江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初137号原告：东方鑫泰置业（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区中航城办公楼10B-09室。法定代表人：周荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：华剑山，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘祚芬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告：罗赟，男，1988年9月8日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市于都县。原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司（下称东方鑫泰公司）诉被告罗赟商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘祚芬到庭参加诉讼。被告罗赟经本院合法传唤,未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2012年12月11日签订的编号为×××号《赣州市商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付逾期违约金计人民币392486.7元；3、被告向原告返还代偿的按揭款（截至起诉之日为22507.97元，之后按照中国银行股份有限公司赣州分行扣划原告质押金账户具体数额，计算至被告向原告还清之日止）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年12月11日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同号：×××），约定被告认购原告开发的江山里房屋一套，购房总价款为人民币1308289元，按银行按揭方式付款，被告向原告支付首期购房款398289元，余款91万元由被告向中国银行股份有限公司赣州市分行办理了个人住房贷款。原告和银行签订了《住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定原告向中国银行股份有限公司赣州市分行“对该协议项目的购房人提供连带责任担保，并同时以担保质押金专户形式提供质押”。一旦出现购房人连续3个月或累计3个月未按期按金额归还贷款本息（包括罚息）及法律规定由购房人承担的费用的情况，原告同意银行用担保质押金现行偿付购房人所欠贷款本息及法律规定由购房人承担的费用。被告在履行其与中国银行股份有限公司赣州市分行的借款合同过程中，被告已经连续超过3个月未按期按金额归还贷款本息，截止到2015年11月24日拖欠本息共计22507.97元，银行据此从原告担保质押金账户扣划了该22507.97元用于归还被告拖欠的贷款本息。根据《赣州市商品房买卖合同》合同补充协议第二条第2款第6项的约定“如买受人连续三个月为偿还银行本息或累计六个月未偿还银行本息，恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除合同，同时要求买受人应按总购房款30%的违约金向出卖人支付违约金，因解除合同产生的一切注销费用由买受人承担。”原告多次与被告协商还款，但被告均无理拒绝，故原告诉至人民法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提供以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体适格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格；证据3、《赣州市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及被告为购买商品房在中国银行股份有限公司赣州分行办理按揭贷款的事实；证据4、《住房（商业用房）按揭合作协议书》复印件，证明原告向银行对其发放的住房贷款提供连带责任保证的事实；证据5、特种转账传票、贷款还款回单复印件，证明被告拖欠贷款本息22507.97元，银行从原告账户扣划22507.97元的事实。被告罗赟未作答辩，也未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、被告未到庭质证，本院经庭审核实，原告提供的证据1-5内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同号：×××）及合同补充协议，约定被告购买原告开发的江山里房屋一套，购房总价款为人民币1308289元。该合同的补充协议第二条第2款第6项的约定“……如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用由买受人承担。……”签订合同后，被告向原告支付首期购房款398289元，余款910000元由被告向中国银行股份有限公司赣州市分行办理了个人住房贷款。同时，原告和中国银行股份有限公司赣州市分行签订了《住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定原告向中国银行股份有限公司赣州市分行“对该协议项目的购房人提供连带责任担保，并同时以担保质押金专户形式提供质押”。一旦出现购房人连续3个月或累计3个月未按期按金额归还贷款本息（包括罚息）及法律规定由购房人承担费用的情况，原告同意银行用担保质押金先行偿付购房人所欠贷款本息及法律规定由购房人承担的费用。……。被告在履行其与中国银行股份有限公司赣州市分行的借款合同过程中，被告已经连续超过3个月未按期按金额归还贷款本息，截止到2015年11月24日拖欠本息共计22507.97元。中国银行股份有限公司赣州市分行据此从原告担保质押金账户扣划了该22507.97元用于归还被告拖欠的贷款本息。故原告诉至本院，要求依法处理。另查明：被告罗赟所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。本院认为：原告东方鑫泰公司与被告罗赟签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告罗赟与中国银行股份有限公司赣州市分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了担保，原告东方鑫泰公司与被告罗赟在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告罗赟获得贷款后，出卖人即原告东方鑫泰公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用由买受人承担”这项内容实际上是原告东方鑫泰公司与被告罗赟就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告罗赟未按时偿还银行借款，导致原告东方鑫泰公司代其垫付贷款本息，被告罗赟的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告东方鑫泰公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告提出按总房价的30%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告罗赟应向原告支付的违约金数额为65414.45元。关于原告要求被告偿还其向银行垫付的按揭本息的诉讼主张，该主张符合合同约定，不违反法律规定，本院对此请求予以支持。被告罗赟经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。综上，对于原告要求解除案涉合同、支付合理部分的违约金以及返还代偿的按揭款的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司与被告罗赟于2012年12月11日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为×××）。二、由原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款1308289元给被告罗赟。三、由被告罗赟支付原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司违约金65414.45元。四、由被告罗赟赔偿原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2016年5月30日的损失金额为人民币52781.83元，此后顺延，直至原告代被告罗赟付清全部贷款本息为止）。上述第三、四项款由原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司在应退还给被告罗赟购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告罗赟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20310元，公告费560元，共计20870元，由被告罗赟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  刘芳梅代理审判员  曾子为二〇一六年十一月一日书 记 员  刘丽萍