北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终12292号上诉人(原审被告)：李欣，女，1984年4月14日出生。委托诉讼代理人：李志刚（李欣之父），男，1958年10月9日出生。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，总经理。委托诉讼代理人：陈文，男，1982年10月11日出生。委托诉讼代理人：王余，男，1978年12月15日出生。上诉人李欣因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初25291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李欣的委托诉讼代理人李志刚，被上诉人圣瑞物业公司的委托诉讼代理人陈文、王余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李欣上诉请求：请求撤销一审判决，改判双方签订的《物业管理合同》收费条款无效并驳回圣瑞物业公司一审全部诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费用由圣瑞物业公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。李欣在一审庭审前向一审法院提出反诉，但是一审法院未予受理违反法定程序。二、一审法院适用法律错误。本案诉争房屋买卖合同所附的物业收费条款等为显失公平条款，违反了平等自愿原则，属于强制性霸王条款，且违反了《北京市物业管理法》中关于前期物业收费的相关规定，不具备合法性。三、一审法院对于事实认定错误。圣瑞物业公司没有尽到物业维护和管理义务，李欣在一审期间的照片能够相互印证，证明圣瑞物业公司提供的物业管理不合格。一审法院认为李欣提交的照片证据不够完整，照片内容与收费项目不符错误。法律明确规定，前期物业不得向业主收取物业服务费。开发商当时以不签合同不交费则不交房为由，迫使李欣签订了物业服务合同。圣瑞物业公司作为华远铭悦园小区的物业服务公司，其存在地位不合法，其为开发商的关联企业，没有经过公开的招标和选聘过程，故不具备收取物业服务费的资格。圣瑞物业公司在公共区域内的经营收入应当归全体业主享有。圣瑞物业公司还阻扰小区业主委员会成立。综上，李欣认为不应向圣瑞物业公司交纳物业费。圣瑞物业公司服从一审法院判决。其针对李欣的上诉理由答辩称：不同意李欣的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。圣瑞物业公司已经按照诉争房屋买卖合同附件中《华远铭悦园前期物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，且该合同上有李欣的签字。一审法院审理程序未违反法律规定。圣瑞物业公司目前也不存在公共区域的营业性收入。小区业主委员会的成立与圣瑞物业公司没有关系。圣瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.李欣给付圣瑞物业公司2015年5月22日起至2016年5月21日止的物业费2853.01元；2.李欣给付圣瑞物业公司滞纳金3329.46元（以2853.01元为基数，自2015年5月22日起暂计算至2016年6月13日，按照日千分之三的标准计算至实际给付之日）。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。圣瑞物业公司、李欣对圣瑞物业公司是否合法提供物业服务、物业费收费标准是否过高、圣瑞物业公司提供物业服务是否合格存在争议。一审庭审过程中，圣瑞物业公司提供其与开发商签订的前期物业服务合同，该证据足以证明圣瑞物业公司提供的物业服务是受开发商委托，符合法定程序，证明物业费收费标准系在前期物业服务合同中进行约定，同时证明物业服务费收费标准经李欣在商品房买卖合同的附件中签字确认。李欣提供小区照片，证明圣瑞物业公司提供的物业服务不合格，但该照片内容上不具完整性，时间上不具连续性，部分照片内容与物业费收费项目不具关联性，不足以证明李欣的主张。一审法院认为：圣瑞物业公司诉李欣物业服务合同纠纷一案，根据查明的事实，圣瑞物业公司与开发商签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，圣瑞物业公司依据开发商的委托为李欣提供了物业服务，李欣亦实际接受了圣瑞物业公司提供的物业服务，双方形成事实合同关系，李欣理应向圣瑞物业公司交纳物业服务费，其未予交纳不妥。圣瑞物业公司要求李欣支付滞纳金，但双方当事人并未签订书面合同，约定滞纳金的计算方式，现圣瑞物业公司仅依据其与开发商签订的合同条款，即主张由李欣向其支付滞纳金，缺乏相关事实及法律依据。综上所述，故圣瑞物业公司要求李欣交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求合理，证据充分，一审法院予以支持；要求李欣给付滞纳金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李欣给付圣瑞物业公司2015年6月22日至2016年5月21日期间的物业费2853.01元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回圣瑞物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李欣提交了以下证据材料：证据1.北京市新建商品住宅名单网页截图打印件，证明诉争华远铭悦园小区前期物业费应由开发商承担。证据2.照片，证明圣瑞物业公司在诉争小区内有出租和出售等营业行为，所以存在经营性收入。证据3.《华远铭悦园项目之前期物业委托合同》复印件，该复印件系圣瑞物业公司在另案中作为证据提交，其内容与本案中圣瑞物业公司提交的《前期物业委托合同》版本不一致。证据4.照片和小广告若干，该照片系2016年11月16日早上拍摄，证明圣瑞物业公司没有尽到物业服务职能。圣瑞物业公司向本院提交以下证据材料：证据1.北京市物业管理动态监管系统截图，证明圣瑞物业公司每年的收支情况都会在北京市建委网站上进行公示，也会在小区公示栏上进行财务信息公开。证据2.圣瑞物业公司资质证书，证明圣瑞物业公司具有物业服务的一级资质证书。证据3.劳动合同书4份，证明圣瑞物业公司与楼管签订了劳动合同，负责小区的运营。证据4.《华远铭悦园保洁服务合同》，证明圣瑞物业公司提供了正常的保洁服务。证据5.