重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1675号原告：重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇香叶路1号15幢，统一社会信用代码915002326608566481。法定代表人：黄亚军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈鹏宇，男，1979年9月26日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。被告：武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇香叶路，统一社会信用代码915002320656822767。法定代表人：王庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷华，女，1951年2月17日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司（以下简称新区开发公司）与被告武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司（以下简称武仙投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，武仙投公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院以（2016）渝0232民初1675号民事裁定裁定驳回武仙投公司对本案管辖权提出的异议。武仙投公司不服该裁定，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，该院以（2016）渝03民辖终114号民事裁定裁定驳回上诉，维持原裁定。本院适用简易程序，由审判员安昌荣独任审理，于2016年9月26日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告新区开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令武仙投公司返还其租赁的XX镇XX号XX房屋；2.判令武仙投公司支付新区开发公司为其垫付的水电费共769元；3.判令武仙投公司支付房屋占用费（计算方式：从2015年12月18日起，以452元/天标准计算至房屋交还之日止）。事实及理由：2013年4月17日，新区开发公司与武仙投公司签订了《房屋租赁合同》，武仙投公司租赁新区开发公司的XX镇XX号XX。由于武仙投公司没有在租赁的房屋内实际办公长达一年之久，造成了资产闲置，武仙投公司还与劳动者存在劳资纠纷，经常有人到该房屋处闹事，严重影响办公场所安全，同时也没有按照约定支付相关费用。因此，新区开发公司于2015年12月12日拟定了《解除合同通知书》，于同月17日分别以邮寄、张贴、电话、邮件等方式向武仙投公司进行了送达。双方签订的《房屋租赁合同》已经于2015年12月17日解除，武仙投公司应当返还房屋，支付新区开发公司为其垫付的费用及房屋占用费。被告武仙投公司辩称：1.双方签订的房屋租赁合同源于武仙投公司、重庆中体旅游文化开发有限公司（以下简称中体开发公司）与武隆县仙女山旅游度假区管理委员会（以下简称仙管委）共同签订的《仙女山国际户外营地项目投资合作协议书》（以下简称《协议书》）和《仙女山国际户外营地及赛马会公司项目投资合作补充协议书》（以下简称《补充协议书》），上述两份协议书未解除，则原、被告签订的《房屋租赁合同》不应解除；2.由于仙管委的违约行为造成武仙投公司经营困难，如解除《房屋租赁合同》将会导致武仙投公司无住所地，可能会影响其他债权人情绪，带来不稳定因素；3.虽然武仙投公司因经营困难未按时交纳水电费，但不构成根本性违约，况且也未到约定的房屋租赁期限，因此新区开发公司不应单方面解除《房屋租赁合同》。经审理查明：2012年10月10日，仙管委作为甲方与乙方中体开发公司签订了《协议书》，双方约定在武隆县仙女山旅游度假区内就仙女山国际户外营地项目（包括国际户外营地建设及运营、赛马场及体育场运营、国际山地户外运动公开赛运营、国际户外音乐节和国际户外俱乐部运营、配套旅游地产开发等内容）进行合作，并由中体开发公司成立武仙投公司具体负责上述项目的实施。2013年4月17日，新区开发公司作为甲方与乙方武仙投公司签订了《房屋租赁合同》，约定：新区开发公司将武隆县XX镇XX号XX租赁给武仙投公司作为办公室，该房屋建筑面积约为333㎡；租赁期限5年，即自2013年4月28日起至2018年4月27日止；租赁前三年（2013年4月28日-2016年4月27日）新区开发公司免收武仙投公司租金，后二年房屋租金双方另行商议；武仙投公司每月所使用的水费、电费、气费以实际用量查表计算，由武仙投公司向物管公司缴纳，缴纳时间与物管公司收取其他物业一致；武仙投公司按时足额缴纳水、电、气费等相关费用，自行缴纳有线电视收视费、电话费、宽带使用费等。2014年2月24日，仙管委作为甲方与乙方中体开发公司、武仙投公司共同签订了《补充协议书》，载明武仙投公司系中体开发公司的全资子公司。双方共同合作开发仙女山国际户外营地项目。新区开发公司于2015年12月12日制作了《解除合同通知书》，载明：因武仙投公司已有11个月无人在该房屋内办公，欠缴物管服务费20079元，电费528元，水费241元，合计金额20848元，其中水电费769元由新区开发公司垫缴。同时，经常有身份不明人员在该房屋内进出，给小区带来安全隐患。新区开发公司认为武仙投公司已经构成严重违约，其违约行为已经导致不能实现合同目的，符合法定解除条件，正式通知武仙投公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。