湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0107民初1013号原告：湖北盐业集团有限公司武昌分公司，住所地武汉市洪山区井岗大队夏家村23号。法定代表人ＸＸ，该公司经理。委托诉讼代理人黄旭，湖北重道律师事务所律师（一般代理）。被告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。法定代表人毛云飞，该公司董事长。委托诉讼代理人郭良会，湖北重友律师事务所律师（特别授权代理）。被告：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市武昌区体育街特一号（银泰大厦16-22层）。负责人龙志林，该公司总经理。委托诉讼代理人胡学成，男，1973年11月23日出生，该公司职工（一般代理）。委托诉讼代理人余鹏，男，1982年3月15日出生，该公司职工（一般代理）。原告湖北盐业集团有限公司武昌分公司（以下简称盐业公司）诉被告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称中新房公司）、中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）担保物权确认纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成由审判员施义担任审判长，人民陪审员施菊华、桂英参加的合议庭，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托代理黄旭，被告中新房公司的委托诉讼代理人郭良会，被告华融公司的委托诉讼代理人余鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐业公司诉称：2010年12月2日，原告与被告中新房公司签订一份《拆迁还建协议书》，约定被告中新房公司作为拆迁人，将属于原告的二处房屋进行拆迁，并于原告书面确认还建安置房设计方案及交还图纸之日起十五个月内，在原址将还建安置房交还给原告。2012年7月20日，是原告与被告中新房公司约定交付还建房的日期，但被告未履约。2015年9月，原告与被告中新房公司协商无果，原告向武汉市青山区人民法院提起诉讼，要求被告中新房公司按约交付还建房并赔偿损失，该案审理过程中，原告得知被告中新房公司将应交还给原告的房屋抵押给被告华融公司。现诉至法院，请求判令：确认被告华融公司对被告中新房公司向其抵押的，属于原告还建安置房不享有抵押权。庭审中，原告明确要求确认抵押无效的房产为一楼的仓库3（预测面积2678.05㎡）；办公用房的前室、接待室（预测面积20㎡）、营业厅（预测面积132.11㎡），二层的办公用房（预测面积383.17㎡），三层（四层）的仓库办公1、2、3、4（预测面积均为32.01㎡）、仓库办公5（预测面积37.61㎡）、仓库办公6（预测面积64.01㎡），五层的办公用房（预测面积509.36㎡）。原告盐业公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、企业信息咨询报告，证明被告中新房公司的名称由“武汉市中胜泓润物流有限责任公司”变更而来，应承担名称变更之前所实施行为的法律责任；证据二、拆迁还建协议书，证明：1、被告中新房公司为建设“武汉国际钢铁物流服务中心项目”，需要拆迁原告位于武汉市青山区工人路71号和37号二处房屋的事实；2、依据该协议第二条的约定，被告中新房公司应在武汉国际钢铁物流服务中心相应区位（还建安置房位置确定）建设2400平方米仓库、2000平方米办公用房和600平方米的庭院（还建安置房面积和用途确定）还建安置房。同时依据协议第三条的约定，被告中新房公司在建设还建安置房之前必须在设计阶段按照原告的要求的详细功能进行设计，并由原告书面确认后方可事实施，证明了还建安置房具备特定性，即还建安置房系专为原告定制的，有明确的具体位置和用途；证据三、土地使用权证2份、房屋所有权证2份、移交清单1份，证明原告对被拆迁房屋拥有合法的物权，原告基于被拆迁房屋物权的丧失，对取得拆迁还建安置房的物权享有当然的特种债权的优先权，对原告与被告中新房公司之间的交易属于“以物易物”的交易，有别于一般的债权交易；证据四、青开发【2010】13号文件、会议纪要，证明原告和被告中新房公司之间的拆迁还建事宜，已经取得青山区人民政府和青山经济技术开发区的批复，明确了“拆一还一”、“就地还建”的原则，被告中新房公司有义务向原告交还产权明晰的、符合还建面积的还建安置房；证据五、关于青山批发部拆迁还建图纸审查意见的回函及设计蓝图5张，证明被告中新房公司依据《拆迁还建协议书》第三条的约定，在还建安置房设计之初，将58张设计图纸送原告处审查，原告对27号楼的图纸进行审查后回复被告中新房公司的函件。