上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初66565号原告：杨小楼，男，1986年9月13日生，回族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被告：邵琦，女，1972年6月22日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。第三人：通用地产(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区沙岗路XXX号。法定代表人：刘金刚，董事长。委托诉讼代理人：徐晓雯，通用地产(上海)有限公司工作。原告杨小楼与被告邵琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，根据原告申请于2016年9月18日追加通用地产(上海)有限公司(以下至判决主文前简称通用地产公司)作为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告杨小楼的委托诉讼代理人曹亚辉、被告邵琦及其委托诉讼代理人祁建勋、第三人通用地产公司的委托诉讼代理人徐晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小楼向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行房地产买卖合同，被告立即将上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权登记至原告名下，第三人配合办理；2、判令被告立即向原告实际交付系争房屋；3、判令被告支付逾期交房违约金：以人民币(以下币种同)802,958元为本金，按日万分之五的标准从2015年7月25日起计算至判决生效之日止)。事实和理由：2014年1月起，被告分三次向原告借款共计70万元，收款人分别由被告指定的沈浩杰25万元、王奕达25万元、上海小名浩通信科技有限公司(以下简称小名浩公司)20万元，借款利息为同期银行贷款利率的四倍，最后还款日期为2014年5月20日。2014年8月26日，因被告无力偿还借款及利息，经双方协商以被告名下系争房屋冲抵原告债权，并签订《不动产买卖合同》一份，约定房价款100万元，原告以债权本金70万元加上利息102,958元(从出借之日计算至买卖合同签订之日)冲抵房价款，被告应在合同签订后即向原告交付上述房地产及钥匙，并在收到办理小产证通知后立即办理房产初始登记手续，否则承担违约金，按所冲抵债权的日万分之五计算违约金，待政策允许该房交易时，双方按原有交易条件另签规定的《上海市房地产买卖合同》版本，实施交易。买卖合同签订后，被告擅自换掉门锁让亲戚入住至今。2015年4月，原告依法起诉，要求被告继续履行双方签订的不动产买卖合同，但因原告坚持债权金额，不同意补足购房款差价，(2015)浦民一(民)初字第12697号民事判决驳回原告诉请。后原告同意补足购房款差额部分，但考虑到被告以实际行动拒绝履行购房合同，故于2015年7月15日原告以律师函形式明确告知被告希望双方同时履行系争房屋购房协议，由被告及时办理系争房屋的初始登记，并向原告交付房屋，同时原告向被告补足购房款197,042元。但被告不予回复，拒绝办理初始登记并实际占有系争房屋至今，被告的行为构成违约。2015年8月4日，原告再次诉至法院，要求继续履行合同，后因系争房屋大产证取得尚未满三年，故原告申请撤回起诉。现系争房屋大产证取得已满三年，房屋过户条件成就，故原告诉至法院，要求判如所请。被告邵琦辩称：原告所述不属实，签订房地产买卖合同并非被告的真实意思表示，且系争房屋系动迁安置房，根据相关政策不能上市交易，也不能向原告交付。原告提起本次诉讼系依据上次案件审理中认定的借款本金70万元，但实际上被告并未收到该70万元。被告系小名浩公司的员工，负责后勤工作。小名浩公司经营过程中缺乏资金，由公司老板袁艺韻出面与原告及派出的人员黄竞成、徐达伟借款，说好借款50万元。2014年1月15日，原告委托徐达伟分别转给小名浩公司员工沈浩杰25万元(转款40万元，当天返还15万元)、王奕达25万(转款40万元，当天返还15万元)，然后由沈浩杰、王奕达各将25万元转给小名浩公司。借款到期后，小名浩公司的老板袁艺韻无力归还借款，同时资金紧张又准备向原告借款20万元，原告不愿意，袁艺韻遂找到被告，要求被告以系争房屋抵押借款20万元。鉴于被告与袁艺韻关系较好就予以同意并将系争房屋所涉及的相关材料交与袁艺韻。之后，袁艺韻还是没有能力归还借款，原告遂上门找被告催款，并拿了原告在庭审中提供的房屋买卖合同威胁被告签字，被告遂签字，当时被告没有报警。关于系争房屋的钥匙，2014年5、6月，在将系争房屋作20万元抵押的时候，被告在原告逼迫下将钥匙交与原告。在原告逼迫被告签订买卖合同时，系争房屋的市场价在100万元左右，现在系争房屋由被告的亲戚居住使用至今。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人通用地产公司述称：原、被告间买卖关系与第三人无关。因为被告有纠纷，所以没有向第三人提交办理系争房屋小产证的相关材料。2013年9月30日，系争房屋即取得大产证。目前系争房屋符合过户条件。本院经审理认定事实如下：系争房屋所涉《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》于2011年1月签订。2013年9月29日，系争房屋核准登记于第三人通用地产公司名下(即取得大产证)，备注为配套商品房。2014年1月3日，被告与第三人通用地产公司签订《上海市商品房出售合同》，维修基金等费用已缴纳。2014年10月20日,原告杨小楼(乙方、买方)与被告邵琦(甲方、卖方)签订《房地产买卖协议》，约定：甲方于2014年1月3日与开发商通用地产公司签订商品房出售合同，购买系争房屋，该房屋为配套商品房，权利人为甲方壹人。甲方自愿将系争房屋出售给乙方，房屋面积约为75.06平方米，现甲、乙双方商定应于根据国家及上海市有关规定允许该房屋通过上海房地产交易过户时，通过甲乙双方签署上海市房地产管理部门规定版本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)的方式由甲方向乙方转让该房地产权利。甲、乙双方约定该房屋转让价格为100万元，已包含该房屋的物业维修基金、已付物业管理费等在内的甲方已支付给开发商或者物业管理公司或其他任何部门的其他一切费用，由乙方按本协议规定的方式支付给甲方。