苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01468号原告：李颖，女，1975年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告李颖与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日依法受理，于2016年1月19日和11月16日两次公开开庭进行了审理。原告李颖、被告名品城公司的委托诉讼代理人卜孟婕、邓贤仁两次分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告已付购房款230099元及违约金（按照合同总价款的3%支付），合计237001.97元及逾期利息（以237001.97元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月15日计算至被告实际退款之日止）；3、被告退还原告已付税费和代办费9638.02元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月2日起计算至被告退款之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告增加诉讼请求，请求按照合同第十五条的约定判令被告支付原告逾期办证违约金。事实和理由：2013年7月2日，原告与被告名品城公司签订了编号为苏相合同201307020136的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告名品城公司购买位于相城区元和街道××室房屋，总价款230099元。被告承诺于2013年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并在交付使用之日起90日内申请房屋所有权登记，若被告逾期超过90天未办理房屋所有权登记，原告则有权解除合同，被告应当将原告已付房屋价款如数退还，并承担违约责任。原告付清房款以及税费、办证费用后，被告并未按期履约，也拒不退款。故原告现起诉至法院，判如所请。被告名品城公司辩称，我方不同意解除合同，理由是我方没有收到原告支付的房款，原告未履约，我方要求原告继续履行合同；同时因我方没有收到原告方的房款，故不同意退还。税费及代办费经我方查证确实收到金额为9638.02元，我方认为应履行合同，故该笔费用不同意退还。经审理查明，2013年7月2日，原告李颖（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订编号为苏相合同201307020136的《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积14.08㎡，该商品房总价款230099元”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，均载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利”。在此之前，原告李颖曾于2010年11月27日向被告名品城公司刷卡支付预约金20000元，其后该预约金退回给原告。2010年12月1日，原告向上海奥银房地产开发有限公司转账支付221599元。2013年8月2日，原告又向被告缴纳了税费9438.02元和代办费200元，合计9638.02元，被告名品城公司确认收到。2013年7月2日，原告李颖出具同意书一份，载明：“鉴于本人合法拥有江苏省苏州市相城区苏州环球奥食卡城A馆3768号物业的产权，且本人已将该物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给其他任何第三方，并由苏州奥食卡企业管理有限公司与第三方签订转租合同”。2013年8月2日，原告李颖（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上三层3768室物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方”。另查明，涉案位于相城区元和街道××室房屋于2011年10月17日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2011年10月16日取得国有土地使用权《分割转让许可证》。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。审理中，关于被告名品城公司和上海奥银房地产开发有限公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《商品房买卖合同》、收据、签购单、同意书、《租赁合同》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，关于房款支付问题，原告李颖认为，转账支付了商铺的房款221599元，对于剩余的差额，2013年7月2日我方交付了现金8500元，并没有开具收据。为此提供换铺确认单一份，证明我方原来订购的是12.12平方铺位，交付的是221599元，后来面积增加为14.05平，故后来补了8500元的差价。被告名品城公司认为，款项是交给上海奥银房地产开发有限公司的，我方并未收到以上款项，原告陈述支付款项的事实我方无法确认也不予认可。对于换铺确认单，我方不予质证，对该确认单上的人员非我方员工。原告李颖为证明其诉请，另外举证解除合同通知书复印件一份，证明其于2014年3月8日向被告邮寄了通知书，但无人签收退回，又于3月9日向上海奥银房地产开发有限公司代办点寄送了通知书，并打电话给业务员陈中华确认签收。被告名品城公司质证后认为，我方并未接收到该份通知，至于上海奥银房地产开发有限公司或者陈中华是否签收我方不清楚。本院认为，原告李颖与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201307020136的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。虽然被告名品城公司庭审中对于原告足额支付了购房款230099元有异议，但原告举证的签购单等证据足以证明其已经向上海奥银房地产开发有限公司转账支付了绝大部分的购房款，鉴于被告与上海奥银房地产开发有限公司存在关联以及委托销售关系，且被告认可收到原告支付的契税和办证费，从一般逻辑上看不可能存在购房款还未付清就收取契税和办证费用的可能性。故本院认定原告已经足额支付了购房款和契税，其主要合同义务已经履行完毕，因此被告名品城公司作为开发商理应按约向原告交付房屋并办理产权登记手续。原告在2013年7月2日同意将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，并与其在2013年8月2日正式签订书面租赁协议，据此可以认定被告名品城公司在2013年8月2日之前即已将涉案房屋交付原告，并由原告出租使用。故对于原告要求被告按照合同约定支付总价款的3%的逾期交房的违约金请求，本院不予支持。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于原告主张的基于解除合同而产生的返还购房款、税费、赔偿利息损失等请求，均已丧失请求基础，本院也不予支持。被告虽然认为其迟延办证系因原告方未支付房款，但对此本院已如上述认定，该辩解并不成立，故原告方至今延迟办证的责任应归被告名品城公司承担。由于原告与被告名品城公司在2013年7月2日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售，根据双方合同约定，被告名品城公司协助原告办理产证的期间为从2013年7月2日起算的90日内即至2013年10月8日（遇法定节假日应顺延）止。由于被告名品城公司未能按约协助原告办理产权过户手续，故应当按照合同约定向原告李颖支付每天购房款万分之一的违约金（即每天23元），该违约金自2013年10月8日起计算至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖自2013年10月8日起按照每天23元标准计算至本判决生效之日逾期办证违约金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李颖的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2500元，由原告负担2288元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担212元（此款原告已垫付，本院予以退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月二十九日书记员  姚丽君