北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终12461号上诉人（原审被告）：李建宇，男，1979年3月9日出生。委托诉讼代理人：姜启林，北京东远鹤錡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴艺，男，1988年12月3日出生。委托诉讼代理人：戴维，男，1962年4月12日出生。上诉人李建宇因与被上诉人戴艺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第59960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李建宇及其委托诉讼代理人姜启林，被上诉人戴艺的委托诉讼代理人戴维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建宇上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审；2.一、二审诉讼费由戴艺承担。事实与理由：一、戴艺解除合同条件尚未具备。双方签订的房屋租赁合同约定，乙方在合同签订的缴款日超过15个工作日未交付租金的，戴艺可以终止合同，但是李建宇已于2015年10月9日向戴艺支付租金2万元，又于2015年10月23日向戴艺支付租金6万，并非戴艺所述李建宇未支付租金。李建宇只是因资金紧张在与戴艺协商后先行支付部分租金，然后短时间内再将剩余租金补齐。李建宇并未违反合同约定的未支付租金的条款，只是未足额支付，且在一审开庭过程中，戴艺已经认可了李建宇就租金缓交事宜与其进行协商的事实。所以一审法院对于解除条件是否具备的相关事实认定不清，证据不足。二、若按照一审判决执行对李建宇显失公平。戴艺在一审庭审过程中已经认可李建宇主动与其就租金缓交事宜进行协商的事实，即李建宇已经明确向戴艺表达过未能及时足额交纳租金的原因，合同法虽然规定租赁合同的签订在于双方意思自治，但是李建宇在此之前一直按时交纳租金，从未有过违约的情形，说明其主观上并没有违约的主观故意，而戴艺在此情况下迳行向法院起诉要求解除租赁合同，不利于双方争议的解决，且违反了诚实信用原则及公平原则。李建宇在租赁房屋中投入了大量财力，包括装修、人员工资等大量损失无法评估，如果按照一审判决执行，对于李建宇而言显失公平。戴艺辩称，同意一审判决。戴艺曾多次向李建宇主张租金，但李建宇一直不给付。戴艺向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令李建宇按年租金150万元为标准支付自2015年10月1日至判决之日的租金。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区北苑中街×号×至×层的房屋于2009年11月12日登记于戴艺名下。2013年1月18日，出租方（甲方）戴艺与承租方（乙方）李建宇签署《房屋租赁合同》，约定出租房屋座落于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业×号楼现有独立商业楼（小卖部除外）。出租期限自2013年7月1日至2023年6月30日，从合同签订之日起至2013年7月1日为甲方给乙方的装修日期。租金第一年共计120万元，每两年累计上年单价递增10%为当年租金。第一年、第二年：120万元；第三年、第四年132万元；第五年、第六年145.2万元；第七年、第八年159.72万元；第九年、第十年1756920元。合同签订后7日内乙方需支付甲方押金30万元、转让费20万元、租金30万元共计80万元，甲方收到乙方交来的80万元后乙方方可进驻开始装修。租金按季度支付，付款日期提前7日内支付甲方指定帐户（×××建设银行戴维），支付方式以此类推。如逾期15日未付视为违约，违约金每日按月租金的千分之五支付，逾期15日自动解除合同，甲方将不退押金，甲方应书面通知乙方解约，之后甲方有权再找其他租户租赁，乙方可以与甲方协商终止合同。2013年1月25日，戴维代戴艺（甲方）与李建宇（乙方）签署《补充协议》，经甲乙友好协商决定把北京青年城小区×号楼半地下室同时出租，租赁日期、截止日期与原合同同步，年租金4万元，首次一次性支付3年租金10万元整，之后付款方式为半年度支付，到期提前7日内支付租金，其他租赁协议条款与原合同一致。2014年7月29日，戴艺（甲方）与李建宇（乙方）签署《土鱼坊房屋租赁合同》补充协议，鉴于双方于2013年1月18日共同签署了土鱼坊《房屋租赁合同》，就未尽事宜特订立如下补充协议：1.房屋租金在原有基础上每年增加18万元，具体租金支付如下：2013年7月1日-2014年6月30日租金：120万元；2014年7月1日-2015年6月30日租金138万元；2015年7月1日-2017年6月30日租金150万元；2017年7月1日-2019年6月30日租金163.2万元；2019年7月1日-2021年6月30日租金177.7万元；2021年7月1日-2023年6月30日租金193.8万元。合同签订后7日乙方需支付甲方租金34.5万元，甲方收到乙方交来的34.5万元后方可进驻开始装修。合同期内乙方有权将房屋转租他人，不受甲方约束。由于乙方转租给甲方带来的一切损失（不含租金差价）由乙方承担。本补充协议是原合同不可分割的一部分，本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准，其余条款按原合同执行。