湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1322民初2684号原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司。地址：新化县梅苑开发区上梅东路东方财富街。法定代表人秦光臻，该公司总经理。委托诉讼代理人刘芙蓉，新化县法律援助中心律师。被告伍颖，女，1980年1月15日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人伍计保，男，1973年7月23日出生，汉族，居民，系被告伍颖之哥。原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司与被告伍颖商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理.原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘芙蓉均到庭参加诉讼，被告伍颖到庭参加了第二次庭审，���告伍颖的委托诉讼代理人伍计保到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司请求本院判令：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告将东方城市广场A栋B号房屋返回给原告；3.被告已交房款13万元归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。诉称要点：原、被告双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买东方城市广场A栋B号房屋，但被告仅支付了购房首付款13万元，未依约办理房屋按揭手续，亦未依约交足购房款，且原告以《律师函》的方式邮寄通知被告履约支付余款后至今未交余款，故诉至法院，请求判如诉请。被告伍颖答辩请求：1.请求法院驳回原告的诉求；2.收回东方城市广场A栋B号房屋，并双倍返回被告的购房款即26万元及利息；3.原告赔偿被告误工费、差旅费7200元。（被告伍颖在诉讼中未提起反诉）。辩称要点：原、被告双方于2015年12月20日所签订的《商品房买卖合同》，系原告方工作人员欺骗、误导所签，且该合同不是正式合同，合同中对商品房的基本情况没有注明清楚，其中包括房屋命名权、外墙面广告权益、阁楼等计入公摊面积等格式条款显失公平。被告分两次交纳的13万元均是交给新化信用联社，被告不是购房主体，购房主体是新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会。且原告现出卖给被告的房屋，在住房规划容积率、房屋坐落位置、车库位置、交房期限、用地性质等方面均与原承诺不符，住房面积误差超过了3%。被告也未收到过原告的《律师函》。综上，原告不但违约，还涉嫌商业欺诈，双方所签合同系无效合同。查明的事实根据双方当事人的主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1.2013年初，陈某、李某某等799人在原告所开发建设的金融家园团购799套住房，并成立陈某、李某某等39人组成“新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会”代表全体购房业主全权负责团购房事宜。2013年5月22日，原告（甲方）与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会（乙方）签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》，双方约定：一.团购房小区的具体位置：原东方文武学院靠二桥方向；二.乙方团购799套电梯房自住。三.均价2488元/平方，小区实行人车分流，甲方将第一、第二层全部设为车位（临街面除外），甲方同意按9万元的价格售给乙��车位。四.由团购委研究方案公平分配到户。五.双方协商，甲方选定新化县农村信用合作联社营业部开立一般存款结算账户，管理团购商品房和购买车位等资金。本协议签订时乙方第一次支付购房定金户型140平米每户交8万元、户型180平米的每户交10万元给甲方。乙方要求甲方购房款项只能从此账户转账结算。本项目开盘营销时，甲乙双方签好>，共同配合办理按揭贷款手续......7.乙方业主必须提供银行按揭贷款所需书面材料......乙方购房业主资料不齐或信用等级差不能办理按揭贷款的，必须以现金支付购房款。逾期三个月未交购房款，则甲方有权将该购房户前期所交款项无息退还......六.交房标准......七.配套设施要求。金融家园小区必须按着独立小区规划设计，临街商业门面不准向小区内开门窗，小区���积率严格控制在5.0以内......十一.交房时间最迟2016年12月16日前竣工交付。如乙方未能按双方所签订《商品房团体购房协议》要求交付购房款，则取消该违约购房户的购房资格，所交购房定金无息退还。2013年9月29日，双方签订《人民银行、信用联社团购房补充协议》，约定：乙方增加团购81套电梯房，共计团购880套，增加的88套户主都参照《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》的标准执行。第一次付款在原基础上每户增加2万元，团购房均价在原基础上降低10元/平方，即2478元/平方。人民银行、信用联社金融家园小区要求是独门独户的小区，具体位置是东方武馆南面靠二桥方向，西面靠沿江风光带，东面靠开发用地。