北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终9923号上诉人（原审被告）：孙戈，男，1985���8月27日出生。被上诉人（原审原告）：北京泰宇物业管理有限公司，住所地本市大兴区旧宫镇宣颐家园西侧50米。法定代表人:陈忠，经理。委托诉讼代理人：鲍志博，男，1982年7月17日出生。上诉人孙戈因与被上诉人北京泰宇物业管理有限公司（下称泰宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初14957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙戈上诉请求：撤销原判，酌情减免我部分物业服务费。事实和理由：一审审理中我并未到庭应诉。涉案小区设施不完善，安全系数低，发生过多起入室盗窃案件，影响业主人身安全；楼道杂乱卫生极差，灯泡不修无照明；单元门禁常年打开，坏了不修，存在安全隐患；高峰期间3部电梯只开1-2个，上下班拥挤；小区夜灯开得晚关得早，小区无监控系统；小区内车辆乱停放，影响老人出行；业主申请7年仍无车库停车，维修无人问津，联系不上物业。泰宇物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、关于上诉人未到庭问题：据我公司了解，孙戈已收到法院开庭传票，在开庭时法院当着我公司的面联系上孙戈，但孙戈以经常出差为由拒绝出庭。二、关于小区设施不完善问题：1.安全系数低的问题：本小区属于半封闭式管理，我公司自2005年进驻小区后，就对小区业主的人身安全非常重视，在小区三个大门设置保安岗亭，由保安员进行安全值守，并配备保安巡视人员在小区不定时巡逻。在开发商2005年交付给我公司的设施中，监控摄像头只有5个，通过我公司近几年来对小区设施的完善，小区监控设备已增���了40个，杜绝了监控死角。并且，这几年来我公司加强和东花市派出所的联系，由派出所安排人员每天来小区值守，协助物业公司的安全管理，通过我公司和派出所的共同努力，今年来已抓住4起入室盗窃的小偷，得到了东花市派出所的表扬信。今年我公司还对小区老化、开焊的护栏进行了整体更换，保证业主的人身安全。2.楼道卫生，我公司严格按照一级物业服务标准执行，每日进行清扫，每周进行清拖，并且对于业主扔在楼道的杂物，我公司每季度都会安排人员进行清理，杜绝安全隐患的发生。楼道照明，我公司每天安排保洁员打扫楼道卫生时，同时要求保洁员注意楼道照明，发现不亮了，就到物业前台登记报修，物业接到报修后，当天就会进行更换，不存在楼道灯不亮的问题。3.单元门禁常年打开的问题：是属于小区业主的个人行为，由于我小区老年人比较多���记不住单元密码，回不了家，就经常用砖头挡住单元门，我公司工作人员发现后，就会挪走砖头，关上单元门，为此还经常受到业主的责骂。我公司并没有收取业主的门禁维修费，物业费中也不包含门禁维修费用，但我公司为了保证业主的人身安全，每季度都会找专业的门禁维修厂家，来对单元门禁进行维修保养，发现问题及时修复。4.关于电梯，涉案小区每个单元共计三部电梯，其中两用一备，每天运行2部电梯，备用电梯在早晚高峰期时和节假日都运行，不存在不开电梯的情况，运行时间在每个单元首层都张贴了，而且都张贴了10多年了。从2015年小区电梯大中修后，现小区21部电梯全天运行，缓解了业主出行等待电梯的时间。5.关于小区路灯，我公司根据季节的变化而调整路灯开关时间，并且去年还投入资金对老化的路灯线路进行维修，保证业主的正常出行。小���监控设备在中控室。6.关于小区自行车停放问题，涉案小区属于回迁小区，自行车非常多，我公司想了很多办法进行管理，包括控制机动车进出小区，快递车、送奶车等车辆不让进小区，搭设新的自行车存车棚，这些都是我公司做的工作，就是为了保证老人和小孩的安全出行。7.涉案小区地下车库只有不到300个停车位，由专门的停车公司负责，但小区有1748户业主，无法满足每户一个停车位的要求，我公司了解到现在停车位已经饱和，申请停车位只能排队等待。8.关于维修无人问津，我公司有业主这几年来找物业进行维修的12张报修单为证（最近一次报修是2016年8月20日），我公司的报修电话24小时有人值守，并不存在联系不上物业公司的情况。综上所述，孙戈的上诉理由全部都不成立，尽管孙戈一直未缴纳物业费，但我公司一直向上诉人提供日常的服务，故我公司申请法院维持一审判决。泰宇物业公司向一审法院起诉请求：判令孙戈给付自2009年7月21日至2015年7月20日的物业服务费5107.68元，并支付逾期付款违约金1761.9元，诉讼费由孙戈承担。