.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海 口 市 美 兰 区 人 民 法 院 稿 纸签发：合议庭：主办单位和拟稿人：事由：房屋买卖合同纠纷附件：海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0108民初1423号 原告：郭家安，男，1960年3月27日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。被告：王丽波，男，1978年2月3日出生，汉族，住海口市。委托代理人：文珏，男，1960年12月28日出生，汉族，系东方市八所中学教师，住海南省东方市。被告：海口市金惠典当行，住所地：海口市金贸中路格林梦大厦**，注册号：460XXXXXXXX48。法定代表人：郭东光。被告：陈保程，男，1967年11月4日出生，汉族，住海口市。第三人：吴坤渭，男，1962年6月3日出生，汉族，住海口市。第三人：李刘兴，男，1957年10月23日出生，汉族，住海口市。以上第三人共同委托诉讼代理人：冯琪，海口市美兰区新丰法律事务所法律工作者。第三人：孙铜江，男，汉族，住海口市。原告郭家安诉被告王丽波、海口市金惠典当行、陈保程及第三人孙铜江、李刘兴、吴坤渭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告郭家安及其委托的诉讼代理人刘清钢、被告王丽波及其委托的诉讼代理人文珏、被告陈保程、第三人吴坤渭、第三人吴坤渭和李刘兴共同委托的诉讼代理人冯琪到庭参加本案诉讼。第三人孙铜江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭家安提出诉讼请求：1.判令被告三与第三人吴坤渭、李刘兴、孙铜江签订的《房屋买卖合同》无效，判令三被告向原告返还“美舍综合商住楼”的4-411房；2.判令被告一按平均每月1000元租金的标准向原告赔偿自2006年1月起至三被告将上述房屋返还给原告之日止的房屋租金损失（暂算至2016年4月为112000元）；3、判令三被告共同承担案件诉讼费。事实和理由：上世纪九十年代，第三人吴坤渭、李刘兴、孙铜江联合开发建设位于海口市××区的“美舍综合商住楼”，但由于历史的原因，该房产没有办理正常规划建设手续，因此无法办理所有权证。1995年,原告从第三人手中购买了“美舍综合商住楼”的4-411房（以下简称：涉案房屋），并签订了《购房合同书》，甲方是“海口市美兰综合商住楼开发经营总部”，乙方是原告。1999年，原告因资金周转的原因向被告海口市金惠典当行借款大约10万元（具体金额因时间久远，已无法记清），当时以一辆车牌为XXX的马自达轿车作为担保，并将涉案房屋的购房合同书也抵押在金惠典当行。之后原告陆续将借款本金偿还给金惠典当行，但是尚欠利息2万元多，金惠典当行将上述车辆归还给原告。1999年6月16日，因金惠典当行催促原告偿还剩余欠款利息，原告遂向其出具了一张《承诺书》，承诺在8月20日偿还两万元，否则金惠典当行有权拍卖原告名下的涉案房屋，但原告未能按约偿还上述两万元。2002年底，原告离开海南回安徽老家发展，被告王丽波当时是金惠典当行的员工，其知道后强行将居住在涉案房屋的原告朋友赶出，占有涉案房屋并出租给了别人居住。当时金惠典当行的实际经营人是张涛，1999年张涛就离开了海口。原告向金惠典当行出具上述承诺函后，金惠典当行及张涛再未向原告催款，直到2003年时，张涛从山东打电话给原告询问还款事宜，经原告与其协商，张涛同意原告再向其支付5000元后，双方债权债务了结，原告遂通过银行转账向张涛支付了5000元。之后原告回海口找到了被告王丽波，要求其返还涉案房屋及其手中的《购房合同书》，被告王丽波拒不同意，要求原告另向其再支付20000元，因双方无法达成协议，双方约定以租金抵扣。2005年开始，原告多次委托朋友胡万祥找到王丽波，要求王丽波返还涉案房屋，但均遭到拒绝，原告多次回海口协调，但王丽波拒不露面，连原告电话也不接。2015年7月份，原告再次来到海口，仍然无法联系王丽波，原告来到涉案房屋，发现屋内没有人居住，遂找人打开房门，并重新安装了防盗门窗。2015年10月，涉案房屋楼上的邻居打电话给原告，说原告的房屋有人在装修，是不是已经卖了？