广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第987号 原告深圳市兴福源物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田保税区绒花西路福源花园**北海苑****，组织机构代码743203044。 法定代表人王路，董事长。 委托代理人陈三勇，广东鹏融律师事务所律师。 委托代理人李瑞红，女，汉族，1972年9月6日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。 被告罗金来，女，汉族，1981年8月29日出生，住址广东省深圳市福田区。 委托代理人杨林，广东仁皓律师事务所律师。 第三人于怀德，男，汉族，1961年9月29日出生，住址广东省深圳市福田区。 委托代理人韩浩，广东伟泰律师事务所律师。 上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法追加于怀德作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序，于2016年11月2日进行了公开开庭审理，原告委托代理人陈三勇、被告委托代理人杨林、第三人委托代理人韩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2005年1月20日，深圳市福田区福源花园业主委员会与原告依法签订《福源花园物业管理合同》，约定：合同期限从2005年2月1日至2008年3月1日，原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用。合同到期前双方于2007年9月18日又续约至2013年1月31日。到期后，双方又签订《福源花园物业管理合同》。原告受托后依约履行了合同义务。被告是上述福源花园D3-1406室物业的业主，也就是一直接受原告服务的受益人。自2013年1月至2015年2月，已连续欠费（含滞纳金）累计17565.96元，其中累计管理费11317元、本体维修基金1010.50元、水费440.10元、垃圾处理费337.50元。原告多次催缴无果。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付管理费11317元、本体维修基金1010.50元及相应滞纳金（从逾期之日起，每日按应交纳费用万分之五的标准计算，暂计至2015年2月3日为2276.41元，主张至实际付清费用之日为止）、水费440.10元及相应滞纳金（从逾期之日起，每日按应交纳费用百分之一的标准计算，暂计至2015年2月3日为1671.33元，主张至实际付清费用之日止）、垃圾处理费337.50元；2、被告赔偿原告律师费损失5000元；3、被告承担诉讼费用。庭审时，原告明确诉请的管理费和本体维修基金、水费、垃圾处理费的产生期间为2013年1月至2015年2月。 被告口头答辩称，1、2013年1月份起被告与第三人开始进入离婚诉讼一审，被告即已离开涉案房屋，由第三人搬回涉案房屋居住，此事有判决书证明，而欠费时间恰好从2013年1月份开始。2、（2014）深中法民终字第885号案判决判令涉案房产归第三人所有，同时明确今后涉案房产的权利义务均由第三人承继，该判决于2014年6月20日生效。综上，如果涉案房屋存在欠费，相关的民事责任应由第三人全部承担，与被告无关。考虑到欠费毕竟是因为离婚而引起的，如果欠费属实，原告催债合法有据，被告向原告表示歉意。如果能够调解，被告同意按照一定比例承担部分费用，本案金额不大但计算繁琐，希望原告及第三人均同意调解。3、原告第一项诉讼请求中总计金额计算有误，我方计算为17052.84元，同时原告请求的逾期滞纳金计算标准过高，请求法庭调低滞纳金计算标准，按照中国人民银行同期贷款基准利率或每月万分之一点七五计算。 第三人发表意见称，一、被告将我方恶意追加为本案第三人，我方不应作为本案涉诉对象，且不应承担相应物业管理费用责任。理由如下：1、我方至今不是涉案房屋的所有权人，在2014年6月20日判决生效后被告不配合办理涉案房屋过户。被告在与第三人离婚诉讼期间用涉案房产向农业银行贷款，导致农业银行提起（2014）深宝法民二初字第2874号案的起诉。宝安法院判决由被告单独承担还款责任，但是因为房产被抵押给农业银行，导致房屋无法过户给第三人，所以双方的离婚判决书实际无法执行，涉案房产至今仍未过户至第三人名下。被告称涉案房产已经判决归第三人所有，但第三人并未实际占有和使用涉案房产。2、被告在离婚案件的二审判决即将生效时贷款250万元，农业银行已就贷款纠纷申请宝安法院强制执行，要拍卖涉案房产，并且已经下达执行裁定。综上，第三人并不是涉案房屋的所有权人。二、第三人并不是涉案房屋的实际占有人，该房产虽然经过离婚判决确认归第三人所有，但实际上第三人并没有取得涉案房屋的实际控制权，也没有使用该房产，因此第三人不应就本案物业管理费用承担支付义务。三、第三人没有与原告签订物业管理服务合同，第三人与原告之间没有形成物业管理服务协议或实际是物业管理服务关系。根据合同相对性原则，本案的物业管理服务合同是原、被告之间签订的，所对应的对象理所当然是被告，所以第三人不应成为该物业管理服务合同的诉讼对象。综上，原告在本案的起诉与我方无关，相应的物业管理费用应由被告全部承担。 经审理查明，原告具有三级物业服务企业资质。2007年9月18日，深圳市福田区福源花园业主委员会与原告签订了《福源花园物业管理服务委托合同》，约定由原告负责福源花园的物业管理，物业管理期限自2008年2月1日至2013年1月31日止。2013年1月30日，原告再次与深圳市福田区福源花园业主委员会签订《福源花园物业管理服务委托合同》，约定由原告对福源花园小区进行物业管理，物业管理期限5年，自2013年2月1日至2018年1月31日；“管理费收取标准”为D3栋的物业管理费按每月每平方米2.8元收取、本体维修基金按每月每平方米0.25元收取；业主或物业使用人应于当月交纳本月的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费及上个月度的水费，有关费用通知单送至各户信箱，业主或物业使用人应每月及时查收，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日，按每天应缴管理费的万分之五交纳滞纳金，逾期交纳水费的，从逾期之日起按每天应交水费的百分之一交纳滞纳金；因催讨欠费产生的律师费由违约方承担（第二十二条）。该合同第二十二条在约定物业管理服务收费标准时将本体维修基金和管理费一并统称为管理费但收费标准分类列出，对约定日万分之五的滞纳金的计算基数时则在第二十二条第4项以管理费名义列出。 福源花园D3-1406房（以下简称涉案房产）自2010年5月13日开始登记在被告名下。涉案房产的建筑面积为161.67平方米，该房屋物业管理费标准为每月每平方米2.8元，本体维修基金为每月每平方米0.25元，水费统一由原告代缴。 被告就涉案房产向原告交纳各项物业费用至2012年12月，2013年1月开始被告未再交纳各项物业费用。 对于涉案房产目前的使用状况，原告称在出租，但不清楚出租人为何人，被告与第三人对此均表示没有控制房产，对房产现状不清楚。 另查，为本案诉讼，原告委托广东卫权律师事务所指派代理律师陈三勇（后在本案诉讼过程中该律师转所）参加诉讼活动，为此支出律师费5000元。 又查，罗金来于2014年5月30日向中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称农行龙华支行）贷款并于2014年6月4日将涉案房产抵押登记给了农行龙华支行，之后因罗金来未依约还款，农行龙华支行向深圳市宝安区人民法院（以下简称宝安法院）提起诉讼，要求罗金来和于怀德还款并确认对涉案房产享有抵押权。该诉讼经宝安法院审理后作出（2014）深宝法民二初字第2874号民事判决，判令罗金来向农行龙华支行承担还款责任并确认农行龙华支行对涉案房产的抵押权。该一审判决发生法律效力后进入执行阶段，在执行过程中，于怀德提出执行异议，宝安法院经审查后裁定予以驳回。 再查，罗金来与于怀德于2002年11月28日登记结婚。2013年，于怀德提起离婚诉讼。