审判长    合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6155号上诉人（原审原告）：王月光，女。委托代理人：黄克乾，湖北省楚天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：尤熙章，男。被上诉人（原审被告）：尤凌逵，男。委托代理人：尤熙章，系尤凌逵之父。被上诉人（原审被告）：潘胜桥，男。原审第三人：武汉金属容器二厂,住所地武汉市武昌区民主路**号。法定代表人：徐高四，厂长。委托代理人：吴海，湖北速仁律师事务所律师。委托代理人：周逸杰，湖北速仁律师事务所实习律师。上诉人王月光因与被上诉人尤熙章、尤凌逵、潘胜桥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王月光上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2374号民事判决，支持王月光在一审中提出的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决未查明事实，认定事实错误。1、首先一审认为是上诉人王月光得知被上诉人尤熙章的售房信息后，介绍自己的侄子即被上诉人潘胜桥买房，实际并非这样，而是当时尤熙章因自己的儿子即尤凌逵犯事，为了救儿子尤凌逵，尤熙章夫妻二人上门求王月光帮忙将自己的房子出售。无奈之下才介绍自己的侄子即潘胜桥买房，并与尤熙章、尤凌逵签订了该涉案房屋的房屋买卖协议，作价人民币60000元整，按协议先后支付了人民币30000元，可是尤熙章出尔反尔不遵守协议约定，要求潘胜桥加钱，潘胜桥认为尤熙章不讲诚信，找王月光要求退房。月光无奈，只好将自己的房子出售，与潘胜桥签订了该涉案房屋的买卖协议，并支付了潘胜桥人民币30000元。事后，尤熙章、尤凌逵先后向上诉人王月光要房款人民币19200元，并写下收条。由上述事实可知，尤熙章、尤凌逵已经和上诉人王月光达成了该涉案房屋的房屋买卖协议的共识。二、一审认定潘胜桥及王月光在购房时明知尤熙章并非房屋所有权人，不能推定王月光在受让该不动产时善意的，且第三人明确表示不认可尤熙章与潘胜桥之间的房屋买卖合同关系，故尤熙章与潘胜桥签订的房屋买卖协议为无效协议。潘胜桥在未取得房屋所有权时，又将诉争房屋转卖给王月光，潘胜桥与王月光签订的房屋买卖合同亦无效。这样的认定是错误的。1、潘胜桥和王月光当时签订房屋买卖协议并不知该涉案房屋的所有权人是第三人武汉金属容器二厂。而是后来武汉金属容器二厂通知王月光房改时才知道该涉案房屋的所有权人是该厂的。2、第三人知道尤熙章已将该涉案房卖给王月光，并默认这一事实。第一、第三人到该涉案房安装水表，并向上诉人收取了水表的费用。第二，该涉案房漏水，楼下受害人报警，第三人参与了防水补修，在一审开庭时，第三人的代理人（本厂职工）承认了这一事实。第三，第三人通知过上诉人参加房改，当时上诉人去到第三人处参加房改时，第三人无理要求上诉人交纳被上诉人尤熙章所欠的房租。当时上诉人拒绝缴纳，未能参加房改。第四，潘胜桥将该涉案房交付给上诉人后，上诉人居住至今。第五，在王月光起诉前，多次找过第三人反映上诉人与尤熙章该涉案房的买卖问题，第三人的书记领导总是说，房屋买卖的问题他们不管，到法院起诉，法院判给谁就是谁的。一审认定不能推定原告王月光在受让该不动产时是善意的，也是错误的认定。三、第三人在一审开庭时，不认可该涉案房屋的房屋买卖合同关系，显然与事实不符。第一，第三人早已知道尤熙章与王月光对该涉案房屋的买卖关系，并且已经默认了这一事实。第二，是上诉人追加了第三人参与诉讼，第三人是一种恶意的报复。被上诉人尤熙章、尤凌逵共同辩称，诉争房屋所有权属于武汉金属容器二厂，潘胜桥签订合同时知道此事。