福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1091号原告：华润置地（福州）有限公司，住福州市仓山区。法定代表人：唐勇,董事长。委托诉讼代理人：李喆，公司员工。被告:吴正华，男，1963年3月2日出生，汉族，住福建省平潭县。原告华润置地（福州）有限公司与被告吴正华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（福州）有限公司委托诉讼代理人李喆到庭参加诉讼，被告吴正华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（福州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还原告代为支付的银行欠款及罚息,以原告实际支付银行款项为准,截至2016年2月19日,原告已支付212798.92元;2.被告向原告支付违约金352440元；3.被告配合原告到房产部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、注销预告登记的相关手续，费用由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月24日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》(合同号：XXXXX)，约定被告购买原告开发的坐落于仓山区建新镇花溪南路33号华润橡树湾家园（一期）X楼XXX单元号房，房屋总价为3524400元，付款方式及期限为：被告于签订合同时即向原告支付首期款，计714400元（含定金），余款2810000元由被告向银行申请按揭贷款。被告随后办理了贷款手续，在与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》（编号：XXXXX）中约定原告作为保证人承担连带保证责任。由于被告未按时偿还银行贷款利息，致使原告承担保证责任，共计212798.92元。原告于2015年12月5日向被告发送公函，解除与被告签订的《商品房买卖合同》，同时要求被告支付原告代为偿还的银行欠款及罚息54458.63元与违约金352440元，并配合原告办理合同备案注销等事宜。根据《商品房买卖合同》附件六（补充协议）第五条第四款的约定“买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起lO日内，买受人应当赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖有权解除原合同，并要求买受人承担相当于本合同总额的10%的违约金。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。”以及《商品房买卖合同》附件六（补充协议）第十五条第二款第二项约定“原合同确定解除之日起10日内，双方应共同到房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担。”因被告至今未向原告支付原告代为支付的银行欠款及罚息,共计212798.92元,致使原告签署的目的不能实现,合同解除的过错完全在于被告,故原告上述所列诉讼请求皆有法律基础和合同基础。被告吴正华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。被告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月24日，原、被告签订编号为XXXXX的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的坐落于福州市仓山区建新镇花溪南路33号华润橡树湾家园（一期）X楼XXX单元房屋，总价款共计3524400元；付款方式及期限为：被告应于合同签订时即向原告支付首期款，计714400元（含定金），余款2810000元由被告向银行申请按揭贷款；合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《商品房买卖合同》附件六（补充协议）第五条第4款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人承担相当于本合同总额10%的违约金。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。”第十五条第2款第（2）项约定“原合同确定解除之日起10日内，双方应共同到房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担”。第十六条第5款约定“根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）48小时视为送达。买受人联系地址、电话号码等以原合同记载的内容为依据……因变化方未能及时通知对方而造成的损失和引发的法律责任由变化方承担”。之后，原、被告及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款2810000元，并由原告承担阶段连带责任保证。因被告未及时偿还贷款本息，原告分别于2015年9月29日、12月28日、2016年3月23日、6月28日代被告偿还共计212798.92元的贷款本息。原告于2015年12月5日向被告在《商品房买卖合同》所留的地址寄送《关于解除华润橡树湾家园（一期）X号楼XXX单元XXXXX号〈商品房买卖合同〉事宜》的公函。同月，信件被邮政部门退回原告处，未被被告签收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同附件的约定，被告未能按时偿还银行贷款累计达三期（含三期）以上的，出卖人即原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担相当于本合同总额10%的违约金，现被告已累计超过三期未偿还贷款本息，原告有权依约行使解除权，解除双方的《商品房买卖合同》。原告于2015年12月5日向被告发出解除合同的通知，该信件虽被退回，但根据双方合同及附件的约定，应视为被告已于2015年12月7日收到该通知，双方的《商品房买卖合同》已于2015年12月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后，要求被告协助办理诉争《商品房买卖合同》的注销备案登记、预告登记手续、支付合同总额10%的违约金。原告诉请办理注销登记的手续费用由被告承担，但该费用数额尚未明确，原告可待实际产生后另行主张。原告根据《个人住房借款合同》的约定，承担保证责任，代被告支付相应的贷款本息，现原告要求被告返还上述支付的款项，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴正华应于本判决生效之日起十日内协助原告华润置地（福州）有限公司到房屋权属登记部门办理坐落于福州市仓山区建新镇花溪南路33号华润橡树湾家园（一期）X楼XXX单元房屋《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX）备案注销手续及商品房预告登记注销手续；二、被告吴正华于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）有限公司违约金352440元；三、被告吴正华应于本判决生效之日起十日内偿还原告华润置地（福州）有限公司为其代垫的按揭款项212798.92元；四、驳回原告华润置地（福州）有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35000元，由被告吴正华负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告吴正华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年十一月十六日书 记 员  林雪玉附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。