广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7395号原告：佛山中国陶瓷城集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾三路2号，统一社会信用代码91440600731465450J。法定代表人何新明。委托代理人袁陈兵，系广东泽康律师事务所律师。委托代理人李智就，系广东泽康律师事务所实习律师。被告：谢永兵，男，土家族，1973年5月28日出生，住湖南省慈利县.被告：江苏盈昱科技发展有限公司，住所地江苏省连云港市赣榆县塔山镇驻地工业路20号，统一社会信用代码91320707552488761U。法定代表人于游海。第三人佛山市中城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾三路2号中国陶瓷城四楼488号,统一社会信用代码91440604779218109M。法定代表人叶仙斌。委托代理人袁陈兵，系广东泽康律师事务所律师。委托代理人李智就，系广东泽康律师事务所实习律师。原告佛山中国陶瓷城集团有限公司（以下简称“陶瓷城公司”）诉被告谢永兵、江苏盈昱科技发展有限公司（以下简称“盈昱公司”）、第三人佛山市中城物业管理有限公司（以下简称“中城公司”）租赁合同及物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人共同委托诉讼代理人袁陈兵、被告谢永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶瓷城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年5月25日签订的《中国陶瓷城房屋租赁合同》（合同编号为CCC【2015】079号）已于2015年12月26日解除；2、被告谢永兵向原告支付2015年12月1日至12月25日租金及物业管理费共人民币54963.3元；3、被告谢永兵向原告支付2015年9月至12月电费人民币6666元；4、被告谢永兵向原告支付逾期付款违约金人民币7950.18元（以上述第1、2项实际欠付款共61629.3元本金，自2015年8月20日起至2015年12月26日止，每日按欠付金额的千分之一计算）；5、被告谢永兵向原告支付解除合同违约金人民币164664.3元（剩余租期租金总额的50%）；6、被告谢永兵已支付的租赁保证金人民币204463.35元归原告所有；7、被告江苏盈昱科技发展有限公司对本案第2至6项承担连带清偿责任；8、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月25日，陶瓷城公司与谢永兵签订《中国陶瓷城房屋租赁合同》（合同编号为CCC【2015】079号，以下简称“涉案合同”），约定：1、谢永兵向陶瓷城公司承租位于佛山市禅城区江湾三路2号佛山中国陶瓷城首层第B211号商铺，每月租金40193.65元，每月物业管理费为27960.8元，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日止；2、谢永兵须于租赁合同签订之日起7日内，交纳相当于三个月租金及物业管理费的租赁保证金共204463.35元，同时须于2015年8月20日前向原告交纳2015年9月1日至2016年2月29日的租金及物业管理费共408926.7元；3、谢永兵未按合同约定期限交纳租金，物业管理费及水电费等费用的，每逾期1日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金，拖欠租金或管理费达30日以上的，原告有权解除租赁合同，谢永兵交纳的租赁保证金无需退还，同时谢永兵应承担相当于剩余租期租金总额的50%的违约金。另外，盈昱公司自愿为谢永兵上述全部合同义务承担连带保证责任，保证期间为任何义务履行期届满后2年。上述《租赁合同》签订后，原告按合同约定向谢永兵交付了租赁房屋，但谢永兵未能按时支付完合同约定的第一期租金及物业管理费，即支付204463.35元，尚欠204463.35元，期间产生的电费亦未能按时支付。