苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5022号原告（反诉被告）吴江恒达星湖湾置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区运东大道。法定代表人陈海江，董事长。委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。被告（反诉原告）江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区运东大道1088号运河之东商业中心5-3166。负责人陆长宏，总经理。被告江西燕兴物业管理有限公司，住所地江西省赣州市长征大道31号（赣州商会大厦）13-1#、2#、3#写字楼。法定代表人刘燕，总经理。以上两被告共同委托代理人李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。原告吴江恒达星湖湾置业有限公司（以下简称恒达公司）与被告江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司（以下简称燕兴吴江分公司）、江西燕兴物业管理有限公司（以下简称燕兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，被告燕兴吴江分公司向本院提起反诉，本院决定本诉、反诉合并审理。依法组成合议庭，于2016年8月29日、10月10日、10月20日三次公开开庭进行了审理。原告恒达公司的委托代理人汪双春，被告燕兴吴江分公司、燕兴公司的共同委托代理人李海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒达公司诉称，2014年5月9日，原被告签订了《星湖湾花园前期物业合作协议书》，约定由被告就星湖湾花园项目提供前期物业服务，直至业委会成立签订新的物业合同。协议书同时约定，被告的服务品质应符合《物业管理方案标书》和前期物业备案的服务等级要求，若服务品质达不到合同要求，原告可要求被告无条件退场。现被告不仅服务品质达不到约定的要求，而且屡遭业主的投诉。原告已多次与被告进行交涉要求整改，被告却置之不理，被告行为已严重损害到原告的名誉及其他合法权益。原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼。现请求判令解除原被告双方之间的《星湖湾花园前期物业合作协议书》、《苏州市前期物业管理委托合同》，被告无条件从星湖湾花园退场，并移交物业的相关设施和必要资料（即收取物业相关费用的财务账册及物业用房等）；判令被告退还2015年3月18日解除日后尚未服务之物业费及垃圾清运费[具体计算如下：物业费355965元、垃圾清运费20555元，合计376520元。星湖湾一期交付使用时间为2014年7月31日，至合同解除之日2015年3月18日，服务期共计230天，被告收取一整年的物业费416409元，故对于未服务的物业费应退还416409元*（365天-230天）/365天=154014元，同时交房时还收取垃圾清运费，合计92535.3元，一期约有30户业主未装修，实际未发生垃圾清运费，应退还12026元，应退还的物业费及垃圾清运费合计166040元；星湖湾二期交付使用时间为2014年11月21日，至合同解除之日2015年3月18日，服务期共计117天，被告收取一整年的物业费297226元，故对于未服务的物业费应退还297226元*（365天-117天）/365天=201951元，同时交房时还收取垃圾清运费，合计66050元，一期约有28户业主未装修，实际未发生垃圾清运费，应退还8529元，应退还物业费及垃圾清运费合计210480元]；本案的诉讼费用由被告承担。被告燕兴吴江分公司答辩并反诉称，原告与被告燕兴吴江分公司双方履行合同的依据为《苏州市前期物业管理委托合同》，而非原告所说的《星湖湾花园前期物业合作协议书》；原告要求解除合同无事实和法律依据，其单方提出的于2015年3月18日解除双方合同，被告不予认可；截止目前，被告燕兴吴江分公司仍在向业主提供物业服务，原告提出的退还未服务的物业费及垃圾清理费与事实不符，也缺乏法律及合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与被告燕兴吴江分公司于2014年5月9日签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定被告燕兴吴江分公司负责位于吴江区运东大道1333号由原告开发建设的星湖湾花园的前期物业管理：一、二期先行交接，三期交接时间另定。但在2015年8月11日起，被告燕兴吴江分公司在巡视小区时发现三期楼幢有业主进出、搬运装修材料，被告燕兴吴江分公司后了解到原告已私自另聘其他物业公司进驻星湖湾三期进行物业管理。