广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9631号上诉人（原审被告、反诉原告）：张佳。委托诉讼代理人：杨小梅，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶立，广东世纪华人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾洋洋。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐敏。两被上诉人共同委托诉讼代理人：方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林少芳，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：北京怡然居客科技发展有限公司。法定代表人：代建功。委托诉讼代理人：林礼伟，男，该公司工作人员。上诉人张佳因与被上诉人贾洋洋、徐敏及原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人张佳上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判本案中已交付的定金人民币10万元（以下货币均为人民币）无需由上诉人返还给被上诉人，并由被上诉人向上诉人支付违约金437600元；2、本案案件受理费、评估费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉所依据的事实和理由：1、在交付定金现场的整个过程，只有被上诉人贾洋洋一个人持卡交付定金并刷卡签单，签订合同、刷卡时徐敏均不在场，上面都是贾洋洋签的银行回单却没有徐敏签的银行回单。但一审法院却在被上诉人未提交确凿证据证实徐敏在场的情况下，就根据一审开庭时第三人的含糊叙述就认定徐敏在现场，且该项证据属于单一证据，却无其他证据予以佐证，而实际情况是第三人在庭审时也并不确认徐敏是否在场。然而一审判决却只凭第三人一句含糊其辞的言词就认定签订合同及支付定金时徐敏在场，缺乏事实依据。2、徐敏并不是房屋买卖合同中买受人一方，不是本案适格的原告主体，被上诉人擅自单方变更合同主体属违约。上诉人与被上诉人签订的《二手房屋买卖合同》及两份定金收据均显示双方当事人均为张佳、贾洋洋。根据合同相对性原则，本案房屋买卖合同主体为卖方（上诉人张佳）、买方（被上诉人贾洋洋），上诉人并不知情徐敏的存在。在交付定金现场的整个过程中，只有被上诉人贾洋洋一个人持卡交付定金，即使交付定金时有徐敏名下的信用卡刷卡记录，也应视为上诉人贾洋洋与徐敏之间的债权债务关系，不应对抗善意并不知情的上诉人张佳一方。一审法院以徐敏帮上诉人贾洋洋刷卡付了部分钱款，就认定徐敏支付了部分定金，忽略了大前提：只有上诉人贾洋洋才是交易的一方。而且，在定金收据上，此时徐敏与贾洋洋并不是夫妻关系，而徐敏刷卡付钱却没有签字。很明显，这笔3万元的钱是借给贾洋洋的。因此，徐敏并没有支付定金，其也不是房屋买卖合同中买受人一方。合同签订当日（即2015年4月14日），被上诉人贾洋洋与徐敏并不是夫妻关系。一审法院判决认定被上诉人贾洋洋与徐敏是在合同签订后10日内登记结婚的事实，却认定涉案房产视为两人共同购买，涉案合同视为两人共同履行，既然是在结婚之前买的房屋，就应该是婚前被上诉人贾洋洋一方购买的房产，不能模棱两可的“视为”两人共同购买。3、受托人谢某未经许可无权变更履行涉案房屋买卖合同主体，其代理的《二手楼交易资金监管协议》系超越代理权限，违反了委托人张佳的真实意思表示，应依法被认定为行为人谢某超越代理权以被代理人张佳名义订立的合同，未经被代理人张佳追认，对被代理人张佳不发生效力，由行为人谢某承担责任。2015年4月17日上诉人委托担保公司办理申请赎楼贷款、赎楼、注销抵押登记、领取保管房产证等事项，并在深圳市福田公证处办理公证，该委托公证的出具系基于卖方为张佳、买方为贾洋洋的买卖双方于2015年4月14日签订的《二手房买卖合同》而产生，同时为了实现卖方为张佳、买方为贾洋洋的《二手房买卖合同》的合同目的而出具，因此该公证授权书上的全部事项均指向共同一个事实，即卖方为张佳，买方为贾洋洋，受托人谢某无权变更履行上述合同的主体。被上诉人所提交的《二手楼交易资金监管协议》，对该份协议的真实性、合法性、关联性上诉人均不予认可，该份协议的效力也不应约束上诉人。