广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初5536号原告（反诉被告）蒋薇，女，香港居民，1968年4月6日出生，委托代理人邱建辉，广东卓建律师事务所律师。委托代理人何春强，广东卓建律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）徐缨，女，汉族，1967年11月30日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托代理人郑思梦，广东广和律师事务所律师。第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司，住所地：东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。法定代表人郭凤敏。委托代理人贾秀芳，女，汉族，1979年8月16日出生，身份证住址：河北省遵化市，委托代理人李玲，女，汉族，1994年5月3日出生，身份证住址：青海省乐都县，原告蒋薇与被告徐缨、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）以及徐缨反诉蒋薇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭笑吟适用简易程序独任审判，并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告蒋薇及其委托代理人邱建辉、何春强，被告的委托代理人郑思梦到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年8月31日再次公开开庭进行了审理。原告蒋薇及其委托代理人邱建辉，被告的委托代理人郑思梦到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋薇诉称，蒋薇与徐缨于2016年1月30日在第三人家家顺公司的参与下签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，合同编号：NO.50306002558。合同约定总楼价为1050000元，预付定金50000元，递件过户之前支付除定金之外的首期款250000元，剩余楼款750000元向银行抵押贷款；双方约定违约责任。2016年4月19日，双方到了东莞市工商银行樟朩头支行办理了抵押贷款申请及赎楼手续，双方均有在工商银行樟朩头支行签名确认。之后，原告及经纪方多次催被告办理相关手续，否则按照违约处理，可至今被告不按照约定办理，2016年4月28日，徐缨在回蒋薇及第三人的电话及信息中，明确表态违约，不按照约定办理，被告的行为己构成了违约，已严重损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除蒋薇与徐缨于2016年1月30日所签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2、徐缨退还蒋薇定金50000元，并赔偿原告违约金210000元；3、徐缨赔偿蒋薇因违约造成购房所增加的费用（升值部份350000元（暂定35万元，最后以评估为准）；4、本案诉讼费由被告承担。被告徐缨答辩及反诉称，徐缨与蒋薇于2016年1月30日签订了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定蒋薇须于合同签订之日起30个工作日内向银行递交抵押贷款申请资料。蒋薇的民事起诉状中列明的2016年4月19日这一申请时间己严重违反合同中30个工作日的约定，并且超期时间已超过15个工作日，且至今没有提交成功，徐缨有权解除合同，并己于2016年4月28日明确告知。根据合同中违约责任的约定，徐缨有权要求蒋薇支付转让成交价百分之二十的违约金。故徐缨为维护自身的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、确认徐缨与蒋薇2016年1月30日所签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》于2016年4月28日解除；2、蒋薇给付徐缨违约金210000元；3、蒋薇承担全部诉讼费用。针对被告徐缨的反诉，原告蒋薇辩称，与蒋薇的起诉意见一致。第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司陈述称，2016年1月30日，蒋薇、徐缨在第三人居间促成下签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定徐缨向蒋薇转让此涉案房产，该合同合法、真实、有效。2016年4月19日，第三人与双方前往银行签署按揭合同，4月22日，第三人接到徐缨通知，要求第三人通知银行暂停办理按揭手续并表示不愿意出售涉案物业。2016年4月22日后，第三人多次联系徐缨，催促其继续履行合同并告知违约责任后果。2016年4月27日，第三人再次联系徐缨，徐缨明确表示违约，不愿意出售涉案物业。第三人已忠实勤勉的履行合理告知与调解义务，在双方产生分歧后积极沟通与调解，无奈双方洽谈不拢而致合同无法继续履行。在此第三人希望徐缨能够继续履行合同，或双方方能够在法院公平公正的审理下得到合法合理的判决结果。若双方愿重新达成一致进行交易，第三人十分愿意继续提供居间服务。若无法继续履行，第三人将保留向违约方追究居间佣金的权利。经审理查明，徐缨是东莞市樟木头镇樟洋村（石马河旁）香樟半岛花园22幢1单元201号房登记的权属人（粤房地权证莞字第××号），徐缨于庭审中确认该房产属夫妻共同财产，登记在徐缨名下，徐缨的配偶对案涉房屋交易是知晓及同意的，解除合同也是夫妻共同作出的决定。2016年1月30日，徐缨与蒋薇在家家顺公司的居间服务下签订一份《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50306002558）。