上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初3671号原告(反诉被告)袁琳，女，1978年5月24日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)施月辉，男，1983年9月25日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人龙晓莉，上海百悦律师事务所律师。被告(反诉原告)郦君，女，1970年11月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。原告袁琳、施月辉与被告郦君房屋买卖合同纠纷一案，及被告郦君反诉原告袁琳、施月辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告袁琳、施月辉及其委托代理人陈海杰，被告郦君的委托代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁琳、施月辉诉称，两原告系夫妻关系。2015年11月16日，两原告与被告签署了《上海市房地产买卖合同》，约定：两原告购买被告所有的上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房屋总价款为740万元；原告支付首付款222万元及第二期房价款9万元后，双方于2016年1月31日之前办理转让过户手续；待房地产交易中心出具原告为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，原告委托贷款银行将余款503万元支付给被告指定账户。合同还对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。合同签订当日，原告支付了首付款222万元，并于2016年1月29日转账支付了第二期房价款9万元，然而被告未根据合同约定于2016年1月31日前配合原告办理过户手续。经原告多次催告，被告拒不回应，亦拒不继续履行买卖合同。故两原告起诉来院，要求被告继续履行双方于2015年11月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，配合两原告办理系争房屋的过户手续；要求被告按日3,700元支付原告逾期办理产权过户的违约金，自2016年1月31日起计算至房地产权利实际转移之日止。被告郦君辩称，本案违约方是原告而非被告，原告未按定金合同约定的时间支付首付款。根据定金合同的约定，原告应于2015年6月17日之前支付款项40万元，于2015年7月30日之前将款项支付至70万元，于2015年9月30日之前将款项补足至222万元(首付款)。但事实上，原告至2015年10月16日才付足首付款222万元。其次，买卖合同约定双方应于2016年1月31日前申请办理过户手续，而原告却要求于2016年1月22日办理过户，鉴于合同约定原告在过户前需支付被告9万元房款，但原告并未支付该款项，故被告对此要求予以拒绝，并函告原告应按约于2016年1月31日前支付房款。2016年1月29日晚，被告收到原告支付的房款9万元后，于2016年1月30日早上8点30分至交易中心，欲与原告办理过户手续，但直到早上10点30分也未看到原告，原告并未按约前往交易中心。此外，被告现对原告之后的履约能力产生怀疑，认为剩余房款的支付存在风险。被告郦君反诉诉称，因原告未按约配合被告办理系争房屋的转移登记手续，被告曾于2016年3月15日向原告发出《解除〈上海市房地产买卖合同〉的通知书》，原告于2016年3月16日签收后并未在三个月内请求法院确认解除合同的效力，故根据合同法的规定，双方签订的房屋买卖合同应自该通知到达原告时即解除。为此，被告提起反诉，要求确认原、被告双方于2015年11月16日签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月16日解除。原告袁琳、施月辉反诉辩称，被告的反诉状及给原告的律师函中的内容均非事实。原、被告在2015年5月30日签订定金合同后，于2015年11月16日签订了房屋买卖合同，而买卖合同对定金合同中约定的付款期限作了变更，原告完全是按照房屋买卖合同的约定履行了付款义务，包括首付款、第二期房款及银行贷款。2016年1月30日，原告根据被告的要求，在上午10点之前与贷款银行的经办人共同至交易中心等待与被告办理过户手续，但当日被告未到，且与被告联系均遭拒绝。无奈之下，原告于当日下午致函被告，要求被告于次日去交易中心办理过户手续，但被告收到该函后仍未至交易中心。原告在始终无法与被告取得联系的情况下向公安机关报案，但公安机关也无法联系到被告，故原告只得在2016年2月1日至交易中心对系争房屋进行了预告登记。本案中原告无违约行为，被告要求解除合同的情形根本不存在，包括法定的情形和约定的情形。2016年3月16日，原告收到了要求解除买卖合同的律师函，但其中无被告委托该律师的委托书，原告对该律师函的真实性无法确认。且2016年2月2日，原告已诉讼要求被告继续履行买卖合同，被告的两份律师函均是在原告诉讼后才寄发的，被告提出反诉也是在2016年8月1日。