安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初6172号原告：合肥金田物业管理有限公司，住所地：合肥市全椒路205号东方银座A幢2201室，组织机构代码75486575-6。法定代表人：李翠兰，总经理。委托代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。委托代理人：梁昕，安徽中特律师事务所实习律师。被告：周根陶，男，汉族，1964年10月27日出生，老师，住合肥市，原告合肥金田物业管理有限公司诉被告周根陶物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告合肥金田物业管理有限公司的委托代理人谢飞，被告周根陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥金田物业管理有限公司诉称：2008年7月份，原告与合肥市包河区科大花园业主委员会签订了《科大花园过渡期物业服务委托合同》，约定由原告对科大花园小区进行过渡期物业管理，委托管理期限为两年，即自2008年7月10日至2010年7月9日，双方并对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之二收取滞纳金。此后，双方又连续签订两次《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》以及一次《科大花园过渡期物业服务委托合同补充协议》，决定由受托方合肥金田物业管理有限公司按照《科大花园过渡期物业服务委托合同》内相关约定继续服务。2015年7月，双方再次签订《科大花园过渡期物业管理委托合同》，约定管理期限为自2015年7月1日至2016年6月30日止。被告购买了科大花园西苑9幢803室，并于2009年10月25日办理了交房手续。但被告身为科大花园西苑9幢803室的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2010年4月至2013年12月，累计共计欠费金额为5588元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告迫于无奈，遂于2016年3月4日在该户房屋门上贴出通知，通知其所欠的物业费并予以宽限期缴纳。为维护合法权益，诉至法院，原告请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业费5588元及滞纳金335.28元（以5588为基数，以日千分之二为准，自2016年3月11日暂计算至2016年4月10日，以后仍按该标准计算至被告全部付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告周根陶辩称：1、本案原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。原告没有及时的物业服务，给被告造成损失，两年多没有主张物业费，现在主张已经超过诉讼时效。2、本案原告金田公司未履行物业服务管理合同约定的承诺义务，答辩人拒交物业管理费用合理合法。即使原告主张权利没有过时效，我拒交物业费也有理由，原告物业服务质量差、管理混乱。3、原告所主张部分无合同支持也于法无据。原告与科大花园所签合同在2013.6已经到期，科大花园已经遴选出新的物业公司，但原告没有办理交接手续，也没有撤离小区，2014年的合同与我无关。原告没有物业服务合同支持，业委会要求原告退出小区，移交资料，应得到支持，原告要求我们支付没有物业服务合同期间的物业费没有事实法律依据。4、原告主张违约责任即滞纳金没有法律依据，我拒交物业费是行使不安抗辩权，是原告违约在先，原告没有履行服务义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：原告金田物业公司经工商行政管理部门批准于2003年10月10日成立，经营范围包括物业管理、绿化养护、小区卫生保洁、水电安装、房屋修缮等,物业服务资质为三级。2008年7月10日，原告金田物业公司（乙方、受托方）和合肥市包河区科大花园业主委员会（甲方、委托方）、中国科学技术大学科大花园项目建设管理办公室（丙方、建设方）签订了一份《科大花园过渡期物业服务委托合同》，约定由乙方对科大花园住宅小区进行过渡期物业管理，委托管理期限为两年，即自2008年7月10日至2010年7月9日；双方并对物业服务内容及收费标准以及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定，其中合同第二十二条第2项约定：物业管理服务费为小高层0.72元/平方米/月，商业门面2.20元/平方米/月，向房屋产权人或使用人收取；第6项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务费的千分之二，交纳滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期）；对于其他费用的收取，双方合同第二十三条第3项约定：辖区路灯、水景系等能耗费用，按建筑面积公摊，向所有业主收取，由乙方代收代交，电梯运行费按各电梯的能耗对业主分摊，一楼分摊数为零，二楼及以上楼层具体分摊办法在听取业主意见后另定，对电梯直通地下车库的一楼业主，如已购买或租用地下车位，则也需分担电梯运行费，楼体走道大灯能耗费用由本单元住户分担。合同签订后原告金田物业公司依约进驻该住宅小区从事物业服务工作。2010年7月9日合同期满后，原告继续按原合同约定从事物业服务并于2010年9月13日三方续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限延长至2011年7月9日。此后到期后，2011年11月22日三方再次续签了《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》，约定服务期限延长至2012年7月9日止，直到业主委员会换届结束，重新签订正式的物业管理合同，在下一届物业管理合同生效后，此延期协议自然终止。2012年9月24日三方又一次续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限最长延长延续截止日期至2013年6月30日止。2014年10月，科大花园第三届业主委员会成立，2014年11月19日，科大花园第三届业主委员会（甲方、委托方）与金田物业公司（乙方、受托方）签订《科大花园物业管理委托合同》，2014年11月20日，双方再签《科大花园物业管理委托合同补充协议》，约定本协议有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日，双方又一次签订《科大花园物业管理委托合同》，约定本协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日止，其中十九条约定物业管理服务费为小高层0.92元/平方米/月，商业门面1.5元/平方米/月。