江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10320号原告：昆山市华君樾物贸有限公司,住所地江苏省昆山开发区白墅路1052号华君苑8号房，统一社会信用代码：91320583783397365A。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国平，江苏闻贤律师事务所律师。被告：昆山天美健康管理体检有限公司，住所地江苏省昆山开发区白墅路1052号华君苑10号房，统一社会信用代码：91320583050282958X。法定代表人：张永良，该公司总经理。被告：杨鑫斌，男，1989年1月12日生，汉族，住北京市朝阳区。被告：杨志峰，男，1968年7月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。（代理上述两被告）原告昆山市华君樾物贸有限公司与被告昆山天美健康管理体检有限公司（以下简称“天美公司”）、杨鑫斌、杨志峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告昆山市华君樾物贸有限公司的委托诉讼代理人王斌、被告天美公司的法定代理人张永良（参加第一次庭审）、被告杨鑫斌及被告杨志峰的委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市华君樾物贸有限公司向法院提出诉讼请求：1、依法判决被告天美公司、杨鑫斌向原告支付租金1509000元；2、被告天美公司、杨鑫斌立即向原告支付各项费用合计328287.4元（其中水费15882元、电费230070.15元、物业费26077.2元、空调安装费56258元）；３、被告杨志峰对上述第一款付款义务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。2012年7月，因被告天美公司正处于筹备阶段，以被告杨志峰（系被告杨鑫斌父亲）名义与原告签订《商业租房合同》，约定被告承租华君苑1号1020-1044室房屋，用于经营，租期至2015年10月11日，年租金780000元，承租期内发生的水费、电费等由承租人承担。同年10月，被告天美公司与原告签订《商业租房合同》两份，约定被告承租华君苑X号XXXX、XXXX、XXXX室，X号XXX东侧一层房屋，租期至2015年10月1日。同日，被告天美公司与原告签订《住宿部分租赁合同》，约定被告承租华君苑生活区X号楼16间房屋用于生活居住，租期至2013年10月1日，年租金144000元。2013年3月，被告天美公司出具欠条，明确结欠原告2012年10月1日至2013年3月1日期间住宿部分房租60000元。2013年3月，被告天美公司与原告重新签订《住宿部分租赁合同》，约定被告承租华君苑生活区X号楼房屋8间，年租金72000元。上述合同签订后，涉案房屋一直由被告天美公司及昆山天美综合门诊部用于经营并实际使用，被告杨志峰负责上述二公司的经营。合同履行期间，被告仅支付租金1550000元，后因无力支付租金，在与原告协商一致后解除了前述租赁合同。后被告未向原告支付结欠的租金、水电费、物业费等费用。为维护原告的合法权益，故诉来法院。被告天美公司辩称:2015年5月30日之前，被告杨鑫斌是被告天美公司的股东，该日之后，其在被告天美公司的股份70%转让给了现在的法定代表人张永良，现在我公司股东为被告杨鑫斌、张永良和吴鸿业。当时转让的时候有约定即之前所有的债务由被告杨志峰承担，与我公司无关。我和原告还有书面协议，原告承诺签订协议后，被告杨志峰及被告杨鑫斌结欠原告方的房租由被告杨志峰个人还款，故请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告杨鑫斌辩称：对于被告天美公司的答辩意见我方认可，确实存在股权转让协议，该协议约定2015年5月31日之前被告天美公司的债务由我承担。但是该约定仅限于被告天美公司和我的内部约定。而本案中，我与原告之间没有直接的合同关系，基于合同相对性原则，原告不该提起诉讼要求我承担责任。被告杨志峰辩称：从原告提供的证据显示，最后支付租金的时间为2015年4月30日，支付了60000元，而原告起诉的时间为2016年6月份，因此，原告向我追索租金的诉讼时效已经超过，对于陆续支付租金的时效以每次租金到期开始计算诉讼时效。