天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初48698号原告:长城物业集团股份有限公司天津分公司,住所地天津经济技术开发区第三大街51号金融街服务区西区一期2号楼C座。负责人陈耀忠,职务:总经理。委托诉讼代理人:杨海,天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。被告:天津食神餐饮管理有限公司,住所地天津中新生态城和旭路276号天和新乐汇5号楼206室。法定代表人朱晨阳,职务:总经理。委托诉讼代理人:杨阳,该公司经理。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司诉被告天津食神餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2016年9月7日立案后,依法由代理审判员柳斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨海,被告委托诉讼代理人杨阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告给付原告拖欠的2015年4月1日至2016年7月31日期间的物业费101317.92元;2.案件受理费由被告承担。事实和理由:2010年8月,原告与天津生态城投资开发有限公司(以下简称:投资公司)签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》,合同约定由原告为其开发建设的的天津市中新生态城和旭路276号天和新乐汇项目提供物业服务,其中底商物业费收费标准为16.5元/月·平方米,投资公司或业主应于每月10日前缴纳物业管理,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的,从其约定。合同生效后,原告按照合同约定为天和新乐汇项目提供了物业服务。被告系天和新乐汇5号楼206室商铺承租人,该商铺面积为383.78平方米,租赁经营期限为3年,租赁合同约定物业费由承租人承担。被告承租后一直从事餐饮经营活动至今,现尚拖欠2015年4月1日至2016年7月31日期间的物业管理费101317.92元。原告认为,被告系天和新乐汇5号楼206室房屋实际使用人,按照物业合同以及相关法律规定,应按照约定如期按约交付物业管理费用。原告已按照物业服务合同约定为被告提供了优质、高效的物业服务,但被告确拒不履行缴费义务。综上,原告为维护期合法权益,诉讼至法院,望判如所请。原告为证明其主张,向本院提交了以下证据:1.《天津市非住宅前期物业服务合同》,拟证实原告系天津中新生态城和旭路276号天和新乐汇项目物业服务企业,商业项目物业管理收费标准为16.5元/月/平方米;2.《租赁合同及其附件》,拟证实被告系天和新乐汇5号楼206室房屋承租使用人,其与涉诉房屋所有人约定物业费由承租人担负;3.《交房确认书》,拟证实涉诉房屋开发商已经于2014年11月1日交付被告经营使用;4.《缴费通知单》、《通知签收登记表》,拟证实原告就被告拖欠的物业费曾多次向被告进行过催收;5.《声明》,拟证实涉诉房屋开发商授权原告向被告收取拖欠的物业费,并未直接向被告收取过任何物业费用。被告辩称:原告未按物业服务合同约定为被告提供保质物业服务,如原告物业管理团队不成熟,节假日期间保洁人员不在岗,严重影响了商户店面形象;物业公司员工多次在我公司营业期间登顶进行物业作业,严重影响了我公司正常营业;重大节日期间,物业公司未有任何措施制止无照经营摊点,且经被告多次找物业公司人员均不在场;原告收费管理混乱,被告已经交纳能源费的情况下,还单独承担空调的电费,原告存在重复收费的问题;被告2015年经营期间,涉诉商户突然停电,原告未有任何紧急预案,造成被告食材大部腐烂,造成被告严重经济损失;原告提供的空调服务,夏天温控温度30度左右,冬天温控温度10度左右,因温差较大造成被告顾客大量流失;每次逢节假日期间,原告未经任何审批手续未履行任何通知手续,关闭地库,导致客流量大幅减少;一楼通往二楼的客服电梯始终未开通,此举亦造成我公司营业额的大幅下降;最后,公共区域损坏部分维修不及时,物业服务存在严重质量问题。综上,我公司仅同意向原告缴纳50%的物业服务费。被告为支持其抗辩,向本院提交了以下证据:1.涉诉楼盘项目物业服务现状,拟证实原告物业服务存在重大瑕疵,流动无照商贩无人管理、客服自动扶梯始终未开通,物业服务存在重大瑕疵;2.涉诉房屋夏季空调运行温度,拟证实涉诉商户夏季空调运营温度严重影响被告正常经营,物业服务存在重大瑕疵。