重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初4117号原告：刘渝，女，1983年3月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘曙，男，原告刘渝之父。被告：重庆凯茂房地产开发有限公司,住所地重庆市巴南区鱼洞秦家院290号1幢2-10，统一社会信用代码91500113054286112K。法定代表人：周伦，董事长。委托诉讼代理人：靳华、田敏，重庆凯茂房地产开发有限公司员工。原告刘渝与被告重庆凯茂房地产开发有限公司（以下简称凯茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法由审判员潘雪松适用简易程序独任审判。因被告凯茂公司于答辩期内提出管辖权异议，本案于2016年5月3日中止诉讼，同年8月18日恢复审理。本院分别于9月7日和10月9日公开开庭审理本案，原告刘渝及委托诉讼代理人刘曙与被告凯茂公司委托诉讼代理人田敏到庭参加诉讼。2016年10月13日，据最高人民法院《关于民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款，本院准许原、被告庭外和解一个月，期满后双方未能达成庭外和解协议，本案现已审理终结。原告刘渝诉称，原、被告于2014年3月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告凯茂公司开发位于重庆市巴南区龙洲湾龙德路77号凯川紫依云8栋1单元2-2号住房（以下简称2-2房），2015年12月31日交房。同时原、被告签订私家花园《使用协议》约定原告享有36平方米私家花园使用权。被告凯茂公司因竣工验收未通过而导致交房延期，原告据被告凯茂公司通知于2016年3月1日接房时，发现被告凯茂公司承诺的花园已成为公共绿地、厨房后门无门锁从楼梯到公共绿地，不具备防盗和安全功能，且住宅仍是临时施工用电，不符合交房标准。2-2房售价1005838元超出同楼盘同类型无花园房价格257038元。2016年3月4日，原告书面通知被告要求整改、赔偿无果后，拒绝接房。现诉请被告凯茂公司赔偿原告损失257038元，并支付截止2016年9月7日的逾期交房违约金24800元。被告凯茂公司辩称，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同及使用协议未约定出售私家花园，原告刘渝的购房款1005838元仅针对2-2房，不包括私家花园。该房较其他房屋的价格存在差异属正常市场价格波动；双方签订使用协议约定：被告同意不予干涉原告刘渝使用该房屋附带的绿地庭院，如影响其他人使用需原告刘渝自己协调。该绿地庭院系公共绿地，原告刘渝一直可以使用，被告并未违约；被告于2015年12月31日取得竣工验收备案登记后即电话通知原告接房，被告未逾期交房。遂请求驳回原告刘渝诉请。经审理查明，2014年3月1日，原告刘渝与被告凯茂公司签署《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：“乙方（原告刘渝）购买甲方（被告凯茂公司）开发建设的位于重庆市巴南区龙德路77号8幢1单元2-2房，所在楼层为第2层，建筑面积123.13平方米，套内建筑面积101.76平方米，户型为三室二厅，总成交金额1005838元，建筑面积单价8168.91元/平方米，套内建筑面积单价9884.41元/平方米；乙方于2014年2月28日支付首期房款405838元，余款60万元于2014年2月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；甲方应当在2015年12月31日前，将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：于2015年12月31日前通电。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：该商品房交付乙方之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费用由甲方承担。”“甲方应于确定交房日的7日内书面通知乙方办理本商品房交付手续，乙方应按交付通知上确定的交房时间办理交接手续，并签署房屋交接单；房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出合理意见，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，即甲方的交房时间不因此顺延，乙方应在60日内办理完毕房屋交付手续，否则视为本商品房已交付；本合同约定的交付期限届满时，乙方仍未到甲方办理接房手续的，视为甲方已完成交付；乙方同意甲方有权与本商品房所在楼宇附带有露台/室外平台/绿地庭院等的业主签署“露台/室外平台/绿地庭院等附带部分独家使用协议”，在此情况下，乙方放弃该露台/室外平台等的使用权，该部分之维修责任及维修费用由独家使用者自行承担”；2014年4月1日，原告刘渝与被告凯茂公司签订使用协议，约定：“甲（被告凯茂公司）乙（原告刘渝）双方在2014年2月28日签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方所有位于重庆市巴南区龙洲湾龙德路77号凯川.紫依云2-2的房屋。房屋总价1005838元。现乙方提出独家使用该房屋附带的绿地庭院，甲方同意其使用，不予干涉，甲方不收取任何使用费用。乙方在使用该绿地庭院时不得改变其用途及外观，不得妨碍其他业主的利益及公共利益。如果乙方在使用该庭院时影响到其他业主，导致其他业主追究，乙方自行与其他业主友好协商解决。对绿地庭院内可能存在的检查井、消防管道等公共设施，乙方不得覆盖及影响其使用，也不得妨碍甲方或物业服务公司对其的维修和检查。