杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0109民初8499号 原告吕蘋，女，1959年11月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人潘求满，浙江湘湖律师事务所律师。 被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司，统一社会信用代码913301095687851628，住所地杭州市萧山区绿都世贸广场2F-38号。 法定代表人施黎明，总经理。 委托代理人鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。 委托代理人顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。 原告吕蘋诉被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员诸灿祥适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理。本案三个月审理期限届满后，经双方当事人同意，继续适用简易程序审理。原告的委托代理人潘求满，被告的委托代理人鲍芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕蘋诉称：原、被告双方曾于2011年3月14日签订《商铺委托代理租赁管理协议》（以下简称委托租赁协议），约定原告为产权人的绿都世贸广场商场2-62号面积为53.19㎡的商铺由被告统一租赁管理，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。被告承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用。原告委托被告出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天、二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。被告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付被告最低委托租赁费，按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担，高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为被告经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原、被告双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由被告承担，被告经营过程中物业管理费收入全部归被告所有。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿等等。协议签订后，原告按约履行交房等，被告按协议的约定支付了截止2015年10月31日前的最低起租价，但2014年6月1日至2015年10月31日期间高于最低起租价的部分所得的分红13827.27元被告至今未予支付。另，被告于2015年10月份告知原告，双方于2015年10月31日终止协议，根据委托租赁协议第七条第1款的约定，被告应向原告支付三个月的租金10806.08元作为违约金，减被告此前已支付的2015年11月份的最低起租价1428.68元（抵违约金），被告尚欠9377.40元违约金未付；上述被告应支付的款项，原告方数次与被告交涉，未果。故原告诉至法院，请求判令：被告支付高于最低起租价的部分所得的分红13827.27元，支付违约金9377.40元，并承担此两款项从起诉日即2016年6月3日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。庭前，因计算方式变更，原告变更诉讼请求为要求被告支付高于最低起租价的部分所得的分红12672.52元，支付违约金9096.55元，并承担此两款项从2016年6月3日起至付清日止按年利率4.75%计算的利息损失。 被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司辩称：1、2015年11月15日，被告与原告的业主代表李灿协商一致解除了委托租赁协议，并达成《解约协议》，就相关事宜协议如下：（1）双方协商一致于2015年10月31日解除原协议（即涉案的委托租赁协议）；（2）2015年11月的租金双方同意作为补偿金补偿给业主；（3）水电费被告已结清，商铺和设施设备被告已经于2015年11月14日通过验收交给业主代表李灿。可见原委托租赁协议已经解除，就原委托租赁协议相关事宜已经达成一致意见，业主也收回了钥匙，收到了补偿金并再次出租获利。现在连《解约协议》都已经履行完毕，原告都已经接受了补偿金，不存在还要根据已经解除的委托租赁协议支付给原告所谓的“违约金”；2、被告与原告解除委托租赁协议是有原因背景的，因实体经济疲软，再加之电商冲击等大环境影响，被告最大的承租户浙江国美电器有限公司（以下简称国美公司）经营受到严重影响，一直拖欠租金，导致被告经营困难。后被告和国美公司一直在友好协商，在双方已经达成退还部分面积减免部分租金方案的情况下，业主代表李灿多次发函，代表业主仍步步紧逼，一定要国美公司退出。最后，2015年11月15日，李灿代表业主和被告签订了《解约协议》。事后，被告了解到李灿的杭州璨璨物业服务有限公司（以下简称璨璨物业公司）早已于2015年10月28日就正式成立。也就是说，在被告与国美公司协商期间，李灿早已着手设立公司，并开始与第三方商谈租赁事宜，准备脱离被告自己经营获利，而这个第三方就是苏宁电器，是国美公司的竞争对手。当时李灿早已取得了业主们的授权，让业主把房屋租赁权委托给他的公司，这样只要业主和被告的委托租赁协议一解除，璨璨物业公司就可以立即将房屋租赁给苏宁电器，璨璨物业公司马上就可以运营收益了。所以在被告已经与国美公司谈判付出巨大努力的时候，原告急于要收回房屋，以便尽快交给璨璨物业公司运营；3、李灿是业主代表，有权代表业主与被告就解除合同的事宜进行协商并签署解约协议。其一有委托租赁协议的授权；其二历年来关于合同的大小事宜包括分红款的核算分配都是李灿代表业主处理，被告每年都支付给李灿巨额的业主代表费用；其三李灿多次来函都表明自己可以全权代表业主处理解除事宜；其四李灿还代表业主收回了所有商铺设施设备；其五签署《解约协议》时，李灿是有授权委托书的；其六事后李灿仍然以业主代表身份与被告协商；其七李灿成立璨璨物业公司运营案涉房屋的前提也是要得到业主授权；其八原告从未就李灿的代理权提出异议。最为奇怪的是，2015年11月15日，李灿亲笔签署了《解约协议》，居然现在也作为原告起诉要求违约金和分红？4、关于分红款，2015年10月31日双方的委托租赁协议解除时，被告尚有大量租金未收回（有进入法院诉讼程序但尚未执行到位的，还有国美公司也拖欠了大量租金），而支付分红款的前提是被告已经实际收取到高于最低起租价的房租。但是当时不要说支付分红款了，连保底租金也是被告自行筹措资金解决的，所以根本不满足支付分红款的条件。退一万步说，即便现在来谈分红款，被告认为也应当严格按照委托租赁协议约定来。而委托租赁协议中关于分红款的支付时间是没有具体规定的，在金额未定、时间不定的情况下，原告主张利息更无事实与法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉请。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房产证1本，欲证明案涉商铺系原告所有； 2、委托租赁协议1份，欲证明双方合同关系成立且依法生效； 3-5、退租协议书（与国美公司）复印件1份、租赁补充合同（与杭州祐驿站便利连锁发展有限公司，以下简称祐驿站公司）复印件1份、房屋租赁合同（与杭州萧山北干阿里芭芭娱乐城，以下简称阿里芭芭娱乐城）复印件1份，欲证明被告相应期间的租金收入； 6-7、分配方案（2013年7月15日）1份、分配方案（2014年5月30日）1份，欲证明被告与原告之间一直存在根据协议约定支付最低起租价的部分所得分红的事实，同时，祐驿站公司即超市的租金是作为分配方案中的整年收入的一部分，（2014）杭萧民初字第5682号案件中未收回的案款在2014年5月30日的分配方案开始就未计入在整年收入中作为分配，同时，此证据也表明绿都控股集团有限公司（以下简称绿都控股公司）不参与分红分配，多余部分直接分给业主； 8、告知函（2015年10月10日）复印件1份，欲证明被告通知李灿于2015年10月31日终止合同，并要求转告各业主； 9、告知函（2015年10月15日）1份，欲证明原告收到被告解除协议的通知； 10、答复函（2015年11月1日）1份，欲证明李灿要求以业主利益为重； 11、解约协议（2015年11月15日）1份，欲证明双方对2015年11月15日前的事实进行确认； 12、分配方案（2015年11月20日）1份，欲证明被告出具分配方案，李灿不同意此方案未签字确认； 13、告之函（2015年11月25日）1份，欲证明李灿向被告提出分红、违约金等问题； 14、发票（2015年11月25日）复印件1份，欲证明被告收到国美公司租费的事实； 同时，上述证据8-14欲共同证明被告违约终止与原告的委托租赁协议，且终止协议后一直没有解决分红、违约金问题； 15-17、房屋租赁合同（与国美公司）复印件1份、函（2011年6月25日）1份、房屋租赁合同（与祐驿站公司）复印件1份，欲证明被告出租给国美公司、祐驿站公司的事实； 18、授权书真相说明1份，欲证明2015年10月31日的授权书系李灿拼凑而成； 19、计算表1份，欲证明原告的诉讼请求根据该计算表得出，（2014）杭萧民初字第5682号案件未收回的案款未计入在总收入中作为分配； 20、转发《告知函》名单1份，欲证明被告要求李灿代向各业主转发告知函； 21、商铺租赁合同（与绿都控股公司）复印件1份，欲证明被告在相应时间支付给绿都控股公司的租金。 