上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初12843号 原告上海顺凯物流有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人周祥荣，总经理。 委托代理人孟山，上海利歌律师事务所律师。 被告上海顺天吉荣物流有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人张雄，总经理。 被告吴友朝，男，1961年10月16日生，汉族，住福建省。 上列被告共同委托代理人顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。 原告上海顺凯物流有限公司(以下简称“顺凯公司”)与被告上海顺天吉荣物流有限公司(以下简称“顺天吉荣公司”)、吴友朝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺凯公司的委托代理人孟山、被告顺天吉荣公司及吴友朝的共同委托代理人顾爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺凯公司诉称，2008年6月6日与顺天吉荣公司签订《租赁合同》，约定顺凯公司将上海市宝山区安达路XXX号场地及房屋出租给顺天吉荣公司使某，租赁期限自2007年8月1日起至2017年7月31日止。合同签订后，顺凯公司按约交付租赁场地及房屋。顺天吉荣公司在上述合同履行过程中经常拖欠租金，且违反合同约定擅自改变房屋结构，并自2016年3月起未付租金，顺凯公司多次催要未果。吴友朝自愿为顺天吉荣公司提供担保，亦未履行相关义务。现顺凯公司起诉要求解除与顺天吉荣公司签订的租赁合同，顺天吉荣公司返还租赁的房屋及场地，要求顺天吉荣公司按年租金人民币2,121,800元的标准支付自2016年3月1日起至返还房屋及场地之日止的租赁费，要求吴友朝对上述租赁费承担连带责任，并偿付违约金10万元。 被告顺天吉荣公司、吴友朝共同辩称，双方租赁合同未到期，顺天吉荣公司支付租金都是整数支付，确实存在欠费，但需要对账。欠租金的原因有四：一、顺凯公司自2015年2月起未开具租金发票；二、2016年1月顺凯公司拒绝配合次承租人办理营业执照导致顺天吉荣公司无法收取相应的租金；三、因市场租金涨价，顺凯公司一直想将房屋收回，并告诉次承租人合同要终止不要再向顺天吉荣公司缴纳租金，导致顺天吉荣公司无法向次承租人收取租金；四、租赁房屋主体结构陈旧、墙面漏水，顺凯公司一直未履行修缮义务。综上，系顺凯公司违约在先，不同意解除合同。且顺天吉荣公司及次承租人对房屋有搭建及装修，耗费巨大，若解除合同将给顺天吉荣公司造成巨大损失。所欠租赁费应由顺天吉荣公司支付，吴友朝不同意支付，不应承担连带责任。关于违约金，若按照2013年的承诺书主张，已超过诉讼时效，且吴友朝已按承诺书履行，不应当承担违约金。 经审理查明，2008年6月6日，顺凯公司(出租人、甲方)与顺天吉荣公司(承租人、乙方)签订《租赁合同》，主要约定，乙方因生产经营需要，向甲方租赁宝山区安达路XXX号房屋及场地，场地内总占地面积约10,000平方米，建筑物总建筑面积约10,000平方米；租赁期限自2007年8月1日起至2017年7月31日止(共10年)；租金金额：第1、2、3年年租金为200万元，第4、5、6年年租金为206万元，第7、8、9年年租金为212.18万元，第10年年租金为218.55万元；租金采用先付后用原则，每月的20日支付下个月的租金；本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付保证金50万元，保证金不计利息，在合同期满时归还或抵付相关费用；在租赁期间内，若遇乙方逾期交租金超过一个月(不足二个月)在甲方书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未能支付有关款项，甲方有权停止乙方使某租赁物的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方逾期交租金超过二个月之日起，本合同自动终止；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……；(7)未按照本合同的约定期限，支付租金及其他有关费用，逾期期限累计达一个月的，或所欠费用达2万元以上的；……。 审理中，原、被告一致确认，顺天吉荣公司于2016年6月20日支付租金5万元后未再支付租金，截止至2016年9月20日尚欠租金1,181,050元。 审理中，顺天吉荣公司表示，系争房屋及场地租赁后部分自用，部分出租给他人使某，与22名租赁户签订有租赁合同，另有3-5户正在使某但未签订租赁合同。顺凯公司表示，据了解确实由顺天吉荣公司出租给20余户的案外人使某，本案中仅要求解决与顺天吉荣公司之间的租赁关系，不要求在本案中处理次承租人的问题。 