上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初24319号原告(反诉被告)：舒彦博，男，1983年12月15日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：朱静怡，女，1986年2月17日出生，土家族，住上海市。委托诉讼代理人：朱雪峰(系朱静怡父亲)，男，1957年5月6日出生，住址同上。原告舒彦博与被告朱静怡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告当庭提出反诉，本院予以合并审理。除被告朱静怡未到庭外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒彦博向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房余款20,000元；2.被告支付逾期支付20,000元余款的违约金2,870元及第二笔购房款1,040,000元的违约金520元。事实与理由：2015年3月24日，经上海太平洋房屋服务公司居间介绍，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告向被告出售位于本市零陵路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为3,650,000元。根据合同约定，被告应于2015年3月29日前支付房款1,040,000元，但被告逾期至2015年3月30日才支付。另一笔房款2,540,000元应于2015年4月25日前支付，被告则于2015年4月30日支付。被告的行为违反了合同约定，原因在于被告属限购对象，导致合同无法继续履行。原告本可以解除合同，追究被告违约责任。后经中介公司协调，原告与被告签订补充协议，同意被告迟延付款。但被告却以要求原告交付质量保证书等为由，拒绝支付购房尾款20,000元。被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。朱静怡辩称，原、被告签订房地产买卖合同是事实，根据合同约定的特别告知条款，原告应向被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书(以下简称二书)，但原告始终未提供上述二书，原告的行为违反了合同约定，并对房屋结构进行变更。大摇大摆行违约在先，被告有权拒绝支付尾款。由于签订合同时原告未提供房地产权证，当时原告说房产证在送来的路上，可一直等待近三个小时，产证仍未送到。这时中介称其收费系统已经关闭，故导致被告在当天未能支付房款。原告一再保证土地使用为70年，实际却为50年，原告欺骗被告在先。在被告限购后，被告本欲终止该份合同，因原告已和他人签订购房合同，急需用钱，在原告的要求下，被告才又支付了房款，所以双方签订了补充协议。因原告未完全按合同履行其义务，故被告不同意原告的诉讼请求。朱静怡提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿经济损失730,00元；2.反诉被告支付逾期交房违约金14,250元；3.反诉被告支付逾交房违约金的逾期违约金1,742元；4.反诉被告返还2015年9月收取的租金6,000元；5.反诉被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；6.反诉被告支付水费99.60元；7.反诉被告交付信箱钥匙。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，根据合同特别告知，反诉被告应当向反诉原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但反诉被告始终未予提供，后反诉原告得知反诉被告对系争房屋结构做了改变，故其不履行该义务。反诉被告擅自改变房屋结构，破坏承重墙，造成了反诉原告的经济损失，对此反诉被告应予以赔偿。双方在签订买卖合同后，就对买卖合同进行预告登记，但反诉被告在未经反诉原告许可的情形下，仍将房屋出租给他人使用，迟迟未交房，2015年9月13日，系争房屋已经过户，此后的房屋租金应由反诉原告收取，反诉被告的行为侵害了反诉原告的合法权益，对此反诉被告应承担相应的责任。同时，双方约定于2015年10月18日进行交房，反诉被告坚持一手交尾款一手交钥匙，反诉原告认为只有反诉被告提供了二书完整履行合同，反诉原告才支付尾款。但反诉被告坚持款清交房。为此反诉原告与中介多次与反诉被告进行协商，直至2015年10月18日，在中介的参与下，双方进行过房屋交接，但反诉被告仍以当事人不再场为由拒绝交付，直至2015年10月26日才交房，且未结清水电等费用。反诉被告逾期交房8天，应承担相应的违约责任。故请求法院判如所请。舒彦博辩称，关于二书的交付，建设部相关规定于1998年颁布，而本案系争房屋在1994年竣工，根本不存在二书，反诉原告要求反诉被告交付二书，是无理要求。对反诉原、被告于2015年9月13日去交易中心办理过户手续，但根据合同约定，房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处交予准予该房地产转移登记之日为准。反诉原告实际于2015年10月13日才取得房地产权证，而原有租客已经于9月29日即搬出了房屋，反诉原告无权主张在此期间的租金。