广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2339号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈智锋，男，1976XX年8XX月15XX日出生，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁树佳，男，汉族，1957XX年8月2XX月XX日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王杰夫，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人陈智锋因与被上诉人梁树佳房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈智锋的上诉请求为：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判梁树佳向陈智锋返还租赁合同保证金人民币26000元及利息（自2014年7月1日起计至还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案一、二审诉讼费用由梁树佳承担。事实和理由如下：一、陈智锋并无违约，原审法院判决陈智锋支付租金，以及梁树佳扣留陈智锋50%保证金不当。自陈智锋与梁树佳签订《商铺租赁合同》以来，陈智锋如约将租金支付给梁树佳，从未因诚信而发生租金违约问题。直至2014年6月，由于梁树佳的商铺存在消防隐患，导致当地街道办及政府部门要求陈智锋退出该商铺，陈智锋才搬走。当时梁树佳对此明确知悉。该事实，在陈智锋涉嫌破坏财物的案件已经查明。可见，陈智锋既无违约之意，又无违约行为，原审法院作出上述判决明显不公。二、消防隐患是因梁树佳的商铺不符合消防要求，没有消防验收，违约方是梁树佳。陈智锋是因为涉案商铺存在消防隐患，不得已才搬离。造成该消防隐患的主要原因是梁树佳的商铺没有通过消防验收。原审法院却认为该消防隐患是因陈智锋在收购站乱拉电线、乱堆杂物、通道不畅所致，明显有误。乱拉线路、乱堆放杂物均属于可整改问题，并不是有关部门及街道办要求陈智锋搬离的主要原因，实质原因是由于消防未通过验收、消防硬件不过关导致。街道办及相关部门虽是因为线路乱拉、杂物堆放等等问题约谈陈智锋，但约谈的内容更多还是围绕消防设备硬件安装和许可证等是否齐全的问题。原审法院对此问题避而不谈，对实质原因把握有误，造成案件事实认定错误。梁树佳二审辩称，一、从本案查明事实来看，陈智锋退租并非由于梁树佳的原因，梁树佳无需承担任何责任，陈智锋上诉没有任何法律和事实依据，二审法院应予驳回；二、梁树佳对原审认定的事实没有异议，原审判决第一项判令梁树佳向陈智锋返还13000元，梁树佳对此不服，但考虑到不想因小事与陈智锋纠缠，也不想浪费司法资源，故未提出上诉，既然陈智锋提出上诉，请求二审法院对此进行审理，判令驳回陈智锋所有诉讼请求，即梁树佳无需向陈智锋返还保证金。一审法院认定事实：2013年5月7日，陈智锋与梁树佳签订《商铺租赁合同》，约定陈智锋向梁树佳承租珠海市香洲柠溪路338XX号B座首层174XX号、176XX号商铺作为废品收购用途，租赁期限为二年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；每月租金为13000元，陈智锋须在每月3日前交纳当月的租金，每逾期一日，须向梁树佳按月租金总额的1%支付滞纳金。如在当月8日前仍未能缴清租金，则视为陈智锋违约，梁树佳有权终止本合同并收回商铺，陈智锋的合同押金不予退还作为赔偿梁树佳的经济损失。合同还约定，合同签订时，陈智锋须向梁树佳支付两个月的租金即26000元作为保证金，在合同期满时双方结算清所有费用后无息退还陈智锋，在合同期内，陈智锋若中途退租（含违约），须提前两个月通知梁树佳，并赔偿两个月租金给梁树佳作违约金；合同期内，梁树佳如果提早收回商铺，必须提前两个月通知陈智锋解除合同，并赔偿二个月租金作为违约金，在结清完所有费用的前提下无息退还保证金。