湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5821号上诉人（原审原告）：马思建，男，1987年9月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉风驰置业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区张湾街柏林横街4号。法定代表人：闵池，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴天明，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，湖北山河律师事务所律师。上诉人马思建因与被上诉人武汉风驰置业发展有限公司（以下简称风驰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人马思建的委托诉讼代理人肖军文，被上诉人风驰公司的委托诉讼代理人戴天明、张怡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马思建上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用均由风驰公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定有误。被上诉人将签订交房流程单上的免责条款作为收取房屋的前置条件，不签订该条款不能接受房屋。被上诉人以上诉人的合法权益为要挟要求上诉人签订免除其违约责任的相关条款本身属于胁迫行为，侵犯了上诉人的合法权益，且该协议免除了被上诉人主要义务排除了我方主要权利应当属于无效条款。二、一审法院认定物业费是对被上诉人违约的补偿没有任何事实依据。物业公司缴纳一年物业费赠送两个月物业费与延期交付违约责任无关，被上诉人也未与上诉人签订任何关于物业费是补偿违约金的相关条款，从业主提供的相关视频资料也可以看出没有任何相关方面的书面和口头上的约定两个月的物业费是补偿被上诉人的违约责任。三、一审法院认为上诉人要求被上诉人承担收房之前的物业费不属于本案审理范畴有误，本案是商品房销售合同纠纷，根据武汉市物业管理条例第十二条规定，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担。本案中被上诉人延期交付所产生的物业管理费用应当由被上诉人承担。四、一审判决适用法律有误。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人免除了其违约赔偿的责任，排除了我方追究对方责任的主要权利，属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款的无效条款，应当被认定为无效。五、关于违约金的调整，我方提交的相关租房合同已经证实我方损失大于合同约定的违约金，同时我方提交的当地租金的相关标准也高于合同约定的违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定应当予以调整，按照我方实际损失计算违约金。被上诉人风驰公司辩称：1、上诉人在《房屋交付办理流程单》中“自愿如期收房，不再向开发商另行追究延期交房的责任”处签名的行为系其真实意思表示，不属于格式条款中的无效条款。2、本案交房之前的物业费已经由风驰公司承担，上诉人在接受交房之日起的物业费应由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马思建向一审法院起诉请求：1、风驰公司向我交付符合法定和合同约定的交付条件房屋；2、风驰公司向我支付逾期交房的违约金16238元（暂计至2016年3月20日，应自2015年12月28日开始至达到交付条件之日止），（后变更为风驰公司向我支付逾期交房的违约金，违约金的数额以购房总价款为基数，自2015年12月28日起按日万分之三计至达到交付条件并完成合法交付之日止）；3、达到交房条件之前的物业管理费用由风驰公司承担；4、本案诉讼费由风驰公司承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，马思建与风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，马思建购买风驰公司开发的三和·光谷道二期5幢26层3号房，房屋总价652160元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到使用条件；6、给水：达到使用条件；7、燃气：安装到户，点火时间按天然气公司规定办理；8、排水：达到使用条件；绿化：达到设计要求；第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。合同补充协议第一条约定：关于联络方式1、合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信方式。2、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，马思建依约付清了全部购房款。2015年11月6日，武汉市江夏区环境保护局就涉案工程出具环境保护检查意见书。2015年12月10日，武汉市公安消防局就涉案工程出具消防验收意见书。2015年12月28日，武汉供电公司客服中心对涉案工程出具正式供电证明、武汉市天然气有限公司对该工程出具燃气开户通知单。武汉市自来水有限公司对涉案工程出具拟于2015年12月28日正式供水证明。2016年1月29日，武汉市江夏区国土资源和规划局就涉案工程出具竣工验收规划条件核实证明。