江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7043号上诉人（原审原告）：太仓柏森木业有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港经济技术开发区北环路20号港城广场4幢2009室。法定代表人：杜柏林，总经理。委托诉讼代理人：唐建东，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈亚芳。委托诉讼代理人：陶芸，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。上诉人太仓柏森木业有限公司（以下简称柏森公司）因与被上诉人陈亚芳土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2015)太浏民初字第00708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。柏森公司上诉请求：撤销一审判决主文第二条，改判陈亚芳返还太仓柏森木业有限公司提前支付的租金（押金）303465.5元。事实和理由：一审法院认定“保证所出租场地能够提供正常生产用电乃是被告的合同义务之一。现原告所承租场地在2015年7月时无法提供正常生产用电，经多次协调仍不能提供正常生产用电，实系被告违约，理应承担相应违约责任”。又确定“双方租赁合同已无继续履行之可能，确定原、被告双方于2012年8月1日签订的土地租赁合同于第二次庭审日即2016年6月6日终止”。该认定有矛盾之处。上诉人认为，被上诉人停止供电给上诉人，主观上具有不履行合同的故意，客观上亦造成了合同不能履行的后果。基于此，应当认定合同自2015年7月底已解除。且该解除系因被上诉人违约所致。为此上诉。陈亚芳答辩称：我不上诉，但是认为一审法院判定我们违约不当，停电是因为苏州永辉高分子材料科技有限公司的原因。柏森公司向一审法院起诉请求：1.被告返还原告提前支付的租金303465.50元（2015年8月1日至2016年1月31日）；2.被告赔偿原告固定资产投资款196585.98元；3.被告赔偿原告停产损失480000元、搬迁费50000元，合计530000元；4.被告赔偿原告抱机费、电费合计130000元。一审法院认定事实：2012年8月1日柏森公司法定代表人杜柏林与陈亚芳签订《土地租赁合同》一份（其中柏森公司为乙方，陈亚芳为甲方），双方约定：一、甲方将位于太仓港港口开发区华苏路永辉科技厂区内的一块土地以有偿方式租赁给乙方作为木材经营用途使用，土地的性质为工业用地，租赁面积为11.09亩，其中大棚1305.6平方米×0.3元/天×365天=142963元/年，水泥地9.13亩×35000元/年/亩=319550元/年，合计462513元；二、租赁期限为六年，自2012年8月1日至2018年7月30日；三、交付时间：在租赁合同签订生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租；四、租金计算及支付方式为：1.自2012年8月1日至2013年7月30日租金为人民币462513元/年，治安费每亩800元/年，卫生费每亩600元/年，场地公用道路分摊10%计46251元，共计524290元；自2013年8月1日至2014年7月30日租金为人民币550504元；自2014年8月1日至2015年7月30日租金为人民币578029元；自2015年8月1日至2016年7月30日租金为人民币606931元；自2016年8月1日至2017年7月30日租金为人民币637277元；自2017年8月1日至2018年7月30日租金为人民币669141元；租金支付方式为每六个月支付一次，合同签订时一次性支付十二个月的租金，其中六个月为首笔租金，剩余六个月为租金定金，定金于本合同终止后经结算无异议后退还；其后租金于每到期月（六个月的最后一月）的20日支付。