宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2O16）浙0204民初3475号原告：宁波江东梵森物业管理有限公司，住所地浙江省宁波市江东区莘苑路711号801室。法定代表人：徐浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所律师。被告：周杰，男，1973年3月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：周群洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告宁波江东梵森物业管理有限公司(以下简称梵森物业)与被告周杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告梵森物业的委托诉讼代理人屠坤鑫，被告周杰及其委托诉讼代理人周群洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梵森物业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为2014-8-10A《商铺租赁合同》，被告返还承租的商铺；2.被告向原告支付2014年8月15日起至实际返还之日止的租金、管理费（暂计至2016年3月1日为175764.38元）；3.被告向原告支付每期租金及管理费的迟延履行利息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计，自每期应付款日起计算至实付款日止（暂计至2016年3月1日为6317元）。事实和理由：被告为经营超市需要，于2014年8月与原告签订涉案合同一份，并就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约交付房屋，被告也对承租商铺进行了使用，但未及时足额支付租金等费用，至今尚欠2015年7月1日起的租金及2014年8月15日起的管理费，故呈诉法院。被告周杰辩称，一、原、被告于2014年8月15日签订涉案合同，被告已按合同约定支付了2014年8月15日至2015年6月30日期间的租金共计137500元。2015年年初，涉案房屋所在的菜场因长期处于亏损状况，故菜场承租户集体向市政府请愿，要求降低租金。后经原告、房屋所有权人宁波东部新城开发投资有限公司(以下简称东投公司)及市政府三方协商，给予菜场全体承租户租金减半的优惠政策，被告亦可享受该政策，故被告应视为已支付了2015年度的租金。二、管理费项目包括公共照明、电梯等，但原告未开通被告超市外侧的公共照明，尤其是原告擅自更改菜场规划后，经营环境更加恶劣，被告多次与之沟通未果。另原告将超市大门及直达超市的手扶电梯关闭。原告未按约履行管理职责，故被告无需支付管理费。三、被告无需支付2015年12月21日后的租金。2016年2月初，原告单方关闭电梯并锁住通往超市的电子门，导致被告经营的超市无法正常营业，合同目的无法实现，故原告的上述行为已明确表示与被告解除涉案合同，故被告无需支付因原告违法解除合同后产生的租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对下列事实无争议：东投公司系位于莘苑路711、695、689号房屋所有权人。2013年8月20日，东投公司与原告梵森物业签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的菜场整体出租给原告，租赁期限为2013年11月1日至2023年12月31日，东投公司同意原告转租。后原告与被告签订编号为2014-8-10A的《商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层2#电梯旁商铺出租给被告，用于经营品牌为安多玛克的超市；租期为2014年8月15日至2023年12月31日，其中2014年8月15日至2014年11月14日为免租期，该期间无需支付租金，但需支付物业管理费及水电等能源费用；管理费为1600元／月，每三个月付一次；租金每三年递增一次，第一年至第三年租金为220000元，第四年开始为270000元，第七年开始为320000元；租赁保证金50000元，于合同签订后3个工作日内付清；管理费包含项目为公共区域照明费，电梯使用费，电梯使用电费，电梯维护保养费，电梯损耗折旧费，垃圾清运费，化粪池维护费，公共区域的清洁卫生、绿化、保安服务、配电维护、消防维护、公共设施维护保养等费用。合同另就双方的违约责任等进行了约定。2014年12月30日，被告在承租房屋上注册成立宁波安多玛克国际贸易有限公司。以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》、转租许可证明、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、工商注册资料予以在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供律师函、快递面单及签收记录原件各一份，拟证明原告曾向被告催讨拖欠款项的事实。被告提供录音原件一份、会议记录复印件一份，拟证明因市场经营状况不佳，原告对所有承租户适用租金减半政策。被告提供图片打印件二份、视频二份，拟证明原告擅自关闭直通超市的扶手电梯，且在公共区域照明、保洁等物业管理上不尽职责。被告提供发票复印件一份、转账凭证原件一份、收据复印件十二份，拟证明被告已支付租金、保证金、水电费用。除银行转账凭证有记录的2015年2月10日的5万元、2015年2月11日的5万元、2015年2月12日的3.75万元外，还有2014年8月18日的5万元、2014年8月16日至2014年12月31日的2.75万元。