2016年2月23日，风驰公司向武汉市江夏区城乡建设局办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。风驰公司于2015年12月25日在业主QQ群发收房通知，于2015年12月26日和2016年3月9日在武汉晨报、长江商报上刊登收房公告。2016年3月26日，马思建与风驰公司办理了交房手续。该交房清单上1-5项为业主信息、物业费、验房、领取钥匙、门禁卡等，第6项载明：注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另追究延期交房责任。马思建分别在上述交房清单的每项业主签名处逐一签名，并交纳了12个月的物业管理费。收款单位为：武汉精城筑家物业管理有限公司。本案在一审审理过程中，马思建认为，违约金应计至符合法定和合同约定的交房条件之日止，因风驰公司未尽通知义务，达到交房条件后的时间应以马思建签署的时间为准，并撤回第一项诉请，变更第二项诉请。对风驰公司辩称的马思建已签署了放弃追究风驰公司逾期交房违约责任的意见，马思建认为其签署行为系风驰公司胁迫所致，且上述签单系格式条款，应属无效。一审法院认为，马思建与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。针对本案的争议焦点，一审法院评判如下：一、关于风驰公司逾期交房的通知义务、违约期间。根据双方签订的合同第十一条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条“出卖人应在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”的规定，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。故风驰公司于2016年2月23日为上述房屋办理了竣工验收备案证时，该房屋即符合法定及合同约定的交付条件。根据双方签订的合同第十二条及补充协议第一条的约定，风驰公司有书面通知买受人验收房屋的义务，且通知送达方式为：挂号信方式。经庭审查明，涉案商品房于2016年2月23日达到合同约定的交付使用条件后，风驰公司采取了登报公告的通知方式，而该通知送达方式非合同项下约定的通知送达方式，应视为风驰公司未尽通知义务。故风驰公司逾期交房的违约时间应计至马思建实际收房之日即2016年3月26日止。二、关于马思建签署的不再追究风驰公司逾期交房违约责任的效力问题。2016年3月26日，马思建与风驰公司办理了交房手续。该交房清单第6项载明“注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另追究延期交房责任”。马思建在该项的业主签名处签名，并且由于马思建收房不追究风驰公司逾期交房责任，风驰公司赠送了二个月的物业管理费。马思建认为其受到胁迫，且该条款系格式条款，应无效的意见。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。如保险合同、拍卖成交确认书等。其中的免除提供格式条款一方的责任部分，免除的是提供格式条款一方在订立合同后将来可能会承担的责任。而本案中，马思建在“不再向开发商另追究延期交房责任”处签名的行为发生在双方签订商品房买卖合同后，且对风驰公司的延期交房行为马思建系明知，并对风驰公司赠送二个月的物业管理费的行为予以接受。故该行为应视为双方在履行商品房买卖合同后就风驰公司的逾期交房违约行为达成的一致意思表示，系双方对自己民事权利的处置，且未违反相关法律规定，合法有效，风驰公司的该项辩称意见，予以支持。马思建的该项意见因证据不足，不予采纳。故马思建要求风驰公司支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。三、关于物业管理费。本案系商品房销售合同纠纷，马思建的第三项诉请：达到交房条件之前的物业管理费用由风驰公司承担，该项诉请系对物业管理费的确认之诉，其主体为马思建、风驰公司及物业管理公司，与本案非同一法律关系，应另行主张权利。审理中，马思建撤回第一项诉请，系其对自己民事权利的处置，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回马思建的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费206元，减半收取为103元，由马思建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人马思建提交的视频资料不能证明风驰公司有胁迫的行为，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，马思建与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于马思建认为其签署的不再追究风驰公司逾期交房违约责任的条款是格式条款，其是受胁迫签订，该条款无效的上诉理由，马思建在签订该条款时已经签订了商品房买卖合同，其对风驰公司延期交房的行为是明知的，其签署该条款的行为是双方对风驰公司延期交房行为达成的一致意思表示，且马思建提交的证据并不足以证明风驰公司采取了胁迫的手段，对马思建的该项上诉理由，本院不予采纳。马思建要求调整违约金的上诉请求亦因上述条款有效，本院不予支持。关于马思建要求风驰公司承担达到交房条件之前的物业管理费用的上诉请求，因该请求与本案不是同一法律关系，马思建可另行主张权利。综上所述，马思建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由马思建负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 黄 更审判员 张立新审判员 安林锋审判员 李 瑜二〇一六年十一月七日书记员 肖 华