江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终3808号上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。法定代表人：夏克春，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓阿琴，居民。委托诉讼代理人：吴华，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称农产品公司）因与被上诉人邓阿琴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农产品公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由:一、原审法院判决上诉人向被上诉人邓阿琴支付违约金59444.8元于法无据。1、上诉人因政府行为导致延期交房，属情势变更，不构成违约；2、被上诉人邓阿琴一审中未提交证实其损失的证据，客观上也不存在利益损失。二、本案已超过诉讼时效，被上诉人邓阿琴的诉请依法应不予支持。被上诉人邓阿琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓阿琴向一审法院起诉请求：判令农产品公司协助办理案涉邓阿琴商住房的土地使用权证，并支付自2013年11月4日起至2016年6月14日开庭之日止的逾期交房违约金77133元（按同期银行贷款年利率4.9%计算）。一审法院认定事实：2011年10月20日，邓阿琴（买受人）与农产品公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由邓阿琴购买农产品公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心12幢114室商住房一套，建筑面积44.20平方米，房屋价格457796元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，邓阿琴按约向农产品公司支付房款457796元。2011年10月20日，邓阿琴（甲方）与江苏农发市场经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定案涉商铺委托乙方经营管理，由受委托方（乙方）对案涉商铺进行经营管理和租赁，委托期限为十年。邓阿琴至今未收到租金。因农产品公司未能按合同约定的条件交付房屋及办理土地使用权证，邓阿琴提起本案诉讼，要求判令如前诉请。另查明，案涉房屋于2016年1月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。起诉时，邓阿琴的诉讼请求为：请求判令农产品公司交付房屋所有权证和土地使用权证，由农产品公司承担自2012年12月11日起至起诉之日止的违约金143360.59元，并承担本案诉讼费。后变更为：要求农产品公司协助办理案涉邓阿琴商住房的土地使用权证和支付自2013年11月4日起至2016年6月14日止的逾期交房违约金77133元（按同期银行贷款年利率4.9%计算）。一审法院认为：邓阿琴与农产品公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定农产品公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付邓阿琴，但农产品公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。故邓阿琴要求农产品公司承担逾期交房违约金和协助办理案涉房屋的土地使用权证的诉请，应予支持。农产品公司辩称其延期交房属于情势变更，不构成违约，但未能提供证据予以证明，不予采信。关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。邓阿琴的实际损失为贷款利息，双方合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，故邓阿琴主张的违约金利率计算标准符合法律规定，可予准许。关于邓阿琴主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”合同约定按房屋总价款的日万分之三向邓阿琴支付违约金，该违约金的计算属于继续性的债权，农产品公司从2012年12月11日之后至今，每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。邓阿琴未能提供证据证明其从2012年12月11日起至向一审法院起诉即2015年11月4日，曾向农产品公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年11月4日邓阿琴向一审法院起诉之日向前推算二年即自2013年11月4日起计算，至2016年6月14日法庭辩论终结时。因此，邓阿琴变更请求后主张的违约金起算时间未超过诉讼时效。案涉房屋违约金应为59444.8元（457796元×954天×4.9%/360天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于判决生效之日起十五日内向邓阿琴支付违约金59444.8元；二、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于判决生效之日起三十日内协助邓阿琴办理位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心12幢114室的土地使用权证。案件受理费1728元，由农产品公司负担。双方当事人二审中未提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1、上诉人农产品公司的行为是否构成违约；2、如上诉人农产品公司构成违约，是否应当向被上诉人邓阿琴支付违约金。对争议焦点1，邓阿琴与农产品公司于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，邓阿琴按约交付了购房款，农产品公司亦应按期交付房屋。关于农产品公司提出延期交房系政府原因，应当免责的上诉理由。经查，农产品公司称其延期交房属于情势变更，不构成违约，但提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对农产品公司的建设产生实际影响，不足以证明农产品公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故农产品公司提出的该上诉理由不成立，本院不予支持。对争议焦点2，关于农产品公司提出没有给邓阿琴造成损失，不应给付违约金的上诉理由。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因农产品公司未能按合同约定的条件交付房屋，邓阿琴客观存在着贷款利息等实际损失，农产品公司应当按照合同约定支付违约金，其提出不承担违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。关于农产品公司提出要求其支付违约金已过诉讼时效的上诉理由。双方之间签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该违约金属于继续性债权，以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，一审法院确定的上诉人农产品公司应支付违约金的具体数额并无不当。综上，上诉人农产品公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1728元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年十一月十一日书 记 员  刘 湘