海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼02民终868号上诉人（原审被告）：李建东，男，1965年8月15日出生，汉族，住。被上诉人（原审原告）：蔡春健，1970年9月23日出生，汉族，住。原审第三人：中国建设银行股份有限公司三亚分行，住所地三亚市吉阳区商品街100号。负责人：王文生，该行行长。上诉人李建东因与被上诉人蔡春健、原审第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚建行）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第6451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建东、被上诉人蔡春健到庭参加诉讼，原审第三人三亚建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李建东上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2015)城民一初字第6451号民事判决，判决驳回蔡春健的诉讼请求。2、诉讼费由蔡春健承担。事实与理由：一、李建东在本案中提供的证据及附件如下：证据一：（2013）城民一初字第2235号民事裁定书；证据一附件：蔡春健民事起诉状。诉讼请求：判决确认位于三亚市河西区胜利路兴华公寓3栋2层201号房屋（价款：160000元整）的所有权归原告（立案日期：2003年8月5日）。此证据及附件证明：蔡春健认定其不拥有该套房的“房屋所有权”，尚未拥有该套房的“物权”。证据二：（2014)城民一重字第24-2号民事裁定书；证据二附件1:蔡春健“民事起诉状”。诉讼请求：判决四个被告搬出位于三亚市河西区胜利路兴华公寓3栋2层201号房屋（立案日期：2003年9月2日）。证据二附件2:(2013)城民一初字第2500号民事判决书；证据二附件3:(2013)三亚民一终字第857号民事裁定书；证据二附件4:(2014)城民一重字第24-1号。此据及附件（1—4)证明：1、蔡春健的诉求无理，不能成立。该案的性质，经三亚市中级人民法院审理，已有定论，蔡春健的诉求不能成立。2、本案属重复诉讼。用俗话讲，就是“换汤不换药”。证据三：三亚建行出具的“关于李建东房屋情况说明”。此据证明：该房为单位房改房，蔡春健与李建东私自于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》，三亚建行一直不认可。证据四：三亚建行出具的“关于李建东房屋情况的说明”。此据证明：三亚建行作为现在的“物权人”认可李建东对该套房的居住权。而不认可蔡春健的居住资格。证据五：三亚建行提供的《房屋所有权证》。此据证明：三亚建行为涉诉房屋的所有权人，即物权人。二、一审法院认定事实不清。第一，一审法院认为：“蔡春健与李建东、所签订的《房屋买卖协议》为有效合同，双方均应依约履行。协议约定李建东在蔡春健付清房款之日起将房屋交给蔡春健”属误解（或是断章取义）合同原条款约定。合同原条款的真实意思表达是：将房屋的相关材料交给蔡春健。而非一审法院认为的意思。第二，涉案房屋的居住事实是，三亚建行职工林永冠（201房的原居住方），于2003年4月将涉诉房屋交付李建东使用，2004年初，李建东因生意上资金周转困难，向蔡春健前后借款112500元。因李建东无力清偿借款，在蔡春健的追讨下，李建东无奈才把201号房作为借款的担保物而不是真要将201号房转让给蔡春健。另外，李建东当时觉得蔡春健的妻子与自己的妻子周广美是亲姐妹，且蔡春健一家在三亚市内无房居住，故将201房暂时借给蔡春健的妻子周广丽居住。在居住期间，双方一直和平相处，互帮互助，不曾产生矛盾，不存在蔡春健“多次要求李建东搬离（即交付、转移）涉案房屋”之事实。蔡春健亦没有任何证据证明此事实主张，李建东也没有认可该事实。第三，蔡春健在其“民事起诉状”事实和理由中“三、李建东应于房款付清之日起将房屋交给蔡春健”，属偷换概念，蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》中并无此合同条款约定，纯属无中生有。在2006年2月6日蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》第五条第二行“甲方应于房款付清之日起将房屋、购房合同原件及贷款结清等等相关材料交给乙方”。该条款约定的真实意思是“关于房屋的相关材料交给乙方”，而并非是蔡春健所称的“将房屋交给原告”。蔡春健在此玩了个文字欺骗表述，请法官明查。三、一审判决适用法律不当，判决结果错误。