河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1524民初1004号原告卢方龙，男，汉族，1975年8月2日生，住河南省商城县。原告徐莉，女，汉族，1978年1月11日生，住河南省商城县。委托代理人卢万义，河南太平律师事务所律师。委托代理人马光伟，河南太平律师事务所实习律师。被告信阳鑫和置业有限公司（统一社会信用代码：914115005962575191）法定代表人姜峰，董事长。住所地信阳市浉河区茗阳路北侧贤山天下城综合楼。委托代理人许光春，河南冠南律师事务所律师。原告卢方龙、徐莉与被告信阳鑫和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案于2016年6月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序于2016年7月29日公开开庭进行了审理，原告卢方龙、徐莉的委托代理人卢万义、马光伟，被告信阳鑫和置业有限公司委托代理人许光春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢方龙、徐莉诉称，二原告系夫妻关系，被告系商城县鑫和财富广场（老南关）开发商。2014年12月28日，我们以595011.00元在被告处购买房屋一套，面积131.97平方米。双方约定于2015年8月31日前，被告将符合验收合格的房屋交付给原告使用所有，否则按照购房款日万分之二支付违约金。可时至今日被告所售房屋仍未验收交付使用，经我们多次实地查看，发现房屋存在严重质量问题，与合同约定相差甚远。另外被告没有发给房屋验收合格证明，我们无法办理房产证，也无法出租经营。现因被告的违约，导致我们需要另外继续支付所租住的房屋租金，原计划的生活也被打乱，给我们造成了经济损失和生活不便。被告的逾期交房是事实，不可抗力事由不能成立，商城县2013至2015年间都属于风调雨顺的年景，没有天气异常情况。关于政府拆迁工作滞后的影响，基于合同相对性，不能成为其抗辩的理由。并且在2016年3月16日，被告公司董事长姜峰曾向我们做出书面承诺，间接认可了被告公司违约行为的存在。因此，现要求被告支付违约金32130.6元，并从起诉之日起至我方拿到所购买房屋合格验收报告之日止，每日支付违约金119元，全面履行双方所签订的《商品房买卖合同》规定义务，且本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、原、被告双方签订的编号为20142098号的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告信阳鑫和置业有限公司应于2015年8月31日前交付标的房屋，拟证明购买标的房屋的情况及房屋交付、逾期交房违约责任等事实；3、购房款发票、价格调节、房产转让、档案保存、预售登记、维修基金交付凭证等，拟证明原告履行了该房缴费义务的事实。被告信阳鑫和置业有限公司辩称，首先，我方延期交房存在如下几种原因：1、天气原因:从开工到竣工有274天连阴天、大雪等严重恶劣天气无法施工作业，以上有施工日志、监理日志及气象局的证明为证；2、政府部门拆迁工作滞后原因：根据2012年6月7日商城县人民政府与被告签订的《商城县南关旧城改造合作协议书》第四条第3项：被告第一笔资金9000万元到账后，商城县人民政府应当在90天内完成A地块的征收搬迁。被告在取得A地块开发权后，60个工作日内打入B地块征收补偿款9000万元，商城县人民政府应当在90个工作日内完成全部搬迁工作。以及第七条第4项的规定，人民政府交给被告的土地应具备三通一平条件。可实际情况是，政府部门拆迁工作滞后，其中1、2、13号楼地块到2013年4月7日才拆迁完毕，8、9、10、11号楼地块到2013年12月才拆迁完毕，5、6号楼地块到2015年才拆迁完毕，因此我司只能分片、分段施工，小区配套设施（水电、雨污管网、景观、道路）施工延后。目前在7号楼地块上还有3户未完成拆迁，造成该地段配套设施无法建设，对小区的整体施工造成重大影响；3、政府行政行为原因：每年6月至7月中考和高考期间，商城县多个路段实行交通及噪音管制，两年期间共有8天被告无法正常施工。其次，我方对因上述原因造成的延期交房不应当承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的2015年8月31日前交房，是在能够正常顺利施工的前提下，确定的合理交房日期。而在实际施工中，往往会有各种不能预防和控制的因素造成我司无法施工，且合同约定符合当事人双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，依法应具有法律效力。再次，涉诉房屋于2015年12月25竣工，我公司已于2016年5月4日向原告交房，我司对此不应承担责任。最后，原告方要求逾期交房违约金约定过高，要求予以调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少。”之规定，本案《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的约定明显过高，应当比照该地段最低月租支付违约金。综上所述，我司的延期交房有合法合理原因，且有相关文件规定和合同约定予以证明，不构成违约，不应承担违约责任。