来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终1009号上诉人（一审被告）：广西景富房地产开发有限责任公司，住所：广西来宾市兴宾区凤凰镇。法定代表人：黄志强，该公司总经理。委托代理人：胡媛贤，该公司副经理。委托代理人：黄猛，广西桂中律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：雷锰，男，1965年3月22日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。委托代理人：蒲俊杰，广西天际律师事务所律师。委托代理人：张宏军，广西天际律师事务所实习律师。上诉人广西景富房地产开发有限责任公司（以下简称“景富公司”）因与被上诉人雷锰商品房销售合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初821号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月10日受理后，于2016年11月7日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人胡媛贤、黄猛、被上诉人的委托代理人蒲俊杰、张宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年10月30日，雷锰与景富公司签订商品房买卖合同，合同双方约定：景富公司在广西来宾市兴宾区八一街道人民路南开发建设的楼盘项目“熙景花园”小区，其中的第4幢2单元4层2号房（分户号：404）由雷锰购买。建筑面积107.73平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米1947元，总金额209750元。买受人以按揭方式付款。合同第八条约定，景富公司应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付买受人使用。在该条款中还约定了出卖人景富公司可以延期交付的三种情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遭遇不可预见的异常施工困难，含天气、供电等客观因素以及政府建设主管部门认可的重大技术事件，非因出卖人原因的政府行为造成延期。天气原因以气象部门的气象记录有连续两天以上降雨的可据实予以延期；3、在买受人未付清房款之前，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担延期交房责任。双方在合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条是关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、房屋交付时，以贷款方式购房的买受人在办理交房手续同时应按现行政府规定缴费标准预交办理房产证费用（多退少补），一次性付款者可自行办理产权登记。买受人不按时交纳办理房产证费用、提交相关资料或因买受人其它原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由买受人自行承担全部责任，并按已支付房款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，雷锰依约将购房款全部支付给了景富公司。合同约定的交房期限届至，景富公司没有交房。2014年1月14日，涉案的房屋建设工程通过竣工验收，工程质量合格。2014年4月16日，景富公司与雷锰办理房屋交接手续，将房屋交付给了雷锰。雷锰于2014年4月18日交给景富公司办理房产证费用3746元，公共维修资金360元。2015年8月11日，景富公司向雷锰发出三份书面通知，分别通知雷锰办理产权证、缴纳住宅专项维修资金、缴纳契税，该三份通知的落款日期均为2015年4月7日。在办理产权证通知中，景富公司告知雷锰其已将办理权属登记的资料报产权登记机构备案，涉案的房屋已经具备办理产权的条件，要求雷锰在接到通知书之日起至2015年7月31日前，把办理房屋产权证所需的相关资料交给景富公司。要求雷锰缴纳住宅专项维修资金、缴纳契税的期限也是在2015年7月31日前。发出上述三份通知的同时，景富公司要求雷锰签署了一份委托书，内容是由雷锰委托景富公司办理房屋权属登记业务，缴纳住宅专项维修资金、缴纳契税不受时间限制。当天，景富公司确认雷锰的办证材料已齐全。2015年12月11日，雷锰的房产证在房产管理部门办理了登记，并于2016年1月13日从景富公司领取到了房产证。2016年3月16日，雷锰以景富公司逾期交房、逾期办证为由，向一审法院提起诉讼，要求景富公司支付逾期交房违约金14724.45元（209750×2／10000×351天）、逾期办理产权证违约金2097.5元（209750×1／100），共计16821.95元。另查明，涉案房屋从2012年4月1日起开工建设，2012年10月26日起公开预售。当事人双方签订买卖合同后，涉案房屋的预售合同于2012年12月3日在产权登记机关办理了备案登记。从2012年10月30日双方签订合同之日起，至2013年4月30日约定交付之日止，来宾市连续两天以上降雨的天数共计有49天。在此期间，涉案房屋建设工地停电、停水天数为2天。一审法院审理认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立，是有效合同，受到法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。雷锰依合同约定，向景富公司支付了全部购房款，全面履行了自己的合同义务。景富公司无权拒绝或随意延期交付房屋。根据合同约定，停电、气象部门的气象记录有连续两天以上降雨的可据实予以延期。因此，停电2天，连续两天以上降雨的天数49天，共计51天，即为房屋交付的延期天数。换言之，景富公司有权延期51天交付房屋，最迟应该于2013年6月20日交付。景富公司直到2014年4月16日才实际履行交付义务，逾期300天交房。景富公司答辩主张逾期50天交房，与事实不符，不予采信。