四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9798号上诉人（原审被告）：梁超岗，男，1970年3月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：陈劲，四川兴蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡承春，男，1970年5月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：李继东，四川君合律师事务所律师。上诉人梁超岗因与被上诉人胡承春房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁超岗及其委托诉讼代理人陈劲、被上诉人胡承春的委托诉讼代理人李继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁超岗上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡承春的全部诉讼请求。事实和理由：1、《房屋租赁协议》签订后，梁超岗按照约定向胡承春交纳了房屋租金合计30余万元，不存在违约行为。相反，胡承春在合同履行中，存在诸多违约情形，表现在：胡承春虽办理了供气证，但是个人户名开户，加之案涉房屋三楼严禁使用明火，导致梁超岗自2015年9月1日以来不能使用天然气，餐饮经营被迫停止；胡承春未按约定办理消防许可证，致使物业管理部门不允许梁超岗将房屋作为营业用房使用；公安机关向梁超岗出具消防不达标、须整改的通知，致使梁超岗无法正常经营。一审中，梁超岗已提交物业管理部门及公安机关的整改通知单等证据，梁超岗也是在多次与胡承春交涉未果的情况下，暂时中止交纳房屋租金，胡承春据此解除合同，不符合法律规定。2、一审判决违反诚实信用原则，显失公平。本案中，胡承春明知梁超岗租赁案涉房屋用于经营茶楼、餐饮，却一直未提供消防许可证，导致不能正常经营；同时，梁超岗承租房屋后，进行装饰装修投资巨大，但一审法院未全面考虑上述因素，简单判决解除合同，而对梁超岗的装修损失置之不理，导致守诚信的人反而损失惨重。3、一审法院在审查认定合同可能解除时，未及时向梁超岗进行释明，且在梁超岗提出反诉时，告知梁超岗必须同意解除合同的诉讼请求才能反诉，导致梁超岗错失反诉机会。胡承春辩称，1、梁超岗在合同履行期间多次逾期缴纳租金，符合双方约定的合同解除条件，胡承春发出解除函主张合同解除应予支持。2、关于消防许可证，根据我国消防法第十五条的规定，应由经营者向消防主管部门申请办理，双方虽然约定胡承春有协助义务，但在实际履行中，梁超岗从未要求胡承春配合办证，而是在经营不善后，才找到物管公司、派出所对消防许可证的办理问题提出异议。案涉房屋至今一直作为茶楼在正常经营。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡承春向一审法院起诉请求：1、判令梁超岗即时腾退其承租胡承春的位于金牛区××号房屋；2、判令梁超岗自2015年9月2日至2015年11月24日按每日497元向胡承春支付房屋租金，共计41251元；3、判令梁超岗自2015年11月25日起至实际腾退房屋之日止按每日497元向胡承春支付房屋占有使用费；4、判令梁超岗向胡承春支付违约金50000元；5、本案全部诉讼费由梁超岗承担。2016年3月25日，胡承春向一审法院提交变更诉讼请求申请书，以梁超岗在法院主持下已按每月14000元的标准向胡承春支付了2015年9月2日至2015年11月24日期间的租金及2015年11月25日至2016年3月1日期间的房屋占有使用费为由，请求将其原诉讼请求第2、3项变更为：判令梁超岗自2016年3月2日起至实际腾退之日按每日467元向胡承春支付房屋占有使用费；并增加一项诉讼请求：判决确认双方签订的《租房协议》于2015年11月25日解除。一审法院认定事实：2013年12月6日，胡承春、梁超岗签订了《租房协议》，约定胡承春将位于成都市金牛区韦家碾一路118号E5栋三层328、350、351共计298.58平方米房产租给梁超岗。租赁期自2014年3月1日起至2022年2月28日止。合同第二条约定税后租金为：2014年3月1日到2019年2月28日，每月租金50元每平米，共计14929元；2019年3月1日到2022年2月28日每月租金58元每平米共计17318元。合同第三条约定：合同签订时梁超岗支付30000元，其中15000元为押金，合同期满后梁超岗不违反合同并结清全部费用后包括物管费、水电费等，这15000元胡承春退还梁超岗，2014年2月28日前支付30000元，2014年6月1日支付90000元，2014年11月1日支付45000元，2015年3月1日起每半年支付一次，提前一个月支付。超过本协议规定支付日期10日后，视为梁超岗违约，胡承春有权终止本合同。合同第四条约定：……若梁超岗经营餐饮，胡承春应保证协助梁超岗完成餐饮经营相关手续。合同第五条违约责任约定：违约方向无过错房支付伍万元违约金（胡承春享有合同签订后4日违约免责期）。合同签订后，胡承春当日交付房屋。