户型设计面积140平方米的按三室两厅设计，180平方米的按四室两厅设计。2015年下半年双方又签订《补充协议书》，约定：一.鉴于甲方在设���团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差，为此甲方承诺整体补偿乙方人民币壹千万元整。具体补偿方案由乙方自行制定、自行分配。在乙方分配后，于乙方第三次交付购房款中进行抵扣......四.车位按现在的位置规划设计不变......凡缴纳车库款5万元的业主可享受甲方有奖销售的优惠活动，交5万元抵6万元。六.甲乙双方必须互相配合办理按揭贷款。七.团购房栋号确定为3、4、5、6、7栋，不足部分在2栋进行补足。2015年12月20日原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）与被告伍颖（证件号码：432524198001156768.地址：湖南省新化县吉庆镇杨桥村）（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同内容：“一.甲方以出让方式取得位于新化县梅苑开发区上梅东路南侧的土地使用权，做为综合用地建商品房，现定名东方城市广场。建设��程规划审批单证号为建规（建）字第G2015044(工)号；建筑工程施工许可证号为431322201512150201。二.乙方向甲方购买东方城市广场A栋B号住宅一套，建筑面积149.55平方米，……三.甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为2290元/平方米，总价款为342470.00元。四.乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向甲方交付首期购买款130000.00元，余款212470.00元向银行申请20年贷款。……五.乙方如未按甲方通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十个工作日的，乙方向甲方按银行同期贷款利率支付违约金；逾期超过三十个工作日后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回并终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方已付款不予退还。六.甲方须于2017年8月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方......十.面积确认及面积差异处理......面积误差比绝对值大于3%时，3%之内据实结算，超出部分赠送给乙方。附件四：合同补充协议。协议内容有：第一条.关于“买受人”信息的补充。甲、乙的联络方式以合同所记载的电话、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。甲方按照《商品房买卖合同》第一页预留的地址向买受人发出通知的，视为乙方已经收到甲方的通知......第五条.如乙方选择以银行按揭方式支付商品房房款，双方补充约定如下：1.按照约定的时间和金额支付购房款是乙方的义务，乙方未能及时获得贷款的一切法律风险由乙方自行承担。乙方因未能及时获得贷款又未按约定的时间和金额向甲方支付购房款的，乙方应承担逾期付款的违约责任；2.签订本《商品房买卖合同》时乙方应备齐向银行申请贷款所需的全部资料......3.乙方应在签订《商品房买卖合同》约定的金额。如乙方未能履行该约定，自第30日起甲方有权解除合同。附件五，团购房补充协议。协议内容有：主合同上条款必须建立在新化县农村信用合作社金融家园团购房委员会与原告于2013年5月22日签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》，2013年9月29日签订的《人民银行、信用联社团购房补充协议》，2015年11月3日签订的《补充协议书（2015.10）》的法律基础之上，以上条款如有违反，必须按以上三个协议条款执行，否则各自依法承担法律责任。2．原、被告双方均认可，被告伍颖非原始团购户，而系从原团购户伍先育处转让得到团购指标，并通过新化县农村信用合作联社营业部开立的一般存款结算账户，第一次支付了10万元，2015年12月18日又支付了3万元，原告共计收取了被告13万元，2015年12月19日伍颖经摇号所分得的住房系C栋B号房，但与其哥哥伍计保自愿互换，并经原告同意，变更为A栋B号住房。原、被告双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》，被告购买东方城市广场A栋B号房屋，总价342470.00元，被告尚有212470.00元购房款至今未办理按揭贷款手续，也未支付现金给原告。金融家园团购房小区系东方城市广场的一部分，东方城市广场于2016年9月前已经完成主体工程封顶，现在尚未全部竣工验收。本案所涉东方城市广场A栋B号住房尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，仅办理了新化县商品房买卖销售合同备案登记。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交了缴款收据，原、被告双方均提交了《人民银行、信用联社金融家园商品房团体��房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》、《补充协议书（2015.10）》复印件。