重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0228民初3545号原告黄庆菊，女，汉族，生于1963年11月29日，重庆市梁平县人，住梁平县。原告李常成，男，汉族，生于1963年7月29日，重庆市梁平县人，住梁平县。上述二原告委托代理人古光轩，重庆文才律师事务所律师。被告重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码9150022856994628XX。法定代表人廖克难，系该公司总经理。委托代理人张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，重庆市渝中区人，住渝中区。原告黄庆菊、李常成与被告重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆��地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员白在勇独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人古光轩，被告联隆房地产公司的委托代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄庆菊、李常成诉称，被告所预售的梁平县××街道××大道×栋×单元×，明知×栋×单元×低于公路3米，通风、采光、排水很差，为了能吸引购买者，高额销售，通过其销售人员向原告宣传，商品房沙盘模型和样板房的展示，被告所售×栋×单元×的住房与公路在同一平面上，×栋×单元×高于公路面，基于被告的要约，2013年1月27日，原告与被告订立了商品房买卖合同，原告依约履行约定义务，可被告将原告住房修至临街面（公路面）同一平面，尤其是隐瞒了公路标高，原告的住房的主卧暴露在众人的视野下，无隐秘空间，街面（公路）的尘土以及噪声污染令原告苦不堪言，原告多次找被告要求被告予以解决，被告拒绝见面。在上访中，梁平县规划局告知，被告隐瞒了道路标高，被告的欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，给原告身心造成了巨大伤害和重大财产损失。原告接房后发现墙体开裂，被告虽然派人修复，有所改变，但原告装修后开裂的范围逐渐扩大。为此，原告请求人民法院确认被告的销售行为属于欺诈行为并构成恶意违约，判令被告依法向原告赔偿房屋差价款（800.00元/平方米×83.35平方米）=66680.00元，墙体开裂维修费30000.00元，共计96680.00元，本案诉讼费用由被告承担。被告联隆房地产公司辩称，被告不存在欺诈的销售行为，理由如下：双方签订的买卖合同对于房屋的位置及小区外道路标高无明确约定，被告销售部销售房屋的沙盘也��温馨提示会与实际情况存在一定差异，因此被告销售该套房屋不存在欺诈的故意；小区外道路标高的提升被告认为对原告并未造成实际损失及不良影响，因为二楼不同于一楼，不会存在地面返潮、雨水倒灌等客观不良影响，因此基于以上两点被告认为小区外的道路标高既不能证明被告欺诈销售，被告也不存在违约行为；墙体开裂的质量问题，庭前被告也通过现场照片观看了原告举示的墙体开裂的证据，被告认为首先该墙面开裂无法确定具体原因，从照片上看来该裂纹较浅，被告认为应当是墙面漆与原墙面粘和过程中施工工艺问题或者该墙面漆本身具有质量问题所致；原告所主张的墙体开裂维修费30000.00元也未提供证据支撑，因此被告认为不应当就原告的诉讼请求承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2013年1月27日，原告黄庆菊、李常成（乙方）与被���重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份重庆市商品房买卖合同，约定原告黄庆菊、李常成购买被告开发的隆鑫花漾城房屋一套（具体地址：梁平县××街道××大道×栋×单元×。），房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积83.35平方米、套内建筑面积70.07平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.28平方米，户型二室一厅，建筑面积单价3740.00元/平方米，套内建筑面积单价4448.82元/平方米，总金额311729.00元，乙方在2013年1月27日首付房款62729.00元，余下房款249000.00元由乙方向银行申请公积金贷款，2014年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。该商品房符合交付条件后，原告接房后对房屋进行了装修并已经入��，现已装修的房屋内部分墙面存在裂纹。针对原告起诉的道路标高等问题，本院依法对涉案房屋进行了现场勘察和测量。显示，马路人行道至原告房屋的墙体距离为7.6米左右，马路人行道路面比原告客厅房屋地面低4.7米左右，马路旁边的石护栏高度为40-60公分不等。