广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13925号上诉人（原审原告）:郭增，住广州市增城区。被上诉人（原审被告）:丁云年，住吉林省长春市宽城区。上诉人郭增因与被上诉人丁云年房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭增上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郭增一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由丁云年承担。事实和理由：（一）双方口头约定自2014年8月起，房租由每月缴一次变更为一次支付三个月，但缴房租的时间为每三个月的第一个月5日前并未变更，自2014年8月起，均是一次支付三个月租金，一审判决也查明丁云年在2016年2月5日不能支付租金的原因是其需要回家过年，上述事实足以认定双方在支付租金时间上没有争议，一审却以未重新约定支付时间为由，认定没有约定时间就不属违约，显然没有尊重事实，有失公平，该认定纵容了丁云年的违约行为，未能体现法院居中裁判。（二）丁云年自2016年2月5日拖欠房租以来，郭增分别于2016年2月6日和3月17日以手机短信的形式向其催缴，在2016年3月28日还以邮政快递形式向丁云年催缴，并告知其承担违约的责任，期间，因丁云年不缴房租等费用，郭增为维护自身合法权益，委托物业管理处采取了停电的措施，但丁云年对这些警告置之不理，丁云年于一审中承认上述事实，并陈述相关经过和出具相关证据，丁云年违约的事实和证据确凿，一审法院在双方合同有效，且丁云年违约恶意拖欠房租的情况下，认定其未恶意拖欠租金，并作出驳回郭增主张扣除押金、误工费、交通费以及逾期交房违约金和迟延交付违约金等五项诉请的认定错误。（三）涉案房屋大门有防盗铁门和入户木门组成，而丁云年庭审时只带一把钥匙，并称其他钥匙要回去再找，而郭增当初交给丁云年至少有5把钥匙，而一把钥匙开一把锁是基本生活常识，但丁云年只交两个门锁的一把，郭增拒绝接受完全在情理之中，一审法院认为郭增以钥匙数量不足拒绝收取，显为不妥，并作出支付租金到2015年5月12日，显然违背基本生活常识。（四）《租赁合同》第七条第三项明确约定丁云年逾期交付物业管理费、水电费应按欠费总额每日1%向郭增支付滞纳金，但一审判决却以合同未约定丁云年向郭增缴纳物业服务费、水电费为由，驳回郭增该合理请求，无需丁云年承担费用，上述判决认定与事实不符。丁云年辩称，同意一审判决，因郭增的上诉理由不成立，故不同意其上诉请求、事实和理由。郭增向一审法院起诉请求：1.解除郭增与丁云年之间签订的《租赁合同》；2.郭增扣除丁云年支付的押金2400元；3.丁云年支付2016年2月1日至6月30日的租金6000元和逾期交房违约金1200元；4.丁云年支付逾期支付房租违约金5304元；5.丁云年交还租赁房屋并支付水电费、物业管理费900元；6.丁云年承担案件受理费和执行费用；7.丁云年支付公证费500元和更换门锁费300元；8.丁云年支付郭增因本次诉讼而产生的误工费3678元和交通费600元。一审法院认定的事实：2014年7月1日，郭增（出租人，甲方）与丁云年（承租人，乙方）签订《租赁合同》，载明“一、甲方同意将座落在增城新塘镇新利大厦1015甲方所拥有之物业出租给乙方使用……二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币壹仟贰佰元（￥1200元），租赁期自2014年7月5日起至2016年7月5日止，……租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方每月的5日前缴付本月租金。三、乙方2014年7月5日前向甲方缴纳人民币贰仟肆佰元（￥2400元）作为房屋的押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。……六、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期缴纳房屋租金、押金。……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。10、乙方于租赁期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，……七、违约责任……1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此而造成之直接损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）……3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同。……6、租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按月租金额的百分之二十收取违约金。……”。签订合同后，丁云年依约支付2400元押金给郭增。