巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2625号原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司。法定代表人孙必军，系该公司经理。委托代理人（特别授权）黄谷，男，生于1970年4月，汉族，高中文化，成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司龙湖花园项目部负责人，住巴中市巴州区。被告唐利，女，生于1974年2月，汉族，小学文化，农民，住巴中市巴州区。委托代理人陈新建，男，生于1949年10月，汉族，大专文化，居民，住巴中市巴州区。委托代理人陈学新，男，生于1947年7月，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司（以下简称“罗宾纳物业公司”）与被告唐利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗宾纳物业公司的委托代理人黄谷，被告唐利及其委托代理人陈新建、陈学新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系龙湖花园16-5-401号的业主。2008年4月12日原告与巴中市华业房地产开发有限公司签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》。协议签订后，原告作为物业管理提供方，按照合同履行了自己的义务。而被告从2014年4月起至2016年9月拒不交纳物业管理费，至2016年9月止，累计拖欠物管费1734元，违约金2653元，共计4387元。经多次催收未果，特起诉请求依法判令被告交纳其拖欠的全部物管费1734元，并支付违约金2653元（截至2016年9月），共计4387元。被告辩称：1.原告主体不适格。与原告签订合同的是巴中市华业房地产开发有限公司，与我们业主毫无关系，按照《合同法》的相关规定，原告主体不适格，应予驳回起诉。2.原告法定代表人孙必军是罗宾纳物业公司巴中分公司的法人，住成都，故原告法定代表人的住址无此人。3.被告与成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处（以下简称“龙湖花园管理处”）签订了《前期物业管理服务协议》，而龙湖花园管理处未经工商局注册登记，不具有法人资格，我们签订的合同是无效合同。4.原告不以龙湖花园管理处来起诉，说明管理处这个企业的合法性或者所签订的合同站不住脚。5.被告未缴纳物管费的理由有三：一、根据《物权法》的相关规定，物业公司应当向业主公开物业服务合同共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停车的车位、车库情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。合同约定每12个月应当向业主公布账目，可物业公司10多年未公布账目，存在严重违法情形及违约情形；二、根据《中华人民共和国人民法院公告》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同的约定或法律相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为理由提出抗辩的，人民法院应予以支持。龙湖花园管理处自2010年至2014年共收取垃圾清运费108元，属擅自扩大收费范围（有环卫局的文件为证），环卫局明确回复从未收取也未委托任何小区物管代收清运费，仅收取了整个小区垃圾运输中的设施费（即垃圾桶），因此，原告应当返还多收的费用；三、被告给物管黄谷打电话，叫他或派人来家里收取物管费，但对方一直未上家里收取。物业部门也从未与我联系，并没催收过，因此2014年4月至2016年10月之间的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，应当不予支持；四、原告应当出示与龙湖花园管理处的关系，工商注册原件，出示业主与原告之间签订的合同原件以及催收记录，且小区内脏乱差，门锁损坏等情况，物业服务不到位。综上，本案原告与被告之间未建立物业管理合同关系，原告主体不适格，《前期物业管理服务协议》属无效协议，请求法院驳回原告的诉求。如果说双方形成事实上的物业管理关系，但龙湖花园管理处未提供服务或提供的服务严重不符合同约定，被告基于司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。经审理查明：被告唐利系巴中市巴州区回风巴州大道龙湖花园16幢5单元401号房屋业主，原告罗宾纳物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。2008年4月12日，原告罗宾纳物业公司（乙方）与开发商巴中市华业房地产开发有限公司（甲方，现更名为兴业房地产开发有限公司）签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将“龙湖花园”前期物业管理委托给乙方负责。2008年5月4日，龙湖花园管理处（甲方）与被告唐利（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方对乙方房屋提供前期物业管理服务，物业管理费按照0.45元／平方米·月（建筑面积）的标准收取，首次接房时预交半年（6个月）物业管理服务费用，每次交纳物业管理服务费用时间（按每季度交纳一次），上季度最后一月的26日至本季度第一月的10日前交纳本季度物业管理服务费用。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，并按相关规定进行催交。合同还对物业管理服务内容、服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。该协议上有被告唐利签字，并加盖“成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处”印章。该协议签订后，被告交纳物管费至2014年3月31日，自2014年4月起至2016年9月未向罗宾纳物业公司交纳物管费，欠交金额1734元。另查明:庭审后，被告唐利向原告缴纳了2014年4月1日至2015年12月31日期间的物管费共计1214元，现被告唐利下差原告物管费520元。原告罗宾纳物业公司自愿放弃违约金的主张。同时查明，现龙湖花园管理处是原告罗宾纳物业公司的分支机构成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司（以下简称“罗宾纳物业巴中分公司”）下设的项目部。龙湖花园小区一直未选举成立业主委员会。上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、《前期物业管理服务协议》、《龙湖花园临时业主公约》、《龙湖花园前期物业管理委托合同》、照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织可以作为民事诉讼的当事人。原告罗宾纳物业公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，具备法人资格，又依法设立分公司罗宾纳物业巴中分公司。龙湖花园管理处作为罗宾纳物业巴中分公司的项目部，该项目部与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是原告罗宾纳物业公司一直认可的民事行为。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此罗宾纳物业公司作为原告起诉被告，其主体适格，本院予以确认。巴中市华业房地产开发有限公司与原告罗宾纳物业公司签订的《龙湖花园前期物业管理委托合同》，龙湖花园管理处与被告唐利签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，龙湖花园管理处与被告唐利之间就提供物业管理服务事宜也另行签订了《前期物业管理服务合同》，原告为被告提供物业服务，被告依约应当向原告及时交纳各项费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费，合法有据，本院予以支持。关于被告提出的房屋渗水、门锁损坏，代收垃圾费等，因不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的内容，本院不予支持，被告可另行主张权利。被告辩称原告起诉的2014年4月至2016年9月的物业费已超过两年的诉讼时效，经庭审质证，被告2014年4月1日以前已如数交纳，之后在被告拒绝交纳物业管理费期间，与原告多次纠纷，故被告认为诉讼时效已过的主张，本院不予支持。被告辩称中提到原告法人住址书写错误，又辩称原告有时用分公司起诉，因这不是本案实质程序错误，故不影响本案。原告自愿放弃违约金的主张，本院予以支持。原告是独立企业，自负盈亏，被告要求公布物业账务与本案无实质关联。关于被告认为原告物业服务质量差，不上门收费，停车位问题等，可通过业主大会讨论更好的标准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：由被告唐利在本判决生效之日起10日内向原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费520元（128.45平方米×0.45元／平方米·月×9个月＝520元）。如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐利负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  李放禄二〇一六年十一月七日书记员  陈 珣