四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8073号上诉人（原审原告，反诉被告）:成都世茂新城房地产开发有限公司，住所地：成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。法定代表人：汤沸，执行董事。委托诉讼代理人：冉丽，泰和泰律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：谢苗，男，汉族，1985年5月20日出生，住成都市锦江区。上诉人成都世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂房产公司）与上诉人谢苗商品房预售合同纠纷一案，均不服成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第5074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世茂房产公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项判决，依法改判世茂房产公司退还谢苗购房款59935元；二、请求判令谢苗承当本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、世茂房产公司并未逾期签订并交付合同，世茂房产公司对谢苗逾期办理购房贷款并逾期支付购房尾款一事没有任何过错，一审法院不应据此认定世茂房产公司存在过错，而调减违约金；二、谢苗未办理贷款与世茂房产公司是否交付合同没有必然联系，即便世茂房产公司没有及时交付合同，也不影响谢苗办理贷款；三、按照合同约定，谢苗最迟在2015年4月23日付清购房尾款340000元，但其一直未办理贷款手续并支付购房尾款，给世茂房产公司造成了较大经济损失，一审法院将违约金调减为6000元，有失公允。谢苗辩称，是因为世茂房产公司原因造成一直未签订合同，也没有备案，造成不能办理贷款合同，其个人征信没有问题。谢苗上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持一审谢苗的反诉请求；二、本案上诉费、一审本诉费、反诉费均由世茂房产公司承担。事实与理由：双方合同没有履行的原因是世茂房产公司不予配合履行合同事由，世茂房产公司逾期签��和交付合同，未到相关管理部门办理网签、备案，从而导致购房贷款不能如期办理，一审法院认定是由于谢苗违约导致合同不能履行，承担违约责任，系事实认定错误。世茂房产公司辩称，一、谢苗的征信记录，在一审中已经证明，是有异常的；二、世茂公司两次发函，证明世茂公司希望积极促成合同的成立与履行。世茂房产公司向一审法院起诉请求：请求判令：一、解除世茂房产公司与谢苗签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、谢苗按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向世茂房产公司支付累计逾期应付款20%的违约金68000元；三、谢苗向原告支付律师费25071元；四、本案诉讼费由谢苗承担。谢苗向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、世茂房产公司退还谢苗购房款153006元及利息5000元；三、世茂房产公司支付谢苗律师费10000元；四、本案诉讼费由世茂房产公司负担。一审法院认定事实：2015年3月25日，谢苗在世茂房产公司签署《商品房买卖合同》及补充协议。该合同约定：谢苗购买世茂房产公司开发建设的位于龙泉驿区“世茂城·四期”××号预售商品房，套内建筑面积69.9平方米，单价每平方米5560.64元，总价款493006元。付款方式为谢苗于2015年3月25日向世茂房产公司支付首期房价款153006元，其余房款340000元采用公积金贷款方式支付，并在该合同签订之日起30日内付清。该合同第九条“逾期付款责任”第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，出卖人有���解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同第二十六条约定合同自双方签字（盖章）之日起生效。第二十八条：“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本于合同书面实物文本内容的一致性。释义：本合同的签订以网上签约的方式进行，网上签约于联机备案同时进行。双方应当保持联机备案文本于合同书面文本的一致性。”合同补充协议第五条第一款约定：“1、本合同第九条之‘买受人未按照合同规定的时间付款’的违约责任也适用于买受人采用贷款方式支付。2、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准。