重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终5278号上诉人（原审被告）：曹帮华。委托代理人李建明，重庆理博律师事务所律师。委托代理人蒋明，重庆龙都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆金梁实业（集团）有限公司。法定代表人周正国，董事长。委托代理人陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。委托代理人赵乙踊。上诉人曹帮华因与被上诉人重庆金梁实业（集团）有限公司（以下简称金梁公司）建设工程施工合同纠纷一案，曹帮华不服重庆市铜梁区人民法院（2015）铜法民初字第02947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人曹帮华及其委托代理人李建明、蒋明，被上诉人金梁公司的委托代理人陈朝东、赵乙踊参加诉讼。本案现已审理终结。曹帮华上诉请求撤销原审判决，依法改判为驳回金梁公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、原判认定曹帮华于2010年10月25日向金梁公司于2013年3月6日向金梁公司、东山公司直接出具的《承诺书》有效错误，《承诺书》是《建设工程内部施工协议书》的补充，《建设工程内部施工协议书》无效，《承诺书》也应当认定为无效；2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，因建设工程质量发生争议的，××可以以总××、分包人、实际施工人为共同被告提起诉讼。原判没有追加重庆市东山建筑安装工程有限公司（以下简称东山公司）、赵乙踊、何文正为被告错误；3、原判由曹帮华承担全部损失的赔偿责任不公平，因相关合同无效，金梁公司及其它××、监理单位、质监站都应当承担责任；4、原判支持的损失金额有误，陈朝刚等74户与金梁公司达成的《补充协议》，协议因房屋质量问题的补偿额，该补偿曹帮华不认可。被上诉人金梁公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人曹帮华的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。金梁公司向一审法院起诉请求：1、曹帮华赔偿金梁公司损失700万元；2、赔偿支付资金的利息；3、诉讼费、保全费、鉴定费由曹帮华承担。诉讼中，金梁公司明确诉讼请求，将诉请1的损失明确为延期交房产生的损失1685951.42元（退购房款1233812元、利息452139.42元）、税款218817元、装修费393681元，诉讼费37546元，鉴定费12000元，法院判决和调解后支付的违约金2940853.33元、诉讼费54344元，金梁公司自己与购房户调解后支付的905000元违约金，以及其他费用668035元（律师费等）。将诉求2中请求的资金占用利息明确为从起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利息计算至付清之日止。最后一次庭审中，金梁公司变更诉讼请求，放弃了退房损失中的税费、大修基金，在其他费用中仅主张重庆农村商业银行的担保金105035元及律师费248000元。事实及理由：2010年8月27日，金梁公司依法取得在原铜梁县蒲吕镇龙山小区2号地块的《建设工程规划许可证》，2010年10月9日取得《建设工程施工许可证》，2010年9月12日，金梁公司与东山公司签订了《建筑施工合同》，后东山公司委派曹帮华任项目经理，具体全权负责施工，并且曹帮华本人于2010年10月25日、2013年3月6日又向金梁公司和重庆市东山建筑安装工程有限公司（以下简称东山公司）作出承诺，表示对该建设工程承担全部责任，赔偿全部损失，并以曹帮华名下的自有资产负责担保。2013年4月，部分购房户发现曹帮华负责修建的房屋有严重的质量问题，并投诉、上访。因此，建设主管部门高度重视，并责成金梁公司及时整改并妥善处理。为此，金梁公司及时通知曹帮华进行整改，但其不予整改，后金梁公司被迫自行整改，并赔偿了购房户的经济损失。由于曹帮华修建房屋的质量问题，不能按期竣工验收，并致使金梁公司不能依法交房，导致14户购房户解除合同，已退购房户的购房款本息共计1685951.42元，退税218817元，致使400多万元的投资（售房款）不能收回，还赔偿了装修费393681元，支付违约金3796133.45元，承担损失费、执行费和其它损失40余万元。该部分款项已由金梁公司支付，但根据合同和曹帮华承诺，应由曹帮华负责赔偿。一审法院认定事实：2010年8月27日，金梁公司依法取得在原铜梁县蒲吕镇龙山小区2号地块的《建设工程规划许可证》，2010年10月9日取得该地块的《建设工程施工许可证》。2010年9月12日，金梁公司（××）与东山公司（××）签订了《建筑施工合同》，约定将蒲吕工业园区“龙山小区2号”商住楼发包给东山公司，开工日期2010年10月10日，竣工日期2012年9月30日，合同价款15985000元。2010年9月28日，东山公司（甲方）与何文正（乙方）签订《内部承包合同》，约定甲方承包的蒲吕工业园区“龙山小区2号”商住楼工程内部承包给乙方。曹帮华与赵乙踊作为乙方担保人签字确认。2010年10月20日，赵乙踊（甲方）经金梁公司同意，与曹帮华（乙方）签订《建设工程内部施工协议书》，将蒲吕工业园区“龙山小区2号”商住楼工程A、B、C、D、E、F栋以包工包料的形式承包给乙方施工，按照单位面积价格630元/平方米包干；含安全文明施工费按5元/平方米包干在内。面积按照重庆市铜梁县房管部门测定的房屋产权证面积为准（架空层不论高低均不计建筑面积）。工程承包范围包括：1、龙山小区2号商住楼工程A-F栋。各栋全套设计图纸图说（包括室外散水从外墙800mm宽）、招标签订的设计变更、图纸审查变更所包括的内容以及招标文书所明确的部分，均属承包范围，承包施工协议签订后的技术交底，设计变更作为增减工程进入结算。2、各栋挖孔桩基础均按5米桩长计算（挖孔桩长是指从基础地梁底面算至挖孔桩底），桩基嵌岩3米为松次坚石，其余全为土方。