福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终980号上诉人（原审被告）：厦门利富来机械有限公司，住所地福建省厦门市集美区。法定代表人：黄有章，该公司董事长。委托诉讼代理人：林曦、陈宓，福建至理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘毅，男，汉族，1971年2月23日出生，住福建省厦门市集美区。上诉人厦门利富来机械有限公司（以下简称利富来公司）因与被上诉人刘毅合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人利富来公司的委托诉讼代理人林曦、陈宓，被上诉人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利富来公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回刘毅的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院遗漏查明如下事实：1.15#厂房未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《开工令》，且原规划建成一幢，刘毅违规建成五幢。2.《土地租赁合同》项下8#、9#厂房未办理《建设工程施工许可证》，原有《建设工程规划许可证》已过期作废以及刘毅在建设上述厂房时违章搭盖大量附属设施，违法占用消防通道的事实。3.刘毅建设8#、9#、15#厂房过程中占用土地面积已经超过《厂房建设合同》及《土地租赁合同》中约定土地面积的事实。利富来公司向一审法院申请对刘毅实际占用土地面积进行鉴定，但一审法院未予答复。（二）根据一审法院遗漏查明的上述事实，刘毅已经构成重大违约，导致利富来公司的合同目的无法实现，符合法律规定的解除条件，利富来公司有权解除讼争两份合同。1.利富来公司与刘毅签订讼争两份合同的目的是为了使案涉厂房能够合法合规地进行施工建设并取得不动产权证书。刘毅的违约行为使案涉厂房成为违章建筑，利富来公司不能取得不动产权证书，合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有关“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，另一方可以解除合同”规定，利富来公司可以解除合同。2.案涉厂房未办理建设施工报批手续，利富来公司于2009年8月31日发函通知刘毅及时改正，但刘毅至今未履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项有关“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同”规定，利富来公司可以解除合同。（三）根据《厂房建设合同》约定，刘毅未按标准及时完成厂房建设超过3年的，利富来公司有权收回全部使用权。刘毅未按照标准建设15#厂房的行为持续至今，时间已经超过3年，符合合同约定的解除条件，利富来公司有权行使约定解除权。（四）一审法院对讼争两份合同所体现的法律关系认定错误，从而导致适用法律错误。本案双方当事人系租赁合同关系，刘毅未经利富来公司同意擅自将案涉厂房和土地对外出租获益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款有关“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，利富来公司有权解除合同。刘毅辩称，（一）利富来公司以刘毅未办理8#、9#、15#厂房相应行政审批手续，多占用土地面积以及未经同意搭建临时建筑等行为构成违约，导致合同目的不能实现为由，要求解除《厂房建设合同》、《土地租赁合同》，缺乏依据。1.双方签订的《土地租赁合同》明确约定15#厂房无需重建，表明利富来公司同意接受15#厂房的现状。现利富来公司没有证据证明15#厂房的现状相比签订《土地租赁合同》时发生变更，其主张刘毅未办理15#厂房的相应行政审批手续、多占用土地面积以及未经同意搭建临时建筑，与双方约定不符。2.刘毅承建的8#、9#厂房取得《建设工程规划许可证》后，利富来公司因人事变动不愿意继续配合刘毅办理上述厂房的《建设工程施工许可证》，违反《土地租赁合同》第五条关于“如需办理有关工程建设施工报批等手续由刘毅办理，利富来公司积极配合”约定，导致厂房建成后未经竣工验收及消防验收备案，该后果应由利富来公司自行承担。