广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2194号上诉人（原审被告）：清远市志源房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：王润华。委托代理人：郑超，男，汉族，1989年7月1日出生，住湖北省公安县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈明光，男，1983年3月5日出生，汉族，住清新区，现住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：陈秀敏，女，1984年7月9日出生，汉族，住连州市，现住清远市清城区。上诉人清远市志源房地产开发有限公司（以下简称“志源公司”）因与被上诉人沈明光、陈秀敏房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,2014年3月2日，沈明光、陈秀敏与志源公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号:201403025339××××)及其合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市广清大道××号××园×号楼×梯×层×号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共110.50平方米，其中，套内建筑面积94.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.88平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4470元，总金额423000元。第六条，付款方式及期限。付款方式为首期款128000元，银行按揭贷款295000元。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在20日之内，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约会。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将获得建设工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理:2、出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。此外，合同还就双方的其他权利义务作了规定。同日，双方还签订了一份《合同补充协议》，就商品房买卖的相关事宜作了更为详细的约定，其中，该补充协议第11条约定“该商品房达到上述交付条件后，如买受人未于收楼通知规定的期限内完成办理收楼手续，自收楼通知规定的期限届满之次日起，买受人每日向出卖人支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，并视为出卖人已经按时按质交付该商品房，……”合同签订后，沈明光、陈秀敏依约向志源公司交付购房首期款128000元。2014年5月8日，中国建设银行股份有限公司清远市分行(贷款人)与沈明光、陈秀敏(借款人、抵押人)签订个人住房借款合同，约定贷款人同意向借款人提供借款295000元用于购买涉案房屋，借款人将以该房产为本合同项下债务向贷款人提供抵押担保。本合同项下贷款资金的支付对象为清远市志源房地产开发有限公司。同日，中国建设银行股份有限公司清远市分行向志源公司全额支付了295000元。2015年7月20日，涉案楼盘取得清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。2015年7月27日，志源公司向沈明光、陈秀敏发出物业交付使用通知书，通知沈明光、陈秀敏于2015年8月2日到楼盘销售中心办理收楼手续。在诉讼中，沈明光、陈秀敏称其至今尚未收楼，并提供《×××园一板裂缝设计处理意见》、《×××园×号楼×梯×房的索赔要求》、《关于拒绝收楼的函》以及《关于×××园×号楼×梯×房严重质量问题的赔偿方案》，拟证实涉案房屋存在贯穿性裂缝质量问题。对于沈明光、陈秀敏在庭审中要求志源公司限期彻底修复房屋裂缝的诉讼请求，志源公司当庭表示同意进行修复。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。沈明光、陈秀敏、志源公司签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。沈明光、陈秀敏已按约定向志源公司付清购房价款，按约定志源公司应于2014年11月30日前将涉案商品房交付给买受人居住使用，但志源公司于2015年7月20日才取得涉案楼盘工程竣工验收备案，已构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于沈明光、陈秀敏认为根据合同第七条、合同补充协议第11条以及合同第九条的约定，双方的违约责任明显不对等，请求合理上调志源公司逾期交房的违约金标准的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，沈明光、陈秀敏认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求，对于沈明光、陈秀敏要求违约金从2014年12月1日起按日支付已付房价款万分之二至获得竣工验收备案表之日即2015年7月20日止的诉讼请求，原审法院予以支持，为19627.20元(423000元×0.0002×232天)。至于沈明光、陈秀敏要求志源公司限期彻底修复涉案房屋裂缝的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，志源公司亦表示同意，故对于上述请求亦予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，于2016年2月19日作出（2015）清城法横民初字第931号民事判决：一、限清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向沈明光、陈秀敏支付逾期交楼的违约金19627.20元;二、限清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内彻底修复沈明光、陈秀敏购买的清远市广清大道××号×××园×号楼×梯×层×号房屋裂缝。本案受理费25元，由清远市志源房地产开发有限公司负担。宣判后，清远市志源房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求:改判(2015)清城法横民初字第931号民事判决第一项为：“上诉人按日向被上诉人按已付房价款万分之一的标准计算逾期交楼的违约金9813.60元(423000×0.0001×232天)”；驳回第二项诉讼请求。主要事实和理由是:（一）《商品房买卖合同》合法有效，一审应依据该合同内容作裁判依据。根据该《商品房买卖合同》第九条约定，当上诉人逾期交楼情况下违约责任承担方式为：“按日向被上诉人已支付房价款的万分之一计算违约金”，上诉人认为合同是双方共同真实意思表示，该第九条内容不存在显失公平、明显免除上诉人责任的情形，依法有效。那么该条内容适用现时违约责任纠纷的处理。(二)没有实质证据证明上诉人现时存在损失，且获得的违约金未能弥补该损失。《合同法》114条2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”。适用前提为低于造成的损失。从被上诉人在一审的举证及庭审中，无任何关于实际损失的举证，那么不能套用该法律条文予以支持。并且，被上诉人无法进一步举证证实具体损失额与所得违约金相比是否存在较大差距，综合来看，可以得出上诉人、被上诉人双方约定的违约标准、支付的违约金是能满足因违约带来的损失。(三)关于修复房屋问题，上诉人在庭后己经即时到房屋现场查勘情况，并联系有关工程人员进行询问，所得结果为己经为被上诉人完全修复好了投诉的裂痕，并当场致电一审法宫告知该情况，并告知不再同意承担修复的责任，不知何故一审判决内容仍陈述为上诉人同意承担修复裂缝的责任，请求二审法院予以纠正。被上诉人沈明光、陈秀敏口头答辩称：对于上诉状第一项支付违约金方面，如按照原合同，本人不同意。我方有权要求适当提高违约金，我方坚持原判。损失问题，可按照清远市同等地段租金的标准进行计算。关于房屋修复问题。上诉人完全没有相关之类方面的材料，因此，我方不同意上诉人关于房屋修复问题的意见。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。由于原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议）有效，双方均无异议，对此，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、逾期交楼的违约金应否按合同约定支付。2、上诉人是否已对涉案房屋进行修复。关于逾期交楼的违约金应否按合同约定支付的问题。本案中，由于双方签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议）均为有效合同，因此，合同约定的违约条款对双方均具有约束力。虽然双方合同约定的违约责任存在不对等的情形，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方就违约金过高、过低均可根据上述规定请求法院予以调高或调低。由于被上诉人并不能举证证实涉案合同约定逾期交楼的违约金按已付购房款每日万分之一计算不足以弥补其损失，对此，被上诉人应承担举证不能的法律后果。原审法院在被上诉人不能举证证实双方约定的违约金不足以弥补其损失的情况下，对违约金进行调整违反上述法律规定，对此，本院予以纠正。上诉人上诉请求逾期交楼的违约金按合同约定计算的理由充分，本院予以采纳。经计算，上诉人应支付给被上诉人的逾期交楼违约金为：9813.6元(423000元×0.0001×232天)。关于上诉人是否已对涉案房屋进行修复的问题。由于上诉人对涉案房屋存在贯穿性裂缝质量问题的事实在一审中已确认，且上诉人亦同意进行修复，因此，原审法院判令上诉人对涉案房屋进行修复正确。鉴于上诉人二审期间并无提供证据证实其已履行修复义务，因此，上诉人以其已修复涉案房屋为由，认为无须再承担修复义务的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第931号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第931号民事判决第一项为：限上诉人清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人沈明光、陈秀敏支付逾期交楼的违约金9813.6元。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费50元，由上诉人清远市志源房地产开发有限公司30元，由被上诉人沈明光、陈秀敏负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年十一月十七日书 记 员  冯敏静