上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初21016号原告：何轶，男，1979年7月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱磊，上海市江华律师事务所律师。被告：丁永胜，男，1968年8月26日出生，回族，住上海市徐汇区。被告：许蕾茵，女，1972年8月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两被告的委托诉讼代理人：原丹，上海英恒律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市虹口支行，住所地上海市虹口区。负责人：刘嬿，行长。委托诉讼代理人：陈雪峰，上海市东旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈谷生，上海市东旭律师事务所律师。原告何轶与被告丁永胜、许蕾茵及第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告何轶及其委托诉讼代理人朱磊，被告丁永胜、许蕾茵的委托诉讼代理人原丹，第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称中国银行虹口支行)的委托诉讼代理人陈谷生到庭参加诉讼。经各方当事人同意本院延长审理期限继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。何轶向本院提出诉讼请求：1.丁永胜、许蕾茵继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)和《装修补偿款协议书》；2.丁永胜、许蕾茵办理上海市徐汇区中漕路XXX号XXX号楼XXX室房屋抵押注销手续并将上海市徐汇区中漕路XXX号XXX号楼XXX室房屋过户到何轶名下；3.丁永胜、许蕾茵将上海市徐汇区中漕路XXX号XXX号楼XXX室房屋交付给何轶。诉讼过程中，何轶增加诉讼请求：4.丁永胜、许蕾茵支付违约金(按每日450万元的万分之五的标准计算自2016年7月1日起至判决生效之日止)；5.何轶支付丁永胜、许蕾茵剩余房款410万元。事实和理由：2016年2月24日，何轶与丁永胜、许蕾茵签订《上海市房地产买卖合同》，约定何轶向丁永胜、许蕾茵购买上海市徐汇区中漕路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价580万元。同日，双方签订《装修补偿款协议书》，约定房屋实际成交价860万元，其中280万元作为系争房屋装修设备补偿款。截至2016年3月1日，何轶共计支付房款450万元。2016年5月31日，丁永胜、许蕾茵未按照合同约定至房地产交易中心协助何轶办理审税和购买人资格查询手续，何轶苦等一天并积极联系未果。而同日何轶按约将100万元房款汇入确认的收款账户时发现已注销。系争房屋上设有最高额抵押，抵押权人为第三人，最高债权限额为279万元，丁永胜、许蕾茵在收取何轶房款后至今也未办理房屋抵押注销手续。由于丁永胜、许蕾茵的上述行为已构成违约，故何轶诉至法院。丁永胜、许蕾茵辩称，不同意何轶的诉讼请求。基于合同补充协议约定，何轶除需支付首期房款175万元及280万元装修补偿款外，还应在合同签订后七日内申请银行贷款支付第二笔房款，丁永胜、许蕾茵才有义务配合何轶过户。但何轶少付了5万元的首付款及装修补偿款，也没有在七日内办理贷款，一再回避第二笔款项的支付，实际违约方是何轶。银行卡因为丢失造成注销，但是不影响买家对合同的履行。何轶现在表示要求继续履行，但是这期间房价上涨，已无法继续履行。中国银行虹口支行述称，何轶与丁永胜、许蕾茵之间的房屋买卖关系与中国银行虹口支行无关。中国银行虹口支行于2014年3月发放贷款设定抵押，主贷人是丁永胜。截至2016年7月14日还有261万元贷款，具体款项以还款日为准。只要还清贷款，对于何轶与丁永胜、许蕾茵之间的房屋买卖关系，中国银行虹口支行无异议。本院认定事实如下：系争房屋权利人为丁永胜、许蕾茵。2016年1月24日，丁永胜、许蕾茵(出卖方，甲方)与何轶(买受方，乙方)、上海中原物业顾问有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》。同日，丁永胜、许蕾茵(出卖方，甲方)与何轶(买受方，乙方)签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价860万元，首期房价款450万元，第二期房价款(银行贷款)300万元，其他房价款：乙方于2016年3月31日前支付甲方房价款100万元(现金)，尾款10万元。2016年2月24日，丁永胜、许蕾茵(卖售人，甲方)与何轶(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：中漕路XXX号XXX幢号(部位：XXX)，房屋建筑面积135.97平方米。系争房屋转让价款共计580万元。甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。……第十条(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。……附件三付款协议约定：乙方应于签订本合同后6日内支付甲方部分首期房价款125万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款175万元(包含已支付的定金50万元)2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请300万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，……。