广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终735号上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁成龙，男，汉族，1971年8月25日出生，身份证住址：广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：陈艺飞，女，汉族，1971年6月19日出生，身份证住址：广东省罗定市。上诉人罗定天恒贸易有限公司（下称“天恒公司”）因与被上诉人梁成龙、陈艺飞商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX号的东晟花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第11号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013016号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年1月4日，梁成龙、陈艺飞作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、梁成龙、陈艺飞向天恒公司购买座落于罗定市XX街道XX路XX号东晟花园商住小区的X座X梯X号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.73㎡（套内建筑面积74.53㎡）；四、总价款：328301元（4404.95元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款108301元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币220000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为80020000005957556。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，梁成龙、陈艺飞已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知梁成龙、陈艺飞进行涉案房屋交接，也没有向梁成龙、陈艺飞出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，梁成龙、陈艺飞以天恒公司违约为由诉至原审法院，请求判令：1、天恒公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司因逾期交房而向梁成龙、陈艺飞支付违约金40282元（暂计算至2016年5月10日止，计违约409天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、赔偿因天恒公司违约而造成梁成龙、陈艺飞的损失：租房费、误工费、交通费共5000元（暂计算至2016年5月10日止，如继续违约，逾期交付房屋仍应支付损失费用）；4、本案诉讼费由天恒公司承担。原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。梁成龙、陈艺飞与天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：天恒公司是否应当承担迟延交楼的违约责任。梁成龙、陈艺飞与天恒公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知梁成龙、陈艺飞收楼，也没有向梁成龙、陈艺飞出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，天恒公司本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付梁成龙、陈艺飞使用，但是天恒公司至今仍没有向梁成龙、陈艺飞发出书面的《收楼通知书》，通知梁成龙、陈艺飞到天恒公司进行房屋的交接。天恒公司在诉讼中提交了东晟花园第X座X梯陈文林的《收楼通知书》作参考，拟证明天恒公司曾发出了《收楼通知书》，但确认梁成龙、陈艺飞尚未接到《收楼通知书》。同时还提交了东晟花园第X座X梯X号房吴玉华的《房屋交接书》和《东晟花园业主领取物品登记表》作参考，证明天恒公司已经具备交楼的条件。首先，上述证据天恒公司只作为参考的并非是证明其已向梁成龙、陈艺飞发出了《收楼通知书》且符合交楼的条件；其次，天恒公司确认梁成龙、陈艺飞没有收到《收楼通知书》；再次，梁成龙、陈艺飞对天恒公司该证据均不予确认。故此，天恒公司提出已向梁成龙、陈艺飞发出了《收楼通知书》且具备交楼条件，天恒公司不构成违约的理据不足，不予采纳。故天恒公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同双方继续履行。对于违约金的计算问题，天恒公司提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒公司按日向梁成龙、陈艺飞支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同约定的交楼时间计算的逾期时间为(从2015年3月29日起计算至2016年5月10日止)，天恒公司逾期的违约金为40184.04元（328301元×0.0003×408天）。对于梁成龙、陈艺飞主张因天恒公司违约而请求赔偿租房费、误工费、交通费的请求。《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于天恒公司的违约行为已承担了支付违约金的责任，梁成龙、陈艺飞已获得了相应的赔偿；其次，梁成龙、陈艺飞没有证据证明其因天恒公司逾期交楼而造成的损失，故此梁成龙、陈艺飞该主张的理据不足，不予支持。综上，梁成龙、陈艺飞的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，予以支持；梁成龙、陈艺飞的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条的规定，原审法院判决：一、限天恒公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年5月10日止的违约金40184.04元给梁成龙、陈艺飞。二、驳回梁成龙、陈艺飞的其他诉讼请求。本案受理费466元，由天恒公司负担。一审宣判后，上诉人天恒公司不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回被上诉人的第2、3、4项诉讼请求；3、本案一、二审受理费由被上诉人承担。上诉的事实和理由：一审判决无视被上诉人当庭确认与上诉人就交楼问题进行交涉的事实，仅以上诉人没有书面通知被上诉人收楼，从而认为上诉人应承担逾期交楼的违约责任。对此，上诉人认为一审判决的认定是错误的，明显有违诚实、公平原则。1、一审庭审中，被上诉人在陈述事实、回答上诉人提问及法庭辩论时，均承认在合同约定的交楼期限届满前后，多次前往上诉人售楼部及致电售楼人员联系收楼事宜，其得到上诉人方的答复是“房屋可以装修、入住”，双方只是因房屋是否需要验收备案才可以交付的问题产生争议。