浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初4333号原告（反诉被告）：浙江雄风超市有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道诸三路***号。统一社会信用代码：913306817896514082。法定代表人：陈金迪，系公司董事长。委托代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨彩华，女，1970年11月27日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托代理人：魏建浩，男，1963年6月28日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。原告浙江雄风超市有限公司（以下简称雄风公司）与被告杨彩华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李荣震独任审判，于2016年5月5日、2016年6月21两次公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托代理人俞岚第二次到庭、周春芝两次均到庭，被告杨彩华及其委托代理人魏建浩两次均到庭。本案现已审理终结。原告雄风公司起诉称：被告因经营品牌内衣需要向原告租赁位于诸暨市枫桥镇学勉路57号雄风商业步行街3号商铺，双方签订了租赁合同，约定租期为两年，自2014年11月10日至2016年11月9日，总租金为77521元。合同还就租金的支付方式、其他费用的支付、违约责任等事项作出了约定。被告本应于2015年10月9日前向原告支付第二年即2015年11月10日至2016年11月9日的租金40071元及物业管理费1000元，但经原告多次催讨，被告仅支付租金6500元，剩余款项未支付。现原告起诉至本院，要求判令：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金33571元，并继续履行该合同；二、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的物业管理费1000元；三、被告按逾期交付金额的日万分之五计算至租金付清日止的违约金。被告杨彩华答辩称：原告出租的房屋没有通过公安机关消防机构的消防验收，应禁止使用。原告的狄坚贞经理也承诺过第三年的租金变更为26000元，原告在交纳了三个月的租金后经原告同意终止合同的。反诉原告杨彩华反诉称：2014年，反诉人与被反诉人就租赁商铺达成合意，并签订租赁合同，对双方权利义务作了约定。反诉人发现枫桥雄风商业步行街内无任何消防设施，整条步行街连水龙头也没有后，立即向原告负责招商的狄坚贞经理提出，其承诺会向公司反映的，但至今没有反馈。另被反诉人出租的商铺均未通过消防验收，而根据《消防法》的相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人有权请求解除合同。反诉人为此与被反诉人多次协商，要求解除租赁合同，退还保证金，但被反诉人不予理睬。现其提出反诉，要求本院判令：一、解除双方签订的租赁合同；二、被反诉人退还保证金3000元。反诉被告针对反诉答辩称：涉案房屋是建造在上世纪90年代消防法颁布之前，不受消防法的相应约束，且在竣工前取得了规划许可证和规划施工许可证，而消防法规定对单间房屋超过200平米的人员密集场所才需要办理消防验收，本案涉案房屋才30多平米，不需要办理相关手续；反诉人提出反诉应当在第一次庭审辩论结束前提出，其提出反诉已经超过了反诉期限；原告起诉的内容为给付之诉，反诉原告起诉要求解除合同为变更之诉，不能同时处理，反诉人的反诉不成立；押金可以在本案中一并处理，无需提出反诉。为证明自己主张的事实，原告雄风超市（反诉被告）向本院提供了：1、原、被告签订的租赁合同一份，以证明原、被告间的租赁关系，并就租赁期限、租金及其他费用的支付方式、违约责任等事项作了明确约定。2、工商变更登记情况，以证明诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司的事实。经质证，被告无异议。3、发票一组、收款收据一份，以证明被告向原告支付租金及物业管理费的情况。4、建设工程规划许可证、施工许可证（均系复印件），以证明涉案房屋可以依法出租。5、房产证、原告与案外人签订的房屋租赁合同（均系复印件），以证明原告具有转租权。上述证据经质证，被告对真实性均无异议。被告（反诉原告）杨彩华向本院提供了：6、诸暨市公安消防大队出具的说明一份，以证明原告（反诉被告）未办理有关消防手续。经质证，原告认为说明上是枫桥雄风超市未办理消防手续，与本案没有关联性，即使需要办理也应由被告办理。7、收款收据，以证明被告缴纳押金2000元的事实。经质证，原告认为，被告依约履行合同后，押金会予退还。双方存在房屋租赁关系的事实本院予以认定。