上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第3398号原告（反诉被告）:升逸豪住宅工业（上海）有限公司。法定代表人:涂晓倩，总经理。委托诉讼代理人:钱元春，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王金妮，远闻（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）:上海春晓置业有限公司。法定代表人:王淑娟，总经理。委托诉讼代理人:毛石兰，上海高宏律师事务所律师。原告升逸豪住宅工业（上海）有限公司诉被告上海春晓置业有限公司、反诉原告上海春晓置业有限公司（以下统称被告）诉反诉被告升逸豪住宅工业（上海）有限公司（以下统称原告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理。本案依法适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，转为普通程序，于2016年1月28日、2016年7月27日、2016年8月15日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱元春、王金妮及被告委托诉讼代理人毛石兰到庭参加四次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的厂房租赁合同；2、被告返回原告租赁保证金200,000元（人民币，下同）；3、被告返回原告支付厂区空地租金65,766.82元；4、被告返回原告已付厂房租金的58.1%，即505,954元；5、被告向原告支付厂房维修费用、拆建费用65,886.66元；6、被告赔偿原告剩余租赁期内装修（铺设水泥路面、绿化等）残值损失103,298.75元；7、被告赔偿原告剩余租赁期内新建（办公楼、宿舍）损失437,597.07元；8、被告返回原告被非法扣押的生产物资；9、被告赔偿原告剩余租赁期内搭建储藏室及大棚的残值损失102,044.98元；10、被告赔偿原告剩余租赁期限内搭建门卫室的新建造价费损失16,548.47元；11、被告赔偿原告被非法扣押生产物资期间的损失37,142元；12、被告支付审价费30,000元，测绘费4,083元。庭审中，原告变更第一项诉请为：确认原、被告之间的合同于2015年10月16日解除。事实和理由：2013年5月23日，原、被告订立《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租位于金山区丰盛路136号的厂房（以下简称涉案厂房）。合同约定，厂房建筑面积为3392.14平方米，厂房租金550,000元/年；厂区空地面积，租金250,000元/年；每六个月为一个支付周期，每一周期提前一个月的前七天内支付；租赁期限为五年，自2013年9月1日至2018年8月31日止;另付租赁保证金20万元；免租期三个月。合同签订后，原告按约支付首笔租金及租赁保证金并搬迁入户。因厂区内的场地非水泥路面，经被告同意，由原告在原有急需使用的地面上铺设水泥。而被告厂区内有两块空地（面积约占总空地面积的三分之二）因杂草丛生无法铺设水泥地并使用，原告多次要求被告清理并铺平，但被告始终搪塞不予理会，故至今无法使用。因合同约定模糊，原告一直要求被告明确空地位置和面积，被告均不置与否。另近期相关土地行政机关工作人员经调查指出，丰盛路136号内存在违法圈地问题，圈地面积大约四千余平方米，若为此，经被告同意后原告所搭建的办公楼及员工宿舍定会因非法占用国有土地而被强制拆除。而除了空地存在违法和不符合合同约定用途外，被告提供给原告的多间厂房也因各种隐形瑕疵至今无法使用。其中主要的大车间地基严重不稳固，导致原告生产设备无法在其内部正常安置，地面出现严重塌陷现象。原告曾多次发函或电话告知，要求被告履行维修义务，但被告仅在塌陷处简单的填补些水泥，并未填实地基。在原告将生产设备运入后，地面的塌陷又一再重现，存在严重生产和人身安全隐患。后被告对于原告彻底维修的要求不予理会，致使大车间始终无法使用。而部分厂房不知何故气味刺鼻，原告员工在内工作时曾产生过敏反应并就医治疗。原告多次要求被告予以解决该房屋的有毒气体问题，但被告始终不予理睬，若使用该房屋将对原告员工造成健康损害，故至今亦无法使用。由于厂房存在种种问题，导致原告一直处于半停产状态，厂区内的仓库、食堂等因此也一直未能使用。近期原告了解到被告厂区内多处厂房甚至是违建。虽然厂区内问题重重，但原告因前期在找房子、搭建办公楼、宿舍及铺路等项目上花费了上百万的投资，故一直未提出终止合同，一直依约支付租金，就是期望被告能够履行出租人应尽的义务。