青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0102民初1116号原告马福海，住青海省民和县川口镇川垣大道东源御景*号楼*单元****室。被告青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托代理人黄有义、梁欣慰，该公司法律顾问。原告马福海与被告青海泰阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马福海、被告青海泰阳房地产开发有限公司的委托代理人黄有义、梁欣慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马福海诉称，2011年11月15日，原告马福海与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》，约定由原告购买被告位于西宁市城东区互助西路1号1号楼“泰阳国际”1-2209号铺面一间，双方同时约定房屋单价为7582元/平方米，订购总价为378949元，支付方式为首付198949元，贷款180000元。原告于当日交清全部首付款198949元，被告开具收据。双方后续签订了《商品房预售合同》，原告依约向被告提供了全部贷款资料，被告称让原告等通知办理房屋贷款，但原告迟迟没有等到通知，原告主动找被告询问该事时，被告以“贷款资料找不到，在找贷款资料”为由进行推拖，后原告多次询问，被告均以该理由推拖。最后原告再次向被告询问贷款及交房事宜时，被告竟突然改口，称原告没有提供贷款资料，并意图以此为由违约并另售商铺。原告为维护其合法权益诉至法院请求：1.请求依法判令被告继续履行双方签订的青海泰阳国际商贸中心1-2209号铺面的《商品房预售合同》；2.判令原告交清剩余购房款180000元，被告交付青海泰阳国际商贸中心1-2209号铺面；3.判令被告支付逾期交房的违约金60838.6元（已交房款198949×1529天（约定的交房日期第二天2012年3月1日至本案立案之日2016年6月12日）×万分之2/日）；4.本案诉讼费由被告承担。被告青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）辩称：1.原告的诉求不能成立，应予以驳回其诉求。从双方签订《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》到签订《商品房预售合同》，被告按照约定积极履行己方合同上传、预备案登记或初始登记等的协助义务，而原告时至今日仍未能按照《订购书》及《商品房预售合同》的约定对剩余房款进行贷款付款或货币付款，其无权向被告主张所认购商铺，且在原告未交清房款的情况下，被告可行使先履行抗辩权，拒绝向原告另行通知催要房款；2.原告在诉状中称“原告依约向被告提供了全部贷款资料”其所述与事实不符，诉称无任何证据支持，理由不能成立。涉案商铺系马福全于2011年1月28日从被告处认购，后于2011年11月15日转让给原告。按照《商品房预售合同》第六条的约定，办理银行按揭贷款的借贷双方是原告与贷款银行，只有原告与贷款银行签订《按揭贷款合同》后，方可证明其按揭手续办理完毕。至于原告所交资料是否完整，应由贷款银行确定。被告只是协助，并无权对贷款资料进行审查，更无权代原告办理贷款。此外，按照《商品房预售合同》附件四第六条的约定，原告未付清房款，交房时间可做相应顺延，即便原告交清房款，被告方的交房时间应以原告交清房款的时间为准，被告不应承担逾期交房违约金。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告马福海提供证据如下：1.《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》，欲证明原、被告双方就涉案房屋达成买卖合意并签订《订购书》，对房号、房屋总价、付款方式等均做了详细约定的事实；2.《泰阳房地产收据》一份，欲证明原告已向被告交纳购房款198949元的事实；3.《商品房买卖合同登记备案证明》，欲证明原、被告双方就涉案房屋已经签订《商品房预售合同》并在产权登记部门备案的事实；4.照片一张，欲证明被告将涉案商铺擅自出租给他人，获取租金，侵犯原告权利的事实；5.西宁晚报（2014年12月12日头版），欲证明被告作为开发商，应该像万达一样向业主发出书面的通知，才具有法律效力。被告对证据1、2、3的真实性及证明方向均无异议，本院确认为有效证据；对证据4、5的真实性不持异议，但提出该两份证据与本案无关，本院对证据4、5的真实性予以确认。被告青海泰阳房地产开发有限公司提交证据如下：1.《青海泰阳国际商贸中心商铺更名申请表》一份、商铺三次催款短信发送清单三页，欲证明涉案商铺（1-2209）原系马福全认购，2011年11月15日原告从马福全处转让，被告给马福全发催款短信要求履行付款义务，原告承继该商铺后应当注意到该相关的权利义务的事实；原告对《青海泰阳国际商贸中心商铺更名申请书》的真实性和证明方向均无异议；对催款短信的真实性有异议，提出该证据系被告单方制作，不是电信部门及移动部门出具的短信记录，没有任何证明效力，且双方在《商品房预售合同》附件四第7条明确约定向原告的移动电话发送通知，但是被告却向马福全发送通知，不符合合同约定，此外，合同是2011年11月15日签订的，短信是2011年1月份发出的，不能约束原告；本院对《青海泰阳国际商贸中心商铺更名申请书》确认为有效证据，因催款短信系被告单方制作，原告的质证意见有理，应予采信；2.《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》一份，欲证明与原告约定首付款数额、应付时间、按揭贷款数额及需提交的资料，以及违约金责任等；原告对其真实性及证明方向均无异议，本院确认为有效证据；3.交款收据，欲证明原告于2011年11月15日只交付首付款198949元的事实；原告对其真实性及证明方向均无异议，本院确认为有效证据；4.