北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初23917号原告张用德，男，1973年12月3日出生。被告乔颖楠，女，1986年6月4日出生。委托代理人宋淑英（被告乔颖楠之母），女，1958年10月10日出生原告张用德与被告乔颖楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告张用德、被告乔颖楠及其委托代理人宋淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张用德诉称：2014年7月底，原告与被告签署了房屋租赁合同，约定被告将位于北京市西城区安德路xx号楼x门xxx房租赁给原告。合同期为一年，月租金5000元。押一付三，押金5000元整。原告分别于2014年8月至11月，2015年2--5月付了当期租金。2015年7月底，通过电话联系，房屋续租一年，月租金5000元，半年一付，押金按元押金5000元不变。原告分别于2015年8月支付了2015年8月至2016年1月底，2016年2月支付了2016年2月至7月底的租金，分别为3万元。2016年4月24日，被告乔颖楠给原告妻子打电话说要卖房，让我们配合他们卖房。因事情较多，我爱人答应她只能周六或周日。2016年4月25日收到被告的短信，说是她租住的房子到期，届时他们将搬回安德路xx号楼x门xxx自己的房子。原告收到她的短信后立马去找房，但仔细阅读短信后发现短息中只提到押金，没有提到租金的问题，随后我爱人给她回了短信，明确所退的一切费用，我也通过电话给被告进行了沟通，被告满口答应所退费用，但说到具体的应退费用时却支支吾吾，含糊其辞。晚上我又与他们进行了沟通，电话中被告完全否定以前的承诺，且态度恶劣，说原告给的全部费用不是租金，全是押金。”此次沟通因被告的出尔反尔没有结果。2016年5月3日晚上，我们回家时，被告与杨磊及另外一人，在门口等待，随后双方发生了激烈争吵，后报警。经警察劝说，被告一行离开。2016年5月12日晚9时，家里突然断电。后发现是人为剪短电线报警，经查看录像发现被告一行三人于晚8:58分进入23号楼2门，9:01分离开。2016年5月20日即21日，被告、杨磊分别与我沟通看房事宜。我爱人给被告发短信说按原合同执行。2016年5月23日，上班时发现防盗门锁被口香糖堵死，遂报警。2016年5月24日下午5时左右，我女儿张启越放学时在家门口开防盗门时，被告、杨磊跟入，女儿因为害怕离开。我于下午5:32分到家时发现锁被堵，我随即联系被告，电话未接。报警后，警察建议我们找开锁公司，花费了500元。开门发现没电，敬佩电公司查验得知，电线再次被剪断。被告的一系列为给我们带来了极大地困扰。2016年8月1日，被告的母亲给我打电话要求协商此纠纷，我同意了。当晚9:40左右，我请被告的母亲及乔颖楠到我家商谈，后杨磊突然闯入与我发生了争吵，我当即请他们离开，但他们不走，在我推他们走时发生肢体冲突，后双方报警。警察到场后约双方到了派出所，双方和解。被告一行离开。后杨磊请来两位朋友说和未果。我和女儿待到次日凌晨2时左右回家时发现，防盗门已经被打开，被告及其母和杨磊在里面。东西被翻得到处都是。被告及其杨磊堵在门口，不让我们进门。为避免冲突，当着警察的面，我们拿走了自己的一些东西离开。故原告现将被告诉至法院，提出判令被告退还原告押金5000元，换锁费500元，向原告赔礼道歉，并承担本案诉讼费用。被告乔颖楠辩称：1、合同到期乙方强行霸占房屋。书面合同于2015年8月1日到期，双方没有续签，乙方按照原来租金强行续租，甲方告知乙方租金已涨到6800元/月，乙方依然按原租金打款。甲方多次电话通知乙方搬出，乙方拒不搬离。2016年4月25日，甲方以电话、短信、房门贴条等多种方式通知乙方搬离，乙方说同意搬离（诉状提到”我马上搬离”），但仍没有搬出（2016年5月30日110为此事出警）。2016年7月31日（按乙方自己的租金计算也到期），甲方再次要求乙方搬离，乙方仍没有搬家打算（短信为证）。2016年8月1日晚，甲方前来协商，乙方大打出手，将杨磊打倒多处受伤（有录像，110出警记录）。