江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)澄滨民初字第02801号 原告：唐敏，女，1987年10月4日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。 委托诉讼代理人：唐文其（系唐敏父亲），男，1962年9月20日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。 被告：江阴市八方浙江商品市场有限公司，住所地江阴市。 法定代表人：顾澄洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。 唐敏与江阴市八方浙江商品市场有限公司（以下简称八方公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法组成合议庭于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告唐敏的委托诉讼代理人唐文其，被告八方公司的委托诉讼代理人祝梅红、郑茹文到庭参加诉讼。本案经本院专业法官会议讨论，现已审理终结。 原告唐敏向本院提出诉讼请求：1、判令八方公司停止强占使用她所拥有的坐落于江阴市寿山路109号江阴商贸城B区45号商铺，并交还商铺的使用权；2、判令八方公司给付在强占上述商铺期间收取的对外租赁租金，合计43729.75元（2014年10月1日至2015年9月30日）；3、本案诉讼费用由八方公司承担。事实与理由：2012年，她通过法院司法拍卖等途径取得了江阴市寿山路109号江阴商贸城B区45号商铺，并完成了该商铺的产权权属证书的过户手续，合法拥有上述商铺的所有权和使用权。但八方公司在2014年10月未告知她知晓的情况下，擅自将上述商铺出租给经商户进行经商活动，并收取了租金。她发现八方公司强占商铺行为后多次上门告知、交涉和协商，但八方公司置之不理，继续强占商铺进行牟利活动，继续侵犯她的合法权益，直至现在侵犯尚在继续。为维护她的合法权益，特具状起诉。 被告八方公司辩称，他公司没有强占唐敏的商铺，东方巴黎业主委员会（以下简称东方业委会）在2014年6月将江阴市寿山路109号所有商铺ABC三区全部租赁给了他公司，他公司已按合同约定缴纳了2015年度、2016年度各1350万元的年租金。业主委员会大部分的房租已经付给了业主，还预留了部分租金要分配给像唐敏这样拍卖取得产权的小业主。实际上唐敏只是对业主委员会分配租金的方法持有异议，因为自丁建东出事以后，江阴市公安局组织了领导小组，对租金分配的原则一直是按照购买商铺的价格占租金的比例分配的。对于唐敏来讲，因为产权是拍卖取得的，与大部分业主购买取得的房款是有差异，唐敏对拍卖价款参与租金分配是不同意，才导致了目前的诉讼。起诉前，唐敏与东方业委会及澄江街道三产办多次交涉。唐敏计算租金的方法及金额，他公司不予认可，他公司没有和唐敏之间直接发生租赁关系，所以他公司要求驳回唐敏的诉请。他公司租赁寿山路109号是经过政府十五个部门和单位的参与，对市场进行项目认证，在此基础上取得了营业执照，对当时租赁时业委会未得到百分之百的业主授权，政府也是清楚的，为了维护社会稳定。他公司不是适格的主体，应当起诉东方业委会。 本院经审理查明事实如下：2012年2月14日，无锡华东拍卖行有限公司出具拍卖成交确认书，唐敏拍下江阴市寿山路109号B区45号商铺。2012年3月23日，无锡市南长区人民法院出具民事裁定书，裁定将被执行人王才珍位于江阴市寿山路109号B区45号房产过户给唐敏。2012年8月28日，唐敏办理寿山路109号Ｂ区商铺的所有权证；2012年9月4日，唐敏办理寿山路109号Ｂ区商铺的国有土地使用权证。 2014年6月8日，八方公司发起人顾澄洪、焦军龙与东方业委会签订商场租赁协议书，东方业委会将位于江阴市寿山路109号房屋A、B、C三区商铺整体出租给八方公司，租期六年，自2014年6月8日起至2020年9月8日止，第一年度租金1350万元、第二年度租金1350万元、第三年度租金1400万元、第四年度租金1450万元、第五年度租金1500万元、第六年度租金1550万元。协议签订时，东方业委会已告知八方公司其对外出租整体商铺未取得全部业主授权，八方公司对此知悉并同意租赁。2014年10月15日，江阴市商务局向八方公司抄送江阴市八方浙江商品市场项目论证会结论意见，同意设立“八方浙江市场”项目。 2016年1月6日，东方业委会出具一份证明，证明东方业委会已收到八方公司缴纳的2015年度与2016年度的租金各1350万元，大部分房租已付给广大业主，并留足部分资金，供少部分拍卖小业主分配。 2016年2月26日，本院向东方业委会成员黄建洪、许东良、周玉明、周建英、李建忠、吴汝华调查取证，几位成员向本院陈述称东方业委会同意支付唐敏的租金，但是要按照拍卖价格的比例来分配租金，购买价格高的租金多，购买价格少的租金少。一是由于其他商铺的业主也是这样分配的，大概有10年之久；二是由于各个商铺的分界已经不明晰，当初建造时商铺的标注就在瓷砖下方，地表也没有分界，整体商铺几经装修改造，有的商铺位置在通道上，有的商铺位置在厕所、办公室等地方。如果按照商铺的地理位置、市场价值来确定租金，有些业主就无法拿到租金；三是由于部分业主是以很便宜的价格取得了商铺，且也接受了现在的此种分配方案，如果参照相近位置的租金来给拍卖取得的人分配租金，就会引起强烈的社会反映，所有业主都会闹起来。 2016年8月31日，本院至江阴市寿山路109号浙江商贸城现场查看，109号整体商铺已被八方公司重新规划建造出各个独立商铺，并进行重新编号，未按当初建造商铺的平面图进行分割规划。 以上事实，由拍卖成交确认书、民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证、江阴市商务局文件、商场租赁协议书、东方业委会证明、调查笔录、现场照片及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为，江阴市寿山路109号整体商铺已被规划、改造，并重新编号，且相应商铺已由八方公司出租给实际经营者，致使本院无法查明唐敏所有的****商铺的具体位置及实际使用人。负有返还商铺的责任主体应为实际占有、使用商铺的经营者，唐敏无法提供具体使用其商铺的侵权人，其要求八方公司返还商铺使用权的诉讼请求，本院不予支持。 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。唐敏对自己所有的寿山路109号Ｂ区商铺依法享有处分和收益的权利。但产权式商铺的特点为业主的所有权与经营权相分离，其决定整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，业主才能获得稳定的投资回报，以实现投资目的。2014年6月，东方业委会与八方公司签订商城整体租赁协议，不仅符合大多数业主的利益，最充分地发挥物的效用，也使广大业主能够从商铺投资中受益，最大限度地实现其作为所有权人的利益。且现行租金分配方案是东方业委会从商贸城历史、整体规划、结构改造等多重角度考虑确定的结果，出于对商铺的物尽其用及大多数业主利益考虑，应当认定为并无不当。唐敏作为商贸城业主之一，其不同意和其他业主同等条件下与八方公司签订的商场租赁协议，但是在东方业主委员会决定将商贸城整体出租，绝大多数业主已经同意东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议的情况下，从众多业主整体利益出发，唐敏亦有容忍义务，尊重并遵守东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议。八方公司已将2015年度与2016年度的商场租金支付给东方业委会，东方业委会亦同意支付唐敏相应的商铺租金，唐敏可向东方业委会主张相应权益。故对唐敏要求八方公司支付租金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回唐敏的诉讼请求。 案件受理费894元（唐敏已预交），由唐敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李 峰 代理审判员 高 山 人民陪审员 潘静雯 二〇一六年十一月十七日 书 记 员 潘 佳