五、双方的权利义务约定为：甲方有权按合同约定的时间和方式向乙方收取租金；甲方有权监督乙方对租赁土地进行合法、合理使用；甲方应保证租赁期间合法拥有该土地，乙方能够合法租赁和使用该土地；租赁期间甲方有义务协助乙方处理好周边关系，做好各项服务；租赁期内甲方不得擅自提前收回所出租的土地，如有正当理由确需收回土地，甲方应提前两个月书面通知乙方，赔偿乙方因此遭受的实际经济损失（乙方的固定投资损失，必须书面报甲方批准备份，施工图纸作为依据，以双方协商选定的合法评估机构的评估价为准）；经甲方同意乙方可在租赁土地上建设厂房及相关配套附属设施，乙方负责办理所有行政手续并承担相关全部费用，甲方予以协助；乙方须按本合同规定的用途使用土地，在开工建设期间及租赁期间必须遵守中华人民共和国的各项法律法规，在该土地内所产生的任何税费由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理规定做好安全、环保、消防、防噪音等工作。六、本合同租赁期内，如非乙方原因导致合同提前终止的，如终止日期在合同签订日起五年内的，甲方需对乙方建设的建筑物及配套设施进行补偿，补偿标准为每年折旧20%，自第六年起，乙方投资建筑物及配套设施所有权归甲方所有且甲方无需给乙方任何补偿，由乙方免费使用地上建筑物及配套设施；八、违约责任双方约定：在租赁期内，乙方单方面解除合同的，或违反合同约定出卖、抵押该地上建筑物及配套设施给第三方的，甲方有权解除合同，乙方在该地上投入的不动产无偿归甲方所有，且依法承担给甲方造成的损失；乙方未按规定用途使用土地，利用土地进行非法经营活动，从事危险品经营活动或进行的经营活动存在严重的环保、消防安全等隐患的，一经甲方发现，甲方有权通知乙方进行整改，乙方拒不整改或整改不符合要求的，甲方有权解除本合同，按政府规定要求进行整改，所产生的费用及给甲方造成的损失由乙方承担。合同签订后，柏森公司向陈亚芳缴纳了第一年度的租金462513元，陈亚芳将涉案场地交付柏森公司，柏森公司后在租赁场地陆续安装了生产加工木材的机器设备，并在租赁场地上用泡沫夹芯板建造了移动板房若干间，用于平时办公及生活居住使用。另查明：1.柏森公司成立于2013年6月4日，工商部门核准的经营范围为经销木材及木制品、钢材、塑料制品；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。对于2012年8月1日签订合同时的情形柏森公司解释称：柏森公司的法定代表人为杜柏林，签订合同时柏森公司正在办理工商注册登记，无法以柏森公司名称与陈亚芳签订合同，故由杜柏林签订合同。所承租的场地及厂房系为了柏森公司生产经营所需，至本案纠纷发生时也一直由柏森公司在使用该场地。2.柏森公司所承租的涉案场地的用途为工业用地，权利人为苏州永辉高分子材料科技有限公司（以下简称永辉公司）。该场地由陈亚芳原注册成立的上海沪玄建材经营部从永辉公司租赁得来，租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月31日止（注：上海沪玄建材经营部于2015年时被依法注销工商登记，其与案外人永辉公司签订的土地租赁合同所涉权利义务关系由陈亚芳承担并继续履行该合同）。3.柏森公司承租该涉案场地后，在租赁期间在涉案场地上建造了办公室、宿舍若干间，上述房屋的建造材质主要为彩钢夹芯板；另外，柏森公司在承租的厂房边上自行搭建了简易厂房，结构为钢管立柱、镀锌钢架制作，墙板及屋面为单层彩钢板。审理中，柏森公司申请对上述涉案工程进行造价鉴定，一审法院依法委托苏州国信集团安信国际招标造价有限公司进行鉴定，该公司对现场施工工程的造价进行鉴定，并于2016年2月1日出具工程鉴证书，上述工程鉴证结算金额为393171.96元（以2012年8月1日为鉴定基准日）。柏森公司为此支付鉴证费6000元。陈亚芳对上述鉴证书提出异议，认为造价鉴证标的为没有合法审批手续的建筑物，鉴证报告的编制依据不适用。