四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9320号上诉人（原审被告）：四川众信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号*楼。法定代表人：郑足友，总经理。���托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙强，男，汉族，1972年3月30日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：唐建国，男，汉族，1977年11月10日出生，住四川省彭山县。被上诉人（原审被告）：郑足友，男，汉族，1974年4月22日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：廖曦，四川亚峰律师事务所律师。上诉人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人唐建国、原审被告郑足友房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后���依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众信公司上诉请求：1、请求撤销原判；2、改判驳回唐建国要求支付利息和赔偿损失的请求；3、解除唐建国与众信公司签订的租赁合同；4、唐建国承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实和理由：本案争议的标的物不具有独立产权，不具有独立使用功能，也未取得房管部门的许可，因此无法办理房屋所有权证的原因并非在于众信公司将案涉房屋抵押，故众信公司不应支付利息并赔偿损失。唐建国在签订《房屋买卖合同》时，未能审查是否具有预售许可、产权证、分割图等资料，未能审查案涉房屋能否办理房屋所有权证，且唐建国购买案涉房屋的目的在于收取租金，进行投资，因此，唐建国具有过错，应该承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。双方所签租赁合同是依附于《房屋���卖合同》而成立，一审法院只解除房屋买卖合同，而不解除双方签订的房屋租赁合同错误。唐建国辩称，众信公司未能依照约定履行协助办理房屋所有权证的义务，唐建国有权解除合同并要求众信公司承担违约责任。是否退还租金不属于本案审理范畴。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。郑足友的述称意见与众信公司上诉意见一致。唐建国向一审法院起诉请求：1、解除唐建国与众信公司于2013年6月16日签订的《房屋买卖合同》；2、众信公司立即退还唐建国购房款191390元、支付违约金5741.7元并承担购房款一倍的损失赔偿191390元，共计388521.7元，同时支付购房款191390元的资金利息，按商业银行同期贷款利率，从2014年11月1日至付清全款为止，��足友对众信公司应退的购房款191390元承担连带保证责任。一审法院认定事实：2013年6月16日，唐建国（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：000478），约定唐建国购买众信公司开发的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼B165号经营性用房，房屋建筑面积为3.63平方米，总价款为191390元。合同第七条约定：“乙方委托甲方在2013年10月1日前将本合同第二条中所列房屋直接交付乙方的承租方”。合同第九条第2款约定：“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金；乙方已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分），概不退还甲方”。2013年6月16日，唐建国向众信公司支付了购买成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼B165号房屋的全部购房款191390元。合同签订后，众信公司按合同约定将房屋直接交付给唐建国的承租方成都众信凯豪投资管理有限公司使用，唐建国亦收取了部分租金。上述房屋交付后，众信公司未在365天内为唐建国办理分户产权。自2015年6月8日起至2015年12月14日止，众信公司名下位于成都市武侯区的商业房屋（权1734518）16次被人民法院、公安局查封。2014年1月16日，该商业房产被众信公司抵押给恒丰银行股份有限公司成都分行。唐建国购买的B165号经营性用房位于该整体房屋之中。由于交房后365天内众信公司未为唐建国办理房屋产权证（分户产权），唐建国与其他购买众信公司成都市武侯区二环路南三段1号（即人南金座）的业主推举罗福平等业主代表与众信公司代表进行会议磋商，双方于2015年7月27日达成《会议纪要》，确定众信公司从2015年8月起向业主支付购房款，一年半以内付清，每月按比例支付给业主，支付期限为每月最后一天，如遇拖欠按应付金额每天支付1%的违约金；郑足友作为担保人。众信公司法定代表人郑足友在《会议纪要》上代表众信公司签名、捺印，并在担保人项下再次签名、捺印。但唐建国没有在推选业主代表与众信公司、郑足友协商的文件上签名，也没有成为业主代表参与此次协商。截止到一审法庭辩论终结之前，众信公司尚未为原告唐建国办理上述房屋的产权证，也未退还唐建国购房��。郑足友也未承担担保责任。