陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0821民初6226号原告：杨培荣，男，1973年11月18日出生，汉族，陕西省府谷县人。诉讼代理人：武慧敏，陕西合恒律师事务所律师。被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地神木县杏花小区10号。法定代表人：余海军，该公司董事长。诉讼代理人：齐永恒，陕西富州律师事务所律师。原告杨培荣与被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司（以下简称“金海公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年12月8日作出（2015）神民初字第03992号民事判决，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司不服，提出上诉。榆林市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）陕08民终1647号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告杨培荣及其诉讼代理人武慧敏，被告金海公司法定代表人张军义未到庭由其诉讼代理人齐永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨培荣诉称，其于2011年7月4日与被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》，约定原告购买由被告开发的位于神木县麟州街南段（神木县玻璃厂旧址）4号楼1单元16层02号房屋一套，房屋建筑面积约为166.3平方米，单价为11180元/平方米，总价款为1859234元。原告按照协议约定向被告支付了总价款的百分之三十即559234元的诚意认购金。在原、被告签订协议书并交纳诚意认购金后，原告一直催促被告签订房产管理部门登记备案的商品房销售合同，被告一直拖延不予办理。2013年1月12日，被告向原告发送了要求签订商品房买卖合同的短信，并提供了《商品房买卖合同》的样本，原告收到后认为该合同样本存在多处不公平、不完善、不详尽的条款，且免除了被告的主要责任、加重了原告的责任，损害了原告的合法权益。2013年1月30日，原告携带《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》及收据前往被告的项目部与被告协商修订《商品房购房合同》条款事宜，但被告拒绝修改合同条款，致使双方未能签订《商品房购房合同》。2013年8月20日仍协商未果。2014年6月30日，原告又委托神木县公证处送达《关于要求贵公司与我们平等协商签订商品房买卖合同告知书》，该告知书称若被告在15日内不与原告在公平、合理的基础上协商签订《商品房买卖合同》，原、被告之间签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》从2014年7月15日起解除，并按照法律规定由被告一次性返还原告已支付的认购金，并赔偿损失。该告知书发出后，被告至今未作出任何回复与沟通。综上，原、被告之间签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》，被告应严格按照该协议履行其磋商、谈判等签约义务，但因被告拒绝对其提供的格式合同中相关条款予以协商修改，已构成违约，按照法律规定应一次返还原告已付的诚意认购金，并赔偿损失。现原告诉至法院，请求：1、依法判决被告返还原告诚意认购金559234元及从2014年7月15日起至该款实际付清为止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。被告金海公司辩称，一、原告所诉与事实不符。原告并未一直催促被告签订房产管理部门登记备案的商品房销售合同，被告也不存在拖延现象。事实上是被告催促原告签订合同，原告认为房价过高拒绝履约；原告单方向被告送达的《告知书》、《关于要求贵公司与我们平等协商签订商品房买卖合同告知书》均系其单方意思表示，对被告不具有法律的约束力，也不符合单方法定解除《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的条件，原告没有单方解除权，故原告单方解除该认购协议书属于违约行为，应由其承担相应的违约责任；二、被告提供的合同范本不存在霸王条款，且被告也愿意以住建部提供的《商品房买卖合同》范本与原告签订合同。