交付时两套清水房，一套简装房。之后，梁超岗将租赁房屋装修后用于经营茶馆。胡承春也协助梁超岗办理了卫生许可证、餐饮许可证、营业执照。2015年8月1日，梁超岗未交付2015年9月1日之后的租金。2015年11月24日，胡承春向梁超岗租赁房屋所在地发出解除租房协议的律师函。2015年11月25日，梁超岗收到此函。2015年11月左右，在一审法院主持下，梁超岗向胡承春支付了至2016年3月1日之前的使用费用。一审法院认定上述事实采信了如下证据：购房合同、购房备案表、租房协议、律师函、ems邮寄回执单及查询单、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。《租房协议》是胡承春、梁超岗的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应依约全面履行自己的义务。胡承春已依约交付了房屋并协助梁超岗办理了相关手续。梁超岗应按照约定期限支付胡承春租金。按照双方的约定，梁超岗应于2015年8月1日前支付2015年9月之后的租金。但梁超岗在未取得胡承春的同意其缓交的情况下，一直未交租金。其行为已构成违约。同时依照双方合同第三条的约定，胡承春有权终止本合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，双方约定解除权的条件已成就。胡承春又于2015年11月25日送达了解除合同的通知。该通知已发生法律效力。故双方签订的《租房协议》已于2015年11月25日解除，一审法院予以确认。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因双方系租赁合同，故胡承春要求梁超岗腾退房屋，并按照约定的每日租金497元的标准支付至腾退之日止房屋使用费的诉请成立，一审法院予以支持。双方在《租房协议》中第五条约定违约方向无过错方支付50000元违约金，梁超岗的行为已构成违约，故胡承春要求梁超岗违约金50000元的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、梁超岗与胡承春签订的《租房协议》于2015年11月25日解除；二、梁超岗于判决生效之日起十五日内腾退位于金牛区韦家碾一路118号E5栋三层328、350、351号房屋；三、梁超岗于判决生效之日起十五日内支付胡承春房屋占用使用费，计算方式为：按照每日497元，从2016年3月1日起计算至实际腾退之日止；四、梁超岗于判决生效之日起支付胡承春支付违约金50000元。案件受理费2081元，因简易程序减半收取1040.5元，由梁超岗负担。二审中，梁超岗提交以下证据：1、拍摄于2015年12月的照片4张，拟证明案涉房屋的市场租赁单价为每平方米25元，而非一审判决认定的50元；2、拍摄于2015年12月的照片4张，拟证明胡承春未在合同约定的期间内完成烟道改造，实际完成时间是合同签订半年后；且胡承春在一审中关于其不知晓梁超岗租赁案涉房屋是用于茶楼餐饮，因此案涉房屋无须进行烟道改造的主张不实。经质证，胡承春对上述证据的三性均不认可。本院审查认为，梁超岗提交的上述证据形成时间均在一审法院受理本案之前，在梁超岗未说明一审中未举示上述证据的合理理由情况下，上述证据依法不属于本案二审中的新证据。上述证据即使属实，证据1中并未任何关于商铺租金价格的内容，不能达到梁超岗的举证目的；证据2中关于房屋内现场状况的照片，亦不能证明烟道改造实际完工的具体时间，故上述证据均不能达到梁超岗的证明目的，本院对此不予采信。双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。二审中，梁超岗主张，《租房协议》是附成立、生效条件的，由于案涉房屋至今未能办理消防许可证，因此《租房协议》尚未成立、生效。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、《租房协议》是否成立、生效；二、胡承春行使约定解除权于2015年11月25日向梁超岗送达律师函，是否产生合同解除的法律后果；三、梁超岗应否腾退案涉房屋，并按每日497元的标准自2016年3月1日起向胡承春支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；四、梁超岗应否向胡承春支付违约金50000元。现就上述争议焦点分述如下：关于第一个争议焦点，《租房协议》第十条约定：“此合同一式四份，自签订之日起生效。”本案中，梁超岗对其签订《租房协议》的事实不持异议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《租房协议》自双方于2013年12月6日签订之时成立且生效。而《租房协议》第四条关于“甲方（胡承春）出面在350房增设一烟道用于厨房使用，乙方（梁超岗）支付费用（不超过20000元，超过部分甲方支付），此款乙方在本合同签订之日支付到甲方。甲方在合同签订之日起20日内完成烟道制作，4日内协调完烟道规划相关事宜。