上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23330号原告：方彩凤，女，1976年4月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：施恬，女，2005年8月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。法定代理人：方彩凤(系原告施恬的母亲)，女，身份同上。两原告之共同委托诉讼代理人：吴益亮，上海市锦天城律师事务所律师。被告：赵银苹，女，1977年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：钟山平，男，1968年9月2日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。被告：钟健阳，男，2000年4月17日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：赵银苹(系被告钟健阳的母亲)，女，身份同上。法定代理人：钟山平(系被告钟健阳的父亲)，男，身份同上。原告方彩凤、施恬与被告赵银苹、钟山平、钟健阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人吴益亮、被告赵银苹、钟山平(暨被告钟健阳的法定代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方彩凤、施恬向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还购房款4万元；2.要求被告支付逾期付款违约金34,160元。主张的事实和理由：2015年5月24日原、被告在居间方的协助下就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋(以下简称263号房屋)签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同，由于该房之前买卖未满五年，后又于同年10月31日再次签订房屋买卖合同，约定房屋转让款为1,560万元，包括首付款468万元、银行贷款1,092万元，2016年5月31日之前办理房产转让过户手续。由于种种原因银行贷款无法办出，2016年5月18日双方签订房地产买卖合同之补充协议，协商解除双方签订的房屋买卖合同，由原告支付违约金80万元并从首付款中扣除，余款388万元被告分三次返还，即2016年5月20日前退还100万元，6月20日前退还283万元，7月15日前原告搬离上述房屋当日退还5万元，逾期则按每日万分之五计算违约金。该补充协议签订后，原告于2016年7月13日搬离并结清相关水电费用。但被告仅按期退还第一期100万元房款，后经多次催讨，被告分别于2016年7月5日、7月8日、7月14日、7月15日、7月20日、7月23日支付40万元、70万元、50万元、40万元、82万元、2万元，剩余4万元至今未还。原告有权要求被告退还剩余房款，并分段计算逾期付款违约金累计34,160元，即均按日万分之五利率以283万元为本金计算15天、243万元为本金计算3天、173万元为本金计算6天、128万元为本金计算1天(原告搬离之日第三期5万元房款到期，从次日起算违约金)、88万元为本金计算5天、6万元为本金计算2天、剩余未还的4万元为本金计算60天(截至8月22日止)。被告赵银苹、钟山平、钟健阳辩称，不同意诉讼请求。上述房屋买卖合同之补充协议未经被告赵银苹签字同意，且二份补充协议的原件均被被告收走而未交给原告，至多属于备忘录，之后也未经被告赵银苹同意，故不具有效力。被告以履行房屋买卖合同为前提，于2015年11月至2016年5月期间按较低的租价即每月1万元向原告计收房租，不料因原告的原因导致合同解除，经磋商原告同意补付房租4万元，与被告应退还的房款折抵，故退款已全部结清，被告没有违约行为。此外，如果依据2015年10月31日的补充协议，原告需支付违约金368万元，现被告已作出极大让步，故不同意支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日被告赵银苹、钟山平、钟健阳作为卖售人(甲方)、原告方彩凤、施恬作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定乙方受让甲方263号房屋，转让价款为1,560万元等内容。同日被告钟山平(卖方)与原告方彩凤(买房)签订补充协议，其中载明如果买方在2016年5月31日前无故违约，则卖方可无条件没收买方首期房款。上述房地产买卖合同因故未履行。2016年5月18日被告钟山平与案外人施某1(原告方彩凤称系其丈夫)在抬头为卖售人(甲方)赵银苹、钟山平、钟健阳、买受人(乙方)方彩凤、施恬的《房地产买卖合同之补充协议》尾部签字确认。该协议载明，一、乙方不再购买该房地产，甲、乙双方均同意解除2015年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，乙方同意支付给甲方违约金计80万元整，由甲方在已收到的乙方首付房价款计468万元整中直接扣除，余下房价款计388万元由甲方分三笔退还至施某1的银行账户中。其中第一笔款项计100万元应于2016年5月20日前退还，第二笔款项计283万元整应于2016年6月20日前退还，第三笔款项计5万元整应于乙方搬离该房地产的当日退还。二、乙方应于2016年7月15日前搬离该房地产，并结清居住期间由乙方产生的水、电、煤气等费用(物业费由甲方支付)。甲方不再向乙方收取2016年6月1日至2016年7月15日期间的房租费。三、若甲方超出约定的期限退款，每逾期一日，须向乙方支付当期应退还金额的万分之五作为违约金。若乙方超出约定的期限搬离该房地产，须向甲方支付1,000元每日的房租费，超过七日还未搬离的，甲方有权强制乙方搬离。本补充协议与其他协议不一致的，以本补充协议的约定为准，本补充协议没有约定的按原协议执行等内容。之后被告于2016年5月20日、7月5日、7月7日、7月14日、7月15日、7月19日、7月22日返还房款100万元、40万元、70万元、50万元、40万元、82万元、2万元。同年7月13日被告赵银苹、钟山平、钟健阳(父亲钟山平代签)为甲方与原告方彩凤为乙方签订《交接书》，载明甲乙双方根据2016年5月18日签定的补充协议之约定，乙方于2016年7月13日将263号房屋交还于甲方…经双方共同验收完毕，均无异议。本院认为，被告赵银苹虽未于2016年5月18日《房地产买卖合同之补充协议》中签字确认，但该被告事后得知协议内容后不仅未立即向原告方提出异议，而且在之后已经明确载明系基于该补充协议约定作出的《交接书》上签字，表明该被告已认可补充协议效力，故其以未签字为由否认协议效力之辩称理由依据不足，本院难以采信。该补充协议基于真实房屋买卖交易形成，内容不违反法律规定，对原、被告具有约束力。被告辩称已与原告就补付房租事宜形成一致意见，但现有证据并不足以支持该辩称理由成立，本院亦不予采信，被告拖欠剩余房款缺乏合理依据，构成违约。此外，被告虽已支付第二、三期的其他房款，但超出补充协议约定的还款期限，原告有权依约按日万分之五的利率追究逾期付款责任，但其中部分款项的逾期起止时间及抵充顺序不当，应予调整，截止至2016年8月22日应为32,845元。综上所述，原告诉请可以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告赵银苹、钟山平、钟健阳于本判决生效之日起十日内归还原告方彩凤、施恬4万元；二、被告赵银苹、钟山平、钟健阳于本判决生效之日起十日内支付原告方彩凤、施恬逾期付款违约金32,845元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元(已减半收取)，由原告方彩凤、施恬负担14.66元，被告赵银苹、钟山平、钟健阳负担812.34元(被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王静波二〇一六年十一月七日书记员  叶岚莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。