湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘3130民初721号 原告：向文波。 委托诉讼代理人：向文珍（系原告大姐） 委托诉讼代理人：向文桃（系原告二姐） 被告：杨帆。 被告：彭庆桃（系被告之妻。） 两被告共同委托诉讼代理人：钟发然。 原告向文波与被告杨帆、彭庆桃合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向文波的委托诉讼代理人向文珍、向文桃，被告杨帆、彭庆桃及共同委托诉讼代理人钟发然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向文波向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿给原告房屋内家用电器、屋内用品及装修损失费153850元，退回没用完的房屋租金6667元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月15日，原告将其从龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司购买的位于龙山县民安街道办事处家园路职教新村的B栋102室以偿还债务的方式转卖给两被告。在抵清原告所欠债务后，两被告实付给原告现款125000元，约定两年内过户，在2011年10月15日至2013年10月14日两年内，由原告以10000元价格租住该套房屋。租金10000元被告付房款时已从中扣出。原告租住前后对房屋进行了装修，并购置了家电和屋内用品。装修费用支出和购置用品共计153850元（有明细单和相关证明为据）。根据合同约定，原告租住期间对房屋装修的部分，到期后被告方有需要的物品将折价补偿给原告，原告对屋内购置的家用电器、沙发、生活用品、床均可搬走。但在原告租住半年多时，因双方和龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司在房屋产权上发生了纠纷，2012年5月26日，两被告强行搬进该房屋并自行居住其中，对原告的装修和购置的家电和用品均没有退还和折价补偿，未用完的租金6667元也没有退还给原告。因原告在外做工程期间发生刑事案件，一直被公安机关羁押，失去人身自由，客观上无法及时起诉被告的违约行为。现特请求人民法院查明案件事实，并依法判令二被告折价赔偿原告房屋装修款及购置家用电器、屋内用品等损失153850元，退回未用完房租6667元，同时要求被告承担本案诉讼费。 被告杨帆、彭庆桃辩称，一、原告所主张物品和装修部分，被告都不需要，没有义务和责任向原告折价补偿；二、两被告购买的是原告已装修好的二手房屋，且原告开公司时只对该房屋的一间房间进行了地暖样品装修；三、原告所列举物品有些不在该套房屋内；四、原告违约在先，没有权利要回剩余的房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告对原告提交的（2013）龙民重字第2号民事判决书提出异议，认为该证据不能达到两被告应当给原告赔偿房屋内物品的证明目的，本院认为，该份判决书仅对位于龙山县民安街道办事处家园路职教新村的B栋102室房屋权属进行了判决，并没有涉及到两被告应当承担赔偿原告房屋内物品的内容，故对该份证据予以采信，但是不能达到原告的证明目的；两被告对原告提交的物品清单提出异议，认为没有其他证据证明这些物品的存在，且物品的价值也不能确定，本院认为，原、被告在签订合同时，未对房屋内物品及数量进行确认，且物品现在的价值，应当通过司法鉴定才能确认实际价值，现原告在仅凭手写的清单要求确认房屋的物品,并要求按照清单价格赔偿，因缺乏其他证据佐证，故本院对该份证据不予采信；两被告对刘飞虎证人证言提出异议，认为证人在作证过程中没有提供身份信息也没有按手印，更不能证明2009年购买的沙发就是房屋内所有的那套沙发；两被告对魏东彪证人证言提出异议，认为房屋是2011年9月装修的，被告购买房屋是2011年10月，被告购买房屋就已经包括这些装修了；两被告对陈赣湘、张桂香证人证言提出异议，认为不能证明房屋内物品的价值，且当时是原告租住在房屋内，具体有哪些家电设备，两被告也不清楚；两被告对张兴占证人证言提出异议，认为没有写清是什么时候什么地点进行装修的，且在2014年11月，房屋没有进行装修；两被告对原告提交的向秋蓉、向文瑞、黄桂珍、舒秀华证人证言提出异议，认为以上证明与本案无关联性。