湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第05242号原告彭顺梅，女，1939年10月10日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人王丹艳，长沙市开福区法律援助中心指派律师。委托代理人李晓龙，长沙市开福区法律援助中心指派律师。被告交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市雨花区韶山中路37号。负责人唐玲，该分行行长。委托代理人曾德明，该行职工。委托代理人周元元，该行职工。第三人长沙市经济技术协作开发总公司，住所地长沙市解放西路12号二楼。法定代表人龚强。第三人湖南雄发物业发展有限公司，住所地长沙市建湘南路允嘉巷10号。法定代表人龚英甫。原告彭顺梅诉被告交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称“交通银行湖南省分行”）、第三人长沙市经济技术协作开发总公司（以下简称“经济开发公司”）、湖南雄发物业发展有限公司（以下简称“雄发物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王剑锋担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青组成的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告彭顺梅及其委托代理人王丹艳、李晓龙，被告交通银行湖南省分行的委托代理人曾德明到庭参加诉讼。第三人经济开发公司、雄发物业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭顺梅诉称：1994年3月23日，原交通银行长沙支行（现为交通银行湖南省分行）根据长交银房（1992）第5号文件投资成立长沙兴通房地产公司（以下简称“兴通公司”）。同年，兴通公司以协议转让方式取得长沙市开福区东风路刘家冲编号为5238008的土地使用权，开发“刘家冲兴通商住园”项目。后因“银行不能办企业”等原因，兴通公司于1998年12月9日注销工商登记，其所有账目及凭证由被告管理。但在2001年3月20日，已注销工商登记的兴通公司和雄发物业公司签订《购房合同》，双方约定由兴通公司负责办理43套商品房的产权。2001年4月10日，原告和雄发物业公司签订一份《房产买卖合同书》，约定由原告购买“刘家冲兴通商住园”房屋，雄发物业公司在6个月内办理产权。2005年雄发物业公司被吊销营业执照。原告签订的《房产买卖合同》没有登记备案。2009年5月21日，被告为减少投资损失，收取原告购房余款和维修基金，并加售房价21552元后，又以兴通公司名义与原告签订三份《房屋买卖合同》。原告要求被告经办人提供一份合同保存，但被告经办人以需要分行领导批示为由拒绝原告的要求。综上所述，被告作为兴通公司的主管机关，在明知兴通公司于1998年就已经破产清算，不具有民事主体资格的情况下，还让其对外签订无效的《购房合同》和《合作协议》，导致原告签订的《房屋买卖合同》不能备案，不能办理房屋产权。同时，被告在2009年又用兴通公司公章与原告签订《房屋买卖合同》，并收取原告剩余房款和维修基金。对此，原告认为，被告作为兴通公司的主管机关，应对原告未能办理房屋产权的行为承担直接责任，应当为原告办理房屋产权。因此，特诉至法院，请求判令：1、确认长沙市开福区东风北路刘家冲兴通商住园房屋为原告所有；2、被告为原告购买的该房屋办理房屋产权证；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，本院认为经济开发公司、雄发物业公司与本案有利害关系，遂追加为本案第三人。同时，原告请求法院判令经济开发公司、雄发物业公司协助办理长沙市开福区东风北路刘家冲兴通商住园房屋的过户手续。被告交通银行湖南省分行辩称：一、被告与原告既未签订房屋买卖合同，也没有发生房屋买卖交易，办理原告的房屋产权证系雄发物业公司的法定义务，与被告没有法律关系，原告将被告作为起诉对象错误；二、被告已本着高度负责的态度竭尽全力帮助原告解决本案房屋产权证办理问题，本案房屋至今未能办理产权证的原因，是原告以费用赔偿未达到要求为由不愿配合办理有关产权手续；三、原告向被告主张本案诉讼费于法无据，况且，被告因本案房屋产权问题接待原告及帮助原告处理房屋办证问题已投入大量人力、物力和财力。综上所述，本案原告对被告的诉讼请求既无事实依据、也无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人经济开发公司、雄发物业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2001年3月份，兴通公司（甲方）与雄发物业公司（乙方）先后签订《合作协议》和《购房合同》，“刘家冲兴通商住园”由甲方开发，坐落于长沙市开福区东风北路刘家冲，1995年建成，小区剩余43套住房和470平方米门面，双方约定：由乙方向甲方购买上述剩余住房和门面，该商品房为现房，房号以附件清单为准；甲方认定乙方为小区改造支出的费用作乙方购房房款，从乙方应付房款中抵减；甲方承诺以上住房及门面无产权纠纷，乙方将此住房和门面作为乙方的安置房；甲方承诺在接到乙方提供的产权交割资料后90个工作日内与乙方办理产权交割，其办理数量按付清多少房款办理多少产权进行；双方还对房屋售价及付款时间等进行约定。