湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）��0105民初4369号原告：肖火焰，男，1960年12月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈国庆，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告：肖小玲，女，1957年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈国庆，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：湖南新华印刷集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路258号。法定代表人：单跃鸣，董事长。委托诉讼代理人：龙竹，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。第三人：湖南省奥斯卡商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢北栋2-4楼。法定代表人：符光，总经理。委托��讼代理人：彭戬，该公司法务。委托诉讼代理人:粟莎，该公司法务。原告肖火焰、肖小玲诉被告湖南新华印刷集团有限责任公司（以下简称新华公司）、第三人湖南省奥斯卡商业管理有限公司（以下简称奥斯卡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告肖火焰、肖小玲及其共同委托诉讼代理人陈国庆、被告新华公司的委托诉讼代理人龙竹、梁翊芳、第三人奥斯卡公司的委托诉讼代理人彭戬、粟莎到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖火焰、肖小玲及其共同委托诉讼代理人陈国庆、被告新华公司的委托诉讼代理人龙竹、梁翊芳到庭参加诉讼、第三人奥斯卡公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖火焰、肖小玲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的合同编号为20120167-1005的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议有关延迟办证、延迟交楼、规划设计变更及合同解除等部分格式条款因为违法而无效；2、被告继续履行利益固定回报承诺，每年按照广告约定的不低于8%的比例按时支付，15年后回本；3、追究被告延迟办证、延迟交楼违约责任违约金暂计为880000元（其中延迟办证违约金80000元、延迟交楼违约金800000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因被告虚假宣传受骗而购买长沙市开福区湘春路泊富国际广场附一楼1005号门面的经过如下：长沙泊富国际广场（实际备案登记名称为泊富商业广场）坐落在湖南省妇幼的正对面，紧临湘春路，是一栋看起来很高大上的综合性的楼盘。开发商是被告。2013年年中，长沙泊富国际广场到处悬挂着很多很振奋人心、很诱人的广告，具体为：返15年租约销售，投资有保障；56万区域常驻人口，10万高端消费力人气有保障；逾100家世界知名品牌进驻开业；湖湘首座纯正服务式公寓；极致交房标准，世界名牌荟萃；来自新家坡的世界公寓运营商辉盛集团；办公率超70%，世界500强居多；228米等高长沙文脉岳麓山地标建筑；智能硬件高水准降低企业运营成本等。原告被这些广告吸引了走进被告售楼部，接待的售楼小姐蒋勤勤很热情地介绍了泊富国际广场，并要原告观看了很有气势的楼盘电视片，蒋勤勤还详细核算了所买门面从2014年5月1日至2029年4月30日的具体回报收益。被告售楼小姐蒋勤勤还承诺，所有的这些将会写在合同上，保证即买即收益，没有一点任何风险。在被告的劝说和反复诱导下，原告看到现场的广告及展示模型说明等等，经过反复权衡，第一���这是国企开发的楼盘并有承诺有固定的收益让人放心；第二，这个收益比银行高，即使个人从银行贷款也能以租抵贷，所以原告决定买下这个商铺。本来被告跟原告联系到工商银行贷款按揭，后来被告楼盘销售员蒋勤勤说工商银行不愿合作，要原告自己去解决，原告只好用自己的住房贷款抵押交了商铺的首付，金额1441477元，并还另外要向银行支付利息50多万元，由于开发商与工商银行贷款合作不成功，原告又东借西凑交了余款1430000元。原告于2016年7月11日才从被告售楼部拿到《购房合同》和《代理运营商合同》，为什么此时才拿到合同呢？是因为当时蒋勤勤拿了几张没签字和没有盖章的《购房合同》和《代理运营商合同》的签字页来要原告签字，原告根本没有多想，反正开发商是国企，能够让人放心，而且宣传单黑纸白字也有承诺，应该不会欺骗原告，所以就按照售楼员的要求把字签在签字栏。至于被告开发商什么时候签的字，盖的章原告不知道。代理运营商原告也没有见过面，只是售楼员蒋勤勤要原告在运营合同上签字，她说：“反正我们要负责任的，你放心签好了，于是原告就按照蒋勤勤的要求签了字。