广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终13664号上诉人（原审被告）：邓居光委托诉讼代理人：聂昌银，广东博界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭雪云委托诉讼代理人：林伟群，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彬泽，广东华商律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强。原审第三人：李世生委托诉讼代理人：林伟群，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彬泽，广东华商律师事务所实习律师。上诉人邓居光与被上诉人彭雪云、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以���简称世华公司）、李世生房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2954号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓居光的上诉请求：1、请求依法撤销深圳市宝安区人民法院作出民事判决书[(2016)粤0306民初2954号]，并依法改判。2、本案上诉受理费由彭雪云承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、邓居光的代理人与彭雪云之间签订《二手房买卖合同》第二部分房款支付方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起至2015年1月18日前（合当日）内付清首期款（以银行贷款承诺书为准）…该条款明确约定彭雪云应于20l5年1月18日前支付首期款，但彭雪云在该日之前未付清首期款，应认定彭雪云违约。2、邓居光实际只收到彭雪云交来的定金145000元。一审法院的判决书通过校对章修改为195000元，具有人为、任意修改行为；彭雪云提供的转账记录只证明交给邓居光定金150000，第三方中介暂扣5000元，因此一审法院认定的定金数额明显错误。3、本次交易中买方存在过错，任意变更登记过户主体，增加交易的不确定性。签订《二手房买卖合同》时买方为李世生，要求登记过户时为彭雪云。二、一审法院判决违约金明显偏离。1、依据《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在彭雪云存在一定过错情况下，邓居光未将房屋卖给彭雪云，并未造成彭雪云损失521000元，且2015年底与2016年上半年相比，纠纷房屋所在地段商品房只有少许上涨，涨幅并未达到521000元。因此一审法院判决的违约金过高。2、请求���《二手房买卖合同》定金条款来处理邓居光与彭雪云纠纷更合理。在该合同中，邓居光与彭雪云之间即约定了定金条款，又约定了违约金条款。在彭雪云也存在过错情况下，一审法院应从有利于邓居光角度选择适用定金条款来处理纠纷更合理。邓居光实际收到彭雪云定金145000元，依据合同法115、116条规定，邓居光只需返还彭雪云2900**元。综上所述，一审法院认定案件事实不清，适用法律错误。邓居光恳请贵院充分考虑彭雪云过错情况下，依法判决邓居光返还彭雪云2900**元，依法维护邓居光的合法权益。邓居光在庭审中补充上诉事实与理由：根据双方的买卖合同，彭雪云应在2015年1月18日前，付清首期款，彭雪云实际上没有在规定时间内支付该笔款项，存在先期违约的行为。根据二手房买卖合同中的买卖双方违约条款的约定，逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为时，违约责任有以下三种方式：一是支付违约金继续履行。二是解除合同，并选择支付转让成交价的20%作为违约金。三是解除合同，双倍返还定金。解除合同，并按照转让成交价的20%作为违约金，这种约定是带有惩罚性的违约责任。在本次买卖交易中，买卖双方都有违约的责任，法院应从公平公正合理的角度，选择适用定金条款，对双方更合理。彭雪云在交易中，并没有证明其因本次交易不能完成所造成的损失，一审法院判决邓居光承担52.1万元的违约金，明显过高，且深圳市的房价现阶段是有价无量，实际的成交价格并没有上涨多少。彭雪云辩称：邓居光的上诉请求没有事实和法律依据，纯属恶意拖延时间。涉案买卖合同签订时间是2015年12月3日，合同中约定的首期款支付时间中的2015年1月18日之前中的“2015”系笔误，实际应当是2016年1月18日之��。合同签订时间是2015年12月3日，不可能在2015年12月3日的日期来约定之前的时间的履行义务，一审对此查明符合客观事实。