福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3456号上诉人（原审被告）徐祚团，男，1985年4月1日出生，汉族，住连江县。上诉人（原审被告）林克新，男，1979年10月18日出生，汉族，住连江县。委托诉讼代理人张如海，福建天福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余昌钦，男，1968年10月25日出生，汉族，住连江县。委托代理人王容艮，福建宽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余淑兰，女，1970年06月03日出生，汉族，住连江县。现已出境，缺席。被上诉人（原审被告）林爱妹，女，1975年03月04日出生，汉族，住连江县。被上诉人（原审第三人）林明金，男，1971年7月9日出生，汉族，住连江县。以上两被上诉人委托代理人杨德群，福建师法律师事务所律师。上诉人徐祚团、林克新因与被上诉人余昌钦、余淑兰、林爱妹、林明金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院(2014)连民初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐祚团上诉请求：一、依法撤销原审判决第一、二、三项，发回重审或改判驳回余昌钦、余淑兰的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、徐祚团是在余昌钦、余淑兰的授权范围内，为其办理房屋过户交易登记手续，并不存在与他人恶意串通损害委托人利益之行为，一审法院认定徐祚团应承担连带责任有误。根据经公证的《委托书》和余淑兰于2012年11月6日与林克新签订的《房屋买卖合同》，可以认定余昌钦、余淑兰同意卖房，且买卖双方已经商定购房款。徐祚团直接将房屋过户到林爱妹，是为了减少税费，未损害余昌钦、余淑兰的利益，实际上林克新已经按该合同约定履行了义务。徐祚团在为余昌钦、余淑兰提供服务时是无偿的，且并不存在故意或重大过失，无需承担连带责任。二、一审对案涉房屋的两份《房屋转让合同》以及两份《房地产买卖契约》效力认定有误。根据余昌钦、余淑兰出具的委托书，以及余淑兰于2012年11月6日与林克新签订的《房屋买卖合同》，林克新有理由相信余淑兰出售房屋是夫妻双方共同意思表示。故2012年11月6日与林克新签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。虽然《房地产买卖契约》约定的成交价是853320元，但林爱妹实际是按照159万元履行的，不存在明显低价转让案涉房产的情况。且价格部分无效，不影响其他部分的效力，该两份《房地产买卖契约》其他部分仍然有效。三、林克新实际向余昌钦、余淑兰付出1211514.89万元。其中包括偿还余昌钦、余淑兰516711.33元按揭贷款、169150元信用卡借款、抵扣余淑兰欠徐祚团借款108000元、交易税费128353.56元，还抵扣了余昌钦、余淑兰欠林克新以及林克新经手的债务289300元。一审未扣除被上诉人所偿还的装修贷款169150元，显然也是错误的。四、一审在开庭结束后，对余昌钦、余淑兰进行释明，告知其可以变更诉讼请求，显然违反民事诉讼程序。林克新上诉请求：一、依法撤销连江县人民法院（2014）连民初字第283号民事判决书判决主文第一、二、三项,发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人林克新实际已向被上诉人付出购买案涉房屋对应价款1211514.89元。上诉人林克新实际为此支付给徐祚团人民币793861.33元（一审也已认定该付款事实），由原审被告徐祚团为被上诉人还清尚欠中国银行案涉房屋按揭贷款及提前还贷补偿金计人民币516711.33元和返还被上诉人余淑兰欠中国银行信用卡款人民币169150元以及抵扣被上诉人余淑兰欠徐祚团借款108000元；上诉人林克新还为被上诉人代为缴纳了案涉房屋交易税费128353.56元（其中买受人承担40532.7元税费转让合同约定也由出卖人即被上诉人承担）；另外上诉人林克新还通过抵扣被上诉人余淑兰欠上诉人林克新本人借款111300元以及代程赛金收回被上诉人余淑兰欠程赛金借款120000元（程赛金委托上诉人林克新代为追讨该债务）和为被上诉人余昌钦偿还其欠卢统志债务58000元的方式付款计289300元。二、一审对案涉房屋的两份《房屋转让合同》及两份《房地产买卖契约》以及两份《房地产买卖契约》效力认定有误。