广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2334号上诉人（原审被告、反诉原告）：柯建峰，男，汉族，1977年12月11日出生，住浙江省温州市瓯海区。委托代理人：杜红霞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托代理人：王国光，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金国，男，汉族，1959年8月17日出生，住湖北省随州市曾都区。委托代理人：ＸＸ兰，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖国立，女，汉族，1971年2月17日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人：ＸＸ兰，广东德赛律师事务所律师。上诉人柯建峰因与被上诉人刘金国、肖国立房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，柯建峰为珠海市香洲区吉大海洲路2号一水岸名园2X单元1102X房的所有权人。2015年10月22日，刘金国、肖国立因有意向购买柯建峰的上述房屋，与柯建峰以及中介方亿家地产公司根据刘金国草拟的合同内容签订一份《房屋买卖协议合同书（1）》。该合同约定：柯建峰将上述房产转让给刘金国、肖国立，房屋价款309万元，柯建峰承担一切税收及费用包括中介费房屋过户税费在内；合同第五条“买卖房屋付款方式”写明：“甲乙双方到房屋中介公司三方签订合同后，2日内乙方（即刘金国、肖国立）向甲方（即柯建峰）交付购房定金人民币20万元，其余的房款乙方待甲方将出售房屋过户到乙方名下的同时，乙方办理房屋按揭时将购房首付款人民币86万元直接支付给办理房屋按揭贷款的银行，乙方不直接将首付款支付给甲方，乙方直接付给房屋贷款银行作为乙方购房首付款，银行房屋按揭款全部由甲方收取（乙方付给甲方购房首付款共计人民币130万元，其中乙方替甲方还银行贷款86万元，多余首付款乙方再付给甲方）”。合同第六条“违约责任”约定如柯建峰中途不卖，造成房屋在三个月内不能过户到刘金国、肖国立名下视为柯建峰违约，柯建峰承担定金双倍、含本金在内赔偿违约金40万元；刘金国、肖国立签订三方合同后，不能支付首付130万元或中途不买的情况下视为违约，将支付购房定金作为违约金赔偿给柯建峰；合同第七条“补充条款”约定刘金国、肖国立向柯建峰预付购房定金后，当天柯建峰直接将房屋和钥匙一并交给刘金国、肖国立设计装修；并约定房屋过户时间定为三个月，如果银行同意可以提前办理；等。上述合同签订当日，刘金国、肖国立向柯建峰支付定金20万元，柯建峰也将案涉房屋钥匙交给了刘金国、肖国立。根据柯建峰提交的《交通银行个人授信业务变更申请表》，2015年10月22日，柯建峰向交通银行珠海分行凤凰支行申请全部提前还款，还款本息合计856099.73元。合同签订后，刘金国、肖国立向交通银行珠海分行凤凰支行申请按揭贷款，2015年11月27日，该支行向肖国立发出《贷款意向书》，同意提供贷款1780000元。2015年11月17日，刘金国、肖国立交给亿家地产公司20000元，亿家地产公司开具的收据写明该款为银行评估费。刘金国、肖国立主张该20000元为柯建峰请求刘金国、肖国立先行垫付的过户手续费，柯建峰对此不予认可。原审法院另查明，2015年11月11日，肖国立将865000元转账支付至刘金国交通银行的账户中。此后，双方就应当由谁归还柯建峰的贷款余额发生争议。柯建峰要求刘金国、肖国立归还其贷款余额，刘金国、肖国立认为按照合同约定过户当天才应支付首付款包括还贷的86万元，过户之前不同意替柯建峰归还贷款，并要求柯建峰自行归还贷款或由中介方负责过桥借款，柯建峰拒绝接受。双方后续未达成合意。2015年12月8日，柯建峰委托律师以EMS快递的方式向刘金国、肖国立发出《律师函》，主要内容为：要求刘金国、肖国立按二手房交易惯例和日常生活经验，先付清首期款，等涉案房产解除抵押登记再与刘金国、肖国立办理过户递件手续，并称刘金国、肖国立后续提供的《补充协议》要求其将身份证、产权证等证件交给刘金国、肖国立，柯建峰明确表示拒绝。EMS快递单显示，2015年12月10日肖国立签署了该份邮件。此后刘金国、肖国立未代柯建峰偿还贷款，案涉房屋至今尚未出售他人，也没有注销抵押登记。因协商不成，柯建峰要求刘金国、肖国立交还案涉房屋。庭审中刘金国、肖国立称收房后刘金国、肖国立换了锁，但之后柯建峰再次换锁。柯建峰提交的接警记录显示，2016年1月13日柯建峰曾电话报警称案涉房屋门锁被撬。