上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初29515号 原告(反诉被告)：黄昆鹏，女，1976年9月12日生，汉族，住辽宁省本溪市。 被告(反诉原告)：赵德华，男，1972年8月8日生，汉族，住四川省眉山市。 委托诉讼代理人：李青梅，四川法银律师事务所律师。 原告黄昆鹏与被告赵德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告赵德华在审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告(反诉被告)黄昆鹏，被告(反诉原告)赵德华的委托诉讼代理人李青梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄昆鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告向原告退还多支付的租金人民币(以下币种相同)31,202.28元以及押金18,000元；3.被告向原告赔偿损失228,873.44元。事实和理由：原、被告于2014年3月6日签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼一层S1-22室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2014年5月10日至2017年5月9日，租金每月8500元。原告承租房屋后将其转租给案外人管某某。2015年4月5日，被告以原告拖欠租金为由，强行对系争房屋关门处理，造成管某某无法使用系争房屋。为此，管某某向法院起诉原告，经法院判决原告向管某某返还保证金及2015年4月5日之后的租金。原告于租赁合同签订时支付被告56,000元(包括租金38,000元、押金18,000元)，于2014年6月25日支付被告租金5200元，于2014年6月23日支付租金18,000元(直接代被告支付给大房东)，于2014年12月25日支付给被告18,000元，于2015年4月7日支付给被告18,000元，加之被告同意曾因房屋漏水问题同意免除原告一个月房租，另外原告还替被告承担了修复漏水问题、安装卷帘门及电力增容费用8900元，应与租金抵扣，根据上述情况计算原告并未欠付租金，被告擅自收回房屋系被告违约，应当赔偿原告损失。原告的实际损失包括转让费6万元，装修款11,000元，木柜5700元，设备款29,921元，无法与下家履行合同的租金损失27,000元，其他利润损失86,696.95元，请被告吃饭的费用246元等。 被告赵德华辩称，对原、被告就系争房屋建立租赁关系的事实无异议，但根据合同约定，租金应自2014年3月25日起算，并非2014年5月10日。根据约定，原告租金支付方式为每年先行支付3万元，然后再每个季度支付18,000元给被告，原告于合同签订时支付的56,000元中，18000元为押金，18000元为第一季度的租金，2万元为每年应当先行支付的3万元中的一部分。关于该3万元中剩余的1万元，原告于2014年6月25日支付了5200元，余款4800元一直未付，后因原告提出房屋存在漏水问题，该4800元便抵作漏水修复费用，未再要求原告支付。原告2014年6月23日实付租金为15,465元，并非18000元。原告所述2015年4月7日曾支付给被告18,000元不属实。原告在合同履行过程中拖欠租金，经被告多次催讨无果，被告无奈收回房屋。故同意解除合同，不同意原告的其余诉讼请求。 反诉原告赵德华提出反诉诉讼请求：1.反诉被告立即支付累计欠缴的房屋租金15,300元，同时赔偿反诉原告5个月的房屋租金损失42,500元，共计57,800元；2.反诉被告向反诉原告支付所欠房屋租金利息15,259.08元(按照年利率24%计算，以57,800元为基数，从2015年4月9日起至付清全部款项为止)；3.反诉被告赔偿因终止合同后反诉被告阻挠新的承租人营业导致反诉原告向该承租人支付的解除合同赔偿金1万元。事实和理由同本诉答辩意见。另补充事实：反诉原告收回房屋后另行出租，反诉被告以在商铺大门上喷涂大字的方式阻碍新承租人经营，导致反诉原告无法与新承租人履行合同，并赔偿了新的承租人1万元，还产生了房屋空置损失。 反诉被告黄昆鹏不同意反诉原告的反诉诉请。 本院经审理认定事实如下： 系争房屋由赵德华向案外人新大陆发展(上海)有限公司(以下简称新大陆公司)租赁。2014年3月6日，赵德华(甲方)与黄昆鹏(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2014年3月25日至2017年3月24日，租金每月8500元(乙方每年一次性预付给甲方租金3万元，分两次完成，首次预付2万元，剩余1万元按约定打入甲方账户内，其他租金按季度支付18,000元)，押金18,000元。甲方负责出租给乙方的门面房改造包括：原有的一道卷帘门安好、增容电量至15千瓦至20千瓦、上下水管道通好、解决房顶漏水问题，如果甲方没履行好其中一项给乙方带来经济损失则甲方加倍赔偿给乙方，甲方负责房屋的维护和修缮问题，乙方有责任维护房屋的原样原貌，乙方自己负责门市房装修的各项费用，并由甲方负责监督完成，乙方在合同期内可以转租转让，甲方不得干预。赵德华于2014年6月23日在合同尾部注明“房租计算时间从2014年5月10日起算”。合同签订后，赵德华将系争房屋交付给黄昆鹏使用，黄昆鹏又将房屋转租给管某某使用。审理中，双方确认房屋租金的支付方式应分为两部分，第一部分是每年租期开始时支付3万元，第二部分是每个季度支付18,000元，应在当季度第一个月的25日之前支付。 2014年3月6日黄昆鹏给付赵德华56,000元(包括押金18,000元，房屋租金38,000元)；2014年6月25日黄昆鹏给付赵德华5,200元；2014年10月10日双方签署《补充合同》，内容为“因为新大陆商铺漏水，补贴黄昆鹏一个月房租8500元，漏水由黄昆鹏自行维修，钱款由赵德华付，以发票为准，下季度房租2014年12月10号交给赵德华。”