广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初16521号原告：黄莺，女，1974年5月30日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所实习律师。被告：广东康景物业服务有限公司中山市分公司，住所地中山市火炬开发区陵岗村合生帝景苑商住楼（A1-A2）幢首层，统一社会信用代码914420006770711348。负责人：何超华。委托诉讼代理人：彭冰冰，该公司员工。原告黄莺诉被告广东康景物业服务有限公司中山市分公司（简称康景公司中山分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄莺的委托诉讼代理人杨培东，被告康景公司中山分公司的委托诉讼代理人彭冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄莺向本院提出诉讼请求：1.判令调整自2015年10月1日起至中山市火炬开发区合生帝景苑业主委员会成立之日止的物业管理费至1.5元/平方米/月；2.判令被告赔偿原告各项损失16813元。事实与理由：2011年5月29日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由被告为原告购买的位于中山市火炬开发区合生帝景苑10幢602房的房产提供物业管理服务。该服务协议就双方的基本权利义务服务内容与质量、违约责任等作了详细约定。原告按时向被告支付物业管理费。2015年9月15日凌晨，加害人韦永会（已判刑）潜入原告上述物业盗得及其配偶所有的价值19063元的财产，其中现金3800元，苹果手机一部（经鉴定价值900元），K金项链两条（价值2090元），绿色镶钻玉戒指一枚（价值1875元），金镶玉吊坠三个（价值10398元）。加害人被公安抓获时的缴获的现金2250元已退还原告，剩余被盗价值16813元财物无法退赔。原告认为，被告疏于管理导致加害人轻而易举进入原告小区实施盗窃造成原告财务损失。另外，被告在日常管理过程中所提供的服务与原告所缴纳的物业管理费不匹配，原告所居住的小区内时常发生治安和刑事案件，与被告疏于管理，未能尽到勤勉尽责与降低服务之间存在必然的因果关系，被告在履行《前期物业服务协议》过程中其服务存在明显的瑕疵，被告所提供服务不足以涵盖原告所缴纳的物业管理费。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》之规定，具状诉至法院，恳请人民法院判如所请。康景公司中山分公司辩称，1.原告关于调整物业管理费标准为1.5元/平方米/月的请求于法无据。调整物业服务费依法应由全体业主共同表决决定，原告无权诉请调整，若原告认为被告在物业服务活动中确实存在瑕疵，其可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。2.被告未违反《前期物业管理服务协议》的约定及《物业管理条例》的规定，对原告室内物品并无保管义务，不应赔偿原告因第三人侵权所致的损失。被告未违反《前期物业管理服务协议》第七条第7款“安全防范”中的约定，被告已对小区主要出入口及各楼栋入口的门禁及可视对讲系统进行了正常的维护保养，业主刷卡方可进入。小区内外亦安装了大量的监控设备，并由广州坚伟智能科技有限公司进行维护保养，小区入口配有保安人员二十四小时在岗，对进入小区的外来人员进行了严格的登记；小区内及各楼栋有保安人员二十四小时进行巡逻检查签到。被告在履行《前期物业管理服务协议》时，并无违约。按照法律规定，被告对小区内的公共区域的公共安全承担的是协助防范的义务，并非独立承载全部安保义务，对小区内业主私有物业的私有财产亦无保管义务。即使被告的物业服务确实存在瑕疵，但被告基于《前期物业服务管理协议》第四条“物业管理服务内容”中约定的义务共有八大项（包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用调入设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理），五十七小项，亦应作出相应的责任划分。此外，按照合同法第一百一十三条的规定，即使被告的物业服务存在瑕疵，原告主张的损失额度也是被告不能预见或不应当预见的。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。黄莺、康景公司中山分公司围绕各自的诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.康景公司中山分公司对黄莺提交的《前期物业服务协议》、物业费交费发票、刑事判决书的真实性、合法性予以确认，但关联性有异议，康景公司中山分公司认为，根据协议第四条第6项、第七条第7项的约定，被告只是协助对公共区域进行管理，对原告专有财产没有保管义务；原告交纳的物业服务费是用于支出公共区域维护管理产生的费用，并非保管费；原告财产损失的实际数额在判决书中并没有体现，且其损失应由加害人韦永会赔偿，而不应由被告赔偿。