广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0184民初559号原告：庾桂珍，女，汉族，1971年10月20日出生，住广东省从化市。原告委托代理人：宋万俊、宋俊民，广东启源律师事务所律师。被告：从化市城晖实业开发有限公司，住所地广州市从化街口街河滨北路128号六楼。法定代表人：刘炳林。被告：广州市德容房地产有限公司，住所地广州市从化街口街城内路192号201房，组织机构代码：68132787-6。法定代表人：胡明飞，该公司经理。委托代理人：孙文辉，该公司员工。原告庾桂珍与被告从化市城晖实业开发有限公司（下简称城晖公司）、广州市德容房地产有限公司（下简称德容公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋俊民到庭参加了诉讼，被告德容公司、城晖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原是从化市酒厂职工。1999年10月28日，从化市酒厂与城晖公司签订《合作协议书》，约定从化市酒厂提供一块土地给城晖公司开发建设，建筑、报建费、土建费用及建筑营业税、房地产税等手续和费用由城晖公司负责。大楼完工后，三层以上由从化市酒厂职工以每平方米520元的价格向城晖公司购买。2000年4月30日，原告与城晖公司签订《预售商品房合同》并交纳了房价款。该楼建成后，城晖公司将涉案房屋交付原告使用，原告入住并实际使用至今。原告付款入住后，城晖公司一直未为原告办理产权证。为购买房屋的办证问题，原告等多次向有关部门反映。2008年12月18日，从化市人民政府作出从府办（2008）956号《批复》，同意原从化市酒厂集资建设“富康楼2幢”的合作建设单位由原城晖公司变更为德容公司，变更后的新建设方承担原企业职工及其他购房者的权利义务，同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠缴的报建费、契税、土地增值税等问题。原告认为，原告与被告形成合法房屋买卖合同关系，原告已依约履行付款义务，被告未履行其义务构成对原告利益的损害。故原告起诉来院请求判令：1.确认原告与被告从化市城晖实业开发有限公司签订的《预售商品房合同》有效；2.确认从化市江埔街河东南路××号之一703房为原告所有；3.被告广州市德容房地产有限公司在判决一个月内履行涉案房屋土地使用权转让、报建、规划验收等手续，完成产权登记并承担所有费用，从化市城晖实业开发有限公司对此项义务承担连带责任；4.被告广州市德容房地产有限公司协助原告办理从化市江埔街河东南路××号之一703房产权转移登记到原告名下手续；5.诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告从化市城晖实业开发有限公司签订的《预售商品房合同》有效；2.确认从化市江埔街河东南路××号之一703房为原告所有；3.被告广州市德容房地产有限公司协助原告办理从化市江埔街河东南路××号之一703房产权转移登记到原告名下手续并承担办证所有费用，从化市城晖实业开发有限公司承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。被告城晖公司、德容公司无答辩。经审理查明：1999年10月28日，从化市酒厂（甲方）与城晖公司、黄细九签订（乙方）《合作协议书》，约定甲方提供位于街口××××号的商住用地给乙方开发，占地面积216平方米，并提供土地使用证给乙方办理报建；甲方协助乙方办理该大楼的有关手续，所有费用由乙方支付（含办理土地使用权转移手续税费等）；乙方负责办理该土地证变更手续，工程的一切投资，包括建筑、报建费、土建费用及建筑营业税、房地产税等费用均由乙方负责；该大楼完工后，首二层产权归乙方所有，三层以上商住楼甲方的职工以每平方米520元的价格向乙方购买，办证费用由双方各自负责；商住楼交付使用时期为2000年12月30日。1999年11月9日，从化市计划局批复同意从化市酒厂拆建宿舍楼项目，项目建设总投资97万元，集资97万元，项目建设地址从化市酒厂宿舍区。2000年，从化市酒厂宿舍楼的建设，经过了从化工业局、从化市财政局、从化市经济体制改革办公室、从化市国有资产管理办公室批复。2000年1月6日登记的国有土地使用证，土地使用者从化市酒厂，座落从化市街口××××号，地号704123，图号103，用途酒厂，使用权类型划拨，使用权面积2512平方米。2000年1月17日，从化市房地产管理局向从化市酒厂颁发了房屋拆迁许可证[拆许字（2000）第03号]。2000年7月20日，从化市规划局出具证明，记载富康楼二幢有关报建手续已送达该局请从化市建设局先行办理有关施工报建手续。2000年8月21日的广州市建设工程中标通知书，记载从化市建筑工程总公司中标城晖公司建设的富康楼B幢。2000年8月16日，城晖公司与从化市建筑工程总公司签订工程名称为富康楼B幢的建设工程施工合同。2000年8月23日，从化市人民政府办公室从府办批【2000】第257号批复，同意从化市酒厂将位于街口××××号的土地（面积339平方米）与城晖公司合作兴建职工宿舍楼。2000年9月15日，从化市建设局颁发的建筑工程施工许可证，从建施字【2000】第104号，记载:建设单位城晖公司，工程名称富康楼B幢商住楼，建设地址从化市街口镇河东南路，建设规模2400平方米，施工单位从化市建筑工程总公司。