上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15584号原告：陈国林，男，1959年8月26日出生，汉族，住上海市闵行区航华四村XXX号XXX室。原告：陈国全，男，1957年4月1日出生，汉族，住上海市闵行区航华四村XXX号XXX室。法定代理人：陈国林，系原告陈国全之弟。原告：戴维华，女，1960年9月3日出生，汉族，住上海市闵行区航华四村XXX号XXX室。三原告共同委托诉讼代理人：魏晓庆，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：李佩新，男，1966年4月10日出生，汉族，住江苏省建湖县冈东镇树新村三组3号。被告：李纯伟，男，2002年8月26日出生，汉族，住江苏省建湖县冈东镇树新村三组3号。法定代理人：李佩新，系李纯伟之父。二被告共同委托诉讼代理人：许王军，上海瀛泰律师事务所律师。原告陈国林、陈国全、戴维华与被告李佩新、李纯伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日作出(2014)闵民五(民)初字第309号民事判决。原告不服本院判决，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2014年9月2日作出(2014)沪一中民二(民)终字第1897号民事判决，维持本院判决。判决发生法律效力后，原告依法向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2015年12月18日作出(2014)沪高民一(民)申字第1477号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审。上海市第一中级人民法院于2016年5月13日作出(2016)沪01民再27号民事裁定：一、撤销(2014)沪一中民二(民)终字第1897号民事判决；二、撤销上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第309号民事判决；三、本案发回上海市闵行区人民法院重审。本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月21日公开开庭进行审理。原告陈国林、戴维华及三原告之共同委托诉讼代理人魏晓庆，被告李佩新以及二被告之共同委托诉讼代理人许王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国林、陈国全、戴维华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金20万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月18日，原、被告在上海好年华房产经纪有限公司家年华房产经纪分公司的居间介绍下就上海市闵行区航华四村一街坊40号101室房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定过户时间是2013年11月30日。但被告一直找各种理由不出面配合原告办理过户手续，导致买卖合同超过了双方约定的过户时间。原告曾试图通过发律师函的方式催促其支付房款并按约履行过户手续，但未果。后原告了解到被告由于限购政策完全不具有购房资格，房屋无法过户，即买卖合同目的不能实现，故原告诉至法院。被告李佩新、李纯伟辩称，不同意原告的诉讼请求。1、同意解除合同，但不同意原告要求被告承担违约金的要求，同时原告应返还已收取的房款。该房屋买卖未能过户并非由于被告不配合，被告系限购对象，对此双方于合同签订前就知道，居间方怂恿被告购买此房并花钱去包装过户，且双方在补充条款中约定因国家政策不能交易互不追责，现原告以被告无购房资格为由要求承担违约金不符合约定；2、被告贷款手续通过后原告迟迟不向银行提供账号，又提出要加钱才能过户；3、双方合同未能继续履行系由于被告为限购对象，对于该内容双方在补偿协议中亦作出约定，2013年10月30日前后，原告因为与案外人签订买卖合同需要支付房款，故要求被告以现金50万元来补足房款，当时因被告贷款审批已差不多，暂时拿不出钱款，故原告此后未能与被告继续交易；4、如果认定被告存在违约，原告主张的违约金过高。庭审中，原被告双方当事人一致确认，对双方签订的《上海市房地产买卖合同》的主体、条款、价款，履行合同的部分事实没有争议，双方对解除房屋买卖合同也没有争议。经审理查明，原告陈国林与陈国全系兄弟关系，原告陈国全因患有精神分裂症，系精神XXX残疾。2010年11月18日，经上海市闵行区龙柏街道航华四村第一居民委员会及上海市闵行区龙柏街道精神病防治管理领导小组办公室确认，原告陈国林系陈国全监护人。上海市闵行区航华四村一街坊40号101室房屋的产权人为原告陈国林、陈国全及戴维华。原、被告双方经中介居间介绍，就该房屋买卖达成合意。2013年8月3日，原告戴维华、陈国林并代陈国全与被告李佩新签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)一份，约定原告将位于上海市闵行区航华四村一街坊40号101室房屋出售给被告李佩新。次日原告戴维华、陈国林并代陈国全与被告李佩新并代李纯伟再次签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)。