广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1805号上诉人（原审原告）：李春龙，男，汉族，1983年4月24日出生，住深圳市。被上诉人（原审被告）：张国诚，男，汉族，1984年11月13日出生，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水文华楼一期一层18号商铺。法定代表人：张海斌。上述被上诉人的共同委托代理人：黄国英，系惠州市万国美食汇实业有限公司职员。上诉人李春龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。李春龙，张国诚和惠州市万国美食汇实业有限公司的共同委托代理人黄国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年12月9日，原告李春龙一审诉称：原被告于2014年12月20日签订了《万国国际美食汇》商铺认购书，并于2014年12月27日签订了《商铺买卖合同》（编号：1151），购买惠州市惠阳区淡水文化楼第一层1151号商铺。自2014年12月20日至2015年4月18日，原告共缴纳了各种费用共计159347元。截止2015年9月18日，时间已满180个工作日，截止2015年10月19日，逾期已经超过30天，被告未能向原告交付商铺。依据本合同第十四条规定，被告的行为已构成违约，须承担违约责任。依据本合同第十四条规定，被告应以已收房款为基数，按银行同期贷款利率（计算）违约金，至12月31日止，被告共需支付3912.58元。被告对原告拒不支付违约金，多次通过不接电话等方式故意拖延，拒不执行《商铺买卖合同》相关条款，请求：1、被告退还原告全部已付房价款159347元（包括：房款144000元，团购费1万元，代缴税费5347元）；2、被告以已收房款为基数，按银行同期贷款利率支付违约金至退款时止；3、被告承担本案诉讼费。原告向原审提交如下证据：1、原告身份证；2、商铺买卖合同；3、万国美食汇商铺认购书；4、收款收据；5、广东省房地产权证；6、解除商铺买卖合同通知。证明内容与证据清单一致。7、当庭补充与被告代理人的通话记录，证明被告与原告电话沟通过程中已经承认违约事实，双方分歧仅是被告不愿意支付违约金及签万国美食汇商铺买卖合同时已缴纳的团购费一万元。两被告一审共同答辩称：一、本案属于房屋买卖合同而不属于商品房预售合同，只适用法律关于房屋买卖合同的一般规定。二、答辩人一直遵守《商铺买卖合同》的约定，积极履行办理过户手续的合同义务。答辩人于2015年5月18日巳经取得惠阳区地方税务局审批通过的不动产税费审核表，可见答辩人在2015年5月18日之前已经向惠阳区地方税务局提请原告所购买商铺的完税申请，为该商铺的过户手续办理做好必要准备。三、答辩人于2015年4月底收到惠阳区房产局下发的整改通知，自此，房产局暂停受理答辩人所申请的过户登记手续办理。此为答辩人在履行合同义务的过程中所遭遇的不为答辩人主观控制的阻碍因素。四、在收到以上整改通知后，答辩人巳马上积极进行整改工作，但因房产局要求严格，直至2015年9月中旬才得以恢复答辩人在惠阳区房产区的过户登记手续办理。恢复过户后，答辩人巳立即向惠阳区房产局申请办理原告所购买商铺的过户登记手续，并于2015年10月12日取得惠阳区房产区审批通过的房屋测绘成果报告（房产局窗口受理答辩人过户业务的必要条件）。五、根据原告与答辩人签订的《商铺买卖合同》中第十四条第1款之约定及第十四条第4款第（1）项之约定，答辩人虽因不可择因素顺延了向房产局申办过户登记手续，但仍在合同所约定的顺延日期内（以2015年10月12日为计算日期），故答辩人并未构成违约，答辩人愿意遵守合同约定，根据合同第十四条笫4款第（1）项之约定，向原告按日支付巳付房款的千分之一作为答辩人逾期办理过户手续30日内的违约金，原合同继续履行。综上，原告诉称答辩人构成违约行为并不成立，请驳回原告的诉讼请求，原合同继续履行。两被告向原审提交如下证据：1、张国诚身份证复印件；2、惠州市万国美食汇公司营业执照副本；3、商铺买卖合同；4、地税局不动产审批表；5、房屋测绘报告（出自惠阳区房产局）；6、整改通知。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2014年12月20日，原告与被告二签订了《商铺认购书》，约定：原告自愿认购被告一所有的位于惠州市惠阳区淡水文华楼首层1151号铺。2014年12月27日，原告与被告一签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告所有的上述商铺，商铺总价款18万元（包括房价款140300元和装修款39700元）。