新区开发公司于2015年12月17日通过电子邮箱将《解除合同通知书》送达至武仙投公司。另查明，因种种原因，《协议书》和《补充协议书》所涉的开发项目中部分项目至今未动工建设，部分项目从2015年起至今一直处于停工状态。现中体开发公司作为申请人就解除被申请人仙管委之间签订的《协议书》和《补充协议书》及相关赔偿事宜已向重庆市仲裁委员会提起仲裁。再查明，仙管委、新区开发公司、中体开发公司和武仙投公司均具备独立法人资格。本院所确认上述事实，有原、被告的当庭陈述、《协议书》、《补充协议书》、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、电子邮件往来记录、供电费发票、供水费发票等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本案争议的焦点：一、新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、如果已经解除，新区开发公司的相关诉讼请求应否支持。关于新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。本院认为，仙管委、新区开发公司、中体开发公司和武仙投公司均具备独立法人资格，是不同的民事责任主体。《协议书》和《补充协议书》合同签订主体是仙管委与中体开发公司，而《房屋租赁合同》合同签订主体则是新区开发公司与武仙投公司，三份合同虽具有一定的关联性，但合同签订的主体不同，也无法定或约定的主从关系，因此，《房屋租赁合同》与《协议书》、《补充协议书》应为独立的合同，而非主从关系。故对武仙投公司辩称《协议书》和《补充协议书》未解除，所以《房屋租赁合同》不应解除的理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。在合同签订后，新区开发公司按照约定履行了房屋交付义务，相应的，武仙投公司也应按照约定履行义务。双方在合同中明确约定，武仙投公司的合同义务是按时足额缴纳包括物业服务费、水费、电费和气费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，按时足额缴纳相关费用作为武仙投公司的重要合同义务，武仙投公司却一直以公司资金紧张为由怠于履行义务，违约时间截至2015年12月时已长达11个月，即便在收到《解除合同通知书》后也未缴纳。同时，武仙投公司租赁房屋的主要用途和目的是作为实施《协议书》和《补充协议书》所涉项目的办公室，而《协议书》和《补充协议书》所涉项目中部分项目至今未动工建设，部分项目从2015年起至今一直处于停工状态，现武仙投公司已就解除合同及赔偿事宜向重庆市仲裁委员会提起仲裁，故继续履行《房屋租赁合同》也失去实际意义。因此，新区开发公司作为守约方，有权向违约方武仙投公司提出解除合同的要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，新区开发公司因为武仙投公司的违约行为，于2015年12月17日向武仙投公司送达了《解除合同通知书》。武仙投公司在收到《解除合同通知书》后，既未在合理期限内提出异议，也未向人民法院或仲裁机构确认《解除合同通知书》的效力。故本院确认新区开发公司与武仙投公司签订的《房屋租赁合同》已经于新区开发公司《解除合同通知书》送达武仙投公司之日，即2015年12月17日解除。据此，对武仙投公司辩称解除合同后会影响其他债权人的情绪，带来不稳定因素以及武仙投公司未及时缴纳费用并未构成根本性违约的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于新区开发公司的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，在《房屋租赁合同》解除后，武仙投公司应当将其租赁的房屋予以返还。同时，对于新区开发公司为其垫付的电费529元，水费241元，共计770元，也应当予以支付。新区开发公司主张为武仙投公司垫付的费用为769元，系对其权利的自由处分，且武仙投公司无异议，本院对此予以确认。故对新区开发公司请求武仙投公司返还房屋，并支付垫付费用769元的诉讼请求，本院予以支持。至于新区开发公司主张从2015年12月18日起按每日452元标准计算房屋占用费的主张，本院认为，新区开发公司在庭审中举示的系物业服务合同而并非房屋租赁合同，合同的签订方中也并无新区开发公司，因此该证据与本案没有关联性，本院不予采信。虽然新区开发公司未举示充分证据证明其具体的房屋占用费，但因其损失客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，结合本案实际情况，本院对新区开发公司主张的房屋占用费酌情确定为4500元/月，从确认合同解除的次日（即2015年12月18日）起计算至房屋返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，本院判决如下：一、被告武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司新区开发公司返还其租赁的XX镇XX号XX房屋；二、被告武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司为其垫付的水电费769元；三、被告武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司房屋占用费（计算方式：从2015年12月18日起，按4500元/月标准计算至房屋返还之日止）；四、驳回原告重庆市武隆县仙女山新区开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由武隆县仙女山国际户外营地投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一六年十一月一日书记员  胡陶燕