浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民再4号申请再审人（原审被告）：潘为民，男，1954年3月9日出生，汉族，住嘉兴市南湖区中和街**号***室，现住嘉兴市南湖区。被申请人（原审原告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路甪里街14号1—5幢2号楼。法定代表人：周文新，执行董事。委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。原审原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称：陈氏公司）与原审被告潘为民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日作出（2013）嘉南民初字第1950号民事判决，已经发生法律效力。此后，原审被告潘为民向本院申请再审，经审查，潘为民的申请符合法律规定的再审条件。本院于2016年5月9日作出（2016）浙0402民监5号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。申请再审人潘为民、被申请人委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月26日，原审原告陈氏公司起诉称：2012年12月1日原、被告签订房屋租赁合同一份，租赁地址位于嘉兴市仓储用房面积为2600平方米，双方约定租赁期限3年，年租金468000元，到期后应提前十天支付下一期租金。双方还就水电等事项进行了约定。合同签订后原告即将房屋交付给被告使用，经原告多次催讨，被告至今未付房租，原告认为被告不支付房屋租金已构成根本违约，符合法定解除合同的条件，故诉请判令：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告在解除租赁合同一个月内腾退租赁用房；二、被告支付房租费195000元（2012年12月1日至2013年8月30日）；三、诉讼费由被告承担。原审被告潘为民答辩称，原、被告签订的租赁合同并没有实际履行。双方是朋友关系，是口头合伙协议关系，说好赚的利润一人一半；租赁合同签订是为了办理工商营业执照之用。原审原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司因与原审被告潘为民房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年8月28日受理后，依法由代理审判员陈冬琴独任审判，于2013年9月23日公开开庭审理了本案，原审原告委托代理人陈予杭、原审被告潘为民到庭参加诉讼。原审经审理，认定案件事实如下：2012年12月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，其中约定：被告租赁原告位于嘉兴市仓储用房，面积2600平方米，租金每月每平方米15元；租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金468000元，租金前六个月每月支付，半年后三个月一付，租金到期后应提前支付下一期租金；被告应缴纳房屋租赁、水电押金10000元。合同签订后，被告将房屋用作开设旧货市场，并将一楼部分摊位转租他人经营，二楼空置。期间被告未支付原告房屋租金及押金。2013年8月28日原告诉至本院，2013年9月3日被告收到起诉状副本、证据副本等应诉材料。原审认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原告作为出租方，其主要合同目的就是收取租金收益，现被告未按照合同约定支付房租，且庭审中明确表示自己不会按照年租金468000元支付房租，导致原告合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故原告要求与被告解除房屋租赁关系于法有据，本院依法予以支持，确认双方之间的房屋租赁合同在2013年9月3日（被告收到应诉材料之日）解除。原告自认合同最初几月存在免租期，仅要求被告支付至2013年8月30日五个月的房租195000元，未加重被告的负担，本院依法予以支持。被告租给原告的仓库按照房产证实际为一层结构，一楼二楼是自行分割形成的，仓库在交付被告后，被告对仓库一楼进行了部分转租，多名次承租人实际占用部分仓库，故原告要求被告腾退实际不可履行，本案中不处理腾退事宜。