广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂02民终2880号 上诉人（原审原告）：谢庆军，男，1981年4月16日生，壮族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：张燕萍，女，1949年11月3日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审被告）：柳州市桂裕房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市鱼峰区雒容镇政通路**第**，组织机构代码证：71514179-8。 法定代表人：罗世贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 上诉人谢庆军因与被上诉人柳州市桂裕房地产开发有限责任公司（以下简称桂裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢庆军及其委托诉讼代理人张燕萍，被上诉人桂裕公司的委托诉讼代理人陈书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢庆军上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人谢庆军与被上诉人桂裕公司签订的《商品房买卖合同》；被上诉人退还上诉人购房款人民币555589元；被上诉人承担上诉人的购房损失人民币75070.17元,其中：契税印花税人民币16954.47元、贷款利息损失人民币559l5.7元(从2013.11.22-2016.3.31,共2年5个月，按年利率7.205％计算)、提前还贷款补偿金2200元(按提前还贷款本金的l％计算)、房屋抵押登记费550元、房屋所有权登记费550元。以上总合计人民币631759.17元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有将《商品房买卖合同》第五条的内容作为查明的事实，导致错误判决。从第五条内容看，系解决面积确认及面积差异的处理方面问题，即商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异如何确定的问题，显然合同第五条第1点是解决面积确认，第2点是解决面积误差。一审判决以只解决面积确认第1点作为定案的依据是错误的。因为这一条的内容解决的仅仅是面积和价格支付问题，不针对面积发生误差时问题的处理。其中“商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方向意按第1种方式进行处理”，即是双方自行约定，而“自行约定”的内容“第1种方式进行处理”是被上诉人打印在合同书上的，属格式化的合同，没有双方约定及同意的事实存在，且上诉人是在2016年4月得到被上诉人通知办理房产转移登记手续时，才知房屋面积差异之大。另外，合同书上“自行约定”共4条，只有第一条列有内容，其余三条均是“X”，无内容，误导了上诉人，认为只有第一条内4小点是约定的选择。综上，一审判决以双方对发生房屋面积差异时，同意按第1种方式进行处理的格式化条款为约定是错误的，被上诉人依据格式条款或者霸王条款不合理的规避了房开的责任，面积单价并不等于面积差异，对面积差异的处理上诉人没有约定，且该房屋实际建筑面积与合同约定面积误差绝对值为20.85％，符合最高法院《商品房买卖合同》司法解释第十四条(二)的规定，即购房面积误差比超过3%的，消费者有权要求解除合同，返还购房款。 被上诉人桂裕公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人没有新的事实，新的证据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人谢庆军向一审法院起诉请求：判令解除其与桂裕公司签订的《商品房买卖合同》，谢庆军将鹿寨县商铺退还给桂裕公司；桂裕公司退还谢庆军购房款人民币555589元；桂裕公司承担谢庆军的购房损失人民币75070.17元[其中：契税印花税人民币16954.47元，贷款利息损失人民币55915.7元(从2013.11.22—1016.3.31共2年5个月，按年利率7.205%计算)，提前还贷款补偿金2200元(按提前还贷款本金的1%计算)，房屋抵押登记费550元，房屋所有权登记费550元]；诉讼费用由桂裕公司承担。 一审法院认定事实：谢庆军与桂裕公司于2013年3月23日签定一份编号为2013003-147801的《鹿寨县商品房买卖合同》，谢庆军向桂裕公司购买位于鹿寨县的商铺，购房总价为人民币555589元，合同约定建筑面积共28.4㎡。随后，谢庆军向桂裕公司支付了购房首付款278589元，余下房款由谢庆军办理银行按揭进行支付。2014年2月28日，桂裕公司将商铺交付给谢庆军。2016年4月，谢庆军在办理房屋转移登记手续时得知，其向桂裕公司购买的商铺实际建筑面积为34.32㎡，超出合同约定建筑面积5.92㎡，面积误差比绝对值为20.85%，桂裕公司要求谢庆军按商铺实际面积向桂裕公司全额补足差价。谢庆军以商铺实际建筑面积与合同约定建筑面积的面积误差比绝对值已远远超出3%为由，拒绝办理房屋过户手续和向桂裕公司补足房屋面积差价。双方协商不成，谢庆军为此诉至法院。 一审法院认为，桂裕公司交付给谢庆军使用的商铺建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定面积不符，商铺实际建筑面积超出合同约定建筑面积5.92㎡，面积误差比绝对值为20.85%，确已超出谢庆军主张的面积误差比绝对值3%范围。但是谢庆军与桂裕公司双方签订的《鹿寨县商品房买卖合同》第五条第三款明确约定对于商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即“双方自行约定：以产权登记面积为准，超出或少于本合同约定面积的，据实计算……”，合同第五条的该选项已对第2种处理方式“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”进行了排除。此种合同单个条款里运用选择适用合同选项，进而排除其他选项的方式在双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条、第八条等多处合同条款中都有出现，结合双方签订的《商品房买卖合同》所有合同条款来看，在解读合同条款适用选项时，不应产生歧义。因此，在理解双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理条款时就应按合同约定，适用该条款的第1种方式进行处理，从而对第2种处理方式进行排除。谢庆军要求按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条的第2种处理方式解除合同，这一主张该院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，判决：驳回谢庆军的诉讼请求。案件受理费10118元（谢庆军已预交），适用简易程序审理减半收取人民币5059元，由谢庆军负担。 双方二审均无新证据提交。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、产权登记面积与合同约定面积发生差异，应按何种方式处理；2、合同的格式条款是否有效。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《鹿寨县商品房买卖合同》是当事人在自愿平等的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，合同的形式和内容均未违反法律、行政法规的规定，为有效合同，受法律保护。 对于第一个争议焦点，即产权登记面积与合同约定面积发生差异，应按何种方式处理的问题，双方签订的合同第五条规定：“商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：l、双方自行约定：(1)以产权登记面积为准。超出或少于本合同约定面积的，据实结算(按买卖人当时所购房屋单价计算)，结算在双方办产权证前结清，出卖人或买受人与逾期结算的，分别按本合同第七条及第九条处理。(2)×(3)×(4)×；2、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的据实结算房价款。(2)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房”。可见，双方已明确约定产权登记面积与合同面积发生差异时，同意按双方自行约定的方式处理，即以产权登记面积为准，超出合同约定面积部分据实结算。故上诉人主张双方对面积差异的处理约定不明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方应按合同约定处理面积差异问题。 对于第二个争议焦点，即合同的格式条款是否有效的问题，从该商品房买卖合同的形式来看，虽该合同系被上诉人一方提供的格式合同，但其中诸多条款包括双方争议的第五条，均提供多项选择由双方协商确定，并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，为有效条款。故上诉人既然在签订合同时选择按双方自行约定的方式处理，就应该遵守该约定。因此，对于上诉人主张该格式条款排除其权利，为无效条款，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10118元（上诉人谢庆军已预交），由上诉人谢庆军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周慧冰 审 判 员 丘洪兵 审 判 员 赵舒颖 二〇一六年十一月十七日 代书记员 雷冰宇