四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2453号上诉人（原审被告）：四川金祥房地产开发有限公司，住所地南部县蜀北街道办事处西岭巷7号。法定代表人：梁开荣，总经理。委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：文建，男，生于1972年5月6日，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：何旭，四川义立律师事务所律师。上诉人四川金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥房产公司）因与被上诉人文建商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金祥房产公司上诉请求：撤销原审判决，将案件发回重审，或改判驳回文建的诉讼请求，并由文建负担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.判断一个房地产开发项目属于哪个房产公司，最显著、最基本的前提是项目的土地使用权归谁，但案涉的土地使用权归谁至今未查清。蒲骏与金祥房产公司商谈由其将土地转移给金祥房产公司后，双方再签订有关的合同，现蒲骏已将房屋建成，但至今未将土地使用权转移给金祥房产公司。2.《住宅商品房认购书》上虽然加盖了上诉人的公章和法定代表人印章，只能说明上诉人公司印章管理上存在疏漏，据了解，该合同系蒲骏称宣传使用而骗取了盖有上述印章的空白合同，并不代表上诉人与被上诉人在履行该合同，因为，被上诉人并未按照合同的约定，向上诉人交纳房屋认购款，一审判决适用双重标准，称认购书是与上诉人签订的，认购款是交给所谓的项目部的，该项目部并未依法设立和登记。二、一审审判程序违法，应当发回重审。被上诉人无证据证实向上诉人交纳过认购款，只提交了一张由蒲骏盖章的收据，但收据上载明的247200元，却又无证据证实是如何交付这巨额款项的，且本案不排除被上诉人与蒲骏之间名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系，故从公平起见，本案应追加蒲骏参加诉讼。文建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。事实和理由：1.案涉土地使用权的归属与房产开发项目没有直接的关联性。2.金祥房产公司提出盖有其公司和法定代表人印章的空白合同被蒲骏采取欺骗的手段取得，并无证据证实，且即使属实，公司对此也存在过错，购房人认的是房产公司，金祥房产公司应该担责。3.文建支付房款，既有蒲骏出具的收据，文建同时又提供有15万元的转账依据，其余是现金支付，双方当事人签订的合同上也注明一次性付清。4.蒲骏以金祥房产公司代理人的身份签订合同，可以证明作为代理人收取房款，公司应承担责任。文建向一审法院提出诉讼请求：1.金祥房产公司与文建立即签订正式商品房买卖合同并办理备案登房手续；2.金祥房产公司立即向文建履行交房义务；3.金祥房产公司承担逾期交房的违约责任。诉讼过程中文建变更诉讼请求为：1.确认案涉的《住宅商品房认购书》无效；2.金祥房产公司返还购房款247200元并从支付购房款之日起按银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定事实：2015年4月3日，文建（乙方）与金祥房产公司（甲方）签订《住宅商品房认购书》，主要约定有：乙方购买甲方所开发的南部县定水镇朝阳街124-128号四楼C房、六楼D房面积共约206平方米住房两套，单价为每平方米1200元，总价款为247200元，付款方式为一次性付款。未尽事宜中载有：“C房102、D104该客户一次性付款”。协议书尾部出卖人处加盖了金祥房产公司及法定代表人梁开荣的印章，委托代理人处加盖了蒲骏的印章，买受人处有文建的签名。同日，文建交购房款247200元，并由蒲骏以个人名义出具收条1张，之后，文建要求金祥房产公司催促签订正式合同和交房未果，诉至一审法院。另查明，就南部县定水镇朝阳街旧城拆迁改造开发项目，金祥房产公司为此设立了该公司骏达实业旧城改造项目部，并雕刻了项目部四川金祥房地产开发有限公司骏达实业旧城改造项目部印章、项目部四川金祥房地产开发有限公司骏达实业旧城改造财务专用章，蒲骏及敬凌霞私章，并将前述所雕刻的四枚印章交与蒲骏保管使用。案涉开发项目至文建起诉之日未办理商品房预售许可证。一审认为，案涉《住宅商品房认购书》加盖了金祥房产公司、法定代表人梁开荣及其委托代理人蒲骏的印章，对合同中加盖的印章真实性金祥房产公司认可，在其未举证合同中的印章已失窃或被他人盗用等方面的证据，理应对该认购书中的盖章行为确认合法，也即金祥房产公司应当被认定为认购书中的出卖人，根据合同相对性的原理，其作为被告的诉讼主体合法。