重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初11004号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区静安路1号。法定代表人：冯霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告：熊姿，女，1986年10月1日出生，布衣族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李年徽（系被告丈夫），男，1976年12月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：李年徽，男，1976年12月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告熊姿、李年徽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人杨青松、刘佳棋、被告李年徽到庭参加诉讼，被告熊姿经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。后该案依法适用普通程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋、被告李年徽到庭参加诉讼，被告熊姿经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。后该案又适用普通程序，于2016年11月4日再次公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋到庭参加诉讼，李年徽作为被告及被告熊姿的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费7920.28元及其违约金902.22元（从2014年1月起暂计至2015年11月）；2、依法判令被告支付公摊电费653.91元，公摊水费12.43元。事实与理由：原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定原告对位于重庆市渝北区XX大道的“XX”提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行物业管理服务，被告却拒绝支付物业管理费，截至2015年11月30日，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费、违约金共计9488.84元。原告多次催收无果。被告熊姿、李年徽辩称，二被告系夫妻关系，于2013年购买了位于XX95-1号联排别墅，约定于2013年底交房。2013年底交房时，被告发现房屋渗漏水严重，存在严重质量问题。被告到物管处登记要求整改，但该房屋虽经多次整修，但又多次反复漏水，房屋根本无法达到入住标准。被告多次向物管反映问题并做了登记，且数次向物管人员索要开发商质保部门电话，但物管人员均说不知道，物管方对待业主整改访求处理拖沓，除了前两次电话告知已完成整改外，从无主动通知。原告在房屋尚未完成修复的情况下仍起诉被告要求被告交纳物管费，系歪曲事实、不负责任的做法，被告在此案中是受害者，不应承担物管费及原告方主张的其他诉讼请求。该期间的物管费及其他相关费用应由开发商一并承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告熊姿、李年徽系位于重庆市渝北区XX大道XX号XX95幢1-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为205.59平方米，系别墅。2009年，万科·渝园小区的开发商重庆渝开发珊瑚置业有限公司（以下简称珊瑚置业）为甲方，原告为乙方，双方签订《XX前期物业管理服务委托合同》一份，该合同主要约定：甲方将其投资开发的XX小区选聘乙方实行前期物业服务管理。该合同第六条约定，委托管理期限：本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。该合同第九条约定：物业服务费主要由物业服务支出和乙方的酬金构成，本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（以下收费均按建筑面积计算）：高层电梯住宅（XX）：1.65元/月·平方米；低层住宅（XX）：3.35元/月·平方米；商业物业：5.00元/月·平方米。上述物业服务费收费标准均不包含业主需承担的公摊水电费，公摊水电费在本条上述约定的物业服务费标准之外由业主向乙方另行交纳；物业已交付或视为交付的，自物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或物业买受人交纳；业主或非业主合法使用人应于每月10日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：①从逾期之日起每天按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止；②逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主和物业使用人应承担违约连带责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。合同第二十七条约定，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。该合同第二十九条约定，本合同效力及于本物业内的全体业主及非业主合法使用人，业主可与非业主合法使用人就本合同的权利义务进行约定，但非业主合法使用人违反本合同约定的，有关业主应承担连带责任。2010年7月8日，原告对物业收费标准到重庆市物价局进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为：XX：1.65/平方米·月（含电梯费）；渝园3.35元/平方米·月。上述合同签订后，原告进驻该小区为该小区提供物业服务至今，并按合同约定的标准收取物业服务费，每月对公摊水、电费进行了公示。在原告为该小区提供物业服务期间，被告未向原告按时足额交纳物业管理费、公摊水电费。现原告催收无果，诉至本院。审理中，被告举示了照片若干，拟证明被告房屋漏水严重；原告自愿撤回要求被告给付违约金诉讼请求。另查明，二被告于2013年6月28日与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》。重庆渝开发珊瑚置业有限公司于2013年12月18日向二被告邮寄房屋交付通知书、入住指引及授权委托书（模板）等材料，通知二被告应于2013年12月28日办理交房入住手续，其邮寄查询结果显示为妥投。2014年6月5日，重庆渝开发珊瑚置业有限公司又向二被告邮寄房屋交付温馨提示，其邮寄查询结果显示为妥投。以上事实，有重庆市土地房屋权属登记申请书、《XX前期物业管理服务委托合同》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、公摊水电费公告及照片、公摊水电费交费凭证、交付通知书、全球邮政特快专递、邮件全程跟踪查询结果以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订的《XX前期物业管理服务委托合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同的收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告按合同约定对万科·XX小区提供了物业服务，履行了合同义务。被告作为该小区的业主，未按合同约定交纳物业服务等费，已构成违约，故被告应向原告支付相应的物业服务费等费用。关于收费标准问题，根据原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订的《XX前期物业管理服务委托合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为3.35元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为688.73元（3.35元/月·平方米×205.59平方米），故在2014年1月至2015年11月共23个月中，被告应交纳的物业服务费为15840.79元（688.73元/月×23个月）。原告在诉讼请求中自愿按照收费标准减半计算物业服务费，称被告在2014年1月至2015年11月期间被告未交纳的物业服务费为7920.28元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告给付公摊电费653.91元、公摊水费12.43元，符合法律规定，本院予以支持。被告熊姿、李年徽辩称，该涉案房屋漏水严重，房屋存在质量问题，被告一直向物管公司反映均没有整改好，该房屋至今未接房入住，其物管费及其他费用应由开发商承担等问题。本院认为，该房屋开发商并非本案原告，房屋漏水问题不属于本案审理范畴，被告与开发商的纠纷应通过其他途径解决，本案对此不予评判。本案中，原告举示了证据证明二被告为该小区房屋业主，且原告已经按照《XX前期物业管理服务委托合同》及重庆市物业服务收费备案表所规定的收费标准减半主张物业服务费并自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，被告不应拒绝交纳剩余物业服务费本金。故对二被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告熊姿、李年徽在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年1月至2015年11月期间的物业服务费7920.28元；二、被告熊姿、李年徽在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年1月至2015年11月期间的公摊电费653.91元、公摊水费12.43元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告熊姿、李年徽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王利萍人民陪审员  肖远国人民陪审员  晏 平二〇一六年十一月四日书 记 员  黄建丽