伊金霍洛旗人民法院民事判决书(2015)伊商初字第00104号原告鄂尔多斯市苏宁云商有限公司，组织机构代码66732XXXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街**。法定代表人梁伟，公司总经理。委托代理人李秀银，内蒙古瑞安律师事务所律师。委托代理人杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。法定代表人邱燕林，公司董事长。委托代理人吉雅，内蒙古义盟律师事务所律师。被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，组织机构代码78301XXXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东商贸城。法定代表人王福厚，公司总经理。委托代理人曹俊奎，内蒙古易非律师事务所律师。原告鄂尔多斯市苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）与被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法由审判员金富钦担任审判长，与代理审判员刘慧、人民陪审员丁亚芳组成合议庭审理本案，并于2016年3月17日、2016年8月15日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告苏宁公司委托代理人李秀银、杜华、被告万力公司委托代理人吉雅、银基公司委托代理人曹俊奎到庭参加诉讼。第二次开庭，原告苏宁公司委托代理人杜华、被告万力公司委托代理人吉雅、银基公司委托代理人曹俊奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司起诉称，2012年7月13日，苏宁公司与万力公司签订了一份《租赁合同》，合同约定苏宁公司承租万力公司位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗路与伊金霍洛街交汇处的万力太阳城共计2650平方米场地，约定苏宁公司于签订合同后十个工作日支付定金20万元，万力公司于2012年11月20日前将租赁物交付苏宁公司使用，同时约定万力公司迟延交付租赁物应承担相应的违约责任，迟延交付租赁物达30日的，苏宁公司有权解除合同。签订合同时，万力公司向苏宁公司提供了一份银基公司授权万力公司出租涉诉租赁场地的《产权人授权第三方租赁证明》，证明中银基公司自述银基公司亦为涉诉租赁场地的产权人，其授权万力公司向苏宁公司出租涉诉租赁场地，认可万力公司在履行租赁合同过程中的所有行为。以上事实结合涉诉租赁场地的实际所有人情况，说明万力公司与银基公司系涉诉租赁场地的共有权人，二被告应共同承担签订合同产生的相应后果，至于后期二被告就合作项目签订分家协议、由银基公司接管合作项目等事实均为合作方内部投资人之间的约定，对第三方债权人不具有法律约束力。合同签订后，苏宁公司于2012年7月27日向合同中指定的账户转入定金20万元，但二被告未按约向苏宁公司交付租赁物，其行为属于根本违约。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，二被告未按约交付租赁物，且逾期时间已三年有余，合同目的无法实现，根据合同约定及相关法律规定，苏宁公司有权解除合同。2015年7月13日，苏宁公司向万力公司出具了一份《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》。2015年7月20日，苏宁公司按照万力公司指定的地址将上述函件邮寄寄出（万力公司指定的签收单位为银基公司，收件人为白海荣）。2015年7月25日，银基公司签收了上述函件。原、被告签订的《租赁合同》中同时约定了定金条款及违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定"当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款"本案中苏宁公司作为守约方选择适用定金条款。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五的规定"当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"因此本案中二被告应双倍返还苏宁公司定金。另外，"定金罚则"是否适用与合同是否有效、是否解除之间均不存在因果关系。从法理的角度，定金可分为立约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五中规定的定金均具有违约定金的性质，原、被告在合同中对定金种类没有特别约定，故本案合同中约定的定金为违约定金。因此，只要收受定金的一方不履行约定债务的，就应当双倍返还定金，即二被告收受定金后未按合同约定交付租赁物，就应当向原告苏宁公司双倍返还定金40万元（20万元×2=40万元）。原告苏宁公司起诉至法院，诉讼请求如下：1、请求确认苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》已经解除；2、要求被告万力公司、银基公司双倍返还原告苏宁公司定金40万元；3、本案诉讼费用由二被告负担。