北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第11152号原告（反诉被告）北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。法定代表人闫爱兰，总经理。委托代理人马健，男，汉族。委托代理人张卉羽，男，汉族。被告（反诉原告）北京万意百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。法定代表人叶进喜，总经理。被告（反诉原告）北京万意服装百货批发城有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。法定代表人叶进喜，总经理。被告（反诉原告）北京国瑞鸿基投资有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。法定代表人叶进喜，总经理。三被告委托代理人赵维成，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）与被告（反诉原告）北京万意百货市场有限公司（以下简称万意百货公司）、被告（反诉原告）北京万意服装百货批发城有限公司（以下简称万意服装公司）、被告（反诉原告）北京国瑞鸿基投资有限公司（以下简称国瑞鸿基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2014年11月3日作出（2014）昌民初字第04175号《民事判决书》，三被告不服判决上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年5月21日作出（2015）一中民终字第00337号《民事裁定书》，认为原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，裁定撤销（2014）昌民初字第04175号《民事判决书》，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。本案审理过程中，原告（反诉被告）九洲祥龙公司委托代理人马健、张卉羽，被告（反诉原告）万意百货公司、万意服装公司、国瑞鸿基公司的委托代理人赵维成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲祥龙公司诉称：原告与被告于2009年10月16日签订了房屋租赁合同，并于2010年5月25日及2010年12月27日签订了补充协议（以下统称原协议）。根据原协议要求，原告将其房产出租给被告经营，被告每半年度向原告支付一期租金。2013年4月1日起，被告应交付的租金周期为2013年5月1日至2013年9月30日，应交付的租金总额为11513881.48元，实际交付的金额为9300000元，欠付原告租金2213881.48元。2013年10月1日被告应交付另半年度（2013年10月1日至2014年4月30日）的租金11386985.76元，而未能交付。截止至2014年2月20日，被告已实际欠交原告租金总额为11136265.61元。此间原告与被告多次协商未果，至今未能给付。根据原告与被告签订的房屋租赁合同第三条第3款、第4款，第四条第三款第（3）项，特提起诉讼,要求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同及补充协议,解除日期为2014年2月20日；2、被告支付欠交的租金8233219.62元（计算至2014年2月20日）；3、被告支付因欠付租金而需向原告支付的滞纳金19020288.74元；4、被告支付违约金15782139.85元；5、诉讼费用由被告承担。被告万意百货公司、万意服装公司、国瑞鸿基公司辩称：一、答辩人与被答辩人于2009年10月16日共同签订了房屋租赁合同，并在2010年5月25日、12月27日又签订了补充协议（以下简称原协议）。原协议商定租赁期限为15年，即从2010年2月1日起至2025年4月31日止，并约定给予答辩人三个月的免租期，双方对租赁物交付及装修改造、租金标准、物业管理、消防与安全保卫、租赁物的保险、双方的权利和义务、合同的解除条件、违约责任、争议的解决及合同生效条款均作了具体约定。双方已在补充协议中对合同条款作出修改和对租赁主体进行变更。答辩人与被答辩人双方所签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，形式要件和实体要件均符合法律的具体要求，不违反国家政策和社会公共利益。该房屋租赁合同合法有效，应当受到法律的保护。二、被答辩人起诉的事实同实际情况不符。1、计算房屋租金的时间同合同约定不符。答辩人与被答辩人签订原协议以后，双方于2010年4月10日才对房屋租赁合同的问题进行核实和交付实施。