重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6324号上诉人（原审被告）：重庆嘉华建设开发有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号，组织机构代62191530-X。法定代表人：任长中，总经理。委托诉讼代理人：吴小理，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢志。委托诉讼代理人：张瑜，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人重庆嘉华建设开发有限公司（下称嘉华公司）因与谢志商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第14050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人嘉华公司的委托诉讼代理人，被上诉人谢志及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回谢志逾期办证违约金的诉讼请求或移送行政机关处理；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，一审谢志与嘉华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效情形，属于合法有效合同，对双方当事人具有约束力。被上诉人谢志向九龙坡区房屋权属交易登记中心虚假承诺其名下无房屋，骗取《无房证明》，2009年4月30日，被上诉人与上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，购买申请人承建的渝中区袁家岗51号附4号3层1号经济适用房。后经查实，谢志有营业性门面一套，不符合购买经济适用住房主体资格。被上诉人虚假承诺其名下无房的事实，符合《合同法》五十二条“合同欺诈，损害国家利益”“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”合同无效情形。被上诉人以欺诈的形式骗取国家优惠购房政策，以合法形式掩盖非法目的，使国家利益受损失；并且被上诉人骗取购买经济适用住房主体资格必然造成不确定大多数社会贫困人口无法享受到国家给予的住房优惠政策，损害社会大众利益，损害社会公共利益。二、本案应该移交行政主管机关处理后，才能审理。一审判决认为“经济适用房是面向特殊群体销售的房屋，政府相关部门规定经济适用房的购买人应当具备一定条件，但被上诉人是否具有经济适用房购买资格不属于人民法院审查范围”，既然法院认定不属于其审查范围，应该移交给主管行政机关处理，本案中止审理，待行政机关处理才审理。如果行政机关收回了该经济适用房，被上诉人的利益就不是合法的利益，不应当受法律的保护。三、一审法院适用法律错误，依据公平责任原则，逾期办证违约金计算标准应当低于普通商品房逾期办证违约标准。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定“买受人下列期限届满未取得房屋证书的……参照中国人民规定的金融机构记收预期贷款利息的标准计算。一审法院已经查明，涉案渝中区袁家岗51号附4号3层1号为经济适用房，而非市场上销售的普通商品房。被上诉人购买涉案房屋成本远低于同期、同地段商品房，故依据公平权利原则，被上诉人不能按照我国有关普通商品房逾期办证有关规定计算违约金，其计算依据应当使用公租房或者其他与经济适用房相当的住房标准予以计算。综上，上诉人认为被上诉人主张逾期办证违约金无事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法改判或移交行政机关处理。被上诉人谢志辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢志向一审法院起诉请求：1、嘉华公司立即向谢志支付以房款215446元为基数，按人民银行同期贷款利率从2011年6月21日起计算至2015年7月28日的逾期办证违约金，金额暂定49010.97元；2、嘉华公司立即向谢志支付补偿金730元。一审法院认定事实：2009年4月30日，嘉华公司（甲方）与谢志（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谢志购买嘉华公司建设的位于重庆市渝中区袁家岗51号房屋，建筑面积97.93平方米，总成交金额为215446元。甲方销售的商品房为预售商品房，项目名称为袁家岗干休所经济适用房，约定于2009年3月2日一次性付清房款。第十三条第2款约定：“属于预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”2009年6月9日，双方就《商品房买卖合同》签订了附件五《合同补充协议》，协议第二条约定：“对主合同第十三条的补充（关于办理产权登记的约定）：该商品房交付使用后在乙方提供办理产权登记的相关资料后，甲方应在300个工作日内上报有关部门办理《房地产权证》相关手续。”合同签订后，谢志向嘉华公司付清了房款215446元。2009年8月6日，嘉华公司向谢志出具了购房发票。2011年4月21日，嘉华公司将房屋交付给谢志使用。同年5月，由于房屋入户门与合同约定不一致，嘉华公司与谢志协商一致，由嘉华公司向谢志补偿730元。2015年3月9日，渝中区社会房屋“两证”遗留问题化解工作领导小组办公室（以下简称“两证办”）向重庆市土地房屋权属登记中心申请办理涉案房屋权属初始登记。