海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2016)琼0271民初7805号原告：李梅，女，汉族，1972年9月8日出生（公民身份号码：×××），住址：海南省三亚市。委托诉讼代理人：鲁志勋，海南川海律师事务所律师。被告：三亚旭诚房地产开发有限公司，住所地：三亚市海坡区三亚湾路167号三亚辰光假日酒店2038室。法定代表人：李汉军，该公司执行董事。第三人：高伟，男，1972年11月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：北京市宣武区。第三人：罗承啟，男，1981年2月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：武汉市武昌区。第三人共同委托诉讼代理人：谢国华，海南圣合律师事务所律师。原告李梅与被告三亚旭诚房地产开发有限公司（以下简称旭诚公司）、第三人高伟、罗承啟商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员李东波独任审判，并于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告李梅的委托诉讼代理人鲁志勋、第三人高伟和第三人罗承啟的共同委托诉讼代理人谢国华到庭参加诉讼。被告旭诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李梅向本院提出诉讼请求：1.确认李梅与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.旭诚公司按照《商品房买卖合同》按房屋现状将位于三亚市××区中段南侧"森林半岛"项目2号楼5层507号房交付给李梅。事实和理由：旭诚公司以出让方式取得三亚市河东区（现为吉阳区）迎宾路中段南侧66675.15平方米土地使用权（产权证号：三土房【2012】字第XXXX号），用于开发"森林半岛"房地产项目，并取得建设工程规划许可和施工许可，分别于2014年6月17日和2014年8月7日取得三亚市住房和城乡建设局核发的相关商品房预售许可证（三房预许字[2014]29号和三房预许字[2014]35号）。李梅与旭诚公司签订《商品房买卖合同》，并向三亚市房地产管理部门办理预售备案登记（网签备案号：201XXXXXXXX480），合同约定李梅购买旭诚公司开发的"森林半岛"项目2号楼5层507号房，面积62.43平方米，房屋价款561870元整，付款方式为一次性支付。第三人高伟、罗承啟原系旭诚公司股东，后将股权转让给案外人李梅志、吕某，旭诚公司召开股东会同意以自有可销售房产清偿现股东吕某、李梅志个人所欠高伟和罗承啟的债务。2014年11月1日，旭诚公司与高伟、罗承啟签订《以房抵债协议》，以"森林半岛"项目部分房产代为清偿吕某、李梅志欠款。同日，高伟、罗承啟与李梅签订《权利转让协议》，将其自旭诚公司取得的2号楼5层507号房的相关权利转让给李梅并经旭诚公司认可，故涉案房屋的购房款已由高伟、罗承啟与旭诚公司抵债支付完毕。由于旭诚公司外欠巨额债务导致其资金链断裂，2014年底，"森林半岛"项目停工，李梅多次向旭诚公司催促抓紧施工如期交房未果，至今项目仍处于停工状态。李梅认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方意思真实表示，不违反国家法律规定，当属合法有效，其已按约履行合同全部义务，付清全部房款，旭诚公司应按合同约定交付房屋。特诉至法院请求判如所请。被告旭诚公司未到庭参加诉讼，未作书面答辩。第三人高伟、罗承啟共同述称，李梅与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示的体现，应为合法有效合同，受法律保护，旭诚公司应当按照法律规定和合同约定全面履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李梅提交的《商品房买卖合同》（预售备案合同编号：201XXXXXXXX480）、《权利转让协议》、《以房抵债协议》及《抵房表》、《旭诚公司股东会决议》、《股权转让协议》、《海南省三亚市三土房【2012】字第XXXX号土地房屋权证》、两份《商品房预售许可证》（三房预许字[2014]29号、三房预许字[2014]35号），被告旭诚公司未到庭质证，第三人高伟和罗承啟对真实性和证明内容无异议。本院认为，李梅提交的《商品房买卖合同》、《权利转让协议》、《以房抵债协议》及《抵房表》、《旭诚公司股东会决议》、《股权转让协议》有原件核对，《海南省三亚市三土房【2012】字第XXXX号土地房屋权证》经庭前向三亚市国土环境资源信息中心核实，到庭的当事人表示无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旭诚公司系三土房【2012】字第XXXX号土地房屋权证项下66675.15平方米土地使用权利人，在该地块上开发建设"森林半岛"项目，取得了商品房预售许可证明。第三人高伟、罗承啟原系旭诚公司股东，后将100%股权转让予现股东吕某和李梅志。