四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终159号上诉人（原审被告）：四川鑫涛房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路8号3幢3层31号。法定代表人：刘显贵，总经理。委托诉讼代理人：胡晓军，四川英艳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘显兵，男，生于1979年5月20日，汉族，经商，住四川省仪陇县。被上诉人（原审原告）：范恒玉，女，生于1963年10月22日，汉族，四川省南部县人，住南充市南部县。委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。委托诉讼代理人：任凯民，男，生于1975年3月2日，汉族，住南充市南部县。原审被告：刘显贵，男，生于1974年3月19日，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：胡晓军，四川英艳律师事务所律师。上诉人四川鑫涛房地产开发有限公司（下简称“鑫涛房产公司”）因与被上诉人范恒玉土地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第3674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫涛房产公司委托诉讼代理人胡晓军、刘显兵，被上诉人范恒玉委托诉讼代理人吴洪伟、任凯民，原审被告刘显贵委托诉讼代理人胡晓军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鑫涛房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人范恒玉负担。事实与理由：1.上诉人公司系二人共同投资，并非一人独资公司。其与被上诉人签订的《土地转让协议》显示公平。且案涉土地已经变更在上诉人名下，上诉人已就改造项目进行了投入，如解除合同，将给上诉人造成极大的经济损失。2.上诉人未能在约定的期限内取得改造项目的相关行政审批是当地政府规划所致，并非上诉人的原因造成，应当属于情势变更。同时，在案涉合同履行中，被上诉人也存在违约的行为。案涉合同解除，不仅不符合双方当事人的约定，还会给其他住户实现权利造成影响。3.上诉人在经营活动中，不可能杜绝与其他债权人产生债权债务关系，而案涉的一宗地已经过户在上诉人名下，现被相关单位依法采取保全措施，是上诉人自身无法阻挡的事实。虽然该宗土地被查封，但并不影响项目的建设，故案涉合同不应解除。范恒玉辩称，一审判决认定的事实清楚，实体判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人未能举证证明主张案涉《土地转让协议》显示公平，既是合同存在显示公平，上诉人要求变更，也超过了法定的除斥期间。同时，上诉人主张本案适用情势变更原则，缺乏事实和法律依据。其次，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人履行了相关合同义务，而上诉人违反合同的约定并导致案涉土地被查封，故一审判决解除合同有事实支撑。范恒玉向一审法院起诉请求：1.判令解除2013年7月3日原告与被告签订的《土地转让协议》；2.判令被告将南部县南隆镇新安路240号的国有土地返还原告，并由被告承担返还该宗土地给原告的国有土地使用权变更登记产生的税、费，被告所交的该宗土地出让金的利益无偿归原告所有；3、判令被告将南国用（2008）第2939号国有土地使用证原件返还原告。一审法院认定的事实：鑫涛房产公司系刘显贵投资设立的一人有限责任公司。2013年7月3日，鑫涛房产公司由刘显贵提供担保，与范恒玉签订《土地转让协议》，协议内容为：“转让人：范恒玉（简称甲方）受让人：四川鑫涛房地产开发有限公司（简称乙方）法定代表人：刘显贵保证人：刘显贵（简称丙方）甲方经与其家庭成员充分协商一致，将位于南部县新安路240号国有土地使用证号为南国用（2008）第2939号（用途：工业、住宅）、南国用（2008）第2940号（用途：商住）的两宗土地及其地上房屋等建筑物（没有产权证）一并转让给乙方专用于商品房开发建设。