上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）松民三(民)初字第2710号 原告：李现斗，男，1983年3月18日生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：陈加颂，上海普盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。 被告：上海腾备实业有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：张在飞，总经理。 委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。 原告李现斗与被告上海腾备实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后依法适用简易程序，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。后于2015年10月27日转为普通程序审理，于2015年11月30日组织了证据交换并于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈加颂、被告的委托诉讼代理人王劼参加了上述庭审及证据交换。审理过程中，经院长审批案件延长6个月审限，于2016年4月18日经原告申请进行鉴定，因现场不存在被退回。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告返还押金12,500元；3.被告向原告返还已付租金75,000元；4.被告支付原告违约金37,500元；5.被告向原告支付装修费85,653元。审理过程中，经本院释明合同效力后，原告变更诉讼请求为：1.确认原被告之间签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告向原告返还押金12,500元；3.被告向原告返还已付租金75,000元；4.被告支付原告违约金37,500元；5.被告向原告支付装修费85,653元。事实和理由：2015年5月23日，原告经居间方案外人上海昊旺投资咨询有限公司介绍，与被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租坐落于上海市松江区文翔路XXX号第6栋厂房北面两格(含公摊)及北面的钢棚，租赁期限自2015年6月5日至2019年7月31日止，租金为150,000元/年。协议签订后原告在使用期间发现被告交付的租赁物存在问题，同时原告接到上海市松江区中山街道拆违办的通知被告知租赁物属违章建筑，应被拆除，并已拆除。原告因此联系被告要求解决，被告表示建筑没有问题。但原告实际已经无法继续租赁系争房屋，故诉至本院请求判如所请。 被告辩称：不同意原告的诉请，所谓的背面棚子是给原告免费使用的，应驳回原告全部诉请。被告认为合同是有效的，同意解除合同。保证金不应返还；被告不存在违约，不应该支付违约金，且在合同无效的情况下更没有违约金的主张基础。原告也不存在装修损失。审理中，经本院释明合同效力后，被告未在本案中提出合同无效后果处理的主张。 根据当事人提供的证据，本院认定事实如下：2015年5月23日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《厂房租赁合同》(以下称合同)，约定：1、被告将坐落于松江区文翔路XXX号第6栋厂房北面两格410平方(含公摊)出租给原告作为汽车维修使用，厂房最北面棚子可供原告免费使用，出租方式为现状出租，租赁期限自2015年6月5日至2019年7月31日；2、该厂房月租金为12,500元，每年合计租金为150,000元，租金每6个月支付一次；3、为确保乙方在承租期内遵守各项法律、法规、合法经营，并正常履行本合同各项条款，签约时，原告应向被告缴纳履行信誉保证金12,500元，原告如有违反经营或违反本协议中相关条款，该信誉保证金将不予退还，反之租赁期满时，保证金退还原告(不计利息)；4、承租期内，原告不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应汇至改造平面图由甲方审核同意盖章后方可进行施工，但不能影响房屋主体的机构，否则被告将视为违约有权终止合同。原告在征得甲方同意后对承租区域内经营场所进行改建，一切费用由原告自行承担；5、如原告不再承租或因原告违约造成合同提前解除和合同期满后，原告须按时退还租赁厂房，乙方须恢复租赁前厂房的原装，装修无偿归被告并按时退还租赁厂房；6、在租赁期内，如原告提前解除合同，将以叁个月的违约金赔偿被告，被告如果提前解除合同，则赔偿原告叁个月违约金；7、解除本合同的条件，原被告同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任——该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的，该厂房因社会公共利益被依法征用的，该厂房因城市建设需要被依法列入厂房拆迁许可范围内的，该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房或者因不可抗力导致毁损、灭失的，双方协商一致同意解除本合同的，本合同原告有保密义务，不得外泄，否则原告有权单方面解除合同；8、被告应保证对原告有合法出租权，保证原告正常使用；9、隔墙、装修等由原告自行承担。