上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初9231号原告：赵凤刚，男，1985年3月19日生，汉族，住江苏省南京市。原告：张风仙，女，1984年8月27日生，汉族，住广东省深圳市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：袁春松，上海金沁律师事务所律师。被告：王斌，男，1949年3月25日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。被告：王培律，男，1983年11月21日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被告：黄晓君，女，1986年3月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上述三被告共同的委托诉讼代理人宋祎，上海市申融律师事务所律师。上述三被告共同的委托诉讼代理人陈小花，上海盛沃律师事务所律师。原告赵凤刚、张风仙与被告王斌、王培律、黄晓君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用普通程序，先后于2016年5月11日、2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告赵凤刚、张风仙的委托诉讼代理人袁春松及被告王斌、王培律、黄晓君的委托诉讼代理人宋祎、陈小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵凤刚、张风仙向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的关于上海市浦东新区民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)解除；2、判令三被告返还系争房屋首付款人民币(以下币种相同)54万元及从2016年1月28日起至实际支付日止的利息(以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算)；3、判令三被告支付赔偿金36万元；4、判令三被告支付违约金59,400元(自2016年1月7日起至2016年1月28日止，按已付款项54万元的日万分之五计算)；5、判令三被告支付房屋租金3万元；6、判令三被告支付原告在外租房补偿款26,600元(自2015年5月1日起至2016年1月28日止，按每月3,800元计算)；7、判令被告赔偿原告中介费36,000元损失及贷款评估费损失1,740元；8、三被告赔偿原告逾期利益损失100万元(估价的差价损失)。事实和理由：原、被告于2015年1月4日签订了关于系争房屋的《合同》，约定：房屋成交价为180万元，并约定被告以每月3,000元向原告支付自2015年1月1日起至2015年10月31日止房屋使用租金；2015年5月25日双方签订了格式版本的《合同》，2015年10月10日再次签订了《补充协议》，约定被告于2016年1月6日前履行过户手续，逾期过户，违约金按照原告已付款日万分之五计算，且原告可单方解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；由于被告原因导致房屋查封，被告同意自2015年5月1日起每月支付原告在外租赁系争房屋的补偿款3,800元。在房屋买卖交易过程中，原告按照合同约定支付了房屋首付款共计54万元、中介费36,000元及贷款评估费1,740元。现由于被告的过错根本性违约，房屋无法过户，原告要求单方解除《合同》，并返还首付款及赔偿相应损失。被告王斌、王培律、黄晓君辩称：同意原告提出的诉请1、2，但是对返还首付款的利息，认为利息是损失，按照违约金执行。对诉请3，认为违约金过高，要求减低。对诉请4，违约金和赔偿金不能同时主张。对诉请5、诉请6、诉请7不同意，未实际进入买卖流程也未过户。诉请8未经评估，不同意，属于重复主张。补充协议没有当事人被告1、3的签字，不认可。本院经审理，由原、被告举证了《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据及付款凭证、佣金收款收据、《房地产估价报告》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：原告与被告王斌并代被告黄晓君、王培健及案外人徐某某于2015年1月4日签订了关于系争房屋的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定：房屋成交价为180万元，其中房地产买卖合同价174万元(其付款方式参照房地产买卖合同附件协议三)、3万元原告于交易过户当日支付被告，剩余3万元原告于被告交房当日支付；因被告需要继续使用系争房屋，故被告愿意以3,000元向原告支付租金从2015年1月1日起至2015年10月31日止，同时原告同意被告从2015年11月1日起至2016年1月31日止免费使用系争房屋，同时待被告收到第二期房价款(即银行贷款房款)后五日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，被告应将系争房屋交付给原告。2015年1月，系争房屋的产权登记于三被告的名下。2015年5月25日双方签订《合同》，《合同》约定，双方于2015年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按《合同》约定期限交接系争房屋的，自被告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为原告已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过三十日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付三十日的违约金外，原告有权单方面解除合同，原告应书面通知被告解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，被告应在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；……。2015年7月3日起，系争房屋被上海市黄浦区人民法院司法查封。2015年10月10日双方再次签订了《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，《补充协议》约定：现因被告方原因导致系争房屋被司法查封，原、被告双方无法正常交易过户，现被告方同意自2015年5月1日起至系争房屋交易过户之日止，被告每月向原告支付在外租赁系争房屋补偿3,800元；若被告于2016年1月6日前尚未解除该系争房屋的司法查封或其他原因导致无法正常交易，原告可单方面解除合同，按《合同》之约定追究被告的违约责任；被告应于系争房屋司法解封后当日内通知原告，并于三个工作日内前往房地产交易中心办理交易手续，被告不得有任何附加条件，保证无条件配合原告完成房产交易流程，不得以任何理由延迟交易；原合同其他条款保持，若《补充协议》与《合同》冲突，以本《补充协议》为准。