沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初5135号原告：张蕾,女，1981年1月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：辽宁兴业房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街236号。法定代表人：黄聚发。被告：黄聚发,男，1964年6月12日出生，汉族，户籍地沈阳市沈河区。被告：邢军,男，1948年4月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：周云飞,男，1966年7月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告张蕾诉被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司（以下简称兴业公司）、黄聚发、邢军，第三人周云飞商品房销售合同纠纷一案，本院初次受理后，于2015年11月9日作出[2014]沈和民二初字第1439-1号民事裁定书。宣判后，原告张蕾不服该裁定，向沈阳市中级人民法院提起上诉。2016年3月23日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终3764号民事裁定书，撤销原审裁定并指令本院进行审理。本院再次受理后，依法组成由审判员王萍担任审判长，审判员唐佳主审，人民陪审员雷玉铭参加评议的合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告张蕾到庭参见了诉讼，被告兴业公司、黄聚发、邢军、第三人周云飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张蕾向本院提出诉讼请求：1、要求确认周云飞与辽宁兴业房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同无效，撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记，周云飞、黄聚发、邢军、辽宁兴业房地产开发集团有限公司协助原告办理房屋更名过户手续；2、要求确认坐落于沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4，建筑面积78.91平方米房屋归原告所有；3、要求辽宁兴业房地产开发集团有限公司、黄聚发、邢军、周云飞立即给原告办理房屋所有权证；4、要求辽宁兴业房地产开发集团有限公司、黄聚发、邢军承担逾期办证违约金，并计算至实际办证时止（即：从2008年6月20日开始，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5、由本案被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等相关费用。事实及理由：原告与辽宁兴业地产开发集团有限公司订立了商品房买卖合同，黄聚发作为公司法定代表人、邢军作为经理在向我销售房屋时隐瞒了出售商品房已经在房产局备案给周云飞的事实，导致我长期无法办理房屋产权证。经多次催办，黄聚发和邢军为开发公司办理房屋产权证及违约责任提供担保，另房屋虽备案在周云飞名下，但周云飞与辽宁兴业房地产开发集团有限公司之间并不是真实的商品房买卖合同关系，而是借用周云飞骗贷，故周云飞与辽宁兴业房地产开发集团有限公司之间为骗贷而签订的合同应属无效合同。据此事实，要求确认周云飞与辽宁兴业房地产开发集团有限公司签订的购房合同无效，备案在周云飞名下的商品房买卖合同备案登记应予以撤销，周云飞、黄聚发、邢军、辽宁兴业房地产开发集团有限公司应协助原告办理房屋更名过户手续；辽宁兴业地产开发集团有限公司、黄聚发、邢军履行合同义务。并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，承担办证义务及逾期办证违约责任。关于案涉房屋所有权确认问题，此前贵院以案涉房屋的所有权确认���题已经皇姑区人民法院生效的法律文书确认由交通银行股份有效公司沈阳黄河大街支行享有优先受偿权等理由裁定驳回原告的起诉，现该份判决即（2014）皇民三初字第949号民事判决已经皇姑区人民法院（2015）皇民监字第00014号民事裁定书予以撤销，故诉争房屋所有权确认已无障碍。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故依据原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知书、情况说明、保证书及庭审笔录等证据可以看出，对诉争房屋备案登记在周云飞名下的记载明显与真实权利状态不符，应确认原告张蕾享有对诉争房屋的物权。被告兴业公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告黄聚发未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告邢军未到庭，亦未提供书面答辩意见。第三人周云飞未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：被告黄聚发系被告兴业公司法定代表人，邢军系被告兴业公司经理。案涉房屋位于沈阳市和平区太原南街236号A座1单元11-4号房，建筑面积78.91平方米。原告的父亲张希贵于2006年11月9日向被告兴业公司交纳购买案涉房屋的定金100,000元。2008年3月20日，原告张蕾与被告兴业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以单价3,200元/平方米购买案涉房屋，房款共计250,000元，双方约定房屋交付的时间为2008年3月22日。