江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8418号上诉人（原审被告）:毛广明。上诉人（原审被告）:孙爱芹。上诉人（原审被告）:毛广国。委托诉讼代理人：顾军，江苏大名大律师事务所律师（代理上列三上诉人）。被上诉人（原审原告）:李建军。被上诉人（原审原告）:李言文。委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师(代理上列二被上诉人)。委托诉讼代理人：方艳，江苏展智律师事务所律(代理上列二被上诉人)。上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国因与被上诉人李建军、李言文房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国上诉请求：1、请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2016年3月21日，也就是在被上诉人发函解除合同前，被上诉人已将10万元定金全部取回，事实上是被上诉人违约在先，上诉人无需承担违约责任。即使认定上诉人违约在先，一审法院在毫无法律依据的情况下要求上诉人赔偿22万元违约金，明显过高，事实是涉案地区房价从未上涨过，被上诉人没有丝毫损失，故请求二审法院对违约金进行调整。另房屋买卖合同中约定如中途违约，由毛广国承担赔偿责任，故本案与毛广明、孙爱芹没有直接关系，其二人不应承担赔偿责任。被上诉人李建军、李言文在诉讼中答辩称：一审已查清案件事实，适用法律并无不当，请求二审予以维持。原审原告李建军、李言文向一审法院起诉请求：请求判令毛广明、孙爱芹、毛广国支付其违约金37.6万元。一审法院认定事实：2016年3月2日，李建军、李言文（乙方）、毛广明、孙爱芹（甲方）及居间方欣盛服务部三方共同签订《房屋买卖合同书》一份，约定由乙方购买甲方所有的座落于苏州市吴中区木渎镇天平花园15幢502室房屋；房屋所有权证号00272214、车库证号00272216；该房屋建筑面积为90.73+62.44平方米；房屋总价款188万元；由乙方于2016年3月2日支付定金10万元，定金暂由居间方保管，等产权人毛广明、孙爱芹签好网签合同，定金转交于毛广国；甲乙双方至房管局办理资金托管、过户手续，余款包括贷款金额在内；甲方拿到房款后交房；任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之二十给对方作违约金。双方另特别约定，乙方支付中介费1%、网签费、评估费及房屋的一切相关税收费，过户当天付清；房产证名字是毛广明、孙爱芹，实际出资人是毛广国，如中途违约，由毛广国赔偿。该合同由三方签字盖章，甲方签章处由毛广国签字，并注明为代办。合同签订当日，李建军、李言文按约向中介方欣盛服务部支付购房定金10万元。缔约后，毛广明、孙爱芹以该房屋价格较低为由，表示不再履行合同义务。2016年3月17日，李建军、李言文与毛广明、孙爱芹、毛广国妻子至欣盛服务部进行协商。协商过程中，毛广明、孙爱芹明确表示，该房屋总价应不低于210万元，否则其不同意出卖该房屋。当日，双方协商未果。后，李建军、李言文向毛广明、孙爱芹、毛广国发送律师函，以毛广明、孙爱芹、毛广国方拒绝继续履行合同为由，通知毛广明、孙爱芹、毛广国解除双方签订的房屋买卖合同，并要求毛广明、孙爱芹、毛广国赔偿房屋总价款20%的违约金及其他损失。一审审理中，毛广国称，该房屋属毛广明、孙爱芹所有，房屋买卖合同上注明的其为出资人的内容，其不予认可。2015年，毛广明、孙爱芹委托其出卖该房屋，后其与李建军、李言文签订了房屋买卖合同。合同签订时，其只带了房屋产证复印件，产证原件在毛广明、孙爱芹处。合同签订后大约五六天的时间，毛广国让他人将房屋产证原件带至苏州，交给了其。其将原件交中介公司进行了核对。后，毛广明、孙爱芹来苏州网签时认为价格偏低，提出要加价五六万元，但李建军、李言文不同意加价。经其做毛广明工作，毛广明同意继续按照原价出售房屋，但李建军、李言文却不愿意买房了。但毛广国未能就毛广明同意按照原价出售房屋，而李建军、李言文拒绝购买房屋的事实提供证据证明。李建军、李言文表示，其所支付的定金暂由中介公司保管，不要求在本案张处理。本案处理完毕后，由其根据判决书至中介公司自行取回定金。毛广明、孙爱芹在双方协商过程中提出的210万元价款与目前的房屋市场价格大致相当。