广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14660号上诉人（原审被告）：周文利，住广州市天河区。委托代理人：李杰、阳霞，分别为广东五羊律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市德华物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈文兵，该司总经理。委托代理人：童鸿飞、叶小珊，分别为广东宏安信律师事务所律师。上诉人周文利因与被上诉人广州市德华物业管理有限公司（以下简称德华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人周文利上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：案涉豪景花园小区于2011年3月25日依法成立业主委员会并在广州市天河区沙东街街道办事处登记备案，2011年7月1日，广东冠雄物业管理有限公司与豪景某业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定豪景某业主委员会委托冠雄公司对豪景某小区提供物业管理服务，委托管理期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日。被上诉人与广州市德华物业管理有限公司签订的前期《物业管理服务委托合同》已于2011年9月30日到期，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。同时，在业主委员会重新选聘了新的管理公司后，依法原前期物业服务合同也必须自行终止，同理原物业服务合同终止后请求支付物业管理费的，应当不予支持。故被上诉人没有收取管理费的权利，上诉人也不应当向被上诉人支付管理费。被上诉人德华公司答辩称：不同意周文利的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。德华公司向一审法院起诉请求：1、周文利向德华公司支付2010年9月1日至2015年3月31日拖欠的物业管理费，共计3037.22元（其中2010年9月1日至2013年6月30日每月管理费为89.33元、2013年7月1日至2015年3月31日每月管理费为114.34元）；2、周文利向德华公司支付逾期支付物业管理费的违约金，以每月物管费为本金（其中2010年9月1日至2013年6月30日每月管理费为89.33元、2013年7月1日至2015年3月31日每月管理费为114.34元），以中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，从应缴月份的第三个月的1日起计至实际支付之日止，每月逾期交纳的违约金以本金为限；3、周文利承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：德华公司是具有三级物业管理资质的物业管理企业，领有《企业法人营业执照》。周文利是广州市天河区广州大道北56号1506房（即案涉房屋）的产权人。案涉房屋建筑面积71.4666平方米，占有部分为全部（权属人），规划用途为住宅，产权登记时间为2009年3月16日。2008年9月27日，德华公司（乙方、物业管理公司）与案外人广州市德豪房地产开发有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方对豪景某小区（占地面积25699平方米、建筑面积73000平方米，以下简称案涉小区）提供物业管理服务，委托管理期限自2008年9月1日至2011年9月30日止。该合同并未约定物业管理费标准、交付方式和交付期间。2011年10月9日，案外人冠雄公司作为原告，以德华公司为被告，以豪景某业主委员会为第三人，向一审法院提起诉讼［案号：（2011）穗天法民四初字第2190号（以下简称2190号案件）］，诉请德华公司停止侵害、排除妨害，立即退出豪景某小区物业管理区域等。一审法院在2190号案件中查明（仅引用于本案有关内容）：位于广州市天河区广州大道北52号豪景花园是案外人广州市德豪房地产开发有限公司开发的住宅小区；德华公司是德豪公司指定的豪景某的前期物业管理公司；2011年3月25日，第三人经广州市天河区沙东街道办事处（简称“沙东街道办”）备案成立；2011年7月1日，冠雄公司与豪景某业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定豪景某业主委员会委托冠雄公司对豪景某小区（占地面积25699平方米、建筑面积72739平方米）提供物业管理服务，委托管理期限5年，自2011年7月1日至2016年6月30日……沙东街道办于2012年7月31日复函称：2010年末，豪景某小区物管费要上调的传言四起，部分业主前来我街咨询成立小区业委会相关事宜；2011年3月底，豪景某小区业委会成立备案；5月，业委会以上门收集意见的形式决定选聘新的物业公司进小区从事物业管理；在业委会公示选聘结果期间，现物管（德华物业公司）及200多名业主联名对公示结果提出异议；6月，我街两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示，但业委会未采纳；7月，业委会与新选聘的拟进驻物业公司（冠雄物业公司）签订了物业管理服务合同；8月，小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；8月下旬业委会开始接受业主登记，以决定是否召开临时业主大会；10月，我街在多次约请