付款方式为分期付款：2014年12月29日前支付9万元；2015年2月20日前支付房价款14300元，上述房价款支付至被告二在惠州市农村商业银行股份有限公司惠阳支行营业部账号为80×××49的账户；2015年2月20日前支付装修款3700元；2015年3月30日前支付装修款18000元；2015年4月20日前支付装修款18000元，余款20%即36000元，由出卖人电话通知买受人办理上述商铺过户登记相关手续当天付清；上述装修价款汇至惠州市佑盛达装饰工程有限公司在惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行营业部账号为80×××52的账户。出卖人应当于2014年12月27日前以书面形式通知原告办理该商铺的交付手续。合同第十四条约定，本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。合同自出卖人、委托代理人、买受人中自然人及法人的法定代表人或授权委托人签字并加盖法人公司公章之日起生效。原告为涉案商铺共支付款项情况：于2014年12月20日支付定金2万元，2014年12月27日支付首期款7万元，2015年2月7日支付14300元，上述款项由被告二出具收款收据；于2015年2月7日、2015年3月14日、2015年4月18日分别支付装修款3700元、18000元、18000元，上述款项由惠州市佑盛达装饰工程有限公司出具收款收据；2014年12月27日支付1万元，由深圳市幸福美满置业发展有限公司出具收款收据。另查明，2013年2月1日，被告一为涉案商铺的所有权人【房产证号：粤房地权证惠州字第××号】。目前，被告一已替涉案商铺办理了独立的房地产权证【所有权证号1110117567）。2015年10月25日，原告向被告一发出《解除商铺买卖合同通知》，请被告一、被告二自接到此函之日（2015年10月28日）起5个工作日（2015年11月4日）内作出退还其已付的全部房款及相应的违约金。被告确认收到上述函件。2015年4月24日，惠州市惠阳区房产管理局向被告一发出《整改通知书》，要求被告一尽快恢复淡水文化楼一期的一、二层商铺，各铺位的界址定位，并暂停受理上述商铺的转移登记业务至整改完毕为止。2015年5月8日，惠州市惠阳区地方税务局对涉案房屋作出《惠州市地方税务局销售不动产税费申报审核表》。2015年10月12日，惠州市惠阳区房地产测绘所对涉案房屋作出《房屋测绘成果报告》。原审法院判决理由和结果原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商铺买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。原告主张截止2015年9月18日，时间已满180个工作日，截止2015年10月19日，逾期超过30天，被告未能向原告交付商铺。依据本合同第十四条规定，被告的行为已构成违约，须承担违约责任。本院认为，合同第十四条约定内容为：合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。涉案商铺买卖合同于签订之日即2014年12月27日生效，依照合同第十四条约定，合同生效后180个工作日，由出卖人负责向惠州市惠阳区房地产交易等记中心申办该商铺的权属过户登记，即被告最迟应于2015年10月21日向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。根据原告提交的《房屋测绘成果报告》，本院认定被告已于2015年10月12日前向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，被告未违反合同约定。原被告双方对于商铺逾期交付的违约责任亦未作出约定，原告上述主张不能成立，原告请求被告退还全部已付房价款并支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决驳回原告李春龙的全部诉讼请求。当事人二审的意见李春龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、解除原审判决；2、解除被上诉人与上诉人签订的《商铺买卖合同》；3、被上诉人退还上诉人已付房款共计159347元（包括：房款14.4万元，团购费1万元，代缴税费5347元）；4、被上诉人以已收房款为基数，按银行同期贷款利率支付上诉人实际利息损失，共计3912.58元；5、被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、1、双方签订的《商铺买卖合同》，对最重要的条款之一“商铺过户时间”未作约束，相当于给予被上诉人无限期的过户时间，明显不符合商铺买卖合同的要求。截止到2016年3月15日，被上诉人尚未发出办理《房地产权证》的书面通知。但合同第四条、第六条、第十三条等诸多条款对上诉人付款、收铺时限、法律文书的送达时间都做了明确的规定，该合同显失公平。2、双方签订的《商铺买卖合同》第十四条第一款规定了被上诉人在合同生效后的180个工作日内，由被上诉人负责向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。