甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0103民初515号原告：兰州市第二十二中学，住所地兰州市七里河区。法定代表人：陈宗玺，系该校校长。委托诉讼代理人：林磊，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：王喜国，男，1968年出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：黄琼威，男，1955年出生，汉族，住兰州市七里河区。第三人：马虎林，男，1982年出生，回族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：马存真，甘肃泫渊律师事务所律师。第三人：张天宁，男，1968年出生，汉族，住兰州市七里河区。原告兰州市第二十二中学与被告王喜国、黄琼威房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年3月27日立案后，于2015年11月4日作出（2015）七民初字第30076号民事判决书，第三人马虎林不服，提出上诉，兰州市中级人民法院作出（2015）兰民一终字第1003号民事裁定书，发回重审。我院于2016年4月6日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告兰州市第二十二中学委托诉讼代理人林磊，被告王喜国、第三人马虎林及其委托诉讼代理人马存真、第三人张天宁到庭参加诉讼，被告黄琼威经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰州市第二十二中学向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告综合楼所属一楼西侧包括后堂及二楼全部铺面房；2.判令被告向原告支付尚欠租金45000元；3.诉讼费由被告承担。2015年9月28日，原告向本院递交追加第三人申请书，请求将马虎林、张天宁追加为第三人，并判令第三人立即向原告腾交诉争房屋，并按照市场租金标准向原告支付实际占用费，直至其实际腾交房屋之日起。事实和理由：原、被告之间于2011年8月31日订立房屋租赁合同，约定将原告所属综合楼一楼西侧包括后堂及二楼全部铺面租赁于被告。租期三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止，年租金为27万元整。每季度缴纳一次房费67500元。合同第八条第5项约定“乙方违反合同擅自将承租房转给他人使用的，除终止合同外，还必须支付违约金6万元”。2014年8月31日合同期满后，原、被告双方未继续订立房屋租赁合同，但铺面仍由被告实际使用，欠付租金45000元。2015年2月27日，兰州市委市政府印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》，明确要求2015年3月15日前“收回市第二十二中出租的临街教学楼（瓜州路347号，建筑面积937平方米），调整安排市级机关入住办公。据此，原告于2015年3月6日、9日两次告知被告政府文件精神，明确表示必须解除双方租赁关系，并要求被告应于2015年3月15日前腾退房屋，但被告至今未腾交房屋。被告王喜国辩称，2011年我与黄琼威签订转让协议书，房屋租赁事宜全部由黄琼威负责，此后我从未收取第三人租金，对原告的诉讼请求不承担责任。被告黄琼威未到庭答辩。第三人马虎林述称，2012年1月，王喜国与我签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋转租给我经营宾馆，签订合同时王喜国向我出具了一份其与原告签订的为期五年的租赁合同，我才开始投资装修。但原告得知后，要求我停止装修，后经王喜国协调，原告同意转租给我，我于2012年9月30日和王喜国、黄琼威重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止，合同签订得到了原告兰州市第二十二中学确认，向我出具了办理营业手续所需的相关证明，我总计投入300多万元将该房屋改造、装饰成宾馆，并实际经营至今。2013年10月，原告以王喜国、黄琼威还未付下一季度租金为由要求我直接向其交付房租，我于2013年10月25日起共计向原告交付租金45万元，故原告对于转租一事是明知且同意的，现要求腾房，有违合同约定。第三人张天宁述称，我与王喜国、黄琼威签订的房屋租赁合同已于2014年8月31日到期。2014年8月26日，我与原告重新签订了房屋租赁合同，继续租赁从王喜国、黄琼威手中所租的房屋，租期自2014年9月1日起至2017年9月1日止，每年租金9万元。合同签订后，我依约向原告支付房租，原告出具房屋租赁发票。我已履行了协议约定的义务。现在原告要求退还房屋,单方中止合同的主张不能成立。