与潘胜桥签订合同时我在场，对尤凌逵收款的行为我追认。被上诉人潘胜桥辩称，尤熙章卖房是因为当时他的经济比较困难，他和王月光是邻居，王月光就介绍了我，当时约定房屋总价款是6万元，签订合同后先支付了3万元，后来尤熙章又要涨价，我就不想要了，王月光才从我手上买过去的。我与尤熙章当时约定办完房产证后我才支付余款。原审第三人武汉金属容器二厂述称，王月光要求确认其与尤熙章签订的购房协议有效，不符合法律规定，该行为侵害了第三人的合法权益，第三人也没有委托他们处理诉争房屋；诉争房屋所有权属于第三人，我们现在要求收回诉争房屋；王月光要求诉争房屋归其所有没有合法依据，第三人和尤熙章签订的租赁协议规定尤熙章不得转让、转租此房屋，不得获利等，现王月光、尤熙章因为诉争房屋的买卖发生纠纷，第三人根据租赁协议有权收回诉争房屋，王月光没有任何根据获得诉争房屋的所有权。王月光向一审法院起诉请求：1、依法确认尤熙章、尤凌逵与潘胜桥于2002年1月7日签订的协议书有效，王月光与潘胜桥于2002年1月20日签订的购房协议书有效。2、判令武昌区民主路20号1门2楼2号房屋的使用权归王月光所有。3、判令尤熙章、尤凌逵与潘胜桥承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：尤熙章系武汉金属容器二厂职工，坐落于武汉市武昌区民主路18-22号的房屋，系武汉金属容器二厂所有，房屋所有权证记载幢号为“10”的房屋为一栋5层楼房。1992年7月29日，武汉金属容器二厂作为出租人（甲方）与承租人（乙方）尤熙章续订公有住房租约，载明：房屋座落五层楼，37平方米，核定月租金11.84元。租约第九条约定，乙方不得私自分租、转租、转让、转借房屋或以承租权非法牟利，如有违反，甲方有权终止与乙方的租赁关系并收回房屋。王月光因购买了原属第三人武汉金属容器二厂所有，但已由其他职工买断产权的房屋而成为尤熙章的邻居。在得知尤熙章的售房信息后，介绍自己的侄子即潘胜桥买房。尤凌逵系尤熙章之子。2002年1月7日，尤熙章（甲方）与潘胜桥（乙方）签订协议书，约定：甲方将武昌民主路20号一门二楼二号，住房建筑面积56.81平方米，作价计人民币陆万元整，完全产权出售给乙方（尚未办理手续，此房无债务抵押及经济纠纷）。甲方于二00二年元月八日，将空房交给乙方，乙方即交给甲方首期房款人民币肆万伍仟元整。甲方将产权证（过户前）交给乙方时，乙方再付款壹万元整。房产证过户时，甲、乙双方相互配合，过户手续办理后，乙方将余款伍仟元整交给甲方。产权过户时所需费用均由乙方承担。双方协议签订后，如一方反悔，将承担法律责任。尤熙章、尤凌逵在甲方签字，潘胜桥在乙方签字。2002年1月8日，尤熙章出具收条，载明：今收到潘胜桥第一期购房款弍万伍仟元整。尤熙章将房屋钥匙交给潘胜桥。2002年1月10日，尤熙章出具收条，载明：今收到潘胜桥先生购房款伍仟元整（第一期补款），并备注“本人住房证已交潘”。2002年1月20日，潘胜桥（甲方）与王月光（乙方）签订房屋购买协议，约定：甲方将武昌民主路20号1门2楼2号一套住房，建筑面积56.81平方米，转卖给乙方，作价陆万元整。甲方于2002年元月7日从尤熙章手中购买此房（见附件1），并首付房款人民币叁万元整（见附件2），因和尤熙章合作不愉快，因此将此房转让给乙方，剩余房款由乙方按协议付给尤熙章。乙方付给甲方购房款叁万元整（见附件3），从即日起此房与甲方无关。并标明：附件1为潘胜桥与尤熙章购房协议书；附件2为尤熙章收条两张，共计3万元；附件3为2002年1月20日王月光给潘胜桥购房款3万元的收条，内容为今收到王月光购房款叁万元整。落款人潘胜桥。此后该房屋由王月光居住至今。2003年7月15日，尤凌逵以尤熙章的名义出具收条，载明：今收到王月光女士购房款人民币弍仟柒佰元整。2003年7月23日，尤凌逵出具收条，载明：今收到王月光现金币壹万陆仟伍佰元整。