该函件证明了27号楼就是被告中新房公司拟交付原告还建安置房的楼栋，本证据与原告提交的证据二共同证明了被告中新房公司在设计之初就确认了具体还建房的位置及用途，因此在2011年7月1日，原告和被告中新房公司就已经对还建安置房的具体位置和用途做了明确的约定；证据六、工作联系函3份及照片，证明：1、被告中新房公司依据约定将双方约定的27栋还建安置房于2015年6月11日将还建安置房交付原告，原告也对还建安置房实际占有；2、被告中新房公司交付原告占有的还建安置房就是之前选定的27号楼的房屋，即被告中新房公司和原告从2011年7月开始，都认可27号楼属于还建安置房的坐落位置，同时被告中新房公司交付房屋面积也与当初约定一致；证据七、测丈表以及依据测丈表绘制的表格，证明：1、该测丈表经青山区房管局测绘站测绘，最终确定了27号楼经分割后的单元房面积，该面积与被告中新房公司交付给原告的房间号码一致，且面积也与被告中新房公司交付的面积一致；2、该测丈表由具备测丈资质的单位测丈，具有法律效力。证据八、最高额抵押协议和抵押登记资料，证明：1、被告中新房公司与被告华融公司签订的抵押协议的时间是2014年10月28日，晚于原告与被告签订《拆迁还建协议书》；2、被告中新房公司将包括原告还建安置房在内的房屋抵押给华融公司的事实；3、被告中新房公司与被告华融公司抵押的房屋建筑面积并非涉及到全部房产，只是1-28栋部分房产建筑面积，依据该项目总建筑面积计算，被告中新房公司有足够的自用房用于抵押，且被告中新房公司用自有房屋抵押换取原告还建安置房的解押，并不会损害华融公司作为抵押权人的合法权益；4、被告中新房公司将属于原告的还建安置房抵押登记备案号有17个，应当全部予以撤销。证据九、规划许可证、规划条件、房屋预售许可证，证明被告中新房公司自2012年以来，总共领取了4张“商品房预售许可证”，经核实，被告中新房公司可以出售的商品房面积达到156599.92平方米。证据十、公证书及最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第1984号，证明：1、依据该案裁判要旨，确定了“在拆迁安置中，被拆迁人以其现存的房屋所有权换取拆迁安置房的所有权，应当给予优先保护”的原则；2、证明了抵押权同样适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第七条的规定，即抵押权不能对抗被拆迁人对还建安置房的所有权。被告中新房公司辩称：1、原告诉请没有事实及法律依据；2、原告和我公司签订的拆迁还建协议，并不是法律意义上的还建协议，整个拆迁过程没有拆迁许可证。拆迁还建协议中没有明确确定5000多平方的位置。27号楼的面积是10000多平方，与原告主张的5000多方的面积有差异；3、按照一般的拆迁还建过程，是由政府制定拆迁还建人，协议的内容应当是明确的，位置是具体的，而且土地部门会将协议备案，要求土地出让人履行相应的还建义务。这是法律规定的合法的拆迁流程。但是本案中的协议没有符合上述条件，没有说27号楼要交付给原告，所以认定抵押无效没有事实依据；3、原告要求确认26套房屋的抵押无效，但是有部分房屋的位置是不确定的；4、我公司与被告华融公司签订的最高额抵押协议有相关部门确认，并办理了抵押登记，上述手续合法有效，抵押已经生效。被告中新房公司为支持其答辩理由，向本院提供下列证据：证据一、拆迁还建协议，证明此协议不是真正的拆迁还建协议，双方也不是拆迁人和被拆迁人的关系。土地的性质是出让而不是划拨。且协议中约定是拆一还一，但是拆迁的面积和原告要求还建的面积出入巨大，也证明此协议也不是拆迁还建协议。而且协议第11条约定应当备案，但是双方均没有办理备案，是因为此协议不是法律意义上的拆迁还建协议，所以无法到政府机关备案；证据二、土地出让合同，证明土地是被告中新房公司支付合理价款后通过出让取得的，是合法的使用权人；证据三、建设用地规划许可证、预售许可证，证明被告中新房公司是项目房屋及土地的唯一合法权利人。被告中新房公司有权处分自己的财产，预售的面积为项目的全部面积；证据四、最高额抵押合同和抵押权证，证明被告中新房公司和被告华融公司之间签订了合法有效的抵押协议。被告华融公司依法取得了合法的抵押权，物权优先于债权；证据五、房地局关于27号楼房屋明细表，证明房地部门登记的房屋面积为10000多平方米与原告要求的面积5000多平方米出入很大，该房屋并不是为原告定制的，且房号与原告诉请中的房号不同。