江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3351号上诉人（原审被告）：陈林才，男，1982年4月29日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐春娟，女，1979年3月20日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：王军强，江苏苍梧律师事务所律师。原审被告：衡书林，男，1971年9月5日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：冯洁，江苏永信律师事务所律师。上诉人陈林才因与被上诉人唐春娟、原审被告衡书林房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈林才上诉请求：撤销一审判决主文的第三项，依法改判驳回唐春娟对陈林才的诉讼请求，陈林才不承担诉讼费用。事实和理由：涉案房屋系衡书林从开发商处购买，开发商向衡书林交付了房屋，衡书林已经向开发商支付了全额房款，衡书林与房屋出售人没有纠纷，房屋的完税手续齐全。衡书林虽未取得房屋物权，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，衡书林已依据合同取得涉案房屋。物业公司干涉唐春娟使用房屋，系物业公司对衡书林的侵权。衡书林已履行出租协议约定的全部义务，不符合解除出租协议的条件。如果衡书林无权出租，也不应是解除租赁协议，而是确认租赁协议无效。唐春娟与陈林才签订的是财产转让协议，唐春娟未主张撤销该协议，就不应要求退还转让费。唐春娟无法使用所转得的财产，不属于可撤销的范围，其在签订协议时应考虑到风险的存在，应由其自行承担风险。唐春娟一审未举证证明陈林才对衡书林与其他人的争议是明知的，即使有证据证明陈林才对唐春娟实施了欺诈，也不是解除陈林才与唐春娟的转让协议，而是撤销该协议，唐春娟未主张撤销协议，民不告，官不理。即使判决陈林才向唐春娟返还转让款，也应当让唐春娟向陈林才返还转让的物品。一审案件受理费应减半而未减半收取。被上诉人唐春娟辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。衡书林对于涉案的房屋与开发商有权属争议，在一审中已经进行了确认。陈林才作为原房屋的承租人在涉案房屋的租赁合同无法继续履行的情况下，其应当退还被上诉人的转让费。原审被告衡书林辩称：同意上诉人的上诉观点。一、衡书林与唐春娟所签的租房合同协议书是合法有效的，双方应按照租房协议履行合同，衡书林系涉案商铺的实际产权人，房屋已经交付，有权对外出租，且已经依约履行了义务，不存在违约行为，不应解除合同。二、唐春娟在租赁期间遭到物业公司的侵权系经营权的侵权，而非租赁权的侵权行为，衡书林没有过错，不应承担赔偿责任。唐春娟在经营期间遭到宝翔财富广场物管公司强行上锁、断电，即使衡书林与宝翔公司就涉案房屋有争议，也不应由物业公司来主张房屋所有权，物业公司的行为系违法侵权行为，唐春娟应向侵权人主张权利。唐春娟向一审法院起诉，请求判令：1、依法解除唐春娟与衡书林于2015年12月2日签订的《租房合同协议书》；2、衡书林返还房租25000元并赔偿损失35000元，合计60000元；3、陈林才在35000元范围内向唐春娟承担赔偿责任；4、衡书林、陈林才承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：陈林才称其从宝翔财富广场小区物业承租宝翔财富广场商业内街幢某单元某商铺至2016年2月2日。2015年12月2日，唐春娟作为乙方与衡书林作为甲方签订《租房合同协议书》，约定衡书林将坐落于宝翔财富广场商业内街幢某单元某号，面积55.12平方米，简单装修的商铺自2015年12月2日至2016年12月2日出租给唐春娟使用，年租金30000元，同时双方对其他事项进行了约定。同日，陈林才向唐春娟出具《转让手续》，载明：宝翔财富广场商业内街幢某单元某商铺香港酒家房内一切物品转让给唐春娟，转让费为贰万陆仟元￥26000元。同日，唐春娟向陈林才支付51000元，对于该款项陈林才称，因陈林才尚有两月房租未到期，扣除两月租金后，其向衡书林支付25000元租金，剩余26000元为两月房租及转让室内物品及装修费用。唐春娟称承租涉案房屋系经营餐饮之用，为此，唐春娟于2015年11月23日向杭州蒸佰惠餐饮服务公司交纳10000元“品牌加盟培训技术费”。唐春娟承租涉案房屋后，定制价值2419元的铝合金隔断，在唐春娟装修准备营业之时，2015年12月12日，涉案房屋被宝翔财富广场物业公司强行上锁并断电，致使唐春娟无法经营。一审法院另查明：衡书林提供的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票等证据显示，衡书林于2012年2月29日购买连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）开发的涉案商铺，宝翔公司向衡书林开具了购房款发票，衡书林亦交纳了契税。衡书林与宝翔公司就涉案房屋的《商品房买卖合同》在一审法院另案诉讼。一审法院认为：租赁房屋权属有争议，致使租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。陈林才从宝翔财富广场租赁涉案房屋至2016年2月2日，在合同尚未到期之时，衡书林持涉案房屋《商品房买卖合同》主张涉案房屋系其所有，并于2015年12月2日经陈林才同意将涉案房屋出租给唐春娟使用，唐春娟与陈林才协商将陈林才位于涉案房屋内的装修、物品、设施及未到期两月租金作价26000元作为转让费支付陈林才，同时唐春娟通过陈林才支付衡书林房租25000元。