四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0521民初2142号原告：宋永明，男，汉族，1966年2月7日生，住四川省泸县。委托诉讼代理人：江世银，四川九狮律师事务所律师。被告：周仁秀，女，汉族，1948年4月1日生，住四川省泸县。被告：杨昭容，女，汉族，1968年9月19日生，住四川省泸州市纳溪区。二被告委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。第三人：泸县奇峰镇人民政府，住所地泸县奇峰镇。负责人：吕有剑。镇长。委托诉讼代理人：郭强，副镇长。委托诉讼代理人：郭学雯，四川京泸律师事务所律师。原告宋永明与被告周仁秀、杨昭蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后依法由审判员李瑞金适用简易程序于2016年8月16日公开开庭进行审理。在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权追加泸县奇峰镇人民政府为第三人参加诉讼。本案又于2016年9月20日、11月2日进行复庭审理。原告及其委托代理人江世银到庭参加三次诉讼，被告周仁秀、杨昭蓉的委托代理人到庭参加第一次、第二次诉讼，被告周仁秀到庭参加第二次诉讼，被告杨昭蓉到庭参加第二次、第三次诉讼，第三人到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告之间的房屋买卖关系，由二被告退还原告购房款135051元及利息60000元并支付违约金20000元；原告将XXX号、XXXXZ号房产退还给二被告。事实和理由是：2012年6月，原告与被告口头协议约定由被告将XX镇XX村住房132.19㎡（产权证号XXXA号，面积70.63㎡；XXX号，面积34.64㎡；XXXXZ号，面积26.96㎡）出售给原告，房款290000元。原告支付了250000元房款后，被告将23085号房屋转移登记给原告。因XXX号、XXXXZ号房屋涉及到泸县奇峰镇政府，被告于2012年10月将泸县奇峰镇政府出具的证明交给原告后，原告支付了剩余房款40000元。因XXX号、XXXXZ号房屋又与案外人杜永田有牵连，被告一直无法将产权办理过户到原告名下。经多次协商未果，故诉至法院提出如上请求。二被告辩称：XXXA号房屋原系被告周仁秀夫妻的老房子，因其丈夫逝世后该房屋由周仁秀继承；原告与被告周仁秀之间的房屋买卖标的物是XXXA号房屋，且已过户给原告；收到原告支付的房款290000元是事实，但系XXXA号房屋的房款；原告诉称的XXX号、XXXXZ号房屋不属于买卖的范畴，产权仍属于被告所有；原告与被告之间买卖房屋是签订了协议的，由被告杨昭蓉代办的手续，杨昭蓉与本案无关，不是本案适格被告；XXX号、XXXXZ号房屋系老房子过户给原告后，被告不再在XX村居住，觉得留些小巷道等也无用，就口头约定过户给原告也行，故找到政府出具了证明。原告与被告之间的房屋买卖已履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：XXX号、XXXXZ号房屋原属于政府公房。在处置国有资产时，政府将公房按规定对外出售，XXXXZ号系出售给被告周仁秀，现已过户至周仁秀名下。XXX号房屋系出售给杜永田的，但杜永田又与周仁秀签订了买卖协议将其出售给周仁秀了，周仁秀已支付了房款的。周仁秀与原告发生房屋买卖关系后，将前述情况向政府说明并提供相应依据后政府出具了证明称前述两处房屋已转让给原告所有。后因杜永田与周仁秀之间发生纠纷，XXXXZ号房屋未办理产权过户手续，现仍登记在政府名下，但实际已出售给杜永田。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原、被告身份证复印件收款收据、证明、调查笔录、录音资料、房地产转让合同等证据，被告提交了房屋所有权证等证据，第三人提交处置资产明细表、购买房屋协议书、收条、房屋所有权证等证据，本院组织双方当事人进行了质证并就涉及案外人的证据进行了调查核实，对双方当事人提交的证据予以采信。根据双方当事人陈述和依法确认的证据，本院认定如下事实：2012年，原告与被告周仁秀形成房屋买卖法律关系。2012年10月9日，第三人泸县奇峰镇政府出具《证明》载明“兹有周仁秀（身份证号）自愿将其所购买的泸县XX镇XX正街二段51号附1号住房（房权证泸县字第××号和XXXXZ号）转让给宋永明（身份证号），自证明之日起，上述房屋产权归宋永明所有。”庭审中，被告认可系其要求政府出具的该《证明》2013年2月5日，被告杨昭蓉向原告出具收条载明“今收到宋永明购房款250000元，剩余房款20000元在办理交易之日付清。”庭审中，被告自认共计收到原告购房款290000元。2013年2月18日，原告宋永明夫妻与被告周仁秀签订《房地产转让合同》约定被告周仁秀将其所有的座落于XX镇XX街二段53号的房屋（房屋结构为砖木、面积70.63㎡）以100000元价格出售给原告宋永明夫妻，并办理产权转移登记，现产权证号为201301847。同时查明以下事实：2007年，被告周仁秀向第三人泸县奇峰镇政府认购政府公房一间，面积26.95㎡。2014年8月19日，该房屋产权登记至被告周仁秀名下，原产权证号为XXXXZ号，现产权证号为泸房权证泸县字第××号。该房屋实为巷道，与现产权证号为2013XXX号房屋相邻。2007年，案外人杜永田向第三人泸县奇峰镇政府认购政府公房146.34平方米后将其中的一间房屋（面积为33.27㎡）以2500元价格出售给被告周仁秀，被告周仁秀已支付该笔购房款。