上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9204号原告(反诉被告)：王玉美，女，1981年4月12日生，汉族，户籍所在地云南省保山市。委托诉讼代理人：郭友宝，上海乐言律师事务所律师。被告(反诉原告)：何成友，男，1976年11月22日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区法定代表人：茅凯，行长。委托诉讼代理人：王超，系银行工作人员。原告(反诉被告)王玉美与被告(反诉原告)何成友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年5月30日应原告申请追加兴业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称兴业银行虹口支行)为本案第三人，于2016年6月13日受理被告何成友的反诉请求，于2016年7月25日、10月20日公开开庭进行了审理。原告王玉美及其委托代理人郭友宝、被告何成友的委托代理人史红雨到庭参加两次庭审，第三人的委托代理人王超到庭参加了10月20日的庭审。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。原告王玉美向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的房屋买卖合同继续履行,被告将房屋过户至原告名某；2.被告涤除房屋的抵押权；3.被告支付原告未按照合同约定办妥涉案房屋抵押登记注销手续从2015年11月20日起判决生效之日止的违约金(截止到2016年5月17日为80,100元)；4.被告将涉案房屋交付原告；5.被告支付自2016年1月1日起至实际交房之日的逾期交付违约金(截止至2016年5月17日为62,100元)。事实和理由：2015年10月16日，经由案外人上海锦佑房屋经纪有限公司居间服务，原告与被告就购买被告名某位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《不动产买卖意愿书》，约定被告净到手价格为148万元。同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，对买卖条款作了细致的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款50万元，又因为系争房屋存有贷款抵押62.50万元，考虑到交易安全，原被告在居间方的协调下先由被告支付40万元，余款30万元待被告办理还款时支付。但是因为房价上涨，被告向原告提出涨价遭到拒绝后就拒绝办理银行还款及交付房屋，甚至还办理了系争房屋的新产权证。故原告诉至本院请求判如所请。被告何成友辩称：原告逾期付款，未按照约定支付第二笔款项，且逾期后支付只是部分支付；原告未能办理贷款，拒不支付购房款，构成严重违约，且其首付款系自亲戚处借款，支付能力有问题，因此，被告无法信任原告，若合同继续履行下去，被告房款可能无法取得；因原告违约在先，被告有权拒绝继续履行合同，原告其余诉请没有任何事实和法律依据，应予以驳回；原告不具备购房资格，在买房合同签订的时候，原告名某有房屋，原告也没有缴纳社保满两年。第三人兴业银行虹口支行述称：涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款还清，第三人同意涤除抵押权，至于原被告之间的纠纷，第三人不发表意见。同时被告何成友提出反诉要求判令：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.原告支付从2015年10月20日至本案判决确定的履行期限之日止的违约金(暂计算至2016年6月20日为394,000元)。对于被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求，系争房屋尚有抵押贷款，原告担心全额支付70万元，而被告又不涤除抵押，对原告的权益不利，因此在中介方的交涉下，被告同意原告先支付40万元，余下30万元等到被告涤除抵押后再行支付，但是被告始终未能涤除抵押权，还提出涨价要求和重新办理产证的行为，是被告违约不愿意继续履行合同，原告系置换房屋，有能力直接支付房款，现被告按照合同第八条要求解除合同没有任何依据。而且根据买卖合同第9条，即使存在违约，合同也应继续履行，何况原告现在没有违约。本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告何成友，系争房屋上有第三人兴业银行虹口支行作为抵押权人的债权登记，数额为625,000元。第三人在庭审中确认，上述债款数额截止到2016年9月尚余本金580,221.25元。系争房屋在交易中心房地产信息登记簿中显示2016年2月23日有房地产权证补发记录。2015年10月16日，原告作为甲方与案外人上海锦锐房地产经纪有限公司签订《不动产买卖意向书》，约定原告委托案外人上海锦锐房地产经纪有限公司居间购买被告名某系争房屋，房价148万元，签署《上海市房地产买卖合同》当日支付50万元，2015年10月20日之前支付70万元，余款28万元以银行贷款方式支付，系争房屋交付时间为2015年12月31日等。被告于当日签认。2015年10月16日，被告何成友作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)以及上海锦锐房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让总价为148万元，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年12月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行(第九条)；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行(第十条)；甲方应于签订本合同后25个工作日内至贷款银行办理还款手续并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；乙方于签订本合同当日向甲方现金支付50万元房款，于2015年10月20日之前向甲方现金支付房款70万元，于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款28万元给甲方；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条约定违约金比例承担违约金，乙方应按本合同第九条约定违约金比例承担违约责任；等。