福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0124民初1729号原告：张雪凤，女，1970年12月2日出生，汉族，住闽清县。委托诉讼代理人：许传清，福建扬航律师事务所律师。被告：福州闽佳房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县。法定代表人：洪鼎习，总经理。委托诉讼代理人：刘承铤，福建国富律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓东，福建国富律师事务所实习律师。原告张雪凤与被告福州闽佳房地产开发有限公司（以下简称闽佳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许传清、被告的法定代表人洪鼎习、委托诉讼代理人刘承铤、王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪凤向本院提出诉讼请求：闽佳房产公司退还张雪凤购买“＊＊＊＊小区的第一层杂物间”的款项14563元及利息（时间从2010年2月8日起算至还清全部款项之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2009年2月21日，张雪凤向闽佳房产公司购买位于闽清县＊＊＊＊小区的一套10层1001商品房。2010年2月8日，双方又签订一份“＊＊＊＊杂物间使用权认购协议书”，该协议书约定：张雪凤向闽佳房产公司认购A-44号杂物间使用权，建筑面积计4.44平方米，杂物间使用权总价款为14563元，闽佳房产公司不给予办理产权等。张雪凤按协议一次性支付给了闽佳房产公司该杂物间价款14563元。2016年5月9日，闽清县梅城镇人民政府和闽清县城建监察大队向张雪凤发出梅城监（2016）第023号违章建设自拆通知书，认定该杂物间、杂物间属违章建筑物，并通知于2016年5月16日前自行拆除，逾期将按照有关规定予以拆除。张雪凤因向闽佳房产公司购买的＊＊＊＊小区的第一层杂物间被认定为违章建筑，为保护合法权益提起本案诉讼。闽佳房产公司辩称，本案涉及的杂物间已经验收合格交付张雪凤使用多年，符合城乡规划要求，并不是违章建筑，且闽清县建设局及闽清县国土资源局也已对包括杂物间在内的小区验收合格；根据张雪凤提供的商品房买卖合同，双方对本案诉争的杂物间的权属问题并未约定，且未计入容积率，也未在公摊记录面积，故应按照谁投资谁使用收益的原则，本案诉争的杂物间应由闽佳房产公司所有；张雪凤的诉讼请求缺乏法律依据，应不予支持。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。闽佳房产公司提供的证据与本案缺乏关联性，不予认定。本院经审理认定事实如下：张雪凤系闽佳房产公司开发的位于闽清县＊＊＊＊小区的业主。2010年2月8日，双方又签订一份“＊＊＊＊杂物间使用权认购协议书”，该协议书约定：张雪凤向闽佳房产公司认购A-44号杂物间使用权，建筑面积计4.44平方米，杂物间使用权总价款为14563元，闽佳房产公司不给予办理产权等。协议签订后，张雪凤即缴清该杂物间价款14563元。该杂物间位于＊＊＊＊小区地面第一层的架空层位置。2016年5月9日，闽清县梅城镇人民政府和闽清县城建监察大队向张雪凤发出梅城监（2016）第023号违章建设自拆通知书，通知内容为“在＊＊＊＊第一层地点的房屋（建筑物）属违章建筑物，必须在2016年5月16日前自行拆除，逾期将按照有关规定予以拆除”。本院认为，本案诉争焦点为双方当事人之间签订的《＊＊＊＊杂物间使用权认购协议书》是否有效？根据《》第规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，以及《》第第一款规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，本案诉争的杂物间位于闽清县＊＊＊＊小区地面一层的架空层位置，应属于＊＊＊＊小区全体业主共同共有部分。根据《》第七十六条第一款第六项规定“下列事项由业主共同决定：改建、重建建筑物及其附属设施”，第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，闽佳房产公司擅自将全体业主共同共有部分的架空层隔断成杂物间出售使用权，并收取价款，闽佳房产公司对诉争的杂物间无所有权，其向张雪凤出售该杂物间使用权的行为属于无权处分行为，且在庭审法庭辩论结束前未提供＊＊＊＊小区中专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意其改建架空层使用的相关证据，故此，闽佳房产公司与张雪凤签订的《＊＊＊＊杂物间使用权认购协议书》应认定为无效，因该认购协议取得的财产，应当予以返还，闽佳房产公司应返还张雪凤杂物间认购款14563元。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，闽佳房产公司在与张雪凤签订的《＊＊＊＊杂物间使用权认购协议书》中，已明确告知该杂物间无法办理房产权证，张雪凤亦应知晓，且张雪凤在缴款后已占有、使用杂物间，其损失得到了相应的补偿，故对张雪凤主张闽佳房产公司赔偿利息的主张不予支持。闽佳房产公司的辩解，因未提供充足有效证据加以证实，不予采纳。综上所述，张雪凤请求闽佳房产公司退还其购买＊＊＊＊小区的第一层杂物间的款项14563元有事实和法律依据，予以支持。依照《》第、第七十六条第一款第六项、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、《》第第一款规定，判决如下：一、福州闽佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张雪凤杂物间的款项14563元；二、驳回张雪凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元，由张雪凤负担53元，福州闽佳房地产开发有限公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  冀东二〇一六年十一月二十九日书记员  徐静附本判决书引用的相关法律条文：《》第第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。