山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1502民初707号原告:王飞，男，1981年7月21日出生，汉族，无业，住东昌府区。原告:李鹤鸣，男，1979年4月10日出生，汉族，无业，住东昌府区。原告:高宁，男，1987年6月26日出生，汉族，职工，住东昌府区。以上三原告共同委托诉讼代理人:庞金明，山东智祥律师事务所律师。被告:董清坤，男，1970年8月28日生，汉族，无业，住东昌府区。被告:聊城商务港有限公司，住所地：聊城市东昌西路国际商务港801室。法定代表人:陈纪江，经理。委托诉讼代理人:白云明，山东光岳律师事务所律师。委托诉讼代理人:庄广明，男，1958年10月3日出生，汉族，该公司职工，住聊城市。原告王飞、李鹤鸣、高宁诉被告董清坤、聊城商务港有限公司（以下简称聊城商务港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月14日受理后，于2015年8月5日做出（2013）聊东民初字第1130号民事判决书，二被告不服，向聊城市中级人民法院提起上诉。聊城市中级人民法院于2015年12月25日以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销（2013）聊东民初字第1130号民事判决，发回重审，本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王飞、李鹤鸣、高宁及其委托代理人庞金明，被告董清坤，被告聊城商务港公司的委托代理人白云明、庄广明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年12月18日承租方（乙方）董清坤与出租房（甲方）聊城商务港公司双方签订了聊城商务港地下一层的房屋租赁协议。约定自2009年2月15日起至2019年2月15止租赁给董清坤经营餐饮、健身、娱乐，租期10年，第一年租金12万元，第二、三年租金每年递增5000元，从第四年起每年租金递增1万元。每年租金支付时间为第一年租金自本合同签订之日一次性付清；从第二年起每年租金提前一个月一次性预付。装修改造，乙方根据双方议定的方案进行装修，乙方承担所有装修费用。甲方不允许乙方私自转租房屋。违约责任，如一方违约，造成本合同无法履行，应支付给另一方违约金5万元。原告王飞、李鹤鸣、高宁三人合伙经营，2012年1月18日承租方（乙方）王飞与出租房（甲方）董清坤双方签订了聊城商务港地下一层东大厅的房屋租赁协议。约定自2012年1月1日起至2013年12月31日止租赁给王飞经营台球，租期2年，第一年租金12万元，第二年租金13万元，每年租金支付时间为到期日之前一个月，乙方如未按约定时间缴纳租金的，则按照年租金的1%/天向甲方支付滞纳金。乙方交纳保证金1万元，到期无其他问题甲方退还。违约责任，乙方经营自负盈亏，不得转包，否则立即终止协议，清理出场，并扣除剩余房租、保证金等。协议终止期满后，乙方采购的物品自行带回，各项装修不得拆卸，同等条件乙方有续约优先权。原告支付给董清坤2012年的租赁费12万元，保证金1万元。原告将租赁房屋的装修发包给聊城市南方装饰工程有限公司进行装修，支出装修费155000元。原告在未取得营业执照的情况下在涉案房屋经营了“夜时尚”台球俱乐部；聊城市城市管理行政执法局于2012年9月4日向聊城商务港公司下达《关于限期恢复地下停车场使用的通知》，认为国际商务港地下一层为地下停车场，被用作商业使用，要求该公司于2012年9月15日之前清理完毕，恢复原规划用途。2012年9月11日聊城市城市管理行政执法局向商务港下达了聊城执责改字【2012】第11号责令改正通知书，“经查你单位于2008年9月2日在商务港地下停车场进行商铺建设的行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，现责令你单位2012年9月15日内予以改正，逾期不改的本机关将依法处罚”。原告于2012年9月撤出涉案房屋。在原告搬出涉案房屋时，董清坤支付给原告1万元，装修物被拆除。原告在涉案房屋装修被拆除前申请证据保全，2012年9月16日聊城市鲁西公证处制作了工作记录、财产清单、光盘一个。三原告曾在原审案件中申请对涉案的装修费、搬迁费、设备办公财产损失费、经营损失费进行司法评估鉴定，技术科组织相关机构对现有材料和鉴定事项进行了审查。认为因无法确定合同终止时的装修、设备办公财产状况，相关损失无法确定；经营损失需提供合同终止前的相关经营收入证明，仅现有材料无法做出评估，被退回。原告就损失与董清坤进行协商，董清坤未明确认可原告主张的项目及数额。董清坤称对涉案房屋进行了装修，铺设了地板砖，进行了吊顶，原告予以认可。本院认为，一、关于原告与被告董清坤签订的房屋租赁合同的效力及二被告是否承担责任问题。《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”王飞与董清坤、双方签订的房屋租赁合同违反城市规划法的强制性规定，合同无效。合同无效,因该合同取得的财产应予返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,被告董清坤将不符合使用条件的房屋出租给原告，造成合同无效，应返还因该合同取得的财产，赔偿原告的损失。被告聊城商务港公司与原告不存在合同关系，不是合同的相对方，原告要求被告聊城商务港公司承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于如何认定董清坤应返还的财产及承担的损失等问题。因合同无效，被告董清坤应返还原告保证金1万元。关于租金问题：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应参照合同约定的租金标准承担房屋占有期间的使用费。聊城市城市管理行政执法局在下达责令改正通知书之前已要求对涉案房屋进行整改，原告在9月份已无法正常营业，已无法占有房屋，扣除上述2012年1月至8月期间的使用费8万元后，被告董清坤应返还租金4万元。关于装修费问题：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据原告提交的证据，可以证实原告为经营进行了装修，支出装修费用155000元，经审查，原告该部分装修系形成附合的装修。参考附合的装饰装修物价值在租赁期限内使用完毕，承租人不能再请求出租人给予补偿的规定，本院认为确定原告装修的损失根据双方签订的合同期限，将装修费用平分，计算未使用期间的费用较为公平，原告的装修损失为103333元[155000元÷24个月×16个月（未使用的期限）]。原告未提交证据证明其主张的搬迁费、设备损失数额，本院无法认定；原告未取得营业执照的情况下进行经营，其要求经营损失无依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条的规定，判决如下：一、被告董清坤于本判决生效后十日内支付原告王飞、高宁、李鹤鸣押金、租金、装修损失等共计153333元（含已支付的1万元）。二、驳回原告王飞、高宁、李鹤鸣对被告聊城商务港有限公司的诉讼请求。三、驳回原告王飞、高宁、李鹤鸣的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由原告王飞、高宁、李鹤鸣负担4533元，被告董清坤承担负担3367元。如不服上述判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  王 进人民陪审员  曹书贵人民陪审员  刁文佼二〇一六年十一月十七日书 记 员  侯林林