广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13045号上诉人（原审原告）：广州市堡狮龙实业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：郭静平，职务：经理。委托代理人：李艳娴，该公司职员。委托代理人：陈美君，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州卓著物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：王德雄，职务：董事长。委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人；梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市堡狮龙实业有限公司（下简称堡狮龙公司）因与被上诉人广州卓著物业管理有限公司（下简称卓著公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人堡狮龙公司上诉称：一、一审法院认定“……堡狮龙公司应按《物业管理规约》在其使用涉案商铺期间向物业管理公司支付物业管理费等费用”属于事实认定错误。首先，依据《物业管理条例》第七条第(五)款及第四十二条的规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用……”，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”其次，依据堡狮龙公司与万某实业（广东）有限公司（下简称万某公司，卓著公司的唯一股东)之间的《广州市万某汇商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》）第四条第2款、第四条第6款约定和《物业管理规约》第二章第五条、第五章第一条的约定，堡狮龙公司与涉案商铺的业主万某公司已明确约定堡狮龙公司仅须向万某公司支付租金而且租金已包含物业管理费、公共能源费。关于物业管理费用的收费标准、保证金的金额，《物业管理规约》与《租赁合同》的约定是吻合的。正是因为堡狮龙公司无须向物业管理公司缴纳物业管理费用，才无须缴纳管理费保证金或管理费及公共能源费的保证金。而且《物业管理规约》作为格式条款，其内容是面向所有租户的，虽然堡狮龙公司签署了《物业管理规约》的确认书，但是《租赁合同》才是堡狮龙公司与业主就涉案商铺的事务作出的专属、特别、明确的约定，因此，应当优先适用《租赁合同》。综上，即使卓著公司实际上提供了物业管理服务，但依据《物业管理条例》、《租赁合同》和《物业管理规约》的规定，缴纳物业服务费用的义务也应当由业主(万某公司)来承担；二、一审法院认定“……可认定堡狮龙公司与卓著公司双方形成事实上的物业管理关系，根据公平原则和权利义务相一致原则，堡狮龙公司接受了卓著公司提供的物业管理服务，有依约向卓著公司缴纳费用的义务”，一审法院认定的“事实上的物业管理关系”和“依约”显然是自相矛盾的，属于事实认定不清；三、《租赁合同》和《物业管理规约》都不是由堡狮龙公司与卓著公司共同签署的，但这两份却是卓著公司在(2016)粤0106民初19号案中提交的作为支持其诉讼请求的证据。由此可见，卓著公司是确认接受《租赁合同》的约束且清楚《租赁合同》中有关租金包含物业管理费、公共能源费的约定的。但是一审法院却认定“……但《租赁合同》非堡狮龙公司与卓著公司签署，《租赁合同》不能直接约束卓著公司……”，显然与卓著公司的真实意愿不相符，是认定事实错误。因此，卓著公司向堡狮龙公司收取物业管理费、公共能源费没有合法依据，属于不当得利，应当予以返还。综上，堡狮龙公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判卓著公司向堡狮龙公司返还物业管理费111205.16元、公共能源费44221.94元，共计155427.10元；3、判令本案一、二审诉讼费用由卓著公司承担。被上诉人卓著公司答辩称：其一，卓著公司向堡狮龙公司收取物业费的依据是《物业管理规约》，《租赁合同》的相关约定对卓著公司没有约束力。如果堡狮龙公司认为其缴纳的租金中已经包含物业管理费等费用，那么其要求返还的主体应该是万某公司而非卓著公司。其二，卓著公司在一审时也提出过，堡狮龙公司诉请返还款项已经超过了诉讼时效。从堡狮龙公司进场后一直到其提起本案诉讼之前，堡狮龙公司一直没有对缴纳物业费提出过任何异议，也没有主张返还，故其在本案中主张返还早已超过了两年的诉讼时效。堡狮龙公司向原审法院起诉请求判令：1、卓著公司向堡狮龙公司返还2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费111205.16元、公共能源费44221.94元，合计155427.1元；2、卓著公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：卓著公司系2010年12月13日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由原广州市国土资源和房屋管理局核发的《物业服务企业资质证书》，具有三级资质。