赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初4709号原告（反诉被告）：刘林，男，1988年5月2日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛渊，内蒙古上都律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古新汇商业管理有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区新华大街东影南路**号。法定代表人：李鼎文，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告：内蒙古嘉友房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区丰州路**号。法定代表人：徐玉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。原告（反诉被告）刘林与被告（反诉原告）内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司），被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）房屋租赁合同纠纷一案��本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序审理。被告（反诉原告）新汇公司于2016年7月14日向本院提起反诉，本案裁定转为普通程序，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘林委托诉讼代理人周海涛、盛渊，被告（反诉原告）新汇公司委托诉讼代理人聂原灵，被告嘉友公司委托诉讼代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘林向本院提出诉讼请求：1.判令被告新汇公司继续履行《房屋租赁合同（内铺）》；2.判令被告新汇公司支付拖欠的租金178,119元；3.判令被告嘉友公司共同承担拖欠租金的给付义务。事实和理由：2011年11月22日，原告与被告新汇公司（更名前为：内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司）签订了《房屋租赁合同（内铺）》，合同约定的租赁时间为九年，租期自2013年10月1日起至2022年9月30日��。租金采取年度预付方式，即第一次年度租金应付日为2013年9月30日，此后类推，至2021年9月30日付完全部租金。租金计算方式是依据原告与被告嘉友公司签订《商品房买卖合同》的购房款总价720,758元，每年度按照百分之十计算，扣除8%的税金后每年度应付租金为66,039元。租赁合同签订后，被告新汇公司在2013年度支付了20,000元租金，2014年度和2015年度的租金均未付，至原告起诉时仍拖欠租金178,119元。原告认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，被告新汇公司未按照合同约定的时间支付租金，应当承担继续履行租赁合同的义务。2011年11月，二被告在媒体上联合推出“维多利城南生活中心”的商业销售广告，大肆对该楼盘以商业旺铺、10年包租、净赚商铺等名义进行宣传，因此在事实上二被告已经将该楼盘商铺作为共同���作的产品推向市场，原告正是基于对被告新汇公司（原内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司）商业品牌以及良好商业信誉的信任才进行购房投资。原告与被告嘉友公司签订商品房买卖合同的同一天，还与被告新汇公司签订了商铺租赁合同，这证明二被告是该楼盘的开发及营销合作方，二被告对于该楼盘的实际建设及经营情况都是明知的，应共同对原告及其他200余户业主的投资行为负责。新汇公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，同时新汇公司要提出反诉解除合同。新汇公司与原告签订过房屋租赁合同，但直到今天房屋也没有向新汇公司交付使用，开发商嘉友公司也明确告诉新汇公司该房屋交付不了。新汇公司作为承租人的合同义务是支付租金，出租人的合同义务是交付房子。现在房子没有交付，合同不能履行应该解除，嘉友公司��新汇公司支付的租金应该返还。嘉友公司辩称：嘉友公司是开发商，原告与新汇公司是否解除租赁合同与嘉友公司无关。事实上房屋租赁合同已无法履行，因为房子不能交付。赛罕区人民法院曾作出判决书认定该房屋确实无法交付，买卖合同目的不能实现，已确认解除买卖合同。我们认为法院认定的事实存在，房屋确实无法交付，租赁合同履行不了。我们同意新汇公司的意见，应该解除合同。新汇公司向本院提出反诉请求：解除反诉被告与新汇公司签订的房屋租赁合同。事实和理由：2011年11月22日，新汇公司与反诉被告签订了房屋租赁合同；合同约定的租赁期限是10年，租赁的房屋是嘉友公司开发，反诉被告购买的，租金按照购房款总额的比例采取年度预付的方式。房屋租赁合同第五条第5.2款约定，反��被告“有义务将商铺依约定交付使用”。房屋租赁合同签订后到起诉之日，新汇公司没收到租赁合同约定的房屋，后嘉友公司通知新汇公司房屋不能交付。事实上，据开发商嘉友公司称租赁房屋已成烂尾工程。合同签订后反诉被告一直不交付房屋，已构成根本违约，嘉友公司作为开发商明确通知反诉原告房屋不能交付，即合同已完全不能履行。