江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2437号原告戴国鑫,男,1985年7月6日生,汉族。委托代理人王守堃，上海锦天城（南京）律师事务所律师。被告张桂珍,女,1955年7月25日生，汉族,。被告汪汇洁,女,1983年6月21日生，汉族。两被告共同委托代理人姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。原告戴国鑫与被告张桂珍、汪汇洁房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月31日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告戴国鑫及其委托代理人王守堃，两被告的共同委托代理人姜丽丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴国鑫诉称，本案的两被告系母女关系，坐落在南京市浦口区天华南路20号天润城第十街区044幢一单元801室房屋，系被告母女共同所有。2016年初，原告从南京爱屋吉屋房地产经纪有限公司处获悉被告卖房信息。于2016年1月23日，原告与被告代理人汪和生（系被告张桂珍丈夫）及南京爱屋吉屋房地产经纪有限公司共同签订《房地产买卖合同》一份。合同签订后，为了慎重起见，原、被告双方于2016年2月4日重新亲自签订了《房地产买卖合同》。合同约定了双方权利和义务，原告按约履行自己的义务，支付合同定金5万元。春节后，南京房价暴涨，被告以各种借口推诿，迟迟不办房屋交易手续。双方约定的3月30日前完成房屋交易最后期限已至，因被告要求加价，原告无法满足被告要求，被告因此拒绝履行合同约定的义务。原告不得已诉讼至法院。请求：1、判令被告继续履行与原告之间签订的房地产买卖合同；2、判令被告承担5万元违约金，以及被告没有按期交房原告在外租房的费用（每月按照2000元计算，计算至实际交付房屋之日）；3、本案诉讼费全部由被告承担。被告张桂珍、汪汇洁辩称，原告的两项诉请之间相互矛盾，继续履行合同与承担违约金不能同时主张。原被告之间签订的房地产买卖合同侵犯了共有权人的合法权益，依照法律规定，为无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两被告系母女关系，案外人汪和生系被告张桂珍的丈夫、被告汪汇洁的父亲。2016年1月23日，原告戴国鑫与被告张桂珍、汪汇洁的代理人汪和生在南京爱吉房地产经纪有限公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，合同约定，由张桂珍、汪汇洁将位于南京市浦口区天华南路20号天润城第十街区044幢1单元801室的房屋出售给戴国鑫，房屋建筑面积为118.42平方米，房屋总价款1388000元。双方在付款方式中约定定金10000元戴国鑫应于2016年1月23日前支付，定金余款90000元应于2016年2月3日前支付。合同第二十条补充约定“1、甲乙双方约定剩余房款1278000元应于出件当日，甲方一次性支付给乙方。2、甲乙双方约定所有尾款于2016年5月15日前交于甲方。……”。2016年2月4日，原告戴国鑫（合同乙方）与被告张桂珍、汪汇洁（合同甲方）重新签订了一份《房地产买卖合同》，房屋总价款仍为1388000元。该份合同对2016年1月23日签订的合同做了部分修改，在付款方式部分约定：定金50000元，乙方应于2016年2月4日前支付给甲方。首期房款370000元乙方应于甲乙双方送件成功当日支付甲方；第二期房款968000元，合同文本中有银行贷款和自筹资金两种方式，但合同中均未勾选；房屋尾款10000元应于房屋交接当日支付甲方。此外，合同的第20条补充约定部分重新约定为：“1、甲乙双方约定在2016年3月30日前完成送件，并且甲方要收到首付款包含定金肆拾贰万元整。2、甲乙双方约定剩余尾款，不包括交接尾款玖拾伍万捌仟元整于2016年5月15日前交于甲方，如果有逾期，按照总额（尾款）玖拾伍万捌仟元年息百分之五赔偿。……”。另合同的第12条违约责任约定：甲、已任何一方如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，或未按本合同约定期限付款，或未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移）等无故不履行本合同项下义务，违约方应当从逾期之日起按总房款每日1‰向守约方支付逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行的，守约方有权单方解除本合同。另查明，涉案房屋原所有权人登记为张桂珍、汪汇洁。2016年2月17日，涉案房屋转登记至被告汪汇洁一人名下。2016年1月23日，原告戴国鑫向汪和生支付购房定金1万元，2016年2月4日，原告戴国鑫向被告汪汇洁支付了4万元，汪汇洁当日出具了收到房款的收款收据。被告在庭审中陈述称：因汪汇洁的丈夫徐德刚对被告出售房屋不知情，在事后得知时也不予追认；汪和生认为第二份合同变更了合同的主要条款内容，显失公平侵犯了其合法权益，所以被告汪汇洁及其丈夫于2016年2月底3月初左右电话告知中介不同意卖房。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖合同》、收款收据、银行转账单、房产证复印件等予以证实。本院认为,本案涉案房屋原系登记在被告张桂珍、汪汇洁二人名下。2016年1月23日签订的《房地产买卖合同》为原告戴国鑫与张桂珍、汪汇洁的代理人汪和生签订的，该合同项下的权利义务应由被代理人张桂珍、汪汇洁承担。后原告戴国鑫与被告张桂珍、汪汇洁二人又于2016年2月4日重新签订了《房地产买卖合同》，对前一份合同的条款做出了部分变更，后成立的合同系双方当事人最终达成的意思表示，双方均应按照该合同的约定履行。被告辩称房屋买卖侵犯了共有权人的权利，对此本院认为，原被告双方在签订合同时房屋产权登记在两被告的名下，房屋权属应以登记为准。对被告汪汇洁与其丈夫徐德刚之间对财产的归属属于夫妻内部的约定，不能对抗权属登记的效力。被告以案外人徐德刚未予追认为由不同意履行合同于法无据，对该辩称意见本院不予采纳。原告要求被告继续履行房地产买卖合同的诉讼请求本院予以支持。原告在庭审中陈述其愿意以一次性付款的方式支付所有房屋款项，本院予以认可。对原告要求两被告承担50000元违约金的诉讼请求，本院认为，造成本案纠纷的原因在于被告汪汇洁拒绝按照合同的约定与原告继续履行合同，该行为有违诚信，应当承担合同约定的违约责任。依据双方合同第12条的约定，应按照合同约定从逾期之日起按照总房款每日1‰向守约方支付逾期违约金。本案中由于被告汪汇洁不履行合同，原告付出较多的时间和精力与被告协商，在协商未果后，选择诉讼的方式维护其合法权利，为此增加了履约成本。原告主张50000元并没有超出合同的约定，本院予以支持。被告张桂珍在签订合同时系涉案房屋的所有权人，有义务按照合同的约定履行合同。签订合同后张桂珍并没有按照合同的约定继续履行合同的义务，而是将房屋过户至汪汇洁一人名下，其行为亦构成违约，亦应承担违约责任。对原告主张的每月2000元的在外租房费用，原告并没有相应的证据证明其是否在外租房的事实，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告戴国鑫与被告张桂珍、汪汇洁继续履行2016年2月4日签订的《房地产买卖合同》。戴国鑫于本判决生效之日起十日内支付张桂珍、汪汇洁房款1338000元，汪汇洁在戴国鑫支付上述房款后五日内协助戴国鑫办理房产过户及相关手续。二、被告张桂珍、汪汇洁于本判决生效之日起十日内支付原告戴国鑫违约金50000元。三、驳回原告戴国鑫的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16842元，由被告张桂珍、汪汇洁负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费16842元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长  王 芹审 判 员  鄢志文代理审判员  庾丹妮二〇一六年十一月七日书 记 员  李金凤