广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11885号上诉人(原审原告):林凤鸣，身份证住址:广州市荔湾区,现住广州市。上诉人(原审原告):叶叶红，身份证住址:广州市荔湾区,现住广州市。上诉人(原审原告):叶超红，身份证住址:广州市荔湾区,现住广州市。上诉人(原审被告):广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：翁妃陆。委托代理人：邓涛，该公司职员。上诉人(原审第三人):广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：刘亚龙，该公司总经理。委托代理人：苏慧仪，国信信扬律师事务所律师。上诉人林凤鸣、叶叶红、叶超红、广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫名都公司）、广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司（以下简称尚甫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初1631号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。林凤鸣、叶叶红、叶超红上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、对原审判决第二项，应加判十甫名都公司交还商铺时需同时提供经政府部门认可有资质的测绘机构出具的与房产证数据相符的证明；三、变更原审判决第三、四项中的租金或使用费的滞纳金标准为每日3%；四、撤销原审判第五项，改判十甫名都公司向我方支付误工费和交通费2000元。具体事实和理由如下：1、原审没有判令十甫名都公司按照《合作合同》附件条款复建商铺后，将涉事商铺交还我方时，需同时提供经政府部门认可有资质的测绘机构出具的与房产证数据相符的证明。2、原审判决滞纳金按每月万分之五的标准计算，且每期滞纳金以不超过本金为限，并无事实根据和法律依据。3、原审判决不支持我方要求十甫名都公司赔偿误工费及交通费共2000元错误。4、我方是在涉案商铺被十甫名都公司拆除后才被迫签订协议，原审错误认定先签协议后拆商铺，不符合事实。5、原审判令尚某公司协助十甫名都公司恢复商铺给我方，不符合我方与十甫名都公司双方所签协议的原则与应履行的义务。6、原审判令自判决发生法律效为之日起10天内，十甫名都公司向我方支付2016年1月至其将商铺恢复原状并交还我方之日的租金或使用费及滞纳金，与合同约定不符。7、我方与十甫名都公司所签订的涉案合作协议、合作合同、承诺书及补充协议均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，双方均应自觉履行。涉案合同已于2016年9月30日期满，故我方要求解除涉案合同。对于租金、滞纳金及复铺责任，我方要求追讨到十甫名都公司完全复原商铺，并提供有资质的测绘机构出具的《测绘证明》，由法院判令把商铺完整归还我方为止。十甫名都公司答辩称：我司同意解除与林凤鸣、叶叶红、叶超红的合作合同及协议，但因我司已经支付过拆铺补偿金，故不同意恢复原状。对林凤鸣、叶叶红、叶超红要求我司提供经政府部门认可有资质的测绘机构出具的与房产证数据相符的证明，我司不知如何出具，且我司不愿意恢复涉案商铺原状。根据合同法的相关规定，违约金过高，超过造成的损失，当事人可以请求法院予以减少，原审判决的滞纳金标准合理。林凤鸣、叶叶红、叶超红要求我司支付误工费和交通费2000元，是没有证据证明其主张的。尚某公司答辩称：我司不同意协助十甫名都公司恢复原状，因为我司与林凤鸣、叶叶红、叶超红没有合同关系，且我司已将涉案商铺转租给他人，强行恢复会损害其他第三人权益。林凤鸣、叶叶红、叶超红其他上诉请求与我司无关，我司没有异议。十甫名都公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、撤销原审判决第三项中关于2013年10月、11月和2014年6月、8月租金的滞纳金35.93元的判决；3、林凤鸣、叶叶红、叶超红承担案件受理费。事实与理由如下：一、我司与林凤鸣、叶叶红、叶超红签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《合作合同》是合法有效的合同。我司欠租并非我司本愿，我司也愿意承担违约责任，希望能按照合同约定履行到合同期满。