按法律规定，自合同解除通知书送达对方之日租赁合同应该解除，现新汇公司提出解除双方签订的房屋租赁合同。刘林辩称：新汇公司的反诉主张违背事实、不讲诚信、违背合同目的且完全不负责任。本案租赁合同并非是普通租赁合同，而是售后包租，即对方发出要约，只要买房就包租，这是合同成立的基础。包租决定了投资者即业主买不买的问题，还决定了房屋销售��价格比较高。包租的要约行为在前，买房的行为在后，不能把租赁合同单独抽离出来。本案是一个行为，如果单独把租赁合同抽离出来的话就是欺诈业主。本案合同是二被告共同策划出来的大型商业用房销售方式，反诉主张依法不能成立。交房是新汇公司与嘉友公司双方的事情，与业主无关，无论什么时候交房二被告都要履行十年包租的承诺。根据合同约定，甚至十年之后他们也要进行续租，业主无权终止本案的租赁合同，这排除了业主独立经营的可能。新汇公司也提到了是垫付的房租，二被告不能把风险转嫁给业主，本案是一个完整的商品房销售包租的行为。二被告共同推出这种销售方式，一旦成立必须面对市场风险，应驳回反诉请求。嘉友公司辩称：我方同意新汇公司要求解除租赁合同的反诉请求，房屋无法交付，租赁合同无法履行。在买卖合同案件中，法院认定嘉友公司应将房子交付给业主，因未能交付，导致买卖合同解除。现在本案业主又要求把房屋直接交付给新汇公司，这是得不到法律支持的。如果是包租，买卖合同与租赁合同主体都应该是房地产公司，但本案是两个合同，两个不同的独立主体，与包租主张不符合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘林向本院提交了房屋买卖合同及收据、房屋租赁合同、房屋平面图、商品房买卖合同补充协议、房屋租赁合同外铺、维多利城南生活中心认购单、北方新报广告宣传、维多利中心商业包租的相关说明、维多利超市经营现状的照片、（2015）赛民初字第01740号民事判决书、嘉友房地产公司出具承诺书。新汇公司对上述证据的真实性认可，对证明问题不认可；嘉友���司对房屋买卖合同及收据、民事判决书、承诺书的真实性认可，主张其他证据与其无关。新汇公司向本院提交了合作协议书、两份往来函件。刘林对上述证据的真实性认可，对证明的问题不予认可；嘉友公司对证据的真实性及证明问题均认可。嘉友公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月22日，原告（买受人）与嘉友公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定购买赛罕区大学东路南侧维多利城南生活中心第1座2层XXXX号房，建筑面积23.6平方米，每平方米30,540.59元，总金额720,758元。出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，将验收合格的房屋交付买受人使用。2011年11月22日，甲方原告与乙方新汇公司（当时称“内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司”）签订房屋租赁合同（内铺），约定甲方将位于呼和浩特市大学路、丰州路交汇西南角处“维多利城南生活中心”，铺位号XXXX；建筑面积23.6平方米的铺位出租给乙方作商业经营使用。租赁期限为九年，自2013年10月1日至2022年9月30日止。租金价格以甲方签订的《商品房买卖合同》总价为依据，乙方每年支付的租金是房价总额的百分之十。在合同租期内，租金双方不得调整。租金采取年度预付方式，即第一次年度租金的应付日为2013年9月30日，此后类推至2021年9月30日付完全部租金。甲方义务与权利部分约定，5.1甲方有责任完成所购商铺完全产权义务，如甲方未能按商品房买卖合同约定支付价款，导致出售人与出租人解除售房合同的，甲方承担全部责任。5.2甲方有义务将商铺依约交付使用。双方还就乙方义务和权利、租赁期满后约定及财产保险、违约责任等相关事宜进行了约定。2011年12月1日，嘉友公司（甲方）与新汇公司（乙方）签订合作协议书，约定：一、甲方就其开发建设的城市嘉友花园1#商业楼由甲方以乙方名义进行商业经营……；二、甲方可以乙方名义与城市嘉友花园1#商业楼签订房屋租赁合同，以该返租房屋进行商业经营……；四、合作期限为九年，自2012年10月1日至2022年9月30日止。但甲方须于2012年年底前将嘉友花园1#商业楼向业主交付，为装修、开业创造条件，从而保证2013年10月前开业。如甲方不能在该期间内对商业楼进行交付，本合作协议自动作废终止，因此引发的问题及损失由甲方承担。经庭审调查，“城市嘉友花园”与“维多利城南生活中心”系同一商业楼项目。2014年7月1日，新汇公司向嘉友公司发函称，嘉友公司为销售房屋以新汇公司名义与购房业主签订了返租合同，但商业楼不具备商业卖场装修及交付进场条件，要求嘉友公司加快建设进度，防止不良社会影响，保证不给新汇公司带来负面影响。2015年1月10日，嘉友公司向新汇公司发函称，因未能及时交房，未达到以新汇公司名义进行商业经营合作的条件，双方合作事实上无法进行。2015年7月28日，原“内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司”变更工商登记名称为“内蒙古新汇商业管理有限公司”。另查明，嘉友公司于2011年11月11日、2011年11月22日分别向原告出具100,000元及620,758元的房款收据。再查明，涉案房屋未完工，嘉友公司尚未交付原告使用，原告亦未能交付新汇公司使用。原告自认收到新汇公司2013年度支付的20,000元租金。