广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10377号原告（反诉被告）：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇和兴路3号电信新业务大楼5楼1卡，组织机构代码081093535。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翠安，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:张小江，男，1978年3月8日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：钟凌志，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东品信律师事务所实习律师。原告中山市雷��物业管理有限公司（以下简称雷成公司）与被告张小江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序。张小江提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告雷成公司的委托诉讼代理人张翠安，被告张小江及其委托诉讼代理人钟凌志、彭奋梨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷成公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告雷成公司与被告张小江签订的物业租赁合同已于2015年8月21日解除；2.被告张小江支付原告雷成公司自2014年11月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2015年7月31日共计9个月84150元，并以欠付租金金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍从2014年12月1日起至清偿之日止计付滞纳金，暂计至2015年7月31日为12094.69元；3.被告张小江支付原告雷成公司水电费1346元、公摊费11220��、物业管理费3960元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年9月1日起至清偿之日止计付违约金，暂计至2015年7月31日为842.8元；4.被告张小江支付原告雷成公司歇业违约金8000元。诉讼中，原告雷成公司变更第2项诉讼请求中的租金只要求计至2015年7月31日止，非合同解除之日。事实和理由：原、被告于2014年5月31日签订物业租赁合同，约定被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡、面积55㎡的商铺，年租金112200元，均分为四期，每期应提前交纳三个月租金28050元，合同签订时交纳2014年8月1日至同年10月31日的首期租金，合同生效后即交纳28050元保证金，租期为三年，至2017年7月31日止；逾期交租按日3%计收滞纳金，歇业每日按月租金5%计收违约金，超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的，原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同��订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告仅支付保证金和首期租金后便以各种借口拖延交纳其余租金，且拒不交纳相应水电费、公摊费及管理费，并自2015年3月1日后无故歇业至今。水电费、公摊费和物管费的欠费时段都是从2014年8月1日起至2015年7月31日止，共12个月，其中电费是根据被告实际使用度数693度（每月实际使用度数相加）按每度1.25元计收（866.25元）；水费是固定收费，每月40元（480元）；公摊费收费标准按整个商城的总电费（除卡位电表以外）乘以租赁面积除以10000平方计算，即按每平方17元（11220元）；物管费按每平方6元（3960元）。对此，原告多次要求被告尽快交纳各种应缴费用并开门营业，但被告至今未履行合同约定的义务。原告不得已于2015年8月1日控制上述租赁物，之后对外出租，并于同年8月27日向被告发出解除合同通知书。被告张小江辩称，1.案涉物业租赁合同应属无效，不存在解除合同问题。因为案涉租赁物所在的古镇商照城存在违法建设商铺的事实，且没有通过消防验收，存在巨大安全隐患，损害公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定；2.原告雷成公司请求的租金及违约金与事实不符，于法无据。案涉合同无效，且雷成公司在招租宣传期间，虚假夸大宣传，合同目的已不能实现，张小江依法可解除合同，而张小江已于2014年10月下旬经雷成公司同意后搬离，并交还案涉租赁物，故张小江仅须按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即2014年8月10月的使用费和相应的水电费、公摊费、物业管理费，且已付清，不存在拖欠租金及其他费用的问题；3.雷成公司请求的歇业违约金无事实证据支持，因为案涉合同无效，自始不发生法律效力；4.雷成公司的请求已��一年诉讼时效，因为案涉合同中约定的首期租金为2014年8月10月，合同签订至今已超过两年。综上，案涉租赁合同无效，张小江实际占有使用期间仅为2014年8月10月，雷成公司有权收取的只有房屋占有使用费、水电费，对于公摊费、物业管理费、违约金、歇业违约金、租金滞纳金都无权收取。雷成公司的诉求与事实不符，于法无据，请予驳回。张小江向本院提出反诉请求：1.