四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川20民终869号上诉人（原审原告）：邓福成，女，1944年2月3日出生，汉族，住四川省简阳市养马镇。被上诉人（原审被告）：唐元明，女，1949年10月30日出生，汉族，住四川省简阳市养马镇。被上诉人（原审被告）：邓小龙，男，1969年4月1日出生，汉族，住四川省简阳市养马镇。二被上诉人共同委托诉讼代理人：付能箭，简阳市养马法律服务所法律工作者。上诉人邓福成因与被上诉人唐元明、邓小龙排除妨害纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2016）川2081民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓福成，被上诉人唐元明、邓小龙的委托诉讼代理人付能箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓福成上诉请求：撤销原判，判令唐元明、邓小龙立即停止侵权行为，归还邓福成宅基地，限期拆除其在邓福成宅基地上所建的建筑物，并恢复邓福成原有建筑物。事实和理由：1.原判认定双方当事人间存在房屋买卖关系错误。其一，邓福成将房屋所有权证交由唐元明家保管，只是为了方便其办事，且家中尚有其他财物没有带走。其二，邓福成知晓改建房屋后就多次找过邓富成，邓富成也承诺重新给邓福成修房子，当时唐元明也在现场。即使当时没提出异议，也不证明邓福成就放弃了权利。其三，证人樊增全、樊高清、曹成芳的证言不能佐证房屋买卖的事实。其四，邓福成在调解协议中陈述“既然有所有手续，那就算了”，此处说的不是指房屋的买卖手续，而是针对邓富成私自篡改土地证书权利人的事，邓福成要对方承担法律责任。对方称其有手续，邓福成才作上述陈述。其五，如果存在买卖事实，在1989年-1990年对农村房屋进行清理登记时，对方就不会让邓福成以自己名字办理登记，其后才采取非法途径去办了一个证书。2.村民一户只能拥有一处宅基地，对方拥有两处不合法。3.《集体建设用地使用证》记载的土地使用者与集体土地建设用地使用权登记卡上载明的土地使用者姓名不一致，应以土地登记卡为准。登记在“邓富成”名下的《集体土地建设用地使用证》已被简阳市人民政府撤销，邓福成对该讼争宅基地依法享有使用权。唐元明、邓小龙辩称，本案所涉房屋不是借用，一审认定双方当事人间房屋买卖关系成立是正确的。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。邓福成向一审法院起诉请求：1.判决唐元明、邓小龙立即停止侵权行为，归还邓福成宅基地[集体建设用地使用权证号：简马养集用（1989）字第0601-3488号]；2.判决唐元明、邓小龙限期拆除其在邓福成宅基地上所建的建筑物，并恢复邓福成原有建筑物。一审法院认定事实：邓福成与唐元明之夫邓富成（于2009年3月病故）系堂姐弟关系，邓小龙系邓富成之子。1985年，邓福成因外出务工离开其户籍地，将其位于简阳市养马镇新路村五社的竹草结构房屋一套（房屋产权证号：简农房权字第0802073**号，建筑面积：90.7㎡）向同社村民出售，最终以1200元的价格卖给了邓福成一家。双方未签订书面购房协议，邓福成将房屋交付唐元明家人时，将该房屋的《村镇房屋所有权证》及林权证原件一并交由唐元明家人持有至今。唐元明一家取得房屋后，分别于1990年、1997年进行了两次改建，将原竹草结构改建为砖混结构的平房。两次改建过程中，邓福成及其家人均未参与，也未提出任何异议。1989年7月，唐元明家人以邓福成的名义向简阳市国土资源局办理上述房屋宅基地的集体土地建设用地权属登记，简阳市国土资源局于1990年6月将该宅基地的《集体建设用地使用证》[集体建设用地使用权证号：简马养集用（1989）字第0601-3488号]上的“土地使用者”登记为“邓富成”。2009年3月邓富成病故后，双方当事人因房屋所有权问题发生纠纷。2009年7月14日，简阳市养马镇新路村人民调解委员会组织双方进行调解并达成调解协议，双方均在调解协议上签字确认。