后来警方看了房屋租赁合同及房产证等，强行要求乙方离开，并对乙方进行了批评警告。乙方2016年8月6日才将全部物品搬走。1、乙方没按合同给足房租，记录如下：2014年8月1日：付款9000+7500元（无争议）；2014年11月1日：付款14300元（3个月房租少付700元、晚付一天）。2015年1月30日：付款15000元（无争议）。2015年5月3日：付款15000元（晚付3天）。2015年7月30日：付款21000元。2015年8月14日：付款8860元（晚付14天，少付190元，9000+50-（140+50），甲方因乙方电话停机不付房租帮乙方交了50元手机费）。2016年1月30日：付款21000元。2016年2月5日：付款9000元（晚付5天）。自2016年2月按6800元/月计算，共少付9000元。乙方少付甲方合计：700+190+9000=9890元。3．水电燃气欠费未付。房屋至今未做物业交割，水电燃气卡尚未归还，所欠水电燃气费合计1500元。4．电器损坏。电视：2000元洗衣机：1800元燃气灶：1000元。热水器（乙方租住期内损坏甲方更换）：1800元。合计：6600元。5．门窗墙体损坏。门窗：3*800=2400元墙体：500元。合计：2900元。6．物品占用房屋6天。2016年8月1日，乙方物品仍未搬出，甲方通告乙方物品保管费每日按1000元计算，乙方8月6日全部搬走，计6天6000元。7．乙方拒不归还水电燃气卡，房屋无法继续出租，甲方房屋租金损失8月1日至9月13日，一个月+13天：6800+2951=9751元。8．违约赔偿。根据甲乙双方房屋租赁合同第十二条规定，违约方需交纳一个月租金作为违约金（5000元）。（1）乙方未履行合同第五条：下次付租金时间应在已付租金到期前7日内支付。2014年11月1日（晚付1天）。2015年5月3日（晚付3天）。2015年8月14日（晚付14天）。2016年2月5日（晚付5天）。（2）没有履行合同第十一条，提前一个月通知乙方续租或者不租，到期后霸占房屋，不付房租，不交房（短信为证）。（3）没有履行合同第十一条，在满租期前2周内允许甲方带客户看房（链家为证）。共违约6次。6*5000元=30000元9．乙方应付甲方房屋保洁费：200元。合计：乙方应赔偿甲方9890+1500+6600+2900+6000+9751+30000+200=66841元。故不同意原告诉讼请求。经审理查明：2014年7月31日，原告（承租方、乙方）与作为出租方的被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告将北京市西城区安德路xx号楼x门xxx号房屋租赁给原告。租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日止。月租金为5000元。乙方按每3个月一次支付租金给甲方，下次付租金时间应在已付租金到期前7日内支付.....正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担赔偿责任......在房屋租赁期间，由乙方支付的费用”房屋租金、水费、电费、电话费、电视收视费、人起飞、卫生费、上网费（见合同第九条）.....甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方五千元。租赁期满后，如乙方要求继续承租或解除租赁关系需提前一个月通知甲方，续租租金由双方商议协商决定；租赁期满，如乙方明确表示不续租的，在租期满前2周内允许甲方带客户看房，结清上述第九条全部费用。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一个月租金作为违约金......租金打入杨磊银行卡中。就房屋维护及维修问题，双方约定如下（见合同第七条）：租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应子啊接到乙方通知后的日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋应向乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”2016年2月，原告通过银行转账形式向被告支付了2016年2月至同年7月31日的房屋租金3万元。