广东省���州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13064号上诉人（原审被告）：李志凡，住广东省增城市。委托代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：郭渭云，该公司经理。委托代理人：邓富妮，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李志凡因与被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司（以下简称沃凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1694号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志凡上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判合同终止日期为2015年1月31日；三、依法改判由沃某公司退还我方：1、2014年5月29日交付的合同保证金220281元(其中：三个月租金保证金175644元、三个月管理费保证金14637元、水电保证金30000元)；2、2014年6月7日交付的装修押金11000元；3、属于我方私有财物折价46195元(其中借广东黄金广州金某黄金销售有限公司物品一批价值13460元，电子金价牌1250元，摄像系统一套7835元，红外线报警系统一套10110元，茶几一套1810元，吧凳4张480元，顾客专用凳6张2100元，茶具一套350元，LED显示屏2个1000元，橱窗金沙摆件一批7800元)。以上三项共计277476元；4、一、二审案件受理费由沃某公司承担。事实和理由如下：一、原审法院认定合同编号为(2014)沃租赁字第112B号《沃某街商铺租赁(补充)合同》有效，无法律依据。《补充合同》无论从签订日期还是签订的内容都存在明显欺诈，完全不是对主合同《广州市房屋租赁合同》内容的补充���而且内容重复且冲突。二、原审法院认定合同终止日期为2015年2月12日与事实不符。我方实际于2015年1月31日退场并清理了部分财物，且在2015年1月22日通过电话明确通知沃某公司的管理人员并于2015年1月31日向某甲公司发出书面通知，沃某公司于2015年1月31日确认收到我方提出请求终止合同的书面通知，且并未作出不予同意的答复，应视为沃某公司默认。故合同终止日期应为2015年1月31日。三、原审法院认定的其他事实部分也与事实不符。1、就合同违约问题。根据我国《合同法》相关规定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，当事人可以解除合同。由于从我方2014年7月开业至今，国际黄金价格一直下跌，导致我亏损200多万。在此情形下，我方通过多次电话和发出书面请求的方式，提出要提前终止合同，不构成违约，也无需支付违约金和滞纳金。2、《补充合同》关于保���金不予退还的相关条款违反《合同法》相关规定，应属无效。原审法院对沃某公司无任何理由没收我方交付的装修押金11000元及属于我方的私有财产46195元一概不予认可是错误的。被上诉人沃某公司答辩称：我司对原审法院认定的退租时间及调整了违约金有异议，但我司没有上诉，愿意按照一审判决履行。具体理由如下：一、涉案租赁补充合同是经过双方一致协商签署且实际履行的一份合法有效的合同。根据原审举证可知，该合同的条款及内容均是经双方当事人认可的。我司也将涉案场地实际交付给李志凡使用，而李志凡也自认其一直使用涉案场地直至出现经济问题。李志凡在原审中也确认按照租赁补充合同标准向我司交付租金和水电费等费用，足以证明双方认可且履行的合同就是涉案租赁补充合同。二、对于李志凡提出的返还保证金、装修押金的其他上诉请求，我司认为已超出原审原告的诉请范围以及原审法院的审理范围，与本案无关，不同意二审法院一并处理，也不应得到支持。1、关于保证金，根据涉案租赁补充合同第8-1条的约定，如李志凡存在拖欠租金和其他费用的，我司将不退还保证金。现李志凡存在欠付租金的违约行为，我司有权依约直接没收保证金。2、关于装修押金，该费用诉请与本案无关，且双方应当在装修完毕后已进行了结算清理。3、关于其他损失问题，这些损失与本案无关，也不是本案租赁合同纠纷所涉及的问题，退一步而言，李志凡也未提供任何证据，其对此的主张具有随意性和虚假性。李志凡在原审中提供的证据9《固定（无形）资产转移表》是单方列明的，且将该表与此次李志凡有关其他损失的上诉请求相对比，在名目、数量及价格上均不一致，是李志凡自行编造的，不应得到法院支持。