上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13763号原告：上海民申置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：阮立平，董事长。委托诉讼代理人：狄昕雯，上海胜澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芬芬，上海胜澜律师事务所律师。被告：李涛，男，1980年11月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告上海民申置业有限公司与被告李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理，原告上海民申置业有限公司的委托诉讼代理人狄昕雯、何芬芬到庭参加诉讼，被告李涛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海民申置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求李涛支付拖欠上海民申置业有限公司上海市肇嘉浜路XXX号XXX室A房屋自2015年6月16日至2015年7月31日期间的房屋租赁费60,000元；2.判令李涛支付拖欠上海民申置业有限公司上述房屋自2015年6月16日至2015年7月31日期间的物业管理费6,909元；3、判令李涛支付违约赔偿金120,000元；4、判令李涛支付律师费10,000元；5、诉讼费由李涛负担。事实和理由：上海民申置业有限公司系上海市肇嘉浜路XXX号XXX室A房屋的产权人。2015年6月8日，原告上海民申置业有限公司与被告李涛签订房屋租赁合同，约定，上海民申置业有限公司将上海市肇嘉浜路XXX号XXX室A房屋(以下简称系争房屋)出租给李涛经营日式料理，租赁期限为2015年6月16日至2018年6月15日，月租金为40,000元，按季支付，该合同同时约定违约责任。当日，李涛与案外人上海民申物业管理有限公司签订物业服务合同，由案外人负责物业管理。合同签订后，李涛未按约支付租赁费用及物业管理费。原告与案外人协商，案外人出具情况说明同意将对被告的物业管理费等相关债权转让给原告所有。2015年8月14日，上海民申置业有限公司与李涛签订终止房屋租赁协议书，明确李涛拖欠上海民申置业有限公司的费用186,909元(包括租赁费60,000元、物业费6,909元、违约赔偿金120,000元)，同意于2015年7月31日提前终止合同。协议书签订后，李涛仍未支付拖欠的费用，经上海民申置业有限公司多次催讨未果。望判如诉请。李涛未答辩。本院经审理认定事实如下：上海民申置业有限公司为系争房屋的房地产权利人。2015年6月8日，原告上海民申置业有限公司(甲方)与被告李涛(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定，甲方出租上海市肇嘉浜路XXX号XXX-XXX室房屋，建筑面积为73.53平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营(日式料理)使用，双方约定，甲方于2015年6月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年6月16日起至2018年6月15日止，月租金为40,000元，按季支付，乙方应于每季首月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每拖欠一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；该合同6-1条同时约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金即80,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分将在乙方完成该房屋注册信息变更或注销后，并在双方签署的终止租赁协议执行后无息归还乙方；该合同第10-2同时约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方，单方面解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，…(六)乙方逾期不支付租金累计超过1月的；该合同补充条款同时约定，2、双方同意从2015年6月16日至2015年7月19日为装修免租期，在装修免租期内乙方不需支付租金但须支付相应的物业管理费及其他使用该物业发生的相关费用；6、租赁期满后，乙方需结清租金、物业管理费及相关费用，并在20个工作日内办理完成工商注册变更登记并提供相应凭证后，甲方承诺在三个工作日内退还乙方租赁保证金；附件二租金支付明细表载明，2个月的保证金为80,000元及2015年7月20日至9月30日租金93,333元，最后付款日为2015年6月20日。当天，李涛(甲方)与案外人上海民申物业管理有限公司(乙方)签订物业管理服务合同，约定，甲方委托乙方管理物业期限自2015年6月16日至2018年6月15日，甲方自2015年6月16日起支付物业管理服务费，每月4,606元，按季支付，每季度首月10日以内支付给乙方，2015年6月16日至2015年9月30日物业管理费为16,121元，最后付款日为2015年6月20日。