2015年4月24日，两证办、嘉华公司向重庆市土地房屋权属登记中心申请办理涉案房屋产权变更登记。2015年7月28日，重庆市土地房屋权属登记中心受理了谢志、嘉华公司办理房屋权属登记的申请。同日，谢志取得上述房屋的房地产权证书。审理中，嘉华公司举示《声明》一份，记载：“本人谢志系重庆市渝中区袁家岗51号房屋的所有权人。鉴于重庆嘉华建设开发有限公司的实际困难，经双方协商，达成谅解共识，本人不追究重庆嘉华建设开发有限公司延期交房及延迟办理房屋产权证的违约责任。房屋所有人谢志。”庭审中，谢志对该份证据的真实性不予认可，并申请对谢志签名及捺印进行司法鉴定。在司法鉴定过程中，由于嘉华公司放弃对该份证据的证明力的主张，双方协商一致撤回了司法鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，谢志、嘉华公司之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由谢志购买嘉华公司开发建设的经济适用房，双方建立经济适用房转让合同关系。经济适用房是面向特殊群体出售的房屋，政府相关部门规定经济适用房的购买人应当具备一定的资格条件，但谢志是否具有经济适用房购买资格不属于人民法院审查范围，因此，谢志、嘉华公司签订《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，属合法有效合同，对双方当事人具有拘束力。嘉华公司未按照合同约定在2011年4月21日交房后在乙方提供办理产权登记的相关资料后300个工作日内办理产权手续，属于违约行为，依法应承担迟延办证的违约赔偿责任。关于谢志的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，谢志要求嘉华公司赔偿逾期办证违约金，应适用2年的诉讼时效，保护自起诉之日起倒退两年的违约金请求权。依据上述法律规定，谢志于2015年10月10日向一审法院起诉，嘉华公司应向谢志赔偿2013年10月10日至2015年7月27日期间因迟延办证造成的经济损失，至于2013年10月9日之前的经济损失的诉讼请求，因已超过法律规定的2年诉讼时效，一审法院不予支持。关于嘉华公司承担违约赔偿责任的标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，谢志自愿要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金并无不当，一审法院予以准许。关于嘉华公司认为房屋系经济适用房，违约金计算过高，不能依照商品房有关违约金的标准计算的辩称意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于谢志要求嘉华公司支付730元补偿金的请求，因嘉华公司并无异议，一审法院应予准许。综上，谢志的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定之规定，遂判决：一、重庆嘉华建设开发有限公司于判决书生效后立即向谢志支付2013年10月10日至2015年7月27日期间的逾期办证违约金，金额以215446元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利息的标准计算；二、重庆嘉华建设开发有限公司于判决书生效后立即向谢志支付补偿金730元；三、驳回谢志的其他诉讼请求。本案案件受理费1044元，减半收取522元，由重庆嘉华建设开发有限公司负担。二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点：1.双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力；2.逾期办证违约金的标准如何确认。对此，本院评述如下：根据法律规定依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案上诉人嘉华公司与谢志签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行其义务。现上诉人提出谢志不符合购买经济适用房主体资格，其采取欺骗手段骗取《无房证明》，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。对此，本院认为：首先，涉案房屋性质虽属经济适用房，但审查谢志是否具备购买经济适用房的条件是相关行政机关的职权范畴，不属人民法院民事案件的审查范围。因此本案被上诉人谢志是否具有购买经济适用房即涉案房屋的主体资格不是本案的审查范围，本院不予审查。其次，上诉人未举示有效证据证明双方签订的《重庆市商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形。第三，关于上诉人提出逾期办证违约金的计算标准应当低于普通商品房逾期办证违约标准。因双方未在合同中约定逾期办证违约金，原审判决以涉案房屋已付购房款并按中国人民银行同期贷款利率计算违约金既符合客观实际也符合法律规定，并无不当。而上诉人提出该标准过高应参照相关公租房住房标准予以确认，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由重庆嘉华建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年十一月十四日书 记 员  张乾胜