.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初7150号原告（���诉被告）：海南歌碧欧投资管理有限公司，住所地海南省海口市金秀路。法定代表人周彦妤，总经理。委托诉讼代理人杨蓉蓉，该公司职工。委托诉讼代理人刘昂，海南日新律师事务所律师。被告（反诉原告）：林道云，男，1984年12月2日出生，汉族，住海南省定安县。委托诉讼代理人王飞雄，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人李星，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。第三人：林树宝（又名林树丰），男，汉族，1986年2月11日出生，住海口市。原告海南歌碧欧投资管理有限公司与被告林道云、第三人林树宝租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理刘昂、被告林道云及其委托诉讼代理人王飞雄、李星到庭参加诉讼,第三人林树宝未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海南歌碧欧投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方基于《摊位／铺面租赁管理合同》及背书同意转租条款而产生的租赁关系在2016年6月12日已经解除。2、判令被告向原告支付租金20610元。3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金18565.2元（暂计算至2016.6.24，应计算至判决生效之日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，原告与林树丰签订《摊位/铺面租赁管理合同》，将原告经营的国贸标准化菜市场一层C8号摊位出租给林树丰经营水果售卖业务。2015年8月12日，被告���林树丰转租C8号摊位，原被告双方在《摊位/铺面租赁管理合同》签章页后背书，”甲方（即原告）同意乙方（即林树丰）将其所承租的一层C8号摊位转租林道云，林道云的义务包括但不限于交纳保证金、租金等，未经甲方同意，林道云不得再次转租”。同时，被告向原告交纳保证金10000元，原告出具收据。2015年10月24日，被告进场经营，在国贸标准化菜市场一层C8号摊位售卖水果。按照《摊位/铺面租赁管理合同》约定，租金按季度支付，被告应当在进场时即2015年10月24日支付第一个租赁季度（2015年10月、2015年11月、2015年12月）租金，并在每个季度届满10日前支付下季度租金。但被告2015年10月24日进场开始即开始拖欠租金，至2016年6月12日租金分文未付，原告无奈之下，根据《摊位/铺面租赁管理合同》第三条、第六条及《合同法》第93条第2款的规���，短信通知被告解除租赁关系。按照《摊位/铺面租赁管理合同》约定，被告应当按照2700元/月的标准支付租金，逾期支付租金应当按照日5‰的标准支付违约金。至2016年6月12日被告共拖欠租金20610元，违约金暂计算至2016年4月24日为18565.2元。被告长期拖欠租金，故起诉至法院。被告林道云辩称，1、本人与原告是直接签订的《摊位/铺面租赁管理合同》，并不是通过林树丰转租。本人与原告于2015年8月12日达成协议，约定将原告经营的国贸标准化菜市场一层C8号摊位出租给本人���于其销售经营。之后，本人只是在原告事先写好如下内容的纸上签名：”甲方同意乙方将所承租的一层C8号摊位转租给（中间留有空白）义务包括但不限于交纳保证金，租金等，未经甲方同意，（中间留有空白）不得再次转租”；本人仅在承租人称属后签名而已。同时，本人向原告交付了保证金1万元、进场费4万都是直接向原告交付的，并不存在通过第三人转租的情形。但是，市场开业不久，原告以要去办营业执照的名义把本人的合同收了回去，等合同拿回来后发现，合同空白部分的内容在本人不知情的情况下被原告事后添加上本人的名字，并且合同上本人签名处的称属”承租人”，被原告添加了”次”字，变成了”次承租人”。但是事实却是，该租赁合同是本人与原��双方直接签订的，合同的内容是本人直接从原告处租赁上述摊位，合同的主体是本人与原告。2、原告承诺免收租金，不存在本人拖欠租金的违约情形。本人进场经营后，由于原告对菜市场经营管理不善以及宣传的不到位，该市场人流量较少，导致本人的生意一直连续亏损，不能正常营业，原告为了市场能够正常运营，要求本人在连续亏损的情况下也要开门营业，其遂与本人口头达成约定，约定免收本人自进场以来的租金。所以，本人才能在长期亏损的情况下连续开门营业。综上所述，原告承诺免收本人自进场以来的租金，并不存在本人拖欠租金的违约情形，原告无权单方面解除合同，更无权主张本人支付任何违约金。第三人林树宝述称，2014年5月，本人与堂哥林树云通过玉沙村的朋友了解到原告在金海广场H号楼一二层商铺开发建设国贸标准化菜市场，并同时开始招商。本人认为国贸片区没有正规菜市场，国贸标准化菜市场建成后将成为国贸片区唯一一个正规农贸市场，商机无限。本人与堂哥林树云商量认为这是一个商机，就合伙起与原告协商，达成了类似包租的可转租租赁协议，原告与本人有客户愿租用本人已承租铺面，是否转租，转租条件，由本人决定，如无人愿承租，由本人承担合同义务，支付租金。本人于原告谈妥后签订了《摊位/铺面租赁管理合同》，此后，本人所承租铺面有众多客户要求转租,本人向部分客户提出收取转手费的要求��也获得客户同意。因此，本人委托原告代为办理转租手续，代收转手费。关于转手费的问题，被告等商户曾向海口市公安局龙华分局不实控告原告收取进场费,本人与林树云曾就该问题向海口市公安局龙华分局解释，海口公安局龙华分局查明事实后，作出了不予立案的通知.被告等商户同样曾向海口市龙华区地方税务局举报原告偷漏税，海口市龙华区地方税务局查明事实后作出要求本人作为纳税主体进行纳税申报的税务事项通知书，现正在积极办理中。被告与歌碧欧公司签订租赁合同，被告自愿转租，不违背任何法律的强制性规定，未损害任何第三方利益。