成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0114民初4516号原告王欣，女，1976年6月21日出生，汉族，住成都市新都区。被告成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都市高新区紫竹中街36号，统一社会信用代码：91510100551073193U。法定代表人李中孝。委托代理人陈勇（公司员工），男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，代理权限：特别授权。原告王欣诉被告成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欣、被告莱恩公司的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告莱恩公司支付原告王欣2015年1月1日至2016年6月30日止扣发的租金1615元；2.被告莱恩公司支付原告王欣违约金50000元；3.本案诉讼费用由被告莱恩公司承担。事实和理由：2010年5月，原告王欣与被告莱恩公司签订的《房屋委托经营合同》，约定了原告王欣将位于成都市新都区“莱恩假日酒店”房屋第10层02号租赁给被告莱恩公司用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，房屋租金按季度一次性支付，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金为33.50元/平方米，每月1579元，房屋租金以银行转账方式支付，如超过60个工作日，原告王欣有权解除合同并追究被告莱恩公司违约责任。2016年4月至6月，被告莱恩公司仅支付租金4072元而未按合同约定支付应付的租金4737元，且支付时已超过60个工作日。被告莱恩公司违约前，原告王欣曾向其发送了《关于尽快支付房租的通知》，但被告莱恩公司未予以理睬。被告莱恩公司的行为严重违反了双方的合同约定，应赔偿违约金50000元。被告莱恩公司自2015年1月起未依约足额支付租金至2016年6月30日止的金额为1615元。为维护自身合法权益，原告王欣诉至本院，请求判如所请。被告莱恩公司辩称，被告莱恩公司因经营困难从2016年4月1日起单方就每平方米的租金降低了3.5元，双方曾进行过协商，但未能协商一致；被告莱恩公司支付给原告王欣的租金中已代扣了170元的房产税，被告莱恩公司扣减的租金金额与原告王欣起诉金额一致；违约金的约定是原告王欣与房地产开发商签订的合同中的约定，并非与被告莱恩公司的约定，被告莱恩公司不认可违约金50000元。本院经审理认定事实如下：2010年8月28日，原告王欣作为委托方（甲方）与被告莱恩公司作为受托方（乙方）就原告王欣将其所有的位于成都市新都区新都镇“莱恩假日”第10层2号建筑面积47.13平方米的房屋委托给被告莱恩公司经营管理的事宜签订了《房屋委托经营合同》，该合同对经营管理期限（13年，2011年4月1日起至2024年3月30日止）、房屋租金及支付方式（该房屋租金乙方按季度一次性支付甲方，从下述时间起算：2011年4月1日至2014年3月30日租金为32元/月/平米，每月租金1508元；2014年4月1日至2017年3月30日租金为33.5元/月/平米，每月租金1579元；2017年4月1日至2020年3月30日租金为35元/月/平米，每月租金1650元；2020年4月1日至2023年3月30日租金为37元/月/平米，每月租金1744元；2023年4月1日至2024年3月30日租金为39元/月/平米，每月租金1838元。租金计算时间为2011年4月1日起，下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方。房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为7个工作日，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。）、双方权利义务、违约责任（合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。）、争议解决（因执行本合同或与本合同相关的事宜而发生争议，友好协商，协商不成可向有管辖权的人民法院提起诉讼。）等内容进行了约定。合同签订后，原告王欣将本案涉案房屋委托于被告莱恩公司进行统一经营管理，被告莱恩公司亦依约向原告王欣支付相应房屋租金。但被告莱恩公司自2016年4月起至本案受理之日未足额支付其应支付的2016年4月至6月期间的租金，其于2016年7月12日单方以降低3.5元/平方米的标准支付该期间3个月的租金4072元。庭审中，被告莱恩公司当庭认可扣减的剩余租金金额与原告王欣诉请的金额1615元一致。因催收未果，原告王欣诉至本院，请求本院依法支持其上述诉讼请求。上述事实，有当事人身份信息、《房屋委托经营合同》、银行流水等证据以及双方当事人的当庭陈述，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告王欣所举本案证据及庭审查明的事实，结合被告莱恩公司认可原告王欣所举全部证据的行为，足以证实原告王欣与被告莱恩公司之间签订的《房屋委托经营合同》系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。被告莱恩公司未依约向原告王欣足额支付租金，且被告莱恩公司单方降低租金标准且未经原告王欣同意，故被告莱恩公司应依照双方所签订《房屋委托经营合同》约定的租金标准全面履行支付租金义务。原告王欣诉请被告莱恩公司支付扣发2015年1月1日至2016年6月30日止的租金1615元的主张，被告莱恩公司认可原告王欣诉请的上述扣减金额，但提出其所扣减的金额系代扣的170元税款及2014年4月1日起按3.5元/平方米降低后的租金标准支付（2016年4月至6月期间租金已在2016年7月12日实际支付4072元，合同约定的应付租金金额为4737元）的抗辩意见，其所支付的2016年4月至6月期间的租金系其单方降低租金标准后的金额且未经原告王欣同意降低租金标准，故对被告莱恩公司单方调整租金标准的意见，本院不予采纳，被告莱恩公司所述代扣170元的房屋税款，但未提供其已代交税款的相应票据，故对被告莱恩公司提出的其支付的租金中已扣除了代交税款的意见，本院不予采纳，结合被告莱恩公司认可其扣减的租金金额与原告王欣所请金额一致的事实，本院对原告王欣的上述诉请予以支持。原告王欣诉请被告莱恩公司支付违约金50000元的主张，其主张依据是被告莱恩公司未依约足额支付租金且迟延履行，依照《房屋委托经营合同》的约定应承担违约责任，被告莱恩公司未依约向原告王欣按期足额履行支付租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故原告王欣要求被告莱恩公司承担违约责任的主张，本院予以支持。根据双方合同中对逾期支付租金的违约责任约定有“下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方。房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为7个工作日，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金”及对合同的违约责任约定有“合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。”的内容，庭审中，被告莱恩公司提出原告王欣主张的违约金过高，请求依法进行减少的意见，且原告王欣未提供相应证据证明其因被告莱恩公司的违约所遭受的具体实际损失，结合原告王欣所遭受的损失为租金利息损失的事实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告王欣诉请的违约金主张过高，结合被告莱恩公司的违约原因、违约事实、违约给原告王欣造成的预期利益损失等综合因素考虑，本院对违约金的主张支持以未支付租金1615元为基数，自2016年4月5日起至款项付清之日止，按日万分之五支付利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王欣租金1615元；二、被告成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王欣违约金（违约金以1615元为基数，自2016年4月5日起至款项付清之日止，按日万分之五计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（因适用简易程序而减半收取），由被告成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款原告王欣已预付，被告成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并支付给原告王欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 孙 丰二〇一六年十一月十一日书记员 杨明铭