广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终2289号上诉人（原审被告）：肖晓通，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖巧容，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住珠海市。委托诉讼代理人：陈亚珍，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：余北���，男，XX年XX月XX日出生，澳门居民，住澳门，证件号码：7XX8（1）。被上诉人（原审被告）：肖小珊，女，汉族，1988年10月23日出生，住珠海市香洲区。上诉人肖晓通因与被上诉人廖巧容、肖小珊、余北湖房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖晓通上诉请求：1.撤销原审判决，驳回廖巧容的诉讼请求；2.廖巧容承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：首先，2013年9月17日，廖巧容与肖晓通在珠海公证处进行委托公证，廖巧容将其名下的位于珠海市前山港昌路XX号漾湖明居XX栋XX单元XX03房的出售事宜（包括确定买主、商议并决定房屋的出售价格，签署出售上述房屋���买卖合同等）委托于肖晓通办理，廖巧容作为一名成年人，其明确知道将上述房产出售的相关事宜委托于肖晓通的法律后果，公证机关的工作人员也向廖巧容确认其系自愿作出该委托事宜，公证机关对双方之间的委托进行了形式、实质内容、合法性等审查，因此肖晓通有权直接与肖小珊商议并决定房屋的出售价格、签署房屋买卖合同，肖晓通是在受托范围内从事代理活动，廖巧容对该事项也是知悉并认可的，且非常积极推动。2014年9月，廖巧容借款32万元将房屋抵押给易中秀，为撤销抵押，肖晓通购买廖巧容该债权，廖巧容在办证过户前一天在房产登记中心办理撤销抵押登记手续。为了降低税费促成交易，廖巧容还亲自去相关部门开取未婚证明及唯一住房证明交给肖晓通办理过户手续，廖巧容应对该房屋销售行为承担法律责任。其次，肖晓通与肖小珊在《珠海市房地产买卖合同》填写的房屋交易价格为49.5万元，是为了降低税费，在二手房买卖合同中将交易价格写低是二手房产销售市场的惯常做法，但实际成交价格为人民币80多万元，此外，廖巧容单方对涉案房产所做的评估报告，肖晓通并不认可，法院就径自认可，有失公允公正。最后，肖晓通代理廖巧容出售上述房产给肖小珊的行为并未损害廖巧容的任何利益，廖巧容与第三人余北湖事实上系夫妻关系，共同生育女儿，共同生活，肖晓通对廖巧容以及余北湖享有100多万元的到期债权，肖晓通将上述售房所得款80多万元抵扣廖巧容及余北湖的到期债务，肖晓通的该做法有理有据，暂且不论上述房产交易是否是真实意思表示，肖晓通与肖小珊的该房产交易行为根本没有给廖巧容的利益造成损害，原审法院认定肖晓通与肖小珊的上述行为侵害廖巧容财产没有事实依据。综上所述，肖晓通与肖小珊签订的《珠海市房地产买卖合同》合法有效，请求二审法院查明事实支持肖晓通的上诉请求。廖巧容二审辩称，原审判决认定事实和适用法律正确。肖晓通与肖小珊是父女关系，不存在真实房屋买卖关系，肖小珊并未支付房款，所谓成交价也明显低于市场价格，原审庭审时肖晓通代理人当庭承认房款是抵偿债务，并未实际支付，肖小珊买房过程中从未看房，办理过户后也从未要求交付房屋。2015年1月31日仍是由廖巧容办理涉案房屋燃气开户手续。廖巧容与肖晓通之间不存在民间借贷关系。过户前一天廖巧容确实亲自办理注销抵押手续，但第二天办理过户时廖巧容没有到场。余北湖二审辩称，余北湖欠肖晓通的借款是高利贷，第一笔借款32万元是4分息，第二笔借款31万元是5分息，余北湖共归还了利息305900元。余北湖与廖巧容是男女朋友关系，并无其他关系。