江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏民再148号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：韩新海。被申诉人(一审被告、二审被上诉人):江苏尚荣房地产开发有限公司，住所地在江苏省连云港市新浦区苍梧路6号龙河大厦A座1001室。法定代表人：黄灿辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。申诉人韩新海因与被申诉人江苏尚荣房地产开发有限公司（以下简称尚荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）(2013)连民终字第1553号民事判决，向江苏省连云港市人民检察院申诉。江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2015]32000000151号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）苏审二民抗字第00016号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派代理检察员王洋、郑文海出庭。申诉人韩新海、被申诉人尚荣公司的委托诉讼代理人郭中方、王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院认为，连云港中院(2013)连民终字第1553号民事判决对尚荣公司逾期交房期间认定错误。（一）涉案房屋交付条件依法应以取得竣工验收备案为标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。建设部《关于发布国家标准的通知》规定：“建设单位应依据《建筑工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门备案。否则，不允许投入使用”。因此，商品房竣工应当由房地产开发主管部门组织，并有工程质量监督、规划、消防、人防等部门参加。商品房“验收合格”的标志应为完成竣工验收备案，而竣工验收备案的标志就是取得竣工验收备案表，且本案中双方签订的商品房买卖合同交付条件的条款中已经明确约定了必须符合国家和地方政府有关规定。因此，判决仅以涉案房屋经建设、施工、设计及监理四方单位验收合格即认定符合交付条件错误。（二）判决对尚荣公司逾期交付房屋违约期限的认定错误。涉案商品房工程于2011年9月26日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方验收合格，于2011年12月22日取得连云港市规划局颁发的《建设工程竣工规划核实认可书》，并于2012年1月16日通过连云港市城乡建设局工程竣工验收备案。因商品房验收合格的标志是取得竣工验收备案表，尚荣公司在2012年1月16日第三次向韩新海发出书面收房通知时方达到交付房屋标准。按照双方签订的商品房买卖合同中约定交付时间为2011年6月30日前，尚荣公司逾期交房的违约期限应从2011年6月30日开始计算至2012年1月16日。因此判决对尚荣公司的逾期交房违约期限认定不当。综上所述，检察机关认为连云港中院（2013）连民终字第1553号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决不当,故提出抗诉。韩新海再审称,涉案房屋的竣工验收时间是2012年1月9日。根据法律法规的规定，竣工验收应取得竣工验收备案，根据行政机关备案的竣工验收报告上记载的内容，涉案房屋的竣工验收时间为2012年1月9日。故尚荣公司此前提交的2011年9月29日四方验收的证据是虚假证据。2011年9月25日，尚荣公司首次发出交房通知时,尚没有经过竣工验收,不符合房屋交付条件。合同约定交房时间为2011年6月30日,因此请求法院判令:1.尚荣公司支付2011年6月30日至2012年1月9日期间延期交房的违约金；2.诉讼费用由尚荣公司承担。尚荣公司答辩称，抗诉机关的抗诉理由以及韩新海的再审请求不能成立。首先，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位竣工验收合格，方可交付使用。2011年9月26日，四方已经竣工验收，因此涉案房屋符合交付条件。其次，竣工验收与竣工验收备案不同。建设部发布的《关于发布国家标准的通知》既不是法律法规，也不是部门规章，且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，因此，竣工验收备案是行政管理程序，并非房屋交付的必要条件。抗诉机关以此为据认为应当以竣工验收备案时间作为竣工时间，并计算逾期交房违约金的时间点，明显是错误的。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩新海的再审请求。韩新海一审诉讼请求：1、尚荣公司承担延期交房的违约责任，逾期210日，违约金1万元，利息1万元，并赔偿损失。2、延期办理房屋产权登记产生的违约金300元。3、拆除楼上住户入户花园搭建和南卧室改阳台，恢复原状。4、延长房屋保修期。5、承担本案诉讼费用。一审法院查明，2010年1月19日，韩新海与尚荣公司签订商品房买卖合同，约定尚荣公司将其开发的位于东方领秀小区14号楼1单元1502号房屋出售给韩新海，建筑面积92.46㎡，单价3340元，总价308816元。合同约定：出卖人应在2011年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。因政府禁止作业、实施交通管制等决定或市政配套设施建设所引起的延误除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，但需在超过90日后15日内书面通知出卖人，否则视同买受人同意合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至具备交付条件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。由于买受人原因未能按期交付的，出卖人根据本合同买受人提供的地址向买受人寄发《交房通知书》通知交房，时间以《交房通知书》发出当日邮政公司邮戳为准。出卖人发出《交房通知书》30日内，买受人必须办理完毕交房手续，买受人未在规定时间内完成办理交房手续的，视为双方房屋已交接完成，出卖人不承担房屋保管责任和延期交房责任。