广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初8589号原告：广州顺盛物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吕良云。委托代理人：李颖婵、王佩云，均系广东国政律师事务所律师。被告：宋建军，住山东省鄄城县。委托代理人：田世国、姜月，均系广东合拓律师事务所律师。原告广州顺盛物业管理有限公司（以下简称“顺盛公司”）诉被告宋建军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺盛公司的委托代理人李颖婵、王佩云、被告宋建军的委托代理人田世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺盛公司诉称：原、被告于2014年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租“广州市天河区龙口西路138号西北角顺盛大厦第三层房屋”，在该地址注册广州市天河区石牌饮水思园酒家，用作酒楼经营使用，租赁期限自2014年7月1日至2022年6月30日，前两年租期即2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为68000元/月、管理费6000元/月。按照合同第四条约定第3款约定：租金支付方式为乙方向甲方每月在5号前一次性以现金方式缴纳当月租金、管理费及上个月水电费，逾期一日，乙方向甲方交纳应交纳金额的0.5%作违约金，水电费标准按照部队统一商业水电价格标准收取。超过十天未交清的，甲方有权采取断电断水措施。超过半个月或租赁期内超过一个月未缴清的视为自行放弃继续承租，保证金不退，乙方自弃租行为发生之日起自行清场并无条件听出，逾期清偿物品归属甲方处置，并向甲方承担其他违约责任。被告承租经营房屋的前几个月能够按时交纳租金、水电费，2014年10月开始拖欠租金。截至2016年3月15日，拖欠租金、水电费739388元，原告再次督促被告最迟于3月31日前缴清，逾期承担违约责任。被告屡次向原告提出推迟缴款申请书，并将饮水思园酒家全部资产作为担保，将其配偶即肖某作为担保人，以个人及家庭财产向原告保证能够还款，但2016年5月1日一早，被告悄悄张贴《敬告》在酒楼大门上，声称已经一无所有，欠下原告约88万元租金及50多名员工20的万元工资，一走了之。房屋所在地为广州市天河区，被告及肖某均为山东人，远在东北，5月1日至今，被告及肖某均关闭手机，原告无法与其联系。被告欠酒楼五十多名员工工资约20万元，员工也联系不上他，员工于5月1日向派出所报案，于5月3日向天河区石牌接到的劳动部门投诉立案，近期劳动部门协调原告作为出租方，先行垫付每名员工约1000元的生活费，稳定员工情绪。原告作为最大受害者，蒙受巨大经济损失。为此请求法院判令：1、原告没收被告租赁保证金204000元；2、被告支付原告2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金及水电费879542元及违约金（以当月租金为本金，按每日千分之五的标准计算，自当月6日起计至实际付清之日止）；3、被告在经营场地内的物品归原告所有（经营场地内的物品主要为桌椅及厨房设备）；4、被告返还原告垫付的员工生活费121900元；5、被告向原告支付为实现债权所产生的律师费30000元；6、被告承担本案诉讼费。被告宋建国答辩称：一、关于原告不予退还被告保证金，2016年4月初，原告以种种理由将被告营业的所有手续骗走，在此时间段，原告为了被告返还所拖欠的租金而实际接手饮水思园酒家的一切经营活动，包括人员、财物，即2016年4月初，被告对饮水思园酒家已失去管理和控制权。二、对于原告要求被告支付租金879542元没有异议，但对于租金违约金有异议，被告拖欠租金是事实，但每次均是经原告同意才延期，故对于违约金计算期间也不予确认。三、对于原告要求被告返还房屋及房屋内物品由原告处置，我方不同意。2016年4月初，原告利用各种手段将被告逼迫离开饮水思园酒家，目的是迫使原告终止合同。被告是根据合同期限都涉案商铺进行投资及装修，原告提前把被告赶走，故我方不同意该项诉讼请求。四、对于原告要求被告返还其垫付的员工生活费，我方不同意。2016年4月初，被告已失去对饮水思园酒家的控制、管理、经营权，所有帐目、银行帐户均由原告管理，所以被告无法支付员工的工资。对于原告实际垫付员工生活费的数额不予确认。若确实存在垫付员工工资问题，我方同意以租赁保证金冲抵。五、关于律师费，我方认为没有法律依据。经审理查明：顺盛公司（甲方、出租方）、宋建军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区龙口西路138号西北角顺盛大厦A座第三层房屋（饮水思源酒楼）继续出租给乙方作餐馆使用，建筑面积约1200平方米，租期自2014年7月1日至2022年6月30日，该房屋第一年每月租金68000元，第三年起，每两年的租金环比递增8%，管理费按照顺盛大厦物业管理处统一标准收取（目前为5元/平方米），上述租金、管理费不含税；乙方一次性相甲方交纳204000元作为房屋的使用保证金；甲乙双方租赁期满，乙方如无拖欠租金或其它相关费用以及损坏甲方财产，则甲方将该保证金无息退还乙方，如有，押金由甲方没收。