新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新28民终1566号上诉人（原审原告）：马新锋，男，汉族，1976年12月2日出生，山东省博兴县人，神州汽车城五十铃店员工，住库尔勒市。委托代理人雒利春，新疆首邦律师事务所律师。委托代理人刘雪丽，女，汉族，1976年12月22日出生，住库尔勒市。上诉人（原审被告）：新疆华强房地产开发有限责任公司（以下简称华强房产公司）。住所地：库尔勒市巴音西路华祥佳苑（巴音大厦）*栋*单元****室。法定代表人段宁，职务总经理。委托代理人钱新明，新疆阳光律师事务所律师。上诉人马新锋与上诉人华强房产公司因商品房销售合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2015）库民初字第1771号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马新锋及委托代理人雒利春、刘雪丽，上诉人华强房产公司的委托代理人钱新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年12月22日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于库尔勒市巴音西路华祥佳苑1栋1单元303室商品房。该房单价为3000元／平米，合同总金额227000元。原、被告双方合同对逾期未取得房产权属证书未进行明确约定。双方针对关于产权登记及取得房屋产权证书期限问题约定的格式条款中均为空白。另查明，原、被告双方认可被告的交房时间为2011年8月23日，原告付清房款的时间为2010年9月8日。在庭审中，原告申请法院对被告交付原告的房屋质量问题、出现质量问题的原因、造成的损失及修复所需的价格进行评估，经人民法院委托后，新疆司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见为：马新锋个人房屋存在质量问题，原因是施工不符合要求，修复方案为拆除重砌。马新锋个人房屋修复费用为：13001.90元。以上事实有《商品房买卖合同》、鉴定意见书、付款收据及原、被告陈述予以证实。原审认为，《中华人民共和��合同法》第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效......”。第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，原告主张继续履行合同的诉讼请求应予以支持。原告向被告交纳了全部购房款，已履行了合同义务。被告收取购房款后，即具有协助购房人办理产权证照的附随义务。故根据上述法律规定，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第一项关于出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。被告逾期交房天数为53天（自2011年7月1日至2011年8月23日），逾期交房违约金为1203.1元（53天×0.0001×227000元）。原告履行了合同约定的交付房款的义务，而被告未按照合同约定履行协助办理房产证的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同对逾期办理产权证并未约定违约金。被告逾期办理房产证天数为1312天（自2011年11月24日至2015年6月30日），本院酌情认定被告承担逾期办理房产证违约金4895.73元。被告交付原告的房屋经法院委托评估鉴定房屋存在质量问题，修复房屋费用为13001.90元，被告应当予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告新疆华强房地产开发有限责任公���继续履行原、被告双方于签订《商品房买卖合同》二、被告新疆华强房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告马新锋逾期交房违约金1203.1元;三、被告新疆华强房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告马新锋逾期办理房产证违约金4895.73元;四、被告新疆华强房地产开发有限责任公司向房屋管理部门提供为原告马新锋办理产权登记所需资料，为原告办理房屋产权证；五、被告新疆华强房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告马新锋修复房屋款13001.90元；六、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2676.28元，由被告承担430.24元，原告承担2246.04元（原告已预付，由被告支付给原告）。