山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初3801号原告：左��，男，1990年10月27日出生，汉族，居民，住甘肃省金昌市。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。原告左欣与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左欣的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左欣向本院提起诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款人民币150000元及利息（从2011年10月17日至判决生效之日止以76000元为基数，从2012年8月25日起至判决生效之日止以24000元为基数，从2013年4月12日起至判决生效之日止以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年10月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区xx号楼x单元xxx室，房屋总价款190000元。后原告向被告交付房款150000元。商品房预售合同第八条约定，被告应当在2012年12月31日前向原告交房，但至今被告仍未向原告交付房屋，故原告诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，1、根据双方签订的《商品房预售合同》第九条第二项规定，买受人因出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方再行协商交付时间。因原告至今未向被告发出书面通知，故原告的解除权丧失。2、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门，故原告应继续履行合同。3、合同补充协议第二条约定，原告应先履行付款义务，后被告才履行交房义务，如原告不按时付清全部房款，被告不承担交房或逾期交房的责任。4、原告第二笔款项未按期交付，按合同约定，应按照总房款的日万分之五支付违约金共14000元，现被告提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月17日，原告左欣与被告海基置业公司签订《商品房预售合同》及补充协议，购��龙口东海黄金海岸怡天海景D区xx号楼x单元xxx室。合同第四条约定，房屋总价款为190000元；第六条“付款方式及期限”约定，买受人于商品房认购书签订之日起7日内支付房款总额的30%，计57000元；商品房认购书签订之日起三个月内支付房款总额的40%，计76000元；至商品房交付前15日，买受人应付清总房款190000元；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……；该条第2项约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。2011年10月17日原告交纳房款76000元，2012年8月25日原告交纳房款24000元，2013年4月12日交纳房款50000元，被告海基置业公司向原告出具收款收据执存。另查明，涉诉房屋至今未取得竣工备案手续，原、被告双方未办理房屋交接手续。本院认为，原告左欣与被告海基置业公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应信守履行。现原告主张解除合同，被告辩称涉案合同不能解除有三个事由，一、根据合同中关于出卖方逾期交房，买受人行使解除权��间的约定，原告的合同解除权应自有权解除合同之日起15日内行使，原告未在约定时间内行使，即丧失了该权利。二、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。三、合同补充协议第二条约定，原告应先履行付清房款的义务，后被告才履行交房义务，因原告未付清房款，故被告不承担交房义务。针对事由一，本院认为，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条第2项的约定，原告应在自有权解除之日起十五日内行使合同解除权，其未在该期限内行使解除权，原告的约定解除权即归于消灭，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同，故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结被告仍不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。针对事由二，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。双方约定被告应于2012年12月31日前交付房屋，但及至法庭辩论终结，被告仍未提交涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案表》，说明其仍不具备交房条件，故被告辩称涉诉房屋已完成建设，不同意解除合同的事由，与法相悖，本院不予支持。针对事由三，本院认为，双方签订的补充协议虽然约定原告必须付清全部房款后，被告才交付房屋。但双方约定的付款方式中原告最后一笔款项的支付时间是“商品房交付前15日”，涉诉房屋至今仍不具备交付条件，故原告交付最后一笔款项的条件尚未成就。房款未付清的原因在于被告，而非原告，故被告以此抗辩其不应履行交房义务，与事实不符，本院不予采信。综上，被告辩称合同不应解除的三个理由均不成立，原告请求解除合同的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情��和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款150000元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。故原告主张被告赔偿其交纳房款时的同期中国人民银行贷款利息，请求合理，本院予以支持。被告虽提起反诉，要求原告给付逾期付款违约金，但未缴纳反诉费用，故其反诉请求本案不予合并审理。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告左欣与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市东海黄金海岸怡天海景D区xx号楼x单元xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告左欣购房款150000元。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告左欣利息损失（从2011年10月17日至判决生效之日止以76000元为基数，从2012年8月25日起至判决生效之日止以24000元为基数，从2013年4月12日起至判决生效之日止以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由被告烟台海基置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年十一月十四日书记员 邹向东