河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终2740号上诉人（原审原告）：马秀淑，女，1948年10月10日生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：刘泉声，河南飞龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作市三维房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，董事长。上诉人马秀淑与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，马秀淑不服解放区人民法院作出的（2015）解民一初字第858号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人马秀淑委托诉讼代理人刘泉声到庭参加了诉讼。被上诉人三维房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，位于焦作市解放区解放中路908号的三维商场系本案被告三维房地产公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1至6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买一间位于该商场二层的商业用房（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年4月21日，原、被告签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用，房屋月租金1437.5元，租赁期限自2005年三维商场开业之日至2015年相对应之日止（十年）；房产租金从2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金。被告三维房地产公司在承租了包括诉争商铺在内的所有售出的商铺后，整体用于经营三维商场，由三维商场进行统一管理。三维商场为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，三维商场开始营业。2014年10月28日原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，房产证显示房屋坐落为解放区解放中路××（××商场××），建筑面积为24.97平方米。2014年11月27日起，三维商场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。另查明：三维商场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主委员会。原审法院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告马秀淑购买了由被告三维房地产公司开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺而没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营三维商场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，三维商场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理。另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马秀淑的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马秀淑负担。马秀淑不服一审判决，向本院提起上诉，认为：第一，原判以物权法共有法律条文判决专有物权之诉争，认定事实不清，适用法律错误。原判依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，认定“原告主张被告返还诉争商铺的诉请如获支持应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张，已符合上述法定要件。因此，原告的该项主张不能成立，本院不予支持，”上述规定规定对过半数同意表决的事项明确为“有关共有和共同管理的重大事项”，本案诉争的是上诉人所有的专有的房产。该七十六条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的享有共有和共同管理的权利。上诉人要求返还的是自己的专有房屋，不属于共有部分，不需要共同管理。上诉人对自己的房屋行使所有权，原判凭什么要让其他业主过半数同意。因此原判适用法律错误。第二，双方的租赁合同已经到期，无论从法律规定，还是从双方的租赁合同约定，三维房地产公司均应返还上诉人的房屋。三维房地产公司与上诉人的租赁合同于2014年11月27日已经到期，依据合同法第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁合同也明确约定，“乙方在租赁期届满时把房屋交还给甲方“，可见，无论从法律规定，还是从双方的租赁合同约定，三维房地产公司均应返还上诉人的房屋。因此三维房地产公司在租赁合同期满后继续占用上诉人的房屋既无法律依据也无事实依据。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。三维房地产公司未向本院递交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。庭审中，上诉人马秀淑认为，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，应当由三维房地产公司举证证明其继续占有房屋有合法依据，包括已取得过半数业主的同意。三维房地产公司从2016年10月份已经停止支付租金，该公司已濒临倒闭并明确表示不再支付租金，如果让其继续占有房屋明显不公。三维房地产公司目前对在该商场经营的商户也欠巨额的经营款，很多商户因此退场，如果让三维房地产公司继续占有房屋，显然会导致两边欠款并形成恶性循环。所以，三维房地产公司应当尽快返还房屋，让业主与商户直接对接承租房屋。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，本案诉争房产系三维房地产公司开发的商铺，上诉人在购买该商铺时是与其他业主共同将房产出租给三维房地产公司统一经营并因此获取物权收益。上诉人主张收回房产，独立行使相应物权，但该商铺及商铺所在的商场结构具有特殊性，若将商铺之间进行的简单的物理性分割，既影响商铺的实际使用面积及商业价值，也会对相邻及利益相关其他业主的物权行使与收益造成影响，不利于商铺所在商场整体功能和效益的最大发挥，最终损害业主的利益。故马秀淑上诉主张三维房地产公司返还诉争房产的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马秀淑承担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 席东彦审判员 焦红萍二〇一六年十一月二十八日书记员 郝 聪