丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0702民初741号原告：陈永华，女，1973年12月10日生，汉族，大学文化，个体工商户，住上海市卢湾区。委托代理人（特别授权）：李丽森、陈楚楚，云南李寿刚律师事务所律师。被告：王楠，女，1982年11月2日生，汉族，本科文化，原住址陕西省西安市雁塔区，现住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：包自林，云南云勇律师事务所律师。被告：刘慧，女，1987年5月22日生，汉族，高中文化，原住址江西省鹰潭市月湖区，现住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：许铭仁，云南云勇律师事务所律师。原告陈永华诉被告王楠、刘慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告代理人、被告王楠及代理人、被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月6日，原告陈永华从杨志坚户承租了位于丽江市古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号的整院房屋。后因原告没时间经营，就找了被告王楠合作，并于2010年1月9日双方签订了《合作协议》。该协议约定了合作期限，租金支付时间、违约条款、违约责任等相关权利、义务。依照双方约定，被告王楠应于2016年1月1日向原告支付175000元人民币，但被告王楠以各种借口不予支付，已逾期7个多月；2016年8月上旬，原告发现王楠已把房屋转租给了被告刘慧，按双方约定，现原告有权解除协议，收回该房屋。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告王楠签订的《合作协议》；2、判令被告王楠、刘慧搬出位于云南省丽江市古城区束河街道办事处龙泉社区仁里二组37号房屋并归还原告；3、判令被告王楠支付原告房屋使用费20412元，并按97元/天的标准计算至被告实际搬出房屋之日止；4、判令被告王楠承担原告的诉讼律师费10000元；5、判令被告王楠、刘慧承担本案的全部诉讼费用。被告王楠及代理人辩称：1、原告陈永华和被告王楠之间从签订的房屋转租合同及合作协议来看，应认定为转租法律关系，且《协议》是为了逃避房东追究其法律责任而签订，不具有合法性；2、被告王楠为了原、被告双方合同的稳定性不受到影响，行使不安抗辩权，故中止了履行支付租金义务；3、涉案房屋37号院系被告王楠重新改建的（费用近70万元），如双方解除合同，将给被告王楠造成巨大损失，故不同意解除合同；4、被告王楠将37号房屋的经营权转给被告刘慧，根据原告陈永华与被告王楠签订的租赁合同，被告王楠有权转租，仅告知原告陈永华即可，故被告王楠不构成违约，不应承担法律责任。请法庭依法予以充分考虑采纳。被告刘慧的代理人辩称：1、被告刘慧不是本案适格主体。因为被告刘慧与原告陈永华不存在合同关系，根据合同相对性可以看出。2、对于被告刘慧而言，其与被告王楠签订合同时该完全不知被告王楠与原告陈永华之间的关系，如让刘慧搬出37号房屋而产生的一切损失应由王楠赔偿。请法庭给予考虑，依法判决。原告为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了4组证据，经当庭质证，被告王楠及代理人对第一组、第二组、第四组证据无异议；对第三组提出该《合作协议》是为了逃避房东追究法律责任而签订的，不是双方真实意思表示。经审查，该证据系双方真实意思表示，被告王楠及代理人的观点不予采纳。上述证据本院将作为认定本案法律事实的依据。被告刘慧的代理人对原告提交的4组证据无异议。被告王楠及代理人当庭向法庭提交了6组证据，经质证，原告方及被告刘慧的代理人对第一组、第二组、第三组证据无异议。对第四组、第五组、第六组提出被告王楠与案外人签订的合同是否已履行无法确认，请法庭依法处理。经审查，本院依法确认被告王楠与被告签订房屋租赁合同后对37号房屋进行了重新改建的事实。上述证据本院将作为认定本案法律事实的依据。被告刘慧及代理人向法庭提交3组证据，经当庭质证，原告代理人及被告王王楠、代理人对上述证据均无异议。本院审查后，依法予以确认，将作为认定本案法律事实的依据。经审理查明：2010年4月6日，原告陈永华与案外人杨志坚签订了《房屋租赁合同》，将杨志坚位于丽江市古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号院房屋出租给原告陈永华，租赁期限为20年（2010年10月28日起至2030年10月28日止）。其中《合同》第五条约定原告在二十年内有转租等权，必须通知出租方签字，出租方必须配合，在租赁期20年内出租方不得因为原告陈永华转租等给第三方索要转让费用或提高租金。后因原告方没时间经营，并于2010年11月9日与被告王楠签订了《房屋租赁合同》，将位于丽江市古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号杨志坚房屋租赁给被告王楠，合同约定租赁期为19年10个月（即2011年1月1日至2030年10月27日止）。付款方式为五年一付，首付租金为160000元整/5年；2016年1月1日支付175000元整；2021年1月1日支付175000元整；2026年1月1日支付170000元整。合同签订日，被告王楠支付了2011年1月1日至2015年12月31日共五年房租160000元整。同时，双方还签订了《合作协议》，协议约定合作期限为19年10个月，自2011年1月1日至2030年1月27日止。支付方式与《租赁合同》一样。在《租赁合同》、《合作协议》中双方均约定了违约条款、违约责任等相关权利义务;并特别约定，因违约产生的相关诉讼、律师等费用由违约方承担。按双方约定被告王楠2016年1月1日应向原告陈永华支付175000元租金，但被告在原告催促下至今已逾7个多月未支付，原告为此诉至本院。另查明，被告王楠与原告陈永华签订了租赁合同后，对37号院房屋进行了改建造，也投入了部分资金；2015年3月9日，被告王楠与被告刘慧签订了《客栈管理经营协议》，协议中明确了管理期限为5年，自2015年3月15日至2020年4月15日止；同时约定了管理费用及支付时间、金额。现37号院由被告刘慧管理使用。现因被告未支付租金、原告起诉，并支付律师费1万元。本院认为，原告陈永华与被告王楠于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》均属于房屋转租合同，系双方当事人的真实意思表示，上述转租行为房东均知情，未提出异议，故本院认定本案诉争合同合法有效。双方当事人应当依法按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告陈永华提出要求解除与被告签订的《合作协议》的观点，本院认为，原告陈永华将37号院房屋转租给被告王楠，作为房东杨志坚知道（或者应当知道）转租给被告王楠以及王楠对房屋作了改建造和经营的情况，同时也不存在导致合同不能履行的根本性违约，故原告方的观点不予支持。关于原告陈永华提出要求被告刘慧将37号院房屋归还给原告的观点，本院认为，作为被告刘慧，不是原告陈永华与被告王楠之间签订《租赁合同》，《合作协议》中的权利、义务关系人，根据合同的相对性原则，本院对原告方提出的该观点不予支持。针对原告诉请被告应支付租金，被告同意支付，根据双方合同约定，对于拖欠的租金，被告应当支付，故本院对原告上述主张予以支持；被告未依约支付租金，已构成违约，根据双方合同约定，因违约产生的律师费应由违约方承担，现原告因被告违约，为维护其权利，已支付律师费1万元，故本院对原告诉请被告支付律师费予以支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王楠于本判决生效后三十日内支付给原告陈永华租金20412元（贰万零肆佰壹拾贰圆整）（起算时间从2016年1月1日起至2016年8月1日止）。二、被告王楠于本判决生效后十日内支付给原告陈永华律师费10000元（壹万圆整）。三、驳回原告陈永华对被告王楠的其它诉讼请求。四、驳回原告陈永华对被告刘慧的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币560元，由原告陈永华承担260元，被告王楠承担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  饶 江人民陪审员  杨丽澄人民陪审员  杨学文二〇一六年十一月二十九日书 记 员  郭元平【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】