陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0925民初364号原告：江苏伟业建设集团有限公司。住所地：常州市武进区前黄镇西新街**号。法定代表人：蒋亚南，系公司董事长。委托代理人：陈增社、周桦，陕西金镝律师事务所律师。被告：陕西亿豪房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区经济开发区凤城二路**号天地时代广场*座*****室。法定代表人：廖启连，系公司总经理。委托代理人:张海斌，陕西尚文律师事务所律师。被告：陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司。住所地：岚皋县城关镇神田路***号。负责人：廖启连，系公司总经理。委托代理人:张海斌，陕西尚文律师事务所律师。被告：陕西庄重实业投资有限公司。住所地：西安市高新区长安科技园创新路*号。法定代表人：杨继安，系公司董事长。委托代理人：第五军、严亚维，陕西吉尔律师事务所律师。被告：杨���昆，男，生于1987年11月10日，汉族，陕西省西安市人。委托代理人：第五军、严亚维，陕西吉尔律师事务所律师。原告江苏伟业建设集团有限公司（以下简称：江苏伟业公司）与被告陕西亿豪房地产开发有限公司（以下简称：陕西亿豪公司）、陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司（以下简称：亿豪岚皋分公司）、陕西庄重实业投资有限公司（以下简称：陕西庄重公司）、杨慧昆确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏伟业建设集团有限公司，被告陕西亿豪房地产开发有限公司、陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司、陕西庄重实业投资有限公司、杨慧昆的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏伟业公司向本院提出诉讼请求，1、依法确认三被告之间签��的14份《商品房买卖合同》无效；2、判令撤销涉案《商品房买卖合同》的备案登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告江苏伟业建设集团有限公司于2011年承建被告陕西亿豪房地产开发有限公司开发建设的位于安康市岚皋县的“岚河新苑”1#楼、2#楼、3#楼工程，该工程已通过竣工验收。因亿豪公司违约未按照约定支付工程款，原告于2014年1月13日将亿豪公司起诉至安康市中级人民法院，现该案判决书已生效，判决亿豪公司向原告支付剩余工程款。在原告与亿豪公司工程款纠纷案件审理中，原告申请人民法院对亿豪公司“岚河新苑”项目剩余房屋进行查封保全，但却得知亿豪公司与被告陕西庄重实业投资有限公司于2015年1月28日签订“岚河新苑”住宅和商铺团购合同。合同约定以每平方米800元价格把亿豪公司未售出的住宅和商铺以庄重公司员工杨慧昆的名义��订了《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了《商品房买卖合同》的备案登记。《商品房买卖合同》签订后，亿豪公司并未给杨慧昆交付房产，却继续向外出售上述房产，庄重公司和杨慧昆再配合亿豪公司办理相应解除《商品房买卖合同》备案登记的手续。原告多方了解，现以此种方式备案登记在杨慧昆名下的尚有14套房产《商品房买卖合同》，导致原告工程款无法收回。综上所述，三被告之间的《商品房买卖合同》不符合商品房买卖合同的常理，与市场交易价格严重背离，致使亿豪公司丧失向原告支付工程款的能力，显然是一种恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。故此诉诸法院请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司辩称，一、亿豪公司与杨慧昆之间的房屋买卖合同是为掩盖双方之间民间借贷关系的虚假合��。亿豪公司在岚皋开发“岚河新苑”项目，因资金不足向杨慧昆借款，杨慧昆提出为对抗其他债权人保障资金安全，要求亿豪公司将部分房产备案登记在其名下，亿豪公司急于借钱同意了杨慧昆的要求。杨慧昆向亿豪公司给付了借款700万元，亿豪公司按其要求以800元/平方米的价格与其签订了商品房买卖合同并在房管所办理了备案登记手续。亿豪公司继续将杨慧昆网签的房屋对外销售，回款后归还了部分借款，至今已归还了462万元，杨慧昆配合亿豪公司给实际的房屋买售人办理备案登记。