文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2016)粤1402民初477号原告曾天威，男，汉族，1987年6月9日出生，现住梅州市梅江区。委托代理人黄尚骏，系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告谢利琼，女，汉族，1954年7月23日出生，现住梅州市梅江区。第三人蔡庆福，男，汉族，1973年3月27日出生，住址：梅州市梅江区。原告曾天威诉被告谢利琼、第三人蔡庆福案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾天威及其委托律师黄尚骏、被告谢利琼到庭参加了诉讼；第三人蔡庆福经本院依法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年4月1日与第三人蔡庆福签订了房地产买卖合同，向其购买包括诉求中两处房产在内的13处房产，总款为人民币380万元。原告付清了全部购房款。2013年5月，双方按照合同的约定对13处房产进行了移交。原告取得房产后，对房产进行了装修、装饰，并将13房产部分出租、部分自行居住。2013年8月21日，为办证需要，原告与第三人蔡庆福在梅州市住房和城乡建设管理局房屋交易中心签订了正式购房合同，并将该合同提交房屋交易中心，同时对诉求中两处房产申请了房地产预告登记（粤房地预登梅州市字第0100009339号、粤房地预登梅州市字第0100009341号），并于同年11月21日办理了房地产权申请登记。2013年10月25日，原告依法取得了位于梅州市××大道嘉城中心第一栋301房产的国有土地使用权证[梅州市国有（2013）第10605号，土地使用权人：曾天威]和位于梅州市西郊乡西郊××队房产的国有土地使用权证[梅州市国有（2013）第31029号，土地使用权人：曾天威]。在此期间，被告因与蔡庆福民间借贷纠纷于2013年8月16日向梅江区人民法院起诉，该案于2013年11月4日作出判决。宣判后，蔡庆福提起上诉，被告知悉后书面申请法院查封诉求中的两处房产。2013年11月25日，梅江区人民法院作出（2013）梅区法民二初字第363-5、364-5号民事裁定书，查封了诉求中的两处房产。2016年2月4日，法院作出（2014）梅江法执异字第229号执行裁定书，裁定驳回原告的查封异议。综上，原告认为：1、原告与第三人蔡庆福签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，双方均按合同履行了权利、义务，诉求中房产已实际交付并由原告管理、出租至今。2、原告对未办理房产过房登记手续没有过错。2013年10月25日，原告依法取得了诉求中房产的国有土地使用权证，由于房屋管理和土地管理分属不同部门，在原告于2013年11月13日解除预告登记后，11月21日办理了房地产权申请登记，无奈11月25日，梅江区人民法院查封了诉求中的两处房产，导致原告无法正常办理房产过户登记手续。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告对未办理房产过户登记手续没有过错，法院查封诉求中两处房产的行为显然是错误的。3、根据“房地一体”原则，诉求中房产产权已属原告所有。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；《物权法》第一百五十二条“建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，由于原告于2013年10月25日依法已取得了诉求中房产的国有土地使用权证，基于“房随地走”、“房地一体”原则，诉求中房屋产权在法理上及事实上都已属原告所有。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：一、立即停止对原告购买的位于梅州市××大道嘉城中心第一栋301房（证号：32××01）以及位于梅州市西郊乡西郊××队房产（证号：32××06）的强制执行，并解除查封；二、本案诉讼费由被告承担。被告谢利琼辩称：按《城市房地产管理法》第61条，房地产转让、变更应向县级以上房管部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地权使用证书。原告的房产转让登记程序与上述规定相反，违反程序，要求追究原告的资金来源，赔偿被告因耽误房产拍卖时间而导致的损失。另按（2013）梅江法民二初字第363-6、364-6裁定书所认定事实，蔡庆福移交清单日期在2013年5月1日，而其与曾天威签订的正式合同在2013年8月21日，移交在前，买卖在后，不合常理。