同日，被告兴业公司为其出具入住通知书，同月26日，张希贵以现金形式向被告兴业公司付款150,000元。案涉房屋由原告实际居住，2013年11月，原告将案涉房屋出租至今。现因原告向被告兴业公司主张办理房屋所有权证未果，故诉至法院。另查：2008年10月21日，邢军出具承诺书称“关于张蕾在我公司购买A座11-4号住宅（78.91平米），款已交清。我公司承诺在2008年12月21日前办理完备案合同，开出正式售房发票”。2009年1月6日，被告兴业公司向原告出具销售不动产统一发票。2011年11月3日，被告兴业公司出具承诺书称“和平区太原南街236号1-11-4房（78.91平方米），二00六年购房，由于该房有抵押并用周云飞名字在房产局备案，故一直未给购房人办理产权证，我公司现在郑重承诺，尽快给予解决并办理产权手续”。2012年3月22日，被告兴业公司出具情况说明一份，内容为“张蕾于2008年3��20日与我公司订立商品房买卖合同，约定了购买座落于沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋。现购房人张蕾已经全部支付了购房款，我公司已经为张蕾开具了正式发票，房屋已经交付购房人张蕾。因为我公司至今未按照约定为买房人张蕾办理房产证，致使张蕾每年多次来我公司催办房产证。对此，我公司为给张蕾带来的不便，表示深表歉意！现我公司郑重承诺在2012年5月30日前为购房人张蕾办理房产证；逾期未办，愿意承担法律责任”。同年9月27日，邢军和黄聚发作为保证人为原告出具保证书，内容为“在您与辽宁兴业房地产开发集团有限公司（以下简称，开发公司）订立购买位于沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋买卖合同过程中，我作为开发公司经理在房屋买卖过程中隐瞒了该房屋已经备案他人、抵押给银行的事实，致使长期未能为张蕾办理房产证。���此，我个人愿意承担合同约定（或法律规定）办证日以来的全部逾期办证法律责任。我现承诺：保证开发公司在2012年11月1日前为张蕾办理房产证；如不能办理，我愿意用我自有财产对开发公司逾期办证行为及开发公司应承担的全部法律责任进行连带担保”。被告兴业公司亦出具承诺书（未填写年月），载明“我公司与张蕾于2008年3月20日订立商品房买卖合同，约定将沈阳市和平区太原南街236号A座1-11-4号房屋出卖给张蕾，张蕾如约已经将购房款交付我公司，由于我公司内部原因至今未能给张蕾办理房屋所有权证。我公司对从2008年未能办理房屋所有权证的事实予以确认，我公司愿意承担此期间产生的任何合同约定和法定责任。现我公司郑重承诺于2012年11月1日前为张蕾办理房屋所有权证，如逾期办理愿承担合同约定及法定责任”。2014年3月12日，邢军出具保证书，内容为“因辽宁兴业房地产开发集团有限公司未能如约为张蕾办理房产证，我愿意在2012年9月27日的保证基础上继续为该开发公司办理房产证及承担的违约责任提供连带保证责任”。又查：2004年3月5日，第三人周云飞（借款人）与交通银行黄河大街支行（贷款人）及被告兴业公司（房产商）签订《个人住房借款合同》（合同编号为沈交银2004年黄河个贷字019号），约定周云飞为购买案涉房屋（房屋总价290,389元）向交通银行黄河大街支行借款200,000元，贷款期限20年，自2004年2月27日至2024年2月26日，贷款发放的先决条件为借款人将不低于所购住房总价30%的首期付款存入贷款人指定的账户并委托贷款人支付给房产商。还款日为每月21日，每月还款1324.33元。同日三方签订《借款抵押合同》（合同编号为��交银2004年黄河个抵字第019号，抵押人周云飞，抵押权人交通银行黄河大街支行，回购人兴业公司），将案涉房屋抵押给交通银行黄河大街支行，并办理个贷抵押备案批复（沈阳市房产局沈房发[2004]个贷押备字第3097号“关于个人贷款购房抵押备案登记的批复”）。2014年7月25日，交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行以借款合同纠纷为由将周云飞、兴业公司诉至沈阳市皇姑区人民法院，案号为（2014）皇民三初字第949号。该院于2014年12月2日作出（2014）皇民三初字第949号民事判决书，判决内容为“一、被告周云飞偿还原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行借款138072.52元。二、被告周云飞给付原告上述借款利息、罚息、复息13106.48元（截止至2014年7月24日止）。三、被告周云飞给付原告上述借款利息、罚息及复息（自2014年7月25日起按原告与被告周云飞所签借款合同约定的计息方法给付原告至本判决确定的给付之日止）。四、原告以被告周云飞所有的抵押物位于沈阳市和平区太原南街236号（1-11-4）住房（建筑面积78.91平方米）折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。五、原告对被告周云飞抵押的房产在实现抵押权后，被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司对清偿不足部分负连带给付责任。六、被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司承担保证责任后，有权向被告周云飞追偿……”后沈阳市皇姑区人民法院对该案提起再审，并于2016年8月19日作出（2016）辽0105民再2号民事判决书，该判决书中认定：兴业公司自认其与周云飞之间并无房屋买卖关系，仅是借用周云飞身份达到套用银行贷款的目的。