广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9918号上诉人（原审原告）：康亚彬，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王贻远，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹定坚，住所地：湖南省邵阳县长乐。委托诉讼代理人：郭冠群，广东深兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂军华，住所地：广东省深圳市福田区。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：吴军强，系该公司执行董事。上诉人康亚彬因与被上诉人邹定坚及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康亚彬上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项、第五项；2、撤销原审判决第三项，依法改判邹定坚向康亚彬支付违约金即因其违约造成康亚彬损失600000元；3、撤销原审判决第四项，依法改判邹定坚向康亚彬支付逾期履行义务（自2015年6月18日起至2015年8月05日止共逾期48天）违约金48×4350000×4/10000=83520元；4、本案一、二审诉讼费用、保全费用由邹定坚承担。事实和理由：一审判决查明事实不足，认定欠妥。一、关于邹定坚逾期履行义务违约金83520元。康亚彬依约于2015年6月15日第二次到建设银行办理首付款资金监管和按揭贷款申请手续，因卖方未能到场，康亚彬只能在银行人员见证之下单方签署监管协议等相关文件。此间，康亚彬曾多次要求邹定坚配合续做资金监管，但邹定坚以种种理由拖延，直至2015年6月25日，康亚彬在第三人中介见证之下通过EMS向邹定坚及其代理人邹艳玉寄发了《履约催告函》，催促其于2015年6月30日前办理签署银行资金监管协议书及其相关责任等。根据合同约定，邹定坚最晚应于2015年6月18日之前配合办理资金监管等手续，但邹定坚恶意拖延，公然违约。为了维持合同的稳定性，且系卖方要求增加赎楼费等，康亚彬不得不与之协商，并要求其继续履行合同，这并不违反常理，直至确定邹定坚彻底拒绝履行，康亚彬为了避免损失扩大才于2015年8月5日起诉主张解除合同等。一审法院认定合同2015年10月21日解除，这一点康亚彬没有意见，但是，一审法院未能深入审查2015年6月18日（邹定坚应当履行义务而未履行之日）起至2015年10月21日（合同被法院认定解除之日）这段时间内，邹定坚之不作为或拒绝作为，是否仍然构成迟延履行合同义务？合同第十五条约定：“如卖方不按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，则买方有权解除合同并可选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”。据此，卖方违约情形之下，买方根据具体情形分不同时间段要求卖方承担不完全相同的违约责任是有事实和法律依据的。既然2015年10月21日之前合同尚未解除，那么一审法院不支持邹定坚向康亚彬支付逾期履行义务违约金（自2015年6月18日起至2015年8月05日止共逾期48天违约金83520元）是错误的，康亚彬保留进一步追索2015年8月05日至2015年10月21日依照本标准收取逾期履行违约金之权利。二、关于买方解除合同并要求邹定坚承担违约金60万元。邹定坚已构成根本违约，致使买方合同目的不能实现，导致康亚彬重大损失。房价飙升，这是众所周知的客观事实，康亚彬已经不可能再以原来价位买到同等同类房屋。康亚彬为了本合同之交易顺利实现，还依约支付了定金，筹措首付款等等，因此，时间、金钱和机会成本均因卖方违约而丧失殆尽。《中华人民共和国合同法》第107条规定，赔偿损失亦属于违约方应当承担的违约责任之范畴，且本案中，卖方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，已经给买方造成损失，依照《中华人民共和国合同法》第113条规定，该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。截止目前该系争房屋市场价不低于500万元，因此买方诉请赔偿60万元（低于合同价款的20%）损失于法有据合情合理。双方虽然补充约定如果卖方违约，需双倍返还定金，但根据本案实际情况，双倍返还定金这一违约约定已经远远弥补不了卖方违约给卖方造成的损失，《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；”据此，本案按照合同价款的20%计算违约金都不为过，故卖方必须继续赔偿损失。