湖南省邵阳市北塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0511民初140号原告张洪涛，男，汉族，1964年12月7日出生，住广东省中山市石岐区。委托代理人信盛连，湖南邵长律师事务所律师。被告岳幸福，男，汉族，1978年10月29日出生，住湖南省新邵县雀塘镇。委托代理人邓骞（特别授权），湖南楚信律师事务所律师。原告张洪涛与被告岳幸福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由审判员姚建锋、申勇兵、人民陪审员王卫国组成合议庭。2016年8月31日本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人信盛连，被告委托代理人邓骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪涛诉称，2011年12月12日，原告将自己位于江北明珠住宅小区旁的0001007号商铺租赁给被告，期限自2011年12月12日至2014年12月31日。合同期满后，原告同意被告续租，但是自2015年1月起，被告拒付租金。原告多次催讨无果，遂提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告《门面商铺租赁合同》，判令被告将租赁原告的门面返还给原告；2、判令被告支付原告门面租金35827.85元，违约金50000元（顺延至判决时至）。原告张洪涛为支持其主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；被告户籍卡资料，拟证明被告主体资格；门面商铺租赁合同复印件，拟证明原、被告租赁门面的事实；房屋产权证复印件，拟证明门面属原告所有。被告对原告证据的质证意见为，对证据1、2、4没有异议，对证据3的真实性没有异议，该证据明确约定了被告有继续租赁的权利。被告岳幸福辩称，1、因被告所租赁门面下水道出现重大问题，原告不及时维修，导致几次大量粪水溢满整个门面，造成被告损失并无法经营。原告严重违约在先，根据合同法第六十七条规定，被告可以不履行支付租金的义务；2、被告装修所租赁门面花费20多万元，只经营1年多，还有大部分装修费未收回，且合同明确约定被告有继续租赁的权利，因此，被告有继续租赁权，请求法院支持。被告为证明其主张向本院提交了证据如下证据：1、门面商铺租赁合同复印件，拟证明原、被告租赁门面的事实；2、2011年12月12日收据，拟证明被告按时支付租金19200元和押金800元；费用投入申请表，拟证明被告根据第三方要求完成费用投入；商铺照片12张，拟证明租赁门面有渗水问题。原告对被告证据的质证意见是：对证据1、2没有异议，证据3与本案无关，证据4不能证明原告违约，因为原告的门面是新房子，之前没有使用过，门面渗水与原告无关，被告应该找开发商。根据各当事人的质证意见，本院认为，原告提交的证据1-4和被告提交的证据1、2、4来源合法，真实有效，本院予以采信；被告提交的证据3与本案关联性不大，本院不予评价。根据本院对证据的认定，结合当事人在庭审中的陈述及辩论意见，本院对本案事实认定如下：2011年12月12日，原、被告签订《门面商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将其所有的坐落于北塔区蔡锷路54#地江北明珠小区2栋0001007号商铺出租给乙方（被告）使用，产权证号为邵房权证字第R00675**号，房屋租赁期限原则上为三年（2011年12月12日至2014年12月31日），合同到期后，在市场同等价位下优先续租于乙方（被告）。该房屋租金为前三年每年（12个月）19200元（即每月1600元），从2015年1月1日起，每年房租比先一年递增8%。首期（2012年2月1日至2013年1月31日）租金19200元，于租赁合同签订时一次性付清，以后每年房租在合同期满前一个月一次性付清。乙方（被告）不按时缴纳房租，超过一个月时，乙方（被告）须向甲方（原告）另支付100元每天的违约金，且甲方（原告）有权单方中止合同。合同签订当日，原告向被告交付租赁房屋，被告向原告支付了首期租金19200元及房屋押金800元。双方约定的合同期限到期后，原告同意被告续租，但是未约定租赁期限。被告自2015年1月起不再支付租金，但仍然占有租赁房屋。另查明：除去原告给予被告免租期48天，至2014年12月31日，被告有偿使用租赁房屋的期间为35个月。原告在使用租赁房屋期间，出现几次下水道障碍，粪水溢出的情况。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为原告要求解除合同是否有法律和事实根据及原告主张的租金和违约金如何计算。（一）原告要求解除合同是否有法律和事实依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告就续租达成一致意思表示，且被告已经占有租赁房屋，被告就应当按约定及时足额支付房租这一租赁合同的主要义务。但是被告在经原告多次催促后仍未履行该义务，故，原告可以解除合同。被告辩称，其不履行支付房租义务是因为租赁物在使用期间，卫生间下水道发生几次故障，有粪水溢出的情况，而原告未将此问题解决。故，被告享有先履行抗辩权，不能认为被告违约。对此观点，本院不予认可，因为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，被告在租赁房屋出现渗水问题，而原告未尽到维修义务时，其可以自行维修，维修费用由原告承担。被告不能以此为理由，拒不履行交付租金的义务。二、原告主张的租金及违约金如何计算依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行。原、被告签订《门面商铺租赁合同》及合同到期后原、被告就续租达成的约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。被告支付了《门面商铺租赁合同》约定期间内（2011年12月12日至2014年12月31日）的房屋租金，但是未支付合同续租期间的房屋租金，因此原告要求被告支付合同续租期间即2015年1月1日至合同解除时的租金，于法有据，本院予以支持。但是有一点需要说明，原、被告签订《门面商铺租赁合同》，约定的期间为2011年12月12日至2014年12月31日，扣除原告给予被告48天的免租期，被告实际有偿使用租赁房屋的期间为2012年2月1日至2014年12月31日即35个月，而被告实际上已经支付了36个月的租金，相当于被告多支付了一个月的租金1600元，因此该笔租金应该予以扣除。至于违约金，双方约定“如乙方不按时交纳房租，超过合同时间一个月时，乙方须向甲方另行支付100元每天的违约金”，现被告认为该违约金过高，请求法院予以调整，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院酌情将违约金调整为13元每天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款判决如下：一、解除原告张洪涛与被告岳幸福之间的租赁合同，被告岳幸福于本判决生效之日起十日内将租赁房屋移交给原告张洪涛；二、被告岳幸福于本判决生效之日起十日内支付原告张洪涛租金35665.92元（暂时计算至2016年8月31日，从2016年9月1日至合同解除之日止的租金另计，其中2016年度年租金在2015年度年租金20736元的基础上增加8%，2017年度年租金在2016年度年租金的基础上增加8%，以此类推。被告岳幸福多支付的一个月租金1600元应予以扣除。）；三、被告岳幸福于本判决生效之日起十日内支付原告张洪涛违约金（以13元每天的标准，自2016年1月1日计算至判决生效时止）；四、驳回原告张洪涛的其他诉讼请求。被告岳幸福如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费888元由被告岳幸福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本。审 判 长  姚建锋审 判 员  申勇兵人民陪审员  王卫国二０一六年十一月一日代理书记员  刘嘉钡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。