陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初6693号原告王某某委托代理人王某甲委托代理人王某乙被告某某公司法定代表人郑某某。委托代理人李某某原告王某某诉被告某某公司合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告委托代理人李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2014年8月8日原告和被告签订了一份《房屋拆迁置换协议》，协议约定原告在A3区内有一处房屋需拆迁，经双方协商同意置换给原告商业房，建筑面积210平方米，并在协议第二条明确规定：从签订协议之日起，被告将商业房交付原告。但被告直到2015年11月13日才将商业房交付于原告，并签订《交房协议》。按照《房屋拆迁置换协议》第五条之约定，本协议生效后，任何一方不得单方违约，若违反本协议条款，应向另一方支付违约金和损失费是合同总价值的3%，现被告违反本协议条款，理应承担违约责任，并赔偿损失支付违约金。另据原、被告双方于2015年11月13日签订的《交房协议》第4条约定“经双方协商，被拆迁户统一将置换在2号商业大厅内的商业房，按建筑面积委托某某公司租赁经营运作”，租期、租金与其他被拆迁户一视同仁。但签约日期各不相同的其他被拆迁户的租期与租金并非从签订协议之日起开始计算租金。而是从2014年5月1日起开始计算，而原告的却是从2014年8月8日起开始计算。于2015年11月13日原、被告达成调解协议书，约定被告每年8月8日给付原告房租费，但被告时至今日分文未付，原、被告协商未果，诉至法院，请求：1、依法判决按照合同支付总价值3%的违约金（按照上一案王伯龙、王伯成案件支付违约金）。2、请求被告向原告偿付3个月零7天的房租费，共计36860元及利息。3、请求被告给付原告2016年8月8日至2017年8月8日的房租费136800元及利息损失。4、请求被告支付原告租赁费总价值3%罚金及超期延期按协议双倍重罚之罚金。5、请求被告给原告支付因未按时向原告兑现房租费而对原告造成的2014年8月8日到2015年11月13日期间的利息损失（必须指明原告的利息损失自2014年8月8日到2015年8月8日时间段是以房租费136800元为本金生成利息，在2015年8月8日至2015年11月13日时间段以房租费273600元作为本金生成利息，至于原告损失利息的大小如何确定与计算，由于原告今年为老伴迁坟，是以2%月利率向人借贷，所以原告要求亦以2%的月利计算，如何确定法院进行裁断。）6、本案诉讼费及评估费等一切费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据《房屋拆迁置换协议》一份，证明原、被告与2014年8月8日签订《房屋置换协议》，在该协议中约定被告应当在签订该房屋置换协议之日就交付约定的置换房屋，同时约定如若违约则承担合同总价款3%的违约金（实际被告迟至2015年11月13日才交的置换商业用房，故其存在违约行为，应当按照协议的约定承担3%的违约责任）。第二组证据《交房协议》一份，证明原、被告于2015年11月13日签订置换房屋商业用房的《交房协议》一份，在该协议中被告明确承诺“一视同仁”（及以同样的方式、同样的条件对待所有拆迁户）对待原告，但是被告却在计算商业用房的租金起算上将原告区别于其他住户，故要求被告应当按照其他住户的租房起算时间计算原告的房屋租金，即从2014年5月1日起算（原告实际从2014年8月8日起算）相差97天的房租费36860元。第三组证据定边镇人民调解委员会的《人民调解协议书》一份，证明2015年11月13日被告与原告就房屋租金的支付问题发生纠纷，后经定边镇人民调解委员会调解由被告先一次性支付原告2014年至2015年度和2015年至2016年度的租金，其次由被告按照约定在每年的8月8日支付下年度的房屋租金。但是被告再次违约，至今未向原告支付2016年至2017年度的房屋租金，所以被告因其自身的违约行为不但要支付2016年至2017年的房屋租金，而且依据协议应当承担违约责任（从2016年8月8日起算到付款之日止）。被告某某公司辩称，1、原告所请求的违约金3%参照王伯龙的鉴定计算，被告没有违约，经过调解委员会调解，由被告一次性支付2014年8月8日至2016年8月8日两年的租金273600元，从2016年8月8日应当支付原告房屋租赁费，但因市场原因该房仍然置放在那里，没有租赁出去，造成2016年8月8日没有按期支付租赁费，根据协议2014年8月8日以前所发生的事情，原告不再追究，这个协议是合法有效的，所以被告不应当支付违约金，2016年8月8日以后应当支付原告的房租费136800元。2、原告请求赔付3个月零7天房租费，2016年8月8日之前的房租费已经付清，所以被告不应当支付。3、原告请求被告支付原告租赁费总价值3%罚金及超期延期按协议双倍重罚之罚金不符合法律规定，最高院也有相关解释，，没有罚金一说，只有违约金。如果承担违约金，就再不承担利息等。原告因为南北大街拆迁问题，到处上访，原告称被告雇佣过不法分子强制拆迁，不是事实。公安机关也进行多次调查，被告为了大局与原告签订了协议。4、2016年8月8日至2017年8月8日租金应当支付租赁费，被告也无异议。其他意见待法庭调查后再发表。被告某某公司向法庭提交了以下证据：人民调解协议书一份，证明1、原告与被告于2015年11月13日经定边县定边镇人民调解委员会达成协议。