广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11695号上诉人（原审被告）：刘佩霞，住广州市花都区。委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师被上诉人（原审原告）：何妃三，住广东省雷州市。委托代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。上诉人刘佩霞因与被上诉人何妃三房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘佩霞向本院提起上诉称：一审法院对本案的事实查明不清，且适用法律错误。本案起诉时，被上诉人诉称：上诉人与被上诉人是朋友关系，被上诉人是借上诉人的名字购买涉案房屋。但在被上诉人提供的录音中可以得知，从录音第2页第6行、录音中第3页第2行、第13行都可以得知被上诉人是与陈某甲相识，上诉人与被上诉人是根本不相识的，更加不是朋友关系，上诉人开始是借名给陈某甲买房(后已回购)，何妃三认为是陈某甲介绍刘佩霞给何妃三购买涉案的房屋，虽然双方对这个存在争议，但没有争议的是，陈某甲是购买这套房屋且是双方的联系者，有一个事实是清楚的，上诉人与被上诉人之间并不是朋友，双方之间并没有口头约定。若上诉人与被上诉人之间并没有任何关系，上诉人购买涉案房屋的定金和首付款应当是属于不当得利，而不属于合同纠纷，一审法院适用法律是错误的。一审法院遗漏了诉讼主体。一审法院应当将陈某甲追加为共同诉讼的第三人，陈某甲是查明购买涉案房屋首付款和定金的关键，从被上诉人的陈述，其是与首付款的支付者常某去选购房屋，后在法院调取证据发现诚意金以及定金是涉及到黄某支付时，又将黄某找到来证明是为其付款，假若购买涉案房屋真如被上诉人所说是由其出资购买，不会从少到一万元的诚意金，到定金，乃至首付款，全部都由他人付款，这些均与事实不相符合，而且还是借他人名义购买房屋，全都不符合正常的逻辑，假若说被上诉人是资金不足，应该是常某转入被上诉人的卡上，再由被上诉人去购买涉案房屋。这些问题一审法院都没有去查实，上诉人与被上诉人双方都认可买房都是通过陈某甲，那么本案的事实查清，陈某甲是必要的共同诉讼主体，上诉人已经支付了定金和首付款给陈某甲，一审法院在未查清事实的基础上就直接要求上诉人支付定金和首付款给被上诉人，对上诉人是极为不公平的。整个买房的过程，双方都是确认是经过陈某甲，而被上诉人在陈述定金时说是记忆错误，难道自己借名购买房屋，谁支付的定金都不清楚，首付款也是由他人支付，今天支付定金和首付款的人可以说是帮被上诉人支付的，若陈某甲荣出庭说明支付定金和首付款的人是还钱给他，那是不是本案就是一个错案。故本案的事实，陈某甲是本案的关键。上诉人认为一审法院遗漏了诉讼主体，应当发回重审。综上所述请求二审法院：1、请求判令撤销(2015)穗花法民三初字第1467号《民事判决书》，改判上诉人不需要向被上诉支付任何款项或发回重审。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人何妃三答辩称：一审判决查明事实清楚，认定事实和适用法律正确，请二审法院予以维持，上诉人刘佩霞违反诚实信用，故意虚假陈述，捏造事实，妄图侵占被上诉人何妃三的资金，其上诉请求与事实无理并缺乏依据，综上，请求二审法院判决驳回其全部上诉请求。事实与理由如下：关于一审法院查明事实和适用法律的问题。1、首先，根据一审法院查明的事实和刘佩霞一审答辩和庭审陈述和二审民事上诉状自认的事实可确定，涉案房屋的首期款和定金并非由刘佩霞所支付，也并非由案外人陈某甲支付，而是由何妃三支付。其次，刘佩霞在一审的庭审陈述前后矛盾，一审第一次开庭时其答辩称定金和首期款是由其交纳，并称不认识何妃三，房屋是其购买的，但其答辩意见和主张的事实与法院查明的事实和证据不符。刘佩霞在证据面前无法抵赖时，于第二次开庭，其又改口称是陈某甲借其名义购买涉案房屋，后来其又向陈某甲购买涉案房屋，并称首期和定金是陈某甲替其交纳，其已经将款项归还给陈某甲，但对于前述辩解意见其并没有提供证据予以证明，另外，原审庭审时刘佩霞的丈夫也承认与何妃三是认识的。于上诉时，又自认案外人陈某甲是其与何妃三买房的联系者。由上可知，刘佩霞的前后矛盾的陈述，难以令人相信，且不符合常理，没有证据证明。