海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书琼97民终1106号上诉人（一审第三人）：张敏生，男，汉族，1967年3月14日出生，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（一审原告）：羊能进，男，汉族，1987年12月27日出生，海南省儋州市人，住海南省儋州市那大镇。被上诉人（一审原告）：朱品川（羊能进之妻），女，汉族，1989年11月8日出生，海南省儋州市人，住海南省儋州市那大镇。被上诉人（一审被告）：儋州天易实业有限公司,住所地海南省儋州市那大镇。法定代表人∶颜海珠，该公司总经理。委托代理人：孙土杯，女，黎族，1986年10月5日出生，海南省儋州市人，住海南省儋州市那大镇。上诉人张敏生与被上诉人羊能进、朱品川、儋州天易实业有限公司（以下简称儋州天易公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张敏生,被上诉人羊能进、朱品川、儋州天易公司的委托代理人孙土杯到庭参加诉讼，现已审理终结。上诉人张敏生不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销海南省儋州市人民法院作出的（2016）琼9003民初712号民事判决第一项，并依法改判张敏生与儋州天易公司于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》（编号：141119221302）合法有效；二、诉讼费等相关费用均由羊能进、朱品川、儋州天易公司负担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实和适用法律错误。自儋州天易公司无法偿还借款而自愿提出以房抵债，并于2015年8月17日在儋州市人民法院执行局签订《执行和解协议》之时起，双方之间的借贷关系就已经不存在了，而且该协议是儋州天易公司主动找到法院要求以担保的房产折抵张敏生的欠款，所以儋州天易公司与张敏生之间就已经由借贷关系变成了房屋买卖关系。二、一审法院认为儋州天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》为无效合同，这是不合理的。因为张敏生与儋州天易公司在2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》实以借贷为目的的担保关系，所以张敏生一直未缴纳任何关于房产的相关费用，但是自儋州天易公司无力偿还借款，并于2015年8月17日在一审法院执行局的主持下，儋州天易公司与张敏生签订了《执行和解协议》，自愿以房抵款之后，儋州天易公司抵押给张敏生的房产就直接变为销售给了张敏生，原来的借款直接转为购房款，同时将借款收据变为了购房款收据，自此双方的买卖关系就已经确定。备案登记的性质就由原来的以担保为目的备案登记变为以商品房买卖为目的备案登记，而且张敏生也在签订《执行和解协议》之后，即视为购房款已经交纳完毕，随即缴纳了契税。这些事实都证明了儋州天易公司与张敏生之间已经不存在借贷关系，而是商品房买卖合同关系。产生纠纷是因为儋州天易公司“一房二卖”所造成的，造成的法律后果均应由儋州天易公司承担。一审法院对事实部分的认定既没有事实根据，也没有法律依据，只是单方听信羊能进、朱品川、儋州天易公司的一面之词，便轻易作出判决，使张敏生蒙受巨大的损失，有失法律的公平公正原则。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”儋州天易公司已经将涉案房产登记备案在张敏生名下，而且是儋州天易公司主动、自愿的行为，因此，羊能进、朱品川与儋州天易公司签订《商品房买卖合同》后，没有进行备案登记，这是羊能进、朱品川与儋州天易公司之间的事情，与张敏生没有任何关系，既然房产已经备案登记在张敏生名下，那么该房产就应归张敏生所有，这是合理合法的。依据相关法律规定，羊能进、朱品川如有损失应向儋州天易公司主张，而不应向张敏生主张。综上所述，请求二审法院支持张敏生的上诉请求。羊能进、朱品川答辩称，张敏生上诉主张的事实和理由不能成立，儋州天易公司与张敏生不是借贷关系，张敏生是跟颜海珠的丈夫何昱锋签订借贷合同，张敏生将借贷关系转变为房屋买卖关系，是无事实根据的。张敏生在上诉状中承认签订《商品房买卖合同》名为买卖关系，实为担保关系，张敏生与何昱锋签订借贷合同，儋州天易公司作担保。张敏生与儋州天易公司签订的《商品房买卖合同》虽说形式上是合法的，但实际上并未发生商品房买卖行为。房屋并未达到交房条件，还处在预售阶段，张敏生所称房产备案登记在其名下，这是目前登记机关的行政手段，对房屋的归属并未产生实际的影响。儋州天易公司答辩称，同意羊能进、朱品川的答辩意见。儋州天易公司与张敏生签订的《执行和解协议》，张敏生并未按照协议来执行，因此儋州天易公司发过文件说明要解除该协议，这些文件都在一审时作为证据提交过。