江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0826民初3064号原告：金刚，居民。委托诉讼代理人：张浪，江苏知缘律师事务所律师。被告：淮安市海天汽车销售有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道211号皇冠国际45号楼商业109室。法定代表人：纪永亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：程鹏，该公司员工。被告：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇政法路西首。法定代表人：赵平生，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。原告金刚与被告淮安市海天汽车销售有限公司（以下简称海天公司）、涟水县平升房地产开发有限公司（以下简称平升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法由审判员朱剑适用简易程序于2016年6月30日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告金刚及其委托诉讼代理人张浪、被告海天公司的委托诉讼代理人程鹏两次开庭均到庭参加诉讼，被告平升公司第一次开庭经本院传票传唤无正当理由未到庭，第二次开庭平升公司其委托诉讼代理人薛佃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《涟水汽车城房屋租赁协议》；2.被告海天公司返还原告押金10000元；3.被告海天公司赔偿原告装修、营业损失100万元，被告平升公司承担连带赔偿责任；4.被告海天公司赔偿违约金100000元；5.被告海天公司承担诉讼费用。事实与理由：被告海天公司与平升公司于2015年2月11日签订了《商铺租赁经营管理协议》，约定由平升公司作为出租人将金惠源购物广场1-3楼，场地面积16000平方米商铺租赁给海天公司，租赁期限为10年，租赁开业期限自2014年9月30日至2024年9月30日。2014年10月30日，原告与被告海天公司、平升公司签订《涟水汽车城房屋租赁协议》，约定由原告作为次承租人，被告海天公司作为转租人，租赁金惠源购物广场商场二楼，场地面积约5000平方米，用于家具销售经营，租赁期10年，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日，同时约定了租金、押金、付款方式、违约责任等具体内容，被告平升公司作为原出租人对该转租协议签章认可。该协议签订后，原告依约履行了合同义务并予以经营。自2016年3月以来，陆续有数十人到原告承租房屋主张权利，进而采取封门、断电、哄抢、威胁、倒垃圾等方式阻止原告正常经营。期间，原告多次将此情况告知被告，要求其采取措施解决，但被告一直未采取有效措施保证原告正常经营，由于被告海天公司出租房屋存在权利瑕疵，导致原告无法使用租赁房屋，并造成原告装修、营业损失100余万元。原告为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院依法支持。被告海天公司辩称，原告未按时缴纳房租，已经违约。原告所称有人闹事行为，与被告海天公司无关。平升公司与我公司签约时基本无瑕疵，如果有纠纷，我公司愿意协调解决，严重也可以报警。请求法院驳回原告诉讼请求。被告平升公司辩称，对三方当事人存在租赁及转租事实无异议。对房屋租赁协议是否应解除，请法院审查依法判决。原告要求被告平升公司与海天公司连带赔偿装修等损失100万元，无法律依据，因为该转租合同租赁期限未到，对装修部分要求赔偿不应得到支持，平升公司作为出租人在转租过程中无任何过错，本案纠纷是原告与被告海天公司之间关系，与平升公司无关，请求法院驳回原告对被告平升公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提供下列证据：1、《涟水汽车城房屋租赁协议》、《商铺租赁经营管理协议》；2、出警记录、业主维权照片、维权业主房产证复印件、租赁房屋平面图、平升公司与朱艳签订的《房屋租赁合同》；3、押金收条、装修清单、装修合同、广告费收据、装修款收条、银行转账回单。被告海天公司、平升公司均未提供证据。本院经原告申请依法从涟水县公安局涟城派出所调取了2015年5月9日、2016年4月28日、2016年4月29日、2016年5月1日的出警记录，并与淮安市澍天装饰工程有限公司经营者杜红兵进行谈话。对原告提供的第一组证据，被告海天公司、平升公司均无异议。对原告提供的第二组证据，被告海天公司发表如下质证意见：对出警记录、照片真实性无异议，但权利人闹事属于个人行为，原告可以报警，海天公司可协助调解；对维权业主房产证复印件及租赁房屋平面图不予认可，平升公司交给我公司管理时全部有房产证；对平升公司与朱艳签订的《房屋租赁合同》真实性认可，但责任在平升公司。被告平升公司发表如下质证意见：对照片及出警记录真实性无异议，对闹事事实也无异议，但不明身份人闹事理由是否正当无证据证明；对维权业主房产证复印件不予认可，应以房管部门登记为准；对租赁房屋平面图不予认可；对平升公司与朱艳签订的《房屋租赁合同》真实性认可，该合同虽然签订，但未实际履行。对原告提供的第三组证据，被告海天公司发表如下质证意见：对押金收条、装修合同认可，对装修清单、广告费收据、装修款收条不予认可，对于损失应当鉴定。对银行转账回单真实性认可，但载明金额与收条金额重复计算。被告平升公司发表如下质证意见：因转租合同未到期，原告擅自退出构成违约。对装修报价不予认可，对原告提供的汇款凭证、收条等相关付款证据亦不予认可。对本院调取的出警记录，原、被告均不表异议。对谈话笔录中杜红兵的陈述，被告海天公司、被告平升公司均不予认可。对当事人无异议的《商铺租赁经营管理协议》、《涟水汽车城房屋租赁协议》、出警记录、照片、平升公司与朱艳签订的《房屋租赁合同》、押金收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的装修合同、装修清单、广告费收据、装修款收条、银行转账回单等证据，以及本院与杜文兵的谈话笔录证据，被告海天公司、平升公司不予认可。