不存在规费、税金清单和脚手架的费用；工程量鉴定没有依据，柏森公司未提供任何工程鉴证材料，鉴定机构仅依据实地测量的数据，不能真实反映实际工程量；鉴定项目材料价格偏高，柏森公司未提供材料采购依据的前提下，鉴定机构不能按照市场采购价格进行鉴证。鉴定机构针对陈亚芳提出的异议作出回复如下：1.本次造价鉴证规费计取标准为《江苏省建设工程费用定额2009年》，其中规费是指有权部分规定必须缴纳的费用；税金是指国家税法规定必须缴纳的费用；脚手架是指为完成内外墙及屋面工程而发生的专业措施费；2.本次鉴证工程量及材料规格按照承办法官、原被告双方代理人现场共同测量；3.本次鉴证造价人工价格执行《省住房和城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》（苏建价[2011]812号）；材料价格执行《苏州市2012年8月建设工程材料指导价》，这是在现场承办法官、原被告双方代理人共同定夺的。再查明，2015年7月28日太仓市公安消防大队向陈亚芳（上海沪玄建材经营部）下发《责令限期改正通知书》，该通知书主要内容为：依据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，在对上述单位（场所）进行消防监督检查，发现存在未依法进行竣工验收消防备案以及存在泡沫夹芯板房内住人的消防安全违法行为和火灾隐患。故消防大队责令陈亚芳分别在2015年8月3日、8月11日之前分别完成上述事项的改正。庭审中，1.陈亚芳称：出租场地上的厂房均是自己出资建造，陈亚芳以永辉公司的名义自己出资从供电部门申请变压器一台，以供平时用电所需。柏森公司承租场地时就说是木材经营，没有提出具体怎么经营，签订合同时，柏森公司就问电是否够用，陈亚芳说电够用的；涉案场地上配电箱都有的，柏森公司申请多少千伏的电，陈亚芳就给配多少千伏的电，电都是从变压器里拉出来的电。2.柏森公司称：2015年1月份时出现了停电，但不久后即恢复供电，但自2015年7月7日起又出现停电现象，经协调三日后恢复供电，2015年7月21日再次出现停电，且长时间未能恢复供电，因涉案租赁场地不能提供正常生产用电，柏森公司于是开始自行搬离涉案场地上堆放的木材以及生产设备等物品，柏森公司称自2015年9月已经搬出了部分物品，故于2015年9月14日诉至一审法院请求陈亚芳赔偿损失。对于停电的问题，陈亚芳称系因柏森公司自身原因导致，如超经营范围经营；场地上违法住人，消防部门要求整改；从事木材加工行为系当地政府不允许，未做好消防工作，故永辉科技公司向供电部门申请停电，而非陈亚芳对柏森公司拉闸限电。上述事实，有柏森公司提供的土地租赁合同、银行承兑汇票、支票、现场照片，陈亚芳提供的责令限期改正通知书、土地租赁合同书、工商登记信息、土地登记卡，工程造价咨询报告书、鉴证费发票，一审法院调查笔录、当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为：一、陈亚芳是否存在违约行为？本案土地租赁合同是否解除？二、如合同解除柏森公司的损失如何确定？关于合同违约责任和合同解除，一审法院认为，根据租赁合同第5条第9款的约定，柏森公司的确负有按合同规定的用途使用土地，并按照政府有关管理规定做好安全、环保、消防、防噪音等工作的义务。陈亚芳在庭审中提到柏森公司存在超出营业执照经营范围；未做好消防工作，导致消防部门责令停电；泡沫夹芯板搭建的板房内存在住人情况，消防部门要求责令整改；所从事的木材加工行为为地方政府不允许等诸多违约行为，并最终导致停电的发生。但是，柏森公司超营业执照经营范围经营问题系工商部门管理范畴，并非是造成停电的根本原因。陈亚芳提供给一审法院的责令限期改正通知书，也是公安消防部门向陈亚芳下发的，所载明的要求整改的对象是陈亚芳而非柏森公司；另外，陈亚芳也未能提供证据证明系由于柏森公司违反消防要求的原因导致停电发生。