余淑兰与上诉人林克新所签订的案涉房屋第一份《房屋转让合同》虽然缺乏被上诉人余昌钦的签名，但根据俩被上诉人之前出具给原审被告徐祚团经过公证的委托书，俩被上诉人均有出售案涉房屋的意愿，而且签订合同时被上诉人余淑兰也表示被上诉人余昌钦也同意出卖房屋，只是其没空过来签订合同，上诉人林克新有理由相信被上诉人余淑兰将房屋出售給上诉人是俩被上诉人夫妻双方共同意思表示。另，上述合同约定成交价为人民币120万元，上诉人林克新也已实际付出了1211514.89元的对价。上诉人林克新与原审被告林爱妹所签订的转让案涉房屋的《房屋转合同》，虽然上诉人林克新没有实际过户案涉房屋到自己名下，但有之后徐祚团作为两被上诉人的委托代理人与林爱妹签订转让案涉房屋的两份《房地产买卖契约》这一行为代俩被上诉人追认了该《房屋转合同》，且林爱妹也实际支付了约定的购房款159万元，因此，该《房屋转让合同》依法也是有效的。本案不存在明显低价转让案涉房屋的情况，仅能认定该两份《房地产买卖契约》中约定的成交价格条款无效，根据《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，该两份《房地产买卖契约》其他部分仍然有效。四、一审在开庭结束后，对余昌钦、余淑兰进行释明，告知其可以变更诉讼请求，显然违反民事诉讼程序。徐祚团与徐祚团均同意对方的上诉请求和事实理由。余昌钦答辩称：一、本案发生的背景就是答辩人余昌钦的配偶余淑兰无力偿还借款而被强行变卖房屋，而上诉人徐祚团和上诉人林克新却恶意串通，故意损害答辩人的合法利益。1、2012年10月31日上诉人徐祚团办理公证授权委托书，知道委托人包括余昌钦和余淑兰在内。2.2012年11月6日余淑兰和林克新签订《房屋买卖合同》，确定以120万元价格出售给林克新。余昌钦根本就不知道上述事实，也没有在房屋买卖合同上签字。3.2010年3月份答辩人以1002629元购买了讼争房屋，又花费了50万元价格进行装修。按照一审法院委托评估机构鉴定装修费用23万元（评估基准日2013年1月7日），讼争房屋转让价款高于120万元。然而，按照与林克新签订的《房屋买卖合同》的约定答辩人还要自行承担税费，实际上税费87820.86元。这样约定不仅与市场交易惯例不符，房屋转让价款也远远低于120万元。4.2012年12月28日上诉人林克新又以159万元价格转让给了一审被告林爱妹，两次转让时间短短一个月时间上诉人林克新就赚取差价39万元。5.上诉人徐祚团知道余淑兰背负大量欠款，上诉人徐祚团办理解除抵押手续找上诉人林克新垫付税费，不符合常理。6、上诉人徐祚团持有若干债权凭证均与林克新相关。7.上诉人林克新、一审被告林爱妹采取撬锁、换锁、纠集社会闲杂人员强占讼争房屋。二、一审法院对案涉两份房屋转让合同和两份房地产买卖契约的效力认定都是正确的。1.房屋属于答辩人余昌钦和余淑兰共同共有房屋，因此未经共有人答辩人余昌钦的同意余淑兰与上诉人林克新所签订的房屋转让合同构成无权处分，余昌钦对上述行为不予追认，因此房屋转让合同属于无效合同。2、余淑兰基于夫妻关系处分房屋也超出了家事代理权范围，构成无权处分。另外，本案上诉人林克新也没有举证证明其有理由相信为夫妻双方共同意思表示。3、上诉人林克新也无权基于善意取得制度取得讼争房屋所有权。4、上诉人林克新根本就不是以购房为目的，其主观上是为了牟取非法利益。5、上诉人徐祚团按照授权委托书的约定根本就无权决定房屋转让价款，徐祚团与林爱妹签订两份房地产买卖契约不属于追认行为，只是为了办理房产证过户手续，该房地产买卖契约也不是双方真实意思表示。6、无论房地产买卖契约的实际交易双方、交易价格、合同实际履行情况都是虚假的。因此，房地产买卖契约也不存在部分有效的情形。（三）根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定一审法院在审理后发现当事人主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，可以不受变更诉讼请求所规定期限变更诉讼请求，因此一审法院程序合法。林爱妹答辩称：一、原审被告林爱妹是以人民币159万元的价款购得诉争房屋，并不存在与他人恶意串通，以明显不合理低价受让房屋的行为，系善意取得。一审驳回被上诉人余昌钦要求原审被告林爱妹承担赔偿责任之判决，也是正确的，对此二审法院应当予以维持。2012年11月6日，原告之妻余淑兰和林克新经过协商后确定，以120万元的价格将房屋出售给林克新，之后，被告林克新又将该房屋出让给原审被告林爱妹，并于2012年12月28日与原审被告林爱妹签订了一份《房屋转让合同》，以159万元的价格，将该房屋转让给了原审被告林爱妹。嗣后，由本案上诉人徐祚团作为被上诉人余昌钦、余淑兰的（公证）委托代理人，代为办理讼争房屋变更登记，并依法将讼争房屋转移登记给原审被告林爱妹的名下。原审被告林爱妹在房产交易所办理交易以及过户等手续后，已经将159万元的购房款全部付清给了林克新，并由林克新出具收条一张留原审被告林爱妹执存。