上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10278号上诉人（原审原告）：项涌，女，1974年10月25日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：曹勇，男，1970年12月25日出生，汉族，住同项涌。两上诉人之共同委托诉讼代理人：樊颙，上海新惟律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：姚栋迪，上海新惟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地控股集团有限公司，住所地上海市长宁区江苏路502号7楼。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：高沂，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李路，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海豪生酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区崂山东路528号江苏大厦20楼C5座。法定代表人：CHANGWILBURTWEI-SHIN，执行董事。委托诉讼代理人：向磊，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱小燕，上海华尊律师事务所实习律师。上诉人项涌、曹勇因与被上诉人绿地控股集团有限公司（以下简称绿地公司）、上海豪生酒店管理有限公司（以下简称豪生公司）委托合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人项涌、曹勇上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审全部诉请。事实和理由：原审认定本案基本事实不清，刻意回避被上诉人绿地公司实际是系争合同及附件的管理方之事实，遗漏查明上诉人的2014年度收益之数额。原审举证责任分配不公，对2014年1月1日至2015年3月31日收益畸低之情况，原审未予以关注并查明。原审歪曲事实，绿地公司实际是在未征得上诉人同意的情况下单方自行停止经营并早已预谋合同经营期满前擅自强行恢复原状。早在2014年9月，绿地公司已不接受免费入住券的使用与预订，故上诉人的免费入住券应得到补偿。被上诉人绿地公司辩称：按照酒店原来的装修格局无法将房屋返还给各个业主单独使用，其公司对酒店的改造装修行为符合合同约定，并得到广大业主的认可，且上诉人对改造装修之必需性也予以认可。酒店改造装修工程涉及地下一层至地上27层，面积大，难度高，必须全面停业，并须有一定的时间。其公司已向上诉人支付经营期间的全部经营收益，上诉人诉称其未收到2014年7月至2015年3月的经营收益，与事实不符。2014年11月之后酒店不再接受团队订单，但仍对外经营，上诉人没有在约定期限内使用免费入住券，导致过期，应由上诉人自行承担后果，没有权利要求被上诉人予以补偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人豪生公司辩称，酒店的装修、返还以及账单的发送等均与其公司无关，上诉人要求其公司承担责任与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。项涌、曹勇向一审法院起诉要求判令：1、绿地公司、豪生公司共同支付经营收益人民币（下同）34,129元（按2008-2013年经营收益的平均值计算）；2、绿地公司、豪生公司共同支付“酒店免费入住券”的折算金10,800元（或抵扣该房屋的物业管理费，按酒店对外营业房价每晚1,080元计算）。一审法院认定事实如下：本市长宁区XX路XX号、XX号系绿地公司投资开发的住宅，项目名称为“XX酒店公寓”，推广名“莫奈·印象”。2003年12月5日，绿地公司（业主）与豪生公司（管理方）签订《XX酒店公寓（莫奈·印象）委托管理合同》，约定业主将XX酒店公寓委托管理方进行管理，经营期限需于开业之日开始计算，并根据合同条款规定持续10年，合同对收费标准、会计事宜等作出约定。2004年3月21日，项涌、曹勇（甲方）与绿地公司（乙方）、豪生公司（丙方）签订《确认附件》（以下简称“《确认附件》”），主要内容包括：甲方投资物业为XX路XX号XX室，包括物业内的家具、家电设施等，具体内容详见甲方与乙方签订的《商品房预售合同》。“莫奈·印象”在丙方受托、经营期内，以豪生LOGO持牌对外经营。