浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终5511号上诉人（原审被告）：朱革明，男，汉族，1966年4月24日出生，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：陈佩佩，女，汉族，1968年1月26日出生，住浙江省义乌市。两上诉人共同委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江欧意名品服饰有限公司，住所地：浙江省义乌市大陈镇工业区。组织机构代码：73093148-0。法定代表人：陈溪东，执行董事。委托代理人：李青伟，浙江森海律师事务所律师。委托代理人：吴小渊，浙江森海律师事务所实习律师。上诉人朱革明、陈佩佩因与被上诉人浙江欧意名品服饰有限公司（以下简称欧意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年12月10日，朱革明、陈佩佩与浙江一统实业有限公司（以下简称一统公司）签订了12份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同），约定朱革明、陈佩佩向一统公司购买位于杭州市江干区钱塘××大厦×幢601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612室共计12套商品房。合同约定单价均为每平方米16000元。合同签署后的当日，朱革明、陈佩佩与一统公司又签订了一份《协议书》。协议中约定，原来12份《合同》成交单价由原16000元／平方米变更至25000元／平方米，并列明上述12套房屋的成交总价。协议中对原《合同》中约定的支付方式、交付、产权登记办理、逾期付款违约责任等事项作了变更。其中约定，乙方（朱革明、陈佩佩）在获得银行贷款后三日内付清剩余款项，未获得银行贷款的，则可以其他方式筹措，房款最迟应于2014年1月20日前付清（此为最后付款日）；乙方未能在最后付款日前付清房款的，则每逾期1日按未付款按同期银行贷款利率四倍向甲方（一统公司）支付违约金等。根据合同、协议约定，朱革明、陈佩佩在2013年11月14日至2015年12月17日期间，共向一统公司支付了购房款2400万元。2014年1月16日，朱革明、陈佩佩取得了上述12套房屋的产权登记。2014年3月14日，一统公司将上述12套房屋交付给了朱革明、陈佩佩。2015年12月31日，一统公司与欧意公司签订了《债权转让协议》，一统公司将朱革明、陈佩佩就案涉12套商品房须向一统公司支付38554000元的购房款，到签订之日尚欠本金18554000元及按《合同》及补充协议约定的违约金的债权转让给欧意公司。一统公司于2016年1月15日将债权转让通知邮寄给朱革明、陈佩佩，朱革明、陈佩佩于当日收到该通知。2016年1月18日，欧意公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1.朱革明、陈佩佩共同支付欧意公司购房款本金1855.4万元；2.朱革明、陈佩佩共同支付欧意公司自2014年1月21日至2015年12月31日期间的违约金（违约利息）4084461元；3.朱革明、陈佩佩共同支付欧意公司自2016年1月1日起至实际履行之日止以本金1855.4万元按同期银行贷款利率四倍计算的违约金。原审法院认为，本案欧意公司、朱革明、陈佩佩对购买案涉12套商品房、债权转让、已支付款项等事实均无争议。本案争议焦点是朱革明、陈佩佩与一统公司签订的《合同》及《协议书》的效力问题。根据现有的证据，《合同》、《协议书》应是双方自愿签订的，也无证据表明不是双方当事人的真实意思表示。《协议书》签署在《合同》之后，对《合同》中的部分权利义务内容作了明确变更，双方当事人应当按照《协议书》中约定的义务履行，未作变更或变更不明的部分，依照《合同》约定履行。至于上述合同、协议是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效情形之一是违反法律、行政法规强制性规定，该强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。一统公司在向房管部门备案的合同中，销售价格不真实，违反该法律强制性规定，但该强制性规定属于管理性强制性规定，故上述合同、协议应当属于有效合同。关于案涉商品房的真实交易价格认定。商品房销售成交价系当事人协商一致的结果，合同订立后，当事人协商一致可以变更合同，在无证据否定协议书的真实有效的情况下，应当确定案涉房产的真实成交单价为2.5万元／平方米。朱革明、陈佩佩提出在2014年1月16日合同双方当事人在商品房交接书再次确认房屋成交单价。