云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初3452号原告：文山和居物业服务有限公司，组织机构代码915326215798207442，住云南省文山州文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园F48号。法定代表人：陈孝强，总经理。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：杨美兰，女，1966年2月16日生，彝族，住文山市。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告杨美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅，被告杨美兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和居物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告物业服务费3220.13元（F56-S号住房335.43平方米×0.8元/平方米×12个月）及违约金1772.14元，以上两项合计4992.27元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米.月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺按照建筑面积1.00元/平方米.月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始记收；四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任；六、本合同管理服务期限为3年。自2012年9月9日起至2015年9月8日止。合同签订后，原告为被告的F56-S号住房（335.43平方米）提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但被告却无故拖欠应支付给原告2014年9月9日至2015年9月8日的物业服务费3220.13元（335.43平方米×0.8元/平方米×12个月），经原告多次催要，被告以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。被告杨美兰辩称，原告方没有尽到物业管理服务的义务，被告不应该交纳物业管理费和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。档案摘抄表，当事人对其真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的物业管理服务合同、限期缴款函、快递单、文山市人民法院(2016)云2601民初458号民事判决书、文山壮族苗族自治州中级人民法院（2016）云26民终416号民事判决书能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月23日，原告与文山金玉名园业主委员会签订物业管理服务合同，双方约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务，物业的基本情况：位置文山市开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户，物业类型住宅；物业服务费：一、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取违约金。二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。违约责任约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴纳的，原告可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。被告杨美兰系金玉名园小区15幢F56-S号的业主，房屋住宅建筑面积335.43平方米。原告于2015年4月12日向被告邮寄限期缴纳款函，通知被告缴纳2014年9月8日至2015年9月8日物业服务费及滞纳金4669.19元。被告入住金玉名园小区后从2014年9月9日至2015年9月8日未向原告交纳过物业管理费。被告自2014年9月9日起至2015年9月8日止拖欠原告物业管理费3220.13元（335.43平方米×0.8元/平方米×12个月）。已发生法律效力的文山市人民法院（2016）云2601民初458号民事判决书及文山州中级人民法院（2016）云26民终416号民事判决书对金玉名园小区业主委员会的成立符合相关法律法规规定及《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。原告在上述案件生效后，称与业主委员会协商，将生效案件中确认的《金玉名园物业管理服务合同》中约定的滞纳金更改为违约金。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与文山金玉名园业主委员会签订的物业管理服务合同是否有效；2、被告是否应向原告支付物业管理费；3、被告是否应向原告支付违约金。针对第1个争议焦点。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效的问题。本院认为，已发生法律效力的文山市人民法院（2016）云2601民初458号民事判决书及文山州中级人民法院（2016）云26民终416号民事判决书对《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。被告对生效判决所确认的事实没有相反证据足以推翻，被告认为《金玉名园业主管理服务合同》属无效合同的辩解理由，本院不予采信。针对第2个争议焦点。被告是否应向原告支付物业管理费的问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若被告认为业主委员会决议侵害其合法权益，可依法行使撤销权。但从金玉名园业主委员会成立，与原告签订《金玉名园物业管理合同》至今已四年，被告未在法定期限内依法行使撤销权，应视为对自己权利的放弃。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告杨美兰作为业主，接受了原告和居物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，原告和居物业公司要求被告杨美兰支付物业管理费3220.13元（335.43平方米×0.8元×12个月），本院予以支持。针对第3个争议焦点。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》中对违约责任虽有约定，本院认为，原告主张的违约金1772.14元偏高，被告迟延交纳物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.56％计算，违约金应为211.24元（3220.13元×6.56％）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告杨美兰于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费3220.13元、违约金211.24元，合计3431.37元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨美兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王先志二〇一六年十一月十八日书记员  ＸＸ翔