以上事实，有《租赁合同》及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。 审理中，顺凯公司向本院提供：1、上海市房地产权证，证明安达路XXX号系由顺凯公司所有，双方合同合法有效；2、2008年6月1日由吴友朝出具的承诺书，载明：上海顺天吉荣物流有限公司与贵司签订租赁合同，租赁贵司的安达路XXX号部分房产，本人为实际经营人，为顺天吉荣公司的一切经营活动提供担保，如其未能履行的义务，由本人继续履行，特此承诺；3、2013年6月5日顺天吉荣公司出具的承诺书，载明：由于本公司未能按时履行2013年5月7日的约定，现再次承诺如下，在2013年6月7日前付清租金34万元；在2013年6月30日前付清租金515,000元；如到期未能付清上述租金则愿承担10万元整的违约金，等等。顺凯公司据此主张由吴友朝承担10万元违约金。顺天吉荣公司及吴友朝质证如下：1、真实性无异议，但双方租赁面积为1万平方米，产证建筑面积只有9,500平方米，估计该租赁范围中有大概500平方米左右的违章建筑，该违章建筑部分的使某费应当适当减免；2、真实性无异议，但承租人是顺天吉荣公司，其完全有履行能力，当时吴友朝系实际经营人，现在已不是实际经营人，该担保亦已超过时效；3、真实性无异议，事后顺天吉荣公司已按约履行完毕，违约金时效已超过。顺天吉荣公司为证明己方主张，向本院提供照片一组，证明因系争房屋主体结构的原因而漏水严重，曾多次反映，但顺凯公司未予修缮，且顺天吉荣公司自行搭建了1,500平方米彩钢板房，当时花费90万元左右。顺凯公司表示上述照片无法反映与本案租赁物的关系，不知何处拍摄，亦看不出漏水，与本案无关。 本院认为，顺凯公司与顺天吉荣公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。本案审理中，顺天吉荣公司自认于2016年6月20日支付租金5万元后未再支付租金，截止至2016年9月20日尚欠租金1,181,050元。故顺天吉荣公司已构成违约，顺凯公司要求解除双方租赁合同的诉请，符合合同约定，本院予以准许。顺天吉荣公司抗辩称因顺凯公司未开具发票故有理由不付款，并无合同依据，本院不予准许。对于顺天吉荣公司关于其他拒付租金的抗辩，均未提供相应证据予以证明，本院难以采信。 合同解除后，顺天吉荣公司应将系争房屋及场地返还给顺凯公司，并支付拖欠的租金。顺天吉荣公司表示租赁物存在违章建筑需减免租金，本院认为，租赁合同约定的租金金额系整体确定，并非按面积计算，即便存在少量违章建筑亦不发生租金减免的问题。对于系争房屋及场地的次承租人及实际使某人等，因涉及人数众多，且顺凯公司不要求在本案中处理次承租人的搬迁问题，故本案中不作处理。吴友朝出具的承诺书中表示其“为顺天吉荣公司的一切经营活动提供担保，如其未能履行的义务，由本人继续履行”，系其为顺天吉荣公司的债务承担一般保证责任，顺凯公司要求其承担连带责任的请求，于法无据，本院不予采纳。顺凯公司基于2013年6月5日承诺书要求吴友朝支付违约金，首先，该承诺书系由顺天吉荣公司出具，吴友朝在上述承诺书上签字的行为系职务行为，顺凯公司要求吴友朝个人承担责任于法无据；其次，该违约金适用前提为未按期支付承诺书中载明的两笔租金情况下才需支付，但顺凯公司并未举证予以证明该事由，故本院对该违约金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告上海顺凯物流有限公司与被告上海顺天吉荣物流有限公司就上海市宝山区安达路XXX号场地及房屋签订的《租赁合同》； 二、被告上海顺天吉荣物流有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区安达路XXX号场地及房屋返还给原告上海顺凯物流有限公司； 三、被告上海顺天吉荣物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海顺凯物流有限公司截止至2016年9月20日的租金1,181,050元，并按年租金2,121,800元的标准支付自2016年9月21日起至返还房屋及场地之日止的使某费； 四、被告吴友朝对上述判决第三条中被告上海顺天吉荣物流有限公司债务不能清偿的部分承担清偿责任； 五、原告上海顺凯物流有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费减半收取6,554元，由原告上海顺凯物流有限公司负担500元，被告上海顺天吉荣物流有限公司负担6,054元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 刘 姗 二〇一六年十一月九日 书记员 罗仁冰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 …… 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。