广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初4414号原告：梁亮秀，男，1974年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈春明，广东中信顺成律师事务所律师。被告：佛山市保利恒信房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中宇花园9栋首层建筑物。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。原告梁亮秀诉被告佛山市保利恒信房地产有限公司（以下简称保利恒信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月6日、8月31日公开开庭进行了审理，原告梁亮秀及其诉讼代理人陈春明、被告保利恒信公司的诉讼代理人何惠仪到庭参加诉讼。经审理，发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序审理，并于2016年10月24日再次公开开庭进行了审理。原告梁亮秀的诉讼代理人陈春明、被告保利恒信公司的委托诉讼代理人何惠仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》之“卫生间设沉箱，做防水处理”交付商品房；2.判令被告向原告支付违约金暂计为82542.8元（违约金计算方法：按已交付房价款1599666元每日万分之四自2015年11月21日起暂计至起诉日2016年3月28日，并按此计算至按交楼标准实际交付商品房之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月5日签订了编号为Y178794的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于顺德区大良街道国泰南路保利中汇花园6座301单元，购房总价为1599666元，被告于2015年11月21日前将前述物业验收合格后按交楼标准交付原告使用，双方在《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》（以下简称《交楼标准》）明确约定“卫生间设沉箱，做防水处理”。《商品房买卖合同》签订后，原告已按约履行了交纳购房款、维修基金等有关合同义务。原告在一次查验商品房时，无意中发现拟交付商品房的卫生间均没有设沉箱，更谈不上做防水处理，不符合《交楼标准》中关于卫生间的约定。事实上，在案涉商品房的销售过程中，被告已故意隐瞒对其不利的重要事实，未向原告告知洗手间没设沉箱的事实，并谎称一定按《交楼标准》交付商品房，被告通过上述欺诈行为，致使原告在不明真相的情况下作出被误导的意思表示，合法权益严重受到侵害。沉箱是卫生间可靠的载体和重要组成部分，因此，被告必须按《交楼标准》交付商品房，并按《商品房买卖合同》第十条第一款第2项的约定按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。原告多次催促被告解决上述问题，但由于被告一直敷衍及拖延，致使原告无法按《商品房买卖合同》第九条约定收房入住，对原告和家人造成极大的精神困扰。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。诉讼中，经本院释明，原告增加二项诉讼请求为：请求判令被告向原告赔偿因商品房缺失沉箱而导致的经济损失180000元；请求判令被告对卫生间的防水、防臭、排污、排水的工程项目进行修复处理。被告保利恒信公司辩称，1.被告交付的商品房已经验收合格，符合法定的交付条件，原告不能拒绝收楼，同时，被告于2015年11月份以快递方式向原告发送交楼通知书，已履行通知收楼的义务，被告不构成逾期交房；2.被告交付的商品房不存在主体结构问题，或严重影响居住使用的质量问题，原告反映的卫生间设沉箱问题应属于保修期内的质量问题，被告同意支付相应的费用给原告，由原告自行维修；3.即使被告交付的商品房存在原告反映的卫生间没有设沉箱的问题，由于被告的行为不属于逾期交房，故原告主张按日支付已付房款万分之四计算违约金过高；4.被告已于2016年4月13日提出涉案房屋没有设置沉箱的解决方案，故原告计算被告赔偿损失的日期应计算到2016年4月13日；5.原告新增加的诉讼请求赔偿经济损失与第二项违约金是同一诉讼请求，新增加的诉讼请求要求被告对卫生间进行修复处理与第一项诉讼请求是同一诉讼请求，属于重复诉求。诉讼中，被告保利恒信公司对原告提供的原告身份证复印件、被告的企业机读档案资料、《商品房买卖合同》、《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》、涉案商品房平面图纸、广东省地方税收通用发票（电子）发票联、原告拍摄的涉案房屋照片五张等证据的真实性均无异议，原告对被告保利恒信公司提供的《商品房买卖合同》（含涉案商品房平面图纸、《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》）的真实性无异议，上述证据与本案相关联，本院均予以采信。原告对被告保利恒信公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、合同补充协议（住宅）、交楼通知书快递单、《关于解决沉箱问题的方案》及快递单、签收记录等证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为竣工验收备案表无法证明涉案商品房的卫生间是否设沉箱的问题，而补充协议是被告单方制作，是不平等的格式合同，原告均未收到解决沉箱问题的方案及交楼通知书。经质辩，被告保利恒信公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表有竣工验收各方的签章，本院对其真实性予以确认；合同补充协议（住宅）是商品房买卖合同的附件，有原告的签名及按指印，并且原告在庭审中确认其签名，本院予以采信；交楼通知书快递单、《关于解决沉箱问题的方案》与快递单、签收记录相互印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年8月5日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y178794），约定：甲方以出让方式取得位于顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会国泰南路2号保利中汇花园（5、6座）地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房；乙方所购商品房（为已取得《商品房预售许可证》的预售商品房）为该项目的6座301单元（下称涉案商品房），该商品房套内建筑面积146.88平方米，建筑面积181.72平方米；该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米10890.97元，按建筑面积计算，为每平方米8802.92元，总金额1599666元；首期款489666元乙方应于2013年8月5日前交付，余款1110000元向银行办理按揭。