广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12413号上诉人（原审原告）：朱小雯，住广州市。委托代理人：黎月梅，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：肖敏，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市康旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：廉洪涛，职务：董事长。上诉人（原审被告）：广州市志燊物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张振夫，职务：总经理。委托代理人：赵宏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区柏德来商业城皓天通讯店，住所地：广州市荔湾区，***号铺。实际经营者：李纵宇，男，汉族，1979年8月30日出生，住址：广州市。委托代理人：刘亚男，住广州市天河区。上诉人朱小雯、广州市康旺物业经营管理有限公司（以下简称“康旺公司”）、广州市志燊物业管理有限公司（以下简称“志燊公司”）、因与被上诉人广州市荔湾区柏德来商业城皓天通讯店（以下简称“皓天通讯店”）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱小雯、康某甲公司、志燊公司分别向本院提起上诉，上诉人朱小雯向本院上诉称：本案中，尽管一审判决已查明“本案临Gxx、临Gxx商铺占用展示区及公共通道搭建，且与原告商铺相邻，原本开放的通道被临铺封锁，导致了原告商铺在市场中的经营位置发生变化，在一定程度上侵害了原告对其商铺经营、使用和管理的权利”等事实，但对于朱小雯因此而遭受经济损失的情况，一审判决未能进行查明和正确适用法律，在此基础上作出“原告并未有实际损失的证据予以证明，故对于原告要求康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持”之认定难免错误。具体理由如下：一、康旺公司、志燊公司、皓天通讯店的侵权行为导致xxxx号商铺至今无法对外出租，朱小雯因此而遭受了经济损失，事实清楚，证据确凿充分。一审判决未能查明前述事实，认定“原告并未有实际损失的证据予以证明”缺乏事实依据和法律依据。在本案一审程序中，朱小雯提交了侵权场地照片、《荔湾区委书记接访日来访登记表》、报警回执等证据材料，足以证明：因康旺公司、志燊公司、皓天通讯店前述侵权行为，导致原本恰好正对着展示区且位于人行通道交叉点上的xxxx号商铺被临Gxx、临Gxx商铺堵死，原本占据了极好位置及视野的旺铺变成了要绕道几十米远、再通过几十米窄小的巷子才能到达的死铺，严重损害了xxxx号商铺的整体形象、商业价值和原有使用功能，导致商铺根本无法对外出租经营。尽管朱小雯先后采取了发通知、粘贴公告、申请信访、现场沟通等措施多次向康旺公司、志燊公司、皓天通讯店提出抗议，要求它们停止侵害、恢复原状等，但它们始终不予理会，依然我行我素，志燊公司甚至于2013年11月对朱小雯暴力相向，朱小雯求助无门，xxxx号商铺也因此而长期无法对外出租经营，朱小雯当初购买xxxx号商铺的目的亦无法实现，遭受了较大的经济损失。而对于3301号商铺至今无法对外出租这一客观事实，康旺公司、志燊公司、皓天通讯店在一审庭审过程中均予以了确认。更何况，xxxx号商铺所在区域的大部分商铺至今无法出租，在柏德来商业城中已经是众所周知的事情了，朱小雯实际上也无需另行举证证明。据此，朱小雯已经尽到了法律规定的举证责任，康旺公司、志燊公司、皓天通讯店前述侵权行为导致xxxx号商铺至今无法对外出租经营，朱小雯因此而遭受了经济损失，事实清楚，证据确凿充分。一审判决原本依法应根据《民法通则》、《物权法》、《侵权责任法》等有关法律规定，判决康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等侵权责任，却怠于查明前述案件事实，亦未能正确适用法律，继而错误认定“原告并未有实际损失的证据予以证明”，依法应予以纠正。需要说明和强调的是：如果仅判令康旺公司、志燊公司、皓天通讯店停止侵害、排除妨碍、恢复原状而不判令它们赔偿损失，这将会间接纵容了康旺公司、志燊公司、皓天通讯店，使它们有恃无恐，无法切实解决和制止志燊公司、康旺公司违法将共用部分占为已有以谋取私利的问题，不利于保护柏德来商业城全体业主的合法权益。