河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字00817号原告（反诉被告）周昌辉，男，1962年10月27日出生，汉族，住焦作市山阳区。原告（反诉被告）崔永钦，男，1947年7月16日出生，汉族，住河南省沈丘县。原告（反诉被告）王保卫，男，1967年3月20日出生，汉族，住焦作市。三原告委托代理人孙明、康亚伟，河南首鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）李银海，男，1961年8月13日出生，汉族，住山阳区（牛庄转盘西南角）社区院内。委托代理人张红光，河南华凌律师事务所律师。原告（反诉被告）周昌辉、崔永钦、王保卫与被告李银海（反诉原告）租赁合同纠纷一案，于2015年11月5日向本院起诉，本院于同日作出受理决定。于2015年12月16日向被告（反诉原告）李银海送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书。同日向原告（反诉被告）周昌辉、崔永钦、王保卫送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。因原被告均提出鉴定，本案于2016年4月28日中止诉讼。2016年8月29日、11月9日本院两次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）崔永钦及原告（反诉被告）周昌辉、崔永钦、王保卫的委托代理人康亚伟、被告（反诉原告）李银海及其委托代理人张红光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告（反诉被告）诉称，2014年11月20日，三原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）李银海位于山阳北路社区院内的房屋经营电动车辆生意，租期10年，自2014年11月20日至2015年11月20日，年租金8万元，并约定以后每年9月1日一次性付清全年租金。签订合同后，我方缴纳了第一年即自2014年11月20日至2015年11月20日的租金。承租后，李银海一直想反悔，但因找不到合适理由，直至2015年9月1日，李银海借口我方不交房租，纠集多人到租房内闹事并更换门锁，不让我方使用房屋。因租赁双方起了矛盾，我方认为李银海单方违约，9月1日交房租日未完，并且已交房租未用完，就借故起纠纷，收回房屋，其行为系彻底不履行合同，应退还已支付的未用完的两个月零20天的房租17777元。我方经营期间，租赁房屋内存放有电动车辆动力蓄电瓶：天能牌6V/200AH26块，单价910元计23660元；天能牌6V/150AH24块，单价860元计20640元;天能牌12V/150AH10块，单价860元计8600元;天能牌12V20AH共1组，单价1200元计2400元;永方牌12V/180AH共43，单价510元计21930元;永方牌12V/60AH共2组，单价1200元计2400元。李银海强行锁住租赁场地大门，使得蓄电池无法定期充电，蓄电池已报废，给我方造成损失，李银海应当照价赔偿；另外，王保卫桑塔纳机动车辆的蓄电池、崔永钦雪弗莱机动车辆的蓄电池也存放在租赁场地因得不到充电一同报废计价1800元。我方租赁经营期间，装修投入40900元；建简易钢构洗车房花费9751元，按照双方租赁合同约定，李银海应当赔偿。综上，特起诉请求：1、解除双方签订的租赁协议；2、被告（反诉原告）李银海退还未使用完的租金17777元；3、被告（反诉原告）李银海赔偿三原告（反诉被告）蓄电池损失82190元；4、被告（反诉原告）李银海赔偿装修费用40900元；5、被告（反诉原告）李银海赔偿简易钢构洗车房损失9751元；6、诉讼费被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）李银海辩称，原告（反诉被告）诉讼请求不能成立，合同不具备解除条件；现场勘验时，蓄电池完好无损，不存在损失。并反诉称，三原告（反诉被告）未按照租赁合同约定，按期预交租赁费，构成违约，应按照合同约定继续履行合同，缴纳2016年全年租赁费，承担违约责任；三原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意，私自将租赁房屋转租给第三人郭某、李某、王某，第三人的合同不到期要求三原告（反诉被告）履行，故原被告之间的租赁合同不具备解除条件；三原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意，私自拆除租赁房屋的主体和承重结构，经多次阻拦至今未采取任何补救措施，应赔偿被告（反诉原告）的损失。