以上事实可以明确，原审被告林爱妹是以159万元的价格，从本案上诉人林克新手中购得诉争房屋，一审判决也已经认定该款已经交付林克新，显然并不存在与他人合谋串通以明显不合理低价受让讼争房屋。由此可见，原审被告林爱妹是买受讼争房屋，系善意取得。一审驳回被上诉人余昌钦要求原审被告林爱妹承担赔偿责任之判决，也是正确的，对此二审法院应当予以维持。林明金答辩称：本案第三人林明金买受讼争房屋，系善意取得，应当受到法律保护。原审判决关于第三人并非恶意取得讼争房屋产权的有关认定，是正确的，二审法院应予维持。本案第三人对上诉人与被上诉人以及原审被告之间的房屋买卖纠纷并不知情。第三人买受的本案房屋是通过连江县旺家房产中介介绍的，并且曾经支付给该中介部宋丽珍中介费人民币3000元，嗣后，在连江县房产交易所签订有《房屋买卖合同》，并经该房产交易所见证，且依法办理了的产权转移登记相关手续。该房屋已经合法转移于第三人林明金名下，取得了讼争1807A、1807B房屋的产权证（连房权证Ｌ字第××号、连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》以及连凤国用（2013）第XXXX号、连凤国用（2013）第XXXX号《国有土地使用证》）。本案第三人林明金已经过法定部门登记，属于善意取得房屋的受让人。该事实也已得到原审判决认定，为此，根据《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第17条、第106条规定，应当受到法律保护。原审判决关于第三人并非恶意取得并已办理转移登记的有关认定，是正确的。一审判决驳回被上诉人余昌钦其他诉讼请求也是正确的，对此二审法院应当予以维持。余淑兰未作答辩。余昌钦变更诉讼请求：一、依法将原民事起诉状中第一项诉讼请求变更为依法确认被告徐祚团以原告余昌钦及其配偶余淑兰名义与被告林爱妹所签订的两份《房地产买卖契约》无效；二、依法将原民事起诉状中的第二项诉讼请求变更为依法判令三被告共同赔偿原告余昌钦房屋价款和家具家电费共计人民币150万元及利息，利息按中国人民银行公布的逾期贷款利率计算，从2013年3月27日起算至付清之日（房屋价款和家具家电款以法院委托的评估公司估价为准）；三、依法判令三被告承担本案的诉讼费，房产评估费人民币4320元，笔迹鉴定费人民币5000元，指纹鉴定费人民币5000元，造价评估费人民币8000元，资产评估费人民币1500元。一审法院认定事实：余昌钦、余淑兰系夫妻。2010年3月，余昌钦、余淑兰向开发商购买座落连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元房屋，购房款分别为人民币657322元、345307元，共计1002629元。余淑兰以上述讼争1807A、1807B单元房屋作为抵押物向中国银行股份有限公司连江支行按揭贷款分别为人民币46万元、19万元，共计65万元，并签订《个人一手住房贷款及抵押合同》各一份；余昌钦、余淑兰作为抵押人在该两份合同上签名盖指印。之后，余昌钦对讼争1807A、1807B单元房屋进行装饰，并添置餐桌、彩电等家具家电。余昌钦、余淑兰因欠林克新等人债务，于2012年10月31日出具一份《委托书》，委托徐祚团代为出售讼争1807A、1807B单元房屋。《委托书》内容“……。因委托人事务繁忙，特委托徐祚团可单独办理如下事项：1、受托人有权办理上述房产在原贷款银行的抵押注销申请手续，解押还款手续及抵押注销手续、领取结清证明，打印个人贷款对账单、余额证明等相关材料。2、受托人有权领取抵押注销受理单及代领抵押注销后的《房屋所有权证》。3、受托人有权办理与银行赎楼贷款有关的一切手续、代为签定担保公司相关合同及借据。4、受托人有权签定与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管以及银行房款解冻手续、划转手续。5、受托人有权办理上述房产网上签约、交易过户及交易缴税等相关手续。6、受托人有权向银行办理其他一切与出售上述房产的相关手续。……11、受托人徐祚团代为收取上述全额售房款以及银行发放的抵押贷款。受托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理的有关事项签署的有关文件我们均承认，委托期限自委托之日起至2013年11月1日止。受托人无转委托权。”《委托书》落款委托人由余淑兰、余昌钦分别签名盖指印。《委托书》于2012年11月5日经福州市公证处公证后，交由受托人即徐祚团执存。