江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8751号上诉人（原审被告）：苏州和足道足浴有限公司法定代表人：范友楚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴智文。委托诉讼代理人：郭倩，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽娜，江苏万拓律师事务所实习律师。上诉人苏州和足道足浴有限公司（以下简称和足道公司）因与被上诉人吴智文房屋租赁纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和足道公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回吴智文的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定和足道公司拖欠租金构成违约缺乏法律依据，和足道公司已经支付了2016年3月份及第二季度部分租金，并未累计拖欠六个月租金，租赁合同不应解除。二、和足道公司将承租吴智文的房子和承租另外两户的房子装修用于足浴经营，已形成不可分割的整体，解除与吴智文的租赁合同将损害和足道公司的合法权益。吴智文辩称，租赁合同中已就解除条件作了约定，不适用累计六个月拖欠租金才能解除合同的规定。吴智文向一审法院起诉请求：1、解除与和足道公司签订的商铺租赁合同；2、和足道公司立即迁出苏州工业园区中海花园31幢101室房屋，将房屋恢复原状返还给吴智文；3、和足道公司向吴智文支付拖欠的房租(24400元)、滞纳金(12200元)、物业费(5196.1元)共计41796.1元；4、和足道公司向吴智文支付房屋使用费(参照双方约定当期租金566.67元/天计算，自起诉之日起计算至和足道公司实际归还房屋之日止)；5、和足道公司赔偿吴智文租金损失15300元(参照3个月租金的30%的标准计算)；6、本案诉讼费由和足道公司负担。诉讼过程中，因和足道公司在2016年3月22日支付了2015年12月、2016年1月、2月的租金24000元，现尚余400元未付；吴智文为便利诉讼，变更第4项诉请为自法院认定的合同解除之日起计算到和足道公司实际归还房屋之日止，标准不便。一审法院认定事实：2014年12月10日，吴智文(出租方、甲方)与和足道公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将其拥有的位于苏州工业园区中海花园31幢101室房屋出租给乙方用于商业，房屋面积为195.1平方米。房屋租赁期限5年，自2014年12月10日至2019年12月9日止，该房屋租金不包括物业费、水电费前两年为人民币17000元/月，第三年起每月17850元，第四年起每月18742.5元，第五年其每月19679.6元。乙方于合同生效后7日内即2014年12月10日前交纳首期租金51000元，之后每三个月缴纳一次，先付后用，第二次租金于2015年3月10日前交清，第三次及以后交付按每三个月的第一个月10日前付款的方式顺推，依次缴纳。乙方应于签订本合同向甲方交纳17000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房无异议后，将此押金全部归还给乙方。合同约定拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达二个月时，甲方有权解除合同，不退还押金，乙方还应支付相当于三个月的租金的违约金给甲方。和足道公司支付了房屋押金17000元，吴智文同意该款项与和足道公司应支付的租金或房屋使用费相折抵。另查明，就租金支付，吴智文表示其在起诉时和足道公司房租仅部分支付到2015年12月10日，起诉之后和足道公司分别于2016年3月22日支付了24000元（付清至2016年2月，尚欠400元）、4月初支付第二季度部分租金18600元。和足道公司对上述情况予以确认。还查明，中海花园31幢101室房屋系吴智文与配偶魏云川所有，该房屋建筑面积为195.1平方米。和足道公司承租包括中海花园31幢101、102、103在内的共计五户用于开办苏州和足道公司足浴有限公司，经营“和足道公司养生会馆”。另103室房屋出租人沈芳莉、102室房屋出租人潘金儿亦起诉吴木追（××），要求解除双方的房屋租赁合同，上述两案原审法院均已立案受理。又查明，中海物业管理有限公司苏州分公司委托吴智文向实际承租人即和足道公司追收取欠缴的物业费。