北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终11533号上诉人（原审被告）：涂松（SONGTU），男，1963年5月30日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：肖婷（系涂松（SONGTU)之妻），女，1985年5月16日出生。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人涂松（SONGTU)因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂松（SONGTU)上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费由均豪公司承担。事实和理由：涂松（SONGTU)与均豪公司未签署任何物业服务合同，故双方之间不存在物业服务合同关系。涂松（SONGTU)只与房屋的出卖人签订了合同，不存在三方的当事人。一审法院在涂松（SONGTU)与均豪公司之间无物业服务合同关系的前提下要求涂松（SONGTU)支付2014年1月21日至2015年12月20日的物业费10821元，显失公正。二、一审法院事实认定不清。一审庭审中，涂松（SONGTU)对均豪公司是否为合法的小区物业提出质疑，均豪物业称其是通过开发商招标选聘而进驻小区，但未能提供招标选聘的相关法律文件和相关证据。三、一审法院对小区安防及道路维修责任范围的主体关系、非法动用公共维修基金进行道路维修与日期期限、未履行合法物业所肩负的职责、未履行物业服务内容等事实情况存在误判。均豪公司辩称，同意一审判决，不同意涂松（SONGTU)的上诉请求。均豪公司向一审法院起诉请求：1.判令涂松（SONGTU)支付2014年1月21日至2015年12月20日期间拖欠的物业费11390.43元，生活垃圾费200元，违约金500元，共计12090.43元；2.诉讼费由涂松（SONGTU)负担。一审法院认定事实：涂松（SONGTU)系北京市顺义区后沙峪地区香花畦小区×号房屋业主，房屋建筑面积215.32平方米。2007年12月19日，该小区开发商北京天洋志普房地产开发有限公司通过招标方式选聘均豪公司为该小区提供前期物业服务，并与均豪公司签订双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同。双方约定由均豪公司为该小区提供前期物业服务，物业管理费收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米2.3元，如业主未按约定的标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。提供物业服务管理的期限为三年，至2010年12月31日，期满后，未出现合同解除和终止的情形，本合同按整年度进行延续，至新物业服务企业接管为止。尚未成立业主大会或虽成立业主大会但尚未与均豪公司或其它物业服务企业签订新的物业服务合同，本合同按整年度延续，直至新物业服务企业承接。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局依法变更为均豪公司。此后，均豪公司依约为涂松（SONGTU)所在小区提供物业管理服务。涂松（SONGTU)自2014年1月21日起至今未缴纳物业管理服务费。2013年6月，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪公司为该小区提供物业服务至今。一审审理中，涂松（SONGTU)对均豪公司诉讼请求中要求给付生活垃圾费200元没有异议。该院审理均豪公司起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件过程中，均豪公司认可小区内监控系统在2014年7、8月份全部更换完毕，小区道路在2015年10月才重新铺设完毕；经该院到该小区现场勘验，可见该小区内草坪有干枯现象，小区四周铁制围栏有损坏，栽种的树木缺失未及时补种，停车位处的树木砍伐后未予处理，枯树叶清理不及时等情况，但对道路修补和围栏加固工作均豪公司正在进行中。一审审理中，均豪公司表示小区物业管理是公共服务，不是专属服务，均豪公司一直在公共区域进行保洁、保安、绿化等公共服务，2016年1月小区开始实行封闭管理，业主进出是没有限制的，但是车辆出入小区需要刷卡识别，收费也是有法律和合同依据的；根据规定，公共维修基金的使用只要三分之二的业主同意，少数要服从多数，涂松（SONGTU)没有签名，并不是被签名；关于电梯广告属于公共收入，每年第一季度财务公示对此项收入均会在公告栏里公示，业主均可以了解。涂松（SONGTU)辩解对均豪公司服务态度不满意，服务质量不满意均未提供证据证实。一审法院认为，关于本案的管辖权问题，因本案涂松（SONGTU)系美国国籍，故该案在诉讼程序上应按照我国民事诉讼法关于涉外民事诉讼程序特别规定。因涂松（SONGTU)的房屋位于北京市顺义区后沙峪地区香花畦小区×号，均豪公司系为涂松（SONGTU)房屋所在小区提供物业服务，故本案所涉物业服务合同履行地属该院辖区，该院对此案有管辖权。关于本案所适用的准据法问题，本案所涉物业服务合同履行地在中华人民共和国境内，故本案纠纷的解决所依据的准据法应适用中华人民共和国法律。