浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙04民终1406号上诉人（原审原告、反诉被告）：千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司，住所地：嘉兴市世纪家园商务楼672号A座401室。法定代表人：李岱容，董事长。委托诉讼代理人：徐金耿，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺春晖，浙江圣文律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄晓波，男，1970年4月27日出生，汉族，户籍地：嘉兴市南湖区，现住嘉兴市。上诉人千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司（以下简称千翔物业）因与上诉人黄晓波物业服务合同纠纷一案，均不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0402民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭于2016年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人千翔物业的诉讼代理人徐金耿、上诉人黄晓波到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人千翔物业上诉请求：撤销一审判决，改判黄晓波支付物业管理费12611.5元。事实和理由：一、一审判决认为千翔物业在物业管理服务中存在瑕疵，并对物业费进行了扣减，缺乏事实依据。1、千翔物业是国内著名物业管理企业，其管理制度和经验在同行业中是优秀的。本案中，案涉小区日常公共部位、设备，区域出现需维护、改正的状况是正常的，否则也不需要千翔物业进场服务。一审没有事实证明千翔物业的整体服务质量差、服务水平低的情况下作出上述结论是错误的。2、对于黄晓波提出的物业服务中存在的种种问题，如属于物业公司范围内的问题，千翔物业一般都能及时解决。涉及到房产公司或其他业主的违法违规行为（如规划涉及问题、乱停车问题），千翔物业虽能劝说，但无强制执行权。一审证人也是未交物业费业主之一，本案结果明显与其有利害关系，其证明内容大部分也不属于物业公司的责任，故该证人证言应不予采信。3、合同第13条约定，因千翔物业原因未达到服务质量的，黄晓波有权要求及时改正，逾期改正给黄晓波造成的损失，千翔物业承担赔偿责任。通常理解，如门卫睡觉造成业主被盗，小区道路有妨碍物未及时搬离造成车辆刮擦碰撞导致受损等，那么千翔物业应承担由此导致的损失，但不能成为降低物业收费的理由。也就是违约责任仅限于损失赔偿并非降低收费标准，一审根据该约定扣减物业费明显曲解该条款的真实意思。综上，千翔物业要求黄晓波按合同约定的数额支付物业费于法有据，一审在没有任何证据情况下判决扣减物业费，缺乏事实依据。二、一审判决与已经发生法律效力的该同院判决相矛盾。根据（2013）嘉南民初字第65号民事判决，其他案外人也同样以嘉发改物（2006）33号文件规定的物业费标准及千翔物业存在物业管理瑕疵进行抗辩，但法院已全部予以驳回。同时，根据2014年6月千翔物业总公司对该项目部满意度的抽查结果，抽查的50份业主，对该小区的服务满意度为81%，黄晓波也参与了该调查，其对保安服务也是满意的。调查满意度比例和78%的业主也交物业费基本吻合，可见（2013）嘉南民初字第65号判决是合情合理的。现在该小区业主委员会和新聘物业管理服务公司履行合同合格的标准为满意度40%即可，可见千翔物业对该小区物业管理服务的整体质量是符合合同规定，也不存在造成损失的问题，故本案一审判决缺乏事实依据，也不符合合同约定。三、一审判决对物业管理行业带来冲击。1、黄晓波入住案涉小区后，带头违章搭建将住宅二层之间公共空间隔断占为己有。由于黄晓波带头搭建违章建筑造成其他少数业主效仿，千翔物业多次规劝并向相关部门报告均未果，同时其寻找各种理由长期不交物业管理费，所在住宅楼多数业主包括证人杨某、张应洪跟风效仿。正是由于黄晓波的行为，千翔物业连年亏损，形成恶性循环，致使2016年2月主动退出。2、按照一审判决，黄晓波42个月只需支付5500元，扣除电梯费用，实际3年半仅支付2413元，每年计付689元，小区共有业主576户，按此收费每年收费总额39万元，该收费仅够9个职工的工资支出，无法形成良性互动。可见一审判决显属不当。3、案涉小区已有78%的业主按照合同约定交付了物业费，尚有22%的业主未缴纳，如果按照一审判决，78%的已交业主将无法处理，已会对物业服务行业带来冲击。针对千翔物业的上诉，黄晓波辩称，一、千翔物业思想认识错误、推卸责任。其依仗所谓的知名企业不作为，对各种问题缺乏应对措施，并一味地强调客观原因推卸责任，把问题归咎于开发商或业主。