福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3873号上诉人（原审被告）：吴今超，男，1962年12月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘君，国浩律师（福州）事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福州普惠物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路168号宏利大厦14层B单元。法定代表人：卓廷厚，董事长。委托诉讼代理人：杨劲松，北京大成(福州)律师事务所执业律师。上诉人吴今超因与被上诉人福州普惠物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字第8192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。吴今超上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回福州普惠物业管理有限公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由福州普惠物业管理有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决刻意忽略福州普惠物业管理有限公司、吴今超所举证据及质证意见，径行支持福州普惠物业管理有限公司的主张依据不足，显失公正。一审中福州普惠物业管理有限公司总共提交了8份证据，吴今超均提出了相应的质证意见，特别对于福州普惠物业管理有限公司提交的第5、7、8项证据均提出了反驳意见。吴今超也在一审中提交了两份证据，但原审判决中对双方提交的证据内容、举证质证过程均只字未提，也未体现对证据的评析过程及认定依据，特别针对双方存在巨大争议的、又是据以认定事实的主要证据，完全忽略吴今超的质证意见，而是简单依据“原告诉称”、“被告辩称”的内容，便径行得出“本院认为”支持福州普惠物业管理有限公司的诉讼请求。该判决的事实认定及判决结果明显缺乏依据，显失公正。2、原审有关水电费及公摊费用认定错误。一审中福州普惠物业管理有限公司提交的水电费的数据，仅为其自行填写的一系列不完整数据，且关于水电公摊费用的计算，福州普惠物业管理有限公司提交的证据中也没有完整的计算公式及计算过程，数据也不具合理性。吴今超曾多次要求查看电表数据，并要求福州普惠物业管理有限公司对其每月使用的水电费等与其进行核对确认，福州普惠物业管理有限公司均未予以配合。在吴今超自己都无法看到自己的电表数据（电表是由被上诉人统一锁住的）、福州普惠物业管理有限公司明显可随意编造这些数据的情况下，这些未经吴今超确认过且一审中吴今超也一再提出质疑的数据，一审法院均未进行任何核实，单凭福州普惠物业管理有限公司的表述就直接予以认可，明显是对事实的认定错误。且由于福州普惠物业管理有限公司还存在擅自搭建、出租小区内的公共场所等情况，导致公共水电费用增加，而福州普惠物业管理有限公司未将水电使用情况进行区分并公示，必将给业主造成不合理的公摊费用增加。3、吴今超并未拖欠讼争的物业费，福州普惠物业管理有限公司诉请吴今超支付物业费没有法律依据。吴今超已提交证据证明于2011年6月7日通过其公司账户转账至福州光大普惠物业管理有限公司15万元的物业费。该金额已足以覆盖本案讼争的各项费用，福州普惠物业管理有限公司诉请吴今超人再行支付没有依据。二、原审法院适用法律错误。1、根据相关法律法规的规定，福州普惠物业管理有限公司无权向吴今超收取专项维修资金。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。可见专项维修资金的收取和管理需依据国家的有关规定进行，物业服务企业并非收取专项维修基金的主体，不能通过物业服务合同赋予物业服务企业收取专项维修基金的权利。原审判决无视相关规定，径行认定福州普惠物业管理有限公司有权收取专项维修基金，显属适用法律错误。2、福州普惠物业管理有限公司未合理履行物业管理义务，侵犯业主的权利，各项费用情况未予以公示，且经业主要求也未予以整改。另外，吴今超提交证据证明之前因福州普惠物业管理有限公司工作失误造成严重漏水，导致吴今超财产损失严重，而福州普惠物业管理有限公司至今未予以赔偿。因此，吴今超即使未缴纳物业费，也不应支付违约金。另外，即便吴今超未缴纳相关物业管理费用构成违约，福州普惠物业管理有限公司的实际损失仅为利息的损失，而《宏利大厦物业服务合同》约定的违约金为日千分之一，明显过分高于实际的损失，甚至远超民间借贷中有关年利率24%的法律保护上限，依法应当予以调减。福州普惠物业管理有限公司答辩称：一、普惠公司原审提供的证据形成完整证据链，证明对象清晰，吴今超提供的证据没有证明力，应当按照约定履行付款义务。二、吴今超无法证明15万元系支付本案各项物业费用，应承担举证不能后果。吴今超提供的证据“中国光大银行进帐单回单”，欲证明吴今超本案各项物业费用已支付，但该证据仅证明福建远东投资有限公司于2011年6月7日转帐给普惠公司15万元，其上并没有注明系支付吴今超本案2010年1月至2011年12月的各项物业费用，故不能证明吴今超本案2010年1月至2011年12月的各项物业欠费已付清。