广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11697号上诉人（原审被告）：缪碧霞，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：马峻峰，职务：执行董事。委托代理人：柴俊科，住河南省方城县，系该公司员工。委托代理人：王佩仪，住广州市花都区，系该公司员工。上诉人缪碧霞因与被上诉人广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称“骏逸公司”）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人缪碧霞向本院提起上诉称：被上诉人没有尽到物业管理服务协议第一章的一、二、三条约定的义务，上诉人有权拒绝支付管理费。被上诉人未尽义务具体情况如下：从2005年开始101号铺的位置就长期漏水，就让被上诉人找过楼上二楼的业主协商，上诉人无法上去二楼做防水，上诉人就自行在下面搞漏水的工作，但是这个物业已经十多年了，存在那么长时间漏水问题，上诉人已经维修了无数次，下大雨的时候我方不能在商铺工作，上诉人反映了很多次，但是被上诉人从未做过维修、养护、管理，外墙虽然属于二楼的业主，但也属于公众的地方，被上诉人应尽其义务维护相关设施。2008年开始，上诉人商铺的下水道就已经堵塞，上诉人聘请工作人员进行清理了，也建了一条管出去，但后来问题还是没能解决，上诉人已做了补救措施，最后都无法解决，现状导致厕所无法使用。还有自来水的问题，当时水管是在小区内水井位位置漏水，未到上诉人水表位置，自来水公司说进入小区位置就属于小区物业，应该要解决的问题，但被上诉人不予配合，导致两个月没有水用，十几年来上诉人一直有交物业管理费，但被上诉人都没有尽过物业管理服务应尽的义务，一直协商他方都不作为，还有其余的都在原案上都有陈述。综上所述，请求二审法院，1、请求撤销(2016)粤O1**民初3872号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求2、本诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人骏逸公司答辩称：物业管理行业按照物业管理服务合同提供服务，上诉人提出的是工程质量问题，或者相邻的房产纠纷问题，我方是物业管理公司只是做协调工作，如果是工程问题，我方也是和工程公司进行协商，如果漏水是楼上造成，我方物业管理公司只是做协调工作，并且我方也多次为业主方进行协调。自来水是自来水公司收取水费，是与我方无关的。小区供水有两种情况第一种情况，即居民用水，是自来水公司供水到每一栋的楼下的总表，然后分表到各户。总表之后到分表这一段属于物业管理的范围。第二种情况即商业供水，由自来水公司直接供水到各户。这种供水是不属于物业管理的范围。骏逸公司于2016年4月18日向原审法院起诉请求：1、缪碧霞支付物业管理费2093元（2014年5月1日起至2016年3月31日止共23个月，房屋面积为90.75平方米，按每月每平方米1元的标准计算每月合计91元）。2、缪碧霞支付逾期支付物业管理费的滞纳金，计算标准为从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计至付清款日止。3、本案的诉讼费由缪碧霞承担。原审法院经审理查明：骏逸公司于2003年6月10日依法成立，具有三级物业管理资质。涉案商铺位于广州市花都区新华街紫薇路26号A座xxx商铺，权属人为缪碧霞，建筑面积为90.75平方米。2003年6月18日，案外人广州市信业房地产开发有限公司（甲方）与骏逸公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为广州市花都区紫薇路的钻石豪园提供物业管理服务。2004年5月19日，缪碧霞（甲方、业主）与骏逸公司（乙方、物业管理公司）签订《钻石豪园物业管理服务协议》，约定甲方将钻石豪园A座-xxx房委托乙方实行物业管理，房屋类型为商铺，甲方应当于每月15日前交纳物业管理费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。协议还就双方的权利义务进行了其他约定。原审诉讼中，骏逸公司、缪碧霞确认涉案商铺按建筑面积每月每平方米1元的标准计算物业管理费。