广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终1337号上诉人(原审原告)：张相城，男，汉族，1978年12月5日出生，住广东省乐昌市。上诉人（原审原告）：肖芳，女，汉族，1981年9月24日出生，住广东省乐昌市。以上两上诉人的共同委托代理人：肖明，广东智成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:乐昌市兴业房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路乐兴豪苑第七幢14号商铺。法定代表人：廖妙红，该公司经理。委托代理人：谢怀科、罗淡旭，该公司职员。上诉人张相城、肖芳因与被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司委托合同纠纷一案,不服广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初418号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。经审理查明：2010年7月26日，张相城、肖芳与乐昌市兴业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，张相城、肖芳向乐昌市兴业房地产开发有限公司购买位于乐昌市乐城红岭中路兴业茗居14栋405号商品房一套，金额266973元。同日，张相城、肖芳向乐昌市兴业房地产开发有限公司支付10145元作为办理涉案房屋代办产权综合费。2016年5月13日，乐昌市房地产管理局产权股出具《证明》，证实张相城、肖芳购买的涉案房屋已于2012年6月26日办理好房地产权证（房地产权证号：粤房地权证乐字第××号）。张相城、肖芳认为其支付给乐昌市兴业房地产开发有限公司的代办产权证综合费10145元除契税4004.60元、测绘费160元、预告登记费80元，共有产权证工本费10元应由其承担外，乐昌市兴业房地产开发有限公司应向其返还多收取的代办产权证综合费5890.40元。为此，张相城、肖芳于2016年4月5日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令乐昌市兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还5890.40元给张相城、肖芳；2、乐昌市兴业房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。原审认为：当事人订立合同，可通过书面形式、口头形式和其他形式。本案张相城、肖芳向乐昌市兴业房地产开发有限公司支付10145元作为为其办理涉案房屋房地产权证的综合费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司收取张相城、肖芳交纳的代办产权证综合费后，双方事实上成立委托合同关系。该委托合同是张相城、肖芳与乐昌市兴业房地产开发有限公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。乐昌市兴业房地产开发有限公司为张相城、肖芳代办好了涉案房屋的房地产权证，已履行委托合同义务。张相城、肖芳支付乐昌市兴业房地产开发有限公司的办证费用是其自主、自愿的，该款作为乐昌市兴业房地产开发有限公司办好涉案房屋房地产权证事项的费用，双方并没有约定该费用只指交纳契税、测绘费、预告登记费等，实行多退少补。因此，张相城、肖芳要求乐昌市兴业房地产开发有限公司返还除涉案房屋契税等费用外的代办房地产权证综合费5890.40元的诉请没有依据，故不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张相城、肖芳的诉讼请求。本案受理费26.81元，由张相城、肖芳负担。上诉人张相城、肖芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院支持乐昌市兴业房地产开发有限公司收取办证费用属于适用法律错误。乐昌市兴业房地产开发有限公司与张相城、肖芳签订的《商品房买卖合同》中第十七条第三款中约定“买受人可自办或委托出卖人代办产权证，所需费用由买受人负责”，该条款没有明确约定乐昌市兴业房地产开发有限公司有另行收取代办产权证费用的权利，在双方约定不明的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条规定，乐昌市兴业房地产开发有限公司主张的代办证费用即报酬应当执行政府定价或指导价。而依据《广东省商品房预售条例》第二十五条第二款规定“预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项”，同时《广东省城镇房地产权登记条例》第十八条规定“房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用”，广东省物价局关于房地产开发企业代办房地产收费问题的复函（粤价函（2009）508号）也明确，房地产开发企业代为购房者办理房地产证及有关手续，不得以代办收费等名目向购房者收取任何费用。《广东省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》明确新建商品房的测绘费由房地产开发经营者缴纳，购房者无需交纳此项收费。广东省物价局关于新建商品房价格评估收费问题的复函（粤价函【2009】435号）文件明确新建商品房不得强制进行价格评估和收取价格评估费。由此可见，乐昌市兴业房地产开发有限公司称产权证综合费包括契税费、中介代理费、其余费用含办证服务费、建档费、咨询服务费、交易手续费等合计10145元中，只有契税4004.6、预告登记费80元、共有产权工本费10元、测绘费160元属于办理房产证合理费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司多收取的5890.4元产权证综合费都无法律依据，应当予以返还。二、原审法院认定张相城、肖芳付给乐昌市兴业房地产开发有限公司的办证费用是自主、自愿的说法属于认定事实不清，缺乏事实依据。张相城、肖芳作为普通居民，并不懂得国家相关法律法规规定，向乐昌市兴业房地产开发有限公司的10145元是乐昌市兴业房地产开发有限公司告知需办理房产证的综合费用，先经查询，办理房产证产权登记的所有费用即契税、预告登记费、共有产权工本费、测绘费，那乐昌市兴业房地产开发有限公司多收取的办证综合费用5890.4元理应按“多退少补”的原则处理，张相城、肖芳没有主动支付办证费用的意愿，乐昌市兴业房地产开发有限公司也没有证据证明张相城、肖芳自愿支付办证费用，原审法院主观臆断双方没有约定多退少补故乐昌市兴业房地产开发有限公司无需退费的判决有失偏颇，也是显失公平的。综上所述，原审法院判决存在法律适用错误、事实认定不清，请求二审法院撤销原审判决，依法改判乐昌市兴业房地产开发有限公司返还5890.4元给张相城、肖芳，并承担一、二审诉讼费用。被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。本院认为：本案为委托合同纠纷。乐昌市兴业房地产开发有限公司与张相城、肖芳与约定，由张相城、肖芳交付费用，其公司代办产权证，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法、有效，双方均应自觉履行。张相城、肖芳交纳了相关费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司依约办理领取了《房地产权证》，双方的委托事项已完成。现虽然张相城、肖芳认为乐昌市兴业房地产开发有限公司多收了费用，但因张相城、肖芳交纳费用时，收据并没有注明无偿代办或以什么标准收费多退少补，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对张相城、肖芳不能提供证据证明允许多退少补的后果，只能由张相城、肖芳自己承担不利后果。综上，张相城、肖芳的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张相城、肖芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 危 晖审判员 叶金华二〇一六年十一月七日书记员 张倍旗