浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙11民终1069号上诉人（原审原告）：孙培英，女，1944年10月7日出生，汉族，无业，住浙江省青田县。上诉人（原审原告）：陈如金，男，1964年4月19日出生，汉族，务工，住浙江省青田县。上诉人（原审原告）：陈金弟，男，1966年8月15日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县。现住ＡＶＤＥＬＯＳＡＮＤＥＳ29ＰＯ42ＭＡＤＲＩＤＥＳＰＡＮＡ（西班牙.富恩拉夫拉达）。上诉人（原审原告）：陈银弟，男，1969年1月10日出生，汉族，务工，住浙江省青田县。上诉人（原审原告）：陈玉娥，女，1971年10月28日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县。上诉人（原审原告）：陈玉芬，女，1974年6月25日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县，现住ＡＶＤＥＬＯＳＡＮＤＥＳ29ＰＯ42ＭＡＤＲＩＤＥＳＰＡＮＡ（西班牙.富恩拉夫拉达）。上诉人（原审原告）：陈金令，男，1977年4月3日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县，现住ＡＶＤＥＬＯＳＡＮＤＥＳ29ＰＯ42ＭＡＤＲＩＤＥＳＰＡＮＡ（西班牙.富恩拉夫拉达）。上诉人（原审原告）：陈爱令，男，1982年3月3日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县，现住ＡＶＤＥＬＯＳＡＮＤＥＳ29ＰＯ42ＭＡＤＲＩＤＥＳＰＡＮＡ（西班牙.富恩拉夫拉达）。上述八上诉人的共同委托诉讼代理人：叶雪伟，男，1970年9月5日出生，汉族，住浙江省青田县。被上诉人（原审被告）：陈明然，男，1954年3月19日出生，汉族，务工，户籍所在地浙江省青田县，现具体住址不详。上诉人孙培英、陈如金、陈金勇、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令为与被上诉人陈明然房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院作出的（2015）丽青民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙培英、陈如金、陈金勇、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令上诉请求：一、请求撤销原审判决第二项内容，并依法改判支持上诉人要求被上诉人因涉案房屋所有权派生的所有权益归上诉人所有（具体为上诉人一审的第二、三项诉讼请求）。二、本案上诉费用由被上诉人陈明然承担。事实和理由：上诉人对一审法院认定的案件事实没有异议，对第二项判决及对法律理解适用存有异议。一、原审法官对法律的理解错误，致原审判决错误。原审认定协议书有效，双方本应履行，但该协议在事实上处于履行不能的状态。还认定被告未将案涉房屋过户至原告名下，双方的买卖协议书不产生物权法上的效力，原被告仍属于普通债权债务关系，原告要求判令被告继续履行合同并将合同标的物之外的被告财产和财产权益判归原告享有，没有法律依据。事实上，本案的协议书约定的买卖标的已经转化为补偿金和安置房屋了，合同目的完全可以实现。上诉人的房屋是被上诉人自愿出卖的，上诉人已经占有使用该房屋十几年了，而且已经支付了全部的房款。由于被上诉人将房产证办好后私自抵押给第三人，被上诉人的不诚信行为造成过户登记延后。事实上，上诉人一直拥有案涉房屋的所有权。虽然在现有的法律规定中不动产物权要过户登记才能发生转移，但是在我国的不动产登记制度并不完善的现实生活中，与本案相类似的情况是普遍存在的，全国各地类似案件普遍发生。这几年最高法也相继出台司法解释，都已经突破了物权的登记主义，将不动产买受人的物权期待权与物权同样进行保护，如最高人民法院作出的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定都已经承认了不动产的事实物权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条也明确的规定不动产物权变动不仅仅考察其是否登记过户。本案诉争房屋事实上的物权（不动产买受人物权期待权）已经是归上诉人所有了，仅仅是缺少过户登记的法定物权手续。过户手续不是上诉人一方能够办理的，需要被上诉人的配合，但被上诉人不诚信，不配合办理过户手续。再者，上诉人起诉时房屋标的物尚在，得到法律的支持只是时间的问题，是由于本案的诉讼程序问题和政府的拆迁进度，使案涉房屋被强制拆除，标的物灭失。上诉人是同意以被上诉人和政府签订的《拆迁补偿协议书》约定的补偿方式执行的，将案涉房屋派生出来的补偿金和安置房屋判归上诉人所有并不存在法律障碍和执行障碍。二、一审法院的判决违反了民法的公平诚信原则，制造了新矛盾。登记在被上诉人名下的房屋从法律上应当视为被上诉人的财产，但是由于我国的不动产登记制度还不完善，上诉人如果购买了被上诉人名下的房屋，因种种因素未能及时办理过户登记手续，仅考虑物权法上被上诉人的所有权权益，而不考虑上诉人的事实物权权益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。