广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终15052号上诉人（原审被告）：王海龙，男，汉族，1976年10月20日出生。委托诉讼代理人：方念伯，湖北毕升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市浪高餐饮管理有限公司。法定代表人：王利高，总经理。委托诉讼代理人：肖忠让，广东世纪人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓炜华，广东世纪人律师事务所律师。上诉人王海龙因与被上诉人深圳市浪高餐饮管理有限公司（以下简称：浪高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海龙上诉请求：撤销原审判决，在重新认定事实的前提下依法改判，驳回浪高公司诉求。事实和理由：一、本案原告主体资格不适格，依法应驳回其诉求。浪高公司只是根据其与深圳市XX投资发展有限公司签订所谓的《房屋租赁合同》取得该房产临时收益使用权，并根据上手证明其可以转租给第三人等权利，但由于涉案房产为历史遗留建筑，未取得房屋所有权证，该房产实际权利人没有明确，又没有任何人授权，那么浪高公司根据无效租赁合同向法院起诉王海龙返还财产，缺乏法律依据，其作为原告主体不适格，依法应驳回其诉求。二、本案租赁合同无效，过错在浪高公司，浪高公司应承担无效合同所产生的法律责任。浪高公司明知其没有房屋所有权而向社会出租或转租，对相对方存在欺诈，造成王海龙租赁后实际投入大量的资金（包括装修方面的和各种设施）而无法实现预期的经营目的，尽管合同两年正常履行，但在续租时被浪高公司人为终止合同，王海龙付出的装修和其他费用应该由浪高公司完全承担，根据合同法第58条规定，“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，所以浪高公司对其过错引起的法律责任应予以承担，一审判令王海龙全部承担无效合同引起的法律责任，没有考虑王海龙的损失，这有违法律的公平正义。三、退一步来说，《房屋租赁合同》有效或虽无效但存在事实租赁关系，王海龙享有优先租赁权，原本完全可以继续租赁经营下去，却被浪高公司强行终止合同，人为扩大损失，这个损失不应由王海龙承担。本案是因浪高公司的法定代表人王利高利用职务便利，在租赁期满前王海龙提出续租的情况下向王海龙提出索要所谓的喝茶费才续签租赁合同而引起的纠纷。从双方合同履行情况看，王海龙根本就没有违反合同任何条款，王海龙续租是顺理成章的事，然而浪高公司却为了敲诈勒索喝茶费而人为终止合同，破坏市场正常运营秩序。请求二审法院依法纠正一审错误审判，支持王海龙的上诉请求。浪高公司辩称：一、浪高公司与深圳市XX投资发展有限公司签订了涉案房屋的租赁合同，取得了涉案房屋的使用收益权，并在此基础上与王海龙签订租赁合同，王海龙因此获得合同期内的使用收益权，根据合同相对性原则，及合同法的相关规定，合同到期后王海龙应当将涉案房屋返还给浪高公司，拒不返还的浪高公司有权要求其返还并支付房屋占有期间的使用费，因此浪高公司具备合格主体资格。二、双方合同到期后，不论按照合同约定还是根据合同法的规定，王海龙都无权继续占有涉案房屋，应将涉案房屋返还给浪高公司。因其拒不返还房屋的违法行为导致浪高公司无法实际占有使用涉案房屋，给浪高公司造成严重损失，王海龙应当为其违法行为承担法律后果，赔偿浪高公司损失，该赔偿责任与合同效力无关，且一审判决后王海龙也未将涉案房屋返还给浪高公司，至今还违法占用涉案房屋。至于王海龙主张的其他事实，其没有提供证据证明，也与本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王海龙的上诉请求，责令王海龙尽快将涉案房屋返还浪高公司，以减少浪高公司的损失。浪高公司向一审法院起诉请求：1、王海龙立即返还浪高公司深圳市宝安区大浪街道同富裕工业园“大浪商业中心”X栋一层NO.1X9、1X0、1X1、1X2商铺；2、王海龙向浪高公司支付房屋使用费288649.87元（自2015年7月1日开始计算，暂计至2015年11月17日止，要求实际支付至返还商铺之日止）；3、王海龙支付浪高公司2015年5月19日至2015年11月17日期间的水电费共计20616元；4、本案的诉讼费用全部由王海龙承担。一审法院认定事实：浪高公司法定代表人王利高与案外人深圳市XX投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，向其承租位于深圳市宝安区大浪街道同富裕工业园“大浪商业中心”X栋一层NO.1X9、1X0、1X1、1X2商铺。浪高公司、王海龙于2013年6月17日签订《租赁合同》，约定浪高公司将上述商铺出租给王海龙，租期4年，自2011年6月5日起至2015年6月4日止，租金第一年为28642元/月，第二年为28643元/月，第三年为30933元/月，第四年为30933元/月。合同签订后，王海龙向浪高公司缴纳了租赁保证金60000元及水电保证金3000元。一审庭审中，双方确认另口头约定场外使用租金671元/月，2015年6月份租金已缴清。另王海龙于2015年6月缴纳了电费4284元、水费480元，浪高公司主张王海龙缴纳的是2015年5月20日前的水电费，王海龙主张缴纳的是2015年6月30日前的水电费，根据浪高公司提交的经王海龙确认的缴费通知单，水费与电费在备注栏均显示“2015-05-18抄表”。