江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初8543号原告：昆山市越秀广电投资发展有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码59698941-0。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托代理人：侯碧嘉，江苏朋德律师事务所律师。被告：金平海，男，1974年9月30日出生，朝鲜族，住哈尔滨市道外区。原告昆山市越秀广电投资发展有限公司与被告金平海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理，依法由代理审判员叶翌晨独任审判，后由于被告金平海下落不明，本院采用公告送达，并依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告昆山市越秀广电投资发展有限公司的委托代理人侯碧嘉到庭参加了诉讼，被告金平海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山市越秀广电投资发展有限公司诉称：原告与被告在2013年11月8日签订《昆山市商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的位于昆山市花桥镇集善路东侧、花集路北侧可逸兰亭X-XXXX住房一套，合同总价款为723400元，签订合同当日支付223400元，余款50万元于签署合同当日办理按揭手续。2014年1月3日，被告与中国银行股份有限公司昆山分行签订《个人一手房贷款合同》，原告作为保证人为被告的贷款提供担保。嗣后，因被告未按月归还银行贷款，所以中国银行股份有限公司昆山分行向昆山市人民法院起诉，要求原告承担担保责任，经昆山市人民法院依法判决，原告共计向中国银行股份有限公司昆山分行支付贷款本息及其他费用519948.86元。后原告发函要求被告将代付的款项支付给原告，如不能支付将依据合同约定解除合同，但被告至今未有任何回应。原告认为，原被告之间的合同合法有效，双方均应严格履行，现被告严重违反合同约定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1、判决解除原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》，被告履行协助办理解除合同的相关手续，被告支付违约金103989.8元；2、判决被告支付原告代偿的银行贷款本息及相关诉讼费、律师费共计519948.86元，以及被告因本案支付的律师费损失17800元；3、本案的案件受理费由被告承担。被告金平海未作答辩。经审理查明：原、被告于2013年11月8日签订《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2013053596，约定由被告购买原告建设开发的位于昆山市花桥镇集善路东侧、花集路北侧可逸兰亭XX幢XX单元XXX号，该房屋为高层公寓，房屋总价为723400元。该合同第六条第三款的付款方式约定为在签署本合同当日支付首期款（人民币）223400元，除首期款外，剩余房价款金额（人民币）500000元于签署合同当日申请办理银行按揭手续。原被告签订的《商品房购销合同》附件四第一条第四款约定，买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书之日起15日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及因此产生的其他一切费用（包括罚息、手续费、律师费等），一次性支付给出卖人。否则，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本合同并收回该房，买受人应按出卖人履行担保责任而支付的全部款项及费用的50%向出卖人支付违约金；同时出卖人有权处理该商品房，用其所得房款优先支付所欠出卖人的款项及相关费用（包括违约金等）。如有余款，出卖人将无息退还买受人；如不足，出卖人有权向买受人追讨不足部分。该补充协议还约定交付房屋前，本合同载明的地址为有效送达地址，出卖人按该通讯地址送达文件遭拒或无人签收视为该文件已送达，相关后果由买受人自负。另查明，被告金平海于2013年1月3日与中国银行股份有限公司昆山分行签订《个人一手住房贷款合同》，并由本案原告承担阶段性连带保证责任，该合同约定，原告自合同生效之日起至合同项下抵押房产取得房屋所有权证、办妥抵押登记并将他项权证交给银行持有之日止对借款人即本案被告的所有应付款承担连带保证责任。2013年1月3日。本案被告金平海在签订合同后依约支付首付款223400元，剩余500000元以按揭形式支付，依约成功办理贷款，以贷款形式付清了房款。另查明，由于被告金平海未按期归还银行贷款本息，自2015年6月开始逾期，截至2015年9月14日，被告结欠原告借款合同项下本金482447.43元，利息7554.48元，欠款期数3期。中国银行股份有限公司昆山分行起诉至法院，要求本案原告承担连带清偿责任，后经（2015）昆商初字第02274号民事判决书判决由本案原告承担连带保证责任归还中国银行股份有限公司昆山分行贷款本金482447.43元并支付利息7554.48元（暂计至2015年9月14日，之后的利息以482447.43元为基数，按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算至借款全部还清之日止），并承担律师费损失17800元及案件受理费4385元。后本案原告于2015年11月27日代偿了本案被告金平海的贷款本息共计497763.86元（截止至2015年11月26日），以及律师费损失17800元及案件受理费4385元，合计519948.86元。另查明，原告于2016年2月26日由江苏博士达（昆山）律师事务所发出律师函，要求被告在收到本函后15日内至原告处将原告代偿还的各项费用（贷款本息、律师费、案件受理费）共计519948.86元一次性支付给原告，若被告不能在15日内支付完毕上述各项费用，自15日期限届满日起解除原被告签订的商品房购销合同，届时原告不再另行出具解除合同通知，本律师函即为解除合同通知。原告向被告身份证地址及双方合同中被告地址分别寄送了该通知。被告未回复。涉案房屋并未交付，尚未变更登记至被告名下。再查明，本案原告因本案花费律师费17800元。以上事实由商品房购销合同、个人一手住房贷款合同、贷款余额证明书、发票、判决书、债务清单、进账单、借款借据、律师函、律师费发票等证据及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告之间的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，该合同系有效合同，原、被告双方应根据合同的约定履行相应的义务。被告以贷款形式支付了剩余房款，后被告未按期向银行进行还款，由原告承担连带保证责任。原告在承担保证责任后，向被告发出律师函，要求被告在收到该函后15日内向原告支付原告代偿还的各项费用（贷款本息、律师费、案件受理费），被告并未在收到该函后15日内支付给原告各项费用。根据商品房购销合同约定，被告的该行为视为根本违约，原告有权要求解除合同，故对原告请求解除原被告签订的商品房购销合同，本院予以支持，合同解除后原告应当将被告支付的723400元购房款返还被告。根据原被告双方《个人一手住房贷款合同》及《昆山市商品房购销合同》的约定以及法院的生效判决，原告向银行代偿了被告的贷款本息及相关费用519948.86元，故本院对该款项的返还也予以支持，因本案产生的律师费17800元本院也予以支持。关于本案原告主张的违约金，由于原告未能举证证明其实际损失，双方的违约金约定明显过高，被告未能到庭，本院根据原告代偿的相关银行贷款本息及诉讼费、律师费等合计519948.86元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2016年3月13日（发出通知后15天次日）起算至实际履行之日止计算被告应支付的违约金。被告金平海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原被告之间的关于可逸兰亭XX幢XX单元XXX号房屋的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2013053596）解除，双方于判决生效后十日内配合办理解除合同的相关手续；二、原告昆山市越秀广电投资发展有限公司于判决生效后十日内向被告金平海返还已付房款723400元；三、被告金平海于判决生效后十日内支付原告昆山市越秀广电投资发展有限公司代偿的银行贷款本息及相关费用519948.86元；四、被告金平海于判决生效后十日内支付原告昆山市越秀广电投资发展有限公司因本案产生的律师费17800元及违约金（违约金计算标准：以519948.86元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2016年3月13日起算至实际履行之日止计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费11034元，公告费690元，合计11724元，由被告负担。此款原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  陆 芳人民陪审员  郭静芳二〇一六年十一月十五日书 记 员  唐 亮