江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初3010号原告：阜宁县针织绒有限公司，住所地阜宁县阜城街道石字路187号。法定代表人：杨义祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：何锦芳、孟新华，阜宁县新华法律服务所法律工作者。被告：胡汉文，男，1989年2月13日出生，汉族，居民，住响水县。被告：董泽珍，女，1968年2月5日出生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：徐珊珊（系胡汉文之妻），女，1989年2月21日出生，汉族，居民，住响水县。被告：曹晓芳，女，1969年12月11日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：孙洁，男，1989年8月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：孙娟，女，1983年10月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。上列三被告的共同委托诉讼代理人：王永书，退休干部，住阜宁县。原告阜宁县针织绒有限公司（以下简称针织绒公司）与被告胡汉文、董泽珍、曹晓芳、孙洁、孙娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告针织绒公司法定代表人杨义祥及其委托诉讼代理人孟新华、被告胡汉文、被告董泽珍的委托诉讼代理人徐珊珊、被告曹晓芳、孙洁、孙娟的共同委托诉讼代理人王永书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告针织绒公司向本院提出诉讼请求：1.确认诉争房屋买卖无效；2.五被告返还针织绒公司诉争房屋；3.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2010年8月，胡汉文购买了针织绒公司开发的坐落于阜宁县阜城街道石字路针织绒公司前的东巷向西沿路一排坐北朝南，从东向西第2、3、4、5间三层楼房，房款总计1152000元。截止目前，按照双方的还款协议尚有312000元房款未有支付。期间，胡汉文、董泽珍又于2014年3月23日将诉争房屋转让给曹晓芳、孙洁、孙娟所有。针织绒公司多次向五被告追要余款未果。又因为根据法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，针织绒公司与胡汉文、董泽珍之间，胡汉文、董泽珍与曹晓芳、孙洁、孙娟之间的房屋买卖协议均无效，故向法院提起本案诉讼。被告胡汉文辩称，针织绒公司认为房屋买卖无效，胡汉文同意返还不合法买卖的房屋，但针织绒公司必须将胡汉文、董泽珍的购房款800000元返还。针织绒公司在明知房屋买卖不合法的情况下将诉争房屋卖给胡汉文、董泽珍，签订合同时还明确表示配合办理相关经营手续，胡汉文对诉争房屋进行了装修，当时用去780000元，因装修附着在房屋上，现可以一并交给针织绒公司，但针织绒公司要赔偿合理损失，具体价款可以通过协商解决，也可以通过第三方机构评估。被告董泽珍辩称，同意胡汉文的辩称意见。被告曹晓芳、孙洁、孙娟共同辩称，针织绒公司与胡汉文、董泽珍之间是否存在房屋买卖协议，协议是否有效与曹晓芳、孙洁、孙娟没有关系。曹晓芳、孙洁、孙娟是与胡汉文、董泽珍签订的资产转让协议，针织绒公司将曹晓芳、孙洁、孙娟作为被告没有法律依据，要求曹晓芳、孙洁、孙娟返还诉争房屋更不应该得到法院的支持。资产转让协议第二条明确载明该资产没有发生债权债务，因此，即使诉争房屋存在债权债务也应该由胡汉文、董泽珍承担。资产转让协议第十条还约定双方不得违约，如一方违约承担一切经济损失，违约方还需支付对方违约金100000元。综上，请求法院驳回针织绒公司对曹晓芳、孙洁、孙娟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告针织绒公司提供的阜宁县城镇建设工程规划许可证副本、《联建房屋协议书》、房屋还款协议、催款通知，被告曹晓芳、孙洁、孙娟提供的资产转让协议书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月20日，阜宁县建设局向针织绒公司颁发建设工程规划许可证，载明建设项目为公司附房，建筑规模379.2㎡，层数为1层。