呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2745号上诉人（原审被告）：刘俊平，男，1959年3月7日出生，蒙古族，无业，住呼和浩特市土默特左旗。被上诉人（原审原告）：华伟明，男，1968年2月12日出生，汉族，退休教师，住呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：张晓辉，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩欣宇，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）石雨生，男，1961年7月27日出生，汉族，无业，住呼和浩特市回民区。上诉人刘俊平因与被上诉人华伟明、石雨生房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘俊平、被上诉人华伟明及其委托诉讼代理人张晓辉、韩欣宇、被上诉人石雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊平上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回华伟明的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院判决认定事实不清。刘俊平是自然人，不具有开发或承包建设工程的资质，且与村委会集体土地买卖的行为是无效的，刘俊平无法取得土地的使用权和所有权。刘俊平并非真正的开发建设主体，土默特左旗台阁牧镇沙家营村民委员会（以下简称沙家营村委会）才是。刘俊平未成立过“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”（以下简称金沙小区项目部），也未与华伟明签订过《房屋预购买卖合同》，更未收过华伟明的购房款，双方不存在买卖房屋的法律关系，判令让刘俊平承担责任违反法律规定。2、一审法院判决适用法律错误。华伟明一审诉请解除合同、赔偿损失，一审法院在不支持解除合同诉请的前提下，按确认合同无效支持了损失赔偿，属判非所请。华伟明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘俊平的上诉请求。石雨生辩称，同意华伟明的答辩意见。华伟明向一审法院起诉请求：1、解除华伟明与金沙小区项目部所签订的《房屋预购买卖合同》；2、判令刘俊平赔偿华伟明的损失241890元。一审法院认定事实：2012年4月9日，刘俊平与范元小分别作为乙方与沙家营村委会作为甲方签订协议书，该协议书约定：根据国家建设社会主义新农村的有关方针政策，本着为村民办实事、改善村民居住环境原则，甲方愿将本村铁道北、进出口加工区南墙、多年闲置的大坑地、垃圾场充分利用起来，进而再通过合理规划修建小高层楼房。双方达成如下协议：一、为使整体改造合理化、规范化，甲方拟定，以加工区南墙为起点，由东向西规划利用东西224米（范元小合同中为150米）（注：中间三排电杆南北占地12米部分因无法使用，所以此块地乙方有使用权，不得有任何建筑。）二、乙方以（南北）40米，东西224米（范元小合同中为150米），共计13.5亩（范元小合同中为9.9亩）。同时以每亩9万元，合1210500元分期付与甲方（范元小合同中为810000元）。（1）合同生效后付甲方占地定金20％；（2）基础建成付30％；（3）工程封顶付50％全清。三、乙方负责出资将场地内两趟通信电杆移动到场地外，将施工现场大坑及垃圾外运。安装功率相匹配的变压器及水源、产权归乙方。四、甲方要求乙方所建房屋必须符合现行合同建筑标准、砖混结构，8度地震设防，现浇混凝土屋面、上下水、供热设施完善。五、所建工程由乙方自行筹建、办理有关审批手续。甲方负责加盖村委会印章及镇政府印章。六、根据国家有关规定，废弃地改造美化、环保等本着谁投资谁受益的原则乙方所建房屋具有管理权及所有权。