（2016）皖0123民初2351号安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书原告：丁仁年，男，1973年9月12日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：魏先武，安徽人杰律师事务所律师。被告：胡茂法，男，1952年7月13日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：马晴雪，安徽世邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。原告丁仁年与被告胡茂法房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员杜倩倩依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁仁年及其委托诉讼代理人魏先武、被告胡茂法及其委托诉讼代理人马晴雪、戴耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁仁年向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同交付房屋，履行协助办理房屋所有权转移登记义务；2、判令被告自2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期交付违约金和赔偿损失至房屋交付之日（暂算至2016年4月15日为569512.89元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年3月10日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于肥西县三河镇恒昌路的房产（一层门面四间，二、三、四层共计十八间）【房地权证肥西字第**】以人民币436万元卖于原告，合同约定付款及交房时间为2013年12月20日前。合同第六条违约责任：“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的五倍款返还给乙方。”合同签订后，原告如约分期将436万元于2013年12月20日前交付给被告，但是被告只在收到房款后交付了部分门面房和楼上房屋，尚有部分房屋未交付，也没有办理已交付房屋产权过户手续。原告多次催促被告履行合同交付剩余房屋及办理房屋过户手续，被告以种种理由推脱，拖延至今。综上所述，买卖双方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，应属合法有效，原告如约支付了全部价款，被告单方违约行为已给原告造成损失，应承担相应的民事赔偿责任，为此原告特诉至法院，请求判如所请。胡茂法辩称，1、原告不是本案适格主体，原告非涉案房屋真正买受人，真正买受人为合肥市浩冉房地产开发有限责任公司，原告仅是代理人，其与被告签订房屋买卖合同系代理行为；2、本案诉争房屋价格约定为436万元，截至2013年12月20日，浩冉公司仅支付236万元，剩余200万元未支付，本案真正违约方系原告方，非被告；3、原告诉请已超诉讼时效，房屋交付时间和付款时间均为2013年12月20日，截至起诉之日超过民诉法约定的时限。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，2013年3月，胡茂法作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的丁仁年签订《房屋买卖合同》，合同约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在肥西县三河镇恒昌路的房产1-4层22自然间（非成套商住楼），建筑面积约700平方米（土地权证第1154号）。房产的交易价格为：单价：1-2层8自然间为人民币280万元，3层及2层附2间8自然间为人民币120万元，4层6自然间为人民币36万元，人民币总价436万元。甲方承诺并保证拥有座落于肥西县三河镇恒昌路的房屋所有权，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担，房屋内现有装修物品全部随房屋转让并不再另外计价。付款及交房时间为2013年12月20日。甲方应于收到乙方全额房款之日起10天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将所有水电等与房屋有关的费用结清。