被告按协议支付了两年的租金273600元，时间是2014年8月8日至2016年8月8日，并且提前支付了2016年租金。2、证明本协议生效以后所有以前所发生的事情双方不再追究，原告不再追究所有前事。3、2015年11月13日以前所发生的纠纷双方互不再追究。经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对真实性无异议，但对证明问题有不同意见，按照双方协议房屋经协商交付使用，否则不会产生租赁费，不存在违约行为。对原告第二组证据被告对形式要件无异议，但对第二条约定违反合同法相关规定，也不是被告的真实意思。被告不存在给付所谓的2014年5月1日到2014年8月8日租金36860元。这些问题双方已经达成协议，不再追究。对原告所举第三组证据被告对形式要件无异议，但对证明目的有异议，根据协议第二条约定，经双方协商此协议生效后，原告再不去追究前面事情，不再去公安局、信访追究被告。对所谓的违约是不存在的，不应当承担违约金。对被告所举第一组证据原告对真实性无异议，对证明目的不予认可，从该份协议中首先只是针对房屋租金而产生纠纷达成的协议，并未涉及其他事项。2、关于第二项中，是不在找公安部门、信访，而不是不通过司法机关维权，其他事宜按以前协议执行，所以原告认为被告的证明目的不能成立。本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告提供第一组证据被告对其真实性无异议，对证明问题有异议，认为并未违约，故对该证据真实性予以确认，对原告认为被告违约不予确认。对原告提供的第二组证据，被告对形式要件无异议，但对证明的问题有异议，认为2014年8月8日起计算租期和租赁费，所以2014年8月8日也就是房子交于原告，故对证据的真实存在予以确认。对原告提供的第三组证据，被告对其形式要件无异议，对证明问题有异议，认为通过人民调解委员会解决，再不追究，故对证据的真实存在予以确认。对被告提供的第一组证据，原告对真实性无异议，对证明的问题虽有异议但与原告提供的第三组证据一样，故予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实。2014年8月8日原、被告签订了一份《房屋拆迁置换协议》，协议约定原告在A3区内有一处房屋需拆迁，经双方协商同意置换给原告商业房，建筑面积210平米，并在协议第二条明确规定从签订协议之日起，被告将商业房交付原告。被告于2015年11月13日与原告签订了交房协议，第一条，面积210平米，一楼100平方，第二条，按合同交房办事到期按时兑现，如不按时支付，租赁费总价值3%处罚，若超期延期按协议双倍重罚，第五条，中央空调、装潢由某某公司承担装潢及费用。租赁费从2014年8月8日起领取，商业房内一切设施（中央空调、水、电、暖等一切设备全部结清）固定设施归所有业主共同管理，共同使用，并于2015年11月13日通过定边县定边镇人民调解委员会调解载明，一、根据“房屋拆迁置换协议，租赁从2014年8月8日起某某公司给王某某支付两年租赁费，以后按年在每年的8月8日给付房租费（2014年8月8日至2016年8月8日）两年共计房租费273600元。二、其它事宜按以前协议执行（协议附后）王某某再不纠结所有前事，不再找公安，信访部门追究某某公司”。另查明，被告已将房租费全部交付给原告，2016年8月8日以后的房租费被告未付。本院认为，原、被告所签订的房屋拆迁置换协议，交房协议，人民调解委员调解协议，三份协议均不违反法律规定，应属有效协议。协议双方当事人应按协议约定全面履行自己的义务，但被告未按协议履行，未支付2016年8月8日至2017年8月8日的房租费，构成违约应承担给付租赁费及违约金的民事责任。原告诉请被告未按时交房承担房屋总价款3%的违约金没有相关证据佐证，双方2014年8月8日签订了房屋拆迁置换协议，以同日计收租赁费，应视为房屋已交于原告。定边县定边镇人民调解协议载明：一、根据“房屋拆迁置换协议，房租费从2014年8月8日起某某公司给王某某支付两年租赁费，以后按年在每年的8月8日给付房租费（2014年8月8日至2016年8月8日）两年共计房租费273600元。二、其它事宜按以前协议执行（协议附后）王某某再不纠结所有前事，不再找公安，信访部门追究某某公司”，故原告的诉请不予支持。原告诉请2014年8月8日之前还有租金36860元，要求被告支付，但其提供的2014年8月8日签订的房屋置换协议，属有效协议，当日就产生了租赁费，应以该协议的约定的为准，故其要求被告支付2014年5月1日至8月8日的租赁费的理由不能成立，不予支持。原告诉请2016年8月8日至2017年8月8日的房屋租赁费，被告未支付，其诉请予以支持。关于原告诉请违约金因市场经济下行，宜按月利率2%计算违约金以标的136800元计算，从2016年8月8日起至兑付完毕止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原、被告所签订的《房屋拆迁置换协议》、《交房协议》、《人民调解委员会调解协议》有效。二、由被告某某公司于本判决生效后五日内给付原告王某某房屋租赁费136800元（2016年8月8日至2017年8月8日的房租费）。三、由被告支付给原告标的为136800元按月利率2%计算违约金，从2016年8月8日起至兑付完毕止。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李占强人民陪审员  刘万生人民陪审员  朱 涛二〇一六年十一月二十四日书 记 员  杨 春