海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1697号上诉人（原审原告）：海南省文昌市对外经济贸易公司，住所地文昌市。法定代表人：陈心意，该公司经理。委托诉讼代理人：王国庆，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑有师，男，1983年7月7日出生，汉族，文昌市人，住文昌市。被上诉人（原审第三人）：吴贻芳，女，1973年9月25日出生，汉族，五指山市人。上诉人海南省文昌市对外经济贸易公司（以下简称文昌外贸公司）因与被上诉人郑有师、吴贻芳房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人文昌外贸公司上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初374号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人郑有师于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》是一份不定期租赁合同，即使附解除条件合同，也因所附条件违法而无效。1.《租赁房屋协议》第三条约定：“租赁期限为不定期，因为甲方属于改制企业，经文昌市政府批准将处置资产安置职工，其房屋正在按企业改制程序进行评估阶段。双方同意租房期限自2010年9月1日起至甲方房屋按规定拍卖，并办理好过户手续之日。”可见，双方签订合同时，已经明确约定本租赁合同为不定期租赁。不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同，附解除条件的合同，所附条件成就时，双方当事人均有权随时解除合同。一审法院片面地认定《租赁房屋协议》为附解除条件合同是错误的。2.上诉人与被上诉人郑有师在《租赁房屋协议》中，以“经文昌市政府批准，国企改制完成”作为解除条件的约定无效。合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的，而不是法定的，同时必须是合法的。本案当事人在合同中，将法定的审批权或批准权作为合同生效条件的，视为没有附条件。本案《租赁房屋协议》所附解除条件无效，双方当事人均有权随时解除合同。一审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。二、一审将《租赁房屋协议》认为附条件解除合同不符合当事人签订合同的目的以及国有资产的保护。1.上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议》时，上诉人作为国企改革的对象正在处于改制阶段，并已经过几年时间，当事人均以为企业改制很快甚至随时都能完成，故《租赁房屋协议》约定，租房期限为不定期，便于改制完成之后随时收回房屋。这一点，双方当事人签订合同时是明确知道的。2.作为国有企业本身负有保护国有资产保值增值的义务，如果长期“以租代售”或者是低价处理势必有侵害国有财产之嫌。本案《租赁房屋协议》约定的租金过低，如果片面解释为附解除条件合同，不仅显失公平，而且国有资产难免会收到损害。三、一审判决与文昌市人民法院作出的（2015）文民初字第769号民事判决在事实认定上存在矛盾。文昌市人民法院作出的（2015）文民初字第769号民事判决，认定《租赁房屋协议》的租期约定不明，对郑有师请求继续履行《租赁房屋协议》的诉讼不予支持。依据《合同法》第二百三十二条规定，约定不明视为不定期租赁，上述生效判决与本案认定《租赁房屋协议》为附解除条件合同是相互矛盾，以此驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不能理解和接受。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害上诉人的利益。请求二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑有师辩称，1.经生效判决确认，文昌外贸公司与郑有师签订的《租赁房屋协议》合法有效，因此双方在《租赁房屋协议》中对租赁期限的约定有效。（2015）文民初字第769号民事判决，已经确认文昌外贸公司与郑有师于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》合法有效。2.文昌外贸公司与郑有师在《租赁房屋协议》对外租赁期限的约定是附条件的期限，一审法院判决认定正确。根据《租赁房屋协议》第三条约定，房屋租赁的期限是附条件，即从签订合同之日起至涉案房屋按规定拍卖并办理好过户手续之日。双方约定的租赁期限显然没有超过20年。3.一审判决与（2015）文民初字第769号民事判决在认定事实上并没有存在矛盾。综上，郑有师认为，文昌外贸公司在变更公司法定代表人后，新任的法定代表人陈心意竭力想否认、解除上任前公司所签订的租赁合同。文昌外贸公司的行为属缠讼，不利于交易的稳定，请求二审法院驳回文昌外贸公司的上诉请求。被上诉人吴贻芳没有出庭，也未作答辩意见。原告文昌外贸公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原告2015年12月3日通过EMS全球特快专递投寄给被告一份书面《解除协议通知书》合法有效；2.依法解除原、被告于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》；3.依法判令被告退还两间租赁房屋；4.依法判令被告缴清14个月租金人民币18600元；5.依法判令第三人支付原告逾期腾房占用使用费人民币8600元；6.租金18600元诉讼费由被告承担；7.占用使用费8600元诉讼费由第三人承担。一审法院认定事实：原告是集体所有制企业，坐落于文昌市文城镇文建街30号（现为28号）房屋的所有权（证号为文房字第00047号）属原告。陈心意现任原告经理，系法定代表人。2010年8月28日，原、被告签订《租赁房屋协议》，协议约定：1.甲方（即原告）同意将位于文昌市文城镇文建街30号的综合大楼底层自南至北第4、5间铺面租给乙方（即被告）经营；2.租房租金每月人民币1200元，乙方应于每月5日前一次付给甲方；3.租房期限为不定期，因为甲方属于改制企业，经文昌市人民政府批准将处置资产安置职工，其房屋正在按企业改制程序进行评估阶段，双方同意租房期限自2010年9月1日起至甲方房屋按规定拍卖，并办理好过户手续之日。合同签订后，被告依合同约定交付租金至2014年10月，之后的租金，因原告拒绝收取，被告在文昌市公证处通过提存方式支付租金。另查明，被告承租原告的两间铺面，于2014年年底开始与第三人合作经营安奈儿童装，营业执照以第三人名义登记。在办理工商登记时，为了便于办理工商营业执照，第三人与原告于2014年11月1日签订一份《租赁房屋协议》，内容与原、被告于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》基本一致。