江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初4305号原告张祥，男，1987年11月18日出生，汉族，职工。被告钱红兵，男，1966年11月7日出生，汉族，个体。被告宋银妹，女，1967年6月6日出生，汉族，无业。二被告委托代理人李开龙，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告南京博恒房地产经纪有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇中山东路105号。法定代表人丁神坤，该公司总经理。原告张祥与被告钱红兵、宋银妹、南京博恒房地产经纪有限公司（以下简称博恒公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月25日立案受理后,依法由代理审判员逯婷婷公开开庭进行了审理。原告张祥、被告钱红兵、宋银妹的委托代理人李开龙、被告博恒公司的法定代表人丁神坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祥诉称，原告于2016年7月21日与被告钱红兵在被告博恒公司签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告钱红兵位于溧水区永阳镇广城东方名城36栋105室的房屋，房屋售价为958000元。原告先支付被告钱红兵58000元的定金，2016年8月20日前支付首付款298000元（含定金），余款贷款给付。同时合同还约定，一方拒绝履行合同或解除合同，发生违约责任，由违约方向守约方支付房屋价款20%的违约金，并赔偿守约方的损失，双方还对应当遵守的其他义务进行了约定。合同订立后，原告按约履行给付了被告钱红兵58000元定金，但在约定的8月20日向被告钱红兵支付定金外的首付款时，被告钱红兵拒收该款项，后原告应被告博恒公司要求将该首付款支付至被告博恒公司账户，但原告要求被告钱红兵、宋银妹继续履行其他义务时，遭到拒绝，故为维护原告的合法权益，原告起诉至法院请求判令：1、被告钱红兵、宋银妹返还定金58000元，并按合同约定赔偿20%的违约金191600元；2、被告博恒公司返还首付款240000元；3、诉讼费用由被告承担。被告钱红兵、宋银妹辩称，1、原告陈述的与事实不符，二被告到目前为止并未提出不同意出售涉案房屋，不存在违约，根据合同约定原告应当及时给付首付款和购房款，但原告一直未及时给付房款，由于涉案房屋价值958000元，据了解原告已有一套房屋，并不符合银行放贷条件，故二被告认为原告应当先履行给付购房款二被告再交付房屋，故是原告的原因导致合同无法履行，二被告行使的是正常的权利，不存在违约。2、在发生争议期间，原告不能证明自己符合贷款条件，被告钱红兵确实为自身安全考虑提出了解除合同，但现双方争议较大，如原告要求继续履行合同，二被告也愿意配合，但原告要提供相应的保证，且原告要再提高房款，如原告不同意二被告就要求解除合同。被告博恒公司辩称，原告确实通过其公司居间购买的房屋，其愿意协助原告查明案件事实，原告交付其公司的首付款，其公司也愿意返还原告。经审理查明,2016年7月21日，原告张祥作为委托人（买受方）（乙方）、被告钱红兵作为委托人（出售方）（甲方）与被告博恒公司作为受托方（中介方）（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定：被告钱红兵将位于溧水区永阳镇广成东方名城36栋105室房屋（产权证号20××95）卖与原告张祥，建筑面积124.69㎡，售价958000元；根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付，乙方在签订房地产买卖契约之日，支付定金人民币伍万捌仟元给甲方，乙方于2016年8月20日前支付首付款贰拾玖万捌仟元（含定金），剩余房款陆拾陆万元整由银行按揭贷款支付；甲方应在2017年9月1日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的、相互或与他人串通，损害丙方利益的、未能按合同约定支付佣金和代办费的、其他造成丙方无法完成委托事项的行为、乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不实或其征信不良等个人原因造成的贷款未果，乙方应以现金支付或承担相应责任及经济损失；如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时，违约方按总房价的2%支付丙方的佣金及承担由此产生的诉讼费用（含律师费）；补充条款，首付款随着银行的贷款政策来变动；甲、乙、丙三方还就其他权利义务进行了约定。