上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15238号原告：黄英杰。委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洁，上海理帅律师事务所律师。被告：陆菊勤。委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告黄英杰与被告陆菊勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄英杰及其委托诉讼代理人翁卫国、徐洁，被告陆菊勤及其委托诉讼代理人王丽琼到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告黄英杰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年3月4日签订的《转租合同》无效；2、被告立即返还原告已支付的租金130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元；3、被告赔偿原告利息损失(以前述费用合计143,400元为基数、按年利率6%的标准计算自2016年3月4日起至实际返还前述款项之日止)；4、被告赔偿原告中介费损失5,000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求，要求确认原、被告于2016年3月4日签订的《转租合同》中有关两间大棚的约定内容无效，除两间大棚外的约定内容要求解除。事实和理由：2016年3月4日，原、被告双方签订《转租合同》一份，约定被告向原告出租位于上海市闵行区龙吴路XXX号厂区内西南角的厂房，出租面积包括大棚二间、外场一块、房屋二间(只作办公，不作他用)，出租总建筑面积约为415平方米(以下简称涉案租赁物)，租赁期限自2016年3月4日起至2017年9月20日。签订当日，原告按照合同约定向被告支付租金130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元(合计143,400元)。签约后第四天，原告带了装潢队进场，准备对两间大棚进行装修。但碰到上海碳素厂的人，他们表示大棚四周的彩钢板是违章建筑要拆除。随即原告至上海市闵行区吴泾拆迁办询问，也被告知涉案租赁物中有违章建筑、要被拆除的答复。当日，原告电联被告及中介人员要求解除合同，但被告不同意。原告认为双方签订的合同中有违章建筑，且面积较大，违章建筑部分的约定应当无效。鉴于被告提供的租赁物不符合法律规定，导致原告的租赁目的无法实现，故要求解除有证建筑部分的约定内容。鉴于原告从未使用涉案租赁物，故原告要求被告返还原告已付款项并赔偿损失。被告陆菊勤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案租赁物无违章建筑，故双方合同仍为有效，应继续履行。原告至现场实地查看过租赁物，仓储分室外和室内，原告应对仓储货物有个明确的了解，不能将合同目的无法实现的责任转嫁给被告。政府要求拆除的是搭建的新的彩钢板，而大棚是原先就有的、是房屋的附着物，因大棚所覆盖的场地有证，所以大棚也应有证。现涉案租赁物一直由原告控制并使用。综上，应驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告陆菊勤、案外人刘某某与案外人蔡某某签订《转租合同》，约定陆菊勤、刘某某向蔡某某承租位于上海市闵行区龙吴路XXX号厂区内西南角的厂房，出租面积包括大棚二间、外场一块、房屋二间(只作办公，不作他用)，出租总建筑面积约为415平方米，租期自2016年1月20日起至2017年9月20日止。被告承租期间，于2016年3月4日与原告签订《转租合同》，约定被告将涉案租赁物出租给原告，原告必须严格遵守在除租赁物外的场地上禁止停车、堆物等其他杂物，外场一块因违章已拆除只能作停车用。租赁用途：作仓库用(石膏线条)。租赁期限自2016年3月4日起至2017年9月20日。原告在签订合同之日起一次性支付12个月房租130,000元、押金11,000元及12个月卫生费2,400元，第一年满期之日起每年增幅6%(第二年房租137,800元类推)。