安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初4331号原告：李成好，男，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：夏伟，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏发柱，安徽神州行律师事务所实习律师。原告：王玉，女，1984年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：夏伟，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏发柱，安徽神州行律师事务所实习律师。被告：陈加香，女，汉族，1979年4月4日出生，户籍住址安徽省长丰县，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：田保华，安徽可为律师事务所律师。原告李成好、王玉与被告陈加香房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年6月22日立案受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2016年10月20日公开开庭进行审理。原告王玉及李成好、王玉委托诉讼代理人夏伟、夏发柱，被告陈加香委托诉讼代理人田保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成好、王玉向本院提出诉讼请求：1、解除李成好、王玉与陈加香签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，陈加香双倍返还李成好、王玉定金20000元；2、陈加香立即退还李成好、王玉代付的个人所得税11600元；3、陈加香支付李成好、王玉赔偿金965000元；4、陈加香承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月20日，李成好、王玉与陈加香在安徽中皖辉达房产代理销售公司固镇路分公司签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：1、陈加香将位于合肥市庐阳区XX室房产，权证号：合庐XX，面积122.1平方米出售给李成好、王玉。房屋转让价1233000元；2、双方于2016年1月15日前往办理存量房转移登记手续，房屋过户产生的契税、印花税、个人所得税由李成好、王玉承担；3、李成好、王玉支付给陈加香定金10000元，李成好、王玉用首付款替陈加香清偿银行贷款，李成好、王玉配合核实贷款材料，若银行不予贷足本合同约定的金额，则由双方协商，协商不成解除合同，互不追究违约责任。上述合同签订后，李成好、王玉于当天支付给陈加香定金10000元，陈加香出具了收条。2016年1月13日，李成好、王玉按约到合肥市庐阳区地税局支付过户税费58000元（代缴陈加香个人所得税11600元；房屋契税46400元），税务部门出具了发票和完税证明。但是陈加香迟迟不配合办理过户手续。李成好、王玉直至起诉前才得知陈加香的房屋已被法院查封无法过户。时值合肥市房屋价格大涨，李成好、王玉已经无法用当时的购房款购买相同地段、相同面积的房屋，对此陈加香应当承担全部赔偿责任。综上所述，陈加香的行为违反了合同约定，同时也给李成好、王玉造成了巨大的经济损失，李成好、王玉为保护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法及时作出公正的判决。陈加香辩称：1、个人所得税按照部门规定可以办理退税；2、陈加香不同意李成好、王玉所提出的，李成好、王玉在起诉前才知道房屋被查封，缴税的时候双方都知道了，李成好、王玉陈述直到起诉的时候才知道房屋被查封是不符合事实的。本院经审理认定如下事实：2015年12月20日，李成好、王玉与陈加香签订存量房买卖合同一份，该合同约定陈加香将位于合肥市庐阳区XX室房产一套出售给李成好、王玉，价格为1233000元，过户时间为2016年1月15日，过户产生的契税、印花税等相关费用由李成好、王玉负担。2016年1月15日前将423000元（含10000元定金）存入托管账户。合同还就其他条款进行了约定。当日，买卖双方另行签订补充协议一份，该协议明确定金双方自行交接，李成好、王玉同意用首付款替陈加香还清银行贷款。合同签订后，李成好、王玉向陈加香支付定金10000元。2016年1月13日，李成好、王玉缴纳了过户所需的税费。之后，双方未办理房产过户手续。李成好、王玉向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，涉案房屋在陈加香出售前被安徽省颍上县人民法院查封。在李成好、王玉的申请下，本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2016年8月23日出具宝孚[2016]估（房）字第2146号房地产估价报告，报告明确确定估价对象在价值时点2016年8月12日的房地产市场价值为2190500元。李成好、王玉为此支付评估费4155元。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、收条、房屋产权证、房屋登记薄、完税通知单、房屋评估报告、评估费票据及当事人陈述予以证实。本院认为：李成好、王玉与陈加香签订存量房买卖合同以及补充协议系双方真实意思的表示，双方均应依约履行各自的合同义务。但是，陈加香在签订合同时出售房屋已经被安徽省颍上县人民法院司法查封，在一审辩论终结前仍然处于查封状态，致使合同履行不能，陈加香的行为构成了违约，李成好、王玉主张解除签订的存量房买卖合同以及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。李成好、王玉主张双倍返还定金20000元，本院予以支持。对于李成好、王玉主张的退还个人所得税。房屋买卖合同解除后，相关各方可以向税务主管机关申请退税，另税务的办理不属于民事审判解决的平等主体之间的权利义务关系,本院对此主张不作处理。对于李成好、王玉主张的赔偿差价问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定了：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”李成好、王玉与陈加香在签订合同时约定的房屋价款为1233000元。北京宝孚房地产评估事务所有限公司于2016年8月23日出具宝孚[2016]估（房）字第2146号房地产估价报告，报告明确确定估价对象在价值时点2016年8月12日的房地产市场价值为2190500元。李成好、王玉据此主张两者差价965000元。根据双方所举证据及陈述，本院酌定陈加香赔偿李成好、王玉180000元，依据在于：1、对于总房款1233000元来说，李成好、王玉仅仅支付了购房定金10000元，定金在总房款中所占比例较少；2、双方签订合同的时间是2015年12月20日，合同约定的过户时间是2016年1月15日，李成好、王玉向本院提起诉讼时间是2016年6月22日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司作出评估报告的时间是2016年8月23日。从各个时间节点来看，李成好、王玉知晓涉案房屋被查封的时间应当较早，另外评估报告作出时间较晚，故不能以评估报告所确定价值减去当初约定的价格作为赔偿标准。根据交易习惯推测，李成好、王玉在2016年1月13日完成房屋税款的缴纳后于2016年1月15日不能顺利完成过户手续时应知晓房屋被查封的情况。即使李成好、王玉在2016年1月15日不知晓房屋被查封的情况，在随后的时间里也应当有条件知晓，李成好、王玉陈述在2016年6月22日起诉时才知晓房屋被查封的情况，不符合常理；3、李成好、王玉向本院主张了双倍返还定金，本院予以支持其主张。本院支持双倍返还定金的依据主要在于陈加香构成违约，李成好、王玉另行主张差价，有重复主张的部分，故本院在此情节上酌定予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告李成好、王玉与被告陈加香于2015年12月20日签订的存量房买卖合同以及补充协议；二、被告陈加香于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李成好、王玉定金共20000元并赔偿180000元；三、驳回原告李成好、王玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6868元。由原告李成好、王玉负担868元，被告陈加香负担6000元。保全费850元由被告陈加香负担。评估费4155元，由原告李成好、王玉负担2000元，被告陈加香负担2155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年十一月十六日书记员 杨丹丹附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。