、函告业委会，要求其对业委会8月30日至9月30日已登记的《豪景某业主要求召开临时业主大会申请表》进行“开箱验票”，但业委会不断以各种理由和借口拖延，不同意“开箱验票”；10月10日，我街联合区国土房管局在有关方面见证下，由豪景某小区所在的天平架居委会实施“开箱验票”，经清点核实，要求召开临时业主大会的有效票达217票，符合开会的法定条件，临时业主大会应该按规定召开，而217票中有大部分业主提议要求“改选业委会和续聘现物管”，因此，临时业主大会的议题应以“是否改选业委会和是否续聘现物管”为主；2011年10月至11月，我街就临时业主大会召开的问题多次与业委会协商、指导，但业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管；2011年12月初，鉴于小区业委会对超过20%业主提议召开的临时业主大会拖延已超过一个半月，我街会同区国土房管局多次与小区业委会协调，指导、督促小区业委会依照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定，履行组织召开临时业主大会的职责，但小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”这两个议题组织召开临时业主大会，天平架居委会遂于12月8日在小区张贴《关于召开豪景某小区临时业主大会的通告》，决定2011年12月23—25日由天平架居委会在我街的指导监督下代为组织召开小区临时业主大会，议题为“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”；按照《广东省物业管理条例》，决定选聘小区物业管理企业和决定改选小区业委会均属业主大会决定的小区重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即双过半同意），经统计，本次临时业主大会的两个议题表决结果均已双过半，《关于对统计结果的公示》已于2011年12月28日至2012年2月7日在豪景某小区公示，在该文件公示期间，沙东街道办及天平架居委会未收到豪景某小区业主对表决的的统计结果有异议而要求核查的登记等。一审法院作出（2011）穗天法民四初字第2190号民事判决书认定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，而2011年7月1日冠雄公司与豪景某业主委员会签订《物业管理服务合同》在前，且冠雄公司未实际进驻，2011年12月份豪景小区业主投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司的意思表示在后，冠雄公司认为其是豪景某小区合法物业服务企业，有权进驻小区，与目前豪景某小区业主同意选聘德华公司作为物业管理公司的意思表示不合，冠雄公司要求进驻豪景某小区缺乏理据。因此，一审法院判决驳回冠雄公司要求德华公司排除妨碍，退出豪景某小区物业管理区域，以及移交物业管理有关资料的诉请。案外人冠雄公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年4月23日作出（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决书，驳回上诉，维持原判。周文利称其已就（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决申请监督，广州市人民检察院经审查已于2014年12月18日提请广东省人民检察院抗诉，并提交广州市人民检察院穗检民监【2014】242号通知书予以证明，但并未提交该案再审的相关证据；周文利对上述查明中的“现物管德华公司及200多名业主联名对公示结果提出异议；小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的是否选聘德华公司和是否改选业委会这两个议题组织召开临时业主大会”有异议，但对此未提交相关反证。德华公司和周文利双方均确认：德华公司是豪景某小区唯一的物业管理公司，并没有其他的物业管理公司提供物业管理服务，德华公司与周文利并未签订物业管理合同，关于案涉房屋物业管理费的收取标准和方式并未有书面约定，周文利于2006年6月7日办理收楼手续关于物业管理费的支付期间。德华公司主张周文利未向其支付2010年9月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，周文利称其就案涉房屋于2013年10月27日交过物业管理费，德华公司提交的落款时间为2013年10月27日的豪景某收款单也显示2013年8月25日至2013年10月期间的物业管理费，并称2012年12月之前的物业服务费的权利主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。德华公司称其曾向周文利催收物业管理费，对此提交：证据1.豪景某费用通知单，上述单据最早落款时间为2013年4月1日，德华公司称上述单据为上门送达或塞在案涉房屋的门缝，上述单据未有周文利签收记录；证据2.其委托广东宏安信律师事务所向周文利邮寄的《律师函》，该函以挂号信邮寄方式送达，单号为XA79521982744，收件人地址为广州市天河区广州大道北56号B栋1506房（即案涉房屋地址），寄件人为广州市越秀区仓边路83号二楼广东宏安信律师事务所童律师，电话为020-8384****，记载寄出时间为26.7.14，收件人为周文利，该邮封上贴有普通改退批条注明退回原因为逾期无人领取，印有“广州2014.08.27.16广园东111”盖章；该函主要内容为童律师受德华公司的委托，并由广东宏安信律师事务所指派，就周文利拖欠德华公司物业管理费事宜致函周文利：周文利自2010年9月起至2013年8月、2013年11月至今一直逾期支付物业管理费，截止至2014年7月18日，合计拖欠物业管理费人民币4180.8元，请周文利自收到本函后5日内付清上述拖欠的物业管理费等。