江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3788号上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼）。法定代表人：沈秀龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐锦荣。被上诉人（原审原告）：吴建忠。委托诉讼代理人：邵永兴（代理上列两被上诉人），江苏金太律师事务所律师。原审被告：沈秀龙。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）因与被上诉人唐锦荣、吴建忠、原审被告沈秀龙合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第00644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人顺龙公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、涉案不动产是上诉人自己出资购买的，享有完全的产权。合作购买涉案不动产不是合作开发房地产的目的。2005年5月的协议没有对开发、出租、转让等事项作出明确约定，被上诉人的出资收益应当按照出资协议取得收益，一审法院通过对涉案房屋进行评估而就资产增值来确定结算和收益是不正确的。2、假如被上诉人的出资可以获得涉案不动产的产权人身份，则也不能按照评估价值对出资收益直接进行分配，还必须扣除相关的税费。被上诉人唐锦荣、吴建忠辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审被告沈秀龙述称，同意上诉人的意见。原审原告唐锦荣、吴建忠向一审法院起诉请求：1、终止与原审被告的合伙关系（审理中，两原审原告鉴于原审被告同意终止双方之间的关系，原审原告撤回该项诉讼请求）；2、原审被告归还原审原告唐锦荣出资款35万元，归还原审原告吴建忠出资款40万元；3、原审被告支付两原审原告各三分之一的资产增值收益（审理中，经委托评估后，两原审原告明确该项诉讼请求为每人1646189元）；4、本案诉讼费用由各方分担。一审法院认定事实：顺龙公司名下位于太仓市浏河镇闸北村二组的两处房地产原系渔港旅馆和三和船务中心所有。2004年6月，渔港旅馆将其名下的房地产（房屋登记面积1136.16平方米，规划用途为非居住，土地使用权面积2131平方米）转让给顺龙公司。2005年1月，三和船务中心将其名下的房地产（房屋登记面积621.83平方米，规划用途为非居住，土地使用权面积807.9平方米）转让给顺龙公司。2004年9月24日，顺龙公司向原审原告唐锦荣、吴建忠各出具收据一份，其中载明收取唐锦荣、吴建忠各30万元，收款事由均为“暂收款（渔港旅馆）”。此后，为参与投资开发上述房地产，唐锦荣又向顺龙公司支付5万元，吴建忠又向顺龙公司支付10万元，审理中原、原审被告均表示当时并未明确约定该15万元具体用于购买哪一部分房地产。顺龙公司受让上述两处房地产后，于2013年分别向中国农业银行股份有限公司太仓分行、太仓市娄江农村小额贷款有限公司办理了抵押贷款。根据太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司（以下简称众信公司）先后于2013年1月25日、2013年3月7日出具的抵押价值评估报告，原三和船务中心名下房地产价值为345万元，原渔港旅馆名下房地产价值为635万元。2014年，两原审原告与原审被告沈秀龙签订协议书一份，内容为：2004年初，唐锦荣得悉在秦银涛等人控制下的原江苏省海洋渔业公司招待所（太仓市渔港旅馆）、在江国华等人控制下的“三和船务”两地块及地上物有出售的意愿（该两地块连在一起），遂与吴建忠、沈秀龙商量决定三人共同出资购买以上两地块及地上物。由唐锦荣、沈秀龙出面分别与上述两资产原所有人代表秦银涛、江国华谈妥并达成买卖。因该资产属三人合伙购得共同持有，经友好协商，特立协议如下：一、为方便开发，故此两地资产在办理过户手续时直接过户至沈秀龙控制下的顺龙公司名下（避免到时因个人无法开发再次过户而产生费用）；二、在未开发前，此两地块及地上物由沈秀龙负责管理；三、利益分配：无论是开发、出租或转手出售所产生的效益，均以除去原始成本及税率和规费后按每人三分之一进行分配；四、此协议一经签字即生效，当事人及其子女均应严格遵守，不得违反；五、此协议一式三份，当事人三方各持一份。该协议落款时间为2005年5月。审理中，原审原、被告确认购置原渔港旅馆名下房地产的成本为1426505元，购置原三和船务中心名下房地产的成本为713128元。原审法院根据原审原告的申请，委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（以下简称八达国瑞公司）对顺龙公司名下上述两处房地产价值进行评估。因两处房地产的国有土地使用证中载明的地类（用途）为“综合”和“综合（100）”，经查询相关资料仍不能明确反映出具体的地类（用途），八达国瑞公司于2015年12月14日分别按照工业用地和商业用地出具评估报告。其中，按照商业用地，原渔港旅馆名下房地产价值为4956900元，原三和船务中心名下房地产价值为2071300元；按照工业用地，原渔港旅馆名下房地产价值为1254000元，原三和船务中心名下房地产价值为643800元。另，原审被告虽认为上述协议书系受欺骗和胁迫所形成，但未提供相应证据。