尤熙章认可尤凌逵的两次收款行为，但表示该款应为王月光代潘胜桥所交。经过房改，武汉金属容器二厂所有的部分房屋由职工买断，不愿买断的，继续原租赁关系。尤熙章继续保持与第三人武汉金属容器二厂的房屋租赁关系。2008年6月24日，武汉金属容器二厂领取武房权证昌字第20080071**号房屋所有权证，载明：所有权人武汉金属容器二厂，房屋坐落武昌区民主路18-22号10栋1单元2层2室，建筑面积56.81平方米。此房屋即为尤熙章承租的房屋。王月光陈述，为筹集买房资金，将自己所有的一处房屋出售，所得款项用于购买诉争房屋。并提供2002年7月17日与詹才群、彭美霞签订的武汉市存量房买卖合同作为证据，房屋成交价格为13万元。因目前诉争房屋已被纳入拆迁范围，涉及到房屋补偿及还建问题，在与尤熙章、尤凌逵协商无果的情况下，王月光诉至一审法院，要求判如所请，经一审法院释明，王月光表示坚持诉讼请求，不进行变更。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”的规定，武汉金属容器二厂将自己所有的房屋出租给其职工尤熙章居住，并明确约定“承租人不得私自分租、转租、转让、转借房屋或以承租权非法牟利，如有违反，甲方有权终止与乙方的租赁关系并收回房屋。”，尤熙章在未取得所有权人同意的情况下，擅自有偿转让房屋，侵害了所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，潘胜桥及王月光在购房时明知尤熙章并非房屋所有权人，不能推定王月光在受让该不动产时是善意的，且第三人明确表示不认可尤熙章与潘胜桥之间的房屋买卖合同关系，故尤熙章与潘胜桥签订的房屋买卖协议为无效协议。潘胜桥在未取得房屋所有权时，又将诉争房屋转卖给王月光，潘胜桥与王月光签订的房屋买卖合同亦为无效合同。经一审法院释明，王月光明确表示不变更诉讼请求，故一审法院对王月光提出的第一项即依法确认尤熙章、尤凌逵与潘胜桥于2002年1月7日签订的协议书有效，王月光与潘胜桥于2002年1月20日签订的购房协议书有效的诉讼请求不予支持，对王月光提出的第二项判令武昌区民主路20号1门2楼2号房屋的使用权归王月光所有的诉讼请求亦不予支持。尤凌逵并非房屋所有权人或承租人，尤熙章对其收款行为亦予以认可，故尤凌逵不是本案的适格被告，在本案中不承担责任。武汉金属容器二厂虽表示要收回房屋，但在本案中并未提出独立请求，其可以另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王月光的诉讼请求。本案案件受理费6413元，减半收取3207元，由原告王月光自行负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认为，本案诉争房屋即坐落于武汉市武昌区民主路18-22号系武汉金属容器二厂所有，被上诉人尤熙章在没有取得所有权人同意的情况下转让他人房屋，事后武汉金属容器二厂也未予追认，且武汉金属容器二厂与尤熙章的住房租赁合同中明确约定了承租人不能转让。故尤熙章与潘胜桥所签订的房屋买卖合同无效，王月光与潘胜桥所签订的房屋买卖合同亦为无效合同，一审判决符合《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条、第一百一十七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，王月光的上诉请求缺乏事实和法律依据。综上所述，王月光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6413元，由王月光负担。本判决为终审判决。审判长夏循平审判员余小乔审判员张红二〇一六年十一月二十四日书记员黄浩