广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13087号上诉人（原审原告）：陈灿辉，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：洪思玮、张少星，均为广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州毅源房地产开发有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：韩春麟，职务：董事长。委托诉讼代理人：彭金平、程春丽，均为北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人陈灿辉、广州毅源房地产开发有限公司（以下简称毅源公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈灿辉及其委托诉讼代理人洪思玮、张少星，毅源公司的委托诉讼代理人彭金平到庭参加诉讼。现已审理终结。陈灿辉上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判毅源公司向陈灿辉支付逾期交房违约金，违约金以每逾期一日按总房价人民币994055元的0.05%标准计付，自2014年7月1日起至毅源公司将符合法定和约定的交付标准的广州开发区xx街4号（自编号A2栋）2706房实际交付予陈灿辉确认收楼之日止；2、判令本案一、二审诉讼费由毅源公司承担。事实和理由：一、一审判决对涉案房屋法定和约定的交付标准查明不清，以偏概全。陈灿辉根据相关法律法规规定以及双方合同约定，明确涉案房屋的交付标准如下：1、取得《建设工程竣工备案表》；2、涉案房屋符合正常使用的条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵；3、涉案房屋的建筑工程标准要符合国家或者行业标准，外墙防水工程要符合国家法定标准《建筑外墙防水防护技术规程》(JGJ/T235-2011)；4、取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住证明，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电、通邮的证明文件；5、毅源公司按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条的规定向陈灿辉出示相关文件的原件。一审判决仅以陈灿辉在2014年6月30日确认毅源公司缺乏人防相关文件和涉案房屋外墙防水质量问题在关联案件已处理为由，对涉案房屋的法定和约定交付标准进行简化、以偏概全，未对涉案房屋是否符合交付条件进行审查。二、毅源公司未能提供涉案房屋的供水、供电、供气的使用证明文件，不符合合同约定的交付标准，一审判决查明错误。三、永久供水、供电、供气是必要居住条件，《补充协议》的格式条款并不能削弱或免除广州市商品房买卖合同示范文本中过必备交楼条件的要求。四、一审判决对于涉案房屋的质量问题定性错误，涉案房屋的室外饰面层表面防水处理方法不符合法定标准是属于涉案房屋工程问题，并不是简单的装修质量问题，同时，一审判决以对房屋的安全使用不产生影响为由认为涉案房屋符合交付标准，严重降低了涉案房屋的法定交付标准。五、毅源公司无证据证明已向陈灿辉出示人防部门出具的认可文件的原件。六、毅源公司应当承担迟延交房的违约责任，陈灿辉主张的延期违约金合法、合情、合理，应当予以全部支持。另答辩不同意毅源公司的上诉请求。毅源公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，依法改判为驳回陈灿辉全部诉讼请求；2、判令陈灿辉承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决对“提供交付资料”的举证责任分配错误。1、根据一审查明的事实，涉案房屋在约定收楼日期前已符合交房条件，毅源公司不可能实际已具备该等文件却不向陈灿辉出示，这是属民诉法规定的无需举证的常理及日常经验法则，毅源公司已完成了涉案房屋符合交房条件并取得相关交房文件的举证责任。同时，按照双方签订的买卖合同约定，符合交楼条件后，买方应在约定的最后交付日验收房屋，否则视为房屋于最后交付日交付。综合以上事实，一审判决将已提供交付资料的举证责任完全分配予毅源公司承担显然对毅源公司不公。2、陈灿辉提供的全部证据不能证明其曾就“房屋交付时有关资料不齐”向某公司提出过异议。二、一审判决未对本案关键事实“涉案房屋无防空地下室规划设计，涉案房屋无需取得人防认可文件”进行查明并作出认定。1、诉讼中陈灿辉确认其在本案中主张毅源公司文件材料不齐仅指缺少人防相关文件，但涉案房屋所在的A2栋无防空地下室规划设计，涉案房屋无需取得人防认可文件。2、根据广州市经济技术开发区人民防空办公室出具的《防空地下室建设意书》及业务意见书可知，涉案房屋所在的A2栋无修建防空地下室的规划要求，正是鉴于涉案房屋存在的该特性，双方在买卖合同补充协议第四条第2款中明确约定，“如因政府部门取消上述文件所述环节的审批，甲方无须提供该文件”，同时还在补充协议第七条第2款中明确约定“本项目的土地出让合同书及《建设工程规划许可证》、补充协议中规定的公共设施及附属配套项目可在整个小区建成后交付使用”。即涉案房屋所在的A2栋因规划、人防主管部门无防空地下室修建要求而取消人防认可文件审批，因此毅源公司交房时无需出示人防认可文件。三、一审判决适用法律错误，将“提供房屋交付资料的合同附随义务违约责任”与“逾期交房的违约责任”混淆，应予纠正。