上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4351号原告屠晓英，女，1965年3月17日出生，汉族。原告陈林林，男，1965年6月13日出生，汉族。原告陈萍，女，1989年9月29日出生，汉族。上列三原告共同委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。被告上海青浦住宅开发有限公司。法定代表人顾佳斌，董事长。委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。被告上海凤翔房地产开发有限公司。法定代表人匡放，总经理。委托代理人奚亚静，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。第三人上海虹蜜乐园文化传播有限公司。法定代表人陈月英，经理。委托代理人林太腾，男，在上海虹蜜乐园文化传播有限公司工作。第三人上海芳韵娱乐有限公司。法定代表人姚军民，总经理。委托代理人崔丽萍，女，在上海芳韵娱乐有限公司工作。委托代理人黄世聪，女，在上海芳韵娱乐有限公司工作。原告屠晓英、陈林林、陈萍诉被告上海青浦住宅开发有限公司（以下简称第一被告）、上海凤翔房地产开发有限公司（以下简称第二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。因上海虹蜜乐园文化传播有限公司（以下简称虹蜜公司）和上海芳韵娱乐有限公司（以下简称芳韵公司）与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加两单位为第三人参加诉讼。本案于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张钟俊，第一被告委托代理人范瑶瑶，第二被告委托代理人陈泳光，第三人虹蜜公司委托代理人林太腾、第三人芳韵公司委托代理人黄世聪到庭参加诉讼。2016年2月23日，因双方当事人对租赁期满后涉案房屋的使用费标准存在争议，根据第一被告的申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司进行估价。2016年4月22日，因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2016年6月6日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人沈秋君、张钟俊，第一被告委托代理人范瑶瑶，第二被告委托代理人陈泳光，第三人虹蜜公司委托代理人林太腾、第三人芳韵公司法定代表人姚军民到庭参加诉讼。2016年8月，经院长批准，本院延长审理期限三个月。本案于2016年10月21日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人张钟俊，第一被告委托代理人范瑶瑶，第二被告委托代理人陈泳光，第三人虹蜜公司委托代理人林太腾、第三人芳韵公司法定代表人姚军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠晓英、陈林林、陈萍诉称：2005年10月25日，原告从第二被告处购得上海市青浦区盈港路515号X室商铺。同日原告根据第二被告的指令，与第一被告在同一地点签订《上海市商品房租赁合同》，约定原告将上述商铺出租给第一被告，租期至2015年4月30日止。2015年4月底，原告与第一、二被告之间的租赁合同期满，原告依约给予被告30天免租撤场期，后被告通知原告接收房屋，原告至现场查看后发现被告未按约将原告所有的房屋予以明确标注、租赁房屋内存在违章建筑尚未拆除，且部分建筑直接阻塞原有建筑的经营通道及消防逃生通道，为此，原告致函要求被告限期整改，但被告未予理会。原告认为根据双方签订的租赁合同，合同到期后，被告依约应将租赁房屋恢复原状后返还原告，现原告根本无法明确租赁房屋的实际面积及位置，经营通道又被被告违章建筑所阻塞，种种事实均已侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即拆除原告位于青浦区盈港路515号内商铺二楼通道上的违章建筑并恢复通道原状。2、判令被告赔偿原告逾期返还房屋的租金损失，自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止，按原租赁月租金计。