根据原协议第二条第2项的约定，免租期自被答辩人向答辩人交付租赁物之日起计算。又根据合同第5条租赁物的交付及装修改造中约定：“经双方验证属实，签署书面交接单并盖章后视为交付完成。”据此协议，双方交接完成的日期应为2010年4月10日，免租期应从该日往后顺延3个月的时间计算才对。2、双方已于2013年12月开始合作经营。答辩人与被答辩人双方商定，从2013年12月开始合作经营，即改变了原来租赁经营的性质，答辩人经营人员的管理、财务账目、银行支出凭证、三个公司的财务公章、支票往来手续等全部交给被答辩人掌管。（详见公章使用审批单说明）。审批单中总经理签字人黄金明为被答辩人派出的管理人员。答辩人同三百多商户所签订的租赁合同及全部人事管理工作都由被答辩人进行管理。在这种改变了租赁性质的情况下，被答辩人不应再向答辩人主张租金。所以被答辩人在起诉书中所主张的租金事实和金额是不符合实际情况的。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，诉讼费用由被答辩人负担。反诉原告万意百货公司、万意服装公司、国瑞鸿基公司诉称：2009年10月16日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉人承租被反诉人的房屋面积是14038.69平米，为期五年。2010年5月25日，双方通过补充协议将年限改为15年。2012年7月1日双方继续签订了一份《房屋租赁合同》增加了租赁面积266平方米，为期十三年。2010年12月27日，双方又签订了补充协议，将承租主体由一个公司增加到三个公司。鉴于：1、被反诉人当年向反诉人移交租赁物的时间比合同约定的时间晚2个月，双方在交纳租金的周期上一直存在分歧，并一直在协商；2、2013年11月，经双方最终协商，达成了合作经营的事实，被反诉人于2013年12月1日正式派员进驻反诉人的办公场所，接管了反诉人全部工作岗位直至财务管理。合作经营是客观存在的，是包括全体商户在内都知道的事实。因此反诉人认为：1、被反诉人首先违约，是导致反诉人欠租的因素之一。被反诉人应该履行《房屋租赁合同》中第一条第一款“甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房”的义务，而合同中第五条第四款所增加的8473.64平米的面积却属于违章建筑，不能获得消防等部门的验收通过，严重影响了反诉人的招商活动，而被反诉人却没能解决相应的产权及相关部门的验收手续，导致反诉人的合法权益遭到重大损失，被反诉人又不能按照实际情况减免租金，导致反诉人背负了沉重的租金负担。2、被反诉人延迟交房，交租时间却不按照实际情况顺延，有失公平，这也是导致被反诉人强行行使解除权的错误事实依据。合同虽然约定起始时间是2010年2月1日，顺延免租期三个月，即是交租期为5月1日。但是实际上被反诉人向反诉人交付租赁物时间为2010年4月10日，免租期应为7月10日，提前三十天交租即为6月10日为公平的。反诉人应交租的周期为2013年7月10日至2014年1月9日。期间反诉人已于2013年12月向被反诉人支付了350万元租金，已经清欠了前期的二百余万元。下年度的租金交付时间不是被反诉人所说的2013年10月1日，而应该是2013年12月10日交付2014年1月10日至2014年7月9日的租金。3、被反诉人与反诉人的合作经营是对双方协议中反诉人逾期交租的约定变更。面对反诉人于2013年下半年开始加大对商场的投资、改造、业态调整，商场效益受到重大影响，反诉人背负着沉重的租金负担举步维艰，这些也是被反诉人看到的。为此被反诉人也调整了对反诉人逾期交租的处置方案，由原告的“由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物保证金不退”的约定，变更为双方进行合作，对商场进行共管，由被反诉人直接派人接管反诉人的经营权、管理权、人事权，以反诉人的名义直接收取商户的各项费用，并直接转入被反诉人的账户，以此保证被反诉人的租金不流失并及时收回。这种变更虽然没有签订书面的协议（曾起草有书面协议，由被反诉人拿去盖章一直没有向反诉人反馈），但是合作经营的事实是客观存在的，不容否认。在合作经营期间，被反诉人突然又终止合作，反而继续要求按照单方行使解除权的约定执行，同样是对合作经营约定的违反。综上所述，请求法院判决：1、被反诉人返还反诉人多支付的租金2393801.47元；2、被反诉人赔偿反诉人房屋装修残值损失13579271.07元；3、诉讼费由被反诉人负担。反诉被告九洲祥龙公司辩称：被答辩人以答辩人交付的房产权利上有限制而主张答辩人违约在先，系无理取闹。原因如下：1、《房屋租赁合同》中关于新增面积8473.64平方米系被答辩人主动要求答辩人为其增建的，该事实被答辩人从合同签订之初就已知晓。2、被答辩人说因不能通过消防验收影响其招商更是无稽之谈。