抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0411民初2307号原告抚顺万科房地产开发有限公司，住所地抚顺市经济开发区。法定代表人肖劲，该公司总经理。委托代理人陈迪，该公司员工。委托代理人张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。被告李宁，男，住抚顺市新抚区。第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行，住所地抚顺市顺城区。法定代表人李继明，该行负责人。委托代理人王胜，该银行职员。原告抚顺万科房地产开发有限公司诉被告李宁、第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员翁剑飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）的委托代理人陈迪、张鑫辉，被告李宁，第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行（以下简称工商银行抚顺支行）的委托代理人王胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司诉称，我公司与被告于2013年8月19日签订了商品房买卖合同，被告购买我公司开发的位于顺城区颐城街房屋一套，房款总额533640元。被告于合同签订日支付首付款163640元。2013年10月8日，我公司收到被告在第三人购房贷款的37万元余款。后被告因个人原因提出退房，我们协商一致签订了《买卖合同解除协议》。协议约定解除《商品房买卖合同》，我公司退还被告购房款533640元，被告于协议签订之日起3个工作日内协助我公司办理撤销手续。我公司于2014年1月21日通过电汇形式将533640元支付至被告指定帐户。至今，被告仍未全额偿还第三人的购房贷款，也未解除涉案房屋上的抵押登记和撤销备案手续，致使我公司无法再次销售涉案房屋。故诉至法院，请求判令：1.解除被告与第三人间的商品房担保贷款合同，被告立即向第三人全额偿还购房贷款（包括本息）；2.解除位于顺城区颐城街房产的抵押权登记及撤销《商品房买卖合同》备案；3.被告若不能履行上述义务的，被告向原告支付已返还的购房款533640元及利息。被告李宁辩称，我可以还第三人中国工商银行抚顺河北支行的贷款。我于庭审前一周到银行进行了查询，还欠354000多元，利息30000多元，原告把利息和诉讼费承担，我就去还款并协助把抵押权撤销。第三人工商银行抚顺支行辩称，我们与被告签订的是贷款合同，根据合同约定，被告的贷款还没有到期，至于是否偿还是由被告自己提出申请，我们没有权利终止合同，我们允许提前还款，被告在贷款还完之后，根据合同约定我们自然就会为被告或者原告办理解押，被告每月都按时还款，截至2016年8月8日欠本金355000元，每月的本金和利息是一起还，利息一个月一清，这个月如果被告再把本金和利息都还完了，以后他还的就都是本金了。不管是谁给我们还款，我们就按照正常手续办理。经审理查明，原告万科公司与被告李宁于2013年8月19日签订了《抚顺市商品房买卖合同》，约定被告李宁购买原告开发建设的抚顺金域国际项目位于抚顺市顺城区颐城街一处，房款总额533640元。被告于合同签订日支付首付款163640元。2013年10月8日，原告收到被告在第三人购房贷款的37万元余款。2014年1月7日，被告出具《情况说明》，内容为“本人因市政道路变更原因导致所购房屋视野受影响，与抚顺万科公司友好协商并就上述问题达成一致意见，同意解除商品房合同并认可抚顺万科房地产开发有限公司对本人再次购房可能产生的首付比例提高及贷款利率提高所产生的经济损失给予一次性经济补偿60000元。”双方于当日签订了《买卖合同解除协议》，内容为：双方一致同意上述《商品房买卖合同》解除并自双方签字盖章之日起生效；原告于协议生效后退还被告购房款533640元；因被告办理的相关手续由其承担相应后果，如发生抵押登记等相关事由被告承担一切法律后果，由此发生的经济纠纷与原告无关；被告应当在本协议签订之日起3个工作日内，协助原告到房地产管理部门办理《商品房买卖合同》撤销手续；《商品房买卖合同》撤销手续完成后30个工作日内，原告将上述款项一次性付给被告。原告于2014年1月21日通过电汇方式将购房款533640元退还给被告并于同年2月19日汇给被告购房投诉补偿款60000元。至今，被告仍未全额偿还第三人的购房贷款，也未解除涉案房屋上的抵押登记和撤销备案手续，致使我公司无法再次销售涉案房屋。审理过程中，本院要求原告明确诉讼请求，原告已撤回第三项请求。本院确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同（复印件）、商品房买卖合同补充协议（复印件）、发票联（复印件）、银行汇款凭证三张（复印件）、情况说明（复印件）、退款申请表（复印件），销售退房审批单（复印件）、买卖合同解除协议（复印件），抚顺银行卡（复印件）及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料复印件已与原件核实并经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同解除协议均系双方真实意思表示，合同及协议均成立并有效。被告李宁与原告万科公司协议解除商品房买卖合同后，解除协议发生法律效力，原告已履行协议义务将购房款全额退还给被告李宁，且已依约赔偿被告6万元经济补偿款。而被告未按解除协议第5条之约定协助原告到房产管理部门办理撤销手续，即被告应全额还清本次购房向第三人贷款的数额，该房屋才能撤销抵押，恢复到无抵押状态，该条对被告具有法律约束力，其未能如约履行，属于违约，应承担继续履行的义务。同时，被告与第三人签订住房贷款合同的目的是为了支付涉案房屋的余款，其在与原告解除商品房买卖合同后，上述贷款的目的则无实现的必要，故其应将贷款全部还清第三人才履行了《解除协议》第5条的义务。而被告继续使用该笔贷款，系其自主变更了借款用途，在此期间该笔贷款产生的利息理应由被告负责偿还，如果被告在得到退房款后能够立即还清第三人贷款，则不会发生后续的利息，故该利息的发生完全是被告原因导致，而原告在合同解除后并未使用这些贷款，所产生的利息不应由其负担，否则将违反了公平原则。但原告提供的《情况说明》载明的补偿款未明确包含贷款利息，故解除合同生效前即2014年1月7日前贷款产生的利息应由原告承担，因被告已经支付，故原告应将该笔利息返还给被告。关于被告抗辩的“未仔细查看解除协议”的辩解理由，被告作为完全民事行为能力人，应知道在还清银行购房贷款之前，房屋是抵押给贷款银行的，被告在与原告解除商品房买卖合同取得全部购房款后，有义务根据法律和《解除协议》的约定负责还清银行的全部剩余贷款才能使涉案房屋恢复到重新销售的状态，但其并未履行，显属违约。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除被告李宁与第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行签订的涉案商品房担保贷款合同，被告李宁于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行偿还其自判决生效之日起就与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》剩余的全部贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行于判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；自被告李宁清偿上述全部贷款之日起五日内，第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行及被告李宁应协助原告抚顺万科房地产开发有限公司办理位于抚顺市顺城区颐城街房屋抵押登记的涤除手续；二、原告抚顺万科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内归还被告李宁已向第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行支付的2013年11月至2014年1月7日的贷款利息（以第三人中国工商银行股份有限公司抚顺河北支行出具的还款明细清单为准）。案件受理费4568元（已减半收取,由原告垫付），由被告李宁负担，于本判决生效之日起三十日内归还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。代理审判员  翁剑飞二〇一六年十一月二日书 记 员  宋林琳