上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2458号原告(反诉被告)上海鸣天餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李辉。委托代理人高明月，上海市申达律师事务所律师。委托代理人张勃，上海市申达律师事务所律师。被告(反诉原告)上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市。法定代表人林建瑞(KennethLimKianSwee)。委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告上海鸣天餐饮管理有限公司与被告上海岳峰置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海岳峰置业开发有限公司反诉原告上海鸣天餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告上海鸣天餐饮管理有限公司的委托代理人高明月、张勃，被告上海岳峰置业开发有限公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸣天餐饮管理有限公司诉称：2010年6、7月，原、被告洽谈商铺租赁事宜，原告于2010年9月支付被告租赁保证金91,908元。2011年3月10日，双方签订《房屋租赁合同》，被告将上海市西江湾路XXX号(A)六层06-06a号房屋出租给原告，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日(免租期自2010年11月2日至2010年12月31日)。原告向被告支付二期租赁保证金183,816元、装修保证金85,914元、公用事业费保证金33,300元、装修管理费11,655元、建筑垃圾清运费3,330元。原告以“19弄”为品牌经营餐饮，但因被告未能按约交付可以正常使用的房屋，主排油烟管道存在结构瑕疵，且一直拖延、敷衍，拒绝更换，导致原告从经营开始就多次出现公共排油烟管道油烟大量泄漏的情形，始终未能解决，原告实际无法使用“19弄”品牌继续经营。因此，原告于2014年8月向被告申请重新装修，将品牌变更为原告旗下的第二餐饮品牌“立方铁”，经营日式铁板烧料理，同时趁装修时要求被告配合把主排油烟管道漏油漏烟问题彻底修好。被告时任总经理杨珂勇承诺原告可以这样变更经营。原告开始解约遣散原来员工、装修设计“立方铁”、定制新的厨房设备，这时杨珂勇突然索贿100万元好处费，否则就不同意原告变更。原告为维护自身权益，向被告上级公司举报，杨珂勇被开除，但被告上级公司对原告重新装修“立方铁”却不置可否。2014年10月30日，原、被告沟通协商过程中，被告擅自对该房停电停水并加锁，原告无法再进入，故原告起诉要求继续履行《房屋租赁合同》，要求被告向原告赔偿经济损失120万元，原告无需向被告支付自2014年9月1日起至被告排除妨害、恢复租赁场地供水供电之日止的租赁费。起诉后，原告申请鉴定被告提供的主排油烟管道是否存在结构问题，未成。原告认为被告拒不配合鉴定，已擅自将该房借予他人经营，原告要求继续履行租赁合同已不可能，故变更诉请为：1、自判决生效之日起解除原、被告于2011年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还房屋租赁保证金91,908元；3、被告向原告返还二期房屋租赁保证金183,816元；4、被告向原告返还装修保证金85,914元；5、被告向原告返还公用事业费保证金33,300元；6、被告向原告赔偿预期收益损失80万元；7、被告向原告赔偿租赁房屋内财物损失777,800元；8、被告向原告赔偿房屋装修残值损失50万元；9、被告向原告赔偿房屋重新装修设计费损失247,000元；10、被告向原告赔偿人员遣散费损失59,600元；11、判令原告无需向被告支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金、物业管理费及相关费用。被告上海岳峰置业开发有限公司辩称：被告依约履行租赁合同，不存在违约行为。被告已于2011年3月7日将该房交给原告，且符合《租赁合同》约定的交付标准，原告对于交付房屋不存在异议，也未能证明该房存在瑕疵，相反，根据被告提供的由原告员工签字确认的《管理中心物业回访征询表》，所谓的油烟问题是因为原告自己的油烟管道脱落导致。合同约定变更店铺名称要得到被告的书面同意，被告多次致函联系原告，原告行使不安抗辩权不成立。原告拖欠了2014年9月1日起的租金、物业费及2014年8月起的水费、电费，且2014年11月19日后擅自停业，被告多次催告后原告仍未支付，构成严重违约，被告依约行使解约权。被告原总经理杨珂勇于2014年12月底因健康原因辞职。被告认为，关于第1项诉请，同意解除合同。被告在2014年11月26日向原告发出解除函，明确双方合同于2014年11月29日解除，故合同应当在2014年11月29日解除；第2、3项诉请，不同意返还租赁保证金共275,724元。合同约定，在原告违约的情况下，租赁保证金予以没收；第4、5项诉请，同意返还装修保证金及公用事业费保证金，数额无误；第6项诉请，不同意赔偿。