江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0211民初2821号 原告：谈国良，男，1963年2月20日生，汉族，住无锡市南长区。 委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林佳业，江苏法舟律师事务所实习律师。 被告：无锡融创绿城湖滨置业有限公司，住所地无锡市滨湖区蠡湖大道**蠡湖大厦**。 法定代表人：田强，该公司董事长。 委托代理人：闫侠，该公司员工。 委托代理人：戚向辉，该公司员工。 原告谈国良诉被告无锡融创绿城湖滨置业有限公司（以下简称融创绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告谈国良的委托诉讼代理人杜峥，被告融创绿城公司的委托诉讼代理人戚向辉到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告谈国良向本院提出诉讼请求：判令融创绿城公司向其支付逾期交房违约金3556438.88元（以2300万元为基数，自2013年7月1日起至2016年2月20日止按银行同期贷款利率计算）。事实理由：2013年3月9日，其与融创绿城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其向融创绿城公司购买房屋一套，2013年6月30日前交付房屋。其按约付款2300万元，并至房屋现场查看，发现房屋立柱、墙面等存在严重质量问题，遂向融创绿城公司提出整改。其后，融创绿城公司一直未就整改结果正式告知其，亦未通知其收房。直至2016年2月3日，融创绿城公司向其发出《房屋入伙通知书》一份，告知其房屋已建设完成并通过各项验收，具备交付条件，于2016年2月20日办理入住手续。其认为，出卖人发出交房通知书是启动房屋交付程序的前提条件，融创绿城公司至2016年2月才向其发出交房通知，严重违约，构成逾期交房，应当承担相应责任。合同约定的每日万分之一的违约金显著过低，故要求按照人民银行同期贷款利率主张违约金。 被告融创绿城公司辩称：1、谈国良的起诉已超过诉讼时效，合同约定于2013年6月30日前交房，距起诉时已超过两年。2、涉案房屋已在2013年6月21日通过验收，其已通过邮寄快递及报纸公告等形式履行了通知义务，其也未收到过谈国良关于房屋质量问题的报修记录。谈国良系因自身原因迟迟不办理收房手续，其并不存在过错，不应承担违约责任，请求驳回诉请。 经审理查明：2013年3月9日，谈国良（买受人）与融创绿城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：谈国良向融创绿城公司购买蠡湖香樟园4-52号房屋一套，总价2300万元，2013年3月9日前付款500万元，2013年3月25日前付款1800万元；融创绿城公司于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经单体验收合格并符合合同约定的商品房交付谈国良；若逾期交付，自最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。关于房屋交接，双方在合同正文第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方另在补充协议第七条约定：1、在商品房达到交付使用条件后，出卖人可通过电话（含手机短信）、传真、E-mail、邮递或在无锡市本地报纸《无锡日报》发布入住公告或按本补充协议第十五条约定的任一方式向买受人发出《房屋交接通知书》；出卖人发出通知后，则出卖人即履行向买受人告知交房的义务；2、买受人应在《房屋交接通知书》规定的交房时间内到出卖人处办理房屋交付手续，买受人不应拒绝提前收房；如买受人仍未按时接受商品房，则自《房屋交接通知书》规定的交接期限的最后一日起视出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人，自视为交付之日起，有关商品房的所有风险由买受人承担；3、即使买受人未能收悉《房屋交接通知书》，买受人仍有义务按买卖合同所约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续；4、如果买受人所购商品房在签订买卖合同时已具备交付条件的，则买受人应在签约时自行向出卖人领取《房屋交接通知书》，并于房屋总价款全部到账时与出卖人办理房屋交接手续，如买受人未能自行领取的，则视出卖人已按约履行了通知义务。补充协议双方落款处上方载明“买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议系双方的真实意思表示。本补充协议的签署是双方协商一致的结果，因此体现了买卖双方的共同利益”。 另查明：2013年3月25日，谈国良已向融创绿城公司支付房款2300万元。涉案房屋于2013年6月21日通过竣工验收备案。融创绿城公司于2013年6月23日在无锡日报刊登了交房公告，载明：“尊敬的融创绿城蠡湖香樟园2-7地块法式合院21、22……51、52单元的业主：感谢您购买我公司开发的蠡湖香樟园项目。我司现已获取竣工综合验收备案表，并具备交付条件。