同日，从化市城市管理监察建设中队向城晖公司颁发工地施工标牌。2001年12月29日，从化市规划局向城晖公司、陈树勋出具行政处罚决定书，记载对违法建设的两幢主楼（八层）面积3600平方米的建筑物，处以罚款360000元，处罚后的违法建筑物经办理有关手续后，同意只作住宅使用，不得作其他用途等。2000年4月30日，庾桂珍（乙方）与被告城晖公司（甲方）签订《预售商品房合同》，约定：乙方购买甲方位于街口镇河东南路富康楼2幢七层3号房，商品房建筑面积约103平方米（按实际竣工面积结算，其中含公用建筑面积分摊16.8平方米），单价480元，总价49440元。其后，原告已多次付款，原告现已使用涉案房屋至今。2008年7月18日从化市国土资源和房屋管理局《关于办理河东南路××号B幢房地产权证的答复》记载：位于从化市江埔街河××（××楼××），已有国有土地使用权证，证号为从府国用（2000）字第00014号，土地使用者从化市酒厂，该楼宇建筑用地面积349平方米，由从化市酒厂与城晖公司和黄细九合作开发，建筑规模七层，三楼以上为住宅，该项工程只办了施工证，没到有关部门办理土地过户、报建、预售、验收等手续，该幢楼房涉及住户与开发商的合同未到国土房管部门鉴证。办理房地产权证的程序：1.从化市酒厂转制后，该单位有关资料归从化市经济贸易局管理，建议由该局申请河东南路××号B幢的土地使用权出让及转让手续；2.城晖公司在取得土地使用权证后，至规划与建设部门完善规划报建、规划验收、工程竣工验收等手续；3.开发商持土地使用权证、报建、规划、图纸、竣工验收等资料，到该局办理商品房整体确认手续，颁发商品房产权证明书；4.持住房合同、发票、产权证明书、契税完税证、身份证等资料到该局申请办理房地产权证。2008年11月13日，从化市经济贸易局向从化市人民政府提交《关于原从化市通用机械厂、酒厂、食品厂集资房办理房地产权证有关问题的请示》。2008年12月18日，从化市人民政府办公室作出从府办（2008）956号《批复》，同意原从化市酒厂集资建设“富康楼2幢”的合作建设单位由原城晖公司变更为德容公司，变更后的新建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务，市国土房管局、规划局、建设市政局协调办理有关变更手续，同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠缴的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年3月4日，德容公司发出通知，要求原从化市酒厂的职工将购房合同和收款收据交该公司核准和办理购房订购书等，办证联系负责人陈树勋。2012年10月31日，从化市人民政府办公室作出从府办复（2012）131号《关于解决原从化市酒厂职工集资楼办理房屋产权证有关问题的复函》，同意给予原从化市酒厂与城晖公司合作兴建的职工集资楼富康楼二幢办理房屋产权证，由从化市经济贸易局负责，会同市国土房管局按照规定的程序办理等。2013年1月30日会议纪要记载，经从化市经济贸易局主持会议，原从化市酒厂集资户一致同意由原集资房办理成商品房，集资户同意承担每平方米100元的办证税费由该局代收，其余费用由承建商承担，承建商负责将房产证办至集资户名下，全部办理完毕后，该局将代收的集资户办证税费支付给承建商。2013年，原告向从化市经济贸易局账号支付了10300元，款项来源酒厂职工集资房办证。在本案审理过程中，本院向广州市从化区国土资源和规划局调查涉案房屋是否可以办理房地产权证。该局复函称根据从府办批[2008]956号批复提及“富康楼2幢”为富康楼和富康楼B幢，德容公司至今未提供富康楼B幢的规划报建以及竣工验收等资料到该局申请整体确权手续，土地权利人仍为从化市酒厂，使用权类型为划拨，经查，富康楼B幢楼房未办理规划报建手续，故涉案房屋目前暂不具备办证条件。办证程序为：（一）富康楼B幢地块的土地使用权类型为划拨，需先补交土地出让金。（二）办理房屋规划报建、规划验收等手续。（三）持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程审核书、规划验收合格证、房屋测量成果报告书等相关资料办理房屋整体确权手续。（四）持商品房产权证明书、购房合同、购房者身份证明、收据、契税完税凭证等资料办理富康楼B幢不动产权证书。本院认为，根据广州市从化区国土资源和规划局复函，富康楼B幢楼房未办理规划报建手续，涉案房屋目前尚未完成合法建造的相关手续，故原告主张确认原告与城晖公司签订的《预售商品房合同》有效、从化市江埔街河东南路××号之一703房为原告所有、德容公司协助原告办理从化市江埔街河东南路××号之一703房产权转移登记到原告名下手续并承担办证所有费用及城晖公司承担连带责任的请求，属于涉及确认未办理规划报建手续建筑物权利归属及内容的范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：驳回原告庾桂珍的起诉。本案受理费1036元，由本院退回给原告庾桂珍。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李耀文代理审判员  薛志军代理审判员  吴 环二〇一六年十一月三十日此件与原件核对无异书 记 员  焦梦云