浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5090号上诉人（原审被告）：杭州雄憬装饰工程有限公司,住所地杭州市拱墅区舟山东路98号一楼109室。法定代表人：姚道彬，总经理。被上诉人（原审原告）：杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。法定代表人：王秀英，总经理。委托代理人：李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。原审被告：杭州宝庆隆印花材料有限公司,住所地杭州市江干区彭埠镇六堡村五福亭2区183号,组织机构代码07733270-8。法定代表人：田祖芳。上诉人杭州雄憬装饰工程有限公司（以下简称雄憬公司）因与被上诉人杭州振辉化工有限公司(以下简称振辉公司)、原审被告杭州宝庆隆印花材料有限公司(以下简称宝庆隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年3月26日，振辉公司与雄憬公司、宝庆隆公司签订编号为2015032601的《厂房租赁合同》1份。双方约定：振辉公司将其所有的位于萧山区河庄街道三工段现存厂房×号车间中的1399.2平方米及×号车间中的86.03平方米（合计建筑面积1485.23平方米）租赁给雄憬公司、宝庆隆公司，租赁期限为2015年3月26日起至2020年4月30日止。租期以三年为一期，第二期按上期的租金每期递增8%。2015年5月1日至2015年10月31日期间租金由雄憬公司、宝庆隆公司于2015年3月28日前一次性付清95200元及15000元保证金（押金），2015年11月1日至2016年10月31日期间租金160400元由雄憬公司、宝庆隆公司于2015年9月30日前付清。如雄憬公司、宝庆隆公司未按约定缴纳租金、水电费等费用，每逾期一日，每日应向振辉公司支付未缴纳金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同并没收保证金。由于提前解除和本合同违约所造成的损失，由过错一方承担违约责任，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金，若雄憬公司、宝庆隆公司违反合同或者合同期限未满解除的，雄憬公司、宝庆隆公司需全额支付免租期租金并承担违约责任。合同终止或解除后，雄憬公司、宝庆隆公司应将租赁房屋及地面恢复原状，属于雄憬公司、宝庆隆公司投入的机械设备，可自行拆走。另查明，雄憬公司、宝庆隆公司签约后支付了第一期租金及保证金，第二期即2015年11月1日至2016年10月31日的租金160400元应于2015年9月30日前付清。雄憬公司仅支付了其中的53468元租金，宝庆隆公司仅支付了其中26734元租金。其余租金，雄憬公司、宝庆隆公司至今未支付。再查明，宝庆隆公司已于2016年1月期间自上述租赁厂房中搬离。现振辉公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除振辉公司与雄憬公司、宝庆隆公司的租赁合同；2、雄憬公司、宝庆隆公司立即腾房并将房屋恢复原状，同时按年租金160400元补缴自2016年3月31日起至实际搬离之日的租金及水电费；3、振辉公司可没收保证金15000元，雄憬公司、宝庆隆公司支付违约金32080元。庭审中，根据查明的事实，振辉公司变更其第二项诉讼，要求雄憬公司、宝庆隆公司立即腾房并将房屋恢复原状，同时按年租金160400元补缴自欠缴租金之日起至实际搬离之日的租金及水电费。原审法院认为：振辉公司与雄憬公司、宝庆隆公司签订的《厂房租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人均具有约束力。雄憬公司、宝庆隆公司作为承租人，应按照租赁合同的约定，于2015年9月30日前付清租金160400元。现雄憬公司至今仅支付租金53468元，宝庆隆公司仅支付租金26734元，已构成违约，且符合约定的解除条件,振辉公司有权按照《厂房租赁合同》的约定与雄憬公司、宝庆隆公司解除合同。雄憬公司在庭审中虽辩称其因经济状况不良曾与振辉公司协商分期、迟延交付租金，但振辉公司对分期、迟延交付租金未予同意，该抗辩意见不构成雄憬公司至今未付清租金的合理理由。合同解除后，雄憬公司、宝庆隆公司应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。关于第二期即2015年11月1日至2016年10月31日期间租金160400元，雄憬公司、宝庆隆公司已共计缴纳80202元，故第二期中雄憬公司、宝庆隆公司应付但欠付的租金应自2016年5月3日起算。振辉公司有权向雄憬公司、宝庆隆公司主张自2016年5月3日起至合同解除日止按年租金160400元标准计算的租金，以及自合同解除日起至实际搬离之日止参照年租金160400元标准计算的房屋占有使用费。关于雄憬公司、宝庆隆公司实际使用案涉房屋期间产生的水电费，振辉公司未提供证据证明雄憬公司、宝庆隆公司应承担的具体数额，对该诉讼请求该院不予支持。振辉公司请求没收雄憬公司、宝庆隆公司保证金15000元，符合合同约定，该院予以支持。振辉公司要求雄憬公司、宝庆隆公司支付违约金32080元，虽然雄憬公司、宝庆隆公司存在逾期未缴部分租金的情形，但雄憬公司、宝庆隆公司至今已缴付第二期租金80202元，该院认为振辉公司主张的违约金数额过高，该院依据雄憬公司、宝庆隆公司的违约过错程度和履行情况,酌情调整为以欠付租金为基数自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算。