济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初3770号原告：蔡玉龙，男，1988年4月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢希金，山东鼎桥律师事务所律师。被告绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。原告蔡玉龙与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告蔡玉龙的委托诉讼代理人卢希金，被告绿地公司的委托代理人潘松、孙帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡玉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金20349元（自2014年6月16日至2015年6月5日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月18日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，根据合同规定，原告购买被告开发的位于槐荫区腊山以南、党杨路东侧绿地国际花都A2地块6号楼2单元901室商品房。建筑面积103.67平方米，总价款570783元。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件五《合同补充协议》第三条第8款如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定方式向被告支付了房价款，全面完成了合同义务。被告应当在2013年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付原告使用，但直到2015年6月5日被告才办理完绿地国际花都A2地块1#-6#的分期综合验收备案。同时截止至起诉时，被告建设的房屋仍然不符合合同约定未供应正式用电。被告的逾期文房行为按照合同约定应支付自20l4年1月1日至2O15年6月5日期间的逾期交房违约金，但被告在支付部分期间(2014年2月1日至2014年6月13日)的逾期交房违约金后便不再支付。被告绿地公司辩称，一、答辩人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房，涉案房屋的商品房买卖合同已履行完毕。首先，涉案房屋所在建设项目已经综合验收合格，并经济南市城乡建设委员会综合验收备案。《中华人民共建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。即建筑工程交付使用的法定标准是竣工验收合格。而该条规定的建筑工程竣工验收合格的法定条件交付竣工验收的建筑工程必须符合规定建筑工程质量标准、有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。也就是说，《建筑法》作为建筑领域的基本法，该法所规定的建筑工程竣工验收合格的条件都是国家规定的国家级别的竣工条件，建筑工程交付使用的法定标准也是国家级别的法定标准。在我国，全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律及国务院制定的行政法规属于国家级别的法律法规，由国家级别的法律法规规定的标准即是国家级别的法定标准。因此，建筑工程交付使用的法定标准应是国家级别的法律法规规定的标准。国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；该条例第17条同时规定了房地产开发企业在项目竣工后向项目所在地的政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，政府房地产开发主管部门应在收到该申请后30日内组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门和单位进行验收。该条例第18条规定：“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工后应依照本条例第17条规定和下列要求进行综合验收。”通过上述条文可以看出，国务院制定的该部行政法规明确解释了建设工程项目的“综合验收”就是政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。虽然该条例是国务院制定的行政法规，是国家级别的法律法规，但是该法律法规并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案是房地产开发项目进行交付的强制性标准。该条例只是规定了房地产项目竣工后，项目所在地的政府房产开发主管部门在接到房地产开发企业的竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行综合验收。即使将通过综合验收备案或分期综合验收备案作为房地产开发项目进行交付的强制性标准，但是根据国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条之规定，所谓的房地产开发项目“综合验收”就是房地产开发主管部门在项目竣工后组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。房地产项目经综合验收的相关部门验收合格后，即予以竣工综合验收备案。工程质量监督部门即质检站，对竣工项目验收合格后出具建筑工程竣工验收报告；规划部门在项目竣工后根据其之前核准的建设工程规划许可证对竣工的建设工程进行核实，通过核实后出具建设工程规划核实证及附件；消防部门对竣工项目进行验收合格后，出具建设工程消防验收意见书；在房地产主管部门组织的有关部门对竣工验收项目进行验收合格并出具相关文件后，房地产主管部门即对竣工的房地产项目进行综合验收备案，出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，应根据国家制定的相关法律法规（即《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》）来理解建设工程项目的综合验收，而不能片面的、纸面上的理解。