上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10933号原告：上海绿庭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：俞乃奋，董事长。委托诉讼代理人：汪梦妮。被告：黄雪娟，女，1973年1月27日生，汉族，住浙江省。原告上海绿庭房地产开发有限公司(以下简称“绿庭公司”)与被告黄雪娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告黄雪娟下落不明，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告绿庭公司的委托诉讼代理人汪梦妮到庭参加诉讼。被告黄雪娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿庭公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告黄雪娟支付合同解除违约金24,956.56元。事实和理由：2010年1月，被告为购买位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)与原告签订《上海市商品房预售合同》。2010年2月，被告为购买系争房屋向中国农业银行股份有限公司上海陆家嘴支行(以下简称“农行陆家嘴支行”，后与浦东分行合并)申请住房抵押贷款87万元，被告与原告就抵押贷款事宜签订《个人住房抵押借款合同》，借款期限自2010年2月24日至2040年2月23日，原告为被告的上述借款提供连带责任保证，保证阶段至系争房屋领取房地产权证、办妥以银行为抵押权人的抵押登记并自银行收执《房地产其他权利证明》之日止。2010年3月8日，该房屋办理了抵押权预告登记，银行如期发放了抵押贷款。但自2012年4月起，被告未按借款合同约定偿还贷款。因系争房屋未领取房地产权证与抵押登记，原告的保证责任未予解除，故之后银行以原告作为连带保证人，向原、被告提起欠款诉讼。上海市浦东新区人民法院于2013年12月作出(2013)浦民六(商)初字第6991号民事判决书，判决由被告归还银行借款本金841,303.3元，借款利息30,948.37元，逾期利息1,649.1元，诉讼费12,539元，并判决由原告承担连带清偿责任。因向被告执行无果，后原告承担连带责任，于2014年8月先后向银行支付执行款共计9,588,842.3元。原告认为因被告违反借款合同约定而导致原告承担连带担保责任，而原告愿意为被告提供连带担保实则是为了预售合同的正常履行，借款合同与预售合同之间存在密不可分的关系，因被告违约致原告造成了巨额的损失，被告严重侵害了原告的合法权益，原告合同目的无法实现。故原告起诉行使合同法所规定的法定解除权。被告黄雪娟未作答辩。经审理查明：2010年1月23日，原告绿庭公司作为甲方、被告黄雪娟作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买松江区九亭镇涞寅路658弄《绿庭尚城二期》66号1002室房屋，根据暂测建筑面积房屋总价暂定为1,247,828元。合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任，壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的2%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”合同签订后，被告支付了除贷款部分的房款377,828元。另查明：2010年2月24日，原告绿庭公司、被告黄雪娟与案外人农行陆家嘴支行签订了编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的《个人住房抵押借款合同》，合同约定被告黄雪娟因购买涉案房屋，向农行陆家嘴支行申请87万元的贷款；贷款利率在中国人民银行颁布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效之日起按调整后的贷款基准利率和合同约定浮动比例重新确定；借款期限从2010年2月24日起至2040年2月23日止；还款方式为按月等额本息还款；借款金额、发放日期、到期日期、借款利率以借款凭证记载为准。合同第五条第四款约定，如被告黄雪娟不按合同约定期限归还本金，农行陆家嘴支行有权对逾期贷款从逾期之日起在借款执行利率水平上加收50%计收逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，农行陆家嘴支行有权按罚息利率计收复利，应付未付利息包括借款期限内及借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息)，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按借款执行利率计算复利；自借款到期之日起，按逾期罚息利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期罚息利率计算复利。第十三条约定，如存款不足偿还全部逾期借款本息，按正常利息、罚息、逾期本金、复利的顺序扣收。第十六条约定，如被告黄雪娟连续积欠贷款本息达九十天以上，农行陆家嘴支行有权提前宣布合同履行期满，向被告黄雪娟发出《提前到期通知书》，要求被告黄雪娟在规定期限内偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和农行陆家嘴支行为实现债权而发生的相关费用。第十七条约定，原告绿庭公司为本合同项下的借款提供连带责任保证，保证范围为被告黄雪娟应偿还农行陆家嘴支行的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和农行陆家嘴支行为实现债权而发生的相关费用。若涉案房屋领取房地产权证且依据本合同办妥抵押登记的，自农行陆家嘴支行收执现房《房地产其他权利证明》之日起，原告绿庭公司保证责任终止。合同还约定，被告黄雪娟同意以涉案房屋设定抵押为上述贷款提供担保。2010年2月22日，农行陆家嘴支行与中国农业银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称“农行浦东分行”)合并。2010年3月8日，涉案房屋办理了抵押权预告登记。同日，农行浦东分行出具了个人借款凭证，载明借款金额为87万元，借款日期为2010年3月8日，到期日为2040年3月7日，还款日为每月20日，执行利率4.158%，逾期利率6.237%。被告黄雪娟在该凭证上签字确认。之后，原告收到了被告以贷款方式所付的87万元房款。以后，被告黄雪娟按约向银行偿还了部分本息，但自2012年4月起，其未按约定还款。2013年7月26日，上海市浦东新区人民法院立案受理农行浦东分行起诉本案原、被告金融借款合同纠纷一案。至农行浦东分行起诉时，被告黄雪娟积欠贷款本息已达九十天以上。截至2013年2月20日，被告黄雪娟积欠农行浦东分行借款本金841,303.30元、利息30,948.37元、逾期利息1,649.10元。上海市浦东新区人民法院于2013年12月10日作出(2013)浦民六(商)初字第6991号民事判决，判决内容：一、黄雪娟应于判决生效之日起十日内归还农行浦东分行借款本金841,303.30元；二、黄雪娟应于判决生效之日起十日内支付农行浦东分行上述借款至2013年2月20日的借款利息30,948.37元、逾期利息1,649.10元；三、黄雪娟应于判决生效之日起十日内支付农行浦东分行上述借款自2013年2月21日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(按中国人民银行有关规定及本案合同约定计算)；四、绿庭公司对黄雪娟第一至第三项判决义务承担连带清偿责任，绿庭公司承担连带清偿责任后，有权向黄雪娟追偿。案件受理费12,539元，由黄雪娟、绿庭公司共同负担，黄雪娟、绿庭公司应于判决生效之日起十日内向法院缴纳。2014年7月至8月期间，原告绿庭公司向农行浦东分行支付了958,842.3元。又查明，被告黄雪娟尚未就系争房屋办理产权登记手续。以上事实，由上海市商品房预售合同、民事判决书、上海市房地产登记簿、个人住房抵押借款合同、贷记凭证、证明及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。关于《上海市商品房预售合同》是否应当予以解除的问题。首先，根据庭审查明的事实，在原、被告签订《上海市商品房预售合同》之后，被告已经履行了其合同中约定的付款义务。即使以原告为被告向银行承担保证责任视为被告未能履行完毕其支付房款的义务，也不能等同于本案合同目的无法实现。原告以合同目的无法实现为由要求解除合同的请求，并无事实和法律依据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。具体到本案，即便原告有合同解除权，原告为被告承担保证责任系发生在2014年7月至8月期间，而本案诉讼之前，原告也未能发出过解除合同的通知，至本案起诉时，其合同解除权已经消灭。综上，原告主张解除合同的请求，本院不予支持。因原告合同解除的请求不予支持，故原告基于合同解除主张的违约金，本院亦不支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海绿庭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费424元，公告费560元，合计诉讼费984元，由原告上海绿庭房地产开发有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月二十一日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。