安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0123民初3611号原告陈怀训，男，1975年10月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人王新刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告沈全胜，男，1973年10月14日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告高秋霞，女，1989年7月22日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。原告陈怀训与被告沈全胜、高秋霞房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员薛明玉适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告陈怀训及其委托代理人王新刚，被告沈全胜、高秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀训诉称：2016年8月9日，被告沈全胜以被告高秋霞代理人的名义与原告通过合肥中易房地产代理销售有限公司居间签订存量房买卖合同及补充协议各一份，原告购买被告高秋霞坐落于合肥市经济技术开发区桃花工业园光明路6号多伦多花园9幢2107室的房屋，房屋面积89.43平方米，总价款995000元。合同约定合同生效时原告支付被告高秋霞定金200000元，如果被告高秋霞违约，应双倍返还原告定金。合同签订后，原告于2016年8月10日依约向被告高秋霞支付定金200000元，被告沈全胜作为被告高秋霞代理人收取了该定金并出具了书面定金收条确认收款。后被告沈全胜要求原告在合同价款之外另支付房款8000元，经双方协商一致，原告于2016年8月11日向被告沈全胜支付了该8000元房款。后被告沈全胜多次联系原告，明确表示房屋价格上涨，并以被告高秋霞没有签字为由，要求将房屋总价款提高至1350000元。原告多次找被告沈全胜协商未果，以致成讼。被告沈全胜辩称：同意解除存量房买卖合同；原告要求双倍返还定金400000元数额过高，有失公平；原告请求支付房屋差价100000元缺乏事实依据；诉讼费用具体由谁承担由人民法院依法判决。被告高秋霞辩称：原告的各项诉求，我均不知情，本案与我无关。原告陈怀训为支持其诉求，向本院提交如下证据予以佐证：1、原、被告身份证复印件、结婚证、户口簿复印件一份，证明原、被告诉讼主体适格，被告沈全胜的代理行为构成表见代理；2、存量房买卖合同及补充协议，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同约定房屋总价款995000元，被告拒不履行合同应双倍返还原告定金；3、定金收条一份、收据一张，证明原告已经依约向被告支付定金200000元，被告沈全胜在合同约定的房屋价款总额外另收取原告房款80000元；4、通话记录、微信聊天记录，证明被告沈全胜明确表示不会按照合同约定的价款进行交易。对原告陈怀训提供的证据，被告沈全胜发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，但是两被告已于2016年5月11日登记离婚；对证据2真实性无异议，被告沈全胜认可合同及补充协议均为其本人签订，房屋总价款为995000元，当时交付了200000元，但是未约定笔钱的性质；对证据3被告沈全胜认为收到200000元及8000元购房款均是事实，但是未约定200000元是房屋定金；对证据4无异议。对原告陈怀训提供的证据，被告高秋霞认为其与被告沈全胜已于2016年5月11日解除婚姻关系，其余的事情均不清楚，故不予质证。被告沈全胜未向本院提交证据。被告高秋霞向本院提交离婚证复议件一份，证明两被告已于2016年5月11日解除婚姻关系的事实。经审理查明,被告沈全胜与被告高秋霞于2012年5月24日登记结婚，2015年1月12日，被告高秋霞以个人名义购买位于经开区××路××花园××室房屋一套，2016年5月11日两被告解除婚姻关系，双方口头约定房屋归被告高秋霞所有，贷款由被告高秋霞个人偿还。2016年8月9日，被告沈全胜以被告高秋霞的名义与原告陈怀训通过合肥中易房地产代理销售有限公司居间签订存量房买卖合同及补充协议各一份，原告购买被告高秋霞所有的坐落于合肥市经开区桃花工业园光明路6号多伦多花园9幢2107室的房屋，房屋面积89.43平方米，房屋总价款为995000元。房屋买卖补充协议中第二款约定，乙方于合同生效同时向甲方支付定金200000元，定金冲抵房款。甲方应将产权证原件交予丙方用于办理核价等相关前期手续。如甲方违约，应双倍返还乙方定金；如乙方违约，甲方收取的定金不予退还。后被告沈全胜向原告陈怀训出具定金收条一份，注明“于2016年8月9日收到人民币贰万元，2016年8月10日收到人民币壹拾捌万元整”。后又向原告出具收条一份，写明“今收到陈怀训捌仟元整，今收人：沈全胜，2016.8.11”。后被告沈全胜以被告高秋霞没有签字为由，要求将房屋总价款提高至1350000元，并表示不会按照合同约定价款继续交易，原告多次协商未果，以致成讼。另查明，原告陈怀训与被告沈全胜签订房屋买卖合同的交易，被告高秋霞全程未参与其中。本院认为，原告陈怀训与被告沈全胜签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权只是标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现原告主张要求解除与被告沈全胜之间的《存量房买卖合同》，被告沈全胜亦同意解除，故本院依法予以准许。被告沈全胜在合同签订后明确表示不再出售房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，《存量房买卖合同》中已明确约定，若卖方违约，则双倍返还定金，故对于原告要求被告沈全胜双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。根据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，本案中，原、被告签订的《存量房买卖合同》中总房款为995000元，双方约定定金数额不能超过199000元，下剩1000元应认定为购房款，故双倍返还定金应为398000元。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失100000元，本案中原告并未向法院提交鉴定房屋差价的申请，亦未举证证明由此带来的实际损失，鉴于合同订立时间较短，且原告在签订合同前未尽审慎义务，本身亦存在过错，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告陈怀训与被告沈全胜于2016年8月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告沈全胜于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陈怀训定金共计398000元；三、被告沈全胜于本判决生效之日起十日内返还原告陈怀训购房款1000元；四、驳回原告陈怀训的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告沈全胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  薛明玉二〇一六年十一月二十三日书 记 员  王 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。