上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第41271号原告：陈小鹏，男，1973年8月7日生，汉族，住福建省福安市。原告：阮美英，女，1973年1月10日生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：陈小鹏，即本案第一原告。原告：陈沁晔，女，2000年7月15日生，汉族，住同上。法定代理人：陈小鹏(系原告陈沁晔的父亲)，住同原告陈小鹏。被告：上海天亿置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘爱明，总经理。委托诉讼代理人：沈亢，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆耘，上海市申达律师事务所律师。原告陈小鹏、阮美英、陈沁晔与被告上海天亿置业发展有限公司(以下简称天亿公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案后，依法适用简易程序，后根据案情需要转为普通程序公开开庭进行了审理，原告陈小鹏(同时系原告阮美英的委托诉讼代理人及原告陈沁晔的法定代理人)、被告的委托诉讼代理人沈亢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小鹏、阮美英、陈沁晔向本院提出诉讼请求：1.被告对上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)地下室及一层进行全面检测，并对渗漏进行修复；2.被告赔偿原告2009年5月1日起至系争房屋修复之日止的租金损失，按每天人民币(以下币种相同)531.36元计算。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.被告按照司法鉴定意见书中提供的修复方案对系争房屋进行修复；2.被告赔偿原告租金损失，2009年5月1日至2016年6月30日共计838,490元(参照评估报告),2016年7月1日至修复之日止，按照租金每天420元计算(参照评估报告2016年6月份的租金标准)。事实和理由：2008年9月18日，原告(乙方、买受方)与被告(甲方、出卖方)签署《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买系争房屋，总价为6,092,499元；甲方定于2009年4月30日前向乙方交付该房屋；该房屋的保修范围和保修期限以甲方向乙方提供的《新建住宅质量保证书》为准，保修期从甲方向乙方交付该房屋之日起算；除非该房屋不具备合同约定的交付条件，乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，经甲方催告后仍不办理的，保修期从催告书约定的验收交接日之第二日起算。地下室不属于保修范围，其维修属于有偿服务；在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能经营使用或不能正常经营使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。合同签订后，双方按约履行。2009年9月份，原、被告办理交接房屋手续。系争房屋因漏水问题空关至今。2010年11月10日，上海万科物业服务有限公司对于原告报修系争房屋漏水一事组织施工单位进行维修。2010年11月23日，陈小鹏在《房修满意度回访征询表》上签字确认修复满意。2011年1月30日，原告取得系争房屋小产证。原告分别在2013年9月26日、2014年4月28日、2014年7月13日向上海市七星路XXX号投递挂号信，要求万科相关负责人根本性解决系争房屋漏水问题。其中2014年4月28日及2014年7月13日的挂号信均妥投。鉴于被告一直未对于系争房屋的漏水问题进行根本性修复，故原告起诉来院，诉请如前。被告承认原告在本案中所主张的事实。但认为，原告的三份挂号信均寄送的地址不是被告的通信地址，而是上海万科的地址，万科是被告的股东，但被告本身是独立的公司，原告应当寄送至被告的经营地址。另外，对于原告的诉讼请求，同意按照司法鉴定意见书中提供的修复方案对系争房屋进行修复；同意支付房屋租金损失，但不应完全参照评估报告的标准，应当扣除原告怠于履行权利导致扩大损失的部分，还应按照受损面积所占总建筑面积的比例对租金进行折算。庭审中，根据原告的申请，法院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的漏水情况和漏水原因(鉴定意见书编号为：源正司鉴[2016]建鉴字第130号)、修复方案(鉴定意见书编号为：源正司鉴[2016]建鉴字第158号)进行鉴定，原告预缴3万元鉴定费。另根据原告的申请，依法委托委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场租金估价(房地产估价报告编号为：沪八达估字(2016)FC0273号)进行鉴定，原告预缴34,200元鉴定费。系争房屋市场租金估价报告载明：2009年5月1日起至2016年6月30日止的租金估价总额为838,490元，2016年6月1日至2016年6月30日的租金为12,600元。原、被告对漏水情况和漏水原因及修复方案两份鉴定结论均无异议。对于系争房屋市场租金的估价报告，原告认为租金估价中应当计算物业管理费损失。被告认为，对于整栋房屋的租金单价无异议，但鉴定的估价对象是带装修的，系争房屋是毛坯状态，应当将该部分情况予以折算，另外，系争房屋包括地下一层及地上四层，渗漏水的区域在地下室及一楼部分，不应当按照整栋房屋租金计算租金损失。鉴定机构表示：1.物业管理费不属于租金损失的评估范围；2.开发商交房前需要竣工验收合格的，鉴定机构提供的估价对象是按照开发商交房的标准来衡量的；3.鉴定结论中的租金是整栋房屋的租金标准，且无法就具体部位作出区分。本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告要求被告按照鉴定意见书提供的修复方案进行修复，被告亦表示同意，并无不当，原告的该项诉讼请求本院予以准许。对于原告的租金损失标准及起算日期，被告提出如下抗辩意见：1、2009年交房至今，原告除在2010年11月份曾提出过要求维修渗漏水问题之外，没有对质量问题向被告主张过维修，故只认可2015年11月份原告起诉之后至修复之日止的租金损失；2、估价报告对整栋房屋的租金进行评估，但没有考虑到渗漏水部分仅占总体建筑面积的一部分，应当对租金标准进行折算；3、原告长期不使用房屋，导致房屋质量问题长期无法得到处理，对于因原告原因怠于行驶自己的权利导致的扩大损失应当由原告自行承担。对于上述意见，本院认为，原告的三份挂号信邮寄的系被告的股东万科的实际经营地址，其中两份有妥投记录，可以视为有效送达，故对于被告的此项抗辩，本院不予采纳；对于估价报告，鉴定机构明确答复租金损失无法对分别楼层单独区分，且从租赁常态来说，地下室及一楼严重渗漏水，客观上对于二至四楼的租赁会产生严重影响，故对于被告的此项抗辩，本院不予采纳；对于被告的第三项抗辩事由，本院认为，原告2009年9月份接受房屋至今长达7年时间，房屋一直处于空关状态，原告在要求被告修复未果后，应积极主张自己的权利或积极采取措施进行修复。原告怠于履行自己的权利，对房屋空置损失进一步扩大应承担部分责任。本院在结合房屋租金估价报告的基础上，综合考虑原、被告的过错程度，对于原告的租金损失进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告上海天亿置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照源正司鉴[2016]建鉴字第158号中的修复方案修复上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号的房屋；二、被告上海天亿置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告陈小鹏、阮美英、陈沁晔房屋租金损失，计算标准为：2016年6月30日之前共计335,396元；2016年7月1日起，按每天168元计算至修复之日止。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,990元，鉴定费64,200元，共计8,0190元，由原告陈小鹏、阮美英、陈沁晔负担30,180元，由被告上海天亿置业发展有限公司负担50,010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙 闫人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一六年十一月十六日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。