上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初7234号 原告中路股份有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人陈闪，董事长。 委托代理人梁小筠。 委托代理人俞一之，上海三石律师事务所律师。 被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人刘洪守，经理。 委托代理人邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。 委托代理人赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。 原告中路股份有限公司与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中路股份有限公司的委托代理人俞一之、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司的委托代理人邵云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中路股份有限公司诉称，2009年6月，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，中路股份将位于上海市宝山区真大路XXX号的厂房租赁给鑫力公司作仓储、物流办公及租住使用，租期为2009年6月30日至2014年6月30日止。由于被告拖欠原告租金、在厂区内违章搭建、群租群居、私拉电线，厂区内既有泡沫加工厂又有幼儿园，并且发生严重的“三合一”现象。原告曾起诉至本院要求解除与被告的租赁合同，法院依法作出判决解除了双方的租赁合同。判决后被告迟迟不履行搬迁义务，经过原告、当地警署、消防和宝山区以及大场镇政府相关部门的一再督促以及原告的一系列强制措施，致使被告对火灾隐患和违反安全情况进行整改，整改完毕后经过协商原被告于2014年9月28日续签了租赁合同。但在续签后，被告又继续开始搭建违章建筑，“三合一”现象又卷土重来。为此原告被当地警署和人民政府传唤多次要求停止租赁立即整改。原告于2015年1月28日以书面形式正式通知被告终止租赁协议，清退租户。但嗣后，被告置之不理，我行我素，近日发现违章搭建已经发生厂房开裂、地面塌陷等严重问题，原告发出紧急通知要求被告搬离人员、清退租户，但被告仍不予理睬。同时，被告还存在迟延支付租金超过合同规定期限的行为，被告的违法搭建并对外群租，大量“三合一”现象客观存在，被告的种种行为导致双方的租赁合同无法正常履行。故原告起诉要求1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即迁出真大路XXX号房屋；3、判令被告自2015年1月28日起按每日9,000元向原告支付房屋占用费；4、判令被告非法占用租赁房屋期间所引发的安全事故责任由被告承担，直至被告交还房屋之日止；5、判令原告已收取的房屋租赁保证金540,000元不予退还。 被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司辩称，不同意解除租赁合同，不同意迁出系争房屋，要求继续履行。因为租赁期限未满，原告陈述的单方解除的理由也不成立，被告不存在原告所称的违约行为，被告没有改变房屋用途，被告承租房屋后就是依据合同第一条的约定使用房屋的。被告转租是在续签合同之前，转租是经过原告认可并同意的。续签合同后，租赁情况没有任何改变。被告租金支付至2015年3月31日，被告共计支付过两次租金，续签合同时支付了2014年10月1日至2014年12月31日的租金，2015年1月11日支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金。后面因为原告发函要求被告停止支付租金，所以被告没有支付。原被告签订的消防安全协议不是双方约定的合同解除的条件，只是被告的责任，被告不存在擅自改变房屋结构、乱拉电线的行为，也不存在群租、三合一、经营危险品的行为，也没有在走道、楼梯堆放杂物、消防通道堵塞的情形。即使存在上述行为，也只是整改的问题，原告无权因此要求解除合同，实际上整改以后就不存在上述行为了。关于租金，被告同意按合同约定支付。关于承租房屋场地的现状，被告自用的部分有5,000平米，共计承租是19,000平米。自用部分是做办公和物流，其余部分转租，转租有42家厂，370多户小业主，都是经营仓储物流的。 经审理查明，2009年6月，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在上海市宝山区真大路XXX号的厂房租赁给鑫力公司作仓储、物流办公及租住使用，租期为2009年6月30日起至2014年6月30日止，前三个月为免租期。合同签订后，鑫力公司支付了保证金50万元，并将租金付至2010年6月30日。根据合同约定，鑫力公司应于2010年6月20日支付下一期租金，但一直未予支付。故中路公司向本院提起诉讼，要求法院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2010年7月31日解除，鑫力公司支付2010年7月份的租金25万元，判令鑫力公司返还系争房屋，并按照每日2万元的标准，支付自2010年7月31日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，并按照三个月的标准向中路公司赔偿损失75万元。审理中，鑫力公司提出反诉要求中路公司支付维修费用2,529,200元，并要求中路公司继续承担修复义务。本院经审理查明认为，鑫力公司未按照合同约定支付租金，逾期超过一个月，中路公司要求解除合同符合合同约定；在《房屋租赁合同》中约定了由鑫力公司承担维修义务，故鑫力公司要求中路公司承担维修费用，缺乏依据。据此，本院判决双方的租赁合同于2010年7月31日解除；鑫力公司从上海市宝山区真大路XXX号的房屋中腾退并返还中路公司；鑫力公司支付中路公司2010年7月份租金25万元及自2010年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；中路公司返还鑫力公司保证金50万元。 