2012年11月6日，余淑兰与林克新签订一份《房屋转让合同》，内容“卖方：余淑兰、余昌钦（以下简称甲方）买方：林克新（以下简称乙方）见证人：徐祚团（以下简称丙方）第一条：甲方对所有权的声明甲方根据国家相关法律规定，已依法取得连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A－1807B单元房产（建筑面积约142.22平方米），……第四条：1、丙方仅负责代为办理上述房产产权过户手续。甲、乙双方若因产权纠纷发生争议应自行协商与丙方无关，但丙方应起见证方作用。第五条：成交价格甲、乙双方同意上述房产总转让价为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（￥1200000元）。第六条：税收、费用承担方式甲、乙双方约定该房产交易政府规定税费的承担方式为：由甲方承担国家所有税费。第七条：签约信用1、在签定本合同时，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）五万元整（￥50000元），由甲方开具定金收据或收条。第八条：交易程序和付款方式1、甲、乙双方约定待甲方《房屋所有权证》、《国有土地所有权证》携带有关证件办理该房产过户收件受理手续。如未能按时办理手续应当及时通知双方，另行约定时间。在三次约定时间内仍未按时到场视为不履行合同，按违约行为处理。2、甲、乙双方约定于2012年11月6日前往房产交易所签合同，待乙方土地签证签完合同时，乙方过购房款人民币（大写）壹佰壹拾伍万元整（￥1150000元），并向甲方（或甲方委托人）索取收据及移交该房产。……第十一条：签约生效本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，三方签字盖章生效。”该《房屋转让合同》落款甲方（签章）由余淑兰、乙方（签章）由林克新、丙方（签章）由徐祚团分别签名盖指印。之后，余淑兰没有到连江县房产管理交易所办理该房产过户收件受理手续，其与林克新也没有到连江县房产管理交易所签订合同；林克新没有向余淑兰支付购房款。2012年12月18日，余淑兰出境前往日本。2012年12月28日，林克新在未与余淑兰、余昌钦办理讼争1807A、1807B单元房屋产权转移手续情况下，与林爱妹签订一份《房屋转让合同》，内容“卖方：林克新（以下简称甲方）买方：林爱妹（以下简称乙方）见证人：徐祚团（以下简称丙方）第一条：甲方对所有权的声明甲方根据与产权人余淑兰的《房屋转让合同》约定，已依法取得连江县XXXX二区8#楼18层1807A－1807B单元房产（建筑面积约142.22平方米），……第四条：1、丙方仅负责代为办理上述房产产权过户手续。甲、乙双方若因产权纠纷发生争议应自行协商与丙方无关，但丙方应起见证方作用。第五条：成交价格甲、乙双方同意上述房产总转让价为人民币（大写）壹佰伍拾玖万元整（￥1590000元）。第六条：税收、费用承担方式甲、乙双方约定该房产交易政府规定税费的承担方式为：由甲方承担国家所有税费。第七条：签约信用1、在签定本合同时，乙方支付甲方购房款定金人民币（大写）五万元整（￥50000元），甲方开具定金收据。之后乙方替甲方支付解押在银行房屋抵押贷款款项，作为第二次购房款。第八条：交易程序和付款方式1、甲、乙双方约定待甲方《房屋所有权证》、《国有土地所有权证》携带有关证件办理该房产过户收件受理手续。如未能按时办理手续应当及时通知双方，另行约定时间。在三次约定时间内仍未按时到场视为不履行合同，按违约行为处理。2、甲、乙双方约定2013年1月8日前往房产交易所签合同，在签完合同时，乙方须付清所有购房余款，并向甲方索取收据及移交该房产。……第十二条：签约生效本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，三方签字盖章生效。”该《房屋转让合同》落款甲方（签章）由林克新、乙方（签章）由林爱妹、丙方（签章）由徐祚团分别签名盖指印。之后，林克新没有到连江县房产管理交易所办理该房产过户收件受理手续，其与林爱妹也没有到连江县房产管理交易所签订合同。2013年1月8日，徐祚团以余昌钦、余淑兰［（甲方）卖方］的名义与林爱妹［（乙方）买方］分别签订买卖讼争1807A、1807B单元房屋的《房地产买卖契约》各一份，并经连江县房产管理交易所登记备案。其中讼争1807A单元房屋《房地产买卖契约》约定：“……一、甲方自愿将座落在凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A单元的房地产（房屋建筑面积91.84平方米）。出售给乙方。……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾伍万壹仟零肆拾元；￥551040元。乙方由二0一三年元月八日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。”