重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初7735号原告：重庆市綦江区明兴物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路88号1幢3-2，统一社会信用代码91500222663595690G。法定代表人：翁春梅，总经理。委托代理人：周毅，男，1972年3月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托代理人：覃纯平，男，1978年10月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：肖林峰，女，1980年9月14日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告黄达龙，男，1974年9月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司（以下简称：明兴物业公司）与被告肖林峰、黄达龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由代理审判员李红梅适用小额诉讼程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告明兴物业公司的委托代理人周毅、覃纯平，被告黄达龙到庭参加诉讼，被告肖林峰经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告明兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费6303元，及滞纳金1418.04元；二、判令被告支付原告二次供水能耗费298.8元；三、判令被告支付公共水电分摊费510元；四、本案诉讼费被告承担。事实和理由：原告系重庆市綦江区普惠·尚城名都小区物业服务企业，被告系该小区2号楼2单元3-4号房的业主，房屋建筑面积123.55平方米。2012年4月1日，该小区业委会与原告签订《小区物业服务合同》，合同约定多层（无电梯）住宅物业服务费按建筑面积计算人民币1元／月／㎡，二次供水能耗费按用水量计算人民币0.6元／吨，公共水电费据实分摊，物业服务费及其他费用的交纳时间为每月25日前，合同期限至2017年3月31日止。但被告从2012年7月起即未按照约定支付公共水电分摊费。现经原告多次催收后被告仍未支付上述费用。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄达龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告对小区管理不到位，原告未按照合同约定对小区进行封闭式管理，未对外来人员进行出入登记，小区车辆乱停放严重影响交通秩序及消防应急救援，原告对被告的投诉未处理，例如被告外墙漏水导致室内装修受损，多次要求原告处理，原告至今未处理好。另外原告诉称的多次向被告催收物业费不属实，被告未曾收到原告任何催交物业费的通知，故原告起诉的部分请求已经过诉讼时效。原告对小区管理不善才导致被告不交纳物业服务费，故原告不应要求被告支付滞纳金，请法院依法驳回原告的请求。被告肖林峰未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告肖林峰、黄达龙系夫妻，二被告是明兴物业公司提供物业管理服务的“小区”业主。2012年4月1日，业主大会作为甲方，明兴物业公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》，约定内容包括乙方为“”提供物业服务，服务内容包括对物业公共部分的日常维修、养护和管理，对物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，对公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，交通秩序与车辆停放的管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业档案资料管理，物业使用项目专项维修资金的预算和计划，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定由乙方管理服务的其他服务事项；其中物业服务费（物业服务费用的构成包括物业服务成本，法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则实行包干制按月收取，标准如下：（1）住宅：高层1元/月/平方米，多层（无电梯）1元/月/平方米，电梯多层1.2元/月/平方米；（2）写字楼2元/月/平方米；（3）商业门面1.5元/月/平方米；（4）商场3元/月/平方米；本物业管理区域的共用部位、公用设施设备的用水、用电费用、自备发电机油料等根据渝价【2004】第778号第六条实行按户据实分摊按月收取；本物业管理区域住宅生活用水属于二次供水范围，二次供水能耗费根据物业使用人用水数量，乙方按0.6元/吨向产权人或使用人收取，若因市场因素，需要调整收费标准，双方另行协商；业主应于通知接房之日起交纳物业管理服务费，物业服务费用和其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务；乙方权利义务包括依照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供相关服务；按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；按物业服务合同的约定提供服务，若未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任；合同期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；本合同自2012年4月1日起生效。