随着近几年本地区经济的不景气，原告等众多买受人提出被告出售的房屋单价过高，经神木县人民政府及相关主管部门的领导、买受人代表多次协商，最终确定被告在出售房屋时在原单价的基础上每平方米再降价3000元，但原告仍然拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。根据《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的约定，被告在符合签订《商品房买卖合同》的条件时已经履行了通知义务，也对房屋价格作出让步，现被告的房屋五证齐全，完全符合出售条件，被告愿意根据原告要求依据住建部提供的《商品房买卖合同》进行签约，但原告若仍然拒绝与被告协商，根据认购协议书的约定：被告有权另行出售该房屋，并不退还其缴纳的认购金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨培荣向法庭提交了以下证据：1、《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》一份、双重户口销户证明，证明2011年7月4日，原、被告签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》，原告在上述合同中适用的612722197311180015系重户，并于2013年12月20日注销，现使用公民身份号码612723197311185234，《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》中612722197311180015与612723197311185234为同一人，原告主体适格，有权提起诉讼。2、《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》、收据一支、民事判决书一份。证明原、被告所签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》属于预约合同，合法有效，对双方均有约束力，双方负有在公平合理、协商一致的前提下签订商品房预售合同的义务，原告按照合同约定履行了交付诚意认购金559234元的事实。3、《商品房买卖合同样本》（20120174）一份、乔翠白、杨兴艳分别与被告签订的《商品房买卖合同》各一份、陕西省《商品房买卖合同》示范文本一份、公证书（2013年1月31日神木县公证处）一份、律师见证书、律师函及快递单各一份。证明：1、原告按照预约合同的约定履行了自己的义务，因被告提供的格式合同存在不公平、不合理之处，并缺失合同必备的主要条款，原告以公证的形式书面提出平等协商时，被告拒绝对格式合同进行修改，使得双方无法在平等、公平、协商一致的条件下签订合同；2、结合神木县人民法院与榆林市中级人民法院对原、被告签订的认购协议的判决，商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》十六条规定的主要内容，而被告提出的格式合同恰恰缺失了主要内容；3、在地位不平等的情况下，被告强迫签订其提供的存在瑕疵的商品房买卖格式合同，原告是无法接受的，致使正式的商品房买卖合同无法签订，所有被告应当为其行为承担责任，退还原告已付的诚意认购金并赔偿原告损失。4、公证书一份。证明原告通过公证处通知被告于2014年7月15日前继续协商签订商品房买卖合同，否则认购协议书于2014年7月15日起解除，被告未在原告通知的期限内与原告协商签订商品房买卖合同，原、被告之间签订的认购协议书已经解除，被告应当返还原告已付的诚意认购金并赔偿原告的损失。被告金海公司向法庭提交了以下证据：1、《麟州华府I期内部诚意认购协议书》，证明原、被告在平等、自愿的基础上签订了协议，且该协议内容是双方真实意思表示，并不违反国家禁止性规定，依法成立的合同，对当事人具备法律约束力，受法律保护。原告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，如拒不履行协议，应当承担违约责任。2、公证书一份，证明原告未履行缔约义务，根据协议约定应该自动放弃购买权，所交诚意认购金不予退还。3、金海公司五证，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的房产手续齐全，已经具备签订商品房买卖合同的条件，但原告拒不签订商品房买卖合同。4、金海地产（2015）第10号文件，证明被告为了能与买受人签订房屋买卖合同向神木县人民政府递交承诺书，承诺在原单价的基础上每平方米降价3000元。被告为订立合同作出了巨大让步，被告并无过错，不予返还原告缴纳的认购金。