确认雷成公司与张小江签订的物业租赁合同无效；2.雷成公司向张小江返还押金28050元；3.雷成公司赔偿张小江装修费用50000元。诉讼中，张小张变更第3项诉讼请求为50800元。事实和理由：雷成公司在招租宣传期间对外宣称案涉商场将有众多大品牌企业进驻，且商场周边道路将会设置明显路标、路牌以吸引消费人流，张小江鉴于此优势便利条件，与雷成公司签订案涉租赁合同，并交纳三个月租金28050元作为押金，且进场装修，共花费50800元。可自商场开业至今，雷成公司未能兑现承诺，商照城人流稀少，租户惨淡经营，且案涉租赁物属于违章建筑，合同目的早已不能实现，张小江于2014年10月下旬已搬离案涉租赁物，但在撤场时没有与雷成公司签订书面协议，雷成公司才以张小江无故歇业拖欠租金为由提起本案本诉。针对张小江的反诉，雷成公司辩称，1.张小江的反诉请求于法无据，双方签订的租赁合同合法有效；2.雷成公司有权没收押金；3.张小江没有证据证实其装修费用，且其违约在先，雷成公司不应赔偿。雷成公司就本诉与反诉一并举证：1.物业租赁合同；2.催款通知单；3.租金通知单；4.每月费用清单收据；5.解除合同通知书；6.EMS快递单及退件；7.建设���程规划许可证、施工许可证；8.（2015）中二法古民一初字第903号受理案件通知书；9.二层平面布置图；10.电费发票。张小江就本诉与反诉一并举证：1.招租现场照片；2.商照城平面图；3.押金收据；4.租金收据；5.装修合同；6.装修费收据；7.营业执照；8.谢某证人证言；9.古镇执法分局关于“古镇镇电信商照城违法建设”信访件的回复；10.民事判决书；11.民事裁定书。本院经审理认定事实如下：2014年5月31日，雷成公司（甲方）与张小江（乙方）签订物业租赁合同，约定乙方租赁甲方位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡位，面积约55㎡（含公摊面积），月租金170元/㎡计9350元；物业管理费6元/㎡计330元；租期自2014年8月1日起至2017年7月31日止，每年租金112200元，均分四期交纳，先交租后使用，逾期按日租金3%计收滞纳金，超过每月正式交租日10天的，甲方有权停电或收回卡位并终止合同；计租日为2014年8月1日，之前时间作为免租期（装修期），乙方须在签订合同当日交纳2014年8月、9月、10月的租金；乙方在签订合同时须一次性交纳三个月租金28050元作为押金，租赁期满时甲方验收物业合格后退回；甲方负责水、电的安装，电路安装到每个卡位门口（包括电表）；全中央空调出风口到每个卡位，本物业正式使用后空调费用按合同计租面积与总面积（10000平方米）的比例平摊，每月收取一次；乙方每日须正常开门营业，歇业则每日按月租金5%收取违约金；甲方违约须退还双倍押金及已交纳但未使用的租金，乙方违约须即刻搬离物业，不得追讨剩余租金和押金；如乙方未能依约如期如数交纳水电费用，则应向甲方支付违约金（按供水供电事业公司规定处理）；乙方拖欠租金或管理费超过15天以上的，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，收回物业重新招租而无需对乙方做出任何补偿等内容。合同签订后，张小江向雷成公司交纳押金28050元、2014年8月10月的租金28050元。雷成公司依约将上述租赁物交付张小江使用，张小江对该租赁物进行了装修后对外营业。2015年8月22日，雷成公司按张小江的户籍地址向其邮寄解除合同通知书，通知张小江自发函之日起双方解除租赁合同关系，张小江应于接函之日起三日内前往雷成公司办理书面解除合同手续，并补交所欠各项费用，清理承租场地内物品，完好交还租赁物。上述邮件于同年5月26日被案外人张丽萍签收。同年8月27日，雷成公司再次向张小江邮寄解除合同通知书，收件地址为古镇曹一永康路15号6楼（中国移动隔壁）。该邮件于次日因“原址查无此人”而被退回。同年9月10日，雷成公司向本院提起与张小江房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2015）中二法古民一初字第903号]，并于同年10月21日申请撤诉，本院依法予以准许。2016年9月1日，雷成公司以张小江欠租等为由，提起本案诉讼。张小江则以上述租赁合同无效等为由，提出以上反诉请求。又查明：经张小江的申请，本院准许证人谢某、彭某出庭作证，谢某证明其在2014年10月被张小江派到商照城**楼拆样板灯，当时张小江声称门市太贵又没有生意，不要门市了。彭某证明张小江在2014年12月以前就没有租商照城了。雷成公司提供的每月费用清单收据显示2014年8月至同年12月期间，上述租赁物产生用电量共693度，并自2015年1月起没有产生用电量。另查明：2012年5月31日，中山���城乡规划局向中国电信股份有限公司中山分公司就上述中山市古镇电信新办公大楼颁发建设工程规划许可证，载明该工程1幢5层，基底面积954.13㎡，总建筑面积4740㎡，框架结构。同年11月23日，中山市住房和城乡建设局颁发建设工程施工许可证。上述办公大楼已建成并投入使用，每月产生空调等公共电费，其中2014年8月84621.52元、9月90093.34元、10月97971.96元、11月50277.79元、12月60445.35元。再查明：案外人尹宜春等人向中山市城市管理行政执法局古镇分局（以下简称古镇执法分局）投诉古镇镇电信商照城违法建设。古镇执法分局于2015年10月20日回复称：“经古镇规划部门调查后答复，投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”本院依法向古镇执法分局调取上述回复中提及的古镇规划部门的答复，即中山市城乡规划局古镇分局（以下简称古镇规划分局）于2015年10月13日出具的《关于对古镇镇六坊村沎仔北围电信商照城进行界定的复函》，该复函称：“古镇镇电信商照城已完成规划报建，是1幢五层的办公楼，于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后首层加建夹层，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。”