湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0408民初483号原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。法定代表人尹向东，该分行行长。委托代理人彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族。委托代理人杨生鹏，湖南高天律师事务所律师。被告陈艳，女，1978年4月1日出生，汉族。被告陈涛，男，1979年3月20日出生，汉族。被告张梓茜，女，1985年7月12日出生，汉族，系被告陈涛之妻。被告衡阳泰豪置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路74号。法定代表人徐石峰，该公司经理。委托代理人吴元锋，男，汉族，1989年6月14日出生，汉族，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行）为与被告陈艳、陈涛、张梓茜、衡阳泰豪置业有限公司（以下简称泰豪置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年4月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，因被告陈艳、陈涛、张梓茜下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等法律文书。公告期满后，于2016年8月16日对本案公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人彭喜源、杨生鹏，被告泰豪置业公司委托代理人吴元峰到庭参加诉讼，被告陈艳、陈涛、张梓茜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建设银行诉称，2010年10月29日，被告陈艳、陈涛、张梓茜因购买被告泰豪置业公司开发的位于蒸湘区衡祁路78号香榭丽舍Ⅱ·伴山公馆18号楼804室房屋需要，与原告签订《个人住房借款合同》，向原告借款280000元，借款期限为120个月。为担保被告陈艳、陈涛、张梓茜及时履行还款义务，原告与各被告签订按揭回购法律协议，约定如购房人连续三个月或累计六个月未偿还银行贷款本息的，被告泰豪置业公司无条件回购该住房，回购价款直接用于归还银行贷款本息。贷款发放后，被告未能按期偿还原告贷款本息，累计19个月违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告陈艳、陈涛、张梓茜签订的个人住房借款合同，并由被告泰豪置业公司对被告陈艳、陈涛、张梓茜购买的位于蒸湘区衡祁路78号香榭丽舍·伴山公馆18号楼804室的房屋予以回购，并以回购款优先清偿被告陈艳、陈涛、张梓茜所欠的借款本金185908.81元及利息8891.95元，合计194800.76元（利息暂计算至2016年3月2日，后期利息按照合同约定计算至贷款清偿完毕之日）；二、被告陈艳、陈涛、张梓茜支付原告为实现债权而支出的律师代理费9740元（194801×5%）；三、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：1、原告的营业执照，拟证明原告主体资格；2、被告身份证明，拟证明被告的主体资格；3、中国建设银行个人住房借款申请书，拟证明被告向原告申请借款的事实；4、个人借款支付凭证，拟证明原告按时足额向被告发放贷款；5、个人住房借款合同，拟证明被告向原告借款并与原告签订下借款合同，对彼此的权利义务作了相关规定的法律事实；6、个人住房借款最高额保证合同，拟证明原告与被告泰豪置业公司签订保证合同，保证方式为连带保证责任；7、商品房销售贷款合作协议书，拟证明被告泰豪置业公司无条件回购本案担保物的法律事实；8、房屋预售抵押登记证书，拟证明被告为借款办理了抵押预告登记；9、中国建设银行个人借款贷款对账单，拟证明被告未按时还款的事实；10、结清试算清单，拟证明被告拖欠原告的总金额；11、委托代理协议，拟证明原告为实现债权委托律师诉讼的法律事实；12、承诺书，拟证明被告未按时还款，同意由被告泰豪置业公司回购抵押物的法律事实。对原告提供的上述12份证据，经庭审质证，被告泰豪置业公司对证据1、2、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3、4、5、8、9、10表示不清楚；对证据11、12认为与被告泰豪置业公司无关。被告泰豪置业公司辩称，被告泰豪置业公司愿意在协议范围内承担担保责任，但原告本身没有尽到对被告财务的监视及提醒的义务，应承担相关责任，被告泰豪置业公司目前无任何资产承担担保责任，但是在原告处存有一笔保证金，被告泰豪置业公司愿意配合原告，用该保证金履行该合同的回购义务。被告泰豪置业公司对其抗辩主张，未向本院提供证据证明。被告陈艳、陈涛、张梓茜未予答辩，亦未提供证据。对原告提供的上述证据，经庭审质证，本院认为，被告陈艳、陈涛、张梓茜未到庭质证，视为放弃质证权利，被告泰豪置业公司对原告提供证据1、2、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，该4份证据来源形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以确认；被告泰豪置业公司虽对原告提供的证据3、4、5、8、9、10表示不清楚，对证据11、12表示与其无关，但证据3-12来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。经审理查明，2010年10月29日，原告与被告泰豪置业公司签订《商品房销售贷款合作协议书》及《商品房销售贷款补充协议书》，约定：原告作为乙方，对符合贷款条件的购房人购买甲方泰豪置业公司开发建设并依法销售的坐落于蒸湘区衡祁路78号（伴山公馆）的商品房发放个人住房贷款；甲方同意对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；甲方需配合乙方做好贷款管理工作，对未办理他项权证的贷款户，连续三个月或累计六个月未还银行贷款本息的，必须无条件执行回购，回购的价款直接用于归还银行贷款本息。