山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终4592号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜维国，男，1971年8月27日出生，汉族，山东钢铁集团有限公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：李强，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，山东大正泰和律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘云龙，男，1980年12月17日出生，汉族，个体经营者，住山东省临沂市临沭县。委托诉讼代理人：王崇满，山东中威律师事务所律师。上诉人杜维国因与被上诉人刘云龙租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杜维国上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、四项，并依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人返还被上诉人租金40万元，而对于上诉人要求从该40万元中扣除被上诉人占用厂房过程中的占有使用费并未支持，上诉人认为被上诉人应支付的房屋占有使用费应从被上诉人支付给上诉人的40万元租金中扣除，不应再返还。一审判决部分事实认定错误。涉案厂房是上诉人根据被上诉人的要求及提供的图纸进行扩建、新建。涉案厂房于2015年3月27日已经建设完毕，上诉人将房屋交付给被上诉人使用，同年4月始，被上诉人将其生产设备运入涉案厂房内，被上诉人雇佣杜庆明为其看管设备等物品。一审在开庭审理过程中，杜庆明作为证人也出庭证实了涉案房屋已经交付给被上诉人使用的事实，被上诉人对雇佣杜庆明的事实并未否认，若房屋不交付，被上诉人无权、没有必要、也不可能雇佣杜庆明到涉案的厂房里为其看管物品。一审判决认为上诉人未提交充足证据证实交付给被上诉人占有使用，显然错误，对于上诉人要求从租金中扣除被上诉人占用厂房期间的占有使用费未支持是错误的。二、上诉人认为一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。一审认为上诉人主张的建房初期损失68万元、新增工程量26.5万元，均已实际物化到新建的建筑物中，新建建筑物虽系违法建筑，且已被执法部门责令拆除，但现仍未拆除，故因建设建筑物而产生的损失尚未发生，对上诉人主张的建房初期损失、新增工程量及欲拆除的房屋部分损失，不予处理。上诉人认为，对于上诉人建房初期损失68万元及根据被上诉人新增的工程量26.5万元，是实际已经产生的实际损失，根本无法物化到新建的建筑物中。行政执法部门下达了拆除决定书，拆除房屋是必然的，损失也是必然存在的，上诉人综合考虑后先主张80万元，理应支持。对于上诉人主张的自2014年11月16日至2015年3月26日的原6010平方房屋使用费损失156260元，因上诉人自2014年11月份根据被上诉人的要求为其扩建、新建厂房，实际也是被上诉人占有使用，期间有人欲用原6010平方的房屋，因考虑到被上诉人的利益无法再让他人使用，给上诉人造成的经济损失，被上诉人应予赔偿。被上诉人刘云龙辩称，一审判决返还40万元租金正确，但是另外40万元性质上也是租金，因为合同无效是由上诉人造成的，被上诉人并没有过错，也应当一并返还被上诉人。一审认定被上诉人在签订合同时明知厂房属于违章建筑，因而造成合同无效，认定事实是错误的，当时被上诉人并不知道涉案厂房是违章建筑，上诉人从未将厂房实际交付给被上诉人使用，上诉人主张的房屋占有使用费没有事实依据，应当驳回上诉人的上诉。上诉人刘云龙向一审法院起诉请求：1、确认刘云龙、杜维国于2014年11月16日签订的厂房租赁合同无效；2、杜维国返还刘云龙已支付的厂房租赁定金40万元及预付租金40万元；3、杜维国支付刘云龙各项经济损失285445元；4、案件受理费、财产保全费由杜维国负担。