浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0327民初5290号原告：浙江瑞兴物业管理有限公司，统一社会信用代码91330381145622564W，住所地：浙江省瑞安市安阳街道新世纪大厦B幢一单元201室。法定代表人：黄建镇，董事长。委托诉讼代理人：沈雁，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈实，男，该公司工作人员。被告：林继排，男，1962年1月2日出生，汉族，住苍南县。被告：徐海翔，女，1967年10月9日出生，汉族，住苍南县。被告：陈友庆，男，1968年8月17日出生，汉族，住苍南县。原告浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴公司）与被告林继排、徐海翔、陈友庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，因原告瑞兴公司的申请，依法追加陈友庆为本案的共同被告，并依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告瑞兴公司的诉讼代理人沈雁参加第一次庭审，原告瑞兴公司的诉讼代理人陈实参加第二次庭审，被告林继排、徐海翔均到庭参加诉讼，被告陈友庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。瑞兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告林继排、徐海翔缴纳物业管理服务费3088.4元并支付滞纳金3080.7元，共计6169.7元；2.本案诉讼费由被告林继排、徐海翔负担。在本案审理过程中，原告瑞兴公司变更诉讼请求为：1.判令被告陈友庆缴纳物业管理费2613元并支付滞纳金2316元，共计4929元；2.判令被告林继排、徐海翔对第一项诉讼请求承担连带责任；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与苍南县东方景园业主委员会签订物业服务合同，约定苍南县东方景园的物业服务费的收费标准是商业1.8元/月×平方米，业主应按时交纳物业管理服务费，每年1月、6月初缴清本期物业管理服务费，拖延缴纳物业服务费的，应按日加收应缴额1.5‰的滞纳金。被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业管理费。被告欠交自2011年12月至2012年11月应缴纳物业管理费2613元并支付滞纳金2316元，共计4929元。经多次催缴，被告均以各种理由予以拖欠。林继排、徐海翔共同答辩称，被告从未与原告签订物业服务合同，合同系温州瑞兴物业管理有限公司与苍南县东方景园业主委员会签订的，签订时间为2011年11月3日，该公司已于2011年10月24日变更为浙江瑞兴物业管理有限公司。被告于2008年11月开始就和陈友庆所代表的阿里郎宾馆签订了租赁合同，租期至2016年止，合同规定所有的水电费、物业费均由陈友庆代表的阿里郎宾馆支付。迄今为止，被告从未直接缴纳过物业管理费，原告一直以来都是向阿里郎宾馆收取水电费及物业管理费。原告称每年1月、6月初缴清本期物业管理服务费，因此原告没有理由说被告2011年12月没有缴纳物业费。从原告物业处提供的2014年、2015年东方景园物管费台账来看，历年未收款为2715元。被告提供的收款凭证上可以看出2012年12月份的物业已经缴纳。从收款凭证上也可以看出原告所收取的物业费收多、收少或者不收都相当随意，并没有严格按照有关规定收取，因此可以推测2011年12月至2012年12月的物业费已被原告以某种原因予以减免。原告在诉状中称经过多次催缴，但被告从未收到过催缴通知书。阿里郎宾馆结束经营要搬离之前，几个业主特地去物业处询问了水电费、物业费的缴纳情况，得到的回答是已经结清，被告才让阿里郎宾馆搬离。原告现起诉要求支付物业费，系原告内部管理上的失误，账目不清，交接不清，答疑有漏洞，因此涉及的责任以及可能造成的损失也应该由原告自行承担。根据温发改价（2005）449号文件，该公司墙壁上挂着物业管理服务收费明码标价表，非住宅最高收费标准为1.5元/平方，原告向被告收取1.8元/平方，原告应归还多收的物业费及相应产生的利息。根据物业合同的约定，原告应该向业主委员会申请让未缴纳的业主缴纳物业费，而原告并没有这么处理，系原告放弃了该权利，且该笔物业费已经过了两年的诉讼时效。陈友庆未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告林继排、徐海翔系苍南县灵溪镇东方景园19幢303室的业主，该房屋面积为131.98平方米，核准登记日期为2011年8月4日。