原告买这个商铺压力大，但想到15年后收益翻番，也就勒紧裤腰带过，2015年5月原告曾问蒋勤勤什么时候付门面租金，她说要到2016年5月开始付租金，到了2016年4月打电话给蒋勤勤已不接原告电话。后电话咨询被告，得知蒋勤勤已离开被告售楼部，并询问租金的事情，被告说没问题，称这是国企，到时会承诺兑现。但事与愿违，5、6月过了，被告又换了一套说辞，要原告去找运营商，这是被告跟运营商签的合同，原告问被告合同在哪？运营商是谁原告都没见过。2016年7月11日原告到被告售楼中心，问《购房合同》和《代理运��商合同》在哪里？被告钟经理这才到售楼部把原告的两个合同找出来，并要原告在本子上签了字。原告才知道运营商的名字奥斯卡公司，法人代表叫符光。7月12日原告根据营运合同上的电话号码打给第三人奥斯卡公司，并于2016年7月13日在被告销售中心与第三人的法定代表人符光见面。经询问得知是被告找第三人签订的营运合同，符光以门面不好租为由要求与原告解除合同，原告对此不同意。后原告多次与被告沟通无果。原告在签署合同时，被告只是拿了合同最后的签字页给原告签字，并未将所有的文本逐一拿给原告阅读，到2016年7月，原告拿到全部合同文本时才发现被告的附件增加了许多的霸王条款，这些霸王条款完全是不公平、不合理的，对于被告的违法行为也予以免责，原告是坚决不同意的。同时，原、被告约定的买卖合同成交价为3300548元，在支付购房款的��时，由被告一次性支付抵房款3300548×13%=429071.24，故原告实际只需支付（3300548-429071.24）=2871477元。被告却故意将合同成交价由3300548元直接变成了2871477元，不但有偷税漏税之嫌，而且，把原告拥有的合同标的房产的面值直接贬低了。原、被告的商品房买卖合同第八条第一款约定，被告应该在2014年12月31日前交付标的房屋。合同第十一条约定逾期超过180日的，出卖人应该承担已付款2%的违约金或者按照日计已付款万分之一支付违约金。至2016年8月20日，该商品房仍未能交付，已逾期598天。被告从一开始的所有广告和宣传都是虚假的，包括使用“国际”等字眼，特别是商业投资的关键的、实质的内容收益回报都是不成立的，其所有的承诺都是无法兑现的，也严重违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款、第四款有关房地产广告不得有升值或者投资回报的��诺，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的法律规定，正是被告的恶劣虚假广告宣传行为导致了原告付款签字，最终导致原告的利益受到损害。被告新华公司辩称，1、原告所列的合同条款第二条确认无效，为什么这一条会无效？从哪个地方看来无效？第十三条是共有权约定，原告说无效，包括产权登记、房屋交易费用怎么承担，原告都认为是无效的，看不出哪个地方违反了哪条法律而无效；2、因为原告的此次诉讼请求提出要被告履行利益固定回报承诺，事实上与原告签订相关协议的是本案第三人，上次庭审之所以中断，是因为原告代理人提出要求追究第三人的责任，现在诉请中又不追究第三人的责任了。被告方是不存在延期交房的情况，原告购买的是现房，实际上2014年12月2日就已经交房了，不知道延期交房���违约金从哪里起算。关于延期办证，被告向法庭提交相关证据证实原告的产权证已经办出来了。所以原告的诉请不应得到支持。原告代理人又一次申明就法院可以依职权确认协议无效，如果协议无效，那么第二项诉讼请求从哪来，原告的诉讼请求自相矛盾，合同无效法律上有明确的规定，但原告的诉请第二项又变成继续履行承诺，追究延期交楼和办证的违约责任，合同都无效了哪里来的继续履行和承担违约金。原告到现在还是没有理清楚诉讼请求之间的关系。第三人奥斯卡公司述称，1、原告对第三人并无任何诉求；2、至今为止，第三人实际上并未收到原告交与运营管理的位于长沙市开福区××广场商业区××号商铺，第三人根本无从进行运营管理；3、该协议第八条第一款明确规定“如因甲方（即原告）的原因导致合同履行障碍或困难的，委托期限自动顺���。且发生障碍或困难期间乙方（即第三人）无需承担返租义务。如逾期超过90天障碍或困难仍未排除解决的，乙方有权解除合同，甲方应对乙方为该商铺而投入的费用、利息、人员工资等相关经济损失给予全部赔偿”。自合同磋商，第三人便为签订与履行合同做好了充分准备，投入了一定的人力、物业与财力，但至今未收到合同所约定商铺，导致第三人根本无法从事商业运营管理，无法履行合同，由此可见，自2013年12月23日合同签署日，原告一直未交付商铺、履行合同，其已构成根本违约，第三人有权解除合同并要求原告赔偿第三人为履行合同而投入的全部费用与损失。根据当事人的陈述和经审查确认的《长沙市商品房买卖合同》等证据，本院认定事实如下：2014年12月2日，两原告（原告肖火焰为买受人，原告肖小玲为共有人，两原告各占50%份额）作为买受人与被告作为出卖人签订合同编号为20120167-1005的《长沙市商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于长沙市开福区××商业广场××号商铺（建筑面积77.28平方米），单价每平方米37156.79元，房款总金额2871477元，合同第六条约定由两原告一次性付款，两原告应于本合同签订之日向被告交付房款2871477元。