陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0821民初4731号原告刘让平，女，1972年8月出生，汉族，神木县人，无业，现住陕西省榆林市。委托代理人贾涛，陕西言锋律师事务所律师。被告陕西恒源煤电集团发电有限公司，住所地：陕西省榆林市神府经济开发区神树塔小区。法定代表人徐玉忠，该公司总经理。委托代理人乔虎堂，该公司职工。委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。原告刘让平诉被告陕西恒源煤电集团发电有限公司（以下简称恒源集团发电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘让平及其委托代理人贾涛到庭，被告陕西恒源煤电集团发电有限公司委托代理人乔虎堂、张志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘让平诉称，2010年12月6日，原、被告签订了《房屋转让合同》，合同约定将被告所有的恒电家苑小区的房屋卖给原告，原告一次性交付房屋总价款955745元，房屋面积115.15平方米，结构为框架剪力墙结构。同时，被告声称房款首付一部分外剩余房款可由被告提供贷款，原告在签订房屋转让合同时也在被告提供的《借款合同》（贷款人处均为空白）上签字。原告一次性交付房款后，被告向原告交付了房屋。2016年，由于房贷产生纠纷，原告遂向相关部门调取涉案房屋的相关手续及材料，发现涉案房屋并非被告所有，且被告冒充原告签字欺骗房管部门办理相关手续。同时原告了解到涉案房屋没有竣工验收及消防验收，大楼出现的许多裂缝竟然用钢板简单固定，房屋有严重质量问题及安全隐患。基于上述情况，原告认为双方所签订的《房屋转让合同》应属无效，被告应当赔偿原告所有损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、原、被告所签订的《房屋转让合同》无效，由被告双倍返还原告已支付的购房款955745元及同期银行贷款利息286723元；2、由被告向原告补偿装修费10万元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告刘让平向法庭提交了以下证据：第一组：1、《房屋转让合同》一份；2、《地下车位转让合同》一份；3、《购房定金协议书》一份；4、被告的工商档案。证明对象及目的：1、原、被告签订了定金及购房合同，原告购买被告所有的住房一套，约定了价格、面积以及结构，产权证由原告自行办理。车位合同中也明确载明是在签订商品房买卖合同的前提下，才签订的车位转让合同；2、本案系群体诉讼，2016年5月3日同类型的第一案起诉后，被告为了逃避责任于当年5月18日匆忙增加了房地产经营开发的经营范围。上述事实证明，2016年5月3日前，被告无房地产开发资质，也不可能办理房屋预售等相关许可证明；3、原、被告之间签订的是商品房预售合同，双方系商品房预售买卖合同关系。至今被告没有房屋预售许可证明，原、被告双方所签订的购房合同应系无效合同。第二组：1、立项文件一份；2、土地使用权证一份；3、判决书一份；4、房管部门证明一份；5、房屋档案一份；6、售楼通知。证明对象及目的：1、涉案房屋立项申请及开发商为陕西恒源煤电集团有限公司而非被告；涉案房屋的土地使用权人为恒源集团而非被告；涉案房屋的所有权人也被恒源集团领走而非被告。即：出售房屋的签约方和房屋开发商脱离——开发商没有签约，签约方不是开发商。2、被告欺上瞒下，既侵害了国家利益，又侵害了消费者权益：一方面被告为了掩盖其以商品房的价格对外大量出售职工住宅非法牟取暴利的行为，欺骗房管部门，将原告作为被告职工，伪造原告签字、手印办理相关产权初始登记手续；另一方面，原告以商品房的价格，购买到的却是被告内部职工住房，与此同时，被告借机放贷，谋取高额贷款利息，剥夺了原告享受法律规定的商品房银行按揭贷款的权利。被告的行为明显有欺诈之嫌，商品房预售合同及借贷合同应系无效合同。第三组：1、建设工程档案告知书一份；2、《证明》一份。证明对象及目的：合同中约定原、被告签字后即全额付款，一次性付清房款即交付原告。但是依照法律规定：房屋竣工验收备案后才可交付投入使用。被告所出售的房屋至今没有进行综合竣工验收以及竣工验收备案，但被告却早在2010年将涉案房屋交付原告，明显违反我国房地产相关法律规定，双方所签的商品房预售合同因违反法律强制性规定明显系无效合同。