广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1332号 原告：杨家贵，男，汉族，1982年10月27日出生，住所地南宁市西乡塘区，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：文平，广西弘景律师事务所律师。 被告：广西桂润土地开发有限公司，住所地市工业园区香港路工业园区管理委员会大院内。 法定代表人：花毓萍，总经理。 委托诉讼代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 原告杨家贵诉被告广西桂润土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用简易程序分别于2016年7月6日、2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文平、被告的委托诉讼代理人胥军芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年10月19日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买其开发建设的位于北海市的尚东海岸X幢X单元XXX号房，房屋总价款为144825元，付款方式为签订合同当日支付总价款的30%（即43825元），余款101000元于办理银行按揭时付清，被告应于2012年4月30日前按合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。逾期交房超过180日，原告可选择解除合同或者要求继续履行合同，继续履行合同的，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之二支付违约金。房屋交付使用后360日内，被告应将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已按约定支付完全部购房款144825元，因被告未依约交付房屋，原告于2014年6月10日提起诉讼，请求被告支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的违约金，该诉请已获得人民法院判决支持，判决也已发生法律效力，但被告至今仍未交付房屋。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金（违约金计算：每日按原告已交付房款的万分之二计算，自2014年5月1日起暂计至2016年4月30日为21173.42元，以后的另计至实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 原告对其主张提供的证据有： 证据一：身份证及警官证，证明原告的身份信息； 证据二：工商电脑咨询单，证明被告的基本信息； 证据三：商品房买卖合同及补充协议，证明原被告双方存在商品房买卖关系及双方约定的权利义务； 证据四：销售不动产统一发票，证明原告已按合同约定支付了购房款； 证据五：民事判决书，证明被告的行为已经构成违约； 证据六：北海市住房和城乡建设局《关于吴永发投诉材料答复书》，证明截止2015年7月21日，尚东海岸小区尚未竣工验收，该局已责令被告停止将未经验收的商品房交付使用； 证据七：北海市住房和城乡建设局《政府信息不存在告知书》，证明北海市尚东海岸1栋竣工验收备案表的政府信息不存在。 被告辩称，尚东海岸已于2012年11月25日通过五方验收合格，取得建设工程质量竣工验收意见书，被告于2014年4月中上旬以短信及电话方式通知原告于2014年4月底前办理收房手续。2012年5月1日至2014年4月30日期间的违约金，被告已根据生效判决支付给了原告。原告因竣工验收备案表不肯办理收房手续。根据双方签订的补充协议，由于买受人的原因造成逾期交房由买受人承担，本案中因原告拒绝收房，放任损失扩大，也应承担相应的责任，因此原告的本次起诉没有事实及法律依据，请求予以驳回。若被告违约，违约金标准过高，原告累计主张的违约金已超过主合同标的额的百分之二十，应予调整。 被告对其主张提供的证据有： 证据1：建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案房屋于2012年11月25日已通过五方验收合格； 证据2：询问笔录、身份证，证明2014年4月中上旬，被告已通过电话和短信方式通知原告于2014年4月底前到被告公司售楼部办理收房手续，被告已履行了通知义务； 证据3：民事判决书，证明在原告第一次起诉前，双方就逾期交房违约金和交房事宜已经进行了磋商，原告对于被告通知2014年4月底前办理交房手续是知晓的； 证据4：北海市公安边防支队后勤处的《函》、北海市宜居物业服务有限公司《关于尚东海岸住宅小区业主收房情况的说明》、《北海市公安边防支队限价团购情况汇总表》、《验房表》、《承诺书》、《钥匙领取登记表》、《收据》、民事判决书，证明原告对被告通知2014年4月底前交房是充分知晓的； 证据5：律师函、顺丰快递单、报纸公告，证明涉案房屋具备交付条件后，被告自2014年4月起多次通知原告办理收房手续，于2016年5月10日通过邮寄律师函及在报纸登公告的形式通知原告办理收房手续； 证据6：尚东海岸业主入住验房表，证明原告杨家贵已经于2016年8月18日办理收房入住手续。 证人隋某，女，汉族，1982年2月16日出生，住所地广东省湛江市霞山区，现住北海市海城区，身份证号码：，广西桂润土地开发有限公司销售部经理，为被告出庭作证，证明被告于2014年4月中旬以短信方式通知所有业主于4月底办理收房手续。 经过开庭质证。 