上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初20531号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX楼。法定代表人林建岳，该公司董事长。委托代理人黄志军。委托代理人李琬倩。被告桑芭餐饮(上海)有限公司。住所地上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号XXX幢。法定代表人CHOCHONGGEE，该公司经理。委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告桑芭餐饮(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩、被告委托代理人许世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：2014年，原、被告签订租赁合同及补充协议，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号香港广场北座NL403房屋出租予被告使用，租期6年。租赁期间，被告自2016年2月起欠付租赁费用，之后于2016年4月16日擅自停止经营并离场。现原告诉请要求(1)确认原、被告所签租赁合同于2016年4月16日予以解除；(2)被告支付2016年2月1日至2016年4月16日期间欠付租金人民币139,811.17元、欠付该租金之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币6,027.87元，要求计至实际付款日)；(3)被告支付2016年2月1日至2016年4月16日期间欠付物业管理费人民币51,490元、欠付该物业管理费之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币2,340.77元，要求计至实际付款日)；(4)被告支付2016年2月1日至2016年4月16日期间欠付推广费人民币16,875.33元、欠付该推广费之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币587.39元，要求计至实际付款日)；(5)被告支付2016年1月1日至2016年4月16日期间欠付水费人民币1,290元、欠付该水费之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币167.01元，要求计至实际付款日)；(6)被告支付2016年1月1日至2016年4月16日期间欠付电费人民币28,853.47元、欠付该电费之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币3,847.37元，要求计至实际付款日)；(7)被告支付延迟开业之双倍租金及公共区域大理石损坏恢复费差人民币16,107.31元、欠付该项费用之滞纳金(该项差额费用归为延迟开业之双倍租金，计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币2,657.71元，要求计至实际付款日)；(8)被告支付POS机资源占用费人民币1,000元、欠付该项费用之滞纳金(计至2016年5月31日止之滞纳金为人民币1,533元，要求计至实际付款日)；(9)被告支付房屋复原费用人民币120,343.56元；(10)被告支付房屋空置期之租金、物业管理费及推广费共计人民币266,934.99元(自2016年4月17日起，按3个月空置期计)；(11)被告支付2014年9月5日至2015年1月4日期间装修期之租金人民币263,733.32元。另对于被告所付租金及物业管理费之保证金人民币283,533.75元，原告要求予以没收。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证、《香港广场房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《协议书》及《POS机销售数据传送接口协议书》，以证明(1)原、被告之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、合同解除权、原告追偿权利等所作约定；(3)被告对房屋负有完成装修恢复并予交还之责任。2、各项租赁费用欠付本金及其滞纳金计算表、《商场租户缴费清单》、《商场租户结算通知单》、主营业务收入明细帐、水电表抄表记录及催款函件，以证明被告欠款金额及原告催讨欠款之情节。3、2016年4月19日原告致被告之解约通知，以证明被告于2016年4月16日擅自终止经营。4、被告营业执照，以证明被告以系争房屋地址注册成立公司且至今未予注销，导致系争房屋现无法另行出租。5、系争房屋恢复工程报价单，以证明系争房屋恢复费用。被告桑芭餐饮(上海)有限公司辩称：被告承租期间，因经营状况不佳，被告遂要求提前解约，原告对此予以认可，故原、被告之间租赁合同系于2016年4月16日经双方合意后予以解除。对于原告所称被告欠付之租金、物业管理费及推广费金额没有异议，但合同中对所涉费用滞纳金属约定过高情形，且原告在被告承租期间未曾为被告进行相关推广行为。对于原告所称欠付水电费用金额存在异议，原告所称水费费用金额与被告之前发生金额相较过多，且水电费之滞纳金亦存在约定过高情形。对于原告所称差额费用，被告已实际支付，但目前无法提供支付凭证。对于原告所称POS机相关费用，原、被告虽签有相关合同，但实际并未履行，被告未曾使用原告之资源及服务器等，原告之前亦未曾向被告主张过该项费用。对于原告所称恢复费用，因报价过高，被告不予认可。对于原告所称空置期损失及装修期租金损失，租赁合同中并未约定空置期按照3个月计，且原、被告系合意解约，故并不存在违约及赔偿责任。对于被告所付租金及物业管理费之保证金人民币283,533.75元，要求抵充被告欠费。被告对原告提供证据1形式真实性予以确认，但称(1)该合同系因双方合意而解除；(2)合同中所涉滞纳金标准存在约定明显过高情形；(3)所涉差额费用虽已实际支付，但原告实际并未实施大理石修复工程；(4)对于POS机虽签有相关协议，但被告从未使用原告所称资源系统。对原告提供证据2称均系原告自行制作，故不予认可，另被告仅实际收讫部分催款函件，且原告在函件中称拟停水停电。