贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0326民初256号原告李金超，男，1987年6月2日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。委托代理人李幸，贵州义遵律师事务所律师。被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司。住所地：务川自治县都濡镇丹砂西路。法定代表人吴林欣，系公司董事长。委托代理人谭振亭，贵州佳合律师事务所律师。原告李金超诉被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司（以下简称九天房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。因本案案情复杂，于2016年7月5日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李幸及被告的委托代理人谭振亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照合同约定支付逾期交房违约金至实际交房止；2、依法判令被告支付原告其它各项损失3000元（交通费、误工费、通信费等）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告于2014年5月7日与被告签订商品房买卖合同，向其购买商品房。双方签订合同后，原告按约履行了合同义务。原、被告双方约定，交房时间为2014年12月30日，但被告未按约定交房，且态度强硬拒向原告支付逾期交房违约金。而被告在与原告签订商品房买卖合同时，利用优势地位，提供签订的合同中对逾期交房责任的违约金数额未进行任何填写，此无疑严重违背公平公正和诚实信用原则，对原告严重不公。原告多次找到被告协商处理违约责任问题，但被告采取推诿、抵赖等手段拒不承担责任。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院。被告九天房开辩称，1、关于交房是否达到交房条件，原告已领取钥匙且实际入住，表明合同已实行履行，被告符合交房条件；2、关于违约金的问题，被告逾期交房存在原因：（1）、原告违约在先，原告未按合同约定交付房款，原告存在违约在先的情形；（2）、在施工过程中，2013年、2014年、2015年均有100多天的下雨时间，根据实际施工情况下雨不能进行房屋外部施工，应扣除延期交房的天数，下雨属不可抗力；3、对违约金计算依据，合同已约定按每天万分之零点五，应以此为依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2014年5月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于都濡镇河滨大道洪渡河畔第31幢30-2号住房，建筑面积为117.14平方米，套内面积为99.20平方米，房屋总价款为304564.00元。合同第八条约定，分期付款。买受人应当在2014年12月31日前分期支付房价款：首付152282.00元、二期（2014年7月1日前支付）100000元、三期52282元。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但对逾期违约金未作明确约定。2014年5月26日，原告向被告交付了首付款152282.00元。2015年1月4日，原告向被告交付了尾款152282.00元。至庭审结束前，被告仍未向本院提供其已竣工验收合格符合交房条件的相关证据。经另案原告申请，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司对该小区内房屋的租金价格进行评估。博文房地产评估造价集团有限公司于2016年3月11日出具博文房估字（2016）第4478号估价报告，估价结果，月租金单价每平方米10.4元。经被告九天房开申请，本院委托贵州祥仕价格评估咨询有限公司对该小区31幢24-1号住房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估。贵州祥仕价格评估咨询有限公司于2016年10月14日出具黔祥价评字（2016）第06-147号估价结果报告，估价结果，月租金单价每平方米8元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告未在合同约定的期限即2014年12月31日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。一、关于违约金计算标准。根据双方签订的合同第十三条，(1)、逾期交房60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；(2)、逾期交房超过60日后，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×（该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率）的违约金。本案中被告逾期交房的时间显然是超过60日的，因此，双方应按合同第十三条第1(2)项中的约定履行。而在第十三条第1(2)项中，违约金处系“×”，虽其后括号内注明该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率，但没有明确具体的数额。显然，双方对逾期交房超过60日后，被告应支付违约的数额未作约定。在双方没有约定违约金的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定来确定违约金。根据博文房估字（2016）第4478号估价报告（已装修），房屋月租金每平方米10.4元。被告提出估价报告参考的房屋租金位于务川县老城区，不符合法定情形。本院认为，虽涉诉房屋位于务川县新城区，但新城区的房屋租金并不比老城区低。务川县大部分机关、企事业单位位于新城区，务川县实验小学、务川县职业中学、务川县县庆中学、务川县一中均位于务川县新城区，务川县新城区的区位优势从某些方面来说甚至优于务川县老城区。又结合务川县新城区的实际房屋租金价格，大部分地段的房屋（面积相当）租金亦略高于评估价格。故本院认为，该估价报告的结果较为客观、公正、合理，本院予以采信，并作为违约金的计算标准。根据月租金每平方米10.4元的标准计算，原告房屋的建筑面积为117.14平方米，月租金为1218.26元，每日40.61元。原告房屋总价款304564.00元，按照每日40.61元的标准，其比率为万分之一点三，即被告应按照每日原告房屋总价款的万分之一点三支付违约金。二、原告是否存在违约行为（逾期支付购房款）。根据双方签订的合同第八条约定，本案原告采取的是分期付款。原告应当在2014年12月31日前分期支付房价款：首付152282.00元、二期100000元、三期52282元。从原告提供的票据看，原告首付款于2014年5月26日已向被告交付，系双方签订合同之日支付。原告尾款系2015年1月4日支付，虽迟于合同约定的2014年12月31日，但仍属合理的宽限期内，故原告不存在严格意义上的违约行为，对被告提出的原告有违约行为在先，应就双方的违约天数在违约金计算上进行相应抵消的抗辩，本院不予采信。三、被告逾期交房是否存在不可抗力，其主张的下雨天数是否应从逾期交房的天数中予以扣除。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力系人力不能抗拒的力量，包括某些自然现象，如地震、洪水、台风、海啸等，以及某些社会现象（如战争）和政府行为。从被告提供的务川气象局2013年天气观测情况统计表中可以看出，该表共计12页，在天气情况“有雨”处打“√”，对降雨量及持续时间均未记载。该表显示，2013年有雨天气131天，2014年有雨天气174天，2015年有雨天气149天。2013、2014、2015年三年中有雨天气的天数相当，未出现暴增或骤减的不可预见的情形。因此，被告提供的证据单一，不能形成有效证据链证明上述情况属于不可抗力，故被告逾期交房不存在不可抗力，其主张的下雨天数不应从逾期交房的天数中予以扣除。四、关于逾期交房违约金应计算至何时止。从《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定可以看出，验收合格是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，房屋竣工验收合格是交房的法定条件。本案被告至本案宣判前仍未向本院提供其出售的房屋已经验收合格的相关证据，而原告向本院提供了务川县住建局的情况说明一份，可以看出涉诉房屋仍未申请验收。被告认为，原告领取钥匙的行为，应视为其已放弃合同中第十一条第（二）款约定的交房条件的权利。本院认为，原告虽领取钥匙，但不发生被告履行交付房屋的法律效果，因为验收合格是交房的法定条件，亦是法律的强制性规定。被告在未经验收合格的情况下，即向原告交付房屋钥匙，违反了法律的强制性规定，不产生交付房屋的法律效力。因此，被告提出违约金应计算至原告领取钥匙之日止的抗辩主张，于法无据，本院不予采信。本案的逾期交房违约金，应从双方约定的交房时间起至涉诉房屋经竣工验收合格后被告书面通知原告交房之日止。五、关于原告提出的被告应支付原告其它损失3000元的诉请，因原告未提供相应证据予以证明其损失，故本院对该项诉请不予支持。综上所述，被告应按照房屋总价款304564.00元的万分之一点三每日向原告支付违约金，从2015年1月1日起至涉诉房屋经竣工验收合格后被告书面通知原告交房之日止。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，判决如下：一、被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金超支付从2015年1月1日起至被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司经竣工验收合格并书面通知原告李金超交房之日止的违约金，违约金按每日原告李金超已支付房款304564.00元的万分之一点三计算。二、驳回原告李金超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书的次日起十五日内，按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  杨 永审 判 员  王家友人民陪审员  文小珊二〇一六年十一月三十日书 记 员  张羽静