山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）鲁01民终5499号上诉人（原审被告）：吴建民，男，1967年6月8日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：郭继鸿，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家骏，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾春，女，1965年3月7日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍金文，山东圣义律师事务所实习律师。原审被告：周涛，男，1988年12月3日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：郭继鸿，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家骏，山东国曜律师事务所律师。原审被告：蒋凯，男，1977年3月9日出生，汉族，住济南市。上诉人吴建民因与被上诉人顾春、原审被告周涛、蒋凯房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2015)天民园初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建民上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.顾春承担一、二审诉讼费用。事实和理由：由蒋凯作为借款人、周涛作为担保人向顾春出具的借条明确载明双方的债权债务关系，且周涛、蒋凯向顾春出具借条后按照约定每月十号左右通过转账或委托他人向顾春支付当月利息6000元，因此周涛、蒋凯与顾春之间的房屋买卖合同关系已经转换为民间借贷关系，各方不再履行涉案《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国土地法》第六十三条及其他规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，应属于违章建筑，因此无论是从建设房屋的土地还是从建成后房屋的性质上说，《房屋买卖合同》均应认定无效，吴建民依法不应承担担保责任。顾春辩称，涉案房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，合法有效。本案不存在吴建民主张的房屋买卖合同关系转化为民间借贷法律关系的情形。因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周涛陈述与吴建民的上诉意见一致。蒋凯未陈述意见。顾春向一审法院起诉请求：1.解除顾春与周涛、蒋凯签订的《房屋买卖合同》；2.判令周涛、蒋凯返还顾春支付的剩余购房款325000元；3.判令吴建民对周涛、蒋凯应当返还给顾春的购房款承担连带清偿责任；4.诉讼费用由周涛、蒋凯、吴建民负担。一审法院认定事实：2014年6月4日，周涛、蒋凯作为卖方，顾春作为买方，共同签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：周涛、蒋凯将位于济南市天桥区凤凰山庄17号楼2208室房屋出售给顾春；总价款46.5万元，定金为1万元；付款方式为2014年6月5日上午10点前付房款15万元，2014年6月7日付房款15万元，2014年6月17日付房款10.5万元，剩余5万元在“更改协议后”一次性付清。在该合同卖方落款下方，吴建民与案外人闫相东以担保人身份签字捺印。上述合同签订后，顾春先行交付订金1万元，后又向周涛账户分别于2014年6月5日转账15万元，于2014年6月7日转账15万元，于2014年6月13日转账10.5万元，周涛就上述付款均向顾春出具收条。就上述房屋买卖合同关系及过程，顾春陈述，其系通过闫相东与周涛、蒋凯相识，双方建立了房屋买卖合同关系，吴建民与闫相东以卖方担保人身份在合同上签字。当时周涛、蒋凯向其陈述，凤凰山大队因欠二人工程款，故向二人抵账了两套房屋，其中一套即本案涉案房屋，并表示以后能够办理产权证书。合同签订后，周涛、蒋凯将房屋向顾春进行了交付，但后来凤凰山大队以二人所施工的建筑工程有质量问题为由将房屋收回，致使顾春无法得到房屋。周涛对顾春陈述的双方之间的房屋买卖合同关系及过程均无异议，并表示现已无法继续履行《房屋买卖合同》。顾春主张在房屋被凤凰山庄所在大队收回后，其要求与周涛、蒋凯解除《房屋买卖合同》，后周涛、蒋凯退还了订金1万元及购房款9.8万元，现尚欠购房款30.7万元未予退还。对此周涛主张，除顾春自认已退还的10.8万元，蒋凯还另行偿还了1.8万元，但未能提交证据，顾春对此不予认可。同时，周涛提交由蒋凯作为借款人、周涛作为担保人于2014年11月11日出具的借条照片一张，其上主要载明“借顾春、张伟现金36.5万元，借期4个月，每月付息0.6万元”等内容，周涛据此主张该借条中的借款即顾春所交纳购房款的未退尾款，该款由蒋凯承诺偿还，周涛进行担保，但与吴建民无关。