二、服务标准低下，把违约责任仅限于业主等财务直接损失。现阶段，住宅小区的品质好坏不仅是房屋，还有物业服务，物业服务的好坏直接影响到业主的生活品质。而千翔物业服务不到位，使新建的小区公共设备老化损坏。千翔物业在发现问题后仅发一个联系函，没有追踪，没有解决问题，将问题越拖越大，显然对业主及整个小区造成损失，也是千翔物业不负责任，服务质量低下的表现。三、市本级对物业管理费先后出台了办法，作为一家物业公司应遵守该规定，但千翔物业在备案未被核准后仍不遵守文件的规定。四、按照千翔物业的理解，仅电梯费用起码要200多万，但其并未提供财务证明，该数据也不符合正常情况。五、千翔物业担心一审判决影响其今后的收费，更加揭示其至今对政府部门的相关文件缺乏正确认识，仍无视政府的相关管理。六、千翔物业提供的其他判决书，因我国并非判例法国家，每个案件也存在不同，没有可比性。上诉人黄晓波上诉请求：撤销一审判决，改判黄晓波支付千翔物业物业服务费3928元（2013年7月至2015年12月至，计30个月），并改判黄晓波无需支付保洁能耗费。事实和理由：一、一审判决对黄晓波提供的《暂缓缴纳物业费情况说明》不予认定错误。该《说明》系复印件是事实，但根据当时三方的约定，由小区开发商出具《暂缓缴纳物业费的情况说明》原件是交由千翔物业保管，待优惠条件确认后，作为千翔物业向开发商请求相关物业费的依据。黄晓波依约没有对原件保留、保管的权利和义务，当时黄晓波保留复印件是对上述事实的备忘依据。二、一审判决黄晓波需支付保洁能耗费450元，系对相关价格约定条款的理解不当。前期物业服务合同载明“根据乙方（千翔物业）要求，甲方（嘉兴富名置业有限公司）同意乙方在业主自愿的前提下，按下列标准收费：1、地面停车费：40元/月；2、地下车位保洁能耗费：15元/月。”需要指出的是，上述协议的收费项目相比物业管理费属于额外收费，即根据是否提供了相关服务而进行的差别化收费。上述条款，是对相关收费项目的标准进行了约定，然而是否需要业主缴纳上述费用，是根据业主提出需求并由千翔物业提供的服务为收费前提。更需要说明的是，本小区地下车库的进出口设置有智能道闸，需要刷卡方能进入，而开通此项功能需要向千翔物业申请（即车位购买协议备案，上述条款中体现为“自愿”原则），并交纳上述保洁能耗费，千翔物业才会在业主的门禁卡上通过软件开放进出限制。因此，使用已购买的车位是千翔物业规定的前置条件。黄晓波在暂时没有实际使用需求的情况下，选择暂不缴费，自然也就无法通过刷卡进入地下车库，千翔物业也就没有提供相关的服务。按照等价有偿、公平合理的原则，也不应判令黄晓波缴纳协议中仅约定了收费标准而未实际发生服务的额外收费项目。同时，千翔物业始终未就上述收费已向黄晓波提供服务进行任何举证。针对黄晓波的上诉，千翔物业辩称，关于免除一年物业管理费的问题，从程序上讲黄晓波提供的是复印件，依法不能作为认定事实的依据，从实体上讲，到现在黄晓波才提出这个问题，实际上与千翔物业没有关联。关于地下车位问题，黄晓波认为只有使用才能收费的观点是错误的，使用与否并不是收费的标准，只要物业公司对车位进行了管理，就应收取相应的费用。千翔物业向一审法院起诉请求：黄晓波立即支付千翔物业自2012年7月起至2015年12月止拖欠的物业服务费11111.50元、地下车位保洁能耗1500元，合计12611.50元。黄晓波向一审法院反诉请求：1、千翔物业按规定补办富安臻园服务等级及收费标准的核定手续；2、千翔物业退还黄晓波由开发商代为支付的物业费中的未被核准部分计2822.02元；3、千翔物业公示其2012年1月1日至2015年12月31日管理富安臻园小区期间物业服务资金的收支情况；4、千翔物业向黄晓波支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给黄晓波的部分计100元；5、千翔物业对富安臻园小区内损坏及未能正常使用的消防、门禁、道闸等设施进行更换、修复、恢复原状、确保能正常使用；6、千翔物业向富安臻园全体业主公示外包物业服务项目的合同或协议。一审法院认定事实：千翔物业系千翔物业管理（上海）有限公司的分支机构，千翔物业管理（上海）有限公司在2011年12月29日向千翔物业出具授权委托书，全权委托千翔物业办理嘉兴地区富安臻园的所有工作事宜。黄晓波系嘉兴市富安臻园8幢101室房屋的所有权人。2012年1月1日，富安臻园小区开发商嘉兴富名置业有限公司（甲方）与千翔物业管理（上海）有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对富安臻园项目提供前期物业管理服务，委托管理期限从2012年1月1日起至本项目业主委员会成立，并业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；物业服务收费方式为包干制，费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准是多层、小高层、高层1.8元/月·平方米，商业2.0元/月·平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和品质标准提供服务；根据乙方的要求，甲方同意乙方在业主自愿的前提下，按地面停车费40元/月、地下车位保洁能耗费15元/月的标准收费；另双方就委托管理事项、委托管理目标、违约责任等作了明确约定。