沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初10275号原告潘健，女，1967年1月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告王阳春，男，1961年2月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人于博，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人里民，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告沈阳万科永达房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区夹河路**，统一社会信用代码912101007600531560。法定代表人肖劲，系该公司总经理。委托代理人陈迪，男，1982年7月14日出生，汉族，系该公司工作人员，住天津市河**。原告潘健诉被告王阳春、被告沈阳万科永达房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法审判员王国锋适用简易程序独任审理，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告潘健、被告王阳春及其委托代理人里民、于博、被告沈阳万科永达房地产开发有限公司委托代理人陈迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘健诉称：原告系沈阳市和平区和盛巷26-2号（251）业主，被告王阳春住在我家楼上。2016年8月23日上午10时发现被告王阳春房屋漏水导致原告厨房吊顶漏水，石膏板脱落，相邻三面墙壁持续有水流出，橱柜、装饰板三处泡裂，遂联系物业通知被告及地产维修方到场，判定被告王阳春房屋中水管有漏水点所导致，本应由被告赔偿原告损失，但被告王阳春以联系地产修理为由拖延，原告要求物业转告被告在等待维修期间停止用水。8月28日原告房屋厨房相邻的卫生间、洗浴间石膏吊顶有渗水、泡裂，墙壁有流水印，毁坏面积扩大，联系物业沟通被告方知被告始终未曾停止家中用水，物业及原告均与被告多次沟通，要求立即停止家中用水，并及时维修漏水点及原告损坏的房屋及物品。9月2日联系地产及被告王阳春，地产认为房屋过保质期无责任，被告仍不承担修理及赔偿责任，只表示减少用水量不能绝对关闭用水。原告要求物业强制关闭其用水，以保护原告的房屋避免持续受损，物业表示无强制权。故原告诉讼至法院。综上，现原告诉至法院，请求判令二被告排除妨害；要求二被告赔偿原告经济损失赔偿10,000元；二被告赔偿原告因其不作为导致原告产生误工费、交通费、住宿费、物业费等300元/日；保留追诉因此次漏水事件所导致日后墙砖脱落等不可预见损失的赔偿权利；要求判令被告承担诉讼费。被告王阳春辩称：我系沈阳市和平区和盛巷26-2号（261）业主。我于2013年8月入住，购买该房时系万科商品房全精装电梯洋房，我未对屋内任何设施进行改动。2016年8月23日，原告发现她家厨房、客卫漏水，随即我们同物业人员共同进行查看，结果我家未发现任何漏点，我家也没有任何积水现象，下水也没有问题。随即物业人员找人对我家冷热水管进行了打压。初步认定热水管没有问题，可能是自来水管漏水，是在地面下或墙面里有漏点，但未查明具体漏点。现在我已经控制了用水，这给我的生活造成十分不便。我认为此事应该由物业维修，物业工作人员告诉我此事应该由万科地产负责，我多次找万科地产部门，地产部门以此房已过两年水管保修期为由，拒绝赔偿和维修。故原告起诉了我和万科地产。根据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条（二）的有关规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗水为5年。万科地产承认厨房未做防水。故我认为原告的损失应该由被告沈阳万科永达房地产开发有限公司承担。被告沈阳万科永达房地产开发有限公司诉称：本案案由为相邻关系纠纷，我与原告并没有相邻关系，我公司并非适格被告，房屋已经过竣工验收，房屋的工程建设符合规定，原告进行了交接验收，验收时房屋各项设施设备完好。依照我公司与原告及被告王阳春签署的商品买卖合同第16条，以及房屋建筑工程质量保修办法住宅质量保证书中规定，给排水管道保修期限为两年，自住宅交付之日起算，被告王阳春办理交付入住时间为2013年8月24日，因此，涉案房屋给排水管道保修期应自2013年8月25日至2015年8月24日，保修期内原告及被告王阳春并未向我公司提出任何维修诉求，本案发生漏水时间为2016年8月23日，已经超过质保期一年，因此我公司无维修和赔偿义务，维修和赔偿责任应由涉案房屋所有权人承担。