吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2401民初6076号原告：延吉市鑫福园物业有限公司，住所为延吉市。法定代表人：张海龙，该公司经理。委托代理人：潘宏姝，该公司职员。被告：许龙吉，住延吉市。委托代理人：李进，吉林海兰江律师事务所律师。被告：朴明仙，住延吉市。委托代理人：李进，吉林海兰江律师事务所律师。原告延吉市鑫福园物业有限公司（以下简称鑫福园物业公司）与被告许龙吉、朴明仙之间物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理，依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告鑫福园物业公司的委托代理人潘宏姝,被告许龙吉及委托代理人李进,被告朴明仙及委托代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫福园物业公司诉称：许龙吉、朴明仙系延吉市鑫福园小区XXX三套房屋的共同业主，三套房屋建筑面积共计为567.31平方米。依据鑫福园物业公司与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务委托合同，鑫福园物业公司为该小区提供了双方约定的物业服务，但许龙吉、朴明仙拖欠自2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费及水费，故诉至法院,要求许龙吉、朴明仙立即支付物业费8850元（567.31平方米×每月每平方米1.3元×12个月）、违约金1593元（2015年7月1日至2016年6月30日，共计360天，按日万分之五计算）。水费因无法抄水表数，所以没有计算出明确数额，依据鑫福园物业公司与延吉市水务集团有限公司签订的委托协议，按相关规定主张水费。许龙吉、朴明仙辩称：双方之间不存在物业服务合同关系。根据《吉林省物业管理办法》第四十六条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价。市场调节价需双方协商确定。第四十七条规定，物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。许龙吉、朴明仙系夫妻关系，共同共有位于延吉市XXX号XXX、X、X号的三套房屋，建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，共计567.31平方米，现用该三套房屋经营延边IT技工学校，属于非住宅商业用房。许龙吉、朴明仙作为非住宅业主与鑫福园物业公司未签订过物业合同，双方也未约定过收费价格标准，因此许龙吉、朴明仙不是鑫福园物业公司提供的物业服务委托合同的相对主体，且该合同中收费价格是业主委员会与物业公司之间的约定价，对临街门市房业主即非住宅业主，不产生约束力，也不存在违约金的问题。鑫福园物业公司单方面提高收费标准，违规收费是违反法律、法规、部门规章规定的行为。鑫福园物业公司对临街门市房业主根本未尽维修、养护、管理、环境卫生、相关秩序的义务，只知收费。门市房周围卫生无人清理、下水道堵塞也不管、房屋无人维修，因水费问题鑫福园物业公司单方掐断水管，造成4000元的经济损失，严重影响学校的正常运营。鑫福园物业公司没有提供水费的标准、明确数额，收取水费的主张没有依据。鑫福园物业公司提供的营业执照中经营范围为住宅小区物业管理，不是非住宅的物业管理，故请求法院驳回鑫福园物业公司的诉讼请求。经审理查明：鑫福园物业公司于2003年9月29日依法成立，经营范围系住宅小区物业管理。2014年4月20日，鑫福园物业公司与延吉市鑫福园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定鑫福园物业公司向延吉市鑫福园小区全体业主和物业使用人提供物业服务，建筑类型为住宅、商务，小区内栋数为2栋，总户数为182户，占地面积为2140平方米。服务内容为房屋建筑共用部位的维护、管理，公有共用设施设备的运行、维护及管理，公共环境卫生及绿化，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范等。服务期限自2014年4月20日至2016年4月20日止，物业服务费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元。业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每日按总额的千分之一缴纳违约金。鑫福园物业公司于2014年4月22日到延吉市物业管理办公室将上述物业服务委托合同登记备案，于2014年4月29日到延吉市价格监督检查局将上述物业服务委托合同登记备案。许龙吉、朴明仙共同共有位于延吉市河南街XXX、X、X号的三套房屋，建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，共计567.31平方米，该房屋位于延吉市鑫福园小区B座三楼内，现用于经营延边IT技工学校。