文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初5328号原告（反诉被告）：佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院），住所地：广东省佛山市佛平路**。法定代表人：张松平，院长。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市新领地物业有限公司，，住所地：广东省广州市白云区广花路新市花园新花一街**30铺法定代表人：陈国仕，经理。委托诉讼代理人：张哲彬，广东慕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海波，广东慕诚律师事务所律师。原告佛山市南海区人民医院与被告广州市新领地物业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，被告在答辩期内提起反诉。经审查，本院将本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，于同年8月4日、11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王欣、邓俊南，被告的委托诉讼代理人张哲彬、朱海波均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金1020000元，并支付逾期付款违约金（以拖欠的租金按每日千分之三计算，暂计至起诉日为219300元）；2.被告向原告支付拖欠的水电费91655元（拖欠的水电费计至2016年1月31日）；3.被告向原告归还铺位未到期租户保证金236900元；4.被告向原告支付一个月补偿金340000元；5.被告向原告支付的合同保证金1020000元归原告所有；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月23日，原、被告签订了《南海区公有物业租赁合同》，约定原告向被告出租佛山市南海区平××街、××、××、××共48间商铺，建筑面积2725平方米；租期5年，自2015年4月1日至2020年3月30日；租金每月124.77元/平方米，每月租金340000元；被告签约时向原告一次性交纳三个月租金共1020000元作为合同保证金；被告应于每月20日前支付支付租金，逾期交租原告有权按日千分之三收取滞纳金；被告须按照租赁面积承担水电费用；被告拖欠租金或水电费一个月以上或者有其他违约行为时，原告有权单方提前解除合同、收回物业，保证金不退还归原告所有，同时被告还须向原告支付一个月租金作为补偿。签约后，原告依约将相应物业交给被告，被告起初尚能按期支付租金及水电费，但从2015年8月开始，被告便出现拖欠租金和水电费的现象，且在将铺位分租时也未依约向原告备案。为此，原告除多次向被告催款外，还委托律师于2015年98月发函给被告催讨租金并要求办理分租备案手续，但被告未能及时纠正其违约行为。为此，原告依约行使单方解除合同的权利，委托律师于2016年1月29日发函给被告，通知其解除《南海区公有物业租赁合同》。因被告的违约行为给原告造成重大损失，故起诉。被告辩称，1.双方签订的《南海区公有物业租赁合同》无效，故原告的1、4、5诉讼请求无依据，原告出租给被告的平桂街临工宿舍没有取得产权证、建设工程规划许可证，故案涉建筑物为违法建筑，根据相关法律规定，双方签订的《南海区公有物业租赁合同》无效，因合同无效取得的财产应予以返还。2.在租赁合同的履行期间，原告拒绝提供南海大道、海六路2间商铺及平桂街临工宿舍33间商铺的产权证明、建设用地规划用地许可证明、建设工程规划许可证明、消防验收合格证明等能反映上述商铺具备商业营业性质的材料，导致被告承租的商铺未能达到开业经营的条件，被告的合同目的无法实现，故在原告未尽妥善履约的情况下，被告依法享有抗辩权，拒交租金。3.原告刻意隐瞒物业状况，未如实披露出租商铺的真实信息，违反诚实信用原则，在原告在南海物业招标公告中，其他物业在没有产权证明或无法作为商铺经营使用的，均在招标说明中有明确告知，然而原告作为公有事业单位，没有如实披露物业情况，在合同履行中刻意隐瞒，致使被告损失重大。4.原告主张的逾期违约金、没收保证金及一个月的补偿金属于三重违约责任，即使该合同有效，原告主张违约金过高，不应予以支持。5.原告第2项诉讼请求中没有明确拖欠水电费的期间，也没有举证水电部分出具的该期间水电费收据，故该请求没有依据。6.原告第3项诉讼请求中，原告未向被告支付该笔保证金款项，故该请求没有事实依据。7.《南海区公有物业租赁合同》第三条第4项，102万元是保证金性质，并非定金，根据最高人民法院关于适用担保法司法解释第108条的规定，合同中约定为履行保证金不具备定金性质，不适用定金罚则，原告不得没收，即使合同有约定原告可没收，该约定也无效，该保证金应用于冲抵租金，故原告第5项诉讼请求没有法律依据。8.原、被告对合同是否有效有分歧，法院应对案涉合同效力进行释明并引导当事人进行诉讼。综上，本案发生争议的根本原因在于原告没有披露其出租物业的产权信息，致使被告的合同目的无法实现，原告为过错方、违约方，应承担合同无效及因合同无效产生的全部损失。