上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9724号原告(反诉被告)：上海磐基房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代理人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王彩玲，女，1970年6月5日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：孟团结，男，1970年5月6日生，汉族，住河南省。原告上海磐基房地产有限公司(以下简称“磐基公司”)与被告王彩玲、孟团结房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告王彩玲、孟团结提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2016年7月7日、2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告上海磐基房地产有限公司的委托诉讼代理人黄庭初、被告王彩玲、孟团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海磐基房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》及合同网上备案登记；2.判令被告支付解除合同赔偿金39,418.02元(购房款总价1,970,901元*2％)。事实与理由：原、被告双方于2015年10月17日就购买上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了网签版本的《上海市商品房预售合同》，约定购房总价为1,970,901元，被告于合同签订当日支付首付款600,901元，剩余1,370,000元于2015年12月1日前支付。2016年2月22日，因被告未能按约定支付后续购房款，原告向被告发出《催告函》要求被告向原告支付后续购房款，但被告至今未付，按照合同第七条，原告有权解除合同，要求被告赔偿违约金，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告王彩玲、孟团结辩称：不同意原告的诉请。原告负责为被告办理贷款，但原告没有办好，导致被告没有支付第二期房款。之后被告愿意支付贷款不成的相应房款，但是原告却不收取。同时，被告王彩玲、孟团结向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行系争房屋买卖合同条款，将房屋继续出售给被告；2.判令原告接受被告购房全款197万元，并尽快完成该套房屋的过户手续；3.判令原告返还曾承诺给予被告的优惠金额59,100元。事实与理由：售楼处工作人员承诺其余款项由售楼处代为办理银行贷款，并再三保证不会出现贷款不成或者贷款不足的情况。2016年1月4日，被告接到中国银行贷款员的电话，表示无法审批房价总额7成的贷款，只能贷款6成。对于其中的差额19万元，售楼处工作人员承诺可以帮被告办理小额贷款，被告表示同意，后因故小额贷款也未能成功办理。2016年3月14日，被告接到售楼处电话，要求被告补足19万元差额，被告当天就向朋友借款19万元，并于第二天去向原告付款。但是，原告竟然拒收，并称被告已经违约。被告认为，被告一直积极配合售楼处工作，从未耽误时间；是原告因房价上涨，欲高价另售他人；售楼处工作人员无法办理19万元的小额贷款，却未及时告知被告；被告接到电话第二天即去补足19万元，原告拒收有故意刁难被告之嫌。若合同继续履行，被告全额现金付款的话，原告曾承诺被告可享受九七折优惠，即优惠59,100元，现在原告不给被告优惠了。故被告提出反诉，请求判如诉请。原告磐基公司对于被告王彩玲、孟团结的反诉请求辩称：原告已经履行合同义务协助被告办理贷款，不能办理贷款是被告的个人资质问题。原告不可能保证银行最终发放贷款的数额同申请数额一致。2016年1月，被告已经知晓了中国银行不能如数办理贷款，存在19万元差额需要补足，但被告始终以资金不够、回老家过年、尚未返沪为由推脱，直至3月14日当日还表示没有钱凑足差额。3月14日晚，被告表示第二天至售楼处支付19万。但是，3月14日，原告公司会议决定，由于被告超过最后付款时间90天未能按约付清房款，故决定解除合同，追究违约责任。3月15日，原告业务员获悉公司决定后，未接受被告的付款。据原告核实，被告所购房屋原价为2,074,633元，购房时享受了销售案场统一的95折优惠，优惠后的价格为合同所载价格，被告要求在此基础上再享受97折优惠，没有依据，因为被告没有全额现金付款，即使有这个优惠也无法享受。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，暂测房屋建筑面积82.43平方米，每平方米单价23910元，根据暂测面积总房价款暂定为1,970,901元。合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际支付之日止，逾期超过九十天后，原告有权解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告，如被告已支付的房价款不足赔偿的，原告有权追索，原告如行使合同解除权的，应当书面通知被告。