河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1723民初1346号原告平舆县古槐镇供销社。住所地：平舆县解放街152号。法定代表人马培元，该社主任。委托代理人张应利，河南日月星律师事务所律师。被告徐小芝，女，汉族，1953年2月15日出生，住平舆县古槐街道办事处解放街152号。身份证号码：412827195302150069。委托代理人张卫华，河南熙盛律师事务所律师。原告平舆县古槐镇供销社诉被告徐小芝确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马培元及其委托代理人张应利，被告徐小芝及其委托代理人张卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平舆县××镇供销社诉称，1996年其将所有的原东方大酒店12间房屋租赁给被告使用，1999年9月17日供销社与徐广大签订了房屋租赁合同，将原东方大酒店12间房屋及594平方米土地租赁给徐广大使用，租期自1999年9月至2001年6月30日，年租金20000元，实际是被告徐小芝占有和经营。2000年2月24日时任供销社主任的郑明科以供销社的名义与被告徐小芝签订了抵押协议书，协议约定供销社以60000元的价格将其所有的12间房屋抵押给被告徐小芝。2006年8月23日时任供销社副主任的徐小芝儿子郑成利与被告签订了协议书，协议约定供销社将其所有的12间房屋及594平方米土地抵偿给被告徐小芝。该两份协议均是郑明科、郑成利以供销社名义签订的，实际上是个人行为，且郑明科、郑成利与被告系亲属关系，该两份协议应是无效协议。被告自1996年至今一直在占有着其12间房屋及594平方米土地，并拖欠其19年共计380000元的租赁费。被告的行为侵犯了其合法权益。请求依法确认其与被告于2000年2月24日、2006年8月23日签订的抵偿协议书无效；被告归还侵占的12间房屋及594平方米土地；被告支付房屋租赁费380000元；被告返还售房款35000元；本案诉讼费由被告负担。被告徐小芝辩称，双方签订的协议明确写明是经单位班子研究决定的，协议内容是双方平等协商签订的；平舆县法院执行卷宗证明，抵押权益已经实现，且对诉争土地已办理了出让的相关手续，其属于合法占有相关土地，不应当归还。双方不存在租赁关系，本案诉争的房屋原来由其管理，并交纳相关管理费，没有证据证明与原告之间存在租赁关系，房屋抵押给其后，原告应当知道权利被侵害，但没有主张相关权利，已超过两年的诉讼时效；购房款35000元，系其丈夫郑明科替黄金霞交纳的集资款，供销社给郑明科出的有收据，并已入账，35000元已交给供销社，其没有私自占有，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告徐小芝于2000年之前在平舆县××镇供销社院内经营“东方大酒店”，其丈夫郑明科时任平舆县××镇供销社的主任。2000年2月24日，平舆县××镇供销社法定代表人郑明科与被告徐小芝签订一份《抵押协议书》，主要约定：原古槐镇供销社欠徐小芝就餐费80930元，因没能力偿还，现用地处古槐镇供销社院内的原东方大酒店的座北朝南的砖木结构房6间，计130平方米，座西朝东砖木结构房1间计10平方米，座南朝北砖混结构的平房5间，计120平方米，合计12间房屋260平方米进行抵押，每间按5000元抵押，计60000元，经单位班子研究，同意一次性抵押给徐小芝，涉及到以后的各种纠纷，单位不负责任，由徐小芝本人负责协商解决，双方共同签字生效。由徐小芝、郑明科、经办人杨文峰签名，并加盖平舆县××镇供销社的公章。2006年，徐小芝以平舆县××镇供销社拖欠就餐费为由向本院提出诉讼，本院于2006年3月14日作出（2006）平民初字第74号民事判决书，判决平舆县××镇供销社于判决生效后十日内向徐小芝支付所欠就餐费及徐小芝垫付的各项费用118505.73元；案件受理费3880元，其他诉讼费3104元，共计6984元由被告负担。该判决生效后，徐小芝向本院申请执行，在执行中，徐小芝申请对平舆县古槐供销社所有的东方大酒店房屋12间及相应的土地东西东33米、南北宽18米进行查封并评估，结果为：594平方米土地价值为100980元，12间房屋价值为33752.16元。