沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)沈和民二初字第01951号原告：沈阳泰利投资有限公司（原沈阳汇鑫源房产置业有限公司，组织机构代码：78872903-1），住所地沈阳市沈河区先农坛路15号。法定代表人：张艳君，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪军，辽宁江公律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱林娜，辽宁江公律师事务所律师。被告：辽宁长安房地产开发有限公司（组织机构代码：24266760-9），住所地沈阳市大东区滂江街117号。法定代表人：王福宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王滨，女，该公司员工。被告：赵维柱，男，1955年3月1日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。原告沈阳泰利投资有限公司（以下简称泰利公司）与被告辽宁长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）、被告赵维柱所有权确认纠纷一案，本院于2015年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2015年8月20日、2015年9月17日、2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告泰利公司委托诉讼代理人李洪军、钱林娜、被告长安公司委托诉讼代理人王滨、被告赵维柱委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰利公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认沈阳市和平区长白四街5-18号2-4-1房屋归原告所有；2、判令二被告签订的《商品房买卖合同》（编号：E1001069452）无效；3、判令二被告立即撤销长白四街5-18号2-4-1号房屋的《商品房买卖合同》（编号：E1001069452）的备案登记；4、判令二被告立即赔偿其妨害行为给原告造成的经济损失16.15万元（自2010年10月9日至2015年7月9日止，以房款530865元为本金，按照银行同期贷款利率计算）；5、判令二被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确要求二被告承担连带侵权责任。事实和理由：2005年3月17日，被告长安公司与沈阳恒达大房屋开发有限公司（以下简称：沈阳恒大公司）签订了《联建合同》，2006年10月18日原告与被告长安公司、沈阳恒大公司签订了《协议书》，沈阳恒大公司将《联建合同》的权利、义务转让给原告。按《联建合同》约定，坐落于沈阳市和平区长白四街50-18号长安家园9号楼（以下简称：该楼）由原告投资建设，原告享有该楼的销售权和销售收益权，被告长安公司为原告提供销售手续，无权自行销售。2010年7月9日被告长安公司与被告赵维柱签订了《商品房买卖合同》，将原告所有的该楼的“2-4-1号”房屋出卖给被告赵维柱，并在沈阳市房产局办理了《商品房买卖合同》的备案登记。经查，被告赵维柱并未支付购房款，申请备案登记资料虚假，二被告的行为严重妨害了原告对该房屋所有权的行使。为了维权，原告对被告长安公司提起诉讼。2011年7月8日沈阳中院分别作出了[2011]沈中民二初字第27号、[2011]沈中民二终字第945号《民事调解书》，确认原告与被告长安公司“联建开发的长安佳园9号全部房产交由原告处置”，“被告长安公司在二个月内负责解除该楼部分已备案登记房屋的备案登记及被查封4套房产的解封”。由于被告赵维柱的不配合，生效法律文书无法执行。原告向沈阳市房产局申请变更登记，该局又以该房的买卖合同未予撤销为由不予办理变更登记。虽然该楼的“2-4-1”号“房屋一直由原告占有、使用，但至今无法正常交易，给原告造成重大损失。因经双方多次协商未果，无奈诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求为盼。被告长安公司辩称，1、诉讼请求第一项没有合法依据，调解书只是确认了原告享有销售权和取得销售收益权，并没有确认所有权；2、诉讼请求第二项，请求法院酌情判决；3、第三项诉讼请求，法院依法判决，但是被告二没有向我方交过购房款，在2010年签订房屋买卖合同时，因为我方的前法定代表人高向南被公安机关以挪用资金罪立案侦查，但没有采取强制措施，对于2009年之前的帐目全部交由公安机关保管，所以高向南带着招商局副局长线索找到我方，要求我方为被告二开具《商品房买卖合同》及销售发票，以被告二的名义办理了备案登记。