杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0106民初3498号原告：九龙仓（杭州）置业有限公司。住所地：杭州市拱墅区沈半路***号***室。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：董慧，女，1984年9月15日出生，汉族，该公司员工,住杭州市萧山区。原告：港盈房地产（杭州）有限公司。住所地：杭州市拱墅区沈半路***号***室。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：陈春，女，1979年1月1日出生，汉族，该公司员工,住杭州市下城区。原告：堡盈房地产（杭州）有限公司。住所地：杭州市下城区岳帅桥**号*幢***室。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：滕燕虹，女，1982年9月26日出生，汉族，该公司员工,住杭州市滨江区。原告：锦兴房地产开发（杭州）有限公司。住所地：杭州钱江经济开发区顺达路***号******室。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：孙望，男，1986年12月25日出生，汉族，该公司员工,住杭州市西湖区。被告：徐海军，男，1979年11月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告九龙仓（杭州）置业有限公司、港盈房地产（杭州）有限公司、堡盈房地产（杭州）有限公司、锦兴房地产开发（杭州）有限公司为与被告徐海军房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月19日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员金孟贵独任审判，后本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告九龙仓（杭州）置业有限公司的委托诉讼代理人董慧、原告港盈房地产（杭州）有限公司的委托诉讼代理人陈春、原告堡盈房地产（杭州）有限公司的委托诉讼代理人滕燕虹、原告锦兴房地产开发（杭州）有限公司的委托诉讼代理人孙望到庭参加诉讼，被告徐海军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称：2012年11月8日，原被告签署了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的位于杭州市西湖区702室、703室、705室、706室房屋出租给原告办公使用，房屋租赁期限为3年零6个月，自2013年2月15日起至2016年8月14日止；原告在合同签订后15个工作日内支付给被告租赁押金共计138000元。原告于2012年11月14日向被告指定账户支付前述4间房屋押金各34500元共计138000元。被告于2012年11月20日向原告出具上述押金收条。2013年12月1日，被告发函告知原告，上述租赁房屋中703室、705室、706室的产权人已由被告变更为浙江台融实业投资有限公司（以下简称“台融公司”）。2014年3月4日，原、被告与台融公司签署《房屋租赁合同之三方协议》（以下简称“三方协议”），约定：被告就上述租赁房屋中702室范围内仍和原告发生租赁合同关系，相关权利义务的约定与原合同一致；703室、705室、706室房屋由原告与台融公司发生租赁合同关系，由台融公司概括继承被告在租赁合同项下的权利义务。此后，涉案物业中的702室房屋因被告与民生银行杭州分行发生金融借款合同纠纷而被杭州市江干区人民法院执行拍卖。江干区人民法院2015年6月30日出具（2014）杭江执民字第1561-2号执行裁定书，裁定702室房产所有权及相应土地使用权归买受人冯旭燕所有。根据最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”，以及《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，由此，自拍卖成交裁定送达之日，被告即丧失了702室房屋之所有权，原被告间关于702室房屋租赁合同关系也由此终止。而且，原告已于2015年5月19日按合同约定付清所有应付款项。根据租赁合同约定，被告应于租赁期限届满后三天内一次性将押金全额无息退还原告。综上所述，被告理应按租赁合同约定返还原告702室押金34500元。然被告至今下落不明、无法联系，原告曾于2016年3月24日委托浙江六和律师事务所向被告发送催款函，但被告仍未返还上述款项。原告多次催讨未果，故诉至本院请求判令：被告返还原告位于杭州市西湖区702室房屋租赁押金34500元，并支付逾期返还利息损失（自2015年7月4日起按按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际履行之日止）。原告为支持其主张提供以下证据：1、房屋租赁合同。证明2012年11月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于杭州市西湖区702、703、705、706室房屋出租给原告办公使用；租赁合同第5.1条约定，原告在合同签订后15个工作日内支付给被告租赁押金共计138000元；租赁合同第5.2条约定，租赁期限届满，被告应当于原告将房屋完好交割清楚、并付清所有应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还原告。2、房屋租赁合同之三方协议。证明2014年3月4日，原被告与浙江台融实业投资有限公司签署三方协议约定，因703、705、706室房屋的产权人由被告变更为浙江台融实业投资有限公司，所以原合同租赁关系变更为：被告就702室范围内仍与原告发生租赁合同关系，相关权利义务与原合同一致；浙江台融实业投资有限公司就703、705、706室房屋范围内概况继承被告的权利义务，并直接和原告发生租赁合同关系，相关权利义务的约定于原合同一致。3、押金汇款凭证及收条。证明原告于2012年11月14日向被告支付欧美中心租赁押金共计138000元，其中702室占34500元；被告于2012年11月20日向原告出具已收到欧美中心D区702、703、705、706室房屋租赁押金138000元的收条。4、（2015）杭江法网拍字第42号《拍卖成交确认书》。证明第三人冯旭燕通过司法拍卖，竞得位于西湖区产，并与江干区法院签署《拍卖成交确认书》。5、（2014）杭江执民字第1561-2号执行裁定书。证明江干区人民法院2015年6月30日出具的执行裁定书裁定：“将位于西湖区的房产所有权及相应的土地使用权归买受人冯旭燕所有；买受人冯旭燕应持有本裁定书到相关部门办理产权过户及变更登记等手续。”由此，被告自2015年6月30日起已丧失702室房屋所有权，即原被告双方关于702室的租赁合同关系自此终止。