广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8175号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：肖美英，住广州市越秀区。委托代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4，9thFloor，YipFungBuilding，2-18D’AguilsrStreet，Central，HongKong。上诉人刘德民因与被上诉人肖美英、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求：1、撤销原审判决第二项关于利息支付的判项；2、撤销原审判决第三项关于支付违约金28556.4元的判项；3、由肖美英承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。我方与肖美英于2011年11月4日签订了《商铺买卖合同》，将位于广州市越秀区北京路X号六层X号商铺出售给肖美英。双方签订合同后，我方已积极着手准备为肖美英办理相应的产权证等手续，但我方在为肖美英办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的通知，改变了原分割、登记办理的行政审批手续、程序及文件等，导致我方无法在合同约定的期限内为肖美英办理涉案商铺的产权证等手续。因此，我方认为解除合同是由于不可抗力的因素引起的，我方无需对合同解除承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院对肖美英所主张的利息笼统认定为孳息并未做区分，我方认为，在民事诉讼中，根据案件的情况、合同性质的不同利息的主张应分为孳息收益及孳息损失。本案中，肖美英所主张的购房款的利息是基于上述《商铺买卖合同》的违约行为而承担，应属于孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方约定的违约金在性质上、功能上相当，根据合同法的约定优先严重，二者不能并存，应当优先适用违约金条款。2、《商铺买卖合同》约定，我方交付商铺使用的时间是2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后，因此，即使由于我方的原因造成未能办证等而解除合同，那么也没有对肖美英造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》及其司法解释的相关规定予以调整，但是一审判决没有依法调整，我方认为可以参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。被上诉人肖美英二审辩称：一、刘德民的上诉请求没有事实依据和法律依据。原审判决认定事实清楚、客观，适用法律准确，判决结果基本公正、公平，审判程序严谨合法。刘德民根本不顾并无视本案案件客观事实和法律规定提起上诉，属滥用诉权，故意拖延时间、逃避责任，其上诉请求违法无理，依法应予驳回。肖美英对原审判决未依法适优先用定金罚则，没有判决支持肖美英主张刘德民赔偿一倍定金50000元的诉讼请求，以及没有按合同约定判决支持肖美英第三项诉讼请求有异议，但肖美英服从原审判决。二、本案属刘德民、俊田公司根本性违约，依法应承担全部违约法律责任。我方依约向刘德民、俊田公司支付了全部购房款285564元。但刘德民、俊田公司至今既没有依《商铺买卖合同》第七条约定以书面形式通知我方办理该商铺使用权的交接手续,也没有依《商铺买卖合同》第十五条的约定申办该商铺的交易过户手续并办到房地产权证给我方。相反，刘德民、俊田公司却于2013年3月15日发出《公告》，单方称无法为我方等客户办理所购商铺的房地产权证，与我方等客户所签署的《商铺买卖合同》无法继续履行，解除《商铺买卖合同》。事实上，刘德民、俊田公司从来没有向我方出具其对涉案商铺拥有所有权及处分权的证明。刘德民、俊田公司的行为是明显的欺诈行为。由于上述刘德民、俊田公司的根本违约行为和恶意欺诈行为，严重侵害了我方的合法权益和血汗钱，依法应承担全部法律责任和全部违约责任。三、本案是刘德民、俊田公司在与我方签署《商铺买卖合同》时，根本不存在涉案商铺而造成《商铺买卖合同》无法履行、根本性违约的。刘德民所称的广州市土地资源和房屋管理局办公室的《通知》构成本案合同履行的不可抗力，根本不符合法律和本案上述《商铺买卖合同》无法履行的客观事实，依法不能成立。四、刘德民称本案原审判决支付逾期利息和违约金，属重复支付，根本没有事实依据和法律依据，只是刘德民的片面理解。原审判决未依法适优先用定金罚则，没有判决支持肖美英主张赔偿一倍定金50000元的诉讼请求，以及没有按合同约定判决支持肖美英第三项诉讼请求，已对我方一方不公。我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。在我国合同法当中，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”。此一法律原则是我国合同法违约责任的立法理念，在我国合同法第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条中得到了体现。补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，这符合民法中的损失补偿原则。逾期利息虽然具有惩罚的性质，但其本质上是合同购房款产生的孳息。而且《合同法》关于利息和违约金的规定并无冲突，同时约定符合当事人意思自治的原则，因此要求同时支付逾期利息和违约金的诉求能够得到支持。本案中，支付逾期利息和违约金均是能够明确区分的，逾期利息是占用资金的法定孳息，依法受法律保护。且两项相加也不存在过高的情形。人民法院依法支持占用资金的利息和违约金。最高人民法院（2016）最高法民终36号民事判决书也明确判决支持占用资金的利息和违约金同时适用。原审被告俊田公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。