陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终1261号上诉人(原审被告):姜伟，男，1979年6月11日出生，汉族。委托代理人：曹雨，陕西通济律师事务所律师。被上诉人(原审原告):候顺安，男，1959年10月5日出生，汉族。委托代理人：高亚安，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人姜伟因与被上诉人侯顺安房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初2311民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜伟及其委托代理人曹雨，被上诉人侯顺安的委托代理人高亚安，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定的事实：一、2014年9月26日，原告与被告签订编号为2014001号的《经营场所租赁合同》，原告将其位于延安市宝塔区延安亚圣商厦五层店铺出租给被告，用于经营商务会所、中西餐饮、娱乐休闲。租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租赁店铺面积为3200平方米。全年租赁费为1400000元，必须在2015年1月1日前交清，否则按日承担拖欠额5‰的违约金；全年物业费为115200元，1月1日前收取57600元，6月30日前收取57600元。同时约定了水、电等费用、权利义务、消防安全等相关事项。合同签订后，原告将涉案店铺交付被告使用，被告按照合同约定于2015年1月1日交付租金1400000元及上半年物业费57600元，但没有向原告交付下半年的物业管理费57600元。二、2013年4月23日，原告与被告签订编号为2013-1号的《经营场所租赁合同》，原告将其位于延安市宝塔区延安亚圣商厦五层店铺出租给被告，用于经营商务会所、中西餐饮、火锅和娱乐休闲。租期自2016年1月1日至2017年12月31日，租赁店铺面积为3200平方米。租金按每平米46元计算，全年租赁费为1750000元，必须在2015年9月20日前交清2016年租金，2016年9月20日前交清2017年租金，否则按当年租金总额的20%逐月增收违约金，逾期三个月仍不能交纳租金，被告除赔偿违约损失外，原告有权终止合同。全年物业费为192000元，当年1月1日前收取96000元，7月1日前收取下半年96000元。被告向原告交纳信誉保证金500000元，合同期满后如数退还，不计息。合同签订后，被告按照合同约定于2013年4月23日交纳信誉保证金500000元，2015年11月，交付租金800000元，但没有向原告交付2016年的物业管理费。原审判决结果及理由：原、被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行自己的义务。原告依约将商铺交付被告使用，被告应按合同约定支付租金、物业费。根据合同约定，被告姜伟应在2015年9月20日前交清2016年度租金，而被告无正当理由未足额支付原告2016年的租金及物业费，其行为已构成违约，租赁合同明确约定，若被告不能按期交纳租金，按当年租金总额的20%逐月增收违约金，逾期三个月仍不能交纳租金，被告除赔偿违约损失外，原告有权终止合同。被告姜伟已经以自己的行为表明其不履行合同主要义务，故应予判决解除。现原告要求被告按4861元/天（175万/年÷360天）支付2016年6月15日起至实际交接之日租金、按533元/天（192000元/年÷360天）支付2016年1月1日起至实际交接之日的物业费、2015年下半年物业费57600元符合法律和合同约定，应予支持。同时租赁合同也约定，被告违约按当年租金总额的20%逐月增收违约金，故原告要求被告支付违约金350000元（175万元×20%），理由正当，本院予以支持。另合同还约定，被告向原告交纳信誉保证金500000元，合同期满后如数退还，不计息。故合同解除后，原告应返还被告交纳的保证金500000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告侯顺安与被告姜伟于2013年4月23日签订的《经营场所租赁合同》。二、被告姜伟于本判决生效后十五日内向原告侯顺安按4861元/天支付2016年6月15日起至实际交接之日租金、按533元/天支付2016年1月1日起至实际交接之日的物业费、支付2015年下半年物业费57600元、支付违约金350000元。三、原告侯顺安于本判决生效后十五日内向被告姜伟返还信誉保证金500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8601元，原告侯顺安已预交，现减半收取，实际由姜伟承担4300.5元，被告姜伟于上述付款时一并给付原告侯顺安。上诉人姜伟的上诉请求：一、依法撤销延安市塔区人民法院(2016)陕0602民初2311号民事判决书第一项和第二项;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决解除上诉人和被上诉人2013年4月23日签订的《经营场所租赁合同》错误，上诉人不构成根本违约。原审认定上诉人必须于2015年9月20日前交清2016年租金，这与事实不符。事实是双方签订之后，又对时间进行改动，约定于2015年11月20前交清2016年房租。之后，上诉人给被上诉人交纳了80万元租金，在交纳80万元之前，双方在西安口头约定在2016年6月份交清下欠的95万元。今年6月份，在上诉人准备交纳剩余租金之时，被上诉人将上诉人起诉至宝塔区法院，因此交纳租金一事被搁置起来。况且，双方的合同第一条明确约定，乙方承租甲方延安亚圣商厦五层，建筑面积3200平方米，用以乙方商务会所、中西餐饮和火锅、娱乐休闲经营项目。上诉人承租的场地是经营场所。但被上诉人提供的电梯经常坏，亚圣公司经常关闭电梯;六楼楼层给五楼漏水，造成严重损失:上诉人装修时，被上诉人没有协商好关系，造成延误工期等。这上诉人有权推迟交付租金。由此可以说明，上诉人不构成根本违约，被上诉人提出解除合同的条件不具备，所以原判决错误。二、原判决让上诉人支付2015年下半年物业费57600元错误，判决533元/天支付2016年1月1日起物业错误。