上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初15434号 原告(反诉被告)：林庆霖，男，1975年8月26日生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。 原告(反诉原告)：梁催，男，1977年11月23日生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。 原告(反诉被告)林庆霖与被告(反诉原告)梁催房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日受理被告的反诉请求，于2016年11月3日进行了证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告林庆霖及其委托诉讼代理人陈学彬、梁甘雪，被告的委托诉讼代理人沈心德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户手续；2.被告立即腾出系争房屋，并配合原告办理验收交接。事实和理由：原、被告于2016年3月6日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX，以下简称买卖合同)，约定被告向原告出售系争房屋，房屋价款为210万元以及具体的房款支付时间、支付方式等。原告依约支付前两笔房屋价款及补偿费6万元后，由于被告不能及时配合原告和银行提供贷款所需材料、办理相应手续，故原告向被告提出以现金形式全部支付剩余第三笔房款，并书面通知被告于2016年8月21日上午9点带齐材料前往房地产交易中心办理过户，但被告明确表示不予配合。原告认为被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，故原告诉至法院，希望判如所请。 被告辩称：其无任何违约行为，因为原告未能按照合同约定支付房款造成了本案纠纷，对此其已根据相关的法律规定向原告发出了解除合同通知，因此本案不存在继续履行问题，故请求驳回原告本诉诉讼请求。 同时被告反诉请求：1.解除原、被告之间签订的买卖合同；2.原告支付被告赔偿金80,850元；3.原告支付被告违约金436,000元；4.原告支付被告律师费30，000元。事实和理由：原、被告签订买卖合同后，被告积极配合原告办理房贷，在原告所选首家银行贷款未办妥后，2016年5月27日被告又应原告要求再次向其提供相关资料，但由于原告未按合同约定付款，被告有权解除双方之间的买卖合同，并要求原告承担相应的违约责任。故提出如上反诉请求，希望判如所请。 针对被告的反诉请求原告辩称：不同意被告的反诉请求，被告违约在先，原告没有违反双方之间的合同约定，因此被告要求解除合同、支付违约金以及赔偿金的请求不符合合同约定以及法律规定，且律师费在合同中也无约定，亦不应得到法律支持。 本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋的所有权人。 原告(买受人、乙方)、被告(卖售人、甲方)于2016年3月6日签订买卖合同，合同编号为XXXXXXX，其中原告签字为案外人林某某代签。买卖合同约定：1.甲方将系争房屋出售乙方，房屋总价款为2,100,000元；2.甲方于2016年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；3.甲、乙双方确认在2016年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方于签约当日支付甲方房款50,000元，于2016年4月10日之前支付甲方房款580,000元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,470,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5.乙方于付清第二笔房款后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；6.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内甲方支付。 同日，原、被告签订补偿协议一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方80,000元，乙方于4月10日前支付甲方60,000元，于双方办理房屋交接手续当日支付甲方20,000元。其中原告签字为案外人林某某代签。 原告分别于2016年3月6日、4月5日、4月6日向被告支付购房款50,000元、300,000元、340,000元，合计支付690,000元，尚余1,470,000元房款未支付。 庭审中，原、被告均对对方当事人主体资格未提出任何异议。且原告确认其诉讼请求均是在合同继续履行的基础上而提出，请求被告腾出系争房屋并配合原告办理验收交接即被告向原告交付系争房屋的意思。 另查明，我院曾于2016年9月19日立案受理被告梁催起诉原告林庆霖房屋买卖合同纠纷一案，后被告梁催于2016年9月22日撤回起诉，并明确不再缴纳相关诉讼费用，本院口头裁定按撤诉处理在案。 再查明，被告于2016年7月14日在原告北京银行松江支行的贷款合同确认页上签字，并确认其贷款划款账户。 又查明，原告于2016年8月19日向被告寄送《关于办理过户一事函》，内容为原、被告于2016年8月21日上午9点携带相关材料至交易中心办理过户，尚欠房款1,470,000元过户当日原告一次性付清，若被告拒绝协助过户将承担相应的法律责任。寄件地址为买卖合同中被告居住地址，投递结果显示当日签收，庭审中被告亦确认收到该函件。 被告于2016年8月20日向原告寄送《解除合同通知书》，并于同日签收。