柯建峰确认2016年4月12日其收回了涉案房屋。柯建峰反诉要求刘金国、肖国立支付2015年10月22日至2016年4月11日的房屋占用费和物业管理费。原审法院认为，刘金国、肖国立及柯建峰与居间方亿家地产公司签订的《房屋买卖协议合同书（1）》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘金国、肖国立依约于合同签订当日向柯建峰支付定金20万元。《房屋买卖协议合同书（1）》第五条约定，“其余的房款乙方待甲方将出售房屋过户到乙方名下的同时，乙方办理房屋按揭时将购房首付款人民币86万元直接支付给办理房屋按揭贷款的银行……乙方付给甲方购房首付款共计人民币130万元，其中乙方替甲方还银行贷款86万元，多余首付款乙方再付给甲方”。由上，上述条款约定刘金国、肖国立须替柯建峰归还剩余银行贷款86万元，同时又约定首付款（包括还贷的86万元）须在过户到刘金国、肖国立名下时同时支付，即过户同时由刘金国、肖国立归还贷款。而按照珠海市二手房交易的正规程序，二手房过户需要先解除房屋限制（如解除查封、注销抵押登记）才能进行，而注销抵押登记需要先行向银行归还抵押房产剩余的全部贷款本息，即归还贷款在先，过户在后，两个事项需要间隔几个工作日，无法实现过户同时归还贷款的合同约定。三方当事人由于对二手房交易流程不了解，订立了上述条款，造成合同无法实际履行。柯建峰主张刘金国起草上述条款造成约定不当，应承担过错责任。对此原审法院认为，《房屋买卖协议合同书（1）》全部条款均为三方共同确认并签署，各方对合同条款不能实际履行均负有责任，柯建峰以刘金国存在过错为由主张没收刘金国、肖国立定金20万元，理据不足，原审法院不予采纳。合同条款无法履行的情况下，双方可以协商解决。刘金国、肖国立认为先归还贷款自己会存在资金风险，而柯建峰认为过桥借款改变了合同中原有的归还贷款的方式，并会造成其往返珠海的时间和费用损失，因而拒不接受过桥借款方式归还贷款。故此，双方后续没有达成新的协议。原审法院认为，双方的顾虑均有一定合理性，且不能因一方拒绝接受对方新的履行方式而构成违约。此种情况下，刘金国、肖国立要求解除双方签订的《房屋买卖协议合同书（1）》，合理有据，原审法院予以支持。由上，双方均不构成违约，因此刘金国、肖国立要求柯建峰双倍返还定金、柯建峰要求没收定金，均没有合同和法律依据，原审法院均不予支持。同理，柯建峰反诉要求刘金国、肖国立支付其交通费和住宿费，亦应驳回。双方在履行合同过程中，基于合同约定，柯建峰占用了刘金国、肖国立的定金，刘金国、肖国立占用了柯建峰的房屋。由上，双方履行合同均未构成违约，在后续未达成新的协议的情况下，双方均无权继续占有对方的资金和房屋。据此，柯建峰应当退回刘金国、肖国立交纳的定金20万元。关于该20万元的利息和房屋占用费，同前所述，双方是基于合同约定占有定金和房屋，合同履行期间及后续协商期间发生的资金利息和房屋占用费应由双方各自自行承担，故刘金国、肖国立诉请的定金20万元的利息损失，以及柯建峰反诉诉请的房屋占用费，原审法院均不予支持。至于刘金国、肖国立支付的20000元款项，没有证据证明是刘金国、肖国立代柯建峰支付的过户手续费，故刘金国、肖国立要求柯建峰返还该款项及利息，缺乏理据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，原审法院判决：一、确认刘金国、肖国立与柯建峰签订的《房屋买卖协议合同书（1）》解除；二、柯建峰于判决发生法律效力之日起十日内向刘金国、肖国立返还定金人民币20万元；三、驳回刘金国、肖国立的其他诉讼请求；四、驳回柯建峰的全部反诉请求。如果柯建峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7700元，保全费2620元，合计10320元，由刘金国、肖国立负担5306元，柯建峰负担5014元；反诉受理费减半收取394元，由柯建峰负担。柯建峰不服上述判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二项（即柯建峰无需向刘金国、肖国立返还定金人民币20万元）；二、判令刘金国、肖国立承担本案诉讼费用。事实和理由为：根据柯建峰与刘金国、肖国立及珠海市亿家地产投资策划有限公司2015年10月22日签订的《房屋买卖协议合同书（1）》，合同签订当日刘金国、肖国立支付给柯建峰购房定金20万元，柯建峰向刘金国、肖国立交付涉案房产和钥匙，后刘金国、肖国立未付清购房首付款130万元，导致买卖合同无法继续履行。刘金国、肖国立具有如下违约行为：一、刘金国、肖国立拒绝按合同本意及二手房交易惯例付给首付款给柯建峰，导致涉案房产未还清贷款并注销抵押登记，双方无法办理过户递件手续，由于刘金国、肖国立的违约行为导致买卖合同无法继续履行。