广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终13640号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市洲通物流有限公司。法定代表人：金宗文，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩志超，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市田帮物流仓储有限公司。法定代表人：田X英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌彬，广东威豪律师事务所律师。原审第三人：深圳市木材有限公司。法定代表人：林少彬，该公司总经理。上诉人深圳市洲通物流有限公司（以下简称洲通公司）因与被上诉人深圳市田帮物流仓储有限公司（以下简称田帮公司）及原审第三人深圳市木材有限公司（以下简称木材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洲通公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、田帮公司退回押金10万元、支付仓库搬迁费123，436元。事实和理由：（一）一审法院认定“因原、被告共同错误导致双方房屋租赁关系终止”错误。2014年底，洲通公司与田帮公司洽谈租赁1480平方米仓库的相关事宜，双方约定每平方米租金28元。2015年1月和2月，洲通公司向田帮公司支付两个月仓租定金10万元。按仓库租赁行业惯例，因仓库租赁涉及大批物资的搬运、装卸，不是短期行为，所以仓库的租期至少是1年。2015年3月底，田帮公司陆续将洲通公司承租的仓库交付洲通公司使用，洲通公司入仓后就一直要求与田帮公司签订书面租赁合同，但田帮公司迟迟不与洲通公司签订。2015年5月5日，洲通公司按双方约定的每平方米28元、管理费1500元、卫生费200元的价格支付了4月份仓租、管理费、卫生费共36433元。洲通公司向田帮公司支付4月份仓租后，田帮公司突然要提高仓租到每平方米40元，违反了洲通公司与田帮公司之前每平方米28元的约定。洲通公司无法接受田帮公司提出的要求，导致洲通公司与田帮公司之间的仓库租赁关系被迫终止。田帮公司在收取洲通公司定金、洲通公司已经将物资入库、租赁关系已实际形成后，单方面突然大幅提高租金，严重违约而造成双方租赁关系终止。（二）一审法院参照田X英与XX国际集团有限公司签订的《租赁合同》，“酌定原告按照仓租27元/月/平方米+管理费8元/月/平方米+卫生费200元/月的标准支付占用费用”，违反了洲通公司与田帮公司事先关于仓租、管理费标准的约定。民事法律关系中双方当事人的权利、义务，有约定的应以当事人约定为准，人民法院应尊重当事人的约定，不应随意改变当事人的约定。洲通公司与田帮公司约定的是仓租费每平方米28元、管理费1500元/月、卫生费200元/月，且已实际履行。田X英与XX国际集团有限公司签订的《租赁合同》与洲通公司、田帮公司之间的仓库租赁没有任何关系，不应成为一审法院酌定洲通公司向田帮公司支付仓租费用的依据。洲通公司与田帮公司约定了1480平方米仓库的管理费1500元，且4月份洲通公司实际上也是按1500元支付给田帮公司。而一审法院酌定的5-7月管理费大幅涨到每平方米8元，使得洲通公司要向田帮公司支付11840元的管理费，上涨了7.9倍，完全违背了洲通公司与田帮公司事先约定的并已执行的1500元/月管理费标准，没有依据。（三）一审判决计算的洲通公司占用的仓库面积错误。一审判决根本没有厘清6、7两月洲通公司占用仓库的具体面积，计算依据错误：1、田帮公司在6月就将部分物资堆放在洲通公司承租的仓库内，占用了148平方米的面积，洲通公司6月实际占用仓库面积是952平方米，而不是1100平方米。2、洲通公司在5月底与木材公司签订仓库租赁合同后，新租的仓库中有370平方米的面积被田帮公司一直占用，长期未搬出。因此，370平方米面积的仓租费用应在洲通公司应付的仓租中冲抵。3、一审开庭时，田帮公司已认可洲通公司7月占用的面积为444平方米，但一审法院却按814平方米计算仓租费用。（四）洲通公司被迫搬迁所产生的费用应由田帮公司承担。