安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初3932号原告：安徽百姓缘置业有限公司,住所地安徽省六安市云路街与淠河路交叉口，统一社会信用代码91341500798140386F。法定代表人：周晓庆，公司董事长。委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。委托代理人：赵晓玲，安徽大别山律师事务所律师。被告：孙军，男，1975年12月28日生，住安徽省六安市金安区。原告安徽百姓缘置业有限公司诉被告孙军租赁合同纠纷一案，本院于2016年09月26日立案受理。依法由审判员余学柱适用简易程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告安徽百姓缘置业有限公司的委托代理人赵晓玲、被告孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽百姓缘置业有限公司诉称：1、判决解除原、被告签订的《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》，判决被告将承租原告的房屋(四季清风园双子星城一期l栋108、208、109、209、110、210、1ll、211号商铺)恢复原状后返还给原告；2、判决被告给付拖欠原告房屋租金670915.49元人民币(计算至2016年8月30日)，2016年8月30日之后的租金按每月每平方米73.70元据实累计计算至房屋交付至原告后止；3、判令被告支付原告违约金￥134183.1元；4、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月10日，原告与被告签订了《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》，就位于六安市裕安区云路街与淠河路交汇处四季清风园双子星城一期1栋108、208、109、209、110、210、111、211号商铺租赁事宜加以约定，合同约定租赁期限从2010年11月30日起至2016年11月29日止。截止2016年8月30日现被告已拖欠原告应付租金670915.49元，原告多次向被告催收租金未果，被告拖欠租金至今。原告认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法、有效。被告作为房屋承租人，负有按照合同约定按时足额支付约定租金义务。被告长期拖欠租金不付，是对租赁合同的违反，更是对原告合法权益的侵害，被告作为违约方应依约承担违约责任。被告孙军辩称：签订合同后，原告未按期交房，一直拖到l2月15日左右，前期还有免租期2010年12月4日至2011年2月4日，应从2011年2月5日交房租。刚开始交付时相关设施不完备，至少2个月影响餐饮经营，租赁一年多房屋漏水，导致歇业维修，存在停业损失、维修费用，应从房租中比除。下水道、排烟的问题一直未解决，并经多次维修，因开发商预留的下水管道、排烟管理不符合要求。解放路修人防工程时我们就向原告交涉，原告答应我们每年租金免递增及每年免两个月的租金，但是当时是口头答应的，没有书面东西。还有被告在我家就餐有一万多块钱餐费，还有维修的单子。原告在租赁期间未履行相关义务。被告房租的计算方式过高，需要重新计算。从2015年8月31日开始有三间房屋已转租别人。经审理查明：2010年11月10日，安徽百姓缘置业有限公司与孙军签订了《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》，合同约定，孙军承租位于六安市裕安区云路街与淠河路交汇处四季清风园双子星城一期1栋108、208、109、209、110、210、111、211号商铺，面积451.22平方米，经营范围限于“川行天下”。租赁期限从2010年11月30日起至2016年11月29日止。租金标准每月每平方米55元，月租金总额24817元，物业代管费标准每月903元，办理商铺交接时预交12个月物业代管费，商铺的租金在免租期满后开始正式计算，租金的第二年至第六年每年按6%的增幅递增，租金交纳时间为首年商铺租金分两次结算，第一次在签订本合同7日内交付6个月房租，第二次在满6个月前7日交付6个月房租，之后，每年按一年结算，由承租方在每年开始前的30日内将一年租金及物业代管费交付出租方或出租方的委托代理人。从出租房交房之日起免2个月，如在合同期内由于承租方原因违约或造成本合同终止，则承租方不再享有此免租期优惠。本合同签订之日，承租方需向出租方支付2个月租金作为履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息，签订意向协议时已经缴纳的，签订本协议时，自动转为本协议项下履约保证金，数额按本协议标准多退少补。若承租方未有违约行为，则出租方按出租方收取的数额退还，如在合同期内由于承租方的原因违约或造成本合同终止，承租方所缴纳的保证金不予退还。合同第八条第二款第四项规定，承租方有下列情形之一的，出租方可单方面终止合同，无条件收回商铺，且出租方应按本合同租金总额10%承担违约金：……（4）承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。在租赁期内，商铺的维修由承租方自行进行并承担相关费用，装修维修不得损坏原有主体结构，管线设施的安全，如有损坏，承租方应承担维修、恢复原状并赔偿损失等责任。出租方应不晚于2010年11月30日给承租方进场装潢，如逾期交付，出租方除顺延免租期外，还应一次性支付租金总额的5‰作为违约金。合同还约定其他事项。2010年12月4日，出租方交付出租房屋，确定免租期自2010年12月4日至2011年2月4日。孙军支付履约保证金49634元。2014年5月9日，出租方颜斌确认，“川行天下”因房屋质量问题，导致天花板大面积渗漏，过水面积达30平方米，门店关门整修，房屋维修时间2014年4月7日至4月26日，用去维修费用6800元，停业房租损失25000元。孙军自2011年1月30日至2016年2月6日支付出租方租金1130271元。2015年8月23日，出租方将四季清风园小区1#楼208、209、109室出卖给薛倩、张红芬，经出租方、承租方协商，原租房协议在2015年8月31日后减除已转174.16平方米面积计算房租。原房租协议继续有效。以上事实，有合同书、部分房租转收说明、说明、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原、被告间的房屋租赁合同依法成立，且合法有效，原告主张房租及违约金，应依法予以支持。原告多算4天租金应予扣除，1.26248×55元／平方米×451.22平方米×4÷30计4177.48元。被告未按期支付租金，原告不能实现合同目的，其要求解除合同，予以采纳。被告主张每年免2个月房租，房租不递增，未提交相应证据，不予采信。原告主张解除合同，履约保证金应予退还。因出租房屋本身质量问题，造成承租人租金损失，应从租金中比除。原告方人员就餐费用，可向其另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、自2016年9月26日起，解除原告安徽百姓缘置业有限公司与被告孙军签订的《四季清风园双子星城商铺租赁合同书》；二、被告孙军应予本判决生效之日起十日内返还租赁原告安徽百姓缘置业有限公司位于六安市裕安区云路街与淠河路交汇处四季清风园双子星城一期1栋108、110、210、111、211号商铺;三、被告孙军应予本判决生效之日起十日内支付原告安徽百姓缘置业有限公司所欠商铺租金617103.81元-49634元-6800元-25000元计535669.81元（至2016年8月30日）；四、被告孙军应予本判决生效之日起十日内支付原告安徽百姓缘置业有限公司2016年9月1日至2016年9月26日房租16672.98元；五、被告孙军应予本判决生效之日起十日内给付原告安徽百姓缘置业有限公司房屋占用费用，按照每月每平方米73.7元、面积277.06平方米的标准计算，自2016年9月27日起至商铺返还之日止；六、被告孙军应予本判决生效之日起十日内支付原告安徽百姓缘置业有限公司违约金（535669.81元+16672.98元）×10%计55234.28元；七、驳回原告安徽百姓缘置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11110元，减半收取5555元，由被告孙军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  余学柱二〇一六年十一月十四日书记员  韩 洁附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。