原告认为，被告的反诉请求无事实和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。经审理查明，两原告系夫妻关系。被告为系争房屋的权利人。2015年5月30日，原告施月辉(乙方)与被告(甲方)签订《二手房购房定金合同》，约定乙方购买被告所有的系争房屋；房屋成交价为740万元，此房价为甲方净到手价格，交易税费由乙方承担；乙方于2015年6月17日之前向甲方支付40万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；乙方于2015年7月30日之前向甲方追加支付定金至70万元(含已支付的定金)，签订房屋买卖合同后转为房价款；乙方于2015年9月30日之前，向甲方补足首期房款至222万元(含已支付的定金)，并签订《上海市房地产买卖合同》；乙方通过申请银行按揭贷款支付第二期房款518万元，乙方应于签订房屋买卖合同后7日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理贷款手续及提供所需材料，第二期房款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，如乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度补足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；甲乙双方应于贷款审核通过之后7日内，赴该房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。同年11月16日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积169.81平方米；系争房屋转让价款共计740万元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲方应于2016年7月24日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金之外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；甲方未按照本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，自本合同约定的应当交付之日起至实际交付日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金之外，乙方有权单方解除合同，并应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。该买卖合同补充条款(一)约定，目前该房产已设定抵押，甲方应于签订本合同后十五天内归还尚欠抵押权人欠款部分并取得注销抵押相关材料，于办理房地产交易过户之前至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续；乙方可以向银行申请贷款计503万元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成代理审批手续，若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方；甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方延迟提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间延迟的，甲方应承担违约责任；本次交易金额740万元是甲方净到手价，所有交易税费由乙方承担；甲方承诺该房产是甲方家庭名下唯一房地产，若不是唯一房产导致交易税费增加，则甲方需承担产生的个人所得税。该买卖合同附件三(付款协议)约定，签订本合同前，乙方已经通过银行转账向甲方支付第一笔定金共计40万元,并于2015年10月19日通过银行转账追加定金至70万元；签订合同当日，乙方应支付甲方首期房价款共计222万元(含已支付定金)，该款应优先用于归还该房产尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足；交易过户之前，乙方应支付甲方第二期房价款9万元；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应于2016年3月31日之前，委托贷款银行将第三期房价款共计503万元支付甲方指定账户；乙方应于2016年7月21日前，交付甲方第四期房价款共计6万元。上述定金合同及买卖合同签订后，被告于2015年6月1日收到定金30万元，于2015年6月18日收到定金10万元，于2015年10月19日收到定金30万元，于2015年11月16日收到首付款152万元，于2016年1月29日收到第二期房价款9万元。2015年12月10日，两原告为购买系争房屋与汇丰银行(中国)有限公司上海分行(以下简称汇丰银行)签订《房地产抵押贷款合同》，向汇丰银行借款503万元，贷款可提用期限截至2016年3月1日。