江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复93号复议申请人（利害关系人）：陆长春。申请执行人：王宏香。被执行人：江苏信联建设工程有限公司，住所地江苏省南京市六合区。法定代表人陈其华，该××董事长。被执行人：江苏信联建设工程有限公司淮安分公司，住所地江苏省淮安市。负责人周德洪。复议申请人陆长春不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2016）苏08执异26号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王宏香与江苏信联建设工程有限公司（以下简称信联公司）、江苏信联建设工程有限公司淮安分公司（以下简称信联淮安分公司）、陆长春分期付款买卖合同纠纷一案，淮安中院于2014年3月20日作出（2013）淮中民初字第0158号民事判决：一、被告信联公司、信联淮安分公司应于判决生效后30日内偿还王宏香365.1946万元；二、被告陆长春对上述款项承担共同还款责任。因三债务人未履行法律文书确定的义务，王宏香向淮安中院申请执行，淮安中院于2014年5月8日立案执行。在执行过程中，淮安中院扣划被执行人信联淮安分公司银行存款共计127.7005万元，被执行人陆长春偿还申请执行人10万元。2015年4月30日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0150号执行裁定书，终结本案本次执行程序。2015年7月28日，本案恢复执行。2015年9月1日，淮安中院委托淮安中泰房地产土地评估有限公司对陆长春坐落于淮安市经济技术开发区小康城3区74号房地产进行价值评估。2015年9月25日，该公司向淮安中院出具《房地产估价报告》，称上述房地产2015年9月1日价值时点的市场价值为163.8万元，其中有产权证房屋面积为353.37平方米，价值为158.2万元，无合法产权证明房屋（位于第四层）面积为55.83平方米，价值为5.6万元。另外，估价报告称土地用途为综合用地，土地使用权类型为出让。2015年10月15日，淮安中院作出（2015）淮中执恢字第00029号民事通知书，称陆长春与杨桂英共有的位于淮安市经济技术开发区小康城3区74号房地产评估报告已经作出，限陆长春“在本通知公示后七日内到本院收取评估报告，逾期未收取的，视为你放弃对评估报告提出异议的权利。”该通知书留有承办人的姓名及手机号码。当日，淮安中院将该通知张贴在陆长春被评估的房屋大门上并拍摄照片。经查，“淮安经济技术开发区小康城3区74号”这一地址为陆长春身份证上登记的住址，亦为诉讼中陆长春送达地址确认书上填写的确认地址。在本案的执行过程中，该房屋中一直有人居住，实际居住人为宋祖霞，而宋祖霞为陆长春异议申请中确定的联系人。因陆长春在规定期限内未到法院领取评估报告，淮安中院于2015年10月26日裁定对上述房地产进行拍卖。2015年11月23日，2015年12月14日及2016年1月7日，淮安中院通过淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行公开拍卖，起拍价分别为163.8万元、131.04万元、104.83万元，前两次均因无人竞买而流拍，第三次拍卖因只有一人参加竞买而流拍。2016年2月3日，淮安中院通过淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行变卖。变卖保留价为104.83万元。经过六轮竞价，ＸＸ兵以109.83万元的报价竞买成交。2016年2月15日，淮安中院作出（2015）淮中执恢字第00029-2号执行裁定书：一、被执行人陆长春与杨桂英共有的，位于淮安市经济开发区小康城3区74号房地产[房屋产权证号为淮房权证开字第××、D2××02号，土地使用权证号为淮国用（1999）字第J00541号]权属归买受人ＸＸ兵所有。二、买受人ＸＸ兵可持本裁定书到房地产管理机构办理相关产权登记手续，产权过户相关费用由买受人缴纳。同日，淮安中院分别向淮安经济技术开发区住建局、淮安经济技术开发区国土局送达变卖成交确认裁定书和协助执行通知书，要求将上述房地产权属过户给ＸＸ兵。2016年3月2日，淮安中院将上述房屋交付给购房人ＸＸ兵。陆长春对淮安中泰房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》不服，向淮安中院提交《重新评估、拍卖房屋申请书》称：评估报告少计算无证房屋约60平方米，且房屋评估价为163万元，拍卖价才104万元，评估价和拍卖价太低，要求重新评估和拍卖。审查过程中，陆长春又提交《对房地产估价报告的异议》称：1.估价报告认定房屋建筑结构为混合结构与实际不符，异议人的房屋基础是混凝土条形基础，第一层为框架结构。2.估价报告认定无合法产权证明的房屋面积为55.83平方米，位于第四层，而事实上第一层有6平方米、第三层有55平方米无合法产权证的面积没有计算。3.异议人土地属商业用地，评估单位在估价时没有充分考虑。4.估价报告中使用现状及装修有三处不符，具体为：第一，异议人房屋装修属于豪华装修，估价报告认定是一般装修。第二，异议人房屋外墙系弹性乳胶漆，估价报告认定是涂料。