江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8121号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。负责人：廖振梁,该公司总经理。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴荣杨。被上诉人（原审原告）：姜明霞。原审被告：昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路。法定代表人：廖振梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）因与被上诉人戴荣杨、姜明霞、原审被告昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初10490号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人华美达大酒店上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：华美达大酒店经营酒店用房以自由产权为主，租赁产权为辅。目前酒店行业整体不景气，华美达大酒店经营发生严重困难，自有产权部分尚有较大空置率，无力继续租用被上诉人等小业主房屋并支付租金。本案中，华美达大酒店发函要求解除合同，并不再使用小业主的房屋，华美达大酒店已明确表示并以自己的行为表示不再履行租赁合同，原租赁合同无法履行，不能实现原合同目的，故原审应对租赁合同的解除予以确定。原审法院的判决结果没有根本解决双方的现实矛盾，必将再次诉讼，最终导致华美达大酒店破产，届时小业主仍无法收取租金且造成资源的浪费。被上诉人戴荣杨、姜明霞、原审被告格林菲尔公司未作答辩。原审原告戴荣杨、姜明霞向一审法院起诉请求：1.判令原审被告支付原审原告租金（结欠期间为2015年9月15日至2016年9月15日）61134元，及逾期付款利息损失（以61134元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日）；2.判令昆山格林菲尔有限公司对昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店承担连带赔偿责任；3.诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：原审原告系昆山开发区震川东路868号1903室房屋所有权人，该房屋系原审被告昆山格林菲尔有限公司开发建设，原审原告从原审被告昆山格林菲尔有限公司处购买。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店系原审被告昆山格林菲尔有限公司的分公司。2010年6月1日，原审原告与原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订《租赁合同》一份，约定：原审原告将昆山开发区震川东路868号1903室房屋出租给原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，租赁用途为经营公寓式酒店；房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日；租金为5094.58元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止；解除合同条件：1、双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋；2、双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：出租人未按时交付房屋经承租人催告后30日内仍未交付的，出租人交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或出租人交付的房屋存在缺陷危及承租人安全，承租人未征得出租人同意改变房屋用途致使房屋损坏，承租人逾期不支付租金累计超过3个月。合同还对其他事项进行了约定。原审原告将房屋交付原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营公寓式酒店。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向原审原告支付租金至2015年9月15日。2015年12月15日，原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店向原审原告发出《关于解除租赁合同的函》，通知原审原告因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与原审原告签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。原审原告表示不同意解除合同。庭审中，原审被告向原审法院提供了《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。上述事实由原、原审被告提供的租赁合同、《关于解除租赁合同的函》、回函、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，原审原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。原审原告举证证明租金标准为5094.58元/月，且确认原审被告拖欠租金期间为2015年9月15日后，故原审法院对于原审原告要求原审被告支付租金的诉讼请求，予以支持。因合同约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故结欠租金期间应为2015年9月至2016年8月（计12个月），故原审法院确定原审被告支付原审原告租金为61134元（5094.58元/月×12个月）。关于利息，合同约定原审被告逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿原审原告损失，故原审法院对于原审原告要求原审被告支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。具体确定为：以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年6月16日起计算至实际支付之日。关于原审被告提出的解除合同通知书，因合同并未约定原审被告经营困难即有权解除合同，故原审被告的通知不符合约定解除和法定解除的条件；同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，原审被告仅以经营不善即要求解除合同对于原审原告显失公平，故原审法院对于原审被告解除合同的意见，不予采纳。故原审被告应当继续履行租赁合同。原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店作为原审被告昆山格林菲尔有限公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故原审被告昆山格林菲尔有限公司应当在原审被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，一审法院判决：一、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付戴荣杨、姜明霞（2015年9月至2016年8月）租金61134元，并支付逾期付款利息（以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年9月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2015年12月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年3月16日起计算至实际支付之日；以15283.74元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，从2016年6月16日起计算至实际支付之日）。二、昆山格林菲尔有限公司对上述昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店的付款义务在其不能清偿部分承担连带责任。案件受理费1330元，减半收取665元，由昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人与华美达大酒店签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向被上诉人支付一次租金，从2015年9月15日起华美达大酒店停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除合同的条件，该上诉理由不能成立，不予支持。华美达大酒店是格林菲尔公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由格林菲尔公司承担。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十一月四日书记员  杨颖颖