广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初8153号原告：陈嘉蔚，女，1971年6月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳仪，广东弘力律师事务所律师律师助理。被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地中山市东区环市路与岐关西路交界处，统一社会信用代码914420006179×××××。法定代表人：郑建强。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。原告陈嘉蔚诉被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李舒青，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉蔚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金246543.58元（自2009年12月1日起至2016年3月7日止，每日按已付购房款1092835元的万分之一计付，共计246543.58元）；2.判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2009年4月18日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于中山市××××号的房屋，房价款为1092835元。根据合同第八条、第九条的约定，被告应在2009年11月30日前向原告交付房屋，如因被告未能按规定的期限向原告交付房屋的，超过360日后，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约支付完所有的购房款及办证款项，但涉案房屋一直存在漏水情况，被告未能妥善解决，直至2016年3月8日才向原告交付房屋。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法、有效，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋已构成违约，被告应承担相应的违约贵任。综上，为维护原告自身的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，请依法判决。原告陈嘉蔚对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.发票及收款收据；3.（2015)中一法沙民一初字第212号、(2015)中中法民一终字第1067号民事判决书；4.证答复函1份及快递单4份。被告雅居乐公司辩称：一、原告己将涉案房屋出售给第三方，已不是涉案房屋的产权人，故涉案房屋所附带的债权亦一并转让。因此，原告不是本案适格原告，无权提起本案诉讼。二、根据原告于2016年3月8日签署的《雅居乐世纪新城问题处理记录表》，双方已对涉案房屋的渗水事宜进行了处理，约定明确原告不再对涉案房屋渗水事宜及已缴纳的物业管理费退还事宜追究任何责任。该记录表是原告与我公司经过磋商达成的处理结果，并无违反法律法规的规定，合法有效，双方均应共同遵守。因此，原告不得再就涉案房屋交楼事宜追究我公司责任。三、虽然生效判决书于2015年9月25日认定原告尚未接收涉案房屋，但事实上涉案房屋的渗水问题早已维修完毕，并不影响原告正常使用，涉案房屋的产权证也早已办妥交付给原告，我公司一直积极与原告沟通通知原告前来补办完善交楼手续，但原告一直拖延接收房屋，即使我公司在2015年12月16日再次书面催告原告，原告仍拒绝前来接收房屋，因此，涉案房屋一直未交付的原因在于原告恶意拖延，所产生的责任及损失应当由原告自行承担。四、退一步而言，即使原告有权提起本案诉讼，我公司存在逾期交楼情形，但我公司于2015年12月16日己书面催告原告前来完善收楼手续，原告拒绝前来，根据双方签署的买卖合同的约定，视为房屋又付给原告，逾期违约金只能计算至2015年12月16日。此外，涉案房屋的收楼时间是2009年11月30日，从2009年12月1日起原告合法权益受侵害的事实即已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。但原告至今方主张其权利，逾期长达6年，原告的诉讼请求早已超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，原告要求我公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，故请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告雅居乐公司就其辩解主张向本院提交的证据有：1.业主信息登记表、可视对讲机发放登记表；2.送达回证；3.催收楼通知书及邮寄回执；4.雅居乐世纪新城问题处理记录表；5.不动产产权证书。经审理查明：雅居乐公司（出卖人）与陈嘉蔚（买受人）于2009年4月18日签订中山市商品房买卖合同一份，约定陈嘉蔚向雅居乐公司购买其开发的位于中山市××××号的商品房，房价款为1092835元；双方确认并同意于2009年11月30日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任；合同第九条约定出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；合同第十一条关于交接的条款约定该该商品房预售后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后该商品房的风险已转移给买受人；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件《住宅质量保证书》约定屋面防水的保修期限为5年，保修责任为保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题需要维修的发发展商将无偿进行维修。