阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初2832号原告:阳江市华银物业管理有限公司。住所地：阳江市东风三路湖畔花苑朗日阁***房。法定代表人：林俏丽，该公司总经理。委托代理人：刘文飞，该公司员工。委托代理人：程金锋，该公司员工。被告：谭奕鸿，男，1969年4月18日生，汉族，住阳江市江城区。原告阳江市华银物业管理有限公司（以下简称华银物业公司）诉被告谭奕鸿物业服务合同纠纷一案，原告于2016年7月27日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华银物业公司的委托代理人程金锋，被告谭奕鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华银物业公司诉称：原告经金碧园小区业主委员会委托，对阳江市金碧园小区提供物业管理服务，双方签订了《金碧园小区物业服务合同》，合同约定物业收费标准：1、住宅物业的服务费按建筑面积每月0.6元/㎡计收，商铺为首层按原来收费标准不变（原收费标准为东风三路边的商铺按每月每平方0.8元计收）；2、小区公共部分水、电分摊费按实际使用量以实际入住户数计算平均分摊；3、业主应当在每月15日前向乙方缴交当月物业服务费及应承担的其他费用，业主未按时交纳物业服务费、公共分摊费，加计每日1%的滞纳金；经催收逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向当地人民法院起诉。被告是金碧园小区191号商铺的业主，接受了原告的物业管理服务，但被告自2015年1月起未按约定向原告支付物业管理相关费用，尚欠物业管理费、公共分摊费等各项费用共3970元，被告的行为已构成违约。经原告多次催收，被告亦拒不缴交，为此特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2015年1月至2016年5月的物业管理费共3838元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款年利率5.35%计罚，自逾期之日起计至判决之日止）；二、被告向原告支付2015年1月至2016年7月的公共分摊费76元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款年利率5.35%计罚，自逾期之日起计至判决之日止）；三、被告向原告支付2015年1月至2016年7月上门垃圾清运费56元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款年利率5.35%计罚，自逾期之日起计至判决之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。原告对其所诉事实和请求提供了收据、发票、关于上调物业收费标准的公告、关于金碧园小区卫生费收取的通知、阳江市金碧园物业委托管理合同、关于金碧园小区浸水商铺的说明等证据。被告谭奕鸿在庭审中辩称：原告的收费不合法，原告与其签订的合同已经过期后没有签订新的合同，因此原告无权向其收费。经审理查明：2007年6月3日，原告华银物业公司（乙方）与阳江市金碧园业主委员会（甲方）签订了《阳江金碧园物业委托管理合同》，合同约定：物业管理项目包括维持公共治安秩序、安全监控、巡视、门岗执勤；房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上水管道、垃圾道、共用照明、水泵房、消防设备、电梯等、化粪池、沟渠、管井、自行车、摩托车、小汽车场、棚）；负责向业主和物业使用人、产权人收取物业管理服务费用；物业管理期限为十二个月，自2007年6月1日起至2008年5月31日止；物业管理服务收费标准，住宅按建筑面积每月每平方0.6元计收；商铺首层按原来收费标准不变计收（原来收费标准为东风三路边的商铺按每月每平方0.8元计收）；乙方于2007年6月1日起向业主和物业使用收缴物业管理费；业主于当月的115日、各周六、周日和每月115日晚间向乙方支付物业管理费；业主或物业使用人每月逾期缴纳物业管理费的，乙方有权予以催促并主动上门收取，仍不能收取的，乙方应向甲方通报并由甲方负责协调处理，业主逾期二个月无正当理由仍不能收取的，按每日1%支付违约金；固定车位停放车辆管理收费按小车120元/月/台、二吨以下货车140元/月/台的标准收取；停放自家屋旁车辆和占道车辆收费标准及办法另行经业主大会通过后收取；公共分摊费用，公共用电、用水公共设施建设、维护等费用由全体业主分摊；合同还约定了其他相关条款。签订合同后，原告于2007年6月3日起正式为金碧园小区业主提供物业管理服务。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告按照原合同继续为金碧园小区提供物业管理服务。另查明，原告华银物业公司是从事物业服务、房地产策划代理的有限责任公司。