第一，我国《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。可见，该协议虽经法院判决有效，并支持蔡春健去办理房屋权证。但该协议因土地性质等相关法规及三亚房管部门、三亚建行、李建东本人居住情况的原因，客观（事实）上已无法继续履行。应予解除。蔡春健应依协议“八、本协议生效后，甲、乙双方任何一方影响协议的执行，视为违约，违约方应按房屋总价的50%向对方支付违约金”的约定，要求李建东承担违约责任。而不是强行要求李建东继续履行不能履行的合同。第二，三亚建行在本案中虽未出庭，但在本案之前的相关案子中多次出庭，并出具文书明确说明不认可该涉案协议；并且，三亚建行系本案第三人，并不是被告，蔡春健亦与三亚建行无任何关联关系。因此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定并不适用第三人三亚建行。四、蔡春健至今未取得兴华公寓3栋201房的所有权和使用权。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。兴华公寓3栋201房系中国建设银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚建行）在1994年取得的房产，土地性质为划拨地。李建东系原三亚建行的职工。1998年6月28日，三亚建行与李建东签订《三亚市公有住房买卖合同》，三亚建行将201房转让给蔡春健，转让价款16万元。虽然，蔡春健已付清全部购房款，李建东亦将一半的房屋面积给蔡春健居住使用，但因三亚建行至今没有为李建东办理《土地房屋权证》，致使李建东也未能为蔡春健办理房产过户登记。可见，蔡春健无法完成物权变动的登记行为，蔡春健不能取得201房的所有权。不动产使用权是所有权的权能之一，拥有不动产所有权是产生使用权的前提基础。蔡春健未能取得201房的所有权，即没有房屋使用权产生的基础，蔡春健自然没有201房的使用权。五、蔡春健诉求李建东交付、移转（即搬出）兴华公寓3栋201房于法无据。我国《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”李建东购买三亚建行的房改房，是作为住房困难职工享受国家的福利补贴，三亚建行与李建东签订的《三亚市公有住房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，属合法有效。李建东己付清购房款，三亚建行亦交付201房给李建东使用，虽然李建东至今没有办理房产过户登记最终取得房屋所有权，但李建东对201房的占用，属有权占用，法律保护李建东对物的这种现实的持续的占有状态，以维护社会平和稳定的秩序。可见，蔡春健既没有201房屋的所有权和使用权，也没有对房屋合法占有的事实，其诉求李建东交付、移转（即搬出）兴华公寓3栋201房于法无据。关于蔡春健本案的诉求，证据二及附件等相关资料足以证明本案属重复诉讼，此案的性质已经三亚市中级人民法院审理，已有定论，不能成立。因此，法院不能判决强制履行该协议。据查，在此类案件中，全国还没有如此判决强制履行协议的先例。六、201房是李建东一家四口人仅有的一套住房，是赖以生存的居所，法院作出的判决，不仅要考虑法律效果，还应当考虑公民的基本居住权利，居住权属于基本人权，其权利位阶应当在财产权之上，更值得法律保护，如果法院支持蔡春健的诉求，则意味着李建东一家四口人将无安身之地，由此将制造出新的纠纷，破坏社会公德。七、201房是李建东以三亚建行职工身份购买的单位房改房，该套房在三亚市房改办、国土局、房管局等相关房产部门均备案登记在李建东名下，也就是说，李建东在三亚市属有房市民，已无权申请三亚市政府给三亚市民的保障性住房。因此，如若法院支持原告的诉求，则将意味着：1、李建东一家四口人将无安身之地。2、因蔡春健至今未能变更、登记201房到其名下，因此，201房还在三亚建行（李建东）名下。因此，将剥夺了李建东作为三亚市合法市民的正当、合法申请三亚市政府的相关保障性住房的权利。在此，恳请法官明查。总之，一审判决在蔡春健既没有201房屋的所有权和使用权，也没有对房屋最先的合法占有的事实状态下，竟然适用《物权法》第二十八条，《合同法》第六十条，第一百零七条，《民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决李建东将兴华公寓第3栋2层201房交付给蔡春健，系错误解读适用法律，以致造成错判。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决结果错误。为维护李建东的合法权益，特提起上诉，请求改判。蔡春健辩称：一审判决认定事实清楚。