江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0202民初1631号原告（反诉被告）:吕志娟，女，1984年7月10日生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。委托诉讼代理人:徐嘉敏，江苏鼎助律师事务所律师。被告（反诉原告）:无锡中德置业有限公司，住所地无锡市中山路328号。法定代表人:葛渭清，该公司董事长。委托诉讼代理人:阳学周、张华明，江苏英特东华律师事务所律师。原告（反诉被告）吕志娟诉被告（反诉原告）无锡中德置业有限公司（以下简称中德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由代理审判员吴伟适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院组成合议庭，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告吕志娟的委托诉讼代理人徐嘉敏、被告中德公司的委托诉讼代理人张华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕志娟向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》；2.中德公司赔偿装潢损失27100元；3.中德公司退还保证金15000元。事实和理由：其与中德公司签订《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》，承租中德公司的商铺，租期两年，租金分两期支付。2016年2月，其主动缴纳第二期租金，但中德公司拒绝收取，并于同年3月22日、28日出具《关于调整方案的通知书》，告知其重新调整租赁期限、租金标准、变更租赁商铺位置，否则要求其撤铺清场。其认为，中德公司发出上述通知书属于变更合同的违约行为，拒绝收取租金属于不履行合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，其有权解除合同，并要求中德公司退还保证金、赔偿因违约造成其的装修损失。中德公司辩称：其未拒绝收取租金。因商场内不交租金、关铺停业的商铺越来越多，其被迫拿出调整方案与租户进行协商，并发出通知书，该行为不属于不履行合同的违约行为。吕志娟未同意调整租赁方案，双方应继续履行原合同。请求驳回吕志娟的诉讼请求。中德公司提出反诉请求：1.确认《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》于2016年4月13日解除。2.吕志娟支付违约金33520元。3.吕志娟支付租金9630元及滞纳金（以9630元为基数，自2016年2月14日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算）。4.吕志娟支付物业管理费纳金189元。5.吕志娟支付合同解除后的房屋占有使用费6080元、物业管理费449元。事实理由：吕志娟未按约支付租金、物业管理费超过三十日，其有权解除合同，并要求吕志娟结清租金、物业管理费，同时按约承担违约责任。2016年4月13日，吕志娟收到解除合同的通知函，当日合同解除。合同约定违约金按六个月的租金及物业管理费计算。吕志娟结欠租期内的租金、物业管理费，应按约定承担相应的滞纳金、违约金。合同解除后，吕志娟继续占有使用房屋至2016年5月2日，故应按照合同约定的标准（租金的2倍）支付占有使用费，同时按原合同标准支付物业管理费。吕志娟辩称：对中德公司主张的租金和物业管理费的标准、金额和应付期限无异议。但其未支付上述款项是因中德公司变更合同、拒绝收取租金的违约行为所致。其并未违约，中德公司无权解除合同。中德公司调整租赁方案期间其无须支付租金、物业管理费。中德公司主张的违约金、滞纳金过高，要求法院依法调整。对合同约定的按照双倍租金支付占有使用费的标准无异议。综上，请求驳回中德公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，中德公司（甲方）与吕志娟（乙方）签订《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》，载明：甲方出租给乙方无锡市中山路328号“T12时尚购物中心商业用房”四楼A22、A23，租赁面积约16平方米（具体以房屋交付时双方确认的面积为准）；租期2年，第一期租金为开业之日起12个月43800元，于交房之日支付，第二期为第一期后12个月58400元，于第二期租期开始前一个月支付；乙方以电汇或转账的方式向甲方支付租金，租金应付至甲方指定的江苏银行无锡山北支行20×××30账户，乙方也可以直接至甲方财务处以现金方式缴纳；乙方应支付履约保证金15000元；乙方拖欠租金，应支付的滞纳金为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之五；乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，甲方有权立即解除合同，乙方除补交拖欠的租金、滞纳金，还应向甲方支付相当于合同解除后6个月的租金和物业管理费总和的违约金，且乙方无权要求甲方退还履约保证金；合同终止时，乙方应立即将房屋恢复原状后交还给甲方，未经甲方同意逾期占用房屋的，应按日租金的2倍向甲方支付逾期占有使用费，且还应支付占用期间内所发生的物业管理费等费用。