周文利对上述证据1和证据2真实性不予确认、其没有收到上述通知单和函件，且证据2的挂号信的寄出时间为2014年8月27日，故认为德华公司的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。关于物业管理费的支付标准。周文利称其自接收案涉房屋后至2010年9月前按照每平方米1.25元的标准向德华公司支付物业管理费，德华公司称自周文利接收案涉房屋后至2013年6月30日按照每平方米1.25元的标准，自2013年7月1日后物业管理费变为每平方米1.6元，对此其提交落款时间为2013年6月1日的《公告》，上述公告记载：2013年3月15日向豪某景花园A、B、C、D栋发出拟调高物业服务费标准的“业主意见调查表”，拟证明超过占建筑面积和业主人数一半以上的业主同意该项决定，德华公司豪景某管理处拟从2013年7月1日起将物业服务费标准从每平方米1.25元提升至1.6元，附有业主意见调查表汇总，但该附表并未有业主签名。周文利对该公告的真实性、合法性不予确认，因为公告的程序违反了法律规定，德华公司如要提高物业管理费的标准必需召开业主大会，而且需要双过半通过，对关联性亦不予确认，因为公告中只统计了四栋楼，共213户也是错误的，并没有对涉案小区的E栋进行统计，涉案小区共有A、B、C、D、E五栋楼。关于物业管理费的支付方式。德华公司称业主物业费的交纳方式是其上门向业主送交交费通知，在当月10日之前通知业主于当月月底前交纳当月和次月的物业管理费，即物业管理费是两个月支付一次，由业主携带现金到管理处交纳，业主交纳物业管理费后德华公司随后开具收据给业主。周文利也确认其基本都是两个月支付一次物业管理费，但周文利称德华公司是在第三个月的5-6日发出前两个月的收费通知，其通常是接到通知后当天或第二天交。周文利称因德华公司将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益和案涉小区管理混乱故拒绝缴纳相关物业管理费，对此提供：证据1.照片6份，拟证明小区住改商，堵塞消防通道；证据2.广州市公安局天河区分局沙东派出所于2014年4月12日出具的告知书和关于豪景花园违反消防安全被处罚的通报，主要内容：2014年1月15日，沙东派出所民警发现广州市天河区广州大道北56号豪景花园地下停车场内的1号风机房和4号风机房仓库里存放大量纸皮塑料袋等可燃物，严重威胁住户安全，沙东派出所对1号风机房和4号风机房仓库采取临时查封处理；豪景花园小区的二楼、三楼存在安全出口锁上，占用、堵塞、封闭疏散通道，存在消防安全隐患，沙东派出所对豪景某物业管理公司德华公司进行行政处罚。德华公司对证据1真实性不予确认；对于证据2，真实性无异议，但其认为这是行政处罚，与德华公司无关。在本案的审理过程中，德华公司申请撤回要求周文利支付2010年9月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉。一审法院认为：德华公司申请撤回要求周文利支付2010年9月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉，符合相关法律规定，予以准许。德华公司是案涉小区建设单位的指定前期物业管理公司，案涉小区成立业主委员会后虽于2011年7月1日另行聘请案外人冠雄公司作为物管公司，但在沙东街的指导监督下天平架居委会代为组织召开小区临时业主大会案涉小区的业主在2011年12月投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司，故周文利以另行聘请案外人冠雄公司作为物业管理公司为由拒交2012年8月后的物业管理费，缺乏法律依据，不予采信；且德华公司和周文利均确认德华公司是案涉小区唯一的物业管理公司，并无其他物业管理企业提供案涉小区的物业管理服务；故根据公平原则和权利义务对等原则，周文利作为案涉房屋的产权人，实际接受了德华公司提供的物业服务，德华公司和周文利双方形成了事实上的物业服务关系，周文利应当向德华公司支付案涉房屋相应期间的物业管理费。周文利以德华公司将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益，且豪景某小区消防管理混乱为由，拒绝交纳物业管理费。关于周文利认为德华公司将业主共有区域出租收取租金，并未提交相关直接证据，且上述问题属于物业公司侵权纠纷问题，与本案不属于同一法律关系；关于周文利认为德华公司消防管理混乱问题，消防管理仅是德华公司提供物业服务的一部分，且不能确认该部分服务存在瑕疵，且相关行政机关已经对此予以行政处罚责令改正，故周文利拒绝交纳物业管理费的上述抗辩理由，缺乏理据，不予采信。关于物业管理费的支付标准的问题。德华公司和周文利双方均确认2010年9月1日至2013年6月30日期间物业管理费的支付标准为每月每平方米1.25元，但德华公司主张2013年7月1日至2015年3月31日期间为每月每平方米1.6元，对此提供2013年6月1日的《公告》的复印件；德华公司提交的上述《公告》并无原件，且其中的业主意见汇总情况表上并无业主签名，仅仅是其单方面的统计结论，不能反映同意物业管理费涨价是案涉房屋小区业主的真实意思表示，且周文利对上述证据不予确认，亦不同意德华公司提价，故一审法院对德华公司主张2013年7月1日后物业管理费的标准为每月每平方米1.6元的证据不予采信；结合本案案情，一审法院酌情支持德华公司每月按案涉房屋的建筑面积每平方米1.25元计收物业管理费即每月89.33元（71.4666平方米×1.25元）。