福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初6594号原告：福建省龙岩汇金置业有限公司，住所地龙岩市新罗区东城松涛军民路20号7幢1层，统一社会信用代码913508003155673510。法定代表人：邱昭联，执行董事。委托诉讼代理人：黄琳、郑遥力，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。被告：罗裕生，男，1980年1月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区东城军民路市委大门边2、3号店。原告福建省龙岩汇金置业有限公司（以下简称汇金置业公司）与被告罗裕生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇金置业公司的委托诉讼代理人郑遥力到庭参加诉讼。被告罗裕生经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。汇金置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除汇金置业公司、罗裕生签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。2、罗裕生即刻迁出龙岩市新罗区东城军民路市委大门边2、3号店，并将上述房屋腾空按使用现状经验收确认后交还给汇金置业公司。3、罗裕生支付从2016年2月11日起至合同解除之日，按3240元/月计算的租金。4、罗裕生支付从2016年2月11日起计至租金付清之日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金。5、罗裕生支付判决解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》之日至实际搬离租赁场所止，按每日五倍日租金计算的房屋侵权占用费。事实与理由：2015年8月27日，罗裕生与龙岩市国有资产管理中心（以下简称市国资中心）签订《房屋租赁合同》，合同约定：罗裕生向市国资中心租赁坐落于新罗区东城军民路市委大门边2、3号店；租赁期限自2015年9月16日至2018年8月31日；每月租金3240元，罗裕生应在每月10日前向出租人交清当月租金。迟延支付租金达30日的，出租方有权解除；逾期支付租金或本合同项下的其他费用的，应向出租人支付逾期付款的违约金（按应付未付金额为本金，逾期期间按日万分之八计算）。2015年12月28日，罗裕生又与市国资中心、汇金置业公司签署《房屋租赁合同补充协议》，约定：三方一致同意从合同签订日起将上述《房屋租赁合同》中的出租方主体由市国资中心变更为汇金置业公司，由汇金置业公司承受原租赁合同规定之甲方（市国资中心）的权利义务。上述协议签订后，罗裕生从未按合同规定的支付时限交纳租金，每月都有拖欠交纳的情况。至起诉时止，罗裕生仅缴纳租金至2016年1月，目前其已累计欠缴8个月租金，共计25920元。此后，经多次向罗裕生催讨未果。为此，汇金置业公司诉至法院，请求判如所请。罗裕生未作答辩。汇金置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，罗裕生对汇金置业公司提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对汇金置业公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，市国资中心（甲方）与罗裕生（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：[2015]029号），主要约定：甲方将坐落于新罗区东城军民路市委大门边2、3号店，建筑面积约43.2平方米出租给乙方，乙方已实地做了充分查看和了解，不得用于经营餐饮，不得经营有明火作业、易燃、易爆等行业，否则甲方可在发现后随时解除合同。租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。每月租金为3240元，从甲方移交房屋之日起开始计算。租金按日折算的，以每年360日，每月30日计算。乙方应在每月的10号前向甲方交清当月的租金。签订本合同时，乙方应先向甲方支付履约保证金9720元。履约保证金于本合同履行完毕后，由乙方凭收据到甲方办公地办理退款手续，予以退还（不计利息），本合同另有约定的除外。乙方不得主张以履约保证金冲抵应支付的租金和其他费用以及应承担的赔偿损失，除非甲方自愿冲抵。乙方根据本合同约定迟延支付租金达30日的，甲方可对该房屋停水停电并有权解除本合同，收回该房屋。乙方并应当根据本合同约定承担违约责任，若造成甲方损失的，乙方还应全额赔偿。乙方逾期支付租金或本合同项下的其他费用的，应向甲方支付逾期付款的违约金（按应付未付金额为本金，逾期期间按日万分之八计算）。只要乙方存在违约的事实，乙方即无权要求甲方退还履约保证金（该保证金归甲方所有）。