苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初3429号原告白海珠，男，1972年11月2日生，汉族，住苏州市。被告苏州中润商业发展有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路111号。法定代表人蔡祥贤，总经理。委托代理人赵哲，公司员工。原告白海珠诉被告苏州中润商业发展有限公司（下称中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告白海珠，被告中润公司的委托代理人赵哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白海珠诉称，其因经营“仙踪林”所需向被告承租店铺，双方于2012年7月3日签订《中润苏州中心房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宝带东路399号中润苏州中心商业房产（下称商场）五层506号店铺（面积112.89平方米）出租给其，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。2014年5月，被告对商场进行南北贯通改造，严重影响其经营，后经被告同意其自2014年8月1日起停业。改造前其承租店铺有两个出入口，改造后安全通道口旁的出入口被封闭，另一出入口与改造后的通道产生距离，需由其扩大承租店铺与通道间的区间才能与通道衔接，承租面积需扩大到150平方米，并需对店铺重新装修改造才能营业。其认为被告对商场中厅进行改造施工严重影响其经营，改造后承租房屋无法正常营业，致其租赁合同目的落空，故起诉要求判令解除原、被告间《中润苏州中心房屋租赁合同》，被告向其返还保证金46143元；要求免除支付2014年8月1日起至今的房租及物业费计153810元；要求被告赔偿经济损失822674.862元。后原告撤回要求免除支付2014年8月1日起至今的房租及物业费计153810元的诉讼请求。被告中润公司辩称，原告诉请要求解除合同依据不足，其不同意解除合同，要求继续履行合同。其确实收到了保证金46143元，但付款人并非原告。其确实对商场中厅进行改造，但改造后未导致原告承租的房屋无法经营，改造期间曾多次与原告协商，对原告因改造造成的影响已给予租金优惠及免租期补偿，原告要求其赔偿的各项损失，没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年7月3日，被告中润公司（出租方、甲方）与原告白海珠（承租方、乙方）签订一份《中润苏州中心房屋租赁合同》，约定被告将位于宝带东路399号中润苏州中心商业房产五层506号（下称房屋）出租给原告，租赁面积112.89平方米，乙方承租该房屋作为经营“仙踪林”之用途；租赁期限为2012年7月1日起至2017年6月30日共5年，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的免租装修期（2012年7月1日至2012年8月31日止）。合同另约定：一、租金支付，保底租金按租赁面积计算：第1-2年，3元/天/平方米，第3-4年，3.5元/天/平方米，第5年，4元/天/平方米……，乙方应于该房屋交付乙方的同时，向甲方预付一个月的租金，其后每月预付的租金，应由乙方于该月第一个工作日或之前向甲方付清。二、保证金及其他费用，乙方应于合同签订之时向甲方支付房屋保证金人民币46143元（三个月租金30903元，三个月物业管理费15240元），装修期间免租金和物业管理费，但需支付装修管理费、装修保证金等其他费用，乙方支付装修管理费为10元/平米，装修保证金为一个月的租金和物业管理费计15381元。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项。乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付以租赁面积按45元/月/平方米计算的物业管理费。装修保证金可转租金或退还，租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担。三、变更和解除合同，双方同意，如乙方有下列情形之一，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权立即收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，（1）未征得甲方书面同意改变房屋用途的……。四、甲方的违约责任，乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失不负任何责任，且本合同项下乙方应支付的租金及其他费用不得减免或中止支付：因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行装修、增建或改建、致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话或其他服务或供应临时性中断，从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的。