2.康景公司中山分公司对黄莺提交的派出所证明、玉器店收据两张、银行流水记录、照片、视频、微信截图的真实性、合法性、关联性均不予确认，其认为派出所证明只是黄莺的报案陈述，实际损失财产应以法院判决为准，且该证明没有单位负责人和材料制作人的签名，不合法；认为玉器店收据在法院作出的刑事判决书中亦未采信，两张收据反映的购物时间相差近两个月，但收据编号仅相差三张；认为银行流水记录表中两个收款主体不是前述收据中的收款主体，不能证明该笔款项是用来支付购买玉器的费用；认为照片无法客观反映现场实际情况，从人物的穿着来看，不是案发时段的照片；认为视频及截图反映的内容不完整，不真实，微信截图属于个别人的言论，不能作为证据使用，视频中反映的是建设中的幼儿园，尚未移交被告进行管理，属于小区内的一部分，小区的外围还有围墙。3.黄莺对康景公司中山分公司提交的小区智能化系统维修保养承包合同、增值税普通发票、外判维保工作报告、来电/来访登记表、巡查照片均不予确认。黄莺认为小区智能化系统维修保养承包合同、增值税普通发票与本案无关；认为外判维保工作报告就是案发之前的，不排除被告为了诉讼需要而做的证据；认为来电/来访登记表上的签名不是出入人员填写而是保安自己填写，不能排除被告为了诉讼需要重新伪造或者修改相关的出入登记；认为巡查照片是案发当天凌晨一点到四点巡查的照片，实际上，在公安机关侦破案件过程中有到被告主机房调取监控，但根本调取不到。另根据刑事判决书认定的事实，韦永会潜入小区逗留时间长达十多个小时，在这过程中，如果被告能够全面或者谨慎履行义务，肯定会发现韦永会，没有发现是被告的疏忽，还有，韦永会是如何进入小区的，被告没有任何登记。退一步来说，即使被告提供的证据是真实的，也不足以证明被告全面和谨慎履行了物业管理协议。本院认为，黄莺提交的《前期物业服务协议》、物业费交费发票、刑事判决书本院予以采信，前述证据可证实黄莺与康景公司中山分公司存在物业合同服务关系；2015年9月14日晚至次日早上8时许，韦永会进入黄莺家里盗得如下财物：现金3800元、苹果手机一部分（价值900元）及K铂金项链1条、三色K金项链1条、绿色镶钻玉戒指1枚、金镶玉吊坠3个（均无法核价）；前述现金有2250元已由公安机关追回，并返还黄莺。对于前述无法核价的财物的价值，黄莺已提交聚贤雅集玉器店的收据，证实其财物损失为16813元，本院认为，虽然黄莺未能提交正式发票，但生活中人们在购买物品时不开具正式发票的情形大量存在，黄莺提交了购买前述被盗物品的收据，且收据上亦有加盖售货单位的公章，对该两张收据所反映的黄莺购买了前述被盗物品及物品的价格本院予以采信，认定黄莺被盗损失为16813元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.黄莺主张调整物业管理费收取标准由每月2.6元/平方米至每月1.5元/平方米的诉讼请求是否应得到支持；2.康景公司中山分公司是否应赔偿黄莺因被盗而遭受的财物损失16813元。关于焦点1，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，物业公司收取的物业服务费是用于整个小区的管理，关系到小区全体业主的切身利益，对于调整物业服务费收取标准应属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的由应小区内业主共同决定的重大事项。如果个别业主认为物业服务企业未完全履行服务协议，而需要调整物业费的收取标准，应通过业主委员会（没有成立业主委员会的，可以通过业主大会）与物业服务企业协商解决，不能协商解决的，可以由业主委员会或业主大会通过其他法律途径解决，而不是由个别业主直接通过诉讼方式来解决。对黄莺提出的调整物业服务费收费标准的诉讼请求，本院不予支持，黄莺应通过小区业主大会或业主委员会寻求解决问题的途径。关于焦点2，本院认为，黄莺未提交证据证明其被盗是由于康景公司中山分公司违约造成的，虽然黄莺提交了证据证明康景公司中山分公司在履行安全防范义务时，具有不作为的行为，但其提交的证据并不能证明康景公司中山分公司在案发当晚未尽到安全防范义务；而康景公司中山分公司提交了证据证明其在案发当晚亦有按约定进行保安巡逻，未能防范被盗案件发生，并不是康景公司中山分公司的责任。故对黄莺主张康景公司中山分公司赔偿其因被盗而遭受的财产损失16813元的诉讼请求，本院不予支持。综上，黄莺的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄莺的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元（原告黄莺已预交），由原告黄莺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何明伟二〇一六年十一月十日书记员  肖 琴罗鑫