内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0291民初1158号任建乐与包头牡丹园置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书原告：任建乐，男，1986年4月14日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。被告：包头牡丹园置业有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区校园南路以北、沼潭路以东。法定代表人：傅宜东，董事长。委托诉讼代理人：高慧，男，该公司职员。原告任建乐与被告包头牡丹园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任建乐、被告包头牡丹园置业有限公司的委托诉讼代理人高慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任建乐向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告逾期交房违约金，违约金按日万分之一从2014年12月31日起计算至商品房实际交付之日止，暂计算至2016年9月30日的违约金为31177.5元；2.依法判决被告给付原告实际损失25200元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订合同《包头市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告包头牡丹园置业有限公司将其开发的位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号5-1402号房屋出售给原告，同时约定商品房交付日期为2014年12月31日。被告未按合同约定时间向原告交付房屋，应按合同约定支付逾期交房违约金。因被告逾期交房，原告因没有房屋居住，产生租房费用共计25200元。被告逾期交房的行为严重违反了双方的合同约定，给原告造成了严重的损失，现向人民法院提起诉讼。被告包头牡丹园置业有限公司辩称，原告任建乐购买的房屋已于2015年6月30日验收合格，具备交付条件。我公司于2015年6月30日向原告任建乐邮寄《交房通知书》，并多次通过电话、信息、信函告知原告领取房屋钥匙，办理入住手续。原告收到通知后至今未办理交房手续，但其已经自行更换了牡丹花园2号5-1402号房屋的门锁，并装修入住。原告未与物业服务企业办理相关手续就强行入住的行为构成违约，我公司不承担逾期交房的违约责任。原告任建乐主张的租房损失25200元，我公司也不予认可。综上，请求人民法院依法驳回原告任建乐的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，原告任建乐与被告包头牡丹园置业有限公司签订合同编号为2011-0026534的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告任建乐购买被告包头牡丹园置业有限公司位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号5-1402号普通住宅一套，建筑面积91.27平方米，每平方米价格5422.18元，房屋总价款494882元。买受人采用银行按揭贷款方式购房，须在签订合同时付清首付款154882元，剩余340000元贷款。合同第三条关于商品房交付日期中约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2014年12月31日前，将商品房交付买受人。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意按补充协议的方式处理。合同第五条关于出卖人逾期交付商品房的处理中约定：除遇不可抗力外，出卖人未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照补充协议约定追究出卖人的违约责任。同日，原告任建乐与被告包头牡丹园置业有限公司就上述商品房买卖合同签订《补充协议》一份，补充协议第二条关于商品房交付的补充约定第3项第（4）款约定：双方约定出卖人在交房期限内，如果由于不可抗力或政策原因导致工程延期，出卖人的交房期限可顺延，顺延期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如果由于不可抗力或政策原因导致出卖人无法交付房屋，则出卖人不属于违约，但出卖人须将买受人购房款全额退还买受人，除此之外出卖人无须承担任何责任。如因非不可抗力或政策原因导致出卖人延期交房，延期超过90日的，出卖人应向买受人支付逾期交房违约金，违约金按逾期交房期间已付房屋款项的万分之一/天计算，除此之外出卖人不承担任何其他责任。补充协议第二条关于商品房交付的补充约定第3项第（1）款和第五条第3项第（1）款约定：出卖人以电话或者信函的方式告知买受人商品房交付的具体时间。双方同意以电话、信函、传真或者在出卖人所在地媒体公告等方式进行联络、对特别约定的重要事项应采取挂号信或者特快专递方式送达。一方采取特快专递方式与对方联络时，在包头市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方；在包头市行政辖区外，自邮件寄出之日起5日内视为送达对方，有法定事由除外。一方采取挂号信方式与对方联络时，在包头市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起4日内视为送达对方；在包头市行政辖区外，自邮件寄出之日起7日内视为送达对方，有法定事由除外。合同及补充协议签订后，原告任建乐向被告包头牡丹园置业有限公司交纳购房款共计494882元。庭审中，被告包头牡丹园置业有限公司称房屋自2015年6月30日起具备交付条件后，于2015年7月1日以挂号信的方式向原告任建乐邮寄收房通知书。原告任建乐认可收到该收房通知书，但具体收到时间无法确定，按照合同约定，在包头市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起4日内视为送达，则原告任建乐至迟在2015年7月4日收到收房通知书。原告任建乐亦认可其已自行更换门锁装修入住至今。本院认为，原告任建乐与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该合同及补充协议合法、有效，原、被告双方均应依约履行。原告任建乐已按合同约定付清购房款494882元，但被告包头牡丹园置业有限公司未按合同约定于2014年12月31日前将房屋交付原告使用，被告逾期交房的行为构成违约，应按合同及补充协议约定承担违约责任。原告在2015年7月4日收到收房通知书后，自行更换门锁装修入住视为其认可所购房屋已具备交付条件，则被告逾期交房的违约天数应从应交付房屋的次日即2015年1月1日起计算至原告收到收房通知书即2015年7月4日止，共计185天。合同约定逾期90日内的，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张已付款利息，则利息应从2015年1月1日起计算至2015年3月31日止。逾期超过90日的，被告应按已付房款的万分之一/天向原告支付逾期交房违约金，违约金从2015年4月1日起计算至2015年7月4日止，计95天，违约金的计算方法为:494882元×1‱×95天=4701元。关于原告任建乐要求被告包头牡丹园置业有限公司给付租房损失25200元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告任建乐已付494882元购房款的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计算至2015年3月31日止；二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告任建乐逾期交房违约金4701元；三、驳回原告任建乐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1209.4元，减半收取计604.7元（原告任建乐已预交），由原告任建乐负担480元，由被告包头牡丹园置业有限公司负担124.7元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员  谢莉二〇一六年十一月十四日书记员  袁敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。