云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0324民初1565号原告：罗平金海物业服务有限公司（以下简称金海物业公司）。住所地：罗平县罗雄街道龙门街498号蟠龙兰庭小区。法定代表人：李亚云。委托诉讼代理人：王桂花，又名王红琼，女，1982年6月1日出生，彝族，云南省罗平县人，初中文化，罗平县金海物业公司职工，住罗平县，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱丽平，云南剑宇律师事务所律师，一般授权代理。被告：ＸＸ莲，女，1966年5月8日出生，汉族，云南省罗平县人，初识文化，农民，住罗平县。委托诉讼代理人ＸＸ娥（系被告ＸＸ莲胞妹），女，1977年7月19日出生，汉族，云南省罗平县人，初中文化，居民，住罗平县，特别授权代理。原告金海物业公司与被告ＸＸ莲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告金海物业公司委托诉讼代理人王桂花、朱丽平，被告ＸＸ莲及其委托诉讼代理人ＸＸ娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告ＸＸ莲支付原告物业管理费及垃圾清运费2046.20元；2、本案诉讼费由被告承担。原告金海物业公司诉称，我公司对罗平县罗雄街道龙门街498号蟠龙兰亭小区（以下简称蟠龙兰亭）的物业进行服务管理，被告ＸＸ莲即居住在蟠龙兰亭12幢1单元502号房，其自2014年4月1日起至2016年3月30日止，共计24个月，未支付我公司物业管理费及垃圾清运费。被告的房屋面积为128.77平方米，物业管理费按每月每平方米0.6元计算，其应支付我公司1854.20元；垃圾清运费按每月8元计算，其应支付我公司192元。因此，被告共应支付我公司上述二项费用2046.20元，经我公司多次催要，被告拒绝支付。请求人民法院支持我公司的诉讼请求。原告金海物业公司委托诉讼代理人的代理意见是：原告的起诉事实清楚、证据充分。原告是合法的物业管理服务机构，之所以能进入蟠龙兰庭进行物业管理，是因其与蟠龙兰庭的开发商签订了物业管理合同。原告的收费标准合理合法，被告ＸＸ莲应当依法向原告缴纳其下欠的物业管理费及垃圾清运费2046.20元。原告的诉讼请求应当得到支持。被告ＸＸ莲辩称，原告金海物业公司起诉要求我支付的物业管理费及垃圾清运费2046.20元，我没有计算过。原告于2016年1月1日进入蟠龙兰亭的进行物业管理以来，住房用水自来水流小，未经业主允许，原告擅自将消防通道、绿化面积规划为车位出租给他人，导致消防通道变窄、绿化面积减少，单元入户门破烂，天一下雨，屋顶的雨水从楼顶顺着楼梯冲下，把我家的抽油烟机损坏，消防栓的玻璃罩被打烂，下水管漏水，小区内垃圾遍地，卫生环境极差。上述问题，我们要求原告修复、处理，但始终没有得到解决。因此，这二年我没有向原告缴纳物业管理费及垃圾清运费。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ莲的委托诉讼代理人的代理意见是：原告并不是2014年4月1日至2015年12月31日期间向被告提供物业服务的主体。物业服务合同属于双务合同，由于原告金海物业公司与被告ＸＸ莲没有签订《物业服务管理合同》，因此原告不能进驻蟠龙兰亭进行物业管理。原告于2016年1月1日接手蟠龙兰亭物业服务以来，其提供的物业管理服务质量存在严重问题：小区内公共设施损坏，垃圾成堆，乱停乱放车辆，给蟠龙兰亭的消防、业主的居住安全带来严重隐患，多收水电费，侵犯业主利益。因此被告完全可以拒绝向原告缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第二条、第三十三条的规定，原告没有物业管理资质，不能对蟠龙兰庭的物业进行管理。原告的物业管理也没有完全尽到职责，请求人民法院支持被告的反驳理由。原告金海物业公司围绕其诉讼请求，向本院提供了下列证据：第一组：《营业执照》一份，证明原告金海物业公司具有物业管理服务资格；第二组：曲靖山江房地产开发有限公司与原告金海物业公司签订的《小区物业管理委托合同》，证明原告具备进驻蟠龙兰亭进行物业管理的主体资格，该合同约定的物业管理期限自2016年1月1日起至2026年1月1日止，同时证明原告向被告收取物管费的标准是住宅0.6元/平方米、非住宅（指车库、商铺）1.2元/平方米；第三组：罗平县发展和改革局罗发改价费（2010）15号文件，证明蟠龙兰亭的垃圾清运费的收费标准是8元/月/户；第四组：《债权移交清单》，证明曲靖山江房地产开发有限公司将蟠龙兰亭业主（包括被告ＸＸ莲）于2016年1月1日之前欠该公司的物业管理费及垃圾清运费移交给原告罗金海物业公司收取，其上述债权已转移给原告；第五组：曲靖山江房地产开发有限公司移交给原告金海物业公司的未缴费人员的名单及金额，证明被告ＸＸ莲的物业管理费自2011年4月1日至2014年3月31日止免交3年，从2014年4月1日起计算至2015年12月31日止，被告ＸＸ莲未缴纳的物业管理费为1622.50元，这笔未缴费用系按被告的住房面积计算，不包括被告的非住房面积，被告应当缴纳给原告；第六组：被告被告ＸＸ莲、ＸＸＸ、刘贵平接收房屋时与中铁八局集团昆明铁路物业管理有限公司签订的《蟠龙兰庭小区临时管理规约》，证明在蟠龙兰亭业主委员会及业主大会没有成立之前，该小区的物业管理由开发商委托有关物业管理公司进入管理，业主接受物业管理的服务并按物业管理的服务进行缴费；第七组：照片二张及公告一份，证明曲靖山江房地产开发有限公司与原告金海物业公司于2016年1月1日在蟠龙兰亭张贴公告，公告已经载明自2016年1月1日起，山江房地产开发有限公司将蟠龙兰亭的物业管理委托给原告管理，对蟠龙兰亭各位业主进行了告示；第八组：《罗平蟠龙兰庭小区水电费收费台账》，证明被告ＸＸ莲已经认可原告金海物业公司在蟠龙兰亭进行物业管理的事实。