陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终5795号上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。法定代表人胡弘，该公司董事长。委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高玉琴，女，汉族，1972年11月10日出生，住陕西省神木县。委托代理人杨晓东，北京市中关律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司因与被上诉人高玉琴商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西金地佳和置业有限公司委托代理人许薇、杨辉，被上诉人高玉琴委托代理人杨晓东到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月16日,陕西金地佳和置业有限公司、高玉琴签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11015177），约定高玉琴购买陕西金地佳和置业有限公司开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大镜1号地第8幢1单元3层10301号房，总价款5580493元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期2000493元，已于2011年1月15日前付清，余款3580000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付高玉琴使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天然气设施在交付后三个月投入使用；交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。2011年1月15日，高玉琴依约向陕西金地佳和置业有限公司支付首付款2000493元。余款3580000元由中国建设银行于2011年6月1日向陕西金地佳和置业有限公司支付。高玉琴于2011年7月1日开始向银行偿还按揭本息。陕西金地佳和置业有限公司主张涉案房屋已按合同约定进行四方验收，达到交付条件，并提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录显示工程竣工日期为2013年4月20日，验收结论有建设、监理、施工、设计四个单位的盖章，综合验收结论为“经对本工程综合验收，各分部分项工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格”。庭审中，陕西金地佳和置业有限公司主张其于报纸公告收房前通过EMS、2013年5月21日通过报纸公告通知高玉琴涉案房屋于2013年5月28日开始交付，并提交EMS寄件人联和《西安晚报》予以证明。对此，高玉琴予以否认，辩称既未收到该EMS快件，也未看到该报纸公告，至今未收房。上述事实，有《商品房买卖合同》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。经查，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表。2015年7月高玉琴起诉至西安市雁塔区人民法院称：2011年1月16日,高玉琴、陕西金地佳和置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11015177），约定高玉琴购买陕西金地佳和置业有限公司开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大镜1号地第8幢1单元3层10301号房，总价款5580493元。合同第六条约定，高玉琴以银行按揭方式付款，首期2000493元，已于2011年1月15日前付清，余款3580000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，陕西金地佳和置业有限公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付高玉琴使用。合同签订后，高玉琴依约履行了付款义务，但陕西金地佳和置业有限公司的房屋出现严重质量问题，一直不能交付使用。经高玉琴核查，该房屋并未取得建设工程竣工验收备案表，不具备法律规定的交付条件。同时，涉案房屋的基础设施、公共配套均未达到合同约定的使用条件。现高玉琴诉至法院，请求：1.判令解除高玉琴、陕西金地佳和置业有限公司签订的商品房买卖合同（登记号Y11015177）；2.判令陕西金地佳和置业有限公司向高玉琴返还购房款5580493元，利息1224415元并赔偿损失962304元；陕西金地佳和置业有限公司承担至实际返还购房款之日的利息及经济损失；3.陕西金地佳和置业有限公司承担本案的诉讼费用。金地佳和置业有限公司辩称：1.陕西金地佳和置业有限公司按照合同第八条约定于2013年5月28日前将房屋验收合格，并向高玉琴发出入伙通知，陕西金地佳和置业有限公司的履行行为没有违反双方的约定，也不存在法定解除条件，请求驳回高玉琴诉讼请求。2.高玉琴所依据的消防法第10条系1998年颁布，而2008年颁布的消防法第13条规定消防验收非竣工验收的前置条件。同时，竣工验收和竣工验收备案是两个不同的概念，陕西金地佳和置业有限公司向业主交付的房屋符合合同约定的竣工验收条件。3.房屋的相关配套设施是否达到使用条件的前提是高玉琴先收房，而高玉琴至今未收房。4.无论陕西金地佳和置业有限公司是以什么形式通知高玉琴入伙，高玉琴均有义务按照合同约定的时间前来收房，如果高玉琴未按照约定的收房时间前来收房，由此产生的不利的法律后果应由高玉琴承担。5.关于解除权的行使问题，按照合同第九条和附件六第三条的约定，高玉琴没有按照合同约定的时间行使解除权，高玉琴的解除权已经消灭。同时，根据商品房买卖司法解释第15条的规定，高玉琴行使解除权应在一年的除斥期间内，高玉琴没有在法律规定的期间行使解除权，其解除权也已消灭。综上，高玉琴请求解除合同并赔偿利息损失，陕西金地佳和置业有限公司不认可。原审法院认为，高玉琴、陕西金地佳和置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同第八条约定，陕西金地佳和置业有限公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付高玉琴使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书”。本案中，高玉琴提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示涉案房屋仅经建设、监理、施工、设计单位验收合格,没有勘察单位验收合格的相关文件，不符合合同约定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，涉案房屋至今未取得《工程竣工验收备案表》，未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。