双方原定于2014年7月底进行一期楼幢交接，但由于部分业主急于入住在6月初即拿房装修，因此原告要求被告燕兴吴江分公司提前入驻并签发《签证核定单》，核准增加提前入驻费用70207元，原告已付3万元，尚结欠40207元。另，依据双方签订的合同，被告燕兴吴江分公司对一期多层、二期多层的公共服务收费标准为1.7元/平方米。但由于部分业主认为费用过高投诉到物价局。原告为维护其企业形象，也考虑到各方利益，经与被告燕兴吴江分公司协商，最终要求被告燕兴吴江分公司实际向业主收取公共服务费为1.5元/平方米，原告承诺按0.1元/平方米补贴，共支付41916.26元给被告燕兴吴江分公司。该物业项目本来是原告自己进行物业管理，因经营不善才让被告燕兴吴江分公司接手，现原告看到被告燕兴吴江分公司对该物业管理逐渐步入正轨，就以种种理由指责被告燕兴吴江分公司违约要求解除合同，以达到取而代之的目的。现被告燕兴吴江分公司依法提起反诉，请求判令原告将星湖湾花园三期、四期物业管理权移交给被告燕兴吴江分公司；判令原告向被告燕兴吴江分公司支付提前入驻补贴40207元，物业费补贴41916.26元，各项共计82123.26元；判令反诉费用由原告负担。被告燕兴公司辩称，原告与被告燕兴吴江分公司双方履行合同的依据为《苏州市前期物业管理委托合同》，而非原告所说的《星湖湾花园前期物业合作协议书》；原告要求解除合同无事实和法律依据，其单方提出的于2015年3月18日解除双方合同，被告不予认可；截止目前，被告燕兴吴江分公司仍在向业主提供物业服务，原告提出的退还未服务的物业费及垃圾清理费与事实不符，也缺乏法律及合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告恒达公司针对被告燕兴吴江分公司的反诉答辩称，被告燕兴吴江分公司的反诉意见与事实不符，具体在质证时发表。经审理查明：一、恒达公司与燕兴吴江分公司于2014年5月9日签订《苏州市前期物业管理委托合同》，由恒达公司将星湖湾花园委托燕兴吴江分公司实行物业管理服务。合同约定，第一条、物业基本情况：物业名称星湖湾花园，物业类型住宅，座落位置吴江区运东大道1333号，四至范围：东运东大道、南纬四路、西运河中路、北山湖西路，总建筑面积111080.23平方米、其中住宅90271.76平方米、停车场（库）18123平方米。其他：34761.18平方米。第二条、委托管理服务期限：物业管理服务期限为二年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后二年），自2014年6月15日起至2016年6月14日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第三条、恒达公司在物业接交2个月前提供一次性开办费8万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细燕兴吴江分公司在物业接交后2个月内交恒达公司备案。第四条、燕兴吴江分公司参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与恒达公司办理物业管理书面交接手续。第五条、本物业交付使用后的质量责任。根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯24月、监控智能化设备24月、消控设备24月、道路60月、绿化24月，检查测试并经签章之日起为保修的起始日期。物业共有部分保修责任：由恒达公司负责返修；物业专有部分保修责任：由恒达公司负责返修，物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求燕兴吴江分公司提供服务的，燕兴吴江分公司可以接受委托并合理收费。第七条、燕兴吴江分公司提供的物业管理服务质量（采取招投标的以中标文件为准）见附件二。燕兴吴江分公司提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算。第八条、恒达公司在物业交付使用前向燕兴吴江分公司提供管理用房760.19平方米（其中办公用房375.19平方米、其它用房385平方米）。第九条、在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。燕兴吴江分公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅：0.9元/月·平方米（另行收取电梯水泵运行费：0.6元/月·平方米；公共照明、水费：0.2元/月·平方米），高层住宅：0.9元/月·平方米（另行收取电梯水泵运行0.6元/月·平方米），上述收费标准由恒达公司在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由燕兴吴江分公司向业主收取。