堡狮龙公司提交的堡狮龙公司（乙方，承租方）与案外人万某公司（甲方，出租方）于2011年6月24日签订的《租赁合同》（合同编号R-B1135），约定：甲方同意将位于广州市天河区天河路230、232号万某汇B1层135号商铺出租给乙方，计租面积共168平方米；租赁期限为三年，甲方定于2011年7月15日交付涉案商铺给乙方，交付日即为涉案商铺起租日；涉案商铺租赁期从2011年7月15日至2014年7月14日止；自2011年7月15日至2011年10月14日为免租期，自2011年10月15日至2014年7月14日的月租金为36000元或在租赁期限内2011年7月15日至2014年7月14日以涉案商铺每月销售额之18%作为扣点租金，两者以较高者为准，扣点租金的数额以每月销售额乘以上述扣点百分比计算得出，上述租金包括物业管理费、公共能源费但不含其它费用，乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在涉案商铺的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定之银行账户内，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第三款第一项规定执行；涉案商铺的物业管理费每月每平方米40元，公共能源费每月每平方米15元；物业管理费包括：公共区域清洁费、保安费、设备维护费、日常管理服务以及法律规定的其他费用；公共能源费包括商铺内和公共区域的中央空调使用费；涉案商铺每月管理费及公共能源费、水电费（物业内）由乙方按由甲方委托之物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接缴付当月管理费及公共能源费、水电费予甲方或物业管理公司指定的账户内，逾期视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同第十条第三款第二项规定执行，管理公司应将管理费及公共能源费相应金额之服务业税务发票交予乙方；乙方在甲方交付涉案商铺时须缴纳相当于叁个月管理费及公共能源费的保证金0元；乙方在甲方交付涉案商铺时须缴纳壹个月租金36000元，和壹个月管理费及公共能源费0元，此款项将当作乙方正式迁入涉案商铺时的首月租金和管理费及公共能源费；乙方须按时缴付租金、管理费及公共能源费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（第十条第三款第一项）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同收回涉案商铺不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；（第十条第三款第二项）乙方如拖欠管理费及公共能源费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向涉案商铺供电等直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同；（第十条第三款第三项）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取等条款。卓著公司对上述《租赁合同》的真实性予以确认。2011年7月20日，堡狮龙公司签署《物业管理规约》。《物业管理规约》内容为：本管理规约对【万某汇】的各租户均具有约束力，各租户必须遵守本管理规约，并接受物业管理公司的管理；【万某汇】是指坐落于广东广州天河区天河路230、232号的综合性商业物业；本管理规约所称的业主是指万某公司；本管理规约所称的物业管理公司包括已经与业主签订【万某汇】委托管理规约，受委托管理【万某汇】的北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称“仲量联行公司”），以及业主日后依法另行选聘的物业服务企业；该商铺物业管理费每月每平方米55元，管理服务费包括：公共区域照明电费、清洁费、保安费、设备维护费、电梯电费和水费分摊、正常营业时间内的商铺内和公共区域中央空调电费；租户应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的管理费、加时空调电费和上一月铺内电费、水费等各项费用；租户拖欠任何由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），视为租户违约；如欠费超过一个月，物业管理公司有权单方面终止本规约及要求租户离场；堡狮龙公司确认已认真阅读并愿意遵守《广州万某汇商场物业管理规约》，愿意接受本管理规约的相关约束及承担违反本管理规约的相关责任；商铺单元号为B1层135号商铺等等。