吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第2090号原告：刘志伟，住敦化市。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。被告：ＸＸＸ，住敦化市。委托诉讼代理人：陈世伟，吉林林海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马桂香，住敦化市。原告刘志伟与被告ＸＸＸ确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志伟及其委托诉讼代理人魏志友、被告ＸＸＸ及其委托诉讼代理人陈世伟、马桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志伟向本院提出诉讼请求：一、依法确认刘志伟与ＸＸＸ签订的房屋买卖协议无效，并判令ＸＸＸ返还购房款10万元，并承担从2014年11月2日起至返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、要求ＸＸＸ承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月2日，刘志伟与ＸＸＸ签订房屋买卖协议，约定ＸＸＸ将其所有的坐落在官地镇海林村的平房七座（占地面积为1.5公顷）出售给刘志伟，出售房屋的总价款为45万元。刘志伟在签订合同当日向ＸＸＸ交纳首付款10万元，余款35万元约定于2014年11月23日付清。签订合同后，刘志伟发现购买的房屋和宅基地禁止入市交易，该合同因违反法律强制性规定系无效合同。因协商返还购房款未果，故诉至人民法院，请求依法裁判。签订房屋买卖合同后，刘志伟将其中一处房屋（含两个房间）推倒一间半，该房屋交付时是半塌状态，不能居住，土草结构，不值钱。刘志伟同意赔偿ＸＸＸ2000元，ＸＸＸ主张的其余损失不存在，不同意赔偿。ＸＸＸ辩称，ＸＸＸ与刘志伟之间签订的房屋买卖合同有效。我国法律并不禁止农村房屋的买卖，只禁止城市居民对农村房屋进行买卖，并不限制将房屋出售给不同集体经济组织成员。刘志伟与ＸＸＸ虽不是一个集体经济组织成员，但买卖房屋不受法律限制。被告认为双方买卖不违反国家强制法律规定，ＸＸＸ和马桂香可以办理过户手续。房屋过户登记是物权行为，房屋买卖是债权行为，房屋买卖合同不以房屋产权过户为生效要件。房屋买卖合同中ＸＸＸ及其妻子马桂香名下的房屋是可以办理过户手续的。其余五处房屋在刘志伟购买房屋前ＸＸＸ已经告知其只有房照手续，刘志伟称只是需要五处房屋有手续即可，购买房屋的目的是建粮仓，购房后将重新翻建并办理土地使用证和房屋产权证。房屋买卖合同中在备注一栏里清楚的约定房屋7座，2座为ＸＸＸ名下，其余5座均有手续。刘志伟与ＸＸＸ签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同真实有效，不违反法律规定。如果确认房屋买卖合同无效，对于刘志伟损毁的财产要求折价补偿，刘志伟损毁的财产包括韩东顺名下的房屋一处被推平、马桂香名下房屋一处及屋内的养鸡设备被推平、李凤学转让给ＸＸＸ的房屋半座（无照）及屋内的养鸡设备被推平、蜂窖一处被损毁、金正日名下房屋及ＸＸＸ名下房屋房后的果树（包括梨树、沙果树、杏树、李子树等）23棵被铲除、房屋宅基地1.5公顷耕地上的土被取走致使2015年土地无法耕种，以上财产的损失及1.5公顷土地平整及恢复原状的费用总计20万元，以上损失数额系估算，要求司法鉴定及现场勘验确定具体损失数额。现涉案房屋及宅基地由ＸＸＸ占有并管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。对ＸＸＸ提供的官地镇海林村村委会证明，刘志伟质证有异议，因村民委员会无法证明涉案房屋产权是否有争议，故对该证据不予采信；对于ＸＸＸ提供的照片17张，刘志伟质证有异议，结合本案的其他证据及庭审调查，能够证明刘志伟推倒部分涉案房屋的事实，对该部分证明问题予以采信，对于其他证明问题不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月2日，原告刘志伟与被告ＸＸＸ签订房屋买卖合同一份，协议约定被告ＸＸＸ将其所有的坐落在敦化市官地镇海林村的平房七座（占地面积1.5公顷）以45万元的价格出售给原告刘志伟，签订合同当日原告刘志伟向被告ＸＸＸ交纳首付款10万元，余款35万元约定于2014年11月23日前付清。ＸＸＸ出售给刘志伟的七处房屋中，有一处登记在ＸＸＸ名下，有一处登记在ＸＸＸ妻子马桂香名下，有三处分别登记在金正日、韩东顺、郑昌道名下，剩余二处没有房屋产权证书，上述房屋均系被告ＸＸＸ从其他村民处购买。