至于被告抗辩租赁合同非真实意思的表示，实际是合作经营关系，因其未提供相应的证据予以证明，不能推翻双方签订的房屋租赁合同，该抗辩本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，2013年11月5日本院作出（2013）嘉南民初字第1950号民事判决：一、确认原、被告2012年12月1日签订的房屋租赁合同于2013年9月3日解除；二、被告潘为民于本判决生效之日起支付原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司至2013年8月30日的房屋租金195000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2100元，由被告潘为民负担，于判决生效之日起七日内缴纳。潘为民申请再审称，2012年12月1日原审原、被告签订房屋租赁协议一份，但申请再审人在申报营业执照时被告知所租房屋系违章建筑，造成其无照不能合法经营，人财损失巨大。该房屋租赁协议是违法的，是无效合同，不具有任何法律效力。申请再审人认为原审原告隐瞒违章建筑的事实，造成法院误判，故申请确认租赁协议为无效合同；重新审理（2013）嘉南民初字第1950号判决内容；经济赔偿损失再另案起诉；本案所发生的相关费用由被申请人承担。被申请人陈氏公司答辩称，一、案件基本事实。1、所涉房屋始建于2003年，原层高为一层，2005年12月，建设主管部门批准答辩人将房屋加高至八层，答辩人据此开始建设施工。2006年2月市政府第92次市长办公会议又令答辩人“暂缓建设”，2006年5月告知答辩人可重新办理建设工程申报手续。后来，经过政府相关部门又一次改变规划，从而导致原规划八层楼的建设工程建至第二层便草草收场。2、2012年末潘为民要求租赁相关房屋，双方签订了《房屋租赁协议》，对租金、租期等主要内容作了明确约定。此后，答辩人发现承租人潘为民租赁答辩人房屋并非完全自用，而是分割转租他人使用，并从中收取租金。3、2013年8月因潘为民未按约支付租金，迫使答辩人向法院起诉。同年11月5日法院作出一审判决，潘为民未提起上诉，答辩人于判决生效后即向法院申请执行。二、原审判令潘为民向答辩人支付195000元房租并无不当。涉案房屋占地是答辩人通过国有土地使用权出让的方式合法取得，房屋也办了《房产证》，原定增加层高为八层的建设方案系因政府政策的不断变化而中断。答辩人对涉案房屋的部分面积虽然未能取得产权证书，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）的明文规定，只要承租人实际租用了答辩人的房屋就应当向答辩人支付租房合同约定的相关费用，更何况潘为民在承租答辩人的房屋之后是进行转租谋利的。答辩人请求法院依法公正审判，保护答辩人合法的经济权益。针对自己的主张，申请再审人提供了下列证据：1、（2013）嘉南民初字第1950号民事判决书一份、（2013）嘉南民初字第2489号民事判决书一份（均原件）。证明两案判决结果不一致，原审民事判决认定事实错误。经质证，被申请人对两份判决的真实性无异议，对（2013）嘉南民初字第1950号判决是否正确与申请再审人有不同看法，在答辩状第二项已有阐述，被申请人认为原审判决是正确的，而（2013）嘉南民初字第2489号判决是不正确的，当时因为当事人考虑其他问题所以才没有上诉。2、2016年7月11日的再审申请书一份（原件）。证明申请再审人提出再审的事实理由。经质证，被申请人认为，再审申请书主要讲申请再审人与被申请人是合伙关系，不是租房关系，二是在此过程中出租人叫黑社会捣乱，影响其经营，三是被申请人对申请再审人有各种侵害，以上三点都不成立。双方签订的是房屋租赁关系，不是合伙经营关系。关于黑社会的问题，没有机构予以认定，也没有事实依据。被申请人对其经营进行阻挠、捣乱均不成立。3、（2015）嘉南民初字第1409号民事判决书一份（原件），证明19.5万元房租在几方协议下给予免除，事情了结，相关的两个案件都撤掉。后对方不撤销案件，再审案件也不撤。经质证，被申请人辩称，对1409号案件的判决是有意见的，说陈予杭同意免掉租金是没有事实依据的；靠几个证人证言来证明这个问题当时在庭上说到有条件的，立即搬走可以免掉，但这个条件没有达成，所以所有的承诺就不能作为该案件原告的承诺；这个判决也不包括1950号19.5万元的内容；1409号的判决是在1950号判决出来后且已申请执行，申请再审人后来不搬，后要求追加不搬走导致的房屋使用费用，所以指的是后续的费用，不包括前面已作出判决且原告已申请执行的这笔，且这种承诺没有生效，所以被申请人认为1409号判决是错误的，之所以没有上诉，原因是考虑到如果申请再审人可以搬掉的，损失几万元就算了，与本案1950号的申诉没有关系。针对自已的抗辩，被申请人向法庭提供了下列证据：1、建设工程规划许可证副本一份（复印件，原件是政府第一次改变规划后收回的）。证明2006年建设局规划涉案房屋建八层楼。