被告对原告提交的证据的质证意见：对证据一至五没有异议；对证据六、七有异议。 原告对被告提交的证据的质证意见：对证据1的真实性有异议；对证据2的真实性、合法性有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议；对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案无关联；对证据5中律师函的真实性没有异议，快递单无法质证，报纸公告不能视为被告的通知；对证据6的真实性没有异议。 原告对证人证言的质证意见：根据合同的约定，交房通知须以书面方式通知，且原告方未收到证人所说的收房短信，交房时被告没有根据合同第八条约定出示合法文件，也未向业主提供住宅质量保证书及使用说明书，业主也是可以拒绝收房的。 被告对证人证言没有异议。 本院对原告提交的证据一至五予以认定；对证据六、七，被告无证据予以推翻，对证据六、七本院予以认定。 本院对被告提交的证据，证据1登记的工程名称为“桂润尚东海岸住宅小区A栋”，无法认定该工程即为涉案合同约定的尚东海岸X幢，对该证据本院不予认定；对证据3予以认定，但不能证明被告欲证明的内容；证据4与本案无关联，本院不予认定；对证据5中的报纸公告予以认定，因顺丰快递单无法核实，对被告是否寄出律师函，无法查实，本院对律师函、顺丰快递单不予认定；对证据6予以认定。 证人隋某系被告的员工，其作证称被告以短信方式通知业主办理收房手续，但没有其他证据佐证，对其证言本院不予采纳。被告提交的证据2亦属于证人证言，对该证据本院不予认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2011年9月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买受人向出卖人购买位于北海市尚东海岸X幢X单元XXX号房。该房屋总价款为144825元，买受人于签订本合同当日支付总房款的30%，即43825元，余下房款101000元于办理银行按揭时付清。出卖人应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》及本补充协议中约定由出卖人发出的通知是指：①、由出卖人按买受人在第六条预留（经书面变更后）的通讯地址发出的挂号邮寄函件；②、出卖人在北海市级报纸刊登的关联通告或告示。如邮件被退返或者买受人没有收到邮件的，报纸通告即视为出卖人发出了通知。 合同签订后，原告分别于2011年11月28日、2014年3月19日向被告交纳购房款43825元、101000元，原告已支付完全部购房款。 因被告未按合同约定的期限交付房屋，原告于2014年6月10日诉至本院，请求被告向原告支付2012年5月1日至2014年4月30日期间逾期交房的违约金，本院于2014年10月17日作出（2014）海民一初字第1070号民事判决书，判决被告向原告支付违约金21144元。 另查明，2015年8月4日，北海市住房和城乡建设局向吴永发发出答复书，答复“经查，截至2015年7月21日，尚东海岸小区尚未竣工验收。在未经验收的情况下，通知你收房，此行为涉嫌违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定。对此我局已责令广西桂润土地开发有限公司停止将未经验收的商品房交付使用的行为”。2016年5月20日，北海市住房和城乡建设局向吴永发发出告知书，告知“‘北海市尚东海岸1栋竣工验收备案表’的政府信息不存在”。 被告于2016年5月18日在北海日报刊登公告，公告包括原告在内的十四位客户于2016年5月20日前收房。 原告于2016年8月18日与被告办理了涉案房屋的交付手续。 本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是各方的真实意思表示，内容合乎法律规定，为有效的合同。原告已按合同约定支付了购房款，被告应根据约定于2012年4月30日前将经验收合格、并符合合同约定的房屋交付给原告使用，交付房屋时被告应书面通知原告办理收房手续，被告根据原告预留的地址信息发出的挂号邮寄函件被退返或无人签收时，再通过报纸公告的方式告知，公告发出才视为发出通知，被告未依约履行其义务，被告构成违约，应承担违约责任。原告与被告在合同中约定，逾期交房超过180日，原告有权解除合同或选择继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，该标准较中国人民银行同期贷款利率过高，原告未能提供证据证实其因被告逾期交房所造成的实际损失，现被告主张该标准过高并要求予以调整，综合双方的实际履行情况及公平原则，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2014年5月1日起计至2016年8月18日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西桂润土地开发有限公司向原告杨家贵支付违约金（违约金计算：以144825元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2014年5月1日起计至2016年8月18日止）。 案件受理费328元，减半收取164元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费328元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一六年十一月二十四日 书记员  王秀珍 附：本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。