上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第524号原告罗耀宗，男，1961年11月18日生，汉族，身份证地址上海市北艾路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人朱震林，上海海贝律师事务所律师。被告上海鹏丽投资管理有限公司，住所地上海市福佑路XXX号XXX楼。法定代表人刘景红，上海鹏丽投资管理有限公司执行董事。被告上海亦隆置业发展有限公司，住所地上海市福佑路XXX号XXX楼。法定代表人李烨东，上海亦隆置业发展有限公司执行董事。被告上海亦隆小商品市场经营管理有限公司，住所地上海市福佑路XXX号。法定代表人刘景红，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司执行董事。三被告共同委托诉讼代理人张强，山东万航律师事务所律师。原告罗耀宗诉被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗耀宗及其委托诉讼代理人朱震林，被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗耀宗向本院提出诉讼请求：1、要求三被告停止侵害，共同将上海市福佑路XXX号2322室商铺按房产证原始登记状态恢复原状，包括套内面积、公摊面积的恢复及公摊面积上违章建筑的拆除；2、要求三被告按每月人民币2,800元的标准赔偿自2014年5月19日起至商铺恢复原状之日的停业经营损失(商铺位置较每月租金评估估价为人民币1,800元的商铺更佳且自营)。事实和理由：三被告以消防整改为由，未经原告同意对上海市福佑路XXX号1楼商场整体改造，违法增建31个摊位及13个商铺，致使原告所有的2322室商铺物理位置变动而灭失(对照房产证平面图)。被告上海鹏丽投资管理有限公司辩称：1、实施消防整改系基于政府和现行消防规范的要求，亦为保护福民商厦能正常经营和全体业主的公共利益；2、原告个人对商铺的专用权益需服从公共利益，应当限制而不得滥用；3、原告的商铺仅是位置发生变动而不影响正常使用，原告诉称商铺灭失等与事实不符；4、原告要求恢复原状将导致福民商厦整体无法正常营业，造成社会财富的极大浪费；5、原告主张的损失无依据，每月人民币1,800元的租金估价标准远高于实际租金，估价对象商铺的地理位置比本案所涉商铺位置优越，现市场租金呈下降趋势；故不同意原告的所有诉讼请求。被告上海亦隆置业发展有限公司辩称：己方受被告上海鹏丽投资管理有限公司委托，依据其消防整改方案具体办理申请报批、整改事宜发包等事项，均系依委托指令而为，无实际施工行为，与原告未发生任何关系且无能力恢复整改前的状态，故不同意原告之诉请。被告上海亦隆小商品市场经营管理有限公司辩称：己方受被告上海鹏丽投资管理有限公司委托为福民商厦业主和经营商户提供物业管理服务，仅是负责发布停业及开业信息，对于消防整改具体事宜一无所知，其余被告的行为与己方无关，故不同意原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、罗耀宗系上海市福佑路XXX号2322室商铺(建筑面积均为5.43平方米)登记产权人，案外人罗捷以该商铺为经营场所办理了个体工商户营业执照，2014年3月核定计税金额为人民币7,600元。上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司系关联单位，均为上海市福佑路XXX号福民商厦业主及实际管理单位。上海亦隆小商品市场经营管理有限公司系上海市福佑路XXX号福民商厦物业管理服务单位。2013年9月27日，上海市黄浦区人民政府作出黄府发[2013]23号批复，同意确定上海鹏丽投资管理有限公司下属福民商厦为区政府挂牌督办重大火灾隐患单位。2014年2月12日，上海市黄浦区公安消防支队作出沪黄公消限字[2014]第0086号责令限期改正通知书载明：上海鹏丽投资管理有限公司(福民商厦)存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为，责令其于2014年3月1日前改正。2014年3月7日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦提供现场勘察、接受技术咨询、出具整改评估报告、现场整改指导、配合整改复查等服务。2014年3月11日，上海鹏丽投资管理有限公司委托上海亦隆置业发展有限公司办理消防方案报批、整改工程发包与施工及准备工作。2014年4月18日，上海增德防火技术咨询服务有限公司作出《关于福民商厦火灾隐患整改的评估报告》，建议停止营业集中整改。2014年4月30日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出公告表示，为全面进行消防隐患整改工作，将于2014年5月19日零时起关停福民商厦，要求全体商户于2014年5月26日零时前撤离商场。2014年5月，上海亦隆置业发展有限公司与上海电子工程设计研究院有限公司签订《上海市建设工程设计合同》，约定由上海电子工程设计研究院有限公司对福民商厦一至五层公共区域内装修设计。同月，上海电子工程设计研究院有限公司作出《福民商厦改造项目(消防设计专篇)》。2014年6月7日，上海亦隆置业发展有限公司与上海仲盛建设工程有限公司签订《福民商厦项目室内装修施工工程总承包合同》，约定由上海仲盛建设工程有限公司总承包福民商厦地下二层至地上六层室内装修工程，包括但不限于拆除工程、墙体砌筑、土建装修、消防工程等。2014年6月10日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务补充合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦增加提供施工图审核、出具咨询报告并办理消防设计备案手续、参与施工指导、竣工消防验收等服务。2014年6月24日，上海市黄浦区消防安全委员会下发给区消防委各成员单位的沪黄消委[2014]14号通知确认上海鹏丽投资管理有限公司系黄浦区重大火灾隐患未销案、摘牌单位。2014年10月26日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出告业主书，表示福民商厦整改工程已完成，部分铺位物理位置变动但不会损害各业主的实际权益及不改变业主房产权属，各业主产权仍以政府颁发的产权证的记载为准；业主若对面积有异议可共同测量或委托上海权威测量机构测量；告知书下发之日5日内办理相关手续的业主给予6个月的物业补贴，愿意回租或委托租赁的业主，在原租金价格标准上浮动20%返租。2014年10月31日，上海市黄浦区建设和交通委员会作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，以上海亦隆置业发展有限公司未办理施工许可证擅自施工为由处罚款人民币10,000元。2014年12月，上海市黄浦区规划和土地管理局就案外人要求获取“福民商厦2014年改造项目的竣工规划许可证、验收合格证”的申请回复表示该信息不存在。2、填表日期为2014年8月1日的《建设工程消防设计备案申报表》载明，福民商厦改建内装修工程，设计单位上海电子工程设计研究院有限公司，施工单位上海仲盛建设有限公司(总包)、浙江诸安建设集团有限公司(分包)，监理单位上海安正建筑管理咨询有限公司，耐火等级一级，装修部位包括顶棚、墙面及地面。