济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初3418号原告（反诉被告）济南国美电器有限公司，住所地济南市。法定代表人黄秀虹，董事长。委托代理人吕峰，男，1981年出生，汉族，济南国美电器有限公司员工,住济南市。委托代理人毕超，男，1977年出生，汉族，济南国美电器有限公司员工，住山东省青岛市。被告（反诉原告）何顺贤，男，1965年出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人苗钢，北京大成（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）济南国美电器有限公司（以下简称国美公司）与被告（反诉原告）何顺贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国美公司的委托代理人吕峰、毕超、被告（反诉原告）何顺贤的委托代理人苗钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国美公司诉称，原、被告于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，后签订《降租协议书》，约定何顺贤承租国美公司享有出租权的位于济南市泉城路*号广场680平方米房屋，并约定如未经国美公司事先书面许可，何顺贤提前终止合同，则何顺贤已支付的保证金不予退还，同时何顺贤应向国美公司支付六个月租赁费用的损失赔偿金，现何顺贤未经国美公司许可单方终止合同，依法应向国美公司支付赔偿金175万元。故请求法院判令何顺贤向国美公司支付2016年1月1日至2016年2月29日的房屋租金575342.47元、2016年1月1日至2016年1月31日的空调费10540元、水费844.9元，并支付赔偿金175万元。原告国美公司为证实其主张，提交以下证据：证据1，国美公司与山东福麒投资有限公司就泉城路*号广场房屋签订的《房屋租赁合同》，证明国美公司对涉案房屋有使用权与出租权，同时证明国美公司作为转租方需向产权方支付涉案房屋的租赁费，房屋成本较高，何顺贤单方解除合同的行为给国美公司造成了经济损失；证据2，原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方就涉案房屋建立了租赁关系，并约定租赁费用、支付方式及期限、空调费、水电费的标准；证据3，房屋接收清单，证明合同签订后，国美公司依照约定将房屋交付给何顺贤，何顺贤单方解约后，未将房屋交还给国美公司，依法应当承担房屋租赁费用；证据4，原、被告之间签订的《降租协议书》，证明双方约定房屋租赁费用自2014年9月起，变更为每年350万元，同时约定，若何顺贤单方解约，保证金不予退还，何顺贤还应支付6个月的租赁费用作为违约赔偿金；证据5，何顺贤向国美公司发布的《公函》，证明何顺贤单方解除原、被告之间的租赁合同，应依约承担根本违约责任；证据6，齐鲁银行入账凭证、证明及身份证复印件，证明何顺贤最后一期房屋租赁费用支付至2015年12月31日，自2016年1月1日起，何顺贤未支付房屋租赁费用；证据7，房屋现状照片一张，证明涉案房屋当前仍然处于空置状态，国美公司的损失在不断扩大。被告何顺贤辩称，一、国美公司无权向何顺贤主张违约赔偿。何顺贤与国美公司于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定何顺贤承租国美公司位于济南市泉城路*号广场房屋，于2014年7月30日签订《降租协议书》。在《房屋租赁合同》、《降租协议书》中，并没有约定在何顺贤未能按约定支付房租的情形下，国美公司有断水、断电、锁门的权利。而国美公司在2015年12月30日向何顺贤送达《公函》，告知何顺贤：按合同约定于2016年1月1日起断水、断电，并于2016年1月1日采取了断水、断电措施，并将何顺贤的大门锁住，致使何顺贤无法营业，造成极大的损失。对此，国美公司应承担合同解除的全部责任，无权向何顺贤主张违约赔偿。何顺贤保留追究国美公司违反合同约定断水、断电、锁门而造成损失的赔偿责任。二、国美公司无权主张房屋、水电费。国美公司已于2016年1月1日断水、断电、锁门，那么主张水电费11384.9元就没有事实和法律依据。国美公司违反合同约定断水、断电、锁门的行为导致何顺贤无法营业，虽然何顺贤多次协商，要求送水、送电、将门锁打开，但国美公司依旧置之不理。在这种情形下，国美公司主张何顺贤支付2016年1月1日-2016年2月29日房租575342.47元的诉讼请求，同样没有事实和法律依据，也不符合常理。三、国美公司主张的违约金过高，请求法院据实调整。