沃某公司于2015年10月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令李志凡：1、向其支付2015年1月1日至2015年4月30日的租金234192元（按每月58548元的标准）；2、向其支付自2015年1月至4月的管理费19516元（按每月4879元的标准）、分摊水费124.36元、电费4757.42元（其中电费3823.2元，分摊电费934.22元）；3、向其支付迟延支付租金、管理费的滞纳金（滞纳金以当月欠缴租金、管理费为本金，按每日千分之三的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止）；4、承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2014年4月30日，沃凯公司（出租方/甲方）与李志凡（承租方/乙方）就广州市天河北路460号101房自编112B号铺（以下简称涉案商铺）签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》（以下简称《补充合同》），约定：甲方同意出租涉案商铺给乙方；乙方将该物业用于经营贵金属相关产品销售及收兑业务；租赁期限从2014年5月6日起至2020年2月28日止；2014年5月6日至2014年7月5日为免租期，2014年7月6日至2015年5月5日每月租金58548元。；甲乙双方在签订本合同后，乙方需缴交如下费用，（1）叁个月的租金保证金，共175644元，（2）叁个月的管理费保证金，共14637元，（3）水电保证金，共30000元，（4）首月租金，共58548元，（5）首月管理费，共4879元，以上费用合计283708元，本合同签订日起计3日内，乙方应支付上述5项约定费用之合计，如乙方逾期支付该款项，甲方有权单方面解除本合同并将商铺另行出租而无需承担任何责任；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金；本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商并另行签订补充协议，补充协议是本合同不可分割的一部分，与本���同具有同等的法律效力等条款。同日，沃凯公司与李志凡签订了《广州市房屋租赁合同》，并对该合同进行备案。2014年5月8日，沃凯公司（甲方）与李志凡（乙方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙双方于2014年4月30日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》是合法有效的，甲乙双方必须严格履行各项条款；甲乙双方于2014年4月30日签订的《广州市房屋租赁合同》中的条款与补充合同中的条款相抵触的，以双方补充合同为准；本补充协议自甲乙双方签字盖章后生效，与补充合同具有同等法律效力等条款。原审庭审中，沃某公司、李志凡均表示实际履行的合同是《补充合同》，租金标准为58548元/月，管理费标准为4879元/月，租金以及管理费等费用都是按照自然月收费，当月租金及管理费应于当月5日��支付。沃某公司表示李志凡缴纳租金、管理费、水电费等费用至2014年12月，自2015年1月起没有再缴纳，经沃某公司多次催收，李志凡仍不予支付，亦拒绝搬出涉案商铺，对此沃某公司提交《催款函》、《催款通知书》、《3月月终结算通知书》、《4月月终结算通知书》、《解除租赁合同通知书》、《退场通知书》、邮寄凭证、照片等予以证明。李志凡对上述证据的真实性予以确认。原审庭审中，李志凡表示其于2015年1月31日中午以书面形式告知沃某公司于2015年1月31日正式退场，并在当日将涉案商铺的一套钥匙交还给沃某公司，由于铺面的部分设备是向案外人广州金某黄金销售有限公司（以下简称金某公司）借用，其于2015年2月12日协同金某公司的工作人员到涉案商铺再次清理剩余物品，遭到沃某公司的阻拦，沃某公司在当日收缴了涉案商铺的另一套钥匙及李志凡的相关物品，至此，涉案商铺的全部钥匙已由沃某公司收回，对此李志凡提交《结业申请书》及其电子邮件的回复、《广州市天河区国家税务局税务事项通知书》、《固定（无形）资产转移表》予以证明。