被答辩人已于2010年5月12日通过了消防验收（面积为22000平方米）。该验收材料不仅能证明没有影响到被答辩人的招商，同时也能证明被答辩人对新增部分的认可与知情。3、新增面积被答辩人已经用于出租，向商户收取费用，何谈背负沉重负担。以被答辩人的逻辑，新增部分用于自己经营不是违章，反过来要支付答辩人租金时就是违章，这根本就是无理取闹。二、被答辩人主张答辩人延迟交房，不是事实，所主张的理由不能成立。1、答辩人没有延迟交房。《房屋租赁合同》中规定答辩人给予被答辩人的免租期为三个月，即自2010年2月1日至2010年4月30日。正式计租期为2010年5月1日。2、被答辩人提交的面积确认单，不是房屋交付凭证，只是对新增加面积后双方对计费标准的一个确认。3、被答辩人已于2010年5月向答辩人交付了首次租金，事实上已承认了免租期，合同已经正式开始履行了。4、免租期的目的合同中约定的很明确，用于被答辩人的装修，而被答辩人已于2010年5月12日办理了消防验收手续。即在该日前被答辩人一定是装修完成了。5、从法理上讲，一方当事人对自己的主张提出法律保护的期限一般为两年。而该部分请求早已超过了法律上所规定的诉讼时效，被答辩人在答辩人行使单方解除权后，而再以此为由向司法机构提出主张，从司法效率的角度，也不应支持。三、被答辩人主张与答辩人进行合作经营也不是事实。1.被答辩人欠付大量外债，答辩人与被答辩人没有任何合作的基础与前提。就客观常识而言，双方合作，首先在实力上要对等，而被答辩人不仅欠付答辩人租金，也欠付众多商户的货款、工程款、员工工资及其他应付账款。答辩人作为一家资产众多而又有较大影响力的企业，无论如何也不可能与一家满身债务没有任何净资产的企业进行合作。2.被答辩人于2014年1月20日向答辩人出具了一份债权债务确认书，作为书面证据明确表明了答辩人与被答辩人没有任何实质性质上的合作。3.被答辩人在庭审中也无法说出双方合作的内容到底是什么。包括双方出资，利润分享，风险承担，起始期限等都没有说明。就连所谓的合作方当事人自己都说不清，这怎么可能是合作呢？4.被答辩人在反诉状中表述答辩人以被答辩人的名义向商户收取各项费用，然后直接转入答辩人的账户，更是无中生有，逃避责任。事实上，被答辩人长期拖欠商户货款，也欠付答辩人租金，为减少合同履行的风险，衡量合同履行的可能，根据双方合同的约定，并经被答辩人的同意，答辩人派出部分人员对被答辩人进行了短期的财务监管，主要是防止被答辩人继续挪用商户货款，督促被答辩人早日清偿欠款。在监管过程中答辩人没有任何挪用商户资金的行为，答辩人已尽最大努力减少合同继续履行的风险，避免双方的损失进一步扩大。综上所述，被答辩人在履行与答辩人签订的《房屋租赁合同》的过程中，自2013年4月起开始不能全额及时给付租金，且在此过程中欠付大量外债，并挪用大量商户的货款拒不偿还。经审理查明：九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋（即本案原被告租赁合同所涉及楼栋）的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“租赁用房。1、甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，具体区域详见附图；2、甲方用于出租的租赁物的总建筑面积为约14038.69平方米（以实际测量为准，另附面积核实），该租赁物应符合商用建筑的使用标准及条件，应具备电梯、空调、消防等基础设施、设备；3、乙方承租该房屋的用途为商业经营；……。”合同第二条约定：“租赁期限。1、期限：乙方承租甲方上述商业用房的期限为五年，自2010年2月1日至2015年4月31日止（租赁期限内包含免租期）。2、免租期：甲方给予乙方三个月的免租期，由乙方用于装修和招商，免租期自甲方向乙方交付租赁物之日起计算。……。”合同第三条约定：“租金。1、租金范围：本合同约定租金总额包括了甲方租赁物现有的全部建筑面积，但不包括典当行面积142.97平方米，寄卖行174.95平方米。2、租金标准：第一至第三年的租金单价为每平米2.7元，年租金壹仟叁佰捌拾叁万伍仟壹佰贰拾玖元整（13835129元）人民币，从第四年开始，每两年递增一次，递增幅度每次为10%（见附件租金信息计算表）。2010年5月1日至2013年4月30日，每年度租金为13835129元；2013年5月1日至2015年4月30日，每年度租金为15218642元。3、支付时间：本合同约定租金以年度为单位计算，每半年支付一次，每次支付本年度租金的百分之五十。第一期租金应在甲方交给乙方租赁物后两个月时支付，其余各期均在每半年度的前一个月支付。4、延迟支付：乙方如未能按照约定的时间支付租金，应按逾期实际天数向甲方支付滞纳金，滞纳金应根据逾期未支付的租金总额并按日2%计算。