同年8月18日，原告戴维华、陈国林并代陈国全(卖售人、签约甲方)与被告李佩新并代李纯伟(买受人、签约乙方)又签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)一份，约定：甲方将位于上海市闵行区航华四村一街坊40号101室出售给乙方，房屋建筑面为85.87平方米，转让价款为150万元、乙方于签约当日支付甲方房款1万元、于2013年8月10日支付甲方44万元、以购房贷款的形式向甲方支付房款105万元；甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未支付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限至第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日之后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的房款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲、乙双方应与乙方办妥手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；乙方于2013年3月3日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产证证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续等内容。2013年8月3日，原告戴维华、陈国林并代陈国全(签约甲方)与被告李佩新(签约乙方)签订《补偿协议》一份，约定：甲、乙双方于2013年8月3日签订关于闵行区航华四村一街坊40号101室之房产的《上海市房地产买卖合同》，实际成交价为170万元净到手价，其中《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为人民币150万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；甲、乙双方协商就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方20万元，于产权过户之前支付给甲方15万元，于交房当天再支付给甲方5万元；付款方式为乙方于签订买卖合同当日已支付甲方房款1万元、乙方于2013年8月10日之前支付甲方44万元、乙方于产权过户前支付甲方房款15万元、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款105万元、乙方于办妥房地产交接手续当日支付甲方房款5万元；甲、乙双方在本次交易中，若因国家政策原因导致合同无法正常进行，则甲、乙双方互不追究责任，合同终止；本次交易中应缴纳的交易税费及手续费均由乙方承担并支付；双方再次同意甲方将该房地产连同装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道通畅及该房地产附属设施设备的正常使用；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。此后，被告李佩新于2013年8月3日向原告支付购房款1万元、于同年8月9日向原告支付房款2万元、于同年8月12日向原告支付房款42万元。2013年8月16日，上海鹏浩房地产经纪事务所向原告李佩新出具《收据》一份，载明：今关于李佩新用于购买上海市闵行区航华四村一街坊40号101室房屋产权过户和贷款服务费总计86,000元，若未办理成功其全额退还，仅收到现金46,000元整，剩余现金40,000元于产权过户前当日支付。当天，原告李佩新通过转账的方式向案外人常远成支付46,000元。2013年9月12日，原告李佩新(并代原告李纯伟)在上海市闵行公证处办理公证委托，委托案外人黄昌良办理购买系争房屋的抵押权登记、转移登记及支付税费等手续。同年12月17日，常远成作为见证人再次出具《收条》一份，载明：仅收到李佩新购买航华四村XXX号XXX室房屋过户代办手续费及贷款手续费共计46,000元，房屋交易过户当天付清余款6万元，如办理不成功全额退款(46,000元)，前一张收据作废。2013年8月28日，案外人邓某某、秦某甲及秦某乙与原告戴维华、陈国林签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定案外人邓某某、秦某甲将位于上海市闵行区吴宝路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告戴维华、陈国林，双方约定在2013年10月31日之前办理转让过户手续，原告戴维华、陈国林于2013年8月9日前支付房款3万元，于2013年8月12日前支付房款44万元、于至房地产交易中心办理过户手续当日支付房款106万元，于办理交接手续当日支付房款2万元。同年10月27日，案外人邓某某、秦某甲及秦某乙与原告戴维华、陈国林签订《补偿协议》一份，约定将过户时间变更为2013年11月30日。2013年12月17日，案外人邓某某、秦某甲及秦某乙与原告戴维华、陈国林签订《解除协议书》，解除买卖合同并约定原告戴维华、陈国林支付违约金6万元。同时原告戴维华、陈国林向该买卖的中介方支付中介费3万元。2013年11月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行通过了被告李佩新的贷款申请，批准贷款金额105万元。2013年12月18日，原告委托律师向被告发送《关于立即解除上海市房地产买卖合同的律师函》，表示在被告知晓的情况下，原告与案外人签订其他房屋的买卖合同，现因被告无法及时履行买卖合同会导致原告违约并赔偿费用，故要求被告收函后3日内支付剩余房款并办理过户手续。之后，被告陆续收到原告返还的房款214,000元。审理中，被告自述，被告在与原告签订《上海市房地产买卖合同》时并未达到上海市关于非沪籍人口购买房屋的资格。