重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1893号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪正云，男，1954年10月7日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘召奎，重庆奎龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云会，重庆奎龙律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：范正梅，女，1955年3月20日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘召奎，重庆奎龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云会，重庆奎龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆万通置业有限责任公司，住所重庆市江北区建新东路125号鸿程大厦24楼，组织机构代码62197481-X。法定代表人：李万福，董事长。委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆万通置业有限责任公司忠县分公司，住所重庆市忠县忠州镇红星小区，组织机构代码75309264-0。负责人：李万福，总经理。委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人汪正云、范正梅因与被上诉人重庆万通置业有限责任公司（以下简称万通公司）、被上诉人重庆万通置业有限责任公司忠县分公司（以下简称万通公司忠县分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2015）忠法民初字第03490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪正云、范正梅上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判万通公司、万通公司忠县分公司在一审判决赔偿损失的基础上增加赔偿金额156994.98元，在一审判决支付违约金的基础上增加支付426160.00元；2、判决万通公司、万通公司忠县分公司支付过渡费24000.00元；3、一、二审诉讼费用由万通公司、万通公司忠县分公司负担。事实及理由：1、万通公司忠县分公司于2010年9月24日作出《承诺书》，同意还汪正云、范正梅房屋339.15平方米。事后双方分别签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》，明确万通公司忠县分公司应还汪正云、范正梅三套房屋共计339.15平方米，虽然《房屋拆迁补偿安置协议》同时明确按1：1.4比例还房，但由于合同系万通公司忠县分公司提供的格式合同，如果有两种不同的解释，应该作出不利于提供一方的解释，即还房面积应为339.15平方米，且不需要汪正云、范正梅补出差价款。一审判决认定应还房面积为305.07平方米，系认定事实错误；2、万通公司忠县分公司已安置还房226.52平方米，按应还房面积339.15平方米计算，尚有112.63平方米不能交付，应以4606.66元/平方米作为单价，赔偿518848.12元；3、涉案《协议》约定万通公司忠县分公司不能按时交房，按1000元/日支付违约金，一审法院下调到30元/日，没有事实、法律根据，且明显不公平；4、万通公司忠县分公司拖欠汪正云、范正梅二年时间过渡费，应按照500元/月的标准，支付过渡费24000.00元。万通公司、万通公司忠县分公司辩称，汪正云、范正梅在一审中未主张过渡费，该项上诉请求依法不属于本案审理范围。汪正云、范正梅被拆迁房屋的“附属物及设施”已和装潢一起由公司补偿200000.00元，不能重复补偿。《承诺书》虽然载明公司承诺安置还房339.15平方米，但超过《房屋拆迁补偿安置协议》中约定1：1.4比例的部分应由汪正云、范正梅补出差价款，即应安置面积为305.07平方米。一审法院根据汪正云、范正梅的损失情况下调违约金标准，具有事实根据，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。汪正云、范正梅向一审法院起诉请求：1、判令万通公司、万通公司忠县分公司赔偿不能交房造成的损失520783.00元（4606.66元平方米×113.05平方米）；2、判令万通公司、万通公司忠县分公司支付违约金451000.00元（自2013年10月1日起至2014年12月25日按每日1000元计算）；3、判令万通公司、万通公司忠县分公司交付车位一个。万通公司、万通公司忠县分公司向一审法反诉请求：判令汪正云、范正梅补交超出约定还房面积34.71平方米的价款136953.16元（3945.64/平方米×34.71平方米）。