五、双方责任和义务，甲方应按本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋；在租赁期内，甲方如拟在该房屋内进行改建、增建或装修，须事先通知乙方；甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍。本合同所称管理公司是指甲方或甲方指定的对商场进行物业管理的物业管理公司。另查明，合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告按约交纳房屋保证金46143元（其中租赁保证金30903元、物管费保证金15240元）、能耗费用保证金2000元，并对房屋进行装修后用于经营“仙踪林”餐饮品牌。原告表示“仙踪林”为特许餐饮品牌，因经营所需注册成立了吴中区长桥品一餐饮店（下称品一店）。2014年5月至12月期间，被告逐步对涉案商场进行中厅改造。2014年7月24日，品一店员工张红芳向被告公司蔡丽萍、施伟奇发送电子邮件，称因被告自2014年5月起对商场中厅封闭施工致其店铺损失，将自2014年8月1日起暂停营业，停交2014年5月起至店铺重新开业期间的租金、物业费，对2014年5月前拖欠的水电费、物业费、租金将扣除损失后在再次开业后缴纳（从2014年5月至店铺再次开业后经双方评估经济损失）。后施伟奇回复该电子邮件，期间双方多次以电子邮件沟通，但未能对租金、物业费等费用的金额及缴纳时间等达成共识，经被告同意后原告经营的“仙踪林”自2014年8月1日开始停业。被告表示涉案房屋所在五层中厅自2014年8月开始改造，于2014年12月底完成。又，本案起诉状副本于2016年6月7日送达被告。审理中，经现场查看，“仙踪林”仍处于停业状态，涉诉房屋位于商场的五层的弧型通道旁，该房屋共有两个出入口，一个在弧型通道旁，原可从商场弧型通道直接出入房屋，现该出入口及该出入口所在的房屋北墙绝大部分及北墙外侧部分面积被喷绘布围挡，被围在内的区间的地面未安装瓷砖且未清理，另一个出入口在安全通道口旁，可从与弧型通道相交的安全通道直接出入房屋，目前仍可正常出入。关于被告中厅改造后是否影响原告继续使用涉案房屋，原告主张，承租房屋经装修后员工通过安全通道口旁的出入口进出，顾客通过弧型通道旁的出入口进出，被告进行中厅改造后致弧型通道旁的出入口无法出入，需由其扩大承租现被喷绘布围挡在内的区域并为经营所需重新装修后才能出入房屋，而其不愿意扩大承租房屋面积并进行重新装修，致其承租房屋的目的落空，“仙踪林”无法继续经营，据此依法请求解除房屋租赁合同；并提供2015年6月3日被告员工陈怡发送给品一店员工张红芳《转发：回复：转发：关于2015-5-14会议书面答复》的电子邮件予以证明，该邮件内容为改造后新商铺规划面积150平方米、将弧形门变成直角墙的施工由贵司二次装修时自行施工等，附件为改造前后涉案房屋平面图（面积增加37.11平方米）。经质证，被告对平面图不予认可，表示并非原始蓝图或竣工图，但未在本院限期内提供改造前后图纸。被告主张，中厅改造后原告承租房屋的北墙外的北侧走廊及走廊外测部分区域确实由商场物业公司用喷绘布围挡，因原告经营的“仙踪林”停业，如不围起来会对附近其它店铺经营造成影响，而物业公司是代表原告的，被告对本院在本案两次庭审中询问是否愿意继续按原租赁面积继续履行房屋租赁合同未能作出肯定或否定答复，于最后一次庭审后才书面答复表示同意按原租赁面积继续履行。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、电子邮件、收据，本院查看的现场照片及当事人陈述等予以证实。原告主张的经济损失有被告中厅改造期间致其停业的营业损失、停业期间员工工资及社保花费损失、“仙踪林”特许经营加盟费损失、涉案房屋装修损失等，具体如下：1、营业损失，称自被告对商场中厅改造以来其店铺营业额明显降低，并提供仙踪林营业额信息统计（2012年10月至2014年7月）及收银机小票若干。经质证，被告对真实性不予认可，称营业额信息统计为原告制作，未经会计师事务所审计认定。2、员工工资及缴纳社保损失，称2014年8月至2015年2月期间照常向员工发放工资并为员工缴纳社保致其损失，并提供仙踪林员工工资签收单复印件30页及员工社保缴纳记录打印件40页。经质证，被告对真实性、关联性均不予认可。3、承租仓库租金损失16500元及电费损失3822元，称因被告进行中厅改造，其承租仓库推放物品产生相关损失，并提供房屋租赁合同（承租人为张红芳、租赁期限自2012年9月7日至2013年9月6日）、收据12份。经质证，被告对真实性、关联性均不予认可。4、仙踪林加盟费105000元及店面装修设计费30000元，称为经营仙踪林而支付加盟费及店面设计费，并提供特许经营合同、特许产品买卖合同、发票各一份。经质证，被告对真实性不予确认，认为与其无关，上述证据仅证明原告有权代理经营仙踪林品牌，不足以证明系其对商场中厅改造而致原告损失。5、安装消防设备花费15000元，称承租店铺后安装消防设备花费15000元，并提供消防安装工程协议书、建行工商银行电子转账凭证、发票2张。经质证，被告对证据真实性、关联性均有异议，认为与本案无关。6、装修涉案房屋发生装修费347245元，称承租房屋后为装修共支付347245元，并提供建筑装饰装修工程施工合同、转账凭证、收款收据。经质证，被告称合同涉及第三人，无法确认真实性，装修最终审计金额无法确认，其保留对工程造价鉴定的意见。7、经营仙踪林广告支出20000元，称经营仙踪林广告支出20000元，并提供仙踪林报价单、收款收据、发票各一份。