经质证，被告认为，证据1，房产证如有公章，真实性无异议；证据2，形式真实性无异议，对证明对象有异议，协议已于2015年10月31日解除，《解约协议》也已经履行完毕，不存在需根据这份协议支付违约金。根据委托租赁协议第四条第2款，甲方需支付最低起租价的10%给乙方作为最低租赁费；第四条第4款，高于最低起租价部分，也需扣除10%作为乙方经营管理费及业主代表及财务监督人员的费用；第五条第1款，甲方不得干涉乙方经营活动；第五条第7款，甲方不得有影响承租人经营的行为；第六条第1款，甲方同意由李灿作为业主代表，与乙方进行沟通；第六条第3款规定了业主代表和财务监督人员的费用；第八条第2款，开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，乙方有权对其进行出租，租金收入全部由乙方支配；证据3，形式真实性无异议，但租金要结合与国美公司的租赁合同看，租赁合同第八条租赁费用包括租金、物业费、广告位使用费等，国美公司的租金是496万元一年；证据4，真实性无异议；证据5，真实性无异议，证明对象有异议，671.28平方米是绿都控股公司的，598.58平方米是业主的，其余部分面积的业主合同是不同的，应以绿都控股公司和业主的面积为基数；证据6-7，真实性无异议。但分配方案要结合委托租赁协议看，被告意见以被告提交的分配方案为准；证据8-14，告知函的发放是有原因的，是原告无故干扰被告经营，在被告与国美公司达成协议不解除合同的情况下，原告仍要求国美公司退出，让苏宁进入。协议终止时，被告没有收到租金，被告是自行筹措资金解决了原告的保底租金。同时，证据8-11可以看出，李灿是业主代表，一直代表业主协商解除的事，告知函也是李灿发送的，李灿也明确业主已经委托李灿进行处理；证据12，未提及违约金事宜；证据13，被告的确收到过，但被告不认可里面的内容。双方协议解除合同，不存在违约金的问题。该份函件也表明李灿有权代表业主处理解约事宜；证据14，真实性无异议。但提请法庭注意，发票项目是房屋租赁费，结合国美公司的房屋租赁合同，其房屋租赁费包括房租、设备使用费、广告位等；证据15，形式真实性无异议；证据16，真实性不清楚，但可以证明李灿是业主代表；证据17，真实性无异议，但分配应按委托租赁协议进行；证据18，李灿交给被告的委托书没有拼凑的痕迹，被告也向法庭提交申请要求李灿提交原件；证据19，对计算方式有异议，应根据实际情况核算；证据20，真实性无异议，证明李灿是业主代表，所有事情都是李灿代表业主的；证据21，真实性无异议，证明对象有异议，根据委托租赁协议第八条第2款，绿都控股公司的商铺租金收入全部由被告支配，被告再次出租绿都控股公司的租金归被告所有，原告无权分配，绿都控股公司的租金被告也早已支付给绿都控股公司，在计算保底款时应扣除。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1-4、解约协议（2015年11月15日）1份、收条1份、授权书1份、中国建设银行客户专用回单1份，欲证明李灿是业主代表，被告每年向其支付费用的事实；2015年11月15日，李灿作为原告代表与被告达成《解约协议》，原、被告协商一致同意于2015年10月31日解除原委托租赁协议；原委托租赁协议已解除，且《解约协议》已经履行完毕； 5-6、（2014）杭萧民初字第5682号民事判决书1份、全国法院被执行人信息查询1份，欲证明2015年10月31日原委托租赁协议解除时，被告尚有大量租金未收回； 7-9、2015年10月14日李灿代表业主发给被告的告之函1份、璨璨物业公司的工商查询信息1份、2015年11月1日业主李灿代表业主发给被告的答复函1份，欲证明原、被告协议解除前，李灿早已开始着手成立璨璨物业公司，并于2015年10月28日正式成立。李灿为了璨璨物业公司尽快运营，于2015年10月14日以业主代表的身份发函给被告，在被告已经与国美公司达成退还部分租赁面积（不解除合同）意向的情况下，要求“公司采取强硬措施……关闭退租协商通道”，11月1日李灿又代表业主发函给被告，李灿全权代表业主，处理合同解除事宜。合同解除时，国美公司拖欠了大量租金，没有分红款； 10-12、徐志芳的房产证1本、盛晓敏的房产证1本、祐驿站公司租赁合同及房屋的平面示意图各1份，欲证明租金核算应以被告提交的算法为准； 13、2015年10月21日李灿签收的告知函1份，欲证明2015年10月14日，李灿以业主代表身份发函给被告要求关闭退租协商通道后，被告无奈只能终止与国美公司的租赁合同，并应李灿要求发函给各业主及李灿，李灿于2015年10月21日签收告知函； 14-15、分红计算表1份、各业主分红清单1份，欲证明分红款的具体计算方式； 16、李灿领取的业主代表费用凭证及清单1组，欲证明李灿系业主代表并从被告处领取费用，从2012年到2015年，李灿多分得收入合计342049.14元，应退还被告； 17、2014年12月18日及2014年1月7日的税收缴款书各1份，欲证明纳税税率为0.126，其中房产税0.12、印花税0.001、个人所得税0.005。 经质证，原告认为，证据1、2、4，真实性无异议，关联性有异议；证据3真实性、关联性均有异议。关于李灿业主代表职权及费用支付问题，委托租赁协议有明确的约定，李灿是与被告签过《解约协议》，但该《解约协议》是对2015年11月15日前已经发生的事实确认及为了简便解约手续，并未对解约后相关问题如分红、违约责任等作出规定。且该授权书的相关情况，原告提交的《授权书真相说明》已经作出说明；证据5-6，形式真实性无异议，关联性有异议。需要说明的是从2014年5月30日的分配方案开始就未将此笔案款计入在整年收入中作为各业主的分配数，本案中也未将此笔款项作为被告的收入要求分配，与本案无关；证据7-9真实性无异议，关联性有异议。证据7中“即关闭法律退租协商通道……依法追究违约金”的内容恰恰证明被告解除其与国美公司的合同是被告自己决定的行为，与原告无关，李灿成立公司也与本案无关；证据10-12，真实性无异议，关联性有异议。祐驿站公司支付的租金一直是计入分配方案的，分配方案中提及的超市就是祐驿站公司，被告自己于2015年11月20日提供的分配方案中也将祐驿站公司支付的租金计入整年收入，与本案原告业主相关；证据13，真实性无异议，关联性有异议。此证据与原告提交的证据8一致，李灿于2015年10月14日发的函要求被告督促国美公司支付租金以便分红，被告自行终止与国美公司的租赁合同与2015年10月14日的函没有关系，李灿没有要求被告发函给各业主，发函给各业主是被告自己决定的行为；证据14-15，是被告对分红的单方计算，不符合协议约定，原告不予认可；证据16，与本案无关，原告不作回答；证据17，若能与原件核对一致，则形式真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。首先，该证据记载的纳税人名称为金莹、李灿，并非被告。其次，本案原告诉请的是2014年6月1日-2015年10月31日期间的分红和违约金，但被告提供的该证据显示税款所属时间为2013年12月1日至2013年12月31日，且填票时间为2014年1月7日，故无法得出与本案有关的结论。况且，包括本案在内，共有61位业主起诉被告，但实际所涉业主有93位，现被告仅提供了两位业主的税收缴款书，无法证明被告支付给每位业主的款项都按0.126的税率已实际缴纳过税。同时，往年双方并不是按税率0.126来执行操作。 经审查，本院对原告提供的证据1-17、20-21的真实性予以认定；被告提供的证据1-2、4-13、16-17，本院对真实性予以认定；原告提供的证据18及被告提供的证据3反映的是原、被告对李灿在《解约协议》上签字的效力是否及于原告的争议，该问题本院另行阐述。原告提供的证据19及被告提供的证据14-15，实质系各方单方面制作的计算清单，不足以证明分红款计算方式，具体计算过程及结果以本院认定为准。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告系位于杭州市萧山区北干街道市心中路819号绿都世贸广场2F-62号建筑面积为53.19㎡的商铺的业主。原告曾于2011年3月14日与杭州龙城物业服务有限公司（以下简称龙城物业公司）签订委托租赁协议一份，约定原告将其所有的商铺的租赁经营管理等相关事务全权委托给龙城物业公司，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。龙城物业公司承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用；为体现龙城物业公司的合作诚意，业主在经营面积累计签约达总面的95%后，龙城物业公司在5个工作日内将第一个六个月的保底租金汇入原告账户（六个月保底租金：1楼业主面积2858.83平方*1.50元*0.90*180天=69.47万元；2楼业主面积3719.90平方*1元*0.90*180天=60.26万元；3楼业主面积1754.80平方*0.80元*0.90*180天=22.74万元）。