上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40485号原告上海社发实业有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人孙海宽。委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。被告上海学苑酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蔡兵。委托代理人周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海社发实业有限责任公司诉被告上海学苑酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，本案依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王寒笑，被告的委托代理人周必荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海社发实业有限责任公司诉称，2004年4月27日，被告与上海市浦东新区社会发展局(现更名为浦东新区教育局)签订《租赁合同》一份，约定由被告承租位于上海市浦东新区浦东南路XXX号“文教大厦”二层及第十至十九层物业开设旅店，租期18年，起租日自2014年装修竣工起计算。根据该合同，2015、2016年度的租金每年人民币(币种下同)3,035,923.40元，物业费348,225.70元，支付方式为先付后用，每三个月首月15日前支付当期租金及物业管理费。合同还约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日支付日租金的0.05%滞纳金，若逾期三十日未付，并在收到甲方要求支付租金和物业费通知后10日内仍未支付的，甲方有权要求单方面终止合同，乙方按规定承担违约责任，乙方还应按首年租金乘上未履行租赁年限作为合同终止的违约赔偿金。上述合同签订后，原告按要求将房屋交付被告使用，并负责该租赁合同的执行及管理工作。同时，被告在承租上述物业时，将底楼大堂和九楼办公室一并装修使用。2009年7月，上海市浦东新区社发局资产管理中心受社发局委托与被告签订了“教育大厦”底楼大堂接待处及第九层办公室的《租赁合同》。租期也约定为18年，2015、2016年度的租金标准为每年461,905.48元，物业管理费每年21,723元，合同其他内容按主合同执行。上述合同签订后，被告始能正常履行。2015年4月起，被告开始拖欠租金。截止2016年6月，被告已拖欠租金及物业费4,601,895.91元。故原告诉请来院，要求：1、解除2004年4月27日被告与上海市浦东新区社会发展局(现更名为浦东新区教育局)签订的《租赁合同》，由被告归还浦东南路XXX号教育大厦二层及第十至十九层物业。2、解除2006年浦东新区社发局资产管理中心与被告签订的补充《租赁合同》，由被告归还“教育大厦”底楼大堂接待处；3、被告支付租赁期间欠付的租金4,142,695.16元，其中2015年度4月-12月2,439,883.05元，2016年度1至6月1,702,812.12元；4、被告支付租赁期间欠付的物业管理费459,200.74元，其中2015年度4月-12月274,837.05元，2016年度1至6月184,363.69元；5、被告按租金的两倍支付房屋使用费，自2016年7月起至实际归还房屋之日止，暂计一个月为583,175.06元；6、被告支付提前终止合同违约赔偿金1,749,525.18元。被告上海学苑酒店管理有限公司辩称，不同意原告诉请。理由是：租赁合同是被告与案外人浦东新区发展局及社发局资产管理中心签订的，原告接受该两案外人对系争房屋提供物业管理服务及代收租金等日常经营活动，根据合同相对性原则，原告的主体不适格；对原告诉请第3、4项中列明的金额并无异议；房屋使用费产生是合同终止或解除后被告拒不返还房屋才产生，因为两份租赁合同没有解除也没有终止，故不存在房屋使用费；原告主张的违约金过高，要求调低。经审理查明，2004年4月27日，被告与上海市浦东新区社会发展局签订《租赁合同》，约定被告向上海市浦东新区社会发展局租赁坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号的上海浦东新区教育大厦第二层全部及第十层至第十九层的全部，承租建筑面积约8700平方米，租赁期限18年，自工程竣工验收合格之日开始计算起租日。合同第5条约定：该房屋第二层、第十层至第十九层的租金为每日每平方米建筑面积0.85元，租赁的前三年每月租金224,931.20元(0.85×8,700×365÷12=224,931.20)，第四承租年在第三承租年的租金基数上递增百分之三，第七承租年在第六承租年的租金基数上递增百分之四，第十承租年在第九承租年的租金基数上递增百分之五，第十三承租年在第十二承租年的租金基数上递增百分之六，第十六承租年在第十五承租年的租金基数上递增百分之七；前三年每月物业管理费为25,800元，第四承租年起递增，递增方式同租金；乙方按照先付后用的原则，在每三个月的首月的15日向甲方支付该三个月的租金和物业管理费，每年支付四次；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需向甲方支付日租金的0.05%滞纳金，若逾期30日未付，并且乙方在收到甲方的要求支付租金和物业管理费的书面通知后10日内仍然未支付，则甲方有权单方终止合同，乙方并且按照本合同约定承担违约责任。合同第六条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元，租赁关系终止后甲方将之抵充由乙方承担的费用，剩余部分无息返还。合同第十条约定，任何一方逾期30日违反合同约定义务，并经守约方书面告知后10日内，违约方未作补救，致使合同无法履行的，守约方除有权向违约一方索赔外，并有权终止协议；违约方应赔偿对方金额为，按首年年租金乘上未履行的租赁年限计算。2006年7月22日，被告与案外人上海市浦东新区社会发展局资产管理中心签订《租赁合同》一份，约定由被告向上海市浦东新区社会发展局资产管理中心租赁上海浦东新区教育大厦底楼大堂接待处(建筑面积286平方米)、9层办公室(建筑面积274.44平方米)，租赁期限自2004年12月1日起至2022年11月30日止。