重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初6427号原告：梁萍，女，1967年7月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘克非，男，1966年4月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：高师金，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。被告：重庆南州投资有限责任公司，住所地重庆市綦江区古南街道中山路1号（区府大楼），统一社会信用代码91500222774889499H。法定代表人：赵晓国，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ光，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓煜坤，重庆言实律师事务所实习律师。原告梁萍诉被告重庆南州投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法由审判员王光灿适用简易程序独任审判，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告梁萍的委托诉讼代理人刘克非、高师金以及被告重庆南州投资有限责任公司的委托诉讼代理人ＸＸ光、邓煜坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁萍向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认原告对租赁的綦江区开发区立交桥50栋门面于2016年3月31日租期满后，在同等条件下有优先承租权；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月1日，被告把坐落于綦江区开发区立交桥50栋门面出租给原告经商使用至2016年3月31日止。房屋租赁合同第三条约定：如甲方（被告）在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方（原告）享有优先承租权。合同期满后，被告在向外招租时，原告于2016年3月11日按期到被告指定的地点填写竟租报价表，并当场开标确认原告以比参与报价的相对方（刘友元）高出3600余元中标。且符合被告竟租公告中“3年租金总额最高者中标”的竟租规则。此后，原告多次到被告办公室要求续签门面租赁合同，被告推卸不理。原告于2016年4月5日转款9万元房租费到被告账上，被告至今不闻不问，致使原告租赁被告的门面处于不稳定状态，影响了经营。被告辩称，原告不符合《房屋租赁合同》中约定的享有优先承租权的条件，被告不应当继续与原告签订门面租赁合同。2013年3月28日，原告就重庆市綦江区开发区立交桥50栋门面的租赁，与原国有资产管理人重庆市渝南资产经营有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期满，甲方（重庆市渝南资产经营有限公司）有权收回出租房屋，乙方（原告）应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前2个月书面通知甲方，如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”2015年2月5日，涉案房屋经重庆市綦江区国资委同意，由重庆市渝南资产经营有限公司移交给被告经营管理。2015年3月5日，原、被告签订《租赁合同变更协议书》，约定由被告代替重庆市渝南资产经营有限公司享有合同权利和履行合同义务，将承租期限变更为自2015年1月1日起至2016年3月31日止，并在合同第二条第3款确认：“租赁期满，甲方面向社会公开招租，在同等条件下，原告享有优先承租权。”租赁期满前2个月，原告并未按照合同约定，书面告知被告其要求续租，其优先承租权已经丧失。2016年2月，被告就涉案房屋面向社会公开招租，并在发布的《立交桥女人广场楼下门面竟租公告》注明了竟租规则。经过公开竟租，原告报价系有意废标，不符合租赁条件。原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，应当驳回其诉讼请求。经审理查明，2013年3月28日，原告（乙方）与重庆市渝南资产经营有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将开发区立交桥50栋门面（约40m2）出租给乙方经营服装和鞋类。租期共3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。月租金为人民币18000元/月，从第二年起月租金递增5%，每季度缴纳一次。2013年4月1日至同年4月15日为门面装修期，第一月租金为9000元。合同第三条第3项约定：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前2个月书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”2015年2月5日，重庆市綦江区国有资产监督管理委员会将该房屋调整给重庆南州投资有限责任公司（本案被告）管理。