前期物业管理费自恒达公司通知燕兴吴江分公司入伙之日计算，恒达公司未出售的空置房和出租房由恒达公司全额交纳。第十七条、恒达公司相关的权利义务。…（四）授权燕兴吴江分公司对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；…（十一）在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会。第十八条、燕兴吴江分公司的权利义务：…（八）本合同终止时，向恒达公司或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属恒达公司或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续…（十一）与恒达公司一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合相应主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会。第二十一条、恒达公司在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下：装修垃圾清运费4元/平方米…，由燕兴吴江分公司收取。第二十三条、燕兴吴江分公司违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同约定的管理目标，恒达公司有权要求燕兴吴江分公司限期整改，造成恒达公司经济损失的，燕兴吴江分公司应给予恒达公司经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，经当地物业管理行政主管部门备案后，恒达公司可另行选聘物业公司。第二十四条、本合同期满，燕兴吴江分公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘燕兴吴江分公司的意见通知燕兴吴江分公司，且没有选聘新的物业管理企业，燕兴吴江分公司继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托燕兴吴江分公司的，应提前三个月书面通知燕兴吴江分公司，燕兴吴江分公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十六条、本合同生效后，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付50万元的违约金。第二十七条、本合同终止时，燕兴吴江分公司应移交物业管理权、撤出本物业，协助恒达公司或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合恒达公司或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等，燕兴吴江分公司在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向恒达公司支付1000元的违约金。第二十九条、双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。附件一：物业构成（高层4幢537套，建筑面积49867.98平方米，多层8幢422套，建筑面积40344.84平方米，地下车库18123平方米，管理用房、社区用房760.19平方米）。附件二：物业管理服务质量：公共服务、园林绿化养护与管理、安全防范均按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行；清洁管理除电梯及电梯厅保洁按《省标》六级执行、道路保洁按《省标》四级执行外其余均按《省标》五级执行。前期物业管理委托合同报送表记载物业管理期限：2014年7月1日至2016年6月30日。该报送表注明合同报送表与合同文本的相关内容应保持一致。该《苏州市前期物业管理委托合同》、报送表在物业行政主管部门进行了备案。二、2014年5月9日，恒达公司与燕兴吴江分公司签订《星湖湾花园前期物业合作协议书》一份，协议书约定：一、物业费执行价格鉴于前期恒达公司已对物业费价格进行了备案，双方同意仍按备案价执行，其中一期多层收费面积23140.54平方米，公共服务费1.7元/平方米，交房时间以恒达公司书面通知为准；二期多层收费面积17204.3平方米，公共服务费1.7元/平方米，交房时间为2014年12月31日；三期高层收费面积24028.84平方米，公共服务费1.5元/平方米；交房时间为2014年12月31日；四期高层收费面积25839.14平方米，公共服务费1.5元/平方米，交房时间为2015年5月31日，并注明：小区所有一层住宅公共服务费为1.05元/平方米，3#楼公共服务费为1.5元/平方米，包含电梯及水泵运行费，以上物业费含代收代缴费，按半年一收执行（每半年第一个月）。