贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4388号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州桥梁建设集团有限责任公司，住所地贵州省贵阳市延安中路1号虹祥大厦26楼。法定代表人：杨贵平，该公司董事长。委托诉讼代理人：林东，贵州鼎威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司，住所地贵阳市南明区花溪大道中段69号。法定代表人：贾开琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。上诉人贵州桥梁建设集团有限责任公司（以下简称桥梁公司）与上诉人贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司（以下简称石材批发市场）因房屋租赁合同纠纷一案不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人桥梁公司上诉请求：1.撤销南明区人民法院（2015）南民初字第538号民事判决书第四项，改判驳回石材批发市场的反诉请求；2.一、二审案件受理费、一审本诉评估费由石材批发市场承担。事实与理由及其答辩意见：1.根据《企业破产法》的规定和拍卖资料中关于对土地上相关建筑物的《特别说明》和《进一步说明》以及石材批发市场申报债权时所作的意思表示，足以证明石材批发市场的预期收益（租金损失）不属于上诉人的赔偿范围。2.一审法院依据《关于标的（二）南明区花溪大道中段69号贵州天力铸造分厂厂区内租赁户搭建建筑物的特别说明》，主观认定属于《合同法》第八十八条规定的合同概括转移，并据此作为判决桥梁公司承担石材批发市场预期收益损失，是对事实的歪曲、对法律的错误适用，应该适用《企业破产法》进行调整。3.贵州中衡房地产资产评估有限公司对被上诉人预期经济损失所作的评估报告《黔中房评字（2016-1）0301号》，评估资料未经桥梁公司质证认可，且评估结果不能客观反映石材批发市场的收益情况，不能作为判决依据。4.2011年贵阳废旧金属市场有限责任公司，以与石材批发市场相同的事实、相同的诉请起诉上诉人，要求赔偿经营损失，该案经贵州省高级人民法院终审判决驳回了贵阳废旧金属市场有限责任公司的主张，而一审法院无视上级法院的判例，作出截然相反的判决是错误的。上诉人石材批发市场上诉请求：1.裁定撤销（2015）南民初字第538号民事判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由桥梁公司承担。事实与理由及其答辩意见：1.2011年桥梁公司就以要求石材批发市场搬离花溪大道69号地块并支付租金的诉请诉至南明区人民法院，一审中桥梁公司的起诉与2011年的诉讼是基于同一事实、同一诉请、同一当事人，按照一事不再理的原则，请求法院驳回桥梁公司一审诉讼请求的第二项和第三项。2.一审法院对涉案房屋的残值、预期损失评估过低，不足以弥补石材批发市场的损失，应依法重新申请评估，如评估值大于一审评估值，因二审不能超越一审诉讼请求，应当裁定撤销原判，发回重审。3.桥梁公司竞买了天力公司的资产已经明确承接了石材批发市场在租赁期间修建建筑物使用未到期的损失，根据《合同法》规定该损失包括直接损失和间接损失，故石材批发市场的预期经济损失应当由桥梁公司承担。桥梁公司向一审法院起诉请求：1.对被告在租赁土地上自建、改建、扩建的建筑物、构筑物残值（暂定：1303402元，实际以评估结果为准）进行评估，原告根据评估对被告进行补偿。2.判决被告搬离花溪大道69号原贵州天力柴油机有限责任公司的租赁土地。3.判决被告按其与原贵州天力柴油机有限责任公司租赁合同约定的租金标准从2009年7月1日起支付原告场地使用费至实际搬离之日止。石材批发市场向一审法院反诉请求：1.赔偿反诉原告在租赁场地上修建的房屋残值损失；2.赔偿反诉原告合同未到期的租金损失500万元。一审法院认定事实：2003年10月30日，甘荫塘石材批发市场与原贵州天力柴油机有限责任公司签订《合作组建贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场协议书》，约定双方在天力公司所属铸锻厂内，一期：第二铸工车间主厂房实用面积1782平方米，厂区钢材库使用面积284平方米；二期：原厂部办公楼前二排平房及周边花台改建为门面实用面积3883平方米；三期：武装部打砂厂，约10000平方米；天力柴油机公司出厂房、土地，甘荫塘石材批发市场出资金，双方共同在上述一期、二期、三期场地上修建门面及仓库或房屋改造，合作组建“贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场”，合作年限为20年。