上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3152号原告谈亮，男，1977年6月22日出生，汉族，住址上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室。原告傅佩珠，女，1947年2月5日出生，汉族，住址上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室。原告陈富群，男，1958年1月5日出生，汉族，住址上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室。原告傅佩珠、陈富群共同委托代理人：谈亮，本案原告之一。原告董佩茜，女，1954年10月7日出生，汉族，住址上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室。被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会，住所地上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室。负责人帅师，上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会主任。委托诉讼代理人王家栋，上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会副主任。委托诉讼代理人潘晟，上海市沪南律师事务所律师。原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜诉被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告谈亮(兼原告傅佩珠、陈富群共同委托诉讼代理人)、董佩茜，被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会的委托诉讼代理人王家栋、潘晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜诉称：其系本市瑞南新苑小区的业主，被告提交业主大会表决议案的议题内容为“以续聘方式确定上海上实物业管理有限公司为小区服务企业，物业服务方式为酬金制，物业服务费高层2.5元/月/㎡，商业用房3.34元/月/㎡”，但在之后与物业方签订的《物业服务合同》中约定的内容与表决内容不一致，侵犯了业主的合法权益；此外，当时已选择了另一家物业服务单位，故对物业服务方的选择，应当采用差额选聘方式，被告选择的表决形式不当，在程序上有重大瑕疵。基于上述两方面原因，故要求撤销被告作出的“以续聘方式确定上海上实物业管理有限公司为小区服务企业，物业服务方式为酬金制，物业服务费高层2.5元/月/㎡，商业用房3.34元/月/㎡”的决议。被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会辩称：小区物业服务方上海上实物业管理有限公司曾拟撤离小区，在此情况下，被告考虑另行选聘其他物业服务方，故将拟选聘物业方的情况予以公示并组织见面会，但经与原物业服务方协商达成协议，决定继续聘请原物业服务方，故另行选聘物业服务方的事宜不再继续进行。2014年11月9日的业主大会表决内容为续聘原物业服务方，故不适用选聘物业服务方的表决方式；在议题表决通过后，与物业服务方签订的《物业服务合同》也不存在与表决议题不一致的情形，故原告诉请，缺乏依据，不同意原告的诉讼请求。原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜提供的证据如下：1、瑞南新苑第四届业委会半年工作总结报告，证明业委会多次要求查看物业公司账目，但遭拒绝，且合同约定酬金制，实际变成包干制；2、发放的表决票，证明表决票载明的表决事项、表决截止日期、表决票回收方式等事项；3、小区业主给相关部门的信函，证明小区大量业主对表决的计票有异议，向相关部门发函反映情况；4、2014年11月11日公示的表决结果情况，证明2014年11月11日再次公示表决的情况，该公示结果与11月9日的公示结果有差异；5、物业服务期为2006年6月1日至2008年5月31日的《物业管理服务合同》及附件，证明合同约定物业公司应当公开收费标准、账目，接受住户监督；6、物业公司向其纪委所作的《关于瑞南新苑财务运作的情况说明》和《关于偿还上实物业管理有限公司物业费欠款的通知》，证明物业公司所作缺额的说明以及业委会同意偿付缺额的通知；7、2008年－2014年7月收支明细汇总表及情况说明，证明相关支出明细与审计报告有差异；8、停车费明细，证明停车费转管理费比例不符合合同约定；9、原物业公司保安人员的陈述，证明物业公司管理混乱；10、一组关于上海上实物业管理有限公司给业主公开信、退出小区服务的告示，退费通知和业委会关于选聘其他物业服务方的公示，证明原物业服务方撤离，另行选聘物业服务方的情况，故应适用差额选聘方式进行表决。被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会对原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜提供的证据1真实性无异议，但与本案无关联性；对证据2真实性无异议，表决票明确记明了相关事项；对证据3认为与本案无关；对证据4真实性无异议，11月9日的计票有误差，故在11月11日经房管办重新核定后，再次公示计票结果；对证据5真实性无异议，合同对相关费用转管理费的比例有明确约定；对证据6无异议；对证据7无异议，最终是按明细表确定的金额进行协商；对证据8真实性无异议，对该事项均按合同约定办理；对证据9不予认可；对证据10真实性无异议，但认为与本案无关。