江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初第492号原告：姚文羽，男，1968年2月8日出生，汉族，现住南昌市青云谱区。原告：邱菊花，女，1970年9月30日出生，汉族，现住南昌市青云谱区。二被告共同委托代理人：涂支劲，江西国风律师事务所律师。执业证号：13601201310402391。被告：南昌国贸地产有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区沿江中大道***号皇冠国际办公第**层。统一社会信用代码：91360100550896390Q。法定代表人：熊之舟，该公司董事长委托代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师。执业证号：13601200510996493。委托代理人：唐丽芳，该公司员工。第三人：南昌卡考网络科技有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道****号南昌国际金融大厦*座****室。统一社会信用代码：360125110003043。负责人：严斌。原告姚文羽、邱菊花诉被告南昌国贸地产有限公司（以下简称南昌国贸）、第三人南昌卡考网络科技有限公司（以下简称卡考公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚文羽、邱菊花及委托代理人涂支劲、被告南昌国贸委托代理人熊刚、唐丽芳到庭参加诉，第三人卡考公司经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告姚文羽、邱菊花诉称：原告夫妻系老城区拆迁户，为了购买商品房，于2015年11月7日与第三人签订“卡考购房优惠服务说明书”，第三人同意为原告购买国贸春天楼盘提供优惠服务，原告缴纳了5000元的服务费，成为卡考会员，独享购房5千元抵5万元的优惠。2015年11月14日，被告与第三人共同隐瞒所购房屋真实情况，虚假夸大宣传，误导原告，仅以沙盘中的样板向原告做宣传，相关工作人员并且一再承诺沙盘样板所反映的情况与所购房屋的情况一致，当原告要求去现场看房时，被告却以房屋在建，去现场不安全为由，并再次向原告保证没有任何问题，反复强调认购协议是固定的，你们签就是了，没有特别向原告提出注意事项。原告姚文羽在没有看房的情况下与被告签订了国贸春天商品房认购协议，原告姚文羽在置业顾问的要求下把原告邱菊花的名字签了上去，同时按照认购协议支付了定金5万元。签订认购协议后，原告私下就去看看自己所订购的商品房（30栋1单元603室），结果发现自己所订购的房子与沙盘以及被告之前所说存在很大差异：1、房子附近是大马路，噪音很大，不是被告以及沙盘所反映的小通道；2、第三人所说的“购房5千抵5万的优惠”根本不存在，所订购房屋价格存在严重虚高等等。就在签订合同仅仅半小时后，原告及时向被告反映情况，并要求被告提供符合原告要求的房屋，并按照真正的优惠兑现承诺，但是被告先是以请示领导，而后又是以原告已签订认购协议为由，对原告不予理睬。自此之后，双方就这一问题进行多次沟通（例如：解除认购协议或者换房等），但一直没有结果。后来，才知道被告把原告订购的房子以高于原告购买价卖给了一个名叫余淑平的人，严重侵害原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金5万元，合计10万元；2、诉讼费由被告承担。原告姚文羽、邱菊花为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据一、原告身份信息，证明：原告具备民事诉讼主体资格；证据二、卡考购房优惠服务说明书一份，证明：原告与第三人卡考公司形成购房委托服务法律关系；证据三、第三人向原告出具的所认购的30栋1单元603室房屋价格的构成，证明：第三人存在虚假宣传，误导原告，第三人并没有兑现承诺；证据四、国贸春天商品房认购协议，证明：认购协议签订的当日，原、被告之间已形成商品房认购关系；证据五、南昌市房管局出具的30栋1单元603室房屋的备案信息，证明：1、被告违背了认购协议，侵害了原告的合法权益；2、从备案价格可以看出第三人在商品房销售中存在欺诈。被告南昌国贸辩称：一、被答辩人故意违反商品房认购协议约定义务在先，答辩人有权依法解除该认购协议且不予退还其定金，并另行出售该房屋。答辩人认为，被答辩人在签订认购协议后虽经答辩人多次催告，仍故意不履行订立商品房买卖合同义务，其行为已构成违约，根据认购协议第五条、第七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”答辩人有权依法解除认购协议，并按法律规定及合同约定不予退还被答辩人定金。二、被答辩人要求答辩人双倍返还定金没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持。答辩人在签订认购协议时已通过总平面图、沙盘等形式明确告知了被答辩人所定购房屋的位置及周边道路状况，包括本案争议的国贸春天项目30#楼与主干道之间的位置关系，认购协议第六条亦特别约定：“认购人签订本认购协议时，出卖人已向认购人出示了国贸春天项目《商品房买卖合同》样本，认购人已阅知并接受样本所有条款，认购人了解国贸春天项目的总平面布局及所认购商品房的位置。”