广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初12063号原告：赖子文，男，汉族，1983年5月26日出生，广东省东莞市。委托代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。被告：王迪，女，汉族，1985年11月1日出生，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。原告赖子文诉被告王迪房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年11月1日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，并2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告赖子文的委托代理人苏咏诗，被告王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖子文诉称2016年3月13日，经东莞市万通信息咨询服务有限公司介绍，原告同意购买被告位东莞市××花园××单元××号房屋，并就此在广东顺彰律师事务所的见证下签订了《房屋转让合同书》，约定被告以718,000元的价格将涉案房产转让给原告，被告承诺在签订涉案的合同后60个工作日内，负责办领涉案房产的一手房地产权证；若违约方迟延履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行该义务的，守约方有权选择解除合同，要求违约方支付总转让价格20%的违约金，造成经济损失的有权获得赔偿。原告依约向被告支付了第一期购房款50,000元，被告应于2016年6月6日前办理涉案房产的房地产权证，但被告一直未提供资料证明已经办理了房地产权证。在约定的期限届满后，原告多次催促被告，但截至2016年7月5日，被告仍未按照合同约定到房管部门办理一手房地产权证。2016年7月6日，原告向被告发出了《催告函》，要求被告在收到该函之日起30个工作日内履行合同义务，逾期将追究被告的违约责任。原告对此进行了公证。但至原告起诉之日，被告仍未向原告提交办理房地产权证的相关证明。原告认为被告逾期办理房地产权证的行为已经违反了双方合同的约定，且在原告催告后仍未履行，已经构成根本性违约，被告应当按照合同约定支付原告总转让价格20%的违约金以及赔偿原告所支付的中介费损失10,770元，且退还原告已支付的购房款。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.解除原告与被告于2016年3月13日签订的《房屋转让合同书》；2.被告退还原告已支付的第一期转让款50,000元；3.被告支付原告违约金143,600元；4.��告向原告赔偿损失10,770元；5.被告承担本案诉讼费。被告王迪辩称：被告同意解除双方于2016年3月13日签订的《房屋转让合同书》，也同意向原告退还其已经支付的第一期转让款50,000元，但不同意支付原告违约金和赔偿其损失。双方在签订涉案的《房屋转让合同书》时，原告知道涉案房产的一手房地产权证并未办理。被告在签订了涉案合同后，多次催促涉案房产的房地产开发商办理房地产权证，后又亲自跟房地产公司的律师交涉，得到的答复是国家政策暂停办理房屋产权证明，需等待统一办理不动产权证。此情况属于情势变更，是被告无法预测的，并非被告故意拖延。另涉案合同约定的违约金标准过高，恳请法院依据本案事实酌情裁量，以彰显法律的公平正义。经审理查明：2××16年3月13日，经东莞市万通信息咨询服务有限公司的介绍，被告王迪���甲方）与原告赖子文（乙方）在广东顺彰律师事务所的见证下签订了一份《房屋转让合同书》，约定甲方王迪将位于东莞市XXXXXX湾花园XXX号楼X单元XXXX号的一套房屋（尚未办理房地产权证）转让给乙方赖子文，该房建筑面积为81.47平方米，转让价为718,000元，乙方于签署合同当天向甲方支付购房第一期转让款10,000元，于签订本合同第二天支付第一期转让款40,000元，待甲方办理出一手房地产权证后，并在按揭贷款银行通知甲方赎楼扣款当天，乙方支付甲方第二期转让款170,000元，转让款余额498,000元，由乙方通过申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷支付给甲方；在签订本合同两个工作日内，甲、乙双方共同到房管部门对涉案的房产申请权利是否受限的查档手续，若无权利限制，则继续履行本合同；在合同签订60个工作日内，甲方负责到房管部门办领出该房屋的��手房地产权证，乙方负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续；在合同签订70个工作日内，甲方提供房地产权证等相关资料给乙方申请按揭贷款；甲方收到乙方第一期转让款后的80个工作日内，负责到房管部门办理完注销抵押登记手续；签订本合同90个工作日内，双方共同到乙方申请的贷款银行查核乙方申请贷款审批情况，如乙方的贷款申请足额被银行审批同意，双方共同到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