1、买卖合同第十四条约定的违约责任对应的是买卖合同第十二条及补充协议第四条第3款约定的交房条件，依法属合同主义务，而本案证据足以证明涉案房屋符合约定的交房条件，陈灿辉主张按买卖合同第十四条约定要求毅源公司承担违约责任显然无事实基础。2、买卖合同第十五条及补充协议第四条第2款关于房屋交付资料的约定，依法属于合同附随义务，退言之，即使本案认定毅源公司未履行该合同附随义务，但买卖合同第十五条仅约定“上述文件不全的，视为不符合交付标准”，一方面这里的“交付标准”显然区别于买卖合同第十二条约定的“交房条件”，另—只方面该条款仅约定“由此产生的逾期交付责任由毅源公司承担”，但并未对该合同附随义务的违约责任明确约定该如何承担。故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定处理。另答辩不同意陈灿辉的上诉请求。陈灿辉向一审法院起诉请求判令：1、毅源公司向陈灿辉支付延期交房的违约金，违约金以每逾期一日按总房价994055元的0.05%标准计付，自2014年7月1日起计至毅源公司将符合法定和约定的交付标准的广州开发区xx街4号（自编号A2栋）2706房实际交付予陈灿辉确认收楼之日止。2、本案的诉讼费用由毅源公司承担。一审法院认定事实：2012年10月30日，陈灿辉（乙方）与毅源公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）及相关附件。买卖合同第四条、第七条约定，乙方向甲方购买位于广州市开发区xx街4号（自编号A2栋）2706房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅，建筑面积共87.2779平方米，总房价款为994055元。合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。第十五条约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产（住宅）质量保证书》。(七)《房地产（住宅）使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件中，（一）至（五）应向乙方出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……”。合同第十三条约定：“甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”。第十四条约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房……逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。第十六条约定：“乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。买卖合同补充协议第四条约定：1、房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准……2、买卖合同第十五条约定（一）至（五）项的文件应向乙方出示原件并提供加盖甲方公章的复印件，现修改为：（一）至（五）项的文件由甲方公示在售楼现场，并向乙方提供原件核对。如因政府部门取消上述文件所述环节的审批，甲方无须提供该文件……3、双方同意将买卖合同第十二条修改为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”。将买卖合同第十五条第四款修改为……项目供水、供气、供电、通邮等居住条件若因当地公共服务水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，开发商有权依临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限，在提供临时服务期限内，开发商向业主补贴临时服务与永久服务费用差额，买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。4、甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知确定的时间对该商品房进行验收，无论乙方是否收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋等。合同签订后，陈灿辉付清全部房款，毅源公司分别于2012年3月9日、2012年11月3日向陈灿辉出具金额分别为390000元及604055元的购房发票。案涉房屋所在项目于2012年12月31日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年7月15日完成消防验收，于2013年9月6日通过竣工环保验收，于2013年9月10日完成竣工验收备案手续并取得竣工验收报告及备案表。此外，案涉工程所在项目于2013年4月17日完成通邮申请，2013年5月30日完成燃气输配及应用工程交工验收，于2013年6月8日完成户内给水工程验收，于2013年11月4日完成水电工程竣工检验。2011年11月21日，广州市经济技术开发区人民防空办公室（以下简称“区人防办”）向毅源公司作出穗开人防建[2011]27号《防空地下室建设意见书》，明确案涉房屋所在项目的人防建设要求。2014年4月24日，区人防办向毅源公司出具穗开人防验备[2014]号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，载明案涉房屋所在项目完成人防工程竣工验收备案。陈灿辉在2013年12月前收到毅源公司于2013年11月20日发出的收楼通知，并于2014年1月25日第一次前往案涉房屋办理验收手续，由于存在多处装修质量问题及毅源公司未出示相关文件，未实际接收房屋。