浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5625号原告施洪福，男，1972年5月19日出生，汉族，住浙江省永康市。原告施笑茴，女，1975年4月12日出生，汉族，住浙江省永康市。两原告的委托代理人黄鸳鸯，浙江雷欧律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康市经济开发区。法定代表人应建仁，董事长。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。本院于2016年7月18日立案受理原告施洪福、施笑茴与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕卓毅适用简易程序于2016年8月22日公开开庭进行审理。原告施笑茴、原告施洪福的委托代理人黄鸳鸯，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施洪福、施笑茴起诉称：2013年3月15日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的座落永康市金色港湾第1幢1单元3002、3003室商品房二套、地下平面车位一个（编号为-2层B区151号）。合同中对原、被告的权利义务进行了明确、详细约定。原告已按照合同约定将总房款1347906元汇入被告账户。原告按照合同约定履行了买受人的付款义务，根据合同第九条的约定，该商品房应于2013年12月30日前交付使用，但因被告方的原因导致该商品房未能按时交付使用。而且，根据合同第十六条的约定，被告应于2014年6月30日前取得相关的土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告方原因亦未能按时办理土地、房屋权属证书并交付给原告。据此，被告方已严重违约，根据合同第十条、第十六条的规定，如原告主张继续履行合同，则被告均应就其逾期交房、逾期交付证件这两项违约行为向原告按日支付已交付房价款的万分之一违约金。为此，原告诉讼请求：一、依法判令被告即日给付原告因逾期交房产生的违约金（从2013年12月31日起至2014年1月14日止，按已支付购房款1347906元的日万分之一计算，暂算为1887元）；二、请求依法判令被告即日给付因延期交证产生的违约金（从2014年7月1日至实际交付证书之日止，按已支付购房款1347906元的日万分之一计算，暂算为8000元）；三、依法判令本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求依法判令被告即日给付因延期交证产生的违约金（从2014年7月1日至2014年10月17日止，按已支付购房款1347814元的日万分之一计算）。原告增加诉讼请求，本院予以准许。施洪福、施笑茴为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同复印件二份（加盖永康市房地产管理委员会查询专用章），用以证明原、被告于2013年3月15日签订购房合同，合同中约定涉案房屋的具体位置、单价、面积、总购房款，并约定交房时间、办证时间以及违约责任等各项权利义务的事实。二、入住通知书复印件一份，用以证明被告通知原告的交房时间是2014年1月14日。说明：结合证据一中合同第九条所约定的交房时间为2013年12月30日，被告已逾期交房的事实。三、商品房买卖合同补充协议原件（加盖永康市房地产管理委员会查询专用章）二份，用以证明原、被告于2014年7月20日签订补充协议，协议中对涉案房屋的面积、总房款进行变更的事实。四、销售不动产统一发票复印件三张（加盖永康市房地产管理委员会查询专用章），用以证明被告在补充协议签订后于2014年7月23日开具与补充协议中购房金额一致及1347814元的购房发票的事实。说明：根据商品房买卖合同中的购房金额为1347906元，根据补充协议及购房发票的购房金额为1347814元。五、永康市私有房屋所有权登记申请书复印件二份（加盖永康市房地产管理委员会查询专用章），用以证明商品房先登记在原告名下的登记种类为初始登记的事实，即本案中的涉案商品房的房屋所有权初始登记即登记在原告名下的产权登记。六、房产证复印件二份（加盖永康市不动产登记中心查询专用章），用以证明原告取得涉案房屋所有权证的时间为2014年10月17日的事实，被告逾期办证的事实。卓诚投资公司质证意见：证据一真实性无异议，但合同第16条被告承诺在2013年6月30日前办理的是土地、房产的初始登记证书，并非转移登记证书。证据二、证据三、证据四真实性无异议，房屋价款为1347814元。证据五真实性无异议，证据五中“初始”不是法律意义及合同第16条中约定的初始，证据五中的“初始”是相对二手房买卖的意义，合同上第16条的初始登记是大证“大确权”的意思。证据六真实性无异议，与本案无关联。本院认证意见：因被告对上述证据的真实性均无异议，经本院审核，对上述证据的真实性本院予以确认。证据二可以证明被告已通知原告于2014年1月14日交房，本院对该事实予以确认；证据五系原告名下房屋产权证登记时间，非双方合同约定内容。卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，本案中原告实际办理交房的时间系2014年1月14日，也确实存在逾期交房的事实。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月17日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、中国邮政重要函件详情单原件、金色港湾入住通知书复印件各一份，用以证明2014年1月10日被告方通过邮政特快专递通知原告于2014年1月14日交房的事实。逾期的期限应该算到2014年1月14日。2、金色港湾交房费用清单原件一份、业主房屋验收交接表原件一份、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件一份，用以证明原告实际于2014年1月14日到被告处接收房屋的事实。证明办证是原告委托被告办理，被告无需履行初始登记证书的交付手续。同时证明被告交付的房屋符合合同规定条件的事实。3、房屋竣工验收备案表原件一份，用以证明被告交付的房屋符合第9条规定条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月17日已经办理了土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务的事实。施洪福、施笑茴质证意见：证据1面单因时间久，已记不清楚是否收到，入住通知书确有收到过。证据2的真实性无异议，同时证明原、被告交接时间为2014年1月14日，而且被告也认可向原告收取房产证以及土地证的办证费用，办证义务在被告方，正是办证是由被告办理，故原告一直无法知晓各项证件的办证情况，直至双方签订补充协议，方才知晓被告逾期办理各项证件（包括原告名下的产权证），所以逾期办证的违约责任在被告方，对证据3的真实性无异议，同时亦因被告逾期竣工方才导致逾期交房，逾期办证。证明4真实性无异议，但本案各项证件均由被告办理，故原告并不知晓各项证件的办证情况、办证时间、办证流程等事宜。本院认证意见：因原告对证据2、证据3、证据4的真实性无异议，上述证据经本院审核，本院对上述证据的真实性予以确认。证据4，因实务中，房权证办理的相关部门，确实无需办理房权证的初始登记，故被告在2014年6月17日办理完成土地权属证书的初始登记后即完成了双方合同约定的办证义务，对证据4的证明效力本院予以确认。证据1与证据2相互印证，原告自认已于2014年1月14日办理交房手续，证据1可以证明原告待证事实，对证据1的证明效力本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2013年3月15日，施洪福、施笑茴与卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第1幢1单元3002、3003室商品房二套、地下平面车位一个（编号为-2层B区151号）以预售方式出卖给施洪福、施笑茴。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1347906元，卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给施洪福、施笑茴，逾期交房的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同中卓诚投资公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属初始登记证书交付给施洪福、施笑茴，逾期交付权属证书的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同签订后，施洪福、施笑茴已按约足额向被告支付房款，卓诚投资公司则通知施洪福、施笑茴在2014年1月14日办理交房手续（当日完成了交房手续），在2014年6月18日完成了土地使用权证的初始登记，但因施洪福、施笑茴委托卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书卓诚投资公司未有交付给施洪福、施笑茴。本院认为，原、被告双方于2013年2月22日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，施洪福、施笑茴已按约履行了付款义务，卓诚投资公司则虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知施洪福、施笑茴到2014年1月14日办理了交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因施洪福、施笑茴未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对施洪福、施笑茴的诉讼请求，本院不予支持。对卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告施洪福、施笑茴的诉讼请求。本案案件受理费105元(已减半收取)，由原告施洪福、施笑茴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕卓毅二〇一六年十一月二十四日代书 记员  应晓娅