逾期十日（含十日）以上仍不能支付租金的，视为拒付租金，甲方有权解除本协议，保证金不予退回，并可同时要求乙方按照本合同约定承担相应的违约责任。”合同第五条约定：“租赁物的交付及装修改造。1、交接：本合同签订后，甲方在2010年2月1日向乙方交付商业用房，并提供相关设备清单、平面图纸等相关资料。经双方验证属实、签署书面交接单并盖章后视为交付完成。该交接单为本合同之附件。……4、经甲乙双方同意，由甲方负责在租赁物西侧采用钢结构的方式增加面积约3791.44平米的4层建筑，负责在租赁物顶层增加4682.2平米的建筑。（按实际测量为准，另附面积核实），租金标准与本合同第三条2相同，增加的建筑甲方只负责结构，内外墙涂料，一层地面水泥平层，窗。5、租金标准：第一至第三年的租金单价为每平米2.7元，年租金捌佰叁拾伍万零柒佰柒拾贰元（8350772元）人民币，从第四年开始，每两年递增一次，递增幅度每次为:2010年5月1日至2013年4月30日，每年度租金为8350772元；2013年5月1日至2015年4月30日，每年度租金为9185849元。”合同第十四条约定：“合同的解除。1、在合同期内，如因一方违约而导致本合同无法执行，守约方可以以书面形式通知对方解除合同，违约方承担违约赔偿责任。……。”合同第十五条约定：“违约责任。1、任何一方发生本合同第十三条及其他条款约定可以解除合同的情形时，违约方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金为合同剩余期租金总额的5%，并以此作为对守约方的补偿。……。”2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，协议约定，经双方充分协商，在平等自愿的基础上，就2009年10月16日签订的《房屋租赁合同》第二条第1项修改为“乙方承租甲方上述商业用房的期限为十五年，自2010年2月1日至2025年4月31日止（租赁期限内包含免租期3个月）”。同日，双方签订的补充协议附件《租金信息计算表》对租赁期间各年度的租金数额做了明确约定。其中第一笔租金的起算时间为2010年5月1日，第一次缴付租金的时间为2010年4月1日。另《租金信息计算表》中约定2013年5月1日至2014年4月30日期间租金单价为2.97元/平米/天，年租金额为23781021.66元，其中第一次缴付租金时间为2013年4月1日，第二次缴付租金时间为2013年10月1日，每次缴付金额为全年租金的一半。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、万意服装公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，协议约定：“1、2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》；2、丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现甲、乙、丙、丁四方经过充分协商，就该《房屋租赁合同》的主体变更事宜，达成协议如下：一、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方一方变更为乙、丙、丁三方。二、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担。三、甲乙丙丁四方共同确认，《房屋租赁合同》除上述主体变更外，其余内容保持不变。”《房屋租赁合同》签订后，国瑞鸿基公司于2009年10月20日向九洲祥龙公司交付租房押金500万元。后九洲祥龙公司依据合同第五条第4项约定在租赁楼栋每层的西侧分别加建楼面，扩大了租赁面积共计8473.64平方米。房屋交付后，原被告对租赁面积进行了确认。2010年4月10日，国瑞鸿基公司与九洲祥龙公司签订《面积核实》，双方确认实际租赁面积为21937.2平方米。关于楼栋交付的时间，原被告双方说法不一。三被告称2010年4月10日原被告签订《面积核实》当时双方交接了场地，故场地租金应自此日之后的三个月开始计算。九洲祥龙公司称原被告之间没有签订过书面交接单，双方是按照合同约定的交接时间（2010年2月1日）进行交接，故租金交付时间应自2010年5月1日始。另查，万意百货公司于2010年5月6日向九洲祥龙公司支付第一笔租金计10809555.3元。三被告接手租赁楼栋后，着手组织装修，并划分业态区和租赁摊位分别向商户招商出租。2013年5月14日，原被告协商一致由被告向九洲祥龙公司退租四层部分区域面积共计929.02平方米。现九洲祥龙公司称自2013年开始，三被告开始拖欠部分租金。2014年2月20日，九洲祥龙公司向三被告发出《租赁合同解除通知书》，该通知书称截止至通知书发出当日，三被告共欠付九洲祥龙公司租金11136265.61元，故九洲祥龙公司决定终止与三被告的租赁合同，解除租赁关系，按原合同规定收回租赁物。