买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日起5日内向其贷款机构提交符合贷款机构要求的，完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐应由买受人承担的费用。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本合同正文第五条及本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第九条的约定承担违约责任。（2）因买受人原因导致其申请的贷款未或批准或申请的贷款额度与批准额度产生差额，买受人应自合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额。否则，买受人自本合同签署之日起的第31日起应向出卖人承担本合同第九条逾期付款的违约责任。…。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后1年内行驶单方解除权。…。8、无论何种原因导致买卖双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议等解除的，买受人同意出卖人在扣除完毕合同约定的违约金和其他应扣款项后将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款。”第二十一条约定：“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”合同签订后，谢苗于当日按约支付了首期购房款153006元。2015年10月30日，谢苗拨打成都市人民政府市长公开电话，希望相关部门协调处理世茂房产公司从2015年3月25日以来未在案涉合同中盖章事宜。2015年11月4日，市长公开电话办公司回复：“经调查，‘世茂城’项目位于我区大面街道天鹅西湖南路6号（成龙大道和天鹅西湖南路交汇处），由成都世茂置业有限公司开发。据来话人反映今年3月在“世茂城”交纳首付款购买房屋一套，开发商至今未在购房合同上盖章的问题。经我局与“世茂城”公司相关负责人取得联系，要求公司尽快为购房业主完善手续，在合同上加盖公章。经协调，公司表示已对接销售部门，购房人随时可至售楼部盖章。”2015年11月23日，再次回复：“…。经协调，公司表示已对接销售部门，表示合同已盖章，可根据来话人要求自取或邮寄给来话人。”2015年11月14日，世茂房产公司向谢苗发出《关于付款的催告函》要求谢苗立即办理完毕贷款手续并付清购房款。2015年11月19日，谢苗收到了世茂房产公司邮寄的案涉合同及补充协议。成都市龙泉驿区房产档案管理中心查询出具的谢苗《个人及家庭房屋登记记录》显示，截止2015年12月16日谢苗名下无房产登记信息。一审法院另查明，案涉房屋于2014年10月30日获得商品房预售许可证。谢苗签订案涉合同后，世茂房产公司在成都住房公积金管理中心网上预约初审谢苗的贷款审批进度，获悉谢苗“近5年连续逾期4次，首付需提高至6成”，遂未办理案涉合同登记备案手续。谢苗迄今未办理公积金贷款，也未支付首付款外的其他房款。世茂房产公司向谢苗催告房款未果，于2015年11月12日委托泰和泰律师事务所律师作为代理人参加诉讼，并交纳代理费25071元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务。在本案中，世茂房产公司与谢苗签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，世茂房产公司应当按约履行网签合同、办理合同���案手续、向谢苗交付签订合同文本并按约交付房屋等义务，谢苗应当在合同签订后30日内办理公积金贷款手续或交付房款。但从本案查明的事实，世茂房产公司与谢苗均未按照合同约定履行义务。（一）关于合同的解除。世茂房产公司与谢苗均主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该主张系双方真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，一审法院予以准许。（二）关于世茂房产公司的违约行为及责任。世茂房产公司在谢苗签署合同后长达数月期间，既未签署合同，也未向谢苗交付合同，还未按照相关规定办理商品房预售合同登记备案手续。世茂房产公司辩称其已于3月25日签订合同并交付谢苗；未办理商品房预售合同登记备案手续系因谢苗的公积金贷款网上预约初审未获批准，根据行业惯例为便于合同首付款比例的更改而为之。一审法院认为，世茂房产公司未提交证据证明其于3月25日与谢苗共同签订合同并交付谢苗。谢苗出具的市长公开热线电话记录和EMS邮件回执单形成证据锁链证实，世茂房产公司逾期签订、交付合同。鉴于，世茂房产公司逾期签订并交付合同，谢苗履行付款义务的时间应当从其收到合同之日起开始计算。谢苗主张世茂房产公司承担逾期签订、交付合同和拒不办理备案手续的违约责任，但双方在合同中没有相关约定，谢苗也未提交证据证明其损失的产生，其主张没有事实、法律依据，一审法院不予支持。谢苗主张世茂公司承担律师费10000元，但没有证据证明其委托律师参与了纠纷解决并产生律师费，其主张没有事实依据，一审法院不予支持。