上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民二(商)初字第7320号原告(反诉被告)：上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：许昆泰，董事长。委托诉讼代理人：王乐乐，女。委托诉讼代理人：刘秋君，女。被告(反诉原告)：上海环瑞计算机科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈财波，总经理。委托诉讼代理人：许宗莹，女。委托诉讼代理人：朱祺，上海博德律师事务所律师。原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司(以下简称百脑汇公司)与被告上海环瑞计算机科技有限公司(以下简称环瑞公司)租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，依法适用简易程序，于同年9月10日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱洁文、被告委托诉讼代理人许宗莹、朱祺到庭参加诉讼。后被告向本院提起反诉，本院于同年11月26日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王乐乐、刘秋君、被告委托诉讼代理人许宗莹、朱祺到庭参加诉讼。后本案就受损物品的价值委托上海社科远东资产评估有限公司进行评估，该公司于2016年9月2日出具《评估报告书》。本案转为普通程序，于2016年10月21日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王乐乐、被告委托诉讼代理人许宗莹、朱祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》于2015年6月22日解除；2.环瑞公司支付百脑汇公司自2015年2月15日起至2015年6月22日的商业合作费、综合服务费、商场管理费共计32,355元，并按照每日百分之一的标准分段支付上述款项自2015年2月6日至实际支付日止的滞纳金。事实与理由：百脑汇公司与环瑞公司于2014年8月签订了《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》，由环瑞公司承租百脑汇XX店XXXXXXX号柜位，合同期限为2014年8月15日至2015年8月14日，双方约定该柜位商业合作费为每月4,143元，综合服务费每月3,108元，商场管理费每月3,108元，每三个月支付一次，逾期支付的滞纳金为每逾期1日付1%，柜位保证金为24,718元。签约后百脑汇公司向环瑞公司交付了柜位，环瑞公司支付了履约保证金24,718元及至2015年5月14日的部分商业合作费、综合服务费、商场管理费，共计74,154元。但环瑞公司自2015年2月6日起开始拖欠租金，截至6月22日共计拖欠租金32,355元，后环瑞公司于6月22日擅自撤场，经百脑汇公司多次催缴费用未果，该行为已经构成违约，故诉至法院。环瑞公司辩称，不同意百脑汇公司的诉请。2015年2月，百脑汇公司出租的场地发生重大渗水事故，造成环瑞公司无法经营及大量货损，经多次沟通货损事宜，双方因差距过大沟通未果，故环瑞公司不再支付房租。环瑞公司确于2015年6月22日搬离百脑汇，同意该三份合同于2015年6月22日解除。对于百脑汇公司诉请的商业合作费、综合服务费、商场管理费共计32,355元的金额组成没有异议，但其支付的保证金24,718元应予以抵扣，百脑汇公司诉请的违约金过高，请求法院进行调整。同时，环瑞公司向本院提出反诉请求：百脑汇公司赔偿货物损失381,005元。事实与理由：环瑞公司承租了百脑汇公司的XXXXXXX号柜位，2015年2月初，因百脑汇公司严重失职造成环瑞公司承租的商铺上方水管发生爆裂产生渗水事故，环瑞公司虽第一时间返回并采取了抢救措施，但仍然造成了货物损失。渗水事故后的商铺无法正常继续经营，故反诉请求判令百脑汇公司赔偿货物损失。