山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0211民初12085号原告：青岛兰德建设工程有限公司，住所地青岛市李沧区大崂路1007号，统一社会信用代码：91370213760287083W。法定代表人：台兰德，职务董事长。委托代理人：张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。被告：张英文，女，1965年4月5日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市呼兰区，现住青岛市黄岛区。委托代理人：周宏森，山东加舜律师事务所律师。原告青岛兰德建设工程有限公司（以下简称“兰德建设”）诉被告张英文合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月22日、10月12日公开开庭进行了审理。原告青岛兰德建设工程有限公司及其委托代理人张宏伟、被告张英文的委托代理人周宏森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛兰德建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法赔偿2015年4月1日开始占有使用青岛经济技术开发区峨眉山路786号商品综合楼的经济损失260099元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，经对账原告尚欠被告55万元，为清偿该债务，原告将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号的商品综合楼整体出租给被告使用3年，每月租金15278元。之后为提前清偿债务，原告于2015年1月22日还款50万元，加上截止到2015年3月31日前的房屋使用费为61112元，共计清偿被告欠款561112元，至此双方债权债务清偿完毕，合同权利义务终止，但被告自2015年4月1日开始至今的房屋使用费从未交纳。被告的行为违反法律规定给原告造成经济损失，故原告提起诉讼，望判如所请。被告张英文提交书面答辩状称，一、案涉房屋的占有使用关系主体为原告及第三方承租人，原告以公司名义与第三方承租人签订房屋租赁合同并收取租金，案涉房屋的占有使用与被告个人无关。二、被告与原告未签订房屋租赁合同，不存在房屋租赁关系，原告依据租金法律关系计算租金或占有使用费无事实依据。被告与原告曾签订《附件》，约定原告以案涉房屋三年的经营权抵偿被告55万元债权。此《附件》为双方形成新的合意，这一合意具有区别于原借款关系或欠款关系的独立性，合同的对价分别为三年的经营使用权和欠款55万。合同成立后，三年的经营使用权除非双方另行合意改变，否则不因原告单方偿还欠款而改变。需要特别强调的是，《附件》签订后，双方并未实际履行该附件，案涉房屋一直以公司与第三方承租人签订租赁合同的方式对外使用，且租金早已由原告的法定代表人收取，被告并未取得案涉房屋的占有使用权。三、被告与原告签订《股权转让协议》，约定被告替原告及其法定代表人偿还第三方债务，由被告及第三人取得原告的全部股权，从而完成被告取得案涉房屋所有权的目的。协议签订后，原告召开股东会议，作出变更股东和法定代表人的决议，后被告根据协议为原告偿还35万元债务。在股权工商登记变更过程中，因股权质押，股权转让暂时搁置。故，即使被告与案涉房屋产生关联，也有充分合法的依据。四、原告的诉讼请求为赔偿占用使用房屋经营损失，其事实基础应为存在侵权行为。本案中，无论是债务抵偿，还是股权转让，还是原告出租给第三方商户的公司行为，均可排除案涉房屋被侵权使用的情形，故，原告的诉讼请求显无事实依据。五、2015年5月11日，原告法定代表人以个人名义张贴通知，通知第三方承租人，自该日起案涉房屋转让给被告，案涉房屋的所有事务由被告全权负责。该通知证明：首先，2015年5月11日前，原告与第三方承租人的租赁关系即已存在，根本不存在被告占有案涉房屋的事实；其次，2015年5月11日之后，原告与第三方承租人的租赁关系不变，房屋的占有使用人仍为第三方承租人，被告管理案涉房屋的原因为转让，而非租赁。因此，被告与原告之间不存在房屋租赁关系，原告与第三方签订房屋租赁合同，对外出租房屋并收取租金。被告与原告之间签订的《附件》一方面并未实际履行，另一方面双方的合同对价分别为案涉房屋的三年经营权和55万元欠款，在双方达成新合意成立新合同的情形下，原告未履行给付被告三年经营权的行为显然违约，原告的单方行为不能免除让渡房屋经营权的义务，更不能成为向被告主张占有使用费的依据。