2006年8月23日，以被告徐小芝为甲方，原告平舆县××镇供销社为乙方，时任该供销社负责人郑成利（徐小芝的儿子），双方签订一份《协议书》。协议主要约定：平舆县××镇供销社拖欠徐小芝就餐费、诉讼费、执行费、评估费合计为139645.73元，平舆县古槐供销社所有的原东方大酒店占有的房屋共计12间，面积262.08平方米，价值33752.16元及该酒店所占用的土地594平方米价值100980元总价值134732.16元（以平舆县人民法院驻中亚评报字2006第11号资产评估报告书评估数为准），抵偿欠徐小芝的款项139645.73元，不足部分4913.57元徐小芝自愿放弃。本协议签字盖章后生效，双方债权债务即行清结，办理过户手续所需费用由徐小芝全部承担。2006年9月4日，徐小芝以与平舆县××镇供销社和解、案件已结清为由向本院申请结案。2009年2月20日，平舆县人民政府下发平政土（2009）6号文《关于同意为徐小芝办理土地出让手续的批复》，同意为徐小芝位于县城区永乐大道东段北侧，东西长33米，南北宽18米，面积为594平方米；土地用途为住宅，使用年限为70年，出让金标准为每平方米315平方米，总计187110元。2012年10月26日，徐小芝向平舆县财政局交纳187110元土地出让金。2014年本院作出（2014）平民再字第03号民事判决书，判决：撤销本院（2006）平民初字第74号民事判决；平舆县××镇供销社于判决生效后十日内支付徐小芝就餐费及其他费用共计41922.06元。徐小芝上诉后驻马店市中级人民法院维持原判。被告徐小芝称已申请再审，但至今没有结果。上述事实，有原、被告陈述，抵押协议书，协议书，房屋租赁合同，平舆县供销合作社文件，民事判决书，收款收据，调取平舆县公安局经侦大队的材料等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十八条规定：“集体企业的职工（代表）大会在国家法律、法规的规定范围内行使下列职权：（三）审议厂长（经理）提交的各项议案，决定企业经营管理的重大问题。”本案原告平舆县××镇供销社属于集体企业，分别于2000年、2006年与被告徐小芝签订的协议书内容涉及到该单位的重大问题，虽然协议书载明经单位班子研究，但原告不予认可，被告又没有其他相应证据予以证明，且两份协议所抵偿的债务经多次审理判决，最终认定的只有41922.06元，而抵偿物经评估总价值为139645.73元，因而，原、被告所签订的抵偿协议明显存在瑕疵，违反了行政法规的强制性规定。故，原告请求确认分别与被告徐小芝于2000年2月24日、2006年8月23日签订的协议书无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告请求被告归还所占有的12间房屋及594平方米的土地本院予以支持。关于原告请求被告支付租赁费380000元的问题。本院认为，由于原告占用房地产是基于原、被告之间签订的抵偿协议，而不是租赁合同，原、被告就是否支付租赁费用既没有书面协议，也没有口头协议。原告没有提交其与被告之间存在租赁关系的证据，因此原告请求被告按每年20000元计19年380000元支付租赁费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。对于被告徐小芝占用房地产期间所造成的实际损失，原告可另行主张。原告请求徐小芝返还售房款35000元，从本案的证据无法认定被告徐小芝收到了案外人所应交到平舆县××镇供销社的售楼款35000元，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告平舆县古槐镇供销社与被告徐小芝分别于2000年2月24日签订的《抵押协议书》、2006年8月23日签订的《协议书》无效；二、被告徐小芝于本判决生效后十日内向原告平舆县古槐镇供销社返还占用原告所有的位于平舆县古槐镇供销社院内的12间房屋及594平方米土地；三、驳回原告平舆县古槐镇供销社的其他诉讼请求。案件受理费22035元，由原告平舆县古槐镇供销社负担7323元，被告徐小芝负担14712元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李永慧审 判 员  张文萍人民陪审员  杨玉玲二〇一六年十一月十七日书 记 员  王晓颖