一审法院认为，唐建国向众信公司购买的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼B165号房屋，因众信公司已经取得了成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼商业房产的产权证，众信公司勿需再办理预售许可证即可销售，所以不违反法律规定。唐建国与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效，应遵约履行。唐建国已向众信公司全面履行了付款义务，众信公司至今未能协助唐建国办理合同指向房屋的产权证，唐建国要求解除合同、退还购房款、支付违约金符合合同约定，一审法院予以支持。众信公司将已经出售给唐建国的经营性用房抵押给案外人，构成根本性违约，主观上过错很大，是造成无法为唐建国办理分户产权的主要原因之一，根据���最高人民法院》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”可见，众信公司的行为符合上述情形，除返还唐建国购房款、利息以外，还应当赔偿唐建国损失。但此损失的金额，应综合考虑唐建国受损的具体程度予以确定，因为众信公司向唐建国交付了房屋，仅未办理分户产权，所以应与完全没有取得房屋的情形区别对待，一审法院确定为购房款的10%即19139元。唐建国未在推��参与2015年7月27日与众信公司、郑足友进行协商谈判的业主代表的文件上签字，2015年7月27日《会议纪要》中也没有唐建国的签字，说明唐建国没有正式参与上述协商活动，因此上述协商活动所形成的《会议纪要》的内容与唐建国没有直接的权利义务关系，唐建国以该2015年7月27日《会议纪要》主张郑足友对众信公司退还购房款承担连带保证责任的理由不成立，一审法院不予支持。郑足友、众信公司关于该房屋买卖合同为无效合同的理由不成立，要求本案先由公安机关处理也没有法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除唐建国与众信公司于2013年6月16日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于判决生效之日起十日内退还唐建国购房款191390元，并承担资金利息（自2014年11月1日起至本���退完之日止，利率为同期中国人民银行贷款利率）；三、众信公司于判决生效之日起十日内支付唐建国违约金5741.7元；四、众信公司于判决生效之日起十日内赔偿唐建国19139元；五、驳回唐建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7128元，财产保全费2465元，公告费560元，合计10153元，由众信公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，该案的争议焦点是：众信公司是否应向唐建国支付违约金及赔偿损失。关于主要争议焦点的认定。一是违约金的问题。案涉房屋至今因众信公司的原因未能办理房屋产权证，据此，根据《房屋买卖合同》第九条第2款关于“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，……并按乙方已付房款3%向乙方支付违约金”的约定，众信公司应当承担支付违约金的责任。众信公司认为唐建国收取了租金未遭受损受，其不应支付违约金。本院认为，案涉房屋未能按约办理产权证，唐建国损失不仅包括能否收取租金，还包括可能错失的交易机会。违约金系违约方承担违约责任的方式之一，实际损失仅系衡量违约金是否过高的基础。因此，一审法院判令众信公司按合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。二是损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的原因并不在于其已被抵押，而系本身不能办理房屋产权证。故唐建国主张损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。此外，众信公司提出应解除租赁合同的主张，因众信公司未在一审审理中以诉的方式提出，因此，于本案中，本院依法不予处理。众信公司可另行主张。综上，上诉人众信公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初834号民事判决第一、三项，即“解除唐建国与四川众信房地产开发有限公司于2013年6月16日签订的《房屋买卖合同》”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付唐建国违约金5741.7元”；二、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初834号民事判决第二、四、五项，即“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还唐建国购房款191390元，并承担资金利息（自2014年11月1日其至本金退完之日止，利率为同期中国人民银行贷款利率）”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿唐建国191390元”、“驳回唐建国的其他诉讼请求”；三、四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还唐建国购房款191390元；四、驳回唐建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费7128元，由四川众信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 广 智审判员 赵  锋审判员 龚  耘二〇一六年十一月九日书记员 杨大准1