百脑汇公司针对反诉辩称，不同意反诉请求，发生水管爆裂事故后环瑞公司仍在正常经营中，环瑞公司诉请的损失金额与事实不符，经保险公司定损的货损金额为37,991.40元。本院认定事实如下：百脑汇公司(甲方)与环瑞公司(乙方)签署《商业合作合同》，主要约定：甲方将其合法拥有的、位于上海市徐汇区XXX路XXX号百脑汇XX店第X层编号为XXXXXXX的柜位提供给乙方经营，建筑面积为28.80平方米，用途为商业经营；该柜位商业合作期自2014年8月15日起至2015年8月14日止，甲方应于合作期起始日交付该柜位，甲方推迟交付柜位的，合作期相应顺延；乙方应向甲方支付商业合作费，支付标准为每月4,943元，每3个月支付一次，乙方应当在每3个月中第1个日历月的第5日之前支付该3个月的商业合作费；乙方应当在合同签订时向甲方交付24,718元保证金；合同履行期间，乙方逾期支付商业合作费、商场管理费、商场综合服务费或其他费用7日的，甲方有权要求乙方暂停营业直至乙方支付前述费用；乙方逾期支付商业合作费、商场管理费、商场综合服务费或者其他任何应付费用的，每逾期1日，应当按照每日1%的标准支付逾期支付部分的滞纳金；合作期内，由于乙方违约，甲方按照本合同约定解除合同，乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除，乙方还需支付甲方相当于三个月的租金作为违约金；等等。同时，百脑汇公司(甲方)与环瑞公司(乙方)另行签署《商场综合服务合同》、《商场管理合同》，主要约定：乙方向甲方支付综合服务费的标准为每月3,708元，不受该柜位面积差异的影响；支付方式和期限与商业合作费的支付相同；甲、乙双方约定，本商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由甲方负责维修与保养，该柜位及其内部设备、设施和装修由乙方负责维修与保养；商业合作期内，甲方保证本商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用的和安全的状态，乙方保证该柜位及其内部设备、设施和装修处于良好的和可使用状态；甲方所提供的设备、设施出现故障，不能正常运行的，甲方应当尽快修复，除非该等故障或修复障碍是由于甲方不能合理控制的因素所造成，甲方并应当承担因此产生的全部责任；该柜位商业合作期内乙方向甲方支付商场管理费每月3,708元，不受柜位面积差异的影响；支付方式和期限与商业合作费的支付相同；等等。上述合同签订后，环瑞公司向百脑汇公司支付了24,718元保证金，并开始按期支付各项费用。2015年2月10日，环瑞公司承租柜位上方的水管发生爆裂，导致产生漏水事故。同年6月22日，环瑞公司从百脑汇公司的租赁柜位搬离。同年11月10日，上海恒量保险公估有限公司出具一份《公估意见》，就其对商铺号为XXXX、XXXX、XXXX的现场查勘和调查了解，上述商铺因漏水事故产生的损失核定为47,254元，其中XXXX的损失具体包括打印线、数据线、组装台式电脑、电脑打印纸、地毯等。因对货损核定的价值不予认可，百脑汇公司和环瑞公司未达成一致赔偿意见。2015年2月15日至同年5月14日，环瑞公司应于2月5日前支付柜位费用31,077元，但其实际支付12,000元，拖欠费用19,077元；从2015年5月15日至同年6月22日，环瑞公司应于5月5日前支付柜位费用13,278元，但均未支付。因此，环瑞公司合计拖欠百脑汇公司柜位费32,355元。百脑汇公司称，滞纳金按照每日百分之一的标准分段计算：以19,077元为基数，自2015年2月6日起计算至实际清偿之日止；以13,278元为基数，自2015年5月6日起计算至实际清偿之日。