安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0621民初2441号原告：吕亚民，男,1969年3月4日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告：张爱兰，女，1949年6月3日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告：孙秀丽，女，1967年10月7日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告：吕武芳，男，1933年4月6日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告：王振，男，1944年6月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告：李爱侠，女，1962年3月16日出生，汉族，住安徽省濉溪县。以上六位原告共同的委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。被告：白少华，男，1973年10月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：濉溪县恒义塑业有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪。法定代表人：ＸＸ，职务不详。原告吕亚民、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠与被告白少华、濉溪县恒义塑业有限公司（以下简称濉溪恒义公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠及共同委托诉讼代理人徐敬武，被告白少华到庭参加诉讼；被告濉溪恒义公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亚民、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠共同向本院提出诉讼请求：1.二被告承担连带责任，赔偿原告土地占用费共计52200元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年6月6日签订房地产租赁合同，合同约定原告将坐落于安徽省濉溪县刘桥一矿西门南15米处的房屋和土地（土地使用面积为8690.4㎡）租赁给被告用于塑料制造生产。租赁期限至2021年6月6日止，租金按年支付，每年6月6日前将租赁费交给原告，租赁费为每年26100元，并于2011年6月3日在濉溪县刘桥镇法律服务所就土地租赁房屋合同事宜办理见证。自2014年6月6日始至今，被告在无任何理由的情况下，拒绝向原告支付租赁费。诉讼过程中，吕亚民等六原告将其诉讼请求明确为：“被告白少华、濉溪恒义公司连带支付2014年6月6日至2016年6月5日的土地、房屋占用费52200元；诉讼费由被告承担。”白少华辩称：其是和六原告签订的租赁合同，但当时是为了成立濉溪恒义公司才与他们签订的合同，其是公司行为。吕亚民等六原告为支持其诉讼主张，举证（均为复印件）：1、六原告的身份证信息、被告企业登记信息及法定代表人任命书。2、重复户口注销说明、委托书。3、见证书、房地产租赁合同、出租方租金分配表。4、（2007）濉民一初字第1015号民事判决书、（2008）淮民一终字第269号民事调解书。5、张爱兰、孙秀丽、李爱侠的户籍信息。6、（2015）濉民二初字第00703号庭审笔录。7、自濉溪县市场监督管理局调取的濉溪恒义公司档案（包括公司章程、法人代表任命书、出资信息、股东会议决议、股权转让协议、变更登记申请书、章程修正案）。上述证据1、2，证明原、被告的主体资格适格。证据3，证明被告租赁原告土地、房屋以及拖欠租赁费的事实。证据4，证明土地承包使用权的权属。证据5，证明张爱兰与吕武领系夫妻关系、孙秀丽与吕爱民系夫妻关系、李爱侠与吕作华系夫妻关系，土地家庭承包的事实。证据6，证明白少华行为系职务行为，系公司成立前的先前行为。证据7，证明白少华系濉溪恒义公司原法人代表，濉溪恒义公司系实际侵权人的事实。白少华对吕亚民等六原告所举证据均无异议。白少华针对其抗辩主张，未向本院提交证据材料。濉溪恒义公司未在法定期限内向本院提交答辩状及证据材料。经庭审举证、质证，本院经审查认为：吕亚民等六原告所举证据1、证据2中的重复户口注销说明及证据3-7，客观真实，来源合法，与本案有关联性，应予认定。其所举证据2中的委托书，因无其他证据印证，不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：张侠与吕亚民系夫妻关系，张爱兰与吕武领系夫妻关系，孙秀丽（曾用名孙兰英）与吕爱民（现用名任爱民）系夫妻关系，李爱侠与吕作华系夫妻关系。涉案房屋和土地位于濉溪县刘桥一矿西门南15米处（原安徽省淮北市新光淀粉厂）。吕亚民、吕武领、吕爱民、吕武芳、王振、吕作华因与濉溪县刘桥镇人民政府、濉溪县刘桥镇前吕楼村委会产生纠纷，2008年8月28日，经淮北市中级人民法院（2008）淮民一终字第269号民事调解书确认，安徽省淮北市新光淀粉厂实际使用濉溪县刘桥镇前吕楼村村民吕亚民承包土地2.2亩、吕武领1.76亩、吕爱民2.63亩、吕武芳2.52亩、王振2.326亩、吕作华1.61亩，前吕楼村集体土地1.69亩。