据此，反诉请求：1、继续履行双方的租赁合同；2、三原告（反诉被告）支付2016年全年租赁费；3、按照合同规定支付违约金15000元；4、三原告（反诉被告）恢复拆除房屋原状或赔偿被拆除房屋的损失以及因拆除房屋导致大棚房屋墙体裂缝的鉴定损失共计44789元。三原告（反诉被告）辩称，我们对东南角一部分、大棚、地板砖、墙砖不认可，西北角东南部分，两堵墙我们只拆一堵，墙砖只认可一半；地板砖，我们没有拆，全部不认可。墙开裂，我们不认可。另外，拆除这些建筑的时候，反诉原告李银海是同意的，从来没有阻拦过。被告（反诉原告）李银海的第四项诉请不能得到支持。根据原被告的诉辩意见，归纳本诉的争议焦点为：双方签订的租赁合同是否应当被解除，若解除，解除的责任划分及承担；反诉的争议焦点为：反诉原告的反诉请求各项数额是否合理。围绕争议焦点，三原告（反诉被告）提交了以下证据材料：第一组证据，主要证明因李银海严重单方违约应解除双方的《租赁协议》。1.原被告双方于2014年11月20日签订的《租赁协议》，证明：双方之间存在租赁合同法律关系、双方约定的租赁合同内容：协议第2条约定租金每年8万元、协议第5条约定甲方违约应赔偿乙方店面改造、装修费、门头改造装修费、前期的宣传费和搬迁费。2.2015年9月11日《都市传媒广告》，证明李银海在2015年9月11日就租赁房屋发布了招租广告。3.租赁房屋内监控视频资料，共计5段视频，第一段视频的时间段为：2015年9月1日17:2017:59，其中17:2217:27、17:3417:50显示李银海在租赁房屋内吵闹并纠集多人在租赁房屋内闹事、打人。第二段视频的时间段为：2015年9月1日18:0018:30，其中18:09的时候显示李银海叫来一辆红色机动车堵门。第三段视频时间段为：2015年9月2日9:009:05，第四段视频时间段时间为：2015年9月3日9:009:05，第五段视频时间段为2015年9月4日15:0015:05，第三段视频到第五段视频证明李银海堵门的红色机动车连续堵门的事实。4.证人：赵某、柳某，证明2015年9月1日下午李银海在租赁房屋内吵闹并纠集多人在租赁房屋内闹事、打人，并用车辆堵门、更换租赁房屋门锁的事实。第二组证据，证明因李银海违约，应赔偿三原告（反诉被告）的损失。5，小历车行王兵出具的《证明》、电动车辆动力蓄电池《收据》，证明原告（反诉被告）方在租赁房屋存放的电动车辆动力蓄电池的进货价格。6.《电动汽车动力蓄电池管理规定》，《电池使用说明书》证明蓄电池应当定期充电维护。7.法庭勘验笔录，证明法庭现勘验清点电瓶的数量。8.门头招牌广告、室内外广告布、推拉门、广告显示屏收据，证明原告（反诉被告）店面改造、装修、门头改造装修投入的费用。9.《钢构工程合同》、焦作市山阳区鑫佳钢梁彩瓦厂出具的收据，证明原告（反诉被告）方建造简易钢构洗车房投入的费用。被告（反诉原告）的质证意见是：对租赁协议无异议；2015年9月11日招租广告系捏造，至今房屋不外租，法院什么时候合法判决我再租。第一我没有租房，出租这一项不是我干的，是王保卫、崔永钦自己捏造的。对视频有异议，我方认为视频不完整，应该是2015年9月1日下午，王保卫和案外人赵某共同殴打李银海，原告（反诉被告）提供的是殴打之后的部分视频，其中在17时23分9秒显示王保卫强推击打李银海的动作，因为视频无声音，不能还原当时双方发生分歧的原因，视频也不能证明是李银海叫来一辆红色机动车并且显示不出来机动车的车牌和所有人，证明事实不能成立；对证据5有异议，没有出证明日期，没有车行相关的经营资格，也没有相应的发票；对收据，没有购买单位，与本案没有关联性。对证据6真实性有异议，没有公章。对证据7无异议。对证据8无异议，原告（反诉被告）为生产经营进行的装修与我方无关系，出具的证明不是公章是发票专用章。对证据9，盖房的事情我方知道，款项数额与我方无关系。被告（反诉原告）李银海提交如下证据材料：1、租赁协议一份，证明双方存在租赁合同关系；2、2015年2月12日收到条一份，证明崔永钦将部分房屋转租给郭振花的事情；3、2015年8月28日收据一份，证明崔永钦、周昌辉将房屋转租给李玉霞；4、焦作市山阳实业公司出具的证明一份，证明原告（反诉被告）拖欠电费致使公司停电的事实；5、照片1张，证明被告（反诉原告）通过手机短信通知王保卫153××××0009，来充电或者送充电器，避免车辆损失的事实；6、李银海与崔永钦、周昌辉、王保卫的通话录音，证明李银海催促反诉被告交电费、交房屋租金的事情；7、（2015）山民一初字第00818号民事调解书一份，证明被告（反诉原告）不存在侵权行为；8、申请证人出庭作证。9，司法鉴定意见书及鉴定费发票。三原告（反诉被告）的质证意见是：对租赁协议无异议，对收到条真实性无异议与本案无关联性。对证据3真实性无异议与本案无关联性。对证据4钱交过了，没有异议。对证据5，不能支持被告（反诉原告）的证明指向，证据形式不具合法形式。