云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2387号上诉人（原审原告）何团香，女，白族，1969年5月27日出生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）肖某，男，汉族，2006年10月12日出生，住址同上。法定代理人何团香，自然情况同上，系肖某的母亲。被上诉人（原审被告）昆明申城房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区园博路**办公楼。法定代表人王润川，总经理。委托代理人朱燕铭、邬慧芳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人何团香、肖某因与被上诉人昆明申城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法少民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请批准延长审理期限，现已审理终结。原审法院审理确认的本案事实是：2012年8月17日，原告何团香、肖某与被告申城公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发建设的白沙润园小区一期19幢1单元201号房（房屋建筑层数为地上6层，地下**），房屋套内面积为76.35平方米，单价每平方米13328.76元，总价1017651元，房款于签约当日一次性付清。同时约定，被告于2013年8月30日前将合同约定的房屋交付给原告，逾期交房的，超过30天，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之三的违约金。合同补充协议约定，本项目中的总层数为三层住宅楼栋地下的公共配套设备间归该栋物业房屋买受人享有；如因法规、政策变化及出卖人的原因等未能实现此部分面积的交付使用的，不影响相关一楼房屋买受人所签订的《商品房购销合同》的效力及房屋交付；对于未享有该部分的其他买受人，出卖人同意给予适当的补偿，该补偿款已自相关买受人的房款直接扣减（即相关合同中约定的为减除上述款项后的剩余款项），此约定不影响本合同项下商品房的产权登记面积。另，2012年7月19日，原告何团香与深圳中天装饰工程有限公司（以下简称“中天装饰公司”）签订装修协议，约定原告委托中天装饰公司对上述房屋进行装修，中天装饰公司根据开发商通知的时间从开发商处代为接收房屋，领取房屋钥匙，中天装饰公司接收房屋后直接对房屋进行装修改造施工，并于2014年3月30日以前完成装修工程将房屋交付原告。装修的费用由开发商承担，由中天装饰公司与开发商进行结算收取。工程在质保期内出现质量问题的，由原告向物业服务公司“万科物业”提出，由万科物业通知中天装饰公司或协调相关方予以保修解决。保修期内如装修材料及设施出现质量问题，由原告向开发商的“客服关系中心”提出，由客服关系中心通知中天装饰公司或协调相关方予以保修解决。2014年3月，被告申城公司向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告于2014年3月30日办理房屋交付手续。2014年4月14日，原告缴纳了房屋契税及专项维修资金。2015年3月10日，昆明市住房和城乡建设局对本案诉争房屋登记发放房屋所有权证，房屋所有权人为何团香和肖某，房屋总层数为7层（含地下1层），房屋建筑面积为89.55平方米，套内建筑面积为76.35平方米。原审法院认为：关于争议问题一，被告交付的房屋没有地下负一层是否构成违约？原告何团香、肖某与被告申城公司签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务。合同约定，房屋建筑层数为地上六层，地下**，原告认为被告未按照合同的约定交付地下**，被告辩称属房管部门审查登记错误，诉争房屋没有地下层。