因杜永田与周仁秀之间发生纠纷，该房屋一直未办理产权转移手续，该房屋产权仍登记在第三人泸县奇峰镇政府名下，产权证号为泸房权证泸县字第××号，面积核准为34.64㎡。该房屋现已损毁，成为空地，位于现产权证号为2013XXX号房屋后面，与案外人杜永田的房屋相邻。本院认为，庭审中，原告主张双方未签订房屋买卖协议，被告虽主张签订了买卖协议但未向本院出示，故本院视为双方未签订买卖协议。虽然未签订房屋买卖协议，但双方仍形成了房屋买卖法律关系。双方对房屋买卖的标的物是否包括XXX号、原XXXXZ号房屋发生争议，对此本院评议如下：首先，从XXX号、原XXXXZ号政府公房的处置以及案外人杜永田与被告周仁秀签订的购买房屋协议书等证据来看，在该两套房屋未办理产权过户前，被告周仁秀对XXX号房屋是享有债权的。从社会公民朴素的认知思考，被告周仁秀完全可以基于已购买该房屋且已付款认为其对XXX号房屋具有所有权，能够对外出售该房屋。即被告周仁秀具有对外出售该两套房屋的现实基础。其次，第三人泸县奇峰镇政府出具的《证明》中载明房屋流转的性质是“转让”与被告在庭审中的“觉得房屋没有什么用处、无偿赠与给原告而要求政府出具的证明”陈述是完全不同的含义，“转让”即为买卖。庭审中，被告两次陈述系其找到政府出具的《证明》，说明其对该两套房屋的处分以及是何种性质的处分是明知的。若奇峰镇政府出具的《证明》有误，被告应当场要求予以纠正，而不会将该《证明》交由原告持有。再次，结合原告支付的购房款以及现产权证号为2013XXX号房屋结构分析，原告支付290000元仅购买位于乡镇上的面积仅为70.63㎡的砖木结构的老房屋与当时当地房产市场价格不符、有悖常理。同时，双方在合同（指现产权证号为2013XXX号房屋的买卖合同）中约定该房屋价格为100000元，与原告支付的290000元具有较大差额。故本院认为原告与被告之间房屋买卖标的物包括了XXX号、原XXXXZ号房屋。即原告诉称双方口头约定以290000元价格购买XXX号、原XXXXZ号、现产权证号为2013XXX号三套房屋的意见本院予以采信。本院对被告辩称所主张的买卖标的物不包括政府公房的辩解意见不予采纳。双方虽无书面合同的约束，但仍应按房屋买卖法律关系的要求履行各自的义务。原告支付全额房款后，被告应当将房屋产权过户至原告名下。现被告未能将XXX号房屋、原XXXXZ号房屋产权过户至原告名下，致使原告无法实际占有支配该两套房屋，无法取得该两套房屋的所有权，原告购买房屋的目的不能实现。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权请求解除双方的房屋买卖法律关系。因现产权证号为2013XXX号房屋已过户至原告名下，故双方的房屋买卖法律关系仅部分解除，即解除XXX号房屋、原XXXXZ号房屋的买卖关系。买卖关系解除后，被告应当退还原告购房款。原告应将原XXXXZ号房屋、XXX号房屋退还给被告周仁秀。至于XXX号房屋的权属争议应由被告与其他权属争议方另行处理。关于房款退还的主体问题，被告周仁秀作为房屋出售方，理应将多收的房款退还给原告。原告认为房款系被告杨昭蓉收取，被告杨昭蓉也应承担退款责任。本院认为，从庭审查明的事实看，被告周仁秀才是房屋的所有权人或诉争房屋的购买人，原告没有证据证明被告杨昭蓉系涉案房屋的共有权利人，即被告杨昭蓉不是房屋买卖关系的主体。被告杨昭蓉系被告周仁秀之女，其代被告周仁秀收取房款具有合理性。故被告杨昭蓉不是退还房款的主体。关于原告主张退还房款135051元及利息60000元并支付违约金20000元的请求，本院认为，因无书面合同作为计算房款的依据，故应以总房款除以总面积计算出房屋单价后再计算应退房款。由此计算出应退房款为135085.96元[（26.95+34.64）×（290000÷132.22）]。原告仅主张退还135051元，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。对于利息及违约金，本院认为因被告无法办理产权过户导致双方房屋买卖关系解除，原告有权要求被告赔偿损失。原告主张的利息即损失，损失应从原告主张解除房屋买卖关系之日起即从原告起诉之日（2016年7月18日）起计算计算至付清之日止。但因无书面合同作为计算损失依据，本院参照中国人民银行贷款利率按年利率6%以135051元为基数计算原告的损失。原告主张的违约金因无证据予以佐证，本院不予支持。第三人泸县奇峰镇政府虽登记为XXX号房屋的所有权人，但该房屋出售给案外人杜永田，杜永田又将该房屋出售给被告周仁秀。同时，第三人泸县奇峰镇政府系应被告要求且依据被告提交的资料而出具的《证明》，其不是房屋买卖关系的双方当事人，故本案的处理与第三人泸县奇峰镇政府无法律上的利害关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋永明与被告周仁秀因XXX号房屋、原XXXXZ号（现产权证号为泸房权证泸县字第××号）房屋形成的买卖法律关系；二、被告周仁秀于本判决发生法律效力之日起3日内退还原告宋永明购房款135051元，并从2016年7月18日起按年利率6%计算支付利息至付清之日止；三、驳回原告宋永明对被告杨昭蓉的诉讼请求；四、驳回原告宋永明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，由被告周仁秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  李瑞金二〇一六年十一月二十五日书记员  赵 蕊