太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初5612号原告马文豪，男，1994年3月30日出生，汉族，住山西省灵石县。委托代理人马宝田、安晓芳，山西新晋界律师事务所律师。被告山西和泰房地产开发有限公司，住所地太原市高新区产业路5号5层。法定代表人裴永革，执行董事。委托代理人郑晓红，山西联合中正律师事务所律师。委托代理人刘瑞军，男，该公司副总经理，住太原市万柏林区兴华小区杏园1号楼2单元18号。原告马文豪与被告山西和泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法由审判员刘建平担任审判长，与人民陪审员冯丽丽、师小玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马文豪的委托代理人马宝田、安晓芳，被告山西和泰房地产开发有限公司的委托代理人郑晓红、刘瑞军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马文豪诉称，2013年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1006号房，房屋总价为5772143元。2013年1月15日，原、被告又签订了两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1007、1008号房，房屋总价分别为5608573元和7792956元。上述三份合同第八条均约定，被告应在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，合同第十一条及《附件四》第四条中明确约定商品房交接应履行的手续及应出示的文件；合同第九条中约定出卖人延期交房的违约责任。此外，双方均在《附件四：合同补充协议》第七条中约定房屋交接时发现房屋有严重质量问题，属出卖人逾期交房，出卖人负责维修并承担主合同第九条的违约责任；双方在《附件四》第九条中约定双方在履行合同过程中向对方发出的通知均采用书面形式。合同签订后，原告依照约定支付了三套房屋的首付款，并将剩余房款办理银行按揭贷款，但被告未按照合同约定的期限交付房屋。根据被告在备案机关的《建设工程竣工验收备案表》所填信息，被告于2014年6月竣工验收，2015年5月12日完成备案，至此被告才具备商品房交付的条件。原告所购三套房屋竣工后存在"商铺门窗内地面低于室外地面，易发生雨水倒灌"的严重质量问题；且经现场踏勘，已发生雨水倒灌及门前广场局部塌陷问题。针对上述问题，双方于2016年4月8日达成《协商备忘录》。被告经维修于2016年8月23日向原告发出《给紫苑一期J楼1006、1007、1008号商铺的入住通知书》，正式通知原告交付房屋。综上，被告应承担2013年10月1日至实际交房之日2016年8月23日止的延期交房违约金。为维护原告的合法权益，故诉请判令：1、被告向原告支付延期交房违约金10133285.65元；2、本案诉讼费由被告承担。被告山西和泰房地产开发有限公司辩称，根据买卖合同第八条约定，我公司开发的商品房在2012年12月19日已经竣工，并经建设、勘查、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，具备交付条件，且在合同约定的交付期限前已经通知原告收房，不存在违约交房事实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以5772143元的价格购买被告开发的位于本市体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1006号房。2013年1月15日，原、被告又签订了两份《商品房买卖合同》，原告分别以5608573元和7792956元的价格购买被告开发的位于本市体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1007、1008号房。上述三份合同均约定:被告应在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定将具备"该商品房经验收合格"条件且符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；房屋交接时，如发现所购房屋有严重质量问题，属被告逾期交房，被告除负责维修外且承担主合同第九条逾期交房的违约责任等。上述合同签订后，原告按约支付了三套房屋的首付款，并将剩余房款以银行按揭贷款的方式支付给被告，但双方因为争执至今未办理三套房屋的交接。据原告提交的《建设工程竣工验收备案表》载明，和泰紫园J栋商业楼竣工验收日期为2014年6月，备案时间为2015年5月12日。据被告提交的客户投诉受理记录表载明："2013年9月30日交房时因原告发现室内地面低于室外地面易发生雨水倒灌影响正常使用的问题，要求被告整改而被告一直没有整改，导致一直无法办理交房。