四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1204号上诉人(原审原告)：刘伯忠，男，汉族，生于1964年8月14日，住四川省西充县。委托诉讼代理人：鲜继华，西充县晋城法律服务所法律工作者。上诉人(原审原告)：郭洪英，女，汉族，生于1967年4月8日，住四川省西充县。委托诉讼代理人：鲜继华，西充县晋城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李林孝，男，汉族，生于1965年7月29日，住四川省西充县。委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何玉均，女，汉族，生于1965年8月11日，住四川省西充县。委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。上诉人刘伯忠、郭洪英与上诉人李林孝、何玉均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2016）川1325民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘伯忠、郭洪英及其委托诉讼代理人鲜继华，上诉人何玉均及其委托诉讼代理人刘明，上诉人李林孝的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伯忠、郭洪英上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，改判李林孝、何玉均按2011年7月28日《补充协议》约定，由刘伯忠、郭洪英继续租赁李林孝、何玉均的房屋，并从2016年5月1日起，将原租期未满的房屋继续租赁至2021年；2.李林孝、何玉均赔偿刘伯忠、郭洪英2011年房屋装修损失5万元，以及2012年至2015年另行租房的租金损失36000元；3.一、二审诉讼费用由李林孝、何玉均承担。事实和理由：在案涉房屋租期届满前，李林孝、何玉均对案涉房屋进行了拆建，并承诺新房建成后在剩余租期内，提供已装修的房屋给刘伯忠、郭洪英经营，如新房未装修则支付刘伯忠、郭洪英5万元违约金。新房建成后李林孝、何玉均拒不提供房屋，李林孝、何玉均应当继续提供房屋并赔偿损失。李林孝、何玉均答辩认为，1.2011年7月28日《补充协议》已被另案生效判决确认为无效，一审判决双方合同终止，刘伯忠、郭洪英放弃了合资建房后的租金，该权利不应得到保护。2.拆建旧房的原因是刘伯忠、郭洪英擅自拆掉旧房的承重墙导致旧房成为危房，刘伯忠、郭洪英应当承担赔偿责任。3.房屋装修损失5万元没有依据，租金112000元也是虚假的，其另行租房与本案无关。请求驳回刘伯忠、郭洪英的上诉请求。李林孝、何玉均上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘伯忠、郭洪英的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘伯忠、郭洪英承担。事实和理由：2011年7月28日《补充协议》已被另案生效判决确认为无效，一审判决双方合同终止，刘伯忠、郭洪英放弃了合资建房后的租金，该权利不应得到保护。刘伯忠、郭洪英并未提供装修的依据，故一审法院支持10000元装修损失不当。刘伯忠、郭洪英答辩认为，1.李林孝、何玉均认为案涉房屋成为危房系刘伯忠、郭洪英擅自拆除承重墙导致，不是事实，也未提供任何证据证明。2.旧房拆建时双方租赁合同并未到期，刘伯忠、郭洪英与李林孝、何玉均重新协议，在新房建好后对于未到期的租期就新房继续租赁，故刘伯忠、郭洪英在新房建好后要求继续租赁的请求有事实和法律依据。3.本案诉请的5万元装修损失来源于双方的约定，原因是李林孝、何玉均对于案涉房屋是否拆建反复改变意见，在李林孝、何玉均承诺短期内不拆建的情况下才进行的装修。刘伯忠、郭洪英向一审法院起诉请求：1.李林孝、何玉均偿还刘伯忠、郭洪英租金7200元并从2011年7月27日起按金融机构同期贷款利率支付利息至款清息止；2.