山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终4938号上诉人（原审被告、反诉原告）巩新沂，男，1968年2月9日出生，汉族，住沂水县。上诉人（原审被告、反诉原告）曹明雪，女，1971年5月15日出生，汉族，住沂水县。委托代理人王新杰，山东沂蒙山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苑峰铭，男，1985年7月20日出生，汉族，住沂水县，现住。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄晓丽，女，1987年4月23日出生，汉族，居民，现住。委托代理人王德法，山东鼎衡律师事务所律师。上诉人巩新沂、曹明雪因房屋买卖合同纠纷一案，不服沂水县人民法院（2014）沂民初字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年2月，原告（反诉被告）苑峰铭、黄晓丽与被告（反诉原告）巩新沂、曹明雪经中间人刘长村介绍，达成口头房屋买卖协议，双方约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）所有的如意家园小区11号楼3单元502室及车库，总价款为37.8万元，约定一次性支付房款。2012年3月7日被告（反诉原告）将涉案房屋钥匙交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）对涉案房屋进行了装修，但因原告一直未支付购房款，经被告（反诉原告）多次催要，原告（反诉被告）以种种理由一直未支付。2013年11月30日，被告（反诉原告）进入涉案房屋，将原告（反诉被告）放置在涉案房屋的组合沙发、茶几、电视机、柜式空调一台、两张床及被子一宗等家具、家电搬至涉案房屋的车库中，并于2013年12月18日，经山东华正义律师事务所向原告（反诉被告）发出催告函，主要内容为：被告（反诉原告）已将属于原告（反诉被告）的结婚用品委托沂水县富强家政公司从涉案房屋搬出至车库，通知原告（反诉被告）在收到本函后三日内搬走，逾期被告（反诉原告）将通过法律程序解决，并由原告（反诉被告）承担逾期不搬的法律后果。因原告（反诉被告）对该催告函告知内容未予回应，被告（反诉原告）于2014年1月14日将该宗物品送至原沂水卷烟厂院内球场处并电话通知原告（反诉被告）。原告（反诉被告）在收到通知后，将被褥搬回家中，其他物品因原告（反诉被告）认为破坏严重，不能再使用，放在原处，并未领取。为此，原告（反诉被告）诉至法院要求被告（反诉原告）赔偿其丢失和毁损物品价值2万元和装修费8万元，共计10万元。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿其因破坏楼房结构及占有房屋给被告造成的损失5万元。另查明，原告（反诉被告）于2014年12月4日向本院提出申请，委托相关机构对涉案房屋装修价值进行评估，被告（反诉原告）于2014年12月11日向法院提出申请，委托相关机构对涉案房屋每天的居住占用费和原告（反诉被告）对涉案房屋所造成的损失进行评估，经法院委托，临沂金桥通达资产评估事务所对上述原告（反诉被告）和被告（反诉原告）申请事项进行评估，但因涉案房屋无法进入，评估人员不能实地进行测量、计算，无法出具鉴定报告，上述委托事项均被临沂金桥通达资产评估事务所退回。另，根据原告（反诉被告）申请对原告（反诉被告）提供的证明其装修涉案房屋花费的证据及被告（反诉原告）提供的证明涉案房屋占用费的证据进行调查，查明，原告（反诉被告）装修涉案房屋瓷砖、卫浴材料花费14800元，移门、推拉门花费12300元，装饰材料花费13200元，暖气改地暖花费8050元，铺地板砖等人工费7000元，木工等人工费9200元，共计64550元。2012年至2013年间，涉案房屋同等情况楼房在本地商品房交易市场价格如下：毛坯房年租金低于5000元；简装修、不带家具家电的年租金6000元至7000元；装修较好、家电家具齐全的年租金10000元至12000元。另查明，2014年2月被告（反诉原告）将涉案房屋卖给了案外人田相鑫，并办理了过户手续。以上事实，有当事人提供的证据、收据、录音资料、调查笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据加以证实。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告（反诉被原告）双方达成口头房屋买卖协议，并约定一次性支付购房款，被告（反诉原告）已于2012年3月7日履行合同义务，将房屋交付原告（反诉被告）占有、使用，且原告（反诉被告）对该房屋已进行装修，对购房款，虽原告（反诉被告）主张双方并未约定付款期限，但自双方于2012年2月达成口头房屋买卖协议，至3月交房，原告（反诉被告）装修，至原告（反诉被告）结婚，已历时多月，期间被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）主张权利，催要该款以实现自己的合同目的，原告（反诉被告）应当积极履行合同义务，支付购房款，但原告（反诉被告）一直未支付，致使被告（反诉原告）无法实现合同目的，被告（反诉原告）可以依照法律规定解除该房屋买卖合同，但原告（反诉被告）对解除合同有异议的，可以在收到通知之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告（反诉原告）已通过律师函的形式将解除双方房屋买卖口头协议的通知送达原告（反诉被告），原告（反诉被告）在法定的期限内对本案房屋买卖口头协议的解除未提出异议，异议期限届满后，该合同解除。因原告（反诉被告）在被告（反诉原告）交房后，对该房屋已经进行了装修，当合同解除时，双方可对装修装饰物进行协商处理，对未形成附合的装饰装修物，原告（反诉被告）可与被告（反诉原告）协商折价给被告（反诉原告），被告（反诉原告）不同意利用，原告（反诉被告）可以拆除；对已形成附合的装饰装修物，被告（反诉原告）同意利用的，可折价给被告（反诉原告）所有，被告（反诉原告）不同意利用的，由双方各自按照导致合同解除的过错分担现值损失。