上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5599号原告(反诉被告)：朱步庆，男，1975年10月1日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)：孙蕾，女，1979年6月14日生，汉族，住上海市黄浦区。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被告(反诉原告)：毕连天，男，1983年3月4日生，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：孙元，上海管博律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区法定代表人：杨军，行长。委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。原告朱步庆、孙蕾与被告毕连天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。其后，本院依原告朱步庆、孙蕾的申请，依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称“中行浦东分行”)作为第三人参与本案审理。嗣后，被告毕连天提出反诉，本院受理后与本诉合并于2016年7月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年9月30日第二次公开开庭进行了审理。原告朱步庆、孙蕾及两原告的共同委托诉讼代理人吴雯麒、被告毕连天的委托诉讼代理人孙元，第三人中行浦东分行的委托诉讼代理人康颖颖均两次到庭参加诉讼。第三人中行浦东分行的委托诉讼代理人向德喜到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告朱步庆、孙蕾向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间于2016年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、判令被告注销上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；3、判令被告协助两原告将上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至两原告名下；4、判令被告将上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给两原告；5、判令被告支付两原告逾期过户违约金(以228万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年4月21日起计算至房屋产权过户至两原告名下之日止)；6、判令被告支付两原告逾期交房违约金(以228万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年6月2日起计算至房屋交付之日止)；7、判令被告支付原告为解除上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上司法查封而代其垫付的执行款及执行费110,725.24元。事实与理由：2016年1月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以房屋价格228万元、装修补偿30万元，共计258万元的价格购买被告名下的坐落于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2016年1月30日，原、被告共同协商委托上海市住房置业担保有限公司对系争房屋交易资金进行监管，监管金额为190万元。后原告通过银行转账向被告支付房款及定金共计65万元，通过资金监管账户转款60万元。2016年2月22日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。其后，原告多次催促被告尽快解除查封以便履行合同，均未果，遂涉诉。被告毕连天辩称：不同意原告的全部诉讼请求。不能履行过户的原因是由于案外人查某某系争房屋，这是被告不能预见的。第三人中行浦东分行针对原告的本诉请求述称：法院即便判决合同继续履行，也要先结清贷款。被告毕连天向本院提起反诉请求：确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实与理由：2016年1月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》、《协议书》各一份，然被告出售系争房屋并未征得其配偶姚月晶的同意,被告单方面无权处分夫妻共同财产。此外，补充协议约定的装修款实际就是房屋价款的一部分，其与原告签订的买卖合同中，为了避税做低了房价，此系以合法形式掩盖非法目的的阴阳合同，故原、被告间的房屋买卖合同无效。原告朱步庆、孙蕾针对被告毕连天的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。补充协议约定的装修款确实是为了做低房价，但这是在中介引导下签订的，也是目前房屋买卖中一般交易惯例，不能以此认定合同无效。第三人中行浦东分行针对原告的本诉请求称述称：请求法院依法判决。经审理查明：系争房屋产权人为被告，建筑面积为104.57平方米，类型为公寓。系争房屋上设有抵押权人为第三人中行浦东分行的抵押登记，债权数额为159万元。2015年11月4日，被告出具房屋定金收据一张，载明收到原告朱步庆求购系争房屋定金10万元。2015年11月5日，原告朱步庆通过银行转账方式向被告支付房款定金9万元。2016年1月10日，被告配偶姚月晶出具《同意房产出售承诺书》一份，载明知晓并同意出售系争房屋。2016年1月18日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计228万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年6月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年4月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……。合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……。合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款为95万元，乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)10日内直接支付甲方部分首期房价款85万元；甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)……甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款130万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)10日内向贷款银行等申请贷款……。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、交房时间及尾款：乙方需支付的最后尾款为3万元，经甲乙双方一致协商于2016年6月1日前，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，载明双方就购买系争房屋约定的房价款为228万元整，现乙方仍需按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付；经双方协商，乙方还需支付甲方装修补偿款30万元，于签订买卖合同后两日内直接支付给甲方。