山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2015)即民初字第3461号原告：张友谊，男，1974年1月1日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：陈高华，女，1976年4月13日出生，汉族，系即墨胜和法律服务所法律工作者，住即墨市。被告：青岛鑫吉潼包装有限公司，住所地即墨市经济开发区黄河三路东首。法定代表人：金钟海，经理。委托诉讼代理人：黄立显，山东文鼎律师事务所律师。原告张友谊与被告青岛鑫吉潼包装有限公司（以下简称鑫吉潼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2015年6月9日、10月12日公开开庭进行了审理。原告张友谊及其委托诉讼代理人陈高华，被告的委托诉讼代理人黄立显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张友谊向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿在租赁原告房屋期间因对租赁物使用维护不善而给原告造成的损失10000元。具体数额以评估为准；2、诉讼费用由被告承担。后原告张友谊增加诉讼请求为11711.1元，并交纳了诉讼费43元。事实和理由：2010年7月份开始，被告租赁原告厂房一处开办温泉分公司，该厂房所有门窗、水电供暖等设施齐全，完好无损，可正常使用。被告在使用期间，因对租赁物使用维护不善，导致租赁物破损严重。截止到2015年4月14日通过执行庭强迁，被告从租赁厂房内撤离迁出。对于被告损坏的部分原告当场进行了全程录像。因此而产生的损失，原告请求法院依法判令被告予以赔偿。被告青岛鑫吉潼包装有限公司辩称，原告所称不是事实，系滥用职权胡搅蛮缠，请法庭依法驳回其诉讼请求。被告在使用期间都是正常使用，根据合同约定如果是被告有失职造成的损失由被告承担，被告并没有这方面的行为，且没有给原告的租赁物造成任何损失，所以被告不应当承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2010年7月8日，原告张友谊（甲方）与被告鑫吉潼公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方坐落于温泉镇东杨村的厂房（含院内所有房屋），租赁给乙方使用，工作台案，交给乙方无偿使用。二、租赁时间为五年，自2010年7月9日起，将出租房屋交付承租方使用至2015年7月9日收回。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。三、租金：年租金为壹拾陆万元整（￥160000元）。租金于2010年7月9日一次性交纳第一年的房租，以后每一年的3月9日前，交纳当年的租金。逾期未交租金，视为乙方中途退租。赔偿甲方违约金。四、租赁期内，乙方对房屋进行装修，装潢，不得破坏房屋的结构，期满后，不得恶意破坏。否则，甲方有权要求赔偿。五、房屋租赁期间，甲方出租的房屋无任何抵押，债务和其他纠纷。出租房屋所涉及水、电、卫生费和经营活动所产生的各种税费（如土地使用税，房屋租赁税等各种税金）由乙方承担，其它相关向镇政府交纳的土地费用由甲方承担。六、甲方中途终止合同要赔偿乙方年租金相等金额的违约金，乙方中途退租向甲方赔偿年租金同等金额的违约金。国家占有土地或动迁，乙方需无条件退出，甲方应退还余下租金，双方均不属于违约。七、乙方在租赁期间应注意做好防火、防盗等各项安全工作，不得进行非法活动。八、如果出租方将房产所有权转移费第三方时，本合同对新的房产使用权继续有效。出租人出卖房屋，应在三个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。九、乙方在生产经营活动中所涉及到的工商、税务、防火安全，招工等相关事宜，甲方有义务积极协助。十、乙方不准将房屋以其他方式转租给第三方，如果发生以上情况视为乙方违约甲方有权终止合同。十一、本合同未尽事宜，经双方做出补充规定，补充规定与本合同具有同等的效力。合同签订当日，被告张友谊将涉案房屋交付原告鑫吉潼公司使用。《房屋租赁合同》签订后，原告张友谊（甲方）与被告鑫吉潼公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：1、甲方借给乙方使用工作台案数量如下：60CM×120CM，47个；120CM×240CM,48个；120CM×180CM，2个；190CM×240CM,3个；160CM×240CM,1个，工作台案数量总计：101个。2、院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。3、水设施：2吨压力罐一个，2千瓦潜水泵一个。