一、法院生效判决已确认蔡春健与李建东，于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》有效，双方应完全履行合同约定的义务，蔡春健已支付全部约定的购房款，按约定，蔡春健自付清房款之日起，对该房屋拥有100%的房屋所有权。所以蔡春健已对涉案房屋享有使用、收益、处分权利。蔡春健诉求李建东将涉案房屋全部交付给蔡春健使用于法有据。二、涉案房屋合同合法有效，应当继续履行，法院生效判决书也认为涉案房屋买卖协议不存在履行不能的情形，并且涉案房屋已列入拆迁范围，李建东不仅不按合同的约定配合蔡春健办理相关手续，而且还要层层阻挠，李建东的违约行为已侵害了蔡春健的合法权利及社会公共利益。三、李建东是被法院认定的“老赖”，2015年4月28日，三亚市城郊人民法院执行决定书（2014)城执字第2627号已将李建东纳入失信被执行人名单。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回李建东的上诉，维持原判。蔡春健向一审法院起诉请求：1、判令李建东继续履行合同，将涉诉三亚市胜利路兴华公寓3栋2层201号房，建筑面积为105.9平方米的房屋，交付转移给蔡春健占有、使用。2、由李建东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：三亚市河西区胜利路20号兴华公寓3#、4#楼，现登记权利人为三亚建行房地产信贷部，土地使用权性质为划拨地。李建东是三亚建行的职工，1998年6月28日，三亚建行与李建东签订《三亚市公有住房买卖合同》，三亚建行将上述公寓楼第3栋2层201号住房一套(四房两厅）出售给李建东。合同签订后，李建东将合同用于201房房贷，2006年2月6日，三亚建行向李建东出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明李建东在建行的个人贷款已于2006年2月6日结清。另查明，2004年10月4日，李建东与蔡春健签订《房屋转让合同》，约定：李建东愿意将位于三亚市河西区胜利路兴华公寓3栋2层201房，以总价款16万元出售给蔡春健;合同签订之日，蔡春健付给李建东售房款112500元，余款47500元以后付清；本合同有未尽事宜，经双方协商可另行补充合同。李建东的妻子周广美和蔡春健的妻子周广丽作为签订合同的证明人在合同上签字。李建东、蔡春健对周广美、周广丽在合同上签字没有异议。2004年10月4日，蔡春健付给李建东112500元。2006年2月6日，李建东与蔡春健又签订一份《房屋买卖协议》，约定，李建东以16万元的价款将201房转让给蔡春健；蔡春健一次性付清房款，付清之日拥有100%房产所有权。李建东应于房款付清之日起将房屋、购房合同原件及贷款结算等相关材料交给蔡春健；办理201房过户的费用由蔡春健承担，李建东有协助义务；违约方按合同价支付50%违约金及相关责任。同日，李建东向蔡春健出具一份收据，内容为：“今收到蔡春健购房款人民币壹拾陆万元（160000.00元），注：原订立合同及前二次收款收据均作废”。合同签订后，蔡春健按约定支付全部购房款，并一家搬入201房与李建东一家共同居住使用该房。再查明，2013年4月26日，蔡春健向法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》有效；2、李建东协助将201房产权过户到蔡春健名下。法院于2013年7月2日作出（2013)城民二初字第389号民事判决认为，《房屋买卖协议》属有效合同，三亚建行未将产权办理至李建东名下，蔡春健诉求李建东协助办理房屋过户至其名下，在现有情况下无法实现，该诉求不予支持。遂判决：一、确认蔡春健与李建东于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回蔡春健的其他诉讼请求。2014年9月22日，法院作出（2014）城民监字第9号民事裁定书，裁定对该案进行再审;2015年1月23日，作出（2014）城民再字第11号民事判决书，判令：一、维持（2013）城民二初字第389号民事判决第一项即：确认蔡春健与李建东于2006年2月6日签订《房屋买卖协议》有效；二、撤销（2013）城民二初字第389号民事判决第二项即：驳回蔡春健的其他诉讼请求；三、李建东、原审第三人三亚建行在本判决生效之日起三十日内协助将三亚市河西区胜利路20号兴华公寓楼第3栋2层201房产权证办理在蔡春健名下。李建东不服该再审判决，向海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）提起上诉。三亚中院于2015年8月4日作出（2015)三亚民再终字第4号民事判决书，驳回上诉，维持（2014)城民再字第11号民事判决书。