上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15112号原告(反诉被告)：王晓蓉，女，1972年3月4日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：莫毅立，男，1988年9月3日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：杨蕾蕾，女，1989年2月4日生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。两被告共同委托诉讼代理人师鸽，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告王晓蓉与被告莫毅立、杨蕾蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年8月26日，本院依法受理被告莫毅立、杨蕾蕾就本案提起的反诉。本案于2016年10月26日公开开庭进行审理。原告王晓蓉、被告杨蕾蕾及两被告的委托诉讼代理人许方钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付原告违约金42万元。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告名下的上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同约定双方于2016年7月5日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。若被告的贷款申请未在过户前获得足额批准，被告应当在过户当日以现金形式向原告补足。被告逾期付款，经原告催告后仍未履行的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿总房款的20%。在2016年7月5日前，被告的贷款申请未获批准。原告于2016年7月8日通过《律师函》通知两被告在2016年7月12日前补足全额购房款，并办理房屋过户，但被告未在该时间内补足购房款。被告莫毅立、杨蕾蕾辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的合同解除权尚未成就，也无权要求违约金。没有过户的原因在于原告，原告未配合办理银行贷款手续，亦未协助办理审税手续。同时，被告莫毅立、杨蕾蕾向本院提出反诉请求：1、原、被告继续履行于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》，原告协助被告办理系争房屋的过户手续并交付系争房屋；2、原告支付被告逾期过户违约金(自2016年7月19日起，以63万元为基数，按日万分之五计算至实际协助办理过户手续之日止)。审理中，被告撤回上述第2项诉讼请求并保留相应诉权。事实与理由：原、被告就系争房屋约定总价为210万元，首期房款63万元，第二期房款146万元，尾款1万元。其中第二期房款以银行贷款的方式支付。但在办理银行贷款的过程中，原告自2016年5月21日起便不配合办理贷款手续，导致银行贷款审批通过时间晚于约定的过户时间。现被告已向原告支付首期房款63万元，贷款获批96万元，差额部分50万元愿意以现金方式补足。且被告曾通知原告于2016年7月18日至房产交易中心配合办理过户手续，但原告未予配合。另外，原告未协助被告办理审税手续。针对被告莫毅立、杨蕾蕾的反诉，原告王晓蓉辩称：2016年4月8日，原告已配合被告办理贷款手续，递交了被告贷款所需的全部资料。被告被拒贷的原因在于被告助学贷款、信用卡多次逾期及被告收入过低。至于审税问题，因被告贷款频出问题，故望等贷款出结果后再审税。经审理查明：原告为系争房屋登记的权利人。2016年4月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋。合同第二条约定：房屋总价款为210万元；合同第四条约定：原告于2016年8月5日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；合同第六条约定：原、被告于2016年7月5日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；合同第九条约定：被告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。合同第十条约定：原告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按被告已付款的万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。合同第十一条约定：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第5条约定：原告应于收到银行贷款后3日内，将系争房屋交付被告；合同补充条款(一)第10条约定：双方在签章处填写的地址或身份证地址即为有效通讯地址。合同附件三约定：首期房价款为63万元，第二期房价款为146万元(被告以贷款方式支付。被告应于本合同签订后及时向银行申请贷款，原告应积极配合被告办理申请贷款手续及提供所需资料。若被告的贷款申请未在过户前获得足额批准，被告应当在过户当日以现金形式向原告补足)，尾款1万元(被告于系争房屋交付且原告将或有户口迁出当日支付原告)。合同签章处，被告地址记载为：上海市松江区。同日，原告出具《首付款收据》确认收到被告首付款63万元，并向工商银行提交了办理申请贷款手续过程中原告所需提供的资料。2016年6月14日，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行因借款人(莫毅立)配偶助学贷款、信用卡多次逾期，收入证明公章不规范、首付款真实性未核实等原因拒绝贷款。2016年7月8日，原告委托律师通过EMS专递(邮件编号XXXXXXXXXXXXX)向被告致《律师函》，要求被告在2016年7月12日前补足全额购房款，并办理房屋过户。该函下部载明，对本律师函如有疑问，可迳与本律师联系：上海市国定东路XXX-XXX号绿地汇创国际广场1316室。该函收件人为“种某某”，公司名称为“上海搜房房天下房地产经济(原文如此)有限公司”，地址为“浦东新区东方路XXX号裙楼二层202室”，内件品名为“函(转莫毅立杨蕾蕾)”。该函于2016年7月9日投递并签收。2016年7月13日，上述《律师函》通过韵达速递(邮件编号XXXXXXXXXXXXX)转递松江区广富林路XXX号。2016年7月13日，被告委托律师通过顺丰速运(邮件编号XXXXXXXXXXXX)向原告致《律师函》，告知被告已办好银行贷款审批手续，贷款金额为96万元，差额部分50万元可在办结过户手续当日以现金方式支付，要求原告于2016年7月18日前往上海市松江区交易中心办理相应的审税及过户手续。该函收件地址为“上海市国定东路XXX-XXX号绿地汇创国际广场1316室”，托寄物为“函件(转王晓蓉)”。该函于2016年7月14日签收。被告于2016年7月16日收到本函。