重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6161号上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司被上诉人（原审原告）：高万平被上诉人（原审原告）：吴青勇上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）因与被上诉人高万平、吴青勇商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第07219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。五洲五金公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院审理查明的事实不清，认定的事实错误，一审法院并没有对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的原因进行审理查明。根据上诉人与被上诉人签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，通过一审查明可知，被上诉人并未有证据可证实是上诉人的原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书；2.即使人民法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院并未对被上诉人的损失和对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的具体违约金进行审理查明，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，计算违约金应以损失为计算基础，而一审法院并没有对被上诉人是否受到损失、损失是多少进行审理查明，且被上诉人在接房后办理诉争房屋《房地产权证》申请之前，并未遭受任何损失，相反被申请人在使用涉案房屋期间获得收益。且上诉人与被上诉人并未约定明确的违约金金额，而仅是约定了逾期办理诉争房屋《房地产权证》的计算方法，并不是具体的违约金。3.一审法院适用法律错误，若人民法院认定上诉人应当支付违约金，应当对诉争房屋逾期办理房屋《房地产权证》申请的违约金进行调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，一审法院并未审查违约金是否过高，且根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条约定的违约金计算方式计算出的违约金明显过高，不应依照该约定方式计算违约金。上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金，且被上诉人又无法举示其具体的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金，超过部分不予支持。4.被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，即使法院认定没有过诉讼时效，也只有从立案之日起倒推两年，两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。被上诉人高万平、吴青勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。高万平、吴青勇向一审法院起诉请求，2011年12月26日，高万平、吴青勇与五洲五金公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：高万平、吴青勇购买五洲五金公司出售的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号9幢1-14号房屋，成交金额为323373元。高万平、吴青勇依约交付房款，五洲五金公司应于2013年9月13日起60日内，向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但直到2014年3月13日五洲五金公司才将房屋产权办理完毕。依据《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方已支付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，五洲五金公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，故高万平、吴青勇诉至法院，请求判令：一、五洲五金公司立即支付高万平、吴青勇延期办理房地产权证违约金11858元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。一审法院认定事实：高万平、吴青勇与五洲五金公司于2011年12月26日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，约定甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号9幢1-14的商业用房以总金额323373元的价格出售给高万平、吴青勇。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，建筑面积为61.47平方米，套内面积为60.39平方米，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时已支付房款323373元整。本案房屋于2014年3月13日办理房地产权证，房地产权证载明建筑面积63平方米，套内面积61.2平方米。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2012年2月17日，高万平、吴青勇向五洲五金公司支付本案房屋大修基金。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月3日，高万平、吴青勇向五洲五金公司支付应补房款3051元、契税9793元、合同印花税163元、权证印花税5元。2013年9月13日，高万平、吴青勇与五洲五金公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《消防安全责任书》。庭审中，高万平、吴青勇与五洲五金公司一致认可高万平、吴青勇已付房款为327710元。本案房屋于2014年3月13日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，高万平、吴青勇与五洲五金公司双方均认可以2014年3月13日作为违约金计算的截止时间。对于实际接房时间，高万平、吴青勇主张其于2013年9月13日实际接房。五洲五金公司在庭审中举示房款和契税收据共两张，均为复印件，拟证明针对本案房屋，高万平、吴青勇于2014年6月6日向五洲五金公司支付房款1286元、契税38元，根据补充协议的约定，高万平、吴青勇延期支付房款及相关税费，五洲五金公司可延期交房，故违约金的起算时间应从2014年6月6日起经过60日方才起算。高万平、吴青勇陈述支付该两笔费用是事实，但不是延期支付房款及税费，而是五洲五金公司通知其去支付因房屋面积差所产生的房屋差价款以及补交的契税。另查明，五洲五金公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。一审法院认为，高万平、吴青勇与五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于高万平、吴青勇要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五洲五金公司抗辩其无办证义务，高万平、吴青勇也未授权五洲五金公司办理房产证申请，五洲五金公司的办证义务仅为办理房屋初始登记的义务，五洲五金公司不负有为高万平、吴青勇申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付高万平、吴青勇的前提是高万平、吴青勇付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。高万平、吴青勇在接房时已与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，可知高万平、吴青勇已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为高万平、吴青勇申请办理所购房屋所有权证的义务，高万平、吴青勇购买五洲五金公司出售的房屋以办理房屋转移登记为目的，五洲五金公司的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采信。对于五洲五金公司主张高万平、吴青勇延期支付房款及相关税费，五洲五金公司延期办证违约金的起算时间也应相应顺延的抗辩理由。高万平、吴青勇主张其于2014年6月6日支付的款项系因房屋实际面积与《合同》约定面积发生变化，五洲五金公司通知补交的房款及契税。根据《合同》第四条购房价款约定，本商品房乙方在签订《合同》时已一次性付清房款，根据房地产权证的证载面积以及高万平、吴青勇于2014年6月6日实际支付房款及契税的金额，可以认定高万平、吴青勇于签订《合同》当天付清房款，房地产权证证载面积较《合同》约定面积有所增加，五洲五金公司通知高万平、吴青勇缴纳房屋差价款及补交契税的事实，五洲五金公司主张高万平、吴青勇延期支付房款及契税的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。对于违约金起算时间，高万平、吴青勇于2013年9月13日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2013年11月12日前为高万平、吴青勇申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为高万平、吴青勇申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年11月13日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，本案房屋于2014年3月13日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，高万平、吴青勇与五洲五金公司均认可以该日作为违约金计算的截止日期，一审法院依法予以确认。对五洲五金公司主张高万平、吴青勇的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。高万平、吴青勇与五洲五金公司签订的《合同》约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向高万平、吴青勇支付违约金。五洲五金公司应从2014年3月13日起30日内向高万平、吴青勇支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。高万平、吴青勇于2015年12月17日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。综上，五洲五金公司违约期间共计121天。对于五洲五金公司应承担的违约金额，高万平、吴青勇与五洲五金公司双方一致确认高万平、吴青勇已付房款为327710元，《合同》约定按照高万平、吴青勇已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，对延期办证违约金，一审法院计算为：327710元×0.0003/天×121天=11895.87元，高万平、吴青勇诉讼请求主张11858元，系高万平、吴青勇自愿处分其民事权利，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付吴青勇、高万平延期办证违约金11858元。案件受理费减半收取48元（高万平、吴青勇已预付），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付高万平、吴青勇。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院以当事人双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式进行认定是否正确及计算得出的违约金是否过高；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过2年诉讼时效。现评判如下：一、上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。被上诉人在接房时已与上诉人完清了所有房屋交接手续，可知被上诉人已经提交了委托上诉人办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与上诉人，上诉人即负有为被上诉人申请办理所购房屋所有权证的义务，被上诉人购买上诉人出售的房屋以办理房屋产权转移登记为目的，逾期办证的责任应由上诉人承担，上诉人称不是其原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书的上诉理由不能成立。二、上诉人五洲五金公司与被上诉人高万平、吴青勇在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当事人在合同中对逾期办证违约金进行了明确的约定，应按照合同约定履行。且根据双方合同约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的逾期办证违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。三、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。被上诉人于2013年9月13日实际接房，故上诉人应在实际交付使用之日起60日内即2013年11月12日前为被上诉人申请办理诉争房屋的产权登记，逾期未为被上诉人申请办理房屋产权登记，应从次日即2013年11月13日起承担违约责任。本案房屋于2014年3月13日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，双方均认可以2014年3月13日作为违约金计算的截止时间。双方签订的合同约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年3月13日起30日内向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算，被上诉人于2015年12月17日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。综上所述，上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年十一月二十一日书 记 员  张 玲