盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0991民初569号原告盐城中电绿科开关制造有限公司,住所地盐城经济技术开发区黄山南路16号。法定代表人刘敏，该公司总经理。委托代理人陈建昇，北京国研律师事务所律师。被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司，住所地盐城经济技术开发区黄山南路16号。法定代表人董辉，该公司董事长。委托代理人黎春生，该公司经理。委托代理人曾贤雷，该公司法律顾问。原告盐城中电绿科开关制造有限公司（下称盐城中电绿科公司）与被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司（下称酒钢集团盐城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用简易程序由代理审判员邵海峰独任审判，于同年6月23日公开开庭进行了审理。该案后依法转为普通程序并组成合议庭，于同年9月9日再次公开开庭进行了审理。原告盐城中电绿科公司的委托代理人陈建昇，被告酒钢集团盐城公司的委托代理人黎春生到庭参加两次诉讼，委托代理人曾贤雷到庭参加一次诉讼。本案现已审理终结。原告盐城中电绿科公司诉称：2010年4月8日，我司与被告签订一份《工业厂房租赁合同》，约定：我司将盐城开发区黄山南路16号C2钢结构厂房及部分B4厂房出租给被告，每五年重新签订一次租赁合同，按市场同类厂房租金五折优惠，被告于使用前一次性支付原告，第三年后年租金根据约定酌情增减，租赁期间的水电费用由被告承担，如被告拖欠租金超过一个月，原告有权增收5%滞纳金并终止租赁合同。现被告拖欠2014年5月1日至2016年4月30日止的租金1735260元。请求法院判决：1、解除原、被告于2010年4月8日签订的《工业厂房租赁合同》，被告将房屋返还给原告，2、被告支付租金1735260元、滞纳金86763元，并赔偿房屋闲置期间的租金损失792630元。原告为证实其主张提供的证据有：1、《工业厂房租赁合同》一份，被告质证无异议，2、盐城经济技术开发区黄山南路16号12幢、28幢房屋产权证书各一份，被告质证无异议，3、2016年3月6日原告发给被告的通知，关于取消五折租金优惠，被告质证已收到，但认为通知内容不符合双方合同约定，因为未予回复，亦未按通知要去搬出并交还厂房。被告酒钢集团盐城公司辩称：签订租赁合同属实，但租赁期限应按照《营业执照》规定的期限执行，营业执照期限为20年，从营业执照签发之日起计算，因此，合作期限届满日为营业执照营业期限届满日2030年2月7日。原告现在要求解除合同理由不成立。原告租金计算错误。我司已支付租金213.75万元（含押金3.75万元），原告仅开具120万元的税务发票，违约在先，我司无需支付滞纳金。房屋没有闲置，不存在闲置期间的租金损失。请求法院依法处理。被告为证实其主张提供的证据有：1、酒钢集团盐城公司的工商营业执照，原告质证认为工商营业执照与本案无关联性，2、被告的董事会会议纪要、股东会决议，原告质证认为系复印件，而且属于被告单位内部资料，与本案无关联性，3、酒钢集团兰州长虹焊接材料有限责任公司与上海中电绿科集团实业发展有限公司合作协议书、催款通知两份，原告质证认为系被告与案外人之间合作协议，对原告无法律约束力，催款通知属实，反而证明原告通知被告取消租金五折优惠的事实，4、租金已付款及原告欠发票明显，原告质证认为是否欠开发票与本案无关联性，被告没有足额缴纳租金构成违约，原告没有开具发票不能成为被告不付租金的理由。经审理查明：2009年12月2日，酒钢集团兰州长虹焊接材料有限责任公司（甲方）与上海中电绿科集团实业发展有限公司（乙方）签订一份《合作协议书》，约定（摘要）：1、甲乙双方以上海中电绿科集团所属造船行业焊材消费量为平台，利用中电绿科集团盐城开发区产业基地已建厂房和公共设施，与酒钢集团兰州长虹焊材公司“兰虹牌”焊接材料的品牌和技术相结合，以现代民营企业制度运行，合资建成焊接材料生产和科研基地。2、甲乙双方通过反复的市场调研后确定利用上海中电绿科集团在江苏省盐城产业基地，以股份制形式，合资建成年产3万吨药芯焊丝制造公司，公司名称为“酒钢集团兰州长虹焊接材料（盐城）有限公司”，注册资金1000万元，资金来源由甲乙双方分别按投入比例（甲方51%，乙方49%）在本协议签订后七日内注入，产品商标为兰虹牌，包装与现兰州长虹的相一致，项目计划分两期进行建设，生产设备和相关公辅设施总投资为5100万元。