上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2240号原告（反诉被告）：于金成。委托代理人：邹国跃，上海市杰豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶立培，该公司董事长。委托代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托代理人：诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。原告于金成与被告上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告莘盛公司于2016年2月1日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，��于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于金成及其委托代理人邹国跃，被告（反诉原告）莘盛公司的委托代理人瞿蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于金成向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告自2015年1月10日起解除租赁合同，被告支付违约金人民币（以下币种相同）45,000元（15,000元*3个月）；2、判令被告退还原告押金54,000元；3、判令被告退还多收取的原告租金40,000元（5，000元*8个月）。本诉的事实与理由：2014年4月14日，原、被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告某路5001号某商城地下一层B1F57A商铺（33.03平方米），租期为一年。合同签订后，2014年5月份、6月份，原告去工商局办理营业执照及餐饮卫生许可证被告知，无法办理营业执照。因为原告去房产交易中心拉不出房产信息。而餐饮卫生许可证更是因为被告的诸多原因根本不能办出。之后，原告又去区政府有关部门咨询反映，也被告知没有房产信息，无法办出餐饮许可证，因此也办不了营业执照。致原告长期处于担惊受怕的无证经营之中，严重影响了原告的正常经营。为此，原告多次与被告交涉，被告告知原告2014年7月上旬统一将全套申请材料备齐后交给原告，由被告帮助去办理二证，且信誓旦旦地保证二个月内可办妥。可是，之后便没有了下文。期间，曾遭遇区里有关职能部门大检查，被告强制要求原告等商户关门停业，以应付检查。2015年1月2日，原告无奈只能再次发函给被告，未果。这还不算，被告还在出租房面积上搞诡计，合同上标识的是33.03平方米，而实际给原告使用的房屋面积只有20平方米，整户给了13.3平方米，也就是说，被告每月多收原告5,000元的租金。为此，原告认为，被告采取欺诈手段，隐瞒事实，将不���备法律层面上出租条件的房屋出租，是违约在先，而且被告还在房屋面积上欺诈，有悖于诚信原则，现特提起诉讼。被告莘盛公司针对本诉辩称，被告已经按约交付了商铺，不属于违约，原告不具备单方解除合同的条件，故不同意解除合同，也不同意支付违约金。原告现有未结清的应付款，双方也未结清相关费用，故不同意退还押金。合同约定在签订房屋交接书时对面积不存在异议，且原告支付租金至2014年9月，故被告不同意原告的本诉诉请。另被告（反诉原告）莘盛公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付租金101,000元；2、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付物业管理费20,200元；3、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付水电费2,647.74元（其中电费从2014年8月1日至2015年3月6日为2,515.50元；水费从2014年8月6日起至2015年1月6日为132.24元）；4、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付租金滞纳金12,202.03元（按银行同期贷款利率的三倍为标准，暂计至2015年10月8日，要求计算至实际付清之日）；5、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付物业管理费滞纳金2,440.41元（按银行同期贷款利率的3倍为标准，暂计至2015年7月23日，要求计算至实际付清之日）；6、判令反诉被告于金成向反诉原告莘盛公司支付水电费滞纳金442.86元（按银行同期贷款利率的3倍为标准，暂计至2015年7月23日，要求计算至实际付清之日）。诉讼中，反诉原告莘盛公司明确第一项租金及第二项物业费诉请的计算方式：均是从2014年10月1日起算至2015年4月22日止。反诉的事实及理由：2014年4月14日，反诉原告莘盛公司向反诉被告于金成出租上海市闵行区某路5001号某世界商城地下1层57A商铺��签订《房屋租赁合同》。双方约定：本合同租赁物业位于地下一层57A号商铺，计租面积为33.03平方米。