江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1181民初8000号原告：南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码913211810518931608，住所地丹阳市丹凤南路17号。负责人：高阳，该分公司经理。委托诉讼代理人：钱冬云，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：路小军，江苏恒闻律师事务所律师。被告：陈彩魁。委托诉讼代理人蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。丹阳市人民法院于2016年9月23日依法立案受理原告南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司（下称金鹰物业）与被告陈彩魁物业服务合同纠纷一案，依法由审判员王鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人路小军、被告陈彩魁及其委托诉讼代理人蒋燕翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹰物业向本院提出诉讼请求称：1、请求判令被告支付2015年5月15日至2016年12月31日的物业费117237.09元、公共能耗费66067.93元，共计183305.02元；2、判令被告按每日万分之五的标准承担自2015年5月15日至实际给付之日的违约金；3、被告承担本案律师费5000元及诉讼费用。事实与理由：2014年6月6日，被告购买了丹阳金鹰天地广场10-301、302的商铺，房屋总面积为964.73平方米。2014年11月24日，原、被告签订了物业管理服务协议，约定物管费7.8元/月/平方米、公共能耗费3.5元/月/平方米，同时双方对物管费、能耗费的交付时间、方式、数额及违约责任等均作了明确约定。后被告应于2015年5月15日起支付物业费，但经原告催要，被告仅支付了30000元，至今仍拖欠物业费及能耗费，现原告诉至法院，请求判如诉请。被告陈彩魁辩称，第一，本案争议的房屋是商业用房，并不适用于前期物业管理，其收费标准应由物业公司与业主协商确定，原告方主张的物业费收取标准并未与业主进行过协商，而是其单方面核定的，该合同不符合法律规定。第二，该合同为原告单方制作并提供的，其性质为格式合同，且该合同内容单方加重了被告的义务，减轻了其责任，合同内容其未与被告进行过协商，重要条款也并没有明显提示，因此合同条款内容对被告并不发生法律效力。第三，原告要求的能耗费根据《江苏省物业服务管理办法》第10条规定，其包含在物业费中，原告却重复收取，因此该费用违法，且其收费标准明显不合理，也违背了其向物价部门备案的标准。第四，原告提供物业服务的不到位，服务标准完全达不到其要求收费的标准，收费标准应予以降低。经审理查明，原告系具有物业服务资质的物业服务企业，被告于2014年6月6日，购买了丹阳金鹰天地广场10-301、302商铺，房屋总面积964.73平方米。2014年11月24日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》（下称协议），约定被告为原告的商铺提供物业管理服务，协议第六条第二项约定，物业服务收费每月每平方米7.8元，能耗分摊费每月每平方米3.5元；交费时间为在办理交付手续之日起，原告预收12个月的物业费、公共能耗费等，并在每个收费期的前第一个月15日前缴费；协议第十一条第四项约定，业主未按约定的收费标准和时间交费的，物业企业有权要求补交并从逾期之日起按万分之五交纳违约金。被告自2015年5月15日起使用房屋，期间支付了原告物业费30000元，余款拖欠至今，现原告诉至本院，请求判如诉请。以上事实由原告提供的物业管理服务协议、房屋买卖合同及当事人陈述予以证实。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当按照约定向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，原告系具有物业服务资质的物业服务企业，与被告签订了物业服务协议，原告按照合同约定已向该小区业主提供了物业管理服务，被告作为业主应当向原告支付物业费。双方约定的物业服务费收取标准为每平方米每月7.8元，该价格已由物价部门核准，被告房屋的建筑面积为964.73平方米，自2015年5月15日至2016年5月14日，被告共计欠缴物业费964.73×7.8×12=90299元。协议约定被告应当预交1年的物业费，2016年5月15日后又是一个交费周期，原告可以主张被告交纳2016年5月15日至12月31日的物业费964.73×7.8×7.5=56437元。上述两段费用合计146736元，被告已支付30000元，尚欠116736元。本院对原告主张的物业费在116736元范围内予以支持。被告辩称的已支付19000元的事实没有提供证据证明，本院不予采信。关于原告主张的公共能耗费，协议约定能耗分摊费每月每平方米3.5元，能耗费是建筑物共用设备设施的运行而产生的能源消耗费用，该费用应该由业主分摊，不包括在物业服务费内。能耗分摊费应当是按实收取、按实分摊，双方约定的固定3.5元显然不合理，原告应当予以纠正。但是，物业服务企业没有垫付能耗费的义务，为维护整个商场的正常运转，不至于因部分业主欠交能耗费用而导致商场不能正常运营，物业服务企业有权要求业主预交能耗费，再根据实际使用的情况由各业主分摊。故原告请求支付2015年5月15日至2016年5月14日的公共能耗费40519元，具有合理性及必要性，本院予以支持。但是，原告应当在收取下一交费周期前将上一周期业主已交纳的费用以及收支情况进行公示，确已分摊完毕余额不足的，才可以继续向业主预收。原告主张被告支付逾期违约金，合同约定交费时间为在办理交付手续之日起，原告预收12个月的费用，并在每个收费期的第一个月15日前缴费，并约定未按合同约定交费应当承担万分之五的违约金，被告未依照合同约定支付物业费，应当支付逾期违约金，但约定每日万分之五的违约金没有经过物价部门核准且显然过高，应调整至按银行贷款利率年6%计算。至2016年5月14日，2015年5月15日至2016年5月14日的60299元物业费（扣除已交的30000元）及能耗费40519元已产生逾期违约金6049元。2016年5月15日之后，被告尚欠上一周期费用（物业费及能耗费100818元）未支付，且应预交下一周期的物业费56437元（不含能耗费），应当按照年利率6%支付至实际给付之日的违约金。关于原告的主张的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈彩魁应于本判决生效后十日内给付原告南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司物业费116736元（2015年5月15日至2016年12月31日）、能耗分摊费40519元，合计157255元；二、被告陈彩魁应于本判决生效后十日内给付原告南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司违约金6049元（截止2016年5月14日），并以157255元为基数按年6%支付自2016年5月15日至实际付清之日的违约金；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1983元，由被告陈彩魁承担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内连同应付款一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审判员 王 鹏二〇一六年十一月十一日书记员 杜仙英附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。