江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7692号上诉人（原审被告）：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐铮，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吕新君，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：苏州雷允上国药连锁总店有限公司,住所地苏州市姑苏区道前街138号。法定代表人：杨方钰，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭琤，该公司工作人员。上诉人苏州工业园区勤思资产管理公司（以下简称勤思公司）因与被上诉人苏州雷允上国药连锁总店有限公司(以下简称雷允上公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。勤思公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判勤思公司不予返还雷允上公司履约保证金37467元，雷允上公司承担门头拆除费用及铺内电线费用2193.4元，承担违约金15923.475元，承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方2015年6月3日签订的房屋租赁合同第十五条约定甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应当按月租金100%支付违约金。双方2015年6月18日签订的备忘录约定如开业时间有变动，根据实际开业时间重新签订商铺租赁合同。勤思公司就具体开业时间在2016年3月份多次要求雷允上公司来洽谈重新签订商铺合同，雷允上公司始终回避。二、雷允上公司认为根据3-126业主发出的律师函，勤���公司不具有合同项下的完整租赁权，但截至本案一审判决时，勤思公司与该业主的诉讼仍在审理中，勤思公司仍享有3-126房屋的租赁权。三、一审判决勤思公司承担雷允上公司20%装修损失缺乏依据，根据备忘录双方对开业时间延后是一致认可的，未就开业时间延后导致合同期限缩短约定补偿或赔偿。四、一审中勤思公司要求雷允上公司承担拆除店面门头和恢复内部电线结构费用2193.4元，应予支持。五、一审判决案件受理费负担与判决金额比例不对等。雷允上公司辩称一审判决正确，应予维持。雷允上公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2.勤思公司返还已付租金95541元、租赁保证金及管理费54327元，合计149868元，并按银行同期贷款利率支付利息；3.勤思公司赔偿装修损失87614.57元、违约金15923.50元，合计103538.07元并按银行同��贷款利率支付利息；4.勤思公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场3号楼1层124、125、126号房屋由房屋的业主与勤思公司签署《业主委托租赁经营管理合同》后，委托勤思公司用于万宝世纪商务广场的整体经营。2015年6月3日，勤思公司（甲方）和雷允上公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将万宝世纪商务广场（推广名：宝隆广场）3号楼1层124、125、126号房屋（建筑面积合计124.89平方米）出租给乙方用于药店经营，租赁期限自2015年6月1日起至2021年5月31日，2015年3月1日至5月31日期间为装修免租期；租金每半年支付一次，前三年每半年的租金为95541元，之后逐年递增，租赁保证金为31847元。关于房屋的交付及返还，合同第十条约定“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施”，“乙方���置的新物及设备可由其自行收回，该房屋内部乙方装修的隔墙拆除，并恢复原有的隔墙（石膏板墙两堵）”。关于合同的解除，合同第十四条约定，甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。关于违约责任，合同第十五条约定，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应当按月租金的100%向对方支付违约金。雷允上公司、勤思公司在签订上述合同同时签订了《宝隆广场经营管理协议书》，确定雷允上公司还需支付管理维护费，支付标准为前三年每半年为16860元，之后逐年递增，履约保证金为5620元；还签订了《保密协议》，确定双方对因签署、履行合同而了解到的机密资料和信息保守秘密。