本院依法调取了《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、2013年9月29日签订的《人民银行、信用联社团购房补充协议》、2015年11月3日签订的《补充协议书（2015.10）》的原件核对，对于上述证据双方当事人均无异议，仅对《补充协议书（2015.10）》的签订时间存在差异，本院认可其签订时间为2015年11月3日.此外，原、被告双方均提交了《商品房买卖合同》，两份内容一致，原告认可其所提交的《商品房买卖合同》非被告本人签名，并释明主要用以证明双方所签订合同的内容，原件在被告处有，故不用再多提交。对于被告所提交的有原、被告双方签名、盖章（捺印）的《商品房买卖合同》，原告无异议。故本院对上述双方均无异议的证据均予以认可。二、双方当事人有争议的事实原告主张双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未履行购房主要义务，经原告送达《律师函》催缴后，被告仍未予履约，原告依约可以解除合同，将东方城市广场A栋B号房屋收回，被告已交房款13万元归原告所有。被告主张该《商品房买卖合同》系误导，非自愿签订，应无效，且原告所售房与原约定的住房规划容积率、房屋坐落位置、车库位置、交房期限、用地性质等不符。原告为证明上述主张提交了律师函及快递单。被告质证认为真实性无异议，但被告没有收领到。被告为证明其主张，提交了新化东方城市广场容积率计算表（复印件）、金融家园团购房情况简要说明、中华人民共和国国土资源部土地使用证（复印件）、“关于团购房办公室设置两个月以来的工作简报”、证人吴某、顔某某的书面证词，并申请证人顔某某当庭作证。证人到庭陈述：签订合同时人数多，时间仓促，其本人的合同内容很多地方系空白，2016年4月业主等去维权，信用联社一主任讲该合同只是免契税用，以后会签正规合同，并陈述东方城市广场的建筑进度及情况在新化一桥上往来经过时随时可以看到，其主体工程封顶是2016年9月以前等。原告对被告提交的上述证据质证认为，对“关于团购房办公室设置两个月以来的工作简报”的真实性无异议，其他书证均不真实，也不符合证据的形式，证人的当庭证词与两份证人书面证词，证明签订合同时人多属实，证明的其他内容均有异议。本院依法调取了国土部门公告、新化东方城市广场设计说明、东方城市广场平面图、现状图、平面定位图、新化县农村信用联社金融家园团购委员会与原告间的往来告知函、回复函、催款函。对于本院所调取的证据真实性双方当事人均无异议。本院认为，原告所提交的律师函及快递单，被告对其真实性亦无异议，故对其真实性、合法性予以确认，但不能证明被告已经确实收领到。被告所提交的书证除原告认可的外，均缺乏证据的有效要件，不予采信，证人顔某某的当庭陈述中证明签订《商品房买卖合同》时人多及陈述东方城市广场的建筑进度及情况在一桥上往来经过时随时可以看到，其主体工程封顶是2016年9月以前的内容原告未提出明确异议，故予以采信，证明的其它内容无有效证据佐证，不予采信。本院所调取的证据符合证据的“三性”，均予以采信。本院根据相关证据认定，原告确向被告邮寄过“律师函”，本案所涉东方城市广场的现规划设计容积率为5.0，东北面设置下沉广场进入负一层车库，住宅土地使用年限为70年。新化县农村信用联社金融家园团购委员会与原告在签订《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》后，因团购房小区位置、户型调整、车库设计、小区容积率控制在5.0、户型平面布置及选择、低层住户被遮挡，缴纳房款等事宜经常互相通告、协商，并最终对于相关争议及被告更改原协议的部分规划等问题如何解决达成补充协议，由原告整体补偿所有业主一千万元，并通过签订补充协议书的方式确定，且作为《商品房买卖合同》的构成部分，原、被告双方均签字确认。被告主张被误导、骗签《商品房买卖合同》等的陈述无确凿证据印证，不予支持。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下三个方面：1.被告未支付商品房余款是否构成违约；2.原告要求解除合同是否合法；3.原告要求被告返回该商品房，且被告已交的13万元归原告所有能否得到支持.一、原告认为被告违约，被告认为双方所签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，原、被告系本案商品房买卖合同的权利义务主体，双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》时，东方城市广场各栋位的现场主体位置、规划、容积率等已具雏形，且业主可以知晓。被告伍颖在签订《商品房买卖合同》前两天又主动交纳房款3万元，并在摇号分房后自愿与他人更换住房，与原告就更改后的住房签订《商品房买卖合同》，故其有购买东方城市广场A栋B号房屋的意愿，双方所签订的《商品房买卖合同》依法成立，并自成立时生效。被告认为该合同系误导、被骗所签，应无效的主张��无确凿证据印证，不予支持。本案被告前期所交的13万元，原告认可于合同签订之日即转为依约应付的首期购房款，此后被告至今未按约办理银行按揭贷款，也未支付购房余款，已构成违约。二、原告要求解除合同是否合法。本案被告迟延履行合同主要义务，经原告催告后不仅在合理约定期限内未履行，且以其行为表明将不履行主要债务，致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。本案原告提出已经尽了通知义务，被告认为未实际收到该通知。