上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第31835号原告(反诉被告)：上海通联金融科技发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：傅建华，董事长。委托诉讼代理人：冯一鸣，北京天元律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘逊，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瓦研信息技术有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：闻之航，总经理。委托诉讼代理人：吕梦韡，男。委托诉讼代理人：朱广平，上海市天华律师事务所律师。原告(反诉被告)上海通联金融科技发展有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海瓦研信息技术有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，分别于2015年11月17日、2016年1月7日、2016年4月14日三次组织双方证据交换，并于2016年2月22日、2016年5月20日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯一鸣、刘逊，被告的委托诉讼代理人吕梦韡、朱广平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海通联金融科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《数据中心厂房租赁及电力配套服务合同》(以下简称《租赁合同》)项下坐落于上海市浦东新区宁桥路XXX号的金桥出口加工区T15号地块第8幢通用厂房(T15-8)第1至6层(以下简称系争房屋)中第1至4层通电的合同义务；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种相同)4,000万元；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：2014年1月19日，原、被告签署《租赁合同》，约定原告承租系争房屋，用于数据中心建设；被告负有为系争房屋第1至6层提供配套电力接入的合同义务；被告应按照《租赁合同》附件六所示的《电力系统图》接通系争房屋第1至6层的电力，且负责该图所示实线部分以及发动机自切柜进线端之前的采购与实施(包括设备采购，线缆沟挖掘及线缆铺设等)；被告应按《租赁合同》附件九所示的两份《上海市电力公司大项目前期咨询供电方案答复单》向上海市电力公司申请供电，即系争房屋第1至4层以“上海市浦东新区宁桥路XXX号”(以下简称宁桥路XXX号)、系争房屋第5至6层以“上海市浦东新区宁桥路XXX号”(以下简称宁桥路XXX号)为用电地址向上海市电力公司申请供电。根据《租赁合同》约定，被告应在原告提出通电要求后的6个月内，完成系争房屋第1至6层的电力接入。2014年4月8日，原告向被告提出通电请求，要求被告于2014年10月10日之前完成系争房屋第1至6层的电力接入，但被告拖延履行该义务，原告本着友好合作的态度，一再作出让步，通电时间同意推迟至2015年2月5日，又推迟至2015年3月31日，直到2015年5月15日，被告向原告发出《宁桥路数据中心931#市电线路送电承诺函》及《送电时间表XXXXXXXX》，明确承诺其将于2015年5月底之前完成宁桥路XXX号通电，宁桥路XXX号将在宁桥路XXX号通电后的一个月内完成。然而，宁桥路XXX号实际于2015年6月12日才实现通电，且时至今日，被告仍未完成宁桥路XXX号的电力接入。由于系争房屋未按期接入电力，原告已投入89,637,605.10元的数据中心项目建设及经营几近停滞，且在原告与第三方的数据中心的采购合作中，原告已经面临违约、甚至终止合作的巨大损失。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重损害原告的合法权利，原告有权按《租赁合同》第10.4条的约定，要求被告支付违约金4,000万元(即原告数据中心项目目前投入金额的50%)。