贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书(2015)瓮民初字第4185号当事人基本情况及案件审理经过原告苟福喆，女，1962年4月30日生，汉族，贵州瓮安人，户籍住所地贵州省瓮安县。委托代理人石祥华，系贵州黔鹰律师事务所律师。被告贵州省福明置业有限公司，住所地贵州省瓮安县。法定代表人郑榕，系该公司总经理。委托代理人杨飞、种辉，系该公司员工。原告苟福喆诉被告贵州省福明置业有限公司（以下简称福明公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理，依法适用简易程序由审判员段仕礼于2016年8月24日进行第一次开庭审理后，转为普通程序由审判员段仕礼担任审判长，与审判员罗鹉鸣、人民陪审员安贵荣组成合议庭于2016年10月12日公开开庭进行了第二次审理。原告苟福喆及委托代理人石祥华、被告委托代理人杨飞、种辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告诉称：2010年1月26日，原告与被告签订《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》，被告将原告所有的面积为31.65㎡层高5.1m的门面拆除，并按照“拆一还一、结构陈新不补差”的约定在2011年12月30日前，由被告向原告提供位于瓮安县城兴隆大道两旁新建华都嘉苑第一期第二批商住电梯楼底层31.65㎡的门面进行安置，并按照市场价补差。协议签订后，原告选择了位于华都嘉苑1号楼1层10号门面。在原告选择该门面后，发现门面层高仅有3.7m；原告为了减少损失不得已使用该门面，双方为此对门面价格发生纠纷。2016年6月14日，被告将原告诉至法院，要求原告支付门面价款705734元。原告被拆迁房屋使用空间应为161.415立方米（31.65㎡×高5.1m），而被告交付门面空间为200.577立方米（54.21㎡×高3.7m），使用空间超出原告所拆迁门面39.162立方米，按照层高5.1m计算，仅超出7.67㎡，按照单价33495元/㎡计算，原告仅应支付被告差价款256906元，故被告应赔偿原告因门面层高差距的损失448828元。被告辩称：1、我公司与原告《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》第二条约定安置方式为房屋产权调换，按“拆一还一、结构陈新不补差”原则进行安置，同时第2项门面安置确认了交付时间、安置门面位置、超出原被拆迁门面面积的处理方式等。安置补偿协议并未确认被拆迁门面层高为5.1m，也未约定安置门面层高必须为5.1m；我公司的义务只是按约定时间、确定的门面面积、约定的门面安置位置交付安置义务。2、原、被告双方不是单纯的商品房买卖关系，而是产权的互易且已实际接收、占有，我公司新建门面于2012年8月7日通过验收符合设计要求并报相关单位备案。同时在县拆迁办同一指挥下于2012年6月30日提前启动回迁安置工作，我公司已按拆迁安置协议约定交付了门面，原告已实际接收门面并装修经营至今，未书面向我公司提出任何异议。根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定原告已接受实际建筑层高。原告的回迁门面面积是54.21㎡，原门面面积31.65㎡，则超出面积22.56㎡按照买卖关系认定，回迁的面积31.65㎡是互易关系，超出面积的处理已在拆迁安置协议中明确。故我公司不存在违约行为。3、原告以空间差异所计算的超出面积7.67㎡，按门面单价只补偿门面款256906元，原告所称门面贬值计算标准无法律事实依据。4、原告主张权利已超过法定诉讼时效。我公司在县拆迁办同一指挥下于2012年6月30日提前启动回迁安置工作，并通知（公示）被拆迁人办理回迁安置手续，从原告接收、占有安置门面并装修经营至今已有3年多时间。被告未提供有效证据证明诉讼时效中断的事实。当事人举证质证原告在举证期限内提交如下证据：1.《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》，拟证明原、被告达成拆迁安置协议为“拆一还一”，即包含相同层高、相同面积、相同位置的门面进行安置；2.苟福荣的《商品房买卖合同》、照片三张及证人书面证词三份，拟证明目的一是原被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》不属于产权互易关系，是商品房买卖合同关系；二是被拆迁房屋不低于5m的事实；3.