然而，一审法院认为康亚彬与邹定坚协商即构成康亚彬没有积极履行减损义务，这是不妥当的。首先，系邹定坚一直拖延，找借口协商赎楼费用，过错在邹定坚，康亚彬只是一平常购买者在尽力维护合同稳定性而已，谈不上对房屋大幅涨价的损失亦应承担相应的责任，且房价上涨皆有目共睹，本案在我方提交新永基公司作出的《房地产抵押估价报告》后才作出判决，但一审未重视该评估报告。即使没有这样的评估，人民法院仍然应该结合相关统计数据，细查因不可能按照原价购买系争房屋而导致康亚彬的损失额度，并以此衡量是否应当适用合同法第114条第二款予以增加违约金。一审法院疏于审查和处理，仅仅判决20万元违约金，确实难以让人信服。邹定坚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回康亚彬上诉请求。深圳市世华房地产投资顾问有限公司未作答辩。康亚彬向一审法院起诉请求：1、确认编号为No.XXXXXX号《二手房买卖合同》解除；2、邹定坚返还康亚彬已付定金200000元；3、邹定坚支付逾期履行义务（自2015年6月18日起至2015年8月05日止共逾期48天）违约金48*4350000*4/10000=83520元；4、邹定坚赔偿因其违约造成康亚彬损失600000元；5、本案诉讼费用由邹定坚承担。邹定坚向一审法院提起反诉：1、邹定坚愿意继续履行合同，康亚彬支付邹定坚延期履行合同造成的损失；2、康亚彬支付邹定坚在未过户期间多支付的按揭贷款利息44987.25元（8997.45*5个月，7月至11月）；3、康亚彬支付7月至11月除按揭贷款外的房屋款利息60780.26元。以上款项合计105767.51元。庭审中，邹定坚当庭撤销第一项反诉请求。一审法院认定事实：2015年6月8日，康亚彬（买方）与邹定坚（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：XXXXXX），约定卖方将其名下的深圳市宝安区新安街道上川西路西北侧的XXXXXX城1栋D座XXXX（房地产证号码：50××77）转让予买方，转让价格为435万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，于签署本合同之日起2日内再支付定金15万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。剩余房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起7个工作日内付清首期房款110万，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，买卖双方协商同意现金赎楼，费用由买方承担；买卖双方若单方违约，卖方违约双倍返还买方定金，买方违约卖方没收买方已付定金。康亚彬于合同签订当日支付了定金2万元给第三人，于2015年6月9日通过转账方式向邹定坚支付定金18万元，邹定坚出具《业主收据及托管单》确认收到定金20万元。庭审中，邹定坚确认收到定金18万元，第三人确认现仍有2万元交房保证金托管于第三人处。康亚彬称其于2015年6月25日在第三人见证下向邹定坚发出《履约催告函》，通知邹定坚于2015年6月30日前办理银行资金监管协议书，邹定坚称未收到该通知函。邹定坚称未办理资金监管是由于康亚彬、邹定坚双方一直对增加赎楼费用在进行协商，并拟定了《补充协议书》，但是康亚彬出尔反尔，一变再变。对此康亚彬称其同意邹定坚提出的增加1.2万的赎楼费用之后，邹定坚又提出加价，康亚彬不同意，并通过短信和邮寄《履约催告函》的方式通知邹定坚履行合同，但邹定坚不予理睬。第三人当庭确认康亚彬该说法。一审法院认为，康亚彬与邹定坚签订的《二手房买卖合同》（编号：XXXXXX）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，康亚彬已按照合同约定支付了20万元的定金，邹定坚亦应履行其作为卖方的合同义务。配合康亚彬办理首期款资金监管是邹定坚应当履行的合同义务，现邹定坚以未与康亚彬就增加赎楼费用达成一致为由不履行该义务，无事实和法律依据，邹定坚的行为已经构成违约。在邹定坚违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，康亚彬作为守约方有权主张解除合同并要求邹定坚以赔偿损失的方式承担违约责任。原审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达邹定坚之2015年10月21日解除。由于合同已解除，邹定坚应将收取的购房定金20万元返还康亚彬，因该款现有2万元仍托管于第三人处，其2万元由第三人负责返还康亚彬。关于康亚彬要求邹定坚赔偿违约造成损失60万元的诉讼请求。