广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初14940号原告臧某，女，1980年4月28日出生，汉族，住天津市红桥区。委托代理人陈进、唐玉娟，系广东大洲律师事务所律师。被告东莞市A建造有限公司，住所：广东省东莞市南城区。法定代表人刘永泉。委托代理人郭安慧，系广东林德律师事务所律师。委托代理人罗成伟，系广东林德律师事务所律师。原告臧某诉被告东莞市A建造有限公司（以下简称“A公司”）商品房售销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈进、唐玉娟、被告的委托代理人郭安慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告臧某购买了张俊辉的香树丽舍3栋601号房，合同概括继受了张俊辉合同上的权利和义务。张俊辉于2010年5月30日与被告A公司就香树丽舍3栋601号房签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定的全额支付了购房款，被告于2011年9月30日交楼。被告《商品房买卖合同》、《香居人生》、《临时管理规约》、《楼市快报，走进中心》、《东发改【2008】63号文件》等明确表明香树丽舍会有国学幼儿园、会所等，但原告在收楼时发现并没有合同、手册等约定的国学幼儿园、会所等。原告多次与被告协商，被告均不予理会。被告截止现在依然未为原告提供以上两处配套设施。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。被告的行为已经构成明显的违约，事实上使得原告所购置的物业使用价值减少，相应的市场价值也打折扣，故违约金适用案涉合同第十四条第二款第一项诉请被告承担违约责任。违约金计算从2011年10月1日开始计算，暂计1673天。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判决：一、被告为原告提供香树丽舍的配套设施国学幼儿园、会所；二、被告依法支付原告合同违约金50190元（违约金从2011年10月1日起计至被告交付配套设施国学幼儿园、会所达使用条件之日止，暂计至起诉之日为1673天）；三、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告对本案的事实部分做了补充：一、被告承诺为原告提供的幼儿园、会所应当认定为香树丽舍的配套设施，原因是：1、《商品房买卖合同》第十七条明确约定小区的服务配套设施包括幼儿园、学校、会所等。2、《香居人生》（又称业主手册）在“建筑规划”一栏中的“香树丽舍总规划立意”中明确有“书院会所”；在“园林规划”一栏中的“景观节点分布”明确有“一期会所”；在“香居配套”中有“国学幼儿园”，说明被告承诺国学幼儿园是其配套设施。《楼市快报》中“礼遇香居人生”内容中有“香树书院、国学幼儿园”，说明国学幼儿园、香树书院是其配套设施。3、被告授权的东莞市品悦物业服务有限公司出具的《香树丽舍临时管理规约》第一章第3条约定，小区所建的会所、幼儿园的所有权属于被告，表明被告承诺为原告提供会所、幼儿园。4、2015年1月5日，被告与东莞市创思幼儿园投资有限公司承诺原告可以享受金悦香树幼儿园待遇，应视为其确认为原告提供幼儿园。5、东莞市发展和改革局【2008】63号文件中会所面积428平方米，表明被告承诺给原告提供会所。被告A公司答辩称，一、本案原告起诉超过2年诉讼时效，案涉商品房交楼时间为2011年，而原告起诉的时间是在2016年，原告计算违约金的时间也是从交楼时间起算的，因此已经超过2年诉讼时效。二、本案原告属于二手业主，并没有与被告签订商品房买卖合同，根据合同相对性原则，被告不需向原告承担违约责任。三、原告提供的《香居人生》、《楼市快报》等商业广告，根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，应属于要约邀请，不符合该法第十四条的要约要件。四、原告提供的《临时管理规约》签订于《商品房买卖合同》之后，系原告与物业公司签订的，与案涉《商品房买卖合同》无关。五、香树丽舍小区已经具备幼儿园及室内公共配套设施。六、原告所诉请的国学幼儿园及会所等设施不是《商品房买卖合同》第十四条所约定的与商品房正常使用直接关联的基础设施，因此原告适用违约责任的计算方式不当，该条仅适用水电设施。七、原告应明确会所、国学幼儿园的具体概念及法律依据。经审理查明,张俊辉（买受人）与被告A公司（出卖人）于2010年5月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为20100530F65FE4421014），约定：买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经东莞市规划部门批准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的东莞市南城区宏图大道62号香树丽舍3栋601号房。