西安市莲湖区人民法院民 事 裁 定 书（2016）莲民初字第1059号原告：西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人林茂盛，该公司董事长。委托代理人赵杰娜，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：闫冬，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，汉族，住河南省镇平县。第三人：中国银行股份有限公司西安长安路支行，住所地西安市碑林区。负责人：苏芳，支行行长。诉讼委托代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。诉讼委托代理人：***，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）与被告闫冬、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中行长安路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司之委托代理人赵杰娜到庭参加了诉讼，闫冬经合法传唤未到庭，第三人中行长安路支行之委托代理人孙继民、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金辉公司诉称，其公司原名为西安融侨置业有限公司，于2013年8月16日更名。其公司与闫冬签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11058746），约定闫冬向其公司购买融侨城三期第11幢3单元9层30902号房。该合同第四条约定房屋总价款860452元；第六条约定闫冬于2011年6月30日前向其公司支付总房款的30.26%，余款60万元由闫冬向第三人中行长安路支行办理抵押按揭，按揭所需要全部费用由闫冬自行承担；附件六第二条第一款约定，“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息以及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同签订后，闫冬于2011年6月29日交纳首付款260452元，其公司已收到。第三人支付的按揭款600000元。后因闫冬梅逾期偿还第三人中国银行股份有限公司长安路支行按揭贷款，截止2013年12月20日下欠共576558.37元贷款本金、27928.16元利息及1350.57元罚息。银行起诉闫冬，2014年3月19日，西安市碑林区人民法院作出终审判决，闫冬向银行偿还本息及相关费用，其公司承担连带责任。其认为，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示所签订的合法有效合同，闫冬逾期偿还房贷致使其公司承担保证责任，违反了合同约定和法律规定，其依合同约定有权解除合同，闫冬应按约定承担违约责任，并协助其公司办理商品房买卖合同备案注销手续，故请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11058746）；2、依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11058746）备案注销手续；3、依法判令被告向原告支付违约金86045.20元；4、依法判令本案的诉讼费、公告费、评估费、保全费由被告承担。被告闫冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提供书面答辩意见答辩。经审理查明，闫冬与金辉公司签订《商品房买卖合同》（登记号：Y11058746），合同约定闫冬购买金辉公司开发的融侨城第11幢3单元9层30902号房，房屋总价款为860452元。该合同第六条约定付款方式为：买受人于2011年6月30日支付30.26%计人民币260452元为首付款金额，余款60万元由被告向第三人办理抵押按揭，按揭所需要全部费用由被告自行承担；该合同约定房屋交付期限为2013年5月30日前；第二十一条约定本合同附件与本合同具有同等法律效力。该《商品房买卖合同》附件六第二条关于付款的补充约定第一款第二项约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息以及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同签订后，2011年6月29日闫冬向金辉公司交纳了首付款260452元。2011年7月20日闫冬与第三人中国银行股份有限公司长安路支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定闫冬向中行长安路支行借款600000元，用于购买金辉公司开发的融侨城第11幢3单元9层30902号房，期限240个月，利率方式为浮动利率方式，还款方式为按月等额本息还款法，该合同由西安融侨置业有限公司提供连带保证责任保证。同日闫冬与中行长安路支行签订《西安市房地产抵押合同》，将涉案房屋抵押给第三人中行长安路支行，为上述借款提供抵押担保。2012年12月18日，该《抵押合同》在西安市房屋管理局办理了预售商品房贷款抵押登记备案。2011年8月20日金辉公司收到闫冬银行按揭金额600000元。但闫冬未按约定按月向中行长安路支行还款。截止2013年12月20日，还有贷款本息605837.10元（其中本金576558.37元、利息27928.16元、罚息1350.57元）未还。中行长安路支行遂将闫冬、金辉公司诉至西安市碑林区人民法院，要求闫冬偿还借款本息，以及要求金辉公司承担连带清偿责任。经西安市碑林区人民法院审理后作出（2014）碑民初字第00239号民事判决：一、本判决生效十日内，闫冬偿还中国银行股份有限公司西安长安路支行借款本金576558.37元，截止2013年12月20日借款利息罚息29278.73元及2013年12月21日之后至贷款清偿之日的债务利息；二、闫冬不能履行上述债务时，中国银行股份有限公司西安长安路支行有权以闫冬抵押的位于西安市莲湖区团结南路融侨城三期第11幢3单元9层30902号抵押房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，所担保的债权超出其抵押物价值的超出的部分不具有优先受偿的效力；三、西安金辉居业房地产开发有限公司对上述债务抵押物不足清偿部分承担连带赔偿责任。2015年6月29日金辉公司代闫冬向中行长安路支行偿还本息13500元，2015年12月25日金辉公司代闫冬向中行长安路支行偿还本息166000.00元，2016年3月30日金辉公司代闫冬向中行长安路支行偿还本息4500.00元。另西安融侨置业有限公司于2013年8月16日变更为金辉公司。融侨城小区完工后金辉公司按合同约定通知闫冬来收房，至今闫冬仍未办理收房手续。上述事实，有金辉公司与闫冬签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11058746）、中国银行贷款回单、金辉公司转账凭证、西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第00239号民事判决、金辉公司邮寄凭证、《催款函》以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，闫冬与金辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规，是合法有效合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后闫冬按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，但闫冬未按期向贷款银行中行长安路支行偿还借款本息，致中行长安路支行将闫冬及金辉公司诉至法院，经生效判决由闫冬进行还款，金辉公司承担连带清偿责任，现金辉公司已将闫冬所欠中行长安路支行贷款本息罚息部分垫付结清，闫冬的违约事实清楚。根据闫冬与金辉公司签订的《商品房买卖合同》附件六第二条关于付款的补充约定第一款第二项约定，金辉公司享有解除权，解除权的条件已经成就，且闫冬一直不按照合同约定收取房屋，其行为怠于履行合同义务，故金辉公司要求解除与闫冬所签的《商品房买卖合同》理由成立，闫冬亦有义务协助金辉公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11058746）本案注销手续，并且闫冬应当承担违约责任。金辉公司主张闫冬承担房屋总价款的10%的违约金，符合合同约定，其请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告西安金辉居业房地产开发有限公司与与被告闫冬签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11058746）；二、被告闫冬在本判决生效后十日内协助原告西安金辉居业房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11058746）备案注销手续；三、被告闫冬在本判决生效后十日向原告西安金辉居业房地产开发有限公司支付违约金86045.20元；四、驳回原告西安金辉居业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1951元（原告西安金辉居业房地产开发有限公司已预交），公告费400由被告闫冬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱保建审 判 员  张文兵代理审判员  杨 婷二〇一六年十一月七日书 记 员  杨晨曦