重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6497号上诉人（原审被告）刘光武，男，汉族，1963年6月11日出生，住重庆市永川区。委托代理人李玮，重庆国浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）古绍平，男，汉族，1972年2月21日出生,住重庆市永川区。委托代理人张世琼，重庆渝荣律师事务所律师。上诉人刘光武与被上诉人古绍平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年11月24日，古绍平（乙方）与刘光武（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将位于重庆市永川区朱沱镇四望山安置房小区XX幢XX单元XX号房卖给乙方，建筑面积118.87平方米，以每平方米单价1000.00元结算（不包括水电气安装费，总价118870.00元）；二、该房屋买卖第一次办理房屋产权时两证（房地产证和契税证）的费用由甲方负责，在交易后产生的其他费用由乙方负责；三、签订此协议后一日内由古绍平支付刘光武79140.00元，余额分次付款，2008年1月31日前支付19740.00元，2008年12月31日前支付10000.00元，刘光武在交付房产证和契税证时由古绍平支付刘光武10000.00元；四、该房屋买卖此协议后，全权由乙方负责管理，甲方无权干预任何管理和经营的权利。至今，古绍平尚欠刘光武购房款10000元。同时查明，2010年9月10日，位于重庆市永川区朱沱镇民生路XX幢XX（四望山安置房）的一套房屋（产权证号：XXXXX、建筑面积118.87㎡、套内面积105.29㎡）已办理在刘光武名下。另查明，该房屋现由古绍平实际占有，且该房屋的电、气、闭路的户头也办理在古绍平的名下。古绍平一审诉称，2007年11月24日，刘光武自愿将其所有的位于重庆市永川区朱沱镇四望山安置房小区XX幢XX单元XX号房屋出售给自己，双方签订协议约定价款为118870元，现尚欠刘光武10000元房款未支付，因自己长年在外务工，故未支付剩余的房款，也未办理房屋变更手续。故古绍平起诉要求确认位于重庆市永川区朱沱镇四望山安置房小区XX幢XX单元XX号房屋归古绍平所有，由刘光武协助古绍平办理房屋过户手续，过户费用由其承担，本案诉讼费由刘光武承担。刘光武一审辩称，签订《房屋买卖协议》是事实，但古绍平至今未支付购房款，故古绍平对该房屋没有占有、使用、收益、处分的权利。一审法院认为，古绍平与刘光武签订的《房屋买卖协议》系其双方自愿签订的，合法有效。双方应按合同约定各自履行义务，但刘光武拒不履行其相应的义务，酿成本案纠纷，应承担相应的民事责任。本案争议的焦点在于古绍平是否向刘光武支付购房款。本案中，双方于2007年11月24日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋的单价、付款方式等基本要件，从签订《房屋买卖协议》至今，该房屋现由古绍平实际占有，且该房屋的电、气、闭路的户头也办理在古绍平的名下，符合交易习惯的事实占有；且从证人证言及交易习惯，能够证明刘光武收到古绍平按约定支付的房屋购房款，现古绍平尚余10000元（即在刘光武在交付房产证和契税证时由古绍平支付的10000元）未支付；综上，足以证明古绍平向刘光武支付了房屋购房款。关于古绍平提出确认该房屋的所有权及协助办理过户手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，我国不动产物权设立采取登记主义，而确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认。因本案系买卖合同关系，在买卖合同履行过程中，双方之间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人，因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，故对古绍平要求确认该房屋的所有权的诉讼请求该院不予以支持，对古绍平要求刘光武协助办理过户手续的诉讼请求该院予以支持，同时因古绍平诉请中自行承担房屋过户手续，故该房屋的过户手续应由其承担。同时，因本案系买卖合同纠纷，双方之间存在的是债权债务关系，刘光武可在协助古绍平办理房屋手续后要求古绍平支付剩余的10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、由刘光武在本判决书生效后5日内协助古绍平办理位于重庆市永川区朱沱镇民生路XX幢XX的一套房屋（产权证号：XXXXX、建筑面积118.87㎡、套内面积105.29㎡）的过户手续，过户手续费用由古绍平承担；二、驳回古绍平的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由刘光武负担。