江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2916号原告（反诉被告）汪霞，女，1969年5月15日生，汉族。原告尹某。法定代理人汪霞（尹某之母），女，1969年5月15日生，汉族。委托代理人尹志山。被告（反诉原告）张克芳，女，1975年9月28日生，汉族。委托代理人薛忠贵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托代理人景亚旭，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）汪霞、原告尹某诉被告（反诉原告）张克芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪霞、原告尹某法定代理人汪霞及其委托代理人尹志山、被告（反诉原告）张克芳委托代理人薛忠贵和景亚旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪霞、尹某共同诉称，2015年12月6日，原告和被告签订房屋买卖合同，约定房款总金额为149万元，其中首付款55万元，余款申请银行贷款，同时约定履约定金10万元。被告老公承诺，如果原告购房时，被告贷款没下来，原告资金不足部分由被告筹足。2016年1月29日，原、被告和中介方到浦口房产局送件，被告支付首付款57万元。2016年2月28日，原告购买二手房支付时间已到，但被告贷款没有下来。2016年2月29日，原告办理小额抵押贷款39万元，期限2个月。原告与被告口头约定，由被告支付利息，原告同意将房屋交给被告用于出租，弥补损失。被告支付原告贷款的3月份利息。2016年3月24日，被告告诉原告银行贷款因信用问题没有批准。2016年4月8日，原告向被告送达合同解除告知书，被告拒收。原告认为被告接银行贷款不通过之日起十个工作日内，需补足房款。被告违反合同约定，应承担违约责任。原告请求判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同已解除；2、被告归还原告万江共和新城地和苑27栋605室钥匙，配合原告办理合同解除后的撤件等手续；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告承担本案诉讼费。被告张克芳辩称，原、被告签订的《存量房交易合同》没有解除合同条款，不构成协议解除合同的情形。被告积极履行合同义务，并承担了原告贷款3月份利息，被告没有付原告4月份贷款利息是因为被告4月份已能支付房款，被告不存在违约行为。2016年4月8日，被告短信通知原告已筹足钱款，可以随时付款，并于4月11日开出82万元本票，但原告拒不接收。原告是因为房价上涨原因不想卖房，原告应当继续履行合同。反诉原告张克芳诉称，反诉原告按合同约定支付反诉被告定金10万元、首付款55万元及尾款2万元。反诉被告在渤海银行贷款未通过后，已在中国银行申请贷款，反诉原告不配合办理中国银行贷款手续，拒不接收反诉原告的82万元，构成违约。反诉原告请求判令：1、反诉被告履行房屋买卖合同，将浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑27幢3单元605室的房屋所有权过户给反诉原告；2、反诉被告支付违约金10万元；3、反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告汪霞辩称，反诉原告违约，反诉被告已完成配合办理贷款手续。双方合同已解除，反诉被告不应承担违约责任。经审理查明，2015年12月6日，（甲方）汪霞、尹某、（乙方）张克芳和（丙方）中介方南京存房房地产经纪有限公司签订《存量房交易合同》，约定乙方购买甲方位于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑27幢3单元605室（宁房权证浦转字第××号、建筑面积115.93㎡）房屋，总价款为149万元，签订合同时乙方支付甲方定金10万元，乙方办理纯商贷款82万元，所需相关费用由乙方自行交纳。双方应于2015年12月19日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任。如经银行审核、乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款，贷款下款以贷款银行放款的时间为准。甲乙双方约定于2016年元月30日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款55万元。双方约定下款后五日内甲方腾空房屋，办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付甲方房款2万元。双方还约定：1、甲方承诺交房前清空户口；2、乙方承诺信用良好，无不良贷款记录；3、甲方承诺该房满五唯一；4、双方协商甲方2016年4月30号前交房。无正当理由不履行合同，违约方承担违约金10万元。2016年12月6日，张克芳支付汪霞定金10万元。2015年12月18日，原、被双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分三支付违约金，该合同加盖了南京存房房地产经纪有限公司送件专用章。2015年12月18日，汪霞、张克芳和中介方到渤海××中央路支行办理纯商贷合同的送件审批手续，并于2016年1月29日，去浦口房产交易中心办理送件手续，张克芳支付首付款55万元及尾款2万元。2016年3月24日，汪霞电话联系张克芳得知渤海银行贷款审批没通过。2016年3月26日，汪霞向张克芳和中介方当面递交告知函，要求张克芳继续履行合同，没有征得汪霞同意不将涉案房屋用于出租和贷款，不得随意使用汪霞的资料，要求归还房屋的钥匙。2016年4月3日，汪霞向张克芳和中介方发出催款函，要求张克芳在2016年4月6日前支付尾款82万元。2016年4月8日，张克芳发短信给汪霞，表示钱款已到位，随时可以支付。