金华市金东区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0703民初第3767号原告:叶金根,男,1966年3月15日出生,汉族，住金华市金东区。委托代理人：王伟伟，浙江铭瑞律师事务所律师（特别授权）。被告:金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社,住所地金华市金东区曹宅镇杜宅村。法定代表人：杜跃春，社长。委托代理人：沈凌，金华市求是法律服务所法律工作者（特别授权）。原告叶金根与被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社合同纠纷一案，原告于2016年8月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟伟、被告法定代表人杜跃春及其委托代理人沈凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶金根起诉称，2013年11月8日，原告与被告签订了《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》，约定将座落于杜宅村新潮路镇工业大道交叉口的杜宅村综合楼转让给原告，原告按协议交付了40%的房屋转让款，被告应于2014年6月30日前交付房屋，但被告至今仍未履行交付义务。原、被告签订的协议虽属自愿，但根据“房随地走”的原则，农村范围买卖必然涉及宅基地的转让，我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告方自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属农村宅基地。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，被告将在其所在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告的行为，违反了我国《土地管理法》的强制性规定，故双方签订的协议应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”现请求依法判令：1、确认原、被告签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》无效，2、请求判令被告返还房屋使用权转让款101497元，并赔偿相应的利息损失14310.65元（从2013年11月8日起按中国人民银行同期同档次基准贷款利率计算至2016年4月7日止，以后计算至实际履行之日），合计115807.66元。原告在举证期限内向本院提交了下列证据：1、《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》一份，证明原、被告对涉案的房屋进行买卖及约定对房屋的价款，面积，付款时间等约定但没有使用时间进行约定的事实。合同还约定了被告不提供房产证及土地使用权证的事实。2、浙江省村集体经济组织统一收据一份，证明2013年11月7日原告已缴纳101497元购买综合楼的事实。被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社辩称，1、被告所出卖的房屋不是原告所说的宅基地。所以合同法第136条不适用该合同。07年修订的根据浙江省经济合作社组织条例第7条，经济合作社承担资源开发利用是有权处理的。2、宅基地使用权与村集体成员的特殊身份有关系，被告转让的房屋非村民个人所有宅基地，而是集体财产。买卖时已经告知被告买卖房屋存在的瑕疵。被告明知有瑕疵仍然购买是真实的意思表示，因此合法有效。被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社向本院提交了《金华市金东区企业投资项目备案通知书》一份，证明金华市金东曹宅镇杜宅村综合楼建设是批准合法的事实。对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，由于明确出卖的房屋因审批性质原因不能提供房产证，说明双方明知房屋性质，是真实的意思表示。本院认为，被告对其真实性无异议，但双方的真实意思表示是否符合法律规定，能否产生当事人的法律后果应结合相应的法律规范予以认定。对证据2，被告对其真实性无异议，承认收取房款101500元。本院认为，因被告无异议，本院依法予以认定。对被告提供的证据，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。认为被告用地是否合法和本案合同是否有效无关系，该证据只能证明综合楼建设的事实，但不能证明该楼可以流通买卖的事实。被告解释：本案中所涉及的房屋系为旧村改造过程中安置拆迁户而审批建造的，用地性质为村集体性质。本院认为，本案中涉及的房屋属于被告综合楼审批项目中安置房部分，故与本案具有关联性，本院依法予以认定。根据原、被告的陈述、举证及本院认证，本院对本案的事实认定如下：2013年11月8日，原告与被告签订《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》。协议约定：转让使用权的房屋（以下简称该房屋）座落于杜宅村新潮路镇工业大道交叉口（即杜宅综合楼），位于第五层第5（套），房屋结构为钢混结构，建筑面积130.272平方米（其中实际建筑面积110.74平方米，公共部分与工业房屋分摊建筑面积19.54平方米），房屋用途为住房，未曾装修。杜宅村综合楼的房地产权属村集体。经村民代表大会审议通过，在自愿、平等的基础上，经协商达成一致，甲方（金东区曹宅镇杜宅村经济合作社）将新建房屋一套使用权转让给乙方（叶金根），双方就房屋使用权转让相关事宜达成以下协议：1、按（总建筑面积）73.968平方米，该房屋使用权转让价为每平方米2380元，阁楼面积56.304平方米，每平方米1380元。总计金额为人民币贰拾伍万叁仟柒佰肆拾叁元整。2、付款方式：双方一致同意房屋使用权转让款由乙方签订合同同时支付40%给甲方。在甲方向乙方交付房屋钥匙同时，乙方应付清剩余款。甲方通知乙方交房，从书面通知之日算起，15天内乙方不按时支付余款，接受房屋，甲方有权收回该房屋使用权，另行处理并扣除该房屋使用权总转让款20%的违约金。甲方在收款时应向乙方出具村集体经济合作社收款收据。3、房屋交付：甲方应于交乙方房屋钥匙之日起，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占用、使用、收益及使用权的处分归乙方行使，乙方不得改变外墙立面（包括不得安装遮阳棚）。有无该房屋审批性质甲方不提供房产证和土地使用权证。2014年6月30日前交付房屋。4、甲方承诺：甲方保证乙方对该房屋使用权转让拥有处分权，保证在转让时该房屋没有产权纠纷，甲方保证该房屋使用权转让不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方全部承担。5、乙方在签订协议后，如需转让该房屋使用权，甲方应同意并承担见证责任。协议还对其他事项进行了约定。2013年11月8日，原告支付了101497元，被告出具了收据，款项内容记载为综合楼安居房5-5。此后，原告未接收房屋也未支付余款。另查明，2012年9月17日，被告对金华市金东区杜宅村综合楼建设向金华市金东区发展和改革局申请备案，其中主要建设及规模（生产能力）栏目中注明安置房建筑面积9114平方米。该综合楼的土地性质为村集体所有土地，本案买卖的房屋为其中的安置房，该房屋至今未办理房产证和土地使用权证。本院认为，本案争议的标的物为金华市金东区曹宅镇杜宅村综合楼中的安置房，建设安置房的目的为旧村改造过程中对拆迁户的临时安置，虽该综合楼的建设经相关政府部门的审批，但土地性质为集体土地，其审批、建设的行为不影响双方买卖房屋行为的性质。从协议中约定其长期使用权转让给原告，“房屋使用权”转让的单价计算、房款的交付、权利转让性质等内容的记载及庭审陈述均可以认定系房屋所有权的转让，故该协议名为房屋使用权转让协议，但实质上系房屋所有权转让协议。被告将该房屋转让于非本集体经济组织成员的行为，违反法律规定，其转让行为与政府主管部门审批的安置房性质相违背，且至今未经相关产权部门登记并办理相应的产权证书，应认定为无效。双方签订协议时明知原告非被告集体经济组织成员且该房屋非商品房仍然进行交易，故双方均存在过错，且过错相当。本院认为，依无效合同应返还原告支付的房款101497元，但对原告利息损失的请求，因原告在签订协议时明知且存在过错，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百五十一条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、原告叶金根与被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》无效。二、由被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社返还原告叶金根转让款101497元，款于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告叶金根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2612元，由原告叶金根负担312元，由被告金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社负担2300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  严文明人民陪审员  黄如根人民陪审员  曹洪球二〇一六年十一月三十日代书 记员  梁剑芳