根据法律的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告所购买的房屋没有地下一层，被告作为提供格式条款的一方，应作出对被告不利的解释，据此认定被告实际交付的房屋没有地下一层，与合同约定不符，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本案中，原告何团香、肖某购买的房屋是19幢1单元201号房，合同补充协议约定，对于未享有地下公共配套间的买受人，出卖人同意给予适当补偿，该补偿款已自相关买受人的房款直接扣减（即相关合同中约定的为减除上述款项后的剩余款项），此约定不影响本合同项下商品房的产权登记面积。也就是说，原告作为19幢二楼的住户，合同约定的房屋价款中已就其不享有地下层进行了一定的补偿，在原告所举证据不能证实被告没有交付地下一层给其造成了其他损失的情况下，仅以给其出行带来不便为由主张不超过房屋一倍价款的违约金没有事实和法律依据，故对原告第一项诉讼请求不予支持。关于争议问题二，被告对交付的房屋是否负有装修方面的责任？原告认为被告所售房屋是经过装修的房屋，因此装修方面出现质量问题应当由被告承担责任，而被告认为装修协议是原告与案外人中天装饰公司签订的，应当由案外人承担装修方面的责任。经审查，装修协议也是格式合同，原告对于装饰公司没有自主选择权，并非原告从被告处接收房屋后自行选择装饰公司进行装修，而是中天装饰公司直接从被告处接收房屋后统一进行装修；装修合同附件所约定的房屋装修后的标准也并非原告按自己的意愿进行确定，而是按照统一的标准；装修费用是由中天装饰公司与被告进行结算，并非与原告单独进行结算，关于装修事项的验收由被告先进行初验；如房屋存在质量问题，由原告向“万科物业”或被告的“客服关系中心”提出，并非直接找中天装饰公司；被告向原告交付房屋的时间并非约定的2013年8月30日，而是经装修完毕后的2014年3月30日；原告购买房屋的单价高达13328.76每平方米，高于同时期同区位商品房毛坯房价格。综合以上各方面，被告向原告交付的房屋是经被告选定装饰公司统一进行装修过的房屋，对于房屋装修方面存在的质量问题，应当由被告承担责任。根据法律规定，如在房屋交付时便存在质量问题，则由被告承担修复的责任，被告拒绝修复或拖延修复的，原告可以自行修复或委托他人修复，修复的费用及修复期间造成的其他损失，由被告承担。本案中，原告就其诉请中提到的抽水马桶、房屋隔音、管道返臭、房门与墙体粘和部分是否存在质量问题，提交了报修记录和照片等证据予以证明，但该报修记录系其单方制作，没有得到被告的确认，不能据此认定房屋装修存在质量问题，经向原告释明后，原告明确表示对此不进行司法鉴定，故由原告承担举证不能的后果。关于太阳能供热设备的问题，已由昆明市住房和城乡建设局批复同意予以验收，故对原告第二、三项诉讼请求不予支持。原告第四项诉讼请求已明确表示不再主张，予以确认。原告第五项诉讼请求认为因被告交付的房屋装修存在质量问题所以参照适用逾期交房的违约金，如前所述的理由，原告所举证据不能证实房屋装修存在质量问题，即便存在质量问题，参照适用逾期交房的违约金没有法律规定及合同约定，不予支持。原告第六项诉讼请求没有事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告何团香、肖某的诉讼请求。原审判决宣判后，何团香、肖某不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付因不能履行交付地下负一层的义务而承担一次性违约金100万元；3、改判被上诉人立即更换不符合环保绿色产品和正常使用功能要求的太阳能供热设备、抽水马桶等产品；4、改判被上诉人立即对存在质量瑕疵和采用污染工艺施工的房屋隔音、管道返臭、各房门与墙体粘合部分等进行彻底整改；5、改判被上诉人按日以《商品房购销合同》总价款1017651元的万分之三，向上诉人支付自2014年4月1日起至完全适当履行完合同义务时止的违约金（截止一审立案时已产生157281元）；6、改判被上诉人承担上诉人为实现债权所支出的费用50000元。其上诉的主要事实及理由：一、原审判决驳回上诉人的第一项诉讼请求不符合事实和法律规定。