反诉被告于金成应当在租赁物业从事呗古迪为品牌的商业经营。双方确定所采取的租金收取方式为固定租金和提成租金两者取高的方式支付租金，第一年租金15,000元/月，每个月计算并支付一次提成租金，提成租金为营业额的12%，反诉被告于金成应当按照每月3,000元向反诉原告莘盛公司支付物业管理费。各期固定租金、物业管理费等应当在当月的前五日内支付。本合同约定的租赁期限均包含免租期，租赁物业实际交付日为租赁期限起算日，租赁期为一年。合同还约定，反诉被告于金成迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、物业管理费、押金、水、电、煤气、空调使用费以及其他款项的，每延误一日，反诉被告于金成应当日按照银行同期贷款利率的3倍���反诉原告莘盛公司支付滞纳金，任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。合同签订后，反诉原告莘盛公司于2014年4月21日向反诉被告于金成交付系争商铺。反诉被告于金成自2014年10月起拖欠租金和物业管理费。自2014年8月起拖欠水电费。反诉原告莘盛公司多次委托案外人上海某世界商城管理有限公司向反诉被告于金成致函，要求其按约支付租金、物业管理费等应付款及由此产生的违约金，但反诉被告于金成至今未支付。反诉原告莘盛公司认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。反诉被告于金成作为承租人向出租人支付租金、物业管理费、电费等行为系其主要义务��现反诉被告于金成经反诉原告莘盛公司催告仍未按约支付租金等，其行为已构成违约，反诉原告莘盛公司有权要求反诉被告于金成按约支付应付款并承担由此产生的违约责任，故特提起反诉。原告（反诉被告）于金成对被告（反诉原告）上海莘盛发展有限公司的反诉辩称，一、不同意上述反诉诉请。其认为反诉原告莘盛公司的反诉已经超过时间，应另行起诉。二、反诉原告不应当从2015年1月再收取任何费用，现在反诉的基础在于商铺具备营业执照及食品卫生许可证，但现在反诉原告莘盛公司在没有上述两证的情况下，属于违约在先。反诉被告于金成寄出了五封挂号信，反诉原告莘盛公司应当是收到的，不会有收不到的可能性。在反诉被告于金成提出合同解除之前，反诉原告莘盛公司也从未提供过要求反诉被告于金成支付费用的凭证，故对于反诉诉请不予��可。本院经审理认定事实如下：被告莘盛公司系座落于闵行区某路5001号房屋的权利人。2014年4月14日由原告于金成作为承租方（乙方），被告莘盛公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，另双方在租赁合同的专用条款中约定：一、本合同租赁物业位于地下1层57A号商铺，计租的建筑面积为33.03平方米（本合同所述的面积或计租面积均指建筑面积）；二、交付日：甲方暂定于2014年4月21日向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准；三、租赁物业的用途：乙方应当在租赁物业从事以呗古迪为品牌的商业经营；四、租赁期限：乙方对于租赁物业以及附属权利的租赁期为一年；五、履约押金及首期租金、物业管理费：乙方应当支付履约押金54,000元，乙方应当支付首期租金15,000元，首期物业管理费3,000元；前述押金为乙方履行本合同的担保。前述押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担担保责任后3个工作日内补足差额。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的、撤销天然气原登记，若乙方完成签署义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额；六、租金：双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金：1、固定租金方式：第一年为15,000元/月；2、提成租金方式：本合同双方当事人按照如下约定计算提成租金，每个月计算并支付一次提成租金，第一年为营业额的12%；3、固定租金和提成租金两者取高的方式：若为月度两者取高的方式，则乙方每月先按固定租金支付给甲方，若某个月（含租赁期的第一个月）的提成租金高于当月的固定租金，则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴清超出金额。若为年度两者取高的方式，则乙方每月先按固定租金支付给甲方，满一个会计年度后，甲方将乙方提交的每月税前营业额累计后，按提成租金比率计算。