云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0602民初806号原告许和燕，女，1979年5月21日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人李琼，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（组织���构代码证代码：79986154-8），住所地：昭通市昭阳区建设北街82号。法定代表人周连芬，该公司董事长。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师。原告许和燕诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告许和燕委托代理人李琼，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司委托代理人黄顺生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许和燕诉称，原告于2011年6月6日向被告购买了位于昭通市昭阳区××世纪××单元××商品房××套，房屋面积为129.47㎡。合同约定的交房期限为2013年9月30日，但至2015年6月30日仍未能交房。经双方协商，被告承诺于2015年6月30日前将房产证及土地使用证交付原告，如逾期不交付，被告每天按房屋建筑面积1元/㎡向原告支付违约金。现期限已到，但被告却未能履行双方的约定,因此理应按照约定支付违约金25894.00元。为维护原告合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼费》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、请求人民法院判令被告赔偿原告25894.00元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司辩称：1、原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。2、原告主张的违约情形并不影响其对房屋的合法使用，且主张的违约金显失公平，依法律的规定标准过高，按照合同法的司法解释，请求人民法院予以调整，不能超过实际损失的30%。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1、被告昭通市云房房地产开发经营有限公司是否存在违约情形？2、如违约情形存在，违约金应如何计算？原告许和燕针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、原告许和燕《居民身份证》原件1份，证明原告的身份信息；2、原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》原件1份，证明原告向被告购买商品房的事实；3、《云南省地方税务局通用机打发票联（发票号码021××××4082）》原件1份、《商品房买卖合同登记备案表（合同登记号：ZT2011060700146）》原件1份，证明原告向被告购买房屋及房屋面积129.47㎡；4、昭通市云房房地产开发经营有限公司《承诺书》1份，证明被告没有按照商品房购销合同约定交房。经质证，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司对原告许和燕提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据一《身份证》无异议，对于证据二《商品房购销合同》无异议，对于证据三《商品房买卖合同登记备案表》、《购房发票》无异议，提醒法庭注意，该房已在房管部门做了房产登记。对于证据四《承诺书》无异议，但对于《承诺书》约定的交付《房产证》协议无效，不能履行。如果属于按揭付款，在款项没有付完之前，是不能交付《房产证》及《土地使用权证》给原告的，我方在承诺书上就体现出，已经支付过逾期交房的违约金了。我方认为原告方未按时提交办理《房产证》、《土地使用证》的资料，就办理不到办理《房产证》、《土地使用证》。所以责任在原告方，不在被告方，所以被告方不承担违约责任。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司未针对其答辩意见国向本院提交证据材料。通过当事人对上述证据的质证，本院认为，原告许和燕提交的第一组证据，能够证明原告许和燕的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据，能够证明2011年6月6日，原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，以3078元/㎡的价格，在被告昭通市云房房地产开发经营有限公司按揭购买建筑面积为129.47㎡、位于昭通市昭阳区建设北街及环城东路之间的昭阳二十一世纪（二期）2幢1单元5层502号房的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据，能够证明原告许和燕所购买的位于昭通市昭阳区建设北街及环城东路之间的昭阳二十一世纪（二期）2幢1单元5层502号房，房款共计369095元、按揭120095元及于2011年6月8日向昭阳区房产监理所登记备案的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第四组证据，能够证明2014年7月14日，经被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与昭阳二十一世纪（二期）业主代表开会达成一致意见，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向昭阳二十一世纪（二期）所有业主印发《承诺书》，承诺：“1、公司于2014年8月15日前在交房处公示栏向业主公示各业主的房屋实际测绘图纸（或复印件）。2、按我公司在购房合同中承诺的交房日期为2013年9月30日,但由于各种原因,推迟了交房日期至2014年6月30日,对各业主的违约金计算到2014年6月30日止。3、公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4、业主按照办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供需办证资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元/平方米向业主方支付违约金。5、公司对业主提出的房屋有问题的，双方确认后马上建立相关表册，特别是阳台、厕所等漏水的情况，公司对漏水的阳台、厕所等做防水措施处理。对存在的其余问题将立即组织施工人员进行修复。6、公司对业主提出客厅面积小，提出需要改造的申请，我公司会尽快与相关部门联系，经有关部门同意，在不影响房屋结构安全的前提下，公司方可改造。若有关部门答复不能改造的就不再改造，能否改造我公司会及时给予业主答复。7、物管公司在没有拿到发改委的批文时，暂不收取物管费，待发改部门批准后，按发改部门对本小区物管收费标准的批文执行，收费时间从2014年8月1日开始起算。水费和电费按照水厂和电力公司的价格进行实收，发改部门收费批文下发之前产生的损耗由我公司承担，及二次加压费用均包含在物管费中，物管公司不单独收取。8、公司与业主代表和物管公司共同联系煤气公司为业主安装煤气管道，安装费用由业主承担，经燃气公司认定如达不到安装条件与我公司无关。若我公司对业主承诺的以上事项不能兑现，业主可向人民法院提起诉讼。”