江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13258号原告：郑江。委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。被告：李金成。被告：陈剑。委托诉讼代表人：陈国勇，江苏巨升律师事务所律师。（代理上述两被告）原告郑江与被告李金成、陈剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法由代理审判员尹丛丛独任审判，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告郑江及其委托诉讼代理人王依和两被告委托诉讼代理人陈国勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑江向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即协助原告就昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室房屋办理产权过户手续；2、判令两被告支付原告违约金161600元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中原告明确如果法院判决继续履行合同，放弃第二项违约金的诉讼请求；庭后原告明确第一项诉讼请求为要求两被告协助办理涉案房屋产权转移变更手续，将涉案房屋登记在原告名下。事实和理由：2016年5月7日，原告与两被告通过中介签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以808000元购买两被告位于昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室房屋，合同签订时原告向两被告支付定金10000元。原告于2016年6月30日前备齐购房款358000元，并多次与两被告沟通要求办理过户事宜，又于2016年7月13日委托律师发函催促二被告继续履行合同，但两被告仍置之不理，拒绝全面履行合同，故原告具状起诉。被告李金成、陈剑辩称：第一、原告违约没有按照合同约定支付首付款，导致合同无法继续履行；第二、房屋买卖合同办理过户手续条款应该是双方共同确定的小孩积分公布后才履行。本案经审理查明：2016年5月7日，两被告（甲方）与原告（乙方）在第三人昆山市丞宁居房屋装饰有限公司（丙方，以下简称丞宁居公司）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，两被告将其所有的座落于昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室房屋以808000元的价格出售给原告，本合同签订之时乙方支付10000元作为购房定金。合同第三条约定：甲、乙双方同意本合同生效之日起过户当日内，乙方将人民币358000元在丙方见证下支付给甲方，购房定金付款时冲抵。并经双方同意于6月30日前办理过户手续。第四条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全部履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。第五条约定：甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过程中，税费缴纳由乙方缴纳。第十一条补充约定：1.签订合同当日乙方付甲方1万元定金。2.甲方预留1万元在丙方，待水电煤物业结清交房时无息退还甲方。3.甲方在2016年9月1日前交房。4.甲、乙双方协商在小孩积分上学公布后办理过户手续。原、被告本人在合同上签字，丞宁居公司在合同上加盖单位公章，并由员工签字予以确认。合同签订当日，原告向被告支付购房定金1万元，丞宁居公司和李金成向原告出具收款收据。2016年5月24日，三方一起前往银行办理原告银行贷款申请手续，并由被告办理相应收款银行卡。2016年7月13日，原告委托律师向两被告发出律师函，要求两被告协助办理涉案房屋过户手续。2015年8月中旬，被告收到2016年秋季一年级新生入学通知书。后，原告因被告拒绝继续履行合同，故诉至本院。另查明：庭审后，本院给原、被告房屋买卖的经办人、丞宁居公司员工樊亚芳调查笔录，其陈述:关于首付款，当时谈的是过户当天付首付款，二手房买卖一直是这样操作的。至于合同中有两个过户时间的约定是因为一开始签合同时写的是大概办理房屋过户的日期，即按照正常流程应该在6月30日前可以过户，但合同写到附加部分的时候，被告要求过户时间延后，一定要小孩积分入学通知后再过户，所以双方在补充约定部分就过户时间作了不同于合同前部分的约定。关于合同签订后被告有无催要首付款的问题，合同签订后过了几天被告打电话给我，说他的另外一套房子要装修，让原告先给他一部分钱，原告的意思是可以提前付点钱给被告，但是要求被告早点交房，本来约定的交房时间是9月1日，被告不同意提前交房，所以原告也就不同意提前付钱。本院给陈剑本人做调查笔录，其陈述签订合同的时候，中介曾承诺房屋过户之前会先给一部分钱，大概10万元左右，但是具体没有说什么时候给，双方也未就该笔款项的支付有书面沟通和约定。因原告一直没有按照承诺提前给10万元，也没有在6月30日前支付首付款，被告认为原告构成违约，所以7月份告知原告房屋不卖了。再查明：原告向本院提交银行流水明细4张，其中本人银行流水三张，证明2016年6月30日前为履行合同积极筹备首付款的情况。后，原告将剩余房款798000元提存至本院履行账户。又查明：昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室（建筑面积87.92平方米），自2012年4月23日起登记在两被告名下，该房屋上的他项权于2015年9月18日注销。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、入学通知、房产证和土地证、银行流水明细及本院庭审笔录、调查笔录予以证实，本院予以认定本院认为：原告与两被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，且不违反法律规定，依法应当受到保护。现原告要求两被告继续履行合同，本案争议焦点为是否存在原告违约导致合同无法继续履行的情形。合同第三条约定“甲、乙双方同意本合同生效之日起过户当日内，乙方将人民币358000元在丙方见证下支付甲方，购房定金付款时冲抵。并经双方同意于2016年6月30日前办理过户手续”，合同第十一条补充约定第4款中约定甲、乙双方协商在小孩积分上学公布后办理过户手续。该两条就过户时间做了不同的约定，存在矛盾之处，但结合合同由前往后的签订顺序、中介的陈述及本案被告子女需要利用该学区上学的实际，本院认为合同尾部对过户时间的约定系双方在合同商洽、签订过程中就过户时间作了不同于前面的变更，系双方的真实意思表示，故过户应当以小孩积分入学公布时间为准。关于首付款的付款时间合同明确约定本合同生效之日起过户当日内，该约定意思表达清晰、明确，并不存在歧义，本案中因过户时间发生了变更，合同约定的首付款支付时间随之变动，被告要求原告在2016年6月30日前支付首付款的主张无合同依据。被告称中介曾承诺先支付10万元左右房款，但合同对此并无约定，被告也未提供其他书面证据，本院对此不予采信，从诚信和溯源合同本意角度，被告于小孩积分入学通知后协助原告办理过户手续，原告于合同签订后至办理过户手续前支付被告首付款即为如约履行合同，被告以原告未在2016年6月30日前支付首付款为由拒不继续履行合同无事实依据和合同依据，现该房屋上不存在其他权利限制，且原告已将剩余房款798000元提存至本院履行账户，故对原告要求两被告协助办理涉案房屋产权转移变更手续，将涉案房屋登记在原告名下的主张，本院予以支持。关于违约金的主张，庭审中原告明确放弃，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：被告李金成、陈剑于本判决生效之日起十日内协助原告郑江办理昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室房屋的产权转移变更手续，将涉案房屋登记在原告郑江名下。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费11880元，减半收取5940元，保全措施申请费4560元，以上合计10500元由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  尹丛丛二〇一六年十一月十六日书 记 员  李佳敏