江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初5506号原告(反诉被告)：刘洋，男，1984年9月16日生，汉族。委托诉讼代理人：潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。被告（反诉原告）：明丽萍，女，1977年6月12日生，汉族。委托诉讼代理人：刘忠洲，男，1973年10月28日生，系被告明丽萍丈夫。委托诉讼代理人：沈玉春，江苏东恒律师事务所律师。第三人：南京银城惠美佳家政服务有限公司（统一社会信用代码91320111062622980L），住所地在江苏省南京市浦口区汤泉街道汤农路556号。法定代表人：谢晨光，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴楼，男，1988年3月18日生，系该公司员工。原告（反诉被告）刘洋诉被告（反诉原告）明丽萍、第三人南京银城惠美佳家政服务有限公司（以下简称银城惠美佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托代理人潘建武，被告明丽萍及其委托代理人刘忠洲、沈玉春，第三人银城惠美佳公司的委托代理人吴楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告明丽萍继续履行2016年3月26日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，协助办理不动产权利登记证书；2、支付违约金596000元。事实和理由：2016年3月26日，其与明丽萍经银城惠美佳公司介绍，就购买明丽萍名下位于南京市江宁区秣陵街道清水亭东路10号千花溪苑4幢1405室房屋达成协议，双方签署了《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，其支付了5万元定金。双方约定于2016年4月26日支付首付款55万元用于房产解押。2016年4月24日，明丽萍突然表示不再出售房屋，其及银城惠美佳公司于4月25日、5月4日多次与明丽萍沟通，要求继续履行合同，但明丽萍明确表示不再出售房屋。其认为明丽萍明确表示不履行已签订的《南京市存量房屋买卖合同》，已经构成违约。被告明丽萍辩称并反诉称，2016年3月26日，其与刘洋签订了千花溪苑4幢1405室房屋买卖合同。合同第十五条对价款支付进一步细化和确认，约定刘洋于2016年4月10日前向其支付第一批房款55万元，用于其向银行支付贷款，将房屋解押，但刘洋未在2016年4月10日前支付首批房款，且未能在2016年4月25日前支付。另外，刘洋应于2016年4月15日前与贷款银行签订借款合同，但刘洋在其催促下，直至2016年4月19日才去银行送交贷款材料。刘洋多次的违约行为破坏了作为合同的基础信赖关系，其在4月19日要求刘洋必须在此后的两日内支付55万元，否则解除合同，但是刘洋依然没有支付，故其通知刘洋解除合同。综上，其解除合同具有事实与法律依据。并反诉要求：确认其与刘洋签订的《房屋买卖合同》于2016年4月24日解除；刘洋支付违约金596000元。第三人银城惠美佳公司述称，刘洋与明丽萍关于首付款支付时间有两个选择，合同写的是“或”。反诉被告刘洋辨称，根据双方签订的房屋买卖合同约定，首付款在4月10日前或在解押前。其与明丽萍就首付款的时间也达成过一致意见，即4月底或者5月1日，故其没有违约。即使法院认定首付款在2016年4月10日支付，根据合同约定逾期15日才算违约，明丽萍在2016年4月24日解除合同不符合合同约定，且明丽萍解除合同的理由也不是其违约，是明丽萍自身的原因。请求法院驳回明丽萍的反诉请求。经审理查明，2016年3月26日，刘洋（合同乙方）与明丽萍（合同甲方）经银城惠美佳公司居间介绍，签订《南京市存量房屋买卖合同》一份,约定由刘洋购买明丽萍名下的位于南京市江宁区秣陵街道清水亭东路10号千花溪苑4幢1405室的房屋，房屋总价为298万元，并约定刘洋于签订时支付明丽萍定金50000元。合同第五条第三款约定还款解押：甲方应于2016年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。第五条第四款约定乙方的付款方式和付款期限，甲方银行解押前将首付款790000元以本票的方式支付给甲方。