该院认为，双方当事人在商品房交接书上签字的目的明确，是为了取得案涉商品房的产权登记向房产登记管理部门提交的，所载内容须与《合同》内容一致，并不代表双方对合同的再次变更。朱革明、陈佩佩具有完全民事行为能力，应当对签订《协议书》所带来的法律后果有正确的判断，朱革明、陈佩佩对《协议书》不是其真实意思表示的抗辩不具有合理性，该院不予采信。欧意公司通过债权转让，有权向朱革明、陈佩佩主张权利。根据协议书约定，朱革明、陈佩佩应在2014年1月20日前支付购房款，逾期承担违约责任。朱革明、陈佩佩共支付2400万元，其中400万元在违约（2014年1月20日）之后支付，欧意公司认为应当全部冲抵违约金。该院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，违约金是对违约方的惩罚也是对守约方的补偿，与借贷案件中的借款利息不同，该400万元应当是购房款，故朱革明、陈佩佩尚应支付欧意公司购房款为14554000元。至于违约金，协议约定按照银行同期贷款利率四倍计算不违反法律规定，该院予以支持。根据朱革明、陈佩佩支付款项数额、时间，分段按银行同期贷款利率计算，确定2014年1月21日至2015年12月31日止的违约金为6950914.23元，2016年1月1日之后的违约金按本金14554000元按银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年7月24日作出判决：一、朱革明、陈佩佩于判决生效之日起十日内支付欧意公司购房款14554000元。二、朱革明、陈佩佩于判决生效之日起十日内支付欧意公司违约金6950914.23元（计算至2015年12月31日止，2016年1月1日之后违约金以本金14554000元按银行同期贷款利率四倍计算至判决确定给付之日止）。三、驳回欧意公司的其他诉讼请求如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154992元，由朱革明、陈佩佩负担。宣判后，朱革明、陈佩佩不服，向本院提起上诉称：第一，欧意公司在本案房屋买卖合同纠纷案中的诉讼主体不适格。1.本案《合同》签订主体系一统公司与买受人朱革明、陈佩佩夫妇；该合同的实际履行均系一统公司与朱革明、陈佩佩之间。本案欧意公司与朱革明、陈佩佩之间不存在任何合同关系，其作为欧意公司主体不适格。2.朱革明、陈佩佩与一统公司之间针对购买的12套商品房，分别签订了12份合法有效、并经房管部门备案、登记的《合同》，实际履行中双方均依据该12份合同约定履行完毕。3.本案争议的是商品房买卖合同纠纷，商品房的性质、价款、付款方式、保修责任、产权登记等内容均属商品房买卖合同组成的不可分割的内容。朱革明、陈佩佩支付的房价不仅包括购房款、还包括后续的保修维护服务等内容，一统公司不仅有义务交付商品房还包括提供合同约定的其他义务。显然，对于商品房买卖合同的开发商主体资格，法律有明确规定：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他件。“本案中欧意公司作为一家服饰公司却仅凭单方提供的一份债权转让协议书，以此受让与该商品房买卖合同有关的权利，于法无据，该债权转让显属无效。4.我国《合同法》第七十九条的规定，“债权转让债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的债权转让除外：（1）根据合同性质不得转让的；（2）按照当事人约定不得转让的；（3）依照法律规定不得转让的。”具体到本案中，如前所述，本案争议的商品房买卖合同具有特殊性，商品房买卖合同的开发企业的资格有专属规定，显然本案的欧意公司无权受让该商品房买卖合同的权利。第二，一审法院认定《协议书》签订时间晚于《合同》属欧意公司在起诉状中自认两份协议签订于同一时间，事实上两份协议签订时间确属同一天。不存在《协议书》签订在后，变更了前一份《合同》的内容。争议的焦点是双方在实际履行中依据哪份协议？从本案证据来看，欧意公司开具的销售发票、缴纳契税的凭证、《商品房交接书》等证据，足以证实实际履行中均按照《合同》约定的内容实际履行，且一统公司亦实际接受。第三，一审法院认定案涉商品房的真实交易价格为协议书约定的单价2.5万每平方米属于事实错误。本案商品房真实交易价格并非如一审法院认定的系当事人协商一致的结果。对于商品房价款如何确定，法律有规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”具体到本案中，本案涉商品房的价格以市场价格作为基础、以开发商向房管部门备案登记的申报价为真实的房产交易价格。同时，本案房产购买于2013年12月，在该时间段，一统公司向其他购房人出售了大量房产，二审期间申请法院向房管部门调取该时间段其他购房人的商品房买卖合同，价格大部分低于本案朱革明、陈佩佩购买的单价1.6万元每平方米。