辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）辽0103民初5801号 原告：上海进福房地产开发有限公司，住所地上海沪青平公路2889号。 法定代表人：叶福明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢超军，上海嘉坦律师事务所。 被告：沈阳七好房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区沈州路99号太和大厦A座20层。 法定代表人：叶晓健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩雪娇，辽宁盛恒律师事务所律师。 第三人：张进云，上海新康电器制造有限公司董事长。 委托诉讼代理人：杜波，辽宁法信律师事务所律师。 原告上海进福房地产开发有限公司（以下简称进福公司）与被告沈阳七好房地产开发有限公司（以下简称七好公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法向被告七好公司送达，被告七好公司申请追加张进云为第三人，本院经审查后通知张进云作为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告进福公司委托诉讼代理人卢超军，被告七好公司委托诉讼代理人韩雪娇，第三人委托诉讼代理人杜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告进福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签署沈阳市沈河区文化路157号国际鞋城商铺房屋买卖合同（铺位号A15-0506071011及铺位号13门，共计6个铺位单元），并把房屋产权过户给原告；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 2009年3月到2010年1月，原告向被告付款人民币650万元，具体为：（1）2009年3月27日200万元，（2）2009年4月20日350万元，（3）2010年1月6日100万元，用于购买被告开发的沈阳市沈河区文化路157号国际鞋城商铺（铺位号A15-0506071011及铺位号13门，共计6个铺位单元）。但是虽经原告多次催促，被告迟迟未与原告签署房屋买卖合同。原告认为，已向被告支付了房款，被告应该与原告签署房屋买卖合同，原告及其法定代表人从来没有书面文件给被告表示或者授权所付房款有另外其他用途，原告也没有公司董事会决议或公司股东会议给被告明确所付房款另外其他用途。被告迟迟不予配合办理房屋买卖合同，已经损害了原告的合法利益。原告为了维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉求，判如所请。 被告七好公司辩称，第一、被告七好公司与第三人张进云之间系真实的房屋买卖关系，双方于2010年2月1日签订了6套商品房买卖合同，于2010年的5月份和6月份相继开具了不动产统一发票，足见合同已经履行完毕，产权归属明确；且第三人张进云一直将上述诉争房屋管理、占有、使用和收益长达6年之久。 第二、原告与被告之间不具有房屋买卖关系。第三人张进云系原告进福公司的占股份49%的股东，被告是接到原告公司的另一股东，即原告法定代表人叶福明的指示，且张进云也在场同意由原告打给被告公司650万元款项是为第三人张进云个人垫付的购房款。被告遵照原告的指示才与张进云签订了6套房产的合同。6年多来第三人张进云对上述房产行使处分权，已经将上述诉争房产中的3套转让给了案外人，其中张淑杰2套、邹加静1套，原告6年多一直未行使过任何占有、处分和收益等权利，对此也从未提出过任何异议，因此原告与诉争房产也不具有真实的买卖关系。 第三、原告进福公司的实际控制人叶福明和配偶周玉华，与本案的第三人张进云一样也同时在被告处购买了3套商铺，且叶福明的14门商铺与张进云的13门商铺紧紧相邻，叶福明夫妻同样亲自管理、占有、使用和收益6年至今；证明此前用原告公司的款项650万元为第三人张进云个人垫付购房款，是客观、真实的，是原告进福公司指示、明确和认可的事实；另外，叶福明和妻子周玉华个人名下的商铺也有部分款项的来源是原告进福公司垫付的，该款项为509535元。 