山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5161号上诉人（原审被告）：齐凤林，男，1955年12月1日出生，蒙古族，中建八局装饰公司职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：上海中建东孚物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭传贤，总经理。委托诉讼代理人：远洋，男，上海中建东孚物业管理有限公司职工。上诉人齐凤林因与被上诉人上海中建东孚物业管理有限公司（以下简称东孚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2015)历商初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐凤林上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支付物业费；一、二审诉讼费由东孚物业公司承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系。二、小区前期物业公司是深圳市公元物业有限公司，其与业主有物业服务合同关系，后来深圳市公元物业公司被排挤走，中建房地产开发有限公司与东孚物业公司又补签订《中建文化城项目物业服务合同》，涉案小区业主入住已八年时间，入住率已达到百分之百，开发公司和自家物业公司还在签订前期物业服务合同，业主不认同也不合法。三、业主从入住以来一直交着物业费，后来因为服务质量及其他原因终止交纳物业费，其主要原因是给业主的财产造成损坏和影响了业主的正常生活。被上诉人一直没解决上诉人两个卫生间一直漏水问题，墙体受浸很严重，墙体和木门已经浸坏，数次维修，但问题始终没能得到有效解决，给业主造成很大的麻烦。卫生间漏水特别是到冬天送暖气(地暖)，室内潮气非常大，给家具和人造成很大伤害。经多次找被上诉人，在最后一次维修时双方达成口头协议，保证彻底修好，把两个卫生间地面大返工重新做防水，上诉人请假(单位扣发工资)陪着维修近一个月时间，把家里搞得乱七八糟，客厅地面被破坏，严重影响了业主的生活质量。被上诉人起诉住所的主要证据是假的。一审时被上诉人提交的证据一《前期物业服务合同》是中建房地产开发有限公司与东孚物业公司伪造，此两公司就是一家；证据二《商品房买卖合同》及补充协议，此份合同对本案无意义；证据三，给业主发的律师函及回执是伪造，上诉人收的邮件内装得是物业公司要物业费便条。物业公司不讲诚信；证据四，物业欠费计算表格对本案无多大意义。四、一复式户在上诉人家门口擅自开门，被上诉人不予制止，把责任推到业主身上，说需要业主同意就行，在上诉人家门口开门上诉人肯定不同意，两户产生矛盾。制止在公共部位开门系物业公司的管理职责，但是被上诉人把问题推给业主并造成了很严重后果，家门多次被砸和用角钢焊死封门、用胶水赌锁孔、砸坏窗玻璃(多次)、防盗门被砸坏两个等，被上诉人在长达一年有余时间内不作为，详情见济南市甸柳新村派出所报案文字、图片等资料。还有物业公司不收快递邮件及存放、拒绝业主租用小区车位、在宣传栏、电梯间张贴通告、不打扫业主门口卫生等。上诉人多年没有安静过，没有住过一天新房子，到现在还没有修好，给上诉人造成精神和物质上极大伤害。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院公平判决。东孚物业公司辩称，同意一审判决。东孚物业公司向一审法院起诉请求：齐凤林向东孚物业公司支付拖欠的物业服务费8537.29元及滞纳金13935.88元。一审法院认定事实：案涉济南市历下区文化东路16号中建文化城小区系山东中建房地产开发有限公司开发，齐凤林于2009年6月10日与山东中建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议购买案涉房产，案涉房产建筑面积分别为169.66平方米。齐凤林入住后向东孚物业公司缴纳物业管理费至2011年年底，后因房屋质量及物业服务质量问题一直得不到解决，遂一直未缴纳后续物业服务费。另，2012年6月4日，东孚物业公司(东孚物业公司原名“山东昕庭物业管理有限公司”，后变更企业名称为山东中建东孚物业管理有限公司)与山东中建房地产开发有限公司签订《中建文化城项目前期物业服务合同》，约定了物业服务质量标准及收费标准，其中，住宅物业费收取标准为1.48元/月/平方米。该合同第十一条第3项约定，物业服务费按季缴纳，业主应于每季度首月10日前向东孚物业公司缴纳物业服务费，每逾期一日，应按照欠款总额的3%作为滞纳金。一审法院认为，东孚物业公司与山东中建房地产开发有限公司签订的《中建文化城项目前期物业服务合同》合法有效，齐凤林与东孚物业公司虽然未签订书面物业服务合同，但已形成事实物业服务合同关系。综合本案实际情况，东孚物业公司服务质量虽然存有瑕疵，但并不必然导致免除被告齐凤林缴纳物业服务费的义务。鉴于东孚物业公司物业服务质量存有一定瑕疵，对本案纠纷的形成具有一定的责任，为化解纠纷，故，东孚物业公司主张的逾期缴纳物业费滞纳金，一审法院不宜支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告齐凤林于判决生效之时起10日内偿付原告山东中建东孚物业管理有限公司2012年6月至2015年3月期间物业服务费8537.29元；二、驳回原告山东中建东手物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币360元，由原告山东中建东手物业管理有限公司负担200元，被告齐凤林负担160元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，2015年8月13日“山东中建东孚物业管理有限公司”名称变更为“上海中建东孚物业管理有限公司”。另，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，东孚物业公司与山东中建房地产开发有限公司签订的《中建文化城项目前期物业服务合同》，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人主张上述合同系伪造，但未提交有效证据证明，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，上述前期物业服务合同对包括上诉人在内的涉案小区业主具有约束力。本案中，东孚物业公司已实际为涉案小区提供物业服务，齐凤林作为业主应支付对价。故齐凤林主张其与东孚物业公司不存在物业服务合同关系及主张东孚物业公司与山东中建房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不合法的上诉理由依法不能成立。关于齐凤林主张的房屋质量及维修问题，与本案非同一法律关系，不属于物业服务合同纠纷的处理范围，其可依法另行解决。故齐凤林以存在房屋质量问题及未维修好为由拒缴物业服务费用的上诉理由，无法律依据，不能成立。物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，上诉人主张的被上诉人存在不收快递邮件及存放、拒绝业主租用小区车位、在宣传栏、电梯间张贴通告、不打扫业主门口卫生等问题，对此主张上诉人未提交充分有效证据证明。上诉人提交的证据不足以证明鑫苑物业提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故上诉人以被上诉人未依约提供物业服务或物业服务质量存在问题为由拒缴物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上所述，齐凤林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人齐凤林负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十一月十八日书 记 员  孙培培