被告上海瓦研信息技术有限公司辩称，不同意原告的诉求：1、原告已按合同约定履行了宁桥路XXX号的送电义务，但的确迟了一个月，目前原告正常使用，没有造成任何影响。2、虽然用电量还没有到合同约定的程度，诉讼中，被告一直在积极履行送电义务，但由于原告阻挠导致无法送电；因具体供电方案是由供电部门确定实施，被告无权改变供电部门的决定，至于是否符合要求，需要履行后才能确认，原告提出送电不符合合同要求，没有依据。3、合同约定的违约金显失公平，应当予以调整，按原告全部投入的50%作为违约金要求被告承担，没有法律依据。被告上海瓦研信息技术有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告于2014年1月19日签订的《租赁合同》；2.原告支付被告拖欠的宁桥路XXX号、961号配电设备采购款972,405元；3.原告赔偿被告因履行合同所支出的合理费用及损失43,252,226.50元。(其中已支付金额34,404,590.30元，未支付金额8,847,636.20元)；4.原告支付被告解除合同违约金21,626,113.25元；5.原告支付被告2015年8月至原告实际履行日止的房租、物业管理费及绿化占用费(标准分别为：房租825,145.66元/月，物业管理费51,185元/月，绿化占用费70,154.52元/月)；6.原告支付逾期未支付房租、物业管理费及绿化占用费违约金(以上述欠款为本金，逾期每日按照未付款的0.3%计算；逾期超过30日的，每日按照未付款的0.5%计算)；7.原告返还系争房屋；8.原告承担反诉诉讼费用。被告对上述诉讼请求说明：其中诉请3中的合理费用及损失指建设数据中心和厂房的费用；诉请4违约金按照实际投入的50%来计算，实际投入即为诉请3的金额。事实和理由：1、双方签订《租赁合同》后，由于原告在用电方案上多次变更及对系争房屋装修工程的延误，至2015年1月14日原告的用电方案才正式确定，但应交给被告安装送电设备的配电房，因厂房装修工程一拖再拖，直至2015年4月17日才交付给被告。被告于2015年6月12日完成宁桥路XXX号送电工作，由于原告的配电设备送电时间和方案一再变更，导致电力部门一再延后，延迟送电的责任在于，原告未能给予被告足够的送电施工及电器设备安装、测试时间及给予电力公司充足的申请用电、送电审批时间。2、自2015年4月17日，原告交付安装电器设备的配电房之日起，计算至2015年6月12日完成送电，被告在《租赁合同》约定的送电期限内完成了送电义务，其履约行为符合合同约定。3、在诉讼期间，被告努力协调供电部门和业主方，尽力完成了对宁桥路XXX号配电站送电的所有准备工作和支付了全部费用，而供电部门也积极安排重新规划送电方案并进行施工，如施工顺利，宁桥路XXX号配电站将于2015年12月20日左右完成送电。但在被告和供电部门积极努力施工期间，原告却突然提出供电部门的用电方案不符合合同约定，并阻止被告施工，导致无法继续完全履行送电义务，且又拒绝支付房租，被告已无法继续维持正常运营，因此，被告要求解除《租赁合同》。4、原告无理拒绝支付自2015年8月以来的房租、物业管理费及绿化占用费，造成被告极大损失，已构成根本性违约，理应承担违约责任。针对反诉，原告上海通联金融科技发展有限公司辩称，不同意被告的反诉请求：对于诉请1，被告至今未按照合同约定以及承诺日期完成数据中心的送电工作，违约在先，原告有权按照《租赁合同》的约定行使先履行抗辩权，不支付租金。对于诉请2，由于新增抵押设备采购合同中的付款条件没有成就，原告无需付款。对于诉请3，所谓的合理费用中，大部分是被告付给大房东的租金，而且其他相关的设备费用原告也不予认可。对于诉请4，原告无违约行为，不予认可。对于诉请5、6，被告未按期供电，无需支付违约金，其中被告主张的绿化占用费用实质也是租金。对于诉请7，因为原告没有违约，无需返还系争房屋。本院经审理认定事实如下：2014年1月19日，原、被告签署一份《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，共计10,237.01平方米，用于原告数据中心的建设；被告负有为系争房屋第1至6层提供配套电力接入的合同义务。第1.2条约定电力接入和配套：在本合同中指由文教站和金仙站引入两路双回路供电总共11,950KVA，供电建设包含外线和内线，原告直接从被告变压器的低压(400V)配电柜处接电。