江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1823号上诉人（原审被告）：兴化市龙锦农贸综合市场,住兴化市戴窑镇人民路北。投资人：蓝志光，经理。委托诉讼代理人：赵燕，浙江京衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兴化市盛泰房地产开发有限公司,住兴化市合陈镇许沈村二组。法定代表人：方明，董事长。委托诉讼代理人：姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨，江苏君谊律师事务所律师。原审被告：蓝志光。上诉人兴化市龙锦农贸综合市场(以下简称龙锦市场)因与被上诉人兴化市盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司），原审被告蓝志光商品房销售合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2015）泰兴开民初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙锦市场委托诉讼代理人赵燕、被上诉人盛泰公司委托诉讼代理人姚曙琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙锦市场上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、一审法院程序错误，盛泰公司的诉讼请求为撤销合同，原审判决为合同无效，被上诉人依据的事实和理由是显失公平、欺诈，原审判决依据的事实和理由是“买卖房屋不是双方真实意思表示”，故一审判决并非依据原审原告的诉讼请求和事实理由；2、一审法院依据合同目的不真实认定“买卖房屋不是双方的真实意思表示”错误，庭审记录有错误，上诉人当时的陈述为“当时我不同意做这笔买卖，方世清说反正盛泰公司欠我钱，抵账就是了，于是我同意了”。双方签订合同的本意是盛泰公司将房屋出让给上诉人，上诉人以其对盛泰公司享有的债权冲抵房款，从而让蓝志光的债权得到部分清偿，提高蓝志光的融资能力，此前蓝志光一直以个人名义为盛泰公司借款，近日衢州柯城法院所判的案件，一笔就认定蓝志光为盛泰公司借款七八百万元，故该房屋买卖关系真实；3、一审法院适用法律错误，一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第五十五条是关于合同撤销的条文，第六十一条则与合同无效无关。4、案涉房产与被上诉人所提供的参考房产不属于同一地段，没有可比较性，销售价格也高于建设成本，故本案不属于显失公平、欺诈。5、上诉人在一审中提供了土地出让合同及施工合同，但是该两份证据在一审中未组织质证，也未在一审判决书中有所体现，严重违反程序规定，剥夺了上诉人的相关权利。被上诉人盛泰公司辩称：1、一审程序合法，一审起诉时被上诉人以“合同不是原告的真实意思表示，且显失公平，蓝志光与被告恶意串通侵吞、损害原告财产”为事实和理由提起诉讼，要求撤销该合同，庭审中上诉人增加理由“被告蓝志光利用掌控公司的便利，使用欺诈手段，在合同上盖章，合同不是原告的真实意思表示”，庭审中，法院释明“如经查明双方所签合同不是双方的真实意思表示，则合同应为无效，原告是否主张合同无效”，被上诉人当场表示如果合同无效，被上诉人就主张无效，即被上诉人已经变更诉讼请求，况且案涉合同效力是法院主动审查内容，即使当事人无异议，法院亦应当对合同效力作出评判。2、一审庭审中蓝志光向法院说明签订合同以及房屋过户的目的和原因是“原告请蓝志光到外面借款抵押，后蓝志光一直没有借到钱”，假设上诉人的陈述真实，则证明双方根本没有房屋买卖的意思表示。3、被上诉人未欠上诉人任何款项，双方亦不存在以房屋抵债的约定，蓝志光在管理公司期间，侵占、转移了被上诉人公司大量资产，被上诉人已经向公安机关报案，蓝志光在公安机关多次陈述房屋是被上诉人的。4、案涉合同系蓝志光在被上诉人处经营管理、掌管公章时隐瞒被上诉人，私自偷盖公章形成，蓝志光当庭陈述签订合同时方明、方世清均不在场，蓝志光还陈述了签署合同、办理过户的目的，该事实足以证明合同是虚假的。5、被上诉人庭审前并不知道合同的签署经过，但合同上有上诉人的印章，被上诉人认为该合同是蓝志光隐瞒被上诉人，私下偷盖的章，不是公司的真实意思表示，且合同价格显失公平，因此被上诉人要求撤销该合同，庭审中，蓝志光陈述该合同签署的目的并非是房屋买卖，而是为了对外借款提供信誉，但房屋过户后上诉人并未去借款，故买卖合同并非双方的真实意思表示，庭审中被上诉人变更诉讼请求正确，至于合同内容是否应当变更，双方均未提出该主张，且双方也未就变更达成一致意见，故法院不应当主动变更。6、上诉人未给付一分钱房款，被上诉人也未欠上诉人任何款项，双方不存在债务抵销，上诉人甚至均未支付过户费、税费。原审被告蓝志光未作答辩。盛泰公司向一审法院起诉请求：1、撤销盛泰公司、龙锦市场于2014年6月20日签订的购房合同或确认合同无效；2、龙锦市场将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋返还盛泰公司；3、蓝志光对龙锦市场返还讼争房屋的义务承担连带责任；4、诉讼费用由蓝志光、龙锦市场承担。一审法院认定事实：盛泰公司于2007年2月6日成立，法定代表人为方明。2009年12月10日蓝志光与案外人方世清、吴舜签订“兴化市戴窑镇龙锦家苑工程项目合作开发协议”，协议约定蓝志光与方世清、吴舜共同出资承包经营盛泰公司，合作开发兴化市戴窑龙锦家苑房地产项目，并交纳一定的管理费用给盛泰公司，三人组成“项目管理小组”，蓝志光为现场负责人，制订项目开发管理制度，组织项目具体开发实施工作，项目开发过程中的重要事项必须经“项目管理小组”共同协商确定。