被告与第三人在合作过程中，对承租的铺面进行了装修，并经营至今。再查明，2014年12月14日，原告通过EMS特快专递方式向被告发出《通知》，以双方签订的《租赁房屋协议》内容不明确为由，限定被告收到通知书后3日内到原告处协商解决相关事宜，但双方未协商解决。2015年，原告以吴贻芳为被告向本院提起诉讼，请求：1.确认被告2014年11月1日与原告签订《租赁房屋协议书》无效；2.判令被告于五日内将综合大楼底层自南至北第4、5间铺面退还给原告；3.判令被告在五日内赔偿占有原告两间铺面租金经济损失33000元。案件在审理过程中，郑有师以独立第三人身份申请参加诉讼，请求：1.确认第三人与原告2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》合法有效；2.判令继续履行《租赁房屋协议》。本院认为，原告与吴贻芳之间实际并不存在租赁关系，双方签订的《租赁房屋协议》只是为了便于吴贻芳办理工商营业执照。本院于2015年10月19日作出（2015）文民初字第769号民事判决：一、确认原告与第三人郑有师2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》为有效合同；二、确认原告与被告吴贻芳2014年11月1日签订的《租赁房屋协议》为无效合同；三、驳回原告和第三人郑有师的其他诉讼请求。2015年12月4日，原告通过EMS特快专递方式向被告发出《解除协议通知书》，告知被告双方签订的《租赁房屋协议》定于2016年1月11日解除，限定被告在2016年1月17日前将房屋退还原告，并结清从2014年11月至2016年1月租金18600元。2016年1月18日，原告通过EMS特快专递方式向第三人发出《通告书》，告知原告与被告签订的《租赁房屋协议》已于2016年1月11日解除，要求第三人在接到通知书之日起五日内搬出经营房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原、被告签订的《租赁房屋协议》是不定期合同，还是附解除条件合同，原告是否具有单方解除合同权利；2.被告是否应当支付租金18600元，第三人是否应当支付占有使用费8600元给原告。关于原、被告签订的《租赁房屋协议》是不定期合同，还是附解除条件的合同，原告是否具有单方解除合同权利的问题。不定期合同是履行期限没有约定，或者约定不明确，双方不能补充协议，也不能按合同有关条款或者交易习惯确定的合同。附解除条件的合同是双方约定一定条件，条件成就时合同解除，该条件是否成就双方在约定时不能预测。本案中，原、被告签订的《租赁房屋协议》第三条虽然前半部约定为不定期租赁，但后半部约定的内容符合附解除条件合同的特征，从合同的履行情况及原告主张解除合同之理由为期限约定不明确看，双方签订合同时的本意是按合同后半部内容履行，故该合同属于附解除条件合同。合同在履行过程中，解除合同条件尚未成就，被告没有违约，也没有出现解除合同的法定事由，原告没享有单方解除权。因此，原告主张确认其投寄给被告的《解除协议通知书》合法有效、解除《租赁房屋协议》及请求被告返还租赁房屋，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告如果认为租金过低，或者租期过长，可以主张变更。关于被告是否应当支付租金18600元，第三人是否应当支付占有使用费8600元给原告的问题。由于双方签订的《租赁房屋协议》尚未解除，被告与第三人共同经营生意期间，被告按合同约定履行支付租金义务。不存在被告拖欠租金及第三人占用房屋事实，因此，原告主张被告支付租金18600元，第三人支付占有房屋使用费8600元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告海南省文昌市对外经济贸易公司的诉讼请求。案件受理费480元，由原告海南省文昌市对外经济贸易公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。在二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.双方签订的《租赁房屋协议》是附条件的不定期租赁合同，还是附期限的不定期租赁合同；2.被上诉人是否拖欠租金以及租金是否应当调整。一、关于双方签订的《租赁房屋协议》是附条件的不定期租赁合同，还是附期限的不定期租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”附条件的合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以该条件是否成就作为合同效力的发生或消灭的根据。所附的条件，必须是将来可能发生或可能不发生的事实。附期限的合同，是指是指当事人在合同中设定一定的期限，并把期限的到来作为合同效力的发生或消灭的根据。所附的期限，必须是将来一定发生的事实。上诉人文昌外贸公司与被上诉人郑有师于2010年8月28日签订《租赁房屋协议》第三条约定：“租赁期限为不定期，因为甲方属于改制企业，经文昌市政府批准将处置资产安置职工，其房屋正在按企业改制程序进行评估阶段。双方同意租房期限自2010年9月1日起至甲方房屋按规定拍卖，并办理好过户手续之日。”属于附期限的不定期租赁合同，所附期限到来时，租赁合同终止。现上诉人文昌外贸公司与被上诉人郑有师在《租赁房屋协议》中约定的附期限尚未到来，上诉人文昌外贸公司主张解除租赁合同，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审将附期限的不定期租赁合同认定为附条件的不定期租赁合同不当，本院予以纠正。二、关于被上诉人是否拖欠租金以及租金是否应当调整的问题。上诉人文昌外贸公司与被上诉人郑有师签订《租赁房屋协议》后，被上诉人郑有师依协议约定支付租金至2014年10月份。由于上诉人文昌外贸公司拒绝收取租金，被上诉人郑有师采取公证方式支付租金，不存在拖欠租金的事实，因此，上诉人文昌外贸公司主张被上诉人郑有师拖欠租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于租金偏低需要调整的问题，双方当事人可以协商解决，且被上诉人郑有师在庭上，也表示同意适当调整增加。如双方协商不成，可通过另行诉讼救济。综上所述，上诉人文昌外贸公司上诉请求，不能成立，应予驳回，一审判决认定事实基本清楚，适用法律欠当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币480元，由上诉人海南省文昌市对外经济贸易公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年十一月二十九日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年11月29日印制（共印20份）