贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终1398号上诉人（原审原告）：王志远，男，1954年6月18日生，汉族，退休工人，住长顺县。被上诉人（原审被告）：张宗寿，男，1945年5月18日生，汉族，退休工人，住长顺县。委托代理人：张雷，男，1977年3月23日生，汉族，贵州省长顺县人，住长顺县，系被告之子。上诉人王志远因与被上诉人张宗寿房屋租赁合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2016年5月23日作出的（2016）黔2729民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志远的上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求判令被上诉人支付其与上诉人解除买卖合同后继续占用房屋的租金；3、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决理由不符合事实，不符合法律规定。在事实方面，上诉人与被上诉人已就装修补偿款作出明确口头约定（有第三人在场），即被上诉人退房，上诉人验房后支付装修款。所以认定“无先后履行顺序”不符合事实。在适用法律方面，基于买卖合同银货两讫的基本性质，《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。此规定明确了买卖合同的先后履行顺序，即出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款。本案中，被上诉人被上诉人是在实际占有房屋的情况下才支付了购房款。那么双方解除房屋买卖合同后，根据法律规定和交易习惯，被上诉人应在我退还了30万元购房款后，搬出房屋，交还房产证和房钥匙，我才能支付约定的9万元装修款。实际上，被上诉人是在“座回”利息的利益驱使下才不转移房屋的占有，其占有不合理，也不合法。综上，一审判决不符合事实，不符合法律规定。上诉人请求被上诉人支付房租费的诉讼请求合理、合法。请二审依法纠正，否定被上诉人的不当行为。被上诉人张宗寿二审未提交书面答辩意见。王志远向一审法院起诉请求：判令被告每月按1800元支付房屋租赁费直至其退房时止（2014年5月1日至2016年4月30日的房屋租赁费为43200元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年初，原、被告双方在交往过程中得知被告要购房，原告告诉被告其要出售位于长顺县客车站对面，房屋所有权证为长房权证长寨镇字第××号、土地使用权证为长国用（2005）06号（使用权类型为划拨）多套一体的自建房屋。被告方经实际查看后，双方口头达成购房协议，被告购买原告出售位于长顺县客车站对面的多套一体的自建房屋房五楼的一套，面积为172平方米，每平方米为2000元，总价款为344000元。后被告分别于2012年3月向原告支付100000元作购房定金，于同年5月支付购房款50000元、8月支付购房款为150000元，总计支付购房款300000元。2013年3月，被告要求过户房屋，拿原告给的房产证到房屋管理局办理时，被告知该房屋的土地使用权是划拨的，不能办理过户手续。后双方就此进行协商，原告要求给予其一定期限，由其完善相关手续后，以便办理购房的过户手续。至2014年4月，该房仍未能办理过户，被告要求尽快办理过户手续，因原告不能及时办理，又经双方口头达成协议，由原告退还购房款，被告退还房屋。原告于2014年5月1日退还了被告的购房款300000元。因被告对该房屋已装修入住，双方就此口头达成协议，由原告补偿被告房屋装修费用90000元，其他未进一步明确。后原告未实际履行90000元的付款义务，被告张宗寿于2015年10月23日诉至本院请求判令原告王志远支付装修补偿款90000元、利息55860元、房价顺差34400元。经审理，本院以（2015）长民初字第730号民事判决书确认由原告王志远于本判决生效之日起十日内向被告张宗寿支付房屋装修补偿款90000元，被告张宗寿于本判决生效之日起十日内将房屋退还给原告王志远，同时驳回其他诉讼请求。后张宗寿不服上诉至贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，中院于2016年3月23日以（2016）黔27民终127号民事判决书驳回上诉，维持原判。一审法院认为：原、被告因房屋买卖关系产生纠纷，后经双方协议退房退款，且原告已按协议向被告退回购房款，此时房屋买卖关系已然终了。由于该房已装修入住，且双方也就此达成补偿协议并经法律确认，该补偿协议应视为双方约定解除房屋买卖协议的补充内容，双方应按该约定全面履行各自合同义务。由于双方在协议时，未就具体履行合同先后顺序作出明确约定，故才引起诉争。基于买卖合同银货两讫的基本性质和已生效的法律文书，本案双方当事人互负义务，且无履行的先后顺序，应视为同时履行。故被告在原告未履行付款义务时有权拒绝退还房屋，现原告未履行付款义务，被告继续占用房屋是对其自身权益的一种维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告王志远的诉讼请求。案件受理费880元，减半收取440元，由原告王志远承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了廖某二人书写的情况说明，证实廖某二人欲购买争议房屋的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人的代理人认可该事实。经审查，廖某二人的情况说明与本案的处理没有关联。经二审审理，二审查明的事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，上诉人王志远与被上诉人于于2012年初达成口头购房协议，被上诉人张宗寿先后向上诉人王志远支付购房款30万元，余款待房屋过户完毕后再行支付。2014年4月，因该房未能办理过户，双方口头协议解除房屋买卖协议。上诉人王志远于2014年5月1日退还了被上诉人张宗寿购房款30万元，同时双方协议由上诉人王志远补偿被上诉人装修费用9万元，其他未约定。由于双方就装修费用的支付和房屋的交付没有约定履行的先后顺序，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，应当同时履行。另外，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由于上诉人王志远没有履行支付9万元装修补偿款的义务，因此，被上诉人有权拒绝上诉人履行返还房屋的请求。上诉人王志远认为被上诉人张宗寿应先履行的请求无事实和法律依据。虽然上诉人王志远主张口头约定了被上诉人退房，上诉人验房后支付装修款，但未提供证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。即使上诉人的主张属实，从上诉人主张的上述内容来看，也没有明确的履行时间，基本属于应同时履行的情形。本案上诉人在履行其义务后，可以行使其要求被上诉人返还房屋的义务。另外，本案上诉人的一审请求是支付房屋租赁费，二审请求判令被上诉人张宗寿支付相应的房屋租金，但双方并无房屋租赁关系，其请求支付房屋租赁费缺乏事实依据。因此，本案从上诉人王志远请求判令被上诉人张宗寿支付2014年5月1日至2016年4月30日的房屋租赁费43200，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，双方因装修补偿款和房屋返还问题，本院作出的（2016）黔27民终127号民事判决维持了长顺县法院（2015）长民初字第730号民事判决。即，由王志远于判决生效之日起10日内向张宗寿支付房屋装修款9万元，由张宗寿于判决生效之日起10日内将房屋交还给王志远。同时该判决还明确了迟延履行的法律后果。双方在对方不按生效判决履行协议的情况下，可按判决确定的申请执行期间内向人民法院申请强制执行。双方就对方的迟延履行问题可通过执行程序并根据相应规定解决。综上，上诉人王志远的上诉请求无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人王志远承担。本判决为终审判决。审判长  田一铭审判员  王 军审判员  陆育义二〇一六年十一月二十一日书记员  李 震