何顺贤于2012年6月13日已经缴纳保证金616667元，现在国美公司要求没收该616667元保证金的基础上，主张何顺贤另行支付损失赔偿金175万元，何顺贤认为违约赔偿金过高。再者，在何顺贤正常营业的情形下，国美公司故意断水、断电、锁门，导致何顺贤营业损失。国美公司在断水、断电、锁门后，并没有及时采取与何顺贤协商、另行发布招租广告等措施，减少损失的发生，故国美公司应自行承担因此造成的损失。综上所述，在合同履行过程中，何顺贤与国美公司都存在违约行为，何顺贤不应承担支付房租、水电费、违约赔偿金的责任。请求依法驳回国美公司的诉讼请求。被告何顺贤为证实其主张，提交以下证据：证据1,2012年6月1日《房屋租赁合同》（复印件）、2014年7月30日《降租协议书》各一份，证明：1、合同中并未约定在何顺贤欠付租金的情况下，国美公司有断水、断电、锁门的权利；2、《房屋租赁合同》约定何顺贤应当缴纳履约保证金616667元；证据2，2012年6月13日国美公司出具的《收据》一份，证明何顺贤按照约定支付履约保证金616667元；证据3，2015年12月30日国美公司向何顺贤送达的《公函》两张，证明国美公司通知何顺贤要于2016年1月1日断水、断电；证据4，济南历下致祥喜家德快餐有限公司《证明》一份，证明国美公司于2016年1月1日断水、断电、锁门的事实；证据5，证人郭钊玮的证言，证明郭钊玮所在的济南浩羽汽车销售服务有限公司，转租何顺贤承租的国美公司天业国际264号房屋。2016年1月1日，国美公司对其所在的办公场所采取了断水、断电措施。国美公司对另一承租户济南历下致祥喜家德快餐有限公司，于2016年1月1日采取了断水、断电、锁门的措施。证据6，证人孔宪功的证言，证明孔宪功所在的济南历下致祥喜家德快餐有限公司转租何顺贤天业国际*号房屋，国美公司于2016年1月1日采取了断水、断电、锁门的措施。证据7，济南喜多德餐饮管理有限公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》、济南喜多德餐饮管理有限公司与济南历下致祥喜家德快餐店工商注册登记信息各一份，证明：1、2016年3月15日国美公司将同一房屋出租给济南喜多德餐饮管理有限公司；2、济南喜多德餐饮管理有限公司与济南历下致祥喜家德快餐店具有关联关系，经营者都是张国栋。国美公司本可以在与何顺贤解除房屋租赁合同后，及时与张国栋所开办的济南历下致祥喜家德快餐店签订租赁合同而故意不签订。国美公司未能及时采取措施，防止损失的扩大，反而故意扩大自己的损失，应当承担责任，减轻被告何顺贤的责任。反诉原告何顺贤诉称，何顺贤与国美公司于2016年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定何顺贤承租国美公司位于济南市泉城路264号天业国际广场680平方米房屋。《房屋租赁合同》签署后何顺贤依照约定缴纳了保证金616667元并正常经营。2015年12月国美公司向何顺贤送达公函，记载：“按照合同约定，你应于2015年12月31日前10日支付下一期租赁费用，但时至今日，你未向我司支付。我司决定依照合同中规定于2016年1月1日起对贵方承租区域断水、断电，请贵方收到本函告之日起立即到我司缴纳房屋租赁费。”《房屋租赁合同》并没有欠付租金断水、断电的约定，但国美公司违反合同约定于2016年1月1日擅自对何顺贤承租区域断水断电，导致何顺贤无法经营。何顺贤认为，国美公司违反合同约定断水断电，导致何顺贤无法正常经营，依法应当承担赔偿责任，何顺贤缴纳的保证金依法应当予以返还。故请求法院依法判令国美公司返还保证金人民币616667元及利息（自立案之日起至还清之日止，以616667元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）。反诉原告何顺贤为证实其主张，提交以下证据：证据1,2012年6月1日《房屋租赁合同》（复印件）、2014年7月30日《降租协议书》，证明：1、合同中并未约定在何顺贤欠付租金的情况下，国美公司有断水、断电、锁门的权利；2、《房屋租赁合同》约定何顺贤应当缴纳履约保证金616667元；证据2，2012年6月13日国美公司出具的《收据》一份，证明何顺贤按照约定支付了履约保证金616667元；证据3，2015年12月30日国美公司向何顺贤送达的《公函》两张，证明国美公司通知何顺贤要于2016年1月1日断水、断电；证据4，济南历下致祥喜家德快餐有限公司《证明》一份，证明国美公司于2016年1月1日断水、断电、锁门的事实。反诉被告国美公司辩称，不同意何顺贤的诉讼请求，根据双方降租补充协议第二条约定，何顺贤未经国美公司事先书面许可，提前终止双方的租赁合同，国美公司无需返还何顺贤已经支付的保证金。据此，请求法院依法驳回何顺贤的反诉请求。