合同签订后，由雄发物业公司全面接管“刘家冲兴通商住园”的物业管理和剩余住房、门面。2001年4月10日，原告（乙方）与雄发物业公司（甲方）签订一份《房产买卖合同书》，合同书约定：甲方将位于长沙市开福区东风北路刘家冲兴通商住园房屋售于乙方，建筑面积46.73平方米，售价为每平方米900元，合计售价42000元；房屋价款由乙方在本契约签字生效后一次性付90%房款（即37800元），甲方在乙方付款后即交房；乙方余款在办理产权时付清，甲方在6个月内办理好产权，甲方负责与乙方代办房产权证，只收取代办工本费；双方均按国家和房屋产权管理部门规定缴纳房屋手续费等税费。原告按合同约定，在当日交纳37800元房款，尔后雄发物业公司向原告交付房屋。2005年8月8日，雄发物业公司被吊销营业执照，原告未能及时办理好房屋产权过户手续。原告认为涉案房屋由兴通公司（已注销）开发建设，被告系其主管机关，应承担相关权利和义务，故原告自2008年开始多次要求被告为其办理涉案房屋产权证。2009年5月21日，被告称为帮助原告办理房屋产权证，才收取原告剩余房款4200元及物业维修基金。原告称当时被告还加收房款21552元并以兴通公司名义和原告签订《房屋买卖合同》，但未提交相关证据证明，被告对此不予认可。后因多方面的原因，至今涉案房屋仍未办理好产权证，该栋房屋的产权仍登记在兴通公司名下。现原告为维护自身权益，诉至本院，望判如所请。另查明，兴通公司是由交通银行长沙支行（现为交通银行湖南省分行）投资设立的全资附属的全民所有制企业，成立于1994年3月23日。1996年7月，根据交通银行总行的规定，交通银行长沙分行（前身为交通银行长沙支行，现为交通银行湖南省分行）与兴通公司脱钩，兴通公司挂靠在长沙市经济技术协作开发总公司名下。交通银行长沙分行还与长沙市经济技术协作开发总公司签订一份《变更企业主管单位的协议》。1998年10月，兴通公司因经营不善，向长沙市中级人民法院申请破产，长沙市中级人民法院作出（1998）长中经初字第201-3号民事裁定书，裁定终结兴通公司破产还债程序，兴通公司所有财务账册、凭证及其他清算档案，由破产还债清算组封存后交由其主管部门保管，兴通公司破产还债程序后，未得到清偿的债权不再清偿。1998年12月，兴通公司被依法注销。2009年4月14日，长沙市经济技术协作开发总公司被告吊销营业执照。以上事实，有《购房合同》、《合作协议》、《房产买卖合同书》、收款凭证、交通银行现金缴款单及维修基金缴款单、交通银行长沙支行文件、《变更企业主管单位的协议》、民事裁定书、《企业注册登记资料》、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于涉案房屋的所有权。涉案房屋由兴通公司开发建设，第三人雄发物业公司从兴通公司购买涉案房屋后，已取得涉案房屋的处分权。第三人雄发物业公司与原告于2001年4月10日签订的《房产买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付全部购房款，第三人雄发物业公司已将涉案房屋交付给原告居住使用至今，原告已实现对该房屋的完全支配，故原告要求确认长沙市开福区东风北路刘家冲兴通商住园房屋为其所有的诉求，本院予以支持。并且，根据合同约定，第三人雄发物业公司作为涉案房屋的出卖人，应当为原告办理好房屋产权证。二、关于被告交通银行湖南省分行、第三人经济开发公司是否应共同承担为原告办理房屋产权证的义务。原告称被告于2009年5月21日还加收原告房款21552元，并以兴通公司的名义和原告签订《房屋买卖合同》，但未提交相关证据予以佐证，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，本院对此不予认可。因此，兴通公司虽然由被告投资设立，被告与第三人经济开发公司为兴通公司主管单位，但原告并未提交证据证明被告于2009年5月21日还以兴通公司名义与原告签订《房屋买卖合同》，被告与兴通公司及第三人经济开发公司亦不是雄发物业公司与原告签订《房产买卖合同书》的合同相对人，在该房屋买卖法律关系中不享有权利不承担义务，根据合同相对性原理，被告与第三人经济开发公司不具有为原告办理好房屋产权证的法定义务。三、第三人雄发物业公司、经济开发公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证和不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认长沙市开福区东风北路刘家冲兴通商住园房屋为原告彭顺梅所有；二、第三人湖南雄发物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告彭顺梅办理好本判决第一项中的房屋过户手续；三、驳回原告彭顺梅的其他诉讼请求。本案受理费80元，由第三人湖南雄发物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王剑锋人民陪审员  张 勤人民陪审员  刘正青二〇一六年十一月七日代理书记员  周梦瑶附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。