书面请求一份，拟证明原告于2012年、2013年、2014年期间多次向被告要求解决拆迁门面层高差的问题；被告福明公司的质证意见：对1号证据真实性无异议，但拆迁安置协议只明确安置门面的位置及超出面积的处置方式，并未明确被拆迁门面的层高为5.1m，也未约定安置门面层高是5.1m；该协议内容可以看出双方系产权调换关系，并非单纯的商品房买卖关系；第二组证据中苟福荣的《商品房买卖合同》与本案无关；即使有关联，该合同只是用于办理超出面积部分的贷款合同签订，层高的约定是工作人员随机填写；且相邻门面的层高并非都是5m，都是用于贷款随意填写的；证人陈伦刚的证词，证人应出庭作证，故不能定案依据；证人赵大才、王小莲、苏明忠是否系真实承租人无法证明，且其证言均属回忆或猜测。第三组证据有异议，无法核实原告是否向县拆迁办提出过请求，被告未收到原告任何关于解决层高的请求。被告谢生明没有提交证据。原告申请证人赵大才、苏明忠出庭作证，证明被拆迁门面的层高；证人钟才艳出庭作证，证明原告多次找被告解决层高差问题。被告对证人赵大才、苏明忠的出庭证言，认为原告未提交书面证据证实原告与证人存在租赁关系，证明被拆迁门面层高5.1m也是仅根据回忆进行猜测估计，不具有证明效力；对证人钟才艳证言，认为证人与原告系同学关系，具有利害关系，不符合有关证人证言的法律规定。原告补交房产证复印件一份，证明原告与案外人苟福荣被拆迁房屋原属一栋房屋。被告福明公司对补交证据真实性无异议，但认为无法核实原告与案外人苟福荣的被拆迁房屋同属一栋；即使同属一栋，被告与案外人苟福荣的合同约定与本案无关联。被告在举证期限内提交如下证据：1、营业执照，证明被告具备适格主体资格；2、商品房预售许可合同，证明被告具有合法售房资格；3、竣工验收备案表，证明被告交付安置的门面已验收合格并备案；4、《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》，证明依据协议第二条安置方式的约定原告选择房屋产权调换安置，按照“拆一还一，结构陈新不补差”的原则进行安置，原被告之间系产权互易关系，并非商品房买卖合同；合同条款已约定被告向原告交付安置门面的时间、位置及超出门面面积按照该地段市场价进行购买，并未确定安置门面层高为5.1m;5、瓮安县房屋拆迁管理办公室盖章的《选房证明》，证明原告自愿选择被安置房1号楼10号门面的事实。6、瓮安县雍阳镇人民政府雍府呈【2011】58号文件，证明原告办理回迁安置是由政府主导并拟定回迁安置时间，但原告在符合交付安置门面的时间后迟迟未办理回迁安置手续；7、瓮安县广播电视台盖章《证明》，证明被告于2011年10月6日至10月10日进行了公示，要求回迁户办理回迁手续，但原告至今未来办理；8、《安置补偿协议书》及收款凭据，证明原告同意约定交付安置门面的时间顺延六个月，并向原告支付补偿费的事实；也印证原告实际接收房屋时间为2012年8月，并在2012年11月进行装修经营的事实；9、贵州和谐家园物业服务有限公司2016年6月2日出具证明，证明原告已于2012年11月3日对安置门面进行装修、经营。原告苟福喆的质证意见：对被告1、2组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，但竣工验收不能代表房屋可以交付使用，该证据盖章时间是2014年4月21日，说明被告出售房屋是2014年4月才真正达到竣工验收资格；对第4组证据真实性无异议，虽然合同约定了房屋产权调换安置方式，但不是产权互易关系，应属于房屋拆迁安置补偿关系；对第5组证据真实性无异议，但原告选房时只有图纸，并未修建房屋，不能证明原告接受安置门面层高3.7m的事实；对第6组证据，回迁安置是计划性时间，不是原告实际回迁安置时间；对第7组证据，原告不知情；对第8组证据真实性无异议，但不认可签字，原告只领过一笔拆迁补偿款，没有领过这笔四千多的钱；对第9组证据，内容不是事实，因为和谐家园公司是2013年6月才入住小区，不能证明原告2012年入住的事，该证明公章显示是信息发布章，对该证据真实性有异议，且该公司出具证明2013年6月20日前的任何证明与该公司无关（补交贵州和谐家园物业服务有限公司盖章证明一份）。被告补交吴炳华（吴勇）、彭光福、何长贵、李群菊、陈仕祥、许祥龙六户的拆迁商铺置业资料及《商品房买卖合同》及房屋所权证领取登记表，证明以上六户与原告均属同一街道的拆迁安置户，所选择的门面层高并非统一，有3m-5m的，系随机性质；并且以上拆迁户已办理完毕拆迁安置手续及补交差价款，均未提出异议；其中许祥龙一户已办理房屋所有权证。原告对被告补交证据真实性无异议，但从六户拆迁安置情况可以看出被告对各户的层高是有针对性安置的，不是随机打印；相反证明被告没有按照规定标准对原告进行安置，至于拆迁户与被告签订安置协议补交差价款、领取房产证与本案无关。