济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历民初字第909号 原告历下区筷乐潇湘食府，住所地济南市。 负责人，柏鹏（2014年12月18日去世）。 委托代理人刘昌建，山东大正泰和律师事务所律师。 原告唐素芳（柏鹏之母），女，0000年2月26日出生，汉族，住长沙市。 原告周晴（柏鹏之妻），女，0000年3月30日出生，汉族，住长沙市。 原告柏万成（柏鹏之子），男，0000年6月25日出生，汉族，住长沙市。 以上三原告委托代理人刘昌建，山东大正泰和律师事务所律师。 被告田秀红，女，0000年7月9日出生，汉族，住济南市。 委托代理人张国庆，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告历下区筷乐潇湘食府（以下简称筷乐潇湘食府）、原告唐素芳、原告周晴、原告柏万成与被告田秀红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年4月21日、2016年10月19日两次公开开庭进行了审理。四原告委托代理人刘昌建、被告田秀红委托代理人张国庆均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告筷乐潇湘食府、唐素芳、周晴、柏万成诉称，2013年2月4日，原告筷乐潇湘食府（负责人柏鹏，因病去世）与被告田秀红签订租赁合同，由田秀红承租山大路264号389平方米临街房及设施设备，租期5年，租金每月33300元整，每月5号前支付下月租金，被告逾期超过30天未缴纳租金，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告如约履行，而被告多次拖欠租金并且未经原告同意擅自拆除原有装修及设备。虽经原告多次催告按约履行，被告均无理拒绝。被告的行为已严重违约，根据法律及合同约定，原告依法解除与被告的租赁合同、返还承租房屋、支付拖欠租金并赔偿损失，为此提起诉讼，请求判令：1、原被告解除租赁合同并判决被告返还租赁房屋；2、判令被告支付返还承租房屋之日止的租金、水电费、违约金、经济损失（截至2015年3月起诉前共计431800元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告筷乐潇湘食府与山东省生物药物研究院签订的租赁合同一份，证明原告依法承租山大路264号办公楼及场地，租期10年，自2010年4月1日至2020年3月31日。 2、2013年2月4日原告筷乐潇湘食府与田秀红签订的租赁合同一份，证明田秀红承租山大路264号389平米的房屋，租金每月33300元，期限自2013年3月7日至2018年3月7日。根据合同第九条第三款第三项约定，被告逾期缴纳租金超过30天，原告有权单方解除合同，并收回房屋，有权追索欠缴的租金及滞纳金。 3、2013年12月16日，田秀红出具的欠条一份，证明欠原告9月至11月房租70000.00元整。 4、2015年1月10日停工通知一份，证明被告未经原告同意擅自装修，原告通知被告停工。 5、2015年1月10日告知函，原告告知被告因被告拖欠房租超过30天，且未经原告同意擅自装修，解除合同。 6、水电费通知单、双方抄表记录18张，记录被告应当交水电费、起止码数及计算方式，被告欠缴5400.49元。 7、田秀红出具的收条一张，证明2015年1月14日，被告田秀红拿走原告89800元整，造成原告损失。 8、证明一份，2015年4月9日，由长沙市公安局开府分局湘雅路派出所、长沙市开福区湘雅路街道新湘路社区居民委员会、湖南筷乐潇湘餐饮管理有限公司出具证明，证明柏鹏去世后，其法定继承人是唐素芳、周晴、柏万成。 9、山东省生物药物研究院房产证及房屋权属产权信息表一份，证明历下区山大路264号房产产权人为山东省药学科学院（原山东省生物药物研究院），该房产产权人与原告签订的合同是一致的。 