同时，吕志娟与江苏常工物业管理有限公司（以下简称常工公司）签订《商业用房物业管理协议书》，约定租赁房屋物业费为每月每平方米45元，计每年8640元；首次物业费预交一期13个月，以后每半年预交，时间为每半年的最后一个月内的十五日前；逾期未缴纳物业服务费的，应每日按应付金额的万分之五支付违约金。协议签订后，中德公司交付了房屋，吕志娟支付了保证金及第一期租金、物业管理费。根据开业日期，双方租期为2015年2月14日至2017年2月13日。吕志娟未付清第二期的租金、物业管理费。2016年2月21日，中德公司周晓萍签收9名T12商场承租户出具的《对于2016年T12商场及商户关于调整期内达成以下一致想法》，载明：在目前商场商铺调整期间，经营状况不稳定的前提下，商场给予答复即将做出调整，对于2016年有望继续经营的商户在商场未做出调整意见及合理方案的前提下，T12商场不得以任何理由及借口对想继续下一年经营的商户催交房租及开具罚单，还望T12商场高层尽快让商场正常经营，尽快与商户达成一致意见，共同努力达成共赢。同年3月22日，常工公司出具《关于调整方案的告知书》，载明：一、目前经济形势相当恶劣……商场的经营业态急需调整，调整期间需要商户和商场方的全力协作，届时根据商场方的要求对商铺作相应的楼层和区域调整；二、租赁期限按商场3-5楼调整后重新确定的开业时间起算两年（对接受方案的商户在调整期间租金不用缴纳），租金标准为第一年按照商户销售额的25%每月提成，但最低租金应按照第一年的实际提成租金标准进行保底缴纳。租赁期间物业管理费为每天每平方米1.50元，商户应于新的租赁协议签订时向商场预付第一年物业管理费。同年3月28日，中德公司出具《关于调整方案的告知书》，载明：鉴于目前的经济形势相当严峻……本商场的经营业态急需调整。本着共同发展的理念，我司拟对本商场增加资金投入，对部分楼层做调整改造工程，时间预计2个月，调整期间请各位商户全力协作配合。调整后租赁方案如下：租赁期限按商场3-5楼调整后重新确定的开业时间起算2年，租金标准为按照商户销售额的25%每月提成，但第二年的最低租金应按照第一年的实际提成租金标准进行保底缴纳，物业管理费为每天每平方米1.50元；凡是愿意继续租赁本商场的3-5楼经营商户，请务必在2016年4月5日前与本商场签订新的租赁协议，并预付第一年物业管理费，未能签订新的租赁协议的商户，届时请根据商场要求及时撤铺清场。同年3月29日，T12商场四楼部分业主向中德公司发函，认为中德公司拒绝收取第二年租金，且要求调整方案，已属于预期违约。同年4月13日，吕志娟收到中德公司《解除合同通知函》。同年4月23日，中德公司向吕志娟发送《要求退房清场的通知书》。同年5月2日，中德公司收回房屋。同年5月13日，常工公司与中德公司签订《债权转让确认书》，确认常工公司应收吕志娟物业管理费及相应滞纳金的权利转让给中德公司。诉讼中，吕志娟为证明中德公司拒收租金，提供了2016年2月部分商户与中德公司工作人员的对话录音，涉及欠付租金的谈话内容包括：“中德公司：我就问一句啊，那么你们2月14号的时候为什么不交租金呢。商户：我们想交的呀，我没跟他们搅在一起，合同上也写着要满80%的开业率对吧，那现在没有开业率，现在大家都走了呀。中德公司：那现在就是要调整呀。商户：我们也想交租金的，今天我们也是把钱带过来，也想交掉的，你要肯收，我们现在就肯交钱，从2月14号开始到以后，房租我们都是交的，不是不交，也都交的。中德公司：恩。……商户：本身我今天就是想把这个租金交掉，我们是想保住现在这个位置。中德公司：目前调整的方向是肯定的，不可能因为你一家。……商户：今天上来这些业主是带着钱来交房租的。中德公司：那就按原来的合同这份可以作废呀。”经质证，中德公司对录音真实性无异议，但认为该录音不能证明其拒收租金。吕志娟为证明其装修损失，提供了《家庭居室装修装修工程施工合同》1份、2万元的收据1张、1600元的收据1张、4000元、1500元的收条2张。经质证，中德公司对该证据的真实性不认可，并认为若法院认为其应赔偿装修损失，该损失应以评估价值为依据，并按2年租期折旧完毕计算至吕志娟迁出房屋止作为应赔偿金额。中德公司另提供了2016年9月7日无锡市建汇建设工程咨询事务所有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，经评估吕志娟承租商铺装修价值为9854.61元。经质证，吕志娟对该证据真实性没有异议，但认为评估价值过低。