反诉被告国美公司为证实其主张，提交以下证据：原、被告之间签订的《降租协议书》，证明双方约定房屋租赁费用自2014年9月起，变更为每年350万元，同时约定，若何顺贤单方解约，保证金不予退还，同时何顺贤应当支付6个月租赁费用标准的违约赔偿金。经审理查明，2011年6月，山东福麒投资有限公司（甲方）与国美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市泉城路264号，黑虎泉西路北侧天业国际广场一至四层全部，*****房号，建筑面积9209.03平方米房屋出租给乙方；租赁期限自2011年8月1日起至2017年7月31日止。合同第五十五条约定：“租赁期间，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用租赁房屋时产生闲置面积，乙方有权选择下列做法：（1）将租赁房屋部分分租或转租予第三方……”。2012年6月1日，国美公司（甲方）与何顺贤（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市泉城路264号，黑虎泉西路北侧天业国际广场，建筑面积680平方米房屋出租给乙方，租赁期限从2012年6月1日起至2017年5月31日届满，租赁房屋用途仅限于商业用途；租赁费用计算标准为：自2012年7月1日起至2015年6月30日止，租赁费用为3700000元/年；自2015年7月1日起至2016年6月30日，租赁费用为3922000元/年；租赁费用每三个月支付一次，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。合同第八条约定：“在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证。保证金总额为人民币616667元。”合同第四十五条约定：“乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》。否则，视为乙方未向甲方交还该房屋。”合同第四十七条约定：“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面中止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面中止或解除通知自送达到时立即生效：……4、逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日。……8、乙方发生其他违约行为，经甲方书面通知后14日内未予改正。”合同第五十条约定：“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金……。”该合同签订后，国美公司即将涉案房屋交付给何顺贤。2012年6月13日，国美公司出具收据一张，载明：“今收到何顺贤交来保证金人民币（大写）陆拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整￥616667”。2014年7月30日，国美公司（甲方）与何顺贤（乙方）签订《降租协议书》一份，约定甲方同意将2014年9月1日至2017年5月31日期间涉案房屋的租赁费用标准调整至350万元/年。协议第二条约定：“如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止原合同，则甲方无须返还乙方已付的保证金。同时乙方需向甲方支付以六个月的租赁费用金额为准的损失赔偿金，若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过六个月的租赁费用的，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就租赁房屋另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。”协议第三条约定：“本协议约定事项与原合同约定不相一致的，以本协议约定为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。”上述合同签订后，何顺贤即占有使用涉案房屋，并向国美公司交付了2015年12月31日前的全部租金。按照双方约定，何顺贤应于2015年12月21日向国美公司支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金，但何顺贤未支付。2015年12月30日，国美公司向何顺贤发出《公函》一份，同时抄送济南喜家德水饺，载明：“按照合同约定，你应于2015年12月31日前10日支付下一期租赁费用，但时至今日，你未向我司支付。