同日，被告宋银妹给原告出具定金收条一张，载明：“今收到张祥购溧水区广城东方名城36幢105房屋定金伍万捌仟元。”被告钱红兵、宋银妹系夫妻关系。2016年8月20日，原告通过其妻子葛进向被告博恒公司法定代表人丁神坤名下账号62×××43转入人民币240000元整，同日被告博恒公司出具收条一张，载明：“今收到葛进代购广场面东方名城36栋105室首付款贰拾肆万元正。”庭审中，原告称2016年8月20日其妻子葛进与其母亲一早到被告博恒公司处交付首付款给被告钱红兵、宋银妹，但被告钱红兵、宋银妹一直以各种理由不肯来收取，后经多次催促被告钱红兵、宋银妹到中介公司处还是不肯收取首付款，还报警了，到最后其表示可以一次性付款被告钱红兵、宋银妹还是表示不卖了，后经中介公司同意，其妻子葛进将240000元首付款打入被告博恒公司的账户内。按揭贷款预审手续所需的相关资料已交给中介公司了。被告钱红兵、宋银妹称合同签订后，被告钱红兵多次与中介公司经办人进行沟通询问原告的贷款手续是否符合要求，但中介公司一直未明确表示原告是否符合条件，后被告钱红兵去银行咨询，称原告属于多套房房主，首付款的比例要高于双方约定的首付款的标准，8月20日要求原告提供符合银行贷款条件的材料原告也未提供，为了自身的安全考虑，确实提出了解除合同。另案件审理过程中，被告钱红兵认为合同约定适用的违约金标准过高，申请法院给予适当调整。被告博恒公司称，签订合同次日被告钱红兵就一直打电话询问贷款预审的事情，还说有另一个中介公司带人看房说能卖到105万元，然后一直催问银行审批及原告能否筹到首付款的事情。因谈合同的时侯约定要到中介公司来付首付款，8月20日当天原告来付首付款，但被告钱红兵、宋银妹拒收，原告报警后，被告钱红兵、宋银妹称付首付款超过时间不肯收，后来就称不卖了，该到法院处理到法院处理，一次性付款也不卖了。原告的贷款预审资料确实交给我公司了，但具体银行手续需问负责办理银行贷款的工作人员。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、定金收条、收条、江苏省农村信用社客户回单、当事人陈述、录音等证据以及本院庭审笔录本院予以证实。本院认为，原、被告双方与房地产买卖中介合同系三方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约行使权利和履行义务。但合同签订后，在原告依约向被告钱红兵给付首付款时，被告钱红兵明确拒收首付款并提出解除合同，且在庭审中明确表示如原告不能提供保证并提高房款则要求解除合同，应当认定为被告钱红兵以自己的行为明确表明不履行合同义务，其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任即应承担返还原告定金58000元并支付违约金。关于合同约定违约金为合同价款的20%即191600元，案件审理中被告钱红兵认为该标准过高、申请予以调整，本院综合考虑被告钱红兵的违约行为的过错程度，以及其违约行为给原告造成的实际损失，再结合双方合同约定的违约金标准及公平原则，本院酌情调整违约金为120000元。综上，被告钱红兵应返还原告定金58000元并支付违约金120000元，该债务发生于钱红兵、宋银妹婚姻存续期间，属于夫妻共同债务，被告宋银妹负有共同还款义务。此外，在被告钱红兵拒收首付款的情况下，原告将首付款240000元支付至被告博恒公司账户，庭审中被告博恒公司亦表明同意将该首付款240000元返还原告，故原告要求被告博恒公司返还首付款240000元的诉讼请求正当、合法，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告钱红兵、宋银妹于本判决生效之日起十五日内给付原告张祥定金58000元及违约金120000元，合计人民币178000元。二、南京博恒房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张祥首付款240000元。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费5914元，减半收取2957元，保全费2120元，合计人民币5077元，由被告钱红兵、宋银妹负担2938元，原告张祥负担2139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。代理审判员  逯婷婷二〇一六年十一月七日见习书记员  戴 帝