江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2678号上诉人（原审被告）：黄金平，男，1986年2月2日生，汉族，现住江西省宁都县。委托诉讼代理人：王小林，宁都县法律援助中心律师。上诉人（原审被告）：郭梅芳，女，1989年11月5日生，汉族，现住江西省宁都县。委托诉讼代理人：王小林，宁都县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：揭开生，男，1972年3月9日生，汉族，现住江西省宁都县。委托诉讼代理人：郭春生，江西同圆律师事务所律师。原审被告：黄过生（又名黄娥女）,男,1956年5月19日生,汉族,现住江西省宁都县。上诉人黄金平、郭梅芳因与被上诉人揭开生、原审被告黄过生物权确认纠纷一案，不服宁都县人民法院（2016）赣0730民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金平、郭梅芳的上诉请求：请求对本案发回重审或予以改判。事实和理由：宁房权证长胜所字第x号房屋和宁国用（20x）第x号土地使用权的登记人均为黄金平、郭梅芳。该房屋根本不是黄金平、郭梅芳和揭开生共同共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，一审法院直接作出判决，是不对的。揭开生认为其与黄金平、郭梅芳是合伙，不是事实。揭开生也未提交书面合伙协议等证明合伙事实。黄金平之前不认识揭开生，一审法院认为黄过生以黄金平的名义和揭开生合伙，但也没有任何合伙凭证，不能证明。即使揭开生和黄金平、郭梅芳合伙占有房屋，双方之间也是按份共同共有，依据共同共有的法律规定，揭开生转让份额时，黄金平、郭梅芳具有优先权，揭开生转让该份额时根本没有告诉黄金平、郭梅芳，这种转让是无效的。揭开生辩称：双方对该栋房屋是建筑物区分所有权关系。2009年7月22日的“合伙协议”、2011年6月22日黄过生的欠条及黄过生的庭审陈述，足以证明揭开生与黄金平、郭梅芳合作购买土地（建房）的事实。“长发钢材购货单存根明细”也足以证明双方合作建房的事实。黄金平、郭梅芳以隐瞒事实的欺骗方式取得对该整栋房屋的产权登记侵犯了揭开生物权。揭开生保留对黄金平、郭梅芳侵权行为造成的损失要求承担赔偿责任的权利。黄金平、郭梅芳对揭开生的案涉物权没有优先购买权。双方合作建房，按变更协议后的约定揭开生仅享有三分之一权利，双方不是共有关系，而是建筑物区分所有权关系。揭开生转让上述物权，没有告知义务，更不需要经过黄金平、郭梅芳同意。经结算，黄过生于2011年6月22日向揭开生书写欠条一份，这份欠条既能证实揭开生与黄金平、郭梅芳合作建房的事实，也证明揭开生欠应退土地款28800元的事实。黄过生述称：揭开生与我们之间账目还没有算清楚。揭开生向一审法院起诉请求：1、确认宁国用（20x）第x号土地使用权人为揭开生、黄金平、郭梅芳共有，揭开生占1/3，黄金平、郭梅芳占2/3；确认宁房权证长胜所第x号房屋所有权的房屋第一层靠北面一间店面、第二层住房、第六屋住房为揭开生所有；2、判令黄金平及郭梅芳退还揭开生合伙购买土地多支付的款项28800元，并支付按银行同期存款利率计算从2011年6月22日起至归还之日止的利息；3、判令黄金平、郭梅芳支付揭开生财产抵押贷款所产生的收益（按银行抵押贷款49万元的1/3计算本金金额，按银行同期存款利率，从2014年11月7日起计算至房屋确权日）。一审法院认定事实：2009年7月22日，揭开生和黄金平签订合伙协议一份，内容为：黄金平和揭开生合伙买（错写成“卖”字，实际是“买”）地130平方，平均每人65平方，人民币每人86450元，此地址款以付清黄新生。该合伙协议之合伙人“黄金平”三字签名，系由黄金平之父即黄过生签就。庭审中，黄过生认可该合伙协议中所购地皮即后来核发的宁国用（20x）第x国有土地使用证（土地使用权人为黄金平、座落于宁都县x场、地类为住宅用地、使用类型为划拔、使用面积109.45平方米）所登载的地皮。