上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6395号原告：陈极，男，1970年11月2日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。被告：周立，男，1970年5月5日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：黄昊钰，女，1979年3月21日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：许志彪，上海凯曼律师事务所律师。原告陈极与被告周立、黄昊钰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年10月18日公开开庭审理了本案。原告陈极及其委托诉讼代理人周樑、被告周立、黄昊钰及两被告共同委托诉讼代理人许志彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告将位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、两被告向原告支付逾期过户违约金(以人民币342万元为基数，按照日0.1%的标准，从2016年4月1日计算至实际过户之日止)。审理中，原告增加诉请：3、要求两被告立即将系争房屋交付原告。事实和理由：2016年2月17日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出卖给原告，建筑面积193.46平方米，房屋转让价为392万元，双方应于2016年4月1日前办理过户手续。同时，双方签订补充协议，约定实际成交价为600万元，差额部分为装修费用208万元。上述合同签订后，原告依约向被告支付房款342万元，剩余50万元已于2016年2月17日申请办理住房公积金个人住房抵押贷款，将于过户后直接划拨给被告，另有装修费208万元约定于办理过户后支付。但因系争房屋上有违法建筑，被告至今仍未按约将房屋产权过户至原告名下。期间，原告多次以电话、上门及发送书面催告函等方式要求被告拆除违法建筑并协助原告办理过户手续未果，故原告起诉至本院。被告周立、黄昊钰辩称，不同意原告诉讼请求。2016年3月18日，双方按约前往房产交易中心过户，但因原告限购无法过户。现被告并非故意不配合过户，而是系争房屋上有权利限制不能过户，属于“法律上的不能”。签订买卖合同时，原告明知该风险仍与被告签订合同，故相关不能过户的风险应由原告承担。不同意先交付再过户。即便上述限制解除，被告仍不同意按原有合同价格继续履行。原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据为证：1、居间协议、上海市房地产买卖合同及付款凭证，证明双方签订了买卖合同，原告按约履行了付款义务，向被告支付了342万元；2、购房补充协议，证明实际成交价格为600万元，其中208万元是房屋的装修费用，约定过户后再行支付；3、房地产权证、房地产登记簿，证明系争房屋产权人系两被告；4、住房公积金贷款合同及抵押登记申请书，证明原告已向公积金中心申请公积金贷款50万元，并已审批通过，过户即可放款；5、税收缴款证明书，证明原告已经缴纳了营业税，其他税费在过户后支付；6、房产税查询结果，证明2016年4月1日原告名下仅存有一套住房，其并不存在限购情况；7、书面催告通知书及回复函，证明原告催告过被告及时办理过户手续；8、申请中介人员XX作为证人出庭作证，证明本次交易过程，证人陈述双方在签约之前知晓系争房屋之上因存在违法建筑而处于交易限制状态。对于上述证据，被告质证意见如下：对原告提交的所有书面证据真实性均无异议，认可双方约定208万元装修款应于过户时支付。对证人证言，除其陈述的两套协商方案不认可外，对证人的其他陈述均无异议。被告围绕其诉讼请求，向本院提交了原告于2015年9月23日签署的购置房屋承诺书，证明原告对系争房屋处于限制交易状态是知晓的，且证明原告同意该状态继续存在，并愿意承担相应后果。原告对该证据真实性无异议，但认为其内容表述的意思为其愿意承担办好产证以后不能正常交易或者抵押的风险。根据上述原、被告的诉辩称和举证意见，本院对原、被告提交的证据均予以确认。根据双方陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年2月17日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将其所有的系争房屋出卖给原告，建筑面积193.46平方米，房屋转让价为392万元，双方约定办理过户时间为2016年4月1日前，房屋交付时间为2016年4月30日前，并约定付款方式为：原告应于2015年8月14日前支付被告2万元定金，2015年8月27日前支付18万元，2016年2月19日前支付292万元，2016年4月30日前支付80万元。2016年2月17日双方签订补充协议，约定系争房屋实际成交价格为600万元，与合同价的差额部分208万元以现金方式支付给被告，双方口头约定待过户时支付。签约前后，原告实际付款情况为：2015年8月14日，原告现金支付被告定金2万元；2015年8月27日，原告转账支付被告18万元；2016年2月19日，原告转账支付被告150万元；2016年2月22日，原告转账支付被告172万元。自此，原告共计支付被告购房款342万元。另，原告已于2016年3月10日与上海市公积金管理中心及上海农商银行嘉定支行签订了借款金额为50万元的《住房公积金个人住房抵押借款合同》。2016年3月18日，双方共同前往房地产交易中心办理过户手续，但因买方属于限购对象，无法过户。2016年3月31日，原告及案外人赵某某、陈某某向上海市地方税务局嘉定分局申请查询住房情况，查询结果显示2016年4月1日其名下仅有一套住房。2016年4月21日，原告向被告发出书面催告通知书，要求被告协助原告办理系争房屋的过户手续。被告收到该通知书后向原告发送回复函，表示不同意过户，认为系原告违约。此后，双方均知晓系争房屋之上因存在违法建筑而无法过户，原告要求被告拆除违法建筑遭被告拒绝，故原告涉诉。另查：2009年9月4日，系争房屋经核准登记于两被告名下，目前，经查询的上海市房地产登记簿信息上并无房地产权利限制记录，但据本院与上海市房地产交易中心了解，系争房屋之上确实因存在违法建筑而处于交易限制状态，在违法建筑拆除之后方可进行过户。审理中，原告表示对系争房屋中的违法建筑部分，在系争房屋交付后其愿意自行拆除。2016年10月24日，原告将房款208万元付至本院账户，同时表示，若公积金贷款不能足额到账，愿意现金补足。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告向被告支付了前期购房款342万元，且申请的50万元的公积金贷款已审批通过，剩余208万房款亦已付至本院账户，被告应按约协助原告办理系争房屋的过户手续并将系争房屋交付原告。然系争房屋上因存在违法搭建而处于交易限制状态，需拆除违法建筑后方可办理过户手续，现被告拒绝拆除违法建筑，而原告同意在房屋交付后自行予以拆除，故原告诉请要求被告交付系争房屋并将系争房屋过户至原告名下的请求，本院予以支持。至于被告辩称2016年3月18日双方在申请过户时因原告属于限购对象而未能过户系原告违约，然原告已提供证据证明其于合同约定的过户时间时已符合购房条件，此后未能过户系因为系争房屋处于限制交易状态，故原告并未违约。至于被告辩称购置房屋承诺书中原告同意违法建筑继续存在且承担不能正常交易的风险，现原告同意交付房屋后自行拆除违法建筑并未影响被告的合同权益，被告以此拒绝交付并过户并无依据。至于原告主张的逾期过户违约金，因原告未完全履行相应的付款义务，无法过户系由于双方均知晓的客观原因，此前双方就拆除违法建筑尚未达成一致意见，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈极应于本判决生效之日起十日内支付被告周立、黄昊钰购房款人民币208万元；二、被告周立、黄昊钰应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号的房屋交付原告陈极；三、被告周立、黄昊钰应于本判决生效之日起十日内协助原告陈极办理上述房屋的过户登记手续；四、原告陈极应于双方申请办理上述过户手续之日起三十日内支付被告周立、黄昊钰购房款人民币50万元；五、驳回原告陈极的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告周立、黄昊钰负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉审 判 员  刘燕枫人民陪审员  宋勤丰二〇一六年十一月四日书 记 员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。