肖小珊二审缺席，且未提交书面答辩状和证据。原审法院认定事实：2013年9月17日，第三人余北湖以廖巧容名义向肖晓通出具《借款借据》，称因家庭生活以及经营资金周转为由向肖晓通借款32万元。同日，余北湖出具收款确认书，确认收到廖巧容向肖晓通借款人民币32万元。2013年9月17日，廖巧容向肖晓通出具《委托书》，委托肖晓通代为确定买主及商定价格，签署房屋买卖合同及办理过户登记手续，代收房款，缴纳相关税费等。该《委托书》经珠海市公证处予以公证。2013年10月10日，第三人余北湖向肖晓通借款5万元，同日，余北湖向肖晓通出具收到现金5万元的收据；同年11月14日，第三人余北湖向肖晓通借款5万元，并于同日出具收款确认书；2014年1月23日，第三人余���湖向肖晓通借款5万元，同日出具收款确认书；同年4月16日，第三人余北湖向肖晓通借款6万元，并于当日出具收款确认书；同年6月16日，余北湖向肖晓通借款10万元，并于同日出具收款确认书（总共63万元）。2014年6月16日，廖巧容与案外人易中秀签订《房地产借款抵押合同》，称廖巧容因装修向易中秀借款人民币32万元。廖巧容提供涉案房产作为抵押。同日，廖巧容向易中秀出具《授权委托书》，廖巧容授权易中秀就涉案房屋办理代为接受登记机关询问、领取房地产权利证书或其他登记证明。同日，易中秀到房地产登记中心办理涉案房屋的抵押登记手续，并于6月19日领取房地产他项权证，该证载明抵押权人为易中秀，债务人为廖巧容。2014年12月15日，易中秀与肖晓通签订《债权转让协议书》，双方约定易中秀将对廖巧容所欠借款本息35.84万元的债权以转让��34万元转让给肖晓通，签订协议3日内易中秀及廖巧容办理上述房屋的抵押登记注销手续。协议签订后，易中秀收取肖晓通的转让款34万元。2014年12月17日，易中秀与廖巧容办理了抵押登记注销手续。2014年12月18日，肖晓通代理廖巧容与肖小珊签订《房地产买卖合同》，合同约定以495000元将涉案房屋转让给肖小珊，付款方式为现金，并约定于2015年1月30日前将房产交付肖小珊使用。合同签订后，肖晓通代为办理缴纳税费及过户登记手续，该房已过户登记于肖小珊名下，在此期间，肖小珊并没有向肖晓通或廖巧容交付房款，该房也没有办理交付手续，至今仍由廖巧容使用。廖巧容向原审法院提供有关涉案房屋的《房地产估价报告》，估价结果涉案房产于估价时点2014年12月18日的房地产市场价值总额为人民币900600元，折合每平方米建筑面积的平均单价约��12000元。另查明，廖巧容与余北湖系非婚姻关系，育有非婚子女余桂珍。肖晓通与肖小珊为父女关系。廖巧容原审的诉讼请求：1.判令确认肖晓通、肖晓珊于2014年12月18日签订的关于漾湖明居XX栋X单元XX03房的《珠海市房地产买卖合同》无效；2.判令肖晓通、肖晓珊协助廖巧容办理珠海市前山港昌路XX号漾湖明居XX栋X单元XX03房登记至廖巧容名下。原审法院认为，本案的首要问题是有关廖巧容与肖晓通是否存在民间借贷而产生的债权债务问题。2013年9月17日，廖巧容及余北湖共同出具的借款借据，但实际收款人为第三人余北湖，故无法证实廖巧容与肖晓通之间存在民间借贷关系。至于余北湖向肖晓通的借款，因廖巧容与余北湖并非夫妻关系，故余北湖的借款行为与廖巧容无关，另外，廖巧容与易中秀签订的《房地产借款抵押合同》及办理房��抵押登记手续，仅能证实缔约双方存在借款抵押合同的事实，但无法证实该抵押借款合同已实际履行，廖巧容对易中秀存在债务关系。而肖晓通与易中秀的债权转让协议，仅约束于易中秀与肖晓通之间，并不能证实廖巧容与肖晓通之间存在债权债务关系。因此，肖晓通认为双方存在民间借贷的债权债务关系，理据不足，原审法院不予采纳。二是案涉《房地产买卖合同》的效力问题。肖晓通持有《委托书》，直接与其女儿肖小珊签订合同，合同的价款如房屋交易定价、付款方式、过户时间均没有与廖巧容商定及告知，签订合同时，也没有由廖巧容签署，买方也没有向肖晓通或廖巧容支付房款。