文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2016)粤1402民初1688号原告：张嘉伟，男，汉族，1971年11月12日出生，住址：梅州市梅江区。原告：杨桂章，女，汉族，1947年3月3日出生，住址：梅州市梅江区。两原告的委托代理人：郑站场、黄晓斌，均系广东凡恩律师事务所律师。被告：梅州市新万家商业投资发展有限公司，地址：梅州市梅江区顺风路万佳时代国际广场。法定代表人：吴健生，系该公司总经理。委托代理人：刘海苑，广东粤梅律师事务所律师。委托代理人：方辉，广东粤梅律师事务所实习律师。原告张嘉伟、杨桂章诉被告梅州市新万家商业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法由审判员曾士芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张嘉伟及两原告委托代理人郑站场、黄晓斌律师,被告的委托代理人刘海苑律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年12月13日与被告签订合同，购买被告所开发的位于梅州市金山街道办事处万佳时代公馆A栋1503房，购房金额为681984元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条规定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，××按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给××，直至按本合同约定交楼之日为止。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。暂计至2016年9月30日，被告已经逾期交楼274天，应当支付违约金25085.8元给原告。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1.被告因逾期交房而向原告支付违约金25085.8元（暂计至2016年9月30日，全部违约金请求计至经综合验收合格后交付房屋之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：原告身份证复印件，被告工商登记信息复印件，商品房买卖合同及购房付款凭证，证明其诉请。被告辩称：一、关于逾期交房违约金适用的利率问题，在被告与原告签订的房屋买卖合同中，约定交房日期在2015年12月31日之前，根据中国人民银行公布最新贷款利率可知，被告逾期交房的违约金适用的利率应当从2016年1月1日起算，适用的贷款利率为4.35%。二是关于逾期交房的天数，原告已经是2016年5月4日签收了房屋，表明我方已经履行了交付义务，因此被告认为逾期交房起算日应当是2016年1月1日，暂计至2016年5月4日（即原告实际收房前一天）的话是124天，逾期交房违约金应为10078.42元。综上，被告认为原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，天数计算错误，请求法院按照被告提供的中国人民银行同期同类贷款利率及天数计算违约金。被告提交的证据有：营业执照，国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋验收交接表、收款收据等，证明其答辩意见。经审理查明：原告杨桂章、张嘉伟是母子关系，被告为从事房地产开发的企业，投资开发位于梅州市梅江区金山办湾咀塘的万佳时代国际广场房地产项目。2014年11月6日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014056），被告取得万佳时代国际广场的商品房的预售许可。2014年12月13日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定，……被告向原告预售位于梅州市金山街道办事处万佳时代公馆A栋1503房的房产。……房款总价为人民币681984元，一次性付款。……被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……原告已按本合同的约定交清商品房总价款，如若被告未按约定时间交付使用，逾期时间被告按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给原告。……商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等内容。合同签订后，原告按约付清了购房款等款项，被告未按约将验收合格的房屋交付给原告使用。2016年5月4日，经被告通知，原、被告办理了《房屋验收交接表》等相关手续。此后双方协商未果，原告遂于2016年9月向本院提起诉讼，被告则作出上述答辩。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：被告因逾期交房而向原告支付违约金25085.8元（从2016年1月1日计至2016年9月30日，按照合同约定的固定资产利率4.9%计算，之后的计算标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计至房屋交付之日止）。原、被告对涉案房屋尚未竣工验收合格的事实无异议。诉讼中，原告补充提交中国人民银行文件（银发【2015】325号），该文件公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表显示，调整后短期贷款，一年以内（含一年）贷款利率为4.35%/年；中长期贷款，一至五年（含五年）贷款利率为4.75%/年，五年以上贷款利率为4.90%/年。经质证，原告认为5年以上的贷款视为固定资产贷款，故原告主张固定资产贷款利率为4.90%/年。被告认为被告违约的时间不到5年，应按短期贷款利率4.35%/年计算违约金。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原告按约付清了购房款，被告应按约于2015年12月31日前将验收合格的涉案房产交付给原告使用，原、被告于2016年5月4日办理了《房屋验收交接表》，但涉案房屋尚未竣工验收合格的事实，有原、被告庭审陈述证实，本院予以确认。本案争议焦点为，一是被告向原告交付涉案房屋的行为如何认定的问题。二是双方约定违约金计算标准如何认定的问题。关于被告向原告交付涉案房屋的行为如何认定的问题。根据《中华人民共和同建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定。本案中，双方合同约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。故被告将尚未竣工验收合格的涉案房屋交付给原告使用，违反了法律规定，亦与双方的约定不符，该交付房屋的行为，本院不予确认。被告仍应按合同约定承担相应的违约责任。被告辩称其已履行了交付房屋的义务，理由不足，本院不予采纳。关于双方约定违约金计算标准如何认定的问题。根据双方合同约定，被告逾期交付房屋，原告可按银行固定资产贷款同期利率计付违约金。对此，原告主张银行固定资产贷款同期利率的约定，应按五年以上贷款利率4.9%/年计算，被告则主张按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案合同为被告提供的格式合同，双方对约定的违约金标准有争议，应当按原告主张的五年以上贷款利率4.9%/年计算标准为宜。原告请求被告因逾期交房而向原告支付违约金25085.8元（从2016年1月1日计至2016年9月30日，按照五年以上贷款利率4.9%/年计算），证据充足，理由充分，本院予以支持。被告抗辩理由不足，本院不予采纳。原告请求2016年10月1日起至房屋验收合格交付之日止的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，双方均无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梅州市新万家商业投资发展有限公司应在本判决生效后五日内，支付违约金25085.8元（计至2016年9月30日），给原告张嘉伟、杨桂章。二、被告梅州市新万家商业投资发展有限公司应从2016年10月1日起至房屋验收合格交付之日止，以房款681984为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给原告张嘉伟、杨桂章。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，按规定减半收取214元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾士芳二〇一六年十一月三十日书记员  陈 玲