广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终16327号上诉人（原审被告）：许小燕，女，汉族，1983年5月16日出生。委托诉讼代理人：ＸＸ，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄雁娟，女，汉族，1985年12月26日出生。委托诉讼代理人：许怿滨，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，该公司执行董事。上诉人许小燕因与被上诉人黄雁娟、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称：世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许小燕上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1600号民事判决第一项、第二项，并改判驳回黄雁娟的全部诉讼请求；2、判令黄雁娟承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、许小燕因对本案所涉房产的买卖进程不知情的责任应归责于黄雁娟。许小燕在与黄雁娟签订《二手房买卖合同》（以下简称该合同）后，己积极的履行了该合同义务，包括委托担保公司办理赎楼、配合黄雁娟办理资金监管手续等。许小燕在办理完涉案房产的担保公司赎楼公正授权委托及银行资金监管手续后，一直未收到黄雁娟申请办理按揭贷款银行工商银行深圳XX支行所转来的贷款承诺书，在此期间许小燕一直催促所授权的担保公司办理涉案房产赎楼手续，但得到的答复均为因黄雁娟所办理贷款的银行未出具贷款承诺函而未办理赎楼手续，许小燕也多次通过电话方式向黄雁娟询问其工商银行深圳市XX支行出具贷款承诺函事宜，被其告知银行贷款承诺函正在办理当中。因许小燕对涉案房产的买卖进程都基于黄雁娟的告知，许小燕的不知情因黄雁娟故意隐瞒其银行出具贷款承诺函相关事宜，因此许小燕不知情的该责任因完全归责于黄雁娟，许小燕并无任何责任。二、一审法院认为许小燕至今未完成其赎楼义务而已构成违约的认定是完全错误的。本案中黄雁娟虽然已依约履行了其定金支付、首期款监管的合同义务，但直到许小燕收到一审法院的所送达的诉讼文书之后，许小燕才看到黄雁娟所办理按揭贷款银行工商银行深圳XX支行出具的贷款承诺书，根据许小燕与黄雁娟所签订的《二手房买卖合同》第六条第三款之规定：该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起65日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予居间方。许小燕在该合同履行过程中并没有任何过错，在没有收到工商银行深圳XX支行所出具的贷款承诺书之前，许小燕没有义务办理自行赎楼的义务，涉案合同的履行过程中许小燕并没有任何过错，黄雁娟主张许小燕承担违约责任没有事实和法律依据，因此一审法院以许小燕至今未完成其赎楼义务而认定许小燕须承担相应违约责任是枉法裁决。一审法院认定事实不清及适用法律错误导致判决完全错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判，以保护许小燕的合法权益。黄雁娟辩称：一、一审判决认定事实清楚确凿，适用法律正确公正。二、许小燕上诉状所称的理由和事实均不能成立，没有相关的事实依据和证据支持。三、许小燕和黄雁娟签订合同之后，黄雁娟积极按合同约定履行了订金支付，首期款监管、贷款申请等全部合同义务，并且获得了银行的贷款承诺函，而许小燕在银行出具贷款承诺函之后，迟迟不履行赎楼的相关义务，按照合同的相关约定，已属根本违约，故一审判决是正确无误的。世华地产经本院依法传唤未参加本案二审调查，亦未提交书面意见。黄雁娟向一审法院起诉请求：1、许小燕向黄雁娟支付违约金人民币498000元；2、许小燕向黄雁娟返还定金人民币100000元和公证费人民币380元；三、许小燕承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区贝丽北路西水贝二路北泊林花园X栋XX，于2009年4月3日转移登记至许小燕名下，于2009年4月10日抵押登记至案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行名下。