广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初1900号原告陈嘉慧，女，1992年8月13日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告曹传凤，女，1970年3月12日出生，汉族，住安徽省定远县。原告陈嘉慧与被告曹传凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈嘉慧、被告曹传凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告一半的保证金4800元；2.被告向原告赔偿与保证金等同数目的9600元。事实和理由：2015年9月29日原告与被告签订房地产租赁合同，租赁房产地址为广州市番禺区市桥街光明北路某号某房（以下称为“租赁房屋”），租期为2015年9月29日至2016年9月28日止，共一年。每月租金4800元，保证金为两个月租金9600元。原告每个月交了租金，有支付宝转账记录作为凭证，于2016年2月29日，曹传凤说要收回房子，且只退我一个月租金4800元，于理不合。于2016年3月9日，原告收到一个月保证金4800元并搬离别处。综上所述，根据《房地产租赁合同》第八款违约责任的第三条：租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金等同数目之金额予承租方等，特诉至法院，请法院判如所请。被告曹传凤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方在2015年9月25日通过广州市好宜佳房地产中介有限公司签订了一份房屋租赁合同，租赁房屋面积为：130平方米，租金为4800元/月，租赁期限2015年9月29日至2016年9月28日。答辩人与被答辩人签订合同后，在租赁期内答辩人一直守信遵守履行合同约定。到2016年2月29日答辩人催促被答辩人缴纳2016年3月房租时，被答辩人以资金困难为由，让答辩人宽限几天。答辩人看到被答辩人一人打工不容易，就同意被答辩人延迟两天交房租。到2016年3月9日，答辩人再次催促被答辩人缴纳房租时，被答辩人拒不缴纳房租给答辩人，并告知答辩人，“从这个月起不再交租金，我也不再租你的房屋，还要答辩人退还保证金”。当时被答辩人态度很不友好，答辩人并未同意被答辩人的无理要求。被答辩人在2016年3月10日就未经答辩人的同意搬出了该租赁房屋。被答辩人搬出后，答辩人发现被答辩人还欠2016年2月份应缴纳的物业费、水电费364.39元，3月份物业费275元，煤气费289.81元，电费176.47元，共计欠2900元，我方保留对损失和欠费另行起诉的权利。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.租赁房屋的登记权属人是曹传凤，登记时间为2011年8月4日，房屋用途为住宅，建筑面积129.07㎡；2.2015年9月25日，曹传凤（出租方）、陈嘉慧（承租方）和广州市好宜佳房地产中介有限公司（经纪方）签订了一份《房地产租赁合同》（NO.0001770）,约定：经过经纪方的促成，出租方愿意将租赁房屋出租给承租方使用，租期从2015年9月29日至2016年9月28日止，保证金9600元，租金每月4800元，租金按月计算，在每月第1日前缴付；签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；出租方交付租赁房屋给承租方的日期为2015年9月25日；租赁期内，承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费、网络费等杂费，逾期交付租金的……逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回租赁房屋……并没收保证金；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如出租方提前收回租赁房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金等同数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金等。签约当日，陈嘉慧向曹传凤支付了保证金（押金）9600元和首月租金4800元；3.双方当事人确认租赁房屋自2015年9月29日至2016年2月底的租金陈嘉慧已经支付完毕，另陈嘉慧向曹传凤支付了500元用以支付水费和物业管理费；4.从2016年3月1日至2016年3月9日租赁房屋的租金陈嘉慧没有支付；2016年3月9日，曹传凤向陈嘉慧退回一半保证金4800元，陈嘉慧搬离租赁房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《房地产租赁合同》的解除问题。陈嘉慧主张认为，《房地产租赁合同》已经于2016年3月9日解除，解除原因是：2016年初过年前租赁房屋内的电视机坏了，曹传凤的老公也报销了50元的电视维修费，在租金中已扣除，但其经常打电话给我说电视机的问题他们不管，还让我搬出去并威胁我；2016年2月28日有中介带人来看租赁房屋，我方认为曹传凤要转租就没有必要继续交租了，但直到2016年3月9日曹传凤才愿意让我搬走，在我搬走之前电视机也没有修好。曹传凤主张认为，双方约定应在2016年2月29日前支付下月房租，但是陈嘉慧没有支付，2016年3月3日我方再次催促其交房租，陈嘉慧告诉我说不租了并要求搬走，陈嘉慧没有支付租金又提前退租，已经违约，后陈嘉慧找到中介公司要求我把保证金退给她，本来因租赁未到期我不同意，后来退让了一步就退了一半的保证金给陈嘉慧；对于陈嘉慧陈述的中介公司带人看房不予认可，电视机确实曾经发生问题，已经修好了，对于陈嘉慧陈述的要求其搬走不是事实。陈嘉慧提交了在曹传凤身份证复印件上“许敏”书写的说明一份，内容为“租赁双方协商一致，合同编号为0001770合同解除”，落款日期为2016年3月9日，以证明双方的《房地产租赁合同》已解除。曹传凤的质证意见为：该说明为放行条，是曹传凤丈夫的表弟许敏书写的，需要业主身份证上注明解除合同，小区保安才会放行让陈嘉慧搬走东西。本院认为，双方当事人对上述说明的真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以采信，《房地产租赁合同》已于2016年3月9日双方协商解除，但双方没有对解除合同的法律后果进行约定。租赁房屋内的电视机是否存在问题，并不影响《房地产租赁合同》合同目的的实现，双方应友好协商解决问题。陈嘉慧对其上述主张没有提交相应的证据证明，曹传凤也不予认可，陈嘉慧应当承担举证不能的法律后果，故本院对其上述主张不予采纳。而2016年3月1日至2016年3月9日的租金陈嘉慧没有缴纳，已经违反了《房地产租赁合同》的约定，陈嘉慧的上述行为已经构成违约；2.曹传凤提交了供电局发票2张、自制的租金明细表、照片和微信截图打印件和燃气发票，以证明陈嘉慧尚欠房租和相关费用没有支付完毕，其损坏租赁房屋内的部分家具，陈嘉慧在欠租后表示不再承租租赁房屋，要求退保证金。陈嘉慧的质证意见为：不予认可，2016年3月9日，许敏在检查完租赁房屋确认没有损坏后我才搬离了租赁房屋。本院认为，曹传凤提交的微信截图为双方通信内容的其中一部分，其没有提交完整的双方通信记录，故对其关联性不予采信；上述其他证据材料与本案没有关联性，不予采信。本院认为：陈嘉慧与曹传凤、经纪方签订的《房地产租赁合同》主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应遵照履行。曹传凤依约将租赁房屋交付给陈嘉慧使用，陈嘉慧应依约向曹传凤支付租金和相关费用。《房地产租赁合同》已于2016年3月9日双方协商解除，但对于解除的法律后果双方没有另行约定。虽陈嘉慧陈述曹传凤要求其搬走和中介公司带人看房，是造成合同解除的原因，但没有提交相关证据以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对陈嘉慧的该主张不予采纳。租赁期间，陈嘉慧应在2016年3月1日前支付2016年3月的租金，但其逾期7日没有支付，已经构成违约，曹传凤以此为由，主张按照《房地产租赁合同》约定没收保证金，于理有据。而曹传凤退给陈嘉慧一半保证金4800元，系曹传凤自行处分其民事权利的行为，本院予以确认。故对于陈嘉慧主张要求曹传凤退回另一半保证金4800元和赔偿保证金同等数额9600元的诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈嘉慧的全部诉讼请求。案件受理费160元，由原告陈嘉慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  袁智健人民陪审员  郭彩霞二〇一六年十一月十八日书 记 员  麦卓芝