南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东红民初字第744号原告:南昌世茂商业管理有限公司，住所地：南昌市红谷中大道1706号世茂302室，组织机构代码：05884513-7。法定代表人：陈宏伟，系该公司总经理。委托代理人：熊晓生、胡水光，均系该公司员工。被告：南昌市腾德商贸有限公司，住所地：南昌市东湖区青山南路78号蓝天碧水购物广场住宅公寓楼1813室。法定代表人：李海。被告：李海，男，1972年11月6日生，住南昌市青云谱区，原告南昌世茂商业管理有限公司诉被告南昌市腾德商贸有限公司、李海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊晓生到庭参加诉讼，被告南昌市腾德商贸有限公司、李海经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称：2013年6月25日，原告与被告南昌市腾德商贸有限公司签订《租赁经营合同书》一份及《补充协议》二份，约定：被告南昌市腾德商贸有限公司承租南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号南昌世茂广场2层230、231号商铺，用于服装经营；合同期限自2013年10月9日至2016年11月7日；2013年11月29日至2015年11月7日，商铺租金为32120元/月，管理费为8568元/月。由于被告南昌市腾德商贸有限公司自2013年11月29日起开��拖欠租金及管理费，故原告于2015年2月15日解除了双方租赁合同关系。截止2015年2月15日，被告南昌市腾德商贸有限公司共拖欠租金241080元，物业费33682元。由于被告南昌市腾德商贸有限公司为自然人独资公司，被告李海系公司唯一股东，在不能证明被告南昌市腾德商贸有限公司财产独立于被告李海个人的情形下，被告李海应对上述款项承担连带责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告连带支付原告租金241080元，物业费33682元；2、二被告连带支付原告违约金122064元；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。被告南昌市腾德商贸有限公司、李海未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2013年6月25日，原告（甲方）与被告南昌市腾德商贸有限公司（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定：甲方向乙方提供南昌市红谷滩新区红谷���大道1706号南昌世茂广场2层230、231号商铺（计租面积214.20平方米），用于乙方经营品牌服装；租赁期自2013年10月9日起至2016年11月7日；乙方在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方保证金40688元；在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还保证金；双方确认自装修期届满次日，即自2013年11月8日起计收租金；租金为保底租金和营业额抽成金两者取其高，保底租金为：2014年11月8日-2015年11月7日为32120元/月，2015年11月8日-2016年11月7日为34270元/月；双方确认租金的结算周期为一个租赁月，乙方应于每个结算周期首日的7日前先按保底租金向甲方指定的商铺产权所有人账户预付该结算周期的租金；乙方同意自计租日起以一个租赁季为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费标准为8568元/月，乙方应于每个结算周期首日的7日前支付结算周期的管理费；在本合同有效期内，有下列情形的之一的，守约方可书面通知违约一方解除本合同，但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的；甲方根据合同约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保低租金及3个月管理费的总额的违约金；合同还对其它事项进行了约定。2013年10月9日，双方签订《商铺交付确认书》一份，对出租方已按照合同约定履行交付义务予以确认。2014年4月18日，原告向被告南昌市腾德商贸有限公司发出《通知函》一份，要求被告南昌市腾德商贸有限公司于2014年4月25日前付清2014年2月1日至2月28日及2014年5月1日至5月31日的租金64240元，2013年11月29日至2014年5月31日的物管费51979.20元��合计116219.20元。此后，原告还分别于2014年5月15日、9月28日、12月4日、12月24日、2015年1月28日向被告南昌市腾德商贸有限公司发函，催收租金及物业费。2015年2月1日，被告复函原告，申请准许开展特卖以偿还拖欠的租金及管理费283920元。2015年3月20日，原告向被告南昌市腾德商贸有限公司发出《关于租赁合同正式终止、商铺返还事宜》的函，主要内容为：截止至2015年2月15日，被告南昌市腾德商贸有限公司已拖欠租金241080元、物业费33682元，合计274762元；双方租赁合同于2015年2月15日解除，保证金不予返还。由于被告至今未付清所欠租金及物业费、管理费，原告遂诉至本院。另查明：被告南昌市腾德商贸有限公司属自然人独资公司，被告李海系该公司唯一的自然人股东。上述事实有原告的当庭陈述及原告提供的《租赁经营合同书》、《补充协议》、农行现金缴款单、农行交易商户存根、记账凭证、《通知函》、《关于要求立即支付欠款的函》、《违约通知函》、《律师函》、《申请》、《关于租赁合同正式终止、商铺返还事宜函》等证据在案予以佐证。本院认为：原告与被告南昌市腾德商贸有限公司签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且合同的形式及内容均未违反相关法律法规的禁止性规定，属合法有效，合同双方均应按约履行各自的合同义务。被告南昌市腾德商贸有限公司未按约支付租金及物业管理费，属违约。现原告要求被告南昌市腾德商贸有限公司支付租金241080元、物业管理费33682元，合计274762元，理由正当、证据充分，本院予以支持。根据《租赁经营合同书》中“甲方根据本合同约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保低租金及3个月管理费的总额的违约金。”的相关约定，原告要求被告南昌市腾德商贸有限公司承担违约金122064元〔（32120元+8568元）×3〕，符合合同约定，本院予以支持。由于被告南昌市腾德商贸有限公司属自然人独资公司，被告李海系该公司唯一的自然人股东，且被告南昌市腾德商贸有限公司已付的租金、物业管理费均系通过被告李海的个人账户支付，不能证明公司与股东财产的相互独立，故原告要求被告李海对被告南昌市腾德商贸有限公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告南昌市腾德商贸有限公司、李海经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南昌市腾德商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌世茂商业管理有限公司租金及物业管理费合计274762元。二、被告南昌市腾德商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌世茂商业管理有限公司违约金122064元。三、被告李海对上述（一）、（二）项款承担连带责任。如果被告南昌市腾德商贸有限公司、李海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的受理费7250元，由被告南昌市腾德商贸有限公司承担，此款随上述款项一并支付给原告。被告李海对此款承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  陈 明人民陪审员  李建文人民陪审员  付美丽二〇一六年十一月十二日书 记 员  郭 骏附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租��支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。