山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5184号上诉人（原审被告）：郑少文，女，1982年12月16日出生，汉族，住济南。委托诉讼代理人：李强，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东大正泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南。代表人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：孟凡德，男，中海物业管理有限公司济南分公司员工。委托诉讼代理人：程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人郑少文因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑少文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费由中海物业公司承担。事实和理由：（一）郑少文与中海物业公司于2010年8月20日签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。第一，郑少文作为住宅小区的业主依法不应是前期物业管理服务协议的签订主体。根据《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当作为签订主体，与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，而住宅小区的各个业主并不能成为前期物业服务合同的签订主体。第二，中海物业公司未提交与山东中海华创地产有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，也未提交证明《前期物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定，即招标文件、投标文件经当地房地产行政主管部门批准。（二）中海物业公司并��通过法定程序主张拖欠的物业费。第一，根据国务院《物业管理条例》第六十七条的规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。由此可知，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，中海物业公司并未提供任何证据证明业主委员会督促郑少文限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明郑少文在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。��据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达。本案在一审诉讼过程中，中海物业公司并无证据证明通过直接送达等方式向郑少文书面催缴了物业管理费用。（三）中海物业公司并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务、应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，中海物业公司提供的物业管理服务存在诸多问题，未尽到相应的维修、养护、管理和维护义务，且在郑少文提出请求后并未采取及时的补救措施，因此应承担相应的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，证据审查不足，请求二审法院依法查明事实，维护郑少文的合法权益。中海物业公司辩称，双方签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，郑少文作为完全民事行为能力人也已签字认可，合同合法有效。现郑少文迟迟未交相关物业费，应当依法补交。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回郑少文的上诉请求。中海物业公司向一审法院起诉请求：1、郑少文支付拖欠的物业费8354.5元并支付自拖欠之日起的滞纳金；2、本案诉讼费由郑少文承担。一审法院认定事实：中海物业公司系具有从事物业管理资质的有限责任公司，并且是济南市中海奥龙观邸小区的物业��务公司。郑少文于2010年8月20日与出卖人山东中海华创地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ALG7-0942），购买了济南市中海奥龙观邸小区11号楼2单元1804室一处，约定有“该商品房【合同约定】建筑面积共136.16平方米”，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。并于同日与中海物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同关于物业管理服务费用的约定有，“甲方同意乙方按本合同提供服务，物业管理服务费标准为1.98元/平方米?月（按房产证总建筑面积计算）”、“甲方交纳费用时间，首次以入伙交楼时开发企业开具的《交房通知书》规定的日期起，向乙方一次性交纳半年的物业管理服务费及相关费用（6个月）。以后每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用”。合同关于违约责任的约定有，“甲方违反协议，未按��协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，并按《山东省物业管理条例》的相关规定执行”。郑少文于2012年11月28日办理入住手续。因郑少文自2013年6月1日至2015年12月31日未缴纳物业管理服务费，中海物业公司经催要未果，遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，中海物业公司明确主张郑少文房屋合同约定面积136.16平方米，实际面积为136.16平方米。欠缴物业费数额为8354.50元，计算方式为（1.98元×136.16平方米×31月）。并要求郑少文支付滞纳金（以8354.50元为基数，按日千分之三计算，自起诉之日始计算至判决生效之日止）。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对诉讼请求及所依据的事实和理由的��见”；第三十四条第一款规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”郑少文在法定期限内对的诉讼请求及证据均未提出答辩意见，也未在指定的期限内向一审法院提出反驳证据。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。中海物业公司履行了物业管理服务后，郑少文亦应依约向缴纳物业管理服务费。中海物业公司要求郑少文支付物业管理服务费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。物业费计算方式应为（1.98元×136.16平方米×31月）＝8357.5元，但本案中主张的物业费数额仅为8354.5元，故一审法院对该数额予以确认。中海物业公司主张的滞纳金��当事人约定违约的民事责任形式，实为违约金，郑少文逾期交纳物业管理费，依约应当承担违约责任，中海物业公司主张的滞纳金应以8354.5元为基数计算。中海物业公司主张按日千分之三计算，自起诉之日始计算至判决生效之日止，不超出双方约定及法律规定的范围，一审法院予以支持。郑少文经一审法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃出庭答辩、质证的权利,应当承担不利后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑少文于判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司自2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理服务费8354.50元。二、被告郑少文于判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司滞纳金（以8354.50元为基数，自2016年3月24日起至判决生效之日止，按日千分之三计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑少文负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，郑少文与中海物业公司签订的涉案《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，除约定的滞纳金标准过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故上诉人主张涉案《前期物业管理服务协议》无效的上诉理由依法不能成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约行使权利和履行义务。中海物业公司作为涉案小区的前期物业服务企业，为小区业主提供了物业服务，业主应当按照约定支付物业服务费用。中海物业公司主张曾用电话、口头等方式向郑少文催要过物业服务费，对此郑少文不予认可，中海物业公司就其上述主张未提交有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，但涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业费交纳时间及期限，郑少文并未依约及时交纳物业费，故中海物业公司即使起诉前未经催要程序，直接以向法院起诉方式主张物业费，也不违反法律的禁止性规定，并无不当。另，关于郑少文主张的房屋质量及维修问题，与本案非同一法律关系，不属于物业服务合同纠纷的处理范围，其可依法另行解决。又，郑少文提交的证据不足以证明中海物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，���郑少文以中海物业公司未尽到相应的维修、养护、管理和维护义务等为由拒缴物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。承前所述，中海物业公司未提交有效证据证明其曾向郑少文催要过物业服务费，且郑少文并非无故不缴纳物业服务费用，故一审法院判令郑少文承担滞纳金违约责任欠当，本院予以纠正。综上所述，郑少文的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初654号民事判决第一项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初654号民事判决第二项；三、驳回被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司要求上诉人郑少文支付欠缴物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人郑少文负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十一月十八日书 记 员  张 强