上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10111号原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人蒋开治，董事长。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王湘平，执行董事。委托代理人汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。第三人上海熙凯实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人周雄波。原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称“特诺达公司”)与被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司(以下简称“众缘公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法追加上海熙凯实业有限公司(以下简称“熙凯公司”)作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。特诺达公司的委托代理人范仲兴、众缘公司的委托代理人汤英峰到庭参加诉讼。熙凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。特诺达公司诉称，2015年1月4日、1月26日，特诺达公司与众缘公司签订两份《租赁合同》，约定特诺达公司将上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)7,586.81平方米房屋、1－2层商场(部分)8,760平方米房屋出租给众缘公司，租期8年。合同签订后，特诺达公司将上述房屋交付给众缘公司，但众缘公司仅支付押金2,534,376元，至今未支付租金，特诺达公司催讨未果，故起诉要求解除两份《租赁合同》，众缘公司返还租赁房屋，并支付2015年6月1日至2016年8月20日的租金10,510,575元、逾期付款违约金896,720.78元，按每季度2,541,507元的标准支付2016年8月20日至返还房屋之日的使用费。众缘公司辩称并反诉称，系争房屋是上海东方国贸有限公司(以下简称“东方国贸公司”)委托特诺达公司出租，租赁合同关系发生在东方国贸公司与众缘公司之间，特诺达公司仅是受托人，作为原告起诉主体不适格。众缘公司已向东方国贸公司支付租金250万元，直接支付给东方国贸公司的法定代表人任伟民。系争房屋存在严重瑕疵，排水证过期导致无法办理相关证照，房屋严重漏水，导致无法正常使用。因东方国贸公司拖欠业主租金，所以部分业主多次到众缘公司处骚扰经营。物业公司无理阻碍房屋装修，未交付约定的地下停车场。上述原因造成系争房屋无法正常使用，请求酌情减少租金。特诺达公司逾期交付系争房屋，应酌情减免租金或者延长租期。房屋业主纷纷与东方国贸公司解除合同，东方国贸公司丧失了出租权，特诺达公司也丧失了出租权。综上，反诉要求特诺达公司支付迟延交房违约金5,309,294元，赔偿因系争房屋产权人多次闹事、物业公司无理阻碍房屋装修、迟延交房、房屋排水证过期、房屋漏水等违约行为造成的租金损失5,083,014元，赔偿预期利益损失2,940,000元。特诺达公司针对反诉辩称，特诺达公司与东方国贸公司之间是租赁合同关系，并非委托关系。众缘公司支付给任伟民250万元，与本案无关。双方对迟延交房已经协商一致，起租日期和租金计算日期都相应推迟。即便是追究违约金，违约金标准过高，请求法院予以调整。对于租金损失，没有任何事实基础；众缘公司未支付租金，导致特诺达公司无能力支付租金给东方国贸公司，东方国贸公司也就没有能力支付给小业主，责任在众缘公司；房屋漏水是因为众缘公司装修的时候改变了房屋结构，而且事实上不影响房屋的正常使用，众缘公司一直在正常收益；特诺达公司出租系争房屋并不需要排水证，是众缘公司经营餐饮需要环评，所以涉及排水证的问题，特诺达公司并没有合同义务；众缘公司没有缴纳物业费，物业公司采取的措施，与特诺达公司无关。对于预期利益损失，基础是众缘公司与案外人签订的合同，对特诺达公司没有约束力。综上，不同意众缘公司的反诉请求。第三人熙凯公司未作陈述。经审理查明，2015年1月1日，东方国贸公司(甲方)与特诺达公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付等。2015年1月20日，双方又签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付等。