江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2930号上诉人（原审被告）：陈晓芳。委托诉讼代理人：杨伟刚，江苏向天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪庭，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐礼明。委托诉讼代理人：张海燕，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人陈晓芳因与被上诉人徐礼明排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈晓芳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回徐礼明一审的诉讼请求，并由徐礼明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定陈晓芳与徐礼明母亲罗玉梅签订的宅基地转让协议无效，依据不足。陈晓芳在购买涉案宅基地之前，其在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区并不享有其他宅基地，故陈晓芳购买涉案宅基地的行为合法有效。二、徐礼明已认可其母亲罗玉梅将涉案宅基地转让给陈晓芳的行为。涉案宅基地系徐礼明父母为其添置，徐礼明提供的《集体土地建设用地使用权申报登记表》上虽载明涉案宅基地的使用权人系徐礼明，但因该宅基地并未办理相应权属证书，陈晓芳无从知晓上述事实，且因涉案转让协议的签订人罗玉梅与徐礼明之间系母子关系，陈晓芳有理由相信罗玉梅有权处分涉案宅基地。而陈晓芳购买该宅基地后已在其上建造二层房屋并使用至今，徐礼明的居住地据此仅有数十米远，但其在本案之前对于陈晓芳在涉案宅基地上建造房屋一事从未提出过异议，可以表明徐礼明已认可其母亲罗玉梅将涉案宅基地转让给陈晓芳的行为。综上，徐礼明无权要求陈晓芳排除妨害。被上诉人徐礼明答辩称，一、陈晓芳与罗玉梅签订涉案宅基地转让协议时，并未审查该宅基地的实际权利人，且该转让行为已违反法律、法规的强制性规定，应属无效。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因涉案宅基地的使用权人仍登记在徐礼明名下，故陈晓芳并未取得该宅基地的使用权，而陈晓芳在该宅基地上建造房屋时并未取得相应的准建手续，其所建房屋也未用于居住，故上述房屋属于违章建筑，亦应予以拆除。三、徐礼明对于陈晓芳与罗玉梅之间签订涉案宅基地转让协议一事并不知情，且其知晓后对于该转让协议也未予以追认，故涉案宅基地转让协议无效。因徐礼明常年在外工作，其对于陈晓芳长期侵占其宅基地的行为不知情，也符合一般常理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐礼明向一审法院起诉请求：一、判令陈晓芳拆除其建造在位于洋河新区洋河镇大圩村四组（地籍号为4-07-57）上的房屋，并返还该土地；二、判令陈晓芳向徐礼明赔偿损失10000元；三、本案诉讼费用由陈晓芳承担。一审法院认定事实：1992年4月15日，徐礼明经向原泗阳县土地管理局申报获得原泗阳县洋河镇大圩村四组（后经区划调整为宿迁市洋河新区洋河镇大圩居委会四组）宅基地使用权（地籍号为4-07-57），徐礼明取得该宅基地的使用权后并未建设房屋。2011年5月23日，徐礼明母亲罗玉梅（甲方）与陈晓芳（乙方）签订转让协议一份，约定罗玉梅将上述宅基地转让给陈晓芳，转让价款为43500元。陈晓芳支付上述转让款后，在涉案宅基地上加盖两层房屋作为仓库使用，一层为长宽各13米平房，二层为长13米、宽12米的彩钢棚，该房屋目前用于存放机器设备和电器。一审法院认为，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案中，因陈晓芳已拥有一处宅基地，而仍与徐礼明母亲罗玉梅签订涉案宅基地转让协议，并将购买后的宅基地建做仓库使用，且未办理相应登记手续，故该宅基地转让协议因违反法律的强制性规定无效。合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因涉案宅基地转让协议无效，故徐礼明主张陈晓芳将该宅基上的房屋拆除并返还的诉讼请求于法有据，应予支持。对于徐礼明主张的损失，因其未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对徐礼明的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百五十二条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈晓芳于判决生效后十日内将徐礼明拥有的位于洋河新区洋河镇大圩村四组宅基地（地籍号为4-07-57）上的房屋拆除并将该宅基地返还给徐礼明；二、驳回徐礼明的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由陈晓芳负担。本院二审期间，上诉人陈晓芳围绕其上诉请求提交如下证据：1.宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区居民委员会于2016年10月31日出具的证明一份，载明：“经查实，宿迁市洋河新区洋河镇大圩居委会四组居民陈晓芳（身份证号码为除转让本大圩居委会四组居民徐礼民户下宅基地外，在本辖区无宅基地登记信息”；2.宿迁市国土资源局洋河新区分局洋河国土资源所于2016年11月4日出具的证明一份，载明：“经查，大圩居委会43号，陈晓芳（身份证，无宅基地登记档案”。上述两份证据旨在证明陈晓芳在购买涉案宅基地之前，其在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区并无其他宅基地。3.陈晓芳及其子女在涉案房屋内居住生活的照片六张，旨在证明陈晓芳在涉案宅基地上建造的房屋已用于其家庭实际居住生活；4.证人刘某的出庭证言，旨在证明罗玉梅出让涉案宅基地时已得到了徐礼明的认可，且徐礼明的居住地距离涉案宅基地很近，其不可能对陈晓芳在涉案宅基地上建造二层房屋一事不知情。被上诉人徐礼明对上述证据质证认为：对于证据1,因该书面证明上载明的出具人“孙兆科”的身份无法确定，故对该证据的合法性不予认可；对于证据2,因该书面证明上并未载明具体经办人，故对于该证据的合法性也不予认可。且即使上述两份证据均真实有效，也不能证明陈晓芳在其他地方不享有宅基地使用权的事实，故对上述两份书面证明的证明目的，亦不予认可。对于证据3，因陈晓芳一审时已明确陈述涉案房屋系用于存放机器设备及电器，故对该证据的真实性，不予认可；对于证据4,因刘某系陈晓芳前夫，且其所作证言与罗玉梅一审时作证内容也存在矛盾之处，故该证据并不能证明陈晓芳主张的事实。本院二审期间，被上诉人徐礼明提交了如下证据：5.洋河集团第三生活区12幢406室的房屋所有权证一份，载明该房屋的所有权人为董加梅；6.徐礼明、董月芹与王烃、董家梅于2003年1月6日签订的房屋买卖合约一份；7.2006年12月份水电费统计表一张；8.韩修平、李绍峰出具的书面证明各一份；9.王进利的出庭证言及其出具的书面证明一份；10.张某的出庭证言。上述证据旨在证明徐礼明的实际居住地位于洋河集团第三生活区12幢406室，故陈晓芳主张徐礼明的居住地距离涉案宅基地仅数十米不是事实。上诉人陈晓芳对上述证据质证认为：对于证据5、6、7、9、10的真实性均无异议，徐礼明位于洋河集团第三生活区的房屋距离涉案宅基地很近，且证人张某称徐礼明在宿迁市洋河新区洋河镇大圩居委会经营饭店已有四五年，徐礼明不可能对于该宅基地已转让及陈晓芳在其上建造房屋一事不知情；对于证据8,因韩修平、李绍峰未到庭接受质询，故对该两份书面证明的真实性，不予认可。本院对上述证据认证如下：对于证据1、2,因宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区居民委员会及宿迁市国土资源局洋河新区分局洋河国土资源所出具分别的书面证明中均加盖了其单位公章，故对于上述两份证据的真实性，本院均予以确认；对于证据3,因双方对于陈晓芳已在涉案宅基地上建造二层房屋的事实均无异议，故陈晓芳是否已在该房屋内居住生活，并不影响涉案宅基地转让协议的效力；对于证据4，刘某虽系陈晓芳的前夫，但其也是涉案宅基地转让协议上载明的证明人，且刘某关于涉案转让协议订立时具体情形的陈述与徐礼明母亲罗玉梅一审作证时所述内容基本一致，故对于刘某的证言，本院予以采信；对于证据5、6、7、9、10，因陈晓芳对于上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认；对于证据8,韩修平、李绍峰虽未出庭接受法庭及双方当事人的质询，但徐礼明提供上述两份书面证明旨在证明其实际居住地为洋河集团第三生活区12幢406室房屋，而陈晓芳对该事实并无异议，故对于上述两份书面证明的证明目的，本院予以支持。另，徐礼明二审中申请本院调取宿迁市宿城区人民法院所受理的刘某作为案件当事人的卷宗中保存的送达回证，旨在证明陈晓芳签收了部分由宿迁市宿城区人民法院向刘某送达的诉讼材料，故陈晓芳在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区之外，另享有其他的宅基地使用权。本院认为，根据宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区居民委员会及宿迁市国土资源局洋河新区分局洋河国土资源所分别出具的书面证明，可以证实陈晓芳在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区辖区范围并不享有宅基地使用权，而陈晓芳在其他地方是否另享有宅基地使用权，与本案无关，故对于徐礼明的该项调查取证申请，本院不予准许。二审经审理查明：1992年4月15日，原泗阳县土地管理局同意徐礼明关于申报位于原泗阳县洋河镇大圩村四组（后经区划调整为宿迁市洋河新区洋河镇大圩居委会四组）宅基地使用权（地籍号为4-07-57）的申请，且泗阳县人民政府同意向其颁发《集体土地建设用地使用证》，但徐礼明至今尚未取得上述证件，而徐礼明也未在涉案宅基地上建设房屋，其于2003年起一直居住在洋河集团第三生活区12幢406室房屋至今。2011年5月23日，徐礼明母亲罗玉梅（甲方）与陈晓芳（乙方）签订转让协议一份，约定罗玉梅将上述宅基地转让给陈晓芳，转让价款为43500元。