江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2428号上诉人（原审原告）：刘春玉，女，1964年8月17日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人（原审原告）：刘春华，女，1970年2月24日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审原告）：刘春燕，女，1973年12月24日出生，汉族，住扬州市江都区。共同委托代理人：康芬、倪斌，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘春红，女，1968年1月3日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：孙永平，男，1967年5月2日出生，汉族，住扬州市江都区。委托代理人：胡彬，江苏众仁律师事务所律师。委托代理人：王骏，男，1966年12月31日，汉族，系孙永平亲家，住江苏省江都市。上诉人刘春玉、刘春华、刘春燕因与被上诉人刘春红、孙永平确认合同无效纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初字第2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明，原告刘春玉、刘春华、刘春燕与被告刘春红系姐妹关系，原告刘春玉为养女，原告刘春华、刘春燕、被告刘春红系婚生女。2000年，原被告姐妹四人父亲去世。2004年，原被告姐妹四人母亲去世。父母遗留有登记在母亲毛素珍名下的位于扬州市江都区邵伯镇南塥小街13号房屋三间一厢。父母去世时，均未对上述讼争房屋继承订立遗嘱。2006年12月23日，被告刘春红与被告孙永平达成房屋买卖协议，并立卖房契约一份，刘春红将讼争房屋出卖给被告孙永平，房屋价格为3.6万元，被告孙永平已向被告刘春红交付购房款3.6万元，讼争房屋也已交付给被告孙永平居住使用至今。上述房屋交付后，被告孙永平于2007年、2008年进行增建，2012年对房屋进行装修。诉争房屋的土地使用权类型为宅基地。被告孙永平户籍在2000年已迁入诉争房屋所在集体经济组织。原告诉至法院要求判令被告刘春红与孙永平双方签房屋买卖协议无效，并判令被告孙永平归还房产证和土地证，由被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告刘春玉、刘春华、刘春燕和被告刘春红作为继承人，在父母未留遗嘱的情况下，依照继承法的相关规定，对诉争房屋均有继承权。继承发生后，原告刘春玉、刘春华、刘春燕和被告刘春红即为诉讼房屋的共同所有人。被告刘春红作为诉争房屋的共有人之一，如果其在未告知其他共有人的情况下，与被告孙永平签订的房屋买卖合同，其行为属于无权处分。无处分权人处分他人财产所订立的合同，合同的效力待定。经过审理，综合原、被告提交的证据以及本案实际，原审认定被告刘春红与被告孙永平之间签订的房屋买卖合同有效，理由：1、该房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告孙永平并非诉讼房屋坐在集体经济组织成员，其不能作为购买主体购房诉讼房屋。经审理查明，被告孙永平的户籍地为扬州市江都区邵伯镇小街14号，被告孙永平是诉争房屋所在集体经济组织成员，其作为该集体经济组织成员购买诉争房屋，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告的主张没有事实依据。2、被告刘春红出卖诉争房屋的行为，应认定原告刘春玉、刘春华、刘春燕知晓。首先，庭审中被告孙永平提供了其与被告刘春红丈夫张国成的电话录音，该录音表明出卖诉争房屋后，被告刘春红及丈夫张国成将所得购房款给付原告每人2000元。原告质证张国成非本案当事人，其与被告孙永平的谈话不能作为证据。原审认为，原告的质证意见无法律依据。张国成作为房屋买卖的参与人之一，对房屋的买卖过程及购房款的处分应当清楚，其谈话内容可信度较高，其与被告孙永平的谈话内容能作为证据使用，且该证据能够直接反映原告知晓房屋买卖事宜。其次，被告孙永平购买诉争房屋已长达9年，原告称不知情不符合生活常理和逻辑。被告孙永平购买诉争房屋已长达9年之久，并对该房屋进行了多次装修和增建，房屋外观及房屋结构布局已经发生较大变化。原告刘春华的经常居住地距离诉争房屋仅三公里左右，三原告在长达9年的时间里未能发觉上述变化的可能性极低，且不符合生活常理和逻辑。最后，被告刘春红作为婚生长女，其丈夫张国成入赘该家庭，××死事宜，被告刘春红与其丈夫张国成与被告孙永平签订房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，也符合本地风俗习惯。3、被告孙永平与被告刘春红签订房屋买卖合同，并无恶意串通行为。被告孙永平与被告刘春红签订房屋买卖合同是在本村组多人的见证下签订，系双方的真实意思表示，房屋买卖价格符合当时当地实际情况，被告孙永平亦及时支付对价，合同双方系善意行为，并无恶意串通。民事活动应当遵循诚实信用原则。本案房屋买卖协议签订后，双方均房款两清已久，被告孙永平已经长时间居住，并对房屋进行了增建、装修。该房屋出卖时亦处于闲置状态，出卖房屋的目的是取得相应价款，时隔九年再提起本案诉讼，主要是由于该房屋面临拆迁，且拆迁利益可观。