上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10540号原告(反诉被告)：余正芳，男，1941年3月7日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人：周义，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈晓光，男，1946年7月17日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：周粉珍，女，1949年1月12日出生，汉族，住上海市普陀区。以上两被告共同委托代理人：陈韵，女，1976年3月27日出生，汉族，住上海市普陀区清涧路XXX弄XXX号XXX室。第三人：余罗俊，男，1983年9月5日出生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇宝翔路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：余正芳，男，1941年3月7日出生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇宝翔路XXX弄XXX号XXX室。原告余正芳与被告陈晓光、周粉珍、第三人余罗俊及反诉原告陈晓光、周粉珍与反诉被告余正芳、第三人余罗俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)余正芳并作为第三人余罗俊的委托代理人，原告(反诉被告)余正芳的委托代理人周义，被告(反诉原告)陈晓光、周粉珍及其共同委托代理人陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余正芳诉称，原、被告于2015年11月29日就上海市普雄路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“普雄路房屋”)签订房屋买卖合同，后因原告购房资金问题，经与两被告协商，约某解除房屋买卖合同，两被告返还已收取的房款人民币1,500,000元(以下币种均为人民币)。但原告多次催讨，两被告仍拒不返还。故原告诉至法院，请求：一、判令两被告返还原告已支付的房款1,500,000元；二、判令两被告按每日万分之五支付因逾期退还房款的赔偿金至实际返还之日止(自2016年4月16日起计算赔偿金)；三、判令两被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费。审理中，因两被告已退还房款1,470,000元，故原告余正芳申请变更第一项诉讼请求为：判令两被告返还原告已支付的房款30,000元。被告陈晓光、周粉珍辩称，不同意原告的诉讼请求，原告两次违约，给两被告造成巨大的经济损失。反诉原告陈晓光、周粉珍诉称，2015年11月29日，反诉原、被告签订房屋买卖合同，但2015年12月2日，反诉被告即要求解除合同，获悉违约需承担违约金后，第三人余罗俊(即反诉被告之子)与反诉原告重新签订房屋买卖合同。2015年12月中下旬，反诉被告及第三人又以资金问题为借口，提出解除合同。因反诉原告需另购房屋，为不影响付款进度，反诉原、被告口头约某反诉原告再次出售房屋的总价不变，若实际成交价低于原合同总价，则差价由反诉被告承担；同时反诉被告应于2016年1月31日前补齐房款1,000,000元。此外，反诉被告还书面承诺给付补偿款10,000元。但截至2016年1月31日前，反诉被告未按照约某补齐房款，差额500,000元并未支付。故请求：一、判令反诉被告按照书面承诺支付补偿款10,000元；二、判令反诉被告支付反诉原告房屋再次出售的经济损失20,000元；三、判令反诉被告按照《补充协议》支付未补足房款2,000,000元的违约金21,000元(未补足的500,000元，按照每日万分之五，自2016年1月31日计算至实际返还之日，即2016年4月23日)。反诉被告余正芳辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉被告的确书面承诺过给付补偿款10,000元，但系单方承诺，并非双方合意。双方在签订的《补充协议》中并未明确约某应由反诉被告补足再次购房的差价。因系争房屋已由反诉原告另行出售，无需反诉被告再补足购房款2,000,000元，故反诉被告不应承担逾期付款的违约金。第三人余罗俊述称，与原告余正芳的意见一致，购买是以家庭为单位的，前后两份买卖合同发生变化是因为涉及贷款问题，实际购房出资是由原告与第三人共同支付的，补充协议解除的就是与第三人签订的合同。经审理查明本诉事实为：一、普雄路房屋原权利人系被告陈晓光、周粉珍。