重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7342号原告（反诉被告）：重庆蓝实置业有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道**附**，统一社会信用代码：9150010805985350X7。法定代表人：蒋道伟，该公司总经理。委托代理人：吴光成（特别授权），男，汉族，生于1980年2月7日，住重庆市北部新区。委托代理人：熊超（特别授权），泰和泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：游敬霞，女，汉族，生于1974年10月16日，住重庆市南岸区涂山镇。委托代理人：喻开渝（一般代理），重庆合纵律师事务所律师。重庆蓝实置业有限公司（以下简称蓝实置业）与游敬霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴光成和熊超、被告的委托代理人喻开渝均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓝实置业诉称，2015年3月31日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定由被告购买原告开发的位于重庆市COCO时代一期项目7幢1-商铺03号商品房一套。合同约定总价款为2636485元。合同约定被告采取按揭付款的方式付款。合同签订后，被告仍未完全履行付款义务。支付购房款是被告作为购房人在合同项下的主要合同义务，被告已构成根本违约。原告起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告向原告支付131824.25元的违约金；3、诉讼费由被告承担。被告游敬霞辩称，原告诉称部分不属实，被告履行了部分款项。原告有欺诈宣传不属实情况。对被告购房有误导，冒充租户给被告打电话租房，因此无法继续支付尾款。即使有违约行为，违约金也过高，应按同期人民银行贷款利率计算。反诉原告游敬霞诉称，2014年3月1日，游敬霞与蓝实置业签订了《商品房认购书》，约定游敬霞订购位于重庆市南岸区腾龙大道48号的COCO时代一期项目7幢1-商铺03号商品房。当时蓝实置业的广告铺天盖地，其宣传单明确商铺层高为6米，可以自行隔成两层使用，销售人员也这样告知游敬霞。游敬霞为此心动，认为购买商铺可以实际得到两层的使用面积，总价会因实际使用面积增大而降低。随后，游敬霞与蓝实置业签订了《商品房买卖合同》，游敬霞按约定支付了60万元的购房款（具体支付时间为：2014年12月10日支付30万元，2015年3月31日支付20万元，2015年5月5日支付50129.35元，其中129.35元是支付的逾期付款的违约金，蓝实置业据此出具了收据两张）。由于蓝实置业至今没有交付房屋，直到2016年6月本案法庭到项目现场进行实地调查、勘测，得出游敬霞所购房屋平均层高为4.5米。如果按蓝实置业所称的隔成两层，则既无法使用，也违背了国家关于层高的规定。同时，南岸区工商分局作出的行政处罚决定书经依法查实，蓝实置业作了大量虚假宣传，存在误导公众，特别是欺诈购房者的行为。本案应当适用该处罚决定书认定的内容。根据《合同法》第五十四条、五十五条、五十八条的规定，蓝实置业已构成欺诈，致使游敬霞作出购房的重大误解决定，游敬霞有权依法撤销《商品房买卖合同》，并且其撤销权也在有效期内（合同法第五十五条规定自当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年没有行使撤销权而消灭），并且因合同被撤销，因合同取得的财产应当予以返还。由于蓝实置业欺诈的过错，致使游敬霞产生购房款的利息损失，蓝实置业应当赔偿。故游敬霞诉请：1、判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决蓝实置业退还原告购房款60万元整，并以60万元为基数从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清为止；3、本案诉讼费、反诉费由蓝实置业承担。反诉被告蓝实置业辩称，游敬霞认为蓝实置业构成欺诈销售但无证据证明；在合同中双方并没有约定层高6米；根据法律规定，欺诈的后果为变更、撤销而非合同无效，同时变更、撤销的除斥期间为一年，即使蓝实置业有欺诈，也超过了一年的除斥期间。蓝实置业为证实其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、购房款发票；3、关于按合同约定尽快履行付款义务的函及EMS单。游敬霞为证实其辩称理由，向本院举示如下证据：1、行政处罚决定书；2、房款收据；3、关于按订购书约定尽快履行签约及付款义务的函。对当事人所举示证据的真实性、合法性、关联性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明，2015年3月31日，蓝实置业（甲方）与游敬霞（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定游敬霞购买蓝实置业开发的位于重庆市南岸区弹子石腾龙大道48号7幢1-商铺03号商品房。本商品房属于商服用房。关于本商品房层高、净高的约定：本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离）。本商品房为清水房，总成交金额为2636485元，乙方于2015年3月31日向甲方支付首期房款550000元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），于2015年4月30日前付清首付第二期房款258828元，于2015年6月30日前付清首付余款258829元，余款1310000由乙方向银行申请个人按揭贷款。第七条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2015年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。附件三（建筑层高）约定：7号楼一层5.1M；二层1号商铺层高5.0M（局部4.5M），2-8号商铺层高为4.6M。附件五（补充协议）约定：（1）乙方向贷款银行中国民生银行重庆分行申请10年按揭贷款，申请金额1310000元。乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行有关个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件及费用，并承诺其申请按揭的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。（2）乙方承诺在本补充协议签订之日起7日内向前项所载银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续。若未在规定的时间内提交资料到前述银行并办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款。从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1%向甲方支付违约金；如乙方提交资料逾期达到10日以上的，则乙方除按约定支付违约金外，乙方不再享有甲乙双方前期签订的《订购书》上所载购房优惠，乙方必须在约定期限届满之日起15日内向甲方足额交付违约金及购房优惠对应的房款。