广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12410号上诉人（原审原告）：马映鸿，住广东省普宁市。委托代理人：雷会能，系广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口龙电保安设备厂，住所地在广东省深圳市南山区。法定代表人：赵祖明,职务：董事长。委托代理人：聂华林，系广东度道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭和林，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：郭秀燕，住广东省汕头市潮阳区。上诉人马映鸿因与被上诉人深圳市蛇口龙电保安设备厂（以下简称“龙电设备厂”）、郭和林、郭秀燕执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马映鸿向本院提起上诉称，一、马映鸿与郭和林、郭秀燕之间的房屋买卖合同成立有效，马映鸿合法权益应得到保护。马映鸿与郭和林、郭秀燕于2012年12月20日签订了房屋买卖合同。马映鸿购买了郭和林、郭秀燕位于广州市天河区龙口西路67号xxO房、xx1房，依照合同法之规定，合同自签订之日起成立，涉案房屋买卖合同自签订时成立，购买涉案房屋并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应当得到法律的支持和保护，房屋继续查封没有事实和法律依据。特别是xx1房是在2013年6月3日才被天河法院执行查封的，即在马映鸿购买时该房并未查封，该房后来被查封，更不影响此前马映鸿购买该房的效力。二、马映鸿已履行了合同义务，实际占有涉案房屋多年，涉案房产不应被查封。马映鸿购买上述房屋，支付了合同约定的房款，郭和林、郭秀燕也交付了涉案房屋给马映鸿占有。之后，马映鸿将涉案房屋返租给郭和林、郭秀燕开办的公司经营使用，收取租金，因此，马映鸿自2012年起取得了涉案房屋占有使用权，至今已实际占有涉案房屋多年，涉案房产不应继续查封。综上所述，请求二审法院：1、请求撤销原判，改判支持马映鸿一审诉讼请求：2、一、二审案件受理费由龙电设备厂承担。被上诉人龙电设备厂答辩称：1、案涉两套房产，任何一套都不足以偿还我方的债务、执行费、评估费，因此该两套房产只能同时被查封。2、上诉人与郭和林、郭秀燕的亲戚关系存在相互串通的合理原因，其诉讼请求所依据的事实和理由都有悖生活常识，上诉人在执行异议（2014）穗天法执异字第81号中声称其购买该两套房屋的房款全是在签订买卖合同后现金支付，没有提出过以债权充抵房款的主张，上诉人当时的陈述与现在矛盾。3、上诉人自己无住房，其在以前的执行异议中明确表示其是租房居住，既然其主张案涉两套房屋应归其所有，其就无合理理由不自行居住而将房屋仍然交给郭和林、郭秀燕使用，其相关陈述不合情理。4、上诉人的户籍不在广州市，也不具备外来务工人员在广州购房的资格，其在执行异议中也表明自己知悉在广州购房的资格，但其仍表示要购买案涉两套房屋，也不合情理。根据粤高法（2013）403号文件《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知，上诉人在本案中的主张不应被支持。被上诉人郭和林答辩称：1、龙电设备厂于2012年破产时，造成所用的门板设备不能及时交付，我方也不能及时完成承包工程，与开发商也有诉讼，我方曾多次通知龙电设备厂，其称无法完成合同。我方于是另外找了另一个供货商以完成开发商的工程，也无法支付工人的报酬，我方于是找亲戚（包括上诉人）筹钱解决工人报酬问题，后续我方无力偿还借款，便把案涉房产卖给马映鸿以抵债，我方与马映鸿也达成协议，马映鸿将案涉房产返租给我方作办公场所，房产过户是因为马映鸿无广州户籍，也因为我方与马映鸿是亲戚关系，所以不急于过户，龙电设备厂也是在2012年之后才起诉我方，2、龙电设备厂在2009年已经破产，我方曾找过龙电设备厂的法定代表人赵某某，赵某某称该厂破产后自己就离开该单位，我方不知道龙电设备厂为何仍能出示该厂的法定代表人身份证明书，我方请求申请赵某某出庭作证。我方认为龙电厂现在已处于无人负责的状态，法定代表人身份证证明书是造假的。请求法院通知郭秀燕出庭。被上诉人郭秀燕经本院合法传唤，没有到庭进行答辩。马映鸿于2015年2月16日向原审法院起诉请求：1、撤销（2014）穗天法执异字第81号执行裁定书，停止对广州市天河区龙口西路67号xx0房、xx1房的执行；2、龙电设备厂、郭和林、郭秀燕承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆2015年11月19日查册单显示，位于广州市天河区龙口西路67号xx0房、xx1房的权属登记人为郭和林、郭秀燕，其中xx0房于2012年1月12日被原审法院（2011）穗天法民二初字第3390号案查封，于2014年1月9日被（2013）穗天法执字第3803号案轮候查封；xx1房于2013年6月3日被（2013）穗天法执字第3803号案查封，2015年6月19日继续查封。2011年10月19日，龙电设备厂因清算责任起诉郭和林、郭秀燕，案件经原审法院（2011）穗天法民二初字第3390号民事判决，判决为:郭秀燕、郭和林于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿529438.70元及（2006）深南法民二初字第1753号民事判决确定的逾期付款违约金给龙电设备厂，并赔偿自该判决指定的履行期间届满的次日始按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算至清偿款项之日止的迟延履行期间利息给龙电设备厂；郭秀燕、郭和林于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿案件受理费10078元给龙电设备厂。