本案中，答辩人绿地公司在涉案房屋所在项目竣工后，向济南市城乡建设委员会提出竣工验收申请，济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防等部门对涉案项目进行分项综合验收，通过验收后出具了相关的证明文件。济南市城乡建设委员会在收到相关部门出具的分项验收合格证明文件后出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，以此来证明涉案房屋所在项目通过综合验收并予以备案。因此，涉案房屋所在项目已于2014年11月20日通过综合验收备案，达到了房地产项目进行交付的强制性标准。综上，涉案房屋所在建设项目已经综合验收合格，并济南市城乡建设委员会综合验收备案。其次，答辩人与被答辩人早在2012年11月10日即就涉案房屋的买卖达成合意，并签订涉案房屋的商品房买卖合同，该合同所约定的内容才是双方当事人的真实意思表示。2012年11月10日，答辩人与被答辩人就涉案房屋的商品房买卖达成了合意，并签订了涉案房屋的商品房买卖合同。该合同就涉案房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间及交房条件等具体内容进行了详细的约定，并经答辩人与被答辩人的签字盖章确认，系双方当事人的真实意思表示。该合同包括主合同及补充协议。该合同的主合同第7页中的第八条交付期限中明确约定了涉案房屋的交付条件为“该商品房通过房屋建筑工程竣工验收办案”；该合同的补充协议第18页中的第三条关于房屋交付的补充约定第2项中页约定涉案房屋的交房条件为“甲方（即答辩人）取得该房屋竣工验收备案登记单”。该合同的主合同约定的交付条件与补充协议中约定的交房条件系同一条件，系双方当事人的真实意思表示。由此足以说明，被答辩人提供的涉案房屋的商品房买卖合同主合同中将交房条件约定为取得《分期综合验收备案证明》，是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，并非答辩人与被答辩人的真实意思表示。答辩人与被答辩人于2012年11月10日签订的涉案房屋的商品房买卖合同所约定的内容才是双方当事人的真实意思表示。再次，虽然被答辩人提供的涉案商品房买卖合同的主合同中将交房条件约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非答辩人绿地公司的真实意思表示；山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定了开发项目竣工后，开发企业必须进行综合验收，分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。但是，该地方性法规并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准，况且没该地方性法规并非国家级别的法律法规，其不能违背《建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定对房地产开发项目的交付标准另行规定。2009年6月16日山东省住房和城市建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法只是作为地方行政管理方式之一，对房地产开发企业的竣工项目进行的行政管理，并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产项目进行交付的强制性标准。2011年4月14日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房地产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】规定，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。其一，【济建发（2011）7号文】只是一个以通知形式下发的内部规范性文件，并非政府规章，亦非法律法规，只是作为地方行政管理的文件。其二，开发商之所以将取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，只是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，所以该交付条件并非开发商（也包括答辩人绿地公司）的真实意思表示。最后，涉案合同的双方当事人在补充协议中约定的交房标准“取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》”与主合同约定的交房标准“取得《分期综合验收备案证明》”为同一法律属性的交付标准，并不存在降低或变更交房标准的情形。建设项目的竣工验收备案只是一种告知性备案，只是行政机关对建设项目竣工验收的一种程序上的管理。建设行政主管部门通过验收备案行使的是对验收行为的监督管理权，该行为并不是竣工验收行为本身，也不是法定的竣工验收结论。综合验收备案（分期综合验收备案）与综合验收备案证明（分期综合验收备案证明）都是由济南市城乡建设委员会组织相关职能部门进行验收并核发的建设工程竣工验收证明文件。前已述及，根据国务院指定的《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条之规定，综合验收是政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。综合验收备案则是政府房地产开发主管部门在对竣工的房地产项目进行综合验收合格后所进行的备案登记。不管是综合验收还是综合验收备案，其法律基础是《建筑法》及国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》。而综合验收备案证明（分期综合验收备案证明）则是济南市房地产企业的专有福利，是济南市城乡建设委员会等济南市政府职能部门根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等山东省地方性法规和部门规章制定的济南市规范性文件所规定的，要求济南市的房地产开发企业在完成《建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》等国家法律法规规定的综合验收备案登记后，再根据济南市的规定由相同的职能部门即济南市城乡建设委员会再次进行备案登记，可以说是一种重复登记的行为。