四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0724民初1674号原告：四川省天青物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区剑门路东段53号3楼，统一社会信用代码：9151070379181005XC。法定代表人：张维雄，董事长。委托代理人：陈星年，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：何靖，女，1988年6月20日出生，汉族，绵阳市安州区人，城镇居民，住四川省绵阳市安州区。原告四川省天青物业服务有限公司诉被告何靖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理。依法由审判员陈先金适用简易程序于2016年11月3日在本院第二审判庭公开进行了审理。原告四川省天青物业服务有限公司的委托代理人陈星年到庭参加诉讼，被告何靖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告四川省天青物业服务有限公司诉称：被告系原告负责物业服务管理的华西世纪苑的业主。原告严格按双方签订的物业服务协议的约定履行了自己的义务，但被告从2015年1月至2016年9月无故不按约定交纳物业管理费、卫生费等相关费用。原告为此多次向被告催收该欠款，被告对此置之不理。为此，起诉要求被告何靖支付所欠物业管理费2081元、卫生费120元及违约金2741元；本案诉讼费由被告何靖承担。被告何靖未到庭，也未书面答辩和举证。经审理，查明：2012年5月11日，绵阳市天青物业服务有限公司与被告何靖签订《物业服务协议》，约定：“由绵阳市天青物业服务有限公司给位于绵阳市安州区花荄镇金鸿路中段华西世纪苑2幢1单元17楼5号住房（建筑面积：86.71平方米）业主的被告何靖提供物业服务，物业服务收费标准为每月1元/平方米，按政府及相关单位发布人工工资上调和物价指数上涨，生活垃圾清运费6元/月，在每月15日前缴纳。被告何靖不按约定收费标准和时间向绵阳市天青物业服务有限公司缴纳有关费用，被告何靖有权要求被告何靖补交并从逾期之日起每天按应交费用总额3%支付违约金。”绵阳市天青物业服务有限公司在合同签订后即开始物业服务，被告何靖缴纳相关费用至2014年12月31日，此后未再缴纳2015年1月至2016年9月期间的物业服务费1820.91元和垃圾清运费126元。2016年6月14日，绵阳市天青物业服务有限公司变更为原告四川省天青物业服务有限公司。此后，经原告四川省天青物业服务有限公司多次催收无果，现诉来本院，提起诉称中的诉求。以上事实，有企业名称变更核准通知书、物业服务协议、当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：被告何靖未到庭，视为放弃举证和答辩权利。双方签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应共同遵照执行。原告四川省天青物业服务有限公司举证的物业服务协议等证据能够证实被告何靖拖欠2015年1月至2016年9月期间的物业服务费1820.91元和垃圾清运费126元未付，原告四川省天青物业服务有限公司关于物业服务费和垃圾清运费的诉求，本院予以支持。同时，被告何靖的行为已构成违约，依法应支付违约金。但双方约定的违约金每日3%明显过高，其费用已超过损失的30%，故原告四川省天青物业服务有限公司主张违约金2741元，本院不予支持，依法应从每月费用逾期之日起分别按年息24%计付至付清本金之日止的资金占用费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告何靖在本判决生效后三日内支付原告四川省天青物业服务有限公司2015年1月至2016年9月期间拖欠的物业服务费1820.91和垃圾清运费120元，合计1940.91元；并按年息24%分别计付从2015年2月16日起每月逾期的物业服务费的资金占用费至付清物业服务费止；二、驳回原告四川省天青物业服务有限公司其他诉讼请求。本案收案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由被告何靖负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  陈先金二〇一六年十一月四日书记员  杨雨晨附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。