甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终1844号上诉人（被上诉人、原审原告）：陈某，女，汉族，1964年2月18日出生，住所兰州市城关区。委托诉讼代理人：强承军，甘肃玉榕律师事务所律师。上诉人（被上诉人、原审被告）：兰州亨达房地产开发有限公司，住所兰州市城关区。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉福，该公司董事。上诉人（被上诉人、原审被告）：兰州亚太房地产开发集团有限公司，住所兰州市城关区。法定代表人：魏永翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，该公司法务专员。委托诉讼代理人：吴振宇，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：兰州亚太实业（集团）股份有限公司，住所兰州市城关区。法定代表人：朱全祖，该公司董事长。委托诉讼代理人：张莹，该公司职员。委托诉讼代理人：吴振宇，该公司职员。上诉人陈某、兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）、兰州亚太房地产开发集团有限公司（以下简称亚太集团）与被上诉人兰州亚太实业（集团）股份有限公司（以下简称亚太股份）房屋买卖合同纠纷一案，因不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人强承军、上诉人亨达公司的委托诉讼代理人李玉福、上诉人亚太集团及原审被告亚太股份的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持其要求亚太集团、亚太股份、亨达公司限期协助办证的诉讼请求，维持一审判决第一项、第二项；2.本案一、二审诉讼费用由亚太集团等承担。事实及理由：亚太大厦未能办理初始登记，是亚太集团与亨达公司纠纷所致，亚太大厦作为房地产开发项目证书齐全，本具备办证的条件，大厦相关证书未办理到亚太集团名下，与其本人无关，其已按约足额缴纳房款并入住，亚太集团等各方都负有协助办理房屋所有权证的责任。亨达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回陈某的起诉。事实及理由：亨达公司将项目转让后，办证义务已由亚太集团承担，该集团也给部分住户办理了产权登记；同时，其公司在亚太集团2015年8月履行付款义务后将项目证照全部移交，也愿意协助办理产权登记手续。逾期办证损失是亚太集团严重违约所致，一审判定其公司对亚太集团的违约行为承担责任，违背事实或合同约定，且无法律依据。亚太集团上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈某的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定该集团负有办证义务、陈某负有配合义务违背合同约定，也突破社会交易惯例，根据合同约定，陈某负有办理产权证的义务，该集团给予协助；一审判令赔偿逾期办证损失违背约定，根据约定字面理解，逾期办证的后果是退房和赔偿经济损失；一审判决未审查陈某是否适格履行办证义务，直接认定该集团违约违背法律规定；一审判决认定涉案项目应办理初始登记，与诉争双方订立合同使得政策不符；亨达公司已公告催促提交办理证照所需资料，但住户不予配合；一审判决认定亚太大厦有四套房屋属亨达公司所有于法无据等。亨达公司、亚太集团针对陈某上诉的答辩意见观点与其上诉理由基本一致。陈某针对亨达公司、亚太集团的上诉答辩认为，亨达公司、亚太集团等三方应共同承担协助办证义务，双方间约定并不意味其本人为办证主体，根据现行法律、法规的规定，房地产应承担的义务并非仅为协助，且亚太集团收取办证材料的行为已表明该集团实质承担了办证义务。同时，亨达公司、亚太集团等未进行初始登记、未履行告知义务、未向其提交必要的办证文件，应当依法承担违约责任。陈某向一审法院起诉请求：1.判令亚太集团、亚太股份、亨达公司限期协助办理房屋权属登记手续；2.三公司赔偿其损失61404.95元。3.如不能按期协助办理房屋权属登记，则以银行逾期贷款利率为标准赔偿其损失至履行完协助办理房屋权属登记时止；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2006年11月1日,陈某向亨达公司支付了位于兰州市城关区金昌路25号“亚太大厦”第1幢26层2601号房屋定金10000元。