江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终2857号上诉人(原审原告）：高某。法定代理人：张志秀。委托诉讼代理人：刘来明、沈红，江苏吕斌律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：无锡融创绿城湖滨置业有限公司，住所地无锡市蠡湖大厦2001室。法定代表人：田强，该公司董事长。委托诉讼代理人：戚向辉，该公司工作人员。上诉人高某因与被上诉人无锡融创绿城湖滨置业有限公司(以下简称融创公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2016)苏0211民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高某上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判，由融创公司承担逾期交房违约金520800元，本案一、二审诉讼费用均由融创公司负担。事实及理由：一、原审严重违反法定程序，案件争议大且未经同意超3个月仍适用简易程序���理，超审限。二、原审判决认定事实不清，颠倒合同义务和举证责任，回避案件的争议焦点，错误适用格式合同中无效条款的规定，造成错误判决。三、融创公司未在约定期限内交付房屋，作为出卖人有义务通知买受人办理房屋交付手续，融创公司未有证据证明其已履行该义务，理应承担逾期交房的违约责任。对此，原审判决不当，应予纠正。融创公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，高某的上诉诉请应予驳回。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，该合同对双方权利义务均作了明确约定，融创公司在约定时间内通过了房屋竣工验收，双方签订合同时该房屋已建造完毕，属现房，双方应以约定的现房交房方式考量权利义务，融创公司不存在逾期交房的违约事实，不应承担违约责任。原审判决正确，应予��持。高某一审诉称：其与融创公司于2014年10月29日签订了商品房买卖合同，其向融创公司购买蠡湖香樟园7-8-68号房屋，房款金额2100万元。其按约履行了付款义务，融创公司应按约在2015年6月30日前将房屋交付其使用，但融创公司迟迟未通知其办理交房，其于2015年11月前往购买房屋发现多处严重质量问题，其多次与融创公司沟通并委托律师发函，融创公司客服口头承诺于2015年12月底将房屋内部维修结束，但其一直未接到融创公司书面通知办理房屋交付手续，融创公司逾期交房。请求判令融创公司支付违约金520800元（以2100万为基数，自2015年7月1日起至2016年3月5日止，按每日万分之一计算）。融创公司一审辩称，涉案房屋已于2012年取得竣工备案验收，向高某出售时系精装样板房出售。其与高某达成协议，房屋销售后继续由其使用进行样板房展示，至2015年6月30日交付。其虽然未书面通知高某收房，但双方合同中有明确约定，到期时高某随时可以到其处收房。因高某未收房，在2015年7月，涉案房屋所在物业公司向高某发送了催收函及物业费交费通知，但高某以房屋存在质量问题为由拒绝收房。其不存在逾期交房的违约事实，高某的诉讼请求应予驳回。一审法院认定事实：2014年10月29日，高某通过其母亲张志秀与融创公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：高某向融创公司购买位于无锡市蠡湖香樟园7-8-68号房，总价2100万元；高某于2014年10月29日前一次性付款2100万元；融创公司于2015年6月30日前向高某交付符合合同约定的商品房；若融创公司逾期交房，自上述最迟交付期限之次日起至实际交付之日止，每日支付房屋总价款万分之一的违约金。关于房屋交付，双方在合同正文中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时在补充协议中约定：如果买受人所购商品房在签订买卖合同时已具备交付条件的，则买受人应在签约时自行向出卖人领取《房屋交接通知书》，并于房屋总价款全部到账时与出卖人办理房屋交接手续，如买受人未能自行领取的，则视出卖人已按约履行了通知义务；即使买受人未能收悉《房屋交接通知书》，买受人仍有义务按买卖合同所约定的交房时限前往该���品房所在地办理房屋交接手续。另查明，2014年10月29日，高某（乙方）通过其母亲张志秀另与融创公司（甲方）签订《样板房销售补充协议》一份，协议约定：鉴于乙方向甲方购买蠡湖香樟园7-8-68，系甲方建造的实楼样板房，乙方无需再支付装修费用，在甲方按合同交付前，乙方同意甲方继续免费使用该房屋及室内物品用于销售展示，合同签订前，乙方已多次现场审慎查验并认同房屋的所有现状，包括但不限于房屋结构、水路布置、电路布置、装饰材料、装修风格、颜色、质量及瑕疵程度，且对房屋现状及屋内物品现状无任何异议和疑义……。上述协议签订后，高某按约支付了房款2100万元。再查明，2015年6月30日，高某的母亲张志秀前往过融创公司售楼处。