广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初11454号原告：郑秋雨，身份证住址吉林省大安市。原告：黄亚军，身份证住址吉林省大安市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：涂崇义，广州金鹏律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄杰雄，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：方中青，身份证住址湖北省浠水县。第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：阮广杰。委托诉讼代理人：曾晓亮，该单位工作人员。委托诉讼代理人：陈慧婵，该单位工作人员。原告郑秋雨、黄亚军与被告方中青、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄亚军以及两原告共同委托诉讼代理人涂崇义，第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的委托诉讼代理人曾晓亮到庭参加了诉讼。被告方中青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已支付的定金人民币8万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2016年9月5日起算至被告还清欠款之日止）；2.判令被告向原告支付违约金人民币12.1万元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：就被告向原告出售位于广东省广州市白云区机场路百荣街20号603房的物业，双方签订了《广州市存量房买卖合同》，并于2016年4月18日签订了《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040118559号）及《补充协议》。根据上述合同文件约定，由被告负责出资赎契、涂销抵押，被告应于2016年5月9日前向原抵押银行办理提前还贷手续。如被告不按《广州市存量房买卖合同》约定将该房地产出售给原告，应当向原告支付该房地产成交价的10%的违约金，并退回原告已付的全部费用。上述合同文件签订后，被告逾期办理提前还贷手续，并表示不具有继续履行合同的能力。因被告的违约行为使得涉案物业无法转让及不能办理过户手续，导致合同目的不能实现。原被告遂于2016年8月26日签订了《终止协议》，约定终止《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040118559号）及《补充协议》，被告应于2016年9月5日前（不含本数）向原告退回已收的全部款项人民币捌万元，原告保留依法追究违约责任。但至今，被告仍未向原告退回定金人民币捌万元。鉴于此，原告为维护自身合法权益，遂依法向贵院起诉，请贵院依法支持原告诉讼请求。被告未答辩。第三人述称：2016年4月原、被告在我司促成下签订买卖合同，原告向被告支付了相应的定金，同时约定由被告申请赎契，但在2016年7月被告仍未办理赎契手续，故导致双方解除合同。由于原告的诉讼请求不涉及我司，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的不动产权证书、广州市存量房买卖合同、广州市存量房买卖合同（穗存量房合字16040118559号，即网签合同）、补充协议、民生银行个人账户对账单、证明收据、终止协议、亿达收付款通知单、买卖代理费支付承诺书、发票联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，两原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）通过第三人提供居间服务，签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方将广东省广州市白云区机场路百荣街20号603房出售给乙方，房屋总价款121万元。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。付款方式为涂销抵押后付款，定金30000元，乙方须在2016年4月3日支付给甲方；定金余款40000元，乙方须在2016年4月10日前支付给甲方；甲方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由乙方承担还贷之一切手续费用，甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起10日内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款（不含定金）172000元，乙方于递件成功当天付甲方；楼价余款以按揭方式支付等等。2016年4月3日，原告向被告支付定金30000元；2016年4月7日，原告分两笔（一笔为40000元，另一笔为10000元）向被告支付定金合计50000元。被告对上述定金均向原告出具了定金证明收据。2016年4月18日，两原告（买方，乙方）、被告（卖方，甲方）与第三人满堂红（中国）置业有限公司（房地产中介服务机构，丙方）三方就上述房屋买卖办理了网签手续，签订了《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040118559号，即网签合同），该网签合同中就原、被告双方就房屋买卖合同内容的约定与双方2016年4月7日签订的《广州市存量房买卖合同》的约定基本一致。2016年8月22日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，双方对楼款的交付、物业的交接、配合签署物业交易的文件及提供所需的资料等内容进行了补充约定。2016年8月26日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订了《终止协议》，内容为：就甲方向乙方出售位于广东省广州市白云区机场路百荣街20号603房的物业，双方签订了《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040118559号）及《补充协议》。根据上述合同文件约定，由甲方负责出资赎契、涂销抵押，甲方应于2016年5月9日前向原抵押银行办理提前还贷手续。但至今双方签署上述合同文件已4个月有余，甲方仍未完成赎契、涂销抵押的义务，上述物业仍无法转让不能办理过户手续，且甲方不具有继续履行合同的能力。为保障双方合法权益，现双方确认：1.上述合同文件自本协议生效之日起效力终止。2.甲方于本协议生效之日起十天内向乙方退回已收的全部款项人民币捌万元。乙方保留依法追究违约责任。3.本协议自双方签订之日起生效，一式三份，甲乙双方各执一份。原告提交亿达收付款通知单复印件显示，原告于2016年4月7日支付购买白云区机场路百荣街20号603房的物业的贷款费用6600元，抵押登记费23500元，合计30100元。原告并于2016年4月6日向满堂红（中国）置业有限公司支付代理费20000元。本案审理过程中，原告确认第三人已向其退回了20000元代理费。本院认为：两原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040118559号）及《补充协议》，以及双方此后签订的《终止协议》均是原、被告双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《终止协议》，原、被告双方房屋买卖合同未能继续履行是由于被告未按照双方约定的时间向原抵押银行办理提前还贷、涂销抵押手续，致使双方买卖的物业无法办理过户手续，且被告不具有继续履行合同的能力，故双方协商一致解除了合同。原、被告双方虽协议解除了双方的房屋买卖合同，但被告存在违约的，依法亦应当依照双方合同的约定承担违约责任。根据双方约定，被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，现原告要求被告退还定金（已付房款）80000元，以及支付房地产成交价的10%的违约金即121000元符合双方约定，本院予以支持。对于原告主张的定金利息，原告的定金利息的诉讼请求实质上是要求被告赔偿其因合同解除而发生的损失。由于违约责任的承担方式包括支付违约金和赔偿损失，其中违约金已具有损失补偿的作用，现原告同时主张违约金和赔偿损失，但未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金，故上述违约金已足以弥补原告的上述损失，本院对原告主张的定金利息损失不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告方中青向原告郑秋雨、黄亚军返还定金80000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告方中青向原告郑秋雨、黄亚军支付违约金121000元；三、驳回原告郑秋雨、黄亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4315元，由被告方中青负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  付银霞人民陪审员  吴淑萍二〇一六年十一月二十一日书 记 员  郑萍军