杨慧昆称双方是真实房产买卖与事实不符，合同约定住宅和商铺的单价均为800元/平方米，而亿豪公司对外销售价格为住宅3000元/平方米以上，商铺10000元/平方米以上，是双方约定价款的数倍，主观上亿豪公司不会同意以此价款转让房产的。杨慧昆人在西安，在岚皋县一次性购买75套房产，缺乏投资价值。因此双方不是真实的房屋买卖关系。二、亿豪公司与杨慧昆之间的商品房买卖合同损害了原告的利益，杨慧昆与亿豪公司签订商品房买卖合同时，原告对亿豪公司的债权已形成并已引发诉讼，杨慧昆为避免原告查封该房产，以保障其借款本息安全，亿豪公司为获得借款，双方合意签订涉案的商品房买卖合同，亿豪公司向杨慧昆的借款已全部用于该房屋的工程建设，亿豪公司名下现无资产，无能力偿还原告的工程款，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定确认商品房买卖合同无效，请求法院依法裁判。陕西庄重公司辩称，原告并非所争议的房屋买卖法律关系的主体，与本案没有直接利害关系，不是本案适格的原告，其对本案涉及的争议没有法律范畴内的权利义务关系。依据合同相对性原则，原告与答辩人间无民事法律范畴内的权利义务的约定，双方未建立民事法律关系，答辩人不是本案适格的被告。本案涉及两个基础法律关系：一个是原告与陕西亿豪公司之间的债权债务关系，一个是陕西亿豪公司与答辩人的房屋买卖合同关系，若要请求《商品房买卖合同》无效，只能是由合同相对人提起，江苏伟业不能提出。原告与陕西亿豪公司之间的债权债务关系和陕西亿豪公司与庄重公司之间的房屋买卖合同关系，二者并无法律关系上的牵连，一个案件不能处理两个法律关系，故原告无权对答辩人提起诉讼。陕西亿豪公司与答辩人之间的《商品房买卖合同》形式完备、合法有效，不适用《合同法》第52条（2）项的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨慧昆辩称，1、原告主体不适格，不具有诉讼主体资格，请求依法驳回原告的诉讼请求；2、被告的诉讼主体不适格，不是本案适格的被告，应予以驳回其请求；3、被答辩人江苏伟业建设集团有限公司不具备向答辩人提起诉权的法律依据。故，依据《合同法》、《民事诉讼法》第119条等的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、原告提交如下证据：第一组证据：（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》；第二组证据：亿豪公司与陕西庄重实业投资有限公司签订的《补充协议》一份、安康市中级人民法院《执行笔录》一份、安康中级人民法院（2016）陕29执25号之一《执行裁定书》；第三组证据：（2014）安中民三初字第00003-4号《民事裁定书》、备案房屋明细表5张、商品房买卖合同14份。被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司对原告提交的证据真实性均无异议。被告陕西庄重公司、杨慧昆质证认为，对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，被告认为原告不享有对被告起诉的诉讼主体资格，第二组证据中补充协议不是原件，不予认可，证明目的不予认可，执行笔录真实性有异议，裁定书与执行笔录时间矛盾，对其中廖启连的陈述不予认可；第三组证据中民事裁定书真实性无异议，证明目的不认可，对备案房屋明细表和房屋买卖合同真实性、证明目的不予认可。经审查，安康市中级人民法院（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》、《执行笔录》、（2016）陕29执25号之一《执行裁定书》、（2014）安中民三初字第00003-4号《民事裁定书》属人民法院制作的生效文书，能够确认原告对被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司享有债权的事实；能够证实被告亿豪公司为躲避法院查封出售房屋，实施了并非真实意图的房屋买卖行为，其买卖行为是为了保护被告杨慧昆的利益，对抗法院的强制性措施；对《补充协议》一份、备案房屋明细表、《商品房买卖合同》14份的真实性予以采信，能够证实被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司与被告杨慧昆签订《商品房买卖合同》和将涉案房屋进行备案登记以及解除备案登记的事实，本院对上述证据的真实性、关联性以及证明目的予以采信。二、被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司提交以下证据：银行还款交易记录、2015年12月21日杨慧昆签署网签解除2号楼3单元1201号房屋备案申请表及房屋解除清单、商品房买卖合同四份。