江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏07民终1232号上诉人（原审被告）：吴玉芹。上诉人（原审被告）王军。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴开高。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵良，东海县牛山镇西双湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：桑志雷。委托诉讼代理人：门建武，江苏润国律师事务所律师。上诉人吴玉芹、王军因与被上诉人桑志雷农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2015）连东白商初字第00079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人吴玉芹、王军的委托诉讼代理人吴开高及赵良，被上诉人桑志雷及其委托诉讼代理人门建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴玉芹、王军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉讼主体不适格。依据代建协议与商品房认购合同书及桑志雷的名片，可以断定涉案住宅楼是东海县白塔埠镇徐圩村村民委员会（以下简称徐圩村委会）委托桑志雷代建的，建设单位（产权人）应为徐圩村委会，被上诉人只是代建人，涉案房产并非被上诉人所有。《商品房认购合同书》中的甲方（出售人）是徐圩村集中区，被上诉人只是售楼处的业务主办，只为销售代理人，故被上诉人不能向上诉人主张权利。二、涉案建设工程项目存在诸多违法事实，《商品房认购合同书》应为无效合同。1、涉案房产属新农村建设项目，该项目立项、承包方案等应经村民会议讨论决定，但徐圩村委会并未这样做；2、涉案建房土地属集体土地，但徐圩村委会未经合法程序，擅自将集体土地出让给个人，违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条、第43条、第59条的规定；3、大型基础设施等社会公共利益、公共安全的项目必须进行招标，但涉案房产建设，被上诉人是通过关系承揽施工的；4、涉案工程无建设规划许可证、建设施工许可证，没有工程设计图纸和施工技术标准，也没有经过竣工验收即交付使用，也不具备商品房出售的七个条件，被上诉人出售商品房也规避了各种相关税费。此外建设工程应依法取得资质证书，被上诉人无任何资质。事实上，涉案工程名为“新农村建设”，实为“非法出让土地”，因此应当认定《代建协议》和《商品房认购合同书》为无效合同。三、因涉案房产为非法建筑，出售又不合法，随时有被拆除的危险。原承诺给购房人办房产证，现无法办理，大大降低了房产应有的价值。四、因涉案工程无勘探、设计、监理和工程备案；供电、供水、广电、防火、防蚁等涉案不配套；无道路、排污、绿化等环境整体规划；施工人无资质。故该工程存在严重安全、环境和质量隐患。五、应追加徐圩村委会为当事人。被上诉人桑志雷辩称，一、徐圩村委会与答辩人签订的代建协议符合新农村建设精神，不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人作为该村村民，选择购买本村开发的改善型住房，不违反法律规定，认购合同是合法有效的合同，各方应当按照合同条款履行自己的义务。上诉人接受并实际占有使用涉案房屋，应依约支付合同价款，否则应当承担违约责任。二、上诉人认为一审诉讼主体不适格无任何依据。上诉人是与答辩人签订的认购合同，答辩人与上诉人是合同双方当事人。上诉人取得的房屋居住权也是答辩人提供的，答辩人与徐圩村委会的合同约定答辩人负责出售代建房屋以冲抵答辩人的垫资及投资利益，不存在答辩主体不适格的问题。关于办证，是徐圩村委会与上诉人间的法定义务。根据合同约定及法律规定，上诉人应当在楼房竣工后，携证件及手续由徐圩村委会按农村居民建房程序负责办理相关产权登记。该行为与上诉人交付购房款无直接关系，上诉人在一审没有举证徐圩村委会不给其办证的证据，也没有提出反诉要求答辩人给其办证，二审法院对其主张不应支持。三、上诉人认为涉案合同因违法而无效没有法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其次，上诉状中的所有论点都是针对商品房开发来说的，与本案委托投资建房不是同一法律关系。本案涉案房屋是新农村形象工程建设，土地使用权是集体土地使用权，购房者是按宅基地报批方式取得的土地使用权，涉案建设用地是拆村部旧房闲置的，与《中华人民共和国农村土地承包法》无关。本案房屋也是农民自建的农村低层建筑，根本不适用《中华人民共和国建筑法》。根据答辩人一审提供的规划图可以证明涉案房屋是有规划的。答辩人有无施工资质，与本案无关。答辩人只是代建房屋的投资人，不是建筑施工人员，相关建筑施工人员具有相应的建筑工匠资质，且该行为与上诉人购买答辩人房屋无关。涉案房屋有无相关证件及建设手续，均不导致上诉人就可以购买房屋而不支付相应价款。综上，一审判决认定事实清楚，证件充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。桑志雷向一审法院起诉请求：判令吴玉芹、王军支付拖欠的购房款20.2万元及逾期付款违约金。一审法院认定事实：2012年7月10日，案外人徐圩村委会为加速新农村建设，发展村城经济，繁荣集市贸易，同意桑志雷为其新村规划集中区代建住宅楼，并与桑志雷签订代建协议一份，协议约定：案外人徐圩村委会提供村部地块（新农村建设用地），由桑志雷以包工包料方式代建房屋，案外人徐圩村委会负责办理土地建设、施工相关手续和办理购房户的房产证及土地使用证，费用由买方负责，售房由桑志雷负责。2012年10月11日，吴玉芹、王军与桑志雷签订《东海县白塔镇徐圩村集中居住区商品房认购合同书》，约定吴玉芹、王军认购四号楼一号房，建筑面积240平米，均价1550元每平米，总价款37.20万元，先付认购款3万元，一层主体完成后付购房款7万元，二层主体完成后付购房款10万元，余款17.20万元于主体完成后付清。2014年10月，桑志雷将房屋交付吴玉芹、王军，吴玉芹、王军累计付款17万元，余款20.20万元未付。一审法院认为：为了促进农村的发展和建设，国家提出了建设“社会主义新农村”政策，是农村综合变革的新起点，其中农民居住环境的改善是一项重要内容。在此历史背景下，经相关部门规划，案外人徐圩村委会与桑志雷签订代建协议，由桑志雷包工包料建房并销售房屋，案外人徐圩村委会负责办理相关手续，其目的是为了改善村民居住条件。双方签订的认购书，具有买卖合同的主要条款，应认定为有效合同，且已经履行交付义务，吴玉芹、王军已实际占有涉案房屋，应当支付合同价款。桑志雷要求支付逾期付款违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，一审法院判决：一、王军、吴玉芹应于判决生效后10日内给付桑志雷购房款20.20万元；二、驳回桑志雷的其余诉讼请求。一审案件受理费4330元，减半收取2165元，由吴玉芹、王军负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案房产无规划审批手续。本院认为，涉案房屋无相关政府部门的规划许可及建设许可等手续，对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同纠纷，应先由行政机关解决被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院对此不予处理，故本案不属于法院受理范围。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省江苏省东海县人民法院（2015）连东白商初字第00079号民事判决；二、驳回桑志雷的起诉。一审案件受理费4330元，减半收取2165元，退还桑志雷；上诉人吴玉芹、王军预交的二审案件受理费4330元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十一月二日书 记 员  王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。