安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终2333号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈启英，女，1949年6月1日生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：朱新杰，男，1972年4月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：刘梅，安徽众商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：太和县安华房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县城关镇人民北路西侧，组织机构代码75488091-3。法定代表人：马正华，该公司经理。委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。原审被告、反诉原告:刘克强，男，1970年8月5日生，汉族，市民，住安徽省太和县。委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。原审被告：太和县鸿雨房地产有限公司，住所地安徽省太和县沙河东路137号。组织机构代码69573192-5。法定代表人：刘廷武，该公司经理。委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。上诉人沈启英与上诉人太和县安华房地产开发有限公司（以下简称安华公司）及原审被告刘克强、太和县鸿雨房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2015）太民一初字第02025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人沈启英的委托代理人刘梅、朱新杰，上诉人安华公司及原审被告刘克强、太和县鸿雨房地产有限公司的共同委托代理人张怀信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：沈启英的丈夫朱政治系太和县航运总公司职工，其于1999年在航运公司院内翻建有瓦房5间，平房3间及院落，无房屋所有权证和土地权属证书。2008年产权面积航测图显示约100平方米，实际测量面积78平方米，院落面积75平方米。2005年，朱政治去世后，沈启英和儿子朱新杰仍使用该房至2013年5月。2008年月16日，太和县航运总公司与安徽九华拍卖有限公司签订拍卖合同，委托安徽九华拍卖有限公司拍卖“水上综合服务公司改制所涉及的所有资产”，约定由委托方在买受人付清全部款项后交付拍卖标的物。2008年3月5日，安华公司通过竞买，以5620000元的成交价格购买了位于太和县沙河西路和人民南路交叉口西南侧的1987平方米的三层办公楼（局部四层）二层平房（每层面积91.84平方米）、瓦房五间（不包括三间平房）、厕所、变压器房。至2010年11月30日，安华公司向太和县航运公司支付拍卖款5620000元（包括土地出让金）并支付拍卖佣金281000元、契税203600元。2011年4月1日，安华公司和太和县航运总公司签订产权移交书，对上述土地使用权和地上附属物的产权进行移交。2011年5月27日，太和县人民政府给安华公司颁发了太国用字第095号国有土地使用权证，土地面积为1632平方米（因沙河西路和人民南路拓、道理红线退让造成面积减少335平方米），商业用地使用期限至2051年2月，住宅用地使用期限至2081年2月。太和县航运总公司委托拍卖的该宗土地移交给安华公司前，没有和沈启英家达成拆迁补偿协议。2011年5月27日，太和县人民政府给安华公司颁发了太国用字第095号国有土地使用权证后，安华公司准备施工时，沈启英拒绝搬迁。2013年5月23日，安华公司授权刘克强和沈启英在太和县公安局水上派出所达成拆迁补偿协议。协议第三条约定：乙方（沈启英下同）选定房屋拆迁补偿协议为房屋产权调换补偿方式。（一）甲方（安华公司下同）提供产权调换的房屋的基本情况：1、甲方提供产权调换的房屋建筑面积116平方米，位于安徽省太和县沙河路与人民路交叉口西南侧金桂大厦，用途为商住楼。2、乙方提供的瓦房5间，平方3间及院落，产权面积2008年航测图显示约100平方米，实际测量面积78平方米，院落面积75平方米；甲方代管太和县航运服务公司所属小楼14间，面积约300平方米。产权调换房屋的具体位置在本项目可以选房时确定，选定的房屋约定的房屋面积存在差异，按3000元/平方米在乙方接收房屋后3日内据实结算多退少补，逾期按第八条拆迁补偿资金的方式承担违约责任。乙方享有排除任何竞争者的最优先选房权，该选房权竞争者包含甲方，均被乙方超越，乙方是第一选房人。第四条房屋产权调换的过渡乙方选择自行过度，过度期限自2013年5月23日至回迁日2014年11月23日止，甲方应按本协议第五条的约定向乙方支付补助费。第五条甲方应向乙方支付因房屋搬迁的补助费、补偿费。(一)甲方支付乙方搬迁补助费2000元，补助费6000元/年，其他损失补偿费2000元；（二）房屋拆迁补偿费，甲方应于2013年5月24日前支付给乙方。