本案法庭辩论终结后，两原审原告明确表示同意按照各自的出资比例，对上述两处房地产的增值部分进行分割。上述事实，有庭审笔录，原审原告提供的房屋所有权证、收据、协议书，八达国瑞公司出具的评估报告等证据予以佐证。一审法院认为，原审原告唐锦荣、吴建忠向原审被告顺龙公司支付款项，从收据中载明的收款事由、两原审原告与原审被告沈秀龙签订的协议书及原审原、被告的意见可知，两原审原告出资的目的是与顺龙公司合作进行房地产开发，两原审原告与顺龙公司之间形成合资、合作开发房地产合同关系。原审被告虽认为协议书系受到欺骗和胁迫形成的，但未提供相应证据予以证实，原审法院不予采纳。顺龙公司受让原渔港旅馆、三和船务中心名下的房地产，属于合资、合作开发房地产项目的内容之一。但顺龙公司取得房地产权属后，办理了抵押贷款，至今未能进行开发，在此情形下两原审原告提出解除合作开发关系，原审被告也明确表示同意，故双方之间的合作开发房地产合同关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故两原审原告要求原审被告顺龙公司向唐锦荣返还出资款35万元，向吴建忠返还出资款40万元的诉讼请求符合法律规定，顺龙公司对此也予以认可，原审法院予以支持。对于上述两处房地产，虽然购置后并未进行开发，但基于两原审原告与顺龙公司的合作关系，价值增值部分应由两原审原告与顺龙公司共同享有。根据两原审原告与沈秀龙签订的协议书，对开发、出租、出售所产生的收益，均以除去原始成本、税金、规费后按每人三分之一分配，原审被告认为该协议是在受到欺骗和胁迫的情况下形成，但未提供相应证据予以证实。审理中两原审原告自愿认可按照出资比例对增值部分进行分割，不违反法律规定，且不损害顺龙公司利益，原审法院予以采纳。现房屋仍登记在顺龙公司名下，且已被顺龙公司办理了抵押登记，故应由顺龙公司将相应的增值金额分别支付给两原审原告。对于两处房地产的市场价值，房屋所有权证上记载的规划用途为非居住，国有土地使用证上记载的地类（用途）为综合用地，结合顺龙公司购买前的房屋用途、房地产转让价款、顺龙公司办理抵押贷款前的评估价格，原审原告要求按照商业用地进行评估符合实际。根据八达国瑞公司出具的评估报告，原渔港旅馆名下的房地产价值为4956900元，原三和船务中心名下的房地产价值为2071300元。而原审原、被告确认两处房地产的购置成本分别为1426505元、713128元，合计2139633元，据此原渔港旅馆名下房地产增值3530395元，原三和船务中心名下房地产增值1358172元，合计增值4888567元。在两原审原告的出资中，对每人30万元根据收据中载明的收款事由是用于原渔港旅馆名下的房地产，结合占渔港旅馆购置成本的比例，对应的增值金额为742456.91元（300000/1426505×3530395）。另由唐锦荣出资的5万元、吴建忠出资的10万元，并未明确区分用于哪一处房地产，故按照占合计购置成本的比例，对应的增值金额分别为114238.45元（50000/2139633×4888567）、228476.89元（100000/2139633×4888567）。综上，就两处房地产的增值部分，顺龙公司应向唐锦荣支付856695.36元，向吴建忠支付970933.8元。对两原审原告向原审被告沈秀龙提出的诉讼请求，鉴于两原审原告的出资均支付给顺龙公司，两处房地产登记在顺龙公司名下，沈秀也龙明确表示其个人与两原审原告并无合作关系，故对原审原告要求沈秀龙承担责任的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向唐锦荣返还出资款35万元，并支付增值收益856695.36元。二、太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向吴建忠返还出资款40万元，并支付增值收益970933.8元。三、驳回唐锦荣、吴建忠对沈秀龙的诉讼请求。案件受理费60997元，鉴定费33000元，合计93997元，由唐锦荣负担16139元，吴建忠负担18335元，太仓顺龙房地产开发有限公司负担59523元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从收据中载明的收款事由、两被上诉人与沈秀龙签订的协议书及双方的陈述可知，两被上诉人出资的目的是与顺龙公司合作进行房地产开发，双方之间形成合资、合作开发房地产合同关系。顺龙公司受让原渔港旅馆、三和船务中心名下的房地产，属于合资、合作开发房地产项目的内容之一。但顺龙公司取得房地产权属后，办理了抵押贷款，至今未能进行开发，在此情形下两被上诉人提出解除合作开发关系，上诉人也明确表示同意，故合同解除后两被上诉人有权要求顺龙公司向唐锦荣返还出资款35万元，向吴建忠返还出资款40万元。对于上述两处房地产的增值部分应由两被上诉人与顺龙公司共同享有。根据两被上诉人与沈秀龙签订的协议书，对涉案房屋开发、出租、出售所产生的收益，均以除去原始成本、税金、规费后按每人三分之一分配。审理中两被上诉人自愿认可按照出资比例对增值部分进行分割，不违反法律规定，且不损害顺龙公司的利益，原审法院予以采纳，并无不当。鉴于涉案房产现登记在上诉人名下，未登记在被上诉人名下，无需更名，上诉人要求对涉案房屋的价值扣除相关的税费后再进行分配，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60997元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年十一月十四日书记员  杨颖颖