.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民事判决书（2016）新0202民初731号原告：克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区大庆路15号。法定代表人：余振洪，总经理。委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。被告：赵虹，女，汉族，1961年5月出生，住克拉玛依市。委托诉讼代理人：油瑞霞，新疆同泽律师事务所律师。被告：杨西国，男，回族，1984年5月出生，住克拉玛依市。原告克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房产公司）与被告赵虹、杨西国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众鑫房产公司的委托诉讼代理人刘峥嵘、被告赵虹及其委托诉讼代理人油瑞霞、被告杨西国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告赵虹、杨西国所签订的房屋租赁合同，两被告立即向原告返还所租赁的房屋；2、请求判令两被告共同向原告支付房租550000元（自2016年1月1日至2016年11月30日）、支付违约金110000元（所欠房租为550000元，自2016年1月1日起，按日0.1%计算违约金，共计110000元）；3、本案的案件受理费由两被告负担。事实和理由：原告与两被告于2015年6月30日签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将其所有的独山子南京路15栋15-18号房屋出租给两被告使用，租期三年，年租金600000元。此外，双方还约定了违约责任及合同解除条件等。合同签订后，两被告即使用原告的房屋，但仅向原告支付部分房租，至今尚欠房屋租金550000元未付。由于两被告拖欠房屋租金的行为已符合解除合同的条件，故诉至人民法院，请求依法判令所请。被告赵虹辩称，原告所诉不实，被告赵虹实际上自2014年9月即已开始承租原告的房屋，且自2014年9月至今，被告赵虹已向原告交纳房租1700000元，远超其应支付的房租，被告并无违约行为。此外，原告主张的违约金计算比例过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨西国辩称，承租房屋所经营的饭店的出资人为被告赵虹，被告赵虹当时因经营需要，将办理的工商营业执照上所列经营者登记为被告杨西国，但被告杨西国实际并未参与经营。被告杨西国当时应原告要求仅在房屋租赁合同上签了自己的名字，故不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，原告众鑫房产公司与被告赵虹、杨西国签订房屋租赁合同一份，该合同约定，原告将其所有的独山子南京路15栋*号商铺（建筑面积2821.58平方米）出租给两被告，租期三年（自2015年7月1日至2018年6月30日），每年租金为600000元，租金按季度支付，合同签订后5日内付清首期租金，此后每季度最后一个月的25日前付清下一季度租金；两被告应于合同签订之日前5日内向原告支付履约保证金200000元，租赁期内，承租方没有发生违约行为，合同到期后，原告一次性予以退还；两被告承担承租期间的水、电、暖等费用；被告承租期间，如需对承租房屋进行装修，应征得原告同意，装修费用由被告自行负担；租期届满后因被告方责任导致退租的，原告有权选择依附于租赁房屋的装修归原告所有或者向被告收取恢复原状所发生的费用；合同还约定，如被告不按约定交付租金达2个月或所欠各项费用达100000元以上，原告有权单方解除合同；被告如未交纳租金等费用的，除应及时补交外，每迟延一日，按年租金额的0.1%向原告支付违约金。被告杨西国同时向原告出具书面承诺，愿与被告赵虹共同承担责任。合同签订后，因被告赵虹之前已实际使用该房屋，故双方并未办理交接手续。被告赵虹于2015年7月1日向原告交纳保证金200000元。因两被告未按约定交纳租金，2015年10月14日，原告向被告赵虹发出书面通知，要求两被告于2015年10月25日前交纳所欠房租300000元，否则，原告将解除合同，收回房屋。此后，被告赵虹于2016年1月12日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年5月31日分别向原告交纳房租100000元、50000元、50000元、50000元、50000元，共计300000元。自2016年5月31日至今，被告未再向原告支付过房租。另查，2012年4月26日，原告众鑫房产公司与案外人何某某签订房屋租赁合同一份，约定原告将本案所涉房屋出租给何某某经营，租期自2012年4月30日至2015年4月29日，年租金600000元，租金按年支付。2015年4月，本案原告将何某某诉至本院，请求判令解除原告与何某某所签订的房屋租赁合同，何某某向原告支付房租420000元、违约金126000元。2015年7月2日，原告以已与何某某达成和解为由向本院申请撤回了对何某某的起诉。