海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼96民初112号 原告：陈兴，男，1975年3月9日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：周少敏，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓萍，海南坤和律师事务所律师。 被告：海南金贯来旅业有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路果菜批发市场。 法定代表人：史元高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李政科，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓小云，海南东方国信律师事务所律师。 被告：史元高，男，1946年3月7日出生，汉族，香港特别行政区居民，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：李政科，海南新概念律师事务所律师。 原告陈兴与被告海南金贯来旅业有限公司（以下简称金贯来公司）、史元高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告陈兴的委托诉讼代理人周少敏、陈晓萍，被告金贯来公司及被告史元高的共同委托诉讼代理人李政科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈兴向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告共同向原告退还2015年10月1日起至2015年10月24日止的租金人民币19200元（以下币种均为人民币）、铺面押金42000元、水电押金5000元；2.依法判令被告自原告起诉之日起至付清租金之日止，以66200元（租金19200元、铺面押金42000元、水电押金5000元）为本金按同期银行贷款利率向原告赔偿利息损失；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：金贯来公司于1994年租赁琼海市总工会综合大楼。史元高是金贯来公司的法定代表人。2013年7月26日，史元高以自己的名义将工会综合大楼四层铺面出租给原告，双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定：租期为贰年，自2013年7月25日至2015年7月24日；租金21000元／月等内容。合同签订时，原告向史元高交付铺面押金42000元，水电押金5000元。合同期满后，原告继续租用，租金为24000元/月。2015年7月25日，原告向金贯来公司交付2015年7月25日至2015年10月24日租金72000元。2014年琼海市总工会就与金贯来公司、史元高租赁合同纠纷向本院提起诉讼，该租赁合同纠纷一案业经本院审理，于2015年5月22日作出(2015)海南一中民三初字第6号民事判决，判决：一、原告琼海市总工会与被告海南金贯来旅业有限公司于2003年1月1日签订的《修改补充协议书》中约定的超过二十年的租期无效，即2015年9月30日以后的租期无效；二、被告海南金贯来旅业有限公司按照每月3.8万元人民币标准向原告琼海市总工会支付租金至2015年9月30日。一审判决后，被告提起上诉，经海南省高级人民法院审理，于2015年11月11日作出(2015)琼民三终字第40号民事判决，维持一审判决。一、二审判决确认了金贯来公司和琼海市总工会2015年9月30日以后的租期无效，该综合大楼由琼海市总工会收回。金贯来公司明知2015年9月30日以后租期无效，但拒绝退还2015年10月1日至2015年10月24日租金19200元、铺面押金42000元、水电押金5000元。原告认为，金贯来公司与琼海市总工会的租赁合同关系于2015年9月30日己终止，金贯来公司收取原告2015年10月1日起的租金无依据，无权收取原告的租金。当原告得知判决结果后，要求两被告退回无权收取的租金遭拒造成原告的损失。因此，原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院查明事实，依法作出公正的判决。 金贯来公司、史元高辩称，一、被答辩人诉状部分陈述不符合事实。事实上，答辩人与案外人琼海市总工会之间的租赁合同纠纷，虽然经一、二审法院判决确认了双方签订的《修改补充协议书》中约定的超过二十年的租期即2015年9月30日以后的租期无效，但2015年9月30日后至12月31日期间，答辩人仍然向琼海市总工会支付租金，琼海市总工会仍然收取答辩人交付的租金，这期间，琼海市总工会大楼仍然由答辩人管理、使用。至2016年1月份，琼海市总工会才收回琼海市总工会大楼。因此，2015年9月30日后至12月31日期间，答辩人仍然有权使用琼海市总工会大楼以及收取相关的收益。二、被答辩人诉求退还2015年10月1日至10月24日的租金以及支付利息无事实根据和法律依据。2013年7月26日，经协商一致，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同书》，合同签订后，双方均按合同书约定履行自己的权利义务。合同履行至2015年7月24日止，双方没有签订新的合同，但是，双方协商约定租赁关系延续，答辩人收取了被答辩人2015年7月25日至2015年10月24日的铺面租金合计72000元，即每月24000元。双方的租赁关系一直延续至2015年12月31日止。因此，被答辩人应向答辩人交纳2015年10月25日至2015年12月31日的铺面租金52800元（800元/天×66天）。被答辩人主张退还铺面和水电押金47000元，与其应交纳的铺面租金52800元相抵扣，尚欠答辩人5800元。鉴于上述事实，答辩人与被答辩人双方签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示、未违反法律强制性的规定，系真实有效的合同，双方均应按合同约定履行自己的权利义务。合同的履行过程中，并不存在合同约定终止或法律规定终止的事由，也不存在无效情形，双方也按约定履行了自己的权利义务。综上，被答辩人的诉求无事实根据和法律依据，恳请依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告陈兴提交以下证据：证据1.（2015）海南一中民三初字第6号民事判决；证据2.（2015）琼民三终字第40号民事判决；证据3.