陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终1249号上诉人（原审第三人）段向东，男，1972年9月5日出生，汉族，陕西省延川县关庄镇关家沟村村民，住延安市宝塔区。公民身份号码：6106221972********。被上诉人（原审原告）延川县华洲锦泰置业有限公司，住所地永坪镇镇区。法定代表人徐保安，男，该公司经理。委托代理人靳增民，延川县永坪镇服务所法律工作者。原审被告杨生伟，男，1976年7月13日出生，汉族，初中文化，陕西省延川县永坪镇居民，住永坪镇汽车站交通宾馆。公民身份号码：6106221976********。上诉人段向东与被上诉人延川县华洲锦泰置业有限公司、原审被告杨生伟租赁合同纠纷一案，不服延川县人民法院(2016)陕0622民初92号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。除被上诉人延川县华州锦泰置业有限公司法定代表人徐保安未到庭外，上诉人段向东，被上诉人委托代理人靳增民、原审被告杨生伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2010年12月10日，永坪汽车站与被告杨生伟签订了一份《租赁合同》，该合同约定由被告杨生伟将永坪汽车站整体承租，租赁期限为2010年12月10日至2018年11月9日，年租金为24万元，每年的9月30日之前一次性交纳下一年度的全部租金。该合同第六条第5款明确约定被告杨生伟不得将租赁物及相关设施设备转租、分租等方式变更承租主体，否则，该行为无效，同时永坪汽车站有权单方解除合同，并收回租赁标的。同日，被告杨生伟与第三人段向东签订了一份协议，该协议明确约定被告杨生伟将永坪汽车站商贸楼转租给第三人段向东。第三人段向东于2010年12月18日又将永坪汽车站商贸楼转租给李雄。2013年9月30日，延安市汽车运输（集团）有限责任公司将永坪汽车站的土地使用权及房屋产权整体转让给原告华州锦泰公司。同时将永坪汽车站的权利义务一并转让给原告华州锦泰公司。被告及第三人段向东从2014年9月至今，再未向原告交纳租赁费。一审法院认为，被告杨生伟与永坪汽车站签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的，双方均受该合同的约束。2013年9月30日，延安市汽车运输（集团）有限责任公司将永坪汽车站的土地使用权及房屋产权整体转让给原告华州锦泰公司。同时将永坪汽车站的权利义务一并转让给原告华州锦泰公司，原告华州锦泰公司取得永坪汽车站所有的权利，同时也承担相应的义务。根据《租赁合同》第四条第三款的规定，被告杨生伟没有按照该合同的约定，没有按时向原告交纳租赁费，原告有权收回租赁物。另外根据该合同第六条五款的规定，被告杨生伟不得将租赁物及相关设施设备转租、分租等方式变更承租主体，否则，该行为无效，同时永坪汽车站有权单方解除合同，并收回租赁标的。根据该条的规定，被告杨生伟将租赁物商贸楼转租给第三人段向东的行为无效，其双方签订的协议也属无效协议。第三人段向东依据无效的协议，将永坪汽车站商贸楼转租给李雄，第三人段向东与李雄之间签订的《房屋租赁合同》当然无效。虽然《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则，但被告杨生伟违反合同约定，私自将租赁物转租第三人段向东，且从2014年开始再未向原告交纳租赁费，已构成根本违约。故原告要求被告杨生伟及第三人段向东解除合同、交回租赁原告的房产及附属设施、交纳实际占有期间的租赁费的请求，本院予以支持。本案在审理过程中，原告自愿放弃违约金的主张符合有关法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告杨生伟于2010年12月10日与原延安市汽车运输（集团）有限责任公司永坪汽车站签订的《租赁合同》。二、限被告杨生伟及第三人段向东在本判决生效后三十日内向原告延川县华州锦泰置业有限责任公司交回所租赁的房产及附属设施。三、由被告杨生伟及第三人段向东于本判决生效后十日内向原告延川县华州锦泰置业有限责任公司一次性支付实际占有期间的租赁费（从2014年9月至实际执行之日止），租赁费按照每年24万元计算。如果被告杨生伟或者第三人段向东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告杨生伟承担。一审判决后，段向东不服向本院提出上诉。其上诉称:杨生伟和被上诉人的租赁合同因为被上诉人解除权的灭失而继续有效，被上诉人应当向合同向对方的杨生伟主张权利；上诉人与被上诉人之间没有任何关系，不是本案适格当事人，原审人民法院以杨生伟非法转租，被上诉人拥有单方解除权解除杨生伟和被上诉人的合同明显是违法的；原审法院认定法律关系不清楚，判决上诉人承担责任也是违法的；原审法院开庭审理程序是违法的，原审法院对本案的事实认定不清，不全面，故请求：一、依法撤销（2016）陕0622民初92号民事判决书关于上诉人责任承担部分的判决，依法支持上诉人要求被上诉人赔偿其全部经济损失的诉求。二、依法判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：上诉人的上诉理由和事实自相矛盾，我们不予认可，上诉人的上诉观点不成立，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，判决应予维持。原审被告当庭口头答辩称：没有答辩意见。经审理查明，原审认定主要事实属实。2010年12月10日杨生伟将《租赁合同》中的商贸楼整体转租给段向东，约定每年租赁费为5.4万元。本院在庭审中核实，杨生伟租赁费交至2016年12月30日。段向东拖欠2015年和2016年的租赁费合计10.8万元。按照《租赁合同》约定，在2016年9月份应缴纳2017年的租赁费，杨生伟和段向东均未缴纳。上述事实有《租赁合同》、协议及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，2010年12月10日杨生伟与永坪汽车站签订了《租赁合同》，永坪汽车站将其所有的宾馆和商贸楼整体出租给杨生伟，杨将商贸楼转租赁给段向东。2013年9月30日延安汽车运输（集团）有限责任公司将永坪汽车站全部有偿转让给被上诉人延川县华州锦泰置业有限公司，原签订《租赁合同》的权利义务双方按此履行。杨生伟将租赁费交至2016年12月30日，未预缴纳2017年的租赁费。段向东拖欠2015年和2016年的租赁费10.8万元，亦未预缴纳2017年的租赁费，承租人之行为违法了《租赁合法》之约定，根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，被上诉人请求解除合同之理由应予支持。上诉人段向东拖欠二年的租赁费应予支持。原审认定主要事实属实，唯对杨生伟缴纳租赁费认定不实应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持延川县人民法院（2016）陕0622民初92号民事判决书第一项；二、限杨生伟和段向东在2016年12月30日向延川县华州锦泰置业有限责任公司交回所租赁的房产及附属设施；三、由段向东在本判决生效后十日内一次性向延川县华州锦泰置业有限责任公司支付2015年和2016年的租赁费10.8万元，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。上诉费7300元，由段向东负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵正卫审 判 员  郑晓梅代理审判员  贺 洁二〇一六年十一月十四日书 记 员  高 静