安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初7277号原告：葛自逵，男，汉族，1978年8月13日出生，住安徽省合肥市瑶海区。原告：武莲，女，汉族，1981年7月3日出生，住安徽省合肥市瑶海区。两原告共同的委托代理人：王晟，安徽华人律师事务所律师。两原告共同的委托代理人：苏洋，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽荣港置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区林芝路278号烟墩社区服务中心308室，统一社会信用代码913401000691134762（1-1）。法定代表人：管有贵，公司董事长。委托代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托代理人：苏传兰，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告葛自逵、武莲与被告安徽荣港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛自逵、武莲及其共同的委托代理人王晟、被告安徽荣港置业有限公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛自逵、武莲诉称：2016年7月30日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告从被告处购买银河幸福广场物业1幢商156号商铺。原告于合同签订当日向被告支付定金100000元并按被告要求向其指定的销售商合肥合景房地产营销策划有限公司支付了15000元“团购费”。合同签订时，原告被告知该物业为正常出售物业，没有产权纠纷或债权债务纠纷。合同签订后，原告网上查询该项目情况时，发现该房屋已处于被抵押状态。经原告向房管部门核实，该抵押确实存在。原告遂与被告联系，并通过房管部门协调，被告坚称该抵押权无法解除。原告提出解除合同并返还已付款项亦遭被告无理拒绝。原告认为，被告将已抵押的物业当做正常物业向原告销售，属违约行为，在原告知晓抵押情况后，被告明确表示该抵押无法解除，现该合同已无继续履行之可能。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《商品房认购书》，被告向原告双倍返还定金200000元；二、被告承担本案诉讼费。被告安徽荣港置业有限公司辩称：一、原告无权要求解除认购书，返还定金。原告因自身原因恶意毁约，其没有任何合同约定或法律规定的解除权。第一，被告已经取得商品房预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，案涉房屋符合预售条件，可以对外销售。第二，案涉房屋虽然存在在建工程抵押，但是抵押权人已经出具承诺函，同意销售抵押房屋，根据《物权法》相关规定，抵押不影响商品房买卖合同的效力，抵押不对抗买卖合同，原告称合同无法继续履行，没有任何依据。第三，案涉房屋处于抵押可售状态是在网上公开、公示的，项目在2016年7月26日开盘，原告在7月30日签订认购书，原告知晓从网上查询项目情况，但称是合同签订后才查询到房屋抵押可售，明显与事实不符。第四，在建商品房抵押可售是行业惯例，合肥大多数楼盘都是采用此种销售模式，如果以有在建工程抵押为由解除购房合同或认购合同，将会造成交易秩序的不稳定，不但导致本项目大量的房屋买卖合同处于不确定的状态，而且对整个合肥市场的商品房交易市场都会造成严重的不利影响。二、原告违约不按时签订《商品房买卖合同》，被告有权没收定金，不予返还。第一，根据《商品房认购书》第三条第2款规定，原告未按时签约，被告有权没收定金。第二，被告根据《商品房认购书》第三条第4款规定按原告预留的地址寄送了律师函，快递记录显示妥投，被告已经没收了定金，原告无权要求返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2016年7月30日，原告为购买被告开发的银河幸福广场住宅商业1幢商156室的房屋，与被告签订《银河幸福广场商品房认购书》。认购书第一条约定：该商铺建筑面积约34.45平方米，单价55817元，总价1922896元，应付定金100000元，实付定金100000元（乙方即两原告所交定金在双方签订《商品房买卖合同》时转化为乙方购房款）。认购书第二条约定：乙方承诺于本认购书签订之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，《商品房买卖合同》一经签订，本认购书自行终止。