广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13071号上诉人(原审被告)：陈志清，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告)：尹晓红，住广州市荔湾区。原审被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托代理人：孔志斌，该公司职员。上诉人陈志清因与被上诉人尹晓红、原审被告广东合富房地产置业有限公司(以下简称合富公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈志清上诉请求：以事实为依据，以法律为准绳，重新作出公平合理的判决。事实理由如下：尹晓红在2016年5月6日签订《房地产租赁合同》（合同号HL0053778），是在双方的意愿下签订的，在签订合同前尹晓红已多次察看过租赁借用场地，已明确知道该场地只是借用，不能拥有一手租赁权，不存在陈志清欺骗行为。一、尹晓红将陈志清作为被告，违反“诉讼主体不适格”的规定。二、尹晓红在得到该场地使用权后，已将该铺原有营业中的设施全部废处置，包括吊柜一个(1200×1=1200元)、座椅30张(70元×30张=2100元)、组合柜一个(800元×l=800元)、吊扇一部、坐地风扇三部以及暖水瓶、茶具、茶壶、茶杯等用具一批（1500元)，总共11000元。三、陈志清与尹晓红签订的《房地产租赁合同》均没有约定陈志清负有义务给尹晓红办理营业执照或提供办理相关执照的证明材料。尹晓红接受该场地实际使用后，由于自身原因，以不能办理执照为由拒不交付场地租金。四、陈志清多次与尹晓红协调解决，尹晓红拒不接受，至使该场地至今无法正常使用，合同经法院判决未解除之前，尹晓红拥有使用权并有责任交付场地租金。根据公平原则以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，尹晓红应向陈志清支付占用期间的房屋使用费。五、法院在本案未判决和解除合同前应责令尹晓红向陈志清交付5-8月的场地租金和滞纳金，并恢复原有的营业设施。综上所述，陈志清不存在违约及欺诈行为，请二审法院作出公正判决。被上诉人尹晓红二审答辩称：陈志清上诉中所列举的问题严重不实，歪曲了事实真相。一、尹晓红作为原告是诉讼主体合法。二、陈志清诬告尹晓红得到该租赁商铺后将其所列举物品作废置处理，不是事实。陈志清应出具房屋租赁物品移交清单及尹晓红将其物品作废置处理的依据。陈志清出租的商铺是空铺，交接给尹晓红时，陈志清已将所有物品搬走。由于陈志清不能提供合法资料协助尹晓红办理营业执照，商铺未使用过一天。三、陈志清与尹晓红于2016年5月6日签订《房地产租赁合同》，出租方法定代表人填写的是陈志清本人。合同第一条明确约定“租赁房产的地址为：广州市荔湾区周门街140号之一房，出租方同意将该房产出租给承租方作商铺使用，出租方保证对该房产拥有合法的出租权利”。陈志清应当履行双方签约时口头承诺的“可以提供相关合法资料协助尹晓红办理营业执照”。如果不能提供合法资料，尹晓红当时不会和陈志清签订合同。四、尹晓红发现问题后，多次致电陈志清，要求其提供合法资料，如不能提供，则解除合同，退还尹晓红首月租金3000元和履约保证金6000元。但陈志清置之不理，从签订合同至今，造成了尹晓红经济损失，应追究陈志清的欺诈行为和违约责任。尹晓红认为陈志清及合富公司应赔偿尹晓红的损失。为此，尹晓红请求二审法院判令：1、撤销尹晓红、陈志清签订的《房地产租赁合同》；2、陈志清退还尹晓红已支付的首月租金3000元及保证金6000元；3、中介公司退还尹晓红中介代理费1500元；4、陈志清、合富公司向尹晓红支付违约保证金6000元并承担本案诉讼费。原审被告合富公司二审陈述称：陈志清的上诉并非针对合富公司，对其上诉请求合富公司不作回应。一审法院经审理查明：2016年5月6日，尹晓红（承租方）与陈志清（出租方）、合富公司（经纪方）共同签订《房地产租赁合同》（合同自编号：GHFZ010756，合同号：GHD0053778）约定，经过经纪方的促成，出租方愿意将其拥有的房产广州市荔湾区周门街140号之一房出租给承租方使用。该房产建筑面积100平方米，出租方同意将该房产出租给承租方作商铺使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。