山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初1636-1号原告李勇。被告田立梅。被告马玉珍。被告张金修。被告张路。被告张某。被告高密市醴泉街道倪家庵小学。法定代表人张纪裕，校长。委托代理人解立军，律师。原告李勇与被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某、高密市醴泉街道倪家庵小学（以下简称倪家庵小学）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勇、被告倪家庵小学委托代理人解立军到庭参加诉讼；被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告李勇向本院提出诉讼请求：１、请求法院依法解除原告与被告间的买卖合同，返还购房款3891242元及利息并赔偿由此造成的全部损失。2、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年7月10日签订了6套房屋买卖协议，协议价款为1941212元，另外位于北关小学车库25套，面积约470平方米。原告已交齐全额购房款195万元，共计3891242元。目前合同已到期，请求法院判如所请。被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某未作答辩。被告倪家庵小学辩称，1、学校无过错，不应承担返还购房款、赔偿损失的责任。原告提供的公寓安置协议所盖的学校公章，是假公章。即使是真公章，也是张大伟盗用学校公章后自行加盖的，学校事先并不知情，事后也未认可。学校不是真正的建房和卖房主体。即使本案中安置协议成立和有效的话，对解除合同后返还购房款的责任，也只能由张大伟承担。学校无过错，不应承担返还购房款，赔偿损失的责任。2、本案中安置协议是无效的，原告关于解除合同、返还购房款的请求，不应得到支持。（1）从原告起诉状中的陈述内容和安置协议的内容看，原告认为所购房的房屋系倪家庵小学和张大伟开发和出售的，而无论是倪家庵小学还是张大伟均无房地产开发经营资格，也未成立有资质的房地产开发经营公司。因此，所谓的原被告之间的房屋买卖安置协议应是无效的。（2）本案中争议房屋的土地系倪家庵居委会所有，系非建设用地，且所建房屋未取得建设工程规划许可。显然，双方争议的房屋系违章建筑，而以违章建筑为标的物所签订的买卖合同，当属无效合同，既然合同是无效的，原告就无权按有效合同的规定请求解除合同、返还购房款。（3）本案中张大伟和田立梅的行为不构成表见代理。3、原告并未提供充分的证据证明其已向学校支付购房款。因此无权请求学校返还。原告提供了一份盖有“文昌居小区”字样的章、记载金额为322250元的收款收据，但是该收据不能作为认定学校收受购房款的证据。第一，收据中记载的如此大额的款项，通过现金交付不符合常理，但原告又未提供其通过银行转账等方式付款的凭证，因此不能认定原告已经实际交付了约定的购房款。第二，收款收据上所加盖的“文昌居小区”字样的章，并未加盖学校公章，而“文昌居小区”字样的章并非学校刻制和加盖，因而不能以此证明学校收到购房款，原告也就无权要求学校返还。经审理查明，被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某分别为张大伟之妻、之母、之父、次女、长女。张大伟于2015年11月份因意外死亡。2013年7月10日，原告与张大伟、田立梅签订了6份格式合同的房屋买卖协议，约定原告购买倪家庵小学公寓（文昌居）房屋6套，分别为1号楼4单元101室、102室、202室、301室、302室、402室，预定面积分别为106.58平方米、105平方米、105平方米、105平方米、105平方米、106.58平方米，单价均为2450元／平方米，价款分别为261121元、257250元、257250元、257250元、257250元、261121元，每套房屋均带有车库一个，价款65000元。付款时间为一次性付款，于2013年7月10日前支付房屋安置定金，余款在房屋竣工时一次付清。预计交房时间为2013年12月31日。2013年11月22日，原告与张大伟签订北关小学车库转让合同，约定原告购买张大伟北关小学教学楼后车库20间，每间23.5平方米，共计470平方米，共计价款195万元，双方同意于2013年11月22日将20间车库交付原告。上述协议签订后，原告于2013年7月10日预付定金17万元，2013年12月3日通过银行转账转入张大伟账户195万元，2013年12月6日转入88万元，以上共计付款300万元。张大伟于2013年7月1日为原告出具1941242元的购房款收据一份，上面盖有“高密市倪家小学文昌居小区”的印章。2013年11月22日，高密市醴泉街道党政办出具证明，内容为“位于北关小学教学楼后车库共贰拾间（西边壹号至贰拾号国库）所有权为李勇，特此证明。”张大伟于2013年12月6日为原告出具收到条一份，内容为：“收到北关小学贰拾间车库款共计壹佰玖拾伍万元正（￥1950000.00元），收款人张大伟2013年12月6日”。又查明，为证明涉案房屋的建设情况，原告提交了以下证据：1、高政函（2010）577号《高密市人民政府关于醴泉街道办事处申请倪家庵、蔡站小学校舍用地划拨的批复》，主要内容为：高密市人民政府同意倪家庵、蔡站小学可直接办理集体土地使用权登记，领取集体土地使用证。2、倪家庵小学教学楼工程施工合同，主要内容为高密市醴泉街道办事处与山东省高密市海建建筑工程有限公司签订了建设倪家庵小学教学楼建设工程。鞠好文作为山东省高密市海建建筑工程有限公司的代理人在合同上签字。3、2010年9月20日高密市醴泉街道倪家庵村民委员会、高密市醴泉街道办事处、高密市醴泉街道倪家庵小学三方出具的证明，内容为:“根据高政函577号文，经倪家庵村委、倪家庵小学、张大伟三方协商同意，倪家庵小学前2098平方米（合4.34亩）开发建设教师公寓住宅80户（96-106㎡）车库60间，储藏室40间。由张大伟开发经营。”4、2010.9.25鞠好文个人出具的声明，内容为：“我受张大伟委托参加醴泉街办倪家庵小学教学楼建设工程及教师公寓投标，现已中标，实际中标人为张大伟，一切建筑工程施工权和盈利权项全部归属张大伟所有，与我本人鞠好文无关。”。对上述证据，被告倪家庵小学质证认为，批复中说明土地系集体土地，不能进行房地产开发。房地产开发系张大伟个人行为，非倪家庵小学经营开发。本院认为，原、被告虽然签订了书面的房屋买卖协议和车库转让合同，由原告购买张大伟开发的6套房屋和26间车库，但因该房屋系张大伟个人开发，建房土地系集体土地，且未办理任何的商品房开发规划手续，因此涉案的房屋及买卖合同应认定无效。原告主张解除合同的请求与本院查明的合同效力不符，经本院释明后，原告变更请求为认定房屋买卖合同无效，返还购房款及损失，应当予以准许。合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对本案，造成房屋买卖合同无效的主要原因在张大伟，故其应当返还原告购房款300万元，并且承担购房款产生的利息损失。利息损失可按中国人民银行同期贷款利率计算。被告倪家庵小学虽然在房屋买卖合同和收款收据上盖章，但倪家庵小学既不是开发商，也未收取购房款，其不是房屋买卖合同的当事人，原告对此也予认可。参照最高人民法院相关司法解释，有证据证明原告明知签订合同时对方当事人是借用行为的，被借用的当事人不承担责任，故被告倪家庵学小学在本案中不应承担责任。张大伟死亡后，其因买卖房屋所产生的民事责任应由其继承人在继承遗产范围内承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某在继承遗产范围内返还原告李勇购房款300万元及利息损失（自2013年12月6日起至本判决生效之日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计息），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告田立梅、马玉珍、张金修、张路、张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  毛伟涛人民陪审员  葛文森人民陪审员  郑 坤二〇一六年十一月三十日书 记 员  台艳林