该庭院内的景观、设施设备、贵重物品等乙方自行看管、维护、维修等，所有费用也由乙方自行承担”；另，原告刘渝与被告凯茂公司签订车位使用协议，约定“甲方（被告凯茂公司）同意赠送一个指定车位使用权给乙方（原告刘渝）无偿使用40年。车位所有权归甲方所有”。以上合同签订后，原告刘渝已结清涉案房款及相关费用。2015年12月31日,被告凯茂公司取得2-2房所在楼栋竣工验收备案登记证后,于2016年2月25日通知原告刘渝于同年3月1日接房。原告刘渝于2016年3月4日向被告发出催告通知书,以“住宅用电系临时施工用电、承诺赠送的私家花园变成公共绿地其安全问题得不到保障、擅自改变规划将蓝球场等公共设施取消”为由拒绝接房，并催告被告凯茂公司于2016年3月31日完成整改未果。遂向本院诉请解除涉案合同，要求被告凯茂公司返还购房款及利息，并赔偿相关损失。审理中，原告刘渝将诉请变更为：要求被告凯茂公司赔偿损失257038元，并支付截止2016年9月7日的逾期交房违约金24800元。2016年10月15日，原告刘渝接房。另查明：涉案房用电至今未纳入城市供电网。以上事实，有双方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。原告刘渝提交：重庆市商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、抵押贷款合同、使用协议、车位使用协议、收楼通知书、信函收据、催告通知书、销售不动产统一发票、收据、开发商宣传资料、规划施工设计平面图；被告凯茂公司提交：重庆市商品房买卖合同、竣工规划核实确认书、竣工验收备案登记证、使用协议、邮政快递单。本院认为，原告刘渝与被告凯茂公司签订的重庆市商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。原、被告均应履行各自义务。被告凯茂公司于2015年12月31日取得竣工验收备案登记证后通知原告刘渝于2016年3月1日接房违反了“应当在2015年12月31日前，将已通过竣工验收备案登记房屋交付使用”约定，被告凯茂公司应承担2015年12月31日至2016年3月1日期间逾期交房违约责任，即支付原告刘渝违约金6035元（1005838元×万分之一×60天）；此后，原告刘渝以临时用电及私家花园未达到合同约定为由拒绝接房理由是否正当，双方各执一词。关于临时用电，结合原、被告订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，本院认为涉案合同第七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中对通电需达到“使用条件”，应理解为合法、正常用电。2-2房于本案审理终结前仍是临时用电尚未纳入城市供电网，违反了《供电营业规则》第十二条“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”规定，即使达到了通电效果，也不符合商品房买卖合同的交易目的，且容易引发安全隐患，不属于正式供电即不能视为其达到合同约定“于2015年12月31日前通电”使用条件，对此，涉案合同明确约定被告凯茂公司应承担“该商品房交付乙方之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费用”的违约责任而并非承担逾期交房违约责任，原告刘渝可另行起诉主张被告凯茂公司通电未达到使用条件违约责任；关于私家花园，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案中，原告刘渝举示的宣传资料中有关一层花园内容不具体确定，被告凯茂公司未对宣传资料效力进行确认及未将宣传资料纳入合同内容或作为附件，该宣传资料系要约邀请不能视为要约即对被告并无约束，该证据缺乏关联性，本院不予采信。根据使用协议约定，被告凯茂公司对原告刘渝独家使用2-2房附带的绿地庭院不予干涉，原告刘渝未举示其享有私家花园及被告凯茂公司存在违反使用协议的相关证据，其不能以违反私家花园约定为由拒绝接房。综上，被告凯茂公司未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，原告刘渝拒绝接房理由正当，但涉案房取得该证后，原告刘渝举示的证据不能证明存在《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”情形，其于2016年3月1日后至2016年10月15日期间迟延接房理由不当，不利后果应自行承担。鉴于原告刘渝于2016年10月15日接房，逾期交房违约金的支付条件已成就，被告凯茂公司应支付原告刘渝违约金6035元，对原告刘渝其他违约金诉请，本院不予支持；原告刘渝举示的证据不能证明因被告凯茂公司违约致其存在其他损失，且放弃对损失的司法鉴定，故对原告刘渝有关损失的诉请，本院不予以支持。原、被告所举示的除上文已列举证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具关联性，本院不予以采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆凯茂房地产开发有限公司支付原告刘渝逾期交房违约金6035元；二、驳回原告刘渝的其他诉讼请求。以上第一项限被告重庆凯茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5156元，本院减半收取2578元，由原告刘渝负担1500元，被告重庆凯茂房地产开发有限公司负担1078元（此款已由原告刘渝自愿垫付，限被告重庆凯茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付原告刘渝10**元）。本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘雪松二〇一六年十一月二十一日书记员  黄金驹