第四，一审法院认定“商品房交接书上签字是为了取得案涉商品房的产权登记向房产管理部门提交的，所载内容必须与《合同》一致，并不代表双方对合同的再次变更。”显属错误。1.法律规定商品房买卖合同备案登记制度。《房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。“我国物权法也规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案所涉的《合同》不但依法向房管部门备案登记，双方在实际履行中均依据该份合同约定的内容，与此关联的商品房销售发票、契税缴纳凭据、商品房交接书载明的内容均与合同内容相对应，且大部分合同义务均已履行完毕。2.相反，同一时间签订的《协议书》并未作为双方实际履行的依据，无论是商品房销售发票、契税缴纳凭据、还是商品房交接书均发生在《协议书》签订之后。按照一审法院的意见，该些与商品房买卖直接相关的法定程序、实际履行的事实均可忽略不考虑，却以一份双方于同一天签订虽然签订但未实际履行的《协议书》作为商品房买卖的基础，与本案事实严重不符。综上所述，朱革明、陈佩佩认为，一审判决在程序上和实体上均存在错误，故提起上诉，请求：二审法院撤销原判，驳回欧意公司的诉讼请求。被上诉人欧意公司答辩称：1.欧意公司依法具有本案诉讼主体资格。本案的一个基本事实，系一统公司将截止于2015年12月31日朱革明、陈佩佩尚欠的购房款及违约金所对应的债权转让给欧意公司，在履行了债权转让通知等法定手续后，欧意公司依法依约对朱革明、陈佩佩持有合法债权，在前述情况下，不构成合同权利义务的概括转移。欧意公司与一统公司签订的《债权转让协议》第3.3条款明确约定“甲方作为钱塘航空大厦的开发商，其在《合同》中作为开发商身份所对应的合同义务（如有），仍按照《合同》的约定履行”，则朱革明、陈佩佩如认为一统公司就商品房买卖合同关系有违约行为或未履行义务，依然有权且只能向一统公司提出相应权利主张。朱革明、陈佩佩提出欧意公司不具有本案诉讼主体资格的主张，显然是混淆了债权转让与合同权利义务概括转移之间的区别。2.一审法院对于《协议书》签订时间晚于《合同》的认定是正确的。涉案《合同》和《协议书》均签署于2013年12月10日。但从《协议书》记载内容完全可以认定《协议书》的签订行为发生在《合同》签订行为发生之后。其一，《协议书》的“鉴于条款”部分明确记载“鉴于乙方一次性向甲方购买钱塘××大厦×幢6层共12套商品房，双方已经于2013年12月10日签订了上述房产的《合同》。”说明在签订《协议书》时，涉案12份《合同》已经签订；其二，《协议书》第一条记载“原12份《合同》成交价变更”，双方将成交单价由原16000元/平方米变更为25000元/平方米；第二条记载“原《合同》支付方式、交付、产权登记办法约定变更”，双方将付款方式由“买受人于本合同签订的同时一次性付清全部房价款”变更为以12条商品房总价进行分期付款；第三条“原《合同》乙方逾期付款违约责任变更”，双方变更了对于违约责任的约定。该些记载及约定内容，可以进一步明确《协议书》的签订行为发生在《合同》的签订行为之后，否则《协议书》不会出现对于《合同》具体详细的描述。朱革明、陈佩佩主张“不存在《协议书》签订在后，变更了前一份《合同》的内容”，系对客观事实不负责任的诡辩，更是不诚信的表现。3.涉案12套商品房的单价系25000元/平方米。涉案《协议书》系合法有效合同，协议第五条第1款明确约定“本协议系各方真实意思表示，各方应严格履行本协议约定内容”，这一条款明确协议所约定内容系双方真实意思的表示。可见《协议书》所约定的2.5万元/平方米的成交价格，系当事人协商一致的结果。没有任何法律法规禁止当事人对于商品房买卖进行自由定价，正如一审判决所述，如果一统公司存在不如实申报成交价的情形，所需承担的是不实申报的行政责任，并不导致双方对于真实成交价格所做的协议无效。4.涉案《协议书》系涉案商品房买卖的履行依据。涉案商品房买卖的付款方式具有特殊性，《协议书》第2约定“由于乙方资金困难，需要将所购房产用于抵押贷款，以贷款所得用于支付购房款”，也即买受人在按合同约定支付第一期2000万元购房款后，进而办理房屋产权过户登记手续，用房屋抵押贷款所得的资金支付剩余转让款。在实际履行过程中，在朱革明、陈佩佩于2013年11月14日支付了2000万元，浙江一统实业有限公司于2014年1月16日为朱革明、陈佩佩办理了12套房产的产权过户登记手续。朱革明、陈佩佩付款的金额、时间及双方办理房屋产权的过户登记情况与《协议书》的约定是契合的，可以充分说明双方实际履行的依据是《协议书》。在此过程中，双方签订的《商品房交接书》仅系为办理产权登记，进而实现《协议书》约定的取得抵押贷款用以支付购房款之合同目的而签订，并不代表双方对合同的再次变更。