上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初16459号原告：上海佰畅投资管理有限公司，住所地上海市静安区南京西路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：郑学斌，总经理。委托诉讼代理人：施盈莹，上海城开律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文皓，上海城开律师事务所律师。被告：上海太有乾互联网金融信息服务有限公司，住所地上海市黄浦区西藏中路XXX号XXX室-XXX室(实际室号为4103A、4103B室)。法定代表人：毕洪江，总经理。委托诉讼代理人：周亦欣，公司员工。委托诉讼代理人：王玉雷，公司员工。原告上海佰畅投资管理有限公司诉被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施盈莹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令被告支付房屋租金差额958,935.6元。事实和理由：2015年9月11日，原告与被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告出租的上海市静安区南京西路XXX号上海展览中心商务楼北楼103(203)、104(204)室房屋，租期自2015年9月21日起至2018年9月20日止，实际租金总额为21,040,371元，该租金分12期，每3个月一期支付。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告亦按月支付房租。但自2016年6月起，被告未按约支付房租。并于2016年8月2日向原告提出退租申请并搬离了系争房屋，原告故诉至法院，要求判如所请。被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司未答辩。庭审中，原告变更诉请为请求判令：1.原、被告签订的房屋租赁合同于2016年8月2日解除；2.被告支付原告2016年6月21日至2016年8月2日的欠付租金774,000元、2016年5月1日至2016年5月31日的电费4,475元、2016年6月21日至2016年7月20日的物业管理费14,400元；3.要求被告以前述所有欠付费用为本金，以每日万分之五为标准，支付原告自2016年8月3日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；4.被告支付原告房屋租金差额1,030,762.80元；5.要求被告支付待通知金1,642,500元；6.要求没收被告支付的租赁保证金1,794,759元作为违约金不予退还。本院经审理认定事实如下,2015年9月11日，原告(甲方)与被告(乙方)就上海市静安区延安中路XXX号XXX幢的上海展览中心商务楼北楼103、104、203、204房屋即南京西路XXX号、XXX号(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》一份。租赁期自2015年9月21日起至2018年9月20日止；平均年租金为7,179,039元，平均月租金为598,253元。其中，2015年9月21日至2015年11月20日的月租金为299,127元，2015年11月21日至2016年9月20日的月租金为547,500元，2016年9月21日至2017年9月20日的月租金为596,775元，2017年9月21日至2018年9月20日的月租金为650,485元；乙方向甲方支付履约保证金1,794,759元,与首期租金1,145,754元于租赁合同签约当日一次性支付，此后每三个月支付一期房租，乙方于每三个月的支付租金月的5号前支付下一期三个月的租金，每逾期一日，则按照应付租金的2%支付滞纳金；在租赁期内，乙方在收到甲方向乙方出具的物业管理费、水、电、电话等费用账单并签收后，应在5个工作日内缴纳，每逾期一天，则按照应付费用的2%支付滞纳金，逾期15天以上的，甲方有权采取包括解除合同等必要措施维护自己的利益。乙方在租赁期内由于各种原因决定中途退租的，应提前三个月以书面形式告知甲方，如未按此约定通知甲方的，则甲方有权以本合同约定之租金为计算基数向乙方主张待通知金。乙方已交纳的履约保证金1,794,759元，作为违约赔偿金不予退还。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，双方开始履行合同。2016年5月开始，原告有拖欠租金、物业管理费及电费的现象。为此原告多次发出付款通知书、催款函及律师函要求被告支付欠款。被告收到前述文件后于2016年7月22日向原告发出申请函，对欠付租金金额不持异议，但因经营不善无力支付，请求调整支付周期以继续履行租赁合同。嗣后又于2016年8月2日向原告提出退租的申请并自行迁出了租赁房屋，原告催讨无着，故诉至法院要求判如所请。庭审中，原告确认于2016年8月2日收到被告退租申请，并明确表示同意解除合同，但已经以起诉的方式明确要求被告承担解除合同的违约责任。原告同时还明确被告租金支付至2016年6月20日，截止至2016年8月2日，被告尚欠原告租金774,000元；此外，被告尚欠原告2016年5月1日至2016年5月31日的电费4,475元以及2016年6月21日至2016年7月20日的物业费14,400元未曾支付。