重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6222号上诉人(原审原告)：张元敏，女，1974年6月26日出生，住九龙坡区。委托代理人：甘朝琴，重庆继维律师事务所律师。委托代理人：张元强，男，1970年10月4日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人(原审被告)：重庆耀文房���产开发有限公司，住所地重庆市渝北区人和街道人和大道8号四层，统一社会信用代码91500000622057888H。法定代表人：戴桂秀，职务总经理。委托代理人：何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人：李可，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人张元敏因与被上诉人重庆耀文房地产开发有限公司（以下简称耀文房地产公司）买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张元敏上诉请求：一审判决认定事实不清,请求二审法院查清事实后依法改判耀文房地产公司向张元敏支付违约金,从2014年12月26日起至该房屋符合交房条件为止,每日按总房价的万分之一计算。主要事实和理由：一、一审法院认定涉案房���符合交房条件错误。涉案房屋旁搭建违章建筑完全不符合规划设计图纸,影响上诉人正常使用,存在安全隐患,不符合交房条件。在交房之前应当由耀文房地产公司拆除。双方签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间是2013年12月31日交房。张元敏一直未收到书面交房通知，于是2014年11月27日致函耀文房地产公司，告知其未发接房通知且不符合交房条件，要求耀文房地产公司拆除违章建筑后交付。耀文房地产公司只向张元敏发出书面接房通知，但是对违章建筑只字不提。违章建筑严重影响了张元敏购买该门面的正常使用权，无论违章建筑是否系耀文房地产公司所为，根据双方补充协议的约定，这种风险责任在交付之前由耀文房地产公司承担，应由其申请政府部门拆除违章建筑，恢复到与规划图纸一样的状态，然后交付给张元敏。在没有恢复原状之前，该套门面不符合交���条件，张元敏可以拒绝接房，耀文房地产公司应当承担逾期交房的违约责任；二、一审法院将拆除违章建筑与交房条件分割开来，系认定错误。违章建筑严重影响张元敏对该房屋的正常使用和安全，构成根本违约。该套门面在交付之前，右侧多搭建了一排门面房，挡住了张元敏所购买的门面，后面的消防通道又搭建了一排房屋，致使张元敏的门面无法开窗、安装空调，存在安全隐患。违章建筑影响了门面的交付使用，是构成本案不可或缺的重要因素，拆除违章建筑和交房条件密不可分。三、拆除涉案房屋旁的违章建筑是耀文房地产公司的责任。本案房屋只有恢复到与规划图纸一样才符合交房的条件。申请拆除违章建筑在张元敏购买的该门面交付之前系耀文房地产公司的责任。耀文房地产公司辩称，1、对张元敏诉状中的合同签订情况、标的物情况、合同��款、面积单价以及耀文房地产公司于2014年12月18日向张元敏发出书面的交房通知予以认可，对诉状中的其他事实都不予认可；2、张元敏诉称的事实和理由都不能成立，张元敏于2014年6月30日付清最后一笔款项时，耀文房地产公司已经口头通知张元敏接房，且涉案房屋具备交付条件的时间为2013年12月5日。张元敏拒绝接房的理由不符合合同约定的理由，根据双方合同约定，现张元敏所购房屋已经视为交付，合同依据为双方签订的补充协议的第四条第四款。据此，张元敏的诉讼请求不成立，请法院依法驳回张元敏诉求。张元敏向一审法院起诉请求：耀文房地产公司支付逾期交房违约金，即从2014年7月1日起至实际交付房屋之日，以已付房款884793元为基数，按照每日万分之一计算。一审法院认定事实：2013年4月26日，张元敏与耀文房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同载明：1、涉案房屋坐落于XX，建筑面积69.45平方米、建筑面积单价12740元、总价884793元；2、耀文房地产公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付张元敏使用；3、耀文房地产公司应于确定交房日的七日前书面通知张元敏做好办理交付手续的准备，如张元敏无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由张元敏承担；4、如果耀文房地产公司逾期交房，则按已付房款的日万分之一日向张元敏支付违约金。同日，双方签订《补充协议》。协议主要约定：1、张元敏办理该商品房交付手续时，须结清应付的所有房价款及大修基金款项，如果张元敏未按时付清该款项时，则耀文房地产公司有权拒绝办理房屋交付手续，并有权追究张元敏的违约责任；2、张元敏未在入住通知书规定的期限和地点办理该商品房交付手续，且无其他违约行为的，则自入住通知书规定的期限届满之日起，即视为耀文房地产公司已按期向张元敏交付符合买卖合同规定的商品房，耀文房地产公司无需承担违约责任。合同签订后，耀文房地产公司于2013年12月25日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月30日，张元敏付清了最后一笔房款，但张元敏不认可耀文房地产公司口头通知其接房，且耀文房地产公司也没有其他证据印证其辩解。