中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11162号上诉人（原审原告）：吴毅姝，加拿大居民，现住加拿大。委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：王茜子，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吕美颜，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：吕元恩，住广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托代理人：李丽明，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区恩美食杂店，住所地广州市荔湾区。经营者：吕美颜。上诉人吴毅姝因与被上诉人吕美颜、吕元恩、广州市荔湾区恩美食杂店（以下简称恩美食杂店）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴毅姝上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持吴毅姝一审的第1、2项诉讼请求；2.改判一审判决第一项的房屋使用费标准为参照同地段商业房屋的租赁价格支付。事实和理由：（一）（1991）穗法民复字第365号生效判决已明确确定涉案房屋自首层从东墙内墙起往西自11.45米处归徐某、吕元恩、吕美颜三人按份共有，11.45米外的归吴毅姝所有，且房产证上也确认了吴毅姝所占的产权份额是17/60，包括首层和二层面积，从上述生效判决和房产证看，该案纠纷并不是简单的继承析产纠纷，而是对于各继承人就房屋面积和具体位置已经做出了分割，吴毅姝之所以提起本案诉讼是基于1996年10月后吕美颜、吕元恩破坏了其与原来一层的租户之间的间隔，擅自打开了一个门，即非法占有和使用吴毅姝的权属面积，故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，主张在生效判决确定的位置排除吕美颜、吕元恩、恩美食杂店的妨害以及要求其将该房屋交还给吴毅姝。（二）一审判决认定首层的房屋面积只有6平方米左右，故首层没有利用价值是事实认定错误。根据生效判决11.45米之外到洪某直街最宽的宽度是3.82米，最窄的宽度是3.77米，长度3.46米，房屋最少的面积有11.78平方米。从房产证上面载明的坐落登记材料看，房屋有两个门，即8号门和5号门，吕美颜、吕元恩、恩美食杂店不能以其侵权行为推断如果切断就影响其使用，因8号门是吴毅姝的，吕美颜、吕元恩、恩美食杂店不能据此认为其可以实际使用8号；首层在以前也是间隔开来的，8号门是出租的；各自的权属人有独立的水表，一审判决以认定房屋面积、妨碍吕美颜、吕元恩、恩美食杂店独立使用的角度驳回吴毅姝的诉讼请求是适用法律错误。（三）涉案房屋一直作为商铺使用，吕美颜、吕元恩获取的收益的标准就是商铺，一审判决在认定场地是作为商铺使用的同时，只判决按住宅的标准支付使用房屋错误。因此，请求二审法院支持吴毅姝的上诉请求。吕美颜、吕元恩辩称，关于吴毅姝占有首层面积6平方米多还是12平方米多，一审法院已组织双方到现场勘察，双方都确认勘察结果，对此应无争议；吴毅姝拥有的首层6平方米多面积没有独立结构性，而对于涉案房屋的两个门口，吕美颜、吕元恩有使用的权利；对于房屋使用费问题，因房产证显示性质为住宅，故一审判决按照住宅标准计付使用费合法有据；另外，吴毅姝提及的水管水表原来属于吕美颜、吕元恩使用，后因吴毅姝与二楼首座有矛盾，故水管水表变成了是二楼使用，而不是一楼使用，且用水的独立性不代表是房屋的独立性。因此，吕美颜、吕元恩不同意吴毅姝的上诉请求、事实和理由，请求驳回其上诉，维持原审判决。恩美食杂店辩称，同意一审判决，不同意吴毅姝的上诉请求、事实和理由。吴毅姝向一审法院起诉请求：1.广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号及洪寿一巷5号房屋首层自东墙起往西11.45米处以砖建墙间隔划分房屋；首层东墙起往西11.45米归徐某及吕美颜、吕元恩按份共有，其余部分归吴毅姝所有；2.吕美颜、吕元恩腾空吴毅姝所有范围房屋交回吴毅姝使用；3.吕美颜、吕元恩参照同地段房屋商业性质租赁价格（约1000元/计算）支付吴毅姝自2014年4月1日至实际间隔腾空交还吴毅姝使用之日止占用吴毅姝所有房屋范围的房屋使用金；4.案件诉讼费、评估费由吕美颜、吕元恩承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号及洪寿一巷5号房屋（砖木结构2-1/2层）原登记在吕某甲名下。