上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2061号原告：上海绿色建设工程有限公司。法定代表人：仲星，董事长。委托诉讼代理人：石舫，上海岷颉律师事务所律师。被告：上海祎幡沨蜃沐浴有限公司。法定代表人：吴信昌，董事长。委托诉讼代理人：吴传兵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田金根，男，该公司员工。原告上海绿色建设工程有限公司与被告上海祎幡沨蜃沐浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海绿色建设工程有限公司（以下简称绿色建工公司）的委托诉讼代理人石舫，被告上海祎幡沨蜃沐浴有限公司（以下简称祎幡沨蜃公司）的委托诉讼代理人吴传兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿色建工公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告按时支付房屋租金；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：上海华一实业公司（以下简称华一公司）系位于上海市××路××号（即××路××号）涉案房屋的产权人。2013年9月11日，华一公司将涉案房屋出租给上海永居装饰市场经营管理有限公司（以下简称永居装饰公司），租赁期限自2003年12月31日至2023年12月30日。永居装饰公司于2006年6月28日将涉案房屋转租给上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司（以下简称美博汇公司），租赁期限为2006年10月1日至2018年9月30日。2012年4月1日，美博汇公司与原告签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋主楼1、2层西侧商铺出租给原告，租赁期限为2012年4月20日至2018年9月30日。后原告将该商铺转租给被告。2014年4月2日，华一公司、永居装饰公司与上海轩广企业管理有限公司（以下简称轩广公司）签订《房屋场地租赁合同主体变更书》，将承租主体变更为轩广公司。2014年7月轩广公司、美博汇公司与上海日汇投资有限公司（以下简称日汇公司）签订了《租赁合同承租方变更及前足清偿协议书》，将承租主体变更为日汇公司，租赁期限为2006年10月1日至2018年9月30日。期间，轩广公司将美博汇公司、日汇公司等诉至法院，后经法院调解出具（2014）闵民五（民）初字第2063号民事调解书，确认涉案房屋的租赁使用权归日汇公司享有，日汇公司遂以该调解书为据要求被告逾期重新签订合同并向其缴纳租金，被告为此于2015年7月13日函告原告表示即日起停止支付房屋。原告认为日汇公司虽享有涉案房屋的承租权，但美博汇公司已于2012年4月将涉案房屋转租给原告，美博汇公司与轩广公司间的合同解除，并不当然影响原告与美博汇公司以及原被告之间的租赁合同关系，这两份租赁合同仍合法有效，依据合同相对性，原告有权依据原被告间的租赁合同向被告收取租金。现被告拒付租金已构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告祎幡沨蜃公司辩称，其并未违约，是由于房东产生纠纷后对其断水断电，导致其无法营业才拒付房租，并非不愿意支付房租。本院经审理认定事实如下：案外人华一公司系上海市闵行区莲花路1559号（即××路××号）房地产权利人。2003年9月11日，华一公司（甲方即出租方）与案外人永居装饰公司（乙方即承租方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于上海市××路××号的五层共计24,817.07平方米建筑物，以及房屋东侧约2亩、南侧约5.4亩的场地；租赁期限为20年，自2003年12月31日起至2023年12月30日止。2006年6月28日，永居装饰公司将其向华一公司承租的上海市××路××号物业转租给案外人美博汇公司，租赁期限自2006年10月1日至2018年9月30日止。2012年4月1日，美博汇公司（甲方即出租方）与绿色建工公司（乙方即承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方租给乙方位于上海市漕宝路1243号美博商业广场—上海美博汇主楼第一、二层西侧商铺，建筑面积为4485.9平方米；租赁期限从2012年4月20日起至2018年9月30日止。2012年4月12日，绿色建工公司（甲方即出租方）与祎幡沨蜃公司（名称变更前为上海梦海沐浴有限公司，乙方即承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方租给乙方位于上海市漕宝路1243号美博商业广场—上海美博汇主楼西侧第一、二层商铺；该商铺建筑面积为3500平方米；租赁期限从2012年5月1日起至2018年9月30日止。2014年4月2日，华一公司作为甲方、永居装饰公司作为乙方、案外人轩广公司作为丙方签订一份《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，约定：1、甲、乙双方于2003年9月11日就××路××号（即莲花路1559号）房屋租赁事宜签订的《房屋场地租赁合同》以及相关房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同的出租方为甲方、承租方为乙方；2、现乙方有意将其在租赁合同中所有权利和义务概括转让至丙方，甲方对此不持异议。