顾春否认收到过该借条，亦不认可双方之间存在借条中反映的借款事实。一审法院认为，蒋凯、吴建民经传票传唤，无正当理由未参加诉讼，应视为其放弃了答辩、举证及质证的诉讼权利。根据到庭当事人的庭审陈述，在顾春与周涛、蒋凯签订《房屋买卖合同》之时，作为出售人的周涛、蒋凯尚未取得涉案房屋的所有权，但该情形并不影响买卖双方所签订合同的效力，故双方签订的《房屋买卖合同》，合法有效。合同签订后，双方均应按约履行各自的合同义务。合同签订后，顾春按约履行了相应付款义务，周涛、蒋凯亦应积极履行合同义务，包括交付房屋及协助顾春办理产权转移的相关手续。但之后因周涛、蒋凯的原因，涉案房屋由凤凰山大队收回，导致顾春取得房屋的合同目的无法实现，作为出售人之一的周涛亦认可合同无法继续履行，故顾春要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，周涛亦同意解除，予以支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，周涛、蒋凯应向顾春返还其已交纳的订金及购房款。虽顾春起诉时主张周涛、蒋凯尚欠其购房款32.5万元未予退还，但在庭审中，经周涛举证，顾春认可周涛、蒋凯已退还订金1万元及购房款9.8万元，现实际尚欠30.7万元，对该款项，周涛、蒋凯应予退还。周涛抗辩除上述退还的共计10.8万元外，蒋凯还另偿还了1.8万元，但周涛对该抗辩主张未能提交证据证明，顾春亦不予认可，不予采信。吴建民以卖方担保人的身份在《房屋买卖合同》上签名捺印，应视为保证合同成立，且为连带责任保证，其应对合同的履行承担相应的保证担保责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。……现因出售人的原因导致本案《房屋买卖合同》无法继续履行并予以解除，据上述法律规定，吴建民作为担保人，应对合同解除后的相关法律后果承担担保责任，故顾春主张吴建民对返还购房款的债务承担连带清偿责任，合法有据，法院予以支持。周涛主张就未退还的购房款，双方已经转化为借贷关系，在转化后与吴建民无关。对此，周涛仅提交了借条复印件一份，但顾春否认该借条中反映的借贷关系，而周涛未能提交该证据的原件，且从证据复印件中反映，借条上仅有周涛与蒋凯的签名，并无顾春的签字确认，故无法证明周涛的该项抗辩主张，对此不予采信。判决：一、顾春与周涛、蒋凯于2014年6月4日签订的《房屋买卖合同》，于判决生效之日起予以解除。二、周涛、蒋凯返还顾春购房款30.7万元，于判决生效之日起10日内付清。三、吴建民对上述第二条所列债务，承担连带清偿责任。四、驳回顾春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元，顾春负担250元，周涛、蒋凯、吴建民负担5925元；财产保全费2145元，由周涛、蒋凯、吴建民负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴建民提交证据手机拍摄的2014年11月11日蒋凯书写的36.5万元借条照片一张、2016年5月8日周涛父母及周涛配偶与案外人闫相东的录音一份，拟证明涉案房屋买卖合同关系已经转化为民间借贷关系，吴建民不应当承担责任。经质证，顾春主张上述借条与周涛在一审中提交的借条复印件一致，不属于新的证据且与本案无关，对录音真实性不予认可；周涛认可吴建民提交的证据及主张。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、吴建民主张的涉案房屋买卖合同已经转化为民间借贷合同是否成立；二、涉案房屋买卖合同的效力。关于争议焦点一，本院认为，首先，吴建民在二审中提交的借条照片与周涛在一审中提交的借条复印件一致，且均系复制件，吴建民、周涛均未提交该证据原件，真实性无法确定。其次，顾春否认其收到借条，且无证据证明顾春持有借条及顾春明确表示同意房屋买卖合同关系转化为民间借贷关系。第三，借条载明的数额为36.5万，与涉案房屋买卖合同履行中所产生的定金、房款数额均不吻合。第四，吴建民主张录音中闫相东陈述36.5万元借条真实存在，但闫相东系涉案房屋买卖合同的保证人，与吴建民、周涛、蒋凯有共同义务，故其证明内容本院不予采信。因此，吴建民提交的借条、录音，本院不予认定；对吴建明主张，本院亦不予采信。关于争议焦点二，本院认为，涉案房屋在签订房屋买卖合同时，虽未取得房屋所有权证书，但并不必然导致合同无效。一审中，顾春要求解除合同，周涛明确表示无法继续履行合同，因此一审判决解除涉案房屋买卖合同，并无不当。综上所述，吴建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由上诉人吴建民负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴彦沛代理审判员  刘 洋代理审判员  闵 雯二〇一六年十一月八日书 记 员  刘 琳