2015年6月18日，双方针对6月3日签订的《房屋租赁合同》签订《备忘录》，主要内容为：由于商业项目周边医院开业推迟、道路不通，导致��目整体开业时间推迟，合同起租时间顺延至项目统一开业时间（暂定为2015年10月1日），如开业时间有变动，则根据实际开业时间重新签订商铺租赁合同；由于乙方委托经营的期限问题，将双方签订的《房屋租赁合同》结束时间调整为2020年12月31日。上述合同、协议签署后，雷允上公司向勤思公司支付了首期租金95541元、首期管理费16860元、租赁合同履约保证金31847元、经营管理协议履约保证金5620元，合计149868元，勤思公司向雷允上公司交付了租赁的房屋，房屋交付时为毛坯状态，三户房屋之间有隔墙相隔。雷允上公司接收房屋后，由苏州明瑞装饰工程有限公司于2015年8月28日至9月11日期间对房屋进行了装修，装修过程中将三户房屋打通为一个整体，装修完成后，经江苏天衡工程咨询管理有限公司苏州分公司进行工程结算审核，确定工程造价为85549.20元。之后，由于宝��广场未能于2015年10月1日整体开业，雷允上公司装修完成的药店也一直未开业。2016年3月，勤思公司工作人员通知雷允上公司至项目招商运营中心协商开业计租事宜，雷允上公司未予回应。2016年3月23日，勤思公司向雷允上公司发出《商户告知函》，告知对方在3个工作日内至招商运营中心协商开业计租事宜，逾期视作放弃承租意愿。雷允上公司接函后仍未予回应。2016年4月6日，3号楼126室业主吴志君委托律师向雷允上公司发出律师函1份，告知吴志君已经根据其与勤思公司签订的约定，向勤思公司解除了委托经营管理权，要求雷允上公司从即日起停止向勤思公司支付3号楼126室房屋的租金，而转为向业主支付。雷允上公司于次日收到该函件。2016年4月25日，雷允上公司向勤思公司发出解除合同通知书，提出因对方不再享有合同项下完整的房屋转租权，致使双方合同目的无法实现，已经构成违约，故通知自2016年4月28日起解除双方之间的房屋租赁合同，并要求勤思公司返还已付费用并赔偿违约损失合计32万元。勤思公司于4月27日签收该函件。2016年5月20日，勤思公司向雷允上公司发出《告商户函》，告知对方宝隆广场商业项目已经在2016年5月1日正式开业，再次催告对方根据备忘录进行合同换签事宜，并提出否则将收回商铺并要求对方承担违约责任。雷允上公司于2016年5月9日向原审法院提起诉讼。在本案审理过程中，勤思公司在7月21日的庭审中明确表示同意解除合同。2016年7月28日，雷允上公司将租赁房屋（含固定装修）交还勤思公司并结清了水电费用，勤思公司接收房屋后，支出9600元对三户房屋间的隔墙进行了恢复。另外，业主吴志君与勤思公司的委托经营合同纠纷案件目前尚在审理过程中。一审法院认为，勤思公司在取得业��授权后与雷允上公司签订的《房屋租赁合同》和《宝隆广场经营管理协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。勤思公司按照合同约定向雷允上公司交付了租赁房屋，履行了租赁合同的基本义务。虽因勤思公司与业主吴志君就委托经营合同产生纠纷，以致业主致函雷允上公司提出止付租金的请求，但该函件中并未提及要求收回房屋，并不影响雷允上公司、勤思公司之间租赁合同的正常履行。在此情况下，雷允上公司未经核实相关情况即以此为由发出解除合同通知书，并无合同和法律依据，该解除通知书不能产生合同解除的效力。双方在租赁合同中并未对商业项目的整体开业标准作出约定，法院确定以勤思公司在告知函中确定的2016年5月1日作为开业时间。虽合同中并未对最终开业时间作出限制，勤思公司在签订租赁合同后，屡次推迟开业时间，一定程度上影响了雷允上公司租赁经营合同目的的实现，从诉前双方函件往来的情况来看，均不愿继续履行租赁合同，雷允上公司在本案中提出解除合同的诉求，勤思公司于2016年7月21日明确表示同意解除合同，法院确定双方之间的租赁合同于2016年7月21日解除。解除合同后，双方应对已付款项和合同不能履行造成的损失进行结算。勤思公司同意返还已付租金95541元和管理费16860元，雷允上公司的该部分诉讼请求法院予以支持。雷允上公司经返还租赁房屋，勤思公司还应当向其返还为保证合同履行而收取的租赁合同履约保证金31847元、经营管理协议履约保证金5620元，勤思公司要求不予返还没有合同和法律依据。雷允上公司所支出的装修费用85549.20和勤思公司所支出的隔墙费用9600元（两项合计95149.20元），根据合同中对房屋交付和返还状态的约定，该费用应认定为雷允上��司为履行租赁合同而必要的支出，系租赁合同不能继续履行导致的实际损失。