上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23535号原告：徐文琴。委托诉讼代理人：叶乐磊，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓楠，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王某甲，董事长。委托诉讼代理人：季某甲，男，该公司工作人员。原告徐文琴与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下分别简称“金盛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，本院依法适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告徐文琴的委托诉讼代理人邓楠，被告金盛公司的委托诉讼代理人季某甲到庭参加了诉讼。审理中，原、被告一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告徐文琴向本院提出诉讼请求：(一)判令被告立即支付未付租金人民币(下同)63,054元(自2015年1月1日起至2016年9月30日止)；(二)被告支付违约金35,000元。事实和理由：2008年3月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其坐落在上海市闵行区××路×××弄×××号×××室商铺出租给被告经营使用，租期自2007年1月1日起至2016年12月31日。双方签订的《商铺租赁合同补充协议》约定，被告为原告代开上海A银行卡作为租金收取的指定帐号。上述合同签订后，被告按照合同约定支付了自2007年1月1日起至2014年12月31日的租金。2015年起，被告未按合同约定按时足额支付租金，违反了合同约定，拒不履行合同约定的义务。原告经多次催讨，被告仍不履行。2015年1月1日至起诉日的租金计63,054元，被告以种种理由拒不支付。原告多次催讨无果。根据《商铺租赁合同》第13条第7款的约定，被告的行为已构成了根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付20万元的违约金。考虑到《商铺租赁合同》中约定的租金为10年以及被告拖欠原告房租的实际情况，被告应当向原告支付35,000元的违约金。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼要求判如所请。被告金盛公司辩称，拖欠租金是事实，对于租金的起算点和金额均表示没有异议。但对于原告提出的违约金之诉求，被告认为约定的违约金金额过高，请求法院调低。根据其实际损失为基础，按银行同期贷款利息的标准计算违约金。另被告支付原告的租金是含税的，并由被告代缴5%的营业税和1‰的印花税，请求法院在判决书中予以注明。本院经审理认定事实如下：原告徐文琴系位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室商铺的产权人。2008年3月13日，原告徐文琴(作为出租方，签约甲方)与被告金盛公司(作为承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，约定由甲方将其坐落在上海市闵行区××路×××弄×××号×××室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(52.49/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原告徐文琴(作为签约甲方)与被告金盛公司(作为签约乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》1份，明确原告委托被告金盛公司代开租赁发票，被告金盛公司按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海A银行帐号内。上述合同签订后，原告按约向被告交付了商铺。但在实际履行合同过程中，被告长期一直拖延支付租金。自2015年3月16日起，被告未再向原告支付自2015年1月1日起至今的租金。原告经多次催讨未果，遂成讼。2016年1月12日，金盛公司与业主的欠款纠纷在××镇房地物业纠纷人民调解委员会调解下，金盛公司向业主出具《金盛国际家居商铺租赁合同租金支付承诺书》1份，承诺如下内容：1.2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2.在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。因被告始终未能践行上述承诺，原告经多次催讨未果后，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。审理中，关于双方合同约定的被告代扣税金之问题，原告已明确表示在被告向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金。以上事实，由原告提供的涉案商铺的房地产登记信息，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，A银行客户交易清单、《金盛国际家居商铺租赁合同租金支付承诺书》以及原、被告的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告租赁并经营原告的商铺，应按时向原告支付租金。然在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告除应及时向原告支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。根据上述合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付20万元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。另被告在原告的多次催讨下，于2016年1月12日向欠款业主出具了支付承诺书，承诺在2016年5月30日前将欠款业主2015年全年的租金付清。若有违反按原合同违约责任承担违约后果。但届时被告仍然未能践行上述承诺。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，本院在综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，对原告将上述合同约定的违约金金额自愿调整为35,000元，认为尚在合理范围之内，故本院予以支持。另本院同时注意到，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》，明确约定原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海A银行帐号内。现因被告目前尚未发生租金代扣税金的事实，且原告亦明确表示在被告向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于被告代扣税金之问题由双方另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐文琴自2015年1月1日起至2016年9月30日止，按照每年36,031元计算的租金63,054元。二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐文琴违约金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,125.68元(已减半收取)，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年十一月三日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。