江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第4366号原告：赣州三江合置业有限公司，住所地：赣州市章贡区沙河工业园区站东新区。法定代表人：邱永宏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：黄礼通，江西理公律师事务所律师，一般代理。被告：刘巧，女，1990年3月12日生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。被告：刘巧力，男，1988年2月17日生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。原告赣州三江合置业有限公司（以下简称三江合公司）诉被告刘巧、刘巧力商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三江合公司委托代理人方孝安、黄礼通到庭参加诉讼。被告刘巧、刘巧力经本院公告传唤,未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘巧、刘巧力签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》；2、被告刘巧、刘巧力配合原告完成上述《商品房买卖合同》撤销登记手续；3、被告刘巧、刘巧力向原告支付代偿的按揭款本息102129.59元（暂计算至2016年5月，因原告每月仍要承担代偿责任，其后金额以赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行实际扣款额为准）及产生的相应资金占有费（按年利率6%的标准计算至还款之日止），上述费用从被告已付房款中直接抵扣；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月29日，被告刘巧、刘巧力共同购买原告开发的“赣州金属产业商贸物流城”以下物业：某物流仓储1、某物流仓储2、某物流仓储3、某物流仓储4、某物流仓储5、某物流仓储6、某物流仓储7、某物流仓储8、某物流仓储9、某物流仓储10、某物流仓储11、某物流仓储12，共计12间，建筑面积合计545.28㎡，购房款总计3028306元，被告刘巧、刘巧力应先向原告支付首付款合计1558306元，剩余购房款在办理好银行按揭贷款后支付。就上述物业买卖，原告依被告的要求分别与其签订了《商品房买卖合同》，各方对购房的权利义务及违约责任等作出了明确约定。合同签订后，因被告刘巧、刘巧力无力足额支付首付款，经与原告协商，原告同意其先支付首付款200000元，剩余首付款1358306元由其与原告签订《欠款协议》，且要求原告在被告支付了200000元后为其开具足额的首付款发票，并配合被告办理好银行按揭贷款手续。事后，被告刘巧、刘巧力在银行办理了按揭贷款并向原告支付了购房款1470000元。就上述所欠首付款，2014年9月19日，原、被告签订《欠款协议》，约定被告刘巧、刘巧力应于2014年10月31日缴清欠付首付款1358306元，逾期未缴清，按欠款总金额每日万分之五支付违约金。欠款到期后，虽经原告多次催促，但被告刘巧、刘巧力未还款，原告因此诉至法院要求被告刘巧、刘巧力向原告支付拖欠的房屋首付款及利息。在原告起诉后，被告竟然弃房断供，自2015年12月起按揭银行赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行从原告账户按月扣划被告每月应缴按揭款。截止2016年5月，共计扣划金额达102129.59元，且原告每月仍应当承担代偿责任。原告认为，原告作为《商品房买卖合同》中的卖方，签订合同的最终目的系通过出让商品房房屋所有权获取相应对价，而在本案中，原告不仅没有获得相应对价，反而受到了一定经济损失（包括代偿资金的利息损失）。被告刘巧、刘巧力的违约行为已经达到了根本违约的程度，具备合同解除的法定条件。因此原告诉至法院，要求依法处理。为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：证据1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格；证据3、《商品房买卖合同》复印件，证明2014年7月29日被告刘巧、刘巧力与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的赣州金属产业商贸物流城12间房屋，合同约定的总价款3028306元，并对权利义务、违约责任等作出了约定；证据4、承诺书、发票复印件，证明二被告向原告支付首付款20万元后，向原告申请开具全额的首付款发票用于办理银行按揭贷款；证据5、欠款协议复印件，证明2014年9月19日，原告与被告刘巧、刘巧力签订《欠款协议》，约定被告刘巧、刘巧力应于2014年10月31日缴清欠款1358306元，逾期未缴清，按欠款总金额每日万分之五支付违约金；证据6、贷款本金利息收回凭证复印件，证明刘巧、刘巧力自2015年11月开始，违反与银行签订的按揭贷款合同的约定不按时缴纳按揭款，导致自2015年12月起赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行从原告公司账户扣划刘巧、刘巧力应缴按揭款。截止2016年5月，扣划金额达102129.59元；证据7、2016年7月8日《江西日报》报纸，证明原告为解除合同，已经于2016年7月8日在《江西日报》上以公告通知的形式通知了被告刘巧、刘巧力解除合同并办理解除合同的相关手续。原告履行了解除合同的通知义务。被告刘巧、刘巧力未作答辩，未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了七组证据，本院组织当事人进行了庭审举证、被告未到庭质证，本院经庭审核实，原告提供的证据1-7内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月29日,原告赣州三江合置业有限公司与被告刘巧、刘巧力签订了十二份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告刘巧、刘巧力购买原告开发的“赣州金属产业商贸物流城”以下物业：某物流仓储1（面积41.14㎡，价款228141元）、某物流仓储2（面积47.59㎡，价款263910元）、某物流仓储3（面积47.59㎡，价款263910元）、某物流仓储4（面积41.14㎡，价款228141元）、某物流仓储5（面积47.59㎡，价款263910元）、某物流仓储6（面积47.59㎡，价款263022元）、某物流仓储7（面积41.14㎡，价款230456元）、某物流仓储8（面积47.59㎡，价款266587元）、某物流仓储9（面积47.59㎡，价款266587元）、某物流仓储10（面积41.14㎡，价款230456元）、某物流仓储11（面积47.59㎡，价款266587元）、某物流仓储12（面积47.59㎡，价款256599元），共计12套，建筑面积合计545.28㎡，购房款总计3028306元，被告刘巧、刘巧力应先向原告支付首付款合计1558306元，剩余购房款在办理好银行按揭贷款后支付。