上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初16369号原告(反诉被告)：上海美诚景虹物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林一平，董事长。委托诉讼代理人：孙书保，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙栋，系该公司员工。被告(反诉原告)：上海垄霖艺术品有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人李艳琴，总经理。委托诉讼代理人：汪李平，上海钟颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟颖，上海钟颖律师事务所律师。原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司(以下简称美诚景虹公司)与被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司(以下简称垄霖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年7月25日公开开庭予以审理。因垄霖公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年11月14日公开开庭予以合并审理。美诚景虹公司的委托诉讼代理人孙书保、孙栋，垄霖公司的法定代表人李艳琴及委托诉讼代理人汪李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美诚景虹公司向本院提起诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.垄霖公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、电费及滞纳金474,494.37元，支付违约金841,476.81元；3.本案诉讼费由垄霖公司负担。事实与理由：美诚景虹公司与高a于2015年5月14日签订了《租赁意向书》，租赁房屋位于上海市闵行区吴中路XXX号莱茵虹景中心A栋6楼，计租建筑面积2,148.68平方米，房屋交付日期2015年6月1日，计租租期自2016年9月1日起至2017年8月31日，月租金标准为人民币(币种下同)241,816.03元，物业管理费38,676.24元，租金和物业管理费付款方式是先付后用，每一个月为周期，当月20日支付下期款项，逾期滞纳金为欠款部分的每日千分之五，房屋租赁保证金841,476.81元，相当于三个月的租金及物业管理费，双方按照合同约定履行各自义务。2015年7月27日，承租人由高a变更为上海A展览展示有限公司(以下简称A公司)，三方签署《房屋租赁合同变更协议》。A公司涉案被公安经侦部门查处，承租人自2016年2月1日再次变更为垄霖公司，签署《合同变更协议书》。房屋租金、物业管理费由A公司支付至2016年2月，垄霖公司支付了2016年3月物业管理费和5万元的押金(需抵扣2月份电费8,439元)，垄霖公司应在2016年2月20日、3月20日支付房屋租金、物业管理费、电费以及所产生的滞纳金，但是经过美诚景虹公司多次多种渠道通知，A公司不予理会。美诚景虹公司发送书面通知方式有：2016年4月6日向垄霖公司住所地发送邮政挂号信，4月8日退回；4月18日美诚景虹公司在租赁区域大门口张贴，手机短信发送给垄霖公司总经理，但是仍无回音。4月19日分别向垄霖公司注册地和法定代表人李艳琴身份证住所地发送EMS，4月21日再次在租赁区域大门张贴和手机短信发送，均未收到回信。根据双方协议，垄霖公司逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，可书面解除合同，违约方应支付违约金，故以讼称事由诉至本院。垄霖公司辩称，不同意美诚景虹公司的诉讼请求。1、美诚景虹公司违约在先，垄霖公司系受让原租赁合同中的权利义务，2016年2月1日受让于A公司，实际入住的时间为3月1日至3月16日。此后A公司因涉嫌刑事犯罪，被经侦查处，系争房屋就不能使用了。根据双方合同约定，美诚景虹公司应该监督系争房屋的合法性，但美诚景虹公司没有告知A公司的犯罪情况，导致垄霖公司入住半个月就被公安查处，故系美诚景虹公司违约在先；2、美诚景虹公司所诉的滞纳金系行政处罚并非民事责任形式，且违约金也约定过高。同时，垄霖公司向本院提起反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.美诚景虹公司返还租赁保证金841,476.81元；3.美诚景虹公司返还房屋复原押金214,868元；4.美诚景虹公司返还2016年3月25日收取的租金滞纳金41,561元；5.美诚景虹公司返还存放在上海市闵行区吴中路XXX号的藏品；6.本案诉讼费由美诚景虹公司负担。本案诉讼过程中，因双方办理了藏品的交接，垄霖公司撤回了第五项反诉诉讼请求。