上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初46816号原告吴华裕。委托代理人朱素珍(系原告吴华裕之妻)，住上海市静安区。委托代理人李强，上海申京律师事务所律师。被告李春雷。委托代理人李忠左。第三人祁凤娇。委托代理人刘涛。第三人上海泽佑房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人金仲杰。原告吴华裕与被告李春雷排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴华裕及其委托代理人朱素珍、李强，被告李春雷到庭参加诉讼。经原告申请，本院于2016年9月26日依法追加祁凤娇、上海泽佑房地产经纪事务所为本案第三人参加诉讼。2016年11月9日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李强、被告及其委托代理人李忠左、第三人祁凤娇的委托代理人刘涛、第三人上海泽佑房地产经纪事务所的投资人金仲杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴华裕诉称，2016年3月6日，原告在第三人上海泽佑房地产经纪事务所的居间下，向第三人祁凤娇购买了坐落于上海市浦东新区XXX镇XXX村XXX号XXX室的公房一套以及坐落于该公房旁边的一间约14平方米建筑面积的平房，于2016年4月29日取得了上述房屋的权利证书，原告为此支付了购房款人民币28万元以及佣金2,500元。原告在接收祁凤娇交付的上述平房后对该平房进行了内外装修，于2016年4月底完工，但原告在准备搬入上述平房时却遭到被告的无理阻止，被告对上述平房的房门采取了封门措施，强行霸占上述平房至今，造成原告损失。因此，请求判令被告返还原告上述平房，赔偿原告损失费(暂计)15,000元。被告李春雷辩称，涉案平房由周某某建造，被告的母亲李忠左在1983年以200元的价款向周某某购买了涉案平房，购买后由李忠左居住使用以及出租给他人居住使用。因李忠左从2008年左右起到上海市区居住，故涉案平房闲置。2016年4月中下旬时，李忠左准备回来居住使用涉案平房，却发现原告对涉案平房进行了装修，故被告将涉案平房的房门封掉。由于涉案平房归李忠左所有，故请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人祁凤娇述称，涉案平房由祁凤娇的公公周某某在上世纪六、七十年代建造，无批准建房手续，后周某某将涉案平房免费出借给邻居李忠左使用，但从未将涉案平房出卖给李忠左。祁凤娇已经以25万元的价款一并出售了涉案公房和涉案平房，故同意原告要求被告返还涉案平房的诉讼请求。第三人上海泽佑房地产经纪事务所述称，同意原告要求被告返还涉案平房的诉讼请求。经审理查明，2016年3月6日，第三人祁凤娇、案外人瞿某某签订《公房转让协议》一份，约定了祁凤娇将坐落于上海市浦东新区XXX镇XXX村XXX号XXX室的公房一套转让给瞿某某，瞿某某应付房屋受让款25万元等事项。同日，原告吴华裕、案外人孙某、第三人上海泽佑房地产经纪事务所签订《房地产买卖(意向)居间协议书》一份，约定了孙某将上述公房出售给原告，原告应付购房款28万元等事项。同日，原告、上海泽佑房地产经纪事务所签订《佣金确认书》一份，约定了原告就购买上述公房事宜应付佣金2,500元等事项。2016年3月18日，原告、祁凤娇共同向上海市浦东新区房地产登记处申请办理上述公房租赁权的过户登记。2016年4月29日，上述公房的承租人变更登记为原告。又查明，在上述公房的旁边邻接了一间约14平方米建筑面积的平房，该平房在数十年前由他人建造，未办理批准建房的手续，也未作房地产权利方面的登记。2016年3月底起，原告对祁凤娇交付给其的上述平房进行了装修。2016年4月6日，祁凤娇书面确认其已经将上述平房以1万元价格卖给了“现在房东”。2016年4月中下旬时，被告李春雷发现了上述装修情形，遂以上述平房由其母亲李忠左在几十年前出资购买、属李忠左所有为由，对上述平房的房门采取了用多根木条钉住的封门措施，导致原告至今不能使用上述平房。以上事实，由当事人陈述，涉案《公房转让协议》、《房地产买卖(意向)居间协议书》、《佣金确认书》、上海市浦东新区房地产登记收件收据、《租用居住公房凭证》、收款收条、报案材料、涉案平房的照片等经庭审质证的证据证实。本院认为，根据物权法的规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，并有权请求损害赔偿。本案中，第一，涉案平房建造于数十年前，虽未办理批准建房的手续或者进行房地产权利方面的登记，但在法定部门依法认定其为违法建筑并作出拆除等相关处理之前，占有人基于实际建造、合同关系等产生的对涉案平房的占有可以受到法律保护。第二，由于第三人祁凤娇确认其一并出售了涉案公房、涉案平房，并在2016年4月6日确认其已经将涉案平房卖给了“现在房东”，结合涉案公房的租赁权在2016年3月18日申请办理过户登记并已经过户登记在原告名下、涉案平房邻接于涉案公房、祁凤娇作出卖给了“现在房东”的确认时原告正在装修涉案平房、祁凤娇同意原告要求被告返还涉案平房的诉讼请求等情况，可以认定祁凤娇已经实际将涉案平房出卖给了原告。涉案房屋买卖合同关系中虽存在瞿某某、孙某为当事人的情形，但因过户登记由祁凤娇办理、祁凤娇确认涉案平房卖给了“现在房东”且其同意原告的相关诉讼请求，故上述情形的存在不实质性影响对原告购买了涉案平房的认定。基于原告、祁凤娇之间的涉案平房买卖合同关系以及祁凤娇已经将涉案平房实际交付给原告占有的事实，可以认定原告有权占有涉案平房。至于祁凤娇是否有权出卖涉案平房等问题，在祁凤娇未被依法判决认定无权出卖涉案平房、原告未被依法判决向权利人返还涉案平房之前，不影响原告对涉案平房的占有。因此，原告有权向侵占涉案平房的行为人主张权利。第三，由于被告李春雷及其委托代理人李忠左、第三人祁凤娇一致确认涉案平房由祁凤娇的公公周某某建造，而被告一方称李忠左向周某某购买了涉案平房，故应当由被告一方举证证明李忠左向周某某购买了涉案平房的事实。依据生活常理，购买房屋系人们社会生活中的重大事项，买卖双方通常会签订相关的房屋买卖合同并妥善保管房屋买卖合同、支付购房款凭证等相关材料，故被告一方应当能够举证证明其辩称的购房事实。由于被告以及参与本案诉讼的李忠左均没有提供可以证明李忠左购买了涉案平房的任何证据，故被告一方关于李忠左在先购买了涉案平房的抗辩意见不能成立。因此，被告一方无权占有涉案平房。综上所述，被告对涉案平房的封门行为没有正当依据，其行为具有主观恶意，侵害了原告对涉案平房的占有，应当承担返还涉案平房、赔偿原告因不能正常使用涉案平房所致经济损失的民事责任。本院综合考虑涉案平房的地段、面积、用途、新旧以及类同房屋的租金等因素，依法酌定赔偿额。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李春雷将邻接在上海市浦东新区XXX镇XXX村XXX号XXX室房屋旁边的约14平方米建筑面积的平房一间返还原告吴华裕，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告李春雷赔偿原告吴华裕自2016年5月1日起至被告实际履行本判决第一项确定的义务之日止的按每月500元计算的损失费，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李春雷负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许根华二〇一六年十一月十八日书记员  蒋莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。