上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13260号原告张勇(反诉被告)，男，1972年4月28日出生，汉族，住上海市。原告朱蕾(反诉被告)，女，1972年10月4日出生，汉族，住上海市。上列两原告共同委托代理人章丽丽，上海同盛达律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人王建芳，上海融宁律师事务所律师。被告张超美(反诉原告)，男，1960年4月13日出生，汉族，住上海市。被告周勤(反诉原告)，1961年2月22日出生，汉族，住上海市。上列两被告共同委托代理人刘洋，北京市中咨律师事务所上海分所律师。原告张勇、朱蕾与被告张超美、周勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，被告张超美、周勤以相同案由提出反诉，本案依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇、朱蕾及其共同委托代理人王建芳，被告张超美、周勤的共同委托代理人刘洋、被告周勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇、朱蕾诉称，原、被告及上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称信义公司)于2016年2月24日签订了《买卖定金协议》，约定原告向被告购买位于上海市武昌路XXX号南部1704室房屋(以下简称系争房屋)，房屋成交价格为258万元。随后原告向被告支付了定金10万元。2016年2月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及《补充协议》。买卖合同约定：系争房屋转让价款为258万元，并确认在2016年6月15日前，原、被告共同向房地产交易中心办理转让房屋过户手续。买卖合同签订后，原告按约向被告支付房款80万元(包括定金10万元)。被告收取房款后以各种理由拒绝协助原告办理房产买卖的相关银行贷款及房产税审核等手续。期间，虽经原告及信义公司多次催促，均未果。2016年6月15日，原告已准备放弃申请贷款而以现金支付剩余房款，被告也未按约配合原告办理产权过户手续。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。被告拒不配合办理房屋买卖的银行贷款相关手续及办理产权过户手续的行为显属严重违约。经协商未果，原告诉至法院，要求判令原、被告继续履行双方签订的买卖合同，被告立即配合原告办理房屋产权过户手续；判令被告支付逾期办理房产过户的违约金(自2016年6月16日起至产权过户之日止，按已付房款80万元的日万分之五的标准计算)。被告张超美、周勤辩称及反诉称，不同意原告诉请，原、被告签订合同后，被告没有任何违约行为，原告则存在三方面违约行为，合同约定原告应于签订合同后60日内申报房产税等相关手续，但原告于2016年6月6日才去申请住房情况查询，远远超过合同约定的日期；其6月12日才具备购房资格。合同未约定被告应如何配合原告贷款，被告仅需提供银行账号；补充协议约定原告需先将其名下的房产去名，原告应于6月10日前办完贷款手续，但原告6月12日才具有贷款资格和购房资格。原告的违约行为导致合同目的无法实现，故被告提起反诉，要求法院判决解除双方签订的买卖合同、补充协议、《买卖定金协议》中有关买卖房屋的所有条款；判令原告向被告支付违约金516,000元(房屋总价的20%)。原告对反诉辩称，不同意被告反诉请求，原告不存在任何违约行为，原告一直催促被告履行合同，但被告一直不予配合。买卖合同约定双方于2016年6月15日进行房屋产权过户，当时原告已经准备好房屋余款178万元至房地产交易中心等待被告，但被告没有出现。《买卖定金协议》是原、被告及中介三方签订的，原、被告是不能解除的。本院经审理认定事实如下：系争房屋为两被告名下共有的房产。2016年2月24日，原、被告经上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称信义公司)居间介绍就系争房屋签订了《买卖定金协议》(以下简称定金协议)。原告向被告支付了定金10万元。次日，原、被告就系争房屋签订买卖合同，约定：原告受让被告自有的系争房屋；转让价款共计258万元；双方确认在2016年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算。逾期超过十五日后仍未付款的，除原告应向被告支付十五日违约金外，被告有权单方面解除合同，并应书面通知原告，原告承担赔偿金额为总价款的20%；被告未按本合同约定期限将上述房地产实际交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日违约金外，原告有权单方面解除合同，并应书面通知被告，被告承担赔偿金额为总价款的20%。买卖合同补充条款(一)约定：原告可以自行向贷款银行申请178万元用于支付部分房款，原告应于2016年6月10日前完成贷款审批手续，若因原告原因造成贷款不足，则任何不足部分均由原告在前述期限内以现金方式补足并于双方办理产权过户手续当日直接支付被告；原告应于签订本合同后陆拾日内至房地产交易中心办理名下住房情况查询及房产税申报相关手续；买卖合同附件三付款协议约定：原告应于被告办理抵押注销手续后且2016年2月29日之前支付被告首付款60万元(含定金)；原告应于2016年3月1日之前支付被告第二期房款20万元；2016年6月10日之前，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料(原告之贷款经贷款银行审批通过且备齐贷款不足部分，取得原告之上海市个人住房房产税认定通知书)向房地产交易中心申请办理产权过户手续；待本交易经房地产交易中心登记完毕后七日内，原告应支付被告第三期房款178万元，由原告贷款银行直接支付被告；待贷款银行将贷款发放到被告指定账号后三日内，双方应对房屋验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，被告应将系争房屋交付原告。