江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏10民终1002号上诉人(原审原告)：吴树山，男，1957年5月29日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托代理人：金标，江苏金飞达律师事务所律师。被上诉人（原审被告���：朱强，男，1968年4月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：江志佐，男，1966年2月27日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审被告）：郝嵩，男，1969年10月15日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审被告）：扬州北奥房地产开发有限公司，住所地宝应县安宜镇汽车站南首。法定代表人：焦孝平，该公司总经理。上述四被上诉人共同委托代理人：张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡玉龙，男，1965年12月25日出生，汉族，住宝应县，现羁押于南通监狱。吴树山与朱强��江志佐、郝嵩、扬州北奥房地产有限公司(以下简称北奥公司)、胡玉龙房屋买卖合同纠纷一案，前由江苏省宝应县人民法院于2014年3月26日作出（2013）宝民初字第2321号民事判决，吴树山不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2014）扬民终字第1682号民事裁定，将本案发回宝应县人民法院重审。宝应县人民法院依法另行组成合议庭审理了本案，并于2015年12月18日作出(2015)宝民初字第00527号民事判决。宣判后，吴树山不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。吴树山在原审中诉称：朱强、江志佐、郝嵩与胡玉龙系合伙关系，该合伙挂靠北奥公司经营。2011年1月27日，北奥公司委托胡玉龙参加2011年1月28日举办的编号为2010—24地块的国有建设用地使用权挂牌出让活动。同年1月29日，胡玉龙与朱强、江志佐、郝嵩签订合作开发协议，协议中第二条为：当事人一致意见以北奥公司名义参与上述地块的招拍挂。第七条第3项约定：乙（即朱强）、丙（江志佐）、丁方（郝嵩）不得非法干预甲方（胡玉龙）的正常工作，如有非法干预的行为，造成项目损失的干预方应据实赔偿。同年1月31日，胡玉龙作为北奥公司的委托代理人就编号为2010—24地块的国有建设用地土地使用权与宝应县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。此后，胡玉龙向原告出示合作开发协议、土地出让金缴纳发票、授权委托书和挂靠协议等，表明合伙方挂靠北奥公司从事开发，其为合伙负责人。同年6月6日，其以提前售房名义向原告收取怡家花苑购房款210000元，并打了收条。可至该年9月25日，胡玉龙不见踪影。2013年1月23日，原审法院对胡玉龙作���（2013）宝刑初字第0021号刑事判决，判决胡玉龙犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪。原告曾就胡玉龙涉嫌合同诈骗罪向宝应县政法机关举报控告，宝应县公安局于2013年6月18日作出宝公（经）不立字（2013）8号不予立案通知，认为原告与胡玉龙之间系合伙债务和挂靠经营引起的纠纷，合伙人及挂靠经营没有犯罪事实，不予立案。此后，原告等人不服，申请复议。同年7月17日，宝应县公安局作出宝公（经）复字（2013）5号复议决定，维持原决定。由于被告之间的合伙及挂靠经营，致原告至今未能购得房屋，原告所缴纳的怡家花苑房款也未得到退还，原告多途径、多方索要均未果。现诉至法院，请求判令：被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙返还原告购房款210000元；被告北奥公司对上述款项承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。朱强、江���佐、郝嵩在原审中共同辩称：该纠纷系吴树山与胡玉龙之间的借贷纠纷。