第一次开庭后，原告苏宁公司将第一项请求"请求确认苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》已经解除"变更为"请求解除苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》"。被告万力公司未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，苏宁公司所述签订租赁合同及交付20万元定金的情况属实，但是万力公司并未收到苏宁公司《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》，万力公司亦不同意苏宁公司的全部诉讼请求，理由如下：一、涉诉租赁合同违反法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。涉诉租赁物万力太阳城商业至今未竣工验收，根据法律规定相应的租赁合同应属无效合同，合同无效即不存在解除及违约责任的问题，亦不存在适用定金罚则的问题，故苏宁公司的两项诉讼请求均不成立。二、如经人民法院审理后认为本案涉诉合同无效，并向苏宁公司释明，苏宁公司变更其诉讼请求为返还20万元定金，在此前提下，万力公司对于合作项目收取20万元定金的事实没有异议，但该款项不应由万力公司返还。首先，涉诉租赁物系万力公司与银基公司合作项目的资产，由于涉诉资产登记在万力公司名下，故以万力公司的名义代表合作项目与苏宁公司签订了《租赁合同》，万力公司并非实际的权利义务方。其次，苏宁公司交纳定金时将20万元款项直接汇入了合作项目的共管账户即集团账户，收款方不是万力公司而是合作项目。再次，合作项目现在的接管方系银基公司，根据万力公司与银基公司于2013年11月28日签订的分家协议书，万力公司退出合作项目且该事实已被生效的仲裁文书确认。三、万力公司系受银基公司的委托将涉诉房屋租赁给苏宁公司，签订合同时银基公司向万力公司出具了授权，苏宁公司亦知晓这一事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该合同直接约束委托人和第三方即本案原告苏宁公司和被告银基公司，此外苏宁公司也没有提出任何证据证实涉诉合同只约束签订合同的双方当事人。四、原告苏宁公司第一次开庭后将第一项请求"请求确认苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》已经解除"变更为"请求解除苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》"，万力公司不同意上述变更，苏宁公司在第一次开庭前已经接到了伊金霍洛旗人民法院出具的举证通知书，根据民诉法、证据规则及举证通知书的相关规定，苏宁公司变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，本案第一次庭审结束（法庭辩论终结）后苏宁公司变更诉讼请求不符合法律规定。被告银基公司未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，银基公司不同意苏宁公司的诉讼请求，其诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，具体理由如下：一、苏宁公司要求二被告共同承担双倍返还定金的责任违反合同相对性原则，租赁合同是苏宁公司与万力公司签订的，与银基公司无关。二、苏宁公司在本案中已经不享有合同的解除权，按照商品房买卖合同司法解释第十五条第二款以及合同法第九十五条的规定，苏宁公司在2012年11月20日后至2013年11月前享有合同解除权，此期间其并未提出解除合同的请求，苏宁公司在2015年7月20日寄出解除合同的函，到此时间节点苏宁公司已经丧失合同解除权，合同是有效的，所以不存在银基公司双倍定金返还的情形，苏宁公司的诉讼请求不能成立。三、从苏宁公司的诉讼请求可以看出其自认租赁合同并未解除，合同的解除权属于形成权，自到达对方时生效，确认合同解除的效力应该由被解除方在法律规定的期限3个月内提出，本案中被告方并未提出，但苏宁公司提出上述诉请，说明合同尚未解除。四、万力公司与银基公司之间的约定属于内部约定，苏宁公司应遵从合同相对性原则向万力公司主张权利。本案中万力公司即是合作项目的产权人，也是受托人，此受托人与合同法第四百零二条所述的受托人是两个概念，万力公司是以产权人的共有权人身份接受委托，因此即使承担责任也应由合同相对方万力公司承担。五、原告苏宁公司第一次开庭后将第一项请求"请求确认苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》已经解除"变更为"请求解除苏宁公司与万力公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》"，银基公司不同意上述变更，苏宁公司在第一次开庭前已经接到了伊金霍洛旗人民法院出具的举证通知书，根据民诉法、证据规则及举证通知书的相关规定，苏宁公司变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，本案第一次庭审结束（法庭辩论终结）后苏宁公司变更诉讼请求不符合法律规定。