唐春娟承租涉案房屋后，因衡书林与案外人宝翔公司就涉案房屋权属有争议，致使宝翔财富广场物管公司将涉案房屋强行上锁并断电，致使唐春娟无法使用涉案房屋，故唐春娟请求解除与衡书林的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持，衡书林于2016年2月16日收到唐春娟诉状，唐春娟与衡书林房屋租赁合同于2016年2月16日解除，因唐春娟承租涉案房屋后未能实际经营，合同解除后，衡书林应当返还已收取唐春娟的全部房屋租金25000元，故对唐春娟请求判决衡书林返还房租25000元的诉讼请求，一审法院予以支持，同时，唐春娟为在涉案房屋经营饭店，定做铝合金隔断，因合同解除原因在衡书林，对该项损失应由衡书林负责赔偿。唐春娟与陈林才协商以26000元价格转让涉案房屋内装修、物品、设施及未到期两月租金，其目的是为了在涉案房屋内经营饭店，现涉案租赁合同因权属问题，致使涉案房屋无法使用，唐春娟与陈林才的合同目的无法实现，应当予以解除，陈林才应当返还26000元转让费。对于唐春娟主张的10000元加盟培训费损失，因加盟培训费系签订涉案房屋租赁合同之前，且唐春娟可另行寻租房屋进行加盟的餐饮经营，唐春娟要求赔偿的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、唐春娟与衡书林签订的《租房合同协议书》于2016年2月16日解除；二、衡书林于判决生效后十日内返还唐春娟房屋租金25000元、赔偿唐春娟损失2419元，共计27419元；三、陈林才于判决生效后十日内返还唐春娟转让费26000元；四、驳回唐春娟的其他诉讼请求。案件受理费1300元（唐春娟已预交），由唐春娟负担180元，衡书林负担580元，陈林才负担540元，衡书林、陈林才负担部分于给付上述款项时一并给付唐春娟。本院二审期间经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，衡书林、顾卫东与宝翔公司就涉案房屋在内的12套房屋买卖合同纠纷一案已在一审法院另行诉讼，衡书林、顾卫东在该案的诉讼请求是：1、请求宝翔公司继续履行《商品房买卖合同》，交房并办理房产证；2、宝翔公司承担自2013年11月30日起至2016年3月1日的逾期交房违约金。同时，衡书林、顾卫东在起诉状中称涉案房屋至今未交付使用，亦未办理房产证。该案经审理查明，涉案房屋目前为止尚不具备交付使用条件。从该案查明的事实可以判断包括涉案房屋的12套房屋均系以钢材款及利息抵房款，且双方当事人对于款项的计算存在争议。本院认为：衡书林与宝翔公司虽然就涉案房屋签订了商品房买卖合同，但该合同并未履行完毕，涉案房屋尚未交付给衡书林使用，衡书林尚未依据商品房买卖合同取得占有使用涉案房屋的权利。衡书林、顾卫东与宝翔公司就涉案房产的商品房买卖合同纠纷已经另案诉讼。因此，一审判决认定涉案房产存在权属争议，并无不当，本院对此予以确认。宝翔财富广场物业管理公司将涉案房屋强行上锁并断电，致使唐春娟无法使用涉案房屋，唐春娟与衡书林签订的房屋租赁协议依法应予解除。衡书林主张涉案房屋已经交付其使用，未提供证据予以证实，且与其在商品房买卖合同纠纷一案中的陈述相矛盾，本院对此不予采信。唐春娟与衡书林签订的房屋租赁协议约定的租赁期限为2015年12月2日至2016年12月2日，年租金3万元，而唐春娟仅通过陈林才支付25000元租金给衡书林。陈林才一审陈述其系从物业公司处租用涉案房屋，未签订合同，在唐春娟与衡书林签订合同时陈林才尚有两个月租期未到期。对于唐春娟支付给陈林才的26000元的构成，唐春娟和陈林才在一审庭审中均陈述系包含两个月的租金5000元以及饭店物品等。本院认为，如依据陈林才所称其系将涉案房屋两个月未到期的租期转租给唐春娟，陈林才与唐春娟之间应系转租合同关系，但陈林才未提供租赁合同以及交纳租金的证据证明其对涉案房屋享有租赁使用权以及转租权，物管公司将涉案房屋强行上锁并断电，致使唐春娟无法使用涉案房屋，唐春娟与陈林才之间的转租协议无法履行，亦应依法予以解除。另，陈林才转让给唐春娟的装修、物品、设施等系为了履行涉案房屋租赁合同，现涉案房屋租赁合同解除，陈林才与唐春娟之间的转让协议亦应一并予以解除。陈林才应将其收取的转让款退还给唐春娟。对于陈林才上诉主张唐春娟应返还转让的物品问题，因陈林才一审期间未提出该项主张，一审判决对此未予处理，且其转让的物品在物管公司将房屋上锁时仍在房屋内，唐春娟陈述前述物品已被物管公司转移他处，对此陈林才可另案主张返还。唐春娟的一审诉讼请求是解除合同，陈林才上诉称唐春娟应主张撤销合同，该上诉意见与本案一审诉讼请求不符，本院对此不予采纳。一审审理并未超出唐春娟一审诉讼请求范围，未违反“不告不理”的原则。本案一审系适用简易程序审理案件，诉讼费用应减半收取，一审判决诉讼费用收取的数额不当，本院对此予以纠正。综上所述，陈林才的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审案件受理费未减半收取，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1300元（唐春娟已预交），减半收取650元，由唐春娟负担90元，衡书林负担290元，陈林才负担270元；二审案件受理费1300元（陈林才已预交），由陈林才负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年十一月三日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。