广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初7491号原告：麦桂明，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托代理人：黄志斌，该司职员。原告麦桂明诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦桂明的委托代理人谢儒浩，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦桂明诉称：2012年5月4日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”）购买被告开发的位于白云区xxx路xxx号xxxx楼盘x栋xxx房，房屋总价为1100000元，购房合同约定被告应于2013年3月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证。合同签订后，原告依约定支付了所有房款并按被告要求向被告交纳税费33740元，但至起诉之日，被告仍未为原告办妥房地产权证亦未将原告税费向有关部门交纳，根据双方签订的购房合同约定，被告应尽快为原告办妥房地产权证并向原告支付逾期办证违约金，同时向原告返还税费及支付资金占用期间利息。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告立即办理房地产权证并向原告交付；二、判令被告支付逾期办证违约金，以房屋总价1100000元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率（按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%）计算，自2015年5月26日计算至被告实际交付原告房地产权证之日止；三、判令被告向原告返还税费33740元及资金占用期间利息（利息以税费金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年4月12日起计算至实际付清之日止）;四、本案的全部诉讼费由被告承担。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、我司已告知原告提供办理产权登记手续所需资料，但原告未提供完整有效资料，逾期办理房产证的责任不能归责于我司。二、原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定，我司不予认可。三、原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。购房合同已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。原告在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托我司办理房屋产权证并同意由我司代缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。综上所述，原告部分诉讼请求不合理、部分诉讼请求明显缺乏合同和事实依据，请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明：2012年5月4日，原告与被告签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：原告向被告购买明月金岸花园环洲四路948号G栋3层302号房，建筑面积97.71平方米，总金额1100000元；付款方式为先行支付首期款400000元，剩余房款700000元办理按揭贷款支付；被告应当在2013年3月30日前将房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；原告委托被告办理产权证及产权登记。补充协议约定：原告委托被告办理房地产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后2个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料；办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向被告提供产权登记机关要求原告提供的证件资料，否则被告无法为原告办理房地产权证，应免除被告延期办证的责任；原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，原告已向被告付清全部房款，并于2012年4月15日向被告缴纳办证税费33740元。2013年5月29日，原被告签署《收楼确认书》，确认原告收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。2016年7月6日，被告通过寄送邮件方式向原告发出《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，写明要求原告在收到该通知之日起十五个工作日内携带证件到被告处办理房地产权证事宜。该邮件于2016年7月7日被签收。2016年7月14日，原告缴纳了涉案房屋的物业维修基金11240.6元。2016年8月3日，被告替原告缴纳办证费用16478.57元。2016年8月18日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证。2016年9月1日，被告向原告邮寄发出领取《不动产权证》的通知，要求原告在收到该通知3个工作日内领取证件，该邮件于2016年9月3日被签收。2016年9月21日，原告从被告处领取涉案房屋不动产权证。庭审中，被告主张由于原告收到通知后未及时领取，故该房产证应视为于2016年9月3日后第三个工作日领取，故逾期办证违约金应计算至2016年9月3日后第三个工作日。被告还主张原告办理房产证过程中除了需要缴纳契税，还需要缴纳其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元），该费用均应由原告承担，为证实该主张，被告出示广州市国土资源和房屋管理局网站中公布的信息，记载抵押住宅登记费个人件为50元、单位件80元，办证住宅登记费个人件50元、单位件80元。原告对领取通知及邮寄单予以确认，称因出差迟延领取；对其他费用主张应由被告出示相关缴费票据予以证实。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》、领取《不动产权证》的通知、房地产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订购房合同及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。现原告已拿到涉案房屋的房地产权证，故第一项诉讼请求已履行完毕，应予以驳回。关于逾期办证违约金，上述购房合同及其补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据双方约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告已经于2013年5月29日向原告交付了涉案房屋，自2013年5月29日起500个工作日为2015年5月29日，即被告最迟应当在2015年5月29日前为原告办妥产权证并交付给原告，但被告于2016年8月18日为原告办妥产权证已构成违约，故被告应承担违约责任。被告抗辩称未办证的原因是原告未配合提供相关资料及未交纳维修资金，但未能提供证据证实被告有在办证期限届满前通知原告提交办证资料的情况，故被告抗辩称不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足，本院对被告抗辩不予支持。现原告要求被告承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持，但应自2015年5月30日开始计算。关于截止时间，本院认为应为2016年9月7日，理由为，被告办出房产证之后即可交付给原告，但原告收到领取通知后因自身原因导致迟延，故超出领取通知规定时间的逾期办证违约责任不应由被告承担。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于返还契税及利息，原告向被告交纳了33740元契税等费用，现被告为原告办妥了房产证并支出契税16478.57元，该部分应予以扣减。关于其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元），被告主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为17001.43元（33740元－16478.57元－260元）。利息宜从立案之日即2016年6月23日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止。综上所述，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求和返还有关税费及利息的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告麦桂明支付逾期办证违约金。违约金以1100000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算，从2015年5月30日计至2016年9月7日；二、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告麦桂明返还多收的费用17001.43元及利息（以17001.43元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年6月23日计至实际付清之日）；三、驳回原告麦桂明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3335元，由原告麦桂明负担812元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担2523元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付1237元，向本院缴纳1286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  刘玉玲人民陪审员  刘少珍二〇一六年十一月十日书 记 员  林嘉仪