云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4105号上诉人（原审原告）云南骏信商贸有限公司。住所地：云南省昆明市经开区浦新路骏信国际汽车城**栋**楼*号。法定代表人陈良招，该公司董事长。委托诉讼代理人许文勇、王博，云南王永明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）唐旭辉，男，1978年11月15日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人李能杰，云南事兴律师事务所律师。原审第三人楚雄大源汽车服务有限公司。住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区程家坝（滇中汽车城）。法定代表人李敏，该公司董事长。委托诉讼代理人李能杰，云南事兴律师事务所律师。上诉人云南骏信商贸有限公司（以下简称“骏信公司”）因与被上诉人唐旭辉、原审第三人楚雄大源汽车服务有限公司（以下简称“大源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日受理后，依法组成合议庭于2016年10月27日对本案进行了审理，上诉人骏信公司的委托诉讼代理人王博，被上诉人唐旭辉及原审第三人大源公司共同的委托诉讼代理人李能杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年3月17日，骏信公司与唐旭辉签订一份《租赁计划书》，其主要内容如下：“客户姓名/公司名称为楚雄大源汽车服务有限公司，物业编号为C1-C-36，物业形态为四层一体，总建筑面积为143.275平方米，联系电话为186××××8776，租金总价（五年租赁期）为378,246元，物业定金为10,000元（协议解除，不计利息全额退还），租期优惠（协议五年一签）为租金一年一付、第二年免租，优惠后租金总价为302,597元，未付款金额为226,948元（302,597-75,649），总实收款金额为10,000元（保证金）+75,649元=85,649元。（未付款金额栏以及总实收款金额栏记载的内容系双方于2013年4月8日填写）”同日，唐旭辉向骏信公司支付了10,000元，骏信公司向唐旭辉出具一份收据，载明收到大源公司支付的云南骏信国际汽配城C1-C-36投资意向金10,000元。2013年4月8日，骏信公司将上述房屋交付唐旭辉。同日，唐旭辉分两次共向骏信公司支付了75,649元，骏信公司向唐旭辉出具两份收据，载明收到大源公司支付的云南骏信国际汽配城C1-C-36投资意向金30,000元及45,649元。2013年4月28日，骏信公司与唐旭辉签订一份《租赁协议》，其主要内容如下：“一、骏信公司将座落于昆明市经开区浦新路骏信国际汽配城第C1-C-36号物业（以下简称物业）出租给唐旭辉使用，该物业为钢结构，共四层，建筑面积为143.275平方米。二、租赁期限为五年，自2013年4月28日起至2018年4月27日止。三、租金为每月每平方米（建筑面积）17.60元，五年租金合计151,298元；唐旭辉于本合同签订之日支付租金总额的60%即90,779元，剩余租金60,519元于合同签订后7日内付清。四、唐旭辉的经营范围为汽车配件。五、物业管理费的收取时间自该物业交付之日起计算；唐旭辉应按物业管理公司制定的收费标准交纳物业管理费及其他费用；租期内的水电费由唐旭辉承担。六、唐旭辉在租期内不得退租，否则视为违约，骏信公司将没收唐旭辉交纳的剩余租金，且唐旭辉应赔偿骏信公司的经济损失。七、若唐旭辉未按时交纳租金，则应以欠缴租金为基数、按3‰/天的标准向骏信公司支付滞纳金；若延迟交纳租金满2个月，则骏信公司有权单方解除合同，并追究唐旭辉的违约责任。