宣判后，马新锋不服判决，向本院提起上诉称：因华强房产公司未将上诉人所购房屋权属登记的资料报产权登记机关备案致使上诉人不能��期取得房地产权属证书，理应承担逾期办理权属证书违约金。一审已认定华强房产公司应承担的违约金额，但却以酌情为理由判令华强房产公司承担违约金，该认定无任何事实及法律依据，请二审查明事实，依法予以纠正。另在一审中，上诉人向一审法院申请了补充鉴定，要求鉴定机构对遗漏的部分进行补充，但一审法院却按照该鉴定书作出判决不符合客观事实，且鉴定费用也应该有被上诉人承担。故请求二审法院依法予以改判。上诉人华强房产公司亦不服，提起上诉称：上诉人作为房地产开发公司，无论是依据法律规定还是合同约定，其也仅仅是协助被上诉人办理该房的房产证，而无法代替购房者为其办理房产证。因此原审法院判决由上诉人为被上诉人办理房产证显然不符合客观事实同时也是强人所难。另外，被上诉人在接受房屋后擅自拆除外承重暗柱、框架梁、私自搭设彩板易燃构筑物、私自破坏结构将外窗加宽改为外门，私自在外墙上开洞增设排烟洞，被上诉人的上述违法装修行为已严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十八条之规定。故上诉人交付给被上诉人的房屋并不存在质量问题，被上诉人因其自身行为导致房屋墙体开裂等而产生的房屋修复费用应由其自行承担。其次，上诉人并不存在逾期交房的情形。上诉人已在合同约定的期限内电话通知被上诉人前来办理交房手续，并在小区及售房部张贴了公告。综上，请求二审法院依法查明事实，以维护上诉人合法权益。二审查明事实与原审相同。本院认为：上诉人华强房产公司与上诉人马新锋签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人华强房产公司未按照合同约定和相关法律规定向马新锋按期交付房屋，未及时向房产登记部门提供办理房屋产权登记所需资料并协助马新锋办理产权证书，其行为已构成违约，应向马新锋承担逾期交房及逾期未取得房屋权属证书的违约责任。上诉人华强房产公司称其已在合理期限内通知马新锋办理房屋交付手续，但未提交相应有力证据予以证实，该项上诉请求，本院不予支持。上诉人华强房产公司称双方在商品房买卖合同中未就产权登记期限的事宜进行约定，是因为上诉人仅为协助义务而非替代，并在二审中提交一份库尔勒市住房和城乡建设局的证明一份，以此证实不能及时办理房屋权属证书的责任并非上诉人，但该证明仅能证实上诉人消防验收未通过是部分业主私自搭建彩钢板房所致，其是否履行了其应尽的义务，是否完善了相应的规划审批手续、是否及时向房产登记部门提供办理房屋产权登记所需资料等并无证据证实，故上诉人华强房产公司的该项上���请求，本院亦不予支持。另，上诉人华强房产公司与上诉人马新锋并未在《商品房买卖合同》中约定”办理房屋权属证书”等内容，本案一审中，原告诉请第四项为”被告向房产登记部门提供办理房屋产权登记所需资料，协助原告办理房产证”。现上诉人称原审超出原告的诉求在判决中判令被告为原告办理房屋权属证书的行为违背了民法”不告不理”基本原则的上诉主张成立，对此本院予以纠正。上诉人马新锋诉称原审以本地区房地产市场的特殊情况为由酌情判令上诉人华强房产公司承担逾期办理权属证书违约金10%显属不当，但根据一、二审查明的事实，双方虽未在《商品房买卖合同》中约定”办理房屋权属证书”等违约内容，但上诉人华强房产公司确已违约，一审以本地区房地产市场的特殊情况为由酌情判令��诉人华强房产公司承担逾期办理权属证书违约金10%并无不当，上诉人马新锋的该项上诉请求，本院不予支持。对于一审委托鉴定机构对涉案房屋的质量问题和造成的损失即修复所需的价格进行评估，程序合法，本院予以支持。另一审遗漏的鉴定费用4500元，应由上诉人华强房产公司承担，本院予以确认。故原审判决有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持库尔勒市法院（2015）库民初字第1771号民事判决第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项；二、改判库尔勒市法院（2015）库民初字第1771号民事判决第（四）项为：上诉人（原审被告）新疆华强房地产开发有限责任公司向房产登记部门提供办理房屋产权登记所需资料，协助上诉人（原审原告）马新锋办���房产证。三、上诉人（原审被告）新疆华强房地产开发有限责任公司承担本案鉴定费用4500元。二审案件受理费上诉人马新锋缴纳2652元，上诉人新疆华强房地产开发有限责任公司缴纳278元，由其各自承担。本判决为终审判决。审 判 长 那  木  贞审 判 员 东 格 日 甫代理审判员 付    晟二〇一六年十一月九日书 记 员 巴都木才次克