重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第09938号原告：徐敏，女，汉族，1979年5月7日出生，住重庆市江津区。委托代理人：田来全，重庆金仓律师事务所律师，特别授权。被告：刘沅鑫，男，汉族，1994年7月24日出生，住重庆市江津区。委托代理人：蹇光明，重庆市江津区油溪法律服务所法律工作者，一般代理。原告徐敏诉被告刘沅鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海霞独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，由审判员李海霞担任审判长，与审判员晏侣偲、人民陪审员顾洁组成合议庭，共同负责对案件的审判，依法再次公开开庭进行了审理。原告徐敏及其委托代理人田来全，被告刘沅鑫的委托代理人蹇光明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐敏诉称：重庆市江津区某处房屋，系原告父亲购得登记在原告名下，目前市场价值40万以上。原告没有正当职业和经济收入，却迷上了赌博。2015年2月7日，原告欠刘章祥（被告爷爷）100000元赌债无法偿还，便将涉案房产证交与刘章祥抵押，刘章祥便以被告的名义和原告签订《借款协议》，将涉案房屋抵押给被告，抵押期限为半年。2015年3月9日，被告见原告无力还债，便逼迫原告到江津区国土资源和房屋管理局去办理房屋过户手续，并说以后只要原告随时支付了欠债可随时过户回来，因《借款协议》不能过户，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，将涉案房屋以100000元的价格转让给被告，被告没有支付任何款项，刘章祥又逼迫原告写一张几万元的借条，理由是他承担了过户费用。2015年10月8日，江津区人民法院（2015）津法民初字第07604号《民事判决书》判决原告父母一家人限期内搬出涉案房屋。原、被告签订了房屋买卖合同是在被告爷爷刘章祥胁迫下签订的，不是原告真实意思表示，双方的买卖并未支付对价。被告乘人之危且以低于常理的价格100000元获得房屋显示公平。依照相关规定，请求人民法院判决撤销原、被告于2015年3月9日签订的《房屋买卖合同》。被告刘沅鑫答辩：1、原告欠被告100000元，所以双方签订了借款协议，涉案房屋作抵押。后原告又向被告及其爷爷刘章祥共借款75000元。原告偿还不能，自愿将涉案房屋过户给被告抵债，这是双方真实意思表示，不是被告乘人之危。每笔借款都有依据，原告称是赌债，没有依据；2、涉案房屋只值20多万，合同成交款虽写着是100000元，但原告向被告爷爷刘章祥借款50000元应包含在房款里，借给原告25000元用于过户的费用也应包含在房款中，实际房价款应为175000元，故双方签订房屋买卖合同并不存在显失公平。经审理查明：2015年2月7日，原告徐敏（甲方）与被告刘沅鑫（乙方）签订《借款协议》约定：原告借被告100000元，借款期限6个月（借款期限从2015年2月7日至2015年8月7日），原告承诺该笔借款仅用于生意周转使用，其自愿将涉案房屋交予被告作为借款抵押，并约定在借款期限内，若甲方提前偿还清乙方全部的本金，乙方应甲方的要求，同意将之前的抵押物退还给甲方。同日，徐敏出具收条一张。2015年3月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告将涉案房屋（35.64㎡）出售给被告，房屋总价为100000元，合同约定被告负担过户费用。后双方至房管部门办理了过户登记手续，相关部门出具了购房款为142560元发票及25000元左右的过户契税凭证。另查明，2015年8月19日，刘沅鑫以徐世立、肖治书（徐敏父母）为被告，起诉到重庆市江津区人民法院，要求徐世立、肖治书搬出涉案房屋，并赔偿损失5000元；重庆市江津区人民法院作出（2015）津法民初字第07604号民事判决书，判决徐世立、肖治书搬迁出涉案房屋，并赔偿刘沅鑫房屋租金损失，以每月1000元计算，从2015年7月起至搬迁出房屋时止。再查明，经原告申请，本院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行鉴定，2016年5月31日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出《报告书》，鉴定结果：涉案房屋在2015年3月9日的鉴定总价为381300元。庭审中，双方均认可房屋买卖合同中的购房款并未支付现金，系借款协议中的100000元。审理中，被告提交了1、2015年2月7日，徐敏出具100000元，债权人为刘沅鑫的收条一张；2、2015年3月13日，徐敏出具25000元，债权人为刘沅鑫的借条一张；3、2015年3月13日，徐敏出具50000元，债权人为刘章祥的借条一张；主要证明：出具给刘章祥的借条也是购房款，房价款应为175000元（100000元购房款＋刘章祥借给原告50000元＋借给原告25000元用于过户费用）。原告质证后认为原告出具给刘沅鑫的收条和借条，即100000元的借款转化为购房款和25000元的过户费用真实性认可，出具给刘章祥的5万元系利息。认为该房屋成交价为100000元，去掉预付25000元利息和25000元过户费用，实际所得仅为50000元，价格明显过低。以上事实，有原、被告陈述、借款协议、房屋买卖合同、收条、借条、报告书等证据，经庭审质证，在卷佐证。双方争议焦点是原、被告签订《房屋买卖合同》是否应撤销。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。合同中约定涉案房屋成交价为100000元，原、被告也一致认可购房款即借款协议中的100000元，本院予以确认。被告提出原告借刘章祥的50000元应包含在购房款，与合同约定不符、在该借条上也无任何体现、原告亦不认可，本院不予采纳；过户费用不应包括在购房款中，对被告该项意见，本院亦不予采纳。被告对重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出的鉴定结果提出异议，但未提出任何证据证明，本院对该公司作出的鉴定结果予以采信。本案中，一方面，根据《报告书》，签订房屋买卖合同时该房的市场价值为381300元，该房屋出售时价格与当时市场交易价值相差281300元，达不到市场交易价的百分之七十，甚至远远低于同时期该房屋市场价值，为明显不合理的低价。过于悬殊的状况，违背了涉案房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成原告作为出卖方承担过多的义务在经济利益上遭受重大损失，被告则以较少的代价获得极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿，显失公平；另一方面，本案中，被告在主观上利用其债权人的优势地位，使原告签订合同时过于草率。原、被告在借款协议中明确约定房屋作为6个月抵押担保，而仅过了1个月零2天，被告就与原告签订合同将借款转化为购房款。二手房交易惯例以及双方合同约定应由买房人承担过户费用，而本案中原告却向被告出具25000元的借条承担过户费用违反这一交易习惯及约定，作为出卖人将涉案房屋以100000元成交，还要承担25000元过户费，实际仅能获得对价75000元，亦低于其成本价，原告出售涉案房屋未获取利益，反而遭受损失，这也违反了当事人自主自愿，不符合常理，可以看出原告在签订合同时过于草率。综上，本案中原、被告签订房屋买卖合同时存在显失公平的情形，当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，故为保证交易的公正性和自主自愿，防止一方当事人利用优势损害交易对方的利益，原、被告所签订的《房屋买卖合同》因原告的合法请求而撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第五十四条第一款第（二）项及第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决如下：撤销原告徐敏与被告刘沅鑫于2015年3月9日签订《房屋买卖合同》案件受理费2300元、鉴定费3000元，合计5300元，由刘沅鑫负担（其中案件受理费2300元，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳；鉴定费3000元，原告已实际缴纳，由被告在本判决生效后七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  李海霞代理审判员  晏侣偲人民陪审员  顾 洁二〇一六年十一月三十日书 记 员  张 柳