对原告提供证据3内容不予认可。对原告提供证据4未发表质证意见。对原告提供证据5称该项报价过高，其并非市场价格。被告提供以下证据：1、2016年7月3日被告致原告函件、2016年7月8日被告回函及2016年9月1日被告致原告邮件，以证明未能将系争房屋恢复原状并予返还之责任并非在于被告，并称原、被告当时曾约定不予恢复原状，之后被告要求恢复原状，但原告对被告提出之恢复方案不予认可。2、2015年11月及2016年1月水电费发票，以证明原告现诉请水电费金额与被告之前发生水电费金额相较明显过高。原告对被告提供证据形式真实性均无异议；对被告提供证据1称恢复原状系租赁合同中所作明确约定，被告所称可不予恢复原状一节并不属实，另原告现提交之报价系所属物业管理部门所出具报价；对被告提供证据2认为所涉水电费金额与原告现诉请金额并不存在过大差异。经审理查明：2014年6月24日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座NL4-03室房屋出租予被告作为商品经营用途使用，租期自2015年1月5日起至2021年1月4日止(合同1-1、合同附件二第二、五部分)；(2)原告暂定于2014年9月5日前交付房屋(合同附件二第三部分)；(3)租金按先付后用、按月支付原则，被告须于每月首5日内支付当月租金及物业管理费，租金计算方法为保底租金与提成租金中较高者(合同附件五第一部分)；(4)2015年1月5日至2017年1月4日期间，月保底租金为人民币72,270元、月物业管理费为人民币22,275元、月推广费为人民币2,970元(合同附件五第一、二、三部分)；(5)原告负责物业之整体推广，被告自租期开始之日起按月支付推广费(合同附件五第三部分)；(6)被告于本合同签订同时支付租赁保证金人民币310,736.25元(合同附件五第四部分)；(7)水电费设独立计量仪表，被告依照实际使用量及原告所提供使用仪表数与帐单按月缴纳水电费用，如被告在收讫原告所提供使用仪表数及帐单后7日内未提出书面异议，则视为被告接受并同意该仪表数及帐单(合同附件五第五部分)；(8)被告承诺对外公众开业日期为2015年1月5日，如因被告原因导致迟延开业，原告有权就迟延天数按日收取双倍日租金(合同附件九特别条款)；(9)装修期为4个月，自2014年9月5日起至2015年1月4日止，装修期内免租金(合同附件二第四部分)；(10)被告提前解约时，原告有权没收被告缴付之全部保证金，被告在房屋内之装修装潢全部无偿归原告所有，被告并应付清合同项下之一切应付款项，包括补付已享用之装修期租金(合同16-4)；(11)被告就迟延支付款项应当支付滞纳金，其中租金、物业管理费及推广费之滞纳金每日按应付款项0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项0.2%计收(合同17-1)(12)未经双方协商一致，被告单方面要求提前终止合同，或因被告违约行为导致原告提前解除合同的，原告有权不予退还被告已付保证金，且原告仍有权向被告追索因提前解约形成该房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失、因基于被告完全履约而给予被告享有之装修免租期之租金损失(合同17-3)；(13)租赁期间，被告在该房屋内须通过收银机收取任何营业款项，该房屋内所有收银机应当与原告计算机服务器联网并于当日营业结束后传交相关销售明细数据(合同3-4)；(14)合同提前终止或期满终止时，原告有权要求按照何种状态收回房屋，但原告须以书面形式作出特别明示，否则被告应当恢复原状(合同1-2)。2014年8月20日，原、被告另行签订《租赁合同补充协议》(下称《补充协议》)一份，约定对《租赁合同》作出相应变更，即(1)租赁面积由297平方米变更为271平方米；(2)2015年1月5日至2017年1月4日期间，月租金变更为人民币65,943.33元，月物业管理费变更为人民币20,325元，月推广费变更为人民币2,710元；(3)被告应缴纳之租赁保证金变更为人民币283,533.75元，相当于3个月保底租金及物业管理费数额。签约期间，原、被告履行各自合同义务，原告交付系争房屋，被告缴纳租赁保证金人民币283,533.75元并按约定租金数额履行付租义务。2015年7月13日，原、被告再行签订《协议书》一份，约定(1)被告按约应当于2015年1月5日对外公众开业，但被告实际开业日期为2015年1月31日，被告就延迟开业天数须向原告支付双倍租金共计人民币55,307.31元；(2)被告装修系争房屋时造成店铺前大理石地砖大面积受损，之后委托原告代为修复，修复费用共计人民币15,000元；(3)被告同意进场装修前所付装修保证金人民币54,200元不作退款处理，该装修保证金转用于抵付上述两项费用；(4)被告应于2015年7月5日前向原告补交经装修保证金抵付后尚不足之剩余费用共计人民币16,107.31元。签约后，被告届时未予补交上述差额款项。租赁期间，被告未予支付自2016年2月1日起之租金、物业管理费及推广费，且欠付部分水电费用。原告对此予以书面催讨欠款，但被告仍未予支付。2016年4月16日，被告停止营业并撤场，但被告未将系争房屋恢复原状，亦未与原告办理系争房屋交接手续。另查明：2014年11月6日，原、被告签订《POS销售数据传送接口协议书》(下称《POS协议书》)一份，约定(1)被告承租期间有义务按照租赁合同要求将每日销售数据通过软件接口方式每日按时传送至原告收银系统内，就此，被告同意使用原告所提供之销售数据上传格式，并协助原告在开业之前完成数据接口调试及上传工作；(2)如被告自行开发接口，原告一次性收取调试费人民币500元，如由原告代为开发接口，原告一次性收取开发费人民币3,500元，无论自行开发或代为开发，被告均须每年另行向原告支付服务器资源占用及维护费人民币500元；(3)调试费及开发费于本协议签署同时付清，服务器资源占用及维护费与租金同时支付，如被告逾期支付上述费用，则每逾期1日，应按逾期支付款项0.3%向原告支付滞纳金。被告承租期间，未按《POS协议书》约定内容支付相关费用。再查明：被告撤场后，曾与原告沟通为原告另行寻找新租户，但之后新租户寻找未果。2016年5月18日，原告向本院提交诉讼材料，所涉纠纷进入诉前调解程序。2016年7月3日，被告致函原告，要求原告尽速与被告办理系争房屋交接手续。