上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3452号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海滨江置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：孙淼淼，浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞军红，浙��君安世纪律师事务所律师。第三人：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会，住所地上海市。负责人：李梅芳，业委会主任。原告上海锐翔上房物业管理有限公司与被告上海滨江置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2015年12月9日、2016年3月9日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海捷成滨江实业发展有限公司作为本案第三人参加诉讼，后上海捷成滨江实业发展有限公司退出本案诉讼；本院依法追加上海市徐汇区汇翠花园业主委员会作为本案第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人邬叶弟，被告的委托诉讼代理人孙淼淼，第三人上海市徐汇区汇翠花园业主委员会负责人李梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海锐翔上房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付上海市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号地下车库属于被告所有的停车位(含261个机械车位和32个平面车位)自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费(含机械维护费和电费)487,148元(具体费用计算详见欠费表单)；2.被告支付滞纳金20万元。审理中，原告于庭后撤回要求被告支付滞纳金、及机动车场地维护费中机械维护费和电费的诉请，后又撤回对被告提出异议的5个平面车位的诉讼主张，明确诉请变更为：被告支付上述地下车库中被告所有的261个机械车位和27个平面车位自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费(仅指物业管理费，不包括中机械维护费和电费)372,220元(其中机械车位为每月每个70元，共计335,720元；平面车位为每月每个100元，共计36,500元，具体欠费期间详见清单)。事实和理由：原告(原企业名称上海上房物业管理有限公司)系上海市漕溪北路XXX弄汇翠花园小区的物业管理单位，被告系该小区地下车库产权人(部分车位已出售小区业主)。被告自2013年9月起拖欠原告机动车位场地维护费，原告经催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。上海滨江置业有限公司辩称，不同意原告诉请。根据原告提交的机架及平面车位维护费清单，确认现场被告所有的实际车位数量为261个机械车位和27个平面车位，对清单中未付款期限无异议，确认按照平面车位100元/个*月，机械车位70元/个*月计算出的原告诉请期间的欠费金额为372,220元。但基于原被告之间不存在委托管理关系，在原告诉请的欠费期间，被告已另行委托案外人对涉案车位进行管理维护；原告对涉案车位并未提供保洁等物业管理服务，被告不应向原告支付物业管理费，即便基于原告对公共区域的物业服务，相应物业费应予以扣减。物业服务合同第十一条第三款对开发商所有的车位作出明确约定，委托原告管理的，管理方式及费用应另行约定，现双方未约定维护费，收费标准不应直接适用该合同第十一条第四款即机械车位每月每个70元，平面车位每月每个100元的收费标准。上海市徐汇区汇翠花园业主委员会述称，法院应支持原告诉请，原告在诉请期间一直承担汇翠花园小区地下车库车位的场地维护管理。根据原被告及第三人当庭的一致陈述，原告提交的上海市房地产登记簿、两份物业服务合同、准予变更企业名称通知书，被告提交的2012年1月机动车库委托经营管理协议，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提交的与案外人签订的车位委托经营管理协议、发票、情况说明、车主确认函及维修收据、2016年3月23日地下车库监控视频等证据材料，欲证明系被告委托的案外人在原告诉请期间对系争车位进行实际物业管理，原告未予以提供物业服务，经质证，原告及第三��对其真实性、合法性及关联性未予认可，鉴于车主确认函不符合证据的法定形式，监控视频日期为原告诉请期间之后，其他证据材料仅说明被告及案外人的委托管理关系，无法证明原告在此期间未提供物业服务，故本院对上述被告提交的证明材料证明力不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年，上海上房物业管理有限公司(乙方)与上海市徐汇区汇翠花园业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由乙方为上海市漕溪北路XXX弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同第十一条约定：停车场收费分别采取以下方式，(一)小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人(业主)按200元/个*月标准向乙方交纳停车费；(二)访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费……(三)地下机动车停车位属于开���商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定；(四)地下机动车停车位所有权人或车位使用人应按机动车车位(平面车位100元/个*月标准)、(机械车位130元/个*月标准)向乙方交纳机动车场地维护费，机械车位其中60元为机械维护费和运行电费；(五)如业主大会通过新的停车收费标准，按业主大会决议执行；(六)乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担。