2003年11月27日，贵阳市南明区经济贸易局南经贸（2003）52号《关于同意建立“贵阳南明区甘荫塘石材批发市场”的批复》：“南明区中曹司街道办事处：。经我局研究同意成立“贵阳南明区甘荫塘石材批发市场”。”。2007年1月1日，天力公司（甲方）与甘荫塘石材批发市场（乙方）签订租赁合同，载明：“。甲、乙双方于2003年10月30日签订合作组建石材批发市场的协议书。经过几年的市场运作，双方均认为实际操作上存在一些问题和困难。经协商，就重新签订本合同达成一致意见。一、租赁范围及面积：1、双方确认乙方与甲方签订合同协议所界定范围和面积不变；2、总面积为6352.38平方米（含厂房、场地）。二、租期及租金计算1、租期保持原合作协议期限不变，即自2003年10月30日起至2023年10于29日止，共贰拾年。2、自2007年元月1日起至2009年12月31日止，每月租金9.5／平方米；2010年元月1日起至2013年12月31日，每月租金10元／平方米；2014年元月起至合同期满，每月租金12.5元／平方米；但是乙方给经营户的月租金超过封顶线（即门面30元／平方米，加工房15元／平方米）；则甲方租金也相应幅度同步上调。三、租赁范围内的厂房，土地等产权属甲方，乙方只限于经营石材类产（成）品，市场的经营管理（含厂房、道路）及发生的一切费用由乙方负责。本合同终止时，乙方租赁范围内修建的房屋归甲方所有，乙方不得拆除。九、原双方于2003年10月30日签订的合作组建石材批发市场协议书。于本合同生效后终止执行。”。2008年4月21日，天力公司向贵阳市中级人民法院提出破产申请，同年6月4日，贵阳市中级人民法院作出裁定，宣告天力公司破产，同年7月30日，天力公司破产管理人对天力公司租赁户发出《关于提前解除租赁合同的通知》，载明：“贵州天力柴油机有限责任公司租赁户。决定解除贵单位与贵柴公司签订的上述《租赁合同》，即该《租赁合同》于2008年11月30日解除并搬离出场。贵单位因提前解除《租赁合同》而受到的损害，该损害补偿额作为破产债权，由贵单位自收到本通知后1个月内，向管理工作人申报”。2008年8月22日，甘荫塘石材批发市场向天力公司破产管理人申报了债权，2009年6月13日，经确认甘荫塘石材批发市场的债权共计10862569.8元。2009年5月23日，贵州翔泓拍卖公司公开拍卖天力柴油机公司破产财产，位于贵阳市花溪大道69号厂区被列为拍卖标的（二），贵州翔泓拍卖公司《关于标的（二）厂区内租赁户搭建建筑物的特别说明》载明：“根据评估报告第十一项批8（6）条说明，贵州天力柴油机有限责任公司破产后，破产管理人依法接管贵州天力柴油机有限责任公司并根据《中华人民共和国破产法》有关规定发出《关于提前解除租赁合同的通知》，依法与租赁合同未到期的租赁户终止了租赁合同，对于经贵州天力柴油机有限责任公司同意在租赁期间在其租赁的土地上修建的建筑物、构筑物或对租赁房屋进行改建的租赁户，其搭建物未使用到期的损失，由买受人在拍卖成交后与租赁户协商解决。根据破产管理人提交的清单，需要与买受人协商搭建物的租赁户共有10家。买受人不得以本声明所涉及原因要求撤销拍卖成交或要求补偿”。同月，天力公司破产管理人制作《贵州天力柴油机有限责任公司租赁户不动产明细表》（花溪大道中段69号）载明：甘荫塘石材批发市场，准许搭建内容：老办公室改造、新建房屋。原贵州省桥梁工程总公司通过竞买获得花溪大道中段69号土地的使用权，同年7月1日，天力公司将上述资产移交给原贵州省桥梁工程总公司，2010年1月22日，原贵州省桥梁工程总公司办理了上述土地使用权的登记手续。2010年4月20日，原贵州省桥梁工程总公司更名为桥梁公司。桥梁公司获得上述土地使用权后，要求甘荫塘石材批发市场腾空搬离，因双方对补偿问题协商未果，被告拒绝搬离，桥梁公司曾以侵权法律关系诉请被告搬离，法院认为被告行为不构成侵权，驳回原告的诉讼请求。此后，原告租赁合同纠纷提出本次诉讼。审理中，双方对被告自建、改建、扩建房屋9363.23平方米进行评估，其残值在基准日2015年8月24日5380000.38元；反诉原告的预期损失在基准日2015年9月18日为4215350元。自2009年7月1日起至今，被告未向原告交纳过租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原贵州天力柴油机有限责任公司将其场地等租赁给被告，双方形成租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原贵州天力柴油机有限责任公司破产后，其破产管理人根据合同关于出租人破产时可以解除合同的约定，于2008年7月30日通知被告等承租人解除合同，破产管理人的该解除合同行为，符合《合同法》第九十三条第二款的规定，被告如对合同的解除有异议，应当依照《合同法》第九十六条的规定在3个月内向人民法院提出异议，因被告等人逾期未提出异议，故破产管理人解除合同的主张依法成立，被告等人的租赁合同于2008年11月30日解除。