原告收到保底租金后该协议正式生效。原告委托龙城物业公司出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天，二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。原告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告委托龙城物业公司代收商铺租金。原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付龙城物业公司最低委托租赁费。按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担。高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为龙城物业公司经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原告、龙城物业公司双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由龙城物业公司承担，龙城物业公司经营过程中物业管理费收入全部归龙城物业公司所有。在委托租赁管理期间，一切经营活动均由龙城物业公司以自己的名义代表原告进行，原告不得干涉龙城物业公司所有的经营活动。原告同意委托商场业主李灿为业主代表并常驻龙城物业公司处。原告因该协议的相关事宜或涉及商铺的其他事宜，应先与业主代表进行沟通，并由业主代表出面与龙城物业公司进行日常沟通及协商处理。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿。开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原告、龙城物业公司共同与绿都协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，用以填补未出租部分租金。后原告收到了按照委托租赁协议的约定计算的截至2015年10月31日的最低起租价部分的租金收益。2014年6月1日至2015年10月31日期间高于最低起租价部分所得的分红被告至今未付。 2011年3月31日，龙城物业公司与国美公司签订《房屋租赁合同》一份，约定国美公司承租杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路819号一层3660平方米、二层3940平方米的房屋。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费。租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为570万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为570万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为620万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为620万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为670万元。后龙城物业公司与国美公司签订《退租协议书》一份，约定国美公司退还龙城物业公司一楼部分的租赁房屋，退租后的租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为516万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为516万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为564万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为564万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为610万元。 2011年10月15日，龙城物业公司与祐驿站公司签订《房屋租赁合同》一份，约定祐驿站公司承租杭州市萧山区市心中路819号1楼B铺位的房屋，共计99平方米。第一年（2011年11月14日至2012年11月13日）租金252945元；第二年（2012年11月14日至2013年11月13日）租金252945元；第三年（2013年11月14日至2014年11月13日）租金265593元；第四年（2014年11月14日至2015年11月13日）租金265593元；第五年（2015年11月14日至2016年5月31日）租金152807元。后双方签订《房屋租赁补充合同》一份，变更租金为第一年（2011年12月6日至2012年12月5日）252945元；第二年（2012年12月6日至2013年12月5日）252945元；第三年（2013年12月6日至2014年12月5日）265593元；第四年（2014年12月6日至2015年12月5日）265593元；第五年（2015年12月6日至2016年5月31日）137561元。 2012年6月5日，被告与阿里芭芭娱乐城签订《房屋租赁合同》一份，约定阿里芭芭娱乐城承租杭州市萧山区市心中路819号3楼的房屋，共计约2426.80平方米。第一年（2012年6月1日至2013年5月31日）租金为927523元；第二年（2013年6月1日至2014年5月31日）租金为1240095元；第三年（2014年6月1日至2015年5月31日）租金为1240095元；第四年（2015年6月1日至2016年5月31日）租金为1277298元。 2012年3月6日，绿都控股公司与龙城物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路8#、15#、29#、32A#、37A#、61#、65#商铺，面积合计939.15平方米。第一年租金422305元，前三年租金不变，从第四年开始每年递增4%。后双方再次签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路113#、115#、118#、119#、132#、136#、137#商铺，面积合计671.28平方米。第一年租金202125元，第二年租金269500元，第三年租金269500元，从第四年开始每年递增4%。 2013年7月15日，业主代表李灿、业主方财务监督刘忠颖与被告达成2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司486万元，祐驿站公司25.2945万元，酒吧49.60万元，阿里芭芭娱乐城48.66万元。同时注明“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”。2014年5月30日，业主代表李灿、业主方财务监督杜凤姣与被告达成2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司496万元，祐驿站公司25.8742万元，阿里芭芭娱乐城64.8898万元。该年度分配方案同时备注“由于一楼酒吧纠纷问题，国美未支付涨幅部分，业主代表及龙城已向国美发函告知追回，事件结果会及时告知业主并纳入下次分配；酒吧由于拖欠租金一年，已通过法院提前中止合同并诉求追回租金，具体事项由法院定夺”。前述两年度的分配方案均确认绿都控股公司一楼所涉面积为435.70平方米，二楼所涉面积为503.45平方米，三楼所涉面积为671.28平方米。 2015年10月，被告曾向业主代表李灿及其余业主发送告知函，告知因国美公司拖欠租金不付，将终止与一、二楼业主的代理租赁管理。李灿以业主代表身份回复表示理解与接受。2015年11月15日，李灿与被告签订《解约协议》一份，确认李灿作为业主代表与被告协商同意解除原委托租赁协议，并就相关事宜达成如下协议：1、双方同意于2015年10月31日解除原协议；2、被告已付原告租金到2015年11月31日（实际应为2015年11月30日），其中11月份的租金双方同意作为补偿金无需退还被告；3、水电费被告已结清，商铺和设备设施在11月14日已通过验收交给原告代表李灿。2015年11月25日，李灿以业主代表名义、璨璨物业公司以委托公司名义共同向被告发送告之函，声明业主最后一年半的分红未完成，要求被告移交国美公司所欠的租金递增部分、被告提前终止合同而须承担的违约金、税务凭据或税金及物业代交款。 被告曾于2015年11月20日出具2014年6月1日至2015年11月30日的分配方案，但业主方未予认可。 璨璨物业公司于2015年10月28日成立，系李灿个人投资的一人有限责任公司。2012年至2015年，李灿曾从被告处收取租金、酬劳款等共计537064元。 2015年11月25日，被告收到国美公司的房屋租赁费142万元。 另查明，龙城物业公司于2012年5月9日变更企业名称为被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司。 本院认为：案涉委托租赁协议系双方真实意思表示，双方均应按约履行。