湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终1857号上诉人（原审原告）：孙永涛，男，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审原告）：黎华，女，1980年12月2日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区中原路**号。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：程义江、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄阳远驰实业有限公司。住所地：襄阳市襄城区。法定代表人：李强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐齐斌、贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。上诉人孙永涛、黎华因与被上诉人襄阳远驰实业有限公司（以下简称远驰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙永涛、黎华的委托诉讼代理人程义江、陈娜，被上诉人远驰公司的委托诉讼代理人唐齐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙永涛、黎华上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，即赔偿损失62755.61元。被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：（一）原判认定事实不清。1.上诉人与被上诉人在2012年底签订的《商品房买卖合同》早在网签合同之前被收回，原审法院认为该合同合法有效错误。上诉人手中只有一份合同即2013年4月25日的网签合同，该合同才是合法有效的合同。网签合同明确约定了房屋建筑面积121.13平方米、套内建筑面积104.37平方米、公摊面积16.76平方米。2.房屋以居住为功能，套内建筑面积作为一项重要技术指标，双方明确约定为104.37平方米，实际误差高达5.7平方米，超过合理范围，被上诉人构成违约。原判认定不存在违约错误。3.原判认定不存在欺诈错误。（二）原判适用法律错误。原判片面理解和适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十四条。远驰公司答辩称：（一）原审认定事实清楚。1.上诉人主张面签合同已被收回没有依据，且与事实不符；上诉人既然认可网签合同是面签合同的补充和变更，则面签合同当然不存在无效的问题。2、被上诉人对交付的房屋套内面积与合同约定不符不持异议。3.上诉人主张被上诉人在商品房销售过程中实施了欺诈，但未提交合法有效证据予以证实。（二）原判适用法律正确。《商品房买卖合同》第五条约定以建筑面积为依据进行面积确认和差异处理，并排除以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，没有免除被上诉人的责任，也没有加重上诉人的责任和排除上诉人的主要权利，该条款不属于无效条款。孙永涛、黎华一审诉讼请求：远驰公司向原告赔偿62755.61元（套内建筑面积差额×购房单价×2倍），并承担本案诉讼费和律师代理费。一审法院认定事实：“远驰·摩卡小镇”商品房建设项目由被告远驰公司开发，项目地址位于襄阳市高新区江山北路。2011年12月15日，远驰公司取得摩卡小镇1幢的预售许可证；2012年5月31日，远驰公司取得摩卡小镇2幢、3幢、5幢的预售许可证。2012年底，原告与被告远驰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买摩卡小镇5幢2单元5层1号预售商品房，房屋建筑面积为121.13平方米；双方选择按建筑面积计价，单价为5419.31元，总价款为656441元；原告支付首期购房款后，余款向指定银行办理按揭贷款，远驰公司应于2013年6月30日之前交付房屋；根据双方选择的计价方式，面积确认及面积差异均以建筑面积而非套内建筑面积为依据进行处理：合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，按产权登记面积据实结算；误差比绝对值超出3%的，原告可选择退房，远驰公司应及时返还购房款并支付相应利息；若原告放弃退房，合同继续履行，仍按产权登记面积据实结算差价。该合同签订后，双方根据房地产管理要求，又于2013年4月25日网签一份合同，该合同对房屋面积进一步予以明确，即建筑面积为121.13平方米，其中套内建筑面积为104.37平方米，公摊面积为16.76平方米，其他主要内容与前述合同一致。原告依约支付了购房款，远驰公司于商品房竣工验收合格后交付了房屋。诉争房屋经襄阳市房屋测绘中心测算，建筑面积为120.52平方米，其中套内建筑面积为98.67平方米，公摊面积为21.85平方米；与合同约定相比，建筑面积减少0.61平方米，套内建筑面积减少5.7平方米，公摊面积增加5.09平方米。