事后，在公安局的财务帐目发现被告二从没有到我方处买过房子，也没有借给过我方钱，被告二至今也不能提供自己拥有58万余元的全款在2009年或2010年交付给我方买房的证据。此项诉讼请求依照法律规定应由行政诉讼解决；4、第四项诉讼请求因没有实际发生，没有法律依据，不应得到法律的支持；5、第五项诉讼请求，我方不同意承担诉讼费用，因为整个事件是由于被告二没有交纳房款产生的，我方不承担责任。被告赵维柱辩称，我方于2010年7月9日与被告一签订购房协议，并由被告一出具购房发票。同时，被告一于2010年出具了商品房准住通知单，购房合同已经进行了备案登记，被告一与我方之间的商品房买卖已经成立，我方合法拥有该套房产，原告诉请的判令合同无效及撤销备案登记并非该商品房买卖合同中的主体，请求不予支持；2、关于原告提出的原告拥有该房产的所有权的依据为沈阳市中级人民法院出具的《民事调解书》，该调解书生效的时间晚于购房时间，但在该调解书中并没有任何涉及我方的字样，我方作为房产所有权人并未参与到民事调解书中所述的诉讼中去，同时该调解书也只是明确了双方达成的协议为由上诉人即被告一在两个月内负责解除该楼部分已备案房屋的备案登记，因此，被告一是否应当履行该调解书以及如何履行与我方无关，并且该《民事调解书》效力不及于我方，与我方无关，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.诉争房屋位于沈阳市和平区长白四街50-18号2-4-1，建筑面积117.97平方米。2010年7月9日，被告长安公司××人）与被告赵维柱××人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告赵维柱购买被告长安公司开发建设的诉争房屋，房款总额为530865元……。其中第六条约定××人在签订本合同的同时支付全部房价款，一次性付款530865元；其中第八条约定××人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交××人：……5、该商品房所在楼宇验收合格。同日，该《商品房买卖合同》在沈阳市房产局备案登记。合同签订后，被告长安公司于2010年7月14日为被告赵维柱开具了金额为530865元的销售不动产统一发票，并为被告赵维柱开具商品房准住通知单。诉争房屋现由案外人实际占有使用。2.2010年11月，本案原告就包括诉争房屋在内的长安佳园（即安泰住宅小区二期）9号楼以本案被告长安公司为被告向本院提起诉讼，要求确认其享有长安佳园9#楼的销售权和销售受益权、被告继续履行联建合同的约定，向其无偿提供商品房销售手续、返还其多给付的联建款456312元及利息。本院于2010年12月17日作出[2010]沈和民二初字第2038号民事判决，判决“一、原告沈阳汇鑫源房产置业有限公司有权对‘长安家园’9号楼及其所承建的车库18个进行销售并收取购房款项；二、被告辽宁长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内无偿向原告提供上述楼房及车库的商品房买卖合同和商品房购房发票等销售手续；三、驳回原、被告其他诉讼请求”。该判决同时确认：“2005年3月17日，沈阳恒达大房屋开发有限公司与被告辽宁长安房地产开发有限公司签订联建合同，约定对位于和平区长白乡下夹河村的‘安泰住宅小区’二期项目进行联合开发。合同第二条甲方（被告）权利义务：主要包括：1、负责办理该项目的开发计划、征地和拆迁手续及“五证”等有关手续；4、负责除主体工程以外的全部工程的发包，组织施工验收；5、负责组织协调有关部门进行该项目工程、规划、消防、环保等各项验收；7、保证及时协助乙方办理商品房的销售备案等相关手续。乙方权利义务：主要包括1、乙方享有该联建项目中双方约定由乙方负责开发的用地范围内商品房的投资建设权、发包权、销售权和销售受益权。2、该联建项目对主体工程以外的一切费用按销售面积乘以1200元/平方米计算付给甲方，……合同第四条2、销售约定为：乙方以甲方称谓自主销售自建部分的商品房，甲方必须及时向乙方无偿提供销售手续，乙方自行收款。该合同签订后，沈阳恒达大房屋开发有限公司按合同约定履行了部分义务，向被告拨付了全部联建费用，并开发进行了项目建设。2006年10月8日，原、被告与沈阳恒达大房屋开发有限公司三方签订了协议书，约定沈阳恒达大房屋开发有限公司经被告同意退出项目联建，并将项目经营开发权转让给原告，由原告享有联建合同及补充协议中沈阳恒达大房屋开发有限公司所有的权利和义务。并约定该公司此关转给被告的联建款，视为原告拨付给被告的联建款。原告共计给付被告联建款390万元。现由原告承建的‘长安家园’9号楼以及18个车库（长白四街50-18号1门、2门；长白四街50-18号4门至7门；长白四街50-18号9门、10门；长白四街50-18号11门至20门）已经完工。