湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初4702号原告李志刚，男，1985年4月26日出生，汉族。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人刘强，系该公司职员。委托代理人黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。原告李志刚与被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年7月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员黎建平、黎子玉参加的合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。书记员邱有根担任记录。原告李志刚及被告委托代理人刘强、黄学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志刚诉称：2013年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的岭誉小区五街1栋101号别墅一栋，并按合同约定付清全部价款1477136元。根据合同约定，被告应在2014年7月30日前将经验收合格和法定要求综合备案后的商品房交付原告使用。然而被告为规避自己的违约责任，采取欺诈手段，以被告集团总部部署目标考核节点为由，于2014年1月24日向浏阳市建设工程质量监督站出具书面“承诺”，随后浏阳市建设工程质量监督站亦配合被告出具一份内容虚假，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。被告遂于2013年9月13日向原告送达交房通知，通知原告在2014年7月30日办理收楼手续。2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳市碧桂园3号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确上述竣工验收备案无效。由于被告擅自变更设计未通知原告，且在施工过程中存在使用不合格EPS装饰线条等不当施工行为，致使房屋存在多处质量问题及安全隐患，后经整改，涉案商品房直至2015年2月13日才办理了工程竣工验收备案，被告上述行为已严重违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，已构成逾期交房之违约行为。同时，被告串通浏阳市建设工程质量监督站出具内容虚假的竣工验收备案表，虚构其已经达到交房条件的事实，已构成对消费者的严重欺诈行为。依据《消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告按三倍赔偿原告逾期交房违约金共计263225.63元（自2014年7月30日起至2015年2月13日止，逾期198天，按9‱计算）；2、被告为原告更换不合格EPS装饰线条；3、本案诉讼费由被告负担。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、被告已履行了通知收楼义务，无违约行为；二、原告在收楼过程中，对涉案商品房并未提出任何异议，即认可了商品房的质量和现状，被告不存在逾期违约交房；三、原告已实际收楼并装修入住使用，其主张逾期交房违约金没有事实基础与法律依据。1、涉案商品房经两次验收均为合格。原告所称EPS线条问题属于门窗装饰部分，不属于房屋主体结构，不在主体工程验收范围之内，不影响房屋的安全及交付使用，且原告现已收楼并入住，不能再主张被告的逾期交房违约责任；2、假设法院最终认定被告构成逾期交房，而原告所主张的按购房款总额每日万分之三要求被告支付违约金标准过高，法庭应依法予以降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及发票，拟证明原告跟被告签订合同并付清购房款之事实；2、《浏阳市住房和城乡建设局关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件回复》，拟证明2014年9月1日时，被告尚未进行最后工程备案；3、《浏阳市建设工程质量安全管理办公室关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，拟证明被告在涉案商品房上使用不合格的EPS线条之事实；4、《浏阳市公安消防大队关于邱思源反映“关于对浏阳市碧桂园一期三号地块岭誉小区别墅房屋是否消防验收合格的信息公开的请求”的回复》，拟证明涉案商品房2014年9月18日尚未通过消防验收备案；5、《浏阳市城乡规划局信息公开答复函》，拟证明涉案商品房所在地块于2015年3月24日尚未申请对地块规划进行验收；6、《浏阳市住房和城乡建设局关于对浏阳碧桂园三号地块岭誉小区低层别墅住宅（304#-379#栋）是否工程竣工验收备案的信息公开请求的回复》，拟证明被告于2015年2月6日才对涉案商品房的EPS线条进行整改验收，2015年2月13日正式办理的竣工手续；7、《浏阳市建设工程安全办公室关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，拟证明被告2013年12月28日取得的工程竣工验收备案表无效，2015年2月13日取得的竣工验收备案表为有效；8、《浏阳市住房和城乡建设局行政处罚决定书》，拟证明被告使用不合格EPS线条未整改到位又组织重新验收，对不合格工程按照合格工程验收的行为进行处罚；9、（2015）浏民初字第01973号及（2015）长中民三终字第04535号民事判决书，拟证明两级法院一致认为被告交房不符合条件，构成逾期交房，应承担违约责任。