然原告在支付了大额租金后，被告依然怠于履行合同义务，原告无奈，只得以暂停支付2015年4月起的租金进行抗辩并督促被告履行义务。然2015年10月，被告将厂区封锁，致原告员工无法进入工作，彻底停产。原告认为，被告作为出租人，对租赁物应承担瑕疵担保责任。租赁期内，被告怠于履行义务的行为已造成原告根本无法实现合同目的，并造成原告巨额经济损失，且被告封锁厂区的行为已表明其不再按约履行合同。被告辩称，第一项诉请认可，但是解除责任在原告，被告没有过错，第二项诉请不同意，至2016年2月28日被告尚欠租金533,334元，要求抵扣，诉请三不认同，要求驳回，我们没有约定场地面积，以房产证记载面积除去建筑物占地面积，交接有现场交房单，原告违约在先，没有按照合同约定支付租金，诉请四不认同，没有事实和法律依据，我们是按照现状交房，不是按要求交房，租金是按照租赁面积核定，诉请五、六不认同，我们没有看到事实依据，租赁期间拆除没有经过我方书面同意，如果是原告方损坏应当由其承担责任，合同约定没有支付租金造成的一切损失由对方承担，诉请七不认可，新建没有经过我方书面同意，金山区亭林镇政府的询问笔录中定义为违法建筑并要求自行拆除，被告方没有看到申请复议等材料，这张决定书已经生效了，与被告无关，诉请八不同意，我们从未扣押财产，我们去现场做过笔录，2015年12月10日，被告方申请财产保全，法院查封时合法的，原告可以提供担保申请解封，但是原告没有这样做，至今原告方有人在出租房屋内，我们没有实际控制，没有加锁。诉请九不同意，储藏室和大棚也是擅自搭建的，如果违约的话是无偿给被告的，诉请十中门卫是拆除后另建的，应当恢复原状而不是赔偿问题，诉请十一不认同，应当予以驳回，诉请十二不应当是被告承担，房子是不合法的，审价费用应当由原告承担。经过对租赁房屋和场地验收了的东西反悔，没有事实和法律依据，要求予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、立即终止原被告于2013年5月23日签订的厂房租赁合同；2、原告立即向被告支付租金561,964元（暂算至2016年2月28日，月租金为66,660元，按年租金800,000元算至原告迁出之日止）；3、原告向被告支付违约金999,990元（2015年2月1日至2015年11月30日，请求计算至付清租金之日止，按月租金66,660元的每日百分之五计算）；4、原告立即迁出上海市金山区亭林镇丰盛路136号；5、判令原告恢复原状，按交接日原样；6、原告向被告支付垫付的电费118,271.98元，及水费13,920.50元，合计132,192.48元，算至2016年7月31日，要求算至迁出之日止，并且要求原告将水电户名变更至被告名下；7、本案反诉诉讼费及保全费用由原告承担。事实和理由：双方签订合同后，原、被告按照合同约定于2013年5月23日交房并签订了交房清单，但原告应于2015年2月1日起至2016年6月的租金应提前一个月的前七天内向被告支付却至今未全额支付，已违约，被告有权终止合同，收回厂房，原告应无条件搬离，所发生的一切损失由原告承担责任。原告针对被告反诉辩称，第一项诉请不同意，我方也提出了解除合同，对方也发来通知，对于合同何时解除是本案一个问题，终止合同理由不同意，因为被告违约在先，我们暂缓支付租金是抗辩权，2015年10月16日，被告强行封场即为合同解除之日；第二项诉请不认同，原告实际占用厂房到2015年10月15日，故租金应付到该时间，我方本着诚信原则支付租金，到2015年3月，之后的6.5个月，我方认为厂房有41.9%不能用，空地涉及违法圈占国有土地，我方认为租金应当是237,751元，之前我方交过200,000元的租赁押金，没有租金需另行支付；第三项不认同，违约金过高，超过本金，需要调整，且我方不需要承担违约金；第四项诉请不认同，不存在立即迁出的问题，在2015年10月15日我方已经被赶出了；第五项不认同，原告在厂房内没有进行任何改变，仅做了修缮，而且交接日原样是什么样子被告没有提供，恢复原状也是不经济的；第六项诉请不认同，我们在占有期间的电费已经支付了，11月起的电费没有依据，第七项诉请应由法院确定如何分担。经审理查明，2013年5月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告承租被告坐落于上海市金山区亭林镇丰盛路136号厂房，厂房建筑面积3392.14平方米（按产证面积为准），被告须安排原告对厂房进行查验，移交，交房日期移交日为起始日。交房前原告必须交纳第一周期租金后才交房。租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日止。