广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初3591号原告：欧阳燕玲，住广东省广州市从化区。委托代理人：关展来，系广东联合发展律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：胡海源、胡昊，均系广东流溪律师事务所律师。原告欧阳燕玲与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴环适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人关展来及被告的委托代理人胡昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳燕玲诉称，2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将从化市江埔街御景宏雅花园2座12层1203房[房屋地址：从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1203房]，以总金额849762元出售给原告。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。根据合同的第十四条约定：若被告未能按合同规定的期限交付房屋，则应支付从双方约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.03%为标准计算的逾期违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告却未按合同约定的时间交付房屋。经原告多次催促，截至2016年8月10日，被告仍未履行交房义务。鉴于被告的行为已违反了《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1.被告向原告支付自2015年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（暂计至2016年8月10日，共计103755.94元）；2.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告向本院申请明确诉讼请求如下：1.判令被告支付逾期交房违约金给原告（违约金以849762元为本金按照每日万分之三从2015年7月1日起计至2016年7月30日止）；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售），证明被告违反合同约定，逾期交楼；2.购房发票，证明原告已缴纳全部房款。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称，一、根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例是否过高，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任事先声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于被告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求贵院可以免除或者减少被告违约责任。三、2015年7月27日、2016年5月16日被告已取得永久的供水的相关证明文件、2015年9月15日已取得永久供电的相关证明文件、2015年9月21日已取得通邮的相关证明文件、2015年9月20日已取得天燃气的相关证明文件、2016年7月29日，被告取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程验收备案表》，至此涉案房屋已符合原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。根据本合同的补充协议五（合同文本第28页），被告于2016年7月30日发出收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则违约责任最多计算至2016年7月30日。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.竣工验收备案表，证明涉案房屋符合收楼条件；2.收楼通知快递单，证明被告已经通知原告收楼。经审理查明：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1203房；合同第七条约定：涉案房屋总金额为849762元；合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的49.4%，即419762元，除首期款外，剩余房款430000元须于2013年11月15日前申请办理银行按揭手续；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款849762元，被告分别于2013年12月30日开具首期款419762元的发票，2014年3月26日开具尾款430000元的发票给原告。涉案房产于2016年7月29日通过消防验收以及取得工程竣工验收备案表。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告至今未收楼。原告与被告均确认逾期交楼违约金截止计算至2016年7月30日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。原告已支付了全部的购房款849762元，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将涉案房屋交付原告使用，涉案房屋至2016年7月29日才取得工程建设行政主管部门的工程竣工验收备案表，被告在2016年7月30日通知原告收楼，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或免除被告的违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的突发事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用。二、关于违约金计算标准问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。现被告已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.03%，已减轻了被告的违约责任，且被告也未举证证明原告诉请的违约金过分高于原告的实际损失。本院认为，原告与被告签订的违约条款及补充协议是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律和行政法规强制性规定的前提下，对双方均具有约束力。因此，对被告认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按合同约定在2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用，但被告直至2016年7月30日才通知原告收楼，被告应承担逾期交房的违约责任，且原告与被告均确认逾期交楼违约金截止计算至2016年7月30日。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金从2015年7月1日起每日按照总房款849762元的万分之三为标准，计算至2016年7月30日止）给原告欧阳燕玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1188元，由原告欧阳燕玲负担31元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担1157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 环二〇一六年十一月二日书 记 员 邓丽坚