贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔23民终447号上诉人（原审被告）：黔西南州凯达物业有限责任公司。住所地：贵州省兴义市花月小区**栋*单元*楼*号。法定代表人：黄杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周鸿飞，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：胡玉忠，男，1961年1月12日生，汉族，贵州省普安县人，初中文化，个体工商户，住贵州省普安县，被上诉人（原审第三人）：兴义市凯丽商贸有限公司。住所地：贵州省兴义市盘江路**号。法定代表人：杜湘春，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：黔西南州翔宇房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市桔山新区桔丰路。法定代表人：汪兴宋，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：汪兴宋，男，1967年1月24日生，汉族，黔西南州翔宇房地产开发有限公司法定代表人，住贵州省兴义市。被上诉人（原审第三人）：周磊，男,1987年9月29日生，汉族，贵州省农村信用联社望谟农村信用合作联社员工，住贵州省兴义市。上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人胡玉忠、兴义市凯丽商贸有限公司（以下简称凯丽公司）、黔西南州翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇公司）、汪兴宋、周磊委托合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2014）黔义民初字第02724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判凯达公司不承担责任或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。首先，《商铺委托管理协议》属上诉人与被上诉人胡玉忠签订，被上诉人翔宇公司不是合同当事人，不享有《商铺委托管理协议》合同权利，也不承担合同义务，故翔宇公司没有要求胡玉忠认可其与凯丽公司签订的《商场租赁合同》的权利，《商场租赁合同》对胡玉忠没有约束力。虽然《商铺委托管理协议》有上诉人或翔宇公司就商铺出租所签订合同对胡玉忠有约束力的约定，但该约定是转委托的约定，即上诉人可以转委托翔宇公司对外出租房屋，胡玉忠有义务认可转委托行为，上诉人也有权利要求其认可转委托行为，但上诉人并未委托翔宇公司出租房屋，故翔宇公司未经上诉人同意擅自出租商铺给凯丽公司的行为为无权处分，《商场租赁合同》对上诉人及胡玉忠均没有约束力。其次，《商场租赁合同》约定凯丽公司应在商铺正式竣工并交付后30日内与上诉人签订正式租赁合同，翔宇公司必须经产权业主认可，凯丽公司签订《商场租赁合同》时明知翔宇公司无处分权，而胡玉忠至今不认可该《商场租赁合同》，故《商场租赁合同》无效，凯丽公司应向胡玉忠承担赔偿责任；2、一审证据不足，适用法律错误。首先，一审认为胡玉忠向翔宇公司购买商铺时，与翔宇公司签订商品房买卖合同，同时与上诉人签订商铺委托管理协议证据不足，胡玉忠起诉时自己陈述购买房屋后又与上诉人签订《商铺委托管理协议》。其次，认定《商铺委托管理协议》实质是翔宇公司附带的促销手段也没有相关证据。第三，胡玉忠向翔宇公司购买商品房是基于买卖合同关系，上诉人与胡玉忠之间是委托合同关系，上诉人向胡玉忠收取物业管理费是物业服务合同关系，一审将三种关系混淆在一起不符合法律规定。3、上诉人一审答辩的主要理由是《商铺委托管理协议》并未实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，翔宇公司并未将房屋交付给胡玉忠，而是直接将房屋出租给凯丽公司，故胡玉忠并未将房屋交付给上诉人，上诉人自然无从履行委托合同。一审在没有证据证明胡玉忠有交付房屋给上诉人的情况下，认定《商铺委托管理协议》已实际履行认定事实不清。4、一审适用法律错误。一审以上诉人从《商铺委托管理协议》中受益为由在没有法律规定的情形下判决上诉人承担连带责任适用法律错误。5、一审判决违反法定程序。胡玉忠一审仅起诉要求上诉人及凯丽公司承担责任，一审只是追加翔宇公司及汪兴宋作为第三人参与诉讼，庭审中胡玉忠也未要求翔宇公司、汪兴宋承担责任，一审判决翔宇公司承担支付租金及利息的责任，汪兴宋承担连带责任，超出了胡玉忠的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。