广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）深中法房终字第1505号上诉人（原审被告）：张乐生，住所地：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：薛国超，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧芳，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志朋，香港特别行政区居民。被上诉人（原审原告）：张志驹，住所地：深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：张志英，住所地：深圳市南山区白石路。被上诉人共同委托诉讼代理人：伍时伟，广东德纳律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：张英梅，广东德纳律师事务所律师。上诉人张乐生因与被上诉人张志朋、张志驹、张志英返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。因本案当事人之间关于涉案房屋的确认合同无效之诉即本院（2014）深中法房终字第1837号案件经广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民一申字第923号民事裁定书，裁定由该院提审进行再审，本院于2015年10月28日裁定中止本案诉讼。广东省高级人民法院对该案再审作出（2016）粤民再151号民事裁定书后，经张乐生申请，本院于2016年11月14日恢复本案诉讼。本案现已审理终结。张乐生上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回张志朋、张志驹、张志英的全部诉讼请求；3、张志朋、张志驹、张志英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对涉案房产的性质认定不清，对涉案房产的权利归属认定存在矛盾。一审法院认为涉案房产是违法建筑，未取得产权证或经过司法确权，所以对张乐生关于涉案房产系张志驹个人财产的意见不予采纳。但是一审法院却又确认张志朋、张志驹、张志英作为张某兴、张丽风的继承人而共同继承涉案房产。《中华人民共和国继承法》第三条明确规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。既然涉案房产是违法建筑，并非合法财产，自然不能纳入遗产范围，张志朋、张志驹、张志英因此也不得对其进行继承。一审法院的认定逻辑存在错误。此外，涉案房产是否属违法建筑，应当由相关行政部门通过合法程序予以认定，一审法院以涉案房屋没有产权证或经过司法确认为由，就认定涉案房产系违法建筑，明显超越法院职权范围，不符合法律规定，一审法院更不得以其认定结果为依据，作出对张乐生不利的判决。（二）在张乐生与张志驹签订《房屋转让合同》时，涉案房产的权利完全归属于张志驹，双方转让行为合法有效，与张志朋、张志英毫无关系。首先，涉案房产与湖X村西坊XX、105号房系在张某兴宅基地上建造而来，该3套房产在建设之初就已经完成了分配，其中湖X村西坊XX号房产权益归属张志英、涉案房产权益归属张志驹、湖某村西坊105房产权益归属张志朋。在张志朋、张志驹、张志英与张乐生确认合同无效一案中，张志朋在其提交的起诉状中自认了张志英对湖X村西坊XX号房产权益的归属。2002年2月23日，张志朋、张志驹、张志英及其父亲张某兴与揭西建筑施工队蔡更彬签订《投资建楼合同书》，合同第八条中明确约定张志朋“自愿将本人名下的楼房(湖某村西坊105号)第三、第四、第五、第六、第七和第八层全部由(蔡更彬)乙方出租”，也证明了湖某村西坊l05号房分配给了张志朋。2009年8月20日，张某兴向湖某村股份公司确认其将涉案房产产权人变更为张志驹。其次，涉案房产并非张某兴的遗产，张某兴于2010年l2月20日死亡，而涉案房产早在2002年就实际分配至张志驹名下，加之2009年8月20日张某兴再次向湖某村股份公司确认了该情况，湖某村股份公司对此又予以认可，足以证明涉案房产在转让给张乐生之前完全归属于张志驹。在张某兴死亡之后，(2014)深中法房终字第l837号案件纠纷发生之前，张志朋、张志驹、张志英作为申请人向深圳市公证处申请办理了继承权公证，《公证书》所涉及的财产中并没有列明涉案房产及湖X村西坊XX、105号房，由此亦可以证明前述3处房产的归属已经分别明确至张志朋、张志驹、张志英名下，不存在任何争议。因此，涉案房产并非张某兴的个人遗产，张志朋和张志英对涉案房产不享有任何权益。多年来，张志朋、张志驹、张志英各自管理自己所分配得到的房产，互不干涉，一直相安无事。因此，张志驹转让涉案房产给张乐生时，对涉案房产享有完全处分权，双方转让行为合法有效。但现因涉案房产参与旧城改造项目，可获可观的赔偿数额，故张志朋、张志驹、张志英互相串通，先提起确认合同无效之诉，张志驹在该诉中作出与事实完全相反的陈述，意在配合张志朋、张志英，以达到确认《房屋转让合同》无效的目的，其行为毫无诚信。