重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初11859号原告重庆城市管理职业学院，住所地重庆市沙坪坝区虎溪大学城南二路151号，统一社会信用代码125000004504017765。法定代表人谢永川，重庆城市管理职业学院校长。委托代理人周敏静，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人谢朝晖，男，重庆城市管理职业学院工作人员，住重庆市渝北区。被告潘玉玲，女，1971年10月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市合川区，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人杨治伦(系被告潘玉玲之夫），男，无固定职业，住重庆市江津区，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆城市管理职业学院（以下简称：城管学院）与被告潘玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月21日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审理，适用小额程序并于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告城管学院的委托代理人周敏静，被告潘玉玲及其委托代理人杨治伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城管学院诉称，2014年7月6日，原告的后勤总公司经原告授权，与被告潘玉玲签订门面租赁合同，将位于原告校内1号学生生活服务用房租赁给被告使用，租赁期限为2014年7月6日至2016年7月/日止（具体截止时间以学校放假时间为准）。合同约定租金共计84000元。2016年7月6日，原告的后勤总公司向被告发出通知，告知被告在合同到期后5日内将其租赁的房屋返还原告，被告收悉后在该通知上签字确认。2016年7月10日，原告下发放假通知，原告的后勤总公司与被告签订的租赁合同即于该日到期。因此，被告应依照合同约定，将涉案房屋归还原告，但被告至今一直未作退还。原告现诉至法院，请求判令被告立即腾退位于重庆城市管理职业学院校内的1号学生生活服务用房，并支付截止2016年8月8日期间的场地占用费5257.34元，2016年8月9日以后的场地占用费实际计算至被告腾退涉案房屋之日止。本案诉讼费由被告承担。被告潘玉玲辩称，原告城管学院没有在2016年7月6日明确告知本被告合同到期时间，更没有告知被告合同到期要进行重新投标。被告根据双方之前几年签订的几次合同的规律，即原告都与原租赁户直接续签租赁合同，由此造成了被告的误解；其次，原告于2016年7月10日才在网上发布校内门面要重新公开招标的公告，并在2016年7月13日才召开原租赁户会议，会上讲明原租赁户有优先权，并未叫原租赁户搬出。原告此次重新投标，没有提前告知被告，导致被告的商品、设备、装修无法及时处理，给被告造成很大经济损失；再次，原告至今未以任何书面或其他形式要求被告退还所租赁的校内1号门面；最后，原告在投标时，未公平竞标，导致相关有关系的人员中标。综上，请求法院依法判决原告赔偿被告1号学生生活服务用房的设备、商品、装修损失合计10万元，本案诉讼费由原告负担。经审理查明，位于原告城管学院校内的1号学生生活服务用房系原告所有、属于后勤辅助用房，为国有资产，目前尚在办理房屋不动产权登记手续。2009年6月11日，原告出具授权书，授权该学院的后勤总公司负责学校校内门面的招租、合同签订、租金和水电费结算、催收、日常经营活动的管理与协调、经济纠纷的调解与诉讼等事务。2014年7月6日，城管学院后勤总公司（甲方）与潘玉玲（乙方）签订《重庆城市管理职业学院学生生活服务用房租赁合同》（以下简称：门面租赁合同），合同第一条约定，甲方将位于城管学院校内1号学生生活服务用房租赁给乙方。该房屋面积为111.66平方米，具体服务项目为百货、干洗、水果、健身培训、美容美发；合同第二条约定，房屋租赁期限为自2014年7月6日至2016年7月/日止（以学校放假时间为准）。租赁期满，合同自行终止；合同第三条约定，合同有效期租金共计84000元；合同第四条约定，签订本合同时，由乙方向甲方缴纳租赁保证金10000元，合同期满，乙方无违约、供货单位投诉、无财产损坏等行为，甲方将于3月内全额退还保证金；合同第五条第二.14约定，乙方租赁期满后，5日内将学生生活服务用房退还甲方，若未按时退还，每拖延一天按每日租金的两倍收取场地占用费。延迟退还时间不得超过15天，若超过15天，后勤总公司有权强制收回该学生生活服务用房，由此造成的一切损失由租赁户自理。