江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8127号上诉人（原审被告）:昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。负责人：廖振梁，总经理。被上诉人（原审原告）:沈秋娥。被上诉人（原审原告）:陈明党。原审被告:昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山开发区震川东路。法定代表人：廖振梁，董事长。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店因与被上诉人沈秋娥、陈明党及原审被告昆山格林菲尔有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初8369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，应支持其作为承租人解除合同的权利。被上诉人沈秋娥、陈明党未作答辩。原审被告昆山格林菲尔有限公司未作陈述。原审原告沈秋娥、陈明党向一审法院起诉请求：1、判令昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司支付沈秋娥、陈明党租金（结欠期间为2015年9月16日至2016年7月19日）72399.96元，及逾期付款利息损失（以72399.96元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日）；2、判令昆山格林菲尔有限公司对昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店承担连带赔偿责任；3、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：沈秋娥、陈明党系昆山开发区震川东路868号1幢2113室、2311室（建筑面积为76.11平方米、84.66平方米）所有权人。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店系昆山格林菲尔有限公司的分公司。2010年1月18日，沈秋娥（甲方）与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号1幢2113室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、按建筑面积76.11平方米计算租金为3200元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。当日，沈秋娥与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订补充协议一份，载明，上述合同就租金支付时间及支付金额现协议如下，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店所应支付租金按以下时间方式执行：原2008年12月16日至2018年12月15日所应支付租金及时间调整为2008年11月1日至2018年10月30日期间每月15日向沈秋娥支付3200元，租赁期限仍为2008年12月16日至2018年12月15日，其他条款不变。2010年3月16日，沈秋娥（甲方）与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号1幢2311室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、按建筑面积84.66平方米计算租金为5666.67元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。当日，沈秋娥与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订补充协议一份，载明，上述合同就租金支付时间及支付金额现协议如下，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店所应支付租金按以下时间方式执行：原2008年12月16日至2018年12月15日所应支付租金及时间调整为2008年11月1日至2018年10月30日期间每月15日向沈秋娥支付2833.33元，租赁期限仍为2008年12月16日至2018年12月15日，其他条款不变。合同签订后，沈秋娥、陈明党将房屋交付昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营公寓式酒店。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向沈秋娥、陈明党支付租金至2015年9月15日。2015年12月15日，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向沈秋娥、陈明党发出《关于解除租赁合同的函》，通知沈秋娥、陈明党因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与沈秋娥、陈明党签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。沈秋娥、陈明党表示解约是无效的，不同意解除合同。以上事实，由沈秋娥、陈明党、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店提供的租赁合同、《关于解除租赁合同的函》、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，沈秋娥、陈明党与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订的《租赁合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示。2010年1月18日《补充协议》约定其中《租赁合同》约定1幢2113室房屋的租金变更为3200元每月，2008年11月1日至2018年10月30日期间每月15日支付，予以确认；2010年3月16日《补充协议》约定其中《租赁合同》约定1幢2311室房屋的租金变更为2833.33元每月，2008年11月1日至2018年10月30日期间每月15日支付，予以确认，故昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店结欠沈秋娥、陈明党2015年9月16日至2016年7月15日的租金60333.3元{（3200+2833.33）元/月*10个月}。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店认为有调整租金情形并未举证，本院不予采纳。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《租赁合同》约定昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿沈秋娥、陈明党损失，现昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店逾期支付租金，沈秋娥、陈明党依据合同约定应当获得赔偿，故对于沈秋娥、陈明党要求昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持。关于逾期付款利息的计算方式，以一个月租金6033.33元（3200+2833.33）为基数分别自2015年9月20日、2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年2月20日、2016年3月20日、2016年4月20日、2016年5月20日、2016年6月20日按中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准计算至实际付款之日止。《租赁合同》并未约定昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不符合约定解除和法定解除的条件，无权解除合同，同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于沈秋娥、陈明党显失公平，故对于昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司的相关辩称不予采纳。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，对于该辩称不予采纳。故昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店应当继续履行《租赁合同》。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店作为昆山格林菲尔有限公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故格林菲尔公司应当在昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。遂判决：一、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于判决生效后十日内支付沈秋娥、陈明党租金60333.3元并支付利息{以一个月租金6033.33元（3200+2833.33）为基数分别自2015年9月20日、2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年2月20日、2016年3月20日、2016年4月20日、2016年5月20日、2016年6月20日按中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准计算至实际付款之日止}。二、昆山格林菲尔有限公司对第一项付款义务在昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。案件受理费2734元，减半收取1367元，由昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担1139元，沈秋娥、陈明党负担228元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，被上诉人与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订的涉案租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店应当每三个月向被上诉人支付一次租金，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店擅自停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同事由，也不符合法律规定的解除合同条件，该上诉理由不能成立，不予支持。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店是昆山格林菲尔有限公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由昆山格林菲尔有限公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2734元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十一月三日书记员  郭 玮