江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14395号原告：林文宝,男,1972年3月22日出生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人：朱成勋，江苏丰田律师事务所律师。被告：刘杰,男,1984年12月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。第三人：昆山市百年不动产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇童泾路275号。法定代表人：刘志会，该公司经理。原告林文宝与被告刘杰、第三人昆山市百年不动产信息咨询有限公司（以下简称“百年不动产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审理，于2016年11月10日公开开庭进行了审理，原告林文宝及其委托代理人朱成勋到庭参加诉讼，第三人昆山市百年不动产信息咨询有限公司法定代表人刘志会到庭参加诉讼，被告刘杰经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林文宝向本院提出诉讼请求：2016年7月15日，原告与被告通过第三人的介绍下签订一份不动产房地产买卖合同，约定将被告所有的登记在被告父母名下的位于昆山市陆家镇常发豪郡XX幢XXX室（产权证号12××99）出售给原告，其中房屋面积90.09平方，成交总价款75万元。在合同签订后，原告向被告支付了5万元定金，合同约定房款分四次支付，其中第二笔在双方备齐所有材料，配合中介方到银行申请贷款，审贷通过后原告支付第二笔房款25万元，原告支付定金后，居间方多次联系被告，要求被告提供房产证和土地证原件，但被告一直找借口不配合也不提供材料，导致一直无法去银行办理贷款审批手续。后原告于2016年7月28日委托律师发正式的律师函给被告，要求继续履行合同，并请求被告提供贷款审核所需资料给中介方，否则将承担违约责任；被告在收到函后并未按要求提供材料继续履行合同，也未给原告进行任何书面回复。原告认为，虽然房产登记在被告父母名下，但在洽谈过程中被告已多次明确表态，该房屋实际系被告购买，只是登记在父母名下而已，只要被告确定出售，后续也不会以此为由提出解约，按照合同第九条和第十四条的约定，被告是产权人的代理人，如因产权人自身原因不能出售，责任由被告方全权负责。原告与被告在第三人处签订的购房合同是三方真实意思表示、内容合法有效，受国家法律保护，原告已按照协议履行了相应义务，被告的行为不仅违反合同约定，也触犯相关法律规定。现原告诉至法院，要求：1.判令被告向原告返还定金50000元，支付违约金150000元；2.判令被告向原告支付律师费10000元；3.判令被告承担本次交易的居间佣金15000元。后原告变更诉请求为：1.判令解除百年不动产房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还定金50000元，支付违约金150000元；3.判令被告向原告支付律师费10000元；4.判令被告承担本次交易的居间佣金15000元。被告刘杰未作答辩。第三人百年不动产公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月15日，被告刘杰以刘子祥、陈秀平（甲方）的代理人名义，与原告林文宝（乙方）在第三人百年不动产公司（丙方）的居间下签订了《百年不动产房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”，该合同落款日期为2016年6月15日，庭审中第三人陈述系其笔误，签订时间应为2016年7月15日，原告确认签订时间为2016年7月15日），约定刘杰将其父母刘子祥、陈秀平名下的位于昆山陆家镇星圃路233号常发豪郡花园21号楼702室出售给林文宝，房屋价款为750000元；该房屋买卖合同第四条约定“1.签约时乙方向甲方支付定金50000元；2.签约后甲乙双方于/日内备齐所有材料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，审贷通过后/日内（如公积金为预审通过），乙方支付甲方第二笔房款250000元，此款用于甲方归还银行贷款（若有）。（备注：购买方第二笔款配合出售方至中国农业银行帮助还款）”；该房屋买卖合同第十条约定，“甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的百分之二十作为违约金。如因故合同不能履行，合同受益方须向丙方支付受益所得款的百分之五十，作为丙方的实际劳务费用”；该房屋买卖合同第十一条约定，如甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总价款的百分之二作为佣金；该房屋买卖合同第十二条约定：“本合同一式三份，甲乙丙各持一份，经三份签字（盖章）后生效，本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向昆山市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）”；该房屋买卖合同第十四条约定，“补充约定：①出售该房屋代理人为产权人儿子刘杰，如因产权人自身原因不能出售，则违约责任由刘杰全权负责。②交接日甲方结清水电煤物业费用”。2016年7月13日，原告支付10000元给第三人百年不动产公司作为意向金，后由百年不动产公司转账给被告；2016年7月15日，原告直接转账给被告40000元，有原告的转账凭证和被告出具的定金50000元收款收据一份为证；至此，房屋买卖合同签订后，原告支付被告刘杰5万元定金。之后，该房屋买卖合同未经刘子祥、陈秀平追认。另查明，原告提供2016年7月28日的律师函及邮寄凭证一份，证明原告向被告刘杰发函，催促其提供相关材料配合原告去银行办理贷款审批手续；原告提供中介方百年不动产公司出具的事实经过一份，证明本次房屋买卖的始末经过，以及在原告要求被告配合办理银行贷款时，被告明确与中介表示房屋不再出售给原告；原告提供委托合同及增值税普通发票，证明原告为本次房屋买卖合同纠纷花费律师服务费10000元；第三人百年不动产公司对原告提供的上述证据认可。上述事实有房屋买卖合同、房产证复印件、转账凭证、意向金付款单、收款收据、律师函及邮寄凭证、事实经过、委托合同及发票，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原告林文宝与被告刘杰以刘子祥、陈秀平（甲方）的代理人名义签订的房屋买卖合同，虽然具备了有关房屋座落、价款、款项交付时间和方式等合同成立的要件，但原告并未提出证据证明被告刘杰在签订此房屋买卖合同时，得到涉案房屋所有权人刘子祥、陈秀平的授权，事后，该房屋买卖合同亦未得到刘子祥、陈秀平的追认，因此该房屋买卖合同对刘子祥、陈秀平不发生法律效力，应由无权代理人刘杰承担责任。关于原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉请，本院认为，被告刘杰已明确向第三人百年不动产公司表示不再出售涉案房屋，加之该合同未经所有权人刘子祥、陈秀平的追认，合同已无继续履行的可能性，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告要求被告返还定金50000元的诉请，法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，由此原告要求被告返还定金5万元的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金150000元的诉请，原告根据房屋买卖合同第十条约定要求被告承担房屋总价款百分之二十作为违约金，本院认为，该合同虽对房屋所有权人对刘子祥、陈秀平不发生法律效力，但应由无权代理人刘杰承担房屋买卖交易不能继续履行的责任，现被告向百年不动产公司明确表示不再继续履行合同，已构成违约，为此本院对原告要求被告支付违约金150000元的请求予以支持。关于原告要求被告支付律师费10000元的诉请，本院认为，根据合同第十二条的约定，违约方应承担守约方其他合理支出费用，其中包含律师费，现被告刘杰已构成违约，加之原告已实际支出律师代理费，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付佣金15000元的诉请，本院认为，根据该房屋买卖合同第十一条的约定，因一方违约导致本合同不能履行的，违约方应向丙方支付总价款的百分之二作为佣金，由此可知，违约方应当向丙方即本案第三人支付佣金，原告并无权向被告主张佣金，故本院对原告的此项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林文宝与被告刘杰以刘子祥、陈秀平的代理人名义于2016年7月15日签订的《百年不动产房屋买卖合同》解除；二、被告刘杰返还原告林文宝定金50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告刘杰支付原告林文宝违约金150000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告刘杰支付原告林文宝律师费10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告林文宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，减半收取为2338元，由原告负担113元，被告负担2225元。上述费用由原告先行交纳，被告在其履行上述判决时一并支付给原告2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  胡蔷薇二〇一六年十一月二十三日书 记 员  陈 童附：1、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。