该判决书在关于李建东与蔡春健所签的《房屋买卖协议》的效力上，认为李建东的妻子周广美明知李建东转让房屋，没有提出异议，视为同意处分其夫妻共同财产，李建东转让该房屋的行为系夫妻双方的真实意思表示，蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》属合法有效。(2014)城民再字第11号、（2015)三亚民再终字第4号民事判决书生效后，李建东的妻子周广美于2015年10月12日将李建东、蔡春健诉至法院，请求判令确认蔡春健与李建东于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》无效。法院经审理认为，三亚中院作出的（2015）三亚民再终字第4号民事判决书已发生法律效力，认为李建东转让201房时周广美是知情的，李建东转让201房的行为系夫妻双方的真实意思表示，认定蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》有效。在没有相反证据足以推翻生效判决书的情况下，应以生效的判决认定的事实为准，据此作出（2015）城民一初字第5088号民事判决书，判决驳回周广美的诉讼请求。该案处上诉期间，李建东以该案的审理结果为本案的审理依据为由，向法院申请中止本案的诉讼。一审法院认为，法院作出的（2014）城民再字第11号民事判决书和三亚中院作出的（2015）三亚民再终字第4号民事判决书已经生效。判决书判决蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》有效，李建东、三亚建行协助将201房的产权证办理在蔡春健名下。据此，蔡春健基于合法有效的房屋买卖合同对201房享有合法的使用权、占有权、处分权，且上述两份生效判决书导致201房物权变更、转让的法律后果。依照已经发生法律效力的（2014）城民再字第11号民事判决书和三亚中院作出的（2015）三亚民再终字第4号民事判决书的既判力，蔡春健与李建东所签订的《房屋买卖协议》为有效合同，双方均应依约履行。协议约定李建东应在蔡春健付清房款之日起将房屋交给蔡春健，蔡春健于2006年2月6日付清全部房款，李建东应于当日将201房交付给蔡春健。合同履行过程中，李建东仅交付201房部分房屋给蔡春健，至今仍继续占有201房的两间房屋，其行为已构成违约，李建东应继续履行将201房全部交付给蔡春健居住使用的合同义务。蔡春健诉求李建东交付涉案201房于法有据，予以支持。周广美诉求确认蔡春健与李建东签订《房屋买卖协议》无效纠纷一案，并不能直接推翻上述两份生效判决书所认定的事实和判决结果。因此，本案不以该案的审理结果为依据，李建东申请本案中止审理，不予支持。李建东的辩解均没有事实和法律依据，不予采信。三亚建行经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。判决：李建东应自本判决生效之日起三十日内将位于三亚市河西区（现为天涯区）胜利路兴华公寓楼第3栋2层201房交付给蔡春健。本案受理费1750元（蔡春健已预缴并已减半收取），由李建东承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、本院（2015）三亚民再终字第4号民事判决已发生法律效力，该判决的既判力，导致涉案房屋即兴华公寓楼第3栋2层201房产生物权转让的法律后果，自该判决书生效时发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，蔡春健依据该判决书的既判力，转让取得涉案房屋的物权。2、一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李健东是否应将涉案房屋即兴华公寓楼第3栋2层201房交付给蔡春健的问题。根据以上查明事实的认定，蔡春健依据本院（2015）三亚民再终字第4号民事判决的既判力，已通过转让取得涉案房屋的物权，尽管该房屋目前未办证到蔡春健名下，但不影响蔡春健对该房屋享有的物权效力。李健东上诉主张蔡春健未享有涉案房屋物权的主张，于法无据。且生效判决确认双方签订的《房屋买卖协议》系有效协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应按照约定全面履行自已的义务。蔡春健已履行完毕协议约定义务，李健东亦应全面履行协议约定的将涉案房屋交付给蔡春健的义务。李健东未将涉案房屋交付给蔡春健，于法无据。综上所述，李建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人李建东承担。本判决为终审判决。审判长  左家锋审判员  尹合欢审判员  雷 俐二〇一六年十一月七日书记员  徐 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。