因为我司之前已经向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付过拆铺补偿金，所以林凤鸣、叶叶红、叶超红不应当要求我司恢复商铺原样。二、原审法院要求我司向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付延付2013年10月、11月、2014年6月、8月租金的滞纳金，不符合法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中林凤鸣、叶叶红、叶超红主张追究2014年6月、8月的租金的滞纳金，明显超过了诉讼时效。但我司在一审中并没有提出诉讼时效的抗辩。林凤鸣、叶叶红、叶超红共同答辩称：1、对于十甫名都公司上诉请求撤销原审判决第一项，我方不知如何理解。2、对于十甫名都公司上诉请求撤销原审判决第二项，尚某公司是原审法院追加的，我方根本不认识尚某公司，也与其没有合同关系，该公司与我方无关。3、十甫名都公司应当按照合同约定帮我方恢复商铺原状。4、我方不清楚十甫名都公司上诉主张的滞纳金是如何计算的。我方认为应按合同约定的3%的标准计算滞纳金。由于十甫名都公司的侵权行为一直持续至今，故并不存在十甫名都公司所说的超过诉讼时效的问题。5、拆铺补偿金和补偿拆铺的损失无关。十甫名都公司的拆铺补偿金只是对拆铺的补偿而并非对拆铺的赔偿金。涉案合作合同的附件中明确约定了十甫名都公司应该如何将涉案商铺恢复原状给我方。涉案商铺是在双方签约之前，在我方不知情的情况下被十甫名都公司强行拆除的，无法双方协商确认地标地址，所以十甫名都公司应当在交付的时候提供有资质的数据证明其所恢复的商铺与原状相符。6、误工费是叶叶红、叶超红因诉讼需请假而产生的，因诉讼还产生了交通费、打印材料费和查询工商资料等费用。我方要求十甫名都公司负担一、二审全部诉讼费用、误工费、交通费，以及本案从简易程序转为普通程序的所有费用。尚某公司答辩称：我司对于十甫名都公司的上诉无异议，因为与我司无关。尚某公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判我司无需协助十甫名都公司恢复涉案商铺原样。具体理由如下：一、原审明知涉案商铺涉及几重租赁关系，却只追加了作为次承租人的我司，没有追加次次承租人，而次次承租人作为第三人是有独立请求权的，本案判决结果直接影响其实体权利，故第三人必须参加到本案诉讼之中。即使我司不能提供次次承租人的信息，原审法院也应到涉案商铺现场进行公告，通知次次承租人参与到本案诉讼之中。现原审直接判决收回商铺，恢复原状，侵犯了次次承租人的实体权利，应裁定撤销原审判决，发回重审。二、原审判决第二项没有法律依据，侵犯第三人的实体权利，理应撤销。我司与林凤鸣、叶叶红、叶超红之间不是合同相对人，十甫名都公司与林凤鸣、叶叶红、叶超红关于复铺原样的约定对我司没有法律约束力，我司没有义务协助执行。十甫名都公司答辩称：不同意尚某公司上诉意见。尚某公司是涉案商铺的实际使用人，并没有其他人使用涉案商铺。林凤鸣、叶叶红、叶超红共同答辩称：我方不认可尚某公司的上诉意见，并质疑十甫名都公司和尚某公司之间合同的合法性和真实性，因为他们之间的合同没有备案，且约定的租期已经超出我方的租赁期限。对于尚某公司，我方是不知道也不承认的，该公司是原审法院主动追加进入本案诉讼的。十甫名都公司在原审判决后更换了法人代表并转移了财产，该司没有依约于2016年7月份与我方商讨是否续租。因为涉案商铺所在的场地已经被打通且很多空置，故无法确认我方商铺的情况，我方也不知道涉案商铺的实际使用人情况。但十甫名都公司也确认没有其他人在使用，而是尚某公司在使用涉案场地。一审法院认定事实：林凤鸣、叶叶红、叶超红是广州市荔湾区第十甫路125号、158号A2159、2160商铺(涉案商铺)的产权人。2010年5月25日，林凤鸣、叶叶红、叶超红(乙方)与十甫名都公司(甲方)签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》(以下简称“《统一经营协议》”)，约定：乙方将涉案商铺全权委托甲方进行招商、租赁、经营，期限自2008年10月1日至2016年9月30日止总计八年；甲方必须按时、按约定费用向乙方交纳“统一经营商铺使用承包费”，在此期间，乙方不得另行将该“授权商铺”对外出租、对外经营管理，同时，甲方将拥有该“授权商铺”对外出租权、对外经营管理权和自主使用权(但不能出售)；根据十甫名都商厦统一经营需要，乙方同意甲方根据十甫名都商场规划及经营需要，在授权八年期间内拆除该商铺的立面框架，但同时应设置该商铺的地面四角面积分割地界；经营期约满时，甲方必须将该商铺的地面四角定位(即原面积平方数)及该商铺立面的原状给予恢复，要有政府部门出具有效测绘证明；甲方如果经营需要拆除乙方商铺，需预先一次性支付给乙方“拆铺补偿金”1万元；甲方自2008年10月1日至2016年9月30日期间，每月15目前应向乙方每平方米支付当月“统一经营商铺使用承包费”合计70元整，此单价为第一年的基数，余下每年递增10%至期满为止。