江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复88号复议申请人(原告)：南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区。法定代表人陈健，该××董事长。被告：徐州汇山房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市。法定代表人杨颜菲，该××总经理。原告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）与徐州汇山房地产开发有限公司（以下简称汇山公司）建设工程施工合同纠纷一案，向江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）申请诉讼保全，徐州中院于2014年12月18日作出（2014）徐民初字第341-1号民事裁定：查封被告汇山公司价值2300万元的财产。2014年12月22日徐州中院向徐州市房地产登记交易中心、徐州市国土资源局送达了上述裁定书及协助执行通知书，查封了被告汇山公司所有的位于徐州经济开发区蟠桃山路南徐土国用（2012）第25711号土地使用权及该土地上在建工程房产共计80套（蟠桃山路南东方明都）。查封期限为两年。汇山公司认为超标的查封，对此提出异议。另查明，本案查封的汇山公司拥有的徐土国用（2012）第25711号土地使用权面积为2748平方米，该土地使用权转让价值为1200万元，汇山公司缴纳各种费用1290余万元。2012年10月30日，徐州市物价局出具徐价服房函[2012]36号《关于东方明都普通商品住房备案价格的函复》记载：“一、开发区新建东方明都普通商品住宅，为高层剪力墙结构，公共配套包括供暖及有限电视设施。经我局现场勘察、成本测算，并参照社会平均成本和区位优势，同意你公司按照5700元/m2的价格进行备案……”。2014年4月29日，汇山公司（甲方）与南通四建（乙方）签订了一份《补充协议》，其中第4条载明：“如甲方不能按时付款，甲方同意按2014年7月当月销售的各套住宅销售均价的90%提供同等价值房产向乙方提供担保。”本案查封的汇山公司在建的商品房部分已经预售，2009年12月至2011年12月，预售房屋的单价3200元/平方米至3800元/平方米。2014年8月1日签订的《商品房买卖合同》约定的单价为6642元/平方米。2016年7月28日，徐州中院就南通四建与汇山公司的建设工程施工合同纠纷一案作出(2014)徐民初字第341号民事判决书：一、被告汇山公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通四建工程款8480932.6元及违约金1451515.56元（计算至2016年4月14日止），以上合计9932448.16元；二、被告汇山公司于本判决生效之日起十日内返还原告南通四建保证金1500000元，并支付保证金利息284166.67元（计算至2016年4月14日止）,以上合计1784166.67元；三、确认原告南通四建集团对被告汇山公司欠付原告南通四建的8480932.6元工程款就原告南通四建施工完成的工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、驳回原告南通四建的其他诉讼请求。即判决确定的债权总额为11716614.83元。该判决作出后，原告汇山公司不服提起上诉，被告南通四建没有提起上诉。汇山公司对徐州中院的查封行为提出异议称：1、本案涉案标的仅2300万元，现查封我公司房产80套，合计面积为7577平方米，按房屋备案价每平方米5700元计算，总价值4319万元，土地使用权价值2000万元，两项合计查封财产价值6319万元，明显超出保全标的额。2、根据南通四建的诉讼请求和双方签订的合同，汇山公司已经支付3098万元，尚欠213万元，南通四建提起2300万元的诉讼，完全存在恶意诉讼的嫌疑。故请求解除被超额查封的40套房产和价值2000万元的土地使用权。南通四建答辩称：1、80套房产系半成品房产，按现价估算每平方米约1920元，合计14548742元，不存在超额查封的问题。汇山公司将房屋和土地分开计算价值违法，没有土地使用权的房屋价值是零；本案房屋系半成品房，流拍后还要进行第二次、第三次折价，三次拍卖折价仅1160元，甚至无人购买。2、汇山公司目的是恶意拖延诉讼，希望以后的判决无法履行。故应驳回其异议请求。徐州中院经审查认为：一、汇山公司的异议申请要求解除40套房产的请求予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。汇山公司提供的证据表明，房屋的价格参照汇山公司在徐州市物价局备案的价格和双方在补充协议中约定的担保价格及查封80套房屋总面积核算，保留查封的60套房屋，其价值已接近3000万元，即使考虑到房屋拍卖一拍、二拍的特殊情况，60套房屋的价值也能够保证南通四建请求保全的数额2300万元。