合同第九条“商品房交付期限”约定，甲方应当在2015年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》载明，装修项目为厨房、卫生间的装修内容及使用材料为“地面：卫生间设沉箱，做防水处理。”《商品房买卖合同》附件三合同补充协议（住宅）“三、关于房屋交付”约定，房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第十八条承担保修责任，如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。补充协议“十三、关于联络方式和通知”约定，甲、乙双方的联络方式以买卖合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。双方签订合同后，原告梁亮秀向被告保利恒信公司支付了购房款1599666元，被告保利恒信公司向原告梁亮秀出具了发票一张。2014年12月31日，涉案商品房所在楼盘（保利中汇花园二期）竣工验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月23日，被告保利恒信公司依原告梁亮秀在《商品房买卖合同》中载明的电话和通讯地址向原告寄送了《交楼通知书》，次日由他人代为签收该通知书。后原告对涉案商品房进行查看时，发现卫生间没有设沉箱，遂找到被告进行交涉。被告于2016年4月27日向原告寄送了《关于解决沉箱问题的方案》，双方经多次协商未果，原告遂诉至法院。涉案商品房至今空置。诉讼过程中，因被告保利恒信公司明确由于技术上的原因，其无法在涉案商品房重设沉箱。经本院依法向原告释明，原告梁亮秀增加了两项诉讼诉求，并明确诉讼请求第二项的违约金是原告要求被告继续履行合同的情况下，被告逾期交付商品房的违约责任；新增加的诉讼请求赔偿经济损失是按照设沉箱的房屋价值与无设沉箱的房屋价值之间的差额，以及原告需为此建造排污设备所产生的费用，是一个估算的数额；新增加的诉讼请求要求被告对卫生间的防水、防臭、排污、排水的工程项目进行修复处理，是基于物业管理公司不允许原告聘请的工程人员对卫生间重新铺设排污排水管时可能会钻穿楼板的行为，以致于原告无法进行相关工程修复。被告保利恒信公司在庭审中称，相关工程可由原告聘请的施工人员完成，被告会协助原告与物业管理公司进行协商，不妨碍原告的施工。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案原告向被告购买的是毛坯房，双方签订的《商品房买卖合同》中附有一份《保利中汇花园住宅毛坯交楼标准》，是《商品房买卖合同》的附件，该交楼标准双方对涉案商品房基本设施的约定，故不属于保修期内的质量问题，被告关于涉案商品房的卫生间设沉箱问题应属于保修期内的质量问题的抗辩意见，本院不予采纳。被告不按上述交楼标准向原告交付涉案商品房，违反了合同的约定，应承担违约责任。因被告在庭审中已明确由于技术上的原因，其无法在涉案商品房重设沉箱，并且表示相关工程可由原告聘请的施工人员完成，同意协助原告与物业管理公司进行协商，不妨碍原告的施工，故为便于解决问题，卫生间重设沉箱及相关防水、防臭等工程的修复处理由原告自行修复较为适宜，相应的费用由被告承担。本院对原告要求被告重设沉箱交付房屋以及对卫生间的防水、防臭、排污、排水的工程项目进行修复处理的诉讼请求，不予支持。关于违约金的问题。因原告明确其诉请的违约金是原告要求被告继续履行合同的情况下，被告逾期交付商品房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条“商品房交付期限”约定，被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》附件三合同补充协议（住宅）“三、关于房屋交付”约定，买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，房屋交付的标志是该商品房经验收合格后被告向原告移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后交付时间，或被告向原告发出《交楼通知书》七日起视为交付。本案中，被告已于2014年12月31日取得涉案商品房所在楼盘的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2015年11月23日按照合同约定依原告在合同中载明的电话和通讯地址向原告寄送了《交楼通知书》，次日由他人代为签收，已履行了相关的通知义务，按照约定被告向原告发出《交楼通知书》七日起即视为交付。原告称其没有收到该通知书，但并未就被告的举证提出相反证据，故对原告主张被告逾期交付涉案商品房应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另由于原告主张的经济损失是因卫生间无沉箱而导致房屋价值的贬损，以及原告需为此建造排污设备所产生的费用，与上述主张的违约金不属于同一诉讼请求，故被告辩称原告的上述主张属于重复诉求，本院不予采纳。关于损失赔偿额的问题。根据原告的陈述，其损失主要是因卫生间无沉箱而导致房屋价值的贬损，以及原告需为此建造排污设备所产生的费用。由于原告并未举证证明涉案商品房因卫生间无沉箱造成贬损的价值，以及原告因改造卫生间排污设备所需的费用，故本院综合考量房屋卫生间设沉箱的重要性、原告因改造卫生间排污设备所需的费用及改造后可能造成的影响、原告迟延使用房屋的损失等因素，酌定按涉案商品房总价值的8%计算原告的损失赔偿额，即1599666元×8%=127973.28元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市保利恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告梁亮秀赔偿经济损失127973.28元；二、驳回原告梁亮秀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5763.58元（原告已预交），由被告佛山市保利恒信房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋人民陪审员  邓雪珍人民陪审员  冯文君二〇一六年十一月三日书 记 员  邱苏燕第1页共10页