2014年12月18日，张元敏收到了耀文房地产公司通知其接房的催告函，该函件主要载明：“望您自收到本函后三日内前往耀文·枫林郡项目销售部及小区物管处办理您所购房屋的交接手续”。另查明，2015年6月23日，张元敏向九龙坡区信访办反映：其所购的涉案房屋旁��业主违法搭建，对其门面造成了影响，希望相关部门尽快将违法建筑拆除。2015年7月9日，九龙坡区信访办答复张元敏，主要内容为：张元敏举报的内容属实，九龙坡区规划局已经下达了《责令停止违法行为决定书》和《限期拆除违法建筑行政处罚决定书》等，因该违章建筑已经建成，故已将其列入2015年度存量违法建筑整治计划，且已经约谈了违建当事人，明确要求其拆除违章建筑。对此，张元敏主张不知道违章建筑的搭建人，也没有证据证明系耀文房地产公司搭建的违章建筑，且涉案房屋周围的违章建筑至今未拆除，耀文房地产公司抗辩是其他业主搭建的，至于是否拆除不清楚。一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否具备了交付条件以及逾期交房违约金的金额。对此，一审法院评述如下：第一，涉案房屋已经具备了交房条件。依法成立���合同，对当事人具有法律约束力。本案的商品房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，当事人都应当按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，双方明确房屋交付的条件是涉案房屋是否取得了竣工验收备案登记证，因耀文房地产公司已经于2013年底取得了该证书，故应认定涉案房屋已经具备了交房条件。对张元敏主张的涉案房屋周围有违章建筑，该违章建筑的存在与规划不一致，是否应认定涉案房屋不具备交付条件。对此，一审法院认为，建筑物是否属于违章建筑以及违章建筑是否应拆除是行政机关的职责，不属于法院的审理范围。加之，根据张元敏的信访记录，涉案房屋周围的违章建筑不是耀文房地产公司搭建，而是其他业主搭建，故其他业主接房以后搭建违章建筑，不能���变涉案房屋已经具备交房条件的客观事实，据此，一审法院认定涉案房屋已经具备了交房条件。张元敏如果认为其所购房屋周围的违章建筑需要拆除，其应向当地行政部门反映，本案不予处理。第二，逾期交房违约金的金额。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施”。双方在合同中明确约定，耀文房地产公司应于2013年底交房，但因张元敏于2014年6月30日才付清房款，且根据合同约定张元敏付清房款前，耀文房地产公司有权拒绝交房，故一审法院认定逾期交房违约金的起算时间为2014年7月1日。其次，耀文房地产公司主张其在张元敏付清房款时已经口头通知张元敏接房，但因张元敏不予认可，且耀文房地产公司也没有其他证据予以印证，故耀文房地产公���应承担举证不能的法律后果，一审法院对其该项抗辩不予认可。再次，双方一致认可张元敏于2014年12月18日收到了交房通知，一审法院予以确认。虽然交房通知中载明张元敏应于收到通知后三日内接房，但因该内容与双方签订的书面协议相冲突，且耀文房地产公司也未在举证期限内举证证明双方一致同意变更了合同内容，故耀文房地产公司应遵守“确定交房日的七日前书面通知张元敏做好办理交付手续的准备”，即本案逾期交房违约金的截止日期为2014年12月25日。加之，张元敏已付的房款为884793元，且每日万分之一的约定符合法律规定，故逾期交房违约金的数额为884793元×178天（从2014年7月1日起至2014年12月25日）×每日万分之一＝15749.32元。一审法院判决：一、耀文房地产公司于本判决生效之日起十日内给付张元敏违约金15749.32元；二、驳回张元敏的其他诉讼请求。本院二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，判断本案房屋是否符合交房条件，应当依据双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》。首先，合同中约定的交房条件为交付房屋应根据国家和地方规定进行竣工验收备案登记，耀文房地产公司在向张元敏发出交房通知时已经取得了竣工验收备案登记证。故耀文房地产公司向张元敏交付的房屋符合合同约定的交房条件。其次，张元敏所购买房屋旁边的建筑物已被认定为违章建筑，并列入拆除范围。违章建筑的搭建者并非耀文房地产公司，虽然在本案房屋交付前，耀文房地产公司有义务妥善看管涉案房屋，而耀文房地产公司未能及时阻止其他业主搭建违章建筑物，存在一定的过错，但是耀文房地产公司的瑕疵履行行为并不足以使张元敏拒绝接房。张元敏无���据证明耀文房地产公司向其交付的房屋存在质量问题。耀文房地产公司交付的房屋能够满足张元敏的正常使用。综上所述,张元敏的上诉理由依据不足，不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费负担维持不变。二审案件受理费1392元由张元敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀良代理审判员  王丽丹代理审判员  吴跃辉二〇一六年十一月二十九日法官 助理  王慧杰书 记 员  杨 曦