江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0703民初2962号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：练均华，该公司董事长。委托代理人：蔡海丽、徐文欢，均是该公司员工。被告：刘长生，男，现住江门市蓬江区。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）诉被告刘长生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理，原告康景公司的委托代理人徐文欢到庭参加了诉讼，被告刘长生下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满后没有到庭。本案现已审理终结。原告康景公司诉称：2014年9月16日，被告因购买位于江门市蓬江区珠江帝景湾凯怡庭A幢202房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了相关收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2016年3月止共拖欠原告物业管理费5752.35元。经原告多次催促，被告均拒不交纳。被告上述行为违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定。现原告为保障自己的合法权益，提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费5752.35元以及违约金（从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1135.77元）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告康景公司为其起诉提供的证据有：证据1.物业管理委托合同，证明原告受开发商委托进行前期物业管理。证据2.前期物业管理服务协议，证明原被告约定相关权利义务。证据3.变更更名（过户）费用协议登记表、客户档案，证明被告入住该小区。证据4.催费通知书、法律函、快递单、查询证明，证明原告书面催告被告交纳费用。证据5.紧急联络记录表，证明被告向原告书面确认的送达地址及方式。证据6.客户账务明细，证明被告的欠费数额。证据7.房地产权证、不动产登记信息证明，证明被告的房屋权属情况。被告刘长生在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。经审理查明：原告康景公司具有一级物业服务资质，于1999年8月11日登记成立，广东康景物业服务有限公司江门分公司（以下简称康景江门分公司）是其在江门市成立的分公司。2008年，康景公司接受江门珠江投资有限公司的委托为珠江帝景湾小区提供物业管理服务。2014年9月16日，康景江门分公司（甲方）与刘长生（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由甲方履行该物业服务协议，对珠江帝景湾小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的物业服务，乙方为该小区凯怡庭A202房业主，建筑面积213.05平方米，每月物业服务费1.8元/平方米；乙方应在单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准交纳滞纳金等条款。同日，刘长生与前一手业主在物业管理处办理了房屋交接手续，刘长生应当从2014年11月1日更名过户起交纳物业服务费。从2015年1月1日起至2016年3月31日止，被告刘长生未能依约交纳物业服务费合共5752.35元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。原告康景公司庭审中确认收费习惯给予业主交费宽限期，如：2015年1月、2月的物业服务费，在2015年2月底前交纳，并不产生违约金；否则，将从2015年3月1日起开始计算违约金。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。一、关于被告刘长生是否应向原告康景公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”康景公司已经依据合同的约定为涉案小区提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，刘长生作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告刘长生应当向原告康景公司支付拖欠2015年1月1日至2016年3月31日的物业管理服务费为5752.35元。二、关于原告康景公司要求被告刘长生支付违约金是否应予支持的问题。本案中，刘长生逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《前期物业管理服务合同》第九章第三十条的约定，业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费1‰向康景公司支付滞纳金。该条约定的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日1‰的标准计算违约金已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，按照中国人民银行规定的6个月至一年贷款利率4.35%计算，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告康景公司在合同履行过程中的收费习惯给予业主交费宽限期，如2015年1月、2月的物业服务费在2015年2月前交纳不产生违约金。因此，本案中的逾期违约金应从2015年3月1日起，按应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。被告刘长生经本院公告开庭传票，期满后没有到庭应诉，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告刘长生在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年3月31日止的物业服务费5752.35元及逾期付款违约金（2015年1月、2月物业服务费的违约金应从2015年3月1日起计算，2015年3月、4月物业服务费的违约金应从2015年5月1日开始计算，按应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘长生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长  邱启杰审判员  温艳华审判员  余玉卿二〇一六年十一月二十四日书记员  容丽萍