约定：徐缨（卖方）将香樟半岛花园22幢1单元201号房出售给蒋薇（买方），建筑面积147.55平方米，转让总价为1050000元，买方签订合同时支付定金50000元，递件过户之前支付除定金之外的首期款250000元，剩余楼款750000元以银行抵押贷款支付，买方须于合同签订之日起30个工作日内向银行递交抵押贷款申请的相关资料，卖方配合；该房产处于抵押状态，卖方须于签订本合同之日起20个工作日内赎楼；卖方收齐全部楼款后3个工作日内将房产交付买方；如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则。双方确认按合约约定蒋薇于签订合同之日起30个工作日内申请按揭贷款，徐缨于签订合同之日起20个工作日内赎楼，双方按各自的期限同时履行，没有先后顺序。蒋薇已向徐缨支付定金50000元。徐缨于2016年3月4日向东莞银行股份有限公司樟木头支行申请赎楼，并于2016年4月25日注销抵押登记。2016年4月18日，蒋薇、徐缨与家家顺公司的工作人员一同前往中国工商银行樟木头支行签署贷款申请资料，本院向中国工商银行樟木头支行经办人员了解相关情况，经办人员陈述：银行办理按揭贷款申请一般需要买卖双方尽量同时到场办理，蒋薇与徐缨确有一同前往银行办理贷款申请手续；蒋薇与其共同借款人的银行流水加起来符合要求，办理手续当天双方均未能提交齐全资料，蒋薇缺少香港身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，徐缨缺少配偶身份证、户口本、结婚证及配偶签署同意出售房产的声明书，收款银行卡；徐缨当天并未表示不出售房屋，在双方初步签署资料后，银行工作人员与评估公司人员及家家顺公司的人员一同前往案涉房产进行了评估；徐缨未能补足配偶同意出售房屋的声明等资料，徐缨后来有到银行查看资料，银行现在存有的资料显示徐缨签名的地方被划掉，银行工作人员对徐缨的签名被划掉的情况不清楚；因双方资料未齐，贷款流程搁置，未能审批。家家顺公司称三方口头约定卖方先赎楼，注销抵押登记后再申请按揭，在双方4月18日在银行签署按揭贷款申请材料后，4月22日，徐缨电话告知家家顺公司暂停办理按揭手续并表示不愿意出售房屋。徐缨确认于4月27日发信息给蒋薇表示与配偶商量后，认为1月签署合同，4月才办理贷款手续，超过合同约定时间，不同意出售房屋。以上事实，有《东莞市二手房及居间服务合同》、房地产权证、微信信息、住房登记信息查询结果、提前还贷申请书、录音资料及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉东莞市樟木头镇樟洋村（石马河旁）香樟半岛花园22幢1单元201号房产（粤房地权证莞字第××号）的买卖合同因双方发生纠纷无法继续履行，且均诉求确认合同已经解除，本院予以认定。现双方争议的焦点为违约责任的问题。从签署的《东莞市二手房及居间服务合同》及双方确认来看，约定的是蒋薇于签订合同之日起30个工作日内申请按揭贷款，徐缨于签订合同之日起20个工作日内赎楼，双方按各自的期限同时履行，没有先后顺序，徐缨于2016年3月4日申请赎楼，蒋薇于2016年4月18日申请按揭贷款，双方均未按合同约定的期限履约，基于合同约定本身，双方均存在违约行为。且就书面合同约定本身，徐缨赎楼的期限早于蒋薇申请贷款的期限，虽双方可以同时进行各自流程，但亦属徐缨应先履行赎楼义务，在徐缨未按约定赎楼在先的情况下，主张蒋薇迟延申请贷款存在违约，不具有合理性。但事实上，在二手房交易中，虽在书面合同中约定了具体期限，操作过程却因涉及买卖双方的时间配合，中介方和银行的工作安排等非由一方能够完全控制的因素，最终不能严格按照书面合同约定的时间完成各个流程的情况也普遍存在。从案涉合同的签署日期，家家顺公司的陈述和银行工作人员的陈述来看，双方签署书面合同时已经临近春节，相关交易流程多少会受到临近长假、买卖双方个人事务及各单位年底工作安排的影响；家家顺公司作为居中的中介方就交易与买卖双方分别进行沟通，家家顺公司称曾口头协商先赎楼后申请贷款，即双方就申请贷款的事宜进行过沟通；银行工作人员亦表示银行一般要求二手房交易的买卖双方尽量同时到场签署贷款资料，故实际交易中就需要涉及买卖双方、中介方及银行工作人员的时间配合问题；银行工作人员反映除双方的资料均不齐全外，签署过程正常，徐缨并未作出不出售房屋的意思表示，且签署贷款资料后，还进行了房产评估流程，足见徐缨划掉银行贷款资料的签名是在签署贷款资料之后所为。基于上述分析，从整个履约过程的客观事实出发，在双方均未严格按合同约定的期限履行各自的义务的前提下，4月18日，双方仍在家家顺公司的陪同和组织下前往银行签署了贷款申请资料，足见双方当时依旧有履约的意向，接受和认可了履约时间的变动，签署贷款资料时间的迟延并非导致案涉合同解除的原因。而案涉合同的解除是因签署贷款资料后，徐缨单方无理由作出不再愿意出售的意思表示，不再配合交易流程，属徐缨违约，徐缨应当向蒋薇返还收取的定金及承担合同约定的违约责任。因合同明确约定了违约责任，是双方真实意思的表示，也符合违约责任的可预见性原则，蒋薇另行要求增加赔偿差价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认蒋薇与徐缨于2016年1月30日达成的关于东莞市樟木头镇樟洋村（石马河旁）香樟半岛花园22幢1单元201号房产（粤房地权证莞字第××号）的买卖合同解除；二、限被告徐缨在本判决发生法律效力之日起七日内向原告蒋薇退还定金50000元及支付违约金210000元；三、驳回原告蒋薇的其他诉讼请求；四、驳反诉原告徐缨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9900元，由原告蒋薇承担5680元，由徐缨承担4220元；保全费2070元，由原告蒋薇承担334元，由徐缨承担1736元；反诉受理费2225元，由被告徐缨承担。如不服本判决，蒋薇可在判决书送达之日起三十日内，徐缨可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  彭笑吟人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一六年十一月四日书 记 员  邓嘉辉附判决相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。