江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初8369号原告：南京金桥市场管理有限公司，统一社会信用代码91320100667393842U，住所地南京市建宁路12号。法定代表人：冯卓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：韦和强，男，汉族，1982年9月7日生，住南京市。原告南京金桥市场管理有限公司（以下简称南京金桥公司）诉被告韦和强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适��简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京金桥公司的委托诉讼代理人许向阳，被告韦和强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京金桥公司向本院提出诉讼请求：判决被告韦和强给付A3055号商铺租金和其他费用19000元及违约金10000元（自2015年6月11日计算至实际给付之日），商铺、设施使用费91280元（自2016年1月1日计算至2016年8月31日）。事实和理由：2015年3月18日，原、被告签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，约定由被告承租南京金桥市场A3055号商铺，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金4876元/月，其他费用829元/月，合计5705元/月；租金六个月收一次，第一次于签订合同时缴纳，第二次于2015年6月10日前付清；如被告未能按约支付租金及其他费用，应按逾期支付的天数，以每日正常租金标准计算给付违约金；合同终止时��被告若不能及时返还承租的商铺，应按合同约定的租金及相关费用的两倍计算并给付商铺、设施使用费。合同签订后，原告按约履行，现合同已于2015年12月31日终止，但被告拖欠2015年下半年租金19000元未付，且仍继续占有使用承租的商铺，拒绝将商铺返还原告。因此，原告起诉至法院。被告韦和强承认与原告签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，承租了南京金桥市场A3055号商铺，合同期内2015年下半年租金中仍有19000元未付，租赁合同期满后并未续签，也未支付任何费用，该商铺目前由被告继续经营。但辩称：其于2011年1月1日和2012年10月29日分两次共计向原告给付“一次性管理费”609500元，相当于买断了商铺的经营权，因此不应该再支付租金；此外，原告按合同约定租金的两倍计算商铺、设施使用费，该标准过高。本院经审理认定事实如下：案涉商铺位于南京市××××号房屋内，房屋所有权人为原告。2014年12月23日，原、被告签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，约定：被告承租南京金桥市场A3055号商铺（40.63平方米）经营饰品，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金4876元/月，其他费用829元/月，合计5705元/月；每6个月收取一次，先付费，后使用，第一次于签订合同时收交，剩余款项承租方须于2015年6月10日前或按出租方的要求结清；为保证合同正常履行，维护消费者合法权利和金桥市场信誉，被告在合同签订时须交纳保证金5000元；承租方未按照合同要求向出租方交纳租金或合同约定的各项费用，出租方有权停止承租方相关物业服务（包括切断电源等），并有权实施维护自身权益而采取的管理措施（包括清空商铺、强制关门或���租方无条件提前解除合同等），此造成的一切损失、责任均由承租方自行全部承担，承租方还应向出租方支付违约金，违约金最低标准为按照逾期交付的天数，以每日正常租金为标准计算；合同解除或终止时，被告若不能将所承租的商铺、设施及时返还，未按时撤销或迁出使用租赁商铺于政府单位的一切登记，则从合同解除或终止日起至被告所承租的商铺、设施归还或于政府登记一切证照注销、迁出为止，被告需向原告支付合同约定租金及租赁相关费用两倍的商铺、设施使用费，此外原告若因此发生的一切损失，亦应由被告一并予以赔偿；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同履行，被告韦和强按合同约定支付了2015年上半年租金，对于下半年租金，仅支付了部分，仍有19000元未支付。合同履行期限届满后，双方未续签合���，被告仍继续占有使用承租的商铺，未支付任何费用。原告要求被告支付尚欠的2015年下半年租金19000元，及商铺、设施使用费，双方发生争议，原告诉至法院。另，被告韦和强于2011年1月1日向原告支付602700元、于2012年10月29日向原告支付6800元，两张收据均显示为“一次性管理费”。被告认为该两笔费用系买断了商铺的经营权，不应再缴纳租金。而原告认为该款项系进场费，并非买断费用或租金。因原、被告双方意见差距较大，致使本案无法调解。上述事实，由房屋所有权证、商铺租赁合同、收据及本院开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间就涉案商铺所签订���《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告韦和强主张其已支付的609500元，系买断商铺经营权；原告对此不予认可，认为该费用为租赁商铺的进场费。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，即被告对于其抗辩成立负有举证义务；对于该609500元，被告提交的两张收据上均显示费用名目为“一次性管理费”，不能判定该费用系买断经营权的费用，而被告未能提交其他证据证明该费用性质，因此，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。如原被告双方对该费用的收取有异议，可另行诉讼。关于原告主张的租金19000元及违约金10000元。因合同成立且生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，被告韦和强应于2015年6月10日前支付2015年下半年租金，而被告未按合同约定及时足额地履行支付租金的义务，尚欠19000元未支付，原告主张被告支付该款项，本院予以支持。关于违约金10000元，原告主张依据合同约定：“承租方未按照合同要求向出租方交纳租金或合同约定的各项费用，……承租方还应向出租方支付违约金，违约金最低标准为按照逾期交付的天数，以每日正常租金为标准计算”，后自动调整为10000元，被告认为违约金过高，请求本院予以调整。本院认为，被告违反及时足额支付房屋租金的合同义务，应向原告支付违约金，但违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，而原告未举证证明其因被告违约所遭受的实际损失，因此，本院将违约金的计算方式调整为：以逾期给付的19000元租金为基数，以同期银行贷款利率的1.3倍为计算标准，计算期间自2015年6月11日起至实际给付之日止；被告应按前述计算方式支付违约金。关于原告主张的房屋占用使用费问题。根据合同约定，租赁期限至2015年12月31日止。该合同期限届满后，原、被告双方未就续签合同达成一致意见，则被告负有及时向原告返还租赁物的合同义务。被告持续占用涉案商铺，客观造成原告损失，原告据此有权主张被告赔偿。原告依据合同约定主张被告按双倍租金标准支付房屋使用费，被告认为该约定的标准过高，请求法院予���调整。因原告未提供证据证明涉案商铺市场租金标准，故本院结合本案案情，以原告实际损失为基础，酌定被告应按月租金5705元标准支付原告2016年1月1日至2016年8月31日期间房屋占用使用费45640元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十九条之规定，判决如下：被告韦和强于本判决生效之日起十日内向原告南京金桥市场管理有限公司支付如下费用：2015年下半年的房屋租金19000元、违约金（以19000元为基数，以同期银行贷款利率的1.3倍为计算标准，计算期间自2015年6月11日起至实际给付之日��）、自2016年1月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费45640元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2706元，因适用简易程序减半收取1353元，由原告南京金桥市场管理有限公司负担953元，被告韦和强负担400元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  胡腾云二〇一六年十一月二十四日见习书记员  宋宇燕