福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1045号原告：许谋圣，男，1983年8月19日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：康志伟，福建中德律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王培军，福建中德律师事务所执业律师。被告：阮义中，男，1972年12月27日出生，汉族，住福建省福安市。被告：李凯祥，男，1990年6月6日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：康怀，石狮市中心法律服务所法律工作者。原告许谋圣与被告阮义中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，原告许谋圣向本院申请追加案外人李凯祥作为本案共同被告参加诉讼。本院依法予以准许并于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告许谋圣的委托诉讼代理人王培军、被告李凯祥及其委托诉讼代理人康怀到庭参加诉讼，被告阮义中经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许谋圣向本院提出诉讼请求：1.判令阮义中立即向许谋圣支付拖欠的自2014年12月10日起至2015年12月9日止的租金268244.36元，并自2014年12月10日起至本项租金实际支付之日止按日以千分之一计算违约金（截止至起诉之日止违约金为120173元）；2.判令阮义中立即向许谋圣支付拖欠的自2015年12月10日起至判决生效之日止按日以1009元计算的租金（截止至起诉之日止本段所拖欠的租金暂计为83747元）；3.判令阮义中应自2015年12月10日起，以年租金368244.36元为基数，按日以千分之一向许谋圣支付违约金至判决生效之日止（截止至起诉之日止该项违约金暂计为30564元）；以上1至3项诉讼请求截止至起诉之日止共计502728.36元；4.判令本案诉讼费由阮义中负担。诉讼过程中，许谋圣变更诉讼请求为：1.解除许谋圣与阮义中、李凯祥于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同》，阮义中、李凯祥立即向许谋圣腾退交还址于石狮市某号的房屋；2.判令阮义中、李凯祥立即向许谋圣支付拖欠的自2014年12月10日起至2015年12月9日止的租金268244.36元，并自2014年12月10日起至本项租金实际支付之日止按日以千分之一计算违约金（截止至起诉之日止违约金为120173元）；3.判令阮义中、李凯祥立即向许谋圣支付拖欠的自2015年12月10日起至实际腾退交还房屋之日止按日以1009元计算的租金（截止至变更诉讼请求申请之日止本段期限所拖欠的租金暂计为129152元）；4.判令阮义中、李凯祥应自2015年12月10日起，以年租金368244.36元为基数，按日以千分之一向许谋圣支付违约金至判决生效之日止（截止至起诉之日止该项违约金暂计为30564元）；以上1至4项诉讼请求截止至变更诉讼请求申请之日止共计548133.36元；5.判令本案诉讼费由阮义中、李凯祥负担。事实和理由：址于石狮市某号楼北起第一至第六间的店面及楼上建筑（以下简称案涉房屋），系许谋圣集体回批地上依照合法手续建造所得。2011年9月10日，许谋圣与阮义签订一份《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：阮义中承租许谋圣案涉房屋作为商务酒店使用，期限自2011年12月10日起至2023年12月9日止；租金以334767.6元为起点，每三年递增10%，2014年至2017年阶段的租金为每年368244.36元；租金自第二年起每年一次性付清，如逾期每天按应付金额的1%支付违约金；如连续拖欠两个月未缴，许谋圣有权收回案涉房屋，并要求阮义中承担违约金、押金（押金共12万元）；阮义中在租赁期间不得未经同意转租，不得改变案涉房屋承重结构，并应承担房屋水费、电费、房产税等费用；阮义中如不续租，应当在租期满前两个月告知许谋圣，否则应赔偿许谋圣三个月租金；此外，还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，许谋圣依约将案涉房屋交付给阮义中使用。