广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初6501号原告周小春，女，汉族，1985年10月9日出生，户籍地址福建省永定县。委托代理人卓圣国，广东宝城律师事务所律师。委托代理人赖箭洪，广东宝城律师事务所律师助理。被告王广勋，男，汉族，1984年9月9日出生，住址深圳市宝安区。委托代理人王谧，广东融泽律师事务所律师。委托代理人吕艳明，广东融泽律师事务所实习律师。第三人刘永生，男，汉族，1982年10月7日出生，身份证住址福建省永定县。委托代理人卓圣国，广东宝城律师事务所律师。委托代理人赖箭洪，广东宝城律师事务所律师助理。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人张逸茹，女，汉族，1989年10月26日出生，住址江西省上饶市万年县陈营镇六〇南大道，身份证号码，员工。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和第三人刘永生代理人卓圣国、赖箭洪，被告代理人王谧、吕艳明，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）代理人张逸茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月13日，被告与第三人刘永生签署了《二手房买卖合同》(编号1523607)，合同约定刘永生以人民币258万元的价格购买被告位于深圳市宝安区新安街道上川东路南侧31区A4栋401房(深房地字第××号)。合同约定刘永生应支付的定金为人民币10万元。2015年12月31日，被告与刘永生及原告经协商一致后，共同签署了《买方主体变更确认书》，约定原告继受《二手房买卖合同》中约定的全部权利与义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。现原告已依约支付了购房定金10万元，但因被告在签署合同时隐瞒了涉案房产已于2015年11月11日被东莞市第三人民法院查封的事实，导致原、被告在农业银行深圳前海支行办理的资金监管、按揭贷款手续无法正常进行。在原告的不断敦促下，被告办理解除涉案房产第一次查封手续。2016年1月27日，原告与被告前往工商银行深圳星河支行另行办理了首期房款人民币68万元的资金监管以及按揭贷款手续。2016年2月4日，涉案房产又突然被东莞市第二人民法院查封，导致涉案房屋的按揭贷款手续及递件过户手续无法正常进行。为此，原告于2016年3月6日向被告发出《履约催告函》，要求被告尽快解除涉案房产的查封，但是被告置之不理。无奈之下原告委托律师于2016年3月15日向被告发出《律师函》再次催促其履约，但被告至今未按照《律师函》的内容履约。综上所述，被告在签署《二手房买卖合同》时存在严重欺诈行为，在交易过程中又存在因涉案房产被查封导致无法继续交易的严重违约行为，给原告造成巨大的经济损失，依法应承担违约赔偿责任。原告诉请法院判令：1、解除《二手房买卖合同》(编号1523607)以及《买方主体变更确认书》；2、被告立即返还原告房产交易定金人民币10万元；3、被告立即向原告支付违约金人民币51.6万元；4、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。被告答辩称：1、原告称因被告在签署二手房买卖合同时隐瞒了涉案房产已于2015年11月11日被东莞市第三人人民法院查封的事实，导致在农业银行办理的资金监管按揭贷款手续无法正常进行，没有事实根据。该主张的因果关系不正确，被告不存在欺诈行为。根据原告提供的证据二手房买卖合同、定金托管协议、交易风险提示与声明三份书面文件所示，2015年12月13日，刘永生与被告同时签署以上三份文件，三份书面文件均未约定由被告履行查询涉案房产是否存在查封的义务。在定金托管协议第3条中明确约定由世华地产对涉案房产的查封情况进行查档确认，该条由刘永生、被告、世华地产共同约定世华地产作为涉案房产买卖合同定金的托管方，并约定以“经世华房地产公司房产无查封”作为托管定金的放款条件。故对于签署二手房买卖合同时各方当事人均未发现涉案房产已被查封，造成原告未能办理按揭的责任，应归属于世华地产。2、根据被告签署以上二手房买卖合同时提供的深房产第50××67号房产证复印件，被告对涉案房产的已知信息向世华地产、刘永生进行提供，故对于世华地产依约履行的托管审慎义务不存在任何障碍，被告不存在任何欺诈行为。3、根据合同法第424条规定，世华地产与原、被告及刘永生之间存在居间合同关系，根据合同法第425条居间人如实报告义务的规定，世华地产应当本着对委托人负责，对企业商誉负责的态度，审慎核实涉案房产的产权资料与相关交易情况，应当对作为居间合同委托人的被告承担损害赔偿责任。4、根据最高法院关于民事诉讼法证据若干规定第2条，最高法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第28条规定，原告主张由被告返还定金并支付违约金共61万元的数额过高，原告需对“东莞市第二人民法院于2016年2月4日查封涉案房产”这一事实所造成涉案房产不能办理按揭的事实形成的损失承担举证责任，如未能举证，其主张不应得到支持。第三人刘永生述称，刘永生是原告的丈夫。涉案房产在2015年11月11日第一次被查封，随后双方变更了按揭银行，事实上原告已经给了被告履约的合理期限，但涉案房产还是在2016年2月4日、2016年4月14日被东莞市第二人民法院查封，造成涉案合同无法继续履行。根据双方签署的二手房买卖合同第15条之约定，原告主张转让成交价20%的违约金，符合合同约定以及法律规定。被告称不清楚上述债务，将责任推卸至世华地产，存在恶意违约。第三人世华地产述称：1、本案系买卖合同，我方提供买卖居间服务，并非是本案适格当事人。