调解协议内容为：“原新光淀粉厂二层办公楼属刘桥镇前吕楼村委会所有，办公楼四周土地范围为：东至厂围墙，南至办公楼南墙向南8米，西至厂大门东门垛内侧，北至公路边，厂大门属双方共用通道。原新光淀粉厂内的其他厂房、平房等物品均属吕亚民等六户所有，由其六户在90天内自行拆除、复垦。相关的土地（扣除上述约定的土地范围）仍由吕亚民等六户继续承包经营至第二轮土地承包。……”2011年6月3日，白少华（乙方）为成立濉溪恒义公司，与张侠、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：“甲方自愿将坐落在濉溪县刘桥一矿西门南15米处的房屋和土地（土地使用面积8690.4㎡）出租给乙方使用。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币26100元（此租金在以后的租赁期限内可适当上调，具体上涨幅度由双方在刘桥镇政府的主持下参照煤矿青苗费上涨幅度协商确定）。租赁期限自2011年6月6日至2021年6月6日止。租金按年结算，由乙方在每年的6月6日前内交付给甲方。上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。乙方保证承租上述房屋仅作为塑料制品的生产用房使用。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金。”出租房租金分配表具体为：张侠土地面积2.2亩、张爱兰土地面积1.76亩、孙兰英（现用名孙秀丽）土地面积2.63亩、吕武芳土地面积2.52亩、王振土地面积2.326亩、李爱侠土地面积1.61亩。当日，双方在濉溪县刘桥镇法律服务所办理了2011年（见）第003号见证书。另查明，2011年7月12日，濉溪恒义公司注册成立，法定代表人为白少华，经营范围为塑料编织袋；生产、销售。该公司经营期间，股东股权多次转让，现濉溪恒义公司法定代表人为ＸＸ，企业状态为吊销，已停止营业生产，尚未办理企业注销登记。本院认为：本案的焦点为，1、涉案《房地产租赁合同》是否合法有效？2、涉案《房地产租赁合同》所设定的权利、义务应由白少华还是濉溪恒义公司承担？3、吕亚民等六原告主张的土地、房屋占用费的数额如何确定？1、涉案《房地产租赁合同》是否合法有效？本案租赁标的物系吕亚民等六原告家庭承包的集体农用地以及以经法院调解方式取得的房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。涉案《房地产租赁合同》约定将六原告家庭承包的农用地租赁用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，该《房地产租赁合同》中关于土地租赁部分的约定应为无效。2、涉案《房地产租赁合同》所设定的权利、义务应由白少华还是濉溪恒义公司承担？《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，白少华为设立濉溪恒义公司签订《房地产租赁合同》，且涉案土地、房屋实际用于濉溪恒义公司的经营、生产，因该《房地产租赁合同》所设定的的权利、义务应由濉溪恒义公司承担。3、吕亚民等六原告主张的土地、房屋占用费的数额如何确定？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，同时有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。濉溪恒义公司在吕亚民等六原告主张的期间内实际占用涉案土地、房屋，应参照双方签订的《房地产租赁合同》中约定的租金标准支付占用费。关于占用费的数额，双方在签订并履行合同期间，吕亚民等六原告明知被告租用涉案土地、房屋用于非农业建设而予以配合，对合同无效及损害后果的产生负有一定的过错，应减轻对方一定的赔偿责任。综上，本院酌定濉溪恒义公司支付给吕亚民等六原告2014年6月6日至2016年6月5日的土地、房屋占用费共计3万元。濉溪恒义公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利，并承担因此造成的相应法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第十五条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告濉溪县恒义塑业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吕亚民、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠自2014年6月6日起至2016年6月5日止的土地、房屋占用费3万元;二、驳回原告吕亚民、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由原告吕亚民、张爱兰、孙秀丽、吕武芳、王振、李爱侠共同负担480元，被告濉溪县恒义塑业有限公司负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  杨 明人民陪审员  尹瑞红人民陪审员  袁冬梅二〇一六年十一月四日书 记 员  纪莉勉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。第十七条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。