2015年11月29日，被告陈晓光、周粉珍作为甲方，与作为乙方的原告余正芳，经案外人上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，就普雄路房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX，第一版)，约某合同价款为3,250,000元，其中签约当日支付房款10,000元、2015年11月30日之前支付房款40,000元、2015年12月5日之前支付房款950,000元、2016年2月5日之前支付房款1,000,000元、2016年3月15日之前支付房款1,200,000元、办妥房地产交接手续当日支付房款50,000元。后因付款问题，原告余正芳与被告陈晓光、周粉珍协商后，变更买受人为原告余正芳之子，即第三人余罗俊，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX，第二版)，合同价款及主要合同条款未作变更，其中付款方式变更为：2015年12月8日前需共计支付1,250,000元，另以贷款方式支付1,950,000元。2015年12月10日，被告陈晓光出具收据，证明收到第三人余罗俊支付的购房款1,000,000元。二、2015年12月25日，被告陈晓光作为甲方，与作为乙方的原告余正芳签订《补充协议》，其中约某：“……甲乙双方确认，乙方已支付甲方房款人民币壹佰万元整；乙方现因个人原因欲终止本次交易，甲方对此表示可以协商。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、于签订本协议当日，双方实质上终止该房屋买卖合同。2、甲方继续挂牌出售该房屋，不视为甲方一房二卖，乙方对此表示同意并协助办理变更该房屋买受人等事宜。3、双方确定，甲方暂时不退还乙方已经支付的房款人民币壹佰万元整，若该房屋再次出售时，由于无法预知新的买受人能否在2016年2月5日之前支付该房屋买卖合同约某的第4笔房款时，则由乙方于2015年12月25日之前先行补齐支付甲方人民币伍拾万元整，于2016年1月31日之前补齐剩余房款人民币伍拾万元整。待甲方收到新的买受人支付的房款达到人民币贰佰万元整后5个工作日内，甲方退还乙方已经支付的全部房款。4、本协议约某内容为乙方请求甲方协商所达成，若乙方自签订本协议后在2016年1月31号无法找到新的买家，则本协议作废，双方继续履行原合同及相关协议……6、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关的规定(参照买卖合同的九、十条履行)……”。2015年12月25日，被告陈晓光出具收据，证明收到原告余正芳支付的购房款500,000元。三、2015年12月31日，被告陈晓光、周粉珍作为甲方，与作为乙方的案外人朱某某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX，第三版)，约某合同价款为2,500,000元，付款方式为：签约当日支付房款50,000元、2016年1月20日之前支付950,000元、2016年3月25日之前支付980,000元、以贷款形式支付500,000元、办妥房地产交接手续当日支付20,000元。同日，双方签订《补偿协议》，约某乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿730,000元，其中2016年3月25日之前支付220,000元、办理过户手续之前支付510,000元。2015年3月14日，被告陈晓光、周粉珍作为甲方，与作为乙方的案外人朱某某又重新签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，合同约某的主要条款与上述合同一致，其中付款方式变更为：2016年1月20日前支付房款600,000元、2016年2月19日前支付房款300,000元、2016年3月25日前支付房款730,000元、以贷款形式支付房款850,000元、办妥房地产交接手续当日支付房款20,000元。2016年1月15日，被告陈晓光、周粉珍与案外人朱某某重新签订《补偿协议》，约某乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿730,000元，其中2016年3月25日之前支付470,000元、办理过户手续之前支付260,000元。四、原告余正芳于2015年12月2日致信被告陈晓光、周粉珍，表示：“……为了避免不能过户的严重后果，我们提出撤销原签购房合同，实在对不起，我们愿意为了我们对自己房产脱手困难估计不足造成你们售房耽误了二天时间支付给你们壹万元的补偿费……”。五、证人贺某某(上海太平洋房屋服务有限公司工作人员)出面书面证明，载明：“客户余正芳夫妇于2015年11月29日通过我们公司购买普雄路XXX弄XXX号XXX室……后于2015年12月2日余正芳反悔不愿意购买该房产……余正芳故此又让儿子余罗俊购买该房产，合同继续履行……后余正芳再次翻悔不愿以儿子余罗俊名义购买该房产，要求我们将此房屋重新挂牌出售。双方协商好以下条款：1、再次出售价格为325万元，低于此价格出售，余正芳愿意支付存在的差价；2、余正芳先行支付该房产的产权人200万元；3、余正芳愿意再行支付该房产的产权人1万元作为接待他人看房的劳务赔偿。