成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0114民初5410号 原告：彭国军，男，1976年9月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李博，董事长。 原告彭国军与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行审理。原告彭国军的委托诉讼代理人陈争到庭参加诉讼，被告藏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭国军诉称，与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的凤凰山1号房屋。藏鑫公司将房屋交付给彭国军后，彭国军向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。但藏鑫公司一直未办理房屋所有权证及国有土地使用证，截止起诉之日尚未取得房屋所有权证和国有土地使用证。请求判令藏鑫公司立即办理该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2013年12月31日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分一的标准计算）；支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2015年12月31日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利息计算）。 藏鑫公司未作答辩。 经审理查明，2011年8月16日，原告彭国军与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由彭国军购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫·凤凰山1号房屋，房屋总价款453387元。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。” 商品房买卖合同及补充协议签订后，彭国军按约支付了购房款。2013年11月19日，藏鑫公司向彭国军交付了房屋，彭国军向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，彭国军仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，彭国军与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。由于彭国军的实际接房之日是2013年11月19日，因此，彭国军应从实际交房之日2013年11月19日起365日（即2014年11月19日）内取得房屋所有权证书，但彭国军却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2014年11月20日起至取得房屋所有权证之日止，以购房款453387元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项系格式条款，但格式条款并不必然无效。彭国军与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项对藏鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定。免除违约责任和违约金约定过低，是两个不同的法律概念，前者可以申请确认格式条款无效，后者可申请调整违约金但不能确认该条款无效。所以彭国军主张“双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项是格式条款，规避或减轻违约责任，应依法确认无效而适用法定赔偿”，没有法律依据，对其主张本院不予采纳。 彭国军主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现彭国军没有提交证据予以证明其损失。故对于彭国军提出调高违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。 彭国军与藏鑫公司在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，在交付房屋产权证后的二年内办理完毕国有土地使用证，目前房屋所有权证尚未办理，按照合同约定的国有土地使用证的办理时间尚未开始。因此，对于彭国军要求藏鑫公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉请，本院不予支持。 根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告彭国军办理藏鑫·凤凰山1号房屋的不动产权证； 二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告彭国军支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款453387元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年11月20日计算至不动产权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告彭国军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费753元，由原告彭国军负担353元，被告四川藏鑫置业有限公司负担400元（此款原告彭国军已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  霍萍 二〇一六年十一月二十五日 书 记 员  王倩