第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如由于出卖人的责任，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，买受人未按出卖人通知时间提供办理产权证的所需材料，或履约中买受人出现违约行为，出卖人不承担延期办理产权证的责任。合同签订后，韩新海按实际建筑面积91.77平方米支付购房款306511.80元。2011年9月25日，尚荣公司向韩新海发出书面通知，内容为：韩新海所购房屋已具备交付条件，2011年9月26日起办理交房手续。韩新海于2011年9月28日签收该书面通知，但以房屋不符合交付条件为由拒绝收房。尚荣公司遂于2011年10月8日发出告知函，又于2012年1月16日再次通知韩新海收房。2012年1月29日双方交接房屋，2012年7月11日房屋取得产权登记。2013年5月31日韩新海将涉案房屋出卖于案外人侍蓝天，并办理了过户手续。另查明，连云港市环境保护局相关文件规定，每年6月7日至9日、6月16日至20日系高、中考时间，为保证考生的学习和考试环境，在此期间市区在建工地必须全面停工。再查明，涉案商品房工程于2009年9月18日开工建设，并于2011年9月26日经建设单位、监理单位、施工单位和设计单位验收合格。一审认为，尚荣公司未按约定时间交付房屋，应当承担违约责任，给付2011年6月31日至2011年9月26日期间的逾期交房违约金。鉴于2010年和2011年均有6天中、高考时间不能施工，应从中扣除12天，故确定为2298.84元（306511.80元÷10000×75天）。涉案房屋已于2011年9月26日验收合格，韩新海要求给付2011年6月30日至其实际收房之日逾期交房违约金的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。对于损失，因合同中并没有关于赔偿逾期交房损失及违约金利息的约定，故一审不予支持。对于逾期办理产权证问题，从2012年1月29日房屋交付韩新海使用到2012年7月11日办理产权登记，该期间未超出180天，故对韩新海要求给付逾期办理产权登记违约金的主张，一审不予支持。拆除入户花园搭建物和恢复卧室窗户原状系物权请求权，韩新海在出卖房屋并办理过户手续后，已经不是房屋的所有权人，其无权向法院主张该权利。对于保修期，双方已在合同中作出明确约定，韩新海要求延长保修期于法无据，不予支持。一审法院作出（2013）新民初字第2764号民事判决，判决如下：一、尚荣公司于判决生效之日起十日内给付韩新海逾期交房违约金2298.84元。二、驳回韩新海其他诉讼请求。案件受理费380元，由韩新海负担300元，尚荣公司负担80元。韩新海不服一审判决上诉称，尚荣公司通知2011年9月26日交房，但直到2012年1月29日才交房。自己没有收到交房通知书，通知不知是何人代收。尚荣公司提交的竣工验收证据是伪造的，实际竣工验收时间是2012年1月9日。对于一审认定逾期交房时间为75天，扣除12天是不当的，双方在签订合同之前，尚荣公司就已经知道每年要扣除6天。尚荣公司违法在入户花园搭建建筑物、将南卧室窗户改建成大阳台，影响韩新海采光权和安全。请求二审法院依法改判。二审对一审查明的事实予以确认。二审认为，（一）因政府禁止作业、实施交通管制等决定或市政配套设施建设所引起的延误，出卖人可据实予以延期。一审依据连云港市人民政府相关职能部门的规定，扣除2010年和2011年学生中、高考期间共计12天未能作业时间并无不当。（二）韩新海称尚荣公司提交竣工验收资料是其伪造的，应当向政府相关部门报告或提供确凿充分证据证实，申请予以撤销。一审法院认定涉案房屋已于2011年9月26日验收合格是有依据的，故没有支持韩新海要求给付2011年6月30日至其实际收房之日逾期交房违约金的诉请，并无不当。（三）尚荣公司已经提供证据证实了韩新海已接收交房通知书，且此后多次去尚荣公司处对涉案房屋进行交涉。现韩新海称未收到尚荣公司寄送的交房通知书，尚荣公司也未通知其交房时间是不合常理的。（四）关于韩新海要求尚荣公司拆除入户花园搭建物恢复原状的问题，该诉求是物权请求权，韩新海将涉案房屋已经出卖他人并办理过户手续后，不是房屋的所有权人，应当由现房屋所有权人另行主张权利。综上，二审作出(2013)连民终字第1553号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与一、二审相同。本院再审认为，本案的争议焦点为如何确定尚荣公司逾期交付房屋的时间。首先，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。据此，建设、设计、施工、监理四方竣工验收合格后方可使用，而不以行政部门竣工验收备案为要件。虽然，建设部发布的《关于发布国家标准的通知》规定，建设单位未到行政主管部门备案的，该房屋不允许投入使用，但该通知既不是行政规章，也不是法律法规，且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。因此，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。本案中商品房买卖合同亦对交付条件作出明确约定，即竣工验收合格。检察机关以涉案房屋交付条件应以竣工验收备案为标准的抗诉理由不能成立。其次，当事人对于自己的主张应当提供相应证据。尚荣公司为证明竣工验收时间为2011年9月26日，向法庭提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该验收记录显示涉案房屋综合验收合格，且建设、设计、施工、监理单位四方签字、盖章时间为2011年9月26日。韩新海对该份证据不予认可，并认为该证据是虚假的，竣工验收的日期是尚荣公司事后伪造。韩新海为证明该主张，提供了盖有“城建档案复印资料”章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录显示竣工时间为2011年5月6日。韩新海提供的该份证据不仅无法证明尚荣公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系伪造，且根据其提供的证据，工程四方竣工验收的时间是2011年5月6日。因此，原判决结合尚荣公司的自认认定房屋四方竣工验收时间为2011年9月26日，并无不当。综上所述，韩新海的再审请求缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持江苏省连云港市中级人民法院(2013)连民终字第1553号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  章 润代理审判员  司继宾代理审判员  韩文彦二〇一六年十一月十一日书 记 员  徐阳阳