陕西省镇安县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕1025民初451号原告李晓沛，男，1963年11月7日生，住镇安县。委托代理人项力荣，女，1969年12月5日生，住镇安县。委托代理人陈邦钰，陕西弘达律师事务所律师。被告江龙兵，男，1965年4月13日生，住镇安县。被告吴俊，男，1977年9月28日生，住镇安县。委托代理人刘康林，陕西安业律师事务所律师。被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人吴相林，系该公司经理。原告李晓沛与被告江龙兵、吴俊、陕西至高锦绣房地产开发有限公司合资、合作房地产开发合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案，依法由审判员杨博独任审理，于2016年7月26日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，2016年8月17日转为普通程序，依法由审判员杨博、人民陪审员屈桂芳、人民陪审员朱成学组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓沛及其委托代理人项力荣、陈邦钰，被告江龙兵，被告吴俊委托代理人刘康林，被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司法定代表人吴相林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓沛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令三被告履行2010年5月3日签订的《联合建房协议》和2011年9月23日签订的《房屋拆迁安置补充协议》，要求被告交付门面房并支付门面房租金13.77万元，补偿75平方米面积的房屋，支付三年过渡期房租3.66万元；2、判令二被告在给原告的补偿中享受与另外三家同等待遇；3、判令二被告共同向原告赔偿20万元违约金；4、本案诉讼费、律师代理费由三被告负担。事实和理由：2010年5月3日，原告代表其家人与被告江龙兵签订了一份《联合建房协议》，约定将其宅基地交给被告江龙兵开发成商品房，在开发后的商品房中原告选择两套商品房，一套门面房。面积以现有宅基地面积为准。后该项目被命名为“岭南壹栋”。2011年9月23日，陕西至高锦绣房地产开发有限公司和原告签订了一份《房屋拆迁安置补充协议》，约定：“房屋建成后甲方提供乙方商品房作为安置补偿，分别为：10104＃、10804＃、10904＃，因图纸设计而造成乙方一楼商业面积与实际补偿面积不相符，甲方再补给乙方75.0平方米作为安置补偿；甲方应于2012年5月31日前将安置用房交付于乙方，如未按期交工，甲方每月应给予乙方房屋租金补偿，所补偿按安置的门面房实际使用面积30.0元每平米兑付。甲方不再承担其他任何费用”。协议签订后，被告未能全面履行合同。被告江龙兵辩称，《联合建房协议》是他和原告签订的，应履行该协议，《房屋拆迁安置补充协议》是吴俊和原告签订的，内容他不知道，吴俊也没有和他商量，他对该份协议不认可。被告吴俊辩称，1、江龙兵与原告签订的《联合建房协议》与答辩人无关，违背了合同相对性原则；2、补充协议是至高锦绣房地产开发有限公司与原告签订的合同，答辩人只是公司股东，原告将答辩人列为被告是主体错误，房屋拆迁安置的主体是至高锦绣公司，不是答辩人；3、原告起诉已超过诉讼时效，原告签订协议约定的交房日期是2012年5月31日，诉讼时效应从2012年5月31日起至2014年5月31日。综上，应驳回原告的诉求。被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司法定代表人吴相林辩称，2015年10月份公司过户到其名下，过户之前的事情其不知情。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告未向法庭提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的证据3照片，证据4原告与被告江龙兵2010年5月3日签订的《联合建房协议》、原告与被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补充协议》，证据6房产证无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据，认定如下：1、对于原告提交的证据1镇安县永乐镇镇城社区证明、镇安县信访局证明，客观真实，来源合法，本院予以采信；2、对原告提交的证据2上访材料，系孤证，没有其他证据佐证，本院不予采信；3、对于原告提交的证据5冯小牛与江龙兵签订的《联合建房协议》、《违约情况说明书》、《欠条》、《补充协议》、《承诺书》，客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。本院在镇安县国土资源局调取了陕西商洛镇安（2011）20号国有建设用地使用权出让合同一份，经庭审质证后，原、被告对该份证据均无异议。根据以上证据，本院认定如下事实：原告李晓沛在镇安县城东关166号拥有房产一套，建筑面积268.8㎡，占地面积116.8㎡。2010年5月3日，原告李晓沛（甲方）代表其家人与被告江龙兵（乙方）签订了《联合建房协议》，约定：“一、联建方式：双方协商将甲方现有宅基地与乙方联合建房。