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈嘉蔚依约支付了购房款及相关契税。2008年12月20日，雅居乐公司开发的包括涉案商品房在内的相关楼盘通过工程竣工验收并办理竣工验收备案手续。2009年11月20日，雅居乐公司向陈嘉蔚发出收楼通知书，陈嘉蔚到现场收楼时发现阳台、房间的开花板有13处漏水，故拒绝收楼。陈嘉蔚确认于2010年11月26日前签收涉案房屋的钥匙。2015年1月14日，雅居乐物管沙溪分公司以陈嘉蔚拖欠2013年5月至2014年10月的物业管理费10134元为由诉至本院[案号为(2015)中一法沙民一初字第212号]。经审理，本院认为涉案房屋买卖合同约定发展商交付房屋的时间是2009年11月30日，但约定收楼期间涉案房子天花板存在漏水问题是事实，陈嘉蔚有权拒绝收楼。雅居乐物管沙溪分公司主张于2011年10月25日已把漏水处维修好，但未提交相关证据佐证，且陈嘉蔚对此不予确认，雅居乐物管沙溪分公司对此应承担举证不能的不利后果，故本院认定陈嘉蔚未收楼。遂判决驳回雅居乐物管沙溪分公司的诉讼请求。雅居乐物管沙溪分公司不服，上诉至中山市中级人民法院。该院经审理另查明，陈嘉蔚分别于2010年11月23日及2013年12月18日向雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物管沙溪分公司）发出两封信件，内容均为反映涉案房屋存在漏水问题，但却长时间没有得到妥善解决，导致无法正式收楼入住。雅居乐物管沙溪分公司于2014年8月11日向陈嘉蔚发出《关于维修处理说明》，内容为：陈嘉蔚多次反映涉案房屋存在漏水问题，物管公司经过多次沟通后在涉案房屋楼上2602单元阳台进行闭水试验，结果显示并无渗水现象发生，后陈嘉蔚于2014年4月5日再次反映厨房阳台天花有两处渗水，由于2602单元已经对阳台进行过装修，物业公司及时与2602业主沟通要求维修渗水点，但2602业主一再拒绝在自家阳台地面进行维修。又查明，陈嘉蔚于2010年10月10日签收可视对讲机。2013年4月27日，陈嘉蔚向雅居乐物管沙溪分公司交付2011年4月至2013年4月的车位管理费1520元及2011年5月至2013年4月的涉案房屋物管费13016元。雅居乐物管沙溪分公司认为陈嘉蔚签收可视对讲机及上述交纳物业服务费行为，表明陈嘉蔚已经办理了收楼手续。陈嘉蔚对此不予确认，认为其交纳前期物业服务费是基于双方发生纠纷后，在有关部门的调解下，双方才达成协议，由陈嘉蔚交纳前期物业服务费，而物业公司则负责将漏水的地方修好。但在陈嘉蔚履行相关的义务后，物业公司却没有维修好漏水的地方。故陈嘉蔚交纳物业服务费的行为并不能视为办理了收楼手续。中山市中级人民法院于2015年9月25日作出(2015)中中法民一终字第1067号民事判决，认为通过双方多次往来的函件及雅居乐物管沙溪分公司提供的世纪新城事项处理记录表可知，解决涉案房屋的漏水问题需要得到涉案房屋楼上2602业主的协助，但2602业主一直拒绝协助，故雅居乐物管沙溪分公司委托施工单位在涉案房屋内对渗水点进行维修能否达到解决的效果，对此，雅居乐物管沙溪分公司未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对雅居乐物管沙溪分公司关于涉案房屋漏水问题已解决的主张不予采纳。综合本案全部证据及事实进行分析，涉案房屋存在漏水，陈嘉蔚有权延迟收楼。雅居乐物管沙溪分公司主张陈嘉蔚于2010年10月10日已办理了收楼手续，并提供可视对讲机签收表及陈嘉蔚已交纳部分物业服务费单据为证。陈嘉蔚对此不予确认，主张其交纳部分物业服务费是基于双方纠纷发生后，在有关部门的调解下，双方达成协议，由陈嘉蔚交纳部分物业服务费，而物管公司负责将漏水问题维修好。经查，陈嘉蔚是于2013年4月27日一次性交付了2011年5月至2013年4月的物业服务费。正常情况下，物业服务费应是按月交付。结合双方之间多次往来函件的内容及双方当事人的陈述，漏水问题一直存在，没有得到妥善解决，故对陈嘉蔚关于交纳部分物业服务费原因的主张予以采纳，陈嘉蔚签收可视对讲机及交纳部分物业服务费的行为，并不能视为其已经办理了收楼手续。雅居乐物管沙溪分公司于本案中未能提供充分有效的证据证明陈嘉蔚已经办理了收楼手续，故其要求陈嘉蔚支付2013年5月以来的物业服务费，理据不足。遂判决驳回上诉，维持原判。2015年12月23日及12月31日，陈嘉蔚先后3次以快递方式向雅居乐公司发出信函一份，内容为：“本人陈嘉蔚向贵公司购买的中山市翠景南路18号世纪新城一期C2幢2502房，因房屋质量问题（阳台渗水）所致一直未能办理收楼，经法院裁定之前或之后本人己多次要求贵司尽快维修，质量合格后办理收楼手续，避免再次给本人带来严重损失，但贵司到今仍没有维修迹象和证据及一切行动，将时间无了期拖延，质量仍未能符合收楼条件，本人拒绝收楼，烦请贵司收到本通知书后，尽快进行维修，经双方确认质量完好后办理收楼手续，否则因此所引致一切损失及责任均由贵司自行承担。陈嘉蔚，2015/12/22。”