河南省开封市顺河回族区人民法院民 事 判 决 书(2016）豫0203民初626号原告宋君胜原告侯维委托代理人管麒麟，河南紫鼎律师事务所律师。特别授权。被告开封市顺盛糖烟酒副食总店。被告李文胜委托代理人崔向东，开封市顺河区苹果园法律服务所法律工作者。特别授权。原告宋君胜、侯维诉被告开封市顺盛糖烟酒副食总店（以下简称：顺盛副食总店）、李文胜房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年5月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋君胜、侯维及其委托代理人管麒麟、被告顺盛副食总店法定代表人丹建设、被告李文胜及其委托代理人崔向东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋君胜诉称，2015年5月18日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《房产买卖合同》。该合同约定：甲方将被告开封市顺盛糖烟酒副食总店自建的位于开封市顺河区理事厅街9号的房产证号为汴房地权证字第××号房屋出卖给原告；双方约定房屋的交易价为700000元，合同约定的定金为500000元；同时约定：乙方在甲方办理完本案所涉房屋的过户手续后，乙方将房屋购房款一次结清；该合同确定的本案所涉房屋过户到原告名下的期限是2015年11月30日前。合同签订后，乙方原告将500000元定金打入被告李文胜的银行账户，被告李文胜将其中的350000元打入了被告开封市顺盛糖烟酒副食总店的银行账户，同时原告给被告出具了欠付购房款200000元的欠条。原告已依约履行了全部合同义务，但被告未按合同约定的期限将本案所涉房屋过户到原告名下，现被告已构成根本违约，依法应承担法定的违约责任，故原告诉至法院，请求依法判令：1、请求依法解除2015年5月18日李文胜与侯维所签订的房屋买卖合同；2、请求依法判令二被告互负连带责任向原告返还双倍定金280000元；同时判令二被告向原告返还369000元的购房款。3、请求依法判令二被告自2015年5月18日至本案所涉房款清偿之日止按年息24%向原告支付利息。4、本案诉讼费用由被告承担。原告侯维诉称同上。被告顺盛副食总店辩称，顺盛副食总店只和李文胜签订过合同，合同的总价是110万元，过户费由李文胜承担。约定等房屋拆迁后，让李文胜慢慢将房款给我方。2013年，李文胜给副食总店5万元定金，2015年5月20日左右李文胜又支付顺盛副食总店30万元房款，共计支付35万元房款。顺盛副食总店并未和宋君胜签过合同。宋君胜和李文胜之间的合同与顺盛副食总店无关，顺盛副食总店不予认可，原告要求顺盛副食总店返还购房款无事实和法律依据，请求依法驳回原告对顺盛副食总店的诉讼请求。被告李文胜辩称，原告诉求解除买卖合同无事实和法律依据，不具备合同法93条关于法定解除的相关规定，其诉求不能成立。原告与李文胜签订的房屋买卖合同系双方自愿真实意思表示，没有违反法律规定，且该合同是经过原产权所有人顺盛糖烟酒副食总店认可同意的情况下签订的，李文胜已按照合同履行合同义务，原告是在对涉案房屋充分了解的情况下签订了该房屋买卖合同，李文胜按照合同约定将涉案房屋每月租金已付给原告9000元，并将涉案房屋的房产证交由原告保管。原告诉求第2项没有事实和法律依据。因为李文胜没有构成违约，不存在双倍返还定金的问题，不符合解除合同的条件。原告诉求第3项没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉求，李文胜不同意解除双方签订的买卖合同，因为原告购买涉案房屋50%的产权，原告无权让涉案房屋过户其名下。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月18日，李文胜以“开封市顺盛糖烟酒副食总店”的名义作为甲方（卖方），原告宋君胜、侯维作为乙方（买方）签订《房产买卖合同》一份。该合同约定：“一、房产成交确认。1、甲方自愿将座落在开封市顺河区理事厅街9号，房屋建筑面积185.96平方米的房产出售给乙方，该房产的房产证号为汴房地权证字第××号。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。2、甲乙双方为确保合同的履行，本合同签订时，乙方将购房定金人民币伍拾万元（大写）交于甲方，甲方将该交易方的《房地产权证》原件交于乙方代为保管，双方履行合同后，定金抵作乙方购房款。二、房产成交价：甲乙双方经充分协商约定房屋的交易价为柒拾万元整，其中包含上述交易房产的配套设施水电。甲乙双方办理房产过户手续完毕或办理本合同商定的房产过户相关手续办理完毕，乙方将购房款一次付清给甲方（办理产权过户程序以本合同第六条其他约定内容为准。六、其他约定：1、本房屋如遇政府拆迁赔偿款，款额归李文胜和侯维、宋君胜两人所有。2、李文胜和顺盛糖烟酒副食总店协议书、职工代表大会决议书，房产证各复印件一份，复印件给宋君胜、侯维一份。