1、原审判决以“格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”作为认定被上诉人实际交付的房屋与合同约定不符构成违约的理由，该认定与事实不符，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第三条第二款约定“地上6层，地下**”，没有两种以上的解释，原审判决的认定掩盖了被上诉人明知19幢规划中没有负一层，却隐瞒事实，虚构此电梯洋房有负一层，误导上诉人购买、签订《商品房销售合同》的欺诈行为。2、原审判决绕开被上诉人存在欺诈行为的事实，以牵强的理由认定被上诉人违约后，以上诉人并未作为主张补偿依据的“地下公共配套间”为理由，认定上诉人已就不享有地下一层在房款中得到了补偿更是无稽之谈，上诉人购买的房屋为地上6层，并不符合补充协议第十三条第2项中的“三层住宅楼栋地下的公共配套间”的适用范围。3、上诉人对被上诉人交付不符合合同约定的标的，构成违约，应当承担违约责任，原审判决以上诉人所举证据不能证实被上诉人没有交付地下一层给其造成了其他损失的情况下为由，明显将违约责任当侵权责任审理了，不符合合同法基本原则。二、原审判决认定上诉人所购房屋为装修房，被上诉人对房屋装修方面存在的质量问题承担责任，但认为上诉人没有证据证明房屋装修存在质量问题，应承担举证不能的后果系认定事实错误。1、上诉人提交了报修记录、照片、证明、试听资料等证明被上诉人交付的房屋存在质量问题，上述证据能相互印证，客观反映了被上诉人交付房屋的状况，应对其证明内容予以认定，原审判决以系上诉人单方制作为由否定真实性不符合证据认定规则。2、举证责任的分配应遵循公平公正原则，上诉人已经就房屋存在质量瑕疵、被上诉人在产品使用上以次充好等违背合同约定和诚实信用的原则进行了举证，在此情况下，还要求上诉人做司法鉴定，系不合理加重上诉人的举证责任。3、原审判决采信了上诉人提交的档案文件，但认定该证据仅系初审意见，不能证实最终的实际情况不符合事实，该认定错误，正因被上诉人的设计缺陷，才导致上诉人主卫管道返臭严重。4、原审判决采信被上诉人提交的交付通知书，认定太阳能供热设备已由昆明市住建局批复同意予以验收，并据此驳回上诉人的该项诉讼请求，完全混淆了太阳能供热系统设施和分布符合相关部门节能减排强制性要求和太阳能设备本身产品质量问题，前者系开发商建造房屋应达到的各项质量标准，但其使用什么品牌的产品则完全是自主采购，作为购买人，有权要求出卖人按合同约定交付合格的产品。5、被上诉人在太阳能、管道设施、装修质量等多方面存在违约行为，违约行为即是其交付不符合合同约定产品的事实，按对等原则，被上诉人应按照合同总价款的日万分之三承担责任，原审判决不予支持违约金的理由是错误的。6、原审判决认定被上诉人存在违约行为，上诉人在与被上诉人交涉无果后提起诉讼，要求被上诉人支付因实现债权支出的律师费没有事实和法律依据显然不符合事实。综上，原审判决认定事实有误，举证责任分配不公，违约责任按侵权责任原则评判，系适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人昆明申城房地产开发有限公司答辩称：上诉人的上诉请求及事实理由无法律依据，请求驳回上诉。对原审判决认定的法律事实，上诉人提出合同补充协议中约定的三层住宅楼栋的相关条款与其购买的六层楼房不符；被上诉人则提出公共配套间设备间是归一楼物业房屋买受人享有，19栋房屋的规划图中是没有地下一层的，其他住户的201517752号房产证中也没有地下一层。二审中，上诉人提交以下证据：1、“暖阳行动”活动通知照片、活动报名确认书、其他住户300元的收款收据、太阳能照片、声明函，欲证明被上诉人将房屋于2014年3月30日交付业主使用，因产品质量严重劣质，不到两年便更换，被上诉人交付的产品存在严重质量瑕疵，不符合合同约定；2、昆明市房产信息网上白沙润园31栋、33栋、34栋房屋售价情况表及贷款利率表，欲证明上诉人购买的19栋没有负一层对房价有明显的影响及其主张违约金的计算依据，该组材料作为参考；3、太阳能热水系统与建筑一体化建设施工技术规程、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范、服务去向牌照片，欲证明由昆明市住房及城乡建设局出具的《关于对“白沙润园一期1#、2#地块”项目竣工安装太阳能工人系统设施的意见》，原审据此认定被上诉人提供安装的太阳能产品经过政府验收同意，但经上诉人与该局制作文件部分科技处勘察设计室接洽，该处明确产品质量不是其验收范围，其文件也不涉及产品质量问题，该意见不能证明被上诉人提供的产品合格，被上诉人未能提交产品合格证。