被告华融公司辩称：1、被告华融公司对诉争房屋享有的抵押权合法、有效；2、被告华融公司与被告中新房公司签订的《拆迁还建协议书》中涉及的“拆迁还建”并非法律意义上的“拆迁还建”，实为双方约定的房屋置换和房屋买卖；3、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，本案并不是法律意义上的拆迁还建，该规定并未明确抵押的情形；4、本案违反了“一事不再理”原则，原告在（2015）鄂青山民二初字第00864号案件中已要求确认抵押无效。被告华融公司为支持其答辩意见，向本院提供下列证据：证据一、债务重组协议、最高额抵押协议、抵押他项权证明书，证明抵押协议合法有效，已办理了抵押登记；证据二、武汉市城乡规划条例、被告中新房公司钢铁物流服务中心项目《国有建设用地使用权出让合同》、被告中新房公司钢铁物流服务中心项目《建设用地规划许可证》、被告中新房公司钢铁物流服务中心《规划条件》、被告中新房公司钢铁物流服务中心《商品房预售许可证》、武汉南国洪创商业公司《建设用地规划许可证》、《规划设计条件》、《商品房预售许可证》、武汉盛泰房地产公司《商品房预售许可证》，证明原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《规划条件》、《商品房预售许可证》均未就拆迁还建事项进行约定也未进行备案，而类似情形均需要办理备案登记，现原告起诉已过时效。本院依职权到武汉市青山区住房保障和房屋管理局调取了以下证据:武汉国际钢铁物流服务中心一期27号楼的房屋实测图纸及预测图纸。庭审质证，被告中新房公司对原告提交的证据一没有异议；对证据二拆迁还建协议书的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为该协议并不是依据当时有效的拆迁管理条例，当时在拆迁的时候没有拆迁许可证，被告不是拆迁人，原告也不是被拆迁人，该协议中约定的面积远超还建的面积，协议没有明确具体的房屋，不能说是为原告订制的；对证据三房屋所有权证和土地使用权证的真实性不清楚；对证据四青开发【2010】13号文件的真实性没有异议，但是对关联性、证明目的均有异议，认为与本案无关，因为文件实际不是一个拆迁还建的协议，而是一个对建设的批复，也只是要求原告与我公司进行洽谈，不是拆迁还建；对证据五关于青山批发部拆迁还建图纸审查意见的回函及设计蓝图的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为施工图只是说明房屋交付的时候按照此图纸交付验收；对证据六工作联系函3份及照片的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为与本案原告的诉请没有关联，只是双方协商交房的过程；对证据七的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为该证据确定了在合同中和实际交付中均没有确定27号楼要交付给原告的具体位置和范围；对证据八的真实性均没有异议，对证明目的1、2没有异议，对证明目的3认为与本案无关，对证明目的4有异议，认为原告诉请中没有明确如何确定房屋的具体位置；对证据九的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为与原告的诉请没有关系；对证据十的真实性不清楚，对证明目的有异议，认为与本案无关。被告华融公司对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七真实性、合法性、关联性均不清楚；对证据八的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据九、十的意见同被告中新房公司的质证意见。原告对被告中新房公司提交的证据一的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为该协议就是拆迁还建协议，物权法和拆迁还建条例均没有强制要求办理备案；对证据二的真实性没有异议，证明目的不予认可。对证据三、四的真实性没有异议，但认为被告中新房公司侵犯原告的权利，故抵押权无效；对证据五的的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，不认可房屋面积不一致的理由，因为从双方往来的函件均可以确定27号楼就是还建安置房，27号楼的登记情况与现实登记情况不一致，是房地局的草稿与定稿之间有差异。