该15万元只是吴今超、林爱英、吴敏支付的2009年1月至2009年12月的各项物业费用，而非本案2010年1月至2011年12月的各项物业费用，故吴今超应当支付本案各项物业费用。三、福州普惠物业管理有限公司可按合同约定代为收取专项维修资金。《宏利大厦管理公共合约》对公共设备和设施维修更新基金进行了明确约定。四、普惠公司可按合同约定向业主收取违约金，违约金并不存在“过分高于”的情形。日千分之一即月百分之三（3%），民间借贷的月利率高于3%才不受法律保护，故没有证据证明日千分之一违约金属于“过分高于”的情形。五、吴今超缺乏诚信，应支付本案各项物业费用。吴今超故意拖欠各项物业费用，福州普惠物业管理有限公司曾于2009年起诉其支付2008年1月至2008年12月各项物业费用，福州市鼓楼区人民法院作出（2009）鼓民初字第693号民事判决书，判决吴今超支付各项物业费用。贵院作出（2009）榕民终字第2520号民事判决书，驳回吴今超上诉，维持原判。判决生效后，吴今超仍不履行付款义务，普惠公司申请强制执行后才得以解决。现吴今超故技重演，再次拖欠2010年1月至2011年12月各项物业费用，显然缺乏诚信，故福州普惠物业管理有限公司再次起诉，要求吴今超支付本案各项物业费用的诉求应予支持。福州普惠物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.吴今超支付福州普惠物业管理有限公司拖欠的物业管理服务费24405.6元、专项维修资金6101.28元、自用电费14384.48元、公摊电费2780.95元、自用水费1655.9元、公摊水费337.38元、温泉水费795.6元、停车管理费5400元，以上共计人民币55861.19元（自2010年1月起至2011年12月止）；2.吴今超支付福州普惠物业管理有限公司违约金人民币43564元（暂计至2015年12月，此后吴今超每迟延支付物业管理服务费24405.6元一日，应按24405.6元的千分之一支付违约金至物业管理服务费全部付清止）；3.本案诉讼费用由吴今超承担。一审法院认定事实：2006年7月3日，福州普惠物业管理有限公司将名称福州普惠物业管理有限公司名称变更为福州光大普惠物业管理有限公司。2012年3月16日，福州普惠物业管理有限公司将名称福州光大普惠物业管理有限公司名称变更为福州普惠物业管理有限公司。吴今超系宏利大厦公寓楼7D、16A、28A及附属28A的36#和38#地下车位的业主。2004年，吴今超就上述房产与福州普惠物业管理有限公司签订《宏利大厦管理公共合约》，合约对综合管理服务费、公共设备及设施维修更新基金、停车管理费等费用标准及逾期缴费的责任进行约定。福州普惠物业管理有限公司分别于2007年6月30日、2010年6月22日与宏利大厦业主委员会签订《宏利大厦物业服务合同》，双方约定福州普惠物业管理有限公司为该小区的管理服务机构，向该小区业主提供物业管理服务，委托管理期限为三年；物业管理费用标准住宅按建筑面积每月每平方米1.6元；停车管理费（地下车库）每月70元；公共部位和公共设备设施专项维修资金商场每月每平方米0.6元、办公或居住每月每平方米0.4元；电梯、空调电费等公共用电、用水按不同类型楼宇分别计量，根据每月发生额按建筑面积分摊向业主/物业使用人代为收、付；业主/物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，福州普惠物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。福建省物价局闽价（2000）函164号《关于宏利大厦物业管理服务收费问题的复函》核准福州普惠物业管理有限公司综合管理服务费：公寓楼每月每平方米1.6元；停车管理费：地下停车场汽车每月每部70元；公共设施、设备维修及更新基金：写字楼和公寓每月每平方米0.4元。吴今超所属的公寓楼7D自2010年1月起至2011年12月止，尚欠福州普惠物业管理有限公司物业管理费5923.68元（246.82元/月×24个月），专项维修资金1480.8元（61.7元/月×24个月），自用电费232.45元，公摊电费674.98元，自用水费24.75元，公摊水费81.87元。吴今超所属的公寓楼16A自2010年1月起至2011年12月止，尚欠福州普惠物业管理有限公司物业管理费5923.68元（246.82元/月×24个月），专项维修资金1480.8元（61.7元/月×24个月），自用电费1843.04元，公摊电费674.98元，自用水费175.85元，公摊水费81.87元，温泉水费405.45元。吴今超所属的公寓楼28A自2010年1月起至2011年12月止，尚欠福州普惠物业管理有限公司物业管理费12558.2元（523.26元/月×24个月），专项维修资金3139.68元（130.82元/月×24个月），自用电费12309元，公摊电费1430.99元，自用水费1455.3元，公摊水费173.64元，温泉水费390.15元,停车费3360元（70元/月×24个月×2个）。