巴彦淖尔市临河区人民法院﻿ 民 事 判 决 书（2016���内0802民初2850号原告王新槐，男。委托代理人ＸＸ常，内蒙古世铭律师事务所律师。被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司，注册号152800000010766。法定代表人张成林，系公司董事长。委托代理人周晶。被告巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司。法定代表人翟瑞君，系公司总经理。委托代理人，雷治国。被告临河区万诚房屋信息咨询服务部。负责人赵金玲，该信息部经理。原告王新槐与被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司（以下简称亿正公司）、巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司（以下简称九州公司）、临河区万诚房屋信息咨询服务部（以下简称万诚信息部）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月做出（2015）临民初字第4479号民事判决，被告亿正公司不服该判决，提出上诉，巴彦淖尔市中院经审理做出（2016）内0802民终150号裁定：撤销（2015）临民初字第4479号民事判决；发回临河区法院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，于2016年6月22日、11月8日公开开庭进行了审理。原告王新槐及其委托代理人ＸＸ常，被告亿正公司委托代理人周晶、被告九州公司委托代理人雷治国、被告万诚信息部负责人赵金玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新槐向本院提出诉讼请求：1、解除原告王新槐与被告亿正房地产公司于2013年12月30日签订的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》；2、三被告返还原告王新槐预交房款385000元，并从2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息，至起诉之日止；3、被告亿正公司按原告购房款的一倍赔偿损失350200元。事实与理由：2013年12月，王新槐通过万诚信息部、九州公司介绍，确定了购买亿正公司滨河丽景B19号楼3单元202号房（103平方米）的意向，于2013年12月16日通过九州公司负责人翟瑞君向亿正公司售楼部员工曲明日交付了购房款350200元（曲明日出具了加盖“巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司财务专用章”的收据），并交付九州公司翟瑞君中介费24800元，交付万诚信息部赵金玲中介费10000元。当日翟瑞君和赵金玲出具《承诺书》载明“王新槐以现金购买滨河丽景商住小区B19号楼3单元202室，面积103平方米���房屋总价350200元，转让费34800元，如遇此房中途未能办理网签手续，承诺人如数退还转让费34800。承诺人：万诚房产赵金玲。”2013年12月30日，万诚信息部、九州公司人员陪同王新槐到亿正公司售楼部，与售楼部负责人曲明日签订了《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，合同约定“王新槐选购亿正公司开发的滨河丽景住宅小区B19号楼3单元202室，建筑面积103平方米（最终以房管部门实测面积为准，长退短补），房屋单价3400元／平方米，王新槐应在本协议签订之日一次性给付亿正公司总房款350200元。”后因该房屋无法办理网签，也迟迟不能交付，王新槐才知道亿正公司于2011年7月5日与案外人张建平签订了房屋回迁安置协议，已将案涉房屋交付张建平使用。因此成诉。被告亿正公司辩称，曲明日是亿正公司售楼部主管网签合同的员工，因与王新槐的房屋买卖涉嫌合同诈骗，于2015年8月27日被临河公安局立案侦查。2015年9月9日，该局委托巴彦淖尔市公安司法鉴定中心对曲明日加盖于《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》上的巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司合同专用章印文和收据上的巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司财务专用章印文进行了鉴定，结论为：王新槐所持《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》上的巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司合同专用章印文和收据上的巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司财务专用章印文与亿正房地产公司的合同专用章和财务专用章印文不是同一印章盖印。原告所持购房协议及收款收据上的亿正公司公章系曲明日伪造，曲明日涉嫌诈骗的刑事案件审判结果与本案关联，且亿正公司已就于娟诉亿正公司、海德经纪公司房屋买卖合同案（该案与本案类似）向内蒙古高院申请再审，再审结果对本案有指引意义，故本案应终止审理。亿正公司未与原告签订过回迁安置协议，也未收到过原告的购房款，应驳回原告的诉讼请求。被告九州公司辩称，原告所述属实。原告与九州公司形成了居间合同关系，在促成原告与亿正公司的房屋买卖合同后，九州公司收取一定的居间费并无不当。原告要求九州公司承担赔偿购房款责任，无法律依据。被告万诚信息部辩称，原告所述属实。万诚信息部是从事居间服务的，在原告与亿正公司的买卖合同中收取的20000元意向金（其中九州公司提取10000元）包含在365000元购房款中；原告交付的中介费34800元，万诚信息部收10000元，余款由九州公司收取。上述款项收取合法，应驳回原告要求万��信息部赔偿购房款的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》、购房收据、承诺书等证据，客观反映了原告购房、交款的行为过程，被告九州公司、万诚信息部对此均无异议，被告亿正公司仅以其员工曲明日伪造亿正公司印章骗取购房款的事由反驳，但不足以否定上述证据的真实性、关联性、合法性及待证事实的客观性。