四川省威远县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1024民初1732号原告：温长贵,男,汉族,四川省威远县人，住四川省成都市武侯区佳灵路7号2幢3单元3楼4号，公民身份号码5110241952********。委托诉讼代理人：陈化礼，四川听天律师事务所律师。被告：聂齐,男,汉族,威远县人，住威远县新场镇曹胜村**组*号，公民身份号码5110241976********。委托诉讼代理人：王镜杰，重庆商策律师事务所律师。原告温长贵诉被告聂齐房屋租用合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员张德才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温长贵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁补充协议》，将租赁房屋归还给原告。2、判令被告支付2016年4月至9月的房屋租金16.224万元,搬迁期间租金按实际天数计算。事实和理由:2014年6月份开始起，被告因经营所需租赁了原告的商品房屋，双方签订了《房屋租赁补充协议》，原告已按约定履行了相关义务，被告仅履行部分义务后就未履行款义务，原告与被告因租金问题依法向人民法院提起诉讼，2016年7月10日内江市中级人民法院作出(2016)川10民终448号民事判决，要求被告给付房屋租金及违约金8.8万元，被告一直未予履行，现已请强制执行。2016年8月7日原告向被告邮寄送达了解除《房屋租赁补充协议》的通知，至今被告未履行相关义务，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、房屋租赁补充协议、产权证，证明双方房屋租赁合同合法成立，原告依约履行了交房义务。2、威远县人民法院以(2016)川1024民初426号民事判决书、内江市中级人民法院以(2016)川10民终448号民事判决书、威远县人民法院(2016)川1024执673号执行案件通知书、解除房屋租赁协议的通知，证明被告的行为已经构成违约，原告的根本目的实现不了，要求解除房屋租赁补充协议，将租赁物返还原告。被告辩称，是原告将通道一半出售他人，严重影响了消防疏散，也严重影响了茶楼生意，原告构成严重违约。被告不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、租赁物楼下通道现状的两张照片，现状与一审判决书载明第二页、第三页底搂夹道情况吻合，证明原告违约在先，第三人没有继续履行以前的租赁合同内容。2、通知和邮寄凭证两份，证明被告书面通知原告要求将一楼通道恢复原状。3、盛和茶楼经营状况表，证明原告的违约行为导到被告所遭受的损失，转让费399800元，经营损失费，亏损额，2015年10月亏损27164元，11月亏损44576元，12月亏损34480元，2016年1-6月151072元。4、转让凭证，证明被告遭受的损失。5、公证书，证明原告违约将租赁物出售给第三方，第三方擅自对租赁物折分，违反租赁合同的约定，严重影响租赁合同的履行，并影响被告经营活功，导致被告遭受损失，是被告拒绝支付租金的重要原因。6、房屋转移资料25页，证明本案涉及的房屋租赁物楼下通道原所有权为温燕、温晓彬。该通道是到二楼的唯一通道，后一楼房屋所有人于2015年10月将该房出售给四川威远县农商银行，将通道改变。原、被告所举证据经庭审质证，被告对原告所举证据的合法性、真实性、关联性均无异议，但不能达到原告的证明目的，租赁协议明确约定租赁的范围，法院判决书查明部分明确载明租赁范围、同时明确原告子女把该租赁物的一部分卖给了农商银行，是原告违约行在前，导致被告的损失。原告对被告所举证据1组的合法性、真实性、无异议，对关联性和证明目的有异议。证据2不清楚原告收到没有，其关联性和证明目的有异议。证据3、4的合法性、真实性、关联性有异议，转让协议写的聂其，身份证号也不清楚，不能达到被告的证明目的。证据5的真实性有异议，没有申请人的申请，也没有引用公证文书的相关条款，程序和实体均不合法，关联性有异议，公证时间出在2016年9月3日。证据6的合法性、真实性、关联性无异议，内江中院判决书已明确清楚，通道是一楼和二楼共有，有一部分仍然属于二楼，不是被告所证明的通道影响茶楼的经营。