浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南长巡民初字第149号原告：陈惠，女，1969年4月13日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托代理人：吴涛，浙江国傲律师事务所律师。委托代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。被告：浙江元一柏庄房地产发展有限公司，住所地：浙江省嘉兴市昌盛南路1560号元一柏庄综合楼，组织机构代码：79435485-4。法定代表人：李小榕，该公司董事长。委托代理人：徐明福、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。原告陈惠因与被告浙江元一柏庄房地产发展有限公司（以下简称元一柏庄公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭审理了本案，原告陈惠、原告的委托代理人吴涛和刘湘杰、被告元一柏庄公司的委托代理人徐明福和孙兆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠起诉称，2013年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：元12-01-18），由原告向被告购买位于嘉兴市昌盛南路1560号元一柏庄综合楼的房屋，房屋总价为22160000元，被告应于2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同签订后，原告按约履行义务，付清房款。被告于2013年8月30日向原告发出交房通知，但在原告去办理交接时，却发现该房屋存在多处裂缝、房屋漏水等质量瑕疵，且主体工程可能存在质量问题，被告员工也未搬离，导致无法进行交接。后经双方协商，针对房屋漏水问题，同意由原告出面委托第三方进行鉴定，查清漏水原因。2013年11月7日，原告委托上海源正科技有限责任公司对该房屋漏水原因进行技术咨询，上海源正科技有限责任公司根据现场观察，出具《技术咨询意见书》，对房屋漏水原因归结为：1、拆除施工不当造成漏水；2、屋顶防水层老化、排水不畅造成漏水；3、室内卫生间防水层处理不当造成渗漏水；4、三层屋面天窗顶面曾开孔造成漏水；5、室内墙面（对应外墙）局部渗漏造成墙面渗漏水；6、排水管道与楼板接缝处渗漏造成一层、二层楼面漏水。同时，意见书也提出了修复方案。对此，原告多次联系被告要求修复，并催告被告尽快交付约定的房屋，但被告一直拖延。因此，原告为维护自身的合法权益，诉讼来院，请求判令：一、被告赔偿房屋修复费用1000000元（暂定，具体以评估为准）；二、被告赔偿原告逾期交房违约金1451480元（以22160000元为基数，按每日万分之五，自2013年9月1日开始暂计至2014年1月10日，实际计算至该房屋修复完毕且符合法定、约定条件下交付原告时止）；三、被告赔偿原告委托上海源正科技有限公司出具《技术咨询意见书》而产生的费用43745元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告陈惠变更前三项诉讼请求为：一、被告立即赔偿原告房屋维修费用1065935.79元（暂定）；二、被告立即赔偿原告鉴定费用41265元；三、被告赔偿原告逾期交房的违约金4476320元（以22160000元为基数，按每日万分之五，自2013年9月1日计算至2014年10月8日）。被告元一柏庄公司答辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同，涉案房屋具备买卖条件，已竣工验收合格，可以正常使用。涉案房屋存在的质量瑕疵问题，在签订合同前就进行勘察，并进行告知，属于现房销售，原告也现场查验过，有质量问题，被告愿承担维修责任，但原告在接收房屋后进行过度装修，无法判断被告的维修责任。同时，被告在涉案房屋符合交付条件后在2013年8月30日书面通知原告办理交房手续，此后又另行多次通知原告办理交房手续，但原告一直拖延不予办理，故由此产生的逾期交房损失应由原告自行承担，并且原告主张的逾期交房损失计算标准过高，如果存在被告原因导致逾期交房，标准也应进行调整。原告单方面委托相关机构进行查验，被告对此查验结果以及原告主张由此而产生的费用均不予认可。所以，被告认为原告的诉求，并无事实和法律依据，请求本院予以驳回。针对自己的主张，原告陈惠提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告之间的商品房买卖关系以及合同对房屋价款、交付时间、违约责任等进行约定的事实；2.光盘1份，证明涉案房屋在约定交付时间以前和以后的很长时间内存在漏水等重大瑕疵问题；3.