2012年8月10日，千翔物业与黄晓波签订《富安臻园前期物业管理服务协议》一份，约定：开发商已通过招投标方式选定千翔物业为本物业的物业管理公司，管理服务期限为自交房之日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理公司时止；黄晓波享有在业主委员会成立前监督千翔物业的物业管理服务行为，并就物业管理过程中产生的问题向千翔物业提出意见和建议等权利，负有按约定及时交纳物业维修专项资金、物业管理费用和其他应缴的费用等义务；千翔物业享有按照协议约定收取物业管理费用及其他服务费用等权利，负有对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、报案、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务；另外，双方就物业管理服务内容、物业管理服务质量等作了约定。同时，双方在上述协议第八条“物业管理服务费用”中约定：1、物业管理服务费，多层、小高层、高层为1.8元/月·平方米（按建筑面积），商业为2.0元/月·平方米（按建筑面积），每12个月提前收取一次；2、车位保洁能耗费，每12个月提前收取一次，15元/月；3、露天停车位出租租金40元/位/月，每6个月提前收取一次；4、一次性装饰装修垃圾清运费3元/平方米（按建筑面积）。上述四项费用由黄晓波承担，首次于房屋交接时的次月1日起交纳，以后按约定交纳。本物业自开发商发出房屋交付通知书之日次月起物业管理费由黄晓波承担、交纳。双方在第十三条“违约责任”中约定，千翔物业违反本协议，擅自违规收取本协议约定外的费用，黄晓波有权要求千翔物业及时改正，并清退多收费用；因千翔物业原因未达到服务质量的，黄晓波有权要求千翔物业及时改正，逾期未改正给黄晓波造成的损失，千翔物业承担赔偿责任。协议签订后，千翔物业向富安臻园小区提供物业管理和服务，但黄晓波以千翔物业的收费标准不符合规定、物业管理和服务质量存在问题、地下车位未实际使用等理由，未交纳相关的物业服务费和地下车位保洁能耗费。千翔物业催收未果，遂纠纷成诉。一审另查明，黄晓波于2012年6月30日收到交房通知书，同年12月20日办理了富安臻园8幢101室房屋的产权登记手续，产权为单独所有。该房屋建筑面积为146.98平方米，所在单元为多层住宅，每幢楼配有一部电梯。黄晓波入住富安臻园小区后购买了地下停车场的车位一个。千翔物业于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出《关于申请富安臻园物业服务等级和收费标准的报告》，因收费标准每月每平方米建筑面积1.80元超过嘉发改物〔2006〕33号《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，物价部门不予备案。一审再查明，嘉兴市富安臻园小区业主在2015年10月时成立业主委员会，至本案诉讼时业主委员会已与千翔物业解除物业服务合同。2016年3月11日，嘉兴市富安臻园业主委员会与浙江宏昇物业管理有限公司签订物业服务合同，约定住宅物业服务费为1.8元/月/平方米（建筑面积），地下车位维护能耗费为25元/月/车位。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于：一、双方签订的《富安臻园前期物业管理服务协议》的效力问题；二、物业管理服务费用的确定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，富安臻园小区建设单位嘉兴富名置业有限公司与千翔物业管理（上海）有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，千翔物业作为建设方聘请的前期物业服务企业自2012年1月1日起为该小区提供物业服务。后黄晓波作为业主与千翔物业签订《富安臻园前期物业管理服务协议》，该协议与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》在物业管理服务费用、服务内容、管理期限等主要条款上约定一致。诉讼过程中，黄晓波对《富安臻园前期物业管理服务协议》的效力提出异议，认为：第一，该协议是在“不签物业合同、不给门户钥匙”的前提条件下被迫签订的；第二，协议中约定的物业服务费违反了《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，物业服务等级、物业服务费的价格均未经价格主管部门核定。