上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24158号原告：丁林棣，男，1955年2月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杨松林，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴极，上海申浩律师事务所律师。被告：谢辉，男，1980年1月29日出生，汉族，户籍地江苏省，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：龙隆，上海镇平律师事务所律师。被告：周凤巧，女，1978年11月13日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。第三人：周凤勇，男，1981年2月10日出生，汉族，住上海市闵行区水清路XXX号。委托诉讼代理人：蒋文娟，上海泰吉十方律师事务所律师。原告丁林棣与被告谢辉、周凤巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理，后根据本案案情及周凤勇的申请，于2016年11月11日追加周凤勇为有独立请求权的第三人(以下简称为第三人)，并于当日再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨松林、被告谢辉及其委托诉讼代理人龙隆、被告周凤巧及其委托诉讼代理人李思呈、第三人周凤勇及其委托诉讼代理人蒋文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁林棣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)；2、判令两被告配合原告共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；3、判令两被告返还原告房产证原件。诉讼中，原告增加诉请，要求两被告返还房屋。事实与理由如下：2016年3月22日，原告与两被告通过中介公司签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将其位于上海市闵行区汉江路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给两被告，房屋总价款为168万元，2016年7月31日前办理过户。合同签订后，两被告收取了原告含8万元定金在内的首期房款80万元。2016年6月底，原告经调查得知被告谢辉、周凤巧作为非户籍人员购房前3年内未连续缴满2年社保，属于限购对象。原告认为，两被告隐瞒事实，导致房屋无法过户，其行为违反了上海市房地产市场限购调控政策及合同特别告知(二)的内容，构成违约，故诉至法院。被告谢辉、周凤巧共同辩称，1、2016年3月22日原、被告及第三人签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，上述合同合法、有效，系三方真实意思表示。2、根据补充协议第1条约定，若因国家政策变化导致被告贷款无法通过审批，则买受人变更为第三人，合同签订后，被告依约履行了合同前往办理贷款，但因2016年3月25日出台了“沪九条”政策，导致贷款无法办出，因此买卖合同应由第三人履行。事实上，也是由第三人支付了所有购房款并实际占有了上述房屋。综上，对于原告的诉请，1、鉴于买卖合同的全部权利义务转让给第三人后，两被告即脱离原合同关系，故同意解除原告与两被告间的买卖关系，上述买卖合同应由原告与第三人继续履行；2、同意配合原告共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；3、原告向两被告交付了房屋及产权证原件，但两被告均已交付第三人，现由第三人实际占有，故不同意向原告返还。第三人周凤勇述称，一、同意两被告的答辩意见，买卖合同及补充协议已由第三人实际履行主要义务，第三人从两被告处收取了房屋与产权证原件，并向原告支付了剩余房款88万元，原告已接受，并未对第三人的买受人身份提出异议，故原、被告间的买卖合同应由原告与第三人继续履行，现第三人已付清全部房款，原告应配合第三人办理房屋过户手续。二、补充协议第1条的约定应理解为“只要被告贷不出款，买受人变更为第三人”。综上，第三人请求判令：原、被告于2016年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》由原告与第三人继续履行，原告协助第三人办理系争房屋的产权过户手续。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，原告丁林棣(甲方)与被告谢辉、周凤巧(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将其位于上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给乙方，转让价为人民币168万元(以下币种相同)。