1、从字据上看，虽然注明为购房款，但胡玉龙不是房产所有权人，无权出售房屋，2011年5月北奥公司仅取得土地使用权，项目图纸尚未通过审批，还未进行施工开发，在收条形成时，无房源可供买卖，双方不可能就未知的、无法量化的房屋达成一致的意见，所以该纠纷实际是吴树山与被告胡玉龙之间的民间借贷纠纷，胡玉龙也认可其与吴树山之间是借贷关系。吴树山为了确保债权能够实现，在得知胡玉龙即将资不抵债时要求将借款改成购房款，目的就是为了在胡玉龙没有能力还债时，由北奥公司等代其偿还。此外，北奥公司在取得土地使用权后就委托专业公司进行销售的前期准备，2011年6月起该销售公司对该项目开始进行前期策划。2014年1月15日取得预售许可证后，启动房屋销售工作。北奥公司从未委托胡玉龙负责房屋销售事项。2、根据（2013）宝刑初字第0021号刑事判决，已认定胡玉龙对购房人隐瞒其本人无权对外售房、收取房款骗取23名受害人签订购房协议或出具收条的事实。这一判决将吴树山排除在了胡玉龙诈骗案受害人之外。此后，吴树山等人向宝应县公安局报案，该局认为胡玉龙与吴树山等人之间不存在骗取购房款的情形，未予立案。3、吴树山与胡玉龙之间的借款，应由胡玉龙返还。怡家花园的开发主体系北奥公司，北奥公司取得预售许可证后始得对外销售房屋。胡玉龙与朱强、江志佐、郝嵩签订合作开发协议，约定共同开发宝应县汜水镇怡家花园项目。协议是四合伙人之间的内部约定，对外不发生作用。合伙人仅可以将购房者介绍给北奥公司，由北奥公司与购房者签订书面合同，并按照规定进行合同备案。胡玉龙在执行合伙协议时的工作范���并不包含对外出售房屋，其做出超出合伙范围的个人行为与其他合伙人无关，所收取的钱款也未用于合伙事务，其后果应由胡玉龙个人承担。综上，朱强、江志佐、郝嵩不是本案的适格被告，请求法院依法驳回对朱强、江志佐、郝嵩的起诉。北奥公司在原审中辩称：北奥公司对胡玉龙的授权仅限于参加国有土地使用权挂牌出让活动，代表公司缴纳土地出让金，从未授权胡玉龙代表公司出售商品房。本纠纷的发生是胡玉龙个人行为导致，其法律后果应由胡玉龙自行承担。胡玉龙在原审中辩称：吴树山的210000元是借款，他借给我140000元本金，利息70000元，后来合并打了一张收条。经审理查明，2011年1月27日，北奥公司委托胡玉龙参加1月28日在氾水国土所举办的2010-24地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。1月28日胡玉龙以北奥公司名义用1630万元的价格拍下该地块。1月29日，胡玉龙与朱强、江志佐、郝嵩签订一份合作开发协议，四人一致同意以北奥公司的名义开发宝应氾水镇东园居委会邓庄组地块（即怡家花园项目），并约定胡玉龙负责项目全面工作，其余三人配合工作，不得非法干预胡玉龙的正常工作。1月31日，胡玉龙代表北奥公司与宝应县国土局签订国有建设用地使用权出让合同。5月10日北奥公司取得上述地块国有土地使用权证以及建设用地批准书，11月17日取得建设用地规划许可证，12月15日取得建设工程规划许可证。2013年1月6日北奥公司取得该项目的建设工程施工许可证，工程名称为“宝应氾水镇怡家花园”，并明确开工日期为2013年1月8日。2014年1月15日，北奥公司取得氾水镇怡家花园1、2、3号住宅楼及10幢联排别墅的商品房预售许可证，并委托南京锐思力撼房地产经纪有限公司对外销售。各方均认可胡玉龙、朱强、江志佐、郝嵩四人合伙与北奥公司之间是挂靠关系。2011年胡玉龙向吴树山出具一张收条，该收条载明：“今收到吴树山购怡家花苑房款贰壹拾壹万元整（210000），今收人胡玉龙，2011年6月6日”。2012年7月14日，胡玉龙因涉嫌合同诈骗罪、伪造公司印章罪被宝应县公安局刑事拘留，同年8月17日执行逮捕。2013年1月23日，宝应法院作出（2013）宝刑初字第0021号刑事判决，认定胡玉龙于2011年2月至同年9月间，对购房人隐瞒其本人无权对外售房，收取房款且未告知其他合伙人的情况下，以出售怡家花园房屋为由与王某等23名受害人签订购房协议或出具收条实施诈骗，共计骗取人民币518.8万元，全部赃款被其用于偿还高利贷等，其行为构成合同诈骗罪、伪造公司印章罪。吴树山并不包含在王某等23名受害人名单之列。2013年6月28日，吴树山等人向宝应县公安局控告胡玉龙合同诈骗，该局经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案，并经2013年7月17日复议后维持该决定。另查，胡玉龙曾经在宝应县氾水镇开发过锦绣花园和锦绣豪庭等楼盘。