新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初5160号原告：卢耀同，男，汉族，1972年5月27日出生，无固定职业，现住玛纳斯县。原告：高玉香，女，汉族，1970年7月3日出生，个体工商户，现住玛纳斯县。二原告委托代理人：赖姿羽，新疆世源律师事务所律师。被告：新疆华泰兴业房地产开发有限公司。（以下简称华泰兴业公司）住所地：新疆昌吉州昌吉高新技术产业开发区经三南路*号。法定代表人：潘存峰，该公司总经理。委托代理人：季刚，新疆同创律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行。住址：新疆昌吉市宁边东路2号。负责人：刘红梅，系该分行行长。委托代理人：ＸＸ，新疆新蓝天律师事务所律师。原告卢耀同、高玉香与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行商品房预售合同、借款合同纠纷一案，原告于2016年9月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员丁晓娟适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告卢耀同、高玉香及委托代理人赖姿羽，被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的委托代理人季刚，中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行的委托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢耀同、高玉香诉称：2014年中旬，新疆华泰兴业房地产开发有限公司在昌吉市宣传其公司开发的”大学城商业中心”商铺，该公司以”四大学府八万人，消费一座大学城商业中心”为主要宣传内容，售房宣传册上明确印有”昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学和徐工技术学校”四所学校将入驻此商业中心，并标明四所学校和商业中心的具体位置。2014年12月10日，原告购买了被告华泰兴业公司位于昌吉市高新技术产业开发区”大学城商业中心”A6幢1层130号房，双方签订了编号为0000126号《商品房买卖合同》，原告支付首付款167164元。2015年3月25日，原告与被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行签订的《个人商业用房贷款合同》，向其贷款166000元，并按银行要求按月向其偿还贷款。被告华泰兴业公司通知原告交房后，原告即发现该商铺现状与前期的宣传有很大出入。截止目前，该商业中心仅入驻了一所大学，仅有一万左右的人流量，而其他三所学校也没有入驻该商业中心，其与广告宣传的八万人相差甚远，现该商业中心就是一座空城。原告购买被告华泰兴业公司开发的商铺的原因就是听信其宣传的拥有八万人流量的大学城的消费能力能给原告带来巨大的收益，但实际上被告华泰兴业公司的宣传只是一纸空文，其广告宣传既无实际规划的行为、也无实现的能力。因被告华泰兴业公司的虚假宣传导致原告购买该商铺的合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求依法判令：1、自2016年10月20日解除原告与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》；2、自2016年10月20日解除原告与被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行于2015年3月25日签订的《个人商业用房贷款合同》；3、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司返还原告已付购房款158478元及已向银行支付的贷款本金17653.86元（截止到2016年10月15日）；4、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司赔偿原告已付购房款为本金的相应利息17910.27元及已向中国银行支付的贷款利息17087.12元（从原告支付首付款次日计算至2016年10月15日）；5、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司偿还原告保险费、公证费和权属登记费等各项损失计6262元；6、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司偿还原告与中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》项下剩余贷款148346.14元；7、本案受理费由被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司承担。被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司辩称：原告所诉不属实，原告所述宣传的四大学府是政府规划的，不属于被告的允诺，四大学府不是被告商品房开发规划范围内的内容，八万人是预计的，被告不存在虚假宣传，也构不成解除合同的条件，原告购买商铺应该有风险意识，综上请求驳回原告的诉求。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行辩称：原告与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的买卖合同是否解除由法庭裁决，如果买卖合同解除，本行的贷款合同应一并处理。在本案审理终结前，原告仍然应按照合同约定履行还款义务，否则造成的逾期及不良记录均需要由原告本人承担。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份，证实原告与新疆华泰兴业房地产开发有限公司于2014年12月10日签订商品房买卖合同，约定原告以每平方米8600元的价格购买被告开发的位于昌吉市高新区技术产业开发区A6幢1层130室，面积为38.74平方米的商铺，房屋总价为333164元，原告支付了房屋首付款167164元。合同第八条和第九条对被告具体交房的时间及逾期所产生的违约责任做了明确约定。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性无异议，根据合同第八条第五项，商品房经验收合格就可以交付，没有其他任何附加条件。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、退房款发票，销售不动产发票一份，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司所售的房屋因面积减少给原告退房款8686元。销售不动产发票证实原告于2015年11月12日缴纳购房款324478元。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性无异议。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、一期广告一份，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司宣传彩页上印有昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、新疆高新区第一中学、徐工技术学院四所学校将入驻此商业中心，并宣传2015年底至少拥有八万人流量，宣传册中有大量具体数据及具体内容，根据合同法规定被告的此项宣传已构成要约。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性无异议，对关联性和原告证明的问题有异议，宣传册上的八万人是预计有八万人，宣传册是本公司委托宣传公司制作的，且宣传册上也写明是预计会达到此效果，宣传的四大学府是政府规划，本公司对该规划做了具体说明，不是本公司开发规划范围内的内容，不是虚假宣传，也不是对本公司商品房规划开发范围内做的允诺，仅仅是对政府规划做的宣传，一期广告不构成要约，只是属于要约邀请。