西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初5414号原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司，住所地西安市尚德路78号精英商务广场。法定代表人黄金珍，该公司经理。委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司，住所地西安市碑林区雁塔路69号红锋商务大厦129幢三层。法定代表人吴亚军，该公司董事长。委托代理人刘引荣，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人张小洁，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司诉被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司委托代理人董俊俊、被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司委托代理人刘引荣、张小洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司诉称，2012年1月18日原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于西安市新城区尚德路78号精英商务广场的第3、4、5、6层及1楼大堂租赁给被告，租赁期限为十二年三个月，自2012年7月1日至2024年9月30日，免租期从2012年7月1日至2012年9月30日；租金第一个四年即2012年10月1日至2016年9月30日，每年的房屋租金为223万元，第二个四年即2016年10月1日至2020年9月30日，每年租金为234.15万元，第三个四年即2020年10月1日至2024年9月30日，每年租金为245.86万元；第一年租金分2次交付，第一次是签合同支付111.5万元，第二次是2012年9月1日前支付111.5万元，从第二年起，每年一交，提前35天（即每年8月26日前）交付下一年度租金；逾期未支付租金或任何应付款项，每逾期一日，须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止；拖欠租金达30天或以上，原告可提前终止租赁合同并收回租赁房屋。合同签订后被告开始一直正常支付租金使用房屋，2015年8月26日被告应支付下一年度租金223万元，被告仅支付97万元，下欠的租金126万元一直未支付。现诉至法院请求：1、判令解除双方2012年1月18日所签订房屋租赁合同，并判令被告将位于西安市新城区尚德路78号精英商务广场的第3、4、5、6层及1楼大堂交还给原告；2、判令被告支付上述房屋自2015年10月1日至2016年9月30日的下欠租金126万元；被告支付逾期支付租金的滞纳金，截止到起诉2016年8月25日滞纳金计算为1379700元（提前35天缴纳下一年度租金，从2015年8月26日开始计算，每逾期一日按未付金额千分之三计算，按下欠租金126万元计算）。被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司辩称，一、被告与原告签订租赁合同后，被告即由高春渊经营所租赁的房屋，并由高春渊直接向原告支付租金，租赁合同的实际履行人为高春渊与原告，原告应当向合同实际履行人高春渊要求支付租金；二、高春渊拖欠租金系因原告不能开具租赁发票所致，原告所述被告拖欠租金与事实不符，其以此为由要求解除合同无事实依据；三、根据原、被告双方合同的实际履行情况，原告要求被告支付租金及违约金并归还租赁房屋其责任应当由高春渊承担。原告的诉讼请求没有事实依据，被告对原告的诉讼请求不予认可，原告要求的违约金标准过高请求法院予以调整。经审理查明，2003年9月17日西安市人民体育场出具证明，载明“西安市尚德路78号，市体育场综合楼（精英商务广场）由西安达成物业管理有限责任公司投资兴建，产权属市体育场，达成公司使用期限30年（2001年1月1日至2030年12月31日）。在此期间，西安达成物业管理有限公司可对其进行使用、经营、租赁，并享用经营所得。”2009年1月6日西安达成物业管理有限责任公司出具证明，载明“精英商务广场开发商西安达成物业管理有限责任公司（享有三十年经营权），因经营原因经营权转于他人单位，现由西安枫秦物业管理服务有限责任公司享有经营、管理、收益一切权利，我公司将保证租赁客户享有的权益，如发生问题，我公司负责客户的一切经济损失。”2012年1月18日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将位于西安市新城区尚德路78号精英商务广场的第3、4、5、6层及1楼大堂出租给乙方使用”，“乙方租用租赁房屋的期限自2012年07月1日起至2024年09月30日止，共十二年三个月”，“2012年7月1日至2012年9月30日，免交租金”；“第一个四年即2012年10月1日至2016年9月30日，每年的房屋租金为223万元，第二个四年即2016年10月1日至2020年9月30日，每年租金为234.15万元，第三个四年即2020年10月1日至2024年9月30日，每年租金为245.86万元”；“第1年分2次交付年租金，第1次是签合同支付111.5万元，第2次是2012年9月1日前支付111.5万元；第2年起，每年一交，提前35天（即每年8月26日前）交付下一年度的租金”；“逾期未支付租金或任何应付款项，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止”；“租赁期内，除非事先获得甲方书面同意，否则乙方不得将租赁房屋整体转租给任何第三方”；“拖欠租金、管理费或其他应付款项达30天或以上的（甲方可提前终止租赁合同并收回租赁房屋）”。合同签订后，被告初期正常支付租金使用房屋，2015年10月1日之前的租金双方均已清结。2015年10月1日至2016年9月30日期间租金223万元，被告仅支付97万元，剩余租金126万元一直未支付。被告表示“从2012年7月1日由我方将房屋交付高春渊承包经营”，“高春渊与原告没有签订过租赁或经营的相关材料，是由我方与高春渊签订承包协议书”；原告表示“我方与高春渊没有签订过相关材料”，“我们只认可被告是承租人，被告与高春渊之间的关系，我们不清楚。”以上事实有租赁合同、证明、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告基于授权取得对本案所涉房屋的占有、使用、收益权利，依此与被告签订租赁合同，原告将房屋交付被告使用，被告亦应按约定履行，合同中明确“拖欠租金、管理费或其他应付款项达30天或以上的（甲方可提前终止租赁合同并收回租赁房屋）”，现被告拖欠租金至今未付，原告要求解除租赁合同返还房屋符合法律规定，本院予以支持。双方对未付租金数额均无异议，故原告要求被告给付所欠2015年10月1日至2016年9月30日期间剩余租金126万之诉请，本院予以支持。合同中约定“逾期未支付租金或任何应付款项，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金”，该滞纳金性质实为违约金，因该约定过高被告亦要求予以调整，综合本案情况本院酌情减按日0.5‰计算，被告应支付原告自2015年8月26日至2016年8月25日期间产生的违约金229950元。被告辩称原告应当向合同实际履行人高春渊要求支付租金，鉴于合同明确约定“租赁期内，除非事先获得甲方书面同意，否则乙方不得将租赁房屋整体转租给任何第三方”，且被告并未提供原告同意或认可转由高春渊承租相关证据，故依据合同相对性对被告该辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、2012年1月18日原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司与被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日将西安市新城区尚德路78号精英商务广场第3、4、5、6层及1楼大堂腾交原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司；三、被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司房屋租金1260000元；四、被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司违约金229950元（自2015年8月26日计算至2016年8月25日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27917元，由原告西安枫秦物业管理服务有限责任公司承担12000元；被告西安欧曼云海娱乐餐饮管理有限公司承担15917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 可代理审判员 殷 薇代理审判员 周 婷二〇一六年十一月二十二日书 记 员 姚旭东