广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初15585号原告：余琪琪，女，1982年12月23日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市兴国县，现住广东省珠海市，委托诉讼代理人：何雅，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：郜宗栾，男，1962年12月22日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，现住广东省中山市，被告：刘艳华，女，1963年4月27日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，现住广东省中山市，上列两被告共同委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李芳，该公司法务专员。委托诉讼代理人：吴丽晶，该公司行政经理。原告余琪琪与被告郜宗栾、刘艳华、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余琪琪委托诉讼代理人何雅、赖玮泽，被告委托诉讼代理人林娜儿到庭参加诉讼。第三人家家顺公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告余琪琪向本院提出诉讼请求：⒈判令被告郜宗栾、刘艳华继续履行与原告签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为№50301010871）和《补充协议》，将涉案房屋产权转移过户至原告名下；⒉判令被告家家顺公司返还中介佣金9000元；⒊判令被告郜宗栾、刘艳华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月27日，原、被告双方通过家家顺公司签订房屋买卖合同，合同约定被告郜宗栾、刘艳华将其位于中山市坦洲镇界狮南路6号郦湖居公寓2单元911房转让给原告，原告于签订合同当天支付定金2万元给被告，并于2016年6月1日前支付首期款7万元至双方约定的银行监管账户。后原、被告双方在2016年6月4日签订补充协议，将原合同第三条约定的“原告须于2016年6月1日前支付首期款7万元至双方约定的银行监管账户”更改为“过户当天买方支付至卖方所指定的银行账户”。2016年6月29日，原告向银行提出的个人二手住房贷款申请通过银行的审批，之后原告凭贷款通知书要求被告履行过户手续无果，遂请求居间方家家顺公司协助，家家顺公司依据《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定于2016年7月11日向被告发出催告函，要求两被告配合履行递件过户手续。但两被告于2016年7月13日以律师函的方式复函家家顺公司，并明确表示不再履行合同义务，该行为已构成违约。原告认为，被告郜宗栾、刘艳华是因为看到近期房价上涨的利益驱使，不顾诚信欲单方解除合同，有违诚实信用原则。原告与被告郜宗栾、刘艳华的房屋买卖合同因纠纷诉至法院且未履行完毕，根据《房地产经纪管理办法》第十九条等法律规定，被告家家顺公司收取原告的居间服务佣金9000元理应返还原告。综上，为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。被告郜宗栾、刘艳华辩称，原告诉求一没有事实和法律依据，一、依据两被告与原告签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第二款的约定，原告须在2016年4月15日前申请按揭、办理按揭手续，但由于原告个人银行流水不够，未能在4月15日前办理按揭，直至2016年6月12日才向农业银行提交按揭申请资料；根据双方签订的合同第十二条第二款的约定，原告没有按照合同约定的期限履行义务，逾期已经超过15个工作日，两被告于2016年6月底告知原告解除涉案合同，并于2016年7月13日向家家顺公司发律师函，明确原告已经构成根本性违约，两被告已经行使了合同的解除权，该合同应当被认定为解除，不存在继续履行的事由；二、原、被告于2016年6月4日签订的《补充协议》是基于原告谎称银行已经于2016年4月15日受理了原告的按揭申请，是因为首期款未明确，与两被告进行协商；两被告在基于对原告已经办理好银行按揭申请才同意变更首期款的支付时间；两被告认为原告存在欺诈，已经违背了双方之间的诚实信用原则，原告主张继续履行已经没有实质意义。原告诉求二要求被告家家顺公司返还中介佣金，因本案为房屋买卖合同纠纷，并非居间合同纠纷，两被告认为原告的该诉求没有事实和法律依据，且与两被告没有任何关联。原告的诉求三要求两被告承担本案诉讼费用，两被告认为本案纠纷产生是因为原告没有按照合同履行构成根本违约，涉案的诉讼费用应由原告承担。被告家家顺公司辩称，首先，本次交易的事实如下，2016年3月27日，原、被告在家家顺公司的居间服务下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，原告依约向被告支付了定金2万元并按照资金托管协议约定托管在家家顺公司，再次核实涉案物业产权清晰并取得原告书面同意后，家家顺公司已于2016年4月12日转账1.5万元付至被告，剩余5000元作为交房保证金继续监管在家家顺公司；2016年4月家家顺公司通知原告准备申请按揭所需的资料、办理银行按揭业务，由于原告银行流水不够，在工商银行、农业银行申请按揭均未能办理成功；2016年6月4日原、被告双方签订《补充协议》，约定在过户当天由原告支付首期款到指定银行；2016年6月12日左右，原告重新向农业银行递交按揭资料，2016年6月29日原告取得银行贷款批复；家家顺公司在安排原、被告过户时，被告以首期款未支付为由拒绝过户，于是家家顺公司一直积极协调双方；后卖方提出让原告加价5万元再办理过户或解除合同、退还定金或诉讼，买方未置可否，遂引发诉讼。其次，家家顺公司已促成原、被告签订合同并一直积极督促合同履行，在原、被告发生争议之后又积极协调并及时发送催告函，已充分履行居间义务。根据《合同法》第426条、《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十二条，家家顺公司有权收取合同约定的全部佣金，原告主张退还佣金无事实和法律依据。综上，作为居间方，家家顺公司诚挚地希望原、被告协商解决本案争议。