贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初2720号原告罗兰，女，汉族，生于1977年5月6日，住习水县。委托代理人李幸，贵州遵义律师事务所律师。被告习水县利民房地产开发有限公司。法定代表人张永余。被告习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。负责人袁图平。委托代理人袁图凯，系袁图平之兄。原告罗兰诉被告习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗兰及委托代理人李幸，被告绿洲豪园项目部负责人袁图平及委托代理人袁图凯到庭参加诉讼，被告利民公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月24日，被告在习水县绿洲豪园项目部办公室与原告签订商品房买卖合同，原告购买被告利民公司开发的绿洲豪园一号楼二层100平方米的商品房。合同对商品房的基本情况、商品房价格等相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付首付款共计110万元，被告绿洲豪园项目部负责人袁图平向原告出具收条二张并加盖绿洲豪园项目部公章，合同约定交房时间为2014年12月31日前。交房时间到后，被告不能交房，原告于2015年向习水县法院提起诉讼，诉请二被告履行合同，交付房屋等，该案经习水县人民法院、遵义市中级法院审理后作出判决，除认定合同有效外，以诉争房屋存在“一房多卖”现象，且已被人民法院予以查封，权属关系不明确为由驳回了原告的诉讼请求，并在判决书中向原告释明，可主张解除合同，要求被告承担相应的违约责任。为此，一、请求解除原告与被告签订的商品房买卖合同；二、由二被告从2013年12月24日起按人民银行同期同类贷款利率支付已付购房款利息至2016年6月6日的利息16万元；三、由二被告返还购房款110万元，并承担向原告支付110万元的赔偿责任，共计应支付原告220万元。被告绿洲豪园项目部辩称：原告诉请解除合同，被告不同意解除，原告诉请被告返还购房款110万元，并赔偿其损失110万元不当，因双倍返还购房款是法律对合同一方当事人恶意违约和具有欺诈行为进行惩罚性赔偿的一种民事责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、撤除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，被告不存在上列规定的情形。虽然遵义市中级人民法院（2016）黔03民终1332号判决书认定被告存在一房多卖现象，但“现象”不等于是事实，该判决书所列母越华、王钦群、ＸＸＸ、王钦平、刘世林、文明丽、罗兰等五户买受人中，只有本案属于商品房销售合同，其余四户均属于商品房预约合同，被告没有交付房屋的义务，只有承担违约责任的义务，故被告不存在一房多卖的违法事实。也就不承担双倍惩罚性的违约责任。被告修建的二楼商业用房是原、被告双方签订合同后被查封的，在双方签订合同时并未查封。被告修建的二楼商业用房建筑面积有1500多平方米，完全可以将商品房交付给原告。为此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院依据有效责任确认以下事实：习水县东皇镇新华桥片区旧房改造工程于2003年启动，开始由赤水强化房地产开发公司开发，后转给利民公司开发。2008年6月2日利民公司下文明确袁图平为该公司副经理，分管拆迁、建筑、销售、财务、安全等工作。并于2011年2月28日授权委托绿洲豪园项目部及项目负责人以利民公司名义负责项目拆迁、开发建设、房屋销售等工作。2013年12月24日，原告罗兰与被告绿洲豪园项目部签订《商品房买卖合同》约定：被告绿洲豪园项目部将其开发的绿洲豪园第一幢第二层建筑面积100平方米的商业营业用房出售给原告罗兰，每平方米单价为22000.00元，总价款2200000.00元，买受人以银行按揭方式付款，在合同签定之日交付首期付款1000000.00元，交房时间为2014年12月31日，双方同时约定了其他事项。合同签订后，原告付给被告绿洲豪园项目部负责人袁图平购房款1100000.00元，袁图平出具收据两张并加盖绿洲豪园项目部的财务专用章给原告。后因被告未按合同约定交付房屋，原告于2015年诉来本院请求被告履行合同，交付房屋。该案经本院审理和遵义市中级法院审理，一、二审均作出判决，除认定合同有效外，以诉争房屋存在“一房多卖”现象，且已被人民法院予以查封，权属关系不明确为由驳回了原告的诉讼请求，并在判决书中向原告释明，可另案主张解除合同，要求被告承担相应的违约责任。为此，原告诉来本院。另查明：习水县房屋和城乡建设局于2013年12月19日为被告颁发了遵市商房预证习字（2013）第201314号《遵义市商品房屋预售许可证》，该证载明售房企业名称为习水县利民房地产开发有限公司，开发项目名称为绿洲豪园1号楼，开发项目为东皇镇府西路绿洲豪园1号楼商品房预售面积为24866.9平方米，开工日期为2012年6月18日，竣工日期为2014年6月8号，交房日期为2014年12月31日。但对住房部分予以封存，未颁发预售许可。2号楼现在尚未修建。习水县发改局对该项目下文备案的时间是2011年6月14日，建设工程规划许可证颁发时间是2011年8月16日，建筑工程施工许可证颁发的时间是2012年7月27日。现被告已经修完工的一号楼二层框架结构建筑面积和套内面积经有关部门测绘为1539.75平方米和1281.96平方米。该房屋二楼被母越华诉利民公司商品房销售合同纠纷案已被母越华申请保全。习水县住房和城乡建设局将被告修建的绿洲豪园1号楼二层营业用房规划成七部份，即2—1，建筑面积191.01平方米；2—2，建筑面积306.23平方米；2—3，建筑面积189.29平方米；2—4，建筑面积189.29平方米；2—5，建筑面积187.96平方米；2—6，建筑面积146.89平方米；2—7，建筑面积152.74平方米。该二层营业用房同时存在“一房多卖”现象。于2008年预定给母越华730平方米，2011年将其余部分全部预定给母越华；2008年预售给王钦琼、ＸＸＸ、王钦平等人500平方米，2014年预售给刘世林300平方米，2011年预售给文明丽500平方米。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同经本院和遵义市中级人民法院一、二审判决认定房屋无法交付，合同客观上无法履行。原告诉请被告解除合同，本院予以支持。本案争议焦点在于被告是否存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》（以下简称解释）第八条和第九条规定的违约情形，即被告是否应当赔偿原告已付购房款一倍的损失。而该《解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、撤除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”对照该两条规定，原、被告双方于2013年12月24日签订合同后，被告并未将该房屋抵押和出售给第三人，双方在签订合同时被告已经取得预售许可且也不存在抵押的事实。且被告存在的是一房多预售的现象，并未真正存在一房与多个人签订正式商品房销售合同的情形。故原告诉请被告赔偿已交购房款一倍的损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但被告在与原告签订合同后，因涉及其他案件导致房屋被扣押无法交付房屋，合同履行不能的主要过错责任在被告，且占用原告的资金造成原告损失客观存在，原告诉请被告按照人民银行贷款利率支付利息损失符合法律规定，应予支持。本案中，袁图平系绿洲豪园项目部负责人，利民公司书面授权绿洲豪园项目部及袁图平以公司名义负责项目的相关活动，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，袁图平以项目部负责人名义对外销售房屋并收取购房款的行为，系履行职务行为，其法律后果应当由利民公司承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告罗兰与被告习水县利民房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由被告习水县利民房地产开发有限公司返还原告罗兰购房款1100000.00元，并支付资金占用损失160000.00元，共计1160000.00元；如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗兰的其余诉讼请求。案件受理费12840.00元，由被告习水县利民房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院诉请执行。审判员 陆 达二〇一六年十一月二日书记员 袁浩洋