上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第3582号原告上海勇龙建筑装潢工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张金龙。委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。委托代理人吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。被告朱文龙，男，1960年9月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告朱芳，女，1982年2月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。第三人朱文进，男，1963年2月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人周国平，男，1962年12月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人江金娥，女，1963年6月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告上海勇龙建筑装潢工程有限公司诉被告朱文龙、被告朱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2015年10月19日第一次公开开庭进行审理。原告法定代表人张金龙及其委托代理人柏新祥、吕海岩、被告朱文龙及其两被告委托代理人蔡新到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2015年11月16日依法追加朱文进为第三人参加诉讼。本案于2015年12月24日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人张金龙及其委托代理人柏新祥、吕海岩、被告朱文龙及其两被告委托代理人蔡新、第三人朱文进到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2016年2月14日依法追加周国平、江金娥为第三人参加诉讼。本案于2016年4月27日第三次公开开庭进行审理，原告法定代表人张金龙及其委托代理人柏新祥、吕海岩、被告朱文龙及其两被告委托代理人蔡新、第三人周国平、第三人江金娥到庭参加诉讼，第三人朱文进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。2016年5月10日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2016年9月6日第四次公开开庭进行审理，原告法定代表人张金龙及其委托代理人柏新祥、被告朱文龙及其两被告委托代理人蔡新、第三人朱文进、第三人周国平、第三人江金娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海勇龙建筑装潢工程有限公司诉称，被告朱文龙与被告朱芳系父女关系，二人均为上海铭鲜工贸有限公司(以下简称“铭鲜公司”)股东，被告朱文龙系法定代表人。2004年4月10日，原告与铭鲜公司签订《购房协议书》一份，双方约定：铭鲜公司将位于青浦区赵巷镇方东村9组的宝龙酒家的财产(包括南面4间七路头平房)总额的一半，以人民币20万元价款转让给原告；如在9年内使用时碰有特发性事情，有利共同享受，有责共同负担。原告依约定将20万元支付给铭鲜公司，取得相应的房屋及洒店设施设备等财产四分之一的份额。此后，原告开始经营宝龙酒家。2006年6月21日，铭鲜公司与房屋拆迁实施单位赵巷市郊商业商务集聚区动迁办公室签订《上海市城市非居住房屋拆迁货币补偿安置协议》，涉及转让房屋的拆迁，相关补偿费合计2,345,238.50元，但铭鲜公司并未按四份之一份额，而只向原告支付434,780.50元。2015年5月7日，铭鲜公司与青浦区赵巷镇房屋土地征收补偿安置办公室签订《补充协议》，约定向铭鲜公司进行超安置期限给以一次性补偿1,023,168元，该款于2015年5月26日支付给了铭鲜公司。在原告要求相应份额并声明保留安置房屋所有权利益，愿意按规定补足安置房差价，取得相应产权的情况下，铭鲜公司拒绝履行义务。原告于2015年6月4日向青浦区人民法院提起诉讼。在案件审理过程上，铭鲜公司被两被告未告知原告的情况下向青浦区市场监督管理局申请注销登记，并于2015年7月27日准予注销登记。