八、若唐旭辉有下列情形之一，则骏信公司有权单方解除合同，且唐旭辉须补清所有应交纳的费用：1、唐旭辉未按约定足额交纳物业租金；2、唐旭辉所拖欠各类应交款的总额达到或超过一个月物业租金金额；3、未经骏信公司书面同意，擅自改变本协议约定的物业用途；4、擅自将物业转租、允许他人使用或用作担保；5、未经骏信公司书面同意，擅自停止营业达30天以上；6、严重违反市场管理规定，经骏信公司书面告知仍不改正；7、经营过程中严重侵害骏信公司权益；8、被国家有关部门查封、禁止营业、停业整顿或处罚的；9、不遵守骏信公司的装修规定，擅自改变房屋主体和承重结构的。九、本合同一经签订，即具有法律效力。除本协议已有约定外，双方均不得随意变更或解除本合同。否则，违约方需向守约方支付总租金30%的违约金。”2015年5月30日，唐旭辉从涉案房屋搬离。一审庭审中，骏信公司、唐旭辉及大源公司均认可涉案租赁关系的承租方系唐旭辉，另，骏信公司及唐旭辉均同意双方的租赁关系于2015年5月31日解除。后骏信公司诉至一审法院，请求：一、解除骏信公司与唐旭辉签订的《租赁计划书》，保证金10,000元不予退还；二、由唐旭辉支付骏信公司自2013年4月20日起至2015年5月30日止的租金86,426.82元；三、本案诉讼费2,210.67元、律师代理费10,000元等均由唐旭辉承担。在本案一审审理过程中，骏信公司主张起诉状记载的《租赁计划书》的签订时间系笔误，应为2013年3月17日，并主张起诉状记载的诉讼费系笔误，应为2,473元。一审法院认为：根据各方当事人提交的证据以及在庭审时的陈述，可知本案双方存在租赁合同关系，骏信公司系出租方，唐旭辉系承租方。现本案争议焦点系：一、双方应当按照哪一份协议来履行租赁关系；二、骏信公司行使合同解除权是否有效；三、骏信公司要求唐旭辉支付租金及律师费能否得到支持。关于争议焦点一，本案中，骏信公司提交的《租赁计划书》虽形式上约定了物业编号、建筑面积、租金总价等内容，但未约定租赁物的具体坐落、租期起止时间等合同内容，且《租赁计划书》无法明确谁是租赁合同当事人，因此，无法确定具体的合同权利义务，缺乏实际履行的可能性。同年4月28日，双方签订《租赁协议》，明确约定了租赁物的具体坐落、租金、租期起止时间、违约责任等合同应当具备的主要内容。虽唐旭辉仅提交了《租赁协议》的复印件，但骏信公司对其真实性予以认可，可知双方确实于2013年4月28日签订了《租赁协议》。因骏信公司未提交相应的证据证明《租赁协议》不应作为双方履行合同义务的依据，且复印件不会对其法律效力产生影响，因此，一审法院认为，双方应当按照《租赁协议》的约定来履行租赁关系。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方均同意确认双方的租赁关系于2015年5月31日解除，故一审法院确认，骏信公司行使合同解除权有效，双方形成的租赁关系于2015年5月31日解除。关于骏信公司的其他诉讼请求，本案中，双方约定租期自2013年4月28日起算，而唐旭辉实际使用租赁物至2015年5月30日，在租赁期限内的实际使用期限为两年零三天，故唐旭辉应支付的租金数额为60,767.9元（151,298/5×2+151,298/5/365×3），而唐旭辉已支付骏信公司85,649元（75,649+10,000），已超出唐旭辉应当支付的租金总额。进而，对于骏信公司的其他诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告云南骏信商贸有限公司与被告唐旭辉之间的租赁关系于2015年5月31日解除；二、原告云南骏信商贸有限公司的其他诉讼请求不予支持。”一审判决宣判后，骏信公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4828号民事判决第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付租金86426.28元及律师代理费5000元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、本案双方签订的《租赁协议》并非双方真实意思表示，双方应按照《租赁计划书》履行。