为此，三方确认：一、前述租赁合同的承租人自2014年4月1日起由乙方变更为丙方，在前述租赁合同中以及在合同履行过程中原乙方（承租方）相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。乙方不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任；合同效力、补充、变更、终止和履行也均与乙方无关；二、丙方须作为承租人对甲方（出租人）继续履行前述租赁合同，并对甲方享有、行使和承担前述租赁合同中，以及在合同履行过程中所产生的相关全部权利义务、责任和所作承诺。2014年6月22日，轩广公司作为甲方（新出租方）、美博汇公司作为乙方（原承租方）、案外人日汇公司作为丙方（新承租方）、案外人钟明详及上海南塑管业有限公司作为丁方（担保方）签订《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》一份，约定自2014年7月1日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方；丙方继承租赁物业的租赁期限自2014年7月1日起至2018年9月30日止。2014年9月，轩广公司作为原告，向本院提起诉讼，要求次承租人美博汇公司、日汇公司等解除租赁合同、支付租金、偿付违约金等。本院在审理过程中主持调解，各方当事人于2015年4月28日达成了调解协议：一、上海轩广企业管理有限公司与上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司之间，就2014年7月1日前欠付的上海市闵行区莲花路x号房屋的租金，因双方对欠租金额各有主张，双方同意通过对账自行协商或另案解决，钟明翠、南塑管业有限公司对届时确定的欠租金额承担连带担保责任；二、上海轩广企业管理有限公司、上海日汇投资有限公司、上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司、钟明翠及上海南塑管业有限公司于2014年6月22日签订的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》，以及上海永居装饰市场经营管理有限公司、上海轩广企业管理有限公司、上海日汇投资有限公司、上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司、钟明翠及上海南塑管业有限公司于2014年7月22日签订的《租赁合同出租方承租方变更协议书》于2015年4月28日终止履行；三、上海市闵行区莲花路x号房屋租赁合同在2014年7月1日至2015年4月30日期间由上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司与上海轩广企业管理有限公司履行，期间的租金人民币10,830,000元由上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司承担；四、上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司同意第三人上海国美电器有限公司以人民币4,312,500元的标准支付2014年7月15日至2015年4月30日期间的租金，上述租金由第三人上海国美电器有限公司于收到本案民事调解书及上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司开具的租金发票后的十五日内直接向上海轩广企业管理有限公司支付；五、上述人民币10,830,000元租金中剩余的6,517,500元，由上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司于2015年6月30日前向上海轩广企业管理有限公司支付；六、上海日汇投资有限公司于2015年5月1日起向上海轩广企业管理有限公司承租上海市闵行区莲花路x号房屋；七、上海日汇投资有限公司于2015年5月11日前向上海轩广企业管理有限公司支付第一期租金人民币3,250,000元，若逾期支付即视为合同解除，应立即腾退房屋。2015年5月11日之后的租金按照2014年6月22日上海轩广企业管理有限公司与上海日汇投资有限公司签订的《房屋租赁协议书》履行，若逾期支付即视为合同解除，上海日汇投资有限公司需立即交还房屋。若不腾退房屋，上海轩广企业管理有限公司可向法院申请强制执行。其他条款仍按照《房屋租赁协议书》履行；八、上海日汇投资有限公司与第三人上海勇卫物业管理有限公司、上海国美电器有限公司、上海绿色建设工程有限公司、上海永琪美容美发经营管理有限公司的关系和上海轩广企业管理有限公司无关，上海日汇投资有限公司不得以收不到上述第三人的租金为由，拒绝支付租金。本院于2015年4月28日出具了（2014）闵民五（民）初字第2063号民事调解书。2015年7月12日，日汇公司向祎幡沨蜃公司寄送《通知函》，告知后者其于2015年5月1日起根据《民事调解书》及房屋租赁协议书依法获得上海市闵行区莲花路x号房屋的租赁使用权，祎幡沨蜃公司自2015年5月1日起既未与其续签相关合同，又未支付房屋租金，如接到该通知函后3天内再不派员商洽，其将采取相应措施。祎幡沨蜃公司遂于次日函告绿色建工公司，鉴于日汇公司依据《民事调解书》及房屋租赁协议书要求其直接向日汇公司支付房租，故即日起停止向绿色建工公司支付即期及后期房屋租金。因轩广公司欠付租金，华一公司于2015年6月12日向本院提起诉讼，要求确认其与轩广公司之间的《房屋场地租赁合同》于2015年5月10日解除，轩广公司将上海市××路××号的24,817.07平方米建筑物和场地返还华一公司，并支付拖欠的租金、房屋占有使用费、违约金等。该案审理过程中，本院追加次承租人日汇公司为第三人参加诉讼。