上述事实，由吴智文提交的房屋租赁合同、房产证、(2016)苏0591民初1826号、1828号案件卷宗材料、授权委托书及法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，吴智文、和足道公司存在房屋租赁合同关系，双方均应当按照房屋租赁合同的约定履行相应的合同义务。和足道公司作为承租方，其合同义务为妥善保管及使用租赁物、支付租金。根据双方庭审可确认，和足道公司确未按照合同约定按期足额支付租金，现吴智文依照合同约定主张解除租赁合同，有相应的事实和法律依据。就和足道公司抗辩的不同意解除合同的理由，原审法院认为，和足道公司承租多户用于经营活动并不能阻却任一承租户基于其与和足道公司的房屋租赁合同主张相应的权利，和足道公司承租多户开展经营活动，其应当对欠租可能导致的法律后果有相应的预期；其次，和足道公司拖欠租金按照合同约定已构成违约，吴智文可基于合同约定主张解除双方的租赁合同，且和足道公司未提供相应的证据证明吴智文存在违约行为，和足道公司庭审时亦表示会所在正常营业。综上，法院认定吴智文、和足道公司就苏州工业园区中海花园31幢101室房屋(面积195.1平方米)的租赁合同解除。就解除时间，和足道公司于2016年3月30日收到诉讼材料，认定租赁合同解除时间为2016年3月30日。吴智文主张和足道公司将苏州工业园区中海花园31幢101室房屋腾空并恢复原状后交付给吴智文，有相应的事实和法律依据，法院予以支持。和足道公司还应当按照合同约定支付欠付租金及房屋使用费。和足道公司审理中支付租金24000元和18600元，应予扣除。和足道公司还应当支付吴智文自2016年2月前欠租400元及3月份租金17000元，合计17400元，和足道公司实际支付18600元，尚余1200元。和足道公司另有房屋押金17000元，且拖欠物业费5196.1元，折抵后和足道公司尚有13003.9元，吴智文应予返还和足道公司。另，和足道公司应按照566.67元/天的标准支付吴智文自2016年3月31日起至判决之日止的房屋使用费。吴智文主张和足道公司按约另赔偿吴智文租金损失15300元，该主张的该损失属于合同约定的违约责任，有相应的事实和法律依据，予以支持，则吴智文主张的违约金性质的滞纳金则不再重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认吴智文、和足道公司于2014年12月10日就苏州工业园区中海花园31幢101室房屋所签订的房屋租赁合同于2016年3月30日解除。二、和足道公司于判决生效之日起七日内将苏州工业园区中海花园31幢101室房屋腾空并恢复原状后交付给吴智文。三、和足道公司于判决生效之日起七日内支付吴智文自2016年3月31日起至判决之日止按照566.67元/天计算的房屋使用费（含物业费）。四、和足道公司于判决生效之日起七日内支付吴智文房租损失15300元。五、吴智文于判决生效之日起七日内返还和足道公司13003.9元。六、驳回吴智文的其余诉讼请求。案件受理费减半收取614元，由和足道公司负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，吴智文与和足道公司签订的租赁合同约定和足道公司逾期1个月以上交纳租金的，吴智文有权解除合同。二审中，和足道公司围绕上诉请求提供了一组照片，证明其就承租的物件房屋进行装修改建，形成不可分割的统一整体。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴智文认为本案所涉租赁合同具有相对性，且另外几户出租人也已经向法院提起诉讼。本院认为：吴智文与和足道公司签订的房屋租赁合同合法有效。根据合同约定，和足道公司拖欠租金1个月以上的，吴智文有权解除合同。吴智文于2016年3月2日向原审法院提起诉讼时，和足道公司支付租金到2015年12月10日，合同约定的解除条件已经成就。吴智文要求解除租赁合同应予支持。和足道公司审理中支付的租金一审判决已在其应付租金范围内予以扣除。和足道公司经营的足浴会所承租了多户房屋，其上诉提供的照片不足以证明已经形成不可分割的整体，且其他出租人也已经向法院提起诉讼。故其认为房屋形成不可分割的整体，租赁合同不能解除的理由不成立。综上所述，和足道公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228元，由上诉人苏州和足道足浴有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十一月二十二日书 记 员  吉宇璐