湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初1796号原告：孙婷媚，女，XX年XX月XX日出生，汉族，岳阳市人，住XX。原告：孙晶淼，男，XX年XX月XX日出生，汉族，岳阳市人，住XX。两原告共同委托代理人：马智，湖南盛隆森律师事务所律师。被告：姚银娥，女，XX年XX月XX日出生，汉族，岳阳市人，住XX。委托代理人：任福贵，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XX。被告：彭易城，男，XX年XX月XX日出生，汉族，岳阳市人，住XX。原告孙婷媚、孙晶淼与被告姚银娥、彭易城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）楼民吕初字第90号民事判决。原告孙婷媚、孙晶淼不服，上诉至岳阳市中级人民法院。岳阳市中级人民法院于2016年3月15日作出（2016）湘06民终38号民事裁定，以事实不清，将本案发回重审。本案发回重审后，依法另行组成由审判员许东担任审判长，审判员王宇良、人民陪审员袁建中参加的合议庭，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人马智、被告姚银娥及委托代理人任富贵到庭参加了诉讼。被告彭易城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙婷媚、孙晶淼向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2013年3月19日签订的《房屋买卖协议书》无效，由两被告返还原告139000元购房款，并承担20000元过错责任损失。2、由两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年3月，两原告欲在龙山居委会从事烧烤食品行业，遂在取得村组同意后与两被告签订《房屋买卖协议书》。约定两被告将其所有的位于XX的房屋一套，以总价139000元的价格出卖给了两原告从事食品经营。后原告依约付清了房款，被告亦交付了房屋。2014年11月4日，该房屋被岳阳市规划局南湖风景区分局认定为违法建筑物，并予以了强制拆除。遂诉至法院，请求判如所请。被告姚银娥辩称：2013年3月19日，经徐治国介绍，原、被告在互惠互利的情况下，经证人袁庚田、黄和秋认可，签订了房屋买卖协议书。协议书第四条特别强调，被告只负责周边邻居纠纷的责任，政策性的拆迁不负责。不料，事过一年，原告遇政策性拆迁。拆迁办多次登门做工作，并就房屋实际价值98000元给原告，原告不配合签字。拆迁办根据国家现有政策分文未补，拆除原告房屋。原告的起诉无法律和事实依据，应予驳回。被告彭易城未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求进行了举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2013年3月19日，原告孙晶淼、孙婷媚与被告姚银娥、彭易城签订了《房屋买卖协议书》一份。约定，姚银娥、彭易城将位于XX的房屋，以139000元的价格出售给孙晶淼、孙婷媚。协议签订之日，付定金10000元，余款在2014年5月20日前付清。姚银娥、彭易城保证房屋不存在任何产权及其他纠纷。除政策外，姚银娥、彭易城负责无邻居纠纷。协议签订后，孙晶淼、孙婷媚在约定期限内支付了全部购房款139000元，姚银娥、彭易城也将房屋交付给了孙晶淼、孙婷媚。上述房屋，系姚银娥、彭易城于2006年至2007年间修建，未在规划部门办理行政审批手续。2014年下半年，因南湖山川建设，需要拆除南湖索道，孙晶淼、孙婷媚所购房屋就在XX下，属于拆除范围。岳阳市南湖风景区管理委员会龙山还景整治指挥部考虑到彭易城以往都很支持拆迁工作，于是参照2009年文件将该套房屋适当纳入核算为98000元。姚银娥与彭易城提出，该套房屋已经卖给孙晶淼、孙婷媚，自己无法作主，不同意领取该笔款项。但岳阳市南湖风景区管理委员会龙山还景整治指挥部不认可姚银娥、彭易城与孙晶淼、孙婷媚之间的房屋买卖关系。姚银娥、彭易城遂带孙晶淼、孙婷媚找到龙山还景整治指挥部。龙山还景整治指挥部的工作人员明确告知，房屋补偿款9万多元，只能由彭易城领取，彭易城要交给谁是彭易城的事情。孙晶淼、孙婷媚提出，除了现金补偿外，还应当给予安置房的指标。龙山还景整治指挥部无法满足孙晶淼、孙婷媚提出来的安置房指标要求。2014年11月4日，孙晶淼、孙婷媚向姚银娥、彭易城购买的上述房屋在拆除南湖索道的过程中，因属违章建筑，被一并强制拆除，孙晶淼、孙婷媚未获得任何补偿。另查明，原告孙婷媚、孙晶淼在购房之前均非龙山居委会的户籍，2014年9月份左右，原告孙婷媚的户籍转入龙山居委会，但孙晶淼的户籍未转入该居委会。房屋交易时，被告姚银娥、彭易城已将房屋没有办理任何手续的事实告知了原告孙婷媚、孙晶淼。孙婷媚、孙晶淼将房屋买下后，并未实际居住，窗户只有一边，两边墙也只有一部分。本院认为，当事人订立合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”本案中，被告姚银娥、彭易城售予原告孙婷媚、孙晶淼的房屋没有任何建设、规划手续，买卖的房屋为违章建筑，原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，姚银娥、彭易城售予孙婷媚、孙晶淼的房屋已被实际拆除，无法返还。对于该房屋被拆除后所造成的损失，姚银娥、彭易城与孙婷媚、孙晶淼应根据各自的过错承担相应的责任。孙婷媚、孙晶淼明知所购房屋无手续，仍继续购买；同时在龙山还景整治指挥部明确同意进行现金补偿的情形下，因自己还要安置房指标，致使补偿无法达成一致，最终导致房屋被拆，分文未补。孙婷媚、孙晶淼在未能领取到的98000元补偿款范围内应承担70%的主要责任。姚银娥、彭易城将无任何建设、规划手续的房屋售于孙婷媚、孙晶淼，应对房屋购买价与房屋补偿款的差价41000元（139000元-98000元）承担赔偿责任，同时在98000元补偿款范围内承担30%的次要责任。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙晶淼、孙婷媚与被告姚银娥、彭易城于2013年3月19日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、由被告姚银娥、彭易城在本判决生效后十日内赔偿原告孙晶淼、孙婷媚购房款损失70400元（98000元*30%+41000元）。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙晶淼、孙婷媚的其他诉讼请求。本案案件受理费1740元，财产保全费1315元，由原告孙晶淼、孙婷媚承担1527.50元，由被告姚银娥、彭易城承担1527.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  许 东审 判 员  王宇良人民陪审员  袁建中二〇一六年十一月三十日书 记 员  何 云附：相关法律条文《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。