第四组：1、借款合同一份及还房贷利息收据；2、郝治昌、高永强以及郭光飞的身份及任职文件；3、恒源公司售房经办人罗小燕的通话录音；4、郝治昌的判决书及裁定书；5、证明一份。证明对象及目的：1、被告与第三人（系恒源集团及恒源公司股东、高管）以购房为名恶意串通、虚构借款事实，向社会不特定的公众牟取高息，违反有关商品房贷款的金融法律规定，仅此规定就足以证明本案中的购房与借款合同应系无效合同；2、由于郝治昌自己身负巨额债务，为了避免虚构的借款即“郝治昌债权”被法院执行，恒源公司不得不再次精心设计上演一场双簧表演为虚构的借款圆谎，让郝治昌向恒源公司及恒源集团另一股东、高管进行所谓的“债权转让”；3、即使借款合同不违法，也存在以合法形式掩盖非法谋取暴利、高息的目的，购房与借款合同也应系无效合同；4、本案购房合同与借贷一案具有关联性，借贷一案应以本案的审理结果为依据，且两案应当进行并案审理，更重要的是原告的借贷是假的，债权转让也是假的。第五组：1、涉案房屋土地的相关手续；2、规划验收许可相关手续；3、涉案房屋小区照片。证明对象及目的：涉案房屋从结构、土地及相关验收手续存在诸多问题、悬挂所谓的竣工验收牌欺骗原告购房，且房屋存在严重质量隐患，原告以商品房价格买来的房屋，无论从法律权属的角度还是从居住角度考虑，涉案房屋处于一种不定状态。一方面，貌似完备的手续是有房无地，所谓审批手续及权证与事实不符面临被撤销；另一方面，钢板钉楼天下少有，大火过后人心惶惶，何能安居乐业！被告恒源集团发电公司辩称:原告所诉不实、诉讼请求依法不能成立，应予驳回。理由如下：一、被告系陕西恒源煤电集团有限公司的下属企业，根据集团公司授权，有权处置涉案房屋。涉案房屋虽系陕西恒源煤电集团有限公司投资建设，但因被告系集团公司的子公司，根据集团公司授权，被告有权处置涉案房屋，故原告以涉案房屋并非被告所有，被告与其所签《房屋转让合同》无效理由不能成立。二、原告诉称被告冒充其签字欺骗房管部门办理相关手续的理由不能成立。1、原告与被告签订《房屋转让合同》的目的，就是取得所购房屋的所有权，故办理涉案房屋的产权证符合原告的合同目的。且涉案房屋的房产证已按原告的要求办理在原告之子孟雄名下，孟雄已经取得了涉案房产物权。2、原告将办理房产证所需要的身份证复印件、结婚证复印件或单身证明交给被告办理产权证，属于委托行为，被告在房管部门代原告办理相关手续，符合原告的真实意思表示和委托代理法律关系。3、被告代为办理房产证，也符合房屋买卖交易习惯。三、涉案房屋已完成工程规划专项验收、消防验收、防雷验收，环保验收、节能验收，并不存在质量问题，且已交付原告，原告已在涉案房屋居住多年至今。综上，原告已取得涉案房产物权，其诉请《房屋转让合同》无效，与客观事实相悖、于法无据，应予驳回。被告恒源集团发电公司向法庭提交了以下证据：第一组：1、神国土转字（2005）第327号《土地使用权转让件》一份；2、神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》一份；3、（2007）052号《建筑工程施工许可证》一份。证明涉案房屋已取得土地使用权、规划许可和施工许可，属于合法建筑。第二组：1、商住楼主体分部验收会议纪要一份；2、（神）雷验NO：2011T020《防雷装置竣工验收合格证》一份；3、神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》一份；4、神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》一份；5、神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》文件一份；6、陕西省民用建筑节能专项验收备案表一份。证明涉案房屋已完成主体分部验收、工程规划专项验收、消防验收、防雷验收、环保验收、节能验收。该涉案房屋经验收合格，不存在质量问题，且已交付原告使用，原告已在涉案房屋居住多年至今。第三组：1、《房屋转让合同》一份；2、房屋装饰装修协议书一份；3、装修申请表一份；4、房权证复印件一份。证明涉案房屋系原告向被告购买取得、已实际交付给了原告，房屋产权证已办理在原告名下。证明原告已经取得涉案房屋的产权证及物权，且实际占有、使用涉案房产多年，原告的诉讼请求与事实相悖，于法无据，应依法驳回。