不考虑余土石渣外运。挖孔桩护壁为C20砼护壁（超深浅部分按混泥土方量品迭后计实际工人工资和材料费，原则上乙方不赚钱）。3、本工程施工图图示的全部水电工程中的排水工程、避雷工程属于承包范围，排水管道做出离建筑物外1米并做检查井。其余给水、强电一户一表前的水电安装及消防、弱电、天然气工程不属于承包范围。给水及强电一户一表后的水电安装工程由施工方负责安装到每户门内属于承包范围，给水端头设闸阀，强电入户端设10位空开箱，内配5位30A空开，水电管线均暗埋（一户一表集中做在底层梯间）。厨房垂直排水系统属于承包范围。4、进户防盗网、户内阳台玻璃挡板、智能监控均不属于承包范围。5、施工图中所有塑钢门窗（含飘窗、百叶窗。未封闭阳台内推拉门及门带窗除外）均做为喷塑铝合金窗及护窗栏杆不属于承包范围。管道井门、梯间出屋面木门及架空层地风窗属于承包范围。6、所有公共楼梯间墙面及天棚均做仿瓷涂料、平台地面及踏步贴带防滑条的耐磨地砖（包括挡水、滴水线贴瓷砖）、梯间墙脚贴150mm高踢脚砖均属于承包范围。7、节能部分属于承包范围（钢化中空窗除外）。8、其它：楼层高度及层高等按图施工：（1）保温屋面防水工程（平屋面）从里到外；①结构层（现浇屋面板原浆压光）；②1:6水泥渣找坡层（按设计坡度找坡）；③20mm厚1:3水泥砂浆找平层（压光）；④3mm厚SBS改性防水卷材；⑤20mm厚1:3水泥砂浆保护层；⑥40mm厚C20钢筋砼刚性层并做分隔缝（同设计）。（2）、所有外墙面及凸出墙面的飘窗板（外露的上面及正、侧立面）均按设计粘贴面砖或改做真实漆，飘窗板（外露的下面天棚除贴滴水线外的做仿瓷涂料），未封闭阳台凹进的外墙面按内墙抹灰处理。（3）、所有厨房、卫生间、未封闭阳台地面均作两度丙纶防水层，泛水高度按设计及相关规范规定执行。（4）、E、F楼住宅均设架空层防潮，板布置同一层均属于承包范围。（5）、甲方提供预算要求作为附件。2010年10月25日，曹帮华向金梁公司出具《项目承包施工担保承诺书》，承诺蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程由曹帮华负责项目施工总负责，本项目的施工造成的质量、安全事故及引起的法律责任均由其本人全部负责，与金梁公司无关，将由其本人名下的自有资产负责担保。2011年11月19日，曹帮华向金梁公司出具《承诺》，承诺于该年12月底把主体全部完工，A、D、E、F外墙内抹灰全部做完，否则每天罚款5000元。2013年3月6日，曹帮华向金梁公司、东山公司出具《承诺书》，承诺对蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程的质量、安全和今后的保修及税费缴纳承担全部责任，与东山公司无关。东山公司因该工程承担的责任均由其全部负责。2013年4月11日，原铜梁县城乡建设委员会向金梁公司发出《铜梁县城乡建设委员会关于积极处理龙山小区二期工程质量问题的通知》（铜建委发【2013】66号），载明：“你司开发的蒲吕龙山小区二期工程，由于疏于管理，质量控制把关不严，目前已造成了严重的结构安全隐患，业主反映强烈，社会影响极大，出特通知你司：务必引起高度重视，尽快组织人力、财力、物力积极处理。尽快拿出切实可行的处理方案、措施以及保证体系，确保质量问题整改尽快落到实处，给小区业主一个满意的答复……”2014年1月16日，“龙山小区2号”商住楼A-Ｆ幢取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年3月27日，金梁公司向曹帮华发出《通知》，载明：“你承建的龙山小区2号项目因修建质量问题影响交房，现购房户要求赔偿违约金，其中部分业主明确要求按每平方米100元计算赔偿，请你来金梁公司与赵乙踊具体负责协调处理相关事宜”。一审另查明，根据（2013）铜法民初字第02040号判决书及杨道强出具的收条，金梁公司退杨道强购房款323801元、利息22985元、大修基金等税费15714元，装修损失96000元，鉴定费3000元，共计461500元。根据（2013）铜法民初字第02070号民事调解书及陈泽胜出具的收条，金梁公司退陈泽胜、高长生购房款132590元，已付款利息9152.18元，代陈泽胜、高长生支付按揭贷款利息18036.3元，贷款本金4293.52元，支付大修基金及税费16285元、装修损失费104900元、鉴定费3000元。根据（2013）铜法民初字第02071号民事调解书及曹德兰出具的收条，金梁公司向曹德兰、李知勇退购房款98172元，支付已付款利息13170.95元、代曹德兰、李知勇支付按揭贷款利息25859.53元，贷款本金8563.52元，大修基金及税费15276元、装修损失费37581元、鉴定费3000元。根据（2013）铜法民初字第02318号民事判决书及杨道村、姚天学出具的收条，金梁公司向杨道村、姚天学退购房款320900元，支付了利息28013元、大修基金及税费15701元、装修损失费145600元、鉴定费3000元。根据（2014）铜法民初字第00729号民事调解书及李高洪出具的收条，金梁公司向李高洪、胡梅退购房款107614元，支付已付款利息15626.45元、代李高洪、胡梅支付按揭贷款利息23536.28元、贷款本金21149.27元、大修基金及税费16589元、装修损失费6000元、案件受理费3749元。根据（2013）铜法民初字第01995号民事判决书及崔荣出具的收条，金梁公司向崔荣退购房款288847元，支付了利息30756.59元、大修基金及税费14152元。根据（2013）铜法民初字第02036号民事判决书及田永亮、周业芳出具的收条，金梁公司向田永亮、周业芳退购房款310707元，支付了利息24168.2元、大修基金及税费15277元。根据（2013）铜法民初字第02054号民事判决书及张科发出具的收条，金梁公司向张科发退购房款342761元，支付了利息16861元、大修基金及税费16286元。根据（2013）铜法民初字第02055号民事判决书及刘代伟、童平出具的收条，金梁公司向刘代伟、童平退购房款296929元，支付了利息33509.9元、大修基金及税费14750元。