四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)川2081民初3622号原告：四川天成置业有限责任公司，住所地四川省成都市。法定代表人：彭春英，董事长。委托诉讼代理人：陈洪国，四川阳安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霞，四川阳安律师事务所律师。被告：陈永，男，1975年4月23日出生，汉族，住四川省简阳市原告四川天成置业有限责任公司（以下简称：天成置业公司）诉被告陈永房屋租赁合同纠纷，本院于2016年8月16日立案受理，依法适用简易程序审理，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告天成置业公司的委托诉讼代理人黄霞到庭参加诉讼，被告陈永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天成置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年9月25日签订的被告租赁天成国际社区的《商铺租赁协议》及被告租赁H区的《商铺租赁协议》；2、被告于本判决生效后3个工作日内向原告返还上述商铺；3、被告向原告支付租金345383元；4、被告从2016年8月16日起至被告返还房屋之日止，按每日2229元的标准向原告支付房屋占用费；5、被告向原告支付免租期的租金345383元；6、被告向原告支付商业综合管理费9298元；7、被告从2016年8月16日起至被告返还出租房屋之日止，按照每日68.88元的标准，向原告支付商业管理费；8、被告向原告支付违约金242956元；9、被告向原告赔偿30万元。事实和理由：被告陈永系简阳市简城镇文庐就好食府个体经营者。2013年9月25日，被告与原告就被告租赁简阳天成国际社区商铺事宜，签订两份《商铺租赁协议》，其中H区11栋1层22号商铺面积521.18平方米，第1、2年（2013年9月27日至2015年9月26日）月租金70元/m2，第3年（2015年9月27日至2016年9月26日）月租金75.6元/m2；H区11栋2层14号商铺面积462.76m2，第1、2年（2015年9月27日至2016年9月26日止）月租金55元/m2，第3年（2015年9月27日至2016年9月26日止）月租金59.4元/m2，两处商铺均约定2013年9月27日至2013年11月26日及2014年9月27日至2014年11月26日为免租期，免租期4个月，合同约定终止合同，被告应按全部租期内的平均租金标准补足租期的租金。被告从2016年5月2日起停止营业，并从2016年4月1日起未向原告缴纳租金及商业管理费，按照合同约定，原告可单方面解除租赁合同，被告向原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现诉讼来院。被告陈永答辩：1、原告陈永租赁该商铺用于与胡凌鹏、郑兵共同经营餐饮店，另外两人具体负责支付租金，但该两人现以无法联系，原告并不清楚具体欠付租金情况，原告只听合伙人说2016年5月之前的租金全部付清。2、现经济环境不佳，租金过高，造成被告经营困难，被告便将商铺关闭。但在被告关门的第二天，原告便将上述商铺进行了关锁。3、2015年8月初，被告将项目计划书报给原告，双方达成降低租金的口头协议，将租金下降到每平方40元至50元之间。现原告主张被告违约，无事实依据。4、被告在承租房屋时，向原告缴纳保证金185805元，这笔保证金应折抵租金。本院经审理认定事实如下：简阳市天成国际社区H区11栋1层22号、2层14号房屋系原告天成置业有限责任公司所有。2013年9月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告陈永租赁原告H区，建筑面积521.18平方米；租赁期限为7年，自2013年9月27日起至2020年9月26日，其中2014年9月27日至2014年11月26日为免租期（4个月）；商业综合管理费标准为3元/m2，由承租人向物业管理企业支付，每半年支付一次；租赁保证金109449元，在签订之日一次性支付，租赁保证金于本合同终止之日五日内抵偿欠付租金或其他杂费后无息返还，如租赁期内，因承租人的原因导致出租人提前解除本合同的，保证金不予退还；租金每半年支付一次，承租人应于上一半年期满前7日内，支付下半年的租金，第1、2年（2013年9月27日至2015年9月26日）的年租金为437796元（月租金70元m2），第3年租金（2015年9月27日至2016年9月26日）的年租金为472812元，第4年（2016年9月27日至2017年9月26日）的年租金为510648元（月租金81.65元/m2）,第5年（2017年9月27日至2018年9月26日）的年租金551496元（月租金88.18元/m2），第6年的租金（2018年9月27日至2019年9月26日）的年租金595584元（月租金95.23元/m2），第7年的租金（2019年9月27日至2020年9月26日）的年租金643236元（月租金102.85元/m2）；任何一方违约导致对方解除合同，违约方应赔偿另一方30万元；承租人逾期缴纳租金达15天的，出租人可单方解除合同，收回房屋，租赁保证金不予退还，并保留追究承租人违约责任的权利等内容。