买方肖小珊既没有亲自查看房屋现状，也没有实际占有使用所购房屋。可见肖晓通与肖小珊之间并非真实意思表示。而且，按正常的市场价值评估，涉案房屋单价至少���一万元以上，而肖晓通与肖小珊以单价不到七千元成交，明显低于市场价值。肖晓通与肖小珊存在侵害廖巧容财产的主观故意。肖晓通与肖小珊之间的行为构成恶意串通，应认定为合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十九条之规定，原审法院判决如下：一、确认肖晓通与肖小珊于2014年12月18日签订的关于珠海市前山港昌路XX号漾湖明居XX栋X单元XX03房的《房地产买卖合同》无效；二、肖晓通与肖小珊于判决生效之日起十日内协助廖巧容将珠海市前山港昌路XX号漾湖明居XX栋X单元XX03房登记至廖巧容名下。原审案件受理费人民币17443元，财产保全费2295元，合计19738元，由肖晓通与肖小珊负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审争议的焦点是肖晓通与肖小珊于2014年12月18日签订的《房地产买卖合同》是否有效。虽然肖晓通持有廖巧容出具的《委托书》，但肖晓通在原审庭审中亦明确表示廖巧容出具委托书的真实意思表示系作为借款的保证，因此肖晓通在出售涉案房屋、确定买方及价格时仍应当告知并征得廖巧容的同意。本案所涉房屋买卖合同关系中，首先，肖晓通与肖小珊系父女关系。其次，根据廖巧容提供的《房地产估价报告》，涉案房屋于2014年12月18日的市场价格被评估为900600元。虽然该报告系廖巧容单方委托作出，但肖晓通主张该估价价格过高，却未提供任何证据反驳，因此对其抗辩意见，本院不予采信。肖晓通与肖小珊签订的《房地产买卖合同》约定的交易价格为495000元，明显过低于涉案房屋的市场价值。肖晓通上���主张其与肖小珊的真实交易价格七、八十万元，但未提供证据证明，而且肖晓通、肖小珊亦未提供证据证明肖小珊实际支付购房款，肖晓通事后亦未与廖巧容就房屋出售所得房款进行结算。肖晓通上诉还主张其与肖小珊签订房地产买卖合同，已告知廖巧容价格及过户事宜等，但肖晓通对此未提供证据证明，而且即使确有告知，但肖晓通处理委托事宜，从交易价格、交易方式来看，肖晓通与买受方明显损害廖巧容利益。综上分析，廖巧容主张肖晓通与肖小珊签订《房地产买卖合同》，存在恶意串通，并且损害其合法利益，理据充分，应予支持，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定肖晓通与肖小珊就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》无效，认定正确，本院予以维持。对于原审法院就廖巧容、余北湖与肖晓通、易中秀各方主体之间是否存在债权债务关系所作的认定，本院认为，虽然肖晓通与肖小珊签订房地产买卖合同缘起于廖巧容因借款关系向肖晓通出具委托书，但是肖晓通与廖巧容、余北湖在签订房地产买卖合同前后均未就其各方之间的借款数额及还款数额进行过结算，而本案系廖巧容提起的确认房屋买卖合同无效纠纷，而且肖晓通所主张的因受让易中秀的债权而取得的对廖巧容的债权34万元，该债权债务关系的查明还涉及易中秀，因此本院认为本案中不宜对廖巧容、余北湖与肖晓通、易中秀各方主体之间是否存在债权债务关系以及具体债权数额进行审理并作出认定，应由肖晓通与廖巧容、余北湖另案处理，原审法院此认定确有不当，本院予以纠正。综上所述，肖晓通上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币17443元，由肖晓通负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  王 芳代理审判员  庹 佳二〇一六年十一月十四日书 记 员  李立荣