上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1936号原告：上海融卓投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵义群，该公司总经理。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许培頲，上海市华亭律师事务所律师。被告：上海强劲产业发展投资控股有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林水雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾俊涛，上海众华律师事务所律师。原告上海融卓投资管理有限公司(以下简称融卓公司)与被告上海强劲产业发展投资控股有限公司(以下简称强劲公司)服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用简易程序，于同年5月24日、7月12日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，依法转为普通程序，于同年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告融卓公司法定代表人赵义群及其委托诉讼代理人金韶峰、许培頲，被告强劲公司的委托诉讼代理人贾俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融卓公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费人民币(币种下同)595,981.17元(包括地上一层2,033.53平方米，按0.5元/天/平方米计算，自2013年2月1日至2014年1月27日的费用367,052.17元；地上三层2,056.75平方米，按0.4元/天/平方米计算，自2013年5月1日至2014年1月27日的费用222,129元；地下一层1,700平方米，按0.4元/天/平方米计算，自2014年1月7日至2014年1月27日的费用6,800元)；2、被告赔偿原告损失1,779,988.60元(包括招商推广费484,500元、物业人员工资725,640.20元、员工解约金37,500元和物业购置品100,417元)；3、被告支付原告违约金619,163.20元(地下一层至地上三层共10,873.96平方米，按0.4元/天/平方米计算，自2014年2月至2037年6月应付物业管理费为20,638,776.08元，按此金额3%计算违约金)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年6月7日签订了一份服务合同，约定被告将位于上海市闵行区都市路1958弄都市路菜场地区商业配套项目和七莘路XXX号强劲大厦项目委托原告独家代理招商和进行物业管理，并对原告代理出租成功后佣金支付方式、违约责任等内容进行了约定。服务合同签订后，原告就开始积极进行招商策划，为都市广场项目制定了详尽的策划方案，并对外投放了大量的招商广告，招聘了多名现场安保、物管、财务人员，购置了大量的办公用品。正是原告大量的投入和策划宣传，到2012年12月已经有多家商户有承租意愿，其中上海聚盛企业发展有限公司(以下简称聚盛公司)承租了地下一层以及地上第三层，另有数家商户意向承租地上一层和地上二层，一旦合同签署原告的招商工作就全部完成并可以结算相应佣金。然而，被告为了逃避支付佣金，意欲跳过原告以获得更大租金利益空间，拒绝与上述原告招商的数家商户签订合同。后被告自2013年2月底开始恶意阻挠原告招商和管理，采用恶劣手段驱赶原告的物业管理人员，不但强行撬锁窃取商铺50多把钥匙，还多次打伤了原告的物业管理人员，还背着原告向已签订租赁合同的商家收取物业管理费，完全违反服务合同第3-1条和第3-2条约定。即使在这种情况下，原告并未停止招商和管理工作，现场多名安保、物业人员进行管理。在2013年4月22日，被告还委托律师发函给原告，以原告不积极招商、非法赚取佣金差价等莫须有理由，要求解除服务合同。后原告诉至法院，经过法院一审、二审判决，原、被告签订的服务合同被法院判令解除，二审法院认为，被告采用非正常手段阻挠原告履行合同义务是导致服务合同无法继续履行的原因之一，故被告在履约过程中存在过错行为，理应对原告的损失予以赔偿。被告强劲公司辩称，不同意原告的诉请，本案服务合同经本院和上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)判决解决了双方的合同争议，该两份判决均认为在履行服务合同过程中原告违约在先，损害被告的利益，判令解除双方的服务合同，同时对合同所涉被告应承担的服务费已判决支付并实际履行，故双方之间不存在本案争议，原告属于重复诉讼。