北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初13806号原告：刘永，男，1978年10月1日出生。被告:李美莲，女，1974年4月24日出生。原告刘永诉被告李美莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘永到庭参加了诉讼，被告李美莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永诉称：2016年6月1日，原告与被告通过北京仁房房地产经纪有限公司签署《北京市房屋买卖合同》，约定，被告将其拥有的位于北京市昌平区北七家镇温泉花园×号的房屋出售给原告，房款为200万元，原告与被告又签署《补充协议》，约定：2016年6月1日，原告应向被告交付定金10万元，在2016年6月30日之前支付40万元，剩余房款网签后3日内支付完毕，银行贷款部分除外。因房屋存在抵押，根据《北京市房屋买卖合同》的约定，被告应在2016年7月30日前，办理房屋解押手续。原告依照约定于2016年6月1日向被告交付定金10万元，被告于2016年6月30日将房屋交付给原告。原告于2016年6月8日支付40万元房款，被告并写有收据，表示原告于2016年6月8日起，即可对房屋进行装修，现原告已经对房屋进行装修，并已经入住。2016年8月5日，原告获悉，被告并未对房屋办理解押手续，且该房屋正在进行司法拍卖，导致房屋至今未能办理网签和过户手续，被告未办理房屋解押手续的行为，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即办理位于北京市昌平区北七家镇温泉花园×号的房屋解押手续和过户手续；2、判令被告自2016年起至办理完房屋解押手续之日止，每日按照房屋总价款贰佰万元的万分之三向原告支付违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李美莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经审理查明：2016年6月1日，原告刘永与被告李美莲在居间人北京仁房房地产经纪有限公司的居间下签署了《北京市房屋买卖合同》，合同约定由原告刘永购买被告李美莲名下的位于北京市昌平区北七家镇温泉花园×号的房屋，房屋面积为116.61平方米，合同总价款为二百万元，根据该合同第二条房屋权属情况的载明，在签署合同时约定被告李美莲应在2016年7月30日之前办理诉争房屋上的抵押注销手续。根据合同附件《补充协议》的约定，签订合同当天交付定金10万元，在2016年6月30日之前支付给被告40万元，剩余房款网签过后3日内交付给被告，除银行贷款之外。被告在收到房款50万元后，同意交付房屋，原告可以对房屋进行装修。签订合同当日，原告刘永向被告李美莲交付定金10万元，2016年6月8日，原告向被告支付购房款40万元，同日被告李美莲将房屋交付给原告刘永，庭审中原告陈述2016年6月9日原告开始对房屋进行装修，2016年8月1日，原告实际入住。双方在合同中约定，自本合同签订之日起一百八十日内，双方共同向房屋权属登记部门办理所有权转移登记手续，后原告得知诉争房屋存在其他抵押，且相关抵押的案件已经被诉至法院，诉争房屋已经被我院和北京市西城区人民法院查封冻结（包括轮候），无法办理相关房屋过户手续。另查，在被告李美莲与原告刘永签署《北京市房屋买卖合同》之前，诉争房屋上存在两个抵押权，分别为北京富安小额贷款有限公司和上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，2016年9月20日，原告刘永代被告李美莲还清了被告李美莲欠北京富安小额贷款有限公司的债务597900元，2016年10月14日，原告刘永代被告李美莲还清了被告李美莲欠上海浦东发展银行股份有限公司北京分行的债务1025130元，后我院于2016年9月22日解除了对诉争房屋的查封冻结，2016年11月11日，北京市西城区人民法院解除了对诉争房屋的轮候冻结。加上原告刘永代被告李美莲清偿的债务，原告刘永共计已支付价款2123030元，已超过双方所签买卖合同中约定的总价款。另查，2016年7月5日，被告李美莲与其前夫杨雷经本院调解离婚，离婚调解书中约定，双方各自名下的财产归各自所有，本案诉争的房屋自签订合同始就在李美莲名下，在被告与其前夫离婚后，被告李美莲取得诉争房屋全部的所有权上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、《补充协议》、收据、声明、查封解封诉争房屋的相关材料及原告的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，原告刘永与被告李美莲签署的《北京市房屋买卖合同》系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，及时全面的履行合同义务。