湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1021民初479号原告（反诉被告）邓又铭，男。委托诉讼代理人刘谭武，男，桂阳县东升法律服务所法律工作者，一般代理。原告（反诉被告）梁承，男。被告（反诉原告）谷国保，男。第三人：谷茂宁，男。原告（反诉被告）邓又铭、梁承与被告（反诉原告）谷国保及第三人谷茂宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓又铭及其委托诉讼代理人刘谭武、梁承，被告（反诉原告）谷国保、第三人谷茂宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓又铭、梁承向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、责令被告退还装修押金、水电押金共计32000元给原告；3、责令被告因违约阻止原告使用租赁房屋，给原告造成房屋装修折旧损失共计90787.15元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋租期为2年，从2014年8月1日至2016年7月31日止，甲方于合同签订之日将房屋交付给乙方进行装修使用，装修期为1个月。二、年租金为48000元，租赁期内，租金2年内不得变动，租金为一年一次性交清。合同签订后，原告依约将48000元房屋租金交给了被告。原告租到被告的房屋后，创办了一所大韵艺术培训学校（该培训学校与被告的儿子谷茂宁、梁承合伙经营。）后因合伙经营培训学校内部管理产生意见，被告谷国保将原告租赁的房屋大门用电焊焊死，不让原告使用，将原告赶走之后交其儿子谷茂宁使用，因而导致原告花了租金，无法使用所租赁的房屋，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。谷国保辩称，1、原告邓又铭与本人于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》后，按照合同约定，本人在邓又铭对承租房屋进行装修完毕后，于2014年10月2日将其装修前所交的房屋保险费30000元已退还给了邓又铭，这事实，原告与其他合伙承租人在对账中已经予以了认可。原告在本案中要求退还装修押金和水电押金共32000元，不符事实，应予驳回。2、原告邓又铭为开办艺术培训学校承租本人的房屋，并对承租房屋进行一定的装修，这种装修是一种有目的的行为，是原告为了自己的生意而为，自己是受益人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”而租赁合同约定，承租方不得破坏装修不动产，租赁期满后归房东所有。事实上，原告邓又铭装修时，还改变了原房屋结构，给本被告造成了巨大经济损失，况且是原告拒绝交纳第二年租金，已严重违约，因此，原告要求本被告支付房屋装修折旧损失90787.15元是不合理、不合法的，应予驳回。基于以上理由，双方的《租赁合同》约定租赁期为两年，而邓又铭仅交纳一年房租，现本被告提起反诉要求法院判令邓又铭、梁承支付从2015年8月1日至2016年3月30日的房屋租金32000元给本人。第三人谷茂宁述称，本第三人与原告邓又铭、梁承于2014年8月签订合伙办学协议，并承租谷国保住房作为办学地点。三人在办学过程中，原告邓又铭、梁承串通一气，破坏合伙财务管理，三人产生矛盾。2015年7月，本第三人申请退伙，并于2015年8月向法院提起合伙纠纷诉讼。邓又铭、梁承于2015年8月22日将办学所有财产搬到别处占为己有。法院于2016年2月24日对三人合伙纠纷作出了解除合伙关系的判决，均未上诉，已生效。因此，原告邓又铭、梁承拖欠房东房租与本第三人无关，并认为，原装修已形成附合，不能归原告邓又铭、梁承所有，且，原告主张装修花去9万多元的费用里，包括了可移动的空调、电脑等，可移动的财产原告已搬走，并占为己有，在三人合伙纠纷中也未清算。本第三人还要求对三人合伙的财产及装修形成附合的财产进行清算。原告邓又铭、梁承所诉装修押金30000元是不存在的，该押金早已退还给了原告，水电费2000元也已抵扣完了，并还欠了房东谷国保的，在合伙纠纷中，原告邓又铭、梁承自己提供的证据都已认可此事。邓又铭、梁承对谷国保的反诉提出如下辩称意见：谷国保主张要求的2015年8月1日至2016年3月30日房租费不应得到法院支持，因为在此期间，邓又铭、梁承并未使用其房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告邓又铭、梁承提供其与被告谷国保签订的《房屋租赁合同》及照片，拟证明原告方租赁谷国保房屋时尚有装修押金30000元和水电押金2000元未退，并证明被告谷国保用电焊焊死出租房大门，用车堵门，严重影响原告方经营，被告谷国保属根本违约，原告方有权解除《房屋租赁合同》。对此，谷国保质证认为，对《房屋租赁合同》、照片本身真实性无异议，但认为装修押金30000元在原告方于2014年10月装修完后已退还给了原告方，至于水电押金2000元也已抵扣完了，原告方实际还欠900余元水电费，被告锁大门是出于安全考虑，汽车也是停在门口的车位上，本身如此，被告谷国保、第三人谷茂宁并提供了（2015）桂阳法民初字第1108号民事判决书（邓又铭、梁承、谷茂宁合伙纠纷案）及该案卷相关材料，予以证明。