该调解协议载明：“唐元明说：1984年3月8日，我交现金约壹仟多元买邓福成的，当时房屋结构是泥草结构，正房三间，猪圈、厨房各一间，共计五间。邓福成说：既然有所有手续，那就算了，但是，我以前的树木还是我的（房前屋后），后来别人栽的果树是哪个的就是哪个的。唐元明说：我们后来栽的都归邓福成所有。”达成上述调解协议后，邓福成于2010年5月27日以返还原物为由向四川省简阳市人民法院提起诉讼，要求唐元明、邓小龙返还被其占用的房屋，并赔偿损失4300元。在诉讼过程中，为查清事实，该院向简阳市国土资源局发出《关于请予协助核查有关案件事实的函》，函请核查“位于简阳市养马镇新路村五社的诉争集体土地的建设使用权人。”2010年10月11日，简阳市国土资源局复函（简国土资函[2010]104号）称：“证书记载的土地使用者为邓富成，属于笔误，应以土地登记薄（卡）为准。”2011年7月18日，简阳市人民政府作出“关于撤销邓富成《集体土地建设用地使用证》[简马养集建（1989）字第0601-3488号]的决定”（简府地[2011]75号），以国土局填发的该宗宅基地的《集体建设用地使用证》记载的土地使用者与集体土地建设用地使用权登记卡上载明的土地使用者姓名不一致，应以土地登记卡为准为由，撤销了邓富成的上述《集体建设用地使用证》。唐元明对该行政决定不服，向资阳市人民政府申请行政复议。2011年11月8日，资阳市人民政府作出《中止行政复议通知书》（资府复中字（2011）1号），以该行政复议案集体土地建设用地使用权所涉及的房屋权属正在四川省简阳市人民法院进行民事诉讼，该民事诉讼与行政复议案有重大关联为由，中止了行政复议案件的审理。邓福成诉唐元明、邓小龙返还原物纠纷，经二审最终以原房屋已灭失无法返还为由驳回了邓福成的诉讼请求。后邓福成又于2013年8月13日以财产损害纠纷为由，向四川省简阳市人民法院提起诉讼，要求唐元明、邓小龙赔偿其房屋灭失的各项损失共计231908元，该案经二审最终以邓福成的赔偿请求已过诉讼时效为由驳回其诉讼请求。因邓福成败诉，唐元明未向资阳市人民政府申请恢复上述行政复议案件的审理。邓福成多次向法院起诉均未胜诉，故于2015年9月29日再次向四川省简阳市人民法院起诉，要求唐元明、邓小龙返还其宅基地，限期拆除宅基地上的建筑物并恢复原状。一审法院认为：邓福成与唐元明、邓小龙之间的纠纷属于返还原物纠纷。排除妨害是指物权人或占有人对他人无权占有之外的其他妨害其权利正常行使的侵害行为，可以请求予以排除。返还原物请求权是指物权人对于无权占有人所享有的要求其返还占有物的请求权。二者的主要区别在于请求权利人是否实际占有讼争标的物。根据邓福成的诉讼请求，因邓福成已将讼争宅基地上的自建房屋交付唐元明家人居住，其并未实际占有该房屋所属的宅基地，本案案由应变更为返还原物纠纷。关于本案争议焦点：一、关于双方当事人之间存在房屋买卖还是借用关系问题。在审理邓福成诉唐元明、邓小龙返还原物纠纷一案中，证人樊真全、樊高清均陈述邓福成向本社村民出售讼争宅基地上自建房屋的情况，邓福成虽对该证人证言提出异议，但并提出合理理由及相关证据。根据上述证人证言和简阳市养马镇新路村人民调解委员会制作的“关于唐元明与邓福成房屋纠纷调解协议”的内容，结合邓福成将该讼争宅基地上自建房屋的产权证原件一并交付唐元明家人持有至今，以及唐元明家人取得房屋后于1990年、1997年两次改建，邓福成在2009年双方产生房屋纠纷前均未提出任何异议的事实，能够认定双方当事人之间存在房屋买卖关系。邓福成主张双方系房屋借用关系，但并未提供相关证据予以证明，不予支持。二、关于双方当事人之间的房屋买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”规定，国家并未禁止农村房屋买卖，而是对属于农村集体经济组织所有的宅基地使用权的流转进行了限制。