上述通知书发出后，九洲祥龙公司向承租商户发出口头通知，称因万意百货等公司欠付出租方租金，双方所签《房屋租赁合同》已经解除，请广大承租商户限期撤场。后广大商户纷纷甩货，并于2014年3月20日前陆续撤场完毕。九洲祥龙公司收回租赁楼栋，并重新装修再次对外招商营业。关于2013年度（租期为2013年5月1日至2014年4月30日）三被告支付租金情况，本院核实如下：2013年3月31日，国瑞鸿基公司支付400万元、2013年4月7日，国瑞鸿基公司支付100万元、2013年5月22日，国瑞鸿基公司支付150万元、2013年5月29日，国瑞鸿基公司支付50万元、2013年7月26日，国瑞鸿基公司支付40万元、2013年8月5日，国瑞鸿基公司支付60万元、2013年9月17日，国瑞鸿基公司支付80万元、2013年11月8日，国瑞鸿基公司支付50万元、2013年12月12日，万意百货公司支付200万元、2013年12月13日，九洲祥龙公司支付万意百货公司65280元、2014年1月15日九洲祥龙公司法定代表人闫爱兰支付万意服装公司934700元。以上实际支付租金共计1030.002万元。关于12月13日的返款，九洲祥龙公司称，因万意百货公司于12月12日支付的200万元租金为向金融机构申请的贷款，须向中间担保机构支付手续费，但万意百货公司无力支付，故申请由九洲祥龙公司从200万租金中支付该笔手续费。关于2014年1月15日的返款，九洲祥龙公司解释称，因万意服装公司无力支付商户货款，故九洲祥龙公司应万意服装公司请求返还上述款项。本案三被告对九洲祥龙公司上述解释不予认可。其称，自2013年12月1日开始本案原被告之间达成合作协议，这两笔钱是九洲祥龙公司返还被告公司的货款。另查明，关于2013年度已支付的租金，九洲祥龙公司共向三被告开具四张发票，其中2013年12月25日开具三张发票，金额分别为2002652.4元、6516921.44元、780426.16元，2014年2月26日开具一张发票，金额为1000020元。上述四张发票显示金额共计1030.002万元。关于原被告之间是否存在合作经营的关系,三被告称自2013年12月1日开始，三被告与九洲祥龙公司之间达成合作经营协议，取代了原来的《房屋租赁合同》。为证明自己的主张，三被告出示了这一期间的万意商场排班考勤表、印章使用审批单、合作会议纪要、员工离职工作交接单、支出凭单、员工请假记录卡、工资表、补贴明细表等大量证据，并称其中九洲祥龙公司的总经理黄金明的签字和证据中显示的内容均表明双方已经开展合作。九洲祥龙公司对上述证据的真实性不予认可，称原被告之间不存在合作经营的事实，只是因为三被告欠付九洲祥龙公司的租金，欠付各商户的货款，为保障三被告能及时偿还货款，经三被告同意，九洲祥龙公司派驻人员对三被告公司的经营行为进行财务监管，且从未截留货款。为证明自己的主张，九洲祥龙公司出示一份《应付帐款确认书》，该确认书由三被告公司分别盖章并由三被告共同的法定代表人叶进喜签字确认，签署时间为2014年1月20日。该确认书前半部分载明：“北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司三家公司在与北京市九洲祥龙商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同补充协议中作为共同承租方在租赁关系中承担连带责任人，本公司现因经营状况不佳，无力交付租金，因此与出租方达成合作意向，拟与出租方合作，改变现状。现对本公司在合作前的应付帐款做如下披露并承诺如下……。”三被告对该证据的真实性予以认可，但不认可欠付租金的数额。另查，关于三被告公司装修支出，本院确认的时间、项目和金额分别为：2011年8月14日，一至四层卫生间改造支出260000元；2010年4月30日，购买LED电子显示屏支出98800元；2010年3月26日，安装外立面玻璃幕工程支出687570元；2010年3月26日，购买地砖支出385404元；2012年8-9月，一层装修改造支出187000元；2012年9月2日，一层北部装修支出49776元；2013年8月30日，二层地砖铺设工程支出83780元；2013年11月14日，一层吊顶修补工程支出40700元；2011年4月3日，扶梯转向工程支出37000元；2011年8月10日，电梯空调安装工程支出20000元；2010年3月17日，观光电梯安装工程支出330600元；2010年6月7日，电梯维护保修支出18000元；2012年7月30日，监控机房工程支出101118元；2010年3月18日，中央空调安装支出600000元；2010年4月13日，锅炉房等装饰工程支出391955元；2010年3月31日，购买螺杆冷水机组支出1090000元；2011年4月14日，美食城改造工程支出320000元；2010年4月16日，霓虹灯工程支出3350元。