该案本院审理后认为，华一公司与永居装饰公司签订涉案房屋的租赁合同后，通过华一公司、轩广公司及永居装饰公司三方协商一致，轩广公司承继了租赁合同中的承租人的全部权利义务，轩广公司为租赁合同承租方主体，故华一公司、轩广公司之间的租赁合同合法有效，轩广公司作为承租人应当按约履行支付租金的主要合同义务。在合同履行过程中，轩广公司未能按期支付租金，甚至未能足额支付一个月的租金，已构成严重违约，损害了华一公司的利益，也致使华一公司无法实现合同目的，华一公司据此依法享有合同解除权，有权通知被告解除合同。租赁合同解除后，轩广公司应当将租赁物返还华一公司。由于轩广公司将租赁物全部转租给了第三人日汇公司，而基于华一公司、轩广公司的租赁合同已解除，轩广公司不再享有涉案租赁物的租赁使用权，更不再享有转租权，因此日汇公司也丧失了继续占有使用租赁物的合同依据。鉴于涉案的租赁物现由第三人日汇公司占有使用，故日汇公司负有向华一公司返还租赁物的义务。2015年12月25日，本院就该案作出（2015）闵民五（民）初字第1440号民事判决：一、原告上海华一实业公司与被告上海轩广企业管理有限公司就上海市闵行区莲花路x号（合同约定地址为××路××号）房屋及场地所签订的《房屋场地租赁合同》于2015年10月31日解除；二、第三人上海日汇投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区莲花路x号的房屋及场地返还原告上海华一实业公司；三、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司自2014年5月起至2015年10月的租金人民币11,626,355.23元；四、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司截止至2015年5月31日的逾期付款违约金人民币299,744.31元，并偿付自2015年6月1日起至本判决生效之日为止，按人民币8,305,619.10元为本金，按每日万分之二计算的逾期付款违约金；五、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司解除合同违约金人民币1,992,441.57元。该案判决后，第三人日汇公司向上海市第一中级人民法院提起上诉，后于2016年7月28日撤回上诉，该案现已生效。另查，2016年4月28日，华一公司向涉案房屋内所有租户发送《告知书》，上载其已向法院提起诉讼并收到民事判决书，现其作为涉案房屋的产权方，特通知各租户及其他承租者，涉及该房屋的任何事宜均需通过其与委托方提前沟通。未提前沟通协商的任何结果其均不予承认，并特别提醒各租赁户未缴纳的租金或房屋使用费均停止缴纳或向其委托方缴纳，如不按此通知书执行者，其保留追诉的权利。现绿色建工公司以诉称理由诉至本院。本案庭审过程中，因生效判决认定日汇公司应搬离涉案房屋，包括原告转租范围在内的所有房屋均应返还华一公司，原被告间的合同已经无法继续履行，经本院向原告释明后，原告表示坚持要求判令合同继续履行。以上事实，由华一公司与永居装饰公司签订的《房屋场地租赁合同》、美博汇公司与原告签订的《商铺租赁合同》、原告与被告签订的《商铺租赁合同》、华一公司等三方签订的《房屋场地租赁合同主体变更确认书》、轩广公司等四方签订的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》、《通知函》、《告知书》、（2014）闵民五（民）初字第2063号民事调解书、（2015）闵民五（民）初字第1440号民事判决书，以及原、被告的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，涉案房屋经华一公司出租给永居装饰公司使用后，永居装饰公司将该房屋转租给次承租人美博汇公司使用，原告绿色建工公司与美博汇公司通过签订《商铺租赁合同》成为使用该房屋的次次承租人，此后，原告再将涉案房屋转租给了被告祎幡沨蜃公司。期间，华一公司等三方通过签订《房屋场地租赁合同主体变更确认书》将承租人永居装饰公司变更为轩广公司，轩广公司等四方又通过签订《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》，并经过（2014）闵民五（民）初字第2063号民事调解书的确认，将次承租人美博汇公司变更为日汇公司。至此，上述《商铺租赁合同》的出租人现为日汇公司，承租人为原告绿色建工公司。现原告及被告继续占有涉案房屋的法律基础均为出租方日汇公司享有对涉案房屋的占有使用权，但根据已生效的（2015）闵民五（民）初字第1440号民事判决书认定，华一公司与轩广公司间签订的《房屋场地租赁合同》解除，次承租人日汇公司应搬离涉案房屋，即《商铺租赁合同》的出租方日汇公司已丧失了对涉案房屋的占有使用权，原被告均随之无权继续占有涉案房屋，换言之，原告要求继续履行其与被告签订的《商铺租赁合同》的法律基础已经丧失，即该合同在法律上已不能继续履行，故原告要求继续履行合同的诉讼请求本院难以支持。关于原告要求被告按时支付房屋租金的诉讼请求，因原告就诉请的金额及支付期限均不明确，故该项诉请本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告上海绿色建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海绿色建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  王建中人民陪审员  严 隽二〇一六年十一月二十二日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。