根据（2013）铜法民初字第02056号民事判决书及崔道禄、何洪美的委托代理人杨晓翔出具的收条，金梁公司向崔道禄、何洪美退购房款352217元，支付了利息25882.48元、大修基金及税费16446元。根据（2013）铜法民初字第02770号民事调解书及陈邦菊出具的收条，金梁公司向韩宗华、陈邦菊退购房款115084元，支付已付款利息15391.6元、代韩宗华、陈邦菊支付按揭贷款利息27442.53元，贷款本金21250.38元，大修基金及税费15519元。根据（2013）铜法民初字第04090号民事调解书及何洪生出具的收条，金梁公司向何洪生、李家书金梁公司向何洪生、李家书退购房款109086元，支付已付款利息14204.4元、代何洪生、李家书支付按揭贷款利息32346.37元，贷款本金11615.55元、大修基金及税费16123元。根据罗定元与金梁公司之间2014年2月6日签订的《解除协议》及收条，金梁公司向罗定元退购房款308539元，支付利息44252.63元，大修基金及税费15060元。根据蓝勇、杨焕娣与金梁公司之间2014年3月13日签订的《解除协议》及收条，金梁公司向蓝勇、杨焕娣退购房款304361元，支付利息40607.82元，大修基金及税费15639元。金梁公司因曹帮华承建的龙山小区房屋质量不合格导致14户购房户解除合同，共退购房款3411608元，购房户已付房款利息334582.2元及贷款利息127221.01元（共计461803.21元），支付大修基金等税费218817元，支付装修损失费390081元，鉴定费12000元，有凭证的案件受理费3749元，贷款本金66872.24元。因部分购房户以房屋质量存在问题，逾期交付使用房屋为由向一审法院起诉。根据（2014）铜法民初字第01967号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07679号民事判决书，金梁公司向康杨丹支付逾期交房违约金57595.27元，向一审法院支付了执行费800元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1244元。根据（2014）铜法民初字第02210号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07677号民事判决书，金梁公司向杨道芳支付逾期交房违约金58402.39元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1264元。根据（2014）铜法民初字第02211号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07681号民事判决书，金梁公司向杨清伟、蒲世芳支付逾期交房违约金66615.47元，执行费800元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1470元。根据（2014）铜法民初字第02212号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07676号民事判决书，金梁公司向杨清科、陈君支付逾期交房违约金65050.36元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1430元。根据（2014）铜法民初字第02213号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07682号民事判决书，金梁公司向杨清开、张鹃支付逾期交房违约金66189.46元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1458元。根据（2014）铜法民初字第02214号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07680号民事判决书，金梁公司向杨聆支付逾期交房违约金65306.36元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1436元。根据（2014）铜法民初字第02215号民事判决书及（2014）渝一中法民终字第07678号民事判决书，金梁公司向万洪玮支付逾期交房违约金75335.58元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1688元。金梁公司向张正明、邱良容支付了违约金64507元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1033元。金梁公司向陈冬、唐开晴支付了逾期交房违约金61957元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1033元。金梁公司向李建、肖水英支付了逾期违约金64531元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1080元。金梁公司向向平、朱可支付了逾期违约金68499元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1097.5元。金梁公司向曾祥伦、李小林支付了逾期违约金74932元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1198元。金梁公司向王德玉支付了逾期违约金72216元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1192元。金梁公司向刁贵明、张琴支付了逾期违约金66380元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1061元。金梁公司向李玉东、张红梅支付了逾期违约金58644元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1006元。