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：乙方应于2016年5月31日之前再向乙方支付95万元。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，……相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3日内，甲、乙双方赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，……贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4、尾款10万元于房屋交接时结清。同日，丁永胜、许蕾茵(出卖方，甲方)与何轶(买受方，乙方)签订《装修补偿款协议书》。约定：一、甲乙双方确认系争房屋实际成交价860万元，房东净到手价格；二、甲乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价约定为名义价580万元，该买卖合同中与前述名义成交价相关的条款作相应调整。其中余款280万元为该房屋装修设备款，乙方需于2016年2月24日前支付给甲方180万元，2016年3月1日前支付100万元。合同订立后，何轶于2016年1月25日向丁永胜支付购买系争房屋的定金10万元，同年1月26日支付定金40万元，2月24日支付房款180万元，3月1日支付房款220万元，共计支付房款450万元。丁永胜于2016年1月26日出具《帐号确认书》，确认其工行帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX为系争房屋指定收款帐号。2016年5月19日，何轶向丁永胜、许蕾茵发出《通知函》。何轶请丁永胜方明确交房日期，并表示可在交房完毕后当场支付房款95万元，希望丁永胜方于2016年5月31日前配合办理审税手续。之后何轶通过银行转账方式向丁永胜、许蕾茵转账100万元，但显示交易错误。为此何轶于2016年5月31日前在工行开具金额为100万元的本票(号码：XXXXXXXXX)，收款人为丁永胜，备注：房款。该本票上标明：提示付款期限自出票之日起一个月。2016年5月31日，何轶携带本票前往徐汇区房地产交易中心办理审税手续，并申请房地产登记资料查阅，丁永胜方未到场。同日，何轶向丁永胜方指定收款帐号汇款100万元，工行提示信息：交易失败，交易卡的卡状态异常。工行客服表示输入的收款人卡号、账号状态不正常导致，需与收款人联系核实收款卡号后再行操作。同时何轶通过短信告知丁永胜方提供新的收款账号或直接领取本票，但均无回音。2016年6月1日，何轶向上海市徐汇公证处申请对相关网页内容和手机短信办理保全证据公证。2016年6月3日，上海市徐汇公证处出具(2016)沪徐证字第5746号《公证书》。经公证的网页内容显示，何轶通过其工行个人网上银行向丁永胜指定的工行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇款100万元，汇款结果交易失败。提示信息：交易卡的卡状态异常，请确认收/付方的卡(账号)状态。工行人工服务表示此问题一般是由于收款人卡号/账号有误或收款账户状态不正常导致。同日，上海市徐汇公证处出具(2016)沪徐证字第5745号《公证书》。公证处于2016年6月1日查验何轶手机短信，何轶于昨天即5月31日向丁永胜发出数条手机短信。其中上午10点13分发出一条短信，何轶表示按照约定今天即5月31日双方应共同到徐汇区房地产交易中心办理审税事宜，何轶已在交易中心。下午1点02分发出一条短信为，何轶表示按照合同约定，今天需支付一笔房款给丁永胜，中午在工行网点柜台办理汇款手续到丁永胜指定工行账号时，银行反馈此账户已经作废，无法汇款，请丁永胜提供可用账号以便今天支付房款110万元。下午2点42分何轶再次发送短信，内容为因丁永胜未提供有效银行账号，何轶无法进行汇款转账，故准备了在工行开具金额100万元的现金本票(号码：XXXXXXXX)，请丁永胜今天接受该笔购房款项。下午4点39分何轶又向丁永胜发出短信，再次提醒丁永胜今天接受房款，并通过中介联系丁永胜未果，鉴于目前情况，何轶认为丁永胜方拒收房款，不配合合同继续履行，违约责任在丁永胜方。2016年6月2日，何轶向丁永胜、许蕾茵发出《催告函》。表示丁永胜、许蕾茵未按约于2016年5月31日赴交易中心配合办理审税手续等，故当日未能完成办理上述手续。何轶5月31日前往工行转账时被银行告知指定收款账号已被丁永胜方擅自注销，当日何轶通过手机短信通知丁永胜方提供新收款账号或领取现金本票，丁永胜方无回应，故当日未能支付房款。若丁永胜方能按约办理房屋过户手续，何轶愿意在交易中心出具过户收件收据当日采用现金方式付清剩余房款300万元。该催告函通过邮政EMS于6月3日寄往系争房屋地址，备注一栏：该地址无人，电话联系：拒收退回。2016年7月1日，丁永胜向何轶发出《通知函》，丁永胜认为双方约定需于2016年6月30日前办理过户，何轶支付的购房首付款尚欠5万元，第二期及第三期购房款未付，构成违约，故行使单方面解约权。另查明，系争房屋设定有最高额抵押，抵押权人为中国银行虹口支行。最高债权限额为279万元，债权发生期间为2014年2月16日至2033年2月16日。庭审中，中国银行虹口支行提交贷款已还款明细清单，主贷人为丁永胜。截至2016年7月14日，丁永胜尚有2,611,865.85元贷款未还。丁永胜、许蕾茵于2016年7月19日另行提起诉讼，要求解除与何轶签订的系争房屋买卖合同并承担违约责任，该案尚在审理阶段。以上事实，除何轶与丁永胜、许蕾茵、中国银行虹口支行的一致陈述外，另有上海市房地产买卖合同、装修补偿款协议、转账凭证、收款收据、账号确认书、公证书、银行本票、催告函、上海市房地产登记簿、工行存折、短信、通知函、居间合同、照片、还款清单、庭审笔录等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。