证据的分析与认定本院对原、被告提供的证据进行分析认定：原告1号证据《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》，经质证被告认可其真实性，经审查来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳，可作认定事实的依据；原告2号证据案外人苟福荣的《商品房买卖合同》、照片三张及证人书面证词三份及申请证人赵大才、苏明忠出庭作证证言，因无其他直接证据证实原告被拆迁门面高度，对其被拆迁房屋不低于5m的证明目的不具有证明效力，不予采信；原告3号书面请求证据系其单方制作，不予采信；原告补交证据房产证复印件，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳，可作认定被拆迁房屋登记信息事实的依据。被告提交的1-9号证据，经质证原告认可其真实性，经审查来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采纳，可作认定事实的依据。被告补交吴炳华（吴勇）、彭光福、何长贵、李群菊、陈仕祥、许祥龙六户的拆迁商铺置业资料及《商品房买卖合同》及房屋所权证领取登记表，无合同相应内容及其他有效证据证实安置门面层高系随机填写的证明目的，且与本案无关联，不予采信。审理查明的事实被告福明公司与原告苟福喆于2010年1月26日签订《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第二批拆迁安置补偿协议》，对原告所有的座落于瓮安县雍阳镇广场社区中心路30号房屋【房产证号：瓮房权证雍阳镇字第330008**、土地使用证号：瓮国用（雍字）第00968-3号】进行拆迁安置；约定房屋产权调换安置方式按“拆一还一、结构陈新不补差”的原则进行安置，其中门面安置根据公示确认后的门面建筑面积，按照“拆一还一、结构陈新不补差”的约定，由被告福明公司在2011年12月30日前向原告提供位于瓮安县城兴隆大道两旁新建华都嘉苑第一期第二批商住电梯楼底层31.65㎡的门面进行安置；若选定门面面积不足实际被拆迁门面面积的，所差面积由被告按商品门面所处地段的市场价补偿，若所选安置门面面积超出被拆迁实际面积，超出面积由原告按该地段门面市场价购买。同时，该协议还约定了搬家费、装修补偿费、过渡费等其他事项。依据原、被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》的约定，原告在瓮安县房屋拆迁管理办公室选定了安置门面为1号楼10号门面。2012年2月18日，原、被告双方针对门面回迁超期达成《协议书》，交房时间从2011年12月30日顺延6个月，并对超期过渡费等事项达成一致意见，被告已按该协议向原告支付了相应超期费用。2012年11月3日，原告从当时的物管公司接收安置门面钥匙并将门面装修后经营使用至今；但至今未按政府部门批准的回迁价格签订该安置门面房屋的《商品房买卖合同》。庭审中，原告提出为层高差的原因多次找过被告处理，被告对此予以否认，并提出通过相应方式通知原告办理回迁手续，原告至今拒绝办理。另查明被告福明公司开发的（华都嘉苑）第一期第二批商品房，有相应设计方案并报政府主管部门备案，该商品房建设工程已于2012年8月7日经建设主管部门验收合格，并于2014年4月21日备案。判决理由和结果本院认为：本案原、被告双方对于签订《拆迁安置补偿协议》及原告已实际接收安置门面的事实均无争议，但双方因安置门面高度产生争议，导致至今未达成一致的回迁协议。双方争议焦点在于：1、原告补偿安置门面是否存在高度误差？2、被告是否应承担因安置门面高度不够导致贬值损失承担相应赔偿责任？原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》是按照“拆一还一、结构陈新不补差”的原则进行安置，仅对被拆迁房屋的面积进行丈量，未对被拆迁门面高度进行测量，协议中未约定安置门面高度的内容；故原告以层高差要求贬值损失，没有合同约定的事实依据，且其提交有关被拆迁门面高度的证据不充分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应依法承担举证不能的法律后果，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。从本案原、被告双方在诉讼中的争议焦点来看，双方仅签订了《拆迁安置协议》，并未就本案安置门面超出面积部分达成一致的买卖协议并签订合同，双方可另寻途径依法解决双方在拆迁安置中的各项权利义务，从而妥善解决双方回迁安置的争议问题。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苟福喆的诉讼请求。案件受理费8032元，由原告苟福喆承担（因原告已预交4016元，其余诉讼费4016元限于本判决生效后五日内直接交纳至本院）。权利义务告知如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费8032元（或以不服部分金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  段仕礼审 判 员  罗鹉鸣人民陪审员  安贵荣二〇一六年十一月二十一日书 记 员  毛佳怡