四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8674号上诉人（原审被告）：成都鑫怡置地有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路西一段***号。法定代表人：牟欣，总经理。委托诉讼代理人：张佳璇，国浩律师（成都）事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖直沅，男，汉族，1976年3月8日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：董艳霞，女，汉族，1977年8月16日出生，住四川省成都市武侯区。上诉人成都鑫怡置地有限公司（以下简称鑫怡公司）因与被上诉人肖直沅、董艳霞商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人鑫怡公司的委托诉讼代理人张佳璇、被上诉人肖直沅、被上诉人董艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫怡公司上诉请求：撤销原判，依法改判调低违约金的计算比例以及总金额或发回重审。事实和理由：1、鑫怡公司未及时办理国有土地使用权证的违约行为并未给肖直沅、董艳霞造成任何损失，肖直沅、董艳霞购买的案涉房屋是住宅而非经济适用房，无立即转让的需要，而鑫怡公司已依约交付房屋并协助办理了房屋所有权证，肖直沅、董艳霞已经是该房屋的合法所有权人，鑫怡公司逾期办理国有土地使用权证对肖直沅、董艳霞使用案涉房屋并无实质性影响，且肖直沅、董艳霞也未举证证明其损失，因此，应当视为鑫怡公司逾期办理国有土地使用权证的行为未给肖直沅、董艳霞造成损失，此外案涉房屋已出租，肖直沅、董艳霞没有损失反而在进行收益。2、鑫怡公司未及时办理国有土地使用权证并非恶意，鑫怡公司因经营困难，资金周转缓慢才耽误了办证时间，同时，对于其他义务，鑫怡公司均依约履行。3、案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定的违约金过高，应当适当调低。被上诉人肖直沅、董艳霞辩称，鑫怡公司没有及时办理国土证导致案涉房屋出售价格明显低于同地段其他小区5到10万元，而且房管部门已经暂停受理无国土证房屋的转让登记申请。因此，肖直沅、董艳霞的合法权益严重受到影响。鑫怡公司自身资金出现问题，不属于可以减轻或者免除责任的理由。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金标准在整个房地产行业中偏低，不应当进行调减。综上，请求驳回上诉，维持原判。肖直沅、董艳霞向一审法院起诉请求：1、鑫怡公司向肖直沅、董艳霞支付逾期办理国有土地使用权证的违约金18573元；2、鑫怡公司立即为肖直沅、董艳霞办理分户国有土地使用权证；3、鑫怡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月25日，肖直沅、董艳霞（买受人）与鑫怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人购买出卖人位于成都市武侯区房屋，建筑面积77.76平方米，总价599113元。双方在《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后365个工作日内协助买受人办理分户国有土地使用权证，逾期出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。合同签订后，肖直沅、董艳霞向鑫怡公司支付了购房款599113元，鑫怡公司按约将房屋交给了肖直沅、董艳霞使用。2013年11月20日，肖直沅、董艳霞取得了该房屋的所有权证，但肖直沅、董艳霞至今未取得所购房屋的国有土地使用证。为此，肖直沅、董艳霞诉至一审法院。一审法院认为，肖直沅、董艳霞与鑫怡公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。本案中，肖直沅、董艳霞要求鑫怡公司为其办理所购房屋国有土地使用证，符合房屋买卖的性质，符合合同约定，鑫怡公司也表示愿意尽快办理，故对此诉讼请求一审法院予以支持。双方当事人在《商品房买卖合同补充协议》约定，鑫怡公司应当在肖直沅、董艳霞取得所购房屋所有权证后365个工作日内协助肖直沅、董艳霞办理分户国有土地使用证，逾期鑫怡公司应当按照肖直沅、董艳霞已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。现在肖直沅、董艳霞仍未取得所购房屋国有土地使用证，鑫怡公司的行为已经违约，鑫怡公司应承担相应的违约责任。按合同约定违约金计算方式为：按已付房价款599113元每日万分之一的比例，从双方当事人在一审庭审中确定的2015年5月20日起算至国有土地使用证取得之日止。鑫怡公司认为合同约定计算的违约金过高，没有损失依据，请求法院调整。一审法院认为，前述鑫怡公司逾期办理分户国有土地使用证的违约金计算方式系双方真实意思表示，肖直沅、董艳霞因逾期取得国有土地使用证而产生的损失难以计算，且该标准尚低于中国人民银行同期贷款利率标准，并不过高，一审法院不作调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、在判决生效之日起十日内，鑫怡公司协助肖直沅、董艳霞取得所购位于成都市武侯区房屋的国有土地使用权证；二、在判决生效之日起十日内，鑫怡公司支付肖直沅、董艳霞逾期办理上述国有土地使用权证的违约金（违约金计算方式为：以599113元为基数，按每日万分之一，从2015年5月20日起计算至肖直沅、董艳霞实际取得所购房屋国有土地使用权证之日止）；三、驳回肖直沅、董艳霞的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，减半收取132元，由鑫怡公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审法院确定的逾期办理国土证违约金的计算标准是否恰当的问题。现评判如下：我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然肖直沅、董艳霞未举出鑫怡公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但鑫怡公司至今仍未协助肖直沅、董艳霞办理国有土地使用权证，鑫怡公司逾期办证时间较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，并结合鑫怡公司的过错程度、合同实际履行情况，本院依法认定一审法院确定的计算标准并无不当，应予以维持。故鑫怡公司要求调减该标准或确定违约金总金额的主张，本院依法不予支持。综上，鑫怡公司的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对协助办证、违约金计算方式的表述不妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4493号民事判决第三项即“驳回原告肖直沅、董艳霞的其它诉讼请求”；二、变更成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4493号民事判决第一项“在本判决生效之日起十日内，被告成都鑫怡置地有限公司协助原告肖直沅、董艳霞取得所购位于成都市武侯区房屋的国有土地使用证”为“在本判决生效之日起十日内，被告成都鑫怡置地有限公司协助原告肖直沅、董艳霞办理位于成都市武侯区房屋的国有土地使用证”；三、变更成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4493号民事判决第二项“在本判决生效之日起十日内，被告成都鑫怡置地有限公司支付原告肖直沅、董艳霞逾期办理国有土地使用权证的违约金（违约金计算方式为：以购房款599113元为基数，按每日万分之一，从2015年5月20日起计算至原告肖直沅、董艳霞实际取得所购房屋国有土地使用权证之日止）”为“在本判决生效之日起十日内，被告成都鑫怡置地有限公司向原告肖直沅、董艳霞支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（违约金计算方式为：以599113元为基数，从2015年5月20日始计算至本判决确定的协助办理国有土地使用权证之日止，以每日万分之一为标准进行计算。若未按本判决确定的协助办理国有土地使用权证之日协助办理国有土地使用权证，上述违约金计算至实际协助办理国有土地使用权证之日止）”。二审案件受理费264元，由成都鑫怡置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一六年十一月十四日书记员  杨大准