河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终4095号上诉人（原审原告）：河南中迈东方重工集团有限公司。住所地：洛阳市洛新工业园区。法定代表人：曹相春，该公司董事长。委托代理人：赵晨光、朱向伟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳工业学校，住所地：洛阳高新区。法定代表人：李东卫，该学校校长。委托代理人：张国茹，该学校法律顾问。特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳高新开发区佳缘快捷酒店。住所地：洛阳高新区。经营者：ＸＸ飞，男，汉族。被上诉人（原审被告）：洛阳高新开发区金光机动车驾驶员培训学校。住所地：洛阳高新区。经营者：王三民，男，汉族。委托代理人：王治强，该校员工。特别授权。上诉人河南中迈东方重工集团有限公司（以下简称河南中迈公司）因与被上诉人洛阳工业学校、洛阳高新开发区佳缘快捷酒店（以下简称洛阳佳缘酒店）、洛阳高新开发区金光机动车驾驶员培训学校（以下简称洛阳金光驾校）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市高新技术产业开发区人民法院（2015）洛开民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南中迈公司的委托代理人赵晨光、朱向伟，被上诉人洛阳工业学校的委托代理人张国茹，洛阳佳缘酒店的经营者ＸＸ飞，洛阳金光驾校的委托代理人王治强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月，洛阳高新工业学校名称变更为洛阳工业学校。2014年8月，洛阳一拖东方实业有限公司（以下简称东方实业公司）企业名称变更为河南中迈东方重工集团有限公司。2007年7月10日，东方实业公司与洛阳高新工业学校签订《租赁合同》，东方实业公司将场地、厂房、办公楼租给洛阳高新工业学校使用。租赁合同主要内容如下：一、租赁范围：洛阳高新开发区凌波路1号，总面积为18231.61平方米，其中办公楼面积为979.65平方米，厂房面积为4570.85平方米，包括供水、电、采暖等辅助设施。二、租赁期限：定为10年，即从2007年9月15日起至2017年9月14日止，东方实业公司在2007年9月15日前应搬迁完毕，交付租金时间从2007年9月15日开始计算。三、租金支付方式：1、前五年每年租金为人民币陆拾万元整（600000元）；从第六年起，在原有基础上上浮5%，即5年后，每年租金为人民币陆拾叁万圆整（630000元）；2、首次付款支付一年租金陆拾万元整（600000元）。本合同签订3日内支付20万元租金；东方实业公司搬迁完毕，洛阳高新工业学校进入租赁场地后3日内再支付40万元租金。第二年起每半年支付一次租金，即每年的9月15日前支付年租金的50%，次年的3月15日前再支付年租金的50%。四、双方的权利和义务：东方实业公司不得以任何理由干预洛阳高新工业学校办校办厂的经营活动；对于现有设施在不影响建筑物承重结构及安全使用的前提下，洛阳高新工业学校提出书面改造、装修计划，经东方实业公司同意后，洛阳高新工业学校可以对建筑进行改造、装修，改造费用由洛阳高新工业学校自负。本合同终止，应当恢复原状。五、再造工程。若洛阳高新工业学校需要在租赁场地的空地上建设新教学楼或厂房，须向东方实业公司提出书面申请，经东方实业公司同意后方可实施。六、其它事项：洛阳高新工业学校租赁期间，不得将租赁物转租、转借、抵押给第三人。七、合同解除的条件。发生下列条件之一的，一方有权解除本合同：1、洛阳高新工业学校超过一个月不交付或者不按约定足额交付租金的；2、未经东方实业公司同意，洛阳高新工业学校擅自改变房屋用途或承重结构的；3、因不可抗力（如地震、洪水等自然灾害）导致洛阳高新工业学校重大经济损失，无法继续租赁的；4、双方经协商一致，同意解除合同的。