《商铺按揭贷款客户需提供资料明细》、《签约流程表》各一份，欲证明原告未按《商铺按揭贷款客户需提供资料明细》要求提供办理按揭贷款的资料，同时《签约流程表》也未显示其提交贷款资料的事实；原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向有异议，提出该流程表是被告的工作人员在完成对应的工作后进行签字的，不能证明原告未提交贷款资料。事实上原告已将全部贷款资料交给被告公司工作人员张敏，且《资料明细》载明的办理贷款所需资料很简单，原告提供起来没有任何阻碍，不存在未按期提交贷款资料的情况。此外，《订购书》与《商品房预售合同》是2011年11月15日签订的，如原告未提交贷款资料，被告不可能于2012年2月15日将《商品房预售合同》进行备案；本院对该组证据的真实性予以确认；5.《商品房预售合同》一份，欲证明原告未按合同第六条付款方式及期限第三项的约定进行按揭付款或实际货币付款，根据合同第七条第一款1项（2）中的约定，原告已属严重违约，被告有权解除合同，并要求原告支付违约金，而且根据该合同附件四第六条的约定，原告未付清房款，被告的交房时间可顺延，故被告不应承担逾期交房违约金的事实；原告对其真实性不持异议，对证明方向有异议，提出原告已向被告提交了全部贷款资料，故不存在违约；本院对该证据的真实性予以确认。根据原告的陈述及被告方的辩解，本院认为本案争议的焦点是：1.原告是否提交贷款资料的事实应如何认定？2.原告要求被告承担逾期交房违约金的请求是否有事实依据？经审理查明，2011年1月28日，马福全订购被告泰阳公司开发的青海泰阳国际商贸中心1-2209号商铺一间。2011年11月15日，经被告同意，原告马福海从马福全处转让该商铺，并于当日与被告签订了《青海泰阳国际商贸中心（商铺）订购书》及合同编号为YS0092623的《商品房预售合同》。《商品房预售合同》约定，该商铺位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2209号，建筑面积为49.98平方米，单价为7582.01元，总房款为378949元，原告于合同签订当日支付首付款198949元，余款180000元办理银行按揭贷款，被告应于2012年2月29日前将验收合格的商铺交付给原告。原告于合同签订当日向被告支付首付款198949元，被告亦于同日出具收据一份。2012年2月15日，被告将上述《商品房预售合同》进行了登记备案。余款180000元的贷款未办理。现原告主张其已按要求向被告提交了贷款资料，是被告未按约定协助其办理贷款手续。被告主张未办成贷款手续是因原告在合同约定期限内未向其提交贷款资料。双方遂争议成诉。本院认为：1.关于原告是否提交贷款资料的事实应如何认定的问题。原告称其已按期向被告提交了所需贷款资料，被告对此予以否认，提出其并未收到原告提交的贷款资料。对原告是否未按期提交贷款资料，被告应负证明责任，没有证据显示被告在原告未按约定提交贷款资料时向原告进行了催要，且原、被告于2011年11月15日签订《商品房预售合同》后，被告于2012年2月15日对该合同进行了登记备案，由此，可以确认原告应当是按合同约定向被告提交了缔约资料。对未办理完成贷款手续的情况，被告未及时向原告予以告知，亦未通知原告就双方如何继续履行合同进行协商，被告履约方式存在缺陷，原告要求支付剩余房款继续履行合同的主张应予支持。被告称其已分别于2011年1月13日、1月15日、3月26日向该商铺的前买受人马福全发送催款短信，原告从马福全处转让该商铺，该通知也应当及于原告。被告与原告于2011年11月15日签订了《商品房预售合同》，被告在该合同签订前对于商铺前买受人马福全的通知不能当然的对现买受人即本案原告发生通知的效力。被告辩称在原告未付清房款的情况下，其享有先履行抗辩权，可拒绝向原告履行通知义务。因先履行抗辩权要求双务合同中的当事人互负债务，且有先后履行顺序。通知义务属合同履行中的附随义务，具有专属性与强制性，且该附随义务与原告的付款义务无先后履行顺序，故原告未付清房款的事实，不能成为免除被告通知义务的事由。综上，被告无证据证实原告未在合同约定期限内提交贷款资料，亦无证据证实其已履行通知义务，故对被告上述抗辩理由不予采信。2.关于原告要求被告承担逾期交房违约金的请求是否有事实依据的问题。被告抗辩称，按照《商品房预售合同》附件四第六条的约定，原告未付清房款，交房时间可顺延，故被告不应承担逾期交房违约金。根据前述事实，合同目的实现受阻非因原告原因所致，原告依据《商品房预售合同》第九条约定计算的违约金合理，应予支持；被告陈述涉案商铺在使用上可以交付，但目前无法办理所有权证，因原告对此书面表示接受，并愿交清剩余购房款180000元，原告要求被告交付商铺的请求可以予以支持；据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、原告马福海与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0092623的《商品房预售合同》继续履行；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司在原告马福海交清剩余购房款180000元后30日内将位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2209号商铺交付给原告马福海；三、被告青海泰阳房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内给付原告马福海逾期交房违约金60838.6元。案件受理费7121元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  韩梅君审 判 员  马青华人民陪审员  朱香兰二〇一六年十一月十五日书 记 员  韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。