呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2867号上诉人（原审被告）：内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区公园西路朝晖小区1号楼。法定代表人：岳峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：付笑东，内蒙古网银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘振锋，男，1964年8月17日出生，蒙古族，个体工商户，住呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：郭永华，内蒙古卓能律师事务所律师。上诉人内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司（以下简称天筑伟业公司）因与被上诉人潘振锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人天筑伟业公司的委托诉讼代理人付笑东、被上诉人潘振锋及其委托诉讼代理人郭永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天筑伟业上诉请求：一、撤销一审判决，驳回潘振锋的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由潘振锋负担。事实与理由：（一）一审法院判令天筑伟业公司向潘振锋交付“逸都天筑”位于公园西路路东南数第一间门脸房一、二层建筑面积228.8平方米的回迁房屋错误。因为在双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》中并未明确约定回迁房屋是“逸都天筑”公园西路路东南数第一间门脸房。该协议约定：“该户为商业用房，原址回迁。位置住宅B栋-C栋之间外裙楼1-2层，平米互换。”同日签订的《回迁补充协议》第二条第六项约定：“回迁位置在公园西路南口路东，回迁面积与拆迁面积相等。”《回迁证》上也标明：回迁安置于“逸都天筑”住宅B-C间1-2层商业，建筑面积为228.8平方米。上述协议均未约定回迁安置房屋为“逸都天筑”公园西路路东南数第一间门脸房。（二）天筑伟业公司在一审中已经向法庭明确了符合合同约定回迁安置房屋的具体位置，但一审法院未予采信，严重侵犯了天筑伟业公司的合法权益。经一审法院实地勘察，符合上述协议约定的回迁房屋现实存在，即“逸都天筑”住宅B栋-C栋之间外裙楼、公园西路路东西数第二间门脸房一、二层（建筑面积为233平方米）。一审法院将合同约定以外的标的物判归潘振锋损害了天筑伟业公司的利益。（三）需要特别说明的是，一审法院判定天筑伟业公司向潘振锋交付的“逸都天筑”公园西路路东南数第一间门脸房建筑面积是508平方米，三层连体，如果依照一审判决予以交付，将导致该三层商业房无法充分利用和使用。必将给天筑伟业公司和第三方买受人造成严重的经济损失和不必要的资源浪费，且该商业房在事实上也无法按照原审法院判定的面积进行有效的分割。（四）天筑伟业公司在2015年1月21日通知潘振锋收房，潘振锋对此也予以了认可，因此2015年1月21日之后的过渡费天筑伟业公司不应当承担。潘振锋答辩称，一审法院判决天筑伟业公司向潘振锋交付“逸都天筑”位于公园西路路东南数第一间门脸房一、二层建筑面积228.8平方米的回迁房屋符合双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》约定。在该份协议中约定了天筑伟业公司拆除潘振锋的房屋，在原址为潘振锋回迁商业门脸，回迁位置位于“逸都天筑”项目B、C座之间外裙楼1-2层；回迁房屋使用面积为338.8平方米（后天筑伟业公司回购110平方米，现应回迁使用面积228.8平方米）。《回迁补充协议》第六条约定回迁安置房为商业用房，回迁位置在公园西路路东。现天筑伟业公司在上诉中所提及的房屋位于B-C栋之间的通道内，不符合双方回迁安置协议的约定。