被上诉人同时确认其知悉购买同一小区的其他同事、朋友也有收楼装修、入住。被上诉人至今认为，涉案商品房需取得验收备案才可以交付，所以拒绝收楼。由此可见，被上诉人没有收楼，并非是因为没有收到书面收楼通知，而是因为对收楼条件存在争议。一审判决无视上述事实，导致认定事实错误。2、从常理上来说，上诉人已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。可见，上诉人在可以交楼的情况下，不可能甘愿承担违约交楼和房屋灭失风险的责任而不通知被上诉人收楼，如果认为上诉人没有通知被上诉人收楼，明显有悖常理。至于是否必须书面通知才能收楼，合同并无约定，法律也没有规定。3、上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件。如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。而涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明上诉人在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。4、上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，是否必须承担延期交房的责任问题。首先，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条规定中，该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的，没有明确规定买受人有权拒绝交接，也没有规定因此而产生的延期交房责任由出卖人承担。其次，合同第十一条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对的是交付手续履行中的书面通知问题。在这里，书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有辅助性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见交楼通知书，交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其性质不能与交付违约一概而论。这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。从本案来看，被上诉人虽然没有收到书面收楼通知，但实际上被上诉人在合同约定的房屋交付日己经与上诉人联系收楼事宜，上诉人也表示可以交付装修、入住。在这里，双方发生争议的不是书面收楼通知的问题，而是房屋是否具备交付条件的问题。第三，上诉人举示的其他业主收楼的资料，足以证明上诉人交楼时能够出示《建筑工程竣工验收报告》，能够提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。而这些交楼的文件，对于每一个业主都是完全相同的，即是其他业主收楼时具备的文件，同时适用于被上诉人。一审判决认为上诉人不能出示、提供上述文件，没有任何理据。因此，上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，不构成逾期交楼违约问题，无须承担延期交房的责任。综上所述，上诉人认为，上诉人已经在合同约定的交楼期限内具备合同约定的房屋交付条件，能够出示《建筑工程竣工验收报告》，能够提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，完全可以交付房屋给被上诉人，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然上诉人未向被上诉人发出书面的交楼通知，但并不影响被上诉人按约定时间行使收楼的权利。书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且合同没有约定、法律也没有规定上诉人没有书面通知需要承担延期交房的责任。上诉人没有书面通知与被上诉人能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，从而认为上诉人逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。上诉人天恒公司在二审期间提供以下证据：1、上诉人对全部被上诉人领取锁匙及房屋使用情况的调查表格，拟证明部分业主已领取锁匙及门禁卡、装修入住的情况；2、领取锁匙签收情况，拟证明部分业主签收房屋锁匙的时间；3、竣工验收备案表，拟证明本案房屋在2015年3月8日竣工验收合格，2016年8月12日竣工验收备案。被上诉人梁成龙、陈艺飞答辩称：1、原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。并追加上诉人因延期交楼产生的违约金（2016年5月11日至2016年11月16日共190天）壹万捌仟柒佰壹拾叁元，合计伍万捌仟玖佰玖拾伍元。2、关于上诉人认定“一审法院判决认定有误”的答辩。上诉人认为一审判决无视被上诉人与上诉人就交楼问题进行交涉的事实。我首先肯定的是被上诉人与上诉人就交楼问题进行交涉是事实，但是上诉人讲的都不是事实，我所反驳的正是上诉人这种“没有正视无法按时交楼的现实和事实，而是千方百计推搪责任、偷换概念、无理狡辩、混淆视听的铁的事实”。(1)正规的交房通知书是由开发商寄出，用来通知业主进行交房活动的书面材料。作为通知材料，它必须是书面形式的，交房通知书主要作用是证明作用，白纸黑字注明的内容可便于以后当业主与开发商产生费用等其他问题纠纷时的证据。上诉人承认没有发出收楼通知书，我们也没有收到上诉人的任何电话收楼通知，于是被从“为什么不按时交楼”的质疑到“究竟什么时候才能交楼”的无奈足足困扰了十四个月之多。期间被上诉人除了亲自到东晟花园售楼部向工作人员咨询外，还多次打电话给当初我们买楼时负责跟进的售楼人员，她们回答几乎如出一辙：“暂时不能交楼”。在等待的十四个月里，特别清楚记得的是2015年8月3日，被上诉人到东晟花园售楼部询问什么时候可以交楼时，售楼部里面的工作人员一再强调暂时还不能交楼，但是业主可以领自己商品房的锁匙去现场看看。当时售楼部的工作人员明确告知这次发的锁匙只是看房锁匙，以后真正收楼时才会将正式锁匙发给业主，至于什么时候能收楼请耐心等待，至于什么原因不能交楼请问老板，现场没有任何相关的资料供查询，甚至锁匙也是可领可不领。试问，难道上诉人连交楼时最基本的常识，交楼时必备的“三书一证一表”都不懂？“三书一证一表”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。既然上诉人口口声声说交楼条件在2015年3月28日就己经具备，但又不按时交楼，这究竟是什么态度？东晟花园300多户已经入住并不意味着正式收楼，我们了解到的实情是己经入住的全部业主都没有收到收楼通知书，更没有签收相关的收楼材料。至于业主为何会在上诉人未交楼，自己又还没有收楼的情况下装修入住呢？