广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14570号上诉人(原审原告)：游锡坚，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州东名商贸发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：刘萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑志坚，该公司员工。上诉人游锡坚因与被上诉人广州东名商贸发展有限公司（以下简称东名商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人游锡坚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持游锡坚一审全部诉请。事实理由如下：一、一审法院认定“在承租人违约的情况下，除非对保证金条款有特别约定，保证金不予退回”，游锡坚认为该认定不妥。合同保证金是没收还是退还，都应该按照合同约定为准。双方合同对于没收保证金并未作出约定，但对保证金的退还作出了约定。（一）合同第四条约定“合同期满后，乙方在结清租费及有关费用，并无损害铺位及设备下，于退出商铺之日起十天内，由甲方一次性无息退回合同保证金”。据此，在没有上述费用及损害情形发生的情况下，合同保证金应予退回。（二）本合同虽然提前三个月结束，但经双方协商一致解约，并非游锡坚单方违约，游锡坚也没有出现欠租、损坏铺位设备的情形。（三）双方签订的《提前解除合同协议》是由东名商贸公司拟定的，协议第3条又明确约定“乙方应遵守合同约定在承租及退场期间不得给房屋和相关设备设施造成损害，否则甲方有权从乙方合同保证金中扣除维修费和相关设备设施费用”。据此，在不存在乙方损害对方房屋及设备设施的情况下，保证金应退还给游锡坚。东名商贸公司陈述按惯例不退还保证金与该约定不符，亦非双方签约时的真实意思表示。二、一审认定“游锡坚也表示无条件交还场地及与东名商贸公司结清全部交接手续是游锡坚对合同保证金被没收的确认”，也是不当的。游锡坚认为该约定只是双方对交还场地的约定，不存在违约金或损失主张等情形，不应当扩大理解为不予退还保证金。游锡坚在履约期间并无发生违约致保证金不予退回的情形，且东名商贸公司亦无证据证明双方协商约定保证金不予退还。为此，游锡坚上诉认为一审判决不以合同约定为依据认定事实有误，请二审法院依法撤销一审判决，予以改判。被上诉人东名商贸公司二审答辩称：游锡坚申请解除租赁合同时，东名商贸公司已告知保证金是不予退还的，按照惯例保证金也是不予退还的。游锡坚在《提前解除合同协议》上签字确认同意无条件交还场地，东名商贸公司当天退回水电押金，游锡坚亦出具声明确认双方实际办结了全部交接手续，均可证实双方口头及书面协议都已经明确保证金不予退还。为此，游锡坚的上诉主张不能成立，请二审法院予以驳回。一审法院经审理查明：游锡坚（乙方）与东名商贸公司（甲方）于2013年6月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租荔湾区花蕾路1号首层自编D1房号的房屋（涉案房屋）作商业经营；租赁期为2013年6月20日至2016年5月31日；乙方向甲方交纳保证金人民币31494元，水电按金人民币5000元；合同期满后，乙方在清结租费及有关费用，并无损坏铺位及设备下，于退出商铺之日起十天内，由甲方一次性无息退回合同保证金、水电按金。合同签订后，游锡坚如约交纳保证金及水电按金。因经营亏损，游锡坚于2016年2月25日清场搬迁并交还钥匙及商铺。2016年3月9日，游锡坚、东名商贸公司达成《提前解除合同协议》，内容主要为：因东名商贸公司原因申请提前解除商品租赁合同，约定：1.游锡坚于2016年2月24日前无条件退出并交场；2.场内所有物品于退场当天归东名商贸公司所有；3.游锡坚应遵守合同约定在承租及退场期间不得给房屋和相关设备设施造成损害，否则东名商贸公司有权从游锡坚合同保证金中扣除维修和赔偿费用；4.乙方承担退场前因商铺产生的债权债务。同日，游锡坚签署声明，表示现租赁合同期满，游锡坚承担2016年2月24日前涉案商铺产生的债权债务，同时与东名商贸公司结清全部交接手续，已交钥匙。东名商贸公司在该日向游锡坚退还了水电押金5000元。游锡坚于2016年5月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：东名商贸公司退还游锡坚保证金31494元及逾期付款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，以31494元为本金自起诉之日起计至保证金还清之日止）。东名商贸公司一审辩称：不同意游锡坚的诉讼请求。尽管双方协商一致解约，但游锡坚是提前解约，按照租赁惯例是不能退回租赁保证金的。按照合同约定必须是合同期满及没有造成房屋及物品损失才能退还保证金，所以游锡坚的诉讼请求不合理。一审法院认为：房屋租赁合同中的保证金实为对双方诚信履行合同的履约保证金。一般情况下，保证金以补偿功能为主、惩罚功能为辅，即履约保证金可用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题。在承租人违约的情况下，除非对保证金条款有特别约定，保证金不予退回。本案中，游锡坚与东名商贸公司所签的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。按照合同约定，合同保证金只有在合同期满后商铺无损坏情况下才予以退回，尽管双方后期达成《提前解除合同协议》，但一方面合同解除是游锡坚提前主动放弃经营所致，游锡坚行为实际已构成违约，另一方面双方签订的协议中东名商贸公司并没有明确表示退还租赁保证金，且游锡坚也表示无条件交还场地及与东名商贸公司结清全部交接手续，因此在此情况下游锡坚要求东名商贸公司退还租赁保证金及支付利息不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，一审法院于2016年7月27日作出判决如下：驳回原告游锡坚的诉讼请求。一审诉讼费294元由原告游锡坚承担。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对游锡坚的上诉主张，认定如下：涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。该租赁合同明确约定“租赁期为2013年6月20日至2016年5月31日”，亦约定“合同期满后，乙方在清结租费及有关费用，并无损坏铺位及设备下，于退出商铺之日起十天内，由甲方一次性无息退回合同保证金、水电按金”。本案租赁合同因游锡坚申请而提前三个月解除，并非合同约定的“合同期满”的情形。且游锡坚签署的《解除租赁合同协议》及《声明》亦表明“无条件退出并交还上述场地”以及“已结清全部交接手续”。据此，一审法院综合全案案情驳回游锡坚要求东名商贸公司退还租赁保证金及支付利息的诉请，并无不妥，本院予以维持。游锡坚上诉主张涉案租赁合同经双方协商一致解除应视为“合同期满”，游锡坚不存在违约情形且其在声明中已书写“现租赁合同期满”，故退还保证金的条件已成就。因该声明系游锡坚单方意思表示，涉案租赁合同确系游锡坚原因提前解除，而非租赁合同期限届满。《提前解除合同协议》第三条虽约定“乙方应遵守合同约定在承租及退场期间不得给房屋和相关设备设施造成损害，否则甲方有权从乙方合同保证金中扣除维修费和相关设备设施费用”，从该条款中“在承租及退场期间”可知该约定并非针对双方租赁合同提前解除保证金退还作出的约定。为此，游锡坚的该项上诉主张，依据不足。另外，游锡坚上诉认为《提前解除合同协议》虽表明游锡坚“无条件退出并交还上述场地”、声明“结清全部交接手续”，并不代表其放弃主张退还保证金的权利。因如前文所述，游锡坚提前主动放弃经营解除租赁合同已构成违约，游锡坚已书面表明无条件交还场地，并在东名商贸公司退还水电押金的情况下确认与东名商贸公司结清了全部交接手续。为此，即使游锡坚未明示其放弃主张退还保证金的权利，但依照本案事实，游锡坚要求退还保证金亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人游锡坚的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由上诉人游锡坚负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十一月八日书记员  璩方慧