浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初5657号原告：余银杰，男，1963年11月8日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：徐剑，浙江达鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝晶旭，浙江达鹏律师事务所律师。被告：宁波华基置业有限公司。住所地：余姚市南滨江路***号国际大厦901��。统一社会信用代码：330281000025674。法定代表人：赵东风，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵华东，男，系被告公司员工。委托诉讼代理人：赵铁军，男，系被告公司员工。原告余银杰与被告宁波华基置业有限公司（以下简称华基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因无法向被告华基公司直接送达相关的诉讼材料，本院依法对其公告送达，并适用普通程序审理本案，后被告到庭参加诉讼。经原、被告双方当事人同意，与（2016）浙0281民初2184号案件合并审理，并于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐剑，被告的委托诉讼代理人赵华东、赵铁军到庭参加诉讼。被告申请的证人李某出庭陈述。本案现已审理终结。原告余银杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告签订的三份《商品房买卖合同》，即时向原告交付合同约定的所有商品房（具体为：坐落于余姚市阳明街道方桥春蕾花园1幢201、202、207、301、302、307、401、402、2幢201、203、204、206、301、302、304、305、306、401、402、403、404、405、3幢201、202、203、205、206、302、303、305、402、403、405、406、4幢202、205、302、305、306、402、405，合计41套商品房）；2.请求判令被告支付原告自2011年8月31日起至上述诉请的房屋实际交付日止，以原告已交付房价款（人民币22243815.30元）为基数，按日万分之三计算的违约金（暂计算至2016年5月24日止为违约金11531193.82元）；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求：1.请求确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号为20100900182、20100900180、20100900185）有效；2.判令被告支付原告自2011年8月31日起至房屋产权实际过户日止，以原告已交付房价款（人民币22243815.30元）为基数，按日万分之三计算的违约金（暂计算至2016年5月24日止的违约金为11531193.85元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月8日，原告与被告签订了《房地产买卖协议书》，约定原告以人民币3000万元的总价收购被告建设开发的海景豪庭、方桥春蕾家园等楼盘的部分房源（详见协议书）。同时，原、被告约定，在上述协议签署后，双方即应以套为单位签署具体的《房屋预售合同》并完成网上备案登记工作。被告提出，考虑到网络备案登记的公示效力，若双方以实际成交价进行登记则必然对被告剩余房屋的销售工作造成重大不利影响，因此，被告希望以上述楼盘对外的统一报价为标准签署买卖合同并完成登记。被告承诺，在任何情况下皆认可双方对于收购标的的结算总���为人民币3000万元，否则即构成严重违约，届时，被告除继续履行外，还应额外承担收购总价20%的违约金。还约定在双方完成上述房源整体预售备案登记手续当日，原告一次性支付完毕全部购房款人民币3000万元，被告在收悉上述款项后签署《全部房款收悉凭证》。2010年9月10日，依据上述协议书的约定，原、被告分别签订了编号为：20100900182、20100900180、20100900185的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的春蕾花园共计41套商品房。同时约定被告应当在2011年8月30日前将上述商品房交付原告使用，若逾期交房超过90日，且原告要求继续履行合同的，则自上述合同约定的商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告与被告还就其他相关内容进行了约定。上述合同签订后，原告按照与被告之间《房地���买卖协议书》的约定，于2010年9月10日一次性支付了全部购房款人民币3000万元，已按约履行了付款义务。2011年4月29日，经原告与被告协商，双方就2010年9月8日签订的《房地产买卖协议书》签订了《补充协议》，对《房地产买卖协议书》的部分条款作出变更，其中变更了收购房源的数量，收购总价变更为人民币2500万元（具体内容详见《补充协议》）。《补充协议》签订后，被告按约将500万元房款退还给原告。除上述《补充协议》涉及的变更条款外，原告与被告签订的《房地产买卖协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》的条款仍有效，原、被告双方仍需按约履行。但至2011年8月30日，即《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告未按约向原告交房，也未按约支付违约金。综上，原告认为双方签订的一系列合同均为双方真实意思表示，且不违反法律法规，双方都应该按约履行。现原告已经按约履行了付款义务，但被告至今未向原告交付房屋，已经严重违约。按照双方合同约定，被告逾期交房超过90天的，原告可以要求被告继续履行合同，并支付违约金。被告华基公司辩称，原告认为双方是商品房买卖合同关系，需要交出国家认可的收据。实际上双方之间不属于商品房买卖合同关系，双方是投资款项往来产生的纠纷。如果是真正的买房，五年多来从未交过房子从未拿过钥匙也不符合基本的常理。