6、（2014）杭江执民字第1561-2号协助执行通知书、（2014）杭江执民字第1591-2号协助执行通知书、（2014）杭江执民字第1591-2号协助执行通知书。证明江干区法院2015年6月30日分别向杭州市住房保障和房产管理局、杭州市地方税务局、杭州市国土资源管理局发出《协助执行通知书》，通知上述行政管理部门协助办理702室房屋产权过户等手续。7、律师函及寄送凭证。证明原告于2016年3月24日委托浙江六和律师事务所向被告寄送律师函一份，催促被告期限返还702室房屋押金34500元。8、租赁期间租金支付凭证、（2014）杭江执民字第1561号协助执行通知书、原告应法院要求协助划扣租金的汇款凭证、法院出具的收据（No.1300219608）。证明原告已于2015年5月19日按合同约定付清了所有应付租金合计982080.74元，其中2015年2月15日至2015年8月14日租金按江干区法院要求支付至法院指定账户。被告徐海军未作答辩，亦未提供证据。经审查，原告提供的证据符合法律规定，本院均予确认。根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实：2012年11月8日，原被告签署了《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其所有的位于杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心7楼D区房屋（面积827.84平方炎，以产权证为准）出租给原告办公使用，房屋租赁期限为3年零6个月，自2013年2月15日起至2016年8月14日止；租金为每平方米6.7元/天；原告在合同签订后15个工作日内支付给被告租赁押金共计138000元，租赁期限届满，被告应当于原告将房屋向被告交割清楚、并付清所有应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还原告。合同签订后，原告于2012年11月14日向被告指定账户支付租赁押金138000元，被告于2012年11月20日向原告出具上述押金收条一份，载明：今收到九龙仓（杭州）置业有限公司杭州市教工路18号欧美中心D区702、703、705、706室租房押金138000元。2013年12月1日，被告发函告知原告，上述租赁房屋中703室、705室、706室的产权人已由被告变更为浙江台融实业投资有限公司（以下简称“台融公司”）。2014年3月4日，原、被告与台融公司签署《房屋租赁合同之三方协议》，约定：被告就上述租赁房屋中702室范围内仍和原告发生租赁合同关系，相关权利义务的约定与原合同一致；台融公司就上述租赁房屋中703室、705室、706室室范围内概括继承被告的权利义务，并直接和原告发生租赁合同关系，相关权利义务的约定与原合同一致。此后，原告按上述两份合同履行，向台融公司支付上述租赁房屋中703室、705室、706室房屋的租金，向被告支付上述租赁房屋中702室房屋的租金，向被告支付了截止2015年2月14日止租期的租金。此后，涉案物业中的702室房产因被告拖欠中国民生银行股份有限公司杭州分行的金融借款而被杭州市江干区人民法院强制执行拍卖。2015年4月15日，杭州市江干区人民法院向原告发送协助执行通告书，要求原告支付相应租金。2015年5月19日，原告向杭州市江干区人民法院电汇租金205732.34元，该租金租期从2015年2月15日算至2015年8月14日止。2015年6月17日，买受人冯海燕签署了拍卖成交确认书，确认于2015年5月21日通过淘宝网司法拍卖网络平台成功兑得杭州市西湖区产。2015年6月30日，杭州市江干区人民法院出具（2014）杭江执民字第1561-2号执行裁定书，裁定将位于杭州市西湖区产所有权及相应土地使用权归买受人冯旭燕所有。并向杭州市住房保障和房产管理局、杭州市地方税务局直属分局、杭州市国土资源管理局发出《协助执行通知书》，通知上述行政管理部门协助办理上述702室房屋产权过户等手续。2015年12月1日，冯海燕与原告锦兴房地产开发（杭州）有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：由锦兴房地产开发（杭州）有限公司承租冯海燕所有的杭州市西湖区房屋，租期从2015年8月15日起算至2016年8月14日止。2016年3月24日，原告委托浙江六和律师事务所向被告发送催款律师函，要求被告返还双方租赁合同所涉的上述物业中的702室房屋的租赁押金34500元，但被告至今仍未返还。原告遂诉至本院。另查明，杭州市西湖区屋产权证登记的产权面积为158.05平方米。本院认为，原被告签署的房屋租赁合同、原、被告与台融公司签署的房屋租赁合同之三方协议均系当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。租赁合同约定，在租赁期限届满时，被告应当于原告将房屋向被告交割清楚、并付清所有应付费用后三天内一次性全额无息退还租赁押金，现查明，因被告拖欠他人债务导致涉案房屋被法院强制拍卖，从而致双方租赁合同提前终止履行，原告在结清所有应付费用的前提下，要求被告返还租赁押金并支付逾期返还的利息损失符合双方合同的约定，原告诉讼请求本院予以支持。对于涉案房屋押金数额的确定，四原告与被告签订的租赁合同中未对租赁的四间房屋的押金分别作出约定,在其中三间租赁房屋变更所有权人为台融公司后达成的三方协议亦未对押金的处理与分配达成协议,且审理中被告亦举证证明在台融公司变更为其中三间房屋的所有权人后被告实际占用的押金数额,故原告按间数平均计算押金向被告主张，并不损害被告利益，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，而涉案房屋拍卖成交确认的执行裁定书江干区人民法院于2015年6月30日作出并发送给相应当事人及相关部门，可以认定此时被告对涉案房屋的所有权消灭，因此，原告请求自2015年7月4日起计算利息损失，符合双方约定,但利率应按同期银行贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：徐海军于本判决生效之日起十日内返还九龙仓（杭州）置业有限公司、港盈房地产（杭州）有限公司、堡盈房地产（杭州）有限公司、锦兴房地产开发（杭州）有限公司租赁押金34500元，并支付逾期返还利息损失（自2015年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元，由徐海军负担。公告费650元，由徐海军负担，于本判决生效之日起十日内支付至九龙仓（杭州）置业有限公司。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省中级人民法院。审 判 长 金 孟 贵人民陪审员 王 卫 国人民陪审员 申屠新江二〇一六年十一月十五日书 记 员 申屠书婷