广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14541号上诉人（原审原告）：孙靖宇，住江苏省南京市玄武区。委托代理人：简正德，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：李贤欣，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：增城市碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。原审第三人：广东诚加装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郑伟熙，该公司总经理。被上诉人、原审第三人共同委托代理人：张南军，系增城市碧桂园物业发展有限公司职员。上诉人孙靖宇因与被上诉人增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）、原审第三人广东诚加装饰设计工程有限公司（以下简称“诚加公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。孙靖宇上诉请求：1.撤销（2015）穗增法民三初字第1603号判决；2.请求碧桂园公司继续履行合同约定的交房义务；3.请求碧桂园公司向孙靖宇支付因逾期交房违约金30993.68元。（暂计至2015年6月15日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；4.请求碧桂园公司将涉案房屋还原至合同约定的毛坯房状态，或支付拆除费用；5.本案一、二审诉讼费用全部由碧桂园公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.碧桂园公司至今没有向孙靖宇交付涉案房屋钥匙和相关资料，孙靖宇没有取得对涉案房屋的占有、使用、支配，一审判决以碧桂园公司将涉案房屋移交给诚加公司装修为由视为碧桂园公司按合同约定履行了交房义务是错误的。2.涉案房屋所在楼房于2014年12月30日才办理了《工程竣工验收备案表》，该表只是完成备案手续所要提供的文件之一，不代表房屋已完成了备案手续并取得工程竣工验收备案证。因此直至合同约定的交房期限届满，涉案房屋仍未具备交楼条件。3.诚加公司于2016年8月6日向增城区法院起诉孙靖宇要求支付涉案房屋装修款，证明诚加公司确认本案中装修款与购房款是不同的款项。在一审庭审中，碧桂园公司认为房屋买卖合同关系和装修合同关系是两个不同的法律关系。因此，本案各方当事人均已确认购房合同关系与委托装修合同关系并非同一法律关系。而根据孙靖宇与碧桂园公司的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋属于毛坯房买卖，碧桂园公司不负责装饰，一审法院认为涉案房屋是带装修出售违背了当事人签订合同时的真实意思表示。二、碧桂园公司将涉案房屋交给诚加公司属于违法、违约行为。1.按照孙靖宇与碧桂园公司的约定，碧桂园公司应当将符合合同约定交楼条件的涉案房屋交给孙靖宇检查、验收，但事实上，碧桂园公司早在向孙靖宇交楼前就把涉案房屋交给诚加公司提前装修，孙靖宇有权拒绝该提前装修的结果。2.孙靖宇早在收楼之前就多次向碧桂园公司和诚加公司表示要解除《委托装修合同》，但碧桂园公司和诚加公司均不作回复。孙靖宇只好在2014年11月12日发函通知碧桂园公司和诚加公司解除《委托装修合同》，在合同已解除的情况下，碧桂园公司仍将涉案房屋交付给诚加公司装修，属无权处分行为，损害了孙靖宇的合法权益。三、如果认定涉案房屋与装修捆绑买卖，那么碧桂园公司的行为侵害了消费者的自主选择权和公平交易权，违反《消费者权益保护法》的有关规定。四、一审判决认定涉案房屋是带装修出售的，实际上就认可了碧桂园公司利用装修合同虚假降低交易价格的行为，违背当时增城房地产调控政策的要求。碧桂园公司二审辩称：1.因涉案房屋销售时增城实施了房产限价不限购的调控措施，碧桂园公司将房价拆分成毛坯房价款和装修款，装修合同约定的装修费用是房价的一部分，并非房屋的真实装修成本，这一点在涉案房屋出售前已明确告知孙靖宇。2.孙靖宇自愿签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，上述合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，孙靖宇提出的上诉理由缺乏事实和法律依据。3.诚加公司具备从事装修装饰工程的相关资质，也已按照《委托装修合同》的约定履行了装修义务。综上，碧桂园公司不同意孙靖宇的上诉请求。原审第三人诚加公司二审述称：同意碧桂园公司的二审答辩意见。孙靖宇向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司继续履行合同约定的交房义务，房屋总值622363元；2.