上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初685号原告：杨金余，男，1963年5月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王芳，上海博京律师事务所律师。被告：朱秀英，女，1951年5月3日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈青，上海保诚律师事务所律师。第三人：吴国平，男，1976年11月15日生，汉族，住上海市松江区。第三人：吴小平，男，1979年2月13日生，汉族，住上海市松江区。原告杨金余与被告朱秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于同年1月29日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本案于2016年3月30日转为普通程序，并依法组成合议庭于同年5月26日公开开庭进行了第二次审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加吴国平、吴小平作为第三人参加本案诉讼，并于2016年10月14日公开开庭进行了第三次审理。原告杨金余及其委托诉讼代理人王芳、被告朱秀英的委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。第三人吴国平、吴小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨金余向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年7月25日签订的《居间合同(出售)》；2、被告返还原告价款581,700元；3、被告支付原告违约金327,300元。事实和理由：2014年7月20日，被告向其女婿吴国平出具《个人授权委托书》一份，委托事项为：被告委托吴国平对位于上海市松江区小昆山镇汤村村柳家埭宅XXX号房屋拆迁安置面积181.8平方米(以下简称“系争安置面积”)进行买卖和转让。同年7月25日，经上海翔远房产经纪事务所(以下简称“翔远事务所”)居间，原告与吴国平签订《居间合同(出售)》一份，由吴国平代理被告将系争安置面积出售给原告，价款581,700元。该合同约定了违约责任。合同签订后，原告按约向第三人吴国平及第三人吴国平指定的第三人吴小平合计支付了581,700元，吴国平将《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《安置协议》)原件及《个人授权委托书》原件交付给原告。事后，经原告了解系争安置面积即将进行安置，但被告拒绝配合原告办理安置手续。故请求法院判如诉请。被告朱秀英辩称：被告没有委托过任何人将系争安置面积进行出售，被告也没有收到过任何款项，原、被告之间不存在系争安置面积买卖合同关系，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交了如下证据：证据一、《安置协议》原件一份，证明被告位于上海市松江区小昆山镇汤村XXX号房屋被拆迁，上海市松江区小昆山镇给予被告181.80平方米安置面积，被告将系争安置面积出售给了原告，被告将上述协议原件交给了原告；证据二、《个人授权委托书》原件一份，证明被告委托吴国平将系争安置面积进行出售，该委托书上由被告朱秀英的盖章及手印；证据三、《居间合同(出售)》一份，证明被告委托吴国平将系争安置面积出售给了原告，合计价款581,700元，合同对有关权利义务及违约责任作了相应的约定；证据四、中国农业银行的转账凭证二份，证明原告向吴国平付款200,000元，以及向吴国平指定的第三人吴小平付款130,000元。证据五、《收条》一份，证明原告已经向吴国平付款581，700元，原告已经向被告支付全部款项，合计581,700元。除330,000元转账外，其他款项，原告于合同签订当日付现金50,000元，于签订合同10天左右付现金150,000元，于2014年8月31日付现金51,700元；证据六、谈话笔录一份，证明原、被告买卖系争安置面积过程及原告付款的情况，谈话笔录由中间人陆某签字；证据七、小昆山镇人民政府(通知)(复印件)一份，证明原告主张违约金的依据。经质证，被告对上述证据发表如下意见：对于证据一的真实性无异议，但对原告证明的内容不予认可；对于证据二真实性有异议，被告没有向吴国平出具过《个人授权委托书》，该委托书上也没有被告的签名；对于证据三的真实性不予认可，该合同上没有被告的签名，且出售人也不是被告，与本案无关；对证据四不予质证，被告没有收到任何款项；对证据五的真实性不予认可，该收条上的收款人是吴国平，与被告无关；对于证据六的真实性不予认可，证人应当出庭作证；对于证据七的真实性不予认可，与本案无关。被告为证明其主张，提交了《上海市农村宅基地使用权审核表》(以下简称《审核表》)，证明坐落于上海市松江区小昆山镇汤村村柳家埭464号房屋(以下简称“系争房屋”)为农村宅基房屋，立基人口为五人，即被告、柳海龙、柳伟、柳霞、朱引凤，第三人吴国平无权出售系争房屋。原告对《审核表》质证后认为，对于《审核表》的真实性无异议，但对被告所证明的内容有异议，柳海龙是被告的丈夫，而被告手上没有《安置协议》原件，说明被告在出售系争房屋时已经将《安置协议》原件交付给原告，被告知情出售系争房屋的情况。经审理查明：原告持有《安置协议》原件一份，上述协议载明：甲方(拆迁人)为：上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室(以下简称“动迁办公室”)。乙方(被拆迁人)为：(柳海龙)朱秀英(本案被告)。系争房屋建筑面积181.80平方米。《安置协议》就系争房屋拆迁、补偿等有关事项作了相应的约定。《安置协议》的签订日期为2014年4月19日。另原告持有《个人授权委托书》原件一份，该委托书载明：委托人为被告，被委托人为吴国平。