贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2632民初632号原告（反诉被告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司。住所地：榕江县中央九号小区物业办公室。法定代表人石丽玲，女,系该公司经理。委托代理人龙安通，榕江县寨蒿法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）黄透林，男。委托代理人杨文能，系古榕名苑小区业主委员会主任。原告（反诉被告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司与被告（反诉原告）黄透林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人龙安通、被告（反诉原告）黄透林及其委托代理人杨文能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费1083.06元，违约金324.91元，共计1407.97元。事实和理由：2011年9月3日，被告就其位于榕江县古榕名苑2栋1单元301号的住房与原告签订了物业服务合同，合同约定：服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务生效之日止；物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月交纳该半年的物业服务费；逾期交纳的，违约金的支付约定为“按每日3‰计收催缴手续费”。被告住宅房屋建筑面积104.15平方米，每平方米每月交纳物业服务费0.4元，每月合计41.66元，截至2015年8月31日原告终止该服务合同止，被告已有26个月未交纳物业服务费，共欠原告物业服务费1083.06元。被告黄透林辩称，原告说被告尚欠26个月的物业管理费，已经超过诉讼时效，且没有任何欠条和被告的签字，属原告单方面操作，无合法依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告黄透林向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人承担治安合同约定的违约责任，赔偿和安装合同约定的封闭式管理设施和功能；二、判令被反诉人赔偿因违反治安合同的约定，造成反诉人的财物损失8000元。三、本案的一切费用由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人违反合同约定。治安合同中被反诉人的责任是对小区实施封闭式管理，结合住建局和社区出具的证明，被反诉人没有按合同的约定对小区实施封闭式管理，造成小区物业管理设施和功能不全。2013年10月6日晚上23时，反诉人被小偷盗窃一辆黑色本田125型摩托车，价值8000元。为维护反诉人的合法权益，请求法院判令被反诉人赔偿反诉人财物损失8000元。根据住建部［2010］165号《物业承接查验办法》的规章制度，小区配套设施和功能需经过被反诉人查验，配套设施和功能不全，是被反诉人的责任。综上所述，被反诉人具有严重违约行为，请法院驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司辩称，一、合同签订后，原告没有实施封闭式管理，被告在合同期限内没有提出意见，是默认原告不实施封闭式管理。二、从治安责任书来看，原告只是努力协助公安，没有义务保管被告财物的义务，原告对被告停、放的财物不收取任何费用。三、原告作为物业服务公司，主要职责是服务业主，打扫小区卫生，美化小区环境。四、原告安装了监控等设备，对小区的安全采取了有效的措施。根据物业服务的有关规定，原告不负有赔偿被告损失的义务。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）购得榕江县古榕名苑小区2栋1单元301号住房一套，建筑面积104.15平方米。原告（反诉被告）是该小区前期物业服务公司，2011年9月3日，双方签订《古榕名苑物业服务合同》、《治安责任合同书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》，就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费用收费标准约定“住宅用房按【建筑面积】每月每平方米0.40元收取”，约定支付方式为“业主从办理收楼手续后的次月开始计收物业服务费，……次年物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定为征收利息、催缴手续费用（按每日3‰计收）。”在《治安责任合同书》第一条第4项中约定“对小区实施封闭式管理。组织护卫队伍，实施全天候的护卫服务，努力协助公安部门确保小区内公共区域住户和客人的生命财产安全。”从双方签订物业服务合同起至2015年8月31日止，被告（反诉原告）享受了原告（反诉被告）提供的物业服务，但因古榕名苑小区的实际情况受限，原告未对该小区实施封闭式管理。2013年10月7日早上7时，被告的次子黄树红到榕江县公安局报案，称昨天晚上23时许其停放在古榕名苑小区2栋1单元楼脚铁门的一辆黑色本田125型摩托车被盗。从2013年6月30日起至2015年8月31日止，被告未向原告交纳物业服务费，欠26个月物业服务费共1083.06元（104.14㎡×0.4元/㎡×26=1083.06元）。本院认为：原告（反诉被告）是小区的前期物业服务公司，在小区业主委员会与新的物业服务公司签订物业服务合同之前，前期物业服务合同对原告（反诉被告）及小区内的业主具有约束力。双方签订的《物业服务合同》、《治安责任合同书》等协议属于对前期物业服务合同的补充，对双方也具有约束力，双方均应忠实履行合同约定的义务。在合同期间，被告（反诉原告）作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按合同约定向原告（反诉被告）交纳物业服务费。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）需提供欠条证明被告（反诉原告）欠缴物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告（反诉原告）从2013年6月30日起开始欠费至2015年8月31日止，应从2015年9月1日起开始计算诉讼时效，原告（反诉被告）于2016年9月14日起诉，未超过两年的诉讼时效期间，故被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2013年6月至2015年8月的物业服务费1083.06元的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金324.91元，依据双方约定按每日3‰计算，不超出被告（反诉原告）应支付的违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未按照约定对小区实施封闭式管理，请求判令原告（反诉被告）赔偿和安装封闭管理设施和功能，该诉讼请求不具体、不明确，本院予以驳回。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未实施封闭式管理，造成被告（反诉原告）的摩托车丢失，请求判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）财物损失8000元，因被告（反诉原告）提供的摩托车发票等材料均登记在他人名下，不能证明其损失，且双方在《治安责任合同书》中只约定原告（反诉被告）负有协助公安机关维护社会治安的义务，并没有关于发生财物丢失应由原告（反诉被告）负责赔偿的特别约定，故被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄透林支付原告（反诉被告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司物业服务费1083.06元，违约金324.91元，二项合计1407.97元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。二、驳回被告（反诉原告）黄透林的反诉请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）黄透林负担。反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）黄透林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨通智二〇一六年十一月二十二日书记员  赵治芳