其中第七条约定：“买受人逾期60日未付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。”被告刘巧、刘巧力于签订合同时向原告支付部分首付款，计人民币200000元，其余首付款人民币1358306元由被告刘巧、刘巧力向原告借款，并于2014年9月19日向原告出具了欠款协议，约定被告向原告购买了中国南方金属产业商贸物流城一期××物业（即案涉的12套物业），原告同意被告欠首付款1358306元，欠款必须在2014年10月31日缴清。逾期未前来办理，按欠款总额每日万分之五支付违约金。其中手写备注：“先开发票，发票原件留至财务室，提供发票复印件给客户”。后被告凭借原告出具的首付款发票向赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行申请银行按揭贷款，赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行作为贷款人（××）、原告作为保证人、被告刘巧、刘巧力作为借款人签订借款合同。2015年11月至2016年5月之间，二被告连续未向银行偿还贷款，赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行依据合同相关约定，直接从原告账户中扣除2015年11月至2016年5月之间按揭款项共计人民币102129.59元，且原告每月仍在履行保证代偿责任。后经原告多次要求被告偿还首付款的欠款以及履行支付银行按揭贷款的归还责任，被告一直未履行，且目前下落不明。2016年7月8日原告在《江西日报》向被告刘巧、刘巧力刊登公告，通知解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求其前来办理解除合同的相关手续。另查明：被告刘巧、刘巧力所购买的上述商品房尚未向房地产登记机关办理了登记备案，亦未办理房屋产权登记手续。本院认为：原告赣州三江合置业有限公司与被告刘巧、刘巧力签订的十二份《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。被告刘巧、刘巧力未能在合同约定的期限内缴纳足额的首付款，虽然原告同意了该欠款行为，但在约定的欠款到期后，被告仍不能归还所欠的首付款，属于违约行为，应当承担违约责任。同时，被告以银行按揭贷款的方式向原告支付剩余购房款，原告为该笔借款提供了保证。买受人即被告刘巧、刘巧力获得贷款后，出卖人即原告赣州三江合置业有限公司提供担保期间，被告未能按时履行贷款还款义务，导致原告三江合公司代其垫付贷款本息，被告刘巧、刘巧力的行为也已经构成严重违约。在此二种情形下，原告赣州三江合置业有限公司要求解除《商品房买卖合同》及补充协议已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院予以支持。原告赣州三江合置业有限公司根据解除合同的请求要求被告协助原告办理撤销登记的诉请，由于案涉房屋尚未办理合同备案登记的手续，该项诉讼请求的对象不存在，故本院对该项诉讼请求不予支持。由于原告代被告向贷款按揭银行履行了保证代偿责任，即垫付了贷款本息，故原告要求被告返还其代偿的本息并要求被告按年利率6%支付代偿本息的资金占用费的主张，不违反法律规定，本院予以支持。被告刘巧、刘巧力经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。综上，原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、要求被告支付原告代为垫付的贷款本息及资金占用费的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州三江合置业有限公司与被告刘巧、刘巧力于2014年7月29日签订的十二份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为×××、×××、×××、×××、×××、×××、××××、×××、×××、×××、×××、×××）。二、由原告赣州三江合置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款1670000元给被告刘巧、刘巧力。三、由被告刘巧、刘巧力赔偿原告赣州三江合置业有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2016年5月的损失金额为人民币102129.59元，此后顺延，直至原告代被告刘巧、刘巧力付清全部贷款本息为止）。四、由被告刘巧、刘巧力支付原告赣州三江合置业有限公司上述第三项请求的资金占用费（按实际发生的垫付贷款本息的金额为基数，按年利率6%计算至被告刘巧、刘巧力偿还原告赣州三江合置业有限公司所垫付的本息之日止）。上述第三、四项款由原告赣州三江合置业有限公司在应退还给被告刘巧、刘巧力购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告赣州三江合置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告刘巧、刘巧力。五、驳回原告赣州三江合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19256元，财产保全费5000元，共计24256元，由被告刘巧、刘巧力承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  刘芳梅代理审判员  曾子为二〇一六年十一月一日书 记 员  刘丽萍