上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2986号原告：赵伟尧，男，1968年2月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：蔡伟慈，上海市远程律师事务所律师。被告：上海罗宾律投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：黄静黎，职务不详。第三人：蔡惠晟，男，1973年4月6日出生，汉族��户籍地福建省霞浦县松城街道金谷洋***号，现住上海市闵行区虹梅路***弄***号***室。委托诉讼代理人：施立功，上海市申辰律师事务所律师。第三人：上海普华宾馆有限公司，住所地上海市黄浦区普育东路XXX号XXX号楼三楼、四楼、一楼A区部位。法定代表人：龚衍，总经理。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。原告赵伟尧与被告上海罗宾律投资发展有限公司(下称罗宾律公司)、第三人蔡惠晟和上海普华宾馆有限公司(下称普华宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案后，依法适用简易程序。后被告提出管辖权异议，本院裁定驳回，被告提起上诉，被二审法院驳回。后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡伟慈、第三人蔡惠晟委托诉讼代理人施立功、第三人普���宾馆委托诉讼代理人龚衍到庭参加诉讼，被告罗宾律公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵伟尧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于诉状副本送达日解除；2、被告支付租金106万元(2015年5月10日至同年12月31日，以每季度40万元计)；3、被告支付拖欠租金的违约金19.8万元(以每季度欠付租金分段计算，按每日万分之五利率)；4、被告和第三人共同支付房屋使用费(自2016年1月1日起至房屋实际返还日止，以每季度40万元计)；5、被告和第三人共同支付房屋使用费的滞纳金(以逾期支付金额的每日万分之五计)；6、被告和第三人共同向原告返还本市普育东路XXX号共4层房屋(下称涉案房屋)；7、原告已收取的被告保证金10万元用以抵扣被告应付款项；8、被告和第三人结清使用房屋期间的水、电、煤、通信、物业管��费用。事实和理由：2012年2月，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋(建筑面积2,011.70平方米)出租给被告，租期10年，自2012年5月10日至2022年5月9日；在原告未将底层水果店和物流公司占用的房屋清场交付给被告时，该房屋起始年租金120万元，待上述位置空置交付后，即恢复起始年租金160万元；在租赁期内，被告不可对第三方转租涉案房屋。同年2月9日，原告将涉案房屋(南侧水果店、北侧物流公司除外)交付被告。自2015年5月起，被告即停止支付租金。经查，被告伪造原告签名，制作原告同意转租的合同文本，擅自将涉案房屋转租给第三人普华宾馆使用，转租无效。被告罗宾律公司未答辩，未提供证据。第三人蔡惠晟辩称，原告将蔡惠晟列为第三人是依据被告和蔡惠晟2012年签订的租赁合同，但是，2014年5月，承租人变更为上海寿辉实��有限公司(下称寿辉公司)，寿辉公司及时足额将转租租金交付被告。蔡惠晟并非实际使用人，不应返还房屋、支付房屋使用费、滞纳金、公用事业费等。涉案房屋建筑面积应以产证记载的1,957.70平方米为准。原告解除合同理由不足，其清楚转租情况，但从未提出异议。涉案房屋还有物流公司和水果店两个实际使用人，被告在将房屋出租给寿辉公司时已将上述部分房屋出借，后来将收取租金的权利转让寿辉公司。第三人普华宾馆辩称，不同意原告对其提出的诉请。作为实际使用人，普华宾馆承租涉案房屋有合同依据，亦按约正常支付租金。原告要求返还房屋的诉请系基于解除合同的诉请，普华宾馆不同意原告解除合同，解约理由如果是逾期支付租金的问题，普华宾馆可和原告沟通解决，同意与原告重新签订租赁合同。经审理查明，2011年7月27日，涉案房屋(部位：1-3号幢)登记为原告所有，建筑面积为1,957.70平方米。2012年2月，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋(建筑面积2,011.70平方米)出租给被告作为开设酒店宾馆使用，原告交付租赁房屋时应使涉案房屋处于空置、可使用状态(底层南侧三间开水果店、北侧物流公司使用的房屋除外)，于2012年2月10日前必须签订房屋交付手续；租期10年(自2012年5月10日至2022年5月9日)，免租期3个月(自2012年2月10日至同年5月9日)；原告在未将底层水果店和物流公司占用的房屋清场交付给被告时，该房屋起始年租金120万元，一旦清场完成并将上述位置空置交付后，即恢复起始年租金160万元，2012年5月1日至2016年4月30日实际应付年租金为160万元/年，后每三年环比递增8%，2016年5月1日至2019年4月30日实际应付年租金为172.80万元/年，2019年5月1日至2022年4月30日实际应��年租金为186.624万元/年，租金每季度结算一次，被告应当于每季度前15日内向原告支付下季度租金，先付后租；在租赁期内，被告不可对第三方转租涉案房屋；被告在租赁期限届满后将该房屋按照合同约定交还给原告后并确认无欠租、欠费、房屋完好的，原告应将押金无息返还被告；租期内的水、电、燃气、通信等费用均由被告承担；租赁期限届满或被告违约致使本合同终止，被告应当在合同终止之日起30日内将该房屋及原告提供的设备、设施归还原告，逾期原告有权自行收回该房屋，被告任何遗留在该房屋中的物品视为放弃，原告有权处理；被告无理由逾期一个月以上未交房租，且经原告催告仍不缴纳的，原告可书面通知被告解除合同；被告未按期足额支付租金应按所欠租金金额的每日万分之五支付违约金，逾期超过30日，原告有权终止合同，并视被告单方面终止���同；签订合同后，被告应支付原告10万元作为押金。同年2月9日，原告将涉案房屋(南侧水果店、北侧物流公司除外)交付被告。同年2月24日，被告将涉案房屋转租第三人蔡惠晟。同年4月1日，第三人蔡惠晟作为寿辉公司的法定代表人，将涉案房屋二、三、四层(建筑面积1,650平方米)及一层A区部位(建筑面积80平方米)共计1,730平方米出租给易佰连锁旅店有限责任公司(下称易佰公司)，双方签订房屋租赁合同。