第三人张进云借用原告的购房款金额为5990465元，余下509535元是原告给叶福明和配偶周玉华垫付的购房款。进一步证明原告给第三人张进云垫付购房款，是客观、真实的，是经本案原告进福公司指示、明确和认可的事实。现原告的法定代表人叶福明与第三人张进云之间个人关系恶化，才把被告牵进来提起这场诉讼的。 第四、本案诉讼时效已过，原告的诉讼请求是要求被告与之签订商铺房屋买卖合同，从原告给付被告付款的最早时间2009年3月27日至提出诉讼的今天已经近7年，早已丧失了法律保护的胜诉权。 综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护正常的交易秩序。 第三人张进云述称，一、关于原告诉称的以进福公司的名义支付给被告的650万元房款的问题。这笔房款是进福公司代第三人张进云支付的，进福公司是叶福明和张进云于2001年6月28日发起成立的。2009年3月，二人商定一起购买位于沈阳市沈河区157号沈阳国际鞋城的商铺，因为当时张进云的资金紧张，所以张进云的这部分房款，是由进福公司暂时代为支付的。自从进福公司成立以来，为了经营的需要，经常与第三人张进云所有的上海新康电器制造有限公司有资金往来，所以此次为了一起购买沈阳国际鞋城的商铺，由进福公司暂时代为支付，是双方正常的资金往来。 二、上述由进福公司代为支付的房款，我方已经归还。2010年9月26日，张进云以转账的形式转给进福公司共计2000万元，其中就包括其代为支付的这部分房款。 三、叶福明和张进云于2013年6月28日签订协议书，其中第5条为“乙方（张进云）所有在上海进福房地产开发有限公司的债权债务及投资款都与甲方和上海进福房地产开发有限公司结清”。这条可以证明，上述房产一事已经得到双方的认可，因为这部分房产价值650万元，数额很大，如双方有分歧，不会不对此事做出处理的。 综上所述，上述房产是我方张进云个人购买的，与进福公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举证电汇凭证3张，证明原告已向被告支付了房款共计650万元。被告认为，真实性没有异议，对证明问题有异议，并不能证明是原告购房款，是原告代第三人支付的。第三人认为，真实性没有异议，这部分房款不单单是给张进云支付的房款，其中有一部分也是给叶福明支付的房款。本院认为，原告向被告转账房款650万元各方均有异议，但650万元房款系原告购房的款项还是原告代为第三人支付的购房款项，应结合其他证据予以认定。 2.原告举证工作函一份，证明催促被告工作错误，被告应该与原告签订《商品房买卖合同》。被告认为，没有收到这份工作函，不予认可该证据，对证明问题更有异议，上述房产在第三人名下已经行使了占用、使用、收益、管理、处分等所有权能，长达六年之久，原告在与第三人关系恶化时提出重新与原告签订合同的要求违背客观事实。第三人认为，只是原告单方意思表示，不能证明真实买卖关系。本院认为，原告未举证证明被告收到该工作函，故对该证据证明力不予采信。 3.被告举证《商品房买卖合同》6份、《不动产统一发票》16张，证明被告七好公司与第三人张进云之间系真实的房屋买卖关系，且合同已经履行完毕，产权归属明确，原告与被告之间不具有房屋买卖关系。原告认为，商品房买卖合同、发票我们没见过，只能表明被告与第三人有买卖关系而已，但没有证明我方替第三人付房款的事实。第三人对该组证据没有异议。本院认为，该组证据可以证明商品房买卖合同上签署的合同相对方分别为被告和第三人及案外人，合同并没有载明买受人为原告。 4.被告举证《商品房买卖合同》3份、《不动产统一发票》2张，证明：（1）原告进福公司的实际控制人叶福明和配偶周玉华，与第三人张进云同时也在被告处购买了3套商铺，且叶福明的14门商铺与张进云的13门商铺紧紧相邻，叶福明亲自管理、占有、使用和收益6年至今；（2）此前用原告公司的款项650万元为第三人张进云垫付购房款，是客观、真实的，是原告进福公司指示、明确和认可的事实；（3）叶福明个人名下的商铺也有部分款项的来源是原告进福公司垫付的，该款项为509535元。原告认为，代理人没有和原告法定代表人予以确认真实性，但即使真实也与本案与关，没有证据表明房款509535元来自原告公司垫付。第三人对该组证据没有异议。本院认为，该组证据可以证明原告进福公司的法定代表人叶福明、配偶周玉华，与第三人张进云同一时间段也在被告处购买了3套房屋，且其中购买的14门商铺与张进云的13门商铺紧邻。 