综上，对振辉公司合理部分的诉讼请求，该院予以支持。对超出部分的诉讼请求，该院不予支持。雄憬公司、宝庆隆公司关于其已缴付水电费和部分租金的抗辩意见，该院予以采信。其余抗辩意见，事实和法律依据不足，该院不予采信。宝庆隆公司经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，视为对振辉公司主张的事实理由以及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、振辉公司与雄憬公司、宝庆隆公司之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、雄憬公司、宝庆隆公司于判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市萧山区河庄街道三工段厂房×号车间中的1399.20平方米及×号车间中的86.03平方米（合计建筑面积1485.23平方米）的租赁厂房并将上述厂房恢复原状；三、雄憬公司、宝庆隆公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司自2016年5月3日起至《厂房租赁合同》解除之日止按年租金160400元计算的租金以及自《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止参照年租金160400元计算的房屋占有使用费；四、振辉公司无需返还雄憬公司、宝庆隆公司保证金15000元；五、雄憬公司、宝庆隆公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司以欠付租金80198元为基数自2015年10月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算至实际腾房之日止的违约金；六、驳回振辉公司的其余诉讼请求。如雄憬公司、宝庆隆公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费978元，减半收取489元，由振辉公司负担244元，由雄憬公司、宝庆隆公司负担245元。宣判后，雄憬公司不服，向本院提起上诉称：一、振辉公司无权就案涉房屋向雄憬公司主张权利。1、案涉房屋没有办理土地使用证、规划许可证、消防许可证，不能用于经营（出租）行为。2、振辉公司没有房屋产权证明，不能证明其权利主体资格。3、振辉公司没有提供明确文件证明案涉房屋要拆迁。4、大江东拆迁前几年就有规划，振辉公司有义务在合同签订前告知雄憬公司该事实。5、雄憬公司2015年5月1日搬入案涉租赁厂房，合同期限五年，现在使用一年多时间就要拆迁，振辉公司应当承担厂房搬迁费用和厂房装修费用共计166164元。鉴于双方租赁合同并未解除，振辉公司无权没收保证金10000元，振辉公司在明知政府需要拆迁的同时，在无正当理由的前提下单方面解除合同，没有依据。综上，请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四项；二、本案诉讼费用由振辉公司承担。被上诉人振辉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回雄憬公司上诉，维持原判。原审被告宝庆隆公司答辩称：宝庆隆公司已经搬离案涉租赁房屋，不应再承担任何责任。宝庆隆公司同意雄憬公司的上诉意见。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。针对雄憬公司的上诉理由，本院作如下评述：一、关于案涉租赁房屋的产权问题。雄憬公司上诉主张振辉公司无权就案涉房屋主张权利，因为案涉房屋没有办理相关手续，没有产权证。一审过程中，类似案件中承租人提供的房屋登记信息查询记录表记载案涉房屋所在地的1-15幢楼均有产权登记信息，雄憬公司主张其承租的×号车间部分厂房没有产权证，无证据证明，并且振辉公司也已经依约将案涉房屋交付给雄憬公司和宝庆隆公司使用，雄憬公司的该上诉主张本院不予采纳。二、关于拆迁问题。雄憬公司上诉主张振辉公司没有提供明确文件证明有拆迁事实，且若遇拆迁，振辉公司有义务在合同签订前予以告知。本案振辉公司起诉解除合同的原因在于雄憬公司和宝庆隆公司拖欠租金，与案涉房屋是否拆迁无关，故雄憬公司的该项上诉理由与本案缺少关联，本院不予采纳。三、关于振辉公司是否应当赔偿雄憬公司厂房搬迁费用和厂房装修费用的问题。雄憬公司认为双方租赁合同约定的租赁期限为5年，现其实际使用1年多时间就要拆迁，故应该由振辉公司赔偿上述费用。鉴于本案出租方起诉解除合同的理由与拆迁无关，合同解除系因雄憬公司违约未及时足额支付租金，雄憬公司的该项上诉主张缺乏事实基础。并且，雄憬公司在一审过程中既未提出本项答辩意见亦未提起反诉，当事人的上诉请求不能超出一审诉讼请求，雄憬公司要求振辉公司赔偿其相关费用总计166164元的请求亦超出二审审查范围。故对其该项上诉主张，本院亦不予采纳。至于，宝庆隆公司答辩称其不应该承担任何责任的问题，鉴于宝庆隆公司和雄憬公司系作为共同承租人签订租赁合同，宝庆隆公司和雄憬公司并未在合同中对承租人的责任作过划分，宝庆隆公司腾退时未与振辉公司办理交接手续，况且宝庆隆公司亦未就本案提起上诉，故对宝庆隆公司的该答辩意见，本院不予采纳，原审法院判令宝庆隆公司与雄憬公司共同承担承租人的责任，并无不当。综上，雄憬公司的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由杭州雄憬装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年十一月二日书 记 员  吴梦姣