山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1091民初1074号原告（反诉被告）：杨伟香，女，1985年1月12日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：周红文，1971年7月3日出生，汉族，住威海市，系原告之夫。委托诉讼代理人：黎世华，男，1973年8月21日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区，由威海华创条码标签有限公司推荐。被告（反诉原告）：威海市蓝通实业有限责任公司，住所地威海市古寨东路141号，组织机构代码166700429。法定代表人：于海雯，总经理。被告于海雯，女，1958年12月24日出生，汉族，住威海市。二被告委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。原告（反诉被告）杨伟香与被告（反诉原告）威海市蓝通实业有限责任公司（以下简称蓝通公司）、于海雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟香及其委托诉讼代理人周红文、黎世华、被告威海市蓝通实业有限责任公司及于海雯之委托诉讼代理人赵素鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨伟香向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与二被告于2014年3月6日签订的房屋租赁合同；2、二被告退还收取的保证金2万元；3、二被告共同赔偿房屋装修费用35万元（具体以评估鉴定为准）；4、二被告共同赔偿损失10万元/年*8年，合计80万元（具体以评估鉴定为准）；5、诉讼费、鉴定费均由二被告承担。事实和理由：2014年3月6日，原告与二被告签订一份租房合同，在该合同中被告于海雯以其个人名义作为合同主体一方签字，被告蓝通公司在该合同中加盖其单位公章，涉案房屋登记在被告蓝通公司名下，且签订该合同时被告于海雯告知涉案房屋系其个人所有，被告蓝通公司予以注销，直至原告起诉时，原告才得知被告蓝通公司并没有被注销，房屋实际上仍登记在该公司名下，被告蓝通公司在另案诉讼中也明确认可其是该合同主体，故二被告均是该合同主体，应共同对该合同承担责任。该合同中约定二被告将其位于威海市高区古寨东路1411号办公楼（以下简称涉案房屋）出租给原告用于酒店住宿业务，租期为10年，自2014年4月15日至2024年4月15日，租金第一年为9万元，第二、三年为每年10万元，并约定有保证金2万元等其他事项。合同签订后，原告依约履行合同，交付给被告于海雯2万元保证金和第一年租金9万元，被告于海雯的丈夫夏清出具收据，并加盖被告蓝通公司的财务章。二被告将房屋交付给原告，原告于2014年3月至6月对房屋进行装修，支出装修费用35万元，具体以评估鉴定为准，房屋装修后原告将房屋用于经营酒店住宿，并办理了相关手续、证件，一直合法守信经营。2015年的租金10万元原告也按期交付给二被告，但合同履行至2016年4月15日，原告将租金交付给被告于海雯时，其拒不接受，并于2016年4月23日将原告赶出房屋。二被告不履行合同的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，使原告为经营酒店投入的财力、人力等无法挽回，原告在经营酒店期间，每年纯利润收入有10万元左右，二被告应按合同剩余期限赔偿该部分损失，即诉请第四项中的80万元，具体以评估鉴定为准。蓝通公司辩称，一、原告与被告蓝通公司于2014年3月6日签订租房合同属实，涉案房屋系被告蓝通公司所有，其有权对外出租；二、租房合同虽然记载将涉案房屋办公楼出租给原告用于酒店业务，而实际上出租给原告用于酒店住宿业务的房屋不是办公楼，而是被告蓝通公司所属的蓝通公司招待所经营用房，该招待所在出租给原告之前一直由公司自营，租房合同上记载办公楼仅是为了与所有权证上登记信息一致；三、被告蓝通公司将涉案房屋出租给原告之前，一直从事住宿经营业务，原告承租后直接进行经营，不存在原告装修的事实；四、双方签订合同后，被告蓝通公司依约将涉案房屋交付给原告使用，原告于2014年3月6日向被告蓝通公司交付租金9万元、保证金2万元，2015年4月15日交付租金10万元，按照合同约定，原告应于2016年4月15日向被告蓝通公司支付第三年的租金，但时至今日，原告未向被告蓝通公司交付，其已构成严重违约，被告蓝通公司保留对其追究违约责任的权利，在原告存在严重违约的情况下，却恶人先告状，有违诚信原则；五、原告诉求解除租赁合同、返还保证金、赔偿装修费用等没有事实和法律依据。