原告赶紧回到海口，发现原告刚刚安装的防盗门被拆除，原本已经装修的房屋被拆成了“毛坯房”，而且由工人往外清运拆下来的垃圾，正准备装修。原告于是报警，之后海口市公安局白龙派出所先后询问了王丽波、海口市金惠典当行及吴坤渭，在询问笔录中，王丽波向办案民警陈述了本案事实，承认涉案房屋原属原告所有，因原告欠其两万元未还，遂以原告向金惠典当行出具的“承诺书”为依据，委托第三人将涉案房屋以186885元的价格专卖给了被告陈保程。原告认为，原告与王丽波已经达成口头协议，以被告居住涉案房屋的租金用于偿还欠款利息，而且原告多次多方面的联系被告解决纠纷，但被告拒不与原告见面，现反而以原告不还钱为由将涉案房屋卖掉。原告虽然向王丽波出具了承诺书，承诺如未按期偿还借款利息任由金惠典当行拍卖涉案房产，但是根据《中华人民共和国担保法》第四十条，该承诺属于无效，被告王丽波、金惠典当行无权拍卖原告房屋。退一步说，即使两被告有权拍卖涉案房屋，根据《典当行管理暂行办法》的规定，金惠典当行应委托当地拍卖行公开拍卖涉案房屋，金惠典当行委托第三人将涉案房屋私自转卖给被告陈保程的行为是违法的。第三人以及被告陈保程对涉案房屋的所有情况包括涉案房屋因原告欠款未还而由金惠典当行私自售卖的情况是明知的，且双方交易的价格明显低于市场价，金惠典当行、陈保程与第三人恶意串通购买涉案房屋，严重侵害了原告的利益。根据《合同法》第五十二条的规定，陈保程与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，陈保程应当将涉案房屋返还给原告。根据《民法通则》第一百一十七条的规定，侵占他人财产的，应当返还财产，金惠典当行自2002年以来一直强占涉案房屋并出租给他人牟利，致使原告无法使用涉案房屋，按双方的约定，2002年至2005年以租金抵偿20000元，则自2006年1月起暂算至2016年4月，金惠典当行共侵占原告涉案房屋共计112个月，如按涉案房屋的租金平均每月为1000元计算，金惠典当行应当向原告赔偿损失112000元。综上所述，原告的诉讼请求均有事实和法律依据，请求人民法院判如所请。被告王丽波辩称，一、我不是适格的被告，法院应当驳回原告对我的起诉。本案涉及典当（抵押质押借款），因为债务人不履行债务导致的抵押质押物被出售，存在于原告及金惠典当行之间，原告起诉处理与典当合同有关的纠纷，不应将我列为被告。我作为当时金惠典当行的员工，金惠典当行委托我办理典当行合同签订、履行、处理有关事务，均是我以金惠典当行的名义进行的，系职务与代理行为，是代表金惠典当行进行的。二、金惠典当行出卖原告房产，有合同与承诺书为依据，不是对原告合法权益的侵犯。金惠典当行与原告曾签订《典当合同》并签署《承诺书》，承诺在1999年7月20日以前偿还两万元，剩余部分在1999年8月20日以前还清，并用涉案房屋和“海秀中路宝迪花苑蓬莱阁第12层06单元（41.8平米）”担保，如其不履行义务，金惠典当行有权出售其房屋偿还债务。在《典当合同》的出典人责任中明确：“出典人（原告）到还款日既不还款赎物也不申请续当超过三天该典当物即为死当，典权人（金惠典当行）将该出典物归自己所有，出典人不得提出任何异议”，以上说明涉案房屋归金惠典当行所有，那么金惠典当行就有权处分涉案房屋。原告至今拒还借款9万元、利息61万2仟元，包括我在内的金惠典当行员工多次与原告联系未果，不得已出售该房屋以抵偿其债务。金惠典当行出售原告房屋有法律依据，是按照合同和原告授权行事。相反，原告在依法将房屋担保给金惠典当行，却在不通知金惠典当行的情况下，私自侵入房屋，金惠典当行为维护自己的合法债权，对原告非法行为向公安报警。三、原告在诉状中称“原告与金惠典当行主要负责人达成协议，答应将9万元债务变更为5000元，且其已偿还5000元，债权债务关系已经消灭”，其主张无任何证据支持和事实依据。事实上，金惠典当行主要负责人从未答应原告将9万元债务减少到5000元，原告与金惠典当行之间的债权债务关系依然存在。四、原告在2002年4月19日以前拖欠金惠典当行9万元，依法依约，均应向金惠典当行支付利息及延期付款违约金，利息应该按照双方约定平均月息4%计算。金惠典当行在2002年4月19日给原告发出《催款函》，函件注明欠款9万元，原告亲戚程小亮在当月22日签收了《催款函》，该函证明原告在2002年4月19日以前还欠金惠典当行9万元（每月3仟6佰元的利息），暂计至答辩日止共欠170个月的利息70万2仟元，原告到目前为止总共欠金惠典当行57万8仟元，鉴于原告恶意拖欠债务、故意更换联系方式逃避债务。