我司决定依合同中规定于2016年1月1日起对贵方承租的区域断水、断电，请贵方收到本函告之日起立即到我司缴纳房屋租赁费。”庭审中，国美公司称其发送公函意在催收房租，函中所述断水断电，其并未实际执行。2016年1月14日，何顺贤向国美公司发出《公函》一份，称：“我租赁贵司的泉城路*号广场商铺，由于各种原因，已无法经营下去，现在已关门停业和撤店。因此要求贵司收回商铺、终止合同。望贵司批复为感。”2016年3月15日，国美公司（甲方）与济南喜多德餐饮管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市泉城路*号，广场一层出租给乙方，租赁房屋建筑面积110平方米。租赁期限为1年5个月，从2016年3月1日起至2017年7月31日届满。2016年7月17日，济南历下致祥喜家德快餐店出具《证明》一份，称：“2015年12月30日，国美公司向我店送达《公函》，声明：国美公司将于2016年1月1日起断水、断电。2016年1月1日，国美公司将我店经营铺面断水、断电，并且将店铺面大门上锁导致我店无法经营。虽经我店多次协调，但国美公司拒绝开锁、送水、送电。”何顺贤为证实国美公司对涉案房屋停水停电的事实，申请证人郭钊玮、孔宪功出庭作证。证人郭钊玮称其是济南浩羽汽车销售服务有限公司的员工，其公司办公地点位于天业国际大厦**，公司于2016年1月1日左右发生停水停电，且2016年1月8号之前一直停水停电，且公司旁边的喜家德快餐店也一起停水停电。证人孔宪功称其系济南历下致祥喜家德快餐有限公司员工，喜家德水饺店于2016年1月1日停水停电，元旦之后十多天，店铺门被国美公司加锁，锁了大约十来天。本院认为，何顺贤与国美公司签订的《房屋租赁合同》、《降租协议书》合法有效，本院予以认定。根据《房屋租赁合同》的约定，何顺贤应于2015年12月21日向国美公司支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金，但何顺贤未支付，该行为构成违约。为此，国美公司于2015年12月30日向何顺贤发出《公函》一份，称将于2016年1月1日其对涉案房屋停水停电。根据济南历下致祥喜家德快餐店出具的证明及证人郭钊玮、孔宪功的证言，可以证实涉案房屋于2016年1月1日起发生了停水停电，该事实与国美公司发送的《公函》的内容能够相互印证，足以证明国美公司自2016年1月1日起对涉案房屋实施了停水停电行为。根据《房屋租赁合同》第四十七条的第四款的约定，国美公司在何顺贤逾期支付租金超过15日时，才享有单方解除权。而根据合同约定，何顺贤应于2015年12月21日支付租金，但国美公司于2016年1月1日即实施了停水停电的行为，该行为构成违约，并造成合同无法继续履行，其应当承担因不当解除合同行为所产生的违约责任。国美公司停水停电的行为造成何顺贤自2016年1月1日其无法正常使用涉案房屋，因此国美公司无权要求何顺贤支付2016年1月1日后的租金及空调费、水费，故对国美公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对国美公司要求何顺贤支付赔偿金175万元的诉讼请求，根据双方签订的《降租协议书》第二条的约定，何顺贤只有在未经国美公司书面许可，提前终止合同的情况下，才需向国美公司支付六个月的租金作为赔偿，如前所述，何顺贤在2016年1月1日前未支付租金的行为并不构成根本违约，涉案租赁合同的解除系国美公司的违约行为造成的，故何顺贤无需向国美公司支付赔偿金175万元，故对国美公司的该项诉讼请求，本院不予支持。同时，因合同解除并非何顺贤的原因造成的，国美公司理应将何顺贤交纳的保证金616667元予以退还。但何顺贤要求国美公司支付保证金616667元的利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）济南国美电器有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）济南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何顺贤退还保证金616667元；三、驳回被告（反诉原告）何顺贤的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25490元，由原告（反诉被告）济南国美电器有限公司负担；反诉案件受理费减半计收4990元，由原告（反诉被告）济南国美电器有限公司负担4890元，由被告（反诉原告）何顺贤负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 忠人民陪审员  修 芳二〇一六年十一月七日书 记 员  杜 爽