江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14661号原告：顾燕平，女，1977年7月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：颜菊生，男，汉族，1976年2月24日生，住江苏省昆山市（系原告配偶）。原告：陈莉，女，1978年1月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵福俊，男，汉族，1975年12月28日生，住江苏省昆山市（系原告配偶）。被告：昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路388号。法定代表人：徐美芳，该公司负责人。被告：昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路388号，组织机构代码62838188-1。法定代表人：谢乐民，该公司总经理。委托诉讼代理人：繆莹，江苏众勋律师事务所律师（代理上述二被告）原告顾燕平、陈莉与被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称：世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称：温莎堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告顾燕平委托诉讼代理人颜菊生、原告陈莉委托诉讼代理人赵福俊、被告世贸公司及温莎堡公司共同的委托诉讼代理人繆莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾燕平、陈莉向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付租赁期第七年度第二个季度到租赁期第八年第二个季度，共5个季度的租金83792元（自2015年4月份至2016年6月份）；2.判令两被告支付违约金3703.39元（��日万分之二，第一季度以16758元为基数，自2015年4月11日开始计算至2016年11月7日，以此类推）；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告世贸公司于2009年8月1日签订了包租的《委托租赁经营协议》，约定原告将位于昆山市玉山镇XX路XX号XX广场XX号楼XX大厦XX层XX号，建筑面积31.21平方米的商铺由被告世贸公司出租经营。但被告世贸公司把原告的商铺出租了，却没有按《委托租赁经营协议》规定按时支付原告的租金，现拖欠租赁期第7年第二个季度到租赁期第八年第二个季度，共5个季度的租金83792元（2015年4月-2016年6月）。同时被告世贸公司在租金支付期间经常拖欠租金，经协商，原告同意免除部分租金，与两被告于2014年5月4日签订了《补充协议书》，两被告都承诺：被告世贸公司以后会按时支付租金，同时被告温莎堡也承诺如被告世贸公司在支付期不能支付租��，由被告温莎堡公司在6个月之内保证支付租金。但到目前为止被告温莎堡公司也没有按承诺的如期支付租金。按照双方的《委托租赁经营协议》和《补充协议书》的约定被告已经构成根本违约，应承担违约责任。被告世贸公司、被告温莎堡公司辩称，根据原被告签订的《委托租赁经营协议》及“补充协议书”约定，原告同意减免被告世贸公司四个半月租金（2013年一个半月、2014年三个月），自2014年4月起，被告世贸公司恢复支付原告租金，双方一致同意由原告承担消防改建工程款8680.13元，该费用分19个季度在被告世贸公司应该支付给原告的租金中平均分摊扣除。如被告世贸公司不能依约支付原告租金，最多不得超过六个月，否则由被告温莎堡公司提供担保，支付所欠租金。双方还约定，“补充协议书”为《委托租赁经营协议》的补充，《委托租赁经营协议》是以受托物业可以符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租作为被告世贸公司履行协议约定义务的先决条件。但在其他业主与世贸公司因房屋租赁合同纠纷发生诉讼的过程中，自2014年12月4日开始，陆续有业主与被告世贸公司解除了《委托租赁经营协议》，至2015年的6月14日，大厦三层全体业主委托业主代表与被告世贸公司解除了《委托租赁经营协议》，并自行直接与商家签订了租赁合同，收取租金收益；至2016年4月30日，大厦二层全体业主委托业主代表与世贸公司解除了《委托租赁经营协议》，并自行直接与商家签订了租赁合同，收取租金收益，根据（2016）苏05民终3488号判决书的观点，涉案物业是否可以整体整合出租为本案世贸公司履行委托租赁经营协议的前提条件，应视为影响世贸公司应否履行合同的重要因素，而客观事实情况是自涉案物业业主大面积与世贸公司解约，自行收租，自主经营管理后，被告世贸公司客观上已丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件，被告温莎堡公司的担保责任也因被告世贸公司的主责任的消灭而消灭，故综上所述，请求法院驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：两原告系昆山市玉山镇XX路XX号XX广场XX号楼XX大厦XX层XX室商铺所有权人。2009年8月1日，两原告与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、上述房屋建筑面积31.21平方米，购房总价款为68万元，两原告委托被告世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，两原告同意承租人可对房屋进行重新分割、���局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造，2、两原告与被告世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，被告世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为两原告委托被告世贸公司的代理报酬费用，若不足由被告世贸公司赔偿补足，3、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日，其中第一年度为2009年6月1日至2009年12月31日，4、被告世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金为68861元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金为77468元；租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租���，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二，协议还对其他事项进行了约定。