原告违约，其主张没有事实依据；第7项诉请，不同意赔偿。合同约定，在原告没有按约返还房屋的情况下，被告在7日后有权自行收回房屋，将房屋清空。被告在解除函中明确通知原告要在规定期限内返还房屋，否则被告将收回房屋。被告是在2014年12月16日进入该房，清空了里面所有物品，大部分物品仍在被告的地下仓库，原告需要的话可以返还，但如有损失被告无须负责；第8项诉请，不同意赔偿。解约是因原告违约，其主张没有任何事实依据；第9项诉请，不同意赔偿。被告没有同意过原告更换品牌，也不认可原告提供的装修设计费的收据；第10项诉请，不同意赔偿。原告违约，遣散员工是其单方面决定，与被告无关；第11项诉请，不同意。原告欠付的费用被告多次催讨。被告上海岳峰置业开发有限公司反诉诉称：原告承租期间，欠付2014年9月起的租金、物业管理费及水电费用，还于2014年11月19日擅自停业。被告于2014年11月11日和11月19日以律师函形式向被告催讨欠款，并要求其恢复营业，未果。原告的行为给被告造成了很大的经济损失和经营混乱，故被告于2014年11月26日书面通知被告于2014年11月29日解除租赁合同，要求原告支付欠款并承担违约责任。现反诉要求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2014年11月29日解除；2、原告支付自2014年9月1日至2014年11月29日止的房租184,737.70元(每月租金62,271元，共拖欠2个月零29天)，以及自应当支付之日起第二日开始，按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、原告支付2014年9月1日至2014年11月29日止的物业管理费79,032元(每月26,640元)，及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、原告支付2014年7月至11月的水电费32,594.80元，及自2014年11月30日起按照应付水电费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、原告支付B4层S24B仓库租金8,208元；6、原告支付装修期间的租金118,548元及物业管理费53,280元(装修期60天，当时租金是每月59,274元，每月物业管理费26,640元，都是两个月)；7、原告支付2011年12月2日至2012年2月15日期间的租金及物业管理费173,075.55元；8、原告已经支付的保证金275,724元不予返还；9、原告支付提前退租的违约金533,466元；10、原告按照每日9,064.26元(27.22×333)支付自2014年11月30日至2014年12月16日共17日的房屋占用费154,092.42元；11、原告按照每日9,064.26元支付逾期注销工商登记地址的违约金，自2014年12月30日至原告实际注销工商注册地址之日止；12、原告支付燃气空置费4,207元。原告上海鸣天餐饮管理有限公司对反诉辩称：原告并无违约行为，是被告单方解除合同。对被告提供的2014年6月28日至2014年11月28日期间水电费读数和金额无异议，原告同意支付，其余反诉请求原告均不同意。如法院认定原告违约，原告认为合同约定的违约金标准过高，要求调低。经审理查明：2010年9月，原告向被告支付租赁保证金91,908元。2011年3月10日，原、被告签订《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》，约定：各月按保底租金预付的租金，应由原告于每月第一个工作日或之前向被告付清；原告应于每月5日前向被告提供原告该房屋上月每日营业额数据及所有与营业额有关的资料与被告进行核对并计算上个日历月的提成租金；租赁关系终止时，在原告办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，被告应在原告交还该房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还原告；被告应按合同规定的条件向原告提供可以正常使用的房屋；若被告员工或受被告委托对该房屋进行资产管理的公司员工向原告提出任何索贿要求，原告须立即通知被告；如果有确切证据能够证明被告员工或受被告委托对该房屋进行资产管理的公司员工存在上述非法行为，则被告将采取适当措施保护双方的利益。仅为此目的且无论本合同是否另设通知条款定有其他通知方式，原告方可以电邮方式通知被告；对方任何通知或联络，如直接交付，则在接受一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如果通过国内或者国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫(无论该信件是否被退回)；如果挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫(无论该信件是否被退回)；原告擅自中途退租的，被告有权要求原告继续履行本合同并就所发生的损失向原告索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理；原告逾期支