免租期三个月（2013年6月1日-2013年8月31日）期间原告只需承担水、电、煤气、物业管理费、通讯费、保险费、卫生费等费用，无需承担房屋租金。合同的租赁保证金为200,000元，厂房租金为每年550,000元，厂区空地面积为250,000（后大写人民币二十五万元）。该厂房租金2年内不变，第三年起，每2年上浮5%。租金实行先付后使用方式，原告应在本合同签订日，向被告一次性支付六个月厂房租赁费275,000元和六个月的厂区空地租赁费125,000及保证金200,000元，合计600,000元。租赁关系终止时，被告收取的厂房租赁保证金除用于抵充合同约定的由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原告应承担租赁期内发生的水、电、煤气、物业管理费、通讯费、保险费、卫生费等费用，并按单据如期缴纳，在缴款三天内将交款发票复印件传真给被告。租金六个月一付，在每个周期提前一个月的前七天内向被告一次性支付一个周期的租金。逾期支付的每逾期一日则原告需按月租金的5%支付违约金。逾期一个月，本合同自行终止。被告收回厂房，原告无条件搬离，所发生的一切损失由原告承担全部责任。租赁期间，被告应做好厂房自然损坏的维修，因原告管理使用不善造成厂房损坏则由原告承担责任并负责维修赔偿。原告不得随意破坏厂房，如需改变厂房的内部结构或设置对厂房结构影响的设备，需征得被告书面同意后，方能进行。原则上不许增建建筑物。如在承租期内原告自行出资增建办公用房，必须征得被告书面同意。合同期限届满或者合同履行期内提前解除，原告在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等处理，由原告在不损坏厂房结构的前提下自行拆除、搬迁；不能拆除、搬迁的，被告同意不拆迁搬迁的，无偿归被告所有、处置；原告的拆迁、搬迁必须恢复双方交接日原样。原告有下列情形之一的，被告可以提前解除合同并收回厂房，因此造成被告的损失，由原告负责赔偿：1、未按时交纳厂房租金超过十五天的。被告有下列情形之一的，原告可提前解除合同并由被告全额退回保证金：被告提供的房屋不能正常使用的。租赁期间，除本合同第八条约定情形外，任何一方提出解除合同，需提前90天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。同日，双方签订补充协议，约定被告因故欲单方面终止双方租赁合同时，被告须支付原告6个月租金作为经济损失赔偿金；被告移交给原告的厂房，原告验收项目中不含隐蔽工程（如水电管、排污管等）在内，原告在正常使用过程中，如隐蔽工程发生故障，被告须在接到原告通知后，2个工作日内派人修复该隐蔽工程，否则造成的损失由被告承担。又查明，涉案厂房有两张上海市房地产权证，共计建筑面积3392.14平方米，土地面积14986平方米。占地面积14.76平方米的八角亭和49.98平方米的公厕已经拆除另建，拆除费用原告已经支付。2013年5月27日，原告支付租金600,000元（包括保证金200,000元），2014年2月11日，原告支付租金371,370元，2014年9月24日，原告支付租金400,000元，2015年6月10日，原告支付租金66,666元，共计1,438,036元。双方对于已支付的款项均予以确认，但原告认为代付的电缆测试费15,000元、房租税金12,000元、高压房玻璃维修费1,630元也应算入支付的房租。被告对此不予认可，但为减少讼累，同意在租金中予以抵扣。另查明，2015年12月1日，上海市金山区亭林镇人民政府出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，内容为被告在亭林镇丰盛路136号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款第一项的规定，依据《上海市城市管理行政执法条例》第十一条第一款第八项和《上海市城乡规划条例》第五十八条的规定，本机关拟作出限期拆除的违法建筑决定，如被告对上述内容有异议，可以于2015年12月4日16时前到金山区亭林镇寺平南路14号进行陈述或申辩。现该决定书已经生效。2015年12月10日，本院赴涉案厂房制作勘验笔录，宗地号为89/1(3)厂房目前空置，原、被告均认可厂房移交时地面平整，现状是有部分塌陷。89/1(6)存有原告的生产物资，生产成品、半成品，目前该厂房未上锁。89/1(1)、(2)目前空置。89/1(4)现场未看到，原告称该部位原为厕所，后被被告拆除。89/1(5)原为六角亭门卫，后被告同意拆除重建，原告认为期满后归被告，被告认为拆除重建后归被告。