《业主手册》中关于物业管理服务内容，规定了小区实行封闭式管理、小区停车管理标准为无乱停乱放。被告入住本小区后，由原告管理服务至今。另查明，被告的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积123.55平方米，物业服务费按1元/月/平方米收取。因小区车辆停放、被告房屋外墙渗水等给被告生活环境造成了一定的影响，被告便拒绝交纳物业服务费用至今。庭审中，被告认可尚欠原告2012年7月1日至2016年9月30日的物业服务费6303元（1元/月/平方米×123.55平方米×51个月）、2012年7月1日至2016年9月30日二次供水能耗费298.8元（0.6元/吨×498吨，根据原告举示的明细被告从2014年10月至2016年9月30日的二次供水能耗费为117.6元）、2012年7月1日至2016年9月30日公共水电分摊费510元（根据原告举示的明细被告从2014年10月至2016年9月30日的公共水电分摊费为240元）。庭审中，原告举示了3份催费通知的照片，用以证明其在2014年4月25日、2015年7月7日、2016年3月21日在被告房门上张贴催费通知，对物业费进行了催收；但被告认为仅凭照片上有3-4房号的字样不能证明原告是催收的被告这一户，且被告否认原告在其门上张贴了催费通知，认为原告的部分请求的诉讼时效已过。庭审中，被告抗辩原告未对小区采取封闭式管理存在隐患，小区车辆乱停等给原告的生活安全和生活便利造成一定影响，被告多次向原告反映其房屋外墙渗水导致屋内装修受损，但原告对此并未处理，并举示了照片证明被告房屋因渗水受损。对此原告辩解，因小区白天人流量大、管理有难度、小区实行打卡进出，故未对所有外来人员均进行出入登记，但小区是有保安巡逻；小区室外停车场是经过了业主大会同意并报相关部门审批才占道停车，原告也对此进行了管理，至于个别不按划线范围停车的车辆，如给他人造成损失应由乱停放车辆的车主承担责任；针对被告房屋渗水的问题，该事实存在，该质量问题尚在质保期内，应由开发商来处理，原告已经和开发商进行了磋商，开发商也对外墙进行了处理，只是对于被告的损失双方没有达成一致意见。上述事实，有《小区物业服务合同》、《业主手册》、欠费明细表、照片及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面诚信地履行自己的义务。《物业服务合同》系业主大会与原告签订，对业主具有约束力。被告对原告所诉请的被告所欠的物业服务费、二次供水能耗费、公告水电分摊费的时间和金额均无异议，本院予以采信。本案争议的焦点在于被告的抗辩理由能否成立和本案的诉讼时效问题。原告认可因小区人口多、范围大，其管理存在一定的难度，不可能面面俱到，瑕疵在所难免，本院认为被告所提出的原告在外来人员进出、车辆停放秩序管理上的瑕疵是客观存在的，且原告也予以认可，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于封闭式管理和车辆管理，原告已经对小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，并且对于被告提出的外墙渗水问题原告也进行了协商处理，只是处理结果不全面，被告如认为其问题未得到圆满解决，可以通过其他途径要求责任人承担责任，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平，被告提出的原告的管理瑕疵不足以否定物业服务费的交纳，对被告该抗辩理由不予支持。关于本案诉讼时效，原告举示了三张张贴物业服务费催收单的照片，但被告否认原告在其门上张贴了物业费催收单，仅凭该照片不能证明该催收单是具体催收的被告这一户，原告亦未举示其他证据证明在前述时间内对被告进行有效催收，且按照常理，原告在被告从2012年7月起长达四年不交纳物业服务费等相关费用的情况下，应及时提起诉讼以维护自身合法权利，故对原告要求被告从2012年7月起交纳物业费等费用的请求本院不予支持，本案诉讼时效应从原告提出主张权利之日即2016年10月9日向本院起诉时起计算，即原告要求主张的物业服务费、二次供水能耗费、公共水电分摊费应从2014年10月9日计算至2016年9月30日，即物业服务费为2936元（1元/月/平方米×123.55平方米×23个月23天），二次供水能耗费为117.6元，公共水电分摊费为240元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告不交纳物业服务费主要是因为其房屋外墙渗水问题未得到解决，可见被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告肖林峰、黄达龙支付原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司2014年10月9日至2016年9月30日的物业服务费2936元、二次供水能耗费117.6元、公共水电分摊费240元，以上合计3293.6元，限被告肖林峰、黄达龙在本判决生效之日起5日内付清；二、驳回原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告肖林峰、黄达龙负担（此款原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司已预交，被告肖林峰、黄达龙在履行上述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  李红梅二〇一六年十一月十日书 记 员  刘 颖