安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0422民初2566号原告：安徽上实物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站西路与昌盛路交口大众大厦1415室，统一社会信用代码91340100744869438L。法定代表人：杨博，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。被告：寿县县医院，住所地安徽省寿县新城区宾阳大道与东津大道交汇处东北侧，组织机构代码48623329-2。法定代表人：李磊，该院院长。委托诉讼代理人：李黎，男，1981年8月31日出生，汉族，住安徽省寿县，该院总务股股长。委托诉讼代理人：顾承荣,该院法律顾问。原告安徽上实物业服务有限公司（以下简称上实公司）与被告寿县县医院物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法由审判员花小红适用简易程序独任审判，分别于2016年9月18日、9月21日两次公开开庭进行了审理。原告上实公司的委托诉讼代理人杨德莉、被告寿县县医院的委托诉讼代理人李黎、顾承荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上实公司向本院提出诉讼请求：1、判令寿县县医院按照《医院物业管理服务合同》的约定支付上实公司物业服务费用3140689.78元，违约金649350元，并以3790039.78元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、由寿县县医院承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2014年以来上实公司为寿县县医院提供物业管理服务，寿县县医院对物业服务非常满意。2013年7月1日上实公司与寿县县医院签订的《医院物业管理服务合同》，上实公司按照合同的约定完成了物业服务，但寿县县医院并没有按照合同约定支付物业服务费，导致上实公司经营困难，请求人民法院依法判决。寿县县医院辩称：双方具有物业管理服务合同关系，但是该合同已于2016年6月份履行完毕，合同已经终止；拖欠的物业费数额与客观事实差额巨大，按照合同约定三年的物业费是7438974元，扣除强电托管费用612000元，扣除垃圾托运费120000元，减去寿县县医院实际支付6215647.52元，再加上寿县县医院已经支付的338000元强电管理费用，寿县县医院实际欠上实公司物业费用829326.48元；上实公司诉称的违约金不成立，其服务不到位、人员严重缺岗、车辆管理、垃圾清扫也不到位，强电管理人员资质不合格，寿县县医院对上实公司的考核为不合格，故上实公司违约在先，寿县县医院不存在违约。综上，寿县县医院未恶意拖欠物业服务费用，其一直要求上实公司清算物业费，诉讼费应由上实公司承担。本院查明以下事实：2013年7月1日，寿县县医院（甲方）与上实公司（乙方）签订了《医院物业管理及配套服务委托合同》，该合同载明：第一条委托管理期限，自2013年7月1日始至2016年6月30日止，时效期限3年。第二条双方权利和义务，一、甲方的权利、义务，1、依照本合同规定将医院所属物业的保安、保洁、强电管理、水电维护、导医、××人、电梯管理、停车场管理、绿化及中央空调等维护委托给乙方实际专业化的管理（导医、××人服务及停车场管理及收费按此合同人均工资标准另行约定）。……3、对乙方的管理实施监督检查及考核评定，乙方有下列行为，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相应损失：（1）乙方经甲方考核（双方共同制定考核标准）评定连续三个月不能达到合同约定要求。……。（6）出现医疗废物（医疗垃圾）流失、泄露、扩散等事件的。……二、乙方的权利、义务，……，3、乙方持有效证照与甲方签订合同，物业管理服务人员和专业技术人员持有效岗位证书及资格证书上岗。……。第三条物业管理及服务要求，关于物业管理目标与保洁质量约定，一、乙方应根据甲方的委托管理项目制定本物业管理分项标准，并必须达到以下要求：1、全面负责甲方委托的规定范围的保洁及养护，后勤服务综合满意90%以上；2、对医院日常工作任务的派发落实100%。医院的满意率90%以上；3、完成根据医院工作要求制定的其它工作指标。医院满意率90%以上；4、各科内服务要求完成率100%，服务满意率90%以上。……。第四条费用标准及支付，一、协议约定甲方每年向乙方支付物业服务两百四十七万九千六百五十八元人民币（2479658.00）。按月支付，甲方于每月10日前通过银行转帐的方式结算上月服务费用。二、乙方须在甲方办理付款手续前10个工作日内，提供等额的正式税务票据给甲方，以便甲方及时办理支付手续。……。第五条违约责任，……，2、乙方违反本合同的约定，未能完成约定的管理目标或造成甲方不良影响、以及直接造成甲方经济损失的，甲方有权要求乙方在规定期限内整改，三次整改仍不能履行合同约定的，有权终止合同。导致甲方保洁工作不能正常运行的，乙方应向甲方支付按当月服务费的10%计付的违约金。3、……。