肖美英于2013年10月14日向原审法院提起本案诉讼称：2011年11月3日，肖美英与刘德民、俊田公司签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定肖美英认购广州市越秀区北京路X号六层X号物业等。次日，双方签订《商铺买卖合同》，约定刘德民、俊田公司将上述商铺以总价285564元出售给肖美英；出卖人应于2012年5月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的使用权交接手续；本合同生效后210个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下；出卖人如未按本合同规定的时间申办过户手续，逾期超过15日的，买受人单方有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款的10%计付违约金等。上述合同签订后，肖美英依约向刘德民、俊田公司支付了全部购房款285564元，但刘德民、俊田公司至今未通知肖美英办理商铺使用权交接手续，也没有按约定申办该商铺的交易过户手续。2013年3月15日，刘德民、俊田公司单方发出公告，称无法为肖美英等客户办理所购商铺的房地产权证，要求解除商铺买卖合同。刘德民、俊田公司的根本违约和恶意欺诈行为严重损害了肖美英的合法权益，因此肖美英起诉请求法院判决：1.解除肖美英与刘德民、俊田公司于2011年11月4日签订的《商铺买卖合同》；2.刘德民、俊田公司返还肖美英购房款285564元及利息47669.63元（从2011年12月10日起至返还购房款之日止，参照银行公布的一年期同期同类贷款基准利率上浮50%计算）；3.刘德民、俊田公司返还肖美英预付的契税8567元、产权登记费800元、交易服务费51元、交易印花税143元、律师费1300元、公证费200元；4.刘德民、俊田公司赔偿肖美英一倍定金5万元；5.刘德民、俊田公司支付不能交付房屋（包括不能办证）的违约金28556.40元；6.刘德民、俊田公司赔偿肖美英交通费2000元。刘德民原审辩称：同意解除合同，同意退回肖美英支付的购房款285564元，但不同意支付利息。关于第三项诉讼请求，肖美英没有预付过契税等税费，肖美英没有举证，我方也没有收过，律师费和公证费也不是我方收取的。关于第四项诉讼请求，签约的定金已经转为购房款，故不适用定金罚则。关于第五项诉讼请求，双方签订合同之后合同无法继续履行是因为房管局在2012年2月作出关于商业用房分割登记的通知，改变了分割办证的行政审批程序，从而导致双方的合同无法实现，属于不可抗力，故我方不需要承担违约金。关于第六项诉讼请求，肖美英也没有提供单据，且没有法律依据，我方不同意赔偿。此外，肖美英在诉讼状中主张了违约金，合同也约定了违约金，故应当根据合同法规定优先适用违约金条款，故我方不同意支付利息及赔偿肖美英的损失。俊田公司原审无答辩。原审法院经审理查明：2011年11月3日，肖美英（认购方）与刘德民、俊田公司（出售方）签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定：认购方自愿认购地址位于广州市越秀区北京路X号六层X号物业，建筑面积16.76平方米，套内建筑面积6.91平方米；最终认购价285564元；付款方式为一次性付款，定金5万元须于签订本认购书当日付清，首期价款121338元须于2011年11月6日前付清，余款114226元须于2011年12月3日前付清；认购方还需支付如下费用：契税8567元、产权登记费800元、交易服务费51元、交易印花税143元、房产证印花税5元，律师费1300元，合共10866元（此费用为预付款，最终以政府部门的最新缴付规定为准）须与首期款同时交付；如认购方逾期未交付上述款项（包括未支付第6款约定的办理产权证的款项），均视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方即有权对该物业另行处理，认购方所付的定金不予退还，本认购书终止履行；认购方须于2011年11月6日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相关收据；逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该商铺进行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行；出售方、认购方签署《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准等。认购书签订后，肖美英于当日向俊田公司支付定金1000元，并于次日补充支付定金49000元。2011年11月4日，肖美英（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路X号六层X号铺，该商铺建筑面积共16.76平方米，其中套内建筑面积6.9平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.86平方米，（最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准），房价款总额285564元；买受人一次性付款，2011年11月4日前支付全部房价款的19%（包含定金）计53000元，2011年11月8日前支付全部房价款的41%（包含定金）计118338元，2011年12月3日前支付全部房价款的40%计114226元；出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。同日，肖美英向俊田公司支付首期款3000元。之后，肖美英又于2011年11月9日向俊田公司支付房款118338元，于2011年12月9日向刘德民支付114226元。2011年11月21日，肖美英向广东金桥百信律师事务所支付服务费1300元、公证费200元，并取得该律师事务所开具的收据。