重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初11252号原告刘高银：男，1986年10月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:余波，重庆晟铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈夙梦，重庆晟铭律师事务所律师。被告杨登明：男，1963年4月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告罗传芬：女，1964年3月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨登明，男，1963年4月26日出生，汉族，住重庆市长寿区，系罗传芬丈夫。原告刘高银与被告杨登明、罗传芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员霍袁平独任审判。本院于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告刘高银及委托诉讼代理人张露月（后原告刘高银撤销该代理人委托授权）、陈夙梦与被告杨登明即原告罗传芬委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘高银诉称，其与二被告于2016年6月20日签订房地产买卖经纪成交合同，约定原告刘高银购买二被告所有的位于巴南区渝南大道32号12幢17-2房屋（以下简称2号房），房屋总价50万元。合同签订后，原告刘高银按约向二被告支付183882.60元。二被告将房屋交付原告刘高银装修。原告刘高银接房之后开始装修房屋，共花费21411元。2016年7月，原告刘高银被告知2号房已被法院查封，双方合同不能继续履行。因二被告的过错导致合同不能继续履行。现诉请解除原告刘高银与二被告于2016年6月20日签订的房地产买卖经纪成交合同中的买卖合同关系；二被告返还原告刘高银支付的购房款183882.6元、赔偿原告刘高银装修损失21411元、支付违约金100000元。被告杨登明、罗传芬共同辩称，原告刘高银与二被告存在房屋买卖合同关系。二被告系在2016年7月中旬知晓涉案房屋被查封情况。已收到179500元购房款。另原告刘高银代被告杨登明缴纳涉案房屋房贷3600元和物业管理费782.60元。装修损失和违约金与二被告无关。待法院解除查封后，涉案房屋的过户等相关事宜可继续履行，二被告愿意继续履行合同。另二被告认为原告刘高银诉请违约金100000元过高，请求法院予以调整。经审理查明：被告杨登明与被告罗传芬于1987年登记结婚。2016年6月20日，原告刘高银、二被告与重庆宜尔房地产代理有限公司（以下简称宜尔公司）签订房地产买卖经纪成交合同，约定原告刘高银购买权利人为被告杨登明的2号房，成交价为50万元。原告刘高银在签署合同时缴纳2万元定金，在支付房款时，转为第一部分房款。除定金外，剩余房款48万元，原告刘高银须于办公证当日之前直接支付给二被告。由于2号房产权尚处于银行抵押状态中，原告刘高银与二被告约定由原告刘高银还清该物业的银行欠款。任何一方未能按照合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款20%的违约金。二被告保证该房屋无司法冻结、无继承、无赠与、无除银行按揭贷款的其他贷款。如因此产生的费用及纠纷由二被告自行承担且二被告违约。该日，被告杨登明收到原告刘高银购房款179500元。后原告刘高银代被告杨登明缴纳物业管理费782.60元。2016年7月27日，原告刘高银代被告杨登明缴纳涉案房屋房贷3600元。2016年9月8日，原告刘高银诉请如上。另查明，2号房于2016年4月25日由重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3631号民事裁定书对2号房查封三年。2016年5月3日，重庆市渝北区人民法院将（2016）渝0112民初3631号民事裁定书通过挂号信的方式向二被告寄至重庆市巴南区李家沱街道其龙4社179号。2号房已抵押给中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，期限为2013年1月7日至2027年1月7日。原告刘高银已支付2号房的诉前保全费2046元。二被告认可其住所地为重庆市巴南区李家沱街道其龙4社179号。上述事实，有双方当事人陈述及原告刘高银提供结婚证、房地产买卖经纪成交合同、房地产权证、房屋登记查询证明、银行明细等，原告刘高银申请调取的协助执行通知书、抵押贷款合同、重庆市渝北区人民法院民事裁定书、送达回证等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告杨登明与被告罗传芬于1987年结婚至今婚姻关系仍然存续，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，故2号房属于被告杨登明与被告罗传芬的夫妻共同财产。被告杨登明、罗传芬在房地产买卖经纪成交合同上签字及被告杨登明获得的2号房相应款项，均应视为夫妻共同财产的处分与获利行为，故二被告应就本案承担连带责任。根据房地产买卖经纪成交合同约定，原告刘高银与二被告应办理不动产权证过户手续，现在2号房被司法查封，原告刘高银的购房目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告刘高银享受法定解除权，其通过起诉的方式要求解除房地产买卖经纪成交合同中的买卖合同关系，本院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故房地产买卖经纪成交合同中的买卖合同关系解除后，二被告应当退还原告刘高银因购买2号房所付出的购房款179500元、物业管理费782.60元及房贷3600元，共计183882.60元。对于诉请违约金100000元，被告杨登明、罗传芬因涉他案，法院于2016年4月25日对2号房采取查封措施，且由法院通过挂号信的方式送达查封2号房的裁定书，可知二被告与原告刘高银签订合同时知晓2号房被司法查封的事实，且在房地产买卖经纪成交合同中约定二被告保证2号房无司法冻结、无继承、无赠与、无除银行按揭贷款的其他贷款，如因此产生的费用及纠纷由二被告自行承担且二被告违约，现原告刘高银购买2号房的合同目的不能实现，依照合同法第一百零七条规定及合同约定，二被告应承担责任。本案中，原告刘高银选择适用违约金条款，本院予以尊重。我国法律允许人民法院基于当事人的申请，适当调整违约金使其与守约方所受到的损失大体相当，从而达到平衡合同双方当事人的利益，最大限度地实现合同的公平和正义。原告刘高银与二被告在合同中约定任何一方未能按照合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款20%的违约金，即二被告需向原告刘高银支付违约金100000万元。现二被告提出违约金过高要求调整，故根据合同法第一百一十四条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院对二被告关于违约金过高请求调整的抗辩予以支持。根据原告刘高银与二被告合同履行情况、当事人过错程度及公平原则，本院酌定二被告向原告刘高银支付违约金30000元。原告刘高银举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。对于原告刘高银诉请的装修损失21411元，鉴于前述本院已支持二被告支付原告刘高银违约金30000元对其所受到的损失进行了救济，故对原告刘高银诉请装修损失21411元本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告刘高银与被告杨登明、罗传芬之间于2016年6月20日签订的房地产买卖经纪成交合同中的买卖合同关系于本判决生效之日起解除；二、被告杨登明、罗传芬退还原告刘高银购房款项183882.60元；三、被告杨登明、罗传芬支付原告刘高银违约金30000元；四、驳回原告刘高银的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告杨登明、罗传芬于本判决生效之日起10日内履行。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5880元，减半收取2940元，诉前财产保全费2046元，共计4986元。由原告刘高银承担1496元。由被告杨登明、罗传芬承担3490元，此款已由原告刘高银自愿垫付，限被告杨登明、罗传芬于本判决生效之日起十日内迳付原告刘高银3490元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  霍袁平二〇一六年十一月十八日书 记 员  田 晶