关于委托内容及条件，《确认附件》第二条约定，甲方将向乙方购置的物业，自项目交付起的前三年全权委托乙方代理，代理仅限于对甲方物业的管理、经营相关事务，不包括质押或转让；乙方将拥有的辅助配套用房（底层商业用房除外）委托丙方全权管理、经营；在项目交付的前三年（自对外经营之日起至满三年止），甲方同意由乙方作为其全权授权代表，代甲方行使权利，知晓并同意接受已由乙方作为授权代表与丙方签订的《绿地海怡酒店公司（莫奈·印象）委托管理合同》；从委托丙方管理、经营期限的第四年起，甲方同意其全权授权的代表由乙方转为该项目业主委员会（丁方），由丁方代甲方行使权利，并取代乙方成为《XX酒店公寓（莫奈·印象）委托管理合同》中的委托方。关于管理经营期限，《确认附件》第三条约定，甲方同意乙方指定丙方授权管理经营的期限为十年，自XX酒店公寓对外经营之日计算。关于委托物业的运营和收益模式，《确认附件》第四条约定，本物业在乙方（丁方）获得授权后，由乙方（丁方）委托丙方按年度经营计划，与项目中的其他物业统一、集合管理和经营。年度总收益是丙方对项目年度经营的调整后总收入，扣除应由甲方承担的经营管理成本等费用的余额部分。本项目的酒店公寓部分的价值确定为451,458,173点，甲方委托乙方代理物业的价值为840,587点，甲方委托物业的年度收益比例为0.1862%。甲方年度收益为项目年度总收益X年度收益比例。该收益为甲方的税前收益，由甲方按国家有关规定缴纳税费。甲方投资收益的取得，由丙方代扣代缴应纳税费后，返还甲方指定的收益人。在委托管理、经营期限内的前三年，乙方保证甲方的年度固定税前收益为8%（固定收益是指如实际收益不足8%，则由乙方补足，如实际收益超过8%，超过部分归乙方所有）。支付时间按会计年度进行结算，在次年的第一个工作季度内，由丙方同意乙方（丁方）向甲方支付上一会计年度的收益。关于物业的交还，《确认附件》第十条约定，在管理经营期满后，丙方将物业交还丁方，由丁方安排返还甲方事务。在经营期间丙方应对物业进行正常的维修保养并对物业进行所需的更新、更换，以确保物业的正常营运，丙方交还的物业状况为经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态。《确认附件》另约定甲方每年在该项目内享有十天免租入住权。2005年3月25日，绿地公司向已购房业主发出《关于投资回报支付等事宜的通知》，主要内容包括：关于支付起算日及支付方式，投资回报期自2005年4月1日起计算，第一年以季度为回报支付期，每季支付一次，第二年以半年为回报支付期，每半年支付一次，第三年开始以年为回报支付期，每年支付一次，每次支付皆在回报支付期结束后十个工作日后开始。关于投资回报数额，前三年每年税前回报金额为预售时购买物业实际支付合同金额的8%，税费由绿地公司代扣代缴。该通知所附《产权所有人免费入住须知》明确产权所有人免费入住仅限于周末、节假日或一月、二月、七月、八月和十二月使用，提前七天提出书面预订申请等。2005年4月至2014年12月，由上海XX酒店公寓管理有限公司分期向项涌、曹勇支付收益。审理中，豪生公司表示，2014年10月下旬绿地公司通知将对酒店进行装修改造，2014年11月酒店不再对外接受订单。2014年12月，绿地公司向业主发出《业主告知书》，表示将于2014年12月1日起对物业所处建筑物内的公共区域的结构及设施设备进行修护完善，以使物业更适宜居住，请予理解与配合。2015年1—3月，酒店停止营业，绿地公司对酒店公寓进行了改造装修，并于2015年3月16日通知业主3月20日至22日期间办理交接手续。2015年3月30日，XX路XX号、XX号业主向绿地公司发出业主诉求书（一），主要内容为：一、根据售房合同约定，业主收房时，必须保证房屋内部的各项设施完备，并能正常使用（主要包括所有电器；门窗、墙体；消防设施；有线电视、电话；上下管道畅通），达到拎包入住；……二、保证房屋公共配套设施的完备（包括小区的大门、门禁装置、门岗、大堂、绿化、会所、车位等），公共部分边界划分清晰（包括原来酒店经营房搭建的建筑物的处置）；三、按合同约定以上修护应在2015年3月31日完工，鉴于实际情况，经业主讨论决定，给贵司十天的整改时间，延期至2015年4月10日交房验收，如拖延交房，请予以业主经济补偿；六、部分业主剩余的2014年度没有使用完的酒店免费入住券，请拿出解决方案；……。2015年4月14日，业主向绿地公司发出业主诉求书（二），就得房率、套内问题整改、费用补偿、小区设施设备、公共问题整改、文件提交、学区房告示等事项要求绿地公司尽快解决。2015年8月11日，业主再次向绿地公司发出业主诉求书（三），表示自2015年3月20日开始收房至今，在双方不断沟通协商努力下，整个小区已慢慢步入有序轨道，但业主最为关切的2014年度业主免费入住券的处理及补偿方案，2014年10月至2015年3月收益回报的赔偿问题，希望绿地公司能答复解决。