被告为支持其抗辩理由，向法庭举交如下证据：1、施工日志、监理日志和气象局的证明各一份，证明被告在施工期间存在274天的严重恶劣天气的事实，致使无法正常施工，故此根据合同约定被告方存在顺延交房的权利；2、《商城县南关旧城改造合作协议书》、鑫和公司支付给政府1.8亿元的付款凭证，拟证明商城县政府应于90日工作日内完成搬迁工作，但在被告按合同约定向政府支付了相关费用后，政府并未如期完成搬迁工作，影响了被告的施工进度；3、鑫和财富广场的平面图、照片一份，证明七号楼还有三户没有完成拆迁，对小区的整体施工造成影响；4、商品房买卖合同合同第八条第二款及补充协议第5条第4、8、9项的规定，存在延期的原因，我们可以顺延到2016年6月4日交房，且这也只是因为天气原因的顺延，并没有算入到政府方面的原因，故此我方不承担延期交房的责任；5、验收合格证明、交房通知和业主房屋交接手续，拟证明对于未履行交房交接手续的我们不承担违约责任。结合原告的起诉和被告的答辩，经庭审原、被告的举证、质证，现认定本案的基本事实如下：2014年12月28日，原告以595011.00元在被告处购买房屋一套，面积131.97平方米。双方约定于2015年8月31日前交房，因该房屋交房违约发生纠纷，原告诉至商城县人民法院。（一）双方合同成立生效情况原、被告于2014年12月28日签订《商品房买卖合同》时均已签字认可合同约定的事项，证实双方的要约和承诺已成就。同日，原告向被告交纳购房首付款245011.00元，发票号码004××××4879，后办理房屋按揭贷款手续，应视为合同成立和生效。（二）双方合同约定事实原、被告约定，原告所购买的房屋系被告开发的第8幢4单元401号房屋，建筑面积为131.97㎡，购房款为595011元，付款方式为先交首付，后申请银行贷款。双方约定于2015年8月31日前经验收合格交房。同时双方约定如遇人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的、其他不能控制的因素特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外被告可据实予以延期。关于被告如逾期交房双方约定：逾期不超过90日，自2015年8月31日的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，本案原告没有主张解除合同。（三）合同实际履行情况原告于2014年12月28日，向被告交纳购房首付款后，按照合同约定已履行合同约定的应尽义务。被告证实房屋已于2015年12月25日办好有五大主体盖章的竣工验收备案表，证明房屋已验收合格，按照国家住建部关于竣工验收及备案的规定，只有先验收合格，才能去相关部门备案。被告于2016年5月4日向原告交房。被告已举交竣工验收备案表及相关规定。被告举证的施工日志、监理日志和气象局的证明，证实被告在施工期间存在274天的严重恶劣天气，关于搬迁和拆迁导致工程延期，被告未向法庭举证明确告知原告或说明情况的相关证据。被告证实因中招和高招考试，实行交通及噪音管制共计8天无法正常施工。双方合同逾期交付从2015年8月31日至2016年5月4日，合计247天。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告能够按照双方所签订的《商品房买卖合同》全面履行合同义务，作为被告未能按照双方合同约定的时间内交付房屋违约事实清楚，现原告要求被告承担双方约定的违约责任的诉讼请求合理部分本院予以支持。被告提出搬迁和拆迁延期虽为事实，但依据合同的相对性原则此项延期双方合同没有约定，被告方此项答辩理由缺乏法律依据本院不予支持。被告提出中招和高招考试，实行交通及噪音管制共计8天无法正常施工属被告不能预防和控制的因素，符合双方合同的约定，应从延期交房时间中扣除。关于被告提出274天的严重恶劣天气影响正常施工的答辩理由，并未能充分证明所有阴雨、大雪天气影响正常施工，不能合理排除室内施工等情形，鉴于双方合同中有约定，综合考虑各种客观因素酌定30日从延期交房时间中扣除。原告接收房屋后，房屋的使用权已经转移，其要求被告继续承担违约损失的理由缺乏事实依据和法律依据本院不予支持。对于被告提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的约定明显过高，应当比照该地段最低月租支付违约金的答辩理由，因双方约定的违约金相当月息6‰，不属约定明显过高情形，要求比照该地段最低月租的理由缺乏可比性。因此，该项答辩理由本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第六十条，第一百零七条之规定，经本院审判委员会讨论判决如下：一，被告信阳鑫和置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告卢方龙、徐莉违约损失24871元[（247-38）天*119元/天]。二，驳回原告卢方龙、徐莉其他诉讼请求。上述款项，如被告信阳鑫和置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费603元，由被告信阳鑫和置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  汤品一审判员  赵曾行陪审员  熊海蓉二〇一六年十一月十一日书记员  娄云丽