云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0328民初1726号 原告：曲靖市金蒂物业服务有限公司。 地址：曲靖市南宁西路梅家苑集祥小区2栋3单元201室。组织机构代码：05467160-0。 法定代表人：汤金娥，该公司经理。 委托代理人：周胜全，云南精茂律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：曲靖市清爽物业管理有限公司。 地址：曲靖市麒麟区环城东路铁路小区38栋1-5-10号。 组织机构代码：05467160-0。 法定代表人：罗金明，总经理。未到庭。 委托代理人：周从园，男，1987年4月16日生,彝族，临沧市凤庆县人,高中文化,公司副总经理,住曲靖市麒麟区。特别授权代理。 被告：赵勇，男，1983年1月2日生,汉族，曲靖市马龙县人,高中文化,天源房地产公司办公室主任,住曲靖市麒麟区。 被告：曲靖市天源房地产开发有限公司。 地址：曲靖市麒麟区曲沾大道入口处顺景花园1幢3楼。 统一社会信用代码：91530300797230064D 法定代表人：**，经理。 委托代理人：戴云龙，云南宏益律师事务所律师。特别授权代理。 原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（以下简称“金蒂物业”）与被告曲靖市清爽物业管理有限公司（以下简称“清爽物业”）、赵勇、曲靖市天源房地产开发有限公司（以下简称“天源房地产”）侵权责任纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金蒂物业的委托代理人周胜全、被告清爽物业委托代理人周从园、被告赵勇、被告天源房地产的委托代理人戴云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金蒂物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令三被告立即停止实施侵害原告合法权益的侵权行为，责令三被告工作人员退出原告办公区域（排除妨碍）；2、判令三被告赔偿原告经济损失1000元，庭审中变更该项诉讼请求为判令三被告赔偿原告经济损失11461.57元；3、判令三被告共同承担案件受理费。事实和理由：云珠苑小区是沾益县广厦房地产开发有限公司投资建设的项目，2013年10月15日该公司与原告签订前期物业管理合同，由原告为云珠苑小区业主提供物业管理服务至今。2015年农历6月28日，原告与云珠苑小区三百二十九名业主签订了新的物业服务合同，合同期限自2015年6月28日起至2021年6月28日止，原前期物业管理合同依法提前终止。2015年8月，入住云珠苑小区的业主在社区和街道两级政府的指导下召开了业主大会，业主大会讨论决定继续聘请原告为云珠苑小区业主提供物业服务。2016年9月30日，被告清爽物业与被告天源房地产签订云珠苑物业服务委托合同一份，被告赵勇作为天源房地产的签约代表，合同约定由天源房地产委托清爽物业对云珠苑小区实施物业管理服务。2016年10月15日，被告赵勇带领清爽物业保安及其他人员强行进入云珠苑小区物业办公室，拆毁了原告公司的标识牌，毁坏小区摄像头，恐吓原告公司工作人员和小区业主。原告向公安机关110报警，警察出警制止了被告赵勇等人的行为并警告其不得非法使用暴力。但被告赵勇安排保安人员长期滞留在原告办公场所，经劝解拒不退出和离开，被告赵勇还指使他人将原告公司办公室门锁换掉，致使原告工作人员无法开展工作。2016年10月18日夜间，被告赵勇带领多人殴打原告保安人员致伤住院。三被告的行为严重侵犯了原告正常的工作秩序和小区业主的生活秩序，其违法行为严重侵犯了原告生产经营权和财产权，原告为维护自身合法权益及云珠苑小区业主的公共安全，根据《中华人民共和国侵权责任法》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉请法院判如所请。 被告清爽物业辩称，我公司受云珠苑小区开发商沾益县广厦房地产开发有限公司和天源房地产的委托管理该小区，是经过合法的招投标进驻该小区，没有强行进入该小区，公司人员也没有参与打人，原告主张的经济损失没有依据，请求法院公正判决。 