重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1881号上诉人（原审被告）：谢昌成，男，1970年8月9日出生，重庆市梁平县人，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：陈建国，重庆市梁平县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95762部队,住所地梁平县梁山街道土桥村259号。负责人：李卫东，该部队站长。委托诉讼代理人：王宁，男，汉族，1987年5月29日出生，陕西人，住江苏省徐州市鼓楼区，系原告95762部队的股长。委托诉讼代理人：向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。上诉人谢昌成因与被上诉人中国人民解放军95762部队（以下简称95762部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平县人民法院（2016）渝0228民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人谢昌成的委托诉讼代理人陈建国，被上诉人95762部队的委托诉讼代理人王宁、向先银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢昌成上诉请求：1、撤销重庆市梁平县人民法院（2016）渝0228民初479号民事判决；2、改判由被上诉人与上诉人继续签订租赁合同；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决有部分事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》虽然于2015年3月31日到期、可到期前被上诉人并未以书面的形式通知上诉人不予续签合同，而是在2015年7月9日收取了2万元的营房管理费（实为租金），故应当认定双方已默认续签合同；二、原判决显失公平原则，原庭审过程中上诉人提及2012年至2014年期间因房屋陈旧及宾馆升级等投入了高额资金并经过了被上诉人的同意，原审法院仅基于双方2014年签订的合同草率判决显然存在严重不公平、公正性。95762部队辩称，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。上诉人的转租费用、装修升级费用，都不属于本案的审理范围，其请求不应予以采纳。对方缴纳管理费时，已经是严重逾期，所以我方才要求对方支付这费用。请求驳回上诉，维持原判。95762部队向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2016年1月18日前房屋占用使用费68239.70元；2、判决被告支付2016年1月18日以后的房屋占用使用费按年租金85000元从2016年1月18日计算至交房之日止；3、判决被告支付原告2016年1月18日前违约金74715元，2016年1月18日以后的违约金按85000元每日千分之三支付至交房之日止；4、本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为甲方与作为乙方的被告于2014年10月8日签订的《军队房地产租赁合同》约定原告将重庆市梁平县梁山镇原外场招待所一楼及部分二楼〔国有土地使用证：梁梁国用（97）字第161号，坐落号：空成渝字第8001C1〕的房屋建筑面积962平方米，场地面积391平方米，出租给被告使用。合同约定租赁用途为门市，租赁期限为2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为45000元每年。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担。同时，该合同的第八条第（三）项约定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。”该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。在上述租赁期限内，被告按合同约定缴纳了租金、水电费，如实地履行了合同义务。原、被告签订的租赁合同于2015年3月31日到期后，被告至今尚未搬离租赁房屋，也未将租赁房屋交还原告，被告曾在2015年7月9日向原告方预交过20000元的房屋占有使用费。由于被告一直未搬离租赁房屋，其未完全缴纳占有使用期间的房屋占有使用费及水电费。原告中国人民解放军95762部队于2016年1月20日起诉至法院，请求人民法院判决被告立即腾空房屋并交还其租赁的房屋同时结清使用期间的水电费，并由被告按照其诉请的方式承担房屋占用费及违约金，本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。一审法院认为，原、被告针对涉案房屋的租赁签订了《军队房地产租赁合同》，对租赁物、租赁期限、租金、水电费、以及其他相关权利义务进行了明确的约定。被告辩称双方于2014年签订的合同存在部分无效和显失公平的情形，被告与原告于2014年10月8日签订的《军队房地产租赁合同》明确约定即使修建房屋，应由被告自己负责建设费用，原告对房屋拥有无可争议的产权，在租赁到到期后，无偿移交给原告方。