本案原审审理过程中，刘德民提交广州市国土资源和房屋管理局办公室于2012年1月31日向市房地产交易登记中心、市测绘院、各区分局发出的穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》复印件作为证据，该通知载明：从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具的同意分割的批准文件。刘德民称，与肖美英签订商铺买卖合同时涉案商铺权属人为俊田公司，房产证是大证，尚未分割；当时没有禁止性文件规定不允许分割办证，后来房管部门出台新规定，不同意办理分割登记，故涉案商铺至今未分割登记。肖美英质证认为该证据与本案无关，认为政府文件不构成法律上的不可抗力。原审法院认为：肖美英与刘德民、俊田公司自愿签订的《骏田国际饰品交易中心认购书》《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘德民、俊田公司未在合同约定的期限内交付涉案商铺及办理该商铺交易过户手续，且逾期超过15日，根据合同约定，肖美英享有合同解除权，故肖美英要求解除合同、返还已付房款（含定金）及按照已付房款的10%计付违约金依据充分，原审法院予以支持。刘德民、俊田公司作为出卖人，负有对标的物享有处分权并将标的物所有权转移给买受人的义务。刘德民、俊田公司在未取得涉案商铺所有权分割登记的情况下与肖美英签订《商铺买卖合同》，应承担相应风险，故刘德民关于涉案商铺无法分割登记属不可抗力的抗辩原审法院不予采纳。由于肖美英诉请要求刘德民、俊田公司支付的利息是其已付购房款产生的孳息，故原审法院亦予以支持，但利息标准应调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为宜。关于赔偿定金5万元的诉讼请求，因该定金仅在认购书中有约定，根据认购书的内容，上述定金是作为签订商铺买卖合同的担保，而肖美英与刘德民、俊田公司双方最终签订的商铺买卖合同中并没有关于定金罚则的约定，因此肖美英以刘德民、俊田公司违反商铺买卖合同的约定为由要求刘德民、俊田公司另行赔偿定金5万元依据不足。另，因肖美英未举证证明其已向刘德民、俊田公司预付契税、产权登记费、交易服务费及交易印花税，其要求刘德民、俊田公司返还上述款项缺乏事实依据。而律师费1300元、公证费200元不是刘德民、俊田公司收取，且肖美英主张的违约金已足以弥补该费用以及可能产生的交通费损失，故肖美英要求刘德民、俊田公司返还及赔偿律师费1300元、公证费200元、交通费2000元依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告肖美英与被告刘德民、俊田发展有限公司于2011年11月4日签订的《商铺买卖合同》解除；二、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告肖美英返还房价款285564元并支付该款从2011年12月10日起至本判决限定的付款之日止的利息（参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告肖美英支付违约金28556.40元；四、驳回原告肖美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7672元、公告费1000元，由原告肖美英负担1301元，被告刘德民、俊田发展有限公司共同负担7371元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。在二审中，刘德民预交了本案公告送达开庭传票的公告费300元以及(2016)粤01民终6433、6434、6435、8175号等四案公告送达二审裁判文书的公告费450元。本院认为，肖美英与刘德民、俊田公司签订的《骏田国际饰品交易中心认购书》《商铺买卖合同》均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。刘德民、俊田公司未按合同约定交付商铺并将涉诉商铺过户至肖美英名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决刘德民、俊田公司向肖美英返还已付房款并支付相应违约金，并无不当，本院予以维持。至于刘德明是否应支付购房款利息的问题。肖美英向刘德民支付购房款后，刘德民实际占用了购房款，该款项产生的利息属于法定孳息，且合同解除是因刘德民的违约行为所致，原审法院认定肖美英诉请要求刘德民、俊田公司支付的利息是其已付购房款产生的孳息，并判令刘德民、俊田公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率的标准向肖美英支付从2011年12月10日起至付款之日止的利息，并无不当，本院予以维持。刘德民不同意支付购房款利息，缺乏依据，本院不予支持。关于刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至肖美英名下，是因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任的问题。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的支付标准问题。双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款的10%计付违约金，该约定是双方的真实意思表示，且该违约金的标准也没有超过法律规定的范围，故原审判决刘德民按房价款10%向肖美英支付违约金并无不当，本院予以维持。刘德民上诉请求按已付房价款的活期存款利息计算违约金，依据不足，本院不予采纳。俊田公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘德民上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费872元、二审公告费412.5元，均由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  李 民审判员  姚伟华二〇一六年十一月十六日书记员  胡 茜颜玉婵