上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0120民初8712号 原告：包蓓英。 委托诉讼代理人：朱斌，高朋（上海）律师事务所律师。 被告：虞兆騄。 委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。 原告包蓓英诉被告虞兆騄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。后原告申请评估，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估，并转为适用普通程序，组成合议庭，于2016年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱斌、被告的委托诉讼代理人郝洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告包蓓英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告向原告返还定金人民币（以下币种同）100,000元并支付赔偿金280,000元。事实和理由：被告于2016年2月21日经傲地房地产经纪事务所居间介绍，以其本人及妻子刘红名义与原告及居间方共同签订《房地产买卖居间协议》，协议内容包括了双方与居间方的居间合同以及原、被告之间的房屋买卖合同。协商过程中，被告电话征询了其妻意见后称夫妻双方对于出售该房屋的交易条件已一致如最后的协议条款，其妻刘红目前人在国外，委托他办理交易过户手续的领事公证委托书一个月内肯定寄到。协议约定总房价为人民币（以下币种同）3,320,000元，其中首付1,310,000元，按揭1,960,000元，余款50,000元交房时支付。被告收到原告首付款后15天内办理提前还贷涤除该房屋上的抵押，房屋办理过户后15天内被告应将房屋内所有户口迁出，双方一致同意该协议签订后买卖关系成立，协议签署后30天内至居间方指定地点签订交易过户用的《上海市房地产买卖合同》，签署《上海市房地产买卖合同》后40天内办理过户手续。上述协议签订后，原告依约向被告支付了定金100,000元。2016年3月21日双方约定签署交易用《上海市房地产买卖合同》期限届满日，原、被告双方都到了居间方办公场所，被告称其妻认为近日上海房价大幅上涨，目前涉案房屋价值3,600,000元，故不愿意再以合同价出卖原告。原告认为双方买卖合同已经成立，被告不愿意继续履行合同，理应返还原告已付定金，并赔偿房价上涨损失。 被告虞兆騄辩称，不同意原告诉请，双方之间不是房屋买卖合同关系，而是立约定金关系。本案中存在的责任是定金责任而非违约责任。且被告没有违约，支付定金是为了买卖合同的签订，是附条件的。被告同意解除合同，返还定金100,000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区奉新镇海湾艺墅58号房屋权利人为被告及其配偶刘红。2016年2月21日，原告（乙方）、被告（甲方）及居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》约定，原告购买诉争房屋，价格为3,320,000元。双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款1,310,000元作为首付款（含定金），乙方贷款支付1,960,000元，余款50,000元于交付房屋时支付。还约定，乙方支付30,000元作为购买意向金，如甲方接受本协议买卖条件并签署本协议，则乙方交付的意向金转为定金，甲方签署本协议后二日内，乙方应将定金补足至100,000元。合同第四条买卖合同的签订及违约处理约定：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起30个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方。补充条款约定，签约以公证委托回来为准。当天，原告交付定金30,000元，2016年2月22日，原告交付被告定金70,000元。 根据原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对诉争房屋市场价值进行评估，由其出具评估报告，结果为：诉争房屋总价4,510,000元，折合建筑面积单价为15,319元。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点之一在于本案房屋买卖合同是否已经成立生效。被告辩称，本案合同欠缺房屋买卖合同必要要件，需要刘红签署后才成立，没有刘红签署合同并不成立，仅为立约定金合同。本院认为，原、被告双方就买卖诉争房屋对于价格、付款时间、付款方式等均达成一致，系双方真实意思表示，具备了房屋买卖合同的构成要件，且双方明确约定签署本协议后双方买卖关系即成立，签署《上海市房地产买卖合同》只是为过户需要，以格式合同形式对买卖关系予以确认，不影响已经成立的合同关系，双方当事人均应严格履行。虽然被告仅为产权人之一，另一产权人刘红并未签署本案合同，但这不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故本案原、被告的房屋买卖合同成立并生效，对被告的辩解本院不予采纳。现被告以刘红不同意出卖诉争房屋，致使诉争房屋所有权不能转移，原告也同意解除合同，故本院确认双方合同解除，但被告作为出卖人应当承担违约赔偿责任。本案争议焦点之二在于损失计算。被告辩称，本案中定金作为立约定金，如果未签订合同，承担定金的违约责任。本案注意到由于房价大幅上涨，倘若仅仅适用定金罚则，已经不能完全体现对诚信者的保护，本院综合考虑合同的履行情况，原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，确定被告应当赔偿原告280,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下： 一、解除原告包蓓英与被告虞兆騄于2016年2月21日签订的《房地产买卖居间协议》； 二、被告虞兆騄于本判决生效之日起十日内返还原告包蓓英人民币100,000元； 三、被告虞兆騄于本判决生效之日起十日内偿付原告包蓓英损失人民币280,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7,000元，评估费12,398元，均由被告虞兆騄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  张 慧 审 判 员  苏 姝 人民陪审员  倪梅英 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  李亚宁 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。