江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终3156号上诉人（原审被告）：无锡阳光建辉资产管理有限公司，住所地无锡市新区春潮花园二区355-1号230室。法定代表人：陶园，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱志伟，江苏恒茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡斌。委托诉讼代理人：余明月，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，江苏神阙律师事务所实习律师。上诉人无锡阳光建辉资产管理有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人蔡斌合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2016）苏0203民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判。事实与理由：其公司并非房屋买卖合同的双方当事人，无法单独办理涉案房屋的过户手续，只能协助蔡斌与无锡市天宇民防建筑设计研究院有限公司（以下简称天宇公司）办理过户手续，故其公司仅承担辅助义务，即承担过户费用即可。蔡斌将案涉房屋设定了抵押，在蔡斌未将抵押解除之前，该房屋不具备过户条件，其公司无法及时办理过户手续。在蔡斌解除抵押之后，也未通知其公司协助办理过户手续。其公司不存在不履行协助义务的情况。故并非其公司的原因导致蔡斌未及时办理过户手续，其公司不应承担违约责任。蔡斌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡斌向一审法院起诉请求：一、阳光公司立即支付房屋过户手续办理完毕发生的全部费用29903.80元；二、阳光公司支付违约金114725.45元（以903350元为基数，自2014年3月16日起至2016年3月21日止，按每日万分之二计算）。一审法院认定事实：蔡斌、天宇公司分别于2010年2月、11月，向阳光公司购买了无锡市红星路205-4号、红星路205号2套房屋。2011年7月４日，天宇公司、蔡斌、阳光公司签订《三方协议》，约定：天宇公司、蔡斌分别向阳光公司购买了阳光城市花园红星路205号、205-４号商业用房，该2套商业用房的部分隔墙设置错误，导致属于天宇公司房产证内的部分面积隔至蔡斌房屋内，而蔡斌房屋整套已装修完毕、天宇公司房屋已设置他项权；天宇公司、蔡斌、阳光公司共同确认争议部分面积为51.62平方米（已包括分摊公共面积）；蔡斌向天宇公司购买该争议部分，阳光公司向天宇公司支付补偿损失，阳光公司负责将天宇公司所登记的该争议部分过户给蔡斌的所有工作和手续，天宇公司、蔡斌配合，阳光公司承担该争议部分全部过户费用；天宇公司整套房屋为其借款提供了抵押担保，贷款期限至2013年11月26日，三方一致同意在2013年12月15日开始办理争议部分的房屋过户手续，并且最迟于2014年3月15日前办理完毕，房屋过户手续由阳光公司全权负责办理，天宇公司、蔡斌配合（适用于天宇公司、蔡斌均满足重新分割测绘的条件下）；办理房屋过户手续需要对天宇公司、蔡斌房屋重新测绘、分割的，由阳光公司负责办理，并且直至房屋过户手续办理完毕发生的费用（含税费）由阳光公司承担；因阳光公司原因导致房屋无法按时办理过户的，阳光公司按日向蔡斌支付争议部分总房价903350元万分之二的违约金，直至房屋过户手续办理完成；因天宇公司、蔡斌未及时配合造成房屋无法按时办理过户的，则未配合方按日向阳光公司支付争议部分总房价903350元万分之二的违约金，直至房屋过户手续办理手续等内容。2011年7月4日，蔡斌向天宇公司给付房屋差额款802175元。2014年1月8日，蔡斌、天宇公司将涉案房屋的原产权证2本交付给阳光公司。2015年4月，涉案房屋由无锡市曦晨测绘有限公司进行重新测绘。2016年2月19日，蔡斌至无锡市曦晨测绘有限公司领取涉案房屋的测绘图纸。2016年2月26日，根据重新测绘的结果，蔡斌办理了涉案房屋过户手续，领取了房屋权证，并支付了涉案房屋过户费用共计28944.80元。另查明，2013年7月，蔡斌将其所有的座落于红星路205-4号房屋进行抵押，权利人为无锡农村商业银行股份有限公司，债权数额为3000万元，债务履行/债权确定期间为2013年7月29日至2016年7月28日止。2016年3月，蔡斌重新将上述房屋进行抵押，权利人为无锡农村商业银行股份有限公司，债权数额为4200万元，债务履行/债权确定期间为2016年3月2日至2019年3月1日止。天宇公司所有的座落于红星路205号房屋下未有权利限制。再查明：蔡斌曾就本案纠纷于2014年12月诉讼至原审法院。该案中，蔡斌请求判令：阳光公司按照协议约定协助办理争议部分房屋过户的所有工作和手续，并承担房屋过户手续办理完毕发生的全部费用；阳光公司支付违约金46793.53（利息暂从2014年3月16日计算至2014年11月30日，利息按协议约定的每日万分之二计算，基数为总价款903350元）。