重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终6988号上诉人（原审原告）：重庆市大足区印象置业有限公司,住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号，组织机构代码55902971-X。法定代表人：赵忠华，该公司董事。委托诉讼代理人：董艳涛，重庆达能律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文武，重庆德循律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李国琼，女，1969年1月22日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：曹阳，重庆晶晶律师事务所律师。上诉人重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）因与被上诉人李国琼房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2016)渝0111民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人印象置业公司的委托诉讼代理人董艳涛和被上诉人李国琼的委托诉讼代理人曹阳到庭参加了审理。本案现已审理终结。印象置业公司上诉请求：1、撤销重庆市大足区人民法院(2016)渝0111民初940号民事判决第二项，改判李国琼向印象置业公司支付房屋租金170698元和违约金204837元，并以欠付租金为基数按每日3‰向印象置业公司支付滞纳金；2、本案诉讼费用由李国琼承担。事实和理由：1、一审判决将华龙网等媒体的新闻报道视为印象置业公司的宣传并认定为是印象置业公司对李国琼的承诺与事实不符，该新闻报道只能代表华龙网，而不能代表印象置业公司的观点以及承诺；2、一审判决直接援引印象置业与另案第三人李强所签署的合同作为认定本案事实的依据，显然违反了合同相对性原则，且印象置业公司在与李强签订的合同中也没有作出任何承诺，仅仅是对项目的简介或期望；3、按照合同法的规定，合同双方均违反合同约定的，应当各自承担相应的责任，因此本案中即便将华龙网的新闻报道认为是印象置业公司的承诺而认定其违约，也应当是由李国琼另案起诉印象置业公司承担违约责任，而不能在本案中直接进行审查，更不能将双方的违约责任进行冲抵；4、根据印象置业公司与李国琼的合同约定，如果李国琼未能全面履行合同的，保证金则不予退还，现一审判决已经认定李国琼没有按照合同约定给付租金已属“未能全面履行合同”的情形，因此法院不能直接主动将保证金予以抵扣租金，况且李国琼并没有就保证金抵扣租金提出反诉请求。李国琼辩称，一审判决认定事实正确，程序合法，应予以维持。印象置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除印象置业公司、李国琼之间的《租赁合同》，由李国琼将房屋腾退给印象置业公司；2、判令李国琼支付租金170698元（该租金从签订合同时至2015年12月31日）；3、判令李国琼支付违约金204837元；4、判令李国琼以欠付租金为基数按3‰/日支付滞纳金，付清租金为止（截止2016年1月31日为66061元）；5、本案诉讼费用由李国琼承担。一审法院认定事实:2013年11月19日，印象置业公司（甲方）与李国琼（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目B区二单元第3层1-1、1-2、1-3号房屋（建筑面积853.49平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为儿童游乐类；3.1租赁期限为2014年8月1日至2020年7月31日；3.2租金为：2014年8月1日至2015年4月30日，按0元/月/平方米计算；2015年5月1日至2016年7月31日，按40元/月/平方米计算……；3.4租赁物业移交日为2014年8月1日；3.5自移交日起9个月的期限为装修免租期，装修免租期内，乙方无需向甲方支付租金；9.2.4乙方违反本合同3.3条约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，李国琼向印象置业缴纳了租金102418.8元及保证金50000元外，此后未向印象置业公司缴纳租金。同时查明：2012年8月21日，印象置业公司与“大足印象”商圈的另一客户李强签订了《商铺租赁合同》，合同的第一条载明：“大足印象位于大足××××号，项目建筑占地面积50亩，总占地面积3.2万方，总建筑面积约9万方。项目规划由A、B、C、D、E五个区域组成，其中A区为综合百货、大型超市，B区为潮流百货、时尚精品，C区为餐饮娱乐、酒店配套、文化中心、旅游产品、特色街区等，D区为国际影院、餐饮娱乐、旅游休闲主体购物等，E区为五星级大足宾馆，目前，项目整体处于施工阶段，其中C区工程进入收尾阶段”。2013年8月，印象置业公司在华龙网等相关媒体上称华润万家超市、UME国际影城、肯德基等30多家国内外知名商家已签约入驻“大足印象”商圈，重百商场和重百超市亦将入驻，但迄今为止华润万家超市、重百商场和重百超市皆未入驻。且“大足印象”商圈经营环境较差，印象置业公司的招租入住率不高，致使该地段的商业气氛不浓，对李国琼等商户的经营造成了一定的影响。一审法院认为，1、印象置业公司、李国琼之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、李国琼所欠印象置业公司租金应否酌情减少？3、李国琼应否向印象置业公司支付违约金和滞纳金？一审法院认为，一、关于印象置业公司、李国琼之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，印象置业公司、李国琼双方于2013年11月19日签订《租赁合同》后，李国琼除在签订合同时缴纳租金102418.8元及保证金50000元外，未再向印象置业公司缴纳租金。按照印象置业公司、李国琼双方合同的约定未按时缴纳租金的，逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，故印象置业公司、李国琼双方约定合同解除的条件已经成就，现印象置业公司起诉要求解除与李国琼签订的《租赁合同》符合法律规定，法院予以准许。