江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初702号原告：赣州市章贡区滨江西苑业主委员会，住所地：赣州市章贡区章江北大道22号。负责人：赖芸，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王美英，江西客家人律师事务所律师，一般代理。被告：章贡区客家母米粥茶餐厅，住所地：赣州市章贡区章江北大道22号。经营者：郭玮，该餐厅业主。委托诉讼代理人：廖小华，江西启光律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖小玲，女，1976年10月11日出生，汉族，江西省赣州市人，一般代理。原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会诉被告章贡区客家母米粥茶餐厅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会的委托诉讼代理人王美英，被告章贡区客家母米粥���餐厅的委托诉讼代理人廖小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费39600元（计算2015年4月1日至2016年2月28日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月22日，赣州市章贡区滨江西苑小区举行业主大会，会议审议通过了《业主委员会章程》、《业主大会议事规则》、《业主公约》，讨论通过了小区整改方案等事项，选举出业主委员会委员。业主大会作出小区业主自治的决定，备案成立了自治组织。2013年12月，原告不满前物业公司提供的物业服务，解聘了物业公司，并按照《业主委员会章程》、《业主公约》的相关规定，自行聘请了物业服务者，提供了相关的物业服务。被告租赁的商铺面积两层，前期费用缴纳比较及时，但从2015年4月份开始被告开始拖欠3300元/月物业���理费至今。原告认为，被告通过租赁业主商铺在经营过程中享受了优质、低廉的物业服务，还与业主委员会签订了《物业管理协议》并约定了管理费用，应当对支付物业管理费用承担清偿责任。原告为保障小区的正常运转和维护自身的合法权益，向法院起诉，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、滨江西苑业主委员会备案登记表复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、工商登记信息复印件，证明章贡区客家母米粥茶餐厅经营业主郭玮，诉讼主体适格；证据3、物业管理协议书复印件，证明客家母米粥茶餐厅与原告之间约定的物业服务细则以及双方的权利义务，物业管理费3300元/月；证据4、物价函复印件，证明原告收费合理且向相关部门已经备案，物业资质合法有效；证据5、滨江西苑业主委员会成立的���关资料，证明原告的筹备及成立程序合法，具有诉讼主体资格。被告辩称:1、没有充分的证据证明被答辩人的诉讼主张适格。被答辩人提供的业主委员会备案登记表，仅能证明业主委员会进行了备案登记，不能证明业主委员会的产生符合法律规定的程序要求；2、没有证据证明业主大会通过法定程序决定对小区物业进行自治管理。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求；3、即使法院判决答辩人支付物业管理费，也应作出相应的核减。2015年4月至2016年2月共计11个月期间，被答辩人按每辆车10元的标准收取了停车费，本应按每辆车1元收取，原告多收取的停车费应给予扣减。答辩人自2014年10月和章贡区环境卫生监督管理所签订了《垃圾清运清扫协议》，每月缴纳1000元费用，该费用应抵扣物业管理费。答辩人原来使用的物业面积为1861.08平方��及员工宿舍130平方米。后来2015年7月，答辩人与出租方陈太财解除了员工宿舍130平方米租赁合同；2015年7月，答辩人与出租方许瑞沅解除了二楼餐厅929.53平方米的租赁合同。由于物业管理费是根据物业使用面积来收费的，已解除租赁的部门面积应予核减。为证明自己的答辩主张，被告提交了以下证据：证据1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；证据2、房屋租赁合同、房屋租赁协议复印件，证明被告与房东的租赁关系及租赁面积；证据3、垃圾清扫清运协议书复印件，证明被告自2014年10月1日开始每月支付了1000元垃圾清理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据2，被告对其三性没有异议；被告提供的证据1，原告对其三性没有异议。本院经庭审核实，认为该组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1，被告对其合法性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告成立并经相关部门审核的材料，用于证明原告的主体诉讼资格，其内容真实，来源合法，对该组证据的三性本院予以认可。