该合同第三条约定，底楼大堂接待处的租金为每月34,222.52元，九层办公室自2004年12月1日至2008年2月29日的租赁期间每月租金17,813.67元，之后每三年递增一次。物业管理费每月2,802.20元，2008年起每三年递增一次。该合同第七条约定，本合同作为原合同(2004年4月27日上海市浦东新区社会发展局与被告签订的租赁合同的延续，原合同规定条款未在本合同中作变更的，按原合同条款执行)。2005年6月3日，上海市浦东新区社会发展局发文“关于同意成立上海社发实业有限责任公司(浦社发(2005)综计字32号)”，同意成立原告作为浦东南路XXX号教育大厦等受托房屋的租赁等日常经营管理。2006年8月15日，上海市浦东新区社会发展局出具委托书，委托原告负责教育大厦等物业管理及承租户租赁费用收缴等管理事务。2009年9月7日，中共上海市浦东新区委员会发文(浦委发XXXXXXX号)，明确组建新区教育局，将上海市浦东新区社会发展局的教育、体育管理职责并入教育局，不再保留新区社会发展局。2009年11月23日，上海市浦东新区机构编制委员会发文，同意上海市浦东新区社会发展局资产管理中心变更名称为上海市浦东新区教育局资产管理中心。2015年12月4日，原告发函给被告，表示要求被告支付2015年1月至12月的欠付租金和管理费2,866,220.40元。2015年12月7日，被告回复原告，表示因经营状况不佳，要求宽限，争取年前一次付清等。2016年1月16日，被告再次回复，表示年底付款的承诺无法实现，要求再次宽限。2016年2月16日，原告再发“催款通知”给被告，表示被告仍拖欠2015年租金2,714,720.10元和2016年第一季度租金979,055.10元。2016年3月31日，原、被告签订“备忘录”一份，约定“乙方(被告)因自身原因未能按期支付2015年1月至2016年3月期间的租金及物业管理费，欠费共计3,693,775.20元……1、乙方确认于2016年6月30日前将2015年所欠租金及物业管理费2,714,720.10元支付给甲方，如乙方未能按期付清上述款项，则乙方确认所有租赁合同立即终止，乙方自行于2016年7月10日前将承租房屋归还甲方(原告)；2、乙方确认2016年1月至3月所欠的租金及物业管理费在本年度经营中逐步归还，并保证2016年年底前不产生任何拖欠；……4、因乙方原因致使租赁合同终止，租赁房屋内属乙方增添的家具、设备设施均无偿归出租方所有，不得主张任何赔偿及补偿，并由乙方自行承担提前终止合同的一切违约责任及产生的经济及法律责任。”审理中，原、被告一致确认，承租期间，被告曾缴纳过保证金10万元；起诉前，被告已将承租房屋中9层办公室返还给原告，其余房屋仍由被告使用中；原告诉请第五条，每月583,175.06元的使用费标准，为扣除9层办公室部位以后的租金的两倍。以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、房地产权证、备忘录、函件来往等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，被告与原上海市浦东新区社会发展局及其资产管理中心签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；上述合同在履行过程中，原告基于出租方的委托，与被告签订了备忘录，已经继受了上述合同的权利义务，是适格的合同主体。承租期间，被告未按约支付租金，原告诉请要求被告支付解除上述合同，支付相应的租金及物业管理费，具有合同依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将承租房屋返还原告，原告应将所收保证金抵充被告欠付费用或返还。原告还诉请要求被告按照租金的两倍计算自2016年7月1日起的房屋使用费和相当于6个月租金的违约赔偿金1,749,525.18元，被告提出违约金的约定过高，本院考虑到相当于6个月租金标准的违约金约定未超过合同约定，也在合理范围内，而按照租金一倍的标准计算使用费确实过分高于实际损失，故酌情判决由被告赔偿违约赔偿金1,749,525.18元，并按照原定的租金标准的1.2倍计算上述使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告上海社发实业有限责任公司与被告上海学苑酒店管理有限公司之间的租赁合同关系；二、被告上海学苑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号内的承租房屋(包括第二层全部及第十层至第十九层、底楼大堂接待处)返还原告上海社发实业有限责任公司。三、被告上海学苑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海社发实业有限责任公司欠付租金4,142,695.16元；四、被告上海学苑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海社发实业有限责任公司欠付的物业管理费459,200.74元；五、被告上海学苑酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海社发实业有限责任公司房屋使用费(按照每月349,905.04元的标准，自2016年7月1日起算至实际返还房屋之日止)；六、被告上海学苑酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海社发实业有限责任公司违约赔偿金1,749,525.18元；七、原告上海社发实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海学苑酒店管理有限公司保证金10万元，该款可以在上述第三至六项判决被告上海学苑酒店管理有限公司应付款项中抵付。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,342元，减半收取人民币30,171元，由被告上海学苑酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一六年十一月二日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。