甲方自2008年10月1日开始计算，按照每一个月为一周期，每月15日前支付当月承包费给乙方，逾期支付将按日加收甲方欠乙方所有欠款3%的滞纳金；如超过约定支付日期未能支付到乙方银行帐户，以甲方欠乙方所有欠款按照每日滞纳金3%罚款累计加收，推延超过10天仍没有支付，乙方有权解除合同，无条件收回商铺，且不免除甲方一切欠费及滞纳金以及恢复商铺原状之义务，造成乙方其他损失的，并应赔偿损失，并视甲方为违约。同年5月27日，林凤鸣、叶叶红、叶超红(甲方)与十甫名都公司(乙方)签订《合作合同》，约定：甲方同意将涉案商铺委托乙方进行招商、租赁及经营；甲方提供其名下持有的该商铺与乙方合作，乙方有权对该商铺进行招商、承租及经营；租赁及经营的期间为八年(自2008年10月1日至2016年9月30日止)，甲、乙双方将一次性以8年为限作出签约；商铺使用承包费2008年的基数为70元/平方米/月，之后每年按10%递增，乙方于每个月15日前支付当月商铺使用费，逾期付款视为违约，甲方将按日加收乙方欠甲方所有欠款3%滞纳金，乙方逾期10天以上的，甲方有权解除合同，无条件收回商铺；由于乙方强行拆除甲方商铺，乙方愿意支付1万元整的拆铺费作为补偿金，同时为了让甲方相信乙方承租八年后主动恢复原来商铺之原状乙方必需向甲方每铺支付1万元的信用保证金，乙方不违约情况下，甲方应不含利息退还。合同附件约定的复铺原样为：全间玻璃屋，三面均为透明玻璃(厚度为18mm)，正面玻璃门有金属门把手，可向两边(左右)拉合。每铺装有独立电表1个，光管2支，射灯6盏，砖墙支柱，玻璃货架：铺面上吊天花，并装有消防喷淋，铺正面有不锈钢电动卷闸，铺面有冷气出口。铺面正面右上方装有原门牌号标志，地面有地标标志；如断租，复铺时应把正确的原房产证门牌和地标恢复安装，出具政府部门认可的测绘地标标志及加盖政府机构公章认证，以业权人签名后作准。上述《统一经营协议》及《合作合同》签订后，十甫名都公司将林凤鸣、叶叶红、叶超红的商铺及其他相邻的商铺拆除，重新间隔成一个面积较大的商铺出租给尚某公司经营。原审庭审中，林凤鸣、叶叶红、叶超红、十甫名都公司确认十甫名都公司从2013年10月至今支付租金的情况如下：十甫名都公司分别在2013年10月22日、2013年11月19日、2014年6月16日、2014年8月21日、2015年3月l7日、2015年6月17日、2015年8月27日、2015年9月16日支付当月租金，并在2015年12月21日支付同年10月、11月、12月的租金；十甫名都公司向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付租金至2015年12月底，从2016年1月份开始没有继续支付租金。2013年8月21日，广州市十甫名都商铺经营管理有限公司名称变更为广州市十甫名都市场经营管理有限公司。原审法院认为，林凤鸣、叶叶红、叶超红与十甫名都公司签订的《合作合同》及《统一经营协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，是合法有效的，双方应自觉履行。十甫名都公司从2013年10月至今存在逾期支付及拖欠租金的行为，构成了违约，林凤鸣、叶叶红、叶超红主张解除合同及收回商铺、由十甫名都公司支付欠租及滞纳金的请求符合合同的约定，原审法院予以支持。十甫名都公司提出的抗辩理由均不成立，原审法院不予采纳。关于商铺的腾退问题，由于十甫名都公司是将林凤鸣、叶叶红、叶超红商铺及其他相邻的商铺拆除后重新间隔成一个面积较大的商铺出租给尚某公司经营，故尚某公司应协助十甫名都公司将商铺恢复原状后交还给林凤鸣、叶叶红、叶超红。商铺恢复原状的标准应按双方签订的《合作合同》明确约定的涉案商铺原样(即全间玻璃屋，三面均为透明玻璃(厚度为18mm)，正面玻璃门有金属门把手，可向两边(左右)拉合。每铺装有独立电表1个，光管2支，射灯6盏，砖墙支柱，玻璃货架。铺面上吊天花，并装有消防喷淋，铺正面有不锈钢电动卷闸，铺面有冷气出口。铺面正面右上方装有原门牌号标志，地面有地标标志)确定。恢复商铺原状时应按房产证测绘图标准恢复商铺原有通道。