涉案合同合法有效，系双方真实意思表示，应当继续履行。蓝通公司向本院提出反诉请求：1、要求原告按照合同约定向蓝通公司支付第三年的租金11万元；2、支付蓝通公司为其垫付的退房押金1030元、水电费739.65元；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告蓝通公司签订租房合同，合同约定蓝通公司将涉案房屋出租给原告用于经营酒店业务，期限10年，自2014年4月15日至2024年4月15日，期间租金第1年9万元，第2、3年为10万元，2017年4月15日至2024年4月15日均为12万元，租金每年交纳一次，时间为4月15日，如特殊原因拖欠房租不得超过5日，过期年租金加1万元。合同签订后，蓝通公司将涉案房屋及房屋内物品交付给原告使用，原告应于2016年4月15日交第三年租金，但原告迟迟未交，构成违约，应按合同约定立即向蓝通公司支付第三年租金11万元。另外，因为原告在未通知住店顾客的情况下离开酒店，导致蓝通公司向顾客垫付押金1030元，期间，还为原告垫付水电费739.65元，此两部分款项应由原告负担。杨伟香对蓝通公司的反诉辩称，原告提起诉讼是因为二被告违约，所以不存在支付第三年租金的问题，且原告交纳第三年的租金，被告于海雯拒收。2016年4月23日，被告将原告赶出正在经营的酒店，造成头天晚上入住的客人损失应由二被告负担，水电费也是在被告将原告赶出之后产生的，亦与原告无关。于海雯辩称，一、原告所诉主体错误。被告于海雯从未与原告签订租房合同，原告在起诉状中所称的租房合同实际上是被告于海雯所任法定代表人的蓝通公司与其签订，被告蓝通公司在租房合同上盖章，被告于海雯只是作为公司法定代表人在合同上签字，因此租房合同中所约定的权利义务依法应由公司独立享有和承担，而不应由公司法定代表人个人享有和承担；二、租房合同中所约定的出租给原告的房屋，所有权人是被告蓝通公司，因此，只有蓝通公司有权对外出租其房屋；三、原告在起诉状中陈述的内容存在诸多不属实之处：1、被告于海雯从未向原告说明涉案房屋属其个人所有，以及蓝通公司予以注销的言语；2、出租给原告用于酒店住宿业务的房屋不是办公楼，而是被告于海雯所任法定代表人的蓝通公司招待所，出租给原告之前涉案房屋一直经营住宿业务，不存在原告装修的事实；3、原告从未将租金交付给被告于海雯，不存在被告于海雯拒收的情况，亦根本不存在将原告赶出房屋的事实；四、原告就涉案合同曾向贵院起诉被告于海雯，案号为（2016）鲁1091民初941号，诉讼请求以及事实与理由与本案起诉状陈述一致，该案法院已进行审理，由于所诉主体错误，庭审中原告当庭撤回起诉，贵院已向双方送达民事裁定书。因此，原告又以相同的诉讼请求以及事实和理由再次起诉被告于海雯，属于重复诉讼。故请求法院依法查明事实，驳回原告对被告于海雯的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年3月6日，原告与被告蓝通公司签订租房合同，被告于海雯在合同上签字。合同约定，经双方协商，现将威海市古寨东路141－1号办公楼出租给原告用于酒店业务，期限10年，自2014年4月15日至2024年4月15日，期间租金第1年9万元，第2、3年为10万元，2017年4月15日至2024年4月15日均为12万元，租金每年交纳一次，时间为4月15日，如特殊原因拖欠交纳租金不得超过5日，过期年租金加1万元。合同第二条约定，原告交2万元保证金，蓝通公司保证十年内不得以任何事由收回房屋，否则视为违约，承担赔偿责任，如借故收回房产，应退2万元保证金，并退回当年交纳的房租和评估后装修费用，如原告违约，不退2万元保证金。第三、四条约定，水、电、宽带闭路等费用由原告负担；原蓝通招待所内电视、空调、床及被服原封不动交给原告（每个房间都有电视、空调、床及席梦思垫），反之，原告租期结束，同样原封不动移交给蓝通公司，否则视为违约，原告装修所产生的费用与蓝通公司无关，承包结束不得破坏装修设施。第七条约定，原告有转让或对外承包权，如原告转让期内的房产，具体事宜和年租金，双方共同协商，同意后方可转让。