故原告于2015年8月3日申请撤诉。后经查明，两被告在铭鲜公司《注销清算报告》中作出股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。据此，原告诉于本院，要求：1、判令被告向原告支付房屋拆迁库存物品搬迁费25,000元、附属物补偿款24,568.50元、超安置期限一次性补偿款255,792元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请：要求确认青浦区赵巷镇镇泽路40幢470号、472号房屋所有权归原告所有，原告向被告补贴房屋差价。被告朱文龙、被告朱芳辩称，购房协议书乙方是张金龙和朱文进，朱文进也是本案当事人，是一同参与的。双方签订的房屋买卖合同无效，系争房屋是集体所有土地上的房屋。无效的后果仅对地上物进行适当的补偿，根据评估价，不应享受房屋的安置。如果购房协议有效，协议第三条明确约定了如果在9年内发生突发事情，有利共同享受，有责共同承担。如果有损失，双方要共同承担损失的，包括朱文进在内原告的一方，应得的份额里面占一半，不可能是整个的四分之一，包括朱文进在内，只能占八分之一。第三人朱文进述称，购买房屋的20万元其没有出资，但其与原告共同购买的，购买后的装修款两人各自承担一半，其经营酒店一年多，本来想支付原告购房款，后因自己出了点事情离开后一直在外就没有及时支付。购房款20万元确实是原告先支付的，但其与原告商量好一人一半一起购买的，第三人会向原告支付购房款。原告现在的诉请没有依据。第三人周国平、第三人江金娥述称，原告与被告之间的纠纷与其无关。经开庭审理查明，2004年4月10日，铭鲜公司(甲方)与原告(乙方)签订购房协议书一份。协议约定，一、经甲乙双方协议，现把宝龙酒家的财产(包括南面4间七路头平方)总财产的一半，现结价为总金额40万元整；二、现经甲乙双方协议把总金额40万元整的一半为20万元转让给乙方(包括营业执照)；三、如在9年内使用时碰有特发性事情，有利共同享受，有责共同负担；四、房屋土地租金费每年为7,680.50元，每年年底由甲乙双方负担各一半3,840.25元，各自上交给方夏村；五、第五条、第六条按上次2002年1月1日由铭鲜公司与洁洁杂货店所订的协议使用仍不变动；六、甲乙双方从转让起之日以前，铭鲜公司朱文龙的债权债务及甲方内部纠纷都有甲方签约人负责，与乙方无关。协议落款甲方签章处有铭鲜公司加盖公章及被告朱芳签名，乙方签章处有原告法定代表人张金龙及第三人朱文进签名。2004年4月8日，原告支付被告朱芳购房款15万元。2004年4月16日，原告支付被告朱芳购房款5万元。另查明，2006年6月21日，铭鲜公司与赵巷市效商业商务集聚区动迁办公室签订《上海市城市非居住房屋拆迁货币补偿安置协议》。协议约定，铭鲜公司所有非居住房屋坐落青浦赵巷方东9组，建设面积532.9平方米，被拆除房屋经评估机构评估，房地产市场总价为1,233,665元(含土地3.1亩)；补偿铭鲜公司停产、停业损失每平方米建筑面积320元，总计170,528元，按规定付给铭鲜公司库存物资搬迁费10万元；双方约定的其他事项：1、搬场费6,394元，2、附属物326,809元，3、装修含设备一次性补偿407,842.50元，4、奖励费10万元,5、合计支付铭鲜公司2,345,238.50元；安置门面房底层不小于266.5平方米,面朝南,安置房价格每平方米2,315元,2007年底交付。2015年5月7日，青浦区赵巷镇房屋土地征收补偿安置办公室与铭鲜公司签订补充协议一份。协议约定，一、安置地点：青浦区赵巷镇镇泽路(巷佳华苑三期)；二、应安置面积：532.9平方米；三、安置房位：40幢470、472、484、542号；四、实际安置面积：625.74平方米；五、安置价格结算：1、532.9平方米×2,315元＝1,233,663.50元。2、31.974平方米×6,000元=191,844元。3、60.866平方米×18,000元＝1,095,588元。合计2,521,095.50元。六、超安置期限给予铭鲜公司一次性补偿：532.9平方米×20元×96个月＝1,023,168元。铭鲜公司已取得上述拆迁补偿款，于2007年2月15日支付原告434,780.50元。又查明，2002年1月1日，铭鲜公司(甲方)与洁洁杂货店(乙方)签订购房协议书一份。协议约定，一、经甲乙双方协议，现把宝龙酒家财产(包括南面4间七路头平房)总价值结价70万元；二、现经甲乙双方协商决定把宝龙酒家所有的财产由甲方同意卖给乙方一半，结价为35万元(现甲方已收到乙方35万元)；三、如在10年内使用时有特发性事情，有利共同享受；四、房屋土地租金每年为15,361元整，每年到年底由甲乙双方各负担一半7,680.50元，各上交给方夏村。