四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8918号上诉人（原审被告）：刘贯玉，男，1964年6月6日出生，汉族，住都江堰市委托代理人：廖维，四川重德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都江堰市锦兴物业管理有限公司。住所地：都江堰市美丽新城*栋*楼*号。法定代表人：李三岗，总经理。委托代理人：张莉，都江堰市中兴法律服务所法律工作者。委托代理人：周勇，男，1976年1月15日出生，住四川省都江堰市，公司员工。上诉人刘贯玉因与被上诉人都江堰市锦兴物业管理有限公司（以下简称锦兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘贯玉及其委托代理人廖维，被上诉人锦兴公司的委托代理人张莉、周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贯玉上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人入住案涉小区至今，一直接受都江堰市开源物业管理公司提供的物业服务，直至一审庭审，方得知被上诉人与小区业主委员会签订了物业服务合同，约定的物业管理期限为2014年3月28日至2019年3月27日，上诉人应当缴纳物业服务费的期限应当从2014年3月28日起，而非2013年8月1日起。2、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任，上诉人2010年入住后房屋出现漏水等情况，被上诉人未履行维修义务。锦兴公司答辩称：刘贯玉是小区业主，锦兴公司客观在为小区提供物业服务，认可从2014年3月起收取物业服务费。锦兴公司向一审法院起诉请求：刘贯玉支付尚欠锦兴公司物业管理费3036.20元，垃圾清运费85元，共计3121.20元。一审法院认定事实：一、2014年3月13日锦兴公司与都江堰市碧城苑业主委员会签订《物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、由锦兴公司为该小区提供物业服务。2、委托管理期限为5年。自2014年3月28日0时起到2019年3月27日24时止。3、物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积交纳。具体标准：住宅物业：0.65元/月/平方米，代收生活垃圾费清运费5元/月/户。该合同于2014年3月29日向都江堰市城乡房产管理局备案。合同签订后，锦兴公司对碧城苑小区提供物业管理服务至今。二、刘贯玉系都江堰市xx巷xx号xxx小区xx栋xx单元xx楼xx号房屋（面积：137.32平方米）的业主。刘贯玉从2013年8月1日至2016年5月未向锦兴公司交纳物业服务费、垃圾清运费。经锦兴公司催收未果。三、锦兴公司主张从2010年至2014年3月27日期间锦兴公司接受都江堰市开源物业管理公司委托，对碧城苑小区进行物业管理服务，但对该的事实未提交证据证明。刘贯玉对锦兴公司在2010年至2014年3月27日期间对小区进行物业管理服务的事实无异议，并认可此期间的物业服务费按0.65元/月/平方米标准收取。四、审理中，刘贯玉主张其所购房屋存在漏水，给刘贯玉造成较大财产损失，刘贯玉也多次找物业公司，均未得到解决，刘贯玉不应支付物业服务费。锦兴公司对刘贯玉主张其房屋存在漏水的事实无异议，但认为房屋漏水是房屋质量问题，锦兴公司作为物业管理公司已多次协助处理，已尽到管理职责，不承担房屋维修责任。一审法院认定上述事实采信的证据有当事人的陈述、当事人的身份信息、《物业服务合同》、《合同备案表》、《催收函》等。一审法院认为，1、锦兴公司与都江堰市碧城苑业主委员会签订《物业服务合同》，由锦兴公司对碧城苑小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对锦兴公司与碧城苑的业主均具有合同约束力，锦兴公司依约向刘贯玉提供物业服务，刘贯玉作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费、垃圾清运费的义务。同时刘贯玉对锦兴公司在2010年至2014年3月27日期间对小区进行物业管理服务，物业服务费按0.65元/月/平方米收取的事实无异议，刘贯玉作为小区的业主，在锦兴公司履行了物业管理服务义务的前提下，刘贯玉亦应向锦兴公司支付2010年至2014年3月27日期间的物业服务费。刘贯玉以其所住房屋存在漏水，给锦兴公司作出财产损失为由而拒交物业费予以抗辩，没有合同或法律依据，一审法院不予采纳。2、刘贯玉应缴纳物业服务费：2013年8月1日至2016年5月的费用为137.32㎡×0.65元/月/㎡×34个月=3034.77元。刘贯玉应缴纳的垃圾清运费：2013年8月1日至2016年5月的费用为5元/月/户×34个月=170元，锦兴公司主张85元，一审法院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决如下：一、刘贯玉于判决生效之日起十日内向锦兴公司支付物业服务费3034.77元。二、刘贯玉于判决生效之日起十日内向锦兴公司支付垃圾清运费85元。三、驳回锦兴公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由刘贯玉负担。二审中，上诉人刘贯玉提交了照片一组，拟证明锦兴公司物业服务存在垃圾清理不到位等重大瑕疵，刘贯玉不应缴纳物业服务费。被上诉人锦兴公司质证认为对证据的真实性无异议，但照片不能证明垃圾没有清理,自行车棚已坏，修车棚的钱需要业主支付，业主搭建锦兴公司已进行了管理，小区凳子在上届物管时已经坏掉，刘贯玉提交的证据不能达到其证明目的。对此，本院认为，刘贯玉提交的证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，但不能达到其证明目的，本院不予采信。二审另查明：锦兴公司在庭审中认可从2014年3月28日开始为案涉小区提供物业服务，并明确放弃2014年3月28日之前的物业服务费与垃圾清理费，仅主张2014年3月28日至2016年5月28日之间的物业服务费2320元。本院经审理查明的其余事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，刘贯玉是否应当向锦兴公司缴纳物业服务费2320元是本案二审的争议焦点，现针对上述争议焦点作如下评述：关于刘贯玉主张的锦兴公司物业服务存在重大瑕疵，其不应支付物业服务费的问题。因锦兴公司与都江堰市碧城苑业主委员会签订的《物业服务合同》并未对物业服务标准作出详细的约定，刘贯玉提交的照片亦不能达到其证明目的，刘贯玉不能以此为由拒付物业服务费。关于刘贯玉主张的其房屋漏水的问题，刘贯玉房屋漏水，并非锦兴公司的原因造成的，刘贯玉房屋漏水应当向相关责任方主张权利，该事实亦不能成为其拒付物业服务费的理由。刘贯玉的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。锦兴公司从2014年3月28日起为都江堰市碧城苑提供物业服务，刘贯玉作为小区业主，理应缴纳物业服务费。从2014年3月28日至2016年5月28日，共计产生物业服务费137.32㎡×0.65元/月/㎡×26个月=2320.7元，锦兴公司明确主张2320元，其该主张具有合同和法律依据，本院予以支持。刘贯玉关于锦兴公司不应收取2014年3月之前的物业服务费的问题，因二审中锦兴公司表示认可，且放弃了垃圾清运费，故对一审认定的金额本院予以变更，刘贯玉的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，刘贯玉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审出现新的事实，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初1862号民事判决。二、刘贯玉于本判决生效之日起十日内向都江堰市锦兴物业管理有限公司支付物业服务费2320元。三、驳回都江堰市锦兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人刘贯玉负担55元，被上诉人锦兴公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  李婧杰审判员  姚 兰审判员  吴 爽二〇一六年十一月二十九日书记员  朱 希