广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终10845号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖丽华，女，汉族，1974年6月23日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：翁金宏，男，汉族，1956年9月18日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙琼，女，汉族，1971年10月17日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：翁妙平，男，汉族，1961年10月25日出生。共同委托诉讼代理人：欧善财，广东深金牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁任龙，男，汉族，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。上诉人廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平因与被上诉人梁任龙及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平上诉请求：1、撤销一审判决，驳回梁任龙的全部诉讼请求；2、解除廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平与梁任龙、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》；3、廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平不予返还梁任龙购房定金3万元，作为梁任龙向廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平承担违约责任的违约金；4、家家顺公司将其托管的3000元返还廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平；5、梁任龙承本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）2015年4月16日，梁任龙（买方）与廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平（卖方）及家家顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。卖方持有商品房房地产证，产权清晰、无抵押担保、无出租、转让无障碍。合同第二条约定房产转让总价款为108万元，但买方至今未补足该款给卖方。居间方收到买方3万元后截留了3000元作为交房保证金由其托管，余款27，000元付给了卖方作为购房定金。2015年6月12日，买方、卖方、中国工商银行股份有限公司深圳光明支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定：买方将48万元交给中国工商银行股份有限公司深圳光明支行监管，帐号4000XXXX，监管期限为90天，从款存入该帐号之日起计算；买卖双方完成房产过户手续后，将该款转入廖丽华在中行水库新村支行帐号6217XXXX。该监管协议签订后，担保公司替买方出资48万元转入了银行监管帐号。后来由于买方征信有问题，未达到银行贷款条件，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行将该款退回给了买方，买方将款退还担保公司。在中国工商银行深圳光明支行签订《二手楼交易资金监管协议》的当天，买方要求由其配偶代替买房和贷款，银行询问其配偶有无在场，买方称未到场。这就证明了卖方已配合买方按揭贷款，卖方无过错，贷款不成功是因买方的过错造成，这是买方第一次根本性违约。买方贷款不成功，应按合同第四条约定即“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足”履行。但是，买方在2015年6月18日告知家家顺公司，因其个人信用问题无法取得银行贷款承诺函，至2015年10月30日的4个多月内，并没有补足购房款，已构成第二次根本性违约，解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》的条件已经成就，因为买方自2015年6月18日起逾期超过15个工作日未补足房款，截至2015年10月30日之前也未补足房款，所以卖方有权请求解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》并且没收定金。由于买方两次根本性违约，导致房地产买卖交易不成功，居间方应将该款返还卖方，作为买方向卖方承担违约责任的违约金。买方、卖方、居间方都知道卖方不在涉案房屋居住，从2015年4月以来至今都无人居住，买方、居间方邮寄到该房的材料，卖方没有收到。（二）《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定：“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。”一审法院认定卖方要求增加购房总价款，但对方超出了合同约定的3日期限没有补足57万元，又超过了15天没有继续履行合同，买方再与卖方协商时，其已构成了违约，构成违约按约应计付违约金，违约金与购房款合计超过了原来约定的购房款总额，卖方要求对方多支出的部分就是要求对方承担违约金。卖方要求买方支付违约金以继续履行合同，并无不妥，一审法院认定卖方违约，于法无据。（三）一审法院认定廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平不同意梁任龙一次性付款，没有依据。关于买方未能获得银行贷款承诺，购买方表示可以一次性付款，合同对此情形已有约定，梁任龙有义务在获知银行贷款未获批准后，将余款57万元在3日内付至托管账户，但是对方没有及时支付57万元，故存在违约行为。梁任龙辩称，一审判决合情合理，应予维持。梁任龙向一审法院起诉请求：1、廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，协助将涉案房产过户至梁任龙名下；2、廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平支付迟延履行金26，350元（自2015年6月12日起以房屋交易价108万元为基数，按每日万分之五暂计至2015年8月12日，其后计至合同履行完毕之日止）；3、廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平向一审法院反诉请求：1、解除廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平与梁任龙、家家顺公司签订的《深圳市二手房屋买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》；2、梁任龙所交的购房定金3万元归廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平所有；3、本案诉讼费用由梁任龙承担。