甲、乙双方就房价款结算支付事宜达成如下一致：甲乙双方一致同意，将甲方尚欠乙方的如下借款(包括本、息、违约金等)与乙方应向甲方支付系争房屋的全部购房款予以直接抵充；乙方于2014年1月15日通过中国工商银行个人账户分别以转账形式向甲方指定的收款对象沈浩杰汇付40万元整、及甲方指定的收款对象王奕达汇付40万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额80万元整；乙方于2014年4月8日通过现金支付的形式向甲方出借并实际支付26万元整，甲方已实际收到该笔出借款项，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额26万元整；乙方于2014年5月19日委托好友徐达伟通过中国民生银行个人账户以转账形式向甲方指定的收款对象(收款户名小名浩公司)汇付20万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额20万元整；上述全部借款的利息，按照甲乙双方原约定，自实际出借之日起，以中国人民银行规定的同期银行贷款利率的肆倍计算，全部借款的到期应偿还时间为2014年10月19日。经双方结算，截至2014年10月20日，乙方共向甲方出借借款本金126万元，甲方尚欠乙方未偿还的借款本金为96万元、甲方尚欠乙方未偿还的利息为141,200元。甲方同意，以上甲方截止2014年10月20日尚欠乙方的借款本息合计1,101,200元整，其中100万元整用于冲抵本房地产买卖协议约定的系争房屋购房价款，剩余的未偿还利息部分101,200元整由甲方自本协议签订10天内向乙方全部清偿完毕。双方一致确认，本房地产买卖协议中的乙方应支付甲方的全部房价款已实际结算支付完毕，乙方已不再有向甲方支付任何房价款的义务。在动拆迁公司通知办理房地产权证后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料；如甲方在动迁公司通知之后10日内未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第15日起，每日向乙方支付全部房价款的万分之五的违约金。甲乙双方确定：甲方于本协议签署当日,将该房屋的全部钥匙交付给乙方;交房当日双方办理结清该房屋水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)及物业管理等费用。基于甲乙双方买卖的该房屋为配套商品房，为此：甲乙双方约定，按本协议约定的交易方式，根据国家及上海市有关规定允许该房屋上市交易期日后再进行办理过户登记手续；甲方承诺若甲方出现违反本协议约定的任一义务的，包括但不限于按时办理甲方名下的小产证、交付小产证、交付该房屋，按时签署《上海市房地产买卖合同》、按时办理向乙方的产权过户登记等义务的，均视为甲方违约，乙方有权单方面选择或要求甲方继续履行本协议并承担逾期违约责任，或要求甲方双倍返还乙方所抵充支付的所有购房款作为违约责任，并按实承担乙对该房屋的装修费用(以发票为准)、乙方在收到上述所有钱款后即将该房屋向甲方返还。另查明，2014年4月，原告曾向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为(2015)浦民一(民)初字第12697号，要求被告配合原告办理系争房屋过户手续并交付房屋。在该案的庭审笔录中，被告表示：将系争房屋抵偿沈浩杰、王奕达及小名浩公司对原告的债务，该三名债务人是知晓的。但原告应按市场价格购买系争房屋，被告同意对70万元债务用相应的购房款抵销，原告应再支付被告购房款50万元。后法院审理认定借款本金为70万元及利息102,958元，借款本息尚不足以抵偿全部购房款，因原告表示不同意支付相应购房款，且系争房屋大产证取得尚不满3年，不具备产权过户条件，故法院判决驳回原告的全部诉请。2015年9月，原告再次提起房屋买卖合同纠纷之诉，后因故撤回起诉。2016年9月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告自愿将剩余购房款197,042元汇入本院代管款账户，以保证买卖合同的履行。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》约定以购房款抵偿所欠债务本息，且确实存在一定的债务关系，该协议并不违反法律、法规的强制性规定；被告称其系受胁迫签订该协议，但未能提供相应证据，应当认定为系被告真实意思表示，且买卖协议约定的房屋转让价并未过分低于市场价，故《房地产买卖协议》有效，系争房屋转让价为100万元，原告以被告所欠债务本息抵偿。原告主张借款本金70万元，由《房地产买卖协议》及生效判决等为凭，本院予以确认。根据《房地产买卖协议》中约定的利息计算标准，70万元本金到期利息应为102,958元，故原告尚需支付剩余房款197,042元。现系争房屋已经具备办理小产证及上市交易条件，原告有权要求被告协助办理相关过户及交房手续。被告同意支付剩余房款，无不当，本院予以支持。关于逾期交房违约金，依据原、被告签订的《房地产买卖协议》，被告应于2014年10月20日将系争房屋交付原告，然现被告让其亲戚实际居住使用系争房屋，显然构成违约，但原、被告并未约定逾期交房违约金的计算标准，现原告主张以802,958元为基数，按日万分之五的标准计算，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告邵琦应于本判决生效之日起十日内办理上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证(小产证)，第三人通用地产(上海)有限公司应予协助；二、被告邵琦应于完成上述第一项产权登记后十日内协助原告杨小楼办理将上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告杨小楼名下的手续；同时原告杨小楼向被告邵琦支付上述房屋剩余房款197,042元；三、被告邵琦应于本判决生效之日起十日内将上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告杨小楼；四、驳回原告杨小楼的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,890元，减半收取计6,945元，由被告邵琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 祝 芬二〇一六年十一月十一日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。