广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初19536号原告陈培新，男，汉族，1981年12月26日出生，住广东省连平县，。委托代理人王羚、罗海龙，均系广东君政律师事务所律师。被告黄鲜梅，女，壮族，1979年8月5日出生，住广西上思县，。委托代理人王云涛、侯萃萍，均系广东来复律师事务所律师。第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司,住所地：东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单位，统一社会信用代码：914419007799620268。负责人曹国超。委托代理人方振涛，系该公司员工。委托代理人刘超韦，系广东红棉律师事务所律师。第三人东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼02-07单元，统一社会信用代码：91441900053745161T。法定代表人张明峰。委托代理人袁沛全、李志斌，均系该公司员工。原告陈培新诉被告黄鲜梅、第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称“满堂红公司”）、东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称“盈晖公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月17日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王羚，被告的委托代理人王云涛、侯萃萍，第三人满堂红公司的委托代理人方振涛、刘超韦，第三人盈晖公司的委托代理人李志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《房地产买卖合同》（NO.0011655）约定继续履行合同，将案涉房屋（价值162万元）交付原告使用并办理变更登记手续，同时被告向原告支付违约金，根据合同第七条第二款约定，每日按楼价余款千分之一计算违约金，从2016年7月29日起计至被告停止违约行为、继续履行合同之日止，暂计至起诉之日为13920元；2、被告向原告支付居间费损失30000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月26日，原告、被告及第三人满堂红公司签订《房地产买卖合同》，约定被告位于东莞市南城区××城××单元××号房屋卖给原告。合同签订当日，原告依约支付定金8万元给被告，支付房地产咨询及买卖代理费3万元给满堂红公司，后续原告也依约履行合同义务。合同签订后，原被告共同委托第三人盈晖公司办理后续贷款赎楼及过户等业务。2016年7月21日，经盈晖公司代理，华夏银行正式审批通过原告的贷款申请并出具《贷款初审结果通知书》，但被告提出由于房价上涨需增加16万楼款才愿意继续履行合同。2016年7月25日，原告将首期款及相关税费款项共计36万元支付至盈晖公司指定账号用于办理银行监管，但被告未配合提交相关材料。经原告催促，被告至今不履行提交相关资料的义务，导致《贷款初审结果通知书》失效，《房地产买卖合同》履行受阻。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄鲜梅辩称，一、原告存在严重违约行为，被告有权解除合同。案涉合同于2016年3月26日签署，原告的贷款获批时间为2016年7月21日，距离签约近四个月，据了解银行二手房贷的审批时间通常仅为七个工作日，案涉贷款耗时如此之久的原因是原告不符合贷款条件，先后曾被三家银行先后拒绝。原告贷款一日不获批，正式的《商品房买卖合同》便无法签署，首期款便无法支付，整个交易便无法推进，被告收取售楼款便无从谈起。原告逾期办妥贷款的行为直接导致逾期支付房款，属违约且已远超十个工作日。二、案涉合同已正式解除。被告和第三人满堂红公司多次催促并限期原告办妥按揭贷款，并于2016年7月18日向原告公证送达《履行房屋买卖合同催告函》，限令原告五日内办妥支付首期款等相关手续，否则将解除合同，已履行约定的通知及给予宽限期的义务。但原告未选择提高首期成数申请贷款或一次性付款来避免违约，直至2016年7月21日才取得华夏银行的同贷书，直至2016年7月26日才缴纳首期款，已超过五日宽限期，合同已经解除。原告消极、拖延办理贷款行为令被告遭受极大的精神和经济损失，被告忍无可忍，才依约提出解除合同。