广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终14200号上诉人（原审原告）：郭静，女，汉族，1979年11月12日出生。委托诉讼代理人：刘连荣，广东时文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐微，女，汉族，1985年1月14日出生。委托诉讼代理人：谢斌，广东华协律师事务所律师。上诉人郭静因与被上诉人唐微房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭静上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持郭静的诉讼请求；3、唐微承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）关于本案合同的当事人。从郭静和唐微2015年4月11日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》可以清楚看到，在合同上签字的买卖双方只有郭静和唐微，没有其他任何第三人。本案是唐微根本违约，即没有在资金监管协议上签字、没有依约办理涉案房产买卖首期款的资金监管、没有办理银行按揭贷款，而一审法院却违反了合同相对性原则，以夫妻关系替代合同关系。涉案合同约定，郭静将位于深圳市龙岗区中海康城花园X区X栋XX的房产以153万元的价格出售给唐微。唐微在签订合同之后迟迟不履行该合同第四条“付款方式”约定的义务，在郭静的多次催促之下才来到双方约定的办理资金监管的银行，在郭静配合唐微在资金监管协议上签字之后，唐微并没有在资金监管协议上签字，没有办理首期款的资金监管，也没有办理银行按揭贷款，唐微完全没有履行合同的主要付款义务。唐微已构成根本违约。唐微提交的《二手房交易结算资金托管协议》、《个人结算一业务申请书》、《个人购房贷款承诺函》也证明上述唐微的合同义务由沙X峰签字办理，而郭静事先并不知情。沙X峰虽是唐微的丈夫，但其不是合同当事人，郭静与唐微也没有另行签订合同主体变更书。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；《中华人民共和国合同法》第六十条也明确规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法律明确规定的是合同当事人的权利义务，但一审法院却以夫妻关系、唐微夫妻均在现场为由认定涉案房产买卖为唐微夫妻共同购房行为，以夫妻关系替代合同关系，认定案外人的行为为唐微的履约行为，完全违背了合同相对性原则。（二）郭静依约履行了自己的合同义务，不存在违约情形。郭静已依约将涉案房产赎楼并办理了注销登记，完成了自己的合同义务。（三）一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款和《中华人民共和国合同法》第六十七条，适用法律错误。首先，本案不存在代理的问题。没有任何证据证明唐微夫妻之间在本案房产买卖合同关系中相互有代理权。其次，本案是唐微根本违约在先，其无权行使先履行抗辩权。综上，唐微未依合同约定履行自己的主要合同义务，已构成根本违约。唐微辩称，郭静在一审中已经承认并确认签约及办理资金监管手续时双方及配偶均有到场。双方均未对签字人的身份提出异议，双方在签订资金监管协议时申请人即注明为“沙X峰”，且最后签字人也为沙X峰，郭静对此是完全知情亦签字确认。夫妻双方是家庭财产的共同所有权人，房产作为家庭的重大资产，后期的按揭贷款须由夫妻双方共同承担，贷款以夫妻任意一方名义办理均不影响购房合同的履行，更不会影响到郭静的利益。唐微选择以其丈夫的名义贷款，是为了更好更快的取得贷款并完成本次交易。唐微已经实际根据双方合同约定在银行完成了首期款48万元的资金监管，并取得了付清购房款的贷款承诺函，唐微已经完全具备履行合同能力。郭静向一审法院起诉请求：1、解除郭静与唐微之间于2015年4月11日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、唐微承担违约金306，000元；3、唐微承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）唐微与沙X峰系夫妻关系。2015年4月11日，唐微作为买方，郭静作为卖方，深圳市家家顺房产交易有限公司作为居间方，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市中海康城花园X区X栋XX房（房地产证号为XXX**），房地产用途为住宅，建筑面积为87.28平方米，房价总款为153万元。合同约定涉案房产交易定金3万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。合同约定买方须于2015年5月20日之前支付定金之外的首期款43万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多收部分退回，卖方应无条件配合。本条约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。合同还约定，该房处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起25日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。合同第八条约定，买方自愿支付卖方因卖房应当支付的包括营业税、个人所得税在内的所有税费。