根据买卖合同第五条的约定，刘金国、肖国立在签订合同时已知涉案房产尚有银行抵押，且其已明确同意首付款中的86万元由其代柯建峰偿还银行所欠贷款，刘金国、肖国立至今仍未付清首付款130万元，超过了合同第七条第五点约定的过户时间，此外，刘金国、肖国立的朋友自称为罗政委的人受其委托于2016年1月1日发短信威胁柯建峰并要求两日内将定金和评估费退还给刘金国、肖国立，刘金国、肖国立在合同规定的履行期限内即要求柯建峰退还定金和评估费的行为亦表明其不打算买房。二、买卖合同由刘金国、肖国立起草并提供，其应当对该合同中支付首付款时间与过户递件时间的顺序约定不当承担过错责任，本案是由于刘金国、肖国立的过错导致买卖合同无法继续履行。根据买卖合同第五条约定，柯建峰将涉案房产过户到刘金国、肖国立名下同时，刘金国、肖国立将首付款分两部分支付给柯建峰，86万元代柯建峰直接支付给交通银行用于赎楼，另一部分24万元由刘金国、肖国立付给柯建峰，因二手房过户交易的条件之一是过户交易的房产必须先解除查封、抵押等限制才能办理递件手续，而双方买卖合同的付款时间则约定在涉案房产过户到刘金国、肖国立名下同时，刘金国、肖国立才代为偿还银行按揭款及支付其余首付款，与过户登记条件明显相违背，事实上刘金国、肖国立如果未代为支付银行按揭款，则涉案房产无法注销抵押限制，也无法办理二手房交易的过户递件手续，也不可能过户到刘金国、肖国立名下。后柯建峰多次督促刘金国、肖国立付清首付款，等涉案房产注销抵押登记再与刘金国、肖国立办理过户递件手续，刘金国、肖国立后续提供补充协议，柯建峰对其不合理条件明确表示拒绝，并于2015年12月8日致函给刘金国、肖国立，但刘金国、肖国立仍未予支付。三、刘金国、肖国立2015年11月27日收到交通银行的《贷款意向书》时已知该行向其发放178万元的贷款条件，但未在《贷款意向书》规定的60日有效期内向柯建峰支付首付款并办理过户手续，导致其不能获得该行贷款，构成违约，应当承担违约责任。综上，刘金国、肖国立的违约行为导致买卖合同无法继续履行，柯建峰签订买卖合同的根本目的是收取涉案房产的出售价款，刘金国、肖国立在合同约定的履行期限内仅支付定金未支付首付款，且因刘金国、肖国立过错导致其不能获得银行贷款，存在违约，在柯建峰敦促其支付首付款的情况下仍不同意支付首付款，构成根本违约，鉴于刘金国、肖国立的违约行为，柯建峰作为守约方有权没收其定金，原审法院错误认定柯建峰对合同条款不能实际履行也负有责任属于认定事实不清。针对柯建峰的上诉状，刘金国、肖国立答辩称：一、柯建峰与刘金国、肖国立签订买卖合同时，柯建峰已经将钥匙交给了刘金国、肖国立进行装修和保管房屋，而刘金国、肖国立进行装修设计及购买材料大概一个月内，柯建峰换了锁，导致刘金国、肖国立不能进屋装修，至今刘金国、肖国立的行李还在房里拿不出来。二、双方通过中介公司买卖房屋时中介公司本身就有过桥资金这项业务，可以先办理注销抵押登记的手续，可以立即办理房屋过户，过户后再由买方替卖方向银行还款，只是需要卖方与中介公司办理过桥资金手续，所以三方在买卖合同第五条进行约定，只要柯建峰诚信履约，该条款的约定是可行的，但柯建峰故意不去中介公司办理手续，看到房屋涨价不想卖还说刘金国、肖国立违约。三、因房屋涨价造成刘金国、肖国立巨大损失，柯建峰不但不退还购房定金和补偿损失，还无理上诉，请求驳回上诉。刘金国、肖国立二审中提交了柯建峰2015年11月16日发送给刘金国的短信记录，以证明柯建峰委托刘金国支付给中介公司的2万元应由柯建峰承担。经审理，该份证据与本案争议事实无关联，本院不予采纳。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋买卖协议合同书》第五条约定的买卖房屋付款方式是双方争议所在。而该条款约定的付款方式与二手房交易流程相悖，无法实现交易完成的合同目的。由于该合同条款为各方所共同签署确认，因此对于合同条款不能实际履行各方均有责任，柯建峰以刘金国系起草提供者作为归究过错的原因没有依据。此外，由于合同约定付款条款无法成就，其他合同条款也无法依约履行，双方亦不能达成新的合意以继续履行协议，在此情况下，不能视为双方构成违约，柯建峰要求没收定金没有合同和法律依据，原审判决对此认定正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人柯建峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  王 芳代理审判员  庹 佳二〇一六年十一月八日书 记 员  王 莉