二、因康旺公司、志燊公司、皓天通讯店的侵权行为致使xxxx号商铺长期无法对外出租，朱小雯依据损害发生期间的政府指导价计算并主张因此而遭受的损失数额合法合理，一审判决对此未予以支持显属错误。如前，康旺公司、志燊公司、皓天通讯店的前述侵权行为严重侵害了朱小雯对xxxx号商铺经营、使用和管理的权利。就此，根据《侵权责任法》第十九条等有关法律规定，朱小雯依据损害发生期间的政府指导价(即广州市房地产租赁管理所于2011年至2016年期间公布的《广州市房屋租金参考价》)计算并主张因此而遭受的损失数额合法合理，依法应获得支持。一审判决错误认定“朱小雯并未有实际损失的证据予以证明”，继而不予支持朱小雯提出的“要求康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带赔偿经济损失”的诉讼请求，错误亦在所难免。综上所述，请求二审法院：1．判令撤销一审判决的第二项、第三项结论，依法改判为由康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带赔偿至侵权场地恢复原状后第90日止朱小雯的经济损失，2．判令本案一、二审诉讼费用全部由康旺公司、志燊公司、皓天通讯店承担。上诉人康旺公司、志燊公司共同向本院上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，违反法律规定，为此，不服该判决，特此提起上诉。一、一审法院判决要求康旺公司、志燊公司清空广州市康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺违反法律规定。朱小雯不能作为适格原告向人民法院提出要求康某甲公司、志燊公司按照《商品房预售合同》附件《房屋平面图》所示将侵权场地恢复为展示区及人行通道的诉求。原因在于涉案临时店铺所处位置属于商场展示区和公共通道，该区域为整个商场的公用区域，朱小雯作为商场的业主之一，其并未取得所有业主的授权。因此，朱小雯无权代表商场所有业主就商场的公用区域主张任何权利向人民法院提出诉求。一审法院在此基础上对朱小雯的该项诉求予以审理并作出判决，实际上违反了民事诉讼不告不理原则，侵害了商场其他业主的诉讼权利。二、一审法院判决要求康旺公司、志燊公司清空广州市康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺缺乏事实依据。广州市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gx号店铺并非由康旺公司、志燊公司搭建，朱小雯以康旺公司、志燊公司擅自将展示区和人行通道改为涉案临铺侵犯其对xxxx号商铺所享有的所有权、经营权为由，要求康旺公司、志燊公司承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等侵权责任。本案中，没有任何证据能够证实涉案临铺系由康旺公司、志燊公司搭建，朱小雯就其所述的上述事实亦无法提供证据予以证明。根据谁主张谁举证的原则，朱小雯应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院判决康旺公司、志燊公司承担负责拆除清空涉案临时店铺的责任，缺乏事实依据。综上所述，请求二审法院，1、依法撤销广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第807号《民事判决书》第一项判决。2、上诉费由被上诉人朱小雯承担。上诉人朱小雯针对康旺公司、志燊公司的上诉答辩称：1、涉案商铺相邻的场地属于展示区和公共通道，公共通道属于全体业主所有，相关事宜应该由全体业主决定，康旺公司、志燊公司把共有部分改为临时商铺并出租，放任皓天通讯店使用临时商铺的过程中侵占我方的商铺场地，导致该商铺的形象价值严重受损，我方受到了租金损失，康旺公司、志燊公司和皓天通讯店构成侵权，应承担法相应的律责任，康旺公司、志燊公司和皓天通讯店侵犯了我方共有权益和物权权益，并且我方拥有原告的主体资格，对方称我方没有原告的主体资格没有法律依据。上诉人康旺公司、志燊公司针对朱小雯的上诉共同答辩称：1、不同意上诉人朱小雯的上诉请求，对方提交的报警材料和信访材料证明我方存在侵权行为，我方认为是不具有证明力的。