骏逸公司认为缪碧霞拖欠2014年5月1日至2016年3月31日期间的物业管理费，骏逸公司在缪碧霞拖欠物业管理费期间通过上门张贴缴费通知、打电话等方式向缪碧霞催收物业管理费，缪碧霞确认物业管理费的金额亦确认骏逸公司向其催缴物业管理费，但缪碧霞认为由于骏逸公司不协助解决涉案商铺存在的漏水问题所以才未交物业管理费，尤其是2014年从涉案小区的总表到涉案商铺的水表之间的水管漏水导致商铺无法正常用水，缪碧霞认为当时骏逸公司不及时修缮，缪碧霞只好自行聘请人员对小区的水井房进行维修才能正常用水，因此缪碧霞从2014年开始未交物业管理费，为此缪碧霞提交涉案商铺的现场照片予以证明。骏逸公司认为缪碧霞陈述的天花漏水、空调漏水等问题属于相邻关系纠纷，缪碧霞应找相关业主协商解决，而关于水管漏水骏逸公司认为其已尽物业管理的职责，为此骏逸公司提交涉案小区的“工程维修单、钻石豪园日常事务登记表、来访人员登记表”等拟证明其已提供相关物业管理服务。后骏逸公司与缪碧霞关于物业管理费协商不成，骏逸公司遂诉至原审法院成讼。原审法院认为：骏逸公司与缪碧霞签订的《钻石豪园物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。骏逸公司作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，缪碧霞作为涉案小区内商铺的权属人，理应向骏逸公司支付物业管理费。骏逸公司要求缪碧霞支付2014年5月1日至2016年3月31日共23个月期间的物业管理费2093元（1元/月/平方米×90.75平方米×23个月=2093元），合理有据，原审法院予以支持。关于缪碧霞抗辩涉案商铺存在漏水问题而不同意支付物业管理费，原审法院认为，缪碧霞陈述的涉案小区的总表至涉案商铺的水表漏水因骏逸公司未尽修缮义务导致涉案商铺无法正常用水，缪碧霞对此未能提交证据予以证明，缪碧霞应承担举证不能的后果，而关于天花漏水、空调漏水等问题，缪碧霞未能举证证明该问题是因骏逸公司未尽物业管理服务职责导致的，且其中漏水问题涉及缪碧霞与相邻业主之间的相邻关系，而本案是物业服务合同纠纷，属于不同的法律关系，缪碧霞可另循其他途径解决，综上，缪碧霞的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。关于骏逸公司主张的滞纳金，原审法院认为，缪碧霞是由于认为涉案商铺存在漏水问题未解决才不交物业管理费，缪碧霞拖欠费用的行为并非恶意，只是主张权利的方式不当，因此缪碧霞抗辩不同意支付滞纳金的意见，合理有据，原审法院予以采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年7月5日判决如下:一、被告缪碧霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2014年5月1日至2016年3月31日期间的物业管理费合计2093元；二、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告缪碧霞负担。二审期间，双方当事人均没有就本案提出新证据，本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于被上诉人是否已经尽职履行物业管理义务。本案是被上诉人作为物业管理公司就上诉人拖欠物业管理费提起之诉讼，上诉人一、二审均以被上诉人未尽职履行物业管理义务作为抗辩理由。原审中，上诉人主要认为被上诉人对于房屋漏水、水管漏水及下水道阻塞均未及时维修。但对于水管漏水及下水道阻塞的事实并未充分举证，原审中亦未申请鉴定，故此并无充分证据证实被上诉人对此存在管理及维修过失。至于房屋漏水，上诉人亦确认是涉案房屋上层物业漏水所致，认为被上诉人未尽职协调解决。但该事实中权益的保护涉及相邻法律关系，其权益可另循法律途径解决，即该权益未能实现并不能完全归责于被上诉人，更不能作为拒交物业管理费的抗辩理由。原审依据现有证据径行判决，同时亦已经考虑到物业管理纠纷的起因及实际情况，对于延迟交付管理费的判项已经体现衡平，并无明显不当，鉴于二审中双方当事人并未向法庭交新证据，本院对原审予以维持。综上，上诉人上诉理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人缪碧霞负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月七日书记员  冯冠豪