南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初8423号原告：中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司（统一社会信用代码913200006683651492），住所地本市建邺路98号第二十一、二十二、二十三层。负责人：冶思松，总经理。委托诉讼代理人：李越峰，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁，江苏三法律师事务所律师。被告：南京艾特克斯餐饮管理有限公司（统一社会信用代码91320104589430686E），住所地本市秦淮区建邺路98号4楼。法定代表人：陈钧，经理。委托诉讼代理人：赵国凯，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋靓，女，南京艾特克斯餐饮管理有限公司职员，住本市建邺区。原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司（以下简称人寿江苏分公司）与被告南京艾特克斯餐饮管理有限公司（以下简称艾特克斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人寿江苏分公司的委托诉讼代理人李越峰，被告艾特克斯公司的委托诉讼代理人赵国凯、宋靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人寿江苏分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；2、被告向原告支付违约金84626.1元、滞纳金10167元；3、被告腾空房屋后返还原告；4、被告支付原告房屋使用费（自2016年7月26日至实际搬出之日止按同期日租金769.18元/天计算）。事实和理由：原、被告于2011年10月签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各一份，约定由被告租赁原告房屋作办公用，租赁期10年，租赁合同履行期限自2011年10月8日起至2021年10月7日止；房屋租金每三个月支付一次，分别于每三个月使用前十五天内付清。在合同履行过程中，被告多次违反支付租金的约定，分别于2014年1月8日、2015年10月8日及2016年1月8日屡次逾期支付租金，期间原告多次督促被告应诚信履约。最近一期租金支付截止日期为2016年7月7日，原告于2016年6月30日向被告发出《律师函》，函告被告应按约支付到期房租，并告知若仍不能按约履行支付房租的义务，将依约解除合同。但被告仍再次拖欠租金。被告的屡次违约行为，严重违反诚信，亦符合双方约定解除合同的情形。原告于2016年7月25日向被告发出解除合同的《律师函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。被告艾特克斯公司辩称，原告所述不符合事实，诉请于法无据，不应支持；履行中被告无违约之处，相反原告自2014年起多次违约，被告已向原告发函告知，但原告拒不解决，给被告造成巨大损失，被告在无奈下才延迟支付部分租金，这是正常的抗辩行为；原告的违约行为如下：1、自2014年起原告擅自将被告唯一经营入口出租给他人用于经营花店，严重阻碍被告客户的进入、被告运送材料的通过，对被告正常经营造成严重损害；2、被告员工及客户唯一使用电梯经常损坏，且原告经常反复性在中下午及周末停水停电，造成被告客户流量明显减少及被告经常性停业；3、原告未按照合同约定在被告处就餐人数达到100-120人之间，每天仅有20-30人，导致被告采购数量过多，造成每月巨大损失；4、原告未按约提供长期免费车位，及为被告客户停车提供方便；被告租金已支付至2016年10月7日，被告不应承担违约责任；原告诉请中违约金与滞纳金重合；被告保留追究原告违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：原告为本市秦淮区建邺路98号房屋的所有权人。2011年10月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告租用原告坐落于南京市建邺路98号第4层房屋（建筑面积610.46平方米，以下简称涉案房屋），租赁期共10年，自2011年10月8日起至2021年10月7日止（其中2011年10月8日至2011年12月23日为装修准备期，不收房租）；自2011年10月8日起至2014年10月7日止，日租金为1.2元/平方米，年租金额为267380元，自2014年10月8日起至2017年10月7日止，日租金为1.26元/平方米，年租金额为280750元……；房屋租金每三个月缴纳一次，分别于每三个月使用前十五天内付清；被告到期未缴足租金的，每天按欠缴额的0.3%向原告支付滞纳金，逾期十五天仍未缴足租金的，原告有权解除合同，收回房屋，清除承租房屋内的所有物品；原告向被告提供水、电、电梯、空调的正常使用，并负责出租楼层的日常维修；被告拖欠租金达十五天的，原告可以解除合同，收回房屋，并追究被告违约责任；5号电梯（4层站）、一楼大厅及门头交由被告使用，四楼外围经原告同意后被告也可使用，被告可根据需要用作宣传阵地；被告于本协议签订日向原告支付年租金10%的定金作为债权的担保，合同到期被告履行债务的，原告如数将定金返还被告，被告不履行合同约定的债务的，原告可用保证金充抵债务。原、被告还签订《房屋租赁合同补充协议》，就租赁合同的部分条款进行细化及补充约定，原告拿出四楼300平方米面积交由被告免费使用，由被告负责装修，每周一至周五11：20-13：00由被告提供原告员工就餐，原告每天用餐人数在100-120人之间，原告每人每餐付给被告10元，但被告给原告提供20元/人的用餐标准，被告对此300平方米有随本租赁合同时间内的使用权；租赁期间，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照租用总租金3%向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付定金26738元。租赁期间，原告将一楼大厅的部分面积出租他人经营花店。