四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初2236号原告：中国人民解放军77126部队。住所地：重庆市江津区几江街道长城路***号。法定代表人：杨猛，部队长。委托诉讼代理人：罗辉，重庆市鼎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，男，1984年9月24日出生，汉族，系中国人民解放军77126部队干事。被告：姚宪，男，1971年2月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：蒲德超，四川荔香律师事务所律师。原告中国人民解放军77126部队与被告姚宪土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗辉、徐浩，被告姚宪与其委托诉讼代理人蒲德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军77126部队向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2.判令被告立即搬迁，将租赁土地交还原告，并支付2015年1月1日至2015年4月29日的租金2800元。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项中租金部分，要求判令被告按照2014年《土地租赁合同》约定的租金标准支付2015年1月1日起至交还土地时止的租金。事实和理由：原、被告双方经协商于2014年签订《土地租赁合同》，约定被告租赁原告位于四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内的7.2亩土地用于种植苗圃，年租金8400元。租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期限届满，合同自动解除，被告必须在租赁期限届满或终止租赁时将承租土地及相关附属物完好无损地交还原告。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，被告应当按照租赁合同交还土地，但原告多次通知，被告仍拒绝搬迁。被告的行为违反双方合同约定，损害了原告的合法权利。故要求法院判令支持上述诉讼请求。被告姚宪辩称，被告是从2003年开始租赁菜坝部队农场的土地，先后多次与被告签订土地租赁合同，首次租赁期限是5年一续签，但自2009年起，原告开始采取停水停电等方式强迫与被告签订租赁合同，合同期限强行变更为1年一续签。且每次租赁合同载明的土地面积均不等，四至界不清，目前租赁土地的实际面积是15亩，而非7.2亩。另原告不具有独立的民事主体资格，依法不能对外出租军事用地，不是本案适格的诉讼主体。原告擅自与被告签订土地租赁合同，违反了《军事设施保护法》等国家法律法规的强制性规定，属于无效合同。原告要求支付租金的诉讼请求，也违反了中央军委关于全面停止有偿服务的通知，不应得到支持。原告为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：1.原告的法定代表人身份证明书、杨猛的军官证复印件、川（2016）合江县不动产权第0001735号不动产权证书。拟证明原告系师级单位，法定代表人是杨猛，职务为部队长（师长），所出租的土地具有权属证明，享有租赁土地的权利，是本案的适格的诉讼主体。2.2013年、2014年的《土地租赁合同》和租金收费票据，拟证明原、被告双方于2013年签订合同，租期为1年，到期后又续签了2014年的《土地租赁合同》，租期仍为1年。2014年的《土地租赁合同》到期后，双方没有再续签合同。另证明被告只向原告交纳了2014年之前的土地租金，自2015年1月1日之后没有向原告交纳租金。3.合江农场停租公告（2015年4月29日）、告知停止租赁的录音视频光盘及谈话录音整理,拟证明原告依照土地租赁合同停止租赁已经在合理期限内提前告知了被告。4.后营[2015]78号文件（通知）、中央军委关于全军停止有偿服务活动的媒体报道摘录，拟证明原告停止租赁一方面是响应军事政策的行为。被告为证明自己的辩解主张，提交了以下证据：1.2003年10月6日的《土地租赁合同》、2003年11月13日的《土地租赁合同》原件各一份，拟证明被告于2003年开始租赁被告农场的土地进行苗圃种植，至2008年12月30日到期，租赁期限为5年一续签。2.2009年的《军队房地产租赁合同》复印件一份、2013年、2014年的《土地租赁合同》，拟证明被告自2009年起开始通过停水停电等方式强迫与被告签订租赁合同，该强迫方式的结果体现为双方的租赁合同期限变更为1年一续签。3.2011年6月23日通告复印件一份，拟证明原告于2011年就已经向被告发出停止租赁的通知，但2013年后又开始与被告签订租赁合同，原告的行为违反了军队的指令。4.