北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7356号上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：梁志军，总经理。委托诉讼代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高瑛红，女，1959年10月26日出生。委托诉讼代理人:张瑞骥（高瑛红之夫），1954年4月15日出生。上诉人北京深长城物业管理有限公司（下称深长城物业公司）因与上诉人高瑛红物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人深长城物业公司之委托诉讼代理人张乐乐，上诉人高瑛红及其委托诉讼代理人张瑞骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深长城物业上诉请求：撤销原判，改判高瑛红支付物业费13695.2元、垃圾清运费102元，支付拖欠物业费违约金（按照每日万分之五标准计算至实际支付日止），诉讼费用由高瑛红负担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清、证据不足。关于保安、绿化、卫生方面，我公司按照质量管理体系要求的标准公开招标聘请专业承包方提供相应服务，签订相应协议，支付约定款项，监督分包方提供的服务，并不存在服务瑕疵。高瑛红反映的公共设施和房屋公共部位管理存在不到位情况，与事实不符，我公司维护的安保设施能够正常运行。一审认定园艺服务合同未签字或盖章与事实不符，我公司提供的合同原件是经过合同双方盖章的，并已实际履行。一审因秩序服务合同期限为2014年8月1日到2015年7月31日而断定证据瑕疵明显不当。一审要求我公司提供收费明细显属不当。2.原审法院适用法律错误。首先，物业服务具有公共性及综合性特点。物业服务针对的是每户业主，不能以满足所有业主服务标准作为判断物业服务质量的依据。其次，相关司法解释以及大量司法实践并不支持业主履行合同抗辩权。业主不能以物业服务企业提供的物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业费。此种行为造成对按时足额缴纳物业费的业主明显不公，同时相关司法解释也要求物业公司不能因业主拒绝物业费而不履行物业服务职责，这是因物业服务行为具有强制性特点决定的。3.原审法院酌定维护我公司物业费及垃圾清运费请求的80%无事实与法律依据。原审法院并没有查明我公司的物业服务存在违约情况，同时原审法院没有详细查明我公司服务期间物业费收取金额与我公司支出金额之间的情况，仅仅依据原审法院的社会经验认定我公司的物业服务质量，维护我公司相关请求的80%，无事实与法律依据。高瑛红辩称，深长城物业公司服务不到位是对全体业主的不尊重，保安、保洁等内容外包了，深长城物业公司也不监管，我没有享受到相应的物业服务。小区大多半业主不缴纳物业费，深长城物业公司应当反思。高瑛红上诉请求：撤销原判，根据深长城物业公司提交的收取物业费明细，依法改判按照每年5892元收取物业费。事实和理由：深长城物业公司没有按照合同约定履行义务，违约在先。深长城物业公司应当出具合理的收费依据。开发商卖房时宣传是长城物业公司，实际入驻的是深长城物业公司，且深长城物业公司入驻时没有资质，不交物业费不给钥匙，我方受到了欺骗。我方急于入住，不得不在无纱窗、漏雨、门窗不严的情况下入住，深长城物业公司不给予维修，我只得自己安装了纱窗。因我没有交纳物业费，深长城物业公司拒绝向我出售水电，闹到了当地政府，深长城物业公司当时同意退还多收的物业费。深长城物业公司辩称，不同意高瑛红的上诉请求，坚持我公司的上诉意见。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.要求法院判令高瑛红给付2013年9月10日至2015年5月21日物业费共13815.9元;2.判令高瑛红给付因延期支付拖欠的物业费滞纳金（按照每日万分之五标准计算至实际支付日止）;3.本案诉讼费用由高瑛红承担。一审法院认定事实：河北省大厂回族自治县名人湾×××2号（C××-×）房屋所有权人为被告高瑛红，建筑面积为250.51平方米。深长城物业公司（合同乙方）与秦皇岛市星光房地产开发有限公司（合同甲方）签订前期物业服务合同，该合同约定，甲方选聘乙方对挪威的森林提供前期物业服务，物业服务期限为自本项目入住之日起计算，到业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效时止；物业费为联排、双拼别墅2.68元/平方米/月，其他实际发生的专项服务费用由乙方直接向业主或使用人收取……2013年10月28日，深长城物业公司给高瑛红发送北京市深长城物业管理有限公司大厂分公司挪威的森林物业管理处缴费通知单，该单记载，请高瑛红接到通知后15日内及时到物业服务中心缴纳2012-2014年度物业费16112元，生活垃圾消纳费60元/年，也可通过转账和汇款方式缴纳。