五、原告称“2002-2005年涉案房屋租金抵偿欠款2万元；2006-2016年共112个月，我赔偿原告损失11万2仟元”没有法律依据。涉案房屋由于装修破旧，电路老化损坏严重，我仅叫人看房，而不是出租，哪来租金呢？又如何用租金2万元来抵偿欠款呢？更谈不上赔偿损失11万2仟元。六、原告长期拖欠金惠典当行70.2万元，并书面授权金惠典当行在其不偿还债务时可以卖抵债，在海南房价低廉时，原告长期逃避债务，金惠典当行员工长期与其无法取得联系，现在原告看到房价升值，出尔反尔，违背诚信原则，捏造事实起诉金惠典当行非法处分其涉案房屋，是对诉权及司法资源的滥用。被告陈保程辩称，原告将涉案房屋抵押给金惠典当行，超过十年不还款也未回赎，金惠典当行与本人的买卖合法。第三人吴坤渭、李刘兴述称，一、1993年间，答辩人所属的海口市美舍下综合商住楼开发经营总部就开发美舍综合商住楼二期工程，交由石姓建筑承包商承建。1997年，因石姓建筑承包商无法继续完成答辩人所开发的项目建设，双方达成以涉案房屋交由石姓建筑承包商暂时使用，待工程竣工验收后，双方再结清工程款项。随后，第三人将涉案房屋交由石姓建筑承包商作为办公使用。1998年，答辩人根据石姓建筑承包商要求，向其出具一份涉案房屋的《购房合同书》，买受人的具体名称已记不清。后石姓建筑承包商不辞而别，至今也无法联系，涉案房屋一直由原告郭家安居住和使用。二、2014年7月11日，被告陈保程向答辩人递交一份《补办“购房合同书”申请书》，内容为“座落于海口市美舍下综合商住楼411号房均为我居住、所有的房产，因该房合同书腐烂损坏，现申请补办。本人对此承担全部的经济与法律责任”，由于陈保程缺乏房屋来源的相关证据，答辩人没有就此给予答复。三、2014年12月5日，被告王丽波向答辩人出具由原告郭家安书写的《承诺书》、金惠典当行盖章确认的《担保书》、陈保程出具的《承诺书》，以及一份破损的、仅能辨别部分内容和答辩人公章的《购房合同书》，声称金惠典当行已将原告“死当”的涉案房屋转卖给陈保程，要求答辩人给予补办《购房合同书》。答辩人根据三被告提交上述的相关材料，为被告陈保程补办一份《购房合同书》。四、据原告所提交的被告王丽波于2015年10月17日、2015年10月29日分别在白龙派出所做的《询问笔录》、陈保程于2015年10月17日在白龙派出所做的《询问笔录》，可以证明以下事实：涉案房屋应该是在2014年卖给被告陈保程的；2.被告王丽波2014年以2000年已经不存在的金惠典当行名义，将涉案房屋卖给被告陈保程，并收取陈保程的购房款；3.三被告要求答辩人给被告陈保程补办《购房合同书》，所提供的《担保书》、《承诺书》、《补办“购房合同书”申请书》及相关资料存在虚假陈述与捏造。五、涉案房屋的纷争，起因是原告将涉案房产作为抵押，向被告金惠典当行借款，并承诺不还清可拍卖房产所引发。被告王丽波在受托为金惠典当行处理典当行事务期间，将涉案房屋出售给被告陈保程，收取了陈保程的购房款，并将涉案房产交由陈保程使用，答辩人对上述情况并不知情。答辩人开发的美舍综合商住楼二期工程所有房产，已于94年底处理完毕。答辩人没有法定义务知道原告与金惠典当行之间存在债权债务关系，不知道原告将涉案房屋抵押给金惠典当行，并承诺由该行拍卖；更不知道涉案房产历年的实际使用和占有情况。六、本案的事实和证据表明，答辩人2015年根据三被告提供的《承诺书》、《担保书》、《补办“购房合同书”申请书》，给被告陈保程补办了《购房合同书》，陈保程应对其承诺承担全部的经济责任与法律后果；被告金惠典当行应对其“涉案房产不存在任何形式的权属异议与权益纠纷”的承诺承担责任；被告王丽波因为明知金惠典当行在2000年已不存在，在2014年仍将涉案房产进行处置，并收取被告陈保程的购房款，也应承担相应的法律责任。至于原告诉称第三人明知涉案房屋的所有情况主张，缺乏事实根据和证据依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据综合比对证据的真实性、合法性和关联性，本院认定事实如下：1.