安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初6521号原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市XX。法定代表人：张伦超，董事长。委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：吴旭东，男，1979年10月20日出生，汉族，住所地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所实习律师。原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）与被告吴旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告庐阳国资公司委托诉讼代理人徐俊峰、唐卫国，被告吴旭东委托诉讼代理人黄正巍、高大桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庐阳国资公司向本院提出诉讼请求：1、吴旭东支付庐阳国资公司欠付房屋租金、使用费383183元（自2015年4月23日至2015年12月31日）并自2015年12月31日起按照欠付租金的基数按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息，款清息止；2、吴旭东承担本案的诉讼费用、保全费用。事实与理由：2010年4月29日，吴旭东与合肥市杏林街道办事处签订一份《房屋租赁协议书》，协议约定吴旭东承租XX房屋136平方米，期为4年零8个月(2010年4月29日-2014年12月31日),租金为138720元/年（11560元/月），按季度支付。2013年5月依据庐政【2013】2、3号文件，杏林街道办事处将该处移交至庐阳国资公司，庐阳国资公司接受管理后，吴旭东一直按期缴纳房租至2014年12月31日。房屋到期后，庐阳国资公司依据相关规定对该处房屋进行公开招标操作，2015年2月10日，受庐阳国资公司委托，安徽合肥公共资源交易中心在其网站发布了该处房屋的租赁公告。2015年3月6日10时，该处房屋按期进行了网上限时竞价，竞价结束时合肥公共资源交易中心系统显示吴旭东是当前最高竞价人，当前价格为400000元/年。2015年3月11日，安徽合肥公共资源交易中心在其网站发布《九狮桥街11号房屋出租项目中止公告》申明2015年3月6日因中心机房网络硬件设备出现故障，导致部分竞买人无法访问竞价系统，经报经监管部门批准，本项目因故中止。2015年4月22日，包括吴旭东在内的竞价人对该项目重新进行了竞价，吴旭东以554000元/年的最高投标报价中标。后因双方未能达成协商意见，吴旭东就此竞标价格纠纷事件向包河区人民法院提出诉讼，请求以第一次竞标成交价400000元要求安徽合肥公共资源交易中心发布《九狮桥11号房屋出租项目成交公示》及《中标通知书》，并据此与庐阳国资公司签订《房屋租赁合同》。2015年7月9日，包河区人民法院开庭审理此案（2015）包民二初字第01273号，并于2015年11月1日判决驳回吴旭东上述的诉讼请求。吴旭东对此判决表示不服，随即向合肥市中级人民法院提出上诉。2016年7月1日，合肥市中级人民法院（2016）皖01民终153号判决如下：驳回上诉，维持原判。吴旭东对该处房屋的竞标价为554000元/年。吴旭东在房屋到期后一直占据本案所涉房屋至2015年12月31日，因吴旭东在系统中中标价为554000元/年，故庐阳国资公司要求吴旭东按554000元/年支付自2015年4月21日至2015年12月31日期间房屋逾期使用费用。现为维护自身的合法权益，庐阳国资公司不得不向贵院起诉，请依法判如所请。吴旭东辩称：1、庐阳国资公司不是本案适格主体仅仅是房产管理人，未经合法产权人授权无权主张租金；2、以中标通知书记载的中标价格作为租金计算标准，没有法律依据，仅仅是要约价；3、本案的租赁合同关系应当为不定期租赁合同关系，应以原合同价计算租金；4、计算租期的时间错误，吴旭东租金实际缴纳至2015年6月30日。本院经审理查明如下事实：2010年4月28日，合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处与吴旭东签订房屋租赁协议书一份，该协议明确吴旭东承租XX房屋一间，租金每月11560元，按季度支付，每季度首月前五日交清。合同签订后，吴旭东支付11000元押金。之后，合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处依据规定将涉案房屋移交给庐阳国资公司。2015年3月6日，安徽合肥公共资源交易中心就涉案房屋进行网络竞拍产生故障，吴旭东就此次竞拍将庐阳国资公司及安徽合肥公共资源交易中心诉至法院。之后，经过合肥市包河区人民法院及合肥市中级人民法院判决驳回吴旭东的诉讼请求。2015年4月30日，涉案房屋再次竞拍，吴旭东以554000元的年租金标准中标，安徽合肥公共资源交易中心向吴旭东发出中标通知书，通知明确收到中标通知书后5个工作日与出租方签订合同，无故逾期视为放弃中标资格。之后，吴旭东未与庐阳国资公司就涉案房屋签订房屋租赁合同。2015年7月19日，吴旭东向庐阳国资公司交纳34680元房屋租金，庐阳国资公司向吴旭东出具收款收据一份，该收据注明了“租金2015年4月1日至6月30日”。2015年12月31日，庐阳国资公司与吴旭东办理了房屋移交手续，吴旭东将承租房屋移交给庐阳国资公司。以上事实有房屋租赁合同、民事判决书、中标通知书、房屋租金押金单、交接清单、房租费发票、收款收据及当事人陈述予以证实。本院认为：吴旭东虽然与合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处签订的房屋租赁合同并且实际占有、使用承租房屋，但是在合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处将涉案房屋依据规定移交给庐阳国资公司后，吴旭东向庐阳国资公司交纳租金等行为已经明确庐阳国资公司实际行使出租人的地位，故本院认定本案租赁双方为庐阳国资公司与吴旭东，吴旭东抗辩认为庐阳国资公司不是本案适格诉讼主体，本院不予采信。对于2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金未支付，双方均无异议，争议仅在于租金支付的标准。庐阳国资公司认为应当按照竞标价554000元/年的标准支付租金。吴旭东认为应当按照当初租赁合同的约定标准支付租金。本院根据双方陈述及所举证据认定吴旭东可按照原租金标准即每月11560元支付租金，理由在于：1、吴旭东占有涉案房屋系基于其与合肥市庐阳区人民政府杏林街道办事处之间的房屋租赁合同，对应的租金也应当按照该租赁合同的标准计算。虽然吴旭东就涉案房屋的租赁问题两次参与竞拍，但是竞拍的目的是为了重新签订房屋租赁合同。由于吴旭东与庐阳国资公司之间并未重新签订租赁合同，庐阳国资公司以新竞拍的租金为标准向吴旭东主张基于原租赁合同占有、使用的费用，不符合法律规定；2、2015年7月19日，庐阳国资公司就吴旭东支付的2015年第二季度的租金开具了收据，支付的标准为原租金标准。此时，两次竞拍均已完成而庐阳国资公司仍按照原租赁标准收取竞拍后的租金，故本院认定应当按照原租赁标准支付租金；3、合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租房屋在被庐阳国资公司收回之前，吴旭东一直占有、使用，庐阳国资公司并未举证证明其已与吴旭东协商一致明确竞拍后按照竞拍价格支付占有期间的租金，故庐阳国资公司按照竞拍价主张租金，本院不予支持。综上所述，吴旭东拖欠庐阳国资公司2015年7月1日至12月31日期间的租金69360元（34680元×2=69360元）。双方明确同意吴旭东支付的押金11000元予以抵销，吴旭东仍应当支付58360元（69360元-11000元=58360元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：一、被告吴旭东于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳国有资产经营有限公司租金58360元并支付逾期利息（自2015年12月31日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款清时止）；二、驳回原告合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3582元，由原告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担3000元，被告吴旭东负担582元。保全费2475元，由原告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担1800元，被告吴旭东负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年十一月十五日书记员 杨丹丹附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。