被答辩人称其所定购房屋与沙盘之间存在很大差异，显然与本案事实不符。被答辩人称其所定购房屋价格严重虚高之说也不能成立。因被答辩人严重违约在先，答辩人已于2015年12月22日依法解除了与被答辩人之间签订的认购协议，答辩人有权在解除认购协议后另行出售该房屋，且无需再另行通知被答辩人，被答辩人以此为由要求答辩人双倍返还定金于法无据，依法不应予以支持。被告南昌国贸提交了如下证据：证据一：《国贸春天商品房认购协议》（编号：8880806）、《卡考购房优惠服务说明书》、《南昌国贸春天30#楼房产销售价格表》，证明：原告姚文羽、邱菊花与南昌国贸签订了认购协议，约定了总价、定金、签订商品房买卖合同的时间等。证据二：《关于履行的通知》、《关于解除的通知》、特快专递回执单及查询记录，证明：原告未按认购协议约定与南昌国贸签订《商品房买卖合同》，南昌国贸向原告发出了解除认购协议的书面通知。证据三：国贸春天销售信息公示栏照片、“国贸春天30#楼”《商品房预售许可证》；国贸春天总平面图、沙盘照片，证明：在双方签订认购协议之前，南昌国贸已取得对外出售国贸春天30楼的合法手续，并在售楼部现场公示了《商品房预售许可证》、总平面图、商品房买卖合同样本等文件资料；南昌国贸在与原告签订认购协议时，已通过总平面图、沙盘等形式明确告知了原告所定购房屋的位置及周边道路状况，包括本案争议的国贸春天项目30#楼与主干道之间的位置关系，国贸春天沙盘也与项目现场实际情况一致，并无虚假不实之处。第三人卡考公司未到庭答辩亦未提交证据。经审理查明，2015年11月7日，原告与第三人签订“卡考购房优惠服务说明书”，原告缴纳了5000元的服务费，约定由第三人为原告购买国贸春天楼盘提供优惠服务，即提供购房5千元抵5万元的优惠。2015年11月14日，国贸春天项目开盘，原告姚文羽、邱菊花与被告签订了一份《国贸春天商品房认购协议》（编号：8880806），协议约定：原告认购被告国贸春天30栋1单元603室（面积103.03㎡），单价10381.14元∕㎡，认购总价1069569元；认购人签订认购协议时支付定金50000元；认购人选择在2015年11月29日之前签订《商品房买卖合同》并一次性付清全部购房款；如认购人违反认购协议，出卖人有权解除本认购协议并没收定金，或者要求认购人支付逾期违约金（按认购总额的每日万分之五计算）；特别约定认购人签订本认购协议时，出卖人已向认购人出示了国贸春天项目《商品房买卖合同》样本，认购人已阅知并接受样本所有条款，认购人了解国贸春天项目的总平面布局及所认购的商品房的位置。当天，原告向被告缴纳了定金50000元。认购协议签订后，原告以房子附近是大马路，噪音大为由要求被告换房，被告予以拒绝。2015年12月8日，被告通过邮寄方式按照认购协议上的原告地址向原告发出关于履行商品房认购协议的通知。2015年12月29日，被告通过邮寄方式向原告发出关于解除商品房认购协议的通知。以上通知，原告均表示并未签收。2016年3月1日，原告到南昌市房管局查询，得知原告认购的国贸春天30栋1单元603室已于2016年2月2日备案登记于买受人余淑平名下，销售单价为10276.99元∕㎡。庭审中，被告承认涉案楼盘当时还在施工，并未带原告现场看房。以上事实，有原、被告陈述，卡考购房优惠服务说明书、认购协议、关于履行商品房认购协议的通知、关于解除商品房认购协议的通知、房产备案信息等证据及庭审笔录证实。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。原告与被告于2015年11月14日签订认购协议，购买国贸春天30栋1单元603室房产，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照协议的约定履行义务。协议约定原告应于2015年11月29日前与被告签订正式的商品房购房合同并全额缴纳购房款，但原告并未履行协议约定。2015年12月8日、2015年12月29日，被告发分别向原告邮寄履行协议通知及解除协议通知，虽然原告称未能收到通知，但被告已经履行通知义务，并于2016年2月2日将涉案房屋另行出售给案外人余淑平，原、被告之间的商品房认购协议依约已经依法解除。原告以被告违约将认购房屋售给他人为由诉请被告双倍返还定金10万元，不予支持。但结合本院查明的事实，被告未能满足原告现场看房的要求，导致原告对所认购房屋产生误解，原告提出换房要求而被告予以拒绝，被告依据定金条款没收原告全部购房定金50000元有违公平原则。参照认购协议中有关违约金的计算方式，本院酌定被告返还原告购房定金20000元，对原告超出该金额的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告南昌国贸地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告姚文羽、邱菊花退还购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告姚文羽、邱菊花预交的案件受理费2300元，由被告南昌国贸地产有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  熊剑霞人民陪审员  熊志红二〇一六年十一月十一日书 记 员  王碧云