广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6434号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：崔少华，住广州市越秀区。原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4，9thFloor，YipFungBuilding，2-18D’AguilsrStreet，Central，HongKong。上诉人刘德民因与被上诉人崔少华、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求：1、撤销原审判决第二项关于支付违约金27030.9元的判项,驳回崔少华该项诉讼请求；2、由崔少华承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。我方与崔少华于2011年11月3日签订了《商铺买卖合同》，将位于广州市越秀区北京路X号六层X号商铺出售给崔少华。双方签订合同后，我方已积极着手准备为崔少华办理相应的产权证等手续，但我方在为崔少华办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的通知，改变了原分割、登记办理的行政审批手续、程序及文件等，导致我方无法在合同约定的期限内为崔少华办理涉案商铺的产权证等手续。因此，我方认为解除合同是由于不可抗力的因素引起的，我方无需对合同解除承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。《商铺买卖合同》约定，我方交付商铺使用的时间是2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后，因此，即使由于我方的原因造成未能办证等而解除合同，那么也没有对崔少华造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》及其司法解释的相关规定予以调整，但是一审判决没有依法调整。我方认为可以参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。被上诉人崔少华二审辩称：按照合同，我方是2011年12月签合同，刘德民应当在2012年5月1日前书面通知我方办理交接手续，但是到了合同约定的时间，刘德民也没有通知我方办理，后来我方多次电话催促，刘德民一直推，刘德民一开始就是违约的。刘德民说解除合同是由于不可抗力，刘德民明知道商铺不能分割产权不能出售，为何不解除合同退回房款，而是一拖再拖，一推再推，到了2014年4月30日刘德民才与我方签订解除协议，协议约定刘德民欠我方的购房款分期付给我方，如果不按时间退回房款，协议无效，可以按商铺买卖合同条款追究出售方的责任，签订解除协议后，刘德民没有按时间和款项退给我方，一推再推，我方追得紧，刘德民才退一部分款项，实在没有办法，我方才采取法律途径追讨款项。刘德民多次违约，应当支付违约金，合同写明按房价的10%计算违约金，刘德民占用我方支付的房款，应该支付违约金。刘德民说没有对我方造成损失，五年期间房价上涨很多，由于刘德民的违约给我方造成的损失大大超过我方要求的赔偿。一审判决是正确的，我方要求维持原判。原审被告俊田公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。崔少华于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼称：崔少华于2011年11月3日与刘德民、俊田公司签订了《商铺买卖合同》，购买广州市越秀区北京路X号六层X号商铺。合同中约定的建筑面积为15.44平方米（其中套内建筑面积为6.33平方米），房价款总金额为人民币270309元，崔少华按照合同约定已付房款及相关费用合计为人民币280907元（其中：购房款270309元、签约费1300元、委托公证费200元、税费9098元）。双方所签订的《商铺买卖合同》第十五条约定：“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金，……”。而当崔少华按照合同约定要求刘德民、俊田公司办理该商铺的交易过户手续时，刘德民、俊田公司却告知她说，因房管局规定商品不能分割，所以就不能办理该商铺的交易过户了。因刘德民、俊田公司不能为崔少华办理该商铺的交易过户，致其购买该商铺的目的无法实现，于是，2014年6月13日崔少华与、俊田公司双方签订了解除《商铺买卖合同》协议，该协议第一条约定，2014年7月15日刘德民、俊田公司支付崔少华人民币20000元；2014年8月15日刘德民、俊田公司支付崔少华人民币86469元，2014年9月15日刘德民、俊田公司支付崔少华人民币86469元，2014年10月15日刘德民、俊田公司支付崔少华人民币86469元。协议签订后，刘德民、俊田公司并未如约支付上述款项。而根据该协议第三条约定：“如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”。因此，崔少华现在按照双方所签订的《商铺买卖合同》第十五条的约定，要求刘德民、俊田公司退还其全部已付房款，并按房价款10%的标准向其支付违约金。故请求法院判令：1、请求法院判令刘德民、俊田公司退还崔少华全部已付房款及费用280907元，并按房价款10%的标准支付违约金27030.9元。2、请求法院判令刘德民、俊田公司承担本案诉讼费用。刘德民原审答辩称，1、同意退回已付房款及税费259407元；不同意退还签约费和公证费1500元，此款项不是我方收取，不同意退还。2、不同意支付违约金，我方不存在违约行为，不能办证是由于不可抗力，房管部门不允许我方分割，另外违约金过高请求调低。俊田公司原审无答辩。原审法院经审理查明：2011年11月3日，俊田公司、刘德民（出卖人）与崔少华（买受人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的商铺为【出卖人名下所属物业】。第二条、买受人所购商铺的基本情况。该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市越秀区北京路X号六层X号铺。该商铺【合同约定】建筑面积共15.44平方米，其中，套内建筑面积6.