安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初3215号原告：俞和平，男，1954年10月26日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市八公山区。原告：顾某，女，1989年4月6日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市八公山区。原告：朱多霞，女，1959年2月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市八公山区。原告：俞某，男，2015年2月18日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市八公山区。法定代理人：顾某，女，系俞某母亲。上述四位原告共同的委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。上述四位原告共同的委托诉讼代理人：朱磊，安徽震一律师事务所律师。被告：淮南世纪正源房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区三和镇集贸市场330-331，组织机构代码68814395-7。法定代表人：郭勇，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：李坤，安徽俊诚律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行，住所地安徽省淮南市龙湖南路**，组织机构代码85022804-4。负责人：李池平，该支行行长。委托诉讼代理人：徐谦，男，该支行员工。委托诉讼代理人：陆兵，男，该支行员工。原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某诉被告淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源公司）、第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行（以下简称工行汇通支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某及其共同的委托诉讼代理人周宗辉、朱磊，被告世纪正源公司的委托诉讼代理人李坤，第三人工行汇通支行委托诉讼代理人徐谦、陆兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的购房首付款183000元及已支付的银行按揭贷款50050元，合计233050元,并承担违约金2330元（自2016年3月8日至起诉之日止，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍计算）；2、判令被告支付违约金自起诉日至233050元清偿完毕止（违约金按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算2倍计算）；3、判令被告向第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行承担自2016年元月以后的还款义务至剩余贷款本息清偿完毕止，并承担迟延还贷造成的相应法律责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告顾某与俞长洲（已病逝）系夫妻关系。2014年10月17日，两人与被告世纪正源公司签订《商品房买卖合同》，购买被告世纪正源公司开发的位于淮南市山南新区南径十二路西侧金融世家项目第2幢1单元402房屋，总房价573000元。原告已按合同约定支付房款首付183000元，余款390000元也办理银行按揭贷款手续。根据该合同第八条，被告应于2015年6月30日履行交房义务，但被告延迟交房至今。经过多次协商，原、被告双方在2016年1月8日签订《协议》，约定：1、自该《协议》签订之日起双方之前签订《商品房买卖合同》即刻解除；2、被告应在2016年3月7日之前一次性退还原告方购房首付款183000元、已支付的银行按揭贷款50050元，合计233050元；3、由被告承担原告方自2016年1月以后向第三人履行的剩余银行按揭还款义务及若不能清偿银行贷款产生的相应法律责任。现被告未按《协议》约定履行义务，经多次协商无果，原告诉至法院，请求判如所请。被告世纪正源公司辩称，原、被告解除合同不是被告延期交房造成的，是因为原告俞长洲去世、原告无力给付购房款，原告应当承担解除合同的责任；双方的协议对原、被告双方之间应当有效，但第三人工行汇通支行对协议不知情，原、被告双方的协议剥夺了第三人的权利，协议对银行没有效力。第三人工行汇通支行辨称，借款人俞长洲、顾某与我行签订《个人购房借款/担保合同》用于购房，双方在签订合同后，我行按合同发放了贷款39万元，根据该合同约定，借款人应承担贷款还本付息责任直至贷款本息付清为止的义务，《个人购房借款/担保合同》不应解除；借款合同独立于商品房买卖合同，不受商品房买卖合同效力约束，故借款人仍应按照合同约定履行还款义务，借款合同效力不受商品房买卖合同效力约束；该笔贷款发放时因系期房暂未办理房屋正式抵押手续，由世纪正源公司与我行签订协议提供连带责任保证，世纪正源公司本应承担该笔贷款的连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、户口本、出生证明、收据3份、被告公司企业登记信息、组织机构代码复印件、工行汇通支行企业登记信息、被告公司提交的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、第三人提交的营业执照、法定代表人身份证明书、个人借款凭证复印件，因原告、第三人各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房买卖合同》。本院认证意见:该份合同能够证实俞长洲、顾某于2014年10月17日购买了被告世纪正源公司开发的位于淮南市山南新区金融世家项目第2幢1单元402房屋，总房价为573000元，首付款为183000元、余款390000元采取银行按揭方式支付，交房时间为2015年6月30日前，对该份合同，本院予以确认。2、《协议》。本院认证意见:该份协议系四位原告与被告世纪正源公司于2016年1月8日签订，并有四位原告及被告世纪正源公司签字、盖章确认，系双方真实意思表示，本院依法予以确认。3、《个人购房借款/担保合同》。本院认证意见：该份合同由俞长洲、顾某与第三人工行汇通支行签订，被告世纪正源公司为保证人，能够证实俞长洲、顾某因涉案房屋购房余款39万元向工行汇通支行申请按揭贷款，被告世纪正源公司作为该笔按揭贷款的保证人，对该份证据，本院予以确认。4、工商银行全球信贷与代理投资管理系统（GCMS）系统表格复印件。本院认证意见：该份表格能够证实涉案房屋共计在工行汇通支行贷款390000元，截止2016年8月，贷款余额360750元，逾期本金3250元、欠息3158.78元，对该份证据，本院予以确认。根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，本院审理查明的事实为：原告顾某与俞长洲（已病逝）原系夫妻关系。2014年10月17日，两人与被告世纪正源公司签订《商品房买卖合同》，购买被告世纪正源公司开发的位于淮南市山南新区南径十二路西侧金融世家项目第2幢1单元402房屋，总房价573000元，交房期限为2015年6月30日前。后原告支付房款首付款183000元，余款390000元向工行汇通支行申请按揭贷款支付。2015年5月1日，俞长洲因病逝世，被告公司于2015年6月30日前也未按照合同约定按期交房。2016年1月8日，被告世纪正源公司（甲方）与四位原告（乙方）就涉案房屋商品房销售合同解除事宜达成了一份《协议》，约定：“……一、甲、乙双方同意解除由顾某、俞长洲(已病逝)于2014年10月17日和甲方签订的《商品房买卖合同》，并自双方签字或盖章之日即刻解除。