福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2324号原告：陈伙明男，1968年10月10日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：郑国和，福建晓晔律师事务所律师。被告:华润置地（福州）发展有限公司，住所地:福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼三层。法定代表人:唐勇，董事长。被告:华润置地（福州）物业服务有限公司，住所地:福州市仓山区建新镇花溪南路西侧36号39号楼二层。法定代表人:张宝民，董事长。二被告委托诉讼代理人:李文希、邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。原告陈伙明与被告华润置地（福州）发展有限公司、华润置地（福州）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伙明及其委托诉讼代理人郑国和、被告华润置地（福州）发展有限公司、华润置地（福州）物业服务有限公司共同委托诉讼代理人李文希、邓雪楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伙明向本院提出诉讼请求：1.被告华润置地（福州）物业服务有限公司立即向原告提供福州华润橡树湾家园•橡树公园东门的出入卡，以使原告作为小区业主能自由进出由被告华润置地（福州）发展有限公司开发且由被告华润置地（福州）物业服务有限公司提供前期物业服务的福州华润橡树湾家园•橡树公园的东大门；2.两被告立即拆除位于福州华润橡树湾家园•橡树公园小区内通道上设置的电动道闸及通道上影响通行的草皮，以保证原告在福州华润橡树湾家园•橡树公园小区内能自由通行；3.两被告立即拆除为实行分区管理而设置在景观绿化带上有碍景观的铁丝网，恢复绿化带景观；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原告系福州华润橡树湾家园•橡树公园小区的业主。原告于2015年9月13日向被告华润置地（福州）发展有限公司华润置地（福州）发展有限公司购买了所开发的福州华润橡树湾家园•橡树公园×＃楼×单元商品房。福州华润橡树湾家园•橡树公园小区由4座高层364户、11座多层176户构成，规划审批容积率为1.50，绿化率30%。该小区由被告华润置地（福州）物业服务有限公司提供前期物业管理服务。原告系小区高层业主。二、两被告违法在橡树公园小区设置障碍，对小区多层和高层住户进行分区管理，限制原告作为高层业主在福州华润橡树湾家园•橡树公园整个小区的自由通行及使用公用设施的基本权利。被告华润置地（福州）发展有限公司在建设橡树公园过程中，违反规划审批，在小区多层与高层建筑之间建设砖混结构的围墙，以便进行其所谓的分区管理。经业主反对及政府相关部门的干预，被告华润置地（福州）发展有限公司将砖混结构的围墙拆除，但在规划及消防验收并交付使用后，被告华润置地（福州）发展有限公司继续违反规划审批，在景观绿化上设置隔离铁丝网、将整个小区违法分割成高层和多层两块区域。被告华润置地（福州）物业服务有限公司作为提供前期物业的物业公司，在2016年1月2日交房时向原告提供的小区出入卡只能出入与高层楼房相邻的北大门，被告华润置地（福州）物业服务有限公司拒绝向原告提供小区东大门的出入卡，造成原告无法从小区东大门自由进出。同时，两被告违法于2016年5月在高层建筑与多层建筑之间设置通道道闸及铁丝网，限制两边业主的自由通行，造成原告无法在福州华润橡树湾家园·橡树公园小区通道内自由通行。三、福州华润橡树湾家园•橡树公园是一个不可分割的居民小区，其容积率、绿化面积等均在规划范围内，小区内的业主享有小区的绿化、道路及健身设施的共有权和使用权。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的道路及绿地，均属于业主共有。两被告的行为已经侵犯了原告作为福州华润橡树湾•橡树公园小区业主的物权权利及业主在福州华润橡树湾家园•橡树公园整个小区的自由通行及使用公用设施的基本权利。被告华润置地（福州）发展有限公司辩称，其并非物业服务合同中的相对方，原告提出的诉求与其没有任何关系，原告无权要求其承担相应的义务;原告陈伙明并非本案适格的原告，依法不具备本案原告的诉讼主体资格;原告在购买房屋时已知晓并书面同意高层与多层住宅区之间通过设置隔离设施实行分区管理，且该方案经全体业主同意并确认，现原告无权提出本案诉求。