本院对各方提供的证据，经与（2015）桂阳法民初字第1108号民事案卷材料核实，装修押金30000元，确实已于2014年10月退还原告方，水电押金2000元也已抵扣完，对此事实，邓又铭、梁承、谷茂宁在合伙纠纷中均已认可，本院也予以认定。对于被告谷国保因多次向原告催交第二年房租未果，而于2015年8月20日封锁出租房屋正门，门口摆放汽车，影响原告方办学经营，原告方遂于2015年8月22日将出租屋内可搬动的财产全部搬出承租房的事实，本院经核实也予认定。2、关于原告邓又铭、梁承主张房屋装修折旧损失为90797.15元，但原告方提供的装修开支费用清单里包括了可移动的空调等财产，而可移动的财产原告方已搬走，剩下的仅为附合在房屋里的装修物，原告方并未提供证据证明已形成附合物的具体价值，本院对原告方主张房屋装修折旧损失为90797.15元予认定。根据以上认证，结合其他证据和庭审情况，本院综合认定事实如下：2014年8月，邓又铭、梁承、谷茂宁分别出资98613.7元、148364.60元、100000元拟合伙开办艺术与文化辅导培训学校。场地拟租赁谷茂宁父亲即被告谷国保房屋。2014年8月1日，原告邓又铭遂以其个人名义与谷国保签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，租期2年，自2014年8月1日至2016年7月31日，年租金48000元，一年一次性交清，租赁期间水电费由承租方负责，并由承租房先交水电费押金2000元，承租方进行房屋装修前交纳房屋保险金30000元，装修完毕后退回给承租方。租赁期满，装修不动产不得破坏，归出租方所有。《房屋租赁合同》签订后，邓又铭、梁承、谷茂宁在该出租房办学，并交纳了水电费押金2000元和装修房屋保险金30000元。承租房装修好后，被告谷国保于2014年10月2日将装修房屋保险金30000元退还给了原告邓又铭。2015年7月7日，由于邓又铭、梁承与谷茂宁在经营中产生了矛盾，谷茂宁要求退伙，三合伙人一起对合伙账务进行了结算，其中有一项记载2014年10月谷国保退押金30000元的账务，三人均签字认可。2015年8月，谷茂宁对邓又铭、梁承向本院提起合伙纠纷之诉，要求确认谷茂宁于2015年6月30日退伙，并要求邓又铭、梁承赔偿投资款和违约金。此时，由于邓又铭、梁承、谷茂宁合伙内部产生矛盾，即房屋租赁第一年已完结，需要交纳第二年房租费，被告谷国保多次向邓双铭催讨未果，被告谷国保遂于2015年8月20日，将出租房正大门锁死，并用汽车堵上门，原告方办学受到了影响，为此，原告方报了警。2015年8月22日，邓又铭、梁承便将租赁房内的可以移动的财产全部搬离别处继续办学，对此，谷国保也报了警。对谷茂宁诉邓又铭、梁承纠纷案，本院于2016年2月24日作出（2015）桂阳法民初字第1108号民事判决书，判决解除了谷茂宁与邓又铭、梁承的合伙关系，并分配了现有合伙财产，该案各方均未上诉，已经生效。至此，双方纠纷基本平息。2016年4月1日，谷国保又书面通知邓又铭、梁承要求邓又铭交纳2015年8月1日至2016年3月3日止共8个月房租32000元，并要求交纳已拖欠的水电费900余元。引起原告方不满，邓又铭、梁承遂于2016年4月7日也对谷国保向本院提本案诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邓又铭、梁承及谷茂宁为合伙办学，以邓又铭名义与谷国保签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。梁承、谷茂宁属共同承租人，该《房屋租赁合同》对梁承、谷茂宁也具有约束力，合同双方均应遵照履行。合同一方违约致使不能实现合同目的，另一方享有解除权。本案中，承租方邓又铭、梁承谷茂宁因内部合伙关系产生矛盾后，在出租方谷国保多次催讨房租费后均未交纳，出租方谷国保便采取锁门、堵门行为，造成承租方难以继续承租下去，承租方遂于2015年8月22日搬离出租房屋，明示毁约，房屋租赁合同事实上得以终止，作为承租方谷国保并未提出异议，为此，产生解除房屋租赁合同的效力。对于房屋租赁合同的解除，是由于合同双方均有违返合同的行为，双方均有过错，应各自承担相应责任。故原告邓又铭、梁承要求被告谷国保赔偿租赁房屋装修剩余残值，以及反诉原告谷国保要求邓又铭、梁承支付2015年8月1日至2016年3月31日的房屋损失32000元，本院均不予支持，应由其各自承担。关于原告邓又铭要求被告谷国保退还装修押金30000元和水电押金2000元，没有事实依据，也应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除邓又铭与谷国保于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回邓又铭、梁承对谷国保的其余诉讼请求；三、驳回谷国保对邓又铭、梁承的全部诉讼请求。本案本诉受理费2835元，由邓又铭、梁承负担，本案反诉受理费600元，由谷国保负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道人民陪审员  刘雪山人民陪审员  胡贞强二〇一六年十一月一日书 记 员  刘 伟