同年11月13日至2008年12月12日，又先后分八次向亚太集团支付了上述房屋的剩余购房款563878元。2006年11月13日，陈某向亚太集团交纳了涉案房屋的维修基金和天然气开通费，同时该集团交付了涉案房屋。2008年12月12日，陈某与亚太集团签订《商品房购销合同》，合同约定陈某购买亚太集团开发建设的“亚太大厦”第1幢26层2601号房屋一套，房屋单价每平方米3903元，总价款为573878元，亚太集团应于2006年12月31日前将涉案房屋交付使用，并约定陈某在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，亚太集团给予协助。双方还约定了其他事宜。该合同已经向兰州市房地产管理局进行了房地产登记备案。但至今亚太集团未给陈某办理涉案房屋的所有权证，双方发生纠纷，陈某遂诉至法院。另查，涉案房屋属原“国际大厦”(现更名为亚太大厦)建设项目，该项目于2001年9月4日准予建设，《建设工程规划许可证》编号为：20010183，建设单位是亨达公司。亨达公司于2001年9月12日办理了《兰州地区商品房预售许可证》，于2004年申请续办，售房单位为亨达公司。2005年5月1日，亨达公司与亚太集团签定《合同书》，该合同约定，甲方（亨达公司）同意将亚太大厦项目(含资产及土地使用权)转让给乙方（亚太集团）并附关于资产及土地开发、销售的全部合法证件；合同第五条约定：为保证其他约定的正常执行，双方同意即日起，以甲方名义由乙方全权负责办理销售按揭事宜，甲方积极配合随时提供办理按揭所需各种权证、印件等以保证乙方销售资金金额及时回笼并向甲方支付承诺款项的到位。该合同还约定了转让价款、支付方式、项目过户等事项。2006年5月30日，双方又就上述合同中的付款及过户等事项形成《会议纪要》。在转让过程中，双方明确亚太大厦项目中有四套房屋留给亨达公司使用，属于该公司所有。亨达公司与亚太集团因履行项目转让合同产生纠纷，2011年11月30日，本院作出（2010）兰法民一初字第0019号民事判决书，判决亨达公司与亚太集团应继续履行双方签订的项目转让《合同书》及《会议纪要》、亨达公司协助亚太集团办理项目的过户手续并移交相关资料等。两公司均不服该判决，提起上诉，甘肃省高级人民法院于2012年9月19日作出（2012）甘民一终字第107号民事判决书，维持了一审判决。后经法院强制执行，亨达公司向亚太集团移交了亚太大厦项目过户手续的“五证”及相关图纸，但至今“五证”尚未过户至该集团名下。再查，亚太大厦项目未在兰州房地产交易中心进行初始登记，该大厦的1、2、4层早于2006年取得了房屋所有权证，现所有权人是兰州亚太资产管理有限公司。另庭审中，陈某明确其诉讼请求中主张的损失61404.95元是从2013年12月30日起至2016年1月20日按照全部购房款的银行同期贷款利率计算。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈某与亚太集团签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。陈某作为买受人，已经履行了向亨达公司、亚太集团支付全部房款的义务，而亨达公司、亚太集团负有为其办理房屋权属登记手续的义务。关于亚太集团辩称陈某未履行申请办证义务致使其至今未取得产权证的内容，亚太集团作为开发商及出售方负有为陈某办证的义务，且该集团收取合同原件承诺办证的行为也表明其认可此项义务，同时亚太集团并无证据证明因陈某未履行配合义务而向其本人发出过配合办证的通知，未办证的责任在于亨达公司、亚太集团。故亚太集团该辩称理由无事实依据，不予采纳。关于涉案商品房现能否办理房屋产权证的问题。根据我国《物权法》的规定，开发商是建造完成的房屋的所有权人。根据建设部《房屋登记办法》的规定，初始登记是指合法建造房屋而进行的所有权登记。开发商应在房屋建造完成通过验收后申请办理初始登记，并在办理初始登记后为业主办理房屋产权登记。据此，初始登记应由开发建设单位申请办理。房屋初始登记是办理房屋产权登记的前提。现亚太大厦尚未办理产权初始登记，因而不具备办理原告房屋产权登记的法定条件。同时，亨达公司在2005年将亚太大厦项目转让给亚太集团，该公司名下的“五证”至今无法过户至亚太集团名下。综上，涉案房屋的产权登记条件尚不具备，该院对于陈某要求办理房屋所有权证的诉讼请求不予支持。陈某可在办证条件成就后，再行主张自己的权利。