金祥房产公司至文建起诉前都未取得案涉开发项目的商品房预售许可证明，故与文建所签订的《住宅商品房认购书》，应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，但因该合同所取得的财产，应当予以返还，故对文建诉请的返还购房款247200元，予以支持。对引起该合同无效的主要过错责任在金祥房产公司，故其应当承担所收购房款的资金损失，但结合日常生活中房产管理部门的普法教育，一再要求购房人应当审查售房人的售房资质材料，文建在签订该合同时未尽此注意义务，为警示社会教育，其理应承担一定的过错责任，故对文建诉请的资金利息计算方法，依法调整为从起诉之日起按年利率6％计算利息。关于金祥房产公司辩称的应当追加蒲骏为被告及缴款金额未实际收受的问题，案涉认购合同中载明蒲骏是委托代理人的身份，且加盖的是公司及其法人的印章，并非交付给蒲骏的项目印章，也即从认购合同的形式要件上反映出蒲骏是受金祥房产公司的委托与文建发生的民事行为，故不应当追加蒲骏为本案的被告；认购合同中印章足以使文建对此产生信赖利益，为此将房款交于蒲骏，加之合同中的未尽事项条款采用填写的方式注明“该客户一次性付款”，并有《收条》印证，依据民事诉讼证据的高度盖然性原则，对此辩称意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、文建与四川金祥房地产开发有限公司于2015年4月3日签订的《住宅商品房认购书》无效；二、四川金祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还文建购房款247200元，并从起诉之日起以247200元为基数按年利率6％计付利息至本判决确定的本金给付给之日止。如未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计付至本金付清之日止；三、驳回文建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由四川金祥房地产开发有限公司负担。本院二审查明，文建购买的商品房至今未取得《商品房预售许可证》。二审诉讼中，文建提交了2015年4月3日向蒲骏转账支付15万元的依据，并称其余房款系通过现金支付。本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：关于金祥房产公司在本案是否应当承担民事责任的问题。案涉《住宅商品房认购书》载明的出卖人为金祥房产公司，并加盖金祥房产公司及其法定代表人印章，蒲骏仅作为出卖人的委托代理人加盖印章，故金祥房产公司作为合同的相对方，应在本案中向买受人文建承担责任。至于案涉土地是否过户给金祥房产公司，金祥房产公司是否实际取得该项目的开发权，也因案涉《住宅商品房认购书》无效，不影响金祥房产公司向文建承担有关缔约过失责任。另金祥房产公司提出案涉合同文本系蒲骏采用欺骗手段取得，但并未提供证据证实，本院不予采信。关于文建是否向蒲骏交付房款247200元，以及应否由金祥房产公司承担责任的问题。对于已付房款247200元，文建提交了蒲骏出具的收条，以及部分款项转账的依据，足以认定。金祥房产公司上诉提出该款由蒲骏收取，不应由公司担责的问题。本院认为，蒲骏为金祥房产公司的代理人，其签订合同和收取房款系代表公司的行为，至于蒲骏收取房款后是否交付给金祥房产公司，系蒲骏与金祥房产公司之间的关系，不影响金祥房产公司对外承担责任。关于本案是否应当追加蒲骏为当事人的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”金祥房产公司将刻制的项目部等印章交给蒲骏，蒲骏在《住宅商品房认购书》上以出卖人金祥房产公司的委托代理人签字，表明蒲骏系金祥房产公司的代理人，有关的责任承担应由金祥房产公司承担，代理人在本案中不应承担责任。且即使蒲骏与金祥房产公司系挂靠关系，依照《最高人民法院关于适用的意见》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”的规定，文建在本案中仅请求金祥房产公司承担责任，故蒲骏不是本案共同诉讼人，一审法院未追加为本案当事人参加诉讼正确。综上所述，金祥房产公司上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5008元，由上诉人四川金祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  任雅莉代理审判员  王婵轶二〇一六年十一月二十二日书 记 员  刘 南