协议落款甲方处有铭鲜公司加盖公章，乙方处有第三人周国平、第三人江金娥签名。协议另行约定了其他事项。还查明，涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇方夏村方东9组，登记于铭鲜公司名下。铭鲜公司为有限责任公司，股东为朱文龙和朱芳，该公司于2015年7月27日经上海市青浦区市场监督管理局准予注销登记。两被告在申请公司注销登记时作出承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述、购房协议书、房屋拆迁货币补偿安置协议、补充协议、进账单、收据、公司注销登记材料、房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。在审理中，原告表示，原告通过第三人朱文进的介绍购买铭鲜公司的财产，原告随后将酒店交由第三人朱文进承包经营，后经营不善停止经营，承包费未支付过。当时签订购房协议时，被告朱文龙不在，因此原告要求第三人朱文进作为见证人在落款处签名。原告以20万元购买了铭鲜公司财产的四分之一份额，故铭鲜公司所取得的拆迁利益，原告应分得四分之一份额。铭鲜公司向原告支付补偿款时，未将库存物品搬迁费、附属物补偿款、超安置期限一次性补偿款按照比例一并支付。现可以取得安置门面房四套，第三人周国平、第三人江金娥表示要求取得面积最大一套，对此原告没有意见，原告要求取得面积相对小的二套门面房即位于青浦区赵巷镇镇泽路40幢470号、472号，原告愿意按所占份额比例以市场价补贴差价。两被告表示，集体土地上的房屋不能买卖，原告与铭鲜公司签订的协议是无效的，动迁是对地上物的补偿，原告不应享受安置权利。如果协议有效，协议约定买卖部分有利共同享受，该部分原告、被告及第三人朱文进作为买卖双方共同享受，原告不可能占整体的四分之一份额。原告不应得到安置房，假设各方都有权得到安置房，被告要求取得位于青浦区赵巷镇镇泽路40幢470号、542号安置房。第三人朱文进表示，其与原告一起向铭鲜公司购买财产，后双方各自出钱进行装修，由于经营酒店没有赚钱，故未向原告支付投资款。原告没有将酒店发包给第三人经营，第三人实际经营一年多。第三人周国平、第三人江金娥表示，其向铭鲜公司购买房屋后一直在经营杂货店，因此要求取得位于青浦区赵巷镇镇泽路40幢484号安置房。原告、两被告及第三人周国平、第三人江金娥一致确认拆迁安置的门面房屋市场价格为每平方米22,000元。根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。铭鲜公司作为被拆迁人依据房屋拆迁货币补偿安置协议取得了相应补偿款及依据补充协议取得了超安置期限一次性补偿款，由于铭鲜公司未完全按照原告所购财产占总财产的份额向原告支付补偿款，故原告主张按照其所购财产占总财产25%比例应付而未付的拆迁补偿款，于法有据，本院予以支持。铭鲜公司未将公司解散清算事宜书面通知原告并进行公告，导致原告未及时申报债权而未获清偿，故原告主张清算成员即两被告承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持。原告经本院释明后坚持主张确认青浦区赵巷镇镇泽路40幢470号、472号房屋所有权归原告所有，因原告并非是房屋拆迁货币补偿安置协议相对人，而作为安置对象被拆迁人铭鲜公司至今还未依据房屋拆迁货币补偿安置协议取得安置门面房，故对原告该主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条之规定，判决如下：被告朱文龙、被告朱芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海勇龙建筑装潢工程有限公司房屋拆迁库存物搬迁费人民币25,000元、附属物补偿款人民币24,568.50元、超安置期限一次性补偿款人民币255,792元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,880.40元，由被告朱文龙、被告朱芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  何 伟人民陪审员  宋治山二〇一六年十一月三十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。