中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第611号原告：洪小梅，女，1969年1月17日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：刘佐炽，男，1934年9月4日出生，新加坡国籍，共同委托代理人：卢蕊，系广东广大律师事务所律师。被告：广州四方房地产实业有限公司，住所地广州市天河区天河北路569号A029，组织机构代码190470002。法定代表人：邓质方。被告：刘小钢，女，1955年9月5日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：天绰实业有限公司，住所地香港九龙五芳街27-29号永济工业大厦5楼A室。现任董事：LauChitNing。现任董事：LiYau。原告洪小梅、刘佐炽诉被告广州四方房地产实业有限公司（以下简称四方公司）、刘小钢及第三人天绰实业有限公司（以下简称天绰实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪小梅、刘佐炽及其共同委托代理人卢蕊到庭参加了诉讼。被告四方公司、刘小钢，第三人天绰实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪小梅、刘佐炽共同诉称：天河区龙口东路333号9B（原天河区区政府以北太阳广场天阳阁9B）房屋所在楼盘是被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司共同开发，房屋初始登记在被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司名下，并已于1998年8月13日核发了《广州市房地产权属证明书》（NO:0028300号），广州天绰房地产公司已经注销，其股东和清算组组长都是被告刘小钢。1995年10月4日，原告与被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司的共同代理商广州平立房地产代理行有限公司签署了上述房屋买卖《认购书》，编号为01406，认购书约定原告购买上述房屋的面积为95.83平方米，楼价款为柒拾陆万柒仟伍佰贰拾元整（￥767520），付款方式为一次性付款，定金为壹万元，首期为66752元，于1995年10月11日之前交付；第二期614016元，于1995年11月15日之前交付；第三期76752元，于1996年3月30日之前交付。当日，原告向广州平立房地产代理行有限公司支付了壹万元定金，广州平立房地产代理行有限公司出具编号为0447804的收款收据。同日，原告洪小梅与被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司的共同代理商广州平立房地产代理行有限公司还签署了就位于天河区××东路××9Ｃ（原天河区区政府以北太阳广场天阳阁9C）房屋（以下简称“9C”）《认购书》，编号为01405，约定原告洪小梅购买9C房屋的面积为110.59平方米，楼价款为玖拾万叁仟玖佰陆拾元整（￥903960），付款方式为一次性付款，定金为壹万元，首期为80396元，于1995年10月11日之前交付；第二期723168元，于1995年11月15日之前交付；第三期90396元，于1996年3月30日之前交付。当日，原告向广州平立房地产代理行有限公司支付了壹万元定金，广州平立房地产代理行有限公司出具编号为0447803的收款收据。由于原告刘佐炽在新加坡，并且根据当时港币汇率较高的原因，原告洪小梅委托原告刘佐炽代为支付龙口东路333号的9C房屋的购房款项，即上述房屋和9C两套房屋均由原告刘佐炽用港币支付房款，所以被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司就指示刘佐炽将房款汇入到被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司的香港关联公司户口，也就是第三人香港天绰公司在南洋商业银行的账户。1995年10月10日，根据上述两份《认购书》关于首期款的约定，原告刘佐炽将两套房产的首期款用支票的方式，通过香港里昂信贷银行向南洋商业银行的第三人香港天绰公司的账户（户名：TEAMCHASEINDUSTRIALLIMITED，账号04×××54），支票号为152461，金额为港币137521.5元，合计人民币147148元，付款信息为：购“太阳广场”天阳阁九楼B、C房付款。该笔金额与两份认购书约定首期款项903房80396元与902房66752元的总和147148元，正好金额一致。1995年10月19日，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司收到原告支付的首期款后，被告四方公司就和原告签署了市管契字第95014257号《房地产预售契约》及其《补充契约》，1995年10月23日，原告向被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司指定的广东大陆律师事务所现金缴纳了服务费2303元、合同费500元、鉴证费2303元、契税23026元、印花税385元，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司在1995年10月25日在广东省公证处办理了证号为（95）粤公正内字第9081号的《公证书》，1995年11月1日在广州市房地产交易所办理了预售契约备案。