3.讼争两份合同明确约定，双方就厂房工程施工建设达成协议，说明合同目的是刘毅按照合同约定的工程质量修建厂房并使用20年，利富来公司在20年后取得厂房所有权。现刘毅已经按照约定建成厂房，利富来公司的合同目的已经实现。4.双方未就案涉厂房办理不动产权证书做出具体约定，且利富来公司厂区内规划的16幢厂房（包括案涉厂房在内）均未办理不动产权证书，原因在利富来公司缺少规划验收、绿地率合规验收及环保验收等手续，与刘毅无关。（二）退一步说，即便刘毅在建设厂房过程中存在瑕疵，按照《土地租赁合同》第九条关于“未按标准及时限完成厂房建设，每超一年，每幢应缴纳10万元违约金，原合同继续有效”约定，利富来公司也只能要求刘毅承担违约金，而无权提出解除合同。（三）利富来公司与刘毅之间不存在租赁合同关系。根据讼争两份合同约定，利富来公司同意将案涉厂房20年的使用权用于抵偿刘毅建设厂房及附属设施的工程款。利富来公司于2007年7月24日向集美区工商局出具一份证明供承租方办理工商营业执照，该证明证实刘毅与利富来公司系共同建设案涉厂房，合作期限至2026年，期间所有厂房经营权归属刘毅。由此可知，刘毅不是通过租赁方式取得案涉厂房的使用权，而是通过抵偿工程款方式取得使用权。刘毅对外出租的行为是经过利富来公司认可的。综上所述，利富来公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。刘毅向一审法院起诉请求：确认利富来公司于2012年5月25日向刘毅发出的《关于解除〈土地租赁合同〉、〈厂房建设合同〉的通知》无效。一审法院认定事实：利富来公司系集美区杏林中亚工业城工业用地的使用权人。2006年9月4日，刘毅与利富来公司签订一份《厂房建设合同》，约定利富来公司同意将其公司厂区西北角约30亩厂区内，按照规划的13#、14#、15#厂房的建设工程交由刘毅施工建设。具体施工要求除本合同另有规定外，按利富来公司1#厂房《建设工程施工合同》条款执行。刘毅应按国家颁布的建筑工程、技术、安全验收标准或规范及建设主管部门颁布的行业标准、规范要求进行施工建设，同时应按照附件的规划图要求以国家相关标准建设厂区道路、围墙、安装水电设施。利富来公司同意将上述厂房的20年使用期抵偿刘毅本红线图内厂房及道路、围墙、水电等施工建设的所有工程款。20年以后，上述厂房及附属设施的使用权归利富来公司所有。刘毅应在合同生效后一年内完成13#、14#厂房及附属设施的建设，10年内完成15#厂房及附属设施的建设。厂房及附属设施由利富来公司按原刘毅承建的1#厂房验收标准进行验收。刘毅在本区域内的使用年限内需搭盖的临时设施应符合厦门市有关要求，并预先征得利富来公司同意。有关工程建设施工报批等手续由刘毅办理，利富来公司积极配合。厂房建设完工后有关不动产权证手续由双方共同办理，费用由刘毅承担。刘毅未按标准及时限完成厂房建设，每超一年，每幢应向利富来公司缴纳10万元人民币的违约金。超过3年未完成的，利富来公司有权收回刘毅全部的使用权，已完工的建筑物及附属设施归利富来公司所有。厂房及附属设施建设完成验收合格后，刘毅方可使用。利富来公司应配合刘毅办理有关施工建设审批手续，如利富来公司不予配合等原因无法进行施工建设，应赔偿刘毅前期施工的损失。2007年5月1日，利富来公司与刘毅签订一份《土地租赁合同》，约定利富来公司将厂区西面约20亩厂区内按照规划的8#、9#厂房的建设工程交由刘毅组织有资质建筑施工单位施工建设。施工要求按2006年双方签订的《厂房建设合同》有关条款执行。利富来公司同意刘毅将8#、9#厂房分建为8-1、8-2、9-1、9-2四幢厂房，并按不低15#厂房标准进行施工建设。原2006年《厂房建设合同》中刘毅承建的15#厂房利富来公司同意无需重建。利富来公司同意将上述厂房的20年（2008年1月1日起）使用权用于抵偿刘毅本红线图内厂房及附属设施施工建设的所有工程款。刘毅应在本合同生效之日起2年内完成8#、9#厂房及附属设施建设。如需办理有关工程建设施工报批等手续由刘毅办理，利富来公司积极配合。厂房由利富来公司按原刘毅承建的15#厂房验收标准进行验收，附属设施由利富来公司按1#厂房验收标准进行验收。厂房及附属设施建设完成验收合格后，刘毅方可使用。其余约定与《厂房建设合同》大体一致。