原告的三项诉讼请求在一中院判决上诉过程中已经作为上诉请求提出，一中院并非认定该诉请应另诉，而是直接认定原告提出的上诉请求依据不够，不予支持。本案已有终审判决的最终认定，不应重复审理。原告要求被告支付物业管理费没有合同依据，生效判决认定被告并非物业产权人和使用人，也不是物业费的收取主体，原告主张的合同约定是有前提条件的，只有在被告收取了物业管理费，或者免除了物业管理费的收取时，被告才承担责任。关于原告要求被告承担经济损失也是没有事实和法律依据的，生效判决认定原告违约在先，没有判令被告承担赔偿责任。关于原告要求被告承担违约金同样没有法律依据和合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提供了以下证据：1、原、被告签订服务合同1份；2、(2013)闵民二(商)初字第1056号民事判决书、(2013)沪一中民四(商)终字第1940号民事判决书各1份；3、(2014)闵民五(民)初字第314号民事判决书1份；4、广告合同、报价单、收据、付款凭证1组；5、网站合作合同、网页、收据、付款凭证1组；6、物业人员工资发放单、付款凭证、工资单等1组；7、解除劳动合同补偿金收条1组；8、物业管理购置物品发票及清单1组；9、原告和聚盛公司签订商业物业管理服务协议、终止合同协议书及付款凭证1组；10、聚盛公司和上海海添投资管理有限公司(以下简称海添公司)签订房屋租赁合同、补充协议、商业物业管理服务协议、聚盛公司证明、收据、上海济海置业有限公司(以下简称济海公司)股东会决议等1组；11、上海长桥钢材市场经济管理有限公司(以下简称长桥公司)和上海伟都农贸市场经营管理有限公司(以下简称伟都公司)签订房屋租赁合同1份；12、长桥公司和马忠海小吃店签订房屋租赁合同、补充协议、原告和马忠海小吃店签订商业物业管理服务协议、照片、招商年收入预算表1组；13、长桥公司档案机读材料1份；14、关于朱佩红是征地工的证明、关于黄鹤友参保证明、关于刘金根的退工证明、魏喜生、周一明和姜玉亭身份证复印件1组；15、派出所询问笔录、朱佩红报警的接报回执单1组；16、原告分别与上海骑炫商贸有限公司(以下简称骑炫公司)、马忠海小吃店、余庆签订都市生活广场装饰装修管理服务协议3份。被告提供了(2013)沪一中民四(商)终字第1940号案上诉状、补充上诉状和证据清单1组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的证据4，原告提供了证据原件，广告合同订立日期与《服务合同》能够相互对应，合同内容与涉案项目招商有关，故本院对该证据予以采纳；2、对于原告提供的证据5，网站合作合同无法直接反映用于涉案招商项目，该合同上仅约定付款方式，却未约定计费标准，故本院也无从判断原告提供的付款凭证是否与该份合同有关，该组证据与本案缺乏关联，本院不予采纳；3、对于原告提供证据6、7和14，根据《服务合同》约定，原告派驻到被告招商中心的工作人员，其工资、奖金、通讯费、差旅费等各项福利及费用，均由原告承担，故在合同履行期间的上述费用应由原告承担，本院对该部分证据不予采纳；4、对于原告提供证据8，原告未能证明这些物品费用支出与涉案项目招商有直接关联，就所购物品名称而言，耐用品能够反复使用，也不必然构成原告损失，故本院对这部分证据不予采纳。经审理查明：(一)2012年6月7日，强劲公司为委托人(甲方)、融卓公司为受托人(乙方)共同签订一份《服务合同》，约定甲方项目委托乙方独家代理招商和商业物业管理，项目名称为都市路菜场地区商业配套项目、强劲大厦项目以及甲方其他项目，项目地址为上海市都市路1958弄、上海市七莘路XXX号，委托时间为2012年6月至2027年6月；在乙方代理的招商范围内，当乙方寻找的承租方或承租方直接寻找到甲方，与甲方就其中一个商铺签订正式的预租(租赁)合同，或按合同约定支付租赁保证金的，则该商铺视为乙方代理出租成功的商铺；所有与承租方签订的商铺承租合同等文件均由甲方审核、确认、签字、盖章方为有效，承租方支付的押金、保证金、租金的款项，均由甲方负责收取，甲方应按时向乙方支付本合同约定的招商代理佣金；乙方派驻到甲方招商中心的工作人员，其工资、奖金、通讯费、差旅费等各项福利及费用，均由乙方承担；在招商委托期间，若乙方完成招商代理范围内的商铺，招商代理佣金收费标准为，固定租金租赁的商铺按三个月的租金支付租金。