若原、被告继续交易，家家顺公司愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，监管在家家顺公司的款项将退还给实际缴款人。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，原、被告三方签订一份《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：№50301010871），约定被告郜宗栾、刘艳华（卖方）将其所有的中山市坦洲镇界狮南路6号郦湖居公寓2单元911房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]转让给原告余琪琪（买方），转让总价款为30万元，买方于合同签订时向卖方支付定金2万元，双方同意该定金交由居间方即被告家家顺公司托管；买方于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款7万元至双方约定的银行监管账户；其余购房款21万元由买方于2016年4月15日前向银行申请按揭贷款；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；除提前还款短期贷款利息、提前还款罚息和担保赎楼费外的其他税费由买方承担；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，签订合同当日由买方向居间方支付佣金9000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他内容。签订合同当日，原告向被告郜宗栾、刘艳华支付了购房定金2万元，向被告家家顺公司支付了佣金9000元。2016年6月4日，原、被告双方签订一份《补充协议》，约定原《中山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2点“买方须于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款7万元至买卖双方约定的银行监管账户”更改为“过户当天买方支付至卖方所指定的银行账户”。2016年6月29日，原告取得中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行的《个人二手住房贷款同意贷款通知书》，该行同意向原告发放商业性贷款24万元。2016年7月11日，家家顺公司向被告郜宗栾、刘艳华发出催告函，催促被告于2016年7月14日前办理递件过户手续。被告郜宗栾、刘艳华收函后于2016年7月13日向家家顺公司发出律师函，以买方逾期支付购房款为由，告知其决定解除合同并没收定金。2016年7月25日，原告诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为房屋买卖及居间合同纠纷。涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》系原、被告三方在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的禁止性规定，本院对合同效力予以确认，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。综合各方意见，本案争议焦点为：被告郜宗栾、刘艳华解除合同行为的效力。首先，被告郜宗栾、刘艳华以律师函的形式发出解除合同的通知系向家家顺公司而非房屋买卖合同的相对方即原告作出，该解除合同通知对原告不能产生通知解除合同的效力。其次，《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定原告须在2016年4月15日前向银行申请按揭贷款，不含有在此期限内必须取得银行贷款的意思，结合家家顺公司的陈述，原告已履行了该项义务，被告郜宗栾、刘艳华以原告违反此项合同义务为由解除合同的理据不足。再次，双方在2016年6月4日的《补充协议》中已将原约定的首期款支付期限“买方须于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款7万元至买卖双方约定的银行监管账户”变更为“过户当天买方支付至卖方所指定的银行账户”，被告郜宗栾、刘艳华主张该协议系受原告欺诈所订立，但未就此举证，应承担相应举证不能的法律后果，故被告郜宗栾、刘艳华关于原告逾期支付首期款构成根本违约的主张不能成立，其当然不享有合同解除权。综上，在《中山市二手房买卖及居间服务合同》履行过程中，原告并不存在违约行为，被告郜宗栾、刘艳华行使合同解除权缺乏事实和法律依据，其单方要求解除合同的行为无效，本院对其主张不予采纳。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务，现并无证据证明原告在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为，被告郜宗栾、刘艳华无权解除合同，且《中山市二手房买卖及居间服务合同》不存在事实或法律上履行障碍，原、被告双方应当将合同继续履行完毕，故本院对原告要求被告郜宗栾、刘艳华继续履行《中山市二手房买卖及居间服务合同》和《补充协议》、将涉案房屋产权转移过户至原告名下的诉讼请求，予以支持；同样，原告也须按合同约定履行向被告支付购房款的义务。对于原告主张被告家家顺公司退还佣金的请求，因家家顺公司已促成原告与被告郜宗栾、刘艳华达成房屋买卖合同，且本院已支持原告要求继续履行合同的诉求，故原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郜宗栾、刘艳华于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告余琪琪办理中山市坦洲镇界狮南路6号郦湖居公寓2单元911房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]的房屋所有权转移登记手续，过户所产生的税费由原告余琪琪负担；原告余琪琪于房屋过户当天向被告郜宗栾、刘艳华支付首期款70000元，余款通过银行按揭贷款向被告支付；二、驳回原告余琪琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元、减半收取计2968元，诉讼保全费320元，合计3288元（原告已预交），由被告郜宗栾、刘艳华负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  匡勇二〇一六年十一月二日书记员  陈燕杨万红