3、本案案件受理费由被告承担。第一被告上海青浦住宅开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方租赁合同约定了合同期内被告有合法的装修和改建的权利，合同中也约定第一被告返还房屋时不负有恢复的义务。根据现场的勘察，目前存在的由两第三人开设的KTV和游戏机房的使用不侵占原告的使用面积，且对本案原告通行状况和消防设施均不产生任何实质上的影响，原告对其所拥有的房屋可以正常使用和通行。其次，现存在的KTV和游戏机房，在协议到期时，被告多次敦促其返还房屋，但事实上，两第三人与相关业主签订了协议，租金由业主各自收取，所以造成目前现状的过错不在被告方，原告要求被告恢复的要求不是被告在法律上和实际上可以满足的。两第三人与各自业主签订合同之后仍在经营，也无任何部门对其作出违章建筑的认定，由此原告认为是违章建筑没有依据。对于第二项诉讼请求，租赁期限届满后，第一被告如期返还租赁房屋，当时房屋的状态是符合合同要求的标准的，原告主张逾期返还的理由不成立，其次，第一被告作为承租人不存在返还之前通知的义务，但第一被告仍然积极地告知了原告，因此原告因为逾期收房导致的损失不应该由第一被告承担。如果法院认为第一被告负有拆除和返还的义务，应该在标准的依据方面予以充分的考量，原告主张的标准严重超出市场价，即使原告存在租金损失，损失也不应按照原合同计算，而应按照市场价格来计算。如果法院认为目前两第三人的使用确实影响到原告的利益，则应考虑到涉案商铺的特殊性，大部分商家在使用的时候，小部分业主应该有一定的容忍度和包容度，顺从大部分业主的利益。第二被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：同意第一被告意见；第二被告不是租赁合同的主体，所以不应该承担相应的责任。第三人虹蜜公司述称：第三人目前场所里可能把原来通道位置进行了改变，但是整个的消防通道是能够保证畅通的，也没有对原告造成任何影响。第三人芳韵公司述称：同意第三人虹蜜公司意见。经开庭审理查明：2005年11月8日，原告（甲方）与第一被告（乙方）签订了《上海市商品房租赁合同》，约定甲方自愿将青浦区盈港路515号的商业用房X号商铺出租给乙方，该房屋实测建筑面积为37.94平方米，用途为综合。甲乙双方确认，该房屋已由第二被告直接向乙方交付，该房屋原有装修和附属设施、设备状况由甲乙双方在本合同附件一中列明，该附件作为本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据。房屋租赁期限自本合同生效之日起至2015年4月30日止。房屋月租金人民币3,921元。租赁期间，乙方可以根据实际经营的需要，自行对该房屋进行装修及改扩建，但不得破坏房屋的主体结构。乙方对该房屋享有绝对的使用权，并有权将房屋的部分或全部转租给他人或进行招商活动。甲方承诺，在租赁关系提前终止或租期届满后给予乙方30日免租撤场期，并同意乙方投资的可移动设施、设备归乙方所有。乙方应在30日内拆除及取回上述可移动的设施、设备之全部或部分，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及甲方的设施、设备。乙方逾期未拆除、取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方所有任其处理。乙方保证该房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态。合同附件上现有装修和附属设施、设备状况中对房屋结构、外墙、内墙、门窗、屋顶、安防、电梯方面进行了约定。2015年5月23日，第一被告向包括原告在内的业主邮寄返还房屋通知书一份，内容为第一被告与各业主的商铺租赁合同于2015年4月30日到期，按照合同约定第一被告将于2015年5月25日至5月30日期间向业主返还房屋。请业主携带房产证、身份证等材料按照合同约定及法律规定如期办理接受租赁房屋的相关手续。2015年原告等业主委托律师向两被告发送告知函，要求两被告于2015年5月30日之前拆除对租赁房屋搭建的所有违章建筑，恢复租赁房屋原状，恢复消防设施、通道，保证其正常使用状态包括租赁房屋及内设中央空调的正常使用。后原告认为两被告未将租赁房屋状态恢复至原状而至今未收房。