西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0113民初1075号 原告（反诉被告）李永鹏，男，汉族，1980年7月19日出生，住山东省菏泽市牡丹区，现住西安市雁塔区。 委托代理人贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）陕西晟达房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区和平路22号。 法定代表人周新建，系该公司经理。 委托代理人王晓刚，男，汉族，1979年9月29日出生，住河南省宝丰县，系该公司员工。 委托代理人盛爱玲，女，汉族，1962年12月22日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。 原告（反诉被告）李永鹏与被告（反诉原告）陕西晟达房地产开发有限责任公司（以下简称“晟达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李永鹏及其委托代理人贾峰，被告晟达公司的委托代理人王晓刚、盛爱玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李永鹏诉称，原、被告于2014年10月28日签订汤姆商务公寓租赁合同，合同约定2019年10月31日终止。合同是双方真实意愿的表达，被告承诺该出租房屋没有产权纠纷。合同是由汤姆公寓实际控制人盛爱玲负责签订，并且租赁费也是交给了盛爱玲。在此合同执行期间，原告于2015年12月14日收到被告的解除合同通知，原告于2015年12月16日对被告作出回复，拒绝解除合同。被告于是强制侵占使用房屋，在原告不在现场的情况下，撬坏房屋锁具，侵占房屋，对原告造成了巨大的经济损失，严重影响了原告对租赁房屋的完整使用权。原告于2016年1月12日去函通知，要求停止侵权行为，被告无视函告，继续侵占原告权益。现原告依法诉至本院，请求：1、判令被告赔偿原告房屋占用损失267900元（暂计算至2016年7月20日，直至实际归还房屋时止）；2、判令被告退出汤姆商务公寓，继续履行双方签订的房屋租赁合同；3、本案案件受理费由被告承担。 被告晟达公司答辩并反诉称，原告所述与事实不符。汤姆公寓是晟达公司贷款购买北苑房地产开发有限公司的房屋，产权属于晟达公司。合同签订后，被告于2014年11月1日将房屋交给原告，履行了合同约定的义务。2015年3月原告开始陆续拖欠房租，2015年9月双方将租赁房屋由60间变更为22间，房租变更为22000元，被告公司收回38间房屋。2015年9月至12月，原告继续拖欠房租，2016年1月1日双方再次将租赁房屋由22间变更为6间，房租变更为8670元，被告公司收回16间房屋。变更后原告再未支付过房租。原告以不交房租的行为解除了租赁合同，故原、被告的租赁合同已实际解除，无法恢复执行。原告主张的占用费于法无据，不应支持。同时提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人给付房屋租赁欠款104320元；2、判令诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告李永鹏辩称，反诉被告没有拖欠2015年1-8月的房租及物业费，只是在反诉原告同意的情况下减免。反诉原告提出的9月份房屋变更为22间，房租为22000元均不属实，双方之间从未达成此类协议。至于收取的客户押金，那是反诉被告和客户之间的事，和反诉原告无关。2016年1-6月份，反诉原告提出反诉被告占有房屋6间，房租加物业费共计52020元，反诉被告认为因双方合同并未解除，反诉被告使用房屋符合法律规定，而反诉原告却侵犯反诉被告对房屋的合法使用权。 经审理查明，原告李永鹏与被告晟达公司于2014年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定晟达公司将其所有的位于西安市雁塔区永松路116号名人居A2号楼第一至第十七层（除过第二层）共60间房屋出租给原告李永鹏经营使用，出租房屋面积为6300平方米。租期为2014年11月1日至2019年10月31日，被告应于2014年11月1日将房屋交付原告。合同约定每月租金为40000元，租金按季度结算，由原告于每季度的第一个月的1日支付给被告。同时双方约定原告应于合同生效之日向被告支付押金40000元。合同第十二条约定，原告有下列情形之一的，被告可终止合同并收回房屋，造成被告损失由原告承担：1、擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的；2、拖欠租金累计达3个月；3、利用承租房屋进行违法活动的；4、故意损坏承租房屋的。合同第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。原告逾期未支付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的1%向原告加收滞纳金。合同签订后，被告于2014年11月1日将60间房屋交付原告使用。2014年11月1日至2015年7月31日的房租原告均按时交纳。按照合同约定，2015年8月1日至2015年10月31日原告应向被告支付租金120000元，实际支付租金29300元，后开始拖欠租金，截止起诉时共计拖欠租金104320元。2015年12月12日被告公司向原告发出《解除合同通知》：被告公司因按揭抵押合同违约已进入诉讼程序，致使双方签订的合同无法履行，要求解除合同，限原告接到通知十日内办理相关终止合同书和移交房产及相关财产手续。