陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终1121号上诉人（原审被告）郝凤才，男，1952年11月29日出生，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇瓷窑村村民，现住该村。委托代理人胡志荣，陕西检学法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）魏永红，男，1975年8月10日出生，汉族，陕西省子长县杨家原则镇魏家岔村村民，现住榆林市榆阳区镇川镇。被上诉人（原审第三人）闫云云，女，1974年5月24日出生，汉族，陕西���子长县瓦窑堡镇齐家湾社区居民，现住瓦窑堡镇齐家湾社区广安街小区**号院。上诉人郝风才因与被上诉人魏永红、闫云云买卖合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2016）陕0623民初51号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郝凤才及其委托代理人胡志荣、被上诉人魏永红、闫云云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2013年5月7日，被告称自己购买了其弟郝团员与第三人翟胜利、惠文彩、强文东、刘建军等人合伙修建的位于瓦窑堡镇南门（原城关公社旧址）的一套房子，经白国林、翟胜利的撮合，以388800元价格向原告出售，双方于当日达成购房契约，注明：甲方郝凤才，乙方魏永红，此房在子长县瓦镇社区东旁，坐北向南，东西通透，从即日起，此房的所有权归乙方所有，此房的产权证未办理，乙方先押甲方的贰万元办证保证金，乙方在办理房产证时，甲方应积极配合，为乙方提供办证的相关手续以及本人的户口和身份证，保证乙方取得此房的产权证，房产证办好后，乙方付给甲方贰万元保证金。甲、乙双方应自觉履行以上契约和协定，如有一方违约将向另一方赔偿所造成的一切经济损失。在立约之日原告一次性支付了368800元房款，房屋随即交付。被告交付房屋后一直未给原告办理房屋登记手续，在原告向外出租该房后不久，第三人闫云云向原告提出腾房要求，主张原告所购房产权为其早期所购，同时向原告出具了与刘建军、李海岗的购房协议书，该协议书显示刘建军、李海岗于2008年11月15日签订了购房协议，以18万元的房款将该房出售给了闫云云，闫云云称自己长期在外没有管理该房，现在必须收回，并多次驱赶原告房屋承租户。购房争议出现后，被告无法排除干扰，原告无法实现购房目的，原告因此诉至法院，请求法院依法判决原、被告解除房屋买卖合同；请求判决被告返还已收原告购房款368800元并支付从2013年5月7日至返还房屋之日银行同期贷款利率的利息。原卷中查明：本案争议的房屋修建在南门后桥社区旧公社的地址上，该地址刘建军通过拍卖取得了使用权，后刘建军办理了该地址上修建审批手续，并与其他人合伙修建了两层楼房，本案争议的房屋刘建军称其为所有权人，于2008年抵债给了闫云云。被告郝风才称，郝风山和刘建军、李海岗、李秦宽、栾彦飞、翟胜利、惠文彩在旧公社的地址上共同修了12套房子，郝风山有股权分的房子从而出卖给了郝风才，郝风才对自己这一主张无法证明，举证不力，郝风山是否有股份，且分配到该涉案房屋，看不到原投资人对房屋的分配方��。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案中，被告郝凤才对其向原告魏永红出卖的房屋是否有合法所有权，仅有其与郝团员的买房契约无法证明。确定这一问题首先要审查，郝团员是否对该房屋有所有权或经刘建军授权处分，因为本案争议的房屋的国有土地使用权人为刘建军，被告郝凤才对此亦认可，而刘建军陈述本案争议的房屋所有权是他的，并且他给闫云云抵债了，刘建军也不认可郝团员对本案争议的房屋有所有权或处分权，所以郝团员是否合法所有该房屋没有任何证据证明，现该房也未办理房产登记手续，权属不明确且有争议，原告无法达成其购房的目的，双方的合同无法继续履行，因此，原告请求解除该房屋买卖契约，应予支持。