2014年12月25日，黄昆鹏给付赵德华房租18,000元，赵德华出具收条，载明租金对应租期为2014年12月10日至2015年3月10日。2014年6月23日，黄昆鹏通过代赵德华向新大陆公司支付房租的方式支付了三个月的房租，新大陆公司开具的收据载明付款金额为31,965元。双方确认，该收据对应的房屋为系争房屋以及相邻案外人赵某某与岳修银向赵德华承租房屋共同的租金。黄昆鹏称其中包括黄昆鹏应付的房屋租金18,000元，赵德华称其中仅16,500元系赵某某支付，仅有15465元原告支付。审理中，被告申请赵某某、岳修银出庭作证。赵某某称已经记不清31,965元是黄昆鹏还是赵某某支付给新大陆公司，如果是黄昆鹏支付的话，其中应该包括黄昆鹏的租金18,000元。岳修银称该笔款项系其与赵某某付给新大陆公司，其中包括赵、岳二人的房屋租金16,500元，听赵某某说剩余钱款是赵德华转账支付给赵某某的。审理中，黄昆鹏还陈述于2015年4月7日给付给赵德华现金18,000元，未要求赵德华出具收据，而是由赵德华将新大陆公司于2015年4月7日开给赵德华的收据原件交给黄昆鹏作为付款凭证。赵德华否认收取过该笔款项，称该收据原件系黄昆鹏擅自从新大陆公司处领取。 2015年4月1日，赵德华向黄昆鹏发送手机短信，要求黄昆鹏支付3万元房租以及3个月的摊位费。2015年4月5日，赵德华以黄昆鹏欠付房屋租金为由对系争房屋关门处理，直接从管某某处收回了系争房屋。此后，赵德华与黄昆鹏又有多次短信往来，赵德华要求黄昆鹏当面沟通，黄昆鹏否认欠付租金。 审理中，黄昆鹏称曾花费11,000元对房屋进行了固定装修，包括墙壁、地板、吊顶、广告牌、灯具等。管某某承租房屋后，覆盖了黄昆鹏的装修。赵德华收回房屋后又重新进行了装修。赵德华称黄昆鹏租赁房屋后只是稍微进行了装修，目前黄昆鹏的装修已经不存在。 本院认为，双方就系争房屋建立的租赁关系合法有效，双方均应按约履行。现房屋已由赵德华收回，双方租赁关系事实上已不再履行，黄昆鹏主张解除合同，赵德华对解除合同亦无异议，本院依法判决合同解除。赵德华在租赁合同落款处书写的内容系当事人真实意思表示，证明双方合意变更租金起算日期为2014年5月10日，嗣后双方又于2014年10月签署补充合同，赵德华自愿免掉黄昆鹏一个月房租，故双方第一年租金结算期应为2014年5月10日至2015年6月9日。根据双方合同约定以及租金实际给付情况，可以认定黄昆鹏第一年第一部分3万元租金已经付清(其中4800元与漏水修复费用相抵)，第二部分的第一期和第三期的18,000元也已经付清。第二期18,000元以代赵德华向新大陆公司支付房租的方式支付，但双方就具体付款金额存在争议，本院认为，赵德华申请出庭作证的两位证人就该笔租金付款情况的陈述相互矛盾，本院不予采信，从嗣后双方沟通的情况看，赵德华并未就该期租金提出异议，应视为黄昆鹏已经付清该期租金。黄昆鹏应于2015年3月25日之前支付2015年3月10日至2015年6月9日的房屋租金18,000元，但黄昆鹏并未支付。黄昆鹏以赵德华欠付维修费等理由拒付，本院认为，黄昆鹏关于赵德华欠付相关费用的主张缺乏充分证据证明，拒付租金的理由不成立，本院不予采纳，黄昆鹏确实欠付2015年3月25日之后的租金，构成迟延履行，存在过错。但是赵德华在催告黄昆鹏时要求黄昆鹏提前支付第二年的房屋租金3万元，该主张与黄昆鹏实际应付租金不符，而且自2015年4月1日发出催告通知至4月5日直接从实际使用人处收回房屋，未给予黄昆鹏合理期限，该做法欠妥，亦存在过错。双方租金应结算至赵德华实际收回房屋的前一日即2015年4月4日。考虑到双方房租分两部分结算，黄昆鹏已经支付了第一部分的3万元，故2015年3月10日至2015年4月4日的房租应按每月6000元的标准计算为5032元(按当月共31天计算26天取整数)，双方本反诉提出的租金计算方式均不正确，本院均不予采纳。黄昆鹏称2015年4月7日曾支付赵德华现金18,000元，该主张缺乏证据证明，本院不予采纳。租赁合同解除后，出租人应当将押金返还给承租人，黄昆鹏的此项诉讼请求予以支持。关于黄昆鹏提出的损失赔偿问题，本院认为，关于装修部分，黄昆鹏称曾花费11,000元进行固定装修，同时承认该装修为嗣后管某某的装修所覆盖，可见该装修在管某某承租房屋时即已灭失，其要求赵德华赔偿装修损失，本院不予支持。黄昆鹏提出的转让费、逾期利润等其他损失赔偿请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。系争房屋为赵德华自行收回，其要求黄昆鹏赔偿房屋空置及利息等损失本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)黄昆鹏与被告(反诉原告)赵德华于2014年3月6日签署的《租赁合同》； 二、原告(反诉被告)黄昆鹏应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)赵德华房屋租金5032元； 三、被告(反诉原告)赵德华应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)黄昆鹏租房押金18,000元； 四、驳回原告(反诉被告)黄昆鹏的其余本诉诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)赵德华的其余反诉诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5471元，减半收取计2735.50元，保全费1910元，共计4645.50元，由原告(反诉被告)黄昆鹏负担4350.50元，被告(反诉原告)赵德华负担295元；反诉案件受理费938元，由被告(反诉原告)赵德华负担913元，原告(反诉被告)黄昆鹏负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  范一 二〇一六年十一月二十二日 书记员  李烁 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。