上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3788号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。被告：咖啡陪你管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：俞岂凡。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告咖啡陪你管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻曼到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；2、被告向原告支付自2015年6月21日起至2015年11月30日止的租金138,700元；3、被告向原告支付自2015年12月1日起至2016年3月18日止的房屋使用费，按1,710元/天标准计算，共计184,680元；4、被告向原告支付逾期支付租金滞纳金，截止2015年11月18日止共计7,429.12元，自2015年11月19日起至实际支付之日止的滞纳金，按69.35元/天计；5、判令被告向原告立即支付违约金52,012.5元。审理中，原告将第四项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期支付租金滞纳金，截止2015年11月18日止共计7,331.5元，自2015年11月19日起至实际支付之日止的滞纳金，按68.82元/天计；事实和理由：原告系上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称系争房屋)房屋产权人。原、被告于2014年9月签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告作为办公用房，租赁期自2014年10月1日起至2017年8月31日止，年租金总计人民币(下同)312,075元，并约定了租金支付方式。合同签订后，被告支付了租赁保证金，双方开始履行合同。但自2015年6月21日起，被告开始拖欠租金。根据《房屋租赁合同》第11条的约定，被告逾期不支付租金累计达到一个月的，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告支付相当于当时两个月的租金作为违约金，如违约金不足抵付损失，还应赔偿违约金与损失之差额。2015年11月18日，原告通知被告自2015年11月20日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告将房屋恢复原状并搬离，支付拖欠租金、滞纳金及违约金，然而被告至今未履行。被告未应诉答辩。经审理查明，原告系系争房屋产权人，2014年9月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室。本房屋类型为商场，建筑面积为285平方米。甲乙双方于2014年9月签订了本房屋的房屋租赁合同，租赁期自2014年10月1日起至2017年8月31日止。合同期满后除不可抗力因素外本合同自动延续至2020年8月31日止。租金起算日为2014年12月1日。房屋的交付日暂定为2014年10月1日，装修免租期为实际交付之次日起2个月。本房屋年租金总计312,075元。房屋租金先付后用，乙方同意本合同生效之日起10天内向甲方支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金78,018.75元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付，每次付清当年应付年租金的25%，即第一、二年每次为78,018.75元。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。双方约定，在合同生效之日起10天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额相当于3个月租金，即78,018.75元。租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵本房屋租金。除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同租赁期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还本房屋，未经甲方同意逾期返还本房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本房屋占用期间的使用费。乙方同意，如乙方逾期15日未恢复原状并返还本房屋的，甲方有权在提前2个工作日书面通知乙方的前提下自行进入本房屋，同时视为乙方自动放弃本房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权和使用权……甲方进入本房屋之时视为房屋收回。甲乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金：(6)乙方逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金，逾期超过一个月的；……双方确认各方的通讯地址和电话，其中乙方的通讯地址即为系争房屋。2015年11月18日，原告向被告注册地址发送了关于解除《房屋租赁合同》的函件，内容为：鉴于贵司无理拒付房屋租金已逾期超过一个月，构成对双方租赁合同的根本违约，本公司特发此函并通知贵司：1、解除双方于2014年9月签署的《房屋租赁合同》；3、请贵司于2015年11月30日前向本公司支付：(1)2015年6月21日至11月30日的租金138700元；(2)截止2015年11月18日的滞纳金7,429.12元；(3)自2015年11月19日起至租金实际支付之日止按69.35元/天的标准计算的滞纳金；(4)违约金52,012.5元。3、请贵司于2015年11月30日前将房屋恢复原状后搬离，并与本公司办理房屋交接手续；如贵司届时未将租赁房屋恢复至交房标准的原状并与我司办理房屋交接手续的，贵司应承担2015年12月1日起至实际搬离之日止按1,710元/天的标准计算的房屋使用费。该函件由物业签收。另查明，原告于2015年4月21日将系争房屋交付至被告。被告自2015年6月21日起未再支付系争房屋上的租金，原告于2016年3月18日自行收回了系争房屋。审理中，原告同意保证金予以抵扣违约金和使用费。以上事实，除当事人陈述外，另有房屋租赁合同、关于解除《房屋租赁合同》的函件及寄送凭证等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。原告按约履行了交房的义务，被告亦应按照合同的约定按时支付相应的房屋租金。双方合同约定，被告逾期支付租金一个月的，原告即可书面通知解除合同，现被告自2015年6月21起未再支付房屋，原告也发函通知被告双方合同于2015年11月20日解除，该函件虽然发至被告的注册地，但显示为物业签收，无法视为该解除函已经送达给被告，故原告要求确认双方签订租赁合同于2015年11月20日解除，本院难以认同，鉴于原告已经于2016年3月18日自行将系争房屋收回，故本院确认双方的租赁合同于2016年3月18日解除。被告作为承租人，未按照约定支付租金构成根本违约，故原告要求被告支付解约之前的租金、滞纳金以及违约金，本院予以支持。审理中，原告表示同意保证金抵扣违约金和使用费，本院予以准许。被告经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告咖啡陪你管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年3月18日解除；二、被告咖啡陪你管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付2015年6月21日起至2016年3月18日止的租金231,705元;三、被告咖啡陪你管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，截止2015年11月18日止共计7,331.5元，自2015年11月19日起至实际支付之日止的滞纳金，按68.82元/天计；四、被告咖啡陪你管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付违约金52,012.5元；五、原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告咖啡陪你管理有限公司返还租赁保证金78,018.75元；六、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,683.18元,公告费560元，由被告咖啡陪你管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  刘绿华人民陪审员  沈鸣放二〇一六年十一月二十八日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。