广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初769号 原告:北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地广西北海市香港路工业园区办公楼**。 法定代表人：李树平，董事长。委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。被告：宗海潮，男，汉族，1966年1月18日出生，身份证号码：3706021966********，住北京市朝阳区。委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：苏振豪，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告宗海潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案变更为普通程序。因工作变动，依法变更由代理审判员吴伟燕担任审判长、人民陪审员姚海英、赖晓晔组成的合议庭。书记员冯伟兰担任记录。原告的委托代理人刘宁富、被告的委托代理人苏振豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北海馨平广洋房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方于2011年3月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告支付原告购房款626844.7元及违约金358773.9元（违约金按合同约定购房款总额的30%计取）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2011年3月31日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价1195913元的价格购买原告开发的位于北海市。《补充协议》第2条约定，被告应于合同签订当日支付总价款的40%，即478365元，于2011年9月31日前支付总价款的10%，即119591元，于2012年3月31日前支付总价款的10%，即119591元，2012年9月31日前支付总价款的20%，即239183元，于2013年3月31日前支付总价款的20%，即239183元。《补充协议》第3条约定如果被告未按上述约定期间支付房款的，视为放弃分期付款的权利，原告有权要求被告一次性付清全部尾款，并且有权要求被告按延期支付的金额向原告支付日千分之一的迟延付款违约金。合同签订后，原告依约就涉案房屋在北海市房地产交易中心进行备案登记在被告名下，并开具了首期款478365元、第二期购房款119591元的发票给被告。被告在支付首期款、第二期购房款后，未按约定支付余下各分期批次的款项。期间，原告多次催款，并于2015年11月16日最后向被告发律师函，但至今被告仍然未支付购房余款。2012年1月12日，原告取得涉案房屋的产权证，涉案房屋建筑面积为89.15平方米。根据《商品房买卖合同》第5条的约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，因此据实结算房价款为1224800.7元（89.15㎡×13738.23元），扣除被告已付597956元，尚欠626844.7元购房款。被告未按约定支付分期购房款的行为已经构成严重违约，考虑到被告违约期限过长，计算的违约金总额过高，原告请求违约金按合同约定购房款总额的30%计取，为此诉至法院。 被告宗海潮辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告出售的房屋存在重大质量问题，原告构成严重违约，另被告提出对涉案房屋质量进行司法鉴定的申请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票等在卷佐证，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：1.催款函、律师函、EMS单，证明原告于2013年4月8日、2014年9月4日和2015年11月16日三次发函给被告催款的事实，因庭审中被告承认收到原告的函件，本院予以采信；2.房屋产权证，证明原告取得涉案房屋产权登记的事实，本院予以确认；3.收款收据，证明被告向原告预交代理办证费16825元及预缴契税35877.39元，两项合计52702.39元的事实，本院予以采信；4.关于要求承担不能如期交房违约责任的函和快递回执单，证明被告收到原告第一次催款函后，于2013年5月12日回函对涉案房屋存在地面漏水、建筑装修品质达不到标准且逾期交房，要求原告承担违约责任的事实。本院认为，该函证明了被告认为原告交付的房屋存在严重质量问题和装修品质达不到标准且构成逾期交付房屋的违约行为，向原告主张权利的事实，但是被告未能提供房屋存在严重质量问题影响正常居住使用和装修品质达不到标准的实际证据，故本院不予采信；5.关于退还预付房款的函和快递回执单，证明被告收到原告第二次催款函后，于2014年9月12日回函认为原告存在严重违约，要求解除合同返还已付购房款并承担违约责任的事实。本院认为，被告未能提供原告存在严重违约行为的实际证据，故本院不予采信；6.置业计划表、售楼资料，证明原告承诺北部湾1号系精装修海景大厦，房价中含精装修标准为3000㎡。本院认为，该组证据既没有原告公司的公章，也没有法定代表人的签章，对该组证据的三性不予采信；7.百度搜索及北部湾1号官网的网络截图，证明原告宣传及承诺北部湾1号为世界级、豪华、奢享、顶级、五星级设计建造定位。本院认为，该组证据只是网络宣传或网络广告的内容，本院不予采信。 经审理查明，2011年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于北海市，房屋建筑面积为87.05平方米，每平方米13738.23元，房屋总价1195913元。