龙城物业公司变更企业名称为被告，相应的权利义务应由本案被告继受。本案争议焦点主要有： 一、分红款的计算。根据双方协议约定，分配总数应为（总收入-最低起租价-最低起租价×10%）×（1-10%）×（1-政府税率）÷2。对此，双方又有如下争议：1、总收入。总收入主要包括国美公司、祐驿站公司、阿里芭芭娱乐城的收入。酒吧未收回部分案款，双方均认可不计入分配。涉及祐驿站公司的租金，双方对于按合同价格计算均无异议。涉及国美公司的租金，原告认为应该按合同价格加2013年6月1日至2014年5月31日国美公司未支付的涨价部分计算，而被告辩称国美公司的租金包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费，且签订《解约协议》时，国美公司的租金尚未收取到位。对此，本院认为，从龙城物业公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及《退租协议书》可以看出，国美公司的租赁费用系按2.05元/天/平米计算，两年涨价一次。现被告未提供证据证明各项费用的具体组成情况，亦未提供证据证明其从国美公司收到的租赁费用低于合同约定的费用，而原告提供的证据证明被告于2015年11月25日曾收到国美公司支付的款项142万元，故本院认为涉及国美公司的租金收入应按龙城物业公司与国美公司之间的相关合同约定来确定。至于原告主张的国美公司涨价部分，鉴于2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案中双方确认将国美公司未支付的涨幅部分计入下次分配，而从合同看，该年度相比上年度，国美公司的租赁费用一共上涨48万元，故本院确认需计入本次分配的国美公司涨价部分为48万元。涉及阿里芭芭娱乐城的租金，双方争议实质是对三楼业主面积的争议。原告主张按1754.80平方米计算，而被告则辩称三楼涉及面积为1269.86平方米。从委托租赁协议看，三楼业主面积应为1754.80平方米；从被告与阿里芭芭娱乐城的《房屋租赁合同》看，阿里芭芭娱乐城租用的建筑面积为三楼的2426.80平方米。现被告未提供证据证明三楼所涉面积为1269.86平方米，故本院以合同确认的1754.80平方米确定三楼业主面积。被告辩称应按照年租金×52.23%来计算阿里芭芭娱乐城的租金收入，缺乏事实依据，本院不予采信。2、税率问题。虽然2012年6月1日至2014年5月31日两年度的分配方案均确认税率为9%，但结合《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》关于个人非住房出租用于经营的，不上起征点需缴纳12%的房产税、0.1%的印花税及按各地确定缴纳个人所得税的规定及被告提供的税收缴款书可以认定案涉房产出租的税收税率为12.6%。鉴于委托租赁协议约定因出租产生的税费由双方各自按政府规定承担，故本院认定本案适用的税率为12.6%。3、最低起租价。原告主张按业主面积计算最低起租价，被告主张按所有面积计算。根据委托租赁协议第八条第2款，开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原、被告共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；被告有权对其进行出租，租金收入全部由被告支配，结合绿都控股公司与被告之间的《商铺租赁合同》可以认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺实际系由被告对外转租，转租收益应归被告所有。若仅以业主面积计算最低起租价，实质是将本应由被告享有的绿都控股公司持有的面积部分收益转移给业主，不符合合同约定，故本院认为最低起租价应以所有面积为基数计算为宜。双方在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案中已明确“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”，该约定应视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更，故在计算分配金额基数时应将绿都控股公司的面积除去。分配金额基数=分配总数÷【一楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+二楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+三楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天】。其中系数双方均无异议，一楼为1.19，二楼为1，三楼为0.909，最终分配金额基数：一楼为分配金额基数×1.19，二楼为分配金额基数，三楼为分配金额基数×0.909。被告辩称在计算分配总额时应扣除历年多分配部分，鉴于2012年6月1日至2014年5月31日的分配方案系经双方盖章确认，应视为双方就分配方案已达成一致意见，现被告要推翻前述分配方案，缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称李灿多分部分款项应退还被告，与本案无关，本院不予处理。现原告主张被告支付2014年6月1日至2015年10月31日期间的分红及违约金等，故本院认定总收入为5640000+6100000÷12×5+480000+265593÷12×17+1240095+1277298÷12×5=10810225.91667元；一楼最低起租价部分为：3294.53×1.5×365×1.04+3294.53×1.5×153×1.04×1.04=2693697.33921元；二楼最低起租价为：4223.35×1×365×1.04+4223.35×1×153×1.04×1.04=2302083.89008元；三楼最低起租价部分为：2426.08×0.8×365×1.04+2426.08×0.8×153×1.04×1.04=1057935.46526元。分配总数为：[10810225.91667元-（1+10%）×（2693697.33921元+2302083.89008元+1057935.46526元）]×（1-10%）×（1-12.6%）÷2=1632642.39947元。分配金额基数为1632642.39947÷[2858.83×1.19×518+3719.90×1×518+1754.80×0.909×518]=0.36157069486，最终一楼分配基数为0.43026912688元/平方米/天，二楼分配基数为0.36157069486元/平方米/天，三楼分配基数为0.32866776162元/平方米/天。本案原告所有的商铺位于二楼，面积为53.19平方米，其所得分红款为0.36157069486×53.19×518=9962.15元。 二、违约金问题。2015年11月15日，李灿作为业主代表与被告签订《解约协议》。关于该协议的效力问题，本院认为，委托租赁协议第六条第1款已经明确原告委托李灿作为业主代表，由业主代表出面与被告进行委托租赁协议相关事宜或涉及商铺的其他事宜的日常沟通及协商处理。李灿作为业主代表在《解约协议》上签字，其效力理应及于原告。虽李灿表示其当时并未有各业主的授权，授权书系其自行拼凑而成，但本院认为，授权书只是对李灿代表权的再次明确，即使没有授权书，委托租赁协议第六条第1款的规定也足以使李灿的签字行为效力及于原告。且在庭审中，原告亦认可李灿在《解约协议》上签字的行为，故本院认为上述《解约协议》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按约履行。《解约协议》明确双方同意于2015年10月31日解除原委托租赁协议，2015年11月份的租金双方同意作为补偿金，无需退还被告。由此，应视为双方已对协议解除及违约金的支付问题达成一致。虽然李灿作为业主代表与璨璨物业公司于2015年11月25日向被告发送告之函，要求其支付提前终止合同而须承担的违约金（已付一个月），但被告并未承诺支付。前述告之函仅是原告的单方意思表示，不足以推翻前述《解约协议》确定的内容。现原告以被告在无合同解除权的情况下解除合同为由要求被告按原委托租赁协议约定支付剩余两个月的违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。相应地，原告主张被告支付违约金的利息损失，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 三、利息损失问题。原委托租赁协议已于2015年10月31日解除，被告至今未支付2014年6月1日至2015年10月31日的分红款，应承担相应的民事责任。原告主张自起诉之日起计算利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付吕蘋分红款9962.15元，并赔偿该款自2016年6月3日起至实际付清日止按年利率4.75%计算的利息损失； 二、驳回吕蘋的其余诉讼请求。 如杭州亿茂龙城物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费356元，减半收取178元，由吕蘋负担151元，由杭州亿茂龙城物业服务有限公司负担27元。 