四川省达州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川17民终1148号上诉人（原审原告）：朱晓玲，女，生于1974年10月15日，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：吴辉兵，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：达州市宏源房地产发展有限公司（以下简称宏源房地产公司）。法定代表人：吴应权，总经理。住所地：达州市南城新达路*号。委托诉讼代理人：邓嫄蜀，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川省达州市国家税务局机关工会（达州市国税局工会）。负责人：陈更新，主席。委托诉讼代理人：刘茂强，四川金世达律师事务所律师。上诉人朱晓玲因与上诉人宏源房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院（2015）通川民初字第2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱晓玲及委托诉讼代理人吴辉兵，上诉人宏源房地产公司的委托诉讼代理人邓嫄蜀，被上诉人达州市国税局工会的委托诉讼代理人刘茂强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱晓玲上诉的主要理由为：1、上诉人与宏源房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但上诉人至今未取得所购房屋。故宏源房地产公司应当承担逾期交房的违约金。2、本案商品房买卖合同签订后，买受人向出卖人交付了办证所需的税费及资料，已经履行了相关的办证义务，不存在违约，故宏源房地产公司应当承担逾期办理房产证的违约金。请求二审依法予以改判。宏源房地产公司的上诉理由为：达州市国家税务局为解决职工住房困难，由该单位工会会员全体集资建房。被上诉人达州市国税局工会与上诉人签订了《锦瑞苑住宅小区开发、销售协议》，成立了“锦瑞苑”项目部负责房屋修建，建房资金全部由达州市国税局工会会员筹集，房屋由该单位会员包销，上诉人只是收取了10万元管理费。《商品房买卖合同》只是为了备案和办理房产证才签订的。故本案的实质并非商品房买卖。在其他工会会员均按结算价交清房款的情况下，朱晓玲违背诚实信用原则，拒不交清下欠房款，严重侵害了其他住户的合法权益，其要求办理房产手续的主张不应得到支持。被上诉人达州市国税局工会答辩称：朱晓玲的上诉请求不能成立。本案的商品房买卖有特殊性。因当时的政策已不允许单位自建房，故达州市国税局工会借用宏源房地产公司的资质建房，该公司收取管理费。项目部由工会牵头成立，由工会自筹资金，自行定价，工会会员购买。合同的履行过程中，因费用上涨，房价从原定的600元上涨至1300元左右，工会其他会员均交清房款，但朱晓玲没有交清剩余房款。本案即使宏源房地产公司承担了相应的责任，但依据达州市国税局工会与宏源房地产公司的合同，最终责任的承担还是其他所有住户。一审法院查明，2006年8月8日，被告与原告签订《达州市商品房买卖合同》。该合同主要约定：被告以出让方式取得坐落于达州市通川区西外地块08678、08679、08680国有土地使用权，规划土地用途为住宅用地，建设工程规划许可证号为：2004-47，建筑工程施工许可证号为513001200507060101，预售许可证号为（2006）房预售证第08号。原告购买“锦瑞苑”小区A幢15层5号建筑面积为172.43平方米房屋，每平方米单价695元，总房价119838.90元。被告应当在2006年12月31日前向原告交付该商品房，付款方式由原告分期付款。逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起30日内取得房屋所有权证书的，被告应当自原告取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起十日内由被告支付。原、被告就其他事项在该合同中进行了约定。该合同签订后，原告于2004年11月3日、2005年5月19日、11月21日、2006年12月31日、2008年2月3日共计向锦瑞苑项目部交购房款总计123008元。2009年12月29日，原告向锦瑞苑项目部交纳房屋办证相关税费共计9054.02元。同时查明，原告所购房屋于2006年8月15日在达州市房管局办理商品房买卖合同备案。第三人与被告于2004年9月10日签订“锦瑞苑”住宅小区开发、销售协议。该协议主要约定：为解决第三人会员的住房问题，经全体工会会员一致同意与被告达成协议，投资修建一住宅小区由第三人组织包销，小区名称为达州锦瑞苑小区，位置为达州市西外镇，开发内容为三幢每幢每层五户短支剪力墙结构电梯十六层公寓，地下车库（人防工程）、临东石通路门市等。开发方式，成立小区建设项目部，全面具体实施项目建设管理，并按照第三人提供的小区规划设计指标，技术要求和施工图纸施工建设。购房方式，由第三人组织工会会员同被告签订房产认购书及《商品房预售合同》。