广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终1849号上诉人（原审被告）：周勇。委托诉讼代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师；委托诉讼代理人：汤佳杰，广东泓科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市城启物业经营管理有限公司，住所地：江门市江海区江海花园1号第四层第一卡（自编）。法定代表人：赵向群，总经理。委托诉讼代理人：林嘉锐，广东百格律师事务所律师；委托诉讼代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。上诉人周勇因与被上诉人江门市城启物业经营管理有限公司（以下简称城启公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）0704民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周勇上诉请求：1、撤销原审判决，改判周勇无须向城启公司支付物业管理费及违约金；2、本案的诉讼费用由城启公司承担。事实和理由如下：一、《前期物业管理服务协议》第十三条第1款关于服务费标准调整的条款应属无效，服务费标准的调整必须经周勇与城启公司协商一致确定。1、《前期物业管理服务协议》依法应认定为格式合同。2、城启公司没有依法对免除其自身义务、排除周勇权利的条款进行提醒和说明义务。《前期物业管理服务协议》第十三条第1款“物业服务费收取标准在合同期限内可以按物价局批文调整或甲乙双方协商调整”就属于免除城启公司自身义务、排除周勇权利的条款，因为，该条款基本完全排除了周勇协商调价的可能性，亦没有将城启公司物业服务质量作为一个调价的重要考量因素。根据该条款，只要城启公司认为可以上调服务收费，且该收费在价格主管部分的指导范围内，其可以不用选择与城启公司协商调整，故为霸王条款。因此，城启公司在与周勇签订《前期物业管理服务协议》时，应当用下划线、改变字体、加粗等方式，提醒周勇注意该条款的约定，并向城启公司说明条款所表达的法律含义以及注意的法律风险，以便周勇在签订《前期物业管理服务协议》时就能够明晰双方的权利义务，并决定是否签订该份《前期物业管理服务协议》或对该条款作出相应的修改，但城启公司并没有在签订《前期物业管理服务协议》时依法履行该提醒说明义务。3、城启公司作为一个服务性质的企业，其在与周勇签订《前期物业管理服务协议》时，并没有遵循公平原则确定双方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”、“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务……”、《物业收费管理办法》关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，城启公司在应当遵循公平原则与周勇签订《前期物业管理服务协议》，其收费标准或收费价格的调整必须建立在与其服务质量相对等的前提下，不能只考虑今后的调价怎样方便于自身，而应当更多的考虑怎样提高小区的物业服务质量。试想，在存在按物价局批文可调整收费标准和必须与周勇协商调整收费标准两种可选择的情形下，城启公司会选择哪种方式调整收费标准？城启公司自然会选择方便于自已、有利于自己的方案调整收费，这样的约定无疑导致包括周勇在内的业主完全丧失了话语权。故该条款明显违反公平公正原则。4、城启公司单方违法调价，其没有尽到在显著位置公示、与业主平等协商、总结并归纳业主意见等义务。暂且不论城启公司的单方调价是否合法，其至少应当履行相应的法律公示程序。第一、其要根据自身的经营成本、小区的实际服务质量等因素，拟定预期的调价方案，并说明调价理由；第二、其要以书面的形式在小区的显著位置对调价方案进行公示；第三、其要听取和归纳业主们提出的建议和意见，并考虑是否对调价方案进行调整；第四、调价方案必须经过小区占建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意后，再将调价结果在小区显著位置公示最终的结果；第五、与小区业主单对单的签订新的物业服务合同。然而，城启公司没有履行以及履行好上述任何一项程序，即便是城启公司物管费用的单方上调，周勇亦是从其他业主处打听到的，因此，在现有服务质量完全不达标的情形下，确违法单方调高物业服务收费，其服务态度恶劣程度可见一斑。综合以上四点意见，《前期物业管理服务协议》第十三条第1款属于城启公司事先拟定格式合同中的格式条款，该条款明显免除城启公司自身义务、排除周勇权利、违反了公平公正原则，并且，城启公司没有依法对该条款履行提醒和说明义务，因此，该条款属于无效条款，依法对周勇没有约束力，退一步讲，即便城启公司可以单方调价，其也要尽到预先告知调价标准、归纳总结业主意见等法定程序，然城启公司并没有履行上述法定义务。