合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前向原告方交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收。合同第十一条约定除不可抗力外，被告未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付原告的，逾期在180日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同第十八条约定被告在商品房交付后365个工作日内办妥原告的房屋所在权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办妥原告的土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记，原告不退房，被告按每月20元向原告支付违约金至办妥上述手续取得相关证书。如因原告的原因，致使被告不能在规定期限内为原告办理上述登记，被告有权解除合同，被告解除合同的，应自提出解除合同要求之日起30日内将���告已付房价款（含同期银行活期存款利息）退还给原告，原告按已付房款的2%向被告支付违约金。被告不解除合同的，由原告就逾期期间按每月20元向被告支付违约金至办妥上述手续取得相关证书为止。合同还对其他事项进行了约定。另合同附件六即《补充协议》第六条“房产交付相关事宜”第6条约定买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。买受人为公司名义购房的，收房时法定代表人或委托代理人的收房行为视为同意收房，非法定代表人且无公司的授权委托书前来收房的，出卖人有权拒绝。第8条约定《商品房买卖合同》第八条约定的“已经竣工验收”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。《补充协议》第十二条“其他事宜”第1条约定：“销售现场人员口述项目介绍、泊富国际广场的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。所有资料以政府最终批准的文件和《商品房买卖合同》约定及其附件约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。出卖人在广告、宣传资料及《商品房买卖合同》中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了购房款2871477及其他相关费用。2014年12月2日，被告向两原告下发《房屋交付通知书》，原告肖火焰（原告肖小玲出具委托书委托原告肖火焰办理交房手续）在《��付流程签认单》与《交付物品及资料确认书》上予以签字。2016年7月20日，被告办理了两原告的房屋产权证。另查明，原告提供了（2016）湘长星证民字第4739号《公证书》一份拟证明被告在泊富国际广场的宣传广告涉嫌虚假等内容。被告提供了《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《工程质量竣工验收记录》拟证明泊富广场项目1-5层裙楼及地下室于2014年5月9日经消防验收合格，泊富广场项目办公楼6-49层于2014年2月28日及6-43层于2014年8月8日经消防验收合格，泊富国际广场项目办公楼、裙楼、地下商业及车库工程于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格。再查明，两原告（甲方）与第三人（乙方）签订《委托运营管理协议》，约定甲方将其购买的位于长沙市开福区××广场商业区××号商铺（建筑面积77.28平方米）委托给第三人统一经营管理，期限为15年，自2014年5月1日起计租，至2029年4月30日止，其中第1年租金为198033元，第2年租金为231038元，第3年租金为231038元。返租起始日2014年5月1日，自返租起始日起，每个公历月的10号内第三人支付上个月返租款给原告。合同第四条约定：签署本合同，即建立委托关系，合同签署日即为该商铺的交付日。合同还对其他事项进行了约定。2014年12月2日，两原告向被告出具了《租金抵付确认函》，内容为：“本人肖小玲、肖火焰于2014年购买泊富国际广场商铺-1005号。根据本人与湖南省奥斯卡商业管理有限公司签订的《委托运营管理协议》约定，湖南省奥斯卡商业管理有限公司应支付给我2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金总计429069元。