广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12771号上诉人（原审被告）：广州启宏计算机科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李林杰，该公司总经理。委托代理人：崔传辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州高新技术产业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：徐少龙，该公司董事长。委托代理人：王占璋，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。委托代理人：刘国航，广东广悦鸿鼎律师事务所实习人员。上诉人广州启宏计算机科技有限公司（以下简称启宏公司）因与被上诉人广州高新技术产业集团有限公司（以下简称高新公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人启宏公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回高新公司一审的全部诉讼请求；2、改判启宏公司与高新公司签订的租赁合同解除时间为2015年1月30日；3、诉讼费用由高新公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，高新公司假借项目合作之名，骗取国家科技专项资金，验收资料弄虚作假，验收通过后逼迫启宏公司离开。2010年4月14日，启宏公司与高新公司及第三方工业和信息化部电子第五研究所签订三方项目合作协议，组成联合体共同投标2010年度电子信息产业发展基金项目《软件与信息服务外包公共支撑平台项目》。项目中标后启宏公司为了更好地推进项目的建设，以全资子公司广州固胜软件技术有限公司向天河软件园管理委员会申请使用场地，广州固胜软件技术有限公司与高新公司于2011年5月1日签定租赁协议书，2013年2月28日，承租方变更为启宏公司。2013年4月10日，广州天河软件园管理委员会与启宏公司签订了《关于“软件与信息眼务外包公共支撑平台”建设与运营合作的框架协议》，第一项第四点明确指出：甲方(广州天河软件园管理委员会)为项目开发提供必要的场地支持。2013年5月13日，高新公司与启宏公司签订了《关于广州天河软件园“软件与信息服务外包公共支撑平台”项目建设及经营维护的补充协议》。其中协议第二项明确指出：甲方（高新公司）提供场地、硬件、网络及系统软件支持…。启宏公司一直积极履行项目合作协议。补充协议签订以后，启宏公司按时交纳租金到2013年12月份，同时口头督促高新公司尽快提供场地支持。但广州天河软件园管理委员会和高新公司自签订补充协议后一直未履行提供场地的承诺和约定，启宏公司在2014年1月开始停交租赁费，高新公司考虑到工信部电子产业基金项目并未验收，仍须启宏公司配合进行验收，在启宏公司停交租赁费期间并未向某公司追缴或发出解除租赁合同协议书。其后在广州天河软件园管理委员会协调下，启宏公司于2014年6月25日一次性补齐高新公司租金共计76668.75元。2014年6月27日，项目通过验收。其后，启宏公司在查阅高新公司提交工信部项目验收材料中发现高新公司承诺配套资金根本未落实，以支出待拨付形式挪用与项目无关的其他费用顶替配套资金，项目服务签约企业仅17家，根本不足验收指标要求的3000家企业。高新公司假借项目合作之名，根本目的就在于骗取国家专项资金，启宏公司发现高新公司违法违规事实后在2014年6月开始停交租赁费，且多次催高新公司落实配套资金和场地支持，继续完善工信部项目，以完成项目验收指标要求的服务企业数量。而高新公司及广州天河软件园管理委员会的相关领导一直推诿，至今高新公司并未落实配套资金和项目整改。一审判决事实认定错误，并未发现高新公司签订租赁合同的真实目的在于骗取国家专项资金的事实，请求二审法院依据事实改判。二、一审判决认定解除双方签订的《租赁协议》于2015年5月15日解除并返还租赁物业的主张不能成立。高新公司已经早于该日收回了租赁物业，故其解除协议的时间主张不能成立。高新公司强行单方解除协议的时间为2015年1月30日。当日，高新公司发觉启宏公司发现其违法违规骗取国家专项资金事实后，单方面认为启宏公司租赁合同违约，强行将涉案物业拉闸限电并封存电箱，致使启宏公司正在营运的工信部项目“软件与信息服务外包公共支撑平台”遭灭顶之灾，启宏公司申请恢复电力修复平台软件，保障项目正常运行时遭高新公司拒绝，启宏公司无奈决定员工撤离该物业。