福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终4180号上诉人（原审原告）：林梅如，女，1973年9月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：彭绍祥，福建志昂律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：林嫩妹，女，1955年7月21日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：林仁瑞，福建海山律师事务所执业律师。上诉人林梅如因与被上诉人林嫩妹房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林梅如上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判林嫩妹赔偿装修余期残值损失135000元。2、本案一审、二审诉讼费用均由林嫩妹承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，缺少举证质证要素，不符合最高院民事���判裁判文书规范的要求，没有审查固定装修的利用情况，不顾已被全部利用这一关键事实，代林嫩妹表态“不同意利用”并据此裁判，且导致认定事实不完整，适用法律、合同错误。本案涉讼装修是一个169㎡复式毛坯楼房的装修，项目包括从毛坯房到装修房的全部内容，还包括将单层挑空客厅用钢筋混凝土改造成两层，装修耗资达18万元。对这样的装修，林嫩妹无法不利用。林梅如的质证意见、代理意见被原审判决屏蔽了，唯一表述的陈述意见中有：经确认，林嫩妹已经将该房屋租给了杰亚科技公司，并且全部利用了林梅如的装修。生效判决（2015）台民初字第4057号《民事判决书》确认：林嫩妹系自行收回房屋，并另行出租给他人。林嫩妹在答辩中也仅仅质疑地板、瓷砖等质量，从未否认已经利用。林梅如在质证意见、代理意见中对其质疑予以明确反驳：“在装修���年、转租一年后，对装修质量提出质疑，有违基本生活常理和正常思维逻辑”（事实上，装修过程中，林嫩妹几乎每天都亲临现场，督导装修，对地板、瓷砖的使用是认可的）。但原审判决对利用情况没有审查。在判后答疑中，审判长不顾已经实际利用了一年多的基本事实，代当事人表态“不同意利用”。根据最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件的司法解释第十一条（二）的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。显然，原审判决没有审查装修利用情况，无视已经全部利用的事实，按不同意利用裁判，适用法律明显错误。二、一审判决遗漏了在主合同外还有一个补充协议，没有全面理解合同原意，导致适用合同错误。一审判决超出了合同约定的��约责任，对合同终止冲突条款的适用，没有体现合同本意，没有体现公平公正合理原则。1、合同有逾期付租的违约责任。合同第七条第4项约定了逾期付租的违约责任：支付滞纳金；可解除合同；没收保证金。林梅如已经按此承担了违约责任。2、合同对终止后装修处理约定有冲突。合同第七条第1项约定：……，待本合同期满或终止，装修归甲方所有。第八条第2项约定：甲、乙任一方需要提前终止本合同……，提出解除合同方需要赔偿另一方人民币10万元整，室内固定装修归甲方所有，……。显然，两处约定有冲突。从合同本意出发，“待本合同期满或终止”中的“待”，是指被动的等待，当然是指期满终止。“甲、乙任一方需要提前终止”是指主动提起，当然是指提前终止。从合同的公正合理性出发，本案违约并不必然导致合同解除，“可以解除”是选择性约定��在房屋租赁市场实践中，极少因逾期付租几天就解除合同的。截止原审诉讼中，林梅如仍表示愿意继续履行合同，而林嫩妹选择解除，是提前解除合同方，应适用合同第八条第2项约定，不考虑实际装修成本，至少也应赔偿林梅如10万元。因为缺少举证质证要素，导致一审判决遗漏了在主合同以外还有一个补充协议，而且补充协议可以充分证明，本案不是一个“征得甲方同意”的“可以装修”，而是一个由双方约定的，不装修无法使用的必要装修。一审判决将双方约定的“必要的装修”，按“征得同意”后“可以装修”对待，属于适用合同错误。三、原审判决违反法定程序，事实上剥夺了林梅如法庭辩论的权利。1、违反了《民事诉讼法》第一百二十八条的规定，没有在庭前告知合议庭成员。从法理上讲，影响了林梅如申请合议庭成员回避权利的行使。从诉讼实践上��，导致林梅如没有按以往惯例为陪审员准备质证意见和代理意见，影响了陪审员阅读案件材料，以致林梅如在《代理词》中专门向陪审员致歉。2、违反了《民事诉讼法》第一百四十一条的规定，没有保证林梅如法庭辩论的权利。法庭辩论时，审判长要求林梅如“简单说，提交书面意见即可”，要求书记员“以详见代理意见”记录。随后，一直与陪审员交头接耳，即使林梅如以停顿法也未能阻止。自己未听，还影响了陪审员听审。法庭没有允许相互辩论。从原审判决书可以看出，对林梅如的意见，除拷贝了诉状外，对质证意见、代理意见只字未提，对所有观点均无评议。亦即，林梅如的法庭意见完全被屏蔽了。