江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0428民初994号原告杨修才，男，1977年11月4日生，汉族，江西省都昌县人，农民，住江西省九江市都昌县。原告王玉英，女，1977年12月12日生，汉族，江西省都昌县人，农民，住江西省九江市都昌县。系原告杨修才妻子。二原告共��委托代理人冯喜国，江西准星律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告都昌县宏都房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市都昌县大树乡东山路以东。法定代表人江攸华，该公司执行董事。委托代理人刘祖文，江西惟民律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨修才、王玉英诉被告都昌县宏都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理，依法组成合议庭于2016年8月5日、2016年9月13日、2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告杨修才、王玉英及其委托代理人，被告法人代表及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月8日，被告与原告签订了合同编号为902001520140814165349的《商品房买卖合同》，于2014年8月14日在都昌县房管局备案登记，由被告将位于都昌县建材大市场第B6幢220号商铺房（现房）出售给原告，总价款为450036元整，按照合同约定，被告逾期交房将承担违约金，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原告付清了全部购房款，但被告未将所购商铺交付给原告方，据了解，该商铺已由被告租赁给他人在经营灯饰（海云灯具城），现仍由他人占用经营，直至起诉时止，被告仍未履行交房义务。《商品房买卖合同》还约定了房屋转移登记（房产权证办理）的相关条款，条款约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋产权证书的，由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。经查，被告于2014年5月5日已取得了该商铺房屋初始登记，具备办理房屋产权转移登记条件。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，拒绝为原告办理房产权证，拒不向房屋行政主管部门交付办理房产证全部材料。原告不仅付清了所有购房款，而且还向财税部门缴纳了契税和物业维修金，被告应当在法律规定的时间为原告办理房产转移登记，应当履行合同义务，但被告拒不办理，是属于违约。原告认为被告的违约行为已经损害了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行使用、收益、抵押、转让等，致使原告遭受巨大损失，被告应当按照合同约定和法律规定履行义务。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》提起诉讼，请求人民法院：1、判决被告立即将都昌县建材大市场第B6幢220号商铺腾空交付给原告；2、判决被告将都昌县建材大市场第B6幢220号商铺房屋所有权转移给原告，立即将办理房屋权属登记所需的应由被告提交的全部材料交付不动产登记行政主管部门，为原告办理不动产权证书；3、判决被告支付给原告逾期交房违约金51372元。被告答辩称，1、该房屋买卖是现房，之前公司已将店面租给了他人，所以不存在交付房屋的问题。也已告诉了原告，租户也知道已卖给了原告，原告后来与租户还为了租金闹过矛盾。2、由于原告尚欠两万元房款没有交付，故没有为其办理过户手续。其他周边的房子，公司都已办理了。综上被告公司并无违约行为，故驳回原告诉讼请求。原告向本院提交下列证据材料：1、两原告身份信息、结婚证，以证明两原告主体资格；2、被告营业执照复印件、法人代表证明、法定代表人身份信息，以证明被告主体资格；3、商品房买卖合同原件，以证明1、原告购买被告开发的都昌县城建材大市场B6幢220号商铺；2、原告所签订的商品房买卖合同已经房管部门登记备案；3、合同签订时间为2014年8月13日，合同备案时间为2014年8月14日；4、被告应当履行交付房屋的义务，逾期交房应当承担违约金（已交房款的日万分之三）；5、被告应当办理商铺房屋转移登记的义务；4、购房款收据，以证明原告向被告交清了购房款，履行了商品房买卖合同的主要义务；5、第20141217号房屋所有权证，以证明被告在2014年5月5日办理了建材大市场B6#220商铺房产初始登记；6、契税发票、物业维修基金发票，以证明原告���纳了建材大市场B6#220商铺房的契税和物业维修基金；7、照片三张，以证明原告所购买的商铺现在由他人以“海云灯具城”名义在占有使用；8、原告向被告提供了办证所需材料，证明被告违约，不履行办证义务；被告未向本院提交证据材料，但申请证人张某（建材大市场物业公司工作人员）出庭作证，以证明曾经带原告去“海云灯具城”经营业主收取租金，但未收到。