福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0424民初556号 原告：黎小容，男，1975年3月3日出生，汉族，住宁化县， 委托诉讼代理人：周贤斌，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者。 被告：刘东门，男，1969年1月19日出生，汉族，户籍地江西省赣州市石城县，住所地宁化县， 委托诉讼代理人：章国华，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者。 被告：曾雪英，女，1984年4月15日出生，汉族，住宁化县， 委托诉讼代理人：饶志强，福建卓朋律师事务所律师。 第三人：宁化县一桶水休闲中心，住所地宁化县翠江明珠商住楼****店，注册号350424600115293。 经营者：张红林，女，住宁化县， 原告黎小容与被告刘东门、曾雪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。2016年7月19日，本院裁定本案转为适用普通程序。在本案审理过程中，发现本案的处理结果与宁化县一桶水休闲中心有法律上的利害关系，本院于2016年9月2日通知其作为第三人参加诉讼。2016年9月18日，本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告黎小容及其委托诉讼代理人周贤斌、被告刘东门及其委托诉讼代理人章国华、被告曾雪英及其委托诉讼代理人饶志强到庭参加诉讼，第三人宁化县一桶水休闲中心经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎小容向本院提出诉讼请求：1.解除黎小容与刘东门、曾雪英于2009年1月23日签订的《房屋租赁合同》；2.刘东门、曾雪英将承租黎小容的位于宁化县翠江镇翠江明珠11号楼商场房屋（540平方米）恢复原状交还黎小容；3.刘东门、曾雪英支付拖欠黎小容的租金44,100元，截止2016年4月20日的滞纳金13,230元以及至实际付款之日止的滞纳金；4.刘东门、曾雪英结清至交还宁化县翠江镇翠江明珠11号楼商场房屋之日止的物业管理费、保安费、水电费、卫生费、房屋管理费等一切税费；5.黎小容不返还刘东门、曾雪英履约保证金17,000元。诉讼过程中，黎小容变更第二项诉讼请求为：刘东门、曾雪英将承租黎小容的位于宁化县翠江镇翠江明珠11号楼商场房屋（540平方米）腾空并返还黎小容；黎小容变更第三项诉讼请求为：刘东门、曾雪英支付黎小容自2015年8月20日起至2016年4月20日止拖欠的租金44,100元，并支付截止2016年4月20日的滞纳金4,410元以及自2016年4月21日起至实际支付租金时止，以44,100元为基数，按月利率2%计算的后续滞纳金；黎小容变更第四项诉讼请求为：刘东门、曾雪英支付黎小容截止2016年8月31日止的物业费8,456.4元以及自2016年9月1日起至刘东门、曾雪英返还房屋之日止，按每月145.8元计算的物业费。事实和理由：2009年1月23日，黎小容与刘东门、曾雪英签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：黎小容将宁化县翠江镇翠江明珠11号楼二层部分商场房屋（建筑面积540平方米）出租给刘东门、曾雪英商业使用；租期自2009年1月26日起至2019年1月25日止；第一年至第三年税后每月租金5,940元，第四年开始租金按市场行情协商确定，每月20日前交付租金；刘东门、曾雪英交纳17,000元作为履约保证金给黎小容；刘东门、曾雪英应依约交付租金，如有拖欠租金，黎小容每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达30天以上，黎小容有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金；租赁期间的物业管理费、保安费、水电费、卫生费、房屋管理费等一切税费由刘东门、曾雪英负责交纳；租赁期间，刘东门、曾雪英未经黎小容同意，不得将房屋转租给第三方。合同签订后，黎小容和刘东门、曾雪英协商，双方同意从2013年1月开始将房租提高至每月12,350元。在租赁期间，刘东门、曾雪英未经黎小容同意，将租赁的商场房屋约300多平方米转租给第三人使用。刘东门、曾雪英从2015年8月起开始拖欠租金，截止2016年4月20日尚欠44,100元。此后，黎小容多次向刘东门、曾雪英催要房租未果。 刘东门辩称，按照《房屋租赁合同》约定，租金拖欠达30天以上，就应当终止合同，履约保证金应做违约金处理；黎小容已将房屋租给宁化县一桶水休闲中心，并向其收取了多个月的租金，黎小容应与宁化县一桶水休闲中心协商，不应向刘东门主张将房屋恢复原状；黎小容已将房屋租给宁化县一桶水休闲中心并向其收取了租金，已明确了《房屋租赁合同》自然终止，不应向刘东门再主张租金、滞纳金；刘东门在租赁期间已将物业管理费、水电费、保安费、卫生费全部结清。 曾雪英辩称，2010年9月28日，黎小容同意将本案《房屋租赁合同》的承租人变更为刘东门一人，已解除了黎小容与曾雪英的租赁关系；黎小容认为曾雪英未经其同意将承租房屋一部分转租给第三人系违约没有依据。 宁化县一桶水休闲中心未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘东门、曾雪英对黎小容提供的身份证、宁房权证字第××号房屋所有权证、《房屋租赁合同》、收据8张的真实性无异议，黎小容、曾雪英对刘东门提供的身份证、押金收据无异议，黎小容、刘东门对曾雪英提供的身份证、短信对话记录无异议，予以采信。刘东门对黎小容提供的抄表、水费信息、历月电费明细2份、宁城物业服务有限公司证明不予认可，曾雪英认为与其无关，不予质证。黎小容认为刘东门提供的《喜多多酒楼转让协议书》与本案无关，曾雪英无异议。