浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终2044号上诉人（原审被告）：嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司。住所地：嘉兴市亚中路***号嘉兴软件园*号楼*楼。统一社会信用代码：91330402793352566C。法定代表人：张栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟南，浙江开发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司嘉兴分行。住所地：嘉兴市紫阳街与斜西街交叉口。统一社会信用代码：91330402846466074M。代表人：邱伟革，该分行行长。委托诉讼代理人：徐银春，浙江建银律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝如华，浙江建银律师事务所律师。原审被告：倪佳，女，1972年8月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：陈昱，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪詹峰，浙江君度律师事务所律师。上诉人嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司（以下简称晟峰公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称建行嘉兴分行）、原审被告倪佳金融借款合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘湘杰，被上诉人的委托诉讼代理人徐银春，原审被告的委托诉讼代理人倪詹峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晟峰公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者查明事实后依法改判驳回建行嘉兴分行的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由建行嘉兴分行负担。事实和理由：1.签订协议时，建行嘉兴分行仅向晟峰公司提供了《特别签订条款》，由晟峰公司签字盖章，而《个人住房（商业用房）借款合同》的通用条款部分未在签订合同时出示，也未由晟峰公司签字盖章。通用条款与《特别签订条款》是完全分离的，在建行嘉兴分行未提供证据证明通用条款经由晟峰公司确认的情况下，不应当认定通用条款的效力。2.退一步讲，即使通用条款的内容属实，在本案中建行嘉兴分行对于未办理房产抵押登记具有明显过错，晟峰公司的担保责任应当免除。晟峰公司出售给倪佳的是现房，晟峰公司在2015年11月23日收到房款后即向倪佳开具了不动产统一销售发票。至此，晟峰公司作为开发商的义务已经履行完毕，涉案房屋也具备了办理房屋产权登记和抵押登记的条件。而建行嘉兴分行、倪佳作为抵押合同的当事人，在已经具备办理抵押登记条件的情况下，怠于办理抵押登记手续，由此导致涉案房屋未抵押的后果，应由建行嘉兴分行、倪佳承担。建行嘉兴分行违约在先，导致抵押权丧失，反而要求晟峰公司承担保证责任，这显然违背晟峰公司提供阶段性担保的合同本意。3.晟峰公司虽与倪佳签订了商品房买卖合同，但涉案房屋仍登记在晟峰公司名下，根据物权法的相关规定，该房屋的物权仍属于晟峰公司。如果因倪佳未按期还贷，导致晟峰公司承担保证责任，则晟峰公司与倪佳签订的商品房买卖合同的目的已无法实现，晟峰公司有权解除该商品房买卖合同，不再履行涉案房屋权属移转登记的义务。建行嘉兴分行答辩称，1.其提供的《个人住房（商业用房）借款合同》是一个整体，不存在篡改或添加。既然有《特别签订条款》，也就存在普通条款，晟峰公司不可能单凭建行嘉兴分行提供的《特别签订条款》就进行盖章确认。况且，晟峰公司也持有一份合同，如果认为建行嘉兴分行篡改或添加合同条款，晟峰公司完全可以出示自己持有的合同或其他相反证据予以证实。2.建行嘉兴分行不存在怠于办理抵押登记的过错，因涉案房屋的所有权证仍在晟峰公司处，首先要由晟峰公司将房屋过户给倪佳，而后建行嘉兴分行才能根据抵押合同办理抵押登记。涉案房屋至今未办理抵押登记的过错在于晟峰公司。3.晟峰公司是否解除与倪佳之间的购房合同，与本案无关。即使解除购房合同，晟峰公司同样应承担本案的保证责任。综上，晟峰公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。倪佳答辩称，对一审判决没有异议。各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是真实有效的，晟峰公司一直未提醒倪佳办理过户及抵押登记，晟峰公司应当承担阶段性的担保责任。如果晟峰公司承担了担保责任而要求解除与倪佳之间的购房合同，倪佳对合同解除没有异议，但晟峰公司应当对倪佳就房屋进行的装修进行补偿。如果晟峰公司不承担相应的担保责任，则其无权解除与倪佳之间的购房合同。建行嘉兴分行向一审法院起诉，请求判令：一、倪佳归还借款本金1815714.30元，利息6894.37元（暂计算至2016年6月22日，此后按合同约定的逾期利率计算至履行日止），合计1822608.67元；二、倪佳向建行嘉兴分行支付实现债权的费用70600元；三、晟峰公司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由倪佳、晟峰公司负担。一审审理过程中，因建行嘉兴分行于2016年9月12日从晟峰公司处扣划了305795.43元（含借款本金277970.76元及利息27824.67元），故建行嘉兴分行将其第一项诉讼请求变更为：倪佳归还借款本金1537743.54元及2016年9月23日起的利息（按合同约定的逾期利率计算至履行日止）。