沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第3187号原告：沈阳翡翠物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街10号，组织机构代码68332009-6。法定代表人：陈江，系该公司总经理。委托代理人：孙妍，系辽宁神华律师事务所律师。委托代理人：金琪惠，系辽宁紫泰律师事务所律师。被告：深航（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白三街5号，组织机构代码79316499-5。法定代表人：陈广生，系该公司董事长。委托代理人：鞠冬，女，1978年4月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：张赫，男，1977年9月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告沈阳翡翠物业管理有限公司与被告深航（沈阳）置业有限公司服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序审理，于2015年12月9日公开开庭审理。2016年5月3日该案变更承办人并另行组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、人民陪审员费秀云参与评议，于2016年11月15日公开开庭进行审理，原告委托代理人孙妍、金琪惠，被告委托代理人鞠冬均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告提出的诉讼请求为：1、请求判令被告支付原告房屋空置费1,736,053.23元，并支付利息。2、本案的诉讼费等合理的费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2009年6月12日就沈阳市深航翡翠城的前期物业管理服务签订了《前期物业管理服务合同》，合同编号深航沈阳[物字2009]001，该协议第七条第8项就空置费用作出约定，原告自入伙之日起按照政府有关规定及物业行业做法收取被告未销售的空置房屋的管理费。费用半年结算一次，具体时间为每年6月20日和12月20日前，由原、被告财务负责办理。该协议签订后，原、被告双方工作人员于2013年7月2日签署《情况说明》，确认被告应支付空置费1,736,053.23元（计算至2013年4月30日），协议签订后经原告多次催要无果，故原告诉至法院。被告辩称：原告诉求的空置物业费金额不属实，需要原告提供相关证据予以佐证。根据双方签订的前期物业管理服务合同第七条8款空置房的管理费由我方支付，但并未对支付的标准和起付点进行约定，根据行业惯例空置房的管理费按照标准的50%收取，因空置房并未发生实际使用，亦未产生相应的垃圾、维修相应服务，理应按照物业管理费标准的50%收取。在小区成立初期，就空置房的管理费问题，原、被告达成口头约定，按50%收取，后因小区业主装修期间物业疏于管理，造成公共区域壁纸、台阶、××人通道、电梯、石膏板、玻璃等部位严重损坏，均由我方进行修复。还有装卸垃圾未设定专门的垃圾房，后期由我公司委托施工单位进行清理。进入园区车辆没有严格控制，导致大型车辆损坏道路，该道路的修复也是由我方委托景观单位进行修复，后来经过双方领导磋商对于空置费予以减免，但是没有具体约定。物业费就是用于公共区域的维修、维护、绿化、养护等费用，而这些前期出现的问题均为我方维修并支付相关费用，均应予以核减。同时因为原告的管理不到位，其工作人员私卖地下车库、车位给我公司造成370,000元的损失，就此损失应由原告承担。经审理查明：原告系具有资质的物业服务企业，其作为乙方（受托方）与被告（甲方、委托方）签订《前期物业管理服务合同》，合同编号为深航沈阳[2009]001。合同约定由乙方为甲方座落于长白快速干道与长白西路交汇处，占地面积107500平方米的沈阳市深航翡翠城（高层住宅、水景洋房）提供物业服务，委托管理事项包括1、房屋建筑本体共用部分（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供暖系统等）的维修、养护、管理和运行服务（包括入伙后，与相关部门办理给水、供用电过户及其他相关过户开通手续和运行服务）。3、本物业规划红线内的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室内泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的配套服务设施（休闲娱乐场所、商业网点等）的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、以及室外广场）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶及停泊。7、配合和协助当地公共机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财务保险保管工作）。8、业主入伙装修管理并维护社区内正常的安全秩序。9、社区文化娱乐活动。10、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应当接受委托并合理收费。11、物业及物业管理档案、资料的管理。12法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同约定的服务期限为自本合同签署之日起至小区合法成立业主大会（业主委员会）并与业主委员会签订合同之日止。合同约定乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准。合同第七条管理服务费用中约定1、本物业的管理服务费按双方协商的标准像业主（即用户）收取，暂按住宅物业管理费每月每平方米建筑面积1.5元；水景洋房以及办公物业管理费每月每平方米建筑面积3元。2、地下车库的所有权和收益权归甲方所有，空置的停车位乙方不收取费用，甲方销售出去的车位，乙方按照政府批准的管理费的标准像业主收取……4、管理服务费标准的调整按双方议定的标准并报物价部门批准后调整……8、乙方自入伙之日起（以甲乙双方发出的入住通知书为准）按政府有关规定及物业行业做法收取甲方未销售的空置房屋的管理费。费用半年结算一次，具体时间为每年6月20日和12月20日前，由双方财务负责办理。合同第八条违约责任约定1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。合同签订后，原告为被告提供物业服务。