上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13428号原告：潘锡申，男，1953年2月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：于丹璐，上海市公义律师事务所律师。被告：上海恒新房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐洪林，董事长。委托诉讼代理人：夏燕峰，朱延泉，员工。被告：任建敏，男，1966年1月31日出生，汉族，住上海市。被告：陆珺，女，1971年1月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：任建敏(系陆珺丈夫)，即被告之一。被告：任永褀，男，1998年10月15日出生，汉族，住上海市。法定诉讼代理人：任建敏(系任永褀之父)，即被告之一。第三人：上海百特物业管理有限公司，住所地上海市奉浦工业区华龙别墅新航南公路4888弄329幢106室。法定代表人：顾艳丽，董事长。委托诉讼代理人：陆致逵，员工。第三人：上海怡东物业管理有限公司，住所地上海市峨山路XXX号Ｅ座102室、103室、104室、204室。法定代表人：梁兵，董事长。原告潘锡申与被告上海恒新房地产开发有限公司(以下简称恒新公司)、任建敏、陆珺、任永褀车位纠纷一案，本院受理后，依法通知上海百特物业管理有限公司(以下简称百特物业)、上海怡东物业管理有限公司(以下简称怡东物业)为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘锡申及其委托诉讼代理人于丹璐，被告恒新公司的委托诉讼代理人夏燕峰，被告任建敏暨被告陆珺的委托诉讼代理人和被告任永褀的法定诉讼代理人，第三人百特物业的委托诉讼代理人陆致逵到庭参加诉讼。第三人怡东物业经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘锡申向本院提出诉讼请求：判令被告就虹口现代公寓小区地下车库52号车位(以下简称系争车位)签订的买卖合同无效，由原告对该车位行使优先购买权。事实和理由：原告是上海市天宝路66弄虹口现代公寓4号2204室的业主，于2002年起便通过小区物业长期租赁系争车位，租金已付至2016年12月31日。2016年6月，原告发现被告恒新公司在未通知原告的情况下，将系争车位出售给被告任建敏、陆珺、任永褀。而任建敏等人原本在地面车位停车，对原告租赁系争车位是明知的。原告认为被告方恶意串通损害原告的优先购买权。故起诉。被告上海恒新房地产开发有限公司辩称，原告的诉请没有法律依据，系争车位不是房屋，不存在承租人优先购买权。被告在2014年11月14日已明确通知原告可以购买该车位，当时原告认为车位价格过高，自己放弃权利没有购买。且恒新公司授权出租车位到2014年12月31日就终止了，此后没有再授权出租车位，即没有和原告建立车位租赁关系，所以原告也没有优先购买权。恒新公司已经与任建敏等完成了车位的交易，并已登记过户。不同意原告诉请。被告任建敏、陆珺、任永褀辩称，恒新公司于2014年10月开始向小区居民发通知函告知可以购买车位，被告于是进行了登记，等待已租赁车位的业主明确是否优先购买。被告等到2015年9月，恒新公司向被告明确原租赁系争车位的业主已经放弃购买车位，该车位也已经没有租赁关系存在，被告才签的合同。不同意原告诉请。第三人上海百特物业管理有限公司述称，车位产权是恒新公司的，其发过函给第三人，告知要出售该车位。但是车位使用人是原告，不能还没有和原告结清的时候就出售。第三人认为恒新公司应做好原告的安置工作。请法院依法判决。第三人上海怡东物业管理有限公司未发表意见。经审理查明，恒新公司是上海市天宝路66弄虹口现代公寓小区的开发商，对小区地下车库拥有产权；潘锡申是该小区4号2204室的业主，任建敏、陆珺、任永褀是该小区2号1102室的业主。小区地下车库的车位原由恒新公司委托物业公司出租给业主使用，潘锡申自2002年起租赁使用系争车位。任建敏家庭原使用地面车位。2014年10月，恒新公司开始通知小区业主对购买车位意向进行登记。2014年11月初，恒新公司向小区业主寄送车位购买征询函和车位销售方案。征询函中表示恒新公司将把地下车库车位出售，在车位租赁合同期满后不再对外租赁车位，为保证业主租赁车位的优先购买权，特此征询购车意向，请业主在2014年11月16日前到物业(当时为怡东物业)办理认购手续，过期未办理视为放弃优先购买权。销售方案载明车位售价为30万元，11月30日前一次性付款优惠价27万元，12月31日前一次性付款优惠价28万元。2014年12月初，恒新公司又向小区业主寄送关于变更车位购买事宜的通知，表示因部分业主滋扰办公场所，现变更办理购买车位手续的地点，优先购买权保留到12月14日，原一次性付款优惠价26.5万元保留到12月17日。任建敏家庭收到寄送文件后，到怡东物业登记了购买车位的意向。潘锡申则在本案庭审中表示未收到任何上述文件。恒新公司未能提供11月向潘锡申寄送文件的快递回执，提供12月寄送文件的快递回执显示由邻居签收。