上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10660号原告：陈国祥，男，1960年7月28日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告：朱世芬，女，1957年3月26日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。第三人：上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。法定代表人：伍亚萍，总经理。委托诉讼代理人：朱胜娟，女，上海世凯房地产经纪事务所工作。原告陈国祥与被告朱世芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月28日、2016年8月30日两次公开开庭进行了审理。其后依原告陈国祥申请，本院依法追加上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯公司”)为本案第三人，并于2016年10月11日第三次公开开庭进行了审理。原告陈国祥及其委托诉讼代理人时瑞芳三次均到庭参加了庭审，被告朱世芬到庭参加了第一、三次庭审，被告朱世芬的委托诉讼代理人徐慷到庭参加了第二次庭审，被告朱世芬的委托诉讼代理人唐敏峰到庭参加了第三次庭审，第三人世凯公司的委托诉讼代理人到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告陈国祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年8月11日签订的《房地产定金及买卖协议》；2、判令被告返还原告购房款740,000元；3、判令被告支付原告违约金790,000元。事实与理由：2013年8月11日，原告经第三人世凯公司居间，与被告签订《房地产定金及买卖协议》，约定被告将坐落于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，房屋总价款为790,000元。合同签订后，原告依约支付了相应房款，被告将房屋及产证原件交付给原告。因系争房屋是动迁安置房，故双方约定过户时间为交易限制期满15日内。2016年4月，系争房屋符合过户条件，原告要求被告过户时，发现该房屋因被告另涉他案被原上海市闸北区人民法院查封，原告与被告联系后，被告表示其无力解除查封及办理过户手续，故系争房屋买卖合同已无法继续履行，原告诉至法院，请求判如所请。被告朱世芬辩称：不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋按规定三年内不能交易，故原、被告双方所签合同本身就违规。系争房屋是其唯一一套房屋，因其与案外人有某某，为了自身安全，不得不考虑将系争房屋暂时处理，签订买卖合同即是为了规避债务，其也将风险告知了原告，故原、被告间的合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。2013年11月案外人顾某某还撬过系争房屋的锁。其未收到740,000元房款，虽出具过200,000元定金的收条，但没有收到该笔钱款，此外原告银行转账的540,000元收款方皆不是被告本人。系争房屋于2016年6月11日可以正常过户后，其已积极与顾某某联系，要求顾某某解封，但顾某某坚持不肯。原告主张的违约金，无合同和法律依据，且金额过高，不予认可。经审理查明：2012年5月11日，被告签订动迁安置协议。2013年4月26日，开发商案外人上海韵意房地产开发有限公司取得系争房屋权利登记。2013年6月11日，被告取得系争房屋配套商品房供应单。2013年8月11日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)经第三人世凯公司居间(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为790,000元，乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金200,000元，待甲方签收后转为定金。协议第三条约定，乙方于2013年9月30日前以现金方式(银行转账)支付甲方首期房款540,000元；待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款50,000元；甲方于2003年8月11日交房交钥匙给乙方；甲方在国家政策允许办理产权证过户手续15个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续，甲方不得以任何理由拖延过户日期；甲方要求乙方支付所有房价款至该指定账户：(中国工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX开户名施慧烨)，系争房屋产权人与施慧烨为母子关系。合同第四条约定，协议签订后，如甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍返还乙方的定金。若已收到乙方的首付款则甲方自愿赔偿乙方违约金1,580,000元，且甲方自愿赔偿乙方装修费用150,000元。