但在本案中，被告（反诉原告）将解除合同的通知送达原告（反诉被告）后，即于2014年2月将涉案房屋卖于第三人，此时，原告对解除合同的异议期尚未届满，双方的合同尚未正式解除，被告（反诉原告）未对原告（反诉被告）装修装饰物作出处理，便将涉案房屋卖于第三人，应当对原告（反诉被告）的装修损失承担相应的责任。但因原告（反诉被告）怠于履行支付购房款的义务，致使被告（反诉原告）无法实现合同目的，被告（反诉原告）才要求与原告（反诉被告）解除合同，原告（反诉被告）对本案合同的解除存在一定过错，原告（反诉被告）对其主张的装修损失亦应当承担相应的责任，本院认为，原被告双方对原告的装修损失各承担50%的责任为宜，即各承担32275元。另，自2012年3月7日被告（反诉原告）将涉案房屋交付原告（反诉被告），至2013年11月30日被告（反诉原告）将原告（反诉被告）放置在涉案房屋内的物品搬出，原告（反诉被告）一直未履行支付购房款的合同义务，但其（反诉被告）物品一直占用涉案房屋，导致被告（反诉原告）不能实现该房屋买卖合同目的，亦不能对涉案房屋进行买卖、租赁等处分，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其房屋占用费的主张应当予以支持。但原告（反诉被告）主张占用系因被告（反诉原告）换锁导致其无法进入涉案房屋，本案原告（反诉被告）在交房后一个多月即装修完毕系因婚期将至，急用于结婚婚房及婚后居住，如不是房屋无法进入，原告（反诉被告）婚后将在涉案房屋长期居住，而非放任该房屋一直空置。另外，按照交易习惯，被告（反诉原告）在将涉案房屋交付原告（反诉被告）时应将钥匙全部交于原告（反诉被告），但在2013年11月30日，被告（反诉原告）却能进入涉案房屋并将原告（反诉被告）物品搬走，被告（反诉原告）未能作出合理的解释，被告（反诉原告）不能排除其换锁的可能性，故对原告（反诉被告）物品占用涉案房屋的损失被告（反诉原告）亦应当承担相应的责任，原被告双方对被告（反诉原告）的楼房占用损失各承担50%的责任为宜。结合涉案房屋被占用时间及涉案房屋租赁市场毛坯房的价格，原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）楼房占用费4000元为宜。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿其丢失毁损物品的主张，因原告（反诉被告）未能提供充分的证据证明物品丢失和毁损的事实及丢失和毁损物品的价值，因此，对原告（反诉被告）的该主张，不予支持，依法应当驳回，待原告（反诉被告）有证据时，可另行主张权利。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其楼房结构被破坏的损失的主张，因被告（反诉原告）未能提供其他证据证明其楼房结构被破坏的事实及损失价值，因此，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿因原告（反诉被告）装修给其造成的损失的主张，不予支持，依法应当驳回，待原告（反诉被告）有证据时，可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）巩新沂、曹明雪于本判决生效后十日内一次性赔偿本诉原告（反诉被告）苑峰铭、黄晓丽装修损失费32275元；二、驳回本诉原告（反诉被告）苑峰铭、黄晓丽的其他诉讼请求；三、反诉被告（本诉原告）苑峰铭、黄晓丽于本判决生效后十日内一次性赔偿反诉原告（本诉被告）巩新沂、曹明雪楼房占用费4000元；四、驳回反诉原告（本诉被告）巩新沂、曹明雪的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）苑峰铭、黄晓丽负担1558元，被告（反诉原告）巩新沂、曹明雪负担742元；反诉案件受理费1050元，由原告（本诉被告）巩新沂、曹明雪负担966元，被告（本诉原告）苑峰铭、黄晓丽负担84元。上诉人巩新沂、曹明雪上诉请求撤销原审判决，改判上诉人不承担赔偿被上诉人的装修损失的责任，并支持上诉人的原审反诉请求，理由是：原审判决认定事实不清，责任划分不当，适用法律错误，无事实和法律依据。被上诉人苑峰铭、黄晓丽答辩称，原审认定事实清楚，判决正确。原审时我方提出评估，应上诉人的过错导致无法评估。本院二审查明的基本事实及证据与原审相同。本院认为，上诉人巩新沂、曹明雪通过律师函的形式将解除双方房屋买卖口头协议的通知送达被上诉人苑峰铭、黄晓丽，被上诉人在法定的期限内对本案房屋买卖口头协议的解除未提出异议，异议期限届满后，该合同解除。因被上诉人苑峰铭、黄晓丽在上诉人巩新沂、曹明雪交付房屋后，对该房屋进行了装修，当合同解除时，双方可对装修装饰物进行协商处理，可协商折价或拆除，对损失部分应按导致合同解除的过错分担现值损失。但在本案中，上诉人巩新沂、曹明雪在被上诉人苑峰铭、黄晓丽对解除合同的异议期尚未届满，双方合同尚未依法解除，被上诉人亦未对装修装饰物作出处理之时，即将涉案房屋卖与案外人，导致对被上诉人苑峰铭、黄晓丽的装修部分无法处理，客观上造成被上诉人苑峰铭、黄晓丽装修部分的损失，应承担相应的责任。原审法院根据查明的基本事实，确定双方对被上诉人苑峰铭、黄晓丽的装修损失各承担50%的责任，并无不当。关于上诉人巩新沂、曹明雪要求被上诉人赔偿其楼房结构被破坏的损失的主张，因其未能提供其他证据证明其楼房结构被破坏的事实及损失价值，应承担举证不能的法律后果，原审法院对其主张不予支持，亦无不当。综上，上诉人巩新沂、曹明雪的上诉主张不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1708元，由上诉人巩新沂、曹明雪负担。本判决为终审判决。审判长  邹海波审判员  徐占理审判员  林传鹏二〇一六年十一月十四日书记员  郝连霞