重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5780号上诉人（原审被告）：刘庆。上诉人（原审被告）：邹华钢。被上诉人（原审原告）：重庆东海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区下石门618号2幢4-11。法定代表人：袁娟，执行董事。上诉人刘庆、邹华钢因与被上诉人重庆东海物业管理有限公司（以下简称东海物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第12000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进了审理。上诉人刘庆、邹华钢到庭参加诉讼。被上诉人东海物业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆、邹华钢上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、依法驳回被上诉人针对上诉人的起诉及诉请；3、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未按照物业服务合同约定提供全面完善的物业服务，被上诉人的收费标准不合理，被上诉人未通过法定程序主张上诉人拖欠的物管费。东海物业未答辩。东海物业向一审法院起诉请求：1、二被告支付原告2012年1月1日起至2015年8月31日期间的物业服务费（含电梯费）5047.54元，并支付违约金（违约金自欠费之日起至付清之日止，按欠费总额每日千分之三的标准计算）；2、二被告支付原告2012年1月1日起至2015年8月31日期间的公摊费440元；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：东海物业系具备贰级资质的物业服务企业。2007年3月30日，重庆东海房地产开发（集团）有限公司作为甲方与东海物业作为乙方签订《东海长洲前期物业服务合同》，约定由由东海物业对位于重庆南岸区涂山路涂山镇东海长洲小区A、B、C区楼提供前期物业服务。2008年4月23日，重庆市物件局作出渝价【2008】193号《重庆市物价局关于确定城市领地等物业服务收费标准的通知》，东海长洲小区收费的正式标准为：物业服务费0.50元、维修养护费为0.25元，合计0.75元；物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费，1、月票票价按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元/(N-3),N为楼层数；按人计算：常住人口每日每月10元；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2011年1月1日，重庆市南岸区东海长洲业主委员会作为甲方与东海物业作为乙方签订《东海长洲小区物业服务合同》，该合同约定由乙方对位于重庆市南岸区涂山路566、576、588号东海长洲小区提供物业服务，合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止，合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；住宅物业服务费、电梯费按房屋建筑面积计算，住宅物业服务费为0.75元/月/㎡、电梯费0.25元/月/㎡；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采用按户据实分摊方式向业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主未能如数交纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2014年2月1日东海物业与重庆市南岸区东海长洲业主委员会签订了《东海长洲物业服务合同》（续签）。该合同约定由东海物业为东海长洲小区提供物业服务；物业服务费按住宅建筑面积计收，物业服务费标准为住宅1.0元/月/㎡、电梯费0.25元/月/㎡，共用的设备、设施的能源消耗费为10元/月/户；业主或物业使用人在每月15前交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按量交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该合同签订后，原告一直为东海长洲小区提供物业服务至今。2014年4月25日，重庆市南岸区东海长洲业主委员会出具证明一份，该证明中载明“重庆东海长洲住宅小区交付业主使用至今，其小区物业服务工作一直由重庆东海物业管理有限公司按照《东海长洲小区物业服务合同》的标准提供物业服务”。另查明，刘庆、邹华钢系重庆市南岸区涂山镇涂山路576号东海长洲小区3单元房屋业主，于2009年入住该小区，该房屋建筑面积为106.04㎡。2014年12月29日刘庆、邹华钢将该房屋出售，出售后刘庆、邹华钢至今仍居住在此，庭审中，刘庆、邹华钢同意房屋出售后的相关费用仍由刘庆、邹华钢承担。刘庆、邹华钢拖欠东海物业2012年1月1日起至2015年8月31日期间共计44个月的物业服务费及电梯费5047.5元（2012年1月1日至2014年3月1日，26个月×0.75元/月/㎡×106.04㎡+26个月×0.25元/月/㎡×106.04㎡；2014年3月1日至2015年8月31日，18个月×1元/月/㎡×106.04㎡+18个月×0.2元/月/㎡×106.04㎡）；公摊费440元（44个月×10元/月）。东海物业多次催促未果，遂以前述请求诉至一审法院。关于东海物业提供的物业服务是否存在重大瑕疵，刘庆、邹华钢提供照片，拟证明小区内清洁卫生差、安全通道处停放车辆管理混乱、小区发生治安事件、门禁系统未启用等，东海物业提供的物业服务存在重大瑕疵，要求驳回东海物业的诉讼请求。东海物业对照片真实性有异议，认为物业服务系持续状态；门禁系统属于开发商安装，东海物业只是进行维护管理；小区门口停车问题，已张贴禁行标志，并已向市政反映，东海物业没有执法权；保安不能完全避免治安事件发生，故不能证明东海物业提供的物业服务存在重大瑕疵。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。东海物业与重庆市南岸区东海长洲业主委员会签订的《东海长洲小区物业服务合同》以及《东海长洲小区物业服务合同》（续签）是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，东海长洲小区业主委员会与原告签订的《东海长洲小区物业服务合同》以及《东海长洲小区物业服务合同》（续签）对全体业主包括被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。东海物业已按照合同约定为被告提供了物业服务，刘庆、邹华钢拒不缴纳物业服务费和水电费实属违约，故东海物业要求刘庆、邹华钢支付物业服务费及电梯费5047.5元、公摊费440元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于东海物业提供的物业服务是否存在重大瑕疵，物业服务费、违约金是否应当减免的问题，一审法院认为，东海物业提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，虽东海物业在提供物业服务中存在一定服务瑕疵，但东海物业提供的物业服务是长期、持续性，且东海物业并未怠于履行物业服务职能，故对刘庆、邹华钢提出的该项辩称理由，一审法院不予采纳，但东海物业在此后的物业服务中应加以改善。对于违约金，物业服务合同约定业主违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，一审法院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自刘庆、邹华钢拖欠费用的次月起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、由刘庆,邹华钢于本判决生效之日起十日内支付重庆东海物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）5047.5元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；二、由刘庆,邹华钢于本判决生效之日起十日内支付重庆东海物业管理有限公司公摊费440元；三、驳回原告重庆东海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，减半收取101元，由刘庆,邹华钢承担（此款由重庆东海物业管理有限公司垫付，刘庆,邹华钢于本判决生效之日起十日内将该款支付给重庆东海物业管理有限公司）。”本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，东海物业与重庆市南岸区东海长洲业主委员会签订的《东海长洲小区物业服务合同》以及《东海长洲小区物业服务合同》合法有效，前述合同对东海物业与刘庆、邹华钢均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。东海物业提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容。上诉人提出的住户违章停车、住户乱搭建等问题，东海物业已在其职权范围内进行了警示和劝告义务，但因东海物业并无相关执法权，故不能认定东海物业未履行相应物管服务。对于上诉人提出的其他问题，部分能证明东海物业在当时提供物业服务中存在一定服务瑕疵，但因物业服务是长期且持续的过程，而东海物业也并非构成对物业服务合同的根本性违约，故刘庆、邹华钢以此为由拒绝履行合同约定的收费标准缴纳物管费的行为缺乏法律依据，依法不应支持，东海物业在催收无果的情况下提起诉讼亦符合法律规定。同时，东海物业应在今后的物业服务中勤勉尽职，多为住户利益着想，达到双方和谐共处的良性互动。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费201元，由上诉人刘庆、邹华钢负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  陈 华二〇一六年十一月十日书 记 员  张远馨