2015年3月5日，重庆南州投资有限责任公司（甲方）与原告梁萍（乙方）签订租赁合同变更协议，约定：将原合同的甲方主体变更为重庆南州投资有限责任公司，享有原合同的权利和履行合同义务。租期为原合同的剩余租期，即2015年1月1日至2016年3月31日。同时约定，租赁期满，甲方面向社会公开招租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。其他合同约定未变。原告在承租期间的租金已全部完清。2016年2月22日被告就该门面对外发布竟租公告称：租赁期限：3年。底价及保证金：竟租底价20000元/月，年递增5%（含）以上。竟租保证金：8万元。竟租规则：有意向的竟租人于2016年3月11日下午15时前填写并密封好《经营性国有资产竟租报价表》，同时带上竟租保证金参与竟租，三年租金总额最高者中标。如三年租金总额最高者弃标，则确定第二名中标，以此类推。竟租成功后，3日内按照公司合同样本签订正式租赁合同。2016年3月11日，原告和案外人刘友元参与竟租该门面房，并在竟租现场签到表上签名。原告在竟租报价表上填写的报价为：第一年30000元/月，第二年31800元/月，第三年33674.67元/月，从第二年起年增幅6%，三年的总租金为1146096元。案外人刘友元在竟租报价表上填写的报价为：第一年30200元/月，第二年31710元/月，第三年33295.5元/月，从第二年起年增幅5%，三年租金总额为1142466元。原告三年租金总额高于案外人3630元。被告在经营性国有资产竟租报价表的备注栏有：1、起租价不得低于底价20000元。加价数值为300元的N倍（N是大于或等于1的自然数），即填报为“底价+300N”。2、年增幅最低5%，提高年增幅为1%的N倍（N是大于或等于1的自然数），即可以报5%、6%、7%……10%……）。3、4（略）。5、竟租人填报起租价低于底价或加价数值不是300元的N倍（N是大于或等于1的自然数），年增幅低于5%(不含5%)、提高年增幅不是1%的N倍（N是大于或等于1的自然数）的视为有意废标（不退还竟租保证金）。原告到达竞标现场后，被告未向其特别提示竟租报价表中的备注事项。双方竟租报价结果公布后，被告以原告竟租加价数值不是300元的N倍视为有意废标为由，拒绝与原告续签租赁合同而发生纠纷。另查明，原告系企业下岗职工，从2004年3月起就一直租赁该门面房经营百货已长达12年之久。上述事实，有《房屋租赁合同》、《重庆市綦江区国有资产监督管理委员会关于将区内部分国有资产调整给重庆南州投资有限责任公司的通知》、《租赁合同变更协议书》、立交桥女人广场楼下门面竟租公告、经营性国有资产竟租报价表、现场签到表、续签申请书等书证及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告是否享有争议房屋的优先承租权？2、原告参与了招租竞价，虽然竞价最高，但按照被告制定的报价规则，是废标后，原告是否还同样享有优先承租权？首先明确原、被告签订的房屋租赁合同和租赁合同变更协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。关于优先权的行使还应具备以下条件，即合同中双方要有约定，且合同到期后出租人仍继续出租房屋，最重要的是在同等条件下。所谓“同等条件”主要是指价格（租金）和（租金的）支付方式，另外并无其他苛刻要求。本案符合上述条件，所以，原告享有优先承租权是不争的事实。其次是虽然原告参与了招租竞价，但他的基础法律关系是房屋租赁合同关系。采用暗标竞价，只是一种叫价（租金）方式而已，最终都要以价高者优先为标准。因同等条件下的“同等”主要指的就是价格（租金）和（租金的）支付方式。不能仅因原告投标的程序瑕疵（加价不是300元的N倍），就否定原告的优先承租权。且被告提供给原告的经营性国有资产竟租报价表属于格式条款，现场并未向原告尽到特别提醒注意义务。何况他的价格（租金）还高于另一参与投标人，更符合被告在竟租公告中“三年租金总额最高者中标”的竞价规则。就本案而言，从维护国有资产利益最大化来讲，不管被告制定的加价是300元的N倍是否具有科学性和有无现实意义，原告出价最高他就应享有优先承租的权利，它更符合人们普遍认同的常理。从社会效果来看，原告已在此租赁该房屋长达12年之久，还有部分下岗职工在此就业，且原告亦对该房屋进行了一些投入（装修），有损失存在是不争的事实。而案外人只是参与了竟标，相对损失较小。相对被告而言，出租房屋收取租金，对谁收取，都不损害其利益。且出租给原告的租金还要高于案外人，更有利于国有资产的保值和增值。从维护市场稳定和交易安全来看，维持原有租赁关系更符合双方利益。所以确认原告的优先承租权更有利于社会的和谐和稳定。综上所述，原告对诉争房屋的优先承租权不管是在合同的约定上，还是在同等条件下，他都优于他人。所以对于原告的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条和第八条之规定，判决如下：确认原告梁萍对坐落在綦江区开发区立交桥50栋门面房在原合同期满后，同等条件下享有优先承租权。本案案件受理费减半收取40元，由被告重庆南州投资有限公司负担（此费已由原告预交，被告于本判决生效后五日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王光灿二〇一六年十一月三日书记员  程 雪