福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0921民初2035号原告：方金弟，男，汉族，1965年8月24日生，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人邓盛良，福建宁川律师事务所执业律师。委托诉讼代理人梁美铜，福建宁川律师事务所执业律师。被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层。法定代表人：袁丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人欧阳昆钱，福建建达（霞浦）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞伏粦，男，1960年6月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告方金弟与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告方金弟及其委托诉讼代理人邓盛良、梁美铜，被告鑫辉房地产公司的委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方金弟向本院提出诉讼请求：1.依法解除方金弟与鑫辉房地产公司于2004年5月19日和2014年7月21日分别签订的《和解协议》《门市部商务楼预售认定书》；2.判令鑫辉房地产公司返还方金弟购房款75962元及利息（自2000年5月23日起计算到实际还款日，按年利率6%计算）；3.判令鑫辉房地产公司赔偿方金弟损失1000000元。事实与理由：2000年5月23日，由鑫辉房地产的前身霞浦县闽东水产品中心市场开发有限公司将其开发建设的闽东水产品中心市场编号A2-8榴房，卖给方金弟为业，方金弟交清了所有的购房款75962元。后由于鑫辉房地产公司将前述房产另售他人，致使合同无法继续履行，故方金弟于2004年5月间向本院起诉，诉讼过程中，双方于2004年5月19日订立了《和解协议》，协议第5条约定：乙方（鑫辉房地产公司）将其开发的第三期商务楼A16-8号榴房调整给甲方（方金弟），折价为60735元；已交的购房款对除后，多还少补。第8条约定：乙方违反本协议约定的，导致本协议无法继续履行或协议约定的调整商务楼事项无法达成，违约方根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，按已付购房款一倍承担赔偿责任，并返还相对方已付购房款及利息，赔偿损失。协议达成后，方金弟遂撤回起诉，然至2016年3月鑫辉房地产公司未将上述调整的房屋交付给方金弟。为此，方金弟于2016年3月17日向本院起诉，要求鑫辉房地产公司继续履行合同的交房义务，诉讼中，经查鑫辉房地产公司根本没有A16-8号榴房的建设规划，现已建成商品房，根本无法履行合同的交付义务，故方金弟又撤回起诉。鑫辉房地产公司辩称，1.方金弟诉状所述闽东水产品中心市场编号A2-8榴房及《和解协议》中调整给方金弟的A16-8号榴房以及方金弟所谓支付的购房款与事实不符，根据双方签订的《预售认定书》及《和解协议》中，所确定的A2-8和A16-8的榴房并不存在，方金弟与鑫辉房地产公司之间达成的仅是购地协议，所谓的购房款亦是土地买卖款，而非商品房买卖款项。2.根据《和解协议》第2条的约定，A16-8号土地仍按照方金弟原购买的A2-8号土地的价格转让，每平米的价格为827元（A16-8预售认定书总价60735元÷73.44平方米）与A2-8预售认定书总价46670元÷56.43平米的土地价格相同，而方金弟之前所交付的总额75962元包含了房屋的建设费用，该建设费用按照《和解协议》第4条的约定，应当根据具体的建筑费用，多退少补，而非方金弟诉状所言的将A16-8号榴房折价60735元出售给方金弟。3.A16-8号地块最终无法建设成为商品房系因政府针对该地块的项目规划变更，致使无法在该地块上建设房屋，以致《和解协议》所约定之调整事项无法达成，就此，作为方金弟在明知购买的是土地使用权的情况下，并且明知没有相应的规划设计条件及施工建设许可证件的情况下，仍愿意购买，因此，导致预售认定书所确定的A16-8地块房屋的建设无法完成，方金弟方亦存在过错。4.方金弟明知购买土地使用权违法仍为之，双方所签署的《和解协议》并不具备合法效力，亦不存在解除的问题，应当按照双方的过错，各自承担责任，按照合同法的相关解释，方金弟请求鑫辉房地产公司承担返还购房款，符合法律规定，但是要求鑫辉房地产公司承担其利息损失及其他损失高达1072923元，于法无据。即使按照双方签署的《和解协议》所确定的违约条款所确定的违约赔偿责任也仅是按照购地款的一倍并相应的支付已付购地款的利息，而方金弟要求的高额赔偿金亦没有依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的陈述，可以认定如下事实：2000年5月23日，由鑫辉房地产公司的前身霞浦县闽东水产品中心市场开发有限公司开发建设的闽东水产品中心市场编号A2-8号榴房一套，预售给方金弟为业，双方签订《门市部商务楼预售认定书》（以下简称《A2-8商务楼认定书》），方金弟交付款项75962元。后由于鑫辉房地产公司将前述房产另售他人，致使合同无法继续履行，故原告于2004年5月间向本院起诉。诉讼过程中，双方于2004年5月19日和2014年7月21日订立了《和解协议》《门市部商务楼预售认定书》（以下简称《A16-8商务楼认定书》），约定，鑫辉房地产公司将第三期商务楼A16-8号榴房调整给方金弟，土地价格标准与《A2-8商务楼认定书》的保持一致，占地面积为73.44平方米，总地价款为60735元，原已交付的购房款75962元不需退还，作为《和解协议》调整的商务楼购房款，扣除地价款后按实际建筑面积总价多还少补；基建事项以合同约定为准，区主干道、排污水沟总管等由鑫辉房地产公司负责铺设，楼内的排污管线等业主负责铺设；双方应根据协议约定签订正式预售合同；鑫辉房地产公司违反协议约定的，导致协议无法继续履行或协议约定的调整商务楼事项无法达成，违约方根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，按已付购房款一倍承担赔偿责任，并返还相对方已付购房款及利息，赔偿损失。之后，鑫辉房地产公司将A16-8号所在地方已经建设成鑫港湾小区商品房，未建成榴房，并已出售。双方确认闽东水产品中心市场A2-8房产当时转让他人，转让价为135107元，现市值价为630000元。本院认为，当事人双方签订的《和解协议》《A16-8商务楼认定书》，意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。鑫辉房地产公司未按约定提供房产，构成违约，应按约定承担违约责任。方金弟请求解除《和解协议》《A16-8商务楼认定书》及要求鑫辉房地产公司返还购房款75962元及利息（自2000年5月23日起计算到实际还款日止，按年利率6%计算），符合法律规定，依法应予支持。其请求鑫辉房地产公司赔偿损失100000元，过高，应按实际损失计算，即为现市值价减去原转让价630000元-135107元=494893元，超出部分不予支持。鑫辉房地产公司抗辩认为双方买卖的是土地使用权且违法的意见与事实不符，双方签订的应是商品房预售合同，方金弟先行支付了土地部分的款项，且鑫辉房地产公司已将房产销售，具有相应的资质并办理了相关手续，合同并无违反法律强制性规定，其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除方金弟与福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司于2004年5月19日和2014年7月21日分别签订的《和解协议》《门市部商务楼预售认定书》；二、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还方金弟购房款75962元及利息（自2000年5月23日起计算到实际还款日止，按年利率6%计算）；三、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿方金弟其他损失494893元；四、驳回方金弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15796元，由福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  黄家华代理审判员  郑 聪人民陪审员  汤淑敏二〇一六年十一月十七日书 记 员  周巧玲附注：一、主要法律条文第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。