安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初6087号 原告：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：宣礼凤，董事长。 委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张承忠，安徽中天恒律师事务所律师。 被告：安徽布鲁商业运营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区。 法定代表人：龙飞，执行董事。 委托诉讼代理人：孔德安，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈群，安徽元贞律师事务所律师。 原告合肥华顺房地产开发有限公司诉被告安徽布鲁商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合肥华顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张承忠、被告安徽布鲁商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人孔德安、陈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥华顺房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的关于华邦伊赛特广场《商业项目房屋租赁合同》已经解除；2.判令被告立即支付拖欠的房屋租金人民币605493元（从2017年4月1日计算至合同解除的2017年7月10日）并支付因拖欠租金的违约金人民币166934.5元（按所欠租金的日千分之三标准计算，暂从2017年4月1日计算至2017年7月10日，以后应当计算至实际付清之日止）；判令被告支付房屋占用费人民币1120162.67元（按照日租金的5倍标准计算，暂从2017年7月11日计算至2017年8月16日，以后计算至被告实际返还房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。当庭明确：诉请第二项日租金为6054.93元。事实与理由：2016年11月28日，被告因经营需要与原告签订《华邦伊赛特广场商业项目房屋租赁合同》，合同具体约定如下：在第2条约定原告将位于合肥市蜀山区“华邦伊赛特广场商业项目”Ｂ馆2层3层（以下简称“该房屋”）出租给被告安徽布鲁商业运营管理有限公司；第4条约定该房屋的租期自起至2024年11月30日止，自2016年12月1日至2017年12月31日期间的年度租金为2180654元；租金的支付方式为按季度支付，先支付后使用，下期租金应于到期日届满前15日内支付，以此类推；在第11条约定在租赁期间内，被告逾期支付租金等相关费用的，除应当立即补交外，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付违约金；拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过11日或累计超过30日的（无论是否书面催收），原告有权单方解除本合同，收回该房屋，没收被告的全部租赁保证金，由此而造成其他损失的，被告应予以赔偿；在第8.4.2条约定被申请人逾期交还房屋，除应当继续支付逾期期间的租金、物业费外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向原告支付房屋占用费，直至被告交还房屋等。上述合同签订后，被告未能严格按照合同约定履行支付租金等合同义务，自2017年4月1日起，被告一直拖欠租金、水电费等相关费用未付；被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。经多次发函催收（原告的应收租金由合肥伊赛特商业管理有限公司代为收取、催收），被告仍未支付上述费用。依据原告与被告之间关于华邦伊赛特《商业项目房屋租赁合同》第11.2条之约定，原告于2017年6月29日向被告发出《解除合同告知函》，正式书面通知被告双方签订的租赁合同自2017年7月10日起提前解除,并要求被告交还场地等；被告自接函至今仍未承担相应的责任。原告认为，被告的违约行为严重侵害了自身的合法权益，并给原告造成较大的经济损失，应当承担相应的民事责任。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特具状诉至贵院，望依法裁如所请。 被告辩称：一、原被告于2016年12月8日签订的《商业项目房屋租赁合同》未被解除，被告未收到原告向被告作出的任何催费、缴费通知，亦未收到任何解除房屋租赁合同的通知。房屋租赁合同解除的程序不合法。二、被告无任何违约之处，截止2017年7月6日，不欠付原告任何租金。依据原告提交的补充协议第三点“甲方应在2016年8月31日前向乙方交付符合场地交付标准的场地”及《商业项目房屋租赁合同》4.1条“租赁期限为2016年12月1日至2024年11月30日”可知，被告享有3个月的免租期。然原告实际向被告交付房屋的时间按房屋租赁合同签订日期2016年12月8日计算，被告应向原告缴纳租金的起算时间是2017年3月7日。又依据原告自认，被告实际交付4个月租金，因此，被告实际向原告交付租金至2017年7月6日。三、原告交付的房屋存在严重质量问题，如：漏水、墙壁存在裂痕，吊顶脱落，玻璃损坏等，被告在告知原告后，原告未能尽房屋维修义务，后被告自行维修，所产生的费用依据法律规定应由原告承担。因此，被告可在2017年7月以后的租金中予以扣除相关维修费用。四、违约金、房屋占用费过高，严重超出法律规定，要求予以减少。本案房屋租赁合同的履行环境发生重大变化，房屋所在地商场的交通因修路、修地铁等造成道路封闭，且系商场正大门处封闭，严重影响商场人气及氛围，给被告造成重大损失，履行合同的基础发生重大变化，应适用情势变更原则予以降低房屋租金。