江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0211民初3792号原告：无锡联创物业管理服务有限公司，住所地无锡市益都苑29-1001。法定代表人：赵红珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祎，江苏吕斌律师事务所律师。被告：宋能维，男，1986年6月3日生，汉族，住无锡市。原告无锡联创物业管理服务有限公司（以下简称联创物业公司）与被告宋能维物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡联创物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人陈祎、被告宋能维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联创物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告宋能维给付拖欠的2014年11月1日至2015年12月31日的物业管理费3207.9元。事实及理由：被告宋能维系无锡市水韵金阁4-1608室业主，原告联创物业公司系该小区的物业管理服务单位。原告联创物业公司依约向被告宋能维提供了物业管理服务，但是被告宋能维欠缴了2014年11月1日至2015年12月31日的物业管理费3207.9元，遂诉至法院。被告宋能维辩称，其确实欠缴了原告联创物业公司所述的物业服务费，对于物业服务费收费标准没有异议，但是联创物业公司提供的物业服务存在问题：1、2013年的物业服务费发票联创物业公司至今未交付；2、入户大门损坏，无法正常关闭；3、按照《前期物业管理服务协议》第九条“前台接待”，单元接待服务时间为上午7点到11点30，下午12点30至18点，晚上18点40至21点，但是其所住的4号楼经常在接待时间内没有管家接待；4、大厅、电梯通道处、16楼通道的消防通道安全指示灯有损坏情况,入户大厅、电梯通道的吊灯已经损坏；5、入户门框损坏。综上，其要求按五折标准缴纳物业管理服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋能维对联创物业公司提交的《商品房买卖合同》、业主资料、水韵金阁交房联系单、业主钥匙接收登记表、《无锡“水韵金阁”项目前期物业管理服务协议》、《无锡“水韵金阁”项目临时管理规约》、无锡市物价局文件、律师函及回单均无异议，本院予以确认并在卷佐证。联创物业公司对宋能维提供的照片的真实性没有异议，但是认为与本案不具有关联性，照片无法反映大门损坏情况；照片中反映的消防指示灯、吊灯、入户门框问题已经修缮；单元接待员在接待时间中有可能巡视或错开吃饭，因此有时不在前台也是合理的。本院经审理认定事实如下：2012年9月10日联创物业公司（甲方）与宋能维（乙方）签订了《无锡“水韵金阁”项目前期物业管理服务协议》，约定由联创物业公司为水韵金阁小区提供前期物业服务，联创物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅公共服务费1.95元/月/平方米、电梯使用费0.35元/月/平方米、公共用水电及水泵费0.3元/月/平方米。合同第九条“前台接待”约定服务时间为上午8点到下午17点，单元接待服务时间为上午7点至11点30，下午12点30至18点，晚上18点40至21点。2012年9月10日宋能维与无锡泰诚房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买无锡市水韵金阁4幢1608室房屋，面积为88.13平方米。同日宋能维签署了《无锡“水韵金阁”项目临时管理规约》。2013年11月8日宋能维办理了入住手续。2011年6月3日无锡市物价局出具《市物价局关于水韵金阁住宅区前期物业服务收费的批复》，载明联创物业公司在水韵金阁住宅区业主委员会成立之前，物业公共服务费可在七级收费指导价标准的基础上上浮50%，对物业产权人（××）收取每月每平方米建筑面积1.95元的物业公共服务费。用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费实行合理分摊，按实收取。停车收费按有关规定执行。本院于2016年10月26日上午11点15分至无锡市水韵金阁小区4号楼进行现场勘查，发现大厅、电梯通道处的消防安全指示灯及入户大厅、电梯通道的吊灯存在损坏情况，该楼的大门无法正常关闭，单元接待员不在前台。另外该小区4号楼16楼的消防指示灯、1608室的入户门框也存在损坏情况。后联创物业公司进行了相应的维修，上述的消防通道指示灯、吊灯及入户门框均已修缮。联创物业公司于2016年11月24日开具了宋能维缴纳2013年11月至2014年10月物业服务费的发票。关于单元接待服务问题，联创物业公司在庭审中陈述“关于接待时间，并不是说上班时间一直坐在前台，有时候需要进行巡视，有业主反映问题时也需要上门沟通。”“当时应该是没有人在，但他们会错开吃饭，应该是去吃饭了。”“门禁系统的确是没有使用，我们每幢楼都有客服和保安人员。”“白天值班是有专门的接待员坐在大堂，关于晚上值班问题，是由值班客服统一接待，晚上值班有两个人，在物业办公室和楼道，每个单元是没有专门的接待员。”因宋能维未缴纳2014年11月1日至2015年12月31日的物业管理费3207.9元（2.6元/月/平方米×88.13平方米×14个月），联创物业公司遂起诉如前。本院认为，宋能维与联创物业公司签订的《无锡“水韵金阁”项目前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，宋能维应当根据该合同的约定交纳物业服务费用。现宋能维欠缴了14个月的物业服务费，且其对收费标准无异议，故联创物业公司有权要求宋能维支付相应期间的物业服务费。关于宋能维辩称联创物业公司存在的服务瑕疵，经联创物业公司在案件审理过程中进行维修，现4号楼大门仍然无法正常关闭，且该问题2015年已经存在。另外根据涉案物业服务协议及联创物业公司的庭审陈述，水韵金阁小区各单元无门禁系统，单元接待时间应该有接待员在前台，但是在本院现场勘查时，正是单元接待服务期间，前台并没有接待员。联创物业公司认为当时接待员在巡视负一楼，但是其未能提交证据证明此期间接待员正在巡视，故对该意见本院不予以采纳。关于2013年11月-2014年10月物业服务费发票未及时开具的问题，物业公司理应在业主缴纳物业服务费的同时开具相应的发票，但是联创物业公司一直未能开具，宋能维在2016年8月9日庭审时即提出该问题，联创物业公司直至2016年11月24日才开具发票。综上，应认定联创物业公司提供的服务存在瑕疵，又因物业服务费是综合保洁、保安、公共维护等内容收取，故本院酌定宋能维按照物业服务协议约定的物业服务费收费标准的90%支付相应物业服务费即2887元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、宋能维于本判决发生法律效力后立即支付无锡联创物业管理服务有限公司自2014年11月1日至2015年12月31日的物业管理服务费2887元；二、驳回无锡联创物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由无锡联创物业管理服务有限公司负担5元，由宋能维负担45元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郑远园人民陪审员  赵月珠人民陪审员  徐宝健二〇一六年十一月二十八日书 记 员  冯诗琪本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及有关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。