河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0311民初1415号原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，地址：洛龙区开元大道东段。法定代表人：许健康董事长委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。被告：何俊辉，男，1991年8月21日出生，河南省伊川县。原告洛阳宝龙置业发展有限公司诉被告何俊辉为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司及代理人许文到庭参加了诉讼，被告何俊辉经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月22日原告与被告签订《商品房预售合同》，被告购买原告位于宝龙城市广场第Ｉ12幢2单元21503号商品房，用途为住宅，房屋代码为707766，总房款为814568元，被告首付款244568元，剩余房款570000元选择按揭贷款方式付款。2014年6月6日原、被告与中国工商银行洛阳洛南支行三方订立《个人购房借款/担保合同》，约定银行向被告贷款570000元，用于购买宝龙城市广场第Ｉ12幢2单元21503号商品房，贷款期限360个月，被告以所购原告的预售房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。银行如约贷款后，因被告未如约履行还款义务，银行于2015年1月28日扣划原告帐户存款3597.32元，2016年1月扣划原告帐户存款4145.07元，2016年2月扣划原告帐户存款3393.12元，2016年3月扣划原告帐户存款3393.01元，2016年4月扣划原告帐户存款3393.12元，2016年5月扣划原告帐户存款3393.84元，2016年6月扣划原告帐户存款3393.12元。依据《商品房预售合同》附件四第十四条对商品房预售合同解除的补充约定第5项，以及第二十一条约定的约定，为催促被告归还银行欠款，原告于2015年3月16日向被告寄送《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，但被告继续拖欠银行贷款，无奈2015年5月13日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》，被告仍置之不理，导致银行基本每月都扣划原告保证金账户的存款，截止2015年6月银行共扣划原告存款24708.6元。为此原告无奈诉至法院，要求依法判令1、要求被告配合原告到洛阳市住房保障和房产管理局办理宝龙城市广场第Ｉ12幢2单元21503号商品房预售合同登记备案注销手续；2、从2015年6月13日起至2015年6月28日每日按照总房款814568元的万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金3665.56元；3、从2015年6月29日每日按照总房款814568元的万分之三向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2016年7月20日386天违约金为94326.97元）；4、要求被告按照按总房款814568元的20%支付违约金162913.6元。5、要求被告归还扣划原告贷款本息（暂计至2016年6月已被扣划款24708.6元）和从2015年1月29日起按照银行同期逾期贷款利率计算计至实际归还完毕之日的扣划款的利息；6、确认原告在返还被告房款时，可以先分行扣除原告清偿被告的银行贷款、利息、罚息、复利、违约金等费用；7、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。被告何俊辉经合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩和证据。经审理查明：2013年7月22日原告与被告何俊辉签订合同编号为YS0202028的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场第Ｉ12幢2单元21503号商品房（房屋代码707766），建筑面积147.13平方米，以总房款为814568元出卖给被告，被告给首付款244568元，剩余房款570000元由被告于合同签订之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。该合同附件四补充协议第十四条第4项约定合同解除后，原告向被告退还房价款前，被告应办妥购房合同注销登记手续，如被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥约定事项，每逾期一日，按总房价款的0.1%向原告支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，原告需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。同时第二十一条又约定在原告为被告的按揭贷款提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究原告的担保责任的，被告应于收到原告通知之日起10日内偿付原告被划扣的款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），同时应向原告支付等值于被划扣金额与其他损失30%的违约金。如果被告未按期偿付原告被划扣的款项及其他损失，并向原告支付违约金，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究乙方违约金。2014年6月6日被告与中国工商银行股份有限公司洛阳洛南支行订立《个人购房借款/担保合同》，被告就剩余房款570000元向银行贷款，原告为该合同的连带责任保证人。该借款合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，截止2016年6月原告代被告向银行偿还贷款共计24708.6元，具体代偿明细如下：2015年1月28日3597.32元、2016年1月29日4145.07元、2016年2月29日3393.12元、2016年3月29日3393.01元、2016年4月29日3393.12元、2016年5月30日3393.84元、2016年6月29日3393.12元。2015年3月16日原告以特快专递向被告邮出《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，要求被告收到该函10内偿付代为偿还的贷款本息及违约金；2015年5月13日原告以特快专递向被告发出律师函，告知被告按照双方合同约定，被告已经构成根本违约，决定解除商品房预售合同，同时要求被告依照合同约定按房价款的20%支付违约金，并支付向银行代偿的按揭本息以及合同约定的其他违约金。由于被告没有向原告支付银行扣划款项及违约金等，原告为维护合法权益，遂诉至本院。本院认为:原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，该合同合法有效，双方应诚实全面的履行合同义务。被告与中国工商银行股份有限公司洛阳洛南支行签订的借款合同由原告予以担保，由于被告未完全履行借款担保合同义务，致使原告承担担保责任，至2016年6月代被告偿还了按揭贷款24708.6元，被告未按期偿付原告被划扣的款项及其他损失，并向原告支付违约金，依照合同约定被告已构成根本性违约。原告在起诉前已经以信函通知被告解除购房合同，现原告要求确认解除合同，应予以支持，原告于2015年5月13日邮出解除合同律师函，双方合同于2015年5月16日解除。合同解除后，因该商品房预售而进行的商品房预售合同登记备案应予以注销，被告应配合办理商品房预售合同登记备案注销手续。合同解除后，原告应退还被告的购房款，由于被告未提出反诉，本案中不作处理；原告在退还被告房款前，可以先行扣除被告没有履行义务的违约金和原告清偿被告的银行贷款本息以及给原告所造成的损失。原告诉求被告按房价款的20%承担违约金有合同依据符合法律规定，应予支持。原告代偿贷款的本息被告应予偿还，原告的律师费2100元双方在商品房预售合同中已经约定由被告承担，被告对此应予承担。由于本案的商品房预售合同于2015年5月16日确认解除，故认为从2015年6月17日起至2015年7月1日每日按照总房款814568元的万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金3665.56元；以及从2015年7月2日起至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止每日按照总房款814568元的万分之三向原告支付违约金，被告应当承担。被告何俊辉经合法传唤未到庭，视为对自己民事抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百五十三之规定，经合议庭合议，判决如下：原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告何俊辉于2013年7月22日签订的编号为YS0202028《商品房预售合同》确认于2015年5月16日予以解除；被告何俊辉应配合原告办理商品房预售合同登记备案注销手续；二、被告何俊辉于本判决生效后十日内按下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理退房违约金：从2015年6月17日起至2015年7月1日每日按照总房款814568元的万分之三计算为3665.56元；从2015年7月2日起至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止每日按照总房款814568元的万分之三向原告支付违约金。三、被告何俊辉于本判决生效后十日内向被告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同违约金162913.6元。四、被告何俊辉于本判决生效后十日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其归还银行贷款本息24708.6元，并按照银行同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中的“具体代偿明细”所列出的时间为准）；五、被告何俊辉应向原告支付上述违约金及银行代偿款，可在原告返还被告房款时先行扣除；六、被告何俊辉于本判决生效后十日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付律师费2100元。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告何俊辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5638元，保全费4728元，由被告何俊辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  董 菊审 判 员  王志伟人民陪审员  焦志豪二〇一六年十一月十六日书 记 员  齐 静