阮义中起初均能依约支付租金，但2014年12月10日至2015年12月9日期间的租金368244.36元，至今只支付100000元，而2015年12月9日起至今的租金分文未付。经许谋圣多次催讨，阮义中均以各种理由推诿搪塞，毫无履行合同的诚信。李凯祥与阮义中合伙经营上述商务酒店，应与阮义中共同承担义务，请求支持许谋圣变更后的诉讼请求。阮义中未作答辩。李凯祥辩称，第一，李凯祥系作为168酒店管理人员的身份对168酒店进行管理，并不是案涉合同的当事人，案涉房屋租赁与李凯祥没有关联。事实上，阮义中系李凯祥的老板，双方系雇佣关系并非许谋圣主张的合伙关系。第二，168酒店在2014年时因经营出现问题，就与许谋圣协商将租金标准变更为年租金300000元。截止至目前为止，168酒店已付租金100000元（该租金是李凯祥受阮义中的指示汇给许谋圣的母亲柯幼娜）、押金120000元，应按实际所欠房租230000元计算。第三，要求进行调解，认为本案有两种调解方案。一是168酒店在投入时花费了二百三十多万元，要求许谋圣给予168酒店一定期限，由168酒店在近期内进行转让经营权及酒店的财产，转让后的款项优先支付租金给许谋圣；二是由许谋圣直接收回酒店，对酒店现有价值进行评估，直接抵扣房租。若未能调解成功，请求驳回许谋圣对李凯祥的诉讼请求。许谋圣围绕其诉讼请求依法提交了许谋圣的居民身份证、阮义中的居民身份证复印件、《房屋租赁合同》、建筑工程施工许可证复印件（经本院向石狮市城建档案馆核实，其内容属实）、分户图复印件（其上有加盖社区居民委员会公章）、李凯祥的户籍信息打印件、中国工商银行活期历史明细清单复印件（经本院核实，其内容属实）、录音录像光盘及录音录像笔录、柯幼娜出具的证明及柯幼娜的居民身份证、手机短信息截图打印件各1份。阮义中、李凯祥均未针对许谋圣的诉讼请求向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了上述证据交换和质证，阮义中未到庭质证也未提交书面质证意见。对许谋圣提交的上述证据，本院分析认定如下：对许谋圣提交的许谋圣的居民身份证、阮义中的居民身份证复印件、李凯祥的户籍信息打印件、中国工商银行活期历史明细清单复印件、录音录像光盘及录音录像笔录、柯幼娜的居民身份证、手机短信息截图打印件，因阮义中、李凯祥对上述证据的真实性均未提出异议，故对上述证据的真实性本院予以确认；但上述证据中的录音录像光盘及录音录像笔录、手机短信息截图打印件提及的合伙或合作事宜，因涉及到阮义中或其他合伙人合法权益，且该部分陈述仅系李凯祥的单方陈述，并未得到阮义中或其他合伙人的确认，故该三份证据无法直接证明李凯祥系168酒店合伙人之一的事实。对许谋圣提交的《房屋租赁合同》，因阮义中对其真实性及内容均未提出异议，故对该份证据本院予以确认。对许谋圣提交的建筑工程施工许可证复印件，经本院核实，其内容属实，故对该份证据本院予以确认。对许谋圣提交的分户图复印件，其内容与许谋圣提交的《房屋租赁合同》、建筑工程施工许可证复印件互相印证，故对该份证据本院予以确认。对许谋圣提交的柯幼娜出具的证明，其内容与许谋圣提交的录音录像光盘及录音录像笔录中提及的催讨租金的事实、柯幼娜的居民身份证互相印证，故对该份证据本院予以确认。庭审后，本院向石狮市工商行政管理局调查核实，并无168酒店的工商登记情况以及以阮义中、李凯祥为经营者或股东的工商登记情况。根据上述证据和许谋圣、李凯祥的庭审陈述以及本院调查核实的情况，本院查明如下事实：2011年9月10日，阮义中向许谋圣承租案涉房屋作为168酒店的经营场所，并共同签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方（即许谋圣）将址于石狮市某号楼北起第一间至第六间店面及该六间店面以上二楼至六楼半房屋出租给乙方（即阮义中）作为商务酒店使用；租赁期限十二年（即自2011年12月10日起至2023年12月9日止）；一楼六间店面每年租金90000元，二楼至六楼半房屋每年租金244767.6元（即以二楼至六楼半房屋面积1942.6平方米按每平方米租金10.5元计算），每年租金共计334767.6元；押金共120000元，分三次支付，分别于第一年（即2011年）支付60000元，于第二年（即2012年）支付30000元，于第三年（即2013年）支付30000元；租赁期限届满时，押金无息退还乙方，如乙方在退还房屋之后有未付清的水电费等，甲方有权在押金内予以扣除后再予以退还余额；租金每三年递增10%，租金第一年（即2011年）半年一付，以后每年一付，乙方如逾期应每天按付款金额1%支付违约金给甲方，如连续两个月未支付租金，甲方有权收回房屋，另租他方并要求乙方支付违约金；三年以后即2014年至2017年每年租金368244.36元，2017年至2020年每年租金405068.8元，2020年至2023年每年租金445575.67元；等等。