讼争1807B单元房屋《房地产买卖契约》约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）伍万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807B单元的房地产（房屋建筑面积50.38平方米）。出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾万贰仟贰佰捌拾元；￥302280.00元。乙方由二0一三年元月八日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。”讼争1807A、1807B单元房屋《房地产买卖契约》均约定“三、双方同意于二0一三年元月八日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、……九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式叁份，甲乙双方各执壹份。契约副本壹份送连江县房产管理交易所。……”该两份《房地产买卖契约》落款甲方（签章）“余昌钦余淑兰”姓名由徐祚团代签、委托代理人由徐祚团签名盖指印、乙方（签章）由林爱妹签名盖指印、监证单位由连江县房产管理交易所盖章。其中连江县房产管理交易所评估讼争1807A、1807B单元房屋金额分别为人民币872480元、478610元，计1351090元。讼争1807A、1807B单元房屋产权转移手续均由徐祚团代为余昌钦、余淑兰办理。2013年1月8日，徐祚团收到林克新给付的讼争1807A、1807B单元房屋部分购房款人民币793861.33元，其中516711.33元用于代为余淑兰还清尚欠中国银行股份有限公司连江支行讼争1807A、1807B单元房屋按揭贷款及提前偿还贷款补偿金。至2013年1月10日，林爱妹向林克新付清讼争1807A、1807B单元房屋的购房款计人民币159万元，林克新向林爱妹出具《收条》一张。2013年1月10日，连江县地方税务局按照连江县房地产管理交易所评估的讼争1807A、1807B单元房屋金额征收产权转移相关税费，其中余昌钦、余淑兰应共同承担的税费分别为人民币56711.2元、31109.66元，计87820.86元；林爱妹应承担的税费分别为人民币26174.4元、14358.3元，计40532.7元，均由林克新代为缴纳。2013年1月14日，讼争1807A、1807B单元房屋产权转移登记在林爱妹名下。2013年3月21日，林爱妹又将讼争1807A、1807B单元房屋转卖给第三人林明金，签订《房地产买卖契约》各一份，并经连江县房产管理交易所见证。2013年4月1日，讼争1807A、1807B单元房屋产权转移登记在第三人林明金名下，后第三人林明金分别取得连房权证Ｌ字第××号、连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》各一本，和连凤国用（2013）第XXXX号、连凤国用（2013）第XXXX号《国有土地使用证》各一本。2013年3月27日，余昌钦以讼争1807A、1807B单元房屋被余淑兰过户给陌生人为由向公安机关报警，连江县公安局城关派出所出警后对原告余昌钦、林爱妹作了其他处理。2014年1月7日，余昌钦诉至一审法院。诉讼中，余淑兰与林克新于2012年11月6日签订的《房屋转让合同》其中余淑兰的签名指印，经福建南方司法鉴定中心于2015年9月11日作出的南方司法鉴定中心［2015］文鉴字第46号、［2015］指纹鉴字第11号《司法鉴定意见书》鉴定，系余淑兰的签名指印。讼争1807A、1807B单元房屋，经福建华成房地产土地资产评估有限公司于2015年8月21日作出的闽华成评报(2015）房字第××号《房地产估价报告》评估，价值时点2013年1月7日的房地产市场价值为人民币116万元；经福建联合中和工程造价咨询有限公司于2015年9月17日作出的联中审字(2015)第1487号《连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元装饰工程工程造价司法鉴定报告》、福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司于2015年9月18日作出的榕联评字(2015)第372号《连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元装修工程及家具家电资产评估报告》评估，评估基准日2013年1月7日的装修工程及家具家电资产评估价值计人民币23万元(取整数)，其中装修工程造价为人民币174685元、家具家电资产评估价值为人民币55027元。