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.11平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第三条、计价方式与价款。1、出卖人与买受人约定按下述方式计算该商铺价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为270309元。第十五条、本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致的约定的，以本合同约定为准。2011年10月28日，崔少华向俊田公司支付认购北京路骏田广场6层X号铺定金5000元。2011年10月29日，崔少华向俊田公司支付认购北京路骏田广场六层X号铺补定款45000元。2011年11月3日，崔少华向俊田公司支付认购北京路骏田广场6层X铺首期款50000元和税费9098元。2012年11月13日，崔少华向俊田公司支付认购北京路骏田广场六层X号铺尾款170309元。2011年11月29日，由广东金桥百信律师事务所作出的《收据》证明，崔少华于2011年11月29日缴交了骏田广场六层X的签约费1300元和委托公证费200元，共1500元。2014年6月13日，俊田公司、刘德民（出卖人）与崔少华签订《解除协议》，其中约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方与2011年11月3日签订的关于“广州市越秀区北京路X号六层X号铺”的《商铺买卖合同》。对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已支付款项的处理：买受人已缴交的款项合共金额279407元。双方经过友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人。1、2014年7月15日支付金额20000元。2、2014年8月15日支付金额86469元。3、2014年9月15日支付金额人民币86469元。4、2014年10月15日支付金额86469元。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。原审庭审中，刘德民抗辩2014年9月6日已向崔少华返还了20000元，余款没有再支付。崔少华同意在返还房款的诉请中减少20000元。原审法院认为，崔少华与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》、《解除协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人经过协商解除合同后，刘德民、俊田公司未依约返还购房款等已构成违约。现崔少华要求返还已付房款税费及支付违约金的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持，但应减除刘德民、俊田公司已返还的20000元购房款。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，刘德民、俊田公司应按已付房款270309元的10%向崔少华支付违约金。刘德民、俊田公司的举证不足以证明逾期办理交易过户存在不可抗力因素及违约金过高，故对其该抗辩意见，原审法院不予采纳。签约服务费及委托公证费1500元并非刘德民、俊田公司收取，崔少华要求刘德民、俊田公司赔偿该费用于法无据，原审法院不予支持。俊田公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告崔少华一次性返还已付房款及税费259407元;二、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告崔少华支付违约金27030.9元;三、驳回原告崔少华的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5919元、公告费333元由原告崔少华负担受理费337.50元，被告刘德民、俊田发展有限公司负担受理费5581.50元、公告费333元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。在二审中，刘德民预交了(2016)粤01民终6433、6434、6435号等三案公告送达开庭传票的公告费300元以及(2016)粤01民终6433、6434、6435、8175号等四案公告送达二审裁判文书的公告费450元。本院认为，崔少华与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》及《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。刘德民、俊田公司未按双方签订的《商铺买卖合同》将涉诉商铺过户至崔少华名下，亦未按《解除协议》退还已付房款及税费给崔少华，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决刘德民、俊田公司向崔少华返还已付房款、税费并支付相应违约金，并无不当，本院予以维持。关于刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至崔少华名下，是因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任的问题。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的支付标准问题。双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款的10%计付违约金，该约定是双方的真实意思表示，且该违约金的标准也没有超过法律规定的范围，故原审判决刘德民按房价款的10%向崔少华支付违约金并无不当，本院予以维持。刘德民上诉请求按已付房价款的活期存款利息计算违约金，依据不足，本院不予采纳。俊田公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘德民上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费476元、二审公告费212.5元，均由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  李 民审判员  姚伟华二〇一六年十一月十六日书记员  胡 茜颜玉婵