2015年10月17日，戴艺在涉租房屋处张贴《通告》，其内容为由李建宇承租戴艺的商业房，位于朝阳区北苑中街×号（青年城南门商业），按租赁合同约定，贵方应于2015年10月1日前支付租金，至今未支付，现已超过17天。合同约定超过15天未支付租金自动解除合约。庭审中，戴艺表示2015年10月1日之前的租金已经全部结清，每次租金支付都是上季度末支付下季度租金，最晚季度初支付。但自2015年10月1日至2015年10月23日期间仅收到李建宇租金8万元，远低于约定租金35万元。李建宇拖欠2015年度第四季度的租金，经多次催要均未予支付，已经构成违约，戴艺享有合同解除权。就此，戴艺提交录音光盘、短信记录、银行帐户流水明细单为证。据银行帐户显示戴维帐户于2013年1月26日收到汇款90万元，于2013年9月23日收到汇款30万元，于2013年12月24日收到汇款2万元，于2013年12月25日收到汇款28万元，于2014年3月26日收到汇款30万元，于2014年8月13日收到汇款34.5万元，于2014年9月30日收到汇款34.5万元，于2014年12月30日收到汇款35.5万元，于2015年3月31日收到汇款34.5万元，于2015年7月2日收到汇款37.5万元，于2015年10月9日收到汇款2万元，于2015年10月23日收到汇款6万元。庭审中，李建宇表示2015年9月30日前的租金已经按期全额支付，2015年10月9日和10月23日支付的8万元是2015年10月至12月期间的租金，当时和戴艺协商暂缓一段时间，戴艺也有意向，且已经交纳押金30万元。由于转租给案外人发生租赁纠纷，李建宇和戴艺协商会支付租金，但戴艺起诉了。庭审中，李建宇亦认可2014年8月13日租金的支付系双方协商一致的结果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。戴艺与李建宇签订之《房屋租赁合同》、《补充协议》及《土鱼坊房屋租赁合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。戴艺依约向李建宇交付房屋，李建宇亦应依约支付房屋租金。自合同约定可知，租金按季度支付且于付款日前7日支付至指定帐户；自履约情形可知，2015年9月前，李建宇均于每月末预付下一季度租金。此后，李建宇就2015年10月1日至12月31日期间租金仅支付8万元，未依约定期限足额支付租金，且双方并未就租金支付方式及数额协商变更达成书面协议。现戴艺依据合同约定要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》及《土鱼坊房屋租赁合同》补充协议理由正当，法院予以支持。戴艺要求李建宇支付自2015年10月1日至判决生效之日期间的租金于法有据，法院亦予支持，李建宇已付8万元应予扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、解除戴艺与李建宇签署之《房屋租赁合同》、《补充协议》及《土鱼坊房屋租赁合同》补充协议。二、李建宇于判决生效之日起七日内支付戴艺房屋租金，按年租金一百五十万元为标准支付自二〇一五年十月一日起至判决生效之日止（李建宇已支付八万元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李建宇提供录音节选一份，证明其曾与戴艺之父戴维协商租金缓交事宜，戴维同意缓交。戴艺的质证意见：认可录音的真实性，但不认可证明目的，录音内容是戴维一直向李建宇催要租金，并无双方就缓交租金达成一致的意思表示。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李建宇于二审中提供的录音证据，其中对话的内容是戴维曾多次催要租金，但李建宇无法提供担保。因此，该证据不能证明双方已经就缓交租金达成一致意见，对于李建宇提交该证据的证明目的，本院不予认定。本院认为，本案的争议焦点为戴艺是否有权依据合同约定的解除权解除涉案合同。涉案合同对租金支付方式和支付期限的约定为租金按季度支付，提前7日支付至指定账户；如逾期15日未付为违约并自动解除合同。根据合同约定，李建宇应于下一季度租期开始前7天支付租金，按照合同所使用的词句、合同目的及交易习惯等因素，该条款“支付租金”的真实意思应理解为足额支付。现李建宇认为其在当季计租期内支付了8万元租金，不应适用合同约定的解除权条款，该理由不能成立；并且其已支付的部分租金与应交纳的季度租金的金额差距较大，影响戴艺实现房屋租赁的合同目的。李建宇主张双方已经就缓交租金事宜达到共识，但戴艺对此予以否认，且李建宇提交的证据不足以证明其主张的事实，故本院对此不予采信。截止至诉讼时，涉案房屋仍由李建宇使用，租赁期限尚未届满，戴艺依据合同约定行使解除权，其主张双方合同于判决生效之日解除并要求李建宇支付租金至合同解除之时，于法有据，一审判决支持其诉讼请求是正确的，应予维持。综上所述，李建宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9150元，由李建宇负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费9150元，由李建宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  陈 静代理审判员  张 弘二〇一六年十一月二十五日书 记 员  张日广书 记 员  高 媛