陈兴与史元高签订的《房屋租赁合同书》；证据4.收据；证据5.收款收据；6.陈兴与琼海市总工会签订的《房屋租赁合同书》及租金发票。 被告金贯来公司、史元高提交以下证据：证据1.陈兴与史元高签订的《房屋租赁合同书》；证据2.金贯来公司与琼海市总工会签订的《修改补充协议书》；证据3.琼海市总工会出具的2015年10、11和12月份的租金发票；证据4.《移交物资登记表》。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１.对原告提交的陈兴与琼海市总工会签订的《房屋租赁合同书》及租金发票的真实性、关联性和合法性均予以确认；2.对被告提交的金贯来公司与琼海市总工会签订的《修改补充协议书》的真实性、关联性和合法性均予以确认；3.对被告提交的琼海市总工会出具的2015年10、11和12月份的租金发票，三张发票均加盖琼海市总工会的公章，对其真实性、关联性和合法性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月26日，原告陈兴与被告史元高签订《房屋租赁合同书》，约定：史元高出租琼海市总工会综合大楼铺面给陈兴经营使用；租期贰年，自2013年7月25日至2015年7月24日止；第一、二年每月支付租金21000元；合同签订时，陈兴交付铺面押金42000元，水电押金5000元；租赁合同期满，史元高须退还全额押金给陈兴。合同签订后，双方开始履行各自的合同权利和义务。2015年7月25日，史元高收取陈兴交来2-3号铺面2015年7月25日至10月24日的租金72000元。2016年1月22日，陈兴与案外人琼海市总工会签订《房屋租赁合同书》，约定：陈兴租赁该楼一层2-3号铺面经营；租期自2016年1月22日起至2019年1月21止，共计三年；每月租金19320元。同时在该合同第十四条约定：由于其他原因，2015年10月1日起至2016年1月1日的租金为19320元，陈兴应在2016年7月21日分两次付清。合同签订后，陈兴于2016年8月5日向琼海市总工会交纳了2015年10月至12月的租金共计2000元。 另查明：金贯来公司与琼海市总工会就综合大楼曾存在租赁合同关系，租期为1995年10月1日至2020年12月31日。2015年，琼海市总工会以金贯来公司为被告向本院提起民事诉讼，请求确认双方的租赁合同超过20年的部分即2015年7月31日后的租期无效，双方的合同自2015年7月31日后解除等。本院于2015年5月22日作出（2015）海南一中民三初字第6号民事判决，主文第一项确认琼海市总工会与金贯来公司协议中约定的超过二十年的租期无效，即2015年9月30日以后无效。金贯来公司不服提起上诉，海南省高级人民法院于2015年12月17日作出（2015）琼民三终字第40号民事判决，驳回上诉，维持原判。金贯来公司分别于2015年10月22日、11月20日和12月21日以每月3.8万元的标准向琼海市总工会缴纳了综合大楼当年最后三个月的租金，琼海市总工会已收取并向金贯来公司开具了相关发票。2016年1月27日，案外人琼海市总工会与史元高办理了综合大楼的相关移交手续。 本院认为，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条"当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律"的规定，案涉合同的签订地和履行地均在中华人民共和国内地，故本案应适用内地法律作为准据法进行审理。 案涉《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。 本案双方争议的焦点是陈兴诉请金贯来公司和史元高共同退还2015年10月1日至10月24日期间的租金19200元、铺面押金42000元和水电押金5000元及赔偿利息是否应予支持的问题。陈兴主张金贯来公司与琼海市总工会租赁合同纠纷一案判决确认金贯来公司租赁综合大楼的租期至2015年9月30日结束，金贯来公司从2015年10月1日起对综合大楼已不享有管理收益权利，故金贯来公司和史元高应退还已收取的陈兴2015年10月1日至10月24日期间的租金。对此，本院认为，虽然生效判决确认金贯来公司对综合大楼的租期至2015年9月30日届满，但琼海市总工会依然收取了金贯来公司交纳的2015年10月至12月的租金，并且在此期间，金贯来公司仍然实际管理着琼海市总工会综合大楼，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条"租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期"之规定，应认定金贯来公司与琼海市总工会于2015年10月至12月形成了事实上的不定期租赁合同关系，并且直至2016年1月27日史元高与案外人琼海市总工会办理了综合大楼的交接手续才结束。因此，金贯来公司有权收取陈兴交来的2015年10月1日至10月24日期间的租金。陈兴主张退还租金19200元及利息缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。另外，根据双方合同约定，租赁期满后，史元高须退还全额押金给陈兴，故陈兴诉请史元高退还铺面押金42000元和水电押金5000元有事实根据，本院予以支持，但诉请金贯来公司退还铺面押金42000元和水电押金5000元缺乏事实根据，本院不予支持；对其主张的利息缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于金贯来公司和史元高辩称其与陈兴的租赁关系持续至2015年12月31日止，陈兴交纳的铺面押金和水电押金不足以支付租金的问题，由于金贯来公司和史元高并未提起反诉，故金贯来公司和史元高可另行主张。至于琼海市总工会另外向原告收取的2015年10月至12月的租金，属于另一法律关系，原告可另行向琼海市总工会主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告史元高于本判决生效之日起三十日内退还原告陈兴铺面押金42000元和水电押金5000元； 二、驳回原告陈兴的其他诉讼请求。 案件受理费1455元，由原告陈兴负担1033元，被告史元高负担422元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  吴罗南 审判员  林芝静 审判员  李凌燕 二〇一六年十一月二十八日 法官助理    周忠胜 书记员  陈超凡 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。