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性及证明目的均无异议；对证据3中乔翠白、杨兴艳的商品房买卖合同真实性无异议，该合同是被告与乔翠白、杨兴艳之间签订的，与原告无关；陕西省买卖合同示范文本的真实性不清楚，对证明目的有异议，被告没有拒绝格式合同修改，被告提供的格式合同不缺失商品房买卖合同主要内容，也没有强迫原告签订该合同，仅是原告认为房价过高而不与被告协商签订商品房买卖合同，被告不应当承担违约责任；快递单无收件人签名，对快递是否送达被告办公地点有异议，因被告并未收到律师函。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为原告通过公证的方式向被告送达的《商品房买卖合同》告知书是原告单方意思，对被告不具有法律约束力。事实上，被告一直在与原告协商签订合同，是原告认为房价过高拒绝签约，故被告认为认购协议书并没有解除。原告对被告提供证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告在收到短信后就与被告协商签订合同，但因被告提供的合同条款显示公平，加重原告的责任而免除被告的主要义务，故原告要求先修改合同，但被告不予理会，原告认为系被告原因导致合同未能签订；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议。被告提交的资质仅能证明当时具备签订商品房买卖合同的条件，却无法证明原告不履行签订合同义务的事实。实际上，原告通过神木公证处给被告送达要求平等签订商品房买卖合同的告知书，且邀请律师对整个协商过程进行了见证，原告履行了签订合同的磋商义务，并未违约；对证据4的真实性及证明目的均有异议。原告对该文件的真实性不了解，该文件制作时间是2015年9月18日，是被告收到解除通知后的行为，若被告收到该通知书有异议，应当通过诉讼的方式请求法院确认解除合同的效力，被告未起诉应视为对解除合同无异议，故原、被告之间签订的认购协议书已发生解除的效力。另，即使该文件真实，也是被告的单方意思表示，原告不知情也不同意，不应当作为本案证据使用。经本院审查认为，原告提交的证据1、2来源合法，内容真实，与本案有关联性，且被告无异议，能证明原告所要证明的事实，故本院对该两组证据的真实性及证明目的依法予以认可。对证据3中《商品房买卖合同样本》及与乔翠兰、杨兴艳的《商品房买卖合同》的真实性本院予以确认，对于证明目的，因合同具有相对性的特征，且是在合同双方意思自治、协商一致的前提下形成的的，被告与他人签订的合同及提供的合同样本是否公平、合理，不能作为原告评判其与被告之间合同行为的标杆，故本院对该证明目的不作认定。对于公证书、律师函及快递单，能证明原告要求与被告协商修改并签订合同的事实；对证据4，能证明原告通过公证的方式向被告送达了《关于要求贵公司与我们平等协商签订商品房买卖合同告知书》，但本院认为因被告并未构成实质违约，原告并无权行使合同的单方解除权，故本案合同并未发生解除的效力。对被告提交的证据1，原告无异议，本院对该证据的真实性及证明目的亦予以确认；对证据2，能证明被告通过多种方式向原告发出通知，要求原告在指定的日期前来被告处签订《商品房买卖合同》的事实；对证据3，能证明被告开发的商品房手续齐全，具备了签订《商品房买卖合同》的条件；对证据4，能证明被告为了促成与原告等买受人签订《商品房买卖合同》，作出了在原单价的基础上每平米降价3000元的承诺的事实。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年7月10日，原告与被告金海公司签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》。协议约定，被告将其开发的位于神木县麟州街南段（神木县玻璃厂旧址）4号楼1单元16层02号房屋一套，房屋建筑面积约为166.3平方米，单价为11180元/平方米，总价款为1859234元，付款方式为原告交付诚意认购金559234元（于认购协议书签订当日一次性付清该诚意认购金，签订《商品房买卖合同》时将该诚意认购金计入原告的首期房款）。原告于当日依约向被告交付了诚意认购金559234元。该认购协议书还约定：以上认购金在正式签订《商品房买卖合同》后计为房款；被告具备签订《商品房买卖合同》条件时，向原告电话或短信通知签约时间，原告同意在该通知发出之日10日内，携带本认购协议书及身份证到麟州华府接待中心签订《商品房买卖合同》，如原告逾期超过10日仍未签订《商品房买卖合同》，被告方视为原告自动放弃购买权，本协议自然解除，该房被告有权另行出售，原告所交诚意认购金被告不予退还。2013年1月份，被告认为签订《商品房买卖合同》的条件具备，遂以短信、电话、公告的形式通知原告于2013年1月31日前到被告处签订商品房预售合同，如不签订就按照认购协议书的第三条执行,并申请神木县公证处对告知行为进行了全程公证，该公证处于2013年1月16日作出（2013）神证民字第087号公证书。