江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1684号上诉人(原审被告、反诉原告）：张家港新东方置业有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号悦丰大夏。法定代表人：朱群新，总经理。委托诉讼代理人：朱国杰，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵永刚，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马磊。委托诉讼代理人：包新东，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忠华。上诉人张家港新东方置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2015）张民初字第00026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家港新东方置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：涉案商品房在规定期限内达到交付条件并通知被上诉人收房。根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条规定的商品住宅交付使用时，其配套设施和配套工程应当符合的条件中，并不存在噪音问题。被上诉人无理拒绝收房构成违约。上诉人采取包容心态听取被上诉人的意见，花费巨资于2014年5月11日将被上诉人所谓存在噪音的空调设施搬迁至地下。关于商品房交付条件在合同第九条约定清楚，原审法院超出合同约定范围，适用噪声排放标准没有事实依据。该标准对小区配套生活环境噪音不适用。被上诉人起诉时当地房价下跌，其不讲诚信。被上诉人未提供快递查询记录，不能证实向上诉人邮寄送达解约通报。原审法院认定被上诉人通知解除合同无事实依据。涉案违建系隔壁业主扩建专属天井而成，本来是预留用于卫生间扩建或安装电梯。搭建并未在涉案房屋墙壁上施工，只是利用了涉案房屋相连的部分外墙，外墙属于公共部位，并未影响被上诉人专属使用空间。被上诉人曾同意隔壁扩建。不否认搭建为违章搭建，但上诉人已经将小区整体移交前期物业管理公司，张家港市城管局已对违章搭建进场查处。处置方案是不进行拆除，罚款后使用。隔壁业主的搭建是符合大多数业主分享公共空间规则，小区其他业主均未提出异议，应不影响被上诉人的相邻权。即使有所影响，也不至于影响到被上诉人采光、通风、出让等重大相邻权。搭建发生在被上诉人违约接收房屋后，不应由上诉人承担责任。原审法院认定事实、适用法律错误。被上诉人马磊二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉人请求，维持原判。马磊向一审法院起诉请求：1、确认马磊、新东方公司签订的编号为Y2013000775《商品房买卖合同》已于2014年8月30日解除；2、新东方公司返还购房款6475000元及逾期退款利息损失（自2014年11月1日起算至实际退款之日，按6475000元为基准，中国人民银行同期基准贷款利率1.5倍计付）；3、新东方公司支付违约金194250元；4、本案受理费由新东方公司承担。张家港新东方置业有限公司向一审法院提起反诉请求判令：马磊继续履行合同并支付逾期交接违约金52400元（暂计算至反诉日）。原审法院经审理查明：2013年1月19日，马磊（××）与新东方公司（××）签订商品房买卖合同（合同编号Y2013000775），合同约定，新东方公司向马磊出售缇香世家14幢1单元105号房（以下简称案涉房屋），合同约定商品房住宅建筑面积404.12平方米，房价6475477元。交付时间为2014年3月31日前。合同第十条约定××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。合同签订后，马磊向新东方公司支付了全部房款。2014年4月1日，案涉房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。上述事实，有商品房买卖合同、张家港市商品房住宅交付使用通知书、庭审笔录等在卷证实。在审理过程中，原审法院于2015年3月19日上午组织马磊、新东方公司对案涉房屋进行勘察，发现原游泳池排风装置（距离案涉房屋约10米）已拆除，现游泳池排风装置距离案涉房屋18-19.3米，未听到噪音；案涉房屋与东隔壁户之间的弄堂被东隔壁户私自搭建占用。马磊、新东方公司对勘查结果无异议。新东方公司认为是因马磊不积极办理交房，才导致东隔壁户搭建，如确实影响马磊的相邻权，马磊可在收房后另案向相邻关系人主张权利，而不是拒绝收房。原审法院要求新东方公司提供对原游泳池排风装置进行整改的时间、施工方、施工材料。新东方公司一直未予以说明整改时间及提供相关材料。原审法院认为，马磊与新东方公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。马磊已经依约履行了支付对价的义务，新东方公司应交付合格的房屋。马磊确认张家港市塘桥镇保卫街44号、150××××7711是其住址和电话，新东方公司根据该联系方式向马磊邮寄房屋交付（入伙）通知，投递邮件清单上有马磊的签字，可视为该通知已送达马磊，新东方公司已完成通知马磊办理收房手续的义务。但案涉房屋存在噪音问题，马磊就此在2014年3、4月份多次与新东方公司进行交涉，要求整改。