本案中，双方当事人均系同一集体经济组织成员，邓福成将其依法取得使用权的宅基地上自建房屋转让给唐元明一家人，其房屋买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此，双方当事人基于双方真实意思表示所达成的房屋买卖合同，并不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效，而双方是否办理产权过户登记并不影响买卖合同的效力。三、关于邓福成主张对讼争宅基地依法享有使用权，唐元明、邓小龙对该宅基地上房屋进行改建并居住的行为侵害其合法权益的理由是否成立的问题。首先，邓福成将其讼争宅基地上的房屋转让给唐元明家人，并交付使用至今三十余年，唐元明、邓小龙基于合法有效的买卖合同的对讼争宅基地及房屋的占有、使用，并非侵占行为。其次，邓福成主张登记在“邓富成”名下的《集体土地建设用地使用证》已被依法撤销，邓福成对该讼争宅基地依法享有使用权。因唐元明、邓小龙对上述行政撤销决定申请了行政复议，而该行政复议案件还未审结，邓福成以尚未生效的行政决定主张其对讼争宅基地享有使用权的依据不足。因此，邓福成主张唐元明、邓小龙的居住、改建行为侵害其合法权益的理由不成立，不予支持。四、邓福成的诉讼请求是否已超过诉讼时效问题。因邓福成的诉请主张依据是物权，故对唐元明、邓小龙提出邓福成的请求已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。综上，邓福成要求唐元明、邓小龙返还其宅基地，限期拆除宅基地上的建筑物并恢复原状的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告邓福成的诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告邓福成负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原判认定双方当事人间存在房屋买卖关系所据事实,一是证人所述邓福成当年拟出售房屋及唐元明家建房情况；二是邓福成将房屋及相应产权证书交付唐元明家人情况；三是邓福成在唐元明家两次对房屋进行改建时未提出异议；四是邓福成在调解时所作陈述。本院认为，樊真全、樊高清、曹成芳的证言能够证明邓福成拟出售房屋，且唐元明所述以1200元价格购买房屋与上述证人所述价格能够相互佐证。现邓福成将房屋及相应产权证书交付唐元明家人已历三十余年，其在交付房屋时交付产权证书符合当时农村房屋买卖交易习惯。唐元明家人先后于1990年、1997年改建，邓福成原竹草结构房屋因此灭失。如系借用房屋，邓福成却在2009年前均未对房屋改建提出任何异议，显不合常理，邓福成对此不能作出合理解释。在简阳市养马镇新路村人民调解委员会调解时，邓福成对唐元明所述以1200元购房的事实回应“既然有所有手续，那就算了，但是，我以前的树木还是我的”，显然其当时对唐元明所述购房事实是表示认可的。综合上述事实，原判认定双方当事人间存在房屋买卖事实正确。本院审理查明的其他事实与原判认定的事实一致。本院认为：本案双方当事人之间形成的农村房屋买卖关系，属同一集体组织内部成员间房屋买卖，不违反法律规定，合法有效。邓福成原竹草结构房屋交付唐元明家人已历三十余年，且早已灭失，唐元明家人经两次改建建成现砖混结构房屋。期间，买卖双方未到土地管理部门办理土地登记薄（卡）的变更登记，并不影响房屋买受人基于买卖行为应享有的权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，唐元明、邓小龙对讼争宅基地享有占有使用的权利。故对邓福成提出判令唐元明和邓小龙返还宅基地、拆除宅基地上的建筑物并恢复原状的请求，原判不予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人邓福成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人邓福成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 彤审判员 周 群审判员 严霁云二〇一六年十一月十日书记员 卓浩军