本案事实经过为：2014年3月17日，上诉人与被上诉人签订《租赁计划书》，应被上诉人要求，上诉人将客户栏填写为原审第三人，《租赁计划书》签订当天，被上诉人向上诉人支付10000元定金。2013年4月8日，被上诉人到上诉人处签订《租赁协议》，在填写租金时，被上诉人称其需办理工商登记手续，要求上诉人将五年租金填写为151298元，但双方实际履行的租金标准仍以此前签订的《租赁计划书》为准，并表示会按期支付租金，上诉人表示同意。此后，因被上诉人未按时支付租金，上诉人多次催收，并要求收回租赁协议，被上诉人均不予理会，上诉人方知受到欺骗。租赁协议中约定的租金明显低于市场平均租金，不应作为计算本案租金的依据。上诉人出租的B、C栋房屋，每月每平方米的租金均在20元以上，一审法院枉顾该事实。二、被上诉人还应向上诉人支付租金86426.82元及律师代理费5000元。依据《租赁计划书》的约定，被上诉人的租期为五年，但被上诉人提前搬离租赁物，其行为已经违反了约定。被上诉人实际使用租赁物782日，按照租赁计划书中约定的租金标准，被上诉人尚欠租金86426.28元。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐旭辉及原审第三人大源公司共同答辩称：被上诉人是原审第三人的经理，原审第三人因业务发展需要派被上诉人寻找经营场所，被上诉人遂于2013年3月17日与上诉人签订《租赁计划书》，打算承租上诉人的房屋，因为此时被上诉人是代表原审第三人，因此在计划书上写下了原审第三人的名字，并以原审第三人的名义缴纳了85649元，但此后，因原审第三人公司业务发生变化，且涉案商铺的租金大大高于同地段商铺的租金，原审第三人不愿意继续承租，故被上诉人找到上诉人协商，要么承担10000元损失后解除租赁计划书，要么降低租金标准，由被上诉人继续承租。当日恰逢上诉人开业庆典，在此前提下，上诉人给予了优惠，双方协商在一次性付清租金的情况下每月每平米租金降低为17.60元。因为前期的费用是以原审第三人的名义支付的，在与上诉人协商后将已经支付的费用作为被上诉人支付的费用。租赁协议是上诉人制作的格式合同，并非是被上诉人为办理工商营业执照而制作的合同。根据租赁协议约定，被上诉人实际使用了两年零三天，应当支付的租金金额为60767.9元，而被上诉人实际支付的租金是85649元，故被上诉人并不欠付租金，相反，还多支付了租金。之所以被上诉人没有继续使用涉案商铺，是因为被上诉人找到上诉人欲继续履行租赁协议、支付租金时，上诉人又不愿再以租赁协议约定的租金标准收取租金，违背了商业信誉，被上诉人才搬离涉案商铺，搬离时也不欠付任何水电、物管费用。此后，被上诉人多次找到上诉人要求退还多收取的租金，上诉人不但不愿退还，还将被上诉人诉至法院。上诉人主张租金标准过低是没有依据的，双方协议约定的租金标准只要不违反法律规定、不损害他人利益、不扰乱市场秩序，应当受到法律保护，租赁协议是双方真实意思表示。根据一审认定的事实，被上诉人多交纳了24818.1元，上诉人应当向被上诉人返还。一审中，被上诉人曾经提起反诉，但因为超过举证期限，一审法院建议另案起诉，被上诉人仍然保留向上诉人主张多支付租金的权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法维持原判。二审中，上诉人向本院提交《租赁协议清单》、《租赁协议》《付款清单》及相应收据，欲证实本案双方签订的《租赁协议》并非双方真实意思表示，仅供被上诉人用于办理工商登记使用；同时，与涉案租赁物同一位置的租赁物租金均在每月每平方米30元以上。被上诉人及原审第三人共同发表质证意见认为：上述证据形成于上诉人与案外人之间，真实性无法核实，与本案无关，且即使上诉人出租的租金标准普遍高于与被上诉人约定的租金标准，也不能证实上诉人的证明主张。本院认为，因上诉人在二审中提交的新证据与本案处理结果无关，故本院对其真实性、合法性及关联性均不予确认。