北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0119民初6795号原告韩树明，男，1965年4月6日出生。被告北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧）。法定代表人赵红雨，经理。委托代理人闫留民，男，1956年12月19日出生。原告韩树明与被告北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王得存独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩树明、被告红雨物业公司的委托代理人闫留民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩树明诉称，被告红雨物业公司受小区业委会聘用自2011年5月1日至2014年8月进驻小区提供物业服务，但未按照合同要求提供有效物业服务，原告房屋漏水不能得到有效修缮，我的住宅位于××市××区××镇××××号楼××单元××室，在二层客厅西墙顶部以及二层北面2个卧室楼顶全部漏水，在2011年6月下雨漏水时，我向该小区物业公司经理刘师傅报告客厅西墙顶部、北面两个卧室楼顶漏水，并请刘师傅现场查看，当年刘师傅带人上楼顶维修一次，并带一平米左右防水材料，到楼顶补一补裂缝，但未找到漏水的具体原因。维修后客厅西墙顶部漏水未见好转，连雨天继续漏水；该物业公司刘师傅讲，房顶的漏水、红瓦属于公共部分，应该进行更换大维修，待物业公司申请取到小区维修基金后进行大修。原告的房顶连年漏水现该小区物业公司多次报修。在物业公司进驻小区期间，房屋漏水未能及时维修止漏;为防止漏水造成更大损失，原告在雨季只好外请专业防水师进行维修，原告本人垫付维修费用；因楼房漏雨内部墙壁粉刷两次垫付材料、人工款人民币6200元；防水维修三次，垫付维修款人民币3100元。在该物业公司进驻小区期间，未能向业主依法依规提供有效物业服务，楼房漏雨未能得到有效维修，给业主及家人的生活造成影响，对财产造成损失，并且精神上遭受巨大伤害。原告垫付的房屋防水维修款以及因漏雨粉刷墙壁的材料、人工款合计人民币9300元。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，即判令被告红雨物业公司赔偿原告因房屋漏雨和粉刷墙壁造成的损失9300元。被告红雨物业公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，因我物业公司系维修管理单位，并非赔偿责任的承担者。原告的房屋已经超过保修期，且需要启动维修基金大修，因维修基金无法启动而没有得到解决，故我公司不应该对原告房屋漏水造成的损失承担责任。经审理查明，原告韩树明于2006年购买位于××市××区××镇××××号楼××单元××室房屋一套，当时被告红雨物业公司尚未进驻该小区；2011年5月3日被告红雨物业公司经与原告所在小区业主委员会（即温泉馨苑小区业主委员会）签订《北京市物业服务合同》，正式进驻该小区并为该小区提供物业管理与相应服务。2011年6月正值雨季旺季，原告韩树明的房屋出现漏水情况，原告向被告物业公司申请维修，当时被告物业公司的维修人员及时进行了维修，原告房屋北侧两个卧室的漏雨情况得到缓解；但其客厅西墙顶部漏水未见好转。当时因未查找到具体漏水原因，致使连雨天原告房屋继续漏水。后原告再次申请被告公司的维修人员上门维修，被告物业公司维修人员经检查发现原告的房屋屋顶需要大修，而大修需要动用小区维修基金；但因当时漏水面积以及受淹住户未达到动用维修基金的数量条件，故维修基金未能有效启动；原告为了防止因自家房屋漏水造成损失，便于2012年9月份开始自行聘请外部维修人员进行了维修改善，在维修过程中被告物业公司无人在现场检查监督。原告自行聘请外部维修人员维修自家的房屋屋顶，花费了一部分费用。现因房屋漏水问题双方产生争执，原告以被告物业公司未有效提供物业服务为由诉至本院，请求法院查明事实，依法判令被告物业公司赔偿原告因自行维修屋顶造成的各项费用损失合计9300元。庭审中被告物业公司向本院提交了一份“证明”，证实了红雨物业公司副总经理陈×曾接到本案诉争小区（即××小区）项目部负责人就××××号楼××单元××室业主报告屋顶漏水情况，物业公司经检查确认该房屋屋顶多处漏水需要大修，陈×及时找××业主委员会路×联系此事，商讨启动维修基金的事宜；当时小区业委会主任路×答复称因小区维修基金续交不齐、无法入库，有的业主尚未缴纳相应维修基金，现维修基金未能归拢到账，故不能启动。