该离婚案件经本院和深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）两级法院审理，深圳中院于2014年6月3日作出（2014）深中法民终字第885号终审判决，其中维持了本院（2013）深福法民一初字1244号民事判决第一项和第四项内容，即准予于怀德与罗金来离婚，并判令登记在罗金来名下的福源花园D3-1406号房产归于怀德所有，罗金来应于判决发生法律效力之日起三十日内协助于怀德办理相应的产权变更登记手续，房产的权利和义务（含银行按揭贷款）今后由于怀德享有和承担。（2014）深中法民终字第885号民事判决于2014年6月20日生效。之后，进入执行阶段。在执行过程中，由于涉案房产存在银行抵押和上述案件查封，在银行抵押未注销及查封未解除之前，涉案房产无法过户至于怀德名下，本院以此作为理由之一而裁定终结执行程序。 本院认为，原告与深圳市福田区福源花园业主委员会之间签订的《福源花园物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。 原告已依约提供了物业管理服务，被告应依约支付物业管理费、税费、垃圾处理费等费用和由原告代收的房屋专项本体维修基金，但根据（2014）深中法民终字第885号民事判决，自该判决生效之日即2014年6月20日起，涉案房产即应归第三人所有，在没有证据显示被告之后仍实际使用涉案房产的情况下，原告要求被告承担2014年6月20日开始发生的上述各项物业费用，缺乏依据，本院不予支持。因此，被告应支付的物业管理费、水费、垃圾处理费等费用和房屋专项本体维修基金的产生期间应为2013年1月至2014年6月19日，经核算，该期间的物业管理费为（2013年1月至2014年5月共17个月＋2014年6月的19天/30天）×每月452.68元=7982.26元；本体维修基金为（2013年1月至2014年5月共17个月＋2014年6月的19天/30天）×每月40.42元=712.74元；水费为2013年1月至2014年5月的水费277.10元＋2014年6月的19天/30天×2014年6月水费13.04元=285.36元（水费的每月产生金额详见判决附表）；垃圾处理费为（2013年1月至2014年5月共17个月＋2014年6月的19天/30天）×每月13.50元=238.05元。关于滞纳金，物业服务管理合同中约定当月支付本月的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费和上个月的水费，而未明确约定支付物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费和水费的具体日期，原告亦未举证证明被告实际收到欠费通知单的日期，故每月的物业管理费、本体维修基金的滞纳金应自次月1日开始计算，每月的水费的滞纳金应自次次月1日开始计算；对于滞纳金的计算标准，原告与深圳市福田区福源花园业主委员会签订的物业管理服务合同虽然在约定滞纳金时仅使用了管理费的文字表述，但结合第二十二条的上下文，可以认定该条关于管理费滞纳金的约定亦适用于本体维修基金，物业管理费和本体维修基金的滞纳金计算标准为日万分之五，该标准并不存在过高情形，而水费的滞纳金计算标准为日百分之一，在原告未举证其因被告拖欠水费而遭受实际损失的情况下，该计算标准过高，且被告提出了计算标准过高应予调低的请求，故本院将水费的滞纳金计算标准酌情调整至日万分之五，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。此外，原告为本案诉讼而支出律师费5000元，依约应由被告承担，对原告关于律师费的诉请，本院予以支持。 被告辩称其于2013年1月即已搬离涉案房产，但涉案房产实际为何人居住使用并不影响原告在房产产权转移之前向作为房产所有权人的被告主张支付物业费用的权利，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。至于被告与第三人之间就涉案房产所产生的义务承担问题，可另寻途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告罗金来应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市兴福源物业管理有限公司支付2013年1月至2014年6月19日期间的物业管理费7982.26元、本体维修基金712.74元、水费285.36元、垃圾处理费238.05元及物业管理费、本体维修基金、水费的相应滞纳金（物业管理费、本体维修基金、水费的每月产生金额及相应滞纳金的具体计算方式详见判决附表）； 二、被告罗金来应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市兴福源物业管理有限公司赔偿律师费损失5000元； 三、驳回原告深圳市兴福源物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费364元（已由原告预交），由原告负担150元，被告负担214元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 唐    琪 二〇一六年十一月四日 书 记 员 殷智华（代） 判决书附表：单位：元（人民币）                            涉案物业管理费、本体维修基金、水费金额及相应滞纳金计算明细                               序号                       费用名称                       发生期间                       费用金额                       相应滞纳金起算日期                       滞纳金计算标准及计算截止日                               1                       物业管理费                       2014年1月                       452.68                       2014年2月1日                       均按照日万分之五的计算标准计至实际履行之日止                               2                       物业管理费                       2014年2月                       452.68                       2014年3月1日                               3                       物业管理费                       2014年3月                       452.68                       2014年4月1日                               4                       物业管理费                       2014年4月                       452.68                       2014年5月1日                               5                       物业管理费                       2014年5月                       452.68                       2014年6月1日                               6                       物业管理费                       2014年6月                       452.68                       2014年7月1日                               7                       物业管理费                       2014年7月                       