该合同对物业管理约定：1、甲方负责该项目建筑的维修、保养和立面保洁；甲方负责该物业设备设施的维修、保养和更新，如水、电、煤、电信、空调、电梯等；2、乙方负责该物业的营运，如联合商家促销、节假日营销活动、商场的宣传和布置等；乙方该物业的管理，如保安、保洁、车辆、店招、灯光、公共区域等；乙方负责该商铺的调整和招商，如商铺到期招商、提前退租招商、经营不善调整招商等；乙方代甲方每月收取商铺的租金，并汇至甲方账户；3、乙方按照上海市商业管理办法向承租方收取物业管理费用；如果承租合同约定承租方将物业管理费交纳给甲方或甲方同意承租方不交纳物业管理费，则甲方应向乙方支付与本物业楼其他承租户同等的物业管理费或相同性质的楼宇同等的物业管理费，直至商铺调整，新承租方支付为止。该合同对违约责任约定：在乙方无违约的前提下，甲方拖欠应付招商代理佣金的，应向乙方支付滞纳金，每逾期一天，乙方有权向甲方收取按约未支付佣金金额千分之三的滞纳金；在本合同履行期限内，甲、乙各方不得擅自提前解除或终止本合同，否则违约方应按法律规定承担相应的违约责任。(二)2012年6月28日，融卓公司和上海诚天广告有限公司(以下简称诚天公司)签订一份《广告合同》，约定融卓公司委托诚天公司为强劲公司在都市路1958弄都市生活广场和七莘路XXX号强劲大厦提供招商广告设计和推广，具体内容包括：1、设计及制作：招商中心背景墙、展板、户外巨幅喷绘、店招标志、楼顶招牌、规划方案设计制作等；2、发布及推广：信息发布、网络推广、传单派发等；合同金额共计35万元。诚天公司完成了广告设计和制作，融卓公司已向诚天公司付款315,000元，诚天公司出具收款收据。(三)2012年12月18日，经融卓公司介绍并申报，由强劲公司审核通过，强劲公司下属企业长桥公司作为出租方与承租方聚盛公司签订一份关于上海市闵行都市路XXX弄XXX号XXX室房屋(实测建筑面积2,056.75平方米)的《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日于2022年12月31日。该合同中对物业管理费用收取未作约定。另，长桥公司出具证明同意融卓公司转租。2013年1月3日，长桥公司作为出租方与承租方聚盛公司又签订一份关于上海市闵行都市路1958弄3至22号房屋(实测建筑面积4,140.60平方米)的《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年3月1日于2023年2月28日。该合同中对物业管理费用收取未作约定。另，长桥公司出具证明同意融卓公司转租。2013年1月1日，融卓公司和聚盛公司签订一份关于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室物业的《商业物业管理服务协议》，对物业管理内容作了约定，物业管理期限为2013年1月1日至2022年12月31日，面积2,056.75平方米，管理费收费标准为0.2元/天/平方米，每月12,512元，自2015年1月1日起管理费递增5%，自2017年1月1日起管理费递增5%，自2019年1月1日起管理费递增5%，自2021年1月1日起管理费递增5%。2013年3月1日，融卓公司和聚盛公司签订一份关于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室物业的《商业物业管理服务协议》，对物业管理内容作了约定，物业管理期限为2013年3月1日至2023年2月28日，面积4,140.60平方米，管理费收费标准为0.2元/天/平方米，每月25,186元，自2016年1月1日起管理费递增3%，自2019年1月1日起管理费递增3%，自2019年1月1日起管理费递增5%，自2022年1月1日起管理费递增3%。2014年7月1日，融卓公司和聚盛公司签订关于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室物业(地上三层，面积2,056.75平方米)和上海市都市路XXX弄XXX号XXX室物业(地下一层，面积4,140.16元)的《终止合同协议书》各一份，约定因法院判令服务合同解除，融卓公司无法继续履行与聚盛公司签订的上述两份商业物业管理服务协议，对聚盛公司构成违约，应向聚盛公司支付违约金148,409.60元和283,521.80元，合计431,931.40元。融卓公司于2014年7月21日分两笔向聚盛公司支付了上述违约金。另查明，聚盛公司设立时的股东赵根富系融卓公司法定代表人赵义群的父亲。(四)2012年11月至12月，聚盛公司和海添公司签订关于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室物业的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》及《商业物业管理服务协议》，租赁面积2,056.75平方米，租赁用途为游艺、网吧，租赁期限和物业管理期限均为2013年1月1日至2022年12月31日，管理费收费标准为0.5元/天/平方米，每月31,279.70元，自2015年1月1日起管理费递增5%，自2017年1月1日起管理费递增5%，自2019年1月1日起管理费递增5%，自2021年1月1日起管理费递增5%。