二、有关代收代缴费考虑到小区公共水景、路灯、楼道灯等公共能耗发生，前期管理期间，建议由燕兴吴江分公司按物业相关法规向业主另行收取，并按时公示。三、有关物业接管等安排根据物业早期介入要求和承接查验需要，在物业交付前燕兴吴江分公司组织人员对业主户内进行查验；对查验后不符合交房的，给出整改意见，符合交房条件可以交付小业主的，在交付过程中，业主提出的诸如楼板裂缝、屋面渗漏水等严重质量问题整改项次不得超过一条，在每期交付前，由燕兴吴江分公司提供早期介入和承接查验服务，并参与恒达公司工程例会及小区综合验收等工作（早期介入及承接查验工作根据恒达公司交房节点分期进行），并出具承接查验报告给恒达公司。燕兴吴江分公司现场派驻小区的工作人员需在每期交付前一个月进场，以便熟悉项目实际情况。四、有关项目开办费安排经协商，恒达公司同意按8万元提供开办费，分两次支付。其中多层房屋交房前一个月支付燕兴吴江分公司5万元。第二次在高层交房前一个月支付燕兴吴江分公司3万元。燕兴吴江分公司提供物资配备清单，并提供物业发票供恒达公司审批入账，该费用所形成的装备物资属于小区公共配套物品性质。五、有关物业配套用房安排恒达公司根据本小区规划备案规定，在一期交房前一个月，将物业配套用房按照通电、水、网络及卫生间要求，移交燕兴吴江分公司使用管理。六、有关业主装修垃圾清运费等相关费用的处理安排在小区交付装修期间，业主缴纳的装修垃圾清运费由燕兴吴江分公司收取，小区装修产生的装修垃圾的相关清运费用由燕兴吴江分公司包干使用。七、有关合作期限及责任约定1、自本协议签订后，以第一期的交房日为准，期限为30个月（合同起始日期以恒达公司书面通知一期正式交付日期为准）；2、自小区一期交付起两年内，燕兴吴江分公司必须完成成立小区业主委员会的任务，否则燕兴吴江分公司承担恒达公司10万元违约金损失；3、4…；5、因燕兴吴江分公司服务品质达不到合同要求，恒达公司可要求燕兴吴江分公司无条件退场，燕兴吴江分公司需对前期收取的物业费、垃圾清运费及小区配套设施设备等相关接管资料、前期物业运营资料等移交业主委员会或新接管的物业公司。六、有关恒达公司对燕兴吴江分公司考核安排恒达公司原则根据燕兴吴江分公司《物业管理方案标书》和前期物业备案的服务等级要求进行现场抽查，恒达公司有权根据物业现场实际情况，新增、删减调整考核项次。七、有关双方未尽事宜的安排因恒达公司要求或安排对部分业主房屋物业费、水电费减免优惠等，燕兴吴江分公司应予以理解配合，恒达公司另行贴补燕兴吴江分公司，具体另行协商。有关前期物业企业变更安排，由燕兴吴江分公司到吴江住建局和物价部门办理相关物业企业变更手续，恒达公司协助。三、星湖湾花园一期1#、2#、3#、6#、8#楼于2014年7月18日竣工验收，同日物业服务用房交付，苏州市吴江区房产管理处于2014年7月31日向恒达公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》；星湖湾花园二期5#、7#、9#于2014年11月6日竣工验收，星湖湾花园二期物业服务用房于2014年11月12日交付，苏州市吴江区房产管理处于2014年11月21日向恒达公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》。四、恒达公司最初准备以招投标形式与中标的物业公司签订前期物业管理合同，燕兴公司打算以江西燕兴物业管理有限公司苏州分公司（以下简称燕兴苏州分公司）作为主体参加招投标活动，并向恒达公司递交了燕兴苏州分公司《前期物业管理投标文件技术标》、《前期物业管理投标文件商务标》、《前期物业管理方案》，投标人为燕兴苏州分公司《技术标》记载：分项管理指标及主要措施：其中房屋及配套设施完好率国标为98%以上、管理指标99%以上；清洁保洁率管理指标在98%以上；物业管理服务满意率管理指标95%以上。装修范围：不得封闭阳台、平台或改变阳台、平台的用途。技术标对修缮养护项目诸如外墙体/墙面、外围地面、配套房屋走廊地面砖、配套房屋楼梯台阶、绿化带围栏/围墙、雕塑/建筑小品、道路、排水沟渠井、火灾报警联动控制系统等提出了维修养护方案、标准及实施效果。绿化种植保养：包括爱护花草树木、严禁踩踏；不准在草坪或树木上抛散、堆放、晾晒物品；不准在绿化区内倾倒垃圾和杂物等。但后来，恒达公司并未实际进行招投标，恒达公司与燕兴吴江分公司签订了前期物业合同及协议书。对《技术标》、《商务标》、《前期物业管理方案》，燕兴吴江分公司认为该些文件材料由燕兴苏州分公司递交给恒达公司，与燕兴吴江分公司无关，虽两分公司负责人均为陆长宏，但属独立的分公司，燕兴吴江分公司基本能按照《江苏省住宅物业管理服务标准》履行职责。