广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11998号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙荣兵，住江西省赣州市于都县。委托代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张德洁，户籍地址：北京市崇文区。委托代理人：田思浩，北京观韬（广州）律师事务所律师。委托代理人：谭丽，北京观韬（广州）律师事务所律师。上诉人孙荣兵因与被上诉人张德洁租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙荣兵上诉请求：1、撤销原审判决，改判张德洁向孙荣兵退还押金人民币70000元；2、改判孙荣兵无须向张德洁支付迟交租金的违约金人民币174.15元；3、本案一、二审诉讼费用由张德洁承担。事实和理由：一、一审法院依据《租赁合同》约定作出的判决也是错误的。l、孙荣兵与张德洁签订的《租赁合同》期限是2015年2月1日至2016年2月底；孙荣兵已不拖欠张德洁的房租和水电费，孙荣兵已全面履行了原《租赁合同》中的义务；原《租赁合同》已终止，张德洁应当将原《租赁合同》的押金70000元退还给孙荣兵。合同到期后，孙荣兵与张德洁之间没有再签订书面租赁合同，自2016年3月起双方之间是不定期租赁合同关系，原《租赁合同》的押金70000元不是不定期租赁合同的押金。本案是两个租赁合同关系，一个是双方签订的原《租赁合同》的定期租赁关系，双方已履行完毕；另一个是不定期租赁关系，双方正在履行；一审法院在不定期租赁合同关系中适用已履行完毕的《租赁合同》中的有关条款明显是认定事实不清、适用法律不当。2、原《租赁合同》因到期而转化的不定期租赁合同，是一种新合同，合同内容应以双方实际履行情况而定，由于违约金是一种明确、特殊的严格责任，原合同中有关于违约金条款是不能适用于不定期租赁合同。3、孙荣兵不拖欠张德洁2016年4月30日之前的租金，孙荣兵不存在客观的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，孙荣兵作为承租人可以随时解除合同，孙荣兵作为承租人对2016年5月份的租赁期限可以自行决定租赁1天，也可以自行决定租赁31天，具体使用天数以孙荣兵使用需要为准。孙荣兵没有法律义务需要在2016年5月3日前必须支付2016年5月1日至5月31日的租金，孙荣兵只需要按照实际使用商铺的天数向张德洁支付租金，孙荣兵在确定不再租赁商铺后再通知张德洁就可以，因此孙荣兵根本不存在一审判决认定的违约行为。4、退一步来说，孙荣兵即使是自2016年5月6日才向张德洁提出不租赁案涉商铺，孙荣兵也仅需支付6天的租金，孙荣兵通知张德洁后，双方之间的租赁合同关系解除，张德洁扣除孙荣兵应支付给张德洁的租金后，应将依据原《租赁合同》收取的押金退还给孙荣兵，因此张德洁没有法律依据可以没收依据原《租赁合同》收取的押金70000元。二、一审法院以孙荣兵未在合同约定的期限前支付2016年5月份的租金，构成违约，应按35000元为本金每日支付5％的违约金也是认定事实不清、适用法律错误，从而作出的判决也是错误的。1、不定期租赁合同是一种新合同，原合同中有关于违约金条款是不能适用于不定期租赁合同。2、孙荣兵在2016年4月底已提前给张德洁打了招呼，由于张德洁一直不肯将原合同的押金退还给孙荣兵，才拖至5月6日才搬离的。即使是自2016年5月6日才向张德洁提出不租案涉商铺，孙荣兵也仅需支付6天的租金，孙荣兵的行为根本不存在违约。被上诉人张德洁辩称：虽然形成不定期租赁合同，但是孙荣兵没有在合理期限内提前告知，所以适用原租赁合同的违约条款，请求二审法院驳回孙荣兵的诉讼请求。2016年5月18日，孙荣兵向一审法院起诉请求：1、判令张德洁向孙荣兵返还租房押金人民币7万元。2、本案诉讼费由张德洁承担。张德洁向一审法院提出反诉请求：1、判令孙荣兵支付2016年5月租金36000元及违约金174.15元（以36000元为本金，违约金从2016年5月4日至2016年5月6日共三天）；2、判令孙荣兵支付2016年4月12日至2016年5月7日电费154.44元；3、判令孙荣兵承担本案发生的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月22日，张德洁（甲方、出租方）与孙荣兵（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将荔湾区和平东路115号A7、兴隆北路27号102房出租给乙方使用；租赁期从2015年2月1日至2016年2月底；租金每月35000元；乙方向甲方支付保证金70000元，保证金不抵消期末租金，保证金在双方正确履行本协议且租赁期届满，在结清一切费用并将房屋恢复原状交回房屋经甲方验收无误后，甲方必须在三日内将保证金缴入乙方银行号内，甲方不得无故不还；乙方每月3日前向甲方支付当月租金，逾期交租，乙方每日需支付5%的违约金，逾期交租超过三天，甲方有权终止本协议，保证金不予返还；使用期间水、电费、卫生费、有线电视费按实际发生数由乙方每月向有关部门缴交，并保留单据以备甲方查核等。同日，孙荣兵向张德洁支付了押金70000元。《租赁合同》届满后，孙荣兵在张德洁的允许下继续使用涉案商铺。在本案审理过程中，孙荣兵称其在5月6日搬出，并在4月底已经向张德洁告知不再承租涉案商铺。