被告赵勇辩称，我是天源房地产公司办公室主任，公司与金蒂物业签订的云珠苑物业服务委托合同于2016年10月15日到期，为了业主的安全必须要找第三方物业公司，本案争议的房子是我公司借给金蒂物业临时用做办公用房，我们没有换锁，合同到期，属于我们的我们当然要拿回来，我们没有打着人，只是发生过拉扯，不认可原告方提出的诉讼请求。 被告天源房地产辩称，原告的诉讼请求均不能成立，本案中被告没有侵害原告的任何权利，原告第二项诉讼请求是人身损害赔偿，不能在本案中一并审理，应当另案起诉。事实和理由是：云珠苑小区是沾益县广厦房地产开发有限公司出资与天源房地产联合开发的，由天源房地产全权管理，与金蒂物业签订物业服务委托合同，是公司借沾益县广厦房地产开发有限公司名义签订的，在该合同有效期内，原告金蒂物业又与业主签订云珠苑小区物业服务委托合同是无效的，是在小区业主不了解的情况下签订的，提前终止原物业服务委托合同有违法之处。天源房地产与清爽物业签订的物业服务委托合同没有违反法律规定，是在与金蒂物业合同到期之后，经过招投标而签订的，小区业主委员会未办理备案，开发商应当履行职责，聘请物业公司，确保住户的利益不受影响。原告陈述被告损害其标识牌的事实不存在，本案物业管理办公室是属于个人的私有财产，原告没有所有权，因此不存在被告侵权的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告金蒂物业及其委托代理人围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1、云珠苑物业服务委托合同1份；2、云珠苑小区物业服务委托合同1份；3、照片、视频资料；4、疾病证明书、出院通知书、医疗费票据、补偿协议；5、申请三份、照片4张、召开业主大会视频资料光盘一张、会议签到表一份；6、情况说明、倡议书、业主调查问卷。证明金蒂物业为云珠苑小区业主提供物业服务签订物业服务委托合同的事实，小区业主召开业主大会，成立业主委员会，决定聘用金蒂物业继续提供物业服务的事实，被告强占物业办公用房，打伤金蒂物业履行职务的保安，造成医疗费等经济损失的事实。当庭申请证人路某、李某出庭作证，证明云珠苑小区成立业主委员会，同意继续聘请金蒂物业提供物业服务，被告占有物业服务用房的事实。原告申请法院调取公安机关对赵勇、王国良、张小友、曹贵云、李立和的询问笔录及王国良属轻微伤的法医鉴定文书，证明2016年10月19日凌晨，被告赵勇带人打伤原告公司保安王国良的事实。 被告清爽物业委托代理人围绕其答辩意见提交下列证据材料：1、授权书；2、中标通知书；3、云珠苑物业服务委托合同。证明其与天源房地产签订物业服务合同的事实。 被告赵勇围绕其答辩意见提交下列证据材料：1、房屋预告登记证明，证明物管用房是临时借给金帝物业公司；2、水电费发票，证明天源房地产代交水电费的事实；3、云珠苑小区污水管道整改承包合同、五栋顶板整改协议、管道堵塞整改协议、车辆管理协议、电梯维修保养合同，证明金帝物管公司不作为，收了物管费不做事。 被告天源房地产委托代理人围绕其答辩意见提交下列证据材料：1、联合开发云珠苑建设协议书；2、物业服务委托合同；证明沾益县广厦房地产开发有限公司提供土地与天源房地产出资联合开发云珠苑小区的事实，以及原告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订的云珠苑物业服务委托合同已到期的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告清爽物业的质证意见为：对原告证据1、2，即云珠苑物业服务委托合同没有意见和云珠苑小区物业服务委托合同均没有意见。对原告证据3，提出进入云珠苑小区时，金蒂物业的标识牌没有挂在墙上，清爽物业的标识牌是进驻以后才挂上的，是开发商指定我们进去办公的，没有毁坏原告的摄像头；对原告证据4，提出清爽公司人员没有打过保安；对原告证据5，提出业主委员会没有成立，房屋没有验收；对证据6没有意见。对证人路某、李某的证言，认为没有证实是清爽物业公司人员实施侵权行为。