2009年6月29日，针织绒公司（甲方）与董泽珍（乙方）签订一份《联建房屋协议书》，约定：在甲方大门东侧一块空闲土地上，联建一幢东西长32.24m，宽8.04m，占地面积259.2096㎡，八间三层总建筑面积为932.3808㎡，房屋建筑坐北朝南、框架结构，每套共三层，其中一层门市为32.16㎡（8.04×4）；二层为41.26㎡（10.44×4）；三层为41.26㎡（10.44×4）,每套合计面积为115.68㎡；每套内部职工核定价为2580元/㎡，其中一层门市为4500元/㎡，二、三层为1860元/㎡，每套实际核定价为298000元，均低于市场时价30%左右，为保证工程的顺利竣工，在开工时乙方一次性交足290000元，每套奖励10000元，分两次交款的每套奖5000元，余款8000元办理过户手续，至时房款两清，甲方根据乙方的缴款程序，由乙方自愿选择从东到西第2、3、4间房屋，并如期如数按双方商定的金额付给甲方，两批款付清后，享有房屋的资产权，甲方力争在国庆节左右前将房屋交付给乙方使用，房屋内部设施的自来水管道、下水道、电线、电话线、有线电视的线路按设计图配备好，其开户费和手续费由乙方自行承担，双方联建的房屋为合格工程，乙方凭甲方开除的全额票据后享有房屋的永久资产权，涉及到今后办理过户手续的各项资金，在乙方截留的款项中列支，乙方在领到居住房的钥匙后，由出资人的户主或出资人为法人代表创办三产项目，甲方必须维护其法人代表的地位和房屋产权，并全力协助乙方办理经营项目的手续，其营业执照和手续费用由乙方自行承担。当日，董泽珍向针织绒公司支付购房款500000元。2010年元旦左右，针织绒公司与董泽珍之子胡汉文签订《房屋还款协议书》，约定：乙方在原来购置房屋三间的基础上新增一间（从东到西2-5间）共四间三层楼房，每间价格为288000元，总计房款为1152000元，乙方在此之日前已付500000元，2010年5月10日前再付300000元，在2010年9月30日前再付100000元，在2010年农历腊月25日前付清房款212000元，余款40000元如需今后办房产证付清，乙方如不能及时兑现款项，甲方有权追究乙方经济责任，有权停止其各项营业，直至款项还清为止。还款协议书签订后，董泽珍、胡汉文于2010年5月30日前按约支付了购房款300000元，余款一直未有支付。针织绒公司于2010年5月份向董泽珍、胡汉文交付了诉争房屋，胡汉文对诉争房屋进行装修后开办了阜宁县阜城镇恒悦宾馆。2014年3月23日，董泽珍、胡汉文作为出让人与曹晓芳、孙洁、孙娟作为受让人签订一份《资产转让协议》，约定：诉争房屋现由胡汉文经营宾馆服务，字号名称阜宁县阜城镇恒悦宾馆，营业执照，特种行业许可证、消防证、卫生许可证、床、橱、电器产品、水电设备、生活用房，尚未设定抵押、租赁，也没有发生债权债务，经双方协商一致，资产成交价为1300000元，同时该资产附属设施、设备、经营证件一并转让，交付1000000元给出让人，另300000元待房屋产权证、土地使用证手续批复下来结清，协议生效之日即为资产交付之日，与资产相关的所有权、使用及义务，自资产交付之日起由出让人转移至受让人，本资产转让按照成交价格加税费方式转让，资产的过户和房屋所有权证、土地使用证书办理过程中，涉及的所有税费、规费由受让人在出让人的300000元内承担，如一方违约承担一切经济损失，并支付给另一方违约金100000元整。当日，曹晓芳、孙洁、孙娟向董泽珍、胡汉文支付1000000元，董泽珍、胡汉文将诉争房屋及其附属设施、设备、经营证件一并交付给曹晓芳、孙洁、孙娟。针织绒公司分别于2014年8月16日、2015年5月5日通过曹晓芳、孙洁、孙娟向董泽珍、胡汉文送达催款通知索要剩余购房款312000元未果，以致本案诉争。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”我国房地产市场实行许可证制度，未经许可的违法建设或违法销售等涉及强制许可的事项属于效力性规定。本案中，针织绒公司在未按照建设工程规划许可证规定内容建设的情况下与董泽珍、胡汉文签订的《联建房屋协议书》，因违反国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。董泽珍、胡汉文又将诉争房屋出卖给曹晓芳、孙洁、孙娟，双方为此签订的《资产转让协议》亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此此时董泽珍、胡汉文负有向针织绒公司返还诉争房屋，针织绒公司负有向董泽珍、胡汉文返还购房款、装璜损失的义务；曹晓芳、孙洁、孙娟负有向董泽珍、胡汉文返还诉争房屋，董泽珍、胡汉文负有向曹晓芳、孙洁、孙娟返还购房款的义务。因诉争房屋现处于曹晓芳、孙洁、孙娟控制之下，为了衡平各方当事人的利益，防止新的矛盾的发生，在针织绒公司应当履行的义务即返还购房款、装璜损失的义务尚未履行完毕前，不宜直接判决将诉争房屋返还给针织绒公司。故对针织绒公司要求五被告返还诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告阜宁县针织绒有限公司与被告董泽珍于2009年6月29日签订的联建房屋协议无效。二、驳回原告阜宁县针织绒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5980元，由原告阜宁县针织绒有限公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  潘春如代理审判员  彭 艳人民陪审员  刘亚娟二〇一六年十一月三十日书 记 员  张旖旎