10、山东省生物药物研究院事业单位法人证书，证明山东省生物药物研究院是合法存续单位。 11、山东省商业集团部分事业单位机构编制事项的批复，证明将山东省生物药物研究院等单位合并组建山东省药学科学院。 12、山东省药学科学院说明，证明将山东省生物药物研究院等单位资产整体划转至山东省药学科学院，原房产现属于山东省药学科学院。 13、山东省药学科学院证明一份，证明山东省药学科学院同意转租历下区山大路264号房产。 14、柏万成情况说明及蒋婷身份证各一份，证明柏万成委托蒋婷向山东鼎策投资咨询有限公司支付房租，每月支付25000元。 15、招商银行转账汇票电子回单，证明蒋婷根据柏万成的委托向山东鼎策投资咨询有限公司支付房租。 16、资金结算汇总表，证明柏万成自2015年6月开始每月向山东鼎策投资咨询有限公司支付房租25000元，结算表中包含了被告田秀红应支付的房租。 17、山东鼎策投资咨询有限公司向原告开具的收据，证明柏万成向山东鼎策投资咨询有限公司支付了103244.47元，包含田秀红每月应支付的25000元。 18、民生银行回单，证明柏万成通过银行支付房租的情况。 被告田秀红辩称，原告诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。部分原告不具有主体资格，而且在诉讼中弄虚作假，举证时陈述。房屋至今在使用，截至2015年3与份，不欠原告的租金。不同意解除合同，继续履行。关于2015年2月份以后的房租，被告基于原告经营不善且要转让第三人的事实，行使不安抗辩权。原告主张的违约金过高，请求予以调整。部分原告不应作为原告主体。 被告田秀红为证明其主张，向本院提交如下证据: 1、租金收据26张，其中租金729296.04元。 2、2013年12月16日,筷乐潇湘食府出具的说明一份济南市历下区工商行政管理局出具的个体户注销情况表一份，证明筷乐潇湘食府已注销，实体不存在。 3、湖南省长沙市长沙公证处出具的公证书一份，在公证书中明确载明，唐素芳、周晴放弃柏鹏遗产的继承，柏鹏遗产由柏万成一人继承。唐素芳、周晴不具有主体资格。 4、济南市历下区工商行政管理局出具的个体户注销申请表一份，该表中申请注销人为柏万成一人，证明唐素芳、周晴不具备主体资格。 5、来源于历下区法院档案室的民事撤诉申请书一份，在该申请书中唐素芳等三人的笔迹与本案中原告提供的诉状中三人笔迹不符，被告有理由怀疑几位原告诉被告的真实性与合法性。 6、筷乐潇湘食府出具的应交费用明细一份，该证据结合26张收据说明缴费情况。 综合分析上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：位于济南市院落及院内建筑物的所有权人是案外人山东省药学科学院（原山东省生物药物研究院）。2009年8月11日，筷乐潇湘食府作为承租方乙方与出租方甲方山东省生物药物研究院签订租赁合同。和本案争执焦点有关的主要内容如下：1、甲方将历下区山大路264号院内临街办公楼一号建筑物及建筑物之公共地方和附属设施设备出租给乙方，租赁期限十年，自2010年4月1日至2020年3月31日，租金:第一年至第三年每年200万元，自第四年起，每年比上年递增3%，直至本合同约定的租赁期届满；2、甲方山东省生物药物研究院保证其拥有建筑物的所有权和土地使用权，有权将建筑物及场地出租给乙方，若甲方违反此保证，造成乙方无法依本合同使用建筑物及附属场地，甲方同意对乙方的投资和经济损失给予全部经济赔偿。乙方保证依法经营。如有违法犯罪活动，乙方须全部承担责任。3、在乙方租期和任何延期内，乙方拥有任何场地的独占使用权和出租物业其他地方的使用权，不受甲方或任何第三方的干扰。甲方应负责协调乙方与其他相邻各方的关系。4、本合同有效期内，甲方不得将该院内其他房屋出租或出售给与乙方经营项目、经营业态相同或相类似的第三方。