甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初2425号原告（反诉被告）：王九林。委托诉讼代理人：蒲永涛，甘南同义律师事务所律师。委托诉讼代理人：安晓蓉，甘南同义律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃永新国际商贸城股份有限公司。原告王九林与被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告主张解除合同并返还相关费用，本院于2016年4月7日立案后，被告以继续履行并支付拖欠租金、物业费等为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王九林的委托诉讼代理人安晓蓉，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司委托诉讼代理人汪智雯、张莹到庭参加诉讼。期间，原告王九林申请撤回本诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司向本院提出反诉请求：1、继续履行原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、原告向被告支付欠付租金90900元（2014年3月1日暂算至2016年8月31日）及利息损失15373元（自2014年9月1日-2016年7月1日），以上共计106273元，该租金损失及利息损失应计算至原告实际交还商铺之日止；3、原告向被告支付欠付的物业费5514.6元（2014年3月1日-2016年7月1日）及利息损失1187元，欠付采暖费3166.4元及利息损失682元（2014年3月1日-2016年7月1日），以上共计10550元，直至原告实际交还商铺之日止。事实与理由：2013年12月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告承租被告经营的B1层B312号商铺，租赁期限为5年，自2014年3月1日至2019年2月28日，年租金为36360元。租金每半年交纳一次，第二期租金必须在首期租金届满前30天交纳，逾期交纳的，每日按应交租金总额的3%支付滞纳金。合同还约定原告应当自行承担经营期间所产生的物业管理费及采暖费，逾期交纳的每日加收3%滞纳金。鉴于滞纳金收取标准过高，被告自愿参照中国人民银行同期贷款规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。合同签订后，被告依约向商铺交付原告，但原告至今未按照合同约定向被告支付租金、物业费、采暖费，其行为已经严重违约，应承担相应违约责任。综上，原告在先违约情形下诉请解除合同，无事实及法律依据。请求法院依法判令原告继续履行合同并交纳拖欠的各项费用直至返还涉案商铺之日止。原告王九林对被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司的反诉辩称，原、被告签订的租赁合同已无继续履行的必要，因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原、被告之间签订的租赁合同应依法解除。被告要求原告支付的诉请无法律依据。原告已经向被告交纳了5年的房屋租金，且在被告胁迫下重复交纳了2015年之前的全部房租。原告不存在拖欠房租的行为。被告所诉物业费错误，原告已向被告支付了物业费，并无拖欠情形。被告所诉的要求支付采暖费因被告并未向原告进行供暖，被告的该项诉请无事实及法律依据。故应驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所举证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：涉案的位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城B1层B312号商铺所在商用场地系被告从案外人西北永新置业有限公司处以买断经营权的方式租赁取得，其买断经营权期限为2012年-2032年共20年。被告为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权，向案外人西北永新置业有限公司支付了相应经营权买断费、商铺租金，并与案外人西北永新置业有限公司于2015年4月13日补签了《租赁合同书》。案外人西北永新置业有限公司另就商场的物业费、供热费达成协议，协议约定由案外人西北永新置业有限公司委托被告代理收取商场供热费及物业费，其中物业费为6.5元/平方米，供热费以非居民天然气供热价格为准。此后案外人西北永新置业有限公司成立西北永新甘肃物业有限公司，涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。被告接受管理并与先后与案外人西北永新置业有限公司及西北永新甘肃物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。其中，2014年度-2015年度供热期为2014年11月1日-2015年3月31日，2015年度-2016年度供热期为2015年11月1日-2016年3月31日。被告取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后，对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告，对外宣传页显示“十年买断经营使用权、大小商户经营的后顾之忧”等。原告在知悉涉案商铺的对外招商后，于2013年12月10日与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城B1层B312号商铺出租给原告，商铺面积为30.3平方米，商铺租赁期限为5年（2014年3月1日-2019年2月28日）。合同约定租金为每月每平方米100元，年租金为36360元，该租金不含物业费、水电、空调、暖气费，另原告向被告缴纳经营保证金1万元，待合同期满返还商铺时不计利息退还。合同另约定租赁期内，被告如遇特殊情形不能继续承租的，应书面提前30天通知原告，原告不退保证金。合同签订后，被告即将涉案商铺交予原告使用。原告于2013年12月10日向被告支付了裤区五年经营权买断费115140元，支付保证金1万元。因被告于2014年12月向承租各商铺发布租金政策的通告，通告告知各承租人凡是商城内自购经营权商铺且同时开门上货经营的商户，2014年1月1日-2014年12月31日租金全部减免，2015年1月1日-2017年1月1日期间5折优惠。故原告在2015年1月1日向被告支付2015年1月1日-2015年12月31日期间名为“商场管理费”、实为租金18180元，18180元即为原约定租金36360元的二分之一。2015年1月10日，原告向被告支付物业费591元。另经本院2016年6月23日15点现场勘验，涉案商铺处于无人经营、断电状态，涉案商铺经营场地人流量稀少，经营门店寥寥无几。被告在管理涉案商铺所在场地期间，曾组织商户开展了“庆六一”等促销活动。在被告管理涉案商铺期间，对涉案商铺进行了供暖且其他部分商户已经缴纳了采暖费，采暖费收取标准为每平方米9.5元/㎡/月。本院认为，本案的争议焦点即为《商铺租赁合同》是否具备继续履行的条件，是否已属于履行不能。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告在订立合同初始，均履行了各自合同义务，原告履行了缴纳租金的义务，被告履行了交付商铺的义务。在《商铺租赁合同》之外，被告还向原告收取了涉案商铺经营权买断费。但原告针对被告要求继续履行合同的反诉答辩中已经明示，因被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告不在继续履行合同，要求解除《商铺租赁合同》。结合本案，客观上涉案商铺也已被断电，处于停滞经营状态，原告也不在继续经营涉案商铺。依一般社会观念，原告可被确定为履行不能。故对于被告反诉要求原告继续履行《商铺租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。被告虽无法请求其全部履行合同义务，但由此产生的损害赔偿之债、违约责任仍不可免除。原告亦不能免除向被告支付占用商铺期间的租金、暖气费、物业费用的义务。结合本案案情及涉案商铺所在场地整体经营状况，依据公平原则，本院酌定以原告立案之日即2016年4月7日为节点，对于该节点之前产生的租金、物业费、暖气费用，原告应予承担。因2014年1月1日-2014年12月31日期间租金全部减免，2015年1月1日-2015年12月31日期间租金已经缴纳，故原告应承担2016年1月1日-2016年4月7日期间的租金。因被告属于符合2017年1月1日之前租金减半收取政策的商户，故2016年1月1日-2016年4月7日期间产生的租金为6413.5元（18180元/12个月*4个月+18180元/365天*7天=6413.5元）。对于2014年3月1日-2016年4月1日期间产生的物业费、暖气费应予缴纳。该期间的物业费应为4923.75元（6.5元/㎡/月*30.3㎡*25个月），扣除原告已经缴纳的591元，原告还应缴纳4332.75元。应缴暖气费为2878.5元（9.5元/㎡/月*30.3㎡*10个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王九林于本判决生效之日起十日内向原告甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付房屋租金6413.5元（2016年1月1日-2016年4月7日），支付物业费4332.75元，支付暖气费2878.5元。二、驳回被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司的其他诉讼请求。反诉费2251元，由原告王九林承担1251元，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅代理审判员  陈建林人民陪审员  张繁芹二〇一六年十一月四日书 记 员  陈 琳