依照《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，破产管理人应当赔偿被告在租赁场地上的添附损失等，同时，被告亦应当返还破产管理人场地，但由于双方对赔偿范围及赔偿义务人等产生分歧，被告没有搬离租赁的场地，对此，破产管理人及被告均有过错。事后，原告通过拍卖取得破产财产并表示对被告等人“搭建物未使用到期的损失，由买受人在拍卖成交后与租赁户协商解决”，原告的该意思表示属于《合同法》第八十八条规定的合同概括转移，故原告依法取得对被告等人的债权债务。现本院对双方的讼争焦点评判如下：一、原告诉请被告搬离租赁场地，因双方的合同已于2008年11月30日解除，但由于原告没有赔偿被告的损失，导致被告亦拒绝搬离，审理中，双方依照法律规定对争议的损失作出了评估，依照《合同法》第四十五条规定，原告的赔偿条件成就时，被告的搬离条件亦随之成就，双方应同时履行，故原告诉请被告搬离，依法予以支持。二、被告自建、扩建、改建的房屋残值问题，被告在租赁期间征得原出租人同意自建、扩建、改建的房屋，在合同被提前解除时，被告上述的投资残值属于信赖利益损失，原告有义务按照其承诺进行赔偿，关于残值金额，评估的基准日是2015年8月24日，残值的总价值是5380000.38元，被告正常的合同到期日系2023年10月29日，据此平均每月的残值为5380000.38÷98=54897.9元，因被告至今仍在占有、使用原告的场地，故被告实际应得的残值补偿应从2015年8月24日起逐月递减至实际搬离之日。被告认为其房屋价值评估金额过低，因其无相应证据证明评估有错，故被告的该答辩不予采纳。三、原告诉请被告支付逾期腾退场地的占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法予以支持，支付标准按照原合同解除前的租金标准每月9.5／平方米计算即每月60346.185元，时间从2009年7月1日起至被告实际搬离之日。原告诉请被告按照合同递增标准赔偿，因原告主张的合同已因解除而终止，合同约定的递增对双方已无约束力，而被告继续占有、使用原告的场地，因双方对此均有过错，故被告应当按照合同解除前的租金标准赔偿原告场地使用费，原告诉请递增不符合法律关于过错相抵的规定，依法不予支持；被告答辩予以采纳。四、反诉原告诉请反诉被告赔偿其预期的租金损失，因该损失属履行利益，依照《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故反诉被告依法应当赔偿。反诉被告答辩该损失属破产债权，应由破产企业承担，如前所述，反诉被告已经承诺“搭建物未使用到期的损失，由买受人在拍卖成交后与租赁户协商解决”，而“搭建物未使用到期的损失”依照法律规定包括不仅租赁户的房屋残值损失，而且亦包括租赁户的预期租金损失，故反诉被告主张预期的租金损失应由破产企业赔偿，依法不予支持。反诉原告的预期租金损失，评估基准日系2015年9月18日，合同的到期日是2023年10月29日，反诉原告平均每月的履行利益是4215350元÷97=43457.2元，因反诉原告一直在占有、使用反诉被告的场地，故反诉原告实际应得的赔偿金应从2015年9月18日起逐月递减至实际搬离之日。反诉原告认为该评估金额过低，因其无相应证据证明评估有错，故被告的该答辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十二条的规定，判决：一、被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司于判决生效后10日内搬离原告贵州桥梁建设集团有限责任公司位于南明区花溪大道中段69号的场地；二、原告贵州桥梁建设集团有限责任公司于判决生效后10日内赔偿被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司残值损失，该损失从2015年8月24日起以5380000.38元为基数，每月从中减扣54897.9元，直至被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司搬离时止；三、被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司于判决生效后10日内按照每月60346.185元的标准赔偿原告贵州桥梁建设集团有限责任公司场地使用费损失（从2009年7月1日起计算至实际搬离时止）；四、反诉被告贵州桥梁建设集团有限责任公司于判决生效后10日内赔偿反诉原告