被告谭奕鸿于2004年4月通过向阳江市金世纪实业有限公司购买的方式取得阳江市江城区东风三路191号的所有权，房产登记的权属人为谭奕鸿、曾仙影2人（共同共有），房地产权证记载房屋的建筑面积为320㎡，首层商铺建基面积为90.5㎡。被告谭奕鸿已支付上述房产的物业管理费至2014年12月，2015年1月以后的物业管理费尚未支付给原告，被告对尚欠2015年1月至2016年7月的公共分摊费无异议，对原告代市环卫部门收取2015年1月至2016年7月期间的垃圾费有异议，认为垃圾费原告的收取不合法。原告多次向被告催收上述款项无果，为此诉至本院，请求如诉称。庭审中，被告谭奕鸿辩称金碧园小区的业主委员会早已经解散，原告华银物业公司与金碧园小区业主委员会于2007年6月签订的《阳江金碧园物业委托管理合同》是无效合同，且《阳江金碧园物业委托管理合同》的期限是一年，合同到期后，原告华银物业公司继续为金碧园小区提供物业管理服务和收取物业管理服务费是不合法的，原告华银物业公司也没有履行物业服务合同约定的基本责任，对于小区住户水浸问题一直未予解决。以上事实，有原告提供的收据、发票、关于上调物业收费标准的公告、关于金碧园小区卫生费收取的通知、阳江市金碧园物业委托管理合同、关于金碧园小区浸水商铺的说明，被告提供的金碧园严重问题通报、阳江市住房和城乡建设规划局复函、金碧园环境照片和视频以及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告华银物业公司与阳江市金碧园小区业主委员会签订的《阳江金碧园物业委托管理合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对金碧园小区的全体业主均具有约束力。由于《阳江金碧园物业委托管理合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对金碧园小区的业主有效。被告作为金碧园小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告华银物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《阳江金碧园物业委托管理合同》的约定，物业管理服务收费标准按照住宅按建筑面积每月每平方0.6元计收；商铺首层按每月每平方0.8元计收，涉案商铺首层建基面积为90.5㎡，建筑面积为320㎡，因此涉案商铺每月的物业管理费为210.10元[（90.5㎡×0.8元/㎡）+（320㎡90.5㎡）×0.6元/㎡],经庭审核实，被告尚欠原告17个月（从2015年1月起至2016年5月止）物业管理费共3571.70元（210.10元/月×17月）,现原告请求被告支付物业管理费3838元，超出合同约定的部分，本院不予支持，被告应支付尚欠的物业管理费3571.70元给原告。根据《阳江金碧园物业委托管理合同》的约定，金碧园小区的公共分摊费由全体业主分摊，原告主张被告尚欠2015年1月至2016年7月的公共分摊费76元，并提供每月公摊部分交费发票予以证明，被告对原告主张的分摊费76元的计算方式有异议，但未能提供证据证明该收费无理，本院对原告的主张予以认定。故原告请求被告支付从2013年1月至2016年7月止的公共分摊费76元，合法合理，本院予以支持。对于原告主张上述物业管理费、公共分摊费的滞纳金问题。由于原告在对金碧园小区进行物业管理服务过程中，对小区业主反映的水浸问题未能与业主妥善沟通处理，致使业主对原告的服务有意见。因此，原告的服务存在一定的瑕疵，其请求被告支付逾期缴交物业费用的违约金，本院不予支持。原告请求被告支付从2015年1月起至2016年7月止其代市环卫部门向被告收取的垃圾费81元及滞纳金，由于原告未能举证证明该费用的产生，被告对此亦有异议，故原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告请求被告支付从2015年1月起至2016年7月止原告代市环卫部门收取的垃圾费81元及滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告谭奕鸿在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3571.70元给原告阳江市华银物业管理有限公司；二、限被告谭奕鸿在本判决发生法律效力之日起十日内支付公共分摊费76元给原告阳江市华银物业管理有限公司；三、驳回原告阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（该款原告已预交），由被告谭奕鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  林显驹人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林天成二〇一六年十一月二十二日书 记 员  杨冬霞书 记 员  敖圣欣