太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0109民初805号原告：山西君联房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区滨河西路以西、20米规划路以东、滨河体育中心以北。法定代表人：梁向宏，总经理。委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚波，山西晋商律师事务所律师。被告：刘焕兰，女，1970年6月24日出生，住太原市。委托诉讼代理人：徐瑞峰，山西瑞达鑫物贸有限公司法人。原告山西君联房地产开发有限公司与被告刘焕兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西君联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭鹏辉、姚波、被告刘焕兰的委托诉讼代理人徐瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西君联房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》；2、请求依法判令被告偿还原告垫付的按揭款63655.27元，当庭增加25328.29元，合计88983.56元（暂以截止2016年3月31日垫款金额为准，最终以全部实际垫款金额为准），并向原告支付利息414.62元（暂以本金63655.27元按同期银行贷款利率标准计算至2016年3月31日，最终按全部实际垫款金额计算至清偿之日）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金1705.85元（暂以本金63655.27元计算至2016年3月31日，最终按全部实际垫款金额计算至清偿之日）；4、请求依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月29日，原告与被告签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的”水岸·国际公馆”房屋；房屋总价款为4568683元；被告向原告支付首付款2288683元；剩余购房款2280000元以向华夏银行太原分行办理银行按揭贷款方式向原告支付。依据原告与华夏银行签订的《房屋按揭贷款项目合作协议》及原、被告和华夏银行于2012年6月13日签订的《个人房屋抵押借款合同》，原告为被告贷款向华夏银行提供连带保证担保。由于被告未按期偿还银行按揭贷款，自2015年12月31日起华夏银行开始扣划原告保证金，截至2016年3月31日原告累计代被告偿还银行按揭贷款63655.27元。至起诉前，被告未偿还银行贷款累计超过3期，依据原、被告签订的商品房买卖合同《补充协议》第二条第2款：”......如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期，致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分。同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。”被告刘焕兰辩称，原告主张要求解除双方签订的房屋买卖合同我不同意，我把欠银行的逾期贷款还上就可以了。原告替我向银行偿还的按揭款我可以支付原告，对于原告主张的利息及违约金部分我没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对原告围绕诉讼请求提交的证据本院依法进行了认定，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月29日，原告山西君联房地产开发有限公司与被告刘焕兰签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》一份，合同约定由被告向原告购买位于滨河西路51号”水岸·国际公馆”建筑面积为350.73㎡的房屋一套；房屋总价款为4568683元；付款方式为商业贷款；首付款为2288683元；剩余2280000元以贷款方式支付；合同中双方还约定了其他事项内容。随后双方又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，协议第二条第一项按揭付款办法：”签订合同时，买受人支付30%首付款人民币大写壹佰叁拾柒万零陆佰零伍元整（小写1370605元）；其余20%首付款玖拾壹万捌仟零柒拾捌元整（小写918078元）应于2012年5月31日之前补齐，剩余商品房价款人民币大写贰佰贰拾捌万元整（小写2280000元），由买受人以向银行申请办理个人住房按揭贷款方式支付出卖人”。第二项为实现合同目的，买受人应遵守下列特别约定：”第4款鉴于出卖人就买受人按揭贷款债务将承担阶段性的担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金”。2012年原被告与华夏银行太原分行签订《个人房屋抵押借款合同》，借款金额2280000元；借款期限10年，自2012年6月13日至2022年6月13日止；借款用途为购房；借款利率为7.48%；合同中双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告共向原告支付首付款2288683元，原告予以认可。2012年6月14日，华夏银行太原分行将上述贷款金额2280000元支付原告，后原告将诉争房屋交付被告。从2015年12月31日至2016年4月29日，被告逾期偿还华夏银行太原桃园南路支行贷款4笔合计88983.56元。根据原告与华夏银行太原分行签订《房屋按揭贷款项目合作协议》，华夏银行太原分行在贰亿陆千万元的贷款额度内向借款人提供个人按揭贷款，原告承诺对上述贷款金额提供连带责任保证，因此被告逾期贷款金额已由该行从原告设立的保证金账户中扣除。原告主张利息414.62元，以代偿金额63655.27元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年3月31日；违约金1705.85元，从2015年11月2日计算至2016年3月31日，以63655.27元为基数，按每日万分之八计算。本院认为，依法成立的合同关系对双方当事人具有法律约束力。原告山西君联房地产开发有限公司与被告刘焕兰签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。由于被告未能按期偿还银行贷款金额已经超过3期，因此原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第4项内容行使约定解除权，并要求被告承担代偿部分的违约责任。合同解除后，被告应当将购买的位于太原市万柏林区滨河西路51号”水岸·国际公馆”房屋返还原告，原告应当向被告退还购房首付款和被告已经向银行偿还的贷款本金，被告向银行支付的贷款利息部分由其承担，具体退还金额由双方自行核算，如产生争议可另行通过诉讼解决。关于剩余银行按揭贷款部分由原告进行清偿，上述债务的确定不影响有关银行依据法律规定及合同约定向原被告主张相应权利。综上所述，原告依据合同约定主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告应当承担违约金1705.85元。对于原告主张的其他诉讼请求，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、依法解除原告山西君联房地产开发有限公司与被告刘焕兰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）及《商品房买卖合同》补充协议。二、被告刘焕兰于本判决生效之日起十日内支付原告山西君联房地产开发有限公司违约金1705.85元。三、驳回原告山西君联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2078元，由被告刘焕兰负担。如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李 毅人民陪审员 李 珊人民陪审员 张彦娟二〇一六年十一月一日书 记 员 王俊梅