广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1057号 原告：南宁市远德物业服务有限公司，住所地：南宁市邕武路二塘西里高峰林场职工新村二塘坡小区****，组织机构代码：05601448-7。 法定代表人：黄海鸥，该公司经理。 委托代理人：廖家捷，男，1965年6月11日出生，汉族，该公司副经理，住南宁市。 委托代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告：苏培贤，男，1982年12月6日出生，住南宁市。 原告南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业”）与被告苏培贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，先后于2016年5月16日、2016年6月21日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任法庭记录。原告远德物业的委托代理人凌征维、廖家捷，被告苏培贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市远德物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费375元、水费380元、水电公摊费165元，垃圾处理费120元、电梯检验费15元；2、被告向原告支付违约金227元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾与原告签订《前期物业管理服务合同》，但原告等业主拖欠大量物业费，被告垫资不堪重负，经提请兴宁区住房和城乡建设局申请提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区，该局答复同意原告于2016年3月14日解除合同及撤离。截至该日止，被告仍欠缴物业管理费等各项费用。 被告苏培贤辩称：一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，严重违约，被告拒交相关物业费是依法行使先履行抗辩权，合法合理。原告提供物业服务期间，物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、环境卫生恶劣、排水不畅、电梯不进行正常的维修而带病运行、治安案件频发等，严重危及被告等业主的生命财产安全，拒交物业费。二、原告诉请的各项物业费既不合理，也不合法。1、涉案瑞景家园小区物业是2014年6月交付被告使用的，但该小区到2015年5月才通过综合验收。根据建筑法的规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。物业管理条例还规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故2014年6月交房至2015年5月房屋综合验收完成期间的有关物业费用应由开发商承担，即使被告要承担物业费用，也应只承担2015年6月份以后的。2、原告具备物业管理资质的时间为2015年5月11日，在此之前原告并无收取物业费用的资质，被告不应承担该时间之前的物业费用。3、原告主张的水费、电费、水电公摊费、垃圾处理费仅有原告单方制作的材料予以证实，并无被告等业主的签字确认，被告等业主也没有收到过相关的催缴通知，故原告并无客观依据证实其主张的费用。4、原告主张的电梯检验费在双方签订的物业服务合同中并无约定，原告要求被告支付没有依据。三、关于原告主张的违约金。1、物业服务合同中仅约定被告的违约责任而未约定原告的违约责任，故违约条款无效，被告无需承担违约责任。2、原告履行合同义务不符合约定，被告依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为。3、原告主张的违约金约定数额亦过高，法院应当适当调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月17日，原告与被告签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准按被告拥有的物业建筑面积交付，每6个月缴纳一次，交纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元/户，被告在收到水电等缴款通知后向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用。被告若出现水电欠费时，被告可用原告缴纳的周转金先抵足乙方所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，因被告等业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告遂于2014年10月起陆续不再向原告缴纳各项物业费用。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同时与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜。原告随后撤离涉案小区。 因被告欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告远德物业于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法律规的强制性规定，虽然与被告签订前期物业服务合同时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的前期物业服务合同仍属合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2015年7月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，且有原告代缴的电费发票及涉案小区保安、业主的证人证言予以佐证，被告虽对原告撤离的时间有异议，但未能提供反证予以推翻，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：49.28平方米×0.90元/平方米·月×8个月＋49.28平方米×0.90元/平方米·月÷30天/月×14天＝375.51元,现原告主张375元未超出该数额，本院予以支持。至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，当事人对其主张的事实负有举证责任，被告提交的证据并不足以证实原告在提供物业服务过程中确实不履行服务管理职责或者履行职责存在严重过错，故被告对此承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项辩称不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，证据不充分，本院不予支持。 三、关于原告主张的水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴电费为被告实际生活开支所产生，被告对此亦予认可，故被告负担该项费用。至于原告是否有权向被告收取该费用的问题，原告提供的涉案小区的水费发票虽然记载的用户均非原告，但作为涉案小区开发商的广西瑞景时代房地产开发有限公司出具《证明》证实该费用实际由原告缴纳，故本院认定原告已经为涉案小区代缴了上述费用，故原告要求被告支付2014年12月1日至2015年12月4日期间的水费380元，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告主张的垃圾处理费应否支持的问题。 原告提供的发票证实其已经为涉案小区代缴了2015年7月至2016年2月的生活垃圾处理费，现原告依据其与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定的8元/月标准收取垃圾处理费，该标准亦与南宁市兴宁区市政环卫管理站向原告出具的收费委托书记载的收费标准相符，被告抗辩原告无权收取及对收取标准有异议，但均无相反证据予以佐证，故本院对原告要求被告支付被告业主方亦无异议，但同样不同意由原告代收。本院认为，环卫部门已经明确授权由原告代收生活垃圾处理费，且原告已经代垫该笔费用，故原告要求被告支付2014年12月1日至2016年2月29日的垃圾处理费120元，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》并未对公摊水电费用的缴纳标准进行约定，原告主张按照涉案小区户数对水电公摊费用进行分摊并无依据，亦与按业主房屋建筑面积分摊水电公摊的行业习惯不符，被告对此也不予认可，故本院对原告由此计算得出的水电公摊费用不予采信。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告未能提供充分证据证实其主张的水电公摊费用，故本院对原告的该项请求不予支持。 六、关于原告主张的电梯检验费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定的物业管理服务费中已经包含了电梯费，对于该电梯费的性质，本院认为，电梯的运行通常会产生三类费用，一为电梯运行的电费，二为电梯维护保养的费用，三为电梯维修的费用，其中电梯电费应归入公摊电费，电梯维修的费用应由维修基金支出，故原、被告约定的电梯费应仅指电梯维护保养的费用，现原告主张的电梯检验费实际属于电梯维护保养的必要支出，而双方已经明确约定该费用包含在物业管理费中，故原告另行向被告单独主张电梯检验费属于重复主张，于法无据，本院对此不予支持。 七、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定，如被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应从逾期之日起每天按应付款项的3‰交纳违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该违约金标准明显高于银行同期贷款利率，已经超出原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，现被告主张对该违约金标准予以调整，符合法律规定，本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％。至于违约金的计付期间，双方合同约定物业管理费系6个月缴纳一次，且交纳期限为上一应交期间届满前15日，现被告欠缴的物业管理费应交期间为2015年7月1日至2016年3月14日（即8个月零14天），故被告应于2015年7月1日起向原告计付2015年7月1日至2015年12月31日应缴物业费违约金，具体计算：以被告欠缴物业费266.11元（49.28平方米×0.9元/平方米·月×6个月）为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130％自2015年7月1日起按日计付至2016年3月14日止；被告应于2016年1月1日起向原告计付2016年1月1日至2016年3月14日应缴物业费违约金，具体计算：以被告欠缴物业费109.4元（49.28平方米×0.9元/平方米·月×2个月＋49.28平方米×0.9元/平方米·月÷30天/月×14天）为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130％自2016年1月1日起按日计付至2016年3月14日止。 综上所述，本院支持原告要求被告向其支付物业管理费、水费、垃圾处理费及违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告苏培贤向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年3月14日的物业管理费375元； 二、被告苏培贤向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2014年12月1日至2015年12月4日的水费380元； 三、被告苏培贤向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2014年12月1日至2016年2月29日的垃圾处理费120元； 四、被告苏培贤向原告南宁市远德物业服务有限公司支付违约金（以266.11元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130％自2015年7月1日起按日计付至2016年3月14日止；以109.4元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130％自2016年1月1日起按日计付至2016年3月14日止）； 五、驳回原告南宁市远德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告苏培贤负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一六年十一月十八日 书 记 员  蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。