关于亚太集团认为要求办证的诉请已过诉讼时效的辩称，陈某请求办理房屋所有权登记属于物权请求权，根据《物权法》的相关规定，请求权人主张的是己方物权权利，依据物权支配性和排他性的属性决定对物权的保护应当与物权本身共始终，换言之即物权请求权不应受诉讼时效的限制，故对该项辩称，不予采纳。关于陈某要求支付2013年12月30日至2016年1月20日期间损失61404.95元的主张，由于亨达公司、亚太集团未能办理初始登记，导致陈某至今未能取得房屋权属证书，其理应承担相应的违约责任。根据法律规定，在上述情形下，双方合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，陈某主张损失按照全部购房款的中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定。但陈某要求支付2014年1月20日之前损失的请求明显已经超过诉讼时效，故该院对于陈某主张的2014年1月20日至2016年1月20日期间的损失54518元[573878元×4.75%(年利率)×2年=54518元]的诉讼请求予以支持。同时，还应自2016年1月21日起，以已经支付购房款573878元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计付损失给至陈某办证义务履行完毕之日止。亚太股份不是商品房购销合同的相对人，其与亚太集团均系具有独立法人资格的企业，故对陈某要求亚太股份办证及赔偿损失的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告兰州亨达房地产开发有限公司、兰州亚太房地产开发集团有限公司在判决生效后十五日内共同向原告陈某赔偿2014年1月20日至2016年1月20日期间的逾期办证损失54518元；二、被告兰州亨达房地产开发有限公司、兰州亚太房地产开发集团有限公司自2016年1月21日起，以原告陈某已经支付购房款573878元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准共同向原告赔偿损失至办证义务履行完毕之日止；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。案件受理费1335元，陈某负担335元，兰州亨达房地产开发有限公司负担500元，兰州亚太房地产开发集团有限公司负担500元。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于陈某上诉要求协助办理产权登记的问题。根据亨达公司、亚太集团陈述及上诉所称，两公司并不否认协助陈某办理产权登记手续的义务，也表示愿意履行该义务，故双方就此问题不存在实质争议。从查明事实看，涉案房产未取得权利证书系相关手续不能满足办理登记的法定要件，在此情形下，如仅笼统要求两公司履行协助义务，并无有助于上述问题的实际解决。因此，一审法院告知陈某在办证条件成就后，根据具体情况再行主张权利，处理结果并无不当。陈某此上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于亨达公司、亚太集团是否应承担违约责任及如何承担的问题。本案应由何方具体办理登记手续非权利证书未能取得的原由，实质系不具备办理条件所致，而该责任义务应当由亨达公司、亚太集团承担履行。因此，两公司应当就其双方间纠纷导致陈某无法依约取得产权证书承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案商品房购销合同中未就逾期取得权利证书约定约定金事项，因此，一审法院在陈某以房款总额，按照银行同期贷款利率计算主张损失的基础上，根据查明的事实作出认定处理，符合上述法律规定。亨达公司、亚太集团的上诉理由，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，陈某、亨达公司、亚太集团的上诉理由，均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈某预交的二审案件受理费335元、兰州亨达房地产开发有限公司预交的二审案件受理费500元、兰州亚太房地产开发集团有限公司预交的二审案件受理费500元，均由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  马列东代理审判员  赵辉君代理审判员  靳文丽二〇一六年十一月二日书 记 员  张邴雯