广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2811号上诉人（原审被告）：惠东县益丰房地产开发有限公司，住所地：广东省惠东县平山街道吉惠花园。法定代表人：刘亦锋。委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：方诚智，广东达伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马锦鸿，男，1989年9月15日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县。上诉人惠东县益丰房地产开发有限公司与被上诉人马锦鸿因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年1月29日，原审原告马锦鸿向原审法院提起诉讼，请求：一、被告退回房价之外收费合计5026元。（其中：煤气管道安装费3300；白蚁防治费1326元；电视安装费400元）。二、被告按合同履行约定办理房屋权产证给原告，并赔偿办理房屋产权证逾期违约金51255元给原告。三、本案的诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2010年11月28日，马锦鸿（简称：买受人）与惠东县益丰房地产开发有限公司（简称：出卖人）签订惠东县泰园二路雅居花园B栋702号商住楼购房合同，建筑面积147.31平米，套内面积122.30平米，买受人按《广东省商品房买卖合同》的约定，支付购房总款359315元；另收取房价之外5026元。（其中：煤气管道安装费3300；白蚁防治费1326元；有线电视报装费400元。）1、根据惠州市《关于进一步规范新建商品房交易价格行为的通知》和市物价局、建设局《关于规范我市管道燃气价格管理的通知》规定，新建商品房销售价格包含供水、供电、供气、有线电视、信报箱等配套设施建设费用，不得在房价之外另行收取。出卖人惠东县益丰房地产开发有限公司向买受人收取房价之外5026元，请求法院判令被告退回5026元给原告。2、根据《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予办理房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人。买受人购房总款是359315元，逾期期间为2011年11月28日至2014年12月31日，共违约1127天，按银行活期存款日息利率0.385%计。原告为保护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告益丰房地产公司辩称：对第一项诉请，我方认为首先关于收费是双方自由约定，缴纳也是原告自愿的，并未违反法律强制性规定，不应退回。第二，原告缴纳的时间是2010年8月12日，原告是在2015年1月20日起诉，已经过了诉讼时效，应当予以驳回。关于第二项逾期办证违约金，我方认为其请求数额过高，若认为违约的话，按双方合同约定中国人民银行同期活期存款利率计算即0.35%每年。且若认定违约的话，也应当是从原告交清房款及各种税费12个月内开始起算两年，须在这两年内起诉，故至今也超过两年的诉讼时效，应驳回原告诉请。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告益丰房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2007年11月19日，经营范围：房地产开发，房地产中介服务，物业管理。原告马锦鸿向被告益丰房地产公司认购被告开发的位于惠东县平山泰园二路雅居花园第B幢7单元702号房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山泰园二路、编号为惠东国用（2009）第0109870109＊＊号、惠东国用（2009）第0109420109＊＊号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2009015号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B幢7单元702号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共147.31平方米，其中，套内建筑面积122.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.01平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）叁拾伍万玖仟叁佰壹拾伍元整……第六条付款方式。在签订本合同时将房款一次性付给出卖人。第八条交付期限。出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人……”。合同签订后，原告马锦鸿向被告益丰房地产公司支付房款359315元。原告于2010年8月12日交纳办证费22907元（其中契税10779元；交易费11498元；房屋登记、工本费、服务费630元）给被告，被告出具加盖公章的收款收据，注明以上费用多退少补。同日，原告向被告缴交有线电视报装费400元、白蚁防治费1326元、煤气管道费3300元。被告至今仍未办理上述商品房的房地产权证。2015年1月29日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院于2015年11月24日去函惠东县房产管理局。惠东县房产管理局于2016年5月9日复函：“1、涉案房屋办证材料是否齐全？目前该开发商尚未向我局申请办理涉案房屋的初始登记手续，即未提交办证的任何资料。我局不清楚开发商能否提供涉案房屋办理房产初始登记的所有资料？办理商品房屋的所有权初始登记须具备：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（复印件）、《建设工程规划合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建筑工程施工许可证》、《人防工程证明》（有地下室的提供）、《房屋测绘报告》、《商品房预售许可证》等。2、涉案房屋至今未能办理房屋所有权证的原因？至目前为止，该小区开发商未向我局申请办理涉案房屋的初始登记，主要原因是未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。3、涉案房屋能否办理房屋所有权证？涉案房屋暂时还不能办理房屋过户手续，只有开发商先向我局申请办理初始登记，并核发给开发商《商品房屋产权权属证明书》后，开发商和业主双方共同向我局申请办理房屋所有权转移登记，经我局审核后给予购房人（业主）发放房产证。”以上事实，有原告马锦鸿提交的起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、广东省商品房买卖合同、收款收据、借款借据、个人购房借款／担保合同和本院开庭笔录、惠东县房产管理局的复函等材料在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为：被告益丰房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告马锦鸿向被告认购位于惠惠东县平山泰园二路雅居花园第B幢7单元702号房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0011812），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于退回燃气管道安装费，根据广东省物价局《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》（粤价（2006）297号）精神，文件规定停止收取的是管道燃气的开户费用，并非指安装费用。原告申请退回该项费用，无法律依据，本院不予支持。关于退回电视报装费，新建商品房销售价格包括有线电视等基础设施和共用配套设施的建设费用，并不是指各用户的报装费，而被告收取的是有线电视报装费，不违反相关规定。