上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初19702号原告：上海文中房地产开发经营有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗行中，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅军，上海市中天律师事务所律师。被告：刘言银，男，1969年3月16日出生，汉族，住安徽省宿州市。原告上海文中房地产开发经营有限公司与被告刘言银房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月1日向本院提起诉讼，本院诉调对接中心于2016年7月14日向被告送达了起诉状副本等材料。因诉前调解未成，本院于2016年7月18日对本案予以立案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人罗行中及其委托诉讼代理人傅军、被告刘言银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海文中房地产开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告就上海市黄浦区方斜路XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2015年11月30日解除；2.要求被告立即迁出系争房屋，并将系争房屋恢复原状后返还原告；3.要求被告按照每月6500元的标准向原告支付房屋使用费(其中，2015年12月1日至2016年5月31日的房屋使用费为32500元，2016年6月1日至被告实际迁出系争房屋之日止的房屋使用费按每月13000元计算)；4.要求被告向原告支付合同解除的违约金6500元；5.要求被告结清实际迁出系争房屋前发生的电话费、水费、电费、有线电视费、物业费(金额以有关部门出具的结算单据为准)。诉讼中，原告将其第一、三项诉请变更为：要求确认原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同于2016年7月14日解除；要求被告按照每月6500元的标准向原告支付房屋租金和房屋使用费(自2016年7月11日起计算至被告实际迁出系争房屋之日止)，并撤回第二项诉请中要求被告将系争房屋恢复原状的诉请。事实和理由：2012年12月11日，原、被告签订系争房屋的《房屋租赁合同》，约定租赁期为2013年1月11日至2018年1月10日，租金为每月6500元，付三押一。《房屋租赁合同》中明确，被告作为承租人，不得将系争房屋全部或部分转租给第三方，否则原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任。该租赁合同还明确，根据上海市有关规定，被告不得将系争房屋进行任何形式的群租行为。然被告在承租系争房屋后，擅自将系争房屋的客厅隔断、厨房作为单间转租给多名案外人，并安装了六只电表进行经营性出租，遭到系争房屋所在小区居民和物业公司的一致反对。原告在查看现场后，即于2015年10月26日发函解除双方的租赁合同，并要求被告于2015年11月30日原状返还系争房屋，但被告未予理睬。2015年12月2日，原告再次发函被告，要求被告于2015年12月30日前搬出系争房屋，否则将按照租赁合同追究其违约责任，但被告仍未理睬。2016年3月25日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局出具系争房屋的《责令改正通知书》，认定系争房屋群租，要求立即改正上述行为。由于被告拒不整改，相关执法部门于2016年4月14日上门强制拆除系争房屋厅的隔断与厨房的房门，拆除了六只电表。原告认为，被告的行为已构成根本违约，且违反了本市房屋管理的相关强制性规定，故提起本案诉讼，要求判如所请。被告刘言银辩称，同意解除租赁合同，但因为被告对系争房屋进行了装修，所以原告应当补偿。目前系争房屋被告仍在使用，租金没有拖欠，至于租金支付至何时，被告不清楚。被告并没有群租，系争房屋是用于员工居住，原居住6人，厅里也住人，现只住4人。被告没有违约，不同意承担违约金。被告同意在实际迁出系争房屋时结清之前发生的电话费、水费、电费、有线电视费，但物业费不应当由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是系争房屋的产权人。2012年12月11日，原、被告在案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司(下简称中介公司)的居间下签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为2013年1月11日至2018年1月10日；月租金为6500元，三个月为一期支付，支付时间为该期首月5日前；租赁保证金为6500元，原告应于租赁关系终止且被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还被告；租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、有线电视收视费等费用由被告承担，并如期缴纳；物业管理费由被告承担，并如期缴纳；未经原告书面同意，被告不得对系争房屋进行装修、添附；被告应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，被告逾期不支付租金累计超过7日的，原告有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究被告的违约责任；租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将系争房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究被告的违约责任。该合同第八条约定：原、被告双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，违约方须支付违约金(数额为月租金的1倍)；若原告违约，被告已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则原告除需按本条承担违约责任外，还需支付被告装修、添附补偿款；若被告违约，被告除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与原告。该合同还约定：原、被告将系争房屋租赁给被告作为住宅使用，如被告在使用中引起居民反对，一切责任由被告承担，视为被告违约，双方有权终止合同，被告须按合同第八条承担违约责任。