附件三约定了付款方式及交房事宜，主要内容是确认乙方已向甲方支付了含8万元定金在内的全部首付款80万元，余款88万元由乙方办理贷款支付；双方已于2015年10月22日前办理房地产交付手续并签订房地产交接书。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的特别告知(二)载明了以下内容：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发[2011]6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保障)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市[2013]11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续(后略)。买卖合同签订当日，原告(甲方)与两被告(乙方)另签订了补充协议一份，约定：1、若因国家政策变化导致乙方贷款无法通过审批，则买受人更改为周凤勇(被告周凤巧之弟)。2、乙方承诺于2016年8月1日前支付甲方所有房价款168万元(后略)。合同签订后，原告于2016年7月1日向两被告发出《合同解除通知书》，内容如下：“贵方与我(丁林棣)于2016年3月22日签订了一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，我经去闵行区房地产交易中心询问得知，本合同因贵方自身原因无法过户，现我根据合同补充条款(二)特向贵方发出通知，因贵方不具备过户要求和条件，我方解除合同，请贵方收到本通知三日内与我联系，以便商谈退还贵方所交购房款问题。贵方在收到本通知后三日内不与我联系的，我方将采取一切合法手段维护自身权益，此外，贵方非合同约定房屋所有人的情况下，擅自出租，严重影响我作为所有权人的利益，贵方在收到本通知后，应在七日内将房屋交还与我，否则贵方应承担因此对我造成的所有损失。”2016年7月4日、2016年7月6日，被告谢辉以短信方式告知原告，主要内容是其不同意解除合同，其已支付了80万元房款，剩余房款将由其继续付清，要求原告于2016年7月31日前共同至房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。2016年7月7日，原告委托其子丁峰向被告谢辉、周凤巧发出《通知函》一份，要求两被告于2016年7月10日前向原告提供在上海社保连续缴纳满五年的相关书面材料，逾期不提供或提供材料不符合相关政策标准的，原告将采取必要措施维护合法权益。对此，两被告未予回复，同时发送短信要求原告亲自到场办理过户手续。2016年7月13日，原告向本院递交了民事诉状，提出了要求与两被告解除合同等诉请。原告向本院递交民事诉状后，第三人周凤勇于2016年7月30日通过转帐方式向原告支付了88万元，注明系“滨浦二村XXX号XXX室购房款”，当晚原告之子丁峰收到号码为XXXXXXXXXXX的手机短信，主要内容告知丁峰，发信人是买受人周凤勇，其已向原告付清了全部房价款，要求原告协助其办理房屋过户手续。丁峰回复“你的专业让我质疑”。另查明，在买卖合同签订前，原告已向两被告交付了系争房屋的钥匙与产权证原件。又查明，被告谢辉、周凤巧均系非本市户籍人员，两人于2009年12月31日登记结婚。2016年6月22日，被告谢辉与被告周凤巧办理了离婚手续，并于同月25日与案外人张某某(户籍)登记结婚。2013年2月至2016年3月期间，被告谢辉累计缴纳社保基金26个月，剔除补缴的8个月实为18个月；被告周凤巧累计缴纳社保基金31个月，剔除补缴的9个月实为22个月。还查明，原告于2014年12月16日取得系争房屋的产权。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》、结婚证、离婚证、上海市社会保险事业管理中心出具的两被告社保缴纳证明、《合同解除通知书》及邮寄凭证、收条、上海市房地产登记簿、银行卡历史明细清单，被告提供的收款收据、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、上海市房地产权证、《合同解除通知书》及邮寄凭证、往来短信、中国工商银行付款凭证、结婚证、离婚证、通知函及第三人提供的中国工商银行付款凭证、短信记录及三方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证。本案在审理过程中(第二次庭审结束后)，两被告向本院递交了两被告的收入证明、结婚证、常住人口登记卡、出生医学证明、毕业证书、学士学位证书、参保个人城镇基本养老保险缴费情况(均系复印件)，以证明两被告于2016年5月至邮政储蓄银行xxx支行前往办理贷款手续，被告知因“沪七条”与“沪九条”政策变化，导致无法办理贷款。