6、上诉人与胡玉忠签订的《商铺委托管理协议》并未实际履行，应驳回胡玉忠对上诉人的诉讼请求，凯丽公司无合同依据适用胡玉忠的商铺已构成侵权，应向胡玉忠承担侵权责任。翔宇公司及汪兴宋则应将取得的不当利益返还给凯丽公司。胡玉忠、凯丽公司、翔宇房公司、汪兴宋、周磊二审未答辩。被上诉人胡玉忠向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告凯达物业公司签订的《商铺委托管理协议》；2、判令被告凯达物业有限责任公司按《商铺委托管理协议》约定向原告胡玉忠支付2014年5月1日起至合同实际解除之日的租金（截至2014年10月31日止的租金为75525.60元）；3、判令被告按人民银行同期贷款利率的130%支付拖欠租金的利息至实际清偿之日止（截至2014年9月30日为1996.40元）；4、判令第三人凯丽商贸公司对前述款项承担连带责任，并在2014年10月31日前履行腾房义务；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月9日胡玉忠与翔宇公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于兴义市××路××明珠商住楼××号商铺，面积为314.69㎡。后胡玉忠又与凯达公司签订《商铺委托管理协议》，约定：委托期限2012年5月1日至2022年4月30日，租金每月每平方米40元，每年11月30日前支付该年11月1日至下一年4月30日的租金，每年5月31日前支付该年5月1日至10月31日的租金。委托管理期间，凯达公司或翔宇房地开公司就该商铺出租所签订的合同对胡玉忠具有约束力，胡玉忠须遵守凯达公司或翔宇公司与承租人签订的租赁合同，不得干涉承租人的经营。2012年5月22日，翔宇公司将胡玉忠购买商铺在内的翔宇明珠1-4层商铺（除1-13、1-21号商铺）出租给凯丽公司经营，租金为3680000元，约定从第三年开始以5%递增租金。凯丽公司将租金支付给了翔宇公司，翔宇公司将2014年4月30日前的租金支付给了胡玉忠。2014年5月12日，翔宇公司向凯丽公司出具了支付租金账户变更告知函，通知凯丽公司将下一年度租金3920180元支付到户名为汪兴宋的中国工商银行黔西南州分行神奇路支行和贵州农村商业银行的账户内。2014年6月10日，凯丽公司分三次向汪兴宋的工行个人账户内共计转款1000000元，同日分两次从凯丽公司法定代表人杜湘春个人账户向汪兴宋工行个人账户共计转款1530180元；次日凯丽公司又向汪兴宋工行个人账户转款390000元，凯丽公司及杜湘春共计支付给翔宇公司租金2920180元，还有1000000元的租金未支付。在诉讼期间，凯丽公司向部分业主支付了2014年11月1日至2015年4月30日的租金。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。关于原告胡玉忠与被告凯达物业公司之间是委托合同关系还是租赁合同关系，双方签订委托管理协议是否实际履行，被告凯达物业公司是否承担向原告支付租金的义务以及原告胡玉忠与第三人翔宇房开公司之间是否存在委托管理关系，翔宇房开公司是否应当向原告支付租金的问题。本案被告凯达物业公司因其与第三人翔宇房开公司签订的物业管理合同而以自己的名义同原告胡玉忠签订了《商铺委托管理协议》，并在协议的受托人处加盖了公司的公章，双方的委托法律关系依法成立。原告胡玉忠向第三人翔宇房开公司购买商铺时，在签订商品房买卖合同后与被告凯达物业公司签订了商铺委托管理协议，此商铺委托管理协议实质上是第三人翔宇房开公司售房时所附带的促销优惠条件，对商铺的销售有积极的促销作用，在委托管理协议中双方还约定了免付原告胡玉忠半年的房租，证明该委托合同实际是有偿合同。商铺管理协议还约定在商铺委托管理期间，凯达物业公司或翔宇房开公司就该商铺出租所签订的合同对胡玉忠具有法律约束力，说明第三人翔宇房开公司也是委托合同的受托人之一。在委托合同签订后，第三人翔宇房开公司以自己的名义将原告胡玉忠的商铺出租给凯丽商贸公司，在收取租金后，又按委托合同的约定将原告的租金付到原告的指定账户，证明此商铺委托管理协议已实际履行，第三人翔宇房开公司与原告胡玉忠之间形成实际的委托合同关系。尽管凯达物业公司没有收取原告胡玉忠的委托管理费用，在之后也没有经手将商铺进行出租管理，但被告凯达物业公司对商铺收取了物业管费，从中取得了利益，且依据委托管理协议的约定，由翔宇房开公司对外出租商铺凯达物业公司是认可的。被告凯达物业公司因自己与第三人翔宇房开公司签订的物业管理合同以一方当事人的名义在商铺委托管理合同上加盖公章的行为，表明其对委托合同产生的权利及义务均予以接受，故其作为委托合同的一方当事人，应对翔宇房开公司逾期不给付原告胡玉忠租金75525.60元（每月40元×从2014年5月1日起至2014年10月30日止6个月×商铺面积314.69㎡）的违约行为承担连带给付的责任。凯达物业公司承担责任后，可依据其与第三人翔宇房开公司签订的物业管理合同的约定另案主张自己的权利。