原告表示在宗地号89/1中现有的宿舍、办公楼、仓库、厕所为其建造，被告表示对现状认可，也非被告建造，如果是原告建造的，要求恢复原状。当日，原告要求搬走厂区内所有物品，被告申请财产保全，故未搬走。审理中，原告申请证人董玉平、杨和年出庭作证，用以证明136号厂区内彩钢房是原告拆除重建的，当时被告公司的陆总也在场，原告对该证据真实性认可；被告认为发票是假的，情况说明做好后由两证人签字，真实性不认可。审理中，原告提供2013年10月9日的律师函，内容为入住后发现厂房车间出现地面塌陷，车间大门无法关闭，车间墙体和窗玻璃有破损，要求被告派专人负责履行对厂房车间地面塌陷的维修整治义务，应彻底解决塌陷问题至能达到正常使用的目的，整修后应经委托人验收，如七日内未维修，将自行维修，维修所有费用由贵司承担。2015年8月24日，原告发函被告，要求被告明确空地面积，在未得到数据前将暂停支付租金。2015年8月5日，被告发函原告，要求原告将合同期内租金全部付清后，可对场地租金进行协商，但原告公司回电称场地的事情不谈好，租金不付。2015年9月10日，被告发终止协议给原告，内容为因原告严重违反厂房租赁第五条付款时间、方式，第4条、第4点逾期一个月（30天内不支付租金的）本合同自行终止，被告收回厂房，原告无条件搬离，所发生的一切损失由原告承担全部责任。终止厂房租赁合同，全部撤离限期一个月，并必须全额付清房租欠款及原告在生产过程中所发生的一切费用。原告对于被告的发函均已收到，被告对于原告的函件表示未收到，且没有邮寄回执。2015年10月20日，上海市公安局出具接报回执单，内容为涉案厂房被锁住，请民警过来处理。被告表示无法证明原告证明目的。审理中，原告委托上海市金山区地籍事务中心出具建设工程测量报告书，测量区域为金山区亭林镇亭枫公路以南、丰盛路以东（即围墙范围内）用地面积为17123.3平方米（房地产证面积为14986平方米）。审理中，原告申请造价费用评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见书，结论为办公楼造价514,533.94元；宿舍246,504.44元；仓库177,469.53元；门卫28,779.95元；合计967,287.86元。以上事实，由原告提供的原告房屋产品照片、系争厂区内样板房、厂房的租赁合同和补充协议、收据、上海市房地产登记薄、宗地图、照片、租赁厂区视频及文字、证人证言、律师函、访客记录表及工作记录、通话记录及文字记录、谈话笔录等、房租支付明细、往来函件、照片、接报单、财务被侵占清单、现场情况照片、材料明细账、合同及发票、建设工程测量报告书及发票、非法扣押物资造成的损失、案件移送函、回复及告知书；被告提供的厂房租赁协议及补充合同、进账单、交房清单、房地产权证、执行裁定书、函、快递凭证、上海奥普实业有限公司的工商信息及录音光盘、文字整理、询问笔录决定书送达回证、档案记录材料及照片、上海金山区平强采钢板经营部信息、水电费发票、法院笔录及财产保全告知书、退休证，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，原、被告双方签订的厂房租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点是合同的解除时间及合同解除后的后果处理。关于合同解除时间，本院认为，按照合同约定，原告可以解除合同的前提为被告提供的房屋不能正常使用，在未经鉴定的情况下，仅凭肉眼无法进行辨认，原告没有约定解除权且不存在法定解除的情形，故原告均不具有解除权；原告于2015年3月起迟付租金，按照合同约定，原告迟延支付租金15日以上的，被告可以解除合同，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2015年11月24日提起反诉要求终止合同，原告于当日收到，本院以此时间认定为解除合同日期。关于合同解除的后果处理：1、租赁保证金，租赁保证金是为了保证租赁合同的正常履行，租赁合同解除后，应归还原告。2、装饰装修及扩建发生的费用，关于装饰装修费用，现解除合同的原因在于原告违约，在出租人不同意利用的情况下，承租人要求赔偿，本院不予支持。关于扩建费用，现原告未提供证据证明被告同意，未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人自行负担。3、租金，租赁合同对于租赁的面积明确以房产证为准，空地面积未作约定，现原告诉请要求返还空地面积及已支付的租金于法无据，本院不予支持，现原、被告双方均确认租金支付至2015年2月28日，在2015年3月1日至合同解除日止的租金应按照年租金800,000元支付，在此期间，原告支付的66,666元应予以扣减。