沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初5855号原告高阳，女，1980年3月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人赵静，系辽宁同方律师事务所律师。被告沈阳润汇房地产开发有限公司，住沈阳市浑南新区远航西路3号301室。法定代表人肇崇玉，系该公司总经理。委托代理人李宝元，男，1982年8月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告高阳与被告沈阳润汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由审判员马俊光担任审判长并主审，与审判员李远，人民陪审员李泽田组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告高阳的委托代理人赵静，被告沈阳润汇房地产开发有限公司委托代理人李宝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》（以下统称合同），根据合同约定，原告购买由被告开发的位于沈阳市东陵区（浑南新区）某街x号房屋，房屋总价款为413,849元。原告已于2013年6月18日向被告支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应于2014年10月30日前向原告交付房屋，合同约定房屋交付的条件是“以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准”根据我国《合同法》第五十二条以及《建设工程质量管理条例》的相关规定，开发单位即本案被告对房屋验收条件的这种约定属于违反法律、行政法规的强制性规定，其上述关于房屋验收的约定内容无效。《建设工程质量管理条例》第十六条约定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”验收合格指工程质量验收合格，这是房屋交付的前提条件。2002年，建设部、国土资源部等七部委联合发出通知“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”综上，只有将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他相关部门备案后，房屋方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”本案中，由被告开发的本案房屋至今仍然不具备房屋交付的条件，根据上述法律规定以及合同约定，购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定应属无效，即使购房者在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。此外，本案中的《商品房买卖合同》文本系被告单方制作提供，其在合同第九条约定，逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即被告按日向买受人即原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日的....合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1违约金。被告对上述合同约定违约金明显过低，原告的损失数额远远高于上述约定违约金。根据我国《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合上述法律规定以及我国现行关于逾期交房违约金的赔偿标准，原告向贵院申请调高本案中逾期交房违约金的赔偿数额，本案中逾期交房违约金最低应以每日按照已付购房款的万分之二计算。本案被告应于2014年10月30日前交付验收合格的房屋，但被告至今仍不具备法律规定交付房屋的条件，至今未向原告交付经验收合格的房屋，故原告起诉来院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金50,572.35元（从2014年11月1日计算到2016年7月4日，根据合同第8条规定，按照日万分之二计算的）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告与被告于2013年6月15日签订商品房买卖合同一份，该份商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，合法有效；2、被告在达到交房标准后于2014年11月通知原告办理入住手续，原告于2014年12月30日办理了入住手续，在房屋准住通知书回执中也没有对该房屋提出任何异议，并确认签字，我方也按照商品房买卖合同上第11条之约定的商品房交付应具备的手续向原告提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书；3、原告与被告双方已在商品房买卖合同第9条就逾期交房的违约金标准及具体解决方式有明确和详尽的约定，约定了我方逾期缴交付的具体违约责任；4、双方签署买卖合同后由于园区南侧市政导致交房延期，我公司也向原告继续了陆续的赔偿；5、本案原告就其实际损失举证责任，被告认为原告的损失并非必然发生直接费用，不属于应当增加违约的条件，综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》（以下统称合同），根据合同约定，原告购买由被告开发的位于沈阳市东陵区（浑南新区）某街x号房屋，房屋总价款为413,849元。根据合同第八条约定，被告应于2014年10月30日向被告交付房屋。关于房屋的交付条件，我国法律对此有明确规定，房屋开发单位无权对房屋交付条件单方约定。