广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12414号上诉人（原审被告）：广州某股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄某，该公司职员。委托诉讼代理人：某童，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄某，住重庆市巴南区巴县。委托诉讼代理人：蓝俏琳，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程春丽，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市某建筑科技有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张永超，该公司董事。委托代理人：杨某，该公司职员。上诉人广州某股份有限公司（以下简称：某公司）因与被上诉人黄某及原审被告广州市某建筑科技有限公司（以下简称：某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法学民初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。某公司上诉请求：上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回黄某的诉讼请求；2、本案诉讼费由黄某承担。事实与理由：一、某已经开业营运，商铺具备现实交付使用的条件，租赁场地至今未交付的原因在于黄某长达近四年时间没有履行验收商铺的重大违约行为。某公司的通知收铺义务只是合同的附随义务，不构成重大违约。一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损原则，黄某因未能采取适当措施防止损失扩大，不得就自合同约定开业时间届满之日起至今的租金和利息损失扩大的部分要求某公司赔偿。(二)某已于2011年11月份开业，已经具备正常使用和现实交付的条件，可以随时交付给黄某。(三)商铺未交付的原因在于黄某。根据诚实信用原则和合同全面履行原则，黄某在明知或应当知道某已于2011年11月16日实际开业，明知合同约定商铺交付时间是2011年年内、租赁期自2012年1月1日起，明知合同约定必须按约定开业经营不得空置商铺，却在长达近四年的时间里没有向某公司履行验收商铺和开业的主要义务，具有重大过错，构成严重违约。(四)某公司的通知义务仅是应尽的合同附随义务，未能尽到通知附随义务并不构成重大违约。黄某不存在先履行抗辩权的情形，双方约定了商铺在2011年内交付，没有约定黄某验收商铺和开业要以通知收铺为前提，更没有约定不通知的黄某有权拒绝验收商铺和开业。二、租字第B0171号租赁合同属于双方对租字第A0171号租赁合同的续订合同，且续订期限未超过20年，故合同有效。一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。三、租赁合同具备继续履行的条件，且为了防止维稳事件的发生，涉案租赁合同应当继续履行。四、黄某行使解除权已过除斥期间。根据合同约定，双方于2011年12月31日前交付商铺，而截至黄某起诉之日，这近四年的时间里，黄某一直都没有通知、催告某公司履行合同，也没有通知某公司要求行使解除权，其解除权的行使期限完全由黄某自由选择，这样一种可以长期不确定的状态显然很不利于双方当事人法律关系的稳定，从而影响交易，违背我国合同法鼓励交易的原则及立法目的。更何况，这近四年的时间，足够黄某发现某公司未交付商铺，足够黄某判断商业风险，也足够黄某前来要求解除合同，而黄某一直没有这样做，现在才提出行使解除权，明显已过除斥期间。黄某答辩称：一、一审判决认定事实清晰，法律适用准确，同意一审判决。二、涉案商铺至今尚未完成竣工验收，不符合交付条件。三、双方签订的合同约定的交铺期限是2011年，但某公司至今未向黄某发出收铺通知，且涉案商铺不具备交付使用的条件，故某公司延迟交铺的行为构成违约，黄某有权要求解除合同。四、双方签订的《广州某一期商铺租赁合同》约定的租赁期限为25年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，超过二十年的，超过部分无效。五、双方未约定合同解除权的行使期限，且某公司也从未对合同解除进行过催告，故不存在解除合同已超过除斥期间的问题。原审被告某公司述称：同意某公司的上诉意见。