相反因何妃三借他人名义购买房屋，办理购买房屋的手续均非何妃三本人办理，定金和首期款均非由何妃三直接支付，购房合同等资料并非由何妃三持有，故何妃三忘记了定金数额符合常理，且相关的证据形成足够强大的证据链条，证明涉案房屋的定金和首期款、专项维修基金是由何妃三支付的。因此，一审法院不予采信刘佩霞的陈述，依据查明的事实采信何妃三陈述的事实，是非常正确的。2、如前所述，刘佩霞没有合法依据，取得何妃三为涉案房屋支付的款项，理应返还，刘佩霞上诉的理由也认为其属于不当得利，故一审法院适用《民法通则》第八十四、九十二条判决刘佩霞向何妃三返还资金正确。综上，刘佩霞上诉要求改判不需要向何妃三支付任何款项没有依据。二、关于一审程序的问题。刘佩霞的上诉的第二点理由是遗漏了陈某甲为本案必要共同诉讼第三人。首先，根据一审查明的事实可知，涉案房屋的定金和首期款并非由陈某甲支付，陈某甲并非涉案房屋的买受人或所有权人。其二、陈某甲介绍刘佩霞给何妃三认识的事实并不能证明陈某甲是涉案房屋的买受人或所有权人，同样，也不能证实涉案房屋首期款和定金由陈某甲支付的事实，刘佩霞也并未提供证据证明陈某甲与本案有利害关系；其三，何妃三并不确认涉案房屋的首期款和定金由陈某甲支付的事实，也并无起诉要求陈某甲归还前述款项，陈某甲没有义务向何妃三返还涉案房屋的首期款和定金。综上，案外人陈某甲对本案的诉讼标的没有共同的义务，不是本案必要共同被告，也不符合《民事诉讼法》第五十六条规定的第三人的条件，本案的处理结果同陈某甲并没有法律上的利害关系，故刘佩霞以其单方的陈述认为陈某甲是本案的共同诉讼的第三人并以此理由要求发回重审并无依据。何妃三于2015年11月17日向原审法院起诉请求：1.刘佩霞向某三返还购房定金20000元和购房款277420元及支付利息（利息以297420元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至付清款之日止）；2.诉讼费由刘佩霞承担。原审诉讼中，何妃三变更诉讼请求为：1.刘佩霞向何妃三返还购房定金50000元和购房款277420元及利息（利息以327420元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至付清款之日止）；2.诉讼费由刘佩霞承担。原审法院经审理查明：2014年4月26日，刘佩霞与广州保盈置业有限公司签订《保利花城认购书》，约定刘佩霞认购位于广州市花都区三东大道保利花城自编19-1号楼xxxx房（保利花城东一街5号），认购价为1047025元。定金50000元须于签订认购书时付清，首期楼款267025元须于签订认购书后七日内付清，余款730000元须于签订认购书后七日内申办按揭贷款。认购书还约定认购方须缴纳物业专项维修资金10395元方可签署《商品房买卖合同》。2014年5月29日，刘佩霞与广州保盈置业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘佩霞购买广州市花都区三东大道保利花城东一街5号（19-1栋）1302房，建筑面积为99平方米，套内建筑面积为79.85平方米，房屋总价为1047025元，按揭贷款方式付款，首期款317025元自预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款金额730000元须于2014年5月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。何妃三陈述：2014年4月，其与朋友常某一起看房选购了涉案房屋，并支付了定金20000元。因何妃三没有购房资格，就联系其朋友陈某甲问是否可以介绍一个人借其名买房，陈某甲介绍了刘佩霞，于是何妃三、刘佩霞口头约定由何妃三借刘佩霞的名义购买涉案房屋，并承诺房屋升值出售后给刘佩霞一笔钱。2014年4月26日，何妃三、刘佩霞一起去售楼部由刘佩霞签订了认购书，2014年5月29日，何妃三、刘佩霞以及常某一起去售楼部，由刘佩霞签订了商品房买卖合同，因何妃三的资金不够，由常某代何妃三支付了首期款277420元，之后何妃三亦将该笔款偿还给了常某。何妃三称其在2014年底打电话给刘佩霞要求由何妃三来供楼，刘佩霞说她要自己买这套房，自己供楼，何妃三遂要求刘佩霞返还定金和首期款，一开始刘佩霞同意返还，但之后刘佩霞以房子是她购买的拒绝返还，何妃三故诉至原审法院成讼。