上述协议签订后，刘俊平作为甲方与石雨生作为乙方签订《建设施工合同》，约定：甲方以所建楼房工程总量50％支付给乙方工程款，再从甲方工程量50％中给付乙方楼房三套（顶房二套，二层一套），每套约85平方米，合约250平方米；工程全部完工后，经甲方验收，全部符合国家规定的质量标准后，甲方将所约折抵工程款的楼房交付乙方，约定总工程款全部付清；乙方施工的项目为四栋住宅楼，建筑面积约14000平方米；施工内容包括基础、砌筑及回填、地梁结构、墙体砌砖等全部工程；乙方采用包工包料的重保形式施工，双方所约定的乙方施工项目全部由乙方垫资。华伟明作为乙方与甲方沙家营金沙小区项目部于2013年7月7日签订《房屋预购买卖合同》，约定：一、甲方愿将座落于金川沙家营金沙小区7号楼4单元1层东户，建筑面积为86.39平米房屋出售于乙方。乙方自愿购买并对甲方要出售的房屋及地产做了充分的了解，并同意购买该房产；二、双方协定上述房价为2800元每平米，总价241890元；三、乙方以一次性付款方式取得上述房产的产权。2013年7月7日，华伟明作为承包人与金沙小区项目部签订《房屋抵顶协议》，约定华伟明承包金沙小区项目主体工程5、6、7、8号楼（开发商刘俊平），合计工程款241890元，顶金沙小区七号楼四单元一楼东户86.39平方米房款241890元，本协议一式两份，签字盖章（或手印）有效。另查明，涉案房屋已全部完工。石雨生在涉案的两份《协议书》项下的土地上共计施工建设了四栋五层楼房以及四栋二层楼房。从该小区由东向西数，东面二栋五层楼房以及东面二栋二层楼房，属刘俊平开发建设。2015年10月8日，呼和浩特市土默特左旗国土资源局向沙家营村委会下发《限期拆除通知书》，内容为：你村于2012年-2014年期间，未经依法批准，擅自在呼和浩特市出口加工区南呼包铁路北建设住宅小区的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、七十六条之规定，根据《土默特左旗人民政府关于打击违法占地违章建筑的通告》文件精神，限你单位于2015年10月15日前自行拆除地上建筑物，恢复土地原状。上述通知下达后，2015年10月16日土默特左旗人民政府依法强制拆除涉案的四栋二层楼房。“金沙小区”被拆除的四栋二层楼位于五层楼房正南面。本案所涉及“金沙小区”的房屋为五层楼房以及二层楼房，五层楼现编号为1、2、5、6号。一审法院认为，本案争议焦点为，一、应否解除《房屋预购买卖合同》；二、华伟明主张赔偿损失241890元的事实和法律依据问题。关于焦点一，本案所涉及的“金沙小区”房屋无任何审批及准建手续，且土默特左旗国土资源局已认定该房屋属违法建筑，已将涉案房屋予以强制拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形第五项的规定“违反法律、行政法规的强制规定。”本案所涉及购房合同应属无效合同。现涉案的合同标的房屋已实际不存在，且无效合同也不存在解除的情况，故对于华伟明主张解除合同的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，本案中，签订涉案买卖合同的甲方为“土左旗沙家营金沙小区项目部”，《房屋抵顶协议》中所加盖的公章也为该项目部公章，根据审理调查情况，涉案金沙小区共分为两部分，一部分即为刘俊平与沙家营村委会协议书所涉及的土地，另一部分为范元小与沙家营村委会协议书所涉及的土地。上述两部分土地上所建房屋为被告刘俊平、范元小分别投资建设。而刘俊平又将其开发的工程发包给石雨生建设，根据华伟明所提供的有效证据，约定用房屋抵顶工程款，因该房屋未取得合法审批手续被拆除，华伟明签订合同的目的不能实现，刘俊平作为过错方应赔偿华伟明损失241890元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘俊平于本判决生效后三十日内赔偿华伟明损失241890元；二、驳回华伟明的其他诉讼请求。案件受理费4928元，由刘俊平承担。