若高于该会计年度的固定租金的，则乙方须于下一个会计年度的2月5日前向甲方全额缴清超出金额；七、物业管理费：乙方应当按照每月3,000元向甲方支付物业管理费；上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付；八、本合同免租期为30日，免租期内的营运费为2,000元，由甲方在交付租赁物业前一次性收取；九、水、电、煤气、通讯以及空调等费用的支付：经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当按照供气单位的定价标准支付上述费用；供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独���水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用，甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准，甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率；十、违约责任：1、乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费（若有）以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；2、任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金；十一、解约条款：1、经甲方书面催告后，乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项（不限于租金）义务���，甲方有权以书面通知方式解除本合同；2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同；3、乙方未经相关方面同意或审批，擅自对租赁物业进行装修，且对租赁物业及建筑物整体安全造成威胁或造成破坏的，或招致相关行政处罚的，甲方有权以书面通知方式解除本合同。合同签订后，原告支付了54,000元的押金，租金及物业管理费实际支付至2014年9月30日。另查明，涉案商铺的建筑面积依据上海鸿诚测绘服务有限公司提供的《房屋分套建筑面积计算成果表》（实测）表一栏中载明1幢5001号地下1层57A的独用面积为21.04平方米，共用面积为11.9平方米，建筑面积为33.03平方米。签署上述租赁合同之后，原告于2014年4月23日接收了上述商铺，并向上海市工商行政管理��闵行分局提出了个体工商户的名称预先核准申请，经该分局于2014年6月13日核准个体工商户的名称为“上海市闵行区呗迪小吃店”，经营者姓名为：于金成。原告分别于2014年5月26日、8月1日出具委托书指定姜英作为委托代理人向上海市食品药品监督管理局提出餐饮服务许可证的申请。另查明，2014年6月6日被告出具给上海市闵行区食品药品监督管理局的《关于某世界商城B1F商铺证照办理事宜的申请》中载明：某世界商城自2009年5月正式营业至今，得到了当地政府多方的支持，目前商场客流日增，整体运营情况良好，为丰富商场的业态，商场于B1层家乐福附近区域及海底世界进行了整体改造，主要以快餐、软包装小食及现场加工烘焙食品为主。根据工商管理部门要求，对于餐饮、部分在现场进行加工的租户须先获得市药监局核发的《食品卫生许可证》才可申请��理工商营业执照。B1F家乐福区域商铺改造在原有基础上重新进行分割布局，现商铺面积与原房产交易中心的登记信息存在差异，其中部分商铺改造成了10-30平米的岛柜。海底世界区域则新增了多个10-15平米的岛柜，在房产交易中心无登记信息，由于以上两区域改造后的店铺信息与被告在房产交易中心的备案信息不符，无法办理《食品卫生许可证》，以致部分餐饮、经营现场加工的租户后续相关证照等均不能正常办理。根据重新划分说明，现总分割面积为2,736.02平方米，共计45家租户。其中本案所涉及的B1F57A的商铺即在该商铺面积汇总表中。再查明，2015年1月2日原告委托律师向被告发出律师函一份，律师函中载明原告决定提前终止与被告的租赁合同关系，并表明被告在收到本律师函后，双方的租赁合同关系即告终止。然该份律师函并未能得到妥投，并于2015年1月10日遭到退件。2015年1月7日原告从涉案商铺中搬离。以上事实，由原告于金成提供的：1、2014年4月14日原、被告签订的租赁合同一份；2、个体工商户名称、预先核准通知书一组；3、委托书一份；4、承诺书一组；5、指定代表或共同委托代理人证明书一组；6、现场审核意见书一份；7、上海市餐饮服务许可证申请书一份；8、申办餐饮服务许可证咨询登记表一份；9、被告公司出具的工作联系函一份；10、关于某商城B1F商铺证照办理事宜的申请一份；11、证人证言一组；12、信函一组；13、律师函一份；14、照片一组。被告莘盛公司提供：1、2014年4月14日原、被告签订的租赁合同一份；2、2014年4月23日租户商铺移交接收检验记录一份；3、催款单及寄送凭证一组；4、涉案房屋的房地产登记簿信息一份；5、房屋分套建筑面积计算成果表一组；6、工商营业执照一组。��院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告于金成与被告莘盛公司所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违法法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案主要的争议焦点是：导致涉案租赁合同解除的原因及责任归属问题。被告莘盛公司认为，其已按约交付系争商铺，但原告从2014年10月1日起即未再按约支付房屋租金，属原告于金成违约。原告于金成则认为，系争商铺在法律层面上不具备租赁条件，其经营被迫处于违法状态，故认为被告莘盛公司违约在先。