2015年12月31日，我们公司寻找到新的买家朱某某，想购置该房产，但存在价差。朱某某只愿支付323万元，后来通过和余正芳协商，余正芳愿意支付差价促成交易……”。审理中，证人贺某某出庭作证，证明上述书面证明系其本人书写。六、被告陈晓光名下上海农商银行账户交易明细显示，2016年5月5日、2016年5月10日，分别有金额分别为350,000元和500,000元的款项汇入，均注明为“贷款”。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、信函、收款收据、证人证言、银行账户交易明细及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉事实同本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约某履行自己的义务。就普雄路房屋的买卖，结合已查明的事实及当事人陈述，可显示余正芳有购买普雄路房屋的意愿，后因资金问题导致变更买受人，即余正芳先与陈晓光、周粉珍签订房屋买卖合同，后变更买受人为余正芳之子，即第三人余罗俊。余正芳与陈晓光于2015年12月25日签订的《补充协议》，经当事人确认，该协议实际表明当事人已协议解除由陈晓光、周粉珍与第三人余罗俊签订的《上海市房地产买卖合同》，此后陈晓光、周粉珍另行与案外人签订新版的《上海市房地产买卖合同》，亦印证双方对协议解除合同的合意，同时《补充协议》中约某的内容对原、被告均具有约束力。现当事人双方主要针对房屋买卖合同解除后产生的房款退还及违约责任问题产生争议。首先，针对陈晓光、周粉珍应予退还的房款数额，陈晓光、周粉珍认为，因余正芳书面承诺给予补偿10,000元，同时口头约某给付售房差价款20,000元，故不应再向余正芳退还房款30,000元。对此，本院认为，因余正芳与陈晓光、周粉珍签订的房屋买卖合同已解除，故陈晓光、周粉珍收取的房款均应予以退还，除已退还的房款1,470,000元外，还应另行退还房款30,000元。陈晓光、周粉珍所述补偿款10,000元及售房差价款20,000元，涉及的是合同解除后的违约责任问题；依据已查明的事实，其中补偿款10,000元系余正芳在信函中的单方承诺，双方对此并未达成合意，而对售房差价款20,000元的口头约某并无直接证据予以证明，故本院对陈晓光、周粉珍的上述意见难以采纳。但结合本案查明的事实，《补充协议》中确认双方解除合同系余正芳原因造成，且该协议并未免除余正芳对解除合同后相关责任的承担义务；而实际上，陈晓光、周粉珍与案外人约某的售房价款的确低于原售房价款，其中差价应属余正芳未能履行合同而导致的经济损失，故余正芳应对售房差价款20,000元予以赔偿。其次，针对余正芳逾期补付房款及陈晓光、周粉珍逾期退还房款的违约责任问题，双方亦各持己见。双方签订的《补充协议》明确约某基于“无法预知新的买受人能否在2016年2月5日之前支付该房屋买卖合同约某的第4笔房款”的考虑，故余正芳应再行支付款项1,000,000元，其中500,000元已按照约某于2015年12月25日支付，另有500,000元并未支付。而陈晓光、周粉珍理同样应按约某在收取新的买受人支付的房款达到2,000,000元数额之后五个工作日内，向余正芳退还收取的款项，依据相关事实，陈晓光、周粉珍截止2016年3月25日收取案外人的房款及补偿款数额已超过2,000,000元，但并未及时向余正芳退还款项。综合以上分析，双方均存在未按照《补充协议》约某的内容履行相关义务的情形，且陈晓光、周粉珍已与案外人及时签订新的房屋买卖合同，并无需要余正芳再行支付款项的必要，同时双方针对合同解除后的违约责任产生分歧致使陈晓光、周粉珍未能及时退还房款，因此，双方各自所主张的要求对方承担逾期补付房款或退还房款的违约责任，本院均不予支持。此外，针对余正芳要求陈晓光、周粉珍承担律师费的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈晓光、周粉珍应于本判决生效之日起十日内返还原告余正芳购房款人民币30,000元；二、对原告余正芳要求被告陈晓光、周粉珍支付逾期退还房款违约金及律师费的诉讼请求，不予支持；三、反诉被告余正芳应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈晓光、周粉珍赔偿款人民币20,000元；四、对反诉原告陈晓光、周粉珍要求反诉被告余正芳承担补偿款人民币10,000元及违约金21,000元的反诉诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费人民币550元，减半收取，计人民币275元，由被告陈晓光、周粉珍承担。反诉受理费人民币275元，由反诉被告余正芳承担人民币184元，由反诉原告陈晓光、周粉珍承担人民币91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年十一月三十日书记员  吴婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。