关于要求尽快交付综合楼的函、函、关于《函》的回复、关于要求尽快交付综合楼的补充说明、信函收据各1份，证明原告曾通知被告要求进行修复并交付房屋；4.上海源正科技有限责任公司技术咨询意见书1份，证明涉案房屋因漏水由原告委托上海源正科技有限责任公司进行技术咨询，经检查，得出漏水原因并提供修复方案，该咨询虽由原告单方委托，但是经过原、被告双方协商同意，因此鉴定费应由被告承担；5.发票1份、支付凭证2份，证明原告委托上海源正科技有限责任公司进行技术咨询产生的费用；6、律师函、妥投证明各1份，证明原告委托律师发函要求被告进行修复并交付房屋。被告元一柏庄公司对原告陈惠提供的证据，经质证，意见如下：对证据1的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为涉案房屋明为一手房买卖而实为二手房买卖；对证据2，认为系原告单方制作，被告不予认可；对证据3中《关于要求尽快交付综合楼的函》，被告确认收到，但对函的内容有异议，不予认可；对证据3中《函》的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为该份函件能够证明涉案房屋已具备交付条件，被告再次要求原告办理交房；对证据3中关于《函》的回复、《关于要求尽快交付综合楼的补充说明》，被告并未收到，对其中的内容也有异议；对证据3中的信函收据，认为和本案无关联性；对证据4的合法性、真实性、关联性均有异议；对证据5，认为是发生于浙江房超信息科技有限公司与上海源正科技有限责任公司之间，和本案无关联性；对证据6的合法性、真实性、关联性均有异议，对原告的证明目的不认可，并非寄给被告。针对自己的抗辩，被告元一柏庄公司提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告双方涉案房屋为现房销售，交付标准以实际现场为准，原告已经现场查看了解，原告应按交房通知书的期限办理交房手续，否则房屋意外毁损风险由原告承担，且被告承担的是维保责任，原告同意无任何形式补偿；2.元一柏庄交房通知书1份、函及邮寄凭证1份、函1份、函（再次）1份、邮寄凭证1份，证明被告已经先后4次通知原告办理交房；3.房屋验收移交表、委托材料各1份，证明原、被告双方于2014年8月29日办理交房手续，房屋验收移交表明确涉案房屋为现房销售，一切以现场为准，在具体验收项目中提到地面、墙面、露台有渗漏的迹象；4.工程设计变更、补充、修改通知单2份，证明涉案房屋二层露台、三层屋面保温层厚度现场施工未按照图纸施工已经行补救，并对建施06屋顶平面图进行设计优化；5.嘉兴元一柏庄18#楼屋面防水工程质量检测鉴定报告1份，证明涉案房屋的屋面防水工程质量没问题；6.浙江元一柏庄综合楼修复工程预算审核报告1份，证明涉案房屋的修复方案进行预算造价审核；7.照片7张，证明办理交房手续后，原告装修及擅自改装造成渗漏水发生。原告陈惠对被告元一柏庄公司提供的证据，经质证，意见如下：对证据1的合法性、真实性无异议，但认为涉案房屋虽为现房销售，但是并不影响原告对房屋质量提出抗辩；对证据2的真实性无异议，但认为被告提供的房屋在交房时存在大量问题，原告有权拒收；对证据3的真实性无异议，但认为达不到证明目的；对证据4，认为补救措施并未进行维修，而是产生更严重的问题；对证据5不认可，应以原、被告双方委托鉴定的结论为依据；对证据6，认为能够反映涉案房屋存在瑕疵不能交付，并且仅仅是针对抽检部分的质量问题，并不能涵盖全部；对证据7，和本案无关联性。本院依职权委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对涉案房屋是否存在质量问题及渗漏水质量问题、渗水原因进行司法鉴定，并出示（2014）南鉴委字第42号涉案房屋建设工程施工质量司法鉴定报告；本院依职权委托浙江展诚建筑设计有限公司对涉案房屋根据已有的司法鉴定报告对其涉及的质量问题提出修复方案，并出示关于浙江元一柏庄综合楼修复方案的司法鉴定报告和浙江元一柏庄综合楼修复工程加固工程造价评估书。原告陈惠对（2014）南鉴委字第42号涉案房屋建设工程施工质量司法鉴定报告，认为鉴定采取的抽检方法，结果不全面；对关于浙江元一柏庄综合楼修复方案的司法鉴定报告和浙江元一柏庄综合楼修复工程加固工程造价评估书，认为并没有将涉案房屋进行全面的鉴定，存在的问题没有全部反映。被告元一柏庄公司对（2014）南鉴委字第42号涉案房屋建设工程施工质量司法鉴定报告，总体上认可，但认为鉴定方法存在不适当，涉案房屋已经使用过，虽为现房销售，但不能完全按照一手房的标准进行鉴定；对关于浙江元一柏庄综合楼修复方案的司法鉴定报告和浙江元一柏庄综合楼修复工程加固工程造价评估书，认为浙江展诚建筑设计有限公司的资质有异议，认为该份鉴定报告和造价评估书和本案无关联性。