该合伙购地款，双方均依该合伙协议付清。2009年10月22日，以黄金平名义取得该款地皮的建设用地批准书（宁都县[20x]字第x－x号）。2010年始，经协商，揭开生与黄金平方合作建房。房屋基础和第一层（即店面）双方共同建造，等额出资，店面共三间每方一半。第二层、第六层由揭开生自行建造，归揭开生所有。第三、四、五层由黄金平方自行建造，归黄金平方所有。就合作建造部分，2011年，双方重新约定。揭开生承担1/3的建造款（含购地款），占1/3的份额，靠北面的一间店面为揭开生所有。黄金平方支付2/3的建造款（含购地款），占2/3的份额，除靠北面的一间店面外的其它两间店面均归黄金平方所有。因合作建房部分有调整，揭开生多支付合作建房款。经清算，黄金平方应返还揭开生28800元。由此，黄过生于2011年6月22日出具欠条一张给揭开生，内容为：今欠到揭开生应退地皮款28800元。该款虽经揭开生多次催索，黄金平方至今未付分文。2012年4月整栋房屋建造完毕。揭开生实际取得该栋房屋的靠北面的第一间店面、第二层及第六层的所有权，并于2012年6月30日将前述为其所有的房屋转让给黄保平及邓晓亮。该栋房屋建造的具体事宜，因黄金平及郭梅芳在外务工，黄金平方的相关建房事务，均由黄过生操办。查明：2013年9月及2014年9月，黄金平方未经合作建房人即揭开生同意，隐瞒该栋房屋揭开生占1/3土地使用权，靠北面的第一间店面、第二层及第六层的所有权为揭开生所有的事实真相，以黄金平名义申请核发前述整栋房屋的土地使用权证及房屋产权证。2014年1月3日，相关部门核发了宁国用（20x）第x国有土地使用证。2014年9月1日，相关部门核发了宁房权证长胜所字第x号房屋所有权证。前述整栋房屋的土地使用权及房屋所有权均登记于黄金平名下。黄过生系黄金平之父。郭梅芳系黄金平妻子。黄金平与郭梅芳于2009年11月26日结婚。2014年7月11日，在揭开生不知情前述整栋房屋已办理土地使用权证及房屋产权证的情况下，黄金平方又隐瞒揭开生，黄金平、郭梅芳将整栋房屋（包括揭开生实际所有靠北面的一间店面、第二层及第六层）抵押给农行宁都县支行，获取49万元贷款（以郭梅芳名义贷款，贷款期限为3年，自2014年7月11日至2017年7月11日），该贷款至今未还。2015年8月份，揭开生发现黄金平方隐瞒办理前述整栋房屋的土地使用权证及房权证，并将前述整栋房屋已抵押贷款，遂找黄金平方交涉，但未果。之后，揭开生向相关部门信访。2015年12月29日，相关部门作出信访回复，认为：“报批用地、核发土地使用证均按规定程序申报，不存在工作人员私自办理证书的行为。至于黄金平与揭开生合伙购地的事，揭开生未向国土所反映过合伙协议的时间是2009年7月22日，其真假我局无法认定，你们之间的争议我局已建议双方通过司法途径解决”。一审法院认为：就本案争议房屋，黄金平方之建造事宜均由黄过生操办，而黄过生系黄金平之父，黄金平方又自认关于黄金平方的建房系为黄金平建造，故因该建造房屋由黄过生操办者所产生的相关法律关系，均应认定黄过生表见代理黄金平。庭审中，黄过生自认双方系合伙购地及建房，并且是基础及第一层合作建造，靠北面第一间店面归揭开生所有，其余两间店面归黄金平方所有，揭开生自建第二、六层，归揭开生所有；黄金平方自建第三、四、五层，归黄金平方所有。故一审法院认定宁国用（20x）第x号国有土地使用证所登载的土地使用权并非黄金平一人所有，实际揭开生占有该登载土地使用权的1/3，宁房权证长胜所字第x号房屋所有权证所登载的房屋所有权亦非黄金平一人所有，之中靠北面的第一间店面、第二层及第六层实为揭开生所有。黄金平方应退还揭开生购地款28800元，有黄过生出具的欠条证明，一审法院予以认定。该款系黄金平及郭梅芳婚姻关系存续期间债务，应由黄金平及郭梅芳共同承担。揭开生诉请该欠款利息的支付，其未提供证据证明双方有欠款利息支付之约定，一审法院不支持该诉请。