对此，一审法院认为，考察合同的效力问题应根据我国合同法的相关规定予以分析判断。根据合同法第52条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，由此可知法律已明确规定了合同无效的五种情形，同时需指出的是第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，根据该项规定判断合同是否有效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。结合本案，对于签协议时是否存在“不签物业合同、不给门户钥匙”的情形，因黄晓波未能举证证明，不予采信；而《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》属于地方规范性文件，并非法律、行政法规，因此即使千翔物业、黄晓波双方签订的协议中部分条款有违《实施办法》的相关规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定。黄晓波也未能举证证明协议存在合同法第52条规定的其他情形，故《富安臻园前期物业管理服务协议》属有效合同，对双方均具有约束力。关于焦点二，对于物业服务费如何确定的问题，一审法院认为，千翔物业已经提供物业服务，黄晓波作为富安臻园小区业主应支付合理范围内的物业管理服务费用。但对于千翔物业要求黄晓波支付2012年7月至2015年12月期间全部的物业服务费11111.50元。考虑本案情形，不予支持，理由如下：第一，根据我国《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我市先后制定的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》旨在规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，对于在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业是具有普遍约束力的。根据文件规定，普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价，物业服务企业负有向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准的义务，在前期物业服务协议中约定的服务等级和收费标准未经价格主管部门正式核定前均为暂定内容，对约定的物业服务费价格应载明为暂定价。在正式核定后，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动范围内确定。如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。本案中，千翔物业在与黄晓波签订《富安臻园前期物业管理服务协议》时未按规定载明“物业多层、小高层、高层1.8元/月·平方米”的收费价格为“暂定价”，而事实上该收费标准也超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，因此对于千翔物业在2012年7月提出的审批申报，价格主管部门未予批准备案。本案诉讼过程中，经法庭释明，千翔物业仍未能在法庭指定的期限内完成全部报批手续。考虑到目前千翔物业已撤出富安臻园小区、双方物业服务合同解除的现状，如按照双方约定的收费标准履行，使千翔物业获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则。至于庭审中千翔物业提出“涉案房产系高级住宅，物业服务费不适用《实施办法》规定的政府指导价”的意见，经审查，普通住宅小区的前期物业服务费实行政府指导价，非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。根据法律规定，当事人对其主张应负有举证责任，而千翔物业未能举证证明富安臻园小区为“高标准住宅”，且根据在案证据可知，千翔物业曾于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出过对富安臻园物业服务等级和收费标准进行核定的申请，因此如其认为小区实际为“高标准住宅”应实行市场调节价的话，那么与其申请行为和价格主管部门的回复意见存在明显矛盾，故对千翔物业的上述意见不予采纳。第二，根据庭审查明的事实，千翔物业在向富安臻园小区提供物业管理服务时存在瑕疵，双方协议中也约定“因千翔物业原因未达到服务质量的，黄晓波有权要求千翔物业及时改正，逾期未改正给黄晓波造成的损失，千翔物业承担赔偿责任”，故一审法院认为，考虑千翔物业在物业管理中的缺失程度和实际提供的物业服务水平，对于其主张的物业服务费总额可予以酌情扣减。