第四组：1、陕西恒源煤电集团发电有限公司营业执照和工商注册登记信息；2、陕西恒源煤电集团有限公司工商登记信息；3、陕西恒源煤电集团有限公司《证明》一份。证明发电公司系恒源集团公司的子公司，集团公司将涉案房屋交由发电公司处置、管理。被告有权处置、管理涉案房屋，系《房屋转让合同》的合法主体，该合同合法有效。庭审质证时,被告对原告提交的第一组证据中的定金协议和房屋转让合同真实性无异议，对于车位转让合同因无原件，故对真实性不予认可。即使该合同是真实的，可以反映出恒源煤电集团与被告系母子公司的关系，但是无论是谁出售房屋，均不影响原告权利的取得。其次，地下车位转让合同中，虽然表明原告已签订了商品房买卖合同，显然是笔误，理由是原告与被告所签合同的名称为房屋转让合同，车位转让合同里面所记载的已经签订买卖合同，显然是指原被告所签订的房屋转让合同，所以此处的笔误并不代表恒源集团公司对以被告名义出售给原告的房屋认定为商品房的认可。对的工商档案的真实性无异议，工商档案里面反应被告取得开发资质是在2016年5月18日的证明目的不能成立，理由为涉案房屋系恒源集团公司开发，涉案房屋的产权、土地全部都属于恒源集团公司，恒源集团公司仅仅基于母子公司的关系，交由发电公司处置涉案房产，故与放电公司是否取得房产销售资质无关。本案所涉房屋是集团公司为了安置职工的职工集资建房，由于在规划之初和房屋全部建成之后职工人数的变化产生了一些富余的资产，恒源集团公司交由被告出让房产的行为实际上为企业处置多余资产的行为，应当属于普通房屋买卖合同的范畴，不属于商品房开发和出售的范围，故本案在法律适用上不适用商品房开发的相关法律法规及司法解释。对原告提供的第二组证据中的立项文件、土地使用证、房管部门档案的真实性无异议。对民事判决书的真实性有异议，该判决书也与本案无关联。对售楼通知的真实性有异议，没有被告盖章，故不予认可。理由如下：被告并未以商品房的名义出售涉案房屋，在房管部门办理房产证是依据原告的委托办理的，当时在房管部门的签字就是被告公司的员工代为签字，也可以印证是接受原告委托办理房产证。原告称被告借机发放贷款，原告在与他人借款合同纠纷案中称是恒源集团公司放贷，现在又说被告放贷相互矛盾。对原告提供的第三组证据中住建局的工程档案认可书不予认可，因为没有法人代表的签字，不符合证据的形式要件，故对真实性不予认可。对借款合同认为与本案无关。对原告提供的第四组证据：对录音的真实性和证明目的均有异议，即便是罗晓燕本人，也均是写猜测性的话语。对郝治昌的裁定和判决书的真实性及证明目的均有异议，且与本案无关。对该组证据中的证明一份的真实性无异议，但与本案无关。对原告提供的第五组证据的真实性无异议，对两组照片的真实性由法庭认定。对证明目的均有异议。本案中出现两个土地转让件，第一份土地转让件是2005年的，当初国营地毯厂在改制的时候将涉案土地以拍卖的方式转让给了恒源集团公司，（2012）292号土地转让件也是真实的，当时国营地毯厂改制的时候为了推动改制，直接以划拨的手续给恒源集团，但是根据法律规定应当是出让方式给，所以才出现了第二个土地转让件，并交纳了出让金。据此恒源集团已经合法享有土地，故给原告转让的时候是不存在问题。对于绿化土地没有问题，当初有好多地下停车位，但是原告等人不购买，称愿意在地面上停，为了满足原告等人要求，才没有弄绿化带，但是与本案所审查的合同无效无关。对规划也予以认可，恰恰可以证明，涉案房屋符合规划，并且工程验收。对被告悬挂的竣工标志牌的真实性无异议，但是证明目的有异议，是竣工标志牌，并不是竣工验收标志牌，所以并没有欺诈。原告对被告提交的第一组证据中土地使用转让件（2005年）的真实性无异议，对证明目的有异议。对（2007）037号文件的真实性不予认可，而且所谓的原件有明显涂改变造的痕迹。规划工程使用许可证所依据的批准的立项文件是（2006）222号，但是跟其实际修建的层数不符（批准的是15，修建的是20）。建设工程许可证【（2007）037号】有遮挡部分，而且印章有明显断裂的地方，且被告未提供原件，原告去住建局调取信息的时候也没有原件，现在这份只能证明与住建局的复印件一致，但是与真正的原件是否一致不清楚。对（2007）052号施工许可证真实性有异议，原告在住建局要求调取的时候也只有复印件，没有原件。从内容来看，合同价格是5000万元，但实际的合同造价是5600万元。对第二组证据的真实性及证明目的均不予认可。