浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终509×号上诉人（原审被告）：杭州粤新橡胶木业有限公司，住所地杭州市江干区九堡镇三村村十组51号,组织机构代码76548264-6。法定代表人：张任遥，执行董事兼总经理。委托代理人：马荣，京衡律师集团上海事务所律师。委托代理人：万辰，京衡律师集团上海事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。法定代表人：王秀英，总经理。委托代理人：李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。上诉人杭州粤新橡胶木业有限公司（以下简称粤新公司）因与被上诉人杭州振辉化工有限公司(以下简称振辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初70×号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年4月4日，振辉公司、粤新公司签订编号为2015040401的《厂房租赁合同》1份。双方约定：振辉公司将其所有的位于萧山区河庄街道三工段×号车间中的5616平方米及×号车间东面的973.25平方米（合计建筑面积6589.25平方米）租赁给粤新公司，租赁期限为2015年4月5日起至2020年4月30日止。租期以三年为一期，第二期按上期的租金每期递增8%。2015年5月1日至2015年10月31日期间租金由粤新公司于2015年4月6日前一次性付清433800元、门卫费18000元及60000元保证金（押金），2015年11月1日至2016年10月31日期间租金729600元由粤新公司于2015年9月30日前付清。如粤新公司未按约定缴纳租金、水电费等费用，每逾期一日，每日应向振辉公司支付未缴纳金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同并没收保证金。由于提前解除和本合同违约所造成的损失，由过错一方承担违约责任，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金，若粤新公司违反合同或者合同期限未满解除的，粤新公司需全额支付免租期租金并承担违约责任。合同终止或解除后，粤新公司应将租赁房屋及地面恢复原状，属于粤新公司投入的机械设备，可自行拆走。另查明，粤新公司签约后支付了第一期租金、门卫费及保证金，第二期即2015年11月1日至2016年10月31日的租金729600元，粤新公司仅支付450000元，尚欠279600元至今未支付。再查明，振辉公司曾因欠缴电费被国家电网中止供电。本案所涉由振辉公司所有的厂房的房屋所有权及相应国有土地使用权因振辉公司涉及他案诉讼均已被本院查封。现振辉公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除振辉公司与粤新公司的租赁合同；2、粤新公司立即腾房并将房屋恢复原状，租金缴纳至实际腾房之日止，按年租金729600元多退少补，以及至实际腾房之日止的水电费和滞纳金，并承担免租期房租49800元；3、振辉公司可没收保证金60000元，粤新公司支付违约金145920元。原审法院认为：本案的争议焦点之一，振辉公司、粤新公司之间签订的《厂房租赁合同》是否合法有效。对此，振辉公司向该院提交《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份。根据该报告内容，就本案所涉厂房，振辉公司虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办。同时，根据粤新公司提供的房屋登记信息查询记录可知，振辉公司就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点之二，粤新公司至今尚欠租金279600元未付是否构成违约。依据振辉公司、粤新公司之间的约定，粤新公司应于2015年9月30日前付清第二期租金729600元。粤新公司认为其至今未付清租金有其正当理由，该院对此分别认定如下：1、粤新公司认为案涉的房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，粤新公司不足额交付租金的行为系行使合同法上的不安抗辩权。该院认为，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人有确切证据表明另一方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，有权中止合同的履行，且应及时通知对方。