江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终2836号上诉人（原审被告）：钟仁禄，男，1973年8月28日生，汉族，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：谢建民，江西国兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西江南拍卖有限公司，住所地：兴国县潋江镇平川大道99号。法定代表人：肖士玲。被上诉人（原审原告）：李有财，男，1972年9月27日生，汉族，江西省兴国县人，个体户，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：李德佳，男，1949年11月3日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。上诉人钟仁禄、江西江南拍卖有限公司（以下简称江南拍卖公司）因与被上诉人李有财拍卖合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2016）赣0732民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟仁禄上诉请求：1、依法撤销原判第三项；2、将原审鉴定结论中699800元房屋价值减去2间店面所占土地面积价值；3、按三方责任重新划分本案一、二审诉讼费用的承担。事实和理由：1、李有财并未对税款损失43510元提出利息主张，原审判决超出其主张主动判决钟仁禄赔偿利息损失；2、原审判决采纳鉴定结论错误，该鉴定评估总价699800元中包含了相应的土地使用权价值，而在转让涉案A35、A36两处店面时，土地使用权并未予以转让，因此，鉴定应扣除相应面积的土地使用权价值。李有财答辩称：1、鉴定结论中并未包含土地使用权价值；2、钟仁禄对鉴定结论不服，但拒绝按照程序预先交纳鉴定费用，故钟仁禄应承担不利后果，应依法采信原审鉴定结论，即评估店面总价为699800元。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，应依法维持。江南拍卖公司上诉请求：1、撤销原判第五、第六、第八项，改判江南拍卖公司不承担责任；2、本案诉讼费用由李有财承担。事实和理由：1、钟仁禄委托拍卖店面时承诺店面由其开发且有权处分，江南拍卖公司并不知晓钟仁禄无权处分涉案店面的情况；2、佣金、报名费是拍卖成本，拍卖已经进行就该支付，不应再退还；3、李有财没有按照“拍卖规则”的要求自行查验拍卖标的，自身也应承担部分责任，即便判决部分退还拍卖佣金，也不应再计算拍卖佣金的利息。李有财答辩称：江南拍卖公司提出其不知道钟仁禄无权处分涉案店面的主张不能成立。《中华人民共和国拍卖法》明确规定不允许拍卖无处分权利的物品，江南拍卖公司作为拍卖行本该告知竞拍人拍卖标的来源和拍卖物瑕疵。竞拍人李有财最终无法获得拍卖标的物，全因钟仁禄及江南拍卖公司过错造成。据此，原审判决其承担赔偿责任正确，应予维持。一审中，李有财起诉请求：1、判令钟仁禄赔偿拍卖价款229000元给李有财，江南拍卖公司赔偿拍卖佣金11450元、报名费100元给李有财；2、判决钟仁禄赔偿税款43510元给李有财；3、判决钟仁禄赔偿房租损失27450元；4、判决钟仁禄赔偿李有财履行合同的可得利益损失470800元；5、判决钟仁禄、江南拍卖公司互负连带清偿责任；6、诉讼费由钟仁禄、江南拍卖公司承担。一审法院认定事实：钟仁禄委托江南拍卖公司拍卖位于江西省××镇××菜市场××区（××为××沿××农贸市场××）35、36号店面，委托资料中没有提供该两家店面的房屋所有权证。2009年5月6日，江南拍卖公司发布拍卖公告。2009年5月13日，李有财向江南拍卖公司交纳报名费100元及拍卖保证金20000元。2009年5月20日，李有财作为竞买人，通过竞价方式，分别以122000元及107000元的价格拍得35、36号两家店面，江南拍卖公司签发拍卖成交确认书给李有财。2009年5月26日，李有财支付江南拍卖公司拍卖佣金11450元并交纳拍卖房款209000元，之前已交纳的拍卖保证金20000抵扣房款，以上房款共计人民币229000元，江南拍卖公司已交付给钟仁禄。2009年8月11日，李有财交纳契税9160元，2009年11月4日交纳地税34350元。之后，李有财在办理产权登记手续过程中，得知该两家店面已分别于2001年5月25日和2002年3月1日登记为案外人杨彩龙、谢光林所有，李有财无法实际取得房屋所有权。李有财遂于2010年10月12日，以钟仁禄、江南拍卖公司为被告及谢光林、杨彩龙为第三人向一审法院提起诉讼，要求钟仁禄、江南拍卖公司继续履行合同并确认该两家店面的所有权为李有财所有。一审法院于同日立案，案号为（2010）兴民二初字第967号。钟仁禄在该案答辩中称：“35号、36号店面所有权登记的不是钟仁禄，钟仁禄委托拍卖合同是无效合同，该拍卖合同无法继续履行，对李有财造成的损失，钟仁禄自愿承担，并提供兴国县房地产管理局的证明予以证实。”该案于2011年1月20日作出判决，驳回李有财诉讼请求。李有财不服申请再审，赣州市中级人民法院于2011年6月10日裁定驳回其再审申请。