重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1589号上诉人（原审原告）：刘晓燕，女，1971年3月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张治方，重庆黔立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张正胜，男，1962年11月28日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田应碧，女，1962年10月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。上诉人刘晓燕因与被上诉人张正胜、田应碧租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2016)渝0114民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘晓燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院直接扣除房屋占用费于法无据，被上诉人并没有对其房屋占用损失提出反诉请求，一审判定上诉人应支付被上诉人的房屋占有使用费是无诉之判，程序违法，假设被上诉人反诉请求了房屋占有使用费，按照一审判决认定双方都有过错，那么房屋占有使用费也是损失，也应按照“四六比例”分摊责任。二、过错责任分摊失当。上诉人有理由相信被上诉人建房有合法审批手续，上诉人租用门面后办理了营业执照等合法手续，并无过错，一审认定上诉人承担40%的过错责任错误。三、上诉人餐馆所购物品、用具损失及营业损失应得到支持。上诉人餐馆所购物品及用具是因开餐馆所购买，并且上述物品至今下落不明，三年营业损失客观存在，理应得到支持。二被上诉人辩称，上诉人实际占有使用门面共9个月，应当承担房屋占有使用费，不需要被上诉人提起反诉，一审直接扣除房屋占用费正确，程序合法。上诉人租赁房屋时未尽到相应的审慎义务，未要求被上诉人出示房产证或审批手续，上诉人应当承担次要责任。上诉人主张的物品及用具损失存放于城东街道办事处城管大队，营业损失属于不确定的间接损失，不应得到支持，综上，请求驳回上诉，维持原判。刘晓燕向一审法院起诉请求：确认刘晓燕与田应碧于2015年9月1日签订的《门面租赁协议》无效，返还已缴纳租金20000元，另赔偿刘晓燕各项损失67802元（装修等费用37802元、三年营业损失30000元），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月1日，刘晓燕（乙方）与田应碧（甲方）签订《门面租赁协议》，协议约定“租金每年贰万元（20000元），两年内甲方不涨房租，两年以后房租随着市场行情定价；乙方在房屋使用期间要爱护房屋，如有损坏照价赔偿，屋顶彩钢棚只要不是人为损害由甲方维修；甲方允许乙方转让门面，转让时甲方必须在场，不得单独转让他人，本合同从2015年9月1日起开始生效，期限暂定十年”。《门面租赁协议》签订后，刘晓燕以租金名义向二被告支付了第一年费用19000元，从协议签订到涉案门面拆除，刘晓燕占有使用涉案门面共9个月。另查明，张正胜、田应碧系夫妻关系，涉案门面系张正胜、田应碧修建。双方在签订《门面租赁协议》就房屋装修事宜未作书面约定。由于涉案门面未取得建设规划许可，于2016年6月2日被拆除。涉案门面拆除后，刘晓燕存放于涉案门面物品（冰柜1台、抽油烟机1套、煤气罐1个、桌子6张、木凳16根、洗菜柜1个、蜂窝煤炉子3个、水壶1个、胶凳6根、油菜枯3袋及锅碗瓢盆）被黔江区城东街道办事处城管大队拉走。一审审理中，刘晓燕为证明装修门面及为开餐馆购买了各种用具，举示了收据、送货单等费用合计37772元（19728+18044）。编号0002111送货单显示瓷砖费用7974元，编号0004495送号单显示胶扣板及工资为3520元，编号0017988收据显示水电材料款1450元，编号0091587收款收据显示干粉及运费、工人工资1084元，以及中沙、水电安装、水泥、贴地砖等5700元，前述装修费用合计19728元。另外，刘晓燕举示的其他送货单及自行记载单据显示产生费用18044元，其中，编号0129949送货单显示抽油烟机等费用2740元，编号0013495收据显示液化气钢瓶等费用1170元，编号0669166食品进货清单、0004515销货清单显示不锈钢锅等费用2738元，编号0004514、0004517销货清单显示筷子、深水锅等餐具6062元，编号0002199收据显示餐桌、胶凳费用2050元，编号0028022送货单显示抽纸等费用112元，编号0023125送货单显示花椒、胡椒等调料费用433元，刘晓燕另行记载其他费用2739元（广告牌800元、海尔冰柜1799元、一次性碗筷80元、腊肉60元）。一审法院认为，张正胜、田应碧将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给刘晓燕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，刘晓燕与田应碧于2015年9月1日签订《门面租赁协议》无效。本案争议焦点在于刘晓燕与张正胜、田应碧签订《门面租赁协议》的过错问题；张正胜、田应碧是否应承担刘晓燕以租金名义向其支付20000元的返还义务，是否应赔偿刘晓燕损失67802元（装修等费用37802元、三年营业损失30000元）。现针对前述焦点评述如下。