现原告以道路标高、房屋开裂为由起诉至人民法院，请求确认被告的销售行为属于欺诈行为并构成恶意违约，判令被告依法向原告赔偿房屋差价款（800.00元/平方米×83.35平方米）=66680.00元，墙体开裂维修费30000.00元，共计96680.00元，本案诉讼费用由被告承担。另查明，2015年4月3日，梁平县规划局答复其他业主：因中央商务区河道改造，梁平县规划局根据规范将中央商务区部分道路竖向布局进行了优化调整，将“隆鑫花漾城”×区××路与××支二路交叉口的标高抬高1.41米，道路标高按照规定程序进行调整。2011年9月30日，梁平县规划局将道路高程调整情况依法告知隆鑫花漾城开发企业，隆鑫花漾城建设项目也按照基本建设程序依法报建，隆鑫花漾城第一期建设项目于2011年11月10日发放线通知单，2011年11月12日放线，2011年11月21日办理建设项目工程规划许可证，您反映的问题属于开发企业未真实告知业主，不存在改变规划问题。2014年10月16日，因道路标高问题，被告联隆房地产公司与隆鑫花漾城×栋×单元×业主梁潇签订一份补充协议，补偿其20000.00元。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、购房的各种发票、梁平县规划局关于绿化总平面图的说明、被告预售沙盘图片、案外人梁潇与被告的赔偿协议书、涉案房屋照片、（2016）渝02民终1478号民事判决书等证据结合原、被告的当庭陈述及本院的现场勘察予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告以道路标高为由请求确认被告的销售行为构成恶意违约，并判令被告赔偿房屋差价款。原、被告双方的合同中并未明确约定原告所购房屋小区外的市政公路的高度不能高于该小区，也没有约定高于后被告应当承担违约责任。虽然被告在出售房屋时宣传的沙盘显示道路和小区一样平，未如实告知原告小区外市政道路的标高。但该行为并不当然符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定中的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为“要约”和“合同约定的内容”的情形。本案中原告购买的是被告开发的隆鑫花漾城×区×栋×单元×号房屋，属该栋房屋的第二层。经本院勘察现场，虽然小区外道路相对被告开发的隆鑫花漾城×区×栋底楼住户标高，但并未高于本案原告所在的第二楼的房屋，实际低于原告房屋客厅地面4.7米左右，马路人行道至原告房屋的墙体距离为7.6米左右。原告举示的（2016）渝02民终1478号民事判决书及案外人梁潇与被告的补充协议书所涉及的均是涉及被告开发的小区房屋所在底楼（1楼）的业主。被告对梁潇房屋的道路标高支付补偿款20000.00元，是基于双方自愿及梁潇所购为底楼房屋，道路路面确实高于其房屋，存在采光、防水等不利因素。人民法院判决被告向（2016）渝02民终1478号一案的当事人马蓉进行赔偿，是综合考虑的“道路标高的调整对房屋价值的影响，有无户外花园对房屋价值的影响，如没有私家花园，底层房屋与其他楼层价格的影响等”。可以看出，道路是否标高及标高对涉案房屋的价值是否有实际影响及影响有多大，是原告应当举证证实的问题，也是人民法院应当审查和确认的范畴。本案中，原��并未举示出充分的证据证实小区外道路高于小区地面对其所在的二楼房屋的价值产生了实际影响，且实际影响为800元/平方米。同时，经过本院现场勘察发现原告的房屋并未像其他底楼业主一样具备了阻挡采光，存在雨水倒灌、返潮的风险等实质影响。故，对其要求判令被告赔偿房屋差价款66680.00元的诉讼请求缺乏事实基础和证据支撑，本院不予支持。关于原告主张赔偿墙体开裂维修费30000.00元的诉讼请求，虽然原告装修后的房屋内部分墙面存在裂纹属实，但原告未举示出证据证实该裂纹系被告修建的房屋墙体本身的质量问题所致，未排除因装修工艺、材料等问题引起墙面裂纹的可能性。同时，也未举示除证据证实维修费为30000.00元或已经产生了维修费30000.00元的事实。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告在本案中未举示��充分证据证实被告出售的涉案房屋存在恶意违约的情形，并因该违约行为导致其房屋价值降低800元/平方米，也未举示出充分证据证实被告应赔偿其房屋开裂维修费30000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄庆菊、李常成的诉讼请求。案件受理费2217.00元，减半收取1108.50元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受���费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。审判员  白在勇二〇一六年十一月一日书记员  王娅君