黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书〔2016〕黑81民终493号上诉人（原审被告）：王彦晖，无职业。上诉人（原审被告）：黄龙福，无职业。委托诉讼代理人：宋艳芬，黑龙江拓达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷磊，协警。上诉人王彦晖、黄龙福因与被上诉人雷磊房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院〔2016〕黑81**民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭审理了本案。上诉人王彦晖、黄龙福及其委托诉讼代理人宋艳芬，被上诉人雷磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦晖、黄龙福上诉请求：一、撤销黑龙江省牡丹江农垦法院〔2016〕黑81**民初388号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。双方明知开发商交房日期不确定，因此在合同中没有约定具体交房日期。被上诉人也知道上诉人出卖的房屋是抵顶工程费所得，且多次与开发商进行商谈，知道房屋交工日期不确定，所以不约定交付日期，应当推定具备交付条件时上诉人交付房屋，原审依据竣工时间推定房屋的交付时间点为2014年8月30日属于认定事实错误，法院无权为合同当事人创设权利及义务。根据双方签订的合同可以推定房屋交付时间为2017年年底。二、被上诉人单方违约，应当承担相应民事责任。既然双方未明确具体交付房屋日期，上诉人就不应当承担违约责任，被上诉人提出解除合同就是明显违约，应当承担违约责任。现在房屋价格下降，被上诉人故意反悔要求解除合同，给上诉人造成损失，被上诉人应予赔偿。原审判决解除合同错误，判决合同守约方承担败诉后果于法无据，违反诚实信用的基本原则。三、本案不存在合同约定解除和法定解除的条件，被上诉人无权行使解除权，原审判决解除购房合同错误。四、上诉人有新的证据，证明本案诉争房屋已经具备交付条件，开发公司已于2016年8月1日下发《交房通知》，要求业主办理进户手续。双方应当继续履行合同。五、原审判项不清，适用法律错误，应予纠正。综上，请求支持上诉人的上诉请求。雷磊答辩称：一、原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。二、上诉人的上诉请求及理由不能成立。答辩人租赁房屋经营网吧，购买房屋为了经营网吧所用，如果房屋交付日期不确定就不会购买，上诉人称答辩人知道房屋交付日期不确定而购买不符合事实；答辩人在2013年年底房屋未交工时，就多次与上诉人协商未交工如何处理问题，且在2014、2015年亦协商交付房屋问题，但均无结果。答辩人自签订合同至2016年4月，一直无法取得房屋，致使购买房屋的目的不能实现，因此提起诉讼，上诉人称答辩人违约没有事实依据；答辩人未与开发公司签订购房合同，开发公司也不可能向答辩人下发交房通知，答辩人不知道何时进户，因此上诉人称答辩人反悔提起诉讼与事实不符。综上请求驳回上诉人的上诉请求。雷磊向一审法院起诉请求：解除房屋买卖合同，返还雷磊购房款150,000.00元，由王彦晖、黄龙福承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告在黑龙江省农场经营网吧。2013年初，原告欲购买牡丹江龙诚房地产开发公司（以下简称龙诚开发公司）开发的八五六农场青山绿景园小区门市房。因龙诚开发公司欠付二被告工程材料款，经原、被告协商，二被告同意以其享有的债权抵顶青山绿景园小区3号楼双层门市，再将该门市房转卖给原告。此后，原告分三次支付被告房款150,000.00元。2013年9月16日，被告与龙诚开发公司协议以债权抵顶上述房产。当日，原、被告签订书面购房合同，约定：乙方（原告）购买甲方（二被告）位于八五六农场青山绿景园小区3号楼3号门市，房屋总面积172.165平方米，乙方按每平方米5,500.00元的价格支付甲方购房款946,880.00元（总价款按房产证登记面积计算），多退少补，付款方式现金/分期；自协议签订之日起，乙方在一个月内向甲方支付购房款180,000.00元，其余房款4年内支付甲方；由甲方联系乙方直接与开发商签署购房合同；分年付款期间不计算利息；自2017年止，若乙方未按合同约定支付其余房款，甲方有权按市场出租或出售此门市，所得款项偿付剩余房款；合同自签订之日起生效。