付租金和/或约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向被告支付违约金；逾期支付任何款项超过15天的，被告或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止原告使用，因此造成的一切后果由原告自行承担；12.2甲、乙双方同意，原告有下列情形之一的，被告可书面通知原告解除本合同，原告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，原告还须支付给被告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给被告造成的损失的，原告应补足被告损失额和违约金之间的差额：……(4)逾期支付租金或者其他任何应付款项超过一个月的；……原告应于租赁期届满之日或者本合同提前解除之日向被告交还该房屋，原告应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由原告承担；对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如通过国内或国际快递方式邮寄，则寄出后第三天被视作已收讫(无论信件是否被退回)；如用挂号信邮寄，在寄出后五天视为收讫(无论信件是否被退回)；对于发生给原告的任何通知或联络，被告可以向地址一或地址二的任一地址发送；在原告接受该房屋后，任何给予原告的通知如果该通知写明以原告为收件人并被留置在该房屋处将被认为十分确定的发给了原告，并视为由原告于下一个工作日收到；被告出租给原告的房屋座落在上海市虹口区西江湾路XXX号被称为“凯德龙之梦·虹口·上海”六层(A)06-06a号；该房屋用于计算租金、物业管理费以及其他费用的租用面积为333平方米；原告承诺租赁该房作为经营“辣江南”的餐饮店之用途，并保证未征得被告书面同意不擅自改变上述用途；该房屋的租赁期自被告同意的免租装修期届满次日起5年的时间，即2011年1月1日至2015年12月31日；被告同意给予原告自该房屋交付之日起60天的免租装修期，即2010年11月2日至2010年12月31日，原告无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内原告应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；若原告不论任何原因实际租赁不满规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，被告有权向原告索取免租装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或宣传推广费；保底租金：按租用面积计算；第一个租金计收年度的月租金额为每平方米178元，月保底租金为59,274元；第二、三个租金计收年度的月租金额为每平方米187元，月保底租金为62,271元；第四、五个租金计收年度的月租金额为每平方米196元，月保底租金为65,268元；原告应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向被告支付房屋租赁保证金275,724元；被告目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业费为26,640元；原告应于交付日或之前向被告和/或管理公司支付装修押金85,914元，装修押金于该房屋之二次装修工程经被告验收合格后30个工作日内无息退还；被告地址：长宁路XXX号“龙之梦购物中心”8A办公区；原告地址一：漕溪北路XXX号圣爱大厦409室，地址二：西江湾路XXX号辣江南商铺；《补充条款》约定：13.2条修改为：被告有权在原告未依约交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，被告对因此而引起的损坏及原告之损失概不负责，对于可移动的物品，被告在搬出后有权就该等物品向原告收取仓储费用，该等物品被搬出后，视为原告放弃该等物品的所有权，则被告有权按照被告认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，被告将该房屋恢复原状的费用及被告在上述过程中发生的公证费，律师费由原告承担；增加10.8条为：原告应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向被告支付相当于每平方米27.22元的违约金；《现有装修、附属设施及设备状况》载明：厨房通风系统被告提供指定的排风管井及接驳管位置，给餐饮商铺安装厨房通风管；原告负责排烟风管和通风管道的安装，设计图纸须呈交被告和政府部门的审核批准、验收及交付相关费用。2011年5月12日，原告向被告支付二期租赁保证金183,816元、装修保证金85,914元、公用事业费保证金33,300元、装修管理费11,655元、建筑垃圾清运费3,330元。2011年11月29日，原告在该房注册成立其花园路店。2011年12月30日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定：根据原告申请，被告同意原告在原合同期内经营品牌由“辣江南”更换为“19弄”。