3、上海中电绿科集团利用盐城产业基地厂址位于盐城开发区已征土地260亩，厂区内新建钢结构厂房一座面积7800㎡、辅助房屋其他设施及一期投资总额2600万元的49%资金（1274万元）作为合作投入，兰州长虹焊材公司利用焊材制造技术、焊材企业管理经验及一期投资总额2600万元的51%资金（1326万元）作为合作投入。后双方均按约投入资金、厂房等设施，于2010年2月8日在盐城经济技术开发区市场监督管理局注册成立酒钢集团盐城公司。2010年4月8日，盐城中电绿科公司（甲方）与酒钢集团盐城公司（乙方）签订一份《工业厂房租赁合同》，约定（摘要）：1、甲方将坐落在盐城经济开发区黄山南路16号上海中电绿科产业基地内的C2钢结构厂房整体出租给乙方（含厂房内的所有设施），C2钢结构厂总面积为7862平米，强B4标准厂房进行装修改造租给乙方作为办公室及宿舍配套使用，改造面积位于第三层半边约945平米，上述厂房及办公宿舍配套用房租赁价格根据中电绿科集团公司指示采取优惠扶持乙方的方式，按目前市场同类厂房租金的五折计算。2、钢结构厂房和由B4厂房改造的办公住宿用房租赁期自2010年5月1日起至投资双方公司章程中约定的合作期限止，但每五年必须重新签订一次租赁合同。3、投资合作期满后，甲方有权收回出租厂房，并提前三个月书面通知乙方如期归还，乙方需继续承租时，应于合作期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。4、钢结构厂房及由B4厂房改造的办公住宿用房年租金（含物业管理费）合计为450000元，租赁押金37500元，租金每年支付一次，在合同经双方签字生效后3日内乙方足额支付，第三年以后的租金根据双方新约定酌情增减。5、租赁期间发生的水电煤气电话等费用由乙方承担，并在收到付费通知单时3日内付款。6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠费用超过一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，盐城中电绿科公司将约定厂房、办公住宿用房交给酒钢集团盐城公司使用。2010年4月21日，酒钢集团盐城公司缴纳押金37500元。2011年5月23日，盐城金穗联合会计师事务所出具盐金穗验[2011]077号《验资报告》，载明：截止2011年5月20日止，实收酒钢集团盐城公司股东注册资本3000万元，其中酒钢集团兰州长虹焊接材料有限责任公司出资51%为1530万元，上海中电绿科集团实业发展有限公司出资49%为1470万元。租赁期间酒钢集团盐城公司向盐城中电绿科公司支付租金210万元。2016年3月6日，盐城中电绿科公司向酒钢集团盐城公司发出《通知》：因我公司场地、房屋已整体转租，和贵公司厂房租赁五年合同于2015年5月30日已结束，贵公司所欠房租肆拾伍万（5折）、水电费（2015年1月1日至2015年12月31日）至今未付，另2016年1月后的租金取消5折优惠即玖拾万/年，如贵公司对2016年租金有异议，可在30天内退出厂房，并完成交接手续，考虑到初期合作关系，为不影响保证金的退还，请贵公司将以上情况尽快落实。此后酒钢集团盐城公司既未支付拖欠租金，亦未交还厂房。盐城中电绿科公司遂于2016年5月诉至本院。审理过程中，当事人双方均确认酒钢集团兰州长虹焊接材料有限责任公司与上海中电绿科集团实业发展有限公司签订的《合作协议书》中涉及的厂房与本案所涉厂房系同一标的物，在合作协议书的履行中实际未将厂房作为出资投入盐城中电绿科公司，而是由合作双方各自以现金出资，案涉厂房则由盐城中电绿科公司出租给酒钢集团盐城公司，并由租赁双方另行签订租赁合同。该案经本院组织调解，双方当事人分歧较大，致调解无果。另查明：1、酒钢集团盐城公司的公司章程第二十九条规定：公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。2、酒钢集团盐城公司营业执照载明，公司成立日期为“2010年2月8日”，营业期限“2010年2月8日至2030年2月7日”。本院认为：一、关于本案为何种法律关系问题。酒钢集团兰州长虹焊接材料有限责任公司与上海中电绿科集团实业发展有限公司签订的《合作协议书》中，约定上海中电绿科集团实业发展有限公司用本案所涉厂房作价出资，作为资金投入，但在实际履行中并未使用该厂房出资，而是由合作双方各自投入资金进行公司注册成立了被告，此节事实有双方当事人确认及盐城金穗联合会计师事务所验资报告证实。案涉厂房由原告出租给被告并于2010年4月8日签订了《工业厂房租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，故应认定本案当事人之间系租赁合同关系。