对公安机关询问笔录及鉴定文书，表示没有意见。 被告赵勇质证意见为：对原告证据1，云珠苑物业服务委托合同没有意见,；对证据2、云珠苑小区物业服务委托合同，认为小区业主有300多户签字，真实性需要核实，是小区业主在不明真相的情况下签订的；对原告证据3、照片、光碟有意见，认为物管用房是公司的房产，公司与金蒂物业的物业服务委托合同到期，没有强行进入物管用房；对原告证据4、疾病证明书、出院通知书、医疗费票据的真实性不持异议、但不能证明因何原因导致损伤，对补偿协议有意见，对其真实性持怀疑态度；对证据5，申请、照片、会议签到表、光碟，认为申请三份，只是成立业主委员会的一个过程，没有意见；对会议签到表、光碟是小区业主在不告真相的情况下才去参加业主委员会选举大会。对原告证据6、情况说明、倡议书、业主调查问卷不予认可，认为业主委员会还没有成立。对证人路某、李某的证言，认为是原告找来的，是串通好的，金蒂公司代收的水电费、电梯维护费都没有交，对证人李某证实清爽物业公司人员手持棍棒不是社会闲散人员而是安保人员有意见；对公安机关询问笔录及鉴定文书，提出其没有打过王国良，是王国良掐其脖子，其把他栓开。 被告天源房地产的质证意见为：对证据1、云珠苑物业服务委托合同没有意见；对证据2、云珠苑小区物业服务委托合同有意见，对真实性有异议，签订的程序是业主委员会代表业主签订，不是业主委员会签订的；对证据3、照片、光碟有异议，认为原告提供的照片不足以证明诉状所述内容，无法证明侵权行为是谁所实施，也不能证明损失情况，不能证明殴打人这个事实存在；对证据4、疾病证明书、出院通知书、医疗费票据、补偿协议真实性不持异议，但认为其个人的损伤原因不明，与本案不具有关联性。对补偿协议的真实性持怀疑态度，认为是公司自己与保安签订的；对证据5、申请的真实性不持异议，照片不足以证明是在召开业主大会，或是成立业主委员会；对证据6、情况说明、倡议书、业主调查问卷有异议，认为是原告的单方行为，对其真实性持怀疑态度；对证人路某所的证言提出，召开业主大会，必须具备一定的条件，强行进驻小区没有事实证明。证人称只信任金蒂物业公司，但是出现的很多问题都是天源房地产公司进行处理的；对证人李某的证言提出，其没有证明本案的客观事实。 原告金蒂物业对被告清爽物业出示的证据材料的质证意见为：对其证据1、2、3的合法性均不予以认可，印章盖的都是沾益县广厦房地产公司云珠苑项目部的印章，项目部的印章只能在项目施工过程中使用，天源房地产与清爽物业公司签订的物业服务合同损害了小区业主选聘服务企业的合法自主权利。对被告赵勇出示的证据材料的质证意见为：房屋预告登记证明与本案无关联性，不是房屋产权证，只能证明登记人与房地产公司签订过房屋买卖合同，只是债权不是物权，其他的证据与本案无关联性，不能证明被告侵占物业用房具有合法性。对被告天源房地产出示的证据材料的质证意见为：对联合开发珠江源小区二区建设（云珠苑）协议书的真实性、合法性不予认可，天源房地产要成为开发商，要经过相关的行政许可，被告未提供相关证据。 对当事人无争议的云珠苑物业服务委托合同系开发商与原告金蒂物业签订的前期物业服务合同，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的证据2、3、4、5、6，被告虽提出异议,但对证据2云珠苑小区物业服务委托合同，结合原告证据5中的申请三份、照片4张、召开业主大会视频资料光盘一张、会议签到表一份和证据6中的情况说明、倡议书、业主调查问卷，以及证人路某、李某的证言，能够证明云珠苑小区成立业主大会并选举产生业主委员会，原告与云珠苑小区329名业主签订云珠苑小区物业服务委托合同的事实，具有关联性、真实性，本院予以确认；对原告证据3，照片、视频资料，证据4、疾病证明书、出院通知书、医疗费票据、补偿协议，结合证人路某、李某的证言，以及公安机关对赵勇、王国良、张小友、曹贵云、李立和的询问笔录及王国良属轻微伤的法医鉴定文书，能够证明2016年10月15日，被告赵勇带领清爽物业公司人员强行进入小区物业办公用房的事实，以及同年10月19日凌晨，被告赵勇带人打伤原告公司保安王国良的事实，本院予以确认。 