公共设施部分，剩余住宅由第三人购买，房款单价、公共设施价格，由第三人确定。锦瑞苑小区工程2004年12月24日由被告发包给达州市升华集团有限公司、达州市第二建筑工程公司、达州市锦都建筑工程公司承建。2004年9月12日，第三人向被告推荐刘洪明等六人为锦瑞苑小区项目部的工作人员。2004年9月30日，被告成立以刘洪明等六人为工作人员的锦瑞苑小区项目部。原告至今未取得所购房屋。一审法院认为，原告与被告于2006年8月8日签订的《达州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，合法有效。被告在本案中未提起反诉要求原告支付下欠的购房款，原告按合同约定交纳购房款和办理房屋产权手续的相关税费后，被告迟延为原告办理房屋产权手续的行为实属不当。原告要求被告办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求符合合同约定，于法有据，予以支持。关于原告主张逾期交房和办理房屋产权相关手续的违约金，一是原告在本案中未请求被告交房，违约金数额不能确定；二是原、被告未按合同的约定共同向权属登记机关申请办理权属转移登记，原、被告双方均存在违约行为，故原告要求被告承担逾期交房、办理房屋产权手续违约金的请求不予支持。关于被告与第三人抗辩，原告所购房为集资建房，因被告与第三人在本案中提供的证据不能证明锦瑞苑小区工程系集资建房，不予采信。第三人与被告签订的锦瑞苑小区开发、销售协议明确约定由第三人组织工会会员包销，并组织工会会员与被告签订《商品房预售合同》，该协议的内容只能约束被告与第三人，对原告无约束力。因第三人与原告无合同关系，其要求原告支付购房款的请求不属本案解决的范畴，不予支持。被告与第三人若认为原告下差购房款可依法另行主张。为保护当事人的合法权益，维护合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：一、由被告达州市宏源房地产发展有限公司在本判决生效后次日起三十日内向原告朱晓玲办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。原、被告按所签订的《达州市商品房买卖合同》的约定共同向权属登记机关申请办理，办证的税费由原、被告按国家相关规定各自负担；二、驳回原告朱晓玲要求被告达州市宏源房地产发展有限公司承担逾期交房、办理房屋产权证违约金的诉讼请求。二审经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2004年9月10日，上诉人宏源房地产公司与被上诉人达州市国税局工会签订《“锦瑞苑”住宅小区开发、销售协议》，在该协议中约定：该小区所建房屋一律由达州市国税局工会组织会员与宏源房地产公司签订《商品房预售合同》，宏源房地产公司无权对外销售，房款单价、公共设施价格均由达州市国税局工会确定；修建过程中的招投标、材料采购和工程建设监理单位的选择、甲方代表的确定及有关小区开发建设的各种经济合同的签订均由达州市国税局工会负责；达州市国税局工会负责“锦瑞苑”小区项目部人员的指派或聘请、确保建设资金的及时供应、承担有关债权债务等。宏源房地产公司按照该协议的约定，仅需提供相关文件资料出具相关资质证明，对项目部的工作进行指导监督，并与达州市国税局工会及会员签订《房屋预售合同》。2004年9月12日，达州市国税局工会向宏源房地产公司推荐“锦瑞苑”小区项目部成员，宏源房地产公司按其推荐名单成立了“锦瑞苑”小区项目部。项目部成员除一名外聘技术人员外，其余均为达州市国税局工会会员。2004年10月29日，以“锦瑞苑”小区项目部的名义在中国银行开设了独立的账户。达州市国税局工会与宏源房地产公司签订的《“锦瑞苑”住宅小区开发、销售协议》的内容证明，“锦瑞苑”小区名为宏源房地产公司开发的商品房项目，但宏源房地产公司对该项目房屋并无权对外销售，“锦瑞苑”小区建房资金均来源于达州市国税局工会会员，具有达州市国税局工会会员身份才能购买该小区住房，宏源房地产公司仅出借资质并收取管理费，“锦瑞苑”小区项目实质为达州市国税局工会为解决其会员住房问题而借用宏源房地产公司的资质进行的单位内部集资建房。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。朱晓玲以达州市国税局工会会员身份与宏源房地产公司签订《商品房买卖合同》，实质是参加达州市国税局工会内部集资建房，集资建房过程中产生的纠纷依法不应由人民法院受理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条规定：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销达州市通川区人民法院（2015）通川民初字第2643号民事判决；二、驳回一审原告朱晓玲的起诉。一审案件受理费2967元，退还一审原告朱晓玲；上诉人朱晓玲、达州市宏源房地产发展有限公司预交的二审案件受理费2967元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  程 瑜审 判 员  钟 伟代理审判员  黄玉沾二〇一六年十一月十四日书 记 员  李秀玲