2010年5月14日，被告辽宁长安房地产开发有限公司取得了商品房预售许可证，并开始对所开发的‘长安家园’的8栋商品房进行销售……”。宣判后，本案原告提起上诉。在该案审理过程中，经沈阳市中级人民法院主持调解，本案原告与本案被告长安公司达成如下协议：“一、上诉人辽宁长安房地产开发有限公司将与被上诉人沈阳汇鑫源房产置业有限公司联建开发的‘长安家园’9号楼全部房产交由被上诉人沈阳汇鑫源房产置业有限公司处置，由上诉人辽宁长安房地产开发有限公司在二个月内负责解除该楼部分已备案登记房屋的备案登记及被查封4套房产的解封；二、被上诉人沈阳汇鑫源房产置业有限公司承担销售‘长安家园’9号楼的企业所得税、营业税及附加；上诉人辽宁长安房地产开发有限公司无偿为被上诉人沈阳汇鑫源房产置业有限公司销售该楼房屋开具销售发票及房屋买卖合同；三、关于联建费（购楼花款）的最终据实结算及质保金的抵扣，双方另行协商解决；四、双方无其他纠纷；五、诉讼费用由双方承担各自己交纳的部分。”沈阳市中级人民法院为此于2011年7月8日作出[2011]沈中民二终字第945号民事调解对上述协议予以确认。该调解已发生法律效力。该调解同时确认：“本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。”原告于2012年3月13日向本院申请执行沈阳市中级人民法院[2011]沈中民二终字第945号民事调解，该执行案件尚未执行终结。3.2011年1月28日，本案原告就包括诉争房屋在内的长安佳园（即安泰住宅小区二期）9号楼的13套房产以本案被告长安公司为被告向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求被告立即停止侵害，将非法销售的原告所有的9号楼13套房产返还原告，如不能返还，则返还相应市值财产、被告赔偿其损失110万元。在该案审理过程中，经沈阳市中级人民法院主持调解，本案原告与本案被告长安公司达成如下协议：“一、被告辽宁长安房地产开发有限公司将与原告沈阳汇鑫源房产置业有限公司联建开发的‘长安家园’9号楼全部房产交由原告沈阳汇鑫源房产置业有限公司处置，由被告辽宁长安房地产开发有限公司在二个月内负责解除该楼部分已备案登记房屋的备案登记及被查封4套房产的解封；二、原告沈阳汇鑫源房产置业有限公司承担销售‘长安家园’9号楼的企业所得税、营业税及附加；被告辽宁长安房地产开发有限公司无偿为原告沈阳汇鑫源房产置业有限公司销售该楼房屋开具销售发票及房屋买卖合同；三、关于联建费（购楼花款）的最终据实结算及质保金的抵扣，双方另行协商解决；四、双方无其他纠纷；五、诉讼费用由双方承担各自己加纳的部分。”沈阳市中级人民法院为此于2011年7月8日作出[2011]沈中民二初字第27号民事调解对上述协议予以确认。该调解已发生法律效力。4.2014年12月15日，本案原告以沈阳市房产局为被告、本案被告长安公司、本案被告赵维柱为第三人向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求撤销本案二被告就本案诉争房屋签订的《商品房买卖合同》的备案登记。沈阳市沈河区人民法院于2015年3月12日作出（2015）沈河行初字第2号行政裁定，裁定驳回本案原告的起诉。在该案件审理过程中，本案原告提供本案被告长安公司于2014年7月18日出具《材料证明》一份，其中载明：“2010年的某天，辽宁长安房地产有限公司前法定代表人高向南领着长白管委会招商局的线索及他的爱人赵伟到公司，拿着高向南人公司法定代表人期间辽宁长安房地产有限公司与赵敏（赵伟姐）签订的《协议书》，说将长安家园9#2-4-1房产（117.97㎡）已卖给赵敏了，让公司为其办理房屋备案手续，高向南说：此房款已足额交完，由于当时公司财务账本都在沈阳市公安局九处，无法查证公司收款凭证，又因高向南是前任法定代表人，所以对高向南所说信以为真，按线索指定为赵维柱（赵伟叔）做了房产备案、开具了正式发票（当时按市场价开具的发票）和准住通知单及商品房销售合同等手续。备案后，沈阳汇鑫源房产置业有限公司依据双方2005年签订的《联建合同》通过法院诉讼了辽宁长安房地产有限公司，确定长安家园9#楼全部房产为沈阳汇鑫源房产置业有限公司所有，并由辽宁长安房地产有限公司负责解除该楼部分已备案房屋的备案登记。日后公司清查了以前的账目，并没有发现以赵伟、赵敏及赵维柱名字缴纳的房款。综上所述，我们认为线索、赵伟以赵维柱名义备案的长安佳园9#楼2-4-1房产及相关手续时错误的，请有关部门予以撤销为赵维柱长安佳园9#楼2-4-1房产备案及相关手续。特此证明。”宣判后，本案原告提起上诉。沈阳市中级人民法院于2015年5月20日作出[2015]沈中行终字第252号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。