4、暖气设施：2吨锅炉一台，2.2千瓦循环泵一个，暖气片40组。5、电力设施：配电箱8个，日光灯196根，吸顶灯38个，办公室吸顶灯10个。6、以上设施完整、正常工作。乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。7、乙方必须保证甲方西院的日常生活用水、用电。8、2010年7月14日晚抄电表度数为7848.6度。9、如乙方需要在院内扩建、改建需经甲方同意。2007年4月30日，被告与即墨市温泉镇东扬戈庄村民委员会签订《土地租赁协议》一份，主要约定，被告租赁地块位于温泉镇东扬戈庄村村北，莱青路路东侧，面积约为10.3亩，租赁期限为30年，即自2007年4月30日起至2037年4月30日止。涉案房屋系被告张友谊所建，但涉案房屋未办理建设工程规划许可证。2014年3月13日，本案被告青岛鑫吉潼包装有限公司为与本案原告张友谊房屋租赁合同纠纷一案，诉讼来院，经审理，本院于2014年7月21日作出（2014）即民初字第2493号民事判决书，判决：“一、原告青岛鑫吉潼包装有限公司与被告张友谊签订的房屋租赁合同无效；二、原告青岛鑫吉潼包装有限公司于判决生效后十日内迁出并交付租赁张友谊的房屋；三、被告张友谊于判决生效后十日内返还原告青岛鑫吉潼包装有限公司2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元；四、驳回原告青岛鑫吉潼包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告预缴），由原告青岛鑫吉潼包装有限公司负担333元，被告张友谊负担467元。”原告张友谊对该判决不服，上诉至青岛市中级人民法院，经审理，青岛市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）青民一终字第2112号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2015年1月16日，本案被告青岛鑫吉潼包装有限公司向本院执行庭申请强制执行（2014）即民初字第2493号民事判决书。2015年3月20日，本案原告张友谊向本院执行庭申请强制执行（2014）即民初字第2493号民事判决书。2014年12月23日，张友谊为与鑫吉潼公司财产损害赔偿纠纷一案，诉至本院，后于2015年3月22日撤回起诉。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告张友谊提交的2015年4月14日法院强迁当场的全程录像及2014年10月24日即墨法院民一庭宋庭长应中院要求到现场组织双方交接，被告拒交的全程录像光盘一份，证明因被告维护、维修使用不善造成租赁物的破损状况。被告认为证据三系原告单方制作没有法律效力和证明力，且不能证明损坏情况，更不能证明是被告失职造成的损坏，因此被告对该证据不予认可。破损状况以鉴定机构现场勘验为准，对原告单方制作的录像本院不予认定。在诉讼中，原告就被告鑫吉潼公司在使用涉案房屋期间造成了租赁物损毁，申请对修复租赁物所需要的价值进行评估，租赁物毁损包括厂房的院子的大门损坏、北车间的北门损坏、取暖锅炉损坏、潜水泵损坏、暖气片不好用、车间与办公室的房顶均漏雨屋顶的钢结构都锈了、电缆线应当恢复原位、院子内的地面被大车压坏进雨水（去年原告找人修过，花了1980元）、办公室及车间窗户玻璃破损。被告认可原告张友谊上述设施交付使用时是正常使用，但院子的大门之前就是不好使用也没有遥控器、地面之前也是现在这个状况。本院依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所进行评估。经过前后两次现场勘验，青岛信永中和工程造价咨询事务所作出了编号为第2014QDX1009-2016J-085号的造价鉴定报告。原告张友谊于2016年9月1日支付鉴定费3000元。该鉴定报告中：五、鉴定结论：1、我们根据现场勘察和实地测量的工程量，路面修补、电动伸缩门更换以及电缆拆除恢复和水泵检修进行造价鉴定，工程造价鉴定值为11711.10元。2、屋顶损坏修复因工程量无法计量，该鉴定报告未包含该部分。3、电动伸缩门更换造价鉴定未考虑原有已使用年限或自然磨损等其他因素。经对青岛信永中和工程造价咨询事务所作出的编号为第2014QDX1009-2016J-085的造价鉴定报告的质证，原告的质证意见如下：1、该报告未对租赁房屋屋顶损坏的修复费用作出鉴定，属于对申请人申请鉴定项目的遗漏，请法院要求鉴定机构对此作出补充鉴定结论。工程量可以实地测量，鉴定机构以工程量无法计量为由，对屋顶的修复费用不作鉴定，该理由属于明显不成立的理由。对此原告有异议。并且鉴定机构收取申请人的鉴定费后，依法有义务对原告申请的鉴定项目作出鉴定结论，如不能作，应当在接受委托时就明确表示，法院可以委托能做的鉴定机构予以鉴定，以防申请人的权益得不到保障。