广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14567号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托代理人：黄志斌，该公司职员。被上诉人（原审原告）：司徒波，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：郭凤儿，住广州市海珠区。委托代理人:罗东平，广东佳思特律师事务所律师。上诉人广东元邦房���产开发有限公司（简称元邦公司）因与被上诉人司徒波、郭凤儿商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3171号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元某公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回司徒波、郭凤儿的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由司徒波、郭凤儿承担。事实与理由如下：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1、一审法院对司徒波、郭凤儿是否付清全部房价款的事实认定错误。双方在《补充协议》第六条明确约定面积差异结算条款，根据实测测绘报告结果及查册表，涉案房屋实测套内面积为36.923㎡，比预测面积增大1.233㎡，司徒波、郭凤儿应向我司支付面积差价38343元，但经我司多次催促，司徒波、郭凤儿至今仍未履行付款义务，��构成违约。一审法院并未就司徒波、郭凤儿未支付面积差异房款的事实予以认定，属于认定事实不清。一审判决后，我司又发函通知司徒波、郭凤儿补缴增大面积差异房款，但司徒波、郭凤儿仍拒不履行合同义务，应自行承担逾期办证的违约责任。我司认为，根据《补充协议》第九条第一款的约定，司徒波、郭凤儿付清全部房价款（包括合同约定因面积差异而产生的补差款）是办理房屋产权登记的先行行为和前提条件。而一审法院认定涉案房屋增大面积差价款应在涉案房屋实测面积经房产部门登记确认后进行结算，完全不符合上述合同约定。2、一审法院对我司邮寄的两份办证通知的事实认定错误。我司曾于2014年1月、3月向司徒波、郭凤儿邮寄快件催告其办证，邮寄的通讯地址及联系电话均是双方约定的联系方式，但该两份快件因司徒波、郭凤儿的原因均未能送达��我司认为司徒波、郭凤儿对此存在过错。若该两份快件能正常送达，即使上述函件内未能明确告知司徒波、郭凤儿办证所需提供的相关资料，按照一般的生活常识及经验，司徒波、郭凤儿收件后必然会与我司主动联系，我司也必然会详细告知，除非司徒波、郭凤儿有意拖延。故我司认为司徒波、郭凤儿因自身存在过错，理应为逾期办证承担一定的违约责任，而非由我司全部承担。被上诉人司徒波、郭凤儿答辩称：我方不同意元某公司的上诉请求，元某公司的上诉理由不成立，请求法院驳回其上诉请求。一审判决定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。司徒波、郭凤儿于2016年6月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、元邦公司立即为其办理广州市荔湾区文昌北路268号（自编B栋）604房屋《房地产权证》；2、元某公司向其支付从2014年6月3日起至办妥《房地产权证》之日止的逾期办理《房地产权证》违约金；违约金每天按总房价款万分之1.685计算，暂计至2016年6月2日违约金为136514元；3、本案诉讼费用由元某公司承担。原审法院认定事实：2012年2月25日，元邦公司（甲方）与司徒波、郭凤儿（乙方）与签订了合同编号为201202160506号的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于荔湾区文昌北路以东242-272号、荷溪通津以北泰兴街以西及兴光里以南等编号为692的地块的土地使用权，面积9510平方米，规划用途为商务金融用地（053）、城镇住宅用地（071），土地使用权年限自2008年10月18日起计算，住宅用地70年；甲方经批准，在该地块上投资建设明月星辉楼商品房。乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的明月星辉楼第自编B栋幢6层604号房，房屋地址：荔湾区文昌北路268号（自编B栋）604房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房合同约定建筑面积共48.75平方米，其中，套内建筑面积35.69平方米，共有分摊面积约13.06平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）31097.59元，总金额（人民币）1109873元。甲方应当在2012年4月30日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方；乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内面积大于合同约定套内面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方等等。