四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1419号上诉人（原审被告）：刘泽芳，女，1963年12月17日出生，汉族，现住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1东15楼1号。法定代表人：刘德成，该公司经理。委托诉讼代理人：蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。上诉人刘泽芳因与被上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇环球管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘泽芳、被上诉人的委托代理人蒲璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘泽芳上诉请求：撤销一审判决，改判案涉临时管理规约无效，明宇环球管理公司委托他人提供物业服务的合同无效，且应承担单方违约责任，赔偿经济损失、追加东晟物业公司、泰合物业公司为当事人和负担本案诉讼费用。事实及理由：原审认定原开发公司与上诉人签订的管理规约合法有效，违反了物业管理条例第二十四条关于3万平方米以上的小区应当通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，被上诉人进驻小区违法，且违反相关法律规定将全部物业管理一并委托东晟物业管理有限公司和泰和物业管理有限公司的行为，违反了相关司法解释，故案涉管理规约亦是无效，且已经失效；加之，被上诉人未做好物业管理工作，甚至达不到基本要求，其违约在先，上诉人可以不交纳物管费用，请求二审追加东晟物业公司、泰和物业公司参加诉讼，撤销原审判决，并改判案涉临时管理规约无效，赔偿上诉人经济损失。被上诉人明宇环球管理公司辩称，刘泽芳上诉请求的第二、三项，即判决案涉的临时管理规约无效、追究环球物业单方违约责任，赔偿上诉人经济损失及追加东晟物业、泰和物业公司为被告的二项上诉请求不属于本案审理范畴。本案是主张业主委员会成立前的前期物业管理费，被上诉人受丰泰公司委托签订合同符合法律规定，被上诉人名称变更不影响合同效力，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。明宇环球管理公司一审诉讼请求：判令刘泽芳立即付清物管费、垃圾清运费2877.09元，并依约承担违约责任，负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:南充宇豪物业管理有限公司于2013年8月12日更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，于2015年8月25日更名为成都明宇环球商业管理有限公司。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司系“格兰.星河湾”小区的开发商，其为了维护该小区全体业主、物业使用人的合法权益等事宜制定了南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约，该规约在物业销售前向物业买受人进行了明示并予以说明，规约第二十八条第3款约定物业管理企业按照约定收取业主管理服务费“多层住宅每月每平方米0.6元、非住宅电梯公寓每月每平方1元，垃圾清运费每月5元，每次按12个月收费；第四十九条约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向物业服务公司支付滞纳金，业主连续六个月无正当理由不交纳物业服务费用的，并保留追究法律责任和经济赔偿的权利。2010年7月12日，刘泽芳向“格兰.星河湾”小区的开发商丰泰（四川.南充）地产开发有限公司和南充宇豪物业管理有限公司承诺，并签订了承诺书，承诺书载明：确认已详细阅读丰泰（四川.南充）地产开发有限公司制定的“格兰.星河湾”业主临时管理规约和前期物业管理服务内容；本人同意并接受南充宇豪物业管理有限公司对“格兰.星河湾”实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用。2015年10月15日，明宇环球管理公司向刘泽芳发送了物业管理催收通知，但刘泽芳仍未缴纳。另查明，刘泽芳购买了南充市顺庆区玉带南路二段139号“格兰.星河湾”14号楼3单元5层X号（建筑面积为99.14平方米），刘泽芳尚欠2011年9月30日至2015年5月15日前的物业管理费用1807元和生活垃圾费123元，共计1903元未支付。2015年5月19日，泰和物业管理公司在小区张贴告示称：由于部分业主拖欠物管费，物业公司运作困难，无力支付生活垃圾费和员工工资，在此期间，小区出现安全和环境等问题与物业公司无关等内容。