浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5590号上诉人（原审被告）：杭州玉庄文化传播有限公司(原名称杭州玉庄商务信息咨询有限公司)，住所地：杭州市下茅家埠28号。法定代表人：林里佳，该公司经理。委托代理人：胡华辉，浙江麦格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州市西湖区人民政府西湖街道办事处，住所地：杭州市西湖区灵隐路18-3。组织机构代码：00250222-3。法定代表人：苗崎涛，主任。委托代理人：吴梁，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托代理人：胡铭，北京大成（杭州）律师事务所律师。上诉人杭州玉庄文化传播有限公司（以下简称玉庄公司）因与被上诉人杭州市西湖区人民政府西湖街道办事处（以下简称西湖街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖人民法院（2016）浙0106民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年12月13日，资产经营办（甲方）与玉庄公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于茅家埠27、28、29商铺出租给乙方用于景区商业经营或者办公场所，租赁期限自2013年11月15日至2020年4月15日；2013年11月15日至2016年11月14日的年租金为80万元，此后金额按照合同约定逐年递增。租金一年一付，先付后用；第一年租金，在合同签订之日起七日内缴付，后每年提前一个月支付次年租金（即每年的10月15日前）；合同履约保证金为10万元，与第一年租金一并缴付。合同第八条第11款另约定，乙方在租赁期内必须在杭州市西湖区辖区内实现或负责引进以下地税指标：1、2013年11月15日至2015年11月14日止，共计300万元人民币及以上；2、2015年11月15日起，每年150万元人民币及以上；超过200万元人民币以上，超出部分享受西湖区街道税收奖励政策。合同第九条第4款约定，乙方逾期一个月未缴清房屋租金或未完成第八条第11款的税收指标且未按第九条第5款约定支付违约金的，甲方无需对方同意，即可解除本合同，收回房屋使用权，并要求乙方承担相应违约责任（乙方向甲方一次性赔偿当年租金的50%；乙方投入的装潢不予补偿；租金按时计算，也可以从合同履约保证金进行抵扣）。合同第九条第5款还约定，除上述违约责任外，如乙方未能在西湖街道辖区内实现或未引进本合同第八条第11款地税指标的，乙方应补足未实现的差额部分作为违约金，并以现金形式在下一租赁年度开始之日起10个工作日内直接支付给甲方。合同签订后，玉庄公司分期于2013年3月、4月向资产经营办支付了第一年租金和履约保证金90万元。2014年8月，资产经营办被注销。西湖街道办事处作为资产经营办（事业单位法人）的举办单位，管理和使用资产经营办名下的案涉房屋。故西湖街道办事处告知玉庄公司变更案涉合同的甲方为西湖街道办事处。之后，玉庄公司向西湖街道办事处支付第二年租金共计80万元。因玉庄公司未按合同约定于2015年10月15日前支付第三年租金80万元，也未按合同约定为杭州市西湖区辖区内实现或引进地税指标300万元，西湖街道办事处于2015年11月16日向玉庄公司发函要求玉庄公司在2015年11月30日支付上述租金，以现金形式补足未完成的税收指标300万元并承担相应违约责任。因催讨无果，西湖街道办事处再次向玉庄公司发函，解除租赁合同并要求玉庄公司腾退房屋，结清欠款。玉庄公司于2015年12月10日收到该函。2016年1月7日，玉庄公司又向西湖街道办事处支付了84万元。现西湖街道办事处起诉至原审法院，请求：1、立即解除双方签订的《西湖街道房屋租赁合同》；2、玉庄公司腾退下茅家埠27、28、29号房屋；3、玉庄公司支付西湖街道办事处实际腾退房屋前占用使用费（暂计算至2016年1月15日为13.33万元，此后另计至实际腾退之日止）；4、玉庄公司支付西湖街道办事处补偿款300万元；5、玉庄公司支付西湖街道办事处违约金40万元；6、玉庄公司承担该案诉讼费用。