重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7468号上诉人（原审被告）：张世友。委托诉讼代理人：冉顺琦，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：旦真惠。委托诉讼代理人：冉顺琦，重庆渝礼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何莉。委托诉讼代理人：唐玉梅，重庆天朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：何国忠。原审被告：郭兵。上诉人张世友、旦真惠因与被上诉人何莉、原审被告郭兵确认合同无效一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月31日进行了询问，上诉人张世友、旦真惠及其委托代理人冉顺琦，被上诉人何莉的委托代理人唐玉梅、何国忠到庭参加询问。本案现已审理终结。张世友、旦真惠上诉请求撤销原审判决，依法改判为确认郭兵与张世友、旦真惠于2015年9月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效。主要事实和理由：2014年8月25日，郭兵将铜梁县东城街道办事处金龙社区1-6-2号房屋（以下简称争议房屋）以20万元的价格卖给叶春生，并办理了公证委托手续，叶春生已将该款付给郭兵。2015年2月18日，叶春生将该房以28万元的价格卖给旦真惠、张世友，并签订了《房屋买卖协议》（按揭），旦真惠、张世友当日付8万元给叶春生，另20万元银行按揭支付。为了办理过户，2015年2月28日补签了《房屋买卖协议》，该合同仅用于房屋登记机关办理过户用。被上诉人何莉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。何莉向一审法院起诉请求：一、确认三被告于2015年9月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、诉讼费费由被告负担。事实及理由：郭兵与案外人郭少林、朱华芳系一家人。2005年12月23日，郭少林作为户主与原铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》，取得在玉泉三社Y7号建五楼一底六层的权利。郭兵与原铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁安置协议书》，取得在玉泉三社Y6号建五楼一底六层的权利。案外人郭庭勇、代英、郭杰系一家人，郭庭勇作为户主与原铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》，取得在玉泉三社Y8号建五楼一底六层的权利。即六人共计占地面积135平方米，建筑面积810平方米，规划设计修建3个门面、5套住房。由于郭兵、郭庭勇等六人缺乏资金，不能自行修建，2006年12月8日，郭少林、郭庭勇作为户主与何莉签订了合作建房的《协议书》，并约定了房屋分配，即：郭少林、朱华芳、郭兵一家人分得门面一个、二楼住房一套；郭庭勇、代英、郭杰一家分得门面一个、四楼住房一套并补偿何莉36000元；何莉分得门面一个、三、五、六楼住房各一套。随后，何莉投入资金修建，2007年房屋竣工。由于本案的房屋已经办理房地产权初始登记，但郭兵等人一直不协助何莉办理变更登记。为此，何莉曾起诉判决确认双方签订的合作建房《协议书》有效，法院于2015年2月26日作出（2015）铜法民初字第00066号民事判决书，判决双方签订的《协议书》有效，2015年8月26日，何莉向法院起诉要求郭兵等人履行协助办理房屋过户的变更登记，在此期间，郭兵以43000元的总价，将位于铜梁区东城街道办事处凤竹路61号10幢3单元6-2号涉案房屋出卖给了旦真惠和张世友，并办理了变更登记。郭兵在明知法院已于2015年2月26日判决确认联合建房《协议书》有效的情况下，且在何莉已起诉要求郭兵等人履行协助办理房屋过户的情况下，与旦真惠、张世友恶意串通，于2015年9月28日，以明显低于市场价的价格出卖涉案房屋，其行为严重损害了何莉的合法权益。一审法院认定事实：郭兵系拆迁还建户，系郭少林与朱华芳之子。2005年12月23日，土房局（甲方）与郭少林（乙方）签订《建(构)筑物拆迁补偿安置协议书》约定，乙方的建（构）筑物补偿、搬家及安置补助等系5970.8元，乙方1人符合房屋安置条件，甲方应还乙方还建房占地面积15平方米；乙方自愿以优惠价300元/平方米的价格，购足一个完整门面的差额面积30平方米，合计建筑占地面积45平方米，房屋建筑面积270平方米，还建房安置地点玉泉村三社Y6号。按本协议乙方实际应领款额约为：-10589.20元，在房屋拆迁完毕时进行交付乙方应缴纳的准确金额，在新房验收核准建筑面积后，进行结算，多退少补。