文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初1712号原告（反诉被告）：广州龙昌房地产开发有限公司，住所地广州市天河区华观路1406号，组织机构代码72377105-2。法定代表人：程国栋，总经理。委托代理人：黄海平、邝伟文，分别系广东金海圣律师事务所律师及律师助理。被告（反诉原告）：钟雄，男，1964年6月1日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人：李永华、李辉洪，均系广东启源律师事务所律师。原告（反诉被告）广州龙昌房地产开发有限公司（以下简称“龙昌公司”）诉被告（反诉原告）钟雄商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙昌公司的委托代理人黄海平，被告钟雄及其委托代理人李永华、李辉洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙昌公司诉称：2009年12月22日，原、被告签订《华南御景园认购书》，约定被告向原告认购由原告开发建设的位于广州市天河区岑村华南御景园99栋901房屋，建筑面积106.95平方米，认购价为1594537元，首期574537元于2009年12月28日前付清，同时一次性付清所有税费24718元，并签署《广州市商品房买卖合同》，第二期楼款82万元须于2009年12月28日前办理银行按揭等。2009年12月30日，原、被告正式签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告所购买的该房屋的总价款为1594537元，首期款于签订本合同之日起5日内支付全部房价款48.57%，金额为774537元，剩余房款金额为82万元须于2010年2月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在第10条第2点付款的违约责任约定，被告未能按照本合同第8条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账户，原告有权要求被告每日按未支付房款0.05%的标准支付违约金。经原告催告，逾期超达15日，被告仍未按约支付的，原告有权解除合同。合同附件七中本合同补充协议第3条第1.2点约定：逾期30日仍未办理按揭申请手续的则视为被告违约，原告有权解除合同，被告按已付房款的30%向原告支付违约金等。合同签订后，被告只是在2009年12月22日、12月30日共缴交了首期房款774537元，但并没有将购房余款分期向原告缴交或向银行申请办理银行按揭贷款手续。经原告多次发出书面通知催收购房款仍未果，原告于是在2016年1月11日向被告发出解除合同通知书，正式与被告解除合同并要求被告按已付房款774537元的30%支付违约金即232361.10元给原告，同时要求被告履行配合将在房管局网签登记的名字变更回给原告的手续。为此请求法院判令：1、确认原告于2016年1月11日发出的《解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉通知书》合法有效，确认双方于2016年1月11日解除《广州市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付解约违约金232361.10元；3、被告协助原告注销房屋网签备案手续；4、被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求是缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方于2009年12月22日签订《华南御景园认购书》，办理按揭的银行及律师所、中介公司等代办机构由原告指定，相关手续由原告代为办理。2009年12月30日签订《广州市商品房买卖合同》，同一时段，被告还向原告在同一楼盘认购其他三套房屋，亦约定为按揭付款方式。被告向原告支付了首期楼款以及提交按揭申请所需的全部资料。然而，原告指定的按揭银行，对被告四套房屋的按揭申请，仅批准了三套房屋，涉案房屋未获批准。被告明知此情形出现，房屋价格不断下滑，长达三年时间后，见房价反弹才于近期向被告提出交款，近期见房价飙升，原告为了摄取溢价利益企图提起本诉收房。被告曾多次与原告协商剩余楼款给付事宜，均未有果。被告既不按约履行交楼义务，也不根据客观情况，就剩余楼款问题与被告重新达成协议。被告按约履行了义务，已支付的首期楼房款金额近达总房款的一半，然而被告至今未取得涉案房屋的所有权及使用权。近期，被告四处筹款，已将购房余款给了原告。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、确认原告于2016年1月11日向被告发出的《解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉通知书》无效；2、原告将广州市天河区岑村华南御景园99栋901房交付被告使用；3、原告为被告办理上述房屋的房地产产权证手续；4、原告承担本案诉讼费用。