八、违约责任：违反本合同约定的，违约方应按本合同履行当年年租金额的10%向守约方支付违约金，当违约金不足以弥补守约方的经济损失时，还应向守约方支付赔偿金。合同签订后，2007年7月30日，东方实业公司书面同意了洛阳高新工业学校的改造方案，洛阳高新工业学校进行了改造。因洛阳高新工业学校名称变更为洛阳工业学校，2010年9月10日，东方实业公司与洛阳工业学校重新签订了租赁合同，合同内容与2007年7月10日签订的租赁合同内容相同。之后，被告一直按合同约定向东方实业公司交纳房租。租赁合同履行过程中，2013年2月28日，洛阳工业学校与洛阳佳缘酒店签订《洛阳工业学校北院一区租赁合同》，租赁合同主要内容如下：洛阳工业学校将北院一区东北角楼房四层，29个房间（包含一个大会议室），共计面积750平方米租给洛阳佳缘酒店经营使用，期限为捌年，租期分两个阶段：第一个阶段从2013年2月28日至2018年2月27日止。付款方式：第一年租金叁拾万元整，自合同签订之日起三日内交清。第二阶段从2018年2月28日至2021年2月27日止，租金按市价再议。合同到期后，在同等条件下洛阳佳缘酒店可优先续租。被告洛阳工业学校转租后，2013年4月、2013年9月，原告收取了被告洛阳工业学校两次租金。2013年12月19日起，洛阳工业学校将部分场地无偿提供给洛阳市金光机动车驾驶员培训有限公司使用。2013年12月24日，洛阳市金光机动车驾驶员培训有限公司办理工商登记正式成立，负责人李双军。2014年4月，原告收取了被告洛阳工业学校2014年3月到2014年9月的租金。2014年9月11日，河南中迈公司以东方实业公司的名义给洛阳工业学校邮寄了《解除租赁合同通知书》，东方实业公司以洛阳工业学校将部分承租工业用房、场地转租开酒店、驾校，未经同意私自改扩建、增添附属物等违约行为为由，解除租赁合同。邮件签收人“李双军”与租赁合同上“李双军”的签名明显不是同一人所签。2014年10月23日，原告以河南中迈公司的名称向被告洛阳工业学校收取了2014年9月到2015年3月的租金。2015年1月15日，原告河南中迈公司诉至该院，请求判令被告洛阳工业学校、第三人ＸＸ飞、洛阳市金光机动车驾驶员培训有限公司搬离，返还租赁物并恢复原状。经该院多次通知，原告一直无人到法院办理诉讼事宜。2015年3月18日，原告河南中迈公司收取被告洛阳工业学校2015年3月到2015年9月的租金。2015年3月20日，洛阳高新开发区金光机动车驾驶员培训学校成立，负责人王三民，在原洛阳市金光机动车驾驶员培训有限公司经营的场所经营。2015年9月7日，原告变更代理人到法院办理诉讼事宜。2015年9月17日，原告变更民事诉状及诉讼请求。2015年9月18日和2015年9月24日，原告分两次收取了被告洛阳工业学校的2015年10月到2016年3月的租金。原审法院认为：原告与被告洛阳工业学校签订的《租赁合同》不违反法律强制性规定，为有效合同，应受法律保护。本案双方争议的焦点问题是原告与被告洛阳工业学校签订的《租赁合同》在2015年9月17日是否解除？原告以被告洛阳工业学校将部分承租工业用房、场地转租开酒店、驾校，未经同意私自改扩建、增添附属物等违约行为为由，要求解除租赁合同。关于原告主张的被告未经原告同意擅自转租，合同应当解除的意见。被告洛阳工业学校在2013年2月28日将部分房屋转租给被告洛阳佳缘酒店，未经过原告的同意，违反了租赁合同中不得转租的约定。2013年4月、2013年9月、2014年4月，原告三次收取了被告洛阳工业学校的租金但未提出异议。原告称2014年9月11日给被告洛阳工业学校邮寄了《解除租赁合同通知书》，但2014年10月原告又收取了被告洛阳工业学校2014年10月之后的租金。