广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5321民初660号原告梁月荣，男，1966年4月6日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人尹元胜，广东沿胜律师事务所律师。被告温国初（又名温剑平），男，1963年6月16日出生，汉族，居民，住新兴县。被告苏国强，男，1962年6月6日出生，汉族，居民，住新兴县。原告梁月荣诉被告温国初、苏国强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁月荣的委托代理人尹元胜、被告苏国强到庭参加诉讼，被告温国初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁月荣诉称，被告苏国强依法拥有位于新兴县新城镇沙洲***国有土地使用权【证号：新府国用（2004）第0***7号】，并向新兴县城乡规划局申请了建设用地规划许可等手续。2013年1月，两被告经协商一致，由被告苏国强作为甲方、被告温国初作为乙方，双方签订了《代理建房协议书》，约定：地下室两个小车房、两个摩托车房、一至三层（含夹层）的产权归甲方所有，办理过户、土地证及房产证费用由甲方负责；地下室8个摩托车房、四至七层共8套住宅楼产权归乙方所有，办证费用由乙方负责。签订《代理建房协议书》后，被告温国初按照代理建房协议雇请他人进场施工，并通过中介公司等多种方式发布出售房屋的信息。原告获知房屋出售信息后有意购买，为核实物权真实情况，原告于2014年11月15日在被告温国初的办公室与被告苏国强会面，说明购房意向并向被告苏国强核实相关情况，被告苏国强确认《代理建房协议书》的真实性，并同意被告温国初将新兴县新城镇沙洲***商住楼中第4层套房401房（暂编号）、402房（暂编号）及面积为6.5平方米的3号车房、4号车房出售给原告，被告苏国强应原告的要求在涉案房屋国有土地使用证复印件、《代理建房协议书》复印件及其本人身份证复印件等资料加注“复印件与原件相符”的内容予以确认。在核实信息后，2014年11月16日，原告与被告温国初签订了一份《购房协议书》，约定被告温国初将上述房产以转让款300000元出售给原告。签订合同后，原告依照合同约定支付了定金60000元及购房款300000元给被告温国初。至今，新兴县新城镇沙洲***商住楼已全部完工，但两被告拒绝为原告办理产权过户手续。原告认为，《代理建房协议书》、《购房协议书》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规强制性规定，应为有效的合同，对当事人均有约束力，当事人应按照合同履行义务。被告温国初已全额收取了购房款，理应将涉案房产过户给原告，但被告温国初至今仍未履行办理过户手续的义务，其行为已构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等法律责任。被告苏国强虽然没有直接收取原告的购房款，但原告在购买房产前征得了被告苏国强的同意与认可，两被告之间事实上已构成了合伙建房的关系，故应对被告温国初的违约行为承担连带责任。因此，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告温国初、苏国强继续履行《购房协议书》，即办理新兴县新城镇沙洲***商住楼中第4层套房401房（暂编号）、402房（暂编号）及3号车房、4号车房的产权过户手续至原告名下；2、判令被告温国初、苏国强按定金60000元的双倍连带支付违约金120000元给原告；3、本案诉讼费由被告方承担。被告苏国强辩称，两被告之间是代理建房关系并非合伙建房关系，涉案的401、402号房以及3、4号车房已经由案外人购买，并已取得房地产权证书；原告与被告温国初之间存在借贷关系，本案的欠款实为原告与被告温国初之间的借款，并非支付购买涉案房屋的购房款。原告与被告温国初之间的债权债务关系与被告苏国强无关，因此请求驳回原告对被告苏国强的诉求。被告温国初无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。经审理查明，2013年1月9日，被告苏国强作为甲方、被告温国初作为乙方，双方签订了一份《代理建房协议书》，约定：1、为了解决住房，甲方自愿出地委托乙方全权代理为甲方建一幢商住楼，乙方出全资包工、包料；2、建房位置位于新兴县新城镇沙洲开发区***（地号：0***3）；3、甲方双方产权分配：地下室2个小车房、2个摩托车房、一至三层（含夹层）归甲方所有，其中甲方过户、办土地证、房产证费用由甲方负责；地下室8个摩托车房、四至七楼8套住宅楼产权归乙方所有，办证费用由乙方负责。此外，该协议书还约定了两被告的其他权利义务。2014年11月16日，原告作为购买人（受让人）、被告温国初作为出卖人（转让人），双方签订了一份《购房协议书》，约定：1、转让标的：该房屋坐落于广东省新兴县新城镇沙洲***商住楼第4层401、402号房和面积为6.5平方米的摩托车房2个（暂编号为3号、4号），该商住楼共建8层，目前为止已经建至第8层（已封顶），但未进行外墙装修，该转让标的套房建筑面积共为200平方米（其中401房、402房包含分摊面积各90平方米，摩托车房套内面积各6.5平方米，公共分摊面积各3.5平方米），该商住楼为苏国强与转让人温剑平（又名温国初）合作建房而来（详见《代理建房协议书》），该商住楼占用土地的土地使用者为苏国强，土地使用权证号为：新府国用（2004）第0***7号，地号为0***3，该宗土地使用权面积为150平方米；2、转让价款共为人民币300000元整，该价款不包含转让过户所产生的一切税费、评估费用及其他政府部门收取的手续费用，该转让标的产权过户产生的一切税费由受让方负责，该转让款由受让人于2015年5月16日前付清给转让人或从受让人出借给转让人的尚未清偿的债务中等额抵扣；3、定金：为确保本协议的全面履行，受让方应向转让人支付60000元作为购房定金；4、转让人应当在转让标的房屋竣工验收合格后的5天内将转让标的房屋（含套房和车房）交付给受让人使用；5、本协议签订后，转让人必须在5天内将本协议的主要内容通报给合作建房者苏国强，以便合作建房者苏国强办理产权过户手续；6、本协议生效后，转让人在未清偿完毕受让人的债务之前，不得将本协议标的房屋（含车房）再转让给他人（含合作建房者苏国强），若转让人违反此约定视为转让人以非法占有为目的一物两卖，视为转让人购房诈骗犯罪行为，受让人有权报警追究转让的刑事及民事赔偿责任；7、若转让人于2015年5月16日前清偿完毕所欠受让人所有债务（含借款本金、利息、退还定金）的，本协议即时终止，若受让人已经接收房屋的，则应将标的房屋归还给转让人。