2016年1月18日，两原告曾致函被告，表示由于办理贷款所需材料(新房产证和他项权利证明等)和放款审批需要一定时间，经咨询贷款银行，必须在2016年1月22日前完成过户手续，否则将造成银行不能在合同有效期内完成审批手续，银行不能按时放款最终导致贷款合同失效，故希望能于2016年1月22日之前配合原告前往交易中心办理过户。2016年1月26日，被告回函原告，表示双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应严格履行；在2016年1月31日之前办理过户手续是双方的约定，被告在该日之前办理过户手续符合合同的约定，原告提出在1月22日之前办理过户的要求，被告有权不予同意，要求原告于2016年1月30日上午十时在上海市虹口区房地产登记处(上海市虹口区房地产交易中心)与被告共同办理转让过户手续。2016年1月30日，两原告向被告发出《告知函》，称两原告于2016年1月30日十点之前，偕同贷款银行工作人员在上海市虹口区房地产交易中心等待被告办理过户手续，但直至交易中心工作时间结束为止，被告都没有出现，期间原告多次联系被告未果，要求被告于1月31日之前前往上海市虹口区交易中心配合原告办理过户手续等内容。2016年2月4日，被告向两原告发出《关于承担恶意违约责任的通知书》，称被告于2016年1月30日8点30分至上海市虹口区房地产登记处领取了受理号，但原告未到。原告于2016年1月30日21时07分向被告发送的《告知函》中，编造了原告已领取受理号并发短信联系的事实，且被告收到该函系1月31日15时38分，已经超过当日房地产登记处的办公时间，因此函中提出的在1月31日之前办理过户手续的要求无法满足等内容。2016年3月15日，被告向两原告发出《解除〈上海市房地产买卖合同〉的通知书》，称鉴于原告拒绝按照合同的约定按期办理房地产转移登记手续，也未在一定的期限内提出继续履行合同的主张，被告决定解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》等内容。现两原告以其已经按买卖合同的约定向被告支付了房款，但被告未按约在2016年1月31日前配合原告办理系争房屋的过户手续为由，诉讼要求判如所请。而被告以两原告未按定金合同的约定支付房款，且未按约配合被告办理系争房屋的过户手续，被告已依据合同的约定向两原告发出解除合同通知书为由，反诉要求判如所请。审理中，两原告向本院申请调查令，要求向汇丰银行调查两原告向汇丰银行申请贷款的情况。嗣后，汇丰银行向本院出具《关于我行个人客户袁琳、施月辉调查回复》表示：1、袁琳、施月辉于2015年12月10日在我行上海五角场创智天地支行签署了编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的房地产抵押贷款合同,根据该合同约定，如贷款因任何原因未在可体用期限的最后一日前得以提用，抵押权人有权取消该笔贷款；2016年1月30日，代表我行办理房地产抵押手续的律师与袁琳、施月辉一起约房屋权利人郦君在房产交易中心办理过户和相关抵押手续，但权利人没有到场；根据抵押贷款合同，在合同约定的先决条件全部达成前，我行无义务向客户提供合同所约定的贷款，而先决条件包括“抵押人已向抵押权人递交本合同在相关房地产登记机构完成抵押登记并取得以抵押权人为他项权利人的抵押房地产的《房地产登记证明-他项权利(抵押)》或其他具有相同效力的证明；如上，由于截至贷款可提用期最后一日(2016年3月1日)，发放贷款的先决条件仍未能满足，我行最终没有放款。2、2016年2月，袁琳、施月辉向我行申请延长贷款可提用期限，我行信贷部门于3月8日批复接受该延期申请，遂于3月31日与袁琳、施月辉签署了编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的房地产抵押贷款合同，贷款的可提用期限为3个月即截至于6月8日；同样因截至贷款可提用期最后一日，发放贷款的先决条件仍未满足，我行最终没有放款。庭审中，被告表示，被告于2016年1月30日早上8点至虹口区交易中心后取号并等待原告，期间还进行了录音录像。至10点25分，被告电话联系原告，原告称当日来不及前来办理手续了。被告等待至11点离开。而两原告表示，原告依约于2016年1月30日上午10点前至虹口区房地产交易中心，并领取了税务受理号，但当日被告并未到场，原告多次拨打被告及其丈夫的电话但均遭拒接。当日10点25分被告与原告通话，但通话时间只有30秒，是拨打后立即挂断的，被告是故意造成与原告联系的假象。此外，被告提供了相关照片欲证明其在1月30日前往交易中心，但被告提供的该些照片的拍摄日期显示为2016年1月31日，并非1月30日。两原告认为，被告提供的税务受理单可能是1月31日前往交易中心时在路边捡取的。因原告在1月30日未等到被告，且联系不到被告，故原告于当天下午再次致函被告，要求被告于1月31日去交易中心办理过户手续，但被告收到该函后仍未在1月31日与原告办理过户手续。被告则表示，1月30日是原告未至交易中心，事后刻意制造被告违约的假象，在1月30日晚上投递函件要求被告于1月31日办理过户，而该函件被告是在1月31日下午3点多才收到的。