康亚彬提交深圳市新永基土地房地产评估顾问有限公司对涉案房产作出的《房地产抵押估价报告》，欲证明其由于邹定坚违约行为导致合同未能履行遭受的损失，该评估报告估计时点为2015年12月9日，显示该时点涉案房屋评估净值为472.92万元。原审法院认为，首先，康亚彬、邹定坚在涉案合同的备注条款约定，买卖双方若单方违约，卖方违约双倍返还买方定金，买方违约卖方没收买方已付定金，该约定应视为双方合意对双方的违约责任作出了新的约定，对双方的违约风险同时予以了降低；其次，康亚彬于2015年6月25日函告邹定坚于6月30日之前配合康亚彬签署银行资金监管协议书，根据《二手房买卖合同》约定，买卖双方逾期履行合同义务超过10日即为根本违约，也即邹定坚在7月11日之前未履行相关合同义务，康亚彬就应该积极履行减损义务，防止自身损失继续扩大，但本案中，康亚彬、邹定坚在2015年7月底仍在就增加赎楼费用进行协商，后因协商未果未能继续履行合同，康亚彬对这一期间的房价上涨损失亦应该承担相应的责任；最后，康亚彬提交的评估报告估价时点为2015年12月9日，并不能真实客观的反映2015年7月涉案房产价格上涨的金额，即康亚彬的实际损失。综上，康亚彬、邹定坚已经对违约责任进行了特别约定，降低了双方的违约成本，约定邹定坚违约应双倍返还定金，结案本案案情，邹定坚应赔偿康亚彬违约损失20万元，对高出20万元的部分，原审法院不予确认。关于康亚彬要求邹定坚支付逾期履行义务的违约金83520元的诉讼请求，因涉案合同已依法解除，该请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予确认。关于邹定坚的反诉请求，因邹定坚违约且合同已依法解除，邹定坚反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予确认。据此，一审法院判决：一、确认康亚彬与邹定坚于2015年6月8日签订的《房地产买卖合同》（编号：XXXXXX）于2015年10月21日解除；二、邹定坚应于判决发生法律效力之日起五日内向康亚彬返还定金20万元（其中2万元由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司返还康亚彬）；三、邹定坚于判决发生法律效力之日起五日内向康亚彬支付违约金20万元；四、驳回康亚彬的其他诉讼请求；五、驳回邹定坚的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6318元，保全费4520元，合计10838元，由康亚彬负担5931元，由邹定坚负担4907元。反诉受理费1208元，由邹定坚负担。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，康亚彬与邹定坚签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意义表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方全面适当的履行各自的合同义务。本院认为，合同履行过程中，康亚彬已依照合同约定支付了购房定金20万元，而负有配合办理首期款资金监管义务的邹定坚却以未就增加赎楼费用达成一致为由拒绝配合办理相关手续，在康亚彬及第三人催告后亦拒绝办理相关手续，导致本案合同无法继续履行，其该行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。康亚彬可依据合同约定行使合同解除权。涉案合同于本案起诉状送达邹定坚之日，即2015年10月21日解除。一审法院对此认定正确，本院予以维持。合同解除后，邹定坚收取的购房定金20万元应当返还康亚彬。此外，依据合同备注条款约定，买卖双方若单方违约，卖方违约则双倍返还买方定金，买方违约则卖方没收已付定金。本院认为，该约定应视为康亚彬、邹定坚合意对违约责任作出了新的约定，降低了双方的违约风险。此外，康亚彬所提交的《房地产抵押评估报告》报价时点为2015年12月9日，并不能真实客观反映2015年7月涉案房产价格上涨的金额，也即不能证明康亚彬的实际损失。综上，鉴于双方已对违约责任作出特别约定，而康亚彬亦无法举证证明其实际损失，一审法院判决邹定坚赔偿康亚彬损失20万元并无不当，本院予以维持。关于康亚彬要求邹定坚支付逾期履约违约金的问题，因本案合同已依法解除，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，康亚彬的上诉请求没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8552.8元由上诉人康亚彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年十一月八日书 记 员 林晓翔（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。