碧桂园公司因逾期交房而向孙靖宇支付违约金30993.68（暂计至2015年6月15日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。一审法院经审理查明：2013年10月25日，孙靖宇向碧桂园发展公司支付了预售定金20000元及售房款172363元。2013年10月25日，碧桂园发展公司（甲方、卖方）与孙靖宇（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20130537号；核发机关为增城市国土资源和房屋管理局。第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广园东碧桂园凤凰城XX苑（自编号XX区XXX号楼）XXX二街XX号XX房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米9911.82元，总金额622363元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.91%，金额为192363元，除首期款外，剩余房款金额430000元须于2014年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十条逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付房款的0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……附件七：本合同补充协议，约定“……六、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款的违约责任的全部约定变更为：乙方未按《商品房买卖合同》中约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按本合同约定的商品房房价款总金额的20%向甲方支付违约金……九、甲方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。十一、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十六条约定的“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议”是指甲方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交付日期交付该商品房给乙方，不符合本补充书第七条、第十条约定的以及商品房买卖合同附件一和附件六的约定的，乙方应一次性提出异议，由甲方按《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定处理。除此之外，乙方在交付验收时提出的其它任何异议不适用甲方按《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定，均由甲方依法律法规的相关规定处理。二十一、该商品房的装饰按下列第2项约定处理：……2、该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰。……”。同日，孙靖宇（甲方、委托方）与诚加装饰公司（乙方、承接方）以及碧桂园发展公司（丙方、开发商）签订一份《委托装修合同》（含附件一、二、三），合同载明“鉴于1、甲方向丙方购买了丙方开发的位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城XX苑二街XXX号XXX房商品房（下称“该房屋”），甲丙双方于2013年10月25日签订了编号为201310222253的《商品房买卖合同》及其附件、附录（下合称“买卖合同”）……第一条装修的内容和标准甲乙双方一致同意甲方委托乙方对该房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对该房屋进行装修装饰。第二条装修的费用及支付甲乙双方一致同意该房屋的装修由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为239516元，甲方于2013年10月25日前向乙方支付装修费71855元，2014年1月25日前向乙方支付装修费119758元，于2014年4月25日前向乙方支付装修费47903元。第三条装修的工期及交付根据买卖合同的约定，丙方交付该房屋给甲方的期限为2014年12月30日前。甲乙双方一致同意甲方应于该期限届满之日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将该房屋交付给乙方，甲方自愿认可该房屋丙方交付给乙方即视为已交付给甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方于该房屋给乙方装修之日起的180天内完成该房屋的装饰装修……第四条装修的保修该房屋的装修在交付使用时如果存在属工程保修范围的质量问题的，甲方有权要求保修或修复，乙方应承担保修，修复责任。乙方自装修移交之日（包括视为移交之日）其承担质量保修责任，各项目质量保修期等约定见本合同附件三……第五条违约责任甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期应付款的万分之三向乙方计付违约金；乙方逾期完成装修的，每逾期一天乙方应按甲方已付装修费的万分之三向甲方计付违约金……第六条其他甲方明确知悉本合同第一条约定的委托乙方对该商品房进行装修的内容和标准，自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给乙方作为装修对价，甲方对此没有异议……”。附件二《装修内容和设备标准》约定了装修内容及装修标准，载明“内墙：抹乳胶漆，卫生间镶砌抛光砖至天花，厨房镶砌瓷片。天花：抹乳胶漆，客厅、餐厅过道及所有房间石膏角线封边。灯具：客厅、餐厅及所有房间主照明灯仅保留电源线，卫生间、厨房附送吸顶灯。地面：厅、房铺强化复合木地板，作连墙脚线；卫生间铺抛釉砖、厨房铺抛釉砖。阳台：铺仿古砖，阳台栏杆为方钢栏杆。户门：房间用木色门、卫生间用木色玻璃门，厨房用玻璃趟门，客厅阳台用铝合金落地玻璃门。卫生设施：采用洗手盆、座厕，淋浴头、配备浴镜、冷热水喉、排气扇。厨房设施：配桃花石台面连不锈钢洗碗盆，冷热水喉，组合式橱柜，附带抽油烟机。水电：为确保住户享受现代化之家居生活，每户的设计电量为：复式户型按60W/㎡设计；非复式户型在80㎡及以下，按5kw/户设计，超出部分按照60W/㎡设计（面积按套内面积）。每户安装独立水表、水电。电话：1-3号楼建筑面积约44.01～47.03㎡的J523-B户型客厅区无电话插座，其余户型客厅及主人房均装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。网络：预留宽频上网管道。电视：客厅及主人房均装有入墙有线电视插座（费用另计）。丙方在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。附件三《质量保证书》约定了质量保修期等内容。签订合同后，孙靖宇于2014年3月14日向碧桂园发展公司支付了售房款430000元给碧桂园发展公司。庭审中，一、碧桂园发展公司与孙靖宇确认如下事实1、付清购房款622363元；2、2015年1月2日前涉案房屋已装修完毕；3、碧桂园发展公司于2014年12月30日通知了孙靖宇收楼，孙靖宇于2015年1月3日前往收楼验收，对涉案房屋的交房条件未提出异议；4、孙靖宇承认支付了第一期装修款71855元，余款未支付。二、孙靖宇主张于2015年1月3日前往收楼，但碧桂园发展公司以未付清装修款为由拒交楼；碧桂园发展公司认为孙靖宇对第三人所装修房屋有意见，并提出解除装修合同，另孙靖宇未付清装修款的原因而未交楼。三、碧桂园发展公司主张孙靖宇在2014年12月30日收到收楼通知，但孙靖宇在2015年1月25日提出异议，已超出10天验收期限，应视为孙靖宇已收楼。另查，佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司于1999年8月9日成立，于2016年1月15日变更为广东诚加装饰设计工程有限公司。一审法院认为：孙靖宇与碧桂园发展公司于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》及附件一至七，孙靖宇与诚加装饰公司、碧桂园发展公司就涉案房屋也签订了《委托装修合同》及附件。孙靖宇已经按照上述合同的约定，分别支付完毕购房款和第一期装修款。虽然孙靖宇分别于碧桂园发展公司、诚加装饰公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，结合当时的房地产调控政策及本案的实际情况，可以认定涉案房屋是带装修出售的，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是购房款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款，不存在孙靖宇所主张的“毛坯房”交付和恢复原状问题，故孙靖宇起诉请求碧桂园发展公司对涉案房屋恢复原状是无事实和法律依据的，一审法院不予支持。根据《委托装修合同》第六条“甲方明确知悉本合同第一条约定的委托乙方对该商品房进行装修的内容和标准，自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给乙方作为装修对价，甲方对此没有异议”的约定，孙靖宇是清楚并自愿向诚加装饰公司支付合同约定的装修款71855元。诚加装饰公司亦已按照合同附件二约定的装修内容和设备标准完成涉案房屋的装修义务。孙靖宇在2014年12月30日收到收楼通知于2015年1月3日前往验收，发现涉案房屋已被粗糙装修，并在2015年1月25日才提出书面异议。