本院二审审理过程中，刘俊平向法庭出示证据如下：第一组证据为金沙小区项目部与刘品根、石雨生、王利军、邬美丽、秦华签订的《房屋预购买卖合同》，拟证明刘俊平并非本案涉及《房屋预购买卖合同》的当事人，其未在合同上签字盖章；第二组证据为土左旗沙家营金沙小区东1区项目部刘俊平与张永刚、蒙补生签订的《金沙小区东1区房屋认购协议》，拟证明刘俊平与他人签订的协议和本案当事人所持《房屋预购买卖合同》不同，刘俊平在与他人所签订的协议中有其本人签字并加盖“金沙小区第一项目部”印章，该印章与本案所涉及的《房屋预购买卖合同》上的印章不同；第三组证据为房屋抵顶协议一份，拟证明金沙小区项目部与另案所涉及的当事人石雨生、王利军、高凤兰签订的《房屋预购买卖合同》后所附抵顶协议与刘俊平无关；第四组证据为刘俊平与石雨生签订的建设施工合同及补充协议（该两份证据一审中已出示）、刘俊平与沙家营村委会签订的协议书、刘俊平交给沙家营村委会的钱款收据、沙家营村委会申请建设住宅小区的报告等文件、照片数张，拟证明刘俊平施工不违法，沙家营村委会违法，拆迁告知的是沙家营村委会，刘俊平并非实质上的开发商。华伟明发表质证意见称，对第一组证据真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，刘俊平负责金沙小区的开发建设，华伟明是与金沙小区开发建设方签订的合同；对第二组证据真实性无异议，但该证据与本案无关；对第三组证据真实性认可，房屋抵顶协议中写明刘俊平是开发商，证明刘俊平是金沙小区项目的开发主体；对第四组证据真实性无异议，但不能达到其证明的目的，这些证据仅能证明刘俊平是金沙小区项目的开发主体和实际投资人。石雨生质证意见同华伟明的质证意见。华伟明二审未向法庭出示新的证据，石雨生未出示证据。本院庭审后经与本案当事人本人核实，结合庭审中当事人的陈述，了解到以下情况：石雨生陈述，金沙小区项目部是范元小成立的，范元小找到石雨生，石雨生找到王利军，王利军又找到梁海龙，还有范元小女婿的同学，范元小是一股，石雨生是一股，王利军和梁海龙（另案当事人高凤兰女婿）是一股，范元小女婿的同学是一股，一共四股承建房屋，范元小是领导。石雨生投入水泥和现金，王利军、梁海龙、范元小女婿的同学投入现金，范元小找施工的人。范元小与刘俊平协商好施工事宜后，范元小让石雨生与刘俊平签订《建设施工合同》。签订合同时，范元小、刘俊平、王利军及石雨生均在场。施工开始后，因供电局告知距离高压线太近，原定盖三层房屋只能盖两层，但已做成三层房屋的地基，故范元小就和刘俊平商量要多抵顶房屋，然后就有了后面的补充协议，因为前面的合同是石雨生签订的，所以补充协议也让石雨生签订，补充协议是范元小的材料员李三元书写的，范元小也在场。房屋盖好后，范元小依照合同自动把26套房屋留下，由范元小统一分配房屋，刘俊平领自己房屋的钥匙也得从金沙小区项目部领取，范元小给石雨生分了两套，王利军和梁海龙一共分得四套房屋，大家签订完合同后才领钥匙，房屋钥匙到金沙小区项目部领取，顶账协议是后补的，其余房屋不知道怎么分配的。王利军、梁海龙对石雨生所述上述事实不持异议。刘俊平对石雨生所述签订《建设施工合同》及补充协议的过程及到金沙小区项目部领取房屋钥匙的事实认可，并称自己仅领取了三套房屋的钥匙，后来房屋被拆除了。华伟明陈述，石雨生介绍华伟明给王利军，说王利军有房子，可以用华伟明的小轿车顶给王利军，华伟明将车钥匙交给王利军，王利军、石雨生带华伟明到金沙小区项目部办理相关手续。2014年年底，找一位杨姓男士领取房屋钥匙，该杨姓男士应该是范元小的妹夫。院月明陈述，院月明在金沙小区售楼部与张霞签订的合同，直接通过银行划款交房款，2014年快进入冬季时，到售楼部杨姓男士处领取了房屋钥匙。房屋被拆后，大家在一起碰头，了解到售楼部是范元小成立的，里面有范元小的兄弟、范元小的两个女婿、范元小的妹夫，还有张霞等人。2012年4月9日，刘俊平与范元小分别作为乙方与沙家营村委会作为甲方签订“协议书”，约定所建工程由乙方自行筹建、办理有关审批手续，甲方负责加盖村委会印章及镇政府印章。2012年6月8日，刘俊平与石雨生签订《建设施工合同》，甲方为刘俊平，乙方为石雨生，中证人为范元小。