黎小容认为曾雪英提供的《喜多多酒楼转让协议书》、曾雪英的《个体工商户登记基本信息》、刘东门的《准予个体工商户登记通知书》和《个体工商户登记基本信息》与本案无关，刘东门无异议。黎小容对曾雪英提供的宁化县一桶水休闲中心照片两张真实性无异议，但不能证明黎小容知道转租的情况，刘东门无异议。本院对上述有争议的证据将在争议焦点部分结合全案综合予以认定。 本院对本案争议焦点认定如下： 一、关于黎小容与曾雪英、刘东门签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。 黎小容认为，其对曾雪英退伙的事情不知情，亦未同意曾雪英不再承租本案房屋。黎小容已于2016年8月2日通知刘东门解除合同。曾雪英认为，本案《房屋租赁合同》签订时，曾雪英和刘东门合伙经营喜多多酒楼，曾雪英于2010年9月28日退伙，不再与刘东门合伙经营喜多多酒楼。曾雪英退伙时电话通知了黎小容，并得到其同意将承租人变更为刘东门一人。因此，曾雪英与黎小容的房屋租赁合同已于2010年9月28日解除，曾雪英不应再承担后续义务。刘东门认为，其在2015年10月20日通知黎小容不再承租房屋，已于当时解除合同。本院认为，黎小容未与曾雪英协商，仅与刘东门协商将本案房租从2012年1月20日起开始涨至每月13,250元，该行为属于变更合同。而变更合同，应经当事人协商一致。变更后的房屋租赁合同已经由黎小容与刘东门实际履行数年，结合曾雪英已于2010年9月28日退出喜多多酒楼经营的事实，黎小容承认已多年与曾雪英无联系，租金收据亦载明缴款单位为喜多多酒楼，可认定黎小容与曾雪英已达成其解除租赁合同的合意，故黎小容与曾雪英的《房屋租赁合同》已于2012年1月20日前解除。刘东门于2015年10月20日口头通知黎小容不再承租房屋，但黎小容不同意，根据《房屋租赁合同》第八条的约定，刘东门可提前一个月通知黎小容退租，故黎小容与刘东门的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除。且黎小容于2016年8月4日书面通知刘东门收回房屋，而刘东门对此知情。综上，本院无须再解除诉争《房屋租赁合同》，故黎小容请求解除黎小容与刘东门、曾雪英于2009年1月23日签订的《房屋租赁合同》，不予支持。 二、关于刘东门是否应腾空并返还本案所涉租赁房屋的问题。 黎小容认为，根据《房屋租赁合同》，刘东门应将其承租的整个房屋腾空并返还给黎小容。刘东门认为，合同签订后，黎小容已经同意将本案房屋部分分割转租给宁化县一桶水休闲中心，刘东门只是实际承租了除宁化县一桶水休闲中心承租之外的房屋，且该房屋已经返还给黎小容。本院认为，本案诉争租赁房屋的现状为，部分实际由宁化县一桶水休闲中心占用使用，另一部分的实际承租人为刘东门。在签订《房屋租赁合同》后，刘东门将本案部分房屋转租给宁化县一桶水休闲中心。从2015年8月起由刘东门收取宁化县一桶水休闲中心的租金后交给黎小容，从此时起，黎小容就应当知道本案诉争房屋的部分已经转租给宁化县一桶水休闲中心，且从2016年3月至今，黎小容直接向宁化县一桶水休闲中心收取租金，可认定黎小容已经同意宁化县一桶水休闲中心的实际承租行为。本院追加宁化县一桶水休闲中心作为第三人参加诉讼后，黎小容表明不变更诉讼请求，未请求宁化县一桶水休闲中心返还房屋，故对黎小容主张宁化县一桶水休闲中心实际占用的房屋部分由刘东门腾空返还的诉讼请求，不予支持。关于刘东门实际承租的部分房屋，刘东门和黎小容对是否已交还房屋产生争议，该部分房屋现状为已基本清空，但该房屋没有门锁及钥匙，只是房屋楼下的楼梯口卷帘门有门锁及钥匙。在2015年10月20日，黎小容便知道刘东门无意再履行合同，且刘东门表示涉案房屋可由黎小容自行处分。因此，涉案房屋不存在返还问题，可由黎小容自行收回，黎小容请求刘东门返还涉案房屋，不予支持。 三、关于刘东门拖欠本案所涉房屋租金和滞纳金如何计算的问题。 黎小容认为，刘东门自2015年8月20日起未支付租金，根据《房屋租赁合同》的约定和涨租金的口头约定，刘东门应支付自2015年8月20日起至2016年4月20日止拖欠的租金44,100元，并支付截止2016年4月20日的滞纳金4,410元以及自2016年4月21日起至实际支付租金时止，以44,100元为基数，按月利率2%计算的后续滞纳金。刘东门认为，其已将2015年9月前的租金付清，2015年10月的租金应扣除双方同意抵扣的3,300元。刘东门于2015年10月已经通知黎小容不再承租房屋，且已清空，合同已解除，之后的租金不应再由其负担。本院认为，从2015年8月20日开始，刘东门未再支付租金。此后的租金，双方有争议，刘东门陈述其在2015年10月20日已经腾空房屋，并通知黎小容不再承租，但黎小容未同意。黎小容认可刘东门在2015年10月20日通知其不再承租，但其未同意。双方对是否已返还房屋及返还时间存在争议，但双方均未提供足够的证据加以证明，根据黎小容提供的宁化县龙门路翠江明珠居民小区11号楼2层203（1号）历月电费明细中记载电量较多月份截止为2016年1月，可认定刘东门实际租赁使用房屋至2016年1月20日止，故刘东门还应支付黎小容房屋租金21,200元（从2015年8月20日起至2016年1月20日止共五个月,每月4,900元，再扣除3,300元）。根据《房屋租赁合同》约定，若刘东门拖欠租金，黎小容每天按月租金的5%加收滞纳金，但黎小容主动调低滞纳金，同意按所欠租金以月利率2%计算，符合规定，予以支持。黎小容请求的滞纳金实质为拖欠租金产生的违约金，故认定刘东门应支付黎小容截止2016年4月20日拖欠租金产生的违约金2,054元（详见附一）以及自2016年4月21日起至实际支付租金时止，以21,200元为基数，按月利率2%计算的后续滞纳金。 四、关于刘东门是否应支付黎小容物业费的问题。 黎小容认为，刘东门应支付截止2016年8月31日的物业费8,456.4元以及自2016年9月1日起至刘东门、曾雪英返还房屋之日止，按每月145.8元计算的物业费。