一审法院认定事实：（一）2015年4月16日，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平作为卖方，梁任龙作为买方，在家家顺公司居间下，签订了《深圳市二手房屋买卖及居间服务合同》。合同约定：买卖双方交易的房地产为深圳市龙岗镇盛平村盛龙花园X栋XX房产，转让总价款为108万元；买方同意在合同签订时向卖方支付定金3万元；买卖双方同意从定金或楼款中预留3000元作为交房保证金交由居间方托管；买方须于2015年5月1日之前将除定金之外的首期款30万元支付至买卖双方约定的银行监管账号并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。合同第五条约定：在买方按约定将楼款一次性打入至买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第六条约定：该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房产证原件交予居间方。合同第八条约定：买方自愿支付交易所发生的所有税费。合同第十条约定：卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将该房产及钥匙交付买方。合同第十二条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。廖丽华在卖方一栏签字按印并作为孙琼、翁金宏、翁妙平的代理人签字，梁任龙在买方一栏签字按印，家家顺公司在居间方一栏盖章确认。2015年4月28日，孙琼、翁金宏、翁妙平出具公证授权委托书，委托廖丽华办理房产交易事宜。（二）合同签订当日即2015年4月16日，梁任龙向廖丽华支付定金3万元，其中3000元作为交房保证金由家家顺公司代为托管。双方于2015年6月12日签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金为48万元。因梁任龙的个人征信原因导致其提交的银行贷款申请未获审批，未取得银行贷款承诺函。梁任龙因此向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平提出一次性支付剩余楼款，但孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平不同意，双方遂发生争议。2015年7月31日，梁任龙与家家顺公司向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平邮寄《催告函》，要求其于2015年8月10日前办理首期款或一次性所付楼款监管手续，邮件被退回。双方协商未果，梁任龙提出本案诉讼。（三）涉案深圳市龙岗区龙岗镇盛平村盛龙花园X栋XX号房产（房产证号：深房地字第XX**号）登记在翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华名下，土地性质及用途为国有商住用地。梁任龙向一审法院提交了深圳市房地产权登记中心出具的购房资格证明，证明梁任龙具有购买一套房屋的资格。一审法院认为，梁任龙与翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华及家家顺公司于2015年4月16日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应予履行。梁任龙已依约向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平支付了定金，双方办理了首期款资金监管手续。本案争议的主要焦点为梁任龙因自身原因未能通过贷款审批是否构成根本违约，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平是否据此享有解除合同的权利。虽然梁任龙对于因其不良征信记录导致未能通过银行贷款审批具有一定的过错，但梁任龙积极向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平表示可以一次性付款，该付款方式优于合同约定的申请银行按揭贷款的履行方式，并不会增加孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平的履行负担，故梁任龙的过错不构成根本性违约，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平理应积极配合梁任龙支付剩余购房款或办理购房款资金监管手续，而不应以要求梁任龙增加房产转让总价款的方式继续履行合同，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平的行为有违诚信原则。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，梁任龙因自身原因未能通过贷款审批后要求一次性支付购房款不构成根本违约，双方买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，梁任龙明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故梁任龙请求继续履行合同，具有合同及法律依据，一审法院予以支持，对孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平反诉要求解除合同并承担违约责任的请求不予支持。继续履行涉案房产买卖合同的具体事项包括：梁任龙支付购房余款、孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平协助办理过户手续并交付涉案房产，即梁任龙应一次性向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平支付购房余款105万元（购房总价款108万元减去已支付的定金3万元），其中托管在家家顺公司的3000元交房保证金由家家顺公司直接向孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平支付；之后，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平应协助梁任龙办理产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税、费由梁任龙负担；孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平应于收到全部购房款3日内向梁任龙交付涉案房产。双方在继续履行合同过程中的未尽事宜按双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》执行。关于梁任龙请求判令孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平支付迟延履行金26350元，因梁任龙没有提供因对方违约行为所造成订约时实际损失的具体金额，且梁任龙对因自身原因未能取得银行贷款审批存在过错，根据公平原则，一审法院对梁任龙该请求不予支持。