福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初2983号原告：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3栋2层。统一社会信用代码：913504816966400648。法定代表人：曾齐文，总经理。委托诉讼代理人：李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，住永安市。系永安天立物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郑春辉，男，1973年2月11日出生，汉族，住永安市。系永安天立物业管理有限公司员工。被告：陈斌，男，1972年3月9日出生，汉族，住永安市。被告：马明春，女，1981年3月7日，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：陈松生，男，1979年9月9日出生，汉族，住永安市。系陈斌的哥哥。原告永安天立物业管理有限公司（以下简称“天立物业”）与被告陈斌、马明春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永安天立物业管理有限公司委托诉讼代理人李观明、郑春辉及被告陈斌、马明春的委托诉讼代理人陈松生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天立物业向本院提出诉讼请求：1.判令陈斌、马明春支付物业服务费1，577元（79.65平方米×0.9元／平方米×28个月）、公摊费用100元及违约金104元，合计1，781元；2.诉讼费用由陈斌、马明春承担。事实与理由：天立物业于2013年8月5日接管了大帝永隆国际城（物业名称）。双方在《前期物业服务合同》中约定：由天立物业按有关法规规定提供各项物业管理服务，业主按每月每平方米0.9元交纳物业管理服务费：如果业主拖欠物业服务费，天立物业按物业费拖欠总额的日3‰收取违约金。鉴于日3‰的标准过高，天立物业同意按日0.2‰的标准收取违约金。从签订合同至今，天立物业完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务。陈斌、马明春房产在大帝永隆国际城25幢2-501室，根据双方签定协议第六条第一款第1点的约定，高层住宅按0.9元／月／平方米，每月应交物业服务费72元。其建筑面积为79.65平方米，每月应交物业服务费72元。陈斌、马明春从2013年8月5日至2016年7月31日一直享受天立物业提供的各种管理服务，却从2014年3月1日起不交物业服务费，至2016年7月31日止，共欠物业服务费1577元、公共公摊费100元及违约金104元，合计1781元。此前天立物业多次派管理员上门催收，继之以电话、催缴通知书催收未果故诉至法院。陈斌、马明春辩称，天立物业未履行物业服务义务，其拒交物业费合理合法。主要理由有：1.小区物业管理不到位，如有消防安全通道被堵塞，小区入户大门常开等现象；2.楼下门铃损坏没有及时维修；3.小区喷水池不能使用，只是摆设；4.催交物业费未上门与其沟通；5.其轿车玻璃被砸坏，天立物业未处理和协调。本院经审理认定事实如下：永安市大帝永隆小区楼盘系大帝永隆（永安）置业有限公司开发建设。2011年5月17日，天立物业（乙方）与大帝永隆（永安）置业有限公司（甲方）签订一份《大帝永隆国际城前期物业服务合同》，合同约定由天立物业为大帝永隆（永安）置业有限公司开发的大帝永隆小区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放和房屋装饰装修管理六个方面。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含公共水电分摊费用，不含电梯维保、年检费用，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立。物业服务合同载明：第六条第一款第1点.本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按0.9元／月／平方米；4.物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交服务费的3‰的标准向乙方交纳违约金；第七条.物业管理费由乙方负责向业主直接收取，公共设施的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由乙方代为收取。合同中约定物业服务费的起收日为甲方通知业主交房之日，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业于2013年8月5日接管了大帝永隆国际城小区物业，依约开始提供物业服务。上述《大帝永隆国际城前期物业服务合同》到期后，该小区的业主委员会尚未成立，天立物业与大帝永隆（永安）置业有限公司未就延长合同期限达成协议，大帝永隆（永安）置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业，故至今该小区仍由天立物业继续提供物业服务。另查明，陈斌、马明春系大帝永隆国际城25幢2-501室业主。大帝永隆国际城25幢2-501室房产建筑面积为79.65平方米，每月应交物业服务费72元。陈斌、马明春交纳了2013年9月1日起至2014年2月28日止的物业服务费，尚欠天立物业从2014年3月1日起至2016年7月31日的物业费1，577元，2014年3月1日起至2016年7月31日的公摊费100元。天立物业曾向陈斌、马明春书面催讨物业服务等费用未果，故诉至法院而引发本案讼争。上述事实，有天立物业提供的营业执照、内资企业登记基本情况表、《大帝永隆国际城前期物业服务合同》、《物业服务费催缴照片》、物业费／公共公摊／违约金一览表及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。本案争议的焦点是天立物业提供的物业服务是否符合合同约定或存在瑕疵，陈斌、马明春拒交物业费是否于法有据。天立物业认为，其已依合同约定提供了安保、公共绿化养护、公用设施维护等物业服务，陈斌、马明春作为业主，已经实际享受了物业公司提供的物业服务，物业公司要求陈斌、马明春按照合同约定支付物业费和违约金的请求应得到支持。陈斌、马明春认为，小区服务不到位，其拒交物业费合理合法，并提供了照片一组作为证据证明其主张。本院认为，天立物业为陈斌、马明春提供了物业服务的情况下，陈斌、马明春应按约交纳物业费。小区物业管理不到位和物品损坏未及时维修等只是该物业公司提供物业服务的一个方面，只能说明该物业公司在提供服务上有瑕疵，有待整改完善，而不能否认陈斌、马明春享受了天立物业公司提供的安保、公共绿化养护、公用设施维护等其他物业服务。陈斌、马明春系小区业主，其虽主张物业公司提供的服务具有重大缺陷，拒绝缴纳物业费，但其并未提供充分证据证明物业公司在整体物业服务上存在严重缺陷，以至于影响到业主的基本生活质量，其轿车玻璃被砸坏系个别业主的行为，故其拒交物业费的辩解本院不予支持，陈斌、马明春应依约缴纳尚欠物业费和公摊费。综上所述，天立物业作为物业服务单位与大帝永隆（永安）置业有限公司签订的《大帝永隆国际城前期物业服务合同》、《大帝永隆国际城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力。陈斌、马明春系该小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，天立物业依照该合同约定为陈斌、马明春所有的永安市大帝永隆国际城25幢2-501室房产提供了物业管理服务，并在合同到期后继续提供物业服务，陈斌、马明春作为该房产的业主理应向天立物业支付相应的物业服务费，天立物业要求按0.9元／平方米计算物业服务费，合理合法，故陈斌、马明春应支付给天立物业尚欠的从2014年3月1日起至2016年7月31日止的物业服务费1，577元（79.65平方米×0.9元／平方米×28个月）。陈斌、马明春还应承担从2014年3月1日起至2016年7月31日期间的公摊费100元。天立物业主张陈斌、马明春支付从2014年3月1日起至2016年7月31日止每日按应缴费用2‰计算共104元违约金的主张，有《大帝永隆国际城前期物业服务合同》为凭，且不超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：陈斌、马明春应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司物业服务费1577元、公摊费用100元及违约金104元，合计1781元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈斌、马明春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈新华二〇一六年十一月二十一日书记员  陈春颜附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。