上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初14602号原告：唐玉娣，女，1952年12月30日生，汉族，住上海市宝山区。原告：华一鸣，男，1984年9月3日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。被告：王丽君，女，1950年9月12日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告唐玉娣、华一鸣与被告王丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华一鸣及其与原告唐玉娣的共同委托代理人连娜、被告王丽君的委托代理人向平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐玉娣、华一鸣向本院提出诉讼请求：依法判决被告将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由：被告是原告唐玉娣丈夫的妹妹，唐玉娣系华一鸣的母亲。2009年被告承租的公房拆迁，分得了三套动迁安置房屋，其中一套位于宝山区，当时原告华一鸣准备结婚，故原被告达成了买卖的合意，被告将系争安置房屋出售给原告。2010年，原告向被告付清了全部房款，同时被告也将房屋交付给原告，原告支付了所有的入户费用和物业管理等费用，并入住至今。系争房屋早已经满足过户条件，但原告在要求被告履行过户义务时被告不予理睬，基于亲属关系原告也一直没有起诉。后经原告多次催告未果，故涉讼。被告王丽君辩称，被告通过拆迁获得了三套房屋，一套就是本案系争房屋，两套在松江。因为唐玉娣的妹妹在动迁公司工作，被告利用这个关系多获得了利益，就是系争房屋。因为心存感激，原告唐玉娣提出能不能把房子给原告住，而且被告的儿子也正好发生了一点事，也缺钱，所以就向原告借钱，所谓的房款其实是借款。因为被告嗣后还不出钱，所以就让原告一直居住。2013、2014年原告也曾经提到过买卖，但是双方就价格谈不拢。因为双方是亲戚关系，被告也还不了钱，所以没有让原告搬。被告认为原被告就系争房屋是租赁关系，基于上述因素，被告不好意思问原告要租金。原被告没有达成过房屋买卖的合意，也没有签订过任何买卖合同，被告现在要求原告迁出，将房屋返还给被告。目前占用的房屋费用暂不主张。本院经审理认定事实如下：2009年12月，被告位于虹口区公平路的公房被列入动拆迁房屋，经过和动迁公司签订的补偿安置协议，共取得了三套安置房屋，其中一套位于宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室。2010年3月25日，被告经核准登记取得了该房的房地产权证。2010年1月25日，原被告签订了一份借款抵押合同，约定，被告向原告借款金额为459,380元，为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿将系争房屋的房屋所有权以及相应的土地使用权抵押给贷款人。第三条还款方式约定，自抵押物初始登记日起五年合法上市后的两日内，抵押双方当事人持房屋所有权证书以及其他相关证件到房屋管理部门办理房屋产权转让手续作为还款，交易手续费由双方协商。该还款方式是双方约定的唯一还款方式。上述合同未至登记部门予以登记。同日，被告出具收条，载明收到原告支付的购买系争房屋的房款387,000元；同年，4月22日，被告出具收条，收到原告支付的购房款72,380元。同时，被告将房屋交付给原告，该房屋由原告自行居住使用至今。本案审理过程中，原告为证明双方的买卖合同法律关系，提供以下证据材料：上海市房地产权证、安置协议、配套商品房出售合同、委托书、房地产登记申请书、供应单、收件收据、维修基金各种收据、发票，装修的材料、银行转账凭证，原告表示，与动迁安置房屋有关的所有材料文件都由被告交付给原告，所有入户时发生的税费、物业管理费等均由原告实际支出，系争房屋是原告直接从开发商处取得的；抵押借款合同，原告表示该份合同实质就是双方的买卖合同，因为双方没有法律意识，也没有签订买卖合同，是家里亲戚提供了这份合同，说可以的，才签订了这份抵押合同。根据合同第三条可以证明双方就是真实的买卖关系。关于房款，当时被告从开发商处取得房屋是35万多元，我们加了10万元，因此房屋即为459,380元。而且双方并未约定利息，也完全不符合一般借款抵押合同的特征。被告称，关于相关原件是否在原告处被告不清楚，即便如此，也属于正常情况。双方所签订的抵押借款合同并非买卖合同，2010年当时系争房屋的房价不可能低到每平方米4,000元，至于收条的真实性没有异议，是按照原告要求下出具的，格式是原告提供的。当时被告急于解决儿子的纠纷，所以也没有注意具体内容，最后，既然房屋是借给原告居住，故原告为实现居住目的而进行的装修也是符合一般常理，不足为奇。原告还表示，唐玉娣有两个妹妹，有一个妹妹是在动迁公司工作过，但是后来生了胃癌，2011年之后就去世了。可能存在通过妹妹多拿一套房子。当时就是知道被告拿了三套房屋，然后双方说好把其中一套卖给原告，因为原告华一鸣要结婚，取得房屋后华一鸣也的确将房屋用作婚房。本院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于原被告就系争房屋是否达成买卖的合意。原告主张双方的房屋买卖合同成立并生效；被告抗辩称不存在买卖合同，而是借款抵押关系。从本案的实际出发，鉴于原被告之间存在的亲属关系，故不能完全适用一般市场交易模式来分析和定性本案双方的法律关系。被告以双方签订过一份借款抵押合同为由主张借款合同法律关系，对此，原告并未否认合同的实际签订，但其认为该份合同名为借款，实为买卖。本院认为，合同第三条所约定的还款期限、方式和条件系该房屋五年后符合上市交易时直接进行房地产权利的变更，完全不同于一般借款合同中应当具备的还款期限、还款金额和相应违约责任等条款进行的约定。其次，一般借款合同均会就借款利息予以明确约定，然原被告双方并未就此作出任何说明，显然有违常理。再次，根据被告出具的两份收条，其中明确注明收取的款项为房款，被告抗辩称是在原告的要求下签字，并未看清所写内容，对此未提供任何证据佐证，本院无法采信。关于房价，原告表示被告从开发商处购得该动迁安置房屋的总价为35万多元，故双方协商一致在此基础上增加10万元作为转让价格，该观点具有一定事实基础也符合一般生活常理，而被告辩称转让价款畸低，缺乏事实依据，本院难以采信。最后，在双方签订合同、被告收取原告房款之后，双方办理了房屋交接手续，通过原告提供的证据来看，可以形成一组证据链，证明原告在支付了包括买卖税费、物业管理等费用后，直接从开发商处办理了入户手续，在装修之后入住使用至今，而未受到任何外界的干扰。综上，原、被告就系争房屋已达成买卖合意，同时原告已履行了付款义务、被告已完成交房义务，本院对此予以认定。原告现要求被告继续履行买卖合同，进一步完成房地产权利转移义务的请求，完全合法有据，本院予以准许。被告根本上否认双方早已建立起的买卖合同法律关系并拒不配合办理过户手续，显然违背诚信原则，本院对此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告唐玉娣、华一鸣与被告王丽君就宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋所建立的房地产买卖合同法律关系，继续履行；二、被告王丽君于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移给原告唐玉娣、华一鸣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4,095元，保全费5,000元，由被告王丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年十一月八日书记员 茅海灵附：相关法律条文第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……