签订房屋买卖合同后，刘志伟在未付清剩余款项时雇佣铲车推倒部分房屋。另查，原告刘志伟户籍所在地为敦化市官地镇团结委二组，被告ＸＸＸ为敦化市官地镇海林村村民。再查，2014年12月1日，刘志伟在本院起诉ＸＸＸ，诉讼请求为：请求解除刘志伟与ＸＸＸ之间签订的房屋买卖协议，ＸＸＸ向刘志伟返还10万元首付款，并从2014年12月1日刘志伟起诉之日至ＸＸＸ实际还款之日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付10万元首付款的利息，由ＸＸＸ承担本案的诉讼费用。本院于2015年7月24日作出（2014）敦民初字第2899号民事判决书，认为：“根据房地不可分的原则，本案涉案的房屋买卖合同，其实质不仅是农村房屋买卖，还包括宅基地的转让。经庭审查明，原告刘志伟并非敦化市官地镇海林村集体经济组织成员，因此其无权取得海林村集体所有的宅基地。同时，被告ＸＸＸ在自己已经取得宅基地的情况下又通过买卖房屋的方式取得其他村民的宅基地，亦不符合《土地管理法》的相关规定。且根据《土地管理法》及有关政策，禁止宅基地进入市场进行交易，故原、被告之间的房屋买卖合同无效。原告刘志伟要求解除该合同，是在基于该合同有效的前提下方可解除，经本院释明，原告坚持要求解除合同，故对其诉讼请求本院不予支持”，并判决如下：“驳回原告刘志伟的诉讼请求。”本院认为，本案涉及的房屋买卖合同标的不仅包括房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让使用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第八条关于“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准”的规定，宅基地使用权不允许转让给本村集体经济组织以外的人，而经庭审查明，刘志伟并非敦化市官地镇海林村集体经济组织成员，故ＸＸＸ将宅基使用权转让给本村集体经济组织以外的成员违反法律规定。综上，ＸＸＸ与刘志伟于2014年11月2日签订的房屋买卖合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，ＸＸＸ与刘志伟签订的房屋买卖合同无效，ＸＸＸ应当返还刘志伟交付的购房款10万元。关于刘志伟主张的购房款10万元的利息问题，刘志伟与ＸＸＸ签订房屋买卖合同并交付10万购房款后，占用了涉案房屋，并在未付清剩余房款时推倒了部分房屋，故本案存在ＸＸＸ占用刘志伟支付的购房款，刘志伟占用ＸＸＸ的房屋，双方存在互相占用的情况，刘志伟要求ＸＸＸ支付购房款10万元的利息于法无据，不予支持。ＸＸＸ与刘志伟签订的房屋买卖合同无效，刘志伟应当返还涉案房屋，但ＸＸＸ称涉案房屋及宅基地现由ＸＸＸ占有并管理，故无返还的必要。ＸＸＸ主张刘志伟对于损毁的财产应当折价补偿但未证明损失数额。本案中刘志伟与ＸＸＸ对合同标的物是否损毁、损毁的范围、价值及交付时的状态均无法达成一致，ＸＸＸ提出鉴定申请，本院委托敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司进行鉴定，敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司以房屋原状不能具体明确、评估所需要的客观依据不充分为由未接受我院的鉴定委托。虽然通过庭审调查可以确认刘志伟在签订房屋买卖合同后雇佣铲车推倒部分房屋，因合同无效确实造成了一定的损失，但ＸＸＸ未举证证明损失数额，ＸＸＸ主张刘志伟给付折价补偿款20万元的依据不充分，本院对该诉讼请求不予支持。对刘志伟自愿赔偿ＸＸＸ2000元，该主张不损害ＸＸＸ的利益，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告刘志伟与被告ＸＸＸ于2014年11月2日签订的房屋买卖合同无效；二、被告ＸＸＸ于本判决生效后五日日内立即返还原告刘志伟购房款10万元；三、原告刘志伟于本判决生效后五日内立即给付被告ＸＸＸ2000元；四、以上两项折抵后，被告ＸＸＸ返还原告刘志伟98000元；五、驳回原告刘志伟的其他诉讼请求；六、驳回被告ＸＸＸ的诉讼请求。如果被告ＸＸＸ未按本判决指定期间履行给付债务义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告ＸＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 刘 晶代理审判员 张 玲人民陪审员 姜先华二〇一六年十一月二十八日书 记 员 何宇婷