在房屋买卖后的九年时间里，原告并没有对诉争房屋权属提起相关诉讼或者对房屋的使用情况关注，应当认定是对被告刘春红与被告孙永平之间签订房屋买卖合同行为的认可，在房屋即将拆迁时提起本案诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求被告孙永平返还房屋，对被告孙永平而言显失公平，对被告刘春红而言显属缺乏诚信。综上，应当认定被告刘春红与被告孙永平之间签订房屋买卖合同有效。对原告要求被告返还诉争房屋房产证和土地证的主张，依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十一条、第五十二条，判决：驳回原告刘春玉、刘春华、刘春燕的诉讼请求。本案受理费收取为350元，由原告刘春玉、刘春华、刘春燕负担。原审判决后，刘春玉、刘春华、刘春燕不服，分别向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人知晓刘春红出卖讼争房屋，并无事实依据。1、原审作出此项认定的证据之一是孙永平与被上诉人刘春红丈夫张国成的电话录音，证明出卖讼争房屋后，刘春红及其丈夫将购房款给付上诉人每人2000元。但该份证据不足以证明上诉人知晓并收取了2000元的事实，且电话录音是发生于侵害上诉人利益的刘春红丈夫和孙永平之间的，不能作为证明上诉人收到购房款的证据使用。2、三上诉人在母亲去世后并不去讼争房屋，且两上诉人并不居住在本地，原审认定九年内未发现出卖房屋的可能性低，不符合常理，不能成立。3、原审认定刘春红作为婚生长女，且丈夫入赘该家庭，××死，与孙永平签订房屋买卖协议，系属双方真实意思表示，但张国成并未入赘刘家，户口迁入刘家是为了获取田亩征用分红，所生女儿随父亲姓张，父母在世也未由刘春红夫妇单独负责生老病死。二、原审认定两被上诉人签订房屋买卖合同并非恶意串通，但孙永平明知房产登记在四姐妹母亲名下，而与刘春红签订合同，其行为不构成善意取得。综上请求二审依法改判，确认两被上诉人之间签订的协议无效。被上诉人孙永平答辩称：原审法院审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，不存在判决错误的情形，本次上诉人的上诉理由明显违背生活常理，不符合客观事实，恳请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的请求。刘春红经传唤后未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。经审理查明，原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审期间，上诉人补充提交三份证据：1、刘春红1986年申请邵伯镇南塥镇的宅基地的申请一份，证明刘春红卖房子并不是为了再申请宅基地；2、江都市公安局邵伯中心派出所的户籍关系，载明外孙女张国成和刘春红所生女儿姓张，张国成并不是入赘的；3、2016年4、5月份拍摄的讼争房屋现有的状况，证明房子是从父母去世一直到现在，从外表看基本上没有什么改变，也没有大修大建。孙永平质证认为：第一、二份证据都是复印件，并且与本案无关联，对证据三性不予认可，不予质证；对于照片，上诉人只是片面提供了部分照片，并不能客观反映出孙永平对房屋进行租赁和装修的事实，在一审庭审过程当中孙永平已经向法庭提供了房屋增建和装修的施工合同，一审法庭也到现场对房屋现状进行了调查，对于照片证明目的不予认可。孙永平补充提供两份证据：1、同村村民签字的证明一份，证明自房屋出售以后上诉人曾经多次到小街13号附近扫墓，并且上诉人和刘春红还曾在孙永平居住的小街13号家中进行逗留。2、刘春红发给孙永平的短信记录一组，证明刘春红本次和各上诉人串通一致，企图通过虚假诉讼手段损害孙永平的合法权益。具体内容为：刘春红于2016年6月20日短信中称“若本次孙永平额外再支付数十万元购房款可以强行要求刘春玉等人撤诉。”考虑到刘春红与各上诉人系姐妹关系，再结合原审庭审过程中刘春红明显倾向于案件相对方的答辩意见，可以判断出本次刘春红系与上诉人串通一致。上诉人质证认为：1、该情况说明我们认为跟本案没有关联性，对三性均不认可，证明人没有身份证等信息，无法核实，我们当事人说是花钱买的；合法性存在异议，房子被卖掉了，不能说明是谁卖的，也不能说明认可了房屋买卖。2、电话号码是刘春红的，但与本案没有关联，不管房子是卖少了或者其他原因，刘春红卖房子是侵犯了上诉人的权益的。本案的二审争议焦点是：讼争合同的效力应当如何认定。本院认为，讼争合同并不违背法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。上诉人主张合同无效系基于无权处分，认为被上诉人刘春红未经其他共有权人的同意将讼争房屋出卖给被上诉人孙永平，系属无权处分，无权处分的合同无效。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故上诉人以无权处分为由要求确认讼争合同无效的诉讼请求并无法律依据，依法不予采信。至于上诉人要求孙永平返还权证的诉讼请求，因孙永平系依据其与刘春红签订的讼争合同约定取得房产证，在讼争房屋未进行确权的情况下，上诉人请求孙永平返还权证并无合同和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，所作判决并无不当。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人刘春玉、刘春华、刘春燕负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂代理审判员  陈建志代理审判员  郝佳佳二〇一六年十一月二十四日书 记 员  朱思佳