被告华融公司对被告中新房公司提交的证据均无异议。原告对被告华融公司提交的证据一的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为抵押抵押侵犯了原告的在先权利；证据二中《武汉市城乡规划条例》的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，因为武汉市城乡规划条例是在原告与被告签订的协议之后生效的，该条例对协议没有限制。对证据二中的《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《规划条件》、《商品房预售许可证》的真实性和关联性没有异议，但是对证明目的有异议，对证据二中的其他证据的真实性、关联性、证明目的均有异议，认为这些材料均是涉及到案外人，与本案无关。被告中新房公司对被告华融公司提交的证据均无异议。原告及两被告对本院依职权调取的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据一、二、五、六、九客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据三、四、七、八客观真实，与本案有关联，但无法证明其目的，本院仅对其真实性予以采信；证据十客观真实，与本案无关，本院不予采信。被告中新房公司提交的证据一、二、三、五客观真实，与本案有关联，但无法证明其目的，本院仅对其真实性予以采信；证据四客观真实，与本案有关联，本院予以采信；被告华融公司提交的证据一客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据二中的《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《规划条件》、《商品房预售许可证》客观真实，与本案有关联，本院予以采信，证据二中的其余证据与本案无关，本院不予采信。本院依职权调取的证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。经审理查明：2010年12月2日，原告（乙方）与武汉市中胜泓润物流有限责任公司（后更名为被告中新房公司，甲方）签订《拆迁还建协议书》，约定：1、被告为实现武汉国际钢铁物流服务中心项目，需拆迁原告位于青山镇工人村路东侧××、××号盐库二处房屋，其中三号盐库房屋建筑面积575.87㎡，土地使用面积830.61㎡；四号盐库房屋建筑面积465.77㎡，土地使用面积468.15㎡，被拆迁房屋建筑面积共计1041.64㎡，另有庭院257.12㎡，以上被拆迁房屋土地使用权性质为划拨土地；2、双方确定对原告被拆迁房屋实行“就地还建、拆一还一”的方式进行安置，安置房应按原告的功能要求进行设计，在武汉国际钢铁物流服务中心相应区位建设一楼单层建筑面积2400㎡仓库，建筑面积2000㎡办公用房及600㎡的庭院，安置房土地使用权性质为出让土地，由被告中新房公司支付土地出让金；3、原告取得安置房及庭院超过被拆迁面积部分的补差计价方式为，还建庭院面积超过257.12㎡的部分，原告按照2,200元/㎡支付给被告，共计754,336元；还建仓库、办公用房面积超过被拆迁面积1041.64㎡,原告按3,388元/㎡支付给被告，共计11,378,124元，以上两项补差款合计12,132,460元，最终以产权登记面积为准，据实结算；4、被告应在协议签订后15日内，将安置房设计图交原告确认，在原告确认后的15个月内交付安置房，被告应当在交付安置房之后6个月内办理房产初始登记。协议签订后，原告按约将被拆迁房屋交付给被告，并分两次向被告中新房公司支付超面积款840万元。钢谷项目建成后，被告中新房公司于2015年2月9日向原告发出工作联系函，确认《拆迁还建协议书》中约定交付给原告的房产为钢谷27号楼仓库和办公用房。2015年6月3日，双方发函再次确认协议约定交付的房产为钢谷项目一期27号楼1层的仓库（房地部门实际测量划分为仓库3面积1884.51㎡，仓库4面积477.98㎡）及全部办公用房（房地部门实际测量划分，1层253.77㎡，2层318.18㎡，3层441.13㎡，4层441.15㎡，5层597.48㎡）。此后，被告按协议约定向原告交付上述房产中的办公用房及一楼的仓库4（面积477.98㎡），其余未交付。被告于2013年6月19日取得武汉国际钢铁物流服务中心（一期）的武汉市商品房预售许可证，预售范围包含上述约定交付给原告的27号楼。预售许可证上未标注27号楼为拆迁还建房。