金梁公司向杨全建支付了逾期违约金68499元，向重庆市第一中级人民法院缴纳了案件受理费1098元。金梁公司向李安鹏支付了逾期违约金49374.33元。金梁公司向张帮荣支付了逾期违约金59386.36元。金梁公司向周安维、陈登鹏支付了逾期违约金61117.42元。金梁公司向陈泽彬支付了逾期违约金57118.9元。金梁公司向万元敬、张帮容支付了逾期违约金57910.02元。金梁公司向苏宁、赵大英支付了逾期违约金60448.84元。金梁公司向林刚支付了逾期违约金58939.16元。金梁公司向苏永其、马勤琼支付了逾期违约金56593.77元。金梁公司向杨彬、马勤珍支付了逾期违约金56554.28元。金梁公司向陈朋支付了逾期违约金50000元。金梁公司向邱良云、尹崇容支付了逾期违约金57738.49元。金梁公司向杨守玉、谢昌良支付了逾期违约金22804.06元。金梁公司向余太会、杨守平支付了逾期违约金51695.21元。金梁公司向温志清支付了逾期违约金59230.61元。金梁公司向熊道军支付了逾期违约金58256.37元。金梁公司向毛连慈、王祥支付了逾期违约金61648元。金梁公司向王朝润支付了逾期违约金52396.84元。金梁公司向赵孝伦、杨守菊支付了逾期违约金58679.14，利息349元。金梁公司向胡天春、蒲国福、宋芝福、胡家豪、胡程媛支付了逾期违约金57032.75元。金梁公司向高伟支付了逾期违约金64035元。金梁公司向李光富、范永凤支付了逾期违约金53530.3元。金梁公司向徐治红、陈亚婷支付了逾期违约金61176.45元。金梁公司向曾祥琴支付了逾期违约金59793.82元。金梁公司向高劲、黄大成支付了逾期违约金58607.05元。金梁公司向杨清玲、刘永莲支付了逾期违约金55912.05元。金梁公司向杨德华、陈良英支付了逾期违约金64059.05元。金梁公司向戚翠兰、王强支付了逾期违约金51917.85元。金梁公司向易丽、肖飞支付了逾期违约金43994.04元。金梁公司向谢定兰、陈正全支付了逾期违约金55653.98元。金梁公司向李亮支付了逾期违约金52979.6元。金梁公司向童中艳支付了逾期违约金56477.9元。金梁公司向张顺容支付了逾期违约金59215.65元。金梁公司向杨清武、黄其英支付了逾期违约金57128.82元。金梁公司向谢尚朋支付了逾期违约金53954.86元。共计支付违约金2950020.86元，案件受理费19788.5元。金梁公司与陈朝刚等74家购房户达成《补充协议》。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈朝刚房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11012元，包含违约金10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对林辉平房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10704元，林辉平所欠购房款进行品迭，结算后支付了6537元。金梁公司按照100元/平方米的价格对严明元的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11116元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对赵龙武、陈朝会的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11110元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对黄世群、高世灿的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了17182元，包含违约金总额为11271元。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈吉兰房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10937元，陈吉兰所欠购房款进行品迭，结算后支付了8771元。金梁公司按照100元/平方米的价格对张洪房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10945元，张洪所欠购房款进行品迭，结算后支付了10582元。金梁公司按照100元/平方米的价格对李春波的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11089元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对蒋后碧、郭昌义房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10937元，蒋后碧、郭昌义所欠购房款进行品迭，结算后支付了8528元。金梁公司按照100元/平方米的价格对龙训江的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11087元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对何代明、陈良梅的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了15522元，包含违约金总额为10797元。金梁公司按照100元/平方米的价格对夏光友、曾比容的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11121元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对谢尚海、王科义的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了14304.5元，包含违约金总额为9663元。