本院结合当事人质证意见认为，原告提供的装修合同，与装修款收条、银行转账回单等相关付款证据相互印证，另根据本院和杜红兵的谈话笔录，考虑到装修面积、工期等因素，装修合同约定的装修费用数额亦属合理，杜红兵陈述原告实际支付装修费123万元，故原告装修费用损失其中的123万元应予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，被告海天公司（甲方）、原告（乙方）以及平升公司（丙方）三方自愿签订《涟水汽车城房屋租赁协议》，协议主要内容有：“本合同出租房屋所有权为丙方所有，丙方已出租给甲方，丙方同意甲方对外转租，乙方支付的租金等费用由甲方收取。一、甲方将位于涟水县金泽源广场二层，建筑面积约5000m2的房屋出租给乙方。二、租赁期限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日，乙方承租房屋用途为家俱销售……三、租赁期限内，第1-5年的房屋租金为40万元/年，第6年及以后租金每年在40万元/年基础上上涨3万元/年。本合同签署时，乙方向甲方缴纳押金人民币10000元，并于7日内向甲方支付第一年租金40万元中的20万元，在乙方支付20万元当日，由甲方将出租房屋交付给乙方，由乙方办理进驻相关手续，并进行商铺装修。2015年1月20日由乙方交清第一年剩余20万元租金。年度租金由乙方于每年2月1日交纳……五、租赁押金为10000元，合同终止时甲方退还给乙方。六、甲方对妨碍乙方经营行为有阻止的义务。乙方应按时足额支付租金，应合理使用其所承租的房屋及附属设施。丙方应担保乙方有正常使用出租房屋，如有合同以外人主张出租房屋使用权，妨碍乙方使用，丙方和甲方共同对该妨碍行为有排除的义务……八、违约责任：……租赁期内，甲方或丙方需要提前收回房屋，应向乙方赔偿装修损失、营业损失及另行承担违约金拾万元，并退还乙方剩余租金。租赁期内，甲方或丙方因自己债权、债务等问题使乙方无法正常使用出租房屋……乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方退还剩余未使用期限租金，并有权要求甲方赔偿乙方装修、营业等全部损失。”协议签订后，原告按照协议约定缴纳押金1万元，并向被告海天公司缴纳第一年租金40万元。2014年11月26日，原告与淮安市澍天装饰工程有限公司签订装修合同，由该公司负责家具城装修，合同总价款为126万元，原告实际支付装修款123万元。装修完成后，多次有租赁合同以外的其他人前往原告租赁房屋主张权利，导致原告无法正常经营。另查明，2015年5月1日，被告平升公司将位于金泽源广场9幢3层（包含本案所涉租赁房屋）约16000m2房屋出租给案外人朱艳，租赁期限为15年，自2015年5月1日至2030年5月1日。被告平升公司于2015年5月27日向本院起诉海天公司、金刚，要求解除与海天公司签订的租赁协议以及原、被告三方于2014年10月30日签订的合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告金刚与被告海天公司、平升公司签订《涟水汽车城房屋租赁协议》，根据协议约定，被告海天公司对妨碍原告经营的行为有阻止义务，被告平升公司担保原告可正常使用出租房屋，如本合同以外的人主张房屋使用权，妨碍原告使用，被告海天公司、平升公司对妨碍行为有排除义务。原告承租房屋后，多次有合同以外的其他人前往租赁房屋主张权利，妨碍原告正常经营。被告海天公司、平升公司未履行合同约定的义务，应当承担违约责任。两被告的违约行为导致合同约定的单方解除合同条件已经成就，合同目的不能实现，原告有权单方解除合同。根据租赁协议，出租人收取的押金应当在合同终止时退还原告，对原告要求被告海天公司返还押金1万元的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，三方当事人签订的租赁协议约定，两被告因自己债权、债务等问题使原告无法正常使用出租房屋，原告有权要求被告海天公司（甲方）赔偿装修、营业等全部损失，被告海天公司应当按照合同约定承担违约责任。原告实际支付装修款123万元，现原告主张被告海天公司赔偿装修、营业损失100万元，不违反法律规定，本院照准。被告平升公司履行合同不符合约定，对被告海天公司应当赔偿原告的损失100万元，应当承担连带清偿责任。原告要求被告海天公司另外承担违约金10万元，因原告主张被告海天公司赔偿损失总数额，低于被告海天公司违约给原告造成的实际损失，对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。被告海天公司抗辩称原告未及时缴纳房租已经构成违约。对此，本院认为，原告已按合同约定给付第一年租金，根据本院调取的涟水县公安局的出警记录，自2015年5月9日起，即有合同以外其他人多次前往案涉租赁房屋主张权利，客观上导致租赁物无法使用。而被告平升公司在签订租赁协议后又与案外人朱艳签订租赁合同，出租房屋包含本案所涉租赁房屋，据此可认定，本案租赁物存在权利瑕疵，被告海天公司、平升公司违约在先。另外，被告平升公司曾于2015年5月27日向本院起诉海天公司与金刚，三方当事人就租赁合同的履行存在纠纷，原告尚未支付第二年租金有正当理由。被告海天公司、平升公司抗辩称其在租赁和转租过程中无过错故不应承担责任，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告金刚、被告淮安市海天汽车销售有限公司、涟水县平升房地产开发有限公司签订的《涟水汽车城房屋租赁协议》；二、被告淮安市海天汽车销售有限公司于判决生效后二十日内返还原告金刚押金10000元，赔偿损失1000000元，并支付违约金100000元，合计1110000元；三、被告涟水县平升房地产开发有限公司对本判决第二项被告淮安市海天汽车销售有限公司应赔偿原告损失100万元，承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，由被告淮安市海天汽车销售有限公司、涟水县平升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。审 判 长 朱 剑人民陪审员 张 煦人民陪审员 严玲红二〇一六年十一月七日书 记 员 陈丹丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。