现本案双方已经对合同的解除达成一致意见，根据导致双方合同解除的原因并结合合同的履行期限等因素判决双方分担该项损失：双方租赁期限自2015年6月1日起至2020年12月31日，在未开业期间虽未计租，但勤思公司多次延迟项目开业时间直至2016年5月1日，客观上造成了雷允上公司药店可经营周期的缩短，雷允上公司为整个经营期内所进行的装修使用期限也相应缩短，根据开业推迟的时间相对租赁期限的占比，法院确定由勤思公司承担该项损失的20%即19029.84元，扣除其已支出的9600元，还需向雷允上公司支付9429.84元；上述总损失金额的80%即76119.36元有雷允上公司自行承担。合同中约定了出租方单方面解除合同所应承担的违约金，本案并非该情形，故雷允上公司主张违约金15923.50元不予支���。雷允上公司对上述返还款项及装修损失提出的利息请求，没有法律依据，不予支持。法院作出判决后，如勤思公司未在指定期限给付，雷允上公司可根据相关法律规定主张迟延履行期间的债务利息。综上所述，法院确定雷允上公司、勤思公司于2015年6月3日签订的《房屋租赁合同》和《宝隆广场经营管理协议书》于2016年7月21日解除。勤思公司应向雷允上公司返还租金95541元、管理费16860元、租赁合同履约保证金31847元、经营管理协议履约保证金5620元，合计149868元，并向雷允上公司赔偿装修损失9429.84元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、勤思公司与雷允上公司于2015年6月3日签订的关于苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场3号楼1层124、125、126号房屋的���房屋租赁合同》和《宝隆广场经营管理协议书》于2016年7月21日解除；二、勤思公司于判决生效之日起十日内向雷允上公司返还95541元、管理费16860元、租赁合同履约保证金31847元、经营管理协议履约保证金5620元，合计149868元；三、勤思公司于判决生效之日起十日内向雷允上公司赔偿装修损失9429.84元；四、驳回雷允上公司的其他诉讼请求。案件受理费17709元，减半收取8854元，由雷允上公司负担4226元，勤思公司负担4628元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，勤思公司围绕其上诉请求提供了一份民事调解书，载明其与苏州宝隆商业广场3-126室业主因委托经营合同纠纷在原审法院主持下达成调解，解除双方的委托经营管理合同，勤思公司向业主返还房屋。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。雷允上公司认为该调解书证明了勤思公司没有完整的租赁权。二审中，勤思公司认为雷允上公司拒绝就开业时间延迟重新签订租赁合同与勤思公司沟通，单方面提前解除合同构成违约。宝隆商业广场由勤思公司经营管理，由于其他商家在经营中办理手续遇到困难，导致开业时间的推移。雷允上公司称2016年3月23日收到勤思公司的商户告知函后，因为已经知道业主不愿意出租，只是还没收到函件，所以没有与勤思公司协商重新签订房屋租赁合同。本院认为：雷允上公司与勤思公司签订的房屋租赁合同和《宝隆广场经营管理协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，均为合法有效。勤思公司依照合同约定交付了房屋，雷允上公司接收房屋并进行装修。合同约定的起租时间为2015年6月1日，但宝隆广场未能开业，双方于6月18日签订备忘录约定起租时间顺延至项目统一开业时间（暂定2015年10��1日），并约定如开业时间有变动重新签订商铺租赁合同。但之后宝隆广场仍未能在2015年10月1日开业，根据备忘录的约定双方应当协商重新签订租赁合同，但重新签订合同应当以双方自愿为前提。勤思公司于2016年3月向雷允上公司发函后，雷允上公司因收到其承租房屋业主之一吴志君的发函，故不再与勤思公司协商重新订立合同，并无过错。勤思公司上诉认为雷允上公司提前终止租赁合同构成违约与事实不符。一审中双方一致同意解除房屋租赁合同，法院予以确认。合同解除后，勤思公司应当向雷允上公司返还履约保证金，勤思公司上诉认为无需返还款项无合同和法律依据。勤思公司要求雷允上公司承担门头拆除费用和铺内电线恢复费用，但未能提供证据证明上述费用已经发生，及应当由雷允上公司承担的依据，该上诉理由本院不予采纳。根据勤思公司二审中陈述��宝隆广场推迟开业的责任在经营管理方即勤思公司，一审判决酌情认定勤思公司负担雷允上公司装修损失的20%并无不当。综上所述，勤思公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17709元，由上诉人苏州工业园区勤思资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十一月二十二日书 记 员  吉宇璐