江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初2597号原告刘起良，男，1981年9月2日出生，汉族，工人。原告商白兰，女，1981年10月19日出生，汉族，无业。委托代理人方友金，国浩律师（南京）事务所律师。被告南京金友都房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水区经济开发区宝塔北路12号。法定代表人张静，该公司董事长。委托代理人朱志军，北京中银（南京）律师事务所律师。委托代理人王棋，北京中银（南京）律师事务所律师。原告刘起良、商白兰与被告南京金友都房地产有限公司（以下简称金友都公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年5月17日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘起良、商白兰及其委托代理人方友金、被告金友都公司的委托代理人朱志军、王棋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘起良、商白兰诉称，二原告从被告处购买了位于溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家小区47幢1310室房屋一套，建筑面积75.31平方米，单价6225元，总价468805元，双方签订了《金东城世家商品房预售合同》，合同约定于2014年11月30日前交付，但被告一直以各种理由拒绝交付，构成违约，故为维护二原告的合法权益，原告起诉至法院请求判令：1、被告将位于溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家小区47幢1310室房屋交付原告，并协助原告办理产权过户手续；2、被告自2014年12月1日起至实际交付之日止，按每天10元计算支付迟延交付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告金友都公司辩称，1、其早于2014年12月30日向原告发出收房通知，邮寄地址为双方商品房买卖契约当中的送达地址，也与原告起诉时的地址是一致的，但原告拒收，也一直未来办理交付手续，因此我方不构成迟延交付，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。2、原告诉请称其以各种理由拒绝交付，隐含的逻辑前提是原告主动要求被告交付，那么应当是知悉可以收房的，但原告自己拒绝收房，其是全权委托物业公司办理交付手续的，现在亦同意交付涉案房屋。3、另补充，实际上合同中明确约定如果商品房满足交付条件，购房人收到开发商的书面交付通知后，拒绝接受商品房或未如期办理交接手续，应当承担每天10元的违约金（合同第10条的第四款），但被告考虑到涉及众多的业主，也不希望激化矛盾，故未主张该权利，但并不等于被告放弃该权利，故希望原告及时收房，双方互不承担违约责任。经审理查明，2012年6月5日，二原告作为预购人（乙方）与被告作为预售人（甲方）商品房预售合同一份，约定：甲方将溧水县经济开发区秦淮路809号金东城世家47幢1310室预售给乙方，建筑面积75.31平方米，单价6225元/平方米，总价468805元；甲方应于2014年11月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；甲方迟延交付该商品房的，应按实际延期天数以人民币10元/天向乙方支付违约金；该商品房具备约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前2天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示合同约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按约定承担迟延交付的责任；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天10元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京海成物业管理有限公司溧水分公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务；双方还就其他权利义务进行了约定。2012年6月20日，双方办理了商品房预售合同登记备案手续。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。庭审中，原告称其在合同约定的收房时间未收到收房通知，其自行前往售楼处，后因房屋实测面积与被告发生争议并进行诉讼，在维权过程中被告在2014年12月底摆了一个收房的点，但被告没有相关房屋测绘面积成果，其递交了书面的不收房理由给物业公司，其在维权之后自己主动于2015年年底去收房，到物业处办理手续是可以收房的，但因物业费发生争议，如按物业公司的要求缴纳物业费用则可以收房，但其认为按合同约定其不应缴纳这些物业费用，故未没有缴纳相应物业费用亦没有收房成功，2016年4月左右其又去收房，因物业费争议未收房成功，其自始至终未收到被告的书面收房通知，包括其在内的诸多业主多次要求被告交房，被告以未支付物业管理费用为由拒绝交房，并申请证人程某出庭作证。证人程某出庭陈述：“应该是2014年11月被告通知我们交房，但因房屋面积的实测面积与被告进行了诉讼，诉讼时间较长，期间我多次向被告要求交房，被告委托物业交付房屋，但物业要求我们先缴纳房屋通知交付之日起到今年年底的物业费用，如不缴纳就拒绝交付房屋，但在业主和开发商签订的购房合同中含物业合同，约定的是业主和开发商如发生争议，争议期间的物业费用是由开发商来承担的，故业主就此事和物业进行交涉，物业仍拒绝交房。我和原告是买了同一个小区的房子，在维权过程中认识了原告，之前几次原告都和我们一起去要求交房，在第一次被告通知交房的时侯，大概2014年11月，大部分业主都去了，原告也在，后来2015年原告也和我们一起去的，最后一次物业公司要求支付2年物业费的时侯原告没有去。后来我把所有的物业费用交清后收房了，期间也发生多次争议。”被告称其于2014年12月30日以挂号信的方式向原告发出收房通知书，所有的业主都是格式统一的交付手续，没有业主的姓名，是批量通知的，绝大多数业主在其他案件中均陈述收到被告邮寄的收房通知书，故原告应是也是收到了收房通知书的；其是委托物业公司办理交付房屋手续，其没有收到原告要求交付的书面通知，交房相关的前期临时公约对交房的程序有明确的规定，对具备交付条件而购房人拒绝受领或房屋空置的应当缴纳相关物业费用，故实际是其通知原告交付房屋，但原告拒绝收房，其不存在迟延交付的行为。另查明，2014年11月20日，金东城世家五期综合楼工程竣工验收，2014年12月22日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。2014年12月23日，南京明达房地产测绘有限公司出具了关于金东城世家综合楼的《南京市房屋面积测算成果报告》。再查明，2008年5月1日，南京金友都房地产开发有限公司作为甲方与南京海成物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担；因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺；双方还就其他权利义务进行了约定。上述事实，有《溧水县商品房预售合同》、销售不动产统一发票、证人程某出庭所作证言、竣工验收备案表、《南京市房屋面积测算成果报告》、《前期物业服务合同》、当事人陈述等证据以及本院庭审笔录予以证明，本院予以认定。本院认为，原、被告双方之间签订的商品房预售合同系当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约履行付款义务后，被告亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给原告。本案被告委托物业公司办理房屋交付手续，根据现有证据，原告陈述的在合同约定的交付日期后其多次去往被告委托的物业公司处收房、因与物业公司就物业费发生争议、其拒绝按物业公司要求缴纳物业费遂物业公司拒绝交付房屋的情况具有高度存在的可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”应当认定该事实存在。本院认为，商品房买卖关系与物业服务关系属于不同的法律关系，在原告作为购房人已依约履行了交付全部房款的主要义务后，交付房屋是被告作为卖方应当履行的合同主要义务，被告无权因物业费争议拒绝履行自己交付房屋的主要义务，合同约定房屋交付日期为2014年11月30日前，现原告多次要求被告交付房屋未果，应当认定被告存在迟延交付房屋的行为，已构成违约，应当履行交付房屋及协助原告办理过房手续的义务，并承担迟延交付的违约责任，即按合同约定支付原告自2014年12月1日起至实际交付之日止、按每天10元计算的迟延交付违约金，综上，原告诉请正当、合法，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告南京金友都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家小区47幢1310室房屋交付原告刘起良、商白兰，并协助原告刘起良、商白兰办理上述房屋的房屋所有权及国有土地使用权权的转移登记手续。二、被告南京金友都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘起良、商白兰自2014年12月1日起至实际交付之日止的迟延交付违约金，按每天10元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，由被告南京金友都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  程美霞人民陪审员  李传金人民陪审员  桂祈琴二〇一六年十一月八日见习书记员  戴 帝