2014年9月19日，上海市宝山区大场镇安全管理事务所出具消防、安全监督检查记录表，通过对鑫力公司的检查，认定真大路XXX号内三合一现象整治完成，办公楼顶彩钢棚搭建入住人员已经全部清出，宿舍区内两家服装厂搬离，整个区域内隐患整改基本完成，要求企业继续落实主体责任，加强现场管理工作。 2014年9月28日，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，根据乙方要求继续租赁真大路XXX号厂房的申请和甲方的告知函，双方经协商一致就上述厂房达成续租的合意，租赁给乙方做仓储、物流、办公、租住(必须和生产场地分开)使用。乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按照规定须经有关部门审核核准的，不得擅自改变上述约定的使用用途。乙方不得擅自将房屋整体转租给第三方，为了便于甲方监督管理，乙方应将分租户的信息每半年在甲方处备案。租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2014年10月1日起至2017年9月30日期间该房屋的月租金为27万元，年租金为324万元。乙方以每三个月为周期向甲方支付房租，先付后用，乙方应于每个周期届满前至少提前十天向甲方支付下一周期的房租。甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金54万元。若发生逾期缴纳房屋租金、水电物业等各项费用，房屋被损坏或者违反房屋用途等情形，甲方有权直接在保证金中扣除相应的金额。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，甲方有权依照本协议的约定处置保证金及定金。包括乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因乙方原因导致房屋主体结构损坏，乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或者与他人交换各自承租的房屋的，乙方逾期拖欠租金累计超过一个月，法律及法规规定的其他违约情形。 2014年12月26日，宝山区大场镇人民政府、宝山区规划和土地管理局、宝山区违法建筑治理工作领导办公室等部门向中路公司发出告知书，内容为，经核查，位于宝山区真大路XXX号内存在多处违法建筑，面积为8,877平方米，且该处违法建筑已列入我区重大安全生产隐患及2014年年度区域性火灾隐患综合治理范围。按照市区拆违部门的统一部署和要求，请贵单位高度重视，切实承担相应的主体责任，及时清退租赁业主，解除相关合同，于2015年春节前拆除违法建筑，消除安全隐患，确保地方综合整治工作落到实处。 2015年1月28日，中路公司向鑫力公司发出公函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租真大路XXX号厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，同时还存在长期不按照双方合同约定支付租赁费的事实，鉴于本公司根据宝山区违法建筑管理工作领导小组办公室、宝山区规划和土地管理局、宝山区大场镇人民政府告知书要求，2015年1月7日向你发出公函至今，鑫力公司未按照公函要求拆除指定区域的重点危险区域违章建筑。故中路公司根据上述管理部门联合发出的有关“及时清退租赁业主，解除相关合同”的明确要求，告知鑫力公司，终止双方的租赁合同关系，要求鑫力公司做好全部转租户的清退工作，解除相关转租合同，在腾退之前继续做好承担真大路XXX号的消防安全责任。 2015年4月20日，中路公司向鑫力公司发出再次告知函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租真大路XXX号厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为和擅自搭建的大量违法建筑，2015年4月4日，中路公司再次被宝山区大场镇人民政府和宝山区大华新村派出所联合约谈，再次收到宝山区大华新村派出所消防安全监督检查通知书。根据上述约谈和通知书的要求，中路公司再次通知鑫力公司，立即清除由泡沫材料搭建的违章建筑内的租赁户，立即拆除由泡沫材料搭建的违章建筑，立即整改继续存在的生产场地三合一现象，立即清除区域内的服装厂。同时重申，由于鑫力公司在系争厂房内存在的大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，引起的所有责任均由贵司承担。同年4月24日，鑫力公司回函表示，对于中路公司两次发函要求解除合同，鑫力公司无法予以认同，消防安全隐患是在2014年9月28日双方续签租赁合同之前就存在的，并非续约后产生，消防部门和大场镇人民政府指出的租赁区域内存在安全隐患问题并要求清理相关业主，但不意味着要将所有业主都予以驱逐，更不意味着双方的租赁合同必须终止，鑫力公司无意拖欠租金，每期均主动与中路公司联系付租事宜，均按约付租，不存在故意拖欠的事实。 2016年1月4日，中路公司向鑫力公司发出“紧急撤离建筑物内人员的警示函”，载明，鉴于鑫力公司搭建厂房陈旧、破损及大量违法建筑破坏性影响，要求马上撤离建筑物内人员，清退鑫力公司所有转租户，双方的租赁合同自2015年1月28日已经终止履行，并停止收取租金。 2016年3月2日，上海市宝山区公安消防支队出具临时查封决定书，被查封单位为鑫力公司，地址真大路XXX号，载明，因鑫力公司所在单位存在火灾隐患，储存、经营与居住设置在同一建筑内，且无独立的疏散设备和有效的防火分隔，不符合有关消防安全技术要求，故决定对真大路XXX号内鑫力公司的25间集体宿舍进行查封。查封期限自2016年3月1日至3月31日止。 2016年10月25日，中路公司在系争厂房内张贴公告，表示鉴于鑫力公司在承租期间违反合同约定，未尽到安全维护的合理义务，搭建违法建筑，并经有关部门多次处理后未能妥善解决上述问题，在中路公司发函通知解除合同后，鑫力公司仍不配合返还厂房，腾退场地。