江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0382民初5535号原告：罗润青，男，1965年8月10日生，汉族，居民，住邳州市。原告：ＸＸ，女，1965年8月15日生，汉族，居民，住邳州市。两原告共同委托诉讼代理人：刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。两原告共同委托代诉讼理人：王丽丽，江苏好佳律师事务所律师。被告：徐州中浙房地产开发有限公司，住所地邳州市。法定代表人戚邦俭，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，江苏大运河律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司邳州支行，住所地邳州市。负责人：葛权，该支行行长。委托诉讼代理人：崔永华，男，1963年2月12日生，汉族，客户经理，住邳州市。委托诉讼代理人：周广旭，江苏恒久律师事务所律师。原告罗润青、ＸＸ诉被告徐州中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司邳州支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理，依法适用普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告罗润青、ＸＸ的共同委托诉讼代理人刘云棣、王丽丽，被告中浙房地产公司的委托诉讼代理人王伟，第三人中国建设银行股份有限公司邳州支行的委托诉讼代理人崔永华、周广旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗润青、ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、解除编号为NO.PZ72943《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款581134元、首付款利息(首付款利息是以181134元为本金按照年利息6%自2014年11月21日计算至实际给付之日)、车位费45000元、车位费利息（以45000元为本金按照年利率6%自2015年1月4日支付至实际给付之日)、违约金2905.67元（房屋总款的0.5%）、契税8717.01元、住宅专向维修基金2666元、档案资料服务收费100元、邮寄费用100元等各项损失；3、原告对第三人的贷款利息（至2016年9月8日利息为36371.72元，利息要求计算至解除商品房买卖合同之时，解除商品房买卖合同之后的利息由被告直接偿还给第三人）等各项损失由被告承担；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2014年11月21日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于邳州市运河街道杭州路北侧定名为绿堡城市花苑一期*幢*单元*****号房屋，建筑面积为133.32平方米，被告应于2015年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用。但至今，该商品房仍未达到交付条件，致使原告无法实现合同目的。原告首付款为181134元，并向第三人贷款40万元，期限180个月，自2014年12月至2029年12月，被告作为保证人，保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证书文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告已向被告发出解除合同通知书，被告未予答复，也未退回购房款及赔偿原告其他损失。原告为了维护合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中浙房地产公司辩称，1、答辩人不同意解除涉案商品房买卖合同，主张继续履行合同。2、原告所诉的部分法律关系及逻辑混乱。3、原告滥用诉权，我们认为本案的第三人是不恰当的。原告方没有明确建设银行邳州支行是有独立请求权第三人还是无独立请求权第三人，在本案中建设银行没有独立的诉讼请求，当然也没有就其独立的诉请，按照人民法院诉讼费收费办法缴纳诉讼费用，因此，可以推定建设银行邳州支行不是有独立请求权第三人。建设银行邳州市支行也不是无独立请求权第三人，其法律依据分别是最高院关于在经济审判工作中严格执行中华人民共和国民事诉讼法的规定第九条、第十一条以及江苏省高院关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要第十五条的规定。关于契税、维修基金、档案费以及邮寄费没有事实及法律依据。第三人中国建设银行股份有限公司邳州支行述称，原告于2014年12月16日在我行申请个人按揭贷款，期限180个月，并提供了相关的购房合同、首付款发票、户口本等相关证明。与我行签订了借款合同，并办理了抵押登记手续，我行审批后根据借款人的委托于2015年1月8日将该款项打入被告中浙房地产公司账户完成了贷款支付。根据相关法律规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或者受赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、赔偿的损失款用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认与售房人签订的商品房买卖合同无效或者解除的，应提前10个工作日书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或者解除后根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或者委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留起诉的权利。截止2016年9月8日，借款人已归还贷款本金29778.4元、利息36371.72元，本息合计66150.12元。至2016年9月22日还欠贷款本息370927.08元。以2016年9月22日实际结清日为准。综上，本案房地产买卖合同相对方系原告与被告中浙房地产公司，双方任一方违约不影响偿还第三人的贷款。其如提前偿还全部贷款本息，我行将配合解除房地产抵押手续。经审理查明本院认定事实如下：2014年11月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的绿堡城市花苑一期，总价款581134元；原告在签订本合同时向被告支付房款181134元，余款40万元通过银行按揭贷款于30日内贷款到账。