原告承租该房期间，于2012年1月18日发给被告徐经理邮件，称2011年10月、11月该房发生三次漏水，责任不在原告。2012年4月10日，原告发给被告徐经理邮件，称被告排烟系统施工质量的问题困扰原告几个月了，营业额直接损失，间接的负面影响很大。2012年5月25日，原、被告签订《协议书》，约定：被告已于2011年7月6日将该房屋交付给原告，该房符合《租赁合同》约定的交付标准，且原告对于交付房屋没有任何异议。同日，双方又签订《补充协议(免租)》，约定：原告自2011年12月2日起至2012年2月15日可以暂缓缴纳租金及物业管理费，并且，若原告在租赁期限内没有违约的，则被告将免除该期间之租金及物业管理费，共计173,075.55元，其中包含2011年12月租金及物业管理费共83,142.58元，2012年1月租金共57,274元，2012年2月租金共30,658.97元；若原告已支付该期间租金的，则原告同意被告有权以该租金(不计利息)来抵扣原告日后的租金或任何拖欠款项(若有)，而无需直接退还原告；在租赁期内，若原告违约，则不再享有该期间免租的优惠措施，且原告应根据被告书面通知补缴该期间租金；租赁期变更为自2011年12月2日起至2016年12月1日止。2013年10月2日，原告发给被告黄昳邮件，称店内油烟太大，原告无法正常营业，跟被告工程部多次反映没有效果。原告支付被告租金至2014年8月。2014年10月11日，原告发给被告肖总邮件，称前厅漏油两年多没有得到彻底有效的解决。2014年10月15日和11月11日，被告致函原告，载明：原告欠付租金、物业费、水电费等共计304,596.80元，并于2014年11月19日未经被告同意而擅自停止营业，虽经被告多次催告，但至今未果；被告认为原告严重违约，委托律师正式函告：原告应当于2014年11月22日以前恢复正常营业、支付拖欠款项以及继续履行租赁合同；否则，被告将有理由认为原告以实际行动表示不再继续履行租赁合同；届时，被告将不得不依法解除租赁合同并要求原告承担由此造成的一切后果。2014年11月9日，原告向被告上级公司发举报邮件，载明：1、因为原告“19弄”品牌店在虹口龙之梦店铺所在位置是整层楼油烟主管道的末端，由于油烟管道工程质量问题，从开业至今漏油漏烟问题严重导致“19弄”的就餐环境一直不好，顾客投诉很多经营状况不好，虹口龙之梦物业和工程部虽然多次维修，但始终不能彻底修复，维修工人给出的建议是工程设计问题无法彻底修复漏油漏烟。为此今年8月份原告开始跟虹口龙之梦商场总经理杨珂勇先生反映情况，并希望将“19弄”重新装修变更为原告第二品牌“立方铁”日式铁板烧，希望被告结合原告装修同步彻底解决困扰原告两年多的漏油漏烟问题，随后杨珂勇总经理到“立方铁”上海南站店进行考察并就餐一次，当场就认同“立方铁”品牌的定位和运营模式，尽管虹口龙之梦6楼也有一家铁板烧“57度湘”，但对比菜单发现绝大部分菜式不同，“57度湘”是铁板炒湘菜，而“立方铁”是纯正日式、法式铁板烧，杨总当场表示可以错开经营。2、原告征得初步认同意见后，就花重金聘请新加坡一家设计公司担纲虹口龙之梦“立方铁”方案设计，装修公司都已经签约，人员招聘和储备都已经开始，从9月份开始原告就执行“19弄”停业倒计时，9月15日解散“19弄”80%的员工，并同步开始走更换为“立方铁”的申请流程，就在此时杨珂勇总经理向原告提出“100万”的要求，并强调按正规流程审批凯德总部是批不下来的，这100万是给他个人的风险费，给了就可以让原告先斩后奏开始装修。但是这100万的条件原告是绝对不会答应的，由于原告没答应杨总的要求，就这样在推诿的过程中过了1个多月，到了10月底虹口龙之梦要求我们放弃“19弄”，按“立方铁”新进品牌进行商务谈判，并给出了方案报价。……分明就是在排挤我们，明知原告不会接受这两个方案，到11月15日原告就已停业2个月了，直接和间接损失不可估量。3、恳请被告换位思考，尽快妥善处理原告更换第二品牌“立方铁”继续经营的诉求！原告为什么不能继续沿用“19弄”的店名，因为“19弄”经过两年多的运营，贵司对漏油漏烟，闷热的问题始终不能解决，现在都还在漏油、漏烟，这样给顾客留下就餐环境很差的不好印象，为此原告再次注入几百万资金，洗心革面打造“立方铁”第六家店及旗舰店。2014年11月13日，原告发邮件给被告，重申主排烟管道有漏油漏烟的质量问题，恳请被告尽快解决。2014年11月26日，被告又致函原告，载明：原告未经同意擅自停业，经催告后仍不改正；原告拖欠租金及其他费用的时间已经远超过租赁合同约定的期限，经催索后仍不履行，已构成根本违约，且被告有理由认为原告已经以实际行为明确表示不愿再继续履行租赁合同；为此，被告委托律师正式函告：一、被告于2014年11月29日起正式解除与原告签订的租赁合同及双方现有的租赁关系；二、被告要求原告承担由此造成的一切后果，包括但不限于(1)支付2011年12月2日至2012年2月15日的租金及物业管理费173,075.55元……。该函以快递寄往原告地址一，于2014年11月28日妥投。2014年9月起，原告停业。同年11月左右，原告人员离场。同年12月16日，被告收回该房。2015年3月12日，原告涉讼。同年6月被告提起反诉。