李林孝、何玉均赔偿刘伯忠、郭洪英房屋装修损失50000元，并从2011年5月25日起按金融机构同期贷款利率支付利息至款清息止；3.李林孝、何玉均赔偿刘伯忠、郭洪英房屋租金损失36000元，并从2011年7月27日起按金融机构同期贷款利率支付利息至款清息止；4.李林孝、何玉均支付刘伯忠、郭洪英违约金10000元。一审法院认定事实：1999年8月16日，刘伯忠、郭洪英以50000元的价格购买了李林孝、何玉均所有的西充县义兴镇义青路房屋中的门面房一间及地下室。2004年6月9日，双方签订《租房协议》，约定李林孝、何玉均将其所有的同幢房屋中的另一间门面房及二楼全部出租给刘伯忠、郭洪英，租赁期间为2004年10月1日至农历2015年正月28日，租金每年2000元。刘伯忠、郭洪英于签署协议当日一次性向李林孝、何玉均付清了全部租金20000元。后刘伯忠、郭洪英使用其购买的房屋和租赁房屋经营生意至2011年。2011年上半年，双方对联合拆建房屋事宜进行了协商并签订协议，后又终止协议。2011年7月27日，双方签署最终《合资建房协议》及《补充协议》后房屋拆除。其中《合资建房协议》约定拆除旧房，由李林孝、何玉均重建一幢六层楼的房屋，新房建好后，李林孝、何玉均分配给刘伯忠、郭洪英地下室一间、门面房一间及三楼住房一套；对租赁事宜，双方在《补充协议》中约定李林孝、何玉均应向刘伯忠、郭洪英提供两间装修好的门面，并且顺延租期，如李林孝、何玉均不装修，则刘伯忠、郭洪英将向李林孝、何玉均索赔50000元装修费。新房建好后，因李林孝、何玉均未向刘伯忠、郭洪英分配住房，双方发生纠纷，原审法院经审理后确认双方签署的《合资建房协议》无效。李林孝、何玉均也未按《补充协议》约定向刘伯忠、郭洪英提供租赁房屋，现双方发生房屋租赁合同纠纷。另查明：庭审中，刘伯忠、郭洪英自愿放弃第一项即要求李林孝、何玉均偿还房屋租金7200元并从2011年7月27日起按金融机构同期贷款利率支付利息至款清息止的诉讼请求，刘伯忠、郭洪英未提供房屋装修损失、租金损失的相关证据。一审法院认为，李林孝、何玉均虽未在《租房协议》上签名，但在庭审中，李林孝、何玉均认可刘伯忠、郭洪英租赁房屋并收取刘伯忠、郭洪英租金20000元的事实，应认定双方建立了房屋租赁合同关系。双方在履行《租赁协议》过程中，因出现合资建房以及旧房拆除等新情况，双方对《租赁协议》的继续履行以《补充协议》的形式予以了明确。该《补充协议》虽名为《合资建房协议》的补充协议，但从内容看，应为双方对继续履行《租赁协议》达成的新的合意。该《补充协议》对双方具有法律约束力，李林孝、何玉均负有在新房建好后继续向刘伯忠、郭洪英提供租赁房屋的合同义务。新房建好后，李林孝、何玉均未向刘伯忠、郭洪英提供租赁房屋，应认定李林孝、何玉均存在违约行为，李林孝、何玉均应向刘伯忠、郭洪英赔偿因违约造成的损失。双方在《补充协议》中虽约定刘伯忠、郭洪英有权要求李林孝、何玉均赔偿装修费50000元，但刘伯忠、郭洪英未提供其实际装修损失与约定金额大致相当的证据，该约定过高，原审法院根据租金总额、剩余租期等因素酌情确定由李林孝、何玉均向刘伯忠、郭洪英赔偿损失10000元。李林孝、何玉均向刘伯忠、郭洪英赔偿损失后，双方之间租赁合同关系终止。刘伯忠、郭洪英自愿放弃要求李林孝、何玉均返还剩余租期租金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，原审法院予以支持。因刘伯忠、郭洪英未提供产生其他损失的证据，原审法院对刘伯忠、郭洪英其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条规定，判决：一、限李林孝、何玉均于本判决发生法律效力后十日内向刘伯忠、郭洪英刘伯忠、郭洪英赔偿损失10000元；二、驳回刘伯忠、郭洪英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元，减半收取1182.5元，由刘伯忠、郭红英负担900元，李林孝、何玉均负担282.5元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。