被告应于2015年12月31日前将已经取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。签约后，原告于当日支付被告首付款181134元，被告开具发票一份。2015年1月8日，原告通过银行按揭贷款的形式支付被告剩余房款40万元。2014年11月22日，原告与被告签订车位有限选择协议一份，约定：原告购买绿堡城市花苑小区的车位使用权，价格为45000元。原告于2015年1月4日支付给被告45000元，被告于当日出具收据一份。原告于2014年11月22日缴纳契税8717.01元、缴纳住宅专项维修资金2666元。原告与中国建设银行徐州邳州支行签订借款合同一份，向该银行借款40万元。2015年1月8日至2016年9月8日，原告共向建设银行邳州支行支付40万元贷款的利息36371.72元。2016年5月13日，原告向被告邮寄送达了退房通知书，被告中浙房地产公司收到了该退房通知书。绿堡花苑一期五号楼于2016年9月份竣工，至今没有验收。被告中浙房地产公司一直未通知原告上房。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、契税发票、首付款发票等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效。被告因逾期交房，依法应承担解除合同、赔偿损失等违约责任。一、原告有权解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告，但其至法庭辩论结束时，仍未符合上房条件，也未通知原告上房，已经逾期90日。因合同约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，且被告对逾期交付并无合法合理的抗辩依据，故原告依照约定有权解除该合同。二、被告应承担向原告返还购房款和赔偿损失的责任。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，其有权要求赔偿损失”，故被告应承担如下违约责任：首先，既然商品房买卖合同应予以解除，则双方应恢复至原始状态，即被告不得继续占有原告所支付的购房款581134元，该款项被告应及时返还原告。关于原告所支付给被告的车位费45000元，因原告购买涉案房屋才选择购买了该小区的车位使用权，双方的商品房买卖合同解除后，车位买卖合同的目的已无法实现，应予解除。被告亦应当返还原告车位费45000元。其次，被告还应向原告赔偿损失。关于原告一并主张违约金与实际损失有无法律依据的问题。合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”合同法解释（二）第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”可见，一方当事人违约的，守约方可以要求违约方支付违约金或者赔偿损失，但一般不应同时主张违约金和赔偿损失。故本院仅对违约金或者实际损失之一予以支持。结合原告的诉讼请求，其损失包括以下二项：1、首付房款及车位费的利息损失。在原告支付房款后，该款项即被被告占有使用，由此原告失去了继续占有该款项以取得收益的机会。在由于被告的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除后，原告失去该收益机会却没有如期获得对价（房屋），则构成了损失。况且，被告也不能因其违约行为而无偿占有使用该款项，否则会形成违约却受益的悖论。鉴此，被告应赔偿原告的该项损失。首付款的利息现原告主张以首付款181134元为本金按照年利息6%自2014年11月21日计算，车位费的利息以45000元为本金按照年利率6%自2015年1月4日计算，均不违反法律规定，本院予以支持。2、银行借款的利息损失。根据《商品房买卖合同》约定，原告首付款之后的余额40万元通过按揭借款的方式给付，故被告对于原告向银行借款是可预知的。而该《商品房买卖合同》解除后，原告为履行该合同而向银行支付的借款利息则失去了目的、无法收回，形成损失。该损失是因被告的违约行为所致，故应由被告赔偿。因此，被告应赔偿原告实际支付银行利息造成的损失（暂计算至2016年9月8日为36371.72元）。如之后原告继续支付银行贷款而产生的利息损失，因本院无法确定，待实际发生后，原告可另行主张。双方约定的违约金2905.67元明显低于上述损失，故本院对原告主张的损失予以支持。原告主张解除商品房买卖合同之后的利息由被告直接偿还给第三人，因原告与第三人之间存在借款合同及抵押贷款合同关系，原告为借款合同的相对方，现第三人明确表示不同意本院判决由被告偿还，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的契税8717.01元、住宅专向维修资金2666元，该两项费用为原告向相关行政部门缴纳的费用，其在未办理退税手续前提下，直接要求被告赔偿损失，依据不足，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的档案资料服务收费及邮寄费用，因没有事实及法律依据，且被告不予认可，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告罗润青、ＸＸ与被告徐州中浙房地产开发有限公司于2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》；二、徐州中浙房地产开发有限公司返还原告罗润青、ＸＸ购房款581134元、车位费45000元，合计626134元；三、被告徐州中浙房地产开发有限公司赔偿原告罗润青、ＸＸ首付房款及车位费利息损失（首付款利息以181134元为本金，自2014年11月21日计算至实际给付之日止，车位费的利息以45000元为本金自2015年1月4日计算至实际给付之日止；以上利息均按照年利率6%计算）、银行借款本金40万元的利息损失（暂计算至2016年9月8日为36371.72元）；前述第二、三项判决，由被告徐州中浙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告罗润青、ＸＸ的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10415元（原告罗润青、ＸＸ已预交），由被告徐州中浙房地产开发有限公司承担（与前述款项同时给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟代理审判员  孔令梅人民陪审员  陆玉红二〇一六年十一月十日书 记 员  高 文