原告质证认为，对第一组、二组、三组证据的真实性无异议，证明了亿豪公司与杨慧昆间签订的商品房买卖合同，并非买卖双方真实意��，存在故意的恶意串通，以买卖为名，阻碍了原告财产保全的执行，损害了原告的权益，从亿豪公司与杨慧昆往来款项看，亿豪公司与庄重公司存在关联性，第三组证据中正常商品房价格与合同约定价格高出三倍之多，二被告存在恶意串通损害原告的利益。被告庄重公司、杨慧昆认为，对第一组证据真实性无异议，但与本案无关联性，证明目的不认可，没有原件的部分有待于核实；第二组证据解除网签申请表真实性无异议，证明目的不予认可，解除的三层商铺无原件，真实性、证明目的不予认可；第三组证据与本案无关，杨慧昆与亿豪公司签订的合同在房管所进行了备案，合同是合法有效的。经审查，银行还款交易记录能够证实被告亿豪公司负责人向被告杨慧昆支付利息及还款情况，证明被告庄重公司与陕西亿豪公司具有债权债务关系，对其��实性予以采信；对2015年12月21日杨慧昆签署网签解除2号楼3单元1201号房屋备案申请表及房屋解除清单能够证实被告亿豪岚皋分公司与杨慧昆签订了房屋网签解除备案登记申请，能够证实二被告在签订买卖合同后解除网签出售房屋的事实，该证据证明了被告亿豪岚皋分公司对合同约定的房屋继续出售，《商品房买卖合同》并未实际履行，对其真实性、关联性予以采信；商品房买卖合同四份能够反映被告亿豪岚皋分公司房屋销售价格，能够证实被告亿豪岚皋分公司以低价出售房屋的行为，对其真实性、关联性、证明目的予以采信。三、被告杨慧昆提交以下证据：第一组14份《商品房买卖合同》、700万元银行转账凭证、中通快递回单；第二组，（2014）安中民三初字第00003-4号《民事裁定书》、（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》。原告质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，房屋备案时间显示为2015年9月14日，付款时间为2014年，印证了被告亿豪岚皋分公司与杨慧昆签订的合同不真实，证明目的不予认可；第二组证据裁定书和判决书真实性无异议，但对其证明目的有异议，该房屋于2013年已经完全竣工，庄重公司知晓原告公司对被告享有巨额债权，其证明目的与本案无关，原告享有对本案的诉讼权利和诉讼主体资格。被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司质证认为，对第一组、二组证据真实性无异议，证明目的不予认可，700万元实际为借款，而不是房款，打款时双方还未签订《商品房买卖合同》，从打款之日起就给了第一笔借款500万元的利息，由此可以看出是民间借贷关系，而不是房屋买卖。被告庄重公司对杨慧昆提供的证据均无异议。经审查，对���告杨慧昆提交的两组证据的真实性予以采信，备案14套房屋的价格为3853192元，被告杨慧昆向亿豪公司转款700万元，与被告杨慧昆主张的缴纳购房款的待证事实不符，故对其证实原告没有诉讼主体资格和支付700万元属购房款的证明目的不予采信。陕西庄重公司未当庭提供证据。本院经审理认定事实如下：原告江苏伟业建设集团有限公司于2011年承建被告陕西亿豪房地产开发有限公司开发建设的位于安康市岚皋县的“岚河新苑”1#楼、2#楼、3#楼工程。工程通过竣工验收后，因亿豪公司未支付工程款，原告于2014年1月13日将亿豪公司起诉至安康市中级人民法院，（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》判决被告陕西亿豪公司向原告支付剩余工程款10517453.71元。在原告与亿豪公司工程款纠纷案件审理中，原告申请人民法院对亿豪公司“岚河新苑”（推广名为：水岸豪庭）项目剩余房屋进行查封保全，人民法院查明亿豪岚皋分公司与被告杨慧昆签订了“岚河新苑”住宅和商铺团购合同。合同约定以800元／㎡价格出售被告亿豪岚皋分公司的住宅和商铺，并在房管部门办理了《商品房买卖合同》的备案登记。《商品房买卖合同》签订后，亿豪岚皋分公司并未给杨慧昆交付房产，被告亿豪岚皋分公司将备案在杨慧昆名下的房屋出售后，被告杨慧昆向房管部门出具了商品房网签备案合同解除申请表，即允许被告亿豪岚皋分公司继续出售《商品房买卖合同》约定的房屋。原告认为被告之间的《商品房买卖合同》不符合商品房买卖合同的常理，与市场交易价格严重背离，致使亿豪公司丧失向原告支付工程款的能力，显然是一种恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。