广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初9289号原告黄正华，男，汉族，1983年12月10日出生，身份证地址广西滕县。委托代理人陈光宝，广东深长城律师事务所律师。委托代理人钟晓媚，广东深长城律师事务所实习律师。被告深圳市龙华新区与丰泽花园广场业主委员会，地址深圳市龙华新区。负责人陈启。第三人深圳市陆港物业管理有限公司，地址深圳市罗湖区。法定代表人李梦祥。委托代理人陈水汉，系第三人公司员工。原告黄正华诉被告深圳市龙华新区煜丰泽花园广场业主委员会、第三人深圳市陆港物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄正华的委托代理人陈光宝，被告深圳市龙华新区煜丰泽花园广场业主委员会的负责人陈启，第三人深圳市陆港物业管理有限公司的委托代理人陈水汉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年4月12日，原告购入煜丰泽花园广场1栋1B073房屋。购入房屋后至今，原告一直委托深圳市华杰同富物业管理有限公司代为负责租赁、管理事宜并对房屋实施物业管理。2016年1月，原告获悉：1、2013年初，部分花园广场业主伪造原告等众多业主的签名，为经合法程序，骗取了宝安区物业主管部门对被告核准备案；2、被告备案获批后，在未取得过半数业主同意的情况下，径行与第三人签订《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》。合同第二条约定“1-2层为商铺，建筑面积为12500平方米；3-7层为住宅区，建筑面积为18556平方米；第三人应当为煜丰泽广场的公共区域提供日常物业服务”、第八条约定“管理内容包括：保洁、绿化、设施设备维护、保卫”、第九条约定“住宅区服务费0.8元/平方米/月，即0.8元×18556平方米=14844.8元/月；商铺区服务费7.5元/平方米/月，即7.5元×12500平方米=93750元/月”。合同签订后至今，房屋及涉案整栋建筑物1-2层所有区域的物业服务实际由华杰公司提供。原告认为，部分业主骗取政府主管部门取得被告的核准备案后，未经法定程序选举，以业委会名义自行决定由第三人作为物业服务企业，违反《物权法》关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。其次，合同中对包括原告在内的1-2层业主，收取高于3-7层业主近10倍的物业管理费，事前未履行任何告知程序，未征求意见，严重侵害原告合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、撤销被告作出的切丁第三人为深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场物业服务企业的决定；2、撤销被告与第三人签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称被告与第三人陆港公司签订物业管理合同是依法依规，在龙华新区龙华办事处城建科和三联社区工作站指导线召开了业主大会，并在小区公告，小区全体业主对物业管理合同公告无异议，并同时依法在龙华新区城建局取得备案回执。而不是原告所说的在宝安区城建局，被告从来没有到宝安区城建局进行过备案，所以原告的诉讼请求不成立。第三人答辩称第三人是经过业委会、三联工作站在五楼会议室签订的，包括龙华办事处、城建科还有业主都有参加。陆港公司提交了相关资料到龙华新区城建局备案成功，并按规定取得备案回执，这都是有手续的。合同和业委会协商一致于2014年6月30日终止物业管理合同，那时候也在城建科开会的时候提出的，1B和2楼商铺物业管理费由华杰支付的，不存在业主利益冲突，第三人已经起诉承租方华杰，且在二审判决书已经执行。物业管理合同签订现已经三年了，也已经超过了两年的诉讼时效，2014年的时候第三人已退出物业管理。经审理查明，2005年4月12日，原告向深圳市鹏宝东物业发展有限公司购买煜丰泽花园广场1栋1B073号商品房（房地产证号50××18）。2012年9月21日，龙华煜丰泽花园广场业主委员委员向龙华新区、龙华街道办事处、三联社区工作站、狮头岭居委会等部门提出书面申请，主张自2009年龙华煜丰泽花园广场业主委员会筹备组成立以来，于2012年9月20日胜利召开了龙华煜丰泽花园广场业主大会，并从13名候选人中选举出7名业委会候补委员。计票总结过：总业主数1195人有737人投了有效票，22844平方米的总票权数有效投票票权为17846平方米的总票权数。经核算按照相关规定当选业委会委员的得票人数和的票权数要双过半的情况下只有陈启一人当选，这样很不利于煜丰泽花园广场的管理和安定团结。二次投票更不现实，因为楼下的982户业主95%是只有3到5平方很小且90%业主人住在外地，电子城的商铺是委托给别人管理租金打到业主银行卡上，他们已投过一次票很难再投票或快递投票，所以按投票权数高的七名当选业委会委员联名请求各相关上级领导根据龙华煜丰泽花园广场业主客观存在的实际情况，请求批准成立龙华煜丰泽花园广场业主委员会。2012年10月8日，深圳市龙华新区城市建设局为深圳市龙华新区煜丰泽花园广场第一届业主委员会进行备案，业主委员会成立时间为2012年9月20日，任期3年，备案时间为2012年10月8日，业主委员会委员为陈启、赵明宇、陈少鹏、刘思、胡旭东、阮建琴、戴子红，主任为陈启，副主任为赵明宇，候补委员为周宇、褚石球、肖杰。