上述余淑兰的笔迹与指印鉴定、讼争1807A、1807B单元房屋价格(包括装修款)评估，均系余昌钦申请，余昌钦支付鉴定费5000元、指纹鉴定费5000元、讼争1807A、1807B单元房屋房产评估费4320元、造价评估费8000元、资产评估费1500元，计23820元。庭审中，各方均确认讼争1807A、1807B单元房屋买卖不包括余昌钦添置的餐桌、彩电等家具家电。家具家电现在讼争1807A、1807B单元房屋内。综上所述，一审法院认为：余昌钦、余淑兰夫妻授权委托徐祚团代为出售共有的讼争1807A、1807B单元房屋后，余淑兰又以本人名义与林克新签订出卖讼争1807A、1807B单元房屋的《房屋转让合同》，见证人由徐祚团签名捺指印，故可以认定此时徐祚团仅是作为见证人，而不是余昌钦、余淑兰出售房屋的委托代理人，也不能认定余昌钦对房屋出售是知情的。因讼争1807A、1807B单元房屋是余昌钦、余淑兰夫妻的共有财产，林克新明知余昌钦是共有人之一，在余昌钦没有签名、也没有证据证明余淑兰出售时已经余昌钦同意，且其没有支付购房款，也未办理房屋产权转移登记手续，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”规定，林克新不属于善意购买，故余淑兰与林克新签订的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应属无效，且余淑兰与林克新均有过错。之后，林克新与林爱妹签订出售讼争1807A、1807B单元房屋的《房屋转让合同》，徐祚团也是作为见证人签名捺指印，且林克新没有证据证明其事后已经余昌钦、余淑兰追认，故林克新的行为属于无权处分行为，违反法律强制性规定，林克新与林爱妹签订的《房屋转让合同》无效；对此，林爱妹也未尽到谨慎注意义务，其与林克新均有过错。此后，徐祚团以余昌钦、余淑兰的名义与林爱妹签订出售讼争1807A、1807B单元房屋的《房地产买卖契约》两份，约定讼争1807A、1807B单元房屋成交价格分别为人民币551040元、302280元，计853320元，徐祚团是作为余昌钦、余淑兰的委托代理人签名捺手印，并经连江县房产管理交易所鉴证，且办理了房屋产权转移手续，故可以认定徐祚团代理余昌钦、余淑兰将房屋出售林爱妹。因林爱妹、徐祚团已自认《房地产买卖契约》是为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现前二份《房屋转让合同》的履行、使其关于产权变动的约定经登记生效而订立，而关于房价的约定，是为了减少交税而故意虚报的；林克新自认购买讼争1807A、1807B单元房屋后在没过户之前于2012年12月28日以159万元价格转让给林爱妹，为减免税费、方便办理交易过户手续，徐祚团代表与林爱妹签订《房地产买卖契约》，但林爱妹实际是按其与林克新签订的《房屋转让合同》履行受让义务，以及《房地产买卖契约》约定的讼争1807A、1807B单元房屋成交价格计人民币853320元，只达到当时连江县房产管理交易所评估金额人民币1351090元，或2013年1月7日评估时点金额人民币1334685元（市场价值116万元＋装修工程造价174685元）的63.16%或63.93%，属于明显不合理低价转让，因此可以认定《房地产买卖契约》是林爱妹、徐祚团、林克新三人恶意串通签订的，并不是余昌钦、余淑兰的真实意思表示，有违诚实信用原则，侵害了余昌钦、余淑兰的合法权益，故《房地产买卖契约》违反法律强制性规定，不是依法成立的，应属于无效；林爱妹、徐祚团、林克新均有过错。但余昌钦、余淑兰在《委托书》中对委托徐祚团出售讼争1807A、1807B单元房屋的价款这一主要内容没有约定，也具有过错。讼争1807A、1807B单元房屋在徐祚团以余昌钦、余淑兰的名义与林爱妹签订《房地产买卖契约》后，产权转移登记到林爱妹名下；此后林爱妹又转卖给第三人林明金，第三人林明金已支付购房款，该房屋产权亦又转移登记到第三人林明金名下并交付其使用，故讼争1807A、1807B单元房屋返还余昌钦、余淑兰，已实际不能。余昌钦表示鉴于目前讼争1807A、1807B单元房屋已经登记在第三人林明金名下且现有证据无法证实其购买时是恶意取得，因此无法请求返还讼争1807A、1807B单元房屋，其理由成立，符合客观实际。余昌钦主张确认徐祚团以余昌钦及其配偶余淑兰名义与林爱妹所签订的两份《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法予以支持。