第三人蔡庆福未作述称意见。经审理查明，2013年4月1日，原告曾天威与第三人蔡庆福签订一份《房屋买卖合同书》，约定蔡庆福将包括涉案2处房屋在内的13处房产以380万元的价款卖给曾天威。付款方式为：曾天威应在签订合同后代蔡庆福支付梅江区信用联社以上房产借款本息170万元和梅县信用联社本息26万元；由蔡庆福和梅州市和信公司黄志广协调好后在本院解封以上资产后，曾天威支付100万元给和信公司黄志广；曾天威代蔡庆福支付中院蔡庆福名下应缴的诉讼费28万元和以上资产的评估费2万元；代蔡庆福支付给梅州市家益典当有限公司古志军54万元了结该典当行600万元的诉讼蔡庆福的官司。并约定曾天威付清购房款后，蔡庆福将上述房屋移交给曾天威，由曾天威决定是否履行原蔡庆福签订的租赁合同；物业移交后发生的纠纷和经济问题一概由曾天威负责；蔡庆福保证卖给甲方房产产权能过户到曾天威名下，否则自愿赔偿曾天威首期款每月10%的违约金……等。上述合同签订后，蔡庆福于同日出具一份《收条》给原告，确认收到曾天威购房款380万元，并备注：所有款项由曾天威按合同约定支付到指定账户；于2013年8月28日出具一份《关于曾天威付蔡庆福购房款的相关情况说明》给原告，该情况说明详细列明了原告依《房屋买卖合同书》约定代蔡庆福支付款项的日期、金额等情况；于2013年5月1日出具一份《产权移交清单》给原告，该清单显示蔡庆福已将13处房产变卖给曾天威，曾天威已付清所有购房款。2013年8月21日，曾天威与蔡庆福、王胜云夫妇（后已离婚）对涉案两处房产专门分别签订《房地产买卖合同》（两处房屋的价款约定均为10万元）。当日，曾天威对两处房产向房管部门申请办理了预告登记。同年10月25日、11月5日，曾天威取得该两处房产的国土证。2013年11月13日，曾天威申请解除预告登记，并于同月21日申请房地产权登记。在此期间，本院于2013年8月16日受理了原告谢利琼诉被告蔡庆福、蔡庆国民间借贷纠纷两案【案号分别为：（2013）梅江法民二初字第363、364号】，并于同年11月4日作出判决。宣判后，蔡庆福不服于2013年11月22日上诉。谢利琼则在当天向本院申请财产保全，要求查封涉案两处房产。本院依法进行了查封。曾天威发现房产被查封无法过户后，向本院提出异议，本院审查后于2013年12月16日作出（2013）梅江法民二初字第363-5、364-5号裁定，以双方交易价格明显低于市场价格，难以认定善意取得等为由驳回了其异议。异议被驳回后，曾天威于2014年1月、4月分别以房屋买卖合同纠纷为由分五案起诉了蔡庆福、王胜云夫妇，案号分别为：（2014）梅江法民三初字第55、56、181、182、183号。其中55、56号案调解结案，55号案调解协议内容第一项为：“被告将坐落于梅州市××大道嘉城中心第一栋301房（房产证号：32××01）的房屋卖给原告合法有效”、56号案调解协议内容第一项为“被告（蔡庆福）将坐落于梅州市西郊乡西郊××队（房产证号：32××06）的房屋卖给原告（曾天威）的行为合法有效”；181、182、183号案本院均判决：“一、原、被告于2013年4月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效。……”。181、182、183号案判决后曾天威上诉，二审维持了一审判决。上述调解书、判决书现均已生效。谢利琼诉蔡庆福、蔡庆国民间借贷两案蔡庆福上诉后，二审维持了一审判决。案件生效后谢利琼申请强制执行。执行期间，曾天威再次对涉案两处被谢利琼申请查封的房产提出执行异议，本院再次以曾天威提供的证据难以认定没有过错为由裁定驳回。曾天威不服，遂依法提起本案执行异议之诉。因蔡庆国属另一被执行人，本案审理期间本院依法询问其是否反对曾天威提出执行异议之诉。蔡庆国明确表示不反对，并称对涉案两处房产没有所有权。原告提交了如下证据证明其主张：1、原告身份证，证明原告主体资格。2、2013年4月1日《房屋买卖合同书》，证明蔡庆福将诉求中两处房产买给原告的事实。3、2013年4月1日《收条》、2013年8月28日《关于曾天威付蔡庆福购房款的相关情况说明》、银行转账明细，证明原告已向蔡庆福支付全部购房款。4、2013年5月1日《产权移交清单》，证明诉求中两处房产已交付的事实。5、2013年8月21日两份《房地产买卖合同》，证明蔡庆福将诉求中两处房产买给原告的事实。6、2013年9月1日《租赁合同》，证明原告管理、出租房产的事实。7、《国有土地使用证》两份，证明原告已取得诉求中两处房产国土证的事实。8、2013年8月21日两份房地产预告登记证明，证明原告已对诉求中两处房产办理了预告登记。9、《房地产权申请登记收件收据》，证明原告已行使要求蔡庆福过户诉求中两处房产的权利。