河北省唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书冀02**民初2700号原告：唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号。法定代表人：赵山虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳艳，该公司员工。委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。被告：郑永昌，男，1976年1月27日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区.被告：郭志江，男，1972年11月5日生，汉族，现住唐山市路北区.被告：刘海剑，男，1976年6月3日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区.原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司与被告郑永昌、郭志江、刘海剑案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司委托诉讼代理人李艳艳、董光辉，被告郑永昌、刘海剑到庭参加诉讼。被告郭志江经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告为林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产所有人；2.依法停止对林荫御园小区底商301-14号商业房产的执行和处分，依法解除查封。事实和理由：因被告郑永昌与被告郭志江、刘海剑民间借贷纠纷一案，被告郑永昌申请查封了原告开发的林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产。该房产属于原告所有，被告刘海剑虽与原告签署了房屋买卖合同，但因其未支付任何合同款项，故依法不能成为涉案房屋的合法权利人。原告与被告郭志江曾合作开发涉案小区，被告刘海剑系郭志江聘用的工作人员。原告在与郭志江合作期间，签订了《低首付购房协议》，郭志江为达到尽快销售，回笼资金的目的，以原告名义与刘海剑签订了“零首付”的《房屋买卖合同》，即刘海剑签订《房屋买卖合同》时，未支付涉案房屋的首付款，后续房款约定以银行按揭贷款方式支付，但至今也未申请银行贷款，未支付剩余合同款项。综上所述，被告刘海剑虽然签订了《房屋买卖合同》，但因其未支付任何款项，即使刘海剑出示了部分房款的发票，也只是支付了部分房款，并未达到《中华人民共和国物权法》的等法律所规定的认定合法权利人“需支付绝大部分合同款项”的条件，依法不享有涉案房屋权利人的相应权利，且涉案房屋未交付使用，仍在原告控制下，未形成法律规定的“房屋需已交付、并实际占有”的法律条件，故被告刘海剑不是涉案房屋的权利人。被告刘海剑辩称，1、我不是唐山市东旺房地产开发有限公司的员工，也没有签订过“零首付”的购房政策；2、房屋未交付使用，在原告的控制之下，是原告拒绝将房屋交付给我，导致我无法占有、使用该房屋；3、我在购买涉案房产时，曾以刷卡形式向原告交付了公维款，经办人是吕岩，他是原告的工作人员，吕岩当时打印了几份合同，我在合同上签字，也加盖了原告公司的公章、法定代表人章及委托代理人章，并在住建局备案。2014年8月6日，原告为我开具了购房款发票，办完手续后，我积极配合原告工作人员办理银行贷款手续，后来唐山市东旺房地产开发有限公司与原告的合作暂停，涉案房屋银行贷款手续也没有办理下来。综上，我认为我是涉案房屋的合法所有者。被告郑永昌辩称，2014年我借给唐山市东旺房地产开发商郭志江1000000元，刘海剑是担保人，当时郭志江称该借款用于开发涉案房屋在内的小区，当时郭志江承诺如果不能偿还借款，就以房子抵债。因购房合同、购房发票、交款凭证均是刘海剑的名字，我认为刘海剑就是涉案房产的所有人。在我与郭志江的借贷关系中，刘海剑是担保人，现郭志江无力偿还借款，刘海剑应该承担保证责任，所以申请法院强制执行刘海剑的房产。被告郭志江未提出答辩。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2016年4月26日，被告郑永昌作为申请执行人以（2016）冀0209民督19号生效支付令为执行依据申请强制执行，要求被执行人郭志江、刘海剑给付借款1000000元并承担案件受理费2300元。2016年5月25日，执行机构作出（2016）冀02执6995-2号执行裁定书，查封了被执行人刘海剑名下位于唐山市曹妃甸区垦丰大街3号林荫御园住宅小区301-14号底商一套，面积202.91平方米。2014年5月16日，被告刘海剑向唐山东旺房地产开发有限公司总经理郭志江转账人民币500万元。2014年7月23日，原告收取被告刘海剑公维商铺301-13#款项22435元，并出具收据。2014年8月6日原告为被告刘海剑开具发票，发票注明款项性质为预收刘海剑购房款1142592元。2014年8月14日，被告刘海剑与原告就唐山市曹妃甸区垦丰大街3号林荫御园住宅小区底商301-14号房屋签订了商品房买卖合同。2014年8月22日该合同经唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局房产交易中心鉴证，经唐海县住房和城乡规划建设局备案。中冶时代置业有限公司（甲方）与唐山东旺房地产开发有限公司（乙方）签订《唐海林荫大道项目合作协议书》，协议第一条约定：1、鉴于唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”），注册资本500万元人民币，甲方合法持有项目公司100%的股权。2、项目公司于2013年8月15日在曹妃甸区工商管理局依法设立，合法拥有唐海镇垦丰大街以北、永丰路以西地块（地号：1302300010570036000）土地使用权及地上建筑物产权，合法开发建设标的项目，并于2013年11月4日取得商品房预售许可证，可依法对外销售。协议第三条约定：1、甲方同意将项目公司100%股权及债权整体转让给乙方，股权以评估报告数据为准，乙方同意受让项目公司100%股权及债权。3、项目公司股权转让前，甲方负责销售公司管理、客户签约及收款工作，工程质量、安全及进度管理工作，项目报批报件手续管理工作并承担费用，乙方负责销售蓄客、税费缴纳及工程施工工作，承担相应费用。协议第六条约定：4、标的项目开盘前，乙方负责将销售公司蓄客客户信息提供给甲方，承担换签工作中的纠纷处理。8、乙方保证依法开展项目销售宣传及蓄客工作，按照销售价格体系开展认购工作，不能私下收款、私下开票。上述事实有转账凭证、公维款收据、购房发票、商品房买卖合同、《唐海林荫大道项目合作协议书》予以证实，本院确认上述证据真实、有效。本院认为，原告诉请确认其为诉争房产的所有人，而其所提交的证据中并无国家有权机关对其依法享有诉争房产土地使用权，房屋所有权的确权凭证，故应由其承担举证不能的法律后果。本院对原告诉请要求确认其为林荫御园小区底商301-14号房产所有人的主张不予支持。在庭审过程中，原告承认被告郭志江系其与唐山东旺房地产开发有限公司合作项目的代理人。根据中冶时代置业有限公司与唐山东旺房地产开发有限公司签订的《唐海林荫大道项目合作协议书》的约定，唐山东旺房地产开发有限公司有权对外销售宣传及蓄客。被告刘海剑将款项交付给郭志江后，原告公司与刘海剑签订了《商品房买卖合同》，为刘海剑出具了销售不动产统一发票及公维款收据，并在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局备案，系对买卖合同成立、生效的确认，被告刘海剑依法取得涉案房屋的相关权利。债权人郑永昌在债务人郭志江不能偿还债务的情况下，有权要求保证人刘海剑承担保证责任。故执行机构对诉争房产的查封理据充分。原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司要依法停止对林荫御园小区底商301-14号商业房产的执行和处分，依法解除查封的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。审 判 长  贾春喜代理审判员  丁增辉代理审判员  张静波二〇一六年十一月十三日书 记 员  姜思宇