上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初75766号原告：上海银帆物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区金新路XXX号XXX室。法定代表人：胡玮，执行董事。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：汤永辉，男，1975年12月8日出生，汉族，住福建省南平市政和县铁山镇高林村宝福寺5号。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。原告上海银帆物业管理有限公司与被告汤永辉物业服务合同一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海银帆物业管理有限公司的委托诉讼代理人戚诚伟，被告汤永辉的委托诉讼代理人周木山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海银帆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、公共能源费合计64,644.48元；2、判令被告支付2011年8月至2014年7月的自用部位电费3,297.40元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区金新路XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积74.82平方米，原告系该房屋所在办公楼银桥大厦的物业服务企业，物业管理费按建筑面积12元/平方米/月的标准收取，公共能源费按建筑面积6元/平方米/月的标准收取；上述费用交纳日期为每季度的10日之前；业主自用部位能源费由原告代收代缴。被告自2012年1月1日起未支付上述费用，截至2015年12月31日共拖欠物业管理费、公共能源费合计64,644.48元，原告代被告缴纳的2011年8月至2014年7月的自用部位电费3,297.40元亦未支付。因原告向被告催讨无果,故要求判如诉请。被告汤永辉辩称，不同意原告诉请。第一，系争房屋实际由案外人王志财担任法定代表人的上海大乾同实业有限公司(以下简称大乾同公司)租赁使用，其确未支付原告2012年1月至2015年12月期间的物业管理费、公共能源费及2011年8月至2014年7月自用部位的电费，但原告诉请部分欠费已过诉讼时效，法院于2016年6月17日收到(2016)沪0115民初57117号民事起诉状，故被告愿支付2014年6月至2015年12月的物业管理费、公共能源费及2014年6月至7月的自用部位电费。第二，大乾同公司因涉及刑事案件，自2013年底起未再实际使用系争房屋，该房屋一直空置至今，故被告请求法院对物业管理费、公共能源费的金额予以减免。本院经审理认定事实如下：2008年12月31日，原告与案外人上海信达银泰置业有限公司签订《银桥大厦前期物业管理服务合同》，由原告为坐落于上海市浦东新区金新路XXX号的银桥大厦商住办公楼提供前期物业管理服务,双方约定：1、物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米12元的标准向业主收取；2、电梯、水泵、中央空调、电话总机、变配电设备、消防监控、安全监控等共用设施运行费及水、电、热力和全楼共用部位能源费用每月按建筑面积每平方米6元的标准由原告向业主收取；3、物业管理费和能源费交纳日期为每季度的10日之前；4、业主自用部位能源费由原告代收代缴等。2011年12月20日，原告发布《关于调整银桥大厦业主自用部位用电电费的通知》，自2012年12月1日起，银桥大厦业主自用部位的电费调整为每度1.30元。被告系该大厦上海市浦东新区金新路XXX号XXX室办公楼的权利人，该房屋建筑面积74.82平方米。因被告未支付2012年1月至2015年12月期间的物业管理费、公共能源费及2011年8月至2014年7月自用部位的电费，原告遂提起诉讼，要求判如诉请。另查明，原告于2016年6月17日向人民调解委员会提交诉状，请求判令被告支付上海市浦东新区金新路XXX号XXX室、2307室房屋的物业管理费、公共能源费及自用部位的电费，后撤回对2307室房屋的起诉。本院于2016年10月20日作出(2016)沪0115民初57117号民事判决书，该案现已生效。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。原告为被告房屋所在银桥大厦办公楼提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告提供的物业服务，理应按合同的约定按时足额向原告支付相应的物业管理费、公共能源费及原告代缴的自用部位电费。关于诉讼时效，原告虽以无法联系到被告只能通过现场张贴费用催缴单的方式向被告催讨欠费，但未能提供充分证据证明被告已经收到或应当收到费用催缴单，故本院对原告提供的费用催缴单不予采信，被告关于诉讼时效的抗辩成立。经查原告曾于2016年6月17日向人民调解委员会提交诉状，故2014年6月之前的欠费确已过诉讼时效，本院不予支持。2014年6月至2015年12月的物业管理费、公共能源费及2014年6月至7月的电费，本院应予支持。被告虽以系争房屋空置未使用为由要求调整物业管理费及公共能源费，但其是否实际使用系争房屋均不影响整幢办公楼的电梯、水泵等公共设施、设备的正常开启和运行，故被告的主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告汤永辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海银帆物业管理有限公司2014年6月至2015年12月的物业管理费17,058.96元、公共能源费8,529.48元，合计25,588.44元；二、被告汤永辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海银帆物业管理有限公司2014年6月至7月自用部位的电费1.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,498.55元，减半收取计749.28元，由原告上海银帆物业管理有限公司负担449.56元、被告汤永辉负担299.72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一六年十一月二十三日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。