2014年11月19日，被告王培律收取原告支付的购房定金5万元；2015年1月4日，原告支付被告王斌房款49万元；原告支付被告房款共计54万元。另原告支付中介费36,000元。原、被告因系争房屋上存在司法查封无法按约办理系争房屋的产权过户手续。本案在审理过程中，经原告申请，法院委托八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称鉴定机构)对系争房屋于2016年1月28日的市场价值进行评估。鉴定机构于2016年6月28日出具《房地产估价报告》，估价结果为系争房屋在2016年1月28日的市场价值为235万元；与双方约定的房价180万元相比，溢价55万元。本院认为：原、被告所签的《房地产买卖合同之补充协议》及《补充协议》系对《合同》的补充，是《合同》的一部分。双方关于系争房屋总房价的真实约定应认定为180万元，双方关于房价为180万元及《合同》中除房价174万元以外的约定内容均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求之处理意见。双方约定若被告于2016年1月6日前尚未解除系争房屋的司法查封或其他原因导致无法正常交易，原告可单方面解除合同；现因被告原因致使系争房屋上的司法查封仍未解除，双方不能按约办理产权过户手续，导致《合同》无法继续履行；现原告要求解除《合同》，符合法律规定，予以支持。二、原告要求判令被告返还首付款54万元及从2016年1月28日至实际支付日止的利息(以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算)的诉讼请求之处理意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》解除后，被告应向原告返还首付款54万元，并支付原告54万元本金的利息损失。故原告要求判令被告返还首付款54万元及从2016年1月28日至实际支付日止的利息(以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算)的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、原告要求判令三被告支付赔偿金36万元、判令三被告支付违约金59,400元(自2016年1月7日至2016年1月28日止，按已付款项54万元的日万分之五计算)、判令三被告支付房屋租金3万元、判令三被告支付原告在外租房补偿款26,600元(自2015年5月1日起至2016年1月28日，按每月3,800元计算)、判令被告赔偿原告中介费36,000元损失及贷款评估费损失1,740元及判令三被告赔偿原告预期利益损失100万元的诉讼请求之处理意见。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。经鉴定机构评估系争房屋在原告起诉日的市值与双方约定的房价相比上涨55万元，造成了原告的溢价损失55万元；根据《房地产买卖合同之补充协议》及《补充协议》的约定，被告应支付原告自2015年1月1日起至2015年4月底按每月租金3,000元计算的租金12,000元、应支付原告自2015年5月1日起至2016年1月28日止按月租金3,800元计算的租房补偿款33,832元;原告为本次交易损失中介费36,000元;因此,被告应赔偿原告上述各项损失总计金额为631,832元。鉴于被告在庭审中提出原告同时主张违约金和赔偿金、属于重复主张、认为违约金过高、要求减低等意见，原告在主张赔偿损失的同时又主张解约赔偿金36万元及逾期过户违约金59,400元总计数额419,400元,系重复主张,由本院择一就高支持原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求,原告再要求被告支付违约金的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。原告未举证证明曾发生贷款评估费损失1,740元，故原告要求被告赔偿该笔损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告要求被告支付其余预期利益损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原、被告就系争房屋的评估时点有争议，故由本院酌定按原告起诉日为评估系争房屋市值的评估时点。原告要求按照本院第一次庭审时间2016年5月11日作为评估时点的意见，因本院安排开庭的时间有随机性，不宜作为评估时点，故对原告的上述意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵凤刚、张风仙与被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起解除双方所签的关于上海市浦东新区民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内返还原告赵凤刚、张风仙房款54万元；三、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤刚、张风仙房款54万元的利息(利息的计算方式为：自2016年1月28日起至实际返还本金54万元之日止，以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算)；四、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤刚、张风仙房价溢价损失55万元；五、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤刚、张风仙自2015年1月1日起至2015年4月底按每月租金3,000元计算的租金12,000元；六、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤刚、张风仙自2015年5月1日起至2016年1月28日止按月租金3,800元计算的租房补偿款33,832元；七、被告王斌、王培律、黄晓君于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤刚、张风仙中介费损失36,000元；八、驳回原告赵凤刚、张风仙的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,083元，由原告赵凤刚、张风仙负担12,737元，由被告王斌、王培律、黄晓君负担15,346元；保全费5,000元,由被告王斌、王培律、黄晓君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一六年十一月十八日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。