湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初1641号原告：谢飞，男，1984年7月6日出生，汉族，身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。法定代表人：喻中权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。本院受理原告谢飞与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员王俐担任审判长，与审判员唐革新、人民陪审员田野组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告谢飞的委托诉讼代理人肖军文、李卉，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王一、张铮到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告谢飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因延期交付房产赔偿的违约金48，131.24元（自2015年3月15日计算至2015年9月11日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月30日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同编号为湖130306160。被告将位于武汉东湖新技术开发区春和路以北，花山大道以西碧桂园生态城二期（观澜）第3幢3单元1层2号房售卖给原告，原告为此向被告支付房款886，395元。根据双方合同第九条约定出卖人应当在2015年3月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，在该商品房交付时达到使用条件；6、给水，在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气，在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设备，在该商品房交付时达到使用条件；9、上述l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5－8款约定的使用条件是指买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要求交付使用的，出卖人应当在发生之日起叁拾日内书面告知买受人。合同第十一条对被告逾期交房的违约责任做出如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。达到合同约定的交付期限后，被告无法按照合同约定交付房产给原告，应当根据合同第十一条约定向原告支付违约赔偿。原、被告双方无法就赔偿事宜达成一致，原告为维护自身权益特向贵院提起诉讼，望判如所求。被告碧桂园公司辩称，根据购房合同约定，被告在约定交房日所交付的房屋符合约定的交付条件。市政供电虽存在延迟，但房屋在交房日已接通临时用电，不影响房屋正常使用，未给原告造成任何实际损失，被告不应再承担逾期交房违约金。（1）在合同约定的交房日2015年5月30日（观澜）、2015年6月30日（依云）之前，本案涉诉项目均已依法取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设项目配套绿化验收意见》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》、《正式并网通水报告》、《燃气工程验收监督意见单》、电信、有线电视达到报装条件证明等各项验收文件或者证明文件。市政供电手续办理未能及时办妥（注：2015年8月27日接通市政用电），但交房日已接通与市政供电相同规格的临时用电。原告所购商品房符合合同第九条约定的交付条件。（2）被告于合同约定的交房日向原告交付房屋，虽未能促成市政供电机构及时提供正式居民用电，存在履行瑕疵，但被告特别采取补救措施，自交房之日起免费提供替代临时用电，没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然因市政用电手续办理迟延，履行合同义务未能严格符合约定条件，但被告主动依法承担责任，采取补救措施，免费提供与市政供电相同标准的临时用电，保证了原告合同利益未受任何损害，勿须再行承担违约金支付责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”根据以上法律规定，合同当事人违约责任的承担应当以实际损失为基础。被告虽然履行合同义务形式上并未严格符合合同约定条件，但已依法采取补救措施，免费提供相同规格的临时用电，未给原告造成任何实际损失，被告依法不应再行承担支付逾期交房违约金的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对提交的有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《正式供电证明》载明被告开发的碧桂园生态城二期项目于2015年8月27日才完成送电工作，在合同约定的交房日前未达到合同约定关于供电的交付条件，本院予以采信。原告提交的录音资料，仅反映部分业主就交房中的相关问题与被告进行过交涉，不能证明原告的证明目的。原告提交的在武汉市住房保障和房屋管理局官网打印的碧桂园生态城二期项目竣工交付使用备案证的查询单，仅能证明取得该备案证的时间为2015年9月11日，因合同未约定该备案证为房屋交付条件之一，故不能证明原告的其他证明目的，本院仅对其真实性予以采信。原告提交的武汉有线数字电视用户申请表及收款凭证结合被告提交的相关证据能证明被告交付的商品房在有线电视方面在合同约定的交房日前达到合同约定的交付条件，故原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，原告谢飞（××）与被告碧桂园公司（××）签订编号为湖130306160号《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人谢飞向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（观澜）项目第3幢3单元1层2号商品房一套，总房价款为886，395元整，约定付费方式为贷款付款，……。第九条，交房期限及条件。出卖人应当在2015年3月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5－8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、×。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条，交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”另根据《合同》附件六补充协议书中载明，五、交楼手续，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。2015年1月15日，碧桂园生态城二期（观澜）1#—3#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年3月15日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收文件，2015年8月27日，供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。2015年7月7日，原、被告双方办理了案涉房屋的交接手续。2015年9月11日，案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（观澜）项目取得武汉市房地产项目竣工交付使用备案证。本院认为，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，建立了商品房买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告的买卖合同是合法有效的，依法应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定全面履行义务。而围绕双方商品房买卖合同法律关系，归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点为：被告在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房违约金如何计算的问题。根据《合同》第九条约定，被告碧桂园公司应当在2015年3月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，在合同约定的交房期限内被告尚未取得供电部门提供的正式用电，仅有临时用电，正式供电时间为2015年8月27日，故被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告提出按日万分之三的标准计算违约金过高并请求减少的抗辩意见，因被告于交房日前取得建设行政主管部门核发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明其已达到法定的交房条件。虽在供电方面未达到合同约定的使用条件，但被告在交房日前已向原告提供了临时用电，减少了原告的相应损失。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按日万分之二的标准支付逾期交房的违约金。关于被告应支付逾期交房违约金的截止日期，因案涉房屋在供电方面直至2015年8月27日才达到合同约定的交房条件，逾期交房违约金应计算至2015年8月27日；原告认为案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（观澜）项目取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证也应作为交房时的必备条件，逾期交房违约金应计算至2015年9月11日止的请求，因《合同》第九条未约定，本院不予采纳。故被告支付违约金的期间应自2015年3月16日至2015年8月27日计算，即因约定交付日案涉房屋不符合约定交付条件，被告碧桂园公司应向原告谢飞支付逾期交房违约金29，251.04元（886，395元×0.0002／日×165日）。综上所述，被告碧桂园公司在向原告交付案涉房屋过程中存在违约情形，应向原告支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢飞支付逾期交房违约金29，251.04元；二、驳回原告谢飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，003元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担531元，由原告谢飞负担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 俐审 判 员  唐革新人民陪审员  田 野二〇一六年十一月二十三日书 记 员  毕 薇