3、每月租房金由李文胜和宋君胜、侯维两人平分拥有。4、剩余款贰拾万元整在2015年11月30日前交清，如果不交清本协议作废，订金不退。5、如此房以后产生的一切费用由李文胜和宋君胜、侯维承担。6、房产剩余一半185.96平方米归李文胜所有。7、李文胜提供宋君胜、侯维一切东西属实。8、房产证由宋君胜、侯维保管到房屋消失。”双方还约定了其他事项。在该合同实际履行情况纪要中由李文胜签字认可同意乙方为宋君胜、侯维。该合同甲乙双方各执一份，被告李文胜手中的合同乙方为宋君胜一人。该合同签订后，宋君胜于2015年5月18日向李文胜个人名下卡号为62×××22的工商银行账户内汇入人民币50万元整。另，李文胜出具收到条一份，载明“今收到侯维还购房款九千元整，剩房款壹拾玖万壹仟元整。”2015年7月30日，宋君胜、侯维收到李文胜交付的该房房租共计9000元。另查明，2013年11月20日，顺盛副食总店（甲方）和李文胜（乙方）签订协议书一份，约定：顺盛副食总店房产一处，面积371.92平方卖给李文胜，总房款为壹佰壹拾万元整，李文胜暂交购房定金款5万元整。甲方委托李文胜全权办理房屋过户事宜。办理费用由李文胜全部承担，甲方提供一切手续。2015年5月21日，开封市顺盛糖烟酒副食总店作为卖方（甲方）、李文胜作为买方（乙方）签订《房产买卖合同》一份，协议约定：“一、房产成交确认。1、甲方自愿将座落在开封市顺河区理事厅街9号，房屋建筑面积371.92平方米的房产出售给乙方，该房产的房产证号为汴房地权证字第××号。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。2、甲乙双方为确保合同的履行，本合同签订时，乙方将购房定金人民币壹佰壹拾万元整（大写）交于甲方，甲方将该交易方的《房地产权证》原件交于乙方代为保管，双方履行合同后，定金抵作乙方购房款。二、房产成交价：甲乙双方经充分协商约定房屋的交易价为壹佰壹拾万元（110万元）整，其中包含上述交易房产的配套设施水电。甲乙双方办理房产过户手续完毕或办理本合同商定的房产过户相关手续办理完毕，乙方将购房款一次付清给甲方（办理产权过户程序以本合同第六条其他约定内容为准）。六、其他约定：1、经双方协商，总购房款为壹佰壹拾万元整，预付房款叁拾伍万元整，下欠甲方房款柒拾伍万元整，五年之内如开发，下欠房款从开发赔偿中收回原欠柒拾伍万元整，多余赔偿归乙方所得；2、如五年以后，从2020年未开发，下余款项从乙方租房款中收回所欠房款柒拾伍万元止，此处房产权归乙方所有；3、从合同签订日起房租由乙方所收，房本由乙方保管，在保管房证期间不承担任何抵押担保和提供一切证明手续。”双方还约定了其他事项。再查明，开封市顺盛糖烟酒副食总店名下位于开封市顺河区理事厅街9号的房产土地使用类型为划拨，土地权属性质为国有土地，土地用途为商业服务。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，被告顺盛副食总店名下的涉案房屋土地使用类型为划拨，土地权属性质为国有土地，因被告李文胜在未取得该房屋合法所有权的情况下，就以“顺盛副食总店”名义与本案二原告所签订的《房屋买卖合同》违反了法律的相关规定，本院依法确认2015年5月18日二原告与李文胜所签订的《房产买卖合同》无效。故原告关于要求解除该合同的诉讼请求，本院依法不予支持。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，被告李文胜应当返还原告宋君胜房款509000元，并应赔偿占用原告宋君胜购房款期间的利息损失，利息应自2015年5月18日起至房款清偿之日止按同期银行贷款利率计付。原告关于要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告顺盛副食总店承担连带还款责任的诉讼请求，因该合同并未有被告顺盛糖烟酒副食总店的印章及法人签名，根据合同相对性原则，原告要求顺盛副食总店承担连带责任，没有法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、、李文胜于本判决书生效之日起十日内返还原告宋君胜、侯维购房款509000元及利息（利息自2015年5月18日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。二、驳回原告对开封市顺盛糖烟酒副食总店的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10200元、财产保全费4020元，共计14220元，由李文胜负担12910元，由宋君胜和侯维负担1310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长 杨 琳审判员 吴红艳审判员 耿海献二〇一六年十一月八日书记员 王姗姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。