原审法院认为，该案的主要争议焦点为：一、西湖街道办事处主体是否适格；二、西湖街道办事处是否有权解除合同；三、案涉合同解除后的法律责任。一、西湖街道办事处主体是否适格。西湖街道办事处为资产经营办的举办单位，在资产经营办依法被注销后，资产经营办的权利义务由其举办单位即西湖街道办事处享有和承担。案涉合同系资产经营办存续期间与玉庄公司签订的，系双方真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，故对当事人均有约束力。因西湖街道办事处继受取得案涉合同中资产经营办的合同权利义务，故西湖街道办事处有权依据案涉合同主张权利。玉庄公司抗辩西湖街道办事处不具有主体资格，于法无据，该院不予采纳。二、西湖街道办事处是否有权解除案涉合同。根据案涉合同的约定，租金的支付方式为先付后用，据此，第三年租金（2015年11月15日至2016年11月14日）80万元应于2015年10月15日前支付。玉庄公司逾期未付，在西湖街道办事处催讨后仍未在宽限期2015年11月30日前支付。根据案涉合同第九条第4款的约定“乙方逾期一个月未缴清房屋租金，甲方无需对方同意，即可解除合同”，西湖街道办事处有权行使合同解除权。西湖街道办事处向玉庄公司发送律师函，已经明确表示解除案涉合同。合同解除权为形成权，合同自解除通知送达对方时解除，故案涉合同于2015年12月10日玉庄公司收到解除通知的律师函时已经解除。对于已经解除的合同，西湖街道办事处无须再诉请人民法院判决解除。玉庄公司在收到西湖街道办事处的解除通知后支付84万元，系合同解除后支付，该付款行为并不能阻却西湖街道办事处按约行使解除权，也不能改变玉庄公司违约导致合同解除的法律后果。玉庄公司以事后已付租金为由抗辩西湖街道办事处无解除权，于法无据，该院不予采纳。三、案涉合同解除后的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同于2015年12月10日解除，但玉庄公司一直未予返还案涉房屋，故玉庄公司应当支付2015年11月15日至2015年12月10日的租金56986元。合同解除后，玉庄公司应当向西湖街道办事处返还案涉房屋，并支付2015年12月11日至其实际腾房之日止的逾期腾房占用使用费。西湖街道办事处主张按照合同约定租金标准计算，于法有据，该院予以支持。经计算，截止至2016年8月15日止，玉庄公司应支付逾期腾房占用使用费545753元。关于西湖街道办事处主张的未完成税收指标的补偿款300万元。根据合同第九条第5款的约定，西湖街道办事处主张的补偿款为玉庄公司未能完成合同约定税收指标而产生的违约金。而我国的违约金制度系以补偿性为原则的违约责任承担方式。即使玉庄公司未能完成税收指标，该行为也并未造成西湖街道办事处在合同中享有的民事权益受损，西湖街道办事处未能举证证明其民事权益因玉庄公司未能完成税收指标而受到损失，故西湖街道办事处主张300万元的请求，该院不予支持。关于西湖街道办事处主张违约金40万元的诉请。根据规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因玉庄公司未按约履行付款义务，已构成违约，故西湖街道办事处按照合同约定的“当年租金50%”的数额主张违约金40万元，于法有据，该院予以支持。因玉庄公司已支付了履约保证金10万元且在合同解除后以租金的名义支付了84万元，故该院将该94万元在玉庄公司的应付款项中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、玉庄公司于判决生效之日起十日内将杭州市西湖区下茅家埠27、28、29号房屋腾空并返还给西湖街道办事处；二、玉庄公司向西湖街道办事处支付租金56986元（自2015年11月15日至2015年12月10日）、逾期腾房占用使用费545753元（自2015年12月11日至2016年8月15日）、违约金400000元，合计1002739元；该款项扣除玉庄公司已支付的940000元，玉庄公司尚须支付西湖街道办事处款项62739元,该款于判决生效之日起十日内付清；三、玉庄公司于判决生效之日起十日内向西湖街道办事处支付自2016年8月16日至实际腾空返还上述房屋止的逾期腾房占用使用费，按照合同约定的租金标准计算支付（其中2016年8月16日至2016年11月14日期间的计算标准为每日2192元；2016年11月15日至2017年11月14日的计算标准为每日2301元；此后按照合同的约定计算）；四、驳回西湖街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35066元，减半收取17533元，由西湖街道办事处负担14887元，由玉庄公司负担2646元。