沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0112民初6361号原告依朕锋，男，1975年11月2日出生，汉族，金诺安康保险代理有限公司旅游部员工，住辽宁省抚顺市顺城区。委托代理人马亮，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告孟凌宇，女，1979年12月5日出生，汉族，无业，住辽宁省北票市。委托代理人马亮，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇白塔村。法定代表人盛军。系该公司董事长。委托代理人林春艳，女，1988年8月7日出生，汉族，系该公司员工，住江苏省新沂市安镇。委托代理人奎媛，系辽宁同泽律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大东区大东路67号。法定代表人李向才，系该行行长。委托代理人韩忠禄，男，1965年11月1日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。原告依朕锋、孟凌宇与被告沈阳港晟房产开发有限公司（以下简称：港晟房产公司）、中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称：工商银行大东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与审判员赵文新、人民陪审员金丽组成合议庭进行审判，公开开庭进行了审理。原告依朕锋及二原告的委托代理人马亮，被告港晟房产公司委托代理人林春艳、奎媛，被告工商银行大东支行委托代理人韩忠禄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、请求判令被告支付原告已偿还的银行贷款利息及损失55159.36元，其中包括已还贷款本金及利息52459.36元，违约金2700元，同时偿还购房定金13811元，总计63323.14元。3、解除原告与被告签订的贷款合同。同时由被告将原告已付购房款返还给原告，并承担支付剩余贷款及利息的义务。4、本案诉讼费由被告承担。被告港晟房产公司辩称：不同意退房，因原、被告双方签订的借款合同中明确在原告没有按借款合同付款的情况下，被告有权拒绝交付房屋，且原告从签订借款合同之后未向被告支付过任何借款，被告未交付原告房屋是按照借款合同的约定执行。另，依据商品房买卖合同补充协议的约定，即使原告有权解除其也错过了合同约定的解除权有效期，该合同明确约定解除权即在逾期交付开始90日后15日内向被告提交书面请求，但被告在此期间内未收到过原告的退房申请，故原告没有权利退房，被告现已具备交房条件，且28号楼其他业主已办理了入住手续，综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告工商银行大东支行辩称：如法院判决解除商品房买买卖合同，银行同意解除借款合同，原告或房产公司退还借款本金及利息违约金后同意解除抵押。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告双方签订商品房买卖合同，购房款为683817元，同时，被告应当于2015年10月31日前交付房屋，如果被告逾期超过90日，原告有权解除买卖合同。被告港晟房产公司对真实性没有异议，商品房买卖合同补充协议第21条第二款买受人有权解除商品房买卖合同时，应在解除权发生之日起15日内提出书面申请并送达给出卖人，否则视为买受人放弃解除，另关于解除权的确认是商品房买卖合同第9条，逾期交房90日后有权解除，本案原告未在该合同约定的有效解除权履行期间向被告提出书面退房申请，故被告已视为买受人已放弃退房要求，所以被告不同意退房，原告的诉讼请求中涉及的违约金部分与其要的银行损失并存，在商品房买卖合同补充协议21条约定，故银行损失与违约金不能共存。被告工商银行大东支行对该证据没有异议。2、个人购房借款担保合同一份，用以证明原告为购买涉案房屋贷款470000元。二被告对该证据没有异议。3、发票一份，用以证明原告将贷款交付给被告。二被告对该证据没有异议。4、还款明细一组，用以证明原告还贷款情况。二被告对该证据没有异议。被告港晟房产公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、借款合同一份，用以证明在该合同第2条及第4条已经明确约定如原告未能按期归还借款，被告有权不予办理入住手续，相关责任由原告承担。原告认为借款合同是实践性合同，被告公司没有借给原告200000元，其次，关于房屋的交付，应当以备案的商品房买卖合同为准。被告工商银行大东支行对真实性没有异议，该情况银行不清楚，否则不符合贷款条件。2、验收报告、入住流程单、房屋查验记录、涉案房屋邻居的商品房买卖合同、地址变更证明、验收单、办理入住现场照片一组，用以证明被告已具备交房条件，并且已实际交付被告楼的其他业主，并办理了入住手续。