广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终15182号上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地广州市白云区。法定代表人：陈木德，所长。委托诉讼代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东茶叶进出口有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：穆有为，董事长。委托诉讼代理人：何金海，广东颐和律师事务所律师。上诉人广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）因与被上诉人广东茶叶进出口有限公司（以下简称茶叶公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。白云房管所上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令茶叶公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街43号903房；3.判令茶叶公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（截至2015年12月31日，房屋占用费18242.33元）；4.本案诉讼费用由茶叶公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，无论是拆迁前的房屋还是涉案房屋，性质都是公有房屋，茶叶公司不享有房屋所有权。其次，涉案房屋仅是交由茶叶公司安排给原拆迁房屋内居住人员使用的公房，产权并未转移，管理权原由广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）管理，后移交给政府房屋管理部门。再次，物权不存在一种在未设立之前处于接近取得物权的权利状态。根据《国务院批转城乡建设环境保护部关于国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知》（国发【1983】139号）、《关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知》（建房【1992】22号）、《关于不得擅自将直管公房无偿划转给使用单位的通知》（建房【1996】401号）相关规定，茶叶公司安排给其职工居住的房屋自始至终都属于公房，应由政府房管部门按照《广东省公有房产管理条例》第四条、第八条、第十条、第十六条的规定对涉案房屋进行管理，白云房管所有法定管理权，茶叶公司作为公房的使用人，应按照规定办理承租手续和交纳租金。二、原审判决适用法律错误。本案法律关系是关于公有房产的物权保护纠纷，应适用《广东省公有房产管理条例》，茶叶公司与地铁公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》不属于本案审理的范畴，双方对涉案房屋已由茶叶公司安排给职工居住这一事实并无异议，故原审法院依照合同法第八条作出判决是错误的。茶叶公司辩称，同意一审判决，不同意白云房管所的上诉请求、事实和理由。白云房管所向一审法院起诉请求：1.判令茶叶公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街43号903房；2.茶叶公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计到2015年12月31日止，房屋占用费为18242.33元）；3.本案诉讼费用由茶叶公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋拆迁安置协议》、入住通知书、茶场个人登记卡、职工经济情况登记表、退休人员申请表、职工房屋分配通知、工资明细表、住房租赁契约、广州市房屋租赁合同，一审法院予以确认并在卷佐证。对于茶叶公司有异议的证据《接管通知书》、《房屋移交接管表》、《安排住户移交情况表》、《房地产权证》、《催收租金律师函》、拆迁协议书、《广州市房地产租赁合同》，一审法院予以确认。一审法院认定事实：位于广州市白云区西槎路侨德街43号903房的房屋系公有住房，原登记在广州市荔湾区人民政府（以下简称荔湾区政府），建筑面积为47.23平方米。白云房管所原系广州市国土资源和房屋管理局白云区分局所属事业单位，现系广州市白云区住房与建设水务局所属事业单位，负责直管房的产权、租赁和安全等日常管理工作。茶叶公司系省属国有企业。1995年12月13日，地铁公司（甲方）与茶叶公司前身中国土产畜产广东茶叶进出口公司（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方以广州市房地产管理局以（92）房拆许字178号房屋拆迁许可证拆除大同路丛辰坊11号的房屋，甲方将白云区西槎路侨德花园安置给乙方回迁居住；该房屋是乙方使用宿舍，原有居住面积173.96平方米，按永迁增幅20%应安置208.75平方米，现安置侨德花园K幢一梯301单元，居住面积48.41平方米；Q幢三梯507单元，居住面积27平方米；Q幢二梯402单元，居住面积42.66平方米；L幢一梯102单元，居住面积26.76平方米；L幢三梯204单元，居住面积38.13平方米；Q幢二梯9（字迹模糊）单元，居住面积27.33平方米（含九楼增幅10%），合计210.29平方米；双方互不补偿。同年12月18日，上述合同在广州市荔湾区公证处进行了公证。1996年1月，拆迁人广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室（下简称地铁拆迁办）根据上述拆迁补偿协议将涉案房屋移交给茶叶公司。2001年8月15日，涉案房屋的产权登记在荔湾区政府名下。性质为国有。2007年4月19日，地铁拆迁办作为拆迁人将补偿房屋（即涉案房屋）移交给广州市国土资源和房屋管理局白云区分局（以下简称国土房管白云分局）、白云房管所接管。同年5月25日，国土房管白云分局通知白云房管所：涉案房屋（产别为代管产）已经批准接管，请办理有关手续。2015年10月21日，白云房管所委托广东诺臣律师事务所向茶叶公司发出《催收租金律师函》，要求茶叶公司收到通知后7日内与白云房管所协商处理相关事宜。该通知于2015年10月21日由茶叶公司签收。至今，白云房管所仍未能收回涉案房屋，也未收取到代管期间的房屋租金。一审庭审中，茶叶公司确认涉案房屋现由其管理。一审法院认为：从合同法的角度来看，茶叶公司与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效。经查，茶叶公司已将自有房屋交给地铁公司拆迁，但地铁公司尚未将涉案房屋补偿给茶叶公司。鉴于涉案房屋早已移交给茶叶公司，仅余物权转移登记手续未办理，故茶叶公司实际上处于接近取得涉案房屋物权的状态，其权利应当受到法律保护。因此，白云房管所主张茶叶公司腾退涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求无事实、法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定,于2016年8月23日作出如下判决：驳回白云房管所的全部诉讼请求。案件受理费256元由白云房管所负担。二审中，双方当事人对于案涉房屋的管理性质存在争议,白云房管所认为：依据其提交的《接管通知书》、《房屋移交接管情况表》，《安排住户移交情况表》,可以证明案涉房屋已经由其进行接管，因此,房屋的性质属于直管公房，其有权行使管理权收回房屋。茶叶公司则认为：由于原址房屋为自管公房的性质，在拆迁产权调换之后，案涉房屋仍延袭的是原址房屋的管理性质即自管公房。广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室与房管部门之间的移交接管，没有征得茶叶公司的同意，因此,对于茶叶公司不产生约束力。本院认为：关于本案应否由民事法律规范调整的问题。《广东省公有房产管理办法》第四条规定：“对通用公房（包括公有住宅、中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公用房屋）应逐步实行统一管理。在未全面实行统一管理前，已纳入统管的，由房管部门直接管理；未纳入统管的，由产权单位管理。”本案中，当事人产生纠纷的实质是双方对于案涉房屋是否属于房管部门统管范围、白云房管所是否具有管理权存有争议，由于上述事实的认定涉及政府公房管理部门的职能和职权的审查，具有行政管理性质，属于行政管理范畴，而并非能够通过民事法律规范予以调整。在双方当事人并无就争议房屋达成平等民事主体协议的情况下，本案不属于人民法院的民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5130号民事判决；二、驳回广州市白云区房屋管理所的起诉。一审案件受理费256元，退还广州市白云区房屋管理所；上诉人广州市白云区房屋管理所预交的二审案件受理费256元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月二十五日书记员 邹文芳