二、关于原告要求解除《工业厂房租赁合同》诉求应否支持的问题。该合同第二条约定“租赁期自2010年5月1日起至投资双方公司章程中约定的合作期限止”，经查，被告的公司章程第二十九条规定“公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算”，即2010年2月8日至2030年2月7日，结合合同约定，确定案涉《工业厂房租赁合同》租期为2010年5月1日至2030年2月7日。因此，被告关于合同租期的辩称理由成立。《工业厂房租赁合同》第7.5条约定“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠费用超过一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议”，现被告拖欠租金至今，超过一个月，致原告租赁目的不能实现，合同约定的解除条件成就，故本院对原告解除合同的主张依法予以支持。三、关于原告要求被告支付租金1735260元诉求应否支持的问题。《工业厂房租赁合同》约定，年租金按市场价五折优惠为45万元，从2010年5月1日-2015年4月30日的五年租期，合计租金应为225万元，被告已支付租金210万元、押金37500元，尚欠租金112500元。《工业厂房租赁合同》约定，每五年必须重新签订一次租赁合同，2016年3月6日原告向被告发出《通知》，声称自2016年1月后的租金取消五折优惠，如有异议，可在30天内退出厂房并完成交接手续。尽管此后被告既未提出异议，亦未退出厂房，但是根据《工业厂房租赁合同》约定，租金采取优惠扶持被告的方式按目前市场租金五折优惠，每五年必须重新签订一次租赁合同，且双方的租赁关系有前期的合作背景，现双方未在友好协商的基础上重新续签合同，不能仅凭原告单方意愿推定第一个租赁周期后的租金即按年租金90万元计算。此后的租金仍按原合同约定的标准计算为宜。结合原告主张的租金计算期间，2015年5月1日-4月30日间的租金按年租金45万元计为45万元。综上，本院对原告关于支付租金诉求中的合理部分依法予以支持，被告应当支付原告2010年5月1日-2016年4月30日间拖欠的租金562500元。四、关于原告要求被告支付滞纳金86763元的诉求应否支持问题。《工业厂房租赁合同》约定，如拖欠费用超过一个月，原告有权增收5%的滞纳金，依此约定，结合被告拖欠的租金数额，滞纳金计为562500×5%=28125元。四、关于原告主张解除合同后房屋闲置期间的租金损失792630元的诉求应否支持问题。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，因被告违约行为致合同解除，故本院对原告要求赔偿解除合同后房屋闲置期间的租金损失的诉求依法予以部分支持，综合考量本案中原告通知被告解除合同的时间及前述已支持的租金，本院酌定该租金损失以六个月、仍按年租金45万元计算，为22.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告盐城中电绿科开关制造有限公司与被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司于2010年4月8日签订的《工业产房租赁合同》；二、被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司于本判决生效之日起十日内返还《工业厂房租赁合同》中涉及的厂房及办公室、宿舍等配套房屋；三、被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告盐城中电绿科开关制造有限公司截止2016年4月30日止的租金562500元、滞纳金28125元，并赔偿解除合同后的六个月房屋闲置损失22.5万元，合计815625元。案件受理费31317元，财产保全费5000元，合计人民币36317元，由原告盐城中电绿科开关制造有限公司负担25000元，被告酒钢集团兰州长虹焊接材料盐城有限公司负担11317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币31317元。审 判 长  李呈蕴代理审判员  邵海峰代理审判员  缪大军二〇一六年十一月二十八日书 记 员  顾城安附录有关法律条款1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。