2007年5月30日，13#、14#厂房验收合格，工程竣工档案于2007年11月23日移交集美区建设局城建档案室。2007年7月24日，利富来公司向集美区工商局出具一份证明，证明刘毅与利富来公司按规划共同建设13#、14#、15#厂房，合作期限为2006年至2026年，此期间所有经营权归刘毅。2008年1月3日，8#、9#厂房取得集美区发展和改革局批复同意备案。2008年1月15日，利富来公司与集美建筑工程公司就7#、8#厂房工程签订合同。2008年3月24日，8#、9#厂房取得建设工程规划许可证。其中注明8#、9#厂房面积均为6282平方米。许可证有效期半年。2008年2月22日，8#、9#厂房通过消防设计审核。2009年8月31日，利富来公司向刘毅发出一份《通知书》，内容为：2006年9月4日，我公司与你签订了《厂房建设合同》，在本合同执行过程中，发现你有如下违约行为：1、本合同第一条约定“甲方同意将其公司厂区西北角约30亩厂区内，按照规划的13#、14#、15#厂房的建设工程交由乙方施工建设”，但实际土地建设使用面积为40多亩，多占用了我公司10多亩土地，与合同约定相差较大；2、厂房和附属设施没有按照合同约定的标准进行施工建设；3、搭盖临时设施没有征得公司同意；4、厂房和附属设施没有按照合同约定的提交公司验收，还自行对外出租。上述违约行为给公司造成较大损失，虽然公司多次提出异议，但你至今未改正，请你接到本通知后立即执行本合同约定的各项条款，补偿我司损失。并且采取措施，防止我公司利益受到进一步损害。同时根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，决定终止2007年5月1日我公司与你签订的《土地租赁合同》履行。2012年5月10日，石狮市富安钢结构工程有限公司出具一份《工程自检合格证明》，证明利富来公司的8#、9#、15#厂房均通过富安公司自检合格。其中15#厂房于2007年5月竣工，8#、9#厂房于2012年5月竣工。2012年5月25日，利富来公司再度向刘毅发出《关于解除﹤土地租赁合同﹥、﹤厂房建设合同﹥的通知》，称因刘毅严重违反合同约定，给利富来公司造成严重损失，导致利富来公司的合同目的无法实现。利富来公司已于2009年8月发函告知刘毅违约，要求停止《土地租赁合同》履行，但刘毅仍旧强行施工。利富来公司决定立即解除两份合同，要求刘毅撤出并返还占用的土地，按照合同约定支付违约金并赔偿损失。2013年12月31日，厦门市集美区公安消防大队作出《建设工程消防设计备案违法通知书》，称15#厂房建设工程的消防设计未依法报公安机关消防机构备案，并依法通知利富来公司于2014年1月7日前停止使用，并将消防设计依法报消防备案。2014年1月15日，集美区公安消防大队作出《行政处罚决定书》，就讼争15#厂房未进行消防设计备案及8#、9#、15#厂房未进行竣工消防备案为由，对利富来公司处罚1万元。一审法院认为，本案争议焦点在于讼争《厂房建设合同》、《土地租赁合同》是否具备解除条件，利富来公司发出的解除合同的函件是否发生法律效力。首先，利富来公司与刘毅签订的《厂房建设合同》、《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。从合同约定分析，本案两份合同均约定以刘毅建造厂房换取讼争8#、9#、13#、14#、15#厂房20年的使用权。因此，本案并非利富来公司出租土地给刘毅使用，而是刘毅以建设厂房的代价取得厂房的使用权。该事实从利富来公司出具给刘毅的证明也可知晓。其次，本案涉及两份合同，其中，《厂房建设合同》是就13#、14#、15#厂房的建设及使用进行约定。而从查明的事实分析，13#、14#厂房已经经过竣工验收合格，并已实际投入使用。利富来公司虽发函指明刘毅存在严重违约，但对此并未提出相应的证据予以佐证，而且讼争13#、14#厂房已于2007年投入使用，但利富来公司直至2009年方提出刘毅违约，显然与事实情形不相符合，即便如利富来公司所言，其合同目的在于在一定年限之后能够获得合格的、有合法产权的讼争第13#、14#厂房，而本案13#、14#厂房已经经过竣工验收合格，利富来公司合同目的已经实现，其要求解除涉及13#、14#厂房部分的合同，显然于法无据，不予支持。虽《厂房建设合同》也就15#厂房建设进行约定，但此后双方又签订了《土地租赁合同》，约定15#厂房利富来公司同意无需重建。