山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁16民终1915号上诉人（原审被告）：山东信达置业有限公司，住所地滨州经济技术开发区黄河二路以南、渤海二十路以东。统一社会信用代码：371627228002004。法定代表人：周来杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊、屈岩磊，山东法途律师事务律师。被上诉人（原审原告）：王建柱。委托诉讼代理人：宗学辉，山东一衡律师事务律师。上诉人山东信达置业有限公司因与被上诉人王建柱商品房销售合同纠纷一案，不服滨州经济开发区人民法院(2016)鲁1691民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东信达置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋符合交付条件，被上诉人收到交房通知后，拒绝接收房屋，上诉人不应承担违约责任。2015年12月29日，涉案商品房经过了工程质量竣工验收并由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位出具了单位（子单位）工程质量竣工验收记录，记录明确记载工程合格。根据商品房买卖合同第8条的约定，交房条件为分期综合验收合格，并非综合验收合格。在商品房买卖合同第8条的约定中，综合验收与分期综合验收并列，房屋出卖人与买受人自愿约定选择分期综合验收合格为交房条件并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该约定有效。因此涉案房屋符合约定的交付条件。上诉人已经通知被上诉人办理交房事宜，因被上诉人的原因没有接收房屋，上诉人不应承担违约责任。退一步讲，涉案工程因不可抗力导致了停工现象，属于不可抗力原因导致停工，假使存在延期情形，因不可抗力原因也可以免除上诉人的违约责任。原告王建柱向一审法院起诉请求判令：1.被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，限期、及时交房；2.将被告的违约金由已付房款的日万分之二调整为日万分之六，并向原告支付自2016年1月1日起至实际交房之日的违约金（截止2016年6月30日，违约金为48915.27元）；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月28日，原告王建柱（买受人）与被告信达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：201403280156，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：201401008，该商品房位于滨州经济开发区长江一路以北、滨河路以东信达国际花园二期，房号为第9幢2单元3层301号房，房屋建筑面积共109.89平方米，附属物房号为45，面积16.79平方米，房屋总价款为447842元（其中主房为397228元，附房为50614元），签约当日内交清首付款187842元，其余房款260000元采取按揭方式，一周内交清按揭材料，出卖人应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同附件四即补充协议第十三条关于合同解除的约定中第3款约定：非因出卖人原因买受人要求单方解除本合同的，出卖人如同意解除，买受人应当赔偿，赔偿金额为总房价款的20%，买受人已付的房价款不足赔偿的，出卖人有权追偿。2014年3月28日，原告向被告交付购房款187842元。2014年5月1日，原告通过中国工商银行股份有限公司按揭贷款向被告付款260000元。被告称涉案房屋已经建设完毕，经分期综合验收合格，正在办理相关产权证手续，符合合同约定的交房条件，并在约定的交房日之前通过邮件、电话等形式通知原告办理交房手续，但未提供证据予以证实。原告称涉案房屋的主体已经完工，尚未达到合同约定的交房条件，其从未收到被告任何方式的交房通知，也未见到该房屋的验收合格证明、住宅质量说明书和住宅使用说明书。原告依据涉案合同附件四即补充协议第十三条第3款的约定，认为原告承担的违约金为总房价款的20%与被告承担的违约金为已付房款的日万分之二显失公平，以合同约定的违约金约定过低为由，要求调高违约金，主张计算标准为：以总房款447842元为基数，自2016年1月1日起至实际交房之日止，每日按万分之六计算。一审法院认为，原告王建柱与被告信达公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务，原告在合同签订后按约支付了全部购房款，被告亦应按约于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告未按约交房，其行为已经构成违约，原告诉求被告履行合同、支付违约金，于法有据，应予支持。被告称涉案房屋已经具备交房条件，但未提供有效证据证实其通知过原告办理交房手续，现原告诉求被告履行合同交付房屋，被告应在合理期限内向原告交付房屋，结合本案情况，酌情认定被告在60日内向原告交付房屋。原告以合同对双方违约金的约定显失公平为由，主张被告应每日按已付房款的万分之六支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原告要求增加违约金的依据并非其损失高于违约金，不符合增加违约金的法定条件；原告依据涉案合同附件四即补充协议第十三条第3款的约定认为合同对双方违约金的约定显失公平，但该款系对解除合同之后赔偿损失的约定，与原告要求履行合同及被告逾期交房的情形不符；涉案合同是双方自愿签订，且在合同第七条、第九条分别对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方的权利义务相互对等，不存在显失公平的情形。故原告要求增加违约金的主张不能成立，被告应按合同约定每日按已付房款的万分之二即447842元的万分之二计款89.57元向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决:一、被告山东信达置业有限公司于本判决生效后60日内向原告王建柱交付位于滨州经济开发区长江一路以北、滨河路以东信达国际花园二期第9幢2单元3层301号房及附属物（房号为45）；二、被告山东信达置业有限公司每日按89.57元自2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止向原告王建柱支付违约金；三、驳回原告王建柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023元，减半收取512元，由被告山东信达置业有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，王建柱与山东信达置业有限公司签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。由于山东信达置业有限公司未按约定于2015年12月31日前交付涉案房屋，一审法院认定其构成违约，判决山东信达置业有限公司履行合同，支付违约金并无不当。山东信达置业有限公司上诉称涉案房屋符合交付条件，是被上诉人收到交房通知后，拒绝接收房屋，涉案工程因不可抗力导致了停工现象，应免除上诉人的违约责任，但未提供相应的证据证实，其上诉请求，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人山东信达置业有限公司华宝公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1023元，由上诉人山东信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔诗君审 判 员  王正真代理审判员  宋 洁二〇一六年十一月二十一日书 记 员  刘瑞琪