福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终3820号上诉人（原审被告）：肖启泉，男，1975年1月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告）：福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福州市台江区五一中路132号轻工厂房第五层504室。负责人：黄雅琴，该公司经理。委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人肖启泉因与被上诉人福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖启泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.归还被侵占财产；3.恢复损坏的安防、消防设备；4.没收非法所得，并处以罚款；5.本案一、二审诉讼费用由福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司承担。事实和理由：一、福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司未提供其督促肖启泉限期缴纳物业费的书面证明。二、《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》无效。1.物业管理行为程序违法。福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司没有通过招投标方式获得物业管理权限，违反了《物业管理条例》相关规定，其物业管理行为程序违法，无权主张物业管理费。2.合同签订主体不适格。3.福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司采取欺骗和胁迫手段让肖启泉签定协议。4.福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司没有取得物业管理相关的资质，管理人员也没有取得物业管理职业资格证书。5.协议没有在仓山区房管局报备。6.协议为格式条款协议，也属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。三、肖启泉没有履行协议的义务。四、一审中福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司没有提供70%的满意度调查报告，没有达到付款的条件。五、福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司侵占可视对讲系统和停车费。六、福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司应依法恢复损坏的安防、消防设备。七、根据《物业管理条例实施细则》第六十条、第六十一条规定，应没收福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司非法所得，并处以罚款。福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。福州榕城鑫物业管理有限公司第三分公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付物业管理费1639.9元及逾期付款违约金（从2013年2月1日起计算至被告实际还清欠款之日止）；2.被告立即向原告支付公共水电公摊费349.4元及逾期付款违约金（自2012年7月1日起计算至被告实际还清欠款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年11月18日，被告肖启泉家人颜喜春从“秋月苑”小区开发商委托的交房手续办理人即原告处接收了坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑33号楼302单元房屋。同日，被告和原告分别作为甲、乙方，签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑33号楼302单元（面积83.59平方米）房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元／平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。合同落款处，甲方签字处有“肖启泉”字样，乙方有加盖“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”印章。另查，协议签订后，原告按约对被告所购的房产及所在的秋月苑小区提供前期物业管理服务至2014年12月30日，期间，被告家人亦有缴纳物业费，但自2013年2月1日起至2014年12月30日止，被告未向原告缴纳物业费。一审法院认为，原告作为“秋月苑”小区建设单位聘请的前期物业管理企业，其内设部门“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”与被告签订前期物业服务协议后，原告作为物业服务单位，依照协议约定向被告提供物业服务，原、被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系。被告自2013年2月1日起至2014年12月30日止未向原告交纳物业费，已构成违约，原告有权向被告催讨欠缴的物业费。被告辩称物业服务合同并非其本人所签，但被告并未提供相应依据予以证实；此外，被告在庭审过程中亦认可，在原告提供物业服务期间，其家人有交纳过物业费，而被告在与家人共同居住期间并未提出异议，应视为其对被告提供物业服务的认可，故被告应当依照法律的规定及合同约定向原告缴纳相应的物业费。被告辩称协议系在被诱骗的情况下签署的，但未提供相应依据，对被告的该辩解意见，不予采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题，对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案原告于2016年3月23日向法院起诉，原告提供物业服务至2014年12月30日止，故其有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年3月23日至2014年12月30日的物业费，原告诉请的自2013年2月1日至2014年3月22日的物业费已超过法律保护的诉讼时效，故对原告要求被告支付自2013年2月1日至2014年3月22日的物业费，不予支持。被告应向原告缴纳2014年3月23日至2014年12月30日的物业费658.41元（0.85元／平方米.月×83.59平方米×9月零8天）。原告在被告未缴纳物业费后，未能采取书面催交等适当措施防止损失的扩大，同时，原告在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定，提供符合约定的物业服务，现原告再行要求被告支付违约金的请求，不予支持。原告要求被告支付公摊水、电等费用，但原告提供的现有证据无法证实其是否已代为缴纳公摊水、电等费用以及该费用的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告肖启泉于本判决生效之日起十日内向原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司支付2014年3月23日至2014年12月30日的物业费658.41元；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司作为“秋月苑”小区建设单位聘请的前期物业管理企业，其内设部门“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”与肖启泉签订前期物业服务协议后，福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司作为物业服务单位，依照协议约定提供物业服务，双方之间已形成合法有效的物业服务合同关系。福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司向肖启泉提供物业管理服务，肖启泉负有及时缴纳物业费的义务。肖启泉对此提出异议缺乏充分证据佐证，不予采纳。因福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定提供物业服务，履行合同有瑕疵，其要求肖启泉支付违约金，一审依法不予支持；一审根据诉讼时效的相关法律规定，对福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司要求肖启泉支付2013年2月1日至2014年3月22日欠缴的物业费，不予支持，判决肖启泉支付2014年3月23日至2014年12月30日欠缴的物业费。一审对本案判决已瑧合理，应予支持。至于肖启泉要求“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司归还侵占的财产、恢复损坏的安防消防设备及没收该公司非法所得处以罚款等”，肖启泉可另行主张权利。综上所述，肖启泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人肖启泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁文伟代理审判员  陈秀瑜代理审判员  马 青二〇一六年十一月一日书 记 员  卢灵真