原告提交被告王丽波在公安机关的《询问笔录》、第三人吴坤渭在公安机关的《询问笔录》；被告王丽波提交了原告与被告海口市金惠典当行（以下简称金惠典当行）于1998年3月19日签订的《典当合同》、原告于1999年6月16日出具的《承诺书》；第三人吴坤渭、李刘兴提供被告陈保成出具的《补办“购房合同书”申请书》、《承诺书》，以及被告金惠典当行出具的《担保书》。经相互质证，各方当事人对上述证据的真实性没有异议。以上证据相互印证，可以形成完整的证据链，证明以下事实：第三人吴坤渭、李刘兴等人于1993年开发的美舍综合商住楼，是政府扶持项目。该项目于1994年竣工并以海口市美舍综合商住楼开发经营总部的名义对外出售房产。由于开发商无力付清承建商的工程款，遂将该综合楼4-411房（即涉案房产，建筑面积124.19㎡，）交由承建商占有使用并抵消相应工程款。后承建商将涉案房产转让给原告郭家安，第三人以海口市美舍综合商住楼开发经营总部名义与郭家安签订购房协议。1998年3月19日，原告郭家安将“美舍综合商住楼”4-411房向被告金惠典当行出典双方签订了《典当合同》，约定典当物的评估价值为4万元，借款金额4万元，借款日为1998年2月23日，还款日为1998年3月27日，借款利率为4%”。同时约定出典人必须向典权人担保所提供的典当物品来源合法有效，出典人对该物品享有完全的、合法的，不存在任何争议的所有权，出典人到还款日既不还款赎物也不申请续当超过三天该典当物即为死当，典权人有权将该出典物归自己所有，出典人不得提出任何异议。签订上述《典当合同》后，原告将其与开发商签订的购房合同交给典当行。因无法在约定期限内还款，原告于1999年6月16日向金惠典当行出具一份《承诺书》，承诺于1999年7月20日前归还金惠典当行部分借款2万元，余款于8月20日前还清，若不能在7月20日前还清2万，典当行可拍卖其典当的房产。因原告未能如约清偿债务，金惠典当行于2013年将涉案房产以186885元（1500元/㎡）的价格出售给被告陈保程，被告王丽波收取了上述购房款。根据陈保程的申请和金惠典当行的担保，第三人于2014年以海口市美舍综合商住楼开发经营总部的名义与陈保程补签一份《购房合同书》，落款时间倒签到1995年11月17日，并将原告郭家安之前提交给金惠典当行的购房合同收回销毁。2015年10月，被告陈保程欲对涉案房产进行装修，发现涉案房产的门锁被更换，遂更换门锁进行装修。原告郭家安得知后，认为其房产权利受到侵害，遂向海口市公安局白龙派出所报案，相关人员接受调查。2.被告王丽波提交一份《委托书》，载明被告金惠典当行委托王丽波代为签订借贷合同与归还款项、代收当行现金及代缴相关税费，以及代为处理当行的其他事务。该份证据有原件予以核对，并加盖被告金惠典当行的公章，原告对该份证据的真实性有异议，但未提交证据予以反驳，也未申请鉴定，故本院对该份证据的真实性予以确认，同时确认被告王丽波是金惠典当行日常经营事务的代理人。3.原告认为金惠典当行在2000年已经注销，但原告在本院指定的期限内补充提交了海南省海口市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》，载明被告金惠典当行于2016年9月22日被吊销，故该典当行将涉案房产出售给陈保程时，其民事主体尚在，具有相应的民事行为能力。4.原告主张其自2003年与金惠典当行负责人张涛就还款赎当达成协议，并按照约定支付5000元，由于被告王丽波要求原告再支付20000元，原告无法偿还，双方约定由金惠典当行收取涉案房屋2002年至2005年期间的租金用于抵扣借款。对于上述主张，原告未能提供证据予以证明，也未能提供证据证明金惠典当行或王丽波将涉案房产出租他人并收取租金的事实。5、原告主张自2005年开始，其多次与被告王丽波商量还款并收回涉案房产的事宜，均被拒绝。但原告未能提供证据予以证明其主张房产权利的事实。本院认为，一、关于被告王丽波的诉讼主体资格。被告王丽波作为金惠典当行的职员，根据金惠典当行的授权，有权代为签订借贷合同、归还款项、代收当行现金、代缴相关税费等事务。其代为处置的涉案房产是以金惠典当行名义实施，是履行职务行为，其法律后果应由金惠典当行承担，王丽波不是适格的诉讼主体。二、关于《购房合同书》的效力。涉案房产是美舍综合商住楼的开发商用于抵消建筑承包商工程款的房产，开发商已主动放弃对涉案房产占有、使用和处分的相关权利。