陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7396号上诉人（原审原告）：赵全合，男，汉族，1959年5月5日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：刘忠杰，陕西方正时代律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ晶，陕西方正时代律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：柳菊梅，女，汉族，1960年2月26日出生，住西安市雁塔区。系赵全合之妻。委托代理人：刘忠杰，陕西方正时代律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ晶，陕西方正时代律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：赵宁，男，汉族，1985年5月2日出生，住西安市雁塔区。系赵全合之子。委托代理人：刘忠杰，陕西方正时代律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ晶，陕西方正时代律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：樊会琴，女，汉族，1958年3月16日出生，住陕西省富平县。现住西安市雁塔区。委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖淑侠，女，汉族，1938年6月26日出生，住陕西省富平县。委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘晓征，男，汉族，1987年2月9日出生，住陕西省富平县。现住西安市雁塔区。委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘晓妮，女，汉族，1985年12月17日出生，住陕西省富平县。委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘晓玲，女，汉族，1983年3月19日出生，住陕西省富平县。委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。上诉人赵全合、柳菊梅、赵宁因与被上诉人樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵宁、柳菊梅及其与赵全合共同委托代理人刘忠杰到庭参加诉讼，被上诉人刘晓征及其与樊会琴、肖淑侠、刘晓妮、刘晓玲共同委托代理人赵宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵全合、柳菊梅、赵宁共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判将雁塔区北山门口村二组南街15号一、二层六间房屋返还给上诉人；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、根据合同法58条规定，一审判决合同无效后应当判决将房屋返还给上诉人，被上诉人加盖的三层房屋是非法建筑，且对方在一审中既未反诉，也未主张鉴定价值。应当视为其已放弃了该部分权益。2、被上诉人明知原买卖合同违法，应当预见到不利后果，其应当将加盖的三层房屋拆除，将涉案房屋恢复原状。刘晓征、樊会琴、肖淑侠、刘晓妮、刘晓玲共同辩称，1、双方之间是房屋买卖关系，我国现有法律并无禁止农村房屋买卖，农村房屋买卖与农村宅基地流转是相互分离的，农村房屋可以向农村村民出售。本案中的房屋买卖契约并未违反物权法合同法等法律规定，应为合法有效合同。2、上诉人违反诚实信用原则，在房屋买卖期间答辩人对房屋的翻建是上诉人知晓并配合的，上诉人在利益诱惑下要求返还早已不是本来模样的房屋，是滥用司法资源，十分自私自利。故请求驳回上诉人的诉请。赵全合、柳菊梅、赵宁向一审法院起诉请求：请求依法确认其三人与刘柒实签订的房屋买卖契约无效，刘晓征、樊会琴、肖淑侠、刘晓妮、刘晓玲立即将位于雁塔区北山门口街道办北山门村二组南街15号的两层六间房屋腾退给其三人，并承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：赵全合与柳菊梅系夫妻关系，赵宁系其二人之子。刘柒实生前系陕西省富平县宫里镇南陵村三组村民。樊会琴系刘柒实妻子，肖淑侠系其母亲，刘晓征、刘晓妮、刘晓玲均系刘柒实子女。1992年7月15日，柳菊梅申请西安市雁塔区北山门口村二组地号为04-03-466号、面积223.34平方米土地的土地使用证，经西安市雁塔区土地管理局、西安市雁塔区人民政府审批同意颁发土地使用证。2000年3月，柳菊梅取得雁塔集用（1999）字第04-03-466号集体土地使用证。