重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初4745号原告:王淳进，男，1977年1月23日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周海峰，重庆锐力律师事务所律师，特别授权。被告：重庆宏鑫嵘实业有限公司，住所地重庆市建桥工业园（大渡口区）建风路9号，统一社会信用代码500104000007418。法定代表人：廖荣刚。原告王淳进诉被告重庆宏鑫嵘实业有限公司（以下简称“宏鑫嵘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年9月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张瑜独任审判，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告王淳进委托诉讼代理人周海峰、被告宏鑫嵘公司法定代表人廖荣刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淳进向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《厂房租赁合同》;2、判令被告退还保证金50000元，返还租金324000元，赔付装修损失30550元、搬迁损失5000元，合计407950元;3、本案诉讼费等费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告退还保证金50000元、厂房二层租金144000元。2016年1月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于重庆市大渡口区跳磴镇建桥工业园C区建风路9号16号厂房一、二层厂房，租赁面积6375m2，每月租金54000元，租赁期限2016年4月1日至2021年3月31日。2016年1月18日，原告向被告支付保证金50000元，2016年1月22日原告向被告支付2016年4月1日至2016年9月30日6个月的租金合计324000元。后原告装修厂房支出30550元。2016年4月，你院告知原告，因被告涉及其他案件，该厂房将被强制执行拍卖，要求原告撤出厂房。被告出租该厂房时，故意隐瞒被抵押及法院执行的事实。法院通知生产设备未搬迁的不得再搬入厂房，工商因抵押、法院执行不予在所租赁地址办理工商执照，致使厂房一直未能正常投入使用，且该厂房第二层被告自始未交付原告。被告的上述违约行为，导致合同目的无法实现。2016年9月30日，原、被告就解除合同达成并签订了协议，该协议中互不追究违约责任并不及于原告要求被告返还保证金50000元和被告尚未交付的厂房二层的租金144000元。望判如所请。被告宏鑫嵘公司辩称，原、被告签订租赁合同属实，原告确已支付保证金50000元及2016年4月1日至2016年9月30日6个月的租金合计324000元;已将厂房按约定交付给原告使用，不同意退还租金;由于原告尚有电费、清洁费等约70000元左右未支付，亦不同意退还保证金;原、被告已于2016年9月30日协商解除合同，并同意互不追究违约责任。本院经审理认定事实如下，2016年1月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告租赁被告位于重庆市大渡口区跳磴镇建桥工业园C区建风路9号16号厂房一、二层厂房，租赁面积6375m2;厂房一层月租金30000元，二层月租金24000元，每月租金共54000元;租赁期限2016年4月1日至2021年3月31日;租赁保证金50000元（租赁期满后，原告如不再续租，被告应在到期后十天内退还保证金）;原告首次应预付租金六个月（324000元）;租赁期间，原告使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生等费用由原告承担，因原告拖缴所产生的滞纳金由原告承担，其余因厂房产生的费用如租赁税、土地使用税及园区的其他费用等由被告承担;租赁期间，被告保证提供不小于300KW的电力，电费按供电局发票实收（收取计划用电贴费和实际用电电费），原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，被告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，不退还保证金。原告已向被告支付保证金50000元、2016年4月1日至2016年9月30日6个月的租金合计324000元。2016年9月30日，原、被告协商并签订关于重庆市大渡口区跳磴镇建桥工业园C区建风路9号厂房一、二层的《解除厂房租赁协议》，约定自该协议生效之日起，双方签订的《厂房租赁合同》解除;合同解除后，双方互不追究对方的违约责任;原告应于该协议生效之日起十日内，将房屋移交给被告;移交前，原告会同被告验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，原告从承租的房屋内搬走;该协议左下方手写“原告须在2016年10月10日前搬离该厂房，逾期未搬离，被告将再收取相关费用。2016年5月3日，本院（2016）渝0104执71号之一执行裁定书裁定：“拍卖被执行人重庆宏鑫嵘实业有限公司名下位于重庆市建桥工业园（大渡口区）建风路9号的厂房（房屋产权证号：102房地证2012字第00088号和102房地证2012字第00089号）。2016年4月22日，本院执行人员告知原告等承租人“建风路9号的厂房抵押给银行并办理了抵押登记。法院在勘查现场时获知宏鑫嵘公司在抵押后又设立了租赁关系。依照物权法及担保法的相关规定，租赁权不得对抗抵押权，在抵押之后设立承租关系的，对买受人不具有约束力，也即拍卖成交后，各承租人要自行搬离腾空厂房”。以上事实，有原、被告陈述、《厂房租赁合同》、《解除厂房租赁协议》、执行裁定书、执行笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告按合同约定缴纳了保证金50000元和2016年4月1日至2016年9月30日共6个月的租金合计324000元，在原告以厂房即将被拍卖致使其合同目的无法实现向本院提起诉讼后，原、被告于2016年9月30日对合同解除达成了协议，并确定合同解除后，双方互不追究对方的违约责任，现原告称被告从未交付过厂房二层，要求返还厂房二层2016年4月1日至2016年9月30日共6个月的租金144000元。原、被告在诉讼中自行达成的《解除厂房租赁协议》合法有效，并约定了互不追究违约责任，此为原、被告真实意思表示，原告不能再主张被告未交付厂房二层请求退还租金144000元，该请求予以驳回。关于原告要求被告返还保证金50000的请求，《厂房租赁合同》已约定了租赁期满不再续租的被告应当返还保证金，且原、被告已在《解除厂房租赁协议》约定了互不追究违约责任，被告应当返还原告租赁保证金50000元。被告称原告电费、清洁费等未结清，应当用保证金进行抵扣，但未举示相关电费、清洁费的票据，被告在庭审中称庭后提交相关证据，亦未向本院提交，该意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、重庆宏鑫嵘实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王淳进租赁保证金50000元;二、驳回王淳进的其他诉讼请求。如果被告重庆宏鑫嵘实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取2090元（原告已预缴7419元），原告王淳进负担1553元，多缴纳的5866元，本院予以退还原告;被告重庆宏鑫嵘实业有限公司负担537元，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理陪审员  张瑜二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王艳