北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初13889号原告：王晓蕾，男，1968年8月14日出生，汉族，北京天晓互动企划有限公司法定代表人，住北京市西城区。被告：北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。法定代表人：赵五岳，董事长。委托代理人：王万利，男，1970年6月25日出生，汉族，北京金地科创置业有限公司法务，住北京市丰台区。原告王晓蕾与被告北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓蕾、被告金地公司委托代理人王万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告无条件办理北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦B-8层11号房屋的所有权证书；2、请求判令被告自2012年6月16日起至原告实际取得诉争房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金（截至2016年8月21日，共计4年2个月6天，合计1526天，违约金为81307.72元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月8日，王晓蕾与金地公司就诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，合同约定总房款为532816元，采取一次性付款方式支付，金地公司应于2010年12月31日前交付房屋，王晓蕾应在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，若因金地公司责任导致王晓蕾未能在365个工作日内取得房屋所有权证书的，自王晓蕾取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金地公司应按日计算向王晓蕾支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，王晓蕾依约支付了全部购房款。2010年12月13日，双方办理了房屋交付手续。因此金地公司应自2010年12月31日起的365个工作日内即2012年6月15日办理完毕诉争房屋所有权证书，并交付王晓蕾。至今金地公司未办理上述所有权证书，故诉至法院。金地公司辩称，同意为王晓蕾办理产权证。没有办理产权证是由于政策原导致，此后金地公司与政府部门进行协调并且补交了2200万元土地出让金，使该房屋在2014年具备了办理房产证条件，这不是原被告双方的原因，金地公司不应承担违约责任。在2014年具备办证条件后，多数业主到金地公司要求办理产权证，但是王晓蕾从未到金地公司要求办理产权证，也没有按合同约定支付委托办证费用，委托关系不成立。王晓蕾的房产证至今未办理是因为其自怠于办理，责任不在金地公司。不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。王晓蕾提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》；2、房款发票；3、物业费、供暖费票据。金地公司提交了如下证据：1、快递单、告知函、快递查询的签收证明；2、京国土用（2010）480号文件；3、会议纪要；4、京建发（2012）510号文件；5、国有建设用地使用权出让合同补充协议及北京市非税收入一般缴款书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月8日，王晓蕾（买受人）与金地公司（出卖人）签订编号为351的《房屋买卖合同》，约定金地公司将兴盛国际创业大厦B楼811号房屋出售给王晓蕾，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为532816元。该合同还约定：出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。王晓蕾于2010年12月13日向金地公司交纳购房款532816元并办理了房屋交付手续。金地公司至今未为王晓蕾办理房屋所有权证书。另查，2010年10月8日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号文件）。该文件内容为：“各区（县）发展改革委、经济信息化委、国土分局、规划分局、住房城乡建设委、房管局：为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，现将有关问题通知如下：一、2010年10月1日起，新办理立项……二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。”2011年4月28日，北京经济技术开发区管委会办公室印发了议题为“金地科创项目有关问题研究”的《北京经济技术开发区管委会会议纪要（专题）》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中“会议决定”部分第4条载明“关于兴盛国际创业大厦产权证办理问题。鉴于该大厦在建设时符合开发区的规划要求，同时建设目的主要是为了解决诺基亚等企业的生活配套问题，原则上同意协助项目方办理相关权证。由房地局负责，对大厦研发部分按照研发办公性质及建设时的规划条件进行地价评估，根据评估价格和项目的实际情况，合理确定补缴地价款的额度，进行土地用途变性后，再办理相关权证。”2012年11月28日，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市住房和城乡建设委员会关于加强枢密院等六个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发〔2012〕510号文件）。该文件内容为：“按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号）要求，经相关委办局研究并报请市政府批准，同意通州区枢密院项目（一期）……兴盛国际项目（A、B楼）等6个研发工业项目有条件进行现房销售。同时，按照《联席会会议纪要》要求，买受人资格必须由属地管委会书面确认。”诉讼中，金地公司主张其一直在积极办理房产证，延迟办证是受上述政府相关政策的影响。金地公司主张其为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，向法庭提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”，载明金地公司于2013年5月13日与北京市国土资源局经济技术开发区分局就诉争房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然王晓蕾与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。双方签订合同时，涉诉房屋所在土地属于工业项目国有建设用地，金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌。此后，金地公司与相关行政机关协调，补缴地价款并将土地用途变更为科研性质后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故王晓蕾与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效。王晓蕾已经支付了全部房款且实际使用涉诉房屋，金地公司应该按照合同约定为王晓蕾办理房屋产权登记。现在涉诉房屋已具备办理分户产权登记的条件，金地公司应当在王晓蕾提交相关办证资料后立即为王晓蕾办理房屋产权登记手续。金地公司同意为王晓蕾办理房屋产权证，本院对此不持异议。关于违约金一节，金地公司在涉诉房屋已具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为王晓蕾办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。涉诉房屋所在土地的用途变更手续于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内办理涉诉房屋产权证，结合双方在合同中的约定，本院确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为王晓蕾办理涉诉房屋的产权证。综上，金地公司应自2014年10月28日起向王晓蕾支付违约金。王晓蕾要求自2012年6月16日起支付逾期办理产权证违约金，依据不足，本院不予支持。金地公司提交快递单主张于2016年5月30日向王晓蕾送达办理房屋所有权证告知函，是王晓蕾怠于办理，王晓蕾否认收到该函件，该快递单的邮寄地址并非王晓蕾预留的送达地址，金地公司亦未提供证据证明该地址与王晓蕾有关联，故金地公司的该项主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内协助原告王晓蕾办理位于北京经济技术开发区四十五号街区兴盛国际创业大厦B楼811号房屋的所有权转移登记手续；二、被告北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内向原告王晓蕾支付延迟办证违约金（以532816元为基数，按日万分之一的标准计算，自2014年10月28日起至实际办证之日止）；三、驳回原告王晓蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4971元，由原告王晓蕾负担230元（已交纳），被告北京金地科创置业有限公司负担4741元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一六年十一月二十二日书记员  王 鑫