江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初2885号原告韩兴祥，男，汉族。原告南京市溧水区瑞琴厨具经营部，住所地溧水永阳镇秦淮路13号。负责人：韩兴祥。两原告的委托代理人：刘开胜，南京溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告徐建忠，男，1965年12月27日出生，汉族。被告徐文，女，1969年6月12日出生，汉族，个体。委托代理人：虞柏春，江苏恒山律师事务所律师。原告韩兴祥、南京市溧水区瑞琴厨具经营部与被告徐建忠、徐文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2016年5月30日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告韩兴祥、南京市溧水区瑞琴厨具经营部的负责人韩兴祥及两原告委托代理人刘开胜，被告徐文的委托代理人虞柏春到庭参加诉讼。被告徐建忠经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩兴祥、南京市溧水区瑞琴厨具经营部向本院提出诉讼请求：1.要求确认并由被告给付征用安置补偿中的搬家费、停产停业补助以及自征用起至租赁合同到期日止的租金、押金等，暂定共计394850元（具体数额以拆迁协议及评估报告为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2013年10月开始，原告租赁被告位于溧水区永阳镇秦淮路13号的1-3层门面房，用于经营厨具销售，并成立了经营部，租赁协议每年一签。原告交纳了押金4000元，最后一期租赁协议是2015年10月9日至2016年10月8日。2016年3月份，因原告租赁的房屋被政府征用，政府给予了经济补偿，其中包含了搬家费、停产停业补助，自征用起至租赁合同到期日止的租金以及押金，这些费用应由原告享有，被告应退还。经双方协商未能达成一致，故诉来本院要求处理。被告徐建忠未向本院提供答辩意见。被告徐文辩称，1.原告诉请没有事实和法律依据。原、被告之间签订租赁协议，约定如遇拆迁或其他不可抗力原因，原告必须无条件搬迁。无条件也就是原告方无条件放弃任何补偿。在签订协议前，被告方也明确告知原告，如遇拆迁原告放弃任何补偿。原告与被告租赁合同一年一签，也是考虑到被告房屋有可能会被拆迁，每年所签的合同内容一样，租金未增加也是考虑到如遇拆迁，原告已放弃任何补偿的情形。2.本案所涉房屋系商业用房，故不管是否出租，根据拆迁规定都将获得搬迁费、停产停业损失，因此被告方获得上述费用不是以是否将被拆迁房屋出租为条件。3.根据原、被告签订的租赁合同期限为1年，自2015年10月9日-2016年10月8日止，距离合同到期仅有不到三个月，原告的搬迁、停业损失是很少的，现在原告的诉请与其损失不符，不符合公平合理的原则。4.关于搬迁费，原告放在涉案房屋里是一些灶具、生活用品，物品并不多，而被告在该房中的物品有：几套家具、灶具、空调3台、油烟机、淋浴房、热水器、大型电视机1台等很多物品和设备，相比原告而言，被告的物品、设备需要搬迁的更多。5.2016年5月份签订拆迁协议，由于原告的拒不搬迁，造成被告的拆迁费用迟迟拿不到，对被告造成了极大的损失，该笔损失原告应予以赔偿。6.原告至今未将所租房屋钥匙移交水、电卡费用结清移交水电资费卡。原告要求退还租金没有依据。7.原告三年租金总共15万元，原告的诉请对被告来说不符合常理。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2015年10月10日，原告韩兴祥作为承租方（乙方）,被告徐文作为出租方（甲方），就坐落于溧水秦淮路13号房屋达成租赁协议，主要内容为：1.甲方将上述房屋（共3层，一、二楼各2间，三楼3间）出租给乙方。2.该房屋用途为租赁商业用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3.租赁期限自2015年10月9日至2016年10月8日止。4.年租金为5万元，租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金，乙方租金半年一付（押金除外），先付后租。5.乙方支付甲方4000元作为租赁押金。6.租赁期间，如遇拆迁或者其他不可抗力原因，乙方必须无条件搬迁，合同还对双方其他权利、义务作出约定。2016年5月7日，溧水区房屋征收管理办公室（作为甲方）与两被告（作为乙方）签订本案所涉房屋征收与补偿协议，协议主要内容为：1.