对证据6录音听过之后再做质证。对证据7无异议。其他的同最后的证据答辩意见。三原告（反诉被告）申请出庭作证的证人赵某、柳某当庭证明：2015年9月1日下午，为应当在当天预交2016年全年租赁费8万元问题，王保卫、崔永钦、证人赵某与李银海发生争执，李银海当天用汽车堵门，第二天锁门。被告（反诉原告）李银海申请出庭作证的证人薛某当庭证明：李银海将大院及大棚出租给王保卫、崔永钦、周昌辉后，三人未经山阳实业公司同意擅自将该公司修建的门岗房、围墙及院内房屋等拆除，其中大院东南角大约100多平方米（厨房、及通道和走廊）都在拆除范围内，拆除时证人进行了阻止；证人张某当庭证明：2015年9月2日，李银海让张某给开锁公司老张打电话来换锁。被告（反诉原告）对证人赵某、柳某当庭证言的质证意见是：赵某系新能源车城的主要经营者，与本案有利害关系，其证言不应被采信；柳某证明堵门的红色马6汽车不能证明是李银海叫来的。三原告（反诉被告）对证人薛某证言的质证意见是，薛某看见三原告（反诉被告）拆除房屋时只给李银海打了电话，并没有采取其他行为；张某的证言更加证实李银海换锁锁门的事实存在。本院经审核认为，原被告提交的租赁合同，双方无异议，本院依法予以确认。原被告提交的其他证据以及证人证言本院将结合整个案情综合分析认定。根据以上有效证据，本院确认以下案件事实：2014年11月20日，被告（反诉原告）李银海签作为甲方，原告（反诉被告）周昌辉、崔永钦、王保卫作为乙方，双方签订租赁协议，协议约定：甲方房屋坐落于山阳北路××××转盘西南角）社区院内，东至山阳路门面房后墙三米，西至两层楼后墙为界，（社区用地除外门前留10米），南至家属院后墙2米，北至北院墙为界，通道大门和社区共用；乙方承租的地方用于新能源车业大卖场，租期10年，自2014年11月20日至2024年11月20日，年租金8万元，第一次首付5万元，2015年5月份再付3万元，以后第年在9月1号一次性付清全年租金。并约定以后每年9月1日一次性付清全年租金。甲方应负责大棚房屋在租赁期内漏雨的维修。乙方违约赔偿甲方损失1.5万元，不退当年租金；甲方违约（焦作市城市规划改造占用承租方的地方，甲方仅退还没有用完的租金）如甲方在合同期内找理由另租他人，或自己经营都属违约，甲方应赔偿乙方店面改造、装修费、门头改造装修费、前期的宣传费和搬迁费。合同签订后，三原告（反诉被告）缴纳了第一年即自2014年11月20日至2015年11月20日的租金8万元，并制作店面门头标牌，修建简易钢构洗车房，开始经营电动车辆生意。为经营方便及所需，三原告（反诉被告）拆除了租赁房屋大院东门岗简易房屋一间（砖混结构墙，水泥预制板顶）、彩钢瓦西北大棚、塑钢门一个、彩钢瓦东南大棚、彩钢瓦大棚回廊等建筑。期间，三原告（反诉被告）未与被告（反诉原告）李银海商定，将自己承租的房屋部分出租给案外人郭某、李某、王某。2015年9月1日下午17时许，因2016年全年房租预交问题，原告（反诉被告）王保卫、崔永钦案外人赵某和被告（反诉原告）李银海发生争执，导致租赁房屋房门被锁，三原告（反诉被告）不能自由出入租赁房屋，电动车辆无法正常经营。为此，三原告（反诉被告）于2015年11月5日向本院起诉双方形成纠纷。诉讼中，经双方申请，法庭现场勘验，双方签字认可：至2015年12月28日，被锁门的租赁房屋内存放有航天、东风、鑫悦、冀风、等牌子的电动车38辆（崔永钦此后开走1辆，余37辆）；超威、苏枫、永方、天能、快乐相伴电瓶（蓄电池）92块。2016年5月，经调解，租赁房屋内存放的37辆电动车双方达成协议，已协商解决，不存在争议。2016年9月23日，经被告（反诉原告）申请，本院委托，河南泉华工程造价咨询有限责任公司对新能源车业城内拆除部分房屋的面积进行鉴定，结论为：门岗面积：8.17平方米；西北大棚面积：42.85平方米；东南角大棚面积：30.1平方米；东角大棚面积：55.28平方米{原告（反诉被告）对拆除不认可}。同年10月21日，焦作市晶莹价格事务所有限公司对焦作市辉源社区新能源车业城内拆除部分房屋三原告拆除租赁房屋损失价值进行评估，结论为：门岗8.17平方米5556元；西北大棚42.85平方米5013元、墙砖96.51平方米5646元、地转42.85平方米2785元、塑钢大门5平方米488元、墙体裂缝4米520元；东南大棚30.10平方米3522元、墙砖63.79平方米3731元、地转30.10平方米1957元；回廊大棚49.3平方米3205元、地转49.3平方米3205元；东角大棚55.28平方米3593元墙砖33.77平方米1976元、地转55.28平方米3593元。合计44789元。同时，三原告（反诉被告）申请对存放在租赁房屋内蓄电池是否损毁、损毁价值进行鉴定，此后又撤回鉴定申请。此为本案事实。本院认为，原被告之间签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方应按约履行。