被告认为原告提供的税务受理单是路边捡取的。审理中，两原告将部分购房款52万元支付至本院，并表示其已于2016年5月19日与花旗银行(中国)有限公司上海分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，申请了457万元的贷款用于支付剩余购房款。嗣后，两原告反映，被告已于2016年9月23日通过银行转账将被告以收取的全部房款231万元退还给了原告。2016年10月14日，两原告将该231万元款项支付至本院。上述事实，有两原告提供的结婚证、上海市房地产权证、查询结果、《上海市房地产买卖合同》、原告付款凭证及收据、2015年12月10日《房地产抵押贷款合同》、税务局受理号、报警回执单、两原告出售自有房屋的《上海市房地产买卖合同》、2016年3月31日《房地产抵押贷款合同》、汇丰银行出具的《关于我行个人客户袁琳、施月辉调查回复》、2016年5月19日《贷款意向书》、《个人房产抵押贷款合同》、授权书、客户声明、原告施月辉自2016年1月29日至2月1日的手机短信记录及通话记录，被告提供的《二手房购房定金合同》、催款函及寄件凭证、2016年1月18日告知函、2016年1月24日告知函及寄件凭证、2016年1月26日函件、税务局受理号、电话通话详单、照片、2016年1月30日原告给被告的函、2016年2月4日函件及寄件凭证、《解除〈上海市房地产买卖合同〉的通知书》及寄件凭证、新闻网页、光盘，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。两原告已按约支付了房款231万元，且贷款申请在约定的期限内审核通过，双方根据《上海市房地产买卖合同》的约定于2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续已无障碍。2016年1月18日，两原告曾致函被告，表示由于办理贷款所需材料和放款审批需要一定时间，须在2016年1月22日前完成过户手续，否则将造成银行不能在合同有效期内完成审批手续，银行不能按时放款最终导致贷款合同失效，故希望能于2016年1月22日之前前往交易中心办理过户。2016年1月26日被告回函，表示双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定在2016年1月31日之前办理过户，被告在该日之前办理过户手续符合合同的约定，原告提出在1月22日之前办理过户的要求，被告有权不予同意，要求原告于2016年1月30日上午十时在上海市虹口区房地产交易中心与被告共同办理转让过户手续。2016年1月30日上午十时前，原、被告前往相关房地产交易中心，虽未相遇，但原、被告仍应按合同的约定于2016年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。两原告虽于2016年1月30日致函被告，要求被告于1月31日去交易中心办理过户手续，但被告收到该函时已经超过当日房地产交易中心的办公时间。两原告遂于2016年2月2日诉讼来院要求继续履行买卖合同，对该诉讼请求，本院依法予以支持，被告应作相应配合，两原告应再支付购房余款509万元。两原告要求自2016年1月31日起计算逾期办理产权过户违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予采纳。反之，被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告袁琳、施月辉与被告郦君于2015年11月16日就上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告郦君应于本判决生效之日起十日内协助原告袁琳、施月辉办理将上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告袁琳、施月辉名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由原告袁琳、施月辉负担；三、原告袁琳、施月辉应于取得上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权之日起六十日内支付被告郦君剩余房款509万元；四、驳回原告袁琳、施月辉的其余诉讼请求；五、被告郦君要求确认原告袁琳、施月辉与被告郦君于2015年11月16日就上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月16日解除的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费47,430元，减半收取23,715元,由原告袁琳、施月辉负担50元，被告郦君负担23,665元；反诉受理费31,800元，由被告郦君负担；案财产保全申请费5,000元，由被告郦君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇一六年十一月二十九日书记员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。