云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2497号原告玉溪嘉和物业服务有限公司。法定代表人宋波，总经理。委托代理人杨菊芝，系原告公司员工，特别授权代理。被告朱春搏。原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法适用简易程序于2016年9月26日、11月17日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人杨菊芝、被告朱春搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告住于高仓社区时代明珠小区，2016被告装修完毕后入住，每年物业公司均采取短信提醒、电话通知、张贴通知及上门催缴等多种合法措施，2015年底小区通过业主大会选举成立业主委员会，2016年原告与业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方遵守协议，同时约定业主按时缴纳物业管理费，经多次催告与催要，至今被告仍未按照协议的约定及时足额向原告交纳相关费用，现依照《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款之规定，诉至法院，请求：判决被告立即交纳2013年度—2015年度所拖欠的物业管理费5196元及2015年滞纳金128元，共5324元。被告辩称，被告在时代明珠的房子已经在2014年5月14日卖给祝钟华，该房子因为一直没有房产证，直到2016年5月被告才收到房屋尾款。被告在小区买的另外一套房子物业费是一直交着的，该套房屋被告没有交物业费是因为2013年装修该房屋时物业公司的宋波要求被告带头交纳了18760元的费用，但一直未按照之间的协商退还被告该笔款项。物业管理费是该交的，但因为原告没有退还该笔款项，被告就没有交。该套房屋在2016年1月之前没有使用过，对该笔物业费有疑问。被告买的该房屋的土地使用年限到被告手上只有30年，被告一直没有在该房屋居住过，且被告媳妇的电单车被盗，一直都未解决。原告不是正规的物业管理公司，只收钱不管理。被告要求原告提交物业管理费收费清单，物业管理费过高。经审理查明，原告于2011年12月30日与时代明珠小区开发商云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司签订《前期物业服务合同》合同期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。2012年1月4日，原告（甲方）、被告（乙方）在《业主手册》中重新签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条：“本合同期限为自房屋交付使用（以开发商发布的交房时间为准）起至业主委员会签订新的《物业委托合同》止。在甲方同意管理的情况下，甲乙双方按照本合同自动续约。”第五条：“物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不负责业主或物业使用人的人身、财产保险保管和安全责任）……2、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计收；3、电梯使用费：2-3层10元/月，3层以上每层上浮3元/月（已含电梯电费、年检费、日常维护费）；4、生活垃圾处理费96元/年；5、二次供水水泵加压费120元/年；6、消防监测维护使用费160元/年；7、预收公共水电分摊费：公用部位及绿地，水电费以实际支出按户分摊，交房时每户预收250元/年垫付公共费用基金；……11、每次交纳费用时间请参照甲方相关通知。”《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》记载被告所有A-1-1203号房屋面积为79.59㎡。2015年度原告对如下项目收费作了调整：二次供水水泵加压费分段计算2-5层为60元/年、6-10层为80元/年、11-18层为120元/年；消防监测维护使用费由160元/年下调至100元/年；公共水电分摊费250元/年下调至120元/年。另查明，时代明珠小区业主于2015年12月成立小区业主委员会，2016年3月9日时代明珠小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）重新签订了《物业管理协议》，期限自2016年1月1日至2016年12月31日，协议第二条、1、“同意自本协议签订之日起甲方小区住户向乙方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、空调使用费等在内）。住户：物业基数收费标准为：人民币0.8元/建筑平方米/月；电梯使用费：2-3层人民币120元/户/年，4-18层每增加一层加收人民币36元/户/年；二次供水加压费：2-5层人民币60元/户/年，6-10层人民币80元/户/年，11-18层人民币120元/户/年；消防监测费人民币100元/户/年；公共水电费：人民币120元/户/年；代收垃圾清运费：人民币96元/户/年；代收水费3元/立方米……”2、“乙方因2016年2月1日起擅自撤离，所以2016年全年小区住户、商户应交物业基数费、电梯使用费、二次供水加压费、消防监测费、公共水电费应按乙方撤离天数扣除（2016年1月1日至31日按协议补交）交给甲方用于业主委员会。”2016年2月1日到2016年3月1日原告撤出小区停止物业服务一个月。被告未向原告交纳2013年度至2015年度三年的物业管理费。以上案件事实有原告提交的《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业管理协议》复印件各一份及原、被告在庭审中的陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”原、被告在小区业主委员会成立前，原告与开发商之间所签前期物业服务合同尚未到期，且原、被告又在《业主手册》中签订了《前期物业管理服务协议》，该协议确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的民事合同，原、被告均应严格履行各自在合同中的义务，原告按照合同的约定履行了物业管理服务义务后被告应按照合同的约定履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告支付2013年至2015年度的物业管理费的诉讼请求，予以支持。经计算，2013年度的物业管理费为1795元（房屋面积79.59㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费444元[电梯费基数120元+36元×（12-3层）]+二次供水加压费120元+消防监测维护使用费160元＋公共水电分摊费250元+垃圾清运费96元=1795元）；2014年度的物业管理费为1834元（房屋面积79.59㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费444元[电梯费基数120元+36元×（12-3层）]+二次供水加压费120元+消防监测维护使用费160元＋公共水电分摊费250元+垃圾清运费96元=1834元）；2015年度的物业管理费为1644元（房屋面积79.59㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费444元[电梯费基数120元+36元×（12-3层）]+二次供水加压费120元+消防监测维护使用费100元＋公共水电分摊费120元+垃圾清运费96元=1644元），合计5273元。本院按原告主张的2013年度的物业管理费1738元、2014年度的物业管理费1824元、2015年度的物业管理费1634元，合计5196元，予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。被告关于“物管费过高”的答辩主张，被告未提供证据证明，对被告的上述答辩主张，不予采纳。庭审中，被告主张2013年装修时交纳的18760元，要求原告扣除合理费用后退还剩余部分，因合理费用金额双方未结算，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（一）款第（五）项、第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告朱春搏于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪嘉和物业服务有限公司2013年度的物业管理费1738元、2014年度物业管理费1824元、2015年度物业管理费1634元，合计5196元；二、驳回原告玉溪嘉和物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱春搏负担。本判决中的货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  吕文龙二〇一六年十一月十七日书记员  杨 芳