吕蘋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 诸     灿     祥 二〇一六年十一月十八日 书记员 程燕杭州市萧山区人民法院 民事判决书 （2016）浙0109民初8499号 原告吕蘋，身份证号码330104195911041621，女，1959年11月4日出生，汉族，住杭州市西湖区武林花园7幢2单元702室。 委托代理人潘求满，浙江湘湖律师事务所律师。 被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司，统一社会信用代码913301095687851628，住所地杭州市萧山区绿都世贸广场2F-38号。 法定代表人施黎明，身份证号码332521195809090013，总经理。 委托代理人鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。 委托代理人顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。 原告吕蘋诉被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员诸灿祥适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理。本案三个月审理期限届满后，经双方当事人同意，继续适用简易程序审理。原告的委托代理人潘求满，被告的委托代理人鲍芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕蘋诉称：原、被告双方曾于2011年3月14日签订《商铺委托代理租赁管理协议》（以下简称委托租赁协议），约定原告为产权人的绿都世贸广场商场2-62号面积为53.19㎡的商铺由被告统一租赁管理，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。被告承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用。原告委托被告出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天、二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。被告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付被告最低委托租赁费，按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担，高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为被告经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原、被告双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由被告承担，被告经营过程中物业管理费收入全部归被告所有。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿等等。协议签订后，原告按约履行交房等，被告按协议的约定支付了截止2015年10月31日前的最低起租价，但2014年6月1日至2015年10月31日期间高于最低起租价的部分所得的分红13827.27元被告至今未予支付。另，被告于2015年10月份告知原告，双方于2015年10月31日终止协议，根据委托租赁协议第七条第1款的约定，被告应向原告支付三个月的租金10806.08元作为违约金，减被告此前已支付的2015年11月份的最低起租价1428.68元（抵违约金），被告尚欠9377.40元违约金未付；上述被告应支付的款项，原告方数次与被告交涉，未果。故原告诉至法院，请求判令：被告支付高于最低起租价的部分所得的分红13827.27元，支付违约金9377.40元，并承担此两款项从起诉日即2016年6月3日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。庭前，因计算方式变更，原告变更诉讼请求为要求被告支付高于最低起租价的部分所得的分红12672.52元，支付违约金9096.55元，并承担此两款项从2016年6月3日起至付清日止按年利率4.75%计算的利息损失。 被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司辩称：1、2015年11月15日，被告与原告的业主代表李灿协商一致解除了委托租赁协议，并达成《解约协议》，就相关事宜协议如下：（1）双方协商一致于2015年10月31日解除原协议（即涉案的委托租赁协议）；（2）2015年11月的租金双方同意作为补偿金补偿给业主；（3）水电费被告已结清，商铺和设施设备被告已经于2015年11月14日通过验收交给业主代表李灿。可见原委托租赁协议已经解除，就原委托租赁协议相关事宜已经达成一致意见，业主也收回了钥匙，收到了补偿金并再次出租获利。现在连《解约协议》都已经履行完毕，原告都已经接受了补偿金，不存在还要根据已经解除的委托租赁协议支付给原告所谓的“违约金”；2、被告与原告解除委托租赁协议是有原因背景的，因实体经济疲软，再加之电商冲击等大环境影响，被告最大的承租户浙江国美电器有限公司（以下简称国美公司）经营受到严重影响，一直拖欠租金，导致被告经营困难。后被告和国美公司一直在友好协商，在双方已经达成退还部分面积减免部分租金方案的情况下，业主代表李灿多次发函，代表业主仍步步紧逼，一定要国美公司退出。最后，2015年11月15日，李灿代表业主和被告签订了《解约协议》。事后，被告了解到李灿的杭州璨璨物业服务有限公司（以下简称璨璨物业公司）早已于2015年10月28日就正式成立。也就是说，在被告与国美公司协商期间，李灿早已着手设立公司，并开始与第三方商谈租赁事宜，准备脱离被告自己经营获利，而这个第三方就是苏宁电器，是国美公司的竞争对手。当时李灿早已取得了业主们的授权，让业主把房屋租赁权委托给他的公司，这样只要业主和被告的委托租赁协议一解除，璨璨物业公司就可以立即将房屋租赁给苏宁电器，璨璨物业公司马上就可以运营收益了。所以在被告已经与国美公司谈判付出巨大努力的时候，原告急于要收回房屋，以便尽快交给璨璨物业公司运营；3、李灿是业主代表，有权代表业主与被告就解除合同的事宜进行协商并签署解约协议。其一有委托租赁协议的授权；其二历年来关于合同的大小事宜包括分红款的核算分配都是李灿代表业主处理，被告每年都支付给李灿巨额的业主代表费用；其三李灿多次来函都表明自己可以全权代表业主处理解除事宜；其四李灿还代表业主收回了所有商铺设施设备；其五签署《解约协议》时，李灿是有授权委托书的；其六事后李灿仍然以业主代表身份与被告协商；其七李灿成立璨璨物业公司运营案涉房屋的前提也是要得到业主授权；其八原告从未就李灿的代理权提出异议。最为奇怪的是，2015年11月15日，李灿亲笔签署了《解约协议》，居然现在也作为原告起诉要求违约金和分红？4、关于分红款，2015年10月31日双方的委托租赁协议解除时，被告尚有大量租金未收回（有进入法院诉讼程序但尚未执行到位的，还有国美公司也拖欠了大量租金），而支付分红款的前提是被告已经实际收取到高于最低起租价的房租。但是当时不要说支付分红款了，连保底租金也是被告自行筹措资金解决的，所以根本不满足支付分红款的条件。退一万步说，即便现在来谈分红款，被告认为也应当严格按照委托租赁协议约定来。而委托租赁协议中关于分红款的支付时间是没有具体规定的，在金额未定、时间不定的情况下，原告主张利息更无事实与法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉请。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房产证1本，欲证明案涉商铺系原告所有； 2、委托租赁协议1份，欲证明双方合同关系成立且依法生效； 3-5、退租协议书（与国美公司）复印件1份、租赁补充合同（与杭州祐驿站便利连锁发展有限公司，以下简称祐驿站公司）复印件1份、房屋租赁合同（与杭州萧山北干阿里芭芭娱乐城，以下简称阿里芭芭娱乐城）复印件1份，欲证明被告相应期间的租金收入； 6-7、分配方案（2013年7月15日）1份、分配方案（2014年5月30日）1份，欲证明被告与原告之间一直存在根据协议约定支付最低起租价的部分所得分红的事实，同时，祐驿站公司即超市的租金是作为分配方案中的整年收入的一部分，（2014）杭萧民初字第5682号案件中未收回的案款在2014年5月30日的分配方案开始就未计入在整年收入中作为分配，同时，此证据也表明绿都控股集团有限公司（以下简称绿都控股公司）不参与分红分配，多余部分直接分给业主； 8、告知函（2015年10月10日）复印件1份，欲证明被告通知李灿于2015年10月31日终止合同，并要求转告各业主； 9、告知函（2015年10月15日）1份，欲证明原告收到被告解除协议的通知； 10、答复函（2015年11月1日）1份，欲证明李灿要求以业主利益为重； 11、解约协议（2015年11月15日）1份，欲证明双方对2015年11月15日前的事实进行确认； 12、分配方案（2015年11月20日）1份，欲证明被告出具分配方案，李灿不同意此方案未签字确认； 13、告之函（2015年11月25日）1份，欲证明李灿向被告提出分红、违约金等问题； 14、发票（2015年11月25日）复印件1份，欲证明被告收到国美公司租费的事实； 同时，上述证据8-14欲共同证明被告违约终止与原告的委托租赁协议，且终止协议后一直没有解决分红、违约金问题； 15-17、房屋租赁合同（与国美公司）复印件1份、函（2011年6月25日）1份、房屋租赁合同（与祐驿站公司）复印件1份，欲证明被告出租给国美公司、祐驿站公司的事实； 18、授权书真相说明1份，欲证明2015年10月31日的授权书系李灿拼凑而成； 19、计算表1份，欲证明原告的诉讼请求根据该计算表得出，（2014）杭萧民初字第5682号案件未收回的案款未计入在总收入中作为分配； 20、转发《告知函》名单1份，欲证明被告要求李灿代向各业主转发告知函； 21、商铺租赁合同（与绿都控股公司）复印件1份，欲证明被告在相应时间支付给绿都控股公司的租金。 