通过周云飞的询问笔录、质证笔录等可以认定，周云飞并未与兴业公司建立过房屋买卖法律关系，周云飞亦���向兴业公司支付过购房款。张蕾系争议房屋的真正买受人，在购房时张蕾已经全额支付了购房款，并实际占有使用争议房屋多年。张蕾购买诉争房屋时系善意，系诉争之房的真实所有人。交通银行黄河大街支行所提房屋抵押登记手续存在瑕疵，其对抵押房屋的优先受偿权不能对抗善意买受人张蕾，故判决如下：“一、撤销本院（2014）皇民三初字第949号民事判决书；二、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同偿还原审原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行借款138072.52元；三、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同给付原审原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行上述借款利息、罚息及复息13106.48元（截止至2014年7月24日）；四、原审被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司、周云飞共同给付原审原告交通银行股份有限公司���阳黄河大街支行上述借款利息、罚息及复息（自2014年7月25日起按交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行与周云飞所签借款合同约定的利息方法给付交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行至本判决确定的给付之日止）。经原告申请，本院原审办案人调取（2014）皇民三初字第949号卷宗，其中2014年11月6日13时30分沈阳市皇姑区人民法院询问笔录中记载，审判员问：“关于原告交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行诉你借款合同纠纷一案，向你询问相关情况”。周云飞答：“好”。审判员问：“出示卷宗个人住房借款合同、借款抵押合同，上面的字是否是你本人所签”。周云飞答：“是我本人签字，但借款的事我不知道，钱我个人也没有得到，是我一个姓赖的朋友用我的身份证做的贷款，当时说要给我房子”。审判员问：“首付是你交的吗”。周云飞答：“不是”。审判员问：“后期是否还过钱”。周云飞答：“我一分钱没还过”。审判员问：“对于本案你现在什么意见”。周云飞答：“同意银行收房子”。再查：沈阳市房产局于2005年9月28日对沈阳市和平区太原南街236号下发房屋初始登记批复。经向沈阳市房产档案馆查询，案涉房屋备案在第三人周云飞名下，但房屋电子登记簿查询证明中买受人证件号码处为。本院向沈阳市房产档案馆调取第三人周云飞与被告兴业公司备案的《商品房买卖合同》，沈阳市房产档案馆工作人员答复称房产局没有第三人周云飞与被告公司之间签订的《商品房买卖合同》的备案合同文书。案件在原审过程中，被告邢军于2014年8月20日到庭接受询问，其称“沈阳市和平区太原南街236号1-11-4号房产当��是我经手办理的。具体情况是沈阳驰奥汽车贸易有限公司法定代表人叫赖兆利（音译），赖兆利认识张熙贵（音译），张熙贵是原告张蕾的父亲。赖兆利诈骗我公司34套房产，可能是赖兆利欠张熙贵钱，就说把房产借给张熙贵住。可能是张熙贵的姑娘张蕾在那住。后来赖兆利因诈骗罪被判了无期徒刑。我们找到张熙贵要收回房子，张熙贵说赖兆利欠他钱，后来说实在不行他就买了这套房子吧。我公司也同意了，给了张熙贵优惠价25万元卖的他，他用他姑娘张蕾的名字买的。但是因为当时赖兆利利用周云飞的名字办理假贷款，所以这个房子现在备案在周云飞的名下……至于法庭出示的证据，承诺书是我本人签写的，因为张熙贵总来我公司找我要求办证，黄聚发躲出去了，只有由我接待他，所以我给他写的承诺，我公司当时想出钱把备案合同撤销，但是因为公司资金周��不灵，而且房产局把我公司的业务冻结了，所以办不了证才拖到现在的……”2015年9月16日，第三人周云飞到庭接受询问，其称争议房屋不是其本人购买，其未在商品房买卖合同上签过字，亦未交过首付款。贷款合同系案外人赖兆利借用其身份证办理，其虽在贷款合同上签字，但未实际使用所贷款项，亦未偿还过贷款，其同意配合原告办理撤销备案合同。经原审询问案外人张希贵，因案涉房屋由张希贵出资，现原告张蕾主张案涉房屋归原告所有，其有何意见，其称原告张蕾系其女儿，案涉房屋虽由其出资，亦是为其女儿所购，且《商品房买卖合同》系由其女儿与被告兴业公司签订，实际也由其女儿居住，故其认可原告主张的案涉房屋归张蕾所有的诉求。上述事实，有原告提供的《企业机读��案登记资料》、《商品房买卖合同》、入住通知书、租房合同、收款收据、购房发票、承诺书、情况说明、保证书，本院调取的沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民三初字第949号民事案件卷宗材料、房屋电子登记簿查询证明、被告邢军的询问笔录，第三人周云飞的询问笔录及原告当庭陈述，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告兴业公司、黄聚发、第三人周云飞经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据、被告邢军及第三人的陈述对案件事实予以认定。关于案涉房屋所有权确认问题，原告提供《商品房买卖合同》、收款收据、情况说明、承诺书等证据材料主张其就案涉房屋支付合理对价，并在被告兴业公司交付房屋后即实际居住于此，其为案涉房屋的实际购买人，本院认为原告与被告兴业公司双方于2008年3月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。