江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初8245号原告：杨舍镇七里庙股份合作社，住所地张家港市杨舍镇七里庙村。负责人：张建春，该合作社董事长。委托诉讼代理人：徐磊，江苏颐华律师事务所律师。被告：钱惠荣。被告：陈少武。原告杨舍镇七里庙股份合作社（以下简称七里庙合作社）与被告钱惠荣、陈少武租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七里庙合作社的委托诉讼代理人徐磊、被告钱惠荣均到庭参加诉讼，被告陈少武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告七里庙合作社向本院提出诉讼请求：判令二被告支付租金及房屋使用费（计算至实际腾退之日止，暂计算至2016年7月31日为299500元），立即搬离租赁的房屋及土地，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月16日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于草浜湾过渡房南侧的厂房1634平方米及土地2.83亩出租给被告使用，租赁期限为2013年9月1日至2015年12月31日，年租金为222000元。合同签订后，原告按约将上述房屋土地交给被告使用，但被告未能按时支付租金。合同到期后，被告继续使用该房屋土地至今仍未搬离，截止至2016年7月31日，二被告共拖欠原告租金及房屋使用费299500元（其中2015年度的租金为17万元；2016年1月1日起至2016年7月31日止的使用费为129500元，222000元/年÷12个月×7个月）。后经原告多次催要未果，且二被告也未能搬离所租赁的房屋及土地。被告钱惠荣辩称，其向原告承租了涉案房屋及土地后，又转租给陈少武，相关费用应由陈少武支付，陈少武也曾向原告出具过相应的付款承诺，且涉案房屋及土地上的东西都是陈少武的，应由陈少武腾退。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，七里庙合作社（甲方）与钱惠荣（乙方）签订一份《租赁合同》，载明：第一条租赁标的甲方将位于草浜湾过渡房南侧的厂房（或三产用房）1634㎡出租给乙方使用。甲方将位于草浜湾过渡房南侧的集体土地2.83亩出租给乙方使用。第二条租赁期限租赁期为2.4年，即从2013年9月1日至2015年12月31日止。第三条租金及支付方式房屋租金：主房1634㎡,每年按120元／㎡计算，金额196080元，每年房屋租金为196080元。土地租金：每年按9000元／亩计算，每年土地租金为25470元。卫生费按全年450元收取。电力设施使用费：乙方在租用期内，水、电力配套设施按照村规定执行，水、电费价格按照上级部门指导价格基础上村按统一价格收取。上述各项年租金总计为222000元……双方还对合同续签和终止、违约责任等作了约定。2016年7月14日，陈少武出具一份《承诺》，主要内容为：本人陈少武因租用七里庙村仓库欠款2015年一年租金壹拾柒万元整，现本人同意于2016年7月份开始，每月26日之前归还村财务贰万元整，逾期不付息按10%支付。因钱惠荣与陈少荣未能及时支付租金，七里庙合作社来院起诉。上述事实，有租赁合同、承诺及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。审理中，原告陈述：出租给二被告的房屋建设未取得相关审批手续，无产权证、准建证，房屋下的土地无土地证。租赁合同上虽然只有被告钱惠荣签字，但后来二被告曾和原告说过他们是一起做生意的，所以原告认为二人是共同承租人。租赁房屋后，二被告未能及时支付租金，经原告多次催要，被告陈少武才支付了部分款项，其中2014年度所欠的2万元租金拖到2015年11月才支付，2015年度的租金也仅支付了5万元，2016年7月14日，经原告再次催讨，被告陈少武就2015年度所欠的租金17万元向原告出具了一份付款承诺，2016年的使用费分文未付。原告起诉要求二被告支付的费用合计299500元,包括2015年度的租金17万元(年租金222000元-已支付的5万元,零头2000元原告自愿放弃)及从2016年1月1日起计算至2016年7月31日的使用费129500元。被告钱惠荣陈述：我向七里庙合作社租房后三、四个月，我把房屋转租给了陈少武。我曾带陈少武到合作社交房租，我对合作社人讲我已把房屋转租给陈少武了，合作社工作人员说，他们不管，只认我。后来因欠的租金多了，合作社让陈少武出具了付款承诺。陈少武是张家港市全程环保项目服务有限公司（以下简称全程环保公司）的法定代表人，他向我租房是用于堆放全程环保公司的危险品废物的，现屋里所有的东西都是陈少武的。