该租金在签订《委托运营管理协议》时，由开发商湖南新华印刷集团有限责任公司直接在我购房时给予了同等金额的购房价优惠冲抵（即：该租金全额由开发商先行计算优惠后，再根据优惠降低后的购房价直接签署了《商品房买卖合同》），故该租金已经实际支付”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人之间真实意思表示，且无法定的无效情形，其可作为双方享有权利及履行义务的依据，双方均应按照合同约定各自享有权利、承担义务。故原告要求确认原、被告之间的合同编号为20120167-1005的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议有关延迟办证、延迟交楼、规划设计变更及合同解除等���分格式条款因为违法而无效的诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告继续履行利益固定回报承诺，每年按照广告约定的不低于8%的比例按时支付，15年后回本的诉讼请求，因被告作为涉案泊富广场的开发单位，根据合同相对性的原则，在涉案商铺已出售并交付及原告方与第三人签订《委托运营管理协议》的情况下，被告不应对运营管理方即本案第三人的行为承担责任。原告提交了（2016）湘长星证民字第4739号《公证书》一份拟证明被告在泊富国际广场的宣传广告涉嫌虚假等内容，认为被告应当履行利益回报承诺，但原、被告方签订的《长沙市商品买卖合同》中《补充协议》第十二条“其他事宜”第1条约定：“销售现场人员口述项目介绍、泊富国际广场的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。所有资料以政府最终批准的文件和《商品房买卖合同》约定及其附件约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。出卖人在广告、宣传资料及《商品房买卖合同》中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。因此，被告相关宣传图片、广告、论坛截图等内容并非原告方与被告之间的合同内容，故原告的上述诉讼请求没有依据，本院不予支持；关于原告要求追究被告延迟办证、延迟交楼违约责任违约金暂计为880000元（其中延迟办证违约金80000元、延迟交楼违约金800000元）的诉讼请求，因被告提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书等证据足以证明本案涉案商铺所属的工程项目于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设四单位及质量安全监督站验收合格，符合原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条“该商品房交付时应当已经竣工验收”及《补充协议》第六条房产交付相关事宜中第8条“约定《商品房买卖合同》第八条约定的已经竣工验收是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格”的房屋交付条件。本案中两原告已于2014年12月2日办理了收房手续，被告已按照合同约定履行了房屋交付义务，被告在本案中不存在逾期交房，故原告关于要求被告支付延期交楼违约金800000元的诉讼请求本院不予支持；原、被告方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定了“被告在商品房交付后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证，如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记，原告不退房，被告按每月20元向原���支付违约金至办妥上述手续取得相关证书”，本院认定被告将房屋交付给原告的时间为2014年12月2日，被告应于2016年5月23日前办妥两原告的房屋产权证，被告于2016年7月20日办理了两原告的房屋产权证，从2016年5月23日至2016年7月20日共计42个工作日，对于延期办理，被告没有提交证据证实延期办理系原告的原因造成，故被告迟延办理房产证违反了合同的约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，因原、被告在《长沙市商品房买卖合同》中约定被告按每月20元向原告支付违约金，故被告应当支付原告违约金28元（42÷30×20）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南新华印刷集团有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告肖火焰、肖小玲逾期办理房产证违约金28元；二、驳回原告肖火焰、肖小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12574元，由原告肖火焰、肖小玲承担10000元，被告湖南新华印刷集团有限责任公司承担2574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 标人民陪审员  颜建玲人民陪审员  刘 霜二〇一六年十一月二十八日代理书记员  宋 敏