上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初22775号原告(反诉被告)：陈德康，男，1951年6月22日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：王哲悦，女，1977年8月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告陈德康与被告王哲悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，王哲悦当庭提出反诉，本院依法予以合并审理，原告(反诉被告)陈德康的委托诉讼代理人刘祎、被告(反诉原告)王哲悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德康向本院提出诉讼请求：1.判令王哲悦支付房款80,000元；2.判令王哲悦支付赔偿金，以6,080,000元为基数，每日0.05%为利率，自2016年5月28日计算至实际支付之日止。事实与理由：2016年1月24日，陈德康的代理人陈某、王哲悦的丈夫陆某某在中介公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定以8,850,000元的价格买卖上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)。2016年2月14日，陈某与王哲悦签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议，约定王哲悦未按约履行的，每逾期一日需向陈德康支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；王哲悦应于双方签署《房屋交接书》当日支付尾款80,000元。2016年5月28日，陈某与王哲悦办理过户手续并签订《房屋交接书》，但王哲悦未支付80,000元尾款。现涉案房屋已过户，经多次催讨，王哲悦仍未支付尾款，故诉至法院，请求判如所请。王哲悦辩称，不同意陈德康的诉讼请求。2016年4月28日，其突接中介通知，称陈某将不按照买卖合同约定的时间前往交易中心办理过户，即对方在没有进行任何协商的情况下，违反买卖合同的约定延误过户时间。2016年5月4日，其以挂号信方式分别向陈德康及陈某发送催告函，督促尽快履行合同约定，办理过户。但陈某于2016年5月12日才通过微信告知5月27日或28日可以交易。陈德康明知违反合同约定，但故意拖延过户以处理所谓加拿大房产事宜，且拖延期间从未采取任何有效的补救措施。2016年5月28日双方办理过户及房屋交接手续后，陈德康认可了自己逾期交房的行为，《房屋交接书》上“交付时间”四字划去，认可“过户延期导致交房时间逾期”的事实。之后陈某还通过短信承认其违约行为，表示愿意支付一定的赔偿金。根据双方买卖合同的约定，因陈德康的原因未按照买卖合同约定履行，需支付赔偿金，以6,080,000元为基数，每日万分之五为利率，自2016年5月1日至2016年5月27日(27天)，共计82,080元，抵扣80,000元房屋尾款，陈德康还需支付2,080元。王哲悦向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陈德康向反诉原告王哲悦支付违约金82,080元。事实与理由：其不存在延期支付尾款的事实，该尾款与陈德康应付的违约金相抵扣。其他意见同本诉答辩意见。陈德康对王哲悦的反诉辩称：不同意王哲悦的反诉请求。延期过户是双方协商确定的结果；在双方办理过户前，王哲悦并未提出过异议；根据合同约定，王哲悦应在过户当天支付尾款，其存在延期支付尾款的违约行为。王哲悦主张尾款抵扣违约金是诉讼庭审中才提出的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对王哲悦提供的催告函及邮寄凭证，陈德康表示没有收到过，邮寄的两处房屋早已出售，不清楚催告函所载明的内容。因王哲悦主张该证据系证明其曾向陈德康主张过延期过户责任，王哲悦提供的证据对该待证事实具有高度可能性，故本院依法予以认定。对陈德康提供的微信记录两份，因相关中介公司人员未到庭就案件事实作证，无法实现陈德康的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月24日，案外人陈某代陈德康与案外人陆某某(时系王哲悦丈夫)签订《房地产买卖居间协议》(No.CXXXXXXXXXXX),约定陈德康将涉案房屋出售给陆某某，总价款为8,850,000元；双方同意在2016年2月1日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；另约定本协议签章除书写的联络地址或身份证件所载地址为本协议下任何书面通知的送达地址，若一方联络地址变更，应及时书面通知相对方，若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。该合同还约定了其它事项。2016年1月27日，陈德康、案外人朱芙蓉公证委托陈某办理涉案房屋出售等事宜。2016年2月14日，陈某代陈德康(甲方)与王哲悦(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定合同转让价款为6,080,000元，双方于2016年4月30日前共同申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。该合同附件三“付款协议”约定：首期房价款为4,000,000元，第二期房款1,900,000元由贷款银行支付，待交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日内(先付款后交易过户)，乙方直接支付甲方第三期房价款100,000元，且当日内双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款80,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，双方签订《协议书》一份，约定乙方支付合同总价款6,080,000元外，再直接支付甲方装修补偿款2,270,000元，该款待交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日内(先付款后交易过户)支付。同日，双方另签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定“鉴于签约时乙方尚不符合上海相关限制购房的政策规定，故经双方协商后一致同意于本补充协议签订后于2016年4月10日之前由乙方自行通过其他方式取得购房资格以保证交易的继续进行。双方一致确定乙方是否取得购房资格不影响其承担买卖合同约定的违约责任。”2016年4月28日，陈某通知王哲悦因其妹病重需于次日即2016年4月29日飞往美国，故4月30日不能办理过户。当天，双方就该事件进行了磋商，但未协商确定过户时间。2016年5月4日，王哲悦通过挂号信形式向陈德康(身份证地址)、陈某(闵行区古美八村XXX号XXX室)发送《催告函》，主要内容为：根据合同约定，2016年4月30日前双方应共同办理过户，因甲方至今未按约定办理过户，致使交易无法进行，现催告贵方，务必于2016年5月8日之前前往黄浦区交易中心办理过户，若仍不办理，乙方有权要求甲方根据合同补充条款承担违约责任。2016年5月12日，陈某通过微信与陆某某联系：“小陆：我哥看来15日来不及回国，加拿大那边房产事情还没有结束，还是由我来交易，5/27-28日我可以交易的，特告。”2016年5月28日，双方申请办理系争房屋产权过户手续，同日双方签订《房屋交接书》，其中第1条“经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受”中“交付时间”被划掉，双方在划线下方签字；第5条“费用结清：尾款共计￥元整，甲方签收：”中空白。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方未按约定于2016年4月30日前申请办理转让过户手续，系陈德康一方因将出国无法按约履行，故责任在陈德康一方，且陈德康亦未能证明王哲悦放弃追究其违约责任。故王哲悦追究陈德康逾期办理过户之违约责任，于法有据，本院依法予以支持。而王哲悦未于房屋交接之日支付陈德康尾款，亦构成违约。王哲悦主张其应付该80,000元尾款与陈德康应付其的违约金相互抵扣，对此，本院认为，尾款支付债务与违约金并非同种类之债，依法不得抵销，王哲悦亦未提出证据证明其通知陈德康抵销且对方表示同意，故对该抗辩，本院不予采纳，对陈德康要求王哲悦支付80,000元尾款的诉讼请求，本院予以支持。另考虑到双方合同履行情况、陈德康一方的实际损失、王哲悦一方的过错程度等因素，本院依法对陈德康主张的违约金进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告王哲悦应于本判决生效之日起十日内支付原告陈德康房屋尾款80,000元；二、被告王哲悦应于本判决生效之日起十日内支付原告陈德康逾期付款违约金30,000元；三、反诉被告陈德康应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王哲悦逾期办理申请过户违约金82,080元；四、驳回原告陈德康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,418.40元，减半收取计2,709.20元，由陈德康负担900元，由王哲悦负担1,809.20元；反诉案件受理费926元，由陈德康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  焦明静二〇一六年十一月十八日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。