被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会提供的证据如下：1、公示，证明被告根据相关规定对表决事项进行公示；2、告知，证明业委会告知业主可审阅《物业服务合同》征求意见稿；3、生效的《民事判决书》，证明在物业公司提起的业主拖欠物业费诉讼中，法院在判决书的查明事实和本院认为部分都确认用公益性收入弥补物业公司亏损；4、签署的《物业服务合同》，证明合同约定物业服务费为酬金制；5、2008年－2014年7月收支明细汇总表，证明物业费缺额情况；6、业主手册，证明表决方式符合《业主手册》的规定；7、关于“聘请律师参加诉讼”的业主大会表决结果公告，证明经业主大会表决同意业委会聘请律师作为代理人参与本案诉讼；8、黄浦区住房保障和房屋管理局出具的说明，证明房管办审核表决统计结果的情况；9、本届业委会成员选举结果公示，证明本届业委会成员的选举还是按照《业主手册》规定的程序进行，不存在修改《业主手册》中议事规则的情形。原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜对被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会提供的证据1真实性无异议，但公示的金额与实际支付金额有差异；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但该案主要处理拖欠物业费纠纷，对用公益性收入弥补物业公司亏损并未进行实体审理；对证据4称未公示，合同约定的也非单一的酬金制；对证据5的计算有异议；对证据6－7真实性无异议；对证据8认为系事后补写，不能反映当时情况；对证据9真实性无异议，但认为本届业委会的做法有瑕疵。经审理查明：原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜系本市瑞南新苑小区的业主，被告系该小区选举成立的业主委员会，该小区的物业服务方系上海上实物业管理有限公司。在物业服务期间，物业服务方因经营亏损，多次表示不再为该小区继续提供物业服务。基于该情形，被告曾考虑另行选聘其他物业服务方，故将拟选聘物业服务方的情况予以公示并组织见面会，后因与上海上实物业管理有限公司达成协议，另行选聘物业服务方的事宜不再进行。为此，被告就续聘上海上实物业管理有限公司、调整物业管理费事宜进行公告，召开业主大会进行表决。根据《业主手册》及相关规定，被告向小区业主发放了表决票，表决截止日期为2014年11月9日下午2时。截止时间届满后，经统计同意373票、反对162票、弃权23票，逾期未投票视作同意222票，对表决结果被告于2014年11月9日进行了公示。后经街道房管办对表决票进行复核，复核统计结果为同意票605票(含逾期未作出同意、反对、弃权意见，视作同意的230票)，反对票163票，弃权票27票。对复核统计结果，被告于同年11月11日再次进行了公告。根据表决票的统计结果，该议案获得通过。被告在议案获得业主大会表决通过后，与上海上实物业管理有限公司签订《物业服务合同》。现四原告对表决通过的议案，认为应适用差额选聘的表决方式，而被告适用的表决方式不当且签订的《物业服务合同》内容与表决议案不一致，故于2015年11月10日起诉来院，要求判如所请。另查明：《业主手册》中对业主大会表决形式约定为：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等事宜。本院认为：业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告虽曾因上海上实物业管理有限公司提出退出小区物业服务而考虑另行选聘其他物业服务方，但在与上海上实物业管理有限公司达成协议后，对另行选聘物业服务方的事宜不再继续进行，故提交的表决议案内容为续聘上海上实物业管理有限公司和调整物业费，故对该议案的表决方式不适用《业主手册》约定的差额选聘物业服务企业的事项。现被告对该议案采用的表决方式并无不当，其程序符合规定。对于表决议案通过后，被告与物业服务方签署的《物业服务合同》内容与表决事项不符，并非是撤销表决议案的事由。综上，根据查明的事实和证据，四原告要求撤销议案的诉讼请求，缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决如下：原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜要求撤销被告上海市黄浦区瑞南新苑业主委员会作出的“以续聘方式确定上海上实物业管理有限公司为小区服务企业，物业服务方式为酬金制，物业服务费高层2.5元/月/㎡，商业用房3.34元/月/㎡”决议之诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元，由原告谈亮、傅佩珠、陈富群、董佩茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 立审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一六年十一月三十日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。