苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初1555号原告：范亮，男，1993年12月20日出生。委托代理人：许慧，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托代理人：黄玉婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：刘建华，男，1976年6月17日出生。委托代理人：顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：姚春娟，女，1978年2月14日出生。委托代理人：顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：刘冰瑜，女，1999年11月14日出生。法定代理人：刘建华，男，1976年6月17日出生。法定代理人：姚春娟，女，1978年2月14日出生。委托代理人：顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：刘林根，男，1949年8月15日出生。被告：刘彩娥，女，1950年10月5日出生。原告范亮与被告刘建华、姚春娟、刘林根、刘彩娥、刘冰瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法由代理审判员张凌云独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告范亮的委托代理人许慧，被告刘建华、姚春娟共同的委托代理人顾介通到庭参加了诉讼，被告刘林根、刘彩娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经原告申请，本院于同日追加刘冰瑜为本案共同被告。本院于2016年9月21日再次公开开庭进行了审理，原告范亮的委托代理人许慧、黄玉婷，被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共同的委托代理人顾介通到庭参加了诉讼，被告刘林根、刘彩娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因工作关系，本案变更为由代理审判员赵建荣独任审理，并于2016年11月10日再次公开开庭进行了审理，原告范亮及其委托代理人许慧、黄玉婷，被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共同的委托代理人顾介通到庭参加了诉讼，被告刘林根、刘彩娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年11月16日，原告撤回对被告刘林根、刘彩娥的诉讼请求。本院于2016年11月24日再次公开开庭进行了审理，原告范亮及其委托代理人黄玉婷，被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共同的委托代理人顾介通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令五被告按照双方于2016年2月17日签订的《房屋买卖合同》的约定继续履行合同，配合原告办理某室过户手续；2、判令五被告向原告支付逾期违约金，每逾期一天按照516元计算，自2016年3月31日起计算至被告实际办理房屋权属转移登记申请之日止；3、判令五被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告双方于2016年2月17日签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的**房屋出卖给原告，房屋成交价为人民币129万元。合同约定被告应于2016年3月30日前办理抵押权注销及网签手续，如逾期办理违约金，按房屋价款的万分之四/日计算。合同签订后，原告依约支付购房定金人民币5万元，但被告未按约定时间办理抵押权注销及网签手续。被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共同辩称：原告的诉讼请求不能成立，因为本案所涉的房屋买卖合同不成立，未生效，也没有实际履行，该房屋属于动迁安置房，被告刘冰瑜是房屋的共有人之一，系未成年人，刘建华、姚春娟在签订房屋买卖合同时，未征得刘冰瑜的同意，原告也至今未向被告支付过任何款项，也就是合同未实际履行，原告的诉求不成立。经审理查明：苏州高新区**房屋（含自行车库）为动迁安置房，为被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共有房屋。2016年2月17日，原告委托案外人陈赛与被告刘建华、姚春娟签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的苏州高新区**室（房屋所有权证编号：**，含自行车库）出卖给原告，房屋价款129万元。第八条“出卖人逾期交房违约责任”第2款约定：逾期超过15日后，买受人有权退房。……买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十二条“关于买卖税费、物业管理和其他相关权益的约定”1约定：房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买受方承担。附件二“合同补充合同”第6条约定：买受方在签约当天支付出卖方定金5万元，暂由中介方保管，待出卖方换出新两证并挂牌信息通过后由中介方支付出卖方，出卖方在资金托管时打入资金托管账户。第7条约定：买卖双方约定于2016年3月30日前办理网签、并将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的10%向守约方支付违约金。同日，双方又签订《补价协议》一份，约定：1、买卖双方约定，申报房价（成交价）为人民币壹佰贰拾玖万元整（￥1290000元整），双方约定实际成交总价为人民币壹佰叁拾伍万元整（￥1350000元整）.2、买卖双方在资金托管当天自行交割人民币伍万元整（￥50000元整）.3、买卖双方同意出卖方在房屋交付日前需结清所有水电煤、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方，且出卖方需将该房屋上的所有户口迁出，出卖方在完成以上事项当日买受方将剩余房款人民币壹万元整（￥10000元整）支付给出卖方。4、以上事项如任何一方拖延办理，每逾期一天违约方需向守约方支付每天人民币贰佰元整的违约金，给守约方造成其他损失的，应另行赔偿。合同签订后，原告分别于2016年2月15日向中介“我爱我家”支付意向金1万元、于2016年2月16日向中介“我爱我家”支付定金5万元，该中介事后将该6万元退还给原告。2016年3月26日，原告致电被告刘建华询问买卖房屋事宜，被告刘建华表示，因房屋价格上涨，要求加价5万元，原告未同意。事后双方亦未办理网签。另查明，2016年11月16日，原告已将案涉房屋价款135万元提存至本院标的款专户。以上事实由原告提供的买卖合同、补价协议、授权委托书、房屋权属登记信息查询结果证明、动迁安置房住户登记表、短信记录、通话录音光盘以及庭审中原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋**房屋（含自行车库）为动迁安置房，为被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜共同共有。原告范亮与被告刘建华、姚春娟（二人并作为被告刘冰瑜的法定代理人）签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应全面履行合同义务。现被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜未能交付房屋、并办理不动产变更登记构成违约，应当继续履行合同。关于违约金，双方签订的《房屋买卖合同》与《补价协议》对违约金的约定过高，本院参考同类房屋出租市场价格酌情调整为3000元/月；因《房屋买卖合同》中约定双方于2016年3月30日前办理网签，故原告主张自次日即2016年3月31日起计算违约金并无不当，本院予以支持。同时，原告亦于2016年11月16日将房屋价款135万元提存至本院账户，具备履行合同的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜于本判决生效之日起十日内将**房屋（含自行车库）交付原告范亮，并配合原告范亮办理房屋不动产变更登记，相关税、费由原告负担。二、被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜于本判决生效之日起十日内向原告范亮支付违约金（以3000元/月为标准，自2016年3月31日起计算至本判决确定的房屋交付之日止）。三、原告于上述房屋不动产变更登记次日给付被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜房款135万元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元、减半收取8205元，保全费5000元，合计13205元，由被告刘建华、姚春娟、刘冰瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。代理审判员  赵建荣二〇一六年十一月二十四日书 记 员  吴心依