江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初619号原告（反诉被告）：梁昌海，男，1985年1月2日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：曾敏，江西华罡律师事务所律师，执业证号：13601201410899893。被告（反诉原告）：林希，女，1983年6月15日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：胡波，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198910361330。原告梁昌海诉被告林希房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告林希提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾敏，被告委托代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁昌海诉称:2014年4月10日，梁昌海与林希签订1份店面租赁合同，约定租赁期限自2014年4月10日至2017年4月10日止，月租金为13000元。合同签订后，梁昌海多次给予林希租赁方便，但林希从2015年4月10日开始拖欠梁昌海租金至今5个月共计65000元。梁昌海多次向林希催交租金未果，特向贵院提起诉讼，要求：1、判令林希支付拖欠梁昌海的租金65000元（计算截止日为2015年9月10日，最后以实际所欠房租为准）；2、判令林希支付梁昌海违约金10000元；3、判令本案所有诉讼费用由林希承担。林希本诉辩称：梁昌海与林希签订的租赁合同为无效合同，该租赁合同中的渊明南路109号店面是公有房屋。先是政府部门将该店面租给南昌市百花洲童鞋厂使用，后该厂将店面转租给熊庭衍，熊庭衍又将店面转租给梁昌海，最后梁昌海将店面转租给林希。由于是公有房屋，南昌市百花洲童鞋厂只能自己使用，不能转租，所以合同无效。梁昌海诉请中计算到2015年9月10日的租金是多算了1个月，店面租金应当计算至2015年8月10日，因为当天，熊庭衍夫妇已经将该房屋从梁昌海处收回，梁昌海无权向林希收取2015年8月10日至9月10日的房租。因租赁合同无效且林希没有违约，所以林希不需向梁昌海支付违约金。本案诉讼费由梁昌海承担。林希反诉诉称：梁昌海以每月7000元的租金向熊庭衍租到店面，然后以每月13000元将店面转租给林希，梁昌海转租店面每月净赚6000元。在签订合同当天，梁昌海还另外向林希收取自2014年4月10日至2017年4月10日共3年的店面经营权转让款150000元，该款折合为每月4166.66元。但林希从2015年11月28日就没在该店经营，梁昌海应当退还林希共16个月的店面经营权转让款共计66666元。林希故提出反诉，要求1、判令梁昌海将2015年12月10日至2017年4月10日共16个月的店面经营权转让款计66666元返还给林希；2、反诉费由梁昌海承担。梁昌海反诉辩称：转让费是作为市场经济的经济现象，是对优先续租权的构成，不是按月计算的。是承租方对自己权利的概括性转让，因此不存在退还转让费的事实。根据双方签订的租赁合同约定：如遇政策性拆迁，甲、乙双方不承担责任。本案系政策性拆迁，因此不存在返还转让费的情况.梁昌海为主张其本诉诉请，提供如下证据：证据一、租赁合同两份、房东声明。证明：1、梁昌海拥有位于南昌市渊明南路的109号商铺的三年的使用权，即2014年4月10日至2017年4月10日；2、原房东熊庭衍同意梁昌海转租。证据二、租赁合同。证明：1、梁昌海与林希于2014年4月10日签订了为期三年的租赁合同；2、租金为13000元每月，每半年一次提前缴纳；3、任何一方有违约应承担10000元的违约责任。林希为支持其本诉答辩意见及反诉诉请，提供如下证据：证据一、货币补偿协议书。证明：1、南昌市渊明南路109号是公有房屋，该房屋是由南昌市百花洲童鞋厂向西湖区房管局承租的；2、因拆迁，该房屋于2015年11月28日前交给了西湖区房管局；3、最迟在2015年11月28日林希就未在该房屋中经营。证据二、店面住房租赁合同、店面租赁合同。证明：1、梁昌海承租熊庭衍的店面及梁昌海转租给林希的店面都是南昌市渊明南路109号，租期都是从2014年4月10日至2017年4月10日；2、梁昌海每月付熊庭衍的租金为7000元，但每月收林希的租金为13000元；3、从4月10日起林希每半年交一次租金给梁昌海；4、只有违约才承担10000元罚款，没约定违约金。证据三、收条。证明：1、在梁昌海与林希原签订店面租赁合同的当天，梁昌海收到了林希支付的店面经营权转让款150000元；2、梁昌海所收的150000元店面经营权转让款，收的是从2014年4月10日至2017年4月10日林希在该店经营的经营权转让款，该经营权转让款折合每月的款为4166.66元。梁昌海应将林希未经营的月份中的店面经营权转让款返还给林希。证据四、租赁合同。证明：1、在2015年8月10日，熊庭衍将该店面直接转租给林希，在2015年8月10日，熊庭衍已收回了原告的承租权。梁昌海收林希的租金只能计算到2015年8月10日止；2、林希既交了一个月押金，还交了8月份的租金给熊庭衍，熊庭衍宣布以前所有租赁合同终止。梁昌海针对反诉答辩意见，未提供证据。经审理查明：南昌市渊明南路109号店面是南昌市百花洲童鞋厂向南昌市西湖区西湖住房保障和房产管理所承租。而后南昌市百花洲童鞋厂将该店面交由熊庭衍管理、使用。南昌市渊明南路109号店面已于2015年11月28日因拆迁交付拆迁部门。