上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9522号原告(反诉被告)：王林根，男，1953年3月1日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：崔九英，女，1956年9月25日生，汉族，住同上。原告(反诉被告)：王进，男，1986年12月30日生，汉族，住同上。上述三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。上述三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：肖龙凤，女，1971年8月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：夏正平(系被告丈夫)，1967年12月9日生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。第三人：上海万利房地产顾问有限公司，住所地上海市宝山区南大路XXX号。法定代表人李斌，总经理。委托诉讼代理人刘健，员工。原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进与被告(反诉原告)肖龙凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，追加第三人上海万利房地产顾问有限公司(以下简称万利公司)参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王林根、崔九英及其与王进的共同委托诉讼代理人孙正杰、被告(反诉原告)肖龙凤及其委托诉讼代理人夏正平、时瑞芳、第三人万利公司的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告之间的房地产买卖合同；2.判令被告因其户口未按约迁出，向原告支付赔偿金(以房款人民币132万元的日万分之五为标准，即每日660元，从2015年10月1日起算至实际迁出之日；3、被告赔付自2016年3月1日至实际交房日止的租金损失，按每月3,500元计算。事实和理由：2015年7月31日，原被告签订了一份上海市房地产买卖合同，约定，原告以132万元的总价购买被告所有的位于宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同约定，被告同意原告以申请银行贷款的方式支付其中65万元房款。合同签订后，原告按约支付了62万元的房款，但被告在收取了原告房款后，不按合同约定配合原告办理银行贷款的申请手续，直至原告无法取得银行贷款，导致房屋买卖合同无法正常履行。2016年3月，原告委托律师向被告发函催告以配合原告进行贷款手续的审批，但被告接函后不予理睬。故原告无奈之下提起诉讼。至于房屋尾款65万元，同意在过户同时支付给被告。被告(反诉原告)肖龙凤反诉并辩称，原告变更诉请超过了举证期限，被告不予同意。系争房屋是被告唯一购房，被告之后要新购房屋，所以交房和迁户都在新房装修之后。房屋产权在被告名下，户口未迁出对原告没有损失，被告不同意赔偿。房地产买卖合同我方不同意继续履行。理由是原告违约在先，合同签订后，原告没有申请银行贷款，2016年6月15日最后过户时间前被告通知原告去过户，原告未去过户，构成违约。被告已经履行合同解除权，故反诉要求法院确认原被告之间就系争房屋签订的买卖合同于2016年7月13日解除；要求反诉被告支付违约金26.4万元(合同第9.3条按合同总金额20%计算)。原告已付62万元，如果解除合同，该款同意返还。原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进针对反诉辩称，系反诉原告不配合原告办理贷款导致合同无法正常履行，违约方系反诉原告，故要求驳回其全部反诉请求。第三人万利公司述称，房地产买卖协议签订后，原告已付62万元，并向中介支付了尾款5万元。2016年过完年后，反诉原告不配合贷款，理由不清楚，因为贷款是需要双方一同去办理，故最终原告的贷款无法申请成功。第三人联系过反诉原告，但其就是表示不同意配合，理由没说。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，在万利公司的居间介绍下，原被告签订了一份上海市房地产买卖合同，约定，原告以132万元的总价购买被告所有的位于宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋。甲乙双方同意在2016年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2016年6月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，按照乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限第二期起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除了乙方向甲方承担二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，原告并承担总合同价款的20%的违约金。甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付包括房地产交接及权利转移给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款的日万分之五计算，自本合同第四条、第六条约定的应当交付之日起直至实际交付之日止。甲方承诺于签订本合同后60日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时办理原有户口的迁出手续的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的日万分五计算，支付赔偿金，直至原有户口迁出止。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料，本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付的税费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或者税费不足导致双方无法办理产权转让等本合同履行有关的手续的，过错方应承担相应责任。