广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1117号上诉人（原审原告）：王汉声。委托代理人：黎永桥，男，广东桥法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭进旷。委托代理人：邓学明，广东经国律师事务所律师。上诉人王汉声因与被上诉人彭进旷执行异议之诉纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院(2015)肇怀法凤民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：麦某某、何某某在夫妻关系存续期间，于2007年向怀集县永兴房地产有限公司按揭购得座落于怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”B幢602号商品房1套[以下简称602房，总房价款为236755元，房地产权证号为粤房地证字第××号、土地使用证号为怀国用(2007)第01216号，建筑面积134.22㎡，套内面积113.75㎡]，并已进行了居住使用。2014年1月初，彭进旷得知麦某某、何某某夫妻共同所有的上述602房欲出售的情况，便与麦某某、何某某就602房的买卖事宜进行了协商。2014年1月9日彭进旷向麦某某、何某某预付了购房价款共271441.42元[其中：一笔219441.42元汇付入到何某某在怀集工行开户的按揭帐户(帐号20×××63)，用以偿还尚欠的按揭房贷款；另一笔52000元汇付入到何某某在怀集工行开户的帐户(卡号62×××50)]，麦某某、何某某随即将按揭房贷抵押担保退回的《房地产权证》(证号为：粤房地证字C6758828号)、《房地产权共有(用)证》(证号为：粤房地共证字C1481122号)、《土地使用证》[证号为：怀国用(2007)第01216号]交彭进旷执存。2014年1月13日，麦某某、何某某到县住建局对602房的产权档案查询的结果为：602房产权人为麦某某、何某某，暂无查封、抵押、拆迁及其它权利限制记录。当日，麦某某、何某某与彭进旷共同到县住建局办理过户登记手续，并提交过户相关资料及双方签名确认进行买卖产权转移，且在该局工作人员的鉴证下签订了一份《房地产买卖合同》，约定麦某某、何某某将602房[房地产权证号为：粤房地证字第××号、土地使用证号为：怀国用(2007)第01216号，建筑面积134.22㎡，套内面积113.75㎡]1套的所有权转让给彭进旷，转让总价款为350000元，剩余价款在办理好转户登记手续并核发新的《房地产权证》时付清，办理好转户登记于签订本合同之日起三十天内，双方应携带有关资料到县住建局办理过户手续，彭进旷支付最后期价款时，麦某某、何某某应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给彭进旷；麦某某、何某某同意于2014年1月18日将602房交付给彭进旷使用；办理转户所需税费由双方按规定各自负责等。当日，麦某某、何某某与彭进旷经协商，麦某某、何某某出具《收据》交彭进旷执存，《收据》载明：确认经双方协议定以价款399000元卖给彭进旷个人所有，彭进旷已付价款291500元，其余价款107500元在手续完善后于2014年1月16日前支清给麦某某、何某某，价款付清后即发生租住时间日期，水电费由原屋主交清等。2014年1月15日，麦某某、何某某单方出具《房地产买卖合同》，该合同载明麦某某、何某某同意将602房以399000元卖给彭进旷，从2014年1月15日起交清款项，签名即时生效，1月18日搬出交付王汉声所有。2014年1月16日，麦某某向彭进旷立据收取现金100000元。当日，麦某某、何某某与彭进旷到县地税局对602房交易计税价格核定进行了申报，该局当即向双方发出核定通知书。2014年1月18日，彭进旷全家搬进了602房居住使用至今，并缴交了2014年1月起的物管费以及水费。2014年1月22日叶汉昌向该院申请对602房进行查封，该院于当日作出(2014)肇怀法立保字第6号民事裁定，裁定对602房予以查封。2014年2月7日，彭进旷到县地税局缴清办理过户所交纳的契税、交易税、印花税等费用，该局同时分别向土地和房管行政职能部门核发发出关于麦某某、何某某将602房的土地和房产过户给彭进旷的情况及已缴纳有关税款的通知。当日，彭进旷向县住建局提交税单时得知由于麦某某、何某某欠下他人债务，602房已被该院查封。并由此致使麦某某、何某某与彭进旷无法对602房办理过户登记。2014年2月24日，彭进旷与供电部门就602房用电的缴纳电费事项签订了一份《代扣电费协议书》，并开设了一个代扣电费的银行帐户。由于602房被该院查封，彭进旷作为案外人向该院提出异议，该院以彭进旷与麦某某、何某某的房屋买卖合同关系需另行确定合同效力为由作出(2014)肇怀法立保字第6号《驳回复议申请通知书》，驳回彭进旷的异议申请。2014年3月5日彭进旷诉至该院，请求判令确认麦某某、何某某与其于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》有效，并责令麦某某、何某某立即办理过户手续；确认位于怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”B幢602号房的权属归其所有(价值约45万元)。2014年3月，王汉声向该院申请对602号房屋予以查封，2014年3月17日该院作出(2014)肇怀法民一初字第68号民事裁定，裁定对602号房屋予以查封。2014年6月27日，该院作出(2014)肇怀法民二初字第68号民事判决，认定麦某某、何某某没有到庭参加诉讼，并认为：麦某某、何某某与彭进旷于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》属有效合同；由于彭进旷在买房时不知道麦某某、何某某欠下他人债务情况，且在购房签订买卖合同前经查询房管行政职能部门是无查封、抵押、拆迁及其它权利限制记录的情况下才签订合同进行买卖的，彭进旷不仅已支付绝大部分的房价款，并已接收该房屋及实际占有居住使用，麦某某、何某某与彭进旷的买卖行为及其双方共同到有关职能部门已签名确认买卖办理转户手续行为在先，有关债权人向该院申请查封房屋在后，彭进旷购买取得602房没有过错，故此，该院已查封的602房应予依法解除查封，准许由有关房地产行政职能部门核发转户的有关权利证书给彭进旷。