同时，原、被告再次签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告H区房屋，建筑面积462.76平方米；第1、2年（2013年9月27日至2015年9月26日）的年租金305422元，第3年（2015年9月27日至2016年9月26日）的年租金329856元,第4年（2016年9月27日至2017年9月26日）的年租金356232元，第5年（2017年9月27日至2018年9月26日）；第6年（2018年9月27日至2019年9月26日）的415488元，第7年（2019年9月27日至2020年9月26日）448748元；其他合同条款与前一份合同一致。被告在装修案涉商铺时向原告缴纳租赁保证金185805元。被告向原告支付租金至2015年12月31日。2016年1月1日至2016年4月1日前的租金，被告支付156285元后，未再支付。2016年4月1日之后的租金，被告未向原告支付。2016年5月，被告因经营困难，将其经营的餐饮店关锁。后原告在关锁的商铺外再加一把锁，对商铺进行2次关锁。以上事实，有原告向本院提交的原告营业执照复印件、被告身份信息，商铺租赁协议2份，国有土地使用权证、房产证复印件及原、被告庭前会议及庭审陈述等证据予以证明，经庭审质证，以上证据来源合法，真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将其所有的商铺出租给原告，双方订立的2份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应按照合同的约定履行自己的义务。被告未按合同的约定按期足额向原告缴纳租金，属违约行为，应承担相应的违约责任，其提出双方已达成降租协议等理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于《商铺租赁合同》是否解除及退还商铺的问题。合同当事人可以就合同解除条件达成合意，如合同解除条件成就，权利人可以主张合同解除。本案《商铺租赁合同》第七条第8款第（6）项约定合同解除条款，被告从2016年1月1日起，未按期支付租金，符合该条约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告主张解除2份《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于被告退还商铺的问题，因本案涉及的租赁合同已解除，原、被告无租赁合同关系，被告理应将其承租的商铺退还原告。故，对原告要求被告返还租赁商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于租金及商铺占用费支付的问题。原告主张被告从2016年1月1日起，除支付租金156285元外，未再支付租金。虽然被告提出案涉铺面用于被告与另两人合伙经营，被告的合伙人具体负责租金的支付，现该合伙人无法联系，被告对租金的支付情况并不知情的抗辩意见，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告未举出已履行交付租金的相关证据，应承担举证不利的法律后果。被告因经营困难，于2016年5月将商铺关锁，原告基于被告欠付大额租金及其他大量外债，可能转移财产的考虑，在被告关闭商铺后，再在商铺外加锁。虽然原告加锁的行为具有自力救济的性质，但自力救济并非没有界限，原告应在合理的期限内，采取提起诉讼等公力救济的方式主张权利。从原告关锁商铺到其提起诉讼近3个月时间，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，及本案的实际情况，合理期限确定为3个月，原告在2016年8月16日向本院提起诉讼，未超越自力救济的界限，不应予以苛责。原告主张被告支付其从2016年1月1日至2016年8月15日期间租金345383元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于支付商铺占用费的问题，本案涉及两份《商铺租赁合同》在原告向本院起诉之日解除，即2016年8月16日解除。虽然原、被告无租赁法律关系，但商铺依然存放有被告的货物，依然由被告利用，被告应按照租赁合同中约定的租金标准，向原告支付商铺占用费。至于计算商铺占用费的截止时间，考虑到本案商铺先后被原、被告双方关锁，任何一方对商铺均不具有完全的控制权，虽然被告负有向原告退还商铺的义务，但原告同时负有开锁等协助义务。如不确定商铺占用费的计算截止时间，可能存在出租方怠于行使协助义务，造成承租方无法返还商铺，而额外支付占用费的情况，为平衡出租方与承租方的利益，商铺占用费计算至生效判决书确定的返还期限止。对超过上述截止时间，因承租人的原因，未向出租人返还商铺的，出租人可以另案主张权利。故，对原告主张被告向其支付从2016年8月16日起至被告返还商铺之日止，以平均租金为标准计算商铺占用费的诉讼请求，本院部分予以支持。关于原告主张商业综合管理费的问题，虽然《商铺租赁合同》对综合管理费的金额及交付时间进行了约定，但该合同同时约定综合管理费由承租方向物业管理企业支付，也受《前期商业管理服务协议》的约束，商业综合管理费具有物业管理费的性质，原告并非是案涉小区的物业管理企业，也未因垫付综合管理费而取得追偿权，原告并非商业综合管理费的权利主体，原告主张被告向其支付商业综合管理费，无事实基础及法律依据，本院不予支持。