经质证，被告认为上述证据与本案无关。8、安装空调改造花费4100元，称因经营仙踪林安装空调而安装制作空调风口、面板等花费4100元，并提供发票一份。经质证，被告认为与本案无关。9、经营仙踪林安装收款系统花费26500元，并提供收款系统实施合同、电子回单、发票各一份。经质证，被告对真实性不予确认，认为与原告诉请无关。10、经营仙踪林购买家具、厨具损失，并提供销售订货单、苏州中心店出货明细、电子转账凭证、发票、厨具订货单、发票等。经质证，被告对真实性不予确认，认为与本案无关。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告主张被告对商场中厅进行改造后，涉案房屋由顾客出入的弧型通道旁的出入口被喷绘布遮挡致其无法经营，且被告要求其扩大承租被喷绘布遮挡部分的区域并为经营所需重新装修后才能继续经营，而其不愿意扩大承租房屋面积并进行重新装修，致其承租房屋的目的落空，据此请求解除房屋租赁合同，并提供往来电子邮件予以证明。对此，根据本院现场查看，涉案房屋弧型通道旁的出入口现确实被喷绘布遮挡影响出入，被告虽否认曾要求原告扩大租赁面积，但在本案两次庭审中对于是否愿意按原租赁面积继续履行租赁合同均未能及时做出肯定或否定答复，庭审后虽书面答复同意，却与中厅改造过程中未对被喷绘布遮挡的区域进行装修处理的事实相悖，因该区域未进行装修的现状势必严重影响原告经营，据此，本院采信原告主张，确认被告对中厅进行改造确实影响原告继续使用房屋进行经营。而被告在收到本案起诉状副本后至9月9日庭审时的三个月时间内仍未对该区域进行改造处理，导致该区域影响原告经营的状态持续至今，故原告诉请要求解除涉案房屋租赁合同的行为合法，房屋租赁合同于被告收到起诉状副本时即2016年6月7日解除。对于原告主张返还保证金46143元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同因被告违约行为而解除，原告有权要求返还房屋保证金46143元，但根据合同约定，如原告违反本合同约定迟延未付租金、物业管理费等，被告有权以该保证金抵扣原告应付款项，而根据原告提供的往来邮件表明涉案房屋2014年8月1日之前的租金、物业管理费等尚未结清，而被告未就涉案房屋租金、物业管理费等提起反诉，故本案对此不予理涉，相应保证金在本案中亦不作处理为宜，由双方结算未付款项时一并结算。对于原告主张的各项损失，本院逐项分析如下：（1）营业损失，原告提供的仙踪林营业额信息统计不足以证明其店面经营的盈亏情况及营业利润，据此，本院不予支持。（2）员工工资及缴纳社保损失，根据双方合同约定，原告同意，在下述情况下，被告对所发生的损失不负任何责任：因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行装修、增建或改建、致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话或其他服务或供应临时性中断，从而使原告或原告的雇员、代理人或访客发生损失的，故被告对商场中厅进行改造属于合同约定的免责事项，原告诉请该项损失，本院不予支持。（3）承租仓库推放物品产生租金损失16500元及电费损失3822元，根据原告提供的租赁合同显示租赁期间为2012年9月7日至2013年9月6日，早于被告进行中厅改造的时间，相关费用与被告进行中厅改造缺乏关联，原告诉请该项损失，本院不予支持。（4）加盟费、店面装修设计费、广告支出，上述费用为原告经营仙踪林而发生，与被告进行中厅改造缺乏关联，对原告诉请上述损失，本院不予支持。（5）收款系统、家具、厨具，均系未形成附合的装饰装修物，上述物件可由原告直接搬离，不应计入损失，对原告诉请上述损失，本院不予支持。（6）空调安装改造花费4100元，因原告提供的发票无法显示与涉案房屋关联，故对原告诉请该项损失，本院不予支持。（7）消防设施及室内装修，均系已形成附合的装饰装修物，因被告对中厅改造致原告承租房屋目的落空而导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，原告已提供合同、转账凭证、发票等以证明安装消防设备花费15000元，室内装修花费347245元，本院对上述票据的真实性予以认定，结合消防设备的安装时间、室内装修时间、租赁合同约定租期及剩余租赁期间，本院酌情认定消防设备残值3000元、室内装修残值69449元，结合被告过错导致房屋租赁合同解除的事实，本院酌定由被告赔偿原告消防设备、室内装修损失计72449元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告白海珠与被告苏州中润商业发展有限公司之间的《中润苏州中心房屋租赁合同》于2016年6月7日解除。二、被告苏州中润商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告白海珠人民币72449元。三、驳回原告白海珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12489元，由原告白海珠负担人民币10839元，被告苏州中润商业发展有限公司负担人民币1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜代理审判员  吴明燕人民陪审员  沈炳元二〇一六年十一月十六日法官 助理  詹立平书 记 员  吴彬峰