四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8112号上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：邢新生，执行董事。委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丹丹，女，汉族，1984年11月12日出生，住四川省成都市双流区。上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）因与被上诉人杨丹丹商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳年华公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判驳回杨丹丹的全部诉讼请求；3、杨丹丹承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：杨丹丹至今未向佳年华公司提交办理案涉房屋产权过户登记所需的完整资料，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，佳年华公司为杨丹丹办理产权转移登记的条件尚未成就，无需承担房屋产权过户至今未能办理的违约责任。佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权系无偿委托，且佳年华公司对购房人未能按约定时间取得房屋分户产权证并非故意，亦无重大过失，故佳年华公司无需就迟延为购房人办理分户产权承担违约责任。购房人自案涉房屋交付之日便实际占有、使用案涉房屋，且该房屋系购房人以按揭方式取得，其无法在偿还完毕按揭款项之前处分该房屋或进行抵押融资，因此，即使佳年华公司应当对逾期办理房屋产权证承担违约责任，但由于购房人并未因迟延取得房屋产权证遭受任何损失，佳年华公司亦不需向购房人赔偿损失。被上诉人杨丹丹辩称，杨丹丹已经交齐资料。请求驳回上诉，维持原判。杨丹丹向一审法院起诉请求：1、佳年华公司立即为杨丹丹办理案涉房屋的所有权证；2、佳年华公司按照合同约定支付杨丹丹逾期办理房屋所有权证的违约金44191元。一审法院认定事实：杨丹丹与佳年华公司于2011年3月27日签订了《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，约定杨丹丹以567280元元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县社区“空港晶座”8幢1单元19层1916号房屋一套；佳年华公司应当在2013年1月31日前向原告交付该商品房，杨丹丹委托佳年华公司代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由杨丹丹承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司应当在2014年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，杨丹丹同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，杨丹丹未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向杨丹丹支付已付款万分之壹的违约金。《买卖合同补充协议》约定，杨丹丹委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……杨丹丹须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，杨丹丹须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由杨丹丹承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由杨丹丹自行承担；佳年华公司在杨丹丹交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助杨丹丹办理房屋所有权证……。合同签订后，杨丹丹按约向佳年华公司支付了购房款，并于2013年5月17日向佳年华公司支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等费用，佳年华公司向杨丹丹交付了案涉房屋。一审法院另查明，“空港晶座”楼盘2、3、5、9、10、11、12、13、15栋已取得了房屋权属证明（初始登记）。截至2016年6月15日，佳年华公司未向双流县房产管理局提交杨丹丹的办证申请资料。一审法院认为，杨丹丹与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、杨丹丹要求办理房屋产权证的条件是否成就；2、佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任及违约金的认定问题。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助杨丹丹取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与杨丹丹签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到杨丹丹。由于办理房屋所有权证所需要的有关证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助杨丹丹取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，《补充协议》第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与杨丹丹签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为杨丹丹办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所有权证系房产开发商销售商品房必须完成的工作，可给予佳年华公司相应的时间，以判决生效后两个月为宜。最后，佳年华公司辩称杨丹丹至今未向佳年华公司提交办理产权证和过户登记的完整资料（未交结婚证），并向一审法院提交“物业移交确认单”予以佐证，但该物业确认单在权证办理登记项下“业主已交齐办证资料”及“业主已签署办证文件”均划“√”，但又写明“未交结婚证”，尔后又将“业主已交齐办证资料”涂改，并且杨丹丹并未在确认单上签字，其证据的真实性、合法性、关联性一审法院不予采信，杨丹丹亦不予认可未交齐办证资料，故佳年华公司的辩称一审法院不予采纳。综上，佳年华公司辩称为杨丹丹办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向杨丹丹承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。杨丹丹诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。而对于杨丹丹主张佳年华公司按合同约定支付逾期办理房屋产权证的违约金问题，一审法院认为，因《买卖合同补充协议》约定“佳年华公司在杨丹丹交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助杨丹丹办理房屋所有权证”，而杨丹丹于2013年5月17日履行完毕《买卖合同补充协议》所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年5月16日起计算。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向杨丹丹支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而杨丹丹并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4350元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且杨丹丹无任何损失，故不需向杨丹丹支付违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，杨丹丹与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合杨丹丹的实际损失，一审法院酌情支持4350元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理杨丹丹所有的“空港晶座”8幢1单元19层1916号房屋所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付杨丹丹违约金4350元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费452元，由杨丹丹负担427元，被告佳年华公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，佳年华公司陈述在收到业主递交的办证所需资料时并未向业主出具收据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨丹丹是否已按约向佳年华公司提交办理案涉房屋产权转移登记的完整资料；二、佳年华公司应否承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；三、一审法院认定的违约金数额是否适当。现评判如下：关于第一个争议焦点，本案中，杨丹丹委托佳年华公司代为办理房屋所有权转移登记，按照约定，杨丹丹应根据佳年华公司的要求出具办理房屋权属转移登记事项的委托书，并在约定的房屋交付期限届满前向佳年华公司交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。故应由杨丹丹对其是否已经按约定期限向佳年华公司交齐办证所需资料的事实承担举证责任。但佳年华公司并未在收到资料时出具收据，则客观上必然导致杨丹丹对何时提交办证资料的事实举证不能。并且，若出卖人认为购房人提供的办证资料不完整，出卖人还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。而本案中，佳年华公司提交的《物业移交确认单》并未经杨丹丹签名确认且所载内容相互矛盾，不能以此认定杨丹丹未交齐相应资料；佳年华公司既无证据证明其向杨丹丹出具了收据，亦无证据证明其向杨丹丹告知应补交的资料明细，故佳年华公司上诉关于杨丹丹未提交办证所需完整资料的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，根据双方的约定，购房人委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应向购房人支付违约金。本案中，佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权虽系无偿委托，但佳年华公司在收到杨丹丹提交的办证资料后，至今未向权属登记机关提交，对此，佳年华公司没有举证证明其逾期提交办证资料不存在故意或者重大过失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，佳年华公司上诉主张非因其责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然杨丹丹未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助杨丹丹办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定佳年华公司因逾期办证应向杨丹丹承担的违约金金额为4350元并无不当，本院依法予以确认。综上，佳年华公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对杨丹丹的诉讼请求未予全部支持，漏判驳回杨丹丹的其余诉讼请求，虽有不当，但不影响本案的实体处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0122民初2210号民事判决第一、二项，即：“一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理杨丹丹所有的“空港晶座”8幢1单元19楼1916号房屋所有权证书；二、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨丹丹违约金4350元”；二、驳回杨丹丹的其它诉讼请求。二审案件受理费904元，由上诉人四川佳年华置地有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十一月十五日书 记 员  杨大准