合同第九条约定，买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算。合同第十条约定，卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后5个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理费等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方，居间方核实后在3个工作日内将交房保证金放款给卖方。合同第十一条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金32，600元；买卖双方须在签订本合同时支付全额佣金的20%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，即买方应支付8000元。合同第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同，并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同，并可没收买方已支付的定金或要求买方支付转让成交价20%的违约金。（二）合同签订后，唐微依约向郭静支付定金3万元，郭静出具定金收据，郭静同意从定金中预留1万元托管在居间方深圳市家家顺房产交易有限公司作为交房保证金。2015年5月19日，唐微丈夫沙X峰作为购房人（甲方），郭静作为售房人（乙方）、中国农业银行股份有限公司深圳东部支行作为托管银行（丙方），三方签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定唐微丈夫沙X峰将涉案房产首期款48万元存入丙方开立二手房交易结算资金专用账户，该协议落款由唐微丈夫沙X峰、郭静签字，丙方处由中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行盖章。2015年5月20日，唐微丈夫沙X峰将涉案首期款48万元存入上述约定监管账户，中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行在个人结算业务申请书上加盖了公章。2015年6月16日，中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺函内容为借款人（购房人）沙X峰，贷款银行承诺涉案房产贷款金额为102万元，其中承诺函存根联记载地址为中海康城花园X区X栋XX，正本联地址将“怡龙枫XX、X号楼X号楼X座XX号房”手写修改为“中海康城花园X区X栋XX”，并加盖中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行校对章，但贷款承诺函记载房产证号为XXX**号即涉案房产证号。（三）唐微因主张郭静拒绝领取贷款承诺函和办理涉案房产过户手续，于2015年6月17日诉至一审法院，案号为（2015）深龙法民三初字第885号，请求继续履行合同，并要求郭静支付迟延履行金，同时申请对涉案房产进行查封。郭静则认为唐微违约在先，于2016年2月18日诉至一审法院，提出本案诉讼请求。（2015）深龙法民三初字第885号案件查明事实如下：2015年7月1日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明唐微截至2015年7月1日具备购房资格。涉案房产于2011年9月1日抵押给中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行，郭静于2015年4月20日结清贷款本息，于2015年4月29日办理涉案房产注销抵押登记，该房产证原件，郭静未交付给居间方用于办理过户。郭静确认购房时唐微与其丈夫沙X峰均在签约现场。唐微提交郭静、唐微之间的录音资料，欲证明郭静因购买其他房产遇违约，要求唐微作最坏打算。唐微提交唐微与贷款银行工作人员郭X红之间的录音资料，欲证明郭静曾给贷款银行工作人员打电话称不卖涉案房产了。郭静提交郭静与银行办理资金监管工作人员林X聪之间的录音资料，欲证明郭静系在空白的资金监管协议上签字，但林X聪却认为系郭静与唐微一起来办理的。郭静向中国银行业监督管理委员会深圳监管局提交关于深圳农行免税大厦支行在办理郭静与唐微二手房买卖过程中出具《个人购房贷款承诺书》及办理资金托管手续时存在违规行为的信访文件。2016年3月18日，中国银行业监督管理委员会深圳监管局作出回复，内容为：“深圳农行免税大厦支行是深圳农行东部支行的下辖营业网点。深圳农行二手房资金监管可由客户自由选择在通存通兑区域内任一网点办理，免税大厦支行可以作为托管银行办理资金托管业务，唐微、沙X峰为夫妻，为购买房屋向深圳农行申请住房贷款并办理资金托管业务。2015年5月20日沙X峰作为借款人、唐微作为共同借款人向深圳农行提交了《个人信贷业务申请表》，同日深圳免税大厦支行收到沙X峰存入的托管资金。经调查发现，出具《个人购房贷款承诺书》及办理资金托管手续的过程中，免税大厦支行未严格遵循制度规定，出具的资金托管协议乙方（购房人）与房屋买卖合同的买方不是同一人，资金托管协议的丙方与盖章主体不一致。东部支行未严格执行相关制度，导致《个人购房贷款承诺函》【深农银（东部）个函（2013）2015号】出现存根编号不合逻辑，承诺函签收人和签收日期空白，房屋地址信息修改不规范的问题。