山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4397号上诉人（原审被告）：高合民，男，1966年11月4日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告）：毛庆，男，1980年10月22日出生，汉族，中泰证券股份有限公司济南经十路证券营业部职工，住济南市。委托诉讼代理人：齐旗，山东众成清泰律师事务所律师。上诉人高合民因与被上诉人毛庆房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回毛庆的诉讼请求；诉讼费用由毛庆承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，被上诉人在签约过程中存在与房屋中介合伙欺诈行为。2016年9月26日，上诉人与被上诉人通过房屋中介居间下签订了房屋买卖合同一份，房屋总价款为51万元，居间费5000元，后被上诉人及居间中介人告知上诉人，上诉人是外地户口，属限购本地房屋人员，但同时又告知上诉人可以通过非正常渠道变通，具体操作由他们负责办理。合同中约定的余款由银行按揭给付，如果银行贷款不能办理或不足部分由上诉人一次性补足，此系一种欺诈行为。被上诉人在银行有按揭贷款，且在没有取得房产证（至今也没取得房产证）的情况下，此房不可能再取得银行贷款，被上诉人及居间人应当明确告知上诉人，让上诉人少受损失。二、上诉人多次找居间（中介）人及被上诉人要求解除该合同，房屋中介（居间人）被撤销找不到，被上诉人多次催要剩余房款，无奈之下，上诉人于2014年5月5日通过银行汇款5万元，汇到由被上诉人指定的帐号上。一审时，被上诉人否认这一事实，被上诉人应承担因失信恶意隐瞒事实而造成的后果及一切损失。被上诉人毛庆辩称，原审判决事实清楚，证据充分，应予以维持。上诉人自2002年9月份签订合同后仅支付首付款的一半15万元，在涉案房屋居住至今，余款一直未付，也不同意解除合同返还房屋，原审判决应予维持。毛庆向一审法院起诉请求：1.解除毛庆与高合民签订的《房屋买卖合同》，高合民将位于济南市房屋返还毛庆；2.高合民支付违约金（因合同约定的日千分之三的违约金过高，毛庆自愿调整为：以60万元为基数，自2012年12月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）；3.高合民赔偿毛庆损失（按双方在2015年11月8日确定的月1800元计算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：2010年6月3日，毛庆自济南天房伟业房地产开发有限公司处购买了济南市房屋（以下简称涉诉房屋），双方约定总房款为348096元，其中毛庆支付了首付款73096元，剩余房款由毛庆办理了二十年银行按揭，也已将尾款支付给了出卖方。2012年9月26日，毛庆作为卖方（甲方）、高合民作为买方（乙方）在居间方济南朋羽房产经纪有限公司处（丙方）就涉诉房屋签订了《房屋买卖合同》一份，约定：毛庆自愿将涉诉房屋（建筑面积62.16平方米，固有精装修设施，有抵押、无租赁）以51万元的价格出售给高合民。高合民应在买卖合同签订时向毛庆支付定金5000元，并于2012年12月1日前，将首付款30万元，存入毛庆指定银行账户，剩余房款20.5万元，在银行发放贷款之日由银行直接向毛庆付款，以上具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭银行贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，高合民应一次性补足，待涉诉房屋权属过户手续办理完毕及物业交割当日，高合民向毛庆结清全部房款。双方在违约责任中约定：双方签订合同后，如任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房款千分之三的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。若买方违反双方有关付款方式的约定，逾期15日仍不予履行义务，卖方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。双方还在其他约定事项中约定：“一、若乙方使用按揭贷款，乙方承诺自己办理，则由此出现的任何相关问题，一切责任由乙方自行承担，一切与丙方无关；二、本合同项下房产为待下证房产，甲方已告之，乙方已知晓；三、双方协商签订本合同当日，乙方向甲方缴付房款壹拾伍万元整，剩余房款壹拾伍万乙方签订合同当日起两个月之内付清，否则承担全部违约责任；四、双方协商本房所需交纳的维修基金由乙方承担；五、若乙方付清房款，则双方协商产权证领出后三个工作日内办理完毕过户手续；六、甲方违约双倍返还定金并支付中介费，乙方违约定金及中介费不退。”双方还就其他权利义务作出了约定。上述房屋买卖合同签订后，高合民于签订合同当日向毛庆支付了购房定金5000元以及房款15万元，毛庆向高合民出具了收条。毛庆亦于当日将涉诉房屋交付给了高合民。但之后高合民便以涉诉房屋无法办理贷款为由未再向毛庆支付房款。2014年10月28日，高合民向毛庆出具字条一张，载明：“购买巴黎花园16号楼1609房，房屋全款陆拾万（600000元）元人民币，2014年11月28日前付清全款。立字人：高合民2014年10月28号。”但高合民未按期履行。2015年11月8日，高合民又出具了承诺书一份，载明：“高合民承诺于2016年元旦之前将巴黎花园16号楼1609室退还给毛庆，费用扣除自原购房合同之日起按每月1800元人民币（壹仟捌佰元正）计算。