四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川10民终591号上诉人（原审原告）：刘梅，女，1975年10月25日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区团结街。诉讼代表人：汪宇，男，汉族，1978年6月5日出生，住四川省内江市市中区团结街。被上诉人（原审被告）：四川浦发置业有限公司，住所地四川省内江市市中区环城路。法定代表人：陈光标，该公司董事长。委托诉讼代理人：官忠建，该公司工作人员。上诉人刘梅因与被上诉人四川浦发置业有限公司（简称四川浦发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘梅的诉讼代表人汪宇，被上诉人四川浦发公司的委托诉讼代理人官忠建到庭参加诉讼。因双方当事人申请调解，本院依法扣除审限30天。本案现已审理终结。刘梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判四川浦发公司支付刘梅逾期办理房屋产权证书的违约金19,475元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。刘梅已按约履行了自己的义务，本案是因四川浦发公司挪用了代收的维修基金和契税才导致刘梅未能按期取得房屋产权证书。四川浦发公司认为违约金过高却未举证证明，一审法院以刘梅未举证证明损失为由调整违约金，剥夺了刘梅的举证权利。本案所涉违约金是惩罚性质，不能调整，即便按经济损失来计算，刘梅因未能如期取得房屋产权证书导致房屋不能出售，期间房屋价格下浮产生的逾期利息受损才是刘梅的损失，以此衡量违约金也不应调整。合同约定的每日万分之一违约金并不高，不应进行调整，一审法院滥用自由裁量权。四川浦发公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘梅向一审法院起诉请求：判令四川浦发公司支付刘梅逾期办证违约金11,699元，并由四川浦发公司承担诉讼费。一审法院认定事实：刘梅与四川浦发公司于2012年4月5日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：刘梅以每平方米4,429.74元的价格购买四川浦发公司修建的世纪滨江二期19幢12楼2号房屋；房屋总价款241,022元；刘梅一次性付清房款；四川浦发公司应当在2012年6月30日前向刘梅交付该房屋，交付房屋时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；四川浦发公司应当在2013年6月30日前，取得该房所在楼栋的权属证明；房屋交付使用后，如因四川浦发公司责任，刘梅未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，刘梅不退房的，自刘梅应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，四川浦发公司按日计算向刘梅支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，刘梅向四川浦发公司一次性付清了全部房款241,022元，四川浦发公司按约向刘梅交付了房屋。另查明，四川浦发公司在2013年12月19日取得内江市住房和城乡建设局的竣工验收备案书。随后四川浦发公司于2014年2月开始向内江市房地产产权交易中心申请办理世纪滨江二期房屋所有权初始登记手续。2014年10月17日，四川浦发公司为刘梅办理了房屋所有权证书。一审法院认为，双方于2012年4月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条刘梅在签订合同后向四川浦发公司缴纳了购房款，履行了其义务，四川浦发公司自2012年6月30日向刘梅交房后应在365日内即2013年6月30日取得房屋所有权证书，而四川浦发公司未全面履行其义务，直至2014年10月17日才为刘梅办理好房屋所有权证书，属违约行为，故刘梅主张四川浦发公司支付因逾期办证的违约金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，但四川浦发公司已为刘梅在2014年10月17日办理好了房屋所有权证书，故四川浦发公司违约起止时间应认定为2013年7月1日起至2014年10月17日止，共计474天；四川浦发公司辩称提出刘梅主张的违约金过高，请求予以减少的主张，根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，刘梅、四川浦发公司双方约定的违约金是否过高主要以刘梅的实际损失为基础，而刘梅并未举证证实其是否存在实际损失，即具体损失数额不能确定。综合考虑四川浦发公司逾期办证违约行为的情节以及按期办证刘梅可能获得的预期利益等因素，衡量民法公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定将违约金调整为双方合同约定的违约金的50%，即违约金为241,022元×0.1‰×474天×50%=5712.22元,超过部分的请求，一审法院不予支持。故对四川浦发公司提出的上述辩称理由，一审法院予以支持；四川浦发公司辩称提出的其余主张，缺乏事实法律依据，一审院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告四川浦发置业有限公司在本判决生效后15日内向原告刘梅支付违约金5712.22元。二、驳回原告刘梅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：本案所涉违约金是否应当调整，如应当，应如何调整。对违约金是否应当调整，本院认为应从两个方面进行判断：一、约定的违约金是否过高；二、违约责任如何认定。一、本案中守约方即刘梅的损失难以举证，此种情况下应以购房款的资金占用利息作为损失计算的标准。本案所涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金为每日已付购房款的万分之一，即每年3.65%，低于银行同期贷款利率，以此为标准，合同约定的违约金并未过高；二、从四川浦发公司向政府相关部门递交的书面材料来看，逾期办证主要是因相关部门没有及时对案涉房屋进行综合验收所致，而未及时综合验收的重要原因是四川浦发公司与案外公司之间存在未解决的经济纠纷。因此，虽然四川浦发公司对逾期办证的违约行为负有一定责任，但综合案涉楼盘的实际情况，不宜将逾期办证的原因全部归咎于四川浦发公司。并且，《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第1条载明：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，故办理房屋权属登记是双方共同而非单独一方的义务，因逾期办证所致刘梅的损失应由双方共同分担。综合考量本案的实际情况、违约情节及原因，本案应按照5：5的比例由双方分担损失，即四川浦发公司承担50%的责任。四川浦发公司的违约时间自2013年7月1日起至2014年10月17日止，共474天，应向刘梅支付241,022元×0.1‰×474天×50%=5712.22元。综上所述，刘梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2330号民事判决第二项，即驳回上诉人刘梅的其他诉讼请求；二、撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2330号民事判决第一项，即被上诉人四川浦发置业有限公司在本判决生效后15日内向上诉人刘梅支付违约金5712.22元；三、被上诉人四川浦发置业有限公司在本判决生效后10日内支付上诉人刘梅违约金5712.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92元，减半收取46元，由被上诉人四川浦发置业有限公司负担；二审案件受理费230元，由被上诉人四川浦发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周利芬审 判 员  吴 敏代理审判员  王 侯二〇一六年十一月七日书 记 员  阴 莲