云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0127民初1756号原告徐正城，男，汉族，1984年9月12日生，云南省寻甸回族彝族自治县人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托代理人李雁函，系云南八谦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市日新中路与前卫路交叉口润城**楼**。法定代表人简姚楠,系该公司经理。委托代理人邓璐瑶，系建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告徐正城诉被告云南鼎宏商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法由审判员王莹华独任审判，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告徐正城及其委托代理人李雁函和被告云南鼎宏商业运营管理有限公司委托代理人邓璐瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐正城诉称：2015年4月3日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定原告向被告租赁其位于云南省嵩明县杨林职教园区领袖知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48的房屋用于开办电影院及延伸产品、配套产业的经营，交房时间不得迟于2015年10月1日，原告签订商铺租赁合同后，于2015年8月4日与昆明辰星科技有限公司签订了《采购合同》，购买开办电影院所需的数字放映机，并在农村信用社河口镇分社办理了抵押贷款，由银行直接放款人民币1045000元给昆明辰星科技有限公司指定账户内作为合同预付款，之后昆明辰星科技有限公司出具了收款收据，时至今日，被告并未按照合同约定交房，且根据原告了解，被告已将嵩明县杨林职教园区领袖知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48的房屋出租给了第三方，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月3日签订的《商铺租赁合同》；2、由被告偿还原告定金人民币108600元及自2015年4月30日起至被告实际偿还原告之日止的同期银行贷款利息（截止起诉之日计算得出人民币6044元）；3、由被告偿还原告的经济损失人民币1045000元以及自2015年9月7日起至被告实际偿还原告之日止的同期银行贷款利息（截止起诉之日计算得出人民币41970元）；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。原告徐正城在开庭之日，当庭把第三项诉求变更为：由被告偿还原告的经济损失人民币100万元以及自2015年9月7日起至被告实际偿还原告之日止的同期银行贷款利息。被告云南鼎宏商业运营管理有限公司辩称：原告的第一项诉讼请求我方不同意，因为整个房地产市场的行情导致交房有一定的延迟，这是可以接受的，现在原告所承租的房屋已经基本建好，可以交房，我们也一直在与原告协商交房事宜。故原告的第二、第三项诉讼请求也就不存在支持的理由。同时，原告第三项诉求中的100万元购买电影放映器材的损失无法确认。原告徐正城为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证复印件、被告工商登记信息，欲证实原、被告的诉讼主体适格；第二组：商铺租赁合同、授权委托书（吴文魁），欲证实原告与被告的授权委托人五文魁于2015年4月3日签订商铺租赁合同，现被告存在违约行为，导致原告损失；第三组：徐正城建设银行交易流水、云南鼎宏商业运营管理有限公司财务收据，欲证实原告向被告支付了108600元的定金；第四组：合伙协议书、个人借款合同、抵押合同、云南省农村信用合作社借据、贷款账;欲证实原告与唐某合伙经营电影院，并为履行租赁合同唐某用原告父亲名下的房屋抵押向河口信用社贷款100万元后支付给辰星科技有限公司用于采购放映设备的事实；第五组：原告与辰星科技有限公司的采购合同、星辰科技有限公司授权委托书（潘某）、被告委托律师向原告提交的解除函2份、收款收据，欲证实原告与辰星科技有限公司签订买卖合同后因被告违约导致用于购买放映设备预付款损失，后被告要求解除合同的事实。第六组：证人唐某、潘某证言，欲证实原告为履行与被告签订的租赁合同，与唐某签订合伙协议，并由唐某向河口信用社贷款100万元向辰星科技有限公司购买数字电影放映机的事实。经质证，被告云南鼎宏商贸有限公司对第一组证据无异议；对第二组证据无异议，认为合同不存在不公平的部分，所有条款都是公正的，系双方自愿达成的；对第三组证据无异议；对第四组证据中的合伙协议的真实性不认可，其余证据真实性合法性予以认可，但关联性不认可，认为合伙协议是原告与他人签的，故基于此协议产生的其他合同也不认可，且借款人、抵押合同的当事人都不是原告，并不是用原告的财产抵押贷款，只能证明银行贷款给了案外人，与本案无关；对第五组证据中的收款收据证据三性不认可，其余真实性、合法性无异议，但关联性不认可，认为采购合同是否与本案的租赁合同有关系无法看出，即使如原告说的已经付款，但是不能说已经贷出的100万元是经济损失；解除函只能证明双方协商的过程，不能证明合同已经解除，同时采购合同上面所盖的公章与收据上所盖公章不一致，签字也明显不一致；对第六组证据中的证人证言均不认可，认为两证人与原告系亲戚关系，与原告存在利害关系，证人所说无法核实真实性。被告云南鼎宏商贸有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证，欲证实被告的身份情况；2、诉争房屋所在地施工现场照片，欲证实租赁合同约定的房屋已经建好，可以交付继续履行合同。经质证，原告徐正城对证据1无异议；对证据二真实性无异议，但证明目的不认可，认为房屋主体建好并不意味着就可以交房。对于原、被告提供的证据，本院将结合案件事实予以综合分析采纳。经审理，本院确认本案如下法律事实：2015年4月3日，原告徐正城与被告云南鼎宏商业运营管理有限公司授权委托人吴文魁签订了《领袖·知识城商铺租赁合同（影院房屋租赁合同）》，合同约定：由被告云南鼎宏商业运营管理有限公司将昆明市嵩明县杨林职教园区领袖知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48建筑面积1448㎡的房屋租赁给原告徐正城用于经营领袖国际影城，租期12年，自2015年10月1日起至2027年9月31日止。