上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4912号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：谢志平，上海市功茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。被告：魏一帆，男，1960年3月17日出生。委托诉讼代理人：萧珍，女，1963年10月23日出生，住福建省福州市。原告上海锐翔上房物业管理有限公司与被告魏一帆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月18日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人谢志平、被告魏一帆及其委托诉讼代理人萧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锐翔上房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年1月至2015年10月共计48个月的物业服务费人民币(以下币种均为人民币)12.64万元；2、判令被告按日千分之三支付滞纳金5,000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付2012年1月至2016年11月共计59个月的物业服务费162,061.20元。事实与理由：原告原名为上海上房物业管理有限公司，2014年名称变更为上海锐翔上房物业管理有限公司。原告系青浦区盈港东路2588弄(大豪山林别墅)小区物业管理企业，被告系该小区17号业主，房屋建筑面积572.25平方米，物业服务合同约定物业服务费每平方米4.8元/月，逾期缴纳，自逾期之日起须加付应付款日千分之三的滞纳金。被告自2012年1月1日起拖欠物业服务费，故原告起诉至本院。被告魏一帆辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、2007年之前，被告在验收房屋时发现楼层底面全是积水，当时找开发商反映，开发商的张董事长承诺将进行维修或者由业主自行维修，费用由开发商出。就在双方协商解决问题时，2007年11月底被告被拘留失去人身自由。2011年，被告委托他人到系争房屋查看，发现价值146,000多元的中央空调主机被盗，房屋底层严重渗水，被告向物业反映，但物业工作人员说房屋被司法查封，要等解封后才处理。物业公司未履行合同约定的义务，致使被告财产受损，应承担赔偿责任；2、被告于2015年11月21日收到法院的诉讼材料，第一次看到物业催款通知书，故2013年10月之前的物业费已超过两年诉讼时效，法院不应支持；3、物业服务合同约定滞纳金归全体业主所有，故原告无权主张；4、系争房屋在2008年被查封，至今未解封，被告无法使用，系争房屋的产权暂时不属于被告，故不应支付物业费。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX弄XXX号，2005年2月4日起至今登记在被告名下，建筑面积572.25平方米，2008年7月起被查封。原告具备物业管理一级资质。2011年12月20日，上海上房物业管理有限公司(乙方，2014年变更为上海锐翔上房物业管理有限公司)与上海市青浦区XX业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定甲方将上海市青浦区盈港东路XX弄XX别墅委托乙方进行物业管理，别墅地上面积物业费为每月每平方米4.80元，物业服务费按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起须加付应付款日3‰的滞纳金，合同期限自2012年1月1日至2013年12月31日，等。2014年8月21日，原告(乙方)与上海市青浦区XX业主大会(甲方)签订《大豪山林别墅1-4期物业服务合同》，约定的物业服务费标准、付款时间和滞纳金标准与上述合同一致，并约定滞纳金归全体业主所有，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日，等。2015年10月15日，上海市青浦区XX业主委员会出具《证明》，表示大豪山林小区自2012年1月起委托原告进行管理，2014年12月物业服务合同到期后至今仍由原告实施物业服务。2016年1月1日，原告(乙方)与上海市青浦区XX业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定的物业服务费标准、付款时间和滞纳金标准与上述合同一致，并约定滞纳金归全体业主所有，合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，等。另查明，被告因涉诈骗罪于2007年12月2日被刑事拘留，2010年10月25日，沈阳市中级人民法院作出判决，被告犯诈骗罪判处有期徒刑15年，并处罚金600万元；侦查机关追缴、扣押的赃款、赃物依法返还被害单位辽宁省蚁力神天玺集团有限公司清算组。被告不服上诉，2010年12月20日辽宁省高级人民法院判决驳回上诉维持原判。2008年7月2日，辽宁省公安厅向上海市青浦区房地产登记处发出《关于查封房产的函》，决定对系争房屋产权进行查封，禁止该处房产买卖、转让、抵押。2008年7月4日，系争房屋上设定了司法限制，被正式查封。以上查明的事实，由原、被告的陈述，物业服务合同、证明、房地产登记簿、公证书、房地产权证、函、照片、刑事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示系争房屋在收房后发现存在严重积水现象，且在2011年夏天中央空调主机被盗，故不应当支付物业管理费。另由于系争房屋被查封，被告无法使用，故不应支付物业管理费。被告诈骗案存在定性错误，被告目前在最高人民法院申诉过程中。为此，被告提供了空调发票、房屋现场照片、专家论证法律意见书、与物业公司工作人员和法院审判人员联系记录等材料。原告认为上述证据与本案无关，房屋仍然登记在被告名下，应由被告缴纳物业管理费。房屋质量问题被告应向开发商主张，被告陈述的空调被盗问题发生在原告管理前，与原告主张的物业管理费无关。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与上海市青浦区xx业主大会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违法法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。被告是系争房屋的业主，上述《物业服务合同》对原、被告均具有法律约束力。原告对被告所在小区进行物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业管理费。被告未支付2012年1月至今的物业管理费，被告提出在原告起诉前未收到催款通知书，2013年10月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，对此原告未提供证据证明起诉前向被告催讨过，故对被告此抗辩意见本院予以采纳。系争房屋虽被司法查封，权利受到限制，但仍登记在被告名下，且查封系被告自身原因所致，与原告无关，原告对小区进行了物业管理服务，故对被告认为房屋被查封不应缴纳物业管理费的抗辩意见不予采纳。针对被告提出的房屋存在积水现象，系房屋质量问题，被告可以向开发商主张相关权利。针对被告提出的中央空调设备被盗一事，发生在原告管理小区之前，不能对抗原告管理小区期间应当收取的物业管理费。被告未按约及时支付物业管理费，按照合同约定理应支付滞纳金，原告仅主张滞纳金5,000元，于法无悖，本院予以支持。至于《物业服务合同》约定滞纳金应属于全体业主所有，系原告与业主大会之间的约定，不影响原告对外收取滞纳金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告魏一帆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司2013年11月至2016年11月的物业管理费101,631.60元；被告魏一帆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司滞纳金5,000元。案件受理费3,541.20元，由原告负担1,208.60元，被告负担2,332.60元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  吴小龙代理审判员  金 艳二〇一六年十一月三十日书 记 员  岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。