原审另查明，李有财从2009年5月26日支付钟仁禄购房款后就实际使用该两家店面。2012年10月30日，案外人杨彩龙起诉李有财，要求李有财排除妨碍。一审法院于同日立案，案号为（2012）兴民一初字第958号，并于2013年11月19日作出判决，认定兴国县潋江镇沿江路菜市场A区35号店面属杨彩龙所有，判决由李有财在判决生效后三个月内将35号店面腾还给杨彩龙，并从2012年11月起至腾房之日止按500元/月支付房租给杨彩龙。该案于2013年12月20日生效。尔后，李有财支付杨彩龙2012年11月起至2016年12月止房租27400元。36号店面李有财一直使用至今也未支付租金。2014年4月21日，本案经一审法院裁定转为适用普通程序审理，2014年6月26日适用普通程序开庭进行了审理，李有财在法庭辩论终结最后陈述中并未变更诉讼请求。2014年6月30日向一审法院提出申请，要求对所涉案两家店面的现有价值进行鉴定，一审法院依法对外委托，兴国县价格认证中心于2014年12月24日作出价格鉴证结论，认定该两家店面的现有价值为699800元。该鉴证结论送达后，钟仁禄以鉴定违反程序为由向一审法院申请要求重新鉴定，但钟仁禄未在规定时间内预交鉴定费用，一审法院依法视其为放弃重新鉴定申请。重审期间钟仁禄仍未在规定时间内预交鉴定费用。2015年3月4日，李有财将其诉讼请求变更为：1、由钟仁禄返还房款699800元，退还佣金11450元、报名费100元、税款43510元；2、钟仁禄支付本金284060元的利息（按月利率1.5%计算至还清时止）；3、钟仁禄支付违约金20000元；4、钟仁禄承担李有财房租损失（自2012年11月起按500元/月支付至腾房之日止）；5、钟仁禄与江南拍卖公司承担连带责任；6、鉴定费和诉讼费用由钟仁禄、江南拍卖公司承担。重审时，李有财又将诉讼请求变更为：1、请求判决钟仁禄赔偿拍卖价款229000元、判决江南拍卖公司赔偿拍卖佣金11450元、报名费100元；2、判决钟仁禄赔偿税款43510元；3、判决钟仁禄赔偿房租损失27450元；4、判决钟仁禄赔偿李有财履行合同的可得利益损失470800元；5、判决钟仁禄与江南拍卖公司互负连带清偿责任；6、诉讼费由钟仁禄与江南拍卖公司承担。一审法院认为：兴国县沿江路农贸市场A栋35、36号店面房屋所有权证登记为案外人杨彩龙、谢光林所有的事实，钟仁禄并没有异议。钟仁禄认为其是36号店面的实际所有权人，并提供（2008）兴民再重初字第1号民事判决书复印件1份，欲证明36号店面的实际所有权人是钟仁禄，因该份判决书中并未对36号店面的所有权进行认定，该店面仍登记在谢光林名下，钟仁禄认为其是35号、36号实际所有权人，证据不足，一审法院不予采纳。李有财通过拍卖方式，从江南拍卖公司处竞得该两家店面，因委托人钟仁禄不享有店面的所有权，该委托拍卖也未得到所有权人杨彩龙、谢光林的追认，并且在本案重审法庭辩论终结前钟仁禄仍未取得35号、36号店面的所有权，故该拍卖合同依法应确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李有财通过合法程序参与竞买，通过竞价方式拍得这两家店面，李有财对造成拍卖合同无效不存在过错，依法不应承担相应的民事责任。钟仁禄在未取得店面所有权或未经权利人追认的情况下，委托江南拍卖公司进行拍卖，对造成拍卖合同无效存在过错，依法应承担相应的民事责任。江南拍卖公司在接受钟仁禄委托时，就应当知道本案所涉两家店面的登记所有权人为案外人杨彩龙、谢光林，但江南拍卖公司仍接受钟仁禄的委托，对外公告进行拍卖，江南拍卖公司对造成拍卖合同无效也存在过错，依法应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十八条，“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”的规定，李有财要求钟仁禄、江南拍卖公司返还购房款及相关费用和赔偿损失，并由两被告互负连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因此，李有财已交纳的购房款229000元，造成的契税损失9160元、地税损失34350元，应由钟仁禄返还或赔偿，并由江南拍卖公司承担连带清偿责任。李有财交纳的拍卖佣金11450元、拍卖报名费100元已由江南拍卖公司收取，依法应由江南拍卖公司返还，并由钟仁禄承担连带清偿责任。对于李有财的其他损失，因拍卖合同无效导致李有财无法取得所涉店面的所有权，致使李有财丧失了房屋升值带来的可得利益。钟仁禄明知自己对35号、36号店面不享有所有权，明知房价在上涨，仍委托拍卖该两家店面，明知拍卖合同无效，明知自己违约而不及时处理该纠纷，对可得利益损失的扩大是明知的，应当预见到的，该可得利益依法应当由钟仁禄予以赔偿，并由江南拍卖公司承担连带清偿责任。该可得利益损失的计算标准，可以房屋的现有价值与原拍卖价的差额予以确定。经鉴定，该两家店面的现有价值为699800元，因此，该可得利益损失可确定为房屋升值的差额即470800元（现有价值699800元-拍卖房款229000元=470800元）。