交房时间不得迟于2015年10月1日。原告徐正城应在合同签订后30个工作日内向被告云南鼎宏商业运营管理有限公司支付3个月租金108600元作为合同定金。如被告不按约定向原告交房，则按照超出时间每日向原告赔偿人民币10000元作为违约金。云南鼎宏商贸有限公司因自身原因提前终止本合同履行，原告徐正城有权要求被告退还已经支付但未到期的租赁费用，并赔偿徐正城所遭受的全部损失；双方违反本合同约定的义务，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的经济损失。合同签订后，原告徐正城于2015年4月30日按照约定向被告支付了108600元作为合同定金。2015年5月16日，原告徐正城为履行租赁合同，与唐某签订了《合伙协议》，约定由徐正城与唐某合伙投资经营嵩明县杨林镇领袖知识城-领袖国际影城项目。2015年8月4日，原告与昆明辰星科技有限公司授权委托人潘某签订了《采购合同》，约定由原告徐正城向昆明辰星科技有限公司购买价值209万元的索尼数字电影放映机4台；付款方式为：徐正城向昆明辰星科技有限公司支付的所有货款直接汇入指定账户（即：潘某所属的云南省昆明市西山区农村信用合作联社福海分社6231900000063228171的账户）；自合同签订之日起20日内向昆明辰星科技有限公司付合同总价款的50%作为预付款，其余货款在发货前3日内付清；交货时间为2015年12月5日前；延期交货或者延迟支付价款的，每日按合同总价款的10‰向对方支付违约金。2015年9月2日，唐某以购买放映设备为由，用所有权人为徐国俊的房屋抵押，与寻甸回族彝族自治县农村信用合作联社河口信用社（以下简称“河口信用社”）签订了《个人借款合同》，约定由河口信用社向唐某发放贷款100万元，并直接划入潘某所属的云南省昆明市西山区农村信用合作联社福海分社6231900000063228171的账户。借款合同签订后，河口信用社依照约定于2015年9月2日将贷款发放给唐某，并于2015年9月7日直接划入合同所约定的潘某的账户。2015年10月1日，原告徐正城与被告云南鼎宏商贸运营管理有限公司约定的房屋交付时间到期后，被告一直未能如约履行交房义务，导致原告徐正城也一直未能有条件接收向昆明辰星科技有限公司预定的电影放映机，并无法收回购买电影设备的预付款100万元。2015年12月10日，被告云南鼎宏商业运营管理有限公司因不能按照合同约定交房故向原告徐正城发函要求原告徐正城选择解除合同并由被告赔偿原告经济损失或者继续履行合同并由被告赔偿原告经济损失的解决途径。2016年1月5日，被告云南鼎宏商业运营管理有限公司再次以不能如期交房为由向原告徐正城发函，通知原告解除租赁合同并协商解决之后的其他事宜。另查明，唐某系原告徐正城岳父，徐国俊系原告徐正城父亲，潘某系原告徐正城表弟。领袖·知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48商铺产权属于云南正丰兴房地产开发有限公司，该公司将商铺的招商、出租权授予被告云南鼎宏商业运营管理有限公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系成立的，双方应严格按照合同的约定履行其所负义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方根本违约的，非违约方享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告徐正城与被告云南鼎宏商业运营管理有限公司自愿签订租赁合同，双方均应按照合同约定全面履行义务，因原告与被告订立房屋租赁合同的主要目的是用被告提供的房屋经营影院，但被告云南鼎宏商业运营管理有限公司不仅未能按照合同约定的交房时间向原告履行如期交房义务，反而在交房期限届满后两次发函与徐正城协商解除合同的事宜，被告已以实际行动表明不履行合同的主要义务，导致原告无法使用租赁房屋从事影院经营，被告的行为已构成根本性违约，达到合同解除的法定情形，被告云南鼎宏商业运营管理有限公司理应为此承担相应的法律责任，故原告要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告返还原告定金人民币108600元及自被告收到定金之日起至返还定金之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告偿还原告的经济损失人民币100万元及自2015年9月7日起至被告实际偿还原告之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，因原告徐正城是基于原、被告之间签订的租赁合同才与唐某签订合伙协议，并向昆明辰星科技有限公司订购放映器材，最终导致了未能退还预付款100万元的损失，且此损失与被告的违约行为存在直接的因果关系，被告云南鼎宏商业运营管理有限公司理应按照合同约定对此承担相应责任。同时因双方在租赁合同中自愿作出“超出交房时间被告每日向原告赔偿人民币10000元作为违约金”的约定，但根据此约定条款所计算得出的违约金远远超过原告实际造成的损失，现在原告仅要求赔偿实际损失100万元，并提供了相关证据予以佐证，被告虽不认可原告的损失，但未能提供相应证据推翻原告的证据，故对原告该项主张本院予以支持；但原告主张的利息损失，因并非是原告的直接损失或者是履行合同可得的利益，故对原告的此项诉讼请求，本院不予以完全支持，仅支持由被告赔偿原告经济损失100万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐正城与被告云南鼎宏商业运营管理有限公司签订的《领袖·知识城商铺租赁合同（影院房屋租赁合同）》；二、由被告云南鼎宏商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐正城返还定金人民币108600元及自2015年4月30日起至被告实际返还原告之日止的中国人民银行同期贷款利息；三、由被告云南鼎宏商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐正城赔偿损失人民币100万元；四、驳回原告徐正城的其他诉讼请求。案件诉讼费15615元，减半收取为7807.5元，由被告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  王莹华二〇一六年十一月一日书记员  夏锦森