四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1529民初190号原告（反诉被告）：屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：四川省屏山县屏山镇丁发村。法定代表人：刘汝江，总经理。被告（反诉原告）：刘帮甜，男，1967年4月3日出生，汉族，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：陈永吉，男，住四川省屏山县屏山镇。委托诉讼代理人：刘汉洲，四川静江律师事务所律师。原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）与被告刘帮甜（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，被告刘帮甜于2016年6月2日提出反诉,本院经审查予以受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双兴公司的法定代表人刘汝江，被告（反诉原告）刘帮甜及其委托诉讼代理人刘汉洲、陈永吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘帮甜支付原告从2015年5月1日至2015年12月25日的门市占用使用费、物管服务费共计28402.15元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年7月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》主要约定：“被告租赁原告双兴公司××-××/××号共计2间商铺，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日止计36个月，费用标准及交纳方式：被告签订合同时一次性交清6个月租金23168元及物管费1545元，每期下次交纳期限为上次租金到期日之前15日一次性交清6个月使用费”。被告自2015年5月1日至2015年12月25日(政府实际于2015年12月28日拆迁)欠原告门市占有使用费30246.85元、物管服务费2016.30元，抵扣被告已经交纳的保证金3861元后尚欠原告28402.15元，此款经原告多次催收未果，现请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘帮甜辩称，原告双兴公司起诉被告欠其门市占有使用费与事实不符。原告与被告于2013年7月8日签订了租赁期限长达三年的租赁合同，合同签订后被告向原告交纳租金至2015年6月30日至。刘帮甜在履约过程中得知双兴公司土地租赁期限未续期遂找双兴公司询问时被告知案涉临时土地的续期手续能够办理，之后政府相关部门通知承租户开会告知被告双兴建材城将被强制拆除，2015年8月后的租金及物管费无需交纳。2015年8月6日，屏山县住建局在双兴建材城张贴出【2015】第001号强制拆除违法建设决定书并对建材城停水断电导致被告租赁的商铺自2015年8月起就未再正常营业，该建材城于2015年8月被政府相关部门接手管理，原告双兴公司未进行实际管理无权收取管理费，因案涉商铺属于违法建筑，租赁合同为无效合同，且双兴公司存在欺骗行为，应免除被告支付至12月25日的门市占有使用费、物管费。刘帮甜向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉人与被反诉人于2013年7月8日签订的商铺租赁合同无效；2.被反诉人退还反诉人保证金3861元并赔偿因合同无效给反诉人造成的经济损失164118.73元，由被反诉人承担反诉费用。原告双兴公司对被告刘帮甜的反诉答辩称，对超过期限后的合同无效无异议，但被告请求返还或赔偿的反诉主张不成立，依法不应支持，应当判决驳回被告的反诉请求。理由是：1、被告在租赁原告商铺时，知晓案涉商铺为临时建筑，政府强制拆除属于不可抗力，合同不能履行不能归咎于原告，被告不能据此要求原告承担营业损失；2、商铺在租赁给被告前已由原承租人阳志军进行了装修，被告不能证明其又重新进行了装修，且根据合同约定，如果被告要装修商铺，必须经原告同意，租赁期限届满后装修归原告所有，被告即使进行了装修，但没有经过原告的同意，故不能由原告承担其装修损失；3、被告实际使用了商铺，租赁合同无效不能免除其给付占用使用费的义务；4、原告起诉时已经扣减了履约保证金，不能双重返还给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告双兴公司修建的“屏山县双兴建材装饰城”，系临时市场，土地租赁期限至2014年5月6日届满。2013年7月8日，原告双兴公司作为甲方同被告刘帮甜作为乙方签订了《屏山县双兴建材有限责任公司合同》。该合同主要约定：1.乙方使用甲方屏山县双兴建材装饰城××-××/××共计2间商铺，计费面积128.71㎡，用于厨具、洁具行业经营；2.使用期限为2013年10月1日至2016年9月30日计36个月;3.费用标准及交纳方式：按照先支付租金后使用商铺的原则，双方商定使用费标准为30元／月／㎡，交纳方式为按半年交纳，签订合同时一次性交清6个月使用费23168元，下次交纳期限为上期使用费到期之日前15日；4.物管服务费标准为2元／月／㎡，半年1545元，交纳方式与使用费相同；5.