一、会议纪要前面写的建设单位为：恒源集团电力公司，后面盖章的为：陕西恒源煤电集团机建工程部。前面设计单位为：陕西华瑞勘察设计院，后面盖章为：陕西华瑞勘察设计有限责任公司。从会议纪要开会时间看是2009年8月15日，施工单位神木县瑞达建筑工程有限公司第三分公司用的是防伪公章，但是防伪公章是2011年至2012年启用的，2009年根本不可能有防伪公章。二、防雷装置竣工验收合格证的建设单位是神木县恒源发电公司，从对方所举的第一组证据规划施工等都是恒源煤电集团，并不是恒源发电公司，会议纪要施工单位盖章是陕西恒源煤电集团机建工程部，所以该份证据是虚假的，与本案无关。三、对验收合格证与实际小区现状不符。四、对消防验收意见书的真实性不予认可。五、环保验收合格证真实性予以认可，但是从环保验收里可以看出，环保局要求尽快完善绿化，说明被告一直处于违法状态。六、节能验收合格证的真实性不予认可，按照被告所述2009年就完工，但是时隔四年（2012年）才进行节能验收不符合当时的情况。对第三组证据中房屋转让合同的真实性予以认可，证明目的不予认可。该合同系商品房预售合同，被告在签订合同时，五证不齐违法出售涉案房屋，此合同属于无效合同。对房产证的真实性不予认可，截止至目前房地分离，涉案房屋未经竣工验收，出示的房产证的真实性根据法律规定应当不是真实的。即使房产证是真实的，该房产证上也没有体现所有权人也没有体现房屋所有权人享有土地使用权的年限即原告享有土地权限年限，按照合同约定应当是由原告自行办理房产证，被告是将原告作为其职工统一在房管所办理了房产证，根本不存在所谓的原告委托被告办理产权证的事实。装修协议及申请表证明原告购买的房屋系一手房并非二手房。对第四组证据中的工商注册情况真实性予以认可，对证明一份的真实性不予认可，对证明目的均不予认可。恒源集团和发电公司是两个独立的法人公司，所谓的集团公司将涉案房屋交给发电公司处置本身就是违法的，按照房地产管理法20条、21条规定，房地产项目的转让应当至土地使用权变更登记办理完毕之日起30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案，以证明来看，恒源集团称交由发电公司处置，即使发电公司处置也应当对外以恒源集团名义处置，而不是发电集团，从内容上看都属于后期制造，推脱被告责任的一种手段。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交的第一组证据中来源合法、内容真实与本案有关联，依法对其真实性予以认定，但对其证明合同无效的证明目的不予认定；对原告提交的第二组证据中的判决书因与本案无关不予认定，对立项文件、土地使用证、房管部门档案，因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对原告提交的第三组证据因原告未提交其原件，无法核实其真实性，故对其真实性和证明目的均不予认定；对原告提交的第四组证据中罗小燕的通话录音因无法确定其真实性，不予认定，对该组证据中的其它证据的真实性予以认定；对原告提交的第五组证据的真实性予以认定对其证明目的不予认可。对被告提交的证据能真实反映小区土地的来源、房屋的建设过程以及验收等情况，故对其真实性均予以认定。对证明目的结合其它事实综合予以认定。经审理查明：被告陕西恒源煤电集团发电有限公司系陕西恒源煤电集团有限公司的全资子公司。2005年4月3日，陕西恒源煤电集团有限公司与神木县地毯有限公司签订了《土地使用权拍卖成交合同书》。2005年7月16日，神木县国土资源局作出神国土转子〔2005〕第327号土地使用权转让件，同意将神木县地毯有限公司的办公用地转让与陕西恒源煤电集团有限公司，并确定了四至界限。陕西恒源煤电集团有限公司于2007年6月18日取得（2007）052号《建筑工程施工许可证》。载明：商住楼合同开工时间2007年6月20日，合同竣工时间2009年6月20日。2007年7月4日取得神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》，2009年6月20日主体工程完工。2009年8月15日，在陕西高科建设监理有限公司的主持下，陕西恒源煤电集团机建工程部、恒源煤电集团发电公司、陕西华瑞堪察设计有限责任公司及陕西核工业工程勘察院、神木县建设工程质量安全监理站、神木县建筑设计研究院、榆林市神府建设工程有限公司等单位在工地会议室召开会议，并形成“恒源集团电力公司2、3﹟职工住宅楼、办公楼及地下车库主体分部验收会议纪要”。