甲方违反本合同的约定未能及时支付物业管理费，每逾期1天支付违约金1000元人民币。……。第六条附则，甲方如因医院业务扩大，增加医疗项目，加大工作量，须与乙方协商签订补充协议，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……。以上合同双方签订，加盖各自单位印章，并加盖有“寿县招投标监督管理局备案专用章2013-SXZTB-CG-HTBA-328”印章。2015年4月27日，寿县县医院（甲方）与上实公司（乙方）又签订了《物业服务补充协议》一份，该协议载明：1、根据甲乙双方签订的《医院物业管理服务合同》第2条第1款，乙方应甲方要求，自2013年7月1日已安排6名导医上岗，……以上合同增长17800元/月。自2013年7月1日起执行。……。3、公共部分设备设施运行养护（高低压变配电等）甲方现已实行专业托管，乙方不再担负此项责任。……。以上协议有“寿县县医院”、“安徽上实物业服务有限公司”印章，并有双方法定代表人的签字（手写）。以上两份协议签订后，上实公司于2013年7月1日起依照委托合同的要求为寿县县医院的物业管理提供服务，寿县县医院也于2013年8月起支付给上实公司物业服务费。另查明，上实公司与寿县县医院所签的《医院物业管理服务合同》履行期限为自2013年7月1日始至2016年6月30日止，时效期限3年，每年的物业服务费为2479658元/年，加上双方后来所签合同中的导医费用213600元/年（每月17800元/月×12个月），寿县县医院三年应支付给上实公司的物业服务费合计为8079774元，已支付给上实公司物业服务费经当庭核对双方无异议的为24笔，共计费用为5250401.2元，剩余2829372.8元未付。后双方因物业服务费的支付及违约金的给付产生纠纷协商未果，遂诉至法院。以上事实由《医院物业管理服务合同》、物业服务补充协议（2015年4月27日）、支付款项的明细表和凭证等证据在卷佐证，足以认定。双方争议的焦点：1、委托合同中所约定的强电管理费用是否应从每月的物业服务费中扣除。寿县县医院提供了2013年12月5日寿县县医院与上实公司签订的《补充协议》、2013年10月23日寿县县医院致上实公司的工作联系函、2013年10月23日第三方致寿县县医院的工作联系函（复印件）、2013年12月3日寿县县医院致上实公司的工作联系函，其意在证明由于上实公司派出的物业管理人员没有强电管理资质，后上实公司与寿县县医院订立该补充协议，双方约定将强电管理项目从原合同中拿出了，另行找人管理，每年从物业费中扣除204000元强电费用；上实公司对补充协议不认可，对工作联系函其认为未收到，不认可，寿县县医院与第三方的工作联系函其认为与本案无关联。经查，2013年12月5日寿县县医院（甲方）与上实公司（乙方）签订的《补充协议》所载明的内容：……一、乙方将合同中所包含强电管理范畴内事项列出，交予甲方重新委托专业管理公司进行管理。二、协议约定甲方在每年合同约定物业服务费中扣除人民币贰拾万零肆仟元整（204000.00元）。按月扣除，甲方在每月支付乙方物业管理服务费时扣除人民币壹万柒仟元整（17000.00元）。三、自双方签订协议之日起，双方合同（寿县县医院物业管理合同书）约定强电管理范畴内所有事项、责任交予甲方委托专业管理公司负责。四、本协议一式四份，至双方签订之日起生效。以上协议再结合上实公司（乙方）与寿县县医院（甲方）都认可的2015年4月27日签订的《物业服务补充协议》上载明“3、公共部分设备设施运行养护（高低压变配电等）甲方现已实行专业托管，乙方不再担负此项责任。”可以看出以上协议是双方共同协商后签订，据此本院认为由于双方在2013年7月1日签订的《医院物业管理服务合同》中的物业管理费包括有强电管理费用，故该扣除的强电管理费用应从2013年12月份开始从每月物业服务费中予以扣除，即527000元（17000元/月×31个月）。2、垃圾清运费是否应该从应给付的物业服务费中扣除。寿县县医院认为2013年7月1日双方签订的《医院物业管理服务合同》的第三页中有明确表述垃圾清运任务在于上实公司，故寿县县医院应从其未给付的物业服务费中扣除，上实公司认为垃圾清运费与以上合同第三页中讲的医疗垃圾没有关联性，不予认可，本院认为寿县县医院未提供相关证据证明垃圾清运费的有关情况，故垃圾清运费不应从应给付的物业服务费中扣除。3、寿县县医院于2013年9月、10月支付的两笔款项是否应从其应支付的上实公司物业服务费中扣除。寿县县医院认为该两笔款项应从其应支付的物业服务费中扣除，为此，寿县县医院向本院提交了现金单据票据报销封面、2013年9月9日、9月28日上实公司出具的两笔发票（该两笔发票合计款为413276.32元）、直接付款申请表、2013年9月23日的借条、2013年10月21日的电子转帐凭证及由寿县县医院盖章的上写“李晴6228482598240573478”条据等证据来证明应扣除的数额为413276.32元，同时寿县县医院还提交了2014年4月25日的借条，意在证明上实公司项目部的存在及“李晴6228482598240573478”的帐户系上实公司所认可的，故其明细表中2013年9月23日的10万元借款及2013年10月21日打入李晴6228482598240573478帐户的302056.32元、扣电视机款11220元，合计413276.32元应是已支付给上实公司的物业服务费，应该予以扣除。