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区×××906号房屋系孙戈所有，该房屋建筑面积为66.44平方米。2005年7月21日，孙戈办理了该房屋入住手续。同日，泰宇物业公司与孙戈签订《物业服务合同》，约定泰宇物业公司受北京九鼎房地产开发有限责任公司委托，为上述房屋所在小区提供物业管理服务，孙戈认可泰宇物业公司在本小区的物业管理服务行为，并签订该合同。委托管理期限自2005年7月21日起至业主委员会代表业主大会签订新的委托合同时止。合同中约定了物业服务费用标准，其中物业管理服务费为每月每平方米0.5元，电梯运行维护费为每月每平方米0.4元，高压水泵运行维护费为每月每平方米0.1元。公用费用分摊为每月每户2元。生活垃圾外运费为每月每户2.5元。业主（或交费义务人）按年交纳物业管理服务费。产权人在办理入住时，必须交纳第一年度物业管理费，产权人在交付下一年度物业管理费时，应提前一个月交纳。孙戈应于每年7月21日前向泰宇物业公司交纳下一年度的物业管理服务费。孙戈逾期交纳物业服务费的，应自逾期之日起每日按应交费用的5‰交纳违约金。另查，现该小区未成立业主委员会，孙戈未按约定交纳2009年7月21日至2015年7月20日期间的物业服务费。一审庭审中，关于违约金，泰宇物业公司称双方《物业服务合同》约定的违约金标准为日千分之五，现其自愿按照日万分之二点一的标准要求违约金。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。孙戈经法院合法传唤，未申明不到庭应诉理由，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，泰宇物业公司与孙戈之间签订的《物业服务合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。孙戈在接受泰宇物业公司提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳物业服务费。泰宇物业公司现起诉要求孙戈支付拖欠的物业服务费，具有合同和法律依据，法院予以支持。关于泰宇物业公司主张的违约金一节，根据法院生效判决，泰宇物业公司在该小区的物业服务���实存在业主不满意之处，故对泰宇物业公司的此项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、孙戈于判决生效后七日内给付北京泰宇物业管理有限公司自二○○九年七月二十一日至二○一五年七月二十日期间的物业服务费共计人民币五千一百零七元六角八分；二、驳回北京泰宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。另补充查明：一审开庭传票已由孙戈之母裘青代为签收，孙戈因出差未能到庭应诉。泰宇物业公司为证明其服务质量提交了派出所针对物业公司协助破获多起入室盗窃的表扬信1封、小区照片及报修单若干，照片中显示小区监控系统、电梯运行正常、楼道照明��况良好，报修单显示泰宇物业公司对孙戈的房屋设施进行过多次维修。孙戈认可泰宇物业公司曾为其提供过维修服务，但称不是每次报修均有人及时进行维修，监控系统是这几年逐渐完善的，2007年监控没有正常运行，泰宇物业公司诉请期间的物业服务存在问题，故不同意全额交纳物业服务费。本院认为，泰宇物业公司与孙戈签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。泰宇物业公司为孙戈所有的涉案房屋提供了物业服务，孙戈理应支付相应的物业服务费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。孙戈主张泰宇物业公司提供的物业服务质量与合同约定存在较大差距，但未提供充分证据予以佐证，而泰宇物业公司提供的证据可以证明其已履行了基本的物业服务内容，故本院对孙戈的该项主张不予采信。孙戈以泰宇物业公司服务质量差为由，要求酌减物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于一审法院缺席审理并缺席判决一节，因一审法院已通过邮寄传票的方式合法传唤孙戈，孙戈无正当理由未到庭应诉，故一审法院审判程序合法，并无不当。综上所述，孙戈的上诉请求，缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙戈负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一六年十一月二���八日书记员 赵子豪