5、在租期或任何延期内，乙方在未征得甲方书面同意的情况下，无权将建筑物及附属设施或其任何一部分转让或分租予第三方经营，但可将出租物业与第三方合作经营。6、合同的提前终止：(1)在合同期内，经甲乙协商一致，可提前终止本合同。（2）由下列情景之一的，甲方有权选择提前终止本合同，收回场地：a.乙方擅自将全部或部分场地转租、转让、转借给第三方（但已书面告知甲方并经甲方同意的除外）；b.乙方利用承租房屋进行非法或损害公共利益的活动。其他约定等。双方盖章签字。该租赁合同自签订后，双方予以履行。 原告筷乐潇湘食府依据其与涉案房屋所有人山东省生物药物研究院签订的租赁合同，于2013年2月4日，与被告田秀红(乙方)签订了房屋租赁合同，将其租赁的山大路264号院内建筑物中的部分临街门面389平米的房屋转租给了被告田秀红。和本案争执焦点有关的主要内容如下：1、租赁期限自2013年3月7日至2018年3月7日止。租金为每月33300元，按月支付，每月5号前支付下月租金。2租赁房屋按原物业设计结构和已有的装修和现有的餐厅装修风格移交给乙方使用，在不影响房屋整体结构和餐厅装修风格，经甲方允许后，乙方可根据经营需求改造、修缮。如乙方不再使用甲方的租赁场地，乙方应将场地完整交付甲方，并不得破坏已装修部分和房屋架构。3、水、电费按市政府商业用水、用电的标准加1%损耗费收取，即电价每度1.23元，水价每吨5.40元。甲方移交房屋时，水表底数、电表底数另外作交接表，经甲乙双方签字生效后，此水吨数、电度数以后所发生的水电费用由乙方承担，直至合同终止。4、甲方有权依照本合同的约定收取租金、押金以及各项使用费用；乙方按照合同约定，如期缴纳租金、押金及各项使用费用，乙方不得改变租赁房屋的使用用途。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁房屋出租、出借、或转让给第三人经营。5、有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，依照本合同违约责任的约定由乙方承担违约及赔偿责任，并令乙方限期退场，乙方装修按“来修去丢“的原则并不得向甲方要求装修装饰的价值补偿：（1）承租人擅自将房屋转租、转让、转借；（2）承租人利用承租房进行非法或损害公共利益的活动被行政部门依法取缔，停业整顿长达三个月以上的；（3）如逾期超过30天仍未缴纳租金，则甲方有权单方面解除合同，无条件收回该租赁房屋及其他财物，并追索乙方所欠的全部租金和滞纳金；（4）乙方未经甲方同意擅自拆除原有隔墙、更改原有设施、破坏门面环境等有损甲方整体形象或有碍于甲方整体安全的行为。6、如乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方收取滞纳金，按每天应交租金的千分之三加收。乙方拖欠租金累积到30天以上，如甲方不解除合同，则按每天应交租金的千分之六收取滞纳金。7合同解除或终止后的清算交接办法。 双方签订合同后，原告筷乐潇湘食府将涉案房屋389平米的临街房交给被告田秀红进行商业经营，田秀红交保证金100000元。田秀红自签订合同之日起至今，仍在涉案房屋内进行商业经营。自2013年3月6日起至2013年11月，双方约定的房租为每月33300元，田秀红未能按合同约定的租金33300元足额缴纳租金，同时也未按合同约定的期限（每月5号交纳下月的房租）交纳房屋租金及水电费用。至2013年12月16日，田秀红向原告筷乐潇湘食府出具欠条，注明欠筷乐潇湘食府2013年9-11月份房屋租金70000元，并注明还款期限为2个月还清。同日，双方约定自2013年12月起下调每月租金为25000元。