广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1642号原告：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路1号。法定代表人：王继康。委托代理人：刘灼垣、李磊，该公司员工。被告：广州市增城区仙村镇仙联村民委员会，住所地广州市增城区仙村镇军民路。法定代表人：陈剑扬。委托代理人:许少君、徐倩茜，广东法穗律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司诉被告广州市增城区仙村镇仙联村民委员会返还原物纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘灼垣、李磊，被告的委托代理人许少君、徐倩茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告在十日内搬离位于广州市增城区仙村镇军民路16号，并将房产交还原告；2、被告支付占用物业期间的场地使用费46913.3元（场地使用费自2014年7月1日起暂计至2015年8月31日为46913.3元，实际应计至被告实际搬离涉案房屋之日）；3、被告支付原告因对标的物进行市场价值评估的评估费用6000元以及承担本案全部受理费。事实和理由：位于广州市增城区仙村军民路16号是原告的物业，占地面积为139平房米，建筑面积为670.19平方米，房地产权证号为粤房地权证增自第66××29号。被告在未征得原告同意的情况下占用上述物业用于综治信访维稳工作站办公。被告得知情况后多次与被告协商，要求被告交还占用的物业，但被告至今仍未搬迁，其行为已对原告的权益构成了损害，致使原告不能涉案房屋用于经营、出租，对其造成一定损失，被告应支付其占用期间的占用费。原告委托广东公评房地产与土地估价有限公司对物业进行价值评估。经测算，物业于价值时点日的市场价值为1380591元。另根据广州市房地产租赁管理所发布的2014年广州市房屋租金参考价中显示广州市增城区仙村镇商业用房租金价格为5元/月/㎡。鉴于被告擅自占用原告的房屋致使原告不能自用及用于出租等用途，造成损失。按照物业建筑面积670.19平方米计算，自2014年7月1日原告发函催告之日起暂计至2015年8月31日，为弥补损失，被告应向原告支付场地使用费46913.3元（实际应计至搬离之日止）。被告广州市增城区仙村镇仙联村民委员会辩称，不同意原告的诉讼请求，其诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。一、原告诉请并没有相应的请求权基础，原告须证明涉案房屋为原告所有，但该房屋现登记于信用社名下，而非原告名下，依据物权法相关规定，不动产应以物权登记为准。虽然原告提交了相应批复文件，但银监会只是原告的主管部门，也没有涉及到物权归属，只是债权债务转为原告，原告应该先行办理变更登记才享有本案的诉权，如果合议庭认为原告承继了信用社的权利义务，那么无异于用司法审判权代替了行政处理权。原告先行办理变更登记再行诉讼的话也不会损害原告的任何利益。信用社对涉案房屋的取得不合法，因为经过查册发现涉案房屋的土地属于行政划拨，依据土地管理法划拨的土地只有用于国家机关基础设施建设等，但是信用社是企业，而且该土地用途注明是金融用途，与划拨的用途不相关。二、原告诉请场地使用费须以评估为准而非参照相应的文件，而且现在被告仅仅使用了该建筑物的一楼的部分面积，一楼以上是空出来的，所以评估也只应该以真正使用的面积予以评估。本院经审理认定事实如下：2009年9月16日，原增城市国土资源和房屋管理局出具粤房地权证增自字第××号《房地产权证》，载明位于广州市增城区新塘镇仙村军民路的房屋的权属人为广州市农村信用合作联社，层数四层，建筑面积为670.19平方米，房屋所有权取得方式为新建，土地使用权取得方式为行政划拨。2014年8月1日，原告通过广东省广州市番禺公证处进行保全证据公证，公证内容为广州农村商业银行股份有限公司羊城支行的委托代理人蔡啟基在公证员的现场监督下由快递员上门收件以国内特快专递邮件的方式向被告邮寄了《关于要求解决我行物业增城市仙村镇军民路16号被占用的函》、《房地产权证（复印件）》及《房地产平面图（复印件）》等材料。其中《关于要求解决我行物业增城市仙村镇军民路16号被占用的函》中载明：“增城市仙村镇军民路16号是我行物业，占地面积139平方米，建筑面积670.19平方米。近日我行得知贵村有关部门在未告知我行的情况下占用上述物业并进行装修，该行为已对我行权益构成了损害。我行与贵村一直保持密切的合作关系，本着保证双方的长久互助合作精神，请贵村自收函7天内与我行协商解决方案，停止侵权行为并赔偿我行损失，否则我行保留通过法律途径维护我行权益的权利。”广州农村商业银行股份有限公司羊城支行委托广东公评房地产与土地估价有限公司对位于广州市增城区新塘镇仙村军民路的房屋市场价值评估。2015年9月16日，广东公评房地产与土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，报告载明价值时点为现场勘查日2015年8月5日，估价市场价值为1380591元，单价为2060元/平方米。