被告提供短信记录、《办公场地租赁合同》打印件各一份，拟证明原、被告签订合同时商定待营业执照审批通过后以被告经营的企业作为合同相对人；本合同的实际保证押金为2万元，而非3万元的事实。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为未收悉上述函件。原告对证据2中录音的真实性不予认定，录音对象不详，且根据合同相对性，原告有权对不同的经营户实行不同的租金标准。会议记录与本案缺乏关联性，且可侧面印证被告存在拖欠租金的事实。原告对证据3的真实性无异议，对待证事实不予认可。该通道并非出入超市的唯一通道，且原告仅在春节前后出于安全考虑予以暂时封闭，之后正常开放。涉案商铺位于菜场，被告对于保洁的要求过于严苛。原告对证据4中发票、转账凭证的真实性无异议，对于被告陈述的2014年8月18日的5万元、2014年8月16日至2014年12月31日的2.75万元因无转账凭证，原告不予认可。原告对于证据5中短信记录的真实性不予认可，对《办公场地租赁合同》无异议。本院认为，证据1的邮寄地址虽位于市场，但未显示系由被告本人签收，故本院对关联性不予采纳。证据2中录音对象并未明确陈述原告对于所有承租户的租金政策是否一致，且在会议记录中仅有原、被告的协商过程，未涉及租金减免政策。故本院对该组证据的待证事项不予认定。因原告对证据3的真实性无异议，本院予以确认。证据4中收据涉及水电费，本案中原告并未主张，本院对关联性不予认定。原告对发票及转账凭证的真实性无异议，本院予以确认。证据5中短信记录并无原件，本院对真实性不予认定。《办公场地租赁合同》系为证明涉案商铺的保证金为2万元，但该合同与本案标的并不同一，且在被告提供的收据中其陈述称已于2014年8月18日支付涉案商铺的保证金5万元，故应视被告认可涉案商铺保证金5万元。因原告于本案中未主张保证金，且在其自行提供的律师函中亦未提及被告存在拖欠本案保证金的事宜，故本院采信被告陈述，即被告已于2014年8月18日支付涉案商铺的保证金5万元。本院认为，本案的争议焦点如下：涉案房屋租赁合同何时解除。被告辩称因原告于2015年12月21日关闭通往超市的扶手电梯及电子门，故合同自此目的无法实现，故于此时解除。但本院通过现场勘查认为，该扶手电梯系通往超市的重要通道，但并非唯一通道，顾客仍可以从升降电梯及楼梯处通往超市，故合同尚可履行，被告辩称不成立。相反，被告未按时缴纳租金及管理费，违反合同约定。原告辩称已进行催讨并将解除的意思表示通知对方，但证据并不充分，故本院认为，合同于本案诉状副本到达被告时起解除，即于2016年6月28日解除。因被告于庭审中认可尚未腾房，故负腾退义务。涉案房屋的租金标准。被告辩称因原告经营不善，故给予全体承租户租金减半的政策，但被告并未提供充分的证据证明该政策适用于被告。被告的租赁合同系与原告签订，基于合同相对性原则，被告的租金标准仅能通过原、被告双方协商予以变更，现被告并未提供证据证明原、被告就租金变更事项达成一致，本院对被告的辩称不予采信，租金标准仍按合同执行。因原、被告对于被告已支付至2015年6月30日的租金共计137500元无异议，故被告尚需支付2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金218777.78元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（自2016年6月29日起为22万／年，自2018年１月１日起为27万／年，自2021年1月1日起为32万／年）。因原告并未举证证明其向被告进行过催讨，原、被告亦曾就租金问题进行过会议协商，故对原告主张的迟延履行利息，本院不予支持。涉案房屋的管理费是否需要缴纳。被告辩称因承租房屋管理不善，故无需支付管理费。本院认为，虽然合同中明确约定管理费项目包含公共区域照明费、电梯使用费及保洁费用，但是原、被告签订的合同中并未明确公共照明涵盖的具体区域、范围，扶手电梯是否必须开通等，原、被告于2014年8月15日完成交付后，被告也并未对房屋彼时状况及时提出异议，故本院认为，被告需要交纳2014年8月15日起至2016年6月28日止的管理费35893.33元。因原告在管理中缺乏与承租户的沟通，且在管理水平、标准上有一定的缺陷，故对原告主张的迟延履行利息，本院不予支持。因合同于2016年6月28日解除，原告主张此后的管理费无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告宁波江东梵森物业管理有限公司与被告周杰签订的编号为2014-8-10Ａ《商铺租赁合同》于2016年6月28日解除，被告周杰于本判决生效之日起十五日内从位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层2＃电梯旁商铺内腾退。被告周杰于本判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金218777.78元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（标准为自2016年6月29日起为22万／年，自2018年１月１日起为27万／年，自2021年1月1日起为32万／年）。被告周杰于本判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2014年8月15日起至2016年6月28日止的管理费35893.33元。驳回原告宁波江东梵森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，减半收取2021元，由原告宁波江东梵森物业管理有限公司负担213元，被告周杰负担1907元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。审判员 陈 奕二〇一六年十一月二十日书记员 林静益