被告受理部门的意见是：该商铺的设计理念是当前一、二线城市商业最普遍的"步入式街区"，施工单位按图施工不存在工程问题，商铺门前的人行道路是坡状的，雨水会顺着坡道流向道路，所以倒灌现象不可能发生；客户所提的问题，属于个人喜好和传统思维导致的顾虑，商铺本身没有问题，但考虑到该业主是我公司大客户，从感情上应当协助客户进行合理性改造，将商铺门窗前增加挡水台，并将入户门整体提升并加装台阶等"。2016年4月20日，双方签订了协商备忘录，内容为："业主提出商铺门窗室内地面低于室外地面，容易发生雨水倒灌的问题后，我公司立即安排专人对现场进行查验并认真审查项目设计施工图纸，在审查过程中发现商铺施工是严格按照设计图纸完成的，但鉴于J栋1006、1007、1008号商铺北侧室外地面坡度较小，且为步入式商铺设计，室内外高差较小，存在极端雨量大的情况下雨水倒灌的可能。经踏勘现场，在2013年竣工至今已发生雨水倒灌及门前广场局部塌陷问题。介于此我公司秉承全心为业主服务帮业主解决难题的公司理念下于2016年4月8日约业主马文豪进行了协商，协商结果如下：1、对业主马文豪提出的商铺问题，以积极的态度响应，安排公司设计专岗人员根据业主反映的情况，结合实际情况，反复研究，设计了改造方案；2、就改造方案我公司代表与业主马文豪进行反复讨论，最终同意以该方案进行改造；3、我公司承诺将按照确定的方案快速完成改造，业主马文豪承诺在该商铺改造完成后验收合格后即刻办理收房手续，不再对商铺相关问题相互追究"。2016年8月23日，被告向原告发出入住通知函，要求原告在接到该通知后一周内办理紫园一期J栋1006、1007、1008号商铺的入住。原告当庭述称，收到入住通知后我提到了延期交房的违约赔偿问题，但被告的回答一直模糊不清，再加上被告的虚假宣传使房屋不具有使用价值，所以暂时没有办理收房手续；2016年4月8日的协商备忘录是双方对质量问题的协商，而不是延期交房问题，被告也没有按约定快速整改，2016年8月23日整改完成后又发生雨水倒灌和塌陷等问题；根据法律规定，只有取得建筑工程竣工验收备案表方为验收合格，而五方验收仅是对主体工程的竣工验收，并不是对房屋整体的验收；2013年四季度之后到2016年，被告一直没有进行任何整改，被告为整改花费了6万元也没有证据；主张的违约金是按约定的每日万分之五计算，自2013年10月1日计算至2016年8月23日被告发出入住通知函之日。被告当庭述称，整改被告商铺花了六万元，全部由被告承担；现在三套商铺一直空置，原告没有收房；广场塌陷我们认可，但是从2013年9月至今，没有发生雨水倒灌的问题。认定上述事实的证据有原告提交的《商品房买卖合同》协商备忘录、入住通知函、房款收据、律师函，被告提交的建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、施工图审查合格书、竣工验收证明书、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表、客户投诉受理记录表、改造前后对比照片等，经当庭举证、质证，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，各方应按约履行义务。对于双方争议的逾期交房问题。原告认为涉案房屋存在严重质量问题，且未按期办理竣工验收备案，不具备交付条件，因此，被告应承担逾期交房的违约责任。经查，根据原告提交的相关设计、施工、验收文件，被告交付的房屋不存在设计、施工方面的严重质量问题，被告认为"商铺室内地面低于室外地面，容易发生雨水倒灌"系严重质量问题的意见缺乏依据，本院不予采信；但在合同约定的交付期限内涉案房屋确不具备法定的交付使用条件，被告交房违约，应承担相应的违约责任；在房屋具备交付使用条件后，原告仍以房屋存严重质量问题为由拒不接收房屋，所造成的损失应由原告自行承担。对于原告主张的逾期交房违约金，综合考虑被告逾期交房的时间及房屋价值等因素后，本院酌定该违约金为700000元为宜。对于原告提出的被告在房屋销售过程中有欺诈行为并造成其损失的问题，与本案诉请无关，可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西和泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马文豪支付违约金700000元。二、驳回原告马文豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82600元（原告已预交），由原告负担72800元，被告山西和泰房地产开发有限公司负担9800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘建平人民陪审员 冯丽丽人民陪审员 师小玲 二○一七年十一月二十三日书 记 员 高 琴