上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初10062号 原告：周英，女，1958年6月26日生，汉族，住上海市嘉定区。 原告：周华，女，1964年5月28日生，汉族，住上海市嘉定区。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。 被告：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：丁培君，经理。 委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹然，系公司员工。 原告周英、周华与被告上海置润投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华及两原告共同委托诉讼代理人蔡丽丽，被告法定代表人丁培君及委托诉讼代理人吴锡林、曹然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向两原告支付商铺租金损失人民币(以下币种同)17,500元；3、判令被告向两原告支付商铺装修费20,000元；4、判令被告向两原告支付商铺营业损失费88,800元；判令被告退还两原告设备费4,000元。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2016年9月20日解除；2、判令被告向两原告支付违约金30,000元；3、判令被告返还押金2,500元；4、判令被告向两原告支付商铺限制使用损失93,800元(含人工、房租、水电费的成本和同行业同规模茶庄利润最低标准及装修费残值)；5、判令被告退还两原告设备费4,000元(柜台等设备)。事实和理由：2015年5月4日，原告周英与被告签署了一份《租赁合同》，由原告周英承租被告位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号XXX幢一楼B区2号“XX茶庄”的商铺(以下称系争商铺)，由两原告共同经营。2015年5月18日，茶庄正式开业。然而在开业后第二天即5月20日，被告未告知原告就擅自在商铺大门口搭建脚手架进行施工，且将原告商铺的门头损毁。脚手架堵塞了进出通道，影响了原告的经营。直至2015年12月18日该脚手架才拆除。2016年3月1日系争商铺突然停电，原告要求被告尽快解决用电，但直到3月9日才恢复供电，停电导致店铺冰柜里的货物遭到严重损害，也影响了店铺的正常经营。且店铺唯一公用厕所每天下午五点就停止使用，使品茶的人减少。2016年6月1日，被告停止给系争商铺供应水、电。原告认为被告存在违约，并以其行为解除与原告的租赁合同，故诉至法院。 被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、原告周华的主体资格不适格，被告和原告周英签订了租赁合同，原告周华不是合同的相对方。2、不同意解除合同，原告没有单方解除权，被告要求原告继续履行合同，并支付拖欠的租金，被告为此已经另案起诉。3、脚手架是系争店铺二楼的承租人昆山市XXX酒店有限公司(以下简称XXX酒店)因装修需要而搭建，并非被告搭建；且搭建脚手架当天，原告周英本人就在店里，并没有提出异议。4、3月1日的停电不是被告所为而是原告自己私自拉电，违规操作引起的，被告后来进行了维修并恢复供电。5、6月1日之后的停电是因原告逾期支付租金，被告依据合同约定进行停电、停水。 本院经审理认定事实如下：系争房屋系产权人上海舒辉工贸发展有限公司出租给案外人上海XX资产管理有限公司，并由上海XX资产管理有限公司转租给本案被告。2015年5月4日，原告周英与被告签订一份《补充协议》，约定系争商铺的装修费为20,000元，设备费4,000元(附清单：包括吊扇、灯具、封口机、电子秤、货柜、烟草公司柜台、冷柜)，合计24,000元，由原告周英在支付租金时一并结清。2015年5月6日，原告周英与被告签订一份《租赁合同》，约定由原告周英承租系争商铺用于经营茶叶、烟草、预包装饮料，租赁期限为3年，自2015年5月5日起至2018年5月12日止，进场日至2015年5月13日为免租期。租金为30,000元/年，先付后用，押金为2,500元，该押金与年租金合计32,500元，在本合同签订后即一次性支付被告。租赁期间，原告拖欠被告房租超过15天以上的，被告有权单方面解除合同并收回出租商铺，以及采取停水、停电等措施。合同另约定了其他内容。合同签订当日，原告周英支付被告2015年5月13日至2016年5月12日租金30,000元、押金2,500元及装修费(含设备费)24,000元。被告即将系争商铺交付原告周英。两原告合伙经营系争商铺，用于开设“XX茶庄”。2016年3月1日，系争商铺发生停电，9日后恢复供电。原告租金支付至2016年5月13日，之后未再支付租金。自2016年6月1日起，被告对系争商铺采取停水、停电措施至今。系争店铺自停水、停电以来处于关门歇业状态。后原告遂诉至本院。 另查，1、被告与案外人XXX酒店于2015年5月5日签订一份《租赁合同》，被告将民丰路XXX号XXX幢二楼B区(位于系争商铺二楼)及一楼大堂区出租给XXX酒店，并于5月8日将该店铺交付XXX酒店。后XXX酒店于2015年5月因装修需要在外墙搭建脚手架，该脚手架于2015年12月拆除。期间，系争商铺门头“XX茶庄”的“叙”字受到损坏，原告为此于2016年3月3日微信联系被告要求其与XXX酒店协商门头修复事宜。2、因被告长期拖欠租金，案外人上海XX资产管理有限公司已于2016年1月5日起诉至本院，要求解除与被告的房屋租赁合同。目前该案仍在审理中。 庭审中，本院要求双方在庭后三日内对系争商铺进行交接，但双方因商铺内设备问题存在争议，并未进行交接，目前钥匙仍在原告处。 对上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。