福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4267号原告：厦门智慧联盟房地产顾问有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路705号第二层附。法定代表人：戴庆华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷杰，福建兴世通律师事务所执业律师。被告：蔡廑鹏，男，1977年4月17日出生，汉族，住福建省晋江市。原告厦门智慧联盟房地产顾问有限公司（以下简称智慧联盟公司）与被告蔡廑鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原定由审判员ＸＸ担任审判长，在审理过程中，变更为由审判员王蕊担任审判长，与人民陪审员林振焕、张开顺组成合议庭。原告智慧联盟公司的委托诉讼代理人王廷杰到庭参加诉讼，被告蔡廑鹏经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智慧联盟公司向本院提出诉讼请求：蔡廑鹏向智慧联盟公司支付2014年7月10日至2015年10月21日期间的物业管理服务费40915元及违约金（自2014年8月10日起至2015年10月21日期间的违约金为5614元，自2015年10月22日起以40195元为本金，按日万分之六点五计算至实际付款之日止，暂计至2016年5月26日为5798元）。当庭变更诉讼请求为：蔡廑鹏向智慧联盟公司支付2014年7月10日至2015年10月21日期间的物业管理服务费40915元及违约金（自2014年8月10日起至2015年10月21日期间的违约金为5614元，自2015年10月22日起以40915元为本金，按日万分之六点五计算至实际付款之日止，暂计至2016年5月26日为5798元）。事实和理由：智慧联盟公司与厦门厦昌针织工业有限公司（下称厦昌公司）于2009年10月25日签订一份《物业管理委托合同》，约定：智慧联盟公司接受厦昌公司的委托，对位于福建省厦门市湖里区嘉禾路705号的厦昌综合大楼（别名：厦昌国际中心）进行物业管理；本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；委托管理期限自2009年6月1日至2019年5月31日；本物业的前期管理服务费按每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按年度调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾交之日起按应交管理费的日千分之五交纳滞纳金；合同发生争议协商不成的，可以向人民法院起诉等。按以上合同约定，2012年5月1日起，管理服务费标准调整为每平方米5元；2015年1月1日起，管理服务费标准调整为每平方米5.5元。2009年12月6日，蔡廑鹏与厦昌公司签订一份编号为XC2009010032的《房屋租赁合同》，约定：厦昌公司将位于厦门市××室、××室（租金结算面积490平方米，301室305平方米，302室185平方米）出租给蔡廑鹏；租赁期限自2009年12月10日起至2015年12月9日止；蔡廑鹏应交纳物业物理费、公摊费用、公共维修金、房屋租赁税、水电费等。2015年10月21日，蔡廑鹏擅自搬离上述租赁物。物业管理服务费支付至2014年7月9日止。根据以上约定，蔡廑鹏尚欠2014年7月10日至2015年10月21日期间的物业管理服务费40915元。经智慧联盟公司多次催讨，蔡廑鹏至今未付。根据《厦昌国际中心物业管理委托合同》第22条约定及《厦门市住宅区物业管理条例》第35条规定，蔡廑鹏应向智慧联盟公司支付违约金，智慧联盟公司自愿将违约金调低为为日万分之六点五计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。蔡廑鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院对智慧联盟公司提交的《物业管理委托合同》、《调价公告》、《调价通知》、《房屋租赁合同》及本院（2015）湖民初字第7839号民事判决书等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月25日，厦昌公司与智慧联盟公司签订《物业管理委托合同》，约定由智慧联盟公司对厦门市湖里区嘉禾路705号的厦昌综合大厦实行物业管理，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2009年6月1日起至2019年5月31日止；本物业的前期管理服务费按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按年度调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金处理；此外，合同还对双方的其他权利义务作了相应的约定。2012年4月18日，厦昌公司和智慧联盟公司发布《调价公告》，载明：2009年度至2010年度内租赁本写字楼的租户收取的物业管理服务费3元/平方米·月，自2012年5月1日起至2014年12月31日止调整为：物业管理服务费4.3元/平方米·月。2015年起若有调整另行通知。2015年1月1日，厦昌公司和智慧联盟公司发布《调价通知》，载明：将本写字楼物业服务费收费标准适度调整为：2015年1月1日-2015年12月31日物业管理费5.5元/平方米·月。另查明：2009年12月6日，蔡廑鹏与厦昌公司签订《房屋租赁合同》，约定厦昌公司出租给蔡廑鹏的房屋位于厦门市××室、××室，用于结算租金的面积为490平方米（注：301室305平方米；302室185平方米）；租赁期间由蔡廑鹏交纳物业管理费用；合同约定租赁期6年，自2009年12月10日起至2015年12月9日止；但该合同已于2015年10月21日解除。本院认为，厦昌公司与智慧联盟公司订立的《物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式与法不悖，应认定为有效。蔡廑鹏与厦昌公司签订《房屋租赁合同》，约定由蔡廑鹏承担物业管理费用，应视为蔡廑鹏对厦昌公司的物业管理方式、费用标准的认可。厦昌公司委托智慧联盟公司进行物业管理，根据《物业管理委托合同》以及厦昌公司、智慧联盟公司依据该合同作出的《调价公告》、《调价通知》，可以认定智慧联盟公司自2009年10月25日起对位于厦门市湖里区嘉禾路705号的厦昌综合大厦实施了物业管理。蔡廑鹏于2009年12月10日至2015年10月21日期间承租厦门市××室、××室，系实际物业使用人，应当按照《物业管理委托合同》及《调价公告》、《调价通知》的约定，交纳承租期间的物业管理费等相关费用。智慧联盟公司自认蔡廑鹏已交纳至2014年7月9日的物业管理费，蔡廑鹏还应依约支付2014年7月10日至2015年10月21日的物业管理费。蔡廑鹏于2009年12月10日起承租，故2014年7月10日至2014年12月31日的物业管理费应按《调价公告》中2009年度至2010年度内租赁该写字楼的租户的标准，即按4.3元/平方米•月计算，为11962.32元；2015年1月1日至2015年10月21日的物业管理费应按5.5元/平方米•月计算，为26080.65元；共计38042.97元。蔡廑鹏未依约支付智慧联盟公司物业管理费，其行为已经构成违约，除应予以补交外，还应承担相应的违约责任，即按合同约定交纳滞纳金，但滞纳金应自智慧联盟公司起诉催缴后开始计算为宜，即自2016年5月30日起计算。根据合同的约定，蔡廑鹏应自逾交之日起按应交管理费的日千分之五交纳滞纳金，现智慧联盟公司自愿将滞纳金的标准调整为按日万分之六点五计算，调整后的标准与法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、蔡廑鹏应于本判决生效之日起十日内向厦门智慧联盟房地产顾问有限公司支付2014年7月10日至2015年10月21日期间的物业管理服务费38042.97元及滞纳金（以38042.97元为基数，按日万分之六点五，自2016年5月30日起计至实际付清款项之日止，以不超过38042.97元为限）。二、驳回厦门智慧联盟房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果蔡廑鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由厦门智慧联盟房地产顾问有限公司负担285元，蔡廑鹏负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  王 蕊人民陪审员  张开顺人民陪审员  林振焕二〇一六年十一月二十八日书 记 员  杨莉苹附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。