同时需指出，涉案房屋所在单元为多层住宅，但每幢楼配有一部电梯，与普通的多层住宅相比具有一定特殊性，在物业服务费用上应适当考虑电梯日常运行电费、维保费等支出。综合以上因素，参考《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，对于黄晓波在2012年7月起至2015年12月期间应缴物业服务费，酌情调整为5500元。关于地下车位保洁能耗费，黄晓波认可2013年7月购买富安臻园小区地下停车库的车位一个，但抗辩称其未实际使用车位，不应交纳相关费用。对此，一审法院认为，黄晓波作为车位使用权人可以自行决定是否使用车位，但仍应按照协议约定履行交纳地下车位保洁能耗费的义务。鉴于千翔物业未举证证明该项费用起算时间的合理依据，故一审法院按照黄晓波自认的购买车位时间计算，计算标准按照15元/月，故黄晓波应支付千翔物业2013年7月至2015年12月期间地下车位保洁能耗费450元。关于黄晓波提出的各项反诉诉讼请求，经审查：对于要求千翔物业补办核定手续的诉请，不属于民事案件审理范围；对于要求千翔物业公示收支情况、合同等相关资料，并支付反诉千翔物业出租小区公用设施和物业服务用房收益的诉请，均与本诉千翔物业要求支付物业服务费不具有关联性，本案不予处理；对于要求千翔物业退还由开发商代为支付的部分物业费的诉请，没有事实和法律依据，不予支持；对于黄晓波认为因千翔物业原因导致“小区内报警系统故障、消防器材缺损、污水泵损坏”等问题，并无充分证据予以证明，故对其要求千翔物业更换、修复小区设施的诉请，不予支持。需说明的是，富安臻园小区既已成立业主委员会，与千翔物业解除物业服务合同，并聘请了新的物业服务企业。根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等，移交过程中，如有争议双方可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄晓波于判决生效之日起七日内支付千翔物业2012年7月至2015年12月期间物业服务费5500元、2013年7月至2015年12月期间地下车位保洁能耗费450元，上述合计5950元；二、驳回千翔物业本诉、黄晓波反诉部分的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取58元，由千翔物业负担27元；由黄晓波负担31元，于判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费减半收取25元，由黄晓波负担。二审中，千翔物业提供如下证据：证据1，工作卫生检查表、回访记录表、工作日志1组22页，证明千翔物业对维修及投诉和保洁事事由记录，件件有回访，服务规范。证据2，装修巡查记录表4份，证明千翔物业对业主装修检查到位。证据3，工作联系函1组36页，证明千翔物业积极联系相关单位，保证小区公用物业和公用设备正常运转和使用。证据4，满意度调查表50份，证明小区业主对千翔物业管理满意度达到84%，即使去掉黄晓波的调查表，整个小区的满意度也有81%，与业主已交物业费85%相吻合。证据5，南湖区人民法院民事判决书3份，千翔物业的服务质量和收费标准已被南湖区人民法院认定符合合同要求，收费合理，现本案一审判决认定的事实和判决结果明显与上述判决矛盾。证据6，小区业主委员会与浙江宏昇物业管理有限公司签订的物业服务合同1份，证明新进的物业公司与业主委员会签订的合同中明确约定物业公司的管理满意度达到40%即可，而千翔物业的满意度已达到了81%。对千翔物业的上述证据，黄晓波的质证意见：证据1，该证据不是新证据，且该证据也印证千翔物业管理服务中存在的问题。如1月31日其本人的报修没有报修记录，也没有相应的回访。证据2，该证据不是新证据，且在装修巡查记录中没有其本人的装修巡查记录，故对该证据的完整性有异议。同时，千翔物业仅提供四户业主的记录表没有判断基础。证据3，对证据的真实性没有异议，但该证据也可以从侧面印证存在的问题。如1号楼喷水池边损坏的摄像头等，在2012年12月21日的联系函中显示一直未修复、未开启，到2013年6月28日的联系函中再次反映未能修复、未能使用，如此长的时间，小区安全不能得到保障。门禁也长时间损害未能得到处理。小区照明问题在2013年3月函中就有反映，但未能得到整改。景观池也是从2013年就存在问题，但到2015年还没有修复。2013年5月9日涉及安装防盗玻璃门及北面厨房改造没有其本人签名。证据4，对本人的调查问卷的真实性予以认可，对其他调查问卷的真实性无法判断。证据5，真实性没有异议，但对证明内容有异议。虽上述判决中的小区与本案同属一个小区，但与本案的争议焦点不同，本案的争议焦点应为收费依据以及管理服务不足问题，且我国非判例法国家，每个案件情况不一，不能作为本案的裁判依据。证据6，真实性没有异议，但40%仅是解约的依据，不能作为满意度判断的依据。