乙方向甲方每月在5号前一次性以现金方式缴纳当月租金、管理费及上个月水电费，每逾期一日，乙方向甲方缴纳应交纳金额的0.5%作违约金，水电费标准按照部队统一商业水电价标准收取，超过半个月或租赁期内累计超过一个月未缴清的视为自行放弃继续承租，保证金不退，乙方自弃租行为发生之日起自行清场地并无条件退出，逾期清场物品归属甲方，并向甲方承担其他违约责任；租赁期内，乙方应按政府有关职能部门的规定经营，自负盈亏，独立核算，独立承担与第三方债权债务、税费等相关费用。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及设备、设施交还甲方，乙方除空调、办公设施的用品用具除外，其他设施及装饰不能拆除，所有权归属甲方，并确保完整无缺损；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得存留物品或影响房屋的正常使用。对未经同意存留的物品，甲方有权处置等。合同签订后，宋建军向某公司支付保证金204000元，并于2014年8月1日开办设立广州市天河区石牌饮水思园酒家经营餐饮。2015年3月22日，宋建军向某公司提出《缓缴租金申请书》，内容有：尚欠2014年11月租金、10月水电费尾数84369元（应于2014年11月5日前缴纳）、2014年12月租金、11月水电费115631元（应于2014年12月5日前缴纳）合计20万元，申请缓交租金，2015年1月至5月期间分期还清欠款20万元，逾期还款按租赁合同约定计缴违约金等。2016年1月27日，宋建军向某公司提交《推迟交租申请书》，内容有：拖欠租金2014年租金20万元、2015年至2016年1月租金496709元，合计租金本金696709元，承诺在2016年1月28日前归还46709元，其他欠租本金65万元，自2016年2月份起每月归还5万元，每月拖延缴款，我以个人全部财产担保我应当承担的全部违约责任，并自逾期之日起交还场地、以及饮水思园酒家所有证照、物品及全部经营权给贵方，自行结清供应商货款、员工工资等。2016年3月15日，顺盛公司向宋建军发出《欠租再次催缴通知单》，内容有：截至2016年3月15日，贵方仍拖欠2015年11月至2016年3月租金、水电费合计539388元等。2016年3月16日，宋建军向某公司提交《再次推迟缴款申请书》，内容有：拖欠合计739388元（未包含违约金），因我经济困难，再次向贵方申请缓交租金等。顺盛公司为支持其第4项诉讼请求，其提交显示为钟某等人手写的《收条》共40份（未付身份资料、流水证明），主张其代为垫付工资合计121900元，宋建军予以否认。顺盛公司为支持其第5项诉讼请求，提交广东国政律师事务所的发票（复印件），显示金额为收取顺盛公司30000元，宋建军对该发票真实性、合法性、关联性均不予确认。关于场地现状，顺盛公司表示其于2016年5月18日对场地上锁，场地内品未搬迁；宋建军表示不知情。关于违约金标准（0.5%），宋建军对该标准无异议。另顺盛公司立案时请求广州市天河区石牌饮水思园酒店、肖某列为被告，对两者一并提出诉讼主张，现其撤回两者的诉讼请求，本院予以准许。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺盛公司与宋建军达成《房屋租赁合同》，为合同相对方，双方成立租赁法律关系，双方应按合同内容履行各自义务。租赁期内，场地由宋建军使用管理，其抗辩顺盛公司于2016年4月控制场地缺乏事实依据，不予采纳。现顺盛公司自认于2016年5月18日上锁，本院予以采信，该日视为收回场地，双方终止租赁关系。宋建军拖欠租金至今，构成违约，顺盛公司依约可没收租赁保证金204000元，原告请求没收该款，本院予以支持。支付租金及管理费、水电费系宋建军义务，由其对已付款进行举证，现其对租金、管理费、水电费本金879542元予以确认，原告主张该款具有合同依据，本院予以支持。宋建军拖欠租金，顺盛公司依约可主张违约金，宋建军抗辩顺盛公司同意其缓交费用缺乏依据，顺盛公司未作出免除违约金的意思表示，其请求宋建军承担违约责任，具有合同依据，现顺盛公司以租金为违约金计算本金，属其权利自由处分，并无增加宋建军负担，本院予以照准。逾期付款的违约金以当月租金68000元为本金，按每日5‰标准，自当月的第6日计至付清为止。但从公平角度，违约金以当月租金本金68000元为限。对于主张的超出部分，本院予以驳回。对于顺盛公司的第3项诉讼请求，对于其债权，日后通过另行通过执行程序处分物品实现，该项请求缺乏法律依据，依法驳回。对于顺盛公司的第4项诉讼请求，其单方的《收条》不能证实该费用实际发生，该主张缺乏关联证据予以证实，由其承担举证不能的法律责任，对其该项请求，予以驳回。对于顺盛公司的第5项诉讼请求，其提交的收费发票为复印件，无法证实该费用实际发生，该主张缺乏事实依据及合同依据，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州顺盛物业管理有限公司予以没收宋建军租赁保证金204000元。二、被告宋建军自本判决发生法律效力之日起10日向原告广州顺盛物业管理有限公司支付2015年11月1日至2016年4月30日的租金、水电费等合计879542元及逾期支付款项的违约金（以当月租金68000元为本金，按每日5‰标准，自当月的第6日起计至付清之日止，违约金以当月租金本金68000元为限）三、驳回原告广州顺盛物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15920元，由原告广州顺盛物业管理有限公司负担2630元，由被告宋建军负担13290元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  焦 红人民陪审员  潘玉英二〇一六年十一月十日书 记 员  蒲肖明本判决书于2016年月日送达