2、原告对被告亿正公司提供的其与张建平签订的《居然之家项目房屋拆迁回迁安置协议书》之真实性、合法性不予认可，但未提供充分证据予以反驳，本院应对该证据及待证事实确认。3、综合当事人陈述及在卷证据认定，原告与亿正公司售楼部工作人员曲明日签订协议后，以350200元购买亿正公司开发的滨河丽景住宅小区B19号楼3单元202室并交付购房款及中介费385000元的事实属实。《居然之家项目房屋拆迁回迁安置协议书》与《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》指向的标的物系同一小区同一楼座的同一房屋，已由被拆迁人张建平实际占有使用。本院认为，本案的争议焦点是被告亿正公司与原告间的房屋买卖合同是否成立并有效？在亿正公司员工曲明日以亿正公司名义并用伪造的亿正公司印章与原告签定《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》骗取购房款之事实成立的前提下，亿正公司应当承担何种责任？一、关于合同效力。作为亿正公司售楼部员工，曲明日以亿正公司名义与原告签订《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，原告作为信息不对称的购买方，有理由相信曲明日系代表亿正公司行使售房权及所签合同有效。尽管曲明日为实施诈骗准备条件而伪造印章的行为也同时违反相关法律规定，但由于此前亿正公司已就涉案房屋与案外人张建平签订回迁协议并将房屋交付张建平，曲明日又隐瞒该事实并伪造印章与原告订立合同骗取购房款据为己有，使得本案合同“以合法形式掩盖非法目的”之无效条件成就。基于此，应当认定双方所签订的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》自始无效。二、曲明日骗取购房款之事实成立，亿正公司应当承担何种责任？曲明日之所以能在售楼部以亿正公司名义并用伪造的亿正公司印章与原告签定《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》骗取购房款，除其早有预谋和手段隐蔽之外，亿正公司用人失察、监管不力等内部管理问题，也是成就曲明日违法行为并造成原告信赖利益损失的重要因素。亿正公司的过错与原告因此造成的损失有一定因果关系。而原告与曲明日签订合同的行为过程中，明知涉案房屋属回迁房且签约时已就此提出质疑，却对亿正公司有无获得回迁人的授权或对所售房屋是否享有处分权不加甄别，签约后未将房款直接转入亿正公司账户，而是按照曲明日要求转入九州公司账户，在对方存在如此明显不合常理的行为下仍盲目付款，未尽审慎义务，也有重大过失。依《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》：“行为人私刻公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同为方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的��单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法承担赔偿责任。”及《中华人民共和国合同法》：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”等法律规定，亿正公司须就原告损失的350200元购房款承担相应的赔偿责任，鉴于原告的损失主要系曲明日系所施诈骗行为所致，亿正公司亦属受害人，故其赔偿责任应为补充责任，责任比例确定为20%为宜；原告要求亿正公司赔偿一倍购房款及按中国人民银行同期贷款利率承担购房款利息的请求不当，不予支持。被告九州公司、万诚信息部在原告与亿正公司订立合同中承担中介人角色，二被告把涉案房屋无法办理网签则退中介费作���承诺书内容，证明其知晓涉案房屋存在不确定的权利风险，其未就涉案房屋向原告尽到情况真实、信息准确和合同事项风险告知义务，有一定过失，且该行为与曲明日所施的合同行为共同作用给原告造成了经济损失，故九州公司、万诚信息部应在其所获利益限额内承担赔偿责任。综上所述，原告诉讼主张之合理部分应予支持；被告亿正公司请求终止本案审理、驳回原告诉讼请求的抗辩理不成立，不予支持；被告九州公司、万诚信息部的辩称理由亦不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》第五条第二款、《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条之规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司赔偿原告王新槐购经济损失70040元（350200元×20%）；二、被告巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司赔偿原告王新槐经济损失24800元；三、被告临河区万诚房屋信息咨询服务部赔偿原告王新槐经济损失10000元；四、驳回原告王新槐的其它诉讼请求。上述判项所确定的金钱给付内容，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11507元，原告王新槐已预交11507元，由原告王新槐负担8285元，被告亿正地产公司负担2071元，被告九州经纪公司负担691元，被告万诚信息部负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  陈 光人民陪审员  庞秀娟人民陪审员  王 瑞二〇一六年十一月十九日书 记 员  周 琦附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》第五条第二款行为人私刻公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同为方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损���，依法承担赔偿责任。《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。