被告中新房公司与被告华融公司于2014年10月15日签订编号为湖北Y17140073-9号的《债务重组协议》，被告华融公司取得对被告本金为4亿元及相关权益的债权，为担保上述《债务重组协议》的履行，双方于2014年10月28日签订《最高额抵押协议》，被告中新房公司将“武汉国际钢铁物流服务中心”抵押给被告华融公司，工程评估价值115128.46万元，双方在房地部门进行了登记，房地部门出具了武房期青字第2014002163号的武汉市期房抵押证明，房地部门系统显示抵押物为武汉国际钢铁物流服务中心1-28栋部分房地产352套。房地部门登记系统显示，本案所涉的《拆迁还建协议》中约定的需交付给原告的仓库及办公用房，均被设定了抵押。房地部门系统按照房屋预测时的结构划分，对房产进行了抵押登记，具体对应的一楼的仓库3、接待室、营业厅，二层办公房，三层（四层）的仓库办公房1、2、3、4、5、6，五层的办公房。现原告诉至本院，认为本案所涉房屋系应交还给原告的安置房，被告中新房公司无权抵押给被告华融公司，请求确认被告华融公司不享有抵押权。案件审理过程中，本院就抵押权的效力问题对原告进行解明，原告仍坚持其诉讼请求。另查明：关于钢谷项目一期27号楼户型划分的情况，房地部门对其进行预测与实测，两次测量在结构划分与面积确定上有所不同。约定交付的房产在预测时划分情况为，一楼的仓库划分为仓库3（预测面积为2678.05㎡）；办公用房划分为一层的前室、接待室（20㎡）、营业厅（132.11㎡），二层的办公用房（383.17㎡），三层（四层）的仓库办公1、2、3、4（均为32.01㎡）、仓库办公5（37.61㎡）、仓库办公6（64.01㎡），五层的办公用房（509.36㎡）。实测后，将一楼的仓库部分重新划分为仓库3（1884.51㎡）及仓库4（477.98㎡）；办公用房重新划分为1层中的营业厅（253.77㎡），前室，2个接待室，2层中的仓库办公1（59.95㎡）、仓库办公2（63.02㎡）、仓库办公3（72.24㎡）、仓库办公4（122.97㎡），3层中的仓库办公1、2、3、4（均为61.48㎡）、仓库办公5（为72.24㎡）、仓库办公6（为122.97㎡），4层中的仓库办公1、2（为122.97㎡）、仓库办公3（为72.24㎡）、仓库办公4（为122.97㎡），5层中的仓库办公1（为29.86㎡）、仓库办公2、3（为122.97㎡）、仓库办公4（为72.24㎡）、仓库办公5（为29.86㎡）、仓库办公6（为219.58㎡）。本院认为，本案的争议焦点为被告华融公司是否享有本案所涉房屋的抵押权。第一，被告中新房公司与被告华融公司签订的《最高额抵押协议》客观真实，内容不违反法律规定，合法有效，双方已在房地部门办理了抵押登记。原告与被告中新房公司签订的《拆迁还建协议书》并未在房地部门登记，该房地产项目的预售许可证上也未注明本案所涉房屋为拆迁还建房，该房在办理抵押时并无权利设定的外观特征，原告也无证据证明被告华融公司在办理抵押之前就已知晓本案所涉房屋系约定交付的原告的安置房。被告华融公司取得本案所涉房屋抵押权并无瑕疵；第二，原告与被告中新房公司签订的《拆迁还建协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，被告中新房公司取得所涉房屋的预售许可证，该协议合法有效。双方约定原告以置换加货币的方式向被告中新房公司购买本案所涉房屋，据此协议原告享有请求被告中新房公司向其交付本案所涉房屋的债权请求权，该债权请求权的效力并不能对抗被告华融公司享有的抵押权。第三，原告认为，根据工程价款优先受偿权优于抵押权，工程价款优先受偿权不得对抗已支付全部或大部分购房款的买受人的规则，被告华融公司不享有所涉房屋的抵押权。对此，本院认为，上述规则仅涉及抵押权的行使，并不涉及抵押权的效力问题，本案也不是抵押权人向购房者主张行使抵押权，故原告依据上述规则要求确认抵押无效的意见，本院不予采信。综上，被告华融公司对本案所涉房屋享有的抵押权合法有效。原告要求确认被告华融公司不享有所涉房屋抵押权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告湖北盐业集团有限公司武昌分公司的诉讼请求。本案的案件受理费94,595元，由原告湖北盐业集团有限公司武昌分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费94,595元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施 义人民陪审员  胡春芳人民陪审员  桂 英二〇一六年十一月二十二日书 记 员  杨锐翔