上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初24053号原告：上海申大物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐俊毅，董事长。委托诉讼代理人：林枫，男，上海申大物业有限公司员工。被告：周明镐，男，1954年10月27日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告上海申大物业有限公司(以下简称申大物业公司)与被告周明镐物业服务合同纠纷一案，于2016年6月13日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。后本院依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申大物业公司的委托诉讼代理人林枫、被告周明镐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申大物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求周明镐支付2015年1月至2016年3月期间的商品房管理费合计3,157.50元；2、要求周明镐支付所拖欠商品房管理费的滞纳金1,000元；3、本案诉讼费由周明镐承担。事实和理由：周明镐系上海市嘉善路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，申大物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位；由于周明镐未支付自2015年1月至2016年3月期间的商品房管理费，申大物业公司多次催讨无果，只能诉至法院。诉讼中，申大物业公司提交了下列证据：1、签署日期为2012年3月19日的《物业服务合同》，用以证明其于2012年1月1日至2014年3月19日期间为系争房屋所在小区提供了物业服务，同时证明商品房管理费的收取标准等事实；周明镐对该证据真实性持异议，认为该合同违法无效；本院认为该合同具备了有效性之要件，故予以确认。2、上海市房地产登记簿之房屋状况及产权人信息，用以证明系争房屋的产权人为周明镐；周明镐对该证据真实性无异议，本院予以确认。3、盖有上海市徐汇区年平花苑业主委员会(以下简称年平花苑业委会)印章、落款日期为2015年元月13日的《证明》，在该书某《证明》上年平花苑业委会于2016年7月26日再次书写了证明，并加盖了印章，用以证明其于2014年3月19日之后继续为系争小区提供物业服务；周明镐对该证据真实性持异议；本院认为，该证据加盖了出具者的印章，且周明镐对2014年3月19日之后申大物业公司仍在系争房屋所在小区、为该小区提供物业服务管理的事实无异议，《证明》所载内容与双方认可的事实相一致，故本院对该证据予以确认。周明镐辩称，不同意申大物业公司的诉请。其确实未支付2015年1月至2016年3月期间的商品房管理费，但并非无理由拒付，而是基于下述理由：签订《物业服务合同》是选聘或续聘物业服务企业的延续和结果，是选聘或续聘物业服务企业不可或缺的一部分，然而业委会有人未经业主大会授权冒用业主大会名义，私下与申大物业公司签订了涉案《物业服务合同》，因此该合同必然是违法的，必然侵权；此外，其与申大物业公司约定按每月每平方米1.30元的标准向申大物业公司缴纳商品房管理费，其于2009年至2012年间每年均按此标准向申大物业公司缴纳了相关费用，该支付惯例构成了双方的约定；另，选聘或续聘物业服务企业，其程序和结果须有小区所属街道、房办、居委三方审核和监督，所有选票结果须经过公示，并且可以上房管局网站查询，否则无法满足合同有效的法定要求；综上，其认为业委会未经业主大会授权冒用业主大会名义，私下与申大物业公司签订的涉案《物业服务合同》违反了相关法律的规定，应当被人民法院确认为无效，故不接受申大物业公司的诉请。在诉讼中，周明镐提供了下列证据：1、开票日期为2009年1月19日的《上海市物业服务收费统一发票》(发票联)及开票日期分别为2010年12月22日、2011年12月19日、2012年12月17日的《上海市物业服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》(发票联)，用以证明其与申大物业公司约定按每月每平方米1.30元的标准支付商品房管理费；申大物业公司对该证据真实性没有异议，主张在《物业服务合同》有效期内的管理费，有向周明镐错收之情形，其在前案诉讼中发现后即予以纠正；由于申大物业公司对该证据真实性无异议，本院予以确认。2、证人肖某的书米面证词；3、证人杨某某的书面证词；上述两份证明用以证明涉案《物业服务合同》是业委会未经业主大会授权与申大物业公司签订的，续聘方案未经主业大会表决；申大物业公司认为上述两名证人未出庭作证，故其对证人的书面证词不予认可；本院认为，申大物业公司质证意见成立，证人书面证词所载内容无其它证据或双方的一致陈述相印证，故本院对上述两证据真实性不作确认。本院经审理认定事实如下：周明镐为本市嘉善路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人之一，该室建筑面积为123.81平方米，房屋类型为新工房，所有权来源为买卖，受理日期为2000年7月28日，核准日期2000年8月26日。