上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初11492号 原告(反诉被告)上海易通电器有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人陈红兵，总经理。 委托代理人常海防，上海市诚建成律师事务所律师。 委托代理人苏扬，上海市诚建成律师事务所律师。 被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人苏金灶，总经理。 委托代理人李明，上海市欣隆律师事务所律师。 原告(反诉被告)上海易通电器有限公司(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司(以下简称“被告”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈红兵及其委托代理人常海妨、苏扬、被告的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年6月19日与被告签订《租赁物租赁合同》，约定原告将名下位于上海市宝山区罗太路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告经营使用，租赁期限自2015年8月1日至2017年7月31日，每月租金为人民币36,000元。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告实际使用系争房屋至今。2016年1月22日，被告突然发出书面通知要求解除租赁合同，且无理拒付自2016年2月1日起的租金，亦未将房屋返还，故原告起诉要求：1、判令解除双方签订的租赁物租赁合同；2、判令被告返还租赁房屋，并拆除租赁房屋楼顶广告牌；3、判令被告支付拖欠的租金，自2016年2月1日算至实际迁出日为止，按每月租金26,000元计算；4、判令被告支付因拖欠租金产生的滞纳金，以欠缴租金为本金，自2016年2月1日算至实际支付租金日为止；5、判令被告支付提前解约违约金195,000元。 被告反诉并辩称，同意双方合同于2016年1月22日解除，被告已于2016年1月10日将租赁房屋内物品清空，但原告拒绝办理交接手续。根据合同约定，楼顶广告牌属于装修附属物归出租方所有，应由原告自行处理。被告不存在拖欠租金的情况，因为系争房屋已被政府征用，被告根据合同约定解除合同，无需支付2016年1月22日后的租金，双方互不承担责任，对于多付的租金，原告应当予以返还。不同意滞纳金和违约金的请求。并提出反诉，要求原告立即返还租赁保证金6万元及多支付的2016年1月23日至1月31日租金7,548.40元。 原告针对反诉辩称，在被告支付应付费用、办理交房手续后，同意退还保证金。不存在多付租金的情况，不同意返还。 经审理查明，2015年6月19日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《租赁物租赁合同》，主要约定，出租方将位于宝山区罗太路XXX号房屋租赁于承租方使用，租赁期限为2年，从2015年8月1日起至2017年7月31日止；租金每月26,000元；承租方应于本合同签订日，向出租方支付租赁保证金6万元，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所发生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三天内，出租方将向承租方无条件退还租赁保证金；租赁费每3个月支付一次，在租金到期前支付，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%；第13.1条约定，双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该租赁物占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该租赁物因社会公共利益被依法征用的；(三)该租赁物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……；第13.2条约定，任何一方由于上述13条外的其他原因，向对方提出提前解除合同，将按以下顺序进行：……；(3)在书面提出解除合同后的7天内，违约的一方向对方支付相当于本合同剩余租赁期内所有租金的50%作为违约赔偿金；……；第18.1条约定，鉴于租赁物已被政府纳入征用范围，……。 2016年12月28日，上海市宝山区卫生和计划生育委员会向被告出具《准予停业通知书》，主要内容为，你单位于2015年12月23日向本机关提出申请，要求自2016年1月1日起停止在上海市宝山区罗太路XXX号的执业活动，经审查决定，同意你单位停止医疗执业活动，停业时间自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年1月22日，原告收到被告发出的《提前终止告知》，主要内容为，被告于2015年12月28日接到上海市卫生局和计划生育委员会出具的停业通知书，由于该租赁物因城市建设需要依法被列入房屋拆迁许可范围内，至此出台相关通知，要求被告另寻址后，才可以营业，现要求停业时间为2016年1月1日至2016年12月31日期间，不得从事医疗执业活动，根据双方于2015年6月19日签订的《租赁物租赁合同》第十三条第一条款第三项，本合同可以依法终止，双方互不承担责任，特此告知。 审理中，原、被告一致确认，被告向原告支付保证金6万元，并支付租金至2016年1月31日。 审理中，被告向本院提供其与案外人宝太公司的租赁合同及照片，证明其向宝太公司承租的房屋与系争房屋连在一起，被告已于2016年1月10日搬离租赁的房屋，将房屋交付给原告。原告对租赁合同真实性不清楚，且该租赁合同已于2014年9月结束，不能证明被告现在仍租用该房屋；对照片的真实性无异议，只能证明拍摄时店铺系关闭状态，不影响被告对租赁物的占有和使用，被告至今并未交还房屋。审理中，原、被告一致同意，若法院认定之前未交房，同意以开庭日2016年8月17日为交房时间，且一致确认自2016年2月1日至该日的租金金额为170,258元，原告据此放弃返还房屋的诉请，并相应调整租金金额。 以上事实，有《租赁物租赁合同》、《准予停业通知书》、《提前终止告知》及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。 审理中，原告向本院提供案外人起诉被告医疗损害责任纠纷案件民事判决书一份，证明因被告发生该重大医疗事故被吊销执照故提出解除双方租赁合同。被告对判决书真实性无异议，但认为与本案无关，虽然在签订合同时系争房屋已纳入征用范围，但因该医疗纠纷，被告为了给患者信心故签订租赁合同，希望继续经营偿还债务，但之后因为周围的汽车站搬迁、人流量减少、租金上涨，导致被告无法经营，故向相关部门提出停业申请。 本院认为，原、被告签订的《租赁物租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。被告向原告发出提前终止合同的告知书，原告亦表示同意，故双方合同于2016年1月22日解除。合同解除后，被告应返还租赁房屋，并支付占用期间的租金。被告表示其已于2016年1月10日搬离并返还房屋，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。在本案审理过程中，双方一致确认系争房屋于2016年8月17日交还，本院予以确认。原告要求被告拆除租赁房屋楼顶广告牌，合法有据，本院予以准许。被告还应支付自2016年2月1日至2016年8月17日的租金。对于被告要求原告返还多付租金的反诉请求，本院不予支持。被告未按约支付上述期间的租金，原告主张滞纳金，符合双方合同约定，本院予以准许，被告主张该标准过高，请求法院予以调整，本院酌情将滞纳金调整为8,000元。被告要求原告返还租赁保证金6万元，原告表示同意，本院予以准许。被告表示因系争房屋已被政府纳入征用范围故可无责解约，但并未提供系争房屋已纳入征用范围的相关证据予以证明，且被告自述签订系争合同时系争房屋即已纳入征用范围，但被告仍与原告签订为期两年的租赁合同，之后又以此为由提出解除，明显不合常理，故本院对被告的抗辩不予采信。被告在租赁合同期限内解除双方租赁合同，原告要求被告承担提前解约违约金，符合双方合同的约定，本院予以准许，被告主张违约金过高，请求法院予以调整，本院酌情将该违约金金额调整为6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海易通电器有限公司与被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司签订的《租赁物租赁合同》于2016年1月22日解除； 二、被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内，拆除在上海市宝山区罗太路XXX号房屋楼顶设置的广告牌； 三、被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海易通电器有限公司租金170,258元及滞纳金8,000元； 四、被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海易通电器有限公司违约金6万元； 五、原告(反诉被告)上海易通电器有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司租赁保证金6万元； 六、原告(反诉被告)上海易通电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持； 七、被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司的其余反诉请求，不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案受理费减半收取2,749.50元、反诉受理费744元，由原告(反诉被告)上海易通电器有限公司负担1,024.50元，被告(反诉原告)上海罗太门诊部有限公司负担2,469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 刘 姗 二〇一六年十一月十一日 书记员 薛辰彦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。