上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8109号原告（反诉被告，以下均称原告）上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社，住所地上海市金山区朱泾镇人民路121号1幢。法定代表人俞向红，经理。委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。委托代理人何英斋，上海市金一律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）上海联伦通讯器材有限公司（以下简称“联伦通讯公司”），住所地上海市金山工业区恒顺路79号。法定代表人陆彩霞，经理。被告上海市金山区健毅通讯器材经营部（以下简称“健毅通讯经营部”），经营场所地上海市金山区朱泾镇万安街556号。经营者陆彩霞，女，汉族，1960年12月25日出生，住上海市金山区亭林镇朱漕路136号。原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社诉被告联伦通讯公司、被告健毅通讯经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日受理后，依法适用简易程序。2016年8月22日，被告联伦通讯公司提出反诉，本院依法合并审理反诉原告联伦通讯公司诉反诉被告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社房屋租赁合同纠纷一案。2016年9月27日，本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人郁志焱、被告联伦通讯公司法定代表人及被告健毅通讯经营部经营者陆彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年4月20日，被告联伦通讯公司与金山区朱泾镇劳动保障事务所签订《房屋租赁协议》，协议约定了被告以每年15万元的租赁费承租金山区朱泾镇万安街556号店面，租赁期自2006年6月1日起至2016年5月31日止。2010年12月1日，金山区朱泾镇人民政府在签发的朱镇府（2010）165号金山区朱泾镇人民政府（通知）中，将上述店面交给原告进行统一管理。金山区朱泾镇劳动保障事务也出具情况说明，将上述房屋的租赁费交由原告收取，被告健毅通讯经营部多年来也将租赁费交给了原告。由于上述房屋的实际使用人为被告健毅通讯经营部，实际付款人也是被告健毅通讯经营部，故两被告应共同支付原告尚欠租金（2016年1月1日至2016年5月31日期间）62,500元及违约金12,500元。两被告辩称，《房屋租赁协议》是原告与被告联伦通讯公司签订的，与被告健毅通讯经营部无关，被告健毅通讯经营部只是代付租金，不应承担责任，而且被告联伦通讯公司一直在为租金的缴纳和续签合同与俞向红联系，被告联伦通讯公司没有违约，相反原告无视被告联伦通讯公司的续租申请，将上述店面另租他人，已构成违约，据此被告联伦通讯公司提出反诉请求，要求判令原告赔偿违约金30,000元及库存损失59,000元。针对被告联伦通讯公司的反诉，原告辩称：被告联伦通讯公司至今没有支付2016年1月至5月的租金，属于违约。合同到期后，原告未与被告联伦通讯公司续签合同是合理合法，请求驳回被告联伦通讯公司的反诉请求。原告针对本诉部分向本院提交了下列证据：1、朱镇府（2010）165号金山区朱泾镇人民政府《关于进一步加强镇属集体资产管理的通知》1份，以证明金山区朱泾镇人民政府为了加强对集体资产的管理，决定由原告对本镇的集体资产进行统一管理。被告认为不清楚这一通知，但后期的租金确实交给了原告。2、情况说明2份，以证明被告联伦通讯公司欠缴租金62,500元的事实。被告联伦通讯公司对所欠的租金62,500元没有异议，但认为其曾多次向原告要求支付租金，原告一直要求慢点付，直到2016年4月份才知道涉案房屋已另租他人。3、房屋租赁协议1份，以证明金山区朱泾镇劳动保障事务所与被告联伦通讯公司就涉案房屋的租赁期限、租金及支付方式等作了约定。被告对真实性没有异议。4、上海农商银行进账单2份，以证明租金的实际付款人为被告健毅通讯经营部，且以前支付租金也已逾期，属于违约。被告对真实性没有异议，但认为每次付款之前都与原告联系，征得原告同意后才付款，不存在逾期付款。被告联伦通讯公司针对本诉部分没有提供证据。被告健毅通讯经营部针对本诉部分没有提供证据。被告联伦通讯公司针对反诉部分向本院提交了下列证据：1、房屋租赁协议1份，以证明原告与被告联伦通讯公司的租赁关系及违约金的计算标准。原告对真实性没有异议。2、申请书1份，是交给俞向红的，以证明被告联伦通讯公司向原告申请承租人优先租赁权的事实。原告陈述没有收到，当时俞向红已经到朱泾镇待泾村任职去了。3、被告发给俞向红的短信1份，以证明被告联伦通讯公司向俞向红要求承租人优先租赁权的事实，俞向红予以了回复。原告认为俞向红是否收到短信，原告不清楚。4、万安店服装库存表1份，以证明被告联伦通讯公司的库存损失。