安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初5635号原告：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：徐云霞，总经理。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，安徽中天恒律师事务所律师。被告：安徽天星医药集团有限公司，住所地安徽省。负责人：秦亚鸣，董事长。委托诉讼代理人：郁永仓，该公司经理。委托诉讼代理人：苏更生，安徽神州行律师事务所律师。原告安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园文化公司）与被告安徽天星医药集团有限公司（以下简称天星医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告庐园文化公司委托诉讼代理人张红星，天星医药公司委托诉讼代理人苏更生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庐园文化公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认天星医药公司于2016年5月30日作出的终止履行《房屋租赁合同》的行为无效；2、天星医药公司立即将其所有的位于XX的房屋交付给庐园文化公司，并继续履行双方于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》；3、本案的费用由天星医药公司承担。事实与理由：2016年1月9日，庐园文化公司与天星医药公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：天星医药公司将其位于XX房屋出租给庐园文化公司用于商业经营。该合同对租赁期限、租金及支付方式、履约保证金、双方权利义务、合同的变更和解除、违约责任等均作出了明确的约定。按照该合同约定，天星医药公司应当在上述合同签订之日起三日内交付出租房屋，但天星医药公司至今尚未将上述房屋交付给庐园文化公司。庐园文化公司多次与天星医药公司积极沟通，并分别于2016年1月25日、4月15日、5月10日、7月25日致函天星医药公司，催促天星医药公司及时将上述房屋交付给庐园文化公司，但天星医药公司不但没有将房屋交付给庐园文化公司，反而于2016年5月30日致函庐园文化公司，单方终止履行上述《房屋租赁合同》。天星医药公司单方作出终止履行《房屋租赁合同》的行为，无任何事实依据与法律依据，严重损害了庐园文化公司的合法权益。因此，庐园文化公司为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持庐园文化公司的全部诉讼请求。天星医药公司辩称：1.庐园文化公司不诚信违背承诺导致合同以后没有给付承租人搬迁费66000元，导致原承租人无法搬迁，导致没有及时交接；2.有关部门要求统一出租，统一管理，属于情势变更的行为。天星医药公司有政府参股，必须由政府管理。本院经审理查明如下事实：2016年1月9日，庐园文化公司与天星医药公司（原南京医药合肥天星有限公司）签订了房屋租赁合同一份，该合同明确天星医药公司将合肥市XX房屋出租给庐园文化公司（产权建筑面积XX平方米，其中一楼XX平方米，二楼XX平方米），租赁用途为商业经营。租赁标的物期限为6年（其中实际租赁期5年，2016年因改造施工，作为准备期，租金按40万元/年计算）。自2016年1月11日起至2022年1月10日止（若因政府工程施工原因，致使物业主体延期开业，合同起始日则顺延至正式开业日期为准，年限不便）。出租方应于合同签订三日内将租赁标的物交付给承租方。承租期间，政府对租赁标的物封闭施工期间给予的补偿款，双方各享有50%。承租方应于合同签订三日内，向出租方支付5万元作为合同履约保证金，支付后，合同正式生效。合同还就租金支付、违约责任等其他条款进行了约定。2016年1月14日，庐园文化公司向天星医药公司交付5万元押金。2016年3月14日，有关职权部门发出通告明确2016年4月1日至2016年7月20日对含涉案房屋在内的合肥市XX区域进行围合封闭，实施仿古建筑立面提升改造施工。2016年5月30日，天星医药公司向庐园文化公司发出终止履行房屋租赁合同的函，明确贵我双方于2016年1月9日签订的房屋租赁合同涉及的房产属于文件规定的“统一整合、统一招商、统一运营、统一管理”的范围。由于贵方的原因，该租赁房产尚未实际交接，目前该合同已无法履行。现通知贵公司，即日起双方签订的房屋租赁合同终止履行。2016年7月25日，庐园文化公司向天星医药公司发函要求尽快交付房屋。2016年8月10日，天星医药公司回复明确：由于庐园文化公司未能兑现垫付原承租户搬迁费用的承诺致使未能及时交接。之后，经过天星医药公司解决后书面催促，庐园文化公司不予置理并明确已于2016年5月30日发函终止了租赁合同。以上事实有工商变更登记信息、房屋租赁合同、通告、函、公证书、证人证言及当事人陈述予以证实。本院认为：庐园文化公司与天星医药公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，双方应当依约履行各自的合同义务。合同约定出租方应于合同签订3日内交付房屋给承租方，但是合同签订后涉案房屋一直由原承租人占有、使用，之后由于涉案房屋所在区域处于整体改造期间，故天星医药公司并未按照合同约定的合同签订后3日交付给承租方庐园文化公司，应认定天星医药公司未按照合同约定履行交付房屋的义务。天星医药公司认为庐园文化公司未按照支付原承租人的搬迁费导致原承租人未按期办理涉案房屋，但是天星医药公司并不能举证证明庐园文化公司承诺过向原承租人支付搬迁费，故天星医药公司的该项抗辩意见本院不予采信。天星医药公司另认为房屋无论是否在改造中都不影响涉案房屋的交付，基于合同中约定交付的租赁标的物及附属设施良好，符合承租人的使用用途的情况，另外原承租人的原因导致天星医药公司延迟交付，必然影响到租金的计算等合同内容，在双方没有磋商一致的情况下，对于天星医药公司的该项抗辩意见，本院不予采信。天星医药公司另认为本案涉及到情事变更，但是其陈述理由不足以认为客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。特别是天星医药公司举证合肥城隍庙建设投资有限责任公司情况说明中明确2016年3月29日向天星医药公司发送关于请求支持城隍庙整体打造的函后，天星医药公司仍于2016年5月向庐园文化公司发出关于履行房屋租赁合同的函中明确2016年2月15日作为双方交接时间，更体现了天星医药公司所主张的情事变更不能成立，故对于该项抗辩意见，本院亦不予采信。基于原被告双方均明确涉案房屋所处区域仍处于改造期间，庐园文化公司认为涉案房屋不符合交付条件，故本院对于庐园文化公司要求交付房屋的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告安徽天星医药集团有限公司于2016年5月30日作出的终止履行房屋租赁合同的行为无效，双方继续履行双方签订的房屋租赁合同；二、驳回原告安徽庐园文化投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为16580元，由被告安徽天星医药集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年十一月十一日书记员 杨丹丹附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。