根据上海济海置业有限公司(以下简称济海公司)出具收据记载，自2013年5月至2014年8月济海公司共收取畅享网吧(都市路XXX弄XXX号三楼)物业费400,368元。另查明，济海公司是长桥公司的全资子公司，长桥公司是强劲公司的全资子公司。(五)2013年1月，长桥公司和马忠海小吃店签订一份关于上海市都市路XXX弄XXX号房屋(实测建筑面积55.89平方米)的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁用途为苏式面馆，租赁期限为2013年2月1日至2018年1月31日。同时，融卓公司和马忠海小吃店签订一份关于上述物业的《商业物业管理服务协议》，物业管理期限同租期，管理费收费标准为0.5元/天/平方米，每月850元，自2016年2月1日起管理费递增5%，自2017年2月1日起管理费递增5%。(六)2013年6月8日，本院受理融卓公司诉强劲公司服务合同纠纷案，立案号为(2013)闵民二(商)初字第1056号。融卓公司的诉讼请求为：1、强劲公司继续履行双方于2012年6月7日签订的服务合同；2、强劲公司支付招商佣金657,346.35元；3、强劲公司支付至判决生效之日止按日千分之三计算的逾期付款滞纳金(以150,143元为本金，自2013年1月1日起算；以188,894.70元为本金，自2013年3月1日起算；以15,300元为本金，自2013年2月8日起算)。强劲公司在该案中提起反诉，反诉请求为：1、解除双方于2012年6月7日签订的服务合同；2、融卓公司赔偿经济损失430,461.97元(聚盛公司付给长桥公司的租金及物业费，与最终客户付给聚盛公司租金及物业费的差价)。本院经审理认为，融卓公司在寻找到海添公司等商户的时候，没有将其申报给强劲公司审批决定是否作为直接招商对象，而是在未告知股东身份关系的情况下，安排聚盛公司承租相关物业并继而由聚盛公司与上述商户签订合同，由此使得强劲公司一方失去了获得更大商业利益的机会，融卓公司的行为违反了服务合同的前述约定，有悖诚实信用原则，其行为构成违约。本院于2013年9月24日作出一审判决：1、解除融卓公司与强劲公司于2012年6月7日签订的《服务合同》；2、强劲公司于判决生效之日起十日内支付融卓公司招商佣金354,337.50元；3、强劲公司于判决生效之日起十日内偿付融卓公避以15,300元为本金，自2013年2月8日起至判决生效之日止按日万分之三计算的滞纳金；4、驳回融卓公司的其余诉讼请求；5、驳回强劲公司的其余反诉请求。融卓公司不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理认为，融卓公司在履约过程中确实存在过错行为，而强劲公司于2013年4月15日才向融卓公司发函要求解除双方间签订的本案服务合同，但依据公安机关的询问笔录等证据，可以认定强劲公司在2013年4月初已经采取非正常手段阻挠融卓公司履行合同义务，这也是导致本案合同无法继续履行的原因之一，故强劲公司在履约过程中亦存在过错行为。委托合同系当事人间基于信赖利益关系而建立的，本案双方当事人系因各自不诚信行为导致双方之间信赖关系已不复存在，因此本案合同已经丧失继续履行的基础，强劲公司也表示亦可行使合同法赋予委托的的任意解除权，故本案服务合同应当予以解除。上海市第一中级人民法院于2014年1月27日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。(七)2014年1月22日，本院受理长桥公司诉聚盛公司、融卓公司房屋租赁合同纠纷案，立案号为(2014)闵民五(民)初字第314号。长桥公司的诉讼请求为：1、撤销长桥公司与聚盛公司于2013年2月5日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、聚盛公司和融卓公司共同赔偿长桥公司经济损失290,346元。本院于2014年5月29日作出一审判决，驳回长桥公司的诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉。本院认为，原、被告于2012年6月7日签订的《服务合同》是双方的真实意思表示，内容不悖法律规定，系有效合同，双方均应按约行使权利、履行义务。原、被告双方在履行该合同过程中产生纠纷引发诉讼，原告曾于2013年6月诉至本院被告继续履行合同，支付招商佣金及逾期付款滞纳金，被告则提起反诉要求解除合同，赔偿损失。