被上诉人及原审第三人二审中无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对于一审法院认定的案件事实均无异议，但上诉人要求补充确认如下法律事实：一、租赁协议系为配合被上诉人办理工商登记及营业执照所签订。二、被上诉人至今未返还租赁协议原件，两份原件均由被上诉人持有。三、与涉案租赁物同期同地段商铺的租金标准均在每月每平方米30元以上，上诉人与被上诉人之间亦不存在其他关系可以使得上诉人以极低廉的价格将租赁物出租给被上诉人。本院认为，上诉人要求补充确认的上述法律事实，既无相应证据予以证实，又与本案处理结果无关，故本院对上诉人要求补充确认的事实均不予采信。经审理，二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方对于租金标准的约定应以哪一份协议为准？本院认为：本案双方于2013年3月17日签订《租赁计划书》，被上诉人于同日按照该《租赁计划书》向上诉人支付10000元款项，上诉人亦于同日出具收据，载明收到“投资意向金”10000元。2013年4月28日，双方签订《租赁协议》，对租金标准作出不同约定。对此，本院认为，《租赁计划书》及《租赁协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。同时，租赁计划书签订在前，租赁协议签订在后，应当视为双方以《租赁协议》的方式对此前《租赁计划书》中约定的租金标准等内容达成了新的合意，故对双方权利义务进行约束的协议应以签订在后的为准。一审法院对此认定正确，本院予以维持。上诉人对此辩称，签订《租赁协议》系应被上诉人要求所为，但如系应被上诉人要求所签订，则无需对合同的实质性重要内容作出变更。在《租赁协议》确系上诉人签订的情况下，上诉人现称并非其真实意思表示缺乏相应事实及法律依据，本院不予采信。在租金标准应当按照《租赁协议》的约定履行时，上诉人主张被上诉人欠付租金无事实及法律依据，本院不予支持。至于2013年1月13日支付的10000元款项，上诉人认为虽然收据统一开具为“投资意向金”，但其实质系保证合同正确履行的保证金，而被上诉人认为该笔款项已经转化为租金，双方对其性质有争议。对此，本院认为，被上诉人于签订《租赁计划书》当日向上诉人支付该笔款项，而《租赁协议》中对于该笔款项并无约定，故本院认定被上诉人支付该笔款项的依据为《租赁计划书》中的约定。而《租赁计划书》中明确载明该笔款项的名目为“定金”、“保证金”，同时，根据租赁合同的通行惯例，承租人通常须向出租人支付一定款项以保证租赁合同的正确履行，故本院依法认定该笔款项并未转化为租金，而是履约保证金，上诉人的主张具有事实及法律依据，本院予以采信。一审法院对此认定有误，本院予以更正。同时，无论是《租赁协议》还是《租赁计划书》，约定的租期均为五年，被上诉人使用租赁物两年后自行搬离的行为构成违约，故该笔保证金不应予以退还。被上诉人对此辩称系因双方在对租金标准有争议的情况下，上诉人以断水断电相威胁，被上诉人方才搬离。但被上诉人对其抗辩理由并无证据证实，且事实上，上诉人并未实际实施影响被上诉人正常使用租赁物的行为，故本院对被上诉人的抗辩理由不予采信。综上所述，一审法院认定部分事实有误，导致处理结果略有不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持（2015）官民一初字第4828号民事判决；二、确认被上诉人唐旭辉于2013年3月17日向上诉人云南骏信商贸有限公司支付的10000元保证金不予退还。一审案件受理费2473元，二审案件受理费2085.6元，共计4558.6元，由上诉人云南骏信商贸有限公司承担4102.7元，由被上诉人唐旭辉承担455.9元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长  郑会利代理审判员  邓林春代理审判员  符圆圆二〇一六年十一月十一日书 记 员  寸杨杰