现高瑛红尚未缴纳2013年9月10日至2015年5月21日物业费及消纳费。另查，大厂县名人湾（挪威DE森林）小区业主委员会解聘了深长城物业公司。2015年5月20日，深长城物业公司（合同乙方）与大厂县名人湾（挪威DE森林）小区业主委员会（合同甲方）签订廊坊市大厂回族自治县名人湾（挪威DE森林）小区物业管理交接协议，该协议约定，甲方双方一致同意于2015年5月22日零点完成本协议约定的关于挪威DE森林小区物业管理交接事项；乙方应结清交接时点（2015年5月22日）前公共区域的水、电等相关各项费用并办理表卡过户手续；乙方应在正式撤场1个月内向甲方移交已经预收的2015年5月22日后的物业费、生活垃圾清运费、能源费、装修管理费和相关押金……2015年5月22日，深长城物业公司从该小区撤离。一审审理中，高瑛红称深长城物业公司提供的物业管理服务有瑕疵，主要表现为：深长城物业公司应对其收费项目提供明细，但至今未提供；小区内多次发生盗窃，其安保存在瑕疵；对于小区道路中泥土和积雪，深长城物业公司未及时清扫；小区道路的照明不亮、绿化未进行维护造成树木、草坪被冻死、枯死；小区休闲广场无健身器材；红外线报警系统失灵。高瑛红就其所述向法院提交了视频和照片光盘。2016年4月10日，大厂县名人湾（挪威DE森林）小区业主委员会出具证明，证明记载，我们是大厂县名人湾（挪威DE森林）小区业主委员会，关于我小区C××-×业主应诉答辩深长城物业服务公司的所有事实清楚，情况属实，同时也是我们更换深长城物业服务公司的理由。深长城物业公司对高瑛红所述不予认可，向法院提交了保洁服务协议、秩序服务合同补充协议、园艺服务合同补充协议，其中保洁服务合同、园艺服务合同未签字或盖章，秩序服务合同期限为2014年8月1日至2015年7月31日。对于高瑛红所述物业资质一节，深长城物业公司向法院提交了资质证明。经法院释明，深长城物业公司表示无法提供物业构成的明细。深长城物业公司诉至法院，要求1.要求法院判令高瑛红给付2013年9月10日至2015年5月21日物业费共13815.9元。2.判令高瑛红给付因延期支付拖欠的物业费滞纳金（按照每日万分之五标准计算至实际支付日止）。3.本案诉讼费用由高瑛红承担。高瑛红持抗辩理由，只同意支付物业费的50%。经法院调解，双方各持己见。一审法院认为，深长城物业公司为高瑛红所居住的小区提供了物业服务，高瑛红作为小区接受物业服务的业主，理应给付相应数额的物业服务费。鉴于深长城物业公司于2015年5月22日已撤离该小区，故高瑛红应支付物业费至2015年5月21日。对于深长城物业公司主张2013年9月10日至2015年5月21日物业服务费、生活消纳费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于上述费用的具体数额，由法院核定。对于高瑛红反映的安保、绿化、卫生一节，深长城物业公司应当对小区共用设施、房屋的公用部位、保安等项目进行维护和修缮，使之保持正常状态。现高瑛红就其所述向法院提交了业主委员会证明和视频、照片光盘，高瑛红提出的上述问题属于物业公司应提供服务的范围，根据高瑛红提供的证据，深长城物业公司对公共设施、公用部位有服务不到位或设施不发生作用的情况。对于深长城物业公司提交的保洁服务合同补充协议、秩序服务合同补充协议、园艺服务合同补充协议，该证据存在明显瑕疵，且不能对抗高瑛红提交的证据，故对上述证据法院不予采信。深长城物业公司作为物业管理企业，针对业主提出物业管理上的问题，物业公司应当听取业主的意见，及时掌握相关信息的公开公示，建立良好的制度，及时对公共设施和公共部位进行修缮和维护，以保证依约履行服务协议。但高瑛红提出的部分物业管理不到位的情况不能成为其拒交全部物业服务费及垃圾清运费的理由，深长城物业公司要求高瑛红支付物业服务费及垃圾清运费，具有事实及法律依据，法院予以支持。考虑到物业公司对公共设施及房屋公共部位的管理确有不到位的情况，对于高瑛红应当交纳的物业服务费及垃圾清运费，法院酌情予以降低。因深长城物业公司对公共设施及房屋公共部位的管理确有不到位，故其要求滞纳金，法院不予支持。对于高瑛红所述要求深长城物业公司提交收费明细一节，经法院释明，深长城物业公司表示无法提供，高瑛红的上述抗辩，不能作为拒交或减少物业费的理由，对其抗辩意见，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、高瑛红于判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司二○一三年九月十日至二○一五年五月二十一日期间的物业服务费一万零九百五十六元一角六分、垃圾消纳费一百零二元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。