广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初5860号原告：吴洁华，住广东省汕头市金平区。委托代理人：陈权、陈国铭，广东乐群律师事务所律师。被告：郭焕钳，住广州市天河区。原告吴洁华诉被告郭焕钳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈权到庭参加诉讼，被告郭焕钳经本院合法传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴洁华诉称：原告向广州富力超盛置业发展有限公司购买广州市天河区华夏路30号富力盈通大厦3701房。2014年4月1日，原告的委托代理人潘某与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，双方约定合同权利义务，但被告自2015年12月开始不再支付租金，原告有权解除合同，收回房屋。2016年5月9日，双方签订《调解协议》，约定双方解除合同并对款项进行结算等，但被告未按协议支付款项。为此，请求法院判令：1、被告向原告支付自2015年12月10日至2016年4月30日的租金租金233599元及管理费、电费及供冷某51735.50元（计至2016年5月）；2、被告向原告支付迟延付款违约金（以397308.62元为本金，按每日1‰的标准计算，自2015年12月10日计至付清为止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告郭焕钳未作答辩。经审理查明：吴洁华为广州市天河区富力盈通大厦3701房（以下简称“涉案房屋”）的预售登记买受人。2014年4月1日，吴洁华（甲方，出租人，委托代理人潘某签署）、郭焕钳（乙方，承租人）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方出租涉案房屋给乙方作办公使用，租期2014年4月1日至2019年3月31日，其中2014年5月1日至2016年3月31日的月租金45984元，2016年4月1日至2017年3月31日的月租金49663元等，租金按月结算，由乙方在每月第10日前缴付次月租金给甲方。乙方向甲方交纳91968元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金，其他约定见《广州市房屋租赁合同补充协议》。当日，双方签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期内房屋的管理费、电费、电话费、网络费及乙方应缴费用由乙方向相关部门自行缴交并遵守物业管理处规定；房屋租赁登记手续由租赁双方当事人自行协商办理，在租赁期届满或解除合同时，乙方应在3天内搬迁完毕，否则视乙方放弃对房屋内属乙方所有的设施设备及其他物品的各项权利，甲方有权自行处理，乙方不得要求返还及索取赔偿，同时乙方须结清租赁期内的各项费用等。2016年3月28日，吴洁华提起本案诉讼。2016年5月9日，吴洁华（甲方，委托代理人蔡某签署）、郭焕钳（乙方）签署《调解协议书》，内容为：1、甲、乙一致同意解除2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及《广州市房屋租赁合同补充协议》；2、乙方承诺于2016年5月15日前腾退出涉案房屋并将屋内物品搬迁完毕，其中固定装修乙方不得拆除。若乙方未在2016年5月15日予以腾退及搬离，视为乙方放弃对房屋内属乙方所有的设施设备及其他物品的各项权利，甲方有权自行处理，乙方不得要求返还及索取赔偿；3、乙方确认拖欠甲方自2015年12月10日至2016年4月30日租金233599元，乙方未付的管理费、电费及供冷某，计至2016年5月为51735.50元；乙方租赁至今未向广州市房屋管理中心缴交租赁税，应交的租赁税合计161974.12元（未含滞纳金），上述各项共计447308.62元；4、甲、乙双方经协商，甲方同意本协议书第3条累计欠款447308.62元。若乙方在2016年5月31日前付还甲方10万元，并在2016年6月30日前办妥乙方承租地点的税务、工商注销登记手续，并付还所有欠款（118506.50元及应交租赁税161974.12元和相关滞纳金）。在甲方同意乙方欠款总金额可扣除原已收取的保证金91968元，并不收取原合同约定的日0.1%违约金，则双方因本案的债权债务结清。若乙方未按上述约定履行，甲方将有权追究乙方全部法律责任，要求乙方付还协议第3条的全款并继续按逾期金额的日0.1%计算违约金，同时没收乙方缴纳的保证金91968元；5、鉴于本案纠纷在广州市天河区人民法院起诉，甲方已缴纳法院的诉讼费25140元，由乙方承担，该款于2016年5月31日与第一期还款一并归还甲方等。庭审时，吴洁华表示：签署《调解协议书》后，郭焕钳向其支付5万元，其余款项未支付，该5万元先冲抵管理费、电费及供冷某51735.50元；郭焕钳于2016年5月5日交还涉案房屋；对于租赁保证金91968元，吴洁华主张没收。另吴洁华提交广州天力物业发展有限公司的收费通知及发票，显示吴洁华通过案外人代垫管理费、电费及供冷某51735.50元；关于租赁税161974.12元，吴洁华表示已由郭焕钳支付。另2016年11月25日，吴洁华到庭变更其第2项诉讼请求的计算本金为235334.50元。本院认为：吴洁华减少其第2项诉讼请求，属其诉讼权利的自由处分，并无增加郭焕钳负担，本院予以照准。吴洁华、郭焕钳签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》、《调解协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。支付租金及使用期间的费用系郭焕钳的合同义务，由其对已付款进行举证，现其未到庭应诉，视为放弃举证，对于吴洁华主张其拖欠租金等予以采纳。双方签署《调解协议书》，解除租赁合同，郭焕钳交还房屋，双方确认具体款项，郭焕钳应按时支付，否则依协议承担违约责任。吴洁华主张其在《调解协议书》签署后收取5万元，予以采信。吴洁华某为垫付的管理费、电费及供冷某51735.50元，现其主张返还，具有事实依据，应予支持。对于该5万元，从债的性质上应先冲抵租金233599元部分，吴洁华主张该款先支付管理费、电费及供冷某缺乏依据，不予采纳。故此吴洁华的第1项诉讼请求应为租金183599元（233599元－50000元）、管理费、电费及供冷某51735.50元。对于吴洁华主张的超出部分，本院予以驳回。对于吴洁华的第2项诉讼请求，《调解协议书》约定郭焕钳需在2016年6月30日前结清款项及办理注销登记等手续，逾期按每日0.1%标准支付违约金，故此违约金计算时间应从2016年7月1日起算，吴洁华主张的起算时间缺乏合同依据，不予采纳。但从公平角度，违约金以本金235334.50元为限。对于吴洁华主张的超出部分，本院予以驳回。郭焕钳经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭焕钳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴洁华支付租金183599元及管理费、电费及供冷费51735.50元。二、被告郭焕钳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴洁华支付逾期付款违约金（以235334.50元为本金，按每日0.1%标准，自2016年7月1日计至付清为止，以本金235334.50元为限）。三、驳回原告吴洁华的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7580元由原告吴洁华负担2266元，由被告郭焕钳负担5314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  何慧燕人民陪审员  陈美良二〇一六年十一月三十日书 记 员  梁怡筠判决书于2016年12月日送达