宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民终1584号上诉人（原审被告）：银川市兴庆区吉荣友泰酒吧，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：邱福荣，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银川富龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：杨丽，该公司经理。委托诉讼代理人：庞传钊，宁夏大远律师事务所律师。原审被告：马帅，男，1998年2月23日出生，汉族，个体从业人员，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧实际业主，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原审被告：于建民，男，1963年1月16日出生，汉族，个体从业人员，银川市兴庆区吉荣友泰酒吧登记业主，住宁夏回族自治区银川市西夏区。共同委托诉讼代理人：陈吉宁，宁夏诚托律师事务所律师。上诉人银川市兴庆区吉荣友泰酒吧（以下简称吉荣友泰酒吧）因与被上诉人银川富龙物业服务有限公司（以下简称富龙物业公司）、原审被告马帅、于建民房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人吉荣友泰酒吧的委托诉讼代理人邱福荣，被上诉人富龙物业公司的委托诉讼代理人庞传钊，原审被告马帅、于建民的共同委托诉讼代理人陈吉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吉荣友泰酒吧的上诉请求：请求二审法院撤销原判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；上诉费和诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，查明和认定事实之间相互矛盾，原审认定上诉人与被上诉人2014年4月1日才发生的合同关系，严重违背客观事实。双方2013年已经在履行租赁合同关系，这一事实在上诉人工商登记注册时已经有备案。二、原审判决适用法律错误，上诉人有权主张添附。三、原审判决程序严重违法，剥夺了上诉人在原审的反诉权。原审庭审中，上诉人提出了反诉，要求被上诉人对上诉人在承租房屋总价1240598元的添附进行折价补偿，上诉人并提出了司法鉴定申请（该事实通过原审庭审录像可以证实），但是原审判决没有做出任何处理，既没有作出驳回反诉的裁定，也没有对上诉人的主张的添附进行司法鉴定，原审判决程序严重违法。四、被上诉人不是营业房的所有权人，根据我国《物权法》的规定，被上诉人诉讼主体不适格。司法实践中，没有任何一个房屋租赁合同纠纷案例是由管理人作为原告起诉的。因此，被上诉人与银川市兴庆区谦和王品酒吧（以下简称谦和王品酒吧）签订的合同无效。被上诉人富龙物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人、原审被告赔偿被上诉人物业损失符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告马帅辩称，同意上诉人的上诉意见。原审被告于建民辩称，一审判决程序错误，一审法院未向于建民送达一审判决，剥夺了于建民的上诉权利。涉案酒吧已经由于建民转让给了马帅。因此，于建民不应该再承担相应的责任。综上，请求二审法院撤销一审判决或驳回被上诉人在一审中的诉请。富龙物业公司向一审法院起诉请求：一、被告将位于银川市兴庆区营业房腾空返还给原告；二、被告向原告支付自2015年4月1日至2015年5月31日止房屋租金共计46568元，要求房租判决至房屋返还给原告时止；三、本案诉讼费由被告承担。后原告申请变更诉讼请求为：一、被告吉荣友泰酒吧、于建民、马帅将位于银川市兴庆区营业房腾空返还给原告；二、被告吉荣友泰酒吧、于建民、马帅向原告支付自2015年4月1日至2015年5月31日止房屋租金共计46568元，要求租金判决至房屋返还给原告时止；三、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定的事实：营业房由宁夏富龙房地产开发有限公司于2006年3月23日取得商品房预售许可证。2011年12月30日，宁夏富龙房地产开发有限公司发出宁富房发[2011]44号函及授权书各一份，内容为：现将宁夏富龙房地产开发有限公司建设的汇丰花园社区未售商业房的经营（对外租赁、费用收缴）等相关管理、服务工作全面委托给富龙物业公司，物业公司行使相关权利并履行相关义务。2014年4月1日原告和谦和王品酒吧（于建民）签订租赁合同一份，该合同约定：原告将位于银川市兴庆区营业房出租给谦和王品酒吧（于建民）；租期为自2014年4月1日至2015年3月31日止，合同期满由原告收回。租赁期满前，如谦和王品酒吧（于建民）有意续租，应当提前一个月向原告提出续租申请，在同等条件下，谦和王品酒吧（于建民）有优先承租权；费用为279409元/年，合同签订三日内一次性交清；水费、电费、天然气费由谦和王品酒吧（于建民）自己缴纳；租赁期内，谦和王品酒吧（于建民）已向原告交纳保证金2000元，承租期满，谦和王品酒吧（于建民）不再续租，房屋原有设施未受损坏，原告退还保证金；未经原告同意，谦和王品酒吧（于建民）不得随意搭建、改造或者更换既有设施结构，如因工作需要确需改造或更换的，需向原告申请报计划，经相关部门审批同意后方可组织实施；租赁期内，谦和王品酒吧（于建民）享有租赁设施的使用权，未经允许，不得转租。