《华远铭悦园安全服务合同》，证明圣瑞物业公司提供了正常的安保服务。证据6.《华远铭悦园项目167地块之前期物业委托服务合同》，证明圣瑞物业公司受开发商委托对涉案小区进行管理。证据7.保洁、保安巡逻记录表、值班记录表、消杀工作检查表及照片，证明圣瑞物业公司安排了保安和保洁人员在小区内工作，楼道里亦有物业宣传栏，其中载明了楼宇管家的联系方式，圣瑞物业公司会在小区定期举办活动。经本院组织双方质证，圣瑞物业公司对李欣提交的证据1和证据2的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对李欣提交的证据3的真实性认可，但认为针对的是不同地块，李欣提交的系针对159、167两个地块的合同；对证据4中有车辆的照片的真实性予以认可，对于其他照片和小广告的真实性不予认可，认为看不出照片具体在哪个小区所拍摄。针对圣瑞物业公司提交的证据，李欣对证据1的真实性表示无法确认；对于证据2、证据3、证据4、证据5的真实性认可，但认为楼管人员需要从业资格证书；对证据6的真实性不认可，认为合同上没有法定代表人签字，与其他案件中圣瑞物业公司提交的合同版本不同；对证据7的真实性不认可，认为不是2015年的真实情况，且保洁、保安的工作照片是为了照相摆拍的。本院经审查，对于李欣提交的证据1、证据2、证据3和证据4中有车辆的照片；对圣瑞物业公司提交的证据2、证据3、证据4和证据5，因双方均认可其真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。对李欣提交的证据4中的其他材料，因系拍摄于2016年11月，与双方诉争的物业费期间无关，且无法看出拍摄地点，在圣瑞物业公司不认可其真实性的情况下，本院无法确认上述证据材料的真实性。对于圣瑞物业公司提交的证据1，因系网站打印截图，且内容与本案无关，本院对其关联性不予确认；对证据6，圣瑞物业公司提交了该合同原件，李欣虽不予认可，但未提交相反证据反驳，故本院对其真实性予以确认。对于圣瑞物业公司提交的证据7，因系圣瑞物业公司单方制作，在李欣不认可其真实性的情况下，本院对其真实性亦无法确认。二审期间，本院依法补充查明以下事实：2013年12月，北京新通致远房地产开发有限公司与圣瑞物业公司签订《华远铭悦园项目167地块之前期物业委托服务合同》，约定由圣瑞物业公司为华远铭悦园限价商品住宅项目提供前期物业服务。2016年2月17日，李欣（买受人）与北京新通致远房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，其中附件七物业服务《华远铭悦园前期物业服务合同》中明确载明物业服务企业是圣瑞物业公司，第六条物业服务收费方式约定，本物业区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：2.57元/平方米/月。上述附件七首页处有李欣的签字。同时，上述《华远铭悦园前期物业服务合同》后附有《北京市华远铭悦园临时管理规约》和《承诺书》，《承诺书》落款处有李欣的签字。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依据法院已查明的事实，圣瑞物业公司作为开发商选定的物业公司与李欣之间就诉争房屋形成了物业服务合同关系，该合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。李欣虽上诉主张《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》附件七的《华远铭悦园前期物业服务合同》并非其真实意思表示，当时开发商说不签字就不交房，迫使其签字，故违反平等自愿原则，上述附件七《华远铭悦园前期物业服务合同》应属无效合同一节，因李欣未能就其主张的违反平等自愿及胁迫一事提交充分证据佐证，故本院对其该上诉意见不予采信。本案双方争议的焦点问题是：李欣是否应向圣瑞物业公司交纳诉争期间的物业费及物业费的金额。李欣上诉主张圣瑞物业公司没有尽到物业管理和维护等义务，故不应交纳物业费用，一审法院认定事实有误，并提交了若干照片等证据予以佐证。对此，本院认为，本案中圣瑞物业公司提交了劳动合同书、《华远铭悦园保洁服务合同》和《华远铭悦园安全服务合同》等证据材料证明其对李欣提供了物业服务，李欣提交的现有证据并不能证明圣瑞物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且对于李欣主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，李欣所述的物业瑕疵服务问题不足以构成减免物业费的理由，其据此主张一审法院认定事实有误，应免除物业费的上述意见不能成立，本院不予采信。一审法院依据物业服务合同约定的收费标准及李欣所有的房屋面积，判令李欣应向圣瑞物业公司支付的相应物业费用并无不当，本院予以确认。关于李欣上诉主张合同附件中约定的物业收费条款显失公平，属于强制性的霸王合同，违反《北京市物业管理办法》的相关规定一节，因李欣未能就此提交有效证据佐证，本院不予支持，故据此主张合同约定的物业收费条款应为无效条款的上诉意见亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。关于李欣上诉主张法律明确约定，前期物业不得向业主收取物业费之理由，因与法律及相关政策不符，本院亦不予采信。关于李欣上诉主张圣瑞物业公司选取过程违法，不具备收取物业服务费的资格，以及圣瑞物业公司阻扰小区业主委员会成立一节，因李欣均未就此提交充分证据证明，且上述理由亦不能构成其要求不交物业费的有效抗辩，本院对其亦不予采信。关于李欣上诉主张圣瑞物业公司应将公共区域的经营性收入归全体业主一节，因该上诉请求属于一项独立的诉讼请求，李欣若认为其作为业主的知情权或其他权利受到侵害，可另行主张解决，其以此为由，拒绝交纳诉争物业费用缺乏法律依据，本院不予支持。另，关于李欣上诉主张一审法院程序违法一节，因李欣在一审期间反诉主张退还的物业费期间与本案诉争的物业费并非同一时期，故一审法院认为其反诉请求不符合法律规定条件，并告知其另行起诉解决并无不当，李欣的该项上诉意见亦不能导致其上诉请求成立，本院不予支持。本院需要指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上所述，李欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  齐晓丹审判员  田 璐审判员  高 娜二〇一六年十一月二十三日书记员  刘 波书记员  郭欣欣