林梅如认为，原审判决事实上剥夺了林梅如法庭辩论的权利。四、一审判决在合同条款存在歧义，存在冲突的情况下，没有准确体现合同原意。合同第七条第1项、第3项、第八条第2项均提到了“装修归甲方所有”，第七条第1项和第3项均提到了“合同期满”，第七条第项和第八条第2项均提到了“终止”。结合补充协议，林梅如认为应做如下解读：1、第七条第1项，适用于“征得甲方同意”的装修，即涉讼装修以外的，还可能发生的，“征得甲方同意”的装修，而不适用本案。2、第七条第3项，适用所有的装修，既包括本案涉讼的约定装修，也包括“征得同意”的其他装修。即，合同期满后装修归甲方。3、第八条第2项的终止，才是适用本案的，任何一方，无论何种原因，提出提前终止时对装修的处理。五、合同已经对逾期付租的违约行为，约定了违约责任，林梅如也承担了合同约定的违约责任。林梅如逾期付租10天，被没收了相当于两个月租金的保证金，林嫩妹及时另租他人，没有产生任何损失。在合同约定的违约责任以外，林梅如不应再承担“没收装修”的责任。六、林梅如愿意继续履行合同。在实际租赁的18个月内，林梅如17次提前或按时支付租金（一次逾期三天），足见林梅如的履约诚意。导致纠纷的逾期支付租金，确系事出有因：已经咳血、吐血半个多月；发现房门被锁后，已成既定事实，无心，无力再去争辩。目前，涉讼房产已经再次腾空，为维护双方权益，林梅如愿意继续履行合同。林嫩妹答辩称：一、原判决适用法律正确，无论是法律规定还是合同约定均确定合同终止后装修归林嫩妹所有，无须考虑装修的利用问题。林梅如长期不缴纳物业水电费用、房租构成违约，林嫩妹被迫于2015年1月14日解除租赁合同，合同随即终止。该事实已由生效（2015）台民初字第4057号民事判决书确认。对于装修的归属，在“没有约定”的情况下，根据《最高人民法院关于审理城���房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，由于林梅如违约，装修归林嫩妹所有。但双方的租赁合同显然是“有约定”装修归属的，故原判决进一步论证：“《房地产租赁经纪合同》亦约定了……待本合同期满或终止，装修归甲方所有”，即合同终止后装修归林嫩妹所有。这也符合《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)的通知》第八十六条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”。可见，在林梅如违约导致合同解除的情况下，没有约定装修归属的，装修尚且归林嫩妹所有，有约定装修归林嫩妹的，更应当执行。无论是法律规定还是合同约定均确定合同终止后装修归林嫩妹所有，无须考虑装修利���问题，原判决适用法律正确，应当予以维持。二、租赁合同条款不存在冲突，原判决适用合同正确。首先，租赁合同第七条约定“待本合同期满或终止，装修归甲方所有”，合同法第九十一条规定合同解除即终止，因此本案无论基于什么原因解除合同，装修归林嫩妹所有。其次，租赁合同赋予林嫩妹两项“约定解除权”：1、林梅如违约逾期十天或以上缴纳租金，可解除合同；2、林梅如没有违约的，林嫩妹支付十万元违约金可解除合同。本案中，因林梅如违约林嫩妹行使上述第1项约定解除权，装修归林嫩妹所有，当然无须支付第1项约定解除权的违约金。租赁合同条款不存在冲突，原判决适用合同正确。林梅如未全部承担违约责任，尚欠房租1341.93元、违约金433.93元（暂计至2016年11月3日，应当计至实际付清之日）、物业水电等费用4948元，暂合计6723.86元。三、原判决适用程序合法。原审法院在庭前已经告知合议庭组成人员，林梅如与林嫩妹均没有异议，没有申请回避；庭审过程中，原审法院也未剥夺双方的诉讼权利，原审庭审笔录已经完整记录，原判决的作出未违反法定程序。林梅如向原审法院起诉请求：林嫩妹依法赔偿林梅如租赁余期装修残值损失135000元。一审法院认定事实：2013年4月2日，以林嫩妹为出租人（甲方），林梅如为承租人（乙方），双方签订一份《房地产租赁经纪合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区海润滨江花园2#1803的房产出租给乙方，租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日；2013年6月1日至2016年5月31日的月租金为3200元，……；由乙方在每月的3日前付清下一个承租月的房租；甲方收取乙方租赁保证金6400元作为有关费用及信用保证，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后���息退还；在租赁期限内，乙方保证负责并承担下列责任：1、在征得甲方同意下，乙方在不影响消防及房产承重结构的情况下，可以根据自己办公的需求进行装修，待本合同期满或终止，装修归甲方所有。……4、按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同并没收乙方的租赁保证金作为违约金。合同签订后，林嫩妹依约将上述房屋交付给林梅如承租使用，林梅如自2015年1月1日起未向林嫩妹支付租金。