2、被告清爽物业提交证据材料：授权书；中标通知书；云珠苑物业服务委托合同，均是加盖沾益县广厦房地产公司云珠苑项目部的印章，在小区业主委员会已成立的情况下，被告天源房地产与被告清爽物业签订针对云珠苑小区签订物业服务合同，损害了小区业主选聘服务企业的合法自主权利，不具有合法性，本院不予确认。 3、被告赵勇提交的证据材料：房屋预告登记证明；水电费发票；云珠苑小区污水管道整改承包合同、五栋顶板整改协议、管道堵塞整改协议、车辆管理协议、电梯维修保养合同，原告提出异议，本院认为与本案侵权纠纷无关联性，本院不予确认。 4、被告天源房地产提交的证据材料：联合开发云珠苑建设协议书；物业服务委托合同。原告提出异议，本院认为联合开发云珠苑建设协议书的真实性予以确认，但与本案侵权纠纷不具有关联性，不予确认；物业服务委托合同与原告证据1一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1、被告天源房地产是否是云珠苑小区的开发商？2、原告金蒂物业于2015年6月28日与业主签订的服务合同是否有效？3、被告清爽物业于2016年9月30日与天源房地产签订的物业合同是否有效？4、三被告是否实施侵权行为，分别实施了什么侵权行为？5、云珠苑小区是否有物业服务管理用房？6、原告金帝物业是否按照前期物业服务合同履行了合同义务，提供了物业服务？7、被告是否占有物业服务用房？以上问题是判断被告是否承担侵权责任的基础，根据庭审质证、认证，本院确认的法律事实为：2010年10月20日，沾益县广厦房地产开发有限公司与曲靖市天源房地产开发有限公司签订联合开发珠江源小区Ⅳ区（云珠苑）建设协议书，协议规定沾益县广厦房地产开发有限公司提供具有所有权的土地，曲靖市天源房地产开发有限公司负责投资建设、销售。2011年3月8日，沾益县广厦房地产开发有限公司出具授权书，将沾益县广厦房地产开发有限公司云珠苑项目部行政章、合同专用章、财务章各一枚交由曲靖市天源房地产开发有限公司管理使用，天源房地产公司持以上公章可具备该项目的对外签约和实施项目运作工作。2013年10月15日，被告赵勇以沾益县广厦房地产开发有限公司的名义与原告曲靖市金蒂物业管理有限公司签订云珠苑物业服务委托合同，加盖了沾益县广厦房地产开发有限公司项目部的公章，合同约定期限为三年，自2013年10月15日至2016年10月15日止，物业管理用房产权属沾益县广厦房地产开发有限公司，合同期满前业主大会尚未成立的，双方可协议延长本合同期限，未能达成协议的，沾益县广厦房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，并对物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物移交等内容作了规定。2015年6月28日，云珠苑小区业主代表12人与曲靖市金蒂物业服务有限公司签订云珠苑小区物业服务委托合同，代表云珠苑小区329名业主签订了新的物业服务合同，继续聘请金蒂物业提供服务，合同期限自2015年6月28日起至2021年6月28日止。2015年8月9日，云珠苑小区全体业主向沾益县龙华街道凤来社区居民委员会、沾益县龙华街道办事处、沾益县广厦房地产开发有限公司提出申请，通过小区业主民主投票选举成立业主委员会，得到批准和备案。2015年10月17日，云珠苑小区召开了业主大会，云珠苑小区由金蒂物业提供物业服务至今。2016年9月30日，曲靖市天源房地产开发有限公司与被告曲靖市清爽物业管理有限公司签订云珠苑物业服务委托合同。2016年10月15日，被告赵勇带领清爽物业人员强行进入云珠苑小区物业管理办公室，换上曲靖市清爽物业管理有限公司的标识牌，占用云珠苑小区物业管理用房至今，致使原告无法使用小区物业管理用房，无法开展正常物业经营管理活动。2016年10月19日凌晨，被告赵勇带领清爽物业公司的二人在云珠苑小区内殴打原告金蒂物业巡夜保安王国良致轻微伤，王国良伤后于2016年10月19日至10月27日到曲靖市第一人民医院住院治疗8天，原告金蒂物业为其支付医疗费6961.57元，后与王国良达成补偿协议，又给付王国良住院伙食补助费800元、护理费800元、营养补助和精神损失费1000元、误工费1500元、交通费400元，合计4500元。