首先，关于签订《门面租赁协议》的过错问题。本案中，张正胜、田应碧作为涉案门面的修建主体，在明知房屋未取得规划许可情况下与刘晓燕签订《门面租赁协议》，对《门面租赁协议》的无效应承担主要责任。然而，刘晓燕在签订《门面租赁协议》之前曾经营餐馆，在租赁房屋时本应尽到相应的审慎义务，要求对方出示房产证或审批手续，但是，未尽到必要的审核义务，且在就房屋装修事宜未作书面明确具体约定情况下对涉案门面进行装修，对《门面租赁协议》无效应承担次要责任。结合各自过错程度，认定刘晓燕承担40%责任，张正胜、田应碧承担60%责任。其次，关于张正胜、田应碧是否应承担刘晓燕以租金名义向其支付20000元的返还义务。《门面租赁协议》签订后，刘晓燕以租金名义向张正胜、田应碧支付了第一年费用19000元，从协议签订到涉案门面拆除，刘晓燕占有使用涉案门面共9个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，张正胜、田应碧提出“可以返还剩余的租金”的抗辩，予以采信。参照刘晓燕以租金名义向张正胜、田应碧实际缴纳第一年费用19000元计算，刘晓燕应支付房屋占有使用费14250元（19000÷12×9），故张正胜、田应碧应返还刘晓燕4750元。再次，关于张正胜、田应碧是否应赔偿刘晓燕损失67802元（装修等费用37802元、三年营业损失30000元）的问题。涉案门面被拆除后，刘晓燕门面内的物品现存放于城东街道办事处城管大队，可自行到城东街道办事处城管大队领取，对刘晓燕请求判令张正胜、田应碧赔偿因租赁门面购置的冰柜、抽油烟机、木凳、餐具及调料等损失，于法无据，不予支持。审理中，刘晓燕举示票据资料显示为装修涉案门面花费19728元，张正胜、田应碧对该费用不予认可，但未提出鉴定申请以证明该费用不实。如前所述，双方对《门面租赁协议》无效均存在过错，结合各自过错程度，认定刘晓燕承担40%责任，张正胜、田应碧承担60%责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案门面被拆除后装修损失，张正胜、田应碧应赔偿刘晓燕损失11836元，刘晓燕自行承担损失7892元。对刘晓燕请求判令张正胜、田应碧赔偿三年营业损失30000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，双方签订《门面租赁协议》无效，张正胜、田应碧应返还刘晓燕以租金名义支付的费用4750元，以及赔偿刘晓燕装修涉案门面造成损失11836元，合计16586元；对刘晓燕其他的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘晓燕与田应碧于2015年9月1日签订的《门面租赁协议》无效；二、张正胜、田应碧于判决生效之日起十日内返还刘晓燕以租金名义支付的费用4750元，并赔偿刘晓燕装修涉案门面的损失11836元，合计16586元；三、驳回刘晓燕的其他诉讼请求。案件受理费2074元，减半收取1037元，由刘晓燕负担800元，张正胜、田应碧负担237元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、一审判决对返还租金的处理是否存在无诉之判以及房屋占有使用费是否按过错责任分担；二、双方对合同无效的过错责任如何划分；三、上诉人的损失如何计算。分别评判如下：一、一审判决对返还租金的处理是否存在无诉之判以及房屋占有使用费是否按过错责任分担。本案中刘晓燕请求返还已缴纳租金，张正胜、田应碧提出了返还剩余租金的抗辩，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，张正胜、田应碧的抗辩应予采纳。一审判决是以刘晓燕已缴纳租金抵扣房屋占有使用费后，由张正胜、田应碧予以返还，并非张正胜、田应碧主张刘晓燕支付房屋占有使用费，故张正胜、田应碧在本案中不需提起反诉，上诉人认为一审判决存在无诉之判的理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张房屋占有使用费按照过错责任比例由双方分担，由于房屋占有使用费是上诉人实际进行了占有使用的费用，并非因合同无效造成的损失，故不应当按照过错责任比例分担。二、双方对合同无效的过错责任如何划分。由于张正胜、田应碧将未取得合法建设手续的房屋出租给刘晓燕，故本案双方当事人签订的《门面租赁协议》无效。对于合同的无效，张正胜、田应碧应当承担主要过错责任，刘晓燕作为承租人应当对承租的房屋权属合法性尽到必要的合理审查义务，刘晓燕疏于审查，应当承担相应的过错责任，一审认为刘晓燕承担40%的过错责任，张正胜、田应碧承担60%的过错责任并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。三、上诉人的损失如何计算。对于上诉人主张的装修损失，一审判决已根据本案实际情况及上诉人提供的相应依据，予以支持。对于上诉人主张的餐馆物品和用具由于存放于他处，而非被上诉人保管，故上诉人主张该损失并要求被上诉人赔偿，证据不充分，不予支持。对于上诉人主张三年营业损失30000元，因未提供相应证据证明，并且涉案合同系无效合同，故该主张亦不予支持。综上，刘晓燕的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由上诉人刘晓燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  彭松涛代理审判员  陈明生二〇一六年十一月二十八日书 记 员  高红林