故此诉诸法院请求人民法院依法支持原告的诉讼请���。在诉讼中，被告亿豪岚皋分公司承认其与杨慧昆基于民间借贷产生的特殊商品房买卖备案手续是为了保障杨慧昆资金安全，杨慧昆提出把部分房产备案登记在其名下，以对抗包括原告在内的其他债权人。另查明，被告亿豪岚皋分公司、杨慧昆签订《商品房买卖合同》没有注明签约时间，编号为GF-2015-10960、GF-2015-10961、GF-2015-10962、GF-2015-10963、GF-2015-10964、GF-2015-10965、GF-2015-10966、GF-2015-10967、GF-2015-10968、GF-2015-10969、GF-2015-10970的合同中约定付款时间为2015年9月23日，备案时间为2015年9月24日。编号为GF-2014-10389、GF-2014-10390、GF-2014-10391的合同中约定付款时间为2014年9月12日，备案时间为2015年9月16日。备案登记的房屋价款为3853192元，2014年9月18至2015年9月11日被告亿豪公司负责人共计给杨慧昆付款462万元，2014年9月至2015年7月被告杨慧昆向被告陕西亿豪公司转款700万��。被告亿豪岚皋分公司所有的商品房住宅出售价格为3000元／㎡以上、商铺出售价格为10000元／㎡以上。本院认为，本案有以下争议焦点：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、被告亿豪岚皋公司与杨慧昆签订《商品房买卖合同》的行为是否损害了原告江苏伟业公司的合法利益。关于焦点一，被告陕西庄重公司、杨慧昆以原告诉讼主体不适格为由进行抗辩，经（2014）安中民三初字第00003-5号判决书确认被告亿豪公司拖欠原告工程款未支付，原告江苏伟业公司是被告亿豪公司的合法债权人，在被告陕西亿豪公司没有偿还原告债务的情形下，陕西亿豪公司低价处置财产，原告有通过诉讼程序维护自身权益的主体资格，对被告陕西庄重公司、杨慧昆关于原告主体不适格的抗辩理由不予支持。关于焦点二，被告亿豪公司对原告负有巨额债务，其与被告杨慧昆签订《��品房买卖合同》的行为属恶意串通损害他人合法权益的行为。被告陕西庄重公司与亿豪岚皋分公司签订的《商品房买卖合同》涉及的14套房屋的价格为3853192元，亿豪岚皋分公司向陕西庄重公司支付了462万元，陕西庄重公司向亿豪岚皋分公司支付了700万元，从涉案房屋交易价格和双方资金往来显示，被告陕西庄重公司支付700万元不是支付的购房款。因此，被告陕西庄重公司与亿豪岚皋分公司签订的《商品房买卖合同》的合同目的不是为了实现房屋买卖交易而是为了对抗人民法院的诉讼保全，属于恶意串通的行为，其行为的结果损害了原告的合法利益。被告亿豪岚皋分公司与杨慧昆的行为符合《合同法》第五十二条的规定，即恶意串通，损害国家、集体、第三人利益致合同无效的法律要件。综上所述，被告亿豪岚皋公司、杨慧昆签订的《商品房买卖合同》不���为了实现购买房屋的合同目的，而是为了对抗人民法院的诉讼保全，属于恶意串通损害第三人合法利益的行为，被告亿豪岚皋分公司、杨慧昆的行为违背了法律禁止性规定，《商品房买卖合同》属无效合同，原告江苏伟业公司关于确认合同无效的诉讼请求予以支持。原告关于撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记的请求，因备案登记行为不属民事主体间的民事行为，原、被告签订的合同被确认无效后应自行在房管部门申请撤销，原告关于判令撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款二项之规定，判决如下：一、确认陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司与被告杨慧昆签订的合同编号为GF-2015-10960、GF-2015-10961、GF-2015-10962、GF-2015-10963、GF-2015-10964、GF-2015-10965、GF-2015-10966、GF-2015-10967、GF-2015-10968、GF-2015-10969、GF-2015-10970、GF-2014-10389、GF-2014-10390、GF-2014-10391《商品房买卖合同》无效。二、驳回原告江苏伟业建设集团有限公司其它诉讼请求。案件受理费30791元，由被告杨慧昆负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  朱益虎审 判 员  刘善国代理审判员  张 欢二〇一六年十一月二十七日书 记 员  曾 艳