北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初12486号原告：北京市国土资源局大兴分局，住所地北京市大兴区黄村镇金华寺东路1号。法定代表人：芦亚静，局长。委托诉讼代理人：林美锋，北京广丁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马保银，男，1984年6月24日出生，北京广丁律师事务所实习律师，住北京市大兴区。被告：北京日月星辰影视文化发展有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇南宫村。法定代表人：赵满堂，董事长。委托诉讼代理人：何洪波，女，1985年8月7日出生，北京日月星辰影视文化发展有限公司法务，住北京市丰台区。原告北京市国土资源局大兴分局（以下简称：国土大兴分局）与被告北京日月星辰影视文化发展有限公司（以下简称：日月星辰公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国土大兴分局的委托诉讼代理人林美锋、马保银，被告日月星辰公司的委托诉讼代理人何红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国土大兴分局向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付土地出让金49.8475万元人民币；2、被告立即支付占用金766.1929万元[计算过程为：从1995年7月11起暂计至2016年6月1日，（79.8475万-15万）×2‰×184天＋（79.8475万-15万-15万）×2‰×7446天≡766.1929万元]，上述两项合计816.0404万元人民币；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：1995年5月11日，原北京市大兴县土地管理局（现北京市国土资源局大兴分局）与北京南海影视培训中心（以下简称：南海影视中心）就位于北京市大兴区瀛海镇南宫地区的土地签订了三份”北京市大兴县城镇国有土地使用权出让合同”（兴国用（95）合字第036号、037号、038号），三份合同约定，土地使用权出让金总额为79.8475万元人民币，被告在双方合同签字后15日内，须以转账或现金向原告支付土地出让金总额的20%，作为履行本合同的定金；被告应在签订本合同60日内，支付完全部费用，逾期15日内仍未全部支付的，原告有权解除合同，所付定金不予退还，并请求被告赔偿。三份合同还约定，如被告不能按合同规定的时间支付所应付的款项，应向原告提出申请，经批准后，从滞纳之时起，每日按应缴纳费用的千分之二缴纳占用金。1995年5月11日，原告已按约定交付土地。1995年5月26日，南海影视中心向原告缴纳土地出让金15万元人民币，1996年1月11日，北普陀影视培训中心有限责任公司代替南海影视中心向原告缴纳土地出让金15万元人民币。南海影视中心共计向原告缴纳土地出让金30万元人民币，尚欠土地出让金49.8475万元人民币，也未向原告支付任何占用金。2011年9月28日，南海影视中心经工商部门批准更名为日月星辰公司。2016年4月1日，经双方对账确认一致后，被告书面确认并同意向原告支付剩余土地出让金49.8475万元人民币，但占用金的计算方式和金额双方不能达成一致，且剩余土地出让金至今未实际履行。被告日月星辰公司辩称：对欠缴的土地出让金49.8475万元人民币事实部分无异议，原告要求被告按照每日主张的2‰的比例支付766.1929万元占用金的诉请，不符合法律法规和政府规定，应当严格按照法规规定按每月2‰的比例进行计算，同时占用金总额的确定应当兼顾公平合理的法律原则以及合同权利义务的均衡，在不超过未付款额30%的范围内合理裁定。理由如下：1、原告要求答辩人按照每日2‰的比例支付766.1929万元占用金的诉请，不符合法律法规和北京市人民政府有关规定。国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和北京市人民政府1992年颁布实施的《北京市实施办法》中均有明确规定，其中上述北京市实施办法第十五条（2007年修订为第十六条，但条文内容未变）规定”土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期限期间，土地使用者每月应按未付款额1‰至2‰的比例支付资金占用费。”根据上述北京市人民政府的规定，土地使用者延期付款应当是按月支付资金占用费，而不是按日支付。国土资源局作为政府土地资源行政主管部门，应在法律授权的范围内，依法行政，依法与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》。合同履行过程中，应依法收取土地出让金以及延期付款的资金占用费（即占用金），而不能有法不依，擅自超越法律法规和政府规定，为土地使用权人设置不符合法律规定、同时又严重不合理的合同义务。