福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初1574号 原告：福州中鼎投资有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段1号楼（江盛楼）三楼。 法定代表人：张绍辉，职务董事长。 委托诉讼代理人：吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：叶龙，男，1988年6月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州五四支行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路162号。 负责人林文成，职务行长。 委托诉讼代理人：李学灵，女。 委托诉讼代理人：黄可丹，女。 本院受理了原告福州中鼎投资有限公司与被告叶龙、第三人中国工商银行股份有限公司福州五四支行商品房预售合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州中鼎投资有限公司的委托诉讼代理人吴秀玲、第三人中国工商银行股份有限公司福州五四支行的委托诉讼代理人李学灵、黄可丹到庭参加诉讼，被告叶龙经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州中鼎投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235750126）已于2016年2月4日解除；2.被告向原告支付违约金152800元（购房总价款1910000元的8%);3.被告配合原告办理晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园（一期）16＃201单元预购商品房预告登记、合同备案登记注销手续；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年12月10日，原、被告签订合同编号为201235750126的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告购买原告建设的晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园（一期）16#201单元房屋；购房总价款1910000元，被告选择以首付580000元，余款1330000元以办理银行按揭贷款付清；被告未能履行其向银行应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人而承担担保责任的，自银行向原告发出承担担保责任通知之日起或自原告知道被告逾期付款之日起，原告有权解除合同，被告应按全部购房价款的8％向原告支付违约金并赔偿原告因此遭受的损失，原告有权从应退还给被告的款项中直接扣除违约金、原告的损失以及原告履行保证责任代替被告偿还的按揭款等各种被告应支付给原告的款项；采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。 合同签订后，被告就约定的剩余购房款向中国工商银行股份有限公司福州五四支行申请商业贷款，并签订编号为闽字营业部五四支行2014年一手房贷BL184号《个人购房借款/担保合同》，原告作为担保人为被告的贷款提供连带保证责任担保。贷款银行按《个人购房借款/担保合同》约定发放了贷款并到达原告账户，至此，原告全额收到购房款1910000元,但原告自2016年l月12日起多次收到贷款银行的《个人逾期贷款催收函》、《中国工商银行个人贷款逾期扣收通知书》，被告知被告已拖欠月供款，要求原告履行保证义务，贷款银行将从原告的保证金账户进行扣收,截止2016年2月15日，原告已履行保证义务向贷款银行支付28703.73元。基于被告的违约行为，原告按合同约定于2016年2月4日向被告发出《解除合同通知书》，双方的《商品房买卖合同》（合同编号：201235750126）已解除,但被告至今拒不配合履行解除合同的相关义务。 被告叶龙未答辩。 第三人中国工商银行股份有限公司福州五四支行述称，1.2014年6月5日，被告叶龙与其签订编号为闽字营业部五四2014年一手房贷ＢＬ184号《个人购房借款／担保合同》，期限30年，按揭贷款1330000元，用于购买晋安区房产，该笔贷款由福州中鼎有限公司提供阶段性连带责任保证。2.该笔贷款经抵押登记后，其于2014年7月10日放款；2015年12月，该笔贷款开始出现违约，其多次向被告叶龙催收无效；2016年2月起所欠本息由开发商代为垫付。综上所述，其依法合规发放该笔贷款，借款人有责任依约按时归还贷款，且保证人有责任依约承担相应的连带保证责任。 经审理本院认定事实如下：2013年12月10日，原告福州中鼎投资有限公司与被告叶龙签订编号为201235750126的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），由被告购买原告开发的坐落福州市晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园一期工程第16#楼3层201单元房屋（以下简称讼争房屋）一套，建筑面积为119.34平方米，单价每平方米为16004.69元，房屋总价款为1910000元。其中买卖合同第六条约定被告应于2013年12月10日前支付全部购房款的8%，计150000元；于2013年12月16日前支付全部购房款的22%，计430000元，余款1330000元办理商业贷款付清；第八条约定原告应当在2014年12月31日前，将讼争房屋交付被告使用；第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担等内容。买卖合同附件六第四条第5款约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应按全部购房价款的8%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项……；第二十一条约定本合同中通知均采用书面形式或公告形式……，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期；采用公告形式的，以公告日期为准。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方，或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达等。 合同签订后，被告依约支付了首付款580000元，双方并办理买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续。2014年6月5日，被告与第三人签订编号为[闽]字[营业部][五四]支行[2014]年[一手房贷BL184]号《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），由被告向第三人借款1330000元，原告作为保证人为被告的借款承担阶段性连带责任保证。借款合同签订后，第三人依约放款，至此被告付清买卖合同项下的全部购房款。被告于2015年12月份开始未能按借款合同的约定还款，第三人于2016年1年12月向原告发出《个人逾期贷款催收函》、于2016年2月16日、3月11日向原告发出《中国工商银行个人贷款逾期扣收通知书》，截至2016年2月15日，原告已代被告向第三人支付按揭款共计28703.73元。2016年2月4日，原告通过邮政特快专递向被告发出《解除合同通知书》，但该邮件无人签收，并于2016年2月16日退回原告处。 以上事实，《商品房买卖合同》、预购商品房预告登记证、《个人购房借款/担保合同》、《个人逾期贷款催收函》、《中国工商银行个人贷款逾期扣收通知书》、中国工商银行网上银行电子回单复印件、《解除合同通知书》复印件、邮寄底单、原告及第三人的一致陈述证实，本院予以认定。 本院认为，本案《商品房买卖合同》依法成立并生效，各方当事人均应依约诚实履行。被告未按时偿还按揭贷款，已违反《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应承担违约责任；原告向第三人承担保证责任，合同解除条件成就，原告诉请确认《商品房买卖合同》已于2016年2月4日解除，本院予以照准。合同解除后，被告应协助原告办理买卖合同的备案登记及讼争房屋的预购商品房预告登记注销手续。《商品房买卖合同》因被告违约而解除，双方合同已明确约定了违约责任，原告请求被告按约定支付房屋总价款8%的违约金152800元，可以支持。合同解除后，原、被告及第三人三方应就《个人购房借款/担保合同》及担保责任进行清理，在扣除被告应付款项后,原告应将剩余购房款据实退还被告。被告叶龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见，视为其放弃当庭答辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福州中鼎投资有限公司与被告叶龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235750126）已于2016年2月4日解除。 二、被告叶龙应于本判决生效之日起十日内配合原告福州中鼎投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201235750126）的备案注销手续及坐落于福州市晋安区预告登记注销手续。 三、被告叶龙应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中鼎投资有限公司违约金152800元（直接从被告叶龙已付的购房款扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21990元，由被告叶龙负担（原告先行交纳，由原告直接从被告已付购房款中扣还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  徐光智 人民陪审员  张端宁 人民陪审员  张惠榕 二〇一六年十一月七日 书 记 员  游秀琴 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。