山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终5554号上诉人（原审被告）：王兴彦，男，1963年11月7日出生，汉族，务农，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：许子涛，山东国续律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘保婷，女，1991年6月13日出生，汉族，务农，住郯城县。上诉人王兴彦因与被上诉人刘保婷租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初7315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王兴彦及委托诉讼代理人许子涛、被上诉人刘保婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兴彦上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“原告刘保婷对转让的涉案房屋实际占用时间为2016年4月至2016年5月31日，2016年6月1日后，如原告继续占用涉案房屋，属于原告与出租人之间的关系，与本案无关”是错误的，第一、被上诉人占用房屋的时间并不是2016年4月至2016年5月31日，而是从2016年4月至今，也就是至今房屋还在被上诉人处，并没有交还给上诉人，一直在被上诉人处。既然房屋一直在被上诉人处，被上诉人使用着房屋，这将影响着上诉人与被上诉人之间的合同，至上诉日已经达到4个月之久，这四个月被上诉人已经完全将转让费挣回来了，所以一审认定事实错误直接影响判决结果。二、一审判决适用法律错误，本案上诉人没有过错，房屋转让费无论依据合同法，还是在社会实践中都是合法合理的。一审判决让上诉人承担70%的过错责任没有任何法律依据。上诉人转让的不仅是房屋还有上诉人添加的附着物，一审没有认定是错误的，该附着物被上诉人是认可的，因此一审判决上诉人承担返还责任是错误的。刘保婷答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘保婷向一审法院起诉请求：依法判令或调解被告返还转让费27000元及利息；本案诉讼费、邮寄费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月9日，原告与被告口头协议，将陵园前街7号房屋转让给原告租赁经营，原告支付给被告32000元（实际打款31700元，300元用以折抵4月份水电费），其中转让费27000元、房屋押金5000元。2016年4月12日，原告向涉案房屋的出租人临沂市房产经营开发公司交纳了4月份房租800元、水电费204元。2016年5月18日，临沂市房产经营开发公司向原告发出房屋到期收回通知函，告知原告涉案房屋已于2016年4月30日到期，不再与原告续租，房屋收回，限原告于2016年5月31日前将房屋腾空，且已退还原告房屋押金5000元。对上述当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。原告刘保婷与被告王兴彦之间形成转让合同关系的事实，有双方口头约定及法庭调查予以证实，法院予以确认。原告主张被告无权转让房屋，出租人临沂市房产经营开发公司不再续租并收回房屋，导致合同目的落空，被告对原告上述主张不予认可，主张2016年4月原告向出租人交纳房租，出租人未提出异议，并已收取房租，证明出租人认可原告的租赁权，且至2016年7月14日，原告已使用涉案房屋三个月。通过庭审调查，可以看出被告转让给原告的房屋，租赁期限至2016年4月31日，出租人临沂市房产经营开发公司不再续租，限原告于2016年5月31日前搬离涉案房屋，原告实际占有房屋至2016年5月31日，该事实法院予以确认。被告王兴彦提交临沂市新元建筑有限公司出具的投标总价书一份，证明转让费27000元并不单是转让费，还有建筑物，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主张该证据仅是投标总价，未写明标的工程项目、具体位置，不能证明被告就涉案房屋进行了附属建设投资，仅认可涉案房屋后面搭建了一个棚。一审法院认为，根据原告提供的临沂市房产经营开发公司出具的通知函，原告刘保婷对转租的涉案房屋实际占有时间为2016年4月至2016年5月31日，2016年6月1日后，如原告继续占用涉案房屋，属于本案原告与出租人临沂市房产经营开发公司之间的权利义务纠纷，与本案被告无关。