上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12457号原告（反诉被告）:上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽雪。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）郑丽雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告郑丽雪及其委托诉讼代理人魏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告将承租房屋腾退并归还；2、判令被告支付2016年7月19日起至实际搬离日止占有使用费，按每年人民币（下同）711,750元计算；3、判令被告支付2016年1月1日起至2016年6月30日止的市场物管费54,000元；4、判令被告支付2016年4月、5月、6月的水费、电费（包括加价部分电费）、电信费等各项费用共计1,129元。事实与理由：原告与被告于2015年4月3日签订《租赁合同（石材）》一份，约定被告承租原告合法取得的大叶公路XXX号石材城加工房6加-07，租赁期限自2015年4月2日起至2016年4月1日止，租赁总面积为3,000平方米，租金为每年711,750元。租赁期止时，被告应在2016年4月2日将上述承租位置交还原告，但合同到期后双方未续签合同，该租赁合同到期自然终止。然租赁期满至今，被告仍占用原告房屋不搬离，并拖欠水电费、市场物管费、电信费等费用，经原告多次催讨未果，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告支付2016年4月、5月电信费373.60元，撤回水、电费的主张。被告（反诉原告）郑丽雪辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年11月，原告就已经与政府签署关于产业结构调整的框架协议，原告明知被告经营石材行业，产业转型会面临停产，仍隐瞒事实与被告签订租赁合同，构成合同法第54条中的欺诈，致使被告违背真实意思表示签订租赁合同。合同签订后，被告得知原告将无建设规划许可证的房屋租赁给被告，属于合同法第52条规定的无效合同。合同无效或被撤销的，因合同取得的财产应该返还，有过错一方应赔偿损失。故原告不得向被告主张租金；市场管理费的诉讼请求也没有法律依据和合同依据。对于腾退房屋和返还房屋的诉讼请求，在原、被告2015年11月5日签订协议书后，被告将部分生产设备和办公设施搬离。目前租赁厂房已经被原告或是第三人完全破坏，门窗卸下来，租赁房屋已经不在被告的实际掌控之下，只是遗留了大型行车，处于搬迁费和具体损失的考虑，双方没有达成一致，故该行为是原告行使不安抗辩权的行为。同时，被告（反诉原告）郑丽雪提出反诉诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》无效；2、判令原告（反诉被告）返还支付的租金254,000元；3、判令原告（反诉被告）赔偿装饰装修损失500,000元；4、判令原告（反诉被告）赔偿搬迁费500,000元。事实与理由：郑丽雪通过承租权及厂房设备（含附属设施及生产设备等）受让的方式承租系争厂房开展经营活动，由于同福易家丽公司租赁合同均采用一年一签的方式，故郑丽雪分别于2014年4月2日、2015年4月2日与同福易家丽公司签订《租赁合同（石材）》两份，协议约定由郑丽雪租赁同福易家丽公司坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城加工区加工厂房6加-07，租赁面积为3,000平方米。租赁合同签署后不久，因系争租赁厂房所属的石材市场系违法建筑被上海市奉贤区人民政府强制拆除，造成郑丽雪租赁厂房无法正常使用。同福易家丽公司经营管理的石材市场内的承租户因同福易家丽公司管理混乱，双方多次发生冲突致使郑丽雪无法开展正常的经营活动。不仅如此，由于同福易家丽公司未提前告知系争厂房系违章建筑的事实，导致郑丽雪投入的大量装饰装修面临被强拆，以及大量的重型机器设备因搬迁产生的巨额搬迁费及损失的事实。故被告（反诉原告）郑丽雪诉讼来院。原告（反诉被告）同福易家丽公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。原、被告于2015年4月2日签订合同，是真实意思表示，合同有效。合同已经到期自然终止，上述合同已经履行完毕。双方合同于2016年4月1日到期，到期前郑丽雪一直正常使用、占有该租赁场地，不存在任何争议，租赁期间郑丽雪从未提出租赁权利受到妨碍和损失。同福易家丽公司在合同到期前通知被告合同期满不再续签，但郑丽雪仍非法占用不肯搬离，不愿意支付任何占用场地使用费和租金，是严重违约。郑丽雪诉请合同无效没有任何法律依据，要求退还租金也没有法律依据，租赁合同真实有效且履行完毕。郑丽雪在2015年4月2日至2016年4月1日期间一直正常使用租赁场地。直至2016年6月30日，同福易家丽公司都对郑丽雪的经营没有造成损害，也没有因为市场管理混乱而无法开展正常经营活动的情形发生，故郑丽雪要求赔偿装饰装修损失和搬迁费的诉讼请求没有法律依据。同福易家丽公司根据相关文件对市场进行关停，对合同没有到期的，租金不再收取，郑丽雪也在2015年11月签订了关停协议和承诺书。双方的协议于4月2日签订，同福易家丽公司并不知道政府对整个市场要进行产业化结构调整，同福易家丽公司接到政府通知后立即告知郑丽雪，郑丽雪也做出承诺，2016年6月30日搬离并办理手续。同福易家丽公司给予郑丽雪6个月免租期和搬离期，郑丽雪合同已经到期，同福易家丽公司在没有任何过错的情况下，郑丽雪向同福易家丽公司要求返还租金，没有任何证据。故请求驳回反诉原告郑丽雪的所有反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，同福易家丽公司与郑丽雪签订《租赁合同（石材）》一份，约定：郑丽雪承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城6加-07号加工房；租赁面积3,000平方米；租赁期限自2015年4月2日起至2016年4月1日止；房屋租金为每年711,750元；租金于2015年5月已付215,000元，于7月28日、9月28日前付清全部租金。上述合同签订后，郑丽雪向同福易家丽公司支付租金共计215,000元。2015年11月5日，同福易家丽公司与郑丽雪签订《协议书》一份，约定双方就关停、搬离相关事宜，经友好协商、协议如下：一、郑丽雪自愿于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬离，退还租赁场地给同福易家丽公司。