结合被告邢军在本院询问笔录中的陈述及第三人周云飞在沈阳市皇姑区人民法院询问笔录及本院质证笔录中的陈述，亦可以证实第三人周云飞并非案涉房屋实际购买人，现经询问实际出资人张希贵，张希贵认可案涉房屋归原告所有的诉讼请求，故原告提出的请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉求确认第三人周云飞与被告兴业公司签订的《商品房买卖合同》无效的问题，如上所述，第三人周云飞并未实际支付购房款，亦未实际居住，且被告兴业公司及第三人周云飞未提供《商品房买卖合同》，本院亦未能在沈阳市房产档案馆查到《商品房买卖合同》的备案信息，又结合被告邢军，第三人周云飞在笔录中的陈述，足以证明第三人周云飞并没有真实的购买被告兴业公司开发的商品房的意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定，第三人周云飞与被告兴业公司之间的商品房买卖行为无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故第三人周云飞应协助被告兴业公司撤销诉争房屋的《商品房买卖合同》备案登记，相关费用由被告兴业公司承担。关于原告提出的要求被告兴业公司协助办证并赔偿逾期办证违约金，被告邢军、黄聚发对上述赔偿问题承担连带保证责任的请求，因原告与被告兴业公司在《商品房买卖合同》中未约定产权登记及相关的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（三）款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，买受人在上述期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案由于被告兴业公司的原因，原告在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书，被告兴业公司应负责协助原告办理房屋所有权更名手续，并承担违约责任，上述逾期办证违约金的起算时间为2008年6月21日始，按已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第��条规定，逾期贷款利息为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故本院酌定被告兴业公司赔偿原告的逾期办证违约金为以购房款250,000元为本金，自2008年6月21日起至2015年4月20日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率水平上加收40%的标准计算。因被告邢军、黄聚发对上述逾期办证违约金出具承诺书承诺承担连带违约责任，根据《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条的规定，被告邢军、黄聚发应当对全部债务承担责任。故原告主张由被告邢军、黄聚发对上述逾期办证违约金承担连带责任的诉求，本院予以支持。关于原告主张由被告邢军、黄聚发协助其办理房产证的诉求，因负有协助办理房屋权属登记的义务在房屋开发公司即被告兴业公司，故原告主张由邢军、黄聚发个人承担该项义务无法律依据，本院不���支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（三）之规定，判决如下：一、确认第三人周云飞与被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司就位于沈阳市和平区太原南街236号1-11-4、建筑面积78.91平方米房屋签订的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，第三人周云飞协助被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司撤销沈阳市和平区太原南街236号1-11-4、建筑面积78.91平方米房屋的商品房买卖合同备案登记，相关费用由被告辽宁兴业房地产开发集团有限公���承担；三、确认沈阳市和平区太原南街236号1-11-4号、建筑面积78.91平方米的房屋归原告张蕾所有；四、本判决生效之日起三十日内，被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司协助原告张蕾办理沈阳市和平区太原南街236号1-11-4号、建筑面积78.91平方米房屋的房屋所有权证；五、本判决生效之日起十日内，被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司赔偿原告张蕾逾期办证违约金（以购房款250,000元为本金，自2008年6月21日起至2015年4月20日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率水平上加收40%计算）；六、被告邢军对上述逾期办证违约金承担连带责任；七、被告黄聚发上述逾期办证违约金承担连带责任。如果被告辽宁��业房地产开发集团有限公司、邢军、黄聚发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元（原告已预交），公告费1600元、保全费2020元，由被告辽宁兴业房地产开发集团有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  雷玉铭二〇一六年十一月三十日书 记 员  乔 雪本判决所���据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由��出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。