经计算，原告应支付租金522,923.04元，合同解除后，原告继续占有涉案厂房的，应当按照租金标准支付占有使用费。2015年12月10日，本院赴涉案厂房制作勘验笔录时，原告已准备搬走厂房内生产物资，被告提出对该些物资财产保全，故未搬走非原告的主观意愿，占有使用费计算至该日为宜。经计算，原告应支付占有使用费35,068.49元。4、违约金，合同约定违约金为每逾期一日按月租金的5%支付，经计算，该违约金金额超过年租金，且原告主张违约金过高要求调整，故本院酌定违约金为年利率24%。5、水电费，原告违约后，被告应当采取适当措施防止损失的扩大，现被告未通知原告办理户名变更，对于合同解除后的水电费由被告自行承担。故原告应承担水费2,233.6元、电费28,007.36元。现原告同意将户名变更至被告名下，本院予以准许。6、恢复原状，基于亭林镇人民政府已经对办公楼、宿舍、仓库定性为违章建筑，故本案中不作处理。关于门卫和厕所，考虑到经济及实际功能，本院认为无需恢复原状，因承租时也存在，被告也无需给予补偿。关于被告庭审后提到的产证上115平方米序号为办公楼的恢复原状问题，在2015年12月10日现场勘验时及多次庭审中，被告均未提供证据证明原始状态，本院难以支持。7、搬离。合同解除后，原告应搬离并将涉案厂房归还被告。关于原告诉请的厂房维修费用，如租赁物需要维修的，承租人即原告可以要求被告在合理期限内进行维修，如果被告不予修理，可自行维修，现原告未通知被告即自行维修且维修费用依据不足，故本院不予支持。关于原告诉请的返还被非法扣押的生产物资，及赔偿损失，现该些物资处于财产保全状态下，无需返还，赔偿损失于法无据，本院不予支持。关于审价费，由原告先行垫付，根据责任承担，关于测绘费，由原告自行委托，由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2015年11月24日解除；二、被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司租赁保证金人民币200,000元；三、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司租金人民币522,923.04元；四、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司占有使用费35,068.49元；五、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司违约金（以人民币336,621.67元为基数，按年利率24%，自2015年2月8日计算至判决生效日止；以人民币186,301.37元为基数，按年利率24%，自2015年8月8日计算至判决生效日止）;六、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司水费人民币2,233.6元、电费人民币28,007.36元；七、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内迁出金山区丰盛路136号厂房；八、原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司办理金山区丰盛路136号厂房的水电户名更名手续；九、驳回原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司、被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币19,604元，财产保全费人民币5,000元，司法审价费人民币30,000元，合计人民币54,604元，由原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司承担人民币47,641元，被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司承担人民币6,963元；反诉案件受理费减半收取人民币9,300元，财产保全费5,000元，合计人民币14,300元，由被告（反诉原告）上海春晓置业有限公司承担人民币2000元，原告（反诉被告）升逸豪住宅工业（上海）有限公司承担人民币12,300元，本诉被告、反诉被告承担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  杨尚玺二〇一六年十一月二十九日书 记 员  胡静怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。