甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初3022号原告（反诉被告）：何秀龙委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃海纳实业有限公司。法定代表人：刘小梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东，甘肃合睿律师事务所律师。原告何秀龙诉被告甘肃海纳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后,被告甘肃海纳实业有限公司以原告违约要求解除合同为由在举证期限内提出反诉，本院合并审理。因案情复杂于2016年8月5日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2016年10月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭军峰，被告委托诉讼代理人李东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何秀龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告支付拖欠的房屋租金15万元（2016年1月1日至2016年6月30日），并承担违约金3万元;2.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由:原告与被告与2015年5月15日签订房屋租赁合同，原告将自己购买的兰州红星国际广场3号楼108、109号商铺租赁给被告使用。合同第二条中约定租赁期限为5年，自红星国际广场家居市场开业之日起算，前两年每年租金为30万元，第三年起租金每年递增10%。该条同时约定，租金为一年一付，2015年的租金被告开始入场时向原告支付15万元，兰州红星国际广场家居市场开业之日支付剩余的15万元。2016年1月1日，兰州红星国际广场家居市场正式开业，但是被告自合同签订后仅向原告支付了3千元的履行保证金，房屋租金至今分文未付，原告曾去函催要房款，但被告仍未予理会。现认为原告与被告之间签订的合同合法有效，对双方均具有法律约束力。被告接收房屋后至今拒付原告房屋租金，其行为已经严重违反了双方的约定，除应立即按合同第二条约定向与原告支付拖欠的房租外，还应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼。被告甘肃海纳实业有限公司辩称，2015年原、被告双方签订的合同是有效的，该合同约定自被装修入住时才向原告支付租金，但至今被告并没有入住，是原告违约没有交付房屋，故被告不应当向原告支付房屋租金及违约金。被告甘肃海纳实业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被反诉人返还履行保证金3000元；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年5月15日，反诉人承租被反诉人所有的商铺，并签订《商铺租赁合同》，反诉人依约向被反诉人交付了人民币3000元作为履约保证金，却因红星国际广场推迟开业时间，被反诉人将租赁的商铺迟迟没有交付给反诉人实际占有并使用，反诉人也没有进驻所租赁的商铺进行装修。反诉人认为，其所租赁的商铺作为不动产不同于其它租赁物，并且如果租赁物被反诉人实际占有使用后，必须按照兰州红星国际广场物业公司的规定办理装修手续。而被反诉人并没用将该商铺移交给反诉人，已经构成违约。综上所述，双方签订的《商铺租赁合同》已经无法继续履行，反诉人要求解除合同，并判令被反诉人退还已经缴付的履约保证金3000元。原告何秀龙针对被告甘肃海纳实业有限公司的反诉辩称：被告陈述原告没有交付房屋不符合事实，合同签订后，原告将房屋钥匙交给了被告。房屋装修在合同有明确约定，所有的装修手续由被告办理，责任不在原告。被告要求解除合同并返还保证金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月1日原告何秀龙与被告甘肃海纳实业有限公司签订了《商铺租赁合同》。原告将兰州红星国际广场3号楼108号、109号商铺（商铺建筑面积分别为56.82平方米、56.12平方米）租赁给被告甘肃海纳实业有限公司。双方约定，租用期限为5年，租赁期自兰州红星国际广场家居市场开业起算。前两年租金均为30万元，第三年起租金每年递增10%。租金为一年一付，2015年的租金自乙方开始装修入场时向原告支付15万元，兰州红星国际广场家居市场开业之日支付剩余的15万元。合同签订后，被告未对房屋进行装修，涉案房屋一直空置，直至2016年7月1日，涉案房屋由原告接管。另查明，被告于2015年4月16日向原告的妻子张瑞敏支付3000元履约保证金后未向原告支付房屋租金。再查，2016年1月1日兰州红星国际广场家具市场开业。本院认为，本案争议的焦点为：1、合同履行过程中原、被告哪一方存在违约，应承担违约责任；2、涉案合同是否应予解除。依照合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告于2015年5月15日签订了商铺租赁合同，约定被告承租原告的房屋，房屋租赁期自兰州红星国际广场家具市场开业之日起算，具体时间双方在补充协议中确定。租金为一年一付，年租金为30万元，2015年的租金被告开始装修入场时向原告支付15万元，兰州红星国际广场家居市场开业之日支付剩余的15万元。该合同签订后双方未签订补充协议。自双方合同签订后至今被告未向原告支付租金。被告在答辩中辩称双方约定的租金缴纳时间为其开始装修入场时，因原告至今未向其交付房屋，故其不应向原告缴纳租金。本院认为，双方签订商铺租赁合同至今已一年有余，被告未向原告催交过房屋，被告的行为有违常理。相反，原告的两名证人以及原告提交的催交房屋租金的催告书以及快递签收回执单，证明原告已将钥匙交给被告以及向被告催要过租金的事实。故对被告辩称的原告未向其交房的答辩意见本院不予采信。在原、被告交付房屋过程中因未办理书面的交接手续，存在瑕疵，原告未尽到谨慎义务，且原告作为出租方，对房屋负有监管的义务，对被告迟迟不予装修的行为，原告置之不理。直至2016年1月1日兰州红星国际广场家具市场开业依约计付租金时被告仍未装修，原告应及时采取措施防止损失扩大，故原告对涉案房屋空置也负有一定的责任。对于涉案房屋空置所造成的损失原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。故对原告诉请的要求被告支付房屋租金15万元的诉讼请求予以部分支持9万元。关于原告诉请被告要求原告支付违约金3万元的诉讼请求，因原被告双方均怠于履行合同，对合同未能实际履行均负有责任，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告反诉要求解除双方签订的商铺租赁合同以及返还履约保证金3000元的诉讼请求。因被告迟延履行缴纳租金的义务，且现房屋已被原告接管，双方签订租赁合同的合同目的已无法实现，故对被告反诉要求解除商铺租赁合同的上述请求予以支持。关于被告要求返还履约保证金，因双方合同约定，合同履行后，如无经济纠纷，原告向被告退还，现被告并未实际履行合同，故对被告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告何秀龙与被告甘肃海纳实业有限公司于2015年5月15日签订的《商铺租赁合同》。二、被告甘肃海纳实业有限公司于本判决生效后十日内向原告何秀龙给付房屋租金9万元。三、驳回原告何秀龙的其它诉讼请求。四、驳回被告甘肃海纳实业有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，由原告何秀龙负担1560元，由被告甘肃海纳实业有限公司负担2340元。反诉费25元，由被告甘肃海纳实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  陶生莲代理审判员  程 娟人民陪审员  董瑛芳二〇一六年十一月八日书 记 员  陈丽萍