2015年10月，项涌、曹勇等52名业主委托律师向绿地公司、豪生公司发出律师函，要求按2008-2013年经营收益的平均值计算2014年10月至2015年3月底期间的经营收益，并按酒店对外营业房价折价计算免费入住券。豪生公司回函称其作为委托管理方，不承担对小业主的投资回报，相关诉求可直接向绿地公司反馈并给予回复。2016年3月，项涌、曹勇提起本案诉讼。审理中，项涌、曹勇自述，其因无法使用免费入住券于2014年10月向消保委投诉，后于2015年1月1日使用免费入住券入住酒店，但酒店已经装修，没有酒店服务。另查，2005年10月，项涌、曹勇登记为本市长宁区XX路XX号XX室的产权人。2012年2月，上海绿地（集团）有限公司变更登记为绿地控股集团有限公司。2015年3月30日，上海XX酒店公寓管理有限公司委托XX会计师事务所对2014年1月1日至2015年3月27日期间利润计算及业主回报明细表进行审计，年度总收益为10,195,608.53元。一审法院认为：本案的主要争议焦点是绿地公司在委托经营期限内停止营业并对酒店进行改造装修，是否需要向项涌、曹勇支付收益。项涌、曹勇认为，委托合同约定的经营期限是十年，在经营期限内停业装修，影响经营收益，因而应按2008-2013年收益的平均值计算2014年7月至2015年3月期间的经营收益。绿地公司认为，在经营期限内停业装修，是为了将符合住宅标准的房屋按时交还给项涌、曹勇等业主，业主对此没有异议，改造装修符合业主利益，装修期间基于安全考虑无法经营，因此，无需向项涌、曹勇支付收益。一审认为，根据《确认附件》第十条“物业的交还”条款和本案实际情况，经营期满后，豪生公司应将物业以现状交还给业主委员会，因业主委员会未成立，将物业交还给业主的事项仍由绿地公司承担。项涌、曹勇等人向绿地公司购买物业后，均与绿地公司、豪生公司签订了《确认附件》，授权绿地公司委托豪生公司整体经营管理，物业的交还，也是XX路XX号、XX号的整体交还。绿地公司将物业以现状交还，还是经改造装修后再交还，以及改造装修在委托合同期限届满前进行还是期限届满后进行，事关项涌、曹勇等业主的共同利益，应遵照合同约定并兼顾大多数业主的意愿。首先，从《确认附件》第十条的内容看，豪生公司的交还标准是“经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态”，对于绿地公司从豪生公司接收物业后再以何标准交还给业主，《确认附件》并无明确约定；其次，2014年12月绿地公司发布业主告知书，表示自2014年12月对公共区域进行修护完善，并无业主明确提出异议；第三，从业主先后递交给绿地公司的业主诉求书（一）、（二）可以看出，经过近十年的酒店经营后，业主对物业的装修、设施、设备等均提出了明确的要求，可见停业进行改造装修，符合业主的意愿和利益需求，且业主也表示“修复应在2015年3月31日完工”。反之，即使在经营期间届满后再进行改造装修，亦需要耗费一定的时间周期，同样会影响业主对物业的使用或收益。综合上述原因，法院认为，绿地公司在经营期限届满前，对物业进行改造装修，符合大多数业主的意愿，由此产生的改造装修利益亦归属于业主。项涌、曹勇作为业主，在享有改造装修利益的同时，又要求享有经营收益，有违公平原则。此外，项涌、曹勇主张按2008-2013年收益平均值计算2014年7月1日至2015年3月31日期间的收益与《确认附件》约定的计算方法不符。故此，关于项涌、曹勇要求绿地公司、豪生公司支付经营收益的诉请，法院难以支持。关于产权人免费入住券。《产权所有人免费入住须知》规定，下半年周期内七月、八月、十二月内使用，九月、十月、十一月不可使用，且需提前预订并视酒店出租情况而定。本案中，项涌、曹勇主张因无法入住而向消保委投诉，并提供了消保委投诉编号网页打印件为证，绿地公司、豪生公司对该证据均不予认可。因该证据对投诉人、投诉事项等均无记载，法院难以采纳。此外，《确认附件》对年度内免费入住券未使用的情况如何处理没有作出明确约定，故项涌、曹勇要求按酒店房价折算的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后，于二○一六年七月十四日依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：驳回项涌、曹勇的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币923.20元，因适用简易程序，减半收取计人民币461.60元，由项涌、曹勇负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年3月26日，上海XX酒店公寓管理有限公司向上诉人支付2014年1月1日至2014年12月31日的投资收益计18,983.59元。