金梁公司按照170元/平方米的价格对米兵房屋质量问题进行补偿，违约金总额为18812.2元，米兵所欠购房款进行品迭，结算后支付了15696元。金梁公司按照100元/平方米的价格对王义学的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了15781元，包含违约金总额为10912元。金梁公司按照100元/平方米的价格对王兴鹏的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了14801元，包含违约金总额为10883元。金梁公司按照100元/平方米的价格对叶常容的房屋质量问题进行补偿，结算后支付了14503元，包含违约金总额为9622元。金梁公司按照100元/平方米的价格对谢尚华、杨道莲房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，谢尚华、杨道莲所欠购房款进行品迭，结算后支付了8726元。金梁公司按照100元/平方米的价格对何永琴、罗成房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，何永琴、罗成所欠购房款进行品迭，结算后支付了8725元。金梁公司按照100元/平方米的价格对肖容芳、米代红房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11126元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对秦刚贵、陈朝友房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11094元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对白文亮房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11088元，白文亮所欠购房款进行品迭，结算后支付了9183元。金梁公司按照100元/平方米的价格对杨菊房屋质量问题进行补偿，结算后支付了13811元，包含违约金总额为9663元。金梁公司按照100元/平方米的价格对杨菊房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11087元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对丁永亮房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11110元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对高军鹏、陈春梅房屋质量问题进行补偿，结算后支付了16147元，包含违约金总额为10989元。金梁公司按照100元/平方米的价格对骆远梅、杨守操房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11085元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对田云惠、胡正良房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11087元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对苏雷房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11166元，苏雷所欠购房款进行品迭，结算后未支付。金梁公司按照100元/平方米的价格对康兵房屋质量问题进行补偿，结算后支付了17232元，包含违约金总额为11211元。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈全均房屋质量问题进行补偿，结算后支付了15521元，包含违约金总额为10797元。金梁公司按照100元/平方米的价格对苏雷房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11271元，林光其、张致学所欠购房款进行品迭，结算后实际支付6507元。金梁公司按照100元/平方米的价格对高长兵房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，高长兵所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8619元。金梁公司按照150元/平方米的价格对徐开宇房屋质量问题进行补偿，违约金总额为16405.5元，徐开宇所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8494元。金梁公司按照100元/平方米的价格对唐大奎房屋质量问题进行补偿，结算后支付了17037元，包含违约金总额为11211元。金梁公司按照100元/平方米的价格对蒲渝房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10937元，蒲渝所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对杨清定、冯中刚房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10937元，杨清定、冯中刚所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8469元。金梁公司按照100元/平方米的价格对胥小梅、杨学安房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11101元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对蒋赐容房屋质量问题进行补偿，结算后支付了15898元，包含违约金总额为10912元。