同日，被告及被告儿子施慧烨出具定金收条一张，载明就系争房屋收到原告定金200,000元。同日，原告与第三人签订《佣金确认书》一份，约定就系争房屋支付第三人佣金10,000元。2013年9月27日，原告向被告儿子施慧烨卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡转账540,000元。同日，被告及被告儿子施慧烨出具收款收据一张，载明收到原告购房款540,000元，如被告违约不将系争房屋过户至原告名下，原告愿赔偿被告1,080,000元，如原告违约不买，所付房款及定金不予退还。该收据下方写有“建行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的字样。2014年11月6日，被告登记为系争房屋产权人。2016年4月2日，被告出具说明一份，载明因系争房屋门锁被拆换，被告东西遗失，故同意被告外面重新租间房子存放东西，租房具体事宜由被告代办，租房费用从押金中抵扣，租房期为4月2日至6月底。另查明，2014年11月10日，系争房屋因被告与案外人顾某某的民间借贷纠纷被原上海市闸北区人民法院(2011)闸执字第2516号案件司法查封，2016年6月23日，上述司法查封被注销。2016年7月29日，系争房屋因被告与案外人顾某某的民间借贷纠纷被上海市静安区人民法院(2011)闸执字第2516号案件再次司法查封。庭审中，原告称，系争房屋现已不被其占有，其还有物品在系争房屋内。被告称，系争房屋现由案外人顾某某使用。第三人称，被告在其处挂牌后，其将信息推荐给原告，原告看中后，其促成了双方签订买卖协议，故原、被告间系争房屋买卖真实有效，不存在恶意串通规避执行，签约过程中被告从未讲过其与案外人存在纠纷。被告另称，原告曾于今年春节后告知其系争房屋于2016年6月11日可以过户，让其做好准备。然2016年4月26日，原告突然跟其发短信称当日就可以过户，其表示不可能，且说好了是6月11日过户，于是原告又向其发短信表示同意4月30日过户，其强调时间上来不及，等到6月11日再说。原告对此不予认可。以上事实，有房地产定金及买卖协议、佣金确认书、上海市房地产权证、收条、收据、上海市不动产登记薄、上海市房地产登记信息、转账凭证、证人证言及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：被告称其与原告签订的《房地产定金及买卖协议》系规避执行，应属无效，然其未提供证据证明原告有与其串通之故意，且原告表示签约时对被告与案外人的纠纷并不知情，故对于被告的辩称意见，本院不予采信。原、被告间的《房地产定金及买卖协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。按照本市相关政策的规定，系争房屋系动迁安置房，且已于2016年4月26日符合过户条件，被告自称其曾与原告协商一致于2016年6月11日办理过户手续，然原告对此不予认可，故系争房屋符合过户条件后，被告经原告催告，未能在合同约定的期限内配合原告办理过户手续已属违约。即便按照被告自称的过户时间即2016年6月11日，此时系争房屋亦存在因被告与案外人的纠纷所致的司法查封而无法过户，故原告以被告未能按约配合办理过户手续及系争房屋存在司法查封导致买卖协议无法继续履行为由，要求解除其与被告签订的《房地产定金及买卖协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将原告已付购房款返还给原告，现原告主张其已支付了740,000元购房款，其中200,000元系以现金方式交付，第三人亦对此予以证明；另540,000元系转账至被告指定的其儿子施慧烨的账户，且上述两笔款项被告与其儿子施慧烨均出具了收据，现被告称其虽出具了收据却未收到上述款项，本院实难采信，故被告应返还原告已付购房款740,000元。关于原告主张的违约金，因导致原、被告之间的《房地产定金及买卖协议》不能继续履行的责任在于被告，被告应当承担相应的违约责任，现被告称原告主张的违约金标准过高，故本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌情确定被告朱世芬应支付原告的违约金数额为250,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈国祥与被告朱世芬于2013年8月11日签订的《房地产定金及买卖协议》；二、被告朱世芬于本判决生效之日起十日内返还原告陈国祥购房款740,000元；三、被告朱世芬于本判决生效之日起十日内支付原告陈国祥违约金250,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,570元，减半收取9,285元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,285元，由原告陈国祥负担2,435元(已付)，被告朱世芬负担11,850元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李明二〇一六年十一月二十九日书记员  黄燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。