2015年，原告(乙方)与上海市徐汇区汇翠花园业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由乙方为上海市漕溪北路XXX弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2015年1月1日起至业委会换届选举成立新一届业委会并由新一届业委会与物业另行签订物业服务合��止。合同第十一条约定：(一)小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人(业主)按200元/个*月标准向乙方交纳停车费；(二)访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费……(三)地下机动车停车位属于开发商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定；(四)地下机动车停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人(业主)应按机动车车位(平面车位100元/个*月标准)、(机械车位130元/个*月标准)向乙方交纳机动车场地维护费，机械车位其中60元为机械维护费和运行电费；(五)如业主大会通过新的停车收费标准，按业主大会决议执行；(六)乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担��另查明，上海上房物业管理有限公司的企业名称于2014年10月经相关工商行政管理机关核准变更登记为原告。被告系案涉位于上海市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号(汇翠花园小区)地下车库的261个机械车位和27个平面车位(以下简称系争停车位)的产权人，亦是汇翠花园小区的开发商。还查明，2012年1月1日，被告曾委托其关联公司上海捷成滨江实业发展有限公司(甲方)与上海上房物业管理有限公司(乙方)签订《机动车库委托经营管理协议》，由上海上房物业管理有限公司在2012年1月至2012年12月期间对上海市漕溪北路XXX弄地下室的262个车位(平面车位27个，机械车位235个，详见附件清单)进行经营管理，约定每月停车收入由乙方收取场地维护费100元/月*(板或位)，共计193(板或位)，场地维护费含机架维保费、物业费、能耗及日常管理成本；剩余停车收入，70%归甲方所有，乙方管理��用为30%，各自承担税费。审理中，根据原告提供的“机架维护费表单和平面车位欠费明细”，被告确认表单中系争停车位(261个机械车位和27个平面车位)系被告所有且在原告诉请期间(具体每个车位欠费期间同表单)未向原告支付过机动车场地维护费。同时，被告称：自2013年9月起，被告不再委托原告对系争停车位进行经营及物业管理，自2013年9月起至2014年4月15日止，被告委托案外人上海海阳汽车租赁服务有限公司经营管理系争停车位；自2014年4月16日至今，被告委托案外人上海明创物业管理有限公司经营管理系争停车位；原告在此期间未提供任何管理服务，相关物业管理服务也均由被告委托的案外人承担。对此，原告及第三人均认为，自2013年9月至今，由原告对汇翠花园小区的地下车库(含系争停车位)进行物业管理，被告无权自行委托其他物业公司进行物业管理，被告委托案外人对系争停车位进行经营管理不能作为其抗辩向原告拒付物业管理费(即机动车场地维护费)的理由。另，原被告及第三人当庭确认，被告未与原告及汇翠花园业主大会或业委会就原告诉请期间系争车位的物业管理方式、收费标准进行协商并另行达成相关约定。本院认为，原告与上海市徐汇区汇翠花园业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。根据相关法律法规规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主共有部分，还是业主专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应由该小区的物业管理企业统一实施物业管理；即便开发商保留地下车库所有权，其物业管理应与小区其他专有及共有部分一起交同一物业服务企业统��管理，并按物业服务合同约定缴纳物业服务费。被告系汇翠花园小区开发商，就其保留所有权的系争停车位，被告有权选择受托人进行经营性管理并获取相应收益；但系争停车位的物业管理服务及费用缴纳仍应按有关法律规定及遵从物业服务合同约定，由业主大会或业委会选聘的物业服务企业即原告统一提供物业管理。原告依据物业服务合同对汇翠花园小区(包括地下车库)进行物业管理，第三人对此亦予以确认，故被告在享受物业服务的同时应按照物业服务合同约定向原告支付系争停车位的物业管理费(即机动车场地维护费，不含运行电费及机械维护费)。基于被告对原告提交的欠费清单中系争车位(261个机械车位和27个平面车位)的数量、未付款期间及按照平面车位100元/个*月，机械车位70元/个*月计算的金额总数372,220元均予以确认，被告亦未就原告诉请期间系争车位的物业管理方式及收费标准另行与原告、汇翠花园业委会或业主大会另行达成相关协议，被告提出拒付物业费或酌情扣减物业费的主张亦无事实及法律依据，故本院对原告的诉请予以支持。原告放弃部分诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十四条规定判决如下：上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海锐翔上房物业管理有限公司支付上海市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号地下车库中被告所有的停车位(261个机械车位和27个平面车位)自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费(不含机械维护费和电费)372,220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受���费减半收取计4,303.60元，由被告上海滨江置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  黄晨辰二〇一六年十一月三日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金��