上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3340号原告：张敏，女，1973年12月4日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：许永林，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告：李晋浙，女，1978年10月16日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王丽，上海新松律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶。原告张敏与被告李晋浙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理。审理过程中，根据被告申请，本院追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案分别于2016年3月25日、2016年8月3日、2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人许永林、李辉，被告李晋浙的委托诉讼代理人王丽均到庭参加诉讼，原告张敏到庭参加第一次庭审，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同关系于2016年1月28日解除；2、被告返还原告定金10万元；3、被告支付原告解除合同的违约金180万元。事实和理由：2015年12月31日，原、被告在第三人居间介绍下，签订房地产买卖居间协议一份，约定被告将上海市松江区佘山镇赵昆公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价900万元。该协议第3.3条约定，双方同意于本协议签订后6日内共赴居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。协议第7条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。2015年12月30日，原告向第三人支付了10万元购房意向金，且该意向金于12月31日转为定金。合同签订后，原告为履行付款义务，多方筹措资金，但被告却违反合同约定，不愿意与原告签订示范文本上海市房地产买卖合同，经原告多次催告，被告仍未履行合同义务，原告遂起诉。被告李晋浙辩称，同意原告第一、二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求。被告不存在违约行为。双方签订的居间协议缺乏过户时间和交房时间的约定，故该居间协议是预约合同，而非本约合同。之后，双方因过户和交房时间协商无法达成一致，未能签订买卖合同，过错不在于被告。即便法院认定被告有违约情形，原告主张的违约金标准也过高，远远超过被告签约时所能预见到的对原告造成的损失，请求法院予以调整。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，原、被告是在第三人居间下签订的居间协议。2016年1月2日左右，被告致电第三人工作人员，表示不愿意继续出售系争房屋，第三人即将被告的意见告知了原告，但原告不同意被告双倍返还定金的赔偿意见，故双方涉诉。请求法院依法判决。经审理查明：被告李晋浙是系争房屋的所有权人，于2010年6月16日取得证号为松XXXXXXXXXX的房地产权证。2015年12月31日，原、被告经第三人居间，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款900万元。原告为表示购买诚意，于2015年12月31日前向第三人支付意向金10万元，如被告签署本协议，则该笔意向金转为定金。原、被告双方同意在本协议签订后6日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还。合同第七条约定，本协议生效后，原、被告双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同另对付款时间、付款方式、交房时间进行了约定。2015年12月30日，原告向第三人支付了购房意向金10万元，该笔钱款于次日转为定金。因被告方不同意按《房地产买卖居间协议》所约的900万元出售系争房屋，故原、被告未能签订网签版《上海市房地产买卖合同》，双方未再继续交易。2016年1月7日，原告向被告发送催告函，催告被告于2016年1月12日14时前前往第三人处就系争房产与原告签订上海市房地产买卖合同，继续进行交易。2016年1月26日，原告再次向被告发出《关于解除房地产买卖居间协议的通知》，载明：被告迟延履行合同主要义务，并且经催告在合理期限内仍不履行的行为，已构成根本违约。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，特通知被告解除2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》，自本通知送达被告时解除。该协议解除后，被告应按居间协议第七条约定向原告支付违约金180万元。审理中，本院依照原告申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司就系争房屋进行市场价值的评估。2016年6月16日，该公司出具估价报告，结果为：系争房屋在价值时点的市场价值为927.87万元。被告对此予以认可，原告认为该估价报告存在严重程序问题，估价结果不科学，且明显低于市场价格：选取比较法的估价程序违反了相关程序规定，选取收益法的估价程序违反了相关程序规定，且均未给出测算结果，而是直接给出了评估价值；排除成本法的适用的理由违反了估价规范的相关规定，此外还存在其他严重程序问题。对此，鉴定人员表示：本案中比较法选取的可比实例为3个，且可比实例是技术报告的重要因素，不能对外提供，评估规范中也有相应规定，评估报告中的案例不对外公开，评估规范也未要求披露数据参数，具体的数据参数都在技术报告中。本案未采用成本法，是因为成本法是针对个异性较强、市场上没有该类房地产的过往交易记录，如学校、会所、厂房、私立医院、体育场等。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、收款收据、催告函、通知、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的房地产买卖居间协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告表示对原告主张的房地产买卖居间协议的买卖合同关系已于2016年1月28日解除、被告并返还原告已付的定金10万元并无异议，系当事人真实意思的表示，本院予以确认。双方当事人争议的主要焦点在于：被告方应否支付原告违约金180万元。对此，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案证据以及原、被告双方的陈述来看，2015年12月31日，被告收到原告支付的定金10万元，之后不久，被告即向原告表示不同意继续出售系争房屋，故本院认定被告存在逾期不签约的违约行为，原告可依据该居间协议约定向被告主张相应的违约金。但考虑到被告在收到定金后不久即明确表示不同意继续出售系争房屋，违约行为持续时间较短，其能预见到的给原告造成的损失以及给原告所造成的实际损失也远远不及180万元之多，而且原告也于2016年1月26日发出解除通知，故本院对违约金的金额作相应的调整，酌情确定为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张敏与被告李晋浙于2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同关系于2016年1月28日已解除；二、被告李晋浙于本判决生效之日起十日内返还原告张敏定金100,000元；三、被告李晋浙于本判决生效之日起十日内支付原告张敏违约金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,900元，财产保全申请费5,000元，司法鉴定费23,000元，合计诉讼费49,900元，由原告张敏负担32,850元(已付)，由被告李晋浙负担17,050元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年十一月二十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。