二审中，黄晓波提供如下证据：证据1，胡海明出具的情况说明1份及由胡海明签署意见和署名的《暂缓缴纳物业费情况说明》1份，证明其持有的《暂缓缴纳物业费情况说明》复印件与原件一致，证明黄晓波参加开发商的奖励活动，由开发商向千翔物业出具书面说明作为兑现凭证并承诺有条件兑现奖励作为黄晓波缴纳物业费的事实。证据2，小区智能化工程竣工资料（出入口车辆管理系统部分）1份，证明地下车位是由智能倒闸进行管理，具体由千翔物业进行操作，并非无条件可以随意进出。由于物业公司没有给黄晓波开通进出地下车库的权限，黄晓波没有接受该项服务，故不需要缴纳保洁能耗费。对黄晓波提供的上述证据，千翔物业的质证意见：证据1，对胡海明本身签署的情况说明真实性没有异议，但对证明的事实有异议。2012年8月10日以后的情况没有写明，到底怎么签与千翔物业没有关联。且该奖励事项是2012年的事情，已超过诉讼时效。证据2，该证据不能证据其证明内容。黄晓波也承认其有地下车位，虽门禁没有开通，但仍需支付相关费用，黄晓波有关未使用就不用缴费的观点错误。对千翔物业及黄晓波提供的上述证据，本院认证认为：千翔物业提供的证据1、2、3，系来源于其日常的物业管理，其本身的真实性可以确认，且与本案相关，本院予以认定；证据4，黄晓波虽仅对其本人的调查问卷的真实性予以了认可，对其他49份调查问卷的真实性未发表意见，但考虑到黄晓波也认可该次调查真实存在，调查问卷中还有相关业主签名，故该证据的真实性可以确认；证据5，该证据系南湖区人民法院的民事判决，所涉纠纷也系案涉小区物业服务合同纠纷，真实性与关联性均可确认，本院予以认定；证据6，本院对其真实性予以确认，但千翔物业举证证明的内容与本案缺乏关联，本院不予认定。黄晓波提供的证据1，千翔物业对黄晓波该举证证明的事实有异议，而胡海明也未出庭接受质询，本院不予认定；证据2，对该证据的真实性，本院予以认定，至于该证据能否作为黄晓波不支付地下车位保洁能耗费的依据，本院将在本院认为部分阐述。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2006年我市颁布《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》，规定物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布，并公布近期市本级普通住宅小区物业服务费中准价格：多层最高服务等级中准价为0.65元/月/平方米，小高层和高层最高服务等级中准价为1.25/月/平方米，浮动幅度为15%。2013年，我市颁布《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》，将上述定期向社会公布明确为原则上每二年公布一次，并公布当时物业服务费的中准价格：多层最高服务等级中准价为0.95元/月/平方米，小高层和高层最高服务等级中准价为1.55/月/平方米，浮动幅度为20%。上述两个办法均明确小高层和高层物业服务费包括电梯、增压水泵日常运行电费、维保费、年检费等费用。本院认为，本案二审的争议焦点在于物业费如何确定。结合千翔物业及黄晓波的上诉请求及理由，该争议焦点涉及如下问题：有关物业费收费标准问题。根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条等相关法规、规章的规定，前期物业管理收费实行政府指导价。如果物业服务企业的收费高于政府指导价，则属于价格违法行为，根据《价格法》第四十一条的规定，人民法院可以在政府指导价的中准价及其浮动范围内依法对收费标准进行调整。本争议的关键在于1.8元/月/平方米的收费标准是否高于政府指导价。本案物业服务合同签订于2012年，其收费标准虽超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》（2006年颁布）规定的最高限价，但该规定同时明确其附件中的中准价系以2006年为标准的“近期”指导价，而该指导价至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照该规定确定物业费的收取标准不仅不符合文件“近期”概念，还忽视了社会客观的发展变化。况且，该试行办法还规定物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布，也表明2006年公布的政府指导价并非固定不变。由于本案物业服务合同签订于2012年，故可以参照2013年颁布的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》对双方约定的1.8元/平方米/月的收费标准是否过高加以评判。《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，多层为0.95元/平方米/月，小高层和高层为1.55元/平方米/月，浮动幅度为20%，即多层的最高限价为1.14元/平方米/月，小高层和高层最高限价为1.86元/平方米/月。