广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2016）��1202民初2872号原告：李洁珍，女，1983年6月21日出生，汉族，居民身份证住址广东省江门市新会区。原告：姚文，男，1984年8月18日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。上述两原告的委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。被告：肇庆市鸿伟房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区。法定代表人：李志鸿，该公司总经理。委托代理人：梁达腾，广东西江律师事务所律师。原告李洁珍、姚文诉被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告李洁珍、姚文及其委托代理人李博，被告的委托代理人梁达腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月11日，原告与���告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于肇庆市端州区X区X路X侧X园第X、X幢X层X幢X房，房屋总金额为465322元，原告支付首付款并以银行按揭贷款的方式支付余下购房款，被告应于2016年5月30日前将房屋交付原告。签订合同后，原告依约支付购房款，被告却一直拖延交付房屋，经原告多次催促，被告至今未交付房屋。根据《商品房买卖合同》第九条：超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。原告认为，被告至今未将商品房交付给原告，如果违约金按已付房款的标准计算，无论逾期多长时间，违约成本均是不变，明显不利于督促被告履行交楼义务，也会造成违约金明显低于实际损失的情况出现。因此，根据公平原则，请求法院将逾期超过逾期90天之后的违约金调整按每月千分之五计算至实际交楼之日之。综上所��，被告逾期交楼的行为已经损害了原告的合法权益。为此，原告请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金6747.16元（以房款总数465322元为基数，从2016年5月31日暂计至2016年9月30日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后按照每月千分之五计算至实际交楼之日）；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：本案的房屋已经达到交付条件，可以交付给原告使用，违约金的计算方式应当按照《商品房买卖合同》的约定，原告请求提高违约金没有法律依据。经审理查明：2015年1月11日，原告李洁珍、姚文与被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其中约定：原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路南侧××、××房预售商品房××套，该商品房建筑面积96.60㎡，其中套内建筑面积77.04㎡，分摊建筑面���19.56㎡；按套内建筑面积每平方米6040.01元，总金额人民币465322元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但是，被告未依约在《商品房买卖合同》约定期限内向原告交付标的房屋，原告因逾期交付商品房遂向本院提起诉讼。诉讼中，原、被告确认被告于2016年11月14日办理了肇庆市X区X路X侧X园X小区X、X幢的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。原告明确第一项诉讼请求的逾期90天后之后按照每月千分之五的标准计算至2016年11月14日。本院认为：原告李洁珍、姚文与被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。关于被告延迟交楼的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月30日前向原告交付符合约定标准的商品房，标的房屋应当满足两个条件，1、房屋应当经验收合格；2、被告在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2016年11月14日完成备案登记手续。被告迟延交楼的行为已构成违约，被告对此承担相应的违约责任。被告主张已经于2016年5月30日办理房屋的竣工验收备案登记手续，与被告提供的《竣工验收备案表》登记的信息不一致，本院对此不予采纳。因此，涉案房屋于2016年11月14日符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。对于违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告存在延迟交楼的行为，被告应当向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，根据上述条款，若出卖人逾期交房的时间超过90天的，逾期交房的违约金应分为两部分：1、逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金；2、逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%计付违约金。被告主张仅按照已付房款1%的标准向买受人支付违约金，既与合同约定的情形不相符，也不符合被告的违约程度，本院对此不予采纳。被告自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至房屋完成工程竣工验收备案手续（2016年11月14日），逾期交房的时间已达167天。因此，涉案房屋的违约金应分为两部分计算。因此，涉案房屋的违约金分为两部分：一、对于逾期不超过90日的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，应当以支付房款的金额465322元为基准，按照日万分之一的标准计算为4187.89元；二、对于逾期交楼超过90日部分的违约金，根据合同约定的标准，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%的标准计付违约金即4653.22元。但是，原告要求逾期超过90日的部分违约金以已交付的房价款按月5‰计付，即违约金为5889.83元（465322元×77天×5‰×12个月÷365天），原告的主张实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金。被告逾期交楼的时间已经远超过90日，但是根据《商品房买卖合同》的约定，违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损���了购房者的合法权益，有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整。原告主张违约金以已交付的房价款按每月5‰的标准较为合理，本院予以采纳，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已交付的房价款按每月5‰的标准计付。综上，被告应向原告支付的逾期交楼违约金10077.72元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的���定，判决如下：被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告李洁珍、姚文支付逾期交房的违约金10077.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 林 达二〇一六年十一月二��五日书 记 员 林嘉慧