上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初23921号原告：宋庚妹，女，1953年10月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告：殷啟银，男，1954年3月28日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。被告：殷珉靓，男，1980年8月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：王法德，男，1974年2月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告宋庚妹、殷啟银与被告殷珉靓、王法德确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋庚妹、殷啟银及其共同委托诉讼代理人、被告殷珉靓、王法德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋庚妹、殷啟银向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2014年11月9日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、要求被告王法德搬离上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并恢复原状，返还房屋及原家具物品；3、要求王法德按照209元/月的标准，支付自2013年9月至实际搬离系争房屋之日止的物业管理费；4、要求王法德按照5,000元/月的标准，支付自2014年11月9日至实际搬离之日止的房屋使用费。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告殷珉靓系两原告之子。2006年5月13日，两原告全额出资1,178,794元购买了系争房屋，产权登记在两原告及被告殷珉靓名下。后两原告及殷珉靓共同居住在系争房屋内。2014年因家庭矛盾，两原告暂时离开系争房屋，后两原告发现系争房屋被殷珉靓擅自出租，且未收取任何租金。系争房屋现在市场租金为5,000元/月。2013年至2015年期间，两原告为此多次报警，殷珉靓的行为属于无权处分，两原告从未追认，两被告恶意串通，且不收取任何租金，严重侵害了两原告的合法权益。故两原告诉至法院，提出上述诉讼请求。殷珉靓辩称，同意原告全部诉讼请求。认可其与王法德签订的房屋租赁合同无效，王法德从未支付过房屋租金。由于当时欠王法德一万余元，王法德自2013年9月入住系争房屋就威胁殷珉靓，强迫殷珉靓与其签订房屋租赁合同。殷珉靓只是在空白的租赁合同上签名，其他内容均为王法德填写。王法德当初借钱给殷珉靓时看过系争房屋产权情况，知道是三个人共有。房屋被王法德占用后，殷珉靓没有告诉两原告。直至2014年过年后，两原告才知道房屋已经被王法德占用。王法德入住前殷珉靓一个人居住在系争房屋，物业费由两原告支付，后来未再支付过物业费。王法德辩称，不同意原告诉讼请求。殷珉靓欠王法德十万元左右的债务没有归还，王法德在2013年9月签订房屋租赁合同之前即已入住系争房屋，当时支付了3万元房租给殷珉靓，并说好先居住一年。期间两被告同吃同住。王法德只知道系争房屋属于殷珉靓，但并未看过产权证。2014年10月份，王法德要求殷珉靓还钱，双方协商殷珉靓将系争房屋以3,000元/月的租金出租给王法德，租金用于抵扣利息而非欠款本金。2014年11月签订房屋租赁合同后王法德又支付了7万元房租，同时口头约定若两年后不能归还欠款，利息可以抵消房租。房屋租赁合同系王法德提前写好，殷珉靓确认后签字。两被告共同吃住一年多，不存在王法德胁迫殷珉靓的情况。2015年初两原告找上门，称不同意把系争房屋出租给王法德。系争房屋内部结构没有变更，家具家电也均保持原样。当初殷珉靓将房屋内全部家具家电出售给案外人，王法德共计花费了1万余元从案外人处购回，因此这些家电所有权应当属于王法德，不同意返还原告。物业费应当由业主支付，不同意负担。认可系争房屋现在市场租金5,000元/月，但是租金应当冲抵殷珉靓拖欠的债务，不同意支付。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，殷珉靓系两原告之子。系争房屋原登记为宋庚妹、殷啟银及殷珉靓三人共同共有。后因殷珉靓无力偿还个人对外债务，系争房屋被法院查封。两原告于2016年1月诉至法院，要求分割房屋。法院判决系争房屋由两原告与殷珉靓按份共有，两原告享有75%的份额，殷珉靓享有25%的份额。该判决于2016年6月1日生效。2013年8月27日，宋庚妹报警称殷珉靓殴打两原告，后两原告离开系争房屋。2013年9月6日，殷珉靓将系争房屋租借给王法德居住，书写《私人租赁协议》一份，言明收到王法德支付的租赁费用叁万元整。