合同签订后，梁树佳将商铺交付给陈智锋使用。2014年6月，政府部门要求陈智锋搬迁，陈智锋搬离后，要求梁树佳返还保证金26000元未果，遂提起本案诉讼。关于搬迁原因，陈智锋主张是因为梁树佳的商铺没有通过消防验收存在消防隐患，因此政府部门要求陈智锋搬走；梁树佳抗辩称，搬迁是由于陈智锋经营的废品收购店有乱搭建、乱拉电线等违规情况，存在消防隐患，因而被政府部门要求搬离，陈智锋实际是因为生意不好因此拒不整改，自行搬走。关于搬迁时间，陈智锋主张其于2014年7月份搬离，具体日期不清楚；梁树佳主张陈智锋于2014年7月份开始搬迁，全部搬离是在2014年8月上旬。梁树佳反诉主张陈智锋自2014年6月起拖欠租金，同年7月未经梁树佳同意搬出租赁商铺，应当依照合同约定支付两个月的租金作为违约金，陈智锋之前交纳的押金与拖欠的租金和违约金相抵后，还应支付违约金13000元。陈智锋的代理人当庭不能明确陈智锋是否欠交2014年6月的租金，法庭要求陈智锋的代理人庭后核实并提交书面回复。2016年5月13日，陈智锋提交《事实说明》，称2014年5月3日收据的租金系交纳至2014年6月3日的租金。庭审后，原审法院根据双方当事人的申请，向珠海市香洲区翠香街道办事处调取了该街道办于2014年6月4日作出的《翠香街道搬迁国信大厦收购站会议纪要》，该纪要写明参会单位包括香洲消防大队、翠香派出所、柠溪工商所、居委会和街道办等部门，内容为：“国信大厦收购站位于康宁社区，开业至今有6年时间了，有400平方米，有营业执照，主要经营废品收购业务。今年三月份，街道办安监站在安全生产检查中发现该收购站存在住人情况，住人3～5人，电线线路乱拉线，杂物乱堆放，通道不畅等安全隐患。加上楼上有100多个居民在居住，如果万一发生火灾将会造成惨剧。对此，街道办工作人员多次对经营者提出教育及劝导，但没有收到效果。之后把该安全隐患报翠香派出所并由派出所处理，目前该收购站还在经营。协调会上街道党委书记对搬迁作出了指示：要求派出所、工商局和街道各相关社区和部门，最近分别约谈收购站业主梁老板，以求达到该收购站搬迁为目的。”陈智锋原审的诉讼请求为：1.梁树佳立即返还陈智锋租赁合同保证金人民币26000元；2.梁树佳支付自2014年7月1日起至退回全部押金之日止的利息（以人民币26000元为基数，自2014年7月1日起按人民银行公布的一年期同期贷款利率计算至付清本息之日止，暂计至2016年1月18日为人民币2414.1元）。梁树佳反诉请求为：1.陈智锋支付违约金（押金）人民币13000元；2.陈智锋承担全部诉讼费用。一审法院认为，陈智锋与梁树佳签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。租赁期内，陈智锋搬离租赁场地，双方之间的租赁合同提前终止。双方对于哪一方的原因导致政府部门要求陈智锋搬迁发生争议。根据前述翠香街道办《会议纪要》记载的内容，政府部门要求搬迁是由于陈智锋经营的收购站存在住人、电线线路乱拉、杂物乱堆放、通道不畅等安全隐患，而且经街道办工作人员多次教育及劝导，均无效果。会议纪要并未提及商铺业主即梁树佳对此负有责任。据此可知，陈智锋的收购站被要求搬离，实际是由于其单方面的原因造成，梁树佳对此并无过错。陈智锋要求调取案涉商铺的消防验收资料，根据前述会议纪要，案涉商铺消防验收的情况并非是政府部门要求陈智锋搬离的原因，与双方租赁合同不能继续履行没有关联性，故原审法院未予准许。况且，如果是梁树佳的商铺未经消防验收，应是相关部门责令梁树佳进行整改并通过验收，而不可能要求承租人搬迁而对出租人不采取任何措施。关于租金，陈智锋陈述其于2014年7月份搬离租赁商铺，故其仍应向梁树佳交纳2014年6月份的租金13000元。陈智锋庭后提交书面回复称陈智锋2014年5月3日交纳了截至2014年6月3日的租金。结合合同中“须在每月3日前交纳当月的租金”的约定，陈智锋最后一次交纳的租金应为2014年5月份的租金。据此，原审法院对梁树佳主张陈智锋拖欠2014年6月份租金13000元予以采信。综上，租赁合同履行期间，由于陈智锋经营收购站存在消防隐患，被政府部门劝导搬离，导致租赁合同提前终止，陈智锋对此存在一定的过错。