浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0782民初15833号原告：赵社丰，男，1971年10月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：赵彩宝，女，1972年6月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。被告：楼刚，男，1975年7月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼兵军，浙江近真律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭雅洁，浙江近真律师事务所实习律师。原告赵社丰、赵彩宝与被告楼刚房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月19日立案受理后，由代理审判员适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告赵彩宝及两原告共同委托诉讼代理人金伦有、被告楼刚的委托诉讼代理人楼兵军、谭雅洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵社丰、赵彩宝起诉称，2016年4月29日，原、被告通过义乌金瑞房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，由被告将其座落于义乌市江东小区15幢3号（房产证号为江东字第××号）的房地产出卖给原告，成交价为285万元。合同对房屋的基本情况、中介服务费、过户事项、双方的权利义务及违约责任等事项作了具体约定。合同签订的次日，原告依约支付给被告定金25万元，被告也为此出具了《收条》。2016年7月6日，原、被告就涉案房屋订立了一份补充协议，将原合同约定的房屋过户日期由2016年7月5日之前变更为2016年7月15日之前；交房日期由2016年10月份变更为2016年9月15日之前。由于被告的房屋存在有抵押贷款未还的情况，故房屋买卖合同特别约定，被告须在过户前将该房屋贷款还清，有关户口迁出。但时至今日，被告既未在合同约定的过户、交房时间将涉案房屋交付给原告，也未将该房屋的贷款还清，已构成违约。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定，被告应向原告赔偿该房屋成交价格20%的违约金，退回已向原告收取的所有款项及利息，承担守约方产生的律师费等费用。为本案之诉讼，原告已支付律师费3.48万元。原告认为，被告未按合同约定履行相关义务，已构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告违约金57万元；2、被告退回原告已收定金25万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2016年7月16日至实际返还之日的利息；3、被告承担原告为本案诉讼所支付的律师费3.48万元。被告楼刚答辩称，原告的三项诉请应予以驳回，对原告的第一项诉请由于被告不存在违约的事实，所以被告无需向原告支付违约金，即使被告有违约的事实，那么，被告应向原告支付违约金为总房款的20%,违约金约定过高，按照最高人民法院的司法解释，违约金一般不超过因违约行为给对方造成损失的30%，因此即使被告存在违约行为，由于原告起诉时的房价相比签订房屋买卖合同时的房价是在下跌的，因此没有对原告造成任何经济损失。对于诉请二，原、被告签订房屋买卖合同以后，因为被告没有违约，且因房价的下跌，是原告表明不要被告的房子，因此是原告违约，所以原告存在违约的事实，原告无权要求被告退回定金25万元，应驳回第二项诉请。对于诉请三，被告应为原告承担律师费前提是被告存在违约的事实，本案系原告违约，所以被告无需承担原告为本案所支付的律师费。对于事实与理由，被告因为欠银行贷款而即将到期，被告通过义乌市金瑞房地产经纪有限公司中介想把被告坐落于江东四小区15幢3号的房屋出卖，在中介联系下，被告与原告进行洽谈房屋买卖事宜，被告明确告知，被告的房屋存在着房屋抵押贷款，需要用卖房款偿还贷款，原告表示同意，因此在2016年4月29日，双方签订了房屋买卖协议，约定由原告支付购房定金25万元，原告支付购房余款260万元，被告用于归还银行贷款并于当日将房屋过户给原告，之后因为房价下跌，被告多次要求原告付款还贷过户，但是原告都予以拒绝，在多次的洽淡中，原告多次表示他没有钱已经买不起被告的房子，导致本案的纠纷发生，因此被告没有违约，是原告违约。原告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：一、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各一份，证明原、被告之间设立的房屋买卖合同关系及合同约定的原被告的权利义务、合同一方违约后应当承担的民事责任。二、收条、中国工商银行自动柜员机凭条各一份，证明原告已经按照房屋买卖合同约定支付了定金25万元，该定金已经由被告收到的事实。三、委托代理合同、发票各一份，证明原告为了本案诉讼委托了浙江星耀律师事务所律师代理诉讼，并支付了相应费用，该费用按照合同约定应当由被告承担的事实。对于原告提供的证据，经庭审质证，被告发表如下质证意见：对于房屋买卖合同真实性无异议，但是对关联性有异议，从房屋买卖合同第十五条手写部分，可以看出原告有先履行的义务，手写部分第一条，余款260万元原告于过户当日付清，当时之所以这样约定是原告在过户当日把房款付给被告，被告用于归还银行贷款，当天就可以把房屋过户给原告，这是双方及中介认为可行的方法，被告之所以卖房屋是因为缺少资金，用于归还贷款，原告有先履行的义务。