事实与理由，美诚景虹公司与高a于2015年5月14日签订了《租赁意向书》，租赁房屋位于上海市闵行区吴中路XXX号莱茵虹景中心A栋6楼，计租建筑面积2,148.68平方米，房屋交付日期2015年6月1日，计租租期自2016年9月1日起至2017年8月31日，月租金标准为人民币241,816.03元。2015年7月27日，承租人由高a变更为A公司，三方签署《房屋租赁合同变更协议》。2016年2月1日A公司、垄霖公司及美诚景虹公司签署《合同变更协议书》，承租人变更为垄霖公司。垄霖公司实际入驻时间为2016年3月1日。2016年3月16日，A公司因涉嫌刑事犯罪被公安机关查处，并对系争房屋进行查封，致使无法正常办公。垄霖公司多次要求与美诚景虹公司协商解除合同并返还房屋及相应费用，但美诚景虹公司拒绝，故提起反诉。针对反诉，美诚景虹公司辩称，不同意垄霖公司的反诉诉讼请求，垄霖公司是概括转让的系争房屋的租赁合同，其对之前的承租人的权利义务是概括继承的，美诚景虹公司在租赁中不存在违约，是垄霖公司违约造成的租赁关系的解除。租赁保证金已收取，但房屋复原押金未收取过，同时美诚景虹公司有权先主张收取滞纳金再收取本金，故不同意退还滞纳金。经审理查明，上海市闵行区吴中路XXX号、吴中路XXX号、虹莘路XXX号、吴中路XXX-XXX号、吴中路XXX号房屋的产权人为上海井亭实业公司。上海井亭实业公司将吴中路XXX号房屋交由美诚景虹公司经营转租，期限自2013年9月1日起至2033年4月30日止。2015年5月14日，美诚景虹公司(出租方、签约甲方)与高a(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区吴中路XXX号7幢A栋名义楼层6楼(实际楼层5层)整层部位出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，尊守甲方有关物业管理的规定，服从管理；乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；乙方不得在租赁单元内从事与本合同所述营业之外的其他用途，不得将租赁单元用于居住目的，乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定合法经营，如有关法律、法规和规定因乙方原因被违反，由此造成的甲方损失及赔偿责任由乙方承担；甲方有权对租赁用途的合约性、合法性进行监督，如乙方违反本合同规定的用途，甲方可书面通知乙方在7天内加以更正，如乙方未予更正，甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任；甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋，房屋计租期自2015年9月1日起至2017年8月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.70元，月租金总计241,816.03元，乙方须向甲方支付2015年9月1日至2015年9月30日的首期租金，其后各期应付的租金，乙方应于当月20日前向甲方支付下期的租金款，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5‰支付滞纳金；甲、乙双方约定，在签约后3个工作日之内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等额于第一年三个月的租金及物业管理费，共计841,476.81元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方支付的物业管理费为每月每建筑平方米18元，交付日起合同期限内物业管理费按2,148.68平方米支付，每月合计38,676.24元，乙方应每个月支付甲方一次物业管理费，支付时间为当期末月20日之前支付下期的物业管理费；乙方应保证其是依法成立并合法经营的企业，不得在合同期间从事违反国家法律法规的经营活动，否则应自行承担由此产生的一切责任；乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按第一年月租金的三倍支付违约金等。合同补充协议中还约定，乙方须支付房屋复原押金214,868元，甲方同意乙方分二次付清该笔押金，即第一次乙方在装修前支付107,434元，第二次在约定的计租租赁期支付107,434元，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5‰支付滞纳金，逾期支付超过30日的，视为乙方违约，甲方有权按照本合同的约定解除合同并追究乙方的违约责任，上述复原押金在乙方正常履行本租赁合同完毕，将该房屋复原经甲方验收合格后可退回；电度电价1.45元/KWH，水5.30元/立方米，电力扩容费42元/千瓦/月。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后高a支付了租赁保证金841,476.81元及相应租金，美诚景虹公司将房屋交付高a使用。