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司预期损失，该金额从2015年9月18日起以4215350元为基数，每月从中减扣43457.2元，直至被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司搬离时止；五、驳回原告贵州桥梁建设集团有限责任公司及反诉原告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25766元、反诉费46800元、本诉评估费33019元、反诉评估费26213.59元，其中，案件受理费25766元、本诉评估费33019元，由被告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司承担；反诉费46800元、反诉评估费26213.59元，由反诉被告贵州桥梁建设集团有限责任公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，另查明，贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司法定代表人已由夏祥变更为贾开琼。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为桥梁公司是否应当承担石材批发市场预期租金收益损失的赔偿责任。本案中，根据原贵州天力柴油机有限责任公司（以下简称天力公司）破产财产拍卖会《竞买人须知》的规定：“对于经天力公司同意在租赁期间于租赁土地上修建的建筑物、构筑物及搭建物未使用到期的损失，由买受人与租赁户协商解决”，桥梁公司竞买天力公司的破产财产，其理应对天力公司破产时所披露的破产财产的瑕疵状况以及承接天力公司的权益要面临的风险及责任有充分认识，故当其成为天力公司破产财产的买受人后，其在享有天力公司各项权利的同时亦须概括承担天力公司的各项义务，并须按照《竞买人须知》的规定赔偿石材批发市场在租赁土地上修建的建筑物、构筑物及搭建物未使用到期的损失。本院认为，石材批发市场对其所修建的建筑物、构筑物等未使用到期的损失，不应当仅局限于建筑物的成本损失即残值损失，还应当包括石材批发市场因不能继续使用该建筑物、构筑物，而丧失的固定获取的租金收益。本案中，石材批发市场在其所租赁土地上修建建筑物与构筑物的目的是为了出租商户并获取收益，自2003年10月30日始，石材批发市场也一直以出租方式有效使用该建筑物与构筑物，从石材批发市场与各商户签订的租赁合同的租期来看，直至2023年石材批发市场均能固定地获取相应的租金收益，后因土地出租方天力公司宣告破产，导致双方土地租赁合同解除，使得石材批发市场必须提前解除其与各商户间签订的租赁合同，而无法继续使用其所修建的建筑物与构筑物来获取固定的租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”之规定，对于该固定租金收益损失，石材批发市场作为履行土地租赁合同的无过错方，依法应从天力公司获得赔偿。现因天力公司宣告破产已无赔偿能力，桥梁公司作为天力公司破产财产的买受人，须概括承担天力公司的赔偿义务，履行赔偿石材批发市场该租金收益损失的责任，若桥梁公司仅赔偿修建的建筑物与构筑物的残值损失，无法弥补石材批发市场因提前解除租赁合同所遭遇的损失，不能有效保护市场公平交易中无过错方的合法利益，维护市场交易安全。且本案由于桥梁公司在承接天力公司后一直未能就补偿石材批发市场的相关损失与其达成协议，石材批发市场占用桥梁公司场地并非其主观原因造成，在此情况下一审法院对桥梁公司诉请的场地使用费予以全部支持，已经充分考虑桥梁公司的利益，故一审判决支持石材批发市场预期租金损失兼顾了双方利益，公平合理，并无不当，本院予以维持。关于贵州中衡房地产评估有限公司出具的关于石材批发市场预期收益损失的评估报告，上诉人桥梁公司认为评估值过高，上诉人石材批发市场认为评估值过低，双方均认为该评估报告不能客观反映石材批发市场的经营状况，主张不应以该评估报告作为确定石材批发市场预期收益的依据，但双方均未能提出评估值过高或过低的有效证据推翻该评估报告，故本院对双方的主张不予采信，一审法院根据该评估报告确认石材批发市场的预期收益损失并无不当，本院予以维持。综上，上诉人贵州桥梁建设集团有限责任公司，上诉人贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66289元，由上诉人贵州桥梁建设集团有限责任公司负担33144.5元，由上诉人贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司负担33144.5元。本判决为终审判决。审 判 长  王蓉审 判 员  田勇代理审判员  刘劼二〇一六年十一月十八日书 记 员  王芸