经质证，申请再审人辩称，不知道该许可证是真是假，为什么原件被收回，首先要认定房屋是否是违章建筑。2、2006年5月22日由嘉兴市规划管理处对城市房地产开发有限公司发的答复一份（复印件，原件被政府收回）。证明本案涉案房屋关于加高的问题按程序报请市长办公会审查，经第92次市长办公会决定统一改变规划，要求房屋停止加高建设，这是第三次改变规划。经质证，申请再审人辩称，建造房屋的时间是在2006年3月17之前还是之后，上面说到建设单位可以在备齐规划材料审批后再建造，那么材料是否已上报，相关部门是否同意建造。3、（2015）嘉南民初字第1416号民事判决书一份（原件）。证明本案涉案房屋由申请再审人租给原告张根发并收取相关租金的事实。经质证，申请再审人辩称，当时其招商了一批人，张根发收了第一个季度的钱，后来没有收，因为房屋领不出营业执照，就没有收了，五六个人总共收了一万多点二万不到，该案中有两张收款收据其是不承认的。其实最多时候有40多人，都没有收房租。为查明案件事实，法院依职权调取了下列证据：1、（2013）嘉南民初字第1950号卷宗中相关证据：房产证（禾字第××号）一份P20—23、房屋租赁协议一份P24—25、催款通知一份P26、证明书一份P27、审判笔录一份P31—35、诉状、立案表各一份。经质证，申请再审人认为，本案涉案房屋是没有房产证的。被申请再审人辩称，房产证后有房屋平面图，说明这个房子与本案有关，本案涉案房屋就在平面图中；关于证明书有异议，一是证人应当出庭，当时证人未出庭，形式上讲不具备合法要求；证人讲的这个事情也是不存在的，没有这个事实，庭审笔录中没有就该证明书有质证意见，故该打印的书面证明被申请人是予以否认的；对房屋租赁协议、催款通知、诉状、立案表均无异议。2、（2013）嘉南民初字第2489号卷宗中相关证据：房产证（禾字第××号）一份P26—28、房屋租赁协议一份P24—25、审判笔录P52—55、30、诉状一份。经质证，申请再审人认为，证据都是伪造的，证据是否有效其都不知道，其认为只要出示房屋的规划图。被申请人对房产证、房屋租赁协议、审判笔录、诉状真实性无异议，辩称与本案无关。3、（2013）嘉南民初字第2585号卷宗中相关证据：租赁合同一份P30—35、中院（2008）民一第37号民事判决书一份P36—54、关于2011年11月29日通知的回复一份P55—56、工商登记材料一份P57、车饰家投入清单一份P58、设计合同一份P59—63、2008年9月3日函告一份P64—66、车饰家面积计算清单一份P67、市政府抄告单一份P68、资产评估报告一份P69—120、房产证三份P125—136、房屋租赁协议四份P137—144、中院（2010）浙嘉执民字第52—4号执行裁定书一份P145、审判笔录P152—161、（2013）嘉南民初字第2585号民事判决书一份P162—167、诉状一份。经质证，申请再审人对这些证据表示看不懂。被申请人辩称，该案与本案没有可比性。4、（2013）嘉南民初字第1409号案件中调解补充一份、治安案件调解协议书一份。经质证，申请再审人无异议。被申请人对证据的真实性无异议，但对两份证据中的证人证言有异议，调解补充不是一个调解协议，也不是调解补充，是几个人的一个证言，当时在庭审时或质证时已讲过，不能作为证人证言来使用，所以在本案中使用不予认可；其中调解补充中的一个证人是提到免除租金一事，没有说是就免除租金达成协议，只是双方提出过，没有达成协议；补充协议中免去租金指的是1409号案件中所涉及的租金免去，因为6月8日起受理了案件，所以7日谈判的是1409号所提出的租金的免除问题，不包括1950号案件在内，因为1950号法院已有判决且申请人已申请执行了；对治安案件调解协议无异议。本院认证如下：申请再审人提交的证据1、3均与本案具有关联，本院予以认定；证据2，属申请再审人对再审申请的补充意见，不符合证据构成的基本要求，不予认定。被申请人提交的证据1、2，原件均已被政府收回，因此其提交的复印件不能作为认定事实的证据，不予认定；证据3，系申请再审人与他人之间的纠纷，与本案无直接的关联性，不予认定。本院依职权调取的证据，可以证实原审及相关案件审理的事实，予以认定。本院再审查明，2012年12月1日，原审原、被告签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：原审被告租赁原审原告位于嘉兴市仓储用房，面积2600平方米，租金每平方米15元；租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金468000元，租金前六个月每月支付，半年后三个月一付，租金到期后应提前十天支付下一期租金；承租方应缴纳房屋租赁、水电押金10000元，租赁期间不得损坏房屋已有装潢和已安装的三台美的空调；如遇政府拆迁、自然灾害等不可抗拒因素影响，提前终止租赁的，承租方不计房屋装修费用，租金按实际租房天数结算；本合同签署日后三个月开始生效等。