原告提供的证据3，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告与被告签订的物业服务协议，约定了双方的权利义务，对该组证据的三性本院予以认可。原告提供的证据4，被告未予质证，本院经庭审核实，该组证据虽是原告当庭提交，但该组证据系赣州市物价局出具的同意原告自治服务收费的函件，该证据用于证据本案的收费标准合法，其内容真实，���源合法，对该组证据的三性本院予以认可。原告在庭后补充提交了证据5，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告成立时的相关资料，该组证据与证据1、4能够互相印证，证明原告的诉讼主体资格合法，其内容真实，来源合法，对该组证据的三性本院予以认可。被告提供的证据2，原告对该组证据的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告与房东签订的租赁协议，对该组证据的三性本院予以确认，但该组证据无法证明被告与房东已解除租赁关系，故对该组证据的证明对象本院不予认可。被告提供的证据3，该组证据系被告与章贡区环境卫生监督管理所签订的垃圾清运协议，对该组证据的真实性和合法性本院予以确认，但该组证据无法证明原告未尽垃圾清扫义务，亦不能证明该费用所开支的部分应在物业服务合同范围之内，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告章贡区客家母米粥茶餐厅承租了位于赣州市章贡区滨江西苑小区某写字楼用于经营餐饮。2014年8月29日，原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会与被告章贡区客家母米粥茶餐厅（滨江店）签订了《滨江西苑商铺物业管理协议书》，约定：原告对被告在滨江西苑小区的租赁房屋提供物业服务，合同期限为2014年9月1日至2016年6月30日止，该协议第三条第2款约定：“写字楼物业管理费一楼650平方米，每月按2元/平方米收取，计1300元；二楼980平方米，每月按1.5元/平方米收取，计1470元；C栋楼梯间租金为165元/月，总计费用2935元/月。”2014年9月13日，原、被告签订了一份《物业补充协议��，约定：原告同意被告在厨房门旁搭建洗碗、洗菜房，租金为300元/月。此后，原告依约向滨江西苑小区提供物业服务。自2015年4月开始，被告章贡区客家母米粥茶餐厅未向原告交纳物业管理费。另查明：原告系经2013年6月滨江西苑小区第二届业主大会表决通过新成立，并在该大会上改选了业主委员会成员、通过了部分决议。2013年7月，经赣州市物价局回复，同意滨江西苑西区物业自治并准予按标准收费。2013年12月开始，原告开始向小区提供物业服务，进行自治管理。本院认为：原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会与被告章贡区客家母米粥茶餐厅签订的《滨江西苑商铺物业管理协议书》合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干��题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。需要特别说明的是，在本案审理过程中，被告章贡区客家母米粥茶餐厅对原告是否具有物业服务合同关系中主体资格提出异议，根据原告提供的证据以及庭后补充提交的证据，均可以证明原告系经业主大会改选成立，且经过了相关部门的备案登记，同时，原告进行自治管理并收取费用亦通过了赣州市物价局的批复，故本院认可原告系本案物业服务合同的合格相对方，系本案适格主体。本案原告已为赣州市章贡区滨江西苑小区提供了物业服务，被告所承租的店面不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，被告章贡区客家母米粥茶餐厅亦未提供充分证据证实原告提供的服务不符合合同约定，对原告要求被告支付物业管理费35585元（2015年4月至2016年2月之间，共计11个月，每月3235元）的诉讼请求，本院予以支持。原告的诉讼请求计算有误，本院予以纠正。被告辩称其所承租的店面存在多收取了停车费以及解除租赁合同应核减计费面积等情况，但其未提供的证据证明该情况的存在及具体应核减的数额，经本院核准要求其庭后限期补交证据，但亦未在期限内向本院提交证据，故被告应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告章贡区客家母米粥茶餐厅于本判决生效后十日内向原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会支付物业管理费本金35585元（2015年4月至2016年2月之间）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告章贡区客家母米粥茶餐厅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  华小红人民陪审员  张 霞二〇一六年十一月十八日书 记 员  刘丽萍