本案中，黄晓波的住宅虽为多层，但却配有电梯，宜参照小高层和高层标准进行比较，则双方物业服务合同中约定的1.8元/平方米/月的标准并未超过最高限价。千翔物业按此标准主张物业费，本院予以支持。关于是否应免除一年的物业费。黄晓波认为开发商曾推出老客户带新客户成交并全款到账的可以享受减免一年物业费的优惠政策，其与开发商、千翔物业三方约定待上述奖励政策落实后由开发商将物业费直接支付给千翔物业，并提供了开发商出具的《暂缓缴纳物业费情况说明》予以佐证。但一方面该证据系复印件，真实性本院无法认定；另一方面即使该证据内容属实，但因该说明仅系开发商单方出具，其间并无千翔物业盖章确认的事实，千翔物业自当不受其约束。况且以上奖励政策的前提为新客户签约并全款到账，对此黄晓波并未提供证据予以证明，因此，黄晓波有关减免一年物业费的主张不能成立。关于地下车位保洁能耗费。千翔物业与黄晓波于2012年8月10日签订的《富安臻园前期物业管理服务协议》已明确约定黄晓波需向千翔物业支付车位保洁能耗费。据此，黄晓波实际使用车位与否，不影响千翔物业依据上述约定向黄晓波主张保洁能耗费，故黄晓波有关无需支付该项费用的主张不能成立。同时，一审以每月15元的标准自黄晓波自认的购买车位时间起算该地下车位保洁能耗费，符合双方合同约定，应予维持。千翔物业请求黄晓波支付地下车位保洁能耗费1500元，超出合同约定，对超出合同约定的部分本院不予支持。关于物业费是否应酌情扣减。本院认为，是否扣减物业费应以千翔物业履行的物业服务是否达到服务标准为判断基准。本案中，黄晓波虽提供了相关证据以证明千翔物业存在管理服务瑕疵，但该部分证据一方面反映的只是小区局部性、细节性问题，尚不能证明千翔物业的整体物业服务未达标准，相反，根据千翔物业二审提供的满意度调查表，可以证明千翔物业的物业服务得到了大部分业主的认可；另一方面黄晓波提出的摄像头、喷水池渗水、夜间照明、消防设施等问题，根据现有证据难以将其责任归咎于千翔物业，千翔物业也已就相关问题联系开发商处理。因此，一审法院酌情扣减相应的物业费没有事实依据，本院予以纠正。需要指出的是，物业管理服务是对整个小区进行管理、维护、给全体业主提供便利的一种服务，它带有集体性和公益性，就个体业主而言，其在物业服务中的利益需通过物业服务企业对整个小区的服务得以体现。同样，个体业主对物业服务的不同诉求也需建立在物业服务是以满足业主集体利益为主要任务的认识基础上。如个体业主与物业服务企业就物业服务产生矛盾，可直接与物业服务企业进行沟通协商，也可以通过业主委员会向物业服务企业提出建议，而不能以拒交物业费来抵制物业服务企业。拒交物业费不仅不能满足其诉求，也会令自己的诉求丧失正当性基础。因为物业服务合同属于双务合同，业主拒交物业费属于拒不履行合同义务的行为，作为拒不履行合同义务的一方对已履行了主要合同义务的一方提出诸般要求，显然不能受到法律保护。综上，黄晓波自2012年6月30日收房后未支付分文物业费，构成违约。千翔物业请求判令其补交2012年7月至2015年12月期间的物业费符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，其应补交物业费11111.5元（1.8元/平方米/月*146.98平方米*42月），及地下车位保洁能耗费450元，合计11561.5元。千翔物业的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持；黄晓波的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初236号民事判决；二、黄晓波于本判决生效之日起七日内支付千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司2012年7月至2015年12月期间物业服务费11111.5元、2013年7月至2015年12月期间地下车位保洁能耗费450元，合计11561.5元；三、驳回千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回黄晓波的反诉诉讼请求。如果黄晓波未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理减半收取58元，由千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司负担5元，黄晓波负担53元；一审反诉案件受理费减半收取25元，由黄晓波负担。二审案件受理费100元，由千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司负担8元，黄晓波负担92元。本判决为终审判决。审 判 长  刘坤审 判 员  倪勤代理审判员  周倩二〇一六年十一月十七日书 记 员  苏轶