经质证，被告认为，证据1，房产证如有公章，真实性无异议；证据2，形式真实性无异议，对证明对象有异议，协议已于2015年10月31日解除，《解约协议》也已经履行完毕，不存在需根据这份协议支付违约金。根据委托租赁协议第四条第2款，甲方需支付最低起租价的10%给乙方作为最低租赁费；第四条第4款，高于最低起租价部分，也需扣除10%作为乙方经营管理费及业主代表及财务监督人员的费用；第五条第1款，甲方不得干涉乙方经营活动；第五条第7款，甲方不得有影响承租人经营的行为；第六条第1款，甲方同意由李灿作为业主代表，与乙方进行沟通；第六条第3款规定了业主代表和财务监督人员的费用；第八条第2款，开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，乙方有权对其进行出租，租金收入全部由乙方支配；证据3，形式真实性无异议，但租金要结合与国美公司的租赁合同看，租赁合同第八条租赁费用包括租金、物业费、广告位使用费等，国美公司的租金是496万元一年；证据4，真实性无异议；证据5，真实性无异议，证明对象有异议，671.28平方米是绿都控股公司的，598.58平方米是业主的，其余部分面积的业主合同是不同的，应以绿都控股公司和业主的面积为基数；证据6-7，真实性无异议。但分配方案要结合委托租赁协议看，被告意见以被告提交的分配方案为准；证据8-14，告知函的发放是有原因的，是原告无故干扰被告经营，在被告与国美公司达成协议不解除合同的情况下，原告仍要求国美公司退出，让苏宁进入。协议终止时，被告没有收到租金，被告是自行筹措资金解决了原告的保底租金。同时，证据8-11可以看出，李灿是业主代表，一直代表业主协商解除的事，告知函也是李灿发送的，李灿也明确业主已经委托李灿进行处理；证据12，未提及违约金事宜；证据13，被告的确收到过，但被告不认可里面的内容。双方协议解除合同，不存在违约金的问题。该份函件也表明李灿有权代表业主处理解约事宜；证据14，真实性无异议。但提请法庭注意，发票项目是房屋租赁费，结合国美公司的房屋租赁合同，其房屋租赁费包括房租、设备使用费、广告位等；证据15，形式真实性无异议；证据16，真实性不清楚，但可以证明李灿是业主代表；证据17，真实性无异议，但分配应按委托租赁协议进行；证据18，李灿交给被告的委托书没有拼凑的痕迹，被告也向法庭提交申请要求李灿提交原件；证据19，对计算方式有异议，应根据实际情况核算；证据20，真实性无异议，证明李灿是业主代表，所有事情都是李灿代表业主的；证据21，真实性无异议，证明对象有异议，根据委托租赁协议第八条第2款，绿都控股公司的商铺租金收入全部由被告支配，被告再次出租绿都控股公司的租金归被告所有，原告无权分配，绿都控股公司的租金被告也早已支付给绿都控股公司，在计算保底款时应扣除。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1-4、解约协议（2015年11月15日）1份、收条1份、授权书1份、中国建设银行客户专用回单1份，欲证明李灿是业主代表，被告每年向其支付费用的事实；2015年11月15日，李灿作为原告代表与被告达成《解约协议》，原、被告协商一致同意于2015年10月31日解除原委托租赁协议；原委托租赁协议已解除，且《解约协议》已经履行完毕； 5-6、（2014）杭萧民初字第5682号民事判决书1份、全国法院被执行人信息查询1份，欲证明2015年10月31日原委托租赁协议解除时，被告尚有大量租金未收回； 7-9、2015年10月14日李灿代表业主发给被告的告之函1份、璨璨物业公司的工商查询信息1份、2015年11月1日业主李灿代表业主发给被告的答复函1份，欲证明原、被告协议解除前，李灿早已开始着手成立璨璨物业公司，并于2015年10月28日正式成立。李灿为了璨璨物业公司尽快运营，于2015年10月14日以业主代表的身份发函给被告，在被告已经与国美公司达成退还部分租赁面积（不解除合同）意向的情况下，要求“公司采取强硬措施……关闭退租协商通道”，11月1日李灿又代表业主发函给被告，李灿全权代表业主，处理合同解除事宜。合同解除时，国美公司拖欠了大量租金，没有分红款； 10-12、徐志芳的房产证1本、盛晓敏的房产证1本、祐驿站公司租赁合同及房屋的平面示意图各1份，欲证明租金核算应以被告提交的算法为准； 13、2015年10月21日李灿签收的告知函1份，欲证明2015年10月14日，李灿以业主代表身份发函给被告要求关闭退租协商通道后，被告无奈只能终止与国美公司的租赁合同，并应李灿要求发函给各业主及李灿，李灿于2015年10月21日签收告知函； 14-15、分红计算表1份、各业主分红清单1份，欲证明分红款的具体计算方式； 16、李灿领取的业主代表费用凭证及清单1组，欲证明李灿系业主代表并从被告处领取费用，从2012年到2015年，李灿多分得收入合计342049.14元，应退还被告； 17、2014年12月18日及2014年1月7日的税收缴款书各1份，欲证明纳税税率为0.126，其中房产税0.12、印花税0.001、个人所得税0.005。 经质证，原告认为，证据1、2、4，真实性无异议，关联性有异议；证据3真实性、关联性均有异议。关于李灿业主代表职权及费用支付问题，委托租赁协议有明确的约定，李灿是与被告签过《解约协议》，但该《解约协议》是对2015年11月15日前已经发生的事实确认及为了简便解约手续，并未对解约后相关问题如分红、违约责任等作出规定。且该授权书的相关情况，原告提交的《授权书真相说明》已经作出说明；证据5-6，形式真实性无异议，关联性有异议。需要说明的是从2014年5月30日的分配方案开始就未将此笔案款计入在整年收入中作为各业主的分配数，本案中也未将此笔款项作为被告的收入要求分配，与本案无关；证据7-9真实性无异议，关联性有异议。证据7中“即关闭法律退租协商通道……依法追究违约金”的内容恰恰证明被告解除其与国美公司的合同是被告自己决定的行为，与原告无关，李灿成立公司也与本案无关；证据10-12，真实性无异议，关联性有异议。祐驿站公司支付的租金一直是计入分配方案的，分配方案中提及的超市就是祐驿站公司，被告自己于2015年11月20日提供的分配方案中也将祐驿站公司支付的租金计入整年收入，与本案原告业主相关；证据13，真实性无异议，关联性有异议。此证据与原告提交的证据8一致，李灿于2015年10月14日发的函要求被告督促国美公司支付租金以便分红，被告自行终止与国美公司的租赁合同与2015年10月14日的函没有关系，李灿没有要求被告发函给各业主，发函给各业主是被告自己决定的行为；证据14-15，是被告对分红的单方计算，不符合协议约定，原告不予认可；证据16，与本案无关，原告不作回答；证据17，若能与原件核对一致，则形式真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。首先，该证据记载的纳税人名称为金莹、李灿，并非被告。其次，本案原告诉请的是2014年6月1日-2015年10月31日期间的分红和违约金，但被告提供的该证据显示税款所属时间为2013年12月1日至2013年12月31日，且填票时间为2014年1月7日，故无法得出与本案有关的结论。况且，包括本案在内，共有61位业主起诉被告，但实际所涉业主有93位，现被告仅提供了两位业主的税收缴款书，无法证明被告支付给每位业主的款项都按0.126的税率已实际缴纳过税。同时，往年双方并不是按税率0.126来执行操作。 经审查，本院对原告提供的证据1-17、20-21的真实性予以认定；被告提供的证据1-2、4-13、16-17，本院对真实性予以认定；原告提供的证据18及被告提供的证据3反映的是原、被告对李灿在《解约协议》上签字的效力是否及于原告的争议，该问题本院另行阐述。原告提供的证据19及被告提供的证据14-15，实质系各方单方面制作的计算清单，不足以证明分红款计算方式，具体计算过程及结果以本院认定为准。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告系位于杭州市萧山区北干街道市心中路819号绿都世贸广场2F-62号建筑面积为53.19㎡的商铺的业主。原告曾于2011年3月14日与杭州龙城物业服务有限公司（以下简称龙城物业公司）签订委托租赁协议一份，约定原告将其所有的商铺的租赁经营管理等相关事务全权委托给龙城物业公司，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。龙城物业公司承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用；为体现龙城物业公司的合作诚意，业主在经营面积累计签约达总面的95%后，龙城物业公司在5个工作日内将第一个六个月的保底租金汇入原告账户（六个月保底租金：1楼业主面积2858.83平方*1.50元*0.90*180天=69.47万元；2楼业主面积3719.90平方*1元*0.90*180天=60.26万元；3楼业主面积1754.80平方*0.80元*0.90*180天=22.74万元）。