一审法院认定事实：一、2014年11月16日，刘云龙与杜维国签订厂房租赁合同，约定：杜维国将位于济南市历城区遥墙镇大杜家村的厂房办公楼及附属设施租赁给刘云龙使用，功能为生产用厂房；租赁期限为20年，即从2014年11月16日起至2034年11月15日止，因厂房为新建厂房未完工，具体日期按实际交付日期为准；杜维国按双方协商好的方案施工，按双方约定的标的物规格交付，若不能按期交付标的物或标的物存在影响人身安全或安全生产的安全隐患，刘云龙有权终止合同；杜维国将租赁物于2015年3月15日前交付刘云龙使用，因恶劣天气等不可控因素造成工期延误的，工期可根据天气造成工期的延误时间顺延不超过30天；厂房租金按0.2元/㎡计算，详见附属租金表，支付方式为每年支付一次，金额详见附属租金表，租金每3年递增一次，每次递增10%；杜维国保证对租赁物依法享有所有权和处分权，保证租赁物不存在权属争议；刘云龙在签订合同后，先付40万元作为定金，作为新建厂房的启动资金，可冲抵第一年租金，当厂房交付刘云龙使用时，刘云龙补齐第一年房屋租金；杜维国按照刘云龙提供的厂房及办公图纸施工，厂房质量不低于现有厂房……。附属租金表约定前三年按照厂房面积递增，租金递增，第一年租金839500元、第二年1058500元、第三年1387000，第四年1525700元，以后按照合同约定给付。二、合同签订后，刘云龙按照约定支付杜维国定金40万元，收到款项后，杜维国于2014年11月25日为刘云龙出具定金收条。之后，杜维国按照刘云龙提供的设计图纸，经双方协商一致后组织施工方对新建厂房、办公楼、宿舍楼等进行了施工建设，也拆除了影背墙、挪移了天然气气房等设施。2015年3月15日，刘云龙支付杜维国租赁费20万元，后又于2015年3月27日再次支付租赁费20万元。自2015年3月中下旬起，刘云龙开始组织施工人员对厂房、办公楼、餐厅进行装修。之后，双方因合同履行问题产生争议，故刘云龙并未实际使用租赁物进行生产经营。2015年6月15日，刘云龙以双方签订的厂房租赁合同无效为由提起诉讼，要求杜维国返还其前期为履行合同支付的80万元款项及投入的装修费用。2015年7月21日，济南市历城区城市管理行政执法局向杜维国送达了济城执历城限拆字（2015）第50120号责令限期拆除决定书，认为：杜维国于2014年12月9日在历城区遥墙办事处大杜家村建设车间、车棚及办公楼工程，建筑面积14264㎡，工程造价1060万元，该工程未取得《建设工程规划许可证》，擅自开工建设的行为，违反了城乡规划管理的规定，依据《济南市城乡规划条例》第八十一条之规定，责令杜维国2015年7月31日前将上述违法建筑物或设施自行拆除。三、另查明，杜维国在涉诉土地上的原建厂房等建筑亦因未办理报批报建手续、未取得《建设工程规划许可证》，擅自开工建设，由济南市历城区城市管理行政执法局分别于2012年12月19日、2014年9月23日作出行政处罚决定书，分别罚款5万元、84000元。之后，杜维国按照处罚决定的内容，缴纳了罚款。四、本案在审理过程中，杜维国为证明与本案相关的事实，申请了证人杜庆明、杜庆水、华希水、杜维坤、梁学强出庭作证，五名证人分别陈述如下：1、证人杜庆明述称：其在干门卫时认识了刘云龙的父亲，刘云龙的父亲说刘云龙想租赁一个厂房，其就介绍了杜维国的厂房。后来，杜庆明和村书记杜庆水介绍刘云龙和杜维国在厂区办公室见了面，双方谈了谈租赁厂房的事。当时，杜维国给刘云龙看了地租合同、违章建筑的处罚文件等，然后又看了一遍厂房，之后，双方怎么商量的，杜庆明就不清楚了。院落东边的宿舍楼、办公室、食堂、厂房是新建的，院落西边扩建了厂房，院落南边也扩建了厂房。2015年4月2日，刘云龙请杜庆明去涉诉厂房看大门，2015年4月6日，拆了影背墙建了大门。2、证人杜庆水述称：其原系小杜家村党支部书记，之前，杜庆明说刘云龙想租赁厂房，其就带着刘云龙、杜庆明、刘云龙的父亲和另外一个人一起去杜维国的厂子找杜维国，并一起看了看厂房。杜维国告诉刘云龙说，东边的厂房已被执法局处罚过，想怎么扩建、怎么改都可以，但刘云龙想在西边的地上再建厂房，杜维国说不行，那边没有处罚，盖了会被处罚。