因此对于侵权人具体是谁，对方没有予以证实，我方并不是实际的侵权人所以我方不需要赔偿对方的损失。2、对于对方主张的损失计算方式，对方并没有任何证据证实已经产生了损失，所以一审法院对于损失的判决是正确的，依法应该维持。被上诉人皓天通讯店针对朱小雯、康旺公司、志燊公司的答辩称：坚持原审的意见。朱小雯于2015年5月13日向原审法院起诉请求：1、判令康旺公司、志燊公司、皓天通讯店立即停止对朱小雯位于本市荔湾区康王北路903号负一层Bxxxx(xxxx)商铺所有权、经营权及商铺周边共用场地共有权益的侵害；2、判令广州市荔湾区柏德来商业城皓天通讯店立即从现在的经营场地（即本市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺，下称“侵权场地”）搬离并清空所有物品；3、判令志燊公司和康旺公司立即按照《商品房预售合同》附件《房屋平面图》所示将侵权场地恢复为展示区及人行通道；4、判令康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带赔偿至侵权场地被恢复原状后第90日止朱小雯的经济损失（暂计至2015年5月12日止为55450.87元人民币）；5、判令本案的全部诉讼费用由康旺公司、志燊公司、皓天通讯店共同承担。原审法院经审理查明：2001年2月22日，朱小雯与广州市华康地空开发有限公司签订了《商品房预售合同》，由朱小雯购买康王地下商业城负一层xxxx号商铺，建筑面积11.41平方米，其中实得建筑面积为5.705平方米，公共分摊面积为5.705平方米。销售合同附有商场房屋平面图，该图显示朱小雯所有的商铺周边有一展示区，并未有临时商铺所建。朱小雯于2010年5月13日登记取得该商铺房地产权证。2006年7月17日，广州市华康地空开发有限公司将广州市康王北路903号康王商业城4.8万平方米负一层、负二层物业全权委托广州市康旺投资咨询有限公司负责对外出租，统一经营管理。2012年3月20日，广州市康旺投资咨询有限公司更名为广州市康旺物业经营管理有限公司。2010年4月26日，广州市康王物业管理有限公司更名为广州市志燊物业管理有限公司。康旺公司于2012年8月2日出具《证明》，内容为：广州市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺，以上铺号相通并相连，由康旺公司负责对该铺对外出租。统一经营管理，若有场地纠纷由我司负责。该《证明》盖有康旺公司印章。2012年4月18日，康旺公司与李某宇签订《柏德来商业城商铺租赁合同》，由李纵宇租赁广州市康王北路903号负一层广州柏德来商业城临Gxx、临Gxx号铺作商业经营用途，租期自2012年6月6日起至2015年6月5日止；第一年租金每月6960元、第二年租金每月7320元、第三年租金每月7680元；每月1-10日为当月各项费用的交费日期，李纵宇应以现金、支票等方式支付当月租金。若逾期缴交租金、综合物业管理服务费及水电等各项应缴费用，每逾期一天按应交纳金额的百分之二支付违约金，逾期10天视为李纵宇单方提前终止合同，康旺公司和志燊公司有权就李纵宇单方提前终止合同的行为在商场公告栏进行公告并收回商铺。同时约定，李纵宇同意聘请康旺公司推荐的志燊公司对该商铺进行物业管理。合同第七条第4点约定，柏德来商业城现场物业管理由志燊公司进行统一的商场管理，维护正常的经营秩序……。该租赁合同附有商场平面图，该图显示，朱小雯所有的xxxx商铺相邻建有临G9、临G10商铺。为证明临Gxx、临Gxx号商铺是康旺公司、志燊公司搭建，朱小雯提供了证据《商品交易市场登记证》来证明。康旺公司及志燊公司认为该证据无法证明搭建行为就是康旺公司及志燊公司的行为。原审庭审中，对于临铺Gxx、Gxx所在位置即展示区及公共通道位置，各方确认无疑。李纵宇称已于2015年6月5日从临Gxx、临Gxx号商铺撤场。朱小雯称现场查看无人经营，但有物品摆放。康旺公司、志燊公司确认上述两铺无人经营。李纵宇称租赁商铺租金交予志燊公司，康旺公司及志燊公司对此予以确认。原审法院认为：本案立案案由为物权纠纷，实质应为物权保护纠纷。广州市荔湾区康王北路903号负一层广州柏德来商业城是由康旺公司自广州市华康地空开发有限公司取得授权负责开办运营的市场。从朱小雯提交的《商品房预售合同》及康旺公司与李纵宇签订《柏德来商业城商铺租赁合同》两份合同中的附图来看，最初案涉商铺所在场地并无搭建临时商铺，但康旺公司租赁临铺给李纵宇时，临铺便已存在，而《商品房预售合同》中的展示区不复存在。