被告华润置地（福州）物业服务有限公司辩称，原告陈伙明并非本案适格的原告，依法不具备本案原告的诉讼主体资格;原告在购买房屋时已知晓并书面同意高层与多层住宅区之间通过设置隔离设施实行分区管理，且该方案经全体业主同意并确认，现原告无权提出本案诉求;原告提出要求被告为其办理橡树公园小区东门的出入卡，该主张没有合同和法律依据，且与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的内资企业登记基本情况表的真实性无异议,本院对其真实性予以认定；规划平面图能够反映小区规划设计情况并经规划部门审批，予以采信；照片反映小区现场的相关情况，对其真实性予以采信；业主卡（出入卡），能够证明小区出入的门禁情况，予以采信；福州市12345政府投诉及政府相关部门的答复件，能够反映业主曾就分区管理向有关部门的投诉及反馈情况，予以采信；授权委托书及业主签名，不能核实签名人的身份信息，亦非业主代表的有效证明，不予采信。《华润橡树湾橡树公园高层认购前温馨提示》，有原告签字确认，本院对其真实性予以采信；居委会证明，能够反映被告华润置地（福州）物业服务有限公司于2016年1月份接管了小区物业管理服务项目，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月13日，原告陈伙明与被告华润置地（福州）发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告华润置地（福州）发展有限公司开发的位于福州华润橡树湾家园•橡树公园×＃楼×单元房。被告华润置地（福州）发展有限公司出具《华润橡树湾橡树公园高层认购前温馨提示》中就不利因素提示，其中提及该小区地块包括两个区域：其中62-66#为高层住宅区，50-61#为多层住宅区，两个社区将通过地面及地下室隔离设施的设置实现物理分割，互不通达。原告陈伙明在前述温馨提示材料中签字确认。2016年1月份，被告华润置地（福州）物业服务有限公司接管了小区物业管理服务项目，向该小区提供前期物业管理服务，向作为小区高层业主的原告提供的小区北大门出入卡，未向原告提供小区东大门的出入卡。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的道路及绿地，均属于业主共有。原告陈伙明所住的62＃楼高层住宅与多层住宅同属一个小区，小区容积率、绿化面积等均系整体规划，小区规划并未限定产权人对公用设施的使用范围，小区业主享有小区道路设施的共同使用权。《华润橡树湾橡树公园高层认购前温馨提示》虽然表示小区分割两个区域互不通达，但该内容侵犯了小区业主对公共场所的共有权。被告华润置地（福州）物业服务有限公司作为该小区的物业管理单位，应当在小区规划设计的基础上进行管理，其未向原告发放东大门的出入卡，妨碍原告在该小区东大门道路的通行，显属不当。原告要求被告华润置地（福州）物业服务有限公司提供小区东大门出入卡的诉讼请求，具有排除妨害的事实根据和法律依据,本院予以支持。关于小区内的电动道闸、草皮、铁丝网等小区设施，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告作为单一业主不能代表双过半业主的利益以避免业主间对公共设施管理存在分歧，故原告无权提出拆除公共设施的相关诉请，依法予以驳回。本案系物业服务合同纠纷，被告华润置地（福州）物业服务有限公司接管了小区物业管理服务项目，被告华润置地（福州）发展有限公司并非物业服务合同的相对方，原告要求其承担小区物业服务管理事项，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条规定，判决如下：一、被告华润置地（福州）物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈伙明提供福州华润橡树湾家园•橡树公园小区东门的出入卡；二、驳回原告陈伙明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈伙明负担50元，被告华润置地（福州）物业服务有限公司负担50元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年十一月十六日书 记 员  林雪玉