彭雪云根据合同约定，实际已向邓居光支付了定金20万元，并且彭雪云在一审中提供了相应的转帐凭证和收据，一审中，各方当事人对此予以确认。邓居光却以法院因笔误修改并加盖校对章的行为作为其上诉理由，彭雪云认为这种行为纯属胡搅蛮缠。本案涉案合同买方主体变更确认书是各方的真实意思表示，并未违反法律法规的规定。关于违约金的问题，彭雪云认为邓居光一方面拒不履行配合办理首期款的监管手续的义务，又将公证委托书的原件从担保公司取回，导致担保公司无法正常的办理赎楼手续，在彭雪云一再催促要求邓居光履行义务的情况下，邓居光一直拒绝，从而导致了涉案合同无法继续履行。邓居光已构成了根本性的违约，根据实��情况，涉案房屋的房价现在已上涨至600多万元。在此期间，彭雪云既不能购买涉案房产，又不能通过其他方式去购买其他房产，已造成了严重的损失。根据根本性违约的责任的规定，邓居光应当按照房屋转让价款的20%支付违约金，一审判决的违约金，我方认为已偏袒了邓居光。邓居光主张的违约金的适用问题，没有事实和法律依据，请求驳回邓居光的上诉请求。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、李世生未到庭未答辩。彭雪云向一审法院起诉请求：1、确认彭雪云、邓居光双方签订的《二手房买卖合同》（编号：1503714）因邓居光根本违约被迫解除；2、邓居光向彭雪云退回定金人民币200,000元，并向彭雪云支付涉案房产转让成交价20％的违约金即人民币1,042,000元；3、邓居光承担本案的所有诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2015年5月18日，邓居光办理了公证委托手续，将包括签订房地产买卖合同等办理房产转让所需签署的相关文件在内的转让涉案房产的相关权限委托给邓刚。2015年12月3日，邓刚以邓居光代理人的名义作为卖方，李世生作为买方，双方签订了编号为1503714的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市xx区xx花园x栋x座x号房（房地产证号码××××）转让给买方，转让成交价为人民币5,210,000元；2、交易定金共计人民币200,000元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币50,000元，在签订本合同之日起8日内再支付定金人民币150,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起至2015年1月18日前（含当日���内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。前述首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管；7、如一方未按本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如违约一方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求支付转让成交价20%的违约金或适定金罚则；8、合同备注条款约定：①买卖双方同意以第三方名义过户；②邓居光和邓刚为亲属关系，邓刚是邓居光的代理人，签字具有产权人邓居光同等法律效力；③附公证委托书复印件一份。彭雪云、李世生和世华公司、李世生均主张“2015年1月18日前（含当日）内付清首期款”为笔误，因签订合同为凌晨，时间较晚，且为2015年年末，故出现书写错误，各方真实意思表示应当为“2016年1月18日前（含当日）内付清首期款”；邓居光主张因李世生没有购房资格，故约定的支付首期款的时间为2015年1月18日前，并不存在书写错误。彭雪云、邓居光以及世华公司、李世生在庭审中确认：邓居光于2015年12月3日按照合同约定办理了公证委托手续，且邓居光已经将公证委托书原件从担保公司拿走。邓居光主张其拿走公证委托书原件的原因是发现彭雪云和李世生存在恶意串通。2015年12月5日，邓刚以邓居光代理人的名义作为甲方（卖方），李世生作为乙方（买方），世华公司、李世生作为丙方（托管方），三方签订了《定金托管协议》，约定甲方双方同意将定金人民币50,000元交由丙方托管。另，2015年12月2日李世生向世华公司、李世生支付定金人民币50,000元，2015年12月5日彭雪云向邓居光支付定金人民币150,000元，2015年12月5日，邓刚、邓居光分别出具两份《收据》，表明收到李世生支付的定金人民币50,000元、150,000元。彭雪云、邓居光以及世华公司、李世生在庭审中确认，上述定金中有人民币145,000元在邓居光处，有人民币5,000元作为交房保证金在世华公司、李世生处托管。