云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2329民初672号原告：昆明绿洲物业服务有限公司。法定代表人：喻飞，职务董事长。委托诉讼代理人：任希梅，昆明绿洲物业服务有限公司员工，职务经理，代理权限特别授权代理。委托诉讼代理人：王天昌，云南汇同律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告：杨学文，男，1976年10月4日生，彝族。委托诉讼代理人：张自莉（系被告杨学文妻子），女，1975年3月20日生，汉族。原告昆明绿洲物业服务有限公司（以下简称绿洲公司）与被告杨学文物业服务合同纠纷案，本院于2016年10月18日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告绿洲公司委托诉讼代理人任希梅、王天昌，被告杨学文委托诉讼代理人张自莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿洲公司向本院提出诉讼请求：判令被告杨学文支付2014年7月1日至2016年6月30日期间物业管理服务费1841元、滞纳金92元、垃圾清运费120元并承担诉讼费。原告绿洲公司诉称，原告于2013年6月30日与被告所住小区武定商业街业主委员会签订物业服务合同并从2013年7月1日至今提供物业服务。合同约定物业服务费按照武发改价格（2012）107号文件执行，普通住宅0.6元/月.㎡，垃圾清运费城镇居民5元/户/月，逾期交纳物管费按每月10%收取迟纳金。被告拖欠2014年7月至2016年6月30日24个月物业管理费1841元，垃圾清运费120元，按年10%计算应承担2014年度物业服务费滞纳金92元。依据物权法第83条、物业管理条例第7条、第47条的规定，特提起诉讼，请依法判决。被告杨学文委托诉讼代理人认可2014年7月至2016年6月的物业费未交纳的事实。辩称未交纳物管费有以下理由：1、领房屋钥匙时交给云南邦辉企业管理有限公司武定商业街物业管理处装修押金2250元至今未退还。2、被告与原告未签订任何合同，业主委员会无权替业主签任何协议或合同除非业主同意追加认可，合同无效。3、物业管理十分混乱。①商户占用公共通道私搭乱建，绿地被损坏占用；喷泉池从未注水变臭水池，餐馆、美容院、婚纱店往池子排污，清洁员十天半月打扫一次并用臭水池的水；公交车在东南门入口调头路面严重变形下井已损毁；一楼商户一天到晚播放声音，门口垃圾无人处理，流浪狗随处可见。②治安保卫如同虚设，东门南门保安亭拆了，无保安值守，闲杂人员穿梭无人问询；B区1单元门坏了近一年无人更换，监控设施缺乏，楼道门庭无监控以致发生多起盗窃案至今未破，自家入住以来摩托车被盗3次其中2次未破被盗摩托车2辆，自行车被盗1次，衣服丢失1次；近10家酒吧通宵营业，闲杂人员酗酒斗殴至深夜，响管摩托车声流浪狗嚎叫声年复一年无人管理。4、下水总管道经常被堵不启用专项维修资金修理。5、非法改变公用建筑用途，将停车场等公用建筑设施租给区外人员经营使用。物业费表现为业主对物业服务支付的对价是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或服务低劣还借助司法权力强迫业主就范获取非法利益，不利于业主公共利益的保护。原告没有服务之前答辩人有权拒绝支付物业费。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告绿洲公司提交的证据有营业执照、身份证、房屋所有权登记申请表、物业服务合同、公示、缴款通知书、照片。被告杨学文代理人质证认为昌伟、王洪斌无权代表业主签订物业服务合同除非业主认可和追认，合同无效，对其他证据无异议。对被告杨学文代理人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认为，物业服务合同有昌伟、王洪斌签字并加盖业主委员会印章，庭审中被告杨学文代理人承认昌伟、王洪斌是业主大会选举产生的业主委员会委员，合同来源清楚，具备证据合法性真实性关联性要件，本院予以确认。被告杨学文及其代理人提交的证据有装修许可证、押金收据、购房补充合同、照片、狮山派出所证明。原告绿洲公司代理人质证认为装修许可证、押金收据、购房补充合同、派出所证明与本案无关联、照片带有片面性不真实。本院认为，装修许可证、押金收据、购房补充合同不能证实绿洲公司收取被告杨学文装修押金、物业维修基金或者款项转入绿洲公司，与绿洲公司无关联，不予采信；照片未反映拍摄时间拍摄过程又无其他证据佐证，真实性存疑，不予采信；狮山派出所证明未证实摩托车被盗与绿洲公司有关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年6月30日，武定商业街业主委员会代表人昌伟、王洪斌与绿洲公司代表人喻飞签订物业服务合同，服务期限自2014年7月1日起至2015年6月30日，2015年6月30日续签合同，期限自2015年7月1日至2016年6月30日。合同第20条约定服务费按武发改价格（2012）107号文件规定实行政府指导价，普通住宅0.6元/月.㎡，垃圾清运费城镇居民5元/户/月，业主超过每年6月30日未缴纳物业服务费按每月10%收取滞纳金。被告杨学文是武定商业街小区4幢B区1单元501室住户，房屋建筑面积127.85㎡；未交纳2014年7月1日至2016年6月30日期间24个月物业费1841元、垃圾清运费120元。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点是业主委员会签订的物业服务合同对业主是否具有约束力以及被告杨学文应不应当缴纳物业服务费？本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”昌伟、王洪斌经业主大会选举当选业主委员，其二人代表业主委员会与绿洲公司签订物业服务合同并加盖业主委员会印章，对该小区全体业主具有约束力；被告杨学文及其代理人以合同未经业主同意或追认对业主无效的抗辩理由不成立，不予采纳。被告杨学文在物业服务期满后仍未缴纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院就应予支持”的规定，原告绿洲公司的诉求于法有据，本院予以支持。合同约定业主超过每年6月30日未缴纳物业服务费按每月10%收取滞纳金，原告绿洲公司按年息10%计算2014年7月至2015年6月期间逾期交款滞纳金92元，未超过合同约定和法律规定限额，依法予以维护。被告杨学文及其代理人关于装修押金未退还的辩解，就收据而言绿洲公司不是合同当事人，与本案无关联，若要求返还可以向合同当事人主张；关于商户占用公共通道私搭乱建，损坏绿地，利用喷泉池排污，播放噪音的辩解，应向侵权人主张；关于垃圾无人处理，闲杂人员酗酒斗殴至深夜无人问询，拆除保安亭无保安值班，门坏无人更换，监控设施缺乏，多起盗窃案未破，响管摩托车声流浪狗嚎叫声无人管理的辩解，若认为属于物业服务内容有权另案起诉。关于启用专项维修资金的辩解，依据物权法的规定应由业主共同决定，不属于物业公司的职责。关于绿洲公司非法改变公用建筑用途，将停车场等公用建筑设施租给区外人员经营使用的辩解，若认为违反合同约定或构成侵权有权另案起诉。综上所述，被告杨学文无正当理由拒付物业费，原告绿洲公司要求杨学文交纳物业费于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告杨学文支付原告昆明绿洲物业服务有限公司物业费1841元、垃圾清运费120元并支付滞纳金92元，合计人民币2053元。案件受理费50元减半收取25元，由被告杨学文承担。以上执行标的限判决生效之日起三十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。上诉期限届满，双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判员  杜思瑜二〇一六年十一月八日书记员  陈凤仙