经质证，对上诉人提交的证据1，被上诉人认为不能确认该组证据的真实性、合法性，无法证明存在太阳能质量瑕疵，小区太阳能是整体升级，更新换代；对证据2上诉人表示作为参考，不作质证；对证据3不予认可，《关于对“白沙润园一期1#、2#地块”项目竣工安装太阳能工人系统设施的意见》已载明竣工验收合格材料收悉，政府有管理义务，太阳能不存在质量问题。同时，被上诉人重申原审提交的规划图、房产证及照片，欲证明白山润园项目的规划图中，19栋没有地下一层，房屋管理部门经整改后重新核发的房产证中并没有地下一层，被上诉人已经明确说明19栋没有地下一层，有无地下一层对二楼以上房屋没有影响，且房价已经按照补充协议折让。对此，上诉人认为规划图中19栋没有地下一层，在被上诉人在销售时称19栋有地下一层，存在欺诈行为，开发商填写的备案登记表上也有地下一层，被上诉人将责任推托至房管部门。对双方提出的上述事实异议及证据的评判，本院将在本院认为部分一并论述。综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点：一、上诉人提出由被上诉人向其支付因不能交付地下负一层的义务的违约金100万元的主张是否能得到支持；2、上诉人主张被上诉人承担因争议房屋存在各种质量问题的相应责任的主张在本案中是否能得到支持？本院认为：关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。合同约定，上诉人购买的19栋房屋建筑层数为地上六层，地下**，被上诉人主张系房管部门审查登记错误，原审判决从作出不利于格式条款提供方解释的角度，认为被上诉人实际交付的房屋没有地下一层，构成了违约，同时争议房屋产权证的申请核发也是被上诉人与房产管理部门的严格意思表示，因此按约定及产权部门核发的权属证书，上诉人向被上诉人所购涉案房产均显示有地下一层，故对被上诉人未能实际交付地下一层构成违约的认定无误。具体到本案上诉人的请求，其主张上诉人向其支付未能交付地下一层的违约金100万元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算20年，1017651元*5%*20年），对此，原审判决根据双方补充协议约定对于未享有归一楼房屋买受人享有的部分的其他买受人，出卖人同意给予适当的补偿，该补偿款已在相关买受人的房款中直接扣减（即相关合同中约定的为减除上述款项后的剩余款项），上诉人对此虽提出该特别约定第2项有“总层数为三层”的表述，与其购买六层房屋不符，被上诉人则认为该约定原则是通用的，签订补充协议时上诉人明知房屋是六层；对此，上诉人作为19栋2层房屋的买受人，双方签订的补充协议特别约定第2项第三款内容对其有约束力，即双方合同中已经约定其购房价款已就其不享有地下公共配套设备间及部分绿地等进行了一定补偿，同时，上诉人在本案中未能就被上诉人没有交付地下一层给其造成其他损失进行举证的情况下，原审判决对其该项主张不予支持的处理并无不当。关于争议焦点二，根据现有证据，被上诉人向上诉人交付的房屋是经被上诉人选定装饰公司统一进行装修过的房屋，原审判决对此已经充分阐述，不再赘述，故被上诉人对于房屋装修方面如存在质量问题，则应承担责任。具体到本案上诉人主张的争议房屋存在的各种质量问题，其在一、二审中均未申请进行司法鉴定，对于是否存在质量问题或质量问题的严重程度或其因质量问题产生的维修费用等均不足以证实，原审判决已经对此充分阐述，故上诉人的各项关于存在质量问题的相关主张无法得到支持。至于上诉人主张实现债权的费用，无事实及法律依据，不予支持。综上，原审法院所作判决适当，本院予以维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15666元，由上诉人何团香、肖某承担。本判决为终审判决。审 判 长  钱晓燕审 判 员  屈艳婷代理审判员  侯成斌二〇一六年十一月十六日书 记 员  杨 航