景富公司因逾期交房构成违约行为，应承担相应的民事违约责任。雷锰要求景富公司支付逾期交房违约金，应予支持。违约金的支付数额，以法院查明的逾期天数为据，依照合同约定每日按已付房款的万分之二计算，即违约金数额为12585元（209750元×0.0002／天×300天）。合同双方对产权登记的期限约定不明确，但双方明确约定景富公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，景富公司在2014年4月16日实际交房后，应在2015年4月16日前将办理权属登记由己方提供的相关资料报产权登记机关备案。景富公司直至2015年8月11日才以落款日期为“2015年4月7日”的书面通知，告知雷锰其已将相关资料报备案，涉案的房屋已具备办证条件。因景富公司未能证明其报产权登记机关备案的准确日期，法院也未能查明，故景富公司通知雷锰之日，视为其报备案之日。景富公司逾期将近四个月未履行产权资料备案的合同义务，导致雷锰未能及时取得产权证，构成违约，应承担违约责任。雷锰要求景富公司支付逾期办理产权证违约金2097.5元，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、广西景富房地产开发有限责任公司支付给雷锰逾期交房违约金12585元。二、广西景富房地产开发有限责任公司支付给雷锰逾期办理产权证违约金2097.5元。案件受理费221元，由广西景富房地产开发有限责任公司负担。上诉人景富公司不服一审判决，向本院上诉称，一、涉案房屋建设时存在重大技术变更，该重大变更已经有关部门认可，依法应当顺延交房；二、降雨、停电导致延误施工应当自工程项目施工之日起计算；三、被上诉人签订合同至办理按揭款完成并支付至上诉人账户的期间，应当计入顺延天数之内；四、上诉人仅有将有关材料进行备案的义务，不存在办理产权证的义务，被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，应予以纠正，请求二审法院依法判决。被上诉人雷锰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。在二审期间，上诉人向本院提供如下新证据：提交28户的最终建筑面积实测与合同面积的对照表，证明合同价款不是最终的价款，而是实际交付后以实测面积交付价款。被上诉人质证认为，该证据是上诉人自行制作的表格，被上诉人不予认可。与本案关联的28个案中，只有部分被上诉人得到退还，且实际得到手的金额是几百元，跟违约金约定的万分之几可以忽略不计，所以不认可该证据。以上证据系上诉人自行作出，被上诉人不予以认可，没有其他证据予以佐证，不形成证据链，本院不予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：1、上诉人逾期交房的天数应为多少天。2、被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据。关于上诉人逾期交房的天数应为多少天的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款交付期限“出卖人（景富公司）应当在2013年4月30日前交付买受人（雷锰）使用”的约定，上诉人景富公司应在2013年4月30日前交付；又依据合同第八条第二款第2项“遭遇不可预见的异常施工困难，含天气、供电等客观因素天气原因以气象部门的气象记录有连续两天以上降雨的可据实予以延期”的约定，根据供水电及气象部门一审时提供的情况说明，表明自双方签约之日起至2013年4月30日止，来宾市连续两天以上降雨的天数共计有49天，上诉人工地停电、停水天数为2天，根据合同约定上诉人交房时间可顺延51天，则上诉人应在2013年6月20日前交房，而上诉人实际于2014年4月16日才履行交房义务。因此上诉人逾期交房的天数应为300天。关于上诉人认为涉案房屋建设时存在重大技术变更依法应当顺延交房，及降雨、停电导致延误施工应当自工程项目施工之日起计算的主张，双方的权利义务应当自签订合同时起对双方具有约束力，对于发生在签订合同之前的事项，属于可知事项，可在之后签订合同时予以考虑并扣除，不属于不可预见的客观因素，不符合双方签订合同约定的可延期条件，因此，对于上诉人的上述主张，不予以支持；对于上诉人主张被上诉人签订合同至办理按揭款完成并支付至上诉人账户的期间应当计入顺延天数之内，由于该事项在双方签订的合同中没有约定，也不属于法定顺延事项，而被上诉人亦不予以认可，因此，对上诉人的上诉主张，本院不予以支持。关于被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人有在约定期限内进行资料备案义务，按约定，上诉人于2014年4月16日实际交房后，应在2015年4月16日前将办理权属登记由己方提供的相关资料报产权登记机关备案，而上诉人直至2015年8月11日才发出书面通知，告知雷锰其已将相关资料报备案，涉案的房屋已具备办证条件。因此，上诉人逾期将近四个月未履行产权资料备案的合同义务，导致被上诉人未能及时取得产权证，构成违约，应承担违约责任。被上诉人要求上诉人支付逾期办理产权证违约金有事实和法律依据，应予支持。对于上诉人主张逾期办理产权证系因被上诉人未按时交付相关费用造成，但是却未能提供证据予以证实，因此，对上诉人的上述主张，本院不予以支持。另，关于上诉人主张被上诉人实际交付房款与合同约定不符，由于上诉人无法提供确实充分的证据予以证实，因此，对其主张不予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以支持。一审判决程序合法，适用法律准确，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由上诉人广西景富房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓 媚审 判 员  黄月秀代理审判员  蒙巧玲二〇一六年十一月二十九日书 记 员  李思憶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；