滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1102民初2580号原告：南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司,住所地安徽省滁州市天长东路**（金光大道购物广场），组织机构代码78493886-4。负责人:朱涵玲，该公司经理。委托代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。委托代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被告：许宏军，男，1972年10月25日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托代理人：王勤荣，安徽椒陵律师事务所律师。原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司（以下简称南京嘉美公司滁州分公司）与被告许宏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员王国雷适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告南京嘉美公司滁州分公司的委托代理人陈晓东，被告许宏军的委托代理人王勤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京嘉美公司滁州分公司诉称：2008年7月12日，南京嘉美公司滁州分公司与许宏军签订一份《金光大道广场租赁合同》，约定：许宏军租赁南京嘉美公司滁州分公司经营管理的位于滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层面积为4349.98㎡的房屋，合同对双方的权利义务作了约定。后经双方协商，许宏军仅租赁1349.98㎡，并约定许宏军自2014年12月18日至2018年12月18日期间按229148元／年支付房租，每年11月18日前支付，双方对违约金等作了约定。截止起诉之日，被告尚欠2014年2月18日至2015年12月18日的房租51493元，2015年12月19日后的房租也未交纳。要求判令：解除双方签订的租赁合同；许宏军返还位于滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层面积为1349.98㎡的房屋；许宏军支付房租（截止2016年8月17日房租为226604元，此后按229148元/年计算至房屋返还之日止）；许宏军支付违约金149341.13元；许宏军赔偿损失（自起诉之日起按1000元/天计算至房屋返还之日止），并承担本案诉讼费用。许宏军在庭审中辩称：同意解除合同；不认可南京嘉美公司滁州分公司计算的租金；不应支付违约金及按1000元/天赔偿损失；南京嘉美公司应赔偿其因房屋漏水怠于维修造成的损失87500元，并承担诉讼费用。南京嘉美公司滁州分公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、南京嘉美公司滁州分公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明南京嘉美公司滁州分公司的基本情况；证据二、许宏军的身份证复印件一份。证明许宏军的基本情况；证据三、《滁州金光大道广场物业委托经营管理合同》、授权委托书及房产证复印件各一份。证明江阴通润科技有限公司委托南京嘉美商业管理有限公司运营管理金光大道广场，南京嘉美商业管理有限公司授权委托南京嘉美公司滁州分公司经营管理，南京嘉美公司滁州分公司是适格的主体；证据四、《金光大道广场房屋租赁合同》、《补充协议》各一份。证明许宏军承租南京嘉美公司滁州分公司经营管理的位于滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层，双方对权利义务作了约定。上述四组证据经许宏军质证，对证据一、二无异议；对证据三中《滁州金光大道广场物业委托经营管理合同》真实性无异议，对证据三中房产证复印件不认可，认为复印件无法判断；认为《金光大道广场房屋租赁合同》、《补充协议》约定的违约金不符合法律规定。许宏军为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、告知函一份。证明南京嘉美公司滁州分公司出租的因房屋质量问题造成许宏军损失；证据二、2014年《股权转让协议》复印件一份。证明许宏军转让股权之后的债权债务均由吴振宇承担；证据三、保证金收据复印件一份。证明许宏军支付租房保证金5万元应予返还；证据四、律师事务所出具的通知复印件一份。证明许宏军向南京嘉美公司滁州分公司发出通知要求关闭经营会所进行结算。证据五、收据复印件三份。证明许宏军未违约。上述五组证据经南京嘉美公司滁州分公司质证，对证据三无异议；对证据一不认可，认为告知函系单方制作，胡昌军签字不能证明南京嘉美公司滁州分公司出租房屋致许宏军损失；对证据二不认可，认为与本案无关；对证据四不认可，认为系单方制作，与本案无关；对证据五的真实性无异议，但诉讼请求中已扣除该费用。本院认为：南京嘉美公司滁州分公司举证的证据、许宏军举证的证据三、五均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；许宏军举证的证据一、二不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；许宏军举证的证据四与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2007年1月1日，江苏同润科技有限公司将其公司所有的位于滁州市天长东路169号安徽滁州金光大道广场委托嘉美公司经营管理，嘉美公司又委托南京嘉美公司滁州分公司经营管理。2008年7月12日，南京嘉美公司滁州分公司作为甲方与许宏军作为乙方签订一份《金光大道广场房屋租赁合同》，载明：第一条出租房屋情况和租赁用途1-2甲方将座落在滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层楼房部分出租给乙方，该出租房屋建筑面积为4349.98㎡：（附图红线范围），房屋类型为商业用房，结构为框架，房屋用途为卡拉OK、酒吧、迪厅、健身、电玩休闲娱乐。第三条租金、支付方式和期限3-1甲乙双方约定，出租房屋租金及支付方式：第一年至第三年2008年12月19日至2011年12月18日年租金68.2729万元，首年租金签订合同当日付38.2729万元，2008年10月20日前再付30万元。从2009年11月18日起按年支付租金，每年11月18日前支付下一年度租金；第四年至第六年2011年12月19日至2014年12月18日，年租金70.3211万元，按年支付租金，每年11月18日前支付下一年度租金。第七至十年2014年12月19日至2018年12月18日，年租金73.8372万元，按年支付租金，每年11月18日前支付下一年度租金。