而且30000000元买了总价70000000多元价格的房子，后来5000000元撤销30000000多元的房子也与事实不符。被告返还给原告的钱已经达到22740000元。如果是真正的买房，那么原告还差被告30000000多元。双方之间就是合作往来关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了下列证据：1.《房地产买卖协议书》1份、《〈房地产买卖协议书〉补充协议》1份，拟证明原告收购被告开发的楼盘房源，对房源具体情况、购房总价作出约定，后又补充作出约定，以30000000元购买涉案房源以及已经解除掉部分房源的事实。2.银行汇款凭证2份、房款收悉凭证2份，拟证明被告已经收到原告房款30000000元以及50000000元已经退还，房地产买卖协议与补充协议约定内容关于款项交付都是一一对应的事实。3.《商品房买卖合同》4份，拟证明双方就房屋买卖签订相应合同，约定交付日期及相应责任，为了不影响其他房屋销售在合同中价款还是以销售价为准，双方对总价以另外一份协议书进行约定的事实。被告对原告提交的证据1、2、3的真实性均没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证，但被告对上述证据的关联性均有异议，本院将在事实认定中加以论��。被告向本院提交了下列证据：1.商品房预售专用收款收据1份，拟证明真正的买卖合同关系应该有发票的事实。2.收条12份、银行汇款凭证复印件10份、进账单复印件4份，拟证明交付给原告款项一共22240000元的事实。3.《预售房转让协议书》补充协议1份、预售房转让协议书1份，拟证明22240000元由被告给原告，当中毛建忠、鲁家伟是作为购房者存在，而这是原告为了逃避税款而采用的方法的事实。4.还款承诺书复印件1份，拟证明返还5000000元以及合计撤销价值35000000元的事实。5.证人李某证言1份，拟证明原、被告之间是合作纠纷的事实。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证，对关联性本院将在事实认定中予以论述。对原告有异议的证据，本院作如下认定：1.还款承诺书复印件1份。被告认为该证据为复印件，且从承诺���看，并不涉及本案已经还过的5000000元，只是约定了后面的钱如何归还。经审查，本院认为该证据为复印件，不符合证据的形式要件，且仅盖有被告方的公章，无法证明被告所要证明的内容，故本院不予采信。2.证人李某证言1份。被告认为证人与被告之间有利害关系，所有的证言都是传来证据，是听被告员工在说。经审查，本院认为该证人对被告欲证明的事实均系听他人所说，是传来证据，证明力较低，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月8日，原告（甲方、××）与被告（乙方、××）签订《房地产买卖协议书》一份，载明鉴于乙方因建设开发房产项目而急需启动资金，拟通过将其开发完毕且具备预售条件的若干商品房以成本价销售的方式来筹集、回笼资金；甲方名下拥有充足的闲散资金，希望通过投资二手房获得丰厚回报。协议双方经过友好协商，就甲方以开发成本价整体收购乙方名下特定商品房之事达成一致意见，特此订立协议如下，以兹双方共同信守：一、收购标的：双方确认本次“收购标的”由坐落于余姚市城区皇山江以东、以北一期地块海景豪庭（3号、4号两套商铺，共计建筑面积947.55平方米）、坐落于余姚市阳明街道方桥春蕾家园商铺（房源单位号：1-5、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、2-1、2-2、2-3、2-12、2-13、2-14、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、3-9、3-10、3-11、3-12、3-13、4-8、4-10、4-11，建面总计为1035.17平方米）、坐落于余姚市阳明街道方桥春蕾家园住宅（房源单位号：1-201、1-202、1-207、1-301、1-302、1-307、1-401、1-402、2-201、2-203、2-204、2-206、2-301、2-302、2-304、2-305、2-306、2-401、2-402、2-403、2-404、2-405、3-201、3-202、3-203、3-205、3-206、3-302、3-303、3-305、3-402、3-403、3-405、3-406、4-202、4-205、4-302、4-305、4-306、4-402、4-405，建面总计5529.21平方米）；二、收购价格：双方确认，甲方整体收购“收购标的”的总价为人民币叁仟万元；三、特别约定：本协议签署当日，双方即应以套为单位签署具体的《房屋预售合同》并完成网上备案登记工作。乙方提出，考虑到网络备案登记的公示效力，若双方以实际成交价进行登记必然对乙方剩余房屋的销售工作造成重大不利影响，因此乙方希望以上述楼盘对外的统一报价为标准签署买卖合同并完成登记。乙方承诺在任何情况下皆认可双方对于收购标的的结算总价为30000000元，否则即构成严重违约，届时，乙方除继续履约外，还应额外承担收购总价20%的违约金。对此，甲方表示接受；四、付款方式：双方认可在完成收购标的整体预售备案登记手续当日，甲方应一次性支付完毕全部购房款30000000元，乙方在收悉上述款项后应签署《全部房款收悉凭证》；五、办证及交付：乙方承诺，在本协议签署后7个月内将收购标的整体交付于甲方，并且为甲方办理完毕小产证，如果由于甲方原因或双方另有约定致使甲方无法办理或无需办理的除外。若乙方逾期超过30日的，除继续履约外，还应承担收购总价20%的违约金。