原、被告转让房屋时，被告未明确告知原告租赁期限，导致转让后出租人不再续租，原告转让房屋的目的无法全部实现，被告对转让合同的订立负有相应的过错。被告虽抗辩称其收取原告的27000元并非全部系转让费，其中包含11577.81元建筑费，但仅提供投标总价书一份，该投标总价书亦未写明招标人是谁及工程名称，且原告不予认可，对其该抗辩主张，法院不予采信。原告在租赁房屋时未尽到应有的注意义务，未落实房屋的实际权利人是否同意转租或续租，亦存在一定责任。综上所述，对原告要求被告返还转让费27000元的主张，法院予以支持，但考虑原、被告双方在订立合同时均有过错，对此法院按3:7的责任比例要求原、被告各自承担相应的责任，同时原告已使用涉案房屋两个月，故被告应返还给原告转让费15750元。因原告自身存有一定的过错，故其要求被告承担利息的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王兴彦于判决发生法律效力之日起返还给原告刘保婷转让费15750元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元减半收取238元，由原告负担99元，由被告负担139元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片三张，时间分别为2016年10月9日和2016年10月20日，证实自2016年4月至2016年11月20日，本案所争议的房屋一直由被上诉人占有使用。被上诉人质证称，涉案房屋并非由被上诉人使用，交纳房租时，临沂市房产经营开发公司称上诉人不是实际承租人，上诉人无权出租或转让给被上诉人，临沂市房产经营开发公司已经转卖了涉案土地及房屋，马上要搬迁。上诉人挂上牌子后打算卖凉菜，但一天没有卖过，现周边已经搬走了，谁经营的被上诉人也不知道。被上诉人提交了临沂市房产经营开发公司出具的通知一份，证明2016年5月份该公司已经通知所有的承租户腾出房屋，上诉人称被上诉人一直在经营不属实。上诉人质证称，对该证据的效力不予认可，因该证据无法证实是出租方发布，事实上，自2016年4月至今，涉案房屋出租方一直未收回，包括其他的邻居都在正常经营，所以被上诉人主张出租方要收回房屋与事实不符。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋出租方为临沂市房产经营开发公司，承租人为王振军，上诉人主张王振军将涉案房屋转租给了一位姓丁的，姓丁的又转租给的上诉人。被上诉人在向临沂市房产经营开发公司交纳租金时得知租期已满，上诉人便联系王振军与出租方签订房屋租赁合同（租赁期限自2016年4月1日至2016年4月30日），并将该租赁合同交付给被上诉人。本院认为，上诉人王兴彦于2016年4月9日将其所租赁的位于陵园前街7号房屋承租权转让给被上诉人刘保婷，双方未签订书面的转让合同。被上诉人在租赁经营期间，因涉案房屋的租赁合同已于2016年4月30日到期，出租方即临沂市房产经营开发公司下发《房屋到期收回通知函》，要求被上诉人于2016年5月31日前搬离涉案房屋。本案争议的焦点为：一、被上诉人实际使用涉案房屋的时间；二、上诉人所收取被上诉人的27000元转让费应否予以退还。对于第一个争议的焦点，被上诉人主张只是制作了广告牌未实际经营，上诉人则主张至本案二审开庭前被上诉人还一直使用，其所提交的照片被上诉人不予认可。经审查，照片中的房屋并未显示被上诉人实际经营的状况。原审法院依照临沂市房产经营开发公司出具的通知函，认定被上诉人实际占有时间为2016年4月至2016年5月31日并无不当。对于第二个争议的焦点，门面转让费是指在租赁期内，承租人在有权转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价，并对优先续租权的一种购买。本案被上诉人支付转让费的前提是长期使用涉案房屋用于经营，上诉人负有在一定时间段内保证出租人与承租权受让人在相同情况下续订租赁合同的义务。上诉人在转让涉案房屋时，租赁合同已到期，在被上诉人的要求下，上诉人协调原承租人与出租人续签了一个月的租赁合同，即2016年4月1日至4月30日到期。现双方达成的口头转让合同不能实现被上诉人继续经营门头的合同目的。原审判决考虑被上诉人已实际使用两个月，由其适当向上诉人按30%交付转让费并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人王兴彦负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年十一月二十二日书记员 崔凯琳