广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初1058号原告：湛江市泽兴贸易有限公司，住所地湛江市坡头区南调路南侧信达证券第五层506房。法定代表人：黄硕泽。委托诉讼代理人：郑吴伟，广东汇知通律师事务所律师。被告：湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦三层C1商铺。法定代表人：余海峰。原告湛江市泽兴贸易有限公司与被告湛江市云建投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湛江市泽兴贸易有限公司的委托诉讼代理人郑吴伟到庭参加诉讼，被告湛江市云建投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼三层01号商铺、02号商铺及03号商铺的房地产权属证至原告名下；2、判令被告立即将位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼三层01号商铺、02号商铺及03号商铺交付给原告；3、判令被告支付逾期交房违约金2216000元（从2015年2月2日起算至实际交付之日止，现暂计至2016年8月11日，则逾期天数为554日，每日按购房款总价1000万元的0.04%计算违约金，则违约金10000000×0.04%×554＝2216000元）；4、本案的诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告协助办理湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼三层01号商铺、02号商铺及03号商铺的房地产权属证至原告名下。事实和理由：原、被告双方于2014年6月24日签订三份《商品房买卖合同》，约定被告将位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼三层01号商铺、02号商铺及03号商铺（面积共1458.25平方米）出售给原告，购房款总价为人民币11666000元，之后双方签订《补充合同》，将上述购房款总价变更为人民币1000万元，并约定购房款分两次支付，第一次在签订购房合同后立即支付首期房款人民币500万元，第二次在办理网签成功两个工作日内支付第二期购房款人民币500万元，并约定被告在2015年2月1日前将上述三套商铺交付给原告。合同签订后，原告于2014年6月24日依照合同约定支付了第一期购房款500万元，2014年7月5日，原、被告双方对上述商铺的买卖合同进行了网签。网签后，原告又于2014年7月7日向被告支付了第二期购房款500万元，总计人民币1000万元。原告严格依照合同约定了履行了全部合同义务，可是被告却没有按约定将商铺交付给原告，虽经原告多次催收，但至今仍未交付。由于被告未按约定交付商铺，根据《商品房买卖合同》第九条约定逾期交付须承担违约责任，即被告应从交付期限届满第二天（2015年2月2日）起至实际交付之日止，每日按房价款的0.04%支付违约金，现暂计至2016年8月11日，则逾期天数为554日，每日按购房款总价1000万元的0.04%计算违约金，则违约金为10000000×0.04%×554＝2216000元。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查的证据，本院认定事实如下：2014年7月5日，原、被告签订了三份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201406582、201406581、201406579）,合同中的出卖人、买受人分别为本案被告和原告。两份合同第一条均约定被告以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼的国有土地使用权[证号为湛开国用（2013）第17号）]，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；第二条均约定商品房预售许可证号为湛开预许（2013）字第014号；第三条分别约定原告购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼三层01、02、03号商铺（以下简称港城星座01、02、03号商铺）；第四条分别约定该商品房港城星座01、02、03号商铺总价款为2146400元、4361280元、5158320元；第六条分别约定：原告按分期付款方式于2014年7月5日付房款800000元，于2014年9月30日付房款746400元，于2014年12月30日付房款600000元合计付01号商铺房款2146400元；原告按分期付款方式于2014年7月5日付房款800000元、于2014年9月30日付房款1761280元，于2014年12月30日付房款1800000元合计付02号商铺4361280元；原告按分期付款方式于2014年7月5日付房款800000元、于2014年9月30日付房款2058320元，于2014年12月30日付房款2300000元合计付03号商铺5158320元；第八条均约定被告应于2015年2月1日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第九条均约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金；第十五条均约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则原告不退房且被告按原告已付房价款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。2014年6月24日，原告与被告、余轩、钟景声签订《补充合同》，约定：一、双方同意，将原合同约定的购房款总价从人民币11666000元变更为人民币10000000元；二、鉴于甲方（被告）出售给乙方（原告）的商铺目前已抵押给湛江市麻章区农村信用合作联社霞山信用社，双方需待麻章区农村信用合作联社霞山信用社涂销抵押后方能到房管部门办理商铺买卖合同的网签手续，为保证乙方的权益，甲方同意乙方的购房款分两次缴纳，首期购房款为人民币5000000元，由乙方在本协议签订后立即支付至甲方预售房款监控账户，甲方及丙方（钟景声）保证，在收到乙方支付的首期购房款后三十日内，将完成出售商铺的涂销抵押事宜，否则视为甲方严重违约，在甲方解除对出售商铺的抵押后，甲乙双方应立即到房管部门办理出售商铺的网签，网签成功两个工作日内，乙方向甲方支付第二期购房款人民币5000000元；三、如乙方支付首期购房款后，甲方未能按照本协议的约定解除对出售商铺的抵押登记并同乙方办理出售商铺的网签手续，则乙方有权拒绝支付第二期购房款，甲方并应向乙方支付违约金100万元，如乙方选择解除《商品房买卖合同》，甲方还应立即退还乙方所支付的首期购房款。原告分别于2014年6月24日、2014年7月7日向被告支付01、02、03号商铺两笔5000000元的购房款，合计10000000元，付款当日被告向原告出具《收款收据》。约定的交付日期到期后，被告没有按照约定向原告交付01、02、03号商铺，故原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。原告已依约履行了支付全部房款10000000元的义务。按照合同约定及根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，被告应履行的义务包括交付房屋及转移房屋所有权即协助原告办理房地产权证。但被告至今尚未履行向原告交付01、02、03号商铺及将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房地产权证的义务。原告要求被告履行合同义务交付01、02、03号商铺、协助办理01、02、03号商铺的房地产权证，同时要求被告支付逾期协助办理房地产权证的违约金的请求，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，且原告的请求不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定的除外情形，故本院依法予以支持。依照合同约定，01、02、03号商铺的交付期限均为2015年2月1日前，故原告主张的逾期交房违约金起算日期应为2015年2月2日；另鉴于被告向原告交付01、02、03号商铺的日期具有不确定性，为避免违约金过高，本院酌定原告主张的违约金以原告已支付房款的30%即3000000元为限。被告经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，合同须履行，违约应担责。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一、第三款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告湛江市泽兴贸易有限公司办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座商业办公楼三层01、02、03号商铺的房地产权证；二、限被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内将湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座商业办公楼三层01、02、03号商铺交付给原告湛江市泽兴贸易有限公司；三、限被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告湛江市泽兴贸易有限公司支付逾期交房的违约金（以10000000元为基数自2015年2月2日起按每日万分之四支付至被告向原告交付01、02、03号商铺之日止，最高不超过已支付的房款的30%即3000000元）；四、驳回原告湛江市泽兴贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24528元，由被告湛江市云建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 华人民陪审员 杨 桃人民陪审员 金少明二〇一六年十一月二十九日书 记 员 花淼彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。