二、《商品房买卖合同》解除后，甲方应在2016年3月7日内一次性返还乙方购房首付款183000元、并由俞和平作为乙方代表代为受领。三、双方签订的《商品房买卖合同》中所约定的按揭贷款事宜，乙方与贷款银行中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行在2014年12月4日签订的《个人购房借款/担保合同》，乙方至本协议签订时止，向该贷款银行支付的还款金额为50050元，由甲方在本协议签订后在2016年3月7日支付给乙方，由俞和平作为乙方代表代为受领。四、甲方未按本协议第二条、第三条约定支付相关款项的，应向乙方承担相应的违约责任，违约金按照银行同期贷款利息二倍支付至该款清偿完毕止。五、本协议签订之日起，乙方后期剩余借款的还款义务由甲方承担……2016年元月以后的还款(每月4日前)由甲方继续履行按揭贷款的清偿责任事宜。后期借款的还款如产生纠纷，由甲方承担相应的法律权利义务。六、甲方按照协议向乙方代表愈和平支付本协议第二条、第三条约定的款项后，乙方内部如何分配由乙方自行协商处理，与甲方无关。七、甲方在本协议签订后将顾某、俞长洲在中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行的按揭贷款清偿完毕后，乙方应当于五日内协助甲方前往房地产管理部门办理网上备案登记的撤销手续……十、本协议自双方盖章或者签字之日起生效。甲方（盖章）淮南世纪正源房地产开发有限公司乙方：俞和平、朱多侠、顾某、俞某（顾某代）2016年元月8日”。后四原告与被告世纪正源公司因协议履行问题发生纠纷。原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某向本院提出诉讼请求：1.判令被告世纪正源公司返还四原告购房首付款183000元、已支付的银行按揭贷款50050元，共计233050元并承担违约金2330元（自2016年3月8日计算至起诉之日止，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍计算）；2、判令被告支付违约金自起诉之日至233050元清偿完毕止（按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算2倍计算）；3、判令被告向第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行承担自2016年1月以后的还款义务至剩余贷款本息清偿完毕止，并承担迟延还贷造成的相应法律责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。另查明，2016年1月8日之后涉案工行汇通支行银行房屋按揭贷款均由被告世纪正源公司偿还，截止2016年8月，涉案房屋未还按揭贷款余额为360750元、逾期本金为3250元、欠息3169.27元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方于2016年1月8日就涉案房屋商品房销售合同解除事宜达成了一份《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定双方解除《商品房买卖合同》合法有效，原、被告均应按照《协议》约定履行自己的义务。故对四原告要求被告按照协议约定返还购房首付款183000元、已支付的银行按揭贷款50050元，共计233050元的诉讼请求，有事实和合同依据，本院依法予以支持。关于违约金的数额问题。因原、被告签订的《协议》第四项明确约定“甲方未按本协议第二条、第三条约定支付相关款项的，应向乙方承担相应的违约责任，违约金按照银行同期贷款利息二倍支付至该款清偿完毕止”，四原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍支付违约金2330元（自2016年3月8日计算至2016年5月27日），于法有据，本院予以支持；对四原告要求被告支付其自2016年5月28日至233050元清偿完毕止的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，且该项违约金应以233050元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的2倍支付计算。关于本案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同已经解除，《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。故对第三人主张的《个人购房借款/担保合同》不应解除、四原告仍应按照合同约定履行还款义务的辩解，于法无据，本院不予采纳。关于涉案房屋2016年1月8日之后银行贷款及逾期付款利息由谁承担的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原、被告签订的协议也明确约定涉案房屋2016年1月8日之后银行贷款及逾期付款利息由被告公司承担，故对原告要求被告世家正源公司向第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行承担自2016年1月以后的银行贷款还款义务、并承担迟延还贷造成的相应法律责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持，被告世纪正源公司应负责偿还原告顾某、俞长洲与第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行签订的《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款360750元并支付逾期本金、利息（逾期本金、利息期限自2016年1月8日起至贷款付清止，具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行核准为准）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性归还原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某首付款183000元及已向中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行支付的揭贷款50050元，共计233050元；二、被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某违约金2330元；被告淮南世纪正源房地产开发有限公司并以233050元为基数，按照年利率8.7%支付原告俞和平、顾某、朱多霞、俞某违约金（自2016年5月28日起至款项付清之日止）；三、被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告顾某、俞长洲与第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行签订的《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款360750元并支付逾期本金、利息（逾期本金、利息期限自2016年1月8日起至贷款付清止，具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行核准为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4831元，由被告淮南世纪正源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李小柱人民陪审员  王祥跃人民陪审员  崔 英二〇一六年十一月八日书 记 员  凌应响附法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。