鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0611民初21号原告（反诉被告）：申利霞，女，1979年8月17日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：薛富铭，河南华融律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、撤诉，提起反诉和上诉，代收诉讼文书。被告（反诉原告）：王俊海，男，1974年12月30日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原告（反诉被告）申利霞（以下简称申利霞）与被告（反诉原告）王俊海（以下简称王俊海）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申利霞及其委托诉讼代理人薛富铭，被告王俊海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申利霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2015年7月25日签订的房屋租赁合同；2、王俊海返还其支付的租金27540元，房屋押金50000元，赔偿装修损失130000元；3、诉讼费由王俊海承担。事实与理由：2015年7月25日，其与王俊海签订房屋租赁合同，租赁位于鹤壁市淇××区淮河路××门面房西头××间××地下室，租期从2015年8月11日至2018年8月10日，租金每年6万元，先交了半年3万元，租房押金5万元，其投入13万元装修后营业。但2015年8月26日所租房屋被锁门，一直无法营业，至今合同到期，为维护其合法权益，诉至法院。王俊海辩称：申利霞诉称不能营业是事实，但其并未违反合同约定，造成原告申利霞无法经营，是因为第三人没有法律依据强行阻止原告正常营业的侵权行为造成的。原被告双方均已按双方约定诚实信用履行各自的义务，因第三人无合法理由强行损害申利霞合法权益，应由第三方承担侵权责任。申利霞要求赔偿装修损失130000元无依据，在2012年7月3日其与申利霞签订的合同中显示，因其在房费和时间上给予了申利霞优惠，由申利霞负责装修改造卫生间等，改造装修好的产权归其所有，另其与申利霞在2015年7月25日新签的房屋租赁合同第五、六、七条约定申利霞不应向其索要装修费用和其他损失。申利霞诉求无事实和法律依据，请求驳回申利霞的诉讼请求。王俊海向本院提出诉讼请求：1、要求申利霞支付房屋租金30000元；2、诉讼费由申利霞承担。事实与理由：申利霞应按照租房合同支付租金60000元，申利霞支付30000元后，另30000元租金拒不支付，为维护其合法权益，诉至法院。申利霞辩称：王俊海诉讼请求及诉状内容均不合理，在2015年9月15日前的8月26日，涉案房屋已经无法使用，其于法于理不可能再交后半年的房租，其不交房租是为避免损失扩大化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：申利霞提交的证据：1、房屋装修结算表3份、装修费票据5份，能够相互印证，王俊海对涉案房屋装修的情况无异议，该组证据可证明申利霞就涉案房屋进行装修的情况，对此本院予以采信；2、申利霞提交的由鹤壁市新世纪置业有限公司出具的解除合同通知书系复印件，也未显示通知时间及是否送达王俊海，被告对该证据有异议，对该证据本院不予采信；3、2015年8月24日、10月5日双方的通话录音，被告对其真实性无异议，可以证明涉案房屋因他人原因无法正常经营的情况，对此本院予以采信；4、原告申请本院从鹤壁市公安局淇滨区分局治安管理大队调取的报警记录，系公安机关出具，来源合法、内容客观，但无法证明原告主张，对该组证据的证明内容本院不予采信。王俊海提交的证据：1、房屋租赁合同，与申利霞提交的证相一致，可以证明王俊海租赁鹤壁市新世纪置业有限公司涉案房屋的情况，对此本院予以采信；2、租赁合同两份，系原、被告双方签订的，对其真实性本院予以采信；3、电费票收据、手机截图照片5张，可以证明申利霞用电情况，对此本院予以采信；4、2016年1月11日双方通话录音1份，鹤壁市水务集团出具的证明，可以证明申利霞租赁的房屋因电路、地下室漏水，进行维修的情况，对此本院予以采信；5、涉案门面的照片，无法证明其主张，对该照片本院不予采信；6、被告王俊海提交的用电清单，申利霞对此用电情况无异议，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月24日，被告王俊海租赁鹤壁市新世纪置业有限公司位于鹤壁市淇滨区淮河路学府花苑沿街楼地下室（含东西两头入口门面），租期时间，允许转租。