上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1793号原告李德利，男，1939年10月26日出生，汉族，住上海市漕宝路1555弄16区。委托代理人李樑(原告之子)，男，住址同上。被告吴莎，女，1983年4月24日出生，汉族，住上海市。原告李德利与被告吴莎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李德利及其委托代理人李樑、被告吴莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德利诉称，原告于2010年5月9日通过房产中介公司介绍与被告就上海市华严路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，双方约定租赁期限自2010年6月10日起至2013年6月9日止，租金每月2,300元。合同到期后，被告仍继续使用系争房屋并支付租金。被告租金支付到2014年3月9日，后未再支付租金。原告多次催讨，被告寻找各种理由推诿。原告上门寻找被告，发现被告并不居住系争房屋，而是将房屋对外群租。原告欲将系争房屋出售，被告称可以卖给其朋友，双方为房价交涉过多次，但被告所称需购房的朋友始终未露面，被告其实是为了不付房租而故意编造理由。2014年11月22日，原告打开房门，发现屋内已人去楼空，为群租而做的装修被拆得乱七八糟，装修垃圾扔在屋内未做处理，后原告出钱让物业公司清理运走。因被告不接电话，原告找不到被告，只能暂时在系争房屋内居住等待被告回来，系争房屋处于无法再次出租的状态，直到2015年5月1日被告将系争房屋清理后才再次出租。原告认为，被告未与原告办理房屋交接，故原告再次出租前的租金以及原告进入系争房屋前的水电费等费用应由被告承担，故要求判令：1、被告支付2014年3月10日至2015年4月9日期间的租金29,900元；2、被告支付水费131.10元、电费187元、有线电视费184元、垃圾清运费500元；3、被告支付逾期支付上述租金的利息，按照银行同期利率的2倍，自2014年3月9日起计算至2015年4月8日止；4、被告归还机顶盒2台、门卡4张、钥匙2把。审理中，原告撤回第2、3、4项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求，酌情要求被告支付2014年3月10日至2014年11月24日期间的租金1万元，押金不予退还。被告吴莎辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同约定，如被告有续租要求的，应提前与原告协商。被告对房屋进行过装修，投入了大量的装修成本，被告希望续租，故于租赁合同期满前的2013年5月给原告打电话询问续租事宜，原告表示同意续租3年，但要求房租每月上涨100元。但直到合同期满，原告一直不愿与被告续签书面合同。2013年10月底，中介公司不断带人来看房，有要求租房的，也有要求买房的。后被告从中介公司处得知，未签订租赁合同的租赁行为属于不定期租赁，双方可随时终止合同。被告要求原告对续租给予明确的答复，为此本应于2013年12月1日支付的房租，被告未按时支付。2013年12月中旬原告答复被告，其欲卖掉系争房屋，要求被告尽快腾退房屋。有了原告的答复，被告遂于2013年12月29日将本应于2013年12月1日支付的租金转账给了原告。因双方商定被告于2014年3月9日前后几日内腾退房屋，故被告开始积极寻找房源。2014年2月15日被告找到上海市新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称新二路房屋)后即开始搬家，至2014年3月20日全部搬完。因被告有1个月的押金还在原告处，可以冲抵2014年3月10日至4月9日期间的1个月租金，原告也未表示异议，故被告不欠原告的租金。原告要售房，报价315万元，被告的朋友有意购买，来看过两次房，但被告明确告知原告，被告的朋友如要买房，会主动联系原告，被告不能保证房屋成交。之后，原告多次打电话骚扰被告，称被告耽误其卖房，要求赔偿。因双方关系不和，被告搬走时未告知原告，双方未办理房屋交接，被告将房屋钥匙放在水表上。经审理查明，系争房屋系原告与其子李备名下的房产。2010年5月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方用于居住，租赁期为3年，自2010年6月10日起至2013年6月9日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同；租金每月2,300元，首期付3个月，另付2,300元押金，以后按每3个月结算1次，提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；乙方应按合同的约定，按时支付租金及其他费用；甲方同意乙方将该房屋装修并将厅隔成房间作为公寓房出租；承租期间的安全问题由乙方自负。