2016年4月，被告在涉案房屋房门上张贴了《腾退房屋通知》，内容如下：”张永德、刘亚馨：今天正式通知你二人，我与你二人之间关于北京市西城区安德路xx号楼x层x门xxx的口头房屋租赁协议正式解除（注：根据《合同法》第二百一十五条，租赁期限6个月以上的，应采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同）。你方必须于收到此通知书15日内将房屋恢复原状并腾退房屋，如果到期15日期满后仍然拒不履行腾退义务，一切法律后果自行承担。之前我已于4月20日起多次口头及短信通知你方，均遭到拒绝，如再不履行请按日计承担违约补偿。房屋所有人：乔颖楠2016年5月5日。”2016年7月31日，被告及其丈夫上门要求原告腾房，后双方发生争执，原告拨打了110报警电话。被告将房门钥匙收回。原告称被告已经对房间及家具、设备等验收，被告不予认可，表示事后经查验发现，家具及房间损害严重，但被告当时并没有向出警民警报案备案。2016年8月6日，原告搬离了涉案房屋。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、录音，证明如下事项：⑴、被告向原告收取了押金，被告认可收取了原告押金5000；（2）、双方之所以就腾房事宜无法协商，是因为被告不同意支付违约金。2、照片，证明被告强行进屋，将钥匙拿走了。被告表示钥匙是在110出警后，经警察同意拿走的。3、收条一张，证明原告于承租房屋期间支付了190元，应从租金中扣除。被告对此不予认可。4、收条2张，其中一张内容如下：”今收到楼上住户张用德（一次性）赔偿款伍佰元整（9月20号房屋漏水）俞龙江2014、10、16。”证明原告在承租涉案房屋期间，因房屋漏水。赔偿楼下住户700元损失费，应从租金中扣除。被告对此不予认可，称不知情。另一张内容如下：：”收换窗费1大×40元+4小×25元=140元整，抽油烟机50元，电话：135XX****XX。”被告对此不予认可。5、收据2张，其中一张为换门锁2个，500元。另一张为换冷热龙头一套，共计200元。证明因被告堵锁眼儿，自己发生的换锁费用。另证明自己更换龙头发生的费用。被告对此均不予认可。原告针对被告封堵锁眼儿之主张，未能提交证据。6、短信截图，其中2016年4月25日，被告发给原告的短信，有如下内容：”目前我个人租住的房子于5月10号到期，届时我们将搬回安德路自己的房子居住，请确保5月9日前将房子腾空，我们会在5月9日前将租房押金及水电等其他款项以银行汇款方式结清。2016年4月25日，原告给被告回复短信。称：”......首先没法确保5月9日搬出，时间太短，只能是尽量找房。其次，再明确一下退款范围，包括预付房租15000元，押金5000元和你方违约金一月房租5000元。最后是退款时间，是在我找房后，办出钱，钱算清，我才会和别人签约，搬家，否则按我原来租金期正常走。请多体谅。”当晚，被告给原告发送短信，如下：”根据今晚沟通结果，我作为安德路xx号x门xxx的房屋所有权人通知你方：按照口头协议，请于2016年4月31日晚24时前将房屋腾退，20000元租赁押金以及水电燃气费用以及租赁物品毁损情况一并当面结清。”证明原告之所以不同意搬家是因为就有关退费事宜不能达成一致。被告提交了居室照片，证明原告将居室损坏情况。原告对此不予认可，理由是被告提交的照片并非原告搬走时期的照片，不能证明是原告损坏的。原告对此不予认可。另查：（一）、原告承认曾经拖欠被告房租租金890元，但认为上还款项应与下列费用相折抵：1、因涉案房屋漏水赔偿楼下住户的500万元赔偿款；2、更换水龙头的费用200元；3、更换窗帘、纱窗和油烟机清洗费合计190元。称被告当时同意以上述款项折抵，被告对此予以否认。（二）、被告提出原告曾经4次晚交租金，且拒绝被告带人看房，原告对于晚交租的事实认可，辩称是经过被告认可的。但不承认拒绝被告带人看房事宜。（三）、被告主张原告自2015年至2016年7月31日未支付电费，为此，被告代为垫付的此期间的电费，并就此提交了《自来水缴费通知单》和《中国邮政储蓄北京分行代办业务专用收据》原件以及水费查询明细截图，证明涉案房屋自2015年7月至2016年8月1日期间水费和排污费实收合计为1500元。