中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初7689号原告：吴一，男，1985年6月16日出生，汉族，住上海市静安区。原告：张唯一，女，1987年7月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：韩霞，女，1960年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室。被告：许文星，男，1964年1月28日出生，住上海市长宁区。被告：黄音(WANGANNIE)，女，1967年3月15日出生，住上海市长宁区。原告吴一、张唯一诉被告许文星、黄音房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴一、张唯一，被告许文星、黄音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴一、张唯一向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》：被告协助原告办理上海市长宁区虹井路XXX弄XXX号XXX室房屋(含车位)的产权变更登记手续，将涉案房屋的产权变更登记至原告名下；被告将前址房屋交付给原告；2、被告按照每日2,000元的标准向原告支付自2016年4月1日起至房屋实际转让过户之日为止的逾期过户违约金；3、被告赔偿原告租金损失，自2016年3月31日起至房屋交付日止，以不超过每月13,000元租金为标准。事实和理由：2015年11月13日，原、被告在中介公司的居间下签订了定金协议，约定以总价565万元的价格购买被告位于本市长宁区虹井路XXX弄XXX号XXX室及207号车位(以下简称涉案房屋)。当日，原告支付了购房定金20万元。2015年12月21日，被告提出其急需用钱要求将定金改为40万元，原告同意后又支付被告定金20万元。2016年1月27日，原告陪同被告至法院协商解除查封事宜，并支付215万元代被告偿还所欠中国银行的抵押贷款。2016年2月24日，原、被告就上址房屋签订房地产买卖合同，并进行了公证。原告按约定于2月29日、3月5日分别支付210万、27万元给被告作为房款。但被告却在约定过户的前一日告知原告拒绝继续履行合同。故原告提起诉讼。被告许文星、黄音辩称，被告外甥女的户籍在涉案房屋内，外甥女的父亲于前年去世，被告不忍提出户口迁移之事；且其已经在2016年3月、4月通知原告解除合同，被告有权解除合同，原告没有理由要求被告过户，故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，两被告作为出售方(甲方)与原告的代理人(乙方)以及居间方签订定金协议，约定乙方经居间方介绍决定购买涉案房屋，出售总价为甲方到手价560万元，乙方在签订协议当日支付甲方定金20万元。双方约定在2016年2月3日签订房地产买卖合同。当日原告支付被告定金20万元。2015年12月21日，两被告(甲方)与原告的代理人(乙方)以及居间方签订定金协议，协议内容同前份定金协议，除了定金数额变更为40万元的条款外。当日原告又支付被告定金20万元。2016年1月27日，原告应两被告的要求将210万元代付至中国银行，以偿还两被告所欠中国银行的抵押贷款。当日，两被告还收到原告支付的房款5万元。2016年2月24日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签署了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方的涉案房屋及车位，房屋购买价为547万元、车位购买价为18万元，乙方已于2016年1月26日前支付甲方房款237万，甲方告知乙方该房屋上存在抵押贷款，抵押权利人为中国银行上海市长宁支行，双方约定该款项专项用于甲方提前偿还贷款注销抵押。乙方应于2016年2月29日前支付甲方房款120万元，于2016年3月5日前支付甲方25万元，于2016年3月31日前(双方产权过户当日)支付甲方125万元，应于双方过户后30个工作日内对房屋进行交割，并在交割当日支付购房尾款40万元。车位费18万元在签订车位买卖协议当日一次性支付。当日，原、被告就前述房地产买卖合同的签订办理了公证手续。双方应于2016年3月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理过户手续。甲方未按合同约定将前述房地产交付(包括转让过户及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付逾期违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自约定交付日至实际交付日止。