旭诚公司召开股东会议通过决议，以自有可销售房产清偿吕某、李梅志个人拖欠高伟、罗承啟股权转让款9800万元，并与高伟、罗承啟签订《以房抵债协议》，旭诚公司自愿以自有可销售的187套房产（建筑面积10848.96㎡，按9000元/㎡折算）清偿吕某、李梅志所欠股权转让款，并在协议之日起三日内与高伟、罗承啟或高伟、罗承啟指定的第三人签署正式房屋买卖合同。经旭诚公司盖章确认的《抵房表》作为《以房抵债协议》附件，用以抵债的房产中包括李梅所购的涉案房屋2号楼5层507号房。同日，高伟、罗承啟与李梅签订《权利转让协议》将其自旭诚公司处取得涉案房屋的相关权利让与李梅。旭诚公司对高伟、罗承啟将涉案房屋的相关权利转让给李梅没有异议，并与李梅签订了《商品房买卖合同》，确认李梅购买涉案的"森林半岛"2号楼5层507号房。该合同约定：房屋建筑面积62.43平方米（套内面积47.96平方米），单价11715.39元/平方米，房屋价561870元于签订主合同当日一次性支付；旭诚公司应当在2016年1月31日前将验收合格取得工程竣工验收备案证明且符合合同约定的商品房交付李梅使用，旭诚公司承诺交房时具备水、电使用条件；旭诚公司在商品房交付使用后360个工作日内提供资料报登记机关办理产权过户手续。该《商品房买卖合同》已在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案，合同编号为：201XXXXXXXX480。2014年年底，因旭诚公司拖欠外债导致资金链断裂，"森林半岛"项目停工至今，为查明旭诚公司名下的三土房【2012】字第XXXX号土地房屋权证项下66675.15平方米土地使用权以及涉案房屋是否已被查封。本院依职权从三亚市国土环境资源信息中心调取了旭诚公司三土房【2012】字第XXXX号土地房屋权证登记信息及相关法律文书，确认涉案房屋及所分摊的土地使用权没有被司法机关查封，具备交付房屋的条件。现房屋的装修装饰、水电等基础配套设施未竣工，当前情况不能满足《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。庭审中经本院释明，原告同意按房屋现状向旭诚公司主张交付涉案房屋，仅提出确认《商品房买卖合同》合法有效和按房屋现状交付涉案房屋的诉讼请求，并自愿撤回其它部分诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。旭诚公司系涉案房产项目的开发商，并取得商品房预售许可证明。罗承啟与李梅签订《权利转让协议》将其自旭诚公司处取得涉案房屋的相关权利让与李梅，旭诚公司对高伟、罗承啟将涉案房屋的相关权利转让给李梅没有异议，并与李梅签订了《商品房买卖合同》。李梅与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方意思真实表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且已办理商品房预售备案登记，现有证据亦无法体现《商品房买卖合同》签订过程中存在欺诈、胁迫、恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等法定无效情形，故应认定《商品房买卖合同》为有效合同。旭诚公司应按照约定全面履行自己的义务。目前"森林半岛"项目已陷入停工状态，合同约定的房屋交付期限已届满，旭诚公司有可能丧失继续履行合同的能力，为保障购房人的合法权益，李梅诉求旭诚公司向其交付房产于法有据，应予以支持。由于项目未竣工，水、电基本设施未建设完备，不能满足《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，庭审中经本院释明，原告同意按房屋现状主张交付，本院予以确认。除确认《商品房买卖合同》效力和按房屋现状交付房屋外，原告在本案中主张的其它诉讼请求，因原告已在庭审中自行撤回，系其对自身民事权利的自由处分，本院予以准许。被告旭诚公司未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证的诉讼权利，不影响本院依据查明事实依法作出裁判。综上，李梅提出确认与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》有效及要求旭诚公司按照房屋现状交付的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告李梅与被告三亚旭诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记的合同编号：201XXXXXXXX480）合法有效；二、被告三亚旭诚房地产开发有限公司应自本判决生效之日起三十日内按房屋现状将位于三亚市××区中段南侧"森林半岛"项目2号楼5层507号房交付给原告李梅。案件受理费4709元（已减半收取，原告李梅已申请缓交），由被告三亚旭诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 李东波 二〇一六年十一月二十九日书记员 冼琳韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。