常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0402民初1447号原告宝钢集团常州冶金机械厂，住所地常州市钟楼区新冶路41号。法定代表人陈小鲁，该厂厂长。委托代理人刘建清，江苏常联律师事务所律师。委托代理人张春梅，宝钢集团常州冶金机械厂员工。被告周志明。原告宝钢集团常州冶金机械厂（以下简称常州冶金机械厂）与被告周志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员杨庆艳适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告常州冶金机械厂的委托诉讼代理人刘建清、张春梅、被告周志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州冶金机械厂诉称，被告因为居住需要向原告租赁了常州市天宁区红梅新村86幢702室房屋，双方约定租金为76.20元/月，未约定具体的租赁期限，也没有订立书面的租赁合同。由于历史原因，该房租明显太低，显失公平。原告是宝钢集团下属的国有企业，按照宝钢集团的要求，全面清理房屋资产，防止国有资产的流失。2014年2月18日，原告专门致函被告，告知解除双方的租赁合同（关系），要求被告在30日内搬出租赁房屋，并且在同等条件下享有优先购买权，但未有结果。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系，被告立即搬出租赁的常州市天宁区红梅新村86幢702室房屋，并将该房屋交还给原告；2、被告支付自2015年7月1日起至实际搬出之日止的租金等费用（暂计算为1000元）；3、由被告承担全部的诉讼费用。被告周志明辩称，1、被告于1970年10月进入常州冶金机械厂工作，于2014年9月退休，是原告的职工。被告之妻徐宝健于1976年进入常州农药厂工作，于1999年7月退休。常州农药厂在1988年7月1日将常州市红梅新村50幢502室房屋分配给被告之妻使用，1989年8月11日，经常州市房地产管理局调配，将常州市天宁区红梅新村86幢702室分配给被告使用。同年10月11日，原告将被告之妻使用的红梅新村50幢502室房屋过户给该厂职工童嘉麟使用。2005年7月1日，常州市天宁区房管局为被告签发了公有住房租赁（使用）证，明确被告享有公有住房租赁使用权。现原告要求解除租赁合同的涉案房屋即红梅新村86幢702室房屋，是当时按照“由小到大”调拨住房政策而致，是上世纪八十年代全民所有制企业职工享受国家福利分房的历史产物，且包含被告夫妻双方应当享受各自单位的住房实物分配成果，因此，被告享有公有住房租赁使用权；2、被告按时足额支付房租，在使用涉案房屋24年中，被告均能按时足额支付房租，凡遇有房改政策租赁标准调整时，均能积极配合办理调整租金手续。根据《常州市城市公有住房房屋管理办法》的规定，公有住宅房屋实行政府定价，按规定权限报经批准后执行。被告使用的是公有住房，房租标准是经过市有关部门批准后公布执行的，因此，不存在“明显太低、显失公平”的情况，不存在“国有资产流失”一说，更不能与市场上商品房租金相提并论。3、被告公有住房租赁使用权应依法保护。2005年7月1日，常州市天宁区房管局为被告签发了公有住房租赁（使用）证，租赁期限自2005年7月1日起至2010年6月30日止，同时还有《公有住房租赁合同》。自2010年6月30日以后到目前，被告一直使用该房屋，市有关部门既没有核发新的证件，也没有变更该合同，同时房租已经收到2015年6月底，实为无限期租赁关系。根据《公有住房租赁合同》，原告没有终止租赁合同的理由，不能收回该处房屋。2014年2月18日，原告虽然致函被告，要求解除双方的租赁合同，并要求被告在30日内搬出，但这是原告单方面的行为，也违背了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“当事人依照国家福利政策租赁共有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”的精神。原告的诉请既不考虑被告享受的福利政策租赁公有住房的事实，也不考虑被告是原告工作多年的职工，目前年老体弱的具体情况，更无法返还被告之妻单位分配的红梅新村50幢502室房屋。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的公有住房租赁使用权。经审理查明，1980年2月，周志明与徐宝健登记结婚。1988年7月1日，常州市天宁区房地产管理所将坐落于常州市红梅新村50幢502室调配给工作单位为常州农药厂的徐宝健使用。1989年8月11日，原常州冶金机械厂将坐落于常州市红梅新村86幢702室房屋分配给周志明使用。