（三）关于谢苗的违约行为及责任。谢苗未��合同约定履行付款义务，其辩称系因世茂房产公司未按约签订合同、交付合同和办理合同备案手续，遂拒绝办理支付房款的相关手续。但即使世茂房产公司未在谢苗签署合同时签订合同、交付合同，但谢苗在庭审中自认其于2015年11月19日收到世茂公司送达的合同文本。谢苗收到合同后仍未按照合同约定履行付款义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。世茂房产公司主张谢苗按照合同约定承担逾期应付款20%的违约金。谢苗主张违约金过高，要求进行调整。由于世茂房产公司未提供证据证明因谢苗逾期履行付款义务对其造成的损失，一审法院综合合同的履行情况、双方过错程度，依据公平原则和诚实信用原则调整为6000元。世茂公司主张谢苗依据合同约定承担律师费25071元提供了代理合同、发票予以证实，一审法院予以支持。谢苗承担的违约金、律师费从其向世��房产公司交付的首付款中抵扣，余款121935元，由世茂房产公司返还谢苗。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审判决如下：一、解除世茂房产公司与谢苗签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、世茂房产公司于本判决生效之日起十五日内退还谢苗购房款121935元；三、驳回谢苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1063元，反诉案件受理费减半收取1063元，共计2126元由谢苗负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：本院根据世茂房产公司申请，到成都市公积金中心查询了谢苗的贷款审核情况，经该中心工作人员现场核实，世茂房产公司提交的谢苗个人公积金贷款审批情况属实，在2015年3月27日的审核中，发现谢苗近5年连续逾期4次，首付需提高至6成。谢苗提交了未加盖印章的个人征信报告，拟证明其个人征信没有问题。本院认为，其提交的报告并未加盖公章，且与本院查明的情况不符，同时个人信用信息可能在不同时间点有所变化，故本院对谢苗提交的证据的真实性、关联性均不予认可，对该证据不予采信。二审另查明，世茂房产公司在2015年11月前还曾向��苗发出过一份催告函，因谢苗未在成都，函件未能实际收取。在2015年3月25日至2015年11月期间，世茂房产公司工作人员曾电话联系谢苗。本院认为，谢苗与世贸房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵守履行。本案争议焦点在于：世茂房产公司和谢苗是否分别存在违约行为，其具体违约责任应如何承担。在谢苗2015年3月25日签订合同后，当日谢苗即按合同约定的首付款数额向世茂房产公司支付了款项，世茂房产公司也于2015年3月27日将谢苗的公积金贷款申请提交成都市公积金中心审核，这说明在2015年3月25日，双方已经开始实际履行合同约定的内容，无论谢苗在当时是否实际收到合同文本，均不影响合同在此时的��立和生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在。”从现有证据来看，成都市公积金中心的审核情况一方面证明了因谢苗个人原因需提高首付款比例，原合同约定的付款方式无法实际履行，另一方面也说明了世茂房产公司在积极履行合同中相应审核手续，结合世茂房产公司曾两次发函及曾电话沟通的事实，可以推定世茂房产公司曾告知了谢苗首付款比例需提高的事实，谢苗对其需要提高首付款比例的事实是知晓或应当知晓的。谢苗在知晓需提高首付款比例后，以及在2015年11月收到合同文本后，并未按合同约定办��相应手续或支付剩余款项，其行为违反合同约定，构成根本违约，应承担相应违约责任。一审在世贸房产公司并未举证证明其实际损失的的情况下，综合合同的履行情况、当事人过错程度等，酌情调整违约金为6000元并无明显不当，本院予以维持。世贸房产公司在本案诉讼中聘请了律师进行代理，且提供了律师费发票，故本院对谢苗部关于其不应支付世贸房产公司25071元律师费不予支持。世茂房产公司并无证据证明其及时交付了合同文本，同时且在合同签订后并未办理备案手续，其行为仍有不当之处，但该行为并不足以导致合同的解除。本案中合同履行不能的原因在于谢苗未能及时全面履行合同义务，故本院对谢苗关于世茂房产公司应全额退还其首付款并支付资金利息的主张不予支持。谢苗在案件诉讼中并无证据证明其曾聘请律师，且其存在违约行为，故本院对其要求世茂房产公司支付其律师费的主张亦不予支持。综上，上诉人世茂房产公司和上诉人谢苗的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审成都世茂新城房地产开发有限公司上诉案件受理费1350元，由成都世茂新城房地产开发有限公司负担；谢苗上诉案件受理费2126元，由谢苗负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  赵韬审判员  王果二〇一六年十一月二十五日书记员  黄迪