房款分期支付，被告应于合同签订当日支付总价款的40%，即478365元，于2011年9月31日前支付总价款的10%，即119591元，于2012年3月31日前支付总价款的10%，即119591元，2012年9月31日前支付总价款的20%，即239183元，于2013年3月31日前支付总价款的20%，即239183元。被告未按上述约定期间支付房款的，视为放弃分期付款的权利，原告有权要求被告一次性付清全部尾款，并且有权要求被告按延期支付的金额向原告支付日千分之一的迟延付款违约金。被告同意在未支付完全部合同价款前，原告不用为被告办理房屋所有权证。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差3%以内部分的房价由买受人补足。合同签订后，被告分别于2011年3月31日、2011年12月29日支付了首期款478365元和第二期购房款119591元，以上两项共计597956元给原告，又于2011年5月11日支付了16825元代理办证费和35877.39元契税给原告。被告在支付首期款、第二期购房款后，未按约定支付余下各分期批次的款项。2013年4月8日、2014年9月4日和2015年11月16日，原告先后三次发函给被告催收购房款，被告于2013年5月12日回函认为涉案房屋存在地面漏水、建筑装修品质达不到标准且逾期交房，要求原告承担违约责任和2014年9月12日回函认为原告存在严重违约，要求解除合同返还已付购房款并承担违约责任。至今，被告仍然拖欠原告余下各分期批次的购房款。 另查明，被告于2016年8月18日申请对涉案房屋装修工程造价是否达到3000元/平方米的装修标准和涉案房屋装修材料质量及品牌是否符合《商品房买卖合同》附件三中约定的标准进行司法鉴定。我院于2016年10月13日依法委托广西公立天辰工程造价咨询有限公司进行司法鉴定【（2016）海司鉴字第79号】。广西公立天辰工程造价咨询有限公司于2016年10月21日在对本院回函中说明，如果继续委托对涉案房屋装修工程造价是否达到3000元/平方米的装修标准，必须按要求向鉴定机构提供详尽的装修施工图纸、施工合同及施工说明等质证材料，并且广西公立天辰工程造价咨询有限公司对“涉案房屋装修材料质量及品牌是否符合《商品房买卖合同》附件三中约定的标准”的鉴定要求没有鉴定资质。原被告在收到上述鉴定机构回函后，被告于2016年11月8日重新提出司法鉴定申请，但是没有变更鉴定事项和要求，且原告也无法协助提供详尽的装修施工图纸、施工合同及施工说明等质证材料，故司法鉴定申请按自动撤回委托鉴定处理。 再查明，原告曾经将涉案房屋交付被告，但是被告拒绝收房。2012年1月12日，原告取得涉案房屋的所有权证。房屋的所有权证记载的建筑面积为89.15平方米。 本院认为，原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告宗海潮签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律规定，合法有效，本院予以确认。 关于在合同履行过程中，原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告宗海潮之间谁存在违约行为的问题。原告北海馨平广洋房地产开发有限公司已经履行将涉案房屋实际交付被告的主要义务，但是导致交付房屋不成的结果系因被告在未能提供房屋存在严重质量问题影响正常居住使用、装修品质达不到标准和被告逾期交房的实际证据情况下拒绝接收房屋造成的，且根据合同约定被告在未支付完全部合同价款前，原告不用为被告办理房屋所有权证，故原告在合同履行过程中不存在违约行为。被告在合同履行过程中应当全面适当履行支付购房款的义务，却至今拖欠原告购房余款，构成买方逾期付款的违约行为。根据合同约定以及房屋所有权证载明的建筑面积，涉案房屋购房款总额应为1224763.2元（89.15㎡×13738.23元∕㎡），被告已支付597956元，尚欠购房款626807.2元应一次性支付给原告。 关于违约金数额认定的问题。被告以原告违约在先，拒绝支付违约金的主张，本院不予支持。由于合同约定的逾期付款利息过高，原告请求按照合同约定购房款总额的30%计取缺乏法律依据，本院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于罚息的计算方式，将本案逾期付款的利息调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，其中119591元自2012年4月1日起计算，239183元自2012年10月1日起计算，268033.2元自2013年4月1日起计算，至被告偿还所有欠款之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告宗海潮于2011年3月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告宗海潮支付购房款人民币626807.2元及逾期付款的利息（利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，其中119591元自2012年4月1日起计算，239183元自2012年10月1日起计算，268033.2元自2013年4月1日起计算，均计至被告偿还所有欠款之日止）给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司。 案件受理费13656元，由原告负担2894元，由被告负担10762元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费13656元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  姚海英 人民陪审员  赖晓晔 二〇一六年十一月二十四日 书 记 员  冯伟兰