上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初1723号原告：青浦区华新镇叙中村村民委员会。法定代表人：姜靖，主任。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：上海志一种鸽养殖发展有限公司。法定代表人：卢志杰，总经理。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：占庆华，上海汪石如律师事务所律师。原告青浦区华新镇叙中村村民委员会与被告上海志一种鸽养殖发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法适用简易程序。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年4月1日裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年5月31日裁定驳回上诉、维持原裁定。双方当事人一致同意适用简易程序延长审理期限一个月。本案于2016年8月9日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆春、被告委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭。本案于2016年10月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆春、被告委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区华新镇叙中村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、解除1999年11月1日签署的《土地租赁协议书》，被告立即迁出华新镇叙中村旺西队租赁地块；2、被告赔偿原告2013年损失人民币33,010元、2014年损失39,600元。事实与理由：原青浦区华新镇叙北村民委员会（后与其他村合并为原告）所有的位于旺西队2.2公顷土地，自1999年11月1日起租给“以卢志杰为代表的股权群体”（该群体于2000年成立为被告），叙北村作为甲方，上述群体作为乙方，双方于1999年11月1日签订的《土地租赁协议书》，约定：租赁期限为47年，2047年12月31日到期；租赁费按乙方经营利润的5%－10%反馈，没有利润不反馈，一年结算一次。2010年6月25日的（2008）青民三（民）初字第3089号民事判决书认为，上述协议是真实有效的，而1999年11月18日“叙北农工商工贸中心”和被告签订的《协议书》、《综合补充协议书》因无原件而无法核实真实性。“以卢志杰为代表的股权群体”于2000年5月24日成立为被告，注册资本50万元，股东为卢志杰、陆荣发、苏凤珍和王福华，其中王福华先期股份占10%，后期增为30%。被告租赁土地后至今15年从未交纳过分文租金，并又擅自转租给他人牟利，原告出租土地的合同目的已根本不能实现，故要求解除合同、收回土地。被告上海志一种鸽养殖发展有限公司辩称，对原、被告之间存在的土地租赁关系无异议，被告没有根本违约的情形，故不同意解除合同。对原告陈述的签订协议的经过无异议，当时王福华既是叙北农工商工贸中心的负责人，也是叙北村的负责人，当时他没有实际出资但代表村集体成为被告的股东之一，被告跟他约定好有利润分成的。对于原告陈述的其他事实与理由均不予确认。根据土地协议书，双方没有固定租金约定，只有反馈利润的约定。这些年因为禽流感被告经营不善没有利润，故没有支付过租金，但被告愿意按照市场价格甚至略高来支付租金。本院经审理认定事实如下：2000年前后，案外人卢志杰、陆荣发、苏凤珍、王福华等协商设立被告。1999年，卢志杰代表“股权群体”作为乙方，原青浦区凤溪镇叙北村民委员会作为甲方签订土地租赁协议，约定：乙方为了申办养殖业及相关产业等，向甲方租赁该村队土地约2.2公顷（土地面积按国家标准计量单位计算、本村旺西队）；乙方向甲方租赁的土地期限为47年，即从1999年11月1日起2047年12月31日止；租赁费按乙方经营利润的5-10%反馈，没有利润不反馈，一年结算一次，原则以一月份为反馈月；本协议双方不得任意违约，若有违约的，则按照协议精神及国家有关规定，违约一方赔偿另一方的各项经济损失。协议另约定了其他事项。该协议由原上海市青浦区凤溪镇人民政府加盖公章确认情况属实。被告在2000年5月24日设立，被告的工商档案中存有上述土地租赁协议书，股东为卢志杰、陆荣发、苏凤珍、王福华四人；被告公司原名称为“上海志一野生动物养殖发展有限公司”，后更名为现在的名称；被告经营范围为养殖鸽子、水产品、家禽、花木种植。经镇、村合并，原青浦区凤溪镇叙北村与其他村于2002年合并为青浦区华新镇叙中村。被告至今未支付过原告租金。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的土地租赁协议、民事判决书、青浦区政府文件、工商档案资料，上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，双方存在如下争议焦点：一、现系争土地用途是否符合法律规定、合同约定；二、被告不付租金是否违约。针对争议焦点一。原告称，被告擅自变更租赁用途。系争土地用途系菜地和设施农业用地，协议中约定被告应将土地用于养殖产业及相关产业，但被告没有养殖鸽子，擅自转租给他人用于石材加工、种菜、堆场。对此原告如下证据：1、土地性质地图1张、《土地分类》1份，以证明系争土地系菜地（指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地）和设施农业用地（指工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地）。