广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书(2015)穗中法行终字第1720号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：刘嘉欣，系该委工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈民勇，住广东省罗定市。委托代理人：陈奕荣、刘华，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓锡源，住广东省广州市海珠区。委托代理人：林群玉，住址同上。上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、陈民勇因房屋登记纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法行初字第101号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：中华大街XX号房屋原为徐桂清等5人的产业，据产权档案记载，该屋为砖木结构3层、建筑面积183.43平方米。2007年4月，徐桂清等5人与卢雪欢签订房屋买卖合同，约定卢雪欢向徐桂清等5人购买中华大街XX号房屋。由于卢雪欢与徐桂清等5人因上述房屋面积产生争议，导致上述房屋产权未能过户到卢雪欢名下，双方诉讼至原审法院，案号为（2009）荔法民三初字第1033号。在该案诉讼过程中，卢雪欢于2009年10月14日与邓锡源签订《协议书》，约定双方就中华大街XX号房屋买卖达成如下协议：1.中华大街XX号房屋作价900000元，由卢雪欢办理到卢雪欢名下，并办理委托房屋买卖公证到邓锡源为止；……4.邓锡源先行支付房款700000元给卢雪欢，余款作为支付给徐桂清等5人的房款及交付税费，如超出双方再自行结算。2009年8月14日，原审法院作出（2009）荔法民三初字第1033号民事判决，判决徐桂清等5人将中华大街XX号房屋过户给卢雪欢。徐桂清等5人不服上诉。2009年11月24日，本院作出（2009）穗中法民五终字第3771号民事判决，判决维持原判。2009年9月9日，邓锡源通过银行转帐方式汇款500000元给卢雪欢。2010年4月8日，邓锡源以卢雪欢的名义向中华大街XX号房屋的原业主支付了房款137333.33元。此后，中华大街XX号房屋的原业主将上述房屋移交邓锡源。当时，中华大街XX号房屋（房屋原状是砖木结构3层，建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）属危房，无人居住。2010年4月13日，邓锡源将中华大街XX号房屋交给潘某负责拆除、重建。2010年5月19日，中华大街XX号房屋的原业主之一徐福庆与邓锡源、卢雪欢签订《协议书》，约定：徐福庆同意将中华大街XX号房屋自有的份额卖给卢雪欢，应卢雪欢的要求买方加邓锡源名等。2010年8月13日，广州市城市管理综合执法局荔湾分局对中华大街XX号房屋的擅自加建行为发出限期改正通知书，邓锡源签收了该限期改正通知书。2010年11月，中华大街XX号房屋改建为框架结构4层半。邓锡源将改建好的房屋出租。2011年8月8日，市国规委向卢雪欢核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路中华大街XX号、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。2011年12月19日，卢雪欢与俞逸轩签订《存量房买卖合同》并提交资料向市国规委申请中华大街XX号房屋转移登记。市国规委受理后于2011年12月21日核准登记并向俞逸轩核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路中华大街XX号、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。此后，俞逸轩无接管中华大街XX号房屋。2012年2月20日，俞逸轩与陈民勇签订《存量房买卖合同》并提交资料向市国规委申请中华大街XX号房屋转移登记，市国规委注销了粤房地权证穗字第××号房地产权证，于2012年2月24日向陈民勇核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路中华大街XX号、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米,另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。邓锡源向原审法院提起民事诉讼，要求确认中华大街XX号房屋产权归邓锡源所有。2013年7月，原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决，认定邓锡源与卢雪欢有买卖房屋的行为，是效力待定的民事行为，判决驳回邓锡源的诉讼请求。当事人不服提起上诉。2014年4月15日，本院作出（2014）穗中法民五终字第79号民事判决，认为原审判决认定邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖合同关系并无不当，判决维持原判。邓锡源向原审法院提起行政诉讼，要求撤销核发给卢雪欢的粤房地权证穗字第××号房地产权证。2014年7月29日，原审法院作出（2014）穗荔法行初字第73号行政判决。当事人不服提起上诉。2014年12月16日，本院作出（2014）穗中法行终字第1322号行政裁定，裁定撤销（2014）穗荔法行初字第73号行政判决，准许邓锡源撤回起诉。原审法院认为：根据《房屋登记办法》第四条规定，市国规委负责本辖区内的房屋登记工作。关于邓锡源是否适格原告主体的问题，经法院民事判决认定，邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖合同关系，邓锡源已支付部分购房款并对中华大街XX号房屋进行改建，因此邓锡源与市国规委向陈民勇核发房产证的行为存在法律上的利害关系，是本案适格原告主体。《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，卢雪欢明知其在取得中华大街XX号房屋产权前已与邓锡源签订房屋买卖协议，且中华大街XX号房屋已移交邓锡源拆除改建，改建后的房屋与房地产权证的登记情况不符，即卢雪欢取得的房地产权证所指向的房屋已经被拆除改建了，其仍然与俞逸轩签订《存量房买卖合同》，双方约定交易的房屋实际上已经不存在了。卢雪欢在与俞逸轩共同向市国规委申请中华大街XX号房屋转移登记时，故意隐瞒其与邓锡源签订房屋买卖协议及中华大街XX号房屋的真实情况。市国规委在审查卢雪欢与俞逸轩转移登记申请时未能尽到审查义务，在未查明中华大街XX号房屋已经改建的情况下作出核准登记并向俞逸轩核发房地产权证，导致房地产权证的登记情况与房屋的实际情况不符。其后，俞逸轩并无接管中华大街XX号房屋，又与陈民勇签订《存量房买卖合同》约定出售房屋。在短短的两个月左右的时间，卢雪欢、俞逸轩、陈民勇就将中华大街XX号房屋的产权转了两次名，而且陈民勇购买房屋时合同约定的房屋状况与实际房屋的状况无论在结构、层数还是面积都明显不符，约定交易的房屋在事实上也是不存在的，交易后陈民勇也没有接管中华大街XX号房屋。因此，市国规委在未查明中华大街XX号房屋已经改建的情况下作出核准登记并向陈民勇核发房地产权证，导致房地产权证的登记情况与房屋的实际情况不符，存在事实审查不清的情形，其向陈民勇核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证应予撤销。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十四条第（二）项的规定，于2015年3月10日判决：撤销市国规委于2012年2月24日向陈民勇核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证。判后，上诉人市国规委、陈民勇均不服，分别向本院提起上诉。市国规委上诉称：1.原审判决违反法律规定，应予撤销，并驳回邓锡源的起诉。邓锡源要求撤销的行政行为，是涉案房屋发生买卖和转移的最后一次登记行为，涉案房屋在此之前已有多次转让和买卖行为，市国规委亦相应地为涉案房屋办理了多次产权过户转移登记。涉案房屋的上一次转移登记行为，虽然在原审法院（2014）穗荔湾行初字第102号案中被确认违法，但并没有被撤销。因此，在本案中也应驳回邓锡源要求撤销涉案房屋的最后一次办证的行政行为。2.市国规委在整个收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律规定，不存在违法情形。3.二审期间，（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定已经发生法律效力，该裁定驳回了邓锡源的起诉。据此，请求：1.撤销原审判决，并驳回邓锡源的全部诉求；2.一、二审诉讼费由邓锡源承担。陈民勇上诉称：1.原审法院以市国规委未尽审核义务为由判定撤销房产证，属认定事实不清，适用法律错误。（1）俞逸轩、陈民勇是善意受让人，是涉案房屋的合法物权人，其取得涉案房屋合理合法。在整个连环交易过程中，俞逸轩、陈民勇均是通过正常的交易模式且在支付了合理对价的情况下才取得了涉案房屋的房地产权证，俞逸轩、陈民勇符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人。在俞逸轩、陈是勇是善意受让人的情形下，卢雪欢在交易过程中，是否故意隐瞒其与邓锡源签订房屋买卖协议及涉案房屋的真实情况，均不能影响俞逸轩、陈民勇对该涉案房屋享有的物权。卢雪欢一房两卖的行为，是造成本案诉讼的根源。卢雪欢的行为无疑给邓锡源造成了损失，但在俞逸轩、陈民勇先后支付了相应对价且已将涉案房屋过户至名下时，邓锡源已经丧失了对涉案房屋的物权，其享有的仅是对卢雪欢的债权。（2）市国规委向卢雪欢核发的粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》的行为是有事实和法律依据的，合理合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三点第二项的规定，市国规委在收到人民法院出具的协助执行通知书时必须按照协助执行通知书上的内容予以办理，且不对协助执行通知书进行实体审查。因此，市国规委根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，按照协助执行通知书上要求办理的事项为卢雪欢核发房地产权证，有充分法律依据。2.市国规委核发给卢雪欢房地产权证的行为并未被确认违法，原审判决属违法判决。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，邓锡源就涉案房屋的第一次转移登记行为向人民法院提起行政诉讼，二审时邓锡源又撤回起诉，表明邓锡源对市国规委核发给卢雪欢房地产权证的行政行为是认可的，亦应视为邓锡源没有就涉案房屋的首次转移登记行为提起行政诉讼，依据上述规定，应当驳回邓锡源就涉案房屋的后续转移登记提起的起诉。3.原审判决罔顾邓锡源与卢雪欢签订的《协议书》对陈民勇没有约束力、不能实际履行的事实。（1）邓锡源与卢雪欢的房屋买卖行为是无效民事行为。邓锡源与卢雪欢是有买卖房屋的行为的，但由于当时卢雪欢还未取得涉案房屋的产权证，卢雪欢与邓锡源的房屋买卖行为是效力待定的民事行为。在卢雪欢取得房产证后，双方应及时去办理过户手续，但双方没有去补办过户手续，且邓锡源还未完全支付房款给卢雪欢。卢雪欢又将涉案房屋出售给俞逸轩并过户给俞逸轩，该行为亦表明卢雪欢对将涉案房屋出售给邓锡源的行为拒绝追认。因此，邓锡源与卢雪欢的房屋买卖效力待定的民事行为，因卢雪欢拒绝追认而变为无效的民事行为。（2）即使《协议书》有效，对陈民勇亦无约束力，事实上也不能履行。由于涉案房屋已过户至陈民勇名下，陈民勇不是该协议的相对方，该协议即使有效，也不能约束陈民勇，无论该协议是否被撤销或解除，该协议事实上都不能履行。邓锡源依据《协议书》所享有的也仅是合同之债的赔偿请求权，而不能据此占有、使用涉案房屋。4.若按原审判决处理，将会导致大量诉讼产生，亦与物权法立法原意相违背。若按原审判决处理，涉案房屋只能归于卢雪欢名下，但归于卢雪欢名下也是不符合事实的。一方面，卢雪欢在2011年8月8日取得涉案房屋房产证时，该房屋的结构、层数、面积也是与房屋现状不符，且卢雪欢也没有实际接管涉案房屋。同时，邓锡源与卢雪欢只是签订协议，支付部分购房款，因没有办理过户登记，只享有对卢雪欢的债权，并不享有该房屋的物权。如按原审判决理解，涉案房屋将会成为无主物。这与物权法维护正常市场交易的秩序、保护善意第三人的立法原意相违背。另一方面，若撤销陈民勇的房产证，那势必会引发一系列诉讼案件，浪费国家司法资源。5.邓锡源怠于履行涉案房屋过户手续，对卢雪欢一房两卖导致诸多诉讼的产生亦负有责任。在卢雪欢取得涉案房屋房产证后的几天内，邓锡源就已得知，但却怠于督促卢雪欢办理房屋过户手续，直到涉案房屋连续过户到陈民勇名下后，才提起一系列诉讼，因此，邓锡源对上述行为的产生亦负有不可推卸的责任。6.陈民勇没有接管涉案房屋的原因在于，邓锡源横加阻拦拒不配合办理房屋腾空手续，导致陈民勇无法接管该涉案房屋，因而陈民勇才采用诉讼途径的方式要求其腾空涉案房屋。另外，涉案房屋的水电费也一直是在陈民勇名下缴纳的。7.陈民勇起诉邓锡源的（2015）穗中法民五终字第2759号案，已经于2015年11月2日发生法律效力，邓锡源应将涉案房屋的出租权及收益权转移给陈民勇。据此，请求：1.撤销原审判决，驳回邓锡源的全部诉求；2.一、二审诉讼费由邓锡源承担。被上诉人邓锡源答辩称：1.人民法院的民事判决已认定邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖关系，邓锡源已支付大部分房款并对涉案房屋进行改建，与市国规委向俞逸轩、陈民勇核发涉案房屋产权证的行为存在利害关系，是本案的适格主体。2.根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，卢雪欢与原产权人徐桂清等人的产权交易，与邓锡源无关，而且卢雪欢与徐桂清等人的买卖行为经过法院判决确认，邓锡源是与卢雪欢签订的买卖合同，因此，卢雪欢与徐桂清等人的产权交易及产权过户行为不属于邓锡源与市国规委争议的首次转移登记行为，邓锡源争议的是卢雪欢在取得涉案房屋产权后的交易过户登记行为，即市国规委向俞逸轩核发的涉案房屋产权证才属于邓锡源争议的首次转移登记行为。邓锡源拥有诉权，人民法院应予受理。3.卢雪欢与原产权人交易的涉案房产就是原产权证登记的房产，涉案房屋年久失修，已成危房，无法居住使用，而由于徐桂清等产权人内部有矛盾，且与卢雪欢亦有争议，导致涉案房屋交付给了卢雪欢，但产权一直未能过户，由于不知诉讼的时间，邓锡源于是对涉案房屋进行了改建，改建后的房屋与原产权证登记的房屋情况是不符的。卢雪欢与原产权人徐桂清等人对涉案房产的交易标的就是原产权证登记的房屋（危房，无法居住使用)，所以价格才是59万元(低于正常使用房屋的市场价格)，交易是符合房屋实际情况的，市国规委核发给卢雪欢的产权证是合法的。而卢雪欢与俞逸轩、陈民勇之间的房产交易是恶意交易，目的就是要阻止邓锡源取得涉案房产，根据上述三人陈述，他们在交易时是知道涉案房产的现状和情况的，那么，他们在市国规委进行转移登记时，是故意隐瞒了涉案房产的真实情况，导致市国规委核发的产权证与房屋现状不符，根据上述三人在市国规委作出的承诺，他们三人应承担相关法律后果，市国规委在知道该情况后也应对此进行纠正，而不是置之不理，这是不履行行政职责的行为。另外，上述三人转移登记时，向市国规委申报的交易价格亦是不真实的。综上，请求维持原审判决，驳回市国规委和陈民勇的上诉请求。经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。二审另查明，邓锡源就市国规委向案外人俞逸轩核发的涉案房屋的房地产权证记载错误向原审法院另案提起行政诉讼，原审法院于2015年2月9日作出（2014）穗荔法行初字第102号行政判决：确认市国规委于2011年12月21日向俞逸轩核准登记的粤房地产权证穗字第××号房地产权证违法。市国规委不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月14日作出（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定：一、撤销原审法院（2014）穗荔法行初字第102号判决；二、驳回邓锡源的起诉。邓锡源不服该裁定，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）穗中法行终字第821号行政裁定，指定本院再审。本院于2016年9月18日作出（2016）粤01行再1号行政判决：一、撤销本院（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定；二、维持原审法院（2014）穗荔法行初字第102号行政判决。该判决已于2016年10月11日发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院诉讼”。本案中，经法院民事判决认定，邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖合同关系，邓锡源已经支付部分购房款并对涉案房屋进行改建，因此邓锡源与市国规委向陈民勇核发房产证的行为存在法律上的利害关系，是本案的适格主体。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，由于生效的行政裁判文书已经确认市国规委于2011年12月21日向案外人俞逸轩核准登记的粤房地产权证穗字第××号房地产权证违法，而俞逸轩又将涉案房屋转卖给陈民勇，市国规委向陈民勇核发06××46号房地产权证的行为没有合法依据，且涉案房屋已经实际改建，因此，市国规委在审查上述转移登记申请时未能尽到审慎审查的义务，其作出核准登记，并向陈民勇核发房地产权证，导致房地产权证登记情况与房屋实际情况不符，原审判决撤销市国规委核发的06××46号房地产权证正确，本院予以维持。综上所述，市国规委、陈民勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人广州市国土资源和规划委员会、陈民勇各负担25元。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  苗玉红审判员  钟淑敏二〇一六年十一月五日书记员  刘 琦黄蔚