天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初4080号原告：天津市河东区翠阜新村业主大会，住所地天津市河东区卫国道1××号。代表人：朱林先，业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙英奇，男，1951年5月12日生，汉族，富利华餐饮服务有限公司退休职工，住天津市河东区。被告：天津华津牧工商联合公司，住所地天津市河东区卫国道138号。法定代表人：汤冠军，总经理。委托诉讼代理人：韩义，该单位职工。委托诉讼代理人：武萍，天津则立律师事务所律师。被告：天津华津房地产开发公司，住所地天津市河东区卫国道136号。法定代表人：韩义，总经理。委托诉讼代理人：武萍，天津则立律师事务所律师。原告天津市河东区翠阜新村业主大会与被告天津华津牧工商联合公司、天津华津房地产开发公司、天津市翠阜新村物业管理中心恢复原状纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后,公开开庭进行了审理，并于2015年12月11日依法作出判决，原告天津市河东区翠阜新村业主大会不服本院（2015）东民初字第2396号民事判决，向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院于2016年4月8日以（2016）津02民终1560号民事裁定裁定“一、撤销天津市河东区人民法院（2015）东民初字第2396号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。”本院受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天津市河东区翠阜新村业主委员会主任朱林先及委托代理人孙英奇、被告天津华津牧工商联合公司的委托代理人韩义、武萍、天津华津房地产开发公司的法定代表人韩义及委托代理人武萍到庭参加诉讼。天津市翠阜新村物业管理中心已宣告破产，其企业法人登记于2016年5月被核准注销，已不具备民事主体资格。本案现已审理终结。天津市河东区翠××村业主大会向本院提出诉讼请求：1、收回小区大门两侧空地（约1300平方米）；2、重建小区门楼、传达室（约40平方米）；3、重建小区业主大会、业主委员会、小区物业办公室；4、按原规划图将星河花园在翠××村开设的两个大门关闭；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年业主在看了沙盘、规划图及相关资料后相继购买了被告天津华津房地产开发公司开发建设的翠××村小区的商品房。2007年9月初，被告天津华津牧工商联合公司以建华津科研楼为名，立项申报违法占用原规划的1000多平方米文化设施用地，并拆除原业主大会、业主委员会、物业办公室。2003年被告将小区东南侧地块出卖给帝旺房地产公司建设星河花园，被告在小区业主不知情的情况下，私下与帝旺房地产公司进行交易，允许星河花园在翠××村小区内开设两个大门通行，侵占翠××村小区的车位，造成翠××村小区交通混乱，多次出现交通事故。到目前业主大会、业主委员会、物业公司没有办公地点，被告应依据津政发（2009）34号物业用房管理办法解决办公地点。2013年翠××村物业管理中心单方撤出小区，不顾业主及居民委员会的反对在夜间将小区门卫传达室拆除，��致小区管理混乱。二被告辩称，关于第一项诉讼请求，小区西侧地块不属于翠××村，产权属于第一被告，第一被告于2015年3月12日取得产权证，第二被告于2006年将东侧地块转让给了鸿轩房地产，已经竣工并投入使用，因此，原告无权主张收回该片空地；第二项诉讼请求，被告无法满足原告的要求，因原存在的门楼和传达室不在原告所述小区用地范围内，原存在的小区门楼及传达室系原天津市××村物业管理中心在翠阜小区物业管理过程中的临时工作处所，属于临时建筑，在没有相关建设规划批准手续的情况下，被告无权重建门楼及传达室，该小区门楼及传达室所在位置的地块不在涉诉被告开发的地块范围内，因此被告不同意客观上也无法满足原告的该项诉讼请求；第三项诉讼请求，关于物业办公室，原天津市××村物业管理中心曾经使用的物业办公室也是临时建筑，在天津市××村物业管理中心进行破产清算的过程中，退出了对翠××村的物业管理，其原使用的临时办公用房因属于违章建筑，在有关部门的督促下予以拆除，另外，涉诉小区始建于1994年，当时没有物业用房的规划要求，现在不具备重建的条件，津政发（2009）34号物业用房管理办法不适用于本案，该文件针对的是2009年以后的新建物业，且该文件已于2014年9月30日废止，因此要求被告补建物业用房没有事实和法律依据；第四项诉讼请求，星河小区所属宗地于2003年由第二被告转让给帝旺公司开发建设，涉及的两个大门系星河小区设立的小区出入口，被告无权干涉，原告也无权要求被告对本属于其他开发商开设小区大门的开启和关闭进行干涉，综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1999年12月29日，出让方天津市土地管理局（甲方）与受让方被告天津华津房地产开发公司（乙方）签订《天津市国有土地使用权出让合同》一份，约定：甲方出让给乙方的宗地位于河东区××南侧××东××马路西侧，宗地编号津东卫99-081，面积为99506平方米，总额为13532816元；用地性质为居住，甲方同意乙方分三期开发该宗地；本合同土地使用权出让年限为70年。2003年1月8日，天津市规划和国土资源局（甲方）、被告天津华津房地产开发公司（乙方）、天津市帝旺置业有限公司（丙方）签订编号津东卫99-081号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充协议一份，约定：甲方同意乙方申请将编号津东卫99-081号地块二期和部分一期地块土地使用权转让给丙方，转让给丙方的土地面积为56542.5平方米，原《出让合同》其他条款不变，丙方同意按照该地块《出让合同》规定的土地用途和土地使用条件使用土地，���续履行原土地《出让合同》规定的权利和义务。