购房合同未约定交房时间等相关事宜。合同签订后，被告未联系，原告亦未与开发商签订购房合同。2016年1月12日，因门市房所在小区楼房一直未能竣工，原告给被告王彦晖邮寄催告通知书，要求被告于2016年2月15日前履行交房义务。被告收到通知书后，未作出答复。另查明，八五六农场绿景园小区3号楼原定交房日期为2014年8月，截止2016年5月，该楼盘尚未竣工验收。双方约定的房屋目前尚无法交付使用。原告支付购房款150,000.00元，剩余房款未给付。一审判决认为：原、被告签订购房合同，协议将二被告抵顶的绿景园小区门市房变卖给原告，同时约定价款、付款方式等，并交付部分房款，双方意思表示真实，协议内容不违反法律规定，为有效合同，当事人双方应当履行各自的合同义务。本案系因房产交付发生的纠纷。双方争议焦点是合同是否应予解除。根据合同法规定，买卖合同中交付标的物是卖方的主要合同义务。原、被告购房合同虽未约定交房的具体时间，但在该小区原定竣工期限届满一年后，双方诉争的房产尚不具备交付条件，且经原告催告，二被告仍不能履行交房义务，致使原告无法实现合同目的。根据合同相对性原则，应认定被告违约，其应向原告承担履行不能的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，原告要求解除合同，符合法定条件，其解除合同要求被告返还购房款的主张成立，予以支持。关于原告未全额支付购房款的问题。在双方诉争的房产已经确定不能按期交工和被告同意延期付款的情况下，原告未支付剩余30,000.00元首付款，其行为不构成违约。此外，因合同明确约定其余房款4年内付清，房产现无法实际交付，被告主张原告未结清房款，被告就不交房的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、九十六条、九十七条的规定，判决：一、解除原告雷磊与被告王彦晖、黄龙福签订的购房合同；二、被告王彦晖、黄龙福于本判决生效后十日内返还原告雷磊房款150,000.00元。诉讼费3,300.00元，由被告王彦晖、黄龙福承担。二审庭审时，王彦晖、黄龙福向本院提供如下证据：证据一，交房通知，欲证明涉案房屋已经具备交付条件。被上诉人对于该证据的真实性有异议，认为不能确定证据的真伪，其与上诉人签订购房合同，在开发商处没有其材料。其已于2016年1月催告上诉人，该份交房通知与本案无关。证据二，房屋订购协议一份，欲证明上诉人出售给被上诉人的房屋价格便宜，低于开发商出售给其他购房人的价格，被上诉人应当按照与上诉人签订的合同继续履行合同义务，不能因为房屋市场价格下跌而解除合同。被上诉人对于该证据的真实性有异议，认为对于开发商与购房人的购房情况不知情，不知道具体价格。购买房屋为了自己使用，由于至今房屋未能交付，严重影响被上诉人利益。要求解除合同与现在价格无关。对于上述证据，因与本案无关，不予采信。本院经审理确认一审法院判决认定的事实。本院认为：本案争议的焦点问题为雷磊是否享有解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，具有当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。王彦晖、黄龙福作为房屋出卖人，应当履行交付房屋的义务。双方自2013年签订房屋买卖合同至2016年1月12日，王彦晖、黄龙福因开发商原因一直未能向雷磊交付房屋。经雷磊催告后，王彦晖、黄龙福在合理期限内仍未履行，因此雷磊解除合同的请求成立，原审予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”王彦晖、黄龙福不能交付房屋，虽然是由于开发商的原因，但是构成违约，应向雷磊承担违约责任。王彦晖、黄龙福称雷磊单方违约的上诉理由不成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300.00元（上诉人预交），由上诉人王彦晖、黄龙福负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  赵玉忠审判员  石 岩二〇一六年十一月十七日书记员  翟士岩