深长城物业公司提交了涉案房屋的物业服务明细表，并当庭出示了保洁服务合同补充协议、秩序服务合同补充协议、园艺服务合同补充协议原件，以证明合同原件有各方签字盖章，履行了物业服务。高瑛红认为明细表中的公共财产保险费及其他费用、社区文化活动及装饰费，因没有提供相应服务不应收取；共用部位、共用设施设备的日常维护费用，共用部位、共用设施设备的日常运行费用，公共区域保洁费用，公共绿化养护费用及公共秩序维护费用，因服务不到位，应减半收取，其他各项费用同意交纳。对于三份补充协议，高瑛红认可协议本身的真实性，认为协议虽然签订，但并没有提供相应的服务。高瑛红主张深长城物业公司的物业服务存在严重瑕疵，并补充提交了涉案小区业主委员会2016年7月1日出具的物业公司未尽到履行物业职责情况的证明、涉案小区新的物业公司三河市齐鑫物业服务有限公司（下称齐鑫物业公司）关于交接时涉案小区公共设施损坏情况的证明、业主向深长城物业公司反映情况的视频光盘。深长城物业公司对业主委员会及齐鑫物业公司的证明均不予认可，认为齐鑫物业公司是在推脱责任，小区业主在首次业主大会上反映了一些问题，关于纱窗安装等问题需要协调开发商处理，物业公司已经对业主所反映的服务方面的问题予以了答复。本院认为，深长城物业公司与开发商签有前期物业服务合同，该合同对全体业主均具有法律约束力。深长城物业公司依约为涉案房屋所在小区提供了物业服务，高瑛红作为涉案房屋的业主理应向深长城物业公司交纳相应的物业服务费。因小区成立业主委员会后解聘了深长城物业公司，深长城物业公司已于2015年5月22日前撤离涉案小区，故物业服务费的计算期限应截止至2015年5月21日。根据已查明的事实，高瑛红未支付涉案房屋2013年9月10日至2015年5月21日期间的物业服务费及垃圾消纳费。现深长城物业公司要求高瑛红如约支付上述期间的物业服务费及垃圾消纳费，高瑛红以物业服务存在瑕疵为由拒绝按照合同约定的标准交纳，要求减免部分物业服务费。深长城物业公司为证明其履行了物业服务义务，向法院提交了保洁服务合同补充协议、秩序服务合同补充协议、园艺服务合同补充协议，高瑛红为证明深长城物业公司提供的物业服务确有瑕疵，提交了业主委员会证明、齐鑫物业公司证明、视频及照片等证据。根据深长城物业公司提供的证据可以证明深长城物业公司已为涉案房屋所在小区提供了基本的物业服务，但上述证据并不能直接证明物业服务的质量符合合同约定的标准；业主委员会、齐鑫物业公司虽然与本案具有一定的利害关系，但综合高瑛红提供的所有证据确实反映出深长城物业公司在公共服务方面与合同约定存在一定差距，故深长城物业公司要求高瑛红给付全额物业服务费，依据不足，本院不予支持，但高瑛红要求按照每年5892元的标准支付物业服务费，明显过低，本院亦不应支持。关于物业服务费数额，一审法院按照合同标准的20%予以酌减，未考虑到业主所反映的部分物业问题实为开发商所遗留，过于苛责物业公司，故本院根据本案的具体情况将物业服务费酌减比例调整为10%。关于垃圾消纳费属于专项服务费，应全额交纳。至于深长城物业公司主张的拖欠物业服务费的违约金，鉴于物业服务确实存在不足，故本院不予支持。应当指出，小区秩序、环境、设施的维护与改善，需要业主与物业公司的共同努力，双方应加强沟通，建立良好的互动，而非互相指责、推诿。综上所述，高瑛红的上诉请求，依据不足，本院不予支持。深长城物业公司的上诉请求，部分具有合理性，本院对物业服务费酌情予以调整。一审法院判决对物业服务费调整的比例不当，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2113号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2113号民事判决第一项为：高瑛红于本判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司二○一三年九月十日至二○一五年五月二十一日期间的物业服务费一万二千三百二十五元六角八分、垃圾消纳费一百零二元；三、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73元，由北京深长城物业管理有限公司负担8元（已交纳），由高瑛红负担65元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费146元，由北京深长城物业管理有限公司负担73元（已交纳），由高瑛红负担73元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  曹雪审判员  白松审判员  王磊二〇一六年十一月十四日书记员  董红