原、被告同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：(一)被告未按时交付该租赁物，经原告催告后20日内仍未交付的；(二)被告交付的该租赁物不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……(五)原告未征得被告同意，擅自提前退租，或擅自转让该租赁物的承租权的；……(七)原告违反本条(三)至(六)款之约定，导致本合同解除，原告应恢复租赁物原状，同时原告预付的租金和保证金全归被告，按合同到止日论处；造成被告其他损失的，原告应承担赔偿责任。前述合同签订当日，原告按约向被告支付租金130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元。后因原告要求解除合同并退还已付费用，被告不同意，遂成讼。另查明，上海市闵行区龙吴路XXX号内场地及房屋的登记权利人为案外人上海碳素厂。但涉案租赁物中的两间大棚，因无房地产权证、亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑。以上事实，由原告提供的原、被告之间签订的《转租合同》、银行凭证及收条，被告提供的被告陆菊勤、案外人刘某某与案外人蔡某某签订《转租合同》、房屋所有权证及地籍图等证据以及原、被告的当庭陈述所证实。本案审理中，蔡某某到庭向法庭陈述，其作为出租方与陆菊勤于2016年1月20日就涉案租赁物签订租赁合同，陆菊勤向其支付了2016年1月20日至2016年4月20日止的租金和押金。之后陆菊勤在租赁场地内搭建了大棚，并将大棚围了起来，所搭建物为违章建筑，后被他人举报，城管要求拆除、恢复原状。其就和陆菊勤商量拆除，陆菊勤表示同意、但要求赔偿。其表示可降低租金，陆菊勤同意。之后因陆菊勤加工生产污染严重，其于2016年3月向陆菊勤表示其虽允许陆菊勤加工，但环保部门可能会查，若相关部门不允许陆菊勤加工，其也无办法。陆菊勤可能对此也有所担心，故电联其表示要搬离，但为了弥补损失，打算将涉案场地、房屋转租他人。其向陆菊勤表示可先将欲承租的人找来，若合适，可再商量。电话联系后的第二日，陆菊勤就带黄英杰来现场查看，当时其也在场。其以为黄英杰仅是来看场地、考虑是否承租，没想到等黄英杰走后，陆菊勤向其表示陆菊勤和黄英杰的合同已经签好了，这是在其不知情的情况下签的，但是考虑到陆菊勤的损失，且黄英杰仅堆放物品，故其默认了黄英杰承租一事。过了两三天，黄英杰又过来查看了一下并表示涉案租赁物不能用，物品放在里面会受潮，想退租。之后，可能黄英杰与陆菊勤在商量，涉案租赁物一直空着，没人过来。到了陆菊勤应该交下一期租金的时候，陆菊勤没交，故其通过短信、电话的方式通知陆菊勤交租金，但陆菊勤仍然未交，故其开始另外找人承租。之后其找到案外人路某。但因不知陆菊勤是否继续租赁使用，故其向路某表示待2016年5月10日再决定是否签约。期间，陆菊勤一直未付租金。故2016年5月11日，其通过短信和邮件形式向陆菊勤表示因陆菊勤违约故双方之间的合同解除。当天，其和路某签订了《租赁合同》。但是路某使用了一个多月就不用了。故路某搬离后，涉案租赁物一直由其自己使用。蔡某某同时陈述，涉案租赁物总建筑面积415平方米，其中两间房屋面积共计50平方米左右，两间大棚面积共计260平方米左右，剩余为外场地的面积。除两间房屋是有锁的以外，其余租赁物均为开放式的，其没见过原告打开房屋。此外，蔡某某还向本院提交了其与案外人路某就涉案租赁物于2016年5月11日签订的《租赁合同》及其与陆菊勤之间的短信往来。根据短信内容显示，2016年4月14日，蔡某某向陆菊勤罗列租金金额；同年4月20日，蔡某某向陆菊勤表示“你搬出日为3月13日，当日电表度数为189.50、电费为202元”，陆菊勤回复因面积减少及蔡某某原先承诺拆棚补偿一个月时间、故要求按现在面积和价格再签份合同、否则不支付租金，……蔡某某回复“要么按之前短信上写的租金继续租，要么就合同取消”；同年5月11日，蔡某某向陆菊勤短信表示“因您违反合约且协商不了，导致你我合同在2016年5月10日当日解除，我把详细的告知函发给到你的qq邮箱，请查收”；同年5月12日，陆菊勤回复“首先违约的是你，因为面积减少租金下浮，你违约要我付房租，叫你签一下补充说明都不签……”。对于蔡某某的陈述内容，原、被告其真实性均未提出异议。审理中，对涉案租赁物的面积，原告认同蔡某某的陈述意见。被告认为，两间房屋面积共计70-80平方米，两间大棚遮盖范围为250平方米左右，剩余为外场地面积。