四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民初字第00560号原告（反诉被告）：四川省青龙湖建筑工程有限公司，住所地四川省成都市成华区长天路2号6幢1单元7楼14号。法定代表人：朱世荣，总经理。委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川西博苑实业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇成洛大道5899号。法定代表人：高卫红，董事长。委托诉讼代理人：唐勇，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：白强，四川明炬律师事务所律师。原告（反诉被告）四川省青龙湖建筑工程有限公司（以下简称青龙湖公司）与被告（反诉原告）四川西博苑实业有限公司（以下简称西博苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。青龙湖公司的委托代理人姚祖刚、龙梦雅，西博苑公司的委托代理人唐勇、白强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙湖公司诉称：2009年3月16日，青龙湖公司与西博苑公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》，合同约定青龙湖公司购买西博苑公司开发建设的位于成都市龙泉驿区成都市水产物流中心编号为42幢的房屋，房款总价暂定为13167560元。双方约定，西博苑公司应当在2009年3月26日前将验收合格的房屋交付给青龙湖公司。双方还约定，当办理产权证及国土证的法律政策条件成立时，西博苑公司应当在3日内通知青龙湖公司，并协助青龙湖公司在30日内办理完毕该房合法产权证和国土证，若西博苑公司无故不协助办理，每逾期一天承担违约金3000元。合同及补充协议签订后，青龙湖公司按约支付了相应的款项，但西博苑公司未按约向青龙湖公司交付合同约定的房屋，经青龙湖公司多次敦促西博苑公司履行义务，但其一直以种种原因拖延推诿，其行为已严重违反双方合同的约定，故青龙湖公司提起诉讼并请求：一、请求依法判令西博苑公司向青龙湖公司交付位于成都市龙泉驿区成都市水产物流中心编号为42幢的房屋；二、由西博苑公司承担本案诉讼费用。审理过程中，青龙湖公司认为在其不知情的情况下，西博苑公司已于2014年3月19日将案涉房屋抵押至哈尔滨银行成都分行名下并办理了抵押权登记，为西博苑公司的2.86亿元债务作抵押担保，抵押期限截止于2029年3月18日，且西博苑公司已擅自将部分房屋对外出租，西博苑公司已构成根本违约，案涉买卖合同已无法继续履行。故青龙湖公司变更其诉讼请求为:一、解除双方于2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》；二、判令西博苑公司向青龙湖公司返还已支付的购房款共计人民币9067212.79元和利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍支付，从每笔款项自收到次日起至全部购房款返还之日止。三、判令西博苑公司支付损失赔偿金9067212.79元；四、由西博苑公司承担本案诉讼费用。西博苑公司辩称：一、针对青龙湖公司变更后的诉讼请求，西博苑公司同意解除双方于2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》。二、导致合同的解除，双方均负有责任。合同签订后，青龙湖公司仅在2009年3月25日、4月3日、4月22日共计支付了购房款140万元，2010年2月支付了237万元，共计支付377万元。在扣除约定抵扣的款项外，青龙湖公司尚应支付购房款700余万元，在其后长达4年的时间内，青龙湖公司没有支付购房款，也没有要求西博苑公司交付房屋。双方的实际行为表明双方均未继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》。三、青龙湖公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张损失赔偿金，因西博苑公司不属于房地产开发企业，故该司法解释不适用于本案。四、西博苑公司同意返还青龙湖公司已经支付的377万元，并按中国人民银行的同期贷款利率支付利息。其他的款项属于工程欠款及利息、担保费等，仅是双方约定抵扣购房款，并非青龙湖公司支付的购房款，其要求西博苑公司返还的理由不能成立，该两笔款项的支付与本案不是同一个法律关系，不属于本案的审理范围。西博苑公司反诉称：2006年3月11日，双方签订《建设工程施工合同》，青龙湖公司承建西博苑公司的龙泉水产物流批发市场工程。工程结算价10749613.69元，截止2008年，西博苑公司已经支付7150969元，扣除施工用电费50141.92元，使用临时房屋费4786元，代扣税金537480.68元，西博苑公司尚欠青龙湖公司工程款3006236.09元。2007年2月3日、2008年3月7日，双方当事人及四川省蓉东实业开发有限责任公司签订《协议》，四川省蓉东实业开发有限责任公司为西博苑公司贷款提供有偿担保，西博苑公司已支付担保费80万元，尚欠2008年及2009年担保费72万元。2009年3月16日，双方签订案涉合同及补充协议，约定青龙湖公司向西博苑公司购买案涉房屋，房款总价13167560元，付款方式为：抵工程款3608644.69元及利息，抵担保金72万元，2009年4月16日前付200万元，2010年1月31日前付300万元，余款在2012年3月16日前付清。合同签订后，青龙湖公司仅在2009年、2010年支付了377万元，扣除约定的款项外，尚欠700余万元未支付。