由此看出高新公司非法停电，强制启宏公司撤出，其解除协议目的十分明确，故解除协议时点应为2015年1月30日。一审判决认为启宏公司所举证据不足以证实该事实，不予认定，而事实上，在涉案物业办公的企业还有广州明美光电科技有限公司，高新公司拉闸停电当时也造成广州明美光电科技有限公司办公用电异常，机房设备受损。而这些事实一审法院并未认定采纳，请求二审法院认定双方签订的租赁合同解除时间为2015年1月30日。被上诉人高新公司辩称：一、高新公司与启宏公司的租赁合同合法有效，启宏公司主张“高新公司签订租赁合同的目的在于骗取国家专项资金”没有任何事实和法律依据。1、高新公司与启宏公司签订的《租赁协议》为双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。2、高新公司与启宏公司为租赁合同关系。广州天河软件园管委会和启宏公司的项目合作关系与本案的租赁合同关系是不同的法律关系，与本案无关，且启宏公司已就该项目合作事宜另行向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁，并经仲裁庭审理后驳回启宏公司的全部仲裁请求。双方签订的《租赁协议》合法有效，启宏公司应依约切实履行。二、一审判决认定启宏公司存在违约行为的事实清楚，启宏公司应依约承担违约责任。启宏公司自2014年6月1日起拖欠租金，经高新公司多次发函催告，启宏公司仍未清偿，启宏公司的行为已构成严重违约，高新公司依法依约有权解除本合同，启宏公司应按《租赁协议》第四条第1款约定支付逾期违约金及支付场地占用费同时，高新公司有权按《租赁协议》第十一条第3款约定不予退还履约保证金。三、租赁合同于2015年5月15日解除，启宏公司未返还租赁物业应依约支付场地占用费，启宏公司主张高新公司自2015年1月30日起停电而强行单方解除合同没有事实依据。1、因启宏公司严重违约，高新公司已于2015年5月13日向某公司发出《律师函》，通知启宏公司双方签订的《租赁协议》于2015年5月15日解除，启宏公司已签收该《律师函》。因此，双方的《租赁协议》已于2015年5月15日解除。2、启宏公司主张“高新公司自2015年1月30日起停电而强行单方解除合同”并无事实依据。事实上，涉案物业的钥匙一直处于启宏公司的控制，高新公司不可能进入涉案物业。同时，启宏公司在一审庭审中也多次承认其办公用品仍在涉案物业中，且高新公司于2015年1月30日后所发出的函件均由启宏公司签收，证明涉案物业实际上一直处于由启宏公司使用的状态。启宏公司未返还租赁物业应依约支付场地占用费。启宏公司的上诉请求及上诉理由没有事实、法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2015年6月3日，高新公司向一审法院起诉请求：1、确认高新公司、启宏公司签订《租赁协议》于2015年5月15日解除；2、启宏公司立即向高新公司返还租赁物业；3、启宏公司向高新公司支付所拖欠的租金共180400.7元（自2014年6月1日起计至2015年5月20日止）；4、启宏公司向高新公司支付违约金（分别以每月欠租为本金，按每月万分之五的标准，分别自当月6日起计至启宏公司实际付清租金之日止）；5、启宏公司支付场地占用费（按同期租金的两倍标准计算，自2015年5月21日起至启宏公司实际返还租赁物业之日）；6、高新公司有权没收启宏公司履约保证金42326.74元；7、启宏公司承担本案全部诉费。一审法院认定事实：高新公司系广州市天河区高普路1037、1039号房屋（层数9层，建筑面积13000.42平方米）的所有权人。2013年2月28日，高新公司（甲方、出租方，下同）与启宏公司（乙方、承租方，下同）签订《租赁协议》，约定甲方同意将位于广州天河区高普路1037号第A栋2楼物业出租给乙方作为写字楼使用。租赁楼层及出租建筑面积（计租面积）为孵化中心一期A栋二层516.81平方米（简称涉案房屋）。租赁物业仅供乙方作办公使用。物业租赁期限为3年4个月，即从2013年3月1日起至2016年6月30日止。租赁物业的正式交付时间及正式计租起始日期为2013年3月1日。租金标准为每平方米27.3元/月，每月总租金为14108.91元（含税）。上述租金标准自2013年3月1日至2013年6月30日保持不变，从2013年7月1日开始租金标准在上述的租金标准上递增5%，直至本合同期满为止，具体如下：2013年7月1日至2014年6月30日，月租金14814.36元；2014年7月1日至2015年6月30日，月租金15555.08元；2015年7月1日至2016年6月30日，月租金16332.83元。