辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终11620号上诉人（原审原告）：沈阳润祥房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区怒江街77号。法定代表人:于立先，该公司总经理。委托代理人:罗丹，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人:刘爽，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金文亮，男，1974年5月2日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区。上诉人沈阳润祥房地产开发有限公司与被上诉人金文亮房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳润祥房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，判决被上诉人向上诉人支付违约金92980.1元。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定违约金不存在过高情形，甚至无法弥补损失，一审法院酌情降低违约金无法律依据。上诉人基于被上诉人租期5年时间长，面积达到509.48平方米，才给予被上诉人前两年里一年免租期。现被上诉人只租用一年半，只缴纳半年租金就提前退租。上诉人仅依合同约定主张三个月租金不高。二、被上诉人在一审答辩中并未请求降低违约金数额。三、被上诉人尚欠上诉人违约金未予支付，无权要求返还25000元的租赁押金，被上诉人在一审答辩中未提出要求返还押金。金文亮辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳润祥房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令金文亮向沈阳润祥房地产开发有限公司支付三个月租金92980.1元、损失赔偿金58165元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月30日，沈阳润祥房地产开发有限公司与金文亮签订《维华商业广场租赁合同》一份，沈阳润祥房地产开发有限公司为出租方，金文亮为承租方，约定：沈阳润祥房地产开发有限公司将位于沈阳市皇姑区昆山路维华商业广场一层119号店铺（即涉案店铺）出租给金文亮使用，套内建筑面积509.48平方米，以房产测绘部门最终出具的测绘面积为准，租赁期限为5年，自2014年12月21日起至2019年12月20日止，季度全额租金共计92980.1元，沈阳润祥房地产开发有限公司应于2014年11月10日前将该店铺移交给金文亮使用。在本合同签订当日，金文亮应向沈阳润祥房地产开发有限公司支付25000元作为店铺租赁押金，租赁关系终止时，该押金除用以抵充合同约定应由金文亮承担的费用外，剩余部分无息返还给金文亮。租赁期内，金文亮同意按15284.4元/月的标准向物业管理公司交纳物业费，进场装修时，金文亮需向物业管理公司交纳物业管理押金25000元，乙方违反物业管理规定应支付的违约金，物业管理公司有权在该押金中直接扣除，合同终止时，若金文亮没有拖欠物业管理费等费用，则无息返还。若沈阳润祥房地产开发有限公司提供的店铺不符合本合同约定，致使金文亮不能实现租赁合同目的的，金文亮有权单方解除本合同。在本合同开始生效12个月后，如金文亮经营连续亏损达三个月以上，金文亮有权在提前三个月书面通知沈阳润祥房地产开发有限公司的前提下，经双方协商一致，可提前终止本合同。若金文亮违反本合同约定提前退租，则金文亮应向沈阳润祥房地产开发有限公司支付三个月的租金作为违约金，给沈阳润祥房地产开发有限公司造成损失的，还应当另行赔偿因此造成的损失。金文亮对经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识，因此金文亮享受经营成果并同时承担经营风险。合同签订后，沈阳润祥房地产开发有限公司向金文亮交付了涉案店铺，金文亮于2014年12月23日左右实际经营。2016年6月17日，金文亮向沈阳润祥房地产开发有限公司发送《解除合同通知书》。2016年6月20日，沈阳润祥房地产开发有限公司向金文亮发送《关于解除合同通知书的回函》，载明：依据双方签订的租赁合同及相关法律的规定，金文亮无单方合同解除或终止权，若金文亮执意要求解除或终止租赁合同、撤出场地，则沈阳润祥房地产开发有限公司将按合同约定向金文亮追究相关违约责任。2016年6月20日，金文亮完全撤场。自2016年6月末至今，沈阳润祥房地产开发有限公司已将涉案商铺另作他用，并收取一定费用。2014年6月至2014年11月期间，金文亮向沈阳维华商业广场管理有限公司皇姑分公司交纳物业管理押金计25000元、店铺租赁押金计25000元、电表押金1500元。其中，店铺租赁押金计25000元，最终由沈阳润祥房地产开发有限公司实际收取。对于有争议的证据和事实，一审法院确认如下：1、对于沈阳润祥房地产开发有限公司提供的损失赔偿证据，用于证明金文亮的违约行为给其造成的经济损失。该证据系沈阳润祥房地产开发有限公司单方提供，其载明的损失数额不具有客观性，且无其他证据予以作证，故一审法院不予采信。2、对于金文亮提供的其门店销售汇总情况表，用于证明系因沈阳润祥房地产开发有限公司管理不善，造成其长期亏损，故其可以行使合同解除权。该证据系金文亮单方提供，且其内容不能证明沈阳润祥房地产开发有限公司存在管理问题，并因此造成金文亮经营亏损，故对该证据一审法院不予采信。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、金文亮是否可以单方解除涉案合同的问题；2、违约责任的承担问题；3、押金的返还的问题。双方签订的《维华商业广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。