（三）2009年8月21日，张志驹已经将涉案房产转让给张乐生，双方自愿签订了《房屋转让合同》，张乐生已交付了房款人民币700万元，实际使用和管理房屋至今已经6年，又因张志驹与张乐生系同一集体经济组织成员，故该房屋转让行为并不存在任何违法情形，合法有效，应当予以保护。虽然深圳市中级人民法院作出的(2014)深中法房终字第l837号民事判决书判决张乐生与张志驹签订的《房屋转让合同》无效，但是该判决书明显适用法律不当，导致错误判决。对此，张乐生已经向广东省高级人民法院申请对该案再审，广东省高级人民法院已于2015年6月29日立案受理。（四）结合(2014)深中法房终字第l837号案件与本案之间的联系，明显可以看出张志朋、张志驹、张志英相互串通，恶意诉讼，严重违背契约精神以获取非法利益。法院应当坚持维护诚信和利益均衡相结合的原则，充分尊重当事人意思自治、维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念，不得轻易认定合同无效。同时，要制裁不守信用、不守合同的一方，保护诚实守信一方的合法权益。对于未损害集体利益，未违背法律、法规的强制性规定的，应确认合同有效，避免司法裁判权被恶意反悔逐利者利用。张志朋、张志驹、张志英辩称，一审法院认定涉案房产属于张志朋、张志驹、张志英的共同财产，理由充分；张乐生从未实际支付过700万元购房款，却坚持认为《房屋转让合同》有效，反而更证实该转让并非真实意思表示；涉案房屋属违法建筑，《房屋转让合同》也经法院终审审理确认无效，张乐生拒绝履行判决义务退还房屋，严重损害张志朋、张志驹、张志英的利益。张志朋、张志驹、张志英向一审法院起诉请求：1、张乐生应在30日内腾退深圳市罗湖区××房屋给张志朋、张志驹、张志英；2、张乐生向张志朋、张志驹、张志英支付占用涉案房屋期间的房屋使用费人民币2，197，600元（以800平方米的房屋面积为基数，参照市场指导租金41元/月/平方米的价格，自2009年8月31日房屋交付之日起，暂计至2015年3月31日共计67个月，此后以此标准计至实际腾退房屋之日止）；3、张乐生承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）张志朋、张志驹、张志英系同胞兄弟姐妹关系。深圳市罗湖区103、104、105号房产所占面积约320平方米，是张志朋、张志驹、张志英的父、母亲张某兴、张丽凤的自留地。1979年，在该地上建有两栋楼房。2002年2月23日，张志朋、张志驹、张志英和张某兴作为甲方，与揭西建筑施工队蔡更彬作为乙方，签订《投资建楼合同书》，约定由蔡更彬出资将上述宅基地上的两栋旧房拆除，建起一栋七层半房产，分为3个单元即103、104、105号楼房；合同第二、三款约定：103、104、105号楼房第一、二层由甲方使用，第三、四、五、六、七层及第八层（半层）由乙方出租使用作为乙方投资成本的收益，使用期自2002年12月30日至2014年12月30日；合同第八条约定：105号楼房由乙方出租使用的使用期延长至2016年6月30日止。上述房产在建造时没有合法规划、报建手续，未经过行政机关审批，行政主管部门未对上述房产的产权进行确认。（二）2009年8月21日，张志驹与张乐生签订《房屋转让合同》，约定：张志驹同意将自己所有的位于深圳市罗湖区湖某村西坊门牌××房屋有偿转让给张乐生，双方商定房屋转让价为人民币700万元，张乐生应于2009年8月22日之前向张志驹付清全部房屋转让款，张志驹应于2009年8月31日之前将房屋移交给张乐生占有和使用。因《投资建楼合同书》约定××房第三层以上房产由蔡更彬出租使用至2014年12月30日，张乐生为取得××房第三层以上房产的使用权，于2009年8月28日一次性向蔡更彬支付租金82万元，蔡更彬因此退出了××第三层以上房产。张乐生自2009年8月底至今出租使用××全部房产。（三）一审庭审中，双方对××房产权归属存在争议，张志朋、张志驹、张志英称××房产为其共同继承且没有分割的房产，张乐生则称××房原为张志驹的个人财产。张乐生向一审法院提交了自深圳市湖贝实业股份有限公司调取的《湖某村（西坊）房屋登记表》，该登记表显示涉案××房屋拟定产权人为张志驹，原产权人为张丽凤，现产权人为张某兴，手写部分为：“本人现将湖某村西坊××房屋产权人更改为儿子张志驹。2009年8月20日”，并附有张某兴签名。张丽凤于1995年死亡，张某兴于2010年12月20日死亡。在张志朋、张志驹、张志英提交的关于继承权的公证书【（2011）深证字第XXX号】中，未涉及103、104、105号房产。（四）一审庭审中，双方对张乐生实际支付的购房款数额存在争议，张志朋、张志驹、张志英称张乐生只支付了购房款人民币148万元，张乐生则称其已支付700万元。张乐生向一审法院提交了落款人为张志驹、落款日为2009年8月21日的《收据》，该《收据》的内容如下：“本人张志驹收到村民张乐生支付的湖某村西坊××房屋转让款人民币700万元。”张志朋、张志驹、张志英向一审法院提交了中国银行存款历史交易明细清单，该清单显示张乐生于2009年8月21日通过银行转账的方式分两笔共向张志驹支付款项人民币148万元。