一审法院认定事实：汪正云、范正梅系夫妻关系，共有位于���县忠州镇红星中路36号房屋（建筑面积217.91平方米）。万通公司取得上述房屋所在地块的国有土地使用权用于房地产开发。2010年9月24日，万通公司向汪正云、范正梅出具一份《承诺书》，内容为：万通公司应当向汪正云、范正梅安置还房的建筑面积为305.07平方米，承诺对汪正云、范正梅安置还房339.15平方米，超过面积34.08平方米作为对被拆迁房屋的“附属物及设施”的补偿，其余条款按照《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称涉案协议）执行。2010年9月30日，万通公司与汪正云、范正梅签订《房屋拆迁补偿安置协议》（即涉案《协议》），约定万通公司对汪正云、范正梅所有的上述房屋进行拆迁，以上述房屋面积作为补偿安置的产权依据；以产权调换作为补偿安置方式，万通公司以其开发修建的5号楼第17层设计户型面积约113.05㎡的住房二套和第16层设计户型面积约113.05㎡的住房一套进行还房安置，还房面积以房管部门的实测面积为准，但不超过2平方米。被拆迁房屋登记的建筑面积与安置还房的建筑面积比例为1:1.4；万通公司应在签订协议之日起三年内还房，如万通公司未按时还房，则按每天1000元计算违约金。同日，万通公司与汪正云、范正梅签订《拆迁补偿安置补充协议》（以下简称《补充协议》）。载明：万通公司针对汪正云、范正梅被拆迁房屋的装潢和所有附属物及设施补偿200000.00元，双方通过签订《重庆市商品房买卖合同》购买万通公司开发的港口商业城C栋1单元第一层103号房屋（建筑面积123.27平方米），双方按照约定互不补差价，同时完善财务手续。2011年2月10日，汪正云、范正梅将《补充协议》约定享有的上述房屋权益转让给案外人范利娟、喻永华。2014年10月23日，万通公司忠县分公司向汪正云、范正梅��出结算通知。载明：协议约定的17层两套房和16层一套房有误，安置的三套房屋应当分别位于5号楼16层6号、17层6号、20层6号。经测量机构测量实际安置还房面积为339.78平方米（每套住房113.26平方米），超出应还房面积34.71平方米，应当按照同层同户型的平均销售单价补交159897.17元（4606.66元/平方米×34.71平方米），应于2014年10月27日补交房款结清，万通公司将立即交付安置房。汪正云、范正梅于2014年11月初收到上述通知。2014年11月17日，万通公司忠县分公司向汪正云、范正梅发出接房通知，通知汪正云、范正梅尽快办理5号楼16-6、17-6、20-6三套安置住房的接房手续。汪正云在接房通知上签注“因楼层与协议不符，和延期交房等未协商好，故此只按合同规定接16层、17层各一套，20层一套协议未约定，不接。”万通公司在庭审中陈述系由于规划调整，户型发生变化，5号楼17层符合涉案协议约定的只有一套房屋，无法安置两套房屋。一审法院认为，汪正云、范正梅请求将作为附属物及设施补偿的34.08㎡纳入损失赔偿没有事实和法律依据，不予支持。签订协议系在2010年9月30日，三年的还房时间应为2013年9月30日前。万通公司在2014年11月18日才还房，显然已经违约。按照约定，万通公司应当交付17层两套房屋，结果只有一套房屋符合约定标准，万通公司擅自将另一套房屋调整到20层显然系履行不当，属于违约。万通公司没有按照协议约定的交付5号楼17层的另一套约113.05平方米的房屋以及迟延交付其他房屋构成违约。万通公司应当向汪正云、范正梅一方安置305.07平方米的房屋，而万通公司实际交付了面积共计226.52平方米的二套房屋。因为第三套房屋已经无法交付，因此，应当以约定安置面积与实际交付面积之差即78.55平方米（305.07平方米-226.52平方米）作为赔偿面积。万通公司曾向汪正云、范正梅发出通知，载明万通公司自认5号楼房屋的出售单价为4606.66元/平方米，汪正云、范正梅请求按照4606.66元/平方米计算不能交房的损失符合法律规定，该损失计算为4606.66元/平方米×78.55平方米=361853.14元。万通公司应当在2013年9月30日前交房，而实际交房时间为2014年11月18日，因此其迟延履行天数为414天，协议约定每日1000元，万通公司提出违约金过高应当予以调整，鉴于迟延履行违约金的性质是以补偿为主，双方均没有提交迟延履行产生的损失的证据，参考同地段的房屋租赁价格酌情调整违约金为每套房屋30元/天，两套房屋的违约金计算为60元/天×414天=24840元。房屋拆迁补偿安置合同的当事人系万通公司与汪正云、范正梅，根据合同相对性，对于汪正云、范正梅一方主张的损失和违约金也应由万通公司负担。万通公司忠县分公司虽然在拆迁安置过程中也参与了一些工作，但万通公司忠县分公司的行为应当视为代表万通公司。因此，本案的责任承担主体系万通公司。汪正云、范正梅请求万通公司交付车位一个没有事实依据，不予支持。汪正云、范正梅主张其尚有45.98㎡面积的国土使用权没有补偿的意见，不予采纳。