原告苏宁公司为证实其主张向法庭提供了下列证据：证据一、租赁合同复印件1份共19页、国有土地使用权证复印件2页、建设用地规划许可证复印件3页、建设工程施工许可证复印件1页、建设工程规划许可证复印件1页、商品房预销售许可证复印件1页、产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页，以上证据均与原件核对无异，拟证明：1、2012年7月13日，苏宁公司（乙方）与万力公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同内容系双方真实意思表示，所租赁房屋在合同签订前已经取得《建设工程规划许可证》等证照，"五证齐全"，且房屋的共有权人银基公司在合同签订前以书面形式向苏宁公司表示同意将涉诉房屋出租给苏宁公司并同意由万力公司与苏宁公司办理签订合同、收取租赁费用等相关事宜；2、合同约定万力公司、银基公司应于2012年11月20日前向苏宁公司交付租赁物，苏宁公司在签订合同后十个工作日支付定金20万，同时约定租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据，没有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或前述保留意见的，均视为甲方未交付租赁房屋；3、合同中双方约定万力公司、银基公司延迟交付租赁物达30日的，苏宁公司有权选择解除合同。证据二、企业机读档案登记资料原件3页，拟证明2013年5月13日，"鄂尔多斯市苏宁电器有限公司"名称变更为"鄂尔多斯市苏宁云商有限公司"，苏宁公司诉讼主体适格。证据三、付款通知单（付出凭证）复印件1页、收据复印件1页，以上证据均与原件核对无异，拟证明合同签订后，苏宁公司于2012年7月27日向万力公司支付定金20万元，苏宁公司按照合同约定的时间和金额向万力公司、银基公司履行了付款义务，二被告应双倍返还苏宁公司定金。证据四、《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》原件1页、EMS快递单复印件1页（与原件核对无异）、EMS邮件查询复印件1页（与原件核对无异），拟证明：1、至起诉时，万力公司、银基公司未按合同约定向苏宁公司交付租赁物，且延迟交付租赁物达30日以上，其行为已构成根本违约、重大违约，苏宁公司有权按照约定解除合同；2、苏宁公司于2015年7月13日向万力公司、银基公司出具解除合同通知函，行使了合同解除权并依法履行了通知义务，双方签订的《租赁合同》自通知到达万力公司、银基公司指定邮寄地点时（2015年7月25日）解除。被告万力公司对于原告苏宁公司提供的证据发表如下质证意见：对证据一中的租赁合同复印件1份共19页（与原件核对无异）真实性没有异议，对其合法性及证明目的有异议，万力公司认为该合同系无效合同，故对苏宁公司的证明目的不认可；对该组证据中的国有土地使用权证复印件2页、建设用地规划许可证复印件3页、建设工程施工许可证复印件1页、建设工程规划许可证复印件1页、商品房预销售许可证复印件1页（以上证据均与原件核对无异）的真实性认可，证明目的不认可，该五证只能说明该项目的开发以及销售是合法的，并不代表可以交付使用，房地产项目交付使用的条件是必须经过竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，未经竣工验收备案的房地产项目是禁止使用的；对产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页（与原件核对无异）真实性及证明目的均认可，该份证据同时可以说明所租赁房屋是万力公司与银基公司的合作项目，万力公司将在后续举证中证明现在涉诉房屋的权利人是银基公司而非万力公司。对证据二企业机读档案登记资料原件3页认可。对证据三付款通知单（付出凭证）复印件1页、收据复印件1页（以上证据均与原件核对无异）的真实性没有异议，20万元定金的收款账户是万力公司与银基公司合作项目的共管账户，该笔款项用于合同项目，系合作项目的债务，并非万力公司的单方债务，另外涉诉合同系无效合同，不存在双倍返还定金的问题。对证据四《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》原件1页、EMS快递单复印件1页（与原件核对无异）、EMS邮件查询复印件1页（与原件核对无异）的真实性没有异议，但对证明目的有异议，万力公司没有收到该解除通知函，苏宁公司邮寄的地址是银基公司，而非万力公司，EMS快递单上的收件人白海荣、签收人刘永峰均非万力公司的员工，万力公司不清楚白海荣、刘永峰的身份，涉诉合同系无效合同，不存在解除合同及双倍返还定金的问题。