原审判决只确认房屋买卖合同有效，驳回了上诉人的其他诉讼请求，是对不诚信、不守约方的非法权益的保护，侵害了上诉人的合法权益。上诉人诉请拿回属于自己的房屋和因房屋而派生的权益，在理论和现实上都是有依据的。如果当时房屋没有被强拆，上诉人就能实现房屋的物权，但这样社会影响加大，上诉人的维权成本增加，政府的拆迁进度会延迟，损失了更大的社会价值。综上所述，原审法院事实认定清楚，法律理解错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈明然未作答辩。上诉人孙培英、陈如金、陈金勇、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令向一审法院起诉请求：一、请求法院确认陈岩多与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并判决被告继续履行协议；二、请求法院判决被告陈明然名下的青田县鹤城西路五巷24号一间三层房屋拆迁涉及的安置、补偿等款项全部归原告方享有；三、请求法院判决被告陈明然名下的青田县鹤城西路五巷24号一间三层房屋安置回购资格归申请人享有；四、本案诉讼费用由被告陈明然承担。一审法院认定：被告陈明然系鹤城镇鹤城西路5巷24号房屋的所有人。2000年11月16日，原告陈岩多与被告陈明然签订《房屋买卖协议书》，双方在该协议书中约定：一、甲方（陈明然）自愿将坐落在青田县鹤城西路五巷24号东首第二间一至三层至天空，下至宅基地作价叁万壹仟元正，一次断卖给乙方（陈岩多）。四至：前至大路，后至山坡，左至罗财宝屋，右至陈时宝。罗财宝一间楼梯走廊众用。二、所有房款一次性付清。三、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证人一份，恐口无凭，双方同意永远不得反悔。协议签订不久后陈明然将房屋交付给陈岩多，由原告及其法定继承人居住使用至2016年1月11日因政府旧城改造被拆除时止。2006年5月23日，案外人王进伟在涉案房屋上设定了价值10万元的抵押权。涉案房屋至被拆除也未办理产权过户登记。2015年2月28日，陈岩多将陈明然诉至法院。2015年6月8日，陈岩多因病去世。后其配偶及子女孙培英、陈如金、陈金弟、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令作为其法定继承人参加本案诉讼，希望判如所请。一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》，主体适格，内容没有违反法律规定，双方已实际履行，且原告方已入住多年，应认定为双方真实意思表示，故认定其合法有效，双方本应按约履行。但该协议约定买卖的系特定房产既已灭失，目前协议在事实上处于履行不能的状态。为此本院告知原告可以变更诉讼请求，原告坚持要求判令被告继续履行协议，并要求判令被告可享有的拆迁补偿款及其他财产权益归原告所有，原审法院认为，被告未将案涉房屋过户至原告方名下，双方的买卖协议书不产生物权法上的效力，原、被告仍属普通的债权债务关系。原告要求判令被告继续履行合同并将合同标的物之外的被告财产和财产权益判归原告享有，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第四十二条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈岩多与被告陈明然于2000年11月16日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回原告孙培英、陈如金、陈金弟、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告陈明然负担。公告费1200元，由原告孙培英、陈如金、陈金弟、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令负担。二审期间，双方当事人均未提交证据。上诉人陈银弟申请调取陈明然与政府拆迁办公室签订的《产权调换协议书》，本院认为，上诉人陈银弟所申请调取的材料与本案审理并无关联，对该申请，本院不予准许。经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，不动产物权的变更、转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中陈岩多虽与被上诉人陈明然签订了《房屋买卖协议书》，但双方之间仅为债权债务关系。在案涉房屋尚未办理过户登记的情况下，案涉房屋的所有权人仍系被上诉人，而非八上诉人。故八上诉人以案涉房屋的事实物权归其所有为由诉请要求享有案涉房屋的拆迁安置款项及安置回购资格，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙培英、陈如金、陈金勇、陈银弟、陈玉娥、陈玉芬、陈金令、陈爱令共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 洋审 判 员  苏伟清代理审判员  王晓璐二〇一六年十一月二十九日代书 记员  何 锦