山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁05民终1416号上诉人（原审被告、反诉原告）：东营天华房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：刘静静，山东东胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹元柱。上诉人东营天华房地产开发有限公司（以下简称天华房地产公司）因与被上诉人尹元柱商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天华房地产公司的委托诉讼代理人刘静静，被上诉人尹元柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天华房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人尹元柱承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人未按合同约定期限交付房屋存在法定和约定的免责事由。一审法院应对上诉人的反诉请求予以支持，被上诉人一审中认可上诉人于2015年3月15日曾通知其交房，交房时间应认定为2015年3月15日，被上诉人因其自身原因不及时办理交房手续，此后的逾期交房违约金不应予以支持。《商品房预售合同》约定的违约金过高，应当适当调低。尹元柱辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。上诉人未按合同约定期限交付房屋，不存在法定和约定的免责事由。一审法院认定实际交房时间为2015年6月12日正确。合同约定的违约金不存在过高情形。尹元柱向一审法院起诉请求:判令本诉被告天华房地产公司支付本诉原告尹元柱逾期交房违约金38954元，诉讼费由本诉被告承担。天华房地产公司向一审法院提出反诉请求:判令反诉被告尹元柱支付违约金7900元，本案诉讼费用由反诉被告尹元柱承担。一审法院认定事实：2012年11月27日，尹元柱（买受人）与天华房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定尹元柱购买天华房地产公司开发建设的位于东营市东营区汾河路401号第20幢1单元1201号房屋一套，房屋总价款619839元。合同第九条约定：出卖人应当在2014年8月1日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，并符合合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的，交楼期限顺延。3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：如出卖人逾期交房超过30日且买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第六条约定：买受人按揭付款，合同签订之日支付房款首付款319839元，剩余房款300000元在七日内办理银行按揭。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。尹元柱与天华房地产公司口头达成车位购买协议，约定尹元柱购买天华房地产公司开发建设的天华·卢卡美郡20-1-1201号停车位，车位价款为60000元。尹元柱于2012年11月21日、2012年11月23日向天华房地产公司支付房款支付房款共计319839元，2013年1月2日，尹元柱通过中国工商银行办理按揭贷款向天华房地产公司支付房款300000元。2012年11月21日，尹元柱向天华房地产公司支付车位购买款60000元。2015年1月16日，涉案房屋取得竣工验收备案表，竣工验收备案表中载明的5号楼房与尹元柱所购买的20号楼房系属同一幢。2015年1月25日，东营市房屋产权登记中心出具《东营天华房地产开发有限公司测绘成果报告》。2015年3月15日，天华房地产公司通知尹元柱办理房屋交接手续，尹元柱到达天华房地产公司处，但未办理房屋交接手续。2015年6月12日，尹元柱在收房书上签字，涉案房屋交付尹元柱。2014年8月30日，天华房地产公司（出卖人）与尹元柱（买受人）签订《协议书》载明：出卖人一次性赠送两年物业费；只要出卖人在2014年11月30日前达到合同约定交房条件，双方互不追究违约责任；若出卖人未能在2014年11月30日前达到合同约定之交房条件，自2014年12月1日起按日支付违约金。2015年4月17日，尹元柱的妻子段玉花向天华房地产公司出具收条一份，载明：今收到天华房地产公司涉案合同补充协议约定的违约金6384元。一审法院认为，原告（反诉被告）尹元柱与被告（反诉原告）天华房地产公司签订的《商品房预售合同》及补充协议、协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。针对本诉部分，原告已依约向被告支付相应的房屋价款，被告应依约交付房屋。原告以被告逾期交房构成违约为由，要求被告以其支付的购房款619839元和车位购买款60000元共计679839元为基数按日万分之三支付自2014年11月30日起至2015年6月12日止共计191天的违约金38954元。被告提出以下抗辩意见：1、被告抗辩其逾期交房是因为政府审批延迟造成，但未提交证据予以证实，故对该抗辩意见不予支持；2、被告抗辩原告于2015年3月15日收到其发出的交房通知书，并向原告出示了合同约定的相关证明材料，该日应为房屋交付时间，但被告未提交证据证实其出示相关证明材料的情况，且原告不予认可被告向其出示相关证明材料，故被告主张实际交房时间为2015年3月15日的抗辩意见不予支持，被告提交的收房书能够证实涉案房屋的实际交房时间应为2015年6月12日；3、被告抗辩其已向原告支付自2014年12月1日起至2015年1月22日止的违约金6384元，原告认可收到违约金6384元，主张违约金的起算时间系2014年12月1日，但双方并未明确截至时间，且被告未提交证据证实其主张的该违约金支付期限，故一审法院确认该6384元系被告支付原告自2012年12月1日起的部分违约金；4、被告抗辩合同约定的违约金过高，主张应适当调低，应以租赁与涉案房屋在相同地段、同等面积的替代房屋所支付费用为限，但被告未能提交证据证实其抗辩主张，且原、被告在合同中约定的违约金系事前双方的一致协议内容，并不违反法律规定，故对该抗辩意见不予支持。结合被告提交的协议书，一审法院认为原告向被告主张违约责任的期限应为2014年12月1日起至2015年6月12日止，原告主张被告违约的天数为191天，对被告并无不利，应予以确认；原告主张其交付的车位购买款亦应作为购房款按日万分之三要求被告支付违约金，一审法院认为双方就涉案车位达成口头协议，并未约定被告逾期交付车位的违约责任，故原告的该项请求无事实和法律依据，不予支持，故被告应支付原告的逾期交房违约金为29132.77元（619839元×0.03%×191天-6384元），对原告主张的超出部分不予支持。针对反诉部分，反诉原告主张反诉被告向其支付自2015年3月15日起至2015年6月12日止的违约金7900元，因一审法院确认涉案房屋的实际交付时间为2015年6月12日，反诉原告的该诉讼请求无事实依据，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）尹元柱逾期交房违约金29132.77元；二、驳回原告（反诉被告）尹元柱的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取387元，由原告（反诉被告）尹元柱负担97元，由被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司负担290元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。本院认为，二审期间双方争议的焦点问题是：一审判决对涉案房屋逾期交房违约金的计算区间及数额认定是否正确，上诉人天华房地产公司对涉案房屋逾期交房是否存在免责事由。上诉人天华房地产公司主张被上诉人尹元柱于2015年3月15日收到交房通知，该日应为房屋交付日期，但被上诉人不予认可，且上诉人未提交相关证明材料，故对上诉人的该主张，本院不予支持。一审中，上诉人天华房地产公司提交收房书载明收房时间为2015年6月12日，该证据能够证实上诉人天华房地产公司涉案房屋的交付时间为2015年6月12日。上诉人天华房地产公司一审提交的协议书约定了违约金起算时间，一审认定涉案房屋逾期交房违约金的计算区间为2014年12月1日至2015年6月12日，并无不当。上诉人天华房地产公司虽主张逾期交房具有法定和约定免责事由，但并未提交证据予以证实，故对其主张不予支持。因涉案房屋的实际交付时间为2015年6月12日，故上诉人天华房地产公司反诉请求被上诉人尹元柱向其支付自2015年3月15日起至2015年6月12日止的违约金7900元，无事实依据，不予支持。涉案商品房预售合同对逾期交房的违约责任进行了约定，该约定系当事人真实意思表示，合法有效且未超过法律规定的过高情形，上诉人天华房地产公司主张适当调低，不予支持。综上，上诉人天华房地产公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院应依法驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费799元，由上诉人东营天华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  隋宪贞审 判 员  翟玉芬代理审判员  袁永林二〇一六年十一月二十六日书 记 员  董文龙