广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11768号原告（反诉被告）：朱庆霞，女，1991年5月28日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：陈诚，男，1985年12月15日出生，汉族，住湖北省仙桃市，系原告朱庆霞的丈夫。被告（反诉原告）：雷开端，男，1980年11月5日出生，汉族，住湖北省房县，委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告（反诉被告）朱庆霞诉被告（反诉原告）雷开端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，被告提起反诉，本院依法合并审理。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱庆霞及其委托诉讼代理人陈诚、被告雷开端及其委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱庆霞向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告所交押金50000元及违约金50000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月20日，被告与原告在中介Q房网的陪同下，签订一份房地产买卖合同，但由于被告一直拖拉，不配合按揭提交相关资料，导致无法继续履约。沟通无果之后，中介Q房网已发履约催告函给被告，被告依然没有继续履约的意思，并要求解除合同，没收原告的押金50000元，将责任推给中介，原告无计可施，请求法院帮助。庭审中，原告明确诉讼请求1为：判令解除原被告签订的房地产买卖合同并由被告双倍返还定金共计100000元。原告朱庆霞为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖及居间合同;2.二手房交易重要事项告知书;3.收据2份;4.履约催告函及投递单;5.录音资料。被告雷开端辩称：我方同意解除双方签订的房地产买卖合同；我方无需退返定金给原告，理由是原告采取按揭付款的方式购买涉案房屋，在被告配合原告办理了按揭申请手续之后，由于原告自身资料存在不足，其贷款申请无法在合同约定付款期限内获得审批，责任由原告自行承担，原告无权要求被告双倍返还定金，原告应当按合同约定支付违约金。同时我方提起了反诉，要求原告按合同约定向被告支付总成交价10%的违约金。被告雷开端就其辩解主张向本院提交的证据有：1.房地产买卖及居间合同；2.微信聊天记录；3.律师函及邮寄信回执。反诉原告雷开端向本院提出反诉称：反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签署的关于中山市××××路世纪新城H3-2-102房的《房地产买卖及居间合同》；2.反诉被告按购房总价10%即43600元向反诉原告支付违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。反诉事实和理由：经中介方中山市世华房地产代理有限公司提供居间服务，反诉原告与反诉被告于2016年3月20日签订了《房地产买卖及居间合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于中山市××××路世纪新城H3-2-102房的房屋，总房价款为436000元，反诉被告向反诉原告支付了定金20000元及首付款30000元，合计50000元。按买卖合同约定，反诉被告采用银行按揭方式付款，申请按揭贷款金额为360000元。但由于反诉被告自身原因，导致贷款迟迟无法获得银行审批，且反诉被告又拒不支付剩余房价款，严重违反合同约定，给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起反诉。反诉原告雷开端就其反诉主张的事实及反诉请求在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。反诉被告朱庆霞辩称：同意解除双方签订的房地产买卖合同，我方是通过中介公司介绍购买涉案房屋的，中介公司要求提交的资料已交齐。按揭贷款没有批下来，中介说是因为被告的原因造成的，是被告没有按照要求提交齐全的资料，中介已向被告发催告函，电话多次催被告提交资料，被告不配合，所以我方不同意被告的反诉请求，原因是我方没有过错。反诉被告朱庆霞为其反诉辩解主张在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。本院经审理认定事实如下：2016年3月20日，朱庆霞（买方）、雷开端（卖方）及中山市世华房地产代理有限公司（居间方，以下简称世华公司）签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：1602640），约定：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认之地址或身份证记载地址5天后即视为送达，而无论是否收讫（包括收件人拒收或未签收导致等退回、他人签收等情形）。地址变更需提前7天书面通知其他各方。卖方以436000元的价格将其名下位于中山市沙溪镇翠景路世纪新城H3-2-102[房地产权证/不动产权证号：00643823]的房地产转让给买方。该物业成交定金为20000元，由买方在签署本合同当日付清，否则视为违约。除定金之外的房款416000元买卖双方约定由买方按银行按揭付款：首期款76000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方；余款360000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。卖方应自买卖双方签署本合同之日起20日递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按前述约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但自买卖双方签署本合同之日起60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约。本合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方应在本合同签订之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。如该物业是抵押状态则按卖方自行赎楼处理，卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买卖双方确认：买方应向居间方支付13080元中间服务费；上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价10%的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价10%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。