根据《商品房买卖合同》第十三条“甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书”和《委托装修合同》第三条“丙方交付该房屋给甲方的期限为2014年12月30日前。甲乙双方一致同意甲方应于该期限届满之日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将该房屋交付给乙方，甲方自愿认可该房屋丙方交付给乙方即视为已交付给甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议，乙方于该房屋给乙方装修之日起的180天内完成该房屋的装修装饰”的约定，孙靖宇应于2015年1月10前书面向碧桂园发展公司提出房屋验收异议，而孙靖宇未在该期限届满前提出，为此应认定碧桂园发展公司已将涉案房屋移交诚加装饰公司装修装饰，视为已按合同约定期限履行了交房义务，故孙靖宇起诉要求碧桂园发展公司履行交房义务及逾期交房违约金的请求于某无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年7月5日判决：驳回孙靖宇全部诉讼请求。本案案件受理费10340元，由孙靖宇负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，孙靖宇向本院提交3份证据。1.增城区法院（2016）粤0183民初4292号应诉通知书、传票、民事起诉状，拟证明诚加公司在增城区法院起诉孙靖宇要求支付涉案房屋装修款，诚加公司自认房屋买卖合同和装修合同是不同的法律关系。2.落款日期为2014年10月29日的《解除装修委托合同书》和邮件退件单，拟证明孙靖宇向碧桂园公司和诚加公司寄送了《解除装修委托合同书》，要求解除《委托装修合同》。4.律师函回函，拟证明孙靖宇在收到诚加公司委托律师寄来的律师函后，已在2014年11月11日回函，告知对方其已多次要求解除《委托装修合同》。碧桂园公司和诚加公司认为，孙靖宇提交上述证据超过举证期限，不属于二审新证据，不同意质证。二审中，各方当事人确认：1.涉案合同签订当时增城实施了商品房限价政策；2.《委托装修合同》在签订时，并无诚加公司的工作人员在场，是碧桂园公司工作人员指引孙靖宇办理的签约手续；3.孙靖宇支付装修款收到的发票是诚加公司开具的；4.涉案房屋并没有按照《委托装修合同》约定的时间装修，事实上在通知孙靖宇收楼时已经装修完毕。碧桂园公司和诚加公司另表示，因为增城当时实施商品房限价政策，碧桂园公司联系了诚加公司过来与购房人签订《委托装修合同》，将房屋总价拆分成购房款和装修款，因此装修款并非真实的装修成本，该款项由诚加公司收取后还需要与碧桂园公司进行分配，当时涉案房屋所在的XX苑区所有房屋都是按照这样的方式与购房人签订合同的。孙靖宇表示不清楚碧桂园公司和诚加公司关于装修款的分配问题，且该问题也与孙靖宇无关。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案的《广州市商品房买卖合同》和《委托装修合同》是否为完全独立的合同，涉案房屋是否属于带装修出售。对此问题，应当从签约背景、签约过程、合同条款、履行过程等多个方面进行分析。首先，《委托装修合同》在签订时，诚加公司的工作人员并无到场，孙靖宇是按照碧桂园公司工作人员的指引签订了该合同，这与一般合同的签订过程由双方当事人进行协商不同；其次，《委托装修合同》的条款规定比较简单，缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等的约定，虽然约定了装修总价，但没有约定该金额如何构成，这与一般装修合同的条款不同；再次，《委托装修合同》约定的孙靖宇付清装修款的时间远远早于约定的将涉案房屋交付给诚加公司装修的时间，这与一般装修合同约定的装修款支付方式不同，事实上，本案各方当事人也确认涉案房屋的装修时间并不是按照《委托装修合同》来履行的，在碧桂园公司通知孙靖宇收楼时房屋已完成装修，这与带装修房屋一般的装修与交付方式一致；最后，碧桂园公司关于签约时拆分房价的主张放在当时增城实施商品房限价政策的背景下具有一定可信度。综上，本院认为《广州市商品房买卖合同》和《委托装修合同》并非完全独立的合同，《委托装修合同》约定的装修款实为总购房款的一部分，涉案房屋属于带装修出售。一审法院对此认定正确，应予维持。孙靖宇请求碧桂园公司将涉案房屋恢复“毛坯房”状态缺乏合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，孙靖宇在未付清装修款即总购房款的情况下请求碧桂园公司交付涉案房屋并支付逾期付款违约金不符合法律规定，本院对其相关请求亦不支持。综上所述，孙靖宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10340元，由上诉人孙靖宇负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一六年十一月十八日书记员  杨银桃