2012年7月3日，申利霞与王俊海签订房屋出租合同，申利霞租赁王俊海承租的上述沿街楼地下室西头第二间（约35平方米）和地下室（100平方米左右）合同主要约定：租期从2012年7月3日至2015年8月11日止，租金每年30000元，乙方（申利霞）需向甲方（王俊海）缴纳水、电等其他费用，保持房屋设备、设施完好，不转让房屋使用权的保证金50000元；经双方协商，甲方在房费和签订时间上给了乙方优惠，乙方负责装修改造卫生间等，改造装修好后的产权归甲方所有；乙方装修方案须经甲方同意，合同终止时乙方不得向甲方索要装修、改建和其他任何损失费用。保证房屋设备、设施和已装修部分的完好，未转让房屋的使用权的情况下，甲方将保证金退还乙方。合同签订后，申利霞遂对涉案房屋进行装修。2015年7月25日，申利霞与王俊海再次就涉案房屋签订房屋出租合同，继续租赁上述房屋，合同约定租期为2015年8月11日至2018年8月10日，租金为每年6万元，第一年签合同时先交房费3万元，到2015年9月15日前再交3万元，第二年租金支付日期为2016年7月10日前，第三年租金支付时间为2017年7月10日前；合同第5条约定：“乙方（申利霞）如违约或单方面终止本合同，房屋租金和押金不退。租赁期满后或乙方停止使用房屋时，依附于房屋的装修归甲方（王俊海）所有。乙方不得向甲方索要任何装修费用，或者其他损失和费用。合同期满后乙方不拖欠水电和其他费用，保持门窗和房屋内外设施、依附于房屋的装修完好，甲方退还乙方押金。”同日，申利霞向王俊海支付租金30000元。2015年8月26日，涉案房屋因产权问题产生纠纷致使申利霞无法正常营业。原、被告双方就此事多次到区、市信访局信访。申利霞未向王俊海缴纳第一年的剩余租金30000元。申利霞以其无法正常经营为由诉至法院。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上就涉案房屋签订两次《房屋出租合同》，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，原、被告双方均应按合同的约定全面履行各自义务。申利霞按照合同约定向王俊海缴纳租金租赁涉案房屋，经装修从事经营活动。王俊海作为涉案房屋的出租人，应当保证在租赁期间出租房屋的正常使用，并保证出租房屋没有产权纠纷，现涉案房屋产权问题，致使申利霞无法正常经营，无法实现租赁该涉案房屋的目的，王俊海的违约行为侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，申利霞要求解除其与王俊海于2015年7月25日签订的租赁合同于法有据，本院予以支持，对王俊海要求申利霞支付剩余30000元租金的诉讼请求本院不予支持。关于申利霞要求王俊海返还租金27540元、押金50000元的诉讼请求，因双方签订房屋出租合同已解除，申利霞已向王俊海支付租金30000元，王俊海应在扣除2015年8月11日至8月26日申利霞正常使用涉案房屋期间租金2500元后应返还申利霞剩余房屋租金27500元（30000元2500元=27500元），对此本院予以支持，超出部分不予支持。双方房屋租赁合同已解除，王俊海也未提供证据证明不应返还涉案房屋押金的证据，故本院对申利霞要求王俊海返还涉案房屋押金50000元的诉讼请求予以支持。关于申利霞要求王俊海赔偿装修损失的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《房屋出租合同》第四条规定：“……租赁期满后或乙方（原告申利霞）停止使用房屋时，依附于房屋的装修归甲方（被告王俊海）所有。乙方不得向甲方索要任何装修费用，或者其他损失和费用。”原、被告双方在签订合同时已对房屋装修归属进行约定，对原告申利霞要求被告王俊海赔偿装修损失130000元的诉讼请求，本院不予支持。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王俊海自判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）申利霞涉案房屋无法正常经营期间的房屋租金27500元、押金50000元；二、驳回原告申利霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王俊海的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4413元，由原告申利霞负担2764元，被告王俊海负担1649元；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由反诉原告王俊海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王丽芳审 判 员  温 丽人民陪审员  李国良二〇一六年十一月三十日书 记 员  郭丙乾