上诉人与被上诉人2014年9月26日签订的《经营场所租赁合同》第6条明确约定，物业管理按每月、每平方米人民币3元收取，现原判决按每月、每平方米人民币5元收取错误。因为双方将合同内容进行了变更。三、原判决上诉人支付35万元违约金错误。上诉人没有任何违约行为，相反被上诉人提供的设施和场地不符合经营商场条件，按照我国《合同法》的相关规定，违约金应等于实际损失，现被上诉人没有任何经济损失，所以判决上诉人支付被上诉人35万元违约金没有事实依据和法律依据。被上诉人侯顺安答辩称：一、被答辩人拖欠租金及物业费的行为构成违约，合同应予解除。《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方2013年4月23日签订的《经营场所租赁合同》，约定被告2015年9月20日前交清2016年全年租金175万元。合同第四条还约定：“逾期三个月仍不能缴纳租金，除赔偿违约损失外，原告有权终止合同。”对于2016年度的房租，被答辩人仅在2015年11月底缴纳80万元，下余租金95万元再未支付。被告逾期支付2016年全年租金已超过三个月时间，构成严重违约，合同约定的解除条件已经成就，应当予以解除。至于被答辩人上诉称双方口头约定租金支付时间变更，没有事实根据，纯属被答辩人一方的托词，不应予以采信。二、原判认定物业费准确无误。双方2013年4月23日签订的《经营场所租赁合同》约定的2016年物业费为按月每平方米5元（合533元/天）向被答辩人收取。被答辩人上诉所称的2014年9月26日双方所签合同系2015年全年的约定，物业费为按月每平方米3元向被答辩人收取。尽管如此，被答辩人还拖欠答辩人2015年7月-12月物业费57600元，故此，原判认定物业费标准完全依据合同约定，并不存在错误。三、原判判决被答辩人支付35万元违约金并无不当。双方2013年4月23日签订的《经营场所租赁合同》第四条约定：被答辩人2015年9月20日前交清2016年全年租金175万元。如不能按期缴纳当年租金，按当年年租金总额的20%逐月增收违约金。被答辩人逾期支付2016年全年租金的行为构成违约，应当承担按约定承担逾期支付原告租金的违约金35万元（175万×20%）。上诉人姜伟为支持其诉讼主张，向本院提交了一组两份证据；第一份证据：侯顺安于2016年9月25日出具的证明一份。证明目的：证明亚圣商厦进行改造，从2016年9月25日至改造结束，在改造期间不应该收取物业费和租金，截至目前改造还没有结束。第二份证据：照片七张。证明目的：提供的商场不符合经营条件，所以物业费和租赁费应该减免。被上诉人侯顺安的质证意见为：对第一份证据真实性无异议，但是对上诉人提出的证明目的有异议，因为天然气改造没有超过20天，被上诉人也认可，所以这20天的租赁费、物业费应该免收；其他亚圣外观装潢不影响上诉人的经营，不存在减免费用。对第二份证据的真实性、证明目的均有异议；照片不能说明事发地点就是在亚圣，也不能证明损失有多大。经庭审举证、质证，本院对上诉人姜伟提交的一组两份证据，认证如下：对上诉人姜伟提交的第一份证据，本院予以采信；对上诉人姜伟提交的第二份证据，本院不予采信。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。又查明：2016年9月25日，被上诉人侯顺安给上诉人姜伟出具证明一份，主要内容为：因市政府要求，对亚圣商厦整体进行改造，天然气也在改造之中，从2016年9月25日至2016年10月15日停止供气，一共贰拾天，原合同规定租房费按日计算4861元/天、物业费533元/天，不在收取。上述事实,有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为：上诉人姜伟与被上诉人侯顺安签订的租赁合同是当事人双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约全面履行自己的义务。被上诉人侯顺安依约将商铺交付上诉人姜伟使用，上诉人姜伟应按合同约定支付租金、物业费。根据合同约定，上诉人姜伟应在2015年9月20日前交清2016年度租金，而上诉人姜伟无正当理由未足额支付被上诉人侯顺安2016年的租金及物业费，其行为已构成违约。租赁合同明确约定，若上诉人姜伟不能按期交纳租金，按当年租金总额的20%逐月增收违约金，逾期三个月仍不能交纳租金，上诉人姜伟除赔偿违约损失外，被上诉人侯顺安有权终止合同。上诉人姜伟已经以自己的行为表明其不履行合同主要义务，故应予判决解除。关于租赁费，应按4861元/天（175万/年÷360天）支付；关于物业费，应按533元/天（192000元/年÷360天）支付；但从2016年9月25日起至2016年10月15日止的租赁费（日租金）、物业费，予以扣除，不再支付。关于2015年下半年物业费57600元符合法律和合同约定，应予支付。关于违约金，基于租赁合同之约定，上诉人姜伟违约按当年租金总额的20%逐月增收违约金，故原审判决上诉人姜伟支付被上诉人侯顺安违约金350000元（175万元×20%），理由正当。故上诉人姜伟的上诉理由，部分成立，该部分上诉请求，本院予以支持；上诉人姜伟的其他上诉理由，不能成立，该上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项之规定，判决如下：一、维持陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初2311民事判决之第一项、第三项；撤销第二项。二、上诉人姜伟于本判决生效后十五日内向被上诉人侯顺安按4861元/天支付2016年6月15日起至实际交接之日租金、按533元/天支付2016年1月1日起至实际交接之日的物业费；但从2016年9月25日起至2016年10月15日止的日租金、物业费，予以扣除，不再支付。三、上诉人姜伟于本判决生效后十五日内向被上诉人侯顺安支付2015年下半年物业费57600元、支付违约金350000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费4300.5元，由上诉人姜伟负担；二审诉讼费12054元，由上诉人姜伟负担11054元，由被上诉人侯顺安负担1000元。本判决为终审判决。审判长  程晓元审判员  周俊杰审判员  牛 菲二〇一六年十一月二日书记员  赵 楠