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、置业计划书一份，计划书是面向即将购房的特定客户提供，是以订立合同为目的具有法律意义的意思表示行为，是典型的要约行为，置业计划书证实被告的宣传是要约行为。被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司质证后对真实性无异议，对关联性和证明的问题不认可，置业计划书和一期广告是相互配套的。就原告来说，原告直接签订的合同，置业计划书与本案没有关联性。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、二期宣传广告一份，证实宣传册中有大量具体数据及具体内容，且明确写明火锅、网吧等已经签约，根据合同法规定被告华泰兴业公司的此项宣传已构成要约，该宣传与实际不符，属于虚假宣传。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性无异议，关联性不认可，此宣传是2015年10月发布的二期广告，原告在此广告之前就与本公司签订了购房合同。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对证据的真实性无异议，关联性不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、业主于2016年6月21日拍摄的照片5张，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司做了广告牌宣传其商铺，被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的宣传广告中明确说明了该商业区人流量已超八万且宣传中又增加了一座学府，该宣传与实际不符，属于虚假宣传。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议，认为人口已超八万，包括高新区、榆树沟、军户农场人口已超八万，该广告也是在二期售房时宣传的，牌子是2016年才竖立的，与本案无关。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。证据七、照片三张，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司售房部现在仍然挂着这些宣传内容，存在虚假宣传的行为。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性无异议，但对原告证实的问题不认可。该规划图是高新区政府的规划图，八万人是预计不是确定的。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。证据八、照片两张，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司路边的广告牌有虚假宣传的行为。虽然二期广告是被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖合同以后做出的，但被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司明知宣传行为与实际不符，还存在虚假宣传的行为。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议，对说明手册关联性不认可。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。证据九、照片九张，证实大学城的现状，周边和内部还在施工，整个大学城空无一人，商铺只开了两三家，无人问津，学生也无人来消费，被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司根本无法实现其所宣传的效果。凸显其合同目的无法实现和被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的欺诈行为。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议，认为照片反映情况不全面，现在已经有十几家在营业，不能证实全貌。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。证据十、照片一张，证实该学校处于半封闭状态，且校内服务中心设施齐全，与大学城商业中心毫无关联。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议，学校属于半封闭状态是学校自主决定的，大学城商业中心与学校是互相竞争的状态。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。证据十一、公证书一份，证实原告购买被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的房屋，向被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行贷款166000元。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性无异议，本行已经根据合同第五条规定，向被告华泰兴业公司发放贷款166000元。本院对该证据的真实性予以确认。证据十二、还款明细清单一份，证实原告向被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行还款的情况。截止到2016年10月15日，还款本金17653.86元，利息17087.12元，剩余未偿还本金148346.14元。被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司质证后对真实性无异议。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据十三、保险单一份、保险费发票一张、票据七张，证实原告支付保险费1527元，缴纳房屋权属登记费1352.44元，公证费498元，暖气费919.98元，物业费1358.28元，装修垃圾费113.19元，生活垃圾费452.76元，工本费40元。被告华泰兴业公司质证后对真实性无异议，对关联性和证明的问题不认可，这些费用都是原告办理产权证和抵押贷款，及入住后产生的费用，不应认定为损失，保险费和公证费是交给其他单位的，不能称为损失。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后与被告华泰兴业公司质证意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司举证，原告、被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证，本院认证如下：证据一，施工许可证、规划许可证、预售许可证，证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的施工及销售是合法的。原告质证后对真实性、合法性、关联性均认可，但认为五证不全。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二，招商引资项目协议书一份，证实拟建项目的名称大学城邻里中心项目（大学城商业中心），此名称并不是被告杜撰的。原告质证对真实性、合法性、关联性均认可。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三、项目位置示意图一份，证实本公司宣传的内容是依据高新区政府的规划图来宣传的，并不是本公司虚假宣传。原告质证后对真实性、合法性认可，但关联性不认可，认为原告与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司是合同关系，跟政府规划没有关系。