合同签订后，原审原告按约向原审被告交付了房屋。2013年7月26日，原审原告向原审被告发送了催款通知，要求其在2013年7月底之前缴纳半年租金234000元。2013年8月28日因原审被告未按约支付租金，原审原告遂诉至本院（即（2013）嘉南民初字第1950号）。原审原告在该案中提供的房产证为嘉房权证禾字第××号，房屋所有权人为原审原告，房屋坐落载明嘉兴市，12，13，16，18幢，房屋状况载明：11幢为办公楼，1055平方米；12幢为仓库，1055平方米；13幢为仓库，65.12平方米，16幢为办公楼，255.21平方米；18幢为仓库，1133.42平方米；五幢房屋总层数均为1层。另查明，2013年11月14日，被申请人因与何江蓉、雷文武房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼（即（2013）嘉南民初字第2489号）。本院经审理后认为，双方租赁合同约定的甪里街14号第24（B）幢的80平方米房屋是被申请人自行分割过道形成的，并未有相应的产权证明，且该房屋的主体结构也被城市执法局认定为违法建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。故双方签订的租赁合同为无效合同。被申请人诉请解除合同及支付租金违约金皆建立在合同有效的基础上，本院依法向被申请人释明，被申请人仍坚持原有诉请，基于其诉请与合同性质相违背，本院依法予以驳回。2014年2月6日本院判决：驳回嘉兴市陈氏房地产开发有限公司的诉讼请求。另查明，2013年12月2日，被申请人陈氏公司因与浙江车饰家汽车销售有限公司（以下简称：车饰家公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼（即（2013）嘉南民初字第2585号）。本院经审理后，认定案件事实为：2007年12月22日，双方签订租赁合同一份，约定车饰家公司租赁陈氏公司所有的位于嘉兴市（地号：01-02-01-0089、01-02-01-0090）的房屋。租赁房屋的建筑面积以及空地面积，以租赁房屋实际建造后测量的建筑面积为准。陈氏公司保证租赁物产权无争议，若因产权争议导致承租人对租赁物不能使用的，出租人需赔偿承租人租赁房屋投入的装修和装潢。合同签订后陈氏公司按照车饰家公司提供的设计方案开始施工建造。车饰家公司陆续支付房屋租赁费350万元。翻建过程中嘉兴市城市管理行政执法局认为陈氏公司违法施工，要求其限期拆除。2008年车饰家公司诉至嘉兴市中级人民法院要求确认合同无效并要求出租人返还租金赔偿损失等。经嘉兴市中级人民法院（2008）嘉民一初字第37号民事判决书认定，陈氏公司在房屋翻建过程中未取得合法的批准手续，嘉兴市城市管理行政执法局也已经下达了拆除违章建筑的通知书，按照司法解释相关规定，双方签订的租赁合同无效；已支付的租赁费用因合同无效而返还；车饰家公司的装修损失及因履行合同而支出的其他费用等由双方按照各自过错，由陈氏公司承担80%的赔偿责任。该案判决生效后，现在执行过程中，尚未执行完毕等。2014年5月14日本院判决：驳回嘉兴市陈氏房地产开发有限公司的诉讼请求。另查明，2015年6月8日，被申请人陈氏公司因与潘为民返还原物纠纷一案，向本院提起诉讼（即（2015）嘉南民初字第1409号）。本院经审理后，认定案件事实为：在（2013）嘉南民初字第1950号案件审理中，因潘为民对所租房屋一楼进行了部分转租，多名次承租人实际占用部分房屋，陈氏公司要求潘为民腾退房屋实际不可履行，故判决中不处理腾退事宜。判决生效后，潘为民将所租房屋的二楼交付陈氏公司，房屋的一楼部分仍由潘为民占有使用，并进行了部分转租。期间潘为民未支付任何费用。故陈氏公司于2015年6月8日向本院提起诉讼，要求潘为民立即腾退房屋，并支付占用期间的费用528000元（2013年9月-2015年6月）。在本案审理期间，经有关部门组织调解，陈予杭（系陈氏公司工作人员）和潘为民于2015年7月24日签定了调解协议，协议内容为：一、由陈予杭一次性支付潘为民拆迁补偿款33万；二、款子在搬迁完之后，由陈予杭授权后向拆迁办结算；三、搬迁时间为2015年8月3日结束；四、其中10万元由潘为民支付给刘洪波；五、其他与潘为民签约人员由潘为民负责处理。协议签订后，潘为民按期腾退了涉案房屋，33万元拆迁补偿款亦已向潘为民付清。陈氏公司于2015年8月4日向本院申请变更诉讼请求，撤回要求潘为民立即腾退房屋的诉讼请求，其他诉请不变。本院认为，陈氏公司与潘为民签订的房屋租赁合同解除后，双方之间关于租赁合同的权利义务终止，潘为民应当返还涉案房屋。