另查明，2016年7月12日，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行审批同意被告个人二手住房购置贷款，金额合计为96万元。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、短信记录、律师函及相应寄送凭证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。审理中，原告陈述：2016年4月8日，原告向工商银行递交了全部资料，工商银行工作人员向被告强调，若贷款未足额批准，则应向原告以现金补足。2016年5月21日，中介告知原告因被告之前有过贷款，故工商银行拒绝贷款，希望转换为在中国银行贷款；但当日经原告核实，工商银行拒贷的真实原因是被告征信及收入问题，则换银行并不能解决问题。2016年5月27日，得知被告仍向工商银行补充资料，继续申请贷款。2016年6月25日，中介告知原告，被告希望转换为交通银行贷款，贷款不足部分约为10万元；原告认为此时距离约定的过户日期间隔过短，担心无法获批，希望中介提供交通银行相关人员的联系方式，但未获答复。2016年6月26日，中介提出要审税，原告因被告贷款频出问题，希望等贷款结果出来再审税；且原告于2016年4月提出过贷款、审税同步进行，当时中介未同意。2016年7月3日，原告与被告联系，沟通过户具体事宜，并询问贷款不足部分究竟是多少，但被告未予回复。2016年7月6日，原告前往中介总部，希望协商解决，但没有结果。审理中，被告陈述：工商银行确实是因为被告的征信等问题未批贷，被告也确实向原告、中介提出过更换贷款银行，但原告均没有配合。现工商银行已批准贷款96万元，剩余50万元差额同意以现金方式支付原告。审理中，被告申请证人种某某出庭作证，证人陈述：其系本次交易的中介经办人；被告于2016年5月中下旬得知无法在工商银行足额贷款时，希望更换贷款银行，但原告拒绝配合；原告要求贷款办下来以后配合审税；原告寄送的律师函，证人于2016年7月13日经由总店转寄收到。审理中，被告将50万元房款(贷款差额)交付至本院账户，并表示如果法院支持被告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，原告协助被告办理系争房屋过户手续的诉讼请求的，则由法院在判决生效之日起十日内交付原告。本院认为，《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告是否有权解除原、被告之间的房屋买卖合同关系？本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告主张合同解除权的依据为《上海市房地产买卖合同》第九条第三款，即：“乙方逾期付款或未按约定期限过户的……自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同。”根据该约定，则原告以书面形式行使解除权需要满足以下前提：1、乙方逾期付款或逾期过户；2、甲方催告乙方履行；3、甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行。同时，根据上述前提的内在逻辑关系可以推知，甲方催告乙方履行，应给予合理宽限期。本案中，原告于2016年7月8日向被告致律师函，要求被告于2016年7月12日补足购房款并办理过户，确系履行催告义务，但即使被告于次日(2016年7月9日)即收到该函，原告所宽限的履行期限也仅有3日之遥，对于房屋买卖这类金额甚巨、关乎生活福祉的交易而言，这样的宽限期显然存在过于紧迫之嫌，难谓合理。况根据合同约定，双方在签章处填写的地址或身份证地址为有效通讯地址，在合同签章处地址不详时，原告完全有条件通过双方时有往来的短信或电话方式询问被告的身份证地址或确切通讯地址，然原告采取了将律师函径向中介公司总部投递的方式，造成该函于2016年7月13日始流转至被告处，属未以适当的方式及时催告被告，有违诚实信用原则。而被告恰于2016年7月12日获批银行贷款96万，并有能力补足差额50万元，未对房屋买卖合同的履行构成实质性的妨碍。综上，原告行使合同解除权的条件未成就，原告关于解除合同及解约违约金的诉讼请求均无法获得本院支持。关于被告要求原告继续履行合同，配合办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，具有合同依据且于法不悖，本院予以支持。关于剩余购房款，虽原告在庭审中并未提出主张，但被告向原告履行相应付款义务亦为继续履行合同之本义，被告也表示其愿意支付该款项，故本院予以一并处理。对于其中的50万元，本院根据被告已经交付至本院等实际情况，确定该款支付时间；对于其中的96万元，考虑到双方买卖合同中约定的付款方式以及办理贷款所需时间，本院酌情确定由被告于系争房屋过户至其名下起六十日内支付给原告；对于剩余的1万元，根据合同约定，被告应于原告交付房屋并迁出户口(若有)之日支付给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王晓蓉与被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、原告(反诉被告)王晓蓉与被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾于本判决生效之日起十日内共同办理上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续，将前述房屋过户至被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾名下；三、被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王晓蓉房款50万元；四、被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾于前述房屋过户至其名下之日起六十日内支付原告(反诉被告)王晓蓉房款96万元；五、原告(反诉被告)王晓蓉于收到被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾支付的上述房款合计146万元之日起三日内向被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾交付前述房屋；六、被告(反诉原告)莫毅立、杨蕾蕾于原告(反诉被告)王晓蓉交付前述房屋且迁出户口(若有)当日向原告(反诉被告)王晓蓉支付购房尾款1万元；七、驳回原告(反诉被告)王晓蓉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,680元，减半收取3,840元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费9,095元，合计诉讼费17,935元，由原告(反诉被告)王晓蓉负担(已付7,600元，剩余10,335元于本判决生效之日起七日内交付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一六年十一月十八日书记员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。