关于滞纳金的支付标准问题，因合同约定每日按3%支付租金滞纳金的标准过高，原审法院以实际损失为基础，酌情将滞纳金标准调整为每日万分之五。关于林凤鸣、叶叶红、叶超红要求十甫名都公司赔偿误工和交通费共2000元的问题，由于林凤鸣、叶叶红、叶超红没有证据证明其主张的事实，故原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年6月28日作出如下判决：一、解除林凤鸣、叶叶红、叶超红与十甫名都公司签订关于广州市荔湾区第十甫路125号、158号A2159、2160号商铺的《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《合作合同》；二、自本判决发生法律效力之日起二个月内，尚甫公司协助十甫名都公司恢复广州市荔湾区第十甫路125号、158号A2159、2160号商铺原样(即全间玻璃屋，三面均为透明玻璃(厚度为18mm)，正面玻璃门有金属门把手，可向两边(左右)拉合。每铺装有独立电表1个，光管2支，射灯6盏，砖墙支柱，玻璃货架。铺面上吊天花，并装有消防喷淋，铺正面有不锈钢电动卷闸，铺面有冷气出口。铺面正面右上方装有原门牌号标志，地面有地标标志)，并按房产证测绘图标准恢复商铺的应有通道后共同将该商铺腾空交还给林凤鸣、叶叶红、叶超红；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，十甫名都公司向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付延付2013年10月、11月、2014年6月、8月、2015年3月、6月、8月、9月、2015年10月、11月、12月租金的滞纳金(其中，2013年10月、11月及2014年6月、8月的滞纳金均以当月租金2993.76元为本金，分别从2013年10月16日、11月16日、2014年6月16日、2014年8月16日计算至2013年l0月22日、11月19日、2014年6月16日、2014年8月21日；2015年3月、6月、8月、9月的滞纳金均以当月租金3293.13元为本金，分别从2015年3月16日、6月16日、8月16日、9月16日计算至2015年3月17日、6月17日、8月27日、9月16日；2015年10月、11月、12月的滞纳金均以当月租金3622.44元为本金，分别从2015年10月16日、11月16日、12月16日计算至2015年12月21日；滞纳金标准按每日万分之五计算)；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，十甫名都公司向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付2016年1月至十甫名都公司将商铺恢复原状并交还林凤鸣、叶叶红、叶超红之日止的租金或使用费(按每月3622.44元计算)及滞纳金(滞纳金分期计算，每月为一期，每期以所欠租金为本金，按每日万分之五的标准从当月的16日计至清偿之日止，每期滞纳金以不超过本金为限)；五、驳回林凤鸣、叶叶红、叶超红其他诉讼请求。十甫名都公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1384元，由十甫名都公司承担。二审庭询中，林凤鸣、叶叶红、叶超红与十甫名都公司均确认涉案商铺在双方签约前就已经被十甫名都公司拆除间隔。尚某公司表示其向十甫名都公司承租商铺时，十甫名都公司已将商铺拆除，其已于2010、2011年左右将涉案商铺转租他人；其不清楚涉案商铺的位置，也不知道实际使用人是谁。对原审其余查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，原审法院曾于2016年6月6日在涉案商铺所在场地张贴《通知》，主要内容如下：荔湾区上下九十甫名都商厦第二层A2159、A2160号商铺承租人、实际使用人：本院受理原告林凤鸣、叶叶红、叶超红诉被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，原告要求解除与被告就荔湾区上下九十甫名都商厦第二层A2159、A2160号商铺签订的《租赁合同》，收回房屋。因本案处理结果涉及上述房屋其他承租人及实际使用人的利益，现通知其他承租人及实际使用人于2016年6月10日上午10:00到本院登记权利，逾期不登记，视为放弃权利，本院将依法处理;等。但原审卷宗中没有相关权利人申请登记权利的资料。