何妃三为证明其陈述，提交户名为常某的账户在2014年5月29日交易277420元的银行理财金账户历史明细清单予以证明，并申请常某出庭作证。常某陈述：我与何妃三是十几年的好朋友，2014年4月份我们一起去看房，涉案房屋的定金由何妃三支付。之后因何妃三的资金没到位，就委托我先替她支付首期款，我在保利花城售楼部刷卡代何妃三支付了涉案房屋的首期款277420元，何妃三于7、8个月后将这笔钱偿还给了我。刘佩霞陈述：我不认识何妃三和常某。2014年4、5月份，我与丈夫邓某、陈某甲以及陈某甲妻子杜某一起去看房，看中涉案房屋后，因邓某和陈某甲都没有购房资格，就由我来购买，因我的银行卡刷不到钱，陈某甲帮我支付了定金，因当时付款有优惠，杜某亦帮我支付了10000元，定金收据由陈某甲持有，之后我签订了认购书。2014年5月29日，我去售楼部签订了商品房买卖合同，同日陈某甲帮我支付了首期房款，付款时我在售楼部外面等陈某甲，所以也不知道他是怎么支付的房款，付款的单据亦由陈某甲持有，我也没有见过收款收据。之后我以现金和银行转账形式分期向陈某甲偿还了房款约300000元，之后涉案房屋的按揭贷款由我每月支付。为此，刘佩霞提交其向户名为陈某乙和孙某山的账户分别汇款20000元和50000元的银行汇款凭证，刘佩霞称其已向陈某甲还款约220000元，其中20000元通过汇款方式支付至陈某甲的账户，50000元汇入陈某甲指定的孙某山的账户，其余款项是以现金方式偿还给陈某甲，双方没有写收据或收条。原审诉讼中，何妃三申请原审法院向广州保盈置业有限公司调取涉案房屋定金和首期款的支付账户等情况，原审法院依法向广州保盈置业有限公司发函调查，该公司向原审法院邮寄回涉案房屋的定金以及首期款的收款收据，银联刷卡凭证及个人借款凭证的复印件，上述材料显示在2014年4月23日黄某支付涉案房屋的诚意金10000元，2014年4月26日黄某支付定金40000元，2014年5月29日常慧贤支付房款267025元、物业维修资金10395元，合计277420元，2014年6月18日刘佩霞以按揭贷款方式支付按揭款730000元。其中定金的收据有两张，一张是在2014年4月26日开具，内容为“收到赵某乙交来保利花城19-1-1302房定金50000元”，一张是在2014年5月24日开具，内容为“收到刘佩霞交来保利花城19-1-xxxx房定金50000元”。何妃三称其与黄某是朋友关系，赵某乙是黄某的亲戚，其最初是通过黄某借赵某乙的名义买房，因赵某乙银行个人征信有问题无法办理按揭贷款，故通过陈某甲找到了刘佩霞，何妃三称定金50000元是黄某代何妃三支付，之后何妃三已将定金偿还给了黄某。对此，何妃三申请黄某和赵某乙出庭作证。黄某陈述：我与何妃三是朋友关系，2014年4月份，我与何妃三一起在保利花城摇号买房，摇号的规则是先缴纳10000元诚意金，摇号中了买房有折扣。因何妃三没有购房资格，让我帮忙找人借名买房，我找了我外甥赵某乙帮她摇号，并缴纳了10000元的诚意金，赵某乙摇中号后，何妃三就用赵某乙的名字购买了涉案房屋，之后因为赵某乙个人征信问题办不了银行按揭就没有以他的名义买了。购房定金50000元是我分两次刷卡帮何妃三支付的，一次是10000元的诚意金，一次是40000元的定金，大概半年之后何妃三向我偿还了上述50000元。赵某乙陈述：黄某是我舅舅，何妃三是我舅舅的朋友，我舅舅说她朋友没有购房资格，就借用我名字买房，购房定金是我舅舅支付的，以我的名字开具了定金收据，之后因我信用卡逾期还款，征信有问题，无法办理按揭贷款，他们就更改了购买人为刘佩霞。我不认识刘佩霞，但是在更名时见过她一次，因为销售部的人员要求更名我和刘佩霞需到场签字。何妃三称因其记忆有误，故对定金的支付情况两次庭审陈述不一致。另外，何妃三提交一份在2015年8月25日的电话录音，拟证明刘佩霞受托出借名义给何妃三买房的事实，录音显示刘佩霞与何妃三是相识的，录音中刘佩霞称是陈某甲借其名买房。刘佩霞对该录音的真实性予以确认，但认为录音的内容与事实不符，刘佩霞认为何妃三打电话是要回房子，其回应说房子是其出钱向陈某甲购买的。原审诉讼中，何妃三、刘佩霞均表示从2015年初起已无法联系上陈某甲及其妻子杜某。原审另查，涉案房屋已办理预告登记，尚未办理房地产权证。