内容为要求解除与原告之间的买卖合同并要求原告承担相应的违约责任。 审理中，原告向本院提供了结婚证以及个人所得税完税证明，证明其符合上海市购房政策要求，本院予以确认。 以上事实，主要有买卖合同、补偿协议、房款收据、中国农业银行回单、上海市房地产权证、解除合同通知书以及邮寄凭证、《关于办理过户一事函》以及邮寄凭证、贷款合同收款账户确认页、结婚证、税收完税证明、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：本案的主要争议焦点在于：1.在买卖合同履行过程中原、被告是否存在违约行为；2.原、被告之间的房屋买卖合同关系解除条件是否成就。 首先，原、被告之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。 根据买卖合同约定，原告于付清第二笔房款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。本案中第二笔房款原告于2016年4月6日支付完毕，因此原告应于2016年4月16日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，但截止庭审结束，原告并无相关证据予以证明。原告称因被告未能及时配合其提供相关贷款所需材料，所以导致办理贷款迟延。对此说法本院不予采信，理由如下：第一，从原告提交的与中介之间的微信记录来看，其催告中介索要被告相关资料办理贷款的最早时间为2016年5月26日，早已超过2016年4月16日的约定；第二，从上述微信记录可以看出，无论原告何时向中介索要被告的相关资料，中介均能及时回复并提供，难以看出被告有未能及时配合原告和银行的行为；第三，从被告提供的与中介之间的微信往来可以看出，被告一直在积极询问、催促中介贷款办理情况，并无任何拖延提供相关贷款资料的行为。庭审中原告亦承认其曾为房屋贷款咨询过三家银行，最终于2016年7月14日与北京银行签订贷款合同。综上可以看出，原告在买卖合同履行过程中并无任何违约行为，反而是被告并未按照合同约定时间办理贷款申请亦未支付剩余房款，存在违约行为。 第二，买卖合同约定逾期超过15日原告仍未完全履行付款义务的，被告有权解除合同，但根据原告贷款的特别约定，其最晚支付贷款时间应为自原告申请贷款起满50个工作日(以2016年4月16日为起点，计算50个工作日)，即2016年6月28日；若根据被告在《解除合同通知书》中所述，原告最迟应于2016年6月17日前付清全部房款，则无论以上述任何时间节点作为应付清全部房款之日，距离被告2016年7月14日签字确认贷款收款账户均已超过15日，表明虽然原告已逾期15日未支付剩余房款，但被告以其配合原告贷款的行为放弃了合同约定解除权，故其现在再依据合同约定主张解除买卖合同有违诚实信用，侵害了原告的信赖利益。 第三，原、被告均确认双方曾于2016年8月16日前往交易中心协商办理过户事宜，表明原告当时愿意与被告继续履行买卖合同。但原、被告当日并未完成过户，原因在于被告要求原告再支付150,000元补偿费。8月19日原告发函被告表示愿意现金一次性支付剩余款项1,470,000元，次日被告发函原告要求解除买卖合同。本院认为，被告在此情况下要求解除买卖合同缺乏合同约定，亦不符合法律规定，故对于被告反诉请求要求解除原、被告之间签订的买卖合同以及支付违约金436,000元的诉讼请求，本院不予支持。同时，被告关于律师费的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。 最后，虽然被告无权要求解除买卖合同，但并不影响其按照合同约定向原告主张赔偿金。原告未能按照约定最晚于2016年6月28日以贷款形式向被告支付剩余房款，至今亦未向被告现金补足，因此原告应依照合同约定以1,470,000元为基数，按照每日万分之五的标准向被告支付自2016年6月29日至实际付清之日止的赔偿金，故对于被告的该项反诉请求，本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)林庆霖于本判决生效之日起十日内一次性以现金方式向被告(反诉原告)梁催支付剩余房价款1,470,000元； 二、被告(反诉原告)梁催于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)林庆霖办理上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号502(复式)室房屋过户手续； 三、被告(反诉原告)梁催于过户完成之日起十日内将上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号502(复式)室房屋交付给原告(反诉被告)林庆霖； 四、原告(反诉被告)林庆霖于本判决生效之日起十日内以1,470,000元为基数，按照每日万分之五的标准向被告(反诉原告)梁催支付自2016年6月29日至实际付清之日止的赔偿金； 五、驳回被告(反诉原告)梁催的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23,600元，减半收取11,800元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费4,674元，合计诉讼费21,474元，由原告(反诉被告)林庆霖负担1,282元(已付)，被告(反诉原告)梁催负担20,192元(已付4,674元，余款15,518元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  杨惠星 二〇一六年十一月二十九日 书记员  张树腾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。