结合邮件签收人“李双军”与租赁合同上“李双军”的签名不是同一人所签的情况和双方按照交易习惯支付、收取租金的情况，原告并没有将解除合同的通知实际告知被告洛阳工业学校，被告洛阳工业学校辩称未收到原告通知的意见该院予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告以被告洛阳工业学校将部分承租工业用房、场地转租开酒店、驾校为由，请求判令原告与被告洛阳工业学校签订的《租赁合同》在2015年9月17日解除，该请求不符合法律规定，该院不予支持。关于原告主张的被告未经原告同意私自改扩建、增添附属物等违约行为解除租赁合同的意见，被告洛阳工业学校在2007年时已对租赁物进行了改造，并且也经过了原告的书面同意，现原告主张被告洛阳工业学校擅自改扩建，但没有提供证据证明。即使被告2007年未按照设计方案改造，原告现在起诉超过了诉讼时效。综上，原告请求判令原告与被告洛阳工业学校签订的《租赁合同》在2015年9月17日解除，不符合法律规定，该院不予支持。关于被告洛阳工业学校与被告洛阳佳缘酒店在2013年2月28日签订的《洛阳工业学校北院一区租赁合同》的效力问题。原告在得知被告洛阳工业学校将房屋转租后超过六个月才提出异议，且一直收取租金，原告要求解除与被告洛阳工业学校租赁合同的请求未获支持。本案中不应直接评判被告洛阳工业学校与被告洛阳佳缘酒店在2013年2月28日签订的《洛阳工业学校北院一区租赁合同》的效力，可待原告与被告洛阳工业学校签订的租赁合同在2017年9月14日到期后，由各方当事人另行解决。关于原告诉求被告洛阳工业学校按照合同约定支付违约金63000元的问题。原告在知道或者应当知道承租人转租的情况下，未在法律规定的六个月内提出异议，认可了被告洛阳工业学校的转租行为，现原告又以转租为由要求被告洛阳工业学校按照合同约定支付违约金，该请求与原告之前认可了被告洛阳工业学校的转租行为矛盾，故该请求该院不予支持。关于原告诉求各被告搬离租赁场地及房屋，将其改变的租赁物恢复原状，将租赁的土地、办公楼、厂房及辅助设施交付原告的问题。原告与被告洛阳工业学校签订的《租赁合同》尚未到期，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，不得擅自变更和解除合同，原告诉求各被告搬离和恢复原状，无事实和法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告河南中迈东方重工集团有限公司的诉讼请求。本案受理费3010元，由原告河南中迈东方重工集团有限公司承担。宣判后，河南中迈公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法判令自2015年9月17日解除上诉人与被上诉人工业学校签订的《租赁合同》，并支付至实际搬离租赁物之日应缴纳的租金；3、依法判令被上诉人工业学校与被上诉人佳缘酒店在2013年2月28日签订的《洛阳工业学校北园一区租赁合同》无效；4、依法判令被上诉人工业学校、佳缘酒店、金光驾校搬离租赁场地及房屋，将其改变的租赁物恢复原状，将租赁的土地、办公楼、厂房及辅助设施交付原告；5、依法判令被上诉人工业学校按照合同约定支付违约金63000元；6、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决存在严重程序问题，明显偏袒被上诉人。1、原审法院以种种理由拖延开庭，在开过一次庭后又以被上诉人的律师开庭时未到庭，未能进行充分的举证为由要求再次开庭。2、被上诉人工业学校在第二次开庭时提交的所谓的“新证据”没有任何一组是在法院确定的举证期限届满后才出现的，也没有任何一组是被上诉人因客观原因无法在举证期内提交的，但原审法院认定这些为“新证据”，并要求上诉人必须进行第二次开庭质证，不符合法律规定。二、原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误，依法应当予以撤销。原审法院仅凭上诉人收取被上诉人工业学校的租金，就认定上诉人早已知晓并同意被上诉人将租赁物转租的认定明显错误。