黄某于2015年12月17日向一审法院起诉请求：1、解除黄某、某公司、某公司签订之《广州某一期商铺租赁合同》（合同编号：租字第A0038号）；2、某公司、某公司立即向黄某返还租金1116996元及利息（以1116996元为本金，从2011年7月9日起按人民银行同期贷款利率的标准计付利息，直至返还日为止，暂计至2015年12月17日合计250677.17元）；3、某公司、某公司立即向黄某支付已收取租金1116996元按每天万分之一的标准计算自2011年7月9日至实际返还日止的违约金及自起诉之日起按银行同期贷款利率向黄某支付以上款项之延迟履行滞纳金，直至还清日为止；4、黄某、某公司、某公司签订之《广州某一期商铺租赁合同》（合同编号：租字第B0038号）无效；5、某公司、某公司向黄某返还自2032年1月1日至2036年12月31日租金124110元及利息（以124110为本金，从2011年7月9日起按人民银行同期贷款利率的标准给付利息，直至返还日为止，暂计至2015年12月17日合计27852.87元）；6、某公司、某公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月9日，黄某与某公司、某公司签订编号为（租字）第A0038号、（租字）第B0038号的两份《广州某一期商铺租赁合同》，其中租字第A0038号合同约定：由黄某向某公司、某公司承租位于广州番禺区广州某一期A2馆第二层并由某公司、某公司编号为2239号的商铺，商铺面积为96.4平方米。并约定商铺交付标准为公共部分做好天花地板、商铺天花、水泥地板均为毛坯，根据黄某所需商铺面积设置防火隔墙，不统一安装商铺门面。本合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止。某公司、某公司于2011年内向黄某交付商铺，某公司、某公司提前3天通知黄某，黄某应当在某公司、某公司通知的期限内办理交付手续，超过期限的视为已交付。黄某应在商铺交付之日起60天内正式开业。在2012年1月1日前仍未能交付商铺，逾期超过30天后，每逾期一天，某公司、某公司按已收款总额的万分之一向黄某支付违约金。黄某一次性承租商铺20年，租金累计为1116996元。该款由黄某分两期支付。黄某若未能本合同的约定支付租金，每逾期一天，按照应付而未付租金额的0.3%向某公司、某公司支付违约金；逾期超过30天，某公司、某公司有权解除合同，已收取的款项不再返还，由此产生的责任由黄某承担，合同还约定了其它内容。其中（租字）第B0038号合同约定：由黄某向某公司、某公司承租位于广州番禺区广州某一期A2馆第二层并由某公司、某公司编号为2239号的商铺，商铺面积为96.4平方米。合同约定租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止，某公司、某公司于2011年内向黄某交付商铺，黄某一次性支付承租商铺五年租金124110元，某公司、某公司同意黄某于商铺交付使用时一次性支付五年租金全款，其他合同约定的内容与租字第A0038号合同约定内容一致。二份合同签订后，同日黄某向某公司支付了（租字）第A0038号合同的租金1116996元，以及（租字）第B0038号合同的租金124110元，合计为1241106元。某公司于2012年2月28日向黄某开具了租金的发票。一审另查明，在合同约定的交铺期限2012年1月1日至黄某起诉之日的时间里，某公司、某公司无法提供证据证明其有采取任何方式向黄某发出收铺通知。一审另查明，广州某一期工程（展览交易A2馆）于2011年1月11日取得建设工程规划许可证，2011年6月16日取得建设工程施工许可证，2011年10月9日通过建设工程消防验收，2012年2月17日通过主体结构质量验收。一审法院认为，黄某与某公司、某公司所签订二份的《广州某一期商铺租赁合同》（编号为租字第A0038号、租字第B0038号），其中租字第A0038号合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；其中租字第B0038号合同租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止。黄某、某公司、某公司就同一租赁物用两份合同所签署的租赁期限为25年，已超出法律规定最长的20年租赁期限，故租字第B0038合同无效，某公司、某公司应将就该合同收取黄某的租金124110元返还给黄某，并计付相应的利息损失给黄某。对于双方签订的租字第A0038号合同，在合同约定的交铺期限2012年1月1日至黄某起诉之日的近四年时间里，某公司、某公司无法提供证据证明其有采取任何方式向黄某发出收铺通知，某公司、某公司对延迟交铺的行为具有过失，构成违约，故对黄某要求解除租字第A0038号合同并返还租金1116996元的诉讼请求，予以支持。对于黄某要求赔偿利息损失的诉讼请求，由于租字第A0038号合同对因某公司、某公司违约，黄某要求解除合同某公司、某公司应承担的违约金没有约定，故黄某要求赔偿利息损失应以租金1116996元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向黄某支付利息。