查封的汇山公司的80套房产，其价值已明显超出该范围，在能够满足申请人保全数额的前提下，根据异议人的申请，应对查封、冻结超出保全数额的20套房产予以解除查封。二、关于汇山公司提出解除查封的土地使用权的请求，不予支持，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。汇山公司提供的证据表明土地使用权及地上建筑物均属于汇山公司，且土地使用权在房屋建成以后，其价值与房屋已不可分割。徐州市物价局复函亦证明，该房屋备案价亦包含房屋及土地价格，汇山公司将房产及土地价格分别计算系重复计算，对其要求解除查封的土地使用权的请求，不予支持。三、汇山公司提出的已给付3098万元，最多只欠213万元的主张，属于实体审理的问题，不属于本案审查范围，对此不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：解除对汇山公司所有的1号楼1-502、1-2102、1-2202、1-403、1-1003、1-1103、1-2003、1-1604、1-1704、1-2404、2-504、2-1402、2-2402、2-2702、2-1201、2-2301、2-703、2-1105、2-1503、2-2601，共20套房产的查封。南通四建对徐州中院的异议裁定不服，向本院申请复议，请求依法撤销该裁定，其理由为：一、徐州中院认为“保留查封的60套房屋，其价值已经接近3000万”没有任何依据，对保全的房产未做任何合法的评估，仅是参照备案价格、担保价格、保全的面积进行所谓的核算而得出的3000万的结果，将未完工房屋当做成品房屋计价，方法错误。南通四建认为保全的80套房屋计7577.47平方米，现值约1920元/平方米，共计14548742.4元，误差非常大。1、房屋系半成品，不能参照备案的成品房价格。2、项目远在高铁新城，周边同类项目均价最高4000元/平方米，加之为半成品，打7折，最高3000元/平方米。按照拍卖规则，打两次8折为1920元/平方米。二、依据民事诉讼法解释第一百七十一条的规定，裁定性质错误。本案仍在诉讼阶段并未进入执行程序，徐州中院使用《执行裁定书》不当。本案争议焦点为：徐州中院裁定解除对汇山公司20套房产的查封是否有事实和法律依据。本院认为，徐州中院裁定解除对汇山公司20套房产的查封有事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围或者与本案有关的财物。本案中，南通四建请求保全的数额为2300万元，保全财产的价值不应明显超过该数额。根据徐州市物价局出具的徐价服房函[2012]36号《关于东方明都普通商品住房备案价格的函复》，查封房屋备案价格为5700元/平方米，而根据2014年4月29日，汇山公司与南通四建签订的《补充协议》第4条，双方对房屋价格认可的计算方式是以2014年7月当月房屋预售价格作为参照，而根据该房屋的预售价格，2014年8月已超过了6000元/平方米。即使考虑到未来拍卖过程中可能出现的打折等情形，查封60套房产亦足以满足南通四建的保全需要。复议申请人以查封的房产为半成品，地段差，拍卖打折为由主张查封房屋的价格应为1920元/平方米，没有依据，本院不予支持。其次，诉讼保全的目的在于满足未来生效判决的顺利执行。本案一审诉讼判决已经做出，判决确定的债权数额为11716614.83元。该判决虽未生效，但南通四建对此结果并未表示不服，即南通四建期待和认可的债权数额为1000余万元。换言之，查封的60套房产即使按照南通四建主张的1920元/平方米的价格计算，亦足以满足南通四建的期待和未来判决的执行。从此角度讲，徐州中院解除20套房产的查封亦无不当。第三，关于复议申请人提出的裁定性质错误的问题，即认为案件尚未进入执行程序，不应使用执行裁定书。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条：“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”的规定，保全行为实际上是一种执行行为，当事人对保全行为不服的，可以依据民事诉讼法第二百二十五条的规定提起异议，人民法院对此异议进行审查，作出执行裁定书，并无不当。复议申请人的此项复议理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人南通四建集团有限公司的复议请求，维持江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03执异28号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵培元审 判 员  朱 嵘代理审判员  唐志容二〇一六年十一月十五日书 记 员  朱珈萱