针对上述情况，我局将要求该行加强内部管理，梳理制度流程，加大培训力度，提高制度执行力，严密防控操作风险，目前该行已对相关客户经理予以经济处罚。”一审法院认为，郭静、唐微及深圳市家家顺房产交易有限公司签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格履行合同义务。关于合同签订后，唐微以其丈夫沙X峰名义办理资金监管协议以及取得银行承诺函是否有存在违约行为的问题。首先，郭静明知唐微与沙X峰为夫妻关系，且签约时唐微与其丈夫沙X峰均在现场，郭静知道或应当知道唐微购买涉案房产为唐微夫妻共同购房行为，将沙X峰作为购房人（甲方），郭静作为售房人（乙方）签订《二手房交易结算资金托管协议》，应认定郭静同意将涉案房产首期款由郭静丈夫沙X峰名义进行监管，即由唐微丈夫沙X峰代为履行唐微合同义务。郭静辩称是签署空白资金监管协议，唐微并未告知涉案房产首期款将由唐微丈夫沙X峰的名义进行监管，但二手房交易结算资金托管协议首页明确记载购房人为沙X峰以及拟交易的涉案房产，即使郭静系签署空白资金监管协议，郭静亦属未尽到审查义务，存在明显的过错。其次，唐微丈夫沙X峰按照合同约定时间与郭静、监管银行三方签订《二手房交易结算资金托管协议》，并将首期款48万元汇入双方指定监管账号，已经履行合同义务，虽然托管协议丙方记载托管银行为中国农业银行股份有限公司深圳东部支行，盖章为中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行，但郭静、唐微双方签订首期款资金监管协议目的是将涉案房产首期款48万元存入指定银行监管账号，而唐微已经按约定将首期款存入指定监管账号，双方签订首期款资金监管协议目的已经得到实现，而中国农业银行股份有限公司深圳东部支行、深圳免税大厦支行均属于中国农业银行股份有限公司分支机构，其分支机构盖章行为均代表中国农业银行股份有限公司，并不影响资金监管协议效力和履行，故郭静以约定监管银行与实际监管银行不一致为由进行抗辩，一审法院不予支持。关于唐微取得中国农业银行股份有限公司深圳东部支行贷款承诺函问题，中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具的银行承诺函存根和正本内容均记载涉案房产证号，其记载房产地址有涂改之处，银行确有不规范行为，但是由笔误引起，属于银行内部管理问题，并不是唐微丈夫沙X峰自身原因所引起，况且该银行未撤销该承诺函，并不影响银行承诺函效法律效力。因此，唐微依约支付定金、办理资金监管、取得银行承诺函，已经履行合同约定义务，在履行资金监管和取得承诺函过程中并没有违约行为。关于郭静是否存在违约行为。根据合同约定，卖方承诺于本合同签订之日起25日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。郭静虽然依约自行筹资还清涉案房产银行贷款，并注销抵押登记，但并没有将房产证原件交予居间方用于办理过户，郭静履行合同过程中存在瑕疵行为，但不足以影响双方合同继续履行，故不构成根本违约。唐微在取得银行承诺函后，考虑到郭静“红本在手”，又没有将房产证原件交居间方保管，次日对涉案房产申请进行查封，属于行使不安抗辩权情形，但唐微并没有提交直接证据证明已经及时通知郭静办理过户手续以及郭静拒绝办理过户的相关证据，故认定郭静根本违约的证据不足。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。履行合同过程中，虽然双方均存在瑕疵行为，但并不影响该合同全面履行，且郭静、唐微之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，唐微明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故唐微请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院已另案处理。同理，因双方均不存在违约行为，故郭静请求解除合同并要求唐微承担违约责任，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回郭静的全部诉讼请求。案件受理费2945元，由郭静负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于唐微是否存在根本违约情形。本案中，虽然签订首期款监管协议及支付48万元首期款的买方义务均实际由唐微的配偶沙X峰履行，但首期款监管协议由郭静与沙X峰共同签订，可体现其共同意思表示，该协议文本首页主体处沙X峰的姓名系打印，客观上亦不存在一方擅自更改或涂改资金监管协议当事人的可能性，结合郭静在其一审起诉状中“但被告…在原告多次催促之下才在履行资金监管义务的最后一日办理资金监管”的自认，郭静签署该资金监管协议的行为则表明其已同意由沙X峰向其履行买方义务，属《中华人民共和国合同法》第六十五条所规定的当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形，在沙X峰其后已经取得银行贷款承诺的情况下，郭静作为出卖人收取房款的主要合同目的并未受到影响，不存在该条法律所规定的因沙X峰未履行债务而应由唐微承担违约责任的情形。据此，郭静关于唐微构成根本违约的诉讼主张不成立，本院不予支持。综上所述，郭静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5890元，由郭静负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十一月二日书记员（兼） 李开宇