广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10终字第1277号上诉人（一审被告）百色鼎艺装饰工程有限公司，住所地百色市江滨小区A12-1号。法定代表人陆换恩，该公司经理。上诉人（一审被告）陆换恩，男，1964年3月20日出生，壮族，广西田阳县人，百色鼎艺装饰工程有限公司经理，现住广西百色市右江区。两上诉人共同的委托代理人罗启果，广西凌盛律师事务所律师。两上诉人共同的委托代理人覃莹，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）覃伟营，男，1974年10月10日出生，壮族，广西大化县人，个体户，现住广西百色市右江区。委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。上诉人百色鼎艺装饰工程有限公司、陆换恩因房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2016）桂1002民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2016年10月14日到庭进行举证、质证和辩论，上诉人百色鼎艺装饰工程有限公司、陆换恩及共同的委托代理人罗启国、覃莹、被上诉人覃伟营及其委托代理人陆承德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告于2012年9月11日与被告签订拉域美食街门面出租协议，约定原告承租被告的门面5年，同时约定如遇政府征用拆迁，二次装修部分的补偿归原告。原告交纳了2012年10月1日至2013年4月30日期间的租金23000元及2000元押金后，对门面进行内部装修，但因未能办理工商营业执照无法营业而将门面闲置。原告向被告口头提出解除租赁合同并退还押金的要求遭到被告的拒绝，原告遂拒绝交纳往后的租金。因政府建设滨江大道需要征用门面土地，于2014年8月间通知拆除门面建筑，并委托广西公大房地产评估有限公司百色分公司于2014年9月9日作出地上附着物评估结果，确认覃伟营经营的黄金海岸食府钢架棚部分为64125元，内部装修部分为202847元。政府于2015年10月间将建筑拆除后，百色市右江区百城街道办事处于2016年2月22日出具关于拉域美食城评估补偿的情况说明，说明拉域美食城地上附着物的补偿由百色市右江区国土资源局按广西公大房地产评估有限公司百色分公司作出评估价格的70%支付给百色鼎艺装饰工程有限公司，百色鼎艺装饰工程有限公司与承租户之间的补偿由双方自行协商。因原告覃伟营与被告百色鼎艺装饰工程有限公司协商未果，遂向法院起诉要求被告百色鼎艺装饰工程有限公司支付建筑内部装修部分的补偿款202847元及退还押金2000元。一审法院审理认为，原、被告之间签订的出租协议为有效合同，对双方具有约束力，原告有权获得政府拆迁内部装修部分的补偿。百色市右江区国土资源局按广西公大房地产评估有限公司百色分公司作出评估价格的70%支付补偿金给百色鼎艺装饰工程有限公司，并表示百色鼎艺装饰工程有限公司与承租户间的补偿由双方自行协商。故百色鼎艺装饰工程有限公司支付给原告的补偿金应当根据政府决定的按照广西公大房地产评估有限公司百色分公司作出评估价格的70%支付为宜，即202847元×70%=141992.9元。对于原告是否应当支付占用门面期间的租金，因原告已经向被告多次提出解除租赁合同并拒交租金，该租赁合同因原告明确表示不履行合同义务而解除，原告无义务支付解除租赁合同之后的门面租金。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第九十四条第二项的规定，判决如下：一、解除原告覃伟营与被告陆换恩签订的拉域美食街门面出租协议；二、被告百色鼎艺装饰工程有限公司、陆换恩向原告覃伟营支付承租门面内部装修部分的补偿金141992.9元并退还押金2000元。上诉人百色鼎艺装饰工程有限公司、陆换恩上诉称，一、本案明显存在两个不同的法律关系，即租赁合同法律关系和征地补偿法律关系，一审法院未能就这两个法律关系分别进行审理查明，而是笼统简单的查明上诉人与被上诉人签订的租赁合同内容，征地评估结果及被上诉人口头陈述等，进行错误的判决。二、一审法院认定部分事实错误，判决依据的证据不足，判决错误。1、一审法院未对内部装修部分权属进行认定即作出内部装修部分补偿归被上诉人的是错误的；2、第一，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同合法有效。第二、被上诉人承租的上诉人的门面系在上诉人合法承包拉域三组村民的集体土地上，是合法有效的。三、上诉人承包的土地撘建门面不仅仅是出租给被上诉人一人，而是分别出租给包括被上诉人在内的共15人之多，从其中一名租户百色市右江区百纯鸭翅经营部的营业执照、个体工商户也系承租上诉人的门面用于经营，且办理了相关营业执照、个体工商户营业执照。