上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7937号原告：朱律桦，男，汉族，1969年11月18日出生，住上海市嘉定区。被告：杨映云，女，汉族，1972年1月30日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋孝飞，上海市润华律师事务所律师。原告朱律桦与被告杨映云租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月13日、10月28日公开开庭进行了审理。原告朱律桦，被告杨映云的委托诉讼代理人高树升、宋孝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应支付原告欠租人民币(以下币种均为人民币)1,149,767元以及按照欠付金额的百分之十计算违约金，为114,976.70元；2.被告支付原告垫付的煤气费2,425.70元。事实和理由：原告与上海新元体育发展有限公司(以下简称“新元公司”)存在房屋租赁关系。2009年，经新元公司同意，原告与案外人仇某签订了承租上海市西康路XXX-XXX号房屋的《房屋租赁合同》，原告将本市西康路XXX-XXX号房屋转租给仇某，租期至2015年6月30日。2010年5月6日，仇某又将西康路XXX-XXX号房屋转租给被告。2010年10月，原、被告又签订了《房屋转租合同》，原告将上海市西康路XXX-XXX号右侧房屋出租给被告，租期也是至2015年6月30日。自2013年5月起，被告未按约定支付上述两间房屋的租金，虽经原告多次催讨，被告均不予理会。为此，原告诉至本院，要求法院判如诉请。被告辩称，因被告经营不善，截止2014年4月，被告已经欠付原告租金35万余元，为此，双方于2014年4月协商，被告以租赁押金260,000元抵付全部的欠租，双方还约定，自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元。之后，被告实际也是按月租金105,000元的标准支付房租，根据双方对账的付款明细，被告并不欠原告租金；原告主张的煤气费2,425.70元不是被告租赁期间发生的煤气使用费，而是户头费，合同未约定由被告承担。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年8月14日，新元公司与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，新元公司将坐落于上海市西康路99-2、99-3号的房屋(建筑面积271平方米)出租给原告，租赁期限自2007年7月1日起至2015年6月30日止。2009年11月19日，原告(甲方)与案外人仇某(乙方)签订《房屋转租合同》，内容为，甲方将坐落于上海市西康路XXX-XXX号的房屋(建筑面积145平方米)出租给乙方，租赁期限自2009年12月1日起至2015年6月30日；乙方将以月付形式缴交租金，每月租金在次月3日之前支付给甲方，该租金所含费用与出租方和甲方之间租赁合同规定一致，若逾期支付发生的滞纳金和一切损失由乙方承担；该承租期租金自2009年12月1日起至2010年3月31日为每月55,000元，自2010年4月1日起至2011年3月31日为每月59,950元，自2011年4月1日起至2012年3月31日为每月65,345元，自2012年4月1日起至2013年3月31日为每月71,227元，自2013年4月1日起至2014年3月31日为每月77,637元，自2014年4月1日起至2015年6月30日为每月84,624元；乙方必须按照出租方和甲方的合同内容履行，甲方不承担责任(如甲方由于未付房租造成的后果由甲方承担责任，其他由乙方承担责任)，如乙方延期支付，乙方支付的滞纳金标准按照房屋出租方与转租方订立的合同执行；双方签订《房屋转租合同》之时，乙方支付给甲方110,000元作为租赁保证金，合同期满后甲方结清乙方使用该房屋所产生的一切费用后返还租赁保证金。同日，新元公司出具了一份《转租证明》，同意原告将西康路XXX-XXX号商铺转租给仇某，由仇某按新元公司和原告所签订的租房合同要求执行。2010年5月6日，被告在原告与仇某签订的《房屋转租合同》上载明，“本合同承租方仇某已将上海酒勤餐饮有限公司的经营权及股权已转让给杨映云，所有合同内的权利和义务全由杨映云承担”。2010年5月10日，仇某将其持有的上海市酒勤餐饮有限公司全部股权转让给被告。