原告对此多次追讨，均遭到谢永兵拒绝。2015年12月22日，原告向谢永兵、盈昱公司书面邮寄了《催款、解除合同及限期搬离通知》，但两被告均没有任何回应。于是原告按照合同约定于2015年12月28日解除了租赁合同。另外，原告已经用被告支付的保证金抵扣被告欠的2015年9-11月份的租金及物业管理费共计204463.3元，因此请求不返还保证金是有理由的。根据盈昱公司出具的委托书，涉案房屋实际使用人是盈昱公司，所以谢永兵承担连带责任。谢永兵辩称，谢永兵2013年7月入职盈昱公司处工作。盈昱公司筹划在佛山设立营销中心，后以欺诈的方式告知谢永兵，让谢永兵签订涉案合同。该合同的一切责任由盈昱公司负责。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，涉案合同应予撤销。盈昱公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据。第三人述称，对原告的起诉无异议,同意原告的所有诉讼请求即解除涉案合同,租金、物业管理费、逾期付款违约金、电费、解除合同违约金等均由各被告向原告支付，租赁保证金归原告所有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于陶瓷城公司、中城公司与谢永兵无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对于有异议的证据，其中陶瓷城公司提交的承诺书（谢永兵）、承诺书（江苏盈昱科技发展有限公司）、委托书（江苏盈昱科技发展有限公司）、职位证明书，谢永兵对其真实性有异议，但确认其签名，亦无相反的证据足以反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。对于谢永兵提交的证据中无原件核对部分，由于陶瓷城公司对其真实性不予确认，故本院对该部分证据的真实性亦不予确认。经审理查明：2015年5月25日，原告陶瓷城公司（甲方、出租方）、被告谢永兵（乙方、承租方）、第三人中城公司（丙方、物管方）签订《中国陶瓷城房屋租赁合同》（合同编号为CCC【2015】079号），主要约定：“甲乙丙三方经自愿、平等协商，就乙方承租甲方房屋，丙方提供物业管理服务等内容，订立本合同，共同遵守。第一条出租房屋地址：广东省佛山市禅城区江湾三路2号佛山中国陶瓷城首层第B211号房屋……第二条月租单价、月租金金额：……月租金金额（元）40193.65元。第三条物业管理费的收费标准如下：1、物业管理费按建筑面积计收……即人民币27960.8元/月；……第四条租赁期限：壹年，自2015年9月1日起至2016年8月31日止。第五条租赁保证金：乙方应在本合同签订之日后7日内，交纳相当于三个月租金及物业管理费的款项（人民币204463.35元）作为租赁保证金，用于乙方履行本协议各项义务的担保……租赁保证金在合同到期或被解除后，如乙方无违约行为及欠缴款项的，甲方将在合同到期或被解除后的30日内无息退还给乙方。第六条乙方租赁房屋用于经营良唐美艺品牌抛晶砖产品（品牌产品及形象展示/办公）……第七条租金、物业管理费交纳期限。第一期缴纳日期：2015年8月20日前，费用使用期：2015年9月1日至2016年2月29日的，应缴租金241161.9元，应缴管理费167764.8元，应缴总金额408926.7元……第十二条违约责任……3、乙方未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及水电费等费用的，每逾期1日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金……拖欠租金或管理费达30日以上的，甲方及丙方有权解除本合同约定的租赁合同及物业服务合同关系，乙方交纳的租赁保证金无需退还，同时乙方应承担相当于剩余租期租金总额的50%的违约金……第十五条各方通讯地址：……乙方：连云港市赣榆区塔山镇驻地工业路20号……各方相互书面资料往来可通过特快专递邮寄到上述地址，特快专递寄出后的次日视为送达……”盈昱公司在上述合同末尾盖章。同日，中城公司（甲方）、谢永兵（乙方）签订《导购人员管理协议》及《诚信经营协议》。