在其后长达4年的时间内，青龙湖公司未支付购房款也未要求交付房屋，双方的实际行为表明双方均未继续履行案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，故西博苑公司提起反诉并请求：解除双方于2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》。青龙湖公司就反诉答辩称：同意解除合同。对于西博苑公司所主张的青龙湖公司存在“未支付购房款、未要求交付房屋”的事实不予认可，其所提出的解除合同的法律依据亦不正确。对于款项，双方约定是明确的。经审理查明：西博苑公司为有限责任公司，于2005年1月成立，其经营范围为：房地产开发、房屋租赁等，后经营范围于2014年10月14日发生变化，其中的“房地产开发”不再作为西博苑公司的经营范围。2006年3月，青龙湖公司与西博苑公司签订《建设工程施工合同》，由青龙湖公司承建西博苑公司开发的水产批发市场工程。双方于《建设工程施工合同中》对于工程款的支付方式约定为：工程主体完工并经检查验收合格后，支付合同总价款的25%，竣工验收合格后支付至合同价款的50%，6个月内支付至结算额的95%，余下的5%待保修期满后结清。竣工验收后工程余款55%按同期贷款利息支付资金占用费。工程于2006年12月29日竣工验收后并于2007年1月由青龙湖公司向西博苑公司进行了移交。2009年2月，双方完成工程结算，工程总价款为10749613.69元。2009年3月16日，青龙湖公司与西博苑公司签订《商品房买卖合同》约定：青龙湖公司购买西博苑公司开发建设的位于成都市龙泉驿区成都市水产物流中心编号为42幢的房屋，房屋总价款13167560元，约定的交房期限为2009年3月26日前。合同对于其他权利义务亦进行了相应的约定。2009年3月16日，双方当事人以及四川省蓉东实业开发有限责任公司签订《商品房买卖合同付款补充协议》载明：就2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》的付款方式达成如下补充协议。一、青龙湖公司购买西博苑公司房款总价暂定为13167560元，青龙湖公司首先用下列三部分款项折抵：1、西博苑公司尚欠青龙湖公司修建龙泉水产物流批发市场工程款3608644.69元；2、西博苑公司应付青龙湖公司工程款利息，该利息经双方协商，按年利率10%计算，计算至2009年3月16日止，利息具体金额由双方按原施工合同有关约定另行计算；3、西博苑公司应付四川省蓉东实业开发有限责任公司2008年度担保金40万元和2009年度担保金32万元，四川省蓉东实业开发有限责任公司同意用该72万元折抵青龙湖公司应付西博苑公司的房款。二、青龙湖公司应付房款经第一条的约定折抵后，付款方式为2009年4月16日前付200万元，2010年1月31日前付300万元，余款在2012年3月16日前付清，逾期未付清，按同期银行贷款利息计息。三、2010年3月16日至2012年3月15日期间，青龙湖公司以可用土地为西博苑公司向银行贷款提供担保，不收取担保费，具体担保事宜另行协商。四、当办理青龙湖公司所购房屋产权证、国土证的法律政策条件成立时，西博苑公司应当在3日内通知青龙湖公司，并协助其在30日内办理完毕该房合法产权证和国土证。若西博苑公司无故不协助办理，每逾期一天承担违约金3000元。青龙湖公司若用该房产权证向银行抵押贷款，所得款项优先用于支付西博苑公司部分款项。青龙湖公司办证时，应向西博苑公司补交土地出让金，具体金额双方另行协商，但青龙湖公司按建筑面积每平方米分摊土地出让金不超过400元。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》签订后，青龙湖公司在2009年3月25日支付20万元，4月3日支付100万元，4月22日支付20万元，2010年2月支付了237万元，共计支付377万元购房款。另查明，2014年3月19日，西博苑公司与哈尔滨银行股份有限公司成都分行签订《抵押合同》，将案涉房屋抵押给银行用于借款担保，抵押期限为2014年3月19日至2029年3月18日止。上述事实，有青龙湖公司提供的双方当事人的营业执照复印件，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》、《建设工程施工合同》及验收报告、结算汇总表，支付款项明细及依据，西博苑公司提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》，收款收据，《抵押合同》及房屋信息摘要以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，享受权利。双方在审理过程中一致同意解除合同，属当事人自由处理范围，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。其次，依据双方所签订的《商品房买卖合同付款补充协议》的约定，西博苑公司尚欠青龙湖公司的工程款金额为3608644.69元，故西博苑公司主张尚欠工程款3006236.09元的事实不能成立，本院不予确认。前述360余万元的工程欠款应当支付利息，因双方对于工程款的支付具体情况均未详细列明，且不能就利息的计算结果达成一致，为计算的方便，结合双方《建设工程施工合同》中约定的工程款支付方式：“工程主体完工并经检查验收合格后，支付合同总价款的25%，竣工验收合格后支付至合同价款的50%，6个月内支付至结算额的95%，余下的5%待保修期满后结清。”，本院确定以欠付的3608644.69元为基数，从竣工验收之日起往后推6个月（即2007年6月30日）起至2009年3月16日止，按照双方约定的年利率10%计算利息，利息金额为617479.2元（本院注：2007年6月30日至2009年2月底共20个月，再加上2009年3月16日的计算天数16天利息）。故，截止于2009年3月16日，工程款本息合计3608644.69元+617479.2元＝4226123.89元。