云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2327民初469号原告：李某某，男。原告：赵某某，女，。被告：何某某，女。被告：刘某某，男。原告李某某、赵某某与被告何某某、刘某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、被告刘某某到庭参加诉讼，原告赵某某、被告何某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、赵某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《猛虎村委会下新村李某某果园土地使用权流转协议》（以下简称“土地流转协议”）及《补充协议》；2、全部无偿收回流转给被告的土地使用权（包括被告在该地块上的所有固定资产）；3、判令被告支付五年的土地使用租金48万元；4、判令被告向原告支付40万元的违约金；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2010年9月9日、2010年9月19日签订了《土地流转协议》及《补充协议》，被告在签协议时预付一万元给原告后未按约定期限付款。经原告多次催款未果，原、被告于2014年9月20日签订《流转地欠费条》，写明根据原、被告签订的《土地流转协议》及《补充协议》中的付款期限及利息约定，被告至2014年9月20日欠原告租金107万元，利息7.56万元，以上本金加利息114.56万元，被告应在2015年9月20日一年内付清。到期后，被告未付款，已构成违约。根据《土地流转协议》及《补充协议》中约定的违约责任及违约金条款，原告有权全部无偿收回流转给被告的土地使用权，并由被告支付40万元的违约金给原告。同时被告的违约行为造成原告80多亩盛果期20多公分大的8000多棵板栗树被被告挖掉，给原告造成巨大的经济损失。因被告使用该土地种植葡萄，到期未付租金，原告经与被告协商，在2015年9月以后把土地转租给李某某，并收取李某某租金20万元。被告应向原告支付实际使用土地期间（2010年9月至2015年9月）五年的租金48万元，租金参照该葡萄地旁租地种植玫瑰花的价格每年每亩1200元计算。被告刘某某辩称，1、对原告李某某、赵某某主张的双方签订的《土地流转协议》及《补充协议》的时间、内容，及被告在签协议时预付一万元给原告，和原告在被告未按期付款的情况下，将该土地于2015年9月后转租给李某某种，并由李某某支付租金20万元给原告的事实，无异议。同意解除《土地流转协议》及《补充协议》，返还土地。2、原告陈述按照协议内容确认土地流转方式，但签协议时双方商量的是原告把土地转让给被告；3、不认可《流转地欠费条》的内容，原告不能无偿收回被告在该土地上的固定资产。被告未按期付款，原告催款未果后写了《流转地欠费条》要求被告签字，被告何某某不同意欠费条的内容就都没有签字。因被告在该土地上种植葡萄投入了大量资金，在无法付款的情况下，被告刘某某只能在欠费条上按手印；4、租金按照每年每亩1200元计算不合理，原告流转给被告的土地都是荒山，不值这个价格；5、原告主张的实际损失不属实，板栗地只有5亩，其他都是荒山；还有被告种植葡萄遇到用水用电障碍、桉树遮挡、地上迁坟等问题，原告都有责任，所以双方约定的违约金过高，要求减少。被告何某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案双方争议的事实为：1、原、被告之间的土地流转方式如何认定；2、原、被告双方签订的《流转地欠费条》是否属实；3、被告实际使用土地期间的租金应如何计算；4、被告违约给原告造成的实际损失是否属实。原告针对双方争议的事实1、2向本院提交土地流转协议、补充协议及流转地欠费条各1份，欲证明被告已经在协议上签名按手印和在欠费条上按手印，应认可土地流转协议、补充协议及流转地欠费条的内容，根据约定内容来确认土地流转方式，并由被告支付原告违约金40万元。经质证，被告对土地流转协议、补充协议及流转地欠费条的真实性无异议，但认为违约金约定过高，可以用土地上的投资来折抵原告的损失，如果原告不同意折抵，则不能无偿收回土地上的固定资产，因为协议约定的违约责任并不包括被告违约时，原告能无偿收回被告在土地上的固定资产。本院认为，被告对土地流转协议、补充协议及流转地欠费条的真实性无异议，该证据能证明协议内容是双方真实意思表示，及流转地欠费条并没有约定改变土地流转协议及补充协议中的违约责任条款，本院予以采信。原告针对双方争议的事实3未向本院提交证据。