其后，毅源公司于2013年12月27日、2014年5月9日、2014年6月9日多次书面通知陈灿辉收楼。2014年6月30日，陈灿辉再次前往验收时提出在毅源公司书面确认存在漏水渗水情况的前提下同意办理收楼手续，由于毅源公司不同意书面确认，因此至今未办理收楼手续。2014年5月13日，陈灿辉通过EMS向某公司及案涉房屋的物业服务公司送达文件一份，该文件载明：“……本人于今年1月中旬及4月中旬两次进入所购物业进行验收房屋前的准备工作，并已向物业管理处申请对本人观察到的若干问题进行整改。时至今日，阳台内墙两个顶角的渗漏问题依然没有解决……另外，烦请贵公司提醒物管按照购房合同第十五条的规定，与本人签收房屋前出示资料（一）至（五）的原件，并将上述文件的复印件加盖公章后发给本人”。其后，陈灿辉再次分别于2014年6月5日，2014年6月9日通过EMS向某公司送达《关于房屋质量问题及交楼文件的联络函》，要求毅源公司修复存在的质量问题并出示合同第十五条约定的相关文件，并明确在毅源公司提供相关文件前陈灿辉有权拒绝收楼。2015年6月29日，陈灿辉因涉案房屋存在质量问题起诉至一审法院，案号为（2014）穗萝法民三初字第99号（以下简称“关联案”），请求判令毅源公司对案涉房屋客厅东侧约中部外墙（结构梁端部）按照《建筑外墙防水防护技术规程》规定的标准进行修缮，更换完好的消毒碗柜、完好的厨房门槛石材及完好的主人房门槛石材，赔偿房屋鉴定费用3700元。该院于2015年10月29日对该案作出（2014）穗萝法民三初字第99号《民事判决书》，判令毅源公司对案涉房屋客厅东侧约中部外墙（结构梁端部）按照《建筑外墙防水防护技术规程》（JGJ/T235-2011）第3.0.1项、5.2.1.2项和5.2.1.4项规定的标准进行修缮，赔偿陈灿辉陈灿辉房屋鉴定费用3700元。该判决现已生效。该关联案查明，2014年9月4日广州兢业建筑结构技术有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论载明：该房屋目前出现的损坏未影响主体结构安全，但对该房屋的正常使用及装饰装修的耐久性有一定影响，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号），综合评定该房屋为“基本完好房”。2015年2月12日广州市合正房屋鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论载明：案涉房屋现时的损坏现象对房屋的安全使用没有影响，但对房屋的正常使用性有一定影响，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第678号）评定该房屋为“基本完好房”，按现状，房屋可安全使用，宜对损坏部位作修缮处理。2014年11月7日，陈灿辉向某公司发出《关于解除商品房买卖合同通知的函》，该函载明：“……对该商品房存在的质量问题贵司至今未能修复达到交付使用条件。另一方面，对于该商品房买卖合同第12、15条等条款约定有关交楼时贵司必须出示的交楼文件之一的人防竣工验收文件，本人已多次书面函告贵司要求应按合同约定出示或提供原件核对该文件，但贵司一直未能出示或予以说明，直至2014年10月17日才出示《人防工程专项竣工验收备案意见书》……”。双方在诉讼中均确认案涉合同未因该函而解除，双方继续履行案涉合同。一审诉讼中，陈灿辉确认：一、其在本案中主张毅源公司文件材料不齐仅指缺少人防相关文件；二、本案所涉的房屋质量即是在关联案中讼争的质量问题，已经由关联案件的生效判决作出处理。一审法院认为：陈灿辉、毅源公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应恪守履行。根据买卖合同第十二条、第十三条、第十五条及买卖合同补充协议第四条约定，毅源公司在向陈灿辉履行交付案涉房屋的义务前，应保证商品房项目工程竣工验收合格，并取得了工程竣工验收合格、建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，同时保证案涉房屋满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，还须将前述相关文件在售楼现场公示，并向陈灿辉提供原件核对。同时，根据买卖合同第十六条的约定，陈灿辉在验收房屋时认为不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。案涉房屋所在项目于2013年9月10日完成竣工验收备案手续并取得竣工验收报告及备案表、分别于2013年4月17日、2013年5月30日、2013年6月8日、2013年11月4日完成通邮申请、燃气输配及应用工程交工验收、户内给水工程验收、水电工程竣工检验，并于2014年4月24日完成人防工程竣工验收备案，因此根据前述约定，案涉项目在2014年4月24日具备合同及补充协议约定的交付条件。陈灿辉于2014年1月25日前往案涉房屋办理验收手续时由于房屋存在多处装修质量问题导致交房手续未完成，同时由于此时毅源公司尚未满足约定的交房条件，未完成案涉房屋交付手续的责任在于毅源公司。其后，陈灿辉多次要求毅源公司解决装修质量问题并提交人防文件并拒绝办理收楼手续，对此分析如下：一、关于装修质量问题。一方面，陈灿辉已于2015年6月29日就本案主张的涉案房屋存在的质量问题起诉至一审法院，该院亦已作出生效判决，其就该问题在本案中再次提出主张属重复起诉；另一方面，关联案件中查明的两份鉴定结论均综合评定案涉房屋为基本完好房，存在的损坏现象对房屋的安全使用没有影响，仅对房屋的正常使用性有一定影响。因此陈灿辉依据案涉房屋存在装修质量问题认为房屋不满足交付条件的理据不充分，不予采纳。