乙方应于签订本合同当日支付给甲方首付款62万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请65万元贷款的形式支付第二期房款。乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关手续。若乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，乙方应在本协议第三条所约定的送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房款支付给甲方指定账户后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房屋交付给乙方。同时，乙方支付尾款5万元。2015年7月17日，被告收到原告支付的购房定金2万元，7月31日，被告收到原告支付的房款60万元。尾款5万元，由原告向第三人万利公司支付。2016年3月25日，原告向被告发出律师函，主要内容为，因被告未能按照合同约定配合原告申请银行贷款以实现支付房款的目的，故导致买卖合同无法继续履行，原告催告被告在接函后三日内携带一切可以配合贷款银行所需的材料，与原告一起前往贷款银行办理贷款申请手续。2016年7月12日，本案诉讼期间，被告向原告发出律师函，载明，在双方买卖合同签订后，原告仅仅支付了房款62万元，同时未能按约办理银行贷款的申请手续，原告也未能在约定的过户当日将房款补足，该行为构成违约，导致买卖合同无法正常履行。故被告通知原告双方的买卖合同终止履行。审理中，原告提供了一份双方签订的房屋买卖协议，其中在补充条款手写约定，等房屋满两年后才办理过户手续，乙方承诺甲方为到手价，双方约定2016年3月1日起支付给乙方房租，房租一律按照市场价，乙方同意甲方在房屋装修好后再交房。被告对该份协议的真实性没有异议，表示，当时被告是另行购买经适房，当时计划在2016年可以拿到经适房，因此和原告约定了上述交房期限，但实际上，经适房事后的确购买成功，但至今未取得房屋。本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，合法有据，双方均应恪守。原告作为买受方，已经向被告支付了部分房款62万元，并有5万元尾款在万利公司保管，本院对此予以确认。故双方应切实根据合同约定履行各自的合同义务，以便全面完成交易。根据合同约定，在原告所应支付的房款中需要以申请银行贷款的方式支付其中的65万元，对此，原被告均明确知晓。根据一般交易规则，买方在卖方申请贷款同时需要尽到配合义务，即根据银行规定提供相应所需的材料，以促进买受方完成贷款手续、取得支付房款的能力。但本案中，原告称因被告拒不配合原告提供申请贷款过程中所需的各项材料导致原告的贷款申请搁置不前，对此，被告仅作口头抗辩，未提供任何证据证明其的确尽到了配合贷款的附随义务，贷款无法落实系原告自身原因所导致。而万利公司作为主持双方买卖合同的居间服务公司，其对于原告的陈述予以认可，也表示系因被告不予配合提供资料导致原告无法进一步办理贷款申请的手续。故本院认为，因被告消极的不作为阻碍原告申请贷款以及实现付款目的，该行为直接导致了合同无法正常全面履行，构成违约。原告现要求被告继续履行买卖合同，将房屋的房地产权利及房屋一并交付的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。原告自愿在过户同时付清房屋尾款65万元，于法不悖，本院一并予以确认。被告主张系原告拒不付款导致合同无法继续履行进而要求解除买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的迟延交房产生的经济赔偿问题，本院认为，双方先在买卖协议中约定了交房日期为2016年3月1日，但在此后示范文本的房地产买卖合同中将交房日期约定为2016年10月1日，故应认定双方对交房期限进行了变更。被告未履行交房义务，原告根据合同约定要求其支付租金损失，合法有据，本院予以准许。关于逾期迁出户口违约金的问题，合同约定被告应在签订本合同后60日内，办理户口的迁出手续，反之，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的日万分五计算，支付赔偿金，直至原有户口迁出止。上述约定明确清晰地就被告迟延办理迁户口所需承担的违约责任作出认定。现原告据此主张逾期迁出户口违约金，于法不悖，本院也予以准许。综合考虑到本案双方履行合同的诚意、违约方的主观恶意及守约方的实际损失，本院将违约金标准调整为日万分之二点一，并且总额不超过房屋总价的20%部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进与被告(反诉原告)肖龙凤就告宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同，继续履行；二、被告(反诉原告)肖龙凤于判决生效之日起十日内，将上述房屋及其房地产权利一并转移交付给原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进；三、原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进于上海市宝山区不动产登记事务所受理上述房屋房地产权利转让申请的同时，向被告(反诉原告)肖龙凤支付房款65万元；四、被告(反诉原告)肖龙凤于判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进支付逾期迁户口违约金，以房款132万元的日万分之二点一为标准，从2015年10月1日起算至实际迁出之日(总额不超过总房价132万元的20%部分)；五、被告(反诉原告)肖龙凤于判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王林根、崔九英、王进告赔付自2016年10月2日起至实际交房日止的租金损失，按每月3,500元计算；六、被告(反诉原告)肖龙凤的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取1,338元，反诉案件受理费9,528元，均由被告(反诉原告)肖龙凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年十一月三日书记员 薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。