相反，结合原被告双方在签订合同之初商谈的过程，柏森公司对于用电问题系向陈亚芳做出询问并得到陈亚芳“够用”的答复，柏森公司承租场地后也在陈亚芳协助下从变压器处专门配置生产所需用电。虽然保证用电义务未在双方合同中明确约定，但从合同签订之目的、合同履行的过程可以看出，柏森公司承租涉案场地系用于生产经营，陈亚芳对此应是知悉的，故保证所出租场地能够提供正常生产用电乃是陈亚芳的合同义务之一。现柏森公司所承租场地在2015年7月份时无法提供正常生产用电，经多次协调仍不能提供正常生产用电，实系陈亚芳违约，理应承担相应违约责任。但是，陈亚芳的违约行为并不必然导致合同解除。庭审中柏森公司认为双方于2015年9月14日协议解除了合同，对此陈亚芳明确予以否认，且在本案第一次开庭时（2015年10月19日），对于合同是否解除问题柏森公司代理人回答需要向柏森公司核实，故一审法院对于柏森公司所称合同解除的时间不予采纳。本案审理中，柏森公司称自2015年7月21日后陆续开始搬离物品，但至今一直未与陈亚芳办理相关场地交接手续，柏森公司也承认目前在涉案租赁场地仍有部分物品未予搬离，且柏森公司也未提供证据证明曾向陈亚芳明确提出过要求解除合同，一审法院审理中多次督促双方协商确定合同解除时间并办理交接手续，双方一直未予实现，一审法院考虑到柏森公司已经实际搬离涉案场地以及本案实际情况，双方租赁合同已无继续履行之可能，确定原被告双方于2012年8月1日签订的土地租赁合同于第二次庭审日即2016年6月6日终止。关于柏森公司损失的确定，一审法院认为，柏森公司承租陈亚芳场地用于木材加工经营，虽然合同中写明系木材经营用途，但柏森公司租赁场地后至2015年7月21日开始搬离场地止，一直在涉案租赁场地从事木材加工生产，该行为得到陈亚芳的认可，现尽管没有书面证据证实柏森公司建造相应的房屋和附属物得到陈亚芳的认可，但是因柏森公司租赁场地后即开始陆续建造了办公室等，直至本纠纷产生时陈亚芳均未提出相应的异议，故可以认为柏森公司建造房屋等行为得到了陈亚芳的默许，现因陈亚芳违约导致合同终止无法继续履行，故对于建造房屋和相应附属物的残值陈亚芳应当赔偿柏森公司。柏森公司称按照合同约定租赁合同期限为6年，至2015年8月1日柏森公司搬离场地时已使用3年，按照折旧一半计算，陈亚芳应赔偿柏森公司损失196585.98元。一审法院认为，对于柏森公司所建造的房屋等设施，因无相应资料对造价无法进行审计，故以评估价确定相应的造价，即393171.96元。双方签订的合同期限为6年，但依据合同第6条第3款约定，柏森公司所建造的建筑物及附属设施每年折旧率为20%，自第六年起柏森公司所投资建造的房屋等归陈亚芳所有，且陈亚芳无需给柏森公司任何补偿，故计算截至柏森公司搬离时止，上述建筑物及配套附属设施的残值应为157268.78元（393171.96元×40%，四舍五入），此后柏森公司不在陈亚芳涉案租赁场地进行生产经营，上述残值应作为柏森公司的损失，由陈亚芳赔偿柏森公司。与此同时，柏森公司所建造的房屋及附属物由陈亚芳自行处置，其所含价值归陈亚芳享有。另外，柏森公司要求陈亚芳返还预交的半年租金303465.5元（2015年8月1日至2016年1月31日）。对此陈亚芳不予认可，并称签订合同之初柏森公司向陈亚芳交付了半年租金定金为231256.5元，该定金数额一直未变，而非柏森公司主张的金额。一审法院认为，依据合同第4条第7款约定，租金为每6个月支付一次，合同签订时一次性支付12个月租金，其中6个月为首笔租金，其余6个月为租金定金，定金于本合同终止后经结算无异议后退还。原被告双方对于租金交付方式均称系按照合同支付，柏森公司未能提供相应证据证明其在合同履行期间内支付的租金总金额，其主张陈亚芳处尚有租金定金303465.5元的说法一审法院不予采纳。另外，因双方合同明确约定租金定金于土地租赁合同终止后经结算无异议后退还，一审法院上述已经确定双方合同于2016年6月6日终止，原被告双方就柏森公司尚拖欠租金问题尚未结算，该笔费用也应用于先行冲抵拖欠的租金，故对于柏森公司此项请求不予支持。