林嫩妹遂以电话、短信等方式与林梅如进行交涉。2015年1月11日，林嫩妹向林梅如发出“本人决定在本月13号后，经有关部门协助下收回房屋另行安排”等内容的短信，但林梅如未予以答复。而后，林嫩妹收回讼争房屋并租赁给他人。2015年9月，林梅如和林嫩妹联系并协商未果。2015年12月，林梅如诉至原审法院，要求林���妹赔偿租赁余期的装修残值损失，该案诉讼中，林嫩妹提起反诉，要求林梅如支付租金、物业费和水电公摊费等。后因林梅如经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，故本诉部分，原审法院按林梅如自动撤诉处理；对反诉部分，原审法院作出（2015）台民初字第4057号民事判决书，认定：“……林梅如未依约及时支付租金，其行为已构成违约，根据上述《房地产租赁经纪合同》第七条第4项的约定，林嫩妹可以解除租赁合同。由于林嫩妹系自行收回房屋，并另行出租给他人，且未能举证证明其于2015年6月才收回房屋，故根据其于2015年1月11日向林梅如发出‘本人决定再本月13号后，经有关部门协助下收回房屋另行安排’的短信，推定林嫩妹已于2015年1月14日自行收回房屋，解除了其与林梅如之间的房屋租赁合同，林梅如应向林嫩妹支付2015年1月1日至1月13日的租金及逾期支付��金的违约金（从2015年1月4日起计算），双方在合同中约定的‘滞纳金’，性质为违约金，但‘按每日千分之五支付滞纳金’的约定明显过高，应调整为日万分之五为宜。……，”并判决：“林梅如应于判决生效之日起十日内支付给林嫩妹2015年1月1日至1月13日的租金人民币1341.93元（3200元÷31天×13天）及违约金（以所欠租金1341.93元为基数，按日万分之五计算，从2015年1月4日起计至付清所欠租金之日止）。……”该案宣判后，林嫩妹不服，提起上诉，而后其向福州市中级人民法院申请撤回上诉，福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终2907号民事裁定书，裁定“准许上诉人林嫩妹撤回上诉，双方均按原审判决执行”。一审法院认为：林梅如与林嫩妹签订的《房地产租赁经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据生效的（2015）台民初字第4057号民事判决书的认定，林梅如未按约向林嫩妹交纳租金的行为已构成违约，且上述生效判决书亦认定林嫩妹于2015年1月14日自行收回房屋，并解除了双方的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”且双方签订的《房地产租赁经纪合同》亦约定了“征得甲方同意下，乙方在不影响消防及房产承重结构的情况下，可以根据自己办公的需求进行装修，待本合同期满或终止，装修归甲方所有”。综上，双方签���的《房地产租赁经纪合同》已于2015年1月14日终止，装修应归林嫩妹所有，因此林梅如要求林嫩妹赔偿租赁余期装修残值损失135000元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回林梅如的诉讼请求。案件受理费3000元，由林梅如负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。本院认为，根据双方签订的《房地产租赁经纪合��》第七条第1款的约定，“在征得甲方（林嫩妹）同意下，乙方（林梅如）在不影响消防及房产承重结构的情况下，可以根据自己办公的需求进行装修，待本合同期满或终止，装修归甲方所有”，即双方已就合同终止后租赁物装修的归属进行约定。生效的（2015）台民初字第4057号民事判决已认定林梅如违约，林嫩妹享有合同约定的解除权，并已收回房屋，解除了双方之间的租赁合同，而依据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除……”，合同解除是合同终止的法定事由之一，在合同终止后，租赁物的装修按照涉案合同的约定已归林嫩妹所有，故原审法院不予支持林梅如提出的林嫩妹利用装修应予以补偿的主张并无不当，予以维持。涉案合同第七条约定了在���同期满或终止后装修的归属，而合同第八条则分别约定了合同因违约而终止、双方不存在违约情形而协议终止合同以及合同因不可抗力而终止的违约责任分担。本案中，林梅如存在违约情形，故不应适用该合同第八条第2项的约定，林梅如主张该合同终止后对装修的处理约定存在冲突依据不足，不予采纳。根据一审法院的庭审笔录，一审法院已告知了合议庭组成人员，林梅如明确表示不申请回避，其亦以书面形式充分表述其观点和意见，故其主张一审判决程序错误没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，林梅如的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3000元，由林梅如负担。本判决为终审判��。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 刘 奕二〇一六年十一月二十九日书 记 员 段 薇