本院二审审理中，上诉人向本院申请开具调查令，由其向XX会计师事务所上海分所调取本案绿地公司提供的审计报告及工作底稿，并向本院提出证据保全申请，要求法院向被上诉人绿地公司及其关联公司上海XX酒店公寓管理有限公司保全2008年4月1日起至2015年3月31日止“XX酒店公寓”经营过程中的全部会计账册、凭证、报表。本院认为，关于绿地公司在经营期满前对酒店进行改造装修是否违约并损害业主利益的问题，根据《确认附件》约定，酒店管理经营的期限为十年，自酒店公寓对外经营之日计算，在管理经营期满后，应将物业交还给业主。同时，根据绿地公司于2005年3月25日向业主发出的《关于投资回报支付等事宜的通知》，投资回报期自2005年4月1日起计算，故酒店公寓应于2015年3月31日到期交还给业主。对于酒店公寓在交还业主前应否进行改造装修的问题，绿地公司表示由于酒店公寓在整体经营期间的设施、设备、格局均按酒店经营需要设置，按酒店原来的装修格局无法将房屋返还给各个业主单独使用，故在交还给业主前必须对酒店进行改造装修，而包括上诉人在内的小业主对酒店在交还前需进行改造装修亦予以认可，并通过向绿地公司发出业主诉求书，明确要求绿地公司在2015年3月31日前完工，并鉴于实际情况，同意给予绿地公司十天的整改时间，延期至2015年4月10日交房验收，故绿地公司在经营期满前对酒店进行以移交为目的的改造装修行为，系为了履行合同约定将物业如期交还给业主。鉴于酒店改造装修所涉及的工程量较大，故无论是在经营期满前还是在经营期满后进行，均需一定的合理期间，如在经营期满前完工并按期将物业返还给业主，业主就能按期收回物业自用或自行出租收益，客观上亦有利于业主，故绿地公司在经营期满前对酒店进行改造装修并未违反合同约定，亦未损害业主利益。关于上诉人主张的2014年7月1日至2015年3月31日期间的经营收益问题，上诉人以其未收到该期间的经营收益为由要求被上诉人按2008－2013年经营收益的平均值计算支付该期间的经营收益，而根据本案查明的事实，被上诉人绿地公司已于2015年3月26日通过上海XX酒店公寓管理有限公司向上诉人支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的投资收益计18,983.59元，而2015年1月至3月因改造装修而停止经营，不存在经营收益，故上诉人物业在该期间内的投资收益已经收讫，上诉人仍坚持要求被上诉人支付该期间的经营收益，缺乏事实依据。上诉人又主张该期间的经营收益畸低，对此，本院认为，酒店经营存在市场风险，投资收益具有不确定性，且根据《确认附件》约定，自第四年起，上诉人可得的年度经营收益应以该年度的实际经营收益来计算。鉴于上诉人并未提供证据证明被上诉人存在恶意隐瞒实际经营收益并少支付其经营收益的情形，故上诉人要求按2008－2013年经营收益的平均值计算支付其物业2014年7月1日至2015年3月31日的经营收益，缺乏合同依据，本院不予采信。关于免费入住券问题，上诉人称绿地公司在2014年9月已不接受免费入住券的使用与预订，缺乏依据。鉴于上诉人并未提供证据证明其已按《产权所有人免费入住须知》之规定预订酒店而遭被上诉人拒绝，故上诉人要求被上诉人支付酒店免费入住券折算金，缺乏事实和合同依据，本院同样不予采信。被上诉人绿地公司于本案审理期间已经提供了由XX会计师事务所上海分所受上海XX酒店公寓管理有限公司委托于2015年3月30日所出具的审计报告原件，并由上诉人对原件核对无误，上诉人于二审期间再要求法院开具调查令调取该审计报告及工作底稿，本院不予准许。上诉人如对XX会计师事务所上海分所出具的审计报告有异议，应于本案一审审理期间提出司法审计申请，对涉案期间酒店的经营收益进行司法审计，上诉人现在本案二审审理期间要求法院向被上诉人绿地公司及其关联公司上海XX酒店公寓管理有限公司保全2008年4月1日起至2015年3月31日止“XX酒店公寓”经营过程中的全部会计账册、凭证、报表，缺乏依据，本院同样不予准许。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人项涌、曹勇的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币923.20元，由上诉人项涌、曹勇共同负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年十一月十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……