电力接入应在原告提出通电要求后6个月内完成，原告有权提出延长电力接入时间，但延长时间不超过2个月，电力配套设备规格详见附件三。第4.4.1条约定，双方签订合同后6个月，被告提供合同1.2款约定的租赁厂房的电力接入和配套，原告有权提出延长电力接入时间，但延长时间不得超过2个月。第6条约定租金、物业服务费及支付方式，月租金计算方法为该年每天每平方米租金*租赁面积*365/12，其中2014年1月1日至2014年12月31日，按1.62元/每天每平方米，月租金504,428.67元/月；2015年1月1日至2016年12月31日，按2.65元/每天每平方米，月租金825,145.66元/月；2017年1月1日至2018年12月31日，按3.01元/每天每平方米，月租金937,240.92元/月；2019年至2033年期满日按不同比例递增。租赁期限内物业服务费为每月每平方米5元，合计51,185元/月。第10.4条约定，如果被告未按照合同要求完成系争房屋电力接入，被告应免除原告在延期期间内的全部房租；延期超过3个月的，被告应向原告赔偿原告在本项目中已经投入资金的50%；延期超过6个月的，被告应向原告赔偿原告在本项目中已经投入资金的全额。合同还对系争房屋的其他费用及支付方式、交接、修缮责任、提前解除协议及善后事宜等作出约定。合同附件三约定：被告投资的电力设备框图及设计见附件六。其中高压部分的设备选型由被告与供电部门确定，交原告确认后由被告采购和实施；低压部分的设备(柜体及元器件)选型由原告确定，在2014年4月15日前交被告确认由被告采购和实施。2015年2月16日，原、被告双方签订《租赁合同》之补充协议(以下简称《补充协议》)，约定：原告应自2015年3月起向被告支付增加占用绿化面积的场地租金，租金应根据原合同中双方约定的场地服务租金扣除配套电力服务的费用进行计算，绿地占用绿化面积共计1,415平方米，月租金计算方法：该年每天每平方米租金*租赁面积*365/12，其中2015年3月1日至2016年12月31日，按1.63元/每天每平方米，月租金70,154.52元/月；2017年1月1日至2018年12月31日，按1.75元/每天每平方米，月租金74,458.18元/月；2019年至2033年期满日按不同比例递增。关于被告履行通电义务的情况，原告认为：宁桥路XXX号应于2015年5月底完成，实际于6月基本完成；宁桥路XXX号应于6月底完成(按约定于完成宁桥路XXX号后的一个月内)，但至今未完成义务。被告认为：合同约定的是原告提出通电义务后6个月，但原告除部分信件要求外，没提出具体方案；事实上，应于原告将配电房交至被告后6个月内完成，按原告交房时间2015年4月17日推算，被告于2015年10月17日前完成均未违约，故宁桥路XXX号供电时间符合合同约定。宁桥路XXX号在诉讼时确未完成，其存在一定违约，但原因在于原告配电方案一再变更及配电房因装修延迟交付等原因，延误了电力公司对961号配电站电缆铺设和设备安装。诉讼中，被告想尽办法与供电部门联系，将相关方案报请供电部门批准开展施工时，遭原告以方案不符合要求设置重重阻拦，使电力公司的送电工程受阻，而供电方案由电力部门确定，被告无法左右，故供电不成系原告原因造成。另查，系争房屋系案外人上海金桥出口加工区联合发展有限公司(以下简称金桥公司)所有。2012年6月，被告与金桥公司签订《通用厂房租赁合同》，被告承租系争房屋。2014年1月28日，金桥公司向原告出具《承诺函》，同意被告将系争房屋转租给原告使用。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对经庭审质证的《租赁合同》、《通用厂房租赁合同》、《承诺函》、《补充协议》、原、被告之间邮件往来、原告的机房建设用款明细及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》,系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。一、关于本诉部分。合同约定，被告负有提供配套电力接入的合同义务，根据查明的事实，被告已完成对部分房屋的通电义务，尚未完成全部合同义务，显然存在违约情形，应承担相应的违约责任。