因为从一审庭审的过程来看，受托人谢某未参加庭审，上诉人也无法确认该协议上甲方的签名是否为受托人谢某亲笔书写。另外该协议中内容显示买方为徐敏，而非贾洋洋，故该份协议既与本案没有关联，也不是张佳真实的意思表示。因此，上诉人不应对受托人谢某超越代理权限的行为承担法律责任。4、被上诉人贾洋洋并未与上诉人办理资金监管协议，也未按照合同第四条买方向银行按揭贷款支付本条约约定楼款的具体履行方式：买方须于2015年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。根据合同相对性原则，被上诉人的行为已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。5、合同中关于税费负担的规定前后矛盾，导致合同难以履行。根据合同第八条第二款规定：“经双方协商，其中：买方自愿支付上述(1)-(23)项，卖方自愿支付上述所有项。”此条款中，关于税费的负担，前后约定不一致，根据交易习惯，税费应由买方负担，由于约定不明，合同难以履行。被上诉人贾洋洋、徐敏辩称：1、徐敏是合格的买方，本案首期款的监管和《二手楼交易资金监管协议》的签署是由徐敏和张佳的代理人谢某共同办理的，这就意味着双方以实际履行的方式变更了原买卖合同的主体。签约时徐敏也在场，部分定金从徐敏的银行卡中支付，贾洋洋、徐敏是以结婚为目的共同购置婚房。2、张佳称其代理人谢某超越代理权限，而实际上张佳委托其代理人谢某的《公证书》中明确写明了代理人有签署相关协议的权利。3、张佳主张贾洋洋没有按期支付首期款违约不成立，徐敏已经办理首期款监管手续。4、合同税费事宜并无导致合同难以履行的情形。5、张佳不履行合同实质上是因为房价暴涨。被上诉人贾洋洋、徐敏向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年4月14日签订的《二手房买卖合同》；2、张佳返还定金10万元；3、张佳赔偿贾洋洋、徐敏评估费1000元；4、张佳赔偿违约金437600元；5、本案诉讼费用由张佳负担。上诉人张佳向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年4月14日签订的《二手房买卖合同》；2、贾洋洋、徐敏支付违约金437600元；3、案件的受理费、评估费、保全费等全部诉讼请求由贾洋洋、徐敏承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，贾洋洋（买方）与张佳（卖方）签订《二手房买卖合同》，由张佳向贾洋洋转让位于深圳市龙岗区景和园X号楼X单元XX号房产（房产证号为6X**），转让价为218.8万元。合同第三条约定买方应当在合同生效之日起2日内支付卖方定金10万元。合同第四条约定买方应当于2015年4月30日前将首期款支付至资金监管账户内并向银行提交贷款资料。合同第六条约定涉案房产处于抵押状态，卖方须在签署合同之日起7日内与担保公司办理赎楼手续，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应在签署合同之日起7日内自行赎楼还清贷款办妥注销抵押登记手续。合同第十条约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月14日、15日，张佳向贾洋洋出具收款收据，证明其已经收到定金10万元。该定金由贾洋洋直接支付至第三人处托管，其中5.5万元定金由徐敏账号支付至第三人账号内。2015年4月29日，徐敏将首期款38万元支付至资金监管账号。2015年5月27日，张佳与徐敏签署二手楼交易资金监管协议，该资金监管协议由张佳代理人谢某代为签署。经公证的授权委托书注明的委托权限中第9条约定“签署上述房产的房款资金监管协议或首期款监管协议”。贾洋洋、徐敏于2015年4月23日登记结婚。经第三人确认在签订合同及支付定金时，徐敏均在场。第三人在庭审中表示，是由于卖方不同意继续卖房，导致合同无法继续履行。在贾洋洋提供的录音中，张佳明确由于无法在两个月内办完相关的手续，故拒绝继续履行合同。7月22日贾洋洋委托律师向张佳发出律师函，要求张佳继续履行合同。张佳在庭审之前，未就合同履行主体提出过异议。一审法院认为，贾洋洋与张佳在协商一致的基础上自愿签订的《二手房买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于徐敏是否是合同的适格主体。