成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初4545号原告：张骑龙，男，1986年9月7日出生，汉族，住四川省仪陇县。原告：祝华容，女，1987年6月5日出生，汉族，住成都市新都区。上述原告委托诉讼代理人：钟美琼，四川信诺达律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川多元德泰置业有限公司，住所地成都市新都区大北街一巷2号工行综合大楼。法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：李楠，四川致高守民律师事务所律师，一般授权代理。原告张骑龙、祝华容与被告四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理，原告张骑龙、祝华容及委托诉讼代理人钟美琼，被告多元德泰公司的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张骑龙、祝华容诉称，2012年8月10日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米4460.71元的价格购买被告开发的位于新都区的住房，建筑面积86.66平方米（原合同87.43平方米），套内面积为70.70平方米，总房价为386565元（原合同价为390000元），原告以银行按揭贷款的方式支付了全部购房款。被告应当于2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并且因被告的责任，导致原告未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不选择退房的，则被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经查，被告至今都未能办理该商品房所在楼栋的权属证明，导致原告至今未能取得该商品房的所有权证书。原告认为，被告的行为已严重违反了双方的合同约定，应当按照双方合同约定，承担相应的办证义务和违约责任。请求判令1.被告立即为原告办理房屋所有权证；2.被告支付原告逾期办理房屋产权初始登记及产权转移登记的违约金（从2015年1月1日起按照每日38.66元计算至被告为原告办理完房屋所有权证之日止）。因被告的违约行为给原告造成严重损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告将第二项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿按照购房总额，以逾期贷款利息的标准计算违约金（从2015年1月1日计算至被告办完证为止）。被告多元德泰公司辩称，原告系当庭变更第二项诉讼请求，而被告收到的诉状中，原告已自认违约金按已付款的万分之一计算，诉状中的第二项诉讼请求关于违约金的计算标准是按每日38.66元计算，故原告现当庭变更违约金的计算方式没有依据。对于原告请求办证的诉请，被告予以认可。关于违约金应按合同约定的标准按已付款的日万分之一进行计算。原告张骑龙、祝华容为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.原、被告双方主体资格的证据；2.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》的事实，合同中约定的产权办理的期限是2014年12月30日前取得商品房所在楼栋的初始登记，而被告却至今未办理。因合同中对违约责任约定不明确，被告逾期办理产权登记，对原告造成的损失不明确，故原告要求被告按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金；3.收据、POS凭证、发票、《公证书、《个人购房借款/担保合同》、还款清单，原告已支付全部购房款386565元，并支付了相应的契税，证明原告已按合同约定履行了全部义务，原告未违约，而被告的违约是因自身原因造成。经庭审质证，被告多元德泰公司对原告张骑龙、祝华容所举证据1、2的三性没有异议，认可给原告造成了损失，但认为原告的主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于损失数额难以确定的情形；对证据3中关于支付购房款的发票上载明的金额予以认可，关于代收契税，认为与本案没有关联性。本院认为，原告张骑龙、祝华容所举证据能证明本案的基本事实，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。被告多元德泰公司未向本院提供证据。经审理查明，2012年8月10日，张骑龙、祝华容（买受人）与多元德泰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定张骑龙、祝华容购买多元德泰公司开发的位于新都区××号商品房，该商品房测绘建筑面积87.43平方米，套内建筑面积70.70平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.73平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4460.71元，总价款39万元。多元德泰公司应当在2013年12月31日前向张骑龙、祝华容交付商品房。合同第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”合同中，双方并对其他事项作了详细的约定。合同签订后，张骑龙、祝华容支付了全部购房款386565元（该款包括张骑龙、祝华容与工行新都支行经公证于2012年8月21日签订《个人购房借款/担保合同》后，在工行新都支行贷款的195000元），并支付了相应契税。多元德泰公司通知张骑龙、祝华容于2013年12月25日收房，但其向张骑龙、祝华容交付房屋后，因自身资金原因未按合同约定的期限为张骑龙、祝华容办理产权转移登记手续，引起纠纷。本院认为，张骑龙、祝华容与多元德泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张骑龙、祝华容已按合同约定履行其义务，而多元德泰公司却未按合同约定为张骑龙、祝华容办理商品房产权转移登记手续，故现张骑龙、祝华容主张多元德泰公司为其办理房屋所有权证的诉请，于法有据，本院予以支持；关于张骑龙、祝华容主张的逾期办证违约金的诉请。因多元德泰公司逾期未为张骑龙、祝华容办理房屋产权证的客观事实存在，其行为已构成违约，作为守约方的张骑龙、祝华容要求违约方多元德泰公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。关于支付违约金的标准，张骑龙、祝华容主张按购房总额以逾期贷款利息的标准计算违约金，而双方当事人签订合同中约定的是“延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”从该合同约定来看，合同并未约定违约金，而只约定了延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。本案中，张骑龙、祝华容并未提供因多元德泰公司逾期办证的违约行为给其造成直接损失的依据，在此情况下，其可得利益损失应为资金利息，结合本案的实际情况，本院酌情认定张骑龙、祝华容主张的违约金按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川多元德泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张骑龙、祝华容办理位于成都市新都区××号商品房的房屋所有权证；二、被告四川多元德泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张骑龙、祝华容支付逾期办证违约金（以386565元为基数，从2015年1月1日始计算至房屋所有权证办结之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的期限办结房屋所有权证，上述违约金计算至房屋所有权证实际办结之日止）；三、驳回原告张骑龙、祝华容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由原告张骑龙、祝华容负担100元，被告四川多元德泰置业有限公司负担328元（此款原告张骑龙、祝华容已预交，被告四川多元德泰置业有限公司在向原告张骑龙、祝华容支付违约金时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  严振波二〇一六年十一月十五日书记员  王 莉