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《南海区公有物业租赁合同》无效；2.原告退还被告交付的保证金1020000元及支付利息68743.75元（按照同期人民银行贷款利率自2015年3月26日起至起诉之日）；3.原告赔偿被告损失693168元（每月115528元计算6个月，2015年5月至10月期间的租金与场地占用费差额）；4.诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年12月23日，原、被告签订《南海区公有物业租赁合同》后，被告按约支付保证金，但直至场地交接，原告均未交付承租商铺的产权证明。被告因商铺招商及租户办理营业执照所需，多次要求原告提供商铺的产权证明，但原告均以各种理由推脱，至今仅向被告提供南海区南新三路11号F座首层13间商铺的所有权证，平桂街、南海大道、海六路共35间商铺的产权证明仍未交付，导致被告对承租商铺的招商工作及物业管理陷入困境，每月均亏损10万元以上。2015年6月，在被告多次催促下，原告表示可以由其代办租户的营业执照，但原告在收到材料至今，仍无法为承租商户成功办理营业执照。后经被告到佛山市房管局及城建档案馆查询，才得知南海大道及海六路2间商铺并非原告名下房屋，平桂街临工宿舍33间商铺只有通过建筑工程桩基础验收记录，无任何关于该建筑规划报建及消防验收、综合验收的记录，即平桂街临工宿舍按法律规定根本不能投入使用，更无法办理营业执照。综上，原告将没有处置权或者不能投入使用的商铺出租给被告，违反了法律的强制性规定，双方签订的《南海区公有物业租赁合同》无效，故原告应返还被告交纳的保证金，并赔偿被告因此产生的损失，故提起反诉。原告辩称，被告因投资决策错误，造成损失后违约不支付租金及水电费，其行为违反诚实信用原则，损害原告的权益，其反诉请求应予驳回，理由如下：关于涉讼物业的情况。涉讼物业共48间商铺，包括平桂街33间商铺（门诊部扩建部分和临工宿舍）、南新三路11号13间商铺（原告原第四门诊）、南海大道44-22号商铺、海六路俊雅花园55号首层商铺。另外，平桂街及南新三路部分租户租约未到期，签订《南海区公有物业租赁合同》后该部分未到期租户仍按照原租赁合同向被告履行支付租金的义务，这是被告向原告投诉未到期租户租金过低造成其损失的原因之一。关于《南海区公有物业租赁合同》的效力。涉讼物业中，南新三路13间商铺、南海大道44-22号商铺、海六路俊雅花园55座商铺，原告均持有产权证明，其中南海××××号的商铺已更为编号为44-22号，实际是同一商铺。平桂街33商铺原告因历史原因无法办理产权证明，但有工程规划报建及验收材料。综上，原告是涉讼物业的合法产权人，不存在《南海区公有物业租赁合同》无效的事由。关于被告主张原告拒绝提供出租物业产权证明导致招商问题及租户办理营业执照问题。首先，签订《南海区公有物业租赁合同》后，被告从未提出因出租物业无产权证明租户无法办理营业执照，租户也从未向原告反映该情况。此外，被告也从未要求原告提供产权证明，原告也从未拒绝提供该材料。其次，签订《南海区公有物业租赁合同》后，部分租户商铺未到期，包括平桂街部分经营多年的租户，但平桂街该部分租户均有营业执照，故被告关于原告拒不提供产权证明导致租户无法办理营业执照并给其造成损失的理由不成立。同时，导致被告招商困难的原因在于被告招投标时罔故市场价格提高投标金额，企图中标后从租户中收取高额租金以弥补损失。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方进行证据交换和质证。对相对方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对相对方有异议的证据，本院认定如下：原告证据律师函是编号为1063134603415的快递寄送的材料，解除租赁合同通知书是编号为1026575853218的快递寄送的材料，该两快递邮单显示的收件地址、收件人姓名、联系电话均与《南海区公有物业租赁合同》中记载的被告信息一致，且经查询，该两份邮件已分别于2015年9月22日、2016年2月2日妥投，被告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性均予以采信。原告证据桂一社区居委会证明是原件，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据国有土地使用证、水电费发票、经营场所使用证明均是复印件，被告不确认，本院对其真实性不作认定。原告证据出租铺位水电计量登记薄虽是原件，但属于原告的单方记录，被告不予确认，本院将综合案件的审理进行认定。被告证据申请书（落款日期为2015.4.27）2份、申请书（落款日期为2016.1.15）1份均为复印件，且被告均未能举证证明已将该材料送达予原告，原告不予确认，本院不予采信。被告证据地图是打印件，原告不确认，本院不予采信。