广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初5855号原告：易云清，女，汉族，1983年6月14日出生，住江西省赣州市宁都县，委托代理人：杨军，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路11号虎门国际购物中心第1号楼第十一层，统一社会信用代码为914419006731210182。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托代理人：肖晓梅，广东名成律师事务所律师。原告易云清诉被告东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称东莞亿洲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任进行审理，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，原告易云清及其委托代理人杨军，被告东莞亿洲公司的委托代理人吴兴亮、肖晓梅到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭进行审判，于2016年10月17日再次公开开庭进行了审理。原告易云清的委托代理人杨军，被告东莞亿洲公司的委托代理人肖晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易云清诉称：原、被告在2011年12月31日签订了名为《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，在合同中，双方对位于“虎门国际购物中心”2号楼3层C3168号商铺进行了相关的交易约定，原告已经付款。但是双方虽名义上签署的是租赁合同，但双方之间实际形成的是房屋买卖合同关系，即名为租赁，实为买卖。根据法律的相关规定，双方之间的房屋买卖合同关系是不受法律保障的，依法应被确认为无效合同。此外，案涉交易的铺位在交付时因通风管占用商铺导致双方因面积问题发生分歧，该问题至今未解决。尤其是在原告付款之后，被告一直未能开具发票，经多次交涉后，被告向原告出具一份承诺书，承诺在2014年5月31日前将发票开具给原告，否则原告有权退铺且可以获得相应的损失补偿，但至今被告未能履行承诺。综上，无论是从合同无效的角度还是被告违反承诺的角度，原告均有权要求被告及时返还所支付的交易款项，同时有权要求被告支付相应的利息损失。原告就此事多次与被告交涉均无果，无奈之下只能诉至法院，请求依法判令：1.确认原、被告于2011年12月31日签订的合同编号为ZLC3186号《虎门国际购物中心商铺租赁合同》无效；2.确认原告有权将位于虎门国际购物中心2号楼3层C3186号商铺退回给被告；3.被告立即返还原告所支付的款项648747元及利息134179元（利息以648747元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年1月1日起计至付清之日止，暂计至2016年5月31日为134179元）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告东莞亿洲公司辩称：原告诉请确认案涉合同无效的理由是该合同名为租赁，实为买卖，原告的这一诉讼主张毫无依据，因为案涉合同的名称为租赁合同，原告支付给答辩人的对价为租金，而不是买卖价款，原告仅仅是获得了案涉房产的使用权和收益权，期满之后需将案涉房屋交还给答辩人，原告不能出售、转让案涉房屋，仅可将案涉房屋转租给第三方经营，以上内容充分说明案涉合同符合租赁合同的法律特征，而不符合买卖合同的法律特征；案涉合同作为租赁合同系原告与答辩人在协商一致的基础上签订的，该合同充分反映了双方于签约当时的真实意愿，且没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，原告无权要求答辩人返还已收租金；案涉房屋已经由原告委托给了第三方经营，且委托经营期限持续至2017年11月30日，因此原告在现阶段实际上也没有能力将案涉房屋返还给答辩人；答辩人未能兑现在2014年5月31日之前将全部租金的租赁发票开具给原告的承诺的原因是地税部门答复说就出租房一次性收取整个租赁期限内全部租金的租赁方式，出租房应当将已经收取的租金总额按月摊分后开具发票，并非答辩人自身的过错，即使属于答辩人的过错，原告所享有的也仅仅是要求解除案涉合同的权利，但在本案中，原告并非要求解除合同，而是要求确认合同无效，发票问题实际上与本案并无关联性；案涉商铺通风管并非答辩人增设，而是原告在收铺之后委托的商铺经营管理公司因招租所需增设的设施，原告可在委托经营期满后要求恢复原状；如上所述，由于案涉合同有效，原告无权要求答辩人退还已收租金，因此根本不存在支付利息的问题；综上所述，原告的全部诉请均不能成立，恳请法院依法予以驳回。经审理查明：2011年12月31日，原告易云清作为乙方及承租方，被告东莞亿洲公司作为甲方及出租方，签订一份《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，约定：虎门国际购物中心系甲方利用合作方东莞市虎门镇金洲北坊股份经济合作社提供的建设用地，独立投资开发的商业项目，甲方同意按照本合同约定的租赁条件向乙方出租，乙方同意按照本合同约定的租赁条件向甲方承租虎门国际购物中心2号楼3层C3186号商铺；租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，在上述租赁期限届满后，甲方将租赁商铺赠送给乙方继续使用25年，使用期限从2033年12月1日起至2058年11月30日止，在前述期限内，乙方无须向甲方计付租金，上述租赁期限加上使用权赠送期间合计为45年，即从2013年12月1日起至2058年11月30日止；甲方已经指定“东莞市虎门国际购物中心有限公司”作为本商场的统一运营管理机构，乙方已经决定在租赁期限内的前四年将租赁商铺委托给该公司经营，为提前培育本商场的商业气氛，甲方同意提前一年将租赁商铺交付给该公司，以便该公司培育市场；租赁商铺作为本商场不可分割的组成部分，必须接受上述运营管理机构的统一运营管理服务，乙方同意接受该运营管理机构的管理服务，并同意于签订本合同的同时，与该运营管理机构签订相关的《虎门国际购物中心运营管理服务合同》；在上述二十年租赁期限内，租赁商铺的租金总额为人民币648747元；乙方对租赁商铺进行装饰、装修或在租赁商铺内安装设备、设施时，不得改变或破坏租赁商铺的主体结构和外立面，不得损坏本商场的公共设备、设施及公共建筑部位；租赁商铺涉及主体结构安全的质量缺陷由甲方负责维修，涉及非主体结构安全的质量问题及租赁商铺内由甲方提供的设备、设施的质量问题由甲方负责保修三年；在本合同约定的使用权赠送期间届满30天之前，甲方将向乙方寄发合同终止通知书，乙方应于该使用权赠送期间届满五日之前配合甲方完成对租赁商铺的验收手续，经甲方验收无误后，于该使用权赠送期间届满的次日将租赁商铺交还给甲方，并办妥书面交接手续；在本合同约定的使用权赠送期间届满后，乙方未依约将租赁商铺交还给甲方的，乙方须按照当地同类商场的租金标准的双倍向甲方支付租赁商铺的占用费，直至甲方收回租赁商铺之日止。