重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7540号上诉人(原审原告)：张世东，男，1974年1月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：黄学功，重庆广普律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈良艳，重庆广普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市沿科实业有限公司。法定代表人：夏向龙，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。上诉人张世东因与被上诉人重庆市沿科实业有限公司（以下简称沿科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2016)渝0109民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开进行了询问，上诉人张世东的委托诉讼代理人黄学功，被上诉人沿科公司的委托诉讼代理人周鹏、余越到庭参加了询问。本案现已审理终结。张世东上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由沿科公司负担。事实和理由：1、涉案房屋存在未配置单相电表、户型错误等诸多问题未整改合格，因此沿科公司拟交付的房屋不符合合同约定。2、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定，临时用电的房地产住宅项目，不得交付使用。因此，沿科公司拟交付的房屋未安装电表，不符合地方规定。3、《合同补充协议》第六条“除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任，”属于格式条款无效。沿科公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。张世东向一审法院起诉请求：2013年12月25日，张世东和沿科公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：张世东购买沿科公司开发的座落于重庆市北碚区房屋（建筑面积为77.79平方米）一套，总价款为618734元。合同签订后，张世东如约支付了购房款、登记费用、契税、物业专项维修资金等相关费用。沿科公司通知张世东接房之后，张世东发现所购房屋存在以下问题：1、户型错误，实际户型与合同约定不符；2、未配置单相电表，整个小区无配电房、变压器等，系临时用电；3、房屋电路接头离煤气管道靠的太近，存在安全隐患；4、厕所沉降深度不够，不能安装蹲便器，给生活带来不便；5、阳台出口正对着采光井，积水浊气上升，影响生活；6、整栋排风口建在主卧和空中院馆旁边，影响室内空气；7、入户门安装不稳有安全隐患；8生活阳台没有外接排水设施。以上问题导致张世东未能按期接房，张世东多次与沿科公司协商而未能解决。故请求：1、判令沿科公司从2015年1月1日起至2015年11月3日止，按日向张世东支付已付购房款618734元万分之二的逾期交房违约金即37990元；2、本案的诉讼费由沿科公司承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，沿科公司取得沿海·赛洛城A25-1/02地块A部分项目（1-9幢）的商品房预售许可证。2014年2月28日，沿科公司取得沿海·赛洛城A25-1/02地块A部分项目（10幢）的商品房预售许可证。2013年12月25日，沿科公司（甲方、卖方）与二张世东（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的沿海·赛洛城二期项目中座落于重庆市北碚区房屋（建筑面积为77.79平方米，套内建筑面积64.37平方米）出售给乙方，总成交金额为618734元。合同第七条第一款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方负责维修或整改直至达到合同附件三约定标准。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：于2014年12月31日前通水；于2014年12月31日前通电；2014年12月31日天然气管道铺设到户，乙方装修完毕经天然气公司验收合格后，乙方可开通天然气。如果在约定日期水电气未达到使用条件，按本合同第九条内容执行。该合同附件一为房屋分层平面图及分户户型平面图。其中分户户型平面图标示为2#楼一、二单元2#房一层平面图。附件三《建筑材料、设备安装标准说明》设备部分第2项约定供电：每户配置单相电表一个，出户计量。附件五《商品房买卖合同补充协议》第六条乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2、该商品房不符合合同第七条（二）款约定的交付条件；3、甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由乙方承担，若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其它费用，也应由乙方承担。第七条第1款约定：甲乙双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，乙方应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达。不论乙方是否接到书面通知，乙方都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。乙方如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内向甲方领取房屋交付通知。第4款约定合同约定的交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日到甲方索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，甲方应在当天为乙方办理交房手续；乙方未按约定到甲方索取书面交付通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。合同签订后，张世东方依约缴纳了购房款616506.91元。