上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初44626号原告：郑晶皓，女，1980年11月3日生，汉族，住住上海市松江区。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：曹如，女，1976年4月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴森淼，女，2000年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：曹如(系吴森淼的母亲)，住上海市浦东新区居家桥路XXX弄XXX号XXX室上述两被告的共同委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。原告郑晶皓与被告曹如、吴森淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告郑晶皓及其委托诉讼代理人卞东风和两被告的委托诉讼代理人於飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晶皓提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月16日解除；2、判令被告腾退并返还原告坐落于上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3、判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)506,000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月3日，就原告出售系争房屋，与被告签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)。同年11月6日，双方签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)及《协议书》。2016年5月4日，双方重新签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》1)。后因被告没有按照约定办理出银行贷款，且未能够依据约定补足并支付原告，导致交易无法顺利履行。依据约定被告已经构成根本性违约，故原告提出如上诉讼请求。被告曹如、吴森淼辩称：不同意原告的诉请。原告的诉讼是违背诚信的做法。原、被告签订的买卖合同第6条约定2016年5月31日前双方要向房地产交易中心申请转让过户手续，附件3第2条约定，如果被告向贷款银行申请贷款未通过或者额度不足的，应该在过户前将价款支付被告，第5条约定，原、被告双方最晚于2016年5月31日前办理交房手续，同时双方签署交接书，被告支付尾款。合同及附件签订后，原告表示无法在2016年5月31日前交房，被告发现贷款审批可能无法在5月31日前完成，虽被告可以现金交付，但是被告不愿意放弃贷款途径，于是中介在5月31日发布了补充协议的内容。后中介在微信群里问原、被告双方是否可以，原、被告双方均表示可以，这个协议将过户和付款的日期取消了，新的日期未确定。2016年6月2日原告在微信群里询问过户时间，被告回答不确定，双方就物业费和尾款等问题进行交流。2016年6月13日被告微信说银行来电话，贷款批了90万元，剩余款项汇款给原告，原告未答复，2016年6月15日被告微信告知，下周一办理过户，原告未回答，中介电话原告，原告挂电话。后原告在微信群发布解除合约，被告和原告进行面谈，无法谈拢，被告通过微信和短信通知原告于2016年6月20日去过户，但是原告未理睬，2016年6月20日被告和中介去了交易中心，但是原告未去。被告认为房屋买卖合同中虽约定了交房过户补足贷款时间为2016年5月31日，但是双方通过确认中介在微信群的协议将时间取消了，具体时间未约定。原告通知了被告具体的交易时间，给了原告合理准备期限，原告未到场，是原告违约，被告有权追究原告的违约责任，被告已经另案起诉原告要求原告支付违约金并过户房屋。本院经审理，由原、被告举证了沪房地浦字(2011)第031742号《上海市房地产权证》、《协议》、《协议书》、《合同》1、手机通话录音及录音整理笔录、照片、(2016)沪长证字第5317号公证书及曹如手机中微信群的记录、《收款收据》、《物业管理费欠费情况说明》、关于物业费及设备运行费的《上海增值税普通发票》、证人郭某某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2015年11月3日，原、被告经德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)居间介绍签署了关于买卖系争房屋的《协议》。2015年11月6日，原、被告签署了《合同》及《协议书》。《协议书》约定，在双方签署的《合同》中约定的房价款418万元，现被告所需支付的合同房价款仍按照《合同》附件三之付款协议所列方式支付给原告；被告除应支付系争房屋的合同总价款外再直接支付给原告装修补偿款88万元，该笔款项被告应最晚于2016年2月5日前直接支付给原告；原告提供系争房屋原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供，若因原告无法提供所需材料原件的责任由原告承担，且致多出的应由双方缴纳的税费，由原、被告各自承担；原告承诺，系争房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由被告承担，本协议所述价格合计为506万元为原告出售系争房屋净到手价格，若因原告承诺不实，导致多缴纳的交易税费由原告自行承担；若《合同》约定的合同价418万元未能通过系争房屋所在地税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构审核，导致多出的应由双方缴纳的税费，由被告全部承担；若买卖合同无法正常履行，则原告应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款88万元无息一次性返还给被告；原告承诺办理交房手续时，将系争房屋恢复原状后，交付给被告；双方其他事项仍依《合同》履行。2016年5月4日，原、被告签署《合同》1，《合同》1约定：被告向原告购买系争房屋，转让总价为418万元；双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应支付原告首期房价款200万元，被告已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付原告定金10万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，被告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付原告部分首期房价款190万元，被告直接向原告支付该笔款项，原告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，原告自行补足)，若因原告自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由被告自行承担，居间方已告知，被告已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险，原告须于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；被告应支付原告第二期房价款100万元，应于2016年2月29日前向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，原告应积极配合被告办理申请贷款手续及提供所需材料，若被告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付原告，被告应于系争房屋所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；被告应最晚于2016年2月5日前支付原告第三期房价款117万元；双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于合同约定的2016年5月31日)赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)，在交易过户前双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；被告应支付原告尾款1万元，双方约定最晚于2016年5月31日办理交房手续，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，双方签署《房屋交接书》，并由被告直接支付原告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