涉案房屋至今未既达到合同约定的交房条件，也未达到法律规定的交房条件，陕西金地佳和置业有限公司明显违约，陕西金地佳和置业有限公司的该违约行为致使高玉琴不能实现合同目的，故高玉琴要求解除合同符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现高玉琴请求陕西金地佳和置业有限公司返还购房款5580493元，符合法律约定，本院依法予以支持。关于高玉琴请求按年利率5.25%计算首付款2000493元的利息损失一节，因高玉琴的该请求符合法律规定，故本院依法予以支持。关于高玉琴要求按年利率5.25%计算按揭款3580000元的利息损失的同时，又要求以按揭款3580000元为基数按月利率5.66‰计算经济损失一节，因按揭款是由银行向陕西金地佳和置业有限公司一次性支付后，再由高玉琴按月向银行偿还按揭本息，高玉琴并未直接向陕西金地佳和置业有限公司支付按揭款，故高玉琴主张的该损失计算方法有误，应分别以其每月向银行实际偿还的按揭本息为基数，按中国人民银行同期贷款利率从高玉琴每月向银行实际偿还按揭贷款之日分别计算至其主张的被告实际返还按揭款之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及九十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告高玉琴与被告陕西金地佳和置业有限公司于2011年1月16日签订的登记备案号为Y11015177的《商品房买卖合同》。二、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高玉琴返还首付款2000493元，并按年利率5.25%向原告高玉琴支付首付款利息（自2011年1月15日起计算至被告向原告返还首付款之日）。三、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告高玉琴返还按揭款3580000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告高玉琴支付其向银行所实际偿还的按揭本息的利息损失（分别以高玉琴每月向银行所实际偿还的按揭本息为基数，从高玉琴每月向银行实际偿还按揭贷款之日分别计算至陕西金地佳和置业有限公司向高玉琴返还按揭款之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告高玉琴的其余诉讼请求。本案案件受理费66170元，由高玉琴承担13234元，陕西金地佳和置业有限公司承担52936元，因高玉琴已预交，陕西金地佳和置业有限公司应于支付上述款项时一并支付高玉琴。宣判后，金地佳和置业有限公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决忽略了双方对于“合同解除期限的约定”以及相关司法解释的规定，适用法律错误，应当依法予以改判。本案中，双方当事人对于解除期限进行了明确的约定，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件六第三条第1款：“如买受人按照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。”被上诉人于2015年7月2日诉至一审法院要求解除商品房买卖合同，不但超出了合同约定的解除期限，也已超过了法律规定的一年的解除期限，解除权早已消灭，应视为被上诉人放弃解除合同的权利，但一审法院却忽略这一约定及司法解释的规定，径行作出错误判决。二、一审法院认定事实错误，上诉人出售的本案涉案房屋已经具备了双方签订的《商品房买卖合同》关于交付房屋的约定条件。根据上诉人在一审提供的证据显示，本案涉诉的房屋已竣工并经建设、监理、施工、设计等单位验收合格，符合合同约定交付条件，且上诉人也已于合同约定的期限前通知被上诉人办理交房手续，而因被上诉人的原因至今无法办理交付手续，上诉人并不存在根本违约行为。综上，一审判决认定事实错误，请求驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2015）雁民初字第05584号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。高玉琴辩称，关于解除期限，其坚持一审的理由。本案解除双方的购房合同并不是依据迟延交付，而是因为上诉人根本没有达到交付条件，不具备交房的可能性，所以本案并不适用上诉人所主张的合同约定解除期限。关于上诉第二点，本案中金地公司未达到国家法律强制性验收标准，与双方合同约定的交付标准为两个概念，其认为在本案验收标准中，应当符合国家法律法规强制性标准。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，高玉琴购买的金地湖城大镜1号地8号楼已于2015年11月27日进行了备案登记，金地佳和置业公司在二审庭审中提交了备案登记表。原审判决认定其余事实属实。本院认为，本案争议焦点在于：1.涉案房屋是否达到交付条件；2、高玉琴所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭。依法成立的合同对合同双方均具有约束力。本案中高玉琴与金地佳和置业公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人金地置业公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将经验收合格的商品房交付买受人高玉琴使用。本案涉案房屋于2015年11月27日完成工程验收备案，故在原审法院作出判决之前，涉案房屋已达到了房屋的交付条件。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，金地佳和置业公司未按合同预定期限向高玉琴交付房屋逾期超过30日后，高玉琴有权解除《商品房买卖合同》。商品房买卖合同附件六第三条约定：高玉琴依据商品房买卖合同第九条行使解除权的期限为15天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，涉案房屋约定的交付时间为2013年5月28日前，即高玉琴根据合同约定享有的解除权形成于2013年6月28日。高玉琴向原审法院提起诉讼的时间为2015年7月2日，已超出合同中约定的行使解除权的除斥期间，虽然合同约定的除斥期间较短，本院认为有不合理之处，但高玉琴行使解除权亦已超出规定的除斥期间。故高玉琴的解除权因已超出行使权利的期限而消灭。另，高玉琴上诉主张房屋存在质量问题，无证据证明，本院不予认定。综上，金地佳和置业公司的上诉理由于法有据，本院予以支持。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05584号民事判决；二、驳回高玉琴的诉讼请求。上诉案件受理费50863元，由高玉琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年十一月二十二日书 记 员  王晓平