认购书第三条第1项约定：本认购书中的相关内容作为即将签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的依据，《商品房买卖合同》一经签订，本认购书自行终止；第2项约定：如乙方在本认购书签订之日起7日内未前来签署《商品房买卖合同》或未依约缴付上述应付之房款，则视为乙方自动放弃其所认购该物业权利，出卖人有权不退乙方已缴付的定金和房款，并有权将该物业另行出售而无需通知买受人；第5项约定：买卖双方确认，甲方已将《商品房买卖合同》及其补充约定和协议等文件范本在销售现场公开展示，本认购书签订前，甲方已特别就《商品房买卖合同》的所有条款向乙方如实告知并详细说明，乙方同意并接受《商品房买卖合同》的全部条款和内容，双方不存在分歧和误解…；第6项约定：本《商品房买卖合同》生效后，若乙方提出退房，乙方所付甲方的购房定金不予退回。该认购书下方另注有“★乙方声明与承诺：乙方声明对甲方开发建设的《银河幸福广场》项目之情况已充分了解，并自愿与甲方签订本《商品房认购书》”…；“特别约定：本认购书的协议双方均认可本协议是为将来签订正式的《商品房买卖合同》而签订的一份预约合同，协议双方均承诺无论将来何种情况下，均不得主张将本预约合同认定为正式的《商品房买卖合同》”。签订认购书当日，两原告以刷卡方式向被告缴纳购房定金100000元，被告出具收据对此予以确认。现原告以被告出售存在抵押的房屋，且被告明确表示该抵押无法解除，现合同已无法继续履行为由，诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年6月20日，中国工商银行股份有限公司合肥包河支行向合肥市房地产管理局出具《承诺函（在建工程抵押）》，载明：“安徽荣港置业有限公司开发建设的银河幸福广场小区，住宅商业1幢、住宅商业2幢号楼（共1栋）已在我行办理了在建工程抵押，在建工程抵押证明号：皖（2016）合不动产证明第0053838号。现我行同意上述抵押物办理商品房预售许可证并对外销售；房屋销售后，同意解除已售房屋的在建工程抵押权”。2016年7月26日，案涉房屋所在楼获得商品房预售许可证，另该证书下方小字注有“该建筑已设立土地、在建工程抵押，该抵押权人同意予以办理商品房预售许可证”。2016年8月8日，被告委托律师向原告发送律师函：要求原告继续履行合同，在2016年8月10日前与被告签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款，如原告逾期未履行，则《认购协议书》解除（本函作为解除认购书通知书，被告不再另行通知），同时定金不予退还，且被告有权将原告拟订购的房屋出售予第三方。2016年8月11日，两原告收到该律师函，但至今未履行合同义务。以上事实，有原、被告提供的《银河幸福广场商品房认购书》、合肥家园网网页截图，原告提供的收据及POS刷卡单，被告提供的承诺函、商品房预售许可证、律师函及EMS回单等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《银河幸福广场商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照该认购书的约定履行各自义务。两原告在缴纳定金100000元后，还应按照认购书的约定在签订认购书之日起7日内与被告签订《商品房买卖合同》，但原告至今未履行该义务，故被告有权要求解除合同。被告已向原告发送《律师函》，其内容中包含有解除合同的意思表示，故视为该认购书已经实际解除，原告无需再诉请解除。另外，在本案中，原告主张被告隐瞒所售物业存在抵押的情况，致使合同无法履行，但案涉房屋的抵押情况已在网上公示，房屋存在抵押与履行认购书约定的签约义务也无关系，不会影响认购书的履行；且在本案中，抵押权人已同意解除已售房屋的在建工程抵押，该房屋已获得商品房预售许可证，被告有权对外预售该房屋，故该抵押实际上不会影响将来签订的《商品房买卖合同》的履行；如果该抵押权未能解除，确实影响到以后《商品房买卖合同》的履行，原告届时另行起诉被告违约即可，而不能以此为理由拒绝履行本认购书约定的签约义务。综上，原告拒绝履行认购书约定的签约义务，于法无据，本院对其解除合同和返还双倍定金的诉请不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告葛自逵、武莲全部诉讼请求。案件受理费4526元，减半收取2263元，由原告葛自逵、武莲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 孙 健二〇一六年十一月二日书 记 员 许子豪附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。