两原告将上述租赁房屋交付被告世贸公司后，由于XX广场XX号楼华懋大厦需要进行消防改造且被告世贸公司已完成部分消防改造工程并先行垫付部分工程费用，2014年5月4日，两原告与被告世贸公司、被告温莎堡公司签订《补充协议书》，就消防改造工程费用及施工期内两原告租金损失问题进行了约定：1、本次消防改造工程工期近九个月，期间被告世贸公司无法出租受托经营物业，为此两原告同意减免工程期间四个半月的租金25822.88元，被告世贸公司在扣除该减免租金后，自2014年4月起恢复支付两原告租金，2、两原告应分摊支付的消防工程费用金额为8680.13元，两原告同意被告世贸公司在剩余应付19个季度租金中分摊平均扣除，3、若被告世贸公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知两原告，最多不得超过6个月，由被告温莎堡公司提供担保支付所欠租金，4、本补充协议为原《委托租赁经营协议》的补充，原协议是以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为被告世贸公司履行协议约定义务的先决条件，两原告有配合被告世贸公司，共同维护被告世贸公司受托物业整体利益的义务，共同搞好经营工作，双方酌情协商解决方案。涉案房屋2016年4月至2016年6月的租金为86076.25元（68861元÷4×5），两原告应当分摊的消防工程费用为2284.2元（8680.13元÷19×5），被告世贸公司拖欠两原告2016年4月至2016年6月的租金83792.05元。另查明：不包括两原告在内的XX大厦XX层部分业主委托业主李玉萍于2015年6月14日与被告世贸公司解除《委托租赁经营协议》，两被告认为XX大厦XX层已经不能整体整合出租，被告世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件。2015年10月13日，两原告就被告世贸公司拖欠两原告2015年1月至3月的租金向本院提起诉讼，本院于2015年12与额7日作出（2015）昆民初字第4191号民事判决书，载明“涉案房屋2015年1月至3月的租金为17215.25元（68861元/4），两原告应当分摊的消防工程费用为456.84元（8680.13元/19），被告世贸公司拖欠两原告2015年1月至3月的租金16758.41元，……判决如下：一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾燕平、陈莉2015年1月至3月租金16758.41元并支付违约金（以16758.41元为基数按照日万分之二标准从2015年1月11日计算至判决生效之日）；二、若被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司未能按期履行第一项付款义务的，被告昆山温莎堡假日广场有限公司对上述付款义务承担保证责任。��两被告不服该判决，于2016年4月7日向苏州市中级人民法院提起上诉，2016年7月21日苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终3488号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实由两原告提供的《委托租赁经营协议》、《补充协议》、房产证、土地证、（2015）昆民初字第4191号民事判决书、（2016）苏05民终3488号民事判决书、两被告提供的解除合同协议、授权委托书及当事人在庭审中的陈述为证。本院认为：原被告签订的《委托租赁经营协议》及《补充协议》合法有效，各方均应恪守。被告世贸公司理应按照合同约定按时足额支付租金，故本院对于两原告要求被告世贸公司支付拖欠的2015年4月至2016年6月租金83792元诉请予以支持。被告世贸公司未遵守合同约定，应当承担违约责任，《委托租赁经营协议》约定“租赁期��五年（2013年）开始每季度首日起10天内支付25%年租金，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二”，该违约金的约定不违反法律规定，故本院对于两原告要求以一个季度租金16758.41元为基数，分别自2015年4月11日开始计算至2016年11月7日、自2015年7月11日开始计算至2016年11月7日、自2015年10月11日开始计算至2016年11月7日、自2016年1月11日开始计算至2016年11月7日、自2016年4月11日开始计算至2016年11月7日，均按照日万分之二标准计算违约金的诉请予以支持。同时，《补充协议》约定“若被告世贸公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知两原告，最多不得超过6个月，由被告温莎堡公司提供担保支付所欠租金”，该约定即为被告世贸公司不能履行债务时，由被告温莎堡公司承担保证责任，系一般保证，保证担保的范围包括主债权、违约金，现被告世贸公司逾期六个月未支付租金，被告温莎堡公司应当对租金及违约金承担一般保证责任。两被告辩称“XX大厦XX层已经不能整体整合出租，被告世贸公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件”，根据合同相对性原则，两原告并未与两被告解除合同，两被告仍应按照合同约定履行义务，被告提出上述抗辩意见，但并未向原告主张解除合同，故合同解除前的租金被告仍应支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款及第二十一条之规定，判决如下：一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾燕平、陈莉2015年4月至2016年6��租金83792元并支付违约金（以16758.41元为基数按照日万分之二标准分别自2015年4月11日开始计算至2016年11月7日、自2015年7月11日开始计算至2016年11月7日、自2015年10月11日开始计算至2016年11月7日、自2016年1月11日开始计算至2016年11月7日、自2016年4月11日开始计算至2016年11月7日）；二、若被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司未能按期履行第一项付款义务的，被告昆山温莎堡假日广场有限公司对上述付款义务承担保证责任。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的��务利息。案件受理费1988元，减半收取994元，由两被告负担，此款两原告已预交，两被告在本判决生效后十日内直接支付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员  王甜甜二〇一六年十一月九日书记员  严 夏