因已计算房屋升值的可得利益损失，故李有财已支付的229000元购房款不宜再计算利息损失，李有财主张的20000元违约金也不宜再重复计算，但李有财交纳的拍卖佣金、拍卖报名费、契税、地税等款项可从交款之日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至付清款之日止，其中，契税和地税款的利息损失由钟仁禄赔偿，并由江南拍卖公司承担连带清偿责任，拍卖报名费和拍卖佣金的利息损失，由江南拍卖公司赔偿，并由钟仁禄承担连带清偿责任。李有财提出其支付给案外人杨彩龙的房租应作为损失由钟仁禄赔偿的诉讼请求，因一审法院（2010）兴民二初字第967号判决生效后，李有财对于兴国县沿江路农贸市场A栋35号店面为案外人杨彩龙所有这一事实已明知，其有义务将店面返还所有权人杨彩龙，但李有财仍继续占有使用该店面，李有财理应支付房租给杨彩龙，支付房租系李有财自身违反法定义务造成，并非本案拍卖合同无效产生的直接损失，不应由钟仁禄承担，因此，李有财要求钟仁禄承担房租损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第五十八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，经审判委员会讨论决定，作出判决：一、钟仁禄返还李有财购房款229000元；二、钟仁禄赔偿李有财已交纳的契税款损失9160元、地税款损失34350元，合计税款损失43510元；三、钟仁禄赔偿李有财已交纳的契税、地税款的利息损失（其中本金9160元，从2009年8月11日起计算至付清款之日止；本金34350元，从2009年11月4日起计算至付清款之日止，月利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、钟仁禄赔偿李有财房屋升值所带来的可得利益损失470800元；五、江南拍卖公司返还李有财拍卖佣金11450元、拍卖报名费100元，合计11550元；六、江南拍卖公司赔偿李有财已交纳的拍卖佣金及报名费的利息损失（其中本金11450元，从2009年5月26日起计算至付清款之日止；本金100元，从2009年5月13日起计算至付清款之日止，月利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；七、驳回李有财的其他诉讼请求；八、钟仁禄、江南拍卖公司对应返还、赔偿李有财之款互负连带清偿责任；九、本案所涉给付内容，限钟仁禄、江南拍卖公司在本判决生效后十日内履行完毕。本院二审查明：2015年6月，江南拍卖公司的法定代表人由钟涛变更为肖士玲。本院二审查明的本案其他事实与原判认定的相符，对原判认定的其他事实本院予以确认。本院认为：对于由钟仁禄赔偿李有财涉案店面升值所带来的可得利益损失这一处理方式，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于钟仁禄提出应减去两处店面鉴定价值中包含土地使用权价值的主张，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。据此，无论是对涉案店面的拍卖，还是对涉案店面的价值进行鉴定，涉案店面占用范围内的建设用地使用权都不得与建筑物本身割裂开。此外，钟仁禄在拍卖两处店面时也没有声明店面不包含土地使用权。综上，钟仁禄提出的该项主张没有法律依据，本院不予支持。对于原审判决是否超出李有财的诉讼请求的问题，经审查，在2016年6月3日的公开开庭审理中，一审法院许可李有财变更其诉讼请求，变更后，李有财未再要求钟仁禄赔偿其契税、地税款的利息损失，也未要求江南拍卖公司赔偿其拍卖佣金、报名费的利息损失，据此，原审判决第三项、第六项超出李有财所主张的诉讼请求，处理不当，应予撤销。对于江南拍卖公司应否向李有财承担赔偿责任的问题，依据《中华人民共和国拍卖法》第四十一条、第四十二条的规定，委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。本院认为，拍卖人在拍卖不动产时有义务核实标的物的所有权证及委托人的处分权限。本案中，钟仁禄委托江南拍卖公司拍卖涉案的A35、A36两处店面，江南拍卖公司没有对钟仁禄是否有权处分店面的证明资料进行核实，导致钟仁禄将他人所有的房屋委托拍卖，这是造成李有财竞拍付款后无法实际取得房屋所有权的重要原因。原审判决江南拍卖公司对李有财所受损失承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，钟仁禄、江南拍卖公司的上诉请求均部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省兴国县人民法院（2016）赣0732民初920号民事判决第一、第二、第四、第五、第七、第八、第九项；二、撤销江西省兴国县人民法院（2016）赣0732民初920号民事判决第三、第六项。本案一审案件受理费10800元，鉴定费2000元，二审案件受理费188元，合计12988元，由钟仁禄负担11358元，江南拍卖公司负担1180元，李有财负担450元。本判决为终审判决。审 判 长  曾位礼审 判 员  李士健代理审判员  张 璐二〇一六年十一月二十一日书 记 员  吴建春