在与朱强等人合伙开发怡家花园项目之前，胡玉龙存在取得土地使用权后、未取得商品房预售许可证前即以其个人名义收取购房款的情形。原审法院在审理中从胡玉龙刑事侦查卷宗中调取了落款时间为2011年7月2日的终止合作协议书，该协议载明胡玉龙主动退出项目合作，朱强、江志佐、郝���于2011年7月5日前一次性退还胡玉龙出资450万元，待项目结束后给予胡玉龙12.5%项目分红。但胡玉龙认为该协议书系2012年所签，系倒签日期，并非2011年7月形成，其负责怡家花园项目直至2012年7月，该份终止合作协议实际未履行。另查明，吴树山在公安机关2012年5月29日所作谈话笔录中，承认收条上的210000元原是借款，2011年12月份胡玉龙回来后换成购房款的条子。胡玉龙在谈话笔录中陈述，这一批六个人的条子原来都是借款，借钱时间大约在2010年前后，借钱目的是开发锦绣豪庭项目和偿还之前借的高利贷，之前都还过利息，后来还不出钱，应他们要求，重新出具了收条，收条里面包含了利息，原来的借条收回了。收条上的房号是随手写的，在写收条的时候，规划许可证还没有核发、施工图纸也没获得通过。如果我不出事，无论通过现金还是房子我都会把事情处理掉。再查明，在原审审理中，原审法院向原审原告释明本案基础法律关系应为民间借贷关系，告知当事人可变更诉讼请求，但原审原告不同意变更诉讼请求。上述事实，有胡玉龙出具的收条、合作开发协议、刑事判决书、不予立案通知书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证以及公安机关谈话笔录、当事人陈述、证人证言等证据在卷佐证，本院予以确认。原审法院经审理后认为：判定法律关系的性质应当综合当事人的交易习惯、日常生活经验法则、当事人陈述等因素以探究双方当事人的真实意思表示。1、吴树山在2012年5月29日、2013年4月12日在公安机关所作谈话笔录中，承认分两次���款，2011年6月6日借200000元，2012年2月13日借60000元，第一次借的200000元，因2011年夏天胡玉龙外出躲债12月份回来后，帮其换成购房款的条子，加上10000元的利息，共计210000元（按原借款日期写的）。该陈述是在胡玉龙债台高筑，许多购房户向政府上访之际在公安机关所作。原告无理由将购房款说成借款以尽快实现权利。原告认为是受了欺骗，但未提供相关证据推翻此前陈述。2、房屋属大宗商品，根据交易习惯，买卖双方应当就房屋具体位置、房型、内部结构、面积、单价、付款时间、交房时间等事项做出具体约定。收条落款时间，怡家花园项目刚取得建设用地批准书，项目何时开工、能否开工、何时交房等事项并不明确。原告作为具有完全民事行为能力人在诸多事项不明确情况下将210000元交付胡玉龙购买房屋，与交易习惯不符。3、按正常款项交付习惯，交付210000元的大额款项应当通过银行转账，即使通过现金交付也应当能够提供该款项的取款记录或款项来源的相关凭据。原告主张全部以现金方式支付，且其不能提供其他证据予以印证，显然有违常理。原审法院综合考量商品房买卖合同的构成要件、房地产交易习惯、购房款来源及构成、胡玉龙债务缠身无力偿还以及出借人急于挽回损失等因素，认为双方并不存在真实的房屋买卖合意，本案基础法律关系应认定为民间借贷关系。本案庭审过程中，原审法院依法向原告进行相关释明，原告不同意变更诉讼请求。原告坚持主张以房屋买卖合同关系起诉，证据不充分，依法不予支持。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，作出（2015）宝民初字第527号民事判决：驳回原告吴树山的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告吴树山负担。判决后，吴树山��服向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审判决认定本案讼争的21万元并非购房款是错误的。1、一审判决以上诉人在公安机关的陈述作为依据，但该笔录是公安机关根据胡玉龙的陈述事先制作好，且只有一名公安人员在场，并威胁上诉人如果不签字就拿不到钱。该份笔录不是上诉人的真实意思，是在胁迫下签字。2、上诉人将21万元现金交给胡玉龙，由胡玉龙出具购房款收条，符合当地当时的房屋买卖习惯。收条内容包含了房款内容，即使购房合同不成立或无效，也不可否认上诉人交款的本意是购房。3、就21万元房款的来源，上诉人提供了相关证据证实。二、一审判决认为上诉人不在公安机关认定的23名受害人之列，进而否定讼争21万元不是购房款，该理由毫无道理。