四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0682民初1737号原告:四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地什邡市方亭乌江路物华北苑二期3幢，统一社会信用代码91510682744696469T。法定代表人：何琼会，该公司董事长。委托诉讼代理人：王福松，四川方纬律师事务所律师（特别授权代理）。被告:刘磊，男，生于1986年11月9日，汉族，住什邡市。被告：杨苏琳，女，生于1991年5月4日，汉族，住什邡市。原告四川蓝华同诚物业服务有限公司（以下称“蓝华物业公司”）与被告刘磊、杨苏琳租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王福松、被告杨苏琳到庭参加了诉讼，被告刘磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与二被告2015年11月30日签订的《商业铺面租赁合同》于2016年11月5日解除；2.二被告共同支付原告2014年8月6日至2016年8月5日期间欠缴的房屋租金30,990元（包括2014年至2015年度被告杨苏琳所欠租金5,077元）及2016年8月6日至2016年11月5日期间的房屋租金8,660元，并承担违约金3,464元及滞纳金3,500元（计算方式为：以30,990元为基数，自2014年7月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2016年11月5日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月30日，原告与二被告签订《商业铺面租赁合同》，约定由被告杨苏琳将原在原告处租赁的位于什邡市方亭北外社区68-71号商业铺面转租给被告刘磊，租期自2013年8月6日起至2021年10月11日止，第一年租金29,923元，第二年至第八年租金以第一年租金为基数，每年递增5%，在上年度租期届满前30日支付下一年租金以及违约责任等内容。被告刘磊应于2016年7月5日前支付下一年度租金，但其一直未支付。因商业铺面租赁合同系为方便原告收取租金的转租合同，被告杨苏琳应当与被告刘磊共同承担支付租金的责任。然原告多次向二被告催要未果，特诉至法院，主张权利。被告杨苏琳辩称，不应成为本案被告，2014年8月6日已将铺面转租给被告刘磊使用，原告也清楚。2015年10月30日签订商业铺面租赁合同时，与原告已经解除合同关系。2014年8月至2015年8月，被告杨苏琳向原告缴纳20,000余元租金，加上已缴纳的保证金5,077元，被告杨苏琳已向原告付清2014年8月6日至2015年8月5日的租金。并且原告主张的5,077元，已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对2015年11月30日原告与二被告签订《商业铺面租赁合同》并约定各自权利义务的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人的争议焦点是，被告杨苏琳是否应对原告主张的租金承担支付责任？被告杨苏琳是否拖欠原告2014年至2015年度租金5,077元？为此，被告杨苏琳提供收据，用以证明原告向被告杨苏琳收取转租费时，原告与被告的合同关系已经终止。为查明案件事实，本院依职权询问了被告刘磊之母陈太巧，证实自2014年8月6日起，刘磊实际租赁使用该商铺等。原告对询问笔录发表意见：被告刘磊确实从被告杨苏琳处转租到该铺面，但其陈述2016年9月5日原告将铺面锁住不是事实，且无证据证实，原告是在2016年11月5日收回该铺面。被告对询问笔录无异议。本院经审理认定事实如下：2013年8月，原告与被告杨苏琳签订《商业铺面租赁合同》，约定原告将什邡市方亭北外社区68、69、70、71号商铺租赁给被告杨苏琳使用。被告杨苏琳按约向原告缴纳保证金5,077元。2014年8月6日，被告杨苏琳将该铺面转租给被告刘磊使用。2015年11月30日，原告与被告刘磊、杨苏琳签订《商业铺面租赁协议》，约定被告刘磊租赁什邡市北外社区68、69、70、71号商铺，租期自2013年8月6日至2021年10月11日止，按原告与被告杨苏琳签订合同日期2013年8月6日为缴纳租金日期，第一年（2013年8月6日至2014年8月5日）租金为29,923元，第二年至2021年10月11日租金以第一年租金为基数，每年递增5%，提前30日支付下一年租金，被告杨苏琳与刘磊自行协商解决保证金，被告刘磊拖欠租金累计达1个月，原告有权终止合同、收回房屋，所收保证金不予退还，被告违约，应按照合同年租金的10%支付违约金，逾期交付租金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金等内容。合同签订后，被告刘磊向原告支付7,000元，此后便再未支付租金。另查明，被告杨苏琳支付原告2014年8月6日至2015年8月5日租金26,342.15元，尚欠5,077元。