2013年12月20日，胡茂法向丁仁年出具收条一份，注明：“今收到丁仁年购得胡茂法恒昌路门面房屋【1-4层22自然间（非成套住宅）详见房屋买卖合同】款项总计人民币肆佰叁拾陆万元整（4360000.00）。房屋款项全部付清。此据。备注：原收条2013年3月10日的60万元，2013年6月21日的50万元，2013年12月18日的30万元自行作废，以此收据为准。”另查明，案外人刘珍系浩冉公司原法定代表人，胡勇系其丈夫。2013年1月17日，丁仁年、赵文、左静作为乙方与作为甲方的胡勇、刘珍签订《合作协议》一份，协议约定：“甲方为筹措资金，确保开发项目土地出让挂牌手续顺利实施，经双方商定乙方自愿投资人民币总额1000万元为合作前提，作为三河一棉开发项目土地挂牌专项资金。如甲方土地挂牌成功，按双方商定乙方投入的人民币1000万将自动转为入股资金，并享有股东权力，同时乙方拥有该宗地开发项目总股份的百分之二十，并按摘牌总价对乙方注入资金按所持股份进行增减清算。如土地挂牌不成功，甲方负责确保此资金归还乙方，待所有手续办清后本协议自动终止。……”2013年6月6日，刘珍向丁仁年出具授权委托书，委托其参加肥西县国土资源局玉2013年5月13日公告的编号为肥西国土资公告［2013］14号地块的国有建设用地使用权拍卖（挂牌）出让活动。2013年6月19日，肥西县国土资源局向浩冉公司出具肥土供（经营）［2013］14号成交确认书，确认浩冉公司取得肥西［2013］14号地块的国有建设用地使用权。2013年7月3日，浩冉公司与肥西县国土资源局就［2013］14号地块签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同。2013年8月4日，刘珍将浩冉公司公章、财务专用章、刘珍印件章、法人营业执照（正、副本）、组织机构代码证（正、副本）、资质证书（正、副本）、开户许可证（工行）等材料移交给丁仁年。2014年6月26日，肥西县国土资源局委托安徽皖国泰律师事务所向浩冉公司发出催款通知书，要求其在2014年7月10日前将欠交的土地出让金和违约金付清，否则肥西县国土资源局将依约解除其与浩冉公司签订的出让及补充合同。2014年7月20日，刘珍（权利连带人丁仁年）作为甲方与作为乙方的赵光祥（权利连带人方俊锋）签订《项目股权转让协议》，协议约定：“浩冉公司金地商业广场项目（以下简称项目）。……就项目股权转让达成以下协议：一、甲、乙双方经友好协商，甲方刘珍将其名下全部项目股权作价为人民币2510万元（作价由甲方已投入缴纳的土地出让金2400万元、购胡茂法房款110万元组成）转让给乙方。其中甲方权利连带人丁仁年在甲方刘珍名下股金人民币700万元（此人民币700万元包含在甲方项目股权作价人民币2510万元内），由乙方在签订协议三至四个月内直接支付给丁仁年，并在签订协议之日起权利连带人丁仁年的此项股金人民币700万元由乙方负责偿还与甲方无关；……在本协议签订之前，甲乙双方合作期间有甲方经手本项目的所有事宜（包括甲方经手的合约、合同及实际发生的所有本项目开支）由乙方按照合约、合同及实际发生的所有本项目开支予以承担并清、结算完毕……”2014年8月30日，双方就浩冉公司经手事项予以清算，清算单中注明的清算事项中注有“购胡茂法房款，126万，经手胡勇，财务有备案……胡茂法（购房事宜）由接收方自行处理，如有经济合同纠纷由接收方自行处理独立承担并与移交方无关”。2016年7月6日，丁仁年诉至本院，请求判如所请。另查明，丁仁年实际支付胡茂法购房款236万元，其中60万元系丁仁年直接支付，另176万元系胡勇支付。2013年12月20日，合肥浩冉房地产开发有限公司（以下简称浩冉公司）向胡茂法出具收款收据，注明：“今收到胡茂法购房定金计人民币贰佰万元整（￥2000000.00）。此据。附情况说明：因相关情况，经协商，胡茂法自愿交款人民币贰佰万元，用于在浩冉公司开发的金地商业广场购置商业门面房……”。胡茂法收到房款后，撤出部分房屋，浩冉公司将该房屋用于办公，水电费用由浩冉公司支付，胡茂法为浩冉公司值班，仍居住在案涉房屋，后因水电费问题，2015年下半年胡茂法多次找到丁仁年，要求其支付水电费，丁仁年则要求胡茂法交付案涉房屋，双方发生争议，以致成讼。本院认为，本案的争议焦点在于：原告是否是本案适格原告；原、被告哪方具有违约行为；原告诉请是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，即丁仁年是否是本案适格原告的问题。