上述事实，由原告提供的情况说明，2013年8月18日签订的《上海市房地产买卖合同》、《关于立即解除上海市房地产买卖合同的律师函》、《解除协议书》、中介费发票、与案外人签订的《补偿协议》、2013年8月3日原被告签订的《补偿协议》、存折、无婚姻登记记录证明、收据、个人房屋(商用房)贷款审查审批表、现金缴款单，由被告提供的与原告签订的《补偿协议》、2013年8月3日签订的《上海市房地产买卖合同》、2013年8月4日签订的《上海市房地产买卖合同》、(2013)闵民一(民)特字第26号民事判决书、收款收据、上海鹏浩房地产经纪事务所出具的收据及收条、公证书、原告与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》、《解除协议书》、邮政储蓄银行存折、邮政储蓄银行个人用房贷款审查审批表等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告陈国林作为陈国全的监护人，被告李佩新作为李纯伟的监护人，就系争房屋，原告戴维华、陈国林并代陈国全与被告李佩新并代李纯伟签订的《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于原、被告之间系争房屋买卖合同无法履行的原因是否在于被告一方限购，被告是否构成违约，是否应当承担违约责任。关于原、被告之间系争房屋买卖合同无法履行的原因。原告认为，系争房屋买卖合同的解除因被告延期付款从而未能按约过户导致，被告则认为其按约履行，但因其属限购对象无法过户。庭审中被告自认，其在与原告签订《上海市房地产买卖合同》时并未达到上海市关于非沪籍人口购买房屋的资格。本院认为，根据本案查明的事实，被告方为本合同房屋买卖买受方，系非沪籍人员。原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》中补充条款(二)明确，“在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲乙经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”由此可见，当事人双方在签订房屋买卖合同时，政府已经出台颁布相关的限制购买房屋的政策，被告应当明知在违反限售规定的情况下，房地产交易中心将不予办理房地产登记。本案被告在购买系争房屋时，即不具备在上海购买商品房的资格，由此导致无法办理房地产登记，系本案系争合同无法继续履行的根本原因。现原、被告双方因被告限购无法继续履行合同，且原、被告均要求解除系争合同，故本院判决双方的房屋买卖合同及补偿协议予以解除。合同解除后，原告应返还被告已支付的购房款450,000元，其中214,000元已返还，还应返还236,000元。关于被告是否构成违约，是否应当承担违约责任。原告认为，被告没有依约支付房款、申请贷款和依约过户，其构成违约，应当按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。2013年8月3日原、被告签订的《补偿协议》中第3条约定甲、乙双方在本次交易中，若因国家政策原因导致合同无法正常进行，则甲、乙双方互不追究责任，合同终止。该免责条款的免责事由应当理解为当事人意志以外的原因且应发生在合同签订以后，而本案被告在购房时已经明知自己限购，不能适用该免责条款。被告认为，原告在与被告签订房屋买卖合同时，对被告的非沪籍人员身份是明知的。被告自知自己是限购对象，为了防止房屋交易不成功而造成的风险，故约定了《补偿协议》中的第3条，对该条中约定的国家政策原因应当理解为上海市当时的限购政策。该约定覆盖了双方签订的房屋买卖合同中有关违约责任的条款。被告系因上海市的房产限购政策导致合同无法继续履行，因此不应承担违约责任。本院认为，买卖房屋系个人或家庭生活中的一件大事，作为房屋买受人对房屋买卖合同的订立、以及合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见。被告在意欲购买房屋时，不仅应当考量自身的购房能力，还应当注意到房地产政策变化带来对履行合同的风险。本案中，按照通常理解，补偿协议中有关国家政策原因导致合同无法正常进行的情况应是指合同订立后，因国家政策的变化导致合同无法正常进行。而被告在签订合同时自始明知自己为被限购对象，无法办理房地产登记，因此被告的意见，本院不予采纳，被告的行为应认定构成违约，且应当承担相应的违约责任。原告认为按照双方房地产买卖合同的约定，违约金应当按照合同价款的20%计算，现自愿调整为20万元。被告认为原告提出的违约金过分高于原告的损失，请求予以调整。对此，本院认为原告关于违约金的请求符合原被告双方房地产买卖合同的相关约定，被告关于调整违约金的请求符合法律的相关规定，现对原告主张的违约金予以调整，酌定被告赔偿原告违约金120,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈国林、陈国全、戴维华与被告李佩新、李纯伟就上海市闵行区航华四村一街坊40号101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)及《补偿协议》；二、原告陈国林、陈国全、戴维华于本判决生效之日起十日内向被告李佩新、李纯伟返还购房款人民币450,000元(已给付214,000元，应返还236,000元)；三、被告李佩新、李纯伟于本判决生效之日起十日内向原告陈国林、陈国全、戴维华支付违约金人民币120,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由被告李佩新、李纯伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  周绍敏审判员  金卫东审判员  李 岳二〇一六年十一月十八日书记员  周 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。