第4页共7页江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初7261号原告：桑向军，男，1971年4月22日出生，汉族，住东海县。原告：周克艳，女，1980年11月9日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托代理人：宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住所地东海县牛山镇钢铁路79号新天成国际水晶购物广场。法定代表人赵红，总经理。委托代理人周伟，江苏众昇律师事务所律师。原告桑向军、周克艳与被告连云港太设房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员侯书宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋康到庭参加了诉讼，被告连云港太设房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑向军、周克艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理涉案房产权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，配合原告办理涉案房地产权属登记。2、判令被告支付原告违约金，违约金以原告支付的购房款为基数，从2015年5月21日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至涉案房产具备办理产权证书条件之日止。事实和理由：2012年6月1日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价408023元购买被告开发建设的新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元802室房屋一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但是直到2014年5月20日在没有取得商品房住宅使用批准文件的情况下，被告将房屋交付原告使用。从原、被告签订商品房买卖合同至今已四年多时间，早已超出法律及合同约定的期限，由于被告的原因原告至今没有取得涉案房屋权属证书，根据有关法律及合同约定，被告应当承担违约责任。由于涉案合同约定的违约金明显过低，因此被告应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告连云港太设房地产开发有限公司在提交的书面答辩状中称，被告未能办理产权证的缘故系涉案房屋的建筑商江苏省建工集团有限公司未提供完整的和提供虚假的报备产权登记材料所致，现答辩人正积极协调和依法解决，答辩人和被答辩人在签订《商品房买卖合同》中就产权登记的违约条款进行了明确约定，被答辩人的诉求不符合双方的合同约定，且该合同条款的约定系双方自治意思的表示，亦不违反法律的强制性规定，故答辩人主张违约金的诉求不应予以支持，应按合同约定承担。且双方在商品房买卖合同中约定金额为408023元，但答辩人最终给予桑向军、周克艳优惠，桑向军、周克艳实际向答辩人支付购房款341810元。本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，原告桑向军、周克艳作为买受人与被告连云港太设房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，二原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元802室。在该合同第八条约定，被告应在2012年12月31日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告主张实际支付全额房价款人民币408023元，后因涉案房屋实际面积小于合同约定的面积，被告退还原告1680元购房款，故涉案房屋实际购房款为406343元。二原告于2012年6月13日，按照合同约定价格408023元缴纳了契税。被告未在合同约定的2012年12月31日前交付本案所涉商品房。2014年5月20日，被告将本案所涉商品房交付原告，现原告已装修入住。因被告与施工方原因，本案商品房产权证书一直未予办理。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。关于房屋产权属办理及违约金问题。被告辩称，因其建筑商原因，导致被告没有依约为原告办理房屋产权证。建设方是否导致被告备案不能，此系被告与他方的纠纷，不妨害被告未为原告办理权属登记违约之形成及责任之承担，故被告的该答辩意见本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中原、被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即被告应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。由于合同约定的违约金数额明显过低，本院依法调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于涉案购房款问题，被告于庭前提交书面答辩状抗辩称二原告实际缴纳购房款为341810元，但是被告未向本院提交相关证据，且二原告对此不予认可，因此对被告该抗辩意见不予采纳。故根据本案查明的事实及法律规定，二原告已实际支付购房款人民币406343元，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告连云港太设房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，依法可缺席判决，因此产生的不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件。二、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告桑向军、周克艳因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以原告支付的购房款人民币406343元为基准从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止。案件受理费500元（简易程序），由被告连云港太设房地产开发有限公司负担（已由原告桑向军、周克艳垫付，被告连云港太设房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1000元（普通程序）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  侯书宇二〇一六年十一月二十日书 记 员  孙 瑞