四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初3159号原告：四川邦泰置业有限公司，住所地：成都高新区益州大道北段333号1栋22层。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。被告：匡业香，女，汉族，1983年6月19日出生，户籍地：四川省宜宾县，现下落不明。被告：余小平，男，汉族，1979年3月1日出生，户籍地：四川省宜宾县，现下落不明。原告四川邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）与被告匡业香、余小平商品房销售合同纠纷，本院依法受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杨兵到庭参加了诉讼。被告匡业香、余小平经本院公告传唤未到庭，本院缺席判决。本院现已审理终结。原告四川邦泰置业有限公司提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2013年11月28签订的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块5幢4层1单元2号房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、依法判令被告赔偿原告各项经济损失58585.40元（律师费4000元、违约金54585.40元）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》及《补充协议》。该《商品房买卖合同》约定，由被告购买原告开发的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块5栋4层1单元2号房屋，套内建筑面积为71.10平方米，房屋单价为每平方米7677.27元，总价54.5854万元。该《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，首付30%。在《补充协议》对合同第六条付款方式的补充约定：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用，下同）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同。2014年1月23日，被告为了支付购房款，便和中国工商银行股份有限公司宜宾分行签订了《个人借款担保合同》，该《个人借款担保合同》约定，由工商银行向被告提供房屋的按揭贷款38万元，原告作为被告贷款的保证人。原、被告在签订该《商品房买卖合同》以后，原告按期履行了自己的全部合同义务，被告却未能按期支付工商银行的按揭贷款。2016年3月10日，工商银行向原告发出了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，要求原告替被告偿还贷款本息。2016年3月31日，工商银行向原告发出了《中国工商银行债务履行通知书》【编号：工行宜（酒都）字2016-1号】，要求原告替被告偿还贷款本息。为此，原告于当日替被告偿还了贷款余额的本金36.761258万元，利息及罚息1.4261.58万元，共计38.187416万元。此后，原告多次联系被告，希望被告支付原告代为垫付的上述款项并解除《商品房买卖合同》。但是，被告却置之不理。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定了解除该合同的条件。现在，被告违反合同约定的义务，不但应当承担赔偿损失的违约责任，符合解除合同的条件。故而诉到法院，并提出上述诉讼请求。被告匡业香、余小平未作答辩。原告提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款担保合同》3、工商银行《催收函》、工商银行《通知书》、工商银行《情况说明》及转款单据、银行流水。4、《委托代理合同》、《代理费发票》。二被告未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据经审查予以采信并在卷予以佐证。本院经审理认定事实如下：原告四川邦泰置业有限公司以出让方式取得位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块的国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（四期），同时取得了（临港2013）房预售证第000028号商品房预售许可证。2013年11月28，原告与二被告签订《商品房买卖合同》约定：匡业香、余小平向原告购买邦泰.临港国际（四期）5幢第4层1单元2号住宅，预测建筑面积92.06㎡（其中套内面积71.10㎡，公摊面积20.96㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人乐山市商业银行股份有限公司嘉兴路支行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价7677.27元/㎡，房屋总价款545854元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件二——《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人二被告采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为545854元，买受人于2013年11月28日向出卖人支付首期房款165854元，余款330000元买受人向银行或者宜宾市住房公基金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人未在本条第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，因解除合同所产生的所有费用（包括仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人缴纳的款项中直接扣除相应的款项。买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原告为二被告办理了案涉商品房备案登记。2014年1月23日，二被告作为借款人、中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工行宜宾分行）作为贷款人、邦泰公司作为保证人三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦泰公司出售的商品房，房屋坐落：宜宾邦泰.临港国际（四期）5幢1单元第4层2号住宅；借款人借款本金380000元，借款人的贷款期限从2014年3月1日至2039年3月1日，期限25年共分300期，采用等额本息方式按月还款，还款账户为被告匡业香开设账户。担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦泰公司承担阶段性连带责任保证。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。2016年3月10日，工行宜宾分行向被告匡业香发出《个人逾期贷款催收函》“截至2016年3月10日，您已连续5期未依合同约定还款，共拖欠我行贷款本息12521.72元。请您在收到本函之日起5日内，向您的还款账户内存入足够金额。……”3月底，工行宜宾分行还向原告发放了《中国工商银行债务履行通知书》要求原告偿还被告违约金4758.47元。但二被告仍未按时向工行宜宾支行归还拖欠本金、利息、罚息向工行宜宾支行履行。2016年5月16日，工行宜宾支行出具《情况说明》“个人住房贷款人匡业香、余小平于2014年3月1日向我行贷款38万元，期限25年，因借款人未按借款合同约定偿还贷款，我行依据合同条款宣布该笔贷款提前到期，并向借款人发出《债务履行通知书》，要求借款人在2016年3月30日前全额偿还贷款本息。借款人未在规定时间内还清贷款，该笔保证人四川邦泰置业有限公司已按照《中国工商银行债务履行通知书》要求承担连带保证责任，并将结清该笔贷款的款项人民币：381874.16元（其中本金367612.58元，本金利息1651.19元，未还五期本金2977.28元，罚息9633.11元）转入我行指定账户，并将该笔贷款提交结清。”另查明，二被告于签订《商品房买卖合同》后，按约向被告邦泰公司交纳购房首付款165854元。工行宜宾分行已按约将按揭贷款380000元转入原告账户内。因本案诉讼，原告邦泰公司委托四川戎城律师事务所指派律师杨兵为其诉讼代理人，双方并于2016年5月24日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川戎城律师事务所指派杨兵律师为其诉讼代理人，邦泰公司签订合同时向四川戎城律师事务所转账支付律师服务费4000元。后原告向上述律师事务所转款。本院将原告的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭通知书、开庭传票已通过四川法制报向二被告公告送达。本院认为，原告邦泰公司与二被告签订的《商品房买卖合同》，补充协议及个人购房借款/担保合同，系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现本院查明二被告向工行宜宾分行办理了个人购房借款合同，并偿还了期贷款后，再未按借款合同约定履行按期还款义务，经银行催收后，仍未履行；工行宜宾分行按双方合同约定向二被告宣布贷款提前到期，并限期其履行全额偿还贷款本息义务，但二被告逾期仍未履行；作为保证人的原告邦泰公司在工行宜宾分行的催促下，承担了保证责任，替二被告履行了偿还拖欠本金、利息、罚息、剩余贷款本金的义务。二被告逾期偿还贷款行为，已违反合同约定，现原告以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，本院依法予以支持。根据双方合同约定“买受人逾期偿还贷款……出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用（含律师费等）……”之规定，现原告请求二被告支付违约金54585.40元（545854元×10%）、4000元律师费符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告四川邦泰置业有限公司与被告匡业香、余小平于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》自2016年8月23日（原告起诉状副本送达给被告之日）起解除。二、被告匡业香、余小平于本判决生效后20日内支付原告四川邦泰置业有限公司违约金及损失共计58585.40元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9844元，由被告匡业香、余小平承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员  舒 波审 判 员  邱 晶人民陪审员  郑晓萍二〇一六年十一月二十八日书 记 员  曹 艺