原告在庭审中陈述，其向何某某交付的房屋为毛坯房。又查，何某某承租期间，其所承租的房屋用于经营饭店、歌厅，其中饭店名称为西风塘酒店。被告赵虹在庭审中陈述，2014年9月，何某某将经营的饭店、歌厅转让给其经营。2014年11月，经工商行政管理部门核准，原西风塘酒店注销，重新注册成立独山子区味道空间八大盘餐厅，登记经营者为杨西国，该餐厅于2016年6月注销。被告赵虹重新注册成立了蓝波湾酒店。被告赵虹、杨西国在庭审中均认可，被告杨西国仅是独山子区味道空间八大盘餐厅的登记经营者，其实际出资人为被告赵虹，被告杨西国不参与具体经营，也不承担由此产生的债务。原告提供的财务凭证（银行交款凭证）证实，自2012年5月至2015年6月29日，原告共收取房租1900000元，其中自2014年9月开始，房租均由被告赵虹或独山子区味道空间八大盘餐厅交纳，金额共计1300000元。该1300000元房租，原告或以收取西风塘房租名义，或以收取南京路15栋*号房租名义，或以收取味道空间八大盘餐厅房租名义开具收据。原告众鑫房产公司在庭审中陈述，其公司并不干涉何某某具体经营，也不知道被告赵虹所称酒店转让一事。本院认为，原告众鑫房产公司与被告赵虹、杨西国所签订的房屋租赁合同系双方自愿达成，且基本条款不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于被告杨西国在本案中是否应当承担民事责任，本院认为，根据现已查明的事实，被告赵虹系本案所涉房屋的实际承租人，且其亦自认被告杨西国对酒店经营期间的债务不承担民事责任，故本案的主债务人应为被告赵虹。根据已查明的被告杨西国、赵虹共同与原告众鑫房产公司签订房屋租赁合同，且被告杨西国向原告众鑫房产公司承诺，愿与被告赵虹共同向原告承担责任等事实，本院认为，被告杨西国在本案中应属于保证人，应当对被告赵虹所负债务向原告承担连带清偿责任。关于被告赵虹是否拖欠房租这一争议焦点，本院认为，本案当事人所签订的房屋租赁合同明确约定，房屋租期自2015年7月1日起开始计算，合同中对被告赵虹所称其自2014年9月即已承租该房屋并已向原告交纳房租1300000元一事并未作出任何约定。同时，本案原告众鑫房产公司曾于2015年4月将何某某诉至本院，要求其履行支付房租义务的事实也证实原告于2014年9月并未解除其与何某某所签订的房屋租赁合同，故本院认为，被告赵虹所称其已交纳房租1300000元一事应属于其与何某某之间的债权债务纠纷，与本案无关。被告赵虹承租房屋的起始时间应为2015年7月1日。根据合同约定，自2015年7月1日至2016年11月底，被告赵虹应向原告支付的房租金额应为850000元，其实际支付房租仅为300000元，尚有550000元房租未付。被告赵虹的上述行为已违反合同的约定，原告据此要求解除其与被告所签订的房屋租赁合同，被告向其返还房屋、支付房租550000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金110000元，本院认为，在原告并未提供证据证实其实际损失情况下，其主张的违约金计算比例过高。依被告赵虹的请求，依法应当予以调整。根据本案实际情况，本院认为，依据双方关于支付租金时间的约定，按照年息7.8%的标准（民间借贷年息6%的130%），将被告应向原告支付其迟延支付租金的利息作为违约金的数额较为妥当。据此，被告赵虹应向原告支付违约金25350元（具体计算方法为：2015年12月25日前应付房租150000元，自2016年1月1日至2016年11月30日计息，利息金额为10725元；2016年3月25日前应付房租150000元，自2016年4月1日至2016年11月30日计息，利息金额为7800元；2016年6月25日前应付房租150000元，自2016年7月1日至2016年11月30日计息，利息金额为4875元；2016年9月25日前应付房租100000元，自2016年10月1日至2016年11月30日计息，利息金额为1950元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司与被告赵虹、杨西国于2015年6月30日签订的房屋租赁合同，被告赵虹于本判决生效后十日内将承租房屋交还原告克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司。二、被告赵虹向原告克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司支付房租550000元、违约金25350元，以上给付金额共计575350元，于本判决生效后十日内付清。被告杨西国对该项给付义务承担连带责任。三、驳回原告克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行上述给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5200元，由原告众鑫房产公司负担667元（已交纳），由被告赵虹、杨西国共同负担4533元（于本判决生效后十日内给付原告众鑫房产公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员王建荣二〇一六年十一月二十九日书记员栗征国