就为何未���办理房屋交接手续，高某述称：张志秀到售楼处前台，没有人接待，其就打电话给原来接待的销售员小张，但被告知该销售员已不在那里工作，之后会有人来接替，随后张志秀就回去了；之后有人打电话来称是接替原来的销售员，其就一直等待，但还是没有接到消息，就打电话给后来的销售员，却被告知也辞职了。对此融创公司述称：高某方在2015年6月30日到售楼处发现房屋有质量问题，遂拒绝接收，其一直积极要求与对方办理交接手续，但高某方拒绝办理。2015年11月17日，高某通过江苏吕斌律师事务所向融创公司发送《律师函》一份，主要意见为：融创公司应于2015年6月30日前将符合交付标准的房屋交付使用，但至今未通知买受人交接房屋；11月初买受人前去看房屋状况，发现存在诸多质量问题，买受人法定代理人前往售楼处找相关负责人协商解决此事，但推诿不��。请贵司在收到本函后五日内提供符合约定的房屋交付给买受人使用并支付逾期交房违约金。又查明，涉案房屋已于2012年12月18日通过竣工验收。原审中，经法院协调，双方于2016年3月5日办理了涉案房屋的交接手续。上述事实，有《商品房买卖合同》、《样板房销售补充协议》、发票、律师函及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，高某与融创公司签订的相关协议系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的规定，对双方均具有约束力。本案中双方约定的交付日期为2015年6月30日，但实际办理交接手续在2016年3月5日。虽然高某称融创公司一直未向其发送书面交房通知，未与其办理房屋交接手续。但根据协议约定，涉案房屋属于现房，高某应在2014年10月29日签约时自行向融创公司领取《房屋交接通知书》，并于房屋总价款全部到账时与融创公司办理房屋交接手续，即便高某未自行领取手续，但根据双方约定，仍视为出卖人融创公司已按约履行了通知义务，高某仍有义务按买卖合同所约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。且根据高某陈述，其母亲张志秀也于2015年6月30日前往案涉房屋售楼处。故，对于此时房屋符合房屋交付条件的情况及该日系交接房屋期限日，高某的母亲张志秀应当是清楚的，而其所陈述的融创公司无人接待的问题，因其未能提供任何证据予以佐证，对该事实法院不予认定。退言之，交付房屋的主体系融创公司，即便之前的销售人员辞职，并不影响高某向融创公司行使收房的权利。因高某未能提供相应证据证明至2016年3月5日双方才���理房屋交接手续，融创公司存在逾期交房的相应过错。故对高某要求融创公司承担相应逾期交房违约金的诉请，法院不予支持。一审法院判决：驳回高某的诉讼请求。本案案件受理费9008元减半收取4504元，由高某承担。本院二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明的事实没有异议，二审予以确认。本院认为，高某与融创公司签订的《商品房买卖合同》及《样板房销售补充协议》均有效，双方均应按约履行。合同签订后高某付清全额房款2100万元，合同约定房屋交付日期为2015年6月30日，但双方实际办理交接手续于2016年3月5日，尽管双方说法不一，但从现有证据分析，首先，双方认可2015年6月30日高某方到融创公司售楼处的事实，只是高某方陈述融创公司未有经办人接待，融创公司却陈述高某方发现房屋有质量问题拒绝接收，但未提供有关拒绝接收的证据；其次，诉讼中融创公司陈述于2015年7月向高某发送催收函及物业费交费通知，但未提供相关证据加以证明；再次，2015年11月高某方交接未果后委托江苏吕斌律师事务所发送的《律师函》，其内容提及房屋存在质量问题，要求协商解决，并交付房屋，也未表示拒绝收房；最后，商品房买卖合同的履行中，在买受人支付全额房款后出卖人处于主导地位，办理商品房交接的相关手续，均由出卖人出具，本案要求高某方向融创公司行使收房权利不太现实。综上，应认定融创公司逾期交付涉案房屋更符合实际，也更为合理，据此，融创公司应按约承担逾期交房的违约金520800元。综上所述，高某的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定��实和所作判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2016)苏0211民初字369号民事判决；二、融创公司应于本判决生效后十日内向高某徐鸿胜支付逾期交房违约金520800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9008减半收取4504元，由融创公司负担；二审案件受理费9008元，由融创公司负担(上述款项均由高某预交，融创公司直接支付给高某)。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一六年十一月十七日书 记 员  卢志鹄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合���义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。