江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初8470号原告上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道团氿花园11-1幢88号。负责人沈杰，该公司经理。委托诉讼代理人解文俊、包云，江苏骏图律师事务所律师。被告葛惠萍。原告上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司（以下简称申城宜兴公司）与被告葛惠萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法由审判员严勤芬适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告申城宜兴公司的委托诉讼代理人包云、被告葛惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申城宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令葛惠萍支付其2012年9月至2016年12月的物业服务费11352元、违约金4341.99元；2.判令本案诉讼费由葛惠萍承担。诉讼过程中，申城宜兴公司对主张的违约金诉讼请求表示放弃。事实和理由：葛惠萍是中星湖滨城二期B区湖滨博园191幢426号508室业主，上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城公司）是该小区的物业管理公司。按前期物业服务合同约定和宜兴市物价局备案，多层住宅物业费收费标准为1.55元/月/㎡（包括公共能耗费0.25元/㎡*月），后申城公司决定并公示将实收物业费标准降低为1.35元/月/㎡（包括公共能耗费0.25元/㎡*月）。经申城公司财务显示，葛惠萍自2012年9月起拖欠物业服务费。其经多次催要无果，为此诉至法院，请求依法解决。被告葛惠萍辩称：对欠交物业费的时间无异议，物业费多层住宅收费标准为1.35元/月/㎡；物业公司提供的物业服务存在问题，如果物业公司积极解决好问题后，其就缴纳物业费。具体问题为：其房屋于2012年初装修完毕后西面墙体出现渗水，造成西面墙壁上的软包全部发霉变形，后其将软包拆除更换为墙纸，物业公司推卸责任，只是在外墙上重新涂防水；其房屋楼道口的草坪和绿化全部枯死，物业公司从未处理过；小区的喷水池从未喷过水和清理过，电线裸露，池边没有警示标志，易造成事故；垃圾箱清理后不归位，影响车辆行驶；小区门口各有一教育机构，车辆停在路边影响通行；小区门口的地面砖和减速带破损，物业公司修理不及时；小区进出人员混杂，造成业主人身及财产不安全；小广告可随意张贴和塞在信箱内。经审理查明：2009年9月28日，上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称中星置业公司）与申城公司签订宜兴中星湖滨城B区前期物业服务合同一份，约定中星置业公司选聘申城公司对中星湖滨城B区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，其中多层住宅物业服务费用为1.55元/㎡*月（包括公共设施水电能耗费用预收0.25元/㎡*月），高层住宅2.05元/㎡*月（包括电梯使用费用0.50元/㎡*月，公共设施水电能耗费用预收0.25元/㎡*月）。如宜兴市物价局等相关部门出台新的物业服务收费政策，则按调整后的费用标准执行。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的十日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业管理企业可以逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金。2010年8月31日，葛惠萍向中星置业公司购买中星湖滨城二期B区191幢426号508室房屋一套，该房屋为多层住宅，建筑面积161.71平方米。2011年8月22日，葛惠萍办理了交房手续。葛惠萍自2012年9月1日起未再交纳物业服务费。另查明：宜兴市物价局于2011年11月29日、2014年12月8日分别对申城宜兴公司的备案申请进行备案并回复：同意中星湖滨城B区前期物业公共服务收费延续备案标准，具体为多层、高层住宅1.30元/㎡·月，商业1.75元/㎡·月，前期物业公共服务费可以预收，但预收期限不超过一年；用于中星湖滨城B区的公共水、电和电梯运行（使用）等能耗费单独列帐，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。又查明：2016年6月22日，申城公司出具情况说明，载明中星置业公司与其签订的前期物业服务合同中所涉及的中星湖滨城小区的物业服务事宜，实际由其下属分公司申城宜兴公司提供物业管理服务，申城宜兴公司享有起诉业主交纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。审理中，葛惠萍提供其于2016年9月上旬拍摄的照片一组，证明其房屋我小区存在其答辩中所陈述的问题。申城宜兴公司对照片的真实性没有异议，但认为漏水部位位于葛惠萍安装的空调处，且其他部位未见漏水现象，故该漏水与其的管理无关；小区内业主的车辆较多，对易损耗的减速带、地砖会有所破坏，其在巡查中或接到业主反映后，均及时联系专业施工人员进行更换；绿化损毁形成于2016年7月发生的水灾之后，其已经联系了绿化公司对绿化进行处置，后续将由绿化公司在合适的季节进行补种；其经常定期对小区内的喷水池进行换水清洗；学校位于小区之外，其无法干涉学生家长接送事宜，也不属于其管理范围；垃圾清运由环卫所负责，环卫所员工清运垃圾后未及时将垃圾桶规范放置。其要求保洁人员对垃圾桶每天进行清洗，垃圾桶清洗后需晾干再放回垃圾房。诉讼中，双方一致确认申城宜兴公司于2016年9月至10月间对喷水池进行过清洗，对破损的减速带进行了修理。上述事实，有商品房买卖合同、确认书、房屋交接记录、宜兴中星湖滨城B区前期物业服务合同、宜兴市物价局备案回复表、情况说明、照片及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。申城公司作为中星湖滨城B区的前期物业服务单位，由其下属分公司申城宜兴公司在为该小区提供物业服务后，葛惠萍作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。葛惠萍房屋的建筑面积为161.71平方米，根据协议约定，物业服务费用为1.55元/㎡*月（包括公共能耗费），双方一致确认申城宜兴公司实际收取标准为1.35元/月/㎡（包括公共能耗费0.25元/㎡*月），对此本院予以确认。据此，葛惠萍应支付2012年9月1日至2016年12月31日的物业服务费（包括公共能耗费）11352元。关于葛惠萍提及的相关物业服务问题，葛惠萍提供的照片虽然不能证实其房屋西墙面渗水，造成墙壁软包全部发霉变形事实，但结合照片及双方的陈述，能够确认葛惠萍房屋的空调安装处存在渗水问题及申城宜兴公司在小区喷水池、绿化、安保等方面未能按照合同约定适格履行己方义务，应当承担一定的违约责任。鉴于葛惠萍提出的物业服务不到位的程度及问题，对于申城宜兴公司主张的物业费，本院确定葛惠萍按照90%的比例进行给付。据此，葛惠萍应支付申城宜兴公司物业服务费10216.80元。诉讼过程中，申城宜兴公司对主张的违约金诉讼请求表示放弃，是其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。申城宜兴公司作为实际物业服务企业，应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、葛惠萍于本判决发生法律效力之日起10日内支付上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司物业服务费10216.80元。二、驳回上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费192元，减半收取96元，由申城宜兴公司负担68元，由葛惠萍负担28元。葛惠萍应负担的款项已由申城宜兴公司预交，本院不再退还，由葛惠萍于本判决发生法律效力之日起10日内向申城宜兴公司支付。本判决为终审判决。审判员  严勤芬二〇一六年十一月二十二日书记员  朱良军