.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省东方市人民法院民事判决书（2016）琼9007民初字1101号原告符小珠，女，1979年10月7日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省三亚市。公民身份号码：×××。委托代理人彭文清，海南遂良律师事务所律师。被告高逸，女，1975年4月23日出生，汉族，海南省东方市人，现住该市。公民身份号码：×××。本院于2016年7月6日立案审理了原告符小珠诉被告高逸房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员马忠诚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符小珠的托代理人彭文清到庭参加了诉讼。被告高逸经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告符小珠诉称：原告与被告于2014年11月1日签订了一份《房屋租赁协议》，被告租赁原告位于东方市××村。《房屋租赁协议》第二条第1款约定，房屋租期为5���，自2015年2月1日至2020年1月31日止；第三条约定前两年的租金为每年10万元，每年二月份付清一年租金。第六条约定前两年的租金为每年10万元，每年二月份付清一年租金。第六条第2款约定，如乙方（被告）违约应向甲方（原告）支付3万元的违约金。《房屋租赁协议》签订后被告开办了幼儿园，但却没有按协议的约定支付租金，2015年被告只付了70000元的租金，经原告多次催促后被告仍未支付剩余租金30000元。因原告不在东方，无奈之下委托原告的父亲向被告追讨拖欠的租金，被告于2015年3月30日向原告的父亲出具了30000元的”欠条”，并承诺4月26日还清。经原告多次追讨后被告在2015年5月初才偿还了欠款。至2016年2月，被告以生意不好为由，向原告提出租期缩短至2016年7月，经双方多次协商，原告同意双方的租期缩短至2016年7月，并允许被告只支���半年的租金50000元。但被告却再次违约，迟迟不支付租金，经原告多次催促后，被告只给原告支付了40000元，尚拖欠原告10000元租金。经原告多次追讨，被告却以尚有10000元押金在原告处，押金充抵租金为由拒绝支付剩余租金10000元。在此情况下，原告提出租期缩短自2016年6月，6月30日办理房屋交接手续，被告也同意。但2016年3月8日，被告又提出续租，原告没有同意，并要求被告于6月30日搬离，被告以种种理由推脱，不肯搬离，且于2016年5月22日将幼儿园转让给万春燕，收取租金。原告认为被告与原告签订了《房屋租赁协议》后，第一年就延迟支付租金，经原告多次追讨后被告于同年5月初才付完租金，已构成违约。第二年被告又以生意难做为由，要求缩短合同租期，拒付剩余租金10000元，且将幼儿园转让他人，收取租金，再次构成违约。根据《合同法》第二百二十七和���方合同第六条第2款的约定，被告应向原告支付违约金30000元。被告与原告协商将租期缩短至2016年6月份，可视为租期的变更,现租期已满。被告仍占据着原告的房屋，对原告构成了侵权，故被告应向原告支付占用房屋期间的租金。故诉请：1、解除原告与被告于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在判决生效后10天内搬离租赁房；2、判令被告向原告支付自2016年7月1日起至被告搬离租赁房止期间的租金；3、判令被告向原告支付违约金30000元。原告为证明上述主张，在本院指定的举证期限内提���了以下证据：1、《房屋租赁协议》。证明：原、被告存在租赁合同关系的事实。2、《授权委托书》。3、欠条和银行现金存款记录。以上2、3项证据，证明：被告存在延迟履行合同，构成违约。4、微信��天记录（10份）。证明：双方协商变更租期限、被告剩余1万元没有给原告支付、对原告构成违约。5、银行转账记录。证明：被告半年的租金只给原告4万元，尚欠1万元没有支付。6、童之梦幼儿园转让合同。证明：被告违反合同约定，将���儿园转让，构成违约。被告高逸未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。经审查，原告提供的上述证据均具有真实、合法、关联性，本院予以采信。经审理查明：2014年11月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将自己所有的位于东方市××村。该合同第二条第1项约定租赁期限为五年，即从2015年2月1日起至2020年1月31日止；第三条约定：1、第一、二年租金为100000元，第三年为105000元，第四年为110000元，第五年为115000元。2、合同签订之日起，被告交给原告1万元作为合同保证金，合同期满后，若房屋、设施没有任何损坏，原告如数退还保证金给被告，若房屋有损坏，则被告负全责，按市场价格进行赔偿。3、每年二月份付清一年的租金；第五条第2项约定被告在租赁期限内，无权对租赁房屋进行转让或出租给第三方作为其他用途；第六条第2项约定被告违反本合同所有保证或者不能依合同履行义务的，应向原告支付3万元的违约金，造成原告损失的，还应赔偿，不退还剩余租金和保证金给被告。合同签订后，原告房屋交给被告，被告向原告支付1万元保证金接受原告租赁房后，开办了”童之梦幼儿园”。2015年2月份，被告没有依合同约定向原告付清全年的租金，只付了70000元，剩余的30000元租金一直拖欠，经原告多次催讨，被告才于2015年5月付清2015年租金。2016年2月，被告以幼儿园经营承状况不好为由，向原告提变更出租期限，即缩短至2016年7月。经双方多次协商，原告同意被告要求并允许被告只支付2016年半年的租金50000元。协商后，被告未按时支付2016年半年的租金给原告。经原告多次催促后，被告给原告支付了40000元，尚拖欠原告10000元租金。原告多次要��被告付清租金，被告以尚有10000元押金在原告处，可作抵充一直拖欠原告的租金。2016年5月22日，被告将幼儿园转让给万春燕，收取租金至今。上述事实，有原告提供的房屋租协议、欠条和银行现金存款记录、微信聊天记录、银行转账记录、童之梦幼儿园转让合同以及庭审笔录在卷佐证，足以认定本案事实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当诚实守信，严格履行自己的合同义务。被告在履行合同过程中，拖欠原告的租金和将房屋转让第三方，违反了双方的合同约定，已经构成了违约，其应承担相应的违约责任。根据我国《合同法》第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第一百一十四条第一款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告拒不到庭应诉，视为其自动放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告符小珠与被告高逸于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》，被告高逸在本判决发生法律效力之日起10天内搬离原告符小珠的出租房；二、被告高逸向原告符小珠支付自2016年7月1日起至其搬离租赁房之日止期间的租金（按每月8750元计付）；三、判令被告向原告支付违约金30000元。三、被告高逸在本判决发生法律效力之日起7天内向原告符小珠支付违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（已减半收取，原告已预交），由被告高逸负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，通过本院向海南省第二中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，向海南省第二中级人民法院提起上诉。审判员马忠诚二○一六年十一月二十三日书记员皮旺夫