又查，2010年10月11日，原、被告签订了一份《房屋转租合同》，约定，原告将坐落于上海市西康路XXX-XXX号右侧的房屋(建筑面积约100平方米)转租给被告，承租期自2010年10月1日至2015年6月30日；被告以每个月支付一次形式缴交租金，每月付款日前月25日支付，先付后用，该租金含物业费；2010年11月1日至2011年6月31日每月租金为45,000元，2011年7月1日至2012年6月31日每月租金为47,300元，2012年7月1日至2013年6月31日每月租金为49,600元，2013年7月1日至2014年6月31日每月租金为52,100元，2014年7月1日至2015年6月31日每月租金为54,700元；双方签订《房屋转租合同》之时，被告支付给原告150,000元作为转租合同保证金，合同期满被告结清使用该房屋所产生的一切费用后原告返还转租合同保证金。2012年9月6日，新元公司出具了一份《证明》，同意原告将西康路XXX-XXX号商铺转租给陈洁、杨映云经营，新元公司与原告所签订房屋租赁合同的全部条款不变。上述两份合同签订后，原告依约将上述两间房屋交付被告租赁使用，被告先后支付原告租赁合同保证金260,000元，并按约支付租金至2013年5月。自2013年6月起，被告开始拖欠租金，至2014年4月，被告欠付原告两间房屋的租金354,394元。被告于庭审中表示，双方曾于2014年4月协商，被告以租赁保证金260,000元冲抵全部欠租，而原告则表示只是同意租赁保证金冲抵等额的欠租。关于两间房屋的租金，被告称，双方曾于2014年4月达成协议，自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元，原告则表示没有同意租金下调，因为被告当时表示经营困难，原告要求被告尽量多付，所以同意被告暂按月租金105,000元的标准支付房租，待今后经营好转后再补齐欠租。2015年6月，原告收回了两间租赁房屋。2015年8月1日，原告曾以被告、上海市酒勤餐饮有限公司及仇某拖欠租金为由诉至法院，后撤诉在案[案号为(2015)静民一(民)初字第2539号]。撤诉后，原告又诉至法院，请求法院判如诉请。审理中，双方对被告付款进行了对账，确认：1、被告应支付原告租金至2015年6月30日；2、自2014年5月至2015年3月，被告每月实际支付租金105,000元；3、2015年5月、6月，被告各支付原告租金50,000元。双方存在的分歧：被告认为2015年4月的租金已支付；原告认为被告未支付2015年4月的租金。对于违约金的承担，被告同意按欠租的百分之十支付，至于原告主张的煤气费2,425.70元不是煤气使用费，合同未约定由被告承担，但被告愿意承担其中的一半。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》两份、《转租证明》、《证明》、《房屋所有权证》、《上海酒勤餐饮有限公司章程修正案》、《股东决定》、《股权转让协议》、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、双方短信往来，被告提供的《原被告之间租金约定、支付及欠租明细》以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。双方当事人的争议焦点为：1、原告是否同意被告用租赁保证金260,000元冲抵欠租354,394元，2014年4月之前的租金是否应该支付？2、原告是否同意自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元？3、被告是否支付了2015年4月的租金？1、原告是否同意被告用租赁保证金260,000元冲抵欠租354,394元，2014年4月之前的租金是否应该支付？原告认为，原告只是同意被告用租赁保证金260,000元冲抵同等金额的欠租，剩余的欠租94,394元还是要向被告主张的。被告认为，双方协商时，原告同意用租赁保证金260,000元冲抵全部的欠租；即使存在被告拖欠租金的情况，原告的该部分主张超过了一年的诉讼时效，原告是在2015年8月10日向法院起诉，因此，原告只能主张2014年9月以后发生的欠租，之前的欠租已经超过诉讼时效，不同意支付。本院认为，双方签订的租赁合同约定，租金先付后用。从庭审调查的事实查明，原、被告均承认曾于2014年4月协商以租赁保证金冲抵，只是双方的分歧在于租赁保证金冲抵全部欠租还是同等金额的欠租，故本院有理由相信双方实际对2014年4月之前欠租的金额进行了确认。被告辩称租赁保证金260,000元冲抵全部的欠租，未能提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。