重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终7236号上诉人（原审原告）：黄秋凯。委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文勇，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融汇投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号。法定代表人：黄祖仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小莉，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：伍姗娜，女，系该公司工作人员。上诉人黄秋凯因与被上诉人重庆融汇投资有限公司（以下简称融汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝人民法院（2016）渝0106民初8145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄秋凯的委托诉讼代理人冯伟、王文勇，被上诉人融汇公司的委托诉讼代理人张小莉、伍珊娜到庭参加了询问。本案现已审理终结。黄秋凯上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄秋凯一审诉讼请求，一、二审诉讼费由融汇公司承担。主要事实和理由：一、一审法院无视成品房工程建设强制性标准，将清水房的交付条件等同于涉案成品房的交付条件。涉案房屋系装修房即成品房，按照重庆市的相关规定，其交付条件除取得建设工程竣工验收备案登记证这一清水房的交付条件外，还应当满足室内装修工程竣工验收合格和消防验收合格。但涉案房屋的室内装修工程并未进行竣工验收和消防验收，不具备法定的交付条件，故黄秋凯有权拒绝接房，融汇公司依法应当承担逾期交房的违约责任。二、一审法院错误地将“分户验收”等同为“竣工验收”，将融汇公司只加盖了建设单位、施工单位和监理单位项目部印章的“成品住宅装修工程分户验收表”故意臆造为均加盖了公章，进而错误地将涉案房屋的室内装修工程认定为验收合格，具备交付条件。三、一审中，黄秋凯举示的大量证据足以证明涉案房屋存在严重质量问题，融汇公司持续整改的过程中，根本无法正常居住和使用；但一审判决对此客观事实一字未提，没有做任何评述。四、融汇公司绿化时擅自占用消防环道和扑救场地，导致涉案小区的消防设施和设备至今不符合相关规定，即涉案房屋不具备交付条件，融汇公司应当承担逾期交房违约责任。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均有严重错误，恳请二审法院依法予以纠正。融汇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄秋凯向一审法院起诉请求：判令融汇公司支付违约金，该违约金以838680元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年12月12日起计算至符合交房条件并书面通知黄秋凯接房之日止。一审法院认定事实：2013年9月11日，黄秋凯（乙方）与融汇公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于XXXX的成套住宅一套。该房屋建筑面积114.71平方米，套内建筑面积91.32平方米。第四条约定，本商品房为装修房，总成交金额838680元。合同第五条约定乙方于2013年9月11日向甲方支付房屋首付款251680元，房屋余款587000元向银行申请按揭贷款。第七条约定交付期限及交付条件：（一）本商品房交付期限，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月12日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合下列条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十六条约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：属甲方责任的甲方修复或更换；责任归属存有争议的，双方应当共同委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定，并以该机构出具的书面鉴定报告为解决双方争议的依据。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》中约定了房屋装修材料及设备的品牌、标准。合同附件四《房屋装修标准说明》未约定任何内容。合同附件五即融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）《商品房买卖合同》补充协议第二十六条约定，乙方所购房屋须通过相关部门清水验收合格后方可交付。第二十八条约定，甲乙双方商定，本商品房交付时如存在质量瑕疵但不影响本商品房交付时，乙方不得以此为由拒绝接房，且甲方无需承担延期交房的责任。双方按合同约定及时办理商品房交接手续，之后，甲方应承担保修责任。2013年9月11日，黄秋凯向融汇公司交纳251680元购房首付款。2014年1月14日，黄秋凯通过银行按揭贷款向融汇公司支付购房尾款587000元。2015年3月5日，融汇公司取得融汇国际温泉城南区地块G2一期（不含车库）8-11#楼、16#（不包含二期部分）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字【2015】31号）。2015年10月21日，融汇公司取得涉案房屋的《成品住宅装修工程分户验收表》，该表载明涉案房屋的装修工程验收合格。设计单位深圳市安星装饰设计工程有限公司、施工单位苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司、监理单位重庆林鸥监理咨询有限公司均在该表上加盖了公章。