2006年1月16日，何莉以郭兵拆迁户的名义向重庆市金龙工业园区管理委员会交纳优购地款等10589.20元。2006年12月8日，案外人郭少林用与妻朱华芳因征地拆迁获得的还建地、优购地45平方米和郭兵因征地拆迁获得的还建地、优购地45平方米及案外人郭庭勇用与妻代英、儿子郭杰因征地拆迁获得的还建地45平方米与何莉出资联合建房，并以郭少林、郭庭勇为甲方与何莉为乙方签订《协议书》约定：经双方共同协商，本着相互自愿的原则，现将郭少林、郭庭勇等两户拆迁还建房（三个门面的建筑面积）转让给何莉修建，现将有关事项达成如下协议：一、……；2、郭少林户还建地地面积为两个门面，修六层，协商为得门面一个，住房一套（二层）。郭庭勇户还建地地面积为一个门面修六层，补承建方36000元，协商为得门面一个，住房一套（四层），……。郭少林的两个门面已缴，设施费5040元由承建方负责。承建方修好后分得门面一个住房三套。；三、房屋修好后办理后期手续的一切费用由各住户自行负责；四、承建方所得门面一个，住房三套，如办房屋产权证时房屋产权可办在郭少林、郭庭勇户头上，承建方需改办时郭少林、郭庭勇不得干涉承建方的自主权；五、……；六、郭庭勇补承建方差一个门面补差价36000元，在承建方工程完工后一次性付给承建方，如到时不付，就用门面一个抵押互不补价，只得住房一套，补差时间为2007年12月8日前；七、八……。郭少林、郭庭勇在甲方处签名并捺印、何莉在乙方处签名并捺印。协议签订后，何莉按照协议的约定出资在上述还建地和优购地基础上修建5楼1底房屋一幢，其中，门面3间，隔楼一间，住房5套。之后，何莉将约定的房屋和门面交付了被告使用，郭少林户实际分得金龙社区1-3-2号住房、8号门面、郭庭勇户分得金龙社区1-5-2号住房，其余应由何莉分得的住房、门面均初始登记在郭兵、郭少林、郭庭勇名下，其中，金龙社区1-6-2号住房按照规定登记在郭兵名下。2015年9月28日，郭兵与旦真惠、张世友签订《重庆市房屋买卖合同》，将建筑面积为142.29平方米的金龙社区1-6-2号住房以43000元的价格出卖给旦真惠、张世友。2015年9月29日，初始登记在郭兵名下的位于重庆市铜梁区东城街道办事处凤竹路61号10幢3单元6-2（原金龙社区1-6-2号）房屋变更为旦真惠、张世友所有。一审另查明，2014年12月23日，何莉向一审法院起诉，请求确认其与郭少林、郭廷勇签订的合作建房《协议书》有效。2015年2月26日，一审法院作出（2015）铜法民初字第00066号判决，何莉与郭少林、郭廷勇于2006年12月8日签订的《协议书》有效。2014年8月26日，何莉向一审法院起诉，请求：1、郭少林、朱华芳、郭兵、郭庭勇、代英、郭杰按照合作建房《协议书》的约定协助办理房屋变更登记；2、支付违约金3万元；3、诉讼费郭少林、朱华芳、郭兵、郭庭勇、代英、郭杰负担。2015年12月15日，一审法院作出（2015）铜法民初字第04476号判决，判决：一、郭兵于本判决生效之日起十日内协助何莉将位于铜梁区东城街道办事处金龙社区6号门面及1-7-2号房屋变更登记在何莉名下；二、郭庭勇于本判决生效之日起十日内协助何莉将位于铜梁区东城街道办事处金龙社区7号门面变更登记在何莉名下；三、驳回何莉的其他诉讼请求。一审再查明，2011年11月4日，原铜梁县人民政府办公室作出铜府办发【2011】57号文件，规定自建房办理房地产权证由原铜梁县国土资源和房屋管理局负责办理。自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人，需要进行变更和交易转移登记的，按《中共铜梁县十二届二十四次常委会议纪要》的相关规定执行。一审法院认为，意思表示真实的合同依法有效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。关于系争合同是否有效一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，判断郭兵、旦真惠、张世友之间是否存在恶意串通，首先应审查旦真惠、张世友从郭兵处买卖房屋时是否为善意。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，虽然案涉房屋登记在郭兵名下，但因《协议书》之约定，案涉房屋应由何莉分得，郭兵对于房屋的处分权受到限制，郭兵处分该房屋为无权处分。旦真惠、张世友在购买案涉房屋时，作为完全民事行为能力人，理应对系争房屋的价值有充分认识，但其购买房屋的价格仅为302.2元/平方米（43000元÷142.29平方米），严重低于2015年9月重庆市铜梁区同地段房屋的正常市场价值，一审法院难以认定旦真惠、张世友受让系争房屋时系善意，亦难以认定郭兵与旦真惠、张世友之间的买卖系争房屋系真实的意思表示。结合案涉房屋的买卖行为发生在何莉请求郭兵协助办理房屋变更登记诉讼的进行中，以及本案开庭时旦真惠、张世友未到庭对购房中不符常理之处进行说明的事实，一审法院采纳何莉陈述郭兵、旦真惠、张世友恶意串通，损害其利益的意见。