重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8134号上诉人（原审原告）：杨国英。委托诉讼代理人：徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司。法定代表人：宋果，总经理。委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人杨国英因与被上诉人重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2016)渝0152民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨国英之委托诉讼代理人徐栋梁、被上诉人辰龙公司之委托诉讼代理人陈宏到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨国英上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨国英的诉讼请求，一、二审诉讼费由辰龙公司承担。主要事实和理由：一、一审法院对基本事实认定不清。（一）辰龙公司自行制作的公告和沟通会会议纪要及花名册，既未发出公告也未召开沟通会；辰龙公司只是写了一个签到表让部分业主签字，业主对会议内容并不清楚。（二）杨国英从入住起至2015年10月一直使用临时用电，并支付了电费，故不能认定辰龙公司对杨国英提供了供电保障。（三）《关于建设北四路电缆沟的协议》及原潼南县新城建设管理委员会出具的《说明》与本案无关联性，不应认可。二、一审法院滥用职权，违反合同自治原则，任意改变合同双方当事人的约定。（一）合同约定的交房条件是取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即逾期交房违约金应计算至2014年4月8日；而一审法院将逾期交房违约金计算的结点定在消防验收合格时间（2014年3月18日），严重侵犯了杨国英的合法权益。（二）一审法院依职权降低违约金的计算标准，无任何法律依据。辰龙公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法正当，请求驳回上诉，维持原判。杨国英向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金共计10782元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月25日，原告杨国英与被告辰龙房地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：辰龙房地产公司将其开发修建的商品房一套，以预售的方式出让给原告。此外，双方在合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为85.78平方米，总成交金额为346673元；付款方式为按揭付款，即乙方（即杨国英）于签署本合同当日缴纳人民币186673元给甲方（即辰龙房地产公司）作为首付购房款，乙方向公积金管理中心申请贷款160000元，作为甲方收取乙方应支付购房款的一部分。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方应当在2013年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条“交房的手续办理”约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，原告即按照合同约定向辰龙房地产公司支付了购房款346673元。2015年6月10日，原告曾以相同诉讼请求、事实及理由起诉至一审法院，后又自愿撤回了对辰龙房地产公司的起诉。2016年4月5日，原告再次诉至一审法院，请求如诉称。另查明，根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》显示，北城丽都二期7幢于2011年11月29日取得商品房预售许可证。2012年12月30日，“北城丽都二期七幢16、17号楼工程”通过了建设、监理、设计、勘察、施工单位竣工验收；2014年3月18日，经潼南县公安消防大队综合评定，北城丽都16、17号楼建设工程消防验收合格。2014年4月8日，北城丽都二期14-17号楼取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年5月17日，被告辰龙房地产公司与重庆亿润地产开发有限公司、重庆熙阅房地产开发有限公司等十一家公司签订了《关于建设北四路电缆沟的协议》，该协议约定：“由重庆亿润地产开发有限公司作为建设业主承头，由十一家公司共同出资建设北四路电沟。”2015年6月10日，原潼南县新城建设管理委员会出具了说明，其中载明：“为了解决北四路周边地块开发建设的用电问题，根据业主的要求，2012年10月18日下午，新城公司会同规划局和电力公司等相关人员，在六楼会议室召开了联席会，会议同意由北四路周边地块的开发业主共同出资，自行修建1条16回10千伏电力廊道，供‘北城丽都’等新建小区的居民生活用电。同时会议要求相关部门大力支持，积极配合，业主单位要立即启动建设，尽早竣工投入使用。”2013年4月1日，被告辰龙房地产公司作出《公告》并予以张贴，该公告载明：“尊敬的北城丽都二期业主：首先感谢全体业主对我公司长期以来的支持和关注！由我公司所开发建设的‘北城丽都二期’项目在全体业主的支持下，现已全体竣工完成，北城丽都二期项目拟定于二○一三年五月三十一日交房，现建设工程各单项工程均已达到职能部门的验收标准，但由于政府及相关职能部门投入电力设施尚未完善。因此导致该项目的消防设施未能入（如）期验收。致此，特向全体业主公告：请业主于二○一三年四月二十一日前来我公司参加北城丽都二期交房沟通会。共同出谋如何解决业主接房后装修入住的用电问题以及及时完成单项验收的问题。由此给您带来的不便敬请谅解，感谢你的支持和配合。特此公告！”。2013年4月21日，北城丽都二期部分业主参加了由辰龙房地产公司召开的座谈会。本案在审理中，原、被告均同意以2013年5月31日作为被告实际向原告交付房屋钥匙的时间。一审法院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告杨国英与被告辰龙房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，意思表示真实，约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。商品房虽然未达到合同约定的交房条件，但已经通过建设工程竣工验收、消防验收，且已经交付房屋钥匙的，可以视为达到了房屋交付的条件。