2008年10月26日，案外人与被告陈友庆签订写字楼租赁合同书，约定被告陈友庆承租上述房屋用于开设宾馆，租期自2008年11月16日至2016年11月16日止，在租赁期间，水费、电费、物业管理费等相关的写字楼费用由陈友庆负责。被告林继排、徐海翔取得上述房屋后，该租赁合同对其继续有效。原告原企业名称为温州瑞兴物业管理有限公司后变更为浙江瑞兴物业管理有限公司，于2011年11月3日与苍南县东方景园业主委员会签订物业服务合同，约定由原告瑞兴公司为苍南县东方景园提供物业管理服务，委托管理期限自2011年12月1日起至2012年11月30日止，物业管理收费：A、在合同签订后6个月内按以下标准收费：（1）高层住宅：1.0元/月×平方米；（2）写字楼：1.5元/月×平方米；（3）商业：1.2元/月×平方米；（4）多层：0.5元/月×平方米；B、通过6个月管理服务，经业委会主持的住户满意度调查，住户满意度达到75%的，按以下标准收费：（1）高层住宅：1.2元/月×平方米；（2）写字楼：1.8元/月×平方米；（3）商业：1.5元/月×平方米；（4）多层：0.6元/月×平方米，如住户满意度达不到75%的，按A标准收费。物业服务合同到期后，原告瑞兴公司仍继续为苍南县东方景园提供物业管理服务。被告自2011年12月至2012年11月未支付物业管理费。经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，要求判如所请。以上事实有双方当事人的陈述及原告提供的催缴通知书、EMS快递回执、房屋权属登记信息查询证明、名称变更证明、物业服务合同、被告提供的写字楼租赁合同书等证据为证。上述证据经庭审查证属实，且与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。本院认为：原告瑞兴公司与苍南县东方景园业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，且对全体业主均具有约束力。2012年11月30日合同到期后，原告瑞兴公司与苍南县东方景园业主委员会虽未重新签订物业管理服务合同，但双方已经形成事实上的物业管理服务关系。被告林继排、徐海翔与物业使用人陈友庆约定由物业使用人陈友庆交纳物业服务费用，从其约定，业主林继排、徐海翔负连带交纳责任。现被告陈友庆逾期未缴纳，原告请求被告陈友庆支付欠交的物业管理费并支付违约金，被告林继排、徐海翔承担连带责任，于法不悖，本院予以支持。被告林继排、徐海翔辩称该物业管理费已缴纳，与事实不符，不予采纳。根据双方物业管理合同约定，2011年12月至2012年11月为12个月，被告应支付物业管理费1.20元/月×平方米×12个月×131.98平方米=1900.51元。原告瑞兴公司与苍南县东方景园业主委员会签订的物业管理服务合同并未约定支付物业管理费的时间，因此违约金的支付时间宜自2012年12月1日起计算。双方约定逾期缴纳的物业管理费按每日1.5‰收取违约金明显过高，本院予以调整，违约金调整后按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算。因被告林继排、徐海翔的房屋权属登记信息查询证明中显示的设计用途为商业，且被告陈友庆租赁涉案房屋用于开设宾馆，因此物业管理费的收费标准应按商业用途收取。因原告瑞兴公司未能提供经业委会主持的住户满意度调查，住户满意度达到75%的证据，对其主张2012年6月至11月的物业管理费按照B标准收取，本院不予支持。被告林继排、徐海翔辩称，原告诉请的物业费已经超过两年的诉讼时效，本院经审查后认为，原告瑞兴公司自2011年12月至今一直为苍南县东方景园提供物业服务，其服务具有连续性，故对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限陈友庆于本判决生效之日起十日内支付浙江瑞兴物业管理有限公司物业管理服务费1900.51元；二、限陈友庆于本判决生效之日起十日内支付浙江瑞兴物业管理有限公司违约金（以1900.51元为基数，从2012年12月1日起算至2015年12月30日止，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算）；三、林继排、徐海翔对上述第一、二项的款项承担连带责任；四、驳回浙江瑞兴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由林继排、徐海翔、陈友庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李正中代理审判员  林超方人民陪审员  林爱鹤二〇一六年十一月十六日代书 记员  金 晨相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。