当月，原告向本院申请鉴定被告提供的主油烟管道结构瑕疵，以及是否会导致油烟泄漏，因被告称已于2015年3、4月对该房恢复原状，本院和鉴定人员查看现场时，该房已另行出租正在装修，故鉴定未成。审理中，被告为证明油烟问题是因原告自己的油烟管道脱落导致，提供了2014年10月14日该房的《管理中心物业部回访征询表》，载明：关于原告反映租区商场吊顶漏油事宜，现场情况经商场工程人员查看，已安排供应商查看，本周内进行针对性检修，但该漏油情况不会影响店铺正常营业；关于原告反映租区油烟严重，经商场工程人员现场查看，为店铺自设排油烟设备脱落损坏所致，建议尽快自行修复，并按时做管道清洁。原告江姓员工在征询意见上言明：以上问题属正常，会安排自身设备的修理。被告提供的另一份《管理中心物业部回访征询表》上，征询意见另有该员工的字迹：“漏油问题以处理完好。2014年10月28号。”对此，原告认为该江姓员工只是普通员工，无权代表原告对外作出意思表示，且该员工已离职，无法向其核实签字的真实性，故对该两份证据的真实性不予认可。审理中，原告于2015年4月28日向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，证据内容为网页截屏、邮件保存等。对此，被告表示2014年10月份的邮件收到，其余邮件因为时间长、相关人员已经离职，无法确认是否收到。2015年8月7日下午，原告报警称其在西江湾路龙之梦商场的A座6楼经营一家叫19弄的饭店，因和龙之梦的物业方有纠纷，所以店在2014年的12月就停止经营了，当天原告到龙之梦时发现店中所有的设施都已经被拆除。审理中，被告提供了该房电费读数签收单一组，载明：原告的“19弄”及仓库2014年7至11月分别用电7,763度、8,001度、5,920度、2,000度和320度，电费单价每度1.2元。被告又提供了该房水费读数签收单一组，载明：原告2014年7至11月分别用水253立方米、281立方米、193立方米、31立方米和0立方米，水费单价每立方米5元。对此，原告无异议，同意支付。被告另提供燃气费发票一份，载明：至2015年10月燃气空置费4,207元。对此，原告表示该费用是因被告锁门产生，不同意支付。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、租赁保证金发票、二期租赁保证金发票、装修保证金发票、公用事业费保证金发票、装修管理费发票、建筑垃圾清运费发票、公证书，被告提供的租赁合同补充协议、协议书、补充协议(免租)、2014年10月15日律师函及邮寄凭证、2014年11月11日律师函及邮寄凭证、2014年11月26日律师函及邮寄凭证、收款通知单及邮寄凭证、两份《管理中心物业部回访征询表》、2014年7-11月电费读数、2014年7-11月水费读数、燃气费发票、公证书、工商资料，以及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。根据合同约定，原告应于每月第一个工作日或之前向被告付清房租，原告自2014年9月起未按约履行，构成违约，被告催讨未果，发函主张解除合同，并无不当，双方的租赁合同于2014年11月29日解除。原告主张被告提供的房屋主油烟管道存在瑕疵致原告无法正常经营，但未提供充分证据证明。原告主张被告故意另行出租房屋不配合鉴定，因原告系于2014年9月起不付租金，2014年11月左右离场，2015年3月方涉讼，2015年6月申请鉴定，延误鉴定时机的原因不能归咎于被告。原告要求被告赔偿其余损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。被告反诉主张2014年9月1日起至2014年11月29日止的房租及物业管理费，于法有据，本院依法予以支持。被告主张仓库租金8,208元，缺乏依据，本院不予支持。原告同意支付2014年6月28日至2014年11月28日期间的水电费，并无不当，本院予以照准。关于被告主张的煤气空置费，因该费用确因原告停业产生，被告该项反诉请求于法有据，本院予以支持。关于被告主张的租金、物业管理费及水电费的逾期付款违约金，符合合同约定，本院应予支持，并根据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金的支付标准。关于被告主张的免租期的租金及物业管理费，根据双方合同约定，原告不论任何原因实际租赁不满合同约定的租赁期或违反租赁合同约定条款，被告有权向原告追索免租期内的租金及物业管理费，故对被告该项反诉请求，本院依法应予支持。关于被告主张2011年12月2日至2012年2月15日期间的租金及物业管理费，根据双方签订的《补充协议(免租)》，原告违反租赁合同约定，逾期支付租金致被告行使合同解除权，即不再享有该期间免租的优惠措施，故被告该项反诉请求并无不当，本院予以支持。关于被告主张的房屋占用费，根据双方合同约定，原告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向被告交还租赁房屋，否则原告应支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。