目前，涉案的12套房产在中国农业银行股份有限公司义乌分行设定了总额为4547万元的抵押。综上所述，欧意公司认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、论证说理充分，请求二审法院维持一审判决，驳回朱革明、陈佩佩的上诉请求。二审中，上诉人朱革明、陈佩佩向本院提交如下证据：交易发票及契证一组，证明交易价格是按照合同上的价格进行的，而不是协议书的价格。被上诉人欧意公司未提交新的证据材料。对于上诉人朱革明、陈佩佩提交的证据，被上诉人欧意公司认为，第一，该证据超过举证期限；第二，对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，该份证据和商品房交接书性质是一样的，是为了获得银行贷款，而先行进行的商品房过户登记，过户登记是根据商品房买卖合同进行的，不能证明双方对十二套商品房的成交定价是每平方米1.6万元。本院认为，该组证据能够证明案涉12套房屋的不动产统一发票及契证是按照每平方米1.6万元的单价开具的，但朱革明、陈佩佩与一统公司之间就该12套房屋的真实交易价格需结合一、二审的全案证据认定。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为，第一，关于欧意公司的主体资格。2015年12月31日欧意公司与一统公司签订《债权转让协议》，约定一统公司将其享有的朱革明、陈佩佩欠付一统公司的购房款本金及违约金债权一并转让给欧意公司。2016年1月15日一统公司将该债权转让通知邮寄给朱革明、陈佩佩。同日，朱革明、陈佩佩收到该债权转让通知。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”现朱革明、陈佩佩已经收到该债权转让通知，故该债权转让对朱革明、陈佩佩已经发生效力，案涉12套商品房的未付购房款本金及违约金债权人已经由一统公司变更为欧意公司。欧意公司基于债权转让行为提起本案诉讼符合法律规定。朱革明、陈佩佩上诉认为，欧意公司不具备开发商主体资格，无法承担案涉商品房买卖合同中开发商应承担的义务，因此不具备受让购房款及违约金的资格。本院认为，一统公司与欧意公司的《债权转让协议》仅涉及将一统公司就案涉12套商品房买卖中的权利转移给欧意公司，并未将商品房买卖中的义务转让给欧意公司，就案涉12套商品房买卖过程中开发商应承担的义务，朱革明、陈佩佩可依法向一统公司主张，并不影响欧意公司在本案中作为债权人提起诉讼。第二，关于案涉房屋的真实交易价格。2013年12月10日，朱革明、陈佩佩与一统公司就案涉12套商品房买卖签订12份《合同》，该12份合同中均约定房屋单价为每平方米1.6万元，同日双方签订《协议书》一份，约定：“鉴于乙方一次性向甲方购买钱塘××大厦×幢6层共12套商品房（房号：2-601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612），双方已经于2013年12月10日签订了上述房产的《合同》。现双方友好协商，就上述合同内容进行补充约定，并一致同意按照本协议约定内容履行……一、原12份《合同》成交价变更。成交单价由原16000元/平方米变更至25000元/平方米。故相应每套成交总价变更为……合计成交总价为38554000元。”《协议书》还就付款时间、违约责任等进行了变更。《协议书》虽与12份《合同》签订于同一日，但《协议书》中的内容是对12份《合同》的变更，从表述和内容可见12份《合同》签订在先，《协议书》签订在后。朱革明、陈佩佩上诉认为，此后办理的商品房交接书、契证、销售不动产统一发票中就案涉12套商品房的单价均为每平方米1.6万元，故双方是按照12份《合同》中约定的单价实际履行的。本院认为，商品房交接书、契证、销售不动产统一发票系向房产登记部门办理产权登记所需，因此单价必须同已经备案登记的《合同》中所载的单价一致，但不能以此证明案涉房屋实际交易单价是每平方米1.6万元。此外，虽然备案登记的《合同》与《协议书》中的交易价格不一致，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定，但该规定系管理性规定，并非效力性规定，并不导致《协议书》无效。据此，在朱革明、陈佩佩没有其他证据证明《协议书》并非出于双方真实意思表示或违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当以签订在后的《协议书》作为履行依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149324.57元，由上诉人朱革明、陈佩佩负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年十一月二十五日书记员  赵 勤