为明确双方的权利义务，甲、乙双方平等协商，自愿达成协议，共同信守。一、乙方应自本协议签订之日起壹年内办妥上述两宗国有出让土地使用权过户给乙方的建设用地使用权变更登记（即过户登记），并将土地用途变性为商品房开发用地，将这两宗土地的出让期间续期满七十年，甲方予以充分协助；办理过户登记及土地用途变性，甲、乙双方应缴纳的税、费，及这两宗土地出让期满七十年的土地出让金，均由乙方全部承担、缴纳（包括甲方应缴纳的部分及甲方应缴纳的个人所得税等一切税、费）。本协议在乙方按上述约定办妥土地出让期续期满七十年的过户登记当天生效。二、甲方保证上述两宗土地没有抵押，没有债务纠纷……。三、乙方利用上述两宗土地进行商品开发建设，由其自投资金、自主运作、自负盈亏，自行承担一切民事、行政等法律责任（包括安全责任），自行承担全部税、费。甲方有义务协调和处理这两宗土地的相邻关系，由此产生的补偿费用均由乙方承担。四、甲方转让给乙方的南国用（2008）第2940号宗地，独用面积400.87m2。乙方将在该宗土地原址所建的临新安路一侧（旁邻苟国富）的第一层框架结构全抬空口面房还给甲方，还房使用面积不得少于肆佰平方米（400m2）；还房面积少于部分，乙方按照还房时的新安路同地段口面房的市场价向甲方补偿。……乙方应在口面房所在楼栋主体工程验收合格后即将上述应还口面移交给甲方，并负责在该开发项目统一办证时为甲方办妥上述应还口面的国有土地使用证、房屋所有权证并交付甲方，承担由此产生的全部税、费（包括甲方应缴纳部分）……四、甲方转让给乙方的南国用（2008）第2939号宗地，独用面积1960m2。乙方将该宗土地上所建房屋的3400m2住宅房及车位一个还给甲方，冲抵土地转让款……五、乙方无条件接受甲方委托，无偿代为甲方销售上述所还住房……六、乙方在办妥南国用（2008）第2939号、南国用（2008）第2940号的两宗国有出让土地过户给乙方的过户登记当日，应向南部县国土资源局、南部县房管局书面承诺：乙方未经甲方同意无权将过户到乙方名下的这两宗土地或其上的在建房屋转让、抵押给他人（包括单位），乙方并将南部县国土资源局、南部县房管局注明已收悉的书面承诺原件一份移交给甲方。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付违约金壹佰万元，并赔偿由此给甲方造成的损失：（一）自本协议生效之日起壹年内，无法取得建设工程规划许可证、施工许可证等开发建设许可手续的；（二）自本协议生效之日起壹年内，这两宗土地的施工单位未进场动工的；（三）自本协议生效之日起叁年内，不能完成这两宗土地上商品房开发建设的；（四）不能按本协议约定给乙方还房或支付房款的；（五）将南国用（2008）第2939号、南国用（2008）第2940号这两宗土地或其地上在建工程转让或抵押的；（六）因乙方债务纠纷、欠缴税、费、被罚款而遭致查封南国用（2008）第2939号、南国用（2008）第2940号这两宗土地，且查封期间超过90天的；（七）违反本协议第六条约定的；（八）因乙方原因致使甲方合同目的不能实现的其他情形。八、在乙方的施工单位进场动工前，甲方有权继续出租这两宗土地，所收取的租金全部归甲方享有……九、除本协议另有约定外，任何一方违约，应向对方支付违约金壹拾万元，并赔偿由此给对方造成的损失。十、丙方自愿与乙方连带承担本协议乙方的合同义务及连带支付违约金、赔偿金的责任。十一、任何一方变更联系地址、联系电话应及时书面告知另一方……十二、本协议经甲、乙双方盖章、签字即成立，双方各执一份。甲方：范恒玉（签字并按指印）乙方：四川鑫涛房地产开发有限公司（印章）法定代表人：刘显贵（签字并加盖个人印章）保证人：刘显贵（签字并按指印）”。协议签订当日，原告范恒玉按约将南国用（2008）第2939号、南国用（2008）第2940号《国有土地使用权证》交付被告鑫涛房产公司，被告刘显贵并向原告出具了“今收到范恒玉南国用（2008）第2940号，南国用（2008）第2939号土地使用证原件两本”的《收条》一份。2014年1月22日，原告与被告鑫涛房产公司就南国用(2008)第2940号宗地国有土地使用权的权属进行了变更登记，登记在被告鑫涛房产公司名下的宗地国有土地使用证权号为南国用（2014）第027462号。