中介公司在该合同中以粗体字告知：根据上海市有关规定，下述情形视为“群租”而不应进行，即将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构面分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。2013年1月11日，原、被告签订《承诺书》一份，约定：被告在租赁系争房屋期间，保证不改变房屋用途，系争房屋不做营业使用，居住人员属被告的直系亲属，系争房屋不做经营性出租，被告违反约定，则视为违约，一切后果由被告承担。2015年12月2日，原告致被告《通知函》，称：被告在租赁系争房屋期间，存在系争房屋分割搭建、群租的情况，故已以书面形式、手机短信方式，通知被告将系争房屋恢复原状，返还该房屋。原告认为，被告的行为已违反了合同约定和相关的法律法规规定，原告作为出租人，有权解除合同，故再次要求被告在2015年12月30日前，将系争房屋恢复原状并返还原告。该《通知函》，被告确认收到。2016年3月25日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向原告法定代表人作出《责令改正通知书》，认定系争房屋存在群租，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，故依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十一条的规定，责令原告立即改正上述行为。2016年6月2日，系争房屋所在小区的物业公司上海文化银湾物业管理有限公司(下简称物业公司)出具《情况说明》，称：被告入住系争房屋后，将该房屋的客厅隔断、厨房作为单间转租其他多名次承租人，并安装六只电表以经营性出租，遭到小区居民及物业公司的一致反对。为此，物业公司屡次向原告反映此情况，要求整改。原告与被告进行多次协商，但被告置若罔闻。2016年3月25日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局出具《责令改正通知书》，认定该房屋从事了“群租”，要求立即改正上述行为，但被告仍拒不整改。在此情况下，相关执法部门于2016年4月14日上门强制拆除了系争房屋厅的隔断与厨房的房门，拆除了六只电表。又查明，上海宏页网络科技有限公司于2015年2月3日核准注册，法定代表人是被告。再查明，被告支付系争房屋租金至2016年7月10日止。审理中，被告未提出反诉，原告亦不同意就系争房屋的装潢部分给予被告补偿。以上事实，由《房屋租赁合同》、《承诺书》、《上海市房地产证》、《授权委托书》、《通知函》及快递凭证、《责令改正通知书》、《情况说明》、照片及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《承诺书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效协议，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定和双方签署的《承诺书》约定，被告在承租系争房屋期间，不得群租，未经原告书面同意，被告不得对系争房屋进行装修、添附，未经原告书面同意，被告不得将系争房屋全部或部分转租给第三人，系争房屋居住人员为被告的直系亲属，系争房屋不做经营性出租等。然根据本院查明的事实，被告在承租系争房屋期间，将该房屋的客厅隔断、厨房作为单间转租他人，并安装六只电表以经营性出租，有关部门为此认定系争房屋存在群租，责令改正，后有关部门又为此于2016年4月14日上门强制拆除了系争房屋厅的隔断与厨房的房门，拆除了六只电表。因此，本院认定被告的行为已经构成了违约。根据我国的法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鉴于被告发生了上述违约事实，原告亦向被告发出了《通知函》，因此，原告行使合同解除权的条件已经成就。原告要求解除合同的诉请，符合双方的约定，且于法无悖，本院应予支持。至于合同解除日，鉴于本院的起诉状副本于2016年7月14日送达被告，原告要求将此日作为合同解除日，并非不妥。故本院认定双方的租赁合同于2016年7月14日解除。根据我国的法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于此，原告要求被告迁出系争房屋，并要求被告按照合同约定承担违约金的诉请于法有据，本院应予支持。根据我国的法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于被告未提供证据证明其租金并非支付至2016年7月10日止，且系争房屋目前仍在被告控制下，因此，原告要求被告按照每月6500元的标准向原告支付自2016年7月11日起计算至被告实际迁出系争房屋之日止的租金和房屋使用费的诉请，本院应予支持。关于原告要求被告结清实际迁出系争房屋前发生的电话费、水费、电费、有线电视费、物业费的诉请，鉴于《房屋租赁合同》中约定电话费、水费、电费、有线电视费、物业费由被告承担，且合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告此诉请本院予以支持。对于租赁保证金，鉴于双方的租赁关系已经解除，原告应当在被告搬离系争房屋并结清相关费用后，将该保证金返还给被告。至于被告辩称的装潢补偿，鉴于被告在本案中未提出反诉，原告不同意补偿，且合同解除系被告违约所致，故本院对被告关于装潢补偿的辩称意见在本案中不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海文中房地产开发经营有限公司与刘言银于2012年12月11日签订的关于上海市黄浦区方斜路XXX号XXX室的《房屋租赁合同》于2016年7月14日解除；二、刘言银应于本判决生效之日起三十日内携其物品和人员迁出上海市黄浦区方斜路XXX号XXX室房屋，并结清使用该房屋期间所发生的电话费、水费、电费、有线电视费、物业费；三、刘言银应于本判决生效之日起三十日内给付上海文中房地产开发经营有限公司房屋租金和使用费(按照每月6500元的标准，自2016年7月11日起计算至实际迁出上海市黄浦区方斜路XXX号XXX室房屋之日止)四、刘言银应于本判决生效之日起三十日内给付上海文中房地产开发经营有限公司违约金6500元；五、上海文中房地产开发经营有限公司应于刘言银履行上述第二、三、四项义务的当日返还刘言银租赁保证金6500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937.50元，由刘言银负担450元，退还上海文中房地产开发经营有限公司487.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾代理审判员  梅松松人民陪审员  石志仁二〇一六年十一月十六日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。