之后，刘云龙、杜维国是如何签的合同，其就不清楚了。新建厂房的用地上，原有地磅、影背墙、罐各一个，现在地磅、影背墙、罐都被拆除了。3、证人华希水述称：其对刘云龙、杜维国的厂房租赁一事并不清楚。从2014年11月份开始到年底，杜维国找其填平了鱼池和北边一大块地，具体面积没有测量，工程总款项为20万元，杜维国在干活过程中陆续结清了20万元的工程款。4、证人杜维坤述称：其与杜维国系同村村民，其承包了杜维国工厂里的土建工程。刘云龙承包厂房之前，杜维国的工厂里大约有3600㎡的厂房，该厂房内套有大约800㎡的小厂房，当时，应刘云龙的要求拆除了大厂房内的小厂房。小厂房也是杜维坤承建的，连工加料400元/㎡。双方签订合同后，杜维国还移除了树、拆除了地磅、移走了气罐、拆了一些房屋。之后，杜维坤干了土建工程，平整并硬化了厂房内外的地面，还建设了办公楼、餐厅、宿舍楼，在厂区内挪动了地磅，拆除了影背墙。影背墙是十年前杜维坤建造的，当时造价4万，现在拆除造价1万元。另外，在烤漆房还增加了4个池子，大约花费2万多元。杜维国共支付其工程款约60多万元，工程约于3月初基本完工。施工期间，刘云龙几乎天天来，完工后，刘云龙就进了一些设备。之后，杜维坤拆了影背墙，还干了零星一些其他的小活。新增的工程都是根据刘云龙提供的图纸干的，连工加料30万元左右。5、证人梁学强述称：其为杜维国的办公楼、车间、宿舍楼安装了门窗和室内隔断。当时，杜维国说2015年3月15日必须交工，但因为刘云龙说宿舍楼三楼太热想做一个夹层，所以耽误了几天工期。门窗是在3月15日之前安装完的，隔断在3月20日左右完工。门窗的材质、规格等问题都是按照刘云龙说的标准做的，门窗、隔断完工后，杜维国的工程也就完工了。一审法院认为，刘云龙、杜维国之间签订的厂房租赁合同因所涉租赁物系未经批准建设的建筑物，违反法律、行政法规的强制性规定，故厂房租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘云龙在签订合同之初，应当对租赁物系违法建筑的事实是明知的，在此情形下，其仍提供图纸，由杜维国进行施工建设，并最终导致双方均产生了较大的经济损失，对此，刘云龙存有过错；杜维国在未取得建设工程规划许可证的情况下，进行违法建设，其对双方产生的损失亦存有过错，双方应当各自承担相应的责任。刘云龙主张的损失包括：一、厂房租赁定金40万元、装修损失285445元，从双方签订的厂房租赁合同内容看，双方约定“刘云龙在签订合同后，先付40万元作为定金，作为新建厂房的启动资金，可冲抵第一年租金”，可以认定刘云龙给付的厂房租赁定金40万元已经通过双方协商的方式作为建筑款项投入到新建厂房当中。另，根据刘云龙提供的相应证据能够证实刘云龙对烤漆房、办公楼、餐厅、楼梯等做了一定程度的装修和改善，且现装修物已与建筑物形成附合。关于上述两项费用能否作为杜维国因合同而取得的财产，是否应当返还的问题，一审法院认为上述两项费用，已实际物化到新建厂房、办公楼等建筑物中，而建筑物在杜维国施工建设后，已被执法部门责令限期拆除，现建筑物虽未被拆除，但是否拆除、何时拆除具有不确定性。上述违法建筑物系由双方协商后，由杜维国根据刘云龙提供的设计图纸施工建设，所建建筑物具有一定的特定性，且刘云龙主张厂房租赁定金及装修损失远低于杜维国实际投入的建设费用。综上，上述两项费用并非杜维国因合同而取得的财产，故对刘云龙主张返还上述两项损失的诉讼请求，一审法院不予支持。二、预付租金40万元，该项费用系刘云龙为履行租赁合同而给付的预付租金，系杜维国因合同而取得的财产，在合同无效后应予返还。关于杜维国辩称的应当在返还的租金中扣除刘云龙占用厂房过程中的占用费问题，一审法院认为杜维国未提交充足证据证实厂房已达到交付条件，且已实际交付给刘云龙占有使用，故对杜维国的该项辩称意见，一审法院不予采纳。关于反诉部分，杜维国主张经济损失1901260元，包括欲拆除房屋的部分损失80万元、建房初期损失68万元（含拆除建筑物损失38万元、拆除影背墙损失5万元、挪移地磅费用2万元、挪移燃气罐费用3万元、填平鱼塘地基费用20万元）、新增工程量26.5万元、房屋使用费损失156260元（原厂房面积6010㎡，自2014年11月16日至2015年3月26日共130天，按照0.2元/㎡/天的标准计算）。