由于田帮公司违反了与洲通公司之间的仓租约定，且在交付仓库后仅仅1个多月后就大幅度提高仓租，造成洲通公司被迫于6月陆续搬出。因此，洲通公司支付的搬迁费用123，436元理应由田帮公司承担。田帮公司辩称，双方存在不定期租赁关系，在2015年3月28日至2015年7月21日期间存在事实上的租赁关系。洲通公司陈述的2015年5月租金按照每平米28元计算是其单方意愿，田帮公司要求按照40元每平米价格，有双方短信为证。一审法院对2015年5月及以后的租金处理合情合理合法。洲通公司在一审自认2015年5月使用田帮公司仓库20格，6月使用15格，一审法院按照洲通公司确认的面积认定正确；洲通公司提供的视频资料及田帮公司提供的打印图片可以印证洲通公司在2015年7月实际占用仓库11格即814平米。洲通公司于2015年6月26日开始搬仓，搬仓的进度一般是每天1格，从7月1日开始洲通公司还在使用仓库10多格，洲通公司关于2016年7月仅使用6格的说法与常理不符。洲通公司搬仓是因为其在2015年5月26日与木材公司签订了租赁合同，其自身不守信用，搬仓费与田帮公司无关，相关费用应由洲通公司承担。木材公司未作陈述。洲通公司向一审法院起诉请求：1、田帮公司退回押金10万元；2、田帮公司支付仓库搬迁费、仓租费共计123，436元；3、田帮公司承担本案全部诉讼费用。田帮公司向一审法院反诉请求：1、洲通公司支付2015年5月仓租费、卫生费及管理费59，945元，6月仓租费、卫生费、管理费、水电费44692元，7月仓租费、卫生费、管理费、水电费33，886元；2、洲通公司赔偿搬仓损失35，500元，XX科技园2015年2月及3月仓租损失86，560元，2015年8月份（清水河仓库）仓租费、卫生费及管理费损失32，560元；3、洲通公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2015年5月1日，木材公司将位于深圳市罗湖区清水河X路XX号大仓库X楼XX的涉案物业（租赁物建筑面积1100平方米）出租给田帮公司，双方并签订房屋租赁合同书，约定：租期从2015年5月1日至2015年11月30日；租金标准为22元/月/平方米、月租金24，200元；田帮公司应于每月5日前向木材公司交付租金。同日，田帮公司与该仓库物业管理公司签订物业管理协议，约定租赁房地产物业管理费按照8元/月/平方米计算，每月物业管理费总额为8800元、厂家加工预料清运费150元；管理费应于每月5日前支付。田帮公司还提供了其与XX国际集团有限公司于2015年2月1日签订的租赁合同，该合同约定田帮公司向XX国际集团有限公司承租位于南湾街道上XX科技园X号厂房X楼X区物业，月租金43，280元，租期从2015年2月1日至2016年7月31日。（二）2015年5月26日，洲通公司与木材公司签订房屋租赁合同书，约定：洲通公司向木材公司承租位于深圳市罗湖区清水河X路XX号大仓库X楼XX的物业（租赁物建筑面积2200平方米）用于仓储用途，租期从2015年6月1日至2016年7月31日；租金标准为22元/月/平方米、月租金为48，400元；租赁物水电费按表计收；洲通公司应于每月5日前向木材公司支付租金。（三）洲通公司于2015年3月28日搬入田帮公司提供的仓库，洲通公司全部搬离该仓库的时间为2015年7月21日。洲通公司称因同年6月1日消防通道被占导致其正常进出的货物无法出货，故从同年6月29日开始搬迁。至一审庭审之日，洲通公司未向田帮公司支付2015年5、6、7月的仓租等费用。洲通公司要求按照2015年4月的标准支付租金等费用，田帮公司则要求参照田帮公司与木材公司调高租金后的合同标准基础调高为40元/平方米支付租金等费用，双方为此发生争议。（四）洲通公司提供的收款收据显示其于2015年1月4日向田帮公司现金支付仓租费用7万元；洲通公司提供的平安银行进帐单和支票存根显示洲通公司于2015年2月3日向田帮公司支付押金3万元，于2015年5月5日向田帮公司支付2015年4月仓租费37，633元。洲通公司提供的通过手机短信向田帮公司所报费用明细内容为：“洲通公司2015年5月4日大仓15格×74平方米×28元/平方米＝31080元、还有5格×74×28元＝3453元、卫生费200元、电梯费600元、管理费1500元，合计36433元。”