被告经原告许可，对外转租部分房屋面积，现次承租人达数十位，解除合同对次承租人影响较大，且依据法律规定，次承租人享有代为支付租金的权利，原告在未告知次承租人的情形下，直接解除房屋租赁合同，剥夺了次承租人的相关权利。被告自开业以来，出售会员卡几百张，数额达几十万，人数众多，解除合同，商场关闭对客户无法交代，容易造成群体事件。因本案系由原告违约所致，诉讼费用应由原告承担。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.《华邦伊赛特广场商业项目房屋租赁合同》原件，2016年11月28日，被告与原告签订华邦伊赛特广场《商业项目房屋租赁合同》；2．《通知单》原件、《EMS邮寄单》原件、《委托经营管理协议》复印件;3、《解除合同告知函》原件、《EMS邮寄单》原件与签收情况网上打印单打印件;4、管理人员花名册原件;被告向本院提交如下证据：1.水电费发票复印件;2.玻璃、墙面等照片打印件一组，《申请恢复》复印件、视频;3.中央空调维保合同书复印件、网银转账回单打印件、收款收据销货清单复印件、单据报销凭证及附件原件；4.修路照片打印件、地铁望江西路站新闻报道打印件;5.《合同登记明细》原件、布鲁精灵伊赛特店《商业项目房屋租赁管理合同》原件、被告公司会员储值卡明细打印件。对原告所举证据1-3、证据5中的合同登记明细的三性及证明目的予以确认，对原告所举证据四，被告所举证据1-5与本案无关联性，证据效力不予确认。 本院经审理认定事实如下:原告（甲方）与被告（乙方）与2016年11月28日签订《华邦伊赛特广场商业项目房屋租赁合同》，合同具体约定如下：甲方作为房屋的产权人除另有明确约定外，有权自行或委托商业管理公司履行甲方在本合同项下的其他权利，此商业管理公司行使甲方授予的本合同项下的部分权利，视为甲方的合同履行行为，乙方对此表示同意并接受。原告将位于合肥市蜀山区“华邦伊赛特广场商业项目”Ｂ馆2层3层（以下简称“案涉房屋”）出租给被告安徽布鲁商业运营管理有限公司，乙方自用面积不低于租赁总面积的50%，乙方分租比例不超过租赁总面积的50%，有任何变更必须经过甲方书面同意；第4条约定该房屋的租期自起至2024年11月30日止，其中房屋自2016年12月1日至2017年12月31日期间的年度租金为2180654元；租金的支付方式为按季度支付，先支付后使用，2017年2月15日支付首次租金，下期租金应于本期到期日届满前15日内支付，以此类推，乙方应向甲方支付租赁保证金100万元；租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为书面通知后在7日内，乙方仍未纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救办法。合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金及其他款项。）双方签署《房屋交付确认书》之日，视为甲方已完成本合同约定的房屋交付义务，如验收不合格的乙方应于勘验当日起3日内向甲方提出书面意见书、意见书中应对符合交付条件之处做出明确具体的说明及要求，乙方未约定提交书面意见书的，视为乙方无意见房屋已交付。本合同项下之租赁期限届满或本合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日起3日交还该房屋。如甲方依据本合同或法律、法规的规定单方解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起3日内交换该房屋，乙方逾期交还房屋，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的月基本租金标准继续交付逾期期间的该房屋租金、物业费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向甲方交付房屋占用费，直至乙方交还该房屋或甲方按规定收回该房屋。在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和／或物业费和／或租赁保证金和／或临时场地租赁费的，除应当立即补交外，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付违约金。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋没收乙方全部租赁保证金，由此而造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、物业费及其他费用联系超过11日或累计超过30日（无论是否书面催收）。双方签订补充协议约定双方确定甲方应在2016年8月31日前向乙方支付符合场地交付标准的场地9甲方负责拆除原隔墙以及吊顶部分，原地面保持现状，承租方与2016年12月8日签字甲方完成本合同约定的房屋交付义务。合肥伊赛特商业管理有限公司向原告发出缴费通知单，2017年4月6日合肥伊赛特商业管理有限公司向原告发出缴费通知单，自2017年4月1日你户处于欠费状态、经催收仍未缴清，截止2017年4月5日，欠费金额达1655773.34元，其中场租费544944元，经营管理费1090218元，水电费20611.34元，我方将根据双方签订的租赁合同第4.7条款，经营管理合同第3.1条款的约定收取违约金，截止目前易产生违约金19076元，我方有权单方面解除合同，收回铺位。2017年5月23日你户在2017年5月10日前因应缴清水电费用63124.8元，逾期缴纳将自欠费之日其按合同约定计收违约金等，2017年6月20日你户在2017年3月31日应缴清以下费用，2017年4月1日至2017年9月30日期间的场租费1079551.54元，经营管理费218046元，水费3333元，电费94432元，逾期缴纳将自欠费之日起按合同约定计收违约金，合同将根据你我双方签订的合同条款处理。2017年6月29日合肥华顺房地产开发有限公司、合肥伊赛特商业管理有限公司联合发出解除合同告知函，自2017年3月21日起，你户处于欠费状态，经催收仍未缴清；截止目前，欠费金额达3028846.86元，其中2017年3月24日至2017年6月23日的场租费534607.54元，经营管理费1086078元，违约金370832.64元，2017年6月24日至2017年7月10日的场租费308801.6元，经营管理费617790.2元，违约金21971.88元，电费94432元，税费3333元已逾期超过30日仍未交清，根据合同约定，我方有权单方面解除合同，收回铺位。