二、合同签订情况：黄雁娟、许小燕于2015年4月25日签订《二手房买卖合同》，约定：许小燕将涉案房产转让给黄雁娟，成交价人民币2490000元；黄雁娟须于合同签订当天向许小燕支付定金人民币100000元；黄雁娟须于签订合同65日内（含当日）付清以银行承诺为准的首期款，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，许小燕须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由许小燕提交签署的材料；涉案房产处于抵押状态，许小燕须于签署本合同之日起65日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续;许小燕虽有担保公司赎楼人不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼；黄雁娟须承担买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费；如黄雁娟未按合同约定的期限履行义务超过10日，许小燕有权解除合同并要求黄雁娟支付成交价20%的违约金或没收黄雁娟已支付的定金；如许小燕未按合同约定的期限履行义务超过10日，黄雁娟有权解除合同并要求许小燕支付成交价20%的违约金或双倍返还黄雁娟已支付的定金。三、合同履行情况：黄雁娟已依约支付定金人民币100000元，其中人民币15000元托管在世华地产处；黄雁娟和许小燕于2015年6月24日在案外人中国工商银行股份有限公司深圳XX支行办理了首期款人民币650000元的资金监管手续及贷款的申请手续；案外人中国工商银行股份有限公司深圳XX支行于2015年7月21日向黄雁娟出具《二手楼按揭贷款确认书》载明，该行同意向黄雁娟发放金额为人民币1740000元的贷款。许小燕于2015年6月30日出具了办理赎楼手续的公证委托书。一审法院认为，黄雁娟、许小燕签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。黄雁娟已依约履行了其定金支付、首期款监管及取得贷款承诺函等合同义务，许小燕以对买卖进程不知情为由至今未完成其赎楼义务，已构成违约，黄雁娟有权依合同约定解除涉案《二手房买卖合同》并要求许小燕支付违约金。黄雁娟的各项诉讼请求均是以建立在解除涉案《二手房买卖合同》的基础上，故一审法院确认黄雁娟、许小燕签订的《二手房买卖合同》在本案中解除。合同解除，许小燕应向黄雁娟返还其已支付的定金人民币100000元，由于其中人民币15000元托管在世华地产处，该笔款项由世华地产向黄雁娟径付。黄雁娟要求许小燕依照《房产买卖合同》约定按成交价百分之二十支付违约金的诉讼请求，一审法院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但黄雁娟未举证证明许小燕违约行为给其造成损失及损失数额，为此，一审法院依许小燕的申请，根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整，许小燕应按成交价15%向黄雁娟支付违约金人民币373500元。鉴于一审法院已支持黄雁娟主张许小燕向其支付违约金人民币373500元的诉讼请求，且《二手房买卖合同》约定由黄雁娟承担授权委托公证费，故黄雁娟主张许小燕向其返还公证费人民币380元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院判决：一、许小燕于本判决生效之日起十五日内赔偿黄雁娟违约金人民币373500元。二、许小燕于本判决生效之日起十五日内向黄雁娟返还定金人民币100000元，其中人民币15000元由世华地产向黄雁娟径付。三、驳回黄雁娟的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9784元，由黄雁娟负担人民币800元，由许小燕负担人民币8984元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：世华地产在一审庭审时陈述，贷款承诺函出来之后，世华地产第一时间通知许小燕配合担保公司完成赎楼义务，但是许小燕一直未向担保公司提交办理赎楼所需的身份证及银行卡原件，至此赎楼没有完成。本院认为，黄雁娟与许小燕签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意义表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。本院认为，黄雁娟已依照合同约定履行支付购房定金、首期款监管及取得银行贷款承诺函等合同义务，而许小燕并未按照合同约定完成赎楼并履行相关后续义务，直至本案一审庭审期间，涉案房产仍处于抵押状态。结合世华地产多次催告许小燕办理赎楼手续未果的陈述，许小燕主张其对买卖合同进程不知情，明显有违诚信，本院不予采信。许小燕迟延履行赎楼义务远远超出合同约定的十日期限，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。黄雁娟有权解除涉案合同并要求许小燕支付违约金。一审法院以实际损失为基础，综合考虑当事人的过错和合同的实际履行情况，判令许小燕按照成交价15%的标准向黄雁娟支付违约金，合法有据，并不存在过高情形，本院予以确认。综上，许小燕的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8402元由上诉人许小燕负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十一月二十五日书记员（兼） 李开宇