北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书(2015)丰执异字第00265号案外人：杨涛，男，1976年12月28日出生。申请执行人：北京银行股份有限公司华安支行，营业场所北京市西城区西皇城根北街甲2号。负责人：陈琪，行长。委托诉讼代理人：李赓，北京喜至律师事务所律师。被执行人：北京佳瑞汇通商贸有限公司，住所地北京市房山区房山街道洪寺村。法定代表人：曹飞，执行董事。被执行人：曹飞，女，1977年3月10日出生。被执行人：王洋，女，1976年5月4日出生。上述三被执行人的委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。在本院执行北京银行股份有限公司华安支行（以下简称华安支行）与北京佳瑞汇通商贸有限公司（以下简称佳瑞汇通公司）、曹飞、王洋公证债权文书一案中，案外人杨涛于2015年12月25日对执行位于北京市丰台区角门路9号院3号楼的地上一层及地下一层房地产（X京房权证丰字第2548**号）（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨涛称，请求法院中止对涉案房屋的执行。事实和理由为：2010年9月29日，佟胜财与王洋签订了《房屋买卖合同》，该合同第四条4.2项约定：“标的房产过户手续办理完成后，在乙方未向甲方付清全部房款之前本标的仍由甲方进行使用。”王洋曾于2012年10月17日又向佟胜财出具了委托租赁的《委托书》，委托佟胜财将涉案房屋予以出租，且双方商定可将涉案房屋的租金折抵部分购房款。2012年10月11日，佟胜财与杨涛签订了为期五年的《租赁合同》，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。杨涛一直向佟胜财交纳租金，由于涉案房屋楼上的回民阻挠装修，因此从2012年10月签订合同到2014年一直在沟通装修事宜，房屋真正使用时间为两年，因此租金交纳情况与《租赁合同》约定有不一致之处。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，杨涛承租涉案房屋在先，王洋将涉案房屋抵押在后，且杨涛在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋，杨涛签订的《租赁合同》合法有效，且尚在租赁合同有效期内，杨涛对涉案房屋享有租赁权。因此，请求法院中止对涉案房屋的执行。华安支行称，不同意杨涛的异议请求。事实和理由为：第一，王洋是涉案房屋的所有权人，其与杨涛之间不存在租赁关系。杨涛向法院提供的王洋委托佟胜财办理涉案房屋租赁事宜的委托书上的签字并非王洋本人所签，虽然王洋事后对上述委托书进行了追认，但追认行为发生在法院查封涉案房屋之后，不能对抗法院的查封行为。且杨涛本人在签订租赁合同时没有尽到审查义务，存在过错。第二，在佟胜财提起案外人异议之诉的案件中，法院已经认定佟胜财对涉案房屋不享有租赁权，因此，佟胜财亦不能基于租赁权将涉案房屋转租给杨涛，即佟胜财与杨涛之间亦不存在合法的租赁权。综上，杨涛以其享有合法的租赁权为由请求中止对涉案房屋执行的主张不能成立，请求法院驳回杨涛的异议请求。本院查明，2013年12月16日，华安支行与佳瑞汇通公司签署《综合授信合同》，佳瑞汇通公司向华安支行贷款2000万元。同日，华安支行与王洋签署《最高额抵押合同》，王洋以其名下位于丰台区角门路9号院3号楼房产为佳瑞汇通公司的借款提供抵押担保，上述合同分别经北京市长安公证处公证并赋予强制执行效力。2014年11月15日，北京市长安公证处作出（2014）京长安执字第90号执行证书，该执行证书载明，申请执行人：北京银行股份有限公司华安支行；被执行人：北京佳瑞汇通商贸有限公司、王洋、曹飞。执行标的为：一、北京佳瑞汇通商贸有限公司偿还北京银行股份有限公司华安支行流动资金贷款本金20000000元（大写：贰仟万元整）。二、北京佳瑞汇通商贸有限公司支付北京银行股份有限公司华安支行包括但不限于利息、罚息、违约金、赔偿金、公证产生的费用及一切实现债权的相关费用。可供执行标的物为：一、申请执行人北京银行股份有限公司华安支行对被申请执行人王洋名下提供抵押担保的位于丰台区角门路9号院3号楼房产可以依照法定程序予以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。二、曹飞拥有的个人财产、家庭财产等全部合法财产。后华安支行向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2015）丰执字第00263号。2014年12月15日，本院依法查封了王洋所有的位于北京市丰台区角门路9号院3号楼房屋（地下一层、一层，X京房权证丰字第2548**号），查封期限为两年，自2014年12月15日起至2016年12月14日止。另查，2010年9月29日，佟胜财与王洋签订《房屋买卖合同》，约定佟胜财将涉案房屋出售给王洋，房屋总价款为2200万元，自合同签订之日起7日内，王洋向佟胜财支付1100万元，余款分3年付清，自标的房产过户到王洋名下的第二天起算。