并提交了陈少武向其出具的一份《承诺书》［载明：本人承诺钱惠荣位于草浜湾过渡房南侧厂房（或三产用房）1634平方米（2.38亩）租赁期2.4年即2013年9月1日至2015年12月31日止，每年按120元每平米，总金额196080元，土地租金每年按9000元每亩计算为每年25470元，总计为222000元承诺承租的房屋为张家港市全程环保服务有限公司仓库，堆放一些废物，不损害国家利益，危害人民、危险废物等，如堆放有损国家、人民、触犯法律、法规等物品，一切责任全由本人陈少武负责。与租房人钱惠荣无关。另外如导致房屋损毁等一切也由陈少武负责。本承诺具有法律效力，签字生效。该承诺书下方由陈少武签名，在陈少武签名的左侧还加盖了全程环保公司的公章。在陈少武签名下方还载明“注明：仓库所任何物品，包括危险品、易燃易爆品等，与钱惠荣无任何关系，均由承诺人陈少武负全部责任，包括刑事责任。”在上述内容下方的“承诺人”栏内载明“全程环保公司”，并加盖了公司公章，陈少武在公司名称下方“法人签字”栏内签名确认，并书写了落款日期为“2016、4、11”］。原告质证后认为，该承诺书系全程环保公司或陈少武对被告钱惠荣作出的承诺，系双方内部的约定，对外不发生法律效力。由于被告陈少武未到庭，致本案调解未成。本院认为，原告与钱惠荣于2013年8月16日签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于草浜湾过渡房南侧的厂房（或三产用房）1634㎡及相应的集体土地2.83亩(以下简称所涉租赁物)租赁给钱惠荣，原告表示所涉房屋未能取得建设工程规划许可证及相应的建造手续，也未能提供所涉土地的土地证，故原告与钱惠荣签订的上述租赁合同无效，该合同自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还，钱惠荣应向原告返还所涉租赁物，并将租赁物内的物品予以腾空。钱惠荣在签订租赁合同后已实际占有使用了所涉租赁物，原告要求钱惠荣支付根据租赁合同约定的租金标准计算的占用使用费，并无不妥，本院予以支持。对于其中2015年度占有使用费的金额，原告自认已收取5万元，并自愿放弃2000元，只主张17万元，该自认对被告并无不利，本院予以确认。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，原告现认为陈少武系共同承租人，原告仅提供了只有钱惠荣签名的租赁合同，而陈少武向原告出具的承诺中也未能明确其向谁租赁了房屋及土地，上述证据不足以认定被告陈少武系共同承租人,结合陈少武向原告出具的《承诺》，明确其因租用七里庙村仓库欠款17万元分期付款，本院采信钱惠荣的陈述，认定钱惠荣将所涉租赁物转租给了陈少武，陈少武系次承租人。因原告与钱惠荣之间的租赁合同无效，故钱惠荣与陈少武的转租合同亦无效，陈少武应从所涉租赁物中搬离。此外，根据法律规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故陈少武应与钱惠荣共同向原告支付所涉租赁物的占有使用费。对于陈少武在《承诺》中明确2015年所欠17万元自2016年7月起于每月26日前归还2万元，现原告也持该承诺主张由陈少武承担付款责任，视为原告认可陈少武自2016年7月起每月的付款金额2万元，截止判决前即2016年11月26日，陈少武未支付部分已超过全部款项的五分之一，故原告可要求陈少武支付全额17万元。综上，钱惠荣与陈少武应共同向原告支付所涉租赁物的占有使用费（其中2015年度的费用为17万元；自2016年1月1日起按每年222000元的标准计算至实际腾退之日止，其中暂计算至2016年7月31日为129500元），并共同从所涉租赁物中腾退。对于钱惠荣的抗辩意见，如前所述，现无证据证明陈少武与原告直接发生租赁合同关系，故该抗辩意见无事实与法律依据，本院难以采信。陈少武经本院传票传唤拒不到庭，视为放弃到庭答辩、质证的权利，产生的法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及其他相关法律规定，判决如下：一、被告钱惠荣、陈少武应共同支付原告杨舍镇七里庙股份合作社房屋及土地占有使用费（其中2015年度的占有使用费为17万元；自2016年1月1日起按每年222000元标准计算至实际腾退之日止，暂计算至2016年7月31日止的占有使用费为129500元）。限于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）二、被告钱惠荣、陈少武应腾空向原告杨舍镇七里庙股份合作社租赁的位于草浜湾过渡房南侧的房屋内及土地上的物品，并将上述房屋及土地返还给原告杨舍镇七里庙股份合作社。限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元，由被告钱惠荣、陈少武负担，该款原告杨舍镇七里庙股份合作社已预交本院，本院不再退还，由被告钱惠荣、陈少武在履行本判决时直接给付原告杨舍镇七里庙股份合作社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  路骊珠人民陪审员  周汉忠人民陪审员  缪 安二〇一六年十一月二十八日书 记 员  宗 敏