除《广州市天河区国家税务局税务事项通知书》外，沃某公司对上述证据的真实性表示不予认可，称根据《补充合同》的约定，李志凡不享有提前终止合同的权利，2015年1月31日，涉案商铺像往常一样正常关门，李志凡并未向某甲公司表达已退场或正在清理退场，亦并未向某甲公司交还钥匙，其后沃某公司管理人员发现李志凡再未开门经营，才据此推测李志凡已退场，2015年2月12日，李志凡在没有通知沃某公司的情况下悄悄准备退场，保险柜拉响警报声惊动了沃某公司的管理人员，由于当时的撤场人员并非李志凡本人，金某公司亦并非涉案商铺的承租方，所以沃��公司对当时搬运场内设备的行为予以阻止，由于当时金某公司负责人员与沃某公司的管理人员相识并与其当场沟通，强调李志凡确实存在经营困难，沃某公司工作人员表示理解后，建议可以协助李志凡招商引资，尽快引进新的租户，方便李志凡能尽快退场，金某公司负责人员对沃某公司的这一主动招商的建议当场表示同意，将涉案商铺的钥匙交给沃某公司，让沃某公司进行招商引资，沃某公司认为其在2015年2月12日同意接收钥匙是为了招商引资，并不能以此作为收回场地的证明，李志凡的实际撤场时间应以沃某公司发出《退场通知书》即2015年5月11日为准。原审庭审中，沃某公司表示李志凡至今欠付2015年1月至4月的分摊水费、电费及分摊电费，其中1月电费1593.6元，公用电费分摊249.59元，公用水费分摊38.76元；2月电费1742.4元，共用电费分摊234.03元，公用水费���摊16.2元；3月电费430.8元，共用电费分摊244.18元，公用水费分摊44.42元；4月电费56.4元，共用电费分摊206.42元，公用水费分摊24.98元。李志凡表示其对2015年1月1日至2015年1月31日的水电费金额予以认可，并认为撤场后的水电费不应由其承担。沃某公司表示其在发出《退场通知书》后于2015年5月11日收回涉案商铺，现已另行出租给案外人。沃某公司表示已收取李志凡支付的各项保证金220281元，其认为按照合同约定，其有权没收李志凡的保证金，李志凡则要求沃某公司退还上述各项保证金。原审庭审中，李志凡申请证人陈某出庭作证。陈某出庭发表证言如下：我是金某公司的员工，李志凡租用沃某公司的涉案房屋进行经营，其中的部分设备是向某乙公司借用，金某公司要求李志凡归还所借的设备，故派人到场搬回设备，当天搬运过程中，遭到沃某公司的工作人员阻止，收缴全部锁匙。原审庭审中，李志凡申请证人李某出庭作证。李某出庭发表证言如下：我是李志凡所开公司的管理人员，由于亏损严重，李志凡所开公司必须于2015年1月31日前结业清场，故李志凡委托我与沃某公司沟通退场事宜，李志凡按照沃某公司要求写明书面申请，并以书面形式告知沃某公司2015年1月31日正式退场，沃某公司也确认收到书面通知，并表示尽快答复，1月31日下午，当李志凡方某点货物关门时，沃某公司通知不准搬走物品，但该物品为我方向某乙公司所借，故只好于2015年2月12日再次进入铺面清理物品，金某公司也派人来搬回其公司的物品，但又遭到沃某公司工作人员的阻止，并收回铺面钥匙。原审法院认为，沃某公司、李志凡签订的《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。李志凡辩称其于2015年1月31日撤场并将涉案商铺的一套钥匙交还给沃某公司，但对此并未提交充分证据予以证明，沃某公司对此亦予以否认，原审法院对李志凡表示其于2015年1月31日撤场的抗辩不予采纳。沃某公司自认于2015年2月12日收回涉案商铺的钥匙，李志凡亦表示其于当日将涉案商铺的钥匙交还沃某公司，即2015年2月12日沃某公司已收回涉案商铺对其管业。沃某公司辩称其收回钥匙的目的是为了招商引资，并非收回涉案商铺，收回涉案商铺的时间应为2015年5月11日，原审法院对此不予采纳。沃某公司诉请要求李志凡支付2015年1月1日至2015年2月12日的租金、管理费，原审法院予以支持，经计算，该段期间的租金的数额为81967.2元（58548+58548元÷30天×12天）、管理费的数额为6830.6元（4879元+4879元÷30天×12天），对于沃某公司诉请的超出部分，原审法院不予支持，予以驳回。《补充合同》约定：“乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金。”李志凡迟延支付租金、管理费，造成沃某公司损失，沃某公司诉请要求李志凡支付滞纳金有合同依据，原审法院予以支持。从公平角度，原审法院酌情将滞纳金的标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，滞纳金应以各月拖欠的租金、管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限。李志凡对2015年1月的水电费金额予以确认，沃某公司诉请要求李志凡支付该段期间的水电费，原审法院予以支持。