山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1392民初1705号 原告临沂永同昌房地产开发有限公司，住所地：临沂经济技术开发区芝麻墩办事处滨河东路托斯卡纳小镇会所。 法定代表人张宗珍，董事长。 委托代理人王清斌，山东隆泰律师事务所律师。 委托代理人颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被告伏传清，男，1984年10月22日生，汉族，住辽宁省沈阳市新城子区。 原告临沂永同昌房地产开发有限公司（以下简称：永同昌公司）与被告伏传清商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告永同昌公司委托代理人颜丙虎到庭参加诉讼，被告伏传清经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永同昌公司诉称，2013年10月18日，原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议，被告购买原告开发建设的托斯卡纳小镇55号楼2单元302A室商品房一套，合同价款为378000元，合同签订之日支付总房款的30％，剩余70％办理银行按揭贷款。补充协议约定因买受人的原因导致出卖人承担担保责任，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人清偿由出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费用等相关一切费用和损失。出卖人解除合同的，买受人按照购房总借款的10％向出卖人支付违约金。后被告办理了银行按揭贷款，截止2016年7月31日，被告已连续20期未按合同约定偿还银行按揭贷款，原告为被告垫付银行贷款18425.93元。因被告支付118000元首付款困难，2013年10月18日向原告借款118000元，双方约定还款期限为2014年4月30日前，若被告不能按约定及时还款，自逾期之日至实际履行完毕之日止，按银行同期贷款利率4倍支付违约金，如逾期30日仍无法按协议约定还款，原告有权解除与签订的《商品房预售合同》。截止起诉之日，被告未按合同约定偿付上述款项，被告购房首付款实际仅支付5万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告于2013年10月18日签订的商品房买卖合同，协助原告办理解除备案手续；判令被告支付因解除合同产生的违约金37056.10元；判令被告向原告偿还垫付的银行按揭贷款18425.93元违约金（按日万分之五自实际垫付之日起至实际偿付之日止）；判令被告偿付原告已支付的律师代理费20000元；诉讼费用由被告承担。 被告伏传清在法定期间内未答辩。 经审理查明，2013年10月18日，原告永同昌公司与被告伏传清签订《商品房预售合同》一份。合同约定，被告伏传清购买原告永同昌公司开发的位于临沂经济技术开发区，该商品房用途为住宅，建筑面积为94.73平方米，单价为每平方米3990.29元，房屋总价为378000元。合同第六条付款方式及期限，合同签订之日支付总房款的30％，金额118000元，剩余房款70％贷款，金额260000元。补充协议第三条第三项约定：在出卖人担保期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担担保责任后次日，向出卖人清偿承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。因买受人的原因，造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。第七条因买受人自身原因或违约以及其他非出卖人的原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往临沂市房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，买受人按照购房总价款的10％向出卖人支付违约金。该合同及补充协议双方签字后已于2013年11月25日到临沂市房产和住房保障局备案。 协议签订后，被告伏传清于2013年10月18日向原告永同昌公司交付首付款118000元。2013年11月5日，被告伏传清作为借款人、原告永同昌公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司临沂经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为260000元，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息。保证人对借款承担抵押、保证责任。该合同签订后，工行开发区支行将贷款260000元打入被告伏传清指定的永同昌公司账户。此后，被告伏传清未按期偿还住房贷款的本息，原告永同昌公司按照合同约定承担保证责任，截止至2016年10月20日，共代被告伏传清偿还到期贷款本息33598.82元。 