后陈×将上述意见及时向延庆区小区办公室电话汇报××小区发生屋顶漏雨的情况，但维修基金依然无法启动。因本案涉及小区维修基金的启动这一专业性问题，而这一问题亦构成本案诉争的核心和裁判的要点，故本院于2016年10月12日到北京市延庆区金辰大厦9层延庆区小区办公室进行了实地调查核实。经与小区办负责人沟通，得知：一、小区维修基金的启动程序如下：当业主发现自家住宅屋顶漏水后，应及时向进驻该小区并提供相应物业服务的物业公司进行汇报，如需修复的漏水屋顶属于局部问题，且不需要大修的，物业公司维修人员应按照业主的要求予以及时、有效维修；若维修人员发现业主所住房屋的屋顶大面积漏水，维修人员应及时向该物业公司负责人汇报情况；该物业公司负责人应及时向业主所在的小区业主委员会报告，业主委员会认定需要大修后经本小区三分之二的业主同意并书面签字确认，手续齐全后业主委员会将所报材料上报辖区小区办公室批准，最终启动维修基金。二、小区维修基金启动所需要的维修条件如下：整栋楼漏雨房间数量达到顶层房间总数的30%以上，并且需要满足该小区全部业主三分之二以上书面同意的硬性要求。另查明，自2013年10月份之后，因国家实施小区应急支取维修基金项目，该应急维修基金的支取可不受同意启动维修基金的业主必须达到小区全体业主三分之二以上的数量限制，但仍应满足整栋楼漏雨房间数量累积达到顶层房间总数30%以上的条件要求。并且，如果小区由业主未缴纳维修基金的情况的话，维修基金仍然不能启动。另查明，被告红雨物业公司进驻温泉馨苑小区并为其业主提供物业服务的起始时间为2011年5月3日，2014年8月份双方的物业服务合同关系终止。上述事实，有双方当事人陈述，《北京市物业服务合同》证明、照片、调查笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，本案中原告韩树明与被告红雨物业公司之间通过签订《北京市物业服务合同》已建立了物业服务合同关系，作为业主一方，原告韩树明应依据合同约定履行支付物业费的义务，享有物业公司向其提供物业服务的合同权利；作为物业服务的提供方，应按照合同约定全面履行向业主提供物业服务的义务，享有向小区业主收取相应物业费的合同权利。本案中原、被告双方的争执焦点在于被告红雨物业公司是否尽到了向业主提供及时、有效的物业服务这一合同义务。综合本案中双方的陈述、辩论以及举证质证的全过程，结合本院向延庆区小区办负责人调查核实的相关情况，足以认定被告红雨物业公司尽到了自己应尽的物业服务义务，理由如下：其一，在被告红雨物业公司进驻××小区提供物业管理的2011年6月份，适逢原告韩树明居住的房屋屋顶漏雨，原告将这一情况反馈给被告物业公司时，被告及时派相关维修人员前往原告所居住的房屋进行检查维修；其二，在多次维修未达到客观效果的情况下，被告物业公司维修人员告知原告，其所住的房屋漏水并非小修小补所能解决，需要启动小区的维修基金加以解决，并及时联系了物业公司负责人，将这一情况层报上级部门；其三，小区业主委员会得知这一情况后，又将相关问题报告小区办公室；但因小区的维修基金启动需要程序要求以及维修条件要求，而原告所住楼房虽漏水严重但尚未达到启动维修基金的要求，故被告物业公司在客观不能的情况下未能对原告的屋顶进行有效维修；其四,在2011年6月份原告要求被告物业公司对其房屋屋顶进行大修的时候，国家尚未实施小区应急维修基金支取项目，故原告房屋屋顶未能有效修复的责任不能归于被告物业公司；其五，在2012年9月份开始，原告为了减少因房屋屋顶漏水造成的损失，自行外请维修人员对其房屋进行了防水维修并花费了一部分费用，此举措应视为原告为维护自身利益采取的事后补救的行为；因本案中原告与被告之间系物业服务合同关系，原告所居住房屋的屋顶漏水并非因被告物业公司实施的侵权行为所致，故原告主张该笔维修费用应由被告红雨物业公司予以赔偿的请求，于情不通、于法无据。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决如下：驳回原告韩树明的诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告韩树明负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉但拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  王得存二〇一六年十一月二十三日书记员  昝 彤书记员  张 旭