西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初490号原告王雪苹，女，1981年11月25日出生，汉族，住西安市新城区。委托代理人王宇峰，西安新城区148法律服务所法律工作者。委托代理人刘玉翠，西安新城区148法律服务所法律工作者。被告赵玲，女，1969年1月4日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托代理人：师凯，男，1968年7月2日出生，汉族，住址同上,系原告之夫。委托代理人：于恺，河南天宝律师事务所律师。被告：西安好房之家房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区金花北路14号陕五建金花北路小区1幢101室。法定代表人：苗亚莉，该公司总经理。原告王雪苹诉被告赵玲、西安好房之家房地产营销策划有限公司（以下简称好房之家）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王雪苹委托代理人王宇峰，被告赵玲委托代理人师凯、于恺到庭参加诉讼。被告西安好房之家房地产营销策划有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告王雪苹诉称，原告与两被告于2015年8月6日签订了房屋买卖三方合同，随后原告按照合同约定于2015年8月6日支付给被告15600元，后于2015年8月15日又支付房款及定金320000元。待按合同约定由被告履行合同交付房屋时，被告却以各种理由进行推诿，原告多次找被告协商此事未果。请求法庭依法判令解除与被告的合同，依法判令被告返还购房款335600元以及被告双倍返还定金200000元。被告赵玲辩称，第一、其与原告签订《房屋买卖三方合同》属实，但其对原告王雪苹的损失无因果关系，原告的损失应当向被告好房之家索赔。第二、由于原告王雪苹以及被告好房之家不履行合同，导致被告赵玲出售房屋的目的无法实现，给自身造成损失，原告以及被告好房之家应给予赔偿。原告在赔偿被告的损失后，被告赵玲才同意解除《房屋买卖三方合同》。至于原告与其办理的网签合同，按照房管局的规定，由于其未实际履行期限超过三个月，该网签合同已失去效力。第三、合同具有相对性，被告赵玲从未从原告处收取房屋款项，因此无需也不应该向原告返还房屋款项。最后、原告未履行先合同义务，导致该房屋买卖合同无法履行，并且给被告赵玲造成实际损失，根据定金罚则，原告无权要求被告返还定金。综上所述，被告赵玲对原告王雪苹的诉讼请求无事实根据和法律根据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。被告西安好房之家房地产营销策划有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年8月6日，原告王雪苹（乙方）与被告赵玲（甲方）、被告好房之家（丙方）签订《房屋买卖三方合同》一份，约定原告购买被告赵玲位于西安市新城区金华北路299号小区X幢X单元XXXXX室房屋一套，建筑面积141.73平方米，房屋总售价为104万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司西安咸宁路支行，抵押登记日期为2010年10月。在该合同第三条第C款其他约定方式中约定：甲乙双方协商一致同意，1.乙方于2015年8月10日前支付甲方首付款22万元，此首付款不含定金10万元。2.甲方同意丙方代收代付以上首付款及定金，丙方将按照合同约定支付。3.甲方于办理资金监管当日将已收定金10万元打入房管局资金监管帐户，丙方代收首付款将一并打入资金监管帐户。同时约定被告赵玲于2015年8月31日前办理抵押注销手续等条款。该合同签订的当日，原告支付给被告好房之家房居间服务费15600元。同年8月15日，原告向被告好房之家支付了房屋首付款以及定金共计32万元（其中含定金10万元），被告赵玲承认其已经于2015年9月22日通过被告好房之家收到房屋定金10万元，房屋首付款22万元并未收到。2015年10月20日，被告赵玲办理了该房屋的银行撤押手续，取回了该房屋的产权证。同年10月23日原告与被告赵玲办理了西安市二手房买卖网签合同。该合同第二条关于房屋价款及支付方式的约定为：该房屋转让款为104万元，其中定金5万元；乙方（原告）在下列期限内将该房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，交易保证机构按照与甲（被告）、乙双方签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》内容向甲方划转放款，2015年11月20日前将首付款32万元存入监管账户，乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为72万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方于2015年11月25日前与贷款银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。并约定在签订本合同时，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续及被告向原告交房等条款。该合同签订后，因好房之家未将首付款按约定支付且下落不明，致使双方均无法按此合同履行。2016年5月30日被告赵玲将此房屋卖给第三人。上述事实有《房屋买卖三方合同》、二手房买卖网签合同、西安好房之家房地产营销策划有限公司出具的收款收据、西安房地产经纪机构备案证明、西安市房屋登记簿、西安锦江物业服务有限公司出具的收款收据、第三人的收条、银行按揭还款流水、存折、《华商报》报道的截屏打印件、当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，《房屋买卖三方合同》是在被告好房之家作为见证方，原告王雪苹与被告赵玲自愿签订的，系双方当事人真实意思表示，且该房屋买卖合同内容不违背法律法规，应认定为合法有效。作为担保该房屋买卖合同履行的定金条款也未违反法律法规的强制性规定，也应认定合法有效。依法成立有效的合同，双方当事人均应自觉履行。该房屋买卖合同第三条C款虽然有“甲乙双方协商一致同意”,但第2条又有“甲方同意丙方代收代付以上首付款及定金”,该第2条显系属特别约定,说明原告按被告指定将首付款及定金交付给被告好房之家。被告赵玲也按约定办理了抵押注销手续，双方虽然在时间上与约定的期限有所延误，但双方均未提出异议，且继续网签了房屋买卖合同，说明双方均愿履行合同，但被告赵玲将购房首付款及定金让中介机构即被告好房之家代收，违反了房屋中介机构不能收取购房款的规定，以致好房之家不履行将购房款存入相关资金监管账户，导致双方未能继续履行合同，对此，被告赵玲应承担相应责任。因双方未能履行网签房屋买卖合同，被告从好房之家收取的10万元定金没有法律依据，应退还原告。而首付款22万元系原告按被告赵玲指定交付给被告好房之家，故该首付款应由二被告共同退还给原告。现被告已将上述房屋卖于他人，原告订立合同的目的已不能实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以准许。至于原告要求被告退还中介费，该费用应由被告好房之家退还。而原告要求被告赵玲双倍返还定金,因该合同未能履行,是因被告赵玲让被告好房之家代收首付款及定金,违规在前,后因好房之家未按约定将款项交付资金监管账户,致合同不能履行,被告赵玲在未与原告解除合同之前又将房屋卖与他人,从而根本违反了合同约定,已属违约,应向原告双倍返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告王雪苹与被告赵玲签订的房屋买卖合同有效，予以解除。二、被告赵玲和被告西安好房之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告王雪苹首付款22万元。三、被告西安好房之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告王雪苹居间费用15600元。四、被告赵玲于本判决生效后十日内双倍返还原告王雪萍定金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9156元，公告费800元共计9956元由被告赵玲承担4978元，被告西安好房之家房地产营销策划有限公司承担4978元。（原告已预付，被告随前款支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  高更生代理审判员  王 玺人民陪审员  温 萍二〇一六年十一月七日书 记 员  庞阳东