本合同约定的租金数额为正常租赁时乙方应支付的租金，因本合同到期、解除等原因终止后，乙方未能自本合同解除之日起五日内将该房屋移交给甲方，应当按每日五倍日租金向甲方支付房屋侵权占用费。甲方根据本合同的约定，决定解除本合同的，乙方自收到或视为收到后本合同解除，乙方不同意解除的可以在10日内依法提出异议。合同签订后，罗裕生向市国资中心缴纳履约保证金9720元。2015年12月28日，汇金置业公司与罗裕生签订一份《房屋租赁合同补充协议》，双方约定：2015年8月27日，原甲方市国资中心与乙方罗裕生签订了一份店面（房屋）出租合同（合同编号：[2015]029号，以下简称原合同）。现根据龙岩市财政局《关于同意市国资中心经营性资产委托经营方案的批复》（龙财资[2015]019号）文件精神，将市国资中心管理的东城军民路市委大门边2、3号店经营性资产授权委托福建省龙岩汇金置业有限公司租赁管理，经原甲方市国资中心、现甲方汇金置业公司与乙方罗裕生协商，一致同意从即日起将原合同中的出租方主体由市国资中心变更为汇金置业公司，由汇金置业公司承受原合同规定之甲方的权利和履行原合同规定之甲方的义务。乙方自本协议生效之日将租金缴纳至汇金置业公司的账户。从2016年2月起，罗裕生未按合同约定缴纳租金。2016年7月7日，汇金置业公司向罗裕生发出租金催缴通知书，要求罗裕生于收到通知之日起七日内缴纳尚欠至2016年6月的租金。此后，经汇金置业公司多次催缴未果。为此，汇金置业公司诉至本院，请求判如所诉。本院认为：市国资中心与罗裕生签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年12月28日，汇金置业公司与罗裕生签订《房屋租赁合同补充协议》，根据补充协议的约定，从2016年1月1日起，房屋租赁合同的出租方由市国资中心变更为汇金置业公司，由汇金置业公司承继市国资中心的权利与义务。根据《房屋租赁合同》约定，罗裕生迟延支付租金达30天，汇金置业公司有权解除合同收回房屋。罗裕生从2016年2月起未按约支付租金，解除合同的条件已经成就，现汇金置业公司要求解除双方签订的合同，并收回租赁店面符合法律的规定，本院予以准许。罗裕生未支付从2016年2月1日起的租金构成违约，应限期给付，汇金置业公司要求罗裕生支付从2016年2月起至合同解除之日按每月3240元计算的租金，不违反法律的规定，本院予以支持。合同约定如罗裕生违约则履约保证金9720元应归汇金置业公司所有及罗裕生逾期支付租金、则按应付未付金额为本金，逾期期间按日万分之八计算逾期付款违约金，该条款实际上是双方对违约责任的约定，但存在双重约定。本院认为，履约保证金是为了保证租赁合同的履行，当罗裕生未按约履行合同时，履约保证金应抵作租金，故罗裕生支付的履约保证金9720元应抵扣尚欠的租金。汇金置业公司主张按日万分之八计算逾期付款违约金，因违约金约定过高，应调整为按月利率2%计算逾期付款违约金。汇金置业公司主张罗裕生支付从解除合同之日至实际搬离之日，按每日五倍日租金支付房屋占用费，根据约定罗裕生如未在合同解除之日起五日内将租赁房屋移交给汇金置业公司，则应按日五倍租金支付房屋占有使用费，故汇金置业公司应给予罗裕生五日的搬离时限，且应按租金标准计算房屋占有使用费。罗裕生经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建省龙岩汇金置业有限公司公司与罗裕生于2015年8月27日、2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。二、罗裕生应于本判决生效之日起五日内将位于龙岩市新罗区东城军民路市委大门边2、3号店腾空后交还给福建省龙岩汇金置业有限公司。三、罗裕生应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩汇金置业有限公司从2016年2月1日起至本判决确定的租赁合同解除之日止、每月按3240元计算的租金；自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止罗裕生继续占用租赁物的，每月按3240元计算场地占用费（罗裕生已支付的履约保证金9720元应从前述尚欠的租金中予以抵扣）。四、罗裕生应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩汇金置业有限公司自2016年2月11日起至本判决确定的租赁合同解除之日止、以尚欠的租金为本金、按月利率2%计算的违约金。五、驳回福建省龙岩汇金置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2350元，减半收取为1175元，由福建省龙岩汇金置业有限公司负担25元，由罗裕生负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江    彬二〇一六年十一月二十四日书记员 吴琳婷（代）附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少……。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331