另查明，租赁期间，二楼其他业主向第一被告委托的上海青住物业管理有限公司（以下简称青住物业）出具《授权委托书》，全权授权青住物业在2015年5月1日至2021年4月30日期间对外招租、签署相关租赁合同，租金从2015年5月1日开始，为建筑面积每平方米每天2.50元，每年上涨6%，为净收入（但包含税金）。2013年3月1日，第一被告委托青住物业（甲方）与上海雨点网络科技有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将包括系争商铺在内的青浦区盈港路515号二楼港隆广场百家店商铺（具体位置详见平面图），建筑面积2,314.38平方米出租给乙方使用；仅用于数码、电玩产品用途；租期自2013年3月1日至2015年4月30日。2014年7月15日青住物业、上海雨点网络科技有限公司及第三人虹蜜公司签订补充协议，承租面积自2014年4月1日起改为1,058平方米，并由第三人虹蜜公司作为共同承租人。2013年8月16日，第一被告委托青住物业（甲方）与第三人芳韵公司法定代表人姚军民（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将包括系争商铺在内的青浦区盈港路515号二楼港隆广场百家店南侧商铺（具体位置详见平面图），建筑面积3,170平方米出租给乙方使用；仅用于娱乐行业（KTV）用途；租期自2013年9月1日至2015年4月30日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。合同另对其他内容进行了约定。承租上述面积的商铺后，部分区域由第三人芳韵公司用于开设经营KTV业务，部分用于开设咖啡吧（目前因涉诉被法院查封）。2015年5月8日，青住物业向上海雨点网络科技有限公司及姚军民发送《催告函》，表示：租期已届满，两承租人应于2015年5月3日前返还房屋，但至今未搬离未返还。若要继续承租经营的，务必于2015年5月15日前与全部业主谈妥并签订新的租赁合同……如无法满足的，最迟于2015年5月16日搬离返还房屋，逾期返还的，我司有权主张占用使用费并强行收房……。后第三人虹蜜公司与原租赁商铺的业主签订了商铺租赁合同，期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止，租金单价为每平方每日2元，每两年在原有租金基础上递增5%。在2015年4月30日租期届满之前后，第三人芳韵公司的法定代表人姚军民承租区域的业主与第三人芳韵公司继续租赁事宜的磋商，但终因租金的标准、被查封的咖吧使用等问题未能达成全部一致意见，其中有部分业主领取了部分租金，但未签订书面租赁合同。又查明：上海市青浦区盈港路515号房屋第一、二层是一个区域框架结构，各商铺间未有墙壁间隔，以地面划线标注各商铺的位置。在租赁期间第一被告出租于一家单位用于建材商场，使用时未按照各业主产权证上的登记面积进行分割，重新进行布局。2015年10月，随原告一同向法院提起诉讼共30余户业主（系二楼两第三人租赁范围外的部分业主），后除原告外其他业主向本院撤回了诉讼。2015年11月，经原、被告与房地产测绘部门人员共同现场勘察，系争房屋二楼两第三人未租赁的商铺包括原告商铺在内均以地面划线标注位置。经与原图纸对比，划线位置基本正确。其他现场情况为二楼东北边部分商铺被第三人虹蜜公司作为游戏房，在南边有部分商铺作为KTV。地面上现除了划线的商铺之外，没划线的部分作为通道。东北边的游戏房把部分公用通道纳入其范围内，KTV北面墙壁占用其北侧公用通道约两米。二楼北面区域空置的，二楼西面、中间及东部有楼梯可以上下通行。顶部统一吊顶并安装了空调，每个商铺前至少有一个可以通行的通道。原、被告及第三人根据确认的平面图对比，原告的商铺位于KTV的北边第一排，商铺位置上无任何障碍。其商铺南面系公用通道，已被KTV北面墙占用一半通道，现留有约2米的通道可以通行。根据平面图，各商铺系由东向西排列，每列的两商铺背相背，面朝南的商铺的南侧系通道，面向北的商铺北侧系通道。2016年8月即本案诉讼期间，系争房屋二楼中未列入两第三人租赁范围内的部分业主（包括原与原告同时提起诉讼后撤诉的部分业主）与其他公司签订了租赁协议。再查明，本案审理中，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争商铺（建筑面积37.94平方米）2015年4月30日至2016年3月11日期间的出租人权益价值进行评估。