此属无奈之举！纯粹是对房子的刚性需求、并且与东晟花园售楼部工作人员的口头宣称指引“虽然不能交楼，但是在某月某日前装修或赶在某月某日前装修的话，水电费全免，装修垃圾还可以方便倾倒等”有关。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》都规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品房是否经过验收或者验收是否合格的标志就在于是否取得《建筑工程竣工验收备案表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工验收备案表》作为交房条件，开发商交房时都应予提供。直至2016年6月24日一审开庭时，上诉人都未能出示《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。上诉人在法庭上提供的《建筑工程竣工验收报告》只是申办《建筑工程竣工验收备案表》其中的一份材料。上诉人如果不能提供2015年3月28日前己经取得的《建筑工程竣工验收备案表》，说明东晟花园还没有完工，没有完工的工程何来交楼的说法呢？(3)关于约定交楼时间问题，上诉人认为买卖双方签订的商品房买卖合同是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本，我认为这是上诉人在有意偷换概念。我无意否认商品房买卖合同这种通用文本的权威性和真实性，上诉人刻意把没有办法按时交楼与合同第八条关于交付期限的规定“没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独另行通知”混为一谈。2015年3月28日至2016年5月10日期间，就是否可以收楼问题，被上诉人主动多次电话咨询并亲自到东晟花园售楼部咨询工作人员，售楼部的工作人员明确答复：现在暂时还不能收楼，具体原因问老板。售楼部工作人员出于方便其本人工作需要，只交被上诉人一条看房锁匙，并对该条锁匙进行签收登记。上诉人保留业主的其它锁匙，说明了什么问题？说明了工程尚未完工，上诉人可以随时到业主的房屋进行察看。(4)上诉人阐述“上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，是否必须承担延期交房的责任问题”。被上诉人认为：①上诉人已经承认没有向被上诉人发出书面收楼通知，从而天真地认为不构成逾期交楼违约的问题。其实“义务与交楼”两者本身就不是因果关系，上诉人把没有向被上诉人发出书面收楼通知的义务与逾期交楼的软硬件设备设施欠缺的客观事实混为一谈，分明是偷换概念、转移视线。可以肯定的是这种义务绝对与涉案楼盘软硬件设备设施的完善与否无关。②上诉人正因为欠缺了在2015年3月28日前按时交楼的基础条件，所以才没有向被上诉人发出书面收楼通知书，这是铁的事实，因为双方合同第十一条就规定了出卖人应当书面通知买受人。众所周知书面通知的形式有许多种：包括邮件、短信、信函、通知、告示等，但是上诉人的做法实在令人费解、难以服众。③值得一提的是上诉人假想主义严重，别有用心把完全子虚乌有的事说得实实际际、头头是道，足以说明上诉人是在混淆视听。④业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款的责任，而开发商承担的主要义务当然就是房屋按期交付，此属最正常的交易方式。虽然达不到“一手交钱，一手交货”的境界，但是我们始终相信“有合同在就有保障在”！被上诉人在2014年1月4日就已经与上诉人签订了《商品房买卖合同》，眼巴巴等候着2015年3月28日前交楼，这是出于信赖！被上诉人只是苦盼苦等能够尽快收楼而丝毫没有任何过激行为，居然上诉人还别有用心地曲解乃至强盗逻辑的争辩，行径实在令人气愤，行为实在是诚信体系里面所不容、所不齿。本案中，上诉人与被上诉人己经在2014年1月4日签订了商品房买卖合同是事实；上诉人在合同中承诺在2015年3月28日前交楼，但时至今日仍然不能交楼更加是铁的事实。因此上诉人应该正视无法按时交楼的现实和事实，而不是千方百计推搪责任、混淆视听。上诉人如果没有在2015年3月28日这个日期之前取得“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，就能够足以证明上诉人没有按时交楼的条件，这是刚性、底线与原则性的基本要求，由此上诉人的一切陈述都是扰乱视听，所作的任何措词都是狡辩。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适合法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人梁成龙、陈艺飞在二审期间没有提供新的证据。原审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1、上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务；2、上诉人如果未书面通知被上诉人收楼，应否承担违约责任。关于上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务。上诉人在一、二审期间均表示没有发出收楼的书面通知给被上诉人，但认为已经通过电话等形式通知被上诉人收楼，被上诉人应按合同约定的收楼时间前来收楼。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上诉人应按合同约定，书面通知被上诉人办理商品房交接手续，但上诉人直至本案二审诉讼期间均没有向被上诉人发出收楼的书面通知，即没有履行通知被上诉人收楼的义务。关于上诉人应否承担违约责任问题。上诉人认为合同没有约定未履行书面通知而产生的逾期交房责任由出卖人承担，故上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知不承担逾期交楼违约责任。双方签订的合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。上诉人没有按照合同第十一条约定书面通知被上诉人交接商品房，并向被上诉人交付验收合格的商品房，即应按合同第九条承担逾期交房的违约责任。原审法院根据双方签订的合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”的约定，判令天恒公司应向被上诉人支付从逾期之日起至被上诉人起诉之日止的违约金40184.04元，合法有据，本院予以维持。另外，被上诉人请求追加上诉人逾期交楼违约金18713元（从2016年5月11日计至2016年11月16日共190天），因被上诉人没有提出上诉，视为服判，本院对被上诉人的请求不予审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人天恒公司的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费932元，由上诉人天恒公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年十一月三十日书 记 员  冯梓叶