成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初5134号原告：家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都高新区新乐路***号。负责人：黄亚吉。委托代理人：刘馨遥，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。被告：李ＸＸ，男，汉族，1970年4月10日出生，住甘肃省永登县。原告家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）诉被告李ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员李荣芳担任审判长，与人民陪审员张荣、于振华组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托代理人刘馨遥到庭参加诉讼，被告李ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告家利物业成都分公司诉称，被告系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇商住项目18号地块商业2047号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房合同及其系列文件的相关规定，被告应向原告缴纳自2014年9月至2016年2月期间的物业服务费，经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害原告合法权益。故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告支付2014年9月至2016年2月期间的物业服务费42448.2元及截至2016年2月19日产生的违约金为4889.37元（按日以未交费用的0.05%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告承担原告因本案支出的律师费2000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中被告应向原告支付2014年9月15日至2016年2月29日期间的物业服务费。被告李ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。经审理查明，2013年7月4日，被告李ＸＸ委托李霄代其与和记黄埔地产（成都）有限公司（××）签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，该《商品房买卖合同》约定被告购买由××开发的位于成都市高新区成汉中路185号地块“南城都汇商住项目18号地块商业”1幢2层2047号房屋，建筑面积共242.65平方米，第十条交付条件约定，××应当在2014年6月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告。第十四条交接手续约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，××应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，××应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自××发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为××已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。第二十二条前期物业服务约定，××依法选聘的物业管理企业为和记物业服务（深圳）有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为10元/月/平方米（建筑面积）。附件七：物业服务：物业服务内容详见《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》，业主临时公约详见《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》，其他约定详见附件八《商品房买卖合同》补充协议。该《商品房买卖合同》补充协议第十条关于买卖合同第十四条的补充约定：买受人办理房屋交付手续时，需已经付清买卖合同约定的该商品房总价款。无论何种原因买受人未付清该商品房总价款，包括但不限于其贷款申请未获得贷款机构的批准或其贷款尚未到达××的银行账户或其贷款被贷款机构索回或应支付的各项违约金及有关款项，则××均有权拒绝并延迟向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。同时，买受人须承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险、责任和物业服务费等费用。该《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》约定，在业主委员会成立并选聘物业服务企业之前，发展商应依法选聘物业服务企业进行管理，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。各业主应于办理其交接手续当日预缴半年的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的最后一天或之前向物业服务企业交纳当月的物业服务费。不论是否占用其单元，各业主须向物业服务企业交纳其单元之全额物业服务费。业主须以其物业建筑面积为依据，按前期物业服务合同或物业服务合同约定的标准按时缴纳物业服务费。任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用。违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算。被告在其签署的《关于南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务和南城都汇南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约的承诺书》中确认，关于包括房屋在内的南城都汇商住项目18号地块商业的前期物业服务，××已与其选聘的物业服务企业签署《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》，并按照《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》的要求制定了《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》，本人确认，在本人签署《南城都汇（商业）认购书》、买卖合同之前，××已将服务合同和规约出示给本人。本人承认服务机构根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的商业实施物业服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施的物业服务。另查明，2012年9月26日，和记物业服务（深圳）有限公司与案涉房屋开发商和记黄埔地产（成都）有限公司签订《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》，主要约定：和记物业服务（深圳）有限公司对和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇商住项目18号地块商业物业提供前期物业服务。物业服务费10元/月/平方米，按照该单位建筑面积计算，由和记物业服务（深圳）有限公司按月向业主收取。和记黄埔地产（成都）有限公司通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担。业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天或之前按本合同第六条约定的标准向和记物业服务（深圳）有限公司交纳当月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起以按日欠缴金额0.05%缴纳。如和记物业服务（深圳）有限公司在成都注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给和记物业服务（深圳）有限公司在成都市分公司，无须另行签变更协议。本合同的有效期自2014年3月15日起（物业服务期实际起始日以本物业通过竣工验收后移交予和记物业服务（深圳）有限公司管理之日为准）至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与和记物业服务（深圳）有限公司续定本合同为止。2013年6月28日，和记黄埔地产（成都）有限公司取得南城都汇商住项目18号地块商业的建设工程规划合格证，2013年6月27日，和记黄埔地产（成都）有限公司取得南城都汇商住项目18号地块商业房产测绘技术报告，涉案物业实测面积套内面积为187.83平方米、公摊面积54.27平方米，共计建筑面积242.1平方米。2014年8月28日，被告付清案涉房屋尾款，2014年9月5日原告按照被告在《商品房买卖合同》中确定的地址向被告送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇商住项目18号地块商业交付使用通知书》，通知被告所购买的和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇18号地块商业2047号商铺，已经由政府有关部门验收合格，请按本通知书或双方约定的时间前来办理该房屋交付手续。此次房屋交付日期为2014年9月4日，该房屋将于2014年9月15日起计收物业服务费。原告按约履行了物业服务，被告应每月按建筑面积242.1平方米，每平方米10元/月的标准向原告交纳物业费，自2014年9月15日起未按约定交纳物业服务费，截止2016年2月29日，被告共欠物业服务费42448.2元。2015年8月28日，原告向被告发出律师函，对被告欠缴的物业费进行催收。另查明,案涉房屋备案地址为成都市高新区成汉中路185号1栋2层2047号。和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司于2014年变更为家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司，并实际承担了上述合同项下物业服务义务。以上事实，有原告在庭审中的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要、公证书、《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》、《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》、《关于南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务和南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约的承诺书》、建设工程规划合格证、房产测绘技术报告、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇商住项目18号地块商业交付使用通知书》、律师函、邮寄单等证据予以证明，经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，和记物业服务（深圳）有限公司与××和记黄埔地产（成都）有限公司签订《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》，被告与××和记黄埔地产（成都）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》以及被告签署的《关于南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务和南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约的承诺书》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力。被告在签订购房合同时，不仅认可物业服务公司与××签订的前期物业服务合同，还签署《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》，上述合同明确约定物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司变更为原告家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司后，原告是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司在案涉合同项下的权利义务。根据上述合同约定，××在约定的满足交房条件、被告付清涉案房屋总价款后，向被告发出交房通知，被告作为案涉房屋业主，在收到通知后，即应按其确定的时间向原告缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。现原告依据《南城都汇商住项目18号地块商业前期物业服务合同》、《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》中约定的物业服务费收费标准，要求被告支付2014年9月15日至2016年2月29日期间的物业费42448.2元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告在《南城都汇商住项目18号地块商业临时管理规约》中约定各业主应于办理其交接手续当日预缴半年的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的最后一天或之前向物业服务企业交纳当月的物业服务费。从逾期之日起按前期限物业服务合同或物业服务合同约定缴纳违约金，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算。因双方有明确约定，且并不违法法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因原告未提供发票原件，双方在上述合同中对该费用的约定并不明确，且该费用并非必然产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(深圳)有限公司成都分公司支付物业服务费42448.2元及违约金（以2014年9月15日至2016年2月29日期间每月实际欠缴物业费为基数、从各欠缴物业费当月的次月首日始分别按日0.05%的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告家利物业管理(深圳)有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费983元，由被告李ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李荣芳人民陪审员  张 荣人民陪审员  于振华二〇一六年十一月十四日书 记 员  廖 真