恒达公司认为上述材料均由燕兴吴江分公司提供给恒达公司，两分公司系关联公司，当时燕兴吴江分公司陈述对外文件版本一样，故没有深究，不然恒达公司无法获得该些文件。五、2015年3月17日，恒达公司的委托代理人向燕兴吴江分公司邮寄律师函，律师函主要内容为：2014年5月9日，燕兴吴江分公司与恒达公司签订了《星湖湾花园前期物业合作协议书》，约定由燕兴吴江分公司就星湖湾花园项目提供前期物业服务，直至业委会成立签订新的物业合同，协议书同时约定，燕兴吴江分公司的服务品质应符合《物业管理方案标书》和前期物业备案的服务等级要求，若服务品质达不到合同要求，恒达公司可要求燕兴吴江分公司无条件退场。燕兴吴江分公司在提供前期物业服务过程中存在如下违约情形：一、服务品质无法达到要求，从小区目前现场照片显示存在小区楼梯卫生环境无人打扫，砌砖封顶层阳台、无人管理等情形；二、物业服务遭受许多业主的投诉，业主们不仅多次直接找恒达公司进行投诉，而且直接在市民关注度高的苏州阳光便民12345网络论坛上进行多次投诉，所反映的就是燕兴吴江分公司物业服务质量乱差，有的业主因此直接责难于恒达公司。三、燕兴吴江分公司服务质量无法达到投标书载明的绿化率98%以上、清洁保洁率98%以上、路灯亮灯率99.5%以上及投诉处理率100%以上等其他管理目标。恒达公司多次与燕兴吴江分公司就物业服务质量进行交涉，要求进行整改完善，但服务质量仍难以达到约定的要求，该情形已严重损害到恒达公司的名誉及其他合法权益。据此代理人认为根据《合同法》第93条、96条的规定及合同约定，恒达公司可按照协议书的约定行使解除权，要求燕兴吴江分公司无条件退场。并郑重致函：自本函到达燕兴吴江分公司时，双方签订的协议书就此解除，并请燕兴吴江分公司接函后五日内前往恒达公司完成物业交接、退还解除日后未服务之物业费以及其他相关交接工作。并特别提示：如对本函有异议，请在接函后3日内书面回复，逾期视为认可。2015年3月18日，燕兴吴江分公司签收了恒达公司邮寄的快递。六、2015年8月，星湖湾花园三期相继有业主装修入住，由别的物业公司对星湖湾花园三期进行物业管理服务。2016年3月10日，燕兴吴江分公司向吴江区住建局、吴江区人民政府、市房管局送达《关于恒达星湖湾三期问题的报告》，该报告主要内容为：燕兴吴江分公司于2014年6月获得恒达·星湖湾小区前期物业管理服务，恒达·星湖湾小区共分三期与业主办理交房，其中1-2期分别于2014年6月1日和同年的11月14日已与业主办理交房。1-2期合计422户，面积40289.47平方米。燕兴吴江分公司接管小区后配合恒达公司做好小区售后服务，兢兢业业为小区业主提供服务。2015年8月11日，燕兴吴江分公司物业服务中心工作人员在巡视小区时突然发现三期楼幢有业主进出、搬运装修材料，燕兴吴江分公司派员立即赶至现场，了解到恒达公司竟无任何通知，私自另聘其他物业公司进驻星湖湾三期进行物业管理服务，造成恒达·星湖湾小区一个管理区域出现两家物业公司进行管理服务现象。由于恒达·星湖湾三期未办理综合验收和不具备交房条件且房产开发公司私自单方面另聘物业公司造成小区管理混乱，小区前景令人堪忧。燕兴吴江分公司多次与恒达公司以小区整体管理和全体业主利益前提下沟通协商，要求恒达公司严格按照国家颁布的法律法规和签署的物业合同执行及要求另聘的物业公司撤出星湖湾小区。现三期交房已过半年，恒达公司就此事无任何答复，另聘的物业公司也无任何撤场意向。燕兴吴江分公司多次与恒达公司交涉无果，无奈只得向物业主管部门反映，要求恒达公司按法律法规和签署的合同执行。吴江区住建局对此进行过调解，但无果。七、2015年5月12日，恒达公司就本案纠纷曾提起过诉讼，燕兴吴江分公司提起反诉，其中一项反诉请求为要求恒达公司支付开办费5万元。后，恒达公司撤回本诉，燕兴吴江分公司撤回反诉，本院裁定予以准许。八、恒达星湖湾花园尚未成立业主委员会。庭审中，恒达公司为证明燕兴吴江分公司提供的物业管理服务品质达不到合同要求，向法庭提供以下证据：一、照片。照片显示：公共区域绿化带晾晒衣物、电动车随意停放（且随意拉电线冲电）、井盖破损未修或无遮盖、草坪破坏、路灯损坏未修理、随意开门洞、随意硬化、树木倒下未及时处理、景观桥面破损（用烂模板铺设）、路面泥土裸露、路面积水、道路破损、墙面损伤（发霉）路面破损、公共部位未打扫、楼梯扶手积灰、消防栓破坏、封阳台、阳台上砌墙、电梯轿厢顶破坏及电线裸露、电梯门保护门套（石材）脱露、电梯口有杂物、多媒体配电箱关不上（内部设施裸露）、公共部位堆放杂物、灭火设备破坏、河道内脏乱差、草坪垃圾多、小区内开有超市、公共部位私有化、垃圾箱内装满垃圾。燕兴吴江分公司对照片的真实性持有异议，认为绝大部分照片没有反映出拍照的地点及时间，反映的是什么问题，且即使局部能反映出涉案小区存在问题，也是由于恒达公司应该承担维修义务而没有履行，有些照片反映的也是短暂出现的问题，比如垃圾桶里面有垃圾属于正常现象。