本案中，虽然被告辰龙房地产公司在2014年4月8日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时涉案房屋才达到合同约定的交房条件，但在2012年12月30日，房屋所在项目通过了建设、监理、设计、勘察、施工单位竣工验收，又在2014年3月18日经评定为消防验收合格，原告亦认可辰龙房地产公司于2013年5月31日向其交付了房屋钥匙，故可以视为辰龙房地产公司于2014年3月18日实际达到了的交房条件。由于原、被告双方在买卖合同中约定，辰龙房地产公司应当于2013年5月31日前向原告交付房屋，但辰龙房地产公司在2014年3月18日才达到交房条件，故辰龙房地产公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的期间应为2013年6月1日起至2014年3月18日止。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告辰龙房地产公司虽然存在逾期交房的违约行为，但在向原告交付房屋后，通过消防验收、取得竣工验收备案前的逾期违约责任，应有别于普通的逾期交房违约责任，综合辰龙房地产公司交房行为来看，其在知道不能按期交付房屋后，向购房户张贴公告并进行磋商，在合同约定的时间向原告交付房屋钥匙，积极采取措施，对原告房屋供电进行保障，积极避免因违约行为给原告造成损失，故对于辰龙房地产公司提出对违约金进行调整的主张，一审法院予以支持。一审法院认为将逾期交房违约金由按日支付已付房价款万分之一调整为按日支付已付房价款万分之零点五较为适宜，但对于辰龙房地产公司提出参照合同逾期办证违约金，调整为按日支付已付房价款万分之零点一的主张，一审法院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告辰龙房地产公司主张原告诉请已经超过诉讼时效，但根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房违约责任”中约定：“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，辰龙房地产公司应于2014年3月18日起30日内向原告支付违约金，故原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的2014年4月17日起，计算至2016年4月16日止。原告分别于2015年6月10日、2016年4月5日向一审法院提起诉讼，故原告的诉请并未超过法定的诉讼时效期限。关于被告辰龙房地产公司辩称，逾期交房系因为政府对该区域供电设施修缮所致，其并不存在过错，且在原告接受房屋后，积极采取措施保证了原告供电需要，履行相应义务，故不应当承担违约责任的辩解意见，一审法院认为，违约责任为严格责任，除非存在法定或约定的免责事由，违约方不论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任，本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理”，但辰龙房地产公司并未举示充分证据证明其存在法定的免责事由，或发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对辰龙房地产公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。关于被告辰龙房地产公司辩称，原告于2013年5月31日接受房屋应视为同意变更合同约定的交房条件，即辰龙房地产公司已于2013年5月31日向原告交付了符合双方约定的房屋，一审法院认为，建设工程通过消防验收系开发商的法定义务，且双方在合同中并未约定如原告接受未达到合同要求的房屋即视为对合同约定的变更，在原告接房时，辰龙房地产公司亦未向原告释明其所接房屋尚未达到合同约定的交房条件，故对辰龙房地产公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：“一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨国英支付逾期交房违约金共计人民币5044.09元（以346673元为基数，自2013年6月1日起至2014年3月18日止，按每日万分之零点五计算）；二、驳回原告杨国英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司承担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：原重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司的企业名称于2016年7月1日变更为重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司，双方对该事实均无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、逾期交房违约金计算的截止时间；2、逾期交房违约金能否调低。现分别评判如下：1、关于逾期交房违约金计算之截止时间的问题。在商品房预售合同中，房屋的交付使用应达到合同约定的条件，若未达到合同约定的交付条件，但已经办理了交房手续，同时竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，涉案房屋在双方于2013年5月31日实际接房时虽不符合约定的交付条件，但该房屋于2012年12月30日通过竣工验收、于2014年3月18日通过消防验收，故该房屋合法的交付时间应为2014年3月18日。因此，逾期交房违约金亦应计算至2014年3月18日截止。2、关于逾期交房违约金能否调低的问题。我国《合同法》及相关司法解释规定，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，故人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平原则。本案中，由于杨国英已实际接收房屋，其实际损失小于没有交付房屋的情形，一审法院根据合同的履行情况等酌情按合同约定之逾期交房违约金的50%予以主张，并无明显不当，本院予以维持。因此，对杨国英关于改判按合同约定标准计算逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨国英负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一六年十一月八日书 记 员  赵晓娟