第七条逾期交房的违约责任。甲方应在本协议约定的临时过渡期满前保证乙方按时回迁，以房屋钥匙交付完毕之日定位回迁日，产权证应在房屋钥匙交付日起90天内交付，逾期视为回迁逾期。逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30天前书面通知乙方，按下列约定处理：1、甲方按本协议第五条约定的补助费的2倍向乙方支付补助费；2、逾期12个月的，乙方有权重新另行选择产权调换房或选择货币补偿。选择货币补偿价格以每平方米3000元计算，甲方应于10日内一次性支付给乙方，逾期按第八条拆迁补助资金的方式承担违约责任。第九条甲方关于产权调换房标准的违约责任。（一）甲方交付的产权调换房标准应当符合第三条第（二）项标准的约定，达不到约定标准的，乙方有权要求按约定标准进行整改并赔偿10000元。第十二条本协议的甲方的授权代表人承担本协议履行完毕的责任和担保责任。第十三条本协议在履行过程中发生争议，协议双方均可以向人民法院起诉。2013年5月24日，沈启英和朱新杰给安华公司出具证明，表示放弃过渡期内的搬迁补助费、补助费和损失补偿费。另查明，安华公司确定该项目于2013年10月12日开盘，安排由刘克强提前和沈启英联系。2013年10月11日早晨，刘克强给沈启英儿子朱新杰打电话，通知其明天开盘，请来选定房号。当日下午，朱新杰来到售楼部，当时未选房号。开盘的当日下午，朱新杰来到售楼部，说想要301套房，售楼部工作人员称该房已被他人买走，朱新杰未明确选择尚未售出的其他房屋。一审法院认为：合同依法成立后，即具有法律效力，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。安华公司购买太和县航运总公司的土地及地上附属物的所有权后，与沈启英协商，并于2013年5月23日，和沈启英签订了《拆迁补偿协议》，该协议不违反法律规定，应为有效协议，双方应当按照约定，全面履行合同约定的义务。安华公司和沈启英在签订的《拆迁补偿协议》中约定产权调换面积116平方米，货币补偿价格每平方米3000元，沈启英请求判令安华公司向其支付购房款348000元（116平方米×3000元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。沈启英没有提供证据证明其和安华公司明确约定以位置、用途特定的房屋对其予以补偿安置，也没有提供证据证明安华公司将补偿安置房屋另行出卖给第三人，沈启英要求安华公司承担已付购房款一倍的赔偿责任348000元的诉讼请求，本院不予支持。沈启英没有提供证据证明其现在在同地段购房与在签订《拆迁补偿协议》时购房的差价损失，沈启英要求安华公司赔偿其同地段购房损失150800元的诉讼请求，本院不予支持。沈启英与安华公司签订《拆迁补偿协议》时，沈启英没有明确约定以位置、用途特定的房屋对其予以补偿安置，房屋开盘时，沈启英也未明确选择尚未售出的其他房屋，不能认定安华公司违约逾期交房，沈启英要求安华公司赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘克强系安华房地产公司的职工，其行为系职务行为，沈启英要求刘克强承担责任的诉讼请求，本院不予支持。太和县鸿雨房地产有限公司不是本案拆迁补偿协议的当事人，与沈启英没有权利义务关系，沈启英要求太和县鸿雨房地产有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。安华公司、刘克强以和沈启英签订的《拆迁补偿协议》是在受到胁迫下签订的且该协议显失公平为由，反诉请求撤销2013年5月23日和沈启英签订的《拆迁补偿协议》。安华公司和沈启英签订的《拆迁补偿协议》是在太和县公安局水上派出所派员参与下签订的，安华公司、刘克强没有提供证据证明该《拆迁补偿协议》是在受到胁迫下签订的。安华公司与太和县航运总公司签订土地买卖协议在后，认可沈启英对其居住的房屋拥有居住权，又与沈启英签订了拆迁补偿协议，是双方真实意思表示，安华公司、刘克强没有提供充分的证据证明该《拆迁补偿协议》的签订显失公平，其反诉请求本院不予支持。经一法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决：一、被告安华公司支付给沈启英购房款人民币348000元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告沈启英的其他诉讼请求；三、驳回被告安华公司、刘克强的反诉请求。案件受理费12974元，反诉费100元，财产保全费2000元，合计15074元，由原告沈启英负担6454元，被告安华公司负担8620元。沈启英上诉请求：撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿沈启英同地段购房损失150800元，并支付违约金70600元。理由：按照双方签订的拆迁补偿协议第九条约定，选择货币补偿价格以每平米3000元计算”，但此协议是2013年5月所签，该是参考当时市场价而定。如今三年过去，同地段商品房市场价已经飙升到每平米四、五千元是不争的事实。