湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0304民初1817号原告：谭力嘉，男，1996年2月5日出生，汉族。原告：朱润璇，男，1997年7月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：周波，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者。被告：肖凯湘，男，1968年9月27日出生，汉族。被告：罗德利，女，1975年4月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：ＸＸ林，湖南湘牵律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭星仁，湖南湘牵律师事务所实习律师。被告：湘潭市多伦房地产开发有限公司（曾用名称：湘潭市双马房地产开发有限公司），住所地湘潭市双马工业园。法定代表人许乐蒙，总经理。委托诉讼代理人：王承龙，男，1987年1月13日出生，汉族。原告谭力嘉、朱润璇与被告肖凯湘、罗德利、湘潭市多伦房地产开发有限公司相邻权纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭力嘉、朱润璇的委托诉讼代理人周波，被告肖凯湘及肖凯湘、罗德利的共同委托诉讼代理人ＸＸ林、彭星仁，被告湘潭市多伦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王承龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭力嘉、朱润璇向本院提出诉讼请求：1、确认原告购买的二层门面北楼楼梯有相邻通行的权利；2、本案诉讼费、原告的案件代理费由三被告承担。事实与理由：原告于2010年11月在被告湘潭市多伦房地产开发有限公司购买92号多伦国际商贸城1号楼一层、二层商业门面，面积为361.79平方米。2011年11月办理了产权证（潭房证岳塘区字第2011028128号）。被告肖凯湘、罗德利也在被告湘潭市多伦房地产开发有限公司购买该1号楼第三层整层门面，两者系上下相邻关系。今年原告在自己二层门面墙上开门用于安全疏散通道施工时，被告肖凯湘、罗德利横加阻拦，以该楼道通道上下三层公摊面积在被告湘潭市多伦房地产开发有限公司购买为由，不准原告施工，造成原告停工至今。依照1995年《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》规定：公用建设面积和分摊的公用建筑面积产权归整栋楼购房人共有，被告湘潭市多伦房地产开发有限公司无权处分整栋属于全体业主的合法权益，将楼梯通道公共分摊面积处分给某一个业主。其次房屋的建筑面积是指建筑物外墙、外围所围成空间的水平面见，它包含房屋、门面居住和使用的可用面积，墙体柱体占地面积、楼梯过道面积、其他公摊面积等，故原告购房时也分摊了共有分摊面积，有权使用自己的权利，被告肖凯湘、罗德利无权阻止其使用权。依照最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原告对楼梯上下通道有使用权，因为通行权是物权法赋予原告的物权。被告肖凯湘、罗德利辩称：一、被告对争议楼梯通道享有合法专有权，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、从用途上说该楼梯通道本就属被告专用，该通道使用目的是为第三层所有业主专用通道，单独为该户服务，为第三层业主共有，而第三层业主只有被告一人，原告无权使用，更无权在此开门；2、被告出全资购买了争议的楼梯间，原告没有出资，原告购买的门面分摊中并没有争议楼梯间的部分，原告所购买的门面与被告所有楼梯通道有一墙之隔，应以该墙的中心线作为区别两者专有权的界限，原告要求打通此墙是对被告专有权的侵犯；二、原告相邻通行权利的诉讼，超过了相邻权的最低限度。行使相邻权的时候应不以侵害其他相邻人的合法权益为原则，在商场第二层本来就有用于通行的其他楼梯，而原告要求通过墙上开门的方式行使自己的相邻权已超过最低限度；三、原告要求开门的墙系原告与被告的共有物，原告无权开门。原告要求开门属于对共有部分用途的改变，根据《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，本案中，争议楼梯间属被告个人所有，即该墙为原告和被告双方共同所有，原告需要开门，则需双方都同意，而现在被告不同意则没有达到法律规定的要求；四、原告的诉讼请求与理由相互矛盾。原告第一项诉讼请求是要求确认原告在自己购买的二层门面开门，有相邻通行的权利，后面又表明争议楼梯间属共有，不属于被告个人所有，与相邻权的定义相矛盾；五、原告购买的是现房，对相关房屋情况是非常了解的。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司辩称：与被告肖凯湘、罗德利的答辩意见一致，产权的面积由房屋产权部门确定，产权的结构由行政部门确认。原告谭力嘉、朱润璇为支持其诉讼请求，向法庭替工以下证据：1、原、被告身份信息资料，拟证明原、被告主体适格；2、位于岳塘区五里堆街道纱厂横街92号多伦国际商贸城1号楼010125、020102号房屋的《房屋所有权证》（潭房权证岳塘区字第2011028127、20110281**号），拟证明两原告系该门面的所有权人；3、《房屋分户平面图》2份、照片五张，拟证明被告肖凯湘购买第三层门面，将靠北楼梯通道共有分摊面积分摊的事实；4、《商品房买卖合同》1份、《房屋买卖合同》1份，拟证明被告肖凯湘在房产局备案的合同是真实的；被告肖凯湘、罗德利为证实其答辩意见，向法庭提供以下证据：5、《房屋买卖合同》、《房屋产权证》、《湘潭市房地产测绘队情况说明》、《施工图纸》各1份，拟证明被告肖凯湘、罗德利合法拥有房屋，两原告诉请的标的物属于两被告的服务通道，原告要求开门的地方，设计时没有开门。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司未向法庭提供证据。以上证据经原、被告双方当庭质证，被告肖凯湘、罗德利对原告提交的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2无异议；对证据3中房屋分户平面图无异议，对照片有异议，无法证明照片所拍的地址情况；对证据4无异议，两份合同内容一致，且属于真实的。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司对原告提交的证据质证认为：对证据1-4无异议。