经审理查明：2009年12月22日，龙昌公司（甲方）、钟雄（乙方）签订《华南御景园认购书》（NO：0033168），约定：乙方认购甲方广州市天河区岑村华南御景园99栋9层01号房，认购价为1594537元，定金20万元须于签署本认购书时付清，首期房款574537元（已扣除定金20万元）须于2009年12月28日前付清，82万元须于2009年12月28日前办理银行按揭，双方同意在签署《广州市商品房买卖合同》即网上备案时，共同委托德法理律师事务所提供律师服务；选择按揭付款的客户在签署《华南御景园认购书》后3天内，到广州市天河区岑村华南御景园销售中心提交按揭申请所需资料进行初审和办理按揭手续。如未按时向银行提交所需资料的，视为自动放弃认购，或由于认购方自身的原因导致银行按揭不获批准，认购方须在收到银行拒办通知之日起7日内选择其他之付款方式支付楼款，否则视为认购方自动放弃认购，出售方有权对其认购之单元另行处置，所付定金及服务费不予退还；若甲方同意继续履行本认购书，乙方按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金等。2009年12月30日，龙昌公司（甲方）、钟雄（乙方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：200912914952），约定：房屋以套出售，总金额1594537元，（第八条、付款方式）首期款自本预售合同网上签订之日起5日内，支付全部房价款的48.57%，金额774537元，除首期款外，剩余房款金额82万元，须于2010年2月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州五羊支行；甲方应在2011年6月30日前将房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记等。合同附件七《本合同补充协议》，其中：一、关于本合同部分条款的补充约定：4、本合同第二十一条“产权登记”整条修改为“乙方同意委托甲方办理产权登记，甲方应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”二、关于交付使用的补充约定：1、在本合同约定物业交付使用日前，除有特别约定外，乙方必须按照本合同第八条的规定付清所有应付房款，以银行按揭方式支付款项的，乙方须办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件、须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）；三、关于银行按揭付款部分的补充约定（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、乙方在签订本合同之日起3日内到广州市天河区岑村路华南御景园销售中心经办机构提交按揭申请所需资料、签署银行按揭合同及有关文件，逾期未办理上述手续的视为乙方违约，逾期30日之内，自实际应办理上述手续之日起乙方须按日向甲方支付按揭总额万分之五的违约金直至乙方办理完毕所有银行按揭手续以及银行按揭放款所需全部手续之日止，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，则乙方按该商品房总价款的10%向甲方支付违约金。2、乙方采用银行按揭方式支付房款的，如由于乙方自身的原因导致银行按揭不获批准，乙方须在收到银行拒办通知之日起7日内按银行的要求继续提供按揭申请资料直至获得银行批准，如银行最终不批准银行按揭的，则自该批复发出之日起7日内，乙方同意按分期付款方式，与甲方重新达成协议。乙方违反上述约定的，甲方有权单方面解除合同。乙方承担因此发生的所有契税、费用均由乙方承担，并按已付房款的30%向甲方支付违约金等。2009年12月30日，钟雄向广东德法理律师事务所支付按揭费10000元；2010年2月2日，钟雄向广东德法理律师事务所支付按揭费855元。2009年12月22日，钟雄向龙昌公司支付购房款215397元。2009年12月30日，钟雄向龙昌公司支付购房款559140元。2012年5月4日，龙昌公司向钟雄发出《催收购房款的函》：你方至今未缴齐剩余房款，请于2012年5月15日之前前来我公司缴交剩余房款。2013年6月5日，龙昌公司向钟雄发出《催收购房款的函》：你方尚欠购置款项82万，请于2013年6月30日之前缴交房款。2016年1月11日，龙昌公司向钟雄发出《解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉通知书》：合同约定剩余房款82万元在2010年2月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，若你违反上述约定，我司有权单方面解除合同。我司多次向你发出催收购房款的函件后，你仍无动于衷，你的行为已构成根本性违约。现通知即日起解除《广州市商品房买卖合同》，请你在收到此函后10日内前来我公司办理相关解除合同的手续，在向我公司按已付房款的30%缴交违约金以及办妥房产产权变更登记手续后，我司将剩余房款无息退还你。