广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书上诉人（原审被告）：罗惠英，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：马灿标，住广州市黄埔区。委托代理人：马炯永、温胜财，广东合邦律师事务所律师。上诉人罗惠英因与被上诉人马灿标房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3428号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗惠英上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回马灿标要求我返还定金和赔偿违约金的请求。事实和理由如下：一、我因为公司资金周转困难，涉案房屋在2015年9月10日就获广州农商银行批准可以单独还贷涂销的批文。2015年10月2日,我与马灿标的代理人广州市乐达地产代理有限公司（以下简称乐达公司）的业务员朱毅进谈好以98万的价格售房且由我负担垫资过桥费用，并于2015年10月4日签订了《房地产买卖合同》。签约当天我就将涉案房屋的产权证交给了朱某进。2016年10月8日我向涉案房屋所在小区管理中心申请地址变更，10月22日取得证明立即送房管局做绘测，接着我就按乐达公司指定的良策公司的要求去惠福西路的公证处做全权委托公证，公证书和房产证均由乐某地产保管。上述事实和证据表明：从2015年11月11日起，乐某公司和马灿标完全不用经过我就可以完成提前还款、涂销抵押、办理涉案房屋买卖的过户手续并收取房款，而我只是负担垫资过桥费用，且我从未表示不负担此费用，故涉案房屋未能在期限内正常过户的责任不在于我。二、马灿标和乐某公司去银行申请贷款的时间是2015年11月20日后，表明马灿标及其代理人是在我们签约45天后才开始去银行办理按揭贷款申请的。我有权根据合同第六条约定解除合同并没收定金。三、涉案房屋被查封是因为长时间收不到马灿标的房款而导致，且查封的时间是2016年3月3日，早就超过本合同执行的有效期。被上诉人马灿标答辩称：一审认定事实清楚，判决正确。一、双方签订房屋买卖合同后，罗惠英因其个人原因多次拖延办理手续。事实上，中介方乐某公司的代理人朱某进在2015年10月多次通知罗惠英去赎契，在11月也多次要求罗惠英办理赎契和按揭手续，但其均不理会，在此期间中介公司均是通过上门的方式才能找到罗惠英。朱某进可以证实上述事实。二、罗惠英在2015年10月已经找到了良策公司，但由于费用问题，罗惠英在此后两个月曾想通过自己找的第三方公司办理赎楼手续，但找不到，最终才在2015年11月11日确认由良策公司的李某办理过桥赎楼的手续。以上事实足以证明罗惠英在签约后由于其个人原因拖延了办理过户的手续，属于罗惠英个人违约。马灿标于2016年3月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、罗惠英返还我定金10万元及双倍违约金差额10万元（利息按照银行同期贷款利率计算，从2016年3月18日计至实际还款之日止）；2、本案诉讼费由罗惠英承担。原审法院认定事实：2015年10月4日，马灿标（买方）与罗惠英（卖方）、广州市乐达房地产代理有限公司（经纪方，以下简称乐某公司）签订合同编号LDM000501《房地产买卖合同》，合同约定：买卖双方买卖位于广州市白云区远景路67号807房（以下简称涉案房屋），建筑面积约为59.37平方米（以《房地产证》面积为准）；买卖双方同意涉案房屋总楼价为98万元。此价格已包括卖方自买入该涉案物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）由买方承担；卖方合法持有的房地产证号码为：穗字第××。买方已查看过卖方的房产证。物业有抵押登记。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。卖方保证该物业产权清晰，除合同所示条例，无其他债务纠纷，若有其他债务纠纷与买方无关。卖方并按房地产买卖合同承担一切法律责任。附件：买方须在2015年10月4日支付卖方10万元定金。卖方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由/方承担还贷之一切手续费用。卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起30天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。首期楼款：（不包含定金）8万元买方于递件成功当天支付卖方（卖方出资赎契适用）。楼价余款：按揭付款买方按揭计款的，买方须在合同签订后30天到贷款银行办法按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价10%的违约金等等。合同签订当天，马灿标向某英支付定金10万元，罗惠英为马灿标开具了定金收据。2015年12月28日，马灿标取得《个人二手房贷款初审结果通知书》。2016年3月14日，马灿标向涉案房屋的地址发出《催促履行合同函》，要求罗惠英到银行办理赎契手续，逾期不履行，将追究罗惠英的违约责任。罗惠英否认收到该份邮件。2016年3月18日，马灿标向某英身份证地址发出《律师函》，要求解除与罗惠英签订的《房地产买卖合同》，罗惠英需双倍退还定金20万元，该份邮件被退回。原审法院另查：根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案的房屋存在抵押权利登记，权利人为广州农村商业银行股份有限公司人和支行，权利价值为1141700元，权利部位为全部，权利面积为59.37平方米；2016年3月3日，涉案房屋被本院查封，查封期限自2016年3月3日至2019年3月2日；2016年3月4日，广州市海珠区人民法院轮候查封涉案房屋。罗惠英表示，其本人至今年尚未清偿涉案房屋的抵押贷款。以上事实：有房地产买卖合同、收据、个人二手房贷款初审结果通知书、催促履行合同函、律师函、查册表、快递单、房产证及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，马灿标、罗惠英签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，罗惠英至今未有依约履行出资赎契义务，且涉案房屋又于2016年3月3日被广州市白云区人民法院查封，因罗惠英原因导致《房地产买卖合同》无法继续履行，罗惠英已构成根本违约，马灿标有权行使合同解除权，向某英身份证地址发函表示要求解除《房地产买卖合同》的行为合法有效，罗惠英应依约承担根本违约责任，将定金10万元返还马灿标。