吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民初104号原告（反诉被告）：吉林市恒阳经贸有限责任公司，住所地吉林市。法定代表人：杨锡成，董事长。委托诉讼代理人：张元硕，吉林乾华律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林永大集团股份有限公司，住所地吉林市。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：刘春红，该公司员工。委托诉讼代理人：周玉洁，吉林保民律师事务所律师。原告（反诉被告）吉林市恒阳经贸有限责任公司（以下简称恒阳公司）与被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司（以下简称永大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒阳公司的委托诉讼代理人张元硕，被告（反诉原告）永大公司的委托诉讼代理人刘春红、周玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令永大公司继续履行双方于2016年4月1日签订的房屋买卖合同；2.判令永大公司协助办理房屋所有权和土地使用权转移登记；3.判令永大公司给付违约金200万元。第二次开庭时，恒阳公司将前两项诉讼请求明确为：判令永大公司协助办理土地使用权及房权证号为G00143**号房屋所有权的转移登记手续，协助办理房权证号为G0014329、G0014330、G0014331号房屋所有权的注销登记手续。事实和理由：2016年4月1日，双方签订房屋买卖合同一份，约定：永大公司将4990.2平方米国有工业用地及13390.68平方米房屋以2200万元出售给恒阳公司；恒阳公司应于合同签订后的三日内给付定金200万元，剩余房款在永大公司办理完毕房屋转让手续并取得新核发的《房屋产权登记证》《国有土地使用权证》后付清；合同签订之日起30日内，双方应携带有关资料到房屋产权及国有土地管理部门办理手续，恒阳公司给付所有购房款时，永大公司将办理过户后的《房屋产权登记证》《国有土地使用权证》交给恒阳公司。合同签订后，恒阳公司给付永大公司200万元，永大公司将房屋交付给恒阳公司。但永大公司不知何故反悔并终止合同。为维护恒阳公司的合同权益，现提起诉讼。永大公司辩称，双方签订房屋买卖合同后，在没有办理房屋产权及土地使用权变更登记手续的情况下，恒阳公司擅自将其中三个房屋拆除，导致无法办理更名过户，严重损害了永大公司的合法权益。永大公司没有违约，不应支付违约金。永大公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年4月1日签订的房屋买卖合同；2.判令恒阳公司赔偿永大公司房屋损失5533926.26元。事实和理由：2016年4月1日，双方签订房屋买卖合同一份，约定永大公司将4990.2平方米的土地及13390.68平方米的房屋转让给恒阳公司，并约定合同签订后30日内双方办理过户手续。2016年5月26日，永大公司发现恒阳公司未经永大公司同意擅自将其中三栋房屋拆除。该行为严重侵犯了永大公司的合法权益，并导致双方无法办理过户手续。为维护永大公司的合法权益，依照合同法第九十四条第四项规定，现提起反诉。恒阳公司辩称，永大公司曾起诉恒阳公司请求解除合同，后又撤回起诉，其再次提起诉讼，属于重复起诉，不应受理。房屋交付后，恒阳公司有权进行处置，无需永大公司同意。永大公司系违约方，不享有合同解释权。恒阳公司未收到永大公司送达的解除合同通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月1日，甲方永大公司与乙方恒阳公司签订房屋转让合同，约定：1.甲方将坐落于吉林市高新区千山路45-1号房屋转让给乙方，房权证书号为G0014328、G0014329、G0014330、G0014331，建筑面积13390.68平方米，土地使用权证号为吉市国用（2013）第22020400131号，面积为4990.2平方米；2.房地产交易总价款为2200万元，乙方应于合同签订后3日内支付定金200万元，在甲方办理完毕房屋转让手续并取得新核发的《房屋产权登记证》《国有土地使用权证》后付清剩余购房款2000万元；3.本合同签订之日起30日内，双方应携带有关资料到房屋产权及国有土地使用管理部门办理过户手续。乙方支付所有购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房屋产权登记证》《国有土地使用权证》交付给乙方；4.……6.1)乙方决定中途不买及逾期30天仍未付清应缴购房款时，作乙方履约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在7日内退回乙方；2）甲方中途不卖或因甲方原因逾期60日仍未办理完毕变更为乙方名下的《房屋产权登记证》《国有土地使用权证》，视同甲方违约，甲方退回乙方已交购房定金并偿付违约金200万元。如非因甲方原因逾期60天仍未办理，甲方无需赔偿；7.办理上述房产及土地过户甲、乙双方所需缴纳的税费、契税、工本费等由甲方负责支付，甲乙双方协商上述乙方所有费用如在50万元以内，由甲方支付；上述乙方所有费用如需50万元以上，则全部由乙方承担。其中应由乙方负责缴纳的税费超出50万元以上的部分，由乙方负担；……9.甲方在收到乙方全额房款的当日向乙方交付合同第1条所列房产及其附属设施，以上按原已有的办理，如原无则无需交付。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订当日，永大公司向恒阳公司交付上述房屋所有权证及土地使用权证复印件，恒阳公司向永大公司交付定金200万元，永大公司向恒阳公司出具收据一份，收款事由标为“购房预付款（订金）”。