山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5532号上诉人（原审被告）：张云杰，男，1969年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人：余于河，总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，北京盛世物业服务有限公司济南分公司职工。上诉人张云杰因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付物业服务费；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。上诉人自入住涉案房屋至今，地下车库及一楼防盗门一直不能关闭，可视对讲机无法使用，作为住宅房，却一直有幼儿园小饭桌经营，且在上诉人配偶怀孕期间，还存在着非法装修，严重影响到上诉人及配偶的正常休息。还存在其他业主的非法改建。上述事实，一审法院并未查清，亦未一并处理，判决上诉人支付物业服务费错误，上诉人对此不服，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人盛世物业济南分公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、盛世物业济南分公司依据与开发商签订的前期物业服务合同确定了物业费的收取标准，并且已经按照约定履行了相关的义务，提供相应的物业管理服务。三、物业费的缴纳涉及小区全体业主的利益，请法院驳回上诉人的上诉请求。盛世物业济南分公司向一审法院起诉请求：判令张云杰支付物业费9194.04元，违约金10073元。一审法院认定事实：张云杰系涉案小区业主，该房屋建筑面积170.26平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年6月22日，张云杰（甲方）与盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.8元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2010年10月30日，盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务合同，后于2013年6月5日,盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务协议，均约定由盛世物业济南分公司为鲁能领秀城中央公园西一区（含涉诉房屋）提供前期物业服务，合同期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.8元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后盛世物业济南分公司开始为鲁能领秀城央公园西一区（含涉诉房屋）提供物业服务并实际服务至今。张云杰提交录音、照片等，主张盛世物业济南分公司未尽物业服务及管理义务，其居住的单元有多种问题，如：其所居住的单元门损坏，盛世物业济南分公司未予修理，楼上有邻居经营小饭桌、有邻居不按规定装修，盛世物业济南分公司均不予管理。盛世物业济南分公司称其系物业服务公司，没有相关的执法权，对于业主经营、装修等事项，其无法强制干预。张云杰称，盛世物业济南分公司主张的2014年3月份以前的物业服务费已超过诉讼时效，对于张云杰的该主张，盛世物业济南分公司不予认可。另查明，张云杰自2013年7月1日至2015年12月31日未交纳物业费。案件审理过程中，盛世物业济南分公司自愿撤回要求张云杰支付违约金10073元的诉讼请求。另，本案审理过程中，张云杰提出反诉称其所住单元其他业主违反小区规定装修，盛世物业济南分公司不尽管理义务，给张云杰家造成损失，要求盛世物业济南分公司向其赔偿房屋租赁费18000元，房屋损坏赔偿费24300元。在原审法院限定的时间内，张云杰未交纳反诉费。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，双方所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对张云杰均具有约束力。关于张云杰辩称盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位的问题，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从张云杰的陈述及举证内容来看，盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于张云杰以盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，不予采纳。关于张云杰主张的诉讼时效，盛世物业济南分公司不予认可。一审法院认为，盛世物业济南分公司为张云杰所在小区提供物业服务系持续性行为，且盛世物业济南分公司主张的物业服务费亦系持续性债权，应以张云杰最后一期应交未交费的时间起算诉讼时效，故本案盛世物业济南分公司主张的物业服务费未超过诉讼时效，对于张云杰的该反驳主张，不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南分公司为张云杰所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，张云杰应当及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费。张云杰未及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费，构成违约。现盛世物业济南分公司要求张云杰支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业费9194.04元，于法有据，予以支持。盛世物业济南分公司自愿撤回要求张云杰支付违约金的诉讼请求，是在法律许可的范围内对自己民事权利的处分，符合法律规定的条件，予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告张云杰于判决生效之日起10日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费9194.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，张云杰与盛世物业济南公司已签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，双方应按协议履行自己的义务。本案中，从张云杰的陈述及举证内容来看，盛世物业济南公司在物业服务方面存在瑕疵，但该瑕疵未造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，张云杰仍应按双方协议内容向盛世物业济南公司交纳物业服务费。张云杰以盛世物业济南公司提供的服务有瑕疵为由拒交物业费的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。但盛世物业济南公司亦应认真听取业主意见，努力提高服务水平，为业主营造干净舒适的生活环境。另，张云杰主张的其他业主非法改建、非法装修侵害其权益等问题，与本案不属同一法律关系，其可依法另行解决。综上所述，张云杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人张云杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十一月三十日书 记 员  孙培培