一审法院认定事实：2015年11月23日，建行嘉兴分行与倪佳、晟峰公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：倪佳向建行嘉兴分行借款1860000元，期限自2015年11月23日至2036年11月23日；贷款利率为基准利率水平上下调7%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率或罚息利率依合同约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，即于每年的1月1日调整；还款方式为等额本金还款法，每1个月归还本金金额为7380.95元，利息逐期结算还清；如倪佳不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，或者倪佳受到刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，建行嘉兴分行认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的，建行嘉兴分行有权宣布贷款立即到期，要求倪佳立即清偿借款本息及相关费用等；倪佳将其所有的坐落于嘉兴市郁金香花园2幢1702室的房产为其贷款提供抵押担保；晟峰公司为倪佳的债务提供连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、倪佳应支付的其他款项以及建行嘉兴分行为实现债权与担保权利而发生的相关费用等；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。经查，嘉兴市郁金香花园2幢1702室的房地产至今尚未办理相应的抵押登记手续。上述合同签订后，建行嘉兴分行按约发放了贷款1860000元。但借款发放后，倪佳未按约归还借款本息，2016年9月12日建行嘉兴分行从晟峰公司账户中扣划了305795.43元（含借款本金277970.76元及利息27824.67元），截至2016年9月23日，倪佳尚欠建行嘉兴分行借款本金1537743.54元。另外，建行嘉兴分行为实现本案债权支出律师代理费70600元。一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。建行嘉兴分行与倪佳、晟峰公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合同合法有效。建行嘉兴分行按约发放了贷款，但倪佳未能按约按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，建行嘉兴分行有权根据合同约定宣布贷款提前到期，要求倪佳归还相应借款本息并承担建行嘉兴分行实现债权的费用；建行嘉兴分行主张的实现债权律师费，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于晟峰公司应否承担连带清偿责任，根据合同约定，晟峰公司承担保证责任的期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现倪佳尚未取得房屋权利证明，不具备办理抵押权证的条件，因此晟峰公司的保证责任并未解除，晟峰公司仍应对倪佳的上述债务承担连带清偿责任,保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、倪佳于判决生效之日起七日内归还建行嘉兴分行借款本金1537743.54元及自2016年9月23日起的利息（利息按合同约定计算至实际履行之日）；二、倪佳于判决生效之日起七日内给付建行嘉兴分行实现债权的律师费70600元；三、晟峰公司对倪佳的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9638元，保全费5000元，由倪佳、晟峰公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。晟峰公司在二审中提供其出售的其他四套房产的《房屋抵押登记证明》，证明涉案房屋与其他房屋一样，在2012年就可以办理抵押登记手续，且建行嘉兴分行对此是明知的。建行嘉兴分行质证认为，即使如晟峰公司所说，同一批房屋可以办理抵押登记，则在涉案房屋抵押登记办理之前，晟峰公司也应当按照合同约定承担保证责任。倪佳质证认为，同意建行嘉兴分行的质证意见。本院认证认为，该组证据与本案没有关联性，不予认定。建行嘉兴分行、倪佳在二审中未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，倪佳向晟峰公司购买商品房，与建行嘉兴分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，晟峰公司为该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。晟峰公司上诉称，其仅在《特别签订条款》上盖章确认，建行嘉兴分行未向其提供《个人住房（商业用房）借款合同》的通用条款部分，通用条款部分未经其确认。对此，本院认为，晟峰公司系出售房产的开发商，多次办理售房的按揭贷款手续，对于银行合同文本通常由通用条款和特别约定组成，理应知晓。晟峰公司作为合同当事人一方，自然也持有合同文本，但其并未提供相反的证据来否定建行嘉兴分行出示的合同文本，故本院对晟峰公司这一说法不予采信。况且，《特别签订条款》对借款及担保的主要条款均已明确，即便晟峰公司未确认合同的通用条款部分，依据《特别签订条款》也足以认定本案的借款及担保合同关系。现倪佳逾期还款构成违约，建行嘉兴分行要求晟峰公司承担连带保证责任。晟峰公司辩称，其作为开发商的义务已经履行完毕，涉案房屋已经具备办理抵押登记的条件，因建行嘉兴分行怠于办理抵押登记手续而丧失抵押权，过错在于建行嘉兴分行，故晟峰公司的阶段性担保责任应当免除。对此，本院认为，晟峰公司在将涉案房屋出售给倪佳后，至今尚未将房屋所有权过户给倪佳，房屋产权证书依然由晟峰公司持有，在此情况下，建行嘉兴分行不可能根据合同的约定，与倪佳办理房产抵押登记手续。因此，涉案房屋未办理抵押登记，系晟峰公司与倪佳之间的购房合同未全面履行所致，建行嘉兴分行并无过错。晟峰公司的抗辩不能成立，其应按约承担保证责任。至于晟峰公司提到的解除与倪佳之间购房合同的主张，与本案无关，晟峰公司可另行处理。综上，晟峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19276元，由嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宁建龙代理审判员  冯 静代理审判员  石明洁二〇一六年十一月二十四日书 记 员  蒋佳莲