但就本案的实际履行而言，一则诉讼中，被告积极与供电部门沟通并提交方案，向着全面履行合同的方向努力；二则供电部门同意的方案与原、被告双方的约定确有出入，但当事人的供电要求需得电力部门的确认，故供电方案的变动也非被告左右；三则被告对合同设定的义务应当尽力按约完成，该项义务会涉及相关供电的专业部门，双方在签约时应当明知，被告以电力部门的问题使其无法完成义务的意见，理由牵强，不能采信。审理中，被告提出原告计算的违约金过高，应当予以调整。对此，本院认为，被告的意见，符合法律规定，可予考虑。由于违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，本院综合考虑本案履行情况，注意到原告的实际损失及其合同协助义务的履行、被告的违约行为性质及其履行合同义务时的实际障碍，为体现对违约方的惩戒，保护守约方的合法利益，本院对违约金酌情作出适当调整，酌定为500万元。至于诉讼中原告撤回要求被告继续履行通电义务的请求，是其自行处分诉讼权利的行为，于法不悖，本院予以准许。二、关于反诉部分。合同的解除需有法定或约定的事由，在条件并未成就的情形下，为保持合同相对稳定性，不得随意解除合同。纵观本案，合同约定的履行期限较长，双方均有一定的投入，且合同也并非无法继续履行，故本院认为，双方签订的《租赁合同》应以继续履行为宜，被告提出的行使解除权，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。据此，因被告主张的第1项确认解除、第4项解约违约金及第7项返还系争房屋，基于合同解除而产生的诉请，本院均不予支持。原告虽无违约行为，但其实际占有使用系争房屋，而且被告也履行了大部分通电义务，故原告以行使先履行抗辩权拒付租金等相关费用，于法无据，本院不予采信。但因考虑到被告至今尚未全面履行完毕供电义务，酌定原告按一定比例支付租金及相关费用，并暂时计算至本案判决之日止，对于第5项诉请，本院在该段期间内，分别将房屋租金调整为577,601.96元/月，物业管理费为35,829.50元/月，绿化占用费为49,108.16元/月。而对于被告主张的该部分欠款的违约金，因原告未按约支付确有被告未及时履行部分义务等因素，对第6项诉请，本院不予支持。对于被告提出的配电设备采购款，根据合同约定由被告采购，并未确认最终由原告承担，而该部分添置的资产，系被告所投资，被告主张由原告支付该部分费用，缺乏依据，对第2项诉请，本院不予支持。对于被告主张的因履行合同所支出的合理费用及损失，本院认为，该部分费用被告指向建设数据中心和厂房的费用，当属被告的经营支出，属于商业风险，转嫁于原告显然不妥，对第3项诉请，本院亦不予支持。综上所述，原、被告之间的《租赁合同》应当继续履行，因履约中被告的违约行为造成原告一定的损失，原告据此主张违约金有合同依据，但对于金额本院根据本案实际予以适度调整。被告虽有一定违约行为，但并非造成合同完全无法履行，故其仍得支付相应的租金等费用，当然该部分费用，本院本着公平、合理、合法的原则适度调整，至于交易活动中产生的一些费用及违约金等主张，因依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海瓦研信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海通联金融科技发展有限公司违约金500万元；二、原告(反诉被告)上海通联金融科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海瓦研信息技术有限公司自2015年8月起至本案判决之日止的房租、物业管理费及绿化占用费(标准分别为：房租为577,601.96元/月，物业管理费为35,829.50元/月，绿化占用费为49,108.16元/月)；三、驳回被告(反诉原告)上海瓦研信息技术有限公司的其他反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241,800元，本诉财产保全费5,000元，反诉案件受理费211,986元，反诉财产保全费5,000元，合计463,786元，由原告(反诉被告)上海通联金融科技发展有限公司负担139,136元，被告(反诉原告)上海瓦研信息技术有限公司负担324,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  彭希伦二〇一六年十一月十六日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。