上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27255号原告：丁振中，男，1982年9月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被告：施圣明，男，1976年8月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：方红(系被告妻子)，住上海市。原告丁振中与被告施圣明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告丁振中及其委托诉讼代理人孟海、被告施圣明及其委托诉讼代理人方红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁振中向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期过户违约金12600元(自2016年5月20日起至2016年6月7日止，按700元/日计算)；2、要求被告支付逾期交房违约金26600元(自2016年5月25日起至2016年7月2日止，按700元/日计算)；事实和理由为：上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权登记在被告名下，现产权登记在原告名下。2016年3月28日，原被告就系争房屋签订上海市房地产买卖合同及补充协议，双方约定于2016年5月20日前办理产权过户手续、于5月25日前办理交房手续，否则被告需按合同约定承担违约责任。但合同履行过程中，因被告原因导致系争房屋于2016年6月7日方办理产权过户手续、于7月2日方办理交房手续。被告迟延过户及交房已经构成违约，故原告提起上述诉请。被告施圣明辩称，不同意原告的诉讼请求。因为中介公司将密码丢失而导致无法及时过户，在密码丢失后，被告积极履行合同义务，补办出了密码，被告不应承担违约责任。即使违约，违约金也过高，要求调整。本院认定事实如下：经审理查明，系争房屋原为被告所有。2016年3月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。约定：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋建筑面积为58.15平方米，转让价为156万元。甲、乙双方确认，在2016年5月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，若甲方已经在该房地产之产权证书上设定密码，且甲方或甲方的代理人在本次交易产权过户时输入的密码错误或者遗忘该密码，导致本次交易延迟履行或无法履行的，甲方应当按照本合同第十条的约定承担违约责任。该合同附件三约定，若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日之前出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于2016年5月25日之前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元；若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日仍未出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后一日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元。同日，原被告签订了《协议》，约定了装修补偿款40万元，同时约定本次交易甲方的实际到手价格为196万元，交易税费均由乙方承担。后因交易密码遗失导致双方未在2016年5月20日前如期办理系争房屋的过户手续。2016年5月21日，原告向被告发出要求办理过户通知书，内容为由于被告的原因，造成5月20日之前不能过户的结果，从今日起被告已违约，应对后续的违约法律责任承担一切后果。2016年6月6日，原被告签订协议书，内容为双方协商一致于2016年6月7日下午一点半去徐汇区房地产交易中心办理系争房屋过户手续，之后双方一切按签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX号)履行。2016年6月7日，原被告前往交易中心办理了系争房屋的过户手续。2016年6月22日，系争房屋的产权过户至原告名下。2016年7月2日，原被告签订房地产交接书，对系争房屋进行了验收交接。另查明，2016年3月2日，原告支付被告定金20万元；2016年3月28日，原告支付被告房款80万元及装修补偿款40万元；2016年4月22日，原告签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，通过公积金贷款的方式支付房款50万元；2016年7月2日，原告支付尾款6万元。居间方上海沪联房地产经纪事务所出具的一份材料原件收据显示，在收到系争房产下述材料原件之房地产权证/房屋所有权证前打勾，但该收据日期处为空白。审理中，被告称交易密码与房产证一起已经交予居间方，原告称看到居间方将密码纸交给了被告。以上事实，除原告、被告庭审陈述外，另有原、被告提供的上海市房屋买卖合同、补充协议、房屋产权证、收款收据、微信短信聊天记录、通知书及邮寄凭证、房地产交接书、材料(原价)收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就系争房屋签订房屋买卖合同及补充协议，各方应当按约履行各自的义务。被告应当按照合同约定在2016年5月20日前，配合原告向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但由于交易密码遗失，未能及时办理。审理中，被告辩称交易密码系居间方丢失，与被告无关，但被告的辩称意见并无相应的证据予以证明，且从材料(原价)收据看也并未注明居间方收到了密码纸。即便如被告所述，根据双方签订的买卖合同约定，如被告在产权过户时输入密码错误或者遗忘该密码，导致本次交易延迟履行或无法履行的，被告仍应按约定承担违约责任，故被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉请主张逾期过户和逾期交房的违约金，但根据双方合同违约条款的约定，违约金按原告已付款的万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。故原告同时主张两笔违约金本院难以支持。对于违约金的标准，原告认为被告应当按《上海市房地产买卖合同》约定的已付款日万分之五标准支付违约金，而被告认为对方主张的标准过高，要求调整。本院认为，原告按照《上海市房地产买卖合同》所约定的违约金标准向被告主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告承担违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、施圣明于本判决生效之日起十五日内支付丁振中违约金5000元；二、驳回丁振中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计390元，由丁振中负担365元，施圣明负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李成栋二〇一六年十一月十五日书记员  顾 郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。