被告对地图与土地分类文件无异议，但认为合同是1999年签订的，而该份文件是2002年颁布的，不影响合同效力，且地图上仅标注了土地分类代码，未明确地块位置；被告现在的土地用途也符合农业类，农业用地不仅限于种菜。2、航拍照片1张、2014年拍摄的现场照片一组，以证明被告擅自转租给他人牟利，用途是石材加工、种菜、堆场，其中航拍图中的白色部分是堆场，蓝色部分是石材加工厂房。被告对航拍地图真实性无异议，但认为地面颜色不能证明反映用途，养鸽子也要盖厂房的；对现场照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。3、原告制作的叙中村鸽场暂住外来人员名单1份，以证明很多安徽来沪借住在系争土地上。被告对证据不予认可。被告称，系争土地性质是农用地，合同并未限定用途，被告的使用用途是符合土地性质的，农业用地不能仅限于种菜。本院认证如下：关于土地性质地图和土地分类文件，由青浦区华新镇土地管理所盖章确认，本院予以采纳；关于航拍图和现场照片，审理中，本院于2016年11月4日到现场查看，确认原告提供的照片与系争场地现状一致，场地东部建有房屋用于住宿，场地南部建有棚舍用于堆放旧设备等杂物，场地西部用于石材加工及堆放，场地北部用于种植蔬菜，本院予以采纳；关于外来人员名单，系原告自行制作，无法确认信息来源，被告不予认可，本院不予采纳。据此，本院确认如下事实：系争土地北部性质为菜地（指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地），南部性质为设施农业用地（指工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地）；被告使用状况为：场地东部用于住宿，场地南部用于堆放旧设备等杂物，场地西部用于石材加工及堆放，场地北部用于种植蔬菜。关于争议焦点二，被告称，本案合同中约定有利润才反馈租金，现被告经营过程中，因“非典”、禽流感等因素影响，一直没有利润，故一直未支付租金。对此被告提供2001年至2004年损益表、利润表等工商档案材料一组，以证明被告一直处于亏损状态。原告认为被告仅提供了几年的文件，且系被告单方制作，真实性不予认可，且一直亏损还要营业是不合理的。本院认证如下：被告提供的工商档案材料系从工商管理部门调取，原告不予认可，但未提供相关材料予以推翻，故本院予以采纳。据此，本院确认2001年至2004年期间被告处于亏损状态。审理中，本院于2016年3月17日送达被告起诉状副本。审理中，原告称，原告针对系争土地补偿了相应的承包户土地流转费，其中2013年33,010元、2014年39,600元，合计72,610元，要求被告补偿原告上述损失。对此原告提供如下证据：1、收益分配单、委托流转发放单、发放清单、流转委托书一组，以证明原告向系争土地承包户发放了流转费，其中2013年33,010元、2014年39,600元。2、华新镇华府[2010]25号文件、2013年华新镇关于进一步规范农村土地承包经营权流转的工作意见各1份，以证明2013年起华新镇土地流转费补贴标准不低于每亩1,200元。被告对上述证据无异议，表示愿意按照市场价补偿。本院认为：原告前身叙北村村委会与被告发起人签订的的土地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，除租赁期限外的内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，但租赁期限超出二十年的部分无效。现原、被告均表示双方已受让各自对应的权利义务，于法无悖，本院予以确认，原、被告双方均应按约履行。上述合同约定土地用途系养殖业及相关产业，并未明确限定系争土地用于养殖业，故本案合同并未违背国家规定的系争土地性质。原告称被告擅自转租，但对此未提供相关凭证，被告不予认可，本院不予采信。但被告现在将部分土地用于石材加工，违背了土地性质，该用途与养殖业并无关联，亦违反了合同约定。关于租金，租赁合同应当以支付租金为原则，以不支付租金为例外，故被告认为自己始终没有利润可以不支付租金，应由被告举证证明其支付租金的义务可免除，现被告提供证据仅能证明2001年至2004年的经营状况，未能证明之后的经营状况，即使被告确实始终没有利润，长达十几年不支付租金，亦致使原告收取租金的合同目的不能实现。故原告可行使法定解除权。本案起诉状副本可视为解除合同通知，故本案租赁合同于2016年3月17日起诉状副本送达之日解除，被告应腾退土地。关于原告主张的流转费损失,因被告实际利用土地的用途违反合同约定和国家规定，长期不付租金，构成违约，根据合同约定应赔偿原告相应的经济损失，现原告主张的损失标准合理，被告亦予以认可，本院予以支持。综上所述，对原告诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告青浦区华新镇叙中村村民委员会与被告上海志一种鸽养殖发展有限公司因1999年11月1日签订的《土地租赁协议书》而形成的土地租赁合同关系于2016年3月17日解除；二、被告上海志一种鸽养殖发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于青浦区华新镇叙中村旺西队的2.2公顷地块；三、被告上海志一种鸽养殖发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区华新镇叙中村村民委员会经济损失72,610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,615.20元，减半收取计807.60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  范根生人民陪审员  钟 荣二〇一六年十一月十日书 记 员  徐 娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。