故，何莉请求确认旦真惠、张世友、郭兵于2015年9月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效符合相关法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“确认被告郭兵、旦真惠、张世友于2015年9月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，减半交纳40元，由被告郭兵、旦真惠、张世友负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人二审举示证据，本院查明以下事实：2014年8月25日，郭兵与叶春生签订《房屋买卖协议》，约定叶春生以20万元的价格购买郭兵的位于争议房屋，该房的房地产权证号为2××-2014-28660。合同签订后，叶春生通过重庆农村商业银行转款20万元给郭兵，郭兵出具《收条》收款20万元。郭兵出具《委托书》，委托叶春生代表郭兵办理争议房屋的变卖手续。重庆市铜梁县公证处出具（2014）渝铜证字第3807号公证书，对郭兵在该委托书上签名、捺指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果予以公正。2015年9月18日，甲方为郭兵、委托方为叶春生与乙方旦真惠、张世友签订《房屋买卖协议》（按揭），约定旦真惠、张世友以28万元的价格购买郭兵的争议房屋，该房的房地产权证号为2××房地2014字28660号，付款方式为现金8万元，银行按揭20万元。合同签订后，旦真惠支付现金8万元，并获取收款人出具的收条。旦真惠与中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称工商银行）签订《融资总协议》、《个人购房借款/担保合同》。《融资总协议》约定旦真惠向工商银行最高融资贷款327300元，贷款期为2015年至2021年。《个人购房借款/担保合同》约定工商银行向旦真惠个人住房贷款20万元，贷款期为120月。《重庆市房屋买卖合同》的第二条成交价格约定，该房屋总成交金额为43000元，该成交价格包含房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。旦真惠、张世友在二审中陈述称，其买房共计签订2份合同，实际履行的是2015年9月18日《房屋买卖协议》，2015年9月28日《重庆市房屋买卖合同》不是合同双方当事人的真实意思，且均不持有该合同，该合同仅用于房屋登记机关办理过户用。本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的合同无效。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。郭兵作为争议房屋的原登记所有权人，出具《委托书》委托叶春生代表郭兵办理争议房屋的变卖手续，该委托行为合法有效。叶春生在出售争议房屋时，与旦真惠、张世友签订了2份合同，双方当事人依据2015年9月18日《房屋买卖协议》支付房款28万元，并交付房屋，该合同已经履行完毕；双方当事人依据2015年9月28日《重庆市房屋买卖合同》办理涉案房屋过户，该合同价格约定为4.3万元，其约定的价格低于实际履行价格，因该合同仅用于房屋登记机关办理过户用，当事人签订该合同的目的是为了少缴纳相关税费，其实质是损害国家利益，故该条款依法属于无效，鉴于合同其余内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故应当认定其余内容合法有效，原判认定该部分无效不当，应予纠正。本案是何莉向请求确认《重庆市房屋买卖合同》无效的纠纷，旦真惠、张世友一审中没有提出反诉，请求确认《重庆市房屋买卖合同》有效，故其上诉请求判决《重庆市房屋买卖合同》有效本院依法不予支持。综上所述，旦真惠、张世友二审举示的新证据证明其关于买受涉案房屋签订了两份合同的上诉理由成立，《重庆市房屋买卖合同》除价格条款无效外，其余部分有效，原判确认《重庆市房屋买卖合同》无效不当。一审判决认定事实部分不清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初2944号民事判决；二、郭兵与旦真惠、张世友于2015年9月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》的第二条无效；三、驳回何莉的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由何莉负担20元，旦真惠、张世友负担10元,郭兵负担10元；二审案件受理费875元，由何莉负担437元，旦真惠、张世友负担218元，郭兵负担220元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  赖生友代理审判员  闫信良二〇一六年十一月二十八日书 记 员  陈 胜