宣判后，玉庄公司不服，向本院提起上诉称：一、《房屋租赁合同》系玉庄公司与杭州市西湖区西湖街道资产经营管理办公室所签署。西湖街道资产经营管理办公室虽然是西湖街道办事处的下属事业单位，但其系经过杭州市事业单位登记管理局核准登记设立的，具有独立的民事主体资格，其与西湖街道办事处是两个独立的法人。合同具有相对性，一审判决想当然的将玉庄公司与资产经营办签订的合同主体认定为西湖街道办事处，明显不妥；出具产权证明的单位杭州市西湖风景名胜区管委会规划建设局已明确案涉房屋的产权及使用权属于西湖街道资产经营管理办公室而非西湖街道办事处。故一审判决认为西湖街道办事处可以管理使用案涉房屋明显不妥；资产经营管理办公室被注销一事玉庄公司完全不知晓，也末收到过任何通知，双方更未对合同主体进行过任何变更。玉庄公司一直系根据资产经营办的指示将租金支付至西湖街道办事处的账户，收款账户也从未变过。一审法院却仅凭西湖街道办事处出具的一份告知书就认为合同已变更，明显与合同法的规定相悖。二、即使资产经营办被注销，但并不意味着西湖街道办就已取得案涉房屋的所有权，其所有权的取得还是应当通过杭州市西湖风景名胜区管委会规划建设部门进行确认，而非由其单方作出。故西湖街道办事处办公室在2015年2月单方作出的原资产经营办的租赁合同权利义务归其享有的通知是无效的。因此，一审认为西湖街道办事处具备主体资格明显不妥。否则按照一审判决作为举办单位就能自动继承合同的观点，是不是作为西湖街道办的主管单位西湖区政府也可以出张通知向上诉人主张租金，西湖区政府的上级部门杭州市政府也可以出张通知向上诉人主张租金?三、玉庄公司不否认收到过自称西湖街道办事处的委托律师发过来的函件，但其西湖街道办并非合同当事方，故其向玉庄公司发出的解除租赁合同的函件的行为是无效的，玉庄公司接到函后不予理睬完全合情合理。再者，一审判决直接以玉庄公司与资产经营办签订的租赁合同条款来认定西湖街道办具有解除合同的形成权，明显有违合同相对性原则。四、一审法院直接判令玉庄公司承担违约金40万元明显过高。退一步讲，即使玉庄公司存在延期支付租金的行为，但已在2016年1月7日将租金补足，而且玉庄公司已将租金付至2016年11月15日。即使存在违约情况，西湖街道办事处损失的无非系2015年11月15日至2016年1月6曰期间的利息损失。一审法院直接依据合同约定判令上诉人承担40万元的利息损失，明显有违公平原则。而且，按照以往的惯例，玉庄公司因为经营较为困难，付租金也存在延迟的情况，但资产经营办均未提出异议，况且上诉人作为一家中小企业，好不容易转型成功，根本无法承担如此高额的利息惩罚。故请二审法院予以调整。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回玉庄公司的诉讼请求。针对玉庄公司的上诉，西湖街道办事处答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现西湖街道办事处要求玉庄公司腾退房屋以及支付租金占有使用费，对此，本院认为，玉庄公司并未举证证明其已经及时支付第三年租金，故案涉合同在玉庄公司收到解除通知时已经解除，原审法院据此判令玉庄公司返还案涉房屋并支付租金和占有使用费并无不当。至于玉庄公司主张西湖街道办事处主体不适格以及其不知晓租金应交至西湖街道办事处的上诉意见，本院认为，西湖街道办事处提供的证据足以证明其主体适格，而玉庄公司并未有证据证明其曾向杭州市西湖区西湖街道资产经营管理办公室履行了支付第三年租金的义务，故本院对于上述意见不予采信。关于违约金，案涉租赁合同因玉庄公司违约而解除，故玉庄公司理应支付违约金，现原审法院酌情确定违约金数额为400000元尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1368元，由杭州玉庄文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一六年十一月十五日书 记 员  王勤