辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽12民终1362号上诉人（原审原告、反诉被告）：张振，男，1995年9月21日出生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：付长新，女，1969年3月23日出生，汉族，现住铁岭市银州区（原告母亲）。委托诉讼代理人：路村，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩凤霞，女，1956年1月1日出生，汉族，住址铁岭市银州区。上诉人张振因与被上诉人韩凤霞房屋租赁合同纠纷一案，不服银州区人民法院（2015）鉄银民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月28日审理了本案。上诉人张振的的委托诉讼代理人付长新，被上诉人韩凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的反诉请求。支持上诉人要求解除租赁合同的上诉请求。事实和理由是：本案涉及的两间房屋在租赁合同签订后因故自始就没有给付，被上诉人没有向上诉人提出任何异议，当年的租金也按合同约定全部给付。说明涉案房屋没有交付被上诉人是认可的，上诉人不存在过错，被上诉人后期对此产生异议属事后反悔行为，不存在营业损失，不应受法律保护。上诉人认可（2013）铁民一初字第645号民事判决，在租赁房屋的总面积中扣除未交付房屋的租金。原审依据的评估报告，不能作为判决证据，该报告的依据不是合法的税务票据，只是被上诉人自己的说明及非税务发票，也没有依据税务部门收取的营业税进行评估，报告结论不可能合法，综上，上诉人认为原审判决认定事实错误。韩凤霞辩称：上诉人以被上诉人存在过错要求解除合同无法律依据，上诉人称诉争房屋没有交付被上诉人不是事实，房屋租赁合同约定被上诉人是整体承租，上诉人对该诉争房屋进行了改造装修，房屋承租后，上诉人承诺与原国税局协商诉争房屋的租金、取暖费、电费等问题，据此被上诉人全额给付第一年的租金。在此一年里，被上诉人曾多次找国税局协商均未果。原审依据评估报告判决上诉人赔偿经济损失是正确的，该鉴定程序合法，鉴定机构、鉴定人员均具备相关的鉴定资格。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求予以维持。张振一审法院起诉请求：2011年7月9日，原告的监护人付长新与被告的委托代理人刘庆订立房屋租赁合同，将坐落于银州区工人街15委（原铁岭县国税局办公楼，房权证铁岭县字第211221-003979-1号，建筑面积1024.63平方米）自有楼房整体出租给被告，租赁用途为经营宾馆，租金为一年22万元，租期10年。合同签订后，原告将房屋部分交付被告，位于楼1层东侧的两间房屋一直由第三人使用，自始未能交付被告。2011年被告按合同约定支付租金22万元。2012年部分交付租金，2013年未付租金。双方签订的租赁合同第二条第2款约定“房租按时交付，不得拖欠，如有拖欠，甲方（原告）有权收回房屋，且被告不得破坏房屋装修”。据此约定及相关法律规定，原告向法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的房屋租赁合同，被告将房屋交还原告，并支付2014年9月9日至2015年9月9日一年的房租金22万元，并承担欠款利息。韩凤霞一审法院反诉请求：判令被反诉人支付水费、电费、取暖费共计3万元，赔偿未交付房屋的经营损失每年101,470元，三年共计304,410元。房产税由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年7月9日，原告张振的法定代理人付长新（系原告母亲）与被告韩凤霞的委托代理人刘庆签订房屋租赁合同书，将坐落于银州区工人街15委（原铁岭县国税局办公楼，房权证铁岭县字第211221-003979-1号，建筑面积1024.63平方米）自有楼房整体出租给被告。约定：租赁用途为经营宾馆，租金标准为22万元/年，取暖费、房屋租赁费、物业费、房产税、土地使用税等其他一切税费均由被告韩凤霞负担。第一年租期为14个月，第二年开始租期为12个月。每年的8月9日，支付租金。租赁期限自2011年7月9日至2021年9月9日。被告刘庆系受托被告韩凤霞签订该房屋租赁合同，被告韩凤霞系诉争房屋的实际承租人及栖喜主题快捷酒店的经营者。房屋租赁合同签订后，原告法定代理人付长新将诉争房屋大部分交付给被告韩凤霞，位于该楼一层东侧的两间房屋，由第三人占用未交付。2015年1月26日被告通过银行转账给付原告租金48,907元。本院委托铁岭中实资产评估事务所对原告未交付的两个房屋的水费、电费、取暖费及三年未经营的损失进行评估。该所作出铁中评报字（2015）第112号资产评估报告书，评估基准日为2015年10月20日。评估结论为：2012年至2014年三年两个房间的营业收入总计178，564.00元；营业成本为73，720.07元；营业损失为104，843.93元。