2016年3月10日，堡狮龙公司以卓著公司额外向其收取物业管理费及公共能源费为由提起本案诉讼要求卓著公司予以退还。堡狮龙公司在本案中明确其要求卓著公司退还相关费用的依据为堡狮龙公司与万某公司签订的《租赁合同》，《租赁合同》约定租金已包括物业管理费及公共能源费，因此卓著公司不应收取相关费用。卓著公司在本案中另提交以下证据：1、万某公司于2016年3月28日出具的《证明》，内容为：万某公司是广东省广州市天河区天河路230、232号万某汇项目的建设单位及所有权人；自2011年5月1日起至今，万某公司委托卓著公司作为物业管理企业为万某汇项目商场提供物业管理服务。2、仲量联行公司于2016年3月3日出具的《证明》，内容为：仲量联行公司于2009年8月至2011年4月30日期间受万某公司的委托，担任广州市万某汇项目的物业管理企业，为广东省广州市天河区天河路230、232号万某汇商场、写字楼提供物业管理服务；经万某公司同意，仲量联行公司已将在该司管理万某汇项目期间产生的应收账款之权利，全部转让给卓著公司，由卓著公司继续催收。卓著公司提供上述证据拟证明卓著公司自2011年5月1日接收万某汇商场及写字楼作为物业管理方提供物业管理服务至今，有权对堡狮龙公司收取2011年5月1日之后的物业管理费等费用。堡狮龙公司对上述证据质证称：对万某公司出具的《证明》的真实性、合法性、关联性无异议，对仲量联行公司出具的《证明》真实性无法确认，且认为与本案无关；另确认卓著公司收取物业管理费期间具有物业服务资质，但认为卓著公司应返还多收取的物业管理费及公共能源费。关于堡狮龙公司向卓著公司支付物业管理费及公共能源费的情况。在本案中，双方确认堡狮龙公司自2011年7月15日至2013年4月8日期间使用涉案商铺，双方亦确认堡狮龙公司须自2011年10月15日起支付物业管理费及公共能源费。堡狮龙公司称其按物业管理费每月每平方米40元、公共能源费每月每平方米15元的标准向卓著公司支付了涉案商铺2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费111205.16元、公共能源费44221.94元，合计155427.1元。堡狮龙公司对此提供了《物业费用缴费通知单》、加盖有中国银行股份有限公司广东省分行营业部受理国内支付结算业务专用章的《中国银行结算业务申请书》、加盖有汇丰银行（中国）有限公司广州分行业务专用章的《出帐通知》等证据多张证明其已向卓著公司支付上述费用，其中上述证据显示堡狮龙公司于2013年4月9日向卓著公司转账支付最后一笔款项11836.92元。卓著公司对上述证据的真实性予以确认，确认其按《物业管理规约》约定的每月每平方米55元标准向堡狮龙公司收取了涉案商铺2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费，该每月每平方米55元的收费标准可实际区分为物业管理费按每月每平方米40元的标准收取、公共能源费按每月每平方米15元的标准收取，确认总共向堡狮龙公司收取物业管理费111205.16元、公共能源费44221.94元，合计155427.1元。卓著公司另表示堡狮龙公司未全额支付2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费。卓著公司亦确认在2013年4月9日收到最后一笔由堡狮龙公司支付的款项，但表示堡狮龙公司存在拖欠支付部分物业管理费、公共能源费及电费的情况。堡狮龙公司另称其按《租赁合同》约定向万某公司支付了租金，租金中包含了物业管理费及公共能源费，堡狮龙公司对此提供了加盖有汇丰银行（中国）有限公司广州分行业务专用章的《出帐通知》等证据多张作为证据。卓著公司表示堡狮龙公司是向万某公司支付租金，卓著公司对上述有关租金支付的证据真实性、合法性、关联性无法确认。在本案中，堡狮龙公司与卓著公司双方确认相关物业管理费及公共能源费均由堡狮龙公司直接向卓著公司支付，卓著公司另表示万某公司并未向其转交物业管理费及公共能源费。堡狮龙公司另在庭审中确认卓著公司曾向其发出《物业费用缴费通知单》。关于堡狮龙公司何时向卓著公司要求返还物业管理费及公共能源费。堡狮龙公司称其开始缴费时就主张以管理费和公共能源费抵扣租金，但没有书面证据，堡狮龙公司亦无法提供证据证明其在本案起诉前曾向卓著公司要求返还相关费用。卓著公司表示堡狮龙公司在本案起诉之前未向其主张返还相关费用。原审法院认为：堡狮龙公司签署《物业管理规约》是其真实意思表示，《物业管理规约》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，堡狮龙公司应按《物业管理规约》在其使用涉案商铺期间向物业管理公司支付物业管理费等费用。关于堡狮龙公司要求卓著公司返还物业管理费及公共能源费的诉讼请求。