上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初14279号原告：吴斌，男，1978年8月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梓涵，上海浦望律师事务所实习律师。被告：韩玮，男，1981年11月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：翟纯君，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告吴斌诉被告韩玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴斌及其委托诉讼代理人于彩霞、被告韩玮及其委托诉讼代理人翟纯君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；2、被告支付原告第二期房款逾期违约金1,320元；3、被告支付原告第三期房款逾期违约金4,050元；4、被告支付原告合同解除后的违约金250,000元。事实和理由：原告于2016年5月14日与被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋，被告应于2016年6月10日前向原告支付第二期房款215,000元及装修费115,000元，第三期房款550,000元于2016年7月31日前往交易中心办理过户后以银行贷款支付，如被告未按期付款或未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，逾期一日按未付房款的日万分之五支付违约金，逾期超过十五日，原告有权解除合同，被告并应赔偿合同总价款20%的违约金。但被告至2016年6月18日才支付340,000元，第二期房款逾期支付8天。而在2016年7月31日双方约定的过户日期，中介短信通知原告无法过户，原告后多次催促，被告仍未履行合同义务。原告于2016年8月21日发出律师函，告知被告七日内与原告共同前往房产交易中心办理过户，同时支付尾款及违约金。因被告仍未履行，导致原告无法用售房款购买其他房屋，给原告造成损失，故原告起诉来院。被告韩玮辩称，不同意原告的诉讼请求，买卖合同应当继续履行。签订合同后，被告一直积极履约。因被告需卖出一套房同时购买涉案房屋，因其在卖房过程中，下家没有按期付款，导致第二期房款逾期支付。后因税务机关从2016年6月28日至7月7日暂停审税，被告于2016年7月9日向银行递交贷款资料，并于2016年7月10日办理审税。期间被告多次询问中介贷款办理情况，但直至2016年8月9日才得知因被告征信问题贷款未通过。当时被告配偶因病在哈尔滨住院，需动手术，故被告将有关情况告知中介，并在与原告沟通中明确表示不会因贷款问题而放弃购买房屋。2016年8月19日，被告返还上海，第一时间向原告表达歉意，并表示同意以现款方式支付后续款项，但原告却向被告发出律师函，在同意继续履行的情况下还要求加收总房款20%的违约金，超出合同范围，不符合诚信原则。此后多次协商，原告未予回应即起诉至法院。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋的产权人为原告。2016年5月14日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋，总价款1,250,000元。该合同第九条约定，被告如未按照合同附件三约定期限付款，或被告未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，原告有权催告被告履行义务，同时自逾期之日起，每逾期一日，被告应按逾期未付款的日万分之五向原告支付违约金，违约金自合同约定应付款期限第二日起算至实际付款之日，若逾期超过十五日后被告仍未付款的或未按约定期限办理该房屋交易转让过户手续的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同，同时以书面方式通知被告，要求被告赔偿合同约定房屋总价款20%的违约金。原告可从已付房款中扣除违约金和赔偿金，剩余款项在发出通知之日起三个工作日内一次性无息返还被告。该合同附件三约定，被告于2016年4月27日支付定金200,000元，于2016年5月15日前支付房款280,000元，上述两笔构成第一期房款480,000元，于2016年6月10日前支付第二期房款215,000元，原告同意被告以向银行申请按揭贷款的形式支付第三期房款550,000元。该合同补充条款一约定，如被告申请的贷款未获审批通过或贷款不足合同约定的额度，则被告应与原告共赴房地产交易中心办理转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金，否则被告应按合同第九条承担违约责任。同日，双方签订补充协议书，约定买卖合同中所列附属设施、设备折价的装修转让费115,000元，被告于2016年6月10日前支付原告，该款项不包含在合同约定的总房价款1,250,000元内，故总交易金额为1,365,000元，如被告未按约支付装修转让费，按合同第九条承担违约责任。被告于2016年4月27日支付200,000元，于2016年5月14日支付280,000元，2016年6月18日支付340,000元。后因被告申请贷款未通过审核，故双方未能于2016年7月31日办理产权过户。此后，原告多次通过中介催促交易。2016年8月11日，原告直接短信告知被告，过户已超期，被告应支付违约金。2016年8月15日，原告再次短信催促被告履行合同，被告表示因贷款出了问题且其妻子在哈尔滨住院需陪护等客观原因导致延期，等其回来会积极处理。2016年8月19日，被告短信告知原告愿意以现金支付尾款，但需要点时间筹集资金，具体交易日期另行通知原告。2016年8月23日，原告向被告送达律师函，告知被告已违约超过十五日，原告有权解除合同，并提出：“1、望你方在收到函后七日内与吴斌一同前往房地产交易中心办理过户手续以及过户当天以现金的形式支付第三期房价款人民币540000元，并支付(1)第二期房款及装修款逾期违约金1320元；(2)第三期房款迟延履行义务的违约金共计人民币4050元；(3)赔偿金额为本合同约定房款总价XXXXXXX元的20%的赔偿金，赔偿金共计人民币250000元。2、若到期未能支付房款并办理过户的，吴斌单方解除与你方签订的《上海市房地产买卖合同》并按照合同约定追究违约责任：(1)第二期房款及装修款逾期违约金1320元；(2)第三期房款迟延履行义务的违约金共计人民币4050元；(3)赔偿金额为本合同约定房款总价XXXXXXX元的20%的赔偿金，赔偿金共计人民币250000元。”因被告认为合同继续履行不应支付250,000元赔偿金，双方协商未果，原告故诉至法院。以上事实，由双方当事人陈述，原告提供的房屋买卖合同及补充协议书、银行账户明细、原告律师函及邮寄凭证、微信及短信通信记录，以及被告提供的房屋买卖居间协议、房屋买卖合同及补充协议书、收款收据及付款凭证、微信及短信通信记录、被告律师函及邮寄凭证等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同包括补充协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因被告未能如期办理银行贷款审核，导致买卖双方未能在约定的2016年7月31日办理过户登记，而在原告催告后，被告亦未能在十五日内按照合同约定以现金方式补足房款并办理过户登记，现逾期超过十五日，合同约定的解除条件已成就。被告于2016年8月23日收到的原告律师函中虽然提出了合同继续履行的条件，但并不意味着原告放弃了解除的权利，该律师函明确告知七日内未按原告提出的条件履行的，原告单方解除合同并追究违约责任。因被告未能接受原告提出的继续履行合同的条件，故本院确认双方的合同于2016年8月31日解除。因合同解除系被告未按约支付房款及办理过户登记所致，虽然被告陈述其并非恶意违约，而是贷款未通过审核以及家人生病所致，但该事由并非不可抗力，亦不存在可归责于原告的情形，被告提出的税务机关暂停审税的理由也并未影响到被告在合同约定的解除条件成就前继续履行，故被告理应向原告承担合同解除的违约责任。现被告认为合同约定的违约金标准过高，对此，本院结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌情予以调整为50,000元。关于原告同时主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，逾期付款违约金应在合同继续履行的情形下适用，现原告主张两项违约金并用系要求被告就同一违约行为承担双重责任，并且，仅合同解除的违约金标准已属过高，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告已收取的购房款理应返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吴斌与被告韩玮于2016年5月14日就上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同(包括同日签订的补充协议书)于2016年8月31日解除；二、被告韩玮应于本判决生效之日起十日内支付原告吴斌违约金50,000元；三、原告吴斌应于本判决生效之日起十日内返还被告韩玮购房款820,000元；四、驳回原告吴斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,565元(已减半收取)，由原告吴斌负担1,031元，被告韩玮负担1,534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李凌云二〇一六年十一月十五日书记员  江晓丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。