依据该合同第四条的约定，房屋价款为二百万元，原告在交付被告李美莲五十万元后，发现诉争房屋已被有关法院查封冻结，庭审中原告刘永陈述，在签署合同时，被告李美莲隐藏了诉争房屋存在二次抵押的情形，在了解相关情况后，原告要求直接将剩余房款支付给抵押权人以便解除抵押，但被告李美莲不同意，本院认为，被告在出售房屋时隐瞒了诉争房屋上存在二次抵押，且在原告支付给被告五十万元后，被告并没有拿该五十万元去偿还抵押权人的债务，在签署房屋买卖合同之前房屋已经被有关司法机关查封，被告李美莲在合同约定的2016年7月30日之前亦没有采取任何措施去解除抵押，以上事实足以使原告产生不安抗辩权，故原告刘永在履行合同中并没有违约的情形，现原告刘永已代被告李美莲偿还了相关债务1623030元，加上已经支付给被告的500000元，累计支付数额已超过合同总价款，目前被告已经按照合同的约定在2016年6月8日将房屋交付给原告刘永占有、居住使用，故对于原告要求被告协助办理过户的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告李美莲在签署合同时隐瞒诉争房屋的真实权利状态，在合同约定的2016年7月30日之前并没有办理诉争房屋上的抵押权注销登记手续，应当承担相应的违约责任，根据合同第七条的约定，逾期超过十五日的，合同另一方要求继续履行合同的，应当自约定的履行期限届满之日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金，目前，原告刘永已代替被告李美莲偿还了其欠付抵押权人的全部债务，该行为系原告刘永积极办理抵押注销手续的行为，与被告无关，因此被告应当自2016年7月31日起，支付原告其逾期办理抵押注销手续的违约金。关于违约金的支付期间，本院认为，在原告代被告偿还其欠付上海浦东发展银行股份有限公司北京分行的1025130元的债务后，2016年11月11日，北京市西城区人民法院解除了对涉案房屋的轮候查封冻结，到此日为止，诉争房屋具备了办理房屋所有权过户手续，因此本院认为支付逾期办理抵押注销手续的期间为2016年7月31日至2016年11月11日，共计104天。此外，值得注意的是，在本案所签署的《北京市房屋买卖合同》最后签名位置，被告李美莲的前夫杨雷亦进行了签字，但签名处的身份信息仍为被告李美莲一人，本院认为从整个合同的内容来看，杨雷作为共有权人出现在合同的第二条“关于房屋权属情况”一栏，在居间合同和房屋买卖合同抬头部分显示的出卖人均为李美莲，诉争房屋一直登记在被告李美莲名下，在整个买卖过程中，按照一般交易习惯，作为共有权人的杨雷并未签署《共有权人同意出售证明》，因此从整个合同的理解来看，杨雷签名的行为应理解为同意出售诉争房屋，从整个合同实际履行情况来看，房屋的交付、出具的收据等行为均为被告李美莲所为，在合同履行过程中，2016年7月5日，被告李美莲与杨雷离婚，在离婚调解书中约定，双方名下的财产归各自所有，至此杨雷不再作为诉争房屋的共有权人，因为本院认为，本案的《房屋买卖合同》的主体为原告刘永和被告李美莲，无需再追加杨雷参与诉讼。另外，原告刘永支付给被告李美莲的房款和原告刘永代被告李美莲偿还的债务的总额已超过房屋买卖合同约定的总的价款，原告刘永对此可以另行主张权利。被告李美莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李美莲于本判决生效后七日内协助原告刘永办理位于北京市昌平区北七家镇温泉花园×号房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告刘永名下。二、被告李美莲于本判决生效后七日内支付原告刘永违约金六万二千四百元。三、驳回原告刘永的其他诉讼请求。如果被告李美莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费二万二千八百元，由被告李美莲负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告李美莲负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚小锋二〇一六年十一月三十日书 记 员  李 尧