2016年11月5日，原告已在被告刘磊处收回该商铺。本院认为，原告提交的商业铺面租赁合同，虽然原告与被告刘磊、杨苏琳均在合同上签字捺印，但根据合同的内容，被告杨苏琳实际自合同签订之日已退出租赁合同关系，原告与被告刘磊建立起新的租赁合同关系。故对原告诉称“三方签订商业铺面租赁合同，系三方建立转租合同关系，为方便原告向二被告收取租金”的理由，本院不予采纳。该租赁合同是原告与被告刘磊的真实意思表示，合法有效。被告刘磊占有并使用什邡市方亭北外社区68、69、70、71号商铺，应当按照约定支付原告租金。被告刘磊仅支付原告7,000元，便再未支付任何租金。根据双方合同约定，被告刘磊未按期支付租金，原告有权终止合同，收回铺面。因原告已于2016年11月5日收回铺面，故原告要求与被告刘磊2015年11月30日签订的《商业铺面租赁合同》于2016年11月5日解除的请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院予以支持。关于原告要求被告刘磊支付租金的请求，原告与被告刘磊签订《商业铺面租赁合同》的时间为2015年11月30日，双方未在合同中明确被告刘磊租赁的起始时间，但根据双方庭审中的陈述，以及被告刘磊之母陈太巧的陈述，原告在签合同时已清楚刘磊自2014年8月6日起实际使用该铺面进行经营，且明知被告杨苏琳仅支付2014年8月6日至2015年8月5日止的租金，由此可以认定原告与被告刘磊一致认可被告刘磊租赁期间开始时间为2015年8月6日。故原告要求被告刘磊支付2015年8月6日起至租赁合同解除之日（2016年11月5日）的租金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，扣除2014年8月6日至2015年8月5日被告杨苏琳拖欠租金5,077元，2015年至2016年度被告刘磊应付租金为：30,990元-5077元=25913元，加上2016年8月6日至合同解除之日期间租金8,660元，共计34,573元，故原告的此项请求，本院按34,573元予以支持，超过部分本院不予支持。关于原告要求被告刘磊按年租金的10%支付违约金的请求，原告收取的履约质保金5,077元，既未退还被告杨苏琳也未退还被告刘磊，依照合同约定，租赁期内，被告刘磊违反合同约定，原告所收保证金不予退还。此保证金具有违约金的性质，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金主要是补偿性，有限度体现惩罚性。原告未举证证明其实际损失，其损失应为资金利息损失，其已收取的履约保证金足以弥补其资金利息损失，故原告要求被告刘磊支付违约金3,464元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告刘磊支付滞纳金的请求，因滞纳金具有行政处罚性质，原告无权收取，故原告的此项请求,本院不予支持。被告杨苏琳已与原告不存在租赁合同关系，对原告要求解除与被告杨苏琳的合同关系及要求杨苏琳支付2015年8月6日至2016年11月5日期间租金、违约金、滞纳金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告杨苏琳支付2014年8月6日至2015年8月5日期间拖欠的租金5,077元的请求，被告抗辩该项请求已超过诉讼时效。原告与被告杨苏琳2013年签订的租赁合同约定：租金自每年度租期开始前提前30日支付。被告杨苏琳应当在2014年7月6日前支付2014年8月6日至2015年8月5日期间租金，原告最迟在2015年8月5日（该年度租期届满）便知晓其权利受侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效为期间一年：延付或拒付租金的”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原告也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告杨苏琳的辩解意见，本院予以采纳。原告要求被告杨苏琳支付拖欠租金5,077元的请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告四川蓝华同诚物业服务有限公司与被告刘磊2015年11月30日签订的《商业铺面租赁合同》于2016年11月5日解除；二、被告刘磊应于本判决发生法律效力后十日内付清所欠原告四川蓝华同诚物业服务有限公司的房屋租金34,573元；三、驳回原告四川蓝华同诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为483元，由原告四川蓝华同诚物业服务有限公司负担125元，被告刘磊负担358元（此款原告已向本院预交，被告刘磊应承担部分应于本判决发生法律效力后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  谭池婷二〇一六年十一月二十一日书记员  王 露