四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终981号上诉人（本诉被告反诉原告）：余银华。委托诉讼代理人：刘启海，四川仁竞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永江，四川仁竞律师事务所律师。被上诉人（本诉原告反诉被告）：向安建。委托诉讼代理人：郭藐岭，四川环峰律师事务所律师。上诉人余银华因与被上诉人向安建房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初960号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余银华委托诉讼代理人刘启海、王永江、向安建及其委托诉讼代理人郭藐岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余银华上诉请求：一、撤销原判决，改判上诉人无须向被上诉人支付租金；二、确认双方签订的房屋租赁合同无效；三、被上诉人向上诉人支付租金损失30万元；四、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：本案房屋存在严重消防问题，依照《中华人民共和国消防法》及相关法规之规定，本案租赁合同当属无效合同，且自始无效，被上诉人无权要求上诉人支付租金，因消防问题导致合同无效，责任在被上诉人，故被上诉人应赔偿上诉人的装修等损失。被上诉人向安建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，余银华没有证据证明本案所涉房屋存在消防问题；第二，《房屋租赁合同》和《人民调解协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，余银华应按约定支付租金并承担违约责任；第三，向安建不存在违约行为，余银华无权请求解除合同和赔偿损失，请求二审予以维持。原告向安建提起诉讼请求：1.解除原、被告于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》(庭审过程中变更为请求确认原、被告于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日终止；2.判令被告向原告支付租金10万元，并支付2016年2月23日起至实际结清之日止的利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告向原告支付违约金3.6万元；4.判令被告对损坏的承租房第四层的水电设施、墙体、店面等进行恢复原状；5.判令被告向原告支付拖欠的天然气费、水费共2307.25元；6.判令本案保全费、诉讼费由被告承担。反诉原告余银华诉称，1.解除反诉原告与反诉被告于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失30万元；3.判令被反诉人给付违约金3.6万元；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋系向安建的自建房，2012年4月5日，德阳市公安消防支队旌阳区大队出具《关于建设工程消防设计备案抽查的函》，载明：涉案房屋工程属于备案抽查项目。经评审，我大队同意此工程消防设计，请依法办理工程建设相关手续。同日，德阳市公安消防支队旌阳区大队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，载明：向安建于2012年4月5日经网上备案受理系统进行了德阳市孝感镇向安建等九户自建房工程工程消防设计备案。备案号：510000WSJ120005096。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2013年2月1日，涉案房屋竣工验收合格。向安建（甲方）与余银华（乙方）于2014年3月24日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于德阳市旌阳区孝感镇玉兰街的1000平方米房屋出租给乙方，租赁期限为8年，自甲方向乙方交付租赁房屋钥匙之日起2个月起算（该期限为乙方的装修期间）。签订合同当年，该房屋每年租金为18万元，从第3年起，租金每年比上期增加5%。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。经甲方书面同意转租的，乙方应将转租合同签订一式三份后交甲方备案。转租期不得超过本合同还剩余的租赁期限。如有另外需要协商的内容则甲乙双方另行协议。甲方因不能按约定提供本合同的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金20%的违约金。租赁期间，乙方若拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应按照合同年租金20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。交钥匙后十日内支付租金，该租赁房屋出租方已同意将第壹、第肆楼同意转租，各楼层在装饰装修时可更改原结构，但不得损伤房屋的承重结构。合同签订后，向安建已将涉案房屋交给余银华使用，余银华将涉案房屋的一层转租给他人使用，二、三层装修后自己开茶楼，四层尚未装修完毕。余银华支付第一年的租金18万元。2015年8月25日，因余银华拖欠租金，向安建与余银华在德阳市旌阳区孝感镇人民调解委员会达成《人民调解协议书》，内容为：经调解，自愿达成如下协议：1、余银华于2015年10月30日前，将所欠8万元租金交给向安建，2016年2月23日，余银华将剩下10万元租金向向安建付清；2、余银华在2015年10月30日前未向向安建付8万元租金，则终止2014年2月23日两人所签订的租赁协议，向安建收回向余银华出租的1至4楼共计1000平方的门面。余银华所投资1至4楼的设施归向安建所有，并且所造成的一切后果由余银华承担；3、余银华于2016年2月23日前将剩余10万元房租费向向安建付清。到2016年6月9日双方达成终止2014年2月23日所签订的租赁合同。1至4楼由向安建与现有承租人签订租赁合同。该调解协议签订后，余银华依约支付租金8万元，调解协议中约定的10万元至今未支付。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《人民调解协议书》、《关于建设工程消防设计备案抽查的函》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、竣工验收报告等证据予以佐证。一审法院认为，关于涉案房屋的消防验收问题。本案中，德阳市公安消防支队旌阳区大队已证明涉案房屋属于备案抽查项目，原告向安建已在网上备案受理系统进行了工程消防设计备案，但涉案房屋工程未被确定为抽查对象。因涉案房屋未被确定为抽查对象，向安建无法提供消防部门验收合格的证据，则证明涉案房屋消防不合格的举证责任在余银华，但余银华未向法院提供充足证据证明涉案房屋存在消防问题，故应承担举证不利的法律后果。对余银华关于涉案房屋存在消防问题的抗辩理由不成立，原判不予采纳。