湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初5614号原告：冯先四，男，1950年9月16日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪全，湖北佳元律师事务所律师。被告：武汉宝利金商场投资管理有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号。法定代表人：胡厚华，经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北博观律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琛，湖北博观律师事务所律师。原告冯先四与被告武汉宝利金商场投资管理有限公司（以下简称宝利金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯先四的委托诉讼代理人俞冰原、曾宪全，被告宝利金公司的委托诉讼代理人张萌、陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯先四向本院提出诉讼请求：1.确认宝利金公司的《提前解除合同通知书》（以下简称《通知书》）无效；2.宝利金公司继续履行《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》）并立即支付2016年第一、二季度房屋租金共计29731元，支付逾期滞纳金556元；3.本案的诉讼费用由宝利金公司承担。事实和理由：2011年1月6日，冯先四与武汉世纪华宇置业有限公司（下简称世纪华宇公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：冯先四购买由世纪华宇公司开发的位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场2期7座3层37号商铺房屋。鉴于世纪华宇公司在售房时承诺对冯先四所购商铺实行五年包租，故冯先四、宝利金公司、世纪华宇公司在当日共同签订《租赁协议书》。《租赁协议书》约定：冯先四同意将拥有的位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场2期7座3层37号商铺房屋出租给宝利金公司；冯先四出租该商铺的期间从世纪华宇公司向冯先四交付该商铺的当日起至2016年12月31日止；2014年1月1日前的租金按租赁协议书附件二约定的方式支付；2014年1月1日后的租金支付方式如下：宝利金公司应于每季度的第一日起一周内将该季度的租金直接汇向冯先四指定的国内账户；租赁协议书期限届满时，宝利金公司向冯先四办理商铺返还手续等。《租赁协议书》附件二《租金支付明细》（以下简称《租金支付明细》）对租金有明确约定。《租赁协议书》附件三《三方协议》（以下简称《三方协议》）约定：自租赁协议书签订之日起，冯先四免收宝利金公司2014年1月1日前的租金，世纪华宇公司同意以宝利金公司应付给冯先四2014年1月1日以前的租金额度给予冯先四等额购房优惠。租赁合同签订后，冯先四依约将上述商铺交由宝利金公司出租经营。2016年3月28日，宝利金公司在逾期未付2016年第一季度租金的情况下，单方向冯先四发出《通知书》，要求单方解除租赁协议书。至起诉时止，宝利金公司共拖欠租赁协议书项下的2016年第一、二季度租金29731元未支付。冯先四认为宝利金公司发出的《通知书》既不符合租赁协议书的约定又无法律依据，其《通知书》无效，宝利金公司应继续履行租赁协议书并支付下欠租金。为此，冯先四诉至法院，提出如上诉讼请求。宝利金公司辩称，宝利金公司提前解除合同具有合同及事实依据，《租赁协议书》第九条约定了宝利金公司有权在商铺不适宜出租的情况下中止租赁，这是双方对于风险承担的约定，是双方当事人真实意思表示，不违反法律约定，应有效。2014年由于武汉市地铁规划，江汉路进行综合治理和封闭施工。施工以来，江汉路人流锐减，导致了江汉路商铺生意急剧下降，宝利金公司采取了减租等政策，但仍没有阻止商户退租和中止协议。故结合上述事实及合同的约定，宝利金公司单方解除合同，具有合同及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对冯先四提交的《通知书》、广告单予以认定；2.对宝利金公司提交的《租赁协议书》《曼哈顿商业购物中心商铺租赁合同》、地铁6号线封闭施工通告（武汉市公安局交通管理局网站）、宝利金公司出台的各种优惠收租政策、商户退租的证据、中国工商银行业务回单、武汉市地税局文件真实性予以认定。经审理查明，冯先四与世纪华宇公司签订《买卖合同》，购得世纪华宇公司开发的位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场2期7座3层37号商铺房屋。