2、电动伸缩门的估价明显偏低，有失公正。请法院要求鉴定机构对估价依据作出说明或重新评估。3、鉴定期限过长，原告权益受到侵犯。2015年6月25日鉴定机构接受即墨法院的委托，2016年8月30日才作出鉴定结论，超长的鉴定期限，变相的支持了被告，原告认为鉴定机构违反鉴定活动的基本程序规则所作出的鉴定结论，有失公正。被告的质证意见如下：鉴定报告只是对原告的厂房等客观状况进行了勘验，不能成为原告向被告主张损失的依据，因为该鉴定报告并没有证明其损毁的部分是什么原因是谁的责任导致的、是什么时间造成的、当时是什么状况，虽然电动门不是被告损毁的，对于电动门质量有别价格不一，鉴定报告做出的8468元没有依据，应当根据原告当时购买电动门发票上的价格作为参考，显然原告并没有提供这样的证据，因此该鉴定机构对电动门的造价缺乏基础证据和依据。2、该鉴定报告也注明电动门跟换造价鉴定未考虑缘由，已经使用年限，和自然磨损等其他因素。3、对地面破损1938.52元，与被告毫无关系，这是原告的地面的自然现象，不是被告的责任。4、对于电缆拆除264.24元及人工和机械费646.64元，不应当由被告承担，因为被告根本就没有用原告的这条电缆线，用的是自己够买的电缆，其直径更粗价格更高，且一直在原告处被告没有取回。5、对于锅炉单级离心泵393.70元价格过高，实际上只是一个阀门断裂，连阀门更换加人工费至多300元，被告愿意承担300元的损失。后青岛信永中和工程造价咨询事务所对张友谊的质证意见作出回复：1、屋顶损坏部分未出具鉴定意见，因工程量无法核实。该项目起因屋顶安装监控系统导致漏雨，进行现场勘查时法院、原告与被告均同时到场，并对房屋进行了查看，当天无雨，无法直接确定漏点，并且已将该事项与几方现场情况进行了说明。其次，即便漏雨部位确定，其漏雨因由及修复方案应当由第三方权威机构提供具体修复意见。2、对于电动伸缩门估价明显偏低，有失公正：确定本着公平公正、不偏不倚。如若认为价格不合理请举证。3、鉴定期限过长：鉴定费用缴纳后出具鉴定报告。对于该回复，本院多次电话联系原告方，电话无人接听，后本院通过EMS给张友谊的送达地址确认书上确定的地址和联系人寄送了该回复。被告鑫吉潼公司对该回复发表质证意见：1、关于回复称“该项目起因屋顶安装监控系统导致漏雨”系越权行为，超出了鉴定范围，是无效的，不负责任的，也与事实不符，我方不认可。2、关于“电动门价格本着公平公正、不偏不倚”问题，（1）这是口号式的，该鉴定并未注明是根据什么证据评出来的，当时买价是多少，是一手还是二手，有无正规发票等等。（2）该电动门当时就不能正常使用，连遥控器都未交付，根据不能使用，我方要求修好，对方称那要加大租赁费，就不是每年16万元了，因此，电动门就是那样子，无法正常使用。本院认为，根据本案诉讼当事人的诉辩、陈述及查明的事实，本案诉讼当事人争议的焦点问题是：被告鑫吉潼公司使用涉案厂房期间是否对租赁物造成毁损。根据双方签订的《房屋租赁补充合同》，列明了租赁物的详细情况，其中第2条载明：院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。第6条载明：以上设施完整、正常工作。乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。双方签订的合同约定明确，所有补充合同载明的设施完整、正常工作，即被告鑫吉潼开始使用涉案厂房时，补充合同中列明的设施均完整、正常工作。本院依原告的申请委托青岛信永中和工程造价咨询事务所进行评估，鉴定结论为根据现场勘察和实地测量的工程量，路面修补、电动伸缩门更换以及电缆拆除恢复和水泵检修进行造价鉴定，工程造价鉴定值为11711.10元。故，被告鑫吉潼公司应赔偿原告张友谊11711.10元。关于屋顶部分补充合同并没有对其进行约定，鉴定报告对屋顶损坏修复因工程量无法计量未包含该部分，故原告主张被告赔偿屋顶损失证据不足，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛鑫吉潼包装有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张友谊11711.10元；二、鉴定费3000元，由被告青岛鑫吉潼包装有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元（原告预缴），由被告青岛鑫吉潼包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  王文萃二〇一六年十一月十一日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”2、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”