上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1925号原告上海逸居酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人徐皓淳。委托代理人蒋春，上海德禾翰通律师事务所律师。被告上海浦东钱桥大酒店有限公司(原上海满觉陇餐饮有限公司)，住所地上海市。法定代表人杨国珍。被告上海满觉陇酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人周义财。委托代理人汪伟敏、孙哲，上海市朝华律师事务所律师。原告上海逸居酒店管理有限公司与被告上海浦东钱桥大酒店有限公司(以下简称钱桥大酒店)、上海满觉陇酒店有限公司(以下简称满觉陇酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海逸居酒店管理有限公司的委托代理人蒋春、被告上海满觉陇酒店有限公司的法定代表人周义财及其委托代理人汪伟敏到庭参加诉讼。被告上海浦东钱桥大酒店有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海逸居酒店管理有限公司诉称，2006年11月，案外人亿某(上海)酒店管理有限公司(原告股东，以下简称亿某公司)与钱桥大酒店(原上海满觉陇餐饮有限公司，以下简称满觉陇餐饮公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定将系争上海市中江路XXX号1楼(建筑面积约1000平方米)房屋出租给被告，作为商业餐饮使用。合同另对租期、租金、保证金、违约责任等作出约定。嗣后，上述双方与原告签订《房屋租赁合同》之补充协议，约定亿某公司将原合同出租方的权利义务一并转让给原告。合同订立后，原告按约将房屋交付被告，但被告自2014年6月至11月共计欠付租金人民币479288元(以下币种均为人民币)，原告多次催讨，均未果。2014年11月20日，原告向被告发出《解约函》，解除租赁合同，并要求被告返还系争房屋，支付拖欠的租金并承担违约责任，仍未果。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认《上海市房屋租赁合同》及补充协议自2014年11月21日解除；2、两被告迁出并将系争房屋返还原告；3、被告满觉陇酒店支付自2014年6月至11月间的欠租479288元及该款自2014年11月21日起算至2015年8月3日的逾期付款违约金，按2191.78元/天0.5%(日租金为年租金80万元/365天)的标准计付；4、被告满觉陇酒店支付2006年12月1日至2007年1月31日的免租期的租金，按80万元/年的标准计付；5、被告满觉陇酒店按月租金的双倍支付违约金，即按91万元/年的标准计付；6、被告支付自2014年11月22日起至2015年8月3日止的房屋使用费，按3.6元/天/平方米的标准计付；7、本案诉讼费由被告负担。被告上海浦东钱桥大酒店有限公司未到庭答辩。被告上海满觉陇酒店有限公司辩称，被告在系争房屋内经营餐饮。被告自2014年6月起未再支付租金，原因是原告擅自调整租赁期限，将租期自2022年2月28日调整到2016年5月31日。原告要求被告支付自2014年6月至11月间的欠租479288元中，应扣除强生普陀汽车服务股份有限公司在被告处消费的64767元，该公司直接将该款支付原告，故被告上述期间实际欠租414521元。原告依法有权主张提起本次起诉前一年的租金，故部分租金的诉讼时效已经超过。被告自2006年10月进入系争房屋，合同约定2007年3月起正式起租，之前是免租期，原告要求被告支付免租期租金的诉请无合同及法律依据。原告违约在先，被告不同意支付违约金。被告于2014年11月收到解约函，但该函件系亿某公司发出，故不具备合同解除的效力，合同尚未解除，不存在支付房屋使用费情况。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，案外人亿某公司为原告股东。2006年11月，亿某公司作为出租方(甲方)、钱桥大酒店(原上海满觉陇餐饮有限公司)作为承租方(乙方),签订《上海市房屋租赁合同》，约定将系争上海市中江路XXX号1楼(建筑面积约1000平方米)房屋出租给乙方，作为商业餐饮使用。合同另约定：租赁期自2006年12月1日起至2016年11月30日止，乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.5%支付违约金；房屋租赁保证金10万元，租赁关系终止时，该款除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等与经营相关的费用由乙方承担，乙方每月根据账单实际金额支付；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.6元/天/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过半月的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。此外，上述甲乙双方签订《补充条款》，约定：租期为10年，待合同结束后，乙方拥有5年的租赁续租权，续租条件与酒店同步；租金递增比例如下：第一、二年年租金为80万元；第七、八年(2013年12月1日至2015年11月30日)年租金为91万元；第九、十年(2015年12月1日至2017年11月30日)年租金为95万元；租赁期自2016年12月1日起，但因甲方施工原因造成乙方无法开业的，则租赁期自动顺延。甲方承诺给乙方不少于60天的免租装修期，免租期内乙方无需支付租金；乙方除支付正常房屋租赁押金外，还需追加支付甲方房屋装修及设备投入押金共计15万元。若乙方在租赁期内由于经营不善导致无法继续履行本合同，则此押金由甲方没收。