西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0112民初5053号 原告段文鹏，男，汉族。 委托代理人郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。 被告高阳，男，汉族。 委托代理人李伟，陕西丰东律师事务所律师。 原告段文鹏与被告高阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段文鹏及委托代理人郭蒲林、被告委托代理人李伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年9月10日，其与被告签订了《房屋租赁合同》约定，被告将位于西安市未央区方新村115号1幢2单元2019跃层房屋出租给其经营餐饮使用。合同约定年租金36万，租金半年付，下年租金提前两个月支付。合同签订前其依约向被告支付了半年的房屋租金18万元和3万元的押金，并对租赁的房屋进行了装修。装修费用为14万元，并出资2万元安装了中央空调。随后为了经营安装了餐饮的机械设备的等配套设施花费19万元。由于被告提供的房屋不满足餐饮行业规定，导致环评和消防手续无法办理，不能办理餐饮经营许可证，导致合同目的无法实现。随后其多次向被告交涉，被告均称无法解决，无奈其为降低损失冒险经营。期间被告又让其缴纳两个月房租6万元。其经营不到一个月就被未央区食品药品监督局以未经许可从事餐饮行业为由责令停产。后多次与被告协商上述事宜，被告没有解决，反而于2016年5月9日以原告未缴纳租金为由强行收回了房屋，致使双方签订的房屋租赁合同实际解除。故诉至法院，请求判令：被告返还租房押金3万元；被告赔偿各项损失40万元并承担本案诉讼费。 被告辩称，原告无法证明与其商铺不能经营餐饮，不能以此为理由要求赔偿。原告提供的西安市未央区食品药品监督管理局的行政处罚不明确，无法证明处罚是因为被告的商铺不能经营餐饮。双方签订的书面租赁合同对于商铺的具体用途未作约定。原告逾期缴纳租金，构成违约，无权要求退还押金。原告单方解除合同构成违约，应向被告承担违约责任。故应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年8月底，原告与被告协商租赁被告位于西安市未央区方新村115号1幢2单元2019跃层房屋经营餐饮，此前该房屋由被告出租给他人经营魏家凉皮，双方达成意见后，原告向被告支付了半年租金18万元和3万元的押金后，原告于2015年与陕西紫苹果装饰工程有限公司西安未央路分公司签订了《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定该分公司为原告装修房屋上述房屋，工程装饰装修面积为166.61平方米，工期为2015年9月6日至2015年10月9日。造价9万元。2015年9月10日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将上述涉案房屋出租给原告。建筑面积为166.61平方米，租金每年36万（月租金3万元），半年付，下年租金提前两个月支付。合同签订后，原告继续进行装修工程，并提交其装修合同及后期票据，证明其装修共付装修费144669元（不包括店内家具设备）。2015年9月12日购置和安装了格力中央空调（价值1.96万元）。装修后，原告开始经营，经营过程开始申请办理餐饮经营许可证。原告称，因涉案房屋没有独立烟道不能直接用于经营餐饮，房屋没有独立的烟道，并且距居民居住楼层安全距离不足3米，导致环评和消防手续无法办理，无法办理餐饮经营许可证。经营期间，2016年1月26日，西安市未央区食品药品监督管理局向原告发出（西未张）食药监食责改（2016）44号行政处罚文书，责令原告立即停止餐饮服务经营的行为。原告遂继续想办法解决上述问题，办理相关许可手续。原告称其为减少损失，仍在未经许可的情况下违规经营至2016年4月底，并于2016年3月30日通过转账方式向被告支付了两个月的租金6万元。后无法继续违规经营，遂与被告对租赁合同事宜进行协商，原告结清2016年5月9日前所有费用后，将屋内的家具设备搬走，其余的装修及中央空调无法拆除，留在涉案房屋中，并房屋钥匙交还被告，被告向原告出具了收条。此后，原告找被告进行对租赁事宜进行协商，未果后，原告遂诉至法院，要求被告退还押金3万元，并赔偿损失40万元。原告向法院提交了其与被告的谈话视频录音资料，证明签订合同时，被告表示该房屋比其他房屋的租金价格高出一倍的原因为该房屋可以经营餐饮。被告对该视频录音资料画面中仅有被告及其妻子，反映不出谈话的对象，以及时间、地点等不明，故不认可原告该证据的证明目的。庭审中，被告承认涉案房屋没有独立的烟道。 另查明，该房屋现已由原告出租给他人，正在进行装修继续做餐饮行业。 以上事实有房屋租赁合同、委托书、收条、转账记录、房屋装修合同收据、格力空调购销合同、相关视频和录音资料及庭审笔录佐证。 本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》系当事人自愿签订，应为有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实际合同目的，可以解除合同。以及《餐饮服务许可管理办法》第九条第二款等相关规定，住宅烟道和商业烟道必须互相独立分开。本案中，依据原告提供的证据，以及庭审中查明的事实，被告将没有独立烟道的房屋作为餐饮营业用房出租给原告，致使原告无法办理相关的行政许可手续，被告的行为存在违约，原告解除合同并退还了被告房屋，符合合同法的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方已经解除了房屋租赁合同，原告主张要求赔偿损失亦符合法律规定。现原告主张要求被告返还押金3万元，符合相关法律规定，本院应予支持。至于原告主张要求被告赔偿装修等损失40万元，本案被告在出租房屋时虽有过错，但原告为经营餐饮，欲租赁房屋进行经营，理应对需要办理的相关行政审批手续进行了解，并有义务对所要承租的房屋进行充分了解，而原告未能尽到审慎义务，造成双方的租赁合同不能实现合同目的，原告对此亦有过错。依据过错与责任相适应的原则，原告主张的损失应由原、被告共同承担。现原告将房屋内设备已经拉走，所提供的证据可以证明，原告将中央空调（价值1.96万元）留在被告处无法拆走，被告亦为受益人，被告理应将相应价款赔偿给原告。至于原告主张其余损失，现在无法进行核实，且原告对此亦存在过错，故应由原告自行承担较为适宜。至于被告辩称的对原告提交的视频资料不予认可的理由，因该视频资料所涉及的当事人为本案的原、被告，所涉及的内容亦是本案中的案件事实，被告对此不予认可，但未能提交相关证据证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告高阳于本判决生效后十日内向原告段文鹏返还租房押金3万元。 二、被告高阳于上述期限内赔偿原告段文鹏空调费用1.96万元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7750元（原告已预交），由原告承担5000元，由被告承担2750元，被告承担部分于上述付款时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王芋人 人民陪审员  贾仙掌 人民陪审员  王 静 二〇一六年十一月九日 书 记 员  白西婷