南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5935号原告：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区复兴街97号。法定代表人：陈青，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春玲，江苏薛济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：储冬芸，江苏薛济民律师事务所律师。被告：周海阳，女，1976年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：钱卫。原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业公司）与被告周海阳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锋尚物业公司委托诉讼代理人刘春玲、储冬芸，被告周海阳委托诉讼代理人钱卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锋尚物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告周海阳立即支付自2014年4月至2016年6月期间的物业服务费24908.85元及自2014年7日1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金(暂计算至2016年4月30日约为3819.36元)；二、被告周海阳立即支付自2013年4月至2016年3月期间能耗费38405.69元(其中专用能耗为34501.93元，公共能耗为3903.76元)及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金(暂计算至2016年4月30日为9158.08元)；三、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：锋尚物业公司系南京锋尚国际公寓的物业管理公司，周海阳系该公寓业主。2011年11月22日，锋尚物业公司受南京锋尚房地产有限公司的委托，与周海阳签订前期物业管理服务协议，约定：物业费按建筑面积每月每平方米5元，每季度开始前15日交纳；公共区域水电分摊费、采暖制冷新风洗尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，每季度开始前15日预缴，每半年收取一次。若周海阳未按约定收费标准和时间交纳有关费用的，锋尚物业公司有权要求周海阳补交自逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金。物业管理方式为酬金制。双方签订物业服务协议后，锋尚物业公司提供了相关物业服务。周海阳自2013年4月起开始拖欠多期费用。经锋尚物业公司多次催要，周海阳仍拒不缴纳。依据双方签订的物业服务协议约定，周海阳实欠自2014年4月至2016年6月服务费24908.85元，自2013年4月至2016年3月能耗费38405.69元。周海阳欠费不付已构成违约，锋尚物业公司有权依物业服务协议约定计取逾期付款滞纳金。为证明其主张，锋尚物业公司向本院提交了如下证据：证据一：前期物业管理服务协议一份。证明：根据合同约定，物业服务费按每月每平方米5元收取；公摊区域水电分摊费、采暖制冷、新风吸尘系统运行费及能耗费用（以下简称为能耗费）于每季度开始前15日预交，每半年收一次；如周海阳未按约定缴纳，锋尚物业公司有权要求周海阳补交，并自逾期之日起，按每天千分之一收取滞纳金；物业管理方式为酬金制。证据二：欠费催缴通知、催缴公示、以及催交照片各一份。证明：锋尚物业公司向周海阳告知欠费情况以及催缴情况，周海阳恶意拖欠物业费。证据三：周海阳欠费明细表一份。证明：周海阳所欠物业费、能耗费及滞纳金的期间和具体金额。证据四：锋尚小区能耗费分摊分月明细计算表一份。证明：2013年4月至2016年3月期间（共计36个月），原锋尚物业公司将锋尚小区实际发生的能耗费，包括公摊水电费、维护费等区分计算，并按小区套内面积计算出专用面积的单价，按户计算出公共能耗费的单价。证据五：锋尚小区电费发票一组。证明：2013年4月至2016年1月期间（共计34个月），锋尚小区已经缴纳的公共区域水电分摊费及能耗费，已由锋尚物业公司垫付。证据六：水费发票一组。证明：2013年3月至2016年2月期间（共计36个月），锋尚小区公共区域水电分摊费，已由锋尚物业公司垫付。证据七：锋尚小区维护费凭证一组。证明：2013年4月至2016年3月期间（共计36个月），锋尚物业公司为维护相关系统所实际支出的费用。证据八：2011年度至2015年度审计报告五份。证明：锋尚物业公司按酬金制管理模式，履行账目审计义务，并于2016年3月31日向锋尚业委会提交。证据九：表格一份。证明：锋尚业委会接收了上述五份审计报告。证据十：水费单据。证明：锋尚物业公司已经实际缴纳了锋尚小区的公共水费。被告周海阳辩称，锋尚物业公司对小区业主物业服务不佳，小区设施年久失修，且周海阳已经将全部物业服务费、能耗费缴纳至锋尚业委会处，所以周海阳拒绝向锋尚物业公司支付物业费和能耗费。为支持其抗辩理由，周海阳向本院提交如下证据：证据一：照片四张。证明：新风系统长期不维护，对业主身心健康不利。设备（热泵）功能丧失，没有维护保养。绿化常年地面不清洁，已经发生了老人、孩子滑倒等事件。证据二:收据一份。证明：周海阳已经将物业费、能耗费缴纳给了锋尚业委会。经审理查明，2009年10月20日，周海阳与南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚房地产公司）签订《商品房预售合同》，约定周海阳向锋尚房地产公司购买锋尚国际公寓北区17幢207室房屋，房屋建筑面积184平方米，套内建筑面积164.18平方米。