2016年4月3日，永大公司将上述房屋的全部钥匙交付给恒阳公司。2016年4月5日，永大公司向恒阳公司交付上述房屋的部分图纸及竣工资料。2016年4月15日，恒阳公司开始拆除房权证号为G0014329、G0014330、G0014331号房屋，现已全部拆除。2016年5月26日，永大公司向恒阳公司发出书面告知函，主要内容为：经永大公司董事会研究决定，永大公司与恒阳公司签订的房屋转让协议终止执行，恒阳公司立即停止对涉案房屋及土地等全部资产的不利行为，并无条件撤出房屋现场。2016年5月29日，恒阳公司收到该告知函。2016年7月12日，永大公司以邮寄方式向恒阳公司发出书面告知函，再次通知恒阳公司解除合同，停止侵权行为。恒阳公司未收到该告知函。另查明，永大公司因核减固定资产需要，于2016年4月13日委托评估中瑞国际资产评估（北京）有限公司对上述房屋及土地进行评估。2016年4月28日，中瑞国际资产评估（北京）有限公司作出评估报告，房权证号为G0014329、G0014330、G0014331号房屋的评估价值为5533926.26元。再查明，现涉案四栋房屋所有权及土地使用权登记在永大公司名下。恒阳公司提交的项目备案确认书、拆除协议及付款凭证、电子邮件、拆迁单位证明、联营协议及付款凭证、建设设计合同及付款凭证，与本案不具有关联性，本院不予确认。本院认为，永大公司与恒阳公司签订的房屋转让合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务，不得擅自变更和解除合同。一、关于涉案房屋转让合同是否应当解除问题。双方签订合同后，恒阳公司依约向永大公司交付200万元定金，永大公司将交付房屋全部钥匙及部分图纸交付给恒阳公司，应视为其已向恒阳公司交付房屋。双方签订的房屋转让合同已经部分履行。恒阳公司接收房屋后，在办理房屋所有权转移登记前，未经永大公司同意拆除其中三栋房屋有所不当，但其拆除房屋的行为并未导致永大公司签订房屋转让合同目的不能实现。永大公司转让涉案房屋的目的是获取相应价款，现恒阳公司已经给付200万元定金，且其明确表示在被拆除的三栋房屋不能办理所有权转移登记的情况下，同意随时给付剩余购房款，永大公司能够实现获取房屋转让价款的目的。同时，双方对房屋转让合同第6条第2项均解释为是针对永大公司承担违约责任的约定，并非永大公司享有解除权的约定，永大公司向恒阳公司发出解除合同的通知不发生解除合同的效力。故恒阳公司请求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持；永大公司反诉请求解除合同并赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。二、关于涉案房屋转让合同如何履行问题。根据双方合同约定，永大公司应于签订合同之日起30日内协助恒阳公司办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续，转移登记手续办理完毕后，恒阳公司给付剩余房款。现已超过双方约定的办理转移登记手续期限，永大公司应当协助办理转移登记。恒阳公司请求永大公司协助办理涉案土地使用权及房权证号为G00143**号房屋所有权的转移登记手续，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。办理上述转移登记需要交纳的费用，按照双方合同约定承担。因房权证号为G0014329、G0014330、G0014331号三栋房屋被恒阳公司拆除，已无办理房屋所有权转移登记的必要，恒阳公司应在永大公司办理涉案土地使用权及房权证号为G00143**号房屋所有权的转移登记手续后，立即给付永大公司剩余购房款。关于恒阳公司请求永大公司协助办理已被拆除三栋房屋所有权注销登记手续的问题，因其尚未给付全部购房款，本院在本案中不予处理。恒阳公司应在其给付全部购房款后，另行解决。三、关于永大公司是否应当给付违约金问题。恒阳公司根据双方合同第6条第2项约定，主张永大公司赔偿违约金200万元。根据该项约定，永大公司赔偿违约金的前提是恒阳公司主张解除合同，现恒阳公司请求继续履行合同，且因恒阳公司未经永大公司同意拆除三栋房屋，在该项约定期限内未办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续的原因不完全在于永大公司，故恒阳公司的该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，恒阳公司的部分诉讼请求理由成立，应予支持，部分诉讼请求理由不能成立，不予支持；永大公司的反诉请求理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）吉林市恒阳经贸有限责任公司办理位于吉林市高新区千山路45-1号土地使用权证号为吉市国用（2013）第22020400131号土地使用权和坐落于吉林市高新区千山路45-1号房权证号为G00143**号房屋所有权的转移登记手续；二、驳回原告（反诉被告）吉林市恒阳经贸有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理费161800元，由被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司负担148316元，由原告（反诉被告）吉林市恒阳经贸有限责任公司负担13484元；反诉案件受理费25269元，由被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司负担；诉讼保全费5000元，由被告（反诉原告）吉林永大集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  丁照明审 判 员  任宝君代理审判员  郭立坤二〇一六年十一月十一日书 记 员  任 杰