2015年5月28日、6月8日和9日，《南充晚报》分别以标题为、、三篇文章，对“格兰.星河湾”小区的物业管理和该小区的现状以及改进方案进行了报道，说明该小区入住有1100余户业主，物管公司将欠物管费用的640户的欠款明细表张贴在小区门卫处，同时张贴了物管收支表，该表显示物管公司出现较大亏损。报社对物管公司的保洁员进行采访了解到，该小区因大量居民拖欠物管费，物管公司也拖欠了保安和保洁人员3个月的工资；对居住的居民进行采访了解到：拖欠物管费是因为物管公司的服务让人不满意，小区内存在楼顶乱搭建、绿化带被一楼居民改造占用、门岗经常无人值守、多居民财物被盗等现象。5月19日，泰和物管公司就不再对该小区提供物管服务，造成该小区卫生无人打扫、垃圾无人清运、门卫无人值守，小区的居民将其产生的生活垃圾堆在南充市顺庆区玉带南路二段“格兰.星河湾”小区对面的街上，垃圾堆积成山、臭气熏天，并带来交通安全隐患。为了解决该问题，后在市环卫处、城管执法人员、小区派出所民警、南门坝社区干部的共同协调下，第二天，该道路上的垃圾已清运完毕。一审法院认为，南充宇豪物业管理有限公司更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，后又更名为成都明宇环球商业管理有限公司，是在工商管理部门依法办理了公司名称办更登记，其变更登记行为对外具有公示性质，原南充宇豪物业管理有限公司与刘泽芳之间形成的物业管理合同关系中的权利和义务应当由明宇环球管理公司继受，因此明宇环球管理公司主体适格。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司为维护“格兰.星河湾”小区全体业主、物业使用人的合法权益和小区的公共秩序，其作为“格兰.星河湾”物业的建设单位制定了《南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约》，该规约对该物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及将南充宇豪物业管理有限公司作为该物业的物业服务管理单位进行了约定。2010年7月12日，刘泽芳确认了南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约，并承诺同意并接受南充豪物业管理有限公司对“格兰.星河湾”实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用，因此明宇环球管理公司与刘泽芳之间形成的物业服务合同关系成立并生效，该合同对双方均具有法律约束力。在履行合同过程中，成都环球管理公司依照规约履行了物业服务义务，刘泽芳理应按时交纳物业管理费和生活垃圾费，故明宇环球管理公司请求刘泽芳支付2013年4月22日至2015年5月15日期间的物业管理费用和生活垃圾费用共计1930元，予以支持。刘泽芳已交清2013年4月22日前的物业管理费及生活垃圾费，故明宇环球管理公司请求刘泽芳支付该部份费用，法院不予支持。明宇环球管理公司在履行物业服务过程中，因其物业服务可能存在瑕疵，造成到多数业主不交物业管理费用，致使其物业管理、经营困难，同时明宇环球管理公司对其与业主存在的问题未能及时好好处理，并终止服务，给各业主也造成了极大的伤害，因此综合本案实际情况，对明宇环球管理公司请求刘泽芳承担违约金责任的主张，不予支持。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，虽然明宇环球管理公司在对“格兰.星河湾”小区进行物业管理服务过程中，因其公司的人手不够，有委托其他公司进行管理的情况，但根据合同的相对性原则，双方当事人之间的物业服务合同关系合法并生效，因此刘泽芳辩称其与不存在合同关系和法律上的债权债务关系的意见，不予采信。明宇环球管理公司在履行物业服务过程中，由于大多数业主拖欠物管费，物业公司运作困难，无力支付生活垃圾费和员工工资，停止了对该小区进行物业服务。明宇环球管理公司停止对该小区进行物业服务后，该小区的卫生无人打扫、垃圾无人清运、门卫无人值守，小区的居民将其产生的生活垃圾堆在南充市顺庆区玉带南路二段“格兰.星河湾”小区对面的街上，垃圾堆积成山、臭气熏天，并带来交通安全隐患，居民不断向有关部门反映、《南充晚报》也对该小区的状况进行多次采访报道，后在多个部门的协调下，该小区的开发商丰泰（四川.南充）房地产有限公司自愿承担从2015年6月至10月15日期间小区的物业管理事项，并承担该期间的物业管理费用，该小区的问题才得以解决。经过审理不难发现，在对该小区进行物业服务期间，可能存在服务不到位的情况，但明宇环球管理公司对该小区进行物业服务期间，小区居民生活正常，因此接受服务的业主就应当支付物业管理费用。