天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初7652号原告：天津市福隆源物业管理有限公司，住所天津市河**友谊路****。法定代表人：李萍，总经理。委托诉讼代理人：尚婷，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令珍，天津星聚律师事务所律师。被告：褚胜彬。委托诉讼代理人：高文涛。委托诉讼代理人：宋捷。原告天津市福隆源物业管理有限公司与被告褚胜彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市福隆源物业管理有限公司的委托诉讼代理人尚婷、孔令珍、被告褚胜彬的委托诉讼代理人高文涛、宋捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市福隆源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告2013年9月1日至2016年6月30日物业管理服务费1764元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2013年9月1日进入天达里实施物业管理以来，依照合同约定，为广大业主提供各项物业服务。依据合同约定，物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.75元;被告居住在天津市河西区天达里18门601，房屋建筑面积69.18平方米。依照合同约定，被告每月应交纳物业管理服务费51.89元，被告自2013年9月1日至2016年6月30日(合计：34个月)未交纳物业管理服务费，共欠物业管理服务费1764元。经原告多次上门催收，被告拒不交纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，被告已经享受到了原告提供的物业服务，但未履行交费义务，原告为维护其权益，故诉至法院。原告向本院提交如下证据：１、《天津市住宅物业服务合同》及合同备案证明，证明原告为小区提供物业管理服务的依据、收费标准及服务期限；2、天津市河西区马场街四化里居委会出具证明，证明原告经过合法手续进驻该小区，为天达里提供物业服务；3、协议书、清掏协议、照片、光盘，证明原告按照约定为小区提供物业管理服务；4.天达里业委会证明、情况说明，证明天达里17、18门的业主已经享受了原告的物业服务；5.天津市不动产登记薄查询证明一份，证明被告房屋所在地在原告的物业服务范围内。被告褚胜彬辩称，我是天津市河**友谊路天达里18门**的产权人。原告陈述的房屋地址、房屋面积属实，收费标准、欠费时间我不认可。理由：我们居住在天达里内，依法独占5.16亩土地物权，是属于这一区域内已建成的天达里3号楼即河北省航道处办公楼的配套工程，与天达里居民只是相邻关系。在这一独栋区域内，围绕已经建成的天达里3号楼即河北省航道处办公楼的配套工程，围墙和出入大门等与所谓天达里小区1、2、4号楼相隔离设施尚在筹建中。我们居住的天达里3号楼及周围土地，无论有无实体围墙与作为天达里小区相隔，都不会改变这一区域由我们依法占有和使用而与所谓天达里小区是相邻关系的事实。协议书具有法律效力，是证明我不是原告物业管理服务业主的关键证据，请法庭予以采信。物业管理区域的划分，应以不违反物权法相关法律法规为前提条件，因此，无论是谁，包括物业行政主管部门在内都没有凌驾于法律之上的特权，将因物权归属而相互排他并彼此相邻的不同区域非法合并成为一个物业管理区域。天达里3号楼的河北省航道处负责我居住的住宅专项维修资金管理，并同时负责我所在区域公共设施、公共区域的日常维修、维护工作。天达里17、18门楼长已经向居委会交纳卫生清洁费的事实证明了，已经经过了几十年的较长过程，居委会已经确认并且所谓业主会已经自认了我们不是所谓天达里小区业主的事实。原告没有物业服务资质，而导致所签订物业合同无效；我不是原告及其所谓业主会的物业管理区域，我不属于其物业管理服务业主的事实清楚，证据确实充分；其所谓业主会签订的所谓物业服务合同，捏造事实、恶意串通企图以非法规划物业管理区域等手段，侵占和违法共享我们排他性享有的包括土地使用权在内的权利，非法将我们纳入其物业管理服务范围，继而非法向我索要物业费的违法之举，没有事实和法律依据，并严重损害了我的合法权益。请法院驳回原告所有诉讼请求。被告本院提交如下证据：1.协议书（复印件），证明天达里5.16亩地是河北省航道处的物权，不属于原告的物业服务范围；2.河北省交通运输厅港航管理局航道处出具的证明、天津银行账户余额对账单，证明天津市广播电视局未履行协议的全部内容，公共区域及设施由单位负责维护，家属楼设有专项维修基金账户，协议书上的图章是单位原名称；3.物业管理服务合同一份、航道处财务科提供的发票联一张，证明原告与河北省交通运输厅港航管理局航道处签订了物业服务合同并已实际履行，原告先与所谓天达里小区业委会签订了物业服务合同，后又与航道处签订了物业服务合同，证明原告已自认航道处办公宿舍楼不属于天达里小区物业管理区域；4.天达里小区接管方案、公示照片，证明天达里小区原告实际服务范围是三栋楼，不包括原告的住房，物业服务合同的签订程序违法；5.收据（清洁费），证明天达里17门、18门自1999年到2010年一直是居委会收费管理，2011年底天达里17门、18门楼长缴费的时候居委会通知暂停收费，但一如既往的对天达里17门、18门实行原有服务，等待法院判决之后再决定如何管理；6.开庭笔录，证明原告认可被告所述不属于原告服务范围的事实。本院对当事人围绕诉讼请求提交的证据进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据，本院认证意见如下：针对原告提交的证据,被告认为：原告证据1.2.3.4的真实性、合法性有异议，不同意其证明目的；证据5不同意原告的证明目的。针对被告提交的证据，原告认为：被告证据1.2.3的真实性、合法性、关联性有异议；证据5的关联性有异议；证据4.6不同意被告的证明目的。本院认为：原告的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；被告证据1.2.3.4.6反映的情况不能证明其证明目的，本院不予采信；证据5与本案不具有关联性，本院不予采信。本院根据双方当事人的陈述及采信的证据，认定如下事实：2013年8月19日原告与天津市河西区天达里小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》约定服务期限：自2013年9月1日至2015年8月31日，收费标准：多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.75元。合同到期后原告又与天津市河西区天达里小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日，收费标准：多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.75元。被。被告系天津市河**友谊路天达里产权人，建筑面积69.18平方米。被告每月应缴纳物业管理服务费51.89元；被告自2013年9月1日至2016年6月30日未交纳物业管理服务费1764元。经原告向被告催收未果，故呈讼法院。另查，原告于2015年3月11日对被告提起民事诉讼。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区天达里业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为天津市河西区天达里业主，上述合同对其发生法律效力。现原告依合同为被告居住的天津市河西区天达里提供了物业服务，被告作为天津市河西区天达里业主已经实际享受原告的物业服务，因此被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出原告与天津市河西区天达里业主会签订的《物业服务合同》是无效合同，被告居住的区域不属于原告与天津市河西区天达里业主会约定的物业服务管理区域，被告居住系河北省航道处宿舍楼不属于天津市河西区天达里等抗辩理由，因提交的证据不能证明其主张，故本院不予支持。综上，原告要求被告给付2013年9月1日至2016年6月30日物业管理服务费1764元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告褚胜彬给付原告天津市福隆源物业管理有限公司2013年9月1日至2016年6月30日物业管理服务费1764元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告褚胜彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳）,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李振东二〇一六年十一月三日书记员  吕睿智本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。