本院综合采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：2014年12月23日，原、被告签订《南海区公有物业租赁合同》，约定原告向被告出租位于平××街、××、××、××共48间商铺，出租的建筑和使用面积均为2725平方米；租期5年，自2015年4月1日至2020年3月30日；第一年租金每月124.77元/平方米，每月租金共340000元；被告签约时向原告一次性交纳三个月租金共1020000元作为保证金；被告应于每月20日前支付支付租金，逾期交租原告有权按日千分之三收取滞纳金；被告须按租赁面积承担水电费用；未经原告书面同意被告不得将涉讼物业整体转租，但被告对涉讼物业有分租权，每间铺位的合约由被告与租户签订并报原告备案；被告与每间租户的合约时间不能超出原、被告签订合同时间，否则视为被告违约，原告有权收回涉讼物业并终止合同；被告拖欠租金或水电费一个月以上或者有其他严重违约行为的，原告有权单方提前解除合同、收回涉讼物业，保证金不作退还，归原告所有，同时被告还须向原告支付一个月租金作为补偿；涉讼物业有一部分没有到期，签订租赁合同后原告把全部物业移交给被告，未到期部分物业要按原告现有合同执行，到期后再由被告同租户签订新合约。2015年3月31日，原、被告签署《佛山市南海区人民医院铺位未到期合同移交表》和《佛山市南海区人民医院铺位未到期租户保证金移交表》，被告收到原告移送的未到期合同15份、未到期租户保证金236900元。同年9月21日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，主张被告拖欠2015年4月份和8月份的租金，要求被告尽快清偿上述拖欠的租金及滞纳金，并将铺位租赁合同向原告作备案。该邮件于同月22日妥投。同年11月16日，原告向被告发出《缴费通知》，主张被告11月份应交水费640.2元、电费32762.40元，铺位租金340000元。同年12月15日，原告向被告发出《崔缴费通知》主张被告拖欠11月份租金340000元，滞纳金13500元。同月17日，原告向被告发出《缴费通知》，主张被告12月份应交水费564.6元、电费26833.7元，铺位租金340000元。2016年1月15日，原告向被告发出《缴费通知》，主张被告1月份应交水费621元、电费30233.1元，铺位租金340000元。同年2月1日，原告委托律师向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，主张因被告拖欠租金及水电费长达三个月、未依约将分租合同向原告备案构成违约，要求解除与被告签订的《南海区公有物业租赁合同》。该邮件于同月2日妥投。本院认为：本案的争议焦点在于《南海区公有物业租赁合同》的效力，即原告将涉讼48间商铺出租予被告有无违反法律的强制性规定。经查：1、涉讼位于南××13间商铺已办理产权登记，原告为所有权人；2、涉讼位于南海××××号的商铺，经查与现位于南海大道北××号××商铺××同一商铺，也已办理产权登记，原告为所有权人；3、涉讼位于俊雅花园55号的商铺也已办理产权登记，原告为所有权人；4、涉讼位于平桂街的33间商铺，虽未办理产权证明，但原告已举证证明该些商铺已办理规划报建手续并经竣工验收合格。虽因路网更新导致原告报建时或者办理产权登记时部分物业的地址名称与现名称不一致，但这并不影响原告将该建筑物出租的权利，故原告依法有权将该些商铺对外出租。被告主张上述2-4对应的商铺不能合法对外出租，但不能举证推翻原告的相关证据及主张，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。综上，《南海区公有物业租赁合同》是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。被告反诉请求确认《南海区公有物业租赁合同》无效、基于合同无效请求被告支付2015年5-10月期间的租金和场地占用费的差额均没有事实和法律依据，本院均不予支持。原告主张被告未交纳2015年11月、12月、2016年1月的租金，被告也未举证证明其已经交纳了该期间的租金，故原告依约有权单方解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告关于解除合同的通知于2016年2月2日送达予被告，故双方签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除。《南海区公有物业租赁合同》因被告违约而解除，原告请求被告支付340000元的补偿金、没收被告交纳的保证金1020000元符合双方约定，本院予以支持。被告反诉请求被告返还保证金并计付占用该保证金期间的利息不符合双方约定，本院不予支持。原告自认于2016年2月1日收回涉讼物业，并请求被告支付拖欠的2015年11月、12月和2016年1月份的租金，被告未举证予以反驳，也未举证证明其已支付该期间的租金，故原告的该项诉请理据充分，本院予以支持，被告应支付该期间的租金1020000元（340000×3）予原告。《南海区公有物业租赁合同》约定的被告逾期交租需按欠付租金额日千分之三计付的滞纳金实为逾期交租的违约金，原告主张被告支付该项违约金与主张被告支付解除合同的补偿金、没收保证金并不存在重复主张权利的情况，被告也未举证证明原告主张的上述约定的违约金过分高于因其违约给原告造成的损失，故被告的该项辩论理据不足，本院不予采纳。但因日千分之三的计付标准确实过高，本院根据被告抗辩酌情调整为日万分之三。经核算，至2016年2月2日止，被告应支付逾期交租的违约金13362元予原告，并应以欠付的租金1020000元为本金，从2016年2月3日起至实际清偿之日止，按日万分之三计付逾期交租的违约金予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。            