对于黄某所主张的第三项要求某公司、某公司支付迟延履行违约金的诉讼请求，依据租字第A0038号合同的约定，“如因甲方约定，在2012年1月1日前仍未交付商铺，逾期超过30日后，每逾期一天，甲方按已收款总额的万分之一向乙方支付违约金”。该约定是在合同继续履行的情况下，某公司、某公司应承担的违约责任。现黄某在起诉解除租字第A0038号合同的情况下，某公司、某公司不负有向黄某交付商铺的义务，黄某主张适用该合同约定的逾期交铺的违约金，缺乏依据，不予支持。关于某公司、某公司主张黄某起诉解除合同已超过除斥期间的问题，因黄某、某公司、某公司签订的租赁合同中并无约定合同解除权行使的期限，且某公司、某公司从未对合同继续履行或解除进行催告。因此，某公司、某公司主张黄某行使解除权已过除斥期间，显属无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月13日作出如下判决：一、解除黄某与广州某股份有限公司、广州市某建筑科技有限公司签订的租字第A0038号《广州某一期商铺租赁合同》；二、广州某股份有限公司、广州市某建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄某返还租金人民币1116996元及利息（以1116996元为本金，依照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2011年7月9日起计算至清偿之日止）；三、黄某与广州某股份有限公司、广州市某建筑科技有限公司签订的租字第B0038号《广州某一期商铺租赁合同》无效；四、广州某股份有限公司、广州市某建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄某返还租金人民币124110元及利息（以124110元为本金，依照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2011年7月9日起计算至清偿之日止）；五、驳回黄某的其它诉讼请求。本案受理费18476元，由黄某承担3852元，由广州某股份有限公司、广州市某建筑科技有限公司共同承担14624元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。另查明，各方当事人均确认涉案商铺仍未能办妥竣工验收备案登记手续。某公司称该公司于2011年底向黄某发出过交付商铺的通知书，但对其该主张未能提供相应的证据。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、黄某、某公司、某公司于2011年7月9日签订的（租）字第B0038号《广州某一期商铺租赁合同》是否有效，黄某要求返还该合同项下已支付租金及计付利息的主张是否成立；二、黄某要求解除（租）字第A0038号《广州某一期商铺租赁合同》以及返还已付租金并计付利息的主张是否成立。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。黄某、某公司、某公司于2011年7月9日同时签订了（租）字第A0038号《广州某一期商铺租赁合同》，约定租赁期限为20年，在同一时间又签订租赁期限为5年的（租）字第B0038号《广州某一期商铺租赁合同》，明显是以合法形式掩盖非法目的，故一审法院认定（租）字第B0038号《广州某一期商铺租赁合同》无效，某公司、某公司应将依该合同收取的租金124110元返还给黄某并计付相应利息，并无不妥。某公司上诉主张（租）字第B0038号《广州某一期商铺租赁合同》为有效合同，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。某公司、某公司虽称其多次向黄某发出收铺通知，但未能就此举证证明，本院对其该项主张不予采信。根据已经查明的事实以及某公司、某公司的自认，涉案商铺尚未通过竣工验收，某公司认为涉案商铺已经具备交付条件的上诉理由依据不足，本院不予支持。合同约定的交铺期限为2012年1月1日，涉案商铺至今仍不具备交付条件，某公司迟延交铺已构成违约，一审法院对黄某要求解除（租）字第B0037号《广州某一期商铺租赁合同》、返还租金1116996元的诉讼请求予以支持，并判决某公司、某公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准向黄某支付利息的处理可行，本院予以维持。至于某公司主张黄某起诉解除合同已超过除斥期间的问题，该公司无证据证明其曾就合同是否继续履行或者是否解除向黄某进行过催告，涉案《广州某一期商铺租赁合同》中亦无约定合同解除权行使的期限，某公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18476元，由上诉人广州某股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十一月十五日书记员  邹凌青游瑞娜