司法评估结论为：2015年出租人权益价值2,539元/月，2016年出租人权益价值2,620元/月。还查明，本院已生效的民事判决，确认了与原告同类型的业主租金由两被告共同支付。以上事实，由原、被告、第三人的陈述、租赁合同、催告函、返还房屋通知书及邮寄凭证、涉案房屋的建筑面积平面图及建筑面积计算成果表、补充协议、估价报告、民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为根据约定，在房屋返还时，房屋及附属设施均应处于良好的使用状态，但现中央空调无法使用，部分卫生间已被拆除，消防设施无法使用，且增加人行扶梯。租赁期限结束时二楼各商铺间未划线标注位置，也没有经过双方的交接共同确认。被告返还的房屋不能体现良好和使用的状态，故部分业主到场查看后认为未达到交接条件而未收房。第一被告认为：被告在租赁合同期满之后有30天的免租期内已将各商铺划线区分。租赁关系结束后，被告通过电话、书面通知等方式敦促原告接受房屋。房屋已经具备良好的标准和条件，对区域划分正确与否的核对，法律和合同没有规定类似商铺的返还需要有资质的机构来确定，由此被告根据图纸进行划线标注，原告有义务配合双方交接，交接时原告认为不对的，双方进行沟通确认都可以解决，没有核对不是被告的过错和原因造成的，是原告怠于行使权利导致的。对空调和卫生间等设施，空调不是买卖合同中约定的设施，对租赁期满之后的如何使用，应该由全部小业主自行决定。关于消防，两第三人均办理了许可证，消防在验收的时候是考虑到周边环境的，必须确保在两第三人内的消费者在发生状况的时候可以顺利到达外面。由此消防验收是考虑到整个二楼的使用和通行。庭审和实地勘察可以显示，二楼的出入和消防通道是符合使用的。二楼层面仍有卫生间可以使用，安装扶手电梯可以提升楼宇的品质。第三人虹蜜公司认为：其共租赁24家业主的商铺，使用的通道是在该24户范围内，并没有影响到其他业主的利益。第三人现经营时办理了消防验收合格文件。第三人芳韵公司认为其是合法经营，且办理了消防手续。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租期已于2015年4月30日届满，租期届满后第一被告理应按照合同之约定，将“房屋及其附属设施处于良好的可使用状态”返还给原告，同时原告亦应按照合同之约定“在租期届满后给予30日的免租撤场期”。现第一被告在合同约定的期限内通知原告办理房屋交接手续，因原告对第一被告返还的租赁房屋状况存在异议而拒绝收房。双方由此产生争议。本院认为，原告是基于与被告间的租赁合同关系要求两被告承担责任，则应对比合同的约定判断被告返还的房屋是否符合条件。根据租赁合同约定附件一是被告向原告返还房屋的验收依据。现返还房屋并不存在与附件一不符的情况。合同中还约定被告保证该房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态。本案中被告对原告的房屋位置已按双方确认的平面图进行划线区分，该划线位置的情况经有关测绘部门的工作人员予以认可。根据现场勘察情况，商铺二楼的公用通道确存在被第三人芳韵公司经营的KTV及第三人虹蜜公司经营的游戏机房占用部分通道的情况，但此情况并未对原告的通行造成较大妨碍，从而影响原告使用其商铺。关于中央空调及空调机房、扶梯的停止运行问题，中央空调系第一被告在承租期间自愿对房屋的有价添附，并非第一被告负有合同义务的返还或恢复内容，且空调及扶梯的运行与否还需之后全体业主进行协调后确定。目前房屋内消防设施、卫生间及屋顶等均事实存在、仍在有效使用中；上下楼梯畅通、电梯运行正常，亦符合租赁合同约定的“该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态”。故此，对于原告认为被告返还之房屋不符合合同约定而拒绝收房的意见本院不予采纳，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：驳回原告屠晓英、陈林林、陈萍的全部诉讼请求。本案受理费人民币1,466.42元，由原告负担；鉴定费人民币4,000元(第一被告预付)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王美芳人民陪审员  许丽英人民陪审员  郑志愿二〇一六年十一月七日书 记 员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。