广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初7950号原告：郑建军，男，汉族，1974年04月16日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：朱清，女，汉族，1974年9月29日出生，系原告郑建军妻子。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，地址：惠州市惠城区江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告郑建军与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑建军的委托代理人朱清、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托代理人罗卓伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告郑建军诉称，2010年10月24日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，向被告购买位惠州市××路××号号伟豪领御世家1栋3单元9层02号房屋，房屋总价款为433349元。根据合同约定，被告（出卖人）应当在2011年11月23日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，在商品房交付使用后的730日内（即2013年11月23日前）办理好原告所购房屋的房地产权证。但时至今日，被告因自身原因仍未能按照合同约定履行完毕办证义务，严重违约，损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，现依法向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告迟缓办证违约金人民币85803元（违约金按原告已付购房款为本金，每日万分之三计算，计算至2016年5月25日，以后继续计算至被告履行完毕全部合同义务之日止)。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，造成本案逾期办证的纠纷，并非答辩人过错所致，是由于房屋承建商江苏天宇建设集团有限公司（下称天宇公司）因工程款结算纠纷，无理取闹，不按约定移交相关办证资料，甚至拒不执行法院生效判决，导致答辩人无法按时办理房产证，为此答辩人已另案提起诉讼，追究天宇公司的违约赔偿责任，理由详述如下：一、答辩人与被答辩人所签订的商品房买卖合同，双方均履行顺利，被答辩人依约支付购房款，答辩人依约交付房屋，被答辩人正常行使房屋使用权，其房屋所有权并无任何争议和障碍，其权益并无实际的经济损失。二、造成逾期办证的原因，并非答辩人的过错，完全是由于承建天宇公司无理取闹，违约交付资料，拒不执行法院判决所致。根据惠州市中级人民法院生效的（2013）惠中法民一初字第16-3号《民事判决书》认定：2009年11月23日，答辩人与天宇公司分别签订《广东省建设工程施工合同》和《伟豪商住楼施工合同补充协议》，本案涉讼的房屋，由天宇公司承建。主要约定：发包人将位惠州市江北××路与××路交界处处东南角的伟豪领御工程（含三栋9单元32层,地下室2层，总建筑面积约18万平方米）发包给承包人承建，工期790天，2009年12月1日开始施工，2012年1月30日竣工完成等。上述合同和补充协议签订后，天宇公司于2009年12月份开始施工，2011年底基本完成该工程建设，答辩人依约陆续支付工程款20285万元，但双方对工程款结算存在争议，天宇公司仅交付了其中3、4、5、6、7单元共5栋商住楼，未与答辩人办理1、2、8、9单元的交楼手续和1单元至9单元的竣工验收备案手续。由此导致业主上访。经政府有关部门协调，天宇公司办理了2单元和8单元的交付手续，但以工程款结算为由，不予办理1单元至9单元的竣工验收手续，导致答辩人无法为业主办理房产证手续。为此，惠州市中级人民法院在2014年1月22日作出判决如下：(一）、江苏天宇建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向惠州市伟豪房地产开发有限公司提供伟豪领御商住楼项目1单元至9单元及地下室的完整竣工资料和竣工验收报告、竣工图、质量保修书，并协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成伟豪领御商住楼项目1单元至9单元商住楼及地下室的工程竣工验收备案手续。(二)、江苏天宇建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成伟豪领御商住楼项目1单元至9单元商住楼的工程竣工验收手续和交楼手续。上述判决生效后，天宇公司拒不执行，答辩人无奈于2014年5月5日向惠州市中级人民法院申请强制执行，法院亦立案受理，但天宇公司至今仍拒不执行判决书确定的交付义务，导致答辩人无法及时为被答辩人办理房产证手续。由此足以认定，造成本案纠纷，完全是由于天宇公司恶意违约，拒不执行法院判决造成，本案的违约赔偿责任，依法应当全部由天宇公司承担，对此答辩人己另案提起诉讼。此外，本公司申请执行天宇公司的案件，在惠州市中级人民法院的强制执行下，天宇公司在2015年底才配合完成了相关竣工验收手续，答辩人于2016年1月5日向惠城区建设规划局提交了竣工验收备案表，该局于2016年3月4日核准备案，争讼的房屋至此时才可以办理房产证，答辩人立即安排为全体业主办证，被答辩人的房产证己在2016年5月25日办妥，并在2016年7月18日领走了房产证原件。被答辩人在2016年8月8日提起诉讼时，在答辩状中陈述答辩人没有履行办证义务，与事实不符。对于答辩人起诉天宇公司的赔偿案件，惠城区人民法院于2016年7月11日作出粤1302民初719号《民事判决书》，认定造成迟延办证，天宇公司存在过错并承担相应的赔偿责任，答辩人对业主支付迟延办证的违约金截止至2016年2月29日。因此，参照贵院上述判决，本案计算违约金的截止时间应当在答辩人完成向政府职能部门提交办证资料的时间，而不应当是房产局的出证时间。即木案的违约金应按每日万分之三的标准计至2016年2月29日，而不应当是2016年5月25日。对被答辩人过高的诉讼请求，请法庭查明事实后予以驳回。本院查明的案件事实经审理查明，2010年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于惠州市××路××号伟豪领御世家1栋3单元9层02号房屋，房屋总价款为433349元。被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金；原告自愿委托被告办理房产权证。签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告于2011年11月23日将房屋交付给原告。由于被告与案外人之间的纠纷，被告未能在2013年11月22日前办理房屋产权证书，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查，被告已经于2016年5月25日将原告购买的房屋办理了房屋产权登记。以上事实有当事人主体身份信息、商品房买卖合同、住房款发票、房地产权证以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书。即被告应在2013年11月22日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至2016年5月25日才为原告办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金85803元，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。至于被告抗辩认为其逾期办证系该房屋的承建方的原因所造成，逾期办证的法律责任应由承建方来承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，根据合同的相对性原则，原、被告之间构成房屋买卖合同法律关系，被告未依约履行办证义务，应向原告承担违约责任；被告认为其逾期办证的原因系房屋的承建方原因造成的，其可另行依法向该房屋的承建方主张权利。所以，被告的该抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑建军支付逾期办证违约金85803元。二、驳回原告郑建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973元（已减半收取，原告已预交973元），由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  欧阳琳二〇一六年十一月二十五日书记员  李 鸟