2010年9月10日，原告（××）与被告（××）双方签订了备案合同编号为20100900182、20100900180、20100900185的《商品房买卖合同》三份，约定：原告向被告购买位于余姚市阳明街道老方桥村春蕾花园的41套商品房（具体为：1幢201、202、207、301、302、307、401、402,2幢201、203、204、206、301、302、304、305、306、401、402、403、404、405,3幢201、202、203、205、206、302、303、305、402、403、405、406,4幢202、205、302、305、306、402、405）；上述商品房房款合计33273326元；××应当在2011年8月30日前将符���各项条件的商品房交付××使用，逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金；××承诺于2011年11月30日前，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、房屋权属证书，交付给××，××自行办理该商品房转移登记，约定日期起60日以后，××仍不能交付权属证书或登记证明的，××不退房，××自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金等。同日，被告向原告出具《全部房款收悉凭证》一份，载明已收悉原告支付的《房地产买卖协议书》项下的全部购房款人民币叁仟万元。2011年4月29日，原、被告就《房地产买卖协议书》签订补充协议一份，约定：变更原协议中约定的余姚市阳明街道方桥春蕾��园25套商铺为8套商铺（房源单位号：2-3、2-12、2-13、2-14、3-4、3-5、3-6、3-7，建筑面积总计324.88平方米）；变更甲方整体收购“收购标的”的总价为人民币贰仟伍佰万元；“办证及交付”内容变更为：乙方承诺在本协议签署后10个月内将收购标的整体交付予甲方，并且为甲方办理完毕小产证，乙方逾期超过30日的，除继续履约外，还应额外承担收购总价20%的违约金等。同日，原告确认收悉被告退还的购房款5000000元。本案当事人的争议焦点：双方系房屋买卖关系还是投资合作关系？原告认为双方签订了《房地产买卖协议书》、《〈房地产买卖协议书〉补充协议》、《商品房买卖合同》一系列协议，都是在合法自愿的基础上签订的，也不违反法律规定。双方对于房屋购买价格是自由协商的，房地产销售并非国家定额价，双方协商是合法的。被告认为双方之间另有投资合作关系，30000000元是原告的投资款，签订协议是为了给原告的投资作担保，而且被告后来陆续返还了投资款共计22240000元。本院认为，被告虽辩称双方之间并非真正的房屋买卖合同关系，但其提交的收条、银行汇款凭证只能证明案外第三人支付给原告购房款，不能证明是由被告返还投资款给原告，而其提交的《预售房转让协议书》及其补充协议也只证明了原告将房子转卖给了案外人，而案外人也支付了相应的款项，不能直接证明被告的主张。而原告主张双方之间是房屋买卖合同关系，原告所提供的《房地产买卖协议书》、《〈房地产买卖协议书〉补充协议》、《商品房买卖合同》一系列协议，形成了完整的证据链，且与被告出具的全部房款收悉凭证相互印证，足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系。故本院认为原、被告双方之间系商品房买卖关系。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方签订了《房地产买卖协议书》、《〈房地产买卖协议书〉补充协议》、《商品房买卖合同》等一系列合同，足以认定双方之间商品房买卖关系成立，双方之间签订的合同并不违反法律的强制性规定，应属有效。被告辩称双方之间系合作投资关系，但并未提交足够证据加以证明，故本院对被告的辩称意见不予采纳，对原告要求确认《商品房买卖合同》（备案合同编号为20100900182、20100900180、20100900185）有效的诉讼请求本院予以支持。对于违约金，原告认为被告应支付自2011年8月31日起至产权实际过户之日止以已交付房价款为基数按日万分之三计算的违约金，根据原、被告双方签订的���房地产买卖协议书》、《〈房地产买卖协议书〉补充协议》以及《商品房买卖合同》，双方对于办理权证均有相应的约定，现涉案房屋至今未办理相应的权证，被告违反合同约定，理应承担相应的违约金。根据双方最后（2011年4月29日）签署的《〈房地产买卖协议书〉补充协议》，被告（乙方）承诺在此协议签署后10个月内将收购标的整体交付予原告（甲方），并且为甲方办理完毕小产权证，若乙方逾期超过30日的，除继续履约外，还应额外承担收购总价20%的违约金。按照该约定，被告应在2012年2月29日前为原告办理完毕小产权证，现被告已逾期超过30日尚未替原告办理完毕小产权证，理应承担收购总价20%的违约金。本案中，原告仅就总价25000000元中部分房屋提出违约金主张，在无法明确本案中房屋的具体收购价格的情况下，本院酌情根据涉案房屋在《商品房买卖合同》中约定的价格按比例计算，即：原告总计向被告支付收购房屋的总价25000000元，而双方签订的4份经备案登记的《商品房买卖合同》中约定的包括涉案房屋在内的商品房总价为37399351元，涉案41套房屋在《商品房买卖合同》中约定的价格合计为33273326元，根据该比例，涉案房屋的收购总价为22241914.04元，故被告应承担的违约金为22241914.04元的20%即4448382.81元。对原告主张的超出部分的违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余银杰与被告宁波华基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号为20100900182、20100900180、20100900185）有效；二、被告宁波华基置业有限公司支付原告余银杰违约金4448382.81元；三、驳回原告余银杰的其他诉讼请求。上述款项限于本判决发生法律效力后十日内履行（如银行汇款，可将履行款汇入以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，帐号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费90987元，由原告余银杰负担48600元，由被告宁波华基置业有限公司负担42387元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对���当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杜 健代理审判员  刘晓清人民陪审员  苏丁江二〇一六年十一月二十五日代书 记员  柯倩女