本案的争议焦点主要为：一、反诉原告提出反诉是否超过期限；二、反诉原告杨彩华是否有权解除租赁合同。本院现结合上述证据对争议焦点分析认证如下：双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据均予以确认。对争议焦点一，本院于2016年5月5日第一次开庭对本案进行审理，因事实部分未查清，本院又于2016年6月21日第二次对本案公开开庭审理。被告杨彩华在第一次庭审答辩时，就明确提出反诉请求，其在一审法庭辩论结束前提出反诉未超过法律规定的期限。且为了减少讼累，避免浪费司法资源，本院亦认为有必要将被告杨彩华提出的反诉请求与本诉合并审理。争议焦点二，《消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”原告雄风超市将土地使用权人为绍兴市枫桥酒厂的土地及房屋租赁后，改造成枫桥雄风商业步行街，并在内开设一家大型超市，原告将其中的两间商铺转租给原告。该商业步行街显然属于人员密集场所。被告提供的证据6表述“经业务系统查询，枫桥雄风超市（原诸暨雄风物流有限公司）未有消防手续办理记录。诸暨市公安消防大队”。本院为了核实相关情况，于2016年7月7日对诸暨市公安局消防大队大队长董华军作了询问笔录，董华军在笔录中陈述，浙江雄风超市有限公司将原绍兴市枫桥酒厂的土地及房屋改造成商业步行街后，应来办理消防手续，但不知何故未来办理。现原告未通过公安机关消防机构的消防验收、备案，存在安全隐患，被告有权解除租赁合同。综上述，本院经审理查明：2013年2月28日，诸暨雄风物流有限公司与绍兴市枫桥酒厂签订租赁合同，将绍兴市枫桥酒厂位于诸暨市枫桥镇学勉路57号的土地及房屋租赁后，改造成枫桥雄风商业步行街。2014年8月18日，诸暨雄风物流有限公司与被告签订租赁合同，约定原告将位于诸暨市枫桥镇学勉路57号（原枫桥酒厂）雄风商业步行街3号商铺转租给被告，租期为两年，自2014年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为37450元，第二年租金为40071元，物业管理费每年为1000元，第一年的租金及物业管理费于2014年10月9日前一次性付清，第二年的租金及物业管理费于2015年10月9日前付清。被告若延迟交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金。被告付清了第一年的租金及其他费用，第二年的租金及物业管理费至今未支付。2014年10月15日，被告杨彩华向原告交纳了水电押金3000元。另查明：原告经营的枫桥雄风商业步行街未向公安机关消防机构申请消防验收。再查明：诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司。本院认为，双方签订租赁合同，出于真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。本案涉案商铺位于枫桥雄风商业步行街内，人员密集，原告将绍兴枫桥酒厂的土地及房屋租赁后改建为枫桥雄风商业步行街，作为商业步行街的经营主体，追逐利润固然重要，但安全问题是一切生产经营活动的前提条件，其应向公安机关消防机构申请消防验收。现原告未向公安机关消防机构办理验收手续，存在安全隐患，原告以此为由请求解除双方的租赁合同并返还押金3000元，应予支持。但被告在合同解除前应按约支付房屋租金。因本判决生效之日已超过合同约定的租赁期限2016年11月9日，原告要求被告支付第三年度的欠付的租金33571元及物业管理费1000元亦应予以支持；鉴于双方的租赁合同已解除，依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后的法律效果不表现为违约责任，原告主张被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原告浙江雄风超市有限公司与被告杨彩华的租赁合同关系；二、被告杨彩华支付原告浙江雄风超市有限公司自2015年11月10日至2016年11月9日止欠付的租金33571元及物业管理费1000元，合计34571元；三、反诉被告浙江雄风超市有限公司返还反诉原告押金3000元；四、上述第二、三项相抵，被告杨彩华应支付给原告浙江雄风超市有限公司31571元，款限本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告浙江雄风超市有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费746元，依法减半收取373元，由原告浙江雄风超市有限公司负担35元，由被告杨彩华负担338元；反诉案件受理费332元，依法减半收取166元，由反诉被告浙江雄风超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  李荣震二〇一六年十一月二日书 记 员  骆未腾