太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0109民初806号原告：山西君联房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区滨河西路以西、20米规划路以东、滨河体育中心以北。注册号：法定代表人：梁向宏，总经理。委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚波，山西晋商律师事务所律师。被告：赵文磊，男，1992年8月3日出生，住太原市。委托诉讼代理人：史胜利，山西中诚律师事务所律师。原告山西君联房地产开发有限公司与被告赵文磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西君联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭鹏辉、姚波，被告赵文磊的委托诉讼代理人史胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西君联房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》；2、请求依法判令被告偿还原告垫付的按揭款137924.14元（暂以截止2016年3月1日垫款金额为准，最终以全部实际垫款金额为准），并向原告支付利息3207.98元（暂以本金137924.14元按同期银行贷款利率计算至2016年3月31日，最终按全部实际垫款金额计算至清偿之日）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金13198.56元，（暂以本金137924.14元计算至2016年3月31日，最终按全部实际垫款金额计算至清偿之日）；4、请求依法判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月23日，原告与被告签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的”水岸·国际公馆”房屋；房屋总价款为3669163元，被告向支付首付款为1109163元，剩余购房款2560000元以向兴业银行太原分行办理银行按揭贷款方式向原告支付。按照原告与兴业银行签订的《按揭贷款业务合作协议》及原、被告与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告为被告贷款向兴业银行提供连带保证担保。由于被告未按期偿还按揭贷款，自2015年6月12日起兴业银行开始扣划原告保证金，截至2016年3月1日原告累计代被告偿还银行按揭贷款137924.14元。至起诉前，被告未偿还银行贷款累计超过3期，依据原、被告签订《补充协议》第二条第2款，被告未按期偿还银行按揭贷款累计超过3期，致使原告承担保证责任的，则原告有权解除合同，收回商品房并另行处分。同时，鉴于原告承担保证责任已造成的损失，被告应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向原告支付违约金。被告赵文磊辩称，首先，原告无权主张解除商品房买卖合同及补充协议，双方签订的合同已经履行完毕。原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了首付款，剩余款项被告在办理完银行按揭贷款后，已经由银行将全部购房款支付给原告，双方签订的合同内容已经全部履行完毕，因此原告无权收回房屋。另外，在被告办理银行按揭手续时，原告只是该合同的担保人，原告不能侵犯银行的利益，不能对抵押银行的房屋主张解除合同。其次，被告同意偿还原告垫付款，但是按照原告提出的诉讼请求第一项内容，应该是由原告给被告退还已付款。再次，原告提出的第三项诉讼请求无事实与法律依据，双方签订的合同已经履行完毕，本案实际是我方对银行存在违约行为，因此原告的该项主张无事实及法律依据。最后，原告提出要求被告承担诉讼费的请求，被告认为原告主张13万多元对应的诉讼费用被告愿意承担，其余诉讼费被告不承担。另外，被告是另一民事诉讼案件的当事人，本案诉争房屋已经由太原市迎泽区人民法院采取保全措施，在双方达成调解协议后，由于被告未能履行调解书内容，该案件已经进入执行程序，法院对上述房屋进入拍卖程序，在这种情况下被告才停止支付银行按揭贷款，现由于原告起诉主张解除合同，太原市迎泽区人民法院中止执行该案件。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对原告围绕诉讼请求提交的证据本院依法进行了认定，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月23日原告山西君联房地产开发有限公司与被告赵文磊签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》一份，合同约定由被告向原告购买位于滨河西路51号”水岸·国际公馆”建筑面积为314.29㎡的房屋一套；房屋总价款为3669163元；付款方式为商业贷款，首付款为1109163元，剩余2560000元以贷款方式支付；合同中双方还约定了其他事项内容。随后双方又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，协议第二条第一项按揭付款办法：”签订合同时，买受人支付首付款人民币大写壹佰壹拾万零玖仟壹佰陆拾叁元整（小写1109163元）；剩余商品房价款人民币大写贰佰伍拾陆万元整（小写：2560000元），由买受人以向兴业银行申请办理个人住房按揭贷款方式支付出卖人”。第二款为实现合同目的，买受人应遵守下列特别约定：”第4项鉴于出卖人就买受人按揭贷款债务将承担阶段性的担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金”。2011年被告与兴业银行太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额2560000元；借款期限360个月，自2011年1月19日至2041年1月18日止；借款用途为购房；借款利率为5.44%；合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告支付首付款1109163元，原告予以认可。2011年1月19日兴业银行太原分行将上述贷款金额2560000元支付被告，同日被告转账支付原告。2013年原告将购买房屋交付被告，从2011年2月1日至2015年5月1日，被告共偿还银行贷款52期合计760958.75元。之后被告逾期偿还银行贷款，根据原告与兴业银行太原分行签订《按揭贷款业务合作协议》：”兴业银行太原分行在30000万元整的贷款总额度内向借款人提供个人按揭贷款，由原告提供保证担保；保证方式为连带责任保证”，原告从2015年6月12日至2016年3月1日共为被告代偿银行按揭贷款金额10期合计137924.14元。原告主张利息3207.98元，以代偿金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年3月31日；违约金13198.56元，从2015年6月12日计算至2016年3月31日，以代偿金额为基数，按每日万分之八计算。庭审中，被告认为双方签订的商品房买卖合同内容已经全部履行完毕，原告为被告向银行代偿的金额，应视为双方债权债务关系，因此诉争房屋为被告所有，原告可以主张债权，但无权主张解除合同，被告的上述辩称意见不符合双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第4项约定内容，故对其辩解意见不予采信。本院认为，依法成立的合同关系对双方当事人具有法律约束力。原告山西君联房地产开发有限公司与被告赵文磊签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。由于被告未能按期偿还银行贷款金额已经超过3期，因此原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第4项内容行使约定解除权，并要求被告承担代偿部分的违约责任。合同解除后，被告应当将购买的位于太原市万柏林区滨河西路51号”水岸·国际公馆”房屋返还原告，原告应当向被告退还购房首付款和被告已经向银行偿还的贷款本金，被告向银行支付的贷款利息部分由其承担，具体退还金额由双方自行核算，如产生争议可另行通过诉讼解决。关于剩余银行按揭贷款部分由原告进行清偿，上述债务的确定不影响有关银行依据法律规定及合同约定向原被告主张相应权利。综上所述，原告依据合同约定主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告应当承担违约金13198.56元。对于原告主张的其他诉讼请求，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、依法解除原告山西君联房地产开发有限公司与被告赵文磊签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）及《商品房买卖合同》补充协议。二、被告赵文磊于本判决生效之日起十日内支付原告山西君联房地产开发有限公司违约金13198.56元。三、驳回原告山西君联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3387元，由被告赵文磊负担。如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李 毅人民陪审员 李 珊人民陪审员 张彦娟二〇一六年十一月一日书 记 员 王俊梅