洲通公司认为2014年12月双方口头商谈的承租仓库价格为28元/月/平方米，即1480平方米为20格、1格为74平方米，同年4月使用15格整月、5格10天，同年5月使用20格，6月使用1100平方米即15格，同年7月1日至21日使用6格即444平方米。田帮公司认为其共计收到洲通公司仓租费10万元和2015年4月仓租费37，633元；田帮公司还称洲通公司2015年5、6、7月分别使用仓库20格、15格、11格，且租金从同年5月1日起调高租金为每格3000元。（五）一审庭审中，洲通公司明确其诉请的仓库搬迁费和仓租费共计123，436元。田帮公司明确其反诉诉请的计算方式为：2015年5月59，945元（卫生费200元+管理费13元/月/平方米×1480平方米+仓租27元/月/平方米×1480平方米）+2015年6月44，692元（管理费13元/月/平方米×1100平方米+仓租27元/月/平方米×1100平方米+水电费5月份692元）+2015年7月33，886元（管理费13元/月/平方米×814平方米+仓租27元/月/平方米×814平方米+水电费6月671元7月655元）+2015年8月32，560元（管理费13元/月/平方米×814平方米+仓租27元/月/平方米×814平方米）+清水河转仓费用15，000元+清水河搬运费20，500元。一审法院认为，本案属房屋租赁纠纷。双方之间没有签订书面的仓库租赁合同，双方最初口头约定的仓租价格为28元/月/平方米+管理费1500元/月+卫生费200元/月。田帮公司要求从2015年5月1日起提高仓租价格为27元/月/平方米+管理费14300元/月+卫生费200元/月，洲通公司不同意。对此，一审法院认为，既然洲通公司已于2015年3月28日提前搬入租赁仓储地，且洲通公司已于2015年5月5日交清了2015年4月份的仓租，应认定双方之间形成了事实上的房屋租赁法律关系，但因双方未约定租期，应认定双方构成不定期房屋租赁法律关系。双方对2015年5月1日开始如何计算仓租未能达成一致意见，最终导致洲通公司于2015年7月21日最后撤场，属于因双方共同过错导致房屋租赁法律关系终止。洲通公司仍应支付占用仓库期间的租金和管理费、卫生费、水电费，综合考虑田帮公司因洲通公司承租事宜确实另行签订在XX科技园的租约，且洲通公司已按28元/月/平方米+管理费1500元/月+卫生费200元/月的标准支付了2015年4月的租金等因素，一审法院酌定洲通公司按照仓租27元/月/平方米+管理费8元/月/平方米+卫生费200元/月的标准支付占用费用。经计算，2015年5月洲通公司应向田帮公司支付的费用金额为52，553.6元（仓租27元/月/平方米×1480平方米+管理费8元/月/平方米×1480平方米+卫生费200元+水电费692元×1480平方米/1850平方米），2015年6月洲通公司应向田帮公司支付的费用金额为39，036.8元（仓租27元/月/平方米×1100平方米+管理费8元/月/平方米×1100平方米+水电费671元×1480平方米/1850平方米），2015年7月1－21日洲通公司应向田帮公司支付的费用金额为19，823.67元（仓租27元/月/平方米×814平方米×21/31+管理费8元/月/平方米×814平方米×21/31+水电费655元×1480平方米/1850平方米）。田帮公司反诉主张的2015年5－7月期间仓租费、卫生费、管理费、水电费的合理部分共计111，414.07元，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。田帮公司反诉主张的转仓费用和搬运费35，500元，以及XX科技园2015年2月、3月仓租损失，2015年8月清水河仓库仓租费、卫生费、管理费损失，以及洲通公司本诉主张的仓库搬迁费和仓租费123，436元，考虑双方均有过错，故应由双方自担该项损失，洲通公司该项本诉请求以及田帮公司该项反诉请求，一审法院均不予支持。洲通公司主张的其于2015年1月4日向田帮公司支付的仓租费用现金7万元，以及洲通公司于2015年2月3日向田帮公司支付的押金3万元，应予折抵田帮公司获得支持的反诉主张金额111，414.07元，折抵后洲通公司还应向田帮公司支付11，414.07元。