云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初2453号原告罗泽熙，女，汉族，1964年4月25日生，云南省昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告夏开英，女，汉族，1966年10月8日生，云南省昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。二原告的委托代理人唐骏，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。被告李志，男，汉族，1983年8月1日生，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区，（未到庭）原告罗泽熙、夏开英诉被告李志房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年9月18日受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告罗泽熙、夏开英及其委托代理人唐骏到庭参加诉讼、被告李志经本院依法传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告罗泽熙、夏开英诉称,因原告罗泽熙（含黄长丽、黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）通过公司介绍，原告罗泽熙于2015年4月10日、7月24日、8月5日分三次借款给被告李志73万元，2016年3月21日李志偿还了5万元本金；原告夏开英于2015年8月17日、10月29日、11月14日分3次借款给被告李志55万元，夏开珍于2016年7月16日借款给被告李志10万元。至2016年6月17日罗泽熙（含黄长丽和黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）共借款本金188万元，以上借款均是通过银行直接转款至被告李志个人账户。借款到期后被告李志未按照合同约定偿还本金和利息。2016年6月17日，被告李志与原告罗泽熙（黄长丽和黄长麟）、夏开芬（包括夏开珍）协商，以被告李志未偿还的本金188万元和再向被告李志支付100万元，以总价288万购买被告所有的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋1套（房屋所有权证：昭通市房权证昭阳区字第**，建筑面积757.71平方米，房屋所有权人：李志，单独所有），双方签订了《买卖协议》，约定将被告李志所有的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）以288万元卖给原告罗泽熙、夏开英，但买房人罗泽熙、夏开英同意卖房人李志享有6个月的回购权。同日李志向原告出具《承诺书》承诺：“因2016年6月17日所签《买卖协议》乙方在支付房款后给了我回购权利，为此我郑重表示：我回购条件为：在2016年10月31日前退还乙方购房款100万元。余下的188万元于2016年12月16日前退还，并承诺在回购保管期限内，我每月按房款总金额的2%补偿乙方资金占用费，并承诺占用费每月按时支付，若我违背占用费支付或者回购房款的时间、金额任何一条，即视为我放弃回购期限的保留，乙方即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给乙方，并由我承担自2016年6月17日后直至乙方取得物权（房产证期间，每月按已付房款2%计算的违约金）。以上承诺，与双方《买卖协议》同等效力。”签订协议后，原告夏开英分别于6月17日、20日转款40万元给被告李志，原告罗泽熙的丈夫吴文林2016年6月20日通过POS机和银行转款向被告李志转款60万元，被告李志向原告罗泽熙、夏开英出具了亲笔书写收到100万元的《收条》。至2016年6月20日止，原告罗泽熙、夏开英向被告李志支付了购房款288万元，被告李志将该房的《房屋所有权证》原件和昭通市国土资源局《证明》原件2份交付原告罗泽熙、夏开英。被告李志从2016年6月17日之后，从7月以后被告李志就未按照承诺书约定支付原告房款总金额288万元的2%补偿金57600元。根据被告李志《承诺书》乙方资金占用费，已经违反被告李志《承诺书》中“并承诺在回购保管期限内，我每月按房款总金额的2%补偿乙方资金占用费，并承诺占用费每月按时支付，若我违背占用费支付或者回购房款的时间、金额任何一条，即视我放弃回购期限的保留，乙方即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给乙方，并由我承担自2016年6月17日后直至乙方取得物权（房产证期间，每月按已付房款2%计算的违约金）。以上承诺，与双方《买卖协议》同等效力。”的约定，已经构成违约，并视为被告李志放弃回购期限的保留，原告方即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给原告。