黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0102民初5324号原告哈尔滨高科物业管理有限公司。法定代表人郑韶华，董事长。委托代理人张博，该公司法律顾问。委托代理人肖维，该公司新湖康桥物业项目负责人。被告贾淑琴，女，1949年3月29日出生，汉族，无固定职业。委托代理人马俊保，身份号码2301021950********，男，1950年3月6日出生，汉族，无固定职业，哈尔滨市道里区安化街***号*单元***室。委托代理人高瑛，黑龙江仁大律师事务所律师。原告哈尔滨高科物业管理有限公司与被告贾淑琴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月29立案受理后，依法由代理审判员王绍宇适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨高科物业管理有限公司委托代理人张博、肖维，被告贾淑琴委托代理人马俊宝、高瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系哈尔滨市道里区新湖康桥小区物业管理单位，与业主委员会签署《物业管理委托合同》。被告为新湖康桥小区3单元805室业主。被告于2009年1月15日进户，缴纳物业服务费至2010年12月31日，截止2016年6月30日，共拖欠原告物业服务费及电梯使用费本金8499元，逾期滞纳金10501元。要求被告给付原告物业服务费及电梯使用费8499元，滞纳金10501元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。本案原告的选聘并没有依照法律和行政法规的规定经过被告所住的新湖康桥小区的业主大会依法进行集体讨论或以书面形式征得合法人数同意的意见，原告提供的物业服务合同中加盖的业主委员会及业主大会的印章并非新湖康桥小区业主委员会和业主大会持有的备案公章，不能代表全体业主真实意思表示，原告在新湖康桥小区进行物业管理没有依法经过全体业主的选聘程序，其持有的与业主委员会签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，不对业主发生法律效力，原告与业主委员会签订的物业服务合同自始无效。原告提供的物业服务合同及补充协议从合同内容上看，严重侵害全体业主利益及违反法律规定，每份合同约定的收费标准均高于哈尔滨市物业服务收费管理办法规定的物业服务费执行标准。该补充协议又写明“一楼通道间及二楼半夹层对外出租，收益用于弥补物业服务费不足。两部电梯广告费归全体业主所有，由物业公司单独立账保管，启用时经业主委员会盖章同意”。一楼通道间及二楼半夹层均是小区公用部分，归全体业主所有，因此该公共部分获得的收益也应归全体业主共有。但是，原告提供的协议中却约定为小区公用部分的出租收益交由物业公司弥补物业服务费。同时物业公司单独立账保管电梯广告费事宜全体业主也不并知情。所以，该补充协议中的内容是严重侵害全体业主利益的约定，更进一步说明该合同并非经全体业主依法表决程序签订。被告认为，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力。不具有法律效力的合同依据合同法规定自始无效，所以原告向被告主张物业服务费没有合法依据，不应得到支持，法院应依法驳回。本院经审理查明：被告系原告管理服务的哈尔滨市道里区新湖康桥小区业主。2013年11月7日，原告与新湖康桥小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容为：新湖康桥小区业主委员会选聘原告为新湖康桥小区提供物业管理服务，原告按照哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局发布的《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》（哈价联发[2011]17号文件）附件《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》中规定的相关标准收取物业服务费，委托管理期限为3年，自2010年6月30日起至2013年12月31日止；住宅物业服务费由原告按建筑面积每平方米每月0.8元向业主或物业使用人按年度收取，电梯使用费二单元、三单元二层起价每月每户30元，每上升一层加收2元运行费；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用加收3‰违约滞纳金。2014年10月24日，原告与新湖康桥小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容为：新湖康桥小区业主委员会选聘原告为新湖康桥小区提供物业管理服务，原告按照哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局发布的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》（哈价联发[2013]39号）二级标准，附件3《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》中规定的相关标准收取物业服务费，委托管理期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止；住宅物业服务费由原告按建筑面积每平方米每月1.0元向业主或物业使用人按年度收取，电梯使用费二单元、三单元二层起价每月每户30元，每上升一层加收2元运行费；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用加收3‰违约滞纳金。2016年1月1日，原告与新湖康桥小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容为：新湖康桥小区业主委员会选聘原告为新湖康桥小区提供物业管理服务，原告按照哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局发布的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》（哈价联发[2013]39号），附件3《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》中规定的相关标准收取物业服务费，委托管理期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业服务费由原告按建筑面积每平方米每月1.0元向业主或物业使用人按年度收取，电梯使用费二单元、三单元二层起价每月每户30月，每上升一层加收2元运行费；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用加收3‰违约滞纳金。被告居住的房屋为三单元805室，建筑面积97.43平方米。2011年1月1日至2013年12月31日，被告应交纳的物业管理费为每年935元、电梯使用费为每年504元，2014年1月1日至2016年6月30应交纳的物业管理费为每年1169元、电梯使用费为每年504元。自2011年1月1日起至2016年6月30日，被告未向原告交纳物业服务费及电梯使用费。经原告多次督促被告交纳，被告至今未交纳。本院认为：原告于2013年11月7日、2014年10月24日、2016年1月1日与哈尔滨市道里区新湖康桥业主委员会签订物业服务合同，合同分别约定2010年6月30日至2013年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日由原告为新湖康桥小区提供物业管理服务。原告作为被告居住小区的物业管理服务者，履行了其与业委会之间签订的物业服务合同中约定的物业管理服务义务，小区业主亦接受了原告提供的物业服务，该三份合同已经实际履行，且不违反法律强制性规定，该三份合同合法有效。原告按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告作为小区业主，接受了原告提供的服务，有义务在物业管理活动中根据物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费和电梯使用费。故对于原告要求被告交纳2011年1月1日至2016年6月30日拖欠的物业服务费及电梯使用费本金8499元的诉请，本院予以支持。原告主张的滞纳金10501元，因滞纳金属国家行政管理部门特定的向非平等主体的相对方计收的一种惩罚性费用，原、被告之间系平等主体之间的合同纠纷，合同中即使约定滞纳金条款，但不符合相关法律的规定，故原告要求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第三十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告贾淑琴于本判决生效之日起十日内向原告哈尔滨高科物业管理有限公司交纳2011年1月1日至2016年6月30日拖欠的物业服务费及电梯管理费8499元；二、驳回原告哈尔滨高科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元,减半收取137元，由原告哈尔滨高科物业管理有限公司负担87元,被告贾淑琴负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。代理审判员  王绍宇二〇一六年十一月十九日书 记 员  马媛媛