上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初15731号 原告：张雷，男，1981年7月27日生，汉族，住河南省信阳市。 委托诉讼代理人：戴轶龙，上海申有律师事务所律师。 被告：陆德松，男，1963年4月9日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。 原告张雷与被告陆德松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告张雷及其委托诉讼代理人戴轶龙、被告陆德松的委托诉讼代理人戚夏凤、黄建刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雷向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行就坐落于上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)与原告签订的买卖合同；2.判令被告协助办理系争房屋的过户手续；3.被告交付系争房屋；4.被告支付原告损失15万元。事实和理由：2016年7月30日，原告与被告通过中介签订一份《不动产买卖意向书》，约定原告向被告购买系争房屋，总房价为3,800,000元，原告依约支付了定金150,000元。双方还约定2016年8月24日前签订示范版本的上海市房地产买卖合同。但被告提出要涨价，否则不同意出卖系争房屋。2016年8月25日，被告书面通知原告解除合同。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告陆德松辩称，不同意继续履行合同，被告已于2016年8月25日书面通知要求解除合同。因系争房屋是被告唯一一套住房，客观上无法出售。且双方没有签订正式的买卖合同，双方仅签订的是原告与中介之间的不动产买卖意向书，意向书是缔约性质的预约合同，并不是正式的买卖合同。该买卖意向书中很多主要条款比如，过户的时间，交房时间，车库的问题，违约责任等均需双方日后在正式的买卖合同中予以明确。另，在买卖意向书中第七条及卖方签认书第四条均赋予了双方当事人通过定金罚金来解除合同的权利。现被告同意双倍返还定金，原告要求继续履行合同没有依据。 经审理查明，系争房屋权利人为被告陆德松，建筑面积为158.70平方米，用途为商品住宅。 2016年7月30日，原告张雷作为甲方(购买方)与案外人上海锦万房产经纪事务所(以下简称“锦万房产”)作为乙方(居间方)签订《不动产买卖意向书》一份，约定原告愿意委托案外人锦万房产居间购买被告陆德松(卖方)所有的系争房屋，房屋面积为158.70平方米，房屋交易总价为3,800,000元。约定付款方式为，第一次：签署《上海市房地产买卖合同》后当日以现金方式支付房款400,000元(含已付定金150,000元整)；第二次：进交易中心办理完该房屋交易过户手续后甲方于2016年11月20日前向卖方现金支付房款740,000元，另以银行贷款方式支付房款2,660,000元；第三次：交房时支付剩余房款10,000元(此款项从第二次付款中取出暂存中介方)。甲方于签订本意向书之同时，须给付乙方150,000元整作为出价意向金(以现金或现金本票)，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金依本意向书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”(给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金)。卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分。若甲方所提出的要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本意向书各项规定完成交易；甲方同意于卖方签订本意向书后25日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》。房屋交付期限为款清交房。并由乙方所指定之签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项，以维护交易安全。合同第七条第1款约定：“甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意所支付之出价意向金(已转定金)由卖方没收，且卖方有权将该标的物另行售予他人。如卖方不愿依约履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方，对此，甲方同意支付原定金的二分之一给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用”。合同特别约定，甲方与卖方协商一致，双方于2016年12月20日前办理过户手续，若有其他方面原因双方过户时间不得超过2017年2月28日。卖方随房赠送甲方现有固定装修保持不变，包含现有所有家电家具(除私人物品外)。甲方同意交房后返租给卖方，返租时间至2017年3月13日之前。双方协商一致，签定本意向书当日支付定金柒万元整，于2016年8月1日前支付定金捌万元整。被告陆德松在《不动产买卖意向书》下方《卖方签认书》上签字，载明，陆德松收到并知悉不动产买卖意向书之内容，同意上列甲方价位及付款方式，并约定于签订本意向书后25日内与甲方依乙方指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》。卖方同意签订本签认书后上列甲方的出价意向金自动转为定金,且同意上列定金由乙方代为收取。其中，第4款约定：“如卖方签字后不依本意向书履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方”。合同另对其他相关事宜进行了约定。 2016年7月31日及2016年8月1日，原告分别支付被告定金120,000元及30,000元。 2016年8月24日，原告向被告发送《通知函》一份，载明：“现本人以书面形式通知您：请于2016年8月24日之前，至上海锦万房产经纪事务所，按照“不动产买卖意向书”(编号NO：XXXXXXX)注明的房屋协议价格，与我签订《上海市房地产买卖合同》”。 2016年8月25日，被告向原告发送《不动产买卖意向解约通知函》一份，载明：“现卖方通知如下，即日起卖方解除三方签订的居间协议，按居间协议约定承担”。 审理过程中，经本院释明，原告要求继续履行合同属于强制订立本约，事实上不能履行，然，原告仍坚持坚持原诉讼请求。 以上事实，有《不动产买卖意向书》、《定金收据》、账户交易明细、通知函、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议在于原、被告达成的系预约还是本约？本院认为，区分本约还是预约应根据合同内容及其签订目的来衡量，预约是约定将来订立相关联的另一个合同之合同，而本约是履行预约而订立之合同，本约的签订目的为交易本身。就本案之《不动产买卖意向书》而言，其内容与目的仍是为将来签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。尤其在意向书中两处均特别约定，如一方反悔不买或者不卖则适用定金罚则，故150,000元定金即是对将来之签约行为的保证，可见该意向书性质当属预约而非本约。根据预约合同之性质，不适合强制订立本约，故对于原告要求与被告履行房屋买卖合同之诉讼请求，本院难以支持。本院就此向原告进行了释明，但原告坚持原诉请，由此产生的不利法律后果由原告自行承担，但原告仍可另行主张被告违反预约合同之责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第(二)项、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 驳回原告张雷的诉讼请求。 案件受理费37,600元，减半收取18,800元，财产保全费5,000元，合计诉讼费23,800元。由原告张雷负担23,800元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  方美玲 二〇一六年十一月二十八日 书记员  黄 燕 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； …… 二、《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。