金梁公司按照100元/平方米的价格对ＸＸ房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10912元，ＸＸ所欠购房款进行品迭，结算后实际支付4370元。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈吉卫房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10883元，陈吉卫所欠购房款进行品迭，结算后实际支付5125元。金梁公司按照100元/平方米的价格对米林房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11100元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈吉富房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，陈吉富所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8496元。金梁公司按照100元/平方米的价格对金志芳房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11107元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对张永胜房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10945元，张永胜所欠购房款进行品迭，结算后实际支付476元。金梁公司按照100元/平方米的价格对谢敏房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10989元，谢敏所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后谢敏差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对杨小洪房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10704元，张永胜所欠购房款进行品迭，结算后实际支付1330元。金梁公司按照100元/平方米的价格对高长智房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11088元，高长智所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后高长智差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对阳仁君房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11106元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对米洪波房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11096元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对吴宏彬、王道菊房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11113元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对徐文平、田永群房屋质量问题进行补偿，结算后支付了14305元，包含违约金总额为9663元。金梁公司按照100元/平方米的价格对张礼学房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，张礼学所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8554元。金梁公司按照100元/平方米的价格对郭昌华房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10704元，郭昌华所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后郭昌华差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对胡生友房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10709元，胡生友所欠购房款进行品迭，结算后实际支付651元。金梁公司按照100元/平方米的价格对王纪春房屋质量问题进行补偿，结算后支付了17252元，包含违约金总额为11211元。金梁公司按照100元/平方米的价格对鄢天旭房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11211元，鄢天旭所欠购房款进行品迭，结算后实际支付6563元。金梁公司按照100元/平方米的价格对李忠梅房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11211元，李忠梅所欠购房款进行品迭，结算后实际支付1793元。金梁公司按照100元/平方米的价格对文桃房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11107元，包含违约金总额为10709元。金梁公司按照100元/平方米的价格对张才伦房屋质量问题进行补偿，结算后支付了12897元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照100元/平方米的价格对罗祥华房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10945元，罗祥华所欠购房款进行品迭，结算后实际支付7609.7元。