上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初41780号原告孙芹，女，1937年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人任志东(系原告孙芹之子)，住上海市浦东新区。委托代理人杨建华，上海君澜律师事务所律师。被告上海新文惠房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈德忠。委托代理人郑毅，上海市竞业律师事务所律师。原告孙芹诉被告上海新文惠房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，因案件审理需要转为普通程序，于2016年7月28日、11月24日二次公开开庭进行了审理。原告孙芹的委托代理人任志东、杨建华、被告上海新文惠房地产有限公司的委托代理人郑毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙芹诉称，原、被告于2003年1月17日签订了浦东新区海防新村成套改造房屋《预售协议书》，协议约定被告出售坐落于上海市浦东新区海防新村XXX号XXX室成套改造的加层房屋(复式)(以下简称系争房屋)，总房价人民币(以下币种相同)285,819元,被告应于2003年9月28日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力因素之外，被告如未在本协议约定的期限内将该房屋交付原告，应支付违约金，违约金按原告已支付房价款万分之五(日)计算，违约金(自)最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。原告于2003年1月17日支付房款20万元并预交代办产权费6,897元，2003年10月1日支付87,675元，共计房屋价款287,675元，但被告却一直未能按约办理房屋产权登记。为维护原告的合法权益，故要求法院判令被告：1、履行上海市浦东新区海防新村XXX号XXX室的房屋办理过户登记手续，将系争房屋从被告名下转移登记到原告名下；2、承担逾期办证违约金，以287,675元为基数，按银行同期贷款利率上浮40%，从2014年5月6日起算至实际办出产证之日止；3、承担本案诉讼费。被告上海新文惠房地产有限公司辩称，系争房屋是50年代建造，属于浦东新区海防新村的旧住公房，公房产权属申佳船厂，公房总共有9幢楼(1-42号)，系争房屋是3号楼506室。2001年申佳船厂就旧房成套改造进行立项，浦东新区建设局等有关部门也批复同意了该立项。被告是改造的建设单位，工程改造立项时候，立项性质是资金自筹，资金要通过产权方和建设单位自行平衡，平衡方式是加层建设，通过出售加层建筑部分来平衡资金，加层建筑也是依法批准立项的。2003年被告将系争房屋交付给了原告，由于旧住房的历史因素问题，海防新村旧住房改造立项的时候，计划分为二期，2003年完成的是第一期(1-9号)，系争房屋也是属于第一期，工程动工的时候，按照当时的政策，浦东新区规划局不需要介入也不需要进行规划审核，但是第一期完成后进行产证办理时，政策发生了调整，要求海防新村整体规划必须符合相应条件，即第二期(10-12号)完成之后，再由规划局审核，只有审核通过才能办理产证，自2003年至今，被告、当地街道、区建交委、区规划局等也一直协调此事。目前第二期改造临近竣工，被告也尽力在办理产证，也一直愿意配合原告办理过户，之所以没有办成，是基于系争房屋背景的特殊性。系争房屋是加层房屋中的一套，由于系争房屋基础是旧住房改造，该房屋的预售与普通商品房出售有区别，所以预售协议书和一般的预售合同是有区别的，而且价格也比同地段的商品房便宜。预售协议书中，对系争房屋产证办理、过户的时间没有明确约定，原告以此主张被告承担逾期过户违约金没有合同依据。经审理查明，2001年4月上海市浦东新区建设局以批准中国人民解放军第四八O厂与被告在海防新村XXX-XXX号结合旧住房成套改造进行基层立项的方案。2002年12月30日原告向被告支付了购买系争房屋的订金1万元。2003年1月17日原告(乙方)与被告(甲方)签订《浦东新区海防新村成套改造房屋预售协议书》，协议第一条约定为：乙方自愿购买经浦东新区政府批准的成套改造的加层房屋(复式)，该房屋暂测建筑面积为86.22平方米。协议第二条约定为：乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价为3,315元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的金额为285,819元，预售代办产权证费用为6,897元，按实际测估建筑面积的发生费用多退少补。协议第八条约定为：甲方定于2003年9月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力因素之外，甲方如未在本协议约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款万分之五(日)计算，违约金自本协议约定的最后交付期限之第二天起，算至实际交付之日止。