合同还对违约责任、合同的生效和纠纷解决等进行了约定。在此之前，城管学院后勤总公司（甲方）与潘玉玲（乙方）还分别于2010年7月15日、2011年7月14日、2013年7月18日签订过三份门面租赁合同。2016年7月6日，原告的后勤总公司发布《关于门面合同到期相关事宜的通知》，告知门面租赁户与学校后勤总公司签订的门面租赁合同将于2016年7月到期，并自动终止原告与租赁户的合同关系，同时告知各租赁户在合同到期后3日内结清所有费用、5日内退还门面，以及其他相关事宜。包括被告在内的有关门面承租人在该通知上签字。2016年7月14日，原告在学校后勤第一会议室召开1号-17号门面合同到期说明会，包括被告在内的1号-17号门面的承租人、以及原告方面有关人员出席了会议并签到。被告同时在承诺书上签字，承诺如在投标过程中本人未能中标，本人将在原告公布最终中标人后3天内无条件将所有物品搬离学校，搬迁物品所产生的所有费用及损失由本人全部自理，由此带来的法律责任由本人承担。被告自述已于2016年8月左右开始从涉案门面中搬迁,但尚未交还门面房门钥匙。经本院现场查看，涉案门面大门已上锁，室内物品大部分已搬走。另查明，经承办人登陆全国组织机构代码管理中心和国家企业信用信息公示系统（重庆）网站查询，未发现重庆城市管理职业学院后勤总公司的登记信息。庭审中，原、被告双方均认可涉案门面租金为42000元/年，折算后每天租金按（42000元÷365天）计算。现原告诉至本院，要求判如所请。因原、被告分歧较大，调解未成。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付从2016年7月16日起、至2016年9月13日止，共计59天的场地占用费共计13570元。上述事实，有原告提供的授权书、事业单位法人证书，《重庆城市管理职业学院学生生活服务用房租赁合同》及发票、《关于2016暑假放假及新学期开学有关事宜的通知》、《会议内容》及《合同到期说明会签到表》，《关于门面合同到期相关事宜的通知》、《承诺书》、《通知》，《关于重庆城市管理职业学院临时校舍正在办理不动产权证的情况说明》、后勤辅助用房平面图；有被告举示的《重庆城市管理职业学院学生生活服务用房租赁合同》，收据，机打发票；有本院拍摄的门面现场照片，以及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证据效力，其证明力可以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。门面租赁合同虽系城管学院的后勤总公司与被告所签订，但后勤总公司签订合同系在城管学院的授权范围内，被告清楚涉案门面的产权属于城管学院、后勤总公司为城管学院的下属部门、系代表城管学院与之签订门面租赁合同的事实，故门面租赁合同可以直接约束城管学院和被告。由此，城管学院享有门面租赁合同的相关权利义务，可以作为本案原告参加诉讼。《中华人民共和国合同法》第三条规定，“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。合同双方当事人是民事活动的平等主体，签订合同应遵循平等自愿的原则，任何一方都不得把自己的意志强加于另一方，更不得强迫对方同自己签订合同。在本案中，因涉案门面属于原告管辖下的国有资产，原告对该门面享有占有、使用、收益等具有物权法上的排他性权利。原告有权自主决定是否与被告在内的租赁户续签或者签订新的门面租赁合同。本案的争议焦点是原、被告之间的门面租赁关系的终止时间。原告的后勤总公司经授权，与被告于2014年7月6日签订的《重庆城市管理职业学院学生生活服务用房租赁合同》系原、被告双方之间所签订的最后一份租赁合同，该合同第二条约定，房屋租赁期限为自2014年7月6日至2016年7月/日止（以学校放假时间为准）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定，“当事人对合同的效力可以约定附期限…附终止期限的合同，自期限届满时失效”。2016年7月6日，原告的后勤总公司发布《关于门面合同到期相关事宜的通知》，告知门面租赁户与学校后勤总公司签订的租赁合同将于2016年7月到期，具体到期时间以学校放假时间为准，到期自动终止原告与租赁户的合同关系。包括被告在内的有关门面承租人在该通知上签字。此时，被告就已经知道门面租赁合同即将到期事宜，以及到期的大体时间。2016年7月14日，原告在学校后勤第一会议室召开1号-17号门面合同到期说明会，包括被告在内的1号-17号门面的承租人出席了会议并签到。会上，原告告知到会人员学校于2016年7月10日放假、重申了1号-17号门面的租赁合同到期并终止事宜。被告也在承诺书上签字，承诺如在投标过程中本人未能中标，本人将在原告公布最终中标人后3天内无条件将所有物品搬离学校，搬迁物品所产生的所有费用及损失由本人全部自理，由此带来的法律责任由本人承担。