张德洁称孙荣兵在5月7日搬出，称孙荣兵没有提前告知搬出事项，其在孙荣兵退租后才知情。张德洁称其在2016年5月4日在涉案商铺张贴《商铺租金催缴通知书》，催告孙荣兵缴纳5月的租金；在2016年5月7日涉案商铺张贴《催交电费通知书》，催告孙荣兵缴纳2016年4月12日至2016年5月7日的电费154.44元。孙荣兵称该两份通知没有显示张贴的时间，两份通知在孙荣兵搬离场地后张贴。2016年5月10日，孙荣兵委托代理人向张德洁发出《律师催告函》，告知张德洁双方的不定期租赁关系在2016年5月15日终止，希望张德洁与孙荣兵结清费用，退还保证金70000元。张德洁在5月11日收到该函件。一审法院认为：《租赁合同》届满后，孙荣兵继续使用涉案商铺并向张德洁缴纳租金，张德洁同意孙荣兵继续使用并收取租金，双方形成不定期租赁关系。孙荣兵可以随时解除不定期租赁关系，但应当在合理期限之前通知张德洁。孙荣兵没有证据证明在2015年5月6日将商铺交给张德洁，现张德洁确是在同月7日收回铺位，故关于孙荣兵的撤场时间，一审法院认定为5月7日。张德洁不能证明合同届满后租金变更为36000元，租金仍以《租赁合同》约定的35000元每月为准。5月1日至5月7日的租金为8167元，孙荣兵理应支付给张德洁。《租赁合同》约定孙荣兵应当在每月3日之前支付当月租金，孙荣兵在没有合理期限通知张德洁退场的情况下，孙荣兵未在合同约定的期限前支付5月份的租金，构成违约，应按35000元为本金每日支付5%的违约金。张德洁反诉只请求孙荣兵支付5月4日至5月6日三日的违约金，一审法院予以支持。《租赁合同》约定逾期交租超过三天，张德洁有权终止本协议，保证金不予返还，孙荣兵诉请张德洁退还合同押金的请求一审法院不予支持，张德洁可以没收孙荣兵的保证金。关于电费，孙荣兵答辩同意支付，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年7月20日作出判决：一、张德洁没收孙荣兵的租赁押金70000元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，孙荣兵向张德洁支付2016年5月1日至5月7日的租金8167元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，孙荣兵向张德洁支付2016年5月4日至2016年5月6日迟交2016年5月1日至同月7日租金的违约金174.15元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，孙荣兵向张德洁支付电费154.44元；五、驳回孙荣兵的全部诉讼请求；六、驳回张德洁其它的反诉请求。案件本诉受理费775元，由孙荣兵承担；反诉受理费350元，由孙荣兵承担260元，张德洁承担90元。本院二审认定事实：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，孙荣兵提交手机短信打印件作为证据，拟证明孙荣兵已经于5月6日之前提前向张德洁提出不租赁案涉商铺，但张德洁拒绝返还7万元押金，孙荣兵不存在违约行为。张德洁质证称：对真实性没有异议，但孙荣兵提交的是删减版的，不是完整的，张德洁提交的是完整版的；对关联性，并不是像孙荣兵说的4月底已提出弃租的问题，该短信反映出孙荣兵是在2016年5月4日才提出不想续租，张德洁在短信中也一直质疑孙荣兵为什么不提前说，同样证明孙荣兵是在2016年5月6号晚上搬走的，房租没有交。二审中，张德洁提交其手机短信打印件以及现场照片作为证据，拟证明孙荣兵应负违约责任，其在5月4日提出弃租，并且5月份的房租没有支付，因为孙荣兵的违约造成张德洁损失的扩大，到8月份张德洁的商铺没有租出去。孙荣兵质证称：1、对短信真实性确认，与孙荣兵手机上的短信是一致的；从短信上看，“我不想打电话免得争吵”证明双方以前已经沟通过退租的事情，因为以前档口也漏水，所以短信才有“今天又漏水”的情况，张德洁在短信中也说不可能退保证金，证明了都是房东一直不退锁门，逼得孙荣兵5月6日晚上把钥匙交回房东亲戚；涉案房屋是张德洁转租给孙荣兵的，真正的房东不是张德洁；2、对照片的真实性不予确认，与本案没有关联，孙荣兵已经将档口移交给张德洁，与孙荣兵无关了。张德洁述称“我不想打电话免得争吵”不是退租的事情，而是房屋漏水或其他的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，孙荣兵上诉认为双方租赁期间届满后形成的不定期租赁合同关系不应适用原租赁合同的主张依法无据，本院不予支持。孙荣兵主张其在2016年4月底已提前告知张德洁将解除双方之间的不定期租赁关系，张德洁对此不予确认，孙荣兵对此无其他证据证明，应负举证不能的责任。孙荣兵如2016年4月底已确定解除合同的时间并已告知张德洁，应按合同约定的付款期限支付相应期间的租金，但孙荣兵并未依约支付。现孙荣兵逾期交租超过三天，构成违约，按照合同约定，张德洁有权没收保证金不予返还。原审法院认定张德洁有权没收保证金符合双方原租赁合同的约定，孙荣兵上诉理由依据不足，本院不予支持。孙荣兵以不定期租赁关系期间不应使用原租赁合同约定的违约金条款、其不存在违约行为为由主张不应承担违约金依据不足，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1550元，由上诉人孙荣兵负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十一月十二日书记员  张 利