签订合同后一次性交纳履约保证金3861元；6.如需装修必须办理装修许可证，装修费用由乙方自理，期满后装修归甲方所有；7.如乙方迟延交纳各项费用（履约保证金、物管服务费、电费等），甲方有权断电并按应付款的万分之7每日加收利息（滞纳金），如因此而引起诉讼的，由乙方承担甲方催收该款而产生的诉讼费、律师费、保全费、交通费等。在合同期内，如因政府拆迁等原因，由政府按相应补偿标准赔偿乙方相应装修损失并由甲方退还乙方已经交纳的未到期占用费；8.违约金，甲、乙双方如单方面违约，则由违约方付给对方违约金10000元；9.免责条件：合同期满后因政府拆迁等不可抗力原因导致双方或单方无法继续履行合同续租协议的，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告双兴公司向被告刘帮甜提供了相应的门面用于经营，被告也向原告交纳了租金、物管服务费至2015年6月30日，另交纳了履约保证金3861元。因当地有关部门对原告的屏山县双兴建材装饰城实施拆迁，被告于2015年12月25日搬离所租赁商铺，自2015年7月1日至2015年12月25日的房屋占有使用费、物管服务费未给付。本院认为，本案原告双兴公司同被告刘帮甜于2013年7月8日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》所涉租赁物占地的土地使用权期限于2014年5月6日已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，且双方对租赁合同超过期限部分无效无异议，本院确认该租赁合同自2014年5月6日之后无效。该租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告有权依照相应法律规定请求被告支付房屋占有使用费。案涉商铺所在商场于2012年发生火灾后，多次发生纠纷，当地政府职能部门也曾张贴通知说明土地租赁情况。双兴公司在明知其地上建筑物的临时土地使用权期限至2014年5月6日而与刘帮甜签订长达3年的租赁合同，存在一定过错。刘帮甜在知晓了承租商铺超过临时建筑的使用期限还与之继续签订租赁合同，且在政府有关部门决定拆除商铺后仍未及时向双兴公司交还承租商铺，继续使用了案涉租赁商铺至2015年12月底才搬离，被告刘帮甜也存在过错，应承担相应的民事责任。刘帮甜主张因合同无效，双兴公司应当返还履约保证金3861元和免除2015年7月之后的使用费和物管费。由此产生经济损失164118.73元也应当由原告赔偿。对此，本院评定如下：一、刘帮甜交纳的3861元履约保证金，可以在应支付原告的费用中抵扣，超出部分有权请求返还。二、刘帮甜在2015年7月1日之后因已实际使用商铺，以双兴公司没有租赁权请求不再支付使用费于法无据。刘帮甜主张2015年8月以后双兴建材城物管人员工资等费用由政府部门支付，双兴公司未进行实际管理，故不再支付相应物管费。本院认为，所涉物业管理人员的相关费用资金来源不属于本案审理范围，更不能当然免除被告应向原告支付实际产生的物管费用的义务，故对被告的此节辩解主张本院不予支持。三、装修损失问题，刘帮甜提供了部分证据以证明其对商铺进行了装修，原告不予认可，且认为即使进行了装修，按照合同约定，应当经原告同意后方可进行，经营期限届满后装修物也应归原告所有，而被告没有先行申请，故即使进行了装修也不应由原告赔偿。本院认为，根据双方合同约定，装修应当经原告许可后方可施工，被告没有提供证据证明其装修经过了原告的同意，故对其装修损失的诉讼主张，本院依法不予支持。四、营业损失问题，被告提供证据不足以证明该主张，本院不予支持。原告主张被告使用商铺至2015年12月25日，被告在答辩中予以认可，本院予以确认。商铺占有使用费、物管服务费应从2015年7月1日起计算至2015年12月25日，为24025.75元[(23168元/180天×175天)＋(1545元/180天×175天)]。根据本案实际情况，按照双方过错责任，本院酌情确定被告应当给付的金额为16818.025元。抵扣被告交纳的3861元履约保证金后，被告实际还应支付原告12957.025元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司与被告（反诉原告）刘帮甜于2013年7月8日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》自2014年5月6日起无效；二、被告（反诉原告）刘帮甜在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司商铺占有使用费、物管服务费共计12957.025元；三、驳回原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘帮甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费510元，反诉案件受理费1830元，共计2340元，由原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司负担386元，被告（反诉原告）刘帮甜负担1954元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  陈体华代理审判员  杨东升人民陪审员  罗德新二〇一六年十一月七日书 记 员  胡 欣