双方无异议的证据，能够作为本案定案依据，本院予以确认。双方均有异议的证据，不能够作为本案定案依据，本院不予以确认。经审理查明：1、2013年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》约定：原告将位于威远县严陵镇广场商厦小区电梯公寓二楼商品房屋，含底楼一个门面房屋通道和安全消防通道楼梯，合计约1001.54平方米及水电气闭路整体租赁给被告，租金每季度付一次，先交后用，租金从交房之日起三个月后开始计算，租赁期限为10年，租金前四年不变，从2013年7月1日至2016年6月30日止按每月房租26000元计算，从2016年7月1日起至2019年6月30日止按26000元的基数一次性浮动8-10%。过期不交房租费构成违约。如果任何一方违约，违约方向守约方支付违约金10000元。无论任何原因，造成不能正常履行协议，由原告承担相应的法律责任，并赔偿一切经济损失。协议生成时间为2013年6月29日，原告签署落款时间为2013年6月30日。合同签订后，原告将租赁物交付给被告，被告用作经营茶楼。双方均认可被告向原告最后一次交纳租金的时间为2015年10月。2、2016年2月26日，因被告未按期支付租金，原告向威远县人民法院起诉，请求法院依法判决被告支付租金78000元，自2016年1月1日至3月31日止，并支付违约金10000元。本院生效的(2016)川1024民初426号民事判决书查明“2015年10月原告子女将盛和酒楼门面出售给威远县农商银行，威远县农商银行将夹道收回。在诉讼过程中，被告认为合同签订的时间实际应当为2014年6月30日，该夹道为原告出租，现收回后影响了消防通道和生意，造成被告不能正常使用，原告构成违约。并认为租金应当按照协议约定扣除三个月，2016年第一季度的租金不是未交，而是按协议应当予以扣除，不应当交纳。在庭审中，经本院释明要求被告提供向原告交纳租金的依据，被告未予以提供。原告认为交付房屋给被告使用后已扣除三个月租金，被告未提供证据证明其多交了三个月租金，不应当抵扣2016年第一季度租金;被告明知夹道不属于原告所有，合同中也未约定将夹道租赁给被告使用，原告按合同交付了租赁物，被告应当按照合同约定支付租金，被告未交付租金，构成违约，应当支付违约金。”对该争议，该生效判决认定：双方在签订房屋租赁合同时对租赁物进行了明确约定，没有夹道，原告按照约定将租赁物交付给了被告，原告全面履行了自己的义务；不属于原告的夹道部分，不属于双方约定的租赁物，原告没有交付夹道的义务；且该夹道并不影响茶楼上下正常通行，也不影响消防，对被告租赁房屋的使用并不会造成实际性的影响，原告并不存在违约行为。并依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，而被告最后一次支付房屋租金的时间为2015年10月，根据先交季度租金后使用的约定，证明被告租金交至2015年12月底，从2016年起未交付租金，被告应当按照协议约定支付2016年第一季度的租金78000元。根据双方对“租金每季度付一次，先交后用，租金从交房之日起三个月后开始计算”的约定，原告应当优惠被告三个月的租金。被告向原告交付租金至2015年12月，但被告并未提供证据证明交付租金的祥细情况，经本院释明，被告未能完成提供证据证明其多交了三个月的租金应当抵扣2016年第一季度租金的举证责任，被告认为应当抵扣三个月的租金，不应当支付2016年第一季度三个月的租金的理由不能成立，对此抗辩，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”的规定，被告未按照约定先交付2016年第一季度的租金而使用原告的房屋，构成违约，故应当按照约定支违约金10000元。故判决被告聂齐于本判决书生效之日起三日内给付原告温长贵房屋租金78000元和违约金10000元。被告对该判决不服，向内江市中级人民法院上诉，内江市中级人民法院以(2016)川10民终448号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。被告仍未履行法院的生效法律文书，原告于2016年8月7月，向被告邮寄送达解除《房屋租赁补充协议》的通知书，其通知书内容载明“聂齐同志:身份证号:511024197612225694,因你于2016年1月开始至今,没有依照合同的约定依法向温长贵缴纳房屋租金，其行为已构成违约。