同年8月14日，冶金机械厂以33446.09元的价格从中国房地产开发总公司常州公司处购得常州市红梅新村86幢702室的房屋（建筑面积63.07平方米）。1989年10月11日，原常州冶金机械厂出具《住房过户证明》给天宁房管所，证明该厂职工周志明现住红梅新村50幢502室，由于周志明已重新分配在红梅新村86幢702室居住，原房由该厂职工童嘉麟前来居住，请贵所办理该两同志的过户手续。1994年11月，周志明以夫妻感情破裂为由起诉至本院，要求与徐宝健离婚。1995年4月25日，本院做出（1994）天民初字第644号民事判决书，判决书载明：周志明与徐宝健于1979年5月相识恋爱，1980年2月登记结婚。婚后居住在徐宝健单位分配的公房内，1989年，周志明单位将周志明与徐宝健所住公房调配至红梅新村86幢702室。判决结果是：1、准予周志明与徐宝健离婚；3、本市红梅新村86幢702室公房由徐宝健使用，周志明自本判决发生法律效力之日起三十日内从本市红梅新村86幢702室房屋内搬出，徐宝健给付周志明住房补贴款1000元。之后周志明与他人登记结婚。1998年9月8日，冶金厂与周志明签订《出售公有住房买卖契约》，约定冶金厂将坐落于本市冶金新村18幢甲单元504室的房屋出售给周志明。在周志明与他人协议离婚后，冶金新村18幢甲单元504室的房屋归周志明所有。2005年7月1日，常州市天宁区房地产管理所颁发《公有住房租赁（使用）证》及《公有住房租赁合同》给周志明，在《公有住房租赁（使用）证》上载明房屋坐落于红梅新村86幢702室，产权人和出租人为常州冶金机械厂，承租人为周志明；在《公有住房租赁合同》上载明，房屋坐落于红梅新村86幢702室，租赁期限自2005年7月1日至2010年6月30日。合同期限届满后，双方未再签订租赁合同，周志明使用涉案房屋至今，并支付租金至2015年6月30日。2013年4月2日，宝钢集团常州冶金机械厂申领了常州市红梅新村82幢702室房屋的房产证及土地证。2014年2月18日，常州冶金机械厂邮寄《解除租赁关系的函》给周志明，认为双方之间系不定期租赁关系，且涉案房屋租金明显太低、显失公平，因此要求终止和解除双方的房屋租赁合同（关系）；并要求周志明在30日内搬出该租赁房屋，将房屋交还给常州冶金机械厂，同时付清房租金等全部费用。另查明，周志明与徐宝健于2009年4月10日重新登记结婚。上述事实有当事人的陈述、房屋产权证、土地证、收据、解除租赁关系的函、房屋使用证、住房过户证明、公有住房租赁（使用）证、公有住房租赁合同、本院（1994）天民初字第644号民事判决书等证据证实。本院认为，公有住房使用权或承租权是我国传统福利住房分配政策和计划经济体制的产物，是政府对劳动者实行的变相工资分配方式。在住房制度改革之前，取得公有住房使用权的承租人，必须是在国家机关或者国有企业、事业单位工作的人员，由单位在衡量工龄长短、职务高低、家庭人口等因素的基础上，确定分配给职工家庭一定面积的房屋，并建立起职工与单位之间的房屋租赁关系。公有住房的使用权实际上是职工多年工资中住房消费的补偿，其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权有重大的区别，主要体现在：一方面，公房使用权的存续具有永续性，即公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由房管部门不得终止公房租赁合同；另一方面，公房使用权的租金是由政府统一规定，远低于市场租金水平。本案中，被告周志明使用涉案房屋（红梅新村86幢702室）的依据是与原告常州冶金机械厂订立的《公有住房租赁合同》，以及常州市天宁区房产管理局颁发《公有住房租赁（使用）证》，该租赁关系的成立是当时全民所有制企业职工享受国家福利分房政策的体现，与当时国家以及当地的政策有关，具有一定的特殊性，因此，被告使用涉案房屋的权利应受法律保护。由于公有住房租金收取标准与普通的房屋租赁租金是有区别的，如果原告认为租金过低，其可以通过与承租人自行协商并提高租金收取标准的形式，或者依据国家、当地政策的相关规定来解决。综上，原告以“房租明显过低、显示公平”为由要求解除租赁关系，并要求被告返还承租房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。在合同未解除的情况下，原告可以通过协商的方式或按照政策规定要求被告支付租金，被告亦负有按照约定或政策规定支付租金的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第二百一十二条的规定，判决如下：驳回宝钢集团常州冶金机械厂的诉讼请求。案件受理费50元，由宝钢集团常州冶金机械厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨庆艳代理审判员  凌琎琎人民陪审员  戴建平二〇一六年十一月二十四日书 记 员  季 艳