本案中，振辉公司需履行的合同义务是向粤新公司交付合同所约定的厂房并保证该厂房可以依约使用。虽如粤新公司所称，案涉房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，但法院所采取的查封措施系在土地管理部门、房产管理部门对土地使用权、房屋所有权进行权属上的查封，主要目的在于限制处分，对粤新公司实际使用厂房并未造成实质性的影响，即丧失履行能力的可能性尚不存在。粤新公司关于其欠付租金系行使不安抗辩权的抗辩意见，事实和法律依据不足，该院不予采信。2、粤新公司认为振辉公司交付的租赁房屋经常停水停电、卫生间也无法正常使用，并且经常漏水、裂缝，振辉公司也不尽到修缮的义务，导致粤新公司无法正常使用租赁的房屋。针对以上抗辩意见，粤新公司在庭审中未提供充分证据予以证明。退一步讲，即便案涉厂房确实存在以上粤新公司所述情形的，粤新公司可依合同约定另行主张。事实上，振辉公司、粤新公司双方在《厂房租赁合同》第十一条中约定：“粤新公司对于租赁房屋的面积、配套设施、设备、水、电、排污等已经进行了充分了解，并认可符合粤新公司要求。”合同第四条约定：“合同期内，粤新公司对房屋及其设施、设备等应当负责修缮，以保障安全使用”。根据以上约定，粤新公司在承租厂房时理应已对房屋状况进行了解并认可符合约定要求，并在使用过程中对房屋及其设施、设备等承担修缮的义务。据此，粤新公司以承租厂房存在停水、停电、漏水、裂缝而振辉公司不尽到修缮义务为由欠付租金，合同依据不足，该院不予采信。3、粤新公司认为振辉公司未明确租金的交付对象，粤新公司不知向谁支付导致其欠付租金。对此，粤新公司未提供充分证据予以证明，即便存在以往租金向不同人员进行支付的情形，也不能构成欠付租金的理由。4、粤新公司交纳第一期的租金后至今振辉公司一直没有向粤新公司开具相关的租金发票。对此，《厂房租赁合同》第四条第2款约定：“振辉公司收到粤新公司全额租金后，粤新公司须开具租金税务发票，相关费用及税金由粤新公司负担。粤新公司将开票所需的税款先预缴至振辉公司账户后，振辉公司三日内到税务部门开具相应的缴税发票给粤新公司，税款多退少补”。从合同约定来看，振辉公司、粤新公司双方确认振辉公司是否开具税务发票以粤新公司须要开具发票并预缴税款为前提，粤新公司的该抗辩意见，合同依据不足，该院不予采信。5、振辉公司教唆社会的闲杂人员来强行收租，致粤新公司经营人员的人身安全受到极大的威胁。振辉公司不能向粤新公司提供房产证等资料，导致粤新公司的注册地迟迟不能变更。对以上抗辩意见，粤新公司均未能提供充分证据予以证明，该院均不予采信。综上，粤新公司至今尚欠振辉公司第二期租金279600元，已构成违约，应承担相应的民事责任。振辉公司有权按照《厂房租赁合同》的约定，解除其与粤新公司之间的《厂房租赁合同》。合同解除后，粤新公司应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。同时，第二期即2015年11月1日至2016年10月31日期间租金729600元，粤新公司已缴付450000元，故粤新公司欠付但未付的租金应自2016年6月14日起算。振辉公司有权向粤新公司主张自2016年6月14日起至合同解除日止按年租金729600元标准计算的租金，以及自合同解除日起至粤新公司实际搬离之日止参照年租金729600元标准计算的房屋占有使用费。关于振辉公司主张的要求粤新公司支付至实际搬离之日止的水电费的诉讼请求，振辉公司未提供证据证明粤新公司应承担的具体数额，故该院不予支持。本案的争议焦点之三，粤新公司应承担的违约责任。关于振辉公司主张的没收保证金以及要求粤新公司支付违约金、滞纳金、免租期租金的诉讼请求，粤新公司认为违约金过高且缺乏法律依据。对此，该院认为，振辉公司诉请没收粤新公司保证金60000元，符合合同约定，该院予以支持。振辉公司要求粤新公司支付违约金145920元，虽然粤新公司存在逾期未缴部分租金的情形，但粤新公司至今已缴付第二期租金450000元，该院认为振辉公司主张的违约金数额过高，该院根据粤新公司的违约过错程度和履行情况,酌情调整为以欠付租金为基数自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算。振辉公司要求粤新公司支付免租期租金以及滞纳金，该院认为免租期租金、滞纳金的性质实质上也属违约责任，且违约金部分振辉公司已经主张并获相应支持，该院对该部分诉请不予支持。综上，对振辉公司合理部分的诉讼请求，该院予以支持。对超出部分的诉讼请求，该院不予支持。