其中营业成本中含水费2,207.52元、电费1,986.77元、取暖费4,860元等。被告交纳评估费3,000元。一审法院认为：原告（反诉被告）张振与被告（反诉原告）韩凤霞签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告（反诉被告）张振作为出租人负有整体交付出租房屋的义务，被告（反诉原告）韩凤霞作为承租人负有按照合同约定履行给付租金的义务。由于原告（反诉被告）张振一直未将位于诉争楼房一层东侧的两间房屋交付被告（反诉原告）韩凤霞，被告（反诉原告）韩凤霞有理由拒绝给付未交付房屋的租金，由于双方对未交付房屋部分的租金支付，未能达成一致意见，致使被告（反诉原告）韩凤霞未能按照合同约定交付租金，原、被告双方均负有一定过错责任，故对原告仅依据双方签订的租赁合同第二条第2款的约定，要求解除合同返还租赁房屋的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）韩凤霞租赁原告房屋的目的是经营酒店，原告未将两间房屋交付给被告韩凤霞使用，由此给被告（反诉原告）韩凤霞造成的经营损失，原告（反诉被告）张振应予赔偿。被告（反诉原告）韩凤霞已经支付两个房间的营业成本（税费、电费、水费、取暖费等），故原告应对两个房间的营业收入予以赔偿。依据评估报告，两个房间三年的营业收入总计178，564.00元，故两个房间一年的营业收入为59,521元（178，564.00元÷3年）。上述两个房间原告虽然于2015年1月交付被告，故原告应对被告在2014年9月至2015年1月间的营业收入予以赔偿，金额为24,800元（59,521元÷12个月×5个月）。对原告主张的给付租金的诉讼请求，应当扣除赔偿损失的数额及已交付租金，予以支持。对反诉原告韩凤霞请求判令被反诉人赔偿三年304,410元营业损失的反诉请求，由于本案仅涉及2014年至2015年度的租金，且反诉原告要求赔偿三年的经营损失已经本院另案再审，故对此项反诉请求不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付水费、电费、取暖费共计3万元的反诉请求，由于水、电、取暖费已经包含在营业成本中，故此项请求不另支持。对反诉原告要求反诉被告承担房产税一节，由于该税非因本年度经营交纳，故本案不宜处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款（十周岁以上的未成年人时限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意）《中华人民共和合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付）、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：一、被告韩凤霞于本判决生效后10日内给付原告张振2014年至2015年度间房屋租金171,093元（220,000元－已交租金48,907元）；二、反诉被告张振于本判决生效后10日内赔偿反诉原告韩凤霞经济损失27,800元（营业损失24,800元+鉴定费3,000元）三、驳回原告张振请求解除房屋租赁合同，被告交还房屋的诉讼请求；三、驳回反诉原告韩凤霞其他反诉请求。上述款项于本判决生效后十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费4,600元（原告张振预交），由被告韩凤霞负担2,967元，原告张振负担1,633元；反诉费6,320元（被告韩凤霞预交），由原告张振负担1,718元，被告韩凤霞负担4,602元。二审中，当事人没有提交新证据，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人对房屋租赁合同极其内容均无异议，合法有效。双方当事人对涉案房屋由案外人实际占有使用的事实均无异议，但对涉案房屋的租金支付问题及占用期限没有约定，现产生纠纷，双方均存在过错，均应负一定的过错责任。因此，上诉人以被上诉人拖欠租金为由要求解除租赁合同，本院不予支持。被上诉人应按合同约定履行全额支付租赁费用义务。本案的租赁合同约定，被上诉人是整体承租上诉人的房屋，房屋租赁用途为经营快捷式宾馆，涉案房屋由案外人占有使用，给被上诉人造成一定的经济损失，依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，该损失原审依据评估报告判决上诉人予以赔偿，并无不当。综上所述，上诉人张振的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10920元，由上诉人张振负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 军审 判 员  孙爱萍代理审判员  徐铭泽二〇一六年十一月十四日书 记 员  黄博超