上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初14753号原告：王俊丽。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：满海明。被告：陈勠勠（CHINRURU）。两被告共同委托诉讼代理人：汤民，上海君玖律师事务所律师。原告王俊丽诉被告满海明、陈勠勠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理，原适用简易程序审理，之后由于案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李巧民、两被告共同委托诉讼代理人汤民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月11日签订的房地产买卖合同；2、被告退还原告购房定金100万元（人民币，下同）。事实与理由：2016年1月11日，原、被告签订一份《房地产买卖合同/居间版》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区×路×弄×支弄×号房屋，总价款1,500万元。原告向被告支付了定金100万元，双方约定于2016年3月31日签订网络版示范文本《上海市房地产买卖合同》。由于原告不符合购买条件，故在合同第二条第一款约定原告可以增加、减少或者变更买受人。然而，2016年3月25日，上海市相关部门发布住房限购新政，导致原告原先确定的买受人杨某某、梁某某因为基本养老保险未缴满60个月而不符合购房条件。为此，原告与被告协商先行网签合同，将房产过户日期延后至2016年8月，然而被告却要求原告先行支付首付款350万元，交房时间延后至2018年2月，双方因此未能达成一致意见，也未能按期网签合同。由于限购政策的发布系原告无法预见，更不能掌控，该情形属于情势变更而非原告违约。在双方协商无果的情况下，原告只得诉诸法院。被告满海明、陈勠勠辩称：原、被告于2016年1月11日签订一份《房地产买卖合同/居间版》时，原告确认其没有购房资格，并承诺在签订网络版的《上海市房地产买卖合同》前将找一位符合购房条件的买受人与被告签订该合同，但没说清买受人到底是何人。在双方约定的签约日期即2016年3月31日，被告到了中介公司准备签署网签合同时，中介公司经办人告知被告，原告确定的买受人为杨某某、梁某某。被告当即表态只要该两位买受人符合购房条件，即可签约。然而当天，原告以及原告确定的买受人并未到场。当时，中介公司建议将网签合同的日期推迟至2016年11月。被告接受此建议，但同时要求将交房期限亦推迟至2017年年底，原约定的付款条件和期限不变，然而最终原告不接受被告的要求，故双方未能按期签署网签合同。由于原告在签订合同时即属于限购对象，提供符合购房资格的买受人与被告签订合同是原告的义务。在2016年3月25日之前已有征兆显示政府将会出台住房限购新政，导致双方之间的合同无法履行的责任在于原告。现同意解除合同，但不同意退还定金。经审理查明，2016年1月11日,满海明、陈勠勠作为出售方（甲方）、王俊丽作为买受方（乙方）、案外人A公司作为居间方（丙方），三方签订一份《房地产买卖居间合同》，约定，乙方为表示对甲方名下的上海市闵行区×路×弄×支弄×号房屋之购买诚意，向丙方支付意向金100万元，作为与甲方洽谈之用；房屋总价款1,500万元；丙方在收到意向金后七个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金；如甲方在本合同上签名，则乙方支付的意向金即转为定金。待甲方签订本合同当日内，乙方应补足定金至100万元；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；待甲乙双方签订该房地产网签版的《上海市房地产买卖合同》（网签合同）后，丙方应将保管的定金作为房款支付给甲方或留作尾款。合同对居间佣金等亦作了约定。三方当事人在合同落款处签名盖章。该合同的附件，有一份填空式的《房地产买卖合同》，甲、乙双方约定：涉案房屋的总房价款为1,500万元；为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后2016年3月31日内前往居间方签订网签合同；首付款450万元（该首期房价款中包含乙方支付的定金）,乙方应于网签版合同签订当日交付甲方或居间方用于全额还清甲方尚欠抵押债权余额（若有剩余，转付甲方；若有不足，由甲方自行补足）；第二期房价款1,050万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于过户送件当日补足并支付甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后，2016年8月8日前，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。