江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣03民终603号上诉人（一审被告）：石某，男，1968年10月4日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。上诉人（一审被告）：陈某，女，1968年12月4日出生，住址同上，系上诉人石某妻子。被上诉人（一审原告）：周某，男，1970年6月4日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。被上诉人（一审原告）：贺某，女，1975年2月11日出生，汉族，住址同上，系被上诉人周某妻子。上诉人石某、陈某因与被上诉人周某、贺某财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省莲花县人民法院（2016）赣0321民初101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人石某与被上诉人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人石某、陈某上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人石某、陈某的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定牛栏、厕所未出卖给上诉人是错误的。虽然协议里没有写明牛栏、厕所出卖给了上诉人，但从协议的全部内容和实际情况分析，应当认定四间牛栏、厕所全部出卖给了上诉人。1、双方协议写明除不能出卖的园土及周围余地外，被上诉人在此处的家产全部出卖了；2、这四间牛栏、厕所内外墙是1939年前用土砖砌的，经过四十年的风雨。被上诉人家长年没有使用和捡盖，早已破烂不堪并大部分已倒塌，哪有不和房屋一起买卖的道理？3、自双方签订买房协议后，房子、牛栏、厕所就是上诉人管理的。上诉人拆除这四间牛栏、厕所时被上诉人不是出外打工，是知情的，当时并没有提出异议。等上诉人家把房子建好了，被上诉人却说没有出卖，很不正当；4、多年前，被上诉人家就在离老房子一公里远处建了新房，这四间牛栏、厕所，对被上诉人家确实没有利用价值，其留着不卖的可能性几乎不存在。被上诉人具有使用价值的房子都卖给了上诉人家，对于没有利用价值的破烂不堪的牛栏、厕所，当时不连同房屋一同出卖，还能卖给谁呢？日后又出卖的价值更小。何况上诉人家是贵州来当地居住的外地人，上诉人如没有买能有如此大胆拆除建房吗？对于房子买卖不连同附属牛栏、厕所一同买卖，这既不现实，也是违反客观常理的。二、一审采信周元勇书写的证明及工程造价员的调查笔录是错误的。周元勇的证明不具有合法性，缺乏真实性，周元勇是被上诉人的侄子，有亲属利害关系；调查笔录形式不合法，内容也缺乏客观真实性，不能作为本案的证据使用。总之，一审判决错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人石某、贺某答辩称：牛栏和厕所没有卖给上诉人，一审判决的12000元也不多，对方在主屋和牛栏、厕所隔的三、五米的地方也建了房子，加起来面积有六七十个平方米。请求法院依法判决。被上诉人石某、贺某向一审法院起诉请求：判令被告排除妨碍或者赔偿损失20000元。一审法院认定事实：2010年4月2日，原、被告签订房屋买卖协议一份，内容为：“立杖房屋契人甲方：下天屋周某乙方：贵州石勇甲方周某原先83年父亲新建民房一栋，座落地名湖里。东本人土南晒地圆土西牛栏厕所公路，四至分明。此房出卖包括地基晒场与乙方石勇同志。双方协议一致同意，但甲方得受乙方人民币贰万伍仟元正。当面交清，并且房屋周围园土目前由乙方耕种使用，乙方无权出卖。其水井永远由乙方使用，并没有出卖。包括水井周围余地没有出卖”。原告周某、贺某与被告石某、陈某在协议上签名。协议签订后，被告向原告支付了人民币25000元后，将房屋拆除新建了房屋。原告一直外出打工，2015年底回家过年后，发现被告把原房屋旁边的附属建筑牛栏、厕所一共四间拆除，另外新建了一栋二层房屋。原告发现后找被告协商，被告认为附属建筑已一并出卖。为此，原告向法院起诉。为查明市场行情，一审法院于2016年6月1日对江西桂冠建设工程有限公司全国建设工程造价员廖湘琴作了调查笔录，造价员认为：原先的附属建筑应值不了多少钱，但若要重建，按现在市场行情，每平方米要250－300元造价，计算依据是按目前市场工价、材料价格；如果建砖混结构房屋至少每平方米400元。一审法院认为：原、被告于2010年4月2日签订的房屋买卖协议已经明确约定买卖的标的物为原告父亲83年所建民房一栋（包括晒场），并不包括牛栏、厕所等附属建筑，附属建筑属原告的合法财产。公民的合法财产受法律保护，任何人不得侵犯。现被告在未购买附属建筑的情况下，擅自将原告所有的牛栏、厕所共四间附属建筑拆除建房，侵犯了原告的财产权，依法应予赔偿。根据附属建筑的估算面积及市场行情，一审法院酌情认定由被告赔偿原告经济损失12000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条的规定，判决：由被告石某、陈某赔偿原告周某、贺某财产损失计币12000元，限判决生效后七日内付清。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由被告石某、陈某负担。本院二审期间，上诉人石某提交老房子照片三张，证明老房子的情况及牛栏、厕所的位置和大小，与老房子相隔大概三、四米。被上诉人周某质证无异议，并认为老房子和牛栏、厕所相隔了四、五米。本院经审查认为，照片真实性应予采信，但从照片并无法看出牛栏、厕所与老房子的相隔距离。被上诉人周某、贺某二审中未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：首先，关于本案双方当事人诉争的牛栏、厕所是否买卖的问题。根据双方当事人于2010年4月2日签订的立杖房屋契人（即房屋买卖协议书），明确约定双方当事人买卖的标的物为被上诉人周某父亲于1983年新建的民房一栋，座落地名湖里。该协议对房屋的东、南、西边界限作了约定，且对东、南边的界限是否买卖也进行了约定，但对于双方诉争的西边界限，即牛栏、厕所是否买卖，并未作任何约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。上诉人石某、陈某虽然主张西边界限即诉争的牛栏、厕所已随房屋出卖，但并无证据证明牛栏、厕所包含在房屋买卖的协议之中，即上诉人石某、陈某并无证据证明双方存在牛栏、厕所买卖的法律关系，故上诉人石某、陈某依法应当对此承担举证不能的不利法律后果。诉争的牛栏、厕所虽属于双方所买卖房屋的附属建筑，但其与房屋并不是主物与从物的关系，有独立的物理空间和使用价值，并不必然随着房屋的转让而转让。据此，一审判决认定上诉人石某、陈某在未购买被上诉人周某、贺某所有的牛栏、厕所的情况下，其擅自拆除行为侵害了被上诉人周某、贺某的财产权，依法应当承担侵权责任，具有事实和法律依据；其次，关于被上诉人周某、贺某的责任承担方式及损害数额大小的确定问题。本案被上诉人周某、贺某的诉请是排除妨碍或赔偿损失20000元，其诉请是选择关系，即赔偿损失与排除妨碍的责任承担方式可以相互替代。因上诉人石某、陈某已将附属建筑牛栏、厕所拆除并建新房，排除妨碍即需拆除新房，造成的损失过大，不符合民法的公平原则，但上诉人石某、陈某应当承担赔偿损失的侵权责任。现因该附属建筑牛栏、厕所已被拆除，不能确定其价值大小，根据牛栏、厕所的估算面积及市场行情，同时考虑该牛栏、厕所土地使用权的价值因素，一审法院酌情认定由上诉人石某、陈某赔偿被上诉人周某、贺某的损失12000元，比较适宜，处理并无不当。综上所述，上诉人石某、陈某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人石某、陈某承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 艳审 判 员  袁进平代理审判员  邓 寒二〇一六年十一月二十四日书 记 员  易丽娟第3页共7页