在恒新公司通知出售车位后，部分业主在小区内张贴“维权宣告”、“风险提示”等告示，拉横幅，表示反对车位出售方案，拒绝改租为售。此后，潘锡申在系争车位停放过一辆面包车，在面包车前窗张贴一张告示，内容为“各位邻里乡亲业主们，我这租赁12年的车位会坚定地使用下去，千万不要与我相争。此车位我会等待开发商拿出合法的产权销售许可，合理的销售价格或者是合情的出租模式，我会依法维护我的优先承租权和优先购买权”。2015年1月起，虹口现代公寓小区的物业管理方变更为百特物业。在物业服务合同中约定有“地下车库管理费80元/月(与地下车库产权方协商调价)”的内容。潘锡申在2015年1月由其投资的公司代为向百特物业支付了2015年全年的停车费(发票于2015年12月开具)，又于2015年底支付了2016年全年的停车费。2015年7月27日，恒新公司向百特物业致函，表明对车位已经改租为售，要求百特物业立即终止与业主建立固定车位租赁关系，并表示将于2015年8月10日起行使对小区地下车库的管理权。百特物业回应要求恒新公司处理好善后工作，安置好租赁车位的业主。恒新公司随后在小区内张贴告知书，称百特物业未经其同意出租车位的行为对恒新公司不具有约束力。2015年9月9日，恒新公司(甲方)与任建敏、陆珺、任永褀(乙方)签订出售合同，将系争车位出售给任建敏家庭，约定价款26.5万元。合同中约定“地下车库施工维修期间，乙方自行解决其车辆停放，甲方给予乙方每月500元停车补贴费用”。2016年6月，系争车位登记到任建敏家庭名下。随后任建敏家庭即开始使用系争车位。上述事实，有原告提供的上海市商品房预售合同、房产证、物业合同、情况说明、停车费发票、停车证、房地产登记簿、车位出售合同，被告提供的车位产证、车位购买征询函、销售方案、寄件回执、购车意向登记表、照片、函件、告知书，第三人提供的物业合同、委托书，以及双方陈述等证据为证。本院认为，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案争议标的为地下车库停车位，并非通常意义上的房屋，法律对车位租赁的优先购买权并无明确规定。但恒新公司在宣布出售车位时已明确宣示原承租人有优先购买权，应视为对此已作出承诺，具有法律效力。故应当比照房屋租赁的原则和法律规定，对原告是否能够行使优先购买权进行审查。首先，承租人优先购买权的性质为债权，直接约束方为出租人，当出租人并非产权人时，承租人行使优先权的前提，是该租赁关系必须对产权人存在约束力。恒新公司在2014年10月开始出售车位并承诺原承租人有优先购买权时，车位出租方怡东物业是经过恒新公司授权委托的，其与业主建立的车位租赁关系对恒新公司存在法律约束力。但从2015年起，小区物业管理方变更为百特物业，恒新公司作为车位产权人，未对其出租车位给予授权委托，并发函明确了只售不租的立场。故原告自2015年起与百特物业建立的系争车位租赁关系，对产权人恒新公司而言不具有约束力，则原告对2015年之后发生的车位买卖，应不再享有可对抗产权人恒新公司的优先购买权。其次，承租人的优先购买权，应当在合理的期限内行使。恒新公司自2014年10月起已在小区内以张贴公告、寄送邮件的方式告知车位出售事宜，并要求有购买意愿的业主进行登记。原告声称从未收到通知，但其作为小区业主，又实际使用车位，对于车位正在出售的情况应当知晓，却在数月时间内并未对购买意愿进行登记或以其他方式提出。而原告在系争车位上停放面包车并张贴告示的行为，也可佐证其明知恒新公司正在出售车位，却不接受该出售方案。因此，原告并未在合理期限内行使优先购买权，恒新公司有理由认为原告无意以同等条件优先购买车位。最后，承租人享有的优先购买权不得对抗善意购买的第三人。恒新公司从2014年10月起即已在小区内通知车位出售事宜，包括任建敏家庭在内的大批业主在当时即已进行了购买意向登记。而直到2015年9月，任建敏家庭才与恒新公司签约购买系争车位，并直至2016年6月才完成登记。在此长达一年多的期间内，原告都没有明确主张行使优先购买权。任建敏家庭即使知晓原告曾是该车位的承租人，也有理由相信恒新公司所述，认为原告并未行使优先购买权。故应认定任建敏家庭系善意购买系争车位。原告声称两被告是恶意串通损害其优先购买权，无证据可以证明，本院不予采信。原告主张两被告在车位购买合同中约定车库维修期间给予补偿，即可证明双方系恶意串通，实在毫无根据可言，本院不予采纳。综上所述，原告要求确认两被告就系争车位签订的买卖合同无效，由原告对系争车位行使优先购买权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告潘锡申的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一六年十一月九日书记员  薛 莉附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。3、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。