三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初1384号原告张谦，男，1948年8月28日出生（公民身份号码×××），汉族。委托代理人王绥生，男，1951年8月15日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。被告张华，男，1971年5月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托代理人王进，海南邦威律师事务所律师。被告内蒙古合泰贸易有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区鸿盛经济园区（白塔二街）。法定代表人于某。原告张谦诉被告张华、内蒙古合泰贸易有限公司（以下简称合泰公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，按普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告张谦的委托代理人王绥生、被告张华的委托代理人王进到庭参加了诉讼。被告合泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张谦诉称：原告和张华是叔伯兄弟，2007年原告委托张华在三亚购买房屋，张华根据原告的要求，在三亚市××村购买了九套总面积为617.25平米的住房。2010年9月1日为妥善处理经济关系，兄弟二人签订了兄弟协定。协定约定，除分一套702室归张华外，其余8套全部归原告，并约定，从2010年9月1日起由张华负责将房产证办到各自名下。之后不久，原告发现张华违反兄弟协定竟然把9套房屋全部办在张华自己名下，为将房产转为自己所有，原告向他人借款500万，月息二分。由张华将实际属于原告的8套住房的其中6套做了抵押，借款到期后，原告故意不还款，由张华以公正委托的方式将这6套房产转让给合泰公司。但是，张华在2015年初以行政诉讼方式，将已转让给合泰公司的6套房产重新夺回来，该判决已生效。为确保房产的安全，原告于2015年年底采取了保全措施，查封了7套房产（其中一套已被张华转让）。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告张华返还属于原告的位于海南省三亚市××村价值620万的7套房产；2、被告合泰公司承担连带返还责任。被告张华辩称：1、原告不是房屋的产权人，无权要求返还房屋。2007年张华以个人名义以及个人的资金购买涉案房产，并与开发商签订了正规的商品房买卖合同，而后又办理了土地房屋产权证，权利人为张华。可见，原告既非涉案房屋的实际出资人，也不是名义上的产权人，故不能返还房产。2、被告于2007年购买涉案房产时，张华处于婚姻存续期间，涉案房屋为张华与其妻子的共同财产，张华单方面无权处分，原被告之间的兄弟协定无效。3、2010年张华因与妻子感情不合，双方正在协商离婚，张华为了转移财产才与张谦签订协议，试图将部分的房产转到张谦名下，后被妻子发现，妻子表示强烈反对，不认可兄弟协议的内容，所以涉案兄弟协定未能履行。4、原告张谦于2008年正式退休，退休前在国企工作，作为公职人员，按照张谦的工资收入，他根本没有可能购买涉案房屋的经济实力，涉案房产总资产在700万左右，张谦并没有任何的出资，所以兄弟协定中所约定的张谦购买房产的阐述是不真实的，完全超出了张谦的经济承受能力。综上，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明，2008年5月27日，张华与三亚昌达房地产开发有限公司签订9份《商品房买卖合同》，购买位于三亚市海坡村的昌达椰林海岸小区的9套房屋，房屋编号为椰林海岸B栋3单元601、602、603、604、605、702、703、704、705室。根据原告提交的发票显示付款方均为张华。其中，601房于2015年4月被张华出售给他人。2010年9月1日，张谦与张华签订《兄弟协定》，主要内容如下：兄张谦与弟于2007年在海南三亚椰林海岸购房9套，面积共为617.25㎡，现马上确认房产证，经兄弟双方认定：兄张谦拥有椰林海岸B栋3单元6层5套住房355.53㎡，房号分别为601室93.81㎡、602室69.79㎡、603室78.63㎡、604室39.25㎡、605室74.05㎡。同时拥有7层3套住房191.93㎡，房号分别为703室78.63㎡、704室39.25㎡、705室74.05㎡,6层和7层8套住房总面积为547.46㎡。弟张华拥有椰林海岸3单元7层住房一套，总面积为69.79㎡。房号为B栋3单元7层702室。由2010年9月1日始，房产产权即按以上原则划分。划分后弟张华负责把房产证办到各自名下，产权明确后，个人的房产有个人的处置权。该《兄弟协定》上有张谦及张华的签名并加盖手印。2013年期间，张华取得上述9套房屋的房屋产权证。张谦在涉案房屋产权证公示期间未提出异议。