2015年12月5日，邓刚以邓居光代理人的名义作为卖方，李世生作为原买方，彭雪云作为新买方，三方签订了《买方主体变更确认书》，就购买涉案房产约定如下：（一）新买方已明确知悉原买卖关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利��义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；（三）因买方主体变更，原买方同意就新买方居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任；（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。三方以签订《买方主体变更确认书》的方式将上述《二手房买卖合同》的买方由李世生变更为彭雪云。2016年1月15日，彭雪云和李世生以特快专递的方式向卖方发送《履约催告函》，告知邓居光应当按照合同约定于2016年1月18日前办理银行资金监管。2016年1月16日，彭雪辉向邓刚发送手机短信，彭雪云、邓居光确认真实性的手机短信载明彭雪云通知邓居光及邓刚于2016年1月18日到宝安西乡河东路���宝安大道交汇处百佳华大厦1楼中国农业银行（西乡支行）配合彭雪云做资金监管，彭雪云在2016年1月14日下午在世华公司、李世生业务员和按揭人的带领下已面签好需要签的资料了，请邓居光和邓刚履行合约如期到达。邓刚回复“法庭见”。彭雪云主张邓居光未按合同约定配合履行办理首期款资金监管手续，且邓居光单方撤销公证委托书，邓居光的行为已经构成根本违约，故彭雪云现诉至法院，请求确认涉案《二手房买卖合同》解除，并判令邓居光按照房屋转让价款的20%向彭雪云支付违约金人民币1,042,000元，并向彭雪云返还定金人民币200,000元，邓居光提出彭雪云主张的违约金过高。另，李世生对彭雪云主张的定金并无异议。邓居光主张撤销涉案《二手房买卖合同》，邓居光在庭审中明确其撤销理由如下：1、彭雪云和从事中介行业的案外人彭雪辉恶意串通；2、合同约定“2015年1月18日前（含当日）内付清首期款”，而合同的签订日期为2015年12月3日，故涉案合同存在履行不能的情况。另查，1、彭雪云和李世生主张彭雪云、彭雪辉、李世生均为亲戚关系，因彭雪辉比较熟悉房产交易流程，故请彭雪辉帮忙促进合同履行的相关事项，彭雪辉并非买方，彭雪辉、彭雪云和李世生并无恶意串通的行为；邓居光主张涉案合同真正的买家为彭雪辉，彭雪辉违反了中介从业人员不得炒房的规定。另，彭雪辉并非世华公司、李世生员工，彭雪辉在另案中承认其于涉案合同签署时为“链家地产”的工作人员，现已离职。2、深圳市不动产登记中心于2016年2月14日出具《购房资格证明》，表明经核查，2016年2月14日，申请人即彭雪云家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。以上事实，有房地产证、公证书、委托书、二手房买卖合同、定金托管协议、买方主体变更确认书、履约催告函、快递回执、手机短信、收据、POS单、购房资格证明等证据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。关于涉案合同的效力。首先，合同约定“2015年1月18日前（含当日）内付清首期款”，彭雪云、李世生和世华公司、李世生均主张涉案合同中载明的“2015年”系笔误，买卖双方的真实意思表示为“2016年1月18日前（含当日）内付清首期款”，邓居光主张不存在笔误。一审法院认为，房地产买卖合同履行的目的是通过支付对价的方式交易房产，在无充分有效证据证明买卖双方签订涉案合同的真实意思表示并非以支付对价的方式交易房产的情况下，结合社会经济生活的客观规律，一审法院认为李世生和邓居光对于首期款的约定应当与交易惯例相符合，即首期款的支付时间应当有利于合同的客观履行，双方签署合同的时间是2015年12月3日，李世生和彭雪云主张世华公司、李世生业务员误将“2016年”写为“2015年”，并不明显悖于常理，亦更符合公平原则和合同全面履行原则，且并无证据证明邓居光在合同履行过程中对该笔误提出过异议。另，世华公司、李世生对李世生和彭雪云的主张亦予以确认，一审法院认为世华公司、李世生作为居间方，其陈述意见具有较高的可信度。综上，一审法院对李世生和彭雪云关于“2015年1月18日前（含当日）内付清首期款”属于笔误，买卖双方的真实意思表示为“2016年1月18日前（含当日）内付清首期款”的主张予以支持，该笔误并不足以构成合同履行的障碍。其次，邓居光作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《买方主体变更确认书》签字��为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为邓居光对买方主体变更行为予以确认和同意，即邓居光知悉并同意买方主体由李世生变更为彭雪云，且涉案《二手房买卖合同》中亦约定“买卖双方同意以第三方名义过户”，故彭雪云作为新买方有权向邓居光主张合同权利，邓居光不能以主体变更为由拒绝履行合同。