福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1143号原告：福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司,住福州市台江区五一中路132号轻工厂房第五层504室。负责人：黄雅琴，经理。委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成(福州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋励，该公司员工。被告：李宝珠女，1953年3月11日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市仓山区。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司与被告李宝珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告榕诚鑫物业公司的委托诉讼代理人翁华勇到庭参加诉讼。被告李宝珠经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付物业管理费972元及逾期付款违约金（以972元为基数，按日千分之五的标准，从2013年1月1日起计至被告实际还清欠款之日止）；2.被告立即向原告支付电梯运行、公共水电公摊费407.3元及逾期付款违约金（以407.3元为基数，按日千分之五的标准，从2012年8月1日起计至被告实际还清欠款之日止）。事实和理由：2009年11月22日，原告与被告签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》，被告委托原告对其所购买的位于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑X号楼X单元提供前期物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积0.85元/平方米/月（不含水、电、电梯运行公摊费）；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠原告自2013年1月1日至2014年12月30日物业服务费972元，自2012年8月1日至2014年12月30日电梯运行、公共水电分摊费407.3元。综上所述，被告的行为已构成违约，按照双方的合同约定，被告不但应补交物业服务费972元及电梯运行、公共水电分摊费407.3元，还应向原告支付逾期付款违约金。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为放弃质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月22日，原、被告签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑X号楼X单元(面积47.38平方米)房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元/平方米/月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务至2014年12月30日，但被告自2013年1月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费。本院认为，原告具有物业管理资质，原告与被告签订的《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》合法有效。原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。被告应向原告补交自2013年1月1日至2014年12月30日的物业费966.55元（47.38平方米×0.85元/月/平方米×24个月）。《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第八条第四款约定，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，由于原告主张逾期交纳物业费的违约金按日千分之五计算显属过高，本院调整为每日万分之五。根据原、被告签订的《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第四条第一款的约定，业主应于每月10日前交纳物业服务费，故被告逾期交纳费用的违约金应从2013年1月11日起算。另，原告主张被告应向其交纳自2012年8月1日至2014年12月30日的电梯运行、公共水电分摊费，根据《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定，电梯运行、公共水电分摊费根据实际发生额按实进行分摊，现原告未举证证明其电梯运行、公共水电分摊费的实际发生额以及被告应当承担的费用，故关于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李宝珠于本判决生效之日起十日内支付原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司物业服务费人民币966.55元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，从2013年1月11日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至款项还清之日止）；二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李宝珠负担50元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长  任小平审判员  陈曜辉审判员  陈家挺二〇一六年十一月二十一日书记员  黄 玲附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”