经纪方已清晰告知：租赁双方应当自签订本合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。租期从2016年5月15日至2018年5月14日止。保证金6000元。租金每月3000元。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方。基于经纪方就该房产为租赁双方提供的中介服务，租赁双方同意在签署本合同当日向经纪方支付中介代理费，其中承租方应向经纪方支付中介代理费1500元等。同日，尹晓红接收了商铺，并向陈志清支付了两个月押金6000元和首月租金3000元；向合富公司支付了中介代理费1500元。2016年5月23日，尹晓红向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销尹晓红与陈志清于2016年5月6日签订的《房地产租赁合同》（合同号：GHD0053778）；2.陈志清退还尹晓红已支付的首月租金3000元和保证金6000元；3.合富公司退还尹晓红已支付的中介代理费1500元；4.陈志清、合富公司向尹晓红支付违约保证金6000元；5.本案诉讼费由陈志清、合富公司承担。一审庭审中，尹晓红陈述其是根据广州市荔湾区周门街140号之一房周边房屋的使用情况来判断该房屋是商铺性质的；因相信合富公司作为合法的中介机构应会对出租人的出租资格及标的进行审核，故在未看过案涉房屋的房屋产权证明的情况下就签约，亦未到房管部门查询房屋的产权情况。陈志清确认案涉房屋是其向广州市荔湾区西郊物业管理服务中心承租的，月租金2200元，每年签约每年续租，广州市荔湾区西郊物业管理服务中心才是案涉房屋的权属人；案涉房屋只能作为住宅使用，不能办理营业执照，其向合富公司放盘时已明确了是转租，尹晓红签约前已知悉这一情况。合富公司确认签约前知悉陈志清不是产权人，并已将这一情况口头告知尹晓红；但并未对陈志清的转租资格进行审核，不知道案涉房屋的性质，亦未到房管部门查询，其对案涉房屋性质的判断方式与尹晓红一样。在案件审理过程中，一审法院向尹晓红释明法律规定的合同解除和可撤销合同的情形及两者的法律后果，尹晓红坚持诉讼请求不变，并同意合同撤销后将案涉房屋返还给陈志清。一审法院认为：本案三方签订的《房地产租赁合同》包含了尹晓红和陈志清之间的房屋租赁合同关系以及尹晓红和合富公司之间的居间合同关系。关于尹晓红和陈志清之间的房屋租赁合同关系，所谓欺诈，指的是一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。本案中，尹晓红认为由于陈志清、合富公司共同隐瞒了陈志清不是案涉房屋的权属人，案涉房屋是住宅，不能办理营业执照的事实导致其错误签订租赁合同构成欺诈。一审法院对此认为，第一，合同约定陈志清将案涉房屋出租给尹晓红作商铺使用，庭审中，陈志清自认案涉房屋实际为住宅，陈志清向尹晓红隐瞒了房屋性质导致尹晓红以为案涉房屋是商铺，可以办理营业执照。第二，合同虽未明确陈志清为案涉房屋的产权人，但亦无陈志清是作为承租人转租案涉房屋的任何内容，反而合同中有“出租方愿意将其拥有的房产出租给承租方使用”的约定，可以认定陈志清在签订合同时对其是案涉房屋的承租人这一事实进行了隐瞒，未告知尹晓红这一事实，使尹晓红作出了错误的意思表示，与其签订商铺租赁合同。综上，房屋性质及产权情况属于租赁合同的重大事项，因陈志清的故意隐瞒，导致尹晓红作出错误的意思表示。陈志清的这一行为已构成欺诈。故对于尹晓红要求撤销其与陈志清签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支付。合同被撤销后，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，本案案涉合同因陈志清存在欺诈行为被撤销，但尹晓红作为以经营为目的的房屋承租人，在明知商业经营需要办理工商营业执照的情况下，对所承租房屋的性质、用途、产权情况等重大事项不作详细了解而直接签订租赁合约，没有尽审查和谨慎的义务，同样也存在过错。因此，尹晓红与陈志清应各自承担因合同被撤销的责任。综上，对于尹晓红要求陈志清返还其签订合同后向陈志清支付的保证金6000元的诉讼请求，一审法院予以支持。尹晓红亦应将案涉房屋返还给陈志清。