刘东门认为，物业公司从未通知其交纳物业费，不应承担物业费。本院认为，虽根据《房屋租赁合同》约定，刘东门承租期间的物业费应由其交纳，但黎小容非收取物业费的主体，亦未垫付相关物业费用，如该笔费用确实存在，可另案解决，本案不予审查处理。 五、关于黎小容主张不返还履约保证金17,000元是否合理的问题。 黎小容认为，根据《房屋租赁合同》的约定，刘东门拖欠租金且合同未到期，其有权拒绝退还履约保证金。刘东门认为，黎小容应退还履约保证金，但不要求反诉。本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，刘东门拖欠租金且合同未到期，黎小容有权拒绝退还履约保证金。故认定黎小容所收刘东门履约保证金17,000元不予退还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月23日，黎小容与刘东门、曾雪英签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：黎小容将宁化县翠江镇翠江明珠11号楼二层部分商场房屋（建筑面积540平方米）出租给刘东门、曾雪英商业使用；租期自2009年1月26日起至2019年1月25日止；第一年至第三年税后每月租金5,940元，第四年开始租金按市场行情协商确定，每月20日前交付租金；刘东门、曾雪英交纳17,000元作为履约保证金给黎小容；刘东门、曾雪英应依约交付租金，如有拖欠租金，黎小容每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达30天以上，黎小容有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金；租赁期间的物业管理费、保安费、水电费、卫生费、房屋管理费等一切税费由刘东门、曾雪英负责交纳；租赁期间，刘东门、曾雪英未经黎小容同意，不得将房屋转租给第三方。刘东门支付了17,000元履约保证金给黎小容。合同签订后，刘东门将承租房屋的部分转租给宁化县一桶水休闲中心。经黎小容和刘东门协商，双方同意从2013年1月开始将房租提高至每月12,350元。刘东门从2015年8月20日起开始拖欠租金。此后，黎小容多次向刘东门催要房租未果。2016年8月4日，黎小容书面通知刘东门收回房屋。 本院认为，黎小容与刘东门、曾雪英签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。未经曾雪英同意，黎小容与刘东门协商于2012年1月20日开始将本案房租提高，且曾雪英已终止与刘东门的合伙经营，并电话告知了黎小容，故黎小容与曾雪英的《房屋租赁合同》已于2012年1月20日前解除，曾雪英不再承担后续义务。黎小容与刘东门的《房屋租赁合同》已于2015年11月20日解除，故黎小容要求解除黎小容与刘东门、曾雪英于2009年1月23日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求没有实际意义，不予支持。本院追加宁化县一桶水休闲中心作为第三人参加诉讼后，黎小容表明不变更诉讼请求，未请求宁化县一桶水休闲中心返还房屋，故对黎小容主张宁化县一桶水休闲中心实际占用的房屋部分由刘东门腾空返还的诉讼请求，不予支持。由刘东门实际承租的部分房屋已经基本清空且无门锁，刘东门明确表示不再履行合同，故涉案房屋不存在返还问题，可由黎小容自行收回。黎小容请求刘东门返还涉案房屋，不予支持。刘东门从2015年8月20日起仅支付了3,300元的租金，剩余租金明确表示不再支付，提前解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据刘东门承租房屋的电费使用清空，认定刘东门应将房租支付至2016年1月20日的房屋租金21,200元（从2015年8月20日起至2016年1月20日止共五个月，每月4,900元，再扣除3,300元）。黎小容请求滞纳金按所欠租金以月利率2%计算，符合规定，予以支持。黎小容请求的滞纳金实质为拖欠租金产生的违约金，故认定刘东门应支付黎小容截止2016年4月20日拖欠租金产生的违约金2,054元（详见附一）以及自2016年4月21日起至实际支付租金时止，以21,200元为基数，按月利率2%计算的后续滞纳金。黎小容非收取物业费的主体，亦未垫付相关物业费用，如该笔费用确实存在，可另案解决，本案不予审查处理，故对黎小容请求刘东门支付物业费，不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，刘东门拖欠租金且合同未到期，其有权拒绝退还履约保证金。故认定黎小容所收刘东门履约保证金17,000元不予退还。宁化县一桶水休闲中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472033"t"_blank?)、第九十三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472049"t"_blank?)、第九十四条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472050"t"_blank?)、第九十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472053"t"_blank?)、第九十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472054"t"_blank?)、第一百零七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472063"t"_blank?)、第一百零八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472064"t"_blank?)