《房地产预售契约》及《补充契约》就房屋基本情况、付款进度和《认购书》约定一致。1995年11月9日，根据上述《认购书》、《房地产预售契约》及《补充契约》中关于第二笔款项的支付约定，原告刘佐炽将两套房产房款总额的80%，用支票的方式通过里昂信贷公司向南洋商业银行有限公司第三人香港天绰的同一个账户（户名：TEAMCHASEINDUSTRIALLIMITED,账号04×××54）支票号码为152495，金额为港币1238133元（合计人民币：1324802元），付款信息为：购“太阳广场”天阳阁九楼B、C房付款。1996年2月1日，在被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司收了原告90%房款后，并且在即将按约定交付房屋前的两个月，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司就上述房屋可能出现的面积差异问题和原告签署了《关于“太阳广场”〈房地产预售契约补充契约〉的修改协议》。协议内容为：“将《补充协议》第十二条修改为：双方同意该物业建筑面积以广州市房管局测绘所确定的产权面积为准。如本契约所列建筑面积与产权面积有出入，按该所实测面积多退少补。退补时以本合同之单位售价计算结算。”该修改协议变更了原协议2%面积差的约定，该协议签署目的就是被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司为了防止自己在收完款项履行交房义务时，因上述房屋面积出现较大差异，自己履行义务出现瑕疵与原告产生纠纷，所作出的规避自身义务履行瑕疵的约定。房屋买卖契约约定原告应于1996年3月30日或之前交齐最后房款。但是由于原告收到收楼通知的时间较晚，所以直到1996年4月15日，即原告收到了交付房屋通知书后14日，原告才最后用支票的方式通过里昂信贷公司向南洋商业银行有限公司第三人香港天绰的同一个账户（户名：TEAMCHASEINDUSTRIALLIMITED，账号04×××54）开出号码分别为438407和438406的支票两张，金额相对应为港币45175元（合计人民币：48337.25元）和港币150583.8元（合计人民币：161124.66元），两张支票合计为人民币209462元。截至1996年4月15日，原告才支付完毕全部上述房屋款项767520元。自此，原告已经完全履行了《房地产预售契约》及《补充契约》规定的原告的付款义务。按照合同约定，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司应于收齐房款的当日即1996年3月30日交楼。但是由于原告最后一期房款未在1996年3月30日前交付，所以被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司相应的也没有按照合同约定履行交楼义务。1996年4月17日，即被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司在1996年4月15日收齐原告全部购房款项后，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司才向原告交付了上述房屋。并就交房时原告应支付的管理费、公用水电费、电话、煤气、有限电视、公安报警、小区设施维护及服务周转金费用合计14423元，开具了收据。原告自1996年4月17日，实际占有、使用、收益上述房屋至今。但是，自1996年4月17日被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司交付房屋至今，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司未根据《房地产预售契约》及《补充契约》第十四条“有关该物业之产权登记事项，乙方同意委托甲方或甲方指定的代理人全权统筹申请登记，乙方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续，并支付相关费用”的规定，为原告办理房地产权证。直至原告提起诉讼，被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司仍未按照上述约定为原告办理上述房屋的产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告四方公司及广州天绰房地产发展有限公司应该向原告支付未办理房屋权属证书的违约金。综上所述，为了保障原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、两被告为原告办理天河区龙口东路333号9B（原天河区区政府以北太阳广场天阳阁9B）房屋的产权转移登记手续；2、被告连带承担本案诉讼费用。被告四方公司、刘小钢均未作答辩。第三人天绰实业公司未作陈述。