因此，在服务收费调整条款无效且城启公司没有依法履行法定程序的前提下，服务收费标准的调整须经周勇与城启公司协商一致确定。二、周勇有权拒绝城启公司缴纳物业服务费用的要求。1、城启公司未依约对小区实行封闭管理。根据《前期物业管理服务协议》的约定，城启公司应当对小区实行封闭式管理，严禁非本小区业主或业主所属车辆出入小区，但城启公司没有严格依约履行管理职责，放任社会车辆和人员出入小区，导致小区业主财产频频遭受侵犯，并且，小区至今没有实行封闭式管理。2、城启公司没有依法依约制止部分业主的加建行为。小区楼顶多处存在严重违法建设行为，根据《广东省物业管理条例》第55条第5款物业管理区域内禁止以下行为“违法搭建建筑物、构筑物”、第6款“损坏或擅自占用、改建物业共同部位”，物业管理区域发生上述行为时，物业服务企业应当及时劝阻、制止的规定，城启公司放任该业主违法建设行为违法了法律的规定，该违法行为直接导致了其他业主的合法权益遭受了侵犯，是城启公司服务质量低下的直接体现。3、除大门口安装摄像头外，城启公司没有依约在小区其他位置安装摄像头。根据《前期物业管理服务协议》第二章安全防范工作中的约定，为保障小区业主的人身财产安全，城启公司必须在小区内安装摄像头，但城启公司自2008年签订《前期物业管理服务协议》至今，仍未安装任何的摄像头，这正是城启公司没有依约履行服务的体现。并且，唯一安装在小区门口的摄像头也已经坏了，小区每次发生盗窃事件，派出所均无法调取到该时段的录像资料。4、城启公司违法占用业主公共用地及市政道路规划车位以及在电梯内私自投放广告用于非法收取费用。根据《广东省物业管理条例》关于“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业用部位、共同设施进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得的利益归全体业主所有”的规定，城启公司规划车位以及在电梯内投放广告首先得征得业主的同意，相关的收益亦属于业主所有，城启公司的以上行为既没有征询业主的同意亦私自非法收取相应的收益，其行为不仅造成了小区环境质量的严重下降，也严重侵犯业主的财产权益。5、城启公司在本属消防通道的位置上划为停车位，并违法收取费用。消防通道是用于小区发生火灾救援之用，这关乎着所有业主的重大切身利益以及人身财产安全，对于如此重要、且政府部门明文要求划定的特殊区域，城启公司居然私下用于收取停车费用。综上所述，城启公司在签订《前期物业管理服务协议》时本就没有端正一个服务企业的态度，在协议签订后亦没有依法依约履行应尽义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，城启公司没有依约履行其应尽义务时，周勇自然有权拒绝相应的履行要求三、城启公司关于物业管理费的请求部分超过诉讼时效，且是其违约在先，故违约金的请求于法无据。城启公司提交的《催收物业管理费通知》纯属单方制作，周勇从未收到过这样的缴费通知，因此，自一审法院受理之日起，往前面推断两年，两年之前的物管费已过诉讼时效。并且，由于城启公司的服务质量不到位，其是违约在先，周勇有权拒绝缴纳服务费，故城启公司违约金的请求于法无据。城启公司辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、调整物业服务费，是符合双方签订的《前期物业管理服务协议》的，且该收费标准也已在江门市江海区物价局以政府指导价的形式备案。二、城启公司已依约提供适当的安保设施及服务。进入小区的车辆需要刷卡或登记。被盗的业主可依法追究相关责任人的法律责任。而这并非拒交物业服务费的抗辩理由。三、城启公司有适当管理小区的权利。根据《前期物业管理服务协议》以及法律的相关规定，城启公司可以有权利对停车位等进行适当的管理。四、虽周勇提供了照片，但照片不能证明问题的持续存在，不能证明城启公司提供的物业服务存在瑕疵。五、关于诉讼时效的说明，城启公司通过电话、张贴催缴公示，上门等方式对欠费业主进行催缴，是符合物业管理公司催收物业费的通常做法，而且城启公司提供的物业服务属于持续履行，而且目前仍在履行中，也一直进行追讨，物业服务具有长期、连续性的特点。而且根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定，诉讼时效期间从最后一次计算，因此不存在诉讼时效已过的说法。根据《前期物业管理服务协议》的约定，城启公司应提供符合约定的物业服务，周勇应按期交纳物业管理费，该协议并没有约定双方履行义务的先后顺序，且城启公司也已提供了物业服务。因此，周勇应当支付物业服务费及违约金。城启公司向一审法院起诉请求：1、周勇立即支付物业管理费6282.66元及违约金5560.07元给城启公司；2、本案的诉讼费用由周勇承担。