被告林道云向本院提出反诉请求：1、撤销原告与被告于2015.8.12签订的关于国贸标准化菜市场一层C8号摊位的租赁合同；2、判令原告向被告退还保证金1万元及进场费4万元；3、判令原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在与原告签订协议时对主要内容存在重大误解，依据《合同法》第54条的规定，该合同应当被撤销。同时，本人向原告支付了保证金1万元及进场费4万元（共计5万元），原告应当予以退还。原告海���歌碧欧投资管理有限公司辩称，一、被告主张2015年8月12日的转租约定为可撤销合同，毫无事实根据，且有违常理。2015年8月12日，双方在本人与林树丰签订的《摊位/铺面租赁管理合同》签章页后背书，”甲方（即原告）同意乙方（即林树丰）将其所承租的一层C8号铺面转租林道云，林道云的义务包括但不限于交纳保证金、租金等，未经甲方同意林道云不得再次转租”。该背书约定内容合法，文字表达简单明确，被告在该背书后亲笔签字并预留手机号，原告同时加盖公章，是双方真实意思的表示毫无瑕疵。二、被告主张其在签约时，误以为自己是承租人有违常理。本公司与林树丰在2015年5月20日已经签订《摊位/铺面租赁管理合同》，合同第3页第三行明确写明”承租方：林树丰（以下简称乙方），合同第7页签章页，甲方为本公司，��方为林树丰，双方均已盖章和签名。被告在看到承租方（乙方）为林树丰后仍在该合同签章页后背书签字，现在却主张误以为自己是第一手承租人，显然有违常理。三、被告拖欠租金及违约金未支付，保证金根本不足抵扣。四、被告并未支付进场费给本公司，如其真的向林树丰支付了转让费也与本公司无关。被告无权要求本公司返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和���实，本院认定如下：1.原告提供的《摊位/铺面租赁管理合同》及背书，被告对其真实性没有异议，但对其证明力有异议。被告认为该租赁合同是其与原告直接签订的，合同的内容是其直接从原告处租赁上述摊位，合同的主体是其与原告，不存在转租的情形，其所交纳的4万元是原告收取的进场费而非转租手续费。但是根据原告提供的海口市公安局龙华分局的《不予立案通知书》及海口市龙华区地方税务局的《税务事项通知书》可以证实，被告所支付的4万元实际是由第三人林树丰收取的，这也充分证实了原告与第三人林树丰签订的租赁合同是客观真实的。结合以上证据及第三人林树丰的陈述，可以证实被告是通过向第三人林树丰支付手续费的方式接租了第三人林树丰原来承租的国贸标准化菜市场一层C8号摊位，自原告与被告背书之日起，双方就形成了租赁合同关系。���三人林树丰此后再也没有参与到该租赁关系中。被告所提供的录音录像，其内容并不足以证明原告收取了进场费。2.对于被告提供的《关于减免租金的通知》，由于该通知上并没有加盖原告的公章，原告对其真实性也予以否认，故本院对该证据不予采信。3.原告提供的短信，证实了原告于2016年6月12日向被告发送短信解除双方的租赁合同。本院认为，一、关于原告与被告的法律关系的问题。原告与被告虽然没有直接签订租赁合同，仅是在原告与第三人林树丰签订的租赁合同上进行了背书���但是根据双方背书的内容来看，被告承接了原来租赁合同的所有权利和义务，包括直接向原告交纳保证金和租金，通过这种权利义务的转让，双方之间形成了合同的权利义务相对人，彼此互相负责，由此双方之间直接形成了租赁合同关系。第三人林树丰在收取了被告的转让手续费后，就退出了与原告的租赁关系，不再承担原来的权利义务。原、被告之间租赁关系的形成，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告称其对租赁合同的内容存在重大误解，原告在签订合同时存在隐瞒事实的情形，但被告并没有举证予以证实，应承担举证不能的后果，故对被告请求撤销合同的请求，本院不予支持。二、关于被告是否应当支付租金及违约金的问题。被告称其在进场经营过程中，由于经营状况不好，原告承诺过免收租金，但原告不予认可。被告提交的关于减免租金的通知、广告宣传单、新闻报道等证据，由于缺乏客观真实性和证明力，不足以证实被告的主张，故对被告的主张本院不予采信。被告在承租原告的摊位后，没有向原告交纳租金，已构成根本性违约，原告据此提出解除合同并要求被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求的违约金，由于被告在经营的过程中，也遭受了一定的损失，拖欠租金具有一定的客观原因，从公平合理的原则考虑，应予免除。三、关于原告是否应当退还保证金1万元及进场费4万元的问题。由于原告已向被告发出了解除通知书，因此原告与被告的租赁合同已经解除，原告理应向被告退还保证金1万元，该保证金可以用于抵扣被告拖欠的租金。至于被告提出的进场费4万元，在原告与被告的背书中并没有提及，原告也没有向被告出具过收到此笔款项的收据，同时根据公安机关及税务机关的调查证实该笔款是由第三人林树丰收取的，与原告无关，被告可另行主张，故对被告的该请求，本院不予支持。综上所述，原告请求确认其与被告的租赁合同已经解除及要求被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求撤销其与原告的租赁合同及要求原告返还进场费，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告海南歌碧欧投资管理有限公司与被告林道云的租赁关系已经解除；二、限被告林道云在本判决生效后十日内向原告海南歌碧欧投资管理有限公司支付租金20610元，扣除被告林道云交纳的保证金1万元，实际应付租金为10610元；三、驳回原告海南歌碧欧投资管理有限公司的其它诉讼请求；四、驳回被告林道云的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305元，由原告海南歌碧欧投资管理有限公司承担790元，由被告林道云承担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长蔡红胜人民陪审员何少锋人民陪审员邢益长二〇一六年十一月十六日书记员杨春燕