2015年12月5日，融汇公司以邮政快递的方式向黄秋凯邮寄了交房通知书，通知黄秋凯于2015年12月8日至12月10日来办理交房手续。2016年6月29日，黄秋凯办理了涉案房屋的接房手续，取得了《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》,该书上载明涉案房屋为成品房。2015年12月9日房屋交接验收单载明，10-33-5号房屋存在如下问题：次卧飘窗石材不平、主卧阳台有马蜂窝、客厅阳台与主卧室阳台地砖空鼓严重、客厅空调孔位置不准确、主卧空调外机空调管无法使用、墙面起白粉、厨房案板下柜子变形、墙面涂刷不均、生活阳台天然气管未固定好并外露、天然气管锈蚀、马桶盖放下时响声大、地砖勾缝和清洁有问题等。2015年12月15日整改回执单上载明：我方于2015年12月9日接到整改单，现已按要求完成工作，请予以复查。主卧阳台有马蜂窝已处理。2015年12月19日整改回执单上载明：我方于2015年12月9日接到整改单，现已按要求完成工作，请予以复查。1、次卧飘窗石材不平已处理；2、客厅阳台与主卧阳台地砖空鼓已处理；3、墙面起白粉已处理；4、厨房案板下柜子变形已处理；5、墙面涂刷不均已处理；6、地砖勾缝及清洁已处理。2016年5月20日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会向融汇锦绣里业主发出了《关于融汇锦绣里精装房投诉处理情况的回复》，该回复载明：2016年3月15日接到群众投诉后，立即核实情况，发现融汇温泉城G2地块一期户内精装修工程存在违法行为，我委随即立案。我委将严格按照行政处罚程序，在规定的时间内，根据相关法律法规对融汇温泉城G2地块一期户内装修工程相关责任单位进行行政处罚。另查明，2015年2月6日，融汇公司取得《建设工程消防验收意见书》（沙公消验字【2015】第0018号）。该书载明重庆市沙坪坝区公安消防支队对重庆融汇温泉城南区G2地块6-11号楼建设工程进行了消防验收，验收意见为：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2016年3月2日，重庆市沙坪坝区公安消防支队向融汇锦绣里业主发出《关于融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地调查处理情况的回复》。该回复载明：经核实融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地情况属实。支队已下发《责令限期改正通知书》，责令重庆融汇投资有限公司于2016年5月19日前整改完毕。支队将按期复查，若逾期未改，支队将依法对其违法行为进行处理。审理中，黄秋凯认为其诉讼请求中的“符合交房条件并书面通知黄秋凯接房之日止”是指涉案商品房应当按照重庆市有关规范和规范性文件的规定，室内装修工程竣工验收合格并备案，拟交付商品房相关的设施设备符合法律规定。黄秋凯举示了重庆市工程建设标准《成品住宅装修工程质量验收规范》、《成品住宅装修工程技术规程》以及重庆市人民政府办公厅《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》（渝办发【2010】308号）、重庆市建设委员会《关于加强成品住宅建设管理的通知》（渝建发【2011】20号）、重庆市人民政府办公厅转发城乡建委《关于加快推进建筑产业现代化建设的通知》（渝府办发【2014】176号），以上文件证明涉案房屋的装饰装修工程需要向相关单位申报建设手续，并需进行验收。融汇公司认可涉案房屋的装修工程未向重庆市沙坪坝区城乡建设委员会报建，并表示上述规定并不是强制性的。黄秋凯还举示了沙坪坝区公安消防支队《关于同意重庆融汇投资有限公司融汇南区G2、G3工程（方案）的消防设计审查意见的函》、沙坪坝区公安消防支队《关于同意重庆融汇投资有限公司沙坪坝区融汇温泉城南区项目G2地块建设工程消防设计的审查意见》、沙坪坝区公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》，证明融汇温泉城南区项目G2地块建设工程没有进行住宅室内装修工程的消防设计审核，更没有进行验收，不能投入使用。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。本案的争议焦点即被告向原告交付的房屋是否符合国家和地方有关规定及合同约定的交房期限、交房条件。一审法院现就焦点问题分项评述如下：第一、关于交房条件。合同中第七条（二）约定本商品房交付时应符合以下条件：“（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。涉案房屋是装修房即成品房，其交付条件之一系取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，之二系符合附件四中对装修方面的约定。附件四仅有合同名称但并未约定任何合同内容，附件五则注明装修工程的交付标准以附件三为准，但附件三仅是对装修材料及设备品牌等约定。黄秋凯诉请的基础是涉案房屋装修工程存在质量问题，其并未对附件三约定的事项提出异议。由此可见，涉案房屋的交付条件实际就是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而融汇公司于2015年3月5日已取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，融汇公司交付的房屋符合合同约定的交付条件。第二，关于交房时间。合同第七条（一）约定“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2015年12月12日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。从合同文义解释出发，“依照国家和地方的有关规定”是对交房时间的限制，并不是交房条件的约定，交房条件在第七条（二）中约定，本判决已有论述。2015年3月5日融汇公司已取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2015年12月5日，融汇公司向黄秋凯发出了交房通知书，通知黄秋凯于2015年12月8日至12月10日期间来办理交房手续。