2004年9月8日，天津市规划和国土资源局（甲方）、被告天津华津房地产开发公司（乙方）签订编号津东卫99-081号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充协议-1一份，约定：“甲方于2003年6月18日为乙方办理了位于河东区××南侧××东××马路西侧地块，（编号为津东卫99-081）三期地块的土地出让手续，签订了《天津市国有土地使用权出让合同补充协议》。出让的土地面积13216.8平方米，土地用途为商业用地，乙方交齐全部土地出让金，甲方为乙方办理了《建设用地规划许可证》。经研究同意该项目绿化宽带度的调整由30米调整为15米。调整好的用地面积为14284.3平方米。根据《建筑设计方案通知书》，该地块用地性质为公共设施用地，该项目总建筑面积为37270平方米。现就乙方申请办理三期公建项目调整地界���宜甲、乙双方签订如下补充协议-1。一、甲方同意乙方的申请将编号津东卫99-081号地块三期公建用地面积13216.8平方米调整为14284.3平方米。二、依据《建筑设计方案通知书》，该项目总建筑面积由39600平方米调整为总建筑面积37270平方米。三、因此次增加的用地面积大部分作为建筑退线用地，因此不再增收土地出让金。四、依据《建筑设计方案通知书》该地块用地性质为公共设施用地，土地使用权出让年限为50年。五、原《出让合同》其他条款不变，继续履行原土地《出让合同》规定的权利和义务。六、本补充协议-1是《出让合同》的组成部分，与《出让合同》具有同等法律效力。”2006年11月28日，天津市国土资源和房屋管理局（甲方）、被告天津华津房地产开发公司（乙方）、天津市鸿轩房地产开发有限公司（丙方）签订津东卫99-081号地块《天津市国有土���使用权出让合同》转让合同一份，约定：甲、乙双方同意将2004年9月8日签订的宗地编号为津东卫99-081号地块《天津市国有土地使用权出让合同补充协议-1》乙方名下的土地使用权转让给丙方，转让的土地面积为14284.3平方米；根据天津市规划局2006年9月核发的《建筑设计方案通知书》，该地块用地性质为商业金融业（酒店）用地，地上建筑面积为31300平方米，地下建筑面积为7400平方米；建筑密度37%，绿地率为31%；该地块土地使用权出让年限为40年；丙方同意继续履行《出让合同》、《补充协议》、《补充协议-1》约定的权利和义务。另查，原告小区初建时在入口处有传达室一间，后因市政规划原因被拆除，传达室被拆除后，天津市翠阜物业管理中心在小区入口处设立临时岗亭一处。2013年12月天津市翠阜物业管理中心向全体业主发出《关于翠阜物业管理中心退出对翠××村物业管理的公告》一封，载明天津市翠阜物业管理中心自2014年3月31日起退出物业管理。2014年4月，天津市翠阜物业管理中心与原告就物业房屋、车棚、岗亭、电卡、图纸等进行交接，并有双方盖章确认的交接清单一份。2015年3月12日被告天津华津牧工商联合公司取得坐落天津市河东区卫国道1××号的房地产权证，建筑面积23725.72平方米。原告自述天津市河东区翠××村业主大会代表包含翠韵里1-9号楼、翠郁里1-6号楼、翠荫里1-7号楼的业主行使权利。其中翠韵里1-9号楼、翠荫里1-7号楼是由天津华津房地产开发公司建设开发的。翠郁里由天津市盛中夏房地产开发公司建设开发。天津市城市规划设计研究院关于河东区卫国道132号详细规划调整（养鸡场）规划图注明，总建筑面积33.92万平方米中，属于被告��设开发的翠荫里1期，在被告建设规划中，没有原告诉请的公共建筑配套项目。另查，翠××村原小区门楼及传达室未取得建设工程规划相关手续，后均被拆除。小区原物业公司使用的物业房屋亦未取得建设工程规划相关手续，现房屋已被拆除。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，天津市河东区翠××村业主大会代表包含翠韵里1-9号楼、翠郁里1-6号楼、翠荫里1-7号楼的业主行使权利。但翠郁里非被告天津华津房地产开发公司建设开发，因此被告主体资格不符。原告要求收回小区大门两侧的空地不属于天津市河东区翠××村业主大会所代表业主的用地范围，因此原告要求被告返还空地的请求，本院不予支持。关于原告要求重建小区门楼及传达室的诉讼请求，该小区原建的小区门楼及传达室均未取得建设工程规划相关手续，后被拆除，并不违反法律及行政法规规定。现本案原、被告均未能提供已经取得在小区内建设门楼及传达室的相关手续，因此原告要求重建的请求，本院不予支持，但天津华津房地产开发公司应当予以适当补偿，本院结合本案情况酌定数额为3万元。关于原告要求重建小区业主大会、业主委员会、小区物业办公室的诉讼请求，小区物业公司原来使用的办公用房未取得建设工程规划相关手续，涉诉小区所在地块现生效的规划中涉诉小区所占土地上属于被告建设开发的范围内并无附属用房的规划，因此不具备重建的条件，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求按原规划图将星河花园在翠××村开设的两个大门关闭的诉讼请求，根据双方提交的河东区卫国道132号详细规划调整（养鸡厂）规划图可以看出，星河花园两个出入口开设在规划道路上，该道路并非原告小区内部道路，故原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津华津房地产开发公司给付原告天津市河东区翠阜新村业主大会补偿金人民币3万元；二、驳回原告天津市河东区翠阜新村业主大会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由原告天津市河东区翠阜新村业主大会负担240元，由被告天津华津房地产开发公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上���于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨桂军审 判 员  颜 弘人民陪审员  王 欣二○二○一六年十一月十八日书 记 员  谷 月