综上，被告凯达物业公司提出其未实际对外出租管理原告胡玉忠的商铺，其与原告胡玉忠签订的商铺委托管理协议未实际履行已自然解除的辩解不能成立；关于汪兴宋收取租金是个人行为还是公司行为，其个人是否应当承担支付原告胡玉忠租金义务的问题。因汪兴宋是公司法定代表人，有权掌管和使用公司公章，但其通知第三人凯丽商贸公司将部分租金转入自己的个人账户不符合财经纪律。在案件审理过程中，翔宇房开公司、汪兴宋均未向法院提供证据证实已将租金转付给原告胡玉忠，为保障原告的合法权益，应由第三人汪兴宋对第三人翔宇房开公司欠原告胡玉忠2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金75525.60元承担连带清偿责任为宜；对原告要求解除与被告凯达物业公司签订的《商铺委托管理协议》的诉讼请求，依据合同法的相关规定，委托人和受托人可以随时解除合同，且本案被告凯达物业公司同意解除此合同，而解除此合同对另一受托人翔宇房开公司不会造成其他损失，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持；原告与第三人翔宇房开公司虽然未约定违约金，但翔宇房开公司、汪兴宋、凯达物业公司未按时向原告支付租金，给原告造成了一定损失，故翔宇房开公司、汪兴宋、凯达物业公司应当向原告支付所欠租金产生的利息损失；对原告要求凯丽商贸公司连带承担支付租金及利息的责任，并履行腾房义务的诉讼请求，因此诉请系另一法律关系，不属于委托合同审理的范畴，原告应另案提起诉讼。本案的第三人周磊虽提供了个人账户供汪兴宋的翔宇房开公司使用，但其对欠原告胡玉忠的租金没有过错，也不是委托合同的当事人，故其在本案中不承担民事责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡玉忠与被告黔西南州凯达物业有限责任公司于2012年5月1日签订《商铺委托管理协议》。二、第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司向原告胡玉忠支付翔宇明珠3-10号商铺从2014年5月1日起至2014年10月31日止的租金75525.60元及利息（利息从2014年5月1日起按中国人民银行同类同期贷款利率计算至给付完毕之日止）。三、被告黔西南州凯达物业有限责任公司、第三人汪兴宋对第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司的上述义务承担连带清偿责任。四、第三人兴义市凯丽商贸有限公司、周磊不承担责任。五、驳回原告胡玉忠的其余诉讼请求。诉讼费2338元(含案件受理费1738元、公告费600元）由被告黔西南州凯达物业有限责任公司、第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司、汪兴宋共同承担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明基本一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人凯达公司在本案中是否应承担责任。关于上诉人凯达公司所提《商场租赁合同》对上诉人凯达公司无约束力，不应承担责任，《商场租赁合同》因未得到胡玉忠认可故应为无效合同的上诉理由，根据审理查明的事实，被上诉人胡玉忠于2012年3月9日与翔宇公司签订《商品房买卖合同》，购买位于兴义市××路××明珠商住楼××号商铺后，又与凯达公司签订了《商铺委托管理协议》，协议明确胡玉忠购买的翔宇明珠商住楼3-10号商铺委托凯达公司进行出租管理，且凯达公司或翔宇公司与承租人签订的出租合同均对胡玉忠具有约束力。在实际履行合同过程中，作为承租方的凯丽公司按照其与翔宇公司签订的《商场租赁合同》履行了向翔宇公司支付租金的义务，商铺所有权人胡玉忠也接收了翔宇公司转交的部分租金，结合《商铺委托管理协议》中凯达公司及翔宇公司与承租人签订的出租合同对胡玉忠具有约束力的约定，应视为胡玉忠对翔宇公司与凯丽公司签订的《商场租赁合同》的认可，且该《商场租赁合同》已经实际履行，在履行过程中，凯达公司及胡玉忠并未提出异议，故一审判决上诉人承担连带责任并无不当。关于上诉人凯达公司所提一审违反法定程序的上诉理由，一审系根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法追加翔宇公司、汪兴宋、周磊作为第三人参加本案诉讼，根据查明的事实，翔宇公司、汪兴宋本人均收取了部分凯丽公司交纳的商铺租金，之后未将租金转交给业主胡玉忠，故一审判决翔宇公司、汪兴宋对未返还租金承担连带责任并无不当。综上所述，凯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 鹏审 判 员  谢 娟代理审判员  陈玉萍二〇一六年十一月十一日书 记 员  王 兰