同日，上述三人与盛泰公司签订了合作开发协议，协议约定三人承包开发兴化市戴窑镇龙锦家苑的项目，项目资金全部由三人出资，三人自负盈亏，自主经营，项目开发完成后由三人上交盛泰公司管理费200000元。协议后，该项目工程主要以蓝志光负责，直至基本竣工。2014年2月15日蓝志光与盛泰公司签订协议，协议就双方共同投资开发建设的龙锦家苑、龙锦市场的住宅店面进行了分割，协议主要约定蓝志光分得上述资产中的30000000元资产，住宅按每平方米2600元计算，约60多套8000平方米左右，店面房按议定的价格，具体房号、面积按明细清单为准，盛泰公司应将蓝志光所得财产登记为蓝志光，剩余资产归盛泰公司，蓝志光在取得30000000元资产后将财务交于盛泰公司管理。又查，2012年5月16日龙锦市场成立，投资人为蓝志光。2014年6月20日龙锦市场与盛泰公司签订了《商品房购房合同》，盛泰公司将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋，总面积1968.53平方米的房产，以1680元/平方米出售给龙锦市场，总计房款3307130元，并约定了签订协议之日交房付款。该协议签订时，蓝志光在场，并代表龙锦市场签字，蓝志光陈述签订协议时方世清不在场，不清楚谁盖的盛泰公司的印章，但方世清是同意盖章的。兴化市戴窑镇人民政府在该协议上加盖了公章。协议签订后，产权进行了过户，龙锦市场未给付房款。庭审中，盛泰公司认为：该协议是蓝志光利用其掌控盛泰公司公章的便利，同时代理盛泰公司、龙锦市场双方，龙锦市场实为蓝志光所有，低价出售上述房产没有按照约定由项目管理小组共同协商，且龙锦市场至今没有给付房款，而合同却约定合同签订当日就要交付房屋给龙锦市场。综上，2014年6月20日签订的协议显失公平，并不是盛泰公司的真实意思表示，系蓝志光使用欺诈手段签订的，应予撤销。盛泰公司并提供了龙锦市场部分房屋出售价格明显高于转让价的合同等证据证明上述主张。对此，蓝志光、龙锦市场均不予认可，意见基本同答辩意见。但蓝志光在庭审中表示，盛泰公司将房屋过户到龙锦市场目的是因为盛泰公司信誉的问题借不到钱，请龙锦市场帮助盛泰公司抵押借贷款。以上事实，有各方的当庭陈述及合作开发协议、商品房购房合同、讼争房屋的产权证等证据在卷佐证。原审法院认为，盛泰公司将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋出让给龙锦市场，目的是请龙锦市场帮助盛泰公司抵押借贷款，龙锦市场也未给付房款，并不是双方买卖房屋的真实意思表示，双方之间的转让房屋的行为不具备民事法律行为的条件，应为无效民事行为。因无效民事行为取得的财产应当返还受损失的一方，故龙锦市场应当将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋返还给盛泰公司。盛泰公司要求龙锦市场的投资人即蓝志光对独资企业的返还房屋的义务承担连带责任，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、兴化市盛泰房地产开发有限公司与兴化市龙锦农贸综合市场于2014年6月20日签订的商品房购房合同无效。二、兴化市龙锦农贸综合市场于判决生效后15日内将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋返还给兴化市盛泰房地产开发有限公司。三、驳回兴化市盛泰房地产开发有限公司对蓝志光的诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33257元，由兴化市龙锦农贸综合市场负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交：1、土地出让合同及施工合同，证明涉案的房地产的建筑成本只有七百多块钱每平方，远低于合同约定的价格，不存在显失公平;2、浙江省衢州市中级人民法院（2016）浙08民终586号民事判决书，证明被上诉人所说盛泰公司不欠蓝志光和上诉人的钱不是事实。被上诉人质证认为，关于证据1，该两份证据不属于新证据，法院不应当作为定案依据。该两份证据也无法证明房屋的成本只有七百多元每平方米，即使土地加清包价格加起来等于七百多元每平方米，房屋还存在其他清包之外的费用，被上诉人也没有理由将房屋按照成本价卖给上诉人；关于证据2，该案原告是傅永权，与被上诉人无关，因为被上诉人是担保人，故蓝志光追加被上诉人作为该案被告，该证据不能证明被上诉人欠上诉人或者蓝志光款项。原审被告蓝志光未发表质证意见。本院认为：1、房屋不仅只有建设成本，证据1不能证明房屋的成本为七百多元每平方米;2、证据2原告是傅永权，与本案没有关联性，不能证明被上诉人欠上诉人或者蓝志光款项。本院认为，合同效力问题是法律对于合同有效与否的评判，属于法院依职权审查的范围，对于合同效力问题，法院应当主动审查予以认定，故一审法院认定合同无效并无不当。合同法第五十二条第一款第二项规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，蓝志光在被上诉人处负责经营、掌管公章之时，在被上诉人不知情的情况下，私自与龙锦市场签订该合同，约定以不合理的低价转让案涉房屋，且至今未给付购房款，属于恶意串通，严重损害被上诉人的利益，故该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故龙锦市场应当将戴窑镇人民路北侧龙锦市场北侧一层（底层）1-21号、东北侧两层（每一间为上下两层）1-20号房屋返还给盛泰公司。综上所述，上诉人兴化市龙锦农贸市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33257元，由上诉人兴化市龙锦农贸市场负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李惠平审 判 员  刘春生代理审判员  宗 雯二〇一六年十一月一日书 记 员  王 春