广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤18民终2669号上诉人（原审被告):清远市金炜达房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。法定代表人：姚文尚。委托代理人：李彬，公司职员。被上诉人（原审原告）：陈泽全，男，住清远市小市。被上诉人（原审原告）：陈嘉伟，男，住清远市小市。上述两被上诉人的共同委托代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司因与被上诉人陈泽全、陈嘉伟房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年2月27日，梁素华与清远市金炜达房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定梁素华向清远市金炜达房地产开发有限公司购买位于清远市清城区北江一路×号龙汇领峰房屋，建筑面积124.69平方米，房屋总价款为637734元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，梁素华付清了全部房屋价款。约定的交楼期限届满后，因涉案商品房未经竣工验收备案，梁素华拒绝收楼。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未经过工程竣工验收备案。另查明，梁素华于2015年7月28日死亡。对于梁素华所购买的上述房产中属于梁素华的部分，梁素华的配偶陈泽全、父亲梁烈能、母亲杨惠贤均自愿放弃继承该遗产。2016年5月10日，广东省清远市国信公证处作出（2016）粤清国信第2213号公证书，证明梁素华所购上述房产中的一半属于梁素华的遗产，该遗产由梁素华的儿子陈嘉伟一人继承。诉讼中，清远市金炜达房地产开发有限公司提出逾期交房的主要原因是铁塔路重新规划占用了清远市金炜达房地产开发有限公司建设用地而导致龙汇领峰小区需重新规划的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成的，对于该说法，清远市金炜达房地产开发有限公司提供了以下几组证据：1、2010年4月7日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图，2015年9月10日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图，该两份证据显示清远市金炜达房地产开发有限公司龙汇领峰小区的总体规划在2010年4月7日被批准，铁塔路与该小区用地并不相邻；2015年9月10日，清远市金炜达房地产开发有限公司对该小区重新编制的规划被规划部门批准。2、清远市住房和城乡建设管理局、代建项目管理局于2015年11月24日对清远市金炜达房地产开发有限公司发出的关于要求加快铁塔路施工进度问题的复函，该复函的主要内容为：1、铁塔路工程施工单位于2014年5月份进场，由于受到110千伏过江供电铁路迁改、七星岗自来水厂主供水管道迁改、武广高铁及自来水厂专用电缆迁改的影响，工程未能大面积施工。住建局及代建局将在自来水厂主供水管道和专用电缆完成迁改后督促施工单位全面施工，尽一切努力加快施工进度；2、该复函出具单位表示将积极协调施工单位恢复龙汇领峰花园小区营销中心前广场与铁塔路接驳处的属于清远市金炜达房地产开发有限公司的停车场；3、关于清远市金炜达房地产开发有限公司认为铁塔路占用龙汇领峰花园小区土地问题及关于金信海怡项目强占龙汇领峰小区项目东边市政道路问题，应由相关审批部门进行说明。此外，清远市金炜达房地产开发有限公司还提出合同的补充协议第四条第5点对于房屋的交付进行了约定，该约定变更了合同关于房屋交付的内容，与合同内容不一致的，应该按照补充协议的内容为准。按照该补充协议的内容，原告不得以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。合同补充协议第四条第5点规定：“该商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定准修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。如买受人未完全履行合同义务或未在出卖人书面通知的交付期限内办理该商品房接收手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任。买受人所购买的商品房和已竣工备案之现房，买受人在签订买卖合同时已对该商品房现状均已知悉并认可。买受人同意该商品房按现状交付，在买卖合同约定交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续，出卖人不再书面另行通知，且买受人不得提出异议。”原审法院认为：陈嘉伟在继承梁素华所购涉案商品房的一半份额后，梁素华在涉案《商品房买卖合同》中所享有的合同权利依法由原告陈嘉伟继受。同时，陈泽全为梁素华的配偶，享有夫妻共同财产涉案商品房的一半份额。因此，陈泽全亦享有涉案《商品房买卖合同》中买受人所享有的合同权利。综合陈泽全、陈嘉伟与清远市金炜达房地产开发有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点有：1、清远市金炜达房地产开发有限公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给买受人是否构成违约，清远市金炜达房地产开发有限公司是否应该承担逾期交房的违约责任；2、如果构成违约，双方约定的逾期交房违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第一个争议焦点，梁素华与清远市金炜达房地产开发有限公司金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然合同补充协议第四条第5点约定房屋的地基基础、主体结构质量经验收符合规范的，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任，但是陈泽全、陈嘉伟提起本案诉讼要求清远市金炜达房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的主要理由在于陈泽全、陈嘉伟购买的涉案房屋没有达到合同第八条约定的交付条件，而非因补充协议第四条第5点中的质量问题。此外，补充协议为清远市金炜达房地产开发有限公司所拟定并提供的格式条款，在商品房买卖合同示范文本主文中双方已对房屋的交付条件及清远市金炜达房地产开发有限公司应如何承担逾期交付房屋的违约责任进行了约定的情况下，补充协议第四条第5点却规定“买受人同意该商品房按现状交付，在买卖合同约定交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续，出卖人不再书面另行通知，且买受人不得提出异议。”、“如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。”等等。显然，补充协议第四条第5点的诸多内容均更改了商品房示范文本主文的内容，且补充协议的该内容不合理地减轻、免除了示范文本中应当由出卖人承担的责任，亦不合理地排除了买受人主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，可以认定合同补充协议第四条第5点关于买受人不得要求出卖人承担迟延交楼责任的内容无效，该格式条款的内容对原告不发生法律约束力。