2012年6月30日，以沙家营村委会名义作出《关于建设沙家营村民住宅小区的申请报告》。2012年9月16日，施工暂停，刘俊平与石雨生签订补充协议。2013年5月6日，以土默特左旗台阁牧镇人民政府的名义向土默特左旗人民政府发出“关于台阁牧镇沙家营村新农村建设项目的请示”，该请示后附台阁牧镇沙家营村整体改造报告及会议记录。2014年秋冬季，买房人陆续领取房屋钥匙。2015年10月8日，呼和浩特市土默特左旗国土资源局向沙家营村委会下发《限期拆除通知书》。2015年10月16日土默特左旗人民政府依法强制拆除涉案的四栋二层楼房。2015年2月11日，范元小因心源性猝死死亡。另查明，因刘俊平、范元小所占土地上建成的四栋楼被依法强制拆除（其中属于刘俊平所占土地上的房屋是两栋，属于范元小所占土地上的房屋也是两栋），张凤娇等买房人将刘俊平、范元小的配偶刘秀珍告上法庭，要求解除《房屋预购买卖合同》，由刘俊平、刘秀珍连带承担赔偿损失的责任。同时石雨生、王利军、高凤兰（梁海龙的丈母娘）持《房屋预购买卖合同》也将刘俊平诉至法院，要求其承担责任。涉及范元小所占土地的10个民事案件，一审法院判令由范元小的配偶刘秀珍承担赔偿损失的责任，各方当事人均未上诉；涉及刘俊平所占土地的10个民事案件，除石雨生作为一审原告诉刘俊平一案外，刘俊平均申请追加石雨生为一审被告参与到诉讼中来，一审法院判令由刘俊平承担赔偿损失的责任，刘俊平不服上诉至本院。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，刘俊平是否应对购房人承担赔偿责任。根据当事人自己的陈述，结合本案各方当事人出示的证据，梳理本案涉及的人物关系如下：范元小、刘俊平分别与沙家营村委会签订《协议书》，以每亩9万元的费用占用该村土地进行金沙住宅小区建设。范元小与刘俊平协商寻找建设投资人，并介绍石雨生给刘俊平进行建设施工，石雨生又找到王利军，王利军又找到梁海龙，另有其他投资人一起投入资金进行小区建设。范元小、刘俊平负责办理涉及自己土地上建设房屋的手续，沙家营村委会仅提供该村委会及台阁牧镇政府的印章。石雨生与刘俊平签订《建设施工合同》及补充协议，约定用建成的房屋抵顶工程款。房屋建成后，建设方直接控制了房屋，负责为建设投资人分配房屋，并以金沙小区项目部的名义对外出售房屋，刘俊平本人自认其也需要通过该项目部领取属于自己的房屋钥匙。综上，对于购房人而言，土地占有人为建成房屋，找谁施工，由谁负责出售房屋，工程款如何抵顶，上述关系均属开发建设房屋人内部关系，购房人无从得知。唯一可以确定的是，房屋所占土地的权利人是刘俊平，刘俊平作为房屋开发者就应对该房屋负责。刘俊平自认分得的房屋也要到金沙小区项目部领取房屋钥匙，这也意味着刘俊平所占土地上的房屋也由金沙小区项目部统一分配。从这个角度来讲，金沙小区项目部代表房屋开发者对外出售房屋，金沙小区项目部并非独立主体，无法独立承担民事责任，范元小、刘俊平作为房屋开发者应对自己占用土地上开发建设的房屋负责并承担民事责任。一审法院判令属于刘俊平开发建设土地上的房屋由刘俊平承担责任并无不妥，刘俊平该上诉理由不能成立。至于刘俊平主张其抵顶给石雨生房屋的成本价与建设方对外出售价格之间存在巨大差价的问题，属于刘俊平与建设方内部问题，刘俊平与建设方可通过建设施工关系另案解决。关于一审原告诉请解除合同、赔偿损失，一审法院确认合同无效支持损失赔偿的程序性问题，解除合同和合同无效的法律后果中均有“赔偿损失”的补救措施，因审查合同效力是法院依职权进行的，在确认合同无效情形下，一审法院支持了一审原告第二项赔偿损失的诉讼请求未超出一审原告的诉讼请求范围。综上，刘俊平的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4928元，由刘俊平负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴玉英代理审判员  韩东妹代理审判员  刘 伟二〇一六年十一月九日书 记 员  于文硕