广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15747号原告：张明，男，1987年8月15日出生，汉族，住广东省南雄市。原告：刘燕萍，女，1987年9月24日出生，汉族，住广东省仁化县。两原告共同委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡。法定代表人：郑尚容，董事副总经理。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告张明、刘燕萍与被告中山恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明、刘燕萍共同委托诉讼代理人黄兰根，被告恒茂公司委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明、刘燕萍向本院提出诉讼请求:被告自2015年6月1日起以购房款总额为基数按照每日万分之一的标准向两原告支付逾期交楼违约金至实际交付房地产之日止。事实与理由：2013年10月24日，原、被告之间签订中山市商品房买卖合同，该合同约定了如下内容：1.两原告以总价822620元购买中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭10幢1902房；2.被告应当在2015年5月31日之前将符合约定的商品房交付给两原告；3.逾期交房超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付了全部购房款。交房期限届满后，被告并未按照约定期限向两原告交付房地产。两原告认为，两原告与被告之间的商品房买卖合同是双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，被告理应在合同约定交楼期限内交付房地产，被告逾期交付行为已经构成违约，被告理应向两原告支付逾期交楼违约金。原告张明、刘燕萍对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.购房发票；3.中山市商品房销售登记备案表。被告恒茂公司辩称：1.交楼期限应当予以顺延，被告未逾期交房。中山市商品房买卖合同约定，被告应在2015年5月31日前向两原告交付涉讼商品房。然而，合同第八条约定，如遇政府规划、设计变更，施工过程中因雨天影响或遇到异常困难不能及时解决以及两原告逾期付款等原因造成逾期交房的，被告可据实予以延期且无需承担违约责任。在本案中，涉讼商品房施工期间遭受雨天严重影响，中山市城乡规划局曾对涉讼商品房所在楼盘的规划作出过变更决定等情形，因此，交楼期限应当予以顺延。2.退而言之，两原告现已收楼，被告无须支付逾期交楼违约金。（1）原、被告之间在2013年10月24日签订的商品房预售合同补充协议中的第六条约定：“若买受人已经收房（包括领取房屋钥匙），则视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。（2）原、被告之间于2016年7月10日签订协议书，对涉讼商品房交楼事宜达成合意，约定两原告在收楼后不再就逾期交楼事宜以任何方式向被告主张权利，两原告基于自愿原则已于2016年7月10日接收涉讼商品房，并办理相关收楼手续。因此，被告无须向两原告支付逾期交楼违约金。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。被告恒茂公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.气象资料；2.建设工程规划许可证及附件、中山市规划报建变更批复书；3.工程竣工验收报告等资料；4.商品房买卖合同（第六页）；5.商品房买卖合同中的补充协议一（第二、四页）；6.协议书；7.签收表；8.消防安全责任书；9.承诺书；10.情况说明；11.第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司营业执照，被告与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司签订的物业管理服务合同。本院经审理认定事实如下：2013年10月24日，两原告（买受人）与被告签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭10幢1902房商品房（建筑面积119.56平方米，套内建筑面积97.69平方米）；总价款为822620元，付款方式为2013年10月24日以现金方式支付332620元，2013年12月24日以商业贷款支付490000元。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、涉及变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任。出卖人逾期交房（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他事项，并由两原告签字，被告盖章确认。后两原告通过现金以及银行贷款的形式向被告支付全部购房款822620元，涉讼商品房于2013年11月18日办理销售登记备案。被告并未能依约在2015年5月31日将涉讼商品房交付给两原告使用，两原告认为被告存在违约行为，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，被告认为实际交付的日期应当予以顺延，体现在雨天影响、建设工程规划变更两个方面，并提供了证据予以证明。两原告认为，首先，双方签订的商品房买卖合同中关于这点的约定属格式条款，应认定无效。其次，以目前的科技水平，雨天都可以作出天气预报的预测，不属于不可抗力的范畴，况且签订商品房买卖合同订立以后，雨天的天数相比较往年也没有明显增多。如果被告认为受到雨天影响而导致施工影响，被告必须举证证明施工受到影响的证据。再次，规划变更是被告向规划部门申请的变更，而不是政府相关部门主动作出的变更，双方合同约定所谓的规划变更作为延期交楼的理由是指政府主动的规划变更；且被告所称的规划变更主要涉及车位问题，与涉讼商品房没有关联。又查，2016年7月10日，两原告（乙方）与被告（甲方）各方签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电，因施工单位未及时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解。