若不按时退还将按原购房合同执行违约金。承诺人：高合民2015.11.8。”高合民亦未按该承诺书退还涉诉房屋。现毛庆诉至一审法院，请求法院判令：1、解除毛庆与高合民签订的《房屋买卖合同》，高合民将位于济南市房屋返还毛庆。2、高合民支付违约金（因合同约定的日千分之三的违约金过高，毛庆自愿调整为：以60万元为基数，自2012年12月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）。3、高合民赔偿毛庆损失（按双方在2015年11月8日确定的月1800元计算至判决生效之日止）。对于毛庆的诉讼请求，高合民同意解除双方签订的房屋买卖合同，亦同意返还涉诉房屋，但不同意支付违约金及赔偿损失，且认为毛庆调整后违约金仍然过高，请求法院给予调整。另查明，涉诉房屋现仍由高合民居住使用。毛庆亦同意在折抵违约金及损失后，将剩余的已收到房款返还给高合民。一审法院认为，毛庆与高合民于2012年9月26日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同系合同双方的真实意思表示，合法有效。高合民作为买方，未按合同约定的期限支付购房款构成违约，毛庆据此要求解除合同并返还涉诉房屋，合法有据，因高合民亦同意解除合同并返还涉诉房屋，一审法院予以准许。对于毛庆主张的违约金，一审法院认为，首先应确定违约金的计算基数。毛庆要求按60万元计算，高合民认为总房款变更为60万元系在其不情愿的情况下达成，对60万元的数额不予认可。一审法院认为，高合民系完全民事行为能力人，其在作出变更房款总价的行为时应当知晓其后果，故一审法院对涉诉房屋的房款总价变更为60万元予以确认。但是，因高合民已支付了15万元房，再以60万元为基数计算违约金显失公平。故违约金的计算基数应扣除该15万元，即45万元。其次，关于违约金的计算方式，因高合民认为毛庆主张的违约金过高，要求法院进行调整。而毛庆未举证证明其所受损失数额，故一审法院将毛庆主张的违约金调整为：以45万元为基数，自2012年12月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。毛庆主张的违约金已足以弥补其损失，故毛庆再要求高合民按每月1800元赔偿其损失，于法无据，不予支持。毛庆已收到的房款及定金总计15.5万元，在扣除高合民应支付的违约金后，如有剩余应返还给高合民。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告毛庆与被告高合民于2012年9月26日签订的《房屋买卖合同》。二、被告高合民于判决生效之日起30日内将坐落于济南市房屋腾交给原告毛庆。三、被告高合民于判决生效之日起10日内支付原告毛庆违约金（以45万元为基数，自2012年12月2日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告毛庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三百条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元，由被告高合民负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，毛庆与高合民于2012年9月26日签订的房屋买卖合同，系双方自愿且是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。合同签订后，高合民未依约履行支付购房款义务构成违约。后经毛庆催要，高合民仍未履行付款义务，毛庆据此诉请解除合同及返还涉诉房屋，于法有据，同时高合民在一审中亦同意解除合同并返还涉诉房屋，故一审法院判令解除涉案房屋买卖合同，并无不当。上诉人主张缔约时被上诉人与中介一方存有欺诈行为，但未提交有效证据证明，对此本院不予采信。关于上诉人主张的限购问题，没有证据证明双方在缔约及履约过程中双方就限购问题进行过交涉，且即使存有限购问题，上诉人也未提交证据证明在合同履行过程中一直受限购限制，故上诉人关于因限购而减责或免责的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2015年11月8日，高合民向毛庆出具承诺书，载明：“高合民承诺于2016年元旦之前将巴黎花园16号楼1609室退还给毛庆，费用扣除自原购房合同之日起按每月1800元人民币（壹仟捌佰元正）计算。若不按时退还将按原购房合同执行违约金。”没有证据证明该承诺书存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，应属有效。高合民未依上述承诺履行相关义务，应承担相应违约责任，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算确定高合民应承担的违约金数额，不超出合理范围，并无不当。另，高合民主张其于2014年5月5日向毛庆支付5万元，高合民虽提交了银行取款凭条等证据，但未提交有效证据证明其取出上述款项已实际向毛庆支付或毛庆已实际收到该5万元，故高合民应承担举证不能的不利后果，对其上述主张本院不予采信。综上所述，高合民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9980元，由上诉人高合民负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十一月七日书 记 员  孙培培