湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2418号原告（反诉被告）长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。法定代表人骆杰，该公司总经理。委托代理人黄今今，湖南天楚律师事务所律师。委托代理人李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张云阳，男，1958年3月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告（反诉被告）长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称“馨香源公司”）诉被告（反诉原告）张云阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王剑锋担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告（反诉被告）馨香源公司的委托代理人李慧、黄今今，被告（反诉原告）张云阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）馨香源公司诉称：2002年10月20日，长沙市福兴隆房地产开发有限公司与馨香源公司签订《物业管理服务合同》，依法选聘）馨香源公司对长沙市开福区金霞路广福园小区进行前期物业服务管理。《物业管理服务合同》约定带电梯的多层住宅物业费为1元/㎡/月；未按约定交纳物业费的，应补交物业费并每日收取0.3‰的滞纳金。张云阳购买广福园小区房屋，并于2002年9月7日收房入住。）馨香源公司按照合同提供物业管理服务，而张云阳自2010年1月1日起至今一直未向原告交纳物业费，截至2016年4月30日，张云阳已拖欠原告物业费10184元，并产生滞纳金3528元。期间经多次催缴，张云阳仍未向馨香源公司交纳拖欠的物业费。现馨香源公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、张云阳向馨香源公司支付物业服务费10184元，滞纳金2000元；2、本案诉讼费用由张云阳承担。被告（反诉原告）张云阳辩称：一、馨香源公司提交的证据证实，2002年8月1日，《购房合同》、《房屋交接单》、《入住通知书》上载明的主体是长沙市福兴隆房地产开发有限公司，馨香源公司提供的2002年10月20日的合同没有张云阳签字，张云阳与馨香源公司不存在合同关系，因此馨香源公司非本案适格主体；二、即使长沙市福兴隆房地产开发有限公司将《购房合同》涉及的广福园住户物业管理权转让给馨香源公司，依合同法第80条规定，应当履行通知义务，未经通知的，对张云阳不发生效力；三、长沙市福兴隆房地产开发有限公司与馨香源公司于2002年10月20日签订的合同属于恶意串通、损害张云阳利益的行为，该合同签订后，未全面、正确履行2002年8月1日的合同，小区通往马路的多条通道被建成商业门面出租经营，安全通道堵塞，公共场所漏水没有维修，张云阳提交的反诉状涉及的事实均系其违约行为。综上，请求法院驳回馨香源公司的诉讼请求。被告（反诉原告）张云阳反诉称：2002年8月1日，长沙福兴隆房地产开发有限公司与张云阳签订《广福园小区物业管理合同》，其中第4条约定，在物业交付使用且入住率达到50%以上时，由物业管理行政主管部门组织指导，按照法定程序和形式举行第一次房屋产权大会，选举产生业主委员会。业主通过业主委员会，对物业管理部的制度、行为、服务、管理予以监督。同年10月20日，馨香源公司与张云阳签订《广福园物业管理服务合同》，其中第19条约定，本合同期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。因馨香源公司没有依第一份合同约定召开业主大会，选举产生业主委员会，并依《物业管理条例》第11条规定选聘物业服务企业，酿成馨香源公司长期霸占小区，名为物业服务，实为非法经营。在此期间，馨香源公司收取服务费后开具不用纳税的收据，遭到业主的反对，但未能制止其违法行为。馨香源公司置全体业主生命、财产安全于不顾，违反建设工程规划规定，实施下列与物业服务无关的行为：1、小区内消防设施破烂不堪，灭火器材长期没有更换粉末；2、公共过道楼层下水道生锈，多次要求维修、刷油漆均未处理；3、进出小区的推拉门长期不能运行，严重影响形象；4、将小区9栋与11栋之间的通道建成商铺用于经营饭店；5、将19栋与20栋之间通道堵塞，建成商铺经营；6、将小区的另一通道堵塞用于快乐惠超市经营；7、将原规划定位用于值班的小区警务室移开，将该位置建成小型超市；8、将小区内不动产墙壁用于经营广告业务；9、小区内住户擅自将临街承重墙打开，严重影响房屋安全和小区内居民生活安全，物业不履行管理职责。综上，馨香源公司违约违法，请求法院判令：1、馨香源公司及时修缮张云阳房屋漏水问题并提供盖有税务公章的票据；2、馨香源公司承担违反《广福园小区物业管理合同》第4条约定的违约责任；3、《广福园小区物业管理合同》依《物业管理条例》第13条规定，迅速召开业主大会，由业主大会依照《物业管理条例》第11条选聘物业服务企业；4、《广福园小区物业管理合同》拆除小区内违法建筑，恢复原状或公开利用业主物权的经营收入；5、诉讼费用由馨香源公司承担。原告（反诉被告）馨香源公司辩称：一、对于房屋外墙等共用部位、公共设施的质量问题引起的纠纷，馨香源公司不是房屋买卖合同的当事人，对小区内房屋因质量问题而出现的纠纷不承担违约责任，若要对此进行修缮，张云阳应补交住宅专项维修资金；二、根据法律规定或合同的约定，业主委员会的成立均与馨香源公司无关；三、小区内业主擅自将房屋改为经营性用房或违法建造室外设施，馨香源公司不符合诉讼主体资格，无权起诉业主恢复原状，馨香源公司也不具备行政执法权，无权强制拆除使其恢复原状。经审理查明：2002年8月1日，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与张云阳（乙方）签订一份《广福园小区物业管理合同》，该合同第四条，在物业交付使用且入住率达到50%以上时，由物业管理行政主管部门组织指导，按照法定程序和形式召集举行第一次房屋产权大会，选举产生业主委员会。