鉴于你方根本违约，现郑重告知您，双方签订的租赁合同、经营管理合同自2017年7月10日起提前解除，由你方承担违约责任，请你方收到本函之日起两日内，到商场办理解约手续，自2017年7月10日前交还场地，逾期未交还场地的，商场有权采取诉讼方式解决上述事宜，相关责任及损失均由违约方承担。8月5日，已协商商场的玻璃天花板坏了往下掉大理石块，被告已将场地分租他人分租租期最早为茉茉爱亲子主题餐厅，租期自2016年11月15日-2021年11月14日。原告认可被告已交四个月的租金。第11条约定在租赁期间内，被告逾期支付租金等相关费用的，除应当立即补交外，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付违约金；拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过11日或累计超过30日的（无论是否书面催收），原告有权单方解除本合同，收回该房屋，没收被告的全部租赁保证金，由此而造成其他损失的，被告应予以赔偿；在第8.4.2条约定被申请人逾期交还房屋，除应当继续支付逾期期间的租金、物业费外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向原告支付房屋占用费，直至被告交还房屋等。 合肥华顺房地产开发有限公司（甲方与合肥伊赛特商业管理有限公司（乙方）签订委托经营管理协议，加糖同意在本合同期限内将涉及项目物业的招商、经营、管理的一切实现过全权委托给乙方处理。上述合同签订后，被告未能严格按照合同约定履行支付租金等合同义务，自2017年4月1日起，被告一直拖欠租金、水电费等相关费用未付；被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。经多次发函催收（原告的应收租金由合肥伊赛特商业管理有限公司代为收取、催收），被告仍未支付上述费用。依据原告与被告之间关于华邦伊赛特《商业项目房屋租赁合同》第11.2条之约定，原告于2017年6月29日向被告发出《解除合同告知函》，书面通知被告双方签订的租赁合同自2017年7月10日起提前解除等,并邮寄送达被告法定代表人龙飞，该邮件于2017年6月30日签收。并要求被告交还场地等；被告自接函至今仍未承担相应的责任。 544944元按照银行同期贷款利率四倍自2017年4月1日至2017年6月30日的违约金为27411元，605493元自2017年7月1日至2017年7月10日按照银行同期贷款利率四倍计算的违约金为3384元，合计30795元， 本院认为：原告与被告自愿签订的合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当切实履行。原告与被告约定了合同解除条件，原告主张被告拖欠租金，被告未提供证据证明租金已按时足额缴纳，原告有权单方解除合同，双方约定2016年12月1日至2017年12月31日年度租金为2180654元，先支付后使用，2017年2月15日支付首期租金，下期租金于本期租金到期日届满前15日支付，原告认可被告已支付四个月的租金，即2017年3月31日前应支付2017年4月1日至合同解除之日2017年7月10日的租金605493元应予支付，原告要求的违约金超过27411元的部分本院不予支持，被告于2016年11月15日将场地分租他人，已实际占有使用案涉场地，被告称合同存在3个月的免租期，未提供证据证明，不予支持，本院认可双方对于租金的约定，原告要求确认原被告之间签订的《租赁合同》已经解除，原告具有解除权，解除合同的通知已到达被告，自解除合同载明的时间合同解除原告要求被告支付拖欠房屋租金605493元，本院予以支持，原告要求被告按照日租金的5倍支付房屋占有使用费过高，本院支持按日租金的1.2倍支付租金至款清时止，被告辩称被告未收到原告向被告作出的任何催费、缴费通知，亦未收到任何解除房屋租赁合同的通知原被告于2016年12月8日签订的《商业项目房屋租赁合同》未被解除，被告无任何违约之处，截止2017年7月6日，不欠付原告任何租金。原告交付的房屋存在严重质量问题，被告可在2017年7月以后的租金中予以扣除相关维修费用，未提供充分证据证明，均不予支持，原告主张违约金、房屋占用费过高，该主张合理部分本院予以支持。原告要求按日千分之三支付逾期付款违约金，原告未举证证明其实际损失金额，本院酌情按同期银行贷款利率四倍支持，被告辩称租金应降低，原告未举证证明合同已变更或解除，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第之规定，判决如下： 一、原被告之间签订的《商业项目房屋租赁合同》于2017年7月10日解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金605493元，违约金30795元，并按银行同期贷款利率四倍支付违约金至款清时止，并支付自2017年7月11日起按日租金6054.93元的1.2倍支付的房屋占有使用费至房屋实际返还之日止； 驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21833元，由被告12851元，由原告承担8982元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  王嘉佳 人民陪审员  卫晓明 人民陪审员  乔美云 二〇一六年十一月十六日 书 记 员  童 星 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。 借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》： 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。