江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初5099号原告：黄玲芳，女，1963年7月2日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：王西园、王力卓，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京建维房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320115558872801B），住所地在南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人：吴根全，系公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。原告黄玲芳诉被告南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玲芳的委托代理人王西园、王力卓、被告建维公司的委托代理人赵辉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲芳向本院提出诉讼请求：1.被告按照同地段同类型房屋的租金损失支付延期交房违约金115000元（5000元/月×23个月，自2014年7月1日起暂计算至2016年6月1日止）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月30日，其与被告建维公司签订商品房预售合同，约定由其购买被告建维公司开发的叶泊山庄16幢102室房屋，预售面积206.63平方米，预售总价为2728000元，后其依约付清了全部房款。根据合同约定，房屋应于2014年6月30日交付，但直到2016年3月，其才收到被告寄送的交房通知，因被告提供的室内楼梯与合同图纸设计不符，同时双方对逾期交房违约金的数额亦未能达成一致意见，故其未在被告指定日期前办理收房手续。2016年5月26日，因被告同意对楼梯进行整改，其办理了正式的收房手续。同时，双方合同约定的延期交房违约金标准过低，请求法院按照同地段同类型房屋租金标准对违约金予以调整。被告建维公司辩称：1、双方签订的合同约定延期交房违约金标准为已收价款的万分之0.1/天，原告主张调高延期交房违约金标准无合同依据;2、被告主张支付违约金的期间不符合合同及法律规定。案涉房屋于2015年12月28日符合房屋交付条件，其公司亦于2016年3月3日寄发入住通知书，原告存在迟延接收房屋的情况。同时，因遵守政府相关规定，其公司在亚洲青年运动会（以下简称亚青会，2013年7月15日至2013年8月31日）、南京青年奥林匹克运动会（以下简称青奥会，2014年7月15日至2014年8月31日）、国家公祭日（2014年12月1日至2014年12月17日）期间停工建设，上述共计111天应从逾期交房期间扣除;3、原告没有在约定期间内收房，应当按照合同约定支付逾期收房违约金3700元（50元/天，自2016年3月13日起至2016年5月26日止），该款项应在逾期交房违约金中予以扣除，但未提起反诉。经审理查明：2013年9月30日，原告黄玲芳（乙方）与被告建维公司（甲方）签订叶泊山庄商品房预售合同，约定由原告购买被告开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄16幢102室房屋，房屋面积206.63平方米，单价13202.34元/平方米，总价2728000元。合同第六条第一项约定，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房;第二项约定：该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。合同第十条约定：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日期起由乙方承担。合同签订后，原告黄玲芳支付了全部购房款。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日，被告建维公司向原告黄玲芳寄送入住通知书，载明案涉房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。黄玲芳自认已收到上述入住通知书，但由于开发商提出的逾期交房违约金数额过低以及房屋楼梯存在问题而未在3月13日之前收楼。2016年5月26日，双方就案涉房屋内部楼梯改造达成协议。同日，原告黄玲芳办理了收房手续。另查明，2013年8月16日-24日，亚青会在南京市召开。为确保工程质量，巩固前期“控尘”整治成效，南京市政府要求亚青会前一个月，加大巡查频次，确保各项整改措施落实到位。亚青会期间，一般工地一律停工。南京全市范围内易扬尘作业7月15日起将停止施工。再查明，2013年6月7日，案外人刘三川与被告建维公司签订购房合同，约定刘三川向建维公司购买与案涉房屋同幢的101室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘三川向本院提起诉讼并申请对上述101室房屋租金价格水平进行评估。本院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄16幢101室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，自2014年7月1日至2016年5月26日租金评估总价82398元”。经质证，原告黄玲芳对鉴定报告的三性不持异议，认为本案的延期交房违约金应当计算至2016年5月26日计82398元。被告认为本案不具备申请鉴定的事由，同时报告中对租金的鉴定依据不够充分，鉴定的标准过高，与法律规定的实际损失不相符合。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、建设工程规划核实合格书、竣工验收备案登记表、鉴定报告、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。关于违约金支付标准。第一，原告黄玲芳辩称双方约定的违约金标准过低，请求按照同地段同类型房屋的租金标准予以增加；第二，建维公司逾期交房客观上给原告造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与原告承租案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给原告造成损失，故本院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。经本院委托，中证公司作出房地产估价报告，对叶泊山庄16幢101室房屋的租金价格水平进行测算，被告建维公司虽对该份鉴定报告持有异议，但未提供证据予以证实，故本院对该鉴定报告的鉴定结论予以采信，参照该份鉴定报告，本院认定本案逾期交房违约金自2014年7月1日至2016年3月13日为73580元，自2014年7月1日至2016年5月26日为82398元。关于违约期间。案涉房屋于2015年12月28日取得交房所必备的文件，符合交房条件，被告建维公司通知原告黄玲芳于2016年3月13日前接收房屋，原告亦至被告处处理收房事宜，双方虽因房屋楼梯问题以及违约金问题未协商一致而将正式交接时间延期至5月26日，但原告反映的楼梯问题并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，原告不应据此理由拒绝收房。被告建维公司交付房屋如属瑕疵交付，在保修期内应当承担修复责任，被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。同时，被告亦不应以其单方计算的逾期交房违约金作为交付房屋的条件，双方在此期间产生纠纷并进行协商，不影响房屋的交付，故本院认定本案的逾期交房违约金计算至2016年3月13日，即建维公司应当支付原告黄玲芳自2014年7月1日起至2016年3月13日止的延期交房违约金73580元。关于建维公司主张的亚青会、青奥会、国家公祭日时间应当从逾期交房期间中扣除的意见。首先，建维公司要求扣除的亚青会期间为2013年7月15日至2013年8月31日，而本案合同签订于2013年9月30日，即便建维公司因遵守政府相关政策在亚青会举办期间对其工地实施停工措施，其之后与原告签订商品房预售合同时，应当合理规划工期，自行降低亚青会的举办对交房造成的影响，故对上述亚青会期间不予扣除;其次，建维公司要求扣除的青奥会期间（2014年7月15日至2014年8月31日）、国家公祭日期间（2014年12月1日至2014年12月17日）均发生于合同约定的交房日（2014年6月30日）之后，与本案的逾期交房期间无关。综上，建维公司的上述主张均于法无据，本院不予采纳。对于建维公司要求抵扣逾期收房违约金的答辩意见，属反诉请求，因建维公司未在法定期限内提起反诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：一、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄玲芳延期交房违约金73580元;二、驳回原告黄玲芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2600元，由原告黄玲芳负担936.50元，被告建维公司负担1663.50元（该款项已由原告黄玲芳垫付，被告建维公司在给付上项款额时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  陈志坤代理审判员  ＸＸ娟人民陪审员  严 刚二〇一六年十一月十四日书 记 员  陶晶晶