郭秀燕、郭和林不服判决上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民二终字第2476号民事判决，维持原判决。龙电设备厂因郭和林、郭秀燕未履行生效判决，其向原审法院申请执行【（2013）穗天法执字第3803号】。3803案执行过程中，原审法院拟拍卖上述xx0、xx1房，马映鸿就涉案xx0、xx1房的执行拍卖提出异议，原审法院作出（2014）穗天法执异字第81号执行裁定书，裁定驳回其异议，现马映鸿不服该执行裁定，提起本案诉讼。本案中，马映鸿为支持其起诉，为此提交如下证据：1、《房屋买卖合同》（显示的签署时间为2012年12月20日，甲方为郭和林、郭秀燕，乙方为马映鸿），约定：买卖标的为龙口西路67号xx0房、xx1房；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，该物业之现状为带租约、不带家私家电；双方房价款为3465760元，乙方以下列方式按期付款：2012年12月20日双方签订合同时同时支付全部房价款的30%（包含定金）1040000元，2013年2月20日前支付全部房价款的30%即10400000元，2013年4月20日房屋交付使用并与承租方另签订全部房价款的40%即1385760元；甲方应当与2013年4月10日前以书面形式通知承租方办理该房屋的转租手续，该房屋出售后，自双方付款房款之日起，乙方享有该房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。本合同生效后的60个工作日内，由甲方负责向广州市房地产交易登记中心申办该房屋的交易过户手续，乙方同意委托并授权甲方或甲方指定的代理人到产权登记部门办理产权登记及申领《房地产权证》，但须在申请办理房地产权证手续前，向甲方提供所需资料及交清全额价款，及政府规定缴纳的税项和费用等。2、收据三张（收款人显示为郭秀燕，于2012年12月20日收到马映鸿购房款1040000元，于2013年2月28日收到购房款1040000元，于2013年5月10日收到购房款1385760元。3、马映鸿与广州市建某建筑工程有限公司（工商登记显示该公司的法定代表人为郭和林）签订的《房屋租赁合同》约定：自2013年5月1日至2018年4月30日，马映鸿将xx0、xx1房出租给该公司，首年月租金为6500元等。另租金收据多份（收款人为马映鸿，收取该公司租金若干）。关于购房过程，马映鸿于2015年11月10日庭审表示：郭和林由于工程问题向我借款（大概100万元左右），后郭和林无力还款，郭和林就说将讼争房屋出售给我。当时双方协商讼争房屋的售价是300多万元，扣除了借款100万元后，我就分期支付现金200多万元给郭和林；其于2016年4月8日庭审表示：郭和林等人开办的公司先后发生欠下工人工资，工人闹事，围堵工地等事件，本人和郭和林是亲戚，为了帮助其解决工资拖欠问题，渡过难关，不会使工人有更加过激的行为，遂分别在2006年、2010年几次借钱给郭和林，金额分别为100多万元、230多元，合计340万元。上述款项全部以现金支付，原因是当年发放工人工资都是以现金形式，当场向工人发放的，尚未有转账等方式。此后，因无钱归还，双方遂商定以房抵债，即郭和林、郭秀燕将其xx0、xx1房两套，抵偿全部借款，并签订《房屋买卖合同》。因本人并不长期居住在广州，而郭和林的公司需要房屋营业，遂商定上述房屋返租其公司使用，本人按月收取租金。另郭和林、郭秀燕现未履行生效判决确定的义务，案件目前正在执行中。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。马映鸿自认与郭和林为亲戚关系，其与郭和林、郭秀燕签订买卖合同，非为公开的市场交易行为。本次交易金额巨大，其表示其代郭和林清偿工人工资，将其债权转为购房款，仅有陈述未有相关证据予以证实，该主张有违交易常理，不予采纳。其次，马映鸿表示房屋由其出租经营，其租户为郭和林经营的公司，其收据为其单方出具，未有充分合理证据证实其实际占用房屋。马映鸿就买卖合同的真实成立、履行等均缺乏有效主张，该主张有违日常交易规律，不予采纳。综上所述，马映鸿的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院依法驳回。郭秀燕经原审法院合法传唤逾期为到庭应诉，原审法院依法缺席判决。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年5月6日作出如下判决：驳回原告马映鸿的诉讼请求。本案受理费100元，由原告马映鸿负担。二审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人二审坚持认为涉案房屋买卖行为有效。经审核，合同双方确认亲属关系，原审从双方交易价格、交易过程中款项及房屋交付的实际情况结合交易常理进行分析，对该交易行为的认定并无明显不当，本院不再赘述。二审中，上诉人坚持认为款项是现金交付用于支付被上诉人郭和林所欠的工人工资，但并无充分举证，相关资料亦不属于法院依职权调取范围，本院对于该上诉理由不予采纳。另，交易双方的交易行为基本发生在上诉人郭和林相关债务诉讼之后，结合交易双方的亲属关系及上诉人陈述的付款经过，上诉人马映鸿对于被上诉人郭和林的债务状况不了解且为善意交易的相关陈述，不符合一般认知，本院不予采信。至于，上诉人提出被上诉人龙电设备厂已经破产及存在私占公司财产的质疑，属于另一法律关系，不影响本案的针对交易行为的性质认定及判决结果，该上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马映鸿负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月十八日书记员  冯冠豪