山东省济南市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2016)鲁01执异614号 案外人：栾昊，男，汉族，1977年4月12日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：周舰，山东国孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所实习律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。 代表人：顾正勇，行长。 被执行人：山东凤凰城发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张继升，董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司济南历下支行（以下简称工商银行历下支行）与被执行人山东凤凰城发展有限公司（以下简称凤凰城公司）借款合同纠纷一案中，于2012年4月17日作出（2011）济中法执字第225号民事裁定书和（2011）济中法执字第225号协助执行通知书，查封被执行人凤凰城公司名下位于济南市历城区xx镇土地，其中包括土地证号为历城国用（2003）xx号的土地，此后续封至今。案外人栾昊对查封不服向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人栾昊称，2007年7月6日，案外人与凤凰城公司、济南齐源实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了历城国用（2003）xx号土地项目的房产，并按照约定交付了全部购房款，并于2008年3月5日办理入住手续。请求解除对位于济南市历城区xx镇历城国用（2003）xx号土地的查封。 案外人栾昊为证明其主张，提交了《商品房买卖合同》、缴款凭证及《房屋结算移交协议书》等证明材料。 本院查明，原告工商银行历下支行与被告凤凰城公司借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2011）济民四商初字第43号民事调解书，调解书的主要内容对被告凤凰城公司拖欠原告工商银行历下支行借款本金1899万元、利息2779185.10元进行确认，并对分期付款的数额及期限进行约定。案件执行过程中，本院于2012年4月17日作出（2011）济中法执字第225号民事裁定书和（2011）济中法执字第225号协助执行通知书，查封被执行人凤凰城公司名下位于济南市历城区xx镇土地，其中包括土地证号为历城国用（2003）xx号的土地。 另，2007年7月6日，凤凰城公司（甲方、开发商）、济南齐源实业有限公司（投资商）与栾昊（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同第一条内容为：项目建筑及销售依据：甲方以出让方式取得位于济南市历城区xx镇xx地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为凤凰城祺苑，项目建设依据如下：1、土地证号为历城国用（2003）xx号的土地。2、建设用地规划许可证号为（2004）鲁xx-xx-xx。3、建设工程规划许可证号为（2006）鲁xx-xx-xx。施工许可证号为xx、xx。5、商品房预售许可证号为济建预许第（2006）xx号-xx号。第二条内容为：乙方所购买商品房的基本情况：乙方向甲方购买的商品房为第xx号楼xx单元xx号房。第三条内容为：计价方式与价款：单位售价为每平方米4418元，总价款为768997元。此后，栾昊按合同约定向凤凰城公司缴纳了购房款，凤凰城公司向其出具了发票。2008年3月5日，济南齐源实业有限公司（甲方）与栾昊（乙方）签订《房屋结算移交协议书》，双方确认：乙方购买甲方位于济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室，现已竣工验收合格，房款已全部结清。并确认协议签署后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押、转让。本案中，案外人栾昊于2007年7月6日与凤凰城公司、济南齐源实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了凤凰城公司名下凤凰城祺苑济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室，缴纳了全部购房款后，于2008年3月5日签订《房屋结算移交协议书》，占有了所购买的房产，案外人栾昊已经实际取得了购买房产的所有权及占用范围内的土地使用权。因本院查封时间为2012年4月17日，故案外人栾昊向本院提出执行异议，要求排除执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人山东凤凰城发展有限公司位于济南市历城区xx镇经十东路北韩仓河西的凤凰城祺苑济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室占用范围内的土地的执行[土地证号为历城国用（2003）xx号]。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审?判?长??周?宏 代理审判员 ??刘忠东 代理审判员 ??时?健 二〇一六年十一月十八日 书?记?员??范晓颖 案外人：栾昊，男，汉族，1977年4月12日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：周舰，山东国孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所实习律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。 代表人：顾正勇，行长。 被执行人：山东凤凰城发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张继升，董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司济南历下支行（以下简称工商银行历下支行）与被执行人山东凤凰城发展有限公司（以下简称凤凰城公司）借款合同纠纷一案中，于2012年4月17日作出（2011）济中法执字第225号民事裁定书和（2011）济中法执字第225号协助执行通知书，查封被执行人凤凰城公司名下位于济南市历城区xx镇土地，其中包括土地证号为历城国用（2003）xx号的土地，此后续封至今。案外人栾昊对查封不服向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人栾昊称，2007年7月6日，案外人与凤凰城公司、济南齐源实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了历城国用（2003）xx号土地项目的房产，并按照约定交付了全部购房款，并于2008年3月5日办理入住手续。请求解除对位于济南市历城区xx镇历城国用（2003）xx号土地的查封。 案外人栾昊为证明其主张，提交了《商品房买卖合同》、缴款凭证及《房屋结算移交协议书》等证明材料。 本院查明，原告工商银行历下支行与被告凤凰城公司借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2011）济民四商初字第43号民事调解书，调解书的主要内容对被告凤凰城公司拖欠原告工商银行历下支行借款本金1899万元、利息2779185.10元进行确认，并对分期付款的数额及期限进行约定。案件执行过程中，本院于2012年4月17日作出（2011）济中法执字第225号民事裁定书和（2011）济中法执字第225号协助执行通知书，查封被执行人凤凰城公司名下位于济南市历城区xx镇土地，其中包括土地证号为历城国用（2003）xx号的土地。 另，2007年7月6日，凤凰城公司（甲方、开发商）、济南齐源实业有限公司（投资商）与栾昊（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同第一条内容为：项目建筑及销售依据：甲方以出让方式取得位于济南市历城区xx镇xx地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为凤凰城祺苑，项目建设依据如下：1、土地证号为历城国用（2003）xx号的土地。2、建设用地规划许可证号为（2004）鲁xx-xx-xx。3、建设工程规划许可证号为（2006）鲁xx-xx-xx。施工许可证号为xx、xx。5、商品房预售许可证号为济建预许第（2006）xx号-xx号。第二条内容为：乙方所购买商品房的基本情况：乙方向甲方购买的商品房为第xx号楼xx单元xx号房。第三条内容为：计价方式与价款：单位售价为每平方米4418元，总价款为768997元。此后，栾昊按合同约定向凤凰城公司缴纳了购房款，凤凰城公司向其出具了发票。2008年3月5日，济南齐源实业有限公司（甲方）与栾昊（乙方）签订《房屋结算移交协议书》，双方确认：乙方购买甲方位于济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室，现已竣工验收合格，房款已全部结清。并确认协议签署后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押、转让。本案中，案外人栾昊于2007年7月6日与凤凰城公司、济南齐源实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了凤凰城公司名下凤凰城祺苑济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室，缴纳了全部购房款后，于2008年3月5日签订《房屋结算移交协议书》，占有了所购买的房产，案外人栾昊已经实际取得了购买房产的所有权及占用范围内的土地使用权。因本院查封时间为2012年4月17日，故案外人栾昊向本院提出执行异议，要求排除执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人山东凤凰城发展有限公司位于济南市历城区xx镇经十东路北韩仓河西的凤凰城祺苑济南市历城区xx镇xx住宅xx号楼xx单元xx室占用范围内的土地的执行[土地证号为历城国用（2003）xx号]。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审?判?长??周?宏 代理审判员??刘忠东 代理审判员??时?健 二○一六年十一月十八日 书?记?员??范晓颖