另查明，2012年5月17日，襄阳市住房保障和房屋管理局印发《关于商品房实行预测和实测工作有关问题的通知》，载明为规范商品房购销行为，减少商品房面积纠纷，自2012年6月1日起，要求市区各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘单位按《房产测量规范》等有关技术规定对预售商品房套内建筑面积、公摊面积和建筑面积进行面积预测算；在商品房交付使用前，亦应委托具有房产测绘资格的单位进行面积实测。一审法院认为，原告与被告远驰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约支付了购房款，远驰公司应当交付符合合同约定的商品房。本案中，原告因远驰公司交付的商品房套内建筑面积少于约定面积而认为远驰公司不仅违约，而且构成欺诈，并据此主张赔偿损失。关于远驰公司是否应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，即解决商品房面积争议，争议双方有约定的应当依约定的方式处理。本案中原、被告双方因商品房的计价方式选择以“建筑面积”计价而非以“套内建筑面积”计价，与此对应，关于面积确认及面积差异处理亦明确约定以“建筑面积”而非以“套内建筑面积”为依据，故远驰公司因面积差异承担违约责任的前提是“建筑面积”而非“套内建筑面积”出现误差；其次，根据合同约定，即使实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值超出合理范围，远驰公司承担违约责任的方式也是当买受人选择退房时，在约定期限内返还购房款并支付相应利息，而非以购房单价为依据赔偿损失。故原告以套内建筑面积误差较大为由主张被告远驰公司按建筑面积单价承担双倍赔偿责任与合同约定不符，原审法院不予支持；远驰公司的相应抗辩理由，予以采纳。关于远驰公司是否构成欺诈，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中远驰公司出售商品房时系预售，相关商品房面积预测绘制度尚未建立，该公司对商品房竣工交付后的实测面积客观上不能准确预见，原告也未提供证据证明远驰公司在建设过程中擅自变更规划、设计，故远驰公司不具备欺诈的主观故意和客观条件。原告以该公司明知套内建筑面积减少、公摊面积增加，采取欺诈手段欺骗业主购房为由要求赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持；远驰公司的相应抗辩理由，予以采纳。综上，原告提供的证据不足以证明其事实主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告孙永涛、黎华的诉讼请求。案件受理费1369元，由原告孙永涛、黎华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同签订中，通常出卖方与买受人就合同主要内容达成一致意见，并面签书面《商品房买卖合同》予以确认。之后，双方一同到房屋管理部门网签《商品房买卖合同》，进行备案。本案中，远驰公司将其开发的商品房出卖给上诉人，双方初次面签的《商品房买卖合同》对房屋建筑面积进行了约定，对套内建筑面积与公摊面积并未作出约定。反映出远驰公司并未将房屋套内面积作为出卖房屋的宣传亮点，也不存在故意夸大套内面积，缩小公摊面积，诱使业主购买商品房的行为，该合同是双方当事人在平等自愿基础上签订，远驰公司的行为不构成欺诈。此后，为完善合同在房屋管理部门备案手续，双方又网签了一份《商品房买卖合同》，该合同中条款及建筑面积未发生变化，只是对套内面积与公摊面积进行了细分。远驰公司交付给上诉人的房屋，套内面积实测与合同约定不符，导致实际交付的房屋套内面积较合同约定的套内面积减少，公摊面积增加，面积误差比绝对值超出3%，双方为此产生纠纷。上诉人认为造成房屋套内面积误差原因是远驰公司擅自改变规划、欺诈销售所至，但未提交证据证实。且远驰公司交付的房屋结构与合同中约定的房屋平面图没有明显变化，整个小区房屋也通过了竣工验收，符合规划设计要求。商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，有其自身的特点，为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日实施，本案纠纷是双方当事人在履行商品房买卖合同中发生的纠纷，应当适用该《解释》。故一审法院依据《解释》第十四条的规定，确定违约责任并无不当。同时，双方签订的商品房买卖合同文本系国家建设部和国家工商行政管理局制作的示范文本，并非远弛公司单方制作，双方当事人可以对合同文本中的内容进行选择、删除、添加，一经选择协商确定，即对双方当事人发生法律效力。一审法院按双方合同第五条选择的以“建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，作为认定远驰公司是否应承担违约责任的依据，进而以双方选择的远驰公司承担违约责任的方式“当买受人选择退房时，在约定期限内返还购房款并支付相应利息”，判决驳回上诉人要求远驰公司按套内建筑面积差额单价的双倍支付赔偿金的诉讼请求，并无不当。鉴于被上诉人远驰公司对本案纠纷的产生也有责任，本院决定二审案件受理费由被上诉人远驰公司负担。综上所述，上诉人孙永涛、黎华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369元，由被上诉人襄阳远驰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王淑青审 判 员  杨 文代理审判员  刘丹丹二〇一六年十一月十五日书 记 员  张诗怡