金梁公司按照100元/平方米的价格对白远兵房屋质量问题进行补偿，结算后支付了16892元，包含违约金总额为11271元。金梁公司按照100元/平方米的价格对易坤房屋质量问题进行补偿，结算后支付了11142元，包含违约金总额为10704元。金梁公司按照155元/平方米的价格对张祖羲房屋质量问题进行补偿，违约金总额为16952元，张祖羲所欠购房款进行品迭，结算后实际支付5000元。金梁公司按照100元/平方米的价格对徐世强房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10709元，徐世强所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后徐世强差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对李玉华房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10709元，李玉华所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后李玉华差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对蒲世果、吴永梅房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10704元，蒲世果、吴永梅所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后蒲世果、吴永梅差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对秦文英房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10989元，秦文英所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后秦文英差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对陈廷群房屋质量问题进行补偿，违约金总额为11088元，陈廷群所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后陈廷群差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对米福伟房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10937元，米福伟所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8435元。金梁公司按照100元/平方米的价格对周本川房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，周本川所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后周本川差购房款）。金梁公司按照100元/平方米的价格对童泽文、范永红房屋质量问题进行补偿，违约金总额为10849元，童泽文、范永红所欠购房款进行品迭，结算后未支付（品迭后童泽文、范永红差购房款）。金梁公司按照530元/平方米的价格对胡正才房屋质量问题进行补偿，违约金总额为57966.1元，胡正才所欠购房款进行品迭，结算后实际支付8511元。金梁公司按照618元/平方米的价格对易礼芬房屋质量问题进行补偿，违约金总额为49896元，易礼芬所欠购房款进行品迭，结算后实际支付38772元。金梁公司共计支付了违约金905186.15元。金梁公司委托重庆天朗律师事务所代理62户购房户诉讼，共支出了律师费248000元。一审法院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点首先在于曹帮华是否为本案的适格主体。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。虽然2010年10月20日的《建设工程内部施工协议书》上载明的合同相对方为赵乙踊（甲方）与曹帮华（乙方），但合同涉及的“龙山小区2号”商住楼工程A、B、C、D、E、F栋的发包方为金梁公司，金梁公司也明确认可赵乙踊的代理行为。结合曹帮华于2010年10月25日向金梁公司、2013年3月6日向金梁公司及东山公司出具的承诺书，承诺其本人对蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程的质量、安全和今后的保修及税费缴纳承担全部责任，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条也规定，因建设工程质量发生争议的，××可以以总××、分包人和实际施工人为共同曹帮华提起诉讼。曹帮华作为本案的实际施工人，当然为本案的适格主体。其次是合同效力问题，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）××未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。曹帮华作为没有相应建筑施工企业资质的自然人签订的《建设工程内部施工协议书》显然无效。但曹帮华于2010年10月25日向金梁公司、于2013年3月6日向金梁公司、东山公司直接出具的承诺书并不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人对双方权利义务的真实意思表示，合法有效。再次是责任承担的问题，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。本案中，虽然案涉建筑未经竣工验收即向业主交付使用，但其楼板等位置发生严重质量问题显然是在质保期内，曹帮华作为实际施工人负有维修义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，曹帮华作为实际施工人因施工质量问题导致购房户退房及支付违约金等，曹帮华作为过错方应进行赔偿。