环瑞公司提供一份《货物清单》，列明漏水事故中受损的物品名称、规格、总数量、已出售数量和剩余数量、单价等，其中，已出售物品包括：打印线规格1.8m共134件、HDMI规格5m共15件、达标电源线37件、电源线165件、HDMI规格10m共45件、3%2B6vga规格5m共21件、3%2B6vga规格3m共75件、3%2B6vga规格10m共24件、usb打印线规格5m共78件、3%2B6vga规格1.5m共164件、无线套装9件、usb打印线规格3m共165件、usb打印线规格10m共8件、usb延长线规格1.5m共96件、HDMI规格3m共246件、甬联5E规格2m共685件、甬联5E规格3m共12件、D-LINK规格612B共8件、TP-LINK规格6300N共5件、D-LINK规格850L共3件、TP-LINK规格473共6件、甬联5E规格0.5m达标共63件、电话交换机3件、HDMI(普通)规格10m共85件、usb延长线规格5m共98件、甬联6E规格2m共122件、甬联6E规格1m共27件、usbmoaq连接线共19件、DELL服务器电源线246件、电源线达标1.8m共164件、usb延长线规格1.5m共31件、vga规格5m共100件，环瑞公司称，因物品进水无法正常使用，因此公司降价处理了部分物品，出售金额为10,578元。百脑汇公司对环瑞公司所列清单中的品名、规格及数量均无异议，但对物品单价不予认可；对环瑞公司出售物品一节事实亦无异议；同时百脑汇公司称，应当按照公估报告中的定损单价计算环瑞公司的损失，并减去环瑞公司已经出售的受损物品价值。经核算，百脑汇公司认为环瑞公司实际产生的货物损失金额为37,991.40元。对此环瑞公司不予认可，称公估报告核定的单价偏低。2016年2月22日，本案中受损货物的价值委托上海社科远东资产评估有限公司进行评估，该公司于2016年9月2日出具《评估报告书》，评估基准日为2016年8月29日，该报告书就本案中所涉受损物品(包括环瑞公司已出售物品)例如打印纸、电源线、打印机和打印线、电脑等，在进水前后的价值进行了评估，上述标的物在进水前的评估值为336,894元，进水后的评估值为72,633.78元。环瑞公司为此支付评估费7,000元。针对《评估报告书》，环瑞公司对此无异议。百脑汇公司则称，与公估报告评估的货物价值差额较大，应以公估报告为准。针对环瑞公司已经出售的物品即打印线规格1.8m共134件、HDMI规格5m共15件、达标电源线37件、电源线165件、HDMI规格10m共45件、3%2B6vga规格5m共21件、3%2B6vga规格3m共75件、3%2B6vga规格10m共24件、usb打印线规格5m共78件、3%2B6vga规格1.5m共164件、无线套装9件、usb打印线规格3m共165件、usb打印线规格10m共8件、usb延长线规格1.5m共96件、HDMI规格3m共246件、甬联5E规格2m共685件、甬联5E规格3m共12件、D-LINK规格612B共8件、TP-LINK规格6300N共5件、D-LINK规格850L共3件、TP-LINK规格473共6件、甬联5E规格0.5m达标共63件、电话交换机3件、HDMI(普通)规格10m共85件、usb延长线规格5m共98件、甬联6E规格2m共122件、甬联6E规格1m共27件、usbmoaq连接线共19件、DELL服务器电源线246件、电源线达标1.8m共164件、usb延长线规格1.5m共31件、vga规格5m共100件，上述物品按照《评估报告书》计算的价值应为9,601元。审理中，百脑汇公司向本院提交维修发票及申请单，证明2015年2月10日的柜位涉水事故系因为管道堵死导致爆管，故发生漏水，但在事故发生后，百脑汇公司找到上海民华装潢工程有限公司及时进行维修，故不存在因维修水管导致环瑞公司搬离。对此，环瑞公司称，百脑汇公司确实申请过维修，但一直没有修好。另外，百脑汇公司称，由于环瑞公司存在违约行为，因此其支付的保证金24,718元作为违约金予以没收。上述事实，除当事人陈述外，另由商业合作合同、商场综合服务合同、商场管理合同、付款凭证、货物清单、公估意见、评估报告书等证据证明，本院予以确认。本院认为，百脑汇公司与环瑞公司之间签订的商业合作合同、商场综合服务合同、商场管理合同等，均系当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。首先，百脑汇公司将其柜位提供给环瑞公司经营，环瑞公司理应按照合同的约定支付相应费用。现因柜位发生漏水事故且环瑞公司亦实际从该柜位处搬离，因此双方一致同意上述商业合作合同、商场综合服务合同和商场管理合同于2015年6月22日即环瑞公司从该柜位搬离之日解除，并无不当，对此本院予以确认。