重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初4127号原告：中国银行股份有限公司重庆大渡口支行，住所地：重庆市大渡口区钢花路624号，统一社会信用代码：91500104902957178W。主要负责人：柏宏伟，该支行行长。委托诉讼代理人：赵祥，男，该支行工作人员，一般代理。委托诉讼代理人：张加均，上海锦天城（重庆）律师事务所律师，一般代理。被告：田红伟，男，1972年12月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：重庆晋愉岭地房地产有限公司，住所地：重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋。法定代表人：胡雪莲。原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行与被告田红伟、重庆晋愉岭地房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行委托代理人赵祥、张加均，被告田洪伟到庭参加了诉讼，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告贷款本息合计382956元（利息、罚息、复利暂计至2016年6月22日），并应按中国人民银行有关规定及合同约定计算至全部贷款本息清偿之日止；2、判令被告支付原告为本案支付的律师费22900元；3、原告所有诉讼请求对被告所有的位于大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋享有优先受偿权；4、被告重庆晋愉岭地房地产有限公司对原告的所有诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告田红伟于2014年10月因购买大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋需要，向原告申请借款人民币376000元，并与原告签订了编号为“2014年渝渡01字0249号”个人购房贷款合同及对应的抵押合同。该笔贷款于2015年2月10日发放，故原告与被告签订的个人购房贷款合同和抵押合同正式生效。被告以本次借款所购的房屋作为抵押向原告申请房屋按揭贷款，贷款金额为376000元，期限20年。被告就贷款已长期拖欠还款，截至2016年6月22日，该笔贷款已经逾期235天，欠款本息及罚息合计21278.18元，未到期本金为361677.82元。根据原告与二被告签订的《个人购房贷款合同》约定，应自借款合同生效起，至原告取得购房借款人以《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》止，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司为购房者提供全额不可撤销连带责任保证担保。被告出现逾期后，原告通过电话、信函等方式进行反复催收，但被告一直未能按约还款。故原告诉至法院，要求依法裁决。被告田红伟辩称，对贷款事实没有异议。原告将借款一次性划给开发商，对资金的监管有责任。原告没有按照合同约定执行，贷款合同约定每月15日还款，但原告每月1日便扣款，导致被告个人征信受到影响。被告重庆晋愉岭地房地产有限公司未到庭应诉也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年10月24日被告田红伟与被告重庆晋愉岭地房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告田红伟购买被告重庆晋愉岭地房地产有限公司开发的位于重庆市大渡口区晋愉江州大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋。被告田红伟因购买上述房屋的需要，于2015年1月19日与原告、被告重庆晋愉岭地房地产有限公司签订《个人购房贷款合同》，合同编号为：2014年渝渡01字0249号。原告作为贷款人，被告田红伟作为借款人，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司作为保证人。该合同主要约定：1、本合同项下的贷款金额为376000元，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；2、合同项目下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋；3、本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行，浮动方式为浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；4、按月结息和付息，每月的约定还款日为结息日和付息日；5、若借款人未按约定该期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；6、本合同项下贷款按月等额本息还款，还款期数共计240期，还款日为每月15日；7、本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证（自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任）；8、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本息、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；9、借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；同日，原告作为抵押权人、被告田红伟作为抵押人、被告重庆晋愉岭地房地产有限公司作为担保方三方签订了《重庆市预商品房抵押贷款合同》。该合同约定将被告田红伟购买的大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋为其向原告的贷款提供抵押担保。此后原、被告就该抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年2月10日，原告按贷款合同的约定向指定账户发放了田红伟的个人住房贷款。此后，被告田红伟按约定偿还了部分贷款后未能继续按约还款，截止2016年6月22日尚欠原告贷款本金368792.36元，利息13580.69元、罚息188.17元、复利394.78元，共计382956元。就上述所欠本息及罚息，原告于2016年3月9日向被告田红伟寄送了律师函，催还所欠贷款。此后，被告田红伟未能偿还所欠贷款本息。原告为实现债权委托律师已支付律师费22900元。截止原告起诉，被告田红伟所购房屋未按约进行交房，也未办理所有权证。上述事实有原告的陈述及其提交的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房贷款合同》、《重庆市预商品房抵押贷款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、中国银行重庆市分行零售贷款借款凭证、田红伟的还款明细、律师函及邮寄凭证、律师委托合同、律师费发票，被告田红伟的当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，由于被告重庆晋愉岭地房地产有限公司未到庭应诉，根据民事诉讼法的相关规定，其应承担不到庭应诉的不利结果，对于原告方提交的相关证据证明的事实，本院予以确认。原告与二被告签订的《个人购房贷款合同》系各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。在原告履行了发放贷款的义务后，被告田红伟应当按照合同约定履行分期偿还贷款本息的义务。被告未按照合同约定按时偿还当期本息，已经逾期，其逾期偿还每期款项的行为已构成违约，原告有权按照合同的约定提前终止本合同，要求被告立即偿还未还的全部款项，并按照合同的约定收取罚息及复利。诉讼过程中被告田红伟对尚欠借款的金额及利息均无异议，本院予以确认。原告主张截止2016年6月22日，被告尚欠借款本金368792.36元，利息13580.69元、罚息188.17元、复利394.78元，共计382956元，被告田红伟无异议，本院应予支持。原告主张的罚息及复利按合同约定及中国人民银行规定计算至贷款本息清偿之日止，本院认为，应自2016年6月23日起以尚欠本金368792.36元为基数，按合同约定的罚息利率即中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算罚息，直至本金清偿之日止；同时以拖欠的利息13580.69元为基数，按合同约定罚息利率计算复利，直至本金清偿之日止。原告主张为实现债权而支付的律师费22900元，其提供有相关发票予以证实，也符合双方合同之约定，本院应予支持。原告主张对被告所有的位于大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1/04地块44幢7-3号房屋享有优先受偿权，由于相关房屋既未进行交付，也未办理所有权登记，更未按合同约定办理房屋抵押权登记。虽然原、被告按合同约定办了抵押权预告登记，但双方未就所涉房屋之抵押权办理登记，因此该抵押权未能设立，原告不享有相应的抵押权，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告重庆晋愉岭地房地产有限公司对原告的所有诉讼请求承担连带责任。根据《个人购房贷款合同》的相应约定，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司作为保证人为被告田红伟提供阶段性连带责任保证即自借款合同生效之日起至原告取得被告所购房屋办理的抵押登记证明之日止。由于被告田红伟所购房屋尚未办理所有权抵押登记，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司应当对被告田红伟的债务承担连带偿还责任，本院对于原告的此项请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告田红伟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行借款本金368792.36元，利息13580.69元、罚息188.17元、复利394.78元，共计382956元，并以本金368792.36元为基数自2016年6月23日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付罚息，以13580.69元为基数自2016年6月23日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付复利；二、被告田红伟支付原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行律师费22900元；三、被告重庆晋愉岭地房地产有限公司对被告田红伟的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司重庆大渡口支行的其他诉讼请求。本案案件受理费7388元已由原告预交，因本案适用简易程序审理，应减半收取诉讼费，退还原告3694元，由被告田红伟承担3694元，并于本判决生效之日起十日内给付原告，被告重庆晋愉岭地房地产有限公司对上述诉讼费承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  廖光洁二〇一六年十一月二日书 记 员  陈 智