10、（2014）梅江法执异字第229号《执行裁定书》，证明原告的执行异议申请被驳回的事实。11、中级法院（2015）梅中法民二终字第50号《民事判决书》，证明法院确认原告与蔡庆福所签订的合同合法有效及原告已履行合同全部义务的事实。12、（2013）梅江法民二初字第363-5、364-5号《民事裁定书》，证明原告在诉求中两处房产被被告申请查封的事实。被告谢利琼对证据1无异议；对证据2“三性”有异议，认为原告与蔡庆福合谋虚假诉讼；对证据3有异议，认为原告与蔡庆福合谋转移财产；对证据4有异议，没有房屋未办理过户登记，无权移交；对证据5质证意见同证据2；对证据6有异议，认为是蔡庆福叫原告代收的租金；对证据7有异议，认为不应先做国土证，违反程序；对证据8有异议，认为原告的国土证登记程序违法在前，房产预告应在国土证办理之前；对证据9有异议，认为原告与蔡庆福的行为违法；对证据10无异议；对证据11中一审判决有异议，对中院判决书无异议；对证据12无异议。被告谢利琼当提交了一份（2014）梅江法民三初字第56号《民事调解书》复印件，拟证明原告2014年起诉蔡庆福的房屋买卖合同诉讼案的目的是为了干预被告2013年起诉蔡庆福民间借贷案的财产保全。原告对该证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，本院在审理（2013）梅江法民二初字第363、364号案（下简称：363、364案）期间虽曾以曾天威购买涉案两处房产价格过低，难以认定善意取得为由裁定驳回了其查封异议，但曾天威后来以房屋买卖合同纠纷为由另案起诉了蔡庆福、王胜云，并提交了与蔡庆福2013年4月1日签订的《房屋买卖合同书》及相关履约证据作为依据（合同书约定13处房产打包价格为380万元，每处房产均价接近30万元），为此本院之后的调解书、判决书、中院判决书均判定其与蔡庆福2013年4月1日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”曾天威现提交了本院及中院判决书等相反证据，足以推翻本院363、364号案裁定书认定的上述事实，包括“案外人（即曾天威）与蔡庆福夫妇签订合同时间为2013年8月21日，而蔡庆福出具《产权移交清单》的时间是2013年5月1日，不符合常理”，因此，被告谢利琼再以363-5、364-5号案裁定书作为反驳证据，依据不足，不予采纳。被告主张原告2014年起诉蔡庆福、王胜云的房屋买卖合同纠纷案是虚假诉讼，是与蔡庆福合谋转移财产，未提供证据证实，而案件经过了二审终审，故本院不予采信。关于原告诉请应否支持问题。依最高院2015年5月5日实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”第三十二条：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。……”曾天威与蔡庆福2013年4月1日签订的房屋买卖合同已被法院生效法律文书认定合法有效；涉案两处房产2013年8月21日办理了预告登记（曾天威于2013年11月13日申请解除预告登记的原因是过户需要），房屋已符合物权登记条件，曾天威的情形完全符合上述司法解释的规定，故其诉请停止对涉案两处房产的执行于法有据，应予支持。但对于原告要求解除对涉案两处房产查封的诉请，需以上述诉请的判决生效后才可提出，本案不宜一并处理，故本案不作处理。被告谢利琼认为曾天威办理房产证过户手续的程序违法，因本院查封涉案两处房产前曾天威已在房管部门办理了房屋买卖预告登记，国土证是否办好不影响上述司法解释的适用，故该抗辩不能作为对抗原告要求停止执行两处房产的法定理由，本院不予采纳。被告谢利琼要求追究原告的资金来源，赔偿因房产拍卖时间被耽搁导致损失，该请求与本案不属同一法律关系，不作处理，被告可另行主张。另一被执行人蔡庆国明确表示不反对曾天威提出执行异议，并称对执行标的无所有权，可认定其与本案处理结果无利害关系，本院不再追加其为第三人参加诉讼。蔡庆福经本院传唤不到庭亦不提出意见，视为不反对原告提出执行异议，本案认定其为第三人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条、第三十二条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告谢利琼不得要求执行位于梅州市江南彬芳大道嘉城中心第一栋301房（房产证号：32××01）及位于梅州市西郊乡西郊六队的房产（房产证号：32××06）。案件受理费100元，由被告谢利琼负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 何仕珠审判员 余梅芬二０一六年十一月二十三日书记员 吴尽娜