再者，儋州天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》，是为借贷实现而设立的担保关系，并不是真正的商品房买卖关系。羊能进、朱品川的一审诉讼请求：一、确认儋州天易公司与张敏生之间所签订的《商品房买卖合同》无效。二、限令儋州天易公司于判决生效后无条件协助羊能进、朱品川在7日内办理房屋预售登记备案，将涉诉房屋备案到羊能进、朱品川名下。三、儋州天易公司因逾期交房承担自2015年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付购房款每日万分之一计算，至起诉之日为4725.92元）。四、诉讼费用由儋州天易公司负担。一审法院认定的事实：2014年9月9日，羊能进、朱品川与儋州天易公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：羊能进、朱品川购买的“儋城壹品”第2栋B单元1302号商品房，该商品房的用途为商业住宅。建筑面积112.41㎡，单价为3635.28元/㎡，总金额408642元。羊能进、朱品川于签订合同后一天内一次性支付购房总价款108642元，其余房款30万元向银行或公积金中心申请贷款支付。儋州天易公司应于2015年1月31日前将经验收合格的商品房交付给羊能进、朱品川。儋州天易公司如未按本合同规定的期限交付商品房，按以下方式处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，儋州天易公司按日向羊能进、朱品川支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，羊能进、朱品川有权解除合同。羊能进、朱品川解除合同的，儋州天易公司应当自羊能进、朱品川解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向羊能进、朱品川支付违约金；羊能进、朱品川要求继续支付违约金的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，儋州天易公司按日向羊能进、朱品川支付已付房价款万分之一的违约金。此外，合同还约定了面积确认及面积差异处理、儋州天易公司逾期付款的违约责任和产权登记等。2014年9月9月，羊能进、朱品川支付108642元购房款（包含购房订金1万元）给儋州天易公司。2014年12月22日，儋州天易公司书面通知羊能进、朱品川交房日期延至2015年6月30日。2015年6月30日，儋州天易公司又书面通知羊能进、朱品川交房日期延至2015年9月15日前。2014年11月19日，张敏生与何昱锋签订《借款合同》，合同约定张敏生借给何昱锋1200万元，借款期限为6个月，年利率24%。同日，儋州天易公司（保证人）、张敏生（出借人）与何昱锋（借款人）签订《补充合同》，就借款事宜进行补充约定，上述合同均办理公证。2014年11月19日，儋州天易公司与张敏生签订《商品房买卖合同》（编号：141119221302），合同约定：儋州天易公司将涉案商品房出售给张敏生，建筑面积112.41㎡，单价为1800元/㎡，总金额202338元，儋州天易公司应于2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给张敏生。2014年12月3日，儋州天易公司在儋州市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。2014年11月20日，海南省儋州市公证处出具（2014）儋证字第1157号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证书载明，张敏生与何昱锋于2014年11月19日签订《借款合同》，自张敏生、何昱锋及儋州天易公司法定代表人颜海珠于2014年11月19日签订的《保证合同》生效之日起，本公证书具有强制执行效力。2015年6月29日，海南省儋州市公证处出具（2015）儋州证字第952号《执行证书》，其内容为：张敏生、何昱锋与儋州天易公司于2014年11月19日签订《借款合同》、《保证合同》，并经公证赋予强制执行效力，执行标的为本金1200万元，利息348666.67元（截止2015年6月16日止）。此后，张敏生向海南省儋州市人民法院申请执行。2015年8月17日，儋州天易公司与张敏生达成执行和解，将包括涉案商品房在内的65套房产以物抵债的方式按已网签的单价抵给张敏生以清偿债务。至今涉案商品房未经验收合格，未具备交房条件。在一审庭审中，羊能进、朱品川明确第三项请求为：判令儋州天易公司支付逾期交房违约金，自2015年2月1日起至起诉之日止，按已付购房款108642元的每日万分之一计算，起诉以后的违约金另行主张。一审法院认为，羊能进、朱品川与儋州天易公司于2014年9月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。