四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0129民初522号原告成都和欢物业服务有限责任公司。住所地：成都市锦江区静居寺路。法定代表人严德兴，总经理。委托代理人黄明海（特别授权），男，成都和欢物业服务有限责任公司员工。委托代理人吴刚（一般代理），四川凡高律师事务所律师。被告喻向辉，男，汉族，住四川省邛崃市。委托代理人李迁锦（特别授权），邛崃市火井法律服务所法律工作者。原告成都和欢物业服务有限责任公司（以下简称“和欢物业公司”）诉被告喻向辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后,依法由代理审判员李莉适用简易程序于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告和欢物业公司的委托代理人黄明海，被告喻向辉的委托代理人李迁锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和欢物业公司诉称，2010年1月24日，原告与案外人四川省巴中市某某房地产开发有限公司大邑分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主交纳物业服务费的情况及原告与各业主的权利义务进行了详尽约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未全面履行交纳当期物业服务费的义务。自2014年5月起至今，被告已欠物业服务费85,174.90元，原告通过电话、现场、书面通知等方式多次催收无果。现起诉要求1、判令被告支付原告2014年5月至2015年11月期间物业服务费85,174.90元；并按《前期物业服务合同》约定承担滞纳金77,280.46元（滞纳金算至2016年5月30日）；2、诉讼费由被告承担。被告喻向辉辩称，1、喻向辉在2013年就将润洲大厦的房屋出租给了贾某某和杜某实际使用，双方的合同中第四条第三款明确约定“物管服务费由承租方承担”。贾某某和杜某才是本案所涉房屋物业服务的直接受益人和承担物业服务费的当事人；2、原告与案外人四川省巴中市某某房地产开发有限公司大邑分公司签订的《前期物业服务合同》中第21条明确约定合同期限为3年，自2010年12月起至2013年12月止，该合同从2013年12月之后对润洲大厦的业主们就不再产生约束力了，更谈不上服务费和滞纳金了；3、从2013年12月之后，原告除了强行留有大爷守小区大门外，就未履行其它物业服务，致小区物业服务处于瘫痪状态，电梯2014年5月就坏了，至今无人维修，地下停车场在2015年12月之前一直未提供给业主使用，至今未处理小区屋面的漏水情况，2013年7月造成答辩人房屋的承租人杜某损失约40万元，2014年6月以来该小区内无安保人员，小区内杂草丛生、垃圾成堆。假设《前期物业服务合同》成立，该合同第四条明确约定了被答辩人的服务内容，现被答辩人未按合同履行服务内容，答辩人就不应再向被答辩人缴纳物管费；4、假设被答辩人履行了相应的物管服务，根据答辩人与被答辩人曾经签订的协议，物管费也应从2014年7月起算；5、该小区在被答辩人撤走之前入住的业主只有40户左右，入住率未达30%，至今未成立业主委员会，因被答辩人的不作为，2014年5月答辩人和小区其他多数业主就口头告知过被答辩人撤离该小区，但被答辩人一直到2015年11月才撤离。6、对原告主张的物管费的滞纳金，因本案属于民事纠纷，不应当适用滞纳金，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2010年1月24日，原告与四川省巴中市某某房地产开发有限公司大邑分公司（以下简称“某某大邑分公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定：原告为某某大邑分公司位于大邑县的“大邑·润洲大厦”提供前期物业服务；原告根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.00元/月·平方米，商业用房1.5元/月·平方米；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业服务费用采用预付制，按季度交纳，业主应当在当期服务费用到期前15日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按每天3‰标准支付；合同期限3年，自2010年12月起至2013年12月止，合同期限届满前30日，业主大会尚未成立的，某某大邑分公司与原告应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，原告应在合同期限届满后继续履行本合同等内容。被告喻向辉购买了大邑县XXX号X栋X单元X层，建筑面积314㎡，XXX号X栋X单元X层，建筑面积260.03㎡，XXX号X栋X单元X层，建筑面积317.57㎡，XXX号附X号X栋X单元X层，建筑面积1343.09㎡，XXX号附X.X.X号X栋X单元X层，建筑面积889.45㎡。