2015年1月4日，特诺达公司(甲方)与众缘公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付，免租装潢期至2015年5月31日止；第1－2年的每年租金为2,492,268元，每年物业费为276,920元，乙方向朗悦物业公司交付押金615,936元；乙方于2015年5月20日前支付第一期租金623,067元、物业费69,230元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；乙方逾期不支付租金及物业管理费，经催缴后仍不履行义务超过15日的，守约方有权解除本合同；甲方未按时交付，按该年度月租金的日百分之五支付违约金等。2015年1月20日，双方又签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付，免租装潢期至2015年8月31日止；第1－2年的每年租金为7,673,760元，每年物业费为639,480元，乙方向朗悦物业公司交付押金1,918,440元；乙方于2015年8月20日前支付第一期租金1,918,440元、物业费159,870元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；乙方逾期不支付租金及物业管理费，经催缴后仍不履行义务超过15日的，守约方有权解除本合同；甲方未按时交付，按该年度月租金的日百分之五支付违约金等。东方国贸公司作为担保方在上述合同落款处盖章确认。合同签订后，众缘公司除支付押金2,534,376元以外，未向特诺达公司支付租金。审理中，特诺达公司向本院提供电费确认单，证明向众缘公司交付房屋的事实。特诺达公司表示，2015年3月10日交付3、5层，2015年4月中上旬交付4层，2015年6月11日交付1－2层；1－2层逾期交付4个月零11天，延至2016年1月11日起算租金；3、5层逾期交付2个月，延至2015年8月1日起算租金；4层逾期交付3个月左右，延至2015年9月1日起算租金。另外，押金在合同解除后由特诺达公司进行结算。众缘公司对电费确认单不予确认，并表示，2015年5月1日交付3－5层，逾期交房111天，按合同约定的该年度月租金的日百分之五计算，违约金1,152,674元；2015年6月11日交付1－2层，逾期交房130天，违约金4,156,620元；逾期交房违约金总计5,309,294元；对顺延起算租金没有异议。审理中，众缘公司向本院提供以下证据：1、2013年东方国贸公司出具的委托租赁合同，证明东方国贸公司与特诺达公司之间的委托关系；2、2015年2月3日东方国贸公司出具的委托租赁证明，证明系争房屋的出租方是东方国贸公司；3、众缘公司与熙凯公司签订的两份《租赁合同》，证明众缘公司已将系争房屋转租给熙凯公司，其中1－2层合同约定熙凯公司每年支付众缘公司30万元、3－5层合同约定熙凯公司每年支付众缘公司12万元管理费；4、案外人姜某的招商银行户口历史交易明细，证明熙凯公司向东方国贸公司支付250万元，付至东方国贸公司法定代表人任伟民帐户；5、人民网等网络信息、照片、视频，证明东方国贸公司断付业主租金，业主围堵、闹事等事实；6、房屋漏水照片、视频，证明房屋存在严重漏水等情况；7、行政许可决定书、排水证许可证书，证明系争房屋排水证过期；8、开业照片，证明商场推迟到2016年1月1日才开业的事实；9、2016年4月18日众缘公司与熙凯公司签订的《赔偿协议》，证明众缘公司向熙凯公司赔偿5,083,014元的事实；10、部分房屋产权人与案外人上海瓒珑实业有限公司签订的房屋租赁合同等资料，证明众多房屋产权人与上海瓒珑实业有限公司签订房屋租赁合同的事实；11、部分房屋产权人委托律师向东方国贸公司发解除《公寓办公房委托经营合同》的函，证明众多房屋产权人已解除与东方国贸公司的委托经营合同。特诺达公司表示，证据1形成日期2013年，与本案无关；证据2真实性没有异议，当时只能零星转租，用于给众缘公司的次承租人办理营业执照；证据3真实性不予认可，与特诺达公司无关，众缘公司违反合同约定整体转租，对于合同解除后熙凯公司及熙凯公司招商的次承租人的问题在执行程序中解决；证据4真实性不予认可，与本案无关；证据5，业主主张租金回报属实，但并没有对众缘公司的经营行为构成阻碍；证据6、7的意见与答辩意见一致；证据8与特诺达公司无关；证据9真实性不予认可，没有支付事实，且不合情理，与特诺达公司无关；证据10、11与本案无关，不影响本案中众缘公司应付租金的义务。以上事实，有东方国贸公司与特诺达公司签订的两份《租赁合同》、特诺达公司与众缘公司签订的两份《租赁合同》、押金收据、电费确认单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据东方国贸公司与特诺达公司签订的《租赁合同》，双方成立租赁合同关系，众缘公司关于东方国贸公司与特诺达公司系委托关系的抗辩意见，本院不予采纳。特诺达公司经东方国贸公司同意，将系争房屋转租给众缘公司，双方签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应恪守并履行。众缘公司为证明支付租金的事实，提供证据证明姜某向任伟民支付250万元，但无法证明该笔款项与本案有关，本院难以采信。除此之外，众缘公司使用系争房屋至今，未支付任何租金，已构成根本违约。特诺达公司要求解除租赁合同的请求，符合合同约定，本院予以支持。