田秀红自2013年12月16日起又向筷乐潇湘食府交纳租金及水电费，分别是2013年12月16日交纳56465元、2014年1月6日交纳27741.15元、2014年2月11日交纳25000元、2014年3月6日交纳27499元、2014年4月8日交纳27184.75元、2014年5月6日房租25000元、水电费1932.05元、2014年6月10日交房租25000元、水电费3647.12元、2014年7月8日房租25000元、2014年8月12日交房租25000元、2014年9月14日房租25000元、2014年10月21日交房租25000元、2015年1月5日交房租25000元，同时交押金25000元。自2015年1月5日后，田秀红未缴纳房租及水电费用，但一直在租赁房屋内经营。结合被告田秀红提交的收据及双方提交的其他证据，可证实田秀红分别欠2013年9月至11月租金共计70000元；2014年11月、12月租金50000元；2015年2月起至本案庭审结束前（2016年10月），一直未缴纳租金，数额为每月25000元。被告田秀红共交保证金100000元及押金25000元。 被告田秀红辩称，截至2015年3月份，被告不欠原告租金，对其辩称，被告未向本院提交证据予以证实。 2015年1月14日，因双方协商解除合同事宜，田秀红收取了原告89800元，但收款后，并不同意解除合同,并在其出具的收条中注明。 原告筷乐潇湘食府提交18张水电费通知单及抄表记录证实被告田秀红欠水电费5400.49元，被告虽有异议，但未能提交相驳证据予以反驳。 2015年1月10日。筷乐潇湘食府向田秀红出具书面停工通知书，停工通知书中载明：依据双方合同中有关条款的规定，田秀红未经原告方同意，擅自施工，拆除了原告方的原有设施及装潢，不仅严重影响了餐厅装修的整体风格，同时使原告付出高额成本的装修及附属设施毁于一旦。田秀红的行为违反了合同的约定，责令田秀红停工并赔偿原告方的损失。被告田秀红在此通知书上签字，并注明收到此函。同日，原告筷乐潇湘食府又向被告田秀红出具告知函，告知函中载明：第一，田秀红多次拖欠房屋租金。截至2015年1月10号，田秀红拖欠2014年12月至2015年2月房租，同时田秀红拖欠的70000元房租至今未缴纳。根据租赁合同中有关条款的约定，田秀红已经构成违约，已经构成原告方解除合同的情形。第二，田秀红未经原告方同意，恶意破坏原告方的原有设施及装潢，给原告方造成严重损失。鉴于以上事实，田秀红的行为已严重违约，原告方告知并要求，停止一切侵权行为，赔偿擅自施工给原告造成的损失。否则，将按租赁合同约定终止租赁合同关系，收回房屋，并采取法律手段追究违约责任。被告田秀红收到此函后，签字。但被告田秀红仍未按月缴纳所欠缴的租金及停止其实施的擅自施工行为。 另查，涉案房屋所有权人为山东省生物药物研究院，该院于2013年5月被撤销，与山东省医药工业研究所等四家单位合并组建山东省药学科学院，原山东省生物药物研究院的资产和负债整体划转至山东省药学科学院，自2014年10月14日起，原山东省生物药物研究院的经营管理活动均由院山东省药学科学院承接。2015年5月31日山东省药学科学院与筷乐潇湘食府解除了涉案房屋的租赁合同。在原租赁期间（2010年4月1日起至2020年3月31日止），房屋所有人山东省药学科学院同意筷乐潇湘食府将房屋转租给被告田秀红，且同意筷乐潇湘食府解除与田秀红之间的租赁合同并要求其收回房屋。原告筷乐潇湘食府向本院提起诉讼，要求解除与田秀红之间的租赁协议并返还房屋。但田秀红拒不同意解除双方的租赁合同，且仍占有使用房屋至今。自2015年5月31日起，涉案房屋的承租方为山东鼎策投资咨询有限公司。因筷乐潇湘食府未能收回房屋交付现承租人山东鼎策投资咨询有限公司，筷乐潇湘食府的继承人柏万成向其支付房屋租金等各项费用。 另查，原告筷乐潇湘食府其经营性质是个体工商户，负责人柏鹏，柏鹏于2014年12月18日死亡，其户口于2015年4月9日注销，筷乐潇湘食府于2015年6月29日经柏万成申请注销。柏鹏之母原告唐素芳，之妻原告周晴于2015年6月2日经公证放弃柏鹏的继承权。筷乐潇湘食府为柏鹏、周晴夫妻共同财产，其中一半作为柏鹏的遗产，继承人仅为其子柏万成。 