在第十四条第三款又规定不能或者延迟办理《房地产权证》的责任和时间相应顺延，造成上诉人产生严重误解。在签订合同超过180个工作日后，上诉人与被上诉人法务专员多次电话联系，发现被上诉人也对此合同产生严重误解。一审中被上诉人在答辩状中承认违约，愿意按每日千分之一支付违约金。二、1、被上诉人将一层商铺拆成200多间商铺出售，面积几平米至十几平米。按照《商品房销售管理办法》第四十二条规定，禁止分割拆零销售商品住宅。2、截止到2016年3月15日，经上诉人实际查看，被上诉人所购买商铺地址界线已经被铲除，难以核实面积及位置。双方签订的《商铺买卖合同》第三条规定，装修价款高达39700元，价格严重过高，构成显失公平。3、被上诉人号称“万国国际美食汇”，但是截至2015年3月15日，首层（上诉人所购商铺所在楼层）有至少一半的面积被服装店、儿童乐园、菜市场所占据，所谓的“美食汇”变成了“杂货汇”。二楼挂满外国国旗，却没有见一家国际美食入驻，所谓的“万国国际”变成了“多国国旗”。被上诉人在其宣传册中宣传，惠州首个集“吃喝玩乐游娱购”为一体，吸引大量商户排队候租，无忧经营。被上诉人同时还宣称政府规划，无忧投资，三地铁＋高铁物业，实际还是有大量商铺闲置，大量诸如此类的虚假宣传，与实际严重不符，违反诚实信用原则，属于欺诈行为。4、双方签订的《商铺买卖合同》第七条规定至2017年9月30日，经营该商铺所获得的收入归保证人所有，其收入所得冲抵房价，同时单独收取1万元“团购费”，不计入合同。被上诉人通过此类操作手法，故意降低房价约8.9万元，逃避市场监管，造成国家税收损失，损害国家利益。两被上诉人共同答辩称：一、根据双方签订的合同第十四条约定，本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。合同于2014年12月27日生效，根据上述约定，答辩人应在2015年10月21日前向向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。事实上，答辩人在2015年5月18日已取得惠阳区地税局审批通过的不动产税费申请表，即答辩人在2015年5月18日之前已为涉案商铺的过户手续做好了必要准备，之后由于房产局下发整改通知，暂停受理答辩人所申请的过户登记手续，直至2015年9月份才恢复办理。答辩人随后立即向惠阳区房产局申请办理被答辩人所购商铺的过户登记手续，并于2015年10月12日取得惠阳区房产局审批通过的房屋测绘成果报告。因此，答辩人虽因不可抗力因素顺延了向房产局申办过户手续的时间，但仍在合同约定的办理期限内（即2015年10月21日前）办理了涉案商铺的权属过户登记，答辩人并不构成违约，无需承担违约责任。二、被答辩人上诉称答辩人虚假宣传、合同显失公平等说法没有事实和法律依据。答辩人在广告宣传中使用的术语属于正常的广告宣传手段，并没有刻意虚构事实的行为。参照惠阳区同时期同类型的商铺销售价格来看，答辩人销售涉案商铺售价并不存在明显偏高的现象，合同不构成显失公平。作为买受人的被答辩人，是具有完全民事行为能力的成年人，具有谨慎交易及签约的义务，对投资商铺的地理位置、经营环境、投资前景结合出卖方的宣传进行综合考虑后，才最终做出与答辩人签订《商铺买卖合同》的决定。此外，在惠阳区法院作出并已生效的（2014）惠阳法民一初字第366、367、368、250号民事判决书中“本院认为”部分均载明：经查明，被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司的宣传页已明确注明“单张内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准”，且原、被告签订的《商铺认购书》中并无商铺周边地理环境的相关规定，故本院不予采信原告认为被告存在虚假宣传的说法。（2014）惠阳法民一初字第250号案件经过对方上诉至惠州市中级法院，惠州市中级法院作出的（2015）惠中法民一终字第1319号民事判决，依法维持原判，即上述两法院均认定答辩人所发布的广告不存在虚假宣传的情况。三、被答辩人引用的《商品房销售管理办法》第四十二条规定依法不适用于本案。本案中，根据《商铺买卖合同》内容显示，出卖人为答辩人张国诚，被答辩人在签订合同时清楚知道涉案房屋属于答辩人个人出售的房屋，并非“房地产开发企业”销售的商品房，本案依法不能适用《商品房销售管理办法》的规定，答辩人并未违反法律、行政法规的强制性规定。