首先，《物业管理规约》约定其所称的物业管理公司包括仲量联行公司，以及万某公司日后依法另行选聘的物业服务企业。其次，卓著公司另提供万某公司及仲量联行公司出具的《证明》，证明万某公司自2011年5月1日起至今（2016年3月28日）委托卓著公司为涉案商铺所在的万某汇项目商场提供物业管理服务。最后，卓著公司在堡狮龙公司使用涉案商铺期间实际向堡狮龙公司发出《物业费用缴费通知单》要求支付物业管理费等费用，堡狮龙公司亦实际向卓著公司支付物业管理费等费用。根据上述查明的事实，可认定堡狮龙公司与卓著公司双方形成事实上的物业管理关系，根据公平原则和权利义务相一致原则，堡狮龙公司接受了卓著公司提供的物业管理服务，有依约向卓著公司缴纳费用的义务。堡狮龙公司与卓著公司双方确认堡狮龙公司于2011年7月15日至2013年4月8日期间使用涉案商铺，并确认堡狮龙公司须自2011年10月15日起支付物业管理费及公共能源费，卓著公司根据《物业管理规约》约定的收费标准向堡狮龙公司收取2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费及公共能源费并无不当。堡狮龙公司明确其要求卓著公司退还相关费用的依据为堡狮龙公司与万某公司签订的《租赁合同》，并表示《租赁合同》约定租金已包括物业管理费及公共能源费。但《租赁合同》非堡狮龙公司与卓著公司签署，《租赁合同》不能直接约束卓著公司。堡狮龙公司亦并非向卓著公司支付《租赁合同》约定的租金，堡狮龙公司根据《租赁合同》要求卓著公司返还物业管理费及公共能源费缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年7月27日作出判决：驳回广州市堡狮龙实业有限公司的诉讼请求。本案受理费3410元，由广州市堡狮龙实业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，堡狮龙公司向本院提交以下证据：1、（2015）穗天法民四初字第1765号案判决，以证明堡狮龙公司已付的租金包括物业管理费、公共能源费；2、卓著公司在（2016）粤0106民初19号案中提供的《证据材料清单》，以证明卓著公司确认接受《租赁合同》的约束，且清楚知晓《租赁合同》中有关租金包含物业管理费、公共能源费的约定。卓著公司对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无关。即使《租赁合同》中有约定租金包括物业管理费、公共能源费，但合同的当事人并非卓著公司，而且在该案中万某公司的代理人也陈述过该合同条款属于笔误，双方实际上是分别缴纳租金、物业管理费、公共能源费及相关费用的；对证据2的真实性、合法性没有异议。关于关联性，堡狮龙公司所主张的证明事实是有问题的。该证据清单根本无法体现卓著公司有确认知晓《租赁合同》中关于租金包含物业管理费和公共能源费的约定，也无法看出卓著公司愿意接受该约定的约束。卓著公司自始至终都是根据《物业管理规约》及商铺的实际经营情况来收取物业类费用的。本院认为：依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条第一款的规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。依据前述规定，房屋业主系交纳物业服务费用的法定义务人，而即使业主与实际使用人之间存在由实际使用人交纳物业服务费用的约定，该约定也仅仅是对业主履行前述法定义务方式的自行协商，据此不可推论出实际使用人当然负有向物业服务提供人交纳物业服务费用的义务。本案中，堡狮龙公司系涉案商铺的实际使用人，而堡狮龙公司签署的《物业管理规约》载明涉案商铺的业主为万某公司，堡狮龙公司虽签署《物业管理规约》承诺支付物业管理费及公共能源费，但依据现有证据不足以认定该项承诺系向卓著公司作出，而依据堡狮龙公司曾向卓著公司交纳物业管理费及公共能源费的事实也不可当然推论堡狮龙公司负有该项义务，且，堡狮龙公司已通过向涉案商铺业主支付包含物业管理费和公共能源费的租金的方式实际履行完毕前述承诺义务。在此情况下，卓著公司依照《物业管理规约》向堡狮龙公司收取物业管理费及公共能源费缺乏事实根据与法律依据，堡狮龙公司有权要求卓著公司予以返还。虽然如此，但鉴于堡狮龙公司在本案中并未充分举证证明其曾及时向卓著公司主张返还，故堡狮龙公司在本案中诉请卓著公司返还已收取的2011年10月15日至2013年3月31日期间的物业管理费及公共能源费不符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，本院不予支持。综上，上诉人堡狮龙公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3409元，由上诉人广州市堡狮龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十一月三日书记员  杨娟娟