并且2016年第一季度的租金业经内江市中级人民法院（2016）川10民终448号民事判决书所确认（该文书已经发生法律效力），根据《中华人民共和国合同法》的规定，即日起我本人（温长贵）正式通知你：解除双方于2013年6月30日（经法院确认为2014年6月）签订的《房屋租赁补充协议》，在2016年8月底前将该协议项下房屋交还给温长贵本人。”。2016年8月12日，本院以(2016)川1024执673号立案受理原告向法院申请执行生效判决文书案件，被告至今仍未履行相关义务，该案现在执行中。2016年9月2日，原告就本案向本院提起诉讼。本院认为，本案双方争议的焦点主要有两点：一是温长贵是否有权解除与聂齐签订的《房屋租赁补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。……”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案中，被告聂齐拖欠原告温长贵的房屋租金，原告按法律程序向法院起诉后，经一、二审判决后，被告仍然不履行生效法律文书确定的租金支付义务。原告于2016年8月7日又向被告发出催告解除合同通知后，被告仍然未支付租金，已构成严重违约。故温长贵要求解除与聂齐签订的《房屋租赁补充协议》协议及将租赁物归还原告的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”之规定，本案被告承租房屋因未支付租金及未履行生效文书而违约解除合同，解除合同后应将租赁物交付原告，故原告的主张，于法有据，本院予以支持。二是原告主张要求被告给付自2016年4月1日至9月30日的租金16.224万元及返还租赁物止按实际天数计算租金的请求。本案中，被告辩解是因为改变了底楼通道后影响了被告的生意，造成被告的经营亏损，被告要求原告将夹道恢复原状，原告不将夹道恢复原状违约在先。使茶楼无法经营，所以未付法院判决的租金和4—9月的租金。因该通道问题的争议经法院一、二审判决生效文书已经认定底楼有部份所有权属案外人，而案外人改变自己所有权房屋的结构并不影响上二楼的通行，被告辩解原告未将夹道恢复原状不支付租金的理由不能成立，本院不予支持。本案原告与被告之间建立的房屋租赁关系合法有效。被告未按合同约定支付应付的租金，现被告尚欠原告2016年2、3季度（4-9月）的租金未付属实，该债务应当清偿。合同约定，“从2013年7月1日至2016年6月30日止按每月房租26000元计算，从2016年7月1日起至2019年6月30日止按26000元的基数一次性浮动8-10%。”，即2016年4月1日至6月30日未付租金，每月26000元，三个月共计78000元，2016年7月1日至9月30日未付租金，每月26000元上浮8%，三个月共计84240元，原告主张2016年4月1日至9月30日未付租金合计16.224万元符合合同约定，本院予以支持。原告主张与被告解除合同至搬迁时的租金，因合同解除系本案争议，本判决确定合同解除生效之前，被告具有支付租金的合同义务；本判决确定合同解除生效之后，被告具有返还租赁物的民事责任，如不履行该义务而实际占有租赁物，原告主张被告承担实际占有租赁物期间以合同约定标准（每月26000元上浮8%即28080元）计算的租金损失并无不当，本院予以支持。即被告应承担支付从2016年10月1日起按每月租金28080元计算至实际返还租赁物时止的租金的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告温长贵与被告聂齐于2013年6月30日（经法院确认为2014年6月）签订的《房屋租赁补充协议》；被告聂齐于本判决生效之次日将租赁的威远县严陵镇广场商厦小区电梯公寓二楼商品房屋返还给原告温长贵；二、被告聂齐于本判决生效之日起十五日内支付原告2016年4月至9月的房屋租金16.224万元，并支付从2016年10月1日起按每月租金28080元计算至实际返还租赁物时止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3544元，减半收取1772元，由被告聂齐负担，于本判决书生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。审判员  张德才二〇一六年十一月七日书记员  夏 凤