至于双方合作建房部分是否已进行合伙清算，双方均未在本案提起相关诉讼，一审法院不予处理。黄金平及郭梅芳隐瞒揭开生，将整栋房屋（包括揭开生实际所有靠北面的一间店面、第二层及第六屋）抵押给农行宁都县支行，获取49万元贷款（以被告郭梅芳名义贷款，贷款期限为3年，自2014年7月11日至2017年7月11日），黄金平及郭梅芳虽侵犯揭开生的财产权，但黄金平方因此获利多少无计算依据，揭开生亦未提供相关证据证明，故一审法院亦不支持揭开生之“判令被告黄金平、郭梅芳支付原告财产抵押贷款所产生的收益（按银行抵押贷款49万元的1/3计算本金金额，按银行同期存款利率，从2014年11月7日起计算至房屋确权日）”诉请。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法若干问题的解释〉（一）》第二条、第二十二条第一款及第二款之规定，判决如下：一、确认宁国用（20x）第x号国有土地使用证所登载的土地使用权揭开生享有1/3，黄金平及郭梅芳共同享有2/3；二、确认宁房权证长胜所字第x号房屋所有权证所登载之房屋第一层靠北面的一间店面、第二层及第六层住房为揭开生所有，第一层的其它两间店面（除第一层靠北面的一间店面）、第三、四及五层住房为黄金平及郭梅芳共有；三、限黄金平及郭梅芳在本判决书生效之日起十日内将本判决第一、二条所确认揭开生为土地使用权人的土地使用权及属于揭开生所有的房屋产权过户至揭开生名下；四、限黄金平及郭梅芳在本判决书生效之日起3日内清偿揭开生人民币欠款28800元；五、驳回揭开生的其它诉讼请求。案件受理费620元，由黄金平及郭梅芳共同承担。二审中，揭开生、黄金平及郭梅芳未向法庭提交新证据。黄过生向法庭提交合伙建房账本复印件。黄过生提交的合伙账本与本案无关，合伙纠纷可以另行主张。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为：根据揭开生一审提交的证据及黄金平父亲黄过生的自认陈述，可以认定揭开生与黄金平、郭梅芳合伙建房的事实。并且，揭开生依约承担了购地款及建房款。那么，根据双方约定，揭开生应当享有相应的土地使用权及房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。揭开生与黄金平、郭梅芳合伙建造房屋，房屋所有权自房屋建成时发生效力。即房屋建成时，根据双方约定，揭开生即享有对第一层靠北面的一间店面、第二层及第六层住房的所有权及相应的土地使用权。也就是说，揭开生一审提交的证据足以证明案涉不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，揭开生为上述物权的真实权利人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，一审确认揭开生享有上述物权，符合事实和法律规定，本院予以支持。黄金平、郭梅芳认为，即使双方合伙建房，双方对房屋也应是按份共有，揭开生将其分得的房屋转让给案外人，黄金平、郭梅芳应有优先购买权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十三条规定：按份共有人之间转让共有份额的，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。可见，即使按黄金平、郭梅芳主张的按份共有关系，黄金平、郭梅芳也不享有优先购买权。并且，揭开生与黄金平、郭梅芳合伙建房，揭开生根据双方约定，分得上述房屋，取得单独所有权，不存在按份共有关系。综上所述，黄金平、郭梅芳的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人黄金平、郭梅芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年十一月一日书 记 员 王 佳代理书记员 童子风