西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初1739号原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人张天洋，该公司总经理。委托代理人梁素彰，男，汉族，1985年1月27日出生，住山西省太原市迎泽区，系该公司员工。委托代理人买满利，女，汉族，1988年9月10日出生，住陕西省永寿县，系该公司员工。被告李某某，男，汉族。委托代理人任铁劳，商洛市商州区148法律服务所法律工作者。原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司（以下简称深圳恒昌惠信公司）与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月22日，北京恒昌汇财投资管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，2015年4月1日经与合同双方当事人协商一致，将原《房屋租赁合同》的承租方变更为原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司。合同履行期间，因空调不能正常使用，后与被告多次沟通，但被告一直不做任何答复和处理。2015年7月16日，原告收到消防整改通知，此时才得知该房屋一直存在消防安全隐患问题，根本不符合作为办公场所使用的条件。后原告多次主动与被告联系，希望能协商解决消防隐患和空调问题，但被告一直不予理睬，并在2015年8月26日晚，未经原告同意，擅自将职场大门锁住，导致原告无法办公，双方的合同已无法实际履行。故原告诉至法院，请求依法判令双方的《房屋租赁合同》于2015年8月24日解除；被告返还原告房屋押金10万元；被告根据合同约定支付原告违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先，原、被告确存在房屋租赁合同关系。2012年1月9日，陕西省商洛市商州区农村信用合作社将其拥有产权的西安市高新区高新路2号“西部国际广场”25286㎡写字楼委托被告李某某管理经营。2014年1月22日，被告与北京恒昌汇财投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将其中十三层建筑面积797.23㎡房屋出租给北京恒昌汇财投资管理有限公司，期限为三年。2015年4月1日，北京恒昌汇财投资管理有限公司经被告同意将该合同的承租人变更为原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司，并将北京恒昌汇财投资管理有限公司交纳的房屋押金10万元直接转为原告所交的押金。其次，原告所述被告存在违约行为与事实不符。西部国际广场在房产交付使用时已通过竣工验收，被告方业主与西安祥泰软件有限公司签订消防维保协议，保证该消防系统处于正常运行状态。2015年7月16日，陕西省西部现代物业管理有限公司西部国际广场管理处通知业主商州区信用社，该房屋在二次装修时因私自改动消防弱电系统，致使弱电系统瘫痪，在室内出现火灾报警时无法将火警反馈于大厦消防中央控制系统，故要求进行整改。由于造成该结果是原承租人北京恒昌汇财投资管理有限公司在二次装修中人为出现的问题，根据合同的约定应由原告负责整改。2015年8月4日，被告向原告发出整改函，但原告在收到整改函后不进行整改，并向被告发函要求解除合同。北京恒昌汇财投资管理有限公司向被告提出空调效果不理想的问题，经查空调通风管道是畅通的，但在传输过程中散热量大，原告的办公区域未全部使用导致室内温度不高，但必须在停止供暖后才能进行维修。被告向原告提出方案，原告同意由被告另行配备其它供热冷设施，被告增设了两台空调扇。2015年8月21日，原告向被告发送电子邮件，要求解除合同，不等被告表态和回复，原告剩余不多的员工陆续撤离，为保证房屋及房内财产安全，被告于2015年8月26日晚将房门上锁。现原告要求解除合同，被告同意解除，但原告存在违约行为，故被告不应退还押金，同时被告应赔偿原告的损失。经审理查明，2012年1月9日，商洛市商州区农村信用合作联社出具了委托书将其位于所有的西安市高新区高新路2号西部国际广场整体七、八、九层，西座十一、十二、十三、十四、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、二十四层和一、二层及十五层的部分委托商洛市商州栋梓实业有限责任公司对外办理租赁事宜，同时委托李刚曹、李某某代收租赁费及处理、协调与物业公司的关系。庭后商洛市商州区农村信用合作联社表示其将上述部分房屋出租给李刚曹经营使用并出具了上述的委托书，李刚曹系李某某之兄，涉案房屋系上述出租房屋的一部分，后经其信用社同意李某某将涉案房屋转租给北京恒昌汇财投资管理有限公司及原告深圳恒昌惠信公司，但双方约定转租涉及的权利义务及纠纷由转租人承担和处理。2014年1月22日，北京恒昌汇财投资管理有限公司与被告李某某签订《房屋租赁合同》，约定李某某将西部国际广场西座第十三层东部面积797.23㎡的房屋租赁给北京恒昌汇财投资管理有限公司用于办公，在租赁期限内，未事前征得被告李某某的书面同意，不得擅自改变该房屋的使用用途、不得进行转租，否则李某某有权收回房屋并收取违约金;被告李某某于2014年2月25日前向北京恒昌汇财投资管理有限公司交付该房屋，并保证该租赁期限未超出委托授权的租期；合同租期自2014年2月25日至2017年2月24日，租金为每月每平方米72元，租金从第三年起，每经过12个月递增一次3%，房屋租金每半年付款一次，除第一次支付租金外，以后每期付款在房屋租金到期前30日内支付；房屋押金为100000元，租用期满若承租方无违法及违约行为，经验收后一周内将押金100000元全额退还承租方，不计利息，房屋押金不能转换为租金；在租赁期间，承租方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告李某某，由李某某安排进行维修；李某某保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；承租方需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知李某某并征得其书面同意，需经有关部门审批的应报有关部门核准后方可进行；合同双方中任何一方如存在以上违约行为给对方造成损失的，除对损失应予赔偿外，另需赔偿违约金100000元。