反诉原告取得产证后，即要求交房，当时反诉被告出差在美国，故在10月18日加国后，即与反诉原告联系办理交接手续，但反诉原告本人并未到场，代理人也未提供相应的委托书，在此情形下，反诉被告提出异议，直至10月26日，反诉被告出具了委托书，双方即办理了交房手续，该时间亦在补充协议约定的期限内，故不存在反诉被告逾期交房。反诉原告主张的水费发生在2002年，而反诉被告于2009年才成为房屋产权人，该水费与反诉被告无关。对于信箱钥匙，已告知丢失，反诉原告可以重新办理。故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：舒彦博于2009年10月9日至2015年9月29日期间登记为系争房屋的产权人。2015年9月29日，朱静怡经核准登记成为系争房屋的产权人。2015年3月24日，在上海太平洋房屋服务有限公司巨峰路店公司的居间介绍下，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为3,650,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。甲乙双方确认，在2016年4月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件约定，乙方于签约当日，支付甲方房款20,000元。乙方于2015年3月29日之前，支付甲方房款1,070,000元。乙方于2015年4月25日，支付甲方房款2,540,000元。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20,000元。该房地产买卖合同系上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局制定的示范文本。文本特别告知(一)第三款第三项说明：卖售人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。2015年4月30日，双方签订补充协议，约定将合同附件三的付款方式变更为：乙方于2015年4月28日支付甲方房款1,000,000元，乙方于2015年4月30日支付房款1,5400,00元。甲方应于乙方办妥《房地产权证》后的30天内交房。若有租约，连同租约一并移交。租约期满后，甲方应尽快撤走家电家俱。合同订立后，被告于2015年3月30日支付房款1,040,000元，于2015年4月28日支付1,000,000元，于2015年4月30日支付1,540,000元。2015年10月26日，原、被告签订房屋买卖交接书，被告收取房屋钥匙叁把及水电煤等单据。在交接书中双方就住宅质量保证书、租金等争议事项做了记载。被告拒绝支付2万元尾款。2015年11月，中介公司曾向被告发出催款函，因被告仍未支付尾款，原告遂向本院提出如上诉请，被告则提出反诉请求。还查明，原告在出售系争房屋前，将房屋出租给案外人使用，租赁期限自2015年7月14日起至2015年10月13日止，每月租金6,000元。后案外人于9月29日搬离系争房屋。庭审中，被告提供照片，证明房屋结构被改变，原告认为结构并非原告改变，被告曾现场查看过房屋，知道房屋的结构。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产登记资料、房地产买卖合同、补充协议、银行交易明细、往来函、房屋交接书、照片、平面图等证据在卷佐证。对双方提供的短信记录，因是打印件，且双方对真实性都不予认可，对短信记录证明力本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。现合同已经履行完毕，原告已经交付了房屋，原、被告双方签订的系示范文本的买卖合同，对住宅质量保证书等，并非原告的合同义务，且上述两书的提交系1998年9月1日开始施行，系争房屋于1994年竣工，被告要求原告交付两书缺乏依据，被告据此拒绝支付合同尾款构成违约，故原告要求被告支付尾款及逾期付款违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告认为原告改变了房屋结构，给其造成了损失，被告在购房前已经查看过房屋，交房时亦未对房屋结构提出异议，被告认为房屋结构改变对其造成损失，缺乏事实和法律依据，对被告的该项反诉请求本院不予支持。原、被告在补充条款中约定，原告在被告办妥《房地产权证》后的30天内交房，被告于9月29日成为产权人，原、被告于10月26日办理交接手续，尚未超过合同约定的交房期限，故对被告主张逾期交房违约金及该违约金的违约金反诉请求本院不予支持。原承租人已经于9月29日被告取得产证时搬离系争房屋，故被告要求原告返还租金缺乏依据，对被告的该项反诉请求本院不予支持。被告提供的水费单据发生于2002年，此时原告尚不是系争房屋的产权人，被告要求原告承担该笔水费缺乏依据，对该反诉请求本院不予支持。双方就房屋钥匙已经进行了交接，交接时被告亦未向原告主张信箱钥匙，对被告要求原告交付信箱钥匙的诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、朱静怡于本判决生效之日起十日内支付舒彦博房款20,000元；二、朱静怡于本判决生效之日起十日内支付舒彦博逾期付款违约金3,390元；三、驳回朱静怡的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计187元，由朱静怡负担；反诉案件受理费减半收取计1,172元，由朱静怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一六年十一月八日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。