原告于2015年12月14日收到解除通知，并于2015年12月16日、2016年1月11日陆续向被告发出两份《回复函》：1、被告公司因按揭合同违约被银行追诉进入诉讼程序，不属于不可抗力，即使进入诉讼程序也不影响原告继续租赁房屋，被告无权单方解除合同；2、根据双方签订的合同约定，任何一方预解除合同，需提前三个月通知对方并向对方支付违约金48000元；3、原告为履行合同添置了大量资产，被告要求解除合同将给原告造成重大的财产损失，被告应予赔偿；4、被告在合同履行期间占用原告租赁的房屋，严重影响原告对租赁房屋的使用，被告应按照市场价格向原告支付占用费。被告公司于2015年8月底收回出租房屋38间、2015年12月底收回16间、2016年7月17日收回一间，剩余1102室、1103室、1104室、1106室、1402室共五间房屋仍由原告占用。同时查明，被告公司因与案外人中国工商银行股份有限公司西安东大街支行借款纠纷，经西安市碑林区人民法院依法审理作出判决后，中国工商银行股份有限公司西安东大街支行申请执行，在执行过程中西安市碑林区人民法院作出（2008）碑执字第263-4号执行裁定书，依法查封了被告公司的房屋，其中包括原告出租给原告的部分房屋。 以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、解除合同通知、回复函、（2008）碑执字第263-4号执行裁定书、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告李永鹏与被告晟达公司经协商一致，自愿签订租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，被告将出租房屋交付原告使用，其已如约履行了合同义务，原告即应按照合同约定向原告支付房屋租金，但原告自2015年8月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于被告反诉要求原告支付拖欠租金104320元的请求，本院依法应予支持。庭审中，原告辩称其之所以未按照合同约定数额向被告支付租金，是因为被告直接从原告的租客处收取租金用于抵充租金，但庭审中原告并未提交证据证明其上述辩称意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于原告的上述辩称意见，本院依法不予支持。 对于原告要求继续履行合同的请求，由于庭审中已查明，原告从2015年8月开始拖欠租金，累计拖欠租金达3个月，根据双方所签合同第十二条之约定“原告有下列情形之一的，被告可终止合同并收回房屋，造成被告损失由原告承担：1、擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的；2、拖欠租金累计达3个月；。”且《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故被告有权单方解除合同。同时根据《合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审已查明原告于2015年12月14日收到了被告的解除通知，故原、被告之间于2014年10月28日签订的租赁合同已于2015年12月14日依法解除。虽然被告发给原告的解除通知称因房屋被法院依法查封，致使合同不能履行故要求解除合同，但根据双方合同约定，原告拖欠房租已达三个月，被告依法有权解除合同，故对于解除通知的效力依法应予认定。因此，对于原告要求继续履行合同的请求，本院依法不应支持。对于原告要求被告支付房屋占用费的请求，庭审中已查明，被告在未与原告解除合同的情况下，于2015年8月底擅自收回出租房屋，但直至2015年12月14日双方所签合同才依法解除，故被告提前收回房屋的行为构成违约，对于其收回的38间房屋自2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益应归还原告李永鹏。故对于原告要求被告赔偿占用损失的请求，本院依法应予支持。庭审中原告举证其承租被告房屋后用于出租，月租金为1050元至1800元不等，且据票据显示大多数出租房屋的月租金均在1400元以上，现原告主张月租金按照1400元计算，即原告主张的标准低于其实际出租收益，属于对其财产权益的处分，且该处分不侵害被告的合法权益，故对于原告的此项主张，本院依法应予准许。因此，对于原告出租房屋的月收益本院依法认定为1400元。但对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间是否一直出租，原告并未提交证据证明，故对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益依法酌定为140000元。对于原告要求被告赔偿2015年12月14日以后的占用损失的请求，由于双方所签合同已于2015年12月14日依法解除，故被告收回房屋的行为符合法律规定，其对房屋的占有属于有权占有，因此对于原告的此项请求，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李永鹏赔偿损失140000元； 二、反诉被告李永鹏于本判决生效后十五日内向反诉原告陕西晟达房地产开发有限责任公司支付房屋租金104320元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告李永鹏其余的诉讼请求。 四、驳回反诉原告陕西晟达房地产开发有限责任公司其余的诉讼请求。 本案本诉案件受理费5319元，由原告李永鹏承担2553元，被告陕西晟达房地产开发有限责任公司承担2766元。由于原告已预交，被告在向原告支付上述款项时一并付清。本案反诉案件受理费1193元，由反诉被告李永鹏承担。由于反诉原告已预交，反诉被告在向反诉原告支付上述款项时一并付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  王继红 人民陪审员  吴 静 二〇一六年十一月二日 书 记 员  高彩娥 打印：扈艳红校对：鲁阳年月日送达