三原告（反诉被告）未按照合同约定时间即2015年9月1日及时缴纳下一年的全年租金，引发双方争执，加之三原告（反诉被告）违反合同约定将自己承租的房屋部分出租给他人，最终导致被告（反诉原告）李银海2015年9月2日锁门，三原告（反诉被告）不能正常出入车城，电动车辆不能正常销售经营。另经本院调解三原告（反诉被告）已经将存放在租赁房屋内的37辆电动车弄走。值此，双方签订的租赁合同丧失继续履行的条件和意义，使得合同不能继续履行成为必然。三原告（反诉被告）据此主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。三原告（反诉被告）向山阳区法院提出诉讼，明示了其解除合同的意愿，本院向被告（反诉原告）送达应诉通知即意味着告知了被告（反诉原告）解除合同的意愿，认定原被告之间的合同于本院向李银海送达应诉手续之日即2015年12月16日解除。综上，可以认定解除合同的责任在三原告（反诉被告），由此给三原告（反诉被告）造成的损失即：为了经营三原告（反诉被告）对车城的店面门头标牌、店面装修、简易钢构洗车房等的投资应有三原告（反诉被告）自行承担。三原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）照价赔偿超威、苏枫、永方、天能、快乐相伴电瓶（蓄电池）92块，因92块电瓶尚在，且该92块电瓶是否损毁、损毁价值的鉴定三原告（反诉被告）又申请撤回。故被告（反诉原告）只需退还该92块电瓶即可，三原告（反诉被告）此诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。三原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还未使用完的两个月零二十天的租金17777元，同样因自己违约致使合同不能继续履行之因素，理由不能成立，本院亦不予支持。被告（反诉原告）李银海主张三原告（反诉被告）擅自拆除租赁的门岗房、大棚、围墙等并造成大棚墙体裂缝，要求赔偿拆除及墙体裂缝损失，三原告（反诉被告）抗辩拆除系被告（反诉原告）同意，并非私自拆除且自己租赁时东角大棚已经被拆除，不能赔偿被告（反诉原告）的该损失。因被告（反诉原告）李银海当庭否认同意三原告（反诉被告）的拆除行为，故三原告（反诉被告）对其认可的拆除租赁的建筑（门岗8.17平方米5556元；西北大棚42.85平方米5013元、墙砖96.51平方米5646元、地转42.85平方米2785元、塑钢大门5平方米488元、墙体裂缝4米520元；东南大棚30.10平方米3522元、墙砖63.79平方米3731元、地转30.10平方米1957元；回廊大棚49.3平方米3205元、地转49.3平方米3205元）给被告（反诉原告）造成的损失应当予以赔偿。{（三原告反诉被告）不予认可的东角大棚除外}。被告（反诉原告）要求三原告（反诉被告）按照合同约定支付违约金1.5万元，证据充分，理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原被告双方签订的租赁协议自2015年12月16日解除。二、被告李银海于本判决生效之日起十日内返还原告周昌辉、崔永钦、王保卫超威牌9块、苏枫牌5块、永方牌41块、天能牌28块、快乐相伴5块、二轮车4块，共计92块电瓶（蓄电池），具体牌子及其相应数额以双方签字认可的2015年12月28日的勘验笔录为准（原告随37辆电动车弄走的除外）。三、驳回原告周昌辉、崔永钦、王保卫其他诉讼请求。四、原告周昌辉、崔永钦、王保卫于本判决生效之日起十日内赔偿被告李银海拆除租赁房屋、墙体裂缝等损失35628元（不包括周昌辉、崔永钦、王保卫否认的东角大棚}。五、原告周昌辉、崔永钦、王保卫于本判决生效之日起十日内支付被告李银海违约金15000元。六、驳回被告李银海其他诉讼请求。本案诉讼费3309元，由三原告周昌辉、崔永钦、王保卫承担3209元，被告李银海承担100元；反诉费1150元，由被告李银海、原告周昌辉、崔永钦、王保卫各承担575元；鉴定费9500元由原告周昌辉、崔永钦、王保卫承担。（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张保方审 判 员  李秀华人民陪审员  段园园二〇一六年十一月二十四日书 记 员  秦梦柯河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2015）山民一初字第00817号本院（2015）山民一初字第00817号民事判决书引用的相关法律条款具体内容表述如下：⒈《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。