协议第十二条约定为：该房屋为产权房，在甲方办理了房地产相关手续取得了房地产权证(大产权证)后，通知乙方签署《上海市房地产买卖合同》，双方在合同签署后，由甲方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)，乙方应当配合甲方办理产证，如因乙方原因致使不能办理产证的，甲方对此不承担责任，并有权要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失和费用。协议附件一“付款方式”和“付款期限”约定为：1、2003年1月17日付清房款20万元，预收代办产权费6,897元(多退少补)，2、签订《上海市房地产买卖合同》的当日支付房款85,819元。协议附件二为房屋建筑面积平面图。协议附件一、二上均有原、被告的签名或盖章。协议附件三为手书的“补充协议”，内容为：甲方承诺该房屋产权证在2004年3月份前办妥。附件三上原、被告未签名或盖章。2003年1月17日原告向被告支付系争房屋购房款19万元，同日原告向被告支付了代办产证费4,827.72元，维修基金2,369.28元。2003年10月1日原告向被告支付购房款87,675元。2016年5月6日原告向本院提出诉讼。审理中，原告提出：原、被告签订的协议附件三约定被告应在2004年3月前办妥产证，时至今日被告一直没有办出系争房屋的大产证。原告于2016年5月6日提出诉讼，逾期办证违约金要求从2014年5月7日起计算至一审判决之日止，房价款基数为已付购房款287,675元，利率要求按同期银行贷款利率上浮40%计算。根据商品房预售合同相关司法解释第十八条的规定，被告也应承担逾期办证的违约责任。原告另提出，由于系争房屋至今尚未办理大产证，原要求被告协助办理系争房屋房屋过户登记手续的诉讼请求予以撤回。被告则认为，原告提交的《预售协议书》中，附件一、二都是原、被告签字或盖章具有证明效力，但附件三仅为手书的一行字，也不知道是谁写的，没有原、被告双方签字或盖章，主合同中，也没有提到有合同附件三的存在，所以对附件三的真实性不予认可，所以原告主张违约金没有合同依据，如果法院认定附件三是真实的，违约事实应该在2004年4月1日就已存在，至006年3月31日就过了诉讼时效。原告总计支房款287,675元无异议，但如计算违约金，房价款基数应按合同价款285,819元，原告要求按照银行贷款利率上浮40%计算过高，要求按照最低标准计算。以上事实，由经庭审质证的《浦东新区海防新村成套改造房屋预售协议书》、上海市企业单位统一收据收据联、浦建房[2001]188号批复、浦洋办[2001]062号报告、上海市浦东新区建设局专题会议纪要(2003-12)等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《浦东新区海防新村成套改造房屋预售协议书》均系当事人的真实合意，应为有效。系争房屋的来源是经合法审批的成套改造项目的加层房屋，属产权房，原、被告双方对此在合同中也做了约定，所以被告认为系争房屋有别于其他商品房的观点本院不予采纳。根据建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以诚如被告所述协议书附件三因没有原、被告双方的签章，不符合证据成立要式，那么原告根据上述相关法律、法规的规定主张逾期办证违约金亦有法律依据，由于被告至今尚未取得系争房屋的大产证，综合房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，原告从2014年5月7日起主张逾期办理小产证违约金并未超过诉讼时效，同时由于大产证取得时间尚无法确定，原告要求计算违约金至一审判决之日并无不当。关于违约金的计算标准，协议书对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮40％略显过高，本院根据被告的请求酌情确定上浮30%计算，被告认为房价款应以合同价款为基数的观点本院不予采纳。原告撤回要求被告办理小产证的相关诉讼请求并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海新文惠房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙芹逾期办理房地产权证(小产证)违约金(以房款287,675元为基数，自2014年5月7日起计算至2016年11月25日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,447元，由原告孙芹负担118元，被告上海新文惠房地产有限公司负担1,329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一六年十一月二十五日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。