函件于2016年1月19日妥投。2016年1月25日，龙昌公司提起本案诉讼。2016年5月26日，钟雄向中国工商银行股份有限公司广州五羊支行申请查询四套房屋按揭情况，该行于2016年5月27日予以回复：根据有关资料记录，你于2009年12月22日向我行申请4笔个人一手住房购置贷款，具体申请信息为：1、申请金额82万元，贷款用途购买华南御景园自编3CA-2栋（99号）幢9层901房，未通过审批；2、申请金额139万元，贷款用途购买华南御景园自编3CA-1栋（113号）幢9层902房，通过审批并发放贷款；3、申请金额142万元，贷款用途购买华南御景园自编3CA-1栋（117号）幢10层1001房，通过审批并发放贷款；4、申请金额145万元，贷款用途购买华南御景园自编3CA-1栋（113号）幢10层1001房，通过审批并发放贷款。2016年6月13日，钟雄通过案外人向龙昌公司的预售监控账户转账82万元。庭审时，双反确认房屋未交付，另双方在同期签署另三套房产买卖合同并实际办妥按揭手续。本院认为：龙昌公司与钟雄签订的《华南御景园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。首先，钟雄于2016年6月13日转账行为是在龙昌公司发出解除通知及提起本案诉讼后的单方行为，龙昌公司的被动收款非其自愿行为追认合同继续履行，钟雄的单方行为不能认定双方达成一致继续履行合同的意思表示。交付房屋是龙昌公司的义务，合同约定龙昌公司在收齐房款后才交付房屋，钟雄主张龙昌公司违约迟延交付房屋缺乏依据，不予采纳。钟雄作为购买人，支付房款是其义务，双方选择按揭付款，钟雄向德法理律师事务所缴付按揭费用，委托办理按揭手续，其同一时期另与龙昌公司签订三份认购合同，另三套房产获得贷款，其当时（2009年12月22日后的合理时间）对于涉案房屋未获得贷款是知情的，按约定在贷款未获得批准后，应按“自该批复发出之日起7日内，乙方同意按分期付款方式，与甲方重新达成协议”处理，即钟雄可以选择分期付款，就具体的分期付款可与龙昌公司继续协商。钟雄作为付款义务人，在未获得工行五羊支行贷款时，理应主动变更按揭银行或选择其他付款方式（分期或一次性）支付房款，以便实现合同目的，其将按揭责任归责于龙昌公司缺乏依据，不予采纳。双方在合同的约定是“分期付款”，而非一次性付款，龙昌公司亦应公平、诚信处理余款支付方式，给予合理的时间，不能加重一方的责任。钟雄未有证据证实其向龙昌公司提出分期付款请求，以不作为方式放弃协商，相反，其在龙昌公司在2012年5月4日、2013年6月5日催告后仍拒绝协商，以其实际行为表明拒绝履行合同主要义务，构成违约，龙昌公司在2016年1月11日在钟雄拒绝协商、拒绝付款情形下向其发出解约通知，并无不当，解除通知到达之日为合同解除之日。本院予以确认双方于2016年1月19日解除合同关系。龙昌公司的第1项请求具有合同依据，本院予以支持。双方未约定具体协商的时限，钟雄放弃协商，龙昌公司经催告后行使法定解除权，符合法律规定，钟雄抗辩龙昌公司解除权消灭缺乏依据，不予采纳。钟雄的第1项反诉请求缺乏依据，不予支持。合同解除后，现涉案房屋已办理预售备案手续，钟雄应予以协助龙昌公司办理注销手续。对于办理的时间，本院酌情判令给予10日时间。合同应予解除，钟雄要求继续履行合同，请求交付房屋及办证缺乏合同依据，本院予以驳回。对于龙昌公司主张的违约金请求，按约定为已付款的30%，该违约金显属过高，现钟雄不同意支付，按日常生活经验，目前房价对比2009年已大幅飙升，龙昌公司在合同解除注销备案手续后仍可将房屋出售他人，其实际利益并未受到实际侵害，故对其违约金请求，本院从公平角度，予以驳回。对于钟雄的已付款及2016年6月13日的转账款，由当事人另循途径处理，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十四条第一款第（二）、（三）项，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州龙昌房地产开发有限公司于2016年1月11日向被告钟雄发出的《解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉通知书》合法有效，双方就广州市天河区岑村华南御景园99栋9层01号房签订《广州市商品房买卖合同》于2016年1月19日予以解除。二、被告钟雄于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告广州龙昌房地产开发有限公司办理注销上述房产的预售备案手续。三、驳回原告广州龙昌房地产开发有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告钟雄的反诉请求。本案本诉受理费21240元、反诉受理费9675元，均由被告钟雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  黄凤君人民陪审员  陈美良二〇一六年十一月二十一日书 记 员  何靖文判决书已于2016年11 月   日送达