陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民8198号上诉人（原审原告）：董争社，男，1984年11月29日出生，汉族，金碧物业有限公司西安分公司员工，现住陕西省宝鸡市扶风县。委托代理人：王桁，陕西省宜平律师事务所律师。委托代理人：张民胜，陕西省宜平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西辰宫房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市新城区西一路***号。法定代表人：曹宇鹏，该公司董事长。委托代理人：田光玮，男，1981年5月21日出生，汉族，员工，住。上诉人董争社因与被上诉人陕西辰宫房地产开发有限公司（以下简称辰宫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董争社及其委托代理人王桁，与被上诉人辰宫公司之委托代理人田光玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：董争社与辰宫公司于2011年9月15日签订了一份《商品房买卖合同》，约定董争社购买辰宫公司开发的“辰宫·御林花园”(现更名为辰宫·双河湾)项目第1幢3单元5层30505号房屋一套，房屋总价254085元，董争社应于2011年2月25日钱支付房款，计人民币84085元，余款采取银行按揭方式支付。辰宫公司应于2012年3月31日前交付房屋。董争社于2011年2月25日前支付购房款84085元，该房屋于2012年6月5日通过住宅工程质量分户验收。2012年8月辰宫公司通知董争社收房，董争社以房屋不符合交房条件为由拒绝收房，并要求解除合同，因辰宫公司不允，董争社起诉至法院，形成诉讼。董争社于2016年5月诉至西安市未央区人民法院称，2011年9月15日其与辰宫公司签订《商品房买卖合同》，约定购买辰宫公司开发的房屋一套，房屋总价254085元。其向辰宫公司交纳购房款84085元，其余17万元以银行按揭方式支付，现贷款已全部还清。辰宫公司承诺2012年3月31日前交付该房屋，而实际通知交房时间是2012年8月，当时房屋并不具备交房条件，故未能交房。其多次要求退房未果，故诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令辰宫公司返还其购房款254085元并赔偿利息损失43350元(按照年利率6.8％自2012年8月2日计至实际退款之日，暂计至2016年5月2日)，案件受理费由辰宫公司承担。辰宫公司辩称，董争社虽按期支付房屋首付款，但是余款未能按期支付，其公司行使先履行抗辩权，不存在逾期交房情形，董争社无权解除合同；即使董争社享有合同解除权，该解除权除斥期间于2013年6月30日届满，董争社逾期未行使，该解除权已经消灭；其公司并无不当得利，董争社向其公司支付购房款的依据是双方签订的合同，其公司未给他人造成损失。一审法院认为：董争社与辰宫公司基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》合法有效。现董争社已按《商品房买卖合同》第六条第三款约定于2011年2月15日交纳购房首付款84085元，也应按约于2012年3月31日前交付房屋。现辰宫公司未能按期交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第(2)项之约定，辰宫公司逾期超过30日后未交房，董争社享有解除权，即自2012年5月1日起董争社享有解除该《商品房买卖合同》的权利，董争社应当在该解除权发生之日起一年内行使该解除权，由于董争社未提供相关证据证明其在2012年5月1日至2013年5月1日期间通知辰宫公司解除合同，该解除权除斥期间已过，因此对于董争社解除《商品房买卖合同》的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告董争社的诉讼请求案件受理费5762元，原告已预交，现由原告承担。一审宣判后，董争社不服一审判决，向本院提起上诉称，其已在法定除斥期间向被上诉人主张解除合同并退还购房款，其诉讼请求合法有据，依法应予支持。其在2012年8月被上诉人通知其收房时提出了退房请求，被上诉人交涉，而被上诉人当时确实口头答应退房，所以其才并未起诉。合同解除权是形成权，其除斥期间自其向被上诉人主张之日起即不再具有计算的意义。后因被上诉人几经更迭，百般推诿直至最后拒绝，上诉人才无奈诉至法院，一审未调查清楚作出错误判决，故请求：一、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4985号民事判决，判令解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》；二、判令被上诉人返还上诉人购房款254085元，并承担其利息损失43350元，合计297435元。其中利息自2012年8月2日按照年利率6.8%计算，主张至退还购房款之日，暂计算至2016年5月2日；三、由被上诉人承担本案诉讼费用。辰宫公司辩称，一、被答辩人的合同解除权已过除斥期间。根据双方的合同约定，逾期交房超过30日的有权解除合同，被答辩人在2012年4月31日前有权解除合同。但时至今日，答辩人从未收到被答辩人的解除通知，且答辩人从未做过任何同意其退房的表示。根据法律规定，被答辩人在法定规定的期限内未行使权利，其解除权已过除斥期间。二、本案被答辩人对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效。2012年9月6日被答辩人未能收房，截止2016年5月23日被答辩人起诉，至今已有3年多时间，其主张已超过法定的诉讼时效。故请求驳回被答辩人的上诉。经审理查明，原审判决查明事实属实。二审中，董争社提供网络上的网页三份、西安市城乡建设委员会给其回复一份，证明其一直在找政府及开发商寻求解决方法。对于网页三份，宸宫公司不予认可，称当时是因迟延交房产生纠纷，且其公司给业主进行了赔偿纠纷早已解决；对于回复，辰宫公司认为该回复是仅是对董争社要求该委员会公开信息，与本案无关。董争社还提供证人杨某的证言，证明2013年4月董争社与其一起到辰宫公司售楼部要求退房，辰宫公司员工同意退房，但是该证人无法说清辰宫公司员工的名字。董争社还提供证人吕某的证言，证明2012年8月其陪董争社收房，董争社当时要求退房，其进行过登记。辰宫公司对证人证言均不予认可，认为证人所证明内容没有证据支持。本院认为，董争社与辰宫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，为合法有效合同。双方约定辰宫公司应于2012年3月31日交付房屋，逾期超过30日后，买受人董争社有权解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。董争社与辰宫公司未约定解除权的行使期限，故按照上述法律规定，2012年5月1日董争社开始享有解除权，因解除权的一年期限为除斥期间，至2013年5月日解除权消灭。董争社称其一直向辰宫公司主张解除，辰宫公司亦同意解除，但其未能提供确凿的证据予以证实其主张，一审未予支持其主张并无不妥。二审中董争社提供的证据仍不能证明其向辰宫公司主张过解除合同，故本院对其主张仍不予采信。据此，董争社的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5762元（董争社已预交），由董争社承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年十一月十一日书 记 员  崔诚浩