浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0802民初1373号原告：郑慧芳。委托诉讼代理人：周益江（系郑慧芳丈夫）。被告：衢州市柯城区信安街道北门村民委员会，住所地：衢州市柯城区信安街道浮石路98号。法定代表人：毛金奎，主任。委托诉讼代理人：郑孝明，浙江天口律师事务所律师。被告：衢州市弘宝拍卖有限公司，组织机构代码：77937709-7，住所地：衢州市柯城区县西街210号三楼。法定代表人：汪杰，总经理。委托诉讼代理人：王文卫。第三人：项雪琴。原告郑慧芳、被告衢州市柯城区信安街道北门村民委员会（以下简称为北门村委会）、被告衢州市弘宝拍卖有限公司（以下简称为弘宝拍卖公司）、第三人项雪琴拍卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日、10月27日公开开庭进行了审理。原告郑慧芳及其委托代理人周益江、被告北门村委会的委托代理人郑孝明、被告弘宝拍卖公司的委托代理人王文卫到庭参加诉讼。第三人项雪琴经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑慧芳向本院提出诉讼请求：要求判令：一、依法确认被告北门村委会、弘宝拍卖公司欺诈、违反国家法律强制性规定，超越经营范围、不具备拍卖债权的拍卖资格和违反诚实信用原则的违法违约拍卖租赁合同无效；二、依法确认被告北门村委会、弘宝拍卖公司拍租合同标的物错误拍租行为无效；三、判令被告北门村委会停止侵害，停止停水停电的不法行为。诉讼中，原告变更诉讼请求：一、撤销两被告及第三人之间签订的拍租合同；二、判令被告北门村委会继续履行原告与其签订的年租金9360元的《北门步行街营业房租赁合同》；三、判令两被告及第三人赔偿原告经济损失40380元（其中经营损失26640元，包括可得利益损失、转让费、租金差价，装潢残值损失13740元）；四、判令两被告及第三人连带赔偿原告评估费1500元。事实与理由：2005年起，原告通过被告北门村委会花费近万元从承租人徐晓丽转租了北门村委会步行街店面，年年续租至今11年多，原告店面的租金都年年交清，双方合作愉快，期间原告每年陆陆续续投入十余万元资金，建造杉木阁楼30平米、6平米卫生间、隔墙4方64平方米、玻璃幕墙、杉木吊顶、水电、厨卫设施等店面、门面装潢。2015年10月20日左右，被告北门村委会、弘宝拍卖公司在未与原告协商一致的情况下，单方面拒绝履行合同义务，店面不再续租，租金上涨40%后，进行拍租，导致原告租用房屋用于经营的商业目的无法实现，原告与被告北门村委会签订合同的根本目的无法达到，给原告造成巨大的经济损失，被告的这种行为属于严重的违约行为，且违背了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则和公平原则。原告认为，在双方租赁合同履行期间，被告北门村委会单方面解除原告年年续租11年的租赁合同，停水停电，致使原告签订合同的目的无法达到，依据合同法的规定，被告应当承担违约责任并赔偿损失。被告拍租之前，违反诚信原则，不顾商业步行街店面转让一直执行的有偿转让交易惯例，以及在2015年6月被告北门村委会还在以每间房屋10000元的价格收取转让费进行有偿转让房屋的事实，将原告年年续租11年的店面，在未尽2016年将实行无转让费拍租的重大事项，提前一年告知承租户（住宅户）义务、也未对原告已投入的房屋固定装潢、设施、有形无形资产进行评估折价的情况下，进行拍租，造成原告装潢、转让费等重大损失。被告北门村委会拍租前欺诈房屋承租户承诺：第一，参加拍租的新竞拍人必须先和原承租户谈好装潢折价，明示装潢补偿价值；第二，补偿原租户装潢损失，终止原租赁合同后才进行拍租，但被告出尔反尔不但不予赔偿、补偿、欺诈原店面租赁户直接违法拍租，而且被告违约拍租后，也未尽原租赁合同义务和履行后合同义务，违反《拍卖目录及竞买注意事项》约定，对原告装潢、预期利益损失未予补偿、赔偿，造成原告损失80000余元。被告北门村委会答辩称：原、被告于2014年12月签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物为浮石路步行街4号楼28号房屋，租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。2015年10月10日，被告通知原告租赁期限届满后不再续租。12月17日，两被告联合向原告送达优先承租权的书面通知。原告于12月24日报名拍租，并于次日参加拍租，最终因第三人项雪琴以更高的价格取得承租权。在拍租现场亦征求过原告的意见，原告明确表示拍租价格过高不承租。之后，被告将成交确认书交给第三人。租赁期限届满，被告多次要求原告腾退房屋，原告拒绝腾房，导致被告向法院提起诉讼，该案经法院裁定中止诉讼。被告弘宝拍卖公司具有拍卖资质，拍租的行为合法有效，原告郑慧芳主张拍租过程中存在欺诈行为损害其利益，没有事实与法律依据，要求驳回原告郑慧芳的诉讼请求。