合同签订后，蓝通公司将涉案房屋交付给原告使用，原告于2014年3月6日向蓝通公司交付租金9万元、保证金2万元，2015年4月15日向蓝通公司交付租金10万元。原告承租涉案房屋前，涉案房屋用途为蓝通公司招待所。原告承租后，将涉案房屋用于经营金佰顿快捷酒店，并办理了消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证等手续，并于2014年11月11日办理了个体工商户的营业执照，经营者为原告。原告曾于2016年4月起诉被告于海雯房屋租赁合同纠纷一案，后于同年5月17日撤回起诉。庭审中，原告为证实被告将其赶出酒店、无法继续经营、被告违约，提交原告丈夫周红文与被告于海雯及其丈夫夏清、双方的朋友之间的录音资料5份、并申请本院调取派出所出警记录、申请原告的朋友甘某出庭作证。同时原告提交一份说明，说明录音中提到的姜芳芳系拟与原告签订酒店转让事宜的人，因签订转让协议过程中姜芳芳要见于海雯，他们见面后双方私下沟通，导致姜芳芳拒不履行转让协议并违约。原告提交的录音资料显示双方谈及的内容大多与姜芳芳转让酒店有关，双方商量相关事宜，后未达成一致意见，最后双方产生分歧，导致恶语相向。本院调取的2016年4月23日派出所的出警登记表记载：报警内容为“有人闹事”，处警情况为“到达现场系经济纠纷、告之通过法院解决”。证人甘某出庭证实，4月23日上午其在金佰顿酒店时，原、被告因合同问题发生争执，被告要求原告当天就搬出去，对其他情况不清楚。经质证，二被告对录音资料的真实性、客观性和关联性均有异议，认为即使真实，录音的内容不完整，录音1和2是谈话人间关于合同履行、一方违约、打广告转让等商量如何应对、录音3和4主要是谈话人间恶语相向的言词，4份录音与本案无关联性；对第5份录音资料，内容不完整，是原告不想履行租赁合同并声称已转让他人、让被告承认原告与第三人之间的租赁合同、被告于海雯从未做出解除合同的意思表示。被告对证人证言有异议，证人与原告有利害关系，且证人就记得被告赶原告走，其他不清楚，有悖常理。派出所的处警记录证实不了原告的主张。原告为证实其损失，提交姜某签名的装修决算表，并申请姜某出庭作证。决算表记载装修费用为323895元；原告另购买各种物品花费48574元。证人姜某证实，其从事装修工作，无装修资质，2014年3月原告找姜某为酒店装修，原来是招待所，好多地方都进行了改造，包括卫生间、水电、防水、铺砖、防盗网、网线、门头、吊顶等，装修后给原告出具了决算表30多万元，即原告提交的那份决算表；刚开始干活时原告支付了10万元现金，装修完后，原告付清余款，但未给原告出具收据，购买的材料，材料店有记账，未开收据，给工人支付工资也没有收据。经质证，二被告对证人证言有异议，认为证人无装修资质，有可能作伪证，且根据常理，购买材料和支付工人工资都应该有票据、有收据。原告认为装修无资质很正常，都是熟人介绍。对如何支付装修款，原告开始称系从银行支取，后又改称两次支付装修款都在其妹妹处拿的钱。二被告为证实其主张，提交蓝通公司的工商登记信息及涉案房屋的所有权证书、卫生许可证、收费许可证等，证实被告于海雯系蓝通公司的法定代表人，涉案房屋是蓝通公司的财产，房证上登记为办公楼，涉案房屋出租给原告前，一直用于经营招待所。另外提交收据11份，证实蓝通公司退还客人住店押金1030元及水电费发票一张，证实蓝通公司为原告垫付的2016年4月份产生的水电费739.65元。被告于海雯另提交另案的撤诉裁定书，证实原告系重复起诉。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明内容不认可。另查，原告申请对装修损失和可得利益损失进行鉴定，但在庭审中表示，如果二被告对原告主张的数额有异议，应由二被告申请鉴定，鉴定费应由二被告承担，原告不申请鉴定。在庭审过程中，被告表示双方可继续履行合同，并且免除2016年4月15日至10月9日的租金，原告仍坚持因被告违约在先，不同意继续履行合同，被告亦表示可以解除合同。以上事实，有当事人庭审陈述、租房合同、付款记录、录音资料、收据、证人证言等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告蓝通公司签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告于海雯系被告蓝通公司的法定代表人，其在合同上签字的行为系职务行为，原告系与被告蓝通公司发生租房合同关系，与被告于海雯无关，被告于海雯不应承担责任。