二、同福易家丽公司给予郑丽雪6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期间，同福易家丽公司不收取郑丽雪场地租金、但郑丽雪发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付，不得拖延或拒付；搬场期间，同福易家丽公司不收取郑丽雪场地租金，但郑丽雪必须每月支付每平方每天0.10元的物业管理费，此期间发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。三、按照郑丽雪实际已付场地租金的情况和同福易家丽公司给予的免租时间的推算，同福易家丽公司还应退还郑丽雪租金共39,500元，此款等郑丽雪全部搬离，办理完所有退场交接手续后，由同福易家丽公司退还给郑丽雪。同日，郑丽雪向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺：郑丽雪自愿于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年3月30日起实施（厂房、设备）全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离。上述协议书及承诺书签订后，郑丽雪实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。郑丽雪尚欠同福易家丽公司2016年1月1日起至2016年6月30日的物业管理费人民币54,000元未付。郑丽雪尚欠同福易家丽公司2016年4、5月的电信费373.60元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，所租用的场地不在原告所有的房地产权证范围内，属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁合同关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。故对反诉原告郑丽雪要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。但双方签订的《协议书》系对租赁费用的支付及房屋的返还进行约定的清算内容，应为有效。现双方约定的合同期限已届满，郑丽雪未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故同福易家丽公司参照租赁合同约定的租金标准收取郑丽雪占用使用系争场地的费用，于法无悖，故本院对郑丽雪要求同福易家丽公司返还已付租金254,000元的诉讼请求，不予支持。但双方在《协议书》中约定的应退还郑丽雪的租金39,500元，应由同福易家丽公司于郑丽雪搬离之日退还郑丽雪，故对郑丽雪要求同福易家丽公司退还39,500元租金的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》无效，郑丽雪应当返还租赁场地，但郑丽雪占有系争场地至今未完全搬离，故对同福易家丽公司要求郑丽雪腾退并归还场地的诉讼请求，本院依法予以支持。郑丽雪未能归还租赁场地，而系争场地及地上物未涉及违章建筑的行政强拆，亦不涉及土地减量化拆迁，故郑丽雪应承担相应的占有使用费，但同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地实施停水停电措施，系争场地已无法用于生产经营，故本院酌定2016年7月1日起至郑丽雪实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年145,000元标准计算。故本院对同福易家丽公司要求郑丽雪支付自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年145,000元计算的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。郑丽雪未能支付占有使用系争场地期间的电信费以及未能按照《协议书》的约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求郑丽雪支付2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费54,000元以及2016年4、5月的电信费373.60元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于郑丽雪辩称同福易家丽公司提供的电信费账单并非郑丽雪使用的辩解意见，因郑丽雪未能提供其使用的电信设备的设备号码，故郑丽雪无证据反驳同福易家丽公司提供的证据，本院对郑丽雪该辩解意见不予采信。双方签订的《租赁合同》履行期间已届满，故郑丽雪在系争场地上的装饰装修的使用价值已消耗殆尽，而郑丽雪也未能提供证据证明系争场地及房屋涉及拆迁，故反诉原告郑丽雪要求同福易家丽公司支付装饰装修损失、搬迁费的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）郑丽雪于2015年4月3日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）郑丽雪于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号6加-07号加工场地腾空并归还原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、被告（反诉原告）郑丽雪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年145,000元计算的场地占有使用费；四、被告（反诉原告）郑丽雪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年1月1日起至2016年6月30日的物业管理费人民币54,000元；五、被告（反诉原告）郑丽雪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年4、5月的电信费人民币373.60元；六、原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）郑丽雪租金人民币39,500元；七、对原告（反诉被告）郑丽雪的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,178元，减半收取，计人民币589元，由被告（反诉原告）郑丽雪负担。反诉案件受理费人民币8,043元，由被告（反诉原告）郑丽雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十一月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。