贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初1615号原告卢飞，男，汉族，1982年8月17日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告罗小竹，女，汉族，1982年5月22日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人杨瑞昇，男，1955年3月16日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，地址贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道****。委托代理人钟赟、黄果，贵州时格律师事务所律师。第三人方宇军，男，汉族，1951年6月27日生，住贵阳市云岩区。第三人陈继贵，男，汉族，1951年3月9日生，住贵阳市云岩区。原告卢飞、罗小竹诉被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，第三人方宇军、陈继贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢飞及委托代理杨瑞昇，被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司的代理人钟赟、黄果，第三人方宇军、陈继贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢飞、罗小竹诉称，被告及被告法定代表人邹朋志曾欠第三人方宇军（原告姑父）及陈继贵债务990万元，就债务纠纷第三人已向贵院起诉，贵院已于（2015）云民商初字第2057号民事判决书判决第三人胜诉，在此之前，即2012年9-12月的利息共计48万元，被告及邹朋志尚欠该利息未支付，经第三人与被告及邹朋志协商，被告同意用其顺兴花园二期B栋18层1号商品房（121.29㎡）作价473031元（3900元/平方米），抵偿四个月利息，按第三人的要求将该受抵偿房屋交付原告。2012年12月14日由被告方房屋销售经理肖凯处理此事，被告于同日开出收到原告方购房款453031元的收据（此前原告已交了2万元定金）肖凯在房屋认购书上注明该“房价款已付清，于2013年1月10日前签订合同”，不久后被告将房屋交付给原告，至此第三人扣除了被告四个月的利息。我国民法通则第七十一条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告作为债务人，用其房屋抵债，而第三人作为债权人同意接受该房屋抵偿债务，这是双方对其权利的处分，并未违反国家法律规定。根据购房认购书，原告与第三人一直督促被告完善房屋手续，被告却一直未履行该义务，避而不见，两年后，被告不顾事实，编造谎言，以原告未付清购房款为由向法院起诉，要求原告交出所购房屋。此案经贵阳市云岩区人民法院一审与贵阳市中级法院终审，认定被告用其房屋抵偿拖欠的债务关系成立，原告无需再向被告支付购房款，据此贵阳中院以（2015）筑民一终字第1607号民事判决书。判决驳回上诉，维持原判。现该房屋权属争议已经解决，房屋也已经交付，但被告一直未完善购房手续，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，请求法院判令：一、确认原、被告之间签订的商品房买卖关系合法有效，被告立即办理商品房所有权初始登记并协助将商品房所有权登记于原告名下；二、本案诉讼费由被告承担。被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司辩称：原告未向被告支付房款，所诉利息抵扣房款也不实，亦不合理，民间借贷纠纷的标的为919.5万元，与诉状990万元不符，第三人诉被告民间借贷纠纷一案的判决已被撤销，不是生效，不能作为定案的依据。被告诉原告的房款纠纷已经申请再审，本案应以再审结果作为依据而中止本案诉讼。涉案房屋是第三人转让给原告，被告没有义务将所有权登记在原告名下，该房屋权属争议还未解决，请求驳回原告诉请。第三人方宇军、陈继贵述称，原告所述是事实，对原告的诉请无意见。经审理查明，被告卢飞与罗小竹系夫妻关系，双方于2012年8月23日在贵阳市民政局登记结婚。2012年11月14日，卢飞基于购买被告开发的位于兰溪谷（后更名为“顺兴花园”）B栋1单元18层1号房屋与被告签订一份《认购书》，该《认购书》约定“卢飞签订认购书当日即交付定金两万元，并确定在2012年12月14日前与原告签订《商品房买卖合同》”，卢飞按约定在签订认购书当日向被告支付定金2万元，原告提供一份2012年11月14日通过银行转账的方式向被告支付两万元的银行转账凭证。2012年12月14日，被告向原告出具一份收据，该收据载明“今收到罗小竹、卢飞交来购房款B-18-1金额（大写）肆拾伍万叁仟零叁拾壹元（￥453031.00）”，被告公司销售经理肖凯同时在上述《认购书》上注明“房号：（B）1-18-1,121.29，总价473031.00元，大写：肆拾柒万叁仟零叁拾壹元房价总款已付清，于2013年1月20日前签订购房合同”。原告主张没有实际向被告支付453031元的购房款，而是第三人方宇军（系原告罗小竹的姑父）、陈继贵与被告曾经有债权债务关系。用被告欠第三人方宇军、陈继贵的债务453031元抵偿了原告应当向被告支付的购房款。第三人方宇军、陈继贵对原告的该项主张予以认可。被告对原告的该项主张不予认可。2013年3月6日，原告将上述房屋钥匙交付给卢飞，卢飞遂将上述房屋进行装修并入住至今。经查询，位于云岩区新××大道××“××”××单元××号的房屋现处于查封状态。上述事实，有原、被告陈述、贵阳市房屋产权监理处查询信息、结婚证、（2015）云民一初字第844号民事判决书、（2016）黔01民终1662号民事判决书、认购书、定金与购房款收据、银行转账凭证、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、物业服务费收款收据、煤气与电视闭路安装费收据及庭审笔录在卷佐证，经举证、质证，本院予以确认。本院认为：原被告于2012年11月14日签订原告向被告购买位于兰溪谷（后更名为“顺兴花园”）B栋1单元18层1号房屋的《认购书》中约定，原被告应当在2012年12月14日前签订《商品房买卖合同》，虽原被告双方没有按照《认购书》中的约定重新签订《商品房买卖合同》，但是《认购书》中明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、购房总价等，被告在《认购书》中明确注明“房价总款为473031元房价总款已付清”并向原告出具了购房款收据，且原告方已收房并装修居住至今，原被告双方已经实际行动履行了《认购书》中的权利义务，《认购书》已实际具备了《商品房买卖合同》的性质。原被告于2012年11月14日签订的《认购书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。关于被告主张原告没有支付购房款的辩解，虽然原告没有实际向被告支付购房款，但是被告于2012年12月14日向原告出具购房款收据并在《认购书》上注明“房价总款已付清”的行为足以说明被告已经认可原告支付了购房款或相应的对价，且被告已于2013年3月6日将上述房屋钥匙交付给卢飞，如原告未支付购房款或相应的对价，被告将房屋交付给原告的行为显然不符合常理，另第三人与被告之间确实存在债权债务关系且第三人方宇军与原告系亲戚关系，第三人同意用原告的应付购房款抵扣被告所欠部分债务合情合理，且被告向原告出具购房款收据及在《认购书》上注明“房价总款已付清”的行为也足以说明被告是知晓并同意第三人将部分债权转让给原告且同意用于抵扣购房款，故对被告的该项辩解不予采纳。关于原告要求被告协助原告将云岩区新××大道××“××”××单元××号的房屋登记在原告名下的诉请，经查询，位于云岩区新××大道××“××”××单元××号的房屋现处于查封状态，不具备办理产权变更登记的条件，原告可以待该处房产具备办理房产变更登记的条件后另行处理，故对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、原告卢飞与被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于2012年11月14日签订的《认购书》有效；二、驳回原告卢飞、罗小竹的其余诉讼请求；案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担（该款已由原告预交，被告在本判决生效后支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员  王先伟二〇一六年十一月二十二日书记员  甘 露