本案原告与被告蓝通公司争执的焦点为：一、双方签订的租房合同应当继续履行还是已经解除；二、被告蓝通公司应否赔偿原告装修费损失及可得利益损失；三、原告应否赔偿被告蓝通公司租金损失及垫付的押金和水电费。对于焦点一，本院认为当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张二被告将其赶出酒店、违约导致原告无法继续经营，其提交的证据为5份录音资料、派出所的报案记录及证人证言。录音资料的内容大多系双方商量姜芳芳转让酒店的相关事宜，后未达成一致意见产生分歧，导致恶语相向，录音中无二被告将原告赶出酒店、解除合同的确切意思表示。派出所的报案记录没有记载二被告将原告赶出酒店的事实。在无其他证据相佐证的情况下，仅凭证人证言不足以证实二被告根本性违约导致无法继续履行合同的事实，因此，本院对原告的此项主张不予支持。在庭审过程中，在原告表示不再继续履行合同的情况下，被告蓝通公司主张应当继续履行，但合同的继续履行应当在双方合意的基础上，如果原告坚决不同意继续履行合同，被告蓝通公司同意解除合同，但原告应支付解除合同前的租金。本院认为，原告与被告蓝通公司的租房合同在原告缺乏证据证实系被告根本性违约导致合同解除的情况下，合同自被告蓝通公司同意解除之日起协议解除，解除之日为2016年10月9日。对于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，对未形成附合和已形成附合的装饰装修物的处理的相关规定是在除当事人另有约定外或没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……。本案租房合同约定了原告装修所发生的费用与被告蓝通公司无关，且在原告无证据证实系被告违约的情况下，装修费用依合同约定处理，即原告主张的装修费与二被告无关，原告要求二被告赔偿装修费损失的主张本院不予支持。关于原告主张的可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失的前提是在一方违约的情况下给对方造成的损失，本案被告蓝通公司不存在违约的情形，因此，对原告的此项主张本院亦不予支持。对于焦点三，原告与被告蓝通公司签订的租房合同于2016年10月9日协议解除，原告应支付被告蓝通公司合同解除前的租金。根据合同约定，第3年的年租金为10万元，计算成月租金为8333元、日租金为278元，自2016年4月15日起计算至2016年10月9日，为5个月零25天，租金为48615元。被告蓝通公司为原告垫付的退房押金1030元及原告租赁期间产生的水电费739.65元，亦应由原告负担。本院对被告蓝通公司的反诉请求予以支持。但被告蓝通公司收取原告的2万元保证金应予退回，扣除后，原告还应支付给被告蓝通公司30384.65元。被告蓝通公司主张的过期年租金加1万元，因原告未按时交纳房租的原因系双方产生纠纷，并非原告故意拖延，因此，对被告蓝通公司的此项反诉请求，本院不予支持。综上，本院对原告要求赔偿的诉讼请求不予支持，对被告蓝通公司反诉请求中的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告杨伟香与被告威海市蓝通实业有限责任公司签订的租房合同于2016年10月9日解除；二、驳回原告杨伟香要求被告于海雯承担责任的诉讼请求；三、驳回原告杨伟香要求被告威海市蓝通实业有限责任公司赔偿房屋装修费用35万元、可得利益损失80万元的诉讼请求；三、被告威海市蓝通实业有限责任公司于判决生效后十日内退还原告杨伟香保证金2万元；四、原告杨伟香于判决生效后十日内支付被告威海市蓝通实业有限责任公司租金48615元、押金1030元、水电费739.65元，合计50384.65元；上述三、四项兑除后，原告杨伟香应支付被告威海市蓝通实业有限责任公司30384.65元。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7665元，由原告负担7535元、被告威海市蓝通实业有限责任公司负担130元；反诉费1267.69元，由原告负担570元、被告威海市蓝通实业有限责任公司负担697.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一六年十一月四日书记员  唐丽委