安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1115号上诉人（原审被告）：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区梅溪路与薰化路交汇处。法定代表人：朱震，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾国华，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：柳祥枝，女，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：黄立新，男，住安徽省宣城市。上诉人宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人柳祥枝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人时代公司的委托诉讼代理人顾国华、叶树生，被上诉人柳祥枝的委托诉讼代理人黄立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回柳祥枝的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由柳祥枝承担。事实与理由：1.柳祥枝按揭贷款不能办理的根本原因，是其未在合同约定时间提供按揭贷款所需资料，且至今仍拒绝提供按揭贷款所需资料，在涉案地段商铺经营不景气的情形下，故意阻止贷款条件的成就。按揭贷款不能办理系柳祥枝自身责任。2.柳祥枝已经实际占用、使用、收益涉案商铺，时代公司已经履行房屋交付义务，柳祥枝与奥特莱斯公司约定前3年的房屋租金已在房屋总房价中扣除，故涉案的房屋在2013年3月17日就视为已经交付，双方房屋买卖合同目的已经实现，客观上无法解除。3.柳祥枝不应将正常的投资风险转嫁给时代公司。柳祥枝购买的是商铺，属于投资行为，按揭贷款能否获批以及房价的涨跌均属于正常的商业风险，柳祥枝在选择以按揭贷款方式支付就应当预见相关可能存在的风险，不能将正常的商业风险转嫁给时代公司。4.柳祥枝单方要求解除合同已经超过合同解除权行使期限。本案双方房屋买卖合同签订时间为2013年3月17日，距一审开庭已有三年，在长达三年的时间内，柳祥枝从未通知或催告过时代公司按揭贷款不能办理，需要解除合同。即便是按揭贷款不能办理原因不在于柳祥枝，根据合同约定和司法解释规定，解除权的行使合理期限为一年，而自签订合同至今已超三年，显然超过解除权的行使期限。5.时代公司无违约行为，原审法院不应免除柳祥枝的举证责任。柳祥枝未提供任何证据证明按揭贷款不能办理是不可归责双方的原因，其单方要求解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定。柳祥枝辩称，1.柳祥枝在办理按揭贷款签订合同当日并未足额支付首付款，当时出具了一张9万余元的欠条，欠条内容是一个月内付清。2.时代公司上诉称系柳祥枝故意阻止贷款条件成就无事实依据，柳祥枝在签订合同的当日支付首付款并出具欠条，在约定的期限内提交了办理贷款的所需资料，履行了自己的合同义务。3.案涉房屋未实际交付给柳祥枝，实际占有人是奥特莱斯公司，双方买卖合同目的并未实现。且由于按揭贷款不能办理，柳祥枝至今不能取得房屋产权证。4.合同约定双方付款的方式是通过银行办理按揭，能否办理贷款不是商业风险，时代公司不能协调办理按揭贷款、顺利办理房屋产权证，使柳祥枝的购买行为处于不稳定状态，柳祥枝在2015年5月到双方约定的中国银行城南支行了解到由于时代公司开发的商品房是分隔式的商品房，风险较大，终止贷款合作关系，故柳祥枝系于2015年5月获知无法办理贷款获得产权证，未超过合同解除期限。且司法解释未规定此种情形下解除权的行使期限。5.根据交易习惯，柳祥枝将按揭贷款资料交给时代公司，再由时代公司交给合作银行办理按揭贷款手续，柳祥枝作为个人不可能要求时代公司出具交收资料的收据证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柳祥枝向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2013年3月17日签订的《商品买卖合同》（编号201300006374）；2、判令时代公司返还309000元购房款及利息损失（自2013年3月18日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用由时代公司承担。一审法院认定事实：2013年3月17日，柳祥枝向时代公司支付购房款309000元，时代公司向柳祥枝出具销售不动产发票一份，载明数量为32.96平方米，金额为309000元。同日，时代公司与柳祥枝签订编号为201300006374号《商品房买卖合同》一份，约定：柳祥枝购买的商品房位于宣城市宣州区状元南路时代·碧云间248-a室，建筑面积共32.96平方米；商品房总金额609000元，按银行规定首付不低于总房价的50%，首付款为309000元，余额300000元由柳祥枝以银行按揭方式付清，柳祥枝在签订合同的10日内提供完整的资料办理银行按揭，否则视其违约。2013年3月17日，时代公司作为委托方与受托方宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：柳祥枝将案涉房屋委托时代公司进行统一经营管理，期限自2013年3月18日起至2022年10月30日止。截至一审法庭辩论终结时，当事人仍未能订立商品房担保贷款合同。一审法院认为，柳祥枝与时代公司订立《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，签订后双方均应当履行。但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。时代公司辩称因柳祥枝未能提供贷款所需资料，故无法办理按揭手续，柳祥枝主张已经提供过相关资料，双方各执一词，但均未提交证据证实。