儋州天易公司未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，羊能进、朱品川要求儋州天易公司按已付购房款108642元的每日万分之一计算逾期交房违约金，儋州天易公司同意，没有违反法律规定，予以支持。从审理情况及各方当事人的诉辩主张看，争议焦点主要为:一、儋州天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》是否无效;二、讼争的商品房能否办理备案登记至羊能进、朱品川名下。一、关于儋州天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。从2014年11月19日张敏生与何昱锋签订的《借款合同》以及儋州天易公司、张敏生与何昱锋签订的《补充合同》、庭审中各方当事人的陈述来看，儋州天易公司与张敏生于2014年11月19日就讼争商品房签订的《商品房买卖合同》其真实意思在于为张敏生与何昱锋借款担保，买卖合同非双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益”。民事行为合法有效，各方当事人意思表示应真实。讼争商品房买卖并非儋州天易公司与张敏生的真实意思表示，儋州天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，羊能进、朱品川主张该合同无效有事实根据与法律依据，予以支持。二、关于讼争商品房能否办理备案登记至羊能进、朱品川名下的问题。鉴于讼争商品房至今仍备案在张敏生名下，在上述备案未撤销的情况下，讼争商品房在事实上无法备案至羊能进、朱品川名下，其诉讼请求无事实根据与法律依据，不予支持。综上所述，儋州天易公司与张敏生2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》意思表示不真实，为无效合同。羊能进、朱品川主张儋州天易公司支付逾期交房违约金，儋州天易公司认可，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认儋州天易实业有限公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》（编号：141119221302）无效。二、儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十日内支付羊能进、朱品川逾期交房违约金，该违约金从2015年2月1日起至2016年3月11日止，以羊能进、朱品川已付购房款108642元为基数按每日万分之一计付。三、驳回羊能进、朱品川的其他诉讼请求。儋州天易实业有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4533元，由羊能进、朱品川负担100元，儋州天易实业有限公司负担4433元。本院二审审理期间，羊能进、朱品川提供新证据：证据一《通知函》，证明目的：儋州天易公司已向张敏生发出通知函，要求不再执行（2015）儋法执字第320号和解协议。证据二《交接单》，证明目的：证明儋州天易公司与其签订的合同是真实的合同，儋州天易公司已经通知羊能进、朱品川去接收房屋。张敏生质证认为，儋州天易公司单方解除该和解协议，不具法律效力。羊能进、朱品川与儋州天易公司恶意串通，以达到儋州天易公司一房二卖的目的。本院认为，该证据具有客观性，予以确认。本院查明，何昱锋系儋州天易公司法定代表人颜海珠的丈夫，张敏生借款1200万元给何昱锋后，何昱锋先后已向张敏生还本付息93万元。本院查明的其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，当事人争议的焦点为：儋州天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据上述法律规定，买卖的目的是发生标的物所有权的转移。通过买卖，出卖人对标的物的所有权归于消灭，买受人取得标的物的所有权，这是买卖合同最基本的特征和法律后果。儋州天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》，名为商品房买卖关系，实为借贷提供商品房担保关系。该合同形式上合法，而实际上是一种不真实意思的、规避法律的、不准备履行的合同，是为了实现借款债权而签订的合同，应当认定为无效合同，不能发生法律效力。一审判决儋州天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》无效，是正确的。综上所述，张敏生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4533元，由张敏生负担。本判决为终审判决。审 判 长 符嘉华审 判 员 孔凡勇审 判 员 龙蜀娟二〇一六年十一月二十二日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。