另潘振锋被拆迁的房屋原名“超艺楼”，是潘振锋1999年花费近100万元购买的房屋，紧邻公园西路的独栋二层商业用房，商业价值极高，现天筑伟业公司所提及的“逸都天筑”住宅B栋-C栋之间外裙楼、公园西路路东西数第二间门脸房不具备使用价值。另外，对天筑伟业公司关于过渡费提出的上诉理由不予认可。潘振锋一审诉讼请求：一、判令天筑伟业公司履行双方签订的《拆迁房屋安置协议书》及《回迁补充协议》，向潘振锋交付位于“逸都天筑”B、C座之间一、二层商业门脸（即“逸都天筑”位于公园西路路东南数第一间门脸房）；二、判令天筑伟业公司支付潘振锋截止2015年9月21日过渡费658994元，并自2015年9月22日至实际交付房屋之日的过渡费[13728元/月（228.8平方米×60元/平方米×1月）。一审法院认定的事实：2009年9月22日，潘振锋、天筑伟业公司就房屋拆迁补偿安置相关事宜签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，该协议约定，天筑伟业公司拆迁潘振锋商业用房228.8㎡（玉泉区二十六中南起超艺楼），天筑伟业公司向潘振锋提供的回迁房屋位于“逸都天筑”项目住址B、C栋之间；房屋性质为1、2层连体商业；回迁面积228.8㎡，；过渡期为2年，过渡费为109824元（228.8㎡×20元/㎡×24个月），另外该协议书还约定“该户为商业用房，原址回迁，位置住宅B、C栋之间外裙楼1-2层，平米置换；过渡期为24个月，超出期限过渡费双倍补偿，该户在原面积回迁之外拆除面积购房按7500元/㎡计算。双方签订《拆迁房屋补偿安置协议书》结算后天筑伟业公司向潘振锋退款197200元。同日，潘振锋与天筑伟业公司另签订《回迁补充协议》，协议约定：“原香格里拉饭店拆迁后的回迁安置房为商业房，回迁位置在公园西路南口路东，回迁面积与拆迁面积相等228.8㎡建筑面积，实行拆一还一，原址回迁，互不议价，不分摊公共面积，超出的部分按7500元/㎡计算，由乙方补足差款，回迁和增加部分办理手续时，由甲方负责。按国家规定由乙方分担费用。甲方正常施工而延迟交付该商业使用房超出两年，甲方付给乙方双倍过渡费。超出四年以上为三倍。执行标准为2009年房租标准。”同日，天筑伟业公司给潘振锋出具回迁证一枚，标明回迁位置是“逸都天筑”，楼号为商业楼，楼层为1-2层，建筑面积标明因转让给冯茂盛110㎡，为228.8㎡。备注为回迁房一层、二层面积相等，各占回迁面积的一半。同日潘振锋领取197200元安置款。另查明，争议房屋没有进行产权登记。天筑伟业公司在房屋建成后，于2015年初通知潘振锋回迁位置为二十六中南巷A座商业用房。一审法院认为，从本案查明的事实来看，潘振锋、天筑伟业公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》、《回迁补充协议》均符合法律规定，应当确认为有效合同。经一审法院现场调查，潘振锋诉请要求的第一间门脸房面积远大于228.8平方米，且是三层连体结构，潘振锋主张要求的位于逸都天筑项目B、C栋之间商业用房现存在，一审法院认为天筑伟业公司应向潘振锋交付位于呼和浩特市玉泉区公园西路“逸都天筑”B、C座之间一、二层商业门脸房（即逸都天筑位于公园西路路东南数第一间门脸房建筑面积228.8平方米）。虽天筑伟业公司抗辩称该房屋已经出售，但根据一审法院调查查明该房屋并未办理产权登记，不符合商品房出售条件，对天筑伟业公司的该抗辩理由不予支持。另天筑伟业公司主张过渡费过高并要求一审法院依职权调整，符合法律规定，按照双方《拆迁安置补偿协议中》约定超出期限过渡费按照双倍过渡费补偿调整，即每平米每月按40元计算，自2011年9月23日计算至2015年9月21日，即为439296元（48个月×40元㎡×228.8㎡）。之后的过渡费按每月每平米40元计算至实际交付房屋之日止。天筑伟业公司抗辩理由证据不足，无法对抗潘振峰主张的原址回迁的诉讼请求，一审法院对此不予认可。