2014年1月7日，沿科公司向张世东开具了金额为218734元的不动产统一发票。后因涉案房屋实际面积与合同约定有误差，沿科公司退还张世东部分房款。2015年10月28日，沿科公司向张世东开具了金额为397772.91元的不动产统一发票。2014年12月28日，沿科公司向张世东方邮寄了接房通知书，告知张世东方于2015年1月1日下午17:00办理接房手续。2014年12月29日，沿科公司取得了沿海·赛洛城A25-1/02地块A部分1、2、10号楼的建设工程验收备案登记证。张世东陈述于2014年12月31日前收到接房通知书，但因房屋存在质量问题而未办理接房。2015年7月3日，张世东方才办理接房手续。另查明：2014年6月24日，沿科公司与国网重庆市电力公司北碚供电分公司签订了《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》，合同约定沿科公司委托国网重庆市电力公司北碚供电分公司组织建设沿海·赛洛城居民住宅小区供配电设施工程。沿科公司在通知张世东接房时涉案房屋已通电，但并未安装住户电表，属临时用电。2015年6月18日，国网重庆市电力公司北碚供电分公司出具《沿海赛洛城正式用电证明》，证明沿海赛洛城开发住宅项目用电已按照电力部门的供电方案纳入城市供电网络，属小区一户一表正式用电，非临时施工用电。关于合同附件一的分户户型平面图与涉案房屋实际户型不一致问题。经庭审核实，涉案房屋的户型从设计、施工到竣工，其实际户型并未发生变化，但合同附件一的分户户型图与分层平面图所显示的户型有所区别，分层平面图所显示的户型与房屋实际户型一致。分户户型图虽标示为2#楼一、二单元2#房一层平面图，但该图实际为2#楼二单元2#房一层户型平面图。一单元2#房一层户型图与二单元2#房一层户型图并不完全一致，两者在入户门的位置有所区别。沿科公司陈述，因为工作人员附图时未注意区分一单元2#房与二单元2#房户型的区别才导致合同附图错误。以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、施工图等书证载卷为据，足以认定。一审法院认为，张世东与沿科公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。张世东与沿科公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。本案涉案工程于2014年12月29日取得竣工验收备案登记证，沿科公司通知张世东于2015年1月1日下午17:00前来接房，而合同约定的交房时间为2014年12月31日前，故2015年1月1日沿科公司存在逾期交房的行为，应该向张世东支付逾期交房违约金123.3元（616506.91元×0.0002/天×1天），对于张世东主张的2015年1月2日以后的逾期交房违约金，一审法院认为，沿科公司也履行了合同约定的通知接房义务，张世东应当履行受领义务。除非有法律、法规明文规定或合同约定外，张世东方不得拒绝受领。本案双方争议焦点为张世东提出的拒绝接房的理由是否有法律或合同依据。对此，一审法院分析认定如下：根据双方合同约定，张世东方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1、不可抗力导致张世东无法按期与沿科公司办理房屋交接手续的；2、该商品房不符合合同第七条（二）款约定的交付条件；3、沿科公司拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，张世东方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或沿科公司书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，沿科公司不承担逾期交付的责任。张世东方在诉讼中提出的拒绝接房的理由不符合上述合同约定，也没有相应的法律依据。故，张世东方要求沿科公司支付逾期交付违约金的请求无法律及合同依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆市沿科实业有限公司于本判决生效之日起15日内支付张世东逾期交房违约金123.3元；二、驳回张世东的其他诉讼请求。案件受理费750元，减半收取375元，张世东负担373元，重庆市沿科实业有限公司负担2元。本院二审查明：双方当事人一致确认涉案房屋于2016年7月3日交付。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，张世东与沿科公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、《合同补充协议》第六条的约定是否无效。2、沿科公司是否应当支付逾期交房违约金。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、《合同补充协议》第六条的约定是否无效。张世东作为完全民事行为能力人，理应在确认《合同补充协议》有关条款是其真实意思表示的前提下，予以签字确认。因此，《合同补充协议》第六条系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张世东主张前述条款无效，无事实依据及法律依据，本院对其上诉理由不予采信。二、沿科公司是否应当支付逾期交房违约金。合同约定交房条件为房屋已进行竣工验收登记备案。沿科公司取得竣工验收登记备案后通知张世东接房的时间，超过合同约定的交房期限，依法应当承担相应的逾期交房违约责任，一审法院对沿科公司应当支付的逾期交房违约金123.3元已进行了判决。沿科公司拟交付房屋的户型，与设计、施工及合同所附的分层平面图均一致，虽与涉案房屋买卖合同所附的分户户型图在入户门的位置有区别，沿科公司陈述系工作人员错贴，符合本案实际情况，因此，张世东关于户型错误拒绝接房并主张逾期交房违约金的的上诉理由不成立。张世东在沿科公司取得竣工验收登记备案后，以是否配置单相电表等问题为由拒绝接房，均属于质量瑕疵导致的整改问题，张世东以此为由拒绝接房并主张逾期交房违约金的上诉理由亦不成立，本院不予采信。综上所述，张世东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由张世东负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年十一月十日书 记 员  喻 瑜