2015年7月27日，美诚景虹公司(出租方、签约甲方)与高a(承租方、签约乙方)、A公司(承租方、签约丙方)签订《房屋租赁合同变更协议》，约定：乙方将原先与甲方签订原合同及补充协议的签约主体变更为丙方，乙方之前支付的保证金、房屋还原押金转入丙方名下，乙方原合同中所享有的全部权利义务均让渡于丙方。2016年，美诚景虹公司(签约甲方)与A公司(签约乙方)、垄霖公司(签约丙方)签订《合同变更协议书》一份，约定：原甲、乙双方签订的租赁合同中乙方享有的权利与承担的义务自2016年2月1日起一并转让给丙方，丙方根据原合同约定继续履行原合同所有权利、义务。此后A公司于2016年2月4日支付了至2月29日止的租金、物业管理费、电费及租金滞纳金，美诚景虹公司开具以A公司为付款单位的发票。后因垄霖公司提出其已变更为承租人，美诚景虹公司将原开具的发票作废后于2016年2月26日开具了付款单位为垄霖公司的发票。2016年3月16日，垄霖公司向美诚景虹公司支付了电费14,181元及物业管理费38,676.24元，美诚景虹公司开具相应发票。2016年3月17日，因A公司涉嫌犯罪，公安机关至系争房屋内调查相应事实。2016年3月25日，垄霖公司向美诚景虹公司支付5万元，美诚景虹公司收款后分别开具了电费8,439元及租金滞纳金41,561元的发票。后因垄霖公司未能支付租金，美诚景虹公司于2016年4月18日在系争租赁房屋上张贴函件，载明内容为因垄霖公司严重欠款违约，美诚景虹公司要求收回房屋，但因垄霖公司还有大量物资存放在楼层内，故要求其于4月20日内将所有物品搬离。同时美诚景虹公司员工将该张贴照片发送给垄霖公司负责人。2016年4月19日，美诚景虹公司再次于租赁场所张贴通知，要求解除合同支付钱款，并表示于4月27日正式收回房屋及处置房屋内所有遗留物件，同时于4月21日将该张贴照片发送给垄霖公司负责人。后美诚景虹公司收回系争房屋，将垄霖公司物品另行存放。本案审理过程中，因垄霖公司物品尚存于美诚景虹公司处，本院组织双方进行物品清点，双方于2016年8月3日清点物品形成清单并签署协议一份，约定垄霖公司将部分物品拿走，并承诺在本案结案前不再向美诚景虹公司提出搬离物品，垄霖公司承认物品清点清单中所列的12件存在损坏的物品并非美诚景虹公司原因造成，同时对于其余物品美诚景虹公司也是善意保管人，对于物品灭失、损坏不承担任何责任。2016年8月15日，垄霖公司取回了所有物品，双方签订《补充协议书》。上述事实，由美诚景虹公司提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》、《合同变更协议书》、发票一组、清单、《协议书》、《补充协议书》，由垄霖公司提交的转账凭证等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，美诚景虹公司与高a就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同履行过程中，经美诚景虹公司的同意，高a将其在合同内的权利义务一并转让给A公司。后A公司又经美诚景虹公司的同意，将其在合同内的权利义务一并转让给垄霖公司，该权利义务的概括转让经三方签字确认，经变更后合同主体为美诚景虹公司及垄霖公司，该合同效力及于双方，双方均应按照该合同约定履行各自义务。现双方争议焦点为，解除合同的责任在于谁，各项费用该如何计算。关于争议焦点一，垄霖公司认为美诚景虹公司未能监督A公司经营的合法性，因A公司涉嫌犯罪系争房屋被公安机关查封，导致其无法正常使用系争房屋。首先，在租赁合同关系中，承租人租赁系争房屋后，出租人将房屋使用权让渡于承租人，承租人使用房屋自主进行经营活动。虽租赁合同中约定美诚景虹公司可对租赁用途的合约性。合法性进行监督，但就违法行为的侦查处分系国家公权力机关之职责，美诚景虹公司作为出租方并无此权力，也并非其责任范围，垄霖公司的该主张本院不予支持。又垄霖公司认为公安机关将系争房屋查封导致其无法继续使用，未能向本院提交证据证明房屋查封情况，且此后还产生了相应的电费，故对于垄霖公司的该主张本院不予支持。又依据该合同约定，租金及物业管理费按月支付，承租方应于本月20日支付下一月租金及物业管理费，A公司在将权利义务概括转让给垄霖公司前，已支付租金及物业管理费至2016年2月29日，即垄霖公司于合同约定自2月1日起承接合同权利义务后，应于2016年2月20日前支付3月的租金及物业管理费，于2016年3月20日前支付4月的租金及物业管理费。但此后在实际承租过程中，垄霖公司仅于2016年3月15日支付电费及物业管理费，于3月26日支付了5万元，未能按约履行付款义务，逾期早已超过20日，美诚景虹公司按照合同约定要求解除租赁协议的诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。美诚景虹公司主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。美诚景虹公司于2016年4月18日张贴解除函件，并将该函件发送于垄霖公司负责人，故本院确认双方的租赁协议于2016年4月18日解除。