依据双方在《商品房买卖合同付款补充协议》中的约定，该4226123.89元应当视为青龙湖公司已向西博苑公司支付的购房款。同时，双方约定另有72万元担保费亦视为青龙湖公司已向西博苑公司支付的购房款，故在双方《商品房买卖合同》签订时，青龙湖公司已经以其他应收款项折抵购房款的方式向西博苑公司支付了购房款4966123.89元。西博苑公司抗辩认为工程款本息及担保费与购房款不属同一法律关系，应当另案处理的主张于法无据，本院不予支持。《商品房买卖合同》签订后，青龙湖公司又于2009年3月25日支付20万元，4月3日支付100万元，4月22日支付20万元，2010年2月28日支付了237万元，共计支付377万元购房款，故本案中青龙湖公司共计向西博苑公司支付的购房款为8716123.89元。鉴于双方均同意解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，西博苑公司应当将8716123.89元返还给青龙湖公司。第三、从双方约定的履行时间先后看，西博苑公司应当在2009年3月26日交房，青龙湖公司在其后的时间内分别支付剩余购房款。从履行的情况看，西博苑公司并未在约定的期限前交付房屋且至今未向青龙湖公司交付房屋，同时，西博苑公司在未得到青龙湖公司同意的情况下，即将双方买卖之标的房屋用于向银行借款抵押之用，其行为违反了合同约定，虽然青龙湖公司亦未按约定足额支付剩余购房款，但因西博苑公司违约未交房在先，青龙湖公司暂停支付相应购房款属行使先履行抗辩权的表现，故青龙湖公司未按期付款的行为并不构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因西博苑公司违反合同约定，故应当向青龙湖公司承担损失赔偿责任。对于青龙湖公司要求西博苑公司支付已付购房款资金利息的诉讼请求，本院予以支持。利息的具体计算方法是：1、从2009年3月16日起，以4966123.89元（注：折抵的款项）为基数计算利息至前述金额清结之日止；2、从2009年3月25日起，以20万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；3、从2009年4月3日起，以100万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；4、从2009年4月22日起，以20万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；5、从2010年2月28日起，以237万元为基数计算利息至前述金额清结之日止。利息计算的标准均应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为准。青龙湖公司要求以1.5倍银行利率计算利息的主张，理由不能成立，超出本院确认的利息标准的部分，本院不予以支持。第四、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，西博苑公司在签订案涉合同时系房地产开发企业，案涉房屋属于其开发的商品房，故案涉《商品房买卖合同》应当受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。该解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”本案中，西博苑公司不仅未能按约交付房屋，且在未告知青龙湖公司的情况下，又将买卖的标的房屋用于其自身借款抵押担保所用，符合前述司法解释条文所规定的情形，西博苑公司应当向青龙湖公司承担该司法解释所规定的赔偿责任。结合本案案情，本院酌情确定该赔偿责任为已付购房款的20%，即8716123.89元×20%＝1743224.77元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下：一、双方于2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同付款补充协议》于本判决生效之日起解除。二、限期四川西博苑实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款8716123.89元给四川省青龙湖建筑工程有限公司并支付利息，利息的计算方法是：1、从2009年3月16日起，以4966123.89元为基数计算利息至前述金额清结之日止；2、从2009年3月25日起，以20万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；3、从2009年4月3日起，以100万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；4、从2009年4月22日起，以20万元为基数计算利息至前述金额清结之日止；5、从2010年2月28日起，以237万元为基数计算利息至前述金额清结之日止。利息计算的标准均应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为准。三、限期四川西博苑实业有限公司于本判决生效之日起十日内向四川省青龙湖建筑工程有限公司支付赔偿款1743224.77元。四、驳回四川省青龙湖建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100805元，由四川省青龙湖建筑工程有限公司负担40675元，由四川西博苑实业有限公司负担60130元。反诉案件受理费50402元，由四川省青龙湖建筑工程有限公司负担25201元，由四川西博苑实业有限公司负担25201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 张 琦代理审判员 王 嫘人民陪审员 向际宪二〇一六年十一月二十三日书 记 员 赵云平