再次，邓居光主张彭雪辉为涉案合同的真正的买方，且彭雪辉利用中介身份的便利条件与彭雪云、李世生恶意串通，但邓居光未提供充分有效证据证明其上述主张，根据谁主张谁举证原则，一审法院对于邓居光该主张不予支持。综上，邓居光主张撤销涉案《二手房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，一审法院认为邓居光和李世生签订的《二手房买卖合同》、邓居光、李世生和彭雪云签订的《买方主体变更确认书》均为各方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。根据涉案合同约定，买卖双方应当在2016年1月18日前办理首期款资金监管手续，根据本案查明的事实，彭雪云作为新买方在2016年1月18日之前履行了告知邓居光前往配合办理首期款资金监管手续的义务，但邓居光未予配合办理，且邓居光以取回公证委托书原件的方式致使担保公司无法正常办理赎楼手续，一审法院认为邓居光的行为已经构成根本违约，彭雪云有权主张解除合同并要求邓居光承担违约责任。综上，涉案《二手房买卖合同》应当自彭雪云向邓居光主张解除合同之日即一审法院于2016年3月24日将起诉状副本送达至邓居光之日解除。关于违约金。彭雪云主张邓居光应当按照房屋转让价款的20%向其支付违约金，邓居光提出彭雪云主张的违约金标准过高，根据一���法院查明的事实，在邓居光的行为构成根本违约后，彭雪云亦应当负有一定的积极止损的义务。综上，根据双方对违约金数额的约定、双方的履行程度以及综合考虑本案案情，一审法院判令邓居光应当向彭雪云支付违约金人民币521,000元，彭雪云超额诉讼请求，一审法院不予支持。关于定金。根据一审法院查明的事实，现有定金人民币195,000元在邓居光处，有定金人民币5,000元作为交房保证金在世华公司、李世生处进行托管，且世华公司、李世生表明同意根据判决发放，且买方主体已经由李世生变更为彭雪云，李世生亦对彭雪云关于返还定金的主张予以认可，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，邓居光应当向彭雪云返还定金人民币195,000元，世华公司、李世生应当向彭雪云返还定金人民币5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认涉案编号为xxxx的《二手房买卖合同》于2016年3月24日解除；二、邓居光应于判决发生法律效力之日起三日内向彭雪云支付违约金人民币521,000元，返还定金人民币195,000元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向彭雪云返还定金人民币5,000元；四、驳回彭雪云的其他诉讼请求。本案受理费人民币15,978元，保全费人民币5,000元，由彭雪云负担人民币8,800元，由邓居光负担人民币12,178元，受理费和保全费彭雪云已经预交。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，邓居光和李世生签订的《二手房买卖合同》以及邓居光、李世生和彭雪云签订的《买方主体变更确认书》均为各方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行合同约定的义务。一审认定涉诉合同有效的理由正确，本院不予赘述。本案二审的争议焦点是：彭雪云是否存在违约行为以及一审认定的违约金数额是否过高？本院认为，涉诉合同的落款时间形式上虽是2015年12月3日，但原买方李世生和新的买方彭雪云均主张世华公司、李世生业务员误将“2016年”写为“2015年”，符合交易惯例和公平等原则，世华公司对李世生和彭雪云的主张亦认可，且邓居光未能举证证明其在履行涉诉合同过程中提出相应的异议。一审法院认定买卖双方的真实意思表示为“2016年1月18日前（含当日）内付清首期款”的理由成立，彭雪云并不存在违约行为，邓居光主张彭雪云未于20l5年1月18日前支付首期款属违约的理由不能成立，本院不��支持。彭雪云一审主张邓居光应当按照房屋转让价款的20%标准支付违约金，邓居光认为彭雪云主张的违约金标准过高，一审已经根据彭雪云亦负有一定的止损义务酌情调低了违约金。邓居光仍上诉主张违约金过高，但未能提供充分的证据予以证明，该上诉请求本院亦不予支持。综上所述，邓居光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10460元，由上诉人邓居光负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年十一月十日书 记 员 谢文琦（兼）