坐落秦淮路13号的房屋为乙方所有，建筑面积合计247.38㎡，用途为商业；国有土地使用权面积96.48㎡，使用性质为商服。2.被征收非住宅房屋的价值补偿金额为3091252元。3.装饰装修补偿金额为286961元，附属物补偿金额为24340元。4.营业用房停业补偿费247300元，营业用房搬迁补助费123650元。5.乙方同意于2016年5月19日12时，将被征收房屋搬迁完毕交由甲方拆除。在合同附件1中注明，本案所涉房屋合计247.38㎡，非住宅247.38㎡（营业用房247.8㎡，含一层62.14㎡，二层71.54㎡，三层113.7㎡），附件4中注明营业用房、停业补助费的计算为3091252×8%=247300元，拆除安装、搬运补助费为3091252×4%=123650元。附近件5注明，30日内营业用房搬迁奖励及区政府特殊奖励共计115661元。原告韩兴祥于2013年10月始就租用被告上述房屋，用于经营厨具，并于2013年10月23日领取个体工商户营业执照，名称为南京市溧水区瑞琴厨具经营部，经营场所为本案所涉租赁房内。租赁合同均为一年一签。另查明，本案所涉房屋附属物补偿总计24340元，经当事人质证其中有固定电话一部（310元）、宽带一端口（500元）系原告所有，另有宽带一端口（500元）原系朱小勇所有，朱小勇向本院出具书面说明，该端口归原告所有。2015年12月，拆迁部门就拆迁事宜开始公告。2016年2月底左右，拆迁部门开始在租赁房屋处进行围挡。2016年6月25日原告搬出出租房。另查明，2015年10月至2016年10月的房屋租金5万元及押金4000元，原告韩兴祥均已支付给被告。本院认为,本案争议焦点为：一、原告韩兴祥与被告徐文之间的房屋租赁合同的效力。二、原告南京市溧水区瑞琴厨具经营部的主体资格。三、双方当事人在租赁合同约定“租赁期间，如遇拆迁或其他不可抗力原因，乙方无条件搬出”是否可认为原告放弃拆迁补偿。四、各项补偿款中，原告应得多少。五、押金、租金的退还数额。针对本案的焦点一，本院认为，本案所涉房屋所有权人为两被告，而原告韩兴祥与徐文签订合同了房屋租赁协议，被告徐建忠并未在房屋租赁协议上签字，但韩兴祥从2013年10月开始租用涉案房屋至迁出共计两年多时间，按常理徐建忠对房屋租赁应明知，加之徐建忠未到庭应诉，本院认为，虽徐建忠未在2015年10月租赁合同上签字，原告韩兴祥与徐文之间的房屋租赁协议应为有效协议。针对焦点二，本院认为，房屋租赁合同的系韩兴祥与被告所签，南京溧水区瑞琴厨具经营部不是合同的相对方，故经营部在本案中不具有原告主体资格。针对焦点三，本院认为，双方的约定应视为对补偿问题约定不明。针对焦点四，本院认为，因双方对搬家费约定不明，而出租方及承租方均是搬家行为的实施主体，承租人主张搬家费的主张，本院应予支持，本院酌定为原告方享有其中的40%。关于停产停业损失部分，因双方约定不明，结合原、被告之间租赁协议已履行期限及尚未履行期限，原告经营项目，再次经营所需合理期限等因素，本院酌定停产停业损失中40%部分由原告享有。综上，被告应支付给原告停产停业补助费用98920元（247300元×40%），搬迁补助费49460元（123650元×40%）。针对焦点五，本院认为拆迁公告后，原告仍在使用房屋应依据合同约定并纵使房屋实际使用情况，本院酌定，被告应退还原告租金15000元及押金4000元。另，被告尚需支付给原告附属物补偿费1310元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十七条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告徐文、徐建忠应于本判决生效之日起十日内支付给原告韩兴祥停产停业补助费98920元、搬家费49460元及附属物补偿费1310元，合计149690元。二、被告徐文、徐建忠应于本判决生效之日起十日内返还原告韩兴祥租金15000元及押金4000元，合计19000元。三、驳回原告韩兴祥的其他诉讼请求。四、驳回原告南京溧水区瑞琴经营部的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3612元，由原告韩兴祥负担2069元，被告徐文、徐建忠1543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7223元。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 员  任天保二〇一六年十一月八日见习书记员  吕 娟