2013年9月至2015年6月涉案房屋实际没有归还陈氏公司而是由潘为民一直占有、使用，则潘为民应当支付占有期间的使用费。潘为民辩称双方之间已达成调解协议，陈氏公司同意免除其占用期间的租金。从现有证据来看，调解协议书中并未签订陈氏公司同意免除潘为民租金的条款，但根据现有证据及法院查明的事实，本院认为争议双方已就免除租金达成一致，潘为民的诉请本院不予支持。理由如下：一、本案在陈氏公司向法院起诉后，陈予杭和潘为民在相关部门的主持下进行了调解并最终达成调解协议。根据潘为民提供的调解补充和证人杨某、冯某证言及本院对许福寿制作的调查笔录可以看出，调解开始时陈予杭提出房租免掉并补偿20万元，但这个方案潘为民认为补偿过低而未接受，潘为民要求补偿50万元，经过一天的谈判，最终达成了补偿33万元的协议。本案陈氏公司起诉要求潘为民支付的房屋租金为52万余元，如果调解协议的前提不是免除租金，则意味着潘为民放弃最初的免掉52万余元的租金并获得20万元补偿的方案，而最终接受了获得33万元补偿但需继续向陈氏公司支付52万余元房租的方案，这显然不符合逻辑及情理。二、陈予杭及潘为民达成的调解协议为由陈予杭一次性支付潘为民拆迁补偿款33万余元，如果双方并未达成免除租金的协议，则潘为民应向陈氏公司支付52万余元的租金，按照日常交易习惯，双方互付债务的，应当将自己的债务与对方的债务抵销后再继续履行债务。在潘为民拖欠陈氏公司52万余元房租的情况下，陈氏公司并未主张抵销，而是在潘为民腾退后一次性支付其33万元，陈氏公司的做法不符合日常交易习惯。故陈氏公司与潘为民之间虽未有书面的约定，但应已达成免除租金的合意，故陈氏公司要求潘为民继续支付房屋占有使用费的主张本院不予支持。陈氏公司辩称协议系陈予杭签订，不能代表陈氏公司，本院认为陈予杭系陈氏公司法定代表人的配偶，又作为陈氏公司的工作人员参与诉讼并与潘为民调解，与潘为民达成的协议陈氏公司已实际履行，应视为已获得陈氏公司的授权，可以代表陈氏公司处理与潘为民的返还原物纠纷，故对陈氏公司的抗辩本院不予采信等。2015年10月16日本院判决：驳回原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司的诉讼请求。本院认为，一、原审原、被告签订《房屋租赁协议》中，原审被告租赁原审原告“位于嘉兴市仓储用房，面积2600平方米”，但原审原告在原审中提供的房产证五幢房屋总层数均为1层，所载明的建筑面积也均无法与所租赁的面积相吻合，而嘉兴市中级人民法院（2008）嘉民一初字第37号民事判决书认定，陈氏公司在房屋翻建过程中未取得合法的批准手续，嘉兴市城市管理行政执法局也已经下达了拆除违章建筑的通知书，按照司法解释相关规定，双方签订的租赁合同无效，因此本院认定原审原、被告签订《房屋租赁协议》合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，原审判决解除应予纠正。二、再审中，陈氏公司根据《最高人民法院》辩称，只要承租人实际租用了陈氏公司的房屋，就应当支付租赁协议所约定的房屋占有使用费195000元，并明确将原审诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。本院认为，根据本院已生效的（2015）嘉南民初字第1409号民事判决所认定的事实，2015年7月24日争议双方签定了调解协议，已经一揽子解决了双方有关房屋租赁占用费用及相关的腾退事宜，虽双方未明确包含本院（2013）嘉南民初字第1950号民事判决所确定的内容，但从陈氏公司确认补偿潘为民搬迁费用33万元，并已实际支付给潘为民的事实，可以推断该调解协议达成的补偿费用已在事实上免除了所涉及潘为民租赁陈氏公司房屋有关租金（或房屋占用费用），其中也应该是包含了本院（2013）嘉南民初字第1950号民事判决所确定的内容。鉴于这一新的事实，被申请人再继续主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求已与再审查明的客观事实不符，本院不予支持。三、再审中已查明，潘为民已腾退了涉案房屋，原审原告的该项请求已无判决的必要，本院不予支持。综上，本院（2013）嘉南民初字第1950号民事判决确有错误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决如下:一、撤销本院（2013）嘉南民初字第1950号民事判决；二、驳回原审原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。原审案件受理费2100元，由嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈晋伟审 判 员  沈 晔代理审判员  邱双双二〇一六年十一月四日书 记 员  于建岚