2016年西充县义兴镇神垭宫村民委员会第三村民小组及其部分成员出具证明称，刘伯忠、郭洪英在租赁案涉房屋期间，擅自拆除隔墙、挑阳台一段砖墙，加上5.12地震造成案涉房屋成为危房故申请重建。2011年7月27日由西充县义兴镇神垭宫社区居委会证明、双方当事人向向义兴国地所申请拆除危房并重建，原因为修造时间过长和5.12地震导致案涉房屋成为危房。刘伯忠、郭洪英提供2015年9月14日其向李秀琼租赁门面经营移动公司义兴营业厅的《门面租赁协议》和李秀琼出具收到28000元租金的《收条》各一份，拟证明刘伯忠、郭洪英另行租赁门面房经营支付的费用，应当作为李林孝、何玉均未向其提供门面房给其造成的损失。二审另查明，2011年5月24日何玉均作为甲方与作为乙方的刘伯忠签订《协议》约定：何玉均自愿终止共同协商的旧房拆迁合同，维持原租房合同，从现在到租房期满，何玉均不得任何理由终止原租房合同。如在原租房合同期内，何玉均要收回出租房，必须在刘伯忠同意的情况下并赔偿装修损失五万元整，方可收回。双方《补充协议》的签订时间为2011年7月28日。已生效的四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3098号民事判决认定双方1999年8月16日签订的卖房契约书和2011年7月27日签订的《合资建房协议》无效。刘伯忠、郭洪英称在一审庭审中放弃要求李林孝、何玉均偿还房屋租金7200元并从2011年7月27日起按金融机构同期贷款利率支付利息至款清息止的诉讼请求，前提是在剩余租期内李林孝、何玉均应当履行《补充协议》的约定向其提供已装修好的两间门面，但一审庭审笔录和其他书面材料中并无李林孝、何玉均要求变更诉讼请求为继续履行《补充协议》的内容。二审中刘伯忠、郭洪英表示若李林孝、何玉均不能按约定提供门面，就应当赔偿刘伯忠、郭洪英装修损失5万元、房屋租金损失36000元以及承担违约金1万元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，第一，关于2011年7月28《补充协议》的性质和效力以及是否继续履行的问题。2011年7月28《补充协议》虽然名为补充协议，但从其内容看系李林孝、何玉均在2004年6月9日《租房协议》约定的尚未到期的租期内继续出租房屋给刘伯忠、郭洪英使用的约定，与双方的合伙建房或房屋买卖并无关系。已生效的四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3098号民事判决认定的是双方1999年8月16日签订的卖房契约书和2011年7月27日签订的《合资建房协议》无效，而并未认定《补充协议》无效，且认定双方因房屋租赁合同产生的争议属另一法律关系，该案不作处理。故一审法院认定双方于2011年7月28签订的《补充协议》系双方真实意思表示，应属有效正确，本院予以维持。李林孝、何玉均认为《补充协议》已被生效判决确认为无效的上诉理由不成立，本院不予支持。《补充协议》签订后，双方当事人应按约履行，在李林孝、何玉均对案涉房屋拆建完成后，应当按照《补充协议》的约定提供两间已装修好的门面房给刘伯忠、郭洪英，现李林孝、何玉均认为《补充协议》无效并拒绝提供已装修好的两间门面，应承担违约责任。二审中，刘伯忠、郭洪英称在一审庭审中变更诉讼请求为要求李林孝、何玉均继续履行《补充协议》，但一审庭审笔录和其他书面材料中并无相关内容，故对刘伯忠、郭洪英认为其变更诉讼请求为要求李林孝、何玉均继续履行《补充协议》的理由不予支持。二审中刘伯忠、郭洪英表示若李林孝、何玉均不能按约定提供门面，就应当赔偿其装修损失5万元、房屋租金损失36000元以及承担违约金1万元，系其同意终止《补充协议》的意思表示，故本院对《补充协议》终止后的违约责任问题进行审理。第二，关于李林孝、何玉均应否赔偿刘伯忠、郭洪英房屋装修损失5万元的问题。