对于原告所主张的欠付租金数额及租金支付情况是认可的。对于原告提供的各项费用，希望原告提供与被告存在关联性的相应证据，对于原告提供的票据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：原告原企业名称为昆山市华君苑置业有限公司，2014年9月22日更名为昆山市华君樾物贸有限公司。2012年7月30日，被告天美公司成立，法定代表人为被告杨鑫斌，该公司股东为被告杨鑫斌、唐红淦。2013年2月18日，被告杨鑫斌作为投资人成立昆山天美综合门诊部。2012年7月13日，被告杨志峰与昆山市华君苑置业有限公司签订《商业租房合同》，约定被告杨志峰向其承租昆山市开发区白墅路1052号华君苑X号XXXX-XXXX室房屋，面积为1466平方米，用于经营，租期自2012年10月12日至2015年10月11日，年租金780000元，第二年起每年房租递增5%，第四年起每年递增8%，租金半年一付；被告杨志峰在租用期限内所发生的（电费0.9元/度、水费3.1元/吨、每月20-30号收取一次）煤气费、治安管理费、卫生费、（物业管理费0.3元/平方、每半年缴纳一次）（水、电、煤气将按市场价调整）和其他费用均由被告杨志峰承担并按时缴纳。同年10月1日，被告天美公司与昆山市华君苑置业有限公司签订《商业租房合同》，约定被告承租昆山市开发区白墅路1052号华君苑X号XXXX、XXXX、XXXX室，面积324平方米，租期自2012年10月1日至2015年10月1日，年租金为180000元，按先支付租金后使用原则每半年支付一次；被告天美公司在租用期限内发生的电费0.9元/度、水费3.1元/吨、煤气费、治安管理费、卫生费、物业管理费0.3元/平方、（水、电、煤气将按市场价调节）和其他费用均由被告天美公司承担并按时缴纳。同日，双方又签订了《商业租房合同》，原告将华君苑X号XXX东侧一层房屋，面积150平方米租赁给被告天美公司，年租金为60000元，租期等与前一份租赁合同相同。同日，双方再签订《住宿部分租赁合同》，约定被告开美公司承租华君苑生活区X号楼16间房屋用于生活居住，面积为816平方米，租期自2012年10月1日至2013年10月1日，年租金144000元，被告天美公司交纳以下费用：水3.1元/吨、电0.6元/度、卫生费0.3元/平方米、治安管理费、物业费等其它与被告有关的费用，被告天美公司应按时交纳自行负担的费用。2013年3月，被告天美公司出具欠条，明确结欠2012年10月1日至2013年3月1日期间住宿部分房租60000元。2013年3月8日，被告天美公司与原告重新签订《住宿部分租赁合同》，原签订的16间《住宿部分租赁合同》于2013年3月1日解除，新租赁合同约定被告承租华君苑生活区X号楼房屋8间，面积为408平方米，年租金72000元，承租每半年支付一次，租期自2013年3月8日至2014年9月8日止。上述合同签订后，涉案房屋一直由被告天美公司及昆山天美综合门诊部用于经营并实际使用，被告杨志峰负责上述两公司的实际经营。经营一阶段后，经原被告协商双方解除了前述所有租赁合同：１号楼XXXX-XXXX室租赁合同于2015年7月12日解除，X号楼XXXX、XXXX、XXXX室于2015年8月1日解除，7号楼一层部分合同于2015年8月1日解除，X号楼住宿部分8间合同于2015年8月8日解除。租赁期间共产生租金3059000元，而被告方仅支付1550000元（具体支付时间：2012年7月10日支付250000元、2013年2月7日支付300000元、2013年5月3日支付110000元、2014年1月26日支付100000元、2014年7月11日支付30000元、2014年7月31日支付50000元、2014年9月30日支付100000元、2014年11月5日支付100000元、2015年4月6日支付200000元、2015年4月15日支付250000元、2015年4月30日支付60000元），尚欠租金1509000元未支付。租赁期间，被告方未支付过水电费。原告代被告天美公司支付了租赁期间产生的电费230070.15元、水费15882元。被告认为原告主张的上述费用的具体金额需有关联性证据证实。