另外，被告与原告的法定代表人签订《股权转让协议》，以控股公司的手段取得案涉房屋的所有权，且被告已替原告向第三方清偿了35万元的债务，基于此，被告享有控制案涉房屋的权利。更重要的是，2015年5月11日，原告的法定代表人以个人名义张贴的通知，证明了案涉房屋的租赁关系和占有使用与被告无关，均为原告的公司行为。综上，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，依法应予以驳回。经审理查明：1、涉案坐落于青岛经济技术开发区峨眉山路786号的商品楼属原告所有。2016年3月3日，原告与被告因合同纠纷向本院提出诉讼，要求依法解除原被告双方之间的商品综合楼租赁合同，并要求被告立即交还涉案房屋。2016年5月17日，本院依法作出（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，判决原被告之间的合同权利义务终止，被告张英文于判决生效后十日内将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号（面积为2899.32平方米）楼房一栋腾出，返还给原告青岛兰德建设工程有限公司。被告因不服本院判决，向青岛市中级人民法院提出上诉。2016年7月25日，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02民终5334号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原被告对于上述判决的真实性均无异议，本院予以采信。2、原告提交《附件》复印件，载明：“因债务拖欠，两年内甲方向乙方借款数次，累计人民币55万元。经双方协议达成共识，甲方自愿将兰德建设工程有限公司名下的，位于峨眉山路786号，面积为2899.32平方米的楼房一栋出租给乙方，供乙方经营3年，抵甲方欠款55万元，在经营中乙方装修、维修产生的一切费用由乙方自行承担。出租方：青岛兰德建设工程有限公司（公章）、台兰德（签字），承租方：张英文（签字）”。双方对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。3、关于涉案房屋的交付使用时间和收回时间。原告称原告于合同签订后2014年12月1日将涉案房屋交付给了被告。在（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，第四页中明确载明“被告称涉案房屋交付时间为2015年5月11日”。在本案庭审过程中被告再次自认“2015年5月11日以出具通知的方式办理的交接手续”。在本案中原被告双方均未提交能够确定房屋交付使用时间的相关证据。原被告双方在庭审中均认可涉案房屋收回时间为2016年8月26日。4、原告提交交接清单复印件，欲证明2015年6月5日原告将公司的营业执照、税务登记证及公章交由被告，因此，该时间之后加盖公章的有关涉案房屋的合同等文件均为被告所为。被告认为该证据系复印件，且该证据载明的事实为公司治理的相关事宜，从一定程度上佐证了原被告双方在2015年6月5日左右即存在公司上的交接。本院认为该证据系复印件，不符合法律的规定，且被告对此证据不予认可，本院不予采信。5、被告提交五份房屋租赁合同，欲证明案涉房屋租赁关系的主体为兰德公司与第三人，系将案涉房屋出租给第三人的公司行为，与张英文个人无关，张英文与兰德公司间不存在租赁合同关系；案涉房屋的租金已由兰德公司收取；案涉房屋实际由兰德公司经营使用，未由张英文个人经营使用。原告认为：2015年3月30日与曾昭营、曹务占签订的租赁合同，出租方为原被告，所以该出租是被告同意的行为；2015年6月18日与董鹏军签订的合同、2015年12月23日与徐秀宝签订的合同，虽然合同中出租方为原告，但经办人为被告，且2015年6月5日原告将公司的公章执照等相关证件交给被告管理，该时间是被告实际控制原告相应公章、执照等证件的期间，所以实际出租人为被告并非原告；2015年6月30日的合同为复印件，无法确认真实性。本院认为被告提交的上述合同的签订时间最早为2015年3月30日，且被告在合同中的出租方、经办人处签字，且合同原件在被告处，可以确定上述合同系被告实际经营涉案商品楼期间对外出租。虽然上述合同中出现原告的印章，但被告未提交证据证明上述合同与被告无关，且被告未提交证据证明租金由原告收取，因此，对于被告所主张的该部分房屋由原告对外出租的事实，本院不予认可。对于2015年6月30日的租赁合同因系复印件，不符合法律规定，且原告不予认可，本院不予采信。