湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1026民初650号原告：汝城县泰隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳大道。法定代表人：李航波，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。被告:何国富，男，1958年1月24日出生，住汝城县。原告汝城县泰隆房地产开发有限公司（以下简称泰隆房地产公司）与被告何国富确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告泰隆房地产公司及委托诉讼代理人朱晓刚，被告何国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰隆房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2015年10月26日签订的二份《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由是：原、被告于2015年10月26日签订了二份《商品房买卖合同》，因该合同所涉及的商品房是为原告与被告借款所作的担保，所涉及商品房早已出卖给其他人，且不具备合同的主要条款，属于无效合同。原告特诉至法院，请求判如所请。原告泰隆房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下四组证据：证据一、2015年10月26日《商品房买卖合同》二份，拟证明2015年10月26日双方所签的两份商品房买卖合同有涉及从北至南第七号门面和第五号门面，其中第七号门面合同第四条手写了该合同实为借款抵押合同，两份合同主要条款空白，没有付款方式、付款期限、房屋交付的期限及逾期付款、逾期交房的违约责任等。证据二、2015年8月25日《商品房买卖合同》一份，拟证明何国富与原告签订第七号门面合同之前，原告就已经与朱远洪、朱孝长、朱远芳签订了第七号门面商品房买卖合同。证据三、汝城房产管理局备案登记情况表一份，拟证明2015年8月25日第七号门面已经备案登记在朱远洪、朱孝长、朱远芳名下，本案商品房买卖合同签订在后，属于重复登记。证据四、汝城房产管理局出具的情况说明一份，拟证明第七号门面变更为第五号门面的情况；五号门面买卖合同签订的时间是虚假的；不管七号还是五号门面合同都是泰隆房地产公司、李航波向何国富借款的抵押物；房产局只是作了合同备案，没有进行预售登记。上述证据，经庭审举证质证，被告何国富对证据一至证据四的真实性均未提出异议，但质证认为合同登记备案时因第七号门面是登记在朱远洪等人名下才更改为第五号门面。被告何国富辩称：被告是与原告泰隆房地产公司的法人代表李航波签订的商品房买卖合同，合同经过了汝城县房产管理局登记备案并盖有房产管理局的公章，被告已交纳房款70万元，所以合同是有效的。被告何国富为支持其答辩意见，向本院提交了一组证据即证据五：《商品房买卖合同》及收款收据各一份，拟证明被告与原告签订了商品房买卖合同并支付了购房款70万元给原告。经举证质证，原告的质证意见是：该合同签订时间是虚假的，是房产管理局下了整改通知之后才签订的；合同主要条款都没有填写，实际是借款抵押，只不过没有进行抵押登记；收据票据，原告没有实际收到该款项，实际是原告向被告借款70万元。根据各方当事人的质证意见，经审核本院认证如下：原告提交的证据一至证据四，以及被告提交的证据五，经质证对方当事人对证据的客观性均无异议，能够反映和证明本案待证部分事实，且符合的“客观性、合法性、关联性”特征，本院予以认定。根据本院采信的证据，并结合当事人的陈述和辩论，可确认如下事实：2015年10月26日，原告泰隆房地产公司与被告何国富签订一份《商品房买卖合同》，约定将泰隆房地产公司开发的位于汝城县九塘江滨河路东侧泰安楼从北至南第7号门面（建筑面积62.82㎡）以总价款70万元销售给何国富，并于当日到汝城县房产管理局办理了合同备案登记；同时由泰隆房地产公司股东李红霞以泰隆房地产公司名义向何国富出具了一份收款收据，收据中注明交来购店面款70万元，收款人李红霞签名，加盖有公司财务专用章。2016年1月18日，汝城县房产管理局发现合同备案登记的泰安楼第7号门面因存在与他人重复登记而要求双方办理变更手续，于是，泰隆房地产公司与何国富又以2015年10月26日的日期重新签订了一份《商品房买卖合同》以代替原合同，并将原合同约定的“从北至南第7号门面”改为“从北至南第5号门面”，合同其他内容基本与原合同一致，并到汝城县房产管理局更改了合同备案登记。另查明，原告泰隆房地产公司及其法定代表人李航波在2015年10月之前曾向被告何国富借款（具体金额不详）未予偿还，后经协商双方于2015年10月26日签订《商品房买卖合同》，其中原告泰隆房地产公司举证提交的《商品房买卖合同》第四条用手写注明有“该合同实为借款抵押合同”，但被告何国富举证提交的《商品房买卖合同》却无此内容。再查明，原告泰隆房地产公司已取得商品房预售许可证，所签订的《商品房买卖合同》属于格式条款合同，系由原告泰隆房地产公司提供并填写相关内容。本院认为，依法成立的合同自合同成立时生效，本案系确认合同无效纠纷，双方当事人争议的焦点是双方签订的二份《商品房买卖合同》的合同效力问题。原告认为，涉案《商品房买卖合同》缺乏商品房买卖合同主要条款，实为借款抵押合同，系民间借贷之债的担保，属于无效合同。而被告则辩称其已支付购房款并经房产管理部门合同备案登记，属于有效合同。经查，原告泰隆房地产公司及其法定代表人李航波是曾经向被告何国富借款未予偿还，对该事实被告何国富亦有自认，但根据双方提交的现有证据不能查证核实具体借款金额及何时借款等相关事实，本案中原告亦没有充分举证证明双方签订的商品房买卖合同实为民间借贷之债的担保。虽然原告举证提交的一份《商品房买卖合同》第四条用手写注明有“该合同实为借款抵押合同”，但被告何国富举证提交的《商品房买卖合同》却无此内容，经查该约定内容系原告一方提交并书写，况且约定该内容的第一份合同已被双方签订的第二份合同所代替，第一份合同已当然自行失效。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关的规定，本院对被告何国富提交的《商品房买卖合同》予以采信。虽然涉案商品房买卖合同中有关付款方式和期限、交付期限、违约责任等主要条款空白未填写，有重大瑕疵，但该重大瑕疵并不因此而必然导致合同无效。既使原、被告之间之前存在民间借贷法律关系，但经双方协商意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益的，且合同约定的交易价格不属于明显不合理的低价，原民间借贷法律关系亦可转化为买卖合同关系。综上，原告泰隆房地产公司所举证据不足以证明原、被告双方于2015年10月26日所签订的《商品房买卖合同》实际系作为民间借贷之债的担保，故原告泰隆房地产公司的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告汝城县泰隆房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告汝城县泰隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  范家文审 判 员  蒋柏梅人民陪审员  朱亮忠二〇一六年十一月十五日书 记 员  周 瑶附：判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。