2015年12月16日，雅居乐公司向陈嘉蔚发出催收楼通知书，主要内容为：阁下向我司购买的中山市翠景南路18号世纪新城一期C2幢2502房（以下简称“该商品房”）已符合合同约定的交付使用条件多时，我司已以书面形式通知阁下到世纪新城客服中心办理有关收楼手续。阁下验楼时提出该房屋存在工程瑕疵需要进行维修，经我司检查属于C2幢2602房阳台渗水所致，我司早已与C2幢2602房业主协调并对上述瑕疵维修完毕，并多次通知阁下前来补办完善相关收楼手续，但阁下至今仍未前来办理。2016年3月8日，陈嘉蔚与雅居乐物管沙溪分公司就物业管理费收取及房屋渗水事宜达成协议，双方在雅居乐世纪新城问题处理记录表签名确认，并约定陈嘉蔚不再针对单位渗水事宜及已缴纳的物业管理费退还事宜追究雅居乐物管沙溪分公司任何责任，从2016年3月10日起，陈嘉蔚开始缴交该单位物业管理费。2016年4月21日，陈嘉蔚以雅居乐公司未及时履行维修义务为由，诉至本院主张前述实体权利。另查：2011年10月14日，陈嘉蔚签收了由雅居乐公司为其协助办理的涉案房屋的国有土地使用权证和房地产权证。2016年5月，陈嘉蔚将涉案房屋另行出让给他人并办理了权属转移登记手续。本院认为：陈嘉蔚与雅居乐公司于2009年4月18日签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案争议焦点在于：一是陈嘉蔚的诉讼主体是否适格；二是雅居乐公司是否存在向陈嘉蔚迟延交楼的情形及是否应承担违约责任；三是陈嘉蔚的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一。涉案商品房买卖合同的相对方是陈嘉蔚与雅居乐公司，陈嘉蔚在本案中主张雅居乐公司承担逾期交楼的违约责任的期间是2009年12月1日起至2016年3月7日，而陈嘉蔚将涉案商品房出让给他人的时间是2016年5月，陈嘉蔚于2016年4月21日提起本案诉讼，即陈嘉蔚仍是主张上述权利的适格主体，其作为原告的诉讼主体资格适格。关于焦点二。上述合同签订后，陈嘉蔚已按约履行了支付全部购房款的义务，雅居乐公司则应依约向陈嘉蔚交付房屋并履行保障其出售的房屋的质量能够满足陈嘉蔚正常居住使用的义务。从雅居乐公司提交的相关证据来看，虽然雅居乐公司开发的包括涉案商品房在内的相关楼盘于2008年12月20日通过了工程竣工验收并办理竣工验收备案手续。但雅居乐公司于2009年11月20日向陈嘉蔚发出收楼通知书后，陈嘉蔚到现场收楼时发现阳台、房间的开花板有13处漏水故拒绝收楼。由此可见，涉案商品房当时并未满足基本的安全条件和基本居住要求，雅居乐公司的交楼条件未成就。从陈嘉蔚分别于2010年11月23日及2013年12月18日向雅居乐物管沙溪分公司发出两封信件，反映涉案房屋存在漏水问题，但却长时间没有得到妥善解决，导致无法正式收楼入住；到雅居乐物管沙溪分公司于2014年8月11日向陈嘉蔚发出《关于维修处理说明》，以及陈嘉蔚与雅居乐物管沙溪分公司在有关部门的调解下达成协议，由陈嘉蔚交纳部分物业服务费，而由物管公司负责将漏水问题维修好；再到2015年12月23日及12月31日期间，陈嘉蔚先后3次以快递方式向雅居乐公司发出信函的一系列事实，再结合本院(2015)中一法沙民一初字第212号案一、二审查明认定陈嘉蔚未收楼的事实，均可证明陈嘉蔚一直在为房屋的漏水问题主张权利。雅居乐公司主张其履行了维修义务并符合正常居住使用条件，是陈嘉蔚怠于履行收楼义务所致，但未提交足证明其主张成立的证据予以证明。相反，雅居乐公司于2015年12月16日向陈嘉蔚发出催收楼通知书及陈嘉蔚与雅居乐物管沙溪分公司于2016年3月8日就物业管理费收取及房屋渗水事宜达成的协议，也恰恰可以印证涉案房屋的漏水问题迟迟未妥善解决的事实是存在的。故本院认定涉案房屋直至2016年3月7日才符合交付条件，雅居乐公司构成迟延交楼，应承担相应的违约责任。根据合同约定，2009年11月30日为涉案商品房的交付时间，出卖人逾期交房超过360日后，买受人买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。故陈嘉蔚主张自2009年12月1日起至2016年3月7日止，按已付购房款1092835元的每日万分之一计付逾期交楼违约金的诉求，理由充分，本院予以支持。依此计算，雅居乐公司应向陈嘉蔚支付逾期交楼违约金共计250040.65元。陈嘉蔚主张246543.58元，应从其主张。关于焦点三。基于焦点二的分析理由，因陈嘉蔚一直在为房屋的漏水问题主张权利，陈嘉蔚先后向雅居乐公司及雅居乐物管沙溪分公司发出的信函，均产生诉讼时效中断的法律后果。从2016年3月8日陈嘉蔚与雅居乐物管沙溪分公司才就物业管理费收取及房屋渗水事宜达成协议，至2016年4月21日向本院起诉主张权利，陈嘉蔚没有超过诉讼时效。综上，陈嘉蔚主张的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；雅居乐公司的抗辩理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日七日内向原告陈嘉蔚支付逾期交楼的违约金246543.58元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4998元（原告陈嘉蔚已预交），由被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担（被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告陈嘉蔚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  饶 琨人民陪审员  梁蓓莉二〇一六年十一月十四日书 记 员  雷 珊陈桂清