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议。第一，涉案房屋交付条件是依照国家和地方政府的有关规定执行，不是以某个职能部门的意见为准，产权登记作为房产开发商只对整栋房屋提供资料报产权登记机构进行备案，对于分户登记被告只进行协助，所以要办理涉案的商品房权属登记的主体是买受人，如果要被告办理，必须进行委托；第二，被告是按装修设备标准来交付房屋，外墙的EPS装修线条不属于被告装修标准范围内；第三，补充协议是被告对原来合同的没有涉及的问题或涉及的问题不清楚的地方进行细化；第四，住房质量保证书是一个样本，告诉买受人对于某个地方的保修期限和保险项目及保险措施，不是一个交付时的质量保证书，被告在交付房屋时有一个正式的《住宅保证书》；证据2、6与本案无关，住建局的回复也不合法，EPS线条只是外墙装饰线条，不是房屋竣工验收的必备条件之一；对证据3真实性无异议，但对关联性及合法性均有异议。第一，EPS线条是否合格没有权威的鉴定机构出具的鉴定结论，EPS线条是外墙装饰的线条，不是主体结构；第二，原设计是采用EPS线条，该证据是针对邱思源的回复，回复中没有涉及到本案原告所购商品房外墙装饰问题；证据4与本案无关，消防部门对房地产的消防验收是抽查，该回复与涉案房屋是否通过消防验收没有直接关系；证据5与本案没有关系，规划备案与竣工验收没有直接关系，规划没有备案不能证明工程没有通过竣工验收；对证据7不予认可，建设工程安全办公室只是政府机构的内设部门，无权认定工程竣工验收合格与否，且两份竣工验收备案表均为合格，第二份是对第一份的再确认；对证据8关联性和合法性有异议，处罚决定书对EPS线条未整改到位就认定为工程不合格这是一个事实错误，因为EPS线条是外墙装饰，外墙装饰不属于验收的部分，所以该结论属于错误的结论；对证据9真实性无异议，对合法性和关联性有异议。本案中采用了建设局的回复和建设局的部门意见是错误的，只是个案，不能代表全部，不能以这个个案为标准，故该证据不能作为定案依据。邱思源一案是没有进行装修，而本案中原告的房子都是按期交付，并且也按期进行了装修入住，已正常使用，且邱思源案主张退款，而本案主张是继续履行，故该判决书与本案无关，没有参考价值。被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、附录，拟证明原、被告关于涉案商品房权利义务的约定；2、《建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案商品房在交付日期届满前已具备交付使用条件；3、《收楼通知书》，拟证明被告履行了通知原告收楼的义务；4、《浏阳碧桂园物业及资料移交书》、《入住登记表》，拟证明原告已实际收楼并办理了入住登记；5、《装饰装修备案表》、装饰装修施工进场证、装修押金单、物业管理费发票、装饰装修退场记录表，拟证明原告入场装修及退场时间；6、物业管理费明细表，拟证明原告已入住涉案商品房并开始使用房屋，享受物业服务，缴纳物业管理费。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1部分合法性有异议，合同及附件、附录没有按照国家统一的式样文本标准，被告利用补充协议来规避相关的法律责任；对证据2真实性、合法性及关联性均有异议，该证据为复印件，且时间上不对，与备案机构处理意见中的客观事实不符，且原告的证据中也有由该部门出具的意见，但意见不同；对证据3真实性、合法性及关联性均有异议。收楼通知书上未告知原告房屋已通过验收，被告存在欺诈行为；对证据4真实性、合法性及关联性均有异议，被告没有取得合格的竣工验收手续，故其移交不符合约定和法定条件；证据5体现了被告对涉案房屋进行装修是一种垄断行为，同时也证明原告在被告处备案后才进行装修，不存在违建。退场记录表没有盖章，只有经办人签名，与本案无关，故对其真实性有异议；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，且与本案无关。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对证据1-3、6-9的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据4、5的真实性、合法性予以认定。对被告的证据认证如下：对证据1真实性、合法性及关联性均予以认定；证据2系复印件，经与原件核对，本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据3的真实性、合法性及关联性予以认定；对证据4的真实性、合法性及关联性均予以认定，但真实性仅反映该证据形式本身，《浏阳碧桂园物业及资料移交书》中关于“……商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。”的内容有待进一步核实；对证据5、6的真实性、合法性及关联性均予以认定。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原、被告于2013年9月13日签订编号为20130127101的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳碧桂园岭誉小区五街1栋（合同栋号为320栋）101号别墅1栋出售给原告，该房屋建筑面积225.24平方米，总金额为人民币1477136元。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期不超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同签订后，原告向被告全额支付了购房款1477136元。