2010年12月22日，冯先四与宝利金公司签订《租赁协议书》一份，约定冯先四将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场2期7座3层37号商业用房出租给宝利金公司，宝利金公司按《租金支付明细》约定向冯先四支付租金，2014年1月1日后的租金，应于每季度的第一日起一周内将该季度的租金以人民币直接汇向冯先四指定的国内账户；租期内，如由于宝利金公司的原因致使冯先四在每季度的第一个月的15日内不能按时收到本季度租金的，宝利金公司将按拖欠日（即自该季度的第一个月的第16日至实际收到拖欠租金日止）按照银行同期贷款利率计算支付滞纳金；宝利金公司有权转租该商铺，并就该商铺转租事宜与第三人进行谈判并签署合同；租赁期限自世纪华宇公司向冯先四交付该商铺的当日至2016年12月31日止，但依照本协议约定解除、协商一致解除以及其他原因提前解除或延期终止的除外；租赁期限届满时宝利金公司应将此商铺交还给冯先四；在本协议有效期内，若合同双方中任何一方违反协议的约定，致使另一方遭受经济损失，除按双方在协议中特别约定赔偿外，如仍不够，还应立即对另一方据实赔偿；租期内，如发生地震、火灾、水灾、暴风雨、爆炸、台风、战争，或者发生其他宝利金公司无预见并对其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力事件或事故，造成该商铺全损或推定全损，或发生任何情形从而使该商铺或其中的附属设备设施受到损坏或由于政府征用、停用的影响，不能正常转租的，或致使该商铺实际经营使用人停止或中断使用该商铺，则宝利金公司有权在该商铺不能或不适于出租的期间内中止履行本协议，而无须为此向冯先四支付租金和承担赔偿责任。《租金支付明细》《三方协议》约定，自《租赁协议书》签订之日起，冯先四免收宝利金公司2014年1月1日前的租金，世纪华宇公司同意以宝利金公司应付给冯先四2014年1月1日以前的租金额度给予冯先四等额购房优惠；自2014年1月1日至2016年12月31日宝利金公司向冯先四支付租金，其中2016年度租金为59462元。《租赁协议书》签订后，冯先四向宝利金公司交付了约定的租赁房屋（商铺）。宝利金公司向冯先四支付了2014年度、2015年度租金，但自2016年1月起宝利金公司未再向冯先四支付租金。2016年3月30日，宝利金公司向冯先四发出《通知书》，称因武汉城市的规划建设，地铁六号线开始施工，江汉路段封闭施工，客流量急剧减少，致使转租商户纷纷退租以及2016年来国家经济形势不好，该公司资金压力更大等原因，通知包括冯先四在内的业主，宝利金公司决定于2016年3月31日解除《租赁协议书》，并要求业主在收取通知书后七个工作日内到宝利金公司办理交铺手续，宝利金公司在完成交铺手续后30个工作日内支付2016年第一季度租金。为此，冯先四诉至本院，提出如前诉讼请求。本院认为，原告冯先四与被告宝利金公司签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效租赁合同，双方当事人均应全面履行合同义务。本案争议的焦点是被告宝利金公司是否享有以《通知书》所列的原因解除与原告冯先四签订的《租赁协议书》的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的等法定情形，当事人可以解除合同；当事人一方据此解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据前述法律的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除两种，合同解除权人在合同约定解除条件成就时，或出现法定解除情形时，可以解除合同。从《租赁协议书》约定解除的条件来看，《租赁协议书》中并未约定被告宝利金公司有权以《通知书》中所列解除合同的原因单方解除《租赁协议书》，因此，被告宝利金公司不享有以《通知书》中所列解除合同的原因单方解除《租赁协议书》的约定解除权。从法定解除的情形来看，除不可抗力外，只有守约方享有合同解除权，违约方不享有合同解除权。原告冯先四并无违约行为，系守约方；被告宝利金公司未依约支付租金，且其未依约支付租金并非不可抗力所致，因此，被告宝利金公司不支付租金的行为系违约行为，系违约方，故被告宝利金公司作为违约方不享有法定合同解除权。综上所述，无论从约定解除或是法定解除的角度，被告宝利金公司以《通知书》所列的原因单方解除《租赁协议书》，均不符合法律规定，不产生解除《租赁协议书》的效力，因此，被告宝利金公司应继续履行《租赁协议书》。如前述，被告宝利金公司未依约向原告冯先四支付租金，违反合同的约定，亦无法定免交租金的情形，因此，被告宝利金公司未依约支付租金的行为属违约行为，应承担依约向原告冯先四支付租金以及延迟支付租金的违约金（即合同约定的延迟支付租金的滞纳金）的民事责任。被告宝利金公司的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告宝利金公司的《通知书》不产生解除《租赁协议书》的效力，被告宝利金公司应继续履行《租赁协议书》并依约向原告冯先四支付租金及延付租金的违约金（即合同约定的滞纳金）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉宝利金商场投资管理有限公司的《提前解除合同通知书》不产生解除被告武汉宝利金商场投资管理有限公司与原告冯先四签订的《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》的效力；二、被告武汉宝利金商场投资管理有限公司继续履行被告武汉宝利金商场投资管理有限公司与原告冯先四签订的《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》；三、被告武汉宝利金商场投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告冯先四支付2016年第一季度、第二季度所欠租金29731元以及滞纳金556元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费558元，由被告武汉宝利金商场投资管理有限公司负担（此款原告冯先四已垫付，被告武汉宝利金商场投资管理有限公司连同上述判决款项一并支付给原告冯先四）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  钱韵如人民陪审员  陈 珺二〇一六年十一月二十三日书 记 员  程 莎