该合同约定，标的房产过户手续办理完成后，在王洋未向佟胜财付清全部房款之前本标的仍由佟胜财进行使用。2010年10月13日，涉案房屋所有权人由佟胜财变更为王洋。2012年10月17日，王洋向佟胜财出具委托书，委托书内容为：今有北京市丰台区角门9号院3号楼房屋所有权人王洋（身份证号：×××），特委托佟胜财（身份证号：×××）办理上述房屋底商租赁事宜，委托时间自2013年1月至2017年12月，总计租金624万元人民币（其中2013年至2015年每年租金120万元人民币，2016年和2017年每年租金132万元人民币）。2012年10月11日，佟胜财与杨涛签订《租赁合同》，约定佟胜财将涉案房屋出租给杨涛，租期为五年，从2013年1月1日起至2017年12月31日。合同第三条约定：1、自2013年1月1日至2015年12月31日止，每年租金为120万元人民币，合计360万元；2、自2016年1月1日至2017年12月31日，每年租金为132万元人民币，合计264万元；3、本合同签订后五日内，承租方向出租方交纳上半年（2013年1月1日至2013年6月30日），租金计60万元；4、每年的1月7日和7月7日之前承租方向出租方交纳6个月的租金。2012年10月13日，杨涛向佟胜财支付租金45万元；2012年10月15日，杨涛向佟胜财支付租金5万元；2015年1月7日，杨涛向佟胜财支付租金30万元；2015年4月8日，杨涛向佟胜财支付租金18.35万元；2015年4月9日，杨涛向佟胜财支付租金11.65万元；2015年8月5日，杨涛向佟胜财支付租金10万元；2015年8月7日，杨涛向佟胜财支付租金40万元；2015年8月12日，杨涛向佟胜财支付租金10万元；2016年3月3日，杨涛向佟胜财支付租金30万元；2016年3月7日，杨涛向佟胜财支付租金14万元；2016年3月9日，杨涛向佟胜财支付租金11万元；2016年7月7日，杨涛向佟胜财支付租金10万元；2016年7月8日，杨涛向佟胜财支付租金10万元。上述租金共计245万元。再查，2015年11月9日，佟胜财以其对涉案房屋享有使用权为由向本院提出案外人异议，2015年11月20日，本院作出（2015）丰执异字第00245号执行裁定书，驳回佟胜财异议请求。2015年11月30日，佟胜财向本院提出案外人异议之诉，本院于2016年6月22日作出（2015）丰民初字第25921号民事判决书，该判决书查明：现涉案房屋由杨涛租用，杨涛共向佟胜财支付租金170万元。另，王洋和佟胜财均陈述王洋委托佟胜财出租涉案房屋的委托书中的“王洋”字样，系王洋之夫刘冰冰所签。王洋称在诉讼前对委托书并不知晓，但认可佟胜财向杨涛收取租金的行为。该判决书认为，佟胜财依照《房屋买卖合同》享有的房屋使用权属于债权，华安支行对王洋享有的抵押权属于担保物权。当华安支行对涉案房屋的担保物权与佟胜财因债权对涉案房屋享有的使用权同时存在房屋上时，无论担保物权发生先后，均优先于债权受清偿。佟胜财要求停止执行，于法无据，判决驳回佟胜财的诉讼请求。后佟胜财不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2016年9月29日作出（2016）京02民终7831号民事判决书，该判决书补充查明，王洋至今尚未付清佟胜财全部房款。该判决书判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有执行卷宗、当事人提供的证据材料、谈话笔录等在案佐证。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案的争议焦点为，杨涛对涉案房屋是否享有在租赁期内阻却法院向买受人移交占有的权利。本院认为，涉案房屋所有权人王洋向佟胜财出具委托书，委托佟胜财办理涉案房屋的租赁事宜，委托书中载明了租赁期限以及租金数额。佟胜财与杨涛签订《租赁合同》出租涉案房屋，租赁时间、租金数额与委托书相一致，且王洋在审判过程中对佟胜财收取租金的行为予以了认可。后王洋将涉案房屋抵押给本案申请执行人华安支行。因此，本院认为，杨涛系从房屋所有权人王洋处承租涉案房屋，杨涛应当按照《租赁合同》的约定按期交纳租金。本院经查明，杨涛分别于2012年、2015年及2016年向佟胜财交纳租金50万元、120万元、75万元。该租金的交纳情况，与《租赁合同》中约定的交纳时间并不一致，且2013年、2014年、2016年交纳租金的数额远小于《租赁合同》中约定的数额。杨涛亦未提供相应证据证明出租方变更了租金交纳数额。本院认为，由于杨涛并未依照《租赁合同》约定，按时、足额交纳涉案房屋租金，因此，其提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有在租赁期内阻却法院向买受人移交占有的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回杨涛的异议申请。案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  何东奇代理审判员  贺宝刚代理审判员  李琳琳二〇一六年十一月十六日书记 员代  航 英