原告针对双方争议的事实4向本院提交借条3份，欲证明原告借给被告的60万元和应支付的利息12.8万元属于被告违约给原告造成的实际损失。经质证，被告对借条无异议，但对所证明的事实有异议，借款并不属于被告违约给原告造成的实际损失，与本案无关。本院认为，借条反映的是原告借款给被告的事实，不能证明属于被告违约给原告造成的实际损失，不予采信。被告针对其辩解及双方争议的事实未向本院提交证据。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告之间的法律关系如何认定？二、原告能否无偿收回被告在该土地上的固定资产，并要求被告支付租金48万元及违约金40万元？一、关于原、被告之间法律关系应如何认定的问题。本院认为，2010年9月9日原、被告签订的《土地流转协议》虽写有“款付清后，如有关部门同意办理土地使用证，土地使用权转在何某某名下”，但2014年9月20日双方签订的《流转地欠费条》也写有“根据甲乙双方2010年9月9日协议第六条和2010年9月19日补充协议第二条之规定，到2014年9月20日刘某某、何某某欠李某某、赵某某租地租金1080000元“的内容，表明原、被告双方在《土地流转协议》履行过程中均对其性质为土地租赁合同有共同的认知，故该《土地流转协议》虽有转让的约定，但实际上应属于土地租赁合同。二、关于原告能否无偿收回被告在该土地上的固定资产，并要求被告支付租金48万元及违约金40万元的问题。本院认为，在庭审中原告虽提供《流转地欠费条》，但此欠费条并没有约定改变《土地流转协议》及《补充协议》中的违约责任条款及违约金条款，故原告不能无偿收回被告在该土地上的固定资产。本案中，被告实际使用了租赁土地，应支付实际使用期间的土地租金。原告提出租金计算参照该土地旁的玫瑰花种植租地价格每年每亩1200元，但在庭审中没有提供相应证据予以证明，不予采纳。根据约定土地使用权流转使用期限自2010年9月9日至2044年11月1日止，80亩土地在土地使用权流转期限34年内补偿费每亩13500元，被告在签协议时预付的1万元视为租金支付，本院确认被告支付原告实际使用租赁土地期间五年（2010年9月至2015年9月）的土地租金14.8万元（13500元÷34年×5年×80亩－1万元）。原告要求被告支付违约金40万元，被告认为原告所主张的违约金过高请求法院依法予以调整，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，在庭审中原告虽提供借条，但借条反映的借款事实不能证明被告违约给其造成损失的具体数额，综合考虑原告的租金损失、合同的履行情况等因素，本院酌情确认被告支付原告违约金4.4万元（14.8万元×30%）。综上所述，被告承认原告的诉讼请求即同意解除《土地流转协议》及《补充协议》，返还土地，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请全部无偿收回被告在该土地上的固定资产，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告支付五年的土地租金48万元，对于被告实际使用期间的土地租金14.8万元，有事实和法律依据，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金40万元，综合考虑原告的租金损失、合同的履行情况等因素，本院酌情确认被告支付原告违约金4.4万元，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第五条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某某、赵某某与被告何某某、刘某某于2010年9月9日、2010年9月19日签订的《猛虎村委会下新村李某某果园土地使用权流转协议》及《补充协议》。二、被告何某某、刘某某应向原告李某某、赵某某返还基于双方2010年9月9日签订的《猛虎村委会下新村李某某果园土地使用权流转协议》而占有的土地。三、被告何某某、刘某某支付原告李某某、赵某某自2010年9月至2015年9月期间的土地租赁费14.8万元。四、被告何某某、刘某某向原告李某某、赵某某支付违约金4.4万元。五、驳回原告李某某、赵某某的其他诉讼请求。以上应付款项限判决生效后十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告李某某、赵某某负担4769元，由被告何某某、刘某某负担1331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 杨 慧二〇一六年十一月四日书记员 朱鹏飞