潘振峰主张的应按实用面积计算有悖常理，且该回迁补充协议的约定也不十分明确，一审法院对此不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司应在判决生效后30日内向潘振峰交付位于呼和浩特市玉泉区公园西路“逸都天筑”B、C座之间一、二层商业门脸房（原址回迁、即逸都天筑位于公园西路路东南数第一间门脸房建筑面积228.8平方米）的房屋一套；二、内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司应在判决生效后30日内向潘振峰支付截止到2015年9月22日止的逾期双倍过渡费439296元，自2015年9月23日起之后的过渡费按每月每平米40元计算（228.8平方米）至实际交房之日止；三、驳回潘振峰其他诉讼请求。案件受理费10389元，内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司负担6926元，潘振峰负担3463元。二审中，当事人都没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院判决“内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司应在判决生效后30日内向潘振峰交付位于呼和浩特市玉泉区公园西路“逸都天筑”B、C座之间一、二层商业门脸房（原址回迁、即逸都天筑位于公园西路路东南数第一间门脸房建筑面积228.8平方米）的房屋一套”是否有事实及法律依据；二、天筑伟业公司是否应当承担2015年1月21日之后的逾期双倍过渡费。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，天筑伟业公司与潘振锋2009年9月22日签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》备注栏中明确载明了“该户为商业用房，原址回迁……平米互换……超出面积按7500元每平方米计算……”，同日双方又签订《回迁补充协议》，在该补充协议中第六条又再次载明：“原香格里饭店拆迁后的回迁安置房为商业房，回迁位置在公园西路南口路东，回迁面积与拆迁面积相等（228.8平方米建筑面积，一楼209平方米，二楼129平方米）……”，在上述两份协议中，双方仅对回迁房的位置作了概略描述，对涉案回迁房屋的具体房号未作明确约定，但依据该合同中相关条款表述及第一份协议书中突出强调的“原址回迁、商业用房”等双方当事人在签订协议时的意思表示来看，被拆迁人潘振锋之所以要求原址回迁商业用房，其签订该协议的合同目的主要是看重原址回迁房屋的商业价值，因此，一审法院在经过实地的现场调查，结合该地段外裙楼商铺的实际使用价值，依照等价有偿的原则，判定天筑伟业公司向潘振锋交付位于呼和浩特市玉泉区公园西路“逸都天筑”B、C座之间一、二层商业门脸房（原址回迁、即逸都天筑位于公园西路路东南数第一间门脸房建筑面积228.8平方米）的房屋一套，符合市场交易习惯及公平原则，本院予以确认。天筑伟业公司所称的“逸都天筑”住宅B栋-C栋之间外裙楼、公园西路路东西数第二间门脸房一、二层（建筑面积为233平方米）符合双方合同约定交付条件的上诉理由，因该商铺所处位置及商业价值均不能体现等价有偿及公平原则，有违交易习惯，因此其上诉理由不能成立。针对第二个争议焦点认为，天筑伟业公司虽然于2015年1月21日向潘振锋发出交付呼和浩特市二十六中南巷A座商业用房的意思表示，但因该回迁房不符合双方约定的回迁位置，潘振锋拒绝作出验收该房屋的承诺，天筑伟业公司的该通知行为并不能成为其延期交付房屋的法定免责事由，故天筑伟业公司的该上诉理由不能成立。关于天筑伟业公司所称“若按照一审法院判决执行，将给天筑伟业公司和第三方买受人造成严重的经济损失和不必要的资源浪费，且该商业房在事实上也无法按照一审法院判定的面积进行有效分割”的上诉理由，因双方就超出面积进行了明确约定且潘振锋也愿意以协议约定的价格（超出面积7500元每平方米）购买，因此天筑伟业公司的该项抗辩理由不能成立。综上所述，天筑伟业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6926元，由内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 韬审 判 员  鄂晓红代理审判员  刘 伟二〇一六年十一月二十八日书 记 员  曹建飞