广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初3259号原告：陈翠莲，女，1983年12月4日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县稔山镇范和村委南门村，现住惠东县，委托诉讼代理人：王平辉，广东众诚律师事务所律师。被告：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山街道办事处南湖总工会大门左侧沿江路。法定代表人：邓珂。委托诉讼代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。原告陈翠莲诉被告惠东县君益房地产开发有限公司（以下简称君益房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈翠莲的委托诉讼代理人王平辉、被告君益房地产公司委托诉讼代理人钟春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠莲诉向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付经验收合格的商品房；2、被告支付自2014年11月1日起至实际交付房产之日止的延期交房违约金暂计人民币51444元（暂计至2016年10月16日，按房价款日万分之二计算，目前暂计716天）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》（编号：NO.0063113），约定原告购买被告位于平山街道××田村旱坑仔地段“城市嘉园”预售商品房，预售商品房建筑面积为108.53平方米，单价人民币3310元，总价为359,248元。被告应于2014年10月31日前向原告交付经验收合格的商品房。然而，在原告按约定支付完毕商品房预售款后，被告却未能依约向原告交付房产。为履行商品房买卖合同，原告筹集了相应的首付款，同时向银行申请了按揭贷款，承担高额的利息，被告的违约行为直接导致原告遭受巨大的经济损失。原告认为，双方签订《商品房买卖合同》，各方应遵照合同约定履行相应的义务，被告在收取了原告预售房款后，却迟迟未能向原告交付合格的房产，已经构成重大违约。基于其违约事实以及双方合同约定，被告应承担相应的延期交房违约金。为维护自身的合法权益，原告特根据民事诉讼法的有关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。被告君益房地产公司辩称，1、双方合同约定的房屋由于政府政策的原因，没有经政府部门组织验收。其他的原因，无法办证过户给原告陈翠莲，房屋实际已经交付给了原告，无法办证并不是被告君益房地产公司的责任，不是被告主观的过错造成的，这是客观原因导致的。2、原告诉请违约金的事实不清楚。首先，被告不存在违约行为，被告没有及时交付房屋是由于政府政策的原因，并非被告的过错，所以被告不存在违约行为。其次，即使被告要支付延期交付房屋的违约金，按照合同的约定，也仅仅是原告缴纳累计房款的5%。但是本案中原告请求的违约金高达51444元，被告也不知原告如何计算的。3、关于合同第15条关于委托办证支付违约金的问题。被告认为这个条款是不合理的，违反了有关合同法中违约金的规定，违约金带有补偿性质，是履行合同的一种补助救济措施，且违约金的金额不能够大大的高于实际损失。在本案中，原告并没有受到什么大的财产损失，原告也未提供证据证实其损失，所以如果按照该款的约定计算出51444元的违约金，那么所依据的条款规定由于不合理而不应得到法院的支持。按照条款中关于办证的约定是属于一个委托合同关系，它在这里约定了违约行为的处理方式，不符合合同法有关违约金的规定，所以我方认为该条款应撤销，不应作为计算违约金的依据。综上，被告认为原告的诉请事实没有证据，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：被告君益房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。原告陈翠莲向被告君益房地产公司认购被告开发的位于惠东县××办事处黄排云田村××地段城市××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（NO：xx），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道××田村旱坑仔地段、编号为441323001xx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第00xx号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000xx号、建字第惠东县规建证字（2013）000xx号、建字第惠东县规建证字（2013）000xx号，施工许可证号为44252xx。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第××号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢xx层xx号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共108.53平方米，其中，套内建筑面积92.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.93平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3310元，总金额（人民币）叁拾伍万玖仟贰佰肆拾捌元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款109248元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。该份合同于2014年1月7日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。合同签订后，原告陈翠莲向被告君益房地产公司支付首期房款109248元，其余款项在广东惠东农村商业银行股份有限公司办理按揭。原告于2015年3月14日交纳住房维修基金6512元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5389元、白蚁防治费1302元，合计14883元给被告，被告出具加盖公章的收款收据。被告主张上述商品房已验收，但未提交验收合格的证据。上述商品房至今仍未办理房地产权证。2016年10月25日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，2014年10月28日，被告君益房地产公司出具一份《城市嘉园一期延期交房通知书》，内容：“首先感谢您对城市嘉园项目的支持和关注，您所购买的‘城市嘉园一期’房屋原定于2014年10月31日交楼，后因云田路出口作为我小区北向接驳平深路的主要出口，跟项目业主入住后的各项生活配套设施紧密相连。原云田路老路坡陡路窄存在较大安全隐患，经过多方沟通协商，我司出资改建了此路段，让您入住后的生活更加便利及安全。因云田路坡路改造施工影响了城市嘉园项目的施工及顺利竣工，在此很抱歉地通知您城市嘉园一期楼宇1栋、2栋、3栋、5栋、6楼、7栋以及8栋将延期交付，为此我们深感抱歉！我司预交将于2014年12月30日启动交付，具体日期以我司向您发出的《房屋交付通知书》为准。由此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持……”。本院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告陈翠莲向被告认购位于惠东××××房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：xx），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于能否立即交付经验收合格的商品房的问题。商品房的验收应由相关部门处理，与本案不是同一个法律关系，故原告陈翠莲诉请被告君益房地产公司立即交付经验收合格的商品房，本案不作处理。关于被告君益房地产公司是否承担违约责任的问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。原告提起本案诉讼前，于2015年3月14日交纳住房维修基金6512元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5389元、白蚁防治费1302元，合计14883元给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的规定，在没有正当理由及存在不可抗力的情况下，被告未按约定在2014年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告，至起诉之日即2016年10月25日已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因被告未按合同约定办交付经验收合格的商品房，构成违约，故原告诉请被告支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告诉请违约金自2014年11月1日计起，本院予以照准。被告应向原告支付的违约金应自2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止以359248元为本金按日万分之二的标准累积计算，且不超过359248元的30%即107774.4元为宜。综上，原告陈翠莲的诉请及被告君益房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告陈翠莲支付逾期交房的违约金（以359248元为基数，从2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止按日万分之二的标准计付，但不超过359248元的30%即107774.4元）。二、驳回原告陈翠莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元（原告陈翠莲已预交），由被告惠东县君益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员  王俏玲二〇一六年十一月二十九日书 记 员  陈宝怡