江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣02民终502号上诉人（原审被告）：景德镇景城房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区朝阳路888号景城名郡H2号楼。法定代表人：郑朝晖，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高家新，男，1986年5月1日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：朱锡新，江西泰方律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑烨，江西泰方律师事务所律师。上诉人景德镇景城房地产开发有限公司（以下简称“景城公司”）因与被上诉人高家新房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初第775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，因无新证据提交不开庭进行了审理。上诉人景城公司委托诉讼代理人黄青洲、被上诉人高家新及其委托诉讼代理人朱锡新、郑烨参加了诉讼。本案现已审理终结。景城公司上诉请求：1、撤销该判决，即珠山区人民法院（2015）珠民一初字第775号民事判决书；2、驳回被上诉人高家新对上诉人的诉讼请求；3、诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：原审认定上诉人违约，事实不清，证据不足。在习惯上我们通常将60天理解为两个月，合同约定交房时间是6月30日以前，因此，7月1日以后才能算逾期，9月2日才算是逾期超过60日，而上诉人在8月30日已通知被上诉人可以交房，只是考虑当时人多，××热，才安排其9月8日交房，但并不排除其在8月30日前来受房，且被上诉人并没有提出反对意见，应视为是一种默认。因此，上诉人并没有违约。退一步说有逾期也只是一、二天的时间，在房地产不景气的环境下，并没有对合同构成实质上的违约，对被上诉人也没有造成损失，上诉人解除合同的理由并不充分；原审将有独立请求权的利益相关方景德镇市住房公积金管理中心、景德镇市置业担保中心排除在外不妥，被上诉人向景德镇市住房公积金管理中心办理了为期20年的25万元的贷款，并以此房向景德镇市置业担保中心提供反担保。上述两主体在本案是有独立请求权的利益相关方，应当参与本案审理，至少原审法院应当依据民事诉讼法第五十六条予以通知，并示明其权利，但原审法院并没有这么做，这对上述两主体是不公平的，势必影响本案的公正、合法性；原审判决上诉人承担公积金货款的利息，没有事实和法律依据，双方对此无约定，解除合同方的是被上诉人而不是上诉人，解除合同方在解除合同之前及之后产生的费用与上诉人无关。高家新辩称，关于上诉人违约问题。原审法院认定上诉人逾期交房超过60日，构成违约，判决解除被上诉人与上诉人于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》，属于认定事实清楚，证据充分，而上诉人认为在习惯60天应理解为两个月的上诉理由是不成立的。上诉人称其安排9月8日交房时，被上诉人没有提出反对意见，应当视为一种默认，这与事实不符。正是因上诉人逾期交房而致争议发生，且商品房买卖合同系要式合同，应以书面形式表示，变更合同也应当以书面形式表示，但上诉人与被上诉人并未就逾期交付达成补充协议。只要未按照合同约定履行义务即构成违约，原审法院认定上诉人逾期交房违反合同约定，应为正确。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2015年6月30日前将涉案房屋交付给被上诉人使用，然时至今日上诉人均未向被上诉人交付房屋。上诉人将商品房交付买受人使用前不仅应符合合同约定，还必须做到法律的强制性规定要求，即必须取得建筑工程竣工验收、达到建筑工程质量标准等，但上诉人提供的《工程竣工验收报告》中虽盖有勘察、施工单位公章，可并未有签署验收日期，该证据没有证明效力；关于景德镇市住房公积金管理中心、景德镇市置业担保中心是否应当参与到本案的审理问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，原审法院作出本案相关担保权利人如有异议，可与涉案相关当事人另行协商，如协商不成，可另行主张权利的认定是正确的。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高家新向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2013年10月20日签订的编号为YS00035045、房屋代码111155的《商品房买卖合同》，被告退还原告已支付购房款人民币468934元；2、被告赔偿原告违约金及其他各项经济损失共计人民币97544.48元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2013年10月20日，高家新（买方）与景城公司（卖方）就位于景德镇市景城名郡商住小区第21栋1单元1401号房屋的买卖事宜签订《商品房买卖合同》，双方约定商品房单价为每平方米4641.53元，建筑面积101.03平方米；买受人于2013年10月20日付首期房款合计人民币218934元，余款人民币250000元由公积金管理中心按揭贷款；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：单栋楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款。并约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期活期存款向买受人支付违约金……。2013年10月22日，景城公司向高家新出具涉案房屋的购房发票（发票上注明的购房款为468934元）。2013年10月22日，高家新与景德镇市住房置业担保中心签订《景德镇市个人住房（非住房）贷款抵押反担保合同书》，合同约定：景德镇市住房置业担保中心根据高家新申请，经审查同意接受高家新委托，为高家新向住房公积金管理中心申请贷款提供连带责任担保；高家新贷款金额为人民币250000元；贷款担保期限为240个月；高家新向景德镇市住房置业担保中心提供涉案房屋作为反担保的抵押物。同日，高家新向景德镇市房屋维修基金管理中心缴纳住宅专项维修资金9378.68元。亦于同日，高家新向景德镇市地方税务局办税服务厅缴纳契税9378.68元，并向景城公司交纳代收办理房产证4××元。