四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0824民初2325号原告：安雪华,女,1971年8月4日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。法定代理人：赵影，女,1993年7月4日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系原告安雪华之女。原告：赵影,女,1993年7月4日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：安连华，男，1966年7月6日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系原告安雪华胞兄。委托诉讼代理人：杨辉，四川鉴平律师事务所律师。被告：张小龙，男，1966年3月22日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。被告：罗德超，男，1965年2月28日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：何朝贵，苍溪县东青法律服务所法律工作者。原告安雪华、赵影与张小龙、罗德超委托代建合同纠纷一案，本院于2016年08月01日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安雪华、赵影向本院提出诉讼请求：1.确认原告安雪华赵影与被告张小龙、罗德超签订的《旧房改建协议》的效力，如合同有效，请求解除合同，被告交付原告建房审批手续。2.二被告赔偿原告旧房等损失10万元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月9日，原告安雪华、赵影与被告张小龙、罗德超签订《旧房改建协议》。协议约定：原告将位于陵江镇群辉村六组的旧房由被告承包改建；原告的旧房由原告拆除，旧房残值抵作拆除费用；改建后，被告还给原告二楼住房一套一楼门面一间，剩余房屋为被告改建房屋的工程款；原告协助被告办理建房所有手续，办证费用由被告承担；被告在2015年12月30日前完成旧房改建，将新房给原告；任何一方违约，违约方须向守约方支付违约金10000元。协议达成后，被告将旧房拆出后，未在协议约定的时间将建好的新房还给原告，因被告的违约行为致使原告无房居住，故起诉来院要求判如所请。被告张小龙、罗德超辩称：《旧房改建协议》系双方真实意思表示，合同有效。本被告未按约履行改建房屋的义务，是因原告未按合同约定解决建房时与四邻及村组发生的争议。原告要求赔偿拆出旧房等损失10万元，没有事实及法律依据。原告应赔偿本被告办理建房审批手续所花的办证费用以及拆除房屋时的运费、人工工资等共计52820元。故请求驳回原告对本被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据赵荣才、张绍兰的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》证人应当出庭作证，接受当事人的质询，两证人无法律规定的不能出庭作证的情形，其证明效力本院不予确认。被告提供的证据：1.社区证明，存在无单位负责人及制作证明材料的人员签名的瑕疵，但证明的内容与原告陈述的原告安雪华居住情况吻合，其证明效力本院予以确认。2.杨庆海、孙天宝的证明根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》证人应当出庭作证，接受当事人的质询，两证人无法律规定的不能出庭作证的情形，其证明效力本院不予确认。3.王锦、田明国、赵耀才、四川名城建筑勘察设计有限责任公司出具的收条，原告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，出具人也未到庭作证，本院无法核实该证据的真实性，其证明效力本院不予认定。4.开支明细单，系被告单方制作，原告不予认可，其证明效力本院不予认定。5.照片，无拍摄时间、地点，根据其图片显示的内容不能证明在施工过程中受到四邻阻扰，其证明力本院不予确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月9日原告安雪华、赵影（乙方）与被告张小龙、罗德超（甲方）签订的《旧房改建协议》。协议约定：乙方将位于陵江镇群辉村六组石场岩的住宅原址改建新房工程承包给甲方。承包方式为自筹资金、包工包料的全承包方式。旧房由甲方拆除，残值作为拆除费用。改建后，甲方还给第二楼住房一套及一楼门面一间，剩余房屋作为甲方改建房屋的工程款。甲方有权处理剩余房屋及门面，同时甲方给付乙方现金10000元。乙方协助甲方办理建房手续，其办证费用由甲方负担。甲方须在2015年12月30日前将建好的新房交给乙方。建房时如与四邻及村、组发生争议造成延误由乙方负责解决。如任何一方违约，需向守约方支付违约金10000元。协议达成后，二被告以原告名义办理了《易地建设许可证》、《规划许可证》、《建设用地批准书》等建房手续并对旧房进行了拆除，拆除的旧房残值已进行了处理。在动工修建的过程中，邻居张绍兰不准开挖房后页岩，邻居何双江不准开挖过道，邻居赵银才不准在公路通行等，被告便停止施工至今，未在协议约定的时间交付原告房屋。故发生此诉。在诉讼中，原告称被告在施工过程中邻居阻扰施工的纠纷，原告均出面协商给予了解决，解决后被告仍以各种理由拖延不建修房屋构成违约。被告称原告虽出面解决但未实际落实，无法进行施工故停工至今，系原告违约。双方的陈述均未提供证据予以证实。被告还称拆除房屋和办理建房审批手续开支了以下费用：1.地形图收费5000；2.办手续招待费2000元；3.看地买香纸160元；4.烟一条230元；5.拆房子砍砖等付人工费3180元；6.安电材料费、电费245元；7.请邻居吃饭350元、烟、酒450元、洗脚4人200元；8.运建渣、地基土等费2000元；9.挖机拆房子、装建渣、土等6300元；10.看地放线200元；11.地勘、图纸、审图等费12000元；12.陵江镇、居委会干部现场处理问题烟1条230元加水45元计275元；13.人防办到现场烟水230元；14.办建筑工程和人防许可证20000元，合计52820元。该费用系被告清单记载费用，未提交合法的收费收据予以证明。另查明：原告安雪华系智力一级残疾，在与二被告签订协议时，其胞兄代为在协议上签字。被告张小龙与罗德超均不是原告所在村组的村民。本院认为：本案争议的焦点问题主要为：一、本案《旧房改建协议》是否合法、有效；二、本案损失如何处理？一、本案原、被告双方签订《旧房改建协议》，表明当事人的意思是原告投入宅基地使用权与被告在宅基地上合建房屋。房屋建成后双方按约定分配房屋的所有权。合同履行的结果实质上是出资人即被告也取得了部分宅基地的使用权。根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定，外村村民和城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权。被告在办理建房审批手续时也是以原告方的名义办理的，要取得合同约定范围内的房屋所有权和宅基地使用权也未经政府主管机关批准。故双方合建房屋不符合法律规定，双方签订的《旧房改建协议》无效。二、关于损失问题：双方签订的合同因违法法律规定，导致合同无效，但双方约定的旧房由被告拆除，旧房残值抵作拆除费用，该约定部分应为有效，双方已实际履行。原告所有的旧房已由被告拆除，旧房残值被告也进行了处理。拆除的旧房事实上已不能恢复，原告另行修建，旧房仍然要进行拆除，故原告主张被告赔偿旧房损失10万元的请求本院不予支持。被告辩称办理建房审批手续的费用和拆除旧房的费用等共计五万余元应当由原告承担没有提供相关部门的合法的收费收据以证明其损失的存在，但是被告因办理建房审批手续投入了人工等事实上的投资，本院酌定原告补偿被告相应的投资10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第二款的规定，判决如下：一、原告安雪华、赵影与被告张小龙、罗德超签订的《旧房改建协议》无效。二、原告安雪华、赵影在本判决生效后30日内补偿被告张小龙、罗德超10000元。三、驳回原告安雪华、赵影的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由原告安雪华、赵影575元，被告张小龙、罗德超承担575元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院审判员  赵小兰二Ｏ一六年十一月四日书记员崔小娜