被告银基公司对于原告苏宁公司提供的证据发表如下质证意见：对证据一中租赁合同复印件1份共19页（与原件核对无异）的真实性银基公司不清楚，从合同可以看出苏宁公司已经不享有合同的解除权，苏宁公司是依据合同第7.55条的规定解除合同，而按照法律规定苏宁公司应该在2012年12月20日起一年内行使合同解除权，现在已经不享有解除合同的权利；对该组证据中的国有土地使用权证复印件2页、建设用地规划许可证复印件3页、建设工程施工许可证复印件1页、建设工程规划许可证复印件1页、商品房预销售许可证复印件1页（以上证据均与原件核对无异）的真实性没有异议，但从商品房预销售许可证可以看出本案的合同相对方是万力公司，与银基公司没有关系；对产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页（与原件核对无异）的真实性和证明目的均不认可。对证据二企业机读档案登记资料原件3页认可。对证据三付款通知单（付出凭证）复印件1页、收据复印件1页（以上证据均与原件核对无异）的真实性银基公司无法核实，该证据可以证明合同的主体是万力公司，与银基公司无关，合同没有解除，也不存在双倍返还定金的问题。对证据四《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》原件1页、EMS快递单复印件1页（与原件核对无异）、EMS邮件查询复印件1页（与原件核对无异）的真实性没有异议，证明目的有异议，邮寄显示的地址是银基公司，但该函针对的主体是万力公司，可以证明合同的相对方是苏宁公司和万力公司，与银基公司无关，EMS快递单上的收件人白海荣、签收人刘永峰是否是银基公司的员工代理人不清楚，按照惯例，如果邮寄给银基公司，收件人应该是公司法定代表人王福厚，此外苏宁公司在出具解除函时已经丧失了行使合同解除权的权利。经审查并结合庭审质证情况，对于原告苏宁公司提供的证据本院作出如下认证：对证据一中的租赁合同复印件1份共19页（与原件核对无异），因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且万力公司认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认；对该组证据中的国有土地使用权证复印件2页、建设用地规划许可证复印件3页、建设工程施工许可证复印件1页、建设工程规划许可证复印件1页、商品房预销售许可证复印件1页（以上证据均与原件核对无异），因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且二被告均认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认；对产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页（与原件核对无异），因万力公司认可证据的真实性，银基公司虽不认可证据的真实性，但证据上加盖有银基公司的公章，对其真实性本院予以确认。对证据二企业机读档案登记资料原件3页，因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且二被告均认可，本院予以采信。对证据三付款通知单（付出凭证）复印件1页、收据复印件1页（以上证据均与原件核对无异），因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且万力公司认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认。对证据四关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函原件1页、EMS快递单复印件1页（与原件核对无异）、EMS邮件查询复印件1页（与原件核对无异），因二被告均不认可该组证据的证明目的，且缺乏其他有效证据佐证，本院不予采信。被告万力公司为证实其主张向法庭提供了下列证据：证据一、《合作开发协议》复印件一份共8页（与原件核对无异），拟证明2009年6月10日，万力公司与银基公司签订了一份《合作开发协议》，双方合作开发的范围中包括涉诉房屋所在的万力太阳城商业项目。证据二、《协议书》复印件一份共7页（与原件核对无异），拟证明2013年11月28日，万力公司与银基公司签订了一份《协议书》，根据协议书的约定，万力公司退出双方合作项目，由银基公司全面接管并承担合作项目对外的全部债权债务。证据三、大华核字【2014】060031号《专项审计报告》复印件一份共97页（与原件核对无异）、万力公司与银基公司投资款收据复印件及银行凭证复印件各2张（均与原件核对无异），拟证明：1、涉诉房屋所在项目属于万力公司与银基公司的合作项目（审计报告第1页共同开发项目基本情况第1项）；2、万力公司与银基公司合作期间设立了共管账户，即集团收入账户，共管账户开户行为农业银行，账号为×××。证据四、鄂尔多斯市苏宁电器有限公司转账凭证复印件1份（与原件核对无异），拟证明苏宁公司将租赁合同款项汇入万力公司与银基公司的合作项目共管账户，说明涉诉租赁合同的相关款项由合作项目收取，属于合作项目的债务，根据《协议书》的约定，该笔债务应当由银基公司承担。证据五、鄂仲裁字【2014】486号《裁决书》复印件1份共69页（与原件核对无异），拟证明：1、裁决书已经确认万力公司与银基公司合作开发的项目包括涉诉房屋所在的房地产项目，同时确认了万力公司与银基公司于2013年11月28日签订的《协议书》及大华核字【2014】060031号《专项审计报告》合法有效；2、裁决书已经确认万力公司退出合作项目，由银基公司全面接管，银基公司退还万力公司投资款525489416.26元。