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定在解除合同前应当通知相对方，其宗旨在于限制解除权人不能随意解除合同，维护合同相对人的知���权，做到权利与义务的对等，维护交易稳定。但对解除通知的方式并没有明确的限定。本案原告已经按合同约定的地址向被告送达相关通知，且起诉至法院，立案时向法院提交诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述了解除合同的意思表示及理由。本院向被告送达诉状副本，使相对方知悉解除权人的意思，原告通过法院送达的方式也即为履行了合同法规定的通知义务。故，原告主张解除合同合理合法，本院予以支持。三、原告要求被告返回该商品房，且被告已交的13万元归原告所有的诉讼主张能否得到支持.原告认为《商品房买卖合同》第五条中约定了“被告（乙方）不履行本协议，则原告（甲方）有权单方将乙方购买的房屋收回并终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方已付款不予退还”，故原告的诉求���于支持。本院认为，本案所涉东方城市广场A栋B号住房尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，被告伍颖未按约支付购房余款，导致房屋买卖合同没有完成，该房的所有权尚未转移给被告伍颖，双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后，无需被告返回，该住房所有权仍系原告所有。对于原告主张被告已交的13万元归其所有，基于双方认可的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》作为《商品房买卖合同》的构成部分，该协议约定若乙方（购房户）未能按约交购房款，则甲方（原告）有权将该购房户前期所交款项无息退还。且在双方所签订的《商品房买卖合同》附件五中明确约定：以上条款如有违反，必须按以上三个协议条款执行，否则各自依法承担法律责任。故对于被告未按约支付房款导致合同解除后所应承担的民���责任，合同中存在矛盾，应以双方最后约定为准，在双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后原告应将被告已交的13万元无息退还给被告。判决的理由与结果本院认为，本案原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告伍颖未依约履行支付购房余款的义务，已构成根本性违约，且在原告通知后，被告仍未履约，并以其行为表明将不履行主要义务，致使不能实现合同目的，故对原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司要求解除原、告双方所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案所涉东方城市广场A栋B号住房虽原、告双方签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理被告伍颖的不动产权过户登记，也未实际交付给被告伍颖使用，且被告伍颖未按约支付购房余款，导致房屋买���合同没有完成，故该房未发生所有权转移，仍系原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司所有。原告主张被告交纳的13万元应归原告所有，被告则要求原告双倍返还购房款即26万元及利息并赔偿被告误工费、差旅费，由于原、被告双方对因被告未依约支付购房余款而导致合同解除后的法律后果及相应民事责任有约定，且被告未提起反诉，本院认为原、被告的该主张均无确凿证据支持，于理不足，于法无据，故对原、被告的此主张均不予支持，在原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》依法解除后原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司应将被告伍颖已交的13万元无息退还给被告伍颖。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百六十一条，《中��人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司与被告伍颖所签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8387元，由原告湖南紫东同仁房地产开发有限公司承担2300元，被告伍颖承担6087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  陈湘元审 判 员  晏建新代理审判员  曾宪华二〇一六年十一月二十一日代理书记员  吴 超附：本判决适用的法律条文一、对《中华人民共和国民法通则》的适用第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、对《中华人民共和国合同法》的适用第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事���一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百��十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。三、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。