照片一张、光盘一张、标题为“部队擅自与地方订立租赁合同无效”的网络媒体文章、国土资厅函[2010]882号复函，拟证明原告对外出租土地属于军事设施，原告取得涉案土地权属证书不合法，原、被告双方签订的《土地租赁合同》是无效合同。5.原告的林木种子生产许可证和林木种子经营许可证复印件、自制苗木清单2页，拟证明被告系合法的农业经营者，原告要求解除合同会给原告造成损失。6.2014年之前的租金收款收据18张和收条3张、2014年的租金收费票据复印件1张，拟证明原告在2014年之前的租金收取过程中多收取了租金，原告要求支付租金没有依据。对当事人提交的证据和事实,本院认定如下:原告提交的第1、2、3组证据，以及被告提交的第1、2组证据符合证据的合法性、关联性和客观性要件，本院综合予以确认。对原告提交的证据4，被告提交的证据3、4、5部分缺乏证据的形式要件和缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。关于原告提交的不动产权属证书，被告质证认为，权属证书载明原告享有的权利是所有权而非使用权证书，原告取得该权属证书违反了法律和国土资源部的有关规定，故该证据属于非法证据。本院认为，原告出示的涉案土地不动产权属证书是土地使用权证书，而非所有权权属证书，系国家地方政府土地管理职能部门颁发，属于公文书证。被告以在租赁土地时未办有土地权属证，事后补办的权属证为由，不认可其效力，但未能提供证据证明该证书已被撤销或者变更，也未提供其他足以推翻该证据的反驳证据，对其质证意见，本院不予采信。关于被告辩解从2009年起，原告开始通过停水停电等方式强行与其签订租赁期限为一年的合同，双方的合同应为无效合同的意见。本院认为，被告未提供相关证据证明欺诈、胁迫事实的存在，且我国《合同法》司法解释规定，因欺诈、胁迫所签订损害他人利益的合同，是可撤销、变更的合同，其撤销权行使期间为一年，被告分别于2009年、2013年、2014年与原告签订合同，每一届合同均已履行完毕，但被告仍未行使撤销权，故对被告口述无据的这一意见，本院也不予采信。关于租金的事实，被告认为租金发票与实际交纳的租金不一致，实际交纳的租金要多余发票上的金额，并提交了前述第5组证据予以证明。但原告质证予以否认。对此，本院认为，原告主张2015年1月1日之后的租金，被告在未提出反诉的前提下提交2014年之前的土地租金票据予以对抗，缺乏关联性，且被告尚未提供充足的证据证明其在2014年之前应当交纳租金金额的证据，故对被告主张的这一事实，本院不予确认。本院审理查明：原告是位于四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）的土地使用权人。被告姚宪于2003年起开始租赁原告农场内的土地从事苗圃种植，首次租赁期限为5年。首次租赁期届满后，双方相继于2009年、2013年、2014年续签的土地租赁合同，合同约定租赁期限均为一年。其中2014年合同约定：被告继续租赁原告菜坝农场内7.2亩土地用于苗圃种植，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）8400元，于2014年2月1日交付。协议期限满后自动解除协议。被告必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损地交还原告。有意需要继续承租该地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经原告同意后，重新签订协议，办理有关报批手续。该合同到期后，双方未再签订合同。2015年4月29日，原告告知被告不再继续租赁，要求被告于2015年10月30日之前腾出土地，交还原告。另查明，被告承租原告的土地均位于菜坝部队农场内，自2003年租赁以来，承租土地的实际位置和面积未发生改变。2014年，双方最后一次签订合同约定的租金为年租金8400元，该合同到期后，被告一直使用着前述土地，但未交纳过租金。上述事实，有原、被告双方当庭陈述，以及原告提供的证据1、2、3，被告提交的证据1、2在案佐证，本院综合予以确认。本院认为，原告番号为77126部队，是团级以上军事机关，具有独立的民事主体资格。虽原告持有的涉案土地权属证书系2016年颁发，但证书附记中明确记载该证书是对xxxx号土地使用权证遗失后补发的新证。说明原告早在2001年就已经取得租赁土地的土地使用权，是涉案土地的合法使用权证人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告签订《土地租赁合同》，是合同一方当事人，依法提起诉讼，符合合同相对性原理，是本案适格的诉讼主体。关于原、被告双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效这一问题？