石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初3779号原告赵宁宁。原告赵有军。被告河北金海岸房地产开发有限公司。住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北金海岸花园物业楼。法定代表人王保山，该公司执行董事。委托代理人李宝来，系公司员工。原告赵宁宁、赵有军与被告河北金海岸房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一五年十二月二十五日作出(2015)鹿民一初字第2792号民事判决，被告河北金海岸房地产开发有限公司不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2016)冀01民终字第3007号民事裁定书将该案发还重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵宁宁、赵有军诉称，原、被告双方于2012年10月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鹿泉区获鹿镇高庄村商品房，合同约定被告自房屋交付使用后90个工作日内为原告办理房屋所有权证，若因被告责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止。被告于2012年10月23日交付房屋后，至今未给原告办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，一直未能达到使用条件。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、协助办理房屋所有权证书；2、支付逾期办理房屋所有权证书违约金4800元（自2013年3月14日至2015年11月14日），并自2015年11月15日起至办理完毕房产证之日止每月支付原告200元违约金；3、责令被告按照合同约定为原告安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用；4、退还契税及维修基金5715元；5、本案诉讼费由被告负担。被告河北金海岸房地产开发有限公司辩称，被告与原告因商品房买卖合同纠纷，1、原告对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应支持。本案中原告对于逾期办理房产证的违约金也应当受到2年诉讼时效的限制，根据双方签订的合同第15条之规定，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用民法通则135、137条2年时效的限制，即本案原告起诉立案之日起倒推2年产生的违约金没有超过诉讼时效，2年之前的违约金请求超过时效，不应支持，且本案不存在诉讼时效中止中断的情形，与以前的案件有区别，请法庭予以区别对待。2、本案商品房合同中关于每月200元违约金规定过高，2年的违约金每户为4800元。本类案件达100多户，违约金将近50万元左右，整体数额过高，根据最高院关于当前形式下进一步作好房地产纠纷案件审判工作的指导意见文件的精神,对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在商品房预售时，原告明知该房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险，本案中，答辩人确因原告等业主因不交物业费地处偏僻等问题造成资金暂时困难，产生一些问题，但答辩人作为开发商，根据市场因素不应承担全部的风险和责任。请法院根据案件实际情况综合考虑。从公平合理的角度调整数额依法降低原告主张的违约金。3、原告主张要求安装完善小区水暖供热配套设施的请求，应驳回。根据商品房买卖附件2，约定为地暖或普通水暖，答辩人已按照合同约定为原告业主安装了地暖，且能正常使用，达到了供暖的效果。我方已履行了合同约定。原告在合同约定之外没有理由再要求答辩人安装完善小区供热设施，根据合同法110条规定，当违约情况发生时继续履行是违约方承担责任的首要方式，法律之所以这样规定是由于继续履行比采取补救措施赔偿损失更有利于实现合同目的，本案中一个小区只能有一个供暖系统，继续履行不能实现合同目的，不应再作为违约方承担责任的方式，各原告业主在2009年签订合同时对当地不具有集中供热是明知的，至今金海岸花园及周围小区均不具有集中供暖市政配套设施，答辩人已按照与大部分业主的约定安装了地暖，且各原告正常使用，不应再要求我方履行安装普通水暖，该诉求应驳回。对于赵宁宁、赵有军主张退还契税维修基金的诉讼请求不予予以支持，我方在本案中只是在业主缴纳完毕办理房产证所需资料及相关税费后我方协助办理，原告要求退还契税维修基金没有合同约定及法律依据，我方只是代为收取相关的契税维修基金，属于代收性质，不应要求我方退还。其次，如要求退还契税维修基金，则我方无协助办理房产证的义务，与原告的诉讼请求前后矛盾，如支持该诉讼请求，则应驳回其要求办理房产证要求违约金的诉讼请求，且原告要求退还契税维修基金没有合同约定及法律依据，不应予以支持。我方收取的相关费用已经缴纳到相关部门，没有在我方手中。原告赵宁宁、赵有军提交证据是：1、被告应当给我办理房屋所有权证。2、按合同约定，被告应该付我违约金。违约金从2013年3月14日扣除180个工作日，每个月给我们200元违约金。3、我买房的时候，合同上写明了地暖。4、要求被告退还契税和维修基金。5、关于诉讼时效问题，我们提交2015年3月18日鹿泉区城乡建设区给我们的证明。被告河北金海岸房地产开发有限公司质证称，1、正在办理房产证，只是还没有办理下来。2、违约金合同上确实是有所约定，但是每个月200元违约金确实高，所以请求降低违约金。原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效了，我们从原告起诉之日起倒退2年，这两年没有超过诉讼时效，之前的已经超过诉讼时效了。3、合同上有约定是地暖，我们已经为业主安装上了地暖。我们安装的电地暖，我们也完成了合同约定的义务。4、我们不同意退还，因为我们已经把钱交纳到相关部门了。5、对证明不予认可，第一、该证明是复印件。第二、原告非于秀英，原告是否是该证明里的200余人范围之内的人员，原告没有证据证明。第三、证明里谈到2013年8月27日于秀英等代表的代表范围该证明没有写明，该证明不能证明于秀英曾代表原告与王保山进行协调。第四、该证明的内容不具有客观真实性，我方与原告方的合同中没有约定集中供暖，故此我方不具有为原告提供集中供暖的义务。第五、该证明的内容来看，内容表述也不具有客观真实性，其谈到了自2012年3月一直到石家庄市信访局反映问题，一直的理解应当是长期的和持续的，如果属实，就应当产生200余人整年累月的上访情形，据我方了解市信访局没有出现此情况。经审理查明，原、被告双方于2012年10月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鹿泉区获鹿镇高庄村商品房，合同约定被告自房屋交付使用后90个工作日内为原告办理房屋所有权证，若因被告责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止。被告于2012年10月23日交付房屋后，至今未给原告办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，一直未能达到使用条件。双方产生争议，故此成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金海岸房地产公司未按照合同约定为原告办理房屋所有权证和安装普通水暖供热配套设施，应当承担违约责任，现原告要求被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证、并支付逾期办理房屋所有权证的违约金、安装完善小区水暖供热配套设施，合理合法，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，房屋交付后，虽然原告及其他业主多年来一直向被告金海岸房地产公司和有关政府部门主张自己的权利，但从原告提交的石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明不能证实原告向被告主张过违约金，故不应当认定为诉讼时效的中断或中止。原告要求被告退还契税及维修基金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告赵宁宁、赵有军办理房屋所有权证。二、被告河北金海岸房地产开发有限公司支付原告赵宁宁、赵有军逾期办理房屋所有权证的违约金（自2013年11月19日起至办理房屋所有权证完毕之日止按每月200元计算）。三、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内按合同约定为原告赵宁宁、赵有军安装、完善小区普通水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用。案件受理费50元，由被告河北金海岸房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长  李亚斌陪审员  王 乾陪审员  王 媛二〇一六年十一月八日书记员  霍晓翠