2、买方已支付定金10万元，刘永生已将定金9.5万元支付给被告，我方监管的0.5万元愿意依照法院判决处理。2015年12月13日，刘永生和被告签订买卖合同，双方对涉案房产查封的情况均知晓，被告承诺解封，所以我方才在资金监管协议第6条手写经甲方查档房产无查封，产权合法有效，才将定金支付给被告。涉案房产解封后，我方业务人员才发现涉案房产被东莞市第二人民法院查封，我方告知原告本人，因被告无法再次解封，导致合同无法继续履行，二手房交易流程就此停止。3、我方作为居间方已经积极撮合了原、被告签订买卖合同，且涉案房产的查封已经告知原、被告双方，我方已经履行了相关义务，有权收取佣金。经审理查明，2015年11月11日，被告所有的位于深圳市宝安区新安街道上川东路南侧的31区A4栋401房，因（2015）东三法樟保字第30号案件被广东省东莞市第三人民法院查封。2015年12月13日，第三人刘永生作为买方，被告王广勋作为卖方，在第三人世华地产的居间服务下，签订了《二手房买卖合同》（编号1523607），约定被告将上述房产转让给刘永生，转让成交价258万元，定金10万元，定金由居间方监管，定金付至居间方视为卖方收讫定金，剩余房款以银行按揭付款方式支付，买方于签订合同之日起20日内付清首付款，具体金额根据银行贷款金额确定，卖方应于签署合同之日起30日内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记，将房地产证原件交予居间方，定金中预留0.5万元作为交房保证金，由居间方监管，买卖双方任何一方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同还对递件过户、税费承担等内容作了约定。同时，被告作为卖方，刘永生作为买方，世华地产作为托管方，三方签订了《定金托管协议》，约定买卖双方同意在符合经世华地产查档确认房产无抵押登记、无查封、产权合法有效，无需托管房产证原件的条件下，世华地产可解除托管，将定金支付卖方。买卖合同签订后，刘永生如约支付了定金10万元。目前被告已收到定金9.5万元，仍有0.5万元由世华地产监管。2015年12月31日，原告周小春作为新买方，刘永生作为原买方，被告作为卖方，三方签订《买方主体变更确认书》，约定将刘永生和被告签订的涉案买卖合同变更为，原告明确知悉买卖关系及居间关系的所有条款，同意继受、履行买卖关系和居间关系中的全部权利义务，原买方已履行部分，原买方与新买方自行交接，原买方就新买方的居间义务向居间方承担连带保证责任。2015年12月31日，原告与被告在中国农业银行股份有限公司前海分行申请办理首期款资金监管。2016年1月4日，监管协议生效，监管金额68万元。2016年1月26日，广东省第三人民法院解除对涉案房产于2015年11月11日的查封。2016年1月27日，原告与被告向中国农业银行股份有限公司前海分行申请终止履行资金监管协议，当天该银行解除与双方的资金监管协议。当天，原告、被告与中国工商银行股份有限公司深圳星河支行共同签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管68万元购房首期款。2016年2月4日，涉案房产因（2016）粤1972民初1404号民间借贷纠纷一案，被广东省东莞市第二人民法院查封。2016年3月6日，原告向被告邮寄《履约催告函》，催促被告解封房产并办理过户手续。3月15日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，催促被告在2016年3月18日之前解除涉案房产的查封。2016年4月14日，涉案房产因（2016）粤1972民初2877号被广东省东莞市第二人民法院查封。以上事实，有二手房买卖合同、定金托管协议、定金收据、买方主体变更确认书、二手楼交易资金监管协议、履约催告函、律师函、快递单、银行回函、不动产查封（备案）表、不动产资料电脑查询结果表、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵守。被告作为房屋的所有权人和买卖合同的卖方，在房产被查封、合同履行出现障碍的情况下，没有提供反担保或清偿债务以申请解封房产，没有积极排除障碍，致使合同目的无法实现，存在过错。被告称责任在于第三人世华地产，没有事实和法律依据，不予认定。原告积极履行合同义务，没有过错，主张解除合同，返还定金，支付违约金，予以支持。关于违约金的数额，合同对违约金的计算标准已作明确约定，被告没有证据证明违约金过分高于原告的实际损失，主张51.6万元违约金过高，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告周小春与被告王广勋之间关于深圳市宝安区新安街道上川东路南侧31区A4栋401房的买卖合同以及周小春、王广勋与第三人刘永生之间签订的《买方主体变更确认书》；二、被告王广勋于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周小春返还定金人民币10万元，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司对其中的0.5万元负有配合返还义务；三、被告王广勋于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周小春支付违约金人民币51.6万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9960元，财产保全申请费3600元，均由被告王广勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  张小宁人民陪审员  黄 芳二〇一六年十一月九日书 记 员  张晶晶书 记 员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第9页共11页