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告具有物业管理企业一级资质,原告经招投标于2010年8月11日与天津生态城投资开发有限公司就中新天津生态城和旭路276号天和新乐汇项目签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》,合同期限为自2011年5月1日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准,合同第六条约定为物业管理服务费采用包干制,商业项目每月每平米16.5元(其中含能源费8.98元),以上费用业主入住后每月10日前交纳。另查,天津生态城投资开发有限公司委托天津生态城城市资源经营有限公司对上述天和新乐汇项目予以出租管理,2014年11月1日天津生态城城市资源经营有限公司与被告签订了《租赁合同》,约定将天津生态城天和新乐汇和旭路5号楼206室由被告承租经营使用,建筑面积为383.78平方米,租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日止,所租房产的物业管理费标准为16.5元/月/建筑平方米,被告应以银行汇款方式向天津生态城城市资源经营有限公司或向物业公司缴纳租金以及物业管理费。签订《租赁合同》当日,天津生态城城市资源经营有限公司将涉诉房屋交付被告,被告承租涉诉房屋后缴纳了部分物业服务费,后原告就被告拖欠的上述物业费予以书面催收,但被告未予以交纳。再查,就原、被告所争议物业费中所包含的能源费,本院调取了原告就涉诉物业项目的投标文件并走访了中新生态城能源公司,经了解涉诉项目的温度调节需使用燃气设备,原告将核算后的能源费用平均到每月予以核收;被告就涉诉房屋空调设备进行过改装;客服电梯确未开启,原告告知因客服电梯未安装紧急按钮,生态城管委会处于安全隐患只考虑,禁止开始客服电梯,但原告已经积极联系相关专业机构,拟年底正常开始客服电梯;原告提供的物业服务存在部分瑕疵如卫生清理不及时、车辆停放管理不严、客服回应缓慢等。本院认为,原告2010年8月与天津生态城投资开发有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》为有效合同,被告作为该项目的物业使用人(其已与物业所有人约定物业费用由被告承担),应受合同约束,原告提供了物业管理服务,被告应履行给付物业管理服务费的义务。庭审中,被告对原告主张的拖欠物业费的时间以及涉诉房屋面积均不持异议,本院予以确认。被告关于原告物业费中能源费的收取属于重复收费,经本院核实原告主张物业费中包含的能源费符合客观事实,故对被告之抗辩本院不予支持;其次,关于被告物业管理服务不到位,服务有瑕疵,要求扣减物业费的抗辩,经查,被告针对抗辩提交了照片举证证实,原告虽对服务内容进行了形式举证,但针对被告抗辩所指向的实际问题未提供充分证据予以反驳,经本院实地勘验,原告物业服务确存在些许瑕疵,但就空调温度控之事宜被告承租房屋空调设备存在部分改装,况且温控设备根据客流量的多少由物业使用人自由调节,故不能根据原告提供的温控照片来确定温度不能达标的原因。虽然原告在履行合同的过程中存在一定的瑕疵,但本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,应适当酌减被告应缴纳的物业服务费,对双方当事人方显公平。据此本院酌情扣减原告物业费标准的5%,籍以促进原告及时提升服务质量,改善服务水平。故,对原告主张物业费101317.92元的诉讼请求,本院支持96252.02元,超出部分的诉请,本院不予支持。纵观全案,建议双方在今后的合同履行期间,本着相互支持、广泛沟通、求同存异之原则,共同努力为同创造文明、和谐、经济繁荣的商业金融圈多做贡献。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告天津食神餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司拖欠2015年4月1日至2016年7月31日的物业服务费96252.02元。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1163元,由被告负担,被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一六年十一月二十八日书 记 员 唐艺翾附:法律释明:1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条第(五)项:按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条:一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。温馨提示:上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费:1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的,持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。