居间方已向买卖双方讲解交易流程、本合同条款及交易风险；除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或任何人士代表居间方签订或出具本合同外的法律文件。合同还约定了其它相关事项。合同签订当日，雷开端开具收款收据（单号为：SK1308537），收据显示：收到朱庆霞交来购买中山市沙溪世纪新城H3-2-102房之定金20000元。2016年4月9日，雷开端开具收款收据（单号为：SK1308541），收据显示：收到朱庆霞交来购买中山市沙溪世纪新城H3-2-102房之部分房款30000元，备注：此房款将用于卖方赎楼使用，买方将在过户时从首付中扣除。2016年6月7日，朱庆霞向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：朱庆霞提交声称为世华公司及其按上述合同中雷开端预留地址于2016年6月6日向雷开端寄送了履约催告函。该函记载：《房地产买卖及居间合同》（编号：1602640）签署后，买方如约支付了定金20000元并已备齐了办理银行按揭申请资料。我司多次通知阁下配合提交银行要求卖方出具的按揭申请所需资料，阁下却不履行合同义务，一直拖延至今未完整提交，现阁下已构成逾期配合办理银行按揭手续且逾期时间已超过20日的根本违约情形。现我司及买方特出具此函，通知您方已构成根本违约，买方有权选择要求您方继续履行或解除合同并要求您方承担违约责任。请阁下在本函送达之日起3日内联系我司及买方签订补充协议明确合约补救方式。否则，视为阁下拒绝协商，因此引起的法律后果由阁下自行承担，请阁下虑及个人声誉及将会产生的严重后果，依时办理相关手续。该函还记载了其它相关内容。2016年6月12日，雷开端委托广东正日律师事务所陈艺金律师按上述合同中雷开端预留地址向朱庆霞寄送了律师函（解约通知书）。该函记载：卖方于2016年4月16日到贷款银行即广发银行中山分行配合阁下办理按揭贷款申请手续。2016年6月6日，居间方（经办人：付泽源先生）通知卖方，由于阁下自身按揭资料原因，阁下上述按揭贷款申请无法获得银行审批，按揭银行已将全部资料退回给居间方。阁下至今尚欠剩余房价款386000元未付。根据买卖合同的约定，若在买卖合同签署之日起60日按揭银行仍未对阁下按揭贷款申请作出批准或不批准贷款的，或因阁下自身原因及贷款政策调整，阁下无法取得银行贷款审批或贷款不足以支付房款的，阁下应在上述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。由于阁下至今尚未支付上述不予审批的房价款，阁下的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。请阁下在2016年6月21日向卖方付清剩余全部房价款386000元（含按揭银行不予审批的款项360000元），逾期，视为阁下违约，卖方将于上述期限届满之次日即2016年6月22日解除上述三方签署的《房地产买卖及居间合同》，按约定计收阁下违约金，并收回了上述房屋另行处分，由此引起的后果及损失均由阁下自行承担。再查：庭审中，朱庆霞、雷开端确认合同约定的银行按揭申请资料及签署相应文件的期限为2016年4月20日，双方在中介的陪同下于前述日期前到银行办理了前述手续。朱庆霞申请世华公司的中介人员傅泽源出庭作证，其陈述称：买方就涉案买卖的房地产通过银行的综合评分，但是同贷书没有批下来，因为缺卖方的资料。其确认按揭审批进度不是其本人负责，其不清楚朱庆霞资金情况，朱庆霞支付给雷开端的50000元中，其中20000元是定金，另外30000元是购房款。本院认为，朱庆霞、雷开端与世华公司于2016年3月20日签订《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。庭审中，朱庆霞、雷开端均表示同意解除双方之间的前述房地产买卖合同关系，本院予以照准。本案争议焦点在于是可归责于哪一方的原因导致合同不能继续履行，如何承担违约责任。雷开端确认朱庆霞已经按照上述房地产买卖合同的约定支付定金20000元、部分购房款30000元及朱庆霞、雷开端确认双方在合同约定期限内就按揭申请向银行递交了资料及签署相应文件的事实，本院予以认定。根据上述合同约定：朱庆霞应在签订本合同之日起60日取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，朱庆霞应在前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向雷开端补足应付房款。即朱庆霞应于2016年5月20日前取得银行贷款承诺，或者在2016年6月5日前一次性向雷开端补足应付房款。但从合同履行的实际情况来看，未能在合同约定的期限内取得银行贷款承诺的主要原因是雷开端未及时提交其个人的婚姻状况证明所致，因为从世华公司于2016年6月6日向雷开端寄送了履约催告函及世华公司工作人员傅泽源的证人证言均可以证明。世华公司是居间方，作为促进交易双方成交而从中收取报酬的中间人，是整个交易过程的亲历者，其当时发出的履约催告函，最能体现当时的交易状况。且结合雷开端未依合同约定于签署合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续的事实，本院认定是可归责于雷开端的原因致合同不能继续履行，雷开端应承担相应的违约责任。根据朱庆霞主张的诉讼请求，朱庆霞向雷开端支付的是定金20000元及首付款30000元，则雷开端应向朱庆霞双倍返还定金40000元并返还首付款30000元。雷开端的反诉理由依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告朱庆霞、与被告雷开端及案外人中山市世华房地产代理有限公司于2016年3月20日签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号为：1602640）中原告朱庆霞与被告雷开端的房屋买卖合同关系；二、被告雷开端于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱庆霞双倍返还定金40000元并返还首付款30000元，合计70000元；三、驳回原告朱庆霞的其他诉讼请求；四、驳回被告雷开端的反诉请求。如果被告雷开端未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，保全费1020元，合计3320元（原告朱庆霞已预交），由原告朱庆霞负担996元，被告雷开端负担2324元。反诉案件受理费445元，由反诉原告雷开端负担（被告雷开端于本判决生效之日起七日内迳付原告朱庆霞2324元）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  梁蓓莉人民陪审员  张子锋二〇一六年十一月九日书 记 员  雷 珊谭银娣