2013年9月29日，龙华煜丰泽花园广场召开2013年度全体业主表决大会，对免除深圳市华杰同富物业管理公司，聘请新的有资质的物业管理公司等十一项事务进行表决，表决结果为是一项内容全部获得总业主人数和总投票面积票权数的三分之二多数通过。2013年11月15日，深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场第一节业主委员会召开第十二次全体委员会议，形成会议纪要注明：原物管广益宏公司于2013年10月30日离开本小区不再管理，经业委会公示【邀标公告】后，至今天【邀标公告】截止日只有深圳市陆港物业管理有限公司接受了业委会邀标。是否同意深圳市陆港物业管理有限公司提交的【龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同】向全体业主公示，公示期满全体业主如无异议就签订合同请求可为委员进行表决。表决结果为六名委员同意，1名委员弃权。2013年11月15日，被告与第三人签订《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》约定由第三人为龙华煜丰泽花园广场小区提供物业管理服务，同时约定服务费为住宅区0.8元/月/平方米，商铺区7.5元/月/平方米，服务期限自2013年11月25日起至2018年11月24日止。2013年11月28日被告与第三人共同向龙华煜丰泽花园广场全体业主、商户、租户、车主发出公告称小区原物管广益宏公司于自2013年11月1日起就没有管理本小区，如还在以小区管理处身份收取车主停车费就属于非法行为。业委会已通过邀标等程序并签合同给深圳市陆港物业管理有限公司，合同已于2013年11月25日生效。现新、老物管在交接过程中，管理处办公室已被业委会和新物管陆港公司锁门接管，准备移交给新物管陆港公司做办公室使用。在交接过程中发现很多车主已预交了几个月甚至2014年全年的停车费，为此业委会发此文公告请小区全体业主、车主不能再交停车费给原物管广益宏公司，而是交给新物管陆港公司。有预交2013年12月份及以后停车费的车主，请赶快找原物管广益宏公司退还你已预交的停车场费，原物管拒不退还停车场费的车主你报警或保留好你交费收据，等新物管陆港公司和业委会联合发公告后再拿原交停车费单据后到管理处核实，对不配合核查的车主不论你是否有预交停车费业委会和新物管陆港公司均不与认可。2013年12月份的停车费将由新物管陆港公司收取并开具新物管陆港公司的收据，广大车主必须按时交纳停车费。该公告经三联社区工作站批示后在小区内张贴公示。2013年12月25日，被告向三联社区工作站提交上述物业管理合同进行备案。2014年1月2日上述物业管理合同经深圳市龙华新区城市建设局住宅（物业）管理科备案。2014年6月27日，被告与第三人签订了终止【龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同】协议书，因被告商铺业主只有10多户按时交纳物业管理费，面积不到500平方，住宅区业主也有少数业主不按时交纳物业管理费，没有按时交纳物业管理费的业主均在拖欠中，现至第三人根本无法发员工工资，物业服务无法维持；第三人愿与被告协商并签订本终止【龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同】协议书；第三人已投入花费118507元，而同期被告方业主缴纳的物业修维修基金只有7866元，根本无法满足被告老旧小区的物业维修需求；第三投入小区公共物业维修工作请业委会予以认可，费用从一、二楼商铺追缴上来的物业维修基金中予以填补。以上事实，有房地产权证书、物业服务合同、物业服务合同备案回执、物业服务合同备案说明、成立业委会申请书、业主大会会议纪要、呈报函回执、终止【龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同】协议书、业委会第十二次会议纪要、业委会备案回执、业委会变更备案回执、公告、公示照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第五十四条的规定，合同当事人在因重大误解订立的和在订立合同时显失公平的情况下享有撤销权；另一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。对照上述法律规定，原告系涉案小区的业主，被告系涉案小区全体业主的代表，原告有权作为合同当事人在法定情形出现的情况下请求撤销被告与第三人签订的合同。经审查，本案中物业管理合同的签订经过了邀标和备案程序，并经在小区内公告，并不存在重大误解和显失公平的情况，亦不存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的情形，原告提出撤销被告与第三人签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求撤销被告作出的确定第三人为深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场物业服务企业的决定的诉讼请求，本着谁主张谁举证的原则，原告应当对被告作出该项决议以及该项决议具有可被撤销的法定情形进行举证。现原告没有提交任何证据证实其主张，本院对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范    藜二〇一六年十一月十日书记员 董    宏书记员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第3页共9页