3-2乙方逾期支付租金达到15日的，甲方有权停止供电、供水服务；并按每逾期一日，乙方按年租金的3‰向甲方支付违约金；逾期超过一个月，甲方有权解除本合同，并责令乙方在30日内自行搬出，同时追究乙方的违约责任。第四条保证金和其他费用4-1甲、乙双方约定，甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币伍万元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的租赁房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（包括违约金）外，剩余部分无息归还乙方。第八条违约责任8-1甲、乙双方同意，有下列情形之一的，违约方应自收到非违约方书面通知之日起15日内消除或纠正违约行为，否则非违约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应按合同剩余的日历天数每天5000元的标准向另一方支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（二）甲方交付的出租房屋不符合本合同的约定，致使个能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在质量缺陷，危及乙方安全的：（六）乙方逾期不支付租金累计时间超过一个月的。8-4租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按合同剩余的日历天数，每天按5000元的标准向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。2014年12月31日，南京嘉美公司滁州分公司作为甲方与许宏军作为乙方签订一份《补充协议》，载明：甲方同意乙方将原租赁区域其中3000㎡返还给甲方，由甲方出租给王润生经营电影院项目，从本协议盖章（签字）生效之日起，该出租区域的权利和义务由甲方和王润生另行签订合同约定，与乙方无任何关系。二乙方继续承租原租赁区域返还其中3000㎡后的剩余部分（1349.98㎡），用于经营健身房项目，并以原合同约定的租金、物业管理服务费为基数，按照原租赁面积和现租赁面积的比例计算应当承担的（健力堡健身会所）的租金、物业服务费。1、具体租金及支付方式如下：2014年12月19日-2018年12月18日，年租金229148元，每年11月18日前支付下一合同年度租金。2、物业管理服务费每年为22345元，与租金交纳时间同步。三修改《金光大道广场房屋租赁合同》第六条第1款：逾期返还房屋违约金由每日5000元降为日3000元。修改第八条第1款、第2款、第4款：违约金由每日5000元降为日1000元。四甲乙双方原签订的《金光大道广场房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》及《补充协议》继续有效，双方均应当遵守合同中约定的所有条款。如与本协议有抵触的，以本协议约定为依据。许宏军交清了2014年12月19日之前的房租，此后许宏军陆续交纳房租合计155310元。本院认为：江苏同润科技有限公司将其公司所有的位于滁州市天长东路169号安徽滁州金光大道广场委托嘉美公司经营管理，嘉美公司又委托南京嘉美公司滁州分公司经营管理。南京嘉美公司滁州分公司与许宏军分别于2008年7月12日、2014年12月31日签订的《金光大道广场房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，合法有效。南京嘉美公司滁州分公司与许宏军均同意解除《金光大道广场房屋租赁合同》、《补充协议》，不违反法律规定，本院予以支持。南京嘉美公司滁州分公司要求许宏军返还位于安徽省滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层面积为1349.98㎡的房屋，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的《补充协议》对许宏军所承租房屋的范围、面积、租金作了变更，截止2016年8月17日许宏军欠房租381914元（229148元+229148元/12个月*8个月），扣除已支付155310元，尚欠226604元，南京嘉美公司滁州分公司要求许宏军支付租金（截止2016年8月17日租金226604元；自2016年8月18日按229148元/年计算至返还房屋之日止）符合法律规定，本院予以支持。《金光大道广场房屋租赁合同》对迟延支付房租约定了违约金，对迟延支付房租解除合同也约定了违约金，明显过高，本院对许宏军称违约金过高，要求调整的意见予以采纳，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将违约金调整为双方合同约定的二个月的房租，即38191元（229148元/12个月*2）；南京嘉美公司滁州分公司未举证证明因许宏军未按约交纳房租造成损失的实际发生且违约金不足以弥补该损失，本院对南京嘉美公司滁州分公司要求许宏军赔偿损失不予支持。许宏军辩称南京嘉美公司滁州分公司致其损失87500元，因许宏军未提起反诉，本案不予处理；合同履行过程中许宏军交纳至南京嘉美公司滁州分公司的5万元保证金在合同解除后应当折抵房租。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司与被告许宏军分别于2008年7月12日、2014年12月31日签订的《金光大道广场房屋租赁合同》、《补充协议》；二、被告许宏军于判决生效后三十日内将位于安徽省滁州市天长东路169号金光大道广场的第四层面积为1349.98㎡的房屋返还原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司；三、被告许宏军于判决生效后三十日内支付原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司房屋租金（截止2016年8月17日的租金为226604元，自2016年8月18日按229148元/年计算至返还房屋之日止，计得金额扣除5万元保证金）及违约金38191元；四、驳回原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司的其他诉讼请求。如果被告许宏军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7040元，减半收取3520元，由原告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司负担1040元，由被告许宏军负担2480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一六年十一月八日代理书记员  欧 雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。