对于两被告提供的上述证据，经本院审查，即使证据本身的真实性不存在问题，但无法反映这些证据系两被告向其所称的邮政储蓄银行xxx支行递交的贷款申请材料，且被告谢辉本身是房地产经纪从业人员(原告提交的58同城网上的房产广告信息所反映)，其应当知晓“沪九条”新政的出台，鉴于上述证据对本案的处理结果没有影响，本院不再开庭组织质证。本院认为，原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，应属有效，对双方均具有约束力。合同特别告知条款(二)载明了上海市政府相关房地产市场调控政策的内容，两被告应当明知(被告谢辉作为房地产经纪从业人员更应明知)其作为非本市户籍居民家庭，在购房之日起算的前3年内需在本市累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险，其未满足上述购房条件，属限购对象，但其仍然与原告签订买卖合同，依据规定，将不予办理房地产登记。据此，原告诉请要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，本院予以支持；原告基于合同解除要求两被告配合原告共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续及返还房屋、产权证原件，本院也应予支持，同时原告需返还两被告已支付的房款80万元及第三人支付的88万元。关于两被告及第三人提出根据补充协议第1条的约定，本案买受人已由两被告变更为第三人，并已实际履行的辩称及述称意见，一、关于合同的买受方是否按约应变更为第三人的问题。1、补充协议第1条的约定，“若因国家政策变化导致乙方(两被告)贷款无法通过审批，则买受人更改为周凤勇”，如上所述，根据双方2016年3月22日网上备案合同签订的时间，两被告不存在需要实施2016年3月25日出台的“沪九条”新政的情况，其限购与新政无关，其辩称因“沪九条”新政的出台导致其贷款无法审批通过的情形不存在，故买受人变更的条件并不成就，况且申请过贷款的情况两被告也未能提供证据证明。2、买受人变更协议应由三方签字，三方需对受让人的购房资格，原买受人已付房款的归属、受让买受人后续房款的支付、出售方交房对象的变更等涉及权利义务转让的重大事宜进行约定，而补充协议对此只字未提，且第三人未签过字。3、买卖合同附件三约定的剩余88万元房款的支付形式为由两被告办理贷款，补充协议第1款、第2款则对两被告无法办出贷款的情况如何处理作出了相互矛盾的约定，第1款约定买受人变更为周凤勇，而第2款约定由两被告在2016年8月1日前付清所有房款，意即原、被告间的买卖合同继续履行，可见原、被告双方对于两被告贷款办不出的情况下买受人是否变更为周凤勇的意思表示是不明确的、含糊的，或者说该变更约定只是原、被告双方的一个意向，最终需由三方共同协商确定。二、关于合同的买受方是否已实际变更为第三人的问题。从整个合同履行情况看，均由原告与两被告发生关系，原告向两被告交付了房屋及产权证原件，两被告向原告支付了定金、首付款计80万元，原告致函两被告要求解除合同，两被告回函剩余房款将由其继续付清，要求原告协助办理房屋过户手续等，需要说明的是两被告的上述回函时间为2016年7月4日，7月6日，而其称2016年5月得知贷款无法办出，即在贷款无法办出的情况下其仍然表示将由其继续履行合同，而不是第三人，所有关于第三人与原告发生关系的证据(即第三人向原告支付88万元及致函原告其为买受人)均发生在其得知原告起诉后，对本案的处理结果没有影响，而两被告与第三人关于两被告在诉讼前已将房屋及产权证原件转移给第三人的辩称及述称意见，鉴于1、被告周凤巧与第三人系姐弟的利害关系；2、无证据证明原告被告知过买受人变更的情况；3、上述观点与两被告2016年7月4日、7月6日致函原告要求继续履行合同的内容矛盾，故本院不予采信。结合上述两点，本院对两被告的辩称意见及第三人的述称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告丁林棣与被告谢辉、周凤巧于2016年3月22日就位于上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》予以解除；二、被告谢辉、周凤巧于本判决生效之日起十日内配合原告丁林棣共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；三、被告谢辉、周凤巧于本判决生效之日起十日内返还原告丁林棣位于上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋及该房屋的《上海市房地产权证》原件；四、原告丁林棣于本判决生效之日起十日内返还被告谢辉、周凤巧房款人民币80万元；五、原告丁林棣于本判决生效之日起十日内返还有独立请求权的第三人周凤勇人民币88万元；六、驳回有独立请求权的第三人周凤勇的诉讼请求。案件受理费减半收取计9,960元，由被告谢辉、周凤巧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 红二〇一六年十一月三十日书记员 李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。