该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑层数地上6层；该商品房合同约定建筑面积共82.98平方米，其中，套内建筑面积66.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.47平方米。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电设施于交楼时达到使用条件。如果在规定交楼时间未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、自规定日期的第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付30元的违约金。双方还约定下列事项：……3、为小区服务的配套设施如幼儿园、学校、会所、销售中心、地下室（除设备房）及各栋楼的架空层、车位等不属于公共公用部位，未计入公共分摊建筑面积，所有权属于出卖人。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该《商品房买卖合同》有张俊辉、被告A公司的签名、盖章确认。双方同时签订了《附件五：其他补充》，其中第7条约定：双方确认买受人购买的商品房的交付使用仅为符合本合同第八条第一项之规定。双方进行验收交接时，出卖人必须出示验收单位出具的《竣工验收报告》，并提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如出卖人不能出示上述证明文件，买受人有权拒绝交接，如出卖人提供了上述证明文件，买受人不能拒绝交接。该《附件五：其他补充》有原告签名、被告盖章予以确认。合同签订后，张俊辉向被告支付了购房款497799元。2013年8月30日，原告臧某（乙方）与张俊辉（甲方）签订了《房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，约定甲方将位于东莞市南城区宏图大道62号香树丽舍3栋601号房转让给乙方，交易金额为450000元，甲方于2013年8月30日将该房产交付给乙方使用。另查，《香居人生》“规划、建筑-香树丽舍总规立意”中表明有“书院会所”；“规划、园林-景观节点分布”表明有“一期会所”；“香居、配套”有“香树书院”、“国学幼儿园”；“架空层泛会所”：位置为香居楼体一层的架空区，功能为增加生活配套功能及最大化园林景观；设计为每一栋建筑及业主量身定做、首层架空层休闲区、抬高每栋建筑入口、……《楼市快报》的“礼遇香居人生的丰盛配套”有“香树书院、国学幼儿园、四点半学校”、“咖啡吧、茶吧、双泳池、运动区……”原告提交了一份《关于核准南城香树丽舍商住小区项目的通知》，内容为：“……二、项目用地面积32552平方米，……会所428平方米……”原告主张被告在《香居人生》、《楼市快报》中承诺为原告在内的小区业主提供会所、国学幼儿园，该内容属要约，应视为合同内容的一部分。被告违反该承诺，至今未向原告等业主提供，已构成违约。被告应按照合同约定向原告提供会所、国学幼儿园，并根据合同约定，按日30元向原告计赔违约金。关于会所、幼儿园的交付标准。原告主张会所，特指面积是428平方米，且《香居人生》（业主手册）第26页“规划、园林-景观节点分布”明确了一期会所的地理位置。会所应当是所在物业以业主为对象提供的高级健康娱乐设施。原告要求被告按照规定的面积、场地建设相应的会所，对会所的功能不做明确。关于国学幼儿园，原告主张参照二期的标准，建筑面积为2000㎡，至于幼儿园的师资、级别、教学语言不做特别要求，只要求取得教育局出具的办学许可证。被告在庭审中主张其已为案涉小区业主提供以下配套设施：位于5栋190.9㎡的社区办公室；位于7栋的小区物业管理用房92.8㎡；位于6栋的卫生及计生服务房（原本为小区设置，一直没人用，后来建成物业宿舍）；位于5栋的图书室免费为业主开放；位于7栋的老年活动中心，里面有棋牌等娱乐设施，还有其他室内及室外的娱乐设施；建筑面积为2880㎡的幼儿园，已经开始投入使用。原告确认被告陈述的以上社区办公室、小区物业管理用房、图书室、老年活动中心等设施的存在，但称图书室、社区业主委员会常年不开放。被告陈述的幼儿园不属于原告小区，原告不予确认。经本院现场勘查，图书馆、老年活动中心及小区物业用房均对外开放。