2016年7月8日，原告函复被告，称被告所荐客户未能最终达成租约，就此，为尽快完成系争房屋交还手续，被告应当按照租赁合同约定将系争房屋恢复至毛坯状态，另被告亦可选择向原告支付装修恢复费用，并由原告代为恢复。2016年8月3日，所涉纠纷转入本案诉讼程序，审理中，原告提交系争房屋毛坯恢复及围板工程报价单，所涉工程总价为人民币120,343.56元，原告并称该恢复工程尚在施工过程中。又查明：原告所提供《商场租户结算通知单》中记明系争房屋处2015年12月11日至2016年4月10日期间发生水费及电费分别为人民币1,675元及人民币36,936.31元，其中2015年12月11日至2016年1月10日期间发生水费及电费分别为人民币385元及人民币10,238.93元，据此，经折算2016年1月1日至2016年4月10日期间发生水费及电费分别为人民币1,414.19元及人民币30,000.26元。现原告诉请要求被告支付2016年1月1日至2016年4月16日期间水电费用，诉请金额分别为水费人民币1,290元及电费人民币28,853.47元，原告诉请金额经折算后月均水费及电费分别为人民币368.57元及人民币8,243.85元。原告诉讼材料(包括原告为水电费用诉请所提供之结算通知单、水电表抄表记录)于2016年5月23日在诉前调解程序中送达被告。针对原告提起之水电费用诉请，被告称原告诉请金额与之前发生水电费用金额相较明显过高，被告并为此提供之前水电费发票，该发票涉及3个月水电费用，所记载之水电费用经折算后月均水费及电费分别为人民币546.67元及人民币8,640.20元。综上，现原告认为《租赁合同》因被告擅自停止经营并撤场而于2016年4月16日予以提前解除，被告实际支付截至2016年1月31日止之租金、物业管理费、推广费及截至2015年12月31日止之水电费用，且被告撤场时未将系争房屋恢复至毛坯状态，原告遂以此为由起诉来院。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《POS协议书》、《商场租户缴费清单》、《商场租户结算通知单》、水电表抄表记录、催款函件、恢复工程报价单、被告提供的往来函件、水电费发票以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》及《POS协议书》均系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。租赁期间，被告于2016年4月16日擅自停止营业并撤场，现原、被告均认可双方所签《租赁合同》于被告撤场当日予以提前解除，就此，本院对原告要求确认该日为《租赁合同》解除日之诉请依法予以支持。现被告就承租期间未予支付自2016年2月1日起之租金、物业管理费、推广费及自2016年1月1日起之水电费用，本院对原告就上述欠付费用所提起之诉请依法予以支持。对于原告就欠付租金、物业管理费及推广费所诉请之滞纳金，原告该项滞纳金诉请虽与合同约定无悖，但与原告就被告欠费所遭受之实际损失相较，原告可获支持之滞纳金数额应当以欠费本金数额为限。对于原告就欠付水电费用所诉请之滞纳金，鉴于原告目前并无证据可予证明原告在诉讼之前曾将抄表记录及帐单送达被告，故水电费用之滞纳金仅可自抄表记录及帐单于诉前调解程序中送达被告次日起算。对于原告诉请之差额款项人民币16,107.31元及其滞纳金，因所涉抵付结算方式系原、被告所约定，现被告未能提供证据以证明被告已按约支付该笔差额款项，故按照约定，原告有权要求被告支付该款并自2015年7月6日起计付滞纳金，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之POS机相关费用人民币1,000元，《租赁合同》明确被告每日均须将当日销售数据传送至原告，而《POS协议书》明确被告负有协助原告完成数据接口调试及上传工作。《POS协议书》同时约定，即使被告自行开发接口，被告亦须于协议书签署同时一次性付清调试费人民币500元，且须另行于租金支付同时按年向原告支付服务器资源占用及维护费人民币500元。根据上述约定，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告就该项费用所诉请之滞纳金，原告诉请虽与协议书约定无悖，但相较实际损失而言，本院对该项滞纳金仅在欠费本金数额限度内依法予以支持。对于原告诉请之3个月空置期租金、物业管理费及推广费，由于《租赁合同》系因被告擅自退租而提前解除，在此情形下，合同约定被告须承担原告因解约而遭受之空置期内上述三项费用损失，因原告另寻租户需要合理时间，该时间内原告因系争房屋空置将遭受租金等损失，现原告将该空置期定为3个月亦属合理，就此，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告要求被告支付房屋复原费用之诉请，鉴于被告对原告所称费用不予认可，加之原告所称费用仅系报价，且复原工程尚未完成，鉴此，本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请之装修免租期租金损失，因原告该项诉请存在合同依据，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于被告所付租赁保证金，因《租赁合同》系因被告擅自退租而致提前解除，按照合同约定，原告在此情形下可不予退还保证金。对于被告辩称原告未针对被告经营进行相关推广活动一节，因原告收取推广费系为负责对物业之整体推广，故被告以此作为不予支付推广费之抗辩理由，本院对此依法不予采纳。对于被告辩称原告现诉请之水电费用相较之前费用明显过高一节，经核算，原告现诉请水电费用小于被告按照抄表记录及帐单应予支付之水电费金额，而原告诉请经折算后之月均费用亦低于被告之前曾实际支付之月均费用，鉴此，本院对被告该辩称意见依法不予采纳。对于被告辩称已支付差额款项一节，因被告未能提供付款凭证，故本院对被告辩称情节依法不予采信。对于被告辩称原告未对大理石实际进行修复一节，鉴于所涉《协议书》中明确该项修复系针对店铺前大理石地砖之大面积受损，该大面积地砖受损情形将对物业之整体环境及形象造成不良影响，且被告自称已实际付款，则被告在已实际付款情形下却不要求原告完成修复工作显然有悖常理，由此，本院对被告该项辩称情节亦依法不予采信。