对于彭进旷要求判令麦某某、何某某立即为其办理602房过户手续的请求，由于麦某某、何某某已到有关房地产行政职能部门签名确认转让给彭进旷，并已将602房交付给了彭进旷居住使用及该房所用的水费户、电费户、物管费户已过户为彭进旷，麦某某、何某某对买卖合同属其方的义务已履行完毕，彭进旷的该项请求缺乏理据，对此不予支持。对于彭进旷要求确认602房的权属归其所有的请求，由于不动产房地产的确权职能依法不属于人民法院的职能，要求该院确权缺乏法律依据，彭进旷应在该院解除602房的查封后，要求有关房地产行政职能部门核发转户的相关权利证书即可。遂判决确认彭进旷与麦某某、何某某于2014年1月13日签订的《房地产买卖合同》属有效合同；驳回彭进旷的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。之后，彭进旷向本案申请解除对602房的查封。2015年2月26日，该院作出(2015)肇怀法执异字第1号执行裁定，认为：麦某某、何某某将602房在采取财产保全前出售给彭进旷没有违反法律的禁止性规定，其行为合法有效；彭进旷与麦某某、何某某签订《房地产买卖合同》后，已支付大部分购房款，麦某某、何某某已将房屋交付给彭进旷使用，彭进旷在办理过户登记手续中被该院查封，彭进旷对此没有过错。该院遂裁定中止对602房的执行。后王汉声诉至该院，请求法院判决：彭进旷的执行异议不成立。以上事实有王汉声提供的(2015)肇怀法执异字第1号执行裁定书等；有彭进旷提供的(2014)肇怀法民二初字第68号民事判决书等，以及当事人陈述在案佐证。原审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，主要争议焦点是：涉案房屋是否属于人民法院不得查封的财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。彭进旷作为涉案房屋的买受人，只有同时具备上述规定的四项条件，其提出的执行异议才能成立，涉案房屋才属于人民法院不得查封的财产。根据该院查明的事实，彭进旷与麦某某、何某某于2014年1月13日签订了《房地产买卖合同》、彭进旷于2014年1月18日搬进了涉案房居住使用、叶汉昌及王汉声分别于2014年1月22日、2014年3月17日向该院申请查封涉案房屋，也就是说，彭进旷在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有涉案房屋。另外，至2014年1月16日彭进旷已向麦某某、何某某支付购房价款共391500元，至于余下的7500元购房款，彭进旷与麦某某、何某某约定办理好转让手续并核发新的房地产权证时才支付，但是，由于涉案房屋被查封的原因，迄今没有完成过户登记手续，导致彭进旷无法支付余下的购房款。因此，彭进旷虽然只支付了大部分购房款，但鉴于合同约定的支付余下7500元购房款的条件一直未成就，故对于依法应当支付的购房款，可以认定彭进旷实际上已全部支付完毕。而且，并非彭进旷的自身原因没有完成过户登记手续。综上所述，彭进旷就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王汉声的诉讼请求，缺乏理据，不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第(五)项、第三百一十三条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王汉声的诉讼请求。上诉人王汉声不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决查明的事实与客观事实不符。一审判决查明2014年1月13日麦某某夫妻与彭进旷在房管局工作人员鉴证下签订的《房地产买卖合同》约定“剩余价款在办理好转户登记手续并核发新的《房地产权证》时付清”与客观事实不符。事实是该合同第二条“买卖房地产价格、付款方式”只约定价款是35万元，其余是格式合同的空白处，没有填上文字，属付款方式约定不详。从出卖人麦某某写的收款收据及《房地产买卖合同》双方确认的付款方式是：余款在2014年1月15日起至16日前付清。而一审判决却错误地认为付款条件未成就。二、一审判决认为彭进旷于2014年1月18日搬进涉案房屋居住没有证据证明。王汉声的代理律师于2014年2月20日对涉案房屋小区兼负责物业管理工作的保安队长的调查笔录，彭进旷是2014年1月27日（写收据的前三天）接收602房的。这是一个客观、真实的证据，一审却不予采信。综上所述，一审判决不支持王汉声主张的两点理由即“未支付7500元购房款是支付条件未成就”和被上诉人“查封前占有房屋”，两点理由都没有证据支持，是错误的认定。综上所述，上诉请求撤销原审判决，改判准许对座落于怀集县怀城镇解放中路二巷“星汇轩”B幢602号房的执行。被上诉人彭进旷答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人彭进旷对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，彭进旷在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有涉案房屋，且彭进旷支付了绝大部分购房款，余下小部分购房款的支付条件一直未成就。没有完成过户登记手续也不是彭进旷的自身原因。故原审法院结合案件查明的事实，采信有效证据，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，认定彭进旷就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回王汉声的诉讼请求并无不当，本院予以维持。王汉声上诉认为彭进旷并无合法占有涉案房屋及支付全部购房款，上诉请求撤销原判，改判准许对涉案房屋的执行。但没有提供充分的证据支持其主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人王汉声的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王汉声承担。本判决为终审判决审 判 长  陈国鑫审 判 员  李小冬代理审判员  吕翠华二○二○一六年十一月二日书 记 员  王 珊