2011年5月30日，神木县气象局作出（神）雷验NO:2011T020《防雷装置竣工验收合格证》，载明：工程建筑的防雷装置经验收合格，特发此证。2011年7月27日，神木县公安消防大队作出神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格，2012年4月23日，神木县环境保护局作出神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》，载明：该工程符合《建设项目环境保护验收管理条例》的相关规定，同意该项目通过竣工环境保护验收。2012年7月23日神木县住房和城乡建设局作出神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》，载明：经规划管理部门组织验收，该工程符合神城建许字（2007）第037号建设工程规划许可证及附图的要求，特发此建设工程规划专项验收合格证。2012年9月4日，神木县人民政府给陕西恒源煤电集团有限公司颁发了神国用（2012）第G018634号国有土地使用证，地类（用途）：住宅用地，地号：SM-（33）-1，图号：02.5-54.5，使用权类型：出让，终止日期：2082年8月20日，使用权面积：9535.32平方米。2013年4月15日，神木县住房和城乡建设局同意验收并备案。2010年1月1日陕西恒源煤电集团有限公司将其建成的恒源煤电集团二号家属区（恒电家苑小区）交由被告处置管理。该小区大部分房屋由本单位职工出资修建居住，剩余部分向外出售。2010年12月6日，被告陕西恒源煤电集团发电有限公司（甲方）与原告刘让平（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于原国营地毯厂的恒源集团二号家属区第X幢四单元1702户房屋一套，建筑面积约为115.15平方米，转让价格为955745元。同时约定了付款方式等内容。合同签订后，原告将购房款一次性付清。被告将房屋交付原告使用。2013年1月29日，神木县房地产管理所将涉案房屋的产权登记在原告刘让平名下，并颁发了房屋所有权证，证号为：神木房权证神木镇字第09140745号。本院认为：本案争议的主要焦点是合同的性质问题，即原、被告签订的《房屋转让合同》是普通的房屋买卖合同，还是商品房买卖合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。显然，本案所涉恒源集团二号家属区（恒电家苑小区）属于陕西恒源煤电集团有限公司建设的职工住宅小区，其主要目的是供本单位职工居住使用,并不是商品房。双方签订的合同应为普通的房屋买卖合同。该小区从土地的购买到房屋的建设都经有关部门批准，小区建成后大部分房屋由其职工居住，只有少部分房屋由陕西恒源煤电集团有限公司授权其子公司即被告陕西恒源煤电集团发电有限公司以其自己的名义向外转让。原、被告所签订的合同中也明确约定“乙方自愿购买甲方二号家属区的一套房屋”，可见，原告对此是知晓、知情的。双方在签订合同时，该房屋的土地使用权属明确，虽然被告对房屋没有所有权，但有建设方的有效授权，该事实并不影响合同的效力。根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。原、被告签订合同后，被告提供了房屋，原告已将款项付清，房屋所有权证也已办理在原告名下。双方签订的《房屋转让合同》合同均按约定履行完毕。综上，原、被告签订的，是双方作为平等的民事主体，在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，是双方真实的意思表示，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的合同无效的情形，属于有效合同。原告诉称合同无效的理由不能成立，其要求返还购房款及赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘让平的诉讼请求。案件受理费16880元，由原告刘让平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长  李雅琴审 判 员  ＸＸ伟人民陪审员  高照清二〇一六年十一月二十四日书 记 员  李 娟