5、被告提交《股权转让协议》、《新股东决议》、农业银行交易详单，证明《附件》未实际履行，张英文管理案涉房屋的事实依据为张英文及第三人与兰德公司股东之间的股权转让事宜；张英文已实际履行《股权转让协议书》第6.6.1条约定的兰德公司的债务，为兰德公司偿还青岛友利世纪担保有限公司的债务计人民币三十伍万元；兰德公司做出股东决议，张英文及第三人成为兰德公司新股东，张英文成为兰德公司的法定代表人。张英文及其他新股东有权控制作为公司财产的案涉房屋；张英文的股东身份具有对抗兰德公司原股东的内部对抗效力。原告对于《股权转让协议》真实性无异议，但认为与本案无关。且被告并未按照股权转让协议清偿任何债务，也并非公司股东。原告对《新股东决议》有异议，该证据从形式上而言，既然是股东会决议，无需公司加盖公章，股东签字中原股东范存芝的签字及捺印系伪造，台兰德的签字及捺印并非本人所为，无法确认真实性。本院认为原被告之间的《股权转让协议》签订于2015年6月5日，与本案双方争议的2014年12月1日的合同无关，虽然该股权转让协议约定的内容涉及本案争议的青岛经济技术开发区峨眉山路786号1全幢，但被告未提交工商管理部门出具的相关证据，现有证据无法证明其系原告公司股东，且目前涉案房屋依然属于原告所有，因此可以看出该股权转让协议并未实际履行，双方因股权转让协议所产生的争议与本案无关，应另案处理，本院不予审理。6、被告提交的2015年5月11日《通知》一份，载明：“因公司架构调整，现将兰德建设工程有限公司名下的，位于峨眉山路786号的商品楼房（包含各位所租用的房子），转让给张英文女士。即日起该栋楼房所有大小事务均有张英文全权负责……”。被告欲证明涉案房屋租金已实际收取；2015年5月11日后，案涉房屋由张英文管理控制基于转让的事实，而非租赁，且原租赁关系和实际使用状态并未发生改变。原告对此证据不予认可。因该证据在（2016）鲁0211民初4345号民事判决书中本院已予以审理，本院认为该证据不能证明被告因所有权转移而取得涉案房屋的管理控制权，亦不能证明涉案房屋仍由原告占有使用。上述事实，有原被告提交的书证、庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案案由应为合同纠纷。根据原被告提交的证据，综合本案的案情及相关法律规定，本院作如下分析判定：本案中被告否认对涉案房屋进行管理使用，同时庭审中其又自认于2015年5月11日办理的交接手续，结合被告提交的房屋租赁合同及原告提交的《附件》、民事判决书等证据，可以确定被告于2015年3月30日已经开始对涉案房屋进行了实际管理使用。被告主张其基于股权转让获得对涉案房屋的占有使用权，且主张其并未实际受益，但其提交的相关证据不能证明其主张，因此本院对于其抗辩不予支持。关于本案所争议的涉案房屋自何时交付被告使用，原告主张2014年12月1日双方签订合同之日即交付房屋，被告则主张2015年5月11日对涉案房屋进行的交接；原被告双方对自己的主张均未提交有效证据，目前均未形成优势证据。本院认为被告当庭提交的四份房屋租赁合同原件，时间最早为2015年3月30日，因房屋租赁合同的出租人、经办人为被告，可以确认该时间涉案房屋已经交付被告。因双方对于房屋收回时间2016年8月26日没有争议，本院予以确认。因原、被告双方对《附件》均予以认可，且该合同为债务抵偿合同，根据（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，原告足额清偿对被告的欠款后，即涉案房屋所产生的房屋使用费达到5万元后，原告基于合同权利义务终止的事实，要求被告支付继续占有使用涉案房屋的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。因双方曾在《附件》中约定“经营三年，抵甲方欠款55万元”，因此本院确认被告应按照合同约定的价格支付其逾期腾房所产生的占有使用费，即209178元（550000÷3÷365×516-50000）。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告张英文于判决生效后十日内支付原告青岛兰德建设工程有限公司房屋占有使用费人民币209178元。二、驳回原告青岛兰德建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5101元，原告已预交，减半收取2550.5元，由原告负担500.5元，由被告张英文负担2050元，被告应负担的部分限于判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。审判员  梁玮二〇一六年十一月三日书记员  丁煜附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。