由此可知，原告对于租赁合同到期时间尽到了告知义务。被告也充分了解租赁合同即将到期。租赁合同系附终止期限的合同，合同已自2016年7月10日原告放假时自然终止。在我国，大中小学在每年7月放暑假、假期两个月，是众所周知的事实。因此，该租赁合同终止期限属于法律规定的众所周知的客观事实。被告与原告连续签订过四份门面租赁合同，在原告校园内连续经营长达五年以上；被告亦自述在2016年7月中旬看到原告校内的学生越来越少，并于2016年8月左右开始从涉案门面中搬迁。被告关于原告没有在2016年7月6日明确告知本被告合同到期时间的辩解意见，与常理不符，本院不予采纳。综上，本院认定原、被告双方签订的门面租赁合同已于2016年7月10日到期终止。关于原告要求被告立即搬离案涉门面请求。根据原告提供的证据、以及双方当事人的自认，可以证明原告现为涉案门面的合法产权人，可对涉案门面依法行使管理权。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”。现双方于2014年7月6日签订的门面租赁合同租赁期限届满，未办理相关续签租赁合同手续，且被告于合同到期后仍占用案涉门面，现原告要求被告腾退涉案门面，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的场地占用费的诉讼请求。该项请求应为房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告依法对涉案门面享有管理、控制和使用权。被告在门面租赁期限届满、双方未续签合同的情况下仍继续占用涉案门面，其行为直接侵犯了原告的合法权益，情形之严重显然超出因合同无效产生的占用情况。举轻以明重，法律上对于合同无效的情况已规定占用人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，在本案情况下，被告更应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。如前所述，原、被告双方的门面租赁合同已于2016年7月10日到期自然终止，根据租赁合同的约定，被告应于租赁期满后5日内将涉案门面退还原告，若未按时退还，每拖延一天按每日租金的两倍收取场地占用费。原告只主张13570元，系对己方权利的处分，本院予以支持。被告关于因原告迟迟未退还租赁保证金、故被告不交还涉案门面的辩解，本院认为，门面租赁合同约定，合同期满、被告无违约行为等，原告退还保证金。原告退还保证金不成其为被告交还涉案门面的附带条件。现原告要求被告支付从2016年7月16日起、至2016年9月13日止，共计59天的场地占用费，符合门面租赁合同的约定，本院予以支持。在原、被告双方未协商一致签订新的门面租赁合同的情况下，依照公平合理的原则，应参照此前上一年度双方之间事实上已经发生的租赁期间的租金标准计算房屋占有使用费。双方均认可涉案门面租金为42000元/年，折算后每天的租金按（42000元÷365天）计算，故被告应向原告支付2016年7月16日至2016年9月13日期间的房屋占有使用费应为：42000元÷365天×59天×2倍=13578.08元。至于被告在庭审中要求判决原告赔偿1号学生生活服务用房的设备、商品、装修损失合计10万元，退还租赁保证金1万元，本案诉讼费由原告负担等意见，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。人民法院审理案件需基于当事人提起的诉讼，当事人未主动到人民法院起诉立案，人民法院不会主动对有关纠纷进行审理和裁判。被告主张前述权利，并不影响本院在本案中对原告起诉主张的诉讼请求的审理。被告可自行通过协商或另行起诉等方式予以处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告潘玉玲于本判决发生法律效力后十日内腾退位于原告重庆城市管理职业学院校内的1号学生生活服务用房。二、被告潘玉玲于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆城市管理职业学院支付2016年7月16日至2016年9月13日期间的房屋占有使用费13570元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半缴纳25元（原告重庆城市管理职业学院已预交），由被告潘玉玲负担。此款限被告潘玉玲于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆城市管理职业学院付清。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年十一月十八日书 记 员 谭诗芮