另查，被告A公司、东莞市创思幼儿园投资有限公司于2015年1月5日向香树丽舍全体业主出具一份《承诺函》，内容：由东莞市创思幼儿园投资有限公司筹办的南城创思香树幼儿园（暂定名）计划于2015年9月开园（具体开园时间以市教育局实际审批结果为准），东莞市A建造有限公司和东莞市创思幼儿园投资有限公司共同承诺如下：香树丽舍全体业主子女与金悦香树（推广名）业主子女享受同等优惠待遇，包括优先入学、收费标准等。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《香居人生》、《楼市快报，走进中心香居》、《临时管理规约》、承诺函、销售中心的照片、《东发改[2008]63号文件》，企业机读登记资料、《通告》及《信访维稳工作会议意见》东规函【2015】135号，被告提交的香树丽舍规划图、竣工验收备案证书、香树丽舍的公建配套设施照片、香树丽舍的幼儿园的照片、香树丽舍业主—幼儿名单、中华人民共和国民办学校办学许可证、承诺函、关于香树丽舍（二期）项目变更项目名称的复函（东发改投资函【2015】176号）以及本院庭审笔录、质证笔录附卷为证。本院认为，本案原告与张俊辉签订《房地产买卖合同（经纪机构版）》，即取得了张俊辉对案涉房产享有的业主权利。本案争议的焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、《香居人生》、《楼市快报》等楼书中承诺向原告等业主提供“国学幼儿园”、“架空层泛会所”的允诺是否构成要约？三、被告是否构成违约。关于焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，案涉小区于2011年9月30日交付使用，但《商品房买卖合同》及其附件中并未约定配套设施交付使用的时间，故被告主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。关于焦点二。被告在《香居人生》、《楼市快报》中的允诺到底属要约还是要约邀请？这两者存在很大的区别：要约是指当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示，要约的内容是明确具体的，一旦对方允诺即对双方产生约束力；而要约邀请，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。两者是有本质区别的。本案中，《香居人生》、《楼市快报》等楼书是向多数人发出的，是否属于要约，关键在于其内容是否符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。本院认为，本案被告在《香居人生》、《楼市快报》等楼书中承诺向原告等业主提供“国学幼儿园”、“架空层泛会所”，而《香居人生》、《楼市快报》对“国学幼儿园”、“架空层泛会所”等配套设施所做的说明和允诺是明确的，描述是具体确定的，作为原告所购房屋整体环境的组成部分，这些配套设施的完善与否，是原告决定是否购买案涉商品房一个重要因素，由此可以认为，《香居人生》、《楼市快报》中的这些描述对于原告决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，被告在《香居人生》、《楼市快报》中关于“国学幼儿园”、“架空层泛会所”的允诺应属要约，应成为购房合同的内容。关于焦点三。关于会所。《香居人生》中关于“会所”的描述是有“一期会所”、有位于香居楼体一层的“架空层泛会所”，经原、被告庭审中确认，以及本院现场勘查，被告已在案涉小区内配备有社区办公室、小区物业管理用房、卫生及计生服务房、图书室、老年活动中心等休闲娱乐设施。本院认为，被告所提供的配套设施符合《香居人生》中“架空层泛会所”的功能设计，被告已履行了其合同义务，并未构成违约。关于国学幼儿园。被告在《香居人生》、《楼市快报》允诺为业主提供“国学幼儿园”，但未明确该幼儿园的办学规模、标准，原告在庭审中对“国学幼儿园”的交付标准，主张参照二期的标准建筑面积为2000㎡，但对幼儿园的师资、级别、教学语言等不做特别要求，只要求取得教育局出具的办学许可证。本院认为，虽然被告未能按《香居人生》、《楼市快报》等楼书的允诺，为业主提供“国学幼儿园”，但根据被告在庭审的陈述以及被告、东莞市创思幼儿园投资有限公司共同出具的《承诺函》，本院认为被告已为香树丽舍业主提供了配套的幼儿园，满足小区业主子女就近入园的需要。因此，原告诉请被告交付的“国学幼儿园”，并要求被告承担逾期交付的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告臧某的诉讼请求。本案诉讼费1054.76元（原告已预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  李少娟代理审判员  钟柳云代理审判员  徐 轩二〇一六年十一月二十五日书 记 员  赖志伟徐慧英附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。