向银行补正按揭资料。乙方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过15日未向银行补正按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，乙方除承担违约责任外，甲方尚有权解除合同。另查明，在附件五（补充协议）第十条特别注明：7号楼一层5.1M；二层1号商铺层高5.0M（局部4.5M），2-8号商铺层高为4.6M。游敬霞在此捺印予以确认。合同签订后，游敬霞于2015年3月3日缴纳购房款550000元，2015年5月5日缴纳购房款50000元。2015年7月7日蓝实置业向游敬霞发函催告，要求其按合同约定支付购房款。本案在审理过程中，本院向重庆市南岸区工商行政管理经济检查执法支队调取渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书，载明：现已查明：当事人（重庆蓝实置业有限公司）在“蓝光COCO时代”售房部现场放置的DM广告单、投资手册上所描述的“6米层高买一层送一层”，意思就是“蓝光COCO时代”楼盘销售的商业门面，门面层高有6米，业主可以自己改造，现浇一层楼板变成二层，但该楼盘商业门面建成后，实际层高只有5.1米，与其之前宣传的6米层高情况不相符。当事人在“蓝光COCO时代”售房部开盘销售该楼盘时现场放置的沙盘模型与该楼盘实际建成后的情况不相符。因此造成了大量购房业主向政府部门投诉举报。另查明：当事人2013年10月开盘销售该楼盘时，在售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册等宣传资料目前在现场已经无法找到，但是投诉的业主代表与当事人均提供了当时开盘销售该楼盘时现场拍摄的沙盘模型照片彩色打印件和现场录制的光盘以及DM广告单、投资手册的照片打印件，经双方确认，上述照片打印件和光盘上显示的沙盘模型和DM广告单、投资手册，确实系当时售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册。该局认为，按照《中华人民共和国广告法》和《重庆市反不正当竞争条例》有关规定，广告主从事广告宣传活动，应当遵守法律，遵循诚实信用原则，所发布的广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。本案中，当事人违背诚实信用原则，为了销售其开发的楼盘，于2013年10月，在其售房部现场放置了与实际情况不相符的沙盘模型在现场进行演示说明，当事人的上述行为违反了《重庆市反不正当竞争条例》第十三条“经营者不得利用广告或对商品做虚假的现场演示或说明”的规定；当事人于2013年11月在售房部现场发布含有虚假内容的DM广告单、投资手册作为广告宣传，该行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者”的规定。鉴于当事人上述违法行为引起购房业主群体性上访，造成不良的社会影响，根据《重庆市工商行政管理机关行政处罚裁量权适用规则》第十条第八款规定，决定对当事人从重处罚。根据《中华人民共和国广告法》第三十七条和《重庆市反不正当竞争条例》第三十七条、第四十一条之规定，决定：1、责令当事人停止发布上述违法广告、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响；2、对当事人利用广告对商品或者服务做虚假宣传的行为处罚款94200元；3、责令当事人立即停止不正当竞争违法行为；4、对当事人不正当竞争违法行为处罚款160000元。双方在2016年5月24日的庭审中均同意解除合同，但对解除合同的责任承担有不同的认识。上述事实有当事人提供的证据及当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，理应合法有效，本院予以确认。按合同约定，游敬霞应于2015年3月31日向蓝实置业支付首期房款550000元，于2015年4月30日前付清首付第二期房款258828元，于2015年6月30日前付清首付余款258829元，余款1310000申请个人按揭贷款。但游敬霞仅在2015年3月3日缴纳购房款550000元，2015年5月5日缴纳购房款50000元，合计60万元，余款未按合同约定时间支付，也未按合同约定办理按揭贷款。蓝实置业对此进行了催告，但游敬霞未履行本应由其主动履行的合同义务，已构成根本违约，按合同约定，蓝实置业享有合同的解除权和追究违约责任的权利。按合同约定，游敬霞如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，蓝实置业有权解除合同。蓝实置业解除合同的，游敬霞按应付款的百分之5支付违约金。故游敬霞应支付的违约金为：（2636485元－600000）×5%＝101824元。关于层高的争议。本院认为，在附件三（建筑层高）明确约定：7号楼一层5.1M；二层1号商铺层高5.0M（局部4.5M），2-8号商铺层高为4.6M。此外，为了进一步明确，蓝实置业在在附件五（补充协议）第十条特别注明：7号楼一层5.1M；二层1号商铺层高5.0M（局部4.5M），2-8号商铺层高为4.6M。游敬霞在此捺印予以确认。因此，就层高游敬霞是明确知晓的，不存在蓝实置业欺诈，从而可以撤销合同的问题。关于虚假宣传。渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书查明并认定，蓝实置业在宣传过程中，存在虚假宣传的情况，且情节严重，对其作出从重处罚。该行政处罚决定书并未对蓝实置业的虚假宣传行为作出欺诈消费者的认定，且如前所述，蓝实置业在与游敬霞签订合同时，已对其虚假宣传作了更正，并以较明显方式提醒了游敬霞，故不能仅以行政处罚决定书认定蓝实置业存在欺诈游敬霞的情形。游敬霞以欺诈为由要求撤销合同的理由不成立，本院不予支持，游敬霞应按合同约定向蓝实置业支付尾款及违约金。关于违约金是否过高。本院认为，双方约定的是若游敬霞未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，蓝实置业有权解除合同。蓝实置业解除合同的，游敬霞按应付款的百分之5支付违约金。该标准并不高，符合通常的交易惯例。故本院对游敬霞的该抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、重庆蓝实置业有限公司与游敬霞于2015年3月31日签订关于重庆市南岸区弹子石腾龙大道48号7幢1-商铺03号商品房的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议已于2016年5月24日解除；二、游敬霞于本判决生效之日起十日内向重庆蓝实置业有限公司支付违约金101824元；三、驳回原告重庆蓝实置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告游敬霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元由被告游敬霞承担。（原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付原告）。反诉案件受理费4900元由反诉原告游敬霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安 娜人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年十一月三十日书 记 员  王梦兮