5.被告赵维柱抗辩其与被告长安公司前法定代表人高向南于2006年达成购买诉争房屋的合意，于2008年以赵敏名义与被告长安公司签订了《协议书》，并通过赵伟账户向高向南支付房款25万元。但被告赵维柱未能提供《协议书》的原件，原告及被告长安公司对《协议书》复印件亦不予认可，因此，对被告赵维柱提供的《协议书》的效力，本院不予确认。6.被告长安公司抗辩沈阳市和平区纪律检查委员会曾就诉争房屋房款支付问题进行调查。本院工作人员至该单位进行核实。该单位工作人员介绍：案外人赵浩然向该单位举报案外人线索违反纪律、利用职务之便取得诉争房屋，经该单位调查核实，高向南认可赵伟就诉争房屋向其支付了房款25万元，由赵伟账户向王溢鑫账户支付。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告的第一项诉讼请求。根据《联建合同》及三方协议书约定，原告对诉争房屋仅享有销售权和销售受益权，未约定原告对诉争房屋享有所有权，而业已生效的沈阳市中级人民法院[2011]沈中民二终字第945号民事调解书、[2011]沈中民二初字第27号民事调解书中亦仅确认了原告可以处置诉争房屋，对诉争房屋的权属未予认定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。原告主张因被告长安公司无权处分而导致二被告签订《商品房买卖合同》无效。虽《联建合同》约定被告长安公司无权处分诉争房屋，但依据《最高人民法院》第三条第一款：“当事人一方××人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，二被告签订的《商品房买卖合同》不因被告长安公司无权处分而无效。而原告主张二被告签订《商品房买卖合同》时存在恶意串通行为，但无法直接证明或提供证据形成充分的证据链条证明恶意串通行为确实存在。虽被告长安公司抗辩其与被告赵维柱就诉争房屋签订《商品房买卖合同》系轻信其公司前法定代表人高向南，但就此未能提供有效证据加以证明。即使被告赵维柱支付的房款低于市场价格，涉案合同存在显示公平的情形或被告赵维柱未足额支付房款，存在违约行为，亦属于当事人行使合同撤销权或合同解除权的范畴，亦不能据此认定二被告签订的《商品房买卖合同》无效，故对原告该项诉讼请求，本院不予以支持。关于原告的第三项诉讼请求。根据沈阳市中级人民法院[2011]沈中民二终字第945号民事调解，被告长安公司负责解除诉争房屋的备案登记，而在提起本次诉讼前，原告已就前述民事调解书申请强制执行，但尚未执行终结。因该项诉讼请求已纳入司法执行内容中，故本案不予审理。关于原告的第四项诉讼请求。首先，原告与被告长安公司之间系合同关系，如被告长安公司未按《联建合同》及三方协议书约定履行，原告应要求被告长安公司承担违约责任。同时，在沈阳市中级人民法院[2011]沈中民二终字第945号案件的调解过程中，原告在明知被告长安公司已将诉争房屋出售并备案于他人名下的情况下，仍与被告长安公司达成协议，原告未尽到审慎义务；其次，结合前述，因不能认定二被告签订《商品房买卖合同》时存在恶意串通的行为，亦不能认定被告赵维柱在签订《商品房买卖合同》时存在过错，况且，原告与被告赵维柱不存在合同关系，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，原告主张被告赵维柱承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持；第三，原告就其实际发生的损失未提供证据加以证明。因此，对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院》第三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：驳回原告沈阳泰利投资有限公司的诉讼请求。案件受理费3530元，由原告沈阳泰利投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿审 判 员  聂 雪人民陪审员  于 平二〇一六年十一月十七日书 记 员  王妤馨本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院》第三条规定：当事人一方以××在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。××因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，××要求××承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第四十六条规定：本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。