陈智锋主张曾与梁树佳协商一致退回全部保证金，既没有证据支持，梁树佳也不认可，原审法院不予采纳。并且，陈智锋还存在拖延支付2014年6月份租金的行为，构成违约。但鉴于陈智锋本人并没有终止双方之间租赁合同的主观意愿，且没有支付最后一个月的租金也是出于抵扣保证金的想法，故原审法院认为梁树佳扣留陈智锋全部保证金，对陈智锋有失公平。综合上述实际情况，原审法院认为梁树佳退回陈智锋50%的保证金即13000元更为公平合理。由于陈智锋尚欠梁树佳2014年6月份租金未支付，上述应返还的保证金与租金相互抵销，则双方之间互不负有金钱给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、梁树佳向陈智锋返还保证金人民币13000元；二、陈智锋向梁树佳支付租金人民币13000元。两项相抵之后，双方之间互不负有金钱给付义务。原审案件本诉受理费减半收取243元，由陈智锋负担121.50元，梁树佳负担121.50元；反诉受理费减半收取125元，由梁树佳负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽然二审法庭调查中，梁树佳对原审判决第一项不服，但其未在法律规定的期限提出上诉，故应视为服从原审判决。根据陈智锋的上诉意见，本案二审双方争议的焦点问题为：1.陈智锋应否向梁树佳支付2014年6月租金13000元；2.梁树佳应向陈智锋返还保证金的数额。关于陈智锋应否向梁树佳支付2014年6月租金13000元的问题。二审法庭调查中，陈智锋认可其最后一次交纳的租金是2014年5月3日至6月3日期间的租金，并认为其与梁树佳、街道办等部门协商好2014年6月无需交纳租金。本院认为，根据双方租赁合同的约定，租赁期限是从2013年5月1日至2015年4月30日止，陈智锋须在当月3号前交纳当月租金，因此陈智锋最后一次交纳的租金应当为2014年5月1月至5月31日的租金，陈智锋确未交纳2014年6月的租金。陈智锋主张其与梁树佳、街道办等部门协商好无需交纳2014年6月的租金，对此梁树佳不予认可，陈智锋亦没有其他证据对此予以证明，因此对陈智锋该主张，本院不予采信。由于陈智锋亦认可其实际于2014年7月才搬离涉案商铺，因此，陈智锋2014年6月仍在占有、使用涉案商铺，理应支付相应租金，原审法院判令陈智锋支付2014年6月租金13000元，认定正确，本院予以维持。关于梁树佳应向陈智锋返还保证金的数额的问题。陈智锋上诉主张其在合同履行过程中无违约行为，其解除租赁合同、搬离商铺是因为梁树佳提供的商铺未通过消防验收，涉案商铺属于地下室夹层，其出租给陈智锋使用违反《中华人民共和国消防法》的规定。对此，本院认为，根据涉案房屋的产权证，涉案房屋的规划用途即为商业服务，并且梁树佳已取得涉案房屋的产权证，因此陈智锋主张涉案房屋未通过消防验收且被梁树佳出租使用，违反《中华人民共和国消防法》的规定，没有事实和法律依据。相反，根据翠香街道办《会议纪要》记载的内容，政府部门要求陈智锋搬迁的理由是因为陈智锋在涉案房屋经营废品收购站，存在住人、电线线路乱拉、乱堆放杂物、通道不畅等安全隐患，且经多次教育及劝导，均无效果，据此可知，陈智锋被要求搬离，原因在于其经营过程中存在安全隐患，却不进行整改造成，并非梁树佳出租的涉案房屋本身存在消防安全问题，因此涉案租赁合同被终止并非梁树佳原因造成，而是陈智锋存在一定过错，陈智锋上诉主张系梁树佳的过错造成合同解除，理据不足，本院不予支持。原审法院根据合同解除陈智锋存在的过错、陈智锋搬离涉案商铺的原因及陈智锋未交纳2014年6月租金的理由等因素，酌情确定智梁树佳应退还陈智锋保证金13000元，处理恰当，本院予以维持。综上所述，陈智锋上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币450元，由陈智锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  王 芳代理审判员  庹 佳二〇一六年十一月十六日书 记 员  李立荣