但双方对于双方的房屋租赁合同是否解除、被告是否违约、原告是否就脚手架搭建向被告提出异议、脚手架搭建是否对原告造成损失及4000元设备费的性质意见不一： 1、原告为双方签订的房屋租赁合同已经解除，当庭提供一份《解除租赁合同通知书》、邮寄凭证及妥投短信通知，证明原告周华已于2016年9月19日向被告发函通知被告租赁合同已正式解除，要求被告在收到通知之日起2日内收回房屋，并且承担脚手架搭建期间造成的损失。被告认为因其并未和原告周华签订租赁合同，故收到后就退回了，当庭才收到该通知；其不同意解除合同，如果原告单方解除合同，要求原告按约承担违约责任。因被告已经签收，且产生于原、被告之间，本院对该证据真实性认可，但该证据并不能证明租赁合同已经解除，故对其关联性不予认可。 2、原告为证明被告存在违约行为，提供微信截屏3份、照片和律师函，证明被告于2016年3月1日停止给原告商铺供电，原告为减少损失，致电被告未果；后于2016年6月1日被告再次停止供电、供水，原告致函被告未果，被告以实际行动表明了不履行合同，原告有权行使法定解除合同的权利。被告对2016年3月1日停电一事真实性认可，但认为是原告违规操作，引起电路故障引起，并非被告原因，之后被告也维修过；律师函被告没有收到，对其真实性不认可；对2016年6月1日之后停水停电一事认可，是因原告违约在先，逾期不支付租金，被告按照合同约定采取了相应措施。对微信截屏，因原告与被告对该证据真实性均认可，且产生于原、被告之间，本院对其真实性予以认可；但并不能证明3月1日的停电原因在于被告及6月1日之后被告的停水、停电违反合同约定，本院对其关联性不认可。对律师函，因被告对其真实性不认可，且原告并未提供已经送达被告的证据，故本院对其真实性、关联性均不予认可。 3、原告认为其曾就脚手架搭建影响经营问题向被告提出过异议，并提供微信截屏和照片3张，证明2016年3月3日原告跟被告发微信要求被告与XXX酒店协商门头修复事宜，但被告未回复，至今门头也未修复。被告对该证据真实性认可，对关联性不认可，脚手架搭建了7个月，原告在搭建期间未就脚手架搭建向被告提出异议，原告是默认的，且该微信发生在脚手架拆除后一个季度。因原告与被告对该证据真实性均认可，且产生于原、被告之间，本院对其真实性予以认可；但该组证据并不能证明原告曾就脚手架搭建向被告提出异议，本院对其关联性不认可。 4、原告认为设备是被告跟系争房屋一并出租给原告的，并提供茶庄清单作为证据，证明被告向原告提供茶庄商铺的所有设备。被告对该证据真实性认可，对关联性不认可，认为这些设备是转让给原告的，所以被告在清单上盖章确认，并不是设备租赁。因原告与被告对该证据真实性均认可，且产生于原、被告之间，本院对其真实性予以认可。 本院认为：一、关于合同主体问题，本案中涉及的房屋租赁协议虽系原告周英与被告签订，但系争商铺实际由两原告合伙经营，从被告法定代表人丁培君给两原告发的短信也可以看出，对此被告是明知的，故原告周华是本案的适格主体。二、关于合同解除问题，原告周英与被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。搭建脚手架确实会导致两原告经营条件受到一定影响，被告并未完全提供符合合同目的的租赁标的物，两原告就2015年5月至2015年12月期间可要求酌减部分租金，但因脚手架为案外人XXX酒店搭建，且该脚手架已于2016年1月拆除，两原告不可以此为由拒付后期的租金，为此原告拒付后期租金显属违约。因两原告逾期不支付租金，被告自2016年6月1日采取停水、停电措施，本院认为被告该行为符合合同约定，被告的抗辩成立。故本院对于两原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。但被告在两原告不再支付后期租金的前提下也不恢复供水、供电，系争商铺无法正常使用，合同实已终止履行。现两原告明确表示不再继续履行合同，合同可予解除。本院对于原告要求解除合同的诉请可予支持。合同解除后，两原告应将系争商铺返还被告，被告应当将押金2,500元返还两原告。三、关于两原告要求被告支付商铺限制使用损失93,800元的诉请(含人工、房租、水电费的成本和同行业同规模茶庄利润最低标准及装修费残值)，人工、房租和水、电费的成本系两原告在履行租赁合同过程中为实现其经营目的而进行的相应投入，不应由被告承担；就利润损失，两原告对此并未提供相关证据，无法证明该损失的存在，且脚手架并非被告搭建，该损失也不应由被告承担。四、关于装修费及设备费，该费用与房屋租赁存在重大关联条件，合同解除，亦应一并返还。但应扣除已使用期间的价值部分，本院酌定为二分之一。剩余部分被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告周英与被告上海置润投资管理有限公司于2015年5月6日签订的《租赁合同》； 二、原告周英、周华应于本判决生效之日起十日内携其财产自上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号XXX幢一楼B区2号商铺内搬离，并将该商铺返还被告上海置润投资管理有限公司； 三、被告上海置润投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周英、周华押金2,500元； 四、被告上海置润投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周英、周华商铺内装修及设备剩余价值部分合计人民币12,000元； 五、原告周英、周华其余诉讼请求不予支持。 负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2,906元，减半收取1,453元，由两原告负担1,290.5元，被告负担162.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 岳 华 二〇一六年十一月七日 书记员 李春兰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。