5.被告举证中国人民银行支付凭证一份，证明第三人张进云借用原告的购房款金额为5990465元，余下509535元是原告给叶福明和配偶周玉华垫付的购房款，进一步证明原告给第三人张进云垫付购房款，是客观、真实的，是原告进福公司指示、明确和认可的事实。原告认为，真实性没有异议，无关联性，只是说明张进云给被告支付钱了，不能说明是什么钱，被告所说的证明问题，我方不予认可。第三人对该组证据没有异议。本院认为，该组证据可以证明原告进福公司转账被告的650万元中，其中一部分是代法定代表人叶福明、配偶周玉华在被告处购买的3套房屋代为支付的款项。 6.第三人举证其向进福公司转账2000万元的个人汇款业务凭证（复印件）及银行对账单（复印件加盖银行印章）一份，证明由原告进福公司系代为第三人支付的房款，第三人已经归还。原告认为，真实性无法确认，看不出来与本案的关联性，假使真实存在，这种股东之间的支付往来很正常，不能证明第三人向原告还款。被告认为，真实性没有异议，与我公司无关。本院认为，第三人张进云向原告汇款的业务凭证可以证明其在原告向被告转账650万元后，向原告转账2000万元的事实。 7.第三人举证协议书一份，证明第三人张进云所有在进福公司的债权债务及投资款都与原告及法定代人叶福明结清，说明房产一事早就已经得到双方的认可。原告认为，真实性没有异议，协议开头写了“草稿”两字，最后注明以双方律师函确认为准，本身没有生效，不能作为证据使用。另外这个协议从来没有提到沈阳购置的房产事宜，与本案无关。被告认为，正是这份协议书更进一步证明了当时原告指示将650万元垫付张进云购房款是客观真实的，否则双方一定会在这份协议书中列明涉案房屋产权是原告的，事实上没有写明，验证了客观事实。本院认为，各方对证据的真实性均无异议，对真实性予以确认，虽然协议中注明“以双方律师确认函为准”，但可以说明进福公司内部的股东是有利润分配结算机制的，协议时间为2013年6月28日，是在涉案房屋购买数年之后，且协议约定了“乙方所有在上海进福房地产开发有限公司的债权债务及投资款（除了新康的肆佰陆拾万元以外）都与甲方和上海进福房地产开发有限公司结清”，但未提及涉案房屋。 8.第三人举证房屋电子登记查询证明一组，证明第三人张进云已将房产出卖，现房产已经过户到案外买房人的名下。原告认为，只能说被告一错再错，被告没与原告签订合同，又擅自配合第三人把房屋转让给案外人。被告认为，没有异议，2014年就已经卖出了，第三人直接找我们把原来的备案合同撤回，然后买受人直接到我们公司重新签订商品房买卖合同并办理了房产证，房款是给付张进云，我们只负责配合办手续。足见原告一直是没有控制占有使用涉案房屋的。本院认为，该组证据可以证明涉案房屋中的其中A5－05、A15－06、A15－11三套房屋，第三人张进云已转售他人并已办理产权登记。 本院认为，本案争议焦点为原告的主张是否超过诉讼时效、涉案房屋的实际买受人问题。 一、关于诉讼时效的问题 因原告主张与被告签订商品房买卖合同并办理产权的诉讼请求，不仅仅是一种普通的债权，而是包括物权为最终权利在内的相关权利，因此被告抗辩原告超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 二、关于涉案房屋的实际买受人问题 确认原告是否是涉案房屋的实际买受人，即是否是实际权利人，是原告主张与被告签订《商品房买卖合同》并要求办理产权过户的前提条件。实际买受人包括以自己名义购买的买受人，还包括以他人名义购买的实际买受人，本案中，原告不认可被告与第三人签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》，主张其既为名义买受人也为实际买受人。原告是否是实际买受人应从合同磋商、合同签订、合同履行、房屋使用管理及原告、第三人之间的关系等方面进行综合考量。 1.从房屋买卖磋商情况来看，被告主张受原告法定代表人的指示而与第三人直接签订的《商品房买卖合同》，原告对此不予认可，对于磋商过程，原告、被告、第三人均未提供证据证明，原告主张其为实际买受人，应当举证证明其与被告进行了磋商并形成了商品房买卖合意，对此原告并未举证证明，故本院不予采信。 2.从合同签订情况看，涉案房屋一共6套，其中4套房屋的《商品房买卖合同》上显示的买受人为张进云，1套显示的为张进云、郭小青，1套显示为张征宇、王园园（原告主张系张进云侄子），买受人署名均无原告，如果系原告实际购买房屋，但却借用第三人张进云亲属的名义则不符合常理。