本院认证如下：一、原告提供的证据1、被告提供的证据1均为双方之间签订的商品房买卖合同，符合证据的合法性、真实性、关联性要求，能够证明原、被告双方之间的商品房买卖关系，本院予以认定；二、原告提供的证据2能够证明涉案房屋存在渗漏水现象，对此证明事实，本院予以认定；证据3能够证明原、被告双方就涉案房屋的交付问题进行沟通的事实，对此证明事实，本院予以认定；证据4、证据5是由浙江房超信息科技有限公司委托上海源正科技有限责任公司进行咨询检测，与本案无关联性，本院不予认定；证据6能够证明原告向被告发律师函的事实，对此证明事实，本院予以认定；三、被告元一柏庄公司提供的证据2能够证明被告向原告发出交房通知的事实，对此证明事实，本院予以认定；证据3能够证明原、被告双方于2014年8月29日办理涉案房屋的交接手续，对此证明事实，本院予以认定；证据4和本案无关联性，本院不予认定；证据5、证据6属于被告委托鉴定、预算审核而形成，因本院已依职权委托鉴定而形成鉴定报告和造价评估，故对被告提供的证据5、证据6，本院不予认定，而以本院依职权委托形成的司法鉴定报告和造价评估书为准；证据7无法证明被告主张的待证事实，本院不予认定；四、（2014）南鉴委字第42号涉案房屋建设工程施工质量司法鉴定报告、关于浙江元一柏庄综合楼修复方案的司法鉴定报告和浙江元一柏庄综合楼修复工程加固工程造价评估书，属于本院依法委托鉴定机构进行鉴定而形成，符合证据的合法性、真实性、关联性要求，能够证明待证事实，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2013年3月29日，原告陈惠与被告元一柏庄公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：元12-01-18），约定原告购买被告所有的位于嘉兴市昌盛路以西号元一柏庄第18幢的房屋，该房屋为现售商品房，商品房建筑面积约2751.17平方米，价款为22160000元，付款方式为：1、原告于2013年3月28日前付房款11080000元；2、余款原告于2013年4月5日前办理完贷款或付款。合同第九条“交付期限及条件”约定：被告应当在2013年8月31日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府规划、文物、环保等部门根据有关法律、法规采取的行政措施导致；3、开发建设周期延长或遇到其他非出卖人所能控制的因素。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托由当地质检部门认可的具备相应资质的检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”第二款约定，被告交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，被告补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：该商品房为现房，原告已现场查勘并接受该房屋之全部，但有质量问题的按《商品房质量保证书》的要求进行维修，需确保屋顶无漏水，原告同意无任何形式的补偿。合同附件八第19条规定，该商品房为现房销售，原告已现场查勘了解并自愿接受该房屋之全部。合同附件四第14条规定，该套房屋作为被告售楼部营业办公所用，于2007年装修完毕，经过被告查勘，就目前能掌握的情况、涉及出售的相关问题向原告作出提示：1、经现场查验，装饰隐蔽工程（水、强电、弱电）的施工存在多处问题或隐患，包括但不限于弱电线缆无预埋等情况；2、本房屋被告作为毛坯房向原告出售，涉及到附着在毛坯房上各类装修和家具等物品，原告有权根据实际情况采取留用、更新或排除重置等处置行为，并自愿确认其所有权益及责任归原告享有，原告采取继续留用、更新或拆除重置等处置行为所产生的重新装修的各类结果由原告承担，与被告无关；3、原告已现场查勘并知悉该房屋的全部情况后，自愿购买该套房屋，本次销售为现房。以上特别提示被告已充分告知原告，原告认可并接受该房屋签订本合同时的现状。2013年8月30日，被告向原告发出《元一柏庄交房通知书》，载明涉案房屋将于2013年8月31日开始交付，交房期截止至2013年9月7日。原、被告双方对办理交房事宜进行多次沟通，于2014年8月29日办理涉案房屋的交房手续。本院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对涉案房屋是否存在质量问题及渗漏水质量问题、渗水原因进行司法鉴定，浙江瑞邦建设工程检测有限公司经过抽查取样鉴定，于2014年5月10日出具关于（2014）南鉴委字第42号涉案房屋鉴定报告，鉴定结论显示涉案房屋主体结构是安全的，但存在渗漏工程质量问题。