贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1515号原告贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。组织机构代码68017971－X。法定代表人王志军，该公司总经理。委托诉讼代理人熊民袖，该公司员工，特别授权代理。被告周庭婷，女，汉族，1984年4月19日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人夏虎，男，汉族，1977年10月20日出生，住址同上，与被告系夫妻关系）。原告贵州立华安物业服务有限公司诉被告周庭婷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州立华安物业服务有限公司的委托诉讼代理人熊民袖，被告周庭婷的委托诉讼代理人夏虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州立华安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2013年7月1日至2015年12月31日被告欠费共30个月物管费，住户面积131.10m2,单价1.4元/m2，合计5506元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告向被告所有的位于贵阳市××路涧桥泊林B栋2单元10楼4号房屋提供物业管理服务。截止2015年12月31日被告欠费共30个月，欠交物管费为5506元。2、原告就被告不交物管费的行为多次催收并与被告协商，被告一直未交纳，被告的行为严重影响了原告的经营管理，也侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判决如前诉所请。被告辩称，一、原告所诉与事实不符，被告从没有正式接到过关于立华安物业成为小区物业的任何合法通知。被告第一次交物业费是看到报纸刊登了一天的收房通知，来了就要求收1年的物业费以及相关费用，还以为是房屋验收必须做的步骤。在毫不知情的情况下，这样一个物业就开始了对我小区公共资源的免费试用，并在我小区获得了许多利益。引入广告进入小区，在没有业主允许的情况下让物流在单元通道安装物流箱收取包裹的存放费（现在小区包裹收取都是放在收费的柜子里，这个柜子的进入小区不仅使用了业主的公共资源（公用电）并占用业主活动空间）。对装修的工人车辆收取管理费用，对业主要求交钱安装门禁系统等等，有一位工作人员还因为安装停车收费系统打业主。我在入住小区后小区保安办事拖拉，对于水电问题也没有专人解决。在我小区期间立华安物业私自暂用绿化修建违章建筑，导致现在B栋2单元旁边还有一块建筑垃圾和空地，造成我小区居民的安全隐患。二、原告提供的证据有重大瑕疵，不能采信。原告所诉的我家共欠原告30个月物业管理费，合计5506元的诉讼请求，我小区在入住初就有业主委员会，所以个别住户签订的物业合同根本不能反映小区广大业主的利益和意愿。三、根据《中华人民共和国合同法》第三百六十九条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”我小区居民早已成立了业主委员会。所以，立华安物业在没有得到业主委员会的同意下入住我小区进行服务，业主当然有权利拒绝支付立华安的服务费；鉴于立华安物业在我小区时对环境造成的小区环境损害让小区业主利益受到侵害，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，立华安理应对我方做出修复或赔偿。我认为人民法院应驳回其诉讼请求。经审理查明，原告立华安物业公司系乌当区涧桥泊林小区开发商为该小区聘请的前期物业服务企业。2012年3月4日乌当区涧桥泊林业主委员会经召开业主委员会会议后向小区业主发出公告称：“……二、全体通过贵州中恒物业服务有限公司为涧桥泊林小区业主服务”。2012年4月12日业主委员会向乌当区政府呈交“关于要求立华安物业无条件撤出涧桥泊林的申请报告”，2012年4月13日业主委员会向原告发出限期撤出小区的通知，限原告于2012年4月23日前撤出小区。其间因种种原因导致原告未撤出小区，贵州中恒物业服务有限公司进驻小区后，出现一个小区两个物业管理企业，导致小区管理出现混乱局面。2012年4月20日，小区业主向乌当区住建局申请请求批准原告继续为小区服务，部分业主此后组织近400多户业主签后，支持原告继续为小区服务，并以签名方式授权高亚俊等17人为业主代表，分别于2012年6月19日、2013年5月21日与原告签订了《物业管理合同》，由原告继续为小区服务。2012年9月27日贵州中恒物业服务有限公司向乌当区创新社区服务中心作出“正式撤离涧桥泊林”的声明后撤出该小区。2012年10月29日，乌当区新联居委会向小区涧桥泊林小区业主发出通告“一、至2012年9月28日起，贵州立华安物业服务公司继续为涧桥泊林（新阳光花园）小区提供服务；……。”，此后，原告一直为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供服务至今。因新阳光花园（涧桥泊林）小区内部分业主联名要求对物业管理企业进行改聘，2014年初小区业委会向本院提起诉讼，要求原告退出新阳光花园（涧桥泊林）小区物业服务区域并移交相关的管理用房、场地、设施设备及相关资料，本院于2014年3月27日作出（2014）乌民初字第167号民事判决书判决驳回业委会的诉讼请求，该判决现已生效。另查明，原告为涧桥泊林小区提供物业服务的范围为涧桥柏林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设施、设备、及地下停车场，收费标准为A、B栋（28-29层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米/月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米/月收取。被告周庭婷居住的贵阳市××路涧桥泊林B栋2单元10楼4号房屋属于该小区内的高层住宅，房屋面积为131.10平方米，从2013年7日1日至2015年12月31日共计30个月未向原告交纳物业管理费。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《物业服务合同》、（2014）乌民初字第167号民事判决书、（2016）黔0112民初949号民事判决书；被告提交的小区照片、合同、通知等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告立华安物业公司与新阳光花园（涧桥泊林）小区业主代表签订的《物业服务合同》虽没有全体业主签字，但该合同确实是小区数百户业主的真实意思表示，原告也确实向包括被告在内的高层、小高层住宅业主提供了物业服务，由于物业服务企业有其行业特殊性，在该小区未召开业主大会对物业服务企业进行改选前，为维护小区的秩序稳定，保证居民日常生活正常进行，考虑到公平原则，本院认为小区高层，小高层住宅业主均应按照《物业服务合同》的约定交纳相应的物业管理费。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定以及《物业服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为贵阳市××路涧桥泊林B栋2单元10楼4号房屋的业主，应当按照约定交纳物业管理服务费，但其从2013年7月1日起至2015年12月31日未履行交纳物业服务费的义务，已构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。经本院查明，原告为小区提供物业服务至2015年12月31日，故原告主张被告交纳物业服务费的期间应为2013年7月1日至2015年12月31日，该期间被告应交纳的物业服务费为131.10m2×1.4元/m2月×30个月=5506元。本案中，虽然原告提供了物业服务，参照该小区其他业主及被告提交的证据显示，原告在物业服务过程中存在服务瑕疵以及履行义务不全面的情形。本院认为，虽然原告提供物业服务期间在服务质量方面有所欠缺，但被告拒交物业服务费影响了物业管理公司的正常运行和小区的公共卫生秩序，被告不能因为物业服务质量存在欠缺而拒交物业服务费，对于原告诉请被告支付物业服务费的金额，根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情适当调减，按本院查明的被告未交纳物业服务费5506元的80%支持4405元。关于被告提出原告没有主体资格的辩解意见，本院不予采纳。关于被告提出原告提供的物业服务不到位的辩论意见，本院认为，原告为该小区提供服务于2015年12月31日终止，被告庭审中提交的照片不能反映出系在原告提供物业服务期间拍摄，提交的维权申明书不符合证据的形式要件，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告周庭婷于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵州立华安物业服务有限公司2013年7月1日至2015年12月31日期间的共30个月的物业管理费人民币4405元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间到的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告周庭婷负担（此款原告贵州立华安物业服务有限公司已经预交，被告周庭婷在履行上述给付义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 曾 浩二〇一六年十一月二十一日书记员 冯贵荣