江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终7272号上诉人（原审被告）：刘建华。委托诉讼代理人：丁芳，上海申浩（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建。委托诉讼代理人：冯黔，苏州市吴江区梅堰法律服务所法律工作者。原审第三人：费文桥。上诉人刘建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初字第7265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人刘建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院仅依据刘建华与费文桥签订的《房屋租赁合同》中的补充内容就认定刘建华与陈建重新签订了房屋租赁合同，无事实和法律依据。刘建华与陈建在2015年12月24日签订《房屋租赁合同》第二天就与费文桥签订了《租赁合同》，随后费文桥就开始��涉案房屋进行装修营业。2016年1月16日，陈建向刘建华发出《告知解除合同函》，证明了陈建早已知道刘建华将涉案房屋转租给费文桥的事实，而陈建因为其解除合同的请求未得到答复，随后于2016年1月17日与费文桥签订《房屋租赁合同》。即使法院认定刘建华的转租行为存在违约，但因为陈建与费文桥签订合同的行为，应当认定陈建认可刘建华的转租行为。至于陈建与费文桥签订的《房屋租赁合同》中约定2015年10月1日至2016年11月23日期间的房租13.5万元由陈建向刘建华收，是基于费文桥已向刘建华支付了涉案房屋一年的房租，费文桥不可能再重复支付房租。刘建华并非该合同的主体，故不应认定刘建华与陈建之间重新签订了日期为2016年1月17日与2016年11月22日的合同。陈建明知刘建华转租的事实，并于2016年1月17日签订一份生效日期为2016年11月23日的《房屋租赁合同》，明显存在不诚信。即使认定该份合同生效日期为2016年11月23日，而合同中明确说明原先刘建华与费文桥的租房合同作废，依据涉案房屋现有使用状态以及整体事实来看，2016年1月17日至2016年11月22日之间的租赁关系应认定为陈建与费文桥之间确立了不定期租赁关系更为合理。综上，请求二审法院支持刘建华的上诉请求。被上诉人陈建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘建华的上诉，维持原判。原审第三人费文桥则未作答辩。原告原告陈建向一审法院起诉请求：1、陈建与刘建华之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除；2、如上述第1项诉讼请求不能满足，则要求刘建华支付7.5万元租金；3、本案诉讼费用由刘建华承担。审理中，陈建表示撤回上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：早在2009年，陈建已将其所有的涉案房屋出租给刘建华使用。2015年10月24日，陈建（甲方）与刘建华（乙方）补签一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为40个月（自2015年10月1日起至2019年1月31日止），第1年度（2015年10月1日至2016年9月30日）的租金为10万元，第2年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金为12万元，第3年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金为14万元，2018年10月1日至2019年1月31日期间的租金为5万元，并于每年的9月1日前支付下一年度租金；若乙方逾期支付租金的，则甲方可按每日千分之五向乙方收取滞纳金，超过一周未付的，甲方有权提前终止合同；乙方于合同签订后支付2万元保证金；房屋租赁期限内，乙方不得随意将房屋转租给第三方经营，若实在无法自己经营需要转让，乙方须事先与甲方协商，征得甲方书面同意后将本��同中乙方更改为第三方；若乙方未能及时按约履行支付租金义务，则视同乙方单方违约，甲方除有权没收乙方缴纳的合同保证金和要求乙方赔偿甲方的损失，另甲方可立即终止合同等内容。同日，刘建华出具一份《欠条》，写明“今欠陈建房租壹拾万元整。付款方式如下：11月15日前付30000元，12月底付3万元，1月底前付4万元整”。2015年10月24日、11月15日、2016年1月4日，刘建华分别向陈建转账支付了2万元、3万元、3万元。2016年1月16日，陈建发给刘建华一份《告知解除合同函》，明确告知刘建华未按约于2015年9月1日支付全额租金，且未经陈建同意擅自转租，双方于2015年10月24日补签的《房屋租赁合同》即日起解除，请刘建华收函后做好腾房手续，并于3日内返还房屋。