既然国家和地方政府已有明文规定，同时合同当事人又在《出让合同》第一条中写明所引用的法律依据是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及北京市人民政府有关规定，本案中，延期支付土地出让金涉及的占用金的收取，应依法按每月2‰的比例计算，而不能超越法律法规和政府规定，擅自按照每日2‰的比例计算；2、原告主张的占用金的数额和计算比例过分高于我国合同法及司法解释规定的违约金比例，数额畸高，导致合同权利义务的严重失衡，严重不合理，请求法庭依法公平、合理的裁决，予以相应的减少。本案当事人双方签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的资金占用费（占用金），从法理本质上讲，应当属于合同履行过程中违约金的一种表现形式。对于违约金的比例，我国《合同法》第一百一十四条第二款规定”……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定第二十九条第二款进一步细化”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。同时，司法解释在该条第一款中亦再次阐明了应该适用公平原则和诚实信用原则。本案中，原告主张766.1929万元的占用金，相当于未付款额本金（49.9875万元）的1537.07%，远高于法律及司法解释规定的过分高于造成损失的比例，造成合同双方当事人权利义务的严重失衡，属于严重的不合理；3、原告诉请与法律法规和政府规章不一致的问题，被告认为应当严格依照法律法规和政府规定来处置争议，而不是简单的以约定大于法定或约定优于法定等理由，来机械的判定孰是孰非，从而以放弃法律拘束力的代价来支持一份严重失衡的合同。国有土地使用权是国家严格调控的资源，在我国属于特定的用益物权。其一，它不属于任意自由买卖的普通商品；其二，它的出让和转让，国家有非常严格的规范和程序；其三，国有土地使用权出让合同是代表国家和政府的土地主管部门与土地使用者签订的要式合同，它不同于一般的民事合同，在此法律框架下，合同项下的当事人不能任意的擅自扩大自己的权利、增加对方的义务。正如，土地出让方不能超越法律法规要求土地使用方缴纳赞助费；土地使用方亦不能要求土地出让方擅自调整市政整体规划一样。所以，这类合同带有很强的公法色彩和强制性，并非以私法领域的当事人”意思自治”作为最高原则。它不仅要体现合同内容的公平性、合理性，更要以遵守国家法律法规以及政府规定作为基本前提，所以，被告认为土地使用权出让合同涉及的争议，法律法规和政府规章有明文规定的，应当严格按照规定；没有明文规定的，当事人应当补充约定。与政府明文规定相冲突或矛盾的约定内容和争议诉请，应当不予支持；4、原告主张按日收取占用金的诉讼请求，不符合逻辑自洽原则，在法理逻辑上不能成立。法律是社会规则的普遍表现形式，它有其内在的逻辑。逻辑自洽，简言之，就是按照自身的逻辑推演，至少可以证明不是自相矛盾的。对于本案争议，北京市政府已明文规定应按月收取占用金，如果我们认定原告按日收取占用金的主张可以成立，那么将会产生怎样的逻辑结果呢？我们先假设原告有权突破法律法规和政府规定能够在合同中设定按日收取占用金。那么，按照这个逻辑假设前提，原告当然有权突破法律法规和政府规定在合同中设定按小时收取占用金，当然更加极端的情况是亦可按分钟、按秒收取，这些在逻辑上应该也是成立的。既然可以这样做，接下来我们会发现，被告与原告签订的土地出让合同中如果约定按小时、分钟、秒支付占用金，那么，被告岂不是要按照合同约定在支付49万余元的未付款额本金后，还要承担1.8388亿元、110.33亿元、6619.9亿元的天价占用金，这样的推演结果，显然是荒唐和站不住脚的，也是不能够成立的。据此，我方认为原告按日收取占用金的主张不仅不合法，亦不合逻辑；5、原告作为政府土地主管行政部门，应在依法行政的基础上，遵守一致性原则，同类问题应当一视同仁、同等对待。原告与答辩人就位于北京市大兴区瀛海镇南宫村的土地分别签署了七份土地使用权出让合同，除了1995年签署的三份《国有土地使用权出让合同》之外，还于1993年11月30日签署了四份《国有土地使用权出让合同》。而1993年四份合同的第十六条对于延期缴纳土地价款的约定是”每月按应缴纳费用的千分之二缴纳占用金。”，同一用地性质，同在一个区域和园区毗连的七宗土地使用权，四宗土地约定按月收取占用金，三宗土地则约定按日收取占用金，这样的做法，显然严重违背了一致性原则，并且，1993年签订四份土地出让合同至1995年签订后三份土地出让合同期间，国家法律法规和北京市人民政府的相关规定，并没有任何修改和变化，原告没有法定理由，厚此薄彼，差别对待，擅自在法外加重合同相对方的义务和负担，基于此，其提起的高额占用金之诉，应当不予支持。