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币196万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2016年4月15日前与贷款银行签订借款合同，甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款。合同第十条约定违约责任：（一）甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同第四条、第五条、第六条约定的义务超过十五日的;（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。（三）乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同第四条、第五条、第六条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同第十五条约定补充条款：1、甲方保证产权清楚无纠纷；2、甲、乙双方保证所提供的资料真实有效；3、付款方式如下：（1）定金人民币伍万元，乙方于2016年3月26日前支付给甲方；（2）第一次首付款人民币伍拾伍万整，乙方于甲方和银行解押前支付或2016年4月10日前；（3）第二次首付款人民币贰拾肆万元，乙方于送件当日支付给甲方；（4）贷款人民币壹佰玖拾陆万元整，由乙方贷款银行直接划入甲方在该银行的指定账户中；（5）尾款人民币壹拾捌万元整，乙方于出件当日或之前支付给甲方，当天并交房。4、该价格包含千花溪苑人防车库38号的地下自走车位使用权壹个。2016年3月26日，刘洋支付明丽萍购房定金5万元。2016年4月20日，刘洋、明丽萍在银行办理贷款手续。2016年4月25日，刘洋向明丽萍发送短信，内容为：“你好，上午一直还在开会，不方便接电话。本来昨天不是已经约定好了嘛，明天我们付首付款中用来解押的钱给你们嘛，怎么又说不卖了？能说下原因吗？”。明丽萍回复：“前面我老公生意资金周转不开，现在他从其他渠道融到资了，房子他舍不得卖了，不好意思”。刘洋回复：“这个问题从我这里一堆手续都办了，钱也筹到位了，我还是希望继续履行合同的”。明丽萍回复：“理解，你还可以再选择，我们房子就一个，给个卡号，定金退你吧”。刘洋回复：“买房子我们是签了合同的，这是有法律约束的，具体的我们和中介都再商谈下，你们也再考虑下”。同日18时许，刘洋、费勤男(刘洋前妻)、刘忠洲（明丽萍丈夫）、银城惠美佳公司的吴楼、侯文当面商谈合同事宜。刘忠洲表示希望能解除合同，其资金已经回来了，不想卖了。刘洋表示希望能继续履行合同。其中刘忠洲陈述：我把我所有东西都告诉你了，我把我态度也摆在这里，其他的事情没有我的事了，黑的白的，随你啊。吴楼陈述：不是什么黑的白的，我们也没有黑的白的。说白了，他们是想拿到钱，我们是想拿到中介费，我们没有其他意思。费勤男陈述：我们是想买房，我们不是想拿到钱，我们是想付钱来买房。双方协商未果。后，刘洋又向明丽萍发送短信，内容为：“房主您好，我们希望合同能够继续履行，并且已经早就准备好了首付款，但4月24日的时候您们说不再履行合同了，昨天听中介说你们要再考虑一下，我们诚心希望尽快履行合同，希望您们在本周内接受我们的首付款中用于你们办理解押过户等手续。我们是真心想顺利办妥手续，盼回复”。明丽萍回复：“你好，我们没有跟中介说再考虑，一直想尽快了结此事！后期情况发生很多变化，没有按合同履约，我有权不再出售，想着跟你和谈解约，退你定金就算了，我最近身体不大好，不想再为这事纠结了，请您尽快决定”。2016年4月26日，刘洋账户上有55万元存款。另查明：明丽萍于2013年7月取得涉案房屋的房产证，于2016年4月9日取得涉案房屋的土地证。庭审中，明丽萍明确表示不履行涉案合同，经本院释明，刘洋变更诉讼请求，请求法院判令自2016年7月21日起解除双方签署的房屋买卖合同；明丽萍返还定金5万元；支付违约金59.6万元。审理中，刘洋提供《南京市存量房屋买卖合同》一份，该合同为完整的合同。明丽萍提供《南京市存量房屋买卖合同》一份，其中合同第五条关于办理贷款时间为空白，第五条第四款第3项、第4项、第六条权属转移登记、第七条房屋的交付、第八条税费承担约定中手写部分均为空白，除该部分以外，其他内容与刘洋提供的合同相同；明丽萍称当时双方未对该部分进行约定，该合同为无效合同。银城惠美佳公司提供《南京市存量房屋买卖合同》一份，除第五条第（4）“甲方同意乙方自留尾款180000元”处有刘洋、明丽萍签字外，其他内容与刘洋提供合同的一样；银城惠美佳公司称涉案合同系工作人员吴楼誊抄，双方对该部分进行了约定，系吴楼誊抄时写漏了。