2016年1月17日，陈建（甲方）与费文桥（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约���：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为2年（自2016年11月23日起至2018年11月22日止），年租金为14.5万元；租金每年一付，并提前1个月付清，若逾期支付的，则甲方可按每日千分之五向乙方收取滞纳金，超过一周未付清的，甲方有权提前终止合同；乙方于合同签订后支付1万元押金（履行合同的保证金）；房屋租赁期限内，乙方不得随意将房屋转租给第三方经营，若实在无法自己经营需要转让，乙方须事先与甲方协商，征得甲方书面同意后将本合同中乙方更改为第三方；合同第七条手写补充内容为：“2015年10月1日至2016年11月23日期间的房租13.5万元由陈建向刘建华收。原先刘建华与费文桥签的租房合同作废。”。合同落款处，甲方栏中有陈建签名，乙方栏中有费文桥签名，丙方栏中有刘建华签名。2016年1月23日、1月28日、3月28日，陈建发短信给刘建华，内��分别为：“剩下的租金什么时候给？”、“我在你店里，你什么时候到？剩下的租金见面谈一下吧，请回电话，谢谢！如果你电话也不接，也不积极与我协调好剩下的租金，那我有权把我的店铺立即收回来重新出租给别人或者自用，你转租的房客费老板的装修一切损失由你们自己去协商，与我无关！我与费老板的租房合同是从2016年11月23日开始的。作为老乡和多年朋友的关系，我再次友情提醒你一下。如果我们能积极协商解决最好，因为我也不想因为你欠钱不付以至我不得不锁门，而锁门后导致你的巨大损失与名誉，我先尊重你，因为你明年还要在这条街上做生意，希望我们可以和气处理好”、“刘总：按上次的约定，月底前帮忙把剩下的租金打给我，谢谢！”。2016年5月4日，刘建华给陈建发了一条短信：“陈总现在还在外面，一时走不了。回来电话给你，谢谢”���陈建回复：“那我们约好明天晚上7点左右到你店里”；刘建华回复：“嗯，你把我们以前合同带来作废，还有欠条”；陈建回复：“好”。以上事实，有双方当事人陈述、陈建提供的房产证、土地证、《房屋租赁合同》、《欠条》、短信截屏，刘建华提供的银行转账凭证、《告知解除合同函》及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：陈建、刘建华之间的房屋租赁合同何时解除。陈建主张双方之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除，为此，提供了如下证据材料：1、照片复印件5张，其中2张显示的系摆放在桌面上的一份《告知书》，该《告知书》系陈建出具给费文桥的，内容为：本人出租给刘建华的涉案房屋租期自2015年10月1日起至2016年11月23日止，原刘建华转租给你的转租合同作废，现刘建华继续转租给你违反合同约定，另刘建华拖欠租金6.5万元，本人多次催讨未果，严重违约，现本人正式告知你立即腾出，我方解除与刘建华的租赁合同，落款日期为2016年5月7日；1张显示的系二人围坐在上述桌子旁的场景，其中一人为费文桥，另一人系费文桥公司的员工；另2张显示的系玻璃门上写有“晟天智慧装饰欢迎您”及张贴有上述《告知书》的场景。以证明陈建于2016年5月7日告知第三人，刘建华擅自将涉案房屋转租给第三人和刘建华拖欠租金的行为已构成违约，陈建、刘建华之间的房屋租赁合同因此解除，并要求第三人将涉案房屋腾出之事实。2、陈建给刘建华的《告知书》及EMS回单各1份，《告知书》内容为：本人将涉案房屋出租给你，租赁期间为2015年10月1日至2016年11月23日，2016年1月17日已明确你与费文桥签订的租房合同作废，现你仍继续转租给费文桥，违反了合同约定，另你拖欠房屋租金65000元，本人多次催讨未果，严重违约，现本人正式告知你立即腾出，我方解除与你的租赁合同，落款日期为2016年5月9日。以证明陈建于2016年5月9日以特快专递形式将上述《告知书》邮寄给刘建华，告知其双方的房屋租赁合同已解除，该特快专递因刘建华拒收而被退回之事实。陈建认为：上述照片中显示的“晟天智慧装饰”系第三人在涉案房屋处开设的公司，刘建华擅自将涉案房屋转租给第三人并拖欠租金的行为已构成违约，为此，陈建向第三人及刘建华发出了合同解除告知书，因此，陈建华、刘建华所签订的房屋租赁合同于2016年5月7日解除。经质证，对证据1，刘建华认为系复印件，其真实性不予认可，但确认照片中一人为费文桥；对证据2中的EMS回单没有异议，但不能认定特快专递中所装的就是陈建提供的这份合同解除《告知书》。刘建华主张该合同于2016年1月16日解除。刘建华认为：2016年1月16日，陈建发给刘建华一份《告知解除合同函》，告知双方的房屋租赁合同即日起解除，应认定该合同于2016年1月16日已解除。而2016年1月17日陈建与第三人签订的《房屋租赁合同》中，刘建华是以见证人身份签的名，且上面手写部分“2015年10月1日至2016年11月23日期间的房租13.5万元由陈建向刘建华收。