因此至少每平米增加1300元，才能弥补上诉人同地段的购房损失，该损失系上诉人直接损失，应予以支持。一审法院以没有证据为由不予支持，明显是在偏袒被上诉人。既然一审法院对双方签订拆迁补偿协议的合法性作出明确认定，那么，就应当依法保护履约方的合法权益。被上诉人没有按照约定向上诉人支付搬迁补助费且逾期交房，上诉人按合同约定要求被上诉人承担违约责任合理合法，理应得到支持，而一审法院没有支持上诉人请求是错误的。安华公司辩称：沈启英没有提供证据证明其房屋差价损失，沈启英未得到拆迁安置房，是沈启英的过错造成的，且双方在拆迁安置协议中未约定差价损失，故沈启英要求给付房屋差价和违约上诉理由不成立。刘克强、太和县鸿雨房地产有限公司的诉讼意见与安华公司的答辩意见相同。安华公司上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一、三项，改判驳回沈启英的诉讼请求，支持安华公司的反诉请求。理由：一审法院认定沈启英于1999年在航运公司院内翻建房屋没有事实依据。安华公司取得涉案土地使用权后，沈启英以各种方式阻止拆迁，为此双方多次发生纠纷和冲突，经多方协调未果，致安华公司无法实施拆迁和建设，经济损失惨重，并将继续扩大。在这种情况下，安华公司为避免损失继续扩大，被逼无奈，授意刘克强于2013年5月23日违心与沈启英签订了《拆迁补偿协议》，沈启英这才同意搬出房屋。另外，沈启英在诉状中也称是在受到安华公司胁迫的情况下签订拆迁补偿协议。也就是说，该协议双方当事人均称受到对方胁迫，依法属于可撤销协议。作为辖区派出所，对安华公司与沈启英拆迁纠纷一案，多次接警、出警、调查、调解未果，持续一年多，只要当事人同意在协议人签字，派出所是不会干预协议内容是否显失公平、是否受到胁迫而签订的。而一审法院仅仅以该协议是在水上派出所派员参与下签订的，安华公司不能证明该协议是在受到暴力胁迫的情况下签订的，从而驳回安华公司反诉请求。因此，一审法院片面理解甚至歪曲“胁迫”的含义，做出这样的判决是错误的。沈启英辩称：沈启英有证据证明其5间房屋是其翻建。本案不存在胁迫及显示公平的情况。该协议在派出所人员见证下所签，并由相关人员签字，无胁迫可能。该协议是拆迁补偿协议，拆迁补偿公平合理，无显失公平情况。土地买卖在前，拆迁补偿在后，说明安华公司已经认可沈启英对该房屋的永久居住权及所有权。从安华公司提交的判决书可看出，2013年5月23日，安华公司与沈启英签订协议时，安华公司与航运公司的一审判决已经下达，其判决内容有利于安华公司，航运公司要赔偿安华公司56万元，该时间可看出拆迁补偿协议是安华公司真实意思表示，不存在因无法建设导致损失的胁迫。一审法院不予支持其反诉请求是正确的。刘克强、太和县鸿雨房地产有限公司述称：刘克强系职务行为，责任应由安华公司承担。鸿雨公司与本案无关，不应承担责任。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、沈启英主张的房屋差价损失是否成立；2、安华公司是否存在违约行为；3、沈启英与安华公司签订的拆迁补偿协议是否存在可撤销情形。本院认为：关于沈启英主张的房屋差价损失是否成立问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。沈启英一审时主张安华公司因未能按照拆迁补偿协议的约定还原房屋而造成同地段购房价格损失150800元，但沈启英就该购房价格损失未提证据予以证明，故一审法院对沈启英的该项主张未予支持，并无不当。关于安华公司是否存在违约问题。安华公司按照与沈启英签订的拆迁补偿协议约定，在开发楼房开盘的前一日和开盘的当日，均通知沈启英到场选择房号。沈启英到场后未作出选定房号的决定，安华公司已按拆迁补偿协议的约定履行了通知沈启英并由沈启英行使优先选择权的合同义务，故沈启英主张安华公司违反约定的事实不成立。关于沈启英与安华公司签订的拆迁补偿协议是否存在可撤销情形问题。太和县航运公司在拍卖涉案土地及地上附属物时，包含了沈启英居住的房屋，但太和县航运公司未能对沈启英的房屋居住权和相应财产权作出妥善处置，导致了安华公司与沈启英之间产生纠纷，影响了安华公司的开发建设。而沈启英基于其丈夫朱政治生前的职工身份取得被拆迁房屋的居住等权益，符合当时的国家政策，其相应的权益应当得到合理的处置和补偿。沈启英为该权益与房屋拆迁人争取和协商，不违反法律规定。安华公司为了尽快对涉案土地进行开发建设而在公安机关的主持下与沈启英达成拆迁补偿协议，后沈启英按拆迁补偿协议履行了搬迁义务，安华公司也顺利地进行了开发建设。因此，安华公司没有证据证明上述协议存在胁迫和显示公平的情形，安华公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实、适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11141元，由沈启英负担4621元，安华公司负担6520元。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 林审判员  刘 伟二〇一六年十一月二十一日书记员  刘梦李附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。