二、苏州阳光便民12345网站投诉、打印有“星湖湾全体业主”字样的《致物业函》，后附物业现阶段问题（附有照片）、所在位置及整改要求。主要投诉：（一）、恒达星湖湾出行与物业问题：5栋每单元的电梯门口的灯报修一直没有修；（二）、星湖湾燕兴物业服务差：空调机装在外面、私自占用绿化并硬化、路面破损（下雨天有积水），桥面破损、楼道扶手灰尘多；（三）、星湖湾二期交房后状况差：小区的道路与边上的围墙出现很大裂缝，小孩与老人行走要非常小心；…及其他有关物业管理服务差的情形。恒达公司认为业主网络投诉以及市长信箱全体业主联名信可证明自2015年2月起业主开始投诉物业服务存在的问题，物业服务均不符合投标方案书规定的管理指标要求。燕兴吴江分公司对于该些证据的真实性不予认可，认为该些证据并未反映出涉案小区业主的具体身份，内容上与涉案小区实际情况不符，整改要求中提及的部分问题是恒达公司应该承担的责任。对于业主网络投诉，无法从网上查找到；且从时间、内容看，实际反映的问题是由恒达公司承担维修等责任，比如小区的木桥、路面破损。燕兴吴江分公司在实际管理中，曾就业主的反馈向恒达公司提出整改要求。恒达公司则认为燕兴吴江分公司在物业管理过程中出现的毁损等应由物业公司或者相应的责任人进行维修。三、星湖湾一、二期问卷调查分析表。恒达公司据此证明星湖湾花园一、二期88.18%的业主对物业服务不满意。燕兴吴江分公司对该证据的真实性持有异议，认为是恒达公司单方制作，应属无效，恒达公司提交的证据不能证明系业主的真实意思表示，不能证明系业主本人所签；其次，从燕兴吴江分公司的对照发现，恒达公司提交的证据有矛盾之处，同样一个业主“汪明海”，都住在3幢601室，在本次调查问卷中出现两次，调查的结果相反，故实际上是恒达公司是为了达到所谓的指标自己制作。就本案纠纷，在第一次诉讼中，燕兴吴江分公司也曾向法庭提交过类似的调查问卷，绝大多数相同的业主所调查的结果与恒达公司所得出的结论相反，因此，燕兴吴江分公司认为任意一方所作出的所谓调查问卷都具有一定的导向性，可能与事实存在偏差。燕兴吴江分公司为证明其已尽物业管理服务,向法庭提交如下证据:一、违规整改告知单。巡查日期为2014年11月1日、栋（梯）号为1幢2单元，房号为101室的告知单记载：尊敬的1幢2单元101业主（住户）：本物业服务工作人员在巡查发现贵房屋装修有违章现象，请务必于2014年11月4日前，按《物业管理条例》签订的业主公约进行整改完毕，并将整改情况通知本管理公司。否则，本管理公司将按小区的装修管理规定进行处理。具体情况：检查时发现贵户在阳台侧面私自开门，影响小区的美观和整体形象，望贵户及时处理。否则物业服务中心将按相关装修管理规定采取进一步措施，以确保本楼宇的整体形象及安全使用。应采取措施：请接到通知后在规定期限内拆除并恢复原状，否则星湖湾物业服务处将不同意进行安装施工。并将向上级主管部门申请强制执法，损失由业主承担。巡查日期为2014年11月7日、栋（梯）号为2幢1单元，房号为101室的告知单及巡查日期为2014年12月5日、栋（梯）号为6幢3单元，房号为102室的告知单除限期整改时间不同外，其余内容同第一份告知单。燕兴吴江分公司以此证明星湖湾花园个别业主违规私搭乱建，燕兴吴江分公司进行了教育，且采取了相应措施。恒达公司对该证据的真实性持有异议，认为是燕兴吴江分公司单方制作，且认为个别业主擅自私搭乱建现象，投标文件明确要求制止，而燕兴吴江分公司没有制止，系其不作为的物业服务行为。二、2014年6月29日的物业前期工作联系函，该联系函盖有燕兴吴江分公司的星湖湾项目章，内容为“吴江恒达中泰房地产开发有限公司：结合目前施工情况，加强物业管理，目前绿化单位正在小区施工，绿化草坪铺设之前，请贵公司在安排人员清理每幢楼屋面及单元顶面垃圾，另外清理每幢房前屋后排水沟及井内垃圾以免破坏绿化设施，请贵公司给予解决”。该联系函“签收”处有“吴伟强”三字。三、2014年7月9日的工作联系函，该联系函盖有燕兴吴江分公司的星湖湾项目章，内容为：“星湖湾”一期工程项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重影响使用功能及安全，请恒达公司责成有关单位尽快予以整改：一、一期电梯加强轿厢内外防护；二、东南门岗亭整改安装；三、水系污泥清理：1、人造河积泥太多，河壁粉刷不到位，产生渗漏，垃圾很多未清理。2、河上木桥未安栏杆，存在安全隐患。3、水系河未安装警示标牌，存在安全隐患。四、电动车篷整改。五、房屋前后排水沟：一期交付的几幢房前屋后排水沟，全部堵塞不通，沟渠垃圾未清理，请及时整改处理。该工作联系函上签有“吴伟强”三字。燕兴吴江分公司同时提供日期为2014年7月14日“关于星湖湾部分项目整改事宜”的文件（上未加盖任何公章及有关人员签名），该文件系对前述工作联系函存在问题所作的回复。四、2014年7月16日，盖有燕兴吴江分公司星湖湾项目章的工作联系函，主题为：关于星湖湾一期工程问题整改及资料移交事宜。