当日，原、被告签订《补充协议》，约定：双方于2016年2月25日签订关于系争房屋的买卖合同，交易中产生的一切双方交易税费及中介服务费都由原告独自承担；因原告家庭名下已拥有三套住房，需去除两套房屋的产权份额方能办理本交易产权过户手续，双方对上述情况表示知晓，并且确认买卖合同具备完全法律效力。后原告分别于2016年2月29日、3月1日支付被告房款50万元、20万元。2016年5月18日，信义公司员工曾某某短信通知被告配合原告办理贷款，被告回复称需对方出具其两套房子去名的证明材料。次日，信义公司向被告送达《告知函》，主要内容为：原告正在办理其家庭名下房产去名、房贷等事宜，部分事项需要被告予以配合，信义公司已通过短信、微信等形式通知，但被告至今未回复确认协助办理。如被告未能在2016年5月20日前配合办理贷款，将导致房贷审批手续完成时间的推迟。2016年6月6日，原告向上海市地方税务局虹口区分局申请房产税查询，上海市房屋状况信息中心于2012年6月12日出具《查询结果》，载明原告2016年6月6日名下仅有一套产权房屋。2016年6月7日，曾某某短信通知被告，称原告已办理好其家庭名下两套房产去名手续，符合限购政策规定，具备购房资格，并备齐剩余房款178万元，双方可按约定时间6月15日办理过户及交房等。被告回复称至今未看到原告房产去名的证明材料。曾某某遂将《查询结果》照片发送给被告，并附言：买方的查房结果出来，确认有购买资格，请于15日前按合同约定过户。2016年6月13日，曾某某短信通知被告于6月15日早上9点在虹口区交易中心过户。2016年6月15日，被告向曾某某短信发送致原告的《告知函》照片，载明：关于买卖合同履约未果一事，因原告违约行为造成合同不能履行，违约行为有：原告未在合同签订后六十日内至房地产交易中心税务部门办理名下住房查询及房地产税申报手续，没有出具上海市个人住房房产税认定通知书；原告没有在2016年6月10日前备齐产权过户所需的一切材料，造成无法向房地产交易中心申请办理产权过手续。当日，原告与信义公司至虹口区房地产交易中心，被告未到场。原告提供的《银行卡客户交易查询》显示当日该银行卡账户余额为178,050.28元。审理过程中，原告撤回了要求判令被告支付逾期办理房产过户的违约金的诉讼请求，并申请将购房余款178万元支付至本院代管。上述事实，有原告提供的定金协议、买卖合同、补充协议、收款收据、告知函、查询结果、银行卡客户交易查询、短信、微信记录，被告提供的短信记录、告知函，证人曾某某的证言以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告在合同中明确约定了双方赴房地产交易中心办理过户的期限，其中合同主文约定的时间为6月15日，附件中约定的时间为6月10日，同时也约定了原告以贷款形式支付第三期房款，如贷款申请未通过或额度不足的，应当以现金补足剩余房款。根据原、被告提供材料及证人证言，原告在6月15日前已准备以现金形式支付剩余房款，信义公司亦将此情况告知被告并通知了产权过户的时间、地点，而被告以原告违约为由没有履行收取房款、产权过户的合同义务。被告辩称原告未按约在签订合同后六十日内完成其名下房产去名并完成税务申报，未能在6月10日前完成贷款审批，从双方签订买卖合同之后的履约情况来看，原告确在上述合同履行细节方面存在一定瑕疵，然被告未进行必要配合亦是导致原告未能及时完成的原因之一。关于原告名下产权去名、完成贷款以及准备材料等合同细节约定均是为保障买卖合同顺利履行，原告于合同约定的过户期限前达到购房资格并备齐剩余房款，如此时被告按约收取房款并配合产权过户，其核心利益并无损失，双方亦早已实现买卖合同目的。然而被告以原告违约为由拒绝继续履行买卖合同，有违诚信原则，故被告无权单方面解除合同。现原告起诉要求被告继续履行合同，双方约定支付房款、办理过户的期限虽已超过，但双方并未就解除买卖合同达成一致，买卖合同也无法定或约定的解除事由，原告要求被告继续履行合同于法有据，本院予以支持；被告反诉要求解除合同、原告支付违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方仍需就剩余房款的支付期限、方式以及产权过户时间等问题协商一致，为防止合同各方恶意拖延造成一方损失，本院根据交易习惯酌情确定原告支付被告剩余房款的期限及原、被告办理产权过户的期限。其余未尽事宜，原、被告应遵循诚实信用原则依据原合同约定履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，原告张勇、朱蕾应支付被告张超美、周勤购房余款178万元；二、上述第一条付款义务履行完毕后3日内，双方对上海市武昌路XXX号南部1704室房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告张超美、周勤将上述房屋交付给原告张勇、朱蕾；三、上述付款义务履行完毕后3日内，被告张超美、周勤应配合原告张勇、朱蕾办理上海市武昌路XXX号南部1704室房屋的产权过户手续，将该房屋产权变更至原告名下，所涉相关税、费，全部由原告张勇、朱蕾负担；四、驳回被告张超美、周勤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由被告张超美、周勤负担；本案反诉受理费4,480元，由被告张超美、周勤负担。财产保全申请费5,000元，由被告张超美、周勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  张廷奎二〇一六年十一月二十九日书 记 员  王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。