2007年12月19日均豪公司与小区开发商所签前期物业管理服务合同不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主生效，双方均应依约履行。均豪物业公司提供了相应的物业服务，其有权要求涂松（SONGTU)给付与其服务标准相适应的服务费。此外，均豪公司在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪公司已经提供的服务，该院根据其服务质量依法酌减涂松（SONGTU)应当交纳的服务费数额，对于均豪公司该项请求的合理部分，该院予以支持，过高部分，不予支持。涂松（SONGTU)同意给付生活垃圾费，该院不持异议，对于均豪公司该项请求，该院予以支持。关于均豪公司主张的违约金问题，因其物业服务存在一定瑕疵，涂松（SONGTU)非恶意拖欠物业服务费用，故对于该项请求，该院不予支持。应当指出，现在小区道路和监控系统已经完善，但不能代表其之前的服务。物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流。物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决：一、涂松（SONGTU)于判决生效之日起7日内给付均豪公司2014年1月21日至2015年12月20日期间的物业管理服务费10821元、生活垃圾费200元，共计110210元；二、驳回均豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涂松（SONGTU)向本院提交了以下证据：证据1物业费发票照片，用以证明涂松（SONGTU)在没有物业服务合同的情况下被动支付了物业费；证据2照片9张，用以证明物业服务没有达到标准；证据32013年2月到7月之间拍摄的视频2段，用以证明物业服务不符合标准。均豪公司称认可证据1的真实性，不认可证明目的，主张该证据不能证明涂松（SONGTU)是被强迫交纳的物业费；认可证据2的真实性，不认可证明目的，称照片显示的内容与物业管理没有关系；对证据3的关联性不予认可。本院对证据1、2的真实性予以确认。关于证据3，均豪公司在本案中主张的系2014年至2015年期间的物业费，视频系在2013年拍摄，故本院不认可该视频与本案的关联性。本院二审期间依法补充查明以下事实：涂松（SONGTU)提交的北京市地方税务局通用机打发票上载明：开票日期：2013-01-30，收款单位：均豪公司，付款单位（个人）：涂松，经营项目：物业费（13.1.30-14.1.20）5805.84元、生活垃圾清运费100元、有线电视初装费360元，合计6265.84元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据查明的事实及双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：1.涂松（SONGTU)与均豪公司之间是否存在物业服务合同关系；2.均豪公司是否尽到提供物业服务的义务。一、关于涂松（SONGTU)与均豪公司之间是否存在物业服务合同关系。涂松（SONGTU)称其与均豪公司之间未签订任何物业服务合同，故其与均豪公司之间不存在物业服务合同关系。本院认为，首先，均豪公司与本案涉诉小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，之后，开发商未选定新的物业服务企业，小区业主委员会亦未选聘新的物业服务企业，均豪公司与本案涉诉小区开发商签订的前期物业服务合同延续至今，该前期物业服务合同对全体小区业主均具有约束力。其次，涂松（SONGTU)作为本案涉诉小区的业主，其享受了物业服务，在2013年也交纳了相关的物业费，双方成立了事实上的物业服务关系。综上，涂松（SONGTU)与均豪公司虽无书面物业服务合同，但存在事实上的物业服务合同关系，双方应当依约履行合同义务。二、关于均豪公司是否尽到提供物业服务的义务。鉴于物业服务的公共性，均豪公司对公共区域提供了保洁、保安、绿化等公共服务，故均豪公司事实上为小区业主提供了物业服务。关于电梯广告收入，均豪公司对此进行了合理解释，称该收入属于公共收入，每年第一季度会对其进行公示；关于小区内的道路问题，均豪公司自认小区道路在2015年10月才重新铺设完毕。综合考虑物业服务的整体情况，均豪公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，一审法院已经根据物业服务的整体情况对物业费进行一定程度的酌减。涂松（SONGTU)应当对酌减后的物业费进行交纳。一审法院处理并无不当，本院予以维持。需要说明的是，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并积极协助业主解决相关问题，作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，及时交纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上所述，涂松（SONGTU)的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由涂松（SONGTU)负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军代理审判员  郑慧媛代理审判员  孙承松二〇一六年十一月三十日书 记 员  陈 萌书 记 员  夏海曼