被告弘宝拍卖公司答辩称：被告是经依法核准注册设立的拍卖企业，本次讼争的北门步行街店面承租权为被告北门村委会合法所有的可予以转让的财产权利，拍租权拍卖符合工商部门核发的经营范围。原告主张“超越经营范围，不具备拍卖债权的拍卖资格”与事实不符。本次拍卖对原告郑慧芳充分履行了告知义务，竞价现场，拍卖师在拍卖现场公开申明承租人在同等竞争价格条件下享有优先权利，并以询价方式尊重了承租人的优先权，直至出现最高价后，原告郑慧芳表示放弃竞价。此次拍卖行为并不存在欺诈，原告所述拍卖的标的物、地址、门牌号牌错误，更是混淆视听，要求驳回原告郑慧芳的诉讼请求。第三人项雪琴未作答辩。经审理，本院认定事实如下：2005年9月4日起，原告郑慧芳从原先的衢州市北门家俱市场承租市场4栋1号店面。之后因该营业房产权归被告北门村委会，连续数年均由被告北门村委会与原告郑慧芳签订，每次租赁期限均为一年，租赁合同每年签订一次。2014年12月30日，被告北门村委会与原告郑慧芳签订《北门村委步行街营业房租赁合同》，约定被告将步行街4号楼28号出租给原告做烟店之用，租赁期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日止，租金9360元。本合同期满后即自行中止，原告需要继续租赁，应提前一个月提出继续租赁，签订合同并付款，同等条件下原告享有优先权。2015年10月10日，被告北门村委会书面通知原告郑慧芳，双方签订的租赁合同到期后，该店面不再续租，将统一进行拍租。原承租户在拍租中，同等条件下享有优先租赁权，具体拍租事宜将统一公布。2015年11月17日，被告北门村委会与被告弘宝拍卖公司签订委托拍租协议，约定北门村委会将其位于柯城区北门步行街（土地座落为浮石路东侧城北商城）1号楼1号至20号20间店面、步行街3号楼1号至37号37间店面、步行街4号楼23号至28号6间店面，共计63间店面五年承租权委托弘宝拍卖公司拍租。委托拍卖协议附拍卖标的物衢州市北门商业步行街4号楼房产证复印证、房地产平面图，以及委托拍租清单，包括步行街4号楼28号店面，面积45㎡，承租人郑慧芳，租期2015年1月1日至2015年12月31日，用途烟店。2015年12月17日，被告北门村委会向原告郑慧芳送达一份《优先承租权通知》，告知北门步行街4号楼28号店面（现烟店）已委托被告弘宝拍卖公司公开拍租，并定于2015年12月25日（星期五）下午2时在被告弘宝拍卖公司拍卖厅（县西街210号三楼）举行五年承租权拍卖会。同等条件下，原告郑慧芳享有优先承租权。2015年12月24日，原告郑慧芳在被告弘宝拍卖公司填写竞买报名登记表，双方并签订一份《竞买协议》，约定竞买标的为北门步行街4号楼28号店面（烟店）五年承租权。2015年12月25日，原告郑慧芳取得竞买资格证，竞买号牌39号。经过几轮竞价，第三人项雪琴以3.6万元拍得首年承租权，39号竞拍人郑慧芳放弃优先权。经被告北门村委会多次通知，原告郑慧芳拒绝腾退营业房。被告北门村委会向本院提起诉讼，该案尚未审结。以上事实有租赁合同、不再续租通知、委托拍租协议、房产证及平面图、门牌证明、拍租清单、拍卖公告、优先承租权通知、竞买报名登记表、竞买协议、拍卖笔录、拍卖成交单及当事人的陈述等证据所证实。本院认为：原告郑慧芳与被告北门村委会签订的《北门村委步行街营业房租赁合同》不违反法律规定，合法有效。租赁合同对租赁期限作了明确的约定，被告北门村委会在租赁期限届满时有权决定不续订租赁合同，并委托拍卖公司统一进行拍租，与竞价高的新一轮承租人确立租赁关系。被告北门村委会在租赁期限届满前书面通知原告郑慧芳不再续租，双方之间的租赁关系于2015年12月31日终止。虽然租赁合同约定表述为“本合同期满后即自行中止”，但是租赁期限到期后，租赁关系即告终止，不会发生中止的法律后果，此处“中止”应属于当事人在书写时文字上笔误。被告北门村委会委托拍租前，亦书面告知原告郑慧芳拍租的时间、地点，及享有优先承租权，原告郑慧芳与被告弘宝拍卖公司签署《竞买协议》，参与竞价拍租，最终因第三人项雪琴以最高竞价取得承租权，原告郑慧芳明确表示放弃优先权。拍租行为不违反法律规定,也未损害原告郑慧芳的合法权利。原告郑慧芳一方面主张拍租的标的物与其承租的标的物不一致，另一方面主张拍租损害其租赁的相关权利，相互之间存在矛盾，从租赁协议、产权证、拍租清单、门牌证明等均指向为同一标的物。至于被告弘宝拍卖公司是经过工商行政部门核准的具有拍卖资质的企业，对承租权等财产权利接受委托，亦符合拍卖法的规定。综上，原告郑慧芳以被告弘宝拍卖公司无拍卖资质、被告北门村委会拍租前欺诈房屋承租户承诺及造成其装潢、转让费等重大损失，均无事实及法律依据，其主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告郑慧芳的诉讼请求。本案受理费927元，由原告郑慧芳负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  童小平代理审判员  汪佳丽人民陪审员  梅雨钢二〇一六年十一月三日书 记 员  徐桑桑