福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初3284号 原告:正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：白溢龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。 被告：苏黎庆，男，1981年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与被告苏黎庆房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大新景公司的委托诉讼代理人陈永厅、被告苏黎庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正大新景公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺租赁合同》；2、正大新景公司有权没收履约保证金12600元；3、苏黎庆立即支付租金及占用费64659元（按月6300元，自2015年6月1日起计至2016年5月31日止）、管理费10070元（按月1006.5元，自2015年6月1日起至2016年5月31日止）、水电费5003元（自2015年6月1日起至2016年3月5日止），违约金12600元，滞纳金41433元（自2015年6月1日起计至2016年5月31日止），上述各项共计133765元；4、本案诉讼费用、保全费用、公告费用均由苏黎庆承担。庭审中，正大新景公司将第三项诉讼请求中的管理费降低为从2015年8月1日起计算。事实与理由：正大新景公司、苏黎庆双方签订《商铺租赁合同》，约定苏黎庆承租正大新景公司位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B068、B081商铺，租赁期限从2013年4月1日起至2015年5月31日；租金每月为6300元，管理费每月1006.5元，履约保证金12600元，水电费由苏黎庆自行承担，合同对违约责任也进行详细约定。之后，苏黎庆拒不支付相应的租金、管理费及水电费等。遂诉至法院。 苏黎庆辩称，1、同意解除《商铺租赁合同》，事实上合同也早已解除，店面已经被正大新景公司关了很久。2、租金及占用费不应计算至2016年5月31日，2015年10月份店面已经被原告关闭无法经营，且旧合同已经在2015年5月31日终止了，双方也未重新签订合同。2016年11月份苏黎庆已经搬走了，应计算至2015年10月份止。2015年10月、11月份已经没有在经营了。因苏黎庆没有在使用店面了，同意支付2015年10月份之前的租金、水电等费用，但此后的水、电等费用因为合同已经解除，无需支付。3、滞纳金约定过高，应当参照银行贷款标准。签订合同时苏黎庆签订的是空白合同，内容是苏黎庆签完后，正大新景公司再添补上去的。且签订合同时，因正大新景公司一直催促称只是形式需要而已，苏黎庆无法详细审查合同。3、苏黎庆是受害者，诉讼费用不应当由苏黎庆负担。 本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的苏黎庆签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B068、B081的商铺，用于经营或展示马赛克、背景墙类别的产品，品牌为“壁艺殿堂、意式坊”；2、合同期限自2013年4月1日起至2015年5月31日止，租金每月6300元，管理费每月1006.5元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年4月1日起至2013年5月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金19186元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清偿费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。 2015年10月4日，案外人厦门新景建材城有限公司财务部向苏黎庆承租的B068、B081商铺发出《告知函》，要求收到函件后于2015年10月7日前缴纳2015年10月缴费通知单的款项共计37453元，否则公司将根据合同约定暂停对商铺的电源供应直至解除合同。 正大新景公司为支持诉讼请求提交了缴费通知单6份、现场照片、《全权委托代理合同》公摊明细及票据。正大新景公司为证明案涉商铺用电情况提交的户名为案外人黄辉丽的历月电费明细显示2015年12月后商铺用电量为“0”。苏黎庆对打印于2015年5月31日、2015年7月28日、2015年9月29日的三份缴费通知书真实性确认，同意支付2015年10月1日之前产生的租金、物业管理费、水电费等费用，2015年10月1日之后的费用同意支付至搬离之日。苏黎庆对于没有签名确认的三份缴费通知书、《全权委托代理合同》、历月电费明细及证明、公摊明细及票据真实性不予确认。 庭审过程中，正大新景公司、苏黎庆均确认2015年5月31日之前的租金等全部费用已经结清，2015年6月1日后苏黎庆缴交了10000元。苏黎庆确认2015年10月4日收到告知函时尚欠37453元的费用（已扣除苏黎庆缴交的10000元），但因2015年10月后正大新景公司切断电源无法营业，苏黎庆于2015年10月4日搬离，愿意负担2015年10月之前的费用。正大新景公司陈述讼争店面的权属人为王少辉，开发商与业主将商铺移交给正大新景公司，由新景建材城商场统一运营出租给商户，王少辉委托正大新景公司出租商铺；2015年11月30日前为不固定期限的租赁合同，2015年12月1日后租赁合同自然终止，此后苏黎庆应支付房屋占用费。 本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2013年4月1日起至2015年5月31日止，案涉《商铺租赁合同》到期后双方未续签，但苏黎庆确认其在合同到期后继续使用租赁物，正大新景公司未提出异议，因此原《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。根据已查明的事实，第一，2015年10月4日的《告知函》中载明若逾期交款将暂停供电，苏黎庆陈述因正大新景公司切断电源而无法使用店面于2015年10月4日搬走；第二，正大新景公司确认2015年5月31日前产生的租金等全部费用苏黎庆已经付清，苏黎庆确认打单日期为2015年9月29日的缴费通知单载明的截至2015年11月30日尚欠的租金、管理费、水电费，共计37453元（已扣除苏黎庆2016年6月1日后缴交的10000元）；第三，正大新景公司陈述2015年11月30日前为不固定期限的租赁合同，2015年12月1日后租赁合同自然终止；第四，正大新景公司提交的历月电费明细显示2015年12月后商铺用电量已为“0”；综合以上可以认为苏黎庆以行为表明了解除不定期合同的意思表示，合同已经解除，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要。苏黎庆未提交证据证明其实际搬离时间，因此对于苏黎庆确认的《缴费通知单》载明的2015年11月30日之前的租金等费用应予支付，正大新景公司的诉讼请求中关于2015年11月30日之前尚欠租金26859元、管理费4028元、水电费3566元，共计34453元，本院予以支持。正大新景公司主张苏黎庆因拖欠租金、管理费等应支付滞纳金，该部分即为逾期支付租金、管理费等的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的违约金标准过高，本院依法将标准调整至月2%，因应缴金额中包含往期欠款，为计算方便，滞纳金自《缴费通知单》载明的付款期限逾期日2015年10月8日起计算。根据合同约定出租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收苏黎庆缴纳的履约保证金没有合同依据，履约保证金可抵扣苏黎庆应支付的租金、管理费等费用。关于正大新景公司主张的其他租金、管理费、水电费部分，因正大新景公司提交的缴费通知单上没有苏黎庆的签字确认，正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，且部分水电费发生在合同终止之后，故对超出打单日期为2015年9月29日《缴费通知单》部分的租金、管理费、水电费本院不予支持。正大新景公司主张根据合同约定苏黎庆应支付违约金12600元，因正大新景公司未举证证明除苏黎庆逾期支付租金、管理费、水电费外存在其他损失，综合合同的履行情况，对正大新景公司的该部分请求本院依法不予支持。合同终止后，苏黎庆虽有部分物品存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品自行处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、苏黎庆应于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金26859元、管理费4028元、水电费3566元，共计34453元及逾期付款滞纳金（按月2%的标准，从2015年10月8日计至2016年5月31日止，但应扣除苏黎庆已支付的履约保证金12600元）； 二、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1488元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担1157元，由苏黎庆负担331元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 邱 烨 二〇一六年十一月二十三日 书记员 陈盛鑫 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。