2014年8月6日公告的福民商厦改建内装修工程消防设计备案抽查结果为合格。2015年5月7日公告的福民商厦改建内装修工程竣工验收备案抽查结果为合格。3、案外人龚珍珠诉上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司关于上海市福佑路XXX号1015商铺(建筑面积5.28平方米)财产损害赔偿纠纷一案中，本院委托上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的评估估价为人民币1,800元，适用期限为2015年11月13日至2016年11月12日。本院于2016年3月21日依据上述相关查明事实作出(2015)黄浦民四(民)初字第1623号民事判决：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月人民币1,800元的标准赔偿原告龚珍珠自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态之日止的租金损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任。上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年7月13日作出(2016)沪02民终3335号民事判决：驳回上诉，维持原判。4、案外人李某于1998年6月26日以人民币148,872元的价格购买福民商厦一层11A059室商铺，建筑面积5.28平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.03平方米)。案外人占某某于1999年7月6日以人民币107,857.56元的价格购买福民商厦二层12A680室商铺，建筑面积5.37平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.12平方米)。本院认为，妨害物权造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。罗耀宗系上海市福佑路XXX号2322室商铺合法权利人，其权利受法律保护。上海鹏丽投资管理有限公司未经相关部门核准及商铺业主同意，借用消防整改名义，未针对消防整改书所列的消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为予以整改，却擅自对福民商厦整体改建，造成罗耀宗所有的上海市福佑路XXX号2322室商铺因物理位置、状态与房产证附图记载不符而实际灭失，构成侵权，依法应当承担相应侵权责任，即按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将商铺恢复原始登记状态。套内面积在房地产登记记载及平面图上完全体现，仅需按记载及平面图恢复即可而无须另行释明，公摊面积仅有记载而无明确的原始位置、状态可予以恢复，违法新增铺位及商铺则属于违章搭建，应由相关部门依法处理，不属法院管辖范围，故对于罗耀宗的诉请仅能支持按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号2322室商铺恢复原始登记状态。罗耀宗另要求赔偿无法使用商铺期间的停业损失的诉请有事实及法律依据，亦应支持。根据上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出的公告及上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司的自认，2014年5月19日系上海市福佑路XXX号商厦关停之日，故本院确认该日为停业损失的起算日。关于赔偿损失标准，首先，上海鹏丽投资管理有限公司故意侵权造成罗耀宗所有的商铺灭失，应当对于罗耀宗因此蒙受的损失予以充分补偿；其次，罗耀宗主张的赔偿标准依据不足，其本人并非登记个体工商户，核定缴税金额亦不能反映实际经营状况，而上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015室商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的估价合法合理；再次，1015室商铺与2322室商铺位于同一商场且面积相似，租金标准相近，采用同一估价标准有利于减少当事人诉讼成本且具公平、公正性；最后，经上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司施工改造后，商场整体发生根本性改变，由此造成的租金变动不具有参考价值；故参照1015室估价作为罗耀宗停业损失的赔偿标准更为恰当，但虑及同一商场内底层商铺租金高于其他楼层商铺的市场惯例及对比福民商厦一、二层商铺同时段购买价格的差异，酌定2322室商铺赔偿标准应相对降低。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。上海亦隆置业发展有限公司系上海鹏丽投资管理有限公司关联单位，双方在商场整改事宜中形成代理关系，故其应对恢复上海市福佑路XXX号2322室商铺原状承担连带责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。上海亦隆小商品市场经营管理有限公司作为市场物业管理服务单位，仅就商场停业、开业发布公告，并未参与、实施具体侵权行为，故非侵权人而无须承担侵权责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第三十六、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将原告罗耀宗所有的上海市福佑路XXX号2322室商铺恢复原始登记状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月人民币1,220元的标准赔偿原告罗耀宗自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号2322室商铺恢复原始登记状态之日止的停业损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任；四、对于原告罗耀宗要求上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同承担恢复上海市福佑路XXX号2322室商铺原状及赔偿停业损失责任的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,900元，由原告罗耀宗负担人民币1,100元，被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司负担人民币800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  毛伟新二〇一六年十一月一日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三、《中华人民共和国合侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。