452.68                       2014年8月1日                               8                       物业管理费                       2014年8月                       452.68                       2014年9月1日                               9                       物业管理费                       2014年9月                       452.68                       2014年10月1日                               10                       物业管理费                       2014年10月                       452.68                       2014年11月1日                               11                       物业管理费                       2014年11月                       452.68                       2014年12月1日                               12                       物业管理费                       2014年12月                       452.68                       2015年1月1日                               13                       物业管理费                       2015年1月                       452.68                       2015年2月1日                               14                       物业管理费                       2015年2月                       452.68                       2015年3月1日                               15                       物业管理费                       2015年3月                       452.68                       2015年4月1日                               16                       物业管理费                       2015年4月                       452.68                       2015年5月1日                               17                       物业管理费                       2015年5月                       452.68                       2015年6月1日                               18                       物业管理费                       2015年6月1日-19日                       286.70                       2015年7月1日                               19                       本体维修基金                       2014年1月                       40.42                       2014年2月1日                               20                       本体维修基金                       2014年2月                       40.42                       2014年3月1日                               21                       本体维修基金                       2014年3月                       40.42                       2014年4月1日                               22                       本体维修基金                       2014年4月                       40.42                       2014年5月1日                               23                       本体维修基金                       2014年5月                       40.42                       2014年6月1日                               24                       本体维修基金                       2014年6月                       40.42                       2014年7月1日                               25                       本体维修基金                       2014年7月                       40.42                       2014年8月1日                               26                       本体维修基金                       2014年8月                       40.42                       2014年9月1日                               27                       本体维修基金                       2014年9月                       40.42                       2014年10月1日                               28                       本体维修基金                       2014年10月                       40.42                       2014年11月1日                               29                       本体维修基金                       2014年11月                       40.42                       2014年12月1日                               30                       本体维修基金                       2014年12月                       40.42                       2015年1月1日                               