反之，亦然。合同签订当日，原告向被告支付120万元，两被告出具收据表示收到原告“用于购买虹井路房屋代为偿还黄音及许文星农业银行抵押贷款”120万元。2016年3月5日，原告向被告支付27万元。庭审结束后，被告向本院提交其于2016年4月22日向案外人以涉案房屋抵押借款的公证合同以及2016年5月5日被告将涉案房屋出租给该案外人的租赁合同(租期自2016年5月10日至2019年5月9日)，意在证明其因原告拒绝支付过户当日应当支付的125万元致银行钱款无法偿还而不得不向案外人借款及出租房屋。原告对此均不予认可。本院另查明，2015年10月25日，原告张唯一将其在本市周浦镇的一套房屋出售。原告另提供租赁合同一份，证明其于2016年10月22日与案外人签订租赁合同，以每月9,800元的价格租赁案外人的某某，租期自2016年10月25日至2017年10月24日。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了房款，被告应当按照合同的约定将涉案房屋上的抵押涤除，并于2016年3月31日前协助原告办理涉案房屋的产权变更登记，但时至原告起诉时为止，涉案房屋上的抵押仍未涤除，被告在过户前一日明确表示不同意继续过户，致涉案房屋至今无法办理产权变更登记手续，被告显为违约，现原告以此为由要求被告继续履行合同，并按照协议之约定要求被告支付违约金，本院认为于法有据，予以准许。被告抗辩其不忍让外甥女伤心且有权解除合同，对此本院认为被告作为合同的签约主体，一旦签约即应受合同拘束，原告履行中并无违约，被告无权提出解约，如被告不忍外甥女伤心，当初就不应出售涉案房屋，故被告的抗辩，本院认为无依据，不予采纳。关于违约金的问题，被告认为既主张逾期过户的违约金，又主张逾期交房的违约金，过高，要求法院按照逾期交房的违约金予以调整，本院认为日万分之五的标准等于年利率18.25%，与银行年贷款利率的四倍大致相当，并不为高，但同时主张逾期过户违约金与逾期交房违约金，确为过高，结合被告的损失(主要为利息损失以及在外租房的损失)，本院酌情由被告按照逾期过户的违约责任来承担。因原告在约定过户日前已经支付给被告402万元，按照日万分之五计算，每日为2,010元，现原告主张按照每日2,000元计算，本院予以准许。因原告主张逾期过户的违约金中已经涵盖了原告在外租房的损失，本院对原告主张租房损失不再支持。被告协助原告办理完毕涉案房屋的产权变更登记后，原告应当将涉案房屋的尾款163万元支付给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告吴一、张唯一与被告许文星、黄音(WANGANNIE)就上海市长宁区虹井路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下一层207号车位签订的房地产买卖合同继续履行：被告许文星、黄音(WANGANNIE)应于本判决生效之日起三十日内涤除设定在前述房屋上的抵押；被告许文星、黄音(WANGANNIE)应在前述房屋上的抵押涤除后十日内配合原告吴一、张唯一办理前述房屋(含车位)的产权变更登记，将产权变更登记至原告吴一、张唯一名下，同时原告吴一、张唯一将房款125万元支付给被告许文星、黄音(WANGANNIE)。被告许文星、黄音(WANGANNIE)在前述房屋(含车位)产权交易过户后的三十个工作日内将前述房屋(含车位)交付原告吴一、张唯一，同时原告吴一、张唯一将尾款38万元支付给被告许文星、黄音(WANGANNIE)。二、被告许文星、黄音(WANGANNIE)应于本判决生效之日起十五日内支付原告吴一、张唯一逾期过户的违约金，从2016年4月1日起以每日2,000元计算至实际过户日止。三、驳回原告吴一、张唯一的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告许文星、黄音(WANGANNIE)负担。公告费260元，由被告许文星、黄音(WANGANNIE)负担。案件受理费21,900元，由原告吴一、张唯一负担1,900元，被告许文星、黄音(WANGANNIE)负担20,000元。如不服本判决，原告吴一、张唯一可在判决书送达之日起十五日内，被告许文星、黄音(WANGANNIE)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  牟世荣人民陪审员  杨 征二〇一六年十一月九日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……