余昌钦主张林爱妹、徐祚团、林克新共同赔偿余昌钦房屋价款和家具家电费共计150万元人民币及利息，利息按中国人民银行公布的逾期贷款利率计算，从2013年3月27日起算至付清之日（房屋价款和家具家电款以法院委托的评估公司估价为准）的诉讼请求，因余淑兰与林爱妹、徐祚团、林克新对前述两份《房屋转让合同》与《房地产买卖契约》无效均有过错，且家具家电在《房屋转让合同》与《房地产买卖契约》签订后被林爱妹、林克新实际占用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，讼争1807A、1807B单元房屋转让价款和家具家电费依法按评估价格人民币139万元［房地产市场价值116万元+23万元(装修工程及家具家电资产评估)］折价补偿给余昌钦、余淑兰，基于林爱妹已将购房款支付给林克新，故讼争1807A、1807B单元房屋和家具家电折价补偿款由林克新承担，徐祚团负连带责任。扣除徐祚团已用林克新给付的部分购房款为余淑兰代为偿还房屋按揭贷款及提前偿还贷款补偿金计人民币516711.33元和林克新为余昌钦、余淑兰垫付缴纳房屋产权转移相关税费人民币87820.86元，林克新还应支付人民币785467.81元（139万元－516711.33元一87820.86元），徐祚团负连带责任；但对余昌钦主张的利息，依法不予支持。余昌钦、余淑兰主张林爱妹、徐祚团、林克新承担本案的诉讼费、房产评估费4320元，笔迹鉴定费5000元，指纹鉴定费5000元，造价评估费8000元，资产评估费1500元的诉讼请求，因余昌钦申请鉴定的余淑兰与林克新于2012年11月6日签订的《房屋转让合同》其中余淑兰的签名与指印，经司法机构鉴定系余淑兰的签名与指印，故笔迹鉴定费人民币5000元、指纹鉴定费人民币5000元，计1万元应由余昌钦自行负担；因前述两份《房屋转让合同》与《房地产买卖契约》系无效合同，导致讼争1807A、1807B单元房屋价款及家具家电资产需经过评估，故余昌钦支付的房产评估费人民币4320元、造价评估费人民币8000元、资产评估费人民币1500元，计13820元，由余昌钦承担50%即6910元，余下50%即6910元由由林克新承担，徐祚团负连带责任。徐祚团、林克新提出徐祚团还用收到林克新给付的部分购房款用于徐祚团为余淑兰偿还信用卡债务人民币169150元、抵扣两所欠徐祚团的债务人民币108000元的辩解，及林克新提出其代为偿还余昌钦、余淑兰所欠债务的辩解，均缺乏依据，不能成立。林爱妹、徐祚团、林克新提出余昌钦在庭审后变更诉讼请求不符合法律规定的辩解，因一审法院在庭审后查明本案诉争法律关系是房屋买卖合同关系，而不是余昌钦诉求的委托合同关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”规定，依法向余昌钦释明后，余昌钦对诉讼请求相应进行变更，故余昌钦变更诉讼请求，符合法律规定。余淑兰系一审法院依法追加的共同原告，其不参加诉讼，不影响一审法院对案件的审理和依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(五)项、第五十八条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、第七十一条、参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第七十四条的规定，判决：一、确认被告徐祚团以原告余昌钦、余淑兰名义与被告林爱妹在2013年1月8日签订的买卖座落连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元房屋的《房地产买卖契约》无效。二、被告林克新在本判决生效之日起10日内，向原告余昌钦、余淑兰支付出售座落连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元房屋价补偿款和家具家电折价补偿款计人民币785467.81元；被告徐祚团负连带责任。三、被告林克新在本判决生效之日起10日内，向原告余昌钦支付房产评估费、造价评估费、资产评估费计人民币6910元；被告徐祚团负连带责任。四、驳回原告余昌钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18514元，由原告余昌钦负担6970元，被告徐祚团、林克新共同承担11724元。上诉人与被上诉人各方在一审提交的全部证据均已随案移送本院。双方在二审中均未提交新的证据。经审理查明，各方到庭当事人除对已经支付的购房款金额有异议外，对其他原审查明事实均无异议。一审法院已经查明的事实属实，对于购房款的支付问题，本院将结合各方陈述和证据予以认定。本院认为，关于各方民事行为的效力认定。首先，根据余昌钦和余淑兰向徐祚团出具经公证的《委托书》内容可知，至迟于2012年10月31日，各方包括余昌钦和余淑兰在内均已经形成了余昌钦和余淑兰委托徐祚团出卖房产的意思表示。其次，在2012年11月16日，余淑兰与林克新签订了《房屋买卖合同》，合同确定了讼争房屋的价款为120万元。