2014年1月24日，被告向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合被告出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确2013年12月28日竣工验收备案表无效）。2014年6月30日，被告向原告送达了《收楼通知书》，告知原告可按约收楼。2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室对被告下发《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确抗冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J12J发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必需重新组织验收。”2015年6月8日，浏阳市住房和城乡建设局于向被告下达了浏住建罚[2015]97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元整。诉讼过程中，原告请求被告更换EPS装饰线条需达到10J级抗冲击强度标准；被告表示其他已进行更换的商品房的EPS装饰线条均为10J级抗冲击强度标准。另查明，1、原告于2014年8月11日在被告处办理了收楼手续，并同年8月20日至11月20日对涉案房屋进行装饰装修；2、被告为涉案商品房在2015年2月13日办理了竣工验收备案。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。一、关于被告是否有逾期交房的违约行为。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当在2014年7月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，后被告虽按约通知原告收房，原告亦已收房，但由于被告在建设过程中未按规范标准施工，致使房屋存在质量问题，并被相关行政部门否定了竣工验收结论。经整改后，该房屋直至2015年2月13日才办理工程竣工验收备案，被告上述行为已违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。故对被告称已履行了通知收楼义务，无违约行为辩解意见，本院不予采纳。二、关于违约责任起止时间的认定问题。《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金计算应自“合同第八条规定的涉案房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，故本案中违约金应自2014年7月31日开始计算。虽被告于2014年8月11日已实际交付房屋，但该房屋直至2015年2月13日才通过工程竣工验收备案，才达到了双方在合同中所约定的房屋交付标准，亦因此违约期限应计算至2015年2月13日。据此，被告抗辩的原告主张的合同权利已过法律规定两年诉讼时效保护期的意见不能成立，本院不予采纳。三、关于违约金额的认定问题。原告主张违约金应按《消费者权益保护法》第五十五条所规定的三倍赔偿原则计算，本院认为，该条文所规定的系惩罚性赔偿，其前提条件必须符合“经营者提供商品或者服务有欺诈行为”，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形（包括：1、先卖后抵；2、一房二卖；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、先抵后卖；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。）才可以适用惩罚性赔偿原则。故根据特别法优于普通法原则，原告该主张本院不予支持。被告抗辩称原告主张的违约金过高，并请求法院依法予以调整降低。考虑到原告已按时接收涉案房屋并进行装修，被告逾期交房行为对原告并没有造成实质性损害与损失，故应酌定减轻被告的违约责任。本院确定将违约金每日万分之三调整为万分之一计算。四、关于更换EPS装饰线条的问题。被告为涉案商品房所使用的EPS外墙装饰线条抗冲击强度仅为3.0J级，远未达到国家所规定的10J级抗冲击强度，已经行政部门认定为不合格材料，现原告要求被告予以更换，本院予以支持。对于其更换标准，根据国家规定并参照其他已更换EPS线条的商品房，本院确定被告为涉案房屋进行更换的EPS装饰线条需达到10J级抗冲击强度。综上，原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付李志刚因逾期交房所产生的违约金29100元（违约金计算方法：以已付房价款1477136元为基数，自2014年7月31日开始按日1‱计算至2015年2月13日止。）；二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内为李志刚所购买的浏阳碧桂园岭誉小区五街1栋101号别墅更换不合格EPS装饰线条，且该线条更换后需达到10J级抗冲击强度标准；三、驳回李志刚的其他诉讼请求。本案受理费5248元，由李志刚负担4700元、浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担548元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴昺阳人民陪审员  黎子玉人民陪审员  黎建平二〇一六年十一月二十四日书 记 员  邱有根附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。