由此可知，利富来公司已经同意接受15#厂房的现状，双方就15#厂房的约定已经发生变更。而目前无证据证明15#厂房的现状与双方签订《土地租赁合同》时的情况发生变更，故利富来公司现以15#厂房未经过消防备案等问题为由，要求解除合同，显然与双方变更后的约定不符，不予采信。第三，关于《土地租赁合同》能否解除的问题，《土地租赁合同》主要是就8#、9#厂房的建设及使用进行约定，根据合同约定，刘毅应在合同生效之日起2年内完成8#、9#厂房及附属设施建设。厂房由利富来公司按原刘毅承建的15#厂房验收标准进行验收，附属设施由利富来公司按1#厂房验收标准进行验收。厂房及附属设施建设完成验收合格后，刘毅方可使用。2008年1月3日，8#、9#厂房取得集美区发展和改革局批复同意备案。2008年1月15日，利富来公司与集美建筑工程公司就7#、8#厂房工程签订合同。2008年3月24日，8#、9#厂房取得建设工程规划许可证。2008年2月22日，8#、9#厂房通过消防设计审核。从上述事实可知，在《土地租赁合同》签订后，刘毅积极履行合同，并将8#、9#厂房建设完毕。利富来公司对此也是明知。虽8#、9#厂房未经过消防验收备案及工程竣工验收，但结合讼争厂房虽系刘毅所建设但产权人仍然是利富来公司及合同约定利富来公司应配合刘毅办理有关施工建设审批手续，在本案无证据证明讼争8#、9#厂房未经过竣工验收及消防验收备案的原因系刘毅造成的情况下，利富来公司依此为由要求解除《土地租赁合同》缺乏事实依据，不予支持。最后，如前所述，利富来公司并非将讼争土地出租给刘毅，而是刘毅取得讼争厂房的使用权，既取得使用权，刘毅有权出租讼争厂房，利富来公司以刘毅转租未经过其许可为由要求解除合同，缺乏法律依据，不予采信。综上，刘毅的诉求于法有据，予以支持。虽然讼争厂房仍存在行政审批方面的问题，但尚不足以因此而认定刘毅构成根本违约，且讼争厂房已建好并使用多年，合同解除将会造成重大经济利益损失，故依法认定双方合同可继续履行。至于刘毅在履行合同过程中有造成利富来公司损失的，利富来公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认厦门利富来机械有限公司于2012年5月25日向刘毅发出的《关于解除〈土地租赁合同〉、〈厂房建设合同〉的通知》无效。双方当事人对一审判决查明认定的事实，除利富来公司认为遗漏查明以下事实：刘毅未取得15#厂房《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《开工令》以及违规将原规划15#厂房一幢建成五幢；8#、9#厂房《建设工程规划许可证》已经过期作废、刘毅未办理8#、9#厂房的《建设工程施工许可证》、违章搭盖及占用消防通道；刘毅在建设8#、9#、15#厂房时违反合同约定多占用土地面积。其余事实双方当事人没有异议，本院对双方当事人没有异议的事实，予以确认。本案二审期间，刘毅提交了一份《用水缴费通知单》复印件，记载利富来公司财务管理部于2011年7月23日通知刘毅缴纳8#、9#厂房2011年7月份水费2220元，拟用于证明利富来公司同意刘毅继续建设8#、9#厂房。利富来公司质证认为，对该证据真实性没有异议，但对证明对象有异议。利富来公司早在2009年就发函要求刘毅停止8#、9#厂房建设，但刘毅仍继续建设厂房，由此产生的水费自然应由刘毅负担。本院经审查认为，《用水缴费通知单》的真实性可予确认，但只能证明利富来公司于2011年7月向刘毅收取8#、9#厂房水费，不能证明利富来公司同意刘毅继续建设8#、9#厂房，且与本案争议焦点没有关联性，不予采信。另查明，《厂房建设合同》附件厂区规划图中明确8#、9#厂房占地面积各为6480平方米。经刘毅申请，一审法院于2012年11月26日向厦门市集美区城市管理行政执法局调查取证，了解关于利富来公司反映8#、9#厂房超规划面积建设的查处情况。该执法局于2012年11月27日出具了一份《关于刘毅超规划面积建设的查处情况说明》，记载该执法局接集美区政府办案件交办单关于刘毅强行建设8#、9#厂房有关情况的函，立即指派杏滨执法中队进行调查。经查，8#、9#厂房面积均为6240平方米，总面积12480平方米，刘毅持有建设项目选址意见书，批准总建筑面积21863.42平方米，8#、9#厂房面积均为6282平方米。