再查明：案外人尹宜春等人向中山市城市管理行政执法局古镇分局（以下简称古镇执法分局）投诉古镇镇电信商照城违法建设。古镇执法分局于2015年10月20日回复称：“经古镇规划部门调查后答复，投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”本院依法向古镇执法��局调取上述回复中提及的古镇规划部门的答复，即中山市城乡规划局古镇分局（以下简称古镇规划分局）于2015年10月13日出具的《关于对古镇镇六坊村沎仔北围电信商照城进行界定的复函》，该复函称：“古镇镇电信商照城已完成规划报建，是1幢五层的办公楼，于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后首层加建夹层，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。”本院认为，本案争议的焦点是案涉物业租赁合同是否有效。从古镇规划分局的复函可知，案涉租赁物是在原规划建筑首层加建的夹层，是未按建设工程规划许可证建设的建筑，属于违建范围，故雷成公司与张小江签订的案涉物业租赁合同依法应认定为无效。雷成公司关于案涉租赁合同合法有效的抗辩，本院不予采纳。���成公司要求解除案涉物业租赁合同的诉请，本院不予支持。雷成公司应当向张小江返还押金28050元。雷成公司关于其有权没收押金的抗辩，本院不予采纳。虽然张小江未提供充分证据证明其对案涉租赁物的装修费用及现值损失，但考虑到雷成公司导致合同无效的过错、张小江装修案涉租赁物后又声称经雷成公司同意并放弃装修价值后自行搬离的事实及案涉租赁物的现状等因素，本院酌定雷成公司赔偿张小江装修损失5000元。虽然案涉租赁合同无效，但因张小江实际占有使用案涉租赁物，故应按合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费，并交纳实际产生水电费、公摊费、物业管理费。张小江关于雷成公司的诉求已超过一年诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。张小江主张其于2014年10月经雷成公司同意后搬离，并交还案涉租赁物，雷成公司不予确认，张小江也没��提供其他充分证据予以证实，但张小江提供的证人证言证明其于2014年10月拆除了案涉租赁物内的样板灯和于同年12月以前就没有再使用案涉租赁物，考虑到雷成公司提供的每月费用清单收据中显示案涉租赁物自从2015年1月起没有产生用电量、雷成公司主张其于2015年8月1日才收回案涉租赁物也没有提供任何证据予以证实等因素，故本院酌定张小江占用案涉租赁物至2015年1月31日止。扣除已支付的占用费，张小江应按每月9350元的标准向雷成公司支付自2014年11月1日起至2015年1月31日止的房屋占有使用费28050元，交纳自2014年8月1日起至2015年1月31日止的水费240元（40×6）、卡位电费866.25元（1.25×693）、物业管理费1980元及公摊电费。关于公摊电费，因双方并没有约定计费标准，而根据雷成公司提供的2014年8月至同年12月的电费发票，其平均每月产生空调等公共电费约为76682元，按合同约定的计算方式，公摊电费平均每月每平方米约为7.67元，雷成公司对其主张的计费标准又没有提供其他证据予以佐证，故本院酌定张小江按每月每平方米8元的标准支付自2014年8月1日起至2015年1月31日止的公摊电费2640元。张小江辩称已付清2014年10月31日前的水电费、物管费、公摊费等，但没有提供任何证据予以证实，故本院不予采纳。因案涉租赁合同无效，故本院对雷成公司主张的租金滞纳金、相应费用的违约金、歇业违约金等不予支持，但张小江应以上述欠费金额为基数按中国人民银行同期贷款利率从雷成公司起诉之日即2016年9月1日起至清偿之日止计付利息。张小江的有理抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题���解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认中山市雷成物业管理有限公司与张小江于2014年5月31日签订的物业租赁合同无效；二、张小江于判决发生法律效力之日起七日内向中山市雷成物业管理有限公司支付房屋占有使用费28050元、水费240元、卡位电费866.25元、物业管理费1980元、公摊电费2640元，并按中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日起至清偿之日止计付利息；三、中山市雷成物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向张小江返还押金28050元；四、中山市雷成物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向张小江赔偿装修损失5000元；五、驳回中山市雷成物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张小江其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2732元，减半收取计1366元（原告已预交），由原告中山市雷成物业管理有限公司负担。反诉案件受理费876元（反诉原告已预交），由反诉原告张小江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一六年十一月二十四日书记员  黄贤珠彭诚杰