但是，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告向被告主张的2014年4月前欠付的租金，原告未向本院提供其向被告催讨的相关证据，其自行承担怠于行使权利的不利后果，被告有关诉讼时效的抗辩意见成立，故本院对原告超过诉讼时效阶段的该部分诉请，不予支持。2、原告是否同意自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元？被告认为，双方经过协商，自2014年5月起，将两间房屋的月租金调整为105,000元，之后每月租金也是按照105,000元支付。被告为证明其主张，向法院提供了被告与原告妻子叶雯婷的短信记录，该短信记录欲证明：被告曾派员工交付原告妻子现金107,400元，用以支付2015年3月的租金，叶雯婷收到现金后，于2015年2月25日短信回复被告，内容为“你家小姑娘谁多付了2,400元，你问下”。之后，叶雯婷又短信被告，内容为“那下次水电费直接扣除吧”。原告认为，未同意租金下调，只是要求被告暂时按月租金105,000元的标准支付房租，待旺季的时候再补交。对被告提供的证据表示：手机号是妻子叶雯婷使用，但其妻对原、被告之间的租赁事宜不清楚，所以对该短信的内容，原告不予认可。本院认为，从租金的实际支付看，被告自2014年5月起，即按月租金105,000元的标准缴纳两间房屋的租金，原告从未提出异议，且在被告员工多交了2015年3月的租金后，原告妻子还就此提出异议，认为被告应该支付月租金105,000元，故本院认为，原、被告就房屋租金的变更达成了一致，即被告自2014年5月起按月租金105,000元的标准支付两间租赁房屋的租金。3、被告是否支付2015年4月的租金？被告认为，2015年4月的租金是通过现金方式支付原告本人，原告之前的诉讼提交的《原被告之间租金约定、支付及欠租明细》中也自认收到被告的2015年4月的租金。原告认为，未收到2015年4月的租金。之前提交的证据在本次诉讼中已经撤回。本院认为，原告在之前提交的证据中已经承认收到2015年4月的租金，实际已经免除被告的举证责任，原告不得任意撤销自认，故本院对被告已付2015年4月租金的事实予以确认。综上，本院认为，原告与案外人仇某签订的《房屋转租合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。2010年5月10日，仇某将其经营的上海市酒勤餐饮有限公司的股权转让给被告，被告由此承租仇某原租赁原告的上海市西康路XXX-XXX号的房屋，原租赁合同中仇某享有的权利、义务由被告承继，故被告取代了仇某原承租人的地位，与原告就上海市西康路XXX-XXX号房屋建立了租赁合同的法律关系。此后，原、被告就上海市西康路XXX-XXX号房屋签订的《房屋转租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，也属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方于庭审中对账查明的事实，被告还应支付原告2014年5月至2015年6月期间的欠租110,000元。被告自愿按欠租的百分之十支付原告违约金，本院予以准许，被告应支付原告违约金11,000元。至于原告主张的“煤气费”2,425.70元，并非系被告租赁期间发生的煤气使用费，虽然原告提供了燃气公司提供的账单，但原告既无法说明该笔费用的性质，也无要求被告承担该笔费用的合同依据，故原告的该项主张，本院不予支持。现被告愿意分担其中的一半，与法无悖。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告杨映云应于本判决生效之日起十日内支付原告朱律桦欠租人民币110,000元；二、被告杨映云应于本判决生效之日起十日内支付原告朱律桦违约金人民币11,000元；三、被告杨映云应于本判决生效之日起十日内支付原告朱律桦煤气费人民币1,212.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告杨映云负担。案件受理费16,205元，减半后为8,102.50元，由原告朱律桦负担6,730.50元，被告杨映云负担1,372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年十一月十八日书记员  王 奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……