重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1771号上诉人（原审被告）：李清泉，男，生于1962年5月19日，汉族，重庆市巫溪县人，住巫溪县。委托诉讼代理人：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会。负责人：何志恩，小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：邓仲华，重庆峡郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川金安建设发展有限责任公司，住所地成都市金沙路16号7幢7号，注册登记证号5101002008861。法定代表人：陈发万，公司董事长。被上诉人（原审第三人）：重庆市巫奚水资源开发有限公司，住所地巫溪县城厢镇太平路228号，工商注册号50023818002071-2-1。法定代表人：王健，公司经理。上诉人李清泉因与被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会、四川金安建设发展有限责任公司、重庆市巫奚水资源开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服巫溪县人民法院(2015)巫法民初字第01611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李清泉及其委托代理人杨祖夔，被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会负责人何志恩以及委托诉讼代理人邓仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清泉上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会承担。事实和理由：一、程序方面。1、一审“原告”在“民事诉状”中名称是“弘禹骄园二部小区业主委员会”，一审法院送达给上诉人的“应诉通知书”等法律文书也是将“原告”名称书写为“弘禹骄园二部小区业主委员会”。事实上一审中所谓的“原告”名称是不存在的，不具备原告诉讼主体资格，不符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉条件，应根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第208条规定，驳回起诉。在本案庭审中，上诉人依法提出了“弘禹骄园二部小区业主委员会”不具备原告诉讼主体资格，应当驳回起诉，然而一审仅凭不是原告的“原告”变更“称谓”来做出实体判决，一审违反法定程序。2、本案2015年12月29日开庭，合议庭决定于2016年1月19日继续开庭，2016年1月19日因弘禹骄园二部小区业主委员会负责人与本案承办法官进行激烈的争议，没有开成庭，一审法庭也没有通知下次开庭时间。上诉人代理人2016年4月中旬接到电话通知上诉人领取判决书。一审法院在没有进行第二次开庭情况下，就做出判决，显然剥夺了上诉人的诉讼权利。二、事实方面。1、上诉人购买房屋时，对争议地块上诉人向开发商适当交了费用，双方以“商品房买卖合同补充协议”进行了约定，该约定应当具有法律效力。2、“弘禹骄园二部小区业主委员会”无证据证明本案争议地块在小区红线之内，更不能证明“土地使用证”范围内的土地就是弘禹骄园二部小区业主的共有土地。3、一审认定上诉人与四川金安建设发展有限责任公司签订的补充协议第4条所载明的“不办理土地使用证”，能反映出上诉人明知该地段属于业主共有部分，显然没有依据。4、一审认定上诉人与四川金安建设发展有限责任公司签订的补充协议第4条属于恶意串通损害第三人利益的情形是错误的。巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会辩称，上诉人提出的上诉事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持原判。四川金安建设发展有限责任公司、重庆市巫奚水资源开发有限公司没有提交答辩意见。巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会向一审法院起诉请求：确认被告李清泉与被告四川金安建设发展有限责任公司2005年3月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》第4条无效。一审法院认定事实：2004年5月31日，第三人取得城厢镇赵家坝滨河片区北岸的土地使用权，用于开发建筑弘禹骄园二部。2004年9月15日，被告四川金安建设发展有限责任公司与被告李清泉签订《商品买卖合同》，被告四川金安建设发展有限责任公司将巫溪县xx骄园x部x幢x单元x楼x号房屋出让给被告李清泉。2005年3月30日，被告四川金安建设发展有限责任公司与被告李清泉签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第4条约定，经被告四川金安建设发展有限责任公司同意，被告李清泉所购位置的室外地坪除3米宽的应急消防通道和正立面所对的室外地坪外，为被告李清泉独家适用，被告李清泉已适当付费，但不办理土地使用证。2013年，为上述房屋办理房屋产权证时，商品房买卖合同的销售方变更为重庆市巫奚水资开发有限公司，购买方为李亚，李亚系被告李清泉之子，所售房屋的产权证登记的房屋位置为xx骄园x部x号楼3单元x，产权人为李亚。2015年8月28日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告四川金安建设发展有限责任公司与被告李清泉所签订的《商品房买卖合同补充协议》第4条因违反法律的强制性规定而无效。另查明：原告为依法取得备案登记证的小区业主委员会，备案登记名称为弘禹骄园二部业主委员会，所刻印章为巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会。一审法院认为，原告为小区业主共有利益提起诉讼，其诉讼主体适格。原告诉称被告四川金安建设发展有限责任公司与被告李清泉所签订的协议第4条，违反了《物业管理条例》关于“业主依法享有的物业共用部份的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的强制性规定，但该规定为强制的管理性规定并非效力性规定，违反该规定并不一定导致协议的无效。