租赁关系终止时，上述押金连同房屋租赁押金一并无息退还乙方。2008年6月4日，亿某公司作为甲方、满觉陇酒店作为乙方，签订《补充协议》，约定系争房屋起租日为2007年3月1日，并以此为依据起计租金；鉴于本协议签署前系争房屋存在漏水现象，甲方承诺负责租赁期间对该房屋屋顶维修并承担费用6万元整，由甲方一次性对乙方进行补偿，乙方有权从应缴租金中抵扣该笔赔偿费；同意乙方交纳的10万元房屋租赁押金变更为房屋租金，同时乙方已交纳的15万元煤气押金变更为10万元的房屋租赁押金和5万元的煤气押金。合同履行过程中，原告将系争房屋交付被告，被告在系争房屋内经营餐饮，并以满觉陇餐饮公司名义支付租金。之后，上述甲乙双方及作为丙方的原告，签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：自本协议签订之日起，原合同约定的甲方的一切权利与义务一并转让给丙方；丙方在签订本协议时已对原合同所有条款进行了确认，接受甲方转让的所有权利与义务；乙方同意甲方将原合同权利与义务转让给丙方。2007年2月13日，满觉陇酒店成立。2010年11月3日，满觉陇餐饮公司变更名称为钱桥大酒店。之后，被告以满觉陇酒店名义支付租金且实际经营，并在甲方为亿某公司，乙方为满觉陇餐饮公司的《门面房租赁合同》补充协议上加盖公章，该协议载明租赁期限由2007年3月1日至2017年2月28日变更为2007年3月1日至2016年5月31日，满觉陇酒店在落款处添加“按原合同履行”的字样。由于满觉陇酒店自2014年6月起未再支付租金，故亿某公司于2014年9月25日向满觉陇酒店发出《催款函》，要求其支付截止2014年8月的欠租274538元。同年9月29日，满觉陇酒店向亿某公司向发出《公函》，主要内容为：在此《催款函》前，本公司就贵司将原合同中租赁期由2007年3月1日至2017年2月28日变更为2007年3月1日至2016年5月31日明确表示不同意；贵司致函我司欠租一事，本司明确表示一定不会拖欠房租，只要贵司按原合同执行期满，双方一定不会发生不愉快的事。2014年11月20日，亿某公司向满觉陇餐饮公司、满觉陇酒店发出《解约函》，告知因被告至今未支付欠租，故被告拖欠租金的行为已符合合同约定的解除条件，通知被告解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，被告立即搬离承租房屋，保留追究违约责任的权利。2015年8月3日，原告以被告不支付房租为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告确认2014年6月至11月间被告满觉陇酒店欠付的租金金额为414521元。被告满觉陇酒店提供原告与案外人上海新世纪物流有限公司(出租方)就中江路XXX号签订的《房屋租赁合同》，证明原告承租该房的租赁期自2006年6月10日起至2016年6月9日止，与原告出租给被告的租期不符，被告在2014年5月得知该情况后，要求原告作出解释，未果，故被告暂停支付房租至今，所造成的后果及损失应由原告自负。对此，原告表示，原告与系争房屋出租方之间的租赁合同期限与本案争议焦点无关，如被告无违约行为，原告能保证被告在租期内正常使用房屋。事实上，被告在系争房屋内从事经营活动至今，并未因此受到影响。针对原告要求被告满觉陇酒店支付违约金的诉请，被告认为合同违约金约定比例过高，如法院认为被告存在违约情形，请求法院调整后依法判决。被告满觉陇酒店提供其持有的押金收据二张，证明原告处有被告支付的房屋租赁押金10万元和煤气押金5万元，要求原告返还。原告对上述款项金额予以确认，但认为被告违约，故该款原告予以没收。2016年3月，被告满觉陇酒店申请对系争房屋内装潢残值进行鉴定。本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)进行鉴定。2016年8月5日，沪港公司会同原、被告至系争房屋，本着实事求是原则、依据施工图、现场实际情况以及工程造价有关计算规定，按《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》，人工材料价格按施工期(2006年12月)上海市建筑建材业网站发布的市场信息价计取，并于2016年9月22日出具《司法审价报告书》，工程造价审价意见如下：系争房屋1000平方米范围内装潢残值为18737.28元，1000平方米范围外(500平方米)装潢残值为9368.64元(原、被告争议部分)，合计28105.92元。经质证，原告对该审价报告书无异议，认为系争房屋面积1000平方米，故1000平方之外的面积不应当作为装潢残值，认可的装潢残值为18737.28元，但不同意支付该款，因为合同解除系被告违约导致。被告对审价报告书有异议，认为：装潢折旧应按15年折算；系争房屋进行过二次装修；酒店大门材质较好，价格高；酒店餐桌、排风系统、消防系统漏评。对此，沪港公司予以书面回复，明确租赁合同租期10年，故按10年进行折算，现场无法判断二次装修范围，酒店大门材质较好，价格按市场价相应上浮，餐桌为家具部分，排风系统属于设备，均不属于装修，消防喷淋已计取。本院认为，原告与被告钱桥大酒店就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。合同履行过程中，原告按约将系争房屋交付被告，满觉陇餐饮公司自2010年11月变更名称为钱桥大酒店后，系争房屋实际由满觉陇酒店经营，并支付租金至2014年6月，此后未再支付，原告以此为由要求解除上述两份合同，并要求确认该合同于2014年11月20日其向被告发出《解约函》的次日，即2014年11月21日解除。被告满觉陇酒店辩称不支付租金系因原告转给被告的租期，与系争房屋出租方出租给原告的租期不符，且该《解约函》系亿某公司发出，非原告发出，故不具备合同解除的效力，合同尚未解除。