本院认为，以上刘飞虎、魏东彪、陈赣湘、张桂香、张兴占、向秋蓉、向文瑞、黄桂珍、舒秀华七份证人证言，因证人均没有提供自己的身份信息，且证人未出庭作证，本院无法核实其具体身份信息和案件事实，故对七份证据不予采信。 原告对两被告提交的房屋买卖协议有异议，认为协议里将房屋内有些物品没有写清，不能达到两被告证明原、被告双方已经对房屋内的物品协商一致的目的，本院认为，房屋买卖协议第九条“家用电器、生活用品、沙发、床等甲方搬出时可以搬走，灯饰、油烟机、水电、天燃气设施及用具保留（包括水电、天燃气户头）。”，第十三条“甲方在居住期间开公司装修的部分，到期后乙方有需要的物品折价补偿，不需要的由甲方自行撤走。”这里的甲乙双方分别为原、被告，这两条协议已经明确了原被告双方在租赁期结束后，房屋内物品的归属，及装修部分的补偿问题，故对这份证据予以采信；原告对两被告提交的房屋租赁协议提出异议，认为不能达到两被告主张的原告要卖掉房子的证明目的，本院认为，房屋租赁协议只是原、被告对房屋租赁的一个约定，并不能证明原告要卖掉租赁房屋，故对该份证据予以采信，但是不能达到两被告的证明目的；原告对两被告提交的刘天树证人证言有异议，认为其证明的内容不具有真实性，本院认为，刘天树证人证言主要证明2012年5月，原告姐姐从房屋运走部分物品，因该份证据缺乏其他证据佐证，故对该份证据不予采信；原告对两被告提交的（2013）龙民重字第2号民事判决书有异议，不认可要求原告承担21107元的判决结果，本院认为，已经生效的民事判决书对原、被告双方均有约束力，原告应当履行生效的法律文书，故对这份证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月15日，原、被告双方签订了一份房屋买卖协议，协议内容：因原、被告双方有债权债务关系和原告房屋有按揭贷款的情况，原告将其位于龙山县民安街道办事处家园路职教新村B栋102室房屋（产权证号为71××33）自愿卖给两被告；鉴于原告该房屋有按揭贷款，该房屋暂时不能办理过户更名相关手续，所以对相关协议的合法性予以公证；房款与债务相抵后，两被告应付剩余部分，房屋价款为320000元，扣除原告向文波应向两被告清偿的195000元债务后，两被告还应给原告支付现金125000元，房屋按揭贷款150000元由原告按期偿还，并在两年之内（不超过两年）过户时保证还清，该按揭部分由原告向两被告提供向文松、向明鸣担保（担保协议书附后）；家用电器、生活用品、沙发、床等原告搬出时可以搬走，灯饰、油烟机、水电、天然气设施及用具保留（包括水电、天然气户头）；协议达成后，原告可在该房屋租住两年，租住期内不能故意损坏、涂鸦墙面漆、灯饰、门窗、壁柜等；两年租住期内房屋租费10000元，已从应付款中扣除；原告应预存10000元按揭款，开户存折交两被告保存，便于两被告督促原告按时还款；原告在租住期间开公司装修的部分，到期后两被告有需要的物品折价补偿，不需要的由原告自行撤走；到期后原告若拒不搬迁或拒不协同过户，一切诉讼费用由原告承担，同时两被告有权追诉所付款项的利息，按国家规定的最高上限追诉；原告其他债务与该房屋无关。同日，原、被告双方又签订了一份房屋租赁协议，双方约定：两被告将上述房屋租给原告，租期两年，租金10000元，一次付清；租赁期间，原告要保证灯饰、水电设施、天然气设施完好无损，墙面漆不得有意涂鸦和破坏，门窗、防盗窗完好无损；租期内不得转让他人。 