原告认为该证据是被告联伦通讯公司自己制作，不予认可。原告针对反诉部分未向本院提交证据。被告健毅通讯经营部针对反诉部分没有提供证据。经审核，原告提供的证据，因被告对其真实性没有异议，本院予以认定。被告提供的房屋租赁协议，与原告提供的房屋租赁协议系同一份，本院予以认定。被告提供的申请书及短信，原告既未作肯定表示，也未作否定表示，但结合俞向红在原告的特殊身份及短信证据的特殊性，本院予以认定。被告提供的万安店服装库存表，系被告单方制作，且与本案没有直接关联性，在原告不予认可的情况下，本院不予采信。根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定：2006年4月20日，被告联伦通讯公司与金山区朱泾镇劳动保障事务所签订《房屋租赁协议》一份，约定金山区朱泾镇劳动保障事务所同意将金山区朱泾镇万安街556号店面出租给被告联伦通讯公司，被告联伦通讯公司每年上交金山区朱泾镇劳动保障事务所租赁费150,000元，每年1月5日前和6月5日前各付款一次，每次为75,000元，先付后用。租赁期限为十年，自2006年6月1日起至2016年5月31日止。如因情况变化变更租赁期限，应提前三个月进行协商，协议期满后，被告联伦通讯公司若继续租用，在与别人同等价位下从优。协议双方均需执行协议，任何一方违约，均应承担由此引起的一切损失（15万元的20%赔偿违约金）。2010年11月29日，金山区朱泾镇人民政府签发《关于进一步加强镇属集体资产管理的通知》，将镇属向外租用房屋须交原告统一管理经营。被告健毅通讯经营部多年来也将租赁费交给了原告。被告联伦通讯公司尚欠原告2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金62,500元。租赁期满前，被告联伦通讯公司向原告提出，在同等价位条件下，优先继续租赁。租赁期满后，原告将上述店面另租他人。本院认为：被告联伦通讯公司与金山区朱泾镇劳动保障事务所签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，应认定有效，受法律保护，双方均应严格履行。原告接受了金山区朱泾镇劳动保障事务所在这一协议中的全部权利后，也应承担在这一协议中的全部义务。被告联伦通讯公司尚欠原告2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，除支付尚欠租金外，还应支付违约金，故原告要求被告联伦通讯公司支付租金62,500元及违约金12,500元的诉讼请求，应予支持。由于被告健毅通讯经营部不是系争租赁协议的当事人，根据合同相对性原则，其不是本案的适格主体，故原告以被告健毅通讯经营部使用系争租赁房屋，并支付租赁费为由，要求被告健毅通讯经营部与被告联伦通讯公司承担共同付款责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告明知被告联伦通讯公司在同等价位条件下享有系争房屋的优先租赁权，在租赁期满前未征求被告联伦通讯公司的意见，相反在被告联伦通讯公司主动要求优先租赁权的情况下，仍将系争房屋另租他人，也构成违约，应承担相应的违约责任，故被告联伦通讯公司反诉要求原告支付违约金30,000元的诉讼请求，也予支持。至于被告联伦通讯公司的库存，因库存还在，被告联伦通讯公司可以通过其他方式处理，且与租赁关系没有直接关联，故对其反诉要求原告赔偿库存损失59,000元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海联伦通讯器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社租金62,500元；二、被告上海联伦通讯器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社违约金12,500元；三、原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社应于本判决生效之日起十日内支付被告上海联伦通讯器材有限公司违约金30,000元；四、驳回原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社的其余诉讼请求；五、驳回被告上海联伦通讯器材有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取838元，由被告上海联伦通讯器材有限公司负担，被告上海联伦通讯器材有限公司所负之款于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取1,012元，由原告负担341元，被告上海联伦通讯器材有限公司负担671元，原告所负之款于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李文华二〇一六年十一月十日书记员  高尚尚附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决