对于金文亮是否可以单方解除涉案合同的问题，金文亮以沈阳润祥房地产开发有限公司提供的店铺不符合合同约定，即沈阳润祥房地产开发有限公司宣传时承诺的准入住品牌均未入住，已入住的品牌大部分已撤出，商场一楼、四楼均已关闭，从而导致金文亮长期处于亏损状态，不能实现其租赁合同的目的为由而单方解除涉案合同。金文亮解除涉案合同，其实质原因为维华商业广场招商未能形成一定规模的经营氛围，沈阳润祥房地产开发有限公司的经营收益权未能得到有效实现。本案中，金文亮不能提供证据证明沈阳润祥房地产开发有限公司对其承诺维华商业广场应达到何种程度的经营氛围，双方签订的合同中对此亦未明确约定。另，金文亮作为经营者应知晓参与市场经营，必然存在经营风险，要接受盈亏的现实。因此，在双方未协商一致的情况下，金文亮不能以上述理由而单方解除涉案合同。关于涉案合同的解除及违约责任问题。虽金文亮单方提出解除涉案合同的要求，但事后沈阳润祥房地产开发有限公司在回函时，其实质内容为同意金文亮撤出场地、解除涉案合同。事实上，金文亮亦于沈阳润祥房地产开发有限公司回函当日实施了撤场行为。沈阳润祥房地产开发有限公司、金文亮的行为属于在合同履行过程中协商解除合同，但合同解除不影响违约行为所产生的合同结算事宜。金文亮违反合同约定提前退租解除合同，依据涉案合同约定，金文亮理应向沈阳润祥房地产开发有限公司支付三个月的租金即92980.1元作为违约金，但考虑自2016年6月末至今，沈阳润祥房地产开发有限公司已将涉案商铺另作他用，并收取一定费用，故应适当降低违约金数额，一审法院酌定为62000元。关于沈阳润祥房地产开发有限公司主张的58165元损失赔偿的问题。因沈阳润祥房地产开发有限公司提供的证据不能证明该损失真实存在，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于金文亮主张的物业管理押金、店铺租赁押金、电表押金的问题。因涉案合同已解除，沈阳润祥房地产开发有限公司又认可其实际收取了金文亮交纳的店铺租赁押金共计25000元，故对该笔费用，沈阳润祥房地产开发有限公司应予返还。对于其他押金，因金文亮并非向沈阳润祥房地产开发有限公司交纳，故其不应向沈阳润祥房地产开发有限公司主张，应另案解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳润祥房地产开发有限公司与被告金文亮签订的《维华商业广场租赁合同》于2016年6月20日解除；二、被告金文亮于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳润祥房地产开发有限公司违约金62000元；三、原告沈阳润祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还被告金文亮店铺租赁押金共计25000元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第二、三项，原、被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1661元，由原告承担661元，被告承担1000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳润祥房地产开发有限公司与金文亮签订的《维华商业广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限为5年，自2014年12月21日起至2019年12月20日止，季度全额租金共计92980.1元。金文亮于2016年6月20日完全撤场，原审认定双方签订的《维华商业广场租赁合同》于2016年6月20日解除正确。根据合同约定，若金文亮违反本合同约定提前退租，则金文亮应向沈阳润祥房地产开发有限公司支付三个月的租金作为违约金，给沈阳润祥房地产开发有限公司造成损失的，还应当另行赔偿因此造成的损失。故对上诉人要求金文亮支付违约金即三个月租金92980.1元的诉讼请求应予支持，原审法院酌减不当，应予纠正。因上诉人自认自2016年6月末至今，沈阳润祥房地产开发有限公司已将涉案商铺另作他用，并收取一定费用，故对上诉人要求金文亮支付损失赔偿金58165元的诉讼请求不予支持。关于金文亮已交纳给上诉人的店铺租赁押金25000元问题，因双方当事人均同意在违约金中将该笔押金扣除，故对原审判决主文第三项予以调整，金文亮还应给付违约金67980.1元（92980.1-25000）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5794号民事判决第三项即“原告沈阳润祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还被告金文亮店铺租赁押金共计25000元”；第四项即“驳回原、被告其他诉讼请求”；二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5794号民事判决第一项即“确认原告沈阳润祥房地产开发有限公司与被告金文亮签订的《维华商业广场租赁合同》于2016年6月20日解除”；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5794号民事判决第二项“金文亮于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳润祥房地产开发有限公司违约金62000元”为“金文亮于本判决生效后十日内一次性给付沈阳润祥房地产开发有限公司违约金67980.1元”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1661元，二审案件受理费1661元，由上诉人沈阳润祥房地产开发有限公司负担1322元，由被上诉人金文亮负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月二十一日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。