原先刘建华与费文桥签的租房合同作废”系陈建事后添加，不能认定陈建、刘建华变更了原《房屋租赁合同》相关内容。一审法院认为，尽管刘建华对其在陈建与第三人签订的《房屋租赁合同》中的签名身份及手写部分内容提出异议，并认为手写部分中的刘建华向陈建支付2015年10月1日至2016年11月23日期间的租金13.5万元与陈建于2016年1月16日发给刘建华的《告知解除合同函》解除双方的房屋租赁合同相矛盾，但刘建华在上述手���部分下方签名时并未明确自己只是见证方，刘建华也未提供该手写部分系陈建事后添加的相应证据，因此，一审法院认定上述手写部分对刘建华具有法律约束力。虽然陈建于2016年1月16日发给刘建华的《告知解除合同函》解除了双方之间的原《房屋租赁合同》，但次日陈建与第三人及刘建华又共同签署了上述《房屋租赁合同》，明确约定陈建将涉案房屋租给第三人的起始日期为2016年11月23日，而之前2015年10月1日至2016年11月23日期间的租金仍由刘建华向陈建支付，应视为陈建、刘建华双方重新又订立了房屋租赁合同，租期为2016年1月17日至2016年11月22日，2015年10月1日至2016年11月22日期间的租金为13.5万元，因此，刘建华关于双方的房屋租赁合同已于2016年1月16日解除之说法并不全面，2016年1月17日起双方之间仍然存在房屋租赁合同关系。陈建关于双方之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除的主张，虽然提供了5张照片，但由于照片中并无刘建华身影，因此，即使该照片是真实的，也不能认定2016年5月7日陈建已将解除合同《告知书》送达给了刘建华。鉴于陈建于2016年5月9日给刘建华邮寄了一份特快专递，该特快专递因刘建华于2016年5月10日拒收而被退回，由此造成的不利后果由刘建华承担，可认定陈建邮寄的是其所提供的那份《告知书》，并视2016年5月10日为《告知书》到达刘建华之日。刘建华对于2014年所付租金中有3万元系预付下一年度租金之说法未提供相应证据加以证明，一审法院碍难采信。即使2015年10月24日刘建华支付的2万元系租金，加上2015年11月15日、2016年1月4日支付的6万元租金，也只有8万元，刘建华还应支付5.5万元。对于租金支付的时间，虽然陈建、刘建华重新订立的房屋租赁合同未作出明确约定，但从双方的短信往来可以看出，陈建一直在向刘建华催讨剩余租金，而刘建华未提出抗辩，且根据以往提前支付租金的惯例，可认定刘建华的支付已构成迟延。根据有关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于陈建的解除合同《告知书》到达刘建华的日期为2016年5月10日，因此，一审法院认定陈建、刘建华之间的房屋租赁合同于2016年5月10日解除。综上，一审法院认为：陈建、刘建华之间的房屋租赁合同关系成立且生效。陈建将涉案房屋出租给刘建华后，刘建华应按约履行支付租金义务，刘建华迟延支付的，陈建有权要求解除合同。现陈建要求解除与刘建华之间的房屋租赁合同关系，于法有据，一审法院予以支持，并确认该合同于2016年5月10日解除。依照��中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：陈建与刘建华之间的房屋租赁合同于2016年5月10日解除。案件受理费减半收取838元，由刘建华负担。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，虽刘建华与陈建于2015年10月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月16日解除，但根据2016年1月17日陈建与费文桥签订的《房屋租赁合同》内容看，明确费文桥与陈建建立租赁关系起始日期为2016年11月23日，刘建华在该合同中作为丙方签字。刘建华一审中认为该合同“第七条补充内容”的相关手写内容为陈建事后添加，但并未提供证据证实。该补充约定明确2015年10月1日至2016年11月23日的房租13.5万元由陈建向刘建华收取，而根据刘建华上诉状陈述内容反映，费文桥已将上述期间的租金实际支付给了刘建华。租赁合同中承租人的最主要义务系向出租人支付租金，故根据该约定可以认定从2016年1月17日起刘建华与陈建重新建立了房屋租赁合同关系，期限至2016年11月22日。刘建华经陈建数次催告后在合理期限内仍未支付结欠的租金，故在此情况下，陈建有权解除与刘建华的房屋租赁合同，合同解除之日为解除通知送达刘建华之日即2016年5月10日。综上所述，上诉人刘建华上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人刘建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十一月十四日书 记 员  孟桢