2015年10月16日，原告向被告支付50万元。2015年11月3日，原告向被告转账40万元。原告称之所以70万元只付40万是因为双方协商等被告注销抵押之后再行支付剩余30万，因被告始终未注销抵押且拒绝继续履行故未再继续支付。被告称于2016年5月7日向原告寄送了书面催告信函，物流显示为“王玉美”于2016年5月12日签收，但是未提供信函内容，原告称未收到该信函。审理中，原告提供名某于2016年7月25日的个人银行账户显示余额为60万余元。另查明，原告于2002年11月19日登记结婚，有养老保险记录显示原告自2014年7月至2016年6月均正常参保上海市城镇基本养老保险，截止到2015年年末累计缴纳养老保险39个月。原告与案外人刘某1、刘某2名某位于上海市闵行区黎安二村XXX号XXX室房屋于2015年12月6日签订房屋买卖合同，于2016年3月26日核准登记至案外人名某，原告在审理中确认其名某现已无房。第三人在审理中陈述，只要贷款还清同意配合涤除抵押权。原告表示若被告不配合还款，愿意替被告还款以办理抵押注销手续。上述事实，主要有不动产买卖意愿书、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿信息、收条、工商银行凭证、工商银行账户详细清单、养老保险缴纳记录、结婚证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。对于原告要求继续履行买卖合同的诉请，被告反诉称因原告逾期付款应解除合同，而被告要求解除合同的理由有两个：第一是被告逾期付款，第二是原告限购。对此本院认为，1.关于逾期付款，按照合同约定，70万元购房款原告理应于2015年10月20日前支付，但是截止到最后一次庭审，尚余30万元未支付，其中40万元也系在2015年11月3日支付，对此原告的解释为因被告未能涤除抵押，故原告通过中介与被告协商后约定先支付40万元而后等抵押涤除后再付余款，并提供了居间方的短信及说明，被告对此不予认可，但是根据现有证据显示，在原告已付款额足以用于偿还欠款的情况下，被告始终未能涤除系争房屋上的抵押，尽管涤除抵押和支付第二笔房款之间没有先后顺序，但是截止到合同约定涤除抵押的期限截止，被告仍未完成抵押，那么对于作为付款方的原告处于谨慎的考虑与被告进行协商并达成新的付款时间合意并无不当也无不合理，且原告也已支付了过半的房款，另外在合同约定的付款时间之前以及被告接受了原告的付款后，没有证据显示被告对原告的付款时间提出过异议，这表明被告对于双方付款时间的合意是明知且无异议的，特别是除了被告自述在2016年5月7日向原告寄送了催款函之外，被告没有任何证据显示其就被告的未足额付款行为提出了异议及催缴，事实上被告在2016年2月份重新办理了系争房屋房产证的行为对于诚意履行合同来说是没有意义的，只能表明被告意图拒绝履行合同，因此就付款本院采信原告的意见。另外双方之间的合同没有约定在逾期付款的情况下，被告享有单方解除权，因此，被告以原告逾期付款要求解除合同，本院不予支持。2.关于原告是否限购，本院认为，在签订合同之时原告符合当时已经在上海市缴纳社保时限的要求以及已婚，而原告名某的房屋已经在2016年3月即出售并过户他人，原告不属于限购对象。综上，被告要求解除上海市房地产买卖合同及支付违约金的反诉请求，本院不予支持。原被告应继续履行上海市房地产买卖合同，原告应向被告支付房屋余款58万元。关于原告的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户并向原告交付系争房屋。至于原告主张的未办妥抵押注销手续违约金和逾期交房违约金，本院认为该两项违约金从损失的性质上看具有同一性，虽均有合同依据，但本院择其一予以支持，考虑到被告办理抵押登记注销手续的最晚期限为2015年12月4日，被告交付系争房屋的最晚期限为2015年12月31日，同时支付违约金的标准均为按照已付款之日万分之五，故本院判令被告以70万元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2015年12月5日始至判决生效之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王玉美与被告(反诉原告)何成友的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)何成友于本判决生效之日起十日内向第三人兴业银行股份有限公司上海虹口支行偿付上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋上剩余抵押权人为第三人之银行抵押借款(若何成友怠于偿付上述款额，可由王玉美代偿)；三、被告(反诉原告)何成友、第三人兴业银行股份有限公司上海虹口支行于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；四、被告(反诉原告)何成友于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告(反诉被告)王玉美办理房屋产权过户手续，将上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)王玉美名某并交付房屋；五、原告(反诉被告)王玉美于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)何成友支付房款580,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；六、被告(反诉原告)何成友于本判决生效之日起十日内以700,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告(反诉被告)王玉美支付自2015年12月5日起至本判决生效之日止的违约金；七、驳回原告(反诉被告)王玉美的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)何成友的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,120元，减半收取9,060元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费432.50元，合计诉讼费14,492.50元，由被告(反诉原告)何成友负担(已付865元，余款13,527.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年十一月十八日书记员  姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……