以上装修支出共计4705053元。案件庭审过程中，九洲祥龙公司称收回场地后，其对原有装修拆除后重新装修，只有原有的一部直梯仍有利用价值。再查一，原被告双方协议约定的加建部分并无合法审批手续，也无合法产权证明。三被告称因该部分属于违章建筑，对其对外招商经营构成重大影响，无法通过消防、环保、卫生等部门的行政许可，故无法办理营业执照。九洲祥龙公司称三被告所述不是事实，该部分租赁面积一直在对外经营，并无影响。为证明自己的主张，庭审过程中九洲祥龙公司出示一份《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件），该证显示场所名称为北京万意百货市场有限公司，地址在北京市昌平区东小口镇中滩村东，使用面积为22000平方米，建筑层数为四层，检查单位为北京市昌平区公安消防支队，落款时间为2010年5月12日。再查二，2014年上半年，三被告公司原转租的各商户陆续共一百八十余人向本院起诉三被告以及九洲祥龙公司，要求返还租金、货款并承担违约责任。我院判决三被告公司各自承担返还租金、货款的责任并支付违约金。九洲祥龙公司在万意百货公司预交的500万元保证金范围内承担连带赔偿责任。现大部分判决书已经生效。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》二份、《面积核实》、《租金信息计算表》、房屋所有权证、祥和专用收据、租金发票四张、《租赁合同解除通知书》、印章使用审批单、会议纪要、中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行业务回单、《应付帐款确认书》、《中国工商银行客户存款对账单》、员工离职工作交接单、退还场地地图、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为：本案事实方面的争议焦点有二：一为租金交纳起算时间。原被告双方所签的《租金信息计算表》明确约定三被告交付租金的起始时间是2010年5月1日，因该《租金信息计算表》签订时间是在《面积核实》签订之后，故《租金信息计算表》中载明的交租金起始时间应是准确的。这也与《房屋租赁合同》中第三条第二项约定的一致。三被告辩称《面积核实》签订日之后三个月为租金实际起付日期，缺乏其他证据予以佐证，本院不予采信。第二个争议焦点为原被告之间有无合作经营的事实。依据庭审查明的事实，在2013年12月1日之后，九洲祥龙公司参与三被告公司的正常经营，但此种行为是否为三被告公司所称的“合作经营”，从三被告的举证上看尚不充分，缺乏直接证据证实。九洲祥龙公司所称财务监管具有合理性。尤其是从三被告共同法定代表人叶进喜所写的《应付帐款确认书》看，原被告在2014年1月20日之前尚未开始正式合作，因此三被告公司所称原被告已经开始合作经营的事实证据不足，本院不予采信。现有证据不能证明2013年12月之后，原告九洲祥龙公司收取了全部商户的租金，不能证明九洲祥龙公司免除了三被告继续交纳租金的义务。综上，本院认为原被告之间在2013年12月之后，仍是房屋租赁法律关系，而非三被告所称的合作经营关系。关于原被告签订的《房屋租赁合同》及二份补充协议的效力问题，本院认为九洲祥龙公司对其拥有合法产权的部分享有出租获益的权利，《房屋租赁合同》及二份补充协议中关于该部分的出租协议约定属于当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。《房屋租赁合同》中关于加建部分共8473.64平方米的租赁约定，因该部分楼面建设未取得建设工程规划许可证，没有合法审批手续，故该部分面积出租不受法律保护，有关于此的约定无效。但三被告并无证据证明在实际使用该部分面积过程中因无效情形而遭受到损失，故本着公平原则在九洲祥龙公司继续要求给付占有使用费的前提下，三被告仍负有给付的义务。依据庭审查明的事实，2013年5月1日至2014年2月20日，在扣除2013年5月14日三被告公司退租的929.02平方米租金后，三被告共应向九洲祥龙公司支付租金和占有使用费共18442186元，实际支付10300020元，尚欠8142166元未支付。依据原被告所签订的《房屋租赁合同》第三条第四项的约定，九洲祥龙公司有权解除合同。现九洲祥龙公司于2014年2月20日向三被告发送《租赁合同解除通知书》符合合同约定，发生解除合同的效力，本院予以确认。因此九洲祥龙公司要求确认双方所签《房屋租赁合同》及补充协议于2014年2月20日解除的请求本院予以支持。关于《房屋租赁合同》中第三条第四项约定的“滞纳金”，应理解为原被告针对承租方逾期支付租金情况下约定的违约金，同时，合同还约定了解除合同时的违约责任。关于滞纳金，合同约定应根据逾期未支付的租金总额并按日2%计算；关于违约金,合同约定为合同剩余期租金总额的5%。