第三，一层地面系彩色铜条水磨石，估价报告认定是普通水磨石；二层、三层地面及楼梯系花岗岩，估价报告认定是地砖。要求法院重新进行评估。淮安中院经审查认为：关于被执行人在房屋变卖成交后对评估报告提出异议应否支持以及应否重新进行评估问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人。当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构将被执行人陆长春房屋的评估报告递交法院后，淮安中院及时作出书面通知告知评估情况，并将该通知张贴在陆长春被评估房屋的大门上，限陆长春在本通知公示后七日内到法院领取评估报告，逾期未领取的，视为放弃对评估报告提出异议的权利。被执行人陆长春明知法院查封并将依法处置其房屋，但其在规定期限内未到法院领取评估报告，应认定其放弃对评估报告的异议权。被执行人陆长春在房屋变卖成交后对评估报告提出异议，要求重新评估无法律依据，不予支持。关于本案变卖陆长春房屋程序是否合法问题。2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。第二十八条规定，第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当进行变卖，变卖的保留价即为第三次拍卖的保留价。2009年11月20日施行的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。本案中，淮安中院在网上公开拍卖被执行人陆长春的房地产，经三次拍卖均因无人竞拍而流拍，每次拍卖的保留价均符合法律规定。变卖的保留价亦为第三次拍卖的保留价，变卖实际成交价为109.83万元，比保留价高出5万元，并非异议人所称的104万元。本案拍卖、变卖程序合法，异议人陆长春要求重新拍卖无法律依据，不予采纳。综上所述，本案评估、变卖陆长春房地产符合法律规定，异议人陆长春所提异议理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下:驳回陆长春的执行异议。陆长春对上述裁定不服，向本院申请复议，请求撤销淮安中院（2016）苏08执异26号执行裁定书，并裁定对复议人的房屋重新评估、拍卖。其理由为：一、房地产估计报告在房屋建筑结构、无合法产权证明的房屋面积、土地性质、使用现状及装修等方面有与事实不符之处。二、淮安中院送达评估报告程序违法。1、淮安中泰房地产土地评估有限公司于2015年9月25日将评估报告送交淮安中院，淮安中院于2015年10月15日作出民事通知，违反应在收到评估报告后5日内送达当事人的规定。2、淮安中院将民事通知书贴在被评估房屋的大门上不符合送达的规定。复议人全家外出，无人居住在家中，淮安中院对此是明知的，对无法送达的文书应当公告送达，而不应该采取公示的方式送达。淮安中院认定复议人明知法院查封并依法处置其房屋，但在规定的期限内未到法院领取评估报告，是对评估报告异议权的放弃没有依据。3、复议人提出按房屋变卖价再加10万元赎回房屋，淮安中院对此不予理睬。综上，估价报告遗漏部分房屋面积、部分项目与事实不符，评估价值与实际严重不符，严重损害了复议人的合法权益。本案的争议焦点为：复议申请人在房地产变卖成交后要求重新对房地产进行评估、拍卖是否有事实和法律依据。本院认为，复议申请人的上述主张没有事实和法律依据。首先，被评估房地产所在地为申请复议人陆长春的住所地和经常居住地，该地址亦为执行依据上确定的地址。陆长春确定的联系人亦居住在该房屋中。淮安中院将领取评估报告的通知书张贴在该房屋的大门上，对所通知事项，陆长春应当知晓。复议申请人以此为由要求对房地产进行重新评估、拍卖不予支持。其次，评估价与最后成交价之间并没有必然联系。司法拍卖时评估价仅是确定保留价的参照依据，并不决定最后的成交价。在完全公开的拍卖平台上，成交价最终由市场决定且房地产的拍卖也并不必然要求评估。本案中，淮安中院委托具备相应资质的评估机构对涉案房地产进行评估并通过司法网络拍卖平台进行拍卖。按照法律规定的程序和降价幅度，经过三次拍卖均流拍，在变卖阶段经过了充分的竞价，最终以高于保留价5万元的价格成交。整个过程公开透明，符合法律规定。复议申请人主张因评估报告在无证面积、部分项目与实际不符导致评估报告背离实际价值，从而损害其合法权益的主张没有依据，本院不予支持。第三，本案涉案房地产已经变卖成交，且已实际交付买受人。涉案房地产物权已实际发生变动。根据公示公信原则及保护善意第三人角度出发，被执行人要求回赎上述房地产没有法律依据，该要求亦不属于淮安中院异议审查的范围，故淮安中院对其该主张不予理涉并无不当。综上，本案评估、拍卖、变卖程序符合法律规定，复议申请人在房地产变卖成交后要求重新对房地产进行评估、拍卖没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，裁定如下：驳回复议申请人陆长春的复议请求，维持江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08执异26号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵培元审 判 员  朱 嵘代理审判员  唐志容二〇一六年十一月十七日书 记 员  朱珈萱