经审理查明：原告潘健系沈阳市和平区和盛巷26-2号（251）业主（楼下），被告王阳春系原告系沈阳市和平区和盛巷26-2号（261）业主（楼上）。被告沈阳万科永达房地产开发有限公司系上述两处房产的房地产开发商，上述两处房产系精装房。被告王阳春于2013年8月24日入住上述房产。被告沈阳万科永达房地产开发有限公司在庭审中提供的质量保修单载明“地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命；屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统保修期2个采暖期、供冷期；建筑装饰装修工程保修期为2年；电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年；其他项目保修期由发包方与承包方约定。”庭审中，原被告均表示“不清楚漏水原因”。庭审中，原告潘健与被告沈阳万科永达房地产开发有限公司不申请鉴定，被告王阳春对漏水原因申请鉴定。庭后，本院工作人员依照规程至沈阳市中级人民法院技术处摇号办理鉴定机构事项，沈阳市中级人民法院技术处称“本鉴定（房屋漏水点鉴定）现我处无相关鉴定机构备案，故无法指定鉴定机构，办案人及当事人可自行寻找具有相关资质的鉴定机构后，由办案自行委托。”本院向原被告释明后，原被告均未寻找到具有相关资质的鉴定机构。另查明，2016年11月4日下午13时许，本院工作人员到原告潘健和被告王阳春处进行依法勘测，勘测时原、被告均在现场，并均在笔录上签字。原告潘健与被告王阳春一致认可原告损失为10,000元，被告沈阳万科永达房地产开发有限公司称因房产已过保修期，与其公司无关。上述事实，有原、被告各方的当庭陈述笔录、房产证复印件、房屋交接表、验收单、本院制作的询问笔录、损坏物品照片等证据在卷佐证，这些证据材料已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。同时，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条（二）规定，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”本案中，被告王阳春家漏水致使原告潘健家受损。因无法确定漏水的原因及漏点的位置，而原被告所居住的房屋系购买的精装房，且被告王阳春房屋未过5年保修期，因无法明确本次漏水原因，在没有找到事故原因之前，本院认为，原告的损失应由被告王阳春和被告沈阳万科永达房地产开发有限公司共同赔偿为宜，至于二被告之间的责任问题，二被告可另行主张。关于被告沈阳万科永达房地产开发有限公司辩称被告王阳春家已经过了2年排水管道保修期，但现有的证据无法证明本次事故是被告家排水管原因所导致的，根据常识，楼上楼下漏水系防水不好所致，且被告王阳春所购买的系精装修房，故本院对被告沈阳万科永达房地产开发有限公司上述主张不予采纳。关于被告沈阳万科永达房地产开发有限公司辩称原告潘健和被告王阳春在交房时认可房屋完好的主张，对于一个普通的购房者来说，其所看到的只是房屋的表面，而其无法看清墙体和地面屋顶的内部，故本院对被告沈阳万科永达房地产开发有限公司该项主张不予支持。关于原告损失数额，根据该小区的购买价位，并考虑装修的规格，综合原告受损情况，本院认为原告主张10,000元系合理诉求，且被告王阳春对原告的损失予以认可，故本院对原告所主张的损失予以支持。关于原告主张的因其不作为导致原告产生误工费、交通费、住宿费、物业费等300元/日，因无法律依据，本院不予支持。关于原告所主张的排除妨害问题，因本案诉至相邻两处房产系精装修房，且未过防渗漏保修期，而被告王阳春家在原告楼上，故应由被告王阳春和被告沈阳万科永达房地产开发有限公司负责排除妨害。另，为防止漏水损失进一步扩大，在排除妨害前，被告王阳春应控制其用水量。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：一、被告王阳春、沈阳万科永达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告潘健经济损失共计10,000元；二、被告王阳春、沈阳万科永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内排除对原告潘健所居住的沈阳市和平区和盛巷26-2号（251）漏水妨害；三、驳回原告潘健的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王阳春、沈阳万科永达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王国锋二〇一六年十一月十五日书记员  安 姝本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保险期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。