三、一审判决认为胡玉龙卖房是其个人意思，无法代表合伙人意思，不符合法律和事实。《合��开发协议》明确约定胡玉龙是合伙负责人，其行为代表合伙人意思，即使其越权，也仅是合伙内部追责，不能对抗外部第三人。胡玉龙自述款项用于偿还债务，仅系其个人陈述，并无相应依据。四、一审判决认定朱强、江志佐、郝嵩对上诉人主张的21万元没有偿还义务是错误的。胡玉龙收取的款项，是上诉人交的购房定金，虽然当时不具备预售条件，提前预收定金仅是违规行为，不影响购房定金的性质。该笔款项是被上诉人在合作开发期间发生，应视为合伙债务，由合伙人共同承担。五、一审判决认定北奥公司是怡家花苑项目的挂靠单位，却不对被挂靠行为负责，不符合法律规定。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人朱强、江志佐、郝嵩答辩认为：上诉人在公安机关的陈述已明确表明本案讼争的21万元是借��，公安机关在侦查后将上诉人的款项定性为借款，排除在诈骗罪受害人范围之外。上诉人应向胡玉龙提起民间借贷之诉来解决纠纷，上诉人现要求其他合伙人承担胡玉龙的个人债务没有法律依据。一审判决认定事实清楚，定性准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人胡玉龙未提交答辩意见。被上诉人北奥公司答辩认为：该笔款项是胡玉龙个人债务，北奥公司不应承担还款责任。本案在二审中双方当事人的争议焦点为，对于胡玉龙出具的涉案收条，其法律关系应当如何认定？本院认为，界定双方法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应根据双方当事人的意思表示、交易习惯、日常生活经验并结合双方举证进行综合判断。首先，本案中上诉人在公安机关第一次对其进行询问时承认讼争款项来源为借款，并且这一陈述得到被上诉人胡玉龙的确认。双方之间存在借贷合意并已实际履行。据此，本案中上诉人与胡玉龙的基础法律关系应当认定为民间借贷法律关系。上诉人虽认为公安机关制作的笔录并非其真实意思表示系受胁迫所为，但并未提供充分证据予以推翻，对其所述，不予采信。其次，在借款到期后，胡玉龙收回借条并出具包含房屋买卖内容的收条，能否认定双方已经达成房屋买卖的合意存疑。上诉人陈述讼争款项是出于购房目的，交付的购房定金，并且与胡玉龙达成了购买房屋的意向；而胡玉龙陈述是因为上诉人追要借款，其无法还款，才应上诉人要求出具收条。从���方的陈述分析并不能认定出具收条时双方已达成房屋买卖的合意。第三，从本案案情分析，即使胡玉龙过去有过拍地成功后收取购房款的行为，但仍要分辩双方当事人的真实意思。本案中借款行为发生在前，从用途来看，根据胡玉龙的陈述，并非用于开发怡家花园，而是用于偿还之前开发项目的债务，如果仅凭收条就认定为系付款购买怡家花园房屋，且款项亦用于开发怡家花园项目，并未有充分证据证实。第四，胡玉龙在出具收条时，怡家花园尚不具备任何销售条件，怡家花园项目刚取得建设用地批准书，项目何时开工、能否开工、何时交房等事项并不明确；而且并无任何设计图纸，房屋位置、面积等基本要素并不具备。上诉人如有真实购房意向，却不对所购房屋的相关基本情况进行磋商、��查，明显不符常理。第五，胡玉龙在出具收条时，其外在身份是怡家花园的开发者，其陈述：“如果不出事，无论通过现金还是房子，我都会把事情处理了”，因此，胡玉龙出具含有购房款内容的收条，其本意应认定为系让上诉人确信，其能够偿还上诉人的借款。而且，双方之间对购房主要事项未作充分协商，也能印证上诉人叫胡玉龙出具含有购房款内容的收条，也是为了确保借款将来不管以何种形式总能得到偿还。第六，鉴于上诉人与胡玉龙之间基础法律关系系民间借贷法律关系，并未正式成立房屋买卖法律关系，原审法院向上诉人进行释明，并要求上诉人变更诉讼请求，但上诉人仍坚持原诉讼请求而拒绝予以变更，根据法律规定，对于上诉人的诉讼请求应当从程��上予以驳回起诉，原审法院用实体判决方式驳回诉讼请求不当，应当予以纠正。综上，吴树山的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销宝应县人民法院(2015)宝民初字第00527号民事判决；二、驳回吴树山的起诉。本案一审案件受理费4450元、二审案件受理费4450元，依法退还吴树山。本裁定为终审裁定。审 判 长  王 刚代理审判员  胡永康代理审判员  郝佳佳二〇一六年十一月二十九日书 记 员  李菲菲