对于柏森公司主张的停产损失480000元（工人工资18万元，5组锯加辅助人员52人；利润损失30万元，按照每组锯2000元/天计算，共计主张30天即自2015年7月21日起至2015年8月21日止），搬迁费50000元，合计530000元。一审法院认为，柏森公司系依法注册成立的具有法人资格的公司，依据法律规定，其应具备完善的财务制度、税务缴纳情况记录，在本案审理中，一审法院要求柏森公司提供其2015年度及之前的财务账册等资料，柏森公司拒不提供相应财务资料，故对于柏森公司所主张的工人工资损失及相关生产利润损失因缺乏相应证据支持，一审法院不予支持。至于柏森公司主张的搬迁费用，柏森公司也不能清楚说明该费用的组成、如何花费以及柏森公司搬往何处所支出等，又无相应证据佐证该项支出，对此一审法院也不予支持。另外，对于柏森公司主张的抱机费、电费合计130000元，对此陈亚芳明确予以否认曾收取过柏森公司该笔费用，并称柏森公司至今仍拖欠电费未付清。一审法院认为，柏森公司未能提供相应证据证明其曾向陈亚芳缴纳过上述两笔费用以及缴纳的金额，对柏森公司该项请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈亚芳赔偿太仓柏森木业有限公司因建造房屋和附属物等固定资产产生的残值损失157268.78元。二、驳回太仓柏森木业有限公司的其他诉讼请求。上述第一项内容于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，鉴证费6000元，合计21240元，由原告太仓柏森木业有限公司负担18360元，被告陈亚芳负担2880元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：柏森公司提交的租地简介，仅具有邀约性质，双方已签订书面租赁合同，柏森公司以此认为可推算出在2015年8月1日至2016年1月底这半年期的租金押金应为303465.5元的观点不能成立。陈亚芳虽称系因其以外的第三方原因导致出租场地被拉闸限电，为此提交太仓市公安局浏家港派出所出具的证明原及苏州供电公司暂停（减容）用电申请表。但根据合同目的，陈亚芳具有保证所出租场地能够提供正常生产用电的合同义务，陈亚芳不能据此免除其违约责任。针对柏森公司要求陈亚芳返还其提前支付的租金（押金）303465.5元的上诉请求，本院要求柏森公司提供已付租金总额的依据，陈亚芳提供应收已收租金总额的依据，但双方均未在本院规定期限内提交。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，柏森公司与陈亚芳之间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。陈亚芳在合同履行期间应负有保证所出租场地能够提供正常生产用电的合同义务，因其未履行此项义务，应承担违约责任。陈亚芳的违约并不必然导致合同解除。一审法院根据本案实际，在发现双方租赁合同已无继续履行可能后，确定该合同于2016年6月6日终止，并无不当。柏森公司上诉请求陈亚芳返还其提前支付的租金（押金）303465.5元。因一审期间柏森公司未能提供相应证据证明其在合同履行期间内支付的租金总金额，故一审判决对柏森公司此项请求不予支持，并无不当。二审期间，双方均未按本院要求提供相关证据。本院认为，柏森公司主张返还其提前支付的租金（押金），应先行承担举证责任，柏森公司未对该项请求就合同履行期间内已付租金总金额举证，应承担不利后果。柏森公司该项上诉请求依据不足，不予支持。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15240元，由上诉人太仓柏森木业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十一月二十八日书 记 员  孟桢