三、原告取得的华夏银行同贷书是通过伪造材料方式取得的，原告谎称交易价格为174万元，并提供了虚假合同等资料，方取得七成即121万元的审批贷款。据悉，华夏银行已发现该骗贷事实，拒绝向原告发放贷款。被告在知悉这一违法事实后，出于防范风险、避免损失的考虑，在配合后续手续方面必须谨慎。综上，恳请驳回原告继续履行合同等诉讼请求。第三人满堂红公司发表意见称，原告在本案中没有涉及第三人满堂红公司，故对原告的起诉不发表意见。第三人盈晖公司发表意见称，2016年7月21日，第三人盈晖公司收到华夏银行同意贷款通知后，同时通知了买卖双方及中介满堂红公司配合办理贷款手续，说明买卖双方需要提交的文件，包括买房需交齐首期款到资金监管账户，卖方需要签订资金监管协议，提供原来贷款的银行卡及U盾、密码等。买方在2016年7月26日向第三人盈晖公司转账36万元，但卖方没有提供银行账号，没有签订资金监管协议，导致银行贷款无法发放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月26日，原、被告在第三人满堂红公司的居间下，就转让东莞市南城区××城××单元××号房屋达成一致约定，三方签订编号为NO.0011655的《房地产买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付购房定金8万元，向第三人满堂红公司支付房地产咨询及买卖代理费3万元。原、被告委托第三人盈晖公司跟进案涉房屋的赎楼及按揭贷款事宜，并于2016年4月1日在第三人盈晖公司提供的格式合同文本《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》上签名捺印。2016年7月21日，华夏银行东莞分行出具按揭申请人为陈培新的《贷款初审结果通知书》,同意给予陈培新1**万元的贷款，注意事项列明：自本通知书出具后30日工作日内，按揭申请人与售房人仍未办妥“转让房产”交易过户的，本通知书失效；自本通知书出具后10个工作日内，相应贷款业务仍不能达到放款条款的，本通知失效，需重新办理贷款审批手续，适用于二手楼快贷业务（含快贷、赎贷）。2016年7月25日，原告向第三人盈晖公司支付二手楼赎楼款36万元。2016年7月19日，被告以公证方式向原告邮寄《履行房屋买卖合同催告函》，催告原告于本催告函发出后五日内履行自己的义务并向被告支付首期购房款，本催告函发出后五日内原告没有向被告支付首期购房款，则视为原告严重违约，被告将与原告解除买卖合同，并要求原告向被告支付违约金。原告在2016年7月20日收到该催告函。2016年7月26日，原告向被告邮寄送达《通知函》，要求被告在2016年7月28日前将相关资料交至盈晖公司并积极配合完成后续放款手续，避免《贷款初审结果通知书》失效。被告已收到该《通知函》。关于向银行办理按揭贷款。原告和第三人满堂红公司均称盈晖公司负责办理按揭贷款，故不清楚具体情况。被告也称不清楚该情况。第三人盈晖公司陈述原告于2016年4月1日向广发银行申请贷款，由于该行审批同贷结果为五成，原、被告协商后于2016年4月15日转向华夏银行申请贷款，该行回复盈晖公司因上半年个人二手房贷款申请过多，该行暂停接受新业务，恢复办理时间未定，故原、被告再次沟通协商于2016年4月27日转向建设银行申请贷款，该行于2016年5月5日出具评估报告，由于评估金额过低难以取得121万元的贷款，而此时华夏银行业务已恢复，故原、被告双方协商同意于5月6日左右再次向华夏银行申请贷款，于7月21日收到华夏银行的同贷书，每次向银行申请按揭贷款都由盈晖公司工作人员陪同原、被告到银行签署相关资料。原、被告对盈晖公司的陈述予以确认，本院亦予确认。关于合同履行及解除。原告主张被告拒不履行提供贷款所需资料导致案涉合同无法继续履行，但本合同不存在不能继续履行的情况，双方应按原合同约定继续履行合同的相关义务。被告提供百度知道和房天下问答的网页打印件证明符合规定的二手房贷审批时间通常为7个工作日，原告不符合贷款条件导致贷款获批耗时四个月，在原告严重违约的情况下被告发出催告函催促并给予宽限期，原告未履行义务，被告有权解除合同，催告函发出后5日即2016年7月24日合同自动解除，原告作为付款主体，在贷款进度缓慢的情况下可选择降低贷款成数或一次性付款的方式避免违约，被告明确表示不同意继续履行合同。