上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8333号原告王怀栋（第一原告），男，1982年6月16日出生，汉族。委托代理人张春红，系本案第二原告。第一原告配偶。原告张春红（第二原告），女，1983年1月22日出生，汉族。被告夏智（第一被告），男，1983年2月19日出生，汉族。被告张颖（第二被告），女，1985年1月26日出生，汉族。委托代理人夏智，系本案第一被告，第二被告配偶。原告王怀栋、张春红诉被告夏智、张颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。本案于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告王怀栋、原告张春红并作为原告王怀栋的委托代理人、原告张春红、被告夏智并作为被告张颖的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怀栋、张春红诉称：2015年12月31日，原告与被告签订房屋买卖合同，把位于上海市青浦区赵巷路188弄X室的房屋卖给被告，双方于2016年4月7日重新约定过户时间为2016年4月29日，被告以保证原告中途联系畅通为由，非法扣押原告结婚证、户口簿、以及银行卡。后因为其他原因，过户无法正常进行。双方于2016年4月29日签订协议，约定双方不得以任何理由搬入该房屋，直至交易结束，违者赔付对方2万元。但被告于2016年5月6日强行进入系争房屋，故原告诉诸法院，请求判令：1、被告腾退位于上海市青浦区赵巷路188弄X室的房屋。2、被告归还非法扣押的原告的结婚证两本、户口簿两本、户名王怀栋的农商银行卡软硬卡各一张。3、被告支付2万元违约金。4、被告归还房屋内的现金3万元。被告夏智、被告张颖辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。对诉请1，2016年3月2日被告与原告协商要求提前入住，原告说合同约定的最迟过户时间是2016年3月31日，如果在此前不能过户，被告于4月1日就可以入住了，原告还把钥匙给被告，让被告提前进去装修，但是原告在3月下旬的时候就一直联系不上，所以被告4月1日就入住了，而且两被告支付了首付95万，按照合同约定3月底就可以过户，因此两被告的入住系争房屋是合法合理的。对诉请2，这是原告主动给两被告的，是原告为了避免被告提起诉讼而表示其配合被告过户的诚意。对诉请3，2016年4月29日，是双方再次约好的过户时间，当天原告说自己的房子被查封了，欠了高利贷的钱，让被告不要住，被告出于安全考虑同意了，但被告担心原告自己入住系争房屋，因此双方签订了入住赔2万元违约金的协议，并将现有的钥匙销毁且在门角做了一个封条。但是被告于5月4日去查看的时候，发现封条就没有了，就发微信给原告，且找人把锁撬开进入房内，发现里面的东西已经有变动，而且床都已经铺好了，已经有人入住，所以是原告违约在先。对诉请4，原告已于2月份搬离系争房屋，不可能房间内还有现金且原告没有提供证据证明。被告是在4月1日起入住系争房屋，被告住进去的时候没有发现现金，里面连日用品都没有，被告装修是在4月3日开始的，在4月7日之前就全部搬家完毕。经开庭审理查明：2015年12月31日，两原告（作为甲方）与两被告（作为乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区赵巷镇赵巷路188弄X室房屋出售给乙方，房屋建筑面积89.13平方米，房价款为145万元，甲乙双方确认在2016年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，两原告（作为甲方）与两被告（作为乙方）另行签订《买卖合同特别补充协议》一份，约定实际成交金额为177万元，为甲方净到手金额，交易过程中所产生所有税费及杂费由乙方承担，为合理避税，本房屋合同价以145万元签署的买卖合同，该协议并对付款方式进行了约定。合同签订后，两被告依约支付两原告95万元，并由原告张春红出具了收条予以确认。2016年4月6日，两被告至上海市地方税务局青浦区分局申报并缴纳了系争房屋的契税14,700元。2016年4月7日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《补充协议》，约定“由于甲方逾期迟迟没有依正常流程过户，且中途有失去联系导致乙方损失，现约定甲方在过户之前保证联系通畅，并且及时过户，否则甲已提供给乙方的证件（甲方的户口簿、结婚证各一份、上海工商银行软硬卡各一张）一直扣押，直至问题解决，立即还于甲方……双方约定于2016年4月17日甲方将房屋全部钥匙交付给乙方，甲方搬出不再居住此房，乙方需待过户手续完成后方可入住……”。