同日，谢永兵向陶瓷城公司、中城公司出具承诺书，主要内容：“现江苏盈昱科技发展有限公司授权本人在其租赁的中国陶瓷城B211#号商铺设立个体工商户。在个体工商户经营期间，本人愿意按如下的方式与江苏盈昱科技发展有限公司一起承担相关责任：……3、由于江苏盈昱科技发展有限公司违反与贵司签订的《中国陶瓷城房屋租赁合同》的约定，贵司追究江苏盈昱科技发展有限公司的违约责任，本人愿意承担连带责任。……6、由于江苏盈昱科技发展有限公司在履行与贵司签订的《中国陶瓷城房屋租赁合同》过程中给贵司造成的一切损害，本人愿意承担连带赔偿责任。”同日，盈昱公司向陶瓷城公司、中城公司出具承诺书，主要内容：“现我司将租赁贵司的B211#商铺……授权谢永兵身份证号码：设立个体工商户，本公司愿意按如下方式与谢永兵一起承担相关责任：……贵司发给我司的任何通知及书面文件交于谢永兵或张贴在B211#商铺内任何位置，视同我司已收到。谢永兵经营个体工商户期间对贵司造成的一切损害，本司承担连带赔偿责任。我司委托谢永兵租赁贵司商铺应交的所有费用，由我司承担并保证按时交纳。”同日，盈昱公司向陶瓷城公司、中城公司出具委托书，内容为：“我公司委托（谢永兵身份证号码：）作为代表签署我公司与贵公司的《中国陶瓷城房屋租赁合同》”2015年12月22日，陶瓷城公司按照谢永兵、盈昱公司住所地地址邮寄催款、解除合同及限期搬离通知。谢永兵在庭审中确认收到上述邮件。催款、解除合同及限期搬离通知主要内容为：”……贵司拖欠租金已达30日以上，视为贵司提出退租，从2015年12月26日起解除与贵司签订的合同编号为CCC【2015】079号的《中国陶瓷城房屋租赁合同》及相关补充协议，没收贵司所交保证金。二、贵司于即日起支付所欠我司的下列全部费用：1、2015年12月1日至12月25日的租金及物业管理费人民币：54963.3元、滞纳金共人民币：25762.4元；另贵司需缴纳违约金人民币：164664.30元及2015年9月至2015年11月份贵司所承租我司B211#商铺的电费人民币：5750.80元，2015年12月份电费以实际撤场日为准，上述费用合计人民币：贰拾伍万壹仟壹佰肆拾元捌角整（￥251140.80元）……”2016年9月30日，谢永兵向本院提起反诉，请求撤销涉案合同，判决涉案合同的实际出租人、使用人、收益人、支付租金人、物管人即订立合同三方是：甲方（出租方）：陶瓷城公司；乙方（承租人）：盈昱公司：丙方（物管方）：佛山市中城物业管理有限公司；3、盈昱公司向陶瓷城公司支付一切实际应得的费用；4、盈昱公司给谢永兵造成的名誉损害，消除影响，赔礼道歉且给谢永兵整个家庭及谢永兵造成的经济及精神损失共计6000元；5、盈昱公司承担本案的全部诉讼费用。后本院于2016年10月12日作出裁定，对谢永兵的反诉不予受理，并告知其可另案主张。另查明一，佛山市禅城区江湾三路2号首层房地产权属人是佛山中国陶瓷城集团有限公司，规划用途是商业服务用房。另查明二，陶瓷城公司、中城公司在庭审中陈述211号商铺空租了3个月后再租给其他人，在2016年4月初再次出租给他人使用，租金及物管费与本案涉案合同金额一致。另查明三，中城公司具备物业服务企业资质，等级是叁级，于2011年7月15日发证，有效期：至2016年7月31日。本院认为，本案系因租赁合同及物业服务合同引起的纠纷。关于涉案合同的主体，从陶瓷城公司提交的承诺书、委托书可知，是盈昱公司委托谢永兵签署涉案合同，因此涉案合同抬头处虽然标注乙方（出租方）是谢永兵，但合同主体应是盈昱公司、陶瓷城公司、中城公司。涉案合同是各方在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。而根据谢永兵提供的《承诺书》，谢永兵是保证人，保证方式为连带责任保证，上述保证合法有效，对当事人具有法律约束力。谢永兵主张上述合同存在撤销事由，但未能提供充足的证据予以证明，亦超过撤销权人行使撤销权一年的除斥期间。因此，对于谢永兵上述主张，本院不予采纳。关于陶瓷城公司诉请解除涉案合同。涉案合同约定拖欠租金或管理费达30日以上的，甲方及丙方有权解除本合同约定的租赁合同及物业服务合同关系，乙方交纳的租赁保证金无需退还，同时乙方应承担相当于剩余租期租金总额的50%的违约金。