上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初2800号原告(反诉被告)上海龙袁建筑安装工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人蔡国良。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。委托代理人华海斌，上海市群成律师事务所律师。被告(反诉原告)上海欢兴混凝土有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人卢建林。委托代理人庄丽红，上海市鲤庭律师事务所律师。原告上海龙袁建筑安装工程有限公司诉被告上海欢兴混凝土有限公司以及反诉原告上海欢兴混凝土有限公司(以下统称“被告”)诉反诉被告上海龙袁建筑安装工程有限公司(以下统称“原告”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月9日进行了公开开庭审理，原告委托代理人邓有国、华海斌、被告委托代理人庄丽红到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，于2016年10月28日进行了第二次开庭，原告法定代表人蔡国良、委托代理人邓有国、被告委托代理人庄丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月12日，原、被告签订了《场地、设施租赁合同》，该合同约定，被告将位于上海市金山区朱行镇欢兴村九组3090号内的场地及设施等租赁给原告，期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，租金为在被告办起所有生产混凝土的全部手续(包含实验室资质、企业资质及安全生产许可证)前，每年1,600,000元。该合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告对租赁的场地、房屋进行平整、装修，购置了办公用品，原告为此支付了764,150元，并且原告为了生产，在外向两家公司租赁了泵车，并支付了租金600,000元、保证金380,000元。2014年4月21日，欢兴村民委员会暨被告通知：原告租赁的场地不得进行任何工业使用，并要求拆除土地上建筑物，退还承租的土地。至此，原告租赁的场地不能使用，双方签订的合同因此而终止。综上，原告诉至法院，要求被告赔偿原告损失2,744,150元，退还租金800,000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求确认原、被告签订《场地、设施租赁合同》已于2014年4月22日解除。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，合同提前终止不是被告原因，而是因为原告逾期不支付租金。原告的损失没有事实和法律依据，也不予认可。被告反诉称，2014年3月12日，原、被告签订《场地、设施租赁合同》一份，约定由被告将位于上海市金山区朱行镇欢兴村九组3090号内的场地及设施出租给原告，期限为2014年4月1日至2019年3月31日，租金为每年1,600,000元，每年3月10日和9月10日前各支付半年的房租；若原告欠付租金或水电费超过20天，被告有权提前解除合同，原告应向被告支付月租金3倍的款项作为赔偿。之后，原告并未按时缴纳水电费，也未于2014年9月10日前支付2014年10月1日后的半年租金。经被告反复催讨，原告仍拒不支付。2014年10月1日，被告向原告发出《解除合同通知》，明确告知解除合同。综上，被告提出反诉，请求判令原告支付被告违约金400,000元、水电费29,674元，并承担本案诉讼费用。庭审中，被告增加一项反诉请求，要求确认原、被告签订《场地、设施租赁合同》已于2014年10月4日解除。针对被告的反诉，原告辩称，不同意其反诉请求，原告不存在任何违约，因被告原因导致合同无法继续履行，且4月2日已终止。关于水电费问题，根据租赁合同约定，前期29,000元是被告使用的。经审理查明，2014年3月12日，原、被告签订《场地、设施租赁合同》(下称“租赁合同”)，约定被告将位于上海市金山区朱行镇欢兴村九组3090号内的场地(东至机耕石子路、南至吴家宅西地下渠道、西至种子场、北至八队交界地下渠道，总面积58亩)及设施(以下简称“租赁物”)出租给原告，用于混凝土加工和生产，租期为五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。租赁费用为：第一阶段，被告办齐所有生产混凝土的全部手续前(包含实验室资质、企业资质及安全生产许可证)，租金为每年1,600,000元；第二阶段，当被告办好所有手续，成为一个合格的混凝土生产企业时，原告必须使用被告的企业资质进行生产，租金调整为每年2,600,000元。租金的支付方式和时间为：当合同签约时，原告同时支付第一期租金，即2014年4月1日至2014年9月30日的租赁费用，以此类推，每年3月10日和9月10日支付后半年的租赁费用，即提前20天支付后半年的租金。