上诉人早已在2014年就已向被上诉人邮寄了解除租赁合同通知书，明确告知因被上诉人的违约行为，上诉人解除与被上诉人的租赁合同，对解除上诉人与被上诉人租赁合同的意思做出了明确的表达。同时被上诉人支付租金是出于实际上存在着被上诉人一直在继续使用租赁物的情况。原审法院以“邮件签收入李双军与租赁合同上李双军的签名明显不是同一人所签”为由，认定上诉人未将解除合同通知书邮寄给被上诉人明显错误。上诉人通过邮局进行邮寄，邮局进行正常的邮递工作，邮寄给被上诉人，并将回执返回，是正常的邮递送达程序，依据法律规定即视为送达，原审法院不予认定明显不当。三、上诉人的诉讼请求具有事实根据和法律依据，应当依法得到支持。合同明确约定，经上诉人同意后，被上诉人可以对建筑物进行改造，未经上诉人同意，被上诉人擅自改变房屋用途或承重结构的，上诉人可以解除合同，被上诉人租赁期间，不得将该租赁物转租、转借。违反合同约定的，违约方按本合同履行当年租金的10%向守约方支付违约金，当违约金不足以弥补守约方的经济损失时，还应向守约方支付赔偿金。租赁期间，被上诉人工业学校在没有经过上诉人同意的情况下，对房屋结构进行改造，改变了上诉人房屋的使用功能。2013年2月28日被上诉人工业学校私自与佳缘酒店签订《洛阳工业学校北园一区租赁合同》，约定将上诉人的一区东北角楼房四层29个房间转租给佳缘酒店，期限为8年，合同期限从2013年2月28日至2012年2月27日，第一年租金叁拾万元，从第5年开始，租金按市价再议。被上诉人工业学校允许佳缘酒店拆除上诉人原有建筑改造成酒店同时，被上诉人工业学校又瞒着上诉人将原告厂房进行改造，改变了使用用途。不知什么时间，被上诉人工业学校又将原告土地擅自租赁给金光驾校使用。上诉人在得知以上情况后，立即与被上诉人工业学校沟通要求其遵守合同约定纠正违约行为，但工业学校不予理睬。在多次沟通无效的情况下，上诉人于2014年9月10日向工业学校邮寄送达了解除合同通知书，但是，被上诉人工业学校至今既没有将租赁屋恢复原状，也未将租赁物返还给上诉人。被上诉人工业学校的擅自转租及改变租赁物用途的行为，符合合同约定的合同解除条件，法院应当判决解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，并按照约定向上诉人支付违约金，上诉人的其它诉讼请求应当得到支持。四、原审判决违背客观事实，违反合同约定和法律规定，明显错误，依法应当予以撤销。上诉人与工业学校在《租赁合同》中明确约定“乙方(被上诉人工业学校)租赁期间，不得将租赁物转租、转借”，但工业学校违反合同约定，擅自处分租赁物，属于典型的不诚信行为。工业学校与佳缘酒店签订的《洛阳工业学校北园一区租赁合同》期限明显超过上诉人与工业学校签订的《租赁合同》约定的租赁期限，被上诉人工业学校的擅自转租行为，不仅违反了诚实信用原则，而且属于典型的无权处分。佳缘酒店明知被告工业学校无权处分，仍然与工业学校签订租赁合同，无论是工业学校还是佳缘酒店，在签订转租合同都存在明显的恶意，转租合同应当认定为无效合同。无论是基于上诉人与被上诉人工业学校签订《租赁合同》的约定，还是依据法律规定，金光驾校无论其与工业学校是否存在租赁合同关系，其占有上诉人的土地及房屋进行经营就没有合同依据和法律依据，应当搬离租赁房屋和场地并恢复原状。上诉人已提交证据充分证明被上诉人擅自将工业厂房改建为快捷酒店，目前快捷酒店仍在经营，且擅自改扩建的问题不存在诉讼时效的问题，这是法律常识。合同明确约定擅自改变租赁物的，出租方可以解除合同，如此明确的约定，原审法院却视而不见，判决显然错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上支持上诉人的诉讼请求，依法予以改判。被上诉人洛阳工业学校答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人和被上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人按合同约定及时足额缴纳房租，一直付到2016年3月。