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求新汇公司继续履行双方签订的房屋租赁合同，嘉友公司共同承担支付租金责任是否有事实及法律依据；二、新汇公司提出确认合同解除的反诉请求是否成立。针对第一个争议焦点，关于本诉原告要求新汇公司继续履行合同，给付拖欠租金的诉讼请求。本诉原告与新汇公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，为合法有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议是因房屋租赁合同而起，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、���益，承租人支付租金的合同。双方房屋租赁合同中亦明确约定，甲方（原告）有义务将商铺依约交付使用，乙方（新汇公司）有义务按时向甲方支付租金。基于对房屋租赁合同的概念分析，本诉原告作为出租人应当依约履行交付房屋的合同义务，如出租人不能交付租赁物，则承租人无法使用租赁物实现收益。本案中，当事人双方互负合同义务，涉案房屋作为租赁物至今未能完工交付。本诉原告在未能依约将房屋交付承租人新汇公司的情况下，提出新汇公司继续履行合同及支付租金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于本诉原告提出新汇公司曾支付过部分租金，且已有生效判决要求新汇公司继续履行给付租金，本案中新汇公司也应继续给付租金的主张。经庭审调查，新汇公司在房屋未交付的情形下，确实给付过部分租金。但��行为并未免除本诉原告履行交付房屋的合同义务，当事人双方亦未达成不交付房屋仍应给付房租的合意表示，原有房屋租赁合同内容并未发生变更。对于本诉原告作为证据提交的判决书，该判决书表明新汇公司是自愿筹款给付租金，且该判决解决的是2013年10月至2014年10月份的租金争议，并未对后续租金问题作出处理。现新汇公司提出房屋至今未能交付使用，不应继续给付租金的主张应属合理抗辩。关于本诉原告要求嘉友公司共同承担责任的问题。本诉原告就涉案房屋与嘉友公司签订的是房屋买卖合同，与新汇公司签订的是房屋租赁合同，从合同主体到合同内容均表现为两个独立的合同关系。本诉原告要求支付拖欠租金是基于房屋租赁合同关系而提出，嘉友公司不是涉案房屋租赁合同主体，故本诉原告的该项诉讼请求缺乏合同依据。对于本诉原告提出嘉友公司和新汇公司是该楼盘的开发及营销合作方，二被告宣传十年包租共同发出要约，房屋销售是售后包租，应当共同承担给付租金义务的问题。本诉原告与新汇公司签订了内容详细具体、权利义务明确的房屋租赁合同，该合同并未就上述广告内容或售后包租作出约定，房屋租赁合同关系之外的嘉友公司亦未表示接受该合同约束，该项诉讼理由不能成立。针对第二个争议焦点，关于新汇公司提出确认合同解除的反诉请求。民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。2011年12月1日，新汇公司与嘉友公司签订合作协议书，约定嘉友公司以新汇公司名义签订房屋租赁合同，并以返租房屋进行商业经营。新汇公司与嘉友公司对外发布的广告宣传中含有运营商为“内蒙古维多利商业（集团）有限公司”��开发商为“内蒙古嘉友房地产有限公司”，“10年包租，净赚商铺”等内容，且着重强调“维多利”的品牌影响力，广告词中含有“八年前，投资错失了中山路维多利，这一刻，别再错过了城南维多利”等字样。根据新汇公司与嘉友公司签订的合作协议书及对外发布的广告宣传，结合新汇公司当时名称为“内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司”的客观情况，本诉原告购买涉案房屋与新汇公司同意嘉友公司以其名义对外签订承租经营合同具有一定关联性。本院认为，新汇公司与嘉友公司签订合作协议书，并对涉案房屋进行销售和租赁之后，本诉原告已按约支付购房款，对签订房屋租赁合同及涉案房屋不能交��均无过错。2014年7月1日新汇公司向嘉友公司出具的《函》证实，新汇公司对嘉友公司以其名义对外签订租赁合同是为了销售房屋的情况是明知的。新汇公司与嘉友公司有合作关系，共同实施了房屋销售和房屋租赁的宣传行为，且新汇公司在本诉原告未从嘉友公司处接收房屋时就同意与本诉原告签订房屋租赁合同；房屋未交付时，新汇公司支付过部分租金的行为也属客观事实，这表明新汇公司已对房屋建设现状、房屋能否按时交付等情况具有客观认知与合理预期。综上所述，新汇公司同意嘉友公司以其名义对外签订租赁合同，是为了促成房屋销售；嘉友公司完成房屋销售并收取房款后，新汇公司却以房屋不能交付为由提出解除租赁合同，有违民事活动中应当遵守的公平原则及诚实信用原则，故该项反诉请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘林的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）内蒙古新汇商业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3862元，由原告（反诉被告）刘林负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）内蒙古新汇商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  范 虹代理审判员  刘常欣人民陪审员  乌日娜二〇一六年十一月二十一日书 记 员  李祝英