眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1402民初3383号原告眉山洲际商业管理运营有限公司,住所地：眉山市东坡区诗书路南段998号。法定代表人吴美平，总经理。委托代理人李强，四川达宽律师事务所律师。委托代理人郭凤春，四川达宽律师事务所律师。被告石磊，男，1989年2月14日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托代理人李坤航，四川省眉山市东坡区正义法律服务所法律工作者。原告眉山洲际商业管理运营有限公司诉被告石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理，依法由审判员白琼花适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洲际商业管理公司的委托代理人李强、郭凤春，被告石磊的委托代理人李坤航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告眉山洲际商业管理运营有限公司诉称，原被告双方分别于2013年12月6日、2014年3月11日签订SB005号、SB010号《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》，SB005号合同约定被告向原告承租位于眉山市东坡区诗书路南段998号五洲国际装饰博览城第27幢1层26-39号商铺，租期为2013年7月1日至2016年4月30日，并约定了租金计算方式及支付时间。SB010号合同约定被告向原告承租位于眉山市东坡区诗书路南段998号五洲国际装饰博览城第22幢1层11-19号商铺，租期为2014年3月9日至2017年3月8日，并约定了租金计算方式及支付时间。另外依据双方签订的《五洲国际装饰博览城物业管理服务协议》，商铺物管费按建筑面积每月2元/㎡计算。合同签订后，被告未按约支付第一、二、三期租金及物管费。为此，原告在合同期内多次通知被告支付租金及物管费，但被告至今没有支付。被告的行为严重损害了原告的合法权益，目前，SB005号合同租赁期限已届满，被告未按时腾退。为避免更大的损失，原告现诉至法院，请求1、判令被告立即向原告支付房屋租金342478元；2、判令被告立即向原告支付房屋占有使用费11475元（计算至2016年9月30日，之后的房屋占有使用费按建筑面积每月37.3/㎡计算至腾退完毕止）；3、判令被告立即支付物业管理服务费26720元（计算至2016年9月30日，之后的物业服务费按建筑面积每月2元/㎡计算至腾退完毕止）；4、判令被告立即腾退位于眉山市东坡区洲国际装饰博览城第27幢1层26-39号商铺并交付原告；5、判令被告支付原告违约金2万元。被告石磊辩称，原被告双方签订SB005、SB010号租赁合同后，被告按约交付了第一期租金及保证金。原告主张的第一、二期租金已经过了诉讼时效。SB005号租赁合同所涉及的26-39号商铺经双方协商，被告已经腾退交付给原告。经审理查明，2014年3月11日，原告与被告签订SB010号《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，合同主要约定：被告自愿租赁位于眉山市东坡区诗书路南段998号五洲国际装饰博览城第22幢1层11-19号商铺，建筑面积约445.34平方米（实际租赁面积按建筑面积为准）；租赁期限36个月，（即2014年3月9日至2017年3月9日），计租时间以商场正式开业为准，签订合同后7个工作日进场装修，如未进场装修，视为被告违约；被告于签订合同之日向原告支付履约保证金9000元，租赁期满，或本合同正常终止，被告无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，原告在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还被告，如在本合同履行中被告有违约行为，则该保证金不予退还；租金及支付方式：第一期从2014年3月9日-2015年3月8日，月租金单价为34元/㎡，租金共计90849元（已免半年租金），签订合同时支付6个月租金90849元；第二期从2015年3月9日-2016年3月8日，月租金单价为36.72元/㎡，租金共计98117元（已免半年租金），第一期租期到期前一个月一次性支付该年度租金；第三期从2016年3月9日-2017年3月8日，月租金单价为39.66元/㎡，租金共计105973元，第一期租期到期前一个月一次性支付该年度租金。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同签订当天，双方还就被告租赁22幢1层11-19号商铺签订了《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费采用由被告先交纳后服务的方式，根据商品房买卖合同及商铺租赁合同约定收取，缴费标准商铺按建筑面积每月2元/平方米计算。协议对双方的其他权利义务作了详细约定。合同签订后，被告未按约向原告交纳租金及物业管理服务费。另查明，原被告双方还于2013年12月6日签订了SB005号《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》，该合同所涉及的26-39号商铺双方在本案立案受理后已协商处理，被告已将商铺腾退交付给原告。据此，原告在庭审中，将第一项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付房屋租金294940元。”第三项诉讼请求变更为“判令被告支付原告截止2016年9月30日止的物业管理服务费26720元。”自愿放弃第二项、第四项、第五项诉讼请求。上述事实，有《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》及原被告双方的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的SB010号《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。双方在《五洲国际装饰博览城商铺租赁合同》中约定，第一期租金90849元于签订合同时（即2014年3月11日）支付，第二、三租金共计204090元于第一期租期到期前一个月（即2015年2月8日）一次性支付，原告于2016年10月17日诉至本院要求被告支付租金，被告辩称第一、二期租金超过诉讼时效。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算”的规定，原被告双方基于商铺租赁合同而产生的分期支付租金的合同之债的诉讼时效，应从最后一期租金的支付日期开始计算，被告最后一期租金的最后支付时间在2015年2月8日，原告于2016年10月17日诉至法院主张权利，没有超过诉讼时效。另被告辩称其已支付了第一期租金，但没有提交证据证明，原告亦予以否认，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。现被告第一、二、三期租金共计294939元的支付时间已经届满，应当向原告支付，故对原告要求被告支付租金294939元的诉讼请求，本院予以支持。其次，双方在《物业管理服务协议》中约定了先交费后服务，缴费标准按商铺面积每月2元/㎡的标准计算。因被告从2014年3月9日起至今未交纳物业管理服务费，按其商铺面积445.34㎡计算，截止2016年9月30日，被告应当向原告支付物业管理服务费26720元（445.34㎡×2元/㎡×30个月），故对原告要求被告支付截止2016年9月30日的物业管理服务费26720元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告石磊于本判决生效之日起三日内支付原告眉山洲际商业管理运营有限公司租金294939元;二、被告石磊于本判决生效之日起三日内支付原告眉山洲际商业管理运营有限公司2014年3月9日至2016年9月30日的物业管理服务费26720元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3805元，由原告眉山洲际商业管理运营有限公司负担751元，被告石磊负担3054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  白琼花二〇一六年十一月二十二日书记员  陈 思