被上诉人履行了租赁合同的义务，上诉人无权擅自解除合同。上诉人租赁的租赁物一直由被上诉人使用，即便上诉人认为被上诉人将少量房屋转租出去，并不影响订立合同所期望的目的的实现，不导致合同的解除。我国法律规定合同的解除有约定解除和法定解除，上面说过约定解除合同的条件未成就，法定的解除条件也没有。被上诉人未转租整体的租赁物，不构成转租。佳缘酒店自2013年2月就在在网上宣传，东方实业公司一直派人来学校收取房租，上诉人工商登记变更后也派人来学校收房租，一直收到2016年3月（上诉人起诉后还在收取），理应知晓佳缘酒店的存在却未提出异议。东方有限公司在2014年8月3日才向被上诉人发告知函，被上诉人从未收到告知函，邮件回执上签收人不是学校的员工，其中李双军的签字系伪造，告知函距被上诉人所谓的转租行为已过了近9个月，上诉人在2015年9月才向法院起诉，距所谓的转租行为已过了近两年，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解稃的理解与适用》明确规定，出租人知道或应当知道承租人转租但在6个月内未提出异议却以承租人未经同意为由解除合同或转租合同无效的，人民法院不予受理。被上诉人在2007年9月份租赁合同签订后就已经整体装修改造，并经东方实业公司同意，且一直收着房租，已经认可。上诉人2015年9月才起诉，已超过8年多，已过诉讼时效。2、原审法院程序合法并无不当。综上所述，应驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人洛阳佳缘酒店和洛阳金光驾校均表示答辩意见与洛阳工业学校相同。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为:河南中迈公司与洛阳工业学校签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。河南中迈公司主张洛阳工业学校违反了合同约定，将部分承租房屋、场地转租开酒店、驾校，且未经同意私自改扩建，违反了合同中关于租赁期间不得将租赁物转租、转借和未经同意不得擅自改变房屋用途或承重结构的约定，故要求解除上述《租赁合同》。因洛阳工业学校于2013年2月28日将部分房屋转租给洛阳佳缘酒店，于2013年12月19日起将部分场地无偿提供给洛阳金光驾校使用，河南中迈公司于2013年4月、2013年9月、2014年4月均收取了洛阳工业学校的租金而未提出异议，河南中迈公司虽称其于2014年上半年才得知上述情况，并在与洛阳工业学校多次沟通无效的情况下于2014年9月10日向洛阳工业学校邮寄送达了解除合同通知书，但未能提供其曾与洛阳工业学校沟通的相关证据，且邮件签收人的签名不是“李双军”本人所签，故原审法院结合上述情况，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对河南中迈公司以洛阳工业学校违反合同关于不得转租的约定而要求解除合同的请求不予支持并无不当。河南中迈公司另称洛阳工业学校未经同意擅自改扩建、增添附属物，因洛阳工业学校在2007年经东方实业公司书面同意后对租赁物进行了改造，洛阳工业学校否认在此之后又进行过其他改造，河南中迈公司也不能明确洛阳工业学校又进行过几次改造，故现有的证据不能确定租赁物的现状是因洛阳工业学校在2007年的改造后又私自改扩建还是其在2007年未按设计方案改造，故河南中迈公司以洛阳工业学校私自改扩建、增添附属物为由要求解除合同的请求证据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3010元，由河南中迈东方重工集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 陈加胜二〇一六年十一月一日书记员 黄思维