文书内容新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵12民终176号上诉人（原审被告）:王新民，男，1974年6月出生。被上诉人（原审原告）:哈密优顺物业服务有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市前进西路碧绿花园。法定代表人：张君霞，总经理。委托诉讼代理人：王海燕，女，1977年1月出生。委托诉讼代理人：朱小玲，哈密地区众信法律服务所法律服务工作者。上诉人王新民因与被上诉人哈密优顺物业服务有限公司（以下简称优顺物业）物业服务合同纠纷一案不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2016)兵1202民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王新民、被上诉人优顺物业的委托诉讼代理人王海燕、朱小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新民上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：优顺物业服务存在小区生活垃圾未及时清理、卫生、治安环境差等重大瑕疵，有小区状况照片、证人证言为证，其服务不到位、服务质量质价不符，上诉人等业主不应向其交纳物业费，原审认定事实有误，判决不公，请求二审判如所请。优顺物业辩称：优顺物业在服务期间依约履行了保洁服务、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、绿化养护管理等基本的物业服务内容，且优顺物业具有相应的物业服务企业资质证书，其按照相应资质的取费标准收取物业服务费用，并未超出物价部门的规定，故优顺物业有权主张相应的物业服务费。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。优顺物业向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业费、生活垃圾清运费共计2017.30元及利息264元；2、相关的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王新民住在×。房屋面积为91.01平方米。自2012年1月至2016年12月其居住的房屋物业费、生活垃圾清运费共计2017.30元。原告多次催要，被告均未支付。其中，物业费收费标准为0.32元/平方米，物业费自2012年1月至2016年12月共计60个月，物业费为1747.30元（91.01平方米×0.32元/月×60个月）；生活垃圾清运费收费标准每月4.50元/户，自2012年1月至2016年12月共计60个月，生活垃圾清运费为270元（4.50元/月×60个月）；两项合计2017.30元。利息自2012年1月至2016年12月按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%分段计算共计264元。一审法院认定事实：被告王新民居住在×。原告优顺物业为该小区提供物业服务，被告的房屋面积91.01平方米。2012年1月至2016年9月，被告拖欠原告物业费及生活垃圾清运费未缴。对此，双方当事人没有争议，该院予以确认。原告具备三级企业资质等级，按照物业服务前期委托合同约定、原告与被告签订的业主手册以及在原告第十三师房产局备案登记情况，物业费按照多层住宅每月0.32元/平方米收取；根据哈密市环境卫生管理处与原告签订的垃圾清运合同书，原告有权代收生活垃圾清运费，生活垃圾清运费为每户4.50元/月。物业费及生活垃圾清运费收费标准符合法律规定，该院予以确认。一审法院认为：2012年1月至2016年9月，被告王新民欠付原告物业费1660元（91.01平方米×0.32元/平方米×57个月）、生活垃圾清运费256.50元（4.50元/月×57个月），合计1916.50元。对被告辩称不交纳物业费等费用的原因系物业服务存在瑕疵，未达到原告的要求的辩解意见，基于诚实信用原则，被告抗辩拒交物业费需基于正当理由，对被告以物业公司卫生打扫不到位、物业服务存在瑕疵为由拒交物业费、生活垃圾清运费，该院不予采信。对被告辩称厨房漏水的答辩意见，鉴于被告王新民抗辩的事由与本案并非同一法律关系，被告应当通过其他途径解决此纠纷，故对被告的抗辩理由，本案不作处理。对原告要求被告缴纳2016年10月至12月的物业费及生活垃圾清运费的诉讼请求，因该费用还未实际发生，故对未发生的费用该院不予支持。对原告要求被告缴纳利息264元（自2012年1月至2016年12月，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%分段计算）的诉讼请求，因原被告双方未约定利息，且原告在庭审后未补交相关的诉讼费用，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年9月26日判决如下：一、被告王新民向原告哈密优顺物业服务有限公司支付2012年1月至2016年9月的物业费、生活垃圾清运费共计1916.50元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告哈密优顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费30元，合计55元，由被告王新民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交的徐俊霞、井含云的证人证言及河江、杨红梅等人出具的碧绿花园物业管理情况说明的关联性不予确认，上诉人可与其他业主依法另行行使业主权利。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2009年11月，优顺物业与哈密江泰东兴房地产开发有限公司订立《物业服务前期委托合同》，约定优顺物业成为哈密前进西路碧绿花园物业管理企业;期限自2009年11月10日至小区业主管理委员会成立并由小区业主管理委员会与优顺物业签订管理合同后该合同终止（70%以上小区住户对优顺物业物业管理及服务不满意时）。碧绿花园小区未成立业主委员会，优顺物业实际管理该小区自正式入驻起至今。本院认为，虽然上诉人王新民与被上诉人优顺物业未直接签订物业服务合同，但是依照《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同，本案上诉人王新民所在碧绿花园小区未成立业主委员会，业主亦未依法自行选聘物业管理企业，因此哈密江泰东兴房地产开发有限公司作为建设单位与被上诉人优顺物业签订的《物业服务前期委托合同》，对上诉人王新民等业主亦具有约束力，又因依照《物业服务前期委托合同》约定，被上诉人优顺物业自2009年11月起对涉案小区进行物业管理服务至今已有近七年，上诉人王新民以及其他业主实际已接受了该物业公司提供的保洁、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人王新民作为业主理应按合同约定向被上诉人优顺物业支付相应的物业服务费。虽然上诉人王新民提出被上诉人优顺物业未按合同约定提供物业服务，小区内存在垃圾未及时清理、楼道未打扫、治安差等问题，被上诉人未尽管理职责，故其拒交物业费的抗辩，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了上诉人的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若上诉人认为被上诉人怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；如确因被上诉人提供的物业服务不符合约定导致众多业主不满的，上诉人可与其他业主依照有关法律规定成立业主委员会，进而通过业主委员会依照法定程序维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费，故本院对上诉人王新民要求驳回被上诉人优顺物业诉讼请求的上诉意见不予采纳。但同时，被上诉人优顺物业作为碧绿花园小区的实际物业服务人，应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。综上，上诉人王新民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王新民负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡旭东审 判 员  赵艳华代理审判员  游乐然二〇一六年十一月二十一日书 记 员  张晓月