作为《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》约定：上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）为锋尚国际公寓提供物业服务，物业管理区域物业服务收费按《江苏省物业服务收费管理办法》的规定采取“酬金制”方式，物业服务资金预计为5元/月/平方米（产权证建筑面积），结余或者不足均由业主享有承担，多退少补，业主应于物业正式交付使用之日起按5元/月/平方米（产权证建筑面积）交纳物业服务资金，物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度开始前15日内履行交纳义务；公共区域能源费按实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准向物业公司支付滞纳金；合同有效期限自2008年5月15日至2010年5月14日。2011年2月1日，锋尚房地产公司与锋尚物业公司签订锋尚国际公寓前期物业服务协议，约定由锋尚物业公司为锋尚国际公寓提供前期物业服务，权利义务内容基本同上述锋尚房地产公司与高力物业公司签订的前期物业服务合同。高力物业公司授权锋尚物业公司享有其2008年5月15日至2011年1月31日期间的相关权利，包括但不限于追缴业主拖欠的物业管理费等各项费用的相关事宜。2011年11月22日，周海阳办理入住手续，锋尚物业公司与周海阳签订前期物业管理服务协议，权利义务内容基本同上述《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》。2016年4月底，锋尚物业公司在小区张贴公告，催要业主欠缴的物业服务费和能耗费。6月18日，锋尚物业公司退出锋尚国际公寓的物业服务。另查明，因小区业主、业主委员会、物业公司就物业费和能耗费产生争议，被告于2016年9月20日向业主委员会缴纳了2014年4月至2016年6月的物业费24908.85元和2013年4月至2016年3月的能耗费38405.69元，合计63314.54元。又查明，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付原因，锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。根据本案及关联的锋尚小区物业服务纠纷案件小区业主的抗辩意见，本案争议焦点为：一、锋尚物业公司有无权利向周海阳主张物业费、能耗费；二、周海阳应负担的能耗费标准为多少；三、周海阳向小区业主委员会交纳的物业费和能耗费应如何处理；四、锋尚物业公司主张的滞纳金应否支持。关于争议焦点：一、根据锋尚房地产公司与锋尚物业南京公司、高力物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，锋尚小区服务收费采取“酬金制”方式，物业服务资金采用预收的形式，预收的物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。根据上述约定，业主应先向物业公司预交物业费、能耗费等相关费用，然后由物业公司定期向业主公布物业服务资金年度预决算，单个业主以物业公司没有对物业预收资金决算而拒交费用没有法律依据。业主和物业公司对物业资金存有争议的，可以按照约定和法律规定另行解决，不属于本案解决的范围。二、锋尚物业公司为主张周海阳应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，本院对锋尚物业公司主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故本院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的锋尚房地产公司请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。三、根据《前期物业服务合同》的约定，业主应按照约定向物业公司交纳物业公司服务期间的物业管理及相关费用，物业公司是收取物业管理及相关费用的权利主体，小区业主委员会不是收取物业管理及相关费用的权利主体。锋尚物业公司2016年4月26日给小区业主委员会的协助收取物业费、能耗费的函也仅是请求业主委员会尽协助事宜，该协助函也明确了缴费银行和账户，不能认定物业公司将收取物业管理及相关费用的权利转移给了小区业主委员会，也不能认定业主向小区业主委员会缴纳相关费用即履行了前期物业服务合同中交纳物业管理及相关费用的义务。四、根据《前期物业服务合同》约定，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。在案证据表明，锋尚物业公司没有按照约定向全体业主公布物业服务资金年度预决算和收支情况（其年度财务审计报告不能代替物业服务资金年度预决算和收支情况，尽管对此业主一方亦有督促不力的责任），故不能按照《前期物业服务合同》约定的每天千分之一或原告现要求的每天万分之五计算滞纳金。为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主亦应负担不按时缴纳物业费的一定的违约责任，根据本案被告欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况，本院酌定被告应承担滞纳金6000元。综上所述，周海阳应向锋尚物业公司支付2014年4月至2016年6月期间的物业费184平方米×5元/月/平方米×27个月=24840元，2013年4月至2016年3月期间的专用能耗费164.18平方米×4.95元/平方米/月×36个月=29256.876元、公共能耗费111.39元/月/户×36个月=4010.04元，并支付滞纳金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周海阳于本判决生效后七日内支付原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费24840元、专用能耗费29256.876元、公共能耗费4010.04元、滞纳金6000元，合计64106.916元。二、驳回原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担221元，被告周海阳负担1162元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 琛人民陪审员  刘晓晨人民陪审员  葛林贵二〇一六年十一月十六日见习书记员  刘晓涵