附件一付款方式和付款期限约定，被告于2015年10月17日前向原告支付房款600901元(包含被告向原告支付的定金2万元)，于2015年12月1日前以贷款形式向原告支付房款XXXXXXX元；被告应于签订本合同当日办理所有按揭手续，及交清所需材料；如因国家、地方政策、银行贷款审批标准、被告个人情况等原因导致被告不符合贷款资格，银行拒绝发放贷款或可贷出的贷款额不足以支付上述款项，被告需在上述所列的支付房款日期前付清剩余房款；如被告未按上述约定付款，则按本合同第七条有关规定处理；原告协助被告办理银行贷款手续，被告应支付所有办理贷款手续费用及相关费用。补充条款一第十一条约定，双方同意本合同及本补充协议项下一方对另一方的通知应以书面形式作出，并按双方在本合同所列示的联系地址寄送或当面送达；以邮寄送达的，一方按本合同所载地址向对方以挂号信方式发出通知后的第5个日历日即为送达日。补充条款二约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为人民币10万元。合同首部载明二被告的住址为上海市西环路西环三村XXX号XXX室。被告已经支付被告的房款金额为600,901元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2016年2月22的付款催告函、2016年3月14日的付款催告函、国内挂号信函收据、邮政局机打材料，原告提交上述证据拟证明原告已履行催告义务，向被告的合同地址寄送了催告函，被告已收到相关催告函。对此，被告表示被告并没有收到催告函，挂号信函收据上被告王彩玲的签名不是被告王彩玲所签，其中的邮局机打材料是原告伪造的。本院认为，被告提出邮局机打材料是原告伪造的但并未提供证据予以证明，邮局机打材料显示的邮寄地址为被告合同所载地址，按照合同约定通过挂号信寄送后5日即为送达，本院据此可以认定原告已向被告履行了付款催告义务。2.视频、录音光盘及文字整理稿，被告提交上述证据拟证明被告去支付尾款，但原告没有收取，且原告承认是原告的责任。对于视频，原告表示因被告当时态度不友善，故原告想稳住被告，而且在个人情感上也同情被告，所以将一部分责任揽在原告身上；对于录音，原告表示无法确认录音时间、地点、人物身份，且录音是偷录的，取得的合法性不予认可，即使录音与本案相关，所述内容与被告描述多有不同。本院认为，结合视频、录音及原、被告所述，可以认定原告业务员在2016年3月14日要求被告凑齐19万，被告于次日至原告处付款，但原告拒收的事实。3.税单及营业执照，被告提交上述证据拟证明在买房时被告将税单及营业执照给原告看过，原告认可被告符合购房资格。对此，原告认为该证据与本案无关，只显示了上海市闵行区莘庄团结水果经营部的缴税情况。本院认为，税单显示的纳税主体是上海市闵行区莘庄团结水果经营部，而非被告个人，上述证据无法证明被告个人的缴税情况符合上海市的限购政策。本院认为：原、被告之间签订的上海市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，被告未能提交材料证明被告个人的缴税情况符合上海市的限购政策，故合同在事实上无法履行，应予解除，合同的相应网上备案登记亦应予以注销。故原告关于合同解除、注销网签合同的诉请，本院予以支持；对被告关于合同继续履行、接受房款、办理过户、原告支付被告优惠金额的反诉请求，本院不予支持。合同既已解除，原告理应返还被告已付房款600,901元，本院对此一并予以处理，并不不妥。至于解除合同后相应的违约责任，一方面，原告未主张因限购造成的违约金；另一方面，现原告主张被告未按约定期限付款而有权解除合同并主张相应违约金，但从合同实际履行情况来看，虽然被告至2016年3月14日仍未付清房款，但原告业务员在该日仍告知被告凑钱付款，故双方对于付款期限的延长已经达成了一致的合意，被告于次日即凑足款项前去付款，原告却拒收，仍然依据原合同约定的付款期限主张被告逾期付款，故原告关于违约金的主张有违双方本合同履行中的诚实信用原则，本院不予支持，其因逾期付款导致解约的理由亦不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司与被告(反诉原告)王彩玲、孟团结于2015年10月17日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告(反诉原告)王彩玲、孟团结于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司注销上述第一项的《上海市商品房预售合同》的网上备案登记；三、原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王彩玲、孟团结房款600,901元；四、驳回原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)王彩玲、孟团结的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费865元，减半收取计432.50元，反诉案件受理费719元，合计诉讼费1,151.50元，由原告(反诉被告)上海磐基房地产有限公司负担392.50元(已付)，被告(反诉原告)王彩玲、孟团结负担759元(已付719元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年十一月二十三日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…….