另查明，被告周根陶系科大花园西苑9栋803室业主，于2008年7月份收房入住，物业费计费面积为172.48平方米。2016年3月4日，原告曾在西苑9栋803室门前张贴了催费《告知》，要求业主在2016年3月10日前将所欠缴的物业管理费予以交纳。以上事实有：《科大花园过渡期物业服务委托合同》、《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2010年9月13日签订）、《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》（2011年11月22日签订），《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2012年9月24日签订），《科大花园物业管理委托合同》、《科大花园物业管理委托合同补充协议》（2014年11月19日签订），《科大花园物业管理委托合同》（2015年7月1日签订），科大花园业主（住户）基本情况登记表及业主资料、钥匙交付确认表，催费《告知》，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会等签订的《科大花园过渡期物业服务委托合同》、《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2010年9月13日签订）、《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》（2011年11月22日签订），《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2012年9月24日签订），或与科大花园第三届业主委员会签订的《科大花园物业管理委托合同》、《科大花园物业管理委托合同补充协议》、《科大花园物业管理委托合同》，均是双方协商后达成的一致意见，体现着双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，所以对包括被告周根陶在内的全体业主应具有约束力，故被告周根陶应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。另即使被告周根陶所居住为科大花园闻青苑，鉴于原告物业服务的范围及于该区域，双方也业已形成事实上的物业服务合同关系，故周根陶关于相关合同无效的辩称意见不能成立，本院不予采纳。合同履行期间，金田物业公司依约为包括被告周根陶在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告周根陶作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中被告周根陶未向金田物业公司交纳自2010年4月1日至2013年12月31日期间的物业费，违反了上述合同的约定，按照合同约定的收费标准周根陶应向金田物业公司交纳物业费为5588元（自2010年4月1日至2013年12月31日，以0.72元/月/平方米计计费面积172.48平方米），现原告主张5588元符合合同约定和法律的规定，对此本院予以支持。对于周根陶的其他相关辩称意见，本院认为：原告金田物业公司系经工商行政管理部门批准成立的从事物业管理、绿化养护等业务的有限责任公司，物业服务资质为三级，对此有《营业执照》、《物业服务企业资质证书》佐证，其系本案中物业服务合同的一方主体，被告方如认为其不具有《服务价格登记证》等，因属于行政管理的范畴，则应当向相关行政管理机关进行反映等予以处理，作为被告周根陶所居住宅所属小区的物业服务单位，在小区物业服务正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告周根陶辩称原告诉请的物业费已经超过诉讼时效的主张，本院认为，原告作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，依据常理判断原告不可能不向被告方主张债权，对原告主张其已经通过上门和电话催要的方式予以认定，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。2010年4月，周根陶因住房热水管漏水问题，向原告反映后，认为其怠于作为，导致开发商推迟对其赔偿，造成其生活不便及垫资维修的损失。被告周根陶作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中的前述行为存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形等，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求原告进行改正、改善、按照合同约定履行相关约定义务，甚至要求赔偿损失等，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，从而也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，其对于合同期内拒交物业费并未提供有效证据证明其符合合同的约定或具有合法、正当的理由，另其要求原告承担相关赔偿责任的请求，鉴于未提出反诉，如有纠纷也应另外处理，故对其不缴纳物业费用的相关辩称意见本院不予采纳。本案中，被告周根陶已经连续不缴纳物业管理等费用达45个月之久，且在原告多次催要甚至上门张贴催费《告知》后仍未予给付，显然违反了物业合同的相关约定和法律的规定，按照《科大花园过渡期物业服务委托合同》第二十二条第6项约定，应当自公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期截至后向原告交纳滞纳金，但原告按照违约一天2‰标准计取损失，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，以及原告与科大花园第三届业主委员会签订的相关合同中未对逾期缴费滞纳金再有约定，故本院决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款利率计取，自2016年3月11日起计取至其款项实际付清之日止。综上所述，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周根陶于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金田物业管理有限公司物业服务费5588元以及滞纳金（滞纳金计取方式：以5588元为基数，自2016年3月11日按同期银行贷款利率计取至实际款项给付日止）；二、驳回原告合肥金田物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由原告合肥金田物业管理有限公司负担5元，被告周根陶负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  储焕丽二〇一六年十一月二日书记员  周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。