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因刘毅对15#厂房《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《开工令》以及违规将原规划一幢建成五幢；对8#、9#厂房《建设工程规划许可证》已经过期作废以及未办理《建设工程施工许可证》的客观事实没有异议，予以确认；根据厦门市集美区城市管理行政执法局出具的《关于刘毅超规划面积建设的查处情况说明》，8#、9#厂房占用土地面积未超过合同约定面积和规划面积。双方在《土地租赁合同》中约定15#厂房无需重建，利富来公司同意接受15#厂房现状，即便对15#厂房实际占地面积进行鉴定，也不能证明刘毅构成违约，一审法院对利富来公司的鉴定申请未予准许，并无不当。利富来公司主张8#、9#、15#厂房多占用土地面积，与事实不符，也不符合合同约定，本院不予采信；利富来公司主张8#、9#厂房违章搭盖、占用消防通道，未能提供证据证明，本院亦不予采信。本院认为，利富来公司与刘毅就13#、14#、15#厂房及8#、9#厂房工程施工建设先后签订两份合同，分别为2006年9月4日签订的《厂房建设合同》及2007年5月1日签订的《土地租赁合同》。根据该两份合同约定内容，由利富来公司提供土地，刘毅出资建设厂房及附属设施并取得20年使用权，20年后厂房及附属设施归属利富来公司所有。因此，利富来公司不是将土地出租给刘毅使用，而是刘毅以出资建房为代价换取厂房使用权。两份合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，应当作为确定双方权利义务的依据。2006年9月4日签订的《厂房建设合同》约定，刘毅应在合同生效后一年内完成13#、14#厂房及附属设施的建设，10年内完成15#厂房及附属设施的建设。刘毅未按标准及时限完成厂房建设，超过3年未完成的，利富来公司有权收回刘毅全部的使用权，已完工的建筑物及附属设施归利富来公司所有。根据已查明的事实，13#、14#厂房于2007年5月30日验收合格，15#厂房于2007年5月竣工，均未超过合同约定的期限。虽然15#厂房未经双方组织验收，但2007年5月1日签订的《土地租赁合同》不仅约定15#厂房无需重建，还约定8#、9#厂房按照15#厂房标准建设，表明利富来公司认可15#厂房的建设标准。因此，利富来公司主张15#厂房未按照合同约定标准及时限完成建设已经超过3年，与事实及合同约定不符，本院不予采信。讼争两份合同均约定，有关工程建设施工报批等手续由刘毅办理，利富来公司积极配合。利富来公司作为案涉厂房项目所有人，本应积极配合刘毅办理建设施工报批手续，在没有证据证明8#、9#、15#厂房缺少相应报批手续系由刘毅造成的情况下，利富来公司以此为依据主张刘毅违约，缺乏依据，本院不予采信。2009年8月31日，利富来公司发函通知刘毅存在违约行为并要求改正，该通知并未指出8#、9#、15#厂房存在未办理建设施工报批手续的情形。利富来公司主张刘毅迟延办理8#、9#、15#厂房建设施工报批手续，经催告后仍未办理，与事实不符，本院亦不予采信。就讼争两份合同而言，利富来公司的合同目的是在20年后取得案涉厂房及附属设施所有权，现案涉厂房均已建成并投入使用，其合同目的可以实现。合同约定案涉厂房的不动产权登记手续由双方共同办理，利富来公司应积极履行合同义务，配合刘毅补办相应建设施工报批手续，案涉厂房将来取得不动产权证书不存在法律上的障碍。利富来公司以8#、9#、15#厂房未取得相关报批手续为依据，主张其获取不动产权证书的合同目的不能实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案中，双方当事人不是租赁合同关系。利富来公司以刘毅未经同意擅自转租案涉厂房，依据《中国人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，通知刘毅解除合同，与法律规定不符。利富来公司主张解除讼争两份合同的理由均不能成立。一审判决确认利富来公司于2012年5月25日向刘毅发出的《关于解除﹤厂房建设合同﹥、﹤土地租赁合同﹥的通知》无效正确，予以维持。综上所述，利富来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由厦门利富来机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董碧仙审 判 员  田 青代理审判员  朱 彤二〇一六年十一月二十二日书 记 员  黄秋丽