原告对网页打印件不予确认，主张普通贷款与案涉快速贷款不同，贷款时间会因政策变化有所不同，催告函要求原告向被告支付首期款不符合合同关于首期款按担保公司的规定作冻结监管处理的约定，被告在同贷书未出前要求原告支付首期款不符合交易习惯，且原告在7月20日收到催告函后第五日，即7月25日将首期款及相关税费支付至盈晖公司指定账户，原告没有违约，被告作为违约方无权单方解除合同。第三人盈晖公司称通常做法是在同贷书出具后再通知双方交首期监管款到银行监管，其在同贷结果出具前没有催促原告支付首期款，只要求原告提前备足相应的资金。因百度知道和房天下问答是网页打印件，与本案不具有直接关联性，且贷款审批时间受市场、政策等多种因素影响，被告主张贷款审批时间为七天理据不足，本院不予采纳。原告要求继续履行合同，被告明确表示不同意继续履行合同，第三人盈晖公司明确表示不可能按原约定进行快速担保贷款，合同履行的后续支付方式只能由原、被告双方另行协商，经本院释明，原告明确表示坚持诉讼请求。另查，案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是广发银行股份有限公司东莞分行，他项权证号为0400291766。本院认为，本案的争议焦点有二：一是被告主张合同已于2016年7月24日解除是否成立，二是原告要求继续履行合同能否得到支持。关于焦点一。合同约定买方按揭付款的应于本合同签订后七个工作日到银行办理相关手续，本案原被告于2016年4月1日向广发银行申请贷款没有违反合同约定。虽然其后原告又向多家银行申请贷款并于2016年7月21日才取得同贷书，但更换银行办理按揭贷款是经双方协商同意，被告也配合原告到有关银行办理相关手续，是双方协商一致的结果，而银行审批贷款的时间不受原、被告主观影响和控制，属于无法归责于双方的原因。合同没有明确约定原告取得银行同贷书或支付首期款的时间，被告主张原告逾期办妥贷款及逾期支付房款依据不足，本院不予采纳。合同约定逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限，若违约方仍怠于履行义务的，守约方有权解除合同，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。被告于2016年7月19日发出的《履行房屋买卖合同催告函》要求原告在催告函发出之日起五日内向原告支付首期款，不符合合同关于首期款依据担保公司的规定作冻结或监管处理的约定，五日的履行期限也不符合合同关于逾期超过十个工作日经书面通知并给予合理宽限期仍怠于履行义务的约定，被告据此主张合同解除缺乏事实和法律，本院不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”。首先，本案是二手房买卖合同纠纷，案涉交易房屋已办理抵押登记，合同约定部分购房款通过担保公司向银行申请按揭贷款方式支付，故合同的继续履行需要除被告外的其他主体予以配合，包括担保公司、银行等，本案原告关于继续履行合同的诉请不适于强制履行。其次，案涉合同明确约定买方采用快速担保贷款方式支付楼价余款，现第三人盈晖公司明确表示不同意按原约定为原被告提供快速担保贷款服务，被告也明确表示不同意继续履行合同，故原告主张按合同约定继续履行缺乏必要的基础。再次，从原告提交的《贷款初审结果通知书》来看，该通知书已经失效，结合第三人盈晖公司关于原告四次申请银行按揭贷款历时四个月才取得银行同贷书的实际情况来看，案涉合同继续履行将面临银行贷款能否获得批准、批准金额及批准时间等多种未知因素的影响。综合上述因素考虑，本院认为原告要求继续履行案涉合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告不同意继续履行导致合同无法履行，原告诉请被告赔偿已支付的居间代理费30000元有合同依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄鲜梅应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈培新居间代理费30000元；二、驳回原告陈培新其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9887.64元、保全费3120元，共计13007.64元（原告已预交），由原告陈培新负担12772.64元，被告黄鲜梅负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年十一月十一日书 记 员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。