2013年12月3日，高家新向置业中心缴纳1200元担保费。2014年1月3日，高家新与景德镇市住房公积金管理中心签订《景德镇市个人住房公积金借款合同》，合同约定：高家新借款用于购买涉案房屋，贷款金额为人民币250000元，贷款期限20年，从2014年1月3日至2034年1月2日。贷款利率按签订本合同时公布的利率执行，月利率为3.75‰。每月为一个还款期，还款总期数为240期，每期1581.5元。抵押期限，高家新转让抵押物所得价款应优先用于向景德镇市住房公积金管理中心提前清偿所担保的债权。2015年8月30日，景城公司工作人员电话通知高家新可办理涉案房屋的交接手续事宜。高家新亦于2015年9月4日及6日到景城公司售房处，与景城公司工作人员就涉案房屋的交接手续分歧事宜进行协商，并提出退房意见。但因双方协商未果，故涉案房屋至今仍未办理交接手续。景城公司提交的关于景城名郡21号楼《工程竣工验收报告》中，在工程基本情况“竣工验收日期”一栏中系空白；在“验收意见”一栏中虽盖有勘察、施工等五单位印章，但均未署期及填写验收意见。现原告认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因被告对原告所提诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。原审法院认为，原告高家新与被告景城公司于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同履行各自义务，行使各自权利。现原告高家新将被告景城公司诉至法院，认为被告景城公司违约，迟延交付涉案房屋，并提出解除合同应当具备法定或约定之条件。法院将该案诉争焦点归纳为三点，其一即为被告景城公司是否存在违约行为；其二即为若被告景城公司存在违约行为，其违约行为是否构成解除合同的相应法定或约定条件；其三即为原告高家新与被告景城公司是否经协商一致，变更交付涉案房屋日期的事宜。针对本案诉争焦点一，即被告景城公司是否存在违约行为。根据诉争双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告景城公司应当在2015年6月30日前，将涉案房屋交付给原告高家新使用。然直至2015年8月30日，被告景城公司尚未向原告高家新交付涉案房屋。根据相关法律规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告景城公司在本案中亦未提交合法有效的证据证明其已于合同履行期届满前向原告高家新交付了涉案房屋。因此，被告景城公司未全面履行合同义务，应当承担相应的违约责任。针对本案诉争焦点二，即若被告景城公司存在违约行为，其违约行为是否构成解除合同的相应法定或约定条件。依据相关法律规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中诉争双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第二款明确约定，逾期超过60日后，原告高家新有权解除合同。即被告景城公司如在2015年7月1日至2015年8月29日，即60日内与原告高家新就涉案房屋办理交接手续，则原告高家新就被告景城公司的逾期交房行为不再享有解除合同的权利。因上述约定条款，系合同签订各方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故上述条款约定合法有效，对合同签订各方均产生法律约束力。针对诉争焦点三，即原告高家新与被告景城公司是否经协商一致，变更交付涉案房屋日期的事宜。因商品房买卖合同系要式合同，应以书面形式表示，根据相关法律规定，“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付时间、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”故变更合同内容也应当以书面形式予以固定。本案中，诉争各方并未就逾期交付达成书面补充协议，故即便被告景城公司向原告高家新提出变更交房日期的意思表示，也应征得原告高家新的同意并签订书面协议。综上，因被告景城公司未能提交合法有效的证据证明其主张，故法院认定诉争各方并未就变更涉案房屋的交付日期协商一致。根据相关法律规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”然被告景城公司提供的《工程竣工验收报告》中虽盖有勘察、施工等五单位公章，但未签署验收日期及验收意见，即该书证的表现形式上存在瑕疵，该书证的证明效力不足。另根据相关法律规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：……（三）单项工程的工程质量验收情况；……”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”综上可知，商品房投入使用交付前，必须取得建筑工程竣工验收，达到建筑工程质量标准等，这是法律对工程建筑交付使用作的强制性规定。因此，被告景城公司将涉案房屋交付给原告高家新使用前不仅应符合合同约定，还必须做到法律强制性规定的要求。故被告景城公司仅依据合同约定的第5种条件（即单栋楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款）向原告高家新交付涉案房屋不妥。综上，因被告景城公司逾期交房超过60日，原告高家新向被告景城公司主张解除合同，事实清楚，证据充分，鉴于双方约定的合同解除条件已成就，故确认原、被告签订的《商品房买卖合同》予以解除。根据合同法相关规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依照诉争双方签订的《商品房买卖合同》的第九条第一款第二项约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期活期存款向买受人支付违约金。现原告诉请要求被告景城公司退还其购房款468934元的诉请，符合法律规定及双方当事人的约定，法院予以支持。原告因购涉案房屋所支出的其他费用，包括契税9378.68元，房屋维修基金9378.68元，置业担保费1200元，代收办理房产证4××元。以上金额合计为20357.36元，亦应一并由被告景城公司承担。