汪霞认为张克芳延迟2天，已经违约。2016年4月8日，汪霞发出合同解除告知书给张克芳，邮件被退回。2016年4月11日，张克芳开出金额为82万元的兴业银行本票1张，收款人为张克芳，张克芳表示要汪霞配合办理中国银行的贷款手续。汪霞与张克芳虽经协商，但未能达成付款及贷款一致意见。2016年4月13日，张克芳向汪霞发函，要求汪霞配合办理中国银行按揭贷款手续，该邮件被退回。另查，汪霞于2015年12月18日签订合同购买另一套房屋，约定于2016年2月底付清全款。2016年2月底，汪霞与张克芳口头约定，汪霞通过小额贷款方式支付购房款，2个月贷款利息由张克芳承担，汪霞将涉案房屋的钥匙交给张克芳用于出租，弥补利息损失。2016年2月28日，张克芳支付汪霞小额贷款的3月份利息7800元。汪霞于2016年2月29日通过小额贷款39万元（期限2个月），支付购买该房余款。张克芳因4月份已筹足房款，未支付汪霞小额贷款的4月份利息。双方均认为张克芳为汪霞支付的利息不在购房款范围内。上述事实，有当事人提供的《存量房交易合同》、收条、短信、微信、催款函、本票、邮件、电话录音、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人签订的《存量房交易合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。关于原告诉请：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同已解除；2、被告归还原告万江共和新城地和苑27栋605室钥匙，配合原告办理合同解除后的撤件等手续。原告认为被告张克芳没有按期支付购房款，已构成违约，原告向被告发出的合同解除告知书已发生效力，双方合同应当已经解除；被告认为双方在合同中未规定解除合同的条款，且合同关于贷款的约定不明确，被告虽有延迟付款事实，但不构成合同解除。本院认为，被告张克芳未能通过银行贷款审批，应当按合同约定在接到银行贷款不通过后10个工作日内自筹资金补足房款。被告张克芳未能在合同规定的期限内补足房款，原告应给予被告合理的时间履行合同。原告汪霞于2016年4月8日发出合同解除告知书要求当天解除合同，且发给被告张克芳的邮件被退回，该告知书不发生解除合同的效力。此后，原、被告双方一直就履行合同进行协商，并未出现解除合同的事项。另原、被告双方已实际交付房屋，且被告已支付交房尾款。综上，本院对原告的诉请1和诉请2不予支持。关于原告诉请：3、被告支付原告违约金10万元。原告认为被告逾期付款，并且给原告造成损失，被告应当支付原告违约金10万元；被告认为只承担迟延付款的违约责任，被告4月份已有钱支付房款，不须再支付原告4月份贷款利息；原告认为办理送件时确实签订过《南京市存量房买卖合同》，但被告提供的《南京市存量房买卖合同》上的签名不是原告所写，并要求对笔迹进行鉴定，另原告认为被告在2016年1月29日银行贷款就未通过。本院认为，被告以要求原告配合办理中国银行贷款为条件，在有能力支付购房余款的情况下不履行合同约定的付款义务，属于无正当理由不履行合同，故对被告关于承担延期付款违约责任的意见不予采纳。被告应当支付原告违约金10万元。关于原告认为2016年1月29日被告的银行贷款就没通过的意见，原告并未提供证据，本院对原告的此点意见不予支持。对于原告关于《南京市存量房买卖合同》的意见，本院认为，该合同加盖了南京存房房地产经纪有限公司送件专用章，原告的意见不能说明该合同不是送件时签订的合同，故对原告的此点意见不予采纳。关于反诉原告的诉请：1、反诉被告履行房屋买卖合同，将浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑27幢3单元605室的房屋所有权过户给反诉原告。反诉被告认为反诉原告不履行合同义务，给反诉被告造成损失，双方合同已经解除；本院认为，反诉原告已支付合同约定的定金、首付款和交付房屋的尾款，反诉被告交付了房屋，并办理了房屋产权交易的送件手续，反诉原告为了履行合同，同意承担反诉被告小额贷款利息，说明双方均有继续履行合同的意愿。双方因反诉原告要求反诉被告配合办理贷款手续发生分歧，但并不导致合同的解除。反诉被告应当履行合同，在反诉原告支付购房余款后，将涉案房产过户给反诉原告。关于反诉原告的诉请：2、反诉被告支付违约金10万元。反诉原告认为反诉被告应当配合办理中国银行贷款手续，违反合同约定；反诉被告认为反诉原告的要求没有合同依据；本院认为，双方于2015年12月19日前共同去贷款银行渤海银行办理贷款手续，即已确定了渤海银行为贷款银行，且反诉原告明知反诉被告用出售涉案房屋所得购买其他房屋的事实，反诉被告并无同意配合多次贷款的意思表示。原告的此项诉请没有合同依据，本院对反诉原告的此项诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告张克芳于本判决生效后五日内支付原告汪霞、尹某违约金10万元；驳回原告汪霞的其他诉讼请求；反诉原告张克芳于本判决生效后五日内支付反诉被告汪霞、被告尹某购房余款82万元；反诉被告汪霞、被告尹某于本判决生效后十日内配合反诉原告张克芳办理浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑27幢3单元605室（宁房权证浦转字第××号、建筑面积115.93平方米）房屋产权过户手续，将该房产权过户至反诉原告张克芳名下，由反诉原告张克芳承担办理过户手续的相关税费；驳回反诉原告张克芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12000元，由原告汪霞承担3000元，被告张克芳承担9000元；反诉案件受理费6000元，由反诉原告张克芳承担4000元，反诉被告汪霞承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉本诉案件受理费12000元和上诉反诉案件受理费6000元。审 判 长  谢 明人民陪审员  倪敬芳人民陪审员  陈惠云二〇一六年十一月三日书 记 员  胡 颖