双方签订《商品房买卖合同》至今已逾3年，仍未能订立商品房担保贷款合同，双方当事人均无证据证实未能订立商品房担保贷款合同系因一方当事人原因，故柳祥枝请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求时代公司返还已付购房款309000元及利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、解除原告柳祥枝与被告宣城市时代房地产开发有限公司于2013年3月17日签订的编号为201300006374号《商品房买卖合同》；二、被告宣城市时代房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告柳祥枝购房款309000元，并支付原告柳祥枝利息损失（自2013年3月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5935元，由被告宣城市时代房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年3月17日，柳祥枝实际支付的首付款数额为215000元，并就欠付的94000元向时代公司出具了一份领（借）款凭证，载“事由：今借到购房款人民币玖万肆仟元整（4月17日归还），领（借）款人：柳祥枝”。二审庭审中，时代公司认可案涉房屋在2015年后即因案涉房屋因商业模式不符合银行房贷标准而不能办理银行按揭贷款。柳祥枝认可案涉房屋房款数额系扣除柳祥枝与宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司约定的三年租金后为609000元。以上事实由时代公司二审提交的领（借）款凭证一份、双方当事人的庭审笔录、询问笔录在卷佐证。本院认定的其他事实同一审。另，为查明本案案情，本院通知柳祥枝的丈夫张新峰到庭接受询问。张新峰陈述签订合同之际已将按揭贷款所需资料交给时代公司，并由时代公司负责办理按揭贷款事宜。时代公司对案涉房屋未能及时办理按揭贷款的原因不清楚，其认为系柳祥枝未递交按揭贷款资料，后又推测为系柳祥枝个人偿债能力不足。张新峰和时代公司一致确认相关知情人员有戴姓销售人员和会计刘健，时代公司亦提供两人联系方式。经核实，两人称贷款事宜由贷款专员负责办理，对柳祥枝是否交资料以及未能办理按揭贷款的原因等具体情况均不知情。本院认为，本案二审争议焦点为柳祥枝主张解除案涉商品房买卖合同能否成立。关于时代公司上诉称案涉房屋按揭贷款不能办理系柳祥枝自身因素，其故意阻止贷款条件成就一节。时代公司在二审中陈述系柳祥枝未按合同约定递交贷款资料，后又推测为系柳祥枝个人偿债能力不足，并提供了戴姓销售人员和会计刘健的联系方式，但经核实，均不足以证明按揭贷款不能办理系柳祥枝自身原因。时代公司亦未能提交其他证据证明，故对其此项上诉理由，本院不予采信。关于时代公司上诉称柳祥枝已就案涉房屋签订委托经营管理协议，并已就租金抵扣部分房款，故案涉房屋已经实际交付。经审查，柳祥枝虽对租金抵付部分房款的事实予以认可，但认为其并未实际取得房屋，亦因贷款手续无法办理而无法取得房屋产权。因柳祥枝与时代公司在合同中明确约定以按揭贷款方式付清余款，现按揭贷款手续未能办理致使房款并未如约付清，柳祥枝亦无法取得房屋的产权登记，故双方的房屋买卖合同并未履行完毕。时代公司此项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。关于时代公司上诉称柳祥枝购房商铺用于投资，按揭贷款能否办理成功系其应负的商业风险。经审查，柳祥枝与时代公司签订的合同明确约定余额30万元以按揭贷款方式付清，故按揭贷款的办理系合同约定的付款方式，双方并未就按揭贷款不能办理后余款的支付方式进行明确约定，故时代公司称按揭贷款的办理系柳祥枝应负的商业风险，理由不足，不能成立。关于柳祥枝诉请解除合同是否已超过解除权行使期限及贷款不能原因的举证责任问题。本案中，柳祥枝称已将按揭贷款所需资料交给了时代公司，时代公司认为柳祥枝并未交齐按揭贷款所需资料。因时代公司未举证证明其曾向柳祥枝就提交按揭贷款材料进行过催办，且其对案涉按揭贷款不能办理的原因不能作出合理解释，故其认为案涉贷款未能办理的原因归责于柳祥枝，缺乏事实依据。从本案业已查明的事实来看，案涉商品房客观上已无法办理按揭贷款手续，故本案符合《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，即因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。柳祥枝起诉请求解除合同，符合法律规定，原判予以支持，并无不当。综上所述，时代公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。但因双方当事人在二审中一致确认柳祥枝实际支付的购房款数额为215000元，故二审中对原判确定的返还购房款数额及利息计算基数予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初851号民事判决第一项，即“一、解除原告柳祥枝与被告宣城市时代房地产开发有限公司于2013年3月17日签订的编号为201300006374号《商品房买卖合同》”；二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初851号民事判决第二项为：上诉人宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人柳祥枝购房款215000元及资金占用的利息损失（自2013年3月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5935元，由上诉人宣城市时代房地产开发有限公司负担4000元，被上诉人柳祥枝负担1935元；二审案件受理费5935元，由上诉人宣城市时代房地产开发有限公司负担4000元，被上诉人柳祥枝负担1935元。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十一月八日书 记 员  肖 忞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……