乙方在每月5号前一次性以现金或汇入甲方指定银行账户方式向甲方足额交纳当月的租金；若有逾期，每逾期一天按拖欠总金额的万分之五向甲方支付滞纳金；逾期超过30天甲方有权提前终止本协议，并按本协议书的约定追究乙方相应违约责任。在本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳3个月租金保证金作为履约保证金共42326.74元，甲方开具正式收款票据给乙方。如乙方在合同履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金作为违约金处理。在合同期满后，乙方如无违约或欠费等行为的，可以在租赁期满后30天内向甲方取回全部保证金款项（不计息）。租赁期内，乙方拖欠租金、因乙方责任造成甲方损失而应当支付的赔偿款项及由于乙方的违约行为而应当支付的违约金，甲方均可在乙方的履约保证金中抵扣，不足部分，乙方仍需支付补足。在租赁期内，乙方逾期交纳或不足额交纳租金和管理费达30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方在甲方发出《合同解除通知书》的5天内自行搬走，乙方所付的履约保证金等一切款项不予退还。乙方应依时足额交纳租金及其他相关费用，如逾期足额支付的，自超过之日起每逾期一日，乙方须按所欠金额的万分之五向甲方支付逾期违约金。乙方因逾期交纳或不足额交纳租金和管理费达30天导致甲方解除合同的，除赔偿甲方因此产生的租金损失外，履约保证金不予以退还，若履约保证金不足以弥补甲方依据本合同可获得的利益的，则乙方仍应向甲方赔偿损失。租赁期满且甲方要求回收物业的当天或双方提前解除合同之日，乙方应交回高新公司承租物业给甲方。如有逾期，每逾期一天乙方应向甲方交纳相当于两天的租金总额作为场地占用费。乙方因逾期交纳或不足额交纳租金和管理费达30天导致甲方解除合同时，乙方未按时自行搬离物业并缴清费用，并将租赁物业交还给甲方的，甲方有权采取停水、停电等方式或自行接收租赁物业，乙方在物业内的一切投资和装修及镶嵌于墙体的设备、设施无偿归甲方所有，甲方不予补偿。对于乙方未在约定期限内搬离的物品或财产，视为乙方授权甲方认为可行的方式予以处理，如乙方有欠租欠费及违约金或其他造成甲方经济损失等行为以及甲方因处理上述物品或财产而支出的费用，甲方有权将上述物品或财产变卖、拍卖或交由公证机关提存以抵偿欠款，不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，启宏公司支付高新公司租赁保证金42326.74元，高新公司将涉案房屋交付给启宏公司。高新公司、启宏公司共同确认启宏公司最后一期租金支付至2014年5月31日。2015年1月19日，高新公司向某公司发出《广州高新技术产业集团有限公司事项告知函》（收件人签名栏显示签收人为崔传辉），主要内容：截止2014年12月，你司拖欠租金合计111770.49元，已违约，请你司务必于2015年1月23日前清还上述款项，否则本集团将采取相应措施，通过法律途径予以解决。2015年2月10日，高新公司按启宏公司住所地地址通过EMS特快专递向某公司发出《律师函》（邮件签收时间为2015年2月11日），函称：你司自2014年6月1日起未按时缴纳租金，经我司多次催收，你司仍未付清。请你司某缴上述欠缴租金，若未按时清缴所欠租金，因此导致的一切不利后果由你司承担。2015年5月13日，高新公司再次通过EMS特快专递向某公司发出《律师函》（邮件签收时间为2015年5月14日），函称：你司自2014年6月1日起未按时缴纳租金，我司多次催收，你司至今仍未交纳，你司与我司的租赁合同关系于2015年5月15日解除；请你司于2015年5月20日前返还租赁物业，结清租金等各项费用，并清点属于你司的一切财产杂物等；若未按时清缴所欠租金，因此导致的一切不利后果由你司承担。启宏公司主张2015年1月30日高新公司强行将涉案房屋拉闸限电并封存电箱，致使其无法正常办公。对此，启宏公司出示照片两张，其中一张封条注明“广州高新技术产业集团有限公司二〇一五年一月三十日封”字样，另一封条注明“二〇一五年3月25日封”字样，并加盖红色公章。对此，高新公司认为：启宏公司上述主张没有事实依据，我方没有采取任何停电行为，涉案房屋一直处于可使用的状态，否则我方不会在2015年2月发律师函向某公司催收租金；启宏公司提供的上述证据没有任何内容，我方也无法确认封条所在位置。