欠付租金金额              起算日              截止日              天数              利率              违约金金额                  340000              2015.11.21              2015.12.20              30              0.0003              3060                  680000              2015.12.21              2016.1.20              31              0.0003              6324                  1020000              2016.1.21              2016.2.2              13              0.0003              3978                  违约金合计              13362      原告请求被告支付2015年11月、12月和2016年1月期间的水电费91655元，并提供了该期间原告自行制作的抄表记录及交纳水电费的发票予以证明。被告虽不予确认，但未举证推翻，也未举证证明其在该期间有向原告交纳水电费，同时由原告对各租户水电表进行抄表也符合双方计付水电费的操作流程。另经核算，原告主张的该水电费总额实际上为其发予被告的三份《缴费通知》中主张的2015年11月、12月、2016年1月的水电费金额的总和，被告也并未举证证明其在收到原告送达的上述三份《缴费通知》之后有提出异议。同时，原告主张该期间的水电费金额也与被告在2015年6-10月期间各月交纳的水电费金额相当。综上，本院对原告主张被告欠付至2016年1月31日止的水电费91655元予以采信，被告应支付该款予原告。原告请求被告归还铺位未到期租户的保证金236900元。因原、被告签订《南海区公有物业租赁合同》并将未到期租户的租赁合同、保证金移交给被告，由被告作为出租方进行管理，但涉及三方之间的合同权利义务关系约定尚不明确，故相应保证金的收退应在原、被告及相应承租方之间进行结算，不宜在本案中进行处理，故本院对原告的该项诉请在本案中不予支持。被告主张原告未及时向其提供涉讼物业的产权证明，导致相应商铺无法办理营业执照，构成违约，但未举证证明其有向原告索要相关物业的产权证明，也未举证证明因原告未提供相关产权证明导致其租户无法办理营业执照。被告的该项抗辩没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院与被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除。被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1020000元、至2016年2月2日止逾期交租的违约金13362元予原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院，并应以欠付的租金1020000元为本金，从2016年2月3日起至实际清偿之日止，按日万分之三计付逾期交租的违约金予原告（反诉被告）。被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿金340000元予原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院。被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2016年1月31日止的水电费91655元予原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院。被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司交纳的保证金1020000元归原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院所有。驳回原告（反诉被告）佛山市南海区人民医院的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）广州市新领地物业有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费30222.84元（原告已预交），由原告负担3542.7元，由被告广州市新领地物业有限公司负担26680.14元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉案件受理费20837.2元，减半收取计10418.6元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍代理审判员  谢晓东人民陪审员  林 巧二〇一六年十一月二十一日书 记 员  车惠青