被告按合同约定，将所购商铺X层（891.6㎡）物业服务费缴纳至2014年6月30日，X层（2232.54㎡）物业服务费缴纳至2014年5月9日。原告于2015年11月30日离场。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、缴纳物业费收据、房产证复印件等所证实。本院认为，原告成都和欢物业服务有限责任公司与四川省巴中市某某房地产开发有限公司大邑分公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。原告为某某大邑分公司位于大邑县的“大邑·润洲大厦”提供前期物业服务，被告作为该小区业主，应按合同约定缴纳物业服务费用。被告称该房屋已出租给了贾某某和杜某实际使用，按双方签订的租赁合同约定，物管服务费由承租方承担，故贾某某和杜某才是本案所涉房屋物业服务的直接受益人和承担物业服务费的当事人。本院认为，被告喻向辉是小区的业主，按《前期物业服务合同》的约定，物业服务费应由业主缴纳，其将房屋对外进行租赁，并与第三人签订的租赁合同是其与第三人之间的合同关系，并不能对抗《前期物业服务合同》，免除其向原告缴纳物业服务费的义务，故对被告的该意见，本院不予采纳。被告认为《前期物业服务合同》的合同期限为3年，自2010年12月起至2013年12月止，该合同从2013年12月之后对润洲大厦的业主们就不再产生约束力了。本院认为，按《前期物业服务合同》的约定“合同期限届满前30日，业主大会尚未成立的，某某大邑分公司与原告应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，原告应在合同期限届满后继续履行本合同。”合同到期后，该小区未成立业主委员会，而某某大邑分公司也未与原告就延长合同期限达成协议，故原告在合同期限届满后按合同约定继续履行合同，被告也应按合同约定向原告缴纳物业服务费，故对被告的该意见本院不予采纳。被告认为，原告未按合同约定履行物业服务，致小区物业服务处于瘫痪状态，电梯无人维修，地下停车场也一直未提供给业主使用，并且被告的房屋屋面发生漏水情况也一直未进行解决，原告未按合同约定履行服务内容，被告也不应再向原告缴纳物业服务费。被告为证明其所述，向本院提交了小区内部照片及小区业主的证人证言。本院认为，现在原告已离场，被告所举照片不能证明系在原告离场之前所照，而小区业主所做的证人证言，因该小区业主与本案的审理结果存在利害关系，在没有其他证据予以印证的情况下，本院对证人证言不予采信。对于被告房屋屋面漏水，并不属于原告的物业服务范围，根据被告所提证据，原告方已联系了开发商协商解决，其尽到了自己的义务，故对被告的该意见，本院不予采纳。原告按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告未按合同约定支付物业服务费，应承担支付应交物管费及相应的违约责任。根据双方的合同约定，物业服务费应按季度交纳，业主应当在当期服务费用到期前15日内交纳，现被告未按合同约定缴纳物业服务费，原告的请求符合合同约定，本院予以支持。被告欠缴的物业服务费应分别计算，X层（891.6㎡）的物业服务费已经缴纳至2014年6月30日，计付至2015年11月30日为891.6平方米×1.5元∕平方米∕月×17月=22,735.80元，X层（2232.54㎡）的物业服务费已经缴纳至2014年5月9日，计付至2015年11月30日为2232.54平方米×1.5元∕平方米∕月×18月零20天﹦62,439.10元，二项合计85,174.90元。原告主张的滞纳金即为合同中约定的违约金，被告未按时支付物业服务费已构成违约，其应当承担以每季度应交物业服务费为基数，按合同约定的交纳日起计算的违约金。违约金的计取应当以实际损失为基础进行考量，原告不能提供被告未按期交纳物业服务费用给其造成除资金利息外其余损失的证据，其合同约定的日千分之三的违约金明显超过原告的实际损失，故对原告主张的违约金，本院酌情调整为以每季度应付物业服务费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率从合同约定的应交费之日起计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告喻向辉在本判决生效后十日内支付原告成都和欢物业服务有限责任公司物业服务费85,174.90元及逾期交纳的物业服务费违约金（计算方式：以每季度应付物业费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率从合同约定的应交费之日起计算至本判决确定的还款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,775.00元,由被告喻向辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李莉二〇一六年十一月四日书 记 员  王卓