烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0611民初1100号原告：中国农业银行股份有限公司烟台福山支行，住所地烟台市福山区崇文街178号。主要负责人：左旭光，行长。委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。被告：顾克红。被告：王朝霞，女，汉族，1959年10月23日出生，住烟台市芝罘区南迎祥路*号附*号*单元*号，身份证号码为3706025********。被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区汇福街1号。法定代表人：赵秀霞，董事长。委托诉讼代理人：孙玉鸽、王卓若然，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称福山农行）与被告顾克红、王朝霞、烟台市三同置地开发有限公司（以下简称三同公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福山农行的委托诉讼代理人肖家强、被告顾克红和被告三同公司的委托诉讼代理人孙玉鸽、王卓若然到庭参加诉讼，被告王朝霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福山农行向本院提出诉讼请求：一、判令被告顾克红向原告偿还借款本金163315.20元及利息2939.38元，以上共计166254.58元（暂计算至2016年5月20日，之后仍按借款合同的约定计算至判决确定的履行之日）。第二、三被告对以上款项承担连带支付义务。二、判令原告对被告提供的抵押物（地址在福山区汇福街1号的房产）经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。三、判令三被告承担本案原告委托律师发生的律师费1万元。四、判令三被告承担本案诉讼费、公告费等实现债权的全部费用。事实及理由：2006年4月29日，原告与被告签订了编号：37105200600007080号的《中国农业银行烟台市福山区支行个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），该借款合同规定：1、原告为被告提供借款人民币298000元，借期从2006年4月29日至2023年4月28日；2、借款本息的偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、原告为实现债权发生的费用（含律师费）由被告承担。被告以自有的地址在福山区汇福街1号高尔夫国际公寓1-1218号房产为借款合同项下原告债权提供了抵押担保，担保合同规定了抵押担保的范围及原告行使抵押权的条件。随后，原被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续，原告对福山区汇福街1号的高尔夫国际公寓1-1218号房产享有抵押权，评估价值为426631元。原告于2006年4月29日足额发放了贷款。同时，烟台市三同置地开发有限公司为被告顾克红提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任；王朝霞也作为担保人，承诺与被告顾克红承担共同还款连带责任。截至目前，被告未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，截止2016年5月20日，未还本金金额为163315.20元及利息2939.38元。为此，原告决定依据借款合同第16条第二项之规定提前收贷。为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，请判如所诉。被告顾克红辩称，当时我有买房意向，到三同公司去看房，当时的工作人员拿出一些我认为是意向合同的材料，让我签上字，并且给我签字的文书的头是遮盖的，我认为是意向合同，就签了字，后来放弃不买了。我找到三同公司的马经理说这个房子我不买了，他说那我就给你撕了作废了，其他的我都不清楚了。王朝霞是我妻子，她不知道这件事，是我拿她的身份证在三同公司做的登记，我回去告诉她我已经拿你身份证去买房了，她不同意，所以我就不买了。这次诉讼后我去找三同公司，他给我出具了一份证明，证明我已退房，关于还款与我和王朝霞无关。被告王朝霞既未出庭也未答辩。被告三同公司辩称，一、第一被告于2006年向我方提出退房申请，与我方解除了商品房合同关系，此后的银行贷款一直是由我方偿还的，我方同意继续偿还剩余的贷款本金及利息。二、涉案房产仅办理了贷款购房抵押、预登记备案，涉案房产现未取得房屋所有权证书，原告亦未取得房屋他项权利证书，故涉案房产未办理合法有效的抵押登记手续，原告对涉案房产不享有优先受偿权。三、针对原告请求的律师费，我方要求原告提供发票及打款明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：被告顾克红和被告王朝霞系夫妻。2006年4月5日，被告顾克红与被告三同公司签订《商品房预（销）售合同》，约定被告顾克红向被告三同公司购买位于烟台市福山区汇福街1号的高尔夫国际公寓1-1218的房产。为支付购房款，被告顾克红向原告申请贷款，并授权原告将贷款直接划入被告三同公司银行账户内。被告王朝霞签署共同还款责任承诺书，承诺对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2006年4月29日，原告与被告顾克红、三同公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告顾克红向原告借款人民币298000元，用于购买坐落于福山区汇福街1号的高尔夫国际公寓1-1218号房产，借款期限自2006年4月29日至2023年4月28日。借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.12%的基础上下浮10%，执行年利率为5.508%。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日止，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第七条约定本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共204期。自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还本息，借款人每期应还本息金额为人民币2253.01元。合同第十三条约定了保证担保方式：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。……4、借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人三同公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年。合同第十四条约定了抵押担保方式，抵押物为被告顾克红购买的位于福山区汇福街1号的高尔夫国际公寓1-1218号房产，抵押担保的范围同保证担保。合同第十六条约定，借款人连续三期未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任。合同第十七条约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2006年6月2日，被告顾克红以其购买的上述房产与原告办理了贷款购房抵押预登记。烟台市福山区房地产管理局向原告出具《贷款购房抵押预登记证明》。2006年4月29日，原告依约向被告顾克红发放借款人民币298000元。被告开始等额本息还款，但后期开始逾期还款。截至2016年5月20日，被告共欠原告借款本金163315.20元，利息、复利、罚息共计2939.38元，上述欠款一直没有偿还。原告于2016年3月20日因本案与山东海峰律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师派员出庭参加诉讼，并为此支付律师费1万元。另查，被告顾克红并未向被告三同公司支付购房首付款，被告三同公司陈述首付款系其以被告顾克红的名义支付，而且涉案房产已经办理退房，三同公司按期偿还该房产的按揭贷款，现三同公司主张继续由其偿还贷款。本院认为，2006年4月29日，原告与被告顾克红、三同公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款后，被告顾克红应按合同约定的期限和数额偿还贷款本金及利息。但截至2016年5月20日，被告顾克红已连续五期未偿还贷款本息，应承担继续还款和承担罚息、复利并赔偿原告律师费等合理损失的违约责任。同时，原告有权依据合同约定提前收回全部贷款并要求实现担保权。另，本案中被告顾克红和王朝霞系夫妻关系，被告王朝霞亦出具《共同还款责任承诺书》，同意共同承担还款义务，故被告王朝霞对上述欠款，应承担共同清偿责任。被告顾克红辩称其在签字时并不知道文书内容，不合常理。其主张已经退房，贷款由被告万盛公司偿还。对此，本院认为，在原告起诉之前，原、被告之间的《个人购房担保借款合同》并未解除，故无论被告顾克红与被告三同公司之间另行存在何种约定，对于原告均不具有约束力，被告亦无权以此为由拒付欠款，故对上述抗辩理由本院不予采纳。被告三同公司作为保证人为上述借款承担连带责任保证，原告在保证期间要求保证人履行保证责任，于法有据。同时由于被告三同公司在庭审过程中承诺由其来偿还贷款，自愿加入主债务，不违反法律规定，本院予以照准。原告诉请被告承担律师费，并向本院提交《委托代理合同》、律师费发票以及进账单，足以证实律师费已经实际发生，且律师费数额符合《山东省律师服务收费标准》的规定，故原告该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。本院认为，被告顾克红所购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告对涉案房产不享有抵押权，对涉案房产经拍卖或变卖的价款亦不享有优先受偿权。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条判决如下：一、被告顾克红、王朝霞、烟台市三同置地开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行贷款本金163315.20元、利息2939.38元（含罚息、复利，暂计算至2016年5月20日，以后按照合同约定继续计算至欠款付清之日止）以及律师费10000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3825元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姜福建人民陪审员  袁春杰人民陪审员  于相杰二〇一六年十一月二十八日书 记 员  胡敏南