根据（2013）龙民重字第2号民事判决书已经查明的事实，由于原告向文波未付清唐氏恒泰房地产开发有限公司（以下简称唐氏公司）的购房款，2012年5月23日，唐氏公司与原告签订《解除房屋买卖的合同书》及《房屋买卖合同》，双方在《解除房屋买卖的合同书》中约定：原告将B栋2单元102室房屋的产权退还给唐氏公司，唐氏公司一次性退清原付房款68000元，2012年5月25日前，向文波到县房管局办理房屋产权转移手续，将抵押在住房公积金龙山经营部的该房屋的他项权证取回，原告应当确保该房屋无任何产权或债务纠纷，因纠纷产生的一切后果由原告承担。原告向文波与唐氏公司在《房屋买卖合同》中约定：原告将B栋2单元102室房屋卖给唐氏公司，包含空调等家电设施在内，价格为298800元，签订合同时唐氏公司一次性付清房款，2012年5月25日前，原告到县房管局办理房屋产权转移手续，将他项权利证书取回。2012年5月24日，唐氏公司一次性偿还了向文波在州住房公积金管理中心龙山县管理部的抵押贷款140000元，并办理了房地产抵押注销手续。2012年5月26日，两被告住进了该房屋。 2013年12月19日，（2013）龙民重字第2号民事判决书判决原告履行《房屋买卖协议》，并依约办理房产过户手续，案件受理费3400元，司法鉴定费15007元，共计21107元由原告向文波承担。2014年4月9日，原告向文波因合同诈骗罪被湖北省鹤峰县人民法院判处有期徒刑三年，原告不服上诉，被湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院维持原判。2014年8月22日，两被告向本院申请执行（2013）龙民重字第2号民事判决书，2014年8月25日，本院执行局到鹤峰县看守所向原告向文波取了一份询问笔录，笔录中，原告向文波要求两被告赔偿房屋内物品的损失，并当场向本院执行人员列出了物品清单。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》和《房屋租赁协议》系当事人真实意思的表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。由于原告将自己的房屋卖给两被告后，又向两被告承租该房屋。在房屋租赁期内原告将房屋转卖，违反了《房屋买卖协议》的约定，两被告在租赁期内搬进房屋的行为避免了自己损失的进一步扩大，同时两被告的行为也导致了租赁关系的终止。2013年12月19日，本院判决两被告享有房屋所有权，即使原告不服该判决，但是在判决书生效后，原告有权利也有义务与两被告协商如何处理房屋内家用电器、生活用品及房屋部分装修，协商不成原告应及时向两被告行使返还原物的权利。本案中，原告与被告签订《房屋买卖协议》时，没有明确房屋内家用电器、生活用品具体数量，且现有证据也无法证明房屋内是否存在原告所主张的家用电器、生活用品具体数量，也无法确认房屋内家用电器、生活用品是否已经灭失，即使以上物品已经灭失，家用电器、生活用品的价值也要通过司法鉴定部门才能确定；原告装修的部分两被告明确表示不需要，根据双方签订《房屋买卖协议》，原告可自行拆除房屋内的装修，且装修是否已由两被告损坏，原告也没有提供相关证据证明，故本院对原告要求两被告赔偿给原告房屋内家用电器、屋内用品及装修损失费153850元诉讼请求不予支持。关于房屋租金问题，因原、被告双方在房屋买卖协议和房屋租赁协议中没有关于原告违约剩余租金就不退回的约定，而且在租赁期内两被告已经实际占用了房屋，根据房屋租赁协议的实际履行情况，两被告应当返还原告剩余租金6667元（10000元÷24个月×16个月=6667元），故本院对原告要求退回房屋租金6667元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告杨帆、彭庆桃于本判决生效之日起十日内退还原告向文波租金6667元； 二、驳回原告向文波其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3510元，由原告向文波负担3460元，由被告杨帆、彭庆桃负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  张万贵 代理审判员  符晓丽 人民陪审员  裴宏开 二〇一六年十一月三十日 书 记 员  方 宇