该工作联系函上签有“吴伟强”三字。五、盖有燕兴吴江分公司星湖湾项目章的工程联系函及挂号信收据，主题为：“关于恒达星湖湾项目一、二期工程竣工图纸及相关配套资料移交事宜”，燕兴吴江分公司要求恒达公司相关部门尽快移交一、二期相关资料。工程联系函后附《资料接管移交清单》及《恒达星湖湾分户交楼验收记录》。六、盖有燕兴吴江分公司星湖湾项目章的工程联系函及挂号信收据，主题为：关于星湖湾项目售后诸多问题整改事宜。该函统计问题如下：一、外墙有多处瓷砖脱落，电话联系施工维保单位，均未处理。单元门口瓷砖损破有几个月了，导致单元门禁无法安装。二、小区大部分道路处低洼之地，道路两侧未安装排火设施导致逢雨路面积水、泥泞，给保洁工作增加难度。三、小区内木桥损坏有二座，服务处多次联系地产公司及维保单位，未得到重视。四、单元门前屋后排水沟井盖因质量太次导致损坏严重。五、一幢南面有二户阳台下水管已堵塞，多次联系施工单位进行处理，未果。六、小区草坪安装的消防栓被埋在泥土里，已完全无使用功能。还存在公共区域吊顶破损、小区景观灯、损坏严重，电梯周围门套及电梯口门槛石脱落严重，小区内污水井盖质量太次，小区道路损坏、下沉现象严重等情形。七、日期为2014年11月20日盖有燕兴吴江分公司星湖湾项目章的工程联系函，该函对“恒达-星湖湾”二期项目提出了影响使用功能及使用安全的相关问题。如：未交付前瓷砖有好多地方掉落、破损，配套设施及配件未安装到位，排水管未接到位，等等。八、2014年8月16日盖有恒达公司项目管理中心的《星湖湾一期交房工程维修工作专题会议》，主要议题关于“星湖湾花园一期工程维修工作协调”事宜。九、关于星湖湾小区二期部分房型未设计空调板事宜的文件，该文件要求对设计有缺陷的户型，确定统一的空调外挂位置。该文件上签有“吴伟强”三字。恒达公司对上述证据的真实性持有异议，认为都是由燕兴吴江分公司自行制作，挂号信收据无法判断谁邮寄给谁；燕兴吴江分公司提交的照片可以印证恒达公司提交的照片，照片反映的问题是由燕兴吴江分公司物业服务不到位所产生的；涉案小区是通过竣工验收的，表明房屋的质量及公共服务已经达到合格的标准；恒达公司无“吴伟强”此人。燕兴吴江分公司为支持自己的反诉请求，向法庭提交以下证据：一、收据存根联四份。其中三份时间为2014年6月5日，一份为2015年6月5日；收款事由为2014年6月5日至2015年6月4日的物业费及装修服务费；交款单位分别为8-2-201张昌、6-2-202岳静、8-1-201及1-3-201。二、房屋交验记录单二份。其中一份业户姓名何星煜，房屋位置6幢2单元202#，记录单上列明了验收存在的问题，“业户签字”处有“何星煜”的签名及2014年6月5日的署期、“物业公司签字”处有“郭美荣”的签名、“开发商签字”处有“吴伟强”的签名。另一份业户姓名为张昌，房屋位置8幢201号，记录单上列明了验收存在的问题，“业户签字”处有“张昌”的签名及2014年6月5日的署期、“物业公司签字”处签名笔迹潦草不清、“开发商签字”处有朱丹的签名。三、签证核定单二份。其中一份标题为“关于星湖湾提前拿房物业费用贴补的签证”，具体内容为：星湖湾小区正式交付日期定于7月底，现部分业主着急装修入住，自2014年6月5日开始分批拿房，按开发商要求此部分业主物业费由开发商贴补，目前物业正式交付前人员配置情况：项目经理1人、财务1人、客服1人、工程2人、秩序员7人、保洁1人，共计13人”。燕兴吴江分公司在上盖章，并由施工单位项目经理签字，日期为2014年6月11日；监理审核意见为：按标书人员工资福利待遇给予计算贴补费用，项目经理4336.5元、客服2499*2、保安2499*7、保洁2249*1、工程主管3528*1、工程维修2499*1，合计35103.5元/月，总计70207元，吴伟强在该栏处签名，并同意按此人员配置给予贴补。“分公司领导处”有“同意”二字，签名笔迹潦草不清。另一份签证核定单标题为“关于星湖湾物业费用贴补的签证”,具体内容为：星湖湾项目在销售房屋时售楼处与业主签订的前期物业协议价格多层为1.7元/平，分公司按此价格与江西燕兴物业的前期委托合同，近期部分着急装修的业主申请提前装修，交物业费后举报到物价局，因普通小区物业费批复限价为0.9元/平，另加不超过0.6元/平的代收代缴费用，物业费收费不得超过1.5元/平，物价局要求按1.5元/平收费。因委托合同签订价格为1.7元，实际按1.5元收费，物业公司要求我司给予费用贴补，经过协商，最后确定贴补物业公司0.1元/平，实际需要贴补费用为：多层带电梯部分业主专有面积（20484.41平）*0.1元/平*24月=41916.26元。燕兴吴江分公司在上盖章，并由施工单位项目经理签字；“监理审核意见”及“项目部”处有吴伟强签名，署期为2014年7月5日，“分公司领导”处有“情况属实”，签名笔迹潦草不清。恒达公司对上述证据的真实性持有异议，认为恒达公司无“吴伟强”此人。