融汇公司的交付时间并未迟于合同约定的最后交房时间即2015年12月12日，不存在迟延交房的违约行为。第三，关于交房手续。合同第八条约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。黄秋凯于2016年6月14日实际办理了涉案房屋接房手续，融汇公司向其出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并提供了《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，亦无违约行为。第四，关于房屋装修质量瑕疵。合同附件五第二十八条约定，甲乙双方商定，本商品房交付时如存在质量瑕疵但不影响本商品房交付时，乙方不得以此为由拒绝接房，且甲方无需承担延期交房的责任。从整改回执单上记载的问题分析，涉案房屋的装修确实存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并不影响涉案房屋的交付，黄秋凯不能以此理由认为融汇公司交付的房屋未达到约定的交付标准。第五，关于房屋主体工程消防问题。2015年2月6日，融汇公司取得《建设工程消防验收意见书》（沙公消验字【2015】第0018号），载明涉案房屋的消防工程验收合格。2016年3月2日，重庆市沙坪坝区公安消防支队向融汇锦绣里业主发出《关于融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地调查处理情况的回复》，要求融汇公司对融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地情况予以整改。涉案房屋主体工程的消防验收合格后，融汇公司擅自将消防车道、扑救场地改造成了小区绿地，已受到要求整改的行政处理，黄秋凯不能据此认为融汇公司交付的房屋未达到约定的交付标准。第六，房屋装修工程（包括消防）的报件、验收问题。黄秋凯认为根据重庆市工程建设标准《成品住宅装修工程质量验收规范》以及《成品住宅装修工程技术规程》，涉案房屋的装饰装修工程及涉及的消防工程需要向相关部门申报建设手续并验收合格，同时将《成品住宅装修工程质量分户验收表》在成品住宅交付使用时交给业主。一审法院认为，黄秋凯与融汇公司之间就房屋装修质量问题产生的纠纷应以双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于交付条件的约定为准。《成品住宅装修工程质量验收规范》3.0.11规定，成品住宅装修工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收，不得投入使用。涉案房屋的装修工程于2015年10月28日验收合格，并取得《成品住宅装修工程分户验收表》。黄秋凯并未举证证明融汇公司对涉案成品住宅装修违反《成品住宅装修工程质量验收规范》以及《成品住宅装修工程技术规程》其他强制性规定的事实。融汇公司已取得《成品住宅装修工程分户验收表》，可以认定涉案房屋已符合成品房交付条件，存在的瑕疵对黄秋凯的权利并未造成实质上的影响，黄秋凯不得以装修质量瑕疵为由主张未达到地方有关成品房交付标准的规定。综上，黄秋凯要求融汇公司支付逾期交房违约金，没有事实依据和法律依据，一审法院对黄秋凯的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告黄秋凯的诉讼请求。案件受理费1656元，减半收取828元，由原告黄秋凯负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为，融汇公司是否构成逾期交房违约。现评判如下：第一，涉案商品房于2015年2月6日消防验收合格，并于2015年3月5日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合双方合同约定和《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的交付条件。黄秋凯关于涉案房屋的室内装修工程须另行通过竣工验收、消防验收及备案的主张，因无相应法律、法规的强制性规定，本院不予支持。第二，商品房买卖合同及其附件对涉案房屋室内装修工程的质量标准并无明确约定，而涉案房屋装修工程于2015年10月28日通过建设单位、设计单位、施工单位和监理单位四方联合竣工验收，取得了《成品住宅装修工程分户验收表》，可以认定为该房屋装修工程验收合格，具备交付条件。至于黄秋凯关于《成品住宅装修工程分户验收表》上建设单位、施工单位和监理单位只加盖了项目部印章进而对其真实性、合法性不予认可的主张，因黄秋凯没有举示相应证据反驳该分户验收表的真实性或不是上述单位的授权行为，且并无法律、法规规定“单位盖章”只能盖公章而不能盖项目部印章，故本院对黄秋凯的该项主张不予支持。第三，黄秋凯提供的证据不足以证明涉案房屋存在房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷，且合同补充协议约定“本商品房交付时如存在质量瑕疵但不影响本商品房交付时，乙方不得以此为由拒绝接房，且甲方无需承担延期交房的责任”，故黄秋凯不能以涉案房屋存在质量瑕疵就拒绝接房。第四，涉案商品房备案登记合格，即说明该房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。至于融汇公司绿化时擅自占用小区消防环道和扑救场地的行为，属于能够整改的一般行政违法行为，故不能据此认为涉案房屋未达到法定的交付条件。第五，融汇公司按照合同约定的时间和方式履行了书面通知黄秋凯办理交房手续的通知义务。因此，融汇公司不构成逾期交房违约，故对黄秋凯要求融汇公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，黄秋凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由上诉人黄秋凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一六年十一月四日书 记 员  王睿杰