2016年1月8日，广州市增城区国土资源与规划局出具《登记薄查册表》，载明位于广州市增城区仙村镇军民路的面积为139.32平方米的土地权属人为仙村信用社，土地权属来源为行政划拨，土地状况为权属已注销。2014年12月，广州市房地产租赁管理所出具《2014年广州市房屋租金参考价》，载明增城区仙村镇其他区域为每月5元/平方米。庭审中，一、原告出示2009年12月7日由中国银行业监督管理委员会出具的《中国银监会关于广州农村商业银行股份有限公司开业的批复》复印件，载明“……一、同意广州农村商业银行股份有限公司开业……三、该行开业的同时，广州市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务”等内容，拟证明原告已承继了广州农村信用合作联社的全部资产及债权债务，因此房产证中并未变更名称。但被告认为该批复为复印件，不予认可，且上述批复中仅载明原告承继广州市农村信用合作联社的债权债务，并非物权；原告另出示广东公评房地产与土地估价有限公司广州分公司出具给原告的6000元评估费发票的复印件，拟证明原告因涉案房屋评估费事宜支出6000元，应由被告承担。二、原告主张其起诉状中的房屋地址“增城市新村镇军民路16号”与房地产权证书中载明的地址系同一地址、同一房屋。三、庭审后被告书面答复：1、房地产权证书中载明的地址与增城市仙村镇军民路16号是同一房产；2、确认其自2015年5月份开始使用涉案房屋，但仅仅使用的是首层，并未使用首层以上的房屋。庭审后，原告向法庭提交6000元评估费发票的原件，经核对与复印件无异。为了查明本案事实，本院于2016年10月27日组织双方当事人到涉案房屋处进行现场勘验。经查看，涉案房屋共三层的建筑，首层左边的一间由被告用作综治信访维稳工作站办公，右边一间用作被告的饭堂，涉案房屋的二、三层无人使用；首层房屋内没有可以通往二层的楼梯，在房屋的最右边有一个楼梯可以通往二、三层，但已经被锁住。双方当事人对上述勘验的事实均予以确认。本院认为：本案系返还原物纠纷，依照物权法规定，不动产的设立以登记为准。涉案房屋已经原增城市国土资源与房屋管理局登记在广州市农村信用合作联社名下，为合法的权属人。现广州市农村信用合作联社已自行终止，其权利义务由原告承继，故原告有权对涉案房屋的主张权利。庭审中，被告自认占用了涉案房屋的首层，本院对此予以确认。通过现场勘验，涉案房屋的二三层及地下层处于无人使用状态，因此对于被告抗辩称其仅使用首层，本院对此予以确认，原告请求被告返还涉案房屋二、三层及地下层，于法无据，本院不予支持。因此，被告在没有征得原告同意的情况下擅自占有使用涉案房屋首层，系无权占有，原告请求被告返还涉案房屋首层，于法有据，本院予以支持。关于占用费问题。原告主张因被告无权占有行为，致使其不能将涉案房屋首层用于经营、出租，对其造成损失，被告应支付其占用期间的占用费。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，被告应向原告支付其占用涉案房屋首层的占用费损失。故对于原告上述请求，本院予以支持。原告另主张被告自2014年7月1日得知被告无权占用涉案房屋，并向被告发函要求协商解决该事宜，故占用费的计算时间应自2014年7月1日起算，而被告抗辩称其是2015年5月份开始使用涉案房屋，但并未提供证据予以证明，对其上述抗辩，本院不予支持。关于占用费标准问题，原告主张要求被告自2014年7月1日起至被告实际搬离涉案房屋首层之日止，按照2014年广州市房屋租金参考价的标准（5元/平方米/月）支付涉案房屋首层的占用费，于法有据，本院应予支持。经核算，被告每月应向原告支付占用费为837.74元（670.19平方米÷4层×5元/平方米/月）。另，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”之规定，原告应将被告应支付的占用费中所含的土地收益主动上缴国家。本院对此不予处理。对于原告主张涉案房屋市场价值评估费6000元问题，因该费用的支出与本案无关，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市增城区仙村镇仙联村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市增城区仙村镇军民路16号的房屋首层返还给原告广州市农村商业银行股份有限公司；二、被告广州市增城区仙村镇仙联村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市农村商业银行股份有限公司支付占用费（按照每月837.74元的标准，自2014年7月1日起付至实际搬离涉案房屋之日止）；三、驳回原告广州市农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17710元，由原告广州市农村商业银行股份有限公司负担885元，被告广州市增城区仙村镇仙联村民委员会负担16825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  曾共明人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  卢淑敏二〇一六年十一月九日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。