新东方公司应当对该房屋的噪音问题及时进行整改。在马磊提供的2014年8月26日拍摄的现场照片看游泳池原排风装置仍未整改，新东方公司亦未告知原审法院原游泳池排风装置何时进行了整改。因新东方公司未及时对噪音问题进行整改，未及时向马磊交付合格的房屋，在这期间，案涉房屋东隔壁户对两幢房公用的通道私自进行了搭建，造成案涉房屋的相邻权受到侵犯，案涉房屋的所有权存在妨害。新东方公司对搭建问题不予解决，而是主张由马磊收房后另案向相邻关系人主张权利，有悖于标的物交付的风险负担原则。新东方公司有义务交付给马磊符合合同约定房屋，而到庭审结束为止，新东方公司仍未对此问题进行整改。2014年8月28日马磊向新东方公司发出《解约通报》，以新东方公司在合同约定的交房时间逾期60天仍未交付，提出解除合同，马磊的该项解除权符合原、原审被告签订的《商品房买卖合同》第十条的约定。法律规定，享有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。马磊提供的快递面单证实新东方公司的门卫已签收该《解约通报》，原审法院确认新东方公司已收到该《解约通报》，新东方公司已获知马磊要求解除合同。法律规定，当事人没有约定异议期间的，一方当事人已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。新东方公司如果对马磊要求解除合同的行为存在异议，应当在三个月内向法院起诉，但新东方公司未在法律规定的异议期内向法院提起诉讼，故《商品房买卖合同》在《解约通报》到达新东方公司，即2014年8月30日解除。新东方公司应当退还马磊支付的购房款6475000元。根据《商品房买卖合同》第十条约定，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。新东方公司未在约定的时间内退还房款，应当承担退款利息及违约金194250元。马磊要求新东方公司支付从2014年11月1日至实际退款之日止的退款利息依法有据，因双方未对利息进行约定，应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为限。关于新东方公司要求马磊支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条、第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、马磊与张家港新东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013000775）于2014年8月30日解除。二、张家港新东方置业有限公司返还马磊购房款6475000元及利息（自2014年11月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并支付违约金194250元。限张家港新东方置业有限公司于本判决生效后10日内履行。三、驳回张家港新东方置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费58458元、保全费5000元，共计63485元由张家港新东方置业有限公司承担，该款马磊已预交，原审法院不再退还，由张家港新东方置业有限公司在履行本判决时直接支付给马磊。反诉案件受理费555元、保全费820元，共计1375元由张家港新东方置业有限公司承担（该款张家港新东方置业有限公司已预交）。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，原审法院认定为合法有效，上诉人应交付合格房屋正确。涉案游泳池排风装置距离涉案商品房距离近，根据被上诉人提供的检测报告显示因游泳池通风系统噪音，涉案房屋西侧昼间等效声效值超过GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》1类区标准5.1dB(A)。该排风装置为上诉人所安置，对涉案商品房使用应认定为造成了严重影响，上诉人应承担改善的义务。被上诉人提供2014年8月26日拍摄未整改的游泳池排风装置照片，而上诉人未能证实通知被上诉人整改涉案排风装置，并向原审法院说明整改时间及整改材料，原审法院认定上诉人构成违约正确。因上诉人未及时对噪音问题进行整改，被上诉人拒绝接收涉案房屋理由正当。涉案商品房交付前，上诉人负有排除妨碍的义务。在此期间，案涉房屋东隔壁户对两幢房公用的通道私自进行了搭建物业、破损卫生间墙壁，应由上诉人承担排除妨碍义务。上诉人认为被上诉人曾同意隔壁户施工无事实依据，本院不予采信。物业移交并不影响上诉人承担交付合格商品房的义务。上诉人认为被上诉人接收房屋后由被上诉人对案外人主张权利无法律依据，本院不予支持。被上诉人提供的视频及投递邮件单，可以证实被上诉人通知上诉人解除涉案商品房买卖合同。上诉人未能积极履行交付合格商品房的义务，原审法院对被上诉人要求解除涉案商品房买卖合同的主张予以支持符合法律规定。上诉人按照合同约定应向被上诉人承担违约责任，原审法院对此认定正确。综上所述，上诉人张家港新东方置业有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59013元，由上诉人张家港新东方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  任小明审判员  黄学辉二〇一六年十一月八日书记员  毛莉莉