鉴于盈昱公司未有证据证明其缴纳租金、物业管理费的情形符合上述合同约定，故盈昱公司已构成违约，陶瓷城公司、中城公司依约有权解除合同。由于中城公司对原告关于解除涉案合同的请求无异议，且陶瓷城公司提供的证据证明其按涉案合同约定特快专递寄出解除合同通知给两被告。因此，鉴于涉案合同约定特快专递寄出后的次日视为送达，故陶瓷城公司诉请涉案合同已于2015年12月26日解除有理，本院予以支持。关于陶瓷城公司诉请向其支付2015年12月1日至12月25日涉案合同的租金及物业管理费。经计算，该期间的租金及物业管理费为（40193.65元+27960.8元）/31天×25天=54963.3元。鉴于未有证据证明盈昱公司已缴纳上述期间的租金及物业管理费，第三人亦同意由被告向原告支付上述物业管理费。故对陶瓷城公司上述诉请，本院予以支持。关于陶瓷城公司诉请支付2015年9月至12月电费，由于并未提交代为缴纳电费的凭证，故陶瓷城公司该诉请缺乏事实依据，本院不予采纳。关于陶瓷城公司诉请向其支付涉案合同的逾期付款违约金、解除合同违约金。经查，涉案合同于2015年12月26日解除，而涉案商铺已经在2016年4月初再次出租给他人使用，租金及物管费与本案涉案合同金额一致。而现有证据能证明陶瓷城公司因盈昱公司违约行为造成的损失包括拖欠租金的利息损失及涉案商铺空置期间的租金损失，中城公司因盈昱公司违约行为造成的损失包括拖欠物业管理费的利息损失。而第三人亦同意由被告向原告支付上述违约金。故陶瓷城公司诉请按合同约定向其支付解除合同违约金即剩余租期租金总额的50%（164664.3元）有理，本院予以支持。至于逾期付款违约金，由于原告及第三人未有证据证明上述解除合同违约金不足以弥补其因盈昱公司违约行为造成的损失，故原告关于逾期付款违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于陶瓷城公司请求涉案合同租赁保证金204463.35元归其所有。经查，由于盈昱公司未有证据证明其已经缴纳了2015年9月-11月的租金及物业管理费，第三人亦同意上述租赁保证金归原告所有。因此陶瓷城公司诉请没收上述保证金，合法有理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告佛山中国陶瓷城集团有限公司、第三人佛山市中城物业管理有限公司与被告江苏盈昱科技发展有限公司（以被告谢永兵名义）于2015年5月25日签订的《中国陶瓷城房屋租赁合同》（合同编号为CCC【2015】079号）已于2015年12月26日解除；原告佛山中国陶瓷城集团有限公司、第三人佛山市中城物业管理有限公司与被告江苏盈昱科技发展有限公司（以被告谢永兵名义）于2015年5月25日签订的《中国陶瓷城房屋租赁合同》（合同编号为CCC【2015】079号）项下的租赁保证金204463.35元归原告佛山中国陶瓷城集团有限公司所有；被告江苏盈昱科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山中国陶瓷城集团有限公司支付2015年12月1日至2015年12月25日的租金及物业管理费合计54963.3元；四、被告江苏盈昱科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山中国陶瓷城集团有限公司支付解除合同违约金164664.3元；五、被告谢永兵对被告江苏盈昱科技发展有限公司上述判决第三项、第四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告佛山中国陶瓷城集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费7880元，由被告谢永兵、江苏盈昱科技发展有限公司负担7660元，由原告佛山中国陶瓷城集团有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审审 判 长  林 波人民陪审员  陈伟传人民陪审员  李玉珠二〇一六年十一月二十二日书 记 员  陈佳颖《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。