审理中，何轶提交2016年5月15日何轶和丁永胜在中介公司的谈话录音。丁永胜认为房价上涨导致系争房屋合同价偏低。对此丁永胜、许蕾茵提出异议，认为该录音是在对方不知情情况下所录，不符证据规则，不予认可。同时丁永胜、许蕾茵提交与中介往来微信及短信，欲证明曾催促何轶办理银行贷款。丁永胜于2016年5月30日将原工商银行卡注销，有补办新的工商银行卡，丁永胜在临近6月底前时将新的工行卡号通过短信告知中介，何轶表示从未收到新的账户信息。另丁永胜、许蕾茵曾于2015年11月26日与案外人张某某、杨某某签订《房地产借款抵押合同》，丁永胜、许蕾茵向张某某、杨某某借款170万元(以实际出借款为准)，并以系争房屋抵押。2015年12月1日，上海市杨浦公证书依申请对《房地产借款抵押合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。丁永胜方表示在收到何轶首付款后注销了该抵押。庭审后，何轶表示，其与案外人何鸿绪原为上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室权利人，为购买系争房屋，何轶方已将该房屋出售。2016年9月23日该房屋已过户至案外人蒲某某、王某某名下。何轶与家人现在外租房居住。同时何轶表示要求丁永胜、许蕾茵按每日450万元的万分之五的标准计算自2016年7月1日起至判决生效之日止的违约金之请求，同意调整为按每日450万元的万分之二的标准计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，何轶与丁永胜、许蕾茵签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿款协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方均应全面切实履行。按照合同约定，何轶应于签订本合同后6日内支付丁永胜方部分首期房价款125万元，共同构成首期房价款175万元(包含已支付的定金50万元)。何轶应于签订合同后七日内向贷款银行申请贷款，并于2016年5月31日之前再向丁永胜方支付95万元作为第二期房价款。房屋装修设备款280万元何轶需于2016年2月24日支付180万元，2016年3月1日前支付100万元。合同订立后，何轶于2016年1月25日向丁永胜支付定金10万元，同年1月26日支付定金40万元，2月24日支付房款180万元，3月1日支付房款220万元，共计支付房款450万元。丁永胜、许蕾茵辩称何轶少付5万元首付款及装修补偿款，未在签订合同后七日内申请银行贷款并支付第二期房价款，构成违约。本院认为，根据本案查明事实，何轶支付的首期房价款及装修补偿款确有5万元差额，但何轶在5月31日之前曾转账支付100万元，其中包含第二期房价款及该5万元差额。而该笔付款失败系因丁永胜方注销原收款账户后又未及时告知何轶新的收款账户，且何轶于2016年5月31日再次转账100万元至丁永胜确认的收款账户未果，又另行携带提前开具的100万元本票准备当场交付，并于当日多次联系丁永胜方到交易中心配合审税和接收房款，丁永胜方均未予回应，显然有意回避，无意履行合同。何轶的行为并不构成根本违约，丁永胜、许蕾茵不具有合同约定或法律规定的合同解除权，其提出的已经通知解除房屋买卖合同的答辩意见本院不予采纳。审理中，对包括银行贷款在内的未付房款410万元，何轶同意以现金补足该笔款项交付给丁永胜方。中国银行虹口支行在庭审中表示，只要还清银行借款，对何轶与丁永胜方的房屋买卖关系无异议。故何轶要求丁永胜、许蕾茵继续履行合同，办理抵押注销及房屋转让过户手续，具有合同和法律依据，本院予以支持。丁永胜方不配合接收房款及办理审税手续，且在合同约定的过户日期前未完成系争房屋上抵押权的涤除，构成根本违约。现何轶自愿同意丁永胜方按每日900元的标准(按450万元本金的日万分之二标准计算)支付何轶自2016年7月1日起至判决生效之日止的违约金，亦具有合同和法律依据，与法无悖本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、丁永胜、许蕾茵继续履行2016年2月24日何轶与丁永胜、许蕾茵签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿款协议书》；二、丁永胜、许蕾茵于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司上海市虹口支行清偿上海市徐汇区中漕路XXX号XXX幢XXX室房产项下贷款，具体数额以中国银行股份有限公司上海市虹口支行出具的结算单据为准(截止至2016年7月14日，该贷款本金等共计2,611,865.85元)；三、自本判决第二项债务清偿后十日内，丁永胜、许蕾茵与中国银行股份有限公司上海市虹口支行共同涤除上海市徐汇区中漕路XXX号XXX幢XXX室设定的抵押权；四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内，何轶向丁永胜、许蕾茵支付购房余款4,100,000元；五、丁永胜、许蕾茵于本判决第四项履行完毕之日，配合何轶共同办理系争房屋的过户手续，将上海市徐汇区中漕路XXX号XXX幢XXX室房产过户登记至何轶名下，并将该房屋交付何轶；六、丁永胜、许蕾茵于本判决生效之日起十日内按每日900元的标准支付何轶自2016年7月1日起至本判决生效之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费72,000元，减半收取计36,000元、保全费5,000元，共计41,000元，由丁永胜、许蕾茵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 敏二〇一六年十一月二十五日书 记 员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。