关于免租期的租金是否支付的问题，《商铺租赁合同》约定2014年9月27日至2014年11月26日为免租期，同时合同约定因承租人无法继续正常经营，出租人同意承租人终止租赁合同的，承租人应按全部租期内的平均租金标准向出租人补足免租期的租金。虽然合同中约定的退还免租期租金的情形，与本案中因被告违约，原告主张解除合同的情形不同，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，免租期租金条款属于合同价款及履行方式的一种，对于因被告违约而解除合同的情况，是否退还免租期的租金，应按照合同有关条款及长期租赁的交易习惯进行考量，合同中明确约定原告同意被告申请终止租赁合同的，退还免租期的租金，如未违约而终止合同适用退还免租期租金条款，而因被告违约解除合同反而不适用退还免租期租金，不符合双方订立合同的目的。其次，免租期条款是原告基于长期租赁关系而给与被告的租金优惠，如因承租人的原因而提前解除合同还给与免租期优惠，不符合长期租赁的交易习惯。故，因被告违约而解除租赁合同的情形，适用退还免租期租金条款。对于退还免租期租金的金额，合同约定按照“全部租期内的平均租金标准”计算，H区商铺的平均月租金为43444.86元，4个月免租期的租金金额为173779.44元；H区商铺的平均月租金为30308.19元，4个月免租期的租金金额为121232.76元。原告主张被告向其支付免租期租金295007元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告向原告承担违约责任的问题。被告未按合同约定向原告支付商铺租金，应承担违约责任。《商铺租赁合同》第七条第2款规定承租人未按约定支付租金的，每延期支付一天，乙方按照应付款额的5‰支付违约金，逾期达15天，如出租人选择解除合同，出租人不向承租人退还保证金。对于履约保证金，具有担保合同履行的性质，虽然法律、司法解释未对履约保证金进行规定，但基于当事人的意思自治，应按照双方合同约定的内容确定其性质，本案合同约定租赁终止时，保证金可抵偿未付租金或其他杂费，如因承租人的原因致使合同解除，保证金不予退还。本案双方约定的履约保证金具有合同补偿及惩罚的功能，与违约金的功能类似。同时，该条第4款约定因一方违约而解除合同的，违约方应赔偿另一方人民币30万元。虽然合同第七条第4款无“违约金”的表述，但符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，该条属于违约金条款。原告基于上述合同的约定，要求被告承担三项违约责任，即：因逾期支付租金，按照应付款额的5‰支付违约金；因被告违约导致合同解除，要求被告承担30万元的违约金及不退还保证金185805元。对三项违约金责任是否属于重复约定的问题，逾期付款违约金与解除合同违约金，属于不同阶段的违约行为导致的违约责任，违约行为不具有同一性，可同时适用逾期付款违约金及解除合同违约金。但对于解除合同的违约责任，合同中约定两项，即不予退还保证金和30万元的违约金，上述两项的违约行为具有同一性，不能同时适用。经本院释明，原告选择30万元违约金条款。对于逾期付款违约金的数额，根据合同规定，被告从2016年4月1日起未向原告支付租金，至原告起诉之日（即2016年8月16日），共计137天，以应付租金345383元为基数，按照日5‰的标准，确定违约金数额为236587.36元。对于合同解除违约金30万元，扣除被告已向原告缴纳的履约保证金185805元，被告还需向原告支付因合同解除产生的违约金114195元。两项违约金合计350782.36元。被告提出原告主张的违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款利率的标准调减违约金的抗辩意见。本院认为，违约金是否调整，应根据公平原则及诚实信用原则，以守约方的实际损失为基础，并综合考量过错程度、逾期利益等因素。本案系长期租赁，年租金达100万，现租期未到一半，因被告不缴纳租金而解除合同，原告需重新寻找承租方，势必给原告造成相应的损失，且解除合同的责任在于被告，原告并无过错，故对被告要求降低违约金的抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告四川天成置业有限责任公司与被告陈永于2013年9月25日签订的2份《商铺租赁协议》；二、被告陈永于本判决生效之日起十日内向原告四川天成置业有限责任公司支付2016年8月15日前的租金345383元、免租期租金295007元；三、被告陈永于本判决生效之日起十日内将其承租的位于简阳天成国际社区商铺交还给原告四川天成置业有限责任公司；四、被告陈永于本判决生效之日起十日内向原告四川天成置业有限责任公司支付商铺占用费（以日租金2229元为标准，从2016年8月16日起至本判决生效后十日止）；五、被告陈永于于本判决生效之日起十日内向原告四川天成置业有限责任公司支付违约金350782.4元；六、驳回原告四川天成置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7767元，财产保全费2920元，两项共计10687元，由原告四川天成置业有限责任公司负担1805元，被告陈永负担8882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  税旭东二〇一六年十一月八日书记员  陈叔余