2014年7月16日，张华委托案外人于某办理张华所属的位于三亚市三亚湾椰林海岸的602、603、604、605、704、705共6套房产的出售事宜，并将产权证书交付受委托人。又于2014年10月30日，以遗失为由，登报声明上述房屋权证作废，并于2014年11月17日书面申请三亚市住房和城乡建设局及三亚市国土环境资源局补发土地房屋权证。于某将该委托事项转委托给案外人萨某，2015年1月14日，萨某将上述房产进行变更登记，登记到合泰公司名下。2015年2月6日，张华起诉三亚市人民政府以及合泰公司颁发土地房屋权证纠纷一案，经海南省三亚市中级人民法院作出的（2015）三亚行初字第20号《行政判决书》及海南省高级人民法院作出的（2015）琼行初字236号《行政判决书》，撤销了三亚市人民政府于2015年1月19日给合泰公司颁发的上述房屋的产权证。上述判决文书已经生效。原告认为，根据《兄弟协定》，除了已经出售给他人的601号房以及协议给张华的702号房之外的7套房产均应归张谦所有。原告据此诉至本院，请求判如所请。另查明，张华与其妻子胡艳青于1997年12月4日登记结婚。后因结婚证遗失，于2016年2月24日补办结婚证。在本案一审辩论终结前一直处于婚姻存续期间。以上事实，有兄弟协定、房屋买卖合同、行政判决书、结婚证以及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为，第一、关于张谦是否有权要求张华返还房屋的问题。首先，涉案9套房屋均以张华的名义签订《房屋买卖合同》，且原告提供的发票显示购房款均由张华支付，张华也取得了政府部门颁发的房屋产权证，目前张华是涉案房屋的产权证上登记的所有权人。张谦诉称其出资委托张华购买房屋没有任何合法证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。且其所称向合泰公司借款，并用张华的房屋抵押，然后故意不还而让合泰公司处理房屋的陈述与生效判决书确认的事实不符，本院依法不予认可。因此，张华是涉案房屋的实际购买人。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案9套房屋属张华在婚姻存续期间购买，其所支付的购房款均从张华账户中支出，所以，如果张华与其妻胡艳青没有其他约定，则涉案9套房屋属于共同共有。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。那么，张华在没有取得房屋共有人胡艳青的书面同意的情况下，无权单方擅自处置涉案房屋，张华与张谦签订《兄弟协定》对涉案房屋进行权属约定的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"本案中，原告没有任何证据证明张华的无权处分行为经权利人胡艳青的追认而取得处分权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意并以合理的价格转让且已经登记的，受让人依照前款规定取得不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这个法律条款规定了第三人取得房产的善意取得制度，张谦取得涉案房产必须同时满足三个条件：1、受让该不动产时是善意的，也就是说，他不知道所受让的不动产是张华的夫妻共同财产；2、以合理的价格转让。也就是说，张谦应当向张华支付合理的对价，不能明显低于市场价格，而本案中兄弟协定仅对房屋权属进行了分配，并未显示张谦向张华支付了合理的对价；3、受让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。也就是说，涉案房产属于不动产，只有变更登记在张谦的名下，张谦才有可能取得涉案房产的所有权。综上所述，张谦不是房屋的所有人，也无法通过善意取得制度取得涉案房产的所有权。因此，张谦无权要求张华返还涉案的7套房产。第二、关于合泰公司是否应当承担连带返还涉案房产的问题。根据海南省三亚市中级人民法院作出的（2015）三亚行初字第20号《行政判决书》及海南省高级人民法院作出的（2015）琼行初字236号《行政判决书》，撤销了三亚市人民政府于2015年1月19日给合泰公司颁发的602、603、604、605、704、705共6套房屋的产权证。上述判决文书已经生效。因此，上述6套房屋已经依法不属于合泰公司，而应当归原有产权人张华。合泰公司无义务向原告返还房屋。合泰公司经本院合法传唤，拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张谦的诉讼请求。本案受理费55200元（原告张谦已预缴），由原告张谦承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 陈 忠人民陪审员 郑辉仁 二〇一六年十一月二十五日书 记 员 邢翠云附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。