另查明：2015年7月13日，原告（甲方）与被告天美公司法定代表人张永良之子（乙方）签订《房产质押合同》，约定，甲方将涉案昆山开发区白墅路1052号１号楼的房屋质押给乙方，质押价格为2000万元，双方约定了质押款的分期支付时间；签订本合同后，杨志峰及天美公司前所欠原告房租由杨志峰个人偿还与昆山天美综合门诊部及天美公司无关。2016年3月31日，被告杨鑫斌、杨志峰（甲方）、唐红淦（乙方）作为转让方与受让方张永良（丙方）签订股权转让协议，约定，被告天美公司的股东变更为被告杨鑫斌、吴鸿业、张永良，法定代表人变更为张永良。昆山天美综合门诊部系被告杨鑫斌个人独资成立，该门诊部于2015年7月3日办理注销登记。本院认为：原告与被告杨志峰、原告与被告天美公司签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，当事人均应恪守。经计算，租赁期间内尚欠租金1509000元未予支付，故相对方应予支付。争议焦点一：租金及相关费用的支付主体。原告认为被告天美公司系合同相对方应履行支付租金及其它费用的义务，昆山天美综合门诊部系涉案房屋的实际使用人之一，现其已注销，故作为投资人的被告杨鑫斌对结欠的租金亦因承担付款义务，而被告杨志峰作为被告天美公司的发起人，应对付款承担连带清偿责任。经查，涉案房屋已于2015年7月由原告出售给案外人，质押合同约定“签订本合同后，杨志峰及天美公司前所欠原告房租由杨志峰个人偿还，与昆山天美综合门诊部有限公司及天美公司无关”，故原告以其行为明确表示放弃要求被告天美公司及昆山天美综合门诊部承担租金的付款义务，故本案中应由被告杨志峰承担支付租金的义务。虽质押合同仅约定了房租的支付义务由被告杨志峰个人承担，但究其本意所欠的房租还应包括租赁合同项下所有结欠的费用，故本案中结欠的房租及其他费用应由被告杨志峰承担。争议焦点二：诉讼时效问题。被告杨鑫斌、杨志峰认为原告主张租金的诉讼时效已经过。经查，被告方迟延支付租金处于持续状态，每次支付的租金都未足额且无法对应系支付的哪份租赁合同，涉案租赁合同均于2015年7、8月解除，故原告于2016年7月向我院起诉要求被告支付租金未超过2年的诉讼时效，被告相应的辩称本院不予采信。争议焦点三：水电费、物业费、空调安装费问题。原告主张空调安装费56258元，其未提供相应证据且被告不予认可，本院不予支持。原告主张物业管理费26077.2元，经查，原告二次庭审中就物业管理费的收费主体陈述不一，第一次庭审中其陈述已向第三方交纳但未提供相应依据，第二次庭审中陈述实际由原告自行管理，而租赁合同中对物业费的收费主体也未明确，被告对该费用亦不认可，故就原告主张的该笔费用本院不予支持。原告主张的水、电费问题，庭审中，原被告均认可在实际租赁过程中由原告方代为缴纳后凭发票向被告结算。本案中，原告提供了水电费抄表记录及计算表格，被告不予认可，经查，被告天美公司及天美门诊部系涉案房屋的实际使用者，被告杨志峰系该两公司管理人，三被告对租赁期间所产生的水、电度数应自行做好相应的登记记录，本案中，在原告举证了初步的证据后被告不予认可也未提供相反的证据予以反驳，故本院对原告举证的水、电费金额予以认可，被告应当将相应款项返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨志峰于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市华君樾物贸有限公司租金1509000元。二、被告杨志峰于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市华君樾物贸有限公司电费230070.15元、水费15882元。三、驳回原告昆山市华君樾物贸有限公司的其它诉讼请求。（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21276元，财产保全费5000元，合计26276元，由原告昆山市华君樾物贸有限公司负担800元，被告杨志峰负担25476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  徐 琰人民陪审员  王桂香人民陪审员  姜雪梅二〇一六年十一月八日书 记 员  周春晓