重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7461号上诉人（原审被告）:谭其凤，女，汉族，1963年11月6日出生，住重庆市南岸区。上诉人（原审被告）:吕朝斌，男，汉族，1960年11月24日出生，住重庆市南岸区。上诉人（原审被告）:吕忠玉，女，汉族，1987年12月14日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）:重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号461＃，统一社会信用代码915001036889498542。法定代表人：薛德岗，总经理。委托诉讼代理人：尹强斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：叶建春，男，该公司员工。上诉人谭其凤、吕朝斌、吕忠玉因与被上诉人重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初5850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭其凤、吕朝斌，被上诉人龙升物业公司的委托诉讼代理人尹强斌、叶建春到庭参加诉讼，上诉人吕忠玉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭其凤、吕朝斌、吕忠玉上诉请求：撤销一审判决；改判确认前期物业合同中收费标准违反法律强制性规定，收费标准无效；案件受理费由对方负担。事实和理由：1、龙升物业公司签订的物业服务合同造假，不合法。一审认定龙升物业公司从2012年4月1日开始提供物业服务错误，直到2012年6月，物管费收取单位还是“重庆贴心物业管理有限公司”，2012年8月的水电费收取单位也是“重庆贴心物业管理有限公司”。2、龙升物业公司与开发商签订的物业合同中的收费标准无效。根据重庆市物价局相关规定，应当按照每月0.595元/平方米收取。根据重庆市物价局渝价（2011）34号文件，金色家园实行每月0.85元/平方米的价格收取，且在试行期间应当下浮30%，一审判决按照每月0.9元/平方米的标准收取费用错误，与龙升物业公司提供的物业服务质量不相当。3、龙升物业公司于2014年3月11日取得物业管理二级资质，在进驻金色家园时仅为三级资质，无权对金色家园提供物业服务。4、被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。被上诉人并未举证其有效送达了《催款通知单》，因此只能主张起诉时起2年的物业费。龙升物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。金色家园小区是烂尾楼，龙升物业公司是通过政府协调才进入小区提供服务的，没有经过招投标程序，但物业服务合同是经过政府备案的。在2012年4月1日进驻小区后沿用了一段时间“重庆贴心物业管理有限公司”的收费系统，因此出现了上诉人所提的在龙升物业公司进驻初期使用原物业单位的票据的问题。现在的收费标准0.9元/平方米是包含电梯费的，不违反规定。现龙升物业公司是二级资质。龙升物业公司已经送达了催费通知单。龙升物业公司向一审法院请求：谭其凤、吕朝斌、吕忠玉立即支付从2012年4月至2016年2月的物管费5431.4元；2、诉讼费由谭其凤、吕朝斌、吕忠玉承担。一审法院认定事实：谭其凤、吕朝斌、吕忠玉系重庆市南岸区丹景路6号金色家园XXX物业使用人，在购买购房屋后开发商一直未办理房屋产权证，但谭其凤、吕朝斌、吕忠玉一直在该房屋居住，该房建筑面积126.41平方米。重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案龙升物业公司，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；2014年8月26日，该合同已报备案；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，甲乙双方续签《物业管理委托服务合同》，服务期为2015年4月1日至2018年3月31日。2015年8月26日，该合同已报备案。庭审中，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉认可从2012年4月至2016年2月未向龙升物业公司缴纳物业管理费。一审法院认为，龙升物业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。谭其凤、吕朝斌、吕忠玉辩称开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司仍未办理房屋产权证，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉主体资格不适格，并非该物业业主。一审法院认为谭其凤、吕朝斌、吕忠玉虽未取得该房屋产权，作为该物业使用人，接受了龙升物业公司提供的物业服务，应当按照物业服务合同的约定向龙升物业公司支付相应的物业服务费；谭其凤、吕朝斌、吕忠玉辩称开发商签订该协议并未得到业主的同意并授权，业主实际上不同意龙升物业公司作为小区的物管公司，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故一审法院对谭其凤、吕朝斌、吕忠玉的该项辩称意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉辩称龙升物业公司虽提供基本的物业服务，但物业服务质量存在严重瑕疵：如乱搭乱建、露台堆放杂物、围墙灯损坏、地面塌陷等。一审法院认为，小区的建设维护需要业主及物业服务公司的共同努力，小区业主的乱搭乱建、露台堆放杂物等行为，业主应加强自身素质，物业公司也应加大宣传及劝阻力度，必要时通过合法途径维护小区业主利益。本案中，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉亦未提供有效证据证明龙升物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，龙升物业公司提供的物业服务中虽然存在一定不足之处，但谭其凤、吕朝斌、吕忠玉的服务质量与其收费标准0.9元/平方米/月相当，结合龙升物业公司提交的证据，一审法院认为，龙升物业公司已向谭其凤、吕朝斌、吕忠玉提供了物业服务，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉作为该小区的物业使用人，应按约履行交纳物业服务费的义务。关于缴费期限：一审法院认为，重庆鑫隆达房地产开发有限公司与龙升物业公司签订的物业管理委托服务合同约定的服务期是从2012年4月1日至2015年3月31日止，从2015年4月1日至2018年3月31日止，故对谭其凤、吕朝斌、吕忠玉辩称应按照2015年3月20日的《物业管理委托服务合同》从2015年4月1日起计算的该项辩称意见不予以采信。关于缴费项目及金额：物业管理费。庭审中，谭其凤、吕朝斌、吕忠玉认可从2012年4月至2016年2月未向龙升物业公司缴纳物业管理费，一审法院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积126.41平方米依法主张2012年4月至2016年2月的物业管理费5347.19元（126.41平方米×0.9元/平方米（建筑面积）/月×47月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、谭其凤、吕朝斌、吕忠玉于一审判决生效之日起十日内支付重庆龙升物业管理有限公司从2012年4月至2016年2月的物业管理费5347.19元；二、驳回重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明：《重庆市物价局关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知》中关于金色家园小区的住宅公共服务费的标准确定为0.85元/平方米/月。试行期间，下浮30%收费。电梯费的收费可以采取月票票价或次票票价。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，龙升物业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业委托服务合同，是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据查明的事实，龙升物业公司自2012年4月1日起开始对金色家园提供物业服务。对于2012年6月、8月收费单据上显示收取单位为“重庆贴心物业管理有限公司”的问题，龙升物业公司对此作了合理解释，上诉人以此为由认为物业委托服务合同造假不能成立。上诉人认为龙升物业公司的物业服务费收取标准过高，按照《重庆市物价局关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知》金色家园小区的物业服务费标准应为0.85元下浮30%，即0.595元。本院经审查后认为，0.595元/平方米/月的标准并不包含电梯费，龙升物业公司按照0.9元/平方米/月收取物业服务费，实际包含了电梯费，并不违反重庆市物价局所确定的收费标准。同时，龙升物业公司虽然在进驻金色家园小区时的资质等级与小区规模不符，但考虑金色家园小区存在部分烂尾工程的特殊情况以及龙升物业公司实际提供了物业服务的情况，其资质问题不影响其向业主主张物业服务费的权利，且物业服务费收费标准与其资质及服务质量基本相当，一审判决对此认定正确。另外，对于上诉人提到的本案的诉讼时效问题。本院认为，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间也未提交新的证据证明龙升物业公司的请求权已经过诉讼时效。故本院对上诉的该理由不予采信。综上，上诉人的上诉理由并无相关事实及法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭其凤、吕朝斌、吕忠玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十一月二十四日书 记 员  梁诗玉