江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初3556号原告：严金华，男，1982年10月7日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告：陈倩，女，1985年12月11日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：严金华，系陈倩丈夫。被告：无锡融创城投资有限公司（原名无锡万达城投资有限公司），住所地无锡市滨湖区楝泽路9号。法定代表人：王洪伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈彩萍、任莉，该公司员工。原告严金华、陈倩诉被告无锡融创城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严金华，被告万达公司委托诉讼代理人沈彩萍到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告严金华、陈倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告因房屋主体质量问题致延期交房，向原告支付违约金人民币40625元（自2018年2月28日至2019年1月22日，按日，总房款*0.0001）。2、判令被告向原告赔偿房屋租金损失及人民币43333元（自2018年2月28日至2019年1月22日，计325天，按周边商铺月平均租金4000元/月）。事实及理由：原告二人系夫妻关系，于2018年1月22日与万达公司签订房屋买卖合同购买位于无锡市滨湖区蠡湖大道和具区路交叉口西北侧2068-83单元1-2房屋，房屋价格125万元。万达公司于2018年2月28日向其交付了房屋。其在验房时候发现顶部漏水导致无法使用。后其投诉到行政部门，经过行政部门干预后，其才在2019年1月22日收到通知万达公司符合交房通知书。被告万达公司辩称：1、关于涉案房屋是经过政府部门验收合格，具备验收条件，不存在主体质量问题，原告诉称渗水问题系因三楼业主的装修不当所致，包括阳台私自改造为厨房间、卫生间且未做防水，以及破坏商铺顶层防水改造成休闲小花园等。2、根据双方买房合同，交付时间为2018年12月30日之前，涉案房屋在该交付时间前已具备交付条件。3、因为原告自身原因，未能及时交付的，根据买房合同约定，自交付通知送达之日起五日内视为已交付。经审理查明：2018年1月22日，严金华、陈倩与万达公司签订《商品房买卖合同》一份，由严金华、陈倩向万达公司购买位于无锡市滨湖区蠡湖大道和具区路交叉口西北侧2068-83单元1-2房屋，房屋价格125万元。双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和已经取得房屋测绘报告。双方在补充协议中约定，该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。双方一致同意，将本合同第十条中该房屋的交付条件变更为，甲方取得房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。双方约定，如发生本合同约定的不可抗力或者任何其他非甲方所能控制的情形的，甲方可以据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。双方明确，该房屋一经交付，视为乙方验收合格，乙方要求整修的且经甲方同意的，整修期间不视为甲方逾期交房，甲方除按约定承担质量保修责任外，不承担其他任何责任。甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方的，则乙方在此同意给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满次日按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，严金华交付了房款125万元。2018年1月29日，万达公司出具入伙通知书，通知严金华2608-83号房屋已经具备入伙条件，于2018年2月28日前至万达城展示中心办理房屋入伙手续。收到上述通知书后，严金华即先行前往买受的房屋处查看，因当时房屋未上锁，故严金华进屋查看后，发现屋顶有渗漏现象。2018年2月28日正式收房日，严金华再次来到涉案房屋，发现房屋渗漏情况加剧，即联系了开发商和物业公司要求进行维修。2018年8月28日，严金华向万达公司去函，表示其在收房时发现房屋漏水，并已经向公司领导进行反映，但一直未予修复。2018年12月12日，房屋修缮后万达公司联系严金华查验房屋，双方确认当日确无渗漏情况发生。2019年1月9日万达公司出具商品房交付催告函，载明，严金华购买的2068-83房屋在2015年6月30日之前已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，按照严金华购买房屋时签订的合同要求，万达公司已经于2018年2月28日向严金华邮寄了交付通知书，但严金华至今未办理交付手续。严金华于2018年6月10日提出的异议问题，公司认为可以通过协商等方式解决，提醒严金华尽快办理手续。该函件2019年1月22日送达给严金华。上述事实，有《商品房买卖合同》、温馨提示、照片、评估报告、发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：万达公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。第一、本案中应确定渗漏发生的时间段。根据现有证据，可以证明严金华在万达公司指定的2018年2月28日正式收房日之前就发现房屋有渗漏的情况发生，并非严金华收房后才新发生渗漏情形。第二、应确定什么时间作为交房日期。双方在补充合同中已经约定，该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，本案中即2018年2月28日应作为双方约定交房日期。第三、对于补充协议中相关约定的效力如何认定。合同法规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”关于“房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。”该条文规定房屋买受人不得以任何理由拒收房屋，该条款明显排除买受方权利，应认定无效。关于“如发生本合同约定的不可抗力或者任何其他非甲方所能控制的情形的，甲方可以据实顺延交房日期，且无需承担违约责任”，本案中是否存在“任何其他非甲方所能控制的情形”，即便房屋渗漏是由于楼上住户装修不当所产生，但万达公司在交房之前，应对预备交付的房屋进行勘验检查，发现有不适宜交付的情形应主动修复后，再行交付。故本案中，并不存在其他非甲方所能控制的情形。关于“该房屋一经交付，视为乙方验收合格，乙方要求整修的且经甲方同意的，整修期间不视为甲方逾期交房，甲方除按约定承担质量保修责任外，不承担其他任何责任。”本案中，涉案房屋并未实际交付，故该条款不适用于本案。关于“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方的，则乙方在此同意给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满次日按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”该条文虽对房屋买受人的权利进行了部分缩限，但并未排除买受人的主要权利，且条文本身亦未产生歧义，故条款可以适用。第四、房屋修缮完毕的时间如何确认。根据现有证据，房屋渗漏在万达公司进行修复后，于2018年12月12日，双方已经在实地对涉案房屋进行勘验，确认渗漏情形已经消除的情况，严金华亦于2019年1月22日收到了催告函，要求办理交付手续，故该日期可以视为双方办理收房的日期。本案中，因为房屋渗水问题造成严金华未能在合同约定的期限内收房，根据约定交房日期2018年2月28日至实际可以交房日期2019年1月22日，扣除宽展期，按照已交购房款的日万分之一支付违约金。经计算，延期共计268天，违约金为33500元。关于原告的主张的房屋租金损失，双方已对违约金的计算方式进行了约定，房屋租金损失不再重复计算，该项诉请，本院不予支持。关于万达公司辩称的造成渗漏的原因系楼上住户装修不当产生的意见，严金华与万达公司系房屋买卖关系，万达公司应依约提供符合基本使用功能的房屋，万达公司客观上未能提供合适的房屋，应承担违约责任。至于万达公司如何追索本案中的违约损失，系另一法律关系，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第四十条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告无锡融创城投资有限公司于本判决生效之日起五日内立即向原告严金华、陈倩支付违约金33500元。二、驳回原告严金华、陈倩的其它诉讼请求。若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1899元，由原告严金华、陈倩承担1262元，由被告无锡融创城投资有限公司承担637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郁 松人民陪审员  金小媚人民陪审员  邱新华二〇一六年十一月六日书 记 员  罗 丽本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。