2013年2月8日，第三人普华宾馆登记成立，注册地址为本市普育东路XXX号XXX号楼三楼、四楼、一楼A区部位，第三人蔡惠晟系其股东之一。第三人蔡惠晟提交被告与寿辉公司、第三人蔡惠晟2014年5月6日签订的补充合同，其中第四条为：原租赁合同主体蔡惠晟变更为寿辉公司，寿辉公司承担双方租赁合同的权利义务。2015年5月19日，第三人蔡惠晟作为寿辉公司的负责人，向第三人普华宾馆出具委托收款证明，要求普华宾馆将租金支付案外人蔡某某。审理中，原告称第三人普华宾馆设立时交工商部门的情况说明及租赁合同上“赵伟尧”的签名系伪造，原告从未同意转租。第三人普华宾馆确认其现占用涉案房屋一层A区80平方米及二、三、四层，共计1,730平方米，占用的依据为前述2012年4月1日寿辉公司和易佰公司签订的房屋租赁合同。另查明，被告于2015年12月29日收讫诉状副本。原告称租赁合同约定面积超出产权证记载面积的部分系原告搭建，放弃2015年12月30、31日的房屋使用费。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋移交书、工商登记材料、企业名称核准书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告自2015年5月10日起至今未付租金，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任，故原告要求确认双方签订的租赁合同于诉状副本送达之日即2015年12月29日解除、被告支付租金及违约金、返还房屋、支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。涉案房屋合同约定的建筑面积为2,011.70平方米，超过产权证记载面积1,957.70平方米，原告对超出的54平方米认为系搭建，该部分面积的租赁合同应认定为无效，但被告接收原告交付的该部分面积，根据法律规定，应支付相应的房屋占有使用费(按照合同约定的租金标准计算)。因此，被告应支付的2015年5月10日至同年12月29日的1,957.70平方米的租金和54平方米的房屋占有使用费共计1,019,354.84元[40万元×2%2B40万元÷3个月×(1%2B20天÷31天)]，原告同意被��已付保证金10万元抵扣相应欠款，本院予以准许。被告应支付的违约金按每日万分之五计算(分段计至实际支付日止，2015年5月10日至同年8月9日应付40万元的违约金自2015年5月10日起算，2015年8月10日至同年11月9日应付40万元的违约金自2015年8月10日起算，2015年11月10日至同年12月29日应付219,354.84元的违约金自2015年11月10日起算)。合同解除后，被告未返还涉案房屋，故原告要求其支付房屋使用费(按40万元/季度计)、结清水、电、燃气、通信费用的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付房屋使用费的滞纳金和物业管理费，无合同和法律依据，本院不予支持。原、被告间的租赁合同于2015年12月29日解除后，第三人普华宾馆占用部分涉案房屋无合法依据。因此，原告要求第三人普华宾馆返还房屋并支付房屋使用费、结清水、电、燃气、通信费用的诉请，本院��以支持，第三人普华宾馆应返还的部位为涉案房屋一楼A区80平方米及二、三、四层共计1,730平方米，房屋使用费的计算标准为40万元/季度×1,730平方米÷2,011.70平方米。原告要求第三人普华宾馆支付房屋使用费的滞纳金和物业管理费的诉请，无法律依据，本院不予支持。被告及第三人间的纠纷，当事人可另行诉讼。被告经本院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告赵伟尧与被告上海罗宾律投资发展有限公司就本市普育东路XXX号全幢共4层房屋签订的房屋租赁合同于起诉状副本送达日即2015年12月29日解除；二、被告上海罗宾律投资发展有��公司应于本判决生效之日起五日内支付原告赵伟尧自2015年5月10日至同年12月29日的1,957.70平方米的租金和54平方米的房屋占有使用费共计1,019,354.84元(被告已付保证金10万元从中抵扣，实际应再支付原告919,354.84元)；三、被告上海罗宾律投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告赵伟尧违约金(分段计至实际支付日止，2015年5月10日至同年8月9日应付40万元的违约金自2015年5月10日起算，2015年8月10日至同年11月9日应付40万元的违约金自2015年8月10日起算，2015年11月10日至同年12月29日应付219,354.84元的违约金自2015年11月10日起算)；四、被告上海罗宾律投资发展有限公司和第三人上海普华宾馆有限公司应于本判决生效之日起五日内共同支付原告赵伟尧房屋使用费(自2016年1月1日起至房屋实际返还日止，被告应付费用的计算标准为40万元/季度，第三人上海普华宾馆有限公司应付费用的计算标准为40万元/季度×1,730平方米÷2,011.70平方米)；五、被告上海罗宾律投资发展有限公司和第三人上海普华宾馆有限公司应于本判决生效之日起五日内共同向原告赵伟尧返还本市普育东路XXX号房屋(被告应返还全幢共4层，第三人上海普华宾馆有限公司应返还一楼A区80平方米及二、三、四层)；六、被告上海罗宾律投资发展有限公司和第三人上海普华宾馆有限公司应于本判决生效之日起五日内共同结清至实际返还房屋日止的水、电、燃气、通信费用(按单结算，被告应结清本市普育东路XXX号全幢的该费用，第三人上海普华宾馆有限公司应结清自2016年1月1日起至实际返还房屋日止该房屋一楼A区80平方米及二、三、四层的该费用)；七、原告赵伟尧的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,340元，由被告上海罗宾律投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  刘美琳二〇一六年十一月三十日书 记 员  周 玲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，���法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。