苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00647号原告贾玉琴，女，1961年3月14日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人:薛荣民、徐水金，上海薛荣民律师事务所律师。被告:苏州东方国际名品城有限公司，住江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人:董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。被告:上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人:董建晶。原告贾玉琴与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。本案于2015年8月21日第一次公开开庭进行了审理。原告贾玉琴的委托诉讼代理人贾燕（其后被撤回代理授权）、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁、卜孟婕到庭参加诉讼。审理中，原告申请追加上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）作为本案被告参加诉讼。本案于2016年11月16日第二次公开开庭进行了审理。原告贾玉琴的委托诉讼代理人徐水金、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贾玉琴向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、两被告共同返还原告购房款459145元、支付原告赔偿金16744元（赔偿金是当时为了办理产证，原告配合被告办理产证原告向被告缴纳的税费，现我方要求被告返还），违约金123969元（按照合同第九条第一款约定每天万分之三按照2013年5月30日起计算至被告实际返还购房款止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月15日，原告与被告名品城公司签订编号为苏相合同201201150044的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于苏州环球奥食卡城商铺A2207室，并于2012年4月29日支付被告购房款459145元。原告付清房款后，被告因自身原因延迟交付以及无法和拖延办理产权登记，构成解除合同的约定条件和法定情势，被告因重大违约及不履行合同义务给原告已造成重大经济损失。故原告现起诉至法院，请求判如所请。被告名品城公司辩称，我方不同意原告诉请，原告已经支付了相应的契税，被告也承担了办证所需要的企业流转税费44077.92元。原告之前提供的户籍资料不清晰、不明确，导致办证不能，并且原告在办理产权证的自身资料方面有非常多的缺失导致我方无法提交交易中心继续办理产证相关事宜。最主要的是关于合同补充协议的第十条、第十八条均约定了解除事由应为合同签订日5日，且法律规定从解除事由发生之日解除合同最长期间不超过一年。故我方不同意解除，要求继续履行合同。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2012年1月15日，原告贾玉琴与被告名品城公司签订编号为苏相合同201201150044的《商品房买卖合同》，约定：“原告向被告购买位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积15.05㎡，总价款459145元”。其中第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。在此之前，原告已经分四笔向被告名品城公司刷卡支付合计459145元；另于2012年4月29日分别支付被告名品城公司代办费200元和税费16544.92元。被告名品城公司分别出具收据予以确认。2012年1月15日，原告贾玉琴（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于江苏省苏州市相城区华元路880号苏州环球奥食卡城A馆地上一层1447号单元，建筑面积15.05㎡，本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；该物业租赁期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止；‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其后变更名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证《商品房买卖合同》、收据、《租赁合同》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告贾玉琴向本院申请追加江苏惠龙实业有限公司（以下简称江苏惠龙公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称苏州园区惠龙公司）作为被告参加诉讼，并要求由被追加的被告与原来的被告承担连带清偿责任。理由：1、江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司与被告奥银房产公司相互勾结刻意隐瞒被告名品城公司在2012年8月前根本不属于被告奥银房产公司所有的事实，共同策划、搭台，联合进行宣传广告、明星出场，隐瞒真相，欺骗原告八真实购置被告名品城公司的商铺的购房款交付给被告奥银房产公司，造成投资人重大损失。2、2012年8月后，被告名品城公司的当时的股东即江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司将其全部股权变更给被告奥银房产公司，其为各自经济利益纠纷不断，毫不顾及投资者权益，相互制约，互相设置障碍，并且在股权已经全部转让变更的情况下依然扣押被告名品城公司的公章至今。此举导致投资人多年来无法网签、无法办证，投诉无门，造成重大经济损失和精神损失。被告名品城公司认为，不同意原告的追加被告请求，因为该两公司与被告名品城公司之间的股权转让事宜，与本案没有关联性，不影响本案相关事实的认定及法院的公正审判。对此，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案中仅处理原告与现有两被告之间关于商品房买卖中的争议；至于原告所述的被告奥银房产公司、被告名品城公司以及案外人江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司之间的股权变更事宜，根据合同相对性和公司法人有限责任的原则，与本案并非同一法律关系，于本案的处理也不存在法律上的关联，因此对于原告追加江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司作为被告的请求，缺乏法律依据，本院不予准许。综上，本院认为，原告贾玉琴与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201201150044的《商品房买卖合同》，应系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告举证的收据证据可以证明，原告已经向被告名品城公司完全履行了支付购房款459145元及税费的合同义务。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故原告与被告名品城公司在2012年1月15日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，原告在当日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定被告名品城公司在当天即已将涉案房屋交付原告，并由原告出租使用。故被告名品城公司并不存在逾期交房的情形，对于原告主张的按照合同第九条第一款约定每天万分之三标准支付逾期交房违约金，本院不予支持。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于原告主张的基于解除合同而产生的返还购房款、税费等请求，均已丧失请求基础，本院也不予支持。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明。本院认为，被告名品城公司无证据证明其后向原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致原告方至今延迟办证的责任应归被告名品城公司承担，本案中，原告经本院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：驳回原告贾玉琴的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币4900元，由原告贾玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月二十九日书记员  姚丽君