；被告及居间方支付或转付原告的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，原告同意支付至原告境内中国平安银行上海市松江支行；被告未按照本合同约定履行合同义务的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，被告未按照本合同约定履行的，逾期超过十个工作日的，被告单方要求解除本合同的，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，原告可从被告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还被告，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，被告应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，原告签订本合同后又将系争房屋转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前系争房屋有抵押和查封，原告未按照本合同约定履行的，逾期超过十个工作日的，原告单方要求解除合同的，均视为原告违约，被告有权单方解除本合同，应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金，原告应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；…….。2016年5月4日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》约定：双方于2015年11月6日签署了《合同》及相关协议，现双方经协商确认以下事实并达成如下约定；现因被告婚姻状况发生变更双方同意在交易条件不变的情况下变更网上合同签订时间后当日内重新签订买卖合同；双方若因变更后造成的风险，可能面临的风险包括但不限于：1、被告限购的，无法办理产权过户、房款无法返还等多种不特定的风险，2、贷款受阻的，因银行政策波动导致贷款额度未通过或贷款额度不足的等不特定的风险；3、版本变更造成后续交易流程版本不一致的，无法顺利完成过户手续的等风险；本协议与《合同》及相关协议约定不一致的，以本协议约定为准。被告自2015年11月4日起至2016年2月15日止期间按约向原告支付房款共计405万元。2016年5月30日双方通过中介公司的工作人员进行微信交流，中介公司的工作人员在跟双方的微信交流中草拟了一份《协议》，内容为：就乙方曹如购买甲方郑晶皓的系争房屋事宜，现双方达成如下共识；由于乙方的贷款审批流程缓慢，所以过户时间需要延后一点，望甲方见谅；由于甲方房屋还在恢复原状之中，暂时延迟交房，望乙方见谅；具体事宜由甲乙双方自行协商处理，且互不产生违约责任；甲方吴晶皓与乙方曹如对中介公司工作人员在微信中所发的上述《协议》均表示“可以”。2016年5月31日下午，原告通知中介公司工作人员及被告可以交房，双方约定于2016年6月1日交房，次日在房屋交接过程中因物业费缴纳问题双方未签署房屋交接书。被告代原告支付物业管理费15,119元。被告于2016年6月3日拿到系争房屋的钥匙，并于2016年6月6日开始装修，现暂停装修。2016年6月12日，原告与曹如电话交流贷款是否审批通过及能否过户之事，曹如表示一直在催银行，银行还没通知已经办妥贷款审批手续，双方仍不能办理产权过户手续。2016年6月15日，原告再次与曹如通话询问是否可以过户；曹如表示银行工作人员说就是这两天，并表示银行只批90万元，10万元先给原告，银行贷款的事是银行接手比较晚，中间又换个人，所以就耽搁了；原告表示，那没办法了，曹如10万元钱也没必要给原告了，再联系吧。2016年6月16日，原告通过微信方式向曹如发出《解除合约告知函》，《解除合约告知函》的主要内容为：根据双方所签合同约定，曹如违反了合同约定事项，经原告多次催告未于2016年5月31日前过户且逾期超过10个工作日，因此原告按照合同约定要求与曹如解除合同并要求曹如赔偿总房价20%的违约金。曹如于2016年6月17日向原告发送微信函件，通知原告于2016年6月20日至浦东新区房地产交易中心办理转让过户手续。本院认为：《协议书》、《补充协议》系《合同》1的补充，应视为《合同》1的一部分。双方在《合同》1中约定合同价为418万元，其余88万元为装修补偿款，该约定有做低房价、逃税漏税之嫌，损害了国家利益，应当认定无效，双方关于系争房屋总房价的真实约定应为506万元；双方关于总房价为506万元及《合同》1中除总房价约定418万元以外的其余内容，均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在《合同》中约定：原、被告在2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应支付原告第二期房价款100万元，被告应于2016年2月29日前向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，原告应积极配合被告办理申请贷款手续及提供所需材料，若被告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付原告；被告未按照本合同约定履行合同义务的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，被告未按照本合同约定履行的，逾期超过十个工作日的，被告单方要求解除本合同的，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，原告可从被告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还被告，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，被告应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。被告未能在双方约定的产权过户时间即2016年5月31日前办出100万元的银行贷款，且未在双方约定的产权过户时间前即2016年5月31日前以现金方式向原告支付100万元，被告已经构成违约，至原告于2016年6月16日向被告发出《解除合约告知函》时被告逾期房款的违约行为已经超过十个工作日，原告有权按约行使单方面解除合同的权利，被告于2016年6月16日当日也收到了原告的《解除合约告知函》，故双方所签的《合同》1于2016年6月16日解除。《合同》1解除后，被告应将系争房屋返还原告。因被告违约致使《合同》1解除，被告按约除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，原告可从被告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还被告；鉴于原告未举证证明因解除《合同》1造成原告的实际损失，原告自行主张的违约金为50,6000元,故由本院酌定被告支付原告解约违约金30万元；原告应将扣除上述违约金30万元以外的剩余购房款375万元及被告代为原告支付的物业管理费15,119元返还给被告。被告所谓的双方已经达成延迟产权过户且互不承担责任的意见，因中介工作人员在微信中所发的《协议》中注明“具体事宜由甲乙双方自行协商处理，且互不产生违约责任”，双方在微信中虽对该《协议》均表示“可以”，但此后双方并未自行达成书面协议，并未在《协议》上签字，《协议》中对延迟后的过户时间也未予以明确，因此，双方约定的产权过户时间仍以《合同》1约定的时间即2016年5月31日为准，被告的上述辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告郑晶皓与被告曹如、吴森淼所签的关于上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同于2016年6月16日解除；二、被告曹如、吴森淼于本判决生效之日起十日内返还原告郑晶皓上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告曹如、吴森淼于本判决生效之日起十日内支付原告郑晶皓违约金30万元；四、原告郑晶皓于本判决生效之日起十日内返还被告曹如、吴森淼房款405万元；五、原告郑晶皓于本判决生效之日起十日内返还被告曹如、吴森淼物业管理费15,119元；六、驳回原告郑晶皓的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,860元，减半收取计4,430元，由被告曹如、吴森淼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年十一月十八日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。