陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民三初字第00350号原告：苏某某，男，1957年2月26日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：苏某2（苏某某之子），住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：康林平，陕西济众律师事务所律师。被告：王某某，男，1964年7月18日出生，汉族，山东人，住山东省。委托诉讼代理人：许良岩，北京炬原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广斌，陕西文星律师事务所律师。第三人：王某某，男，1967年12月6日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：房宏强、张鹏，陕西正北律师事务所律师。原告苏某某与被告王某某、第三人王某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告苏某某及其委托诉讼代理人康林平、苏国飞，被告王某某的委托诉讼代理人许良岩、张广斌、第三人王某某的委托诉讼代理人房宏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏某某向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于海南省三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾美丽三区一期2-**栋“三土房��2012）字第00****号”别墅一栋、位于三亚市红沙镇荔枝山庄**幢*层*-*-**号房屋的强制执行，并解除查封。2、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2012年10月8日，被告王某某向原告借款人民币2000万元，月息为20‰。借款后给付两季度利息，就再未给付。原告多次向被告王某某索要，因被告王某某无钱偿还，就于2014年4月8日将其在海南省三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾美丽三区一期*-**栋“三土房（2012）字第00****号”别墅一栋作价1600万元转让给原告，以此偿还所借原告款中的1600万元。双方签订《个人房屋转让协议书》。当日被告王某某将该栋别墅及有关证件、手续全部交给原告，归原告所有，原告占有至今。因该栋别墅抵押贷款，故当时无法办理房产过户手续。2014年6月23日，被告王某某之女杨妮将自己名下的���于海南省三亚市红沙镇荔枝山庄**幢*层*-*-**号房屋作价300万元转让给原告。当时双方签订《房屋转让合同》，同日将该套房屋及有关购房合同、手续等全部交给原告，归原告所有，原告占有至今。由于该套房屋开发商未办理房屋产权证等，故无法办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第15条之规定。原告已取得上述别墅、房屋的所有权。被告王某某系执行案件的申请人，被告王某某系执行案件的被申请人，在执行程序中被告王某某作为申请人向榆林市中级人民法院申请对原告具有所有权的上述别墅、房屋申请执行，原告提出案外人执行异议。榆林市中级人民法院于2015年9月8日作出（2015）榆中执异字第00027号执行裁定，裁定驳回原告的异议，故原告提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。王某某辩称，苏三喜与王某某的房屋转让没有经过抵押权人同意也没有履行转让行为相应的法律义务，其转让行为无效。一、《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”原告并无证据证明转让行为己通知抵押权人，显然转让行为无效。二、《物权法》第191条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”该条第二款规定：“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。”从物权法的规定可以看出转让抵押财产的抵押权人同意是前提,但即便是抵押权人同意转让抵押财产，转让行为有效的情形也只有两种：一是债务人已经提前清偿债务或者提存了价款，二是受让人代为清偿了债务抵押权消灭。该案中抵押人既未提前偿还债务也没有为抵押权人提存价款，作为受让人的原告也没有代为清偿债务使抵押权消灭，因此原告的转让行为无效。三、《民诉法》解释第312条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据此规定原告的诉讼请求依法应予驳回。四、我国《城市房地产管理法》中明确规定，未登记领取权属证明的房地产不得转让，而被告苏某某在购买该涉案房屋时，已得知该房屋未取得产权证，其自身未尽交���安全注意义务，存在过错或重大过失，不具备物权法意义上的善意第三人要件事实。综上所述，原告的诉请既无事实依据也无法律依据，原、被告之间的转让行为无效，人民法院应依法判决驳回其诉讼请求,尽快执行该标的，以维护债权人的合法权益。第三人王某某述称，原告所述是事实，被告王某某确实欠原告的钱，也已通过房屋抵债的形式偿还。房屋转让合同签订后，王某某当即将相关证件手续和房屋交付给原告占有，房产没有过户不是原告和王某某的原因，王某某就本案来讲没有过错，不应当承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告���某某虽然提交有2012年10月份与第三人王某某之间的债权凭证及2014年4月8日与王某某、杨妮签订的房屋转让协议书，但因涉案诉争房屋2014年12月即因王某某所欠债务被法院查封，原告提交的证据不足以证明其在2014年12月前即占有使用诉争房屋，故对其提交的证据不予认定；被告王某某提交的证据与本案无关，不予认定；第三人王某某提交的证据不足以证明在涉案诉争房屋2014年12月被法院查封前已实际交由原告苏某某占有使用，故对其提交的证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月21日，海南鲁能广大置业有限公司作为出卖人，第三人王某某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定王某某以7780500元购买鲁能三亚湾美丽三区一期*-**号三层别墅一栋��之后王某某交清了全部购房款并取得房屋钥匙，2011年6月9日，王某某委托林超对房屋进行了装修。