该两份证据对比，原审法院确认临时商铺乃占用展示区及公共通道所搭建。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案临Gxx、临Gxx商铺占用展示区及公共通道搭建，且与朱小雯商铺相邻，原本开放的通道被临铺封锁，导致了朱小雯商铺在市场中的经营位置发生变化，在一定程度上侵害了朱小雯对其商铺经营、使用和管理的权利。朱小雯称该临铺是由康旺公司、志燊公司所搭建，但并没有确切证据证实系上述康旺公司、志燊公司所为，且康旺公司、志燊公司也予以否认。但临铺不可能无中生有，且上述两临铺确由康旺公司及志燊公司负责对外出租、统一经营管理，同时康旺公司出具的《证明》显示，有场地纠纷由康旺公司负责。康旺公司租赁临铺给李纵宇，由志燊公司收取租金，康旺公司、志燊公司是上述两临铺经营使用的直接受益人，因临时商铺侵害他人权利所带来的责任，作为直接受益人，根据权利义务对等原则，对此也应相应承担。故对于朱小雯要求康旺公司、志燊公司、皓天通讯店停止侵权行为及康旺公司及志燊公司将侵权场地恢复为展示区及人行通道的诉讼请求原审法院予以支持。朱小雯认为康旺公司、志燊公司、皓天通讯店的侵权行为应当相应赔偿朱小雯经济损失，且承担连带赔偿责任，但朱小雯并未有实际损失的证据予以证明，故对于朱小雯要求康旺公司、志燊公司、皓天通讯店连带赔偿经济损失的诉讼请求，原审法院不予支持。至于朱小雯要求李纵宇立即从临Gxx、临Gxx商铺搬离并清空所有物品的诉讼请求，因朱小雯确认现场无人经营，李纵宇称已经撤场，且康旺公司及志燊公司予以确认，故对于李纵宇已经从该场地撤场，原审法院予以采信，故其无须再承担腾退义务。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定于2016年5月12日作出如下判决：一、被告广州市康旺物业经营管理有限公司及被告广州市志燊物业管理有限公司（含广州市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺实际使用者）自本判决生效之日起15日内清空广州市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺，由被告广州市康旺物业经营管理有限公司及被告广州市志燊物业管理有限公司恢复广州市荔湾区康王北路903号负一层临Gxx、临Gxx号铺为展示区及人行通道。二、驳回原告朱小雯要求被告广州市康旺物业经营管理有限公司、被告广州市志燊物业管理有限公司、被告广州市荔湾区柏德来商业城皓天通讯店、李纵宇连带赔偿至侵权场地恢复原状后第90日止朱小雯的经济损失55450.87元的诉讼请求。三、驳回原告朱小雯其他诉讼请求。本案受理费1186元，由原告朱小雯负担986元，被告广州市康旺物业经营管理有限公司、被告广州市志燊物业管理有限公司负担200元。二审审理期间，各方没有提交新证据，本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人广州市康旺物业经营管理有限公司、广州市志燊物业管理有限公司认为，无证据证实临时铺位是其搭建，且上诉人朱小雯不具诉讼主体资格。但经审核，广州市康旺物业经营管理有限公司、广州市志燊物业管理有限公司是涉案商铺所在场地的管理者，尤其亦是临时铺位出租主体及收益人，其抗辩明显不符一般认知，且与查明事实相悖，本院不予采纳。至于上诉人朱小雯作为涉案商铺的产权人，就其自身权益提起诉讼并无不妥，关于其不具主体资格的上诉理由，并无法律依据，本院亦不予采纳。另一方面，上诉人朱小雯认为，原审认定对方当事人行为不当的情况下，应当判决行为人对其造成的损失承担赔偿责任。但本案诉讼中，并无充分证据证实其商铺空置与对方当事人的不当行为存在唯一的直接关系。出租商铺作为一种商业行为，其本身不能排除受市场因素影响较大，原审在把握住谁主张谁举证的诉讼原则基础上，以举证不能为由依法判决，并无明显不当，本院予以维持。综上，本案上诉人上诉均理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1186元，由上诉人朱小雯负担986元，上诉人广州市康旺物业经营管理有限公司、广州市志燊物业管理有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月十八日书记员  冯冠豪