据此，一审法院判决：一、梁任龙与翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华继续履行于2015年4月16日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、梁任龙应于在一审判决生效之日起五日内向翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华一次性支付剩余购房款105万元；三、深圳市家家顺房产交易有限公司应于一审判决生效之日起五日内向翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华支付托管款3000元；四、翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华应于收到全部价款之日起五日内协助梁任龙将位于深圳市龙岗区龙岗镇盛平村盛龙花园X栋XX号房产过户至梁任龙名下；过户产生的各项税费，由梁任龙负担；五、翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华应于办理过户手续起三日内将前述房产交付给梁任龙；六、判决未尽事宜，双方按《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定条款诚信履行；七、驳回梁任龙的其他诉讼请求；八、驳回翁金宏、翁妙平、孙琼、廖丽华的全部反诉请求。本诉案件受理费14，758元，保全费5000元，合计19，758元，由梁任龙负担4758元，孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平负担15，000元；反诉案件受理费275元，由孙琼、翁金宏、廖丽华、翁妙平负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案买卖合同第四条第2款约定：“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于梁任龙未在得知不能取得银行贷款后3个工作日内补足剩余房款，是否构成根本违约。本院认为，在梁任龙未能取得银行贷款的情形下，应否适用涉案买卖合同第四条第2款关于应在3个工作日内补足余款的约定，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定对该款约定的真实意思及适用范围予以确定。首先，从合同词句即“银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款”可知，该款约定系明确针对银行已承诺发放贷款但贷款数额不足的情形，如将之理解为亦适用于不能取得贷款的情形，则已超出该条款词句的文义范围；其次，从合同有关条款看，合同第四条文本同时提供了第1款“一次性付款”及第2款“按揭付款”两种付款方式供当事人选择，可知当事人在签约时已明确区分两种情形，在本案双方当事人已选择第2款“按揭付款”方式的情况下，将第2款“按揭付款”条款中的内容适用于第1款“一次性付款”的情形，则亦与当事人在签约时的意思表示内容不符。因此，廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平以梁任龙违反涉案买卖合同第四条第2款约定为由主张其构成违约，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。因涉案合同既未约定梁任龙取得银行贷款承诺的期限，也未约定梁任龙付清全部购房款的期限，对不能取得贷款后的付款事项亦未作出约定，在双方就此未能达成补充协议的情况下，对于梁任龙支付剩余房款的方式和期限则应根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四、五项的规定予以确定，即由廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平指定支付剩余款项的必要准备期限，在梁任龙超出该必要准备期限15个工作日仍未履行付款义务的前提下，廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平按约方享有约定解除权。其次，在梁任龙未能取得银行贷款的情况下，如廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平对梁任龙的付款履约能力存在怀疑，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条关于行使不安抗辩权的规定，在及时通知梁任龙且梁任龙在合理期限内仍不能履行付款义务的前提下，廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平依法方享有法定解除权。据此，因廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平并未指定梁任龙付款的必要准备期限或合理期限，且拒绝接受一次性付款的履行方式，故其并不享有约定或法定的解除权，无权单方解除合同。另一方面，即使认定廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平享有解除权，但其至梁任龙提出本案诉讼前并未明确通知梁任龙解除合同，而是在梁任龙起诉后才反诉请求解除合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于当事人应以通知方式行使解除权的规定。据此，本院对廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平关于解除合同的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，获得标的物价款是出卖人在买卖合同中的主要合同目的，按一审已查明的事实，梁任龙在得知不能获得银行贷款后已向廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平提出一次性支付剩余购房款，该履行方式属于《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项所规定的“有利于实现合同目的的方式”，且未给出卖人增加额外的履行负担，但廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平仍然拒绝，导致涉案合同未能继续履行，一审法院认定其构成根本违约并判令其承担继续履行的违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条关于非金钱债务继续履行的规定，本院予以确认。综上所述，廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，758元，由廖丽华、翁金宏、孙琼、翁妙平负担。本判决为终审判决。审  判  长  傅新江审  判  员  唐 毅审  判  员  张 睿二〇一六年十一月十四日书记员（兼）  李开宇