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四、协议书一份、设计概算书一份，证明一份，高新区记录单一份、州一中新校区初步设计一份，证实大学城周边的大学进展情况不同，学校都是真实存在的，并非是被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司杜撰。原告质证后对真实性认可，关联性不认可，证实的内容与原告无关。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据五、人口数据2份，证实榆树沟镇的常住人口数及高新区派出所治安管辖区域的人口情况。原告质证后对真实性认可，关联性不认可，榆树沟镇的人口与大学城的人流没有确切关系。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、五方验收单一份、房屋交接单一份，证实原告购买的房屋于2015年11月15日经过五方验收合格达到交付标准，本公司于2015年11月12日给原告交付了房屋。原告质证后对五方验收单真实性、合法性、关联性均认可，房屋交接表只能证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司给原告交付了房屋，但不能证实被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司将符合合同约定的房屋交付给原告。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行质证后对真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行未向法庭提供证据。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：二原告看到被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司在昌吉市宣传其开发的”大学城商业中心”商铺，以”四大学府八万人，消费一座大学城商业中心”为主要宣传内容，并在售房宣传册上明确印有”昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学和徐工技术学校”四所学校将入驻此商业中心，还标明四所学校和商业中心的具体位置。2014年12月10日，原告卢耀同与被告华泰兴业公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了被告华泰兴业公司开发的位于昌吉市高新技术产业开发区”大学城商业中心”A6幢1层130号房。合同约定，该商品房的用途为商业，建筑面积为38.74平方米，单价为每平方米8600元，总价款为333164元。合同约定应于2015年9月30日交付房屋。原告支付首付款167164元。2015年3月25日，二原告与被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行签订的《个人商业用房贷款合同》，向其贷款166000元用以支付购房款，并按银行要求按月向其偿还贷款。2015年11月12日，原告与被告华泰兴业公司办理了房屋交接手续。2015年11月15日，被告华泰兴业公司完成五方竣工验收。截止2016年10月15日，原告向银行偿还本金17653.86元，利息17087.12元，剩余未偿还本金148346.14元。原告支付保险费1527元，缴纳房屋权属登记费1352.44元，公证费498元，暖气费919.98元，物业费1358.28元，装修垃圾费113.19元，生活垃圾费452.76元，工本费40元。另查，根据广告宣传图及高新区规划局的规划位置示意图，被告华泰兴业公司开发的大学城位置在中间，而四所学校中的新疆昌吉技术学院项目在北，徐工技术学校项目在西；昌吉州第一中学新校区在东，新疆农业职业技术学校项目在南，四所学校均不是被告华泰兴业公司商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。昌吉高新技术产业开发区管委会出具证明一份，载明：大学城商业中心北侧为新疆昌吉职业技术学院，已于2014年投入使用，西侧为徐工技术学校项目，由新疆徐工海虹工程机械有限公司与昌吉高新技术产业开发区管委会于2013年5月签订协议，东侧为新疆昌吉州一中于2014年已完成前期设计图纸等准备工作，南侧为新疆农业职业技术学院与昌吉高新技术产业开发区管委会进行洽谈新建校区事宜。因原告购买被告华泰兴业公司开发的商铺未给原告带来预期的收益。故原告诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》及赔偿损失。本院认为：原告卢耀同与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原告认为被告华泰兴业公司在签订商品房买卖合同时，不具备”五证”，缺少”建设工程规划许可证”和”国有土地使用证”，开发行为不合法。根据《商品房预售管理办法》第六条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条第三款规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件及资料：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。被告华泰兴业公司于2014年11月10日取得《商品房预售许可证》，原告与被告华泰兴业公司于2014年12月19日签订买卖合同，故被告华泰兴业公司开发行为是合法的。原告认为被告华泰兴业公司关于大学城商业中心”四大学府八万人”广告宣传具体、明确，构成要约而非要约邀请，该广告宣传内容应为合同内容。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据以上规定，首先确定被告华泰兴业公司广告和宣传资料中的”四大学府八万人”是否是被告华泰兴业公司商品房开发规划范围内。根据广告位宣传图及高新区规划局的规划位置示意图可以看出，四所学校均不在被告华泰兴业公司商品房开发规划范围内，不是被告华泰兴业公司商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，广告内容也不是对房屋及相关设施的说明和允诺，该广告内容不构成要约，也不属于《商品房买卖合同》的内容。本案涉案房屋被告华泰兴业公司于2015年11月12日向原告交付。被告华泰兴业公司于2015年11月15日组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行的五方竣工验收。原告认为被告华泰兴业公司对”大学城商业中心”商铺的虚假宣传与实际交付的商铺不一致，从根本上影响到商铺的使用价值，致使合同目的不能实现。本院认为，根据《合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，才可解除合同。所谓的”四大学府八万人”广告宣传，被告华泰兴业公司只是对周边环境的描述，并不是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行宣传，故原告认为被告华泰兴业公司违约行为导致原告不能实现合同目的没有事实和法律依据，故本院对原告要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持。对于二原告要求解除与被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行签订的《个人商业用房贷款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，《商品房买卖合同》不符合解除的条件，商品房担保贷款合同的目的可以实现，故原告要求解除与被告中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行签订的《个人商业用房贷款合同》的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢耀同、高玉香的诉讼请求。本案受理费3450元，由原告卢耀同、高玉香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员  丁晓娟二〇一六年十一月二十五日书记员  李芙蓉