现吕美颜、吕元恩与徐某（吕美颜、吕元恩母亲，已故）曾向一审法院提起继承与分产诉讼，一审法院于1991年5月21日以（1989）荔法民字第1184号民事判决书判决：一、本市长寿路洪寿一巷5号、洪寿直街8号双门牌房屋一间由徐某、吕元恩、吕美颜、吕某乙文、吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴毅姝八人继承所有，其中徐某占有该屋12／60的产权，吕元恩、吕美颜各占有该屋7／60的产权，吕某乙文占有该屋17／60的产权，吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴毅姝四人共同占有该屋17／60的产权。具体划分：该屋首层从东墙（即洪某一巷5号首层前墙）内墙起往西至11.45米处归徐某、吕元恩、吕美颜三人按上述份额共有（包括东墙产权，该部分地方的楼梯位由二楼住户上落使用）；该层其余地方归吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴毅姝四人共同所有……徐某、吕元恩、吕美颜不服提起上诉，广州市中级人民法院于1991年以（1991）穗法民复字第365号民事判决书作出维持一审的判决。1994年，吴毅姝向吴某甲继承、受吴某乙、吴某丙的赠与取得涉案房屋的17/60的产权，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证，房产证载明：吴毅姝占有涉案房屋的17／60份额。2002年5月13日徐某死亡，吕美颜、吕元恩继承涉案房屋份额12/60。2004年，广州市国土资源和房屋管理局又再次核发了涉案房屋的房产证，房产证载明：吴毅姝占有涉案房屋的17／60份额，吕美颜、吕元恩各占13/60份额。从1996年10月起吕美颜、吕元恩一直使用长寿路洪寿直街8号地下经营广州市荔湾区恩美食杂店。吴毅姝一直没有收取过吕美颜、吕元恩的房屋使用金。经一审法院到涉案房屋勘查，广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号首层全层作厅使用，门口卖杂货，厅内有一部分摆放货物，厅上搭建有阁楼。按（1989）荔法民字第1184号生效判决书明确的界址，吴毅姝在首层占有的面积只有约6平方米左右。且洪寿直街8号首层出入是经吴毅姝占有产权部分面积。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。由此可知，分割共有的不动产或者动产，可以采取各共有人间协商确定的方式。当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割。首先，对于涉案房屋是否具备实物分割的条件，根据案件查明事实，吴毅姝占有广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号首层房屋的面积较少，该层首层全层搭建有阁楼；洪寿直街8号首层出入是经吴毅姝占有产权部分面积，因此，从实物分割后的房屋应具有构造上、利用上的独立性审查来看，涉案房屋不具备用砖对已生效判决确定的具体位置进行间隔的条件。其次，吴毅姝与吕美颜、吕元恩均没有表示要对涉案房屋进行拍卖折价。因此，一审法院对吴毅姝要求用砖建墙间隔划分房屋及吕美颜、吕元恩腾退吴毅姝所有房屋范围的诉讼请求不予支持。至于涉案房屋的使用费用的问题，1994年7月4日，吴毅姝向吴某甲继承、受吴某乙、吴某丙的赠与取得涉案房屋的17/60的产权，基于涉案房屋吴毅姝产权部分面积由吕美颜、吕元恩、恩美食杂店使用，依公平、等价有偿原则，吕美颜、吕元恩应向吴毅姝支付房屋使用费。故吕美颜、吕元恩应按同时期同地段住宅房屋租金参考价标准向吴毅姝支付从2014年4月1日至判决生效之日止的房屋使用金，吴毅姝房屋的使用性质是住宅，吴毅姝要求吕美颜、吕元恩按非住宅商业性质标准交纳房屋使用费，依据不足，一审法院不予采纳。吕美颜、吕元恩、恩美食杂店抗辩不同意交纳房屋使用金的理由不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，于2016年6月21日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，由吴毅姝与吕美颜、吕元恩向有资质的评估公司申请，参照按同期同地段住宅房屋租金参考价标准评定2014年4月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费，吕美颜、吕元恩在房屋使用费评定后十日内一次性支付给吴毅姝；评估费由吴毅姝负担一半，吕美颜、吕元恩负担一半。二、驳回吴毅姝的其他诉讼请求。如果吕美颜、吕元恩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由吴毅姝负担50元，吕美颜、吕元恩负担50元。经查,因一审法院（1989）荔法民字第1184号以及本院（1991）穗法民复字第365号生效判决并未就吴毅姝占有首层的具体面积数作出认定，且本案中也无相关部门对该面积作出了测绘报告，故一审判决查明事实中涉及的按上述生效判决明确的界址，吴毅姝在首层占有的面积只有约6平方米左右的内容有误，本院予以纠正。一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴毅姝提供了如下证据：1.