被告认为，原告出租的土地属于军事设施用地，原告改变土地用途，擅自将军事设施用地对外出租盈利，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国军事设施保护法》、《中国人民解放军房地产管理条例》的强制性规定，双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。且依照《军队房地产租赁管理办法》，军队房地产租赁实行许可证制度，原告对外出租军事用地应当履行审批手续，办理许可证，并持租赁合同到当地政府进行备案登记。原告未取得许可，并未办理备案登记，双方签订的租赁合同是无效合同。本院认为，合同是双方当事人的意思表示，被告作为成年人，与原告签订《土地租赁合同》，是其真实意思表示，符合合同有效的意思要件。我国《土地管理法》、《军事设施保护法》关于军事用地的规定，确属强制性规定，但其目的是加强国家职能部门对军事用地的管理，属于管理性强制规定。我国《合同法》司法解释明确规定，违反国家法律或行政法规的效力性强制规定的合同属于无效合同。原、被告双方签订的《土地租赁合同》虽然违反了有关强制性规定，但因违反的该规定系管理性强制规定而非效力性强制规定，故不能导致合同无效的法律后果。同时，我国《合同法》还规定，依照法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，自办理批准、登记等手续后生效。被告虽认为双方签订的《土地租赁合同》违反了《军队房地产租赁管理办法》有关许可、审批、登记备案等形式要件，但《军队房地产租赁管理办法》是军事机关内部的规范性文件，不具有法律和行政法规的效力，且该《办法》也并未规定租赁合同须许可、审批、备案登记后方能生效。故被告关于合同无效的意见，本院不予支持。原、被告双方签订的《土地租赁合同》是有效合同。对原告要求解除合同、返还租赁土地、支付租金的问题。本院认为，原、被告自2003年以来，多次续签合同，后一次租赁合同的签订，既意味着前一次租赁合同的终止，也意味着双方租赁合同权利义务的重新确定。2014年最后一次租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告继续使用着租赁土地，依法应视为2014年《土地租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。我国法律规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同，但应提前通知合同相对方。原告于2015年4月29日向被告发出停租公告，告知其不再出租土地，并要求其在2015年10月30日前退还土地，原告已尽到了解除租赁合同的提前告知义务，并给被告预留了足够的合理期限，原告要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。被告应当交还租赁物。被告自2015年1月1日之后，一直使用着租赁土地，且尚未支付租金，原告要求被告按照2014年的租金标准支付2015年1月1日起至交还土地时的租金费用，并无不当，本院也予以支持。综上，本院认为，合同应当完全履行。原告作为租赁土地权属的合法使用权人，与被告签订《土地租赁合同》，是双方真实意思表示。该合同虽违反我国《土地管理法》和《军事实施保护法》中有关规定，但因该强制性规定并非导致合同无效的效力性强制规定，且无其他导致合同无效原因。故原、被告双方签订的《土地租赁合同》系有效合同。截至2014年12月31日租赁合同到期后，双方没有续签合同，被告仍继续使用租赁土地，原告未持异议。原、被告双方的租赁合同继续有效，但依法应为不定期租赁合同。原告于2015年4月29日向被告发出停止租赁的公告，要求被告于2015年10月31日前搬迁，并返还租赁土地，尽到了出租人解除合同的告知义务，并预留了合理期限。被告在2015年10月31日后仍占用租赁土地的行为，已构成违约。原告主张解除合同，返还租赁土地，并参照2014年合同约定支付2015年1月1日至被告交还土地时的租金费用，符合法律规定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军77126部队与被告姚宪之间关于租赁四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内土地的《土地租赁合同》。二、被告姚宪于本判决生效之日起四十日内将租赁范围内的土地清理完毕并交还原告中国人民解放军77126部队，并以每年8400元的租金标准支付原告土地租赁费用从2015年1月1日起至交还土地时的租赁费。如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告姚宪负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  任卫强审 判 员  张月华代理审判员  杨祖平二〇一六年十一月十四日书 记 员  田 甜附本案适用法条：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。