协议书第3条约定，“甲方承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。本协议第1条和第2条所述价格合计为人民币2,580,000元为甲方出售该房地产成交价格。若甲方承诺不实，导致多缴的交易税费由甲方自行承担。若因甲方无法提供所需原件的责任由甲方承担，致多出的应由甲乙双方缴纳的税费由甲方承担。”协议书第4条约定，“若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价人民币2,280,000元整未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由甲、乙各自承担应缴纳的税费”。同日，被告出具部分房款收据两张，分别载明收到原告朱步庆部分房款30万元、25万元。2016年1月19日，原告朱步庆通过银行转账向被告分两笔支付25万元、30万元。2016年1月30日，两原告、被告毕连天与案外人上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)签订《上海市存量房交易资金监管协议》一份，约定两原告及被告委托住房担保公司对系争房屋交易所涉交易资金190万元进行监管。另查明，2016年2月22日，因被告另涉与案外人中银消费金融有限公司的(2016)沪0115民初11844号金融借款合同纠纷，经案外人中银消费金融有限公司申请，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。2016年6月21日，原告孙蕾代被告偿还了因被告未履行(2016)沪0115民初11844号民事判决书而导致案外人中银消费金融有限公司申请执行的(2016)沪0115执11975号案件的执行款109,394.09元及执行费用1,331.15元。同日，案外人中银消费金融有限公司向上海市浦东新区人民法院申请解除了对系争房屋的上述司法查封。庭审中，被告确认已收到两原告支付的房款65万元，并表示因被告外债较多无力偿还，系争房屋被司法查封，才导致其未按约于2016年4月20日办理产权过户、亦未于2016年6月1日前交付房屋。原告则称，若合同继续履行，剩余房款其无需以贷款支付，可现金支付。同时，被告称合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。第三人中行浦东支行提交贷款还款明细一份，其上载明截至2016年9月29日，被告就系争房屋尚有本息1,471,855.29元未归还。对于两原告代被告支付的执行款及执行费用，两原告要求在其应支付给被告的剩余房款中进行抵扣，被告则称与本案无关，不同意在本案中一并处理。以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、协议书、同意房产出售承诺书、上海市存量房交易资金监管协议、收据、转帐凭证、(2016)沪0115民初11844号民事判决书、贷款还款明细、执行谈话笔录、代管款收据、付款凭证、解除保全申请书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案因被告另涉他案致使系争房屋被司法查封以及未按约将系争房屋上的抵押注销等行为，致使系争房屋无法按照合同约定的时间过户及交房，此系被告违约。被告称其出售系争房屋未征得配偶姚月晶的同意，且原、被告在系争房屋买卖合同中约定的总价款系为避税而做低房价，故买卖合同应无效，然被告配偶姚月晶已出具《同意房产出售承诺书》，其上载明对原、被告间的系争房屋买卖关系无异议，被告对上述承诺书真实性予以认可，故本院对被告的上述观点不予采信。至于原、被告为避税故意做低房价，以达到少缴税的非法目的，因侵害了国家的税收利益，故拆分房价款做低房价的避税条款应属无效条款，不发生法律效力，系争房屋总价款应为258万元，但合同其他部分不存在无效情形，仍然有效。因此，被告要求确认其与原告之间的房屋买卖合同无效的反诉请求，无法律依据，本院不予支持，系争房屋买卖合同应继续履行。现原告为了解除系争房屋上的司法查封以便继续履行合同，而代被告支付了执行款、执行费用，并主张该款与其应当支付的剩余房款进行抵扣，并无不当，本院予以准许。被告有义务清偿贷款本息余额后将系争房屋上的抵押权注销，并协助两原告将系争房屋过户至两原告名下，将系争房屋交付给两原告。对于两原告主张的逾期交房违约金及逾期过户违约金，现被告属于违约方，两原告依约主张违约金，具有合同与法律依据，但考虑到交房与过户属于房屋交付的两种形式，逾期交房与逾期过户在相同期间内导致的损失具有同一性，两原告主张的逾期交房与逾期过户两项违约金存在重复计算，故本院酌情支持两原告主张的逾期过户违约金。被告表示两原告主张的日万分之五的违约金标准过高，本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准为日万分之一。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾与被告(反诉原告)毕连天于2016年1月18日就坐落于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行；二、被告(反诉原告)毕连天于本判决生效之日起十日内清偿第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行处的贷款本息余额，并注销上述房屋上抵押权人为第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行的抵押登记；三、被告(反诉原告)毕连天于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾名下；四、原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾于被告(反诉原告)毕连天协助办理上述房屋产权转移登记之日向被告(反诉原告)毕连天支付房款1,789,274.76元；五、被告(反诉原告)毕连天于上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾名下之日起三日内将上述房屋交付原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾；六、原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾于被告(反诉原告)毕连天交付上述房屋之日支付被告(反诉原告)毕连天尾款30,000元；七、被告(反诉原告)毕连天于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾逾期过户违约金[按照每日2,280,000元的万分之一即228元，自2016年4月21日起计算至被告(反诉原告)毕连天协助原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾办理产权转移登记之日止]；八、驳回原告(反诉被告)朱步庆、孙蕾的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)毕连天的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,440元，反诉案件受理费40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费32,480元，由原告(反诉被告)孙蕾、朱步庆负担3,000元(已付)，由被告(反诉原告)毕连天负担29,480元(已付40元，余款29,440元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  陆瑞兴二〇一六年十一月十七日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。