上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初11502号原告上海虎啸置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人朱蓓，董事长。委托诉讼代理人吴毅，康达律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人顾陶，康达律师事务所上海分所律师。被告朱贤彬，男，1986年7月16日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人方芳，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人宋源，上海政明律师事务所律师。原告上海虎啸置业有限公司与被告朱贤彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海虎啸置业有限公司的委托诉讼代理人吴毅与被告朱贤彬的委托诉讼代理人宋源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虎啸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的商铺租赁合同于2015年11月16日解除；2、被告立即向原告支付欠付租金人民币493,611.47元(2014年3月1日至2015年11月15日)；3、被告向原告支付违约金100,138元；4、没收被告支付的押金100,138元；5、要求被告赔偿损失63,437元(2015年11月16日—2016年2月1日的房屋使用费163,575元扣除违约金100,138元的差额部分)。事实和理由：2013年12月30日，原被告签订了商铺租赁合同，约定，原告将该商铺出租给被告经营使用。但合同签订后，被告除支付押金100,138元外，未支付任何租金费用，经原告多次催要未果，无奈于2015年11月16日发函行使单方解除权，通知被告双方的租赁合同提前终止。但被告接函后不予理睬，未及时履行迁出房屋并交还的义务，为避免损失进一步扩大，原告于2016年2月1日自行收回了系争商铺。基于被告的违约行为，故涉讼。被告朱贤彬辩称，关于与原告签订商铺租赁合同无异议，被告向原告共支付押金126,452元(分三笔)。合同签订后，由于原告无法向被告提供商铺的产证，导致门店无法正常经营。同时大楼没有取得消防许可证，也导致被告无法正常经营。直到2015年4月，被告才取得工商注册登记。2015年11月16日的函是否收到不清楚。被告没有搬离过系争房屋，系原告擅自将房屋转租了，包括被告的装修、厨具等都转租了。关于诉讼请求，被告同意合同于2015年11月16日解除，合同解除后同意原告自由使用占有房屋，但是屋内物品、装修要求原告赔偿。至于合同期间的租金，的确没有支付，基于上述理由，被告不同意依照合同约定的标准支付租金。合同解除后的占用费与被告无关，不同意支付。押金要求返还，抵扣租金。至于原告主张的违约金，系原告违约在先，故也一并要求驳回。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，原被告签订了商铺租赁合同，约定，原告(甲方)将宝山区陆翔路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋出租给被告(乙方)经营使用。租赁期限为五年，自2014年3月1日起。乙方向甲方支付保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租或者违反合同的其他约定，导致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金无须返还给乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金(金额等同于保证金)，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。包括乙方逾期不支付租金超过30日的。同日，双方签订了补充协议，其中约定，被告向原告支付的合同押金为100,138元。2015年11月16日，原告向被告发函，告知其由于被告拖欠租金不付，严重违反了合同约定，故原告通知被告自发函之日解除双方的租赁合同，要求被告立即向原告支付全部拖欠的租金及其他各类费用，并返还商铺。本案审理中，被告提供银行转账凭证，证明在2014年9月19日，被告通过银行转账向原告分别支付了5万元、5万元和26,452元。原告表示，的确收到上述款项，但其中押金部分就是100,138元，其余费用是垃圾清运等费用。被告还提供一组收据、发票清单，以证明其在商铺内所购置的设施、设备、装修费用，原告对真实性、关联性均不予认可。本院认为，原被告就系争房屋签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有据，对双方具有法律约束力。在合同签订后，原告向被告交付了所约定商铺供其经营使用，被告应按约履行其支付租金的主要义务。但实际上，被告从未向原告支付任何租金及物业费用，该行为严重违反了合同约定，显然构成根本违约。原告依据双方合同约定，逾期超过30日不付租金，原告有权提前解除合同，故原告于2015年11月16日的函件自到达被告时生效，即原告诉请要求确认双方租赁合同关系于该日终止履行，合法且符合双方合同约定，本院予以准许。至于被告关于原告违约在先，未提供房地产权证以配合被告办理工商登记手续等抗辩，缺乏相关事实依据，本院对此不予采信。合同解除后，双方应返还因合同取得的财产并据实结算有关费用，违约方应承担违约损害赔偿责任。故被告应立即向原告支付合同履行期间所欠付的租金493,611.47元(2014年3月1日至2015年11月15日止)。原告要求没收支付的押金，符合合同约定，本院予以准许。关于押金金额，对此双方在补充协议中已经做明确约定，故本院采纳原告主张，即保证金金额为100,138元。根据合同约定，违约方还承担相当于保证金金额的违约金，故原告请求被告支付违约金100,138元，也具有事实和法律依据，本院予以准许。至于原告主张的实际损失部分，本院认为，原告于2015年11月16日发函通知解除合同后，在被告未采取主动措施进行清场、返还商铺的前提下，原告也有义务进一步采取措施以防止损失的进一步扩大，而原告自称于2016年2月才收回商铺，本院认为已经超出合理期间，故原告再行要求被告支付相应期间的房屋占用费的损失，于法无据，即原告所主张的违约金已超过其实际损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海虎啸置业有限公司与被告朱贤彬就宝山区陆翔路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋所签订的商铺租赁合同于2015年11月16日解除；二、被告朱贤彬于本判决生效之日起十日内，向原告上海虎啸置业有限公司支付欠付租金493,611.47元(2014年3月1日至2015年11月15日止)；三、被告朱贤彬于本判决生效之日起十日内，向原告上海虎啸置业有限公司支付违约金100,138元；四、被告朱贤彬支付的押金100,138元，由原告上海虎啸置业有限公司没收；五、原告上海虎啸置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5185.50元，由被告朱贤彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年十一月一日书记员 薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。