阳光公司称，蔡斌所陈述的事实确实存在；当时，由于阳光公司所销房屋的隔断有问题，故三方签了《三方协议》；后，由于阳光公司的领导变化以及第三人房屋有贷款，就把履行《三方协议》的时间耽误下来了；目前，阳光公司正在办理整个产权分割手续，现在缺一个测绘手续，需要重新测绘，肯定会在10到15天内办好，整个房屋产权分割和领证可以在2015年过年前办好；阳光公司要求与蔡斌、天宇公司协调解决；如果蔡斌、天宇公司均没有抵押，阳光公司肯定会在过年前办好，如果没有办好，阳光公司承担一切责任。第三人天宇公司则称：蔡斌的主张和陈述的事实都是属实的；阳光公司所称不能过户的原因是因为天宇公司没有解除房屋的抵押登记，这与客观事实不相符，事实上天宇公司在2013年年底已经完成了房屋的抵押解除手续，并且于2014年1月8日将已经解除抵押的产权证交给了本案的阳光公司；所以，阳光公司的延迟办证与天宇公司没有关系。后，该案蔡斌撤回起诉。上述事实，有《三方协议》、房屋登记簿证明、测绘图纸、发票及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，蔡斌、天宇公司、阳光公司所签订的《三方协议》依法成立有效，各方均应按照合同约定履行。《三方协议》明确约定，由阳光公司负责办理涉案房屋的重新测绘、以及过户，但直至2016年2月19日，蔡斌才取得涉案房屋的测绘图纸，故阳光公司存在违约。阳光公司抗辩称涉案房屋上有抵押，导致涉案房屋的产权证在很长一段时间内无法办理的意见，原审法院认为，首先，涉案房屋在有抵押的情况下，办理了重新测绘，且蔡斌在较短的时间内办理了涉案房屋的过户手续，说明房屋抵押的事实，并不构成阳光公司无法履行《三方协议》的必然障碍；其次，涉案房屋的重新测绘、过户手续应由阳光公司负责办理，阳光公司未提供证据证明其公司通知蔡斌协助办理房屋测绘、过户手续，故对阳光公司的该项抗辩意见不予采纳。阳光公司同意承担蔡斌所支付的涉案房屋过户费用，原审法院予以确认。蔡斌要求阳光公司承担2014年3月16日至2016年3月21日期间的违约金114725.45元，并未超过双方的约定，故原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、阳光公司于判决发生法律效力之日起10日内向蔡斌支付房屋过户费用28944.8元；二、阳光公司于判决发生法律效力之日起10日内向蔡斌违约金114725.45元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由阳光公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，天宇公司称，案涉房屋存在抵押等权利限制情形时，无法办理测绘；其公司曾通知蔡斌以及天宇公司解除抵押办理测绘的，但其公司无法提供书面依据。蔡斌称，其就涉案房屋向银行办理的是经营性贷款抵押，如阳光公司通知其解除抵押，其可以先归还贷款，然后解除抵押；阳光公司在2015年4月即有测绘报告，但未及时通知其；且如2015年4月就有测绘报告，说明涉案房屋存在抵押不影响测绘。本案的争议焦点为：阳光公司在协助办理涉案房屋的过户登记手续的过程中是否存在违约行为。本院认为，蔡斌、天宇公司与阳光公司之间签订的《三方协议》是各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行相应的义务。《三方协议》约定在2013年12月15日阳光公司开始办理涉案房屋的过户登记手续，最迟在2014年3月15日前办理完毕。但直至2016年2月，蔡斌才自行办理了涉案房屋的过户登记手续，已明显超出《三方协议》约定的期限。阳光公司称因涉案房屋存在抵押故而无法办理测绘，但蔡斌系在2013年7月将涉案房屋抵押，且《三方协议》中也载明了天宇公司的抵押期限至2013年11月26日，故在签订《三方协议》时，阳光公司既已知晓涉案房屋存在抵押的事实。在该种情况下，阳光公司仍然同意在2014年3月15日之前办理完毕过户手续，说明该公司对办理过户手续过程是有预判及解决方案的。阳光公司称因涉案房屋存在抵押无法办理测绘进而无法过户，但在2015年4月测绘工作完成时，涉案房屋的抵押仍然存在，说明涉案房屋的抵押不影响测绘工作的进行，且抵押的情况并非不可解除。即使涉案房屋存在抵押的情形确实影响房屋的测绘以及过户登记，阳光公司在《三方协议》的约束下，也应该积极履行通知义务，即通知蔡斌和天宇公司解除抵押以便办理过户登记手续。但本案中，阳光公司未提供相应证据证明其公司曾通知蔡斌办理测绘及过户手续，且阳光公司在蔡斌于本案诉讼之前起诉该公司的案件中曾明确表示在2015年过年前肯定能办好相应手续，但该公司仍未按期办好相关手续，明显违约，应承担相应的违约责任。综上所述，阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由阳光公司负担。本判决为终审判决。审判长 钱 菲审判员 朱光烁审判员 王俊梅二○一六年十一月二十四日二十八日书记员 尹 慧