一审庭审中启宏公司表示其同意搬走涉案房屋内的物品，同意自行与高新公司办理场地交接。事后高新公司表示启宏公司未腾空及交还涉案房屋。启宏公司对其腾空及交还涉案房屋给高新公司未举证证实。另，启宏公司对其辩称提供高新公司、启宏公司及案外人工业和信息化部电子第五研究所签订的《项目合作协议》等证据予以证实。一审庭审中高新公司、启宏公司双方共同确认，关于启宏公司辩称的《项目合作协议》产生的纠纷，启宏公司已另行申请仲裁。一审法院认为：本案为高新公司、启宏公司之间的租赁合同纠纷。高新公司作为出租人、启宏公司作为承租人签订的《租赁协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后高新公司已按约定将涉案房屋交付启宏公司使用，启宏公司支付租金至2014年5月31日，2014年6月之后的租金至今未付，启宏公司构成违约。根据合同约定，逾期支付租金超过30天，高新公司有权提前终止租赁协议，并不予退还启宏公司所付的租赁保证金。因此，高新公司于2015年5月13日发函解除合同，有事实及法律依据，本案中高新公司主张合同解除的时间为上述解除合同通知载明的解除时间2015年5月15日，该时间晚于该函件送达时间2015年5月14日，并无不当，一审法院确认双方合同于2015年5月15日予以解除。合同解除后，高新公司有权没收启宏公司支付的租赁保证金42326.74元，同时启宏公司应当将涉案房屋腾空交还给高新公司。启宏公司主张2015年1月30日高新公司强行断电，致使其无法正常办公，但启宏公司所举证据不足以证实该事实，一审法院依法不予认定。关于租金及逾期付款违约金。高新公司、启宏公司共同确认最后一期租金支付至2014年5月31日，启宏公司应向高新公司支付2014年6月1日至合同解除当日2015年5月15日期间的租金合计177891.81元[14814.36元（14814.36元/月×1个月）+155550.8元（15555.08元/月×10个月）+7526.65元（15555.08元/月÷31天×15天）]。合同约定逾期付款的，每逾期一天按拖欠总金额的万分之五支付滞纳金。上述滞纳金实为违约金。启宏公司逾期支付2014年6月1日至2015年5月15日期间租金的违约金，应分别以当月租金为本金[其中2014年6月1日至2014年6月30日期间租金的违约金计算本金为14814.36元，2014年7月1日至2015年4月30日期间租金的违约金计算本金为15555.08元/月，2015年5月1日至2015年5月15日期间租金的违约金计算本金为7526.65元（15555.08元/月÷31天×15天）]，按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至实际清偿之日止。每月租金的违约金以不超过本金为限。另，启宏公司应按高新公司主张的按合同约定租金标准向高新公司支付2015年5月16日至2015年5月20日期间的场地占用费2508.88元（15555.08元/月÷31天×5天）。关于高新公司主张的自2015年5月21日起至启宏公司实际返还涉案房屋之日止的场地占用费。如上所述，双方租赁合同已于2015年5月15日解除，高新公司要求启宏公司支付涉案房屋自2015年5月21日起至启宏公司实际返还涉案房屋之日止的场地占用费有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，启宏公司每逾期交付场地一天，应交纳相当于两天的租金总额作为场地占用费，因此2015年5月21日至2015年5月31日期间的场地占用费按10035.54元（15555.08元/月÷31天×10天×2）计算，2015年6月1日至2015年6月30日期间的场地占用费按31110.16元/月（15555.08元/月×2）计算，2015年7月1日至交还涉案房屋之日止的场地占用费按32665.66元/月（16332.83元/月×2）计算。按此，2015年5月21日至2016年6月30日期间的场地占用费合计433133.62元[10035.54元+31110.16元（31110.16元/月×1个月）+391987.92元（32665.66元/月×12个月）]。2016年7月1日起至交还房屋之日的场地占用费，由启宏公司在每月5日前按月支付给高新公司（32665.66元/月）。