由此可以看出，上诉人出租的门面系合法有效的，根本不存在被上诉人所称的违章建筑，不能办理营业执照的情况。三、如果合同无效，一审法院也应当根据合同无效所引起的问题进行判决，而不是混为一谈的认定合同无效后直接认定另一法律关系的权属问题。一审法院如何认定合同无效，应当就是否返还财产及是否支付占有使用费进行判决，但是一审法院仅仅是认定合同无效，就判决上诉人支付内部装修补偿金的判决是错误的判决。四、一审法院如果是以“土地附着物补偿金所有权法律关系问题”进行审理，其审理查明依据证据也不足，作出的判决也是错误的。一审法院根据上诉人与被上诉人签订的租赁协议中约定：被上诉人承担上诉人门面5年，同时约定如遇到政府征用拆迁，二次装修部分得补偿归被上诉人所有。从而认定该门面内部装修部分的202847元补偿款属被上诉人，该认定是不正确的认定，且无事实依据，无因果关系。首先，该约定只能证实上诉人与被上诉人就该问题提出了解决方式，第二是该门面的内部装修是否为被上诉人所为，不能证实，被上诉人也没有证据证实，而内部装修补偿款归属问题，需查明内部装修所有权归谁，仅凭租赁合同、店名及评估价格是不足以证实该部分所有权归属的。因此一审法院判决依据证据不足，判决错误。综上所述，上诉人认为一审法院混淆法律关系，认定事实错误，查明事实欠缺，且判决认定证据不足，导致错误判决。为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一、本案仅存在一个法律关系，即房屋租赁关系，因为在租赁合同上约定了政府征用拆迁补偿，二次装修的钱归被上诉人，所以不存在土地征收补偿纠纷；二、上诉人与被上诉人签订的《拉域美食街面铺出租协议》为无效合同，从合同签订至今，上诉人出租给被上诉人的三间面铺均未得到规划土地主管部门的批准，属违法用地，合同无效；三、被上诉人承租门面时间为2012年10月1日至2013年4月30日，因租赁门面系违法建筑，被上诉人办理不了相应的工商营业执照，无法开展商业活动，被上诉人已向上诉人口头提出解除合同，此后的经济损失由上诉人自行承担。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判决。二审审理期间，上诉人、被上诉人均没有提供新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院对此予以确认。综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论意见，本案的争议焦点为；1、租赁合同是否无效及是否退回押金？2上诉人支付被上诉人补偿款141992.9元是否有事实及法律依据？3、上诉人要求被上诉人支付实际租赁房屋租金是否有事实和法律依据。本院认为，关于租赁合同是否无效及是否应当退还押金的问题，上诉人与被上诉人签订的《拉域美食街面铺出租协议》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律的规定，系有效的租赁合同，但是在履行合同的过程中，被上诉人办理工商营业执照时因该租赁房屋为违法建筑，无法办理工商营业执照，履行合同的目的无法实现，被上诉人口头向上诉人提出解除合同，直到政府征收租赁房屋，因此，该租赁合同实际已经无法履行，依据双方在《拉域美食街面铺出租协议》上第1条的约定，被上诉人并未违反合同约定，因此，该协议无法履行后上诉人应当按照协议约定将实际交付的2000元押金退还上诉人。关于上诉人支付被上诉人补偿款141992.9元是否有事实及法律依据的问题。依据《拉域美食街面铺出租协议》第8条约定，政府征收租赁房屋，二次装修的补偿支付给被上诉人，因该协议是双方当事人真实的意思表示，未违反法律的规定，上诉人应当按照协议约定将被上诉人二次装修的补偿款支付给被上诉人，因政府已将该补偿款202847元的70%共计141992.9元打到上诉人的账户，所以上诉人应支付二次装修款141992.9元给被上诉人。关于上诉人要求被上诉人支付实际租赁房屋租金是否有事实和法律依据的问题，上诉人与被上诉人签订《拉域美食街面铺出租协议》后，被上诉人即开始对该面铺进行装修，在装修好后申请工商营业执照时，被告知该租赁房屋是违法建筑，被上诉人无法办理工商营业执照后，向上诉人提出解除租赁合同，此后因租赁房屋纠纷被上诉人实际未使用该租赁房屋，因此，上诉人要求被上诉人支付实际租赁房屋租金的请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法、适用法律和判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人百色鼎艺装饰工程有限公司、陆换恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 曲 静代理审判员 张 海代理审判员 田必堂二〇一六年十一月二日书 记 员 劳 慧