第三人以海口市美舍综合商住楼开发经营总部名义与被告陈保程签订的《购房合同书》，是为陈保程补办的手续，第三人代表的海口市美舍综合商住楼开发经营总部已转移房产权利，也未收取陈保程的购房款，并不是涉案房产的出卖方，真正发生房屋买卖合同关系的是金惠典当行与被告，《购房合同书》并非海口市美舍综合商住楼开发经营总部和第三人的真实意思表示，是无效的合同。三、关于返还涉案房产的诉讼主张。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产用于抵消建筑商工程款，后由建筑承包商转让给原告。即使原告与承建商之间的房屋买卖关系真实，由于涉案房产至今未办理过户登记手续，双方的房屋买卖合同并未发生物权上的效力，即使原告享有居住、使用、处分的权利，但仍属于债权。原告将涉案房屋作为典物向金惠典当行借款，实质是原告以其对涉案房产享有的债权向金惠典当行抵押借款。原告未能按照约定清偿债务，涉案房产没有产权证书，无法以拍卖形式进行处置，金惠典当行根据双方的《典当合同》和原告出具的《承诺书》，取得了原告在涉案房产中相应的债权。目前尚未有法律、行政法规明确规定典当行不得接受无权利证书的房产作为典物，也没有明确规定典当行不得自行处置到期未回赎的无权利证书的房产，故金惠典当行为实现其合法债券，将涉案房产出售他人，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条意见，对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认，典期届满逾期十年或典契为载明期限经过三十年未赎的，原则上视为绝卖。原告将涉案房产典当给金惠典当行后，在1999年7月20日承诺还款的最后期限届满后，未向金惠典当行提出清偿债务并回赎房产的请求，至2015年10月原告向公安机关请求处理产权纠纷之时，已逾16年之久。原告未能提供证据证明在此期间曾向金惠典当行提出回赎请求或以其他方式主张权利，其出典的房产已经视为绝卖，无权要求金惠典当行返还涉案房产。金惠典当行与陈保程之间成立的房屋买卖合同关系，是双方的真实意思表示。由于涉案房产是1993年开发的房产，金惠典当行通过处置到期未回赎的典当物获得房产权利，该房产未取得权利证书，受让人无法取得房产物权，房产价值有明显贬损，金惠典当行低于市场价格转让房产权利，是合理处分自己权利的行为，未违反法律法规的规定，双方的房屋买卖行为虽未产生物权上的效力，但金惠典当行已将其在涉案房产中的相应债权转移给陈保程，双方建立的房屋买卖合同关系合法有效。原告主张双方恶意串通，但未提交证据予以证明，对其主张不予采信。四、关于房屋租金损失。原告在与金惠典当行签订《典当合同》时，双方共同确认的房产价值与原告的借款金额相当，由于原告到期未回赎，金惠典当行即享有对涉案房产占有、使用和收益的权利。原告主张曾与金惠典当行就租金抵扣房租达成协议，但未能提供证据予以证明。原告主张租金损失，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告陈保程与海口市美舍综合商住楼开发经营总部签订的《购房合同书》无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币5783元（原告已预付），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     zj8sezgwgm9finozmn案件唯一码审判长  杨勇   人民陪审员 林秋燕人民陪审员 文彩娃   二〇一六年十一月十日 法官助理 王佩杰书记员 翁亚穗速录员  赵远寒       附：相关法律及司法解释条文 中华人民共和国民法通则 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 中华人民共和国物权法 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。…… 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。     审核、撰稿：杨勇       校对：翁亚穗         印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院  2016年11月11日印制（共印20份）