二、关于陈灿辉要求毅源公司提供人防文件的问题。根据双方上述约定，陈灿辉有权要求毅源公司提供案涉工程人防文件的复印件。虽然毅源公司已于2014年4月24日完成人防工程竣工验收备案，并于2014年5月9日、2014年6月9日多次书面通知陈灿辉收楼，但在陈灿辉以书面的形式明确要求毅源公司提供人防文件的复印件后，直至2014年10月17日才向陈灿辉出示相关人防文件，据此确认毅源公司交付案涉房屋的义务于2014年10月17日履行完毕。根据买卖合同的约定，毅源公司应在2014年6月30日前将案涉房屋交付陈灿辉，其于2014年10月17日方完成交付已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。陈灿辉要求毅源公司按照买卖合同第十四条的约定自2014年7月1日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈灿辉支付逾期交房违约金的请求依法有据，予以支持。惟陈灿辉关于毅源公司尚未完成交付的主张有误，予以调整。据此，一审法院确认毅源公司应每日按994055元的0.05%向陈灿辉支付2014年7月1日起至2014年10月17日止共计109天的逾期交房违约金54176元（994055元×0.05%×109天）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、毅源公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈灿辉支付自2014年7月1日起计至2014年10月17日止的逾期交房违约金54176元；二、驳回陈灿辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3077元，由陈灿辉负担2562元，由毅源公司负担515元。经二审审查，毅源公司系于2013年3月9日向陈灿辉出具金额为390000元的购房发票，另涉案房屋所在项目系于2013年8月26日取得《建设工程规划验收合格证》，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：陈灿辉、毅源公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案房屋是否已达到交付条件的问题。根据买卖合同第十二条、第十五条的约定，毅源公司在向陈灿辉履行交付案涉房屋的义务前，应保证商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。涉案房屋所在项目于2013年9月10日完成竣工验收备案手续并取得竣工验收报告及备案表，分别于2013年4月17日、2013年5月30日、2013年6月8日、2013年11月4日完成通邮申请、燃气输配及应用工程交工验收、户内给水工程验收、水电工程竣工检验，并于2014年4月24日完成人防工程竣工验收备案，故一审法院认定涉案项目于2014年4月24日具备合同及补充协议约定的交付条件，并无不当。至于陈灿辉提出的涉案房屋存在墙体渗水、发黑、出现裂缝等问题，属房屋装修与质量方面的瑕疵，且陈灿辉已就上述质量问题另行提起诉讼解决，故陈灿辉现以此为由认为房屋未满足交付条件的理据不充分，本院不予采纳。关于毅源公司是否已完成交付义务的问题。根据买卖合同补充协议第四条的约定，毅源公司还须将前述相关文件在售楼现场公示，并向陈灿辉提供原件核对。陈灿辉于2014年11月7日向某公司发出的《关于解除商品房买卖合同通知的函》中，仅对毅源公司迟延提供人防文件提出异议，其在本案一审诉讼中也表示其在本案中主张毅源公司文件材料不齐仅指缺少人防相关文件，以上情形表明陈灿辉对于毅源公司已提供其他交房文件没有异议，故一审法院仅对人防文件的提供问题进行审查并无不当。根据双方前述约定，陈灿辉有权要求毅源公司提供案涉工程人防文件的复印件。由于毅源公司在陈灿辉以书面的形式明确要求提供人防文件的复印件后，直至2014年10月17日才向陈灿辉出示相关人防文件，一审法院据此确认毅源公司交付案涉房屋的义务于2014年10月17日履行完毕，并无不当，本院予以确认。毅源公司上诉主张其在约定收楼日期前已向陈灿辉出示过全部相关交房文件，因缺乏确切证据证实，本院不予采纳。关于毅源公司二审提出涉案房屋所在的A2栋无防空地下室规划设计，故其无需提供人防文件的问题，毅源公司无证据证明其此前已向陈灿辉说明该情况并提供相关材料，事实上毅源公司亦在2014年10月17日向陈灿辉出示了《人防工程专项竣工验收备案意见书》，该行为与其上述陈述自相矛盾，故本院对于毅源公司上述意见不予采纳。关于毅源公司应承担的违约责任问题。根据买卖合同的约定，毅源公司应在2014年6月30日前将案涉房屋交付陈灿辉，因其于2014年10月17日方履行完毕交付义务，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。一审法院按照买卖合同第十四条的约定，判令毅源公司应每日按总房价款0.05%的标准向陈灿辉支付自2014年7月1日起至2014年10月17日止的逾期交房违约金合计54176元，合法有据，本院予以维持。毅源公司在本案中对于上述违约金标准提出异议的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，陈灿辉及毅源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由陈灿辉负担5020元，广州毅源房地产开发有限公司负担1155元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十一月四日书记员  邹凌青