一审法院认为杜维国主张的建房初期损失68万元、新增工程量26.5万元，均已实际物化到新建的建筑物中，新建建筑物虽系违法建筑，且已被执法部门责令拆除，但现仍未拆除，故因建设建筑物而产生的损失尚未发生，故对杜维国主张的建房初期损失、新增工程量及欲拆除房屋的部分损失，本案中均不予处理，可待实际损失发生后另行主张权利。关于杜维国主张的房屋使用费损失，及其在本诉中抗辩的因厂房空置而产生的损失，一审法院认为杜维国对其违法建设的房屋未取得合法使用权，故对其主张的上述损失，一审法院不予支持。杜维国主张对装修部分恢复原状的请求，不符合法律规定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、原告刘云龙与被告杜维国于2014年11月16日签订的厂房租赁合同无效。二、被告杜维国自判决生效之日起十日内返还原告刘云龙租金40万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘云龙的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杜维国的反诉请求。案件受理费14669元、财产保全费3520元，由原告刘云龙负担10200元，被告杜维国负担7989元。反诉案件受理费10956元，由反诉原告杜维国负担。本院二审期间，当事人均没有提供新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，杜维国上诉称涉案厂房于2015年3月27日已经建设完毕，杜维国将房屋交付给刘云龙使用，但刘云龙不认可杜维国已向其交付涉案厂房，在此情况下，杜维国应提供证据证实其主张，但杜维国一审申请出庭作证的证人杜庆明关于2015年4月2日刘云龙请其去涉诉厂房看大门的证言，并不能直接证实涉案厂房已交付及交付时间。杜维国以2014年11月16日的厂房租赁合同第八条第5项“乙方（刘云龙）在签订合同后先付40万元作为定金作为新建厂房的启动资金，可冲抵第一年租金，待厂房交付乙方使用时乙方补齐第一年房屋租金”的约定，主张刘云龙除了已经先期支付的40万元新建厂房的启动资金之外，另行在房屋交付时支付了第一年的房屋租金40万元，该支付行为足以表明涉案的房屋当时已经交付了，刘云龙的付款行为与证人证言相互印证的，能够证明2015年3月27日涉案房屋已经实际交付。刘云龙则主张因为当时杜维国在施工过程中称施工经费紧张，为了能尽快交房先让其提前付部分房租，先交付的40万元租金，按照合同约定第一年房租839500元，已交40万，加上此后支付的40万元，还有尾款未付清，虽然支付了房租，但是涉案厂房并没有完工，并未实际交付。对此，本院认为，由于当事人的主张不一，而杜维国所提供的证据亦尚未形成完整的证据链，明确无误的证实其已于2015年3月27日交付了涉案厂房，故对杜维国关于已交付涉案厂房的主张，本院不予采信。因此，对杜维国关于应从刘云龙支付的40万元租金中扣除房屋占有使用费的上诉理由，本院不予支持。根据确认的事实，杜维国主张的建房初期损失68万元、新增工程量26.5万元，均已作为建设资金实际物化到新建的建筑物中，新建建筑物虽系违法建筑，且已被执法部门责令拆除，但现并未拆除，故一审认定因建设建筑物而产生的损失尚未发生，本案不予处理，可待实际损失发生后另行主张权利，并无不当。关于杜维国主张的房屋使用费损失，及其因厂房空置而产生的损失，因杜维国对其违法建设的房屋未取得合法使用权，故一审对其主张的上述损失不予支持，符合法律规定。综上，杜维国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18256元，由上诉人杜维国负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘彦亭审 判 员  陈李丽代理审判员  宋文华二〇一六年十一月二十三日书 记 员  杨 燕