另查，被告田秀红申请对涉案租赁合同上的田秀红自身的签名进行司法鉴定，本院结合查明的案件事实及双方诉争焦点，本院未予准许。 本院认为，涉案房屋所有权人为山东省药学科学院，该院出具书面证明同意原告筷乐潇湘食府将房屋转租给被告田秀红，因此原告筷乐潇湘食府与被告田秀红双方签订的租赁合同为有效合同。2015年5月31日，房屋所有人山东省药学科学院与原告筷乐潇湘食府解除了涉案房屋的租赁合同，将房屋租赁给来案外人山东鼎策投资咨询有限公司，但未将涉案房屋交付该咨询公司，房屋仍由田秀红占有使用，所有人山东省药学科学院委托原告将涉案房屋收回，因此原告要求解除与田秀红之间的租赁合同并收回房屋的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。双方签订的合同自2015年5月31日起解除。被告田秀红自2015年2月5日起未交纳租金及房屋使用费用，对于所欠交的自2015年2月5日至2015年5月底的租金25000元×3个人月+（26天）21666元共计96666元，应予交纳；2013年12月16日，田秀红向原告筷乐潇湘食府出具欠条，注明欠筷乐潇湘食府2013年9-11月份房屋租金70000元，该款项田秀红承诺2个月内付清，至今未付，田秀红应予偿还并支付逾期违约金，但对该70000元逾期支付违约金的诉求，原告在本案中未明确主张，原告可另行诉讼主张；自2015年6月1日起至交付房屋之日至的房屋使用费，田秀红应按每月25000元计算支付；2015年1月14日，因双方协商解除合同事宜，田秀红收取了原告89800元，但收款后，田秀红未遵守约定解除合同交还房屋，对于该款项，田秀红应予返还；对于原告主张的水电费5400.49元，被告田秀红未能提出反驳证据，对此数额本院予以采信，被告应支付；双方租赁合同中约定的逾期付款的违约金计算比例过高，被告要求予以调整，本院酌情调整为按同期银行流动资金贷款利率的2倍计算；原告筷乐潇湘食府已被柏万成注销，其主体资格已消灭；原告唐素芳已放弃继承权，在本案中也已无权主张；筷乐潇湘食府为柏鹏、周晴夫妻共同财产，其中一半为原告周晴所有，原告周晴作为原告，属于主体适格。因涉案房屋租赁合同而产生的权利义务关系均由原告周晴、柏万成享有和承担。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告田秀红于2013年2月4日与历下区筷乐潇湘食府签订的房屋租赁合同于2015年5月31日予以解除； 二、被告田秀红于本判决生效后10日内将济南市院内临街门面建筑物及建筑物之公共地方和附属设施设备交还原告周晴、柏万成； 三、被告田秀红于本判决生效后10日内支付原告周晴、柏万成房屋租金96666元(2015年2月5日至5月31日)、2013年9-11月房屋租金70000元共计166666元； 四、被告田秀红于本判决生效后10日内支付原告周晴、柏万成房屋使用费（自2015年6月1日起至交付房屋之日止，按每月25000元计算）； 五、被告田秀红于本判决生效后10日内支付原告周晴、柏万成水电费5400.49元； 六、被告田秀红于本判决生效后10日内支付原告周晴、柏万成损失89800元； 七、被告田秀红于判本决生效后10日内支付原告周晴、柏万成逾期付款违约金（自2015年2月5日起至判决生效之日止，按每月欠款额25000元的同期银行流动资金贷款利率的2倍计算，逐月累加）； 八、驳回原告历下区筷乐潇湘食府、原告唐素芳的诉讼请求。 如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费38260元，财产保全费3020元，均由被告由田秀红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  钟红梅 人民陪审员  刘 丽 人民陪审员  顾建金 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  娄本燕