在该附件《房地产买卖合同》第二条“其他约定”第一项约定：本合同约定的交易条件不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的“买受人”，且乙方依据双方的约定已经部分履行的，则视为增加、减少或变更后的“买受人”已经部分履行合同。乙方与增加、减少或变更后的“买受人”的关系由其自行商定解决。同日，原告支付了100万元定金，由被告满海明出具收据。在签订上述合同时，原告不具有在上海市购买房地产的资格条件。2016年3月25日，上海市政府出具了调控楼市的新政策，其中之一规定非上海市户籍居民家庭购房的，必须符合自购房之日前在上海市连续缴纳满五年及以上个人所得税或社保的条件。截止2016年3月，原告原确定的买受人杨某某、梁某某因未在上海连续缴纳五年社保或个人所得税，不符合在上海购房的条件。2016年3月31日，两被告按约至居间方处准备签署《上海市房地产买卖合同》，原告亦到场，原告确定的买受人杨某某、梁某某两人未到场。由于杨某某未在上海连续缴纳五年社保或个人所得税，不符合在上海购房的条件，居间方建议将签署《上海市房地产买卖合同》的期限推迟至2016年11月。两被告同意推迟签署合同，但提出付款方式和期限不变，交房时间延后至2017年底或2018年初。对此原告未接受被告提出的条件，双方协商未果。此后，双方又通过手机短信多次沟通，但未果。现原告以诉称理由诉至本院。在庭审中，原、被告均表示，双方于签订2016年1月11日居间合同及房地产买卖合同时，均明知原告不具有在上海市购房条件，且一致确认在签订网络版的《上海市房地产买卖合同》时，原告将另行指定具有购房资格的人与被告签订合同，并由原告履行合同。另查，原告未能提供证据证明其在2016年3月25日前明确告知被告其指定的买受人为杨某某、梁某某。上述事实，由原告提供的房地产买卖居间合同（附房地产买卖合同）、定金收据、杨某某的基本养老保险缴费情况表、产权登记信息、手机短信摘要等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告与居间方签订的房地产买卖居间合同，以及原、被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示。由于原告不符合在上海市购房条件，原告作为买受人即使与被告签订了网络版的《上海市房地产买卖合同》，亦无法按期履行，完成交易。因此，双方一致同意在网签合同时，由原告指定的、具有购房资格的人代原告与被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》，而原告与其指定的具有购房资格的人之间其实是一个代理关系，即原告隐名购房，其本质是规避上海市有关住房限购的规定。而至于原告指定何人与被告签订合同，被告并无异议。双方约定网签合同的期限为2016年3月31日，原告应当在此之前确定具有购房资格的签约人。上海市有关职能部门于2016年3月25日发布楼市新政后，原告仍可以确定具有购房资格的人代为与被告签订合同。并且，双方在2016年1月11日确定的《房地产买卖合同》第二条第1项约定，在交易条件不变的情况下，原告可以增加、减少、变更合同的买受人。鉴于按上海市住房调控的新政规定，原告原指定的买受人杨、梁两人不再符合购房资格的情况下，被告同意延后网签合同，等杨、梁两人符合购房资格的情况下再行网签合同，但提出延后交房的条件，然而原告拒绝了被告的条件，因此，造成《上海市房地产买卖合同》未能签署的责任在于原告。原告表示未能网签合同系情势变更，而非任何一方违约所致的意见，本院认为，住房调控新政的发布，确非原、被告双方所能掌控，但双方在新政发布之前并未确定何人代原告网签合同，且被告并不干预原告确定何人与被告网签合同，原告仍可以寻找合适人选代为与被告签署合同。然而，原告未能积极去寻找合适人选。原告向被告支付100万元定金是为了担保《上海市房地产买卖合同》能按期签署，以便顺利完成交易。然而由于原告的原因，原告或原告确定的签约人未能按期与被告签署合同，责任在于原告，按照定金罚则，原告无权要求被告退还定金。另，关于原告以诉讼方式主张双方于2016年1月11日确定的《房地产买卖合同》解除，对此被告同意以收到起诉状副本之日为合同解除之日。被告于2016年5月24日收到民事起诉状副本，故本院确认《房地产买卖合同》于该日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告王俊丽与被告满海明、陈勠勠（CHINRURU）于2016年1月11日达成的《房地产买卖合同》于2016年5月24日解除；二、驳回原告王俊丽的其余诉讼请求。案件受理费人民币13,800元，由原告王俊丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一六年十一月十七日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。