上述证据经原、被告双方当庭质证，被告的质证意见如下：被告对原告提交的证据1、证据2的真实性及证明目的没有异议，对证据3的真实性没有异议，但认为该商品房总价款应按补充协议确定的450036元结算；对证据4认为，收到原告428508元购房款，但还应补交2万余元，故没有办理转移过户手续；对证据5的真实性及证明目的没有异议；对证据6的真实性及证明目的没有异议，但还证明了被告向原告已交付了该房子，不然原告不会交契税及维修基金；对证据7的真实性无异议，但认为，被告在与原告签订买卖合同前，已租给他人经营，原告也清楚这事，之后，原告与经营业主还闹过矛盾，这也证明了被告已交付了原告诉争房屋；对证据8的真实性没有异议，但认为原告还欠2万余元房款，是原告违约，所以被告没协助原告办证。原告对该证人证言，认为证人所在的物业公司与被告是承包与发包的关系，有利害关系，不能作为证据采信。在第三次庭审中，原告递交了赣（2016）都昌县不动产权第××号房产��，以证明在本案审理过程中，被告将诉争房屋过户至两原告。被告对此无异议。本院依职权调取了建材大市场租赁合同一份（合同编号：20120127，租赁物：B6-220号，签约时间：2014年5月1日，签约人；江会春）。原、被告对此无异议。经庭审质证，对双方当事人无异议的证据予以确认，经审核以上证据，并结合原、被告的陈述、质证意见及证人证言，本院认定的事实如下：两原告系夫妻关系，2014年8月13日，被告与两原告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为902001520140814165349，该合同约定的建筑面积共125.01平方米，商品房单价每平方米3600元，总价款为450036元。本合同第八条约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关���定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，于2014年8月14日在都昌县房管局备案登记，由被告将位于都昌县建材大市场第B6幢220号商铺房出售给两原告。从被告出具的购房款收据显示，原告于2014年8月20日向被告交纳了房款428508元。在2016年5月10日，原告交纳契税18001.44元，同年5月11日，缴纳物业维修基金2975.75元。被告以原告没有付清房款为由，拒绝为原告办理房权过户手续。另查明，原告杨修才在与被告订立房屋买卖合同时，系诉争房屋所在的都昌县建材大市场物业公司管理人员。被告于2014年5月5日办理了位于都昌县建材大市场第B6幢220号商铺房（即诉争房屋）所有权证，核定的建筑面积为119.03平方米。在与原告签订《商品房买卖合同》之前，被告方与江会春于2014年5月1日订立���租赁合同，将B6-220房屋租赁给江会春经营，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，租金每十二月缴纳一次。在本案审理过程中，经本院调解，该诉争房屋于2016年10月13日过户至两原告名下。本院认为：双方争议焦点在于：1、两原告是否付清房款；2、被告是否已将房屋交付及被告是否承担违约金。对于焦点1，本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定讼争房屋的建筑面积为125.01平方米，商品房总价款为450036元，但本合同第五条关于面积确认及面积差距处理，合同约定面积有差距的，以产权登记面积为准。而被告所办理的该房屋所有权证，核定面积为119.03平方米。原告在签订本合同之后，是按照房屋所有权证核定的面积向被告交纳了房款，当时被告也未对此提出异议。故��告以原告未交清房款为由，拒绝为原告办理房权过户手续，本院不予支持。在本案审理过程中，经本院调解，该诉争房屋已过户至两原告名下，故两原告第二项诉讼请求已得到了支持，本院对该诉求不再做出处理。对于焦点2，本院认为，被告在签订本合同之前，办理了房产登记手续，登记在被告名下，故该诉争房屋为现房，原告在诉状中及第二次庭审过程中，也认可是现房。被告于2014年5月1日将该房屋租给江会春经营，租赁期限为5年，原告明知该房屋已租给他人经营，还与被告订立房屋买卖合同，且双方没有就诉争房屋在租赁的情况下，房屋如何交付，后期租金等问题如何收取没有任何协议。原、被告买卖房屋行为不能损害租赁户权益，原、被告订立的房屋买卖合同不能对抗在先成立的房屋租赁合同，在租期到期之前，在没有达成���议的情况下，二原告及被告不能要求承租人腾房，故对原告要求被告立即将都昌县建材大市场第B6幢220号商铺腾空交付给原告，本院不予支持。二原告在取得诉争房屋产权后，可以就该房屋租约转让及租金交付同被告及承租户协商处理，达成协议补充。对于原告要求被告支付逾期交房违约金问题，本院认为，合同约定出卖人应当在2012年4月30日前，交付原告使用，而该合同签订之日为2014年8月13日，显然与事实不符，约定交付具体日期难以界定，且该房屋由承租人占有使用，房屋交付仅体现在租约的转让和租金的转付上，显然原、被告订立的《房屋买卖合同》第第十一条关于房屋交付条款无效，原、被告在房屋租约的转让和租金的转付上达成没有任何协议条款，因此原告没有证据证明被告是否逾期交房，故对原告要求被告因逾期交房支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《城市房屋租赁管理办法》第八条之规定，判决如下：驳回原告杨修才、王玉英第一、三项诉讼请求。案件受理费8814.1元，由二原告承担6000元，被告承担2814.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  江晓峰审判员  王全民审判员  黄国柱二〇一六年十一月九日书记员  汪继兴