由于满觉陇酒店经营至今，并未因为租赁期限影响其经营，但原告并未提供其委托亿某公司发出《解约函》的相关证据，故该《解约函》对被告不发生法律效力。由于被告自2014年6月至今未支付租金，构成违约，且符合合同解除的条件，故原告与被告钱桥大酒店签订的上述两份合同应予解除。由于原、被告对解除合同存在争议，且合同解除的责任尚未明确，故根据法律规定，合同解除日期是被告钱桥大酒店收到本案起诉状之日，即2015年10月17日。合同解除后，被告钱桥大酒店作为合同承租方，被告满觉陇酒店作为实际经营者，理应迁出系争房屋，将系争房屋返还原告，对原告该项诉请，本院应予支持。原告与被告满觉陇酒店对2014年6月至11月间满觉陇酒店欠付的租金金额414521元予以确认，双方为欠付租金事宜有过函件往来，故原告要求被告满觉陇酒店支付该欠款的诉请，本院应予支持。被告对此所作的抗辩意见，本院不予采纳。同时，原告要求被告支付该款自2014年11月21日起算至2015年8月3日的逾期付款违约金的诉请，本院亦予以支持。被告认为合同约定违约金计付标准过高，请求法院予以调整。对此，本院根据被告的违约情形及本案查明的事实，认为该违约金计付标准确实过高，本院酌情确定为按日万分之二点一的标准计付。被告满觉陇酒店还应支付原告租期内自2014年12月起至2015年10月17日的租金以及自2015年10月18日起至实际迁出之日止的房屋使用费，均按合同约定的租金标准支付。原告要求被告满觉陇酒店支付2006年12月1日至2007年1月31日的免租期的租金，不符合合同约定，本院不予支持。原告要求被告满觉陇酒店按月租金的双倍支付违约金的诉请，同上述理由，由本院酌情判决，被告满觉陇酒店支付违约金8万元。审理中，本院根据被告满觉陇酒店的申请，依法委托沪港公司对系争房屋装潢残值进行鉴定。沪港公司以现场测量数据为准，根据相关计价规定进行鉴定，鉴定得出系争房屋1000平方米范围内装潢残值为18737.28元，1000平方米范围外(500平方米)装潢残值为9368.64元(原、被告争议部分)，合计28105.92元的结论。沪港公司出具的《司法审价报告书》程序合法、内容公正，对此鉴定结论本院予以采纳。由于租赁合同约定原告出租给被告的房屋建筑面积为1000平方米，故该部分面积的装潢残值原告应支付被告。原、被告争议的500平方米的装潢残值不属本案处理范围，本案不予涉及。原告不同意支付装潢残值的意见，以及被告对装潢残值评估的其他意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同履行过程中，被告支付的房屋租赁押金10万元和煤气押金5万元，要求原告退还，原告对此予以确认，但不同意退还。本院认为，在合同已经解除的情况下，押金应当根据钱款的性质以及合同的约定在双方结清所有应付费用后，原告将上述两笔押金退还被告。被告上海浦东钱桥大酒店有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海逸居酒店管理有限公司与被告上海浦东钱桥大酒店有限公司就上海市中江路XXX号1楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2015年10月17日解除；二、被告上海浦东钱桥大酒店有限公司、上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市中江路XXX号1楼房屋；三、被告上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸居酒店管理有限公司自2014年6月至11月间的租金人民币414521元；四、被告上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸居酒店管理有限公司上述欠租人民币414521元的逾期付款违约金，自2014年11月21日起至2015年8月3日止，按日万分之二点一的标准计付；五、被告上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸居酒店管理有限公司自2014年12月起至2015年10月17日的租金，按年租金人民币91万元/年的标准计付；六、被告上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸居酒店管理有限公司自2015年10月18日起至实际迁出之日止的房屋使用费，其中2015年10月18日至2015年11月30日按人民币91万元/年的标准计付；自2015年12月1日起按人民币95万元/年的标准计付；七、被告上海满觉陇酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸居酒店管理有限公司违约金人民币80000元；八、原告上海逸居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海满觉陇酒店有限公司装潢残值人民币18737.28元；九、原告上海逸居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海满觉陇酒店有限公司房屋租赁押金人民币100000元、煤气押金人民币50000元；十、对原告上海逸居酒店管理有限公司其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币30000元，由原、被告各半负担。本案受理费人民币19966元，由原告负担人民币5000元、被告负担人民币14966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  周婵娟二〇一六年十一月三十日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第1925号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。