同时，曹帮华于2010年10月25日向金梁公司、2013年3月6日直接向金梁公司、东山公司直接出具的《承诺书》，系当事人之间对于质量问题责任承担的约定，合法有效，曹帮华对于金梁公司的损失应全部承担。最后是关于金额计算的问题，金梁公司主张的退房损失中，其直接向购房户所退购房款3411608元(金梁公司仅主张了1233812元)，因房屋可以再销售，所退房款不应作为损失计算，金梁公司承担贷款本金共计66872.24元，因贷款本金的性质也为购房款，亦不能计入损失。金梁公司举示的《补充担保协议书》与本案缺乏关联性，其主张的支付重庆农村商业银行的担保金105035元不能计算为金梁公司的损失。金梁公司向重庆天朗律师事务所支付的律师费248000元，因其与曹帮华并未明确约定律师费由曹帮华支付，金梁公司的律师费不能计入损失总额。因曹帮华所修工程质量问题造成的损失包括金梁公司向购房户及银行支付的房款利息461803.21元（金梁公司仅主张了452139.42元），装修损失费390081元，向一审法院缴纳的案件受理费3749元，鉴定费12000元，经法院判决和调解后，金梁公司支付的违约金有支付凭证的为2950020.86元（金梁公司仅请求了2940853.33元），向重庆市第一中级人民法院缴纳的案件受理费19788.5元，金梁公司自己与购房户调解后支付的905186.15元违约金（金梁公司仅主张905000元），均为曹帮华违约造成的损失，应予以主张。综上，金梁公司可主张曹帮华承担利息452139.42元，装修损失390081元、案件受理费23537.5元（向一审法院支付的案件受理费3749元、向重庆市第一中级人民法院支付的案件受理费19788.5元）、鉴定费12000元，违约金3845853.33元（通过判决调解支付的违约金2940853.33元、金梁公司与购房户直接调解支付的违约金905000元），共计4723611.25元。因金梁公司对外支付的上述费用造成其资金占用的利息损失，金梁公司主张从起诉之日起（2015年5月26日）按照中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算资金占用利息符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二十五条之规定，判决：“一、被告曹帮华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金梁实业（集团）有限公司利息452139.42元，装修损失390081元、案件受理费23537.5元、鉴定费12000元、违约金3845853.33元，共计4723611.25元。二、被告曹帮华于本判决生效之日起十日内支付重庆金梁实业（集团）有限公司资金占用利息，资金占用利息以4723611.25元为基数，从2015年5月26日起至付清为止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算。三、驳回原告重庆金梁实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60800元，由被告曹帮华负担40617元，原告重庆金梁实业（集团）有限公司负担20183元”。本院二审期间，金梁公司围绕上诉请求依法提交了其与74户业主签订的购房合同，证明其与达成《补充协议》的74户购房业主之间存在商品房买卖合同关系。曹帮华对金梁公司举示的证据无异议。本院对金梁公司举示的证据予以采信。本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，××未取得建筑施工企业资质的建设工程施工合同应当认定无效。曹帮华是没有相应建筑施工企业资质的自然人，其以施工人身份作为合同相对方签订《建设工程内部施工协议书》，以包工包料形式承包蒲吕工业园区“龙山小区2号”商住楼工程施工，该《建设工程内部施工协议书》依法应当认定无效。曹帮华向金梁公司出具《项目承包施工担保承诺书》，承诺蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程施工造成的质量、安全事故及引起的法律责任均由其本人全部负责，与金梁公司无关，将由其本人名下的自有资产负责担保。曹帮华向金梁公司、东山公司出具《承诺书》，承诺对蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程的质量、安全和今后的保修及税费缴纳承担全部责任。曹帮华作为涉案工程的实际施工人，作出以上承诺，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的民事法律行为。在金梁公司对其承诺予以接受的情况下，曹帮华应当履行其承诺，按照其承诺承担相应的责任。在曹帮华没有全面履行其承诺的相关义务的情况下，金梁公司可以依据曹帮华的承诺主张权利，要求曹帮华履行其承诺的义务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，因建设工程质量发生争议的，××可以总××、分包人、实际施工人为共同被告提起诉讼。本案是建设工程质量发生争议，曹帮华是涉案工程的实际施工人，金梁公司作为涉案工程的××，金梁公司对曹帮华提起诉讼符合法律规定，原审法院据此判决，没有追加相关单位和工人为被告并无不当。蒲吕工业园区“龙山小区2号”工程因存在质量问题，购房业主请求金梁公司予以赔偿。金梁公司与陈朝刚等74家购房户达成《补充协议》，对购房业主进行补偿，其协议补偿标准低于该小区部分业主通过诉讼补偿标准，原判确认协议补偿金额为房屋质量损失并无不当。原综上所述，曹帮华的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由曹帮华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  赖生友代理审判员  闫信良二〇一六年十一月十四日书 记 员  陈 胜