广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11293号原告蒋凯，男，汉族，1987年10月10日出生，住佛山市禅城区。委托代理人宋洁，与原告蒋凯系夫妻关系。原告宋洁，女，汉族，1986年11月3日出生，住湖北省潜江市。被告佛山市正源房地产有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一）。统一社会信用代码：91440600694756012Q。法定代表人袁敏杰。委托诉讼代理人廖瑞鸿，广东东成律师事务所实习律师。原告蒋凯、宋洁诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年11月10日公开开庭进行审理。原告宋洁到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。两原告诉称,2012年4月15日与2012年4月22日，两原告和被告分别签订了买卖位于广东省佛山市禅城区东鄱南路5号星晖盛汇园11座1102商品房的《星晖盛汇园商品房认购书》和《广东省商品房买卖合同》及补充协议。买卖合同签订后，首期款现金162937元由两原告于2012年4月22日一次性支付给被告，按揭款360000元由中国人民银行2012年6月22日一次性支付给被告。至此，原告已经按照约定支付了所有房价款及履行相应的附随义务。按照商品房买卖合同第八条约定，被告应于2013年5月31日前将验收合格的房交付原告使用，但至2013年6月2日，被告无法提供和出示合法有效的政府部门验收证明和文件，原告逾期至2013年9月1日被迫同意收楼。另，按双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告应于原告2013年9月1日收楼后360日内即2014年9月1日前提交该套商品房办理房地产权证所需的资料，但至2015年8月2日，被告无法如约提供，导致原告截止到2015年9月2号才办理到房地产权证。综上，被告已构成违约，为维护两原告权益，现特起诉请求判令：1、被告向原告支付逾期交房至实际交付之日止的违约金4811元(违约金以已付房款每日万分之一，从2013年6月1日计至2013年9月1日止)；2、被告支付逾期提供房屋产权登记资料违约金17466.1元。(违约金计算标准为按照已付房款每日万分之一，从2014年9月2日计至2015年8月2日止)；3、本案诉讼费由被告承担。被告庭前提交书面答辩意见称：1.被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于开发星晖.盛汇园项目。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构建设并通过验收，同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成全部住宅工程质量的分户验收，原本可在合同约定的交房时间将房屋交付业主使用，但因周边工厂的生产存在污染问题而导致环评未通过而不能交付。由于媒体争相报道和业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。禅城区政府在2014年10月才完成对周边污染企业的搬迁和改造，并于2014年12月3日通过星晖·盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期提供办证资料是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。2.被告之所以逾期交房、提交办证资料，一是因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性，导致被告在后来的建设中处于被动地位；二是政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造，导致被告未能如期完成综合验收。上述两个原因说明被告逾期交房办证都是政府行为导致，根据原、被告之间签订的《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。3.按照法律规定，房地产开发项目未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区政府处理小区群体性事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非被告自愿且违反法律规定，被告认为该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日即2014年12月3日起算。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月9日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以被告没有违约，无需承担责任。综上，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告的身份证、结婚证、被告组织机构代码证复印件。拟证明原、被告的主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、补充协议、购房发票、商品房认购书。拟证明两原告向被告购买涉案房屋及双方约定相关的违约责任。3、收楼通知书、收楼确认书、业主入住验房表。拟证明两原告在2013年9月1日办理收楼手续。4、房地产权证。拟证明两原告共同所有涉案房屋，涉案房屋于2015年12月30日合法取得产权登记。（出示原件，核对后退还原告）诉讼中，两被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取《派发办理房产证资料的通知》、《首批领取办理房产证所需资料楼宇座号时间安排》。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。两原告的证据与原件核对无误，且内容能相互印证，加之被告经本院合法传唤无正当理由未到庭提供证据予以反驳，故本院予以采信。本院调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年4月22日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买佛山市禅城区东鄱南路5号十一座1102房，房款为522937元。第八条、约定交付期限，出卖人应当在2013年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。第九条、约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期期间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天，买受人同意继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金……”第十五条、。3、商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。2012年6月27日，被告向两原告开具发票，确认收取两原告支付的购房款522937元。2013年9月1日，两原告签署了《星晖.盛汇园收楼确认书》。2015年8月25日，被告在涉案房屋所在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，向各业主告知其将于2015年9月7日至11日在物业中心现场派发首批办理房产证所需资料。该通知所附的《首批领取办理房产证所需资料楼宇座号时间安排》显示十一座业主的领取资料时间为2015年9月9日下午。2015年12月30日，佛山市住房和城乡建设管理局核发涉案房屋权属证书，登记权利人为两原告。原告宋洁陈述，两原告记得被告是在2015年8月2日之后才通知两原告办证的，但具体哪一天两原告忘记了，所以两原告诉请的逾期提供办证资料违约金计算至2015年8月2日止，之后的违约金两原告放弃向被告主张。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同第八条约定，当原告向被告支付全部购房款后，被告应于2013年5月31日前向原告交付验收合格的商品房。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，逾期超过90天，原告同意继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金。原告已于2012年6月27日向被告履行了付款义务，但被告因自身原因，直至2013年9月1日才向原告交付涉案房屋，违反了合同约定，已构成违约，被告应依约向原告支付逾期交房违约金。违约金的计算：自2013年6月1日起至2013年9月1日止，共计93天，每日按已付房款万分之零点五计算，被告应支付的违约金为2431.66元（522937元×0.5/10000×93天），两原告诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金。根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年9月1日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年9月1日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年8月28日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月9日才交予原告，已构成违约，按合同约定应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月9日。经计算，被告应支付的违约金为19767.02元（522937元×1/10000×378天）。现两原告仅主张2014年9月2日至2015年8月2日期间的违约金17466.10元，系对其民事权利的自主处分，本院予以准许。被告提出系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定免责的抗辩。由于被告就此并未提供证据证实，本院对该意见不予采纳。另对被告提出应从涉案房屋通过综合验收之日起算360天的抗辩，因补充协议第九条第2点所约定的起算点为“商品房实际交付使用”，该约定系针对实际交付使用的事实，并不以交付行为合法性为前提，故被告此项意见本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蒋凯、宋洁支付佛山市禅城区东鄱南路5号十一座1102房逾期交房违约金2431.66元；被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蒋凯、宋洁支付佛山市禅城区东鄱南路5号十一座1102房逾期提供办证资料违约金17466.10元；三、驳回原告蒋凯、宋洁其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取178元，由原告蒋凯、宋洁负担17元，被告佛山市正源房地产有限公司负担161元。如果被告佛山市正源房地产有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年十一月二十三日书记员  李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。