合同签订后，原告于合同签订日向被告支付20,000元，于2015年5月26日向被告支付67,500元，合计87,500元，即保证金12,500元以及6个月租金75,000元。原告在审理中提供了在系争厂房内装修的清单及发票，发票金额为85,000元。 另查明，位于松江区文翔路XXX号5、6幢房屋的所有权人为案外人上海玉湖钢模租赁有限公司，其将文翔路XXX号6幢房屋出租给案外人上海瑗通快递服务有限公司使用，案外人上海瑗通快递服务有限公司将文翔路XXX号6幢房屋出租给被告使用。审理过程中，本院走访了系争房屋，根据原、被告的示意，系争房屋目前所在路牌号为文翔路XXX号。原、被告合同中所指“免费使用”的厂房最北面棚子(以下称北面棚子)因涉及违章建筑已拆除，原位于厂房北面外侧，走访时已为空地，双方在庭审中确认北面棚子面积约400平方米。原告于2015年12月18日将文翔路XXX号第6栋厂房北面两格410平方厂房返还被告，被告也已接收。 审理中，经原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对原告主张的装修情况及费用进行审价，因现场已不存在被退回。 以上事实，主要由合同、收据、告知书、清单、发票上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、厂房租赁合同书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据合同的内容，原告自被告处承租的物业实际包括两个部分，一部分是案外人有某某的厂房，另一部分为没有房产证的“北面棚子”。虽然被告认为该“棚子”系无偿供原告使用的，但是本院认为根据双方在合同中的描述，原告在向被告承租物业时双方实际上是将该“北面棚子”一并作为租赁的标的物进行考量的，表述上的“免费使用”只是在费用上的约定并不表明其非为租赁标的物。而“北面棚子”未取得房产证也没有取得建设工程规划许可证，且因为涉及“违章建筑”而被拆除，违章建筑和合法建筑系作为同一租赁标的物，其对于合同效力的影响应该是从整体进行考虑，且违章建筑的面积实际上已经达到了合同总面积的近一半，因此本院认为原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对房屋的状况应该明知，却将其出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。 原告在合同签订后已经支付了包含保证金12,500元以及6个月租金75,000元，而根据合同约定及在审理过程中原被告进行的房屋交还日期，原告对系争房屋的使用期为2015年6月5日至2015年12月18日，则原告应付使用费应为80,645元。故对于原告已付的6个月租金75,000元，被告无需返还。对于原告已付的保证金，被告应向原告返还，但考虑到应扣除原告未返还房屋前未支付的使用费，则被告应退还保证金6,855元。对于违约金，在合同被认定无效的情况下，原告主张违约金没有依据，本院不予支持。 对于装修损失，根据原、被告之间的合同，并未禁止进行装修，而是约定装修由原告自行承担。现在双方之间的租赁合同无效，原告亦向被告返还了系争厂房，那么对于装修费用的结算应结合本案实际情况由原、被告按过错比例承担。现系争房屋的装修现场已经不存在，对于可以拆分以及不可以拆分的内容已经无法在现场查勘，但考虑到原告租用系争房屋的时间及一般常识，原告对系争房屋进行一定的装修并无不当，则根据原告提供的装修费发票以及装修清单，并结合双方的过错，本院酌情确认被告赔偿原告装修费损失10,000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，判决如下： 一、确认原告李现斗与被告上海腾备实业有限公司的《厂房租赁合同》无效； 二、被告上海腾备实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李现斗返还6,855元； 三、被告上海腾备实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李现斗装修费用损失10,000元； 四、驳回原告李现斗的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,490元，由原告李现斗负担4,178元(已付)、被告上海腾备实业有限公司负担312元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  杨惠星 审 判 员  李晓蕾 人民陪审员  徐星华 二〇一六年十一月十六日 书 记 员  姚思慧 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 …… 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。