对于2015年2月至4月的水电费金额，沃某公司并未充分举证予以证明，李志凡��不予确认，对于沃某公司的该部分诉讼请求，原审法院不予支持，予以驳回。李志凡应向某甲公司支付2015年1月的分摊水费38.76元、电费1593.6元、分摊电费249.59元。关于履约保证金是否应退还的问题，李志凡可另寻法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年7月25日作出如下判决：一、于本判决发生法律效力之日起15日内，李志凡向某甲公司支付2015年1月1日至2015年2月12日的租金81967.2元、管理费6830.6元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴的租金、管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）。二、于本判决发生法律效力之日起15日内，李志凡向��甲公司支付2015年1月的分摊水费38.76元、电费1593.6元、分摊电费249.59元。三、驳回沃某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7640元，由沃某公司负担5540元，李志凡负担2100元。二审中，双方当事人均无提交新证据，并均确认原审判决书第五页倒数第五行的最后一个字“原”字存在笔误，应为“被”字。对原审其余查明事实，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。李志凡还在二审中表示对原审判决第二项中水电费的金额没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此���案对于被上诉人沃某公司提出的对原审判决的异议不予审查。李志凡在二审中表示其对原审判决第二项水电费的金额无异议，且未对该判项提出具体上诉意见，故本院对原审判决第二项予以维持。针对李志凡的上诉，分析如下：虽然李志凡以涉案《补充合同》的签订日期、内容存在欺诈，且与《广州市房屋租赁合同》内容重复、冲突为由，上诉主张原审认定该《补充合同》有效错误，但经审查，该《补充合同》系双方当事人经协商自愿签订，其内容并无违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人在一审庭审中均表示实际履行的是该《补充协议》，故原审认定该《补充协议》合法有效，并无不当，本院予以确认。李志凡并未举证推翻原审对此的认定，其对此的上诉无理，本院不予采纳。对李志凡以其于2015年1月22日通过电话明确通知沃某公司的管理人员，并于2015年1月31日以电邮方式向某甲公司发出要求终止合同的书面通知，而沃某公司收到该通知后没有作出不予同意的答复应视为沃某公司默认为由，提出原审认定合同终止日期为2015年2月12日与事实不符的上诉主张，一方面，沃某公司对此不予认可，另一方面，李志凡并无举证证明其已于2015年1月31日将涉案商铺及该商铺的钥匙交还给了沃某公司，且其在一审中还作出了其于2015年2月12日协同金某公司的工作人员到涉案商铺清理剩余物品，沃某公司当天收缴了其一套钥匙等的陈述意见，沃某公司亦在一审中自认其于2015年2月12日收回了涉案商铺的钥匙，原审基于上述事实及当事人陈述，认定沃某公司于2015年2月12日收回商铺的管某，并判令李志凡清付计止该日止的涉案商铺的租金、管理费等，合理有据。李志凡对此的上诉意见缺乏理据，本院不予采信。关于李志凡上诉主张的国际黄金价格下跌问题，此系李志凡承租涉案商铺的经营风险问题，并不属于不可抗力，李志凡据此上诉主张其不构成违约，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于李志凡提出要求沃某公司退还有关合同保证金、装修押金、私有财物折价款等共计277476元的上诉请求，由于李志凡在一审中对此并未提出反诉，而本院二审根据当事人自愿的原则就此进行了调解，但调解不成，且沃某公司明确表示不同意本院在二审中一并处理李志凡的上述请求，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对李志凡上述上诉请求不作处理，李志凡对此可另循合法途径解决。综上所述，李志凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5462元，由上诉人李志凡负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十一月十六日书记员  梁少欣