上述五份证据综合证明，万力公司已退出合作项目，且被生效法律文书所确认，故万力公司已经不具备履行有关涉诉租赁合同权利义务的资格，应当由银基公司履行。证据六、苏宁公司向法庭出示的产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页，拟证明万力公司是受银基公司与大方公司的委托与苏宁公司签订的租赁合同，涉诉租赁合同的相关权利义务应由银基公司承担，银基公司是大方公司独资设立的房地产开发公司。证据七、内蒙古大方投资有限责任公司出具的产权人授权第三方租赁证明复印件1页（证据原件由原告持有），拟证明万力公司是受银基公司与大方公司的委托与苏宁公司签订的租赁合同，涉诉租赁合同的相关权利义务应由银基公司承担，银基公司是大方公司独资设立的房地产开发公司。原告苏宁公司对于被告万力公司提供的证据发表如下质证意见：对万力公司提供的前六组证据的真实性没有异议，证明目的有异议，合作项目是二被告内部债权债务的确认，对第三方合法的债权人不具有法律约束力，本案所争议的返还40万元定金款项的责任应由二被告共同承担；对证据七内蒙古大方投资有限责任公司出具的产权人授权第三方租赁证明复印件1页不认可，证据系复印件，不符合法律要求，不能确认其真实性，即使该证据真实存在，也与本案没有关联性。被告银基公司对于被告万力公司提供的证据发表如下质证意见：对万力公司提供的证据一、二、三、五真实性认可，对证据四鄂尔多斯市苏宁电器有限公司转账凭证复印件1份（与原件核对无异）的真实性不清楚，对证据六苏宁公司向法庭出示的产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页、证据七内蒙古大方投资有限责任公司出具的产权人授权第三方租赁证明复印件1页（原件在原告方处）不认可，万力公司与银基公司的合作项目有一个投资账户（本案所涉尾号为4100的账户），但该账户实际管控方是万力公司，2013年11月28日双方签订的协议书中约定合作项目的债务由银基公司承担，但该约定只是发生于银基公司与万力公司之间，债权人要求债务人清偿债权，应该按照合同相对性进行主张，万力公司提供的证据六、证据七中万力公司是合作项目的产权方，而非单纯意义上的受托方。对于被告万力公司提供的证据本院作出如下认证：对万力公司提供的证据一《合作开发协议》复印件一份共8页（与原件核对无异）、证据二《协议书》复印件一份共7页（与原件核对无异）、证据三大华核字【2014】060031号《专项审计报告》复印件一份共97页（与原件核对无异）、万力公司与银基公司投资款收据复印件及银行凭证复印件各2张（均与原件核对无异）、证据五鄂仲裁字【2014】486号《裁决书》复印件1份共69页（与原件核对无异），因内容真实、来源合法，且原告苏宁公司、被告银基公司均认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认。对证据四鄂尔多斯市苏宁电器有限公司转账凭证复印件1份（与原件核对无异），因苏宁公司认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认。对证据六苏宁公司向法庭出示的产权人（银基公司）授权第三方租赁证明复印件1页，因苏宁公司提供了该份证据的原件，银基公司虽不认可证据的真实性，但证据上加盖有银基公司的公章，对其真实性本院予以确认。对证据七内蒙古大方投资有限责任公司出具的产权人授权第三方租赁证明复印件1页（原件在原告方处），因证据系复印件，原告苏宁公司、被告银基公司均不认可，且缺乏其他有效证据佐证，本院不予采信。被告银基公司未向法庭提供任何证据。经审理查明，2012年7月13日，苏宁公司与万力公司签订了一份《租赁合同》，合同约定苏宁公司承租万力公司位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗路与伊金霍洛街交汇处的万力太阳城共计2650平方米场地，约定苏宁公司于签订合同后十个工作日支付定金20万元，万力公司于2012年11月20日前将租赁物交付苏宁公司使用，同时约定万力公司迟延交付租赁物应承担相应的违约责任，迟延交付租赁物达30日的，苏宁公司有权解除合同。签订合同时，万力公司向苏宁公司提供了一份银基公司授权万力公司出租涉诉租赁场地的《产权人授权第三方租赁证明》，证明中银基公司自述银基公司为涉诉租赁场地的产权人，其授权万力公司向苏宁公司出租涉诉租赁场地，认可万力公司在履行租赁合同过程中的所有行为。合同签订后，苏宁公司于2012年7月27日向合同中指定的账户转入定金20万元，但合同所涉租赁物尚处于在建状态，至今尚未交付。2015年7月13日，苏宁公司以万力公司为相对方出具了一份《关于解除万力太阳城租赁物租赁合同的通知函》。2015年7月20日，苏宁公司将上述函件邮寄寄出，邮件的签收单位为银基公司，收件人为白海荣。2015年7月25日，"刘永峰"签收了上述邮件。另查明，2009年6月10日，万力公司与银基公司签订了一份《合作开发协议》，双方合作开发的范围中包括涉诉房屋所在的万力太阳城商业项目。合作期间由于双方失去合作意向，万力公司与银基公司于2013年11月28日签订了一份《协议书》，约定万力公司退出双方合作项目，由银基公司全面接管并承担合作项目对外的全部债权债务。