江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏08执异112号案外人：龚建群，职业不详。申请执行人：赵玉梅，淮安市中煤能源贸易有限公司工作人员。被执行人：武政。被执行人：张娟。被执行人：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地淮安市。法定代表人：武政，该公司董事长。被执行人：淮安市恒基商贸有限公司，住所地淮安市。法定代表人：武献红，该公司董事长。被执行人：淮安市世茂物资有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口2138-2室。法定代表人：武献红，该公司董事长。被执行人：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地淮安市花街36号。法定代表人：张娟，该公司董事长。本院在执行赵玉梅与武政、张娟、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资发展公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称洪泽浦酒业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人龚建群对本院查封的淮安市石化新村9幢117室房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。龚建群提出异议称，本人于2012年与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市石化新村9幢117室房屋，约定异议人向投资发展公司支付房款69万元，合同签订时交39万元，余款30万元贷款解决。后异议人向投资发展公司交付房款39万元，投资发展公司于2012年10月将房屋的钥匙交给异议人，将该房正式交付异议人使用。2013年6月14日，投资发展公司向异议人出具了收取房款的发票。后因投资发展公司法定代表人下落不明，住所地无公司员工，���此余款一直无法支付给投资发展公司。异议人认为，由于其已向投资发展公司交纳了大部分房款，余款未付也非因异议人的过错所致，且该房屋已实际交付异议人占有使用四年多，贵院不应该对异议人的该套房屋进行查封。综上所述，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误，请求立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护异议人的合法权益。申请执行人赵玉梅答辩称，2012年6月初，武政代表投资发展公司找淮安市中煤能源贸易有限公司（以下简称中煤公司）借款1050万元，中煤公司同意借出资金。为方便操作，中煤公司决定以我个人名义借款给投资发展公司。为保证借款资金能及时归还，中煤公司提出将石化新村18套门面房网签给公司作为抵押担保。2012年6月14日，投资发展公司将18套门面房网签给中煤公司。同年6��18日由我分几笔将971.7万元汇给武政账户。对于龚建群所提异议，申请执行人认为，异议人购房不真实，缺少法律依据。2012年房地产市场已是成熟市场，作为异议人购房时应对所购房屋的状态、有无抵押查封、能否办到产权证等有一个正确的评估，这是基本常识。而当时该房的实际状态为开发商有许多费用没有缴纳，异议人所签购房合同已无法备案，根本办不到产权证，在这种背景下，异议人一次性付款购房有悖常理。从异议申请书中看出，异议人知道投资发展公司开发的石化新村房产有商品房预售许可证，异议人分期交付房款，签订合同时就应该要求开发商签订市房管部门统一的制式机打合同，并经市房管部门登记备案，交房款时还应开具税务发票，而异议人与投资发展公司签订的商品房买卖合同为非备案合同（即手工合同），所付购房款只有收款收据。异议人���供的凭据不足以证明所购房屋的真实性，缺少法律依据。综上所述，异议人所提购房一事，其实质是与开发商恶意串通逃避债务，请求法院驳回异议人的申请。被执行人投资发展公司未向本院提交答辩材料。本院查明，赵玉梅诉武政、张娟、投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决书，判决：一、被告武政、张娟共欠原告赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付，同时从2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付利息至还清之日止（按本金971.7万元计算利息）；二、被告投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、被告武政于本判决生效后十日内给付原告律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，本院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。2014年7月9日，本院裁定终结该案本次执行程序。同年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，本院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，本院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括9幢117室房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2015年9月1日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。11月4日，本院张贴公告，公告明确：本院在执行过程中，依法查封了中煤公司名下位于淮安市清浦区石化新村6幢101室、102室��105室、106室、107室、111室，9幢101室、102室、104室、105室、106室、109室、110室、111室、112室、114室、115室、117室房屋，共计18套。本院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2016年11月20日前向本院提出。逾期，本院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。11月9日，龚建群向本院书面提出异议。另查明，2012年，异议人龚建群与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市石化新村9幢117室商铺，双方约定房屋总款为69万元，签订合同时付39万元，余款30万元贷款解决。后异议人向投资发展公司支付购房款39万元，投资发展公司于2013年6月14日向龚建群出具发票一张。投资发展公司将房屋交付给异议人龚建群时，没有交付该房屋的产权证。本案恢复执行��，投资发展公司给本院的书面材料显示，该公司出售给龚建群的房屋已付39万元，尚欠30万元。再查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区石化新村6幢、9幢共19套商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1018530000245，合同空白栏相关内容为机打），购买位于淮安市石化新村9幢117室商铺，双方约定房屋总款为353610元，买受人应于签订合同时一次性付清全部购房款。合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。2016年11月17日，本院找赵玉梅谈话，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”11月18日，本院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市石化新村9幢117室房屋权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。本院认为，本案的争议焦点为：案外人龚建群对本案查封的淮安市石化新村9幢117室房屋所提异议能否排除执行。因异议人所购房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定精神，异议人龚建群属于一般买受人而非消费者，审查其异议是否成立应按第二十八条规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人龚建群虽然于本院查封前与投资发展公司签订了房屋买卖合同，并实际占有所购房屋，但没有支付全部价款，亦未按照本院要求将余款交付法院执行，其所提异议不符合《异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定，依法不能排除本案对该房屋的执行，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回龚建群的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  钱晓明审判员  李 玲二〇一六年十一月二十八日书记员  庄 行