本院委托浙江展诚建筑设计有限公司对涉案房屋涉及的质量问题提出修复方案，费用为60000元，浙江展诚建筑设计有限公司于2014年7月10日出具浙江元一柏庄综合楼修复方案，并出具《加固工程造价评估书》，载明修复费用为723936元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告之间达成涉案房屋的买卖合意，系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约向被告支付购房款22160000元后，被告应按约履行向原告交房的义务。被告虽于2013年8月30日向原告发出涉案房屋的交房通知书，但是因原告对涉案房屋存在渗漏水问题有异议而并未在合同约定的2013年8月31日前办理交房手续。后经本院依法委托对涉案房屋进行司法鉴定，鉴定结论显示涉案房屋的主体结构是安全的，但是存在渗漏工程质量问题。原、被告双方虽在合同中明确约定涉案房屋装饰隐蔽工程的施工存在问题，原告已现场查勘并知悉该房屋的全部情况并自愿购买，但是涉案房屋存在的渗漏工程质量问题是客观存在的，且该问题在被告通知原告办理交房手续时并没有得到显著改善，依然存在，使得涉案房屋并没有达到正常使用的基本条件。因此，涉案房屋在合同约定的交付期限届满时，即2013年8月31日前，并没有达到合同约定的交付条件，而涉案房屋的交付时间为2014年8月29日，故涉案房屋的交付属于逾期交付。而逾期交付的原因在于涉案房屋存在渗漏工程的质量问题，属于被告提供的房屋不符合约定，故逾期交付属于被告违约行为导致，在原告要求继续履行合同的情况下，被告按约应承担逾期交付的违约责任。双方在合同中明确约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天，即2013年9月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，故被告应以22160000元为基数，自2013年9月1日起，按每日万分之五的标准向原告支付逾期交房的违约金，而原告要求计算至2014年10月8日的诉求，该截止日期并无依据，本院依法予以调整，计算至双方实际办理交房手续之日，即2014年8月29日。自2013年9月1日至2014年8月29日为363日，则违约金数额经计算应为4022040元。因涉案房屋经鉴定，主体结构存在渗漏工程质量问题，故需要进行维修。原告主张的房屋维修费用，包括涉案房屋修复加固工程费用723936元和涉案房屋凤铝部分维修费用342000元两部分。对于涉案房屋凤铝部分维修费用，因原告并没有提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。对于涉案房屋修复加固工程费用，经鉴定评估，费用为723936元，因该次鉴定采取的是抽样鉴定，该评估费用仅针对抽检部分，不能涵盖涉案房屋的全部。鉴定机构并没有提供明确的抽检比例，且即使抽检比例明确，也不能根据抽检部分得出的结论去直接反推涉案房屋整体涉及的修复比例，故对涉案房屋整体的修复费用，本院依职权酌情计算，即按照抽检部分修复费用723936元的两倍计算，数额为1447872元。原告主张的鉴定费，因属于浙江房超信息科技有限公司于本案发生前自行委托鉴定而形成，和本案不具有关联性，故原告要求的鉴定费，并无事实和法律依据，本院不予支持。而本院委托浙江展诚建筑设计有限公司对涉案房屋涉及的质量问题提出修复方案而产生的60000元鉴定费用，本院依职权确定由原、被告各半负担，即原告陈惠负担30000元，被告元一柏庄公司负担30000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江元一柏庄房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈惠赔偿房屋维修费用1447872元；二、被告浙江元一柏庄房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈惠支付逾期交房违约金4022040元；三、驳回原告陈惠的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50885元、保全费5000元，合计55885元，由原告陈惠负担870元，被告浙江元一柏庄房地产发展有限公司负担55015元，于判决生效后七日内交纳。因委托浙江展诚建筑设计有限公司对本案涉案房屋涉及的质量问题提出修复方案而产生的60000元鉴定费用（该费用原告陈惠已预交），由原告陈惠负担30000元、被告浙江元一柏庄房地产发展有限公司负担30000元，于判决生效后七日内被告直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  马忠勇人民陪审员  周佳明人民陪审员  陶信宝二〇一六年十一月十八日书 记 员  蔡春婷附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。