粤新公司关于违约金过高的抗辩意见，该院予以采信。其余抗辩意见，事实和法律依据不足，该院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、振辉公司与粤新公司之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、粤新公司于判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市萧山区河庄街道三工段×号车间中的5616平方米及×号车间东面的973.25平方米（合计建筑面积6589.25平方米）的租赁厂房并将上述厂房恢复原状；三、粤新公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司自2016年6月14日起至《厂房租赁合同》解除之日止按年租金729600元计算的租金以及自《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止参照年租金729600元计算的房屋占有使用费，多退少补；四、振辉公司无需返还粤新公司保证金60000元；五、粤新公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司以欠付租金279600元为基数自2015年10月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算至实际腾房之日止的违约金；六、驳回振辉公司的其余诉讼请求。如粤新公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4388元，减半收取2194元，由振辉公司负担1394元，由粤新公司负担800元。宣判后，粤新公司不服，向本院提起上诉称：一、本案签约及合同履行事实。2015年4月4日粤新公司与振辉公司签订编号为2015040401的《厂房租赁合同》一份，签约后，粤新公司支付了第一期租金、门卫费及保证金，对租赁物进行装修，将厂房从杭州市上城区搬迁至新址。2015年10月粤新公司得知自己承租的房屋及土地将要被政府征迁（有待核实），租赁物已经因拖欠银行巨额贷款被法院查封将被拍卖，振辉公司已经资不抵债，粤新公司随时有被赶走的可能，但合同约定租金“先付一年后租一年”。为防止已经投入的装修和租金同时损失，在应交纳2015年11月1日至2016年10月31日第二期租金时，粤新公司提出将原合同约定的“先付一年”，改为“先付半年”，实际先后交纳了450000元，尚欠279600元，不料不久振辉公司在没有任何通知的情况下于2015年12月突然起诉解除租赁合同，诉讼中又拒绝收取租金，双方分歧突然升级为诉讼，无协商余地。一审判决后，粤新公司在振辉公司拒绝收取租金的情况下，已将2016年10月30日前应交纳的租金全部提存至专设账户，履行了支付义务。粤新公司认为：1)双方合同签订不久，出现了租赁物被萧山区法院查封、债务数额巨大、振辉公司资不抵债濒临破产，在此情况下粤新公司提出“将原合同约定的提前一年交一次租金，改为提前半年交一次租金”合情合理合法。2)振辉公司收取部分租金后，未履行告知解除前置法定义务，诉讼主张解除合同不应支持。3)合同解除将严重损害粤新公司的合法权益。二、原审判决《厂房租赁合同》解除事实认定不清。1、振辉公司收取本期部分租金45000元实际情况未查明。因为振辉公司已资不抵债，租赁物面临拆迁，且已被法院查封，收取部分租金是合同在实际履行中的变更。故以未全额交纳租金认定粤新公司违约事实不清，证据不足。粤新公司交纳了450000元，尚欠279600元是履行瑕疵，属于轻微违约，不构成根本违约，不能解除合同。﻿2、原审判决对租赁物的产权情况未予查清，认定粤新公司违约事实不清。三、原审判决《厂房租赁合同》解除适用法律错误。1、原审判决依据《合同法》第93条第二款解除合同违反法律规定。合同法第96条规定“当事人一方依照本法第93条第二款解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案振辉公司起诉要求合同解除前，未履行通知解除义务，不能判令解除。2、原审判决依据《合同法》227条之规定解除合同适用法律错误。1)粤新公司是因租赁物被查封等客观情况变化迟延支付租金，非无理由延迟支付租金，应不适用该条；2)粤新公司是因振辉公司不能提供租赁物房产证资料无法办理工商注册变更手续，迟延支付租金，非无理由延迟支付租金，不应该适用该条；3)《合同法》227条规定振辉公司可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案振辉公司起诉要求合同解除前，未提出支付要求，不能判令解除合同。