、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472182"t"_blank?)、第二百二十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472183"t"_blank?)，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2314"t"_blank?)）》第二十九条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2314?deid=86735"t"_blank?)，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?965408"t"_blank?)》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?5626272?deid=7604294"t"_blank?)规定，判决如下： 一、刘东门应于本判决生效之日起十日内支付拖欠黎小容的房屋租金21,200元； 二、刘东门应于本判决生效之日起十日内支付黎小容截止2016年4月20日拖欠租金产生的违约金2,054元以及自2016年4月21日起至实际支付租金时止，以21,200元为基数，按月利率2%计算的后续滞纳金； 三、黎小容所收刘东门履约保证金17,000元不予退还； 四、驳回黎小容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,658元，由黎小容负担760元，由刘东门负担898元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  杨文博 人民陪审员  张标杰 人民陪审员  夏由环 二〇一六年十一月十八日 书 记 员  张方方 附一：诉争截止2016年4月20日拖欠租金产生的违约金计算表 时间应付租金已付租金实欠租金截止2016年4月20日拖欠租金产生的违约金 2015年9月20日4900元0元4900元686元 2015年10月20日4900元3300元1600元192元 2015年11月20日4900元0元4900元490元 2015年12月20日4900元0元4900元392元 2016年1月20日4900元0元4900元294元 合计24500元3300元21200元2054元 附二：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472033"t"_blank?)当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472049"t"_blank?)当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472050"t"_blank?)有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472053"t"_blank?)合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472054"t"_blank?)合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472063"t"_blank?)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472064"t"_blank?)当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472182"t"_blank?)承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172"t"_blank?)第六十一条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472017"t"_blank?)的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472183"t"_blank?)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2314"t"_blank?)）》 第二十九条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2314?deid=86735"t"_blank?)当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172"t"_blank?)第一百一十四条第二款(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472070"t"_blank?)规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?965408"t"_blank?)》 第六十四条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?965408?deid=607683"t"_blank?)当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?5626272?deid=7604294"t"_blank?)无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 附三：执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。