原告收到保底租金后该协议正式生效。原告委托龙城物业公司出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天，二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。原告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告委托龙城物业公司代收商铺租金。原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付龙城物业公司最低委托租赁费。按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担。高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为龙城物业公司经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原告、龙城物业公司双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由龙城物业公司承担，龙城物业公司经营过程中物业管理费收入全部归龙城物业公司所有。在委托租赁管理期间，一切经营活动均由龙城物业公司以自己的名义代表原告进行，原告不得干涉龙城物业公司所有的经营活动。原告同意委托商场业主李灿为业主代表并常驻龙城物业公司处。原告因该协议的相关事宜或涉及商铺的其他事宜，应先与业主代表进行沟通，并由业主代表出面与龙城物业公司进行日常沟通及协商处理。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿。开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原告、龙城物业公司共同与绿都协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，用以填补未出租部分租金。后原告收到了按照委托租赁协议的约定计算的截至2015年10月31日的最低起租价部分的租金收益。2014年6月1日至2015年10月31日期间高于最低起租价部分所得的分红被告至今未付。 2011年3月31日，龙城物业公司与国美公司签订《房屋租赁合同》一份，约定国美公司承租杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路819号一层3660平方米、二层3940平方米的房屋。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费。租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为570万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为570万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为620万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为620万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为670万元。后龙城物业公司与国美公司签订《退租协议书》一份，约定国美公司退还龙城物业公司一楼部分的租赁房屋，退租后的租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为516万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为516万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为564万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为564万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为610万元。 2011年10月15日，龙城物业公司与祐驿站公司签订《房屋租赁合同》一份，约定祐驿站公司承租杭州市萧山区市心中路819号1楼B铺位的房屋，共计99平方米。第一年（2011年11月14日至2012年11月13日）租金252945元；第二年（2012年11月14日至2013年11月13日）租金252945元；第三年（2013年11月14日至2014年11月13日）租金265593元；第四年（2014年11月14日至2015年11月13日）租金265593元；第五年（2015年11月14日至2016年5月31日）租金152807元。后双方签订《房屋租赁补充合同》一份，变更租金为第一年（2011年12月6日至2012年12月5日）252945元；第二年（2012年12月6日至2013年12月5日）252945元；第三年（2013年12月6日至2014年12月5日）265593元；第四年（2014年12月6日至2015年12月5日）265593元；第五年（2015年12月6日至2016年5月31日）137561元。 2012年6月5日，被告与阿里芭芭娱乐城签订《房屋租赁合同》一份，约定阿里芭芭娱乐城承租杭州市萧山区市心中路819号3楼的房屋，共计约2426.80平方米。第一年（2012年6月1日至2013年5月31日）租金为927523元；第二年（2013年6月1日至2014年5月31日）租金为1240095元；第三年（2014年6月1日至2015年5月31日）租金为1240095元；第四年（2015年6月1日至2016年5月31日）租金为1277298元。 2012年3月6日，绿都控股公司与龙城物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路8#、15#、29#、32A#、37A#、61#、65#商铺，面积合计939.15平方米。第一年租金422305元，前三年租金不变，从第四年开始每年递增4%。后双方再次签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路113#、115#、118#、119#、132#、136#、137#商铺，面积合计671.28平方米。第一年租金202125元，第二年租金269500元，第三年租金269500元，从第四年开始每年递增4%。 2013年7月15日，业主代表李灿、业主方财务监督刘忠颖与被告达成2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司486万元，祐驿站公司25.2945万元，酒吧49.60万元，阿里芭芭娱乐城48.66万元。同时注明“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”。2014年5月30日，业主代表李灿、业主方财务监督杜凤姣与被告达成2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司496万元，祐驿站公司25.8742万元，阿里芭芭娱乐城64.8898万元。该年度分配方案同时备注“由于一楼酒吧纠纷问题，国美未支付涨幅部分，业主代表及龙城已向国美发函告知追回，事件结果会及时告知业主并纳入下次分配；酒吧由于拖欠租金一年，已通过法院提前中止合同并诉求追回租金，具体事项由法院定夺”。前述两年度的分配方案均确认绿都控股公司一楼所涉面积为435.70平方米，二楼所涉面积为503.45平方米，三楼所涉面积为671.28平方米。 2015年10月，被告曾向业主代表李灿及其余业主发送告知函，告知因国美公司拖欠租金不付，将终止与一、二楼业主的代理租赁管理。李灿以业主代表身份回复表示理解与接受。2015年11月15日，李灿与被告签订《解约协议》一份，确认李灿作为业主代表与被告协商同意解除原委托租赁协议，并就相关事宜达成如下协议：1、双方同意于2015年10月31日解除原协议；2、被告已付原告租金到2015年11月31日（实际应为2015年11月30日），其中11月份的租金双方同意作为补偿金无需退还被告；3、水电费被告已结清，商铺和设备设施在11月14日已通过验收交给原告代表李灿。2015年11月25日，李灿以业主代表名义、璨璨物业公司以委托公司名义共同向被告发送告之函，声明业主最后一年半的分红未完成，要求被告移交国美公司所欠的租金递增部分、被告提前终止合同而须承担的违约金、税务凭据或税金及物业代交款。 被告曾于2015年11月20日出具2014年6月1日至2015年11月30日的分配方案，但业主方未予认可。 璨璨物业公司于2015年10月28日成立，系李灿个人投资的一人有限责任公司。2012年至2015年，李灿曾从被告处收取租金、酬劳款等共计537064元。 2015年11月25日，被告收到国美公司的房屋租赁费142万元。 另查明，龙城物业公司于2012年5月9日变更企业名称为被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司。 本院认为：案涉委托租赁协议系双方真实意思表示，双方均应按约履行。