张志朋、张志驹、张志英称，张志驹之所以出具数额为700万元的《收据》，是因为村民刘宝钗等7人向张乐生借款人民币50多万元，张志驹作为借款担保人根据张乐生的要求出具了该数额为700万元的《收据》；张乐生则称《收据》中的700万元的组成包括转账支付的148万元、支付给蔡更彬的租金人民币82万元（抵作购房款），及张志驹本人2009年8月21日之前的借款本息合计人民币470万元抵作购房款。（五）2013年，张志明作为原告，以张志驹、张乐生作为被告，以张志英为第三人，以《房屋转让合同》侵害其权利为由向一审法院提起（2013）深罗法民三初字第267号民事诉讼，请求判令：1、《房屋转让合同》无效；2、张志驹返还张乐生购房款人民币220万元。该案经一审法院一审、深圳市中级人民法院二审，深圳市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）深中法房终字第1837号民事判决，认定××房为违法建筑，《房屋转让合同》属以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的，该合同为无效合同，并判决：确认《房屋转让合同》为无效合同；驳回张志明的其他诉讼请求。张乐生在一审庭审中表示其不服（2014）深中法房终字第1837号民事判决，已向广东省高级人民法院申请再审，但截止至一审判决之日未向一审法院提交相关的再审受理资料。（六）张乐生系湖某村村民，为参加湖某村劳动分红的原农村集体经济组织成员。（七）双方在一审庭审中均确认，××房屋每层有两套房产，每套房产间隔为两间房产，每层房产有4间房产可出租；第八层房产亦有4间房产可出租。张乐生向一审法院提交2013年4月至2015年11月期间的房产租赁合同24份，该租赁合同显示××房屋每间房产的租金从900元/月至1800元/月不等，其中大部分租赁合同约定的租金标准约为1000元/月/间。张志朋、张志驹、张志英对张乐生提交的租赁合同反映的租金标准无异议。张乐生在一审庭审中确认，××全栋房屋1个月的租金在2万元至3万元之间。（八）双方在一审庭审中均确认，张乐生依《房屋转让合同》取得104房屋使用权之后，未对××房屋进行二次装修。一审法院认为，涉案湖某村西坊××房屋是在张志朋、张志驹、张志英的父母张某兴、张丽凤的自留地上建设，属违法建筑，未取得产权证或经过司法确权，张乐生关于××房屋是张志驹个人财产的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。张志朋、张志驹、张志英作为张某兴、张丽凤的法定继承人，到庭表示该房产为其共同继承且没有分割的房产，因此，张志朋、张志驹、张志英提起本案诉讼的主体适格，张乐生关于张志朋、张志英的原告主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1837号民事判决已判定《房屋转让合同》为无效合同，该生效判决具有对人的拘束力、对事的确定力，张乐生关于《房屋转让合同》为有效合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《房屋转让合同》既被判定为无效合同，张乐生继续使用××房屋没有依据，应将该房产退还张志朋、张志驹、张志英。张志朋、张志驹、张志英要求张乐生退还××房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。认定合同无效的案件，无效合同的法律后果须一并处理，因此，虽然张乐生在本案中未提出反诉要求退还购房款，但对购房款退还问题一审法院在本案一并作出处理。至于购房款数额，张志驹虽于2009年8月21日向张乐生出具《收据》表明收到购房款人民币700万元，但其中仅有148万元是通过银行转账支付的。张乐生称该700万元组成包括支付给蔡更彬的租金人民币82万元抵作购房款，但并无证据证明张志驹与张乐生已协商一致将支付给蔡更彬的租金人民币82万元抵作购房款，且支付蔡更彬租金人民币82万元的行为发生在2009年8月28日，后于张志驹向张乐生出具《收据》的日期2009年8月21日，因此，对张乐生该诉讼主张，一审法院不予采纳。张乐生称该700万元的组成包括张志驹本人在2009年8月21日之前向张乐生的借款本息合计人民币470万元抵作购房款，但张乐生并未提交相应的证据证明张志驹本人在2009年8月21日尚欠张乐生借款本息合计人民币470万元，更未提交证据证明张志驹与张乐生之间已达成合意将该借款本息抵作购房款，因此，对张乐生该主张，一审法院亦不予采纳。综上，在《收据》只有148万元银行转账证据佐证的情况下，一审法院仅认定张乐生向张志驹支付了购房款人民币148万元。《房屋转让合同》无效后，张志驹应将该购房款人民币148万元退还张乐生。利息属法定孳息，张志驹应按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付占有款项人民币148万元期间的利息。张乐生出租使用××房屋获得了利益，应向张志朋、张志驹、张志英支付相应的房屋使用费。