一审法院认定事实：城启公司、周勇于2008年1月15日签订了《前期物业管理服务协议》，约定周勇将其购买的由江门市城启房地产发展有限公司开发建设的朗悦居1幢之四902号房屋（建筑面积90.27平方米）委托城启公司进行物业管理；多层住宅按建筑面积每平方米每月0.8元收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号至10号；物业服务费收取标准在合同期内可以按物价局批文调整或甲乙双方协商调整；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金等内容。该协议签订后，城启公司向周勇提供物业服务，周勇没有交纳2011年1月至2015年10月31日的物业服务费。另查明：2010年12月13日，《兴南小区朗逸居、朗怡居、朗悦居物业服务收费公示备案资料》在江门市江海区物价局备案，其中带电梯多层住宅的物业管理费的收费标准调整为1.20元／㎡／月，价格管理形式为政府指导价。一审法院认为，本案涉及城启公司、周勇之间物业服务合同法律关系的纠纷。城启公司、周勇签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。根据《兴南小区朗逸居、朗怡居、朗悦居物业服务收费公示备案资料》，可证实从2010年12月13日起，周勇所居住房屋的物业管理费的收费标准调整为1.20元／㎡／月，周勇居住房屋的建筑面积为90.27平方米，故每月的物业管理费为108.32元。周勇认为城启公司违法单方提高物业管理费，该行为无效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费收取标准在合同期内可以按物价局批文调整或甲乙双方协商调整。本案中，城启公司将带电梯多层住宅的物业管理费的收费标准调整为1.20元／㎡／月，价格管理形式为政府指导价，且该收费标准也已在江门市江海区物价局备案，符合上述协议对物业管理费调整的约定，故周勇的抗辩主张，理据不足，一审法院不予采纳。城启公司、周勇签订《前期物业管理服务协议》后，城启公司已向周勇提供物业服务，但周勇没有交纳2011年1月至2015年10月31日的物业管理费共6282.56元（108.32元／月×58个月），已构成违约，其应向城启公司支付物业管理费6282.56元及违约金。城启公司主张的物业管理费为6282.66元，对超出部分，一审法院不予支持。城启公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，主张从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对城启公司主张的违约金，一审法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于城启公司没有提交证据证明其因周勇的违约行为所造成的实际损失的数额，结合双方对协议的履行情况等因素，一审法院酌定违约金自2011年1月11日起，以每月实际欠款数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定的付清款日止。周勇认为城启公司没有按《前期物业管理服务协议》的约定提供服务，其无需向城启公司支付物业管理费及违约金。根据《前期物业管理服务协议》的约定，城启公司应提供符合约定的物业服务，周勇应按期交纳物业管理费，该协议并没有约定双方履行义务的先后顺序，且本案中城启公司也已提供了物业服务，故周勇的抗辩主张，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费人民币6282.56元及违约金（自2011年1月11日起，以每月实际欠款数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定的付清款日止）给城启公司；二、驳回城启公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费96.06元，由周勇负担。此款城启公司已预交，周勇于本判决生效之日起十日内迳付96.06元给城启公司。二审中，周勇提交江门公共频道新闻报道视频光盘及书面摘录材料一份，证明城启公司没有依法依约履行物业管理服务，应认定为违约在先。城启公司质证称，周勇提供的证据认为不符合新证据的要求，视频本身虽是真实，但其中记载的内容并非真实，该证据无法证明城启公司没有依约履行物业管理服务。经审查，前述证据为逾期举证，且对本案的处理未能产生实质性影响，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《前期物业管理服务协议》第三十条约定“本协议签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，并结合双方当事人的诉辩情况，本案二审的争议焦点包括：1、《前期物业管理服务协议》关于物业服务费标准调整的条款是否有效？