该出售价格界于讼争房产的初始买入价格1002629元与价值始点为2013年1月7日时的房地产（包括装修及家电资产）市场价值约139万元之间。房屋买卖价格的确定除了参照房屋客观价值外，还需结合买卖双方签订合同的动机，双方的关系，在出卖人已经签订买卖合同的情况下，不能简单的以出售价格与房屋事后的评估价值之间存在差异，即认定出卖行为违背双方的真实意思。第三，虽然余昌钦否认出售房屋的价格得到其同意，以及其并未在上述余淑兰签名的《房屋买卖合同》中签字确认，但根据其一审起诉内容以及二审答辩内容，余昌钦对于将要出售讼争房产是知悉的，而其在公证机关签署《委托书》的行为也表明其对房屋买卖的事宜并不反对，否则余昌钦和余淑兰不可能共同前往公证机关办理出售房屋的委托手续，并委托徐祚团办理买卖事宜。在此情况下，林克新有理由相信余淑兰在婚姻关系存续期间有权决定房产出售的价格，特别是在双方共同委托徐祚团出售房屋的情况下。余昌钦作为余淑兰配偶，主张其对房屋买卖不知情，不同意，缺乏依据，本院不予支持。至于购房款的支付和产权登记问题，属于合同的履行问题，不能作为确定合同效力的依据。第四、关于房产再次转让的效力分析。2012年11月6日，林克新与余淑兰签订《房屋转让合同》后，即拥有取得讼争房产产权的期待权，其再行转让的行为并不违反法律规定。而根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而余昌钦和余淑兰负有配合林克新办理产权变更登记的义务，无权阻止林克新再行转让，更不能以林克新再次转让的价格高于余昌钦和余淑兰的出卖价格，而主张此前的买卖无效。至于徐祚团以余昌钦和余淑兰名义与林爱妹在房地产主管部门签订的涉及讼争房产的《房地产买卖契约》只是房产过户登记的必经程序。即使申请产权变更登记的各方在《房地产买卖契约》约定的价款与真实的交易价格有所区别，亦不能以此为由否定整个交易过程。考虑到各方在此之前已经达成了转让房屋的合意，并私下签订了反映双方意愿的《房屋转让合同》，而在房管局所签订的两份《房地产买卖契约》系为办理过户登记在房管局所由余昌钦、余淑兰的受托人徐祚团与林爱妹共同签订，且讼争房产也已经在过户到林爱妹名下后再次过户到林明金名下，因此更不宜确认上述两份《房地产买卖契约》无效。原审认定上述两份《房地产买卖契约》无效，未考虑到本案的“房屋买卖行为”的特殊性，以及各方交易的真实意图，也有损已经完成的民事行为的稳定性，本院予以纠正。关于购房款的计算问题。首先，如前所述，本案讼争房产的转让价格应当根据2012年11月6日余淑兰与林克新签订的《房屋转让合同》中的价款120万确定。其次，关于该购房款能否抵扣余昌钦和余淑兰的债务金额的问题。因各方并无书面的以物抵债的协议，即未对将债务抵扣购房款形成合意，故在本案房屋买卖合同关系中，不涉及债务抵扣问题。相关债权人可以另案主张权利。因此，徐祚团和林克新返还余昌钦和余淑兰的价款应当扣除的金额包括：1、徐祚团返还余淑兰的银行按揭贷款516711.33元；2、林克新代余昌钦、余淑兰缴纳的交易税费87820.86元。另外，因本案的房屋买卖仅涉及房屋本身，未对房屋内的家具家电等作出约定。根据交易习惯，出卖人可以取回上述物品。而直至本案诉讼过程中，所有相关的买受人均未将上述物品返还，故应当由徐祚团、林克新折价补偿，上述物品价值经鉴定为55027元。因此，徐祚团和林克新需要返还的购房款为650494.81元（1200000元-516711.33元-87820.86元+55027元）。综上所述，徐祚团、林克新有关合同效力和抵扣购房款金额的上诉请求，部分有理，本院予以支持；其他上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省连江县人民法院(2014)连民初字第283号民事判决第三项；二、撤销福建省连江县人民法院(2014)连民初字第283号民事判决第一、四项；三、变更福建省连江县人民法院(2014)连民初字第283号民事判决第二项为“被告林克新在本判决生效之日起10日内，向原告余昌钦、余淑兰支付出售座落连江县凤城镇XXXX二区8#楼18层1807A、1807B单元房屋价补偿款和家具家电折价补偿款计人民币650494.81元；被告徐祚团负连带责任。”四、驳回上诉人徐祚团的其他上诉请求；五、驳回上诉人林克新的其他上诉请求；六、驳回被上诉人余昌钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币18514元，由被上诉人余昌钦负担8514元，由上诉人徐祚团、林克新负担10000元；二审案件受理费11742元，由上诉人徐祚团、林克新负担10000元，被上诉人余昌钦负担1742元。本判决为终审判决。审 判 长  李瑞钦审 判 员  潘 筝代理审判员  刘启鸣二〇一六年十一月二十二日书 记 员  谢海灵