2012年3月1日，王某某取得了该房屋的土地房屋权证书。2014年3月21日，王某某因装修向中国银行三亚分行申请贷款，将该房产作抵押并办理了抵押登记，2014年3月28日，中行三亚分行将250万元装修贷款转入三亚富元装饰设计工程有限公司，借款期限从2014年3月28日至2019年3月28日。2015年7月25日，因王某某欠付2012年2月21至2015年12月31日物业服务费及2015年1月至2015年12月31日公共能耗分摊费共计47780.98元，2-65栋房产所在的三亚海坡度假区新城路鲁能三亚湾美丽三区一期的物业服务公司中澳物业服务公司向王某某发出催收通知。2012年10月18日，第三人王某某向原告苏某某出具借条一张，载明王某某向苏某某借款2000万元，月息20‰，同日，苏某某通过其中国工商银行的个人账户向王某某转账支付2000万元。2014年4月8日，第三人王某某作为转让方、甲方，原告苏某某作为受让方、乙方，双方签订《个人房屋转让协议书》，约定将前述*-**别墅作价1600万元转让给苏某某，转让价款从王某某借贷苏某某的借款中扣除，并约定，房屋在签订合同之日起20日内交付苏某某，王某某在五年内还清以房屋抵押贷款后办理房产过户手续。其中第四条约定：“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍。”2015年10月，苏某某之子苏国荣告诉中奥物业公司，该房产已转让给苏某某，其交清该房产所欠物业费用，留下联系电话，并要求进行修缮，之后，三亚富元装饰设计工程有限公司对该别墅进行了装修，于2015年年底完工。之后，中奥物业公司即通过苏某1留有的联系��话催要相关物业服务费用。2011年5月18日，三亚润丰建设投资有限公司作为出卖人，第三人王某某之女杨某1作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定以1978803元购买红沙海岸半岛蓝湾**号*-*-*-***号房产。该房屋的购房款于签订合同后的第二日即全部交清，并从2012年1月起交纳相关物业服务费用至2015年底。开发商至今仍未将该房屋的产权证办理下来，房屋的业主登记为杨某1，从交房至今未作变更。2014年11月25日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民一终字第00161号民事判决书，判决王某某、府谷县海富进出口贸易有限责任公司向王某某偿还借款本金2500万元及利息，该判决生效后，王某某申请本院执行，本院于2014年12月26日作出（2015）榆中执字第000**-*号执行裁定书，查封王某某所有的前述��亚市海坡度假新城路鲁能三亚湾美丽三区一期2-65栋别墅（产权号为：三土房[2012]字第00****号），以及王某某购买，登记在其子杨磊、其女杨妮名下的位于三亚市红沙海岸半岛蓝湾*号*-*-*-***号房产（合同号为：2011110190****）、28号*-*-*-***号房产合同号为：2011110190****）。为此，原告苏某某提出异议。本院于2015年9月8日作出（2015）榆中执异字第00027号执行裁定书，裁定驳回苏某某的异议。苏某某不服，在裁定书送达之日后15日内向本院提起案外人执行异议之诉，并提出如前诉讼请求。另查明，在本案审理中，被告王某某委托李成斌为诉讼代理人参加诉讼，之后又撤回对李成斌的委托。本院认为，原告苏某某提起案外人异议之诉，有义务证明其对执行标的物享有足以排除强制执行民事权益的权利。《��华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院不得执行该财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在��民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，被执行人将其名下不动产出卖的，买受人支付全部价款，合法占有该不动产，且对执行财产未办理过户登记没有过错是可以对抗人民法院强制措施的必要条件。本案中，原告苏某某虽然提供有其与第三人王某某之间在涉案房产被法院查封之前签订的转让合同，以及双方之间原来即存在债权债务关系的相关证据，但关于原告已实际占有涉案房产的证据，原告提供的主要证据是富元公司的装修合同、委托郑玉峰的代管协议书、交纳物业费用票据等，这些证据经本院核实，富元公司认可涉案2-65号别墅系其装修，称装修该房屋的业��尚欠15万元装修费用未付，但称不知业主姓名，其存档的原始合同找不到，致使本院无法核实业主是否为原告；郑玉峰虽然称其2014年6月即受苏某某委托代管涉案别墅，但其持有的委托管理协议书却只有自己签字，没有委托人的签字，不符合证据的形式要件，不可信，故该委托管理协议书亦不能认定原告在涉案别墅被法院查封之前已被其占有的事实；而关于原告交纳涉案别墅物业费用的事实，经向相关物业公司中奥物业公司的负责人核实，原告方是在2015年10月才交清该别墅所欠四年的物业服务费用，也是在2015年10月份才进行了二次装修，该时间均在涉案别墅被法院查封之后。原告提交的其中一支交纳物业服务费票据的时间为2014年9月，但在该房屋的物业档案资料中并无此交费记录，并且，该别墅的物业费从2012年起一直欠付，在2015年10月原告方交清欠费之前并无其他��费行为，该票据为孤证，亦不能据此认定原告在涉案别墅被法院查封之前已实际占有使用涉案2-65栋别墅。至于杨妮名下的诉争房产，原告更是没有提供任何其占有使用的相关证据。据此，原告提供的证据不足以证实其在被法院查封之前已合法占有诉争不动产，其提供的证据不能证明其对执行标的物享有足以排除强制执行民事权益的权利，其请求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封证据不足，本院不予支持。本院在执行王某某诉王某某、府谷县海富进出口贸易有限责任公司民间借贷纠纷案件中采取的查封措施并无不当。另，因王某某不反对原告苏某某提出的执行异议，故其应列为本案第三人，在立案时将其列为被告有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》��二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，判决如下：驳回原告苏某某的诉讼请求。案件受理费135800元由苏某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 王     燕审 判 员 惠  东  东代理审判员 张  彩  莲二〇一六年十一月二十四日书 记 员 杜娜娜（实习）