2、周勇应否向城启公司支付所拖欠的物业服务费及违约金？3、周勇在二审所提及的诉讼时效抗辩应否予以支持？关于第1个焦点问题。即使城启公司与周勇所签订《前期物业管理服务协议》，属于由城启公司所提供的格式合同，但没有证据显示周勇在签约后曾根据合同“本协议签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”的约定，向城启公司提出变更合同条款或者签订补充协议的要求；而合同所约定的“物业服务费收取标准在合同期限内可以按物价局批文调整或甲乙双方协商调整”，是关于物业服务费的标准在履行期间如何调整的事宜，并不属于免除或限制城启公司责任的条款，城启公司对此未采取合理方式提请注意，没有违反法律的规定；况且前述条款设定的两种物业服务费的调整方式，包含了双方自主协商以及交由物价部门根据政府指导价进行衡平审定两种方式，既符合现实需要也体现出相对的公平合理，该条款并不存在排除周勇所享有的接受物业服务等合同主要权利。因此，周勇以《前期物业管理服务协议》的前述关于物业服务费标准调整的条款属于格式条款，其中内容有违公平原则，且存在免除城启公司自身义务、排除周勇权利的情形而又不作提醒和说明为由，主张该条款无效，依据不足，本院不予支持。关于第2个焦点问题。承上所述，《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同的约定，周勇应自办理收楼手续后的次月开始，在每月的5号至10号交纳当月的物业服务费，如有逾期，则从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。周勇没有依约交纳2011年1月至2015年10月31日的物业服务费共6282.56元，明显构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，一审判决判令周勇支付所拖欠的物业服务费6082.56元及相应的逾期付款违约金，合法有据，本院依法维持。前述合同约定“物业服务费收取标准在合同期内可以按物价局批文调整或甲乙双方协商调整”，城启公司据此将带电梯多层住宅的物业管理费的收费标准按政府指导价进行调整为1.20元／㎡／月，且经江门市江海区物价局同意备案，周勇依约应按照调整后的标准履行交纳物业服务费的义务。周勇以城启公司未与业主协商、未听取业主意见且作公示为由主张城启公司单方违法调价，理据不足，本院不予采纳。至于周勇在诉讼中提及城启公司所提供的管理服务存在未实行封闭管理、未制止加建行为、摄像头安装不足、违法规划车位及投放广告收费等质量瑕疵的问题。首先，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从周勇提供的证据反映城启公司确实存在不足之处，但未能充分证明城启公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，从而周勇据此未足以对抗城启公司关于物业管理费的支付请求权；其次，即使周勇所述的服务瑕疵完全属实，但所属小区一直没有通过业主大会或组建业主委员会的方式向城启公司提出终止合同，在合同没有相应约定的情况下，不宜认定业主据此就享有免交物业管理费的权利，否则有违诚实信用原则和公平原则；再者，即使周勇所述的服务瑕疵完全属实，所侵犯的是全体业主享有的共益权，在周勇未能举证证明其中另有对其个体权益的损害或者其在共益权中所占的具体比例的情况下，其据此主张免交或少交物业管理费，理据尚有不足。因此，周勇以城启公司提供的服务存在前述瑕疵为由主张无须支付物业管理费及违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于小区物业服务较多涉及到全体业主的共益权利，而对于服务质量的问题不同的人往往有不同的感受，因此，针对城启公司在提供物业管理服务过程中出现的问题，包括周勇在内的涉案小区业主也可以依法尽快组建业主委员会的方式，以代表全体业主的有效议决及时对城启公司进行沟通、协调和监督，依法追究城启公司相关的违约责任，乃至主张解除物业服务合同等权利。关于第3个焦点问题。周勇在一审期间未对城启公司本案的诉求提出诉讼时效抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院对周勇在二审期间才提出的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，周勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96.06元，由周勇负担。本判决为终审判决。审判长  李立辉审判员  陈侃伦审判员  李雁羽二〇一六年十一月二日书记员  钟宏鹏