具体内有为：“本人工作繁忙，不能亲自办理上海市松江区小昆山镇汤村村柳家宅XXX号宅基地拆迁后所得181.8平方和转让事宜的相关手续，特委托吴国平作为我的合法代理人全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起上述事项办完为止”。上述委托书除“朱秀英、吴国平”等手写外，其他均为打印，在委托人一栏盖有“朱秀英”的印章，还有一枚手印。日期为：“2014年7月20日”，“20”字样有涂改痕迹。审理中，被告代理人承认第三人吴国平系被告女婿，但被告与动迁办公室签订《安置协议》后，将《安置协议》原件放在家里，后来就找不到了。原告承认其没有看到被告在上述《个人授权委托书》盖章和摁手印。另查明：2014年7月25日，“委托人甲(出售方)：吴国平(以下简称甲方)，委托人乙(购买方)：杨金余(以下简称乙方)，居间方：上海翔远房产经纪事务所(以下简称丙方)”签订《居间合同(出售)》一份，约定甲方自愿将系争房屋出售给乙方，建筑面积181.80平方米。系争房屋成交价格为581,700元。自合同签订之日起乙方向甲方预付购房定金50,000元，如甲方中途毁约,则以双倍定金返还给乙方。甲方房屋的交割及乙方付款方法为：2014年7月底再付150,000元，其余2014年8月底付清。三方商定：委托甲、乙方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；……。上述违约行为方，约定违约金为600,000元，分别支付给守约方。其他约定：“甲方无条件办理一切手续，过户到杨金余、孙立贵完毕为止”。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年8月31日，第三人吴国平作为收款人向原告出具《收条》一份，载明：“今收到杨金余购房票581,700元(伍拾捌万壹仟柒佰元整)”。2014年8月31日、9月2日，原告通过银行转账向第三人吴小平付款200,000元、130,000元。审理中，原告认为上述《居间合同(出售)》是在第三人吴国平家里签订的，被告是知道的。原告向被告购买的标的物是政府分给被告的系争安置面积(181.80平方米)，而不是系争房屋。再查明：系争房屋为农村宅基房屋，于1987年立基，立基人口为五人，即被告、柳海龙、柳伟、柳霞、朱引凤。批准面积为184.80平方米。柳海龙为被告丈夫已于1999年7月2日死亡，柳伟为被告儿子已于2004年11月10日死亡，柳霞为被告女儿，朱引凤为柳海龙的母亲已死亡。审理中，申请证人陆某作证，证人陆某陈述：其经朋友介绍认识了第三人吴国平，被告是第三人吴国平岳母，第三人吴国平说被告委托他出售系争安置面积，第三人吴国平就托其卖系争安置面积，《居间合同(出售)》是第三人吴国平父亲提供的，签订时其也在场。但其没有亲眼看到被告在《个人授权委托书》上摁手印。原告以现金方式先后向第三人吴国平付款50,000元、150,000元、51,700元，地点均在天马的棋牌室内。被告对证人陆某的证言不予认可。又查明：2015年1月28日，上海市松江区小昆山镇人民政府(以下简称“小昆山镇人民政府”)松昆府(2015)8号通知：动迁安置原则为：以证计户，拆一还一；安置价格为：基本安置面积为按均价3,000元/平方米，如被动迁户不需要安置，由被动迁户家庭书面申请，并经农村宅基地使用权证上立基人签字确认，且经公证处公证后，由小昆山镇人民政府以5,000元/平方米对基本安置面积予以回购。以上事实，有《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》、《个人授权委托书》、《居间合同(出售)》、中国农业银行的转账凭证、《上海市农村宅基地使用权审核表》、证人证言及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：本案争议焦点之一，被告是否委托第三人吴国平就系争安置面积对外进行出售？对此，本院认为，虽然被告否认在《个人授权委托书》上盖章和摁手印，但无论被告是否在《个人授权委托书》上盖章和摁手印，原告作为相对人，第三人吴国平作为被告的女婿，且第三人吴国平持有《个人授权委托书》及《安置协议》的原件的情况下，原告签约时有理由相信第三人吴国平有代理权，故第三人吴国平的行为已构成表见代理，该代理行为有效。本案争议焦点之二，原告是否可以向被告主张解除《居间合同(出售)》，并要求被告返还转让款，同时承担相应的违约责任？对此，本院认为，根据《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，根据《居间合同(出售)》所载明的内容，现原告选择被告作为合同相对人符合法律规定，现被告明确拒绝履行上述合同，故原告要求解除原、被告之间的《居间合同(出售)》，本院予以支持。然根据《个人授权委托书》上载明的权限，被告仅委托第三人吴国平处理系争安置面积转让事宜，未授权委托第三人吴国平代被告收取转让款，更未委托第三人吴国平要求原告将转让款支付到第三人吴小平个人账户，故第三人吴国平出具的《收条》，以及原告向第三人吴小平的转账等，均不能证明原告就系争安置面积转让已经向被告支付了581,700元转让款，因此，原告在无法证明其已及时足额向被告支付了系争房屋房款的情况下，就无权要求被告返还转让款，更无权要求被告支付违约金。原告可另寻适格民事主体主张自己的民事权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告杨金余与被告朱秀英就坐落于上海市松江区小昆山镇汤村村柳家埭宅XXX号房屋拆迁基本安置面积买卖合同关系；二、驳回原告杨金余的其他诉讼请求。案件受理费12,890元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费17,890元，由原告杨金余负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一六年十一月十七日书 记 员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。