（2016）广州市不动产权第00226033号《不动产权证书》、立体自绘图，拟证明吴毅姝对涉案房屋占有面积至少为41平方米左右，首层至少有12.78平方米；2.《银行代扣水费及污水处理费授权书》、《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》、2015年11月10日的水费《发票》及污水处理费《票据》、吴敏姝的存折、吕美颜、吕元恩一审提供的涉案房屋拍摄图片8，拟证明首层争议部分装有独立水表，具有独立使用价值；3.涉案房屋近照，拟证明涉案房屋首层有两个门。吕美颜、吕元恩发表如下质证意见：对证据1中的《不动产权证书》没有异议，但不能证明其占有首层12.78平方米面积，而立体自绘图是吴毅姝自己画的，对真实性、合法性和关联性均不确认；对证据2的真实性没有异议，但与本案没有关联性，且证明不了分割后首层可独立使用；对证据3的真实性、合法性和关联性予以确认。恩美食杂店表示同意吕美颜、吕元恩的质证意见。在本案二审过程中，吴毅姝表示对于争议涉案房屋面积除了实物分割没有别的解决方案，而吕美颜、吕元恩则称不同意实物分割，双方当事人未能就折价、拍卖、变卖争议房屋面积达成一致意见。同时，双方当事人对吴毅姝实际占有首层产权面积数存在异议，但均同意就吴毅姝主张的首层产权面积使用费按每月500元计算。此外，双方还确认洪寿直街8号首层以前出租时是独立使用，和洪某一巷5号有两堵石墙间隔。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴毅姝的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：吴毅姝主张分割共有房屋的请求是否成立。现评析如下：首先，吴毅姝起诉主张在涉案房屋首层中以砖建墙间隔划分双方占有产权份额部分房屋面积，实际上就是要求实物分割共有的房屋，故应对涉案房屋是否具备实物分割条件进行审查。根据本案查明的事实可知，双方当事人共同占有广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号首层房屋，全层搭建有阁楼，双方均确认该房屋原为独立使用房屋。因吕美颜、吕元恩占有的属于该房屋最里面部分房屋面积，故依双方上述确认的事实，吕美颜、吕元恩使用其占有部分面积需进出吴毅姝占有产权部分面积，如果将属于吴毅姝占有该房屋的前面部分面积用砖建墙间隔，将导致吕美颜、吕元恩无法从广州市荔湾区长寿路洪寿直街8号首层房屋进出使用属于其占有部分房屋，故一审法院认定从实物分割后的房屋应具有构造上、利用上述的独立性审查来看，涉案房屋不具备用砖对已生效判决确定的具体位置进行间隔的条件，并无不当，本院予以确认。其次，二审中，双方当事人也未能就涉案房屋进行拍卖或者折价达成一致意见，即本案不能通过拍卖或折价方式解决双方分割房屋的纠纷。据此，结合涉案房屋的权属份额、涉案房屋的使用状况等综合因素，在涉案房屋不具备分割条件且双方无法通过其他方式解决纠纷的情况下，一审法院认定不支持吴毅姝要求用砖建墙间隔划分房屋及吕美颜、吕元恩腾退吴毅姝所有房屋范围的诉讼请求，具有事实依据，上述处理并无不当，本院予以维持。吴毅姝上诉认为涉案房屋存在各自独立使用的水表，间隔不影响吕美颜、吕元恩的使用，坚持主张以砖建墙间隔划分涉案房屋，缺乏理据，本院不予支持。至于涉案房屋使用费问题，基于吕美颜、吕元恩使用了涉案房屋属于吴毅姝部分产权面积，故一审法院依据公平、等价有偿原则，认定吕美颜、吕元恩应向吴毅姝支付从2014年4月1日至判决生效之日止的房屋使用费正确，但一审判决在未确认吴毅姝占有涉案房屋首层产权具体面积的情况下，直接作出双方当事人申请委托评估，参照按同期同地段住宅房屋租金参考价标准评定支付上述期间房屋使用费的判决欠缺计算该费用的房屋面积基数，上述处理不妥，本院予以纠正。现鉴于双方当事人在二审中均表示同意按每月500元计算支付使用吴毅姝部分产权面积，故本院对一审关于涉案房屋使用费部分判项按上述标准予以调整。此外，因吴毅姝二审提交的证据不足以支持其诉请，本院均不予采纳。综上所述，上诉人吴毅姝的上诉理由不成立，其上诉请应予驳回。一审法院对于涉案房屋使用费的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初2244号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初2244号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，吕美颜、吕元恩按每月500元的标准一次性向吴毅姝支付从2014年4月1日起至本判决送达之日止的房屋使用费。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费100元，由上诉人吴毅姝负担50元，被上诉人吕美颜、吕元恩负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人吴毅姝负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十一月十日书记员 邓安达