南国用(2008)第2939号宗地的土地使用权至今未办理权属变更登记。《土地转让协议》签订后至今，被告鑫涛房产公司既未取得前述两块宗地的建设工程规划许可证、施工许可证等商品房开发建设许可手续，也未进场实施开发建设行为，两宗土地至今保持原状。2015年5月19日，因袁碧与被告鑫涛房产公司民间借贷纠纷一案，法院根据袁碧的申请作出（2015）南民保字第168号民事裁定书，对原告变更登记在被告鑫涛房产公司的土地【位于四川省南部县南隆镇新安路240号，国有土地使用权证号:南国用(2014)第027462号】予以了查封，查封期限为3年。为此，原告范恒玉以被告鑫涛房产公司已构成根本违约，且已丧失履行双方签订的《土地转让协议》的信誉和能力为由，遂诉至法院。案件审理过程中，范恒玉于2015年12月9日向法院申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认为，鑫涛房产公司（受让人）、刘显贵（保证人）与范恒玉（转让人）签订的《土地转让协议》系三方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该协议应当有效。但鑫涛房产公司没有在约定的期限内取得商品房开发建设许可手续，也没有组织具体施工单位进场施工，同时又因鑫涛房产公司的其他债务纠纷，致使该宗土地被人民法院查封，具有合同约定的解除合同的违约情形，故范恒玉要求解除双方签订的《土地转让协议》，并返还南国用(2008)第2939号《国有土地使用权证》的理由成立，法院予以支持。范恒玉撤回第二项诉讼请求，系对自己的民事权利和诉讼权利的有权处分，法院予以支持。刘显贵虽作为案涉《土地转让协议》的保证人，且鑫涛房产公司系被告刘显贵投资设立的一人有限责任公司，故依法应对鑫涛房产公司应承担的合同义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除2013年7月3日原告范恒玉与被告四川鑫涛房地产开发有限公司、刘显贵签订的《土地转让协议》；二、被告四川鑫涛房地产开发有限公司、刘显贵在本判决生效后十日内返还原告范恒玉所有的南国用(2008)第2939号《国有土地使用权证》。二审中，鑫涛房产公司提交国有土地使用证二份、南部县税务局收据一张、南部县人民政府文件5份，拟证明案涉两宗土地中，一宗地已经过户到鑫涛房产公司名下，另一宗土地仍登记在范恒玉名下，范恒玉存在违约行为及鑫涛公司已经产生相关费用，导致案涉协议无法履行系政府原因所致的事实。范恒玉对鑫涛房产公司的证据质证意见为，鑫涛房产公司所出示的相关证据的真实性无法确认，且不能证明其主张的事实成立。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人鑫涛房产公司与被上诉人范恒玉签订的《土地转让协议》合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，双方当事人在签订的《土地转让协议》中明确了范恒玉享有合同解除权的条件，该协议第七条载明“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，…（六）因乙方债务纠纷，欠缴税费、被罚款而遭受致查封南国用（2008）第2939号、南国用（2008）2940号这两宗土地，且查封事件超过90天的”。基于上述约定，鑫涛房产公司在协议签订后，于2015年5月因与第三人的债务纠纷，导致案涉转让土地中的一宗地被南部县人民法院查封。由此，鑫涛房产公司与范恒玉约定的合同解除条件已经成就，范恒玉主张解除与鑫涛房产公司签订的《土地转让协议》符合合同约定，应予得到支持。鑫涛房产公司上诉不解除合同的理由不成立，不予支持。综上所述，鑫涛房产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人四川鑫涛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 锐代理审判员  蒲文博代理审判员  李碧英二〇一六年十一月十八日书 记 员  何 薇