以上事实，有《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》、《商业用房物业管理协议书》、《对于2016年T12商场及商户关于调整期内达成以下一致想法》、《关于调整方案的告知书》、《解除合同通知函》、《要求退房清场的通知书》、《债权转让确认书》、录音、收据、《工程造价咨询报告书》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，吕志娟与中德公司、常工公司签订的《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》、《商业用房物业管理协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。本案争议焦点为：1.中德公司出具《关于调整方案的通知书》是否属于违约行为；2.中德公司有无拒绝收取租金。关于争议焦点1，本院认为，租赁合同中出租方的义务主要是交付符合约定的房屋，该义务中德公司已经履行，其出具《关于调整方案的通知书》的内容是提出调整租赁方案的建议，如果租户同意该建议需重新签订协议，否则原合同继续履行。因此，中德公司出具该通知书的行为属于提出磋商方案的行为而非违约行为。关于争议焦点2，本院认为，录音中中德公司并未明确拒绝收取租户租金，且《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》明确约定租户可将租金汇至中德公司账户，中德公司实际上也不可能拒收租金，故吕志娟主张中德公司拒收租金缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，吕志娟要求解除合同、赔偿损失、退还保证金的本诉请求缺乏依据，本院不予支持。吕志娟未按约支付租金、物业管理费，中德公司有权根据双方约定解除合同，据此本院确认2016年4月13日吕志娟收到《解除合同通知函》时双方租赁合同解除。合同解除系吕志娟违约所致，故中德公司不退还保证金符合双方约定，本院予以支持。中德公司主张按半年的租金和物业管理费计算违约金亦符合双方约定，且合同解除会导致中德公司房屋空置损失，故对中德公司主张的违约金本院亦予以支持。吕志娟对结欠的租金、物业管理费金额及应付时间无异议，本院予以确认，中德公司有权要求其结清该款并支付滞纳金、违约金。双方约定的租金滞纳金每日千分之五过高，结合吕志娟的经营受商场整体商业环境影响的原因及其逾期支付租金导致中德公司损失的实际情况，本院酌情将逾期支付租金的滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍。合同解除后，吕志娟应立即返还房屋，故其占有房屋期间应按约定支付房屋占有使用费及物业管理费，房屋占有使用费按双倍租金计算符合双方约定，吕志娟对此亦无异议，故对中德公司主张的房屋占有使用费本院予以支持。合同解除前吕志娟应付物业管理费2672元，解除后449元，共计3121元，本院予以确认。中德公司主张的物业管理费违约金符合双方约定，且金额不高，本院对此亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认吕志娟与无锡中德置业有限公司签订的《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》于2016年4月13日解除。二、吕志娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡中德置业有限公司违约金33520元。三、吕志娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡中德置业有限公司租金9630元，并支付滞纳金（以9630元为基数，自2016年2月14日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。四、吕志娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡中德置业有限公司房屋占有使用费6080元。五、吕志娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡中德置业有限公司物业管理费3121元、逾期违约金189元。六、驳回吕志娟的本诉请求。七、驳回无锡中德置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费858元由吕志娟负担。反诉受理费558元由吕志娟负担520元，无锡中德置业有限公司负担38元。反诉受理费已由无锡中德置业有限公司预交，吕志娟于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付无锡中德置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆锡平代理审判员  吴 伟人民陪审员  徐惠玲二〇一六年十一月一日书 记 员  李绥栋本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。