请您按《房屋交接通知书》明确的时间、地点前来、地点前来办理交房手续咨询电话：0510-8117****物业公司咨询电话：0510-8507****特此公告！” 再查明：2016年2月3日，融创绿城公司向谈国良发送《房屋入伙通知书》一份，载明：蠡湖香樟园2-7地块4幢52单元及095号车位已建设完成，且已通过政府规定的各项验收，已具备交付条件；请于2016年2月20日至蠡湖香樟园2-8地块尊蓝会所办理入住手续。 为支持抗辩意见，融创绿城公司提交EMS邮件详情单（寄件人存联）一份，显示由融创绿城公司向谈国良邮寄《房屋交付通知书》，融创绿城公司述称其在2013年6月30日前通过EMS向谈国良在内的业主发送了《房屋交付通知书》。谈国良质证意见为该EMS邮件详情单没有日期，也没有其他证据予以佐证，不认可其真实性，且融创绿城公司在报纸上发布交房通知不是法律认可的书面通知方式，补充协议中关于融创绿城公司可通过报纸公告形式通知的约定系格式条款，免除或限制了融创绿城公司的责任，显著加重了其责任，属于格式条款无效情形，在没有特别提醒说明的情形下，应认定为无效。 庭审中，谈国良陈述到在2013年6月30日前购房时即查看过房屋，当时处于未竣工验收状态；下半年，其查看房屋发现质量问题，要求整改，此后因房屋系投资并非急于居住，故未一直催促融创绿城公司交房，等待通知，直至2016年2月收到通知。关于质量问题及整改，本案中谈国良未提供证据证明。 上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、发票、无锡日报、房屋入伙通知书、EMS邮件详情单及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：谈国良与融创绿城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规强制性规定，依法有效，对双方均具有约束力。 诉讼时效，应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。本案中，双方合同明确约定了交付房屋的具体日期为2013年6月30日前。在此日期后，若融创绿城公司未履行交付房屋的义务，谈国良应当知晓自身的权利被侵害。违约行为一经发生，侵害合法权益的事实即已确定，权利人即可行使相应的诉讼权利；而违约金按日计算的约定只是对如何确定债务人应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并非因此种约定而重新产生了新的债务。融创绿城公司在2016年2月3日发送相关通知，也仅表明其愿意继续履行交付房屋的意思表示，对违约金问题并未涉及。故对融创绿城公司诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。 关于双方补充协议第七条的相关约定，该条款主要系就合同履行中出卖人的通知义务的具体履行进行的具体约定，并不符合合同法规定的免除融创绿城公司一方责任、加重谈国良一方责任或是排除谈国良主要权利的情形。买卖合同的主要要义是商品交易，本案中双方合同明确约定了交付期限，所涉标的房屋亦系不动产，能够明确交付地点。通知仅为信息的传达，双方约定的通知方式能够达到买受人谈国良知晓房屋已达可交付状态的目的，且在协议最后亦明确注明双方对协议内容知晓，另外相应表述并无专业词汇、一般民众亦能够理解，故对谈国良该条款无效的主张，本院不予支持。融创绿城公司仅提供了EMS邮件详情单（寄件人存联）,在该邮件单未载明寄送时间且无其他证据佐证系2013年6月30日前寄出的情况下，对融创绿城公司已通过该邮件向谈国良寄送《房屋交付通知书》的抗辩，本院不予支持。 虽然融创绿城公司未能证明已通过邮寄或当面向谈国良送达书面交房通知，但其已依约定在无锡日报发布了相应的交房通知，应视为已履行了相应的通知义务。且根据谈国良的陈述，其在约定的交房期限前后，均查看过房屋，在长达近三年的时间里其亦未向融创绿城公司催收房屋，在其未能提供证据证明房屋存在符合拒收情形的情况下，显然属于放任损失的扩大。 综上，对谈国良主张逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 驳回原告谈国良的诉讼请求。 本案案件受理费35252元，由原告谈国良承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费35252元（账户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。 （此页无正文） 审 判 长  吴传杰 人民陪审员  高丽娟 人民陪审员  蒋玲玲 二〇一六年十一月九日 书 记 员  张彬琳 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法通则》： 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》： 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》： 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。