湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初2558号原告（反诉被告）：***，住所地***。法定代表人：***，经理。委托诉讼代理人：***，男，汉族，住***，身份证号***，该公司副经理。委托诉讼代理人：***，湖南***律师事务所律师。被告（反诉原告）：***，男，汉族，住***，身份证号***。委托诉讼代理人：***，湖南***律师事务所律师。原告（反诉被告）***（以下简称***）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人***、***，***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1、解除与被告（反诉原告）***于2013年12月20日签订的《门面租赁合同书》；2、***立即腾空位于***社区、房屋所有权证号为岳房权证岳阳楼区字第***号8号门面，并交还***；3、***承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月20日，***与***签订《门面租赁合同书》，约定***承租***名下位于***社区、权证号为***号的8号门面，经营化妆品，租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。合同第九条第3款特别约定，由于政府政策、政府行为，必须解除合同的，合同可以解除，双方均不承担违约责任，不赔偿对方损失。现因***片区旧城改造需要，诉争门面已经纳入拆迁范围，***多次要求***腾空房屋并交付，均遭拒绝。被告（反诉原告）***辩称，1、双方租赁合同尚未到期，且合同约定的解除条件未成就，原告（反诉被告）***要求解除合同并责令***腾退房屋缺乏事实依据。2、***依据租赁合同对诉争门面依法享有租赁经营权，现合同未到期，***单方提出解除合同，应赔偿***遭受的全部损失。3、合同第九条第3款的约定属于格式条款，应确认为无效。4、诉争门面具有特殊性，门面在1999年兴建的时候，***向当时的房屋管理人实际出资了154000元用予修建门面，双方应为合作共建、合作联营关系，***也一直对该门面享有占有、使用、收益的权利，***在合同到期后也会继续租赁经营。***一直按时缴纳租金，并形成整体商圈，***应依法赔偿***的各项损失。5、***为个体户，希望自身合法权益得到应有保护。被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1、被告（反诉原告）***赔偿***因解除合同的各项损失1600000元；2、***承担本案全部诉讼费用。事实与理由：***于1998年9月便与岳阳***总公司劳动服务公司就诉争门面订立《门面有偿使用合同》，***支付门面有偿使用费120000元、押金34000元、资料费100元，合计154100元，诉争门面实际是***出资合建，***一直占用该门面。之后，诉争门面产权登记在***名下，***便一直与***订立《门面租赁合同书》，合同期至2018年12月31日，双方均按约履行各自合同义务。2016年6月诉争门面纳入旧城改造项目。合同的第九条第3款约定的解除合同免责事由，为格式条款，违背了法律相关规定，应为无效。租赁期间还剩3年，***应赔偿***装饰装修、货品折价等各项损失。原告（反诉被告）***辩称，旧城改造是租赁合同第九条第3款约定的政府行为。该约定并不违反公平原则，也不为格式条款，不存在条款无效的两种法定情形，条款合法有效。被告（反诉原告）***可以享有其所有的装饰装修财产的补偿权利。即使***认为该条款有重大误解或显示公平的情形，但其并未在法律规定的期限内行使撤销权。***解除合同，并未违反合同的约定，没有赔偿的义务。查明的事实2000年4月5日，被告（反诉原告）***于自案外人***处转让***8号门面，花费转让费350000元，并以个体工商户的形式一直经营化妆品。2013年12月20日，原告（反诉被告）***与***就诉争门面再次签订《门面租赁合同书》，租赁期限5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。签订合同时***一次性向***缴纳合同履约保证金34000元。合同第九条第3项约定，由于不可抗力及国家政策变化、政府行为等，必须解除合同的，双方均不承担违约责任，也不赔偿对方损失。2015年2月1日，诉争房屋被纳入岳阳市***片区旧城改造项目。***租金交纳至2016年2月28日。2016年3月7日，***向***送达《关于临街商铺拆迁的通知》，要求其在2016年5月31日前腾空门面。***主张的损失为：其于2013年6月30日装修费用375060元、转让费350000元、尚有进货价为654360元的库存货物、员工补偿费76500元、1998年兴建门面时出资154100元。其中，对于1998年兴建门面时出资154100元，***提交的收据中付款人为陈新华。另查明，诉争门面位于***社区、房产证号为岳房权证岳阳楼区字第***号中的8号门面，登记所有权人为***有限责任公司所有，***为该公司全资子公司，负责管理该门面。***工作局对该权属证书下所有房屋的征收款共计35740874元，其中***门面的装饰装修补偿为110802元、设施设备补偿为9158元、搬家费为3132元，合计123092元。运能公司未退还***门面履约保证金34000元。判决的依据和结果本院认为，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）***签订的《门面租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同中第九条第3款解除合同的事由约定并未免除***的义务或加重***的责任，对***关于该条款无效的主张，本院不予支持。诉争门面已经被***工作局征收，合同已实际无法履行，对***要求解除合同、由***交还诉争门面的诉讼请求，本院予以支持。依据该约定，在合同解除时双方均不承担违约责任，故对***要求***赔偿装修费用375060元、库存货物654360元、员工补偿76500元损失的反诉请求，本院不予支持。但在***工作局对诉争门面支付的征收补偿款中，因门面装修及设施设备添置费用均为***承担，且租赁合同尚未到期，故***应将对应的补偿款项支付给***；搬家费为***实际发生，故***也应支付。综上，***在解除合同时应补偿***装饰装修款110802元、设施设备款9158元、搬家费3132元，合计123092元。同时，因合同解除，***支付的门面履约保证金34000元也应予退还。***并未收取***支付的门面转让费350000元，***由要求***返还该款，没有事实依据，本院不予支持。***主张与***合建诉争门面，但其提供的收据中的付款人为陈新华，不能证明与***有合建诉争门面的事实，故对***要求***退还兴建门面出资款154100元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）***于2013年12月20日签订的《门面租赁合同书》，被告（反诉原告）***将承租的位于***社区、房产证号为岳房权证岳阳楼区字第***号的8号门面腾空并返还原告（反诉被告）***；二、原告（反诉被告）***支付被告（反诉原告）***装饰装修补偿款110802元、设施设备补偿9158元、搬家费3132元，并退还履约保证金34000元，合计157092元；驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求；以上一、二项，限在本判决生效后五日内履行完毕。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费500元，反诉费9600元，合计10100元，由原告（反诉被告）***负担943元，由被告（反诉原告）***负担9157元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  方 益人民陪审员  毛梦冬人民陪审员  陈道红二〇一六年十一月十七日书 记 员  高 翔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。