合同签订后，被告向原告支付了押金2,300元，原告向被告交付了系争房屋，被告将房屋进行装修后投入使用。租赁合同到期后，双方未续签合同，但被告继续使用系争房屋，原告也继续向被告收取租金。双方为续签合同及出售系争房屋有过多次协商，但未果。被告租金支付至2014年3月9日，以后未再支付租金。之后，被告在未通知原告的情况下搬离了系争房屋，搬离前被告将屋内装修隔断及房间门等拆除，双方未办理房屋交接手续。2014年11月底，原告打开房门进入系争房屋，原告并请物业公司将遗留在屋内的装修垃圾清走，原告支付给物业公司装修垃圾清运费500元，支付时间为2014年11月24日。2014年7月26日至9月25日的水费82.80元、2014年9月26日至11月27日的水费48.30元、2014年10月8日至10月31日的电费187元、2013年7月1日至12月31日的有线电视费138元、2014年1月1日至2月28日的有线电视费46元，系由原告支付。2014年11月21日，原告与案外人廉某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给廉某某，租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2025年1月1日止，租金每月2,600元。审理中，被告提供了一份落款时间为2014年2月20日，签署人为被告和方威签订的《租赁合同》。该合同记载，被告向方威承租新二路房屋，租赁期限为半年，自2014年2月22日起至2014年8月21日止，租金为每月1,100元。上述事实，有原告提供的系争房屋租赁合同、银行活期历史明细清单、水费发票、电费核查通知单、东方有线网络有限公司客户账单、物业公司证明、装修垃圾清运费收费收据、安顺路房屋租赁合同、存款凭条，被告提供的新二路房屋租赁合同、租金收据、押金收据、水费发票、电费发票，本院调取的上海市房地产权证、原告与廉某某的房屋租赁合同以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。合同期满后，双方虽未续签书面合同，但被告继续使用系争房屋，原告未提出异议，且继续按照租赁合同约定的标准收取被告的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法的规定，租赁双方为不定期租赁的，任何一方均可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，根据被告的陈述，原告已提前3个月通知被告要收回房屋。被告搬离后应向原告交还房屋，即应与原告办理房屋交接，除原告知晓且不要求办理交接外。被告自行搬离系争房屋，事先未告知原告，故其搬离系争房屋的行为不能视为已向原告交还房屋，在原告收回房屋之前，系争房屋不在原告实际控制之下，故被告搬离系争房屋至原告收回系争房屋期间的租金及水电费、有线电视费等费用仍应由被告承担。原告陈述，其于2014年11月22日进入系争房屋，并委托物业公司清运遗留在系争房屋内的装修垃圾。原告和廉某某签订房屋租赁合同是在2014年11月21日，起租日期为2015年1月1日。根据原告提供的清运费收费收据，原告支付清运费的时间是在2014年11月24日，亦即原告与廉某某签订租赁合同后，在向廉某某交付系争房屋前对系争房屋进行了清理。另结合被告提供的2014年1月至2015年3月期间的水电费发票，2014年12月的抄表电费金额(用电时间段为2014年11月1日至11月30日)明显低于之前的用电金额。综上，本院有理由相信，原告就进入、清理系争房屋的时间的陈述具有较高可信度，故本院予以采信。现原告酌情主张2014年3月10日至2014年11月24日期间的租金1万元，并要求押金不再退还被告，未超出被告本应承担的租金等费用的金额，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告吴莎应于本判决生效之日起10日内支付原告李德利房屋租金1万元；二、被告吴莎支付的押金2,300元归原告李德利所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费802.58元，由原告李德利负担602.46元，被告吴莎负担200.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  王文东人民陪审员  萧宗英二〇一六年十一月十日书 记 员  苏伟艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。