许龙吉、朴明仙拖欠自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费。另查明，2013年7月9日，延吉市水务集团有限公司与鑫福园物业公司签订城市供水委托协议，约定延吉市水务集团有限公司委托鑫福园物业公司代收原州粮食局综合楼水费，原州粮食局综合楼安装总表计量仪（管径100），延吉市水务集团有限公司负责每月查总表，按总表水量收取水费，水费由鑫福园物业公司按总表金额交纳给延吉市水务集团有限公司，双方按照延边州朝鲜族自治州人民政府物价部门批准的供水分类价格收取水费，在合同期内，遇水价调整时，将按照调价文件的有关规定执行。延吉市人民政府文件“延市政发（2014）21号延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知”规定：自2014年4月1日起公用水价格（含机关、企事业、营业、社会团体以及其他服务业用水）由原来的4.30元/吨调整为6.40元/吨。认定上述事实的证据有：营业执照，物业服务委托合同，延吉市物业管理办公室的物业服务合同备案表，延吉市价格监督检查局的物业公司备案表，延吉市水务集团有限公司的城市供水委托协议书，延市政发（2014）21号延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知，许龙吉、朴明仙共同所有的房屋所有权证，照片5张，以及鑫福园物业公司、许龙吉、朴明仙的庭审陈述。关于鑫福园物业公司提供的欠物业费、水费明细表，以证明计算滞纳金的起止时间，对此许龙吉、朴明仙认为该明细表是鑫福园物业公司单方制作的，对证据的真实性提出异议。本院认为，该证据缺乏客观性，故未予采信。关于许龙吉、朴明仙提供的朴峰勋等9名门市房业主出具的证明，以证明门市房业主与鑫福园物业公司未签订过物业服务合同，且物业公司未提供卫生、安全、维护等物业服务。本院认为，证人未出庭认证，因此对证据的真实性无法确认，故不予采信。关于许龙吉、朴明仙提供的手机通话录音光盘，以证明该录音是朴明仙与业主委员会成员尤建春之间通话录音，业主委员会是受物业公司的指使签订物业服务合同，并不是业主们的真实意思表示，对此鑫福园物业公司认为，该录音中通话对方是否是尤建春无法确认。本院认为，许龙吉、朴明仙未提供其他证据进行佐证，故本院不予采信。本院认为：原告鑫福园物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务相关手续，并到延吉市房产管理中心登记备案，故该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告鑫福园物业公司与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对鑫福园小区全体业主具有约束力。原告鑫福园物业公司为延吉市鑫福园小区提供相关的物业服务，被告许龙吉、朴明仙直接或间接受益，因此对原告鑫福园物业公司要求被告许龙吉、朴明仙支付拖欠物业费8850元的诉讼请求，因物业服务委托合同中约定服务期限至2016年4月20日，本院确认为物业费为7129.20元（三套房屋建筑面积共计567.31平方米×每月每平方米1.3元×9个月+567.31平方米×每月每平方米1.3元÷30天×20天）。关于原告要求二被告自2015年7月1日至2016年6月30日期间的违约金1593元的诉讼请求，无法律依据，故本院不予支持。关于原告要求二被告支付水费的诉讼请求，二被告提出原告未出具水费标准、明确数额，对此原告未提供相关证据明确水费的数额，故本院不予支持。被告许龙吉、朴明仙关于其作为非住宅业主，与原告未签订物业服务合同，鑫福园业主委员会与原告签订的物业服务委托合同对二被告不具有约束力的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同对二被告具有约束力，被告的抗辩意见不成立。二被告关于原告单方面提高收费标准，原告予以否认，二被告未提供其他证据证明，其抗辩理由不成立。二被告关于其所有的房屋属于临街门市房，未享受到维修、养护、管理、环境卫生、相关秩序等物业服务的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，二被告虽提供照片作为证据，但原告予以否认，二被告未能提供充分证据证明，二被告的抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付原告延吉市鑫福园物业有限公司自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费7129.20元；二、驳回原告延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求。如果许龙吉、朴明仙未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交）、减半收取25元，由被告许龙吉、朴明仙负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。助理审判员 金 旭二〇一六年十一月二日书 记 员 许光日