2012年3月19日，申大物业公司与年平花苑业主大会签订了《物业服务合同》，主要载明：1、物业名称为年平花苑小区，物业类型为商品房住宅，座落位置为上海市嘉善路XXX弄，合同有效期自2012年1月1日起至2014年3月19日止；2、申大物业公司按约定的服务内容和标准为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务(物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项)；3、申大物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中综合管理服务费为0.20元每月每平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为每月每平方米0.10元，公共区域的清洁卫生服务费用为每月每平方米0.15元，公共区域绿化养护费用为每月每平方米0.01元，公共区域秩序维护服务费用为每月每平方米0.535元，供水系统运行费为每月每平方米0.06元，公共照明费为每月每平方米0.08元，消防系统运行费为每月每平方米0.03元，避雷带系统为每月每平方米0.015元，电梯运行费为每月每平方米0.40元；经双方协商一致同意以上各项费用合计，按每月每平方米1.70元的标准收取(一层1.15元/月·平方米)；4、物业服务费用按月交纳，可预收3个月，业主应在每月的15日之前履行交纳义务，逾期交纳则从逾期隔月之日起，每日按应缴物业服务费的千分之三支付滞纳金。上述《物业服务合同》有效期届满后，年平花苑业主大会因故未与申大物业公司续签合同，但申大物业公司继续为年平花苑小区提供物业管理服务，且持续至今。由于周明镐未向申大物业公司支付2013年1月至2014年12月期间的商品房管理费、水泵运行费，申大物业公司曾向本院提起诉讼，本院受理案号是(2015)徐民四(民)初字第577号(以下简称前案)；2015年4月27日，本院对前案做出了民事判决，即周明镐应于判决生效之日起十日内向申大物业公司支付2013年1月至2014年12月期间的管理费3,417.60元、水泵电梯运行费1,634.40元，合计5,052元；周明镐不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，该院受理案号是(2015)沪一中民二(民)终字第1445号(以下简称1445号案件)；2015年6月30日，上海市第一中级人民法院对1445号案件做出了“驳回上诉，维持原判”的判决。另查，周明镐于2009年1月19日向申大物业公司支付了2009年度水泵电梯运行费817.20元、商品房管理费1,114.80元,于2010年12月22日向申大物业公司支付了2010年度水泵电梯运行费817.20元、商品房管理费1,114.80元,于2011年12月19日向申大物业公司支付了2011年度水泵电梯运行费817.20元、商品房管理费1,114.80元,于2012年12月17日向申大物业公司支付了2012年度水泵电梯运行费817.20元、商品房管理费1,114.80元,申大物业公司均向周明镐出具了发票。上述事实，有双方的当庭陈述及各自提供的证据在卷资证。本院认为，依法成立的合同对合同各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行相应在义务。已生效的前案及1445号判决均认定，尽管周明镐对涉案《物业服务合同》的效力持有异议，但是该合同的签订属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权，而在业主大会的决定被撤销前，业主仍应依据物业服务合同的约定履行义务；然而，周明镐在收到前案及1445号判决后，并未依照法律规定向人民法院主张行使撤销权，而是继续拒不按照涉案《物业服务合同》的约定履行义务，导致申大物业公司向法院提起本案所涉之诉讼；本院认为，周明镐所述答辩理由不能成立，其在2009年度至2012年度支付的费用标准不能构成其与申大物业公司之间的约定，并对申大物业公司产生约束力；据此，申大物业公司要求周明镐根据《物业服务合同》的约定支付相应费用，当获支持。但是，周明镐不支付涉案期间的管理费等费用毕竟事出有因，申大物业公司要求其支付滞纳金之诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：一、周明镐于本判决生效之日起十日内支付上海申大物业有限公司自2015年1月起至2016年3月止的各类管理费合计3,157.50元；二、驳回上海申大物业有限公司要求周明镐支付所拖欠的各类管理费的滞纳金1,000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由周明镐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴祥唐审 判 员  史 清人民陪审员  黄慧时二〇一六年十一月十五日书 记 员  王宏霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。