双方的租赁合同已于2014年11月29日解除，原告应于该日将该房交还被告，原告未按期搬离及交付房屋，应当支付占用房屋期间的使用费，同时双方约定，被告有权在原告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回，故被告应在原告逾期交还房屋满7日后及时收回房屋，否则由此造成的损失应由被告自行承担。因此，对于被告主张的2014年11月30日至2014年12月6日共7日的房屋占用费，本院予以支持。关于被告主张的提前解除租赁合同的违约金及逾期办理工商注销手续的违约金。原告未按约支付租金致被告行使合同解除权，并逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应违约责任。鉴于合同约定的违约金过高，本院依据合同履行情况及被告的实际损失酌情确定该两项违约金的数额。关于装修保证金和公用事业费保证金，被告同意返还，并无不当，本院予以照准。关于租赁保证金、二期租赁保证金，合同虽约定如原告逾期支付租金或其他费用，被告可没收租赁保证金，但该租赁保证金的性质属违约金，在租赁合同中对于原告逾期支付租金或其他费用的违约行为已约定由原告承担相当于六个月租金和六个月物业管理费的违约金，在此基础上，被告再要求没收租赁保证金，违约金显然过高，原告关于违约金过高的意见，本院予以采纳，对被告的该项反诉请求，本院不予支持，该租赁保证金被告应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海鸣天餐饮管理有限公司与被告上海岳峰置业开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年11月29日解除；二、被告上海岳峰置业开发有限公司返还原告上海鸣天餐饮管理有限公司租赁保证金275,724元、装修保证金85,914元、公用事业保证金33,300元，共计394,938元；三、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年9月1日起至2014年11月29日止的房租184,737.70元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾期付款违约金(分别以当期应付租金为本金，自合同约定的当期租金应付之日次日起分段计算，至本判决生效之日止)；四、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年9月1日起至2014年11月29日止的物业管理费79,032元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾期付款违约金(分别以当期应付物业管理费为本金，自合同约定的当期物业管理费应付之日次日起分段计算，至本判决生效之日止)；五、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年7月至2014年11月的电费28,804.80元、水费3,790元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾期付款违约金(分别以28,804.80元、3,790元为本金，自2014年11月30日起算，至本判决生效之日止)；六、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司燃气空置费4,207元；七、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司装修期间的租金及物业管理费171,828元；八、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2011年12月2日至2012年2月15日的租金及物业管理费173,075.55元；九、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司2014年11月30日至2014年12月6日的房屋占用费15,229.20元；十、原告上海鸣天餐饮管理有限公司支付被告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同和逾期办理工商注销手续的违约金共200,000元；上述第二至第十项主文，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；十一、原告上海鸣天餐饮管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；十二、被告上海岳峰置业开发有限公司其余的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,502.10元，由原告上海鸣天餐饮管理有限公司负担12,442.10元，被告上海岳峰置业开发有限公司负担2,060元。本案反诉受理费15,600元，由原告上海鸣天餐饮管理有限公司负担5,200元，被告上海岳峰置业开发有限公司负担10,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦人民陪审员  毛济平人民陪审员  王 静二〇一六年十一月二十九日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。