而上实公司认为两笔发票是其开具的，但未收到该笔款，故对413276.32元不予认可；本院认为2013年9月23日的10万元借款，该借条上有上实公司的印章，对该10万元借款应从寿县县医院未支付的物业服务费中扣除；对于寿县县医院于2013年10月21日打入李晴帐户的302056.32元款额，寿县县医院在庭审中认可2014年4月25日的借条并未实际发生借款事实，且该借条的发生时间在302056.32元款额打入之后，故本院认为寿县县医院证明该款打入“李晴”的帐户系上实公司认可的目的不能成立，该款不应认定为系寿县县医院已给付的物业服务费；对于扣电视机款11220元，寿县县医院没有证据加以印证，本院不予认定。4、寿县县医院代发工资现金是否应从其应支付的物业服务费中扣除。寿县县医院提交了2015年1月14日、1月15日的现金报销单据，合计209710元，意在证明寿县县医院为上实公司代发的工人工资款额，该款应从其应支付的物业服务费中扣除；上实公司认为寿县县医院付给上实公司的物业服务费应打入上实公司指定的帐户及帐号中，对此两笔共计209710元的款项因其未打入指定帐户，上实公司不予认可，本院认为结合证人陶良芳的当庭证言可以看出该笔工资并非代发上实公司的员工工资，且该单据系寿县县医院单位内部票据，本院对此不予评判。5、上实公司的物业服务是否达到寿县县医院的满意度及寿县县医院是否构成违约的问题。上实公司提供了2013年度至2016年度每月及汇总的服务情况调查表，意在证明上实公司履行的物业服务达到寿县县医院的满意度百分之九十以上，符合合同的约定；寿县县医院认为这个调查表是上实公司自己所做，不能代表寿县县医院；本院认为该份表上均有“寿县县医院办公室”的印章，分月的上面有各科室人员的签名，且在双方签订合同的三年期间，寿县县医院一直在支付上实公司物业服务费，也说明寿县县医院对上实公司的物业服务质量是认可的，对此本院予以认定。对于违约的问题，上实公司认为寿县县医院违反合同约定未能及时支付物业服务费，构成违约，寿县县医院则认为上实公司未能按合同约定提前提供等额的正式税务票据，导致寿县县医院迟延付款，上实公司违约在先。本院认为双方均未提供相关证据证实对方的违约行为，故对上实公司主张寿县县医院构成违约并要求其承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。6、对于上实公司最终要求寿县县医院支付上实公司物业服务费用3140689.78元，违约金649350元，并以3790039.78元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的问题。上实公司要求寿县县医院支付物业服务费用3140689.78元的依据为：[2479658+（17800元/月×12个月）]÷12=224438.17元/月，再按照37个月零12天的期间标准减去已支付的物业服务费（上实公司计算24笔款额为5250401.8元）计算所得；本院认为双方所签订的《医院物业管理服务合同》履行期限为自2013年7月1日始至2016年6月30日止，时效期限3年，由于上实公司未提供证据证明该合同期满后双方是否续签合同，本案的物业服务费应计算至该合同所订期间届满时为宜，即寿县县医院三年应支付给上实公司的物业服务费合计为8079774元（包含导医费用）。综上，本院认为:上实物业与寿县县医院签订的《医院物业管理及配套服务委托合同》、2013年12月5日签订的《补充协议》、2015年4月27日双方签订的《物业服务补充协议》，以上三份协议合法有效，本院予以确认。按照《医院物业管理及配套服务委托合同》约定的服务内容和质量要求，上实公司为寿县县医院提供了物业服务，基本履行了应尽的义务，寿县县医院也接受了上实公司提供的物业服务，即应按合同约定履行交物业服务费的义务，故上实公司要求寿县县医院给付所欠物业服务费的请求，本院予以支持。寿县县医院还应支付上实公司物业服务费2202372.8元（2829372.8元-527000元-100000元）。对于上实公司所诉请利息的请求，本院认为结合本案具体情况兼顾双方利益，应以2202372.8元为基数参照同期中国人民银行贷款年利率6%从2016年7月1日起支付逾期利息至本判决生效之日较妥。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告寿县县医院于判决生效后十日内支付原告安徽上实物业服务有限公司物业服务费2202372.8元，并从2016年7月1日开始按年利率6%支付利息至本判决生效之日；二、驳回原告安徽上实物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42083元，减半收取21041.5元，由原告安徽上实物业服务有限公司负担8832元，由被告寿县县医院负担12209.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  花小红二〇一六年十一月三十日书记员  杨 雪附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。