经审理查明：查询时间为2015年3月9日的《商事登记信息》显示：广州天绰房地产发展有限公司（以下简称广州天绰公司）于1995年3月21日成立、于2009年12月25日注销，商事主体类型为其他有限责任公司，注销情况为经营期限届满，股东情况为刘小钢、礼由、广东粤诚科技贸易公司。已经发生法律效力的（2004）天法民三初字第266号民事判决和（2004）穗中法民四终字第3002号民事判决查明以下事实：位于广州市天河区龙口东路331-337号太阳广场的朝阳阁是四方公司和广州天绰公司合作开发的房产，已取得《商品房预售许可证》。1998年广州市国土局房管局出具《广州市房地产权属证明书》确认如下1994年合建、1995年加建的位于广州市天河区龙口东路331-337号的l-8层由广州天绰公司所有，9-18层由四方公司所有。1995年10月4日，广州天绰公司及被告四方公司（共同作为卖方，下同）的代理商案外人广州平立房地产代理行有限公司与“刘佑炽”（买方，下同）签订了编号为01406的《认购书》，约定买方同意按照以下条件签订《房地产预售契约》（右上角写有“交首期时补足定金！舒浩4/10”手写文字）：买卖的楼宇名称及地址为广州市天河北路太阳广场天阳阁9层B单位（以下简称案涉9B房），面积为95.83平方米，楼价为人民币767520元，付款方式为一次性付款，定金人民币10000元于签署此认购书时即交，首期人民币66752元于1995年10月11日之前交付，第二期人民币614016元于1995年11月15日之前交付，第三期人民币76752元于1996年3月30日之前交付；（特别条款第三项）买方若逾期不到指定的机构办理签约手续或未按时缴付各期楼款，卖方除有权将此楼于转卖他人外并可将买方已交之所有定金及分期款没收，同时此认购书亦告无效；逾期买方须在签署《房地产预售契约》时交付其他应交之款项，根据规定由买方承担的契税费和律师费、公证费等有关费用由买方负担；等内容。同日，广州天绰公司及被告四方公司（共同作为卖方，下同）的代理商案外人广州平立房地产代理行有限公司与洪小梅（买方，下同）也签订了编号为01405的《认购书》，就洪小梅购买楼宇名称及地址为广州市天河北路太阳广场天阳阁9层C单位的房屋（以下简称案涉9C房，并与案涉9B房统称为案涉两房屋）签订《房地产预售契约》的条件约定如下：面积为110.59平方米，楼价为人民币903960元，付款方式为一次性付款，定金人民币10000元于签署此认购书时即交，首期人民币80396元于1995年10月11日之前交付，第二期人民币723168元于1995年11月15日之前交付，第三期人民币90396元于1996年3月30日之前交付；其他内容与编号为01406的《认购书》约定内容一致。上述编号为01406、01405的《认购书》签订当日，案外人广州平立房地产代理行有限公司分别向“刘佑炽”、洪小梅开具了收取案涉9B房、案涉9C房订金各10000元的《收据》（编号依次为0447804、0447803）。1995年10月19日，洪小梅、刘佐炽（共同作为乙方，下同）与被告四方公司（甲方，下同）双方以公证形式（相应的《公证书》封面加盖了“预征契税人民币23026”印章）签订了编号为市管契字第95014257号的《房地产预售契约》，约定：由于甲方已收到乙方预购房屋的订金贰万元，甲方将座落在天河区区政府以北太阳广场天阳阁9B的房地产即案涉9B房（房屋建筑面积95.83平方米）出售给乙方，该房地产的产权所有人为四方公司，预售证号为950050，使用性质为商住楼；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为767520元，乙方由1996年3月30日前分3次付清给甲方，购房订金在第一次付款时冲抵；甲方应于1996年3月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方还应于19/年/月/日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；该物业面积以广州市房管局测绘所计算的面积为准，多退少补；等内容。上述合同的附件二《补充契约》主要内容为：楼款交付办法为乙方应将各期应缴之款项如数以银行本票或支票（抬头写“广州四方房地产实业有限公司〔太阳广场〕”）交于甲方指定之收款人，签约首期（含订金）76752元，1995年11月15日或以前614016元，1996年3月30日或以前76752元；甲方应在1996年3月30日之前将该物业交付乙方；（第四条）本契约第二条所规定每届付款期限，乙方应在规定时间内按期将款项交与甲方指定的收款人；倘若乙方逾期而未缴款，每逾期一天，应向甲方支付该物业价款的千分之一的违约金；如乙方逾期并经甲方书面催告后十日内仍未缴付到期楼款及违约金时，视为毁约，乙方所有已交付之各期款项甲方不予退回；本契约也同时取消作废，该物业归甲方所有，甲方有权将该物业收回另行出售，乙方不得有异议；（第十四条）有关该物业之产权登记事项，乙方同意委托甲方或甲方指定的代理人全权统筹申请登记，乙方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续，并支付相关的费用，等条款。