如乙方经营餐饮，甲方应保证协助乙方完成餐饮经营相关手续”的内容，并非双方对合同的效力约定的生效条件，而是胡承春作为出租方的合同义务，故梁超岗以该条款约定主张《租房协议》尚未成立、生效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据约定，租金自2015年3月1日起每半年支付一次，提前一个月支付；超过约定支付日期10日后，视为梁超岗违约，胡承春有权终止合同。而庭审已查明，梁超岗未按约定于2015年8月1日前支付2015年9月1至2016年3月1日期间的租金，其逾期付款超过10日的事实客观存在；本案中，梁超岗虽主张双方对迟延支付租金达成合意，但对此未提交任何证据佐证，胡承春对此主张亦不予认可；在此情况下，胡承春于2015年11月25日向梁超岗送达解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，《租房协议》自梁超岗收到该解除通知之时已解除。一审判决据此认定《租房协议》于2015年11月25日已解除正确，本院予以维持。梁超岗上诉主张，因胡承春至今未按约定为案涉房屋办理消防许可证，违约在先，梁超岗有权迟延支付租金。对此，本院认为，首先，《租房协议》第四条约定的是由胡承春协助梁超岗完成餐饮经营相关手续，而根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款的规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”故消防许可证应由梁超岗申请办理，而胡承春承担协助义务。其次，《租房协议》中并未约定以胡承春承担上述协助义务作为梁超岗支付租金的前提条件。因此，不论案涉房屋至今未能办理消防许可证是因梁超岗还是胡承春的原因导致，该事实均不影响梁超岗支付租金。故梁超岗的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梁超岗上诉还主张其在收到解除通知后，已实际向胡承春支付2015年9月2日至2016年3月1日期间的房屋占有使用费，胡承春收款后未提出异议，应视为双方达成继续履行合同的一致意思表示，故《租房协议》尚未解除。对此，本院认为，前已述及，案涉合同系因梁超岗存在违约行为导致解除，胡承春虽实际收取了梁超岗支付的后续租金，但并未就此免除梁超岗的逾期付款违约责任，亦不能视为双方之间达成了继续履行合同的合意。故本院对梁超岗的该项主张不予支持。至于梁超岗就案涉房屋投入的装修费用，并不影响本案中对合同应否解除的认定，梁超岗可另案主张权利。关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审判决据此认定梁超岗应向胡承春腾退房屋及支付自2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费正确，本院予以维持。关于梁超岗应承担的房屋占有使用费的标准认定问题。根据约定，2014年3月1日至2019年2月28日期间，每月租金为50元/平方米，共计14929元。参照该约定的租金标准，胡承春起诉时主张房屋占有使用费按每日497元计算，具有事实依据。但，因胡承春在变更诉讼请求时，按照梁超岗实际支付的租金42000元/季度计算房屋占有使用费，并明确要求梁超岗按每日467元的标准支付，应系胡承春对其自身权利的处分，本院对此予以确认。一审判决认定梁超岗应按每日497元的标准向胡承春支付房屋占有使用费错误，应予纠正。关于第四个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然胡承春未举出梁超岗逾期支付租金给其造成实际损失的证据，但梁超岗逾期付款的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，加之《租房协议》系因梁超岗逾期支付租金的违约行为导致解除，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合梁超岗的过错程度、合同实际履行情况，确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，梁超岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对房屋占有使用费的计算标准认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2226号民事判决第一、二、四项；二、变更成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2226号民事判决第二项“梁超岗于判决生效之日起十五日内支付胡承春房屋占用使用费，计算方式为：按照每日497元，从2016年3月1日起计算至实际腾退之日止”为“梁超岗于判决生效之日起十五日内支付胡承春房屋占用使用费，计算方式为：按照每日467元，从2016年3月1日起计算至实际腾退之日止”。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2081元，由上诉人梁超岗负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十一月七日书记员 梅芳芝