福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1061号上诉人（原审原告、反诉被告）王琦，男，1972年10月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（原审原告、反诉被告）王济钦，男，1939年11月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区安南路18号八一七旧城改造二期工程F1号楼（群升商务中心）12层。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与上诉人王琦、王济钦商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月13日，原告王琦、王济钦（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块单元房预售给原告；该商品房建筑面积为64平方米，总价款为576629元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。另，该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年6月26日，被告向原告出具发票，确认收取原告购房款576629元。后被告于2011年4月28日向原告履行了交房义务。另查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼、I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年8月30日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼16-29层业主住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。2012年9月14日，原告向被告补交了所购商品房面积差价款2433元，被告亦向原告开具了金额为2433元的《销售不动产统一发票（自开）》。2012年9月21日，原告签收了由被告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料。诉讼中，原告确认其要求被告支付逾期办证违约金算至2012年9月17日止。另，反诉被告确认其至今未办出讼争房房屋所有权证。庭审中，反诉被告提供了反诉原告开具的时间为2009年6月26日付款方名称为王济钦、金额为576629元的的票据，反诉被告认为反诉原告在发票中漏开了王琦的名字，而后其找反诉原告交涉该问题，未能解决。因此未能办理产权证的责任不在反诉被告。对此，反诉原告认为其并没有开错发票，并提供了一份《商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》，该申请合同变更信息如下：原备案信息为：购房人为王济钦；变更后条款：现备案信息为：购房人为王济钦、王琦。反诉原告认为发票的开票日期为2009年6月26日，而商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》上记载的申请日期是2009年8月13日，因此反诉原告并未开错票据，反诉被告未到其公司换取发票，因此反诉被告以发票开错作为不能办证的理由未能成立。综上事实，原审法院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，依约于2011年4月28日履行了交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后365日内，即2012年4月28日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际I地块第I1#楼房屋产权的初始登记，并通知原告于2012年9月17日至2012年9月21日前往领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告要求被告违约金支付至2012年9月17日，原审法院予以支持。因此被告应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按违约时已付购房款576629元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年4月29日起至2012年9月17日止（计142天）的逾期办证违约金8188元（576629元×0.01％×142天）。原告诉请中超出上述金额的部分，原审法院不予支持。诉讼中，被告以房屋产权办理事宜延后并不影响原告实现商品房的现实功能，亦未给原告造成损失为由，提出请求降低或减免其违约金数额的答辩意见，于法无据，不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。反诉原告于2012年8月30日向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。而反诉被告于2012年9月21日签收了由反诉原告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料后至今未办出讼争房的房屋所有权证，反诉被告的行为亦构成违约，亦应承担合同约定的违约责任，其违约金应从2012年9月22日算起六十天即2012年11月20日起算。因此反诉被告应按每日50元的违约金标准向反诉原告支付从2012年11月20日起算至反诉被告办出讼争房房屋所有权证之日止。反诉原告要求反诉被告逾期办证违约金从2012年9月1日算起六十日作为计算违约金的起算点的主张，因反诉原告系通知反诉被告于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料，故对于反诉原告的上述违约金起算点错误的主张，原审法院不予支持。对于反诉被告提出反诉原告给其开具的票据有误，因此未能办证的责任不在反诉被告的主张，原审法院认为，《商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》申请日期为2009年8月13日，能够体现购房人从王济钦变更为王济钦、王琦。因此反诉原告出具的开票日期为2009年6月26日，付款方名称为王济钦的票据并无误。而反诉被告并无证据证明更名后，反诉原告拒绝为反诉被告开具付款方为王济钦、王琦的票据，因此对于反诉被告认为反诉原告发票开错，因此未能办证的责任不在反诉被告的主张，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王琦、王济钦支付逾期办理台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块单元房屋所有权证的违约金人民币8188元。二、反诉被告王琦、王济钦应于本判决生效之日起十日内至福州市房屋登记中心办理台江区群升国际三期I地块单元房屋所有权证。三、反诉被告王琦、王济钦应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付从2012年11月20日起至反诉被告办出台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块单元房屋所有权证之日止的逾期办证违约金（违约金按每日50元标准计算，其中：2012年11月20日起至本判决生效之日止的违约金，反诉被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至反诉被告办出上述房屋所有权证的违约金，由反诉被告每月支付一次，于每月月底支付）。四、驳回原告王琦、王济钦的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告福建群升置业有限公司负担，反诉案件受理费324元，由反诉被告王琦、王济钦负担。上诉人群升置业公司上诉称：上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但主观上不存在故意拖延的情形，被上诉人也并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。另，被上诉人应向上诉人支付自2012年11月1日起至实际办理出所购房屋的房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王琦、王济钦针对上诉人群升置业公司的上诉答辩称：讼争合同对上诉人应承担的违约责任已有明确约定。原审法院依据合同约定判令上诉人支付违约金是正确的。此外，被上诉人并未违约，上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。上诉人王琦、王济钦上诉称：一、上诉人虽未在格式附加条款规定期限内完成讼争房屋所有权证登记，但何时办理自家房屋产权登记属于公民个人权利，开发商未为上诉人的贷款提供担保，故其无权干预上诉人的办证时间，该条款为无效的霸王条款。二、由于开发商延迟提供办理产权条件，也未通知上诉人预计的可办理时间，导致上诉人在收到开发商可办理产权的通知后，根本无法在短时间内筹到办理产权足够的资金，因此，无法及时办证的原因不在上诉人，而在开发商，故即使按照附加条款，上诉人也不构成违约。故请求二审法院依法改判免除或减少上诉人逾期办证违约金，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人群升置业公司针对上诉人王琦、王济钦的上诉答辩称：根据讼争合同附件六第7条的约定，业主应当承担逾期办理房产证的违约责任。该合同条款是双方真实意思表示，内容未违反国家的法律强制性规定，合法有效，各方均应按照合同条款履行各自义务。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，原审法院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，王琦、王济钦的付款方式为签订购房合同时一次性付清购房款。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，群升置业公司应于交房后365日内将办理权属登记需由群升置业公司提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由群升置业公司提供的资料交付买受人陈怀杰，但群升置业公司迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年8月30日通知王琦、王济钦于2012年9月17日至21日领取办理房屋产权证相关材料，群升置业公司已构成了违约，其应根据合同的约定承担违约责任，群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”不能作为免除其违约责任的依据。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，群升置业公司无证据证明该约定存在过高的情形，故群升置业公司主张调低违约金赔偿标准，原审法院不予采信。关于买受人王琦、王济钦逾期办证应否承担违约责任的问题。本院认为，由于王琦、王济钦的付款方式为一次性付清购房款，群升置业公司并未对王琦、王济钦按揭贷款提供担保，故《商品房买卖合同》附件中以格式合同方式作出的关于购房人办理产权证的期限以及逾期办证违约责任的约定，属于“加重对方责任”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该约定无效。王琦、王济钦无需为其逾期办证的行为承担违约责任。原审法院判决王琦、王济钦承担逾期办证违约责任系适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（二）项的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、维持福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1300号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1300号民事判决第三项、第五项；三、驳回上诉人福建省群升置业有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费374元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 张佳佳审判员 雷晓琴二〇一六年十一月三十日书记员 陈建彪-10-