但被告李清泉与被告四川金安建设发展有限责任公司签订的补充协议第4条所载明的“不办理土地使用证”，能反映出被告李清泉明知该地段属于业主共有部分而与被告四川金安建设发展有限责任公司约定归其个人使用，被告四川金安建设发展有限责任公司为了销售房屋，置小区业主共有的权利不顾，与被告李清泉达成补充协议的行为，属于恶意串通损害第三人利益的情形，应属无效条款。依照《物业管理条例》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告四川金安建设发展有限责任公司与被告李清泉所签订的《商品房买卖合同补充协议》第4条无效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李清泉提交收款收据2张，拟证明四川金安建设发展有限责任公司、重庆市巫奚水资源开发有限公司收取了购房款，没有更改合同内容。被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会对该份证据的真实性认可，但认为其与本案没有关联性。本院认为，该份证据真实合法，本院予以采信。被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会提交证据两份。证据1、巫溪县公安局治安管理大队、巫溪县人民政府宁河街道办事处、巫溪县房地产管理处出具的证明，拟证明弘禹骄园二部小区业主委员会即巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会，被上诉人主体适格。证据2、重庆市巫奚水资开发有限公司、巫溪县房地产管理处出具证明，拟证明涉案土地属于业主共有。上诉人李清泉质证认为：对证据1，上诉人对于主体资格认可。对证据2，从形式上和内容上都不认可。本院认为，证据1由巫溪县公安局治安管理大队、巫溪县人民政府宁河街道办事处、巫溪县房地产管理处盖章，能够证明弘禹骄园二部小区业主委员会即巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会，本院予以采信。证据2，重庆市巫奚水资开发有限公司、巫溪县房地产管理处出具证明，该证据内容为重庆市巫奚水资开发有限公司原享有的溪国用（2004）字第0684号《中华人民共和国国有土地使用证》所附《重庆市巫奚水资开发有限公司（弘禹骄园Ⅱ部）宗地图》中部“道路”标志以东版面线内地块系巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主使用面积。小区内各楼房墙根以外区域属业主共有，重庆市巫奚水资开发有限公司没有留存或让予他人使用。该份证据由重庆市巫奚水资开发有限公司、巫溪县房地产管理处盖章，能够证明涉案土地属于业主共有，本院予以采信。二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会为依法取得备案登记证的小区业主委员会，备案登记名称为弘禹骄园二部业主委员会，所刻印章为巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会。弘禹骄园二部业主委员会即巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会，巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会是与本案有利害关系的其他组织，其主体适格。上诉人认为一审原告主体不适格，一审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，2004年9月15日，被上诉人四川金安建设发展有限责任公司与上诉人李清泉签订《商品买卖合同》，被上诉人四川金安建设发展有限责任公司将巫溪县x骄园x部x幢x单元x楼x号房屋出让给上诉人李清泉。之后，因各种原因导致巫溪县x骄园x部x幢x单元x楼x号房屋没有建设，上诉人李清泉作为购房户，在不愿意购买巫溪县x骄园x部x幢3单元x楼x号房屋的情况下，被上诉人四川金安建设发展有限责任公司为了达到销售房屋的目的，2005年3月30日在其明知涉案土地属于业主共有而无权处分的前提下，与上诉人李清泉签订《商品房买卖合同补充协议》约定归上诉人李清泉使用，被上诉人四川金安建设发展有限责任公司的行为属于无权处分，但是没有证据证明上诉人李清泉与被上诉人四川金安建设发展有限责任公司之间存在恶意串通行为，一审认为上诉人李清泉与被上诉人四川金安建设发展有限责任公司签订《商品房买卖合同补充协议》第4条约定属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款恶意串通损害第三人利益的情形，应属无效条款的认定属于适用法律错误，本院依法予以纠正。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人李清泉与被上诉人四川金安建设发展有限责任公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第4条约定，经四川金安建设发展有限责任公司同意，李清泉所购位置的室外地坪除3米宽的应急消防通道和正立面所对的室外地坪外，为李清泉独家适用，李清泉已适当付费，但不办理土地使用证。本案涉案土地属于业主共有，被上诉人四川金安建设发展有限责任公司的行为属于无权处分，但是该补充协议第四条约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该约定条款合法有效。综上所述，李清泉的上诉请求成立，予以支持；依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销巫溪县人民法院(2015)巫法民初字第01611号民事判决；二、驳回被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会的一审诉讼请求。二审案件受理费80元，由被上诉人巫溪县宁河街道办事处弘禹骄园二部小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  胡相龙二〇一六年十一月八日书 记 员  闫东东