原告对此表示认可。（四）、在回答本院关于：”为什么没有在7月31日未续交租金的情形下搬离涉案房屋时，原告称：因为被告在履约期间给其停水、停电并封堵锁眼儿。被告对此不予认可。（五）、2016年9月13日本院审理中，原告向被告交付了水、电、燃气卡。（六）、原告曾经少支付被告租金700元，理由是其中的500元支付给楼下邻居了，因为涉案房屋漏水给楼下居室造成损失，另外200元用于修窗户。被告对此均不予认可。称不知情，且不同意折抵租金。以上事实，有双方当事人陈述以及双方当事人提交的上述证据在案佐证，予以证实。本院认为：原告与被告签署的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。原告与被告在自愿、平等基础上签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应为有效，双方均应自觉履行。合同约定的租期届满后，双方虽没有续订租赁合同，但该房屋仍由原告继续占有使用，且原告向被告支付了2016年2月至2016年7月的房屋租金。应视为原合同继续有效，为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，被告有权随时要求原告腾退租赁房屋，但应给被告一定的期限。根据本案现有证据可以证明如下事实：1、原告（承租方、乙方）与作为出租方的被告签署的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日止。月租金为5000元；2、合同到期后，双方虽未续订合同，但原告仍然按照原合同约定的月租金向被告交纳房屋租金。被告对此未持异议；3、原告于2016年2月向被告交纳了2016年2月至2016年7月的房屋租金3万元。被告在接收租金的同时并未提出任何异议；4、2015年4月，被告以自己需要是用涉案房屋为由要求原告腾房，因双方就违约金的支付问题发生争执，一直到2016年8月6日原告才将该房屋腾退完毕；5、2016年9月13日，原告向被告交付了水、电、燃气卡；6、涉案房屋自2015年7月至2016年8月1日期间水费和排污费为1500元，由被告代为垫付；7、原告向被告支付过租房押金5000元。8、原告在租房期间虽然存在迟延支付租金的情形，但延迟时间不长，被告当时未提出任何异议；9、原告曾经少支付被告租金700元，理由是其中的500元支付给楼下邻居了，因为涉案房屋漏水给楼下居室造成损失，另外200元用于修窗户。被告对此均不予认可。称不知情，且不同意折抵租金。据此，本院认为：由于双方未约定租期，被告可以随时要求原告腾房，故被告并不构成违约。但鉴于被告已经接受了原告交纳的2016年2月至2016年7月的房屋租金，但就解除事宜达成一致的情形下，原告一直使用到租金届满之际，亦不存在违约行为。现原告已经腾空房屋交还被告收回自用，被告应退还原告押金。但交纳水费是原告的合同义务，被告代为垫付1500元，原告应返还给被告。关于原告少支付的900元房屋租金，原告主张该部分款项实为代被告垫付的赔偿款以及修理费，由于被告对此不予认可。原告就此未能提交直接证据，原告应向被告补缴该部分租金。故被告应向原告退还的5000元押金应扣除上述款项即1500元+900元。由于原告针对其主张的被告封堵锁眼儿一节未能提交任何证据，本院对其上述主张难以采信，故原告要求被告赔偿其换锁费500元，本院不予支持。另鉴于原告起诉的案由为合同之诉，不适用赔礼道歉的法定情形，故乡对于该项主张，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乔颖楠自本判决生效之日起十日内退还原告张永德押金二千六百元。三、驳回原告张用德的其他诉讼请求。如果被告乔颖楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告乔颖楠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李凤新二〇一六年十一月××日书记员  刘晓冉