31                       本体维修基金                       2015年1月                       40.42                       2015年2月1日                               32                       本体维修基金                       2015年2月                       40.42                       2015年3月1日                               33                       本体维修基金                       2015年3月                       40.42                       2015年4月1日                               34                       本体维修基金                       2015年4月                       40.42                       2015年5月1日                               35                       本体维修基金                       2015年5月                       40.42                       2015年6月1日                               36                       本体维修基金                       2015年6月1日-19日                       25.60                       2015年7月1日                               37                       水费                       2014年1月                       39.12                       2014年3月1日                               38                       水费                       2014年2月                       32.60                       2014年4月1日                               39                       水费                       2014年3月                       29.34                       2014年5月1日                               40                       水费                       2014年4月                       6.52                       2014年6月1日                               41                       水费                       2014年5月                       3.26                       2014年7月1日                               42                       水费                       2014年6月                       6.52                       2014年8月1日                               43                       水费                       2014年7月                       22.82                       2014年9月1日                               44                       水费                       2014年8月                       45.64                       2014年10月1日                               45                       水费                       2014年9月                       3.26                       2014年11月1日                               46                       水费                       2014年10月                       3.26                       2014年12月1日                               47                       水费                       2014年11月                       6.52                       2015年1月1日                               48                       水费                       2014年12月                       32.60                       2015年2月1日                               49                       水费                       2015年1月                       9.78                       2015年3月1日                               50                       水费                       2015年2月                       3.26                       2015年4月1日                               51                       水费                       2015年3月                       19.56                       2015年5月1日                               52                       水费                       2015年4月                       3.26                       2015年6月1日                               53                       水费                       2015年5月                       9.78                       2015年7月1日                               54                       水费                       2015年6月1日-19日                       8.26                       2015年8月1日