该案经过一审和二审处理，法院最终判决合同解除，被告向原告支付已产生的招商佣金。但就本案原告提出的物业管理费、赔偿招商推广费、物业人员工资、员工解约和物业购置品等费用支出、支付违约金等诉讼请求，原告在前案中并未提出明确的诉讼主张，前案和本案的诉讼请求并不相同，故原告提起本案诉讼不构成重复起诉，原告有相应的诉权，被告关于原告提起本案诉讼属于重复起诉的抗辩意见不成立。关于原告要求被告向其支付物业管理费595,981.17元的诉讼请求，本院认为，根据《服务合同》对物业管理的约定，物业管理费本应由原告向承租户收取，物业管理费由被告向原告支付的付款前提条件为“承租合同约定承租方将物业管理费交纳给甲方(被告)或甲方(被告)同意承租方不交纳物业管理费”，但在原、被告《服务合同》履行期间，涉案项目房屋租赁合同中并无物业管理费直接交纳给被告的约定，原告也未能举证证明被告同意承租方不交纳物业管理费。同时，本院注意到，原告举证中涉及三楼承租户海添公司在与原告签订物业管理服务合同期间将相应物业管理费支付给案外人济海公司的情况，但济海公司与被告均是独立企业法人，各自独立承担民事责任，故相应付款责任不应由被告承担。关于原告要求被告向其赔偿损失1,779,988.60元的诉讼请求，诉讼中原告进一步明确该损失包括招商推广费484,500元、物业人员工资725,640.20元、员工解约金37,500元和物业购置品100,417元。对此本院分述如下：1、根据《服务合同》约定，提供招商代理服务包括招商推广是原告的主要合同义务，在合同正常履行的情况下，由于原告的报酬以被告向原告支付招商佣金的形式体现，招商推广费用支出，可根据服务期限分摊作为原告的履约成本。然而，由于原、被告双方各自的过错行为导致服务合同无法继续履行，提前解除，尚未履行期间应分摊的招商推广费用支出作为原告招商投入的损失应由原、被告双方分担。招商推广费484,500元中与涉案招商项目有关的广告费实付金额为315,000元，原告自认服务合同实际履行至前案二审判决即2014年1月27日，实际履行期间为19个月，合同约定履行期间为15年(180个月)，按此计算尚未履行期间(161个月)的招商推广费分摊金额为281,750元。由于合同解除原、被告均有过错，被告应承担上述费用的一半即140,875元；2、对于物业人员工资725,640.20元、员工解约金37,500元和物业购置品100,417元，这些费用均发生双方履行服务合同期间，根据《服务合同》约定，原告派驻到被告招商中心的工作人员，其工资、奖金、通讯费、差旅费等各项福利及费用，均由原告承担，故原告要求被告承担上述费用缺乏依据。同时，本院注意到，原告提供的物品费用支出凭证大部分无法看出与涉案招商项目有关，且部分耐用品原告可继续使用，并不必然构成原告经济损失，相应费用不应列为损失由被告承担。对于原告要求被告向其支付违约金619,163.20元的诉讼请求，首先，双方在《服务合同》中对除了对招商佣金逾期支付违约金计算方式作出明确约定外，并未对物业管理方面的违约金作约定，原告本案中主张按尚未履行期间物业管理费的3%计算的违约金缺乏合同依据；其次，由于原、被告双方对于《服务合同》提前解除均有过错，且双方失去相到信任关系是由于“原告在未告知股东身份关系的情况下，安排聚盛公司承租相关物业并继而由聚盛公司与相关商户签订合同，由此使得强劲公司一方失去了获得更大商业利益的机会”引起，原告无权向被告主张相应的合同预期利益。综上所述，原告要求被告向其物业管理费595,981.17元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向其赔偿损失1,779,988.60元中金额140,875元的诉讼请求，本院予以支持，其余部分不予支持。原告要求被告向其支付违约金619,163.20元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海强劲产业发展投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海融卓投资管理有限公司赔偿损失140,875元；二、驳回原告上海融卓投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,761.06元，由原告上海融卓投资管理有限公司负担29,314.22元，由被告上海强劲产业发展投资控股有限公司负担1,446.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋审 判 员  叶沈翔人民陪审员  郯志英二〇一六年十一月十八日书 记 员  熊轩昱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。