综合验收备案证明的法律基础则是《山东省城市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》及济建发（2011）7号文。综上，综合验收备案与综合验收备案证明都是在竣工房地产项目综合验收合格后所进行的一种备案登记行政行为，是同一属性的法律行为，是由济南市城乡建设委员会根据不同的法律所进行的一种重复的行政行为。因此，综合验收备案后取得的《房屋建筑工程竣工验收备案单》与取得综合验收备案证明是同一属性的交付标准，并不存在所谓降低或变更交房标准的情形。因此，答辩人绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房，答辩人并不存在被答辩人所谓的违规、违约交房。二、涉案房屋所在小区的水、电、暖、燃气等基础设施已竣工验收合格，已达到居住使用条件，答辩人未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。答辩人尚未取得分期综合验收备案证明，并非是因为答辩人存在任何违法、违规行为，而是因此办理分期综合验收备案证明所需手续过于繁杂，需要一个漫长过程。虽然此时尚未取得分期综合验收备案证明，但在交付时答辩人已取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，已达到了综合验收备案证明的交付条件，也取得了规划部门的建筑工程核实证明，对业主居住生活影响较大的房屋质量及规划问题已经过了有关部门的验收合格，答辩人已经取得了供水设施验收合格证明、供电配套设施接收证明、供热工程的工程竣工验收报告以及天然气配套项目竣工情况说明，与小区居民生活息息相关的水、电、暖、燃气等基础设施已竣工验收合格，这说明涉案房屋所在的小区的水、电、暖、燃气已接通，小区也进行了相应的绿化，前期物业已经入住小区，被答辩人早已进行房屋装修并装修完毕，为其入住做了前期准备，实质上已开始享受收房为其带来的利益。因此，涉案房屋已达到居住使用条件，答辩人未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。综上所述，答辩人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房；涉案房屋所在小区的水、电、暖、燃气等基础设施已竣工验收合格，已达到居住使用条件，答辩人未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。因此，恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。另，原告在2014年6月15日即已收房，如若原告认为被告存在逾期交房，其在此时已知晓，应从此时开始计算诉讼时效，而原告在2016年8月起诉，我方认为已经超过两年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告绿地公司作为出卖人与作为买受人的原告蔡玉龙签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定原告吴长柱购买被告绿地公司开发建设的绿地国际花都A2地块6号楼2单元901室房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为570783元。合同第八条约定房屋交付期限为2013年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。合同附件五《合同补充协议》第三条第8款约定，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。2014年6月15日，被告绿地公司向原告实际交付了房屋，并支付原告因未按合同约定办理《分期综合验收备案证明》，自2014年2月1日至2014年6月13日，共计6864元的违约金。根据济南住宅与房地产信息网显示，2015年6月5日，被告绿地公司取得涉案房屋《分期综合验收备案证明》。本院认为，原告蔡玉龙与被告绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同及附件均为有效。被告绿地公司应当按照合同约定将取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告，否则构成违约。本案中，被告绿地公司已支付原告自合同约定的交房之日起至2014年6月13日的违约金，表明被告对自身违约行为的认可。现原告要求被告支付自2014年6月16日起至被告取得《分期综合验收备案证明》时，即2015年6月5日的违约金，被告主张原告已于2014年6月13日收房，现原告起诉超过诉讼时效。对此，本院认为，侵权行为的诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算，被告未按合同约定如期交房属于违约行为，而非侵权行为。被告作为开发商逾期交付符合合同约定的房屋是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，因此，当房屋具备法定交付条件时，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，本院予以支持。被告绿地公司交付房屋时虽尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现原告已经自愿接收尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求被告绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合被告绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告刘文造成的影响，本院酌定被告绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡玉龙支付自2014年6月16日起至2015年6月5日的逾期交房违约金（以570783元为基数，以0.003%为标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，减半收取154.5元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 牟 阳二〇一六年十一月十一日书记员 赵珊珊