关于物业管理费的支付期间问题。德华公司主张周文利未向其支付2010年9月1日至2015年3月31日期间的物业管理费。但周文利称其曾于2013年10月27日支付过物业管理费，德华公司提交其出具的落款日期为2013年10月27日的豪景某收款单据业显示周文利已交付2013年8月25日至2013年10月期间的物业管理费，且德华公司向周文利催收物业管理费的律师函中写明的催收期间也没有包括2013年9月和10月，故德华公司要求周文利就案涉房屋应向德华公司支付2013年8月25日至2013年10月31日的物业管理费，缺乏理据，不予支持。另，周文利还称2012年12月之前的物业服务费的权利主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。对此德华公司提出其曾上门送达豪景某费用通知单或塞在案涉房屋的门缝，但未提交任何送达记录，且周文利对此不予确认，一审法院对上述证据不予采信；德华公司称向周文利邮寄《律师函》，周文利虽称未收到该函件，但该函件邮寄至案涉房屋地址，且有记载寄出时间为2014年7月26日，2014年8月27日逾期无人领取，故一审法院认为案涉房屋的物业管理费支付期间从2014年7月26日倒计两年即2012年7月27日起计算，德华公司要求周文利就案涉房屋应向德华公司支付2012年8月1日至2013年8月24日和2013年11月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，理据充分，予以支持。综上，周文利应向德华公司支付2012年8月1日至2013年8月24日和2013年11月1日至2015年3月31日期间的物业管理费2659.73元（89.33÷31×24+89.33×29）。关于逾期交款的违约金问题。德华公司和周文利并未书面约定物业管理费的交付方式和期限，德华公司和周文利对交款方式和期限各执一词，且双方对其主张均未提交相关证据，应视为双方对此约定不明；按照物业管理服务的交易习惯，交费时间应在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以次月7日前为宜。德华公司要求周文利支付逾期交纳物业管理费的违约金，虽双方未签订书面合同约定交纳物业管理费方式和期限，但周文利未交纳相应物业管理费，亦给德华公司造成一定损失，故一审法院酌情支持德华公司主张周文利向其支付逾期交纳2012年8月1日至2013年8月24日和2013年11月1日至2015年3月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年3月8日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，周文利向广州市德华物业管理有限公司支付2012年8月1日至2013年8月24日和2013年11月1日至2015年3月31日期间的物业管理费2659.73元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，周文利向广州市德华物业管理有限公司支付逾期支付2012年8月1日至2013年8月24日和2013年11月1日至2015年3月31日期间物业管理费的违约金（每期以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，分别自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限）；三、驳回广州市德华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由广州市德华物业管理有限公司负担10元，周文利负担40元。本院经审理查明：一审法院查明的事实有相关证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，德华公司向本院提交《物业管理服务协议》10份，拟证明2011年12月豪景某召开临时业主大会后，因业主委员会拒绝与德华公司签订物业管理服务协议，德华公司直接与业主签订了新的协议。周文利质证认为：1.该10份协议中有两份没有约定物业管理费标准，证明协议是虚假的；2.该10份协议中显示的业主是否真实存在及是否是业主真实签名无法确认；3.涉案小区有734户，德华公司仅提供了10份协议，不能代表全部业主，豪景某作为有业委会的小区，物业管理服务合同应当由业委会与物业公司签订。本院认为，本案二审争议的焦点是德华公司是否有权向周文利收取物业管理费。豪景某业主委员会虽然聘请案外人冠雄公司作为小区物业管理公司，但之后小区召开的临时业主大会投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司，冠雄公司要求德华公司退出并由冠雄公司进入涉案小区进行物业管理的请求也被法院生效判决驳回。故涉案小区始终是由德华公司提供物业管理服务，周文利作为小区业主理应向德华公司支付物业管理费。周文利以业主委员会已另行聘请冠雄公司作为物业管理公司，德华公司的物业服务合同已经终止为由拒绝支付物业管理费理由不能成立，本院不予支持。综上所述，周文利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由周文利负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一六年十一月二十五日书记员  杨银桃