由于张志朋、张志驹、张志英与蔡更彬在《投资建楼合同书》约定××房屋第三层以上房产由蔡更彬使用至2014年12月30日，而张乐生为获得××房屋第三层以上房产的使用权一次性向蔡更彬支付租金人民币82万元，支付了相应的对价，因此，张志朋、张志驹、张志英要求张乐生支付××房屋第三层以上房屋2014年12月30日之前的房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。张志朋、张志驹、张志英要求张乐生自2009年9月起支付××第一、二层房产房屋使用费的诉讼请求，及要求张乐生支付自2015年1月支付××全栋房产的房屋使用费的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。至于房屋使用费标准问题，由于××房屋不属于合法房产，且村民自建房因规划、环境、物业管理差距等原因租金标准相比同地段商品房的租金标准应较低，因此张志朋、张志驹、张志英诉请按照政府公布的指导租金标准支付房屋使用费，一审法院不予采纳。双方在一审庭审中均确认，××房每层有两套房产，每套房产间隔为两间房产，每层房产有4间房产可出租，第八层房产亦有4间房产可出租，一审法院对此予以确认。根据张乐生向一审法院提交的租赁合同显示，××每间房屋在2013年4月至2015年11月期间的租金从900元/月至1800元/月不等，其中大部分租赁合同约定的租金标准约为1000元/月/间，张志朋、张志驹、张志英对张乐生提交的租赁合同反映的租金标准无异议。由于张乐生提交的租赁合同仅能反映2013年4月至2015年11月期间的租金标准，且张志驹与张乐生对《房屋转让合同》无效均存在一定的过错，基于公平原则，一审法院酌定张乐生按900元/月/间的标准支付房屋使用费。张乐生应向张志朋、张志驹、张志英支付2015年3月之前（包括××房屋一、二楼自2009年9月至2014年12月期间及××全栋房产自2015年1月至2015年3月期间）的房屋使用费人民币547200元（计算公式为：900元/月/间×8间×64月＋900元/月/间×32间×3月=547200元）。张乐生应自2015年4月起按每月人民币28800元的标准（计算公式为900元/间×32间=28800元）向张志朋、张志驹、张志英支付房屋使用费，直至房屋交还张志朋、张志驹、张志英之日止。由于双方在一审庭审中均确认，张乐生依《房屋转让合同》取得104房屋使用权之后未对××房屋进行二次装修，因此，一审法院在本案中对房屋装修问题不作处理。据此，一审法院判决：一、张乐生应于一审判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区湖某村西坊门牌××房屋交还张志朋、张志驹、张志英；二、张志驹应于一审判决生效之日起十日内向张乐生退还购房款人民币148万元并支付利息（利息以人民币148万元为基数，自2009年8月22日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至一审判决确定的款项支付之日止）；三、张乐生应于一审判决生效之日起十日内向张志朋、张志驹、张志英支付截止至2015年3月的房屋使用费人民币547200元；四、张乐生应于一审判决生效之日起十日内按每月人民币28800元的标准向张志朋、张志驹、张志英支付2015年4月之后的房屋使用费直至上述房屋交还之日止；五、驳回张志朋、张志驹、张志英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取12190.5元，由张志朋、张志驹、张志英承担人民币9155.5元，由张乐生承担人民币3035元。本院经审理查明，广东省高级人民法院对本院（2014）深中法房终字第1837号案件进行再审后，于2016年10月20日作出（2016）粤民再151号民事裁定书，以涉案房屋在建造时未经合法规划、报建手续，房屋合法性尚未得到行政部门确认为由，裁定撤销该案一、二审民事判决，驳回张志朋的起诉。本院认为，涉案房屋未取得房地产权登记，亦无证据显示该房屋的用地、建设已经法定有权机关的批准，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施。因前述不同行政处理后果将影响对本案当事人之间财产权益关系的认定，且张志朋另案就张志驹与张乐生之间《房屋转让合同》提起的合同效力确认之诉亦已由广东省高级人民法院再审裁定驳回其起诉，故在行政主管部门对涉案房屋建设合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件受理，当事人应先行向行政主管部门申请处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第736号民事判决；二、驳回张志朋、张志驹、张志英的起诉。一审案件受理费12，190.5元，退还张志朋、张志驹、张志英；张乐生预交的二审案件受理费24，381元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 唐   毅审判员 张   睿审判员 庄 齐 明二〇一六年十一月十六日书记员 周颖（兼）附本裁定所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。