另外，原告认为被告应当补足前期优惠的租金差额，其中，2015年9月21日至2015年11月20日期间，租金差额为54.64*61*360-299,127*2=601,640.4元；2015年11月21日至2016年6月20日阶段租赁期间的未付租金差额为54.64*360*213-547,500*7=357,295.2元；2016年6月21日至2016年8月2日期间的未付租金差额为54.64*360*43-774,000=71,827.2元。以上未付租金差额合计1,030,762.80元。另查明，系争房屋系案外人上海展览中心名下房产，2015年9月16日，该案外人出具同意转租证明，同意原告将系争房屋转租给第三方，租赁期限不得超过2020年11月16日。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、交房单、付款通知书2份、催款函、律师函、补充条款申请函、退租申请、房屋所有权证、同意转租证明、银行业务回单及国内支付业务收款回单2份，以及当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现被告逾期支付租金，已经构成根本违约，原告据此行使法定解除权，要求确认其与被告之间的房屋租赁合同解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，鉴于被告解除合同的意思表示以退租申请的方式于2016年8月2日到达原告，原告亦明确表示同意，故本院确认双方的租赁合同于2016年8月2日解除。合同解除后，被告应当与原告结清租赁期间的欠付费用，故原告要求被告支付上述2016年6月21日至2016年8月2日的欠租774,000元、2016年5月1日至2016年5月31日的欠付电费4,475元及2016年6月21日至2016年7月20日的物业管理费14,400元的诉请，与法无悖，本院予以准许。原告还要求被告按照每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，鉴于被告欠付的费用有多期多项，原告主张统一以全部欠付金额774,000%2B4,475%2B14,400=792,875元为本金，以合同解除的次日即2016年8月3日开始计算滞纳金的诉请，合法有据，属于原告自行行使权力的范畴，本院亦予以支持。此外,由于该《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按期分段支付，即将5年的租赁期分为数个阶段，且各阶段租金不等，数额递增，故该合同第二十三条明确约定若承租人提前退租的，须补足已付租金与5年平均租金的差额。现原告已经依约向被告交付了租赁房屋，使被告可以对该房屋进行占有使用，故原告已经履行合同义务，但被告在享受了租赁前期的低租金后，于2016年8月2日提前退租，从而避免了租赁后期较高的租金，故原告依照房屋租赁合同约定，要求被告支付平均租金的差额，依约有据，本院应予以支持；原告所主张之数额1,030,762.80元经本院审查亦无不当，本院予以确认。关于原告要求没收租赁保证金的诉请，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院亦予以支持。原告还要求被告支付相当于三个月租金标准的待通知金1,642,500元，该笔费用的性质实际系因被告未能履行合同约定义务而设定的违约金，原告的主张有合同依据，亦不违反法律的禁止性规定，本院亦予以准许。关于该笔违约金的数额，由于合同并未明确约定，故本院酌情认定为一个月的租金标准即547,500元为宜。以上两项诉请违约金金额合计2,342,259元,并与原告预付的租赁保证金1,794,759元予以抵扣。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海佰畅投资管理有限公司与被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月2日解除；二、被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司截止至2016年8月2日的欠租774,000元、电费4,475元，物业管理费14,400元。并以前述欠费总额792,875元为基数，以每日万分之五为标准，向原告上海佰畅投资管理有限公司支付自2016年8月3日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；三、被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司租金差额1,030,762.80元；四、被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司违约金2,342,259元(与被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司已支付的租赁保证金1,794,759元相折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司负担。案件受理费48,626.28元，减半收取计24,313.14元，由原告上海佰畅投资管理有限公司负担4,129.55元，被告上海太有乾互联网金融信息服务有限公司负担20,183.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一六年十一月八日书记员 李后蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。