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，经过五方验收后交付给原告，我方也按照商品房买卖合同第14条规定达到了交付条件，依据商品房第11条也向原告提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书。2、销售不动产统一发票（一张），证明原告已于2013年6月18日向被告支付了全部购房款，总计413,849元。被告对该证据无异议。3、中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率表，证明2012年7月6日至2014年11月22日期间，一年至三年的银行贷款年利率为6.15%。被告对该证据真实性没有异议，与我公司无关。被告在开庭时，向本院提供证据如下：1、房屋建筑工程竣工验收报告一份，房屋准住通知书存根、房屋准住通知书回执各一份，证明我方已经按照商品房买卖合同之约定向原告交付了已经竣工验收的房屋。通知原告办理了入住手续。原告对该证据真实性没有异议，证明问题有异议。竣工验收报告：根据我国商品房销售管理办法以及城市房地产开发经营管理条例的相关规定，房屋验收必须取得行政主管部门的商品房竣工验收备案表，而被告提供的竣工验收报告并不能证明本案所涉房屋已经具备法律规定的交付条件，竣工时间是2014年10月30日，根据该日期被告也已属于延期交房；房屋准住通知单：真实性没有异议，房屋通知书是在原告实际看房之前签订的，并不能证明原告已经接收了不具备法律规定交付条件的房屋。业主不交钱实际上不能看房。2、入住通知书一份，证明我公司按照合同第8条约定，房屋在取得五方验收后经验收合格之后通知业主到我方办理入住手续，证明合同第8条约定是合法有效的。原告对该证据有异议，认为是空白文本，没有原、被告双方签字和盖章，不能作为证据使用。3、电力工程审批单、小区用电申请书各一份，证明我公司已向电业局申请了小区用典使用和正常的缴费，电业局行政审批时间过长，导致我方竣工备案表延迟办理。原告对该证据有异议，认为均是复印件，依照法律规定不能作为证据使用；被告在陈述证明事项时已自认被告小区至今仍未取得竣工备案表，根据我国城市房地产开发经营管理条例规定：只有房屋依法取得行政主管部门的竣工验收备案表方能交付使用，因此被告逾期交房的违约行为一直持续至今，被告违约行为情节十分严峻，所以我方强烈要求申请鉴定，具体损失以鉴定结果为准。4、民事判决书一份，证明贵院已就长河湾之前业主逾期入住违约金事宜作出了宣判，认可了商品房买卖合同上约定的逾期交付的违约金数额。原告对该证据有异议，认为与本案的事实并不完全一致，因此对本案不具有参考性，根据该份判决书案件原告并未提供相关证据证明自己的实际损失，因此主审法官以商品房买卖合同约定的标准进行判决并不当，本案中已经就原告的实际损失已经申请鉴定，因此本案中的鉴定就是原告损失的关键性的证据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2013年6月15日原告高阳与被告沈阳润汇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x房屋，建筑面积87.93平方米，总价款413,849元；被告应当于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将以书面通知确定的该商品方办理交付适用手续之日为准条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的左后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告全额支付了购房款。2014年12月30日原告办理该房屋入住手续。2014年10月30日被告取得房屋建筑工程竣工验收报告。截止原告起诉时，被告未取得该房屋的竣工备案登记手续，双方逾期交房违约赔偿协商未果，故原告起诉来院。本院认为，原告高阳与沈阳润汇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因合同约定交付房屋的时间2014年10月30日，被告于2014年12月30日将房屋交付原告，原告已经接受该房屋，其以实际行为变更了合同的交付时间，由于双方对逾期交房的违约金进行了约定，并且被告方已经于2014年10月30日被告取得房屋建筑工程竣工验收报告，被告应承担从2014年11月1日至2014年12月29日期间的违约责任，由于《商品房买卖合同》系双方自愿签订，且在合同中对逾期交房及逾期付款均约定的违约金标准一致，可见双方对逾期交房造成的损失已经预见，并同意用该标准计算损失，故被告应承担自2014年11月1日至2014年12月29日期间逾期交房违约金413,849元×0.1/10000/天×58天＝240.03元，故原告的该项主张本院对其合理部分予以支持。同理，对于被告提出原告的不应支付逾期交房违约金的抗辩理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳润汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告高阳逾期交房违约金240.03元（自2014年11月1日至2014年12月29日）；二、驳回原告高阳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,064元，由原告高阳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1,064元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马俊光审 判 员  李 远人民陪审员  李泽田二〇一六年十一月三十日书 记 员  刘 伟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。