租赁合同还约定，若原告欠付租金或水电费超过20天，被告有权提前解除合同，在被告以传真或信函等书面方式通知原告之日起，合同自动终止，原告除了应当付清拖欠的租金及水电费外，还应当向被告支付相当于当月租金3倍的款项作为赔偿。租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为生产作相关准备工作。2014年4月21日，案外人上海金山工业区欢兴村民委员会(下称“欢兴村委会)向被告下发通知，内容为因被告承租的土地为农民集体所有，不得出租用于非农业建设，土地行政主管部门也已要求村委会限期改正，故要求被告在接到通知后不得在承租的土地上再进行投入或进行任何的搭建等，同时在30日内自行拆除相关土地上建筑物，自行清理地上其他物品，并退还承租土地。2014年7月29日、8月8日，被告先后向原告下发《催款通知》，要求要求原告支付垫付的水电费、补偿金等。8月10日，原告回函被告。9月29日，被告第三次向原告发送《催款通知》，要求原告支付2014年10月1日至2015年3月31日租金800,000元。同年10月1日，被告寄送原告《解除合同通知》，因原告拖欠租金超过20天，故正式依约解除双方签订的租赁合同。同月4日，原告签收《解除合同通知》。后原、被告因租赁事宜发生纠纷，故涉讼。另查明，被告系从欢兴村委会处承租案涉场地(58亩)，租赁期限为二十年，自2005年5月1日起至2025年4月30日止。同时，被告亦从案外人上海利鸾建材有限公司(下称“利鸾公司”)处承租了上述场地内的五幢房产(无证，建筑面积1964.02平方米)以及水泥存储罐、搅拌机等设备，期限自2014年2月20日起至2025年4月30日止。还查明，案涉租赁物已于今年年中拆除。庭审中，原告称签订租赁合同时对租赁物的性质已经了解过，是法院拍卖下来的，被告曾给原告看过相关拍卖资料，而且原告也知道租赁物之前有人在经营混凝土。庭审中，原告称接到村委会通知次日，其没有再经营，但是东西和相应设备还在租赁物内，也没有与原告办理交接手续，直到租赁物被动迁前，其只在家里等拆迁消息，现场由被告来管。庭审中，原告称水电费其只用到4月22日，只确认3、4月份的水电费金额。被告称因为原告系大功率客户，水电就算不使用，也有基本费，但是对于5月份之后的水、电费可以不再主张。以上事实，由原告提供的租赁合同、通知、村委会证明、设备租用合同、上海市装潢工程施工合同、装修报价表、石材供应安装合同、施工协议书、转账凭证、收据，被告提供的庭审笔录、租赁合同、催款通知、快递凭证、回复通知、解除合同通知、水电费发票、银行电子回单、与利鸾公司的租赁合同、土地租用协议以及当事人当庭陈述、本院庭审笔录等证据为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除问题，本院认为，原告在承租租赁物前，对租赁物的现状已有了解，现其仅依据村委会通知即认为合同已解除，依据不足，本院不予支持。相反，根据庭审查明的事实，原告认为合同解除了，但其既未与被告办理相关交接手续，亦未将其物品及设备搬离租赁物，虽未经营生产，但仍在实际占用租赁物。在原、被告未就解除租赁合同达成一致的情况下，双方仍应继续履行租赁合同，已付租金不予退还。现被告依据租赁合同第十一条第1款之约定，主张解除合同并赔偿违约金，于法有据，本院予以支持，违约金数额为租赁合同约定的三个月租金399,000元，双方租赁合同于2014年10月4日解除。关于拖欠的水电费，原告对3、4月份的金额确认，被告亦明确表示4月之后的不再主张，故本院予以确认，金额为17,443.15元。关于原告主张的赔偿损失，首先，如上所述，租赁合同解除的系原告拖欠租金所致，其次，关于损失的依据，原告仅提供了相应的合同、收据，并无正规发票，被告不予认可，且部分所谓的损失(比如泵车保证金损失)亦未实际发生，故对于原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认反诉原告上海欢兴混凝土有限公司与反诉被告上海龙袁建筑安装工程有限公司签订的《场地、设施租赁合同》于2014年10月4日解除；二、反诉被告上海龙袁建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海欢兴混凝土有限公司违约金人民币399,000元；三、反诉被告上海龙袁建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付欠付的水电费人民币17,443.15元；四、驳回本诉原告上海龙袁建筑安装工程有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35,153元、反诉受理费3872元、财保费5000元，合计44,025元，由本诉原告上海龙袁建筑安装工程有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  王 超人民陪审员  智雪忠二〇一六年十一月二十三日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方违约解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。