同日，原告与被告泰豪置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告泰豪置业公司因购置坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路78号项目所属之伴山公馆房产而与原告发生借贷关系的全部债务人向原告的借款提供连带责任保证担保。2011年3月8日，被告陈艳、陈涛、张梓茜因购买被告泰豪置业公司开发的蒸湘区衡祁路78号伴山公馆18号楼804室的需要，与原告签订编号为430640001-011-2011000602号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告陈艳、陈涛向原告贷款280000元，贷款期限自2011年4月2日至2021年4月2日；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次（合同约定的利率调整日为每年1月1日）；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的基础上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法，在合同订立时的贷款利率水平下，每一个月归还的本息金额为3100.14元；贷款采用受托支付方式，支付至被告泰豪置业公司所在的账户；如借款人违约，原告有权解除与借款人的借贷关系；借款的担保的方式为最高额保证和抵押，由被告泰豪置业公司提供连带责任保证，并以伴山公馆18号楼804室的房屋提供抵押担保，担保的范围为本金、利息及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。同日，被告陈艳、陈涛、张梓茜向被告泰豪置业公司出具《承诺函》，该承诺函载明：若连续三个月或累计六个月未付银行按揭贷款本息，同意由被告泰豪置业公司回购住房，回购价格由原告与被告泰豪置业公司协商确定，回购总价款最低不少于尚欠的银行贷款本息，回购款直接用于偿还银行贷款本息。同年4月1日，原告与被告陈艳就该担保房屋办理了（编号为衡房预蒸湘区字第08068797号）抵押预告登记。同年4月2日，原告向被告陈艳开立贷款通知书，确定贷款执行利率为5.94%，并将贷款280000元发放至被告泰豪置业公司账户。贷款后，被告陈艳、陈涛、张梓茜依约清偿了原告部分贷款本息，2015年5月25日后，被告未再偿还原告贷款本息，截至2016年3月2日，被告陈艳、陈涛、张梓茜共偿还原告借款本金101726.14元、利息62839.5元、罚息8.99元。尚欠原告贷款本金185908.81元、利息8891.95元，合计194800.76元。另查明，被告陈艳、陈涛、张梓茜购买被告泰豪置业公司的伴山公馆18号楼804室房屋的成交价为412854元，房屋面积为125.87㎡。另查明，原告为实现涉案债权，已委托湖南高天律师事务所杨生鹏律师从事相关工作，并约定按照诉讼或仲裁标的的5%支付律师代理费。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原、被告签订的《商品房销售贷款合作协议书》及《商品房销售贷款补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，被告自2015年5月25日后未偿还原告贷款本息，合同约定的合同解除条件及房屋回购条件均已成就，原告有权解除与被告陈艳、陈涛、张梓茜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并根据合同约定要求被告泰豪置业公司对伴山公馆18号楼804室的房屋进行回购，并以回购款优先清偿被告陈艳、陈涛、张梓茜尚欠原告的借款本金185908.81元、利息8891.95元（暂计算至2016年3月2日）。对于回购价格，因合同并未明确约定，但将2011年房地产市场价格与当前房地产市场价格进行对比，根据公平原则，回购价应酌定为原房屋销售价格也即412854元。涉案合同中明确约定为实现债权及担保权利而支付的律师费用应由被告承担，且湖南高天律师事务所已指派律师参加本案诉讼，实际履行委托代理事务，故原告诉请被告支付律师代理费以案件标的金额的5%收取即9740元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告泰豪置业公司辩称原告未尽到对被告陈艳、陈涛、张梓茜财务的监视及提醒的义务，应承担相关责任，但涉案合同对此并无约定，且被告也未提供相关证据予以证明，其抗辩理由不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告陈艳、陈涛、张梓茜签订的编号为430640001-011-2013000851号的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除；二、被告衡阳泰豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内以412854元价款回购被告陈艳、陈涛、张梓茜购买的位于衡阳市蒸湘区衡祁路78号香榭丽舍Ⅱ·伴山公馆18号楼804室房屋，回购价款除直接清偿被告陈艳、陈涛、张梓茜所欠原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的借款本金185908.81元、利息8891.95元（暂计算至2016年3月2日）及后段利息外（后段利息按合同约定的年利率5.94%的标准计算至实际回购之日止），剩余的款项应在实际回购后三日内退还被告陈艳、陈涛、张梓茜；三、被告陈艳、陈涛、张梓茜于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行律师代理费9740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4368元，由被告陈艳、陈涛、张梓茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 阳 林代理审判员 彭 仁人民陪审员 范召富二〇一六年十一月三十日书 记 员 雷家榕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。