乙方承担拆除、设计、新建过程中的一切税、费，整个建设施工由乙方负责独立完成。二、具体联建方法：1、乙方所建楼层为17层，甲方以自己现有宅基地丈量面积__㎡为准，乙方以公路面以上给甲方叁套房（包括门面房）、门面房归甲方，门面房必须安装铝合金卷闸门，一楼的门面房高4米,另外两套房子由甲方在2-6层选择，面积以甲方现有宅基地面积为准，给甲方的房屋若大，甲方按建筑面积比市场价格每平方米低100元给付乙方，若小乙方按宅基地市场价格付给甲方，所有权归甲方。其他房屋所有权归乙方所有，甲方不得干预其他房屋的归属权。……3、甲方必须在公历二零一零年五月三十一日前搬出原住址，由甲方自行租赁住房，乙方每年付给甲方房租费5000.00元，超出一年时间乙方每月再给600.00元房租，至止乙方交工。……”。协议签订后，原告搬出原住址，被告给原告支付了一年的过渡期房租。后该项目被命名为“岭南一栋”。2010年5月28日，被告江龙兵、吴俊与被告吴俊之妻班莉（系法定代表人）成立了陕西至高锦绣房地产开发有限公司，继续“岭南一栋”项目的建设。2011年9月23日，原告李晓沛与被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司委托代理人吴俊在《联合建房协议》的基础上又签订了《房屋拆迁安置补充协议》，协议约定：“……六、房屋建成后甲方提供乙方商品房作为安置补偿，分别为：10104＃、10804＃、10904＃，（分别签订分户《商品房买卖合同》）甲方因图纸设计而造成乙方一楼商业面积与实际补偿面积不相符，甲方再补给乙方75.0平米作为安置补偿；共计面积403.0㎡。甲方与乙方签订商品房买卖合同，并给乙方办理相关的产权手续，办证费用由乙方自行负担。甲方不在给予乙方任何经济补偿。七、甲方应于2012年5月31日前将安置用房交付于乙方，如未按期交工，甲方每月应给予乙方房屋租金补偿，所补偿按安置的门面房实际使用面积30.0元/平米兑付。甲方不再承担其他任何费用。……十五、以上各条款均受法律保护，若单方违约，违约者付对方违约金/万元。……”。房屋建起后，被告将10804＃、10904＃两套各126㎡的房屋交付给原告，10104＃门面房至今未交付。被告已支付原告2010年6月1日至2012年5月31日的过渡期房租，庭审中被告承认过渡期房租应付至2013年12月31日。2015年10月30日陕西至高锦绣房地产开发有限公司将法定代表人变更为吴相林，股东变更为吴俊和江龙兵。另查明，经政府审批，镇安县国土资源局将涉案土地出让给陕西至高锦绣房地产开发有限公司，镇安县住房和城乡建设局给该公司颁发了建设工程规划许可证和施工许可证，取得了商品房预售许可证。本院认为，被告江龙兵为开发原告李晓沛的房屋，经协商双方签订了《联合建房协议》，陕西至高锦绣房地产开发有限公司成立之后，为完成该项目，该公司股东吴俊在此协议的基础上又与原告李晓沛签订了《房屋拆迁安置补充协议》，该协议是对《联合建房协议》的变更和补充，这两份协议具有同等法律效力，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，当事人双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告李晓沛已按协议履行了自己的义务，被告至今未按协议约定履行交付门面房、补偿75平方米商住房的义务，应属违约，应当承担继续履行合同的义务，原告要求被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司继续履行协议的诉讼请求，本院予以支持。被告江龙兵、吴俊系公司股东代表公司履行职务，其行为应由公司承担责任，对原告要求被告江龙兵、吴俊个人承担责任的诉讼请求，本院不予支持。因被告具备交付房屋的条件，对原告要求被告交付75平方米商住房的诉讼请求，本院予以支持。原告要求补偿过渡期房租36600.00元的诉讼请求，符合《房屋拆迁安置补充协议》第七条之规定，本院予以支持。因被告未按期交付门面房，给原告造成了门面房租金损失，被告应予赔偿，该损失的赔偿额应以门面房实际面积为准，按合同约定的每月30.0元/㎡计算，按照双方约定时间应自2014年1月1日起算，故对原告要求被告支付门面房租金损失的诉讼请求，本院予以支持。原告要求享受与另外三家同等补偿待遇及赔偿20万元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后五日内补偿原告李晓沛75平方米的商住房；二、被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后五日内交付原告李晓沛10104号门面房，并自2014年1月1日起至交付之日止，每月按实际面积30.0元/㎡计算门面房租金损失；三、被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后五日内补偿原告李晓沛过渡期房租36600.00元；四、驳回原告李晓沛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9828.00元，由原告李晓沛负担2000.00元，由被告陕西至高锦绣房地产开发有限公司负担7828.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  杨 博人民陪审员  屈桂芳人民陪审员  朱成学二〇一六年十一月二十一日书 记 员  慕年浩