因此，清远市金炜达房地产开发有限公司依据补充协议的该条内容抗辩认为陈泽全、陈嘉伟不能要求其承担迟延交付房屋责任，依据不足，原审法院不予采纳。本案中，梁素华已支付全部购房款，清远市金炜达房地产开发有限公司应依约在2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付买受人使用。清远市金炜达房地产开发有限公司答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是铁塔路重新规划导致其小区需重新规划导致验收的延误，即其认为的不可抗力因素，第二个是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误。针对其答辩的第一个抗辩理由，虽然铁塔路的重新规划导致清远市金炜达房地产开发有限公司须重新对小区进行规划设计，市政道路规划的变更导致清远市金炜达房地产开发有限公司小区规划重新编制设计的情形在梁素华、清远市金炜达房地产开发有限公司双方签订合同时均不可预见并难以避免，可以成为清远市金炜达房地产开发有限公司主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，清远市金炜达房地产开发有限公司因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知原告，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但清远市金炜达房地产开发有限公司并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于清远市金炜达房地产开发有限公司提出的第二个抗辩理由，清远市代建项目管理局、清远市住房和城乡建设管理局的复函只能证明铁塔路工程施工缓慢，并不能依据该复函推导出铁塔路工程的工期已延误并对清远市金炜达房地产开发有限公司龙汇领峰小区的施工造成了实质影响的逻辑结果。事实上，龙汇领峰小区的施工车辆、建筑材料等并非只能通过铁塔路才能进入施工工地。因此，铁塔路施工缓慢对于龙汇领峰小区的施工并不会造成实质的影响。因此，清远市金炜达房地产开发有限公司并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。清远市金炜达房地产开发有限公司未在约定时间内交付商品房给买受人已构成违约，陈泽全、陈嘉伟有权要求清远市金炜达房地产开发有限公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的日万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以陈泽全、陈嘉伟已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋最后交付期限的第二天—2014年7月1日起计至清远市金炜达房地产开发有限公司将涉案商品房实际交付给陈泽全、陈嘉伟之日止。综上，对于陈泽全、陈嘉伟的第二项诉讼请求，原审法院予以支持。对于陈泽全、陈嘉伟的第一项诉讼请求，由于涉案商品房尚未满足符合合同约定的交付条件，因此，对于陈泽全、陈嘉伟要求清远市金炜达房地产开发有限公司立即交付经竣工验收备案的房屋给陈泽全、陈嘉伟的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向陈泽全、陈嘉伟支付逾期交房违约金（该违约金自2014年7月1日起按日以陈泽全、陈嘉伟已付房价款637734元的万分之五计算至清远市金炜达房地产开发有限公司将位于清远市清城区北江一×号龙汇领峰号房屋交付给陈泽全、陈嘉伟之日止）；二、驳回陈泽全、陈嘉伟的其他诉讼请求。案件受理费2326元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求:1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：虽然《商品房买卖合同》第八条约定了房屋的交付条件和时间，但同时约定了“为配合政府法规政策而引致的延误”出卖人可据实予以延期，涉案房产逾期交付的原因在于：1、政府部门对文明路进行重新规划，占用了上诉人的土地，导致整个小区的规划必须改变，从而影响涉案房屋的验收备案时间。2、综合验收备案其中一项内容包括小区临时管网接驳永久性管网，由于文明路施工，导致无法接驳。3、《补充协议》第四条第5点对房屋的交付条件进行了变更，故房屋的交付应当按照《补充协议》的约定为准。4、违约金过高，依法应当按实际损失予以调整。被上诉人陈泽全、陈嘉伟答辩称：上诉人的小区并非只能由铁塔路接入，上诉人声称因铁塔路的规划修改而影响建设工程的竣工验收备案，没有事实依据。上诉人建设的小区规划修改时间迟于合同约定的交楼时间，并不影响其在2014年6月履行交楼义务。另外，合同约定的违约金是双方签订合同时的意思自治，是与买受人迟疑付款的违约金相对等的。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人逾期交房的行为是否构成违约，违约金是否应当予以调整。关于上诉人逾期交房的行为是否构成违约的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2014年6月30日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给被上诉人，同时约定为配合政府法规政策而引致的延误可据实予以延期。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，上诉人提出涉案房屋竣工验收备案的迟延的原因是因为文明路施工，符合合同约定的延期条件，故其行为不构成违约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于上诉人并未提供证据证明文明路施工的情况实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉理由，本院不予支持。对于上诉人称《补充协议》第四条第5点变更了合同约定的交付条件一节，根据《补充协议》第四条第5点的内容，该条主要是双方对于房屋质量问题处理及现房交付流程的约定，因被上诉人购买的房屋并非现房，故该条款并未改变《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件。据此，上诉人该节上诉理由不成立。关于违约金是否应当予以调整的问题。涉案《商品房买卖合同》及相关补充协议是双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以所购房屋价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以被上诉人已付房价款的万分之五的标准进行计算。原审判决该节实体处理并无不当。综上所述，上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4652元，由上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  赖淑雯代理审判员  郑家驹二〇一六年十一月二十三日书 记 员  黄 沁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。