四、原审判决合同解除，无视客观情况变化事实，无视合同稳定性原则，违背公平原则，侵害了粤新公司的合法权益。五、原审判决认定了振辉公司违约行为但未裁决其承担相应违约责任，有失公正,应当按《厂房租赁合同》第十条计算违约金218880元。1、原审判决第7页已查明“振辉公司曾欠缴电费被国家电网中止供电。”但判决书中未认定振辉公司违约。振辉公司作为出租方有保证承租人粤新公司正常使用租赁物的义务，现因振辉公司欠缴电费导致国家电网停止供电，应当认定振辉公司违约，并判令振辉公司承担违约责任支付违约金。2、粤新公司至今未办理工商地址变更是因振辉公司未提供房产证，已构成违约。振辉公司有提供租赁物证件的附随义务，振辉公司一审中提供的《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》充分证明振辉公司曾无法提供房产证，否则不需要补办。振辉公司作为出租方未提供房产证明，应当承担违约责任，按约定支付违约金。六、鉴于振辉公司、租赁物现均处于不良状态，承租人装修投入、预交租金都随时存在无法收回风险，特恳请二审法院在原合同约定的年租金不变的情况下，将《厂房租赁合同》租金支付方式改为每3个月支付一次，提前一个月支付。综上，请求:1、撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或查明事实依法改判变更《厂房租赁合同》租金支付方式为每3个月支付一次，提前一个月支付。2、撤销原判第三项、第四项、第五项。3、依照合同第十条判令振辉公司承担违约责任，支付违约金218880元。4、判令振辉公司承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人振辉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回粤新公司上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。针对粤新公司的上诉理由，本院作如下评述：一、关于原审法院判令解除案涉《厂房租赁合同》有无不当的问题。1、粤新公司上诉主张振辉公司在实际履行合同过程中收取部分租金属于对合同的合理变更，原审法院认定粤新公司未全额交纳租金构成违约属事实认定不清。本院认为，合同应该严格予以信守，粤新公司未依约及时足额支付租金是事实，粤新公司主张振辉公司认可其欠交部分租金或者其有合法理由仅交纳部分租金，均应该予以举证证明，现粤新公司无有效证据证明，故对该项上诉主张，本院不予采纳。2、粤新公司又主张振辉公司未履行通知解除的义务，故原审法院不能判决解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第96条的规定系针对当事人请求法院确认合同解除的情形，本案中振辉公司起诉要求法院判决解除合同而非要求确认合同解除，故粤新公司以上述法律条款为由主张原审法院判决解除合同不当，属对法律条款理解有误，本院不予采信。3、粤新公司还主张振辉公司在起诉要求解除合同前，未提出支付租金的要求，粤新公司也仅欠付部分租金，属于轻微履行瑕疵，不构成根本违约，原审法院判决解除合同不当。合同解除有法定解除与约定解除。本案双方当事人在合同中约定承租人逾期支付租金，出租人可以解除合同，现承租人拖欠租金是事实，振辉公司依据合同约定有权行使合同解除权，原审法院判决解除合同亦无不当。综上，粤新公司关于原审法院判决合同解除不当的理由均不能成立，本院不予采信。二、关于原审法院未判决振辉公司承担违约责任，有无不当的问题。粤新公司上诉主张原审判决已经查明“振辉公司曾欠缴电费被国家电网中止供电”，但原审判决未认定振辉公司违约，振辉公司应该依据合同约定承担年租金30%的违约金。本院经审查认为，首先粤新公司主张振辉公司曾欠缴电费被国家电网中止供电应该承担年租金30%的违约金，没有合同依据。其次，一审过程中，粤新公司并未反诉要求振辉公司承担违约责任。故原审法院未判决振辉公司承担违约责任并无不当。综上，粤新公司的上诉理由均不成立，粤新公司要求二审法院变更《厂房租赁合同》的租金支付方式为每3个月支付一次，无合同和法律依据，其要求判令振公司支付违约金218880元超过二审审查范围。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4388元，由杭州粤新橡胶木业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年十一月二日书 记 员  吴梦姣