江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初16523号 原告：丁月菊,女,1985年10月3日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告:张庚成,男,1983年7月22日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。 委托代理人：王康，江苏通达声远律师事务所律师。 被告：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道健康家园92-11、12号商铺。 法定代表人：卓尧，系该公司营销总监。 委托代理人：胡峰，江苏天帆律师事务所律师。 委托代理人：秦媛媛，江苏天帆律师事务所律师。 原告丁月菊、张庚成诉被告沭阳大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年11月22日公开开庭进行了审理，原告丁月菊、张庚成委托代理人王康、耿艳红，被告沭阳大唐房地产开发有限公司委托代理人胡峰、秦媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁月菊诉称：被告向原告支付逾期办证违约金30696.4元（以473061元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年5月28日计算至2015年5月28日）。事实和理由：原、被告于2012年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买了2幢1单元1001号房。总价款为473061元。双方约定于2014年2月28日前交付房屋，并且出卖人应当在商品房交付使用后90日内为买受人（原告）办理房产证。 出卖人于2014年2月22日将房屋交付给原告，但是被告并没有在交付房屋使用后90日内为原告办理房产证。直到2015年5月28日才办理好房产证，所以被告已经构成违约，理应承担违约责任，应该向原告支付迟延办理房产证的违约金30696.4元。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，要求处理。 被告沭阳大唐房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、原告未在规定期限内取得房产权属证书并非被告造成的。沭阳县房管部门要求开发商办理好委托手续后才统一办理房屋产权证书，开发商未取得买房人授权前，单方提交办证资料的，房管部门不予办理。原告于2015年2月14日授权委托被告代为办理房产权属证书事宜，故在未得到原告授权之前，被告无法也无权代为处理办证事宜，因此约定的办证时间应以原告授权委托的时间作为起算点。原告丁月菊的办证时间应为2015年5月，说明被告已在90日内履行义务，因此被告不应承担逾期办证的赔偿责任； 2、原告诉求中的索赔数额没有事实和法律依据。根据该双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人退房的，出卖人按已付房款的百分之0.5向买受人支付违约金”该合同约定合法有效，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规和社会公共利益，即使被告构成违约，也应按照合同约定承担违约责任。 本案争议焦点：逾期办证的起始时间以及逾期办证的责任应当由谁承担。 原告为证明自己的主张，出示以下证据： 证据1，商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，其中第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告不能在规定期限内取得房产权属证书且原告不退房的，被告应向原告承担违约金； 证据2、维修基金发票收据一份，证明被告向原告交付涉案房屋的时间为2014年2月22日； 证据3，丁月菊的产权证书，证明原告从被告处购买房屋的产权登记时间为2015年5月28日。 被告质证认为：对证据1，合同的真实性予以认可，该合同明确约定双方的违约责任且意思表示真实，合法有效。从该份合同看，原、被告双方约定的交房时间为2014年2月28日，故原告所主张的逾期办证的权利已超过诉讼时效。因为自2014年2月28日起，加上90天办证时间，就是至2014年5月28日，原告应自知道或者应该知道自己权利受到侵害时两年内向被告主张权利。但原告本次起诉的时间是2016年11月，已超过两年诉讼时效； 对证据2，未作质证。 对证据3，房产证和土地使用权证真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的，理由是：房产证显示的时间是该证书被核准颁发的时间，只要被告按照合同约定从房屋交付后90日内将办证资料提交至房管部门，即履行了义务。至于房管部门进行办理所需要的时间不应包含在内。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，授权委托书，证明原告于2015年2月14日签字授权委托被告代为办理产权证事宜。 原告质证认为：关于委托书，原告认为不能达到被告的证明目的，该委托书只能证明原告于2015年2月14日签订委托书，但并不能证明是原告无故拖延至2015年2月14日，不排除是被告通知迟延，才导致原告迟延。关于逾期办证违约金，原告认为明显低于原告的实际损失，法律规定，违约金低于原告的实际损失，可以请求变更违约金标准。由于原告逾期办理房产证造成的损失是难以确定的，因此原告根据商品房买卖合同司法解释第18条来确定违约金的请求标准。 本院认证意见：对原告提供的证据1、2的三性予以认定，对证据3以及被告提供的证据1的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。 经审理查明：原告以473061元的价格购买被告开发的位于沭阳县房屋。双方签订《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋的交房时间系2014年2月28日前，合同第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年2月14日，原告委托被告工作人员郝某办理涉案房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及领证事宜。同年3月10日，郝某提交涉案房屋的房屋登记申请表。同年5月28日，沭阳县房管处颁发涉案房屋《房屋所有权证》。现原告以被告未向其支付逾期办证违约金为由，诉至本院，要求处理。 另查明：2014年2月22日，被告向原告交付涉案房屋。 庭审中，被告称涉案房屋的备案资料的证据庭后提交，至本案判决前，被告并未提交相关证据至本院。 本院认为：原、被告之间签订房屋买卖合同，原告依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。原告要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，依照原、被告签订的合同第十五条约定，被告应于2014年5月23日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告提供的证据不足以证明其在2014年5月23日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称，原告应自知道或者应该知道自己权利受到侵害时两年内向被告主张权利。但原告本次起诉的时间是2016年11月，已超过两年诉讼时效。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效的期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。根据原、被告的约定，被告最迟将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年5月23日，故自2014年5月24日起，原告知道或应当知道被告侵害其权益。现原告于2016年11月10日向本院提起诉讼，已超过两年，且本案不存在诉讼时效中止、中断等情形，故原告关于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。对被告的抗辩主张，本院予以支持，对原告该诉讼请求，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告丁月菊、张庚成的诉讼请求。 案件受理费284元，由原告丁月菊、张庚成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费567元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。 审判员 徐 品 二〇一六年十一月二十四日 书记员 陈诗雅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。