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。”；第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”；第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，在云珠苑小区向业主交房后，被告赵勇于2013年10月15日以沾益县广厦房地产开发有限公司的名义与原告曲靖市金蒂物业管理有限公司签订云珠苑物业服务委托合同，加盖了沾益县广厦房地产开发有限公司项目部的公章，合同约定期限为三年，系前期物业服务合同。原告金蒂物业在履行前期物业服务合同期间，云珠苑小区召开会议成立了云珠苑小区业主大会并选举产生了业主委员会后，业主、业主大会决定继续选聘金蒂物业为小区提供物业服务，并由业主代表与金蒂物业签订物业服务合同，虽然在合同签订主体上具有瑕疵，但该合同系云珠苑小区329名业主共同签名认可，代表了云珠苑小区三分之二以上业主的意愿，小区业主接受金蒂物业提供的物业服务，该物业服务合同已生效并实际履行，故前期物业服务合同终止，符合法律法规规定。被告天源房地产于2016年9月30日与被告清爽物业签订的物业合同，违反了小区业主委员会成立之后，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定的规定，其后被告赵勇带领被告清爽物业公司人员侵占云珠苑小区物业管理用房，更换物业管理公司标识牌，打伤原告公司巡夜保安等行为，侵害了原告物业服务企业的合法经营权。根据《侵权责任法》规定侵害民事权益，应当承担侵权责任，而民事权益包括健康权、人身权等人身、财产权益，承担侵权责任的方式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。 综上所述，原告主张判令三被告立即停止实施侵害原告合法权益的侵权行为，责令三被告工作人员退出原告办公区域（排除妨碍），符合侵权责任法规定，本院予以支持；原告主张判令三被告赔偿原告经济损失11461.57元，系原告公司保安身体被致伤后产生的经济损失，原告已为该保安垫付医疗费及其他费用，原告公司与受伤保安达成赔偿协议，系单方行为，其合法性应由金蒂物业行使追偿权另案主张，本院不予支持；原告主张判令三被告共同承担案件受理费，由于本案免交案件受理费100元，不产生承担案件受理费问题，本院不予支持。被告清爽物业提出受云珠苑小区开发商沾益县广厦房地产开发有限公司和天源房地产的委托管理该小区，是经过合法的招投标进驻该小区，没有强行进入该小区，公司人员也没有参与打人的答辩意见，不符合本案客观事实，本院不予采纳。被告赵勇提出因公司与金蒂物业签订的云珠苑物业服务委托合同到期，与清爽物业另行签订物业服务合同，拿回物业管理用房合法，没有打着保安，与本案查明事实不符，本院不予采纳。被告天源房地产提出没有侵害原告的任何权利，在前期物业服务合同有效期内，原告金蒂物业又与业主签订云珠苑小区物业服务委托合同无效，天源房地产有权聘请物业公司为业主提供服务，原告对物业管理办公用房没有所有权，天源房地产有权收回，不存在侵权的事实，没有法律依据，本院不予采纳；对被告天源房地产提出人身损害赔偿纠纷，不能在本案中一并审理，应当另案起诉，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条、第十五条的规定，判决如下： 一、被告曲靖市清爽物业管理有限公司、赵勇、曲靖市天源房地产开发有限公司于本判决生效后立即停止侵害，责令以上三被告工作人员立即退出原告曲靖市金蒂物业服务有限公司在云珠苑小区提供物业服务的办公区域，排除妨碍原告曲靖市金蒂物业服务有限公司使用云珠苑小区物业管理办公用房的行为。 二、驳回原告曲靖市金蒂物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费100元予以免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  宋端琦 二〇一六年十一月三十日 书记员  刘 畅