原告收悉该告知书后，认为被告提供的《商品房买卖合同》样板存在多处不公平、不完善、不详尽的条款，需要重新协商修订。原告于2013年1月31日由神木县公证处公证向被告送达了《关于要求贵公司与本人平等协商确定商品房买卖合同文本的函》，该公证处作出（2013）神证民字第145号公证书。同日，原告委托陕西永嘉信律师事务所，向被告发出（2013）陕永律函字第009号律师函，但被告仍未与原告就合同条款进行协商，双方对签订《商品房买卖合同》仍未达成共识。2014年6月30日，原告在申请神木县公证处公证向被告送达了《关于要求贵公司与我们平等协商签订告知书》，告知书载明：“若贵公司在15日内不与我们协商在双方公平、合理的基础上签订《商品房买卖合同》，按照以上事实已经确认贵公司无意与我们签订合同，故我们依据合同法规定可行使单方解除权。我们原来与贵公司签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》从2014年7月15日起解除，请贵公司于解除认购协议当日即2014年7月15日按照法律规定一次性返还我们已付《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》认购金，同时赔偿由于贵公司不签订合同给我们造成的损失”，公证处出具了（2014）神证民字第600号公证书。此告知书送达被告处后，被告未予以回应，未提出异议，亦未向在异议期内向法院提起诉讼请求确认合同解除的效力。2015年5月28日，原告以《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》已解除为由向本院起诉，要求被告返还诚意认购金及利息。本院认为，首先，虽已有生效判决认定本案原、被告签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的性质属预约合同，但应认定原、被告双方已建立房屋买卖合同法律关系，其双方之间是否签订《商品房买卖合同》并不影响双方之间存在的法律关系。理由如下：1、该认购协议书中原、被告进行房屋买卖的意思表示明确，且就商品房的基本情况、商品房价款的确定方式、总价款、付款方式及时间均达成了共识，虽协议约定对诸如基础公共设施、银行按揭付款方式等未约定事项需另行协商，但该些未约定事项完全可通过交易习惯及诚实信用原则确定，即使另行协商签订合同也是对已成立的合同的变更，并不构成合同履行的障碍，并不影响双方已建立的法律关系；2、本案中原告已以实际履行行为进一步确认了双方所建立的法律关系为房屋买卖合同关系。协议签订后，原告已实际交付了房屋认购金559234元，且按照约定该款在一定条件下自动转为购房款，被告作为出卖人也接受了该交付。根据《合同法》第三十七条之规定，应认定原、被告之间已成立了买卖合同法律关系。其次，在确立了原、被告之间法律关系的前提下，另一焦点问题为《关于要求贵公司与我们平等协商签订告知书》中原告行使单方解除权是否发生效力，即也就是原、被告之间的房屋买卖合同法律关系是否解除的问题。本院认为，《合同法》九十四条明确规定了当事人可行使解除权的情形，概括起来应为一方构成根本违约另一方才可行使该项权利。而本案中，原告行使解除权的事由为被告在具备签订商品房买卖合同条件时，所提供的《商品房买卖合同》样本不公平、不完善，且怠于履行协议书所确定协商、磋商修订《商品房买卖合同》的义务。经查，被告提供的《商品房买卖合同》样本为陕西省商品房买卖合同网签样本，且原告所认为不公平、不完善的条款，完全可通过交易习惯予以确认，并不阻碍合同的履行，亦不影响双方之间已经建立的法律关系，故原告所持有的解除事由显然不构成根本违约，则本院认为本案中原告无权行使单方解除权。虽原告又以被告在收到解除函后的法定异议期内未向法院诉讼请求确认合同解除的效力为由，认为合同已告解除。其实原告的该主张涉及到了实践中普遍存在争议的一个问题，即一方在行使单方解除权后另一方未在异议期内提出异议，双方对合同的解除效力发生争议时是否还需要进行实质审查。回归本案，本院认为为了维护市场秩序及交易稳定，防止一方恶意磋商损害另一方利益，实质审查是必要的。综上，本院认为被告未构成根本违约，原告无权行使单方解除权，则本案合同并未发生解除的效力。综上两点，原告请求被告返还购房认购金559234元的诉讼请求无事实上和法律上的依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨培荣的诉讼请求。案件受理费9690元，由原告杨培荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  冯耀武代理审判员  王改霞人民陪审员  张 杰二〇一六年十一月三十日书 记 员  王 磊