《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区灵山大街新兴·悦蓝山3号楼1单元901室预售商品房一套。该商品房房款总价661946元，首付房款201946元，剩余房款办理按揭贷款。交付房屋的时间为2015年5月31日，如逾期交房超过30日，原告有权退房，被告应当自退房之日起30日内退还全部已付款，按照全部已付房款的1%支付违约金。该合同于2014年1月15日在泰安市商品房预（销）售管理办公室备案。合同签订后，原告按约定于2013年8月14日向被告支付首付款201946元，被告开具收据。2014年2月12日，原告在中国工商银行股份有限公司泰安高新支行按揭贷款46万元支付于被告。因房屋交付问题产生争执，原告要求退房。经协商后，双方于2015年11月12日签订《商品房购房合同解除协议》，协议约定，双方于2015年11月13日到房产主管部门办理商品房预销售注销协议手续及原告按揭贷款合同的提前终止手续。解除合同后，被告于7日内退还原告首付款、已付贷款全部本金，其他损失双方另行协商。办理了商品房预售合同解除注销手续和按揭贷款合同终止手续后，被告于2015年11月20日退还原告首付款和原告已经偿还的贷款本金共计223102.38元。截止至解除贷款合同时止，原告承担的按揭贷款利息为50071.36元。一审法院认定，原、被告签订的《商品房预售合同》符合法律规定，系有效合同，双方应遵照履行。在合同履行过程中，双方就房屋交付问题产生争执，后经协商达成购房合同解除协议并解除了按揭贷款合同，被告返还了首付款和已经归还的贷款本金。被告关于解除合同系违背其真实意思的辩称没有充分证据证实，一审法院不予采纳。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为此，被告应当将原告已经偿还的按揭贷款利息50071.36元返还给原告。原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原、被告双方的商品房预售合同已经部分履行，原告向被告支付了全部购房款，该款一直由被告占有获益，而原告却没有获得使用房屋的利益，受到利息损失，原告有权要求被告赔偿该损失。原告要求被告支付自2013年8月14日至2015年11月20日以首付房款201946元为基数按照同期同类贷款利率计算的利息损失27257元、以原告已承担的按揭贷款利息50071.36元为基数按同期银行贷款利率计算至给付之日止的利息损失的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金低于利息损失，原告已经要求按照实际损失赔偿，不应再要求支付违约金，该项诉讼请求一审法院不予支持。被告关于不能同时主张违约金和损失的辩称一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、被告泰安新兴保达置业有限公司返还给原告侯方美已经支付的按揭贷款利息50071.36元，并赔偿经济损失（自2015年11月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。限自本判决生效之日起五日内履行；二、被告泰安新兴保达置业有限公司赔偿给原告侯方美首付款的经济损失27257元，限自本判决生效之日起五日内履行；三、驳回原告侯方美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元，减半收取959元，由原告承担123元，被告承担836元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人协商一致于2015年11月12日签订《商品房购房合同解除协议》解除双方之间订立的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被上诉人在解除合同时，已经向中国工商银行支付了涉案房屋住房按揭贷款利息50071.36元，对于该项损失，应当结合涉案商品房预售合同履行情况和合同性质来确定是否由上诉人承担赔偿责任，根据双方签订的商品房购房合同解除协议可以认定双方当事人就涉案房屋是否具备交付条件未达成一致意见，双方当事人签订的商品房预售合同约定交房条件为上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、商品房面积实测技术报告书、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明等文件，但上诉人除向被上诉人提供工程质量竣工验收记录之外并未向被上诉人提交合同中约定的相关文件，应认定上诉人未按约定履行合同义务，因此，上诉人对被上诉人实际支出的50071.36元住房按揭贷款利息应当承担赔偿责任，并应当自被上诉人每期支付住房按揭贷款利息之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算经济损失，现被上诉人主张自合同解除之日起计算住房按揭贷款利息的经济损失符合法律规定，原判决予以支持并无不当，本院予以维持。由于双方当事人自愿解除商品房预售合同，且商品房贷款担保合同也被解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，上诉人应当将收受的购房款本金及利息返还给被上诉人，上诉人在解除商品房预售合同后仅向被上诉人返还了购房首付款本金，尚未返还购房首付款本金的利息，故一审法院按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算201946元购房首付款的利息并判决上诉人承担返还责任并无不当，本院予以维持。上诉人未能提交充分证据证实被上诉人存在违约行为，对其关于被上诉人应当自行承担损失的主张，本院不予支持。本案双方当事人对双方之间是否约定了涉案商品房交付时上诉人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、商品房面积实测技术报告书、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明等文件存有争议。被上诉人提交了涉案房屋《商品房预售合同》（合同编号：YS0064063）复印件一份用以证实双方有上述约定，其不能提交该《商品房预售合同》原件的原因是合同原件已交还上诉人。上诉人否认双方有上述约定，并主张其持有的涉案《商品房预售合同》原件已经遗失。鉴于涉案房屋系新兴·悦蓝山3号楼中的一户，根据交易习惯，房地产开发公司在对外出售房屋时同一栋楼的房屋交付条件存在差异的可能性较低，上诉人作为房地产开发公司可以通过提供新兴·悦蓝山3号楼其他房屋《商品房预售合同》原件来证实该栋楼房没有约定上述房屋交付条件。经本院释明后，上诉人以涉及个人隐私为理由拒不提交新兴·悦蓝山3号楼其他房屋的《商品房预售合同》原件，本院经审查认为其理由不成立，依据民事诉讼证据规则，应当推定被上诉人的主张成立。综上，上诉人泰安新兴保达置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1918元，由上诉人泰安新兴保达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科代理审判员  张晓丹代理审判员  陈 新二〇一六年十一月二十五日书 记 员  马 鑫