一审庭审中，双方确认8月11日断过水电，王海龙表示认可7月1日至8月11日的水电费，但主张8月11日后未再使用水电，浪高公司主张断水电后王海龙虽未再继续经营餐饮，但仍占用涉案商铺居住，8月18日之后未再用电，但王海龙自行打开水阀使用，浪高公司提交了情况说明及收款单予以证明，收款单加盖“大浪商业中心收款专用章”，显示浪高公司法定代表人已缴纳涉案商铺2015年5月19日-2015年12月18日期间的电费17856元、水费2946元，王海龙均不予认可。王海龙主张9月23日浪高公司予以清场，将其所有物品搬到场外并收回涉案房产，浪高公司主张仅将部分物品搬到场外，并未清场。另查明，涉案房产为历史遗留建筑，未取得房屋所有权证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方均未提供证据证明本案所涉房产已取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故浪高公司与王海龙签订的《租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，浪高公司应将收取的保证金63000元返还王海龙，王海龙应将涉案商铺返还给浪高公司。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王海龙亦应当按照约定的租金标准向浪高公司支付占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。王海龙主张浪高公司已于2015年9月23日清场收回房屋，但是未能提交有效证据证明，故一审法院不予采信，王海龙应支付浪高公司2015年7月1日至2015年11月17日期间的房屋占用使用费144324.93元[（30933+671）元/月×4个月+（30933+671）元/30天×17天]，此后的房屋占有使用费按照每月人民币31604元计至本判决指定返还涉案房产之日止。浪高公司要求王海龙双倍支付房屋占有使用费的请求，由于《租赁合同》为无效合同，故一审法院不予支持。关于水电费，王海龙认可浪高公司2015年7月1日至8月11日的水电费的主张，对于2015年8月11日之后的水电费提出异议，但未提出反证予以反驳，故一审法院认可浪高公司的主张。另王海龙抗辩称已缴纳2015年6月30日前的水电费，但根据浪高公司提交的经王海龙确认的缴费通知单，水费与电费在备注栏均显示“2015-05-18抄表”，故一审法院不予采信。综上，根据浪高公司提交的收款单核算分别为2015年5月19日至8月18日的电费17856元、2015年5月19日至12月18日的水费2946元，王海龙应予支付。据此，一审法院判决：一、浪高公司与王海龙于2013年6月17日签订的《租赁合同》无效。二、王海龙于本判决生效之日起十日内向浪高公司返还位于深圳市宝安区大浪街道同富裕工业园“大浪商业中心”X栋一层NO.1X9、1X0、1X1、1X2商铺；三、王海龙于本判决生效之日起十日内向浪高公司支付2015年7月1日至2015年11月17日期间的房屋占有使用费人民币144324.93元（此后的房屋占有使用费按31604元/月的标准计至本判决指定返还涉案房产之日止）。四、王海龙于本判决生效之日起十日内向浪高公司支付2015年5月19日至8月18日的电费17856元、2015年5月19日至12月18日的水费2946元。五、浪高公司于本判决生效之日起十日内向王海龙返还保证金人民币63000元。六、驳回浪高公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2969元，由浪高公司承担1384元，王海龙承担1585元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，浪高公司作为涉案租赁合同当事人，依据其与王海龙之间房屋租赁合同，诉请王海龙合同期满返还涉案房屋并支付因逾期返还导致的占有使用费，与本案具有直接利害关系，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，且未有证据证明存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定之情形，王海龙主张浪高公司诉讼主体不适格，于法无据，本院不予采纳。涉案房产尚未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证，故一审认定浪高公司与王海龙签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因该合同取得的财产应当予以返还，王海龙应向浪高公司返还涉案房产。涉案租赁合同无效，王海龙以优先承租权及长期租赁利益受损主张权利，缺乏法律依据。王海龙在一审亦未反诉主张装修损失，本院对此不予处理，王海龙可另循法律途径主张。综上，王海龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5938元，由王海龙负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十一月二十一日书记员（兼） 李开宇