综上，原告要求答辩人按每日2‰的比例缴纳占用金的诉请，计算方法和金额明显不符合法律法规、司法解释和北京市人民政府的规定，有违公平、合理及一致性原则，于情于理于法均难以服众，请求法庭合理酌定减少本案的占用金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1993年11月23日，北京市大兴县土地管理局（甲方）与北京南海影视培训中心（乙方）签订四份《北京市大兴县城镇国有土地使用权出让合同》，其中，合同出让的四个地块分别为”建设南海影视中心配套工程”[对应的中华人民共和国国有土地使用证编号：大兴国用（94出）字第001号]、”建设南海影视中心寺庙拍摄基地”[对应的中华人民共和国国有土地使用证编号：大兴国用（94出）字第002号]、”建设南海影视中心梅园工程”[对应的中华人民共和国国有土地使用证编号：大兴国用（94出）字第003号]、”建设南海影视中心明清一条街”[对应的中华人民共和国国有土地使用证编号：大兴国用（94出）字第004号]；上述四份合同中的第十六条均约定，”如果乙方不能按合同规定的时间支付所应付的款项，应向甲方提出申请。经批准后，从滞纳之日起，每月按应缴纳费用的千分之二缴纳占用金”。1995年5月11日，北京市大兴县土地管理局（甲方）与北京南海影视培训中心（乙方）又签订了三份《北京市大兴县城镇国有土地使用权出让合同》，其中，合同出让的三个地块分别为”建设培训楼”[对应编号：兴国用（95）合字第036号]、”建设苏州园”[对应编号：兴国用（95）合字第037]、”建设摄影棚”[对应编号：兴国用（95）合字第038号]；上述三份合同中第十六条均约定，”如果乙方不能按合同规定的时间支付所应付的款项，应向甲方提出申请。经批准后，从滞纳之时起，每日按应缴纳费用的千分之二缴纳占用金”；三份合同约定的土地使用权出让金总额为79.8475万元。1995年所签订的三份合同履行情况：1995年5月26日，北京南海影视培训中心缴纳大兴县土地管理局土地出让金15万元，1996年1月11日，北普陀影视培训中心有限责任公司代替北京南海影视培训中心又缴纳土地出让金15万元，以上共缴纳土地出让金30万元，尚欠缴大兴县土地管理局49.8475万元。国土大兴分局提交的《关于大兴县土地管理局名称变更为北京市国土资源局大兴分局的说明》显示，”大兴县土地管理局于2001年5月因大兴县撤县改区变更为大兴区土地管理局；同年10月，按照区委、区政府的部署，开始进行机构改革，撤销原土地局、房管局、房改办和资源办，组建大兴区国土资源和房屋管理局；2005年8月按照《北京市国土资源和房屋管理体制改革方案》要求，撤销大兴区国土资源和房屋管理局，在其承担的土地、矿产资源行政管理职能职责和相关内设机构的基础上组建北京市国土资源局大兴分局”。2011年10月14日，北京南海影视培训中心将公司名称变更为北京日月星辰影视文化发展有限公司。2016年4月11日，日月星辰公司向国土大兴分局出具《北京南海影视培训中心土地出让金欠款确认书》，日月星辰公司对[兴国用（95）合字第036、037、038号]三宗土地所欠缴的49.8475万元土地出让金予以书面确认，并自愿补缴上述出让金。本院认为，日月星辰公司已经给付国土大兴分局土地出让金30万元，尚欠49.8475万元，双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点，针对日月星辰公司未按时支付的土地出让金应以何标准予以计算资金占用费。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第十四条之规定，”土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”，国土大兴分局有权对日月星辰公司逾期违约行为请求其支付资金占用费。本案中，双方合同约定的”从滞纳之时起，每日按应缴纳费用的千分之二缴纳占用金”，其中”占用金”（即资金占用费）本质上讲是双方约定的违约金。本案中，原、被告约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院参照中国人民银行贷款利率，酌定以年利息率6%的标准计算资金占用费，计算过程：（79.8475-15）×184/365×6%+（79.8475-15-15）×7446/365×6%＝62.9748（万元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第十四条之规定，判决如下：一、被告北京日月星辰影视文化发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京市国土资源局大兴分局土地出让金498475元；二、被告北京日月星辰影视文化发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京市国土资源局大兴分局自1995年7月11日起至2016年6月1日的资金占用费629748元；三、驳回原告北京市国土资源局大兴分局其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68923元，由原告北京市国土资源局大兴分局负担58923元（已交纳），由被告北京日月星辰影视文化发展有限公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣人民陪审员  肖文坡人民陪审员  王顺元二〇一六年十一月九日书 记 员  唐 玥