2016年4月8日，本院受理了案外人祁延晓诉本案两原告民间借款纠纷一案，在该案审理中，祁延晓申请财产保全，本院作出（2016）沪0118民初3645号民事裁定书，据此于2016年4月15日查封了系争房屋。后两被告向本院提出执行异议，并于2016年8月11日通过中国邮政储蓄银行将房屋尾款82万元汇至本院代管款账户，本院经审查，于2016年8月24日作出（2016）沪0118执异80号执行裁定书，裁定中止对青浦区赵巷镇赵巷路188弄X室房屋的执行。2016年4月29日，原、被告签订协议一份，载明“经买卖双方协商一致，房屋钥匙三把在赵巷派出所民警见证下作废，在房屋正式过户前双方不得以任何理由入内，以门角封带为证，违者以现金2万元赔付对方。”2014年9月24日，两原告取得上海市青浦区赵巷镇赵巷路188弄X室房屋的《上海市房地产权证》，产权人为两原告。以上事实，由原、被告的陈述，房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、银行转账凭证、收条、上海市个人住宅房产税认定通知书及契税已申报办理证明、缴税发票、销售不动产统一发票、上海市房地产登记薄、民事裁定书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原、被告双方对于被告何时入住系争房屋有不同意见。原告表示自己从未交钥匙给两被告，4月29日之前原告还在系争房屋内居住，4月29日签订协议当天两原告也尚有部分物品在系争房屋内没有拿出。被告是在5月6日非法入住的系争房屋。合同中对房屋交接也没有约定，在4月7日双方协议中约定过户手续办理完成之后再办理房屋交接，被告入住是在5月6日才开始的，之前被告也没有进去装修过。为此原告提供4月29日的录音光盘一份。两被告对此录音光盘表示无法确定录音时间，该光盘可能是错乱后整理出来的，对录音文字资料的内容也不认可，原告在3月2日就给了被告一把钥匙。两被告表示其已经于2016年4月1日入住系争房屋，为此提供了：1、物业费收据一份及2016年4月1日由上海采林物业管理有限公司绿中海雅庭管理处出具的证明一份，载明“兹于赵巷路188弄绿中海X室新业主夏智、张颖申请，使用公共物业健身设施……，由夏智为原业主王怀栋、张春红（一直联系不到）垫付2015年1月至2016年3月物业费。”2、2016年6月8日上海采林物业管理有限公司绿中海雅庭管理处出具的证明一份，载明“证明张颖2016年4月1日入住青浦赵巷路188弄X室”。3、被告夏智与案外人上海晒美装饰设计工程有限公司签订的住宅房屋装修合同一份、预算清单一份、装修款收据两份、装修照片一组，约定案外人上海晒美装饰设计工程有限公司对系争房屋进行装修，工期为2016年4月3日至2016年4月9日。4、2016年7月26日上海采林物业管理有限公司绿中海雅庭管理处出具的证明一份，载明“兹于赵巷路188弄绿中海X室原业主张春红拖欠2015年整年物业费未缴，在追缴物业费过程中，通过清洁工及保安人员，明确其2016年2月份下旬即搬出此房，2016年3月中旬已无人居住此房，至今仍联系未果，故对此户印象较深刻。”审理中，被告申请证人易宝春出庭作证，证明原告于2016年3月2日交一把钥匙给被告。原告对此证人证言不认可，认为证人当天并未出现，且虽然原告与被告于3月2日见面，但是原告并未将钥匙交给被告。审理中，两被告将其收取的原告的结婚证两本、户口簿两本、户名为第一原告的农商银行的软硬卡各一份归还给两原告。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。双方均应按约履行协议内容。两被告已按照协议约定支付了相关房款，原告方亦应恪守协议约定，协助被告办理系争房屋产权过户手续并按协议约定将系争房屋交付给被告使用。根据双方当事人对事实的陈述和所提供的证据，本院认为被告对原告于3月2日交付系争房屋的钥匙的陈述较为可信且两被告对此也提供了相应的证据予以佐证，又因两原告的原因导致系争房屋被查封，以致无法在双方约定的过户时间内完成过户，两被告在此情形下为减少自己的损失，入住系争房屋，于法无悖，故原告要求两被告腾退系争房屋并支付违约金2万元的诉讼请求本院不予支持。两原告要求被告归还结婚证等证件的诉请，因双方在审理中已经交接完毕，故该诉请本案不再处理。关于两原告要求两被告返还房屋内现金3万元的诉请，原告未能提供相应证据予以证明该事实的存在，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王怀栋、原告张春红的全部诉讼请求。本案受理费人民币1,050元，减半收取计人民币525元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一六年十一月一日书记员  周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。