本案为租赁合同纠纷，高新公司、启宏公司之间的《项目合作协议》属另一法律关系，与本案无关，启宏公司据此进行答辩缺乏理据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年7月11日作出判决：一、广州高新技术产业集团有限公司、广州启宏计算机科技有限公司双方2013年2月28日就广州市天河区高普路1037号第A栋2楼物业签订的《租赁协议》于2015年5月15日解除；二、自判决发生法律效力之日起10日内，广州启宏计算机科技有限公司腾空其承租的广州市天河区高普路1037号第A栋2楼物业，将房屋交还给广州高新技术产业集团有限公司；三、自判决发生法律效力之日起10日内，广州启宏计算机科技有限公司支付广州高新技术产业集团有限公司2014年6月1日至2015年5月15日期间租金177891.81元；四、自判决发生法律效力之日起10日内，广州启宏计算机科技有限公司支付广州高新技术产业集团有限公司2014年5月16日至2015年5月20日期间场地占用费2508.88元；五、自判决发生法律效力之日起10日内，广州启宏计算机科技有限公司支付广州高新技术产业集团有限公司2014年6月1日至2015年5月15日期间租金的违约金［应分别以当月租金为本金（其中2014年6月1日至2014年6月30日期间租金的违约金计算本金为14814.36元，2014年7月1日至2015年4月30日期间租金的违约金计算本金为15555.08元/月，2015年5月1日至2015年5月15日期间租金的违约金计算本金为7526.65元），按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至实际清偿之日止；每月租金的违约金总额以不超过本金为限］；六、自判决发生法律效力之日起10日内，广州启宏计算机科技有限公司支付广州高新技术产业集团有限公司2015年5月21日至2016年6月30日期间的场地占用费合计433133.62元；2016年7月1日起至交还房屋之日的场地占用费，由广州启宏计算机科技有限公司在每月5日前按月支付给广州高新技术产业集团有限公司（32665.66元/月）；七、广州高新技术产业集团有限公司无须退还广州启宏计算机科技有限公司支付的租赁保证金42326.74元。八、驳回广州高新技术产业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13300元、财产保全费5000元，均由广州启宏计算机科技有限公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，启宏公司提交案外人公司职员的证人证言，拟证明2015年1月30日高新公司停了电，之后启宏公司没有在此办公。高新公司质证称：1、启宏公司在二审提交的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》34条不属于新证据；2、证人没有出庭作证，不能作为认定案件事实的依据；3、2015年1月30日是没有停电的，启宏公司在2015年1月30日后一直在使用场地；启宏公司的办公用品一直在涉案物业中，钥匙也一直在启宏公司手中；在一审庭审中，启宏公司也表示同意搬走，进行交接手续，也表明了涉案物业是在启宏公司控制中的。本院认为，一审认定双方签订的《租赁协议》合法有效正确，本院对此予以确认。在租赁关系中，出租人的主要义务是提供符合合同约定的租赁物交付承租人使用，承租人则须按约定缴纳租金。现作为承租人的启宏公司从2014年6月起未支付租金，显然已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。启宏公司认为2015年1月30日高新公司拉闸停电，主张双方解除协议时间为该日。但启宏公司提交的有关证据并不足以证实停电的相关事实，也未举证证明其于该日将涉案物业交还给高新公司，故本院对启宏公司的该主张不予认可。一审法院根据高新公司向某公司发函的情况认定双方合同于2015年5月15日解除依法有据，本院予以确认。一审法院对合同解除后双方权利义务的处理符合合同约定，启宏公司上诉请求撤销一审判决、驳回高新公司的全部诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。此外启宏公司与高新公司之间的项目合作关系与本案的租赁纠纷不属于同一法律关系，启宏公司以此抗辩缺乏依据，本院不予支持。综上所述，启宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人广州启宏计算机科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十一月二十一日书记员  张 利