因被告多次逾期交纳租金，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容是，被告在履约过程中存在多次违约，并经委托人多次催款，具体违约情形如下，1、2014年1月8日-2014年4月7日房租付款时间2014年1月22日付房租66845元，2、2015年10月8日-2016年1月7日房租付款时间2015年10月23日付房租70187.5元，3、2016年1月8日-2016年4月7日房租70187.5元分四次支付，2016年2月18日付10000元、2016年2月23日付13396元、2016年2月29日付16000元、2016年3月14日付30791.5元，4、2016年4月8日-2016年7月7日房租70187.5元分三次支付：2016年4月7日付40000元、2016年4月15日付24000元、2016年4月25日付6187.5元；被告上述违约行为已经严重违反合同关于被告的付款约定，如被告本次仍不按约履行支付义务，再次拖延支付相关费用，原告将依合同相关约定，解除《房屋租赁合同》、《物业管理及相关费用收取协议书》，并依法追究被告的相关法律责任。被告于2016年7月6日签收该律师函，对付款时间及金额没有异议。2016年7月25日，原告委托律师再次向被告发出律师函，主要内容是，被告在履约过程中，屡次恶意拖欠租金、物业费、水电费等，存在严重的违约情形，经原告多次警告，被告仍拖延支付最近一期到期应付的租金、物业费等相关费用，已经具备合同所约定的委托人解除合同的情形，特函告被告，原告依法解除与被告于2011年签订《房屋租赁合同》及相关补充协议，请被告在收到解除函后10日内搬离腾空房屋。被告于次日收到该函。2016年7月7日，原告委托发函的律师事务所收到被告的《回复函》，主要内容是，希望按照友好合作的方式来解决相关问题，并希望租赁方解决车位、消防通道出租、频繁无故停水停电、电梯维保前无通知、电梯故障不维修的问题，给予赔偿。被告现仍在使用涉案房屋，并分两次将房租交至2016年10月7日，此后未再支付。就双方争议的事实：被告提交《房屋租赁合同补充协议》复印件一份，协议载明，出租方为北京人保物业管理有限公司江苏分公司（甲方），承租方为陈钧（乙方），约定，甲方拿出四楼300平方米面积交由乙方免费使用，由乙方负责装修，每周一至周五11：20-13：00提供甲方固定员工就餐用，甲方每天用餐人数在100-120人之间，甲方每人每餐付给被告10元，但乙方给原告提供20元/人的用餐标准，乙方对此300平方米有随本租赁合同时间内的使用权，此权利不受任何外在条件的影响而改变；甲方提供壹个免费长期停车位，如乙方有其他停车需求，甲方应尽可能提供方便，有偿使用（4元/次，按月结算给甲方），甲方并为乙方客户在院内停放自行车提供方便。原告不予认可。因原告未提供合同原件，且出租方与原告不一致，故对该合同真实性、关联性，本院不予确认。审理中，原告明确要求确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除，四楼300平方米随涉案房屋一并腾空返还，另变更房屋使用费的主张为自2016年10月8日起至实际搬离之日止按769.18元/天标准计算。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告在合同履行过程中，多次延迟支付租金，已拖欠租金达十五天以上，累计超过一个月，合同约定的解除合同条件已经成就，原告发出的解除合同律师函被告于2016年7月26日收到，故原告关于确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除、腾空返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于原告存在多处违约、其延迟支付租金系合法抗辩的辩称意见，本院认为，被告自2014年1月起即迟延支付租金，其陈述的大厅部分出租问题还未发生，而车位问题并无合同约定，被告提交的证据也不能证实停水停电等事实存在，被告以此为由迟延支付租金，并无事实、法律依据，故本院对该辩称意见不予采信。关于原告主张的房屋使用费（自2016年10月8日起至实际搬离之日止按769.18元/天标准计算）的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的违约金84626.1元（总租金×0.03）、滞纳金10167元（66845元×15天×0.3%+70187.5元×16天×0.3%+70187.5元×18天×0.3%）。被告不予认可，认为两项主张重合，且约定过高。本院认为，被告延迟支付租金已构成违约，但合同约定的滞纳金0.3%/天标准过高，依法调整为0.05%/天，故滞纳金应为1695元（66845元×15天×0.05%+70187.5元×16天×0.05%+70187.5元×18天×0.05%）。关于违约金，原告陈述，损失一方面为延迟付房租的相应损失，一方面为该违约行为起到不好的示范作用。本院综合本案的案情、被告的过错程度、原告陈述的损失情况、合同解除后原告的损失情况，认定原告主张的违约金过高，酌情降低违约金为50000元。综上所述，原、被告关于涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除，被告应将涉案房屋及四楼300平方米腾空并返还原告，被告支付房屋使用费（自2016年10月8日起至实际搬离之日止按769.18元/天标准计算），被告支付滞纳金1695元、违约金50000元合计51695元。因被告已向原告支付定金26738元，故被告还应支付原告滞纳金、违约金24957元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告关于南京市建邺路98号第4层房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除。二、被告南京艾特克斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将南京市建邺路98号第4层房屋（包括610.46平方米及免费使用的300平方米）腾空返还给原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司。三、被告南京艾特克斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司房屋使用费（自2016年10月8日起至实际搬离之日止按769.18元/天标准计算）。四、被告南京艾特克斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司滞纳金、违约金合计24957元。五、驳回原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，减半收取为1085元，由原告中国人民人寿保险股份有限公司江苏省分公司负担500元，被告南京艾特克斯餐饮管理有限公司负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  李 娜二〇一六年十一月二十四日见习书记员  夏美玲