手写第二条与手写第一条能够印证原告有先履行义务的事实，第二条的规定就是对原告支付给被告的房屋购买款要用于归还银行贷款。对于房屋买卖合同补充协议对于真实性无异议，对关联性有异议，补充协议不能证明被告有违约行为，相反与房屋买卖合同的第十五条相印证，证明原告违约的事实，房屋买卖合同第四条约定在2016年7月5日前办理房屋过户手续，因为原告在2016年7月5日没有将购房款支付给被告，所以在被告要求下，在2016年7月6日签订了补充协议，由于原告提出其在十天后才有钱，所以补充协议将过户时间约定在2016年7月15日，对交房时间原约定在2016年10月份，交房时间提前到了2016年9月5日，补充协议中之所以将交房时间提前，是因为被告已经提前做好了交房的准备，也说明被告为履行合同义务在做充分准备。对于证据二收条三性无异议。对证据三真实性无异议，但对关联性有异议，被告需承担原告因诉讼产生律师费的前提是被告有违约的事实，但是本案被告没有违约的事实，代理费不应由被告承担。被告未向本院提交证据。对于原告提供的证据，本院认证意见如下：原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。本院查明：2016年4月29日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将座落于江东四小区15幢3号的房屋转让给原告，成交价格为285万元，房屋产权及房屋配套设施过户产生的相关税费由原告承担。原、被告双方同意于2016年7月5日之前前往房地产管理部门办理房屋的房屋所有权证过户手续，并在当日前往相关部门办理土地证过户手续。原告应于2016年4月29日向被告支付购房定金25万元。被告应于2016年10月份向原告交付涉案房屋并协助办理房屋交接手续。若被告不能按照合同的约定将该房屋转让给原告，或者由于被告致使合同不能履行的，则向原告赔偿该房屋成交价格的20%的违约金。同时，被告须退回原告已付的所有款项以及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并且负担因办理该房屋买卖所产生的相关费用损失。由于一方或两方违约，守约方追究违约责任而产生的律师费、评估费以及相关费用由违约方承担。同时约定，若由于被告原因致使该房屋逾期交付给原告，或者被告逾期履行合同约定的其他义务的，逾期超过三十日，则原告有权解除本合同，被告应于合同解除后20日内无条件无息返还已付的所有款项，并按房屋成交价的20%赔偿原告损失（若按照前述约定还不能弥补原告损失，则被告应按实际损失向原告赔偿）。原、被告双方在合同的“其他约定”中约定：1、该房屋成交价为2850000元，原告于签订合同当日支付被告定金25万元，余款260万元原告于过户当日支付被告。2、被告负责过户前将该房屋贷款还清，有关户口迁出，交房前被告负责将该房屋水、电、煤气结清完毕。协议签订后，原告向被告交付定金25万元，由被告出具收条一份。2016年7月6日，原告赵彩宝与被告签订《房屋买卖合同补充协议》一份，对于原房屋买卖合同作出如下补充约定：1、原合同继续有效，就过户日期，原、被告双方约定将过户日期改为2016年7月15号之前。2、原、被告双方约定将原合同有关交房日期改为2016年9月5日之前。3、本协议一式三份，具有同等效力，原合同与此不一致时，以此补充协议为准。后被告未按照双方约定将涉案房屋上的贷款还清并过户给原告。为此，原告诉至本院，花费律师代理费34800元。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现被告未按照合同约定将涉案房屋上的贷款还清，导致其无法在合同约定的时间办理房屋过户手续，已构成违约，按照合同约定，被告应支付原告违约金、退还定金并赔偿相应的利息损失。原告未提供证据证明其实际损失，故本院认定实际损失为定金25万元按照中国人民银行同期同类贷款利率所计算的利息损失，原告请求违约金57万元已明显超过上述损失的30%，故被告主张违约金过高，要求调整违约金，本院予以支持，对违约金本院将依法予以适当调整。结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及支付25万元定金的事实，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为25万元，对其余的违约金，本院不予支持。按照合同约定，被告违约，原告为本案诉讼所花费的律师费应由被告承担。律师代理费34800元，低于按照浙江省律师收费标准计算的最低额，属于合理费用，本院予以支持。被告辩称，原告应先支付购房款，由被告还清贷款后，再办理过户手续，该抗辩与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定,判决如下:一、被告楼刚于本判决生效后十日内支付原告赵社丰、赵彩宝违约金人民币25万元；二、被告楼刚于本判决生效后十日内退还原告赵社丰、赵彩宝定金人民币25万元并赔偿利息损失（自2016年7月16日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；三、被告楼刚于本判决生效后十日内支付原告赵社丰、赵彩宝律师代理费人民币34800元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6174元，由原告赵社丰、赵彩宝负担2311元，由被告楼刚负担3863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 廖 莎二〇一六年十一月十四日代书 记员 朱媛媛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。