原告申请退回该项费用，本院不予支持。关于退回白蚁防治费，相关法律法规并未规定不得收取该项费用，且原告已实际缴纳，被告也已履行相应义务，原告申请退回该项费用，无事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋能否办理房地产权证的问题。根据惠东县房产管理局于2016年5月9日作出的复函：“……涉案房屋暂时还不能办理房屋过户手续，只有开发商先向我局申请办理初始登记，并核发给开发商《商品房屋产权权属证明书》后，开发商和业主双方共同向我局申请办理房屋所有权转移登记，经我局审核后给予购房人（业主）发放房产证”，故原告诉请被告办理房地产权证，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理。本案不作处理。关于被告益丰房地产公司是否承担违约责任的问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。被告交付了房屋给原告使用。原告提起本案诉讼前，于2010年1月13日交纳办证费22907元（其中契税10779元；交易费11498元；房屋登记、工本费、服务费630元）给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“……3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人……”的规定，被告未按约定在2011年8月12日前办理房地产权证，是因为被告未向惠东县房产管理局申请办理涉案房屋的初始登记，且其未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《商品房屋产权权属证明书》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因被告未按合同约定办理房地产权证，构成违约，故原告诉请被告办理房地产权证并支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。被告辩解本案已过诉讼时效，因合同约定被告承担违约责任直至原告取得房地产权证，两原告至今仍未取得房地产权证，故该辩解本院不予采纳。关于计付违约金的起止时间，逾期办证违约金应自两原告交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起12个月内即2011年8月13日计起，因原告取得认购房屋的房地产权证的时间不确定，故违约金暂计至本判决确定之日止为宜。被告应向两原告支付违约金以已付房价款385267元为本金按银行同期活期存款利率的标准计算。综上，原告马锦鸿的诉请及被告益丰房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内一次性给付原告马锦鸿逾期办证的违约金（以已付房款359315元按同期活期存款利率的标准计付，自2011年8月13日起计至本判决确定之日止）。二、驳回原告马锦鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元（原告马锦鸿预交852元）由被告惠东县益丰房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见上诉人惠东县益丰房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销（2015）惠东法民一初字第429号《民事判决书》的判决，并将本案发回重审，或在查清事实的基础上依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、请求依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。主要事实和理由：关于被上诉人请求的办理房屋产权证逾期违约金，被上诉人起诉时，已经远远超过了两年的诉讼时效。一审中上诉人已经提出诉讼时效抗辩，但一审法院仍判决上诉人给付逾期办证的违约金，实属认定事实不清，判决错误。为维护上诉人的合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，望二审人民法院依法裁判。被上诉人马锦鸿口头答辩称：1、针对上诉人对我方提出的违约金问题，惠东县法院已经判决，现在我方提出的答辩意见认为开发商应当赔付。2、开发商多次承诺，我们当时也有提交相应证明，证明我方有向开发商申请核发产权证。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查一，上诉人于2014年11月29日向全体雅居花园业主出具一份《承诺书》，承诺在2015年6月30日前办理好《房产权证》。2015年11月10日，惠东县安信物业管理有限公司雅居花园管理处向雅居花园业主出具一份《关于房产出证消息》，称其跟进开发商办证流程，了解到将于2016年1月1日前办理出房产证。另查二，被上诉人认可涉案房屋已经交付其使用。另查三，二审期间，上诉人称无法办理初始登记的原因是政策性原因导致，至今办理障碍尚未消除。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，除法定情形外不予审理。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：被上诉人提起本案诉讼请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效。具体评述如下：双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起12个月内为买受人办好房屋产权证。现被上诉人起诉之前，于2010年8月12日已经交纳办证费（其中包含契税、交易费、房屋登记工本费、服务费等）给上诉人。上诉人本应于2011年8月13日之前办理好涉案房屋的房屋产权证书给被上诉人，但上诉人至今仍未办理。未办理的理由经一审法院去函惠东县房产管理局查实，是因为上诉人至今未提供齐备办理房屋初始登记的全部资料，进而无法办理开发商与业主之间的房屋所有权转移登记，办理房产证。也即上诉人违反了合同约定的按时办证义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人诉请要求上诉人支付逾期办证违约金有事实和法律依据，一审支持是正确的。由于双方签订的合同里对于逾期交房违约金仅约定了计算方法，没有约定相应的支付期限，作为守约方的被上诉人有权随时行使要求支付违约金的请求权，且上诉人的违约行为至本案二审审理期间仍在持续，因此上诉人主张被上诉人起诉已经超过诉讼时效，本院不予采纳。因涉案楼盘何时能办理房屋产权证书的时间尚无法明确，因此一审认定逾期办证违约金暂计至法院确定之日，并无不当，本院一并予以维持；但一审将违约金计至的截止之日在判项中表述为“本判决确定之日”，措辞不够明确，本院予以纠正，将违约金的截止时间确定为暂计至本判决生效之日。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，但判项表述略有瑕疵，本院予以纠正。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第429号民事判决第二判项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第429号民事判决第一判项为：上诉人惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人马锦鸿支付逾期办证违约金（以已付购房款359315元为基数，按中国人民银行同期同类活期存款利率，从2011年8月13日起计至本判决生效之日止）。本案二审案件受理费人民币852元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一六年十一月二十八日书记员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。