重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1621号上诉人（原审被告）：重庆市秀山城建开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇凤栖北路，统一社会信用代码915002417592811868。法定代表人：谭婕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡永华，男，1972年5月20日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）因与被上诉人胡永华商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0241民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，并由书记员吴遥祝担任法庭记录。上诉人城建开发公司的委托诉讼代理人刘定刚，被上诉人胡永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城建开发公司上诉请求：撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0241民初913号民事判决，将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉事实和理由：一、原判适用法律错误。1.双方未在合同中约定房屋产权证书的交付期限，无论上诉人何时交付给被上诉人均不构成违约。2.本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方在合同中对逾期取得受理单的违约责任已经用斜线划掉，即意味着对该违约责任已经作了特别约定,无论谁的责任均不予追究。二、原审判决理由错误。1.原审判决以上诉人实际取得受理单的时间延后30日作为计算本案诉讼时效的起算点错误。胡永华的诉讼请求超过了诉讼时效，其请求不应得到法院支持。2.双方在合同中明确约定逾期交房的违约责任为日万分之一，与逾期办证违约相比较，逾期交房的违约责任要严重得多，原审判决城建开发公司承担逾期办证违约金达每日万分之二显失公平，不符合当事人的真实意思。3.违约金在同期贷款利率上加收30%错误。原审法院对同类案件作出不同判决结果，严重违反公平正义。三、原审程序违法，被上诉人胡永华在一审中的诉讼请求是要求上诉人支付逾期办理房屋产权证的违约金50163.76元，而原审判决则是以上诉人逾期取得房屋登记机构出具的登记受理单为由，以总房款245691元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算违约金，其实质是变更了一审原告的诉讼请求，对此原审法院未向诉讼双方当事人进行释明，所作出的判决系无诉之判。被上诉人胡永华辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，城建开发公司上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡永华向一审法院起诉请求：判令由城建开发公司支付胡永华逾期办理房屋产权证的违约金50163.76元（以胡永华支付的总房款为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算，计算至城建开发公司为胡永华办理房屋产权证为止）。一审法院认定事实：胡永华（乙方）与城建开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋位于渝秀大道西段鼎盛财富天街X幢X单元X楼X号，房屋总价款245691元。《合同》第七条第一款第二项约定：甲方交房屋时间为2011年6月30日前。《合同》十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；该条第三款约定：甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；该条第五款约定：如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，双方签订的补充协议载明：胡永华委托城建开发公司办理产权登记和房地产权证，办理房地产权证的相关费用和契税由胡永华支付。《合同》第十三条第四项关于逾期办证的时间及违约金计算标准均用手写斜杠划掉。合同签订后，胡永华按约支付了购房款，并向城建开发公司交纳了办证费和税费。由于秀山城建开发公司未能在约定的2011年6月30日前向胡永华交付房屋，胡永华向其主张迟延交房违约金，城建开发公司承认按迟延101天计算迟延交房违约金，认可交房时间为2011年10月10日。双方经协商并确定了违约金数额后，胡永华领取了该迟延交房违约金。2014年5月4日，城建开发公司取得胡永华所购房屋的房屋产权登记受理单并获得了房地产权证。一审法院认为，胡永华、城建开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。双方应依诚实守信原则完全履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买受人胡永华的主要义务是支付价款，出卖人城建开发公司的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权。胡永华已经依约付清全部购房款。而城建开发公司在交付房屋后，未按照合同约定的期限向房屋登记机构提出办证申请并接交相关资料，取得登记受理单，由此应认定城建开发公司构成违约，应当承担违约责任。由于城建开发公司于2011年10月10日交付房屋，依照双方订立的合同第十三条第二款内容，城建开发公司应于2011年12月9日前向秀山县国土房管局提出申请，提交相关资料，为胡永华所购房屋办理房地产权证，并取得秀山县国土房管局出具的登记受理单。2014年5月4日，城建开发公司才取得涉案房屋的产权登记受理单。故城建开发公司承担逾期办证违约责任的时间从2011年12月10日起计，至2014年5月4日截止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方对合同中有关申请时限及违约金计算标准空格处用手写斜线表示，仅只表明双方对申请时限及违约金计算标准没有约定或者约定不明确，而并不能得出双方约定免除城建开发公司违约责任的解释。综合考虑胡永华的损失情况及城建开发公司的过错程度等因素，结合本案的具体情况，确认将城建开发公司逾期办理房屋产权证的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算为宜。违约金计算方式应为：从2011年12月10日起至2014年5月4日止，以总房款245691元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算。关于城建开发公司抗辩称胡永华的起诉已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《合同》第十三条第四款第（2）项约定，“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，城建开发公司于2014年5月4日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2014年6月5日。胡永华于2016年4月27日提起诉讼请求支付违约金，未超过诉讼时效，故城建开发公司就胡永华的违约金请求超过诉讼时效的辩解理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告重庆市秀山城建开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告胡永华违约金（计算方式为：以总房款245691元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算，从2011年12月10日起至2014年5月4日止）；二、驳回原告胡永华的其他诉讼请求。案件受理费1054元，减半收取527元，由被告重庆市秀山城建开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人未均未提供证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对此予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、城建开发公司是否应承担逾期办证的违约责任，一审判决结果是否属无诉之判；二、胡永华的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一。第一，本案中城建开发公司未按照合同约定时间内，提交涉案商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，显然城建开发公司已经构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。第二，原审判决结论并没有超过胡永华的一审诉讼请求，无需向胡永华、城建开发公司进行释明，城建开发公司上诉主张原审程序违法的理由不成立，本院不予支持。第三，城建开发公司没有提供充分证据证明双方已经就逾期办证的违约责任协商免除的情况下，仅根据双方对合同中对于逾期办证的有关申请时限及违约金计算标准空格处用手写斜线，而并不能证明双方明确约定免除城建开发公司违约责任。根据文意解释，只能是双方对申请时限及违约金计算标准没有约定或者约定不明确，原判参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令城建开发公司承担违约责任并无不当。关于焦点二。双方在合同中明确约定支付逾期办证的时间为城建开发公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向胡永华支付。本案中，城建开发公司于2014年5月4日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2014年6月4日。胡永华于2016年4月27日提起诉讼请求并未超过诉讼时效，城建开发公司该上诉理由不成立。综上，城建开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年十一月二十四日书 记 员  吴遥祝