本院认为，原、被告签订的《转租合同》系当事人的真实意思表示，但涉案租赁物中两间大棚无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的的违法性，故合同中就该两间大棚所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就除以上大棚两间的其余部分租赁约定，于法不悖，应属合法有效。对于合同无效部分，依据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于涉案租赁物早已因案外人蔡某某与被告之间的纠纷而被蔡某某收回，故不存在原告向被告返还租赁物的情况。至于原告是否应当支付两间大棚的使用费及水电费，被告表示已将涉案租赁物全部交付给原告、原告已使用、故不应退还使用费及水电费，但原告对此不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现作为出租人的被告表示其已将涉案租赁物交付给原告使用，应向本院提供充分有效的证据予以证明其主张，但被告并未向本院提供充分有效的证据予以证明该点陈述内容。虽然原告曾表示其找过装修队准备进场装修，但现场为开放式的，任何个人均能进场查看，且从蔡某某于2016年4月20日向陆菊勤发送的短信内容“你搬出日为3月13日，当日电表度数为189.50、电费为202元”来看，陆菊勤于3月13日方搬离涉案租赁物，蔡某某又陈述，涉案租赁物一直处于空置状态直至2016年5月10日止，故从现有证据来看，无法证明被告已向原告实际交付了涉案租赁物并由原告实际使用，因此两间大棚的使用费、水电费，本院认为，原告无义务向被告支付，被告应当将原告已付款项返还给原告。对于合同有效部分，本院认为，涉案租赁物的总建筑面积为415平方米，而两间大棚所占面积，即使如被告陈述也有近250平方米，占涉案租赁物总建筑面积的60%以上，而原告租赁的目的系为作仓库使用，存放石膏线条，若大棚被拆除，对原告堆放的物品的存储环境必然产生极大影响，无法达到原告租赁的目的。因此，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告系于2016年11月17日庭审时明确提出解除合同，故本院确认原、被告之间签订的《转租合同》中的除两间大棚以外的权利义务的约定内容于2016年11月17日解除。鉴于涉案租赁物早已因案外人蔡某某与被告之间的纠纷而被蔡某某收回，故不存在原告向被告返还租赁物的情况。至于原告是否应当如被告所述需要支付租金及水电费，理由同前，本院认为，从现有证据来看，无法证明被告已向原告实际交付了涉案租赁物并由原告实际使用，原告无义务向被告支付租金及水电费，因此被告应当将原告已付款向原告返还。至于押金，鉴于双方签署的合同因前述原因无效或解除，故原告已付押金，被告应当予以返还。至于原告主张的利息损失，本院认为，涉案《转租合同》主要因为被告提供的两间大棚为违章建筑而无效或解除，对此被告负有主要责任，但是对于原告，在承租时应当尽到严格审查和注意义务，但原告未尽到此义务，也应承担相应责任。故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。至于原告主张的中介费损失，本院认为，原告并未提供有效的证据予以证明其已支付该笔费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄英杰与被告陆菊勤于2016年3月4日签订的《转租合同》中关于两间大棚的约定部分无效；二、原告黄英杰与被告陆菊勤于2016年3月4日签订的《转租合同》中除两间大棚外的部分于2016年11月17日解除；三、被告陆菊勤于本判决书生效之日起十日内向原告黄英杰返还租金和使用费130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元；四、驳回原告黄英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,634元，由原告黄英杰负担55.05元，由被告陆菊勤负担1,578.95元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一六年十一月二十二日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。