另查明，2011年12月31日，原告易云清作为甲方及委托人，案外人东莞市虎门国际购物中心有限公司作为乙方及受托人，签订了一份《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》，约定：甲方将虎门国际购物中心商场2号楼3层C3186号商铺委托给乙方经营，委托经营期限为四年，即从2013年12月1日起至2017年11月30日止，上述经营期限内的前三年为固定回报期，乙方在此期间不论实际经营收益如何，均需向甲方支付固定回报155699元，上述固定回报由乙方于签订本协议时一次性预付给甲方，具体由乙方代甲方支付给亿洲公司用于冲抵租赁合同约定的应由甲方支付给亿洲公司的部分租金。同日，原告易云清向被告东莞亿洲公司支付了493048元，案外人东莞市虎门国际购物中心有限公司代原告易云清向被告东莞亿洲公司支付了155699元，被告东莞亿洲公司向原告易云清开具了总金额为648747元的收款收据。另查明，2012年11月28日，被告东莞亿洲公司向原告易云清出具一份《承诺书》，记载：兹有租赁商户易云清与我司签署的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，租赁商铺号为C3186号，合同总价人民币648747元，现由于我司未能及时开具租赁发票，我司承诺在2014年5月31日前将商铺号C3186的租赁发票开给租赁商户易云清，若逾期未开出租赁发票，租户有权要求退铺，我司将全额退还易云清实际交纳的租赁商铺租金，并补偿租户相应的利息损失，特此承诺。另查明，原告易云清明确主张案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质为房屋买卖合同，被告东莞亿洲公司未取得商品房预售许可证，因此案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》应认定为无效，由于合同无效，被告东莞亿洲公司应向原告易云清返还相应的款项648747元，原告易云清有权将案涉商铺交还给被告东莞亿洲公司。被告东莞亿洲公司则认为案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质为租赁合同，原告易云清主张合同无效的理由不成立。经审查，本院依法认定案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质为租赁合同，并依法向原告易云清释明其可以变更诉请，但原告易云清拒不变更其诉请以及主张的事实和理由。另查明，案涉虎门国际购物中心系被告东莞亿洲公司与东莞市虎门镇金洲股份经济联合社共同出资建设，并已取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有原告提交的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》、见证书、收款收据、承诺书、被告提交的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》、《建设工程规划许可证》、当事人陈述以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点系案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质究竟为房屋买卖合同还是房屋租赁合同。对此，本院分析如下：一、从合同名称上来看，案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》名为租赁合同，并非买卖合同或者转让合同；二、从合同内容上来看，案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》明确约定了租赁期限、租赁费用，承租人享有使用权和收益权，出租人对租赁物负有维修义务，合同期满后承租人需将租赁物交还给出租人等内容，这明显符合租赁合同的法律特征；三、从签订主体来看，原告易云清作为一个成年人，自愿与被告东莞亿洲公司签订案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，应推定其已充分了解合同性质以及相关的权利和义务。综上，本院依法认定案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质为房屋租赁合同，即原、被告之间的法律关系的性质为房屋租赁，并非房屋买卖。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，原告易云清坚持主张案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》的性质为房屋买卖合同，并据此要求确认合同无效及返还款项，在本院依法向其释明后仍拒不变更诉请及主张的事实和理由，由于法律关系的性质决定请求权的基础，原告易云清的请求权基础主张错误，故本院依法驳回原告易云清的所有诉讼请求。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：驳回原告易云清的所有诉讼请求。本案受理费11630元（原告已预交），由原告易云清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一六年十一月三十日书 记 员  丁紫茵谢鹏