双方约定：由甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与馨香源公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，馨香源公司依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，张云阳居住在长沙市开福区金霞路广福园小区房屋。张云阳自2010年1月1日起至2016年4月30日止，欠缴物业服务费10184元。馨香源公司于2016年5月4日向张云阳发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费，因张云阳未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。另查明，馨香源公司从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为二级。原告向本院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系馨香源公司前身，馨香源公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区小高层住宅物业服务费为1元/㎡/月。庭审中，张云阳向本院提交2003年-2013年的物业费票据，证明物业费收费主体混乱，馨香源公司从2009年8月15日才具有收费资格；馨香源公司称由于当时管理不规范，公章主体只有馨香源公司和福兴隆物业管理部，但并不影响馨香源公司从2002年起就在小区提供物业服务。张云阳还提交房产证和国土证，证明张云阳于2013年才领取国土证，这时才是真正的业主；馨香源公司称张云阳在2010年之前就向馨香源公司缴纳物业管理费，不能证明从2013年开始才享有物业服务。张云阳还提交平面图，证明小区内有违章建筑。馨香源公司称是购房时的平面图，实际情况要房屋建成后才知道，开发商出具的平面图与物业公司无关，针对业主擅自改造的房屋，馨香源公司愿意配合有关机关进行处理。张云阳还提交在小区内拍摄的一系列照片，证明物业公司服务不到位，管理混乱，小区内没有安全保障等。馨香源公司称上述照片的拍摄时间、地点、来源均不能确定，对该证据三性均有异议。以上事实，有《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》、入住通知书、房屋交接单、律师函、长沙福兴隆房地产开发有限公司的证明、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、物业费票据、房产证和国土证复印件、平面图、照片及当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、关于馨香源公司主体资格的问题。虽然《广福园小区物业管理合同》系张云阳与长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部签订，但馨香源公司向本院提交证据证明，广福园小区物业服务系长沙福兴隆房地产开发有限公司委托馨香源公司，且长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系馨香源公司前身，因此，本院确认系馨香源公司对广福园小区实施的物业服务。二、关于物业服务费的问题。馨香源公司与长沙福兴隆房地产开发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及张云阳签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。张云阳系该小区业主，按照合同约定交纳物业管理费是其应承担的一项基本合同义务。从2010年1月1日起至2016年4月30日止，张云阳欠缴物业服务费10184元。张云阳辩称馨香源公司物业服务不到位，管理混乱，小区内没有安全保障等问题，并有拍摄的相关照片为证，因此，本院对张云阳提出馨香源公司物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。本院酌情支持张云阳应向馨香源公司支付其欠缴物业管理费的85%，即张云阳应向馨香源公司支付物业管理费8656.4元（10184元×85%）。而对于馨香源公司要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于张云阳的反诉请求。对于张云阳所称的房屋漏水问题，以及要求馨香源公司迅速召开业主大会并由业主大会选聘物业服务企业的诉求，因双方在合同中并未明确约定，相关法律亦未明文规定系物业公司的法定义务，故本院对此不予支持，馨香源公司亦无须承担相应的违约责任。对于张云阳所称小区内有违法建筑，张云阳可请求相关主管部门处理，馨香源公司无权自行拆除或恢复原状。张云阳还称馨香源公司利用业主物权，要求其公开经营收入的诉求，因未提交充分证据证明，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张云阳于本判决生效力之日起十日内向原告（反诉被告）长沙馨香源物业管理有限公司支付2010年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费8656.4元；二、驳回原告（反诉被告）长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张云阳的反诉请求。如被告（反诉原告）张云阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费共计210元，原告（反诉被告）长沙馨香源物业管理有限公司承担30元，被告（反诉原告）张云阳承担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王剑锋人民陪审员  张 勤人民陪审员  刘正青二〇一六年十一月十五日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。