2014年11月8日支付3600元给郭增，2015年2月7日支付租金3600元给郭增，2015年8月11日支付租金3600元给郭增，2015年11月7日支付租金3600元给郭增。2016年3月17日，郭增向涉案房屋的物业管理处发出《通知》，载明“……因租客丁云年欠3个月的房租，水电费和物业管理费近2个月的时间经多次催促仍拒不交纳，现要求物业管理处对1015房停止水电供应，即日起所产生的费用本人概不负责。”。2016年3月24日，郭增向一审法院提起本案诉讼。2016年4月8日，丁云年向涉案房屋的物业公司交付2016年3月的物业服务费143.40元及2016年3月的水电费84元。另查明，一审法院于2016年5月12日庭审中询问丁云年是否同意交还涉案房屋给郭增，丁云年当庭将涉案房屋的一把钥匙交予郭增并同意郭增进入涉案房屋处置物品，但郭增以钥匙应有五条，需全部返还为由拒绝接收。对此丁云年陈述大门钥匙其已经换锁了，庭审时只带一把钥匙过来，其他钥匙可以回去再查找。审理中：一、郭增、丁云年共同确认如下事实，1、丁云年于2015年11月7日支付涉案房屋租金3600元，上述租金支付的租赁期限是2015年11月5日至2016年2月5日；2、涉案房屋的租金没有按《租赁合同》约定支付，在履行合同时经双方协商改为三个月支付一次，每次支付3600元；3、2016年3月17日，郭增向涉案房屋的物业管理处发出《通知》后，涉案房屋停电二、三个小时；4、涉案房屋每月物业服务费为143.40元。二、郭增陈述以下事实，1、不清楚丁云年已从涉案房屋搬走，双方没有办理交接手续；2、主张的物业服务费、水电费金额的计算期间为2016年2月至同年5月，其中水电费是预计的金额；3、公证费、开锁费还没有发生，是预计费用；4、交通费是预计费用；5、其于2016年3月17日与丁云年通电话，丁云年要求其更换空调，但是空调仍然能够使用并未损坏，这是无理要求，其没有同意；6、因为丁云年在2016年2月5日至3月17日期间尚未交纳租金，所以郭增发函要求物业管理处切断涉案房屋的水电；7、2014年7月1日至2015年11月7日期间，丁云年曾向郭增另一个银行账户转账支付租金，但是目前无法提供相应的银行流水证明。三、丁云年陈述以下事实，1、其在2016年3月20日已从涉案房屋搬走了，但是没有与郭增进行交接；2、涉案房屋的钥匙没有交还，没有交还的原因是郭增拒接电话，无法联系到郭增本人；3、其支付涉案房屋的租金至2015年2月5日，之后因为过年，需要回老家过年，所以在回家之前与郭增进行沟通，说年后回来再交纳租金，郭增也是同意的，年后在2016年3月份与郭增通电话时，双方就更换涉案房屋空调的事情发生了一些争执，郭增要求其在2016年3月20日退房；4、郭增要求物业管理处切断涉案房屋的水电后，其找到物业管理处，物业管理处之后恢复了涉案房屋的水电供应。一审法院认为，郭增与丁云年签订《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，并不违背相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行各自义务。关于在履行《租赁合同》过程中哪一方存在违约行为的问题。一审法院分析如下，首先，根据丁云年与郭增在庭审中的陈述，双方确认在实际履行合同过程中已变更了《租赁合同》中第二条关于租金交付时间的约定，改为每三个月支付一次租金3600元，且双方并未重新约定三个月支付一次租金的具体时间，根据郭增提供的丁云年支付涉案房屋租金的日期，现双方均确认丁云年支付涉案房屋的租金至2016年2月5日，而2016年2月6日至2016年5月5日期间的租金应付日期，双方并未明确应于2016年2月6日交纳，故郭增于2016年3月24日即提起诉讼，并未满足三个月支付租金的条件。同时，《租赁合同》第七条第2项关于延迟支付租金违约金的内容，是基于丁云年违反该合同第二条“每月5日前支付租金”而应支付的违约金，现双方实际已改为三个月支付一次租金，故郭增仍按照《租赁合同》第七条第2项的约定要求丁云年承担违约责任，显然无事实依据，一审法院不予支持。其次，丁云年已支付涉案房屋的物业服务费、水电费至2015年3月，《租赁合同》中并未约定丁云年向郭增交纳物业服务费、水电费，且郭增亦未举证其代为缴交了该费用，故丁云年亦未违反《租赁合同》第七条第3项的约定。同时，根据双方陈述，可知在2015年3月份丁云年与郭增之间已经发生争议及进行过协商，由此可知丁云年并未恶意拖欠租金及涉案房屋的相关使用费用。因此，丁云年与郭增均不构成违约，现双方在庭审中均同意解除《租赁合同》，对此一审法院予以准许。因双方均不存在违约行为，故一审法院对郭增要求扣除押金2400元，丁云年支付逾期交房违约金1200元、延迟支付房屋违约金5304元、误工费3678元、交通费600元的诉讼请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，因双方合同已经解除，故丁云年应返还涉案租赁房屋给郭增。现丁云年陈述其已于2015年3月20日搬离涉案房屋，但并未提供证据证明曾要求郭增办理交接手续，且郭增亦不予确认其知悉丁云年搬离的事宜，故丁云年应承担举证不能的法律责任。