关于《房屋租赁合同》和《人民调解协议书》的效力问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《人民调解协议书》均系双方真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照《房屋租赁合同》和《人民调解协议书》履行各自的义务。但《人民调解协议书》形成于《房屋租赁合同》之后，其内容应视为对《房屋租赁合同》的补充和变更，《人民调解协议书》与《房屋租赁合同》约定不一致的，应以《人民调解协议书》为准。关于《房屋租赁合同》是终止还是解除的问题。原告向安建和被告余银华已在《人民调解协议书》中约定，到2016年6月9日双方达成终止2014年2月23日所签订的租赁合同。原判认为，原告向安建、被告余银华已就2016年6月9日终止《房屋租赁合同》达成一致意见，对双方均有拘束力，原判认定向安建、余银华于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日终止。关于本诉，原告向安建要求被告余银华支付租金10万元及利息的主张。向安建和余银华已在《人民调解协议书》中约定：余银华于2016年2月23日前将剩余10万元房租费向向安建付清。余银华至今未支付该10万元租金，已超过双方约定的履行期限，故原判认定余银华支付向安建租金10万元，并以10万元为本金，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年2月24日起支付利息至本判决确定给付之日止。关于原告向安建要求被告余银华支付违约金的主张。原判认为，被告余银华迟延支付租金确实给向安建造成了损失，但该损失为资金利息损失，原判已支持资金利息用以弥补向安建的损失，故对向安建要求原告余银华支付违约金的主张，原判不予支持。关于原告向安建要求被告余银华将涉案房屋第四层的水电设施、墙体、地面等恢复原状的主张。原判认为，首先，原告向安建未举证说明涉案房屋“原状”具体为何种情形，该项诉请不明确；其次，《房屋租赁合同》中明确约定各楼层在装饰装修时可更改原结构，但不得损伤房屋的承重结构，向安建未提供证据证明余银华装修第四层时改变了房屋的承重结构，被告余银华装修过程中，原告向安建也未提出异议，故对原告向安建的该项主张，原判不予支持。关于原告向安建主张的天然气费、水费。因原告向安建未实际支付上述费用，故对该项诉请，原判不予支持。关于反诉，反诉原告余银华要求反诉被告向安建赔偿装修损失30万元及违约金3.6万元的主张。因向安建履行租赁合同时不存在违约行为，系余银华拖欠租金导致双方提前终止合同，故反诉被告向安建无需赔偿反诉原告余银华的装修损失和违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告向安建与被告余银华于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日终止；二、被告余银华于本判决生效之日起十日内支付原告向安建租金10万元，并以10万元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2016年2月24日起支付利息至本判决确定给付之日止；三、驳回原告向安建的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告余银华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉减半征收案件受理费1510元、保全费1200元，总计2710元，由原告向安建负担710元，由被告余银华负担2000元；本案反诉减半征收案件受理费3170元，由反诉原告余银华负担。二审中，向安建提交涉案房屋的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，余银华对该两份证据的真实性无异议，但认为这两份证据不能证明该房屋消防合格，也不能证明房屋建成后是符合规划的。对该两份证据的真实性本院予以确认，对证据的关联性本院在下文综合评述，二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点主要在于：第一，关于合同效力问题。上诉人主张合同无效，因为涉案房屋没有建设工程规划许可证，没有进行消防验收，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条（六）款规定。关于上诉人主张涉案房屋没有建设工程规划许可证合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人在二审中已经提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，且《建设用地规划许可证》系2010年5月4日取得，《建设工程规划许可证》系2012年4月23日取得，故上诉人依此主张合同无效没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张房屋未进行消防验收合同无效，本院认为，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但是，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全条件验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。向安建在房屋建成后申请建设工程消防验收，德阳市公安消防支队旌阳区大队在《关于建设工程消防设计备案抽查的函》中明确：此工程属于备案抽查项目，此后德阳市公安消防支队旌阳区大队回复“该工程未被确定为抽查对象。”故本院认为，涉案房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的建筑，余银华租赁后用于经营茶楼，其应当承担向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务，且涉案房屋是否经消防安全条件验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故余银华以房屋未经消防验收主张合同无效本院不予支持。第二，余银华是否应当向向安建支付租金。双方在《人民调解协议书》中约定了余银华向向安建支付10万元房租费，《人民调解协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，故余银华应当向向安建支付租金。第三，关于向安建是否应当向余银华支付房屋装修损失30万元。本院认为，双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，向安建没有违法或违约行为，余银华也并没有因为消防问题导致其无法继续经营，双方终止合同的原因系余银华欠付租金，故本院认为余银华该项上诉请求于法无据，不予支持。综上所述，余银华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由余银华负担。本判决为终审判决。审判长  陈叶兰审判员  杨 轩审判员  孔祥明二〇一六年十一月二日书记员  郑 琪