又查明，2013年5月13日，鄂尔多斯市苏宁电器有限公司名称变更为本案原告鄂尔多斯市苏宁云商有限公司。本院认为，本案的争议焦点有四个：一、苏宁公司与万力公司签订的《租赁合同》是否有效；二、万力公司与银基公司哪一方应承担签订涉诉《租赁合同》的相关法律后果；三、涉诉《租赁合同》是否具备解除条件，本案苏宁公司行使解除权是否已超过解除权的行使期限；四、本案是否可以适用"定金罚则"。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定："出租人就未取得建设工程规划许可证或或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。"《解释》第八条规定："因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。"本案涉诉租赁房屋"五证齐全"，合同应属有效。被告万力公司答辩中所述的房屋未经竣工验收、消防验收等情形属于《解释》第八条第三项规定的情形，即上述情形均属于可以解除合同的情形，解除即意味着合同有效。综上，苏宁公司与万力公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。关于第二个争议焦点，签订涉诉合同的主体为苏宁公司与万力公司，但签订合同时银基公司给万力公司出具了授权书，其授权万力公司向苏宁公司出租涉诉租赁场地，认可万力公司在履行租赁合同过程中的所有行为。根据该份授权，万力公司的身份为受托人，银基公司为委托人，但结合庭审过程中万力公司提供的证据及银基公司针对万力公司提供的证据及上述授权书的质证意见可知签订租赁合同时万力公司与银基公司为涉诉租赁房屋的共有权人，万力公司既是银基公司的受托方，本身亦是涉诉租赁房屋的所有权人，签订《租赁合同》的相关法律后果应由万力公司、银基公司共同负担。万力公司答辩中陈述二被告于2013年11月28日签订了一份《协议书》，约定万力公司退出双方合作项目，由银基公司全面接管并承担合作项目对外的全部债权债务，故本案相关责任应由银基公司负担，但该协议书约束的是万力公司与银基公司双方，不能对抗合法的第三方债权人，其答辩主张本院不予支持。关于第三个争议焦点，万力公司与苏宁公司签订的《租赁合同》中约定万力公司于2012年11月20日前将租赁物交付苏宁公司使用，迟延交付租赁物达30日的，苏宁公司有权解除合同。涉诉租赁房屋尚处于在建状态，至今尚未交付苏宁公司使用，根据上述约定苏宁公司有权解除合同。银基公司答辩中提出按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，苏宁公司应在2012年12月20日起一年内行使合同解除权，现在已经超过合同解除权行使期限，苏宁公司已经丧失合同解除权的意见，但由于上述关于合同解除权一年期限的规定是针对商品房买卖合同纠纷案件作出的专项规定，本案系租赁合同纠纷，不能适用上述规定，苏宁公司并未丧失合同解除权。关于第四个争议焦点，原、被告签订的《租赁合同》中同时约定了定金条款及违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定"当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款"本案中苏宁公司作为守约方可以选择适用定金条款。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五的规定"当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"本案中苏宁公司在签订合同后按照约定向二被告交付订金20万元，二被告未按期将租赁物交付苏宁公司使用，其行为构成违约，二被告应双倍返还苏宁公司定金40万元。除上述争议焦点外，二被告对苏宁公司第一次开庭结束后变更诉讼请求的行为有异议，但本院认为本案不应当因该程序事项影响实体问题的处理，法庭应以变后的诉讼请求作为苏宁公司的最终诉请并依法作出判决。第一次开庭结束后，法院经审查认为原告苏宁公司关于确认合同解除的诉讼请求因二被告不认可邮件接收人的身份无法成立，但本案案件事实确定，不宜由此驳回原告苏宁公司的诉请，增加当事人不必要的诉累，鉴于该种情形，法庭根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定对原告苏宁公司进行了释明，苏宁公司因此变更确认合同解除的诉讼请求为解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告鄂尔多斯市苏宁云商有限公司与被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司于2012年7月13日签订的《租赁合同》；二、被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司共同双倍返还原告鄂尔多斯市苏宁云商有限公司定金40万元（20万元的两倍），于本判决书生效之日起七日内付清；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判长  金富钦代理审判员  刘慧人民陪审员  丁亚芳二0一六年十一月二十三日书记员  张梦梦