现原告起诉法院请求：一、请求判令被告李志履行原被告双方签订的《买卖协议》及承诺书，将昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋交付给原告罗泽熙、夏开英。二、请求判令被告李志将昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋立即交付原告罗泽熙、夏开英，并向原告罗泽熙、夏开芬支付违约金人民币17.28万元（从2016年6月17日至9月16日，3个月违约金57600元／月×3个月=172800元）。三、请求判令由被告李志从2016年9月17日起，每月支付原告罗泽熙、夏开芬违约金人民币57600元，直至将房屋交付原告罗泽熙、夏开英时止。四、请求判令由原告罗泽熙、夏开英在判决生效后持生效判决到房产登记管理部门将昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋的产权所有人变更登记为罗泽熙、夏开英。五、本案诉讼费用由被告李志承担。被告李志未到庭、未答辩。原告罗泽熙、夏开英为了证实自己的主张向本院提交下列证据：1、原告罗泽熙、夏开英身份证复印件2份、《申明》原件2份，欲证明原告主体资格及个人身份信息；2、《民间资金借款合同》原件9份，欲证明原告罗泽熙于2015年4月10日、7月24日和8月5日分三次借款给被告李志73万元，2016年3月21日被告李志偿还了5万元本金，至2016年6月17日尚欠本金68万元；黄长丽于2015年7月15日和2015年9月15日分两次借款35万元给被告李志；黄长麟于2016年7月15日借款给被告李志20万元。原告夏开英于2015年8月17日、10月29日、11月14日分三次借款给李志55万元，夏开珍于2016年7月16日借款给被告李志10万元。至2016年6月17日罗泽熙（含黄长丽和黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）共借款本金188万元，以上借款均是通过银行直接转账至被告李志个人账户，借款到期后被告李志未按合同约定偿还本金和利息。3、《买卖协议》原件1份，《承诺书》、《收条》原件2份，《客户存款回单》原件2份，POSQ签购单原件3份，《中国银行云南省分行卡卡转账》回单原件2张，《智慧柜员机业务回执》原件2张、《中国工商银行汇款凭证》原件1张，《证明》原件1份，欲证明2016年6月17日，被告李志与原告罗泽熙（黄长丽和黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）协商，以被告李志未偿还的本金188万元和再向被告李志支付100万元，以总价288万元购买被告所有的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋1套（房屋所有权证：昭通市房房权证昭阳区字第**，筑面积757.71平方米，房屋所有权人：李志，单独所有），双方签订了《买卖协议》，但买房人罗泽熙、夏开英同意卖房人李志享有6个月的回购权。同日李志向原告出具《承诺书》承诺：“因2016年6月17日所签《买卖协议》乙方在支付房款后给我回购权利，为此我郑重表示：我回购条件为：在2016年10月31日前退还，并承诺在回购保管期限内，我每月按房款总金额的2%补偿给乙方资金占用费，并承诺占用费每月支付，若我违背占用支付或者回购房款的时间、金额任何一条，即视我放弃回购期限的保留，乙方即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给乙方，并由我承担自2016年6月17日后直至乙方收取物权（房产证期间，每月按已付房款2%计算的违约金）。以上承诺，与双方《买卖协议》同等效力。”签订协议后，原告夏开英分别于6月17日、20日转款40万元给被告李志，原告罗泽熙的丈夫吴文林2016年6月20日通过POS机和银行转款向被告李志转款60万元，被告李志向原告罗泽熙、夏开英出具了亲笔书写收到的100万元的《收条》。至2016年6月20日止，原告罗泽熙、夏开英向被告支付了购房款288万元，被告李志将该房的《房屋所有权证》、市国土资源局证明原件交付原告罗泽熙、夏开英。被告李志从2016年6月17日之后，从7月以后被告李志未按照承诺书约定支付原告房款总金额288万元的2%补偿金57600元。李志构成违约，并视为被告李志放弃回购期限的保留，原告即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给原告。被告李志未到庭，未质证。本院认为，原告提交的证据1，能够证实由原告罗泽熙、夏开英、以及由原告罗泽熙、夏开英代表黄长丽、黄长麟、夏开珍进行诉讼的主体身份，该组证据本院予以采信；证据2，能够证实被告李志从2015年4月10日至2016年7月16日共向原告罗泽熙、夏开英（包括黄长丽、黄长麟、夏开珍）借款本金188万元的客观事实，该证据本院予以采信。证据3能够证实被告李志与原告罗泽熙（黄长丽和黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）2016年6月17日签订《买卖协议》，以被告李志未偿还的本金188万元和再向被告李志支付100万元总价款288万元，购买被告李志所有的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋1套（房屋所有权证：昭通市房权房权证昭阳区字第**，面积757.71平方米，房屋所有权人：李志，单独所有）。