2004年5月18日，赵全合、柳菊梅、赵宁经中间人赵臭水、刘行志、朱民喜的见证，与刘柒实签订《房屋买卖契约》，约定由刘柒实购买赵全合、柳菊梅、赵宁位于西安市雁塔区北山门口街道办北山门口村二组居住老宅房屋三开间二层共460平方米房屋（以下简称涉案房屋）。该契约约定，房屋所占院落东西宽前长11米、后长10.6米，南北长20.68米，占地面积223.34平方米。2004年农历5月18日买方向卖方付款140000元，同时，卖方向买方交付一层后三间房屋；2004年农历12月25日买方向卖方支付140000元，卖方向买方交付所有的房产，即日起房款两清，违约者各承担日罚款总价千分之一。鉴于卖方尚未办理房产证，故卖方须在统一办证时将房产证办于买方刘柒实名下。如遇政策性拆迁，其拆赔费安置费等利益权均属买方所有（见卖方委托书）。买卖双方均采取房产共有人签字方式，其财产由房产共有人继承。同日，赵全合、柳菊梅、赵宁与刘柒实又签订《房屋占地租赁合同》，由刘柒实租赁赵全合、柳菊梅、赵宁所有的涉案房屋的土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，共计租金280000元，于2004年5月18日刘柒实向赵全合、柳菊梅、赵宁一次性付清。同时，赵全合、柳菊梅、赵宁将《宅基地使用证》交付刘柒实。租赁期间如遇政策性拆迁，买方刘柒实享受全部拆迁补偿及安全等待遇（见拆迁手续办理委托书一份）。租赁期满后如刘柒实愿意继续租赁，赵全合、柳菊梅、赵宁不得将院落另行租于他人，并保证租赁费不变。赵全合、柳菊梅、赵宁、刘柒实及中间人均在上述契约和合同上签字。上述契约和合同签订后，刘柒实按照约定向赵全合、柳菊梅、赵宁付款，赵全合、柳菊梅、赵宁将房屋及《宅基地使用证》交付被告。2005年1月10日，柳菊梅向刘柒实出具内容为“今收到人民币贰拾捌万元房款”收条。2006年底，刘柒实将原有的二层房屋翻建至五层，面积由原来460平方米增加到现住1000多平方米。后刘柒实及其亲属一直居住、使用该房屋。另查明，刘柒实仅是在原有的二层房屋上进行了加盖，共加盖三层，同时对原有的二层房屋格局进行了部分改造，且对一二楼的墙面重新粉刷，并对一二层的部分房间进行了装饰装修。双方对一二层装饰装修变更的部分均没有异议，但对于具体装饰装修价值樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲并未提供相关证明，双方亦均不申请评估鉴定。另刘晓征称在加盖时对整个房体进行了加固，赵全合、柳菊梅、赵宁对此均不认可。双方对于房屋整体加固情况及价值部分均不申请鉴定。庭审中，樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲提供2006年12月5日赵全合向西安市雁塔区电子城街道办事处北山门口村村委会出具建房承诺，该村委会同意加层建房。赵全合称该承诺书上的签字并非其本人，其也没有见过该承诺书，并称仅是就用电改造时找过他，其配合刘柒实与村委会协商。同时，对该承诺书签字不申请鉴定。此外，樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲提供柳菊梅向刘柒实出具的授权委托书，委托刘柒实代理与拆迁安置单位协商处理拆迁安置涉案房屋，委托权限为2004年5月18日至2054年5月18日代为协商、订立安置合同、代收拆迁补偿金，委托期限至房屋拆迁安置结束，且此委托书在租赁期间不得收回。原告柳菊梅就此委托书签字不认可，亦不申请鉴定。关于赵全合、柳菊梅、赵宁及刘柒实在同一天签订了两份合同即房屋买卖合同及房屋租赁合同，赵全合、柳菊梅、赵宁称其本意是向樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲出租房屋，但双方在签订租赁合同时，樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲却趁赵全合、赵宁醉酒之际签订了买卖合同，被告存在欺诈行为。并且，刘柒实非本集体经济组织成员，买卖农村宅基地房屋违反国家政策及法律规定，因此双方签订的房屋买卖合同无效。樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲称由于买卖房屋是附着在村民宅基地上，刘柒实为了自己利益的最大化，签订了两份合同。双方对其上述陈述均未提供证据证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为双方之间是否为买卖关系、买卖合同的效力如何及是否应返还涉案房屋。本案中，赵全合、柳菊梅、赵宁称刘柒实实际系以租赁代替买卖的欺诈行为，虽然赵全合、柳菊梅、赵宁与刘柒实同时签订了《房屋买卖契约》及《房屋占地租赁合同》，但在双方实际履行过程中，刘柒实向其支付了合同所约定的对价，其将《宅基地使用证》及涉案房屋交付刘柒实使用。在交付房屋后刘柒实实际占有、使用并收益涉案房屋长达十年之久，且这期间对房屋进行了翻建，对原有二层进行装饰装修。