江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初6645号原告：邵建棋。原告：倪云。被告：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣欣，该公司员工。原告邵建棋、倪云诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵建棋、倪云，被告碧桂园公司委托诉讼代理人李欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以907487元的价格购买被告开发的靖江碧桂园4幢X���元XXX号商品房。在原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，在付款方式和具体操作的提示项下，载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付款享受98折。合同签订时，原告支付了首付款447487元后，在2013年11月21日按揭付清了余款460000元。被告在2015年10月24日向原告交付房屋时，向原告开具了金额为907487元的购房款发票，未将《购房温馨提示》列明的优惠结算给原告。请求法院判令被告支付原告购房折扣款18149.74元（907487元×2%）。原告向本院提供了原、被告于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》（附补充协议书）、《买卖合同重要事项告知书》、被告制作并发放的《购房温馨提示》、中国建设银行个人贷款对账单、被告于2015年10月24日向原告开具的金额为907487元的购房款发票1份，内容如原告所述。被告碧桂园公司辩称：���告所述我司与其签订房屋买卖合同，并在合同签订后一个月内按揭付清房款是事实。原告起诉时已经超过诉讼时效。若按原告所述，2013年11月7日签订合同，最迟不超过余款付清之日即2013年11月21日，就应当知道自身权利受到侵害，此后原告未向被告提出任何关于本案诉请的主张，根据民法通则以及民事诉讼法的相关规定，本案起诉时距原告应当知道权利受到侵害时已超过了两年的诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同中约定的价格就是商品房的最终价格，双方应按约履行。商品房买卖不同于普通商品买卖，购房人对价格信息尤为敏感，若原告认为按揭原价是未打过折的价格，原告就应该对价格提出异议，而事实上原告并未提出任何异议。商品房买卖合同中确定的价格就是商品房的最终价格，这也是市场交易规则和行业惯例，本案中买房人是否能享��相应的折扣，取决于买房人选择的付款方式，并非买房人是否实际履行。付款方式一旦确定，相应的折扣即确定能享受，本案中双方签订合同时已确定付款方式，被告才因此通过计算，扣除原告应享受的折扣，得出最后的合同价，因此本案中合同金额是固定不变的，不存在原告所述的按照实际履行情况，随时调整合同金额的情况。被告开盘公示价格表中的按揭原价是已经打过98折后的价格，被告依据其他自付业主的付款价格，通过计算可以证明开盘公示价格表中的按揭原价是已经打过98折的价格，并且在开盘价格公示表左上角明确清晰标注了按揭付款价，而并非房屋原价。从文意解释角度看，被告自始至终都明确表明公示表中的价格并非房屋原始价格，而是在按揭付款方式下的房屋价格。购房温馨提示无论从形式，还是实质上都不构成要约，对被告没有约束力，温��提示重在给予提醒引起注意。被告无论从动机或内容上均无宣传之意，而只是对购房的重要事项和流程的善意提醒，是对已有事实的简单重复，而并非作出新的承诺。发放该单页恰恰能证明被告在合同订立的过程中履行了告知义务，并且温馨提示的内容也不符合最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第三条所述的广告宣传资料构成要约，应满足的实质要件。请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了开盘当日公示的商品房价目表、原告付款应收、实收表，内容同被告所述。针对被告的辩称，原告补充陈述：我们的发票是2015年10月24日才开出来的，开具的发票金额是我们没有实际付款金额，并没有给我们打98折，没有对房款进行结算，所以我们的诉讼请求没有过诉讼时效。经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系被告投资建设。被告在��靖江碧桂园”开盘公示的价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。时被告发放给原告的《购房温馨提示》载明“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”。2013年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定��告购买案涉商品房，总房款907487元。合同签订当日，原告支付购房款437487元（2013年9月22日付定金10000元），2013年11月21日，原告通过银行贷款方式支付购房款460000元。2015年10月24日，被告在向原告交付房屋时，向原告开具了金额为907487元的购房款发票。本案争议焦点是被告是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付原告折扣款，原告起诉是否超过诉讼时效期间。本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约。一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于原告是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的其他优惠。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知原告，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予原告相应的房款折扣907487元×2%＝18149.74元。该折扣在被告向原告开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现原告要求被告退还该折扣款，应予支持。原告在2013年11月21日前向被告支付的款项，因被告��原告开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如原告知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，被告向原告开具购房款发票时，仍可要求被告对预收购房款与购房款的差额进行结算，对原告所享受的折扣、优惠进行最终确认。被告在2015年10月24日开具给原告的购房款发票载明的金额仍然是原告已向被告支付的907487元预收购房款金额，原告收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。原告在2016年9月26日起诉要求被告退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告抗辩的原告诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。被告在向原告开具购房款发票时，应当将折扣款结算给原告，原告现要求被告立即给付折扣款，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邵建棋、倪云购房折扣款18149.74元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元减半收取为127元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  缪培红二〇一六年十一月十日书记员  赵亚波