2011年5月24日何玉均作为甲方与作为乙方的刘伯忠签订《协议》约定在原租房合同期内，若何玉均收回出租房，何玉均赔偿刘伯忠装修损失5万元；双方2011年7月27日签订《合资建房协议》约定对出租房进行拆建，并于2011年7月28日签订《补充协议》约定若李林孝、何玉均在新房建成后未向刘伯忠、郭洪英提供两间装修好的门面，则刘伯忠、郭洪英向李林孝、何玉均索赔装修费5万元，综合上述三份协议的内容，该5万元装修损失的约定系李林孝、何玉均在租期内拆建房屋且在新房建成后不提供两间已装修门面给刘伯忠、郭洪英的赔偿损失的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，因刘伯忠、郭洪英并未举证证明李林孝、何玉均的违约行为给其造成装修损失的具体金额，在李林孝、何玉均认为5万元装修损失的约定过高，且刘伯忠、郭洪英并无装修损失的情况下，一审法院酌定该损失为1万元并无不当，本院予以维持。第三，关于李林孝、何玉均应否赔偿剩余合同租期内的租金损失问题。案涉房屋拆建后，刘伯忠、郭洪英依据《补充协议》的约定多次要求李林孝、何玉均提供已装修好的两个门面，但刘伯忠、郭洪英拒绝提供。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，李林孝、何玉均应当赔偿刘伯忠、郭洪英损失。双方《租房协议》约定的租期为2004年10月1日至农历2015年正月28日，刘伯忠、郭洪英一次性付清全部租金共计2万元。案涉房屋的拆建时间为2011年7月28日签订《补充协议》后，故《租房协议》约定的租期尚余3年半左右。刘伯忠、郭洪英提交2014年9月14日签订的租赁时间为2015年10月20日至2020年10月19日的房屋租赁合同，年租金为28000元且逐年上浮，虽然李林孝、何玉均不认可其与本案的关联性，但结合刘伯忠、郭洪英在西充县义兴镇经营移动公司营业厅的连续性和房屋租赁的实际发生状况，在李林孝、何玉均拒绝按《补充协议》约定向刘伯忠、郭洪英提供已装修好两间门面使用3年半的情况下，刘伯忠、郭洪英另行租赁门面多支付的租赁费，应当认定为因李林孝、何玉均违约给刘伯忠、郭洪英造成的损失。参照刘伯忠、郭洪英提交的《租房协议》约定租金标准，3年半的租金在不上浮的情况下为10万元左右，现刘伯忠、郭洪英诉请赔偿租房损失36000元，系其对自身权利义务的处分，本院予以支持。第四，关于李林孝、何玉均提出案涉旧房系刘伯忠、郭洪擅自拆除隔墙成为危房等抗辩问题。刘伯忠、郭洪英仅提交一份2016年西充县义兴镇神垭宫村民委员会第三村民小组及其部分成员出具的证明，拟证明刘伯忠、郭洪擅自拆除隔墙导致案涉旧房成为危房，一方面该证明系村民的单方证人证言，仅凭村民的证言并不能证明拆除隔墙和案涉旧房成为危房之间的因果关系，在5.12地震后双方共同的建房申请也只载明因旧房修造时间过长和地震导致成为危房；另一方面，即使是刘伯忠、郭洪英原因造成旧房成为危房，但此后双方多次协议的租赁问题与案涉房屋拆建的原因并无关联性。故李林孝、何玉均的该抗辩与本案争议焦点无关。综上所述，李林孝、何玉均的上诉请求不能成立；刘伯忠、郭洪英的部分上诉请求成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省西充县人民法院（2016）川1325民初301号民事判决第一项，即“李林孝、何玉均于本判决发生法律效力后十日内向刘伯忠、郭洪英赔偿损失10000元”；二、撤销四川省西充县人民法院（2016）川1325民初301号民事判决第二项，即“驳回刘伯忠、郭洪英的其他诉讼请求”；三、李林孝、何玉均于本判决发生法律效力后十日内赔偿刘伯忠、郭洪英租房损失36000元；四、驳回刘伯忠、郭洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2365元，减半收取1182.5元，由刘伯忠、郭红英负担591.25元，李林孝、何玉均负担591.25元；二审案件受理费2000元，由刘伯忠、郭红英负担1131元，李林孝、何玉均负担869元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  任雅莉代理审判员  王婵轶二〇一六年十一月二日书 记 员  陈昱灿