被告在明知合同明确约定租赁期满后自己在租赁场地上修建的房屋权属归原告所有的情况下，仍在租赁的空场地上修建房屋，是基于巨大的商业价值，是为了在租赁期内取得更好的商业收益。况且被告的修建行为均是自愿，并非原告强迫。被告租赁该场地和房屋目的就是经商，应当在签订租赁合同和实施修建行为时充分预估其风险，预估的内容包括租赁合同约定的租赁期限和其他因素等。故，被告抗辩称原、被告签订的《军队房地产租赁合同》部分无效和存在显失公平的情形不成立。原、被告双方于2014年10月8日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务，被告应当在合同期满后将涉案房屋腾空并返还给原告方。因此，对于原告要求被告腾空并交还租赁房屋的诉讼请求，该院予以支持。由于原、被告双方租赁合同期满后，就租赁物是否续租并签订租赁合同未达成一致，但被告实际一直占有并使用租赁物，故被告应当参照双方签订的《军队房地产租赁合同》从合同期满后的2015年4月1日起，按照合同约定的租金45000元每年的标准计算占用租赁物期间的占有使用费，并支付至实际交还租赁物之日止。由于被告在2015年7月9日已经向原告支付了20000元的占有使用费，原告在收取占有使用费时应当对被告已经支付的该20000元占有使用费予以扣除。因此，对原告要求被告支付占用期间的占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。由于被告占有使用租赁物期间，尚未完全缴纳其应当支付的水电费。因此，被告还应参照合同的约定缴纳从2015年4月1日起至实际交还房屋时止的水电费。故，对于原告要求被告结清使用期间水电费的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，由于原被告双方签订的《军队房地产租赁合同》中乙方的违约责任第（二）项约定的是“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，该条款仅仅是对合同履行过程中被告滞交租金及有关费用的责任约定，并未约定被告在合同期满后不返还原告涉案房屋的具体违约责任。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。此外，对于被告要求原告支付多收取的电费、增建房屋费用、升级装修费用、增设的彩钢瓦费用及转让费用，被告并未依法在本案中提出反诉，该院对于被告的该主张在本案中不作评判和处理，被告应另案主张权利，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告谢昌成于本判决生效后三十日内腾空并交还其租赁房屋给原告中国人民解放军95762部队；由被告向原告支付2015年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费,房屋占有使用费按照年租金45000元的标准计算并应扣除被告刘明洪已经支付的20000元；由被告向原告支付2015年4月1日起至被告实际交还房屋之日止的水电费，水电费按《军队房地产租赁合同》约定的当地主管部门规定的价格据实结算；二、驳回原告中国人民解放军95762部队的其他诉讼请求。案件受理费3160元，由被告谢昌成承担。二审中，双方当事人均没有提供新的证据推翻一审法院认定的事实，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的当事人系平等的民事主体，双方所签订的《军队房地产租赁合同》所约定的租赁标的物为原外场招待所三楼及部分二楼的房屋建筑面积962平方米和场地面积391平方米，租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金等条款明确具体，合同内容没有违反我国法律、法规的效力性强制规定，且双方已实际履行多年，该租赁合同合法有效。合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。由于上诉人谢昌成未能提供证据证明涉案合同显示公平的事实成立，故其请求撤销一审判决的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”的规定，结合本案租赁期于2015年3月31日届满且95762部队一直要求上诉人返还租赁物的事实，上诉人谢昌成应当在租赁期届满后将租赁房屋和场地返还给被上诉人，由于上诉人一直占用租赁物未返还，一审法院参照合同约定的标准判决由上诉人支付占用费及其占用期间的水电费用是恰当的。根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，人民法院不能以判决的强制性要求95762部队与谢昌成订立租赁合同，故上诉人要求判决双方续签租赁合同的上诉请求本院不予支持。关于双方租赁关系存续期间上诉人新建和添建建筑物、构筑物的问题。本院认为，虽然双方在合同中对在承租的场地上新建及添建各种建筑物、构筑物进行了约定，但被上诉人在本案中并未对此提出具体的诉讼请求，上诉人在一审法院释明后亦为提出具体的反诉请求，故一审法院就该争议问题未作处理是恰当的，双方当事人可以就此问题的程序性、合法性及费用的负担问题另案主张权利。综上所述，谢昌成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上诉人谢昌成负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年十一月十五日书 记 员 欧阳星宇