经质证，对于原告金海物业公司提供的第一组、第二组、第三组、第六组、第七组、第八组证据的真实性，被告ＸＸ莲及其委托诉讼代理人没有异议，但认为原告提供的第二组证据不能证明其能够进入蟠龙兰庭进行物业管理；对于原告提供的第四组证据，被告及其委托诉讼代理人表示不清楚其是否真实；对于原告提供的第五组证据，被告及其委托诉讼代理人认为不真实。被告ＸＸ莲为证明其答辩理由，向本院提供了照片26张，证明蟠龙兰庭的消防通道、绿化带已经被原告金海物业公司擅自划为车位出租给他人，消防通道车辆堵塞，楼道间杂物堵塞，小区管理杂乱无章，致使被告等业主不能正常通行，小区屋顶的水池从未清洗，绿化带垃圾成堆，居住环境不卫生，小区安保管理不善，公共水管没有维护，楼顶水管爆裂，公共楼梯间漏水严重；被告的住房浸水严重，抽油烟机的管道无人管理，住房外墙浸水，门框长期被水侵蚀变形等事实。经质证，原告金海物业公司委托诉讼代理人认为，被告ＸＸ莲提供的上述证据，不能证明其答辩理由。对双方当事人提供的证据，本院认定如下：一、对于原告金海物业公司提供的上述被告ＸＸ莲及其委托代理人对其真实性没有异议的第一组、第二组、第三组、第六组、第七组、第八组证据，本院予以确认其真实性并在卷佐证；二、原告金海物业公司在庭审中陈述的“开始大部分业主还是欢迎的，但是后来部分业主没有交物管费，发不下工资，管理就差了一些，我们是在不影响交通的情况下规划了临时停车位出租（800元/年），但是是业主不遵守规则，才导致的秩序混乱”与被告ＸＸ莲提供的26张照片相互印证，证明了原告在蟠龙兰庭的物业管理活动中，因车位规划、车辆停放、公共设施维护、居住安全、车辆乱停乱放、物业管理费和垃圾清运费的缴纳等问题，与蟠龙兰庭业主发生矛盾，被告ＸＸ莲没有向原告缴纳物业管理费、垃圾清运费的事实，本院予以认定。对于原告金海物业公司提供的第四组、第五组证据，由于没有利害关系人曲靖山江房地产开发有限公司到庭接受质询，其真实性和具体数额在本案中不予认定。根据以上证据，本院确认如下法律事实：曲靖山江房地产开发有限公司将其开发的蟠龙兰亭12幢1单元502号套房出售给被告ＸＸ莲。2011年4月27日，被告ＸＸ莲与中铁八局集团昆明铁路物业管理有限公司签订《蟠龙兰庭小区临时管理规约》，同意将蟠龙兰庭的物业交由该中铁八局集团昆明铁路物业管理有限公司管理。2016年1月4日，曲靖山江房地产开发有限公司与原告金海物业公司签订《小区物业管理委托合同》，将蟠龙兰亭的物业委托原告金海物业公司管理。合同约定：物业管理期限自2016年1月1日起至2026年1月1日止；住宅的物业管理费按0.6元/平方米收取，非住宅（指车库、商铺）的物业管理费按1.2元/平方米收取；房屋建筑共用部分、公共设施由金海物业公司维修；公共秩序由金海物业公司维护；环境卫生由金海物业公司清洁等。2016年1月20日，罗平县市场监督管理局向金海物业公司颁发了《营业执照》，注册资本为50万元，营业期限自2016年1月20日起至长期，经营范围为物业管理。自2016年1月1日起，原告即对蟠龙兰庭开展物业管理服务活动。由于双方对蟠龙兰庭的物业管理发生纠纷，被告ＸＸ莲没有按照曲靖山江房地产开发有限公司与原告金海物业公司签订的《小区物业管理委托合同》，向原告缴纳物业管理费及垃圾清运费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告金海物业公司没有提供证据证明蟠龙兰亭的被告ＸＸ莲等业主同意曲靖山江房地产开发有限公司将蟠龙兰亭的物业委托原告管理，因此曲靖山江房地产开发有限公司与原告签订的《小区物业管理委托合同》，违反了上述规定，不是被告ＸＸ莲的真实意思表示，对被告ＸＸ莲没有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”原告没有提供证据，证明曲靖山江房地产开发有限公司在将其债权即被告ＸＸ莲自2014年4月1日起至2015年12月30日止应支付的物业管理费及垃圾清运费转移给原告收取时，通知了被告，因此曲靖山江房地产开发有限公司将其债权转移给原告，对被告ＸＸ莲不发生效力。原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗平金海物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元免受。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  张小平人民陪审员  陈荣华人民陪审员  肖长海二〇一六年十一月二十一日书 记 员  罗宏琛