房产过户手续，若乙方无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在双方认可的银行作资金托管的，甲方有权拒绝为乙方办理房地产过户登记手续；双方到房管部门签署《房地产买卖合同》后10个工作日内，乙方负责到税务部门缴交过户税费；在房管部门通知乙方领取房地产权证20个工作日内，乙方应申请按揭银行到房管部门办理贷款抵押登记手续；甲方收齐乙方支付的全部转让款的当天，将涉案房屋交付给乙方，在房产未过户至乙方名下之前，乙方不得对该房屋进行装修，否则造成的损失由乙方承担；合同签订后，违约方迟缓履行本合同义务的，经守约方催告后30个工作日仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权选择解除合同，要求违约方承担总转让款20%的违约金。同日，赖子文向王迪支付了第一款转让款10,000元，于2016年3月14日向东莞市万通信息咨询服务有限公司支付中介服务费10,770元，于2016年3月15日支付第一期转让款40,000元。赖子文主张合同签订后，王迪一直未提供相关资料证明其积极办理涉案房产一手房地产权证的事宜，并未按照涉案的《房屋转让合同书》的约定在签订合同后60个工作日内办理出涉案房产的一手房地产权证，其遂于2016年7月6日向王迪邮寄送达了催告函，要求王迪在收到催告函后30个工作日内继续履行合同义务，逾期将追究王迪的违约责任。王迪确认收到了该催告函，但主张逾期办理一手房地产权证的原因系其在办理房地产权证期间，被涉案房产的房地产商告知因国家政策原因，暂停受理办理房地产权证业务，到2016年10月11日才开始受理该业务，且其于2016年6月3日已经将涉案房产的按揭贷款提前归还给贷款银行，并于2016年6月16日于东莞市房产管理局办理了注销抵押登记手续，于2016年7月8日向涉案房产的房地产开发商提交了办理房产证的相关资料。为此，王迪向本院提供了中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行出具的结清证明、商品房合同备案登记证明书、回执予以证明。赖子文确认结清证明、商品房合同备案登记证明书的真实性，但主张回执因无任何第三方的签章确认，不确认其真实��、合法性及关联性。以上事实，有《房屋转让合同书》、收据、收款收据、汇款记录、公证书、签收查询、催告函、居间协议书、个人还款凭证、结清证明、授权委托书、商品房合同备案登记证明书、回执以及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。又因双方同意解除涉案的《房屋转让合同书》，本院对此予以确认，依法认定原、被告于2016年3月13日签订的涉案的《房屋转让合同书》解除。被告同意退还原告已经支付的第一期转让款50,000元，本院对此予以确认。本案争议焦点为：1.原告诉请的违约金是否合法；2.原告诉请的损失是否合法。关于焦点一，根据双方签订的涉案的《房屋转让合同书���的约定，被告王迪应在签订合同后60个工作日内办理出涉案房产的一手房地产权证，但王迪并未在该期限内办理出房地产权证，其主张系受国家政策的影响，但并未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予采信。又因原告赖子文在王迪未在约定的期限内办理出房地产权证明后，按照双方签订的涉案《房屋转让合同书》的约定，于2016年7月6日向被告王迪送达了催告函，要求王迪在收到催告函后三十个工作日内办理出一手房地产权证，但王迪仍未在此期间内办理出一手房地产权证，根据涉案的《房屋转让合同书》的约定，王迪的行为已经构成根本性违约，赖子文有权要求王迪支付总转让款20%的违约金。结合涉案房产总转让款为718,000元，故赖子文诉请王迪支付违约金143,600元，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，原告诉请的损失10,770元，实为其支付给东莞市万通信息咨询服务有限公司的中介服务费，因双方在涉案的《房屋转让合同书》中并未对中介费进行约定，且违约金是以补偿性为主，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失。而原告诉请的中介费损失在上述被告应支付的违约金中已经得到填补，故本院对原告的该项主张予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖子文与被告王迪于2016年3月13日签订的《房屋转让合同书》；二、限被告王迪于本判决发生法律效力之日即日向原告赖子文退还购房款50,000元；三、限被告王迪于本判决发生法律效力之日即日向原告赖子文支���违约金143,600元；四、驳回原告赖子文的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2,138元，由原告赖子文负担52元，由被告王迪负担2086元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 詹 杰二〇一六年十一月二十九日书 记 员 黄丽英