原审法院认为，虽然签订合同时，买方主体仅为贾洋洋，但徐敏支付了部分的定金，首期款亦由徐敏支付至资金监管账号。张佳委托代理人在委托代理权限范围内与徐敏签署了资金监管协议，其相应的法律责任应当由张佳负责，即应当视为张佳对徐敏履行合同并无异议，故原审法院认定，贾洋洋与徐敏以结婚为目的，共同购买涉案房产，支付相关的价款，且两人已经在合同签订之后10日内登记结婚，应当视为两人共同购买的涉案房产，共同履行涉案合同。合同签订后，贾洋洋、徐敏按照合同的约定支付了定金，在合同约定的期限内支付了首期款、办理贷款手续并取得了银行的贷款承诺，已经履行了合同的相关义务。而张佳作为卖方，未按照合同约定在合同签订之日起七日内履行赎楼义务，已经违反了合同的相关约定。贾洋洋、徐敏提供的录音及第三人在庭审笔录，均能印证合同无法继续履行的根本原因在于被告不愿意继续卖房，贾洋洋根据《二手房买卖合同》第十条约定主张解除合同并要求张佳支付合同价款20%即43.6万元违约金，原审法院予以支持。张佳已经收取贾洋洋定金10万元，应当予以返还。托管在第三人处的5000元，张佳可以依据资金托管协议另寻法律途径要求第三人返还。贾洋洋、徐敏要求张佳支付评估，违约金已经补偿了贾洋洋、徐敏支付评估费等相应的损失，故贾洋洋、徐敏另行要求张佳承担评估费损失的诉讼请求，原审法院不予支持。贾洋洋、徐敏已经按照合同约定履行合同义务，不存在违约情况，故张佳反诉要求贾洋洋承担违约责任，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除贾洋洋与张佳签订的《二手房买卖合同》；二、张佳应当在本判决生效之日起十日内返还贾洋洋、徐敏定金10万元；三、张佳应当在本判决生效之日起十日内支付贾洋洋、徐敏违约金43.6万元；四、驳回贾洋洋、徐敏其他诉讼请求；五、驳回张佳全部反诉请求。案件一审受理费4593元、保全费3213元（该款项贾洋洋、徐敏已预交），一审反诉受理费3932元，上述费用均由张佳负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，贾洋洋与张佳签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。涉案《二手房买卖合同》买方主体虽为被上诉人贾洋洋，但被上诉人贾洋洋、被上诉人徐敏共同支付了定金，且被上诉人贾洋洋、被上诉人徐敏在签订合同后10日内登记结婚，根据婚姻法相关规定，如果合同完成履行，涉案房产应属于夫妻共同财产，一审法院认定两人共同购买的涉案房产，共同履行涉案合同，并无不妥，本院予以维持。而在被上诉人贾洋洋、被上诉人徐敏婚后，上诉人张佳委托代理人在委托代理权限范围内与被上诉人徐敏签署资金监管协议，应视为上诉人张佳对被上诉人徐敏履行合同并无异议，双方以实际行为一致同意变更了履行主体，上诉人张佳应当承担相应法律后果，且该变更不会损害上诉人张佳的权益，亦不会增加其交易风险，故上诉人张佳主张被上诉人擅自变更合同主体，原审法院不予采信，认定正确，本院予以维持。上诉人张佳主张其代理人超越代理权限，其又没有提交有效证据予以证明，且与《委托书》约定不符，因此该主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于上诉人张佳申请调查被上诉人贾洋洋购房资格的问题，购房资格不影响合同效力，被上诉人也未诉请继续履行合同，且上诉人张佳在合同履行过程中也未书面明确提出异议，不符合行使不安抗辩权的规定，该主张不会影响本案的审理结果，因此本院对于购房资格的问题不予审查。关于合同税费负担约定前后矛盾的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，涉案合同在双方签字后已经生效，上诉人张佳就税费负担认为有矛盾的，可以再行协商，但上诉人张佳没有提交有效证据证明就此问题提出协商，而径行中止履行，不符合诚实信用原则，本院对于该主张不予采信。综上，上诉人张佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9176元，由上诉人张佳负担。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一六年十一月二十三日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。