其次，本案中，双方均确认在合同履行期间该柜位发生了漏水事故，且百脑汇公司提供的维修申请单等证据显示，发生漏水事故系由于管道堵死导致爆管。对此本院认为，百脑汇公司负有保障柜位处于正常、可使用和安全状态的义务，现其提供的柜位因爆管漏水导致环瑞公司的物品损失，百脑汇公司理应承担由此产生的全部责任，故环瑞公司反诉要求百脑汇公司赔偿物品损失，于法有据，本院予以支持。对于环瑞公司陈述的降价出售物品金额为10,578元，而根据评估报告书的评估值计算，环瑞公司已出售物品的价值应为9,601元，对此本院认为，评估报告书对本案中涉水的全部受损物品评估了进水前和进水后的价值，两者的价值差额理应为环瑞公司因涉水所遭受的损失，但是，对于环瑞公司已出售物品的评估价值与环瑞公司实际变现价值之间的差额977元，当属环瑞公司的获利部分，该部分差额977元应从进水前后的评估价值差中予以扣除，因此，本院确认环瑞公司因涉水遭受的损失金额为263,283.22元。第三，至于百脑汇公司诉请的2015年2月15日至6月22日的商业合作费、综合服务费、商场管理费共计32,355元，环瑞公司对上述金额的组成并无异议。本院认为，虽然环瑞公司拒付费用发生在漏水事故之后，但是结合百脑汇公司提供的维修申请单等，加之环瑞公司在庭审中认可百脑汇公司在漏水事故发生后进行过维修，故本院确认百脑汇公司确实采取过维修措施，因此环瑞公司辩称其因漏水事故导致无法经营的情形并无相应证据加以佐证，在环瑞公司搬离柜位之前产生的相应费用，其理应予以支付。百脑汇公司在漏水事故发生后尽到了修缮义务，故其诉请的商业合作费、综合服务费、商场管理费共计32,355元，本院予以支持。第四，关于滞纳金和保证金，本院认为，鉴于本案中既存在环瑞公司自2015年2月6日起迟延付款的违约事实，也存在百脑汇公司在同年2月10日违反保障义务导致环瑞公司涉水损失的违约事实，且因百脑汇公司的违约产生的损失金额远高于环瑞公司的付款金额，故根据违约相抵原理，违约损失产生后环瑞公司有权以其存在损失为由抗辩合作费等费用的支付义务，故本院确认环瑞公司在本案中存在迟延履行付款责任的天数仅为4天。现合同约定的滞纳金标准明显过高，环瑞公司也提出请求予以调整，本院将滞纳金调整为以19,077元为基数、按照年利率24%的标准自2015年2月6日起算至2月9日，上述滞纳金共计50元。再者，根据双方合同中关于“合作期内，由于乙方违约，甲方按照本合同约定解除合同，乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除”的约定，环瑞公司支付的保证金24,718元应用于抵扣其应当支付的商业合作费、综合服务费、商场管理费及滞纳金，故扣除保证金后，环瑞公司应当支付的商业合作费、综合服务费、商场管理费金额为7,637元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定，判决如下：一、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司与上海环瑞计算机科技有限公司签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》于2015年6月22日解除；二、上海环瑞计算机科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司商业合作费、综合服务费、商场管理费7,637元以及滞纳金50元；三、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海环瑞计算机科技有限公司货物损失263,283.22元。案件本诉受理费1,410元、评估费7,000元，合计8,410元，由上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司负担；反诉受理费3,508元，由上海环瑞计算机科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王嘉骏审 判 员  吕燕娜人民陪审员  韩建丽二〇一六年十一月二十三日书 记 员  陈 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。