四、被答辩人在二审中新增加“解除被上诉人与上诉人签订的《商铺买卖合同》”这一诉讼请求，根据民事诉讼法的相关规定，二审法院可以根据当事人自愿，就新增加诉讼请求或反诉进行调解，调解不成，告知当事人另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2014年12月20日，上诉人与被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司签订的《商铺认购书》另还有约定：被上诉人张国诚商铺出售方，被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司是受委托方及保证方，上诉人在签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费5347元给出售方代收代缴，并支付团购费1万元。2014年12月27日，上诉人与两被上诉人签订的《商铺买卖合同》另还有约定：被上诉人张国诚商铺出售方，被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司是受委托方及保证方，商铺建筑面积7.94平方米，套内面积4.05平方米。2013年9月10日，张国诚领取了涉案商铺的《房地产权证》，规划用途为商铺。本院判决理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与两被上诉人签订的《商铺买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同合法有效。被上诉人张国诚在签订《商铺买卖合同》前已领取涉案商铺的房地产权证，取得合法产权，而建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》属于部门规章，且上述产权证并未撤销，上诉人据此为由上诉主张《商铺买卖合同》无效理由不能成立，本院不予支持。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点是：双方签订的商铺买卖合同是否应当解除，两被上诉人是否退回收取的房价款及利息给上诉人。关于双方签订的商铺买卖合同是否应当解除，两被上诉人是否退回收取的房价款及利息给上诉人的问题。上诉人是以被上诉人违反《商铺买卖合同》第十四条的规定，已构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由两被上诉人退回收取的房价款及利息。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，张国诚在签订《商铺买卖合同》前已领取其名下的涉案《房地产权证》，已取得合法产权。依据《商铺买卖合同》第十四条“本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金”的规定，该条款应是解除合同条件。该合同于2014年12月27日生效，依据上述规定，被上诉人最迟应当在2015年10月21日前（180个工作日，加上公休日和法定节假日）向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记手续。2015年4月24日，惠州市惠阳区房产管理局下发整改通知书，暂停受理被上诉人申请的商铺过户登记手续办理。2015年5月8日，被上诉人取得惠州市惠阳区地方税务局审批通过的销售不动产税费申报审核表。2015年10月12日，被上诉人取得惠州市惠阳区房地产测绘所出具的房屋测绘成果报告，该份成果报告是房产局受理过户业务的必要条件。上述一系列事实说明，被上诉人已在2015年10月21日前已向惠州市惠阳区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记手续，已经履行合同义务，并未构成违约，解除合同的条件并未成就。上诉人以被上诉人违约为由，于2015年10月25日向被上诉人发出《解除合同通知》，解除双方签订的商铺合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提交的与被上诉人工作人员的电话录音资料以及被上诉人在一审答辩中愿意按合同第十四条规定承担按日支付已付房款的千分之一的违约金，原合同继续履行，不足以证明被上诉人的上述行为已符合合同约定的解除合同条件。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉请求解除合同退还已付款项及利息的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人在上诉状中又称依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，当事人有权撤销合同，这属于撤销权之诉，依法不应在本案中予以处理。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币3560元，由上诉人李春龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 曾 莹审 判 员 邓耀辉二〇一六年十一月八日法官助理 廖献鹏书 记 员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。