陈晓芳支付上述转让款后，在涉案宅基地上加盖两层房屋，一层为长宽各13米平房，二层为长13米、宽12米的彩钢棚。陈晓芳一审时自述该房屋目前用于存放机器设备和电器。二审另查明，陈晓芳在与罗玉梅签订涉案宅基地转让协议之前，其在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区辖区范围内并不另享有其他的宅基地使用权。本案二审中的争议焦点是：徐礼明要求陈晓芳拆除其建造在位于宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区四组（地籍号为4-07-57）上的房屋，并返还该土地的主张能否得到支持。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，而权利人行使排除妨害请求权的前提为其对于标的物享有合法的物权及对方占有使用行为的非法性。本案中，徐礼明主张陈晓芳侵占其位于宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区四组（地籍号为4-07-57）的宅基地使用权，要求陈晓芳拆除其建造在该宅基地上的房屋，并返还涉案宅基地。陈晓芳则辩称其已通过与徐礼明母亲罗玉梅签订宅基地转让协议的方式取得了该宅基地的使用权，且徐礼明对此也予以认可，故徐礼明无权要求陈晓芳排除妨害。因农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住房及其他附着物的权利，而陈晓芳作为涉案宅基地所在集体经济组织的成员，且其受让上述宅基地时在该集体经济组织内并不另享有其他宅基地使用权，故陈晓芳具有获得涉案宅基地使用权的主体资格。陈晓芳在涉案宅基地上建造房屋后是否已用于居住生活并不影响该宅基地转让协议的效力，而陈晓芳受让涉案宅基地后虽未办理变更登记手续，但仅是不发生物权变动的法律效果，并不影响其与罗玉梅签订的转让协议的效力。综上，一审法院认定因陈晓芳在其已享有一处宅基地使用权的情况下，仍与罗玉梅就涉案宅基地签订转让协议，并将在该宅基地上建造的房屋用作仓库使用，且未办理相应的登记手续，致使该转让协议无效，无事实及法律依据。徐礼明另主张其母亲罗玉梅与陈晓芳就登记在徐礼明名下的涉案宅基地签订转让协议属于无权处分行为，且徐礼明事后对于该转让行为也未予以追认，故罗玉梅与陈晓芳签订的涉案宅基地转让协议应属无效。陈晓芳则辩称徐礼明提供的《集体土地建设用地使用权申报登记表》上虽载明涉案宅基地的使用权人系徐礼明，但因上述材料并不具有物权公示效力，且该宅基地也未办理相应权属证书，故陈晓芳无法知晓罗玉梅并非涉案宅基地的实际使用权人。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，因罗玉梅一审时作证称徐礼明让其将涉案宅基地对外出售，后陈晓芳想要购买该宅基地，罗玉梅在电话征得徐礼明同意后与陈晓芳签订了涉案转让协议，且陈晓芳二审时提供的证人刘某亦称其在该转让协议上作为证明人签字时也曾要求罗玉梅通过电话与徐礼明核实，结合罗玉梅与徐礼明之间的特殊亲属关系，故可以确认徐礼明曾委托其母亲罗玉梅对外转让涉案宅基地的事实。而陈晓芳虽辩称其在签订涉案宅基地转让协议时并不知晓该宅基地使用权人系徐礼明，但因其对于罗玉梅、刘某的上述证言均予以认可，故对于其该项辩解意见，本院不予支持。徐礼明另主张其在2014年6月之前对于其母亲罗玉梅与陈晓芳签订涉案宅基地转让协议一事并不知情，而罗玉梅也从未向其提及此事，但因徐礼明自述其在该转让协议签订之日（即2011年5月23日）至2014年6月期间经常去探望其母亲罗玉梅，而罗玉梅却从未向其提及转让涉案宅基地一事，不符合一般常理，且徐礼明提供的证人张某作证称徐礼明在宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区附近经营饭店距今已有四五年的时间，而徐礼明却称其在2014年6月之前对于陈晓芳已在涉案宅基地上建造二层房屋一事并不知情，亦有违一般常理，且徐礼明也未提供证据证明其在知晓涉案宅基地转让一事后，已于合理期限内向陈晓芳提出异议，故对于徐礼明的该项主张，本院不予支持。综上，因徐礼明委托其母亲罗玉梅对外转让涉案宅基地，后罗玉梅以其个人名义与陈晓芳于2011年5月23日就该宅基地签订转让协议一份，而陈晓芳在签订该转让协议时应当知晓该宅基地的使用权人系徐礼明，且徐礼明也未能提供充分证据证明该转让协议仅约束罗玉梅与陈晓芳，故该转让协议对于徐礼明与陈晓芳均具有约束力，徐礼明要求陈晓芳拆除其建造在位于宿迁市洋河新区洋河镇大圩社区四组（地籍号为4-07-57）上的房屋，并返还该土地及赔偿损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈晓芳的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1564号民事判决；二、驳回徐礼明的诉讼请求。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元，由被上诉人徐礼明负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙芳远审 判 员  庄业富代理审判员  王冬冬二〇一六年十一月三十日法官 助理  孙 笑书 记 员  袁海燕第11页/共12页