的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年6月6日，原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，以3100元/㎡的价��，在被告昭通市云房房地产开发经营有限公司按揭购买建筑面积为129.47㎡、位于昭通市昭阳区建设北街及环城东路之间的昭阳二十一世纪（二期）2幢1单元5层502号房，该房房款共计369095元、按揭120095元，于2011年6月8日向昭阳区房产监理所进行了登记备案。2014年7月14日，经被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与昭阳二十一世纪（二期）业主代表开会达成一致意见，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向昭阳二十一世纪（二期）所有业主印发《承诺书》，承诺：“1、公司于2014年8月15日前在交房处公示栏向业主公示各业主的房屋实际测绘图纸（或复印件）。2、按我公司在购房合同中承诺的交房日期为2013年9月30日,但由于各种原因,推迟了交房日期至2014年6月30日,对各业主的违约金计算到2014年6月30日止。3、公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将��于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4、业主按照办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供需办证资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元/平方米向业主方支付违约金。5、公司对业主提出的房屋有问题的，双方确认后马上建立相关表册，特别是阳台、厕所等漏水的情况，公司对漏水的阳台、厕所等做防水措施处理。对存在的其余问题将立即组织施工人员进行修复。6、公司对业主提出客厅面积小，提出需要改造的申请，我公司会尽快与相关部门联系，经有关部门同意，在不影响房屋结构安全的前提下，公司方可改造。若有关部门答复不能改造的就不再改造，能否改造我公司会及时给予业主答复。7、物管公司在没有拿到发改委的批文时，暂不收取物管费，待发改部门批准后，按发改部门对本小区物管收费标准的批文执行，收费时间从2014年8月1日开始起算。水费和电费按照水厂和电力公司的价格进行实收，发改部门收费批文下发之前产生的损耗由我公司承担，及二次加压费用均包含在物管费中，物管公司不单独收取。8、公司与业主代表和物管公司共同联系煤气公司为业主安装煤气管道，安装费用由业主承担，经燃气公司认定如达不到安装条件与我公司无关。若我公司对业主承诺的以上事项不能兑现，业主可向人民法院提起诉讼。”被告昭通市云房房地产开发经营有限公司依约办理完毕产权证和土地使用证。2016年3月22日原告许和燕以商品房销售合同纠纷为由起诉来院，请求：1、请求人民法院判令被告赔偿原告25894.00元；2、请���判令被告承担本案诉讼费。本院认为，原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司之间签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与昭阳二十一世纪（二期）业主代表达成一致协议，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司于2015年7月14日对昭阳二十一世纪（二期）所有业主做出的《承诺书》，应视为《商品房购销合同》的《补充协议》，其性质属于邀约，且该邀约是以公告的形式送达给昭阳二十一世纪（二期）所有业主。原告许和燕在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求被告昭通市云房房地产开发经营有限公司承担违约责任，应视为《承诺书》在原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司之间成立并生���。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张原告许和燕未按其要求提交相关办证材料，但是在本案的审理过程中，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司未能提供证据证明其已经履行了通知义务。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司超过约定期限未为原告许和燕办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司应按照约定向原告许和燕支付违约金。因此，对于原告许和燕起诉要求被告昭通市云房房地产开发经营有限公司支付2015月7月1至2016年1月16日的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告许和燕所购房屋的建筑面积为129.47㎡，根据被告昭通市云房房地产开发经营有限公司《承诺书》中做出的承诺，违约金以1元/㎡计算，为：1元∕㎡×129.47㎡×200天＝25894元。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张违约金显失公平，计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司在《承诺书》中承诺于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交或复印给业主，若超过此时间，以每天按房屋建筑面积1元/㎡向业主支付违约金。原告许和燕的购房款为369095元，2015年5月中国人民银行的贷款基准利率6个月至1年的为5.1%，逾期利率可在原贷款利率的水平上加收30%-50%，据此计算月利息为25894元÷（200天÷30天）÷369095元≈1%。原告许和燕与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司对违约金的约定在法律规定的范围内，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张违约金显失公平、计算标准过高、请求法院予以调整的理由不能成立。因此，对被告昭通市云房房地产开发经营有限公司的此主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第三款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起15日内一次性支付向原告许和燕支付违约金25894元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费447元，由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 燕审 判 员  杨显花人民陪审员  杨燕玲二〇一六年十一月十一日书 记 员  李 霄附本案适用法律条文如下：法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具��确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十六条第一款要约到达受要约人时生效。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条第一款承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百一十八条第三款收取诉讼费用的办法另行制定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。