这两项违约金的计算标准均过高，显失公平，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益、缔约地位强弱以及是否适用格式条款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断，对违约金予以调整。由于出租人的实际损失无法确定，故以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金进行调整。关于欠付租金，应只包括合法出租的部分产生的逾期租金，无效出租部分不计入欠付租金。关于计算期限，由于万意百货公司实际支付10300020元租金，可视为仅交纳至2013年10月11日，故违约金的计算期间应自2013年10月12日至2014年2月20日（共132天）。关于反诉三原告公司的装修损失数额，在2015年12月15日庭审中，反诉三原告表示申请对装修价值进行评估鉴定，后法庭明确告知反诉三原告应在三日内向法庭提交鉴定申请，逾期不提交正式的书面申请视为自动放弃申请，但反诉三原告在规定期限内未向本院提交书面鉴定申请，故对于装修价值无法鉴定的责任应由反诉三原告自行承担。反诉三原告为证明其装修金额，向本院提交了相关票据材料，本院对有合法票据和有实际支出证据的部分予以确认，但对于没有合法票据证明的部分，本院无法确认系本案中租赁房屋的装修费用。对于反诉三原告要求的装修残值损失，本院认为针对合法出租的部分反诉三原告不能按时支付租金，构成违约在先，以致《房屋租赁合同》解除，该部分的装修损失应由违约方承担，反诉三原告要求该部分的赔偿没有法律依据，本院不予支持。因加建部分的出租条款属于无效条款，原被告双方对加建楼面部分的产权性质均为明知，故双方对造成该部分面积租赁的后果均有过错，对于该部分发生的装修损失由原被告双方共同负担。关于双方的负担比例，因九洲祥龙公司属于租赁场所的提供方，其对租赁场所的产权性质负有保证义务，故其应当对装修损失的产生负主要责任，具体数额由本院酌情确定。因三被告公司的装修支出无法确认应用的具体位置，且九洲祥龙公司也无证据予以证实，故本院本着公平原则在确定装修损失时将按照有效出租面积和无效出租面积的比例予以划分确定。九洲祥龙公司在庭审中称原有的一部直梯尚可利用，九洲祥龙公司就此应支付给三被告公司相应的补偿款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条之规定，判决如下：一、原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司与被告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司签订的出租原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司所有的北京市昌平区东小口镇中滩村东的《房屋租赁合同》及二份补充协议于二〇一四年二月二十日解除；二、被告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司支付至二〇一四年二月二十日前的租金和占有使用费共计八百一十四万二千一百六十六元；三、被告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司支付违约金三十八万九千一百九十二元；四、反诉被告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内支付反诉原告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司装修残值损失七十七万一千五百六十七元、观光电梯补偿费十二万一千二百二十元；五、驳回原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五万四千六百二十元，由原告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司负担十三万六千二百九十三元（已交纳），由被告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司负担十一万八千三百二十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费七万三千四百零三元由反诉原告北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司负担六万七千零三十九元（已交纳），由反诉被告北京市九洲祥龙商贸有限责任公司负担六千三百六十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 帆人民陪审员  唐险峰人民陪审员  姚玉河二〇一六年十一月十四日书 记 员  周 静