2015年8月6日，原告委托辽宁神华律师事务所向被告出具律师函称“……贵司与我委托人于2013年6月18日签署《情况说明》就赠送费、空置费双方对账确认，并贵司未履行给付义务。同时在协议履行期间为了配合贵司的房屋销售，又发生了违约赠送费、电费等，上述费用应由贵司给付给我委托人。我委托人一直向贵司主张上述权利，但贵司至今未履行相关义务……”因双方就空置房空置费问题未能达成一致，故原告诉至法院。庭审中，原告提供空置房明细及其空置费汇总表（系原告自行制作），证明2010年4月1日至12月20日空置面积212935.01平方米，应收物业费470,490.51元；2011年1月1日至12月20日空置面积413106.72平方米，应收物业费705,102.79元；2012年1月1日至12月31日空置面积158819.14平方米，应收物业费334,772.84元；2013年1月1日至4月30日空置面积55893.88平方米，应收物业费225,687.09元，同时原告提供情况说明一份（拍摄件），内容“沈阳翡翠物业与深航（沈阳）置业于2013年6月10日-6月18日对赠送费空置费进行了核对，核对情况如下：1、赠送费……2、空置费合计1,736,053.23元（截止2013年4月30日）：1）2010年空置费470,490.51元；2）2011年空置费705,102.79元；3）2012年空置费334,772.84元；4）2013年1月1日-4月30日225,687.09元……”该“情况说明”核对单位打印为“沈阳翡翠物业管理有限公司”、“沈阳（深航）置业管理有限公司”（均未加盖单位公章），由“苗颖”和“赵秋阳”签字，原告称“苗颖”系其单位财务人员，被告称“赵秋阳”并非其公司工作人员。经法院询问被告是否存在空置房，被告认可存在空置房。询问被告“如果存在空置房，原告所列的空置房及费用汇总表你方不认可，是否能够提供你方掌握的空置房情况”。被告答复“不能提供”。另查：原告在提供物业管理服务过程中因疏于管理，导致业主装修时对公共区域壁纸、台阶、××人通道、围墙、围栏、外挂理石、大白、绿化、电梯、石膏板、玻璃等部位破损，修复工作由被告或被告委托沈阳风景园林市政工程有限公司完成。因原告在垃圾清运时未能尽到义务，后期垃圾清理由被告公司完成。被告主张上述维修、清理费共计262,641元，原告对有其单位签证的费用93,717元予以认可，就没有签证的费用168,924元，原告认为过高请求法院予以酌情减少。另因原告物业工作人员私卖地下车库、车位给被告公司造成370,000元损失（具体车位是C3-C471车位150,000元，A3仓库60平方米的120,000元，C5-C6近十个仓库，价值100,000元），就此损失情况，原、被告核实确认，原告同意承担该部分损失。上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、情况说明、控制费汇总表、律师函，被告提供的公共区域照片、结算单等证据材料，及原、被告的陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该《前期物业管理服务合同》对原、被告双方均具有约束力，双方均应严格履行。一、关于原告主张由被告给付房屋空置费的问题。1、空置房屋数量。庭审中原告提供2010年4月1日至2013年4月30日的空置费用汇总表（含空置房楼号、面积，均系原告自行制作）及“情况说明”（拍摄件）证明空置房屋的数量，经本院询问，被告认可存在空置房屋且双方在合同中约定空置费由双方财务负责办理，经本院释明，被告不能提供空置房屋的数量，根据证据的优势原则，在被告认可存在空置房的前提下，原告提供证据（含拍摄件）证明上述年份房屋空置情况，而被告不能提供证据予以反驳，本院对原告提供的空置房屋的数量的真实性予以认可。即2010年4月1日至12月20日空置面积212935.01平方米（含洋房、住宅）；2011年1月1日至12月20日空置面积413106.72平方米（含洋房、住宅）；2012年1月1日至12月31日空置面积158819.14平方米（含洋房、住宅）；2013年1月1日至4月30日空置面积55893.88平方米（含洋房、住宅）。2、房屋空置费的收取标准。因合同未明确约定房屋空置费的收取标准，原告与被告亦未能达成补充协议，依照合同法第六十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，因房屋空置，原告工作量相应减少，依据公平原则，本院以原告主张的住宅每平方米1.5元，洋房（办公室）每平方3元的标准，按50%工作量计算房屋空置所产生的费用。即2010年4月1日至12月20日物业费470,490.51元；2011年1月1日至12月20日物业费705,102.79元；2012年1月1日至12月31日物业费334,772.84元；2013年1月1日至4月30日物业费225,687.09元。上述房屋物业费用共计1,736,053.23元，按其50%工作量计算空置房屋物业费应为868,026.62元。二、其他费用的核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告在从事物业管理服务过程中存在瑕疵，被告为此进行修复及清理费用，应予以核减，庭审中原告认可93,717元，本院予以确认。就无签证部分的费用168,924元，原告请求减少，本院酌定按该费用的60%计算。就原告工作人员致被告损失370,000元，原、被告均认可予以核减的，本院予以确认。即868,026.62元-93,717元-168,924元×60%-370,000元=302,955.22元。三、利息问题。关于原告主张由被告给付2010年4月1日至2013年4月30日空置费的利息问题，如上文所述，因原告亦存在违约行为，根据合同法第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对原告该项请求，本院不予支持。庭审中，双方对诉讼费的承担达成一致（平均承担），本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告深航（沈阳）置业有限公司给付原告沈阳翡翠物业服务有限公司2010年4月1日至2013年4月30日的房屋空置费共计302,955.22元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20,424元，由原告承担10,212元，由被告承担10,212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  董秀坤人民陪审员  费秀云二〇一六年十一月十六日书 记 员  王 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。