据此，一审法院判决：一、深圳市洲通物流有限公司应于一审判决生效之日起十日内向深圳市田帮物流仓储有限公司支付2015年5月1日至2015年7月21日期间的租金、管理费、卫生费合计11，414.07元；二、驳回深圳市洲通物流有限公司的其他本诉请求；三、驳回深圳市田帮物流仓储有限公司的其他反诉请求。本诉受理费4651元，由深圳市洲通物流有限公司负担；反诉费2849元（已预收5697元，退回深圳市田帮物流仓储有限公司2849元），由深圳市洲通物流有限公司负担111元、深圳市田帮物流仓储有限公司负担2738元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）田帮公司是否构成违约并应赔偿洲通公司搬迁费、仓租费；（二）一审法院认定的洲通公司实际使用面积及计付租金、费用标准是否正确。关于田帮公司是否构成违约并应赔偿洲通公司搬迁费、仓租费损失的问题。本案双方当事人未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应视为双方成立不定期租赁合同关系。洲通公司虽主张按仓租行业惯例租期至少应为1年，但并未举证对其主张的行业惯例予以证明，且其主张的行业惯例亦与田帮公司、木材公司于2015年5月1日签订半年租期合同的事实不符，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款关于由提出交易习惯主张的一方当事人承担举证责任的规定，应由洲通公司承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的出租人在给予承租人合理期限之后可随时通知解除合同，故田帮公司有权终止履行涉案租赁合同而并不构成违约。因田帮公司不构成违约，故洲通公司主张由田帮公司赔偿其搬迁费、仓租费，于法无据，本院不予支持。关于一审法院认定的实际使用面积及计付租金、费用标准是否正确的问题。关于洲通公司实际使用的面积，本案双方当事人在2016年4月21日一审庭审中均确认2015年5月使用20格即1480平方米、2015年6月使用15格即1110平方米；对于2015年7月使用面积，洲通公司一审主张为6格即444平方米，田帮公司主张为11格即814平方米。本院认为，在洲通公司已自认在2015年5月使用1480平方米的情况下，说明田帮公司已向其交付的租赁物面积不少于1480平方米，如洲通公司主张其后实际使用面积少于1480平方米，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于当事人对于己有利事实承担举证证明责任的规定，则应由其对此举证予以证明。而洲通公司关于其在2015年6月仅使用952平方米、7月仅使用444平方米的上诉主张，与其在一审庭审中确认的6月使用面积不符，且未能提供可供采信的证据予以证明，故一审法院按双方确认的6月使用面积及田帮公司自认的2015年7月使用面积作出认定，符合民事诉讼证据审核认证规则，本院予以确认。本案中，双方当事人未就租金、费用标准作出书面约定，一审法院酌定按27元/平方米/月计算租金，已低于洲通公司主张的28元/平方米/月的标准，鉴于田帮公司未提出上诉，本院对此租金计付标准予以确认。至于物业管理费支付标准，本院认为，洲通公司提交的短信记录中缴费明细系针对2015年4月发生的具体租赁费用，且短信记录中还有洲通公司人员询问5月仓租费数额的内容，可知双方并未确定2015年5月及其后的租赁费用计付标准，鉴于洲通公司与涉案仓库物业管理企业于2015年5月1日签订的物业管理协议已约定按8元/平方米/月计付物业管理费，故一审法院酌定由洲通公司按8元/平方米/月计付2015年5月及其后的物业管理费并无明显失当之处。洲通公司上诉亦称其向木材公司另行租赁的仓库中有370平方米被田帮公司占用，应相应抵扣本案租金，本院认为，即使洲通公司该事实主张属实，亦与本案非同一法律关系，洲通公司对此应另循法律途径解决。综上所述，洲通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4651元，由深圳市洲通物流有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十一月十日书记员（兼） 李开宇