同日，元某公司与司徒波、郭凤儿签订《本合同补充协议》，约定：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规或验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并以乙方为产权人的房地产权证���付乙方；合同第二十二条变更为：1、办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2、乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第八条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（3）逾期超过365日，不超过730的，甲方每日按总价款0.008的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方声明所提供的资料全属真实正确；甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到通知；若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视为甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担；甲方应如实告知乙方为办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料，乙方应在本协议签订之日起30日内提供相关证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备，不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任等等。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及《本合同补充协议》签订后，司徒波、郭凤儿于2012年4月18日前向元某公司支付了合同第七条约定的购房款1109873元。双方于2012年5月13日办理收楼手续。司徒波、郭凤儿于2012年5月12日缴纳物业维修基金、税费，司徒波、郭凤儿于2012年5月13日缴纳了住宅管理费597.66元。原审再查，2013年7月10日，涉案房屋所在的明月星辉楼办理了大确权，产权登记在元某公司名下。原审法院认为，司徒波、郭凤儿与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《本合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照上述《本合同补充协议》第八条的约定，元某公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为司徒波、郭凤儿办妥产权登记，并将以司徒波、郭凤儿为产权人的房地产权证交付司徒波、郭凤儿，故司徒波、郭凤儿诉请元某公司为其办理涉案房的《房地产权证》的诉讼请求，原审法院予以支持。司徒波、郭凤儿实际收楼时间是2012年5月13日，但元某公司至今没有为司徒波、郭凤儿办妥产权证，涉案房屋的产权至今没有登记在司徒波、郭凤儿��下，元某公司应根据《本合同补充协议》第八条、第九条的约定，按总房价款1109873元的0.008%/天的标准，计付自逾期次日起至本判决发生法律效力之日止的违约金给司徒波、郭凤儿。故司徒波、郭凤儿诉请元某公司支付从2014年6月3日起至本判决发生法律效力之日止的违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。但违约金应按双方签订的《本合同补充协议》第九条约定的每日按总房价款的0.008%计算。关于司徒波、郭凤儿要求调高违约金的计算标准的问题，由于司徒波、郭凤儿未能提供证据证实逾期办理涉案房屋的房地产权证，给司徒波、郭凤儿造成了何损失，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，合同中没有约定违约金的计算标准，才参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故司徒波、郭凤儿诉请违约金每天按总房价款万分之1.685计算的诉讼请求，原审法院不予支持。对于司徒波、郭凤儿诉请元某公司支付本判决发生法律效力之日以后的违约金，本案不予处理，因为本判决生效之后逾期办证的后果应由谁来承担，本案无法认定，对于此后的逾期办证违约责任，双方可另案处理。关于元某公司抗辩称元某公司多次催促司徒波、郭凤儿配合办理产权过户手续，但司徒波、郭凤儿不予理会，司徒波、郭凤儿没有支付增大面积购房款，未办理《房地产权证》的过错在司徒波、郭凤儿，元某公司不应承担违约责任的问题。元某公司提供（编号：1057834443506）邮寄日期为2014年1月17日���邮件，该证据内附文件为《关于提交办理房产证资料的催告函》，该函没有明确告知司徒波、郭凤儿为办理产权登记需要提供的证件资料及要求司徒波、郭凤儿补交面积差异款项的内容，且该函落款日期为2014年1月20日，与实际邮寄时间存在矛盾。同样，元某公司提供（编号：1018805389506）邮寄日期为2014年3月19日的邮件，该证据内附文件为《关于提交办理房产证资料的催告函》，该函没有明确告知司徒波、郭凤儿为办理产权登记需要提供的证件资料及要求司徒波、郭凤儿补交面积差异款项的内容。而且上述两邮件未送达给司徒波、郭凤儿。因此元某公司抗辩称元某公司多次催促司徒波、郭凤儿配合办理产权过户手续、但司徒波、郭凤儿不予理会的理由不成立。涉案房屋增大面积差价款的结算，应在涉案房屋实测面积经房产部门登记确认后，由司徒波、郭凤儿与元某公司进行结算，元某公司以此为由抗辩逾期办证的责任应由司徒波、郭凤儿承担，于法无据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年7月18日作出如下判决：一、元邦公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为司徒波、郭凤儿办理广州市荔湾区文昌北路268号（自编B栋）604房的房屋产权登记至司徒波、郭凤儿名下的《房地产权证》；二、元某公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向司徒波、郭凤儿支付从2014年6月3日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（办证违约金按房屋总价1109873元的0.008%/天标准计算）；三、驳回司徒波、郭凤儿的其他诉讼请求。