2015年2月9日，李凯祥通过银行转账的方式汇给许谋圣的母亲柯幼娜100000元，该款项系用于支付案涉房屋的租金。2016年3月3日，许谋圣因催讨租金未果诉至本院。审理中，许谋圣自认已收到案涉房屋2014年12月9日前的全部租金和2014年12月10日起的部分租金100000元，押金70000元。现案涉房屋仍由168酒店在使用。另查明，石狮市凤里街道后花社区居民委员会于2004年11月8日取得某商住楼的建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证。案涉房屋址于该商住楼北起第一至第六间店面（包括该店面以上二至六层半的房屋），其合法权利人系许谋圣。本院认为，关于双方争议的李凯祥是否是案涉合同的当事人的审查认定。因案涉合同上已明确载明承租人为阮义中，而许谋圣主张李凯祥也是案涉合同的当事人，但未能就其该项主张提供充分、有效的证据予以证明，故根据合同相对性原则，应认定案涉合同的当事人为许谋圣与阮义中。关于双方争议的案涉合同是否具备解除条件以及是否应当解除的审查认定。因许谋圣与阮义中签订的案涉合同，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方均应按照案涉合同的约定全面履行各自的义务。根据案涉合同的约定，许谋圣有权在阮义中连续未支付两个月租金的情况下收回案涉房屋并另租他方。可见，双方已在案涉合同中约定许谋圣有权单方解除案涉合同的条件，现该条件因阮义中未能及时支付案涉房屋租金已成就；同时，因阮义中一直迟延履行支付案涉房屋租金的义务致使许谋圣无法实现签订案涉合同的目的，故应认定案涉合同已同时具备约定和法定的解除条件，应当予以解除。关于双方争议的阮义中是否应当腾退交还案涉房屋的审查认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，案涉合同解除后，阮义中作为承租人依法负有腾退交还案涉房屋的义务。关于双方争议的阮义中是否拖欠许谋圣案涉房屋租金、是否应当支付许谋圣拖欠的租金和迟延支付拖欠的租金的违约金的审查认定。阮义中作为案涉房屋的承租人，依法对已支付案涉房屋租金负有举证责任，但其至今未向本院提交支付租金的证据，故阮义中是否拖欠许谋圣案涉房屋租金以及拖欠租金的数额可根据许谋圣的自认和案涉合同的约定进行认定。根据许谋圣的自认和案涉合同的约定以及许谋圣的请求，阮义中至今尚欠许谋圣案涉房屋的租金实际包括两方面，即2014年12月10日至2015年12月9日期间未付的租金268244.36元（即368244.36元-100000元=268244.36元，其中368244.36元是2014年12月10日至2015年12月9日期间案涉房屋的年租金，100000元是已付的租金）和2015年12月10日至案涉合同解除之日（即本判决生效之日）期间按日租金1009元（即368244.36元÷365天＝1009元）计算的租金；而许谋圣主张的租金部分实际上还包括案涉合同解除后至阮义中实际腾退交还案涉房屋之日止按日1009元计算的租金损失，因案涉合同解除后，阮义中负有腾退交还案涉房屋的义务，许谋圣主张的该部分租金损失实际上是参照租金标准计算的占有使用费，并非法律意义上的租金，是否存在该部分租金损失与阮义中是否及时履行腾退交还案涉房屋的义务有关，故现无法确定许谋圣是否存在该部分租金损失，许谋圣可待实际发生后再另行主张。审理中，李凯祥主张双方已协商将上述年租金变更为300000元，阮义中支付的押金应予以抵扣拖欠的租金。因案涉合同已明确规定年租金的标准和押金的退还方式和退还条件，而李凯祥又未能就双方有就年租金和押金的退还达成新的合意提供证据，故对其该项主张本院不予采纳。