同年11月5日，殷珉靓书写《收条》一份：今收到王法德购买我家具6,000元、空调3,000元。2014年4月17日，两原告发现系争房屋被出租，遂报警。2014年10月9日，殷珉靓与王法德签订房屋租赁合同书，约定殷珉靓将系争房屋出租给王法德，租赁期为240个月，自2014年11月9日起至2034年11月8日止。房屋月租金3,000元，王法德于合同签署日已向殷珉靓以现金形式支付了240个月的租金，殷珉靓签署本合同即确认王法德已支付签署租金的事实。合同另有其他约定。2015年8月20日，两原告再次报警称系争房屋内有不明人员入住。审理中，王法德自认入住房屋后未变更过房屋结构，房屋内原有的家具电器均在。全部家具家电包括两套七、八成新的实木家具(含床、大衣柜、床头柜、电视柜等)、5部空调。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、上海市房地产登记簿、房屋租赁合同书、(2016)沪0104民初1730号民事判决书、上海市公安局案(事)件接报回执单、私人租赁协议、收条等证据证实，本院予以确认。审理中，王法德提供银行取款明细一份，证明其于2014年11月11日取款7万元支付租金的事实。但两原告与被告殷珉靓均不予认可，认为只能证明该日王法德取款的事实，并不能证明该款项用于支付房屋租金，且殷珉靓明确表示从未收到过王法德支付的任何租金。本院认为，在没有其他证据相佐证的情况下，王法德仅提供取款凭证，并不能证明其所取款项用于支付房屋租金，即无法证明王法德支付房屋租金的事实。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。殷珉靓出租房屋时房屋为共同共有，殷珉靓并未经过两原告同意，后两原告的两次报警记录也表明其从未追认殷珉靓的出租行为。故殷珉靓擅自出租系争房屋的行为属于无权处分。根据两被告自认及查明事实，双方于2014年10月9日签订房屋租赁合同系以房屋租金抵偿殷珉靓所欠王法德债务，且王法德未有证据证明其支付过租金，事实上亦不可能一次性支付240个月的高达72万元租金，故两被告之间并不存在真实的房屋租赁意思表示。殷珉靓将系争房屋出租给王法德长达二十年，严重侵害了两原告的所有权。因此两原告要求确认两被告间签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。王法德与殷珉靓的债务纠纷，可另行主张。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王法德居住系争房屋没有合法依据，原告要求其搬离的诉讼请求，本院予以支持。两原告要求王法德将房屋恢复原状，但并无证据证明房屋内的原状情况，且王法德自认入住房屋后未变更过房屋结构，房屋内原有的家具电器亦均在，故本院判令王法德依现状归还房屋。另需指出的是，根据王法德自认，其购买两套包括床、大衣柜、床头柜、电视柜等七、八成新的实木家具及5部空调，共计花费9,000元。本院认为王法德为购买房屋内家具家电支出的费用明显偏低。殷珉靓在未征得两原告同意的情况下擅自出售共有家具家电，属于无权处分，现两原告明确表示对殷珉靓的出售行为不予追认，故上述家具家电的所有权不发生转移。王法德所支付的钱款可向殷珉靓主张。签订房屋租赁合同后，系争房屋由王法德居住使用至今，故占用期间的房屋使用费应由实际使用人负担。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。两原告享有系争房屋75%的产权份额，故仅能就其享有的份额主张权利。双方均确认房屋目前市场租金5,000元/月，本院判令王法德应当按照3,750元/月的标准，向两原告支付占用房屋期间的使用费。两原告作为系争房屋产权人，理应基于业主身份依法交纳物业管理费，不因其是否居住、由谁居住而改变。故原告要求王法德支付搬离房屋前拖欠物业费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、确认殷珉靓与王法德于2014年10月9日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、王法德于本判决生效之日起三十日内搬离上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向宋庚妹、殷啟银返还该房屋及室内家具家电；三、王法德于本判决生效之日起三十日内按3,750元/月的标准，向宋庚妹、殷啟银支付自2014年11月9日至实际搬离房屋之日止的使用费；四、驳回宋庚妹、殷啟银其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计733元，由宋庚妹、殷啟银负担367元、殷珉靓负担183元、王法德负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一六年十一月七日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。