江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7919号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。负责人：廖振梁,总经理。被上诉人（原审原告）：沈强。原审被告：昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路。法定代表人：廖振梁，董事长。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初8768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店上诉请求：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，应支持其作为承租人解除合同的权利。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。龚子强、杨聆向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付原审原告租金（结欠期间为2015年9月15日至2016年5月14日）24000元，并赔偿双倍租金损失48000元，及逾期付款利息损失（以24000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，从2015年8月15日起计算至实际支付之日）；2、判令原审被告昆山格林菲尔有限公司对原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店承担连带赔偿责任；3、诉讼费由原审被告承担。原审法院经审理查明：两原审原告系昆山开发区震川东路868号1008室房屋所有权人，该房屋系原审被告昆山格林菲尔有限公司开发建设，两原审原告从原审被告昆山格林菲尔有限公司处购买。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店系原审被告昆山格林菲尔有限公司的分公司。2010年8月31日，两原审原告与原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订《租赁合同》一份，约定：两原审原告将昆山开发区震川东路868号1008室房屋出租给原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，租赁用途为经营公寓式酒店；房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日；租金为4333.33元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止；解除合同条件：1、双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋；2、双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：出租人未按时交付房屋经承租人催告后30日内仍未交付的，出租人交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或出租人交付的房屋存在缺陷危及承租人安全，承租人未征得出租人同意改变房屋用途致使房屋损坏，承租人逾期不支付租金累计超过3个月。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方又签订补充协议一份，约定将租金调整为3000元/月。根据原审原告存折显示，实际扣除税费每月支付租金为2847元。庭审中，双方同意按照2847元/月作为租金计算标准。两原审原告将房屋交付原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营公寓式酒店。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向两原审原告支付租金至2015年9月15日。2015年12月15日，原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向原审原告发出《关于解除租赁合同的函》，通知原审原告因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与原审原告签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。原审原告表示不同意解除合同。庭审中，原审被告向原审法院提供了《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。上述事实由原、原审被告提供的房产证、租赁合同、补充协议、银行交易明细、《关于解除租赁合同的函》、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。原审法院认为，原、原审被告之间成立房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。现经原、原审被告双方确认租金标准为2847元/月，且确认原审被告拖欠租金期间为2015年9月15日后，故原审法院对于原审原告要求原审被告支付租金的诉讼请求，予以支持。因合同约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故结欠租金期间应为2015年9月至2016年5月（计9个月），故原审法院确定原审被告支付原审原告租金为25623元（2847元/月×9个月），因原审原告仅主张24000元，原审法院予以支持。关于利息，合同约定原审被告逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿原审原告损失，故原审法院对于原审原告要求原审被告支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。具体确定为：以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日。关于双倍赔偿租金损失，原审法院认为本案纠纷未涉及解除合同，与合同约定情形不符，故对于该项请求，原审法院不予支持。关于原审被告提出的解除合同通知书，因合同并未约定原审被告经营困难即有权解除合同，故原审被告的通知不符合约定解除和法定解除的条件；同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，原审被告仅以经营不善即要求解除合同对于原审原告显失公平，故原审法院对于原审被告解除合同的意见，不予采纳。故原审被告应当继续履行租赁合同。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店作为原审被告昆山格林菲尔有限公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故原审被告昆山格林菲尔有限公司应当在原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付原审原告龚子强、杨聆（2015年9月至2016年5月）租金24000元，并支付逾期付款利息（以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以8000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日）。二、原审被告昆山格林菲尔有限公司对上述原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店的付款义务在其不能清偿部分承担连带责任。（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。案件受理费1600元，减半收取800元，由原审原告龚子强、杨聆负担500元，由原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担300元。此款原审原告龚子强、杨聆已预交，由原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告龚子强、杨聆。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，被上诉人与华美达大酒店签订的涉案租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向被上诉人支付一次租金，华美达大酒店停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除合同的条件，该上诉理由不能成立，不予支持。华美达大酒店是格林菲尔公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由格林菲尔公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年十一月二日书 记 员  毛莉莉