上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0118民初9575号 原告王宏斌(第一原告)，男，1976年10月28日出生，汉族，户籍地安徽省六安市，现住上海市青浦区。 原告尤海霞(第二原告)，女，1979年4月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。 两原告共同委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。 两原告共同委托代理人花伟，上海东炬律师事务所律师。 被告高震宇(第一被告)，男，1977年2月21日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。 被告杨丽艳(第二被告)，女，1980年9月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。 委托代理人高震宇(被告杨丽艳之夫)。 被告高文心(第三被告)，女，2007年11月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。 法定代理人高震宇(被告高文心之父)。 原告王宏斌、尤海霞诉被告高震宇、杨丽艳、高文心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2016年10月14日公开开庭进行了审理，原告王宏斌、尤海霞及其委托代理人徐纯晔、花伟、被告高震宇并作为第二被告的委托代理人及第三被告的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宏斌、尤海霞诉称：两原告与第一、第二被告通过上海住商不动产签订《购房协议书》，约定两原告以人民币260万元的价格购买三被告所有的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋。付款方式为：第一期支付定金10万元；第二期首付于2016年7月31日支付50万元，2016年9月15日支付50万元；第三期于2016年10月30日左右支付70万元并办理过户；第四期剩余80万元以银行贷款方式支付。现两原告已经按约支付房款60万元，然被告于2016年8月15日向两原告送达了不再继续履行合同的通知，两原告认为双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，被告无权单方解除合同，故起诉至法院：1、要求三被告继续履行《购房协议书》，协助两原告将上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室过户至两原告名下，所涉税费由原告承担；2、判令三被告支付原告违约金10万元；3、诉讼费由被告承担。 被告高震宇、杨丽艳、高文心辩称：不同意原告的诉讼请求。 理由如下：1、系争房屋是三被告名下唯一的自住房产，被告出售房屋是为了置换房屋，如果被告要另外购置房屋必须将原有的房屋过户掉才能以首套房购买，但原、被告签订的购房协议交易流程较长，原告故意拖延交易时间。按照这个流程被告没有能力购买新的房屋，无法达到被告出卖房屋的目的。故被告才提出不再置换房屋，要求继续居住系争房屋，不再出卖给原告，被告当时认为自己是有过错的，所以同意双倍返还原告20万元定金，原告已经支付的房款也同意退还。但是原告认为赔偿金额过低没有同意。因双方未达成一致，所以原告就起诉了。2、原告仅支付60万元，并未达到首套房3成的比例78万元。3、双方签订的合同并不完整，合同未载明房屋的四至界限、土地宗地号、土地使用权取得方式及年限、房地产用途或使用性质，本合同在法律上仅是预约合同，不是房屋买卖的正式合同，正式的合同应该是经备案的格式合同。故本合同只能使用定金罚则，不能使用买卖合同的违约责任。另，合同约定房款260万元，高于普通住房的金额，在签订正式合同为避税会调低总价款，故该合同并非正式的买卖合同。4、房屋属于三被告共同所有，第三被告系第一、第二被告的女儿，是未成年人，因第三被告没有在合同上签字，现在第一被告作为第三被告的法定代理人拒绝代第三被告在合同上签字，故该合同效力待定。 经开庭审理查明：位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记在三被告名下。2016年7月10日，两原告作为乙方、第一、第二被告作为甲方、住商不动产浦仓店(上海正义汇房地产经纪事务所)作为丙方，三方签订《购房协议书》，约定甲方将坐落于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋建筑面积为89.39平方米。第一条约定：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让房款为260万元。第二条付款方式约定：第一期(定金)10万元；第二期(首付)50万元于2016年7月31日支付，50万元于2016年9月15日支付；第三期(尾款)70万元于2016年10月30日左右过户当日支付；第四期(贷款)80万元。第三条约定：甲乙双方同意在过户时留押金2万元，押在丙方处待交房时返还甲方。第四条约定：经甲乙双方同意，甲方于款清搬出该房屋，并通知乙方进行验收交割，双方在对房屋装饰、设备等进行查验无误后，甲方将房屋交付给乙方，丙方并返还甲方押金。第六条违约责任约定：甲乙双方如乙方违约，则付给甲方定金10万元作为赔偿，甲方则支付收到违约金的20%作为丙方的服务费。如甲方违约，则甲方双倍返还定金，乙方同样支付收到违约金的20%作为丙方的服务费。第十条约定：此交易的税收，交易费由乙方承担。备注：款清后10天内搬出该房。 2016年7月10日，原告向被告支付购房定金10万元，7月28日第一原告为支付房款向第二被告名下上海农商银行的账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXX)转账50万元。9月14日，原告为支付房款再次向第二被告该账户转账50万元，但遭退回。 2016年8月15日，第一、第二被告向中介发声明，载明被告不再继续履行和原告之间的买卖合同，并表示愿意承担双倍返还定金10万元的违约责任，并要求中介通知原告。 另查明，系争房屋原有的抵押登记已被注销。 以上事实，由原、被告的陈述、购房协议书、收款收据、农商银行客户回单、业务交易单、房地产权证、房地产登记薄等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。 审理中，原告为履行全部付款义务将剩余房款200万元付至本院由本院代管。 根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。《购房协议书》对合同标的、房价款、付款方式、交房时间均作出约定，满足房屋买卖合同之构成要素。被告以《购房协议书》并非正式的买卖合同，于法无据，本院不予采纳。合同签订后，原告按约支付房款，然被告因房价持续大幅上涨于2016年8月15日通过中介表示不再继续履行合同并同意承担双倍返还定金的违约责任，构成违约，作为守约方原告有权要求被告继续履行合同并按合同约定承担违约金10万元。原告将剩余全部房款付至本院由本院代管，已履行全部付款义务，故原告要求被告继续履行合同、协助过户并承担违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。第三被告作为不满十周岁的未成年人，系无民事行为能力人，第一、第二被告作为第三被告的法定代理人有权代理第三被告在《购房协议书》上签字。现三被告以交易流程过长及第三被告未在合同上签字等为由主张合同并未成立生效，于法无据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告王宏斌、尤海霞与被告高震宇、杨丽艳、高文心继续履行双方签订的关于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋的《购房协议书》； 二、被告高震宇、杨丽艳、高文心应于本判决生效之日起十日内协助原告王宏斌、尤海霞办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告王宏斌、尤海霞名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告王宏斌、尤海霞负担； 三、原告王宏斌、尤海霞应于取得上述房屋的房地产权证后十日内支付被告高震宇、杨丽艳、高文心剩余房款200万元； 四、被告高震宇、杨丽艳、高文心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王宏斌、尤海霞违约金10万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费23,600元，减半收取11,800元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员  刘琳 二〇一六年十一月二十二日 书 记 员  朱静 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第十二条… 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …