江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2015)京民初字第2405号原告：北京恒昌汇财投资管理有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇顺通路李桥段60号-96。法定代表人：宋伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘飞，该公司员工。被告：付广玲。委托诉讼代理人：吴跃明，江苏大唐人律师事务所律师。被告：孙雨海。委托诉讼代理人：吴跃明，江苏大唐人律师事务所律师。原告北京恒昌汇财投资管理有限公司与被告付广玲、孙雨海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告北京恒昌汇财投资管理有限公司的委托诉讼代理人刘飞、被告孙雨海、付广玲的共同委托代理人吴跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京恒昌汇财投资管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告间的《房屋租赁合同》；2、被告付广玲、孙雨海立即向原告北京恒昌汇财投资管理有限公司退还租赁保证金138333元，并支付逾期退还的利息236.7元（计算至2015年10月9日）；3、被告付广玲、孙雨海向原告开具租金及保证金发票；4、被告付广玲、孙雨海承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告出租坐落于镇江市京口区学府路山泽园的房屋。2015年8月7日，原告向被告邮寄了退租通知，并按照约定支付了违约金46111元。被告于第二日收到该通知书，双方间的租赁合同已经解除。原告要求被告退还保证金，但是被告拒绝支付。原告为维护自身权益诉至法院。被告付广玲、孙雨海辩称：1、被告于2015年11月1日收到法院寄送的应诉材料后，才知道原告要求解除合同。2、按照租赁合同约定，原告应于2015年8月底前交纳下一期的房租，但是原告逾期未支付租金，应当承担3个月租金标准的违约金。3、在装修过程中，原告对墙柱进行切割，并在墙柱中开门，损害被告房屋主体结构，按照合同约定原告应当向被告支付三个月租金标准的违约金。4、房屋中原有一鱼池，原告装修期间擅自拆除，恢复原状的费用大约20000元，原告应当承担。5、租金及保证金开票纠纷不属于法院受理范围。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、转账凭证、租赁保证金收条、报警记录、报警调处录音，两被告对证据的真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据均予以确认并在卷佐证。对原告提交的退租通知书、邮件回执，两被告认为其收到的退租通知书中无原告单位印章，无法确认其真实性，本院结合原告提交的支付违约金的转账凭证以及双方的庭审陈述，对退租通知书、邮件回执予以确认。对原告提交的锁门照片，两被告不予认可，但被告孙雨海陈述在门上加了铁丝，故本院对该照片予以确认。原告对两被告提交的室内结构被破坏的照片、镇江永安物业有限公司山泽园服务中心出具的证明、整改通知、房屋买卖合同均不予认可，并提供建筑装饰工程施工合同一份，用以证明涉案房屋的装修时间为2014年10月15日至2014年11月15日，两被告提供的物业公司出具的证明系在装修之前，原告装修没有破坏房屋的主体结构。因为原告在2016年3月11日的庭审中陈述装修发生在免租期内，即2014年8月30日至2014年9月30日，而在租赁合同中也约定房屋交付时间为2014年8月30日，自房屋交付使用起免租装修期为30天，以上陈述及租赁合同中有关免租装修期的约定与原告提供的建筑装饰工程施工合同载明的装修时间相矛盾，故本院对原告提交的建筑装饰工程施工合同的证明目的不予认可，对两被告提交的照片、证明、整改通知均予以确认。在本案审理期间，为查明案件事实，本院向涉案房屋的设计单位镇江大家建筑设计有限公司了解房屋的主体结构情况。2016年7月19日，镇江大家建筑设计有限公司向本院出具情况说明一份，该说明的主要内容是：位于镇江市学府路97号山泽园小区1#楼为28层高层建筑，结构形式为剪力墙结构；经现场勘查，一层103室与104室自建的5轴与1/D轴交接位置处5轴上部分剪力墙（剪力墙暗柱，加强层约束边缘构件，承重墙）被切割机切除；此部分剪力墙被切除严重影响房屋的结构安全，必须由设计单位出具加固设计图纸，由专业施工单位进行加固施工。双方对情况说明的真实性均无异议，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告付广玲、孙雨海系夫妻关系。被告孙雨海从镇江汇成置业有限公司购买位于镇江市京口区学府路山泽园小区16幢108、109、110室房屋，付广玲购买103、104室房屋，后被告孙玉海、付广玲分别取得上述房屋的产权证。2014年8月15日，原告与被告孙雨海、付广玲签订《房屋租赁合同》一份，该协议的主要内容是：被告孙雨海、付广玲将位于镇江市京口区学府路山泽园小区16幢103、104、108、109、110室房屋出租给原告，用于办公；租赁期限自2014年9月30日起至2017年9月29日止；月租金46111元，三年不变，于每半年的第5个月30日前支付租金；两被告或其代理人收取租金后，应在十日内向原告开具等额发票；在被告交付房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金138333元；在租赁期满或者解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；自租赁房屋交付原告使用之日起30日为免租装修期；租赁期满或者合同解除后，原告应返还该房屋，原告添置的新物可自行收回，对于原告装饰、装修等不可拆除部分，原告放弃收回；原告不支付或者不按照约定支付租金达5日的且数额达到10000元的，或者擅自拆改、变动、损坏房屋主体结构的，被告有权单方解除合同，原告应向被告支付三个月的租金作为违约金；原告擅自对该房屋进行装修的，被告有权要求原告恢复原状或者赔偿损失；租赁期内，原告需要退租的，应提前60日通知被告，并按月租金的100%支付违约金。原告不按约定支付租金、未按约定时间返还房屋或者被告未按约定时间交付该房屋但未达到解除合同条件的，应按房租3个月标准支付违约金；合同还就其他事项进行了约定。上述租赁合同签订后，被告按照约定将房屋交付给原告使用，原告向被告支付租赁保证金138333元，并交纳房租至2015年9月30日，共计553332元。原告对涉案房屋进行装修期间，在103室与104室之间剪力墙暗柱（属于房屋主体结构）上开门，原暗柱约1.1米，因开门被切掉约宽0.55米，高约2.15米。2015年8月7日，原告向被告孙雨海寄送《退租通知书》，该通知书的主要内容是：原告因经营业务需要和被告房屋本身质量问题，欲更换新的办公场所；原告在房屋租赁合同未到期的情况下申请退租，并承诺于2015年9月30日之前搬离房屋。原告已于2015年7月份与被告女儿电话沟通，现送达退租通知书，原告愿意按照合同约定支付一个月的房租46111元作为违约金；请两被告将原告支付的押金138333元退还。被告孙雨海于2015年8月8日签收该通知书。2015年10月14日，原告向被告孙雨海转账支付46111元违约金。2015年9月29日上午，原告员工许芃向京口区公安分局正东路派出所报警称：原告租住的山泽园16幢108室被房东孙雨海在2015年9月28日16:30左右锁住，并将公司员工赶出。后民警告知双方房屋出租纠纷到法院诉讼解决。原告遂诉至本院主张权利。本院认为：原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。原告向被告孙雨海发送《退租通知书》，要求于2015年9月30日解除租赁合同并搬离所承租房屋，被告孙雨海于2015年8月8日收到该通知。虽然原告已按照合同约定支付了违约金46111元，但其解除通知中给予两被告的准备期限不符合合同约定，原告如需退租应当提前六十日通知被告，故本院确定原、被告间的《房屋租赁合同》于2015年10月7日解除合同。承租人在解除合同后，返还给出租人的房屋应当符合租赁合同约定的使用后的状态。本案中，原告在对涉案房屋进行装修期间，擅自损坏房屋的主体结构，违反了《房屋租赁合同》的约定。在向两被告返还房屋时，原告也未将损坏的房屋主体结构修复，故原告应当按照租赁合同的约定向两被告承担违约责任，即支付三个月房租即138333元作为违约金。原告诉称并未损坏103室与104室房屋之间的墙柱（主体结构），但提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。原告在两被告处的房屋租赁保证金138333元，应根据租赁合同的约定全部冲抵其应付的违约金，故原告无权再要求两被告返还租赁保证金及相应利息。依据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，发票是经营活动中开具、收取的付款凭证，应当按照规定开具、使用、取得发票，收款方应当向付款方开具发票，支付款项应当向收款方取得发票。本案中，两被告已向原告收取租金553332元，应当根据法律的规定以及租赁合同的约定，在收到租金之日起十日内开具等额发票，故对原告要求两被告开具租金发票的诉讼请求，本院依法予以支持。至于租赁保证金，不属于租金，且具有不确定性，故对原告要求开具租赁保证金发票的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：一、解除原告北京恒昌汇财投资管理有限公司与被告付广玲、孙雨海之间的《房屋租赁合同》。二、被告付广玲、孙雨海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京恒昌汇财投资管理有限公司开具553332元租金的发票。三、驳回原告北京恒昌汇财投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3071元，由原告北京恒昌汇财投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  何习虎人民陪审员  孙玉华人民陪审员  钱宏远二〇一六年十一月十日书 记 员  戴惠如法律条文一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。