故中路公司敦促鑫力公司立即整改场地上三合一现象，及时清退厂区内多家转租商户，及时拆除违章建筑，将厂房腾空后交还给中路公司。 审理中，鑫力公司提供一张农业银行的支票存根，证明在2015年1月11日出票给中路公司，用以支付2015年第一季度的租金81万元。中路公司表示，支票实际兑现日期是2015年2月15日，根据合同约定，鑫力公司应当在2014年12月20日前支付2015年第一季度的租金，但被告的银行账户直到2015年2月5日才有80多万的余额，2月4日才有余额1万多，所以中路公司即使1月份拿到支票，鑫力公司的账上1月份也没有钱，没有支付能力。而且支票的日期是被告填写的，原告只能根据被告填写的日期去银行入账。鑫力公司表示，按照合同约定，2015年第一季度的租金应该在2015年1月20日前支付，鑫力公司在2015年1月12日已经将支票交给了中路公司，但没有按时进账的原因是在最后一天进账时，中路公司的财务填写错误，导致需要更改支票，才造成进账延误。鑫力公司审理中未进一步举证证明该账户内2015年1月具备80余万元的资金储备。 审理中，鑫力公司表示在双方签订第一份租赁合同当时，中路公司所交付的房屋有5,000-6,000平米的危房，是平房，鑫力公司拆除后重新建造了8,000多平米的四层楼房两幢，用于住宿，住的是工厂员工和外来民工，其余搭建没有了，剩下部分的都是保持现状，只是进行了维修。2009年鑫力公司进场时，进行了部分装修和全部的维修，共计花了250多万元。中路公司表示对于鑫力公司所说的装修、搭建、拆除部分，并不清楚，但事实上的确存在大量转租现象，至于鑫力公司所称的搭建和装修都是2009年发生的，与系争租赁合同无关。 以上事实，有租赁合同及安全协议、函件及回函、消防安全检查记录、告知书、再次告知书、支票存根、照片、民事判决书、对账单、收条、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，根据生效法律文书已经确认原、被告间就系争厂房签订的租赁合同终止履行，然双方在嗣后经协商达成一致，并在2014年9月就同一租赁标的继续签订了租赁合同，该份合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于中路公司是否具有单方解除权，首先，根据合同约定，鑫力公司每三个月为周期向中路公司支付房租，先付后用，鑫力公司应于每个周期届满前至少提前十天向中路公司支付下一周期的房租。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，中路公司有权依照本协议的约定处置保证金及定金，包括鑫力公司逾期拖欠租金累计超过一个月等。据此，关于2015年1月1日至2015年3月31日的租金，鑫力公司应在2014年12月20日前支付。但实际履行中，尽管鑫力公司于2015年1月12日将支票开具并交由中路公司，但中路公司直至2015年2月15日才实际取得第一季度的租金款项，已经超过合同约定的付款期限，且鑫力公司无任何证据证明上述账户中于2015年1月期间满足付款条件的事实。故，中路公司以鑫力公司未按约支付租金为由要求解除合同，具有事实和合同依据，本院予以准许。其次，根据法律规定，当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。经查，在鑫力公司承租系争厂房后，在厂区内进行大面积违章建筑的搭建和修整，在双方续签租赁合同后，镇政府、规划和土地管理局以及有关违法建筑治理办公室对此多次发出告知，明确该处内的大量违法建筑已列入重大安全生产隐患及年度区域性火灾隐患综合治理范围。并明确指令按照市区拆违部门的统一部署和要求，必须及时清退租赁业主，解除相关合同，拆除违法建筑，消除安全隐患。消防检查监督部门也对该处发出临时查封决定书，查明该处存有火灾隐患，存在储存、经营与居住设置在同一建筑内的“三合一”违法现象。综上，中路公司主张解除与鑫力公司就系争厂房签订的租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以准许。合同解除后，双方应返还因合同所取得的财产，违约方并承担违约责任。即鑫力公司应从承租的真大路XXX号房屋内迁出并返还给中路公司，自2015年4月1日起按每日9,000元支付房屋占用费。中路公司要求没收租赁保证金54万元的请求，缺乏合同依据，本院不予准许。至于中路公司要求法院确认在鑫力公司非法占用租赁房屋期间所引发的安全事故责任由鑫力公司承担，该主张并非基于客观发生的损害事实所提出，不符合法院受理的诉讼请求的范围，本院对此亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告中路股份有限公司与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号签订的《房屋租赁合同》； 二、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述承租厂房内迁出并返还给原告中路股份有限公司； 三、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日9,000元计算，向原告中路股份有限公司支付自2015年4月1日起至实际迁出日止的房屋使用费； 四、原告中路股份有限公司于被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司从上海市宝山区真大路XXX号厂房内迁出并返还同时，将保证金54万元返还给被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司； 五、原告中路股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案受理费42,368元，由被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  陶 芳 人民陪审员  史秀美 人民陪审员  乐 平 二〇一六年十一月十七日 书 记 员  童翔燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。