乙方自愿于2016年8月31日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续。如乙方于2016年8月31日前（含31日当天）完成收楼手续的，则甲方同意：1.甲方免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起6个月内的物业管理费；2.按中山市商品房买卖合同相关约定逾期交楼违约金以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣，直至该款抵扣完毕止。乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。该协议由两原告签字捺印，被告盖章确认。同日，两原告签订资料、住宅钥匙签收表、业主消防安全责任书、承诺书等材料，对涉讼商品房进行了接收。针对该协议，两原告认为该协议是无效合同，以物业管理费抵扣违约金的条款是以非法收楼为前提条件，两原告急于收楼故签订该协议，被告在未取得竣工验收备案登记证的情况下提前将涉讼商品房交付给两原告使用，违反了建筑法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等相关规定，并已受到中山市相关部门的处罚。另外，协议书仅对协议书签订以前的违约金作出约定，并没有对合同签订后的违约金是否抵扣物业管理费的问题作出明确约定。被告认为，该协议的本意是两原告同意从被告逾期交楼之日起至两原告实际收楼之日止这个时间段的逾期交楼违约金以物业管理费抵扣，并放弃对自实际交楼之日起到实际取得竣工验收备案证之日止这一期间的违约金的主张。再查，被告与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司签订的物业管理服务合同，由第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司对涉讼小区进行物业服务管理。第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司于2016年9月23日出具情况说明，对两原告与被告签订的前述协议书予以确认并同意执行前述协议。另，2015年11月23日，建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认涉讼工程已达到竣工验收条件，工程质量验收合格，但截至庭审结束之日，涉讼商品房并未取得合同所约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告并明确，因施工单位广东新宏成建筑工程有限公司拒不提供施工资料，被告并未能为涉讼楼盘办理竣工验收备案登记证，但涉讼楼盘不仅前述五方验收确认质量合格，且已通过规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、防雷等各专项验收并取得各相关部门出具的验收合格文件，部分业主已经实际收楼并装修入住，且已实际入住的业主从未提出任何关于质量问题的异议，涉讼商品房不存在任何质量缺陷或安全隐患，完全具备正常居住、生活条件，并无危及人身或财产安全的隐患，被告向两原告交付涉讼商品房的行为应被认定为合格有效交付。诉讼中，原、被告双方有和解意愿，申请庭外和解30天期限，期限届满，双方未能达成一致意见。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。首先，针对被告辩称的受雨天影响以及规划设计变更等原因，交付时间应据实顺延，本院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，被告作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且被告并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况。另外，被告在本案中主张的规划变更是因被告自身设计方案调整而向相关部门申请审批的，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因导致，况且，退一万步来说，被告亦未履行告知义务，并未将相关的情况向业主公示、告知，故对于被告该项辩解，本院不予采纳。其次，本案的争议焦点在于被告在与两原告签订协议书的情况下将涉讼商品房交付给两原告使用是否构成有效交付，应如何认定协议书的效力问题。本案中，两原告与被告曾于2016年7月10日签订协议书，结合协议书的内容以及本案实际案情进行分析，第一，两原告明确知晓涉讼商品房已经完成各项工程施工并通水、通电，之所以未办理竣工验收备案登记证是因为施工单位未及时提交各项竣工验收资料，表明被告已经明确告知涉讼楼盘目前的现状。两原告愿意签订该协议书，表明其对现状以及处理方案。第二，该协议书具体针对不同的业主制定，并非格式合同。协议书明确表明，两原告愿意提前收楼，并且不再就逾期交楼的问题以任何方式向被告主张任何权利。这表明两原告与被告以实际行为的方式对违约金的承担方式重新达成一致合意。第三，该协议并未对侵犯两原告的合法权益，仅是违约金以折抵物业管理费的形式予以转化，而涉讼楼盘目前的物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司亦明确追认该协议的效力，两原告在明确知晓涉讼楼盘相关情况并自愿签订协议的情形下，仍提起本案诉讼，有违民法上的诚实信用原则。第四，涉讼楼盘的现状是部分业主已经装修入住使用，并不存在危及人身安全以及使用的情形。因此，本院认为，该协议书是原、被告各方真实意思表示，内容并没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，被告向两原告提前交付商品房的行为为有效交付，两原告的诉讼请求缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。综上，两原告理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张明、刘燕萍的诉讼请求。案件受理费602元，减半收取为301元（原告张明、刘燕萍已预交），由原告张明、刘燕萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二○二○一六年十一月二十三日书记员  宋依蒙刘佳林