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月31日，原告兰州市第二十二中学（甲方）与被告王喜国（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于兰州市七里河区瓜洲路347号兰州市第二十二中学综合楼一楼西侧及包括后堂二楼全部铺面房租给乙方作为商业用房。租期为三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止，年租金为27万元整。合同经甲方兰州市第二十二中学盖章，委托代理人李亦波签名捺印，乙方代表王喜国、委托代理人黄琼威签名捺印。经庭审核实，合同中黄琼威及王喜国的签字均系黄琼威所写。2011年11月8日，由于经营不善，被告王喜国与黄琼威签订协议书，自愿将三聚源酒店交由黄琼威经营，并自负亏盈，一切均与王喜国无关，双方不得有任何异议。2012年1月，黄琼威以王喜国的名义与第三人马虎林签订房屋承包经营协议，将涉案房屋中的东江酒家交由马虎林承包经营（包括二楼全部、一楼后堂部分），承包期为5年，自2012年2月10日至2017年2月9日止。承包费为每年40万元。马虎林交纳押金10万元后，开始投资装修，原告兰州市第二十二中学进行制止，装修停止了近半年时间。后经协商，2012年9月30日，王喜国、黄琼威与马虎林又重新签订房屋承包合同，该份合同将承包期限延迟至2017年9月30日止，其他事项均未变动。2013年10月25日，应原告兰州市第二十二中学的要求，马虎林开始直接向兰州市第二十二中学交纳房屋租金，至2016年8月31日，共交纳房租40万元。原告兰州市第二十二中学为其出具了租房发票。2014年8月26日，张天宁与原告签订房屋租赁合同，合同约定，由张天宁承租原告位于兰州市瓜州路347号综合楼一楼西侧一间铺面（面积179平方米）,经营餐饮。租期三年，自2014年9月1日起至2017年9月1日止。年租金9万元。合同签订后，张天宁依约对该房屋进行了装修，并按时交清房租，于2014年12月、2015年4月、2015年7月分3次交纳房租共13万元。原告兰州市第二十二中学也为其出具了租房发票。2015年2月27日，兰州市委办公厅下发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知，要求收回兰州市第二十二中出租的临街教学楼（瓜州路347号，建筑面积937平方米）。2015年3月16日，兰州市第二十二中学向马虎林、张天宁发出关于要求腾退房屋的函，要求马虎林、张天宁立即腾退房屋并支付欠付的租金。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案争议焦点：关于被告黄琼威是否尚欠原告租金45000元？2011年，被告黄琼威以王喜国之名与兰州市第二十二中签订房屋租赁合同，兰州市第二十二中学对此予以认可，之后房租一直由黄琼威向原告缴纳。故该合同虽以王喜国之名签订，但实际的承租人为黄琼威。对于原告请求被告支付房屋租金45000元的诉讼主张，在第一次审理时黄琼威已认可尚欠原告45000元租金，虽然此次庭审被告黄琼威拒不到庭参加诉讼，但对于法院已经查明的事实，无须再次证明，故原告要求被告黄琼威支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告立即腾退原告综合楼所属一楼西侧包括后堂及二楼全部铺面的房屋，由于被告黄琼威、王喜国已将该涉案房屋分别转租给第三人马虎林和张天宁，由二人实际经营，且原告已直接向二人收取租金并出具发票，已默认第三人马虎林、张天宁的经营行为。张天宁向本院提交了与原告签订的租房合同，虽然原告不予认可，但并未提交相关证据证实，对原告所持理由，本院不予采信。现张天宁与原告签订的房屋租赁合同、马虎林与王喜国、黄琼威签订的转包合同均在使用期限内，且已临近租赁的届满期限，同时在本案审理期间，原告仍在收取马虎林房租，故原告以兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案主张解除房屋租赁合同的诉请，本院不予支持。赁二中学对此予以认可，之后，实际的承租人为黄琼威。对于原告主张综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款的规定，判决如下：一、被告黄琼威自本判决书生效之日起五日内向原告兰州市第二十二中学支付房屋租金45000元；二、驳回原告兰州市第二十二中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告黄琼威承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王 琦审 判 员  崔 燕人民陪审员  王梅青二〇一六年十一月十日书 记 员  殷嘉逸