龙城物业公司变更企业名称为被告，相应的权利义务应由本案被告继受。本案争议焦点主要有： 一、分红款的计算。根据双方协议约定，分配总数应为（总收入-最低起租价-最低起租价×10%）×（1-10%）×（1-政府税率）÷2。对此，双方又有如下争议：1、总收入。总收入主要包括国美公司、祐驿站公司、阿里芭芭娱乐城的收入。酒吧未收回部分案款，双方均认可不计入分配。涉及祐驿站公司的租金，双方对于按合同价格计算均无异议。涉及国美公司的租金，原告认为应该按合同价格加2013年6月1日至2014年5月31日国美公司未支付的涨价部分计算，而被告辩称国美公司的租金包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费，且签订《解约协议》时，国美公司的租金尚未收取到位。对此，本院认为，从龙城物业公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及《退租协议书》可以看出，国美公司的租赁费用系按2.05元/天/平米计算，两年涨价一次。现被告未提供证据证明各项费用的具体组成情况，亦未提供证据证明其从国美公司收到的租赁费用低于合同约定的费用，而原告提供的证据证明被告于2015年11月25日曾收到国美公司支付的款项142万元，故本院认为涉及国美公司的租金收入应按龙城物业公司与国美公司之间的相关合同约定来确定。至于原告主张的国美公司涨价部分，鉴于2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案中双方确认将国美公司未支付的涨幅部分计入下次分配，而从合同看，该年度相比上年度，国美公司的租赁费用一共上涨48万元，故本院确认需计入本次分配的国美公司涨价部分为48万元。涉及阿里芭芭娱乐城的租金，双方争议实质是对三楼业主面积的争议。原告主张按1754.80平方米计算，而被告则辩称三楼涉及面积为1269.86平方米。从委托租赁协议看，三楼业主面积应为1754.80平方米；从被告与阿里芭芭娱乐城的《房屋租赁合同》看，阿里芭芭娱乐城租用的建筑面积为三楼的2426.80平方米。现被告未提供证据证明三楼所涉面积为1269.86平方米，故本院以合同确认的1754.80平方米确定三楼业主面积。被告辩称应按照年租金×52.23%来计算阿里芭芭娱乐城的租金收入，缺乏事实依据，本院不予采信。2、税率问题。虽然2012年6月1日至2014年5月31日两年度的分配方案均确认税率为9%，但结合《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》关于个人非住房出租用于经营的，不上起征点需缴纳12%的房产税、0.1%的印花税及按各地确定缴纳个人所得税的规定及被告提供的税收缴款书可以认定案涉房产出租的税收税率为12.6%。鉴于委托租赁协议约定因出租产生的税费由双方各自按政府规定承担，故本院认定本案适用的税率为12.6%。3、最低起租价。原告主张按业主面积计算最低起租价，被告主张按所有面积计算。根据委托租赁协议第八条第2款，开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原、被告共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；被告有权对其进行出租，租金收入全部由被告支配，结合绿都控股公司与被告之间的《商铺租赁合同》可以认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺实际系由被告对外转租，转租收益应归被告所有。若仅以业主面积计算最低起租价，实质是将本应由被告享有的绿都控股公司持有的面积部分收益转移给业主，不符合合同约定，故本院认为最低起租价应以所有面积为基数计算为宜。双方在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案中已明确“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”，该约定应视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更，故在计算分配金额基数时应将绿都控股公司的面积除去。分配金额基数=分配总数÷【一楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+二楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+三楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天】。其中系数双方均无异议，一楼为1.19，二楼为1，三楼为0.909，最终分配金额基数：一楼为分配金额基数×1.19，二楼为分配金额基数，三楼为分配金额基数×0.909。被告辩称在计算分配总额时应扣除历年多分配部分，鉴于2012年6月1日至2014年5月31日的分配方案系经双方盖章确认，应视为双方就分配方案已达成一致意见，现被告要推翻前述分配方案，缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称李灿多分部分款项应退还被告，与本案无关，本院不予处理。现原告主张被告支付2014年6月1日至2015年10月31日期间的分红及违约金等，故本院认定总收入为5640000+6100000÷12×5+480000+265593÷12×17+1240095+1277298÷12×5=10810225.91667元；一楼最低起租价部分为：3294.53×1.5×365×1.04+3294.53×1.5×153×1.04×1.04=2693697.33921元；二楼最低起租价为：4223.35×1×365×1.04+4223.35×1×153×1.04×1.04=2302083.89008元；三楼最低起租价部分为：2426.08×0.8×365×1.04+2426.08×0.8×153×1.04×1.04=1057935.46526元。分配总数为：[10810225.91667元-（1+10%）×（2693697.33921元+2302083.89008元+1057935.46526元）]×（1-10%）×（1-12.6%）÷2=1632642.39947元。分配金额基数为1632642.39947÷[2858.83×1.19×518+3719.90×1×518+1754.80×0.909×518]=0.36157069486，最终一楼分配基数为0.43026912688元/平方米/天，二楼分配基数为0.36157069486元/平方米/天，三楼分配基数为0.32866776162元/平方米/天。本案原告所有的商铺位于二楼，面积为53.19平方米，其所得分红款为0.36157069486×53.19×518=9962.15元。 二、违约金问题。2015年11月15日，李灿作为业主代表与被告签订《解约协议》。关于该协议的效力问题，本院认为，委托租赁协议第六条第1款已经明确原告委托李灿作为业主代表，由业主代表出面与被告进行委托租赁协议相关事宜或涉及商铺的其他事宜的日常沟通及协商处理。李灿作为业主代表在《解约协议》上签字，其效力理应及于原告。虽李灿表示其当时并未有各业主的授权，授权书系其自行拼凑而成，但本院认为，授权书只是对李灿代表权的再次明确，即使没有授权书，委托租赁协议第六条第1款的规定也足以使李灿的签字行为效力及于原告。且在庭审中，原告亦认可李灿在《解约协议》上签字的行为，故本院认为上述《解约协议》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按约履行。《解约协议》明确双方同意于2015年10月31日解除原委托租赁协议，2015年11月份的租金双方同意作为补偿金，无需退还被告。由此，应视为双方已对协议解除及违约金的支付问题达成一致。虽然李灿作为业主代表与璨璨物业公司于2015年11月25日向被告发送告之函，要求其支付提前终止合同而须承担的违约金（已付一个月），但被告并未承诺支付。前述告之函仅是原告的单方意思表示，不足以推翻前述《解约协议》确定的内容。现原告以被告在无合同解除权的情况下解除合同为由要求被告按原委托租赁协议约定支付剩余两个月的违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。相应地，原告主张被告支付违约金的利息损失，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 三、利息损失问题。原委托租赁协议已于2015年10月31日解除，被告至今未支付2014年6月1日至2015年10月31日的分红款，应承担相应的民事责任。原告主张自起诉之日起计算利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付吕蘋分红款9962.15元，并赔偿该款自2016年6月3日起至实际付清日止按年利率4.75%计算的利息损失； 二、驳回吕蘋的其余诉讼请求。 如杭州亿茂龙城物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费356元，减半收取178元，由吕蘋负担151元，由杭州亿茂龙城物业服务有限公司负担27元。 吕蘋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员诸灿祥 二○一六年十一月十八日 书记员程燕