广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初5124号原告：惠州市瑞泰房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区和畅五路6号。法定代表人：罗燕翔，总经理。委托代理人：章利兵、彭阳俊，分别为广东卓凡（仲恺）律师事务所律师、实习律师。被告：欧才珠，女，汉族，1976年11月4日出生，户籍住址：海南省儋州市。原告惠州市瑞泰房地产开发有限公司诉被告欧才珠商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市瑞泰房地产开发有限公司诉称，2015年4月16日，被告拟向原告购买由原告开发的位于惠州仲恺和畅五路6号瑞泰幸福园2单元9层02号房，因支付首期款不够向原告借款157315元，原告于4月23日委托员工王强向被告支付上述借款。2015年5月24日，原告与被告签订正式《商品房买���合同》及补充协议[合同编号：惠州（2015）10010051]，合同约定商品房总价为577315元，被告应于签订合同的同时支付首期款177315元，剩余购房款400000元向银行贷款的方式予以支付；《补充协议》第三条约定“买受人逾期未缴交按揭月供款，导致出卖人承担担保责任，则出卖人有权单方解除本合同，买受人除应赔偿出卖人实际损失外，买受人同意按总购房款的20%向出卖人支付违约金（出卖人从已付首期款中扣除）”。同日，被告与中国农业银行惠州仲恺支行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为担保人在该合同签字。2016年4月28日，中国农业银行惠州仲恺支行因被告逾期还款，要求被告履行担保责任，并从原告保证金账户扣取。原告认为，被告逾期还款致原告承担担保责任，已经严重违反双方买卖合同的约定，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金115463元、代为清偿借款损失等，请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，依法判决：1、解除原、被告于2015年5月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：惠州（2015）10010051]；2、被告向原告支付违约金95463元（应付违约金577315元×20%=115463元减去被告已实际支付的首期款20000元，应返还给被告的首期款157315元抵扣被告应偿还的借款157315元）；3、被告立即配合原告办理注销上述合同商品房预告登记备案手续及预购房抵押权预告登记手续；4、本案诉讼费用、保全费、公告费（若有）由被告负担。被告欧才珠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。查明的案件事实经审理查明，2015年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2015）10010051]，约定被告购买原告位于惠州市仲恺高新区和畅五路6号瑞泰幸福园2单元9层02号房[预售许可证：惠市房预许（2014）097号，建筑面积：110.73平方米]，总价为577315元，付款方式为：被告于2015年5月24日前支付首期房价款177315元，余款400000元向银行贷款；该《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第三条约定：“买受人办理完银行按揭后，须按规定交按揭月供款，逾期未缴交按揭月供款，导致出卖人承担连带担保责任，则出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应赔偿出卖人实际损失外，买受人同意按总购房款的20%向出卖人支付违约金（出卖人从已付首期款中扣除）。解除合同的通知自送达之日起生效，且买受人承诺：出卖人有权凭本《合同补充协议》到惠州市房产管理局、银行等有关部门办理合同解除手续，并可将本合同项下的房产另行出售”。同日，原、被告以及案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行三方共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告作为借款人，向案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行借款人民币肆拾万元整，用于购买位于惠州市仲恺高新区和畅五路6号瑞泰幸福园2单元9层02号房；借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同类档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人需以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；原告为本合同项下借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；在此期间，保证人需按合同约定承担连带保证责任，其中包括若债务履行期限届满，借款人��按约定足额清偿债务，则贷款人有权要求保证人履行保证责任。2016年4月28日，案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，称截至2016年4月27日，被告未按时归还贷款2035元，请原告接本通知后按照相关合同约定履行担保责任。2016年5月27日，案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行向被告发出《贷款提前到期通知书》，称被告违反《个人购房担保借款合同》第十一条第四项的约定，宣布该合同项下的贷款于2016年5月26日提前到期，请被告立即筹措资金，归还该合同项下全部结欠本息392052.95元。2016年5月27日、6月3日，案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行从原告在该行的贷款保证金账户中分别扣划2622.1元、389960.91元，以代偿被告拖欠的贷款本息。2016年6月6日，原告诉至本院，请求判如所请。另查，原告称，双方签订《商品房买卖合同》后，被告实际支付了首付款20000元，剩余首期款157315元系向其借款支付，并提交了《瑞泰幸福园借款协议书》、《借据》、《声明书》、《证明》、《网银交易流水》等证据予以证明。其中，《瑞泰幸福园借款协议书》显示，原告与被告于2015年4月16日签订该协议书，约定被告向原告借款157315元用于支付案涉房屋首付款，借款期限自2015年4月16日至2015年12月30日止；《借据》、《声明书》、《证明》、《网银交易流水》显示，原告委托案外人王强于2015年4月23日通过银行转账方式向被告支付了借款157315元。又查，原告提交的《预告登记及预告抵押登记证书》（证号：粤房地预登惠州字第1100145923号）显示，预告登记权利人：欧才珠，预告登记义务人：惠州市瑞泰房地产开发有限公司，预告登记业务种类：预���商品房预告登记；预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行，预告登记义务人：欧才珠，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记；房屋坐落：惠州市仲恺高新区和畅五路6号瑞泰幸福园2单元9层02号房，预告登记依据合同号：惠州（2015）10010051，登记时间：2015年6月16日。裁决理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中，被告因购房需要，向案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行贷款，由原告为被告提供阶段性连带责任担保，但被���在原告承担担保责任期间未按约定归还贷款，导致案外人中国农业银行股份有限公司惠州仲恺支行要求原告履行担保责任，根据双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》的相关约定，原告在承担担保责任后有权解除合同，故，原告要求解除与被告于2015年5月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有理，本院予以支持。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，如被告逾期未缴交按揭月供款，导致原告承担连带担保责任，被告除应赔偿原告实际损失外，还应按总购房款的20%向原告支付违约金，即115463元（577315元×20%）。现原告自��放弃主张被告应偿还的借款157315元，并扣减被告已实际支付的首期款20000元，被告支付原告违约金95463元（115463元20000元），要求符合法律规定，本院予以支持。双方之间的商品房买卖合同解除后，原告请求被告协助其办理该套房产预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续，合法合理，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州市瑞泰房地产开发有限公司与被告欧才珠于2015年5月24日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2015）10010051]及《补充协议》。二、被告欧才珠应于本判决生效之日起七日内支付原告惠州市瑞泰房地产开发有限公司违约金人民币95463元。三、被告欧才��应于本判决生效之日起十五日内协助原告惠州市瑞泰房地产开发有限公司办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2387元，由被告欧才珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜代理审判员  苏绿琴人民陪审员  杨 琛二〇一六年十一月八日书 记 员  古杏蓓