关于争议焦点二，就租金而言，垄霖公司认为查封致使其无法正常使用房屋，如前所述并未能向本院提交证据予以证明，并且从此后产生的电费来看能侧面反映出系争房屋内存在使用情况。同时若系争房屋无法正常使用，垄霖公司在此后于3月26日再次支付钱款，显然有悖常理，故在合同解除前系争房屋仍由垄霖公司占有使用，对于2016年3月1日起至2016年4月18日止的租金384,918.12元及自2016年4月1日起至4月18日物业管理费22,887.86元，垄霖公司应予以支付。关于电费11,571元，垄霖公司于庭审中予以确认，应向美诚景虹公司支付。关于美诚景虹公司主张之滞纳金，从其约定内容来看，实为因垄霖公司未能按时支付费用所主张之逾期付款违约金，就计算标准而言垄霖公司认为过高应予以调整，本院认为合同约定按照日租金千分之五计算，已数十倍于中国人民银行颁布之存款利率标准，实属过高。同时垄霖公司于3月26日支付之5万元，美诚景虹公司自行将其划分为电费及滞纳金并无依据，考虑到垄霖公司的实际付款情况，本院酌定垄霖公司支付自2016年2月21日起至4月18日止的逾期付款违约金9,000元。关于美诚景虹公司主张之解除合同违约金，垄霖公司主张过高要求调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案系争之租赁房屋，美诚景虹公司于解除后已收回并另行出租他人，并未扩大空置之损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定垄霖公司支付违约金241,816.03元。关于垄霖公司要求返还的保证金及房屋复原押金，就该房屋复原押金美诚景虹公司表示并未收取，垄霖公司也未提交已予以支付之凭证，故就该反诉请求难以支持，垄霖公司提交凭证后可另行向美诚景虹公司主张。关于租赁保证金841,476.81元，依据双方合同约定于合同终止时抵扣垄霖公司所欠之费用后予以返还。同时，美诚景虹公司将垄霖公司所支付之5万元划分为电费及滞纳金并无依据，除支付应付电费外的41,561元应用于支付垄霖公司所欠之其他费用。综上，垄霖公司应向美诚景虹公司支付租金384,918.12元、物业管理费22,887.86元、电费11,571元、逾期付款违约金9,000元及违约金241,816.03元，美诚景虹公司应返还41,561元及租赁保证金841,476.81元。依据《中华人名共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司与被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司就上海市闵行区吴中路XXX号7幢A栋房屋的《房屋租赁合同》于2016年4月18日解除；二、被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司向原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司支付租金384,918.12元、物业管理费22,887.86元及电费11,571元；三、被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司向原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司支付逾期付款违约金9,000元及解除合同违约金241,816.03元；四、原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司向被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司返还41,561元；五、原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司向被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司返还租赁保证金841,476.81元；上述第二、三、四、五项相抵扣，原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司支付212,844.80元；六、驳回被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,321.87元，由原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司负担4,083.74元，由被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司负担4,238.13元；反诉案件受理费减半收取计7,340.57元，由原告(反诉被告)上海美诚景虹物业服务有限公司负担5,903.97元，由被告(反诉原告)上海垄霖艺术品有限公司负担1,436.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十一月二十四日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。