原告对被告肖凯湘、罗德利提交的证据质证认为：对证据5中房屋买卖合同的合法性有异议，合同第二条明确了消防通道卖给了被告肖凯湘、罗德利，该合同没有在房产局备案，与在房产局备案的合同不一致；对房屋产权证无异议；对湘潭市房地产测绘队情况说明认为该通道原告可以使用；施工图纸的合法性有异议，施工图没有通过规划部门批准。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司对被告肖凯湘、罗德利提交的证据质证认为：对证据5无异议。以上证据经本院审查核实，证据1-4的真实性、合法性、关联性本院予以认定；对证据5的真实性本院予以认定，合法性、关联性及证明目的本院据实认定。本院经审理认定事实如下：2009年7月10日，被告湘潭市多伦房地产开发有限公司与被告肖凯湘签订《C区三楼商铺买卖合同》，其中第二条所购商品房的基本情况约定：被告肖凯湘购买房屋的准确位置为本合同第一条规定项目中的裙楼C区第三楼商铺和C区一楼临街C1号门面和二楼消防楼梯及电梯井，各楼层具体面积为：一楼137.62平方米；二楼消防楼梯和电梯井面积64.49平方米；三楼面积2229平方米（包括消防楼梯公用分摊面积25平方米在内），铺面总面积约为2431.11平方米（1、三楼面积：2229平方米，包括楼梯间25平方米在内；2、一楼前厅面积137.62平方米；3、二楼消防楼梯面积：64.49平方米）。第三条计价方式与价款约定：经双方友好协商以一口价确认总售房价款为980万元。第六条第9项约定：被告肖凯湘所购房屋内的消防通道、消防楼梯属公用设施，按国家对房地产权属的有关规定，被告肖凯湘必须承担房地产颁证部分确认的，产权内公摊面积的全部费用。第九条第6项约定：被告肖凯湘使用房屋期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。如需变更，必须持有市建筑设计院和商城物业公司同意后的批准文件方可动。在物业使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联富润公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。2009年10月17日，被告肖凯湘、罗德利于被告湘潭市多伦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定该房屋性质为预售商品房，位于岳塘区五里堆纱厂横街92号多轮国际商贸城1单元030102号，建筑面积2395平方米，套内建设面积2123.71平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积271.29平方米，预告登记时间为2010年1月19日。2012年2月13日，被告肖凯湘、罗德利取得上述房屋产权证（潭房权证岳塘区字第20110447**号）。2010年，两原告在被告湘潭市多伦房地产开发有限公司处购买92号多伦国际商贸城1号楼一层、二层商业门面，建筑面积为361.79平方米，上述门面位于岳塘区五里堆街道纱厂横街92号多伦国际商贸城1号楼010125、020102号。2011年9月29日，两原告取得上述房屋产权证（潭房权证岳塘区字第2011028127、20110281**号）。被告肖凯湘、罗德利买得的92号多伦国际商贸城1号楼第三层整层商业门面，与两原告的一层、二层商业门面形成上下相邻的关系，该三层楼道是一个通向室外的通道，并与两原告二楼门面共墙。2016年，因两原告购买的门面无法达到消防要求，两原告只能在自己二层门面墙上开门用于安全疏散通道，施工时遇到被告肖凯湘、罗德利阻拦，两被告以已经在被告湘潭市多伦房地产开发有限公司处购买该第二层楼梯为由，不准两原告施工，造成停工至今。另查明，两原告购买的分摊面积不包含诉争的第二层楼梯。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司在出售商铺时未考虑两原告二层门面的消防出口。湘潭市房地产测绘队出具情况说明：坐落为岳塘区五里堆纱厂横街92号多伦国际商贸城1号楼，该栋房屋的第三层030102号户室，其建筑面积为2436.02平方米，套内建筑面积为2123.44平方米，共有分摊面积为312.58平方米，与该户室第三层相对应的第一层门厅楼梯和第二层楼梯，都是作为该户室专用通道，单独为该户室服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通用部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分...”据此，建筑物的基本结构部分、公共通用部分、公共设施设备部分等属于建筑物的共有部分，建筑物区分所有权人对共有部分共同享有共有权。本案中被告肖凯湘与被告湘潭市多伦房地产开发有限公司于2009年7月10日签订的《C区三楼商铺买卖合同》中约定第二层楼梯归被告肖凯湘专有的协议部分违反了《物权法》的规定，侵犯了两原告作为共有人的权利，故此约定属于无效条款。本案中涉案第二层楼梯属于全体业主同游部分，对于共有权，个别业主和开发商无权进行处分，双方就共有权进行的预定属于无效条款，其不得对抗第三人。原告诉请确认原告购买的二层门面北楼楼梯有相邻通行的权利，符合法律规定，对该项诉讼请求本院予以支持。原告诉请被告承担案件代理费，没有法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。被告肖凯湘、罗德利辩称被告对争议楼梯通道享有合法专有权，但被告没有提供充分证据证明涉案楼梯在规划文件上已经规划为专属于特定房屋，故此该楼梯理应属全体业主共有部分。被告湘潭市多伦房地产开发有限公司未经得其他业主的同意，将业主共有部分进行出售违反法律规定，对该辩解意见本院不予采信；被告辩称出全资购买了争议的楼梯间，两原告所购买的门面于被告所有的楼梯通道有一墙之隔，应以该强的中心线作为区别两者专有的界限，没有法律依据，对该辩解意见本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于弥补你是诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告谭力嘉、朱润璇在购买的92号多伦国际商贸城1号楼二层门面的北楼楼梯享有相邻通行的权利；驳回原告谭力嘉、朱润璇的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告肖凯湘、罗德利、湘潭市多伦房地产开发有限公司共同负担25元，由原告谭力嘉、朱润璇共同负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赖浩翔审 判 员  黄义华人民陪审员  万小玲二〇一六年十一月十日代理书记员  李 纯