原、被告在签订���屋买卖契约时，在契约中明确约定被告保证原告取得此房的房产证，因为该房的土地使用权人刘建军并不认可该房是郝团员或郝凤才所有，所以被告郝凤才无法取得该房的房产证，原告请求被告返还购房款368800元的请求应予支持，对于造成原告魏永红的损失，原告有权请求被告赔偿，因此原告请求被告支付按银行同期贷款利率计算购房款的利息，应予支持。关于第三人闫云云确认房屋产权诉求，因涉及到案外人刘建军、李海岗，要追溯该房的原始产权属性非本案调整范围，其争议可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告魏永红与被告郝凤才签订的《买卖房契约》；二、限被告郝凤才于本判��生效后十五日内一次性返还原告魏永红购房款368800元，并支付该款从2013年5月7日起至实际履行之日止同期银行贷款利率的利息。案件受理费7132元，由被告郝凤才负担。上诉人郝风才上诉称：1、一审法院办关系案。2、一审判决严重歪曲事实。3、（2016）陕1623民初51号民事判决以“第三人闫云云与刘建军、李海岗之间2008年11月15日的一份购房合同”作为认定本案判决的事实依据，与本案事实相互矛盾，又不符合法律规定。4、一审法院适用法律不当，判决依据的合同法的所有条款均不符合本案涉及的任何情况，特别是没有任何解除合同的情行。5、第三人闫云云持有的购房合同有明显的伪造嫌疑，不能作为定案依据。6、本案双方当事人交易房屋虽然没有房产证，但不能作为解除的理由。7、上诉人出卖给魏永红的房子早已履行，上诉人在涉案房屋中的投资巨大，法院应当考虑这些费用以及魏永红占有使用房屋的应当承担的费用。故上诉请求：1、依法判决撤销子长县人民法院（2016）陕0623民初51号民事判决书；2、判决上诉人与被上诉人魏永红房屋买卖合同有效。3、驳回二被上诉人的起诉请求。被上诉人魏永红答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。双方的买卖合同只能解除无法继续履行。2、被答辩人故意隐瞒了其弟郝凤山与建房股东之间的产权纠纷，将有争议的房子卖给答辩人，其交易本身属于欺诈行为。3、被告没有任何合法有效的证据支持自己的抗辩主张。4、被告没有依约履行原、被告购房协议约定的义务，有明显的违约违法情形，也是造成原被告解除合同的一个重要原因，被告违约造成原告无法实现购房目的，双方的合同也应依法解除。5、因为被告无限期的推脱履行办理房产证��义务，不但造成原告无法正常使用购买楼房的恶果，同时使原告无法对所购楼房进行再次交易，更无法行使他项权利。法庭应当判处被告承担这些给原告造成的损失。被上诉人闫云云答辩称：魏永红说的都是事实，我有证据证明房子是我的。经审理查明，一审判决认定事实属实。上述事实，有当事人陈述、买卖房屋契约等证据在卷佐证，这些证据，已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案中，上诉人郝凤才对其向被上诉人魏永红出卖的房屋是否有合法所有权，仅有其与郝团员的买房契约无法证明。确定这一问题首先要审查，郝团员是否对该房屋有所有权或经刘建军授权处分，���为本案争议的房屋的国有土地使用权人为刘建军，上诉人郝凤才对此亦认可，而刘建军陈述本案争议的房屋所有权是他的，并且他给闫云云抵债了，刘建军也不认可郝团员对本案争议的房屋有所有权或处分权，所以郝团员是否合法所有该房屋没有任何证据证明，现该房也未办理房产登记手续，权属不明确且有争议，被上诉人魏永红无法达成其购房的目的，双方的合同无法继续履行，因此，被上诉人魏永红请求解除该房屋买卖契约，应予支持。本案双方当事人在签订房屋买卖契约时，在契约中明确约定上诉人郝凤才保证被上诉人魏永红取得此房的房产证，因为该房的土地使用权人刘建军并不认可该房是郝团员或郝凤才所有，所以上诉人郝凤才无法取得该房的房产证。一审判决认定事实属实，适用法律正确。上诉人郝凤才的上诉理由不能成立，上诉请求不应予以支持��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费6832元，由上诉人郝凤才承担。本判决为终审判决。审判长  程晓元审判员  周俊杰审判员  牛 菲二〇一六年十一月五日书记员  南慧玲