原审诉讼中，何妃三向原审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结刘佩霞价值210000元的财产，并提供了担保。原审法院经审查后依法作出（2015）穗花法民三初字第1467号民事裁定予以准许，之后采取了查封措施。原审法院认为：关于涉案房屋的定金和首期款由谁支付的问题，依据原审法院查明的事实，购房定金以及首期款的刷卡支付凭证显示涉案房屋的定金50000元由黄某支付，首期款（包括物业维修资金）277420元由常某支付，黄某和常某亦出庭作证陈述其是代何妃三支付上述款项，并表示已收到了何妃三偿还的款项，故原审法院对何妃三主张的涉案房屋的定金和首期款由其支付予以采信，刘佩霞认为定金和首期款是陈某甲帮其支付与事实不符，原审法院不予采信。何妃三认为其是借刘佩霞的名义购房故支付了上述款项，刘佩霞对此予以否认，表示并不认识何妃三，涉案房屋由其自己购买，但根据何妃三提交的电话录音显示刘佩霞与何妃三是相识的，且刘佩霞在录音中又陈述是陈某甲借其名义买房，前后陈述不一致。刘佩霞认为涉案房屋的定金和首期款是陈某甲帮其支付，其已将款项偿还给陈某甲，但未提交证据证明还款的事实，其陈述的大额现金还款且未签订收据或收条亦不符合常理。另外，根据证人赵某乙的陈述，在更换涉案房屋的购买人为刘佩霞时，赵某乙和刘佩霞应销售部的要求均到场签字，赵某乙的上述陈述与开发商先后出具两张定金收据的事实相吻合，亦符合常理，原审法院予以采信。综上，刘佩霞在本案中的陈述前后矛盾，存在多处疑点，且刘佩霞对此未作出合理解释，故原审法院采信何妃三的说法。综上，刘佩霞无合法依据取得何妃三为涉案房屋支付的房款，何妃三要求刘佩霞返还其为涉案房屋支付的定金、首期款（包括物业专项维修资金）及上述款项从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付的利息合理合法，原审法院予以支持。刘佩霞认为其向陈某甲偿还的款项可另行向陈某甲主张权利。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条的规定，于2016年5月16日作出如下判决：一、被告刘佩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何妃三返还购房定金50000元，首期购房款267025元，专项维修资金10395元，以上合计327420元；二、被告刘佩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何妃三支付上述购房定金、首期购房款及专项维修资金的利息，利息以各款项本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月17日起计至被告付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6211元，财产保全费1570元，由被告刘佩霞负担。二审期间，双方当事人均没有就本案提出新证据，本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点仍然是对于涉案房屋定金及首期款由谁支付的认定。上诉人认为其是通过案外人陈某甲交付定金和首期款，但经原审法院查核，无论涉案房屋买卖合同主体还是交付款项凭据等均未涉及陈某甲，上诉人该陈述并无充分的证据证实。一方面，被上诉人主张有相应的付款人确认，与原审法院查明的事实相吻合，形成有效的证据链。故此，原审法院事实认定并无不当，上诉人该部分上诉理据不足，本院不予采纳。上诉人上诉还认为原审未追加案外人陈某甲，违反法定程序问题。如前所述，从现有证据反映，未发现涉案房屋的交易涉及陈某甲相关权益，其不属于应追加的当事人范围。至于上诉人陈述的其与陈某甲之间的款项支付问题，属于上诉人与陈某甲之间区别于本案的另一法律关系，并不影响本案依据现有证据作出认定。最后，上诉人认为涉案房屋的定金及首期款属于其不当得利，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6211元，由上诉人刘佩霞负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月七日书记员  冯冠豪