原被告签订的《买卖协议》中约定卖房人李志享有6个月的回购权，该证据本院予以采信。被告李志未到庭，未提交证据。经过庭审，本院确认如下法律事实：被告李志通过中介，自2015年4月10日至2016年7月16日以《民间资金借贷合同》银行转账形式共向原告罗泽熙、夏开英（包括黄长丽、黄长麟、夏开珍。黄长丽、黄长麟授权罗泽熙主张其权利，夏开珍授权夏开英主张其权利）借款本金188万元，被告李志借款后共支付了20000元利息，后即未支付本金及利息。2016年6月17日，被告李志与原告罗泽熙（黄长丽和黄长麟）、夏开英（包括夏开珍）协商，按被告李志未偿还的本金188万元和再向被告李志支付100万元，以总价288万元购买被告李志所有的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋1套（房屋所有权证：昭通市房权证房权证昭阳区字第**，积757.71平方米，房屋所有权人：李志，单独所有）。双方签订了《买卖协议》，原告罗泽熙、夏开英等人同意李志享有6个月的回购权。同日李志向原告出具《承诺书》承诺：“一、2016年6月17日我与罗泽熙、夏开英订立的《买卖协议》为我真实意见表示。所出售的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号凤凰国际产权书，编号为160028773号是真实合法的，系我个人所有房。二、因2016年6月17日所签《买卖协议》乙方在支付房款后给了我回购权利，为此我郑重表示：我回购条件为：在2016年10月31日前退还乙方100万元。余下的188万元于2016年12月16日前退还，并承诺在回购保管期限内，我每月按房款总金额的2%补偿给乙方资金占用费，并承诺占用费每月按时支付，若我违背占用支付或者回购房款的时间、金额任何一条，即视我放弃回购期限的保留，乙方即可使用、占有该房屋，并可要求立即过户给乙方，并由我承担自2016年6月17日后直至乙方收取物权（房产证期间，每月按已付房款2%计算的违约金）。以上承诺，与双方《买卖协议》同等效力。”签订协议后，原告夏开英分别于6月17日、20日转款40万元给被告李志，原告罗泽熙的丈夫吴文林2016年6月20日通过POS机和银行转款向被告李志转款60万元，被告李志向原告罗泽熙、夏开英出具了亲笔书写收到100万元的《收条》。至2016年6月20日止，原告罗泽熙、夏开英向被告支付了购房款288万元，被告李志将该房的《房屋所有权证》、市国土资源局证明原件交付原告罗泽熙、夏开英。被告李志从2016年6月17日之后，从7月以后被告李志未按照承诺书约定支付原告房款总金额288万元的2%的补偿金。2016年9月18日，二原告向本院起诉要求被告李志履行与二原告签订的《买卖协议》及承诺书，将昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房交付给原告。原告罗泽熙、夏开英当庭放弃违约金的诉讼请求。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案被告李志将自己独立拥有产权的昭阳区凤霞路西侧14层A-1401号（凤凰国际）房屋1套以欠款188万元和再付款100万元共计288万元的价格卖给原告罗泽熙、夏开英，原告罗泽熙、夏开英共计支付了288万元为购房款，被告李志向原告罗泽熙、夏开英（包括黄长丽、黄长麟、夏开珍）交付了该房的《房屋所有权证》、昭通市国土资源局证明。虽然双方签订《买卖协议》时原告罗泽熙、夏开英等人同意李志享有6个月的回购权。但被告李志自2016年7月起未按照承诺书约定按月支付原告房款总金额288万元的2%补偿原告资金占用费，已经构成违约，并视为被告李志放弃回购期限的保留，原告罗泽熙、夏开英即可使用、占有该房屋，并要求被告李志立即过户给原告罗泽熙、夏开英。二原告的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”、《中华人民国和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第五十一条：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、由被告李志于本判决生效之日起十五日内将昭阳区凤霞路西侧（凤凰国际）14层A-1401号（房屋所有权证：昭通市房权证昭房权证昭阳区字第**，757.71平方米。）房屋交付给原告罗泽熙、夏开英。二、由原告罗泽熙、夏开英在本判决生效后，持本判决书到房产登记管理部门将昭阳区凤霞路西侧（凤凰国际）14层A-1401号房屋的产权所有人变更为罗泽熙、夏开英。三、原告罗泽熙、夏开英自愿放弃其他诉讼请求。本诉案件受理费31222元，由原告罗泽熙、夏开英承担1382元，由被告李志承担29840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邓尚云人民陪审员  赵 菁人民陪审员  王 磊二〇一六年十一月二十八日书 记 员  赛梦曦