万通公司及万通公司忠县分公司反诉请求汪正云、范正梅补交超出安置面积差价款，其前提是万通公司超出约定面积对汪正云、范正梅进行安置，而万通公司已经违约，未能交付约定的安置房屋，其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决：1、重庆万通置业有限责任公司在本判决生效后十��内赔偿汪正云、范正梅不能交付安置房屋的损失361853.14元，并支付迟延交房违约金24840.00元；2、驳回汪正云、范正梅的其他诉讼请求；3、驳回重庆万通置业有限责任公司、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司的反诉请求。本诉案件受理费8065.00元，反诉案件受理费3840.00元，合计11905.00元，由重庆万通置业有限责任公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汪正云、范正梅提交了国有土地使用权证复印件一份，拟证明其尚有45.98平方米国有土地使用权未得到万通公司、万通公司忠县分公司补偿。鉴于本案系拆迁安置补偿合同纠纷，汪正云、范正梅提出的以上证据针对的是被拆迁房屋的土地使用权，而土地使用权是否应该补偿以及如何补偿，并未在涉案《协议》或者涉案《补充协议》中载明，因此不属于本案的审理范围。以上证据与本案争议事实缺乏关联性，因此不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是汪正云、范正梅应安置房屋面积是305.07平方米还是339.15平方米，以及一审判决下调违约金标准为30元/日是否具有事实、法律根据。汪正云、范正梅应安置房屋面积为305.07平方米。主要事实及理由如下：1、涉案《协议》明确，被拆迁房屋登记的建筑面积与安置还房的建筑面积比例为1：1.4。汪正云、范正梅被拆迁房屋的面积为217.91平方米，双方均无争议，根据以上约定，应安置房屋的面积为305.07平方米（217.91平方米×1.4）；2、涉案《承诺书》明确，万通公司应当向汪正云、范正梅安置还房的建筑面积为305.07平方米，承诺对汪正云、范正��安置还房339.15平方米，超过面积34.08平方米作为对被拆迁房屋的“附属物及设施”的补偿。从该《承诺书》的文义理解，应安置还房的面积变更为339.15平方米，超面积34.08平方米汪正云、范正梅不需要补偿差价款。但是，双方当事人事后又签订了一份涉案《补偿协议》，明确万通公司对汪正云、范正梅的“装潢和所有附属物及设施”折价补偿200000.00元，以该款购买万通公司开发的另一处楼盘中一套123.27平方米房屋，汪正云、范正梅已享受该123.27平方米房屋的权益。因此，涉案《补充协议》的内容应视为对涉案《承诺书》内容的修改，《承诺书》中“超过面积34.08平方米作为对被拆迁房屋的附属物及设施的补偿”应不再执行。汪正云、范正梅二人应安置还房的面积仍为305.07平方米；3、以涉案《协议》约定的应安置还房面积305.07平方米计算，加上涉案《补充协议》约定��安置还房面积123.27平方米，总计安置还房面积为428.34平方米，与被拆迁房屋面积217.91平方米比较，安置还房屋比例达到1：1.96，远远超过涉案《协议》约定的安置还房屋比例1：1.4。汪正云、范正梅的利益已得到充分保护。因此，一审判决认定本案应安置还房的面积为305.07平方米，事实清楚。汪正云、范正梅提出一审判决认定事实错误的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决下调违约金标准具有事实、法律根据。涉案协议约定逾期安置还房，按每日1000元支付违约金。一审中万通公司提出约定违约金过高，请求下调。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及���期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院鉴于双方当事人均没有提交证据证实逾期交付房屋产生的损失，参考同地段的房屋租赁价格，将违约金下调为每日30元，符合本案事实及法律、司法解释规定，并无不当。汪正云、范正梅提出一审判决认下调违约金标准错误的上诉理由不能成立，不予支持。此外，汪正云、范正梅在一审中并未主张万通公司、万通公司忠县分公司支付其过渡费，而在上诉中请求对方支付过渡费24000.00元，系增加独立的诉讼请求，鉴于万通公司、万通公司忠县分公司不同意调解，汪正云、范正梅可以另行起诉，本案不予审理。综上所述，汪正云、范正梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13739.00元，由上诉人汪正云、范正梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨继伟代理审判员  蒋乾巽代理审判员  毋向娟二〇一六年十一月九日书 记 员  章立立