根据案涉合同的约定，案涉房屋租金自2012年12月10日起的支付方式为一年一付，虽双方在案涉合同上并未明确约定案涉房屋租金的具体支付时间，但许谋圣主张于每一租赁年度初支付当年度租金符合一般的租赁习惯，本院予以采纳，故应认定阮义中尚欠许谋圣案涉房屋于2014年12月10日至2015年12月9日期间未付的租金268244.36元、于2015年12月10日至案涉合同解除之日（即本判决生效之日）期间按日租金1009元计算的租金应于每一租金年度的12月10日支付。因阮义中未按约定及时支付租金，已构成违约，根据案涉合同的约定，若阮义中逾期支付租金，每天应按付款金额1%支付违约金，现许谋圣请求阮义中支付逾期支付租金的违约金，具有事实依据和法律依据，但鉴于违约金的性质在于弥补守约方的实际损失，阮义中未按约定支付租金实际上只造成许谋圣的利息损失，且李凯祥也不认可许谋圣主张的违约金，故本院结合许谋圣的实际损失将违约金的计算标准调整为月利率2%。结合许谋圣的诉求，许谋圣请求阮义中支付逾期支付案涉房屋于2014年12月10日至2015年12月9日期间未付的租金268244.36元自2014年12月10日起至实际支付之日止的违约金，及案涉房屋于2015年12月10日至案涉合同解除之日（即本判决生效之日）期间未付的租金以年租金368244.36元为基数自2015年12月10日起至本判决生效之日止的违约金，并未违反双方的约定和法律的规定，也未超过本判决生效时阮义中依法应当承担的违约责任范围。关于李凯祥是否亦应当承担腾退交还案涉房屋并支付阮义中尚欠许谋圣的上述租金及违约金的审查认定。许谋圣主张李凯祥与阮义中系合伙关系，应当承担上述责任。因根据本案现有的证据无法直接认定李凯祥系168酒店合伙人之一的事实；且假设李凯祥系168酒店合伙人之一，但根据其短信陈述的内容，其是在案涉合同签订后才成为合伙人之一，仅凭这一事实也无法排除阮义中系独自以提供案涉房屋的使用权作为合伙的部分出资的可能性；此外，许谋圣也未能就阮义中签订案涉合同的行为是代表包括李凯祥在内的所有合伙人进行举证，故许谋圣主张李凯祥应承担本案债务，缺乏事实依据和法律依据。综上所述，案涉合同已同时具备约定和法定的解除条件，现许谋圣请求解除案涉合同，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。案涉合同解除后，阮义中应将案涉房屋腾退交还给许谋圣，并支付尚欠许谋圣的租金以及逾期支付租金的违约金，具体款项以上述审查认定为准。许谋圣提出的其他诉讼请求，因缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。阮义中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除许谋圣与阮义中于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同》；二、阮义中应于本判决生效后十日内将址于石狮市某号楼北起第一至第六间店面（包括该店面以上二至六层半的房屋）腾退交还给许谋圣；三、阮义中应于本判决生效后十日内支付许谋圣2014年12月10日至2015年12月9日期间未付的租金268244.36元及逾期支付该项租金的违约金（违约金以该项租金为基数自2014年12月10日起至该项租金实际支付之日止按月利率2%计算）；四、阮义中应于本判决生效后十日内支付许谋圣2015年12月10日至本判决生效之日期间按日租金1009元计算的租金；五、阮义中应于本判决生效后十日内支付许谋圣逾期支付上述第四项确定的租金的违约金（违约金以年租金368244.36元为基数自2015年12月10日起至本判决生效之日止按月利率2%计算）；六、驳回许谋圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9281元，由许谋圣负担506元，由阮义中负担8775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  蔡景艳人民陪审员  吴雅珊人民陪审员  陈冰冰二〇一六年十一月一日书 记 员  苏丽蓉附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：一、本案引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-9-