胡茂法主张浩冉公司是案涉房屋的实际购买者，丁仁年非本案适格原告。对此，本院认为，丁仁年系本案适格原告。理由如下：1、案涉房屋买卖具体事宜系丁仁年与胡茂法协商确定；2、案涉合同系丁仁年与胡茂法签订。合同第七条“本合同主体”中虽注明乙方代表人系丁仁年，但该条同时注明胡茂法系甲方代表人，表明该代表人实际指的就是合同签订主体丁仁年。合同内容中没有涉及到浩冉公司信息，也无相关内容能够反映合同系丁仁年系代表浩冉公司与胡茂法签订合同；3、胡茂法在签订案涉合同时，对合同相对方的认识亦为丁仁年，合同履行过程中，即使后期购房款系由胡勇支付，胡茂法在2013年12月20日出具的收条中仍注明“收到丁仁年的全部购房款”，表明其认可胡勇支付的购房款是系代丁仁年支付；4、胡茂法在收到浩冉公司向其出具购买商业门面房定金200万元的收条时，仍向丁仁年出具收条确认收到丁仁年的全部购房款，与丁仁年在购房款方面进行了结算，表明其认可其与丁仁年、与浩冉公司之间系两个不同的购房合同关系，并没有将丁仁年与浩冉公司进行混同；5、即使丁仁年系受浩冉公司或者其他股东共同委托购买案涉房屋，但对案涉房屋的购买事宜均系丁仁年系以个人名义与胡茂法进行磋商并签订案涉合同，根据合同的相对性原则，本案的适格原告亦应是丁仁年，而非浩冉公司。关于第二个争议焦点，即丁仁年、胡茂法哪方具有违约行为的问题。胡茂法主张，按照合同约定，案涉房屋总价款为436万元，胡茂法迄今为止只实际收到了236万元，尚有200万元丁仁年一直未予支付，其行为构成违约。对此，案涉合同第三条“付款及约定交房时间”中约定，经双方协商付款及交房时间为2013年12月20日。2013年12月20日，经丁仁年、胡茂法、浩冉公司三方协商后，胡茂法同意丁仁年将剩余房款200万元作为其购买浩冉公司开发商业门面房的订金支付给浩冉公司，由丁仁年与浩冉公司之间直接进行结算。浩冉公司就此向胡茂法出具200万元的收款收据，胡茂法收到该收据后，向丁仁年出具收到其购房款436万元的收条。由此，丁仁年的购房款于合同约定时间已全部支付完毕，并不存在违约行为。按照合同约定，胡茂法应在收到购房款后十日内将案涉房屋交付给丁仁年，但其至今仍未交付全部房屋，其行为构成违约，现丁仁年要求胡茂法继续履行案涉合同、交付房屋并协助其办理产权转移登记手续，该诉请于法有据，予以支持。案涉合同约定，若胡茂法中途违约，需按丁仁年支付定金的5倍款返还丁仁年，现丁仁年仅要求胡茂法自2013年12月31日起以436万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付其资金占用损失，该诉请并未超出胡茂法可预见范围，于法有据，亦予以支持。关于胡茂法主张因浩冉公司开发的地块已被政府收回，故浩冉公司向胡茂法出具“收款收据”中所作承诺无法实现之事项，鉴于即使浩冉公司已不具备交付门面房之条件，胡茂法与浩冉公司之间已依法形成新的债权债务关系，对其支付的定金及相应损失，胡茂法可另向浩冉公司予以主张，并不影响其相关权利的实现。关于第三个争议焦点，即丁仁年之诉请有无超过诉讼时效的问题。胡茂法主张，按照合同约定，案涉房屋的付款及交房时间均为2013年3月20日，丁仁年直至今日方主张权利，其诉请已超诉讼时效。对此，丁仁年提供的证人证言，可以证明自2015年6月起，胡茂法、丁仁年一直就案涉房屋存在交涉。表明丁仁年的相关诉请并未超出诉讼时效，故对胡茂法该主张，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告胡茂法于本判决生效之日起三十日将其位于恒昌路门面房屋（1-4层共22自然间）交付给原告丁仁年并协助其办理产权转移登记；二、被告胡茂法于本判决生效之日起三十日内支付原告丁仁年资金占用损失，该损失以436万为基数，自2013年12月31日起，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，计算至丁仁年起诉之日止）；三、驳回原告丁仁年的其他诉讼请求。如胡茂法未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9495元，减半收取4747.5元，由被告胡茂法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李生泉代理审判员  杜倩倩人民陪审员  王朝能二〇一六年十一月十日书 记 员  王 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。