以上事实，有李建军、李言文提供的《房屋买卖合同书》、收据、转账凭证、录音、律师函及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人之间系房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。根据毛广国与毛广明系兄弟关系、在合同签订后毛广明向毛广国交付产证原件、房屋买卖合同注明毛广国为出资人、双方2016年3月17日沟通过程中毛广明的陈述等证据，可以认定毛广明、孙爱芹委托毛广国出售苏州市吴中区木渎镇天平花园15幢502室房屋。后，毛广明、孙爱芹以该房屋出售价格偏低为由，明确表示拒绝履行该合同。李建军、李言文据此通知被告解除房屋买卖合同关系，符合法律规定。毛广明、孙爱芹、毛广国缔约后任意违背合同义务，严重违背诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。《房屋买卖合同书》明确约定，任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿对方房款总额的百分之二十的违约金。该合同另约定，毛广国自愿承担出卖方违约产生的赔偿责任。现李建军、李言文要求三被告共同支付相应违约金，合法有据。对于李建军、李言文主张的违约金37.6万元，毛广国请求法院进行调整。庭审中李建军、李言文确认的目前该房屋的市场价与毛广明在此前双方协商过程中提出的涨价后的房屋价格均为210万元，故可据此作为认定李建军、李言文实际损失的依据。综合本案情况，李建军、李言文主张的违约金过高，本院酌定毛广明、孙爱芹、毛广国应支付李建军、李言文违约金22万元。遂判决：毛广明、孙爱芹、毛广国、宗国英在继承水再浩的继承遗产范围内支付李建军、李言文货款人民币30900元。案件受理费减半收取人民币287元，由毛广明、孙爱芹、毛广国、宗国英负担。本院二审期间，上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国的委托诉讼代理人顾军及被上诉人李建军、李言文的委托诉讼代理人方艳到庭参加诉讼。上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国提交了一份房屋买卖合同，证明其已将本案所涉房屋于2016年8月15日转让他人，转让价为196万元。同时上诉人还提供了一份“收条”复印件，证明李建军已于2016年3月21日从中介处收回了10万元定金。被上诉人李建军、李言文在诉讼中称，由于上诉人以表示不再履行原房屋买卖合同，所以被上诉人才领回定金并提起本案诉讼的。对于2016年8月15日房屋买卖合同的真实性无法确认。本院另查明，2016年1月至12月，苏州市房价出现较大幅度的波动。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方当事人于2016年3月2日签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在双方签订房屋买卖合同后，因受当时房产市场价格波动的影响，上诉人作为房屋出让方要求提高房屋成交价。在双方为此进行的协商过程中，上诉人于2016年3月17日明确要求将成交价由合同约定的188万元升至210万元，因被上诉人无法接受而导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，上诉人的行为已构成违约，应依照法律规定及合同的约定承担违约责任。鉴于上诉人提出原合同约定的违约金过高（按合同总价的20%计算），请求法院予以调整，一审法院参照当时的市场房价确定以上诉人主张的210万元成交价与原188万元合同价之间的差额作为违约金，系一审法院依法作出的裁量，符合保护交易安全的原则，并无不当。由于上诉人的违约行为，导致合同已无法履行，故被上诉人于2016年3月21日从中介处领回10万元定金，属于当事人避免损失扩大的合理行为，并不影响本案对违约责任的认定。毛广国作为毛广明、孙爱芹出售涉案房屋的受托人和实际经办人，在房屋买卖合同中签字承诺：“如中途违约由毛广国赔偿”属当事人意思自治，原审法院据此判决毛广国与房屋的实际出让人毛广明、孙爱芹共同承担违约责任，符合法律规定及当事人在合同中的约定。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当。上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由上诉人毛广明、孙爱芹、毛广国负担。本判决为终审判决。（接上页，审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十一月十四日书记员  郭 玮