该租赁合同解除，众缘公司与熙凯公司签订的租赁合同丧失履行基础，应同时解除。合同解除后，众缘公司、熙凯公司应将系争房屋返还给特诺达公司，众缘公司还应向特诺达公司支付房屋使用期间的租金。因特诺达公司交房存在逾期，租金起算日期应根据交房的实际时间顺延。1－2层延至2015年6月11日交付，租金应顺延至2016年1月11日起算。特诺达公司应整体交付3－5层，其陈述分别交付3、5层与4层，不符合合同约定，且特诺达公司提供的证据不足以证明3－5层的具体交付时间，本院以众缘公司自认的事实为准，确认3－5层延至2015年5月1日交付，租金应顺延至2015年9月20日起算。众缘公司关于房屋瑕疵提供的证据关联性并不充分，且并不影响房屋的正常使用，其要求减少租金的意见，本院不予采纳。综上，众缘公司应支付2016年1月11日至2016年8月20日的1－2层租金4,667,328元、2015年9月20日至2016年8月20日的3－5层租金2,287,424元，共计6,954,752元。特诺达公司要求众缘公司按每季度2,541,507元的标准支付2016年8月21日后的使用费，符合合同约定，本院予以支持。众缘公司未按期支付租金，已构成违约，特诺达公司主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。特诺达公司自行下调违约金标准，本院予以确认。特诺达公司计算违约金金额有误，本院予以调整。特诺达公司同意在本案中结算押金，本院予以确认。特诺达公司逾期交房，已构成违约，众缘公司主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的标准，合同约定明显过高，本院根据众缘公司未支付租金、特诺达公司顺延租金起算日期等事实，兼顾公平原则，酌情确定特诺达公司支付迟延交房违约金642,198元。众缘公司与熙凯公司签订的《赔偿协议》中关于赔偿5,083,014元的约定，缺乏事实和法律依据，属于两家单位自行达成的协议，众缘公司以该协议作为依据向特诺达公司主张赔偿损失的请求，本院不予支持。众缘公司与熙凯公司签订的《租赁合同》中关于每年缴纳管理费的约定，同样属于两家单位自行达成的协议，对特诺达公司不发生效力，众缘公司据此向特诺达公司主张赔偿预期利益损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)7,586.81平方米房屋、1－2层商场(部分)8,760平方米房屋签订的两份《租赁合同》；二、解除被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司与第三人上海熙凯实业有限公司就上述房屋签订的两份《租赁合同》；三、被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司、第三人上海熙凯实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司；四、被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司支付截至2016年8月20日的租金6,954,752元；五、被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，按每季度2,541,507元的标准，向原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司支付2016年8月21日至房屋返还之日的使用费；六、被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司支付逾期付款违约金647,922元；七、原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司返还押金2,534,376元；八、原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司支付迟延交房违约金642,198元；九、原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；十、被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费90,244元，由原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司负担25,225元，被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司负担65,019元；反诉案件受理费减半收取50,897元，由原告(反诉被告)上海特诺达酒店管理有限公司负担24,482.50元，被告(反诉原告)上海众缘投资咨询有限公司负担26,414.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一六年十一月四日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。