同日，洪小梅与四方公司也就案涉9C房以公证形式（相应的《公证书》封面加盖了“预征契税人民币27119”印章）签订市管契字第95014256号的《房地产预售契约》，除买方（洪小梅）、房号（9C）、面积（110.59平方米）、成交价格（903960元）、分期付款金额（签约首期含订金90396元，1995年11月15日或以前723168元，1996年3月30日或以前90396元）外，其他合同内容与市管契字第95014257号的《房地产预售契约》内容一致。1995年10月23日，案外人广东大陆律师事务所向刘佐炽开具了编号为0027344的《收据》（记载收取了案涉9B房的契税23026元及鉴证费、印花税等代收款合计27248元）、编号为8971358的《统一收据》（记载收取了案涉9B房的法律服务费2303元和合同费500元）、编号为5227276的《统一收据》（记载收取了案涉9B房的公证费2303元），向洪小梅开具了编号为0027943的《收据》（记载收取了案涉9C房的契税27119元及鉴证费、印花税等代收款合计32091元）、编号为8971359的《统一收据》（记载收取了案涉9C房的合同费500元）、编号为8971357的《统一收据》（记载收取了案涉9C房的法律服务费2712元）。上述市管契字第95014257号、第95014256号的《房地产预售契约》均于1995年11月1日经广州市房地产交易所办理了预售契约监证登记手续。1996年2月1日，洪小梅（乙方，下同）与被告四方公司（甲方，下同）就案涉两房屋分别签订了《关于“太阳广场”〈房地产预售契约补充契约〉的修改协议》（其中关于案涉9B房的协议的抬头显示乙方为刘佐炽、洪小梅；洪小梅、刘佐炽均确认在该协议乙方落款洪小梅签名代表洪小梅和刘佐炽），均约定将上述《房地产预售契约》附件二《补充协议》第十二条修改为“双方同意该物业建筑面积以广州市房管局测绘所确定的产权面积为准。如本契约所列建筑面积与产权面积有出入，按该所实测面积多退少补。退补时以本合同之单位售价计算结算。”1996年4月17日，被告四方公司向刘佐炽、洪小梅开具了编号为0055268的《收据》（记载收取了案涉9B房的管理费、公用水电费、电话、煤气、有线电视、公安报警、小区设施维护及服务周转金费用合计14423元），向洪小梅开具了编号为0055267的《收据》（记载收取了案涉9C房的管理费、公用水电费、电话、煤气、有线电视、公安报警、小区设施维护及服务周转金费用合计14442元）。洪小梅和刘佐炽均确认上述《认购书》中买方签名均是洪小梅所签，其中编号为01406的《认购书》买方“刘佑炽”以及编号为0447804的《收据》记载的“刘佑炽”均是笔误，实际均应为“刘佐炽”，而案涉两房屋均是刘佐炽委托洪小梅代为购买，案涉两房屋的出资均为刘佐炽，其中案涉9C房是全挂洪小梅的名字购买，案涉9B房是加挂有洪小梅名字购买；案涉两房屋均于1996年4月17日交付洪小梅，其中案涉9B房由洪小梅一直用于出租收益，案涉9C房由刘佐炽用于有时借给他人使用；洪小梅、刘佐炽实际上已取得被告四方公司向购房人开具的案涉两房屋购房款发票，但由于其保管不善，发票原件已遗失，也未保存复印件，而且由于刘佐炽在办公室搬迁过程中不慎遗失支票等证据，所以无法提供原件。洪小梅、刘佐炽为证明其已经付清案涉两房屋的全部购房款及实际控制案涉两房屋的情况，提供了以下证据：1、刘佐炽香港户口所在里昂信贷银行新南洋商业银行开出的银行本票（传真件）、刘佐炽指示里昂银行的向第三人付款的信息（打印件上有手写原文；洪小梅和刘佐炽称其上有刘佐炽本人签名，非打印体文字也是刘佐炽本人所写，由刘佐炽将该文件传真给里昂银行）及南洋商业银行有限公司收到支票的客户收据（复印件）、刘佐炽向第三人账户开出的号码438406的支票（复印件，金额为港币150583.8元）和号码438407的支票（复印件，金额为港币45175元）；2、案涉9B房的出租屋综合税的《税收通用完税证》6张（最早时间自2007年起）；3、案涉9C房的管理费发票（开具时间为2015年4月21日）、电费通知单（显示用电地址为案涉9C房、户名为案外人谢某，计费时段为2014年12月2日至2015年2月2日）、《协议书》（显示刘佐炽与案外人谢某及洪小梅三方于2013年3月28日签订；主要内容为刘佐炽同意以1500000元价格将由其出资并以洪小梅名义购买的案涉9C房出售给案外人谢某，刘佐炽在协议签订后五天内移交房屋给案外人谢某等内容）。经刘佐炽、洪小梅申请，案外人谢某到庭作证称：2013年3月28日我与刘佐炽、洪小梅三方一起协议，由我出资购买案涉9C房，刘佐炽、洪小梅以人民币1500000元的价格出售；协议签订后，我支付人民币100000元定金给刘佐炽；案涉9C房由洪小梅于2013年3月28日交付给我使用，目前我自行居住使用。本案中，本院于2016年10月27日组织当事人到案涉两房屋进行现场勘查，洪小梅当场用钥匙打开了案涉9B房的大门、证人谢某当场用钥匙打开了案涉9C房的大门。洪小梅、刘佐炽自称其不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，亦未提供广州市房地产交易登记中心出具的《购房资格证明》。