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林凤鸣、叶叶红、叶超红与十甫名都公司、尚某公司的上诉请求和理由，评析如下：关于涉案《统一经营协议》、《合作合同》应否解除及十甫名都公司应否恢复原状交还涉案商铺给林凤鸣、叶叶红、叶超红的问题。根据双方所签订的《统一经营协议》、《合作合同》的约定，十甫名都公司逾期支付租金10天以上的，林凤鸣、叶叶红、叶超红有权解除合同，无条件收回商铺，且对“复铺原样”的标准作出明确的约定，现十甫名都公司未依照合同约定支付租金，逾期超过10天以上，且从2016年1月开始未有举证证明其有继续向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付租金。虽然二审期间，涉案合同约定的租期已于2016年9月30日届满，但林凤鸣、叶叶红、叶超红在合同期满前就已经起诉主张解除《统一经营协议》、《合作合同》，并要求十甫名都公司恢复原样交还涉案商铺，均符合合同约定，原审对此的判决可以维持。十甫名都公司关于不应解除合同以及恢复原样交还涉案商铺给林凤鸣、叶叶红、叶超红的上诉均不符合合同约定，且无法律依据，本院不予支持。关于林凤鸣、叶叶红、叶超红提出的有关十甫名都公司交付复建商铺时需有政府认可的房屋测绘部门出具的与房产证数据一致的有效测绘证明的上诉主张应否支持的问题。虽然双方当事人在合同中约定恢复商铺原样时，要有政府部门出具的有效测绘证明，但该约定的义务涉及行政部门的职能范畴，且林凤鸣、叶叶红、叶超红并未举证证明复建商铺需有关行政部门出具测绘证明的法律依据，故双方以合同的方式对行政行为作出约定，不具有可执行性，原审法院不支持该部分诉请并无不妥，本院予以确认。至于涉案商铺在十甫名都公司与林凤鸣、叶叶红、叶超红签订本案《统一经营协议》、《合作合同》时，是否已被拆除问题。在本案审理过程中，林凤鸣、叶叶红、叶超红与十甫名都公司均确认涉案商铺在双方签约前就已经被十甫名都公司拆除间隔，本院予以确认。原审法院对此查明事实与上述当事人确认的事实存有偏差，但该事实对本案的处理结果并无直接影响。关于原审法院调整滞纳金标准及作出滞纳金不超过本金的限定是否适当的问题。十甫名都公司从2013年10月至今存在逾期支付及拖欠租金的行为，虽然按照《统一经营协议》、《合作合同》的约定，如十甫名都公司逾期支付“当月商铺使用费”将按日加收所有欠款3%的滞纳金，但原审法院以林凤鸣、叶叶红、叶超红实际损失为基础，根据公平原则将滞纳金标准调整为每日万分之五，且作出滞纳金不超过本金的限制处理是可行的，本院予以维持。对林凤鸣、叶叶红、叶超红对于原审调整滞纳金标准等提出上诉的理由，本院不予采纳。对于林凤鸣、叶叶红、叶超红主张的误工费及交通费，林凤鸣、叶叶红、叶超红并无充分证据证明上述费用的产生和具体构成，且即使产生上述费用，亦属于林凤鸣、叶叶红、叶超红的诉讼成本，其要求赔偿上述费用的主张也没有明确的合同依据，故本院对此不予支持。关于十甫名都公司上诉主张的诉讼时效问题。由于十甫名都公司在一审审理期间并无就林凤鸣、叶叶红、叶超红主张租金的滞纳金提出诉讼时效抗辩，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形除外。”之规定，对其该上述抗辩不应支持。因此，十甫名都公司上诉主张撤销一审判决其向林凤鸣、叶叶红、叶超红支付2013年10月和11月、2014年6月和8月的租金滞纳金，本院不予采纳。由于十甫名都公司承租涉案商铺后，又转租给尚某公司，尚某公司作为涉案商铺的实际使用人与本案处理具有法律上的利害关系，原审据此将尚某公司列为本案第三人，并据实判令尚某公司承担协助十甫名都公司恢复涉案商铺原状及返还该商铺给林凤鸣、叶叶红、叶超红的义务，合理有据。尚某公司不同意承担交还商铺的协助义务的上诉意见无理，本院不予采纳。虽然尚某公司上诉称其已将涉案商铺另租他人使用，但林凤鸣、叶叶红、叶超红及十甫名都公司对此均不予确认，且尚某公司未举证证明，二审中亦明确表示其不清楚实际使用人的状况；而原审法院曾就本案纠纷在涉案商铺所在场地张贴通知，督促相关权利人到法院登记权利，但原审卷宗中并未见相关权利登记情况，故尚某公司认为原审遗漏追加当事人，应发回重审的上诉主张缺乏理据，本院不予采信。综上所述，林凤鸣、叶叶红、叶超红及十甫名都公司、尚某公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人林凤鸣、叶叶红、叶超红负担425元，由上诉人广州市十甫名都市场经营管理有限公司负担150元，由上诉人广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十一月七日书记员  梁少欣