另原告于2013年10月20日向被告景城公司交付的首期房款218934元所滋生的利息（计算方式：以人民币218934元为本金，从2013年10月21日起算至被告景城公司实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）；公积金250000元贷款做滋生的利息（计算方式：以人民币250000元为本金，从2014年1月7日起算至涉案合同解除之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）及逾期交房违约金（计算方式：已购房款468934元为本金，从2015年7月1日起算至被告景城公司实际还款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息），三者在法律索赔范畴内，并不相冲突，故法院予以支持。关于原告在诉请中要求被告承担其他损失2000元的诉请，因原告就此项诉请之成立未提交证据予以证实，故法院不予支持。另根据相关法律规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷……”，故本案相关担保权人如有异议，可与涉案相关当事人另行协商，如协商不成，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，原审判决：1、原告高家新与被告景德镇景城房地产开发有限公司于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》予以解除；2、被告景德镇景城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告高家新购房款468934元及其他费用20357.36元；并赔偿原告高家新首期房款218934元所滋生的利息（计算方式：以人民币218934元为本金，从2013年10月21日起算至被告景德镇景城房地产开发有限公司实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）；公积金250000元贷款所滋生的利息（计算方式：以人民币250000元为本金，从2014年1月7日起算至涉案合同解除之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）及逾期交付违约金（计算方式：已购房款468934元为本金，从2015年7月1日起算至被告景德镇景城房地产开发有限公司实际还款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息）；3、驳回原告高家新其他诉讼请求。案件受理费9465元，由原告高家新承担1290元，被告景德镇景城房地产开发有限公司承担8175元。二审中，上诉人、被上诉人均无新证据提交。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，结合诉辨意见及案情实际，本案所涉上诉人景城公司是否构成违约及由此被上诉人高家新是否可以主张解除合同、利益相关方是否应当参与本案诉讼和如何确定被上诉人损失为妥三个方面的问题是当事人在二审中的争议焦点。关于上诉人景城公司是否构成违约及由此被上诉人高家新是否可以主张解除合同的问题。从查明的事实来看，上诉人既未按照与被上诉人高家新签订的《商品房买卖合同》规定的时间内交房，且2015年8月30日通知被上诉人交房已逾期超过60日，也未能在通知交房时提供综合完整的涉案房屋已达法律规定的建筑工程质量符合交付使用标准的相关竣工验收材料，且即便其提供有涉案房屋单栋的《工程竣工验收报告》，但因该报告无签署验收日期与验收意见，证明效力明显不足。而对上诉人所称安排2015年9月8日交房，被上诉人没有提出反对意见，应当视为一种默认的主张陈述，因被上诉人对此主张陈述不予认可，双方亦未就逾期交付事宜达成书面的补充协议，故对该主张陈述不予采纳。综上，现因上诉人逾期交房的时间已过60日的行为实际已构成违约，加之上诉人并不能证明在通知交房时涉案房屋已达法律规定的建筑工程质量符合交付使用标准，故被上诉人依法可以依据双方签订《商品房买卖合同》中约定的“出卖人逾期交房的违约责任”条款规定主张解除合同。关于利益相关方即景德镇市住房公积金管理中心、景德镇市置业担保中心是否应当参与本案诉讼问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款对以担保货款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件处理，就担保权人是否参与诉讼已作明确规定，并未要求担保权人必须参与诉讼，且景德镇市住房公积金管理中心、景德镇市置业担保中心如若认为其自身合法利益受损，可以通过另行诉讼方式主张权利。故景德镇市住房公积金管理中心、景德镇市置业担保中心可以不参与本案的诉讼，原审对此处理并无不妥。关于如何确定被上诉人损失为妥的问题。因上诉人、被上诉人签订《商品房买卖合同》对买受人解除合同情形下的违约金有具体约定，原审法院依双方约定所作判决正确。同时考虑到被上诉人申请住房公积金货款250000元需要承担还贷利息及上诉人对该货款的实际占用，原审结合案情以被上诉人住房公积金货款所滋生的利息作为损失判决上诉人承担并无不妥，应予维持。而至于再行计算被上诉人首付款218934元所滋生的利息损失已属重复，不应得以支持，原审法院对此处理错误，予以纠正。综上，上诉人景城公司的上诉请求部分成立，对其具有事实与法律依据的本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第755号民事判决第一项、第三项；二、变更景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第755号民事判决第二项为上诉人景德镇景城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人高家新购房款468934元及其他费用20357.36元，并赔偿被上诉人高家新公积金250000元贷款所滋生的利息（计算方式：以人民币250000元为本金，从2014年1月7日起算至涉案合同解除之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）和逾期交付违约金（计算方式：已购房款468934元为本金，从2015年7月1日起算至被告景德镇景城房地产开发有限公司实际还款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9465无，二审案件受理费9465元，合计18930元，由上诉人景德镇景城房地产开发有限公司负担16350元，被上诉人高家新负担2580元。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳国审 判 员  付小琴代理审判员  徐 骥二〇一六年十一月十五日代书 记员  李文莉