对此，本院认为，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项���同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，根据双方合同的约定，承租人未按约支付租金或物业费等各类款项超过20日的，出租人有权直接以书面通知方式解除合同。而原告于金成从2014年10月1日起至实际搬离涉案商铺之日止，即未能按约向被告莘盛公司支付租金，其行为构成违约，理应按约承担相应的违约责任。虽然本案中被告莘盛公司未明确发函要求解除涉案的租赁合同，然结合原告所述的搬离涉案商铺的时间，被告莘盛公司作为商铺的实际管理者，在原告于金成实际搬离涉案商铺之后，理应及时将涉案商铺予以实际收回。故在给予被告莘盛公司一定合理期限的情况下，本院确定双方的租赁合同关系于2015年1月15日予以解除。故对于2014年10月1日起至2015年1月15日期间所发生的租金（52,500元）、物业管理费（10,500元）、水电费（2,647.74元），原告于金成理应予以支付。另考虑到被告莘盛公司提供的租赁场地在重新进行分割布局后，其商铺面积与原房产交易中心的登记信息存在差异，导致租赁户无法正常办理食品卫生许可证、经营许可证等证照，由此确实在一定程度上对原告于金成的经营带来影响，故本院酌情对于原告于金成影响被告莘盛公司支付的租金予以扣减至26,250元。但这并不足以认定被告莘盛公司存在违约行为，原告于金成主张要求被告莘盛公司承担违约金缺乏事实及法律依据，本院对该诉请不予支持。另对于物业费、水电费等诉请，上述费用系实际发生的金额，本院不再作出调整。至于被告莘盛公司主张的逾期付款的滞纳金，本院认为，由于原告于金成未按期支付租金、物业管理费、水电费，存在违约行为，理应按约支付逾期付款违约金，但诚如上文所阐述，双方之间引��纠纷的根源正是在于租赁场地存在不能正常办理相关证照的问题，加之原告于金成于本案中提出了双方对于逾期付款违约金的计算标准过高，请求本院予以调整，故本院综合考虑上述情况酌情将逾期支付租金、物业管理费、水电费的违约金的计算标准予以相应的调整。关于押金的处理，鉴于双方确认原告于金成确实向被告莘盛公司交付了该54,000元押金的事实，且双方的合同中关于莘盛公司应当于合同终止且双方之间的所有债权债务结算完毕后3个月内无息归还押金的约定，再鉴于本院已经对租赁合同的解除作出确定，故本院未避免当事人的讼累，节约诉讼资源，现遵照双方于合同中的约定对上述押金一并处理，即被告莘盛公司应当于双方债权债务结算完毕后3个月内向原告于金成无息归还押金54,000元。另对于原告于金成提出的涉案商铺存在面积欺诈的诉称。结合被告莘盛公司所提供的证据足以说明涉案商铺的建筑面积经测量确定为33.03平方米，与双方租赁合同中所约定的建筑面积相符，故本院认为原告于金成主张的面积欺诈的诉称缺乏事实及法律依据，进而原告于金成主张要求退还部分租金缺乏基础的事实依据，对此诉请本院不予支持。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）于金成与被告（反诉原告）上海莘盛发展有限公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》于2015年1月15日予以解除；二、原告（反诉被告）于金成于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）上海莘盛发展有限公司自2014年10月1日起至2015年1月15日止的租金以26,250元计、自2014年10月1日起至2015年1月15日止的物业管理费10,500元、自2014年10月1日起至2015年1月15日止的水电费2,647.74元；三、原告（反诉被告）于金成于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海莘盛发展有限公司逾期付款违约金以14,000元计；四、被告（反诉原告）上海莘盛发展有限公司于原告（反诉被告）于金成将上述第二、三项判决主文所确定的债务履行完毕后三个月内向原告（反诉被告）于金成返还租赁押金人民币54,000元；五、驳回原告（反诉被告）于金成的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,540元，由原告于金成负担770元，由被告上海莘盛发展有限公司负担770元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告于金成）。反诉案件受理费减半收取计1,539.13元，由反诉原告上海莘盛发展有限公司负担769.57元，由反诉被告于金成负担769.56元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告上海莘盛发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十一月二十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对��支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。