合同解除后，根据本案当中李国琼有大量的游乐设备需拆除这一具体情况，李国琼须将租赁印象置业公司的房屋在二个月内腾空后交付与印象置业公司；二、关于李国琼所欠印象置业公司租金应否酌情减少的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，印象置业公司、李国琼于2013年11月19日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对李国琼租赁印象置业公司物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，李国琼应当按照该约定向印象置业公司支付租金。关于李国琼辩称由于印象置业公司承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，致使李国琼经营困难，要求减少租金的问题。因在印象置业公司、李国琼签订的《租赁合同》中，并未就印象置业公司对“大足印象”商圈商业氛围的打造与租金金额挂钩，李国琼以该商圈商业氛围不佳为由要求减少租金于法无据，法院不予支持。根据双方合同的约定，租金为：“2014年8月1日至2015年4月30日，按0元/月/平方米计算；2015年5月1日至2016年7月31日，按40元/月/平方米计算……”。结合印象置业公司的起诉，李国琼应交付印象置业公司租金的期间为2015年5月1日-2015年12月31日，共计8个月。按照合同约定，李国琼应支付给印象置业公司的租金为：40元/月/平方米×8个月×853.49平方米=273116.80元。因印象置业公司、李国琼在签订合同时李国琼已缴纳租金102418.8元及保证金50000元，此款应当予以扣除，故李国琼还应支付印象置业公司租金120698元（273116.80元-102418.80元-50000元）；三、关于李国琼应否向印象置业公司支付违约金和滞纳金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然印象置业公司、李国琼于2013年11月19日签订的《租赁合同》约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额的违约金。但由于印象置业公司承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，是李国琼经营困难的原因之一，李国琼以此为由拒绝向印象置业公司缴纳租金固然构成违约，但印象置业公司在履行合同过错中亦有较大的过错，故印象置业公司起诉李国琼支付违约金和滞纳金的主张法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告大足县印象置业有限公司与被告李国琼于2013年11月19日签订的《租赁合同》从本判决书生效之日起予以解除；被告李国琼在本判决生效之日起二个月内将租赁的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象”项目B区二单元第3层1-1、1-2、1-3号房屋交还给原告；二、由被告李国琼在本判决生效之日起三十日内支付原告大足县印象置业有限公司房屋租金120698元；三、驳回原告大足县印象置业有限公司其他诉讼请求。二审审理中，印象置业公司提交准予变更登记通知书证实大足县印象置业有限公司已于2015年12月2日变更名称为重庆市大足区印象置业有限公司。印象置业公司于2016年10月24日向本院出具《放弃诉讼请求说明》，自愿放弃在本案中要求被上诉人承担违约金、滞纳金的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：1、李国琼是否应当承担未按照合同约定按时足额给付租金的违约责任；2、李国琼已给付的履约保证金是否应当抵扣租金。针对双方的争议焦点，本院评析如下：关于第一个争议焦点，一审判决认为“由于印象置业公司承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成大足印象商圈商业氛围不浓，是李国琼经营困难的原因之一，印象置业公司在履行合同过程中亦有较大的过错”，因一审判决作出此认定的主要依据是华龙网等新闻媒体的报道和印象置业公司与案外人李强所签合同的约定条款，本院认为从现有证据来看华龙网等新闻媒体的报道内容是从媒体角度针对不特定社会公众所作的新闻报道，而非印象置业公司针对特定的大足印象承租人所作出的承诺，而印象置业公司与案外人李强所签合同第一条约定的内容则主要是对租赁商铺基本情况的介绍，不具有承诺的形式，且根据合同相对性原则该合同也不能作为处理本案的依据，因此，本院认为一审判决据此关于印象置业公司作出相应承诺但未能履行故具有较大过错的认定证据并不充分。其次，一审判决已审理查明截止2015年12月31日，李国琼欠付印象置业公司租金的金额为170698元（273116.80元-102418.80元），对此李国琼已构成违约，本院认为李国琼即应当按照双方合同约定、法律规定承担未按时足额给付租金的违约责任，但由于印象置业公司为尽快解决纠纷、化解矛盾，在二审中自愿放弃要求李国琼承担违约金、滞纳金的诉讼请求，此属于印象置业公司对其权利的自行处分，本院对此予以确认。关于第二个争议焦点，按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。现由于印象置业公司只是基于解决纠纷、化解矛盾而放弃关于违约金、滞纳金的请求，且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此本院认为一审判决认定以保证金抵扣李国琼欠付租金并无不当，可予以维持。综上所述，印象置业公司的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持，但由于印象置业公司在二审中放弃了该请求，本院予以确认，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7924元，由重庆市大足区印象置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷代理审判员  陈义熙二〇一六年十一月二十二日书 记 员  谢 静