因此，在无相反证据推翻合同载明的房屋买受人的情况下，商品房买受人应以合同载明的买受人为准。 3.从合同履行情况来看，首先，涉案6套房屋中，其中A15－06、07、10、11房屋的合同签订时间为2010年2月1日，A15－05和13门房屋的签订时间未填写，但该两套房屋的《商品房买卖合同》关于付款约定明确载明，分别于2010年2月15日、2009年6月30日前付清首付款。而通过原告转账付款时间分别为2009年3月27日转账200万元、2009年4月20日转账350万元、2010年1月6日转账100万元，由此可见涉案6套房屋付款、《商品房买卖合同》签订并非一时、一次交易完成，而是多次协商、付款、签订合同的过程，按照常理原告应知悉相关情况。 其次，第三人举证的证据显示，第三人本人也于2010年1月8日向被告转账了一笔购房款509535元，因此并非原告全部支付的涉案房屋购房款。本案涉案的6套房屋总房款为5823450元，通过原告支付的购房款650万元不止本案涉案房屋的房款，还有原告法定代表人妻子周玉华购房的房款。 再次，原告主张其为实际买受人，但并不持有涉案房屋的《商品房买卖合同》及相应房款收据、发票的原件，不符合原告公司为实际购房人的特征。因此从合同履行情况看，不能认定原告是购买涉案房屋的实际买受人。 4.从房屋使用管理情况看，涉案6套房屋在合同中约定的交付时间，其中A15－06、07、10、11四套房屋为2010年5月1日，13门房屋交付时间为2010年2月6日，均距今已有六年之久，原告未提供证据证明在该期间参与了房屋的交付、使用、管理，且六套房屋中的A15－06、11、05三套房屋第三人已于2014转让给案外人并办理了相应的产权登记，第三人自述另外三套房屋一直处于出租状态，据此可以认定，涉案房屋系由第三人办理收房、使用、管理，而并非原告。另外，原告公司法定代表人之妻周玉华同一时期向被告购买了涉案房屋同一楼盘的14门、1409、1310房屋，14门房屋与涉案的13门房屋紧挨相邻，原告长达数年时间未参与涉案房屋的使用、管理，与常理相悖。 5.从原告与第三人之间的关系来看，首先，第三人系原告公司股东，原告公司仅有第三人张进云和叶福明（原告法定代表人、占公司股份51%）两位股东，原告公司与第三人担任法定代表人的案外企业存在交易往来，因此原告与第三人之间的经济来往较多，不能因原告转账650万元就得出原告实际出资购房的结论。且第三人主张在原告代为支付涉案房屋购房款后，已向原告汇款2000万元偿还，2000万元中除房款外的其他款项为第三人担任法定代表人的案外企业与原告的交易往来，对此原告并未提供证据反驳。其次，原告公司法定代表人叶福明与第三人张进云于2013年6月28日签署的关于原告公司利润分配的《协议书》载明第三人在原告公司的债权债务及投资款都与原告公司及法定代表人叶福明结清，并未提及涉案房屋事宜，原告亦未提供证据证明公司作出与涉案房屋相关的任何决议。 以上情况足以说明，原告虽然主张其为实际买受人，但未提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告该项主张不予支持。 三、关于原告是否可以要求与被告签订《商品房买卖合同》并办理产权的问题 第三人与被告签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告未提供证据证明第三人与被告签订的《商品房买卖合同》存在无效、解除或撤销等法定终止事由，亦未举证证明与被告系涉案房屋《商品房买卖合同》的相对方，且涉案房屋中3套房屋已转让给案外人并发生物权转移，故原告该项诉讼请求于法无据。 应该说明的是，虽然本院不予认定原告系涉案房屋实际买受人，但原告如有证据证明其代为第三人支付了涉案房屋购房款而产生债权的，可另行主张权利。 综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告上海进福房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费57300元，由原告上海进福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳 市中级人民法院。 审 判 长  唐卫 人民陪审员  白云 人民陪审员  李华 二〇一六年十一月二十二日 书 记 员  张博