如特殊情况需要转租的，须向原告提出书面申请，原告同意后可在原告处备案并更改合同；谦和王品酒吧（于建民）擅自对所租赁设施进行装修、装饰的，原告可以要求谦和王品酒吧（于建民）恢复原状或者赔偿损失。谦和王品酒吧工商登记的经营者姓名为被告于建民，2014年9月谦和王品酒吧名称变更为被告吉荣友泰酒吧。后原告认为原告与被告谦和王品酒吧（于建民）之前签订的租赁合同期限届满，被告拒不腾退房屋并支付相关费用，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告于建民和被告马帅称2014年10月1日被告于建民与被告马帅签订经营权转让合同一份，将吉荣友泰酒吧以2000000元的价格转让给了被告马帅，后吉荣友泰酒吧由马帅实际经营。原告称其主张租赁合同期满后的租金实际系租金损失，按照双方合同约定的租金数额计算。一审法院认为，原告与被告吉荣友泰酒吧（原谦和王品酒吧）、于建民之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。被告于建民关于原告并非房屋所有权人，诉讼主体不适格的辩解，因原告虽然并非涉案房屋的所有权人，但经房屋所有权人授权予以经营管理权利，受托人可以以自己的名义参加诉讼，故对被告于建民的该项辩解法院不予采信。被告于建民关于双方实际的租赁期限自2013年4月1日起五年的辩解，因原告不予认可，被告于建民未提交证据予以证实，故法院对其辩称不予采信。被告于建民、马帅认可被告吉荣友泰酒吧虽登记的经营者为被告于建民，但被告于建民于2014年10月1日转租给了被告马帅，由被告马帅实际经营。依照法律规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。被告于建民未经原告同意将涉案房屋转租,仍然应当承受原有合同的义务。原告与被告吉荣友泰酒吧（原谦和王品酒吧）、于建民之间签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满日为2015年3月31日，租赁期限届满后，被告应当向原告返还位于银川市兴庆区民族南街富华巷汇丰花园北区5-11号营业房。关于原告诉称要求被告按照合同约定租金标准向其支付自租赁期限届满后至房屋实际返还时止的租金损失，不违反法律规定，法院支持被告按照765.5元/天（279409元/年÷365天）向原告支付自2015年4月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费。关于被告要求原告向其赔偿装修附合装饰费用的辩解，因双方租赁合同未对合同期限届满后装修附合装饰费的赔偿进行约定，故对被告的该项辩解法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条之规定，判决：一、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅于本判决生效之日起十五日内将位于银川市兴庆区民族南街富华巷汇丰花园北区5-11号营业房腾退给原告银川富龙物业服务有限公司；二、被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅于本判决生效之日起十五日内向原告银川富龙物业服务有限公司支付自2015年4月1日至房屋腾退给原告银川富龙物业服务有限公司之日止的租金损失。如果被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，由被告银川市兴庆区吉荣友泰酒吧、于建民、马帅负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人富龙物业公司与上诉人吉荣友泰酒吧（原谦和王品酒吧）、原审被告于建民之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。上诉人虽然并非涉案房屋的所有权人，但经房屋所有权人授权予以经营管理权利，受托人可以以自己的名义参加诉讼。故上诉人提出，被上诉人诉讼主体不适格，其与谦和王品酒吧签订的合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审被告于建民未经被上诉人同意将涉案房屋转租,仍然应当承受原有合同的义务。被上诉人与上诉人、原审被告于建民之间签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满日为2015年3月31日，租赁期限届满后，上诉人、原审被告于建民应当向被上诉人返还位于银川市兴庆区营业房。被上诉人要求上诉人按照合同约定租金标准向其支付自租赁期限届满后至房屋实际返还时止的租金损失，不违反法律规定。上诉人上诉主张添附的折价补偿，因双方租赁合同未对合同期限届满后装修附合装饰费的赔偿进行约定，故其上诉请求和事实理由亦不成立。其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人银川市兴庆区吉荣友泰酒吧负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斐审 判 员  苗自治代理审判员  宁 丽二〇一六年十一月十四日书 记 员  韩丽萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。