一审宣判后，刘光武不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令驳回被上诉人古绍平的全部诉讼请求；3、判令古绍平承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由为：一、虽然古绍平诉称已依据合同约定支付购房款，但是未举示任何证据予以证明，而仅仅举示了一份证人证言证据，不足以证明该事实；二、原审判决通过所谓的交易习惯并结合一份证人证言就直接认定上诉人已收到被上诉人按约定支付的房屋购房款，严重违反民事诉讼证据规则的相关规定，严重背离事实，应当予以纠正。三、古绍平所举示的证据远远没有达到高度可能性的证明标准，应当承担举证不能的法律后果。古绍平二审答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审审理查明，2007年11月24日，古绍平（乙方）与刘光武（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将位于重庆市永川区朱沱镇四望山安置房小区XX幢XX单元XX号房卖给乙方，建筑面积118.87平方米，以每平方米单价1000.00元结算（不包括水电气安装费，总价118870.00元）；二、该房屋买卖第一次办理房屋产权时两证（房地产证和契税证）的费用由甲方负责，在交易后产生的其他费用由乙方负责；三、签订此协议后一日内由古绍平支付刘光武79140.00元，余额分次付款，2008年1月31日前支付19740.00元，2008年12月31日前支付10000.00元，刘光武在交付房产证和契税证时由古绍平支付刘光武10000.00元；四、该房屋买卖此协议后，全权由乙方负责管理，甲方无权干预任何管理和经营的权利。2010年9月10日，位于重庆市永川区朱沱镇民生路XX幢XX（四望山安置房）的一套房屋（产权证号：XXXXX、建筑面积118.87㎡、套内面积105.29㎡）已办理在刘光武名下。另查明，该房屋在签订协议当日，刘光武即将房屋交付给古绍平，现由古绍平实际占有，且该房屋的电、气、闭路的户头也办理在古绍平的名下。上述事实，有《房屋买卖协议》、双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，古绍平与刘光武签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。按照双方协议第三条约定，古绍平有义务在2008年12月31日前分三次支付给刘光武购房款共计108880.00元，等房屋过户后再支付余款10000.00元，而按照该协议第四条约定，刘光武在签订该房屋买卖协议后，也有义务将标的房屋交付给古绍平管理使用，不再进行干预。古绍平在签订协议后实际占有使用该房屋至今，证明刘光武已经按照协议履行了自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。……”本案双方争议的焦点为古绍平是否按照协议，在办证前支付给刘光武购房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”古绍平应当就本人是否履行付款义务承担举证责任。一审中，古绍平未能举示任何书证、物证，仅申请证人作证。根据庭审记录，证人罗永寿证明介绍刘光武将房子卖给外侄古绍平，看见古绍平取了80000元给刘光武，证人华飞证明在村委会给双方调解时，刘光武现在不同意过户的主要原因是房屋要拆迁，价格不一样了。刘光武在一审质证时予以否认。虽然证人证言可以作为证据，但证人证言主观、易变，受证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等多方面影响。本案中，证人罗永寿与古绍平为叔侄关系，证明效力较弱，其证言不能单独作为证明该案件事实的根据，证人华飞证言是根据自己在主持调解时所听到的当事人已付房款的陈述，也非亲眼见证古绍平支付房款。对于双方协议约定的“2008年1月31日前支付19740.00元，2008年12月31日前支付10000.00元”两笔款项，则没有任何证据证明古绍平已经支付。故古绍平仅仅举示证人证言，还不足以证明已经按照协议约定的在过户前履行支付购房款的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故古绍平未能先履行支付购房款的义务，刘光武有权拒绝履行过户的义务。据此，对古绍平要求刘光武协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。关于古绍平提出确认该房屋的所有权及协助办理过户手续的问题，一审法院对古绍平要求确认该房屋的所有权的诉讼请求不予以支持，事实清楚，认定正确，双方并无争议，本院予以确认。综上，刘光武的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决事实认定部分有误，法律适用不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初3676号民事判决；二、驳回古绍平的诉讼请求。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由古绍平负担。本判决为终审判决。审 判 长  申威代理审判员  陈杨代理审判员  陈铜二〇一六年十一月二十九日书 记 员  向奇