明丽萍陈述其于2016年4月24日电话通知银城惠美佳公司，明确表示不卖房了，从刘洋提供的短信记录及录音记录中可以看出刘洋已经知道其不准备卖房，且根据4月25日录音内容，刘洋并没有要继续履行合同，而是希望拿到钱。刘洋陈述银城惠美佳公司于2016年4月24日告诉其明丽萍不卖房，但其要求继续履行合同。明丽萍陈述其未向银行申请提前解押。刘洋陈述298万元包含车位使用权，车位使用权为8万元。明丽萍认为车位使用费用约为7万元至8万元。经询价，同户型的房产所在小区在5月中旬二手房成交价已达318万至350万元。以上事实，有《南京市存量房屋买卖合同》、录音资料、短信截图、询问笔录及当事人陈述等证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘洋提供的《南京市存量房屋买卖合同》对当事人的合同权利义务及主要条款约定明确，且与银城惠美佳公司提供的合同相同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。虽明丽萍的买卖合同有空白处，但合同主要条款完整，明丽萍对该空白处的内容有签字确认，故可以认定双方对该部分内容进行了协商并达成一致意见，其关于合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。庭审中，明丽萍辨称因刘洋未按约支付购房首付款及未按约与银行签订借款合同，其通知刘洋解除合同。根据合同补充条款约定，支付首付款55万元的时间为解押前或2016年4月10日，刘洋可以选择在解押前或者2016年4月10日支付首付款，且明丽萍尚未向银行申请提前归还贷款。故明丽萍辨称刘洋逾期支付首付款，与事实不符，本院不予采信。合同约定了办理贷款时间，即2016年4月15日，刘洋未按约办理贷款，存在迟延履行合同的义务，但刘洋与明丽萍于2016年4月20日办理了贷款签字手续，刘洋迟延办理贷款手续尚不构成根本违约。结合刘洋与明丽萍短信内容，明丽萍是基于其资金已到位，不愿意继续出售房屋。明丽萍要求确认双方合同于2016年4月24日解除，其解除商品房买卖合同无合同和法律依据，且刘洋起诉要求继续履行合同，故对该请求，本院不予支持。合同第十条约定拒绝将该房屋出售给买方为根本违约，买方有权解除合同。明丽萍于2016年4月24日无正当理由表明其不愿意出售房屋，构成根本违约，刘洋可以诉请解除合同。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。明丽萍预期违约，应承担相应的违约责任。刘洋要求明丽萍返还定金5万元，符合法律规定，本院予以支持。刘洋要求明丽萍承担违约金59.6万元，明丽萍抗辩违约金过高，结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，本院酌定违约金40万元。合同约定，任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，故本院认定刘洋应承担逾期办理贷款的违约金7450元（298万元×0.05％/天×5天）。明丽萍主张违约金中的7450元，本院予以支持，超过该金额的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、即日起解除刘洋与明丽萍签订的关于南京市江宁区秣陵街道清水亭东路10号千花溪苑4幢1405室的《南京市存量房屋买卖合同》。二、明丽萍返还刘洋定金50000元，并支付违约金400000元，合计450000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、刘洋支付明丽萍违约金7450元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。上述第二、三项抵扣后，明丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘洋442550元。四、驳回刘洋的其他诉讼请求。五、驳回明丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10340元，反诉案件受理费4880元，合计15220元，由刘洋负担3138元，由明丽萍负担12082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审 判 员  樊琴亚人民陪审员  尹丹丹人民陪审员  严 刚二〇一六年十一月三日书 记 员  吴 飞