而燕兴吴江分公司认为吴伟强系恒达公司工作人员，且目前仍在恒达公司工作。庭审中，双方对物业管理服务起始日存在争议：恒达公司认为星湖湾花园一期自2014年7月31日起由燕兴吴江分公司提供物业管理服务；二期自2014年11月21日起由燕兴吴江分公司提供物业管理服务，以《商品房交付使用通知书》载明的时间为准。燕兴吴江分公司认为一期自2014年6月5日起由燕兴吴江分公司提供物业管理服务，部分业主缴纳物业费收据及签证核定单可以证明；二期自2014年11月14日起由燕兴吴江分公司提供物业管理服务，因燕兴分公司财务显示二期业主自2014年11月14日起开始缴纳物业费。本案中，双方均未提供恒达公司通知燕兴吴江分公司交房的时间。庭审中，恒达公司针对第二项诉请，变更如下：燕兴吴江分公司退还的尚未服务之物业费及垃圾费具体数额无需法院明确。诉讼中，本院派员到星湖湾花园进行了实地查验，发现星湖湾花园一、二期环境脏乱差现象比较严重。以上事实，有原告提供的《星湖湾花园前期物业合作协议书》、物业服务用房交付备案通知、竣工验收备案表、民事裁定书、《吴江市商品房交付使用通知书》、《吴江市星湖湾置业有限公司（星湖湾小区项目）前期物业管理投标文件技术标（商务标）》、《前期物业管理方案》、照片、律师函、特快专递回执（邮件查询信息）,被告燕兴吴江分公司提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、《关于恒达星湖湾三期问题报告》以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，恒达公司与燕兴吴江分公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、《星湖湾花园前期物业合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。鉴于《苏州市前期物业管理委托合同》约定物业管理期限自2014年6月15日至2016年6月14日，诉讼期间，物业管理期限届满，结合燕兴吴江分公司提供的物业管理服务未能符合合同要求，且其他物业公司已进驻星湖湾花园三、四期提供物业服务，故双方间签订的合同及协议书于2016年6月14日终止，燕兴吴江分公司应从星湖湾花园退场，并移交物业的相关设施和必要资料。恒达公司主张合同已于2015年3月18日解除，因燕兴吴江分公司、燕兴公司不予认可，且第一次诉讼恒达公司撤诉后燕兴吴江分公司实际继续提供物业管理服务，故对恒达公司有关合同已于2015年3月18日解除的主张本院不予采信，本院认定燕兴吴江分公司提供的物业服务期限至2016年6月14日。原告要求燕兴吴江分公司、燕兴公司退回其物业费、垃圾清运费，因原告无权主张该些费用，故本院对原告该诉请不予支持。燕兴吴江分公司在恒达公司起诉要求解除合同、物业管理期限届满的情况下未退场，物业管理服务期限期满后的物业费被告燕兴吴江分公司、燕兴公司无权主张，由此造成的损失由其自行承担。燕兴吴江分公司要求恒达公司将星湖湾花园三期、四期物业管理权移交给燕兴吴江分公司，因双方合同已终止，故对燕兴吴江分公司该反诉请求不予支持；燕兴吴江分公司要求恒达公司支付其提前入驻补贴40207元，物业费补贴41916.26元，合计82123.26元，因燕兴吴江分公司未能提供充分证据证明，故本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十六条、第三十三条、第三十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴江恒达星湖湾置业有限公司与被告（反诉原告）江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、《星湖湾花园前期物业合作协议书》于2016年6月14日终止。被告（反诉原告）江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司、被告江西燕兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内从星湖湾花园撤场，并移交物业的相关设施和必要资料（即收取物业相关费用的财务账册及物业用房等）。二、驳回原告（反诉被告）吴江恒达星湖湾置业有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司的反诉请求。本诉案件受理费1800元，由原告（反诉被告）吴江恒达星湖湾置业有限公司负担；反诉案件受理费1853元，由被告（反诉原告）江西燕兴物业管理有限公司吴江分公司、被告江西燕兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  梅安翊人民陪审员  范文彪二〇一六年十一月十日书 记 员  韦舒虹