上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58014号原告：周理君，女，1953年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：蔡式群，上海市功茂律师事务所律师。被告：徐少华，男，1981年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区光泽路XXX弄XXX号XXX室。原告周理君与被告徐少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周理君向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告交还坐落于上海市浦东新区光明路XXX号和815号房屋两套(以下简称系争房屋)；3.被告支付违约金人民币(以下币种相同)9,000元；4.被告支付自2016年6月10日至实际还房之日止的房屋使用费(按每月16,000元计算)；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的系争房屋出租给被告，合同约定租赁期七年，自2010年12月1日至2017年11月30日；租金为每月8,000元，三年后调整为每月9,000元，按3个月为一期支付。合同还约定“未经甲方(原告)同意，乙方(被告)不得擅自将房屋转租或部分出租，并爱护使用租赁的房屋”，“甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费”。合同签订后，原告即将房屋交付被告正常使用，被告按约每三个月一次将租金通过银行汇入原告账户，双方再无其他联系。2016年3月21日，原告收到被告发来短信“商铺要重新办理营业执照，需要房产证复印件包括地基图和房产证全部署名的身份证复印件，麻烦快递过来，谢谢了。地址浦东光泽路XXX弄XXX号XXX室”，25日又收到相同内容的催促短信。原告认为快递重要证件不妥，即于2016年4月中旬赴被告处准备面交证件。到了现场发现，被告擅自将光明路XXX号商铺一层转租给了案外人韩某某，将光明路XXX号商铺二层和光明路XXX号商铺一、二层转租给了案外人徐某某。原告当即指出被告擅自分割、转租的行为违反了双方的合同约定，原告不同意转租，要求被告立即纠正，但被告置之不理，拒不改正。2016年6月6日，原告向被告寄送《关于解除原光明路809/815号商铺租赁合同的告知》(以下简称《解除告知》)，通知被告解除原租赁合同，并于6月30日前交还房屋。被告于2016年6月9日收到通知，但至今未交还房屋。被告于2016年5月底支付的27,000元,用于支付6月1至9日的租金、6月10日以后的房屋使用费(按每月16,000元计算)，应当视为支付到2016年7月25日，而不是8月底。请求法院准如诉请。徐少华辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2009年底以3万元转让费从前租客赵先生那里接手光明路XXX号沿街店铺，上下两层共109平方米，随后和前房东张某于2010年1月1日签订商铺租赁合同，为期8年。嗣后，被告与两名合伙人花费近32万元装修、添置各种设备，开了间名为“1011休闲餐厅”的店铺。2010年4月光明路XXX号隔壁的809号(上下两层面积共112平方米)房客退租，经协商，被告与张某于2010年4月13日重新签订了合同，两套商铺每月租金8,000元，租赁自2010年5月1日到2017年4月30日，并告诉被告等人商铺可以出租或者以后扩充使用。2010年4月底，被告将809号商铺出租给了王磊，租期2年。2010年12月初，张某将原告带到被告餐厅，称系争房屋已出售给原告，要求被告与原告重新签订合同。原告称合同期内不能转租，但被告告知809号已经出租，且809号底层也马上要出租，原告则以此为由要求3年后每月涨房租1,000元，才愿意把系争房屋出租给被告。原、被告因此重新签订了租赁合同。被告最近才知道买卖不破租赁和优先购买权等规定，根本不用重新签订合同。随后被告将光明路XXX号底层房屋分割、出租，目前809号底层由韩某某承租，开设兰州拉面馆，租金每月5,000元。2013年初，被告将自己经营的815号和809号二楼又花费近10万元重新装修，但经营仍不如意。2014年以来，被告因家中事务较多且经营一直亏损，被告于2014年12月31日将815号上下两层及809号二楼所有物品及营业执照以每月1万元的价格租借给徐某某，租期至被告租赁合同的租期结束，当时被告与合伙人也电话通知了原告，原告没有异议。2016年3月，因韩某某办理营业执照需要房产证及产权人身份证复印件，被告短信通知了原告，原告以被告支付的租金太低为由不愿寄复印件给被告。4月中旬，原告与她儿子来店铺与被告等人商谈，表示清楚知道5年多时间里被告转租的事实，要求直接与韩某某直接签订租赁合同，双方不欢而散。原告居住在浦东新区，与其子来过店铺几次，商铺有明显的店招店牌，租赁期间两间商铺都办理了具有公示性的营业执照，原告应当知道被告转租，但在六个月内未提出异议，根据司法解释规定，不应支持原告解除合同，被告也已支付了截至2016年8月底的房租。请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实：1.原告是否同意或视为同意转租：对此事实，被告负有举证责任。按被告所述，租赁合同签订时其以三年后每月增加租金1,000元的代价换取原告同意转租，但合同中只修改了租金条款，却对转租条款未作任何修改，明显不符合常理，增加租金与转租许可之间并无关联。被告称原告及其儿子来过店铺几次、有店招店名、营业执照具有公示性，应当明知转租事实，但对原告方人员“去过店铺几次”未提供证据，庭审中也陈述2012年左右台风期间来过一次，而系争房屋注册有营业执照也不足以推论出原告必然知道房屋被转租，故不能凭此即推定原告知道或者应当知道原告明知被告转租而未提出异议。2.被告是否于2016年6月9日收到了原告的《解除告知》：原告提供的该告知书寄送地址为浦东新区光泽路XXX号XXX室，系其所持《房屋租赁合同》上被告所书联系地址，并提供了网上邮件查询结果“投递员邵贺贺”“投递并签收，签收人：本人收”；而被告提供了其查询邮件的《国内特快专递邮件投递单》收件人签盖单：“6/9投递，至8/22收件人未收到查询，时间太久不方便寻找证明发件商补发一份”，投递员“邵贺贺”。虽然原告按合同填写地址发了告知书，但被告于2016年3月短信要求原告快递证件复印件时告知地址是浦东光泽路XXX弄XXX号XXX室，应当以此作为被告现时联系地址，原告的邮寄地址缺少了“120弄”，且被告向邮局查询收件结果时亦无确切答复，原告虽不认可投递单但也未提出有力反证，就常理而言，地址有误的邮件是无法送达到收件人的，故认定原告的《解除通知》未送达被告。审理中，原告表示被告支付的租赁押金8,000元，按合同约定待被告归还系争房屋、结清相关费用后返还被告。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。被告未经原告同意擅自转租，有违合同及法律规定，原告基于被告的该违约行为要求解除合同及被告支付违约金9,000元，符合合同约定，应予支持。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告。原告要求按每月16,000元支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，使用费可按双方合同约定的租金标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七之规定，判决如下：一、解除周理君与徐少华于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、徐少华于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区光明路XXX号1＿2层及815号1＿2层房屋，将前述房屋返还周理君；三、徐少华于本判决生效之日起三十日内支付周理君违约金9,000元；四、徐少华于本判决生效之日起三十日内支付周理君自2016年9月1日起至房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费(均按每月9,000元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.50元，由徐少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(本页无正文)审判员  全炜琦二〇一六年十一月二日书记员  陈韫鏐