而在刘柒实占有该房屋期间，赵全合、柳菊梅、赵宁并没有证据证明其对刘柒实加盖房屋提出异议。樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲提供刘柒实在翻建房屋时赵全合配合给村委会出具的证明，赵全合对该证明真实性不认可，但其对签字不申请鉴定，故本院对该证明的真实性予以确认。因此，如果仅是一般的租赁关系，在履行过程中不会将宅基地权属证明交付承租人，更不会配合承租人翻建房屋以及对于房屋拆迁利益的放弃。因此，综合上述事实，对赵全合、柳菊梅、赵宁诉称一审法院不予采信。其三人与刘柒实实际应系房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地使用权的主体是基于特定身份的本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得本村农村宅基地使用权。本案诉争房屋为农村宅基地房屋，而刘柒实生前户籍登记在陕西省富平县宫里镇南陵村三组，并非西安市雁塔区北山门口村二组村民，不能成为本案诉争房屋买受人，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，2004年5月18日赵全合、柳菊梅、赵宁与刘柒实签订的《房屋买卖契约》，违背了法律、行政法规关于农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流转的强制性规定，故赵全合、柳菊梅、赵宁要求确认《房屋买卖契约》无效，于法有据，应予支持。关于赵全合、柳菊梅、赵宁主张被告腾退房屋一节，虽然刘柒实是在原有的二层基础上进行加盖，但其是在原有二层房屋进行改造后又加盖至现住的五层，且对原有二层房屋进行了装饰装修，原有房屋及加盖部分已经成为一个整体。根据赵全合向村委会出具的建房承诺书，同时结合其出卖房屋的事实，足以表明刘柒实生前对房屋进行加盖翻建时赵全合、柳菊梅、赵宁是知晓的并且积极配合，加盖部分已经获得北山门口村村委会许可，因此刘柒实对房屋的改造并非没有任何依据。赵全合、柳菊梅、赵宁现要求腾退的出卖时的二层六间房屋实际已经包含在了整个五层楼体内，而对于刘柒实生前加固改造及装饰装修部分的价值双方均不申请鉴定。虽然原有的二层房屋基础存在，但简单分割明显损害樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲的权益，有违公平原则。故赵全合、柳菊梅、赵宁仍然坚持要求腾退原有的房屋，缺乏事实依据，亦有违诚实信用原则。故一审法院不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：一、赵全合、柳菊梅、赵宁与刘柒实于2004年5月18日双方签订的《房屋买卖契约》无效。二、驳回赵全合、柳菊梅、赵宁其余诉讼请求。本案案件受理费5600元，由樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲共同承担2750元，赵全合、柳菊梅、赵宁承担2850元。因赵全合、柳菊梅、赵宁已预交，故樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲应将上述款项于本判决书生效之日起十日内向赵全合、柳菊梅、赵宁支付。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，赵全合、柳菊梅、赵宁先后与刘柒实签订《房屋买卖契约》及《房屋占地租赁合同》，结合双方合同约定的内容由刘柒实购买农村宅基地房屋并将农村宅基地租赁给刘柒实以及合同的实际履行中刘柒实占有宅基并加盖房屋等事实，一审认定赵全合、柳菊梅、赵宁与刘柒实签订的《房屋买卖契约》及《房屋占地租赁合同》为房屋买卖合同并无不妥，该合同关系违反了相关国家强制性法律规定，一审法院据此认定双方合同关系无效于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案房屋返还的问题，因刘柒实已对本案中原合同项下二层六间房屋进行了加盖及装修，赵全合、柳菊梅、赵宁对此是知晓的，涉案房屋状态已发生变化，赵全合、柳菊梅、赵宁要求返还原两层六间房屋的诉讼请求客观上无法实现，一审法院对其该请求不予支持并无不妥。现涉案房屋整体不能分割返还，刘柒实对房屋加盖及装修部分具有相应权利，一审法院释明对该部分应进行评估后给予刘柒实相应补偿后可予返还，但赵全合、柳菊梅、赵宁未申请就该部分价值进行评估，故对涉案房屋的整体返还问题本案不予处理，赵全合、柳菊梅、赵宁可就涉案五层房屋的整体处理向人民法院另行诉讼。综上赵全合、柳菊梅、赵宁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5600元（赵全合、柳菊梅、赵宁已预交），由赵全合、柳菊梅、赵宁承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年十一月十八日书 记 员  郑 瑜