罗惠英抗辩马灿标于2015年12月28日才取得《个人二手房贷款初审结果通知书》已超过合同约定的期限，根据《房地产买卖合同》约定，马灿标在合同签订后30天内到贷款银行办理按揭贷款申请即可。上述《个人二手房贷款初审结果通知书》仅能证明贷款银行于2015年12月28日出具了该份通知，并不能证明马灿标存在逾期办理申请的行为，罗惠英没有提交证据证实马灿标逾期申请银行贷款，原审法院对罗惠英的上述抗辩意见不予采纳。鉴于马灿标仅支付了定金，涉案房屋尚未交付，双方当事人的履约行为尚在合同履行初始阶段即告解除。马灿标未提交证据证实其为此遭受的损失金额，要求罗惠英赔偿违约金10万元的标准较高，原审法院综合双方当事人的履约行为将违约金酌减至7万元。另由于马灿标的损失已可通过获赔违约金的方式予以弥补，对于马灿标要求罗惠英支付定金及违约金利息的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年7月15日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，罗惠英返还马灿标定金100000元并支付违约金70000元；二、驳回马灿标其他的诉讼请求。如罗惠英未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由马灿标负担600元，由罗惠英负担3700元并于本判决生效之日起三日内迳付马灿标。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。上诉人罗惠英在二审中提交如下证据：1、有关编号为：微小审2015年第【1501】号《广州农村商业银行微小金融授信业务审批意见通知书》的微信截图打印件一页，罗惠英称该证据是根据该银行行长微信发给其的图片而打印出来的，拟证明涉案房屋可以单独还贷涂销；2、罗惠英的手机短信往来截图打印件共两页，罗惠英称第一页是其与中介公司工作人员朱某进于2015年10月2日至10月7日的短信往来，拟证明罗惠英只负担垫资过桥费用；第二页是其与朱某进在2015年10月29日至11月23日期间的短信往来，拟证明马灿标直至2015年11月23日还没有去银行申请按揭贷款。经质证，马灿标不确认上述证据的真实性、合法性和关联性，且认为上述证据也不属于二审新证据。二审另查明，上诉人罗惠英在一审中还提交了如下证据：1、落款时间为2015年10月4日、有“朱某进”签名的《声明》，主要内容为：经买卖双方友好协商，涉案房屋的房产证由中介方乐某公司保管。2、广州聚家物业管理有限公司万方园管理处于2015年10月22日出具的《证明》，主要内容为：原房产证地址白云区远景路67号807房，现已改为白云区远景路106号807房。该证明左方空白处有相关社区居委会、派出所加具的“情况属实”的意见及盖章。3、（2015）粤广广州第204497号《公证书》，主要内容是罗惠英于2015年11月11日到公证处出具了其委托林某、陈某妍、李某为涉案房屋的代理人，代为办理有关该房屋的办证、缴费、提前还贷、卖房、抵押、协助买家办理银行按揭贷款事宜和手续等事项。马灿标对上述公证书的真实性无异议，但认为从公证内容看，罗惠英在2015年11月11日才委托第三方办理过桥赎楼手续（由第三方垫资还款赎契），已经超过合同约定的30天期间，罗惠英明显违约。本院认为，原审认定涉案《房地产买卖合同》合法有效，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。原审法院根据罗惠英未依约出资赎契，且涉案房屋又于2016年3月3日被原审法院查封的事实，认定因罗惠英原因导致买卖双方无法继续交易，罗惠英已构成违约，马灿标有权行使合同解除权，并据此判令罗惠英返还定金10万元及酌情赔偿7万元给马灿标，并未超出合同约定，合理有据，本院予以维持。针对罗惠英的上诉，分析如下：首先，虽然罗惠英以其已办理了有关委托中介公司人员办理相关交易手续的公证为由，认为马灿标及中介公司于2015年11月11日起就可以不经罗惠英完成提前还款、涂销抵押及过户手续等，并据此上诉主张其无需承担违约责任，但按合同约定，罗惠英应在2015年10月4日签约后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，而罗惠英办理上述公证的时间已经超过了涉案合同约定的履行期间，且罗惠英二审提交的《广州农村商业银行微小金融授信业务审批意见通知书》的微信截图及其一审举证也不能证明罗惠英已经依约办理了提前还贷手续，另外，即使罗惠英已经办理了上述公证委托手续，也不能因此而免除罗惠英作为涉案房屋的卖方所应承担的合同义务，在罗惠英本人或其委托代理人迟延履行合同义务的情况下，罗惠英仍应承担相关责任，故罗惠英该项上诉主张缺乏理据，本院不予支持。其次，由于涉案合同明确约定卖方罗惠英在买方马灿标申请银行贷款的同时必须提供资料与协助，而罗惠英未及时向银行申请办理提前还贷手续的行为，可能对马灿标申请银行贷款造成一定影响。对罗惠英在二审中提交的短信往来截图，一方面，该短信往来截图均在一审前形成，并非二审新证据，另一方面，该短信往来截图也不足以证明马灿标存在逾期申请银行贷款且该迟延系马灿标原因所导致，故对罗惠英提交的短信截图，本院不予采纳。有关罗惠英主张马灿标存在迟延办理银行按揭手续的违约行为，其有权据此解除合同并没收定金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。最后，涉案合同约定的付款方式为按揭贷款，马灿标已依约支付了定金，并取得了《个人二手房贷款补审结果通知书》，而罗惠英现有证据均不能证明马灿标存在拖延支付房款的违约行为，且涉案房屋被法院查封与马灿标并无直接关联，故罗惠英有关涉案房屋被法院查封是因其长期未收到马灿标的房款所导致的上诉意见无理，本院亦不予采纳。综上所述，罗惠英的上诉理由与请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人罗惠英负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十一月十六日二O一六年十一月十六日书记员  梁少欣