2014年2月20日，熊庭衍与梁昌海签订《店面住房租赁合同》1份，约定：熊庭衍将南昌市渊明南路109号店面租赁给梁昌海，租期三年，自2014年4月10日至2017年4月10日止；每月租金7000元等。2014年3月1日，熊庭衍出具《房东声明》，载明：“……熊庭衍将位于南昌市渊明南路109号店面租于梁昌海经营期间，如梁昌海在租赁期间需要店面转租或转让，均与熊庭衍无关。熊庭衍唯一只认和梁昌海签订的合同行事”。2014年4月10日，梁昌海（甲方）与林希（乙方）签订《店面租赁合同》1份，约定：一、店面租赁地点：南昌市渊明南路109号；……三、店面租赁期限为三年，自2014年4月10日至2017年4月10日；四、店面租金为每月13000元，自店面租赁合同签订之日起乙方向甲方交纳押金10000元，月租金自4月10日起乙方以半年为准遂季向甲方交纳；五、乙方在经营新时期所发生的如用水、用电、税收等一切费用均由乙方自行承担；六、乙方在租赁经营期间必须合法经营，保证用火用电安全，如乙方人为造成的房屋损坏要照价赔偿；七、乙方在租赁期间内若需要将店面转让，需经甲方认可后方可进行；八、租赁期满后，如乙方想续签租赁合同，可享有同等市场条件下优先续租权；九、如遇国家政策性房屋拆迁，甲、乙双方均不承担违约责任，其中若国家有对乙方经营者之补偿者亦可享受，但不能无理取闹，更不能与国家及甲方发生冲突，一切按照政策办事；十、租赁期间甲乙双方均不得以任何借口缩短或延长租赁期，任何一方违约将处以人民币10000元整罚款；十一、租赁期满后，乙方在不在续租的前提下不得拆除室内外任何装饰物品，同时甲方及后续者也不承担任何装饰费用；……”。签约后，林希使用租赁的店面，并向梁昌海支付了2014年4月10日至2015年4月10日的房屋租金130000元。后因林希未支付房屋租金，梁昌海故诉诸法院，提出如前之诉。另查明;在梁昌海与林希签订《店面租赁合同》的2014年4月10日当天，林希向梁昌海支付150000元，梁昌海出具《收条》，载明：“本人把位于南昌市渊明南路109号店面的三年（2014年4月10日至2017年4月10日）有效经营权，以150000元的价格转让给林希经营使用，现已收到”。又查明：此后，熊庭衍与梁昌海因房屋租赁发生争议。2015年8月10日，熊庭衍与林希签订《租赁合同》1份，约定：熊庭衍将南昌市渊明南路109号店面租赁给林希，租期自2015年8月10日至2017年4月10日止；每月租金7000元；合同即日生效，以前所有租赁合同一律作废，自行终止等。签约后，林希向熊庭衍支付房屋押金7000元，2015年8月10日月房屋租金7000元，合计14000元。本院认为：梁昌海与林希签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同规定履行各自的义务。签约后，梁昌海将房屋交付林希使用，已经履行了义务，但林希未按合同约定按期支付房屋租金已构成违约。梁昌海要求林希支付拖欠租金诉请，合理合法，本院予以支持。南昌市渊明南路109号店面已于2015年11月28日因拆迁交房，林希实际租赁期至2015年11月28日之前。林希自2015年4月10日起拖欠租金，截止到2015年11月28日，共计7个月18天，考虑到拆迁交房前的经营状况，本院按7个月计算，林希拖欠租金应为91000元（13000元×7月）。林希辩称公租房不能转租，房屋租赁合同无效的意见，未提供证据证明，本院不予采信。林希是与梁昌海签订房屋租赁合同，该租赁合同的相对方是林希和梁昌海。林希辩称2015年8月10日，熊庭衍将该店面直接转租给林希，林希无需向梁昌海支付2015年8月10日以后房租的意见，与法不符，本院亦不予采信。但考虑到熊庭衍是租赁房屋的上手房东，林希向熊庭衍支付的14000元租赁费用应在本案租金中扣除。综上，林希实际应付的租金为77000元（91000元-14000元）。另租赁合同没有明确约定拖欠租金的违约责任，因此梁昌海要求林希承担违约金10000元的意见，本院不予支持。2014年4月10日,林希向梁昌海支付南昌市渊明南路109号店面的经营权转让款150000元，该150000元实际就是店面转让费。店面转让费是市场经济中一个正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）、在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；（二）、当事人双方经常使用的习惯做法”。据此，店面转让费可以看作是房屋租赁领域或行业的交易习惯。只要不存在欺诈，胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可。因此，林希向梁昌海支付店面转让费150000元的事实，本院予以认定。梁昌海在收条中已明确150000元是南昌市渊明南路109号店面的三年店面转让费，该店面因拆迁，林希已无法继续履行租赁合同，根据公平原则，林希要求梁昌海退回2015年12月至2017年4月的店面转让费66666元（150000元÷36月×16月）的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告林希于本判决生效后十日支付原告梁昌海房屋租金77000元。二、反诉被告梁昌海于本判决生效后十日退回反诉原告林希店面转让费66666元。一、二项相减，被告林希向原告梁昌海支付款10334元。三、驳回原告梁昌海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费1680元，由被告预交的反诉案件受理费735元，由原告梁昌海承担735元，被告林希承担1680元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  付 蕾人民陪审员  邹伟丽人民陪审员  赵文英二〇一六年十一月十四日书 记 员  胡 瑶