本案审理过程中，本院依职权向广州市国土资源与规划委员会发函查询案涉9B房的限制转移情况，该局于2016年8月23日函复本院称：一、天河区政府以北太阳广场项目已以稳字28901号办理初始登记，登记地址为天河区龙口东路331-337号（单号），其中广州四方房地产实业有限公司占有9-18层；二、案涉9B房以刘佐炽、洪小梅名义办理预售合同备案，预售契约号为95014257号，暂无查封、抵押信息；如不存在查封、抵押或其他限制转移情形，符合相关法律政策规定，提交资料齐全的情况下，法院出具协助执行通知书及裁定书后可办理产权过户手续；三、太阳广场天阳阁已办理了房地产权证，其实测地址为天河区龙口东路333号；上述信息核查时间为2016年8月9日。另，洪小梅、刘佐炽向本院申请撤回其要求两被告承担支付违约金责任的诉讼请求。本院认为：洪小梅、刘佐炽上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。洪小梅、刘佐炽共同与被告四方公司（甲方，下同）签订的市管契字第95014257号《房地产预售契约》及其附件二《补充协议》、《关于“太阳广场”〈房地产预售契约补充契约〉的修改协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约自觉履行。被告四方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利。被告四方公司作为案涉9B房的出卖人负有依约向作为买受人的洪小梅、刘佐炽交付房屋及转移房屋所有权即办理产权证的义务。洪小梅、刘佐炽关于被告四方公司已经于1996年4月17日将案涉9B房交付洪小梅的陈述，与编号为0055268的《收据》、《协议书》、证人谢某的证言、管理费发票等证据及本院现场勘查的情况互相印证，形成了完整的证据链，故本院对其上述陈述依法予以采信。关于办证问题，首先，市管契字第95014257号《房地产预售契约》的约定为洪小梅、刘佐炽同意委托被告四方公司或被告四方公司指定的代理人全权统筹申请登记，洪小梅、刘佐炽应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续，并支付相关的费用。由此看来，被告四方公司在办证问题上居于主导地位，且负有通知居于配合地位的洪小梅、刘佐炽履行配合义务的义务。现有证据并未显示被告四方公司履行了上述通知义务，被告四方公司对此应承担举证不能的不利后果。其次，第一，市管契字第95014257号《房地产预售契约》和市管契字第95014256号《房地产预售契约》各自记载“由于甲方已收到乙方预购房屋的订金贰万元”，现原告主张其所支付的案涉两房屋订金各为10000元，属于对不利于己方的陈述，且有案外人广州平立房地产代理行有限公司开具的编号为0447804、0447803的《收据》佐证，故本院对于洪小梅、刘佐炽关于其在签订《广州市房地产预售契约》前已经支付了案涉两房屋的订金各10000元的陈述予以采信。第二，洪小梅、刘佐炽虽然未能提供其向被告四方公司付清案涉两房屋除去上述订金外的购房款的直接证据，但退一步讲，即使洪小梅、刘佐炽确实未支付上述订金外的购房款，由于市管契字第95014257号《房地产预售契约》已经明确约定了最后一期购房款的应付款时间为1996年3月30日，现有证据亦未显示被告四方公司曾以此为由向洪小梅、刘佐炽主张解除双方房屋买卖合同关系的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使被告四方公司因此享有合同解除权，解除权也已经消灭。最后，案涉9B房交付洪小梅、刘佐炽使用已达二十年，但至今仍登记在被告四方公司名下，被告四方公司上述怠于履行办证义务的行为，违反了公平原则和权利义务对等原则，现洪小梅、刘佐炽有权要求被告四方公司协助其办理案涉9B房的产权过户手续，但由于洪小梅、刘佐炽现不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，因此，将案涉9B房转移登记至洪小梅、刘佐炽名下尚存在法律上的障碍，故本院在本案中对于洪小梅、刘佐炽的第一项诉讼请求依法不予支持，洪小梅、刘佐炽可待具备广州市住房限购区域内住房购买资格后再行主张相应的权利。至于洪小梅、刘佐炽要求被告刘小钢协助其办理案涉9B房的产权转移登记手续的诉讼请求，经查，案涉9B房的所有权人系被告四方公司，广州天绰公司也并非案涉9B房买卖合同的相对方，故广州天绰公司并无协助洪小梅、刘佐炽办理案涉9B房的产权转移登记手续的义务，现洪小梅、刘佐炽基于认为广州天绰公司负有上述办证义务且广州天绰公司已经注销而以其股东刘小钢提起诉讼要求承责显属不当，本院依法予以驳回。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告洪小梅、刘佐炽的全部诉讼请求。本案受理费15070元，由原告洪小梅、刘佐炽；公告费1000元，由被告广州四方房地产实业有限公司负担。如不服本判决，原告洪小梅、被告广州四方房地产实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告刘佐炽可在判决书送达之日起三十日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  黎粤花人民陪审员  李春菊二〇一六年十一月三十日书 记 员  神晓琳蒲肖明判决书已于2016年月日送达