一审案件受理费1515元，由元某公司负担。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双���当事人均确认涉案房屋的现地址为广州市荔湾区文昌北路268号604房。元某公司为证明其上诉主张，在二审中提交了如下证据：1、查册时间为2016年8月17日的《广州市不动产登记查册表》；2、编号为1086853480019的邮政EMS快递单、证明上述邮件的妥投时间为2016年8月5日的由广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司盖章确认的函，以及《关于收取面积差异补偿款的函》复印件（主要内容是通知司徒波、郭凤儿补交面积差异补偿款）；3、涉案房屋的《广东省房地产预告登记证明》（登记时间为2012年4月5日）。经质证，司徒波、郭凤儿表示对上述证据的真实性、合法性均无异议，关联性有异议；查册表只能证明涉案房屋于2013年7月10日登记在元某公司名下时的面积数，而不能作为最终确定我方房屋实际面积的依据，应重新测绘并经房产部门登记确认；而EMS邮件及函只能证明元某公司现在才催收差异补偿款的事实，并不能证明其之前有向我方催收差异款的情况，也不能免除元某公司迟办证的责任。另案（2016）粤01民终4844号民事判决已确定面积差异款在房产证出证后再另行结算；元某公司没有办理预售合同的预告登记，所以元某公司违法且违约。元某公司对此回应如下：一、查册表记载的数据是实测后房管局记载的实际数据，且该数据与我司提交的测绘报告中的实际数据一致，即涉案房屋办理过户手续到司徒波、郭凤儿名下时的面积是不变的，而双方在合同补充协议中明确约定，在办理产权登记前，乙方必须向甲方付清全部房价款，包括面积差价款，另案及本案一审对面积差异差异结算时间的认定违背双方合同约定。二、关于司徒波、郭凤儿所述另案生效判决的事实与本案有明显不同。另案中，因我司工作失误而没有书面送达关于办理房产及面积差异款项的通知，所以法院在该案业主不承认我司有口头通知的情况下支持了该案业主的诉讼请求。而本案中我司向司徒波、郭凤儿前后发出了两份办理房产证的催告函，但司徒波、郭凤儿均拒收，故其是自身原因没有收到我方邮寄的办证通知导致其至今仍未提交相关办证资料。一审开庭后，我司又重新发函书面告知司徒波、郭凤儿要补缴面积差异款，但司徒波、郭凤儿至今仍未履行相关义务。被上诉人司徒波、郭凤儿为证明涉案房屋现地址，在二审中提交了广东元某物业管理有限公司明月星辉物业服务中心于2016年9月10日开具的《业主证明》，及另案房屋的相关资料（包括协执文书收件回执、复制档案资料申请表、测绘图、依申请信息公开答复书、《广州市房地产测绘院受理回执单》及发票、周达彝的《个人名下房地产登记情况查询���明》）。经质证，元某公司对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为有关地址变更问题不影响业主办证，但业主应补交面积差价款，这是办证的前提条件；另案业主之所以由法院出具协执是该案业主自己要求的，所以该案业主才要跑这么多程序。如果本案业主提供相关资料，应该很快办到证。本院认为，原审对于元邦公司与司徒波、郭凤儿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》的效力认定，合法有据，不作赘述。针对元某公司上诉主张因司徒波、郭凤儿未支付面积差价款，逾期办证的责任应由司徒波、郭凤儿自行负担的问题，本院分析如下：双方《商品房买卖合同》及《补充协议》第八、九条约定，元某公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为司徒波、郭凤儿办妥产权登记，并将以���徒波、郭凤儿为产权人的房地产权证交付司徒波、郭凤儿。司徒波、郭凤儿实际于2012年5月13日收楼，但元某公司至今未完成为司徒波、郭凤儿办理产权登记的手续。虽然元某公司在一审提供了两份其司向司徒波、郭凤儿送达催告函的邮件，二审中又提供了元某公司于2016年8月向司徒波、郭凤儿邮寄的函件、快递单及妥投证明，但从上述函件的内容看，并不足以证明元某公司至今已有效通知司徒波、郭凤儿提交相关办证资料，故元某公司理应对迟延办证承担违约责任。原审认定元某公司应为司徒波、郭凤儿办证，并支付自2014年6月3日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金，合法有据。但因司徒波、郭凤儿委托元某公司为其办理涉案房屋产权证，需要司徒波、郭凤儿提供相关办证资料，对于本判决生效之后逾期办证的后果应由谁来承担，本案无法认定，对��此后的逾期办证违约责任，双方可另案处理。由于目前涉案房屋尚未过户登记至司徒波、郭凤儿名下，故有关涉案房屋面积差价款的结算应在涉案房屋实测面积经房管部门登记确认后买卖双方才进行，对此，元某公司可另循法律途径解决，元某公司以此为由抗辩其不应承担迟延办理涉案房屋产权证的违约责任缺乏理据，本院不予采纳。司徒波、郭凤儿二审提交的《业主证明》不影响本案处理结果，而另案相关资料均与本案无关，故本院对此均不予采纳。综上所述，元某公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3030元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月七日书记员  梁少欣