福州普惠物业管理有限公司分别于2010年12月3日、2012年4月25日、2014年4月23日向吴今超邮寄催款通知。一审法院认为：福州普惠物业管理有限公司、吴今超签订的《宏利大厦管理公共合约》合法有效，双方均应遵守。福州普惠物业管理有限公司具有物业管理资质，其与宏利大厦业主委员会签订的《宏利大厦物业服务合同》对全体业主具有约束力，福州普惠物业管理有限公司、吴今双方均应按合同约定履行各自的义务。福州普惠物业管理有限公司对吴今居住的大厦提供了物业管理服务，吴今超作为该宏利大厦业主，应承担缴纳物业管理服务费用、自用、公摊水电及公共设备维修资金等相关费用的义务。福州普惠物业管理有限公司未能举证证明吴今超在宏利大厦公寓楼16A的地下车位有停放车辆及28A有停放电动车，故福州普惠物业管理有限公司诉请吴今超支付16A的地下车位的停车费及28A电动车的停车费，一审法院不予支持。吴今超未及时支付物业管理费，福州普惠物业管理有限公司要求吴今超从逾期之日起按每日应缴费用千分之一加收违约金，一审法院予以支持。福州普惠物业管理有限公司按照水电部门规定的费用标准按约代收水、电、温泉等费用，并已提供合理的水电公摊的计算方式和依据，虽然吴今超对此有异议，但并未提供足以反驳或足以证明福州普惠物业管理有限公司提供的水电及公摊计算不真实的相反证据，故一审法院不予采信。福州普惠物业管理有限公司于2010年12月3日、2012年4月25日、2014年4月23日向吴今超邮寄催款通知，故吴今超认为福州普惠物业管理有限公司的主张超过诉讼时效，一审法院不予认可。虽然吴今超于2011年6月7日向福州普惠物业管理有限公司转账了15万元，但吴今超并不能证明该笔款项系支付本案拖欠的物业费，故吴今超认为其已经缴纳了物业费，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴今超于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司2010年1月至2011年12月的物业管理费24405.6元、专项维修资金6101.28元、自用电费14384.48元、公摊电费2780.95元、自用水费1655.9元、公摊水费337.38元、温泉水费795.6元、停车费3360元；二、吴今超于本判决生效之日起十日内向福州普惠物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金（从逾期之日起每日按应缴费用千分之一计付，从2010年1月起以每月应缴的物业服务费1016.9元为基数，从次月的第1日起逐月累计至被告实际付清物业管理费止）；三、驳回福州普惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费2285元，适用简易程序减半收取1142.5元，由福州普惠物业管理有限公司负担42.5元，由吴今超负担1100元。本案二审期间，福州普惠物业管理有限公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，福州普惠物业管理有限公司提供的证据系逾期提供，其逾期的理由不成立，故本院不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于水电费及公摊费的问题，原审中，福州普惠物业管理有限公司提供了其代缴水费、电费的有关凭证，亦提供了经宏利大厦业主委员会确认的水电费及公摊费的计算公式，吴今超对此提出异议，但其并未提供证据证明其异议成立，故原审法院支持福州普惠物业管理有限公司要求吴今超支付水电费及公摊费的诉求并无不当，予以维持。对于吴今超是否拖欠物业费问题，吴今超主张其通过公司账户于2011年6月7日向福州普惠物业管理有限公司支付的15万元款项系支付本案诉争的物业费，而福州普惠物业管理有限公司则主张该15万元系吴今超、吴敏、林爱英2008年11月至2009年12月的欠缴的物业费，吴今超称其均会在一段时间统一支付一次物业费，但其未在本院规定的时间内提供其已缴纳2010年1月份以前的物业费的缴费凭证，故其该项主张，不予采纳，原审法院判令吴今超支付拖欠的物业费正确。根据宏利大厦业主委员会与福州普惠物业管理有限公司签订的《宏利大厦物业服务合同》第十四条的约定，福州普惠物业管理有限公司有权向业主代收专项维修资金并进行管理，该合同第二十二条约定了公共部位、公共设备设施专项维修资金的缴纳标准，该物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，吴今超作为业主，应按照该合同的约定履行相应的缴费义务，故其主张福州普惠物业管理有限公司无权收取专项维修资金，本院不予支持。关于吴今超主张的违约金过高的问题，其在原审中并未就就违约金的调整问题提出抗辩，故本院对此亦不予支持。综上所述，吴今超的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2285元，由吴今超负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十一月二十五日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