广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初1556号原告：广西万家物业服务有限公司河池分公司，住所地：河池市南新东路5号。代表人：蓝爱林，该公司经理。委托代理人：玉荣珍，广西万家物业服务有限公司项目经理。委托代理人：余小毅，广西吉强律师事务所律师。被告：莫志勇，男，1973年11月16日出生，壮族，住广西河池市。原告广西万家物业服务有限公司河池分公司（以下简称“万家物业河池分公司”）与被告莫志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人玉荣珍、余小毅，被告莫志勇到庭参加诉讼。在当事人申请的庭外和解期限内，双方未能协商一致。本案现已审理终结。原告万家物业河池分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费1204.58元（2015年1月至2016年1月）、电梯维保费270元（2015年5月至2016年1月）、日常维护费128.34元（2015年5月至2016年1月）、生活垃圾费67.5元（2015年5月至2016年1月）、公共水费101.2元（2015年10月至2015年12月）、公共电费51.1元（2015年10月至2015年12月），上述费用滞纳金1353.32元，合计3176.04元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月19日，原告与“钻石豪庭”小区的开发商广西河池市德兴房地产开发有限公司签订《“钻石豪庭”前期物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务，被告莫志勇系该小区3单元1101号房所有人并在此居住。被告享受了原告提供的物业服务，每月应向原告交纳物业服务费、日常维护费、电梯维保费、公共水电费等。2016年1月，原告撤出小区，不再提供服务，而被告尚有原告所诉项目的相应费用未向原告支付。故原告提起本案诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告莫志勇辩称，一、对双方形成的物业服务关系无异议，但原告的服务和管理有违服务协议的约定，小区存在脏、乱、差及财产被盗等现象，可见其服务和管理工作不到位，加之原告未按服务协议约定采取多形式的沟通方式与业主沟通，每年一次对业主进行满意情况普测，使本来简单、能及时更正和解的矛盾加深，导致业主欠缴费用的事实；二、双方签订服务协议之时原告向被告预收的管理维护费、公共水电费合计500元，原告在其请求中并未扣除。综上，因原告物业公司违约在先，业主欠费在后，被告不应向原告全额支付相关物业服务管理费。本院经审理认定事实如下：原告万家物业河池分公司系广西万家物业服务有限公司依法设立的分公司，其经营范围含受公司委托从事物业服务。广西河池市德兴房地产开发有限公司（以下简称“德兴公司”）系“钻石豪庭”小区的开发商，被告莫志勇与该公司购买了该小区3单元1101号房，该房建筑面积为142.55平方米，成为该小区物业业主和实际使用人。2011年4月19日，德兴公司选聘广西万家物业服务有限公司为“钻石豪庭”小区的物业服务企业，原告受托与德兴公司签订了《“钻石豪庭”前期物业服务合同》；同年5月5日，原告与被告在上述合同的基础上签订《“钻石豪庭”物业管理服务协议》。合同对小区物业的范围、服务项目及标准、服务费用收取标准、公共水电费的收取、违约责任等事项进行了相应的约定。其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅0.6元／平方米／月，电梯维保费200元／年／户，日常维护费0.1元／平方米／月；以上物业服务费收取标准经物价部门核准后按核准的收费标准执行；业主于房屋交付之日起支付物业服务费，按月交纳，在每月10日前履行当月各项物业服务费交纳义务，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；小区公共水电费每月按实际发生额由实际使用户分摊；合同至小区业主委员会成立，并与原告物业公司另行签订物业服务协议或者另聘物业公司时终止。原告依照上述合同之约定进驻“钻石豪庭”小区接管该小区的物业管理，至2016年1月31日退出小区。2011年5月30日，河池市物价局以河价格（2011）68号文核准“钻石豪庭”小区普通高层住宅物业管理服务收费标准为0.60元／平方米／月；2012年8月27日，该局以河价格（2012）122号文核准该小区普通高层住宅物业管理服务收费标准为0.65元／平方米／月；2014年4月22日，该局以河价格函（2014）73号文核准该小区普通高层住宅物业管理服务收费标准为0.65元／平方米／月，普通多层住宅物业管理服务收费标准为0.50元／平方米／月，电梯维护费为30元／月／户，自2014年5月1日起执行。被告认可其欠缴2015年1月至2016年1月的物业费；2015年5月至2016年1月的电梯维保费、日常维护费、生活垃圾处理费；2015年10月至2015年12月的公共水电费。对被告提出的扣减预收费用，原告认可业主应持相关收款收据原件到公司核对项目及金额后即办理退费。另查明，原告在退出“钻石豪庭”小区时，该小区尚未正式成立业主委员会。原告接管小区物业管理后，在提供物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，未达到服务协议约定的服务标准，部分业主因对此不满而拒绝支付物业费等费用，被告亦为之一。原告未能按时足额收取物业费、公共水电费及生活垃圾处理费等费用，即垫付了部分公共水电费及生活垃圾处理费，亦因此未能足额对管理服务进行相应投入，致使服务质量难以提高，业主意见越发强烈，双方进入恶性循环状态，原告最终退出小区服务。原告在向业主催缴物业服务管理等费用无果后即提起系列诉讼，在本案中对被告提出前述之诉讼请求。上述法律事实，有原告提交营业执照（副本）、资质证书、《“钻石豪庭”前期物业服务合同》、《“钻石豪庭”物业管理服务协议》、《缴费通知单》、《河池市物价局关于“钻石豪庭”小区物业管理服务收费问题的批复》、“钻石豪庭”水电费公示表及明细；诉讼当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，涉案《“钻石豪庭”前期物业服务合同》、《“钻石豪庭”物业管理服务协议》系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，确立了原、被告之间的物业服务合同关系，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪；虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵或者一些问题，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费的方式相对抗，既无合法根据，也非明智之举。故原告请求被告依约支付相应的物业管理费、电梯维保费、日常维护费，有事实和法律依据，本院予以支持；公共水电费及生活垃圾处理费原告已垫付，被告亦应支付给原告。被告应支付的项目及金额核定如下：2015年1月至2016年1月的物业费为142.55平方米×0.65元／平方米／月×13个月＝1204.55元；2015年5月至2016年1月的电梯维保费为30元／月×9个月＝270元；2015年5月至2016年1月的日常维护费为142.55平方米×0.1元／平方米／月×9个月＝128.3元；公共电费51.1元、公共水费101.2元、生活垃圾处理费67.5元，合计1822.65元。由于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告请求被告支付滞纳金，本院不予支持。至于被告辩称其预交费用应予抵扣的问题，因其未提供证据原件，被告对其复印件不予认可，故无法认定所指项目及金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告莫志勇付给原告广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务费、电梯维保费、日常维护费、公共水电费及生活垃圾处理费合计1822.65元；二、驳回原告广西万家物业服务有限公司河池分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告广西万家物业服务有限公司河池分公司承担11元，被告莫志勇承担14元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  梁聪二〇一六年十一月八日书记员  韦巧附：本案适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。