如果如刘泽芳所称明宇环球管理公司未对小区进行服务，或者明宇环球管理公司的物业服务太差、差到不值得其支付物业管理费用的程度，那么将严重影响该小区的居民生活，早就应当出现明宇环球管理公司停止对该小区进行物业服务的状况（即南充晚报报道的现状），因此刘泽芳辩称明宇环球管理公司未履行物业服务、其不应当向明宇环球管理公司支付物业管理等费用的意见，不予采信。如刘泽芳认为明宇环球管理公司确存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，要求明宇环球管理公司承担赔偿损失等违约责任可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条之规定，判决：一、刘泽芳在判决生效后五日内向成都明宇环球商业管理有限公司支付物业管理费和生活垃圾费用共计1930元；二、驳回成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘泽芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：“格兰.星河湾”小区业主因物业管理发生纠纷，后经顺庆区东南街道办事处调处，由案涉小区的开发商承担了2015年6月—2015年10月期间的物管费，故被上诉人在原审放弃该期间物管费的诉讼请求。明宇环球管理公司向刘泽芳主张的物管费是2011年9月30日起-2015年5月19日止。明宇环球管理公司在原审开庭审理时陈述其前身是南充宇豪物业公司，更名后委托泰合物业管理有限公司代为管理“格兰.星河湾”小区。原审法院依法询问了泰和物业管理有限公司、东晟物业管理有限公司的副总经理陈文革，陈文革陈述因成都明宇环球商业管理有限公司的业务主要在成都，而且人手不够，则先后于2014年1月-2014年5月、2014年5月-2015年10月委托东晟物业管理有限公司、泰合物业管理对“格兰.星河湾”小区的物业进行管理，但该小区的物业管理权力和义务均由明宇环球管理公司享有和承担。刘泽芳则称东晟物业管理有限公司管理物业的时间是2011—2013年，2014年-2015年则是泰和物业公司在实际管理。宇豪物业公司更换物管企业时未告示。刘泽芳在原审庭审时陈述认可欠费起算时间，但未在原审确定的三日内对欠费数额提出异议。在二审开庭审理时陈述不知道具体欠费数额。刘泽芳在原审审理时对明宇环球管理公司举示的催收通知等证据予以认可，但在二审审理时陈述是在起诉后物业公司才张贴的书面催收通知。2015年10月13日，“格兰.星河湾”小区业主委员会书面函告泰合物业管理有限公司，要求在2015年10月20日前结清与小区业主的债权债务关系，并做好向选聘新的物业管理公司移交准备工作。本院认为，南门坝第三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约在物业销售前向物业买受人刘泽芳进行了明示并予以说明，因为南充市宇豪物业管理有限公司、成都明宇豪雅物业服务有限公司、成都明宇环球商业管理有限公司是一家公司，只是经工商登记先后变更了名称，因而明宇环球管理公司与本案有诉的利益，其作为原告的主体适格。虽然，《物业管理条例》第四十条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”，但此条规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，并不能以此项规定来否定临时管理规约的效力。虽然《物业管理条例》第四十条规定了“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，当物业服务企业出现前述法律所禁止的行为时，业主委员会和业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，但此项规定只是针对物业服务企业与他人之间的委托合同，而不涉及原物业服务企业与业主签订的物业服务合同，意即物业服务合同对物业服务企业和业主均有约束力，仍应履行。明宇环球管理公司以及其后委托的东晟物业管理公司、泰合物业管理公司在管理“格兰.星河湾”小区时存在着较为严重的服务质量问题，本应降低物业收费标准，但由于该小区的开发商已自愿承担了该小区业主2015年6月至2015年10月期间的物业服务费用作为对物业服务质量存在问题的补偿，因而可不再降低收费标准。至于刘泽芳提出的追究明宇环球管理公司的违约责任和赔偿损失等上诉请求，不属于本案审理范围，刘泽芳可另案主张权利。综上所述，刘泽芳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘泽芳负担。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  唐晓兰审判员  石 炜二〇一六年十一月八日书记员  赖姝伶