重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初3084号原告:江中伟，男，1976年9月9日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：梁政，重庆渝礼律师事务所律师。被告：罗琴，女，1985年9月3日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩春荣，重庆竞豪律师事务所律师。被告：赵善红，男，1978年1月22日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩春荣，重庆竞豪律师事务所律师。原告江中伟诉被告罗琴、赵善红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序于2016年8月9日、10月21日、11月8日公开开庭进行了审理。原告江中伟及其委托代理人梁政，被告罗琴、赵善红的委托诉讼代理人韩春荣到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请2016年9月1日至2016年11月1日进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。江中伟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告赵善红之间的《房屋买卖合同》，被告赵善红双倍偿付原告定金40000元，并从2016年6月26日起按银行同期贷款利率计算利息至付清为止，被告罗琴对上述款项承担连带还款责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原告与被告达成《房屋买卖合同》约定，被告将其所有的“铜梁区XX花园商品房卖给原告，房屋总价396000元，签合同付定金20000元，10天之内交房付清尾款，2016年6月25日前办理过户等，重庆市铜梁区兴雅房屋中介所盖章确认，合同签订后原告即支付被告定金20000元，事后原���即到铜梁区国土资源和房屋管理局了解、查询，得知被告无房，XX花园也不是商品房，房地产权手续不可能按约办理。原告随后多次找被告解除合同依法退还定金无果。罗琴辩称，同意解除房屋买卖合同。该房屋原系罗琴从赵善红处购买，在办理过户前，双方协商解除了合同，赵善红遂委托罗琴为其出售该房屋，罗琴随后以罗琴和赵善红两人的名义与原告签订房屋买卖合同。合同有效成立，原告不缴纳房款在先，导致被告没向被告交付房屋及协助办理过户，原告无正当理由要求解除合同系违约行为，不应退还定金。赵善红辩称，同意罗琴的辩称意见。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，罗琴与江中伟签订《房屋买卖合同》约定“卖房方：罗琴、赵善红（甲方）、买房方：江中伟（乙方）……一、甲方将铜梁区XX花园住房一套卖给乙方，面积91平方米，房地产权证号、面积以房屋产权证为准……三、房屋及附属设施总价款为人民币叁拾玖万陆千元整。四、付款方式：2016年6月15日交定金贰万元整，10天之日交房付清尾款叁拾柒万陆千元整。五、（1）双方约定于2016年6月25日前开始办理贷款审批手续……（2）双方约定于2016年6月25日前直接办理过户……七、交房时间：款清交房……九、双方如果有委托代理人或房屋产权拥有者之一的签此合同，签字后合同具有同等法律效力，签字人必须无条件承担本协议内容的违约责任及法律责任并履行……十二、违约责任：如甲方违约，甲方退还乙方所有付款，且必须给乙方违约金贰万元整，如乙方违约，乙方无任何理由收回所付定金（即定金不退），并赔偿对方因此合同违约产生的一切损失……”合同签订当天，江中伟向罗琴支付了定金20000元。随后，江中��以罗琴未取得案涉房屋的所有权且该房不是商品房为由，要求解除合同并双倍返还定金40000元未果，遂诉至本院。另查明，赵善红于2016年9月18日取得铜梁区XX街道办事处XX支路XX号楼XX房屋的不动产权证[渝（2016）铜梁区不动产权第00065XXXX号]。2016年9月26日，赵善红办理委托公证，委托罗琴为其签订出售上述房屋的买卖合同，并收取全部售房款等。庭审中，江中伟认可赵善红于2016年9月18日取得案涉房屋所有权，双方一致同意解除《房屋买卖合同》，江中伟要求赵善红与罗琴按照定金法则连带返还双倍定金40000元。上述事实，有原、被告的陈述及江中伟举示的《房屋买卖合同》、定金《收条》、《公证书》、《不动产登记申请审批表》等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。关于原告举示的《治安调解协议书》（复印件），其真实性无法核实，本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的，由行为人承担民事责任……”。本案中，案涉房屋系赵善红所有，罗琴就案涉房屋与江中伟于2016年6月15日签订的《房屋买卖合同》，赵善红于2016年9月26日通过公证委托的形式，对罗琴就案涉房屋与江中伟签订的《房屋买卖合同》，收取购房定金的行为予以了追认。因此，罗琴对案涉房屋与江中伟签订的该《房屋买卖合同》所产生的权利义务应当由赵善红承担，故，对江中伟要求罗琴承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，赵善红对江中伟要求解除《房屋买卖合同》的主张予以同意，本院对此予以确认，故，对江中伟要求解除《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：定金是否应当返还？定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。定金分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。立约定金是指为保证正式签订合同而交付的定金；证约定金是指为证明合同的成立而交付的定金；成约定金是指以定金的支付作为成立或生效的条件；解约定金是指作为保留解除权的定金；违约定金是指作为履行合同担保的定金。本案中，因双方就案涉房屋的买卖事宜已经签订合同，不存在立约、证约、成约的问题。从《房屋买卖合同合同》中关于定金的约定来看，双方约定的定金也不是解约定金，应为违约定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金法则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从该条的规定来看，只有在一方当事人迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现时，才可以适用定金罚则。本案中，双方约定“2016年6月15日交定金20000元，10天之内付清尾款376000元，2016年6月25日前直接办理过户”。虽赵善红未在2016年6月25日前取得案涉房屋所有权，不能在约定的期限内办理房屋过户，但在2016年9月18日取得案涉房屋所有权，能够实现江中伟的购房目的，根据前述法律规定，不适用定金罚则。故，对江中伟主张适用定金罚则要求赵善红双方返还定金40000元的诉讼请求，本院不予支持。因双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。赵善红向江中伟收取的定金20000元应当依法予以返还。因赵善红未在约定的2016年6月25日办理房屋过户之前取得房屋所有权证，导致不能在约定的期限内办理该房屋的过户登记，构成违约，应当支付江中伟从2016年6月16日交纳定金之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。江中伟要求从2016年6月26日起算利息，本院予以尊重。赵善红关于江中伟不缴纳房款在先，导致没向其交付房屋及协助办理过户，江中伟提出解除合同，不应退还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，双方约定，江中伟应在签订合同后10天内即在2016年6月25日付清购房尾款376000元，同时又约定赵善红应当在2016年6月25日前办理房屋过户。江中伟有权拒绝履行支付购房尾款的义务。因此，对赵善红的上述抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江中伟与被告赵善红于2016年6月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵善红于本判决生效后十日内退还原告江中伟购房定金20000元，并支付从2016年6月26日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息至该款付清之日止；三、驳回原告江中伟的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告江中伟负担250元，被告赵善红负担150元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员  李坤二〇一六年十一月二十二日��记员李鸣