对于被告辩称POS机系被告自行安装一节，鉴于《租赁合同》约定付租方式存在保底租金及提成租金两种方式，而被告负有将当日销售数据上传至原告之义务，故要求被告进行服务器联网系原告之合同权利，对被告而言则系合同重要义务，且《POS协议书》中对被告自行开发接口所须承担费用亦作出明确约定，故本院对被告以上述辩称理由而不予支付POS机相关费用之意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二项之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告桑芭餐饮(上海)有限公司就上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座NL4-03室房屋于2014年6月24日所签《香港广场房屋租赁合同》于2016年4月16日予以解除；二、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年2月1日至2016年4月16日期间租金人民币139,811.17元；三、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年5月31日止之滞纳金为人民币6,027.87元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；四、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年2月1日至2016年4月16日期间物业管理费人民币51,490元；五、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第四项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年5月31日止之滞纳金为人民币2,340.77元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；六、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年2月1日至2016年4月16日期间推广费人民币16,875.33元；七、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第六项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年5月31日止之滞纳金为人民币587.39元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；八、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年1月1日至2016年4月16日期间水费人民币1,290元；九、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第八项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(自2016年5月24日起计、以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；十、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年1月1日至2016年4月16日期间电费人民币28,853.47元；十一、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第十项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(自2016年5月24日起计、以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；十二、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司延迟开业双倍租金及大理石损坏恢复费用经装修保证金抵付后剩余差额款项人民币16,107.31元；十三、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第十二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年5月31日止之滞纳金为人民币2,657.71元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；十四、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司POS机资源占用费人民币1,000元；十五、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第十四项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司滞纳金人民币1,000元；十六、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失人民币266,934.99元；十七、被告桑芭餐饮(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司装修期之租金损失人民币263,773.32元；十八、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告桑芭餐饮(上海)有限公司租赁保证金人民币283,533.75元；十九、驳回原告上海丽兴房地产有限公司要求被告桑芭餐饮(上海)有限公司支付装修恢复费用人民币120,343.56元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,833(原告上海丽兴房地产有限公司已预付)，适用简易程序减半收取为人民币5,916.50元，由被告桑芭餐饮(上海)有限公司负担，本院退还原告上海丽兴房地产有限公司人民币5,916.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一六年十一月二十九日书记员 薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……