2015年4月1日，北京恒昌汇财投资管理有限公司与原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司及被告李某某签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》，约定将上述房屋租赁合同的承租人变更为原告深圳恒昌惠信公司，原租赁合同中由北京恒昌汇财投资管理有限公司享有的权利和承担的义务全部由原告深圳恒昌惠信公司享有和承担，被告李某某作为出租人继续履行原租赁合同；由北京恒昌汇财投资管理有限公司支付的房屋押金直接转为原告深圳恒昌惠信公司支付的押金，在租赁合同终止时按照合同约定予以退还。2015年7月16日，西部国际广场物管处向商洛市商州区农村信用合作联社发出《关于自用部分消防整改函》，载明：“贵司所购买的西安市高新路2号（西部国际广场）七层、八层、九层、西座十三层、西座十五层房产，该房产在交付使用时已全面通过消防安全系统竣工验收，并按照消防特种行业管理要求，我司与西安祥泰软件有限公司签订了消防维保协议，以保障大厦整体的消防处于安全、良性的运行目的。但后期因贵司在二次装修时私自改动原有的消防弱电系统，致使消防弱电系统（消防烟感探测器）瘫痪……请在接到此函10个工作日内联系有消防资质企业进行整改……”2015年8月4日，商洛市商州区农村信用合作联社托管人李刚曹向原告发出《关于自用部分消防整改函》，要求原告在接到此函10个工作日内联系有消防资质企业进行整改。庭审中，原告向法庭提交了由陕西金阳富经贸公司西部国际广场安装部出具的空调检修结果，证明涉案房屋的中央空调存在问题，被告对此检修结果的真实性及证明目的均不认可。被告向法庭提交了陕西西部现代物业管理有限公司于2016年4月10日出具的证明，证明西部国际广场整栋楼宇的消防、安防及中央空调等设施设备均按照管理要求正常投入运行，不存在安全、空调不达标的问题，原告对此亦不予认可。2015年8月21日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的函件，要求解除合同、退还押金并支付违约金。对此被告表示同意解除合同但不同意退还押金并支付违约金。原告向法庭提交了2015年8月25日的修锁业务登记单，证明被告强行将房门加锁，对此被告提交了情况说明证明原告违约并撤离后，被告才加装了门锁，但两天后原告自行将门锁撬开并换锁。另查明，原告已将房租交纳至2015年8月23日。上述事实，有房屋租赁合同、主体变更合同、消防整改函、解除函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告与北京恒昌汇财投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。后北京恒昌汇财投资管理有限公司与原、被告签订三方了《房屋租赁合同履行主体变更合同》将原租赁合同的主体变更为本案的原、被告，原、被告对此均表示认可，故原、被告应按照《房屋租赁合同》的约定履行相关的权利义务。原告于2015年8月21日向被告发出解除函，并表示已将租金交纳至2015年8月23日，双方的租赁合同应于2015年8月24日解除，被告表示同意解除该租赁合同，且根据原告提交的修锁业务登记单及被告提交的情况说明显示被告已于2015年8月23日将房门加锁，故对于原告要求判令双方的租赁合同于2015年8月24日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中，原、被告均提交了自用户消防整改函，从该函显示涉案房屋确实存在消防问题，且由于二次装修造成了消防弱电系统瘫痪，导致房屋存在消防安全无法正常使用，对此被告未向法庭提交相关证据证明二次装修系北京恒昌汇财投资管理有限公司及原告深圳恒昌惠信公司所为，原告亦未向法庭提交相关证据证明其与北京恒昌汇财投资管理有限公司在装修过程中未对消防问题造成损害，故对于原告要求被告退还押金100000元的请求，本院依法予以支持。原告在庭审中提交了陕西金阳富经贸公司西部国际广场安装部出具的空调检修结果，证明涉案房屋的中央空调存在问题，被告对此检修结果的真实性及证明目的均不认可，并提交了陕西西部现代物业管理有限公司出具的证明，证明西部国际广场整栋楼宇的消防、安防及中央空调等设施设备均按照管理要求正常投入运行，不存在安全、空调不达标的问题，原告对此亦不予认可。对此原告未向法庭提交其他证据被告的空调存在问题，故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司与被告李某某的《房屋租赁合同》于2015年8月24日解除。二、被告李某某于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司押金100000元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告深圳市恒昌惠信信息咨询有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告承担2000元，被告承担2300元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  刘平均人民陪审员  赵小环二〇一六年十一月二十四日书 记 员  张焕焕