被告伏传清（乙方）于2013年10月18日与原告永同昌公司（甲方）签订《装修基金借款协议》一份，该协议载明：就乙方向甲方借款用于装修托斯卡纳小镇55#-2-302A房屋事宜达成一致意见，特订立本协议。借款金额为68000元，借款时间为2013年10月18日，还款时间为2014年4月30日前。在约定的时间内还清借款无利息。若乙方不能按约定时间于金额及时归还借款，自逾期之日起至实际履行之日止，乙方应对为偿还金额按银行同期贷款利率的4倍向甲方支付利息。乙方同意把与甲方签订的《商品房预售合同》的权益作为借款担保，如乙方逾期三十日仍无法按协议约定还款，甲方有权单方面解除双方签订的《商品房预售合同》，且乙方承诺按《商品房预售合同》约定的总房款的10％向甲方支付违约金，违约金从乙方所交房款中一次性扣除，剩余房款一次性无息退还给乙方。付款期限届满后，被告伏传清仅向原告永同昌公司偿还借款50000元，剩余部分未偿还。 另查明，原告永同昌公司提交《委托代理合同》及增值税普通发票一份，证明原告永同昌公司与山东隆泰律师事务所签订委托代理合同，山东隆泰律师事务所指派王清斌、颜丙虎律师作为永同昌公司与被告伏传清商品房买卖合同纠纷一案的第一审代理人，原告永同昌公司因此支付律师代理费20000元。 再查明，原、被告签订的《商品房预售合同》中载明，被告地址为沈阳市新城子区建设南一路7号，联系电话为150××××3682。合同补充协议第二条，双方关于通讯地址、联系方式的约定：本《商品房买卖合同》所填写地址为确定的书面通讯地址，买受人保证提供的通讯地址及联系电话准确无误，买受人通讯地址及联系方式发生变化的，必须在自变化发生之日起3日内书面通知出卖人，因买受人通讯地址及联系方式发生变化而未及时通知或告知出卖人的，由此产生的一切损失和法律后果均由买受人承担。本院立案受理本案后，通过ＥＭＳ的形式按照被告伏传清在《商品房预售合同》中确认的地址向其送达开庭材料，因名址有误，邮件退回。 以上事实，主要根据原告提供的商品房预售合同、借款合同、交款单据等书证及当事人的陈述并经庭审查证所证实，已记录在卷。 本院认为，原告永同昌公司与被告伏传清签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同当事人均具有法律约束力。为实现该合同，双方与工行开发区支行签订的《个人购房／担保合同》亦合法有效，工行开发区支行已经将借款260000元支付到原告永同昌公司账户作为被告伏传清的房款，被告伏传清应按借款合同履行还款义务。现被告伏传清自借款合同生效后未按约定履行还款义务，已符合合同约定的解除合同的要件，故对原告永同昌公司要求解除《商品房预售合同》，并协助办理备案等附随义务的诉讼请求，本院应予支持。按照《商品房预售合同》约定，被告伏传清应缴纳房屋总价的10%即37800元作为违约金，该约定不违反法律规定，故对原告永同昌公司要求被告偿付因解除合同造成的违约金37056.10元的诉讼请求，本院应予支持。原告永同昌公司主张其与山东隆泰律师事务所签订《委托代理合同》，就本案支付律师代理费20000元，提交合同及发票予以证明，对此本院认为该代理费过高，根据案件标的及案情，本院酌定为律师代理费为5000元，根据《商品房预售合同》约定，该费用应当由被告伏传清承担。原告永同昌公司要求被告返还垫付的银行贷款33598.82元及违约金，因与本案并非同一法律关系，本院不予处理，原告永同昌公司可另行主张权利。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法自愿配置的若干意见》第三条，当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》中明确载明了被告伏传清确认的送达地址、联系方式及变更后的通知义务，本院根据合同中确定的送达地址及联系方式向被告伏传清送达开庭材料，因名址有误，邮件退回，被告伏传清应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法自愿配置的若干意见》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂永同昌房地产开发有限公司与被告伏传清之间签订的商品房预售合同，被告伏传清于本判决生效后三十日内协助原告临沂永同昌房地产开发有限公司办理解除备案手续。 二、被告伏传清于本判决生效后十日内向原告临沂永同昌房地产开发有限公司偿付违约金37056.10元。 三、被告伏传清于本判决生效后十日内向原告永同昌房地产开发有限公司偿付律师代理费5000元。 四、驳回原告临沂永同昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告伏传清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1687元，由被告伏传清负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一六年十一月八日 书 记 员  王 娜