但由于尹晓红于2016年5月6日接收案涉房屋后使用至今，根据公平原则以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，尹晓红应向陈志清支付占用案涉房屋期间的房屋使用费。故对于尹晓红要求陈志清返还首月租金3000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于尹晓红和合富公司之间的居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，合富公司作为中介机构，在陈志清未能提供案涉房屋产权证明、尚未查清房屋性质的情况下就促成尹晓红与陈志清签订商铺租赁合同，损害了尹晓红的利益。因此，对于尹晓红要求合富公司退还中介代理费1500元的诉讼请求，一审法院予以支持。尹晓红要求陈志清、合富公司支付违约保证金6000元，依据的是租赁合同第八条有关违约责任的约定，但该条约定的是合同解除后的违约责任。经一审法院释明，尹晓红表示坚持诉讼请求不变更。现该租赁合同已被撤销，尹晓红又未能提供证据证明其因签订该合同所受的具体损失，故对于尹晓红要求陈志清、合富公司支付违约保证金6000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年8月8日作出判决如下：一、撤销原告尹晓红与被告陈志清、广东合富房地产置业有限公司于2016年5月6日签订的《房地产租赁合同》（合同自编号：GHFZ010756，合同号：GHD0053778）；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告陈志清向原告尹晓红一次性返还保证金6000元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广东合富房地产置业有限公司向原告尹晓红一次性返还中介服务费1500元；四、驳回原告尹晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由原告尹晓红负担25元，被告陈志清负担81元。本案二审期间，陈志清当庭提交12张收据（6张收据复印件是从物业公司复印出来的，其他6张收据是原件），拟证明尹晓红在承租期间尚欠2016年5月-10月期间的租金和水电费，均由陈志清代缴。尹晓红对此质证称：6张收据复印件没有原件没有加盖公章，对其真实性不确认；对其他6张收据虽为原件加盖了公章，但物业公司是否为公章单位不能确认，陈志清与物业公司的关系与尹晓红无关，所以证据与尹晓红无关，对证据的真实性也不确认。合富公司对此质证称：证据反映的法律关系我方并没有参与，对于证据的三性由法院认定。各方当事人对一审查明事实没有异议，本院二审予以确认。另外，尹晓红二审庭审陈述称：尹晓红提出终止合同时有口头告知陈志清会自行处置涉案房屋，尹晓红手上持有的钥匙是复制的，并表示庭审次日可以交还涉案房屋钥匙给陈志清；而陈志清回应称：不收尹晓红交还的钥匙，尹晓红应当支付完毕租金和相关费用，陈志清才收钥匙。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，尹晓红二审对一审判决提出的异议，因其未提起上诉，本院不作审查。针对陈志清的上诉主张，本院认定如下：《房地产租赁合同》是尹晓红作为承租人与陈志清作为出租人、合富公司作为经纪方共同签订的，尹晓红基于房屋租赁关系诉请撤销该合同并要求陈志清和合富公司承担责任并不违反“诉讼主体不适格”的规定。一审对于合同效力认定，证据充分，论理清晰，二审不作赘述。陈志清在二审中亦不能证明其清楚告知尹晓红涉案商铺的性质及陈志清作为承租人有无转租权的重要信息，其行为导致尹晓红作出错误的意思表示。陈志清抗辩称其不存在欺诈或隐瞒的行为，与事实不符，本院不予采纳。另外，陈志清上诉主张尹晓红应向其支付场地租金、滞纳金并恢复原有的营业设备等问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，陈志清二审中提出的上述系列诉请均属二审新增反诉请求，因各方不能达成调解，本案二审不作调处。综上所述，上诉人陈志清的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人陈志清负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十一月二十五日书记员  璩方慧