但庭审时，丁云年愿意交还涉案房屋的钥匙给郭增并表示由郭增处置涉案房屋内的物品，但郭增以钥匙数量不足拒绝收取，显为不妥，故一审法院认定丁云年仍负有将涉案房屋返还给郭增的义务，但涉案房屋的租金计至庭审之日即2016年5月12日较为适宜。经核算，2016年2月6日至2016年5月12日的租金为3880元（每月租金1200元×3个月+每月租金1200元÷30天×7天），至于郭增起诉请求超过上述金额部分，一审法院不予支持。至于郭增请求公证费500元及换门锁费用300元、水电费、物业服务费合计900元，上述金额并未实际发生，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年5月26日作出如下判决：一、解除郭增与丁云年于2014年7月1日签订的《租赁合同》；二、丁云年于判决发生法律效力即日将位于增城新塘镇新利大厦1015房腾空并返还给郭增；三、丁云年于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2016年2月6日至2016年5月12日的租金3880元给郭增；四、驳回郭增的其他诉讼请求。一审案件受理费251元，由郭增负担165元，丁云年负担86元。上诉人郭增与被上诉人丁云年对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，郭增向本院提交如下证据：1.物业收费通知复印件一份，拟证明丁云年一直到现在没有缴纳物业管理费；2.短信截图复印件一份，拟证明郭增在2016年2月6日有向丁云年进行过催缴。丁云年确认上述证据的真实性，但认为与本案不存在关联，并称其已于2016年3月搬出涉案房屋，也交了3月份的物业管理费、水电费，之后的费用与其无关，也不应支付，而短信截图内容是双方协商更换空调和维修马桶的事宜。诉讼中，郭增表示未缴纳2016年3月之后的相关物业管理费和水电费。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合郭增的上诉请求和理由以及丁云年的答辩，本院确定本案争议的焦点是：郭增主张丁云年违约的理由是否成立的问题；现评析如下：首先，郭增上诉认为虽然双方口头将合同约定每月缴纳一次租金变更为一次支付三个月的租金，但并未改变一次支付三个月租金的时间为在第一个月5日前的约定，对此，丁云年不予确认，且从双方实际履行过程看，丁云年也非完全在每三个月的第一个月5日前支付租金，郭增就其上述主张并无提供充分证据予以证实，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由郭增就每三个月的租金应在第一个月5日前支付的主张承担不利后果，因此，一审法院认为双方并未重新约定三个月支付一次租金的具体时间正确，本院予以确认。其次，承上所述，由于双方未约定每三个月支付一次租金的具体时间，故郭增以丁云年未在2016年2月5日交纳2016年2月6日至2016年5月5日的租金构成违约，显然缺乏合同依据。同时，根据一审查明的事实可知，丁云年已向涉案房屋所在的物业公司支付了2016年3月份的物业管理费和水电费，故郭增认为丁云年未支付上述款项构成违约，同样没有事实依据。据此，郭增即于2016年3月24日主张以《租赁合同》所约定的有关违约条款要求丁云年承担违约责任和支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。另外，虽然郭增在二审中提供了短信截图证明了其向丁云年催缴租金的事实，但该催缴的时间均显示在其提出本案诉请之前，即并未超过一次支付三个月租金的期间，且根据双方一审陈述的内容反映，双方在2016年3月份已就更换空调等事宜发生过争议及进行了协商，因此，郭增上诉认为丁云年在其催缴租金后仍未支付租金构成恶意拖欠租金欠理，本院不予采纳。现郭增提出本案诉请主张解除双方签订的《租赁合同》，而丁云年也表示同意，故一审法院在准许上述合同解除，且丁云年不存在上述违约的情况下，驳回郭增要求扣除押金、丁云年支付逾期交房违约金、延迟支付房屋违约金、误工费和交通费的诉请，并无不妥，本院予以维持。再次，法院已确认双方签订的《租赁合同》解除，故丁云年应及时将涉案房屋交还给郭增，在一审庭审中，丁云年就表示愿意交还涉案房屋的钥匙给郭增，并同意郭增处置涉案房屋内的物品，但郭增以钥匙数量不足拒绝接收，因此，一审法院认为郭增的上述行为不妥，并据此认定涉案房屋的租金计至一审庭审即2016年5月12日，并无不当，本院予以维持。郭增对此提出的上诉理由依据不充分，本院不予支持。最后，郭增认为丁云年未支付物业服务费、水电费，为此提供了物业通知书予以证明，但郭增本人也表示没有缴纳该费用，即该费用并未实际发生，而郭增主张的公证费及换门锁费用也未提供证据证明，因此，郭增上诉坚持主张上述费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭增的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费502元，由上诉人郭增负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月十七日书记员 邓安达游瑞娜