合同签订后，上海民申置业有限公司向李涛交付系争房屋，李涛未按约支付保证金及租金。2015年8月5日，案外人上海民申物业管理服务有限公司向李涛发出终止租赁合同通知，内容为，我司至今仍未收到您XXX-A房屋租金和保证金费用，现决定终止租赁合同，2015年7月31日收回房屋。2015年8月14日，上海民申置业有限公司(甲方)与李涛(乙方)签订终止房屋租赁协议书，约定：一、甲乙双方依据对上海市肇嘉浜路XXX号XXX—A室房屋的合同，并根据乙方提出的愿意承担违约责任的要求于2015年7月31日合同提前终止并收房；二、…现甲方2015年7月31日对于该XXX室A室房屋收取该房屋，乙方需缴清2015年6月16日至2015年7月31日期间房屋租赁及物业等相关费用，依据合同乙方应支付租赁费60,000元(2015年6月16日至7月31日)，物业费6,909元(2015年6月16日至7月31日)，违约赔偿金120,000元，合计费用186,909元；三、…经双方友好协商，甲方充分考虑乙方实际困难并结合乙方在处理本次违约时的积极处置态度，甲方同意将乙方的三个月违约金减免至一个半月即60,000元，乙方承诺在2015年10月20日前将上述违约金一并付清；…五、甲方将于2015年8月14日进行收房验收，甲方要求：乙方退租时房屋状况需符合双方签订合同有关退房条款的约定，并将所有应缴费用及租金全部结清；…七、乙方应变更其注册在甲方地址上所有的工商登记，并将变更登记的相关凭证提供甲方，该项变更应在双方办理移交手续前完成，甲方将在乙方完成注册变更迁移手续后退还乙方剩余部分押金。协议书签订后，李涛未按约支付相关费用，但搬离系争房屋。另查明，2015年8月11日，上海民申置业有限公司(乙方)与上海民申物业管理有限公司(甲方)签订债权转让协议，约定，甲方对转让债权的债务人李涛就上海市肇嘉浜路XXX号XXX室A室房屋签订的物业管理服务合同后所享有的全部债权包括但不限于2015年6月16日至2015年7月31日期间的XXX-A物业费6,909元及相关违约金及利息，甲方对转让债权的债务人国众投资管理(上海)有限公司就上海市肇嘉浜路XXX号XXX室F-F室房屋签订的物业管理服务合同后所享有的全部债权包括但不限于2015年7月1日至2015年8月12日期间的XXXE-F物业费13,426元，电费1,771.90元，甲方承诺本协议生效后，及时就本债权转让事宜向李涛、国众投资管理(上海)有限公司口头告知或发送债权转让通知书。2016年4月，案外人上海民申物业管理有限公司出具情况说明，内容为，其将基于物业管理服务合同享有的对李涛、国众投资管理(上海)有限公司全部债权转让给民申置业，由民申置业享有对李涛、国众投资管理(上海)有限公司的全部债权并提起诉讼，本公司不再主张。上海民申置业有限公司支付10,000元给上海胜澜律师事务所。以上事实，有房地产权证、上海市房屋租赁合同、物业管理服务合同、终止租赁合同通知、情况说明、债权转让协议、终止房屋租赁协议书、律师发票等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，李涛与上海民申置业有限公司签订的租赁合同、终止房屋租赁协议书系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据上海民申置业有限公司出示的终止房屋租赁协议书约定，上海民申置业有限公司同意将李涛的三个月违约金减免至一个半月，而李涛承诺的付款期间在该条款约定的最后，该条款减免未体现附条件，现李涛违约导致合同解除，故上海民申置业有限公司依据该协议书要求李涛支付2015年6月16日至7月31日间的房屋租赁费60,000元、物业费6,909元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告上海民申置业有限公司要求李涛支付违约金120,000元缺乏依据，李涛应按协议书约定向上海民申置业有限公司支付违约金60,000元。由于上海民申置业有限公司至今未提供违约金60,000元不足抵付其损失的充分证据，故上海民申置业有限公司要求李涛支付律师费10,000元之损失请求，缺乏依据，本院不予支持。李涛经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、李涛于本判决生效之日起十日内向上海民申置业有限公司支付上海市肇嘉浜路XXX号XXX-XXX室房屋2015年6月16日至2015年7月31日期间的租赁费60,000元；二、李涛于本判决生效之日起十日内向上海民申置业有限公司支付上海市肇嘉浜路XXX号XXX-XXX室房屋2015年6月16日至2015年7月31日期间的物业费6,909元；三、李涛于本判决生效之日起十日内向上海民申置业有限公司支付违约赔偿金60,000元；四、驳回上海民申置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,238元，保全费1,504.54元，合计5,742.54元，由上海民申置业有限公司负担2,041.44元，李涛负担3,701.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  李俊英二〇一六年十一月十六日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。