原告称2016年8月25日涉案房屋才具备交付条件，远远超过了原告要求被告交付房屋的2015年10月31日，而且在约定的交付日期90日内以及105天，在此期间内涉案房屋根本无法交付，因此被告的行为才是导致合同解除的根本原因。被告工商银行大东支行对该证据没有异议。经审理查明，原告依朕锋、孟凌宇于2014年11月29日与被告港晟房产公司签订及补充协议，约定：原告购买被告开发的坐落于沈阳市东陵区某号房屋，建筑面积133.36平方米；总金额683817元，原告应于2014年11月29日交纳首期房款213817元，其余470000元房款采用商业贷款方式支付，并于2014年12月29日内到达被告指定账户；合同第八条约定，被告港晟房产公司应于2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期交付超过90日，原告有权解除合同，由要求被告港晟房产公司按累计已付款0.5%支付违约金。合同补充协议21条二款约定，原告有权解除《商品房买卖合同》时，应在解除权发生之日起十五日内提出书面退房要求并送达给出卖人，否则，视为原告放弃退房要求。同日，原、被告签订借款合同，约定：原告因资金周转困难，致使双方签订的商品房买卖合同项下的首付款资金不能落实，为保证被告按合同规定履约，原告应被告申请，同意无息借给被告部分资金200000元；借款期限5年，分5次还清，2015年10月15日，偿还60000元；2016年10月15日，偿还60000元，2017年10月15日，偿还40000元；2018年10月15日，偿还20000元；2019年10月15日，偿还20000元。合同同时约定，如原告未按约定时间付清本合同项下借款前，被告有权拒绝交付合同项下的商品房，因原告原因无法交付所产生的物业费、采暖费等费用由原告承担。但被告并未直接向原告支付该笔借款，被告亦未按约定向原告偿还借款。合同签订后，原告仅向被告支付13811元的购房款。嗣后，原告（借款人）、被告港晟房产公司（保证人）与被告工商银行大东支行签订个人购房担保借款合同，约定：借款金额470000元；借款用于购买坐落于沈阳市东陵区某号房屋；担保方式为抵押，抵押物为上述房屋；借款期限348个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，以借款凭证记载为准；原告授权贷款人将贷款一次性划入被告指定开户行、指定账号；还款方式为按月等额本息还款法；原告未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成违约；被告作为保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。担保借款合同签订后，工商银行大东支行将原告贷款470000元以转账方式直接支付给被告港晟房产公司。现因被告港晟房产公司未按期交付房屋，故原告来院起诉，要求解除商品房买卖合同及个人购房担保借款合同。另查明，案涉房屋于2016年8月25日取得由施工单位、监理单位、设计单位、建设单位出具的《房屋建筑工程四方验收报告》，此后，被告港晟房产公司陆续向买受人交付房屋，因原告未按期偿还分期首付款，故被告港晟房产公司未向原告发送过收房通知书。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。合同约定被告港晟房产公司应于2015年10月31日前向原告交付房屋，交付标准为单体楼验收合格，因被告港晟房产公司于2016年8月25日才通过单体楼验收，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，在被告港晟房产公司逾期超过90日后，原告有权解除合同，但是该解除权应在15日行使，即原告应于2016年2月13日前以书面形式向被告港晟房产公司提出退房要求，逾期视为原告放弃解除权。现原告来院起诉，要求解除合同，已超过双方约定的解除权行使期间，且原告购买房屋现已符合交付条件，故本院对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持，同时对于原告要求退还房款、赔偿损失、解除个人购房担保借款合同的诉讼请求，也一并不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条一款之规定，判决如下：驳回原告依朕锋、孟凌宇的诉讼请求。案件受理费9033元，由原告依朕锋、孟凌宇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费9033元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波审 判 员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一六年十一月七日书 记 员  周立颖