此外，《购房协议书》还约定了其他权利义务内容，但并无约定逾期交房的违约责任。签订《购房协议书》当天，原告依约支付了上述购买房产的定金60000元给被告温国初。次日，原告以银行转账方式支付了购房款300000元给被告温国初。至此，原告共支付了360000元款项给被告温国初。2016年1月，涉案房产经竣工验收合格，但被告温国初一直无将涉案401号、402号房屋及3号、4号摩托车房交付给原告。原告经催促无果后，遂于2016年5月16日诉至本院，并提出前述请求。另查明，2013年1月18日，被告温国初与案外人廖景聪签订《代理建房协议书》，约定将上述涉案房产的402号房屋出售给廖景聪，购房款为309540元；同年8月5日，被告温国初与案外人梁坛庆签订《代理建房协议书》，约定将上述涉案房产的401号房屋出售给梁坛庆，购房款为299000元。涉案商住楼整体竣工验收后，被告苏国强根据被告温国初的要求，将四至七层共8间套房及相关摩托车房转让过户给各购房者。其中涉案401房过户给案外人梁志豪（梁坛庆的儿子）、涉案402房及4号摩托车房过户给案外人麦时达、苏锦琼（廖景聪的亲戚），涉案3号摩托车房过户给案外人林健合，上述房产经办理过户手续后，分别于2016年4月18日、6月14日取得了房地产权登记证书、国有土地使用权登记证书。再查明，涉案地块座落于新兴县新城镇沙洲开发区***，国有土地使用证号：新府国用（2014）第0***7号，为出让方式取得的商住用地，土地使用权人为被告苏国强。庭审中，被告苏国强提出涉案的360000元款项属原告出借给被告温国初的借款，并提供了一份被告温国初出具的证明，对此原告予以否认，认为本案360000元款项属购房款而非借款。以上事实，有原告提供的原告身份证、两被告身份证、国有土地使用权证、两被告签订的《代理建房协议书》、《购房协议书》、收据两份、银行转账凭证，被告苏国强提供的被告温国初出具的证明两份、被告温国初与案外人梁坛庆签订的《代理建房协议书》、被告温国初与案外人廖景聪签订的《代理建房协议书》、房地产权证三个、国有土地使用权证两个以及本院的庭审笔录证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告温国初在自愿、平等的基础上签订的《购房协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。针对原告的第一项诉求，原告请求继续履行合同及将涉案房产过户至其名下，实则要求本院确认原告对涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产属不动产，其物权变动、确认应以登记为准。本案中，原告与被告温国初双方虽然签订了合法有效的房屋买卖合同，即双方就物权的变动达成合意，但是尚未完全办理房屋所有权转让登记手续，根据上述法律的规定，房屋所有权未发生转移，原告不能取得房屋所有权。况且，现涉案房产已由案外人梁志豪、麦时达等人取得权属登记，根据上述物权法第九条的规定，案外人梁志豪、麦时达、苏锦琼、林健合等人已经分别取得了涉案房产的所有权。因此，原告请求继续履行《购房协议书》，确认涉案房产归其所有，将涉案房产过户至其名下，有违上述法律规定，本院不予支持。针对原告请求被告温国初按定金60000元双倍返还120000元的问题，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告温国初作为收受定金的一方，无依约履行交付房屋给原告的合同义务，原告据此要求双倍返还定金120000元，符合上述法律规定，本院予以支持。需要指出的是，原告与被告温国初签订的《购房协议书》中并无对逾期交房的违约责任进行约定，被告温国初支付给原告的该120000元是因被告温国初违约无履行交房的合同义务而产生的定金罚，并非违约赔偿金。对于原告要求被告苏国强对被告温国初上述债务承担连带清偿责任的问题，本案中，原告与被告温国初签订《购房协议书》合法有效，原告与被告温国初均基于该合同享受合同权利、履行合同义务。根据合同相对性原则，在被告温国初逾期未能履行合同义务的情况下，原告只能向被告温国初主张权利，即要求温国初承担双倍返还定金的责任。而被告苏国强并不存在与被告温国初共同售卖涉案房产的行为，亦并非涉案《购房协议书》的当事人，其既不享有该合同的权利，亦不应当承担该合同义务。因此，对原告该项请求，缺乏依据，本院不予支持。原告在本案中只请求了双倍返还定金的违约责任，对于已付的购房款300000元，原告并无提出请求，对此本院不作处理，原告可另循途径解决。此外，对于被告苏国强提出的涉案款项属于借款的问题，被告温国初并无出庭对其出具的证明予以陈述，且原告对此亦予以否认，故对被告苏国强的该项抗辩意见，本院不予采信。被告温国初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条,《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温国初应于本判决发生法律效力之日起十日内按定金60000元的双倍返还120000元给原告梁月荣。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，原告负担4900元、被告温国初负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁琼娇代理审判员  陈红梅人民陪审员  梁剑东二〇一六年十一月一日书 记 员  梁燕霞