山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终660号上诉人（原审被告）：黄启山，男，1964年5月5日出生，汉族，居民，住滕州市。上诉人（原审被告）：张成芳，女，1961年5月5日出生，汉族，居民，住址同上，系黄启山之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕高宾，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢欣，男，1961年12月15日出生，汉族，滕州市人民医院职工，住滕州市。被上诉人（原审原告）：韩顺芝，女，1964年11月12日出生，汉族，居民，住址同上，系谢欣之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘风雷，山东善国律师事务所律师。原审第三人：张承峰，男，1964年3月18日出生，汉族，居民，住滕州市，系张成芳胞弟。上诉人黄启山、张成芳因与被上诉人谢欣、韩顺芝、原审第三人张承峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2014）滕民初字第3835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄启山、张成芳上诉请求：1、请依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人认为原审判决是错误的，其错误来自于其对事实的错误认定。一、2009年4月26日上诉人黄启山与原审第三人张承峰签订的协议书中第三条的约定，本来只是能证实上诉人是本案讼争房屋的产权人，以及上诉人同意将本案讼争房屋出卖给被上诉人的事实，而不能证实上诉人曾口头告知被上诉人向原审第三人交付购房款的事实，但原判却认为该条约定应是上诉人曾口头告知被上诉人向原审第三人交付购房款所谓事实的理由。二、上诉人配合被上诉人办理选房手续，以及《选房通知单》、《收据》、《交款确认单》等原件均由被上诉人保管的事实本来只是能证实上诉人是本案房屋买卖协议的诚实守信者和积极履行者，而不能证实上诉人曾口头告知被上诉人向原审第三人交付购房款的事实，但原判却认为这些事实应是上诉人曾口头告知被上诉人向原审第三人交付购房款所谓事实的理由。原审第三人只是本案2009年4月26日《房屋购买协议书》中的证明人，上诉人是不会让其代收卖房款的，而被上诉人也不会将购房款让其代收的。截止到目前，并无证据证实原审第三人已为上诉人收下了被上诉人交来的购房款。因为原审第三人始终未到庭，无法确认2012年1月20日收到条的真实性。而且，假定能够确认该收到条的真实性，又怎能说原审第三人收到的这些款就是代上诉人收取的卖房款呢。截止到目前，也无证据证实上诉人已经收到了原审第三人转来的卖房款，而且，上诉人也根本无权去找原审第三人讨要卖房款，原审第三人也更不会要将什么卖房款交给上诉人的。双方当事人都认可2009年4月26日这一天签订了两份涉及该案讼争房的协议，如果大家真的要想让原审第三人代收卖房款的话，将其写进协议中，岂不是顺理成章的事情，不在协议中约定，而要用口头告知的方式加以确认，也明显不合情理。显然，这个口头告知是不可能存在的。在本案中，原审第三人应属案外人，被上诉人与该原审第三人的电话录音内容再多也没有意义，而且，这些电话录音也未经原审第三人本人的质证，真伪与否尚无法确定，我们又怎能将其作为认定案件事实的依据。由于原审第三人未到庭，无法确定2012年1月20日收到条的真伪，但是上诉人认为，即使该收到条是真实的话，最多也只是在被上诉人与原审第三人之间产生了一种债权债务关系。被上诉人如欲主张权利，应去原审第三人处才是，而与上诉人并无任何关系。所以，这种情况下，如果非要将其认定为这是原审第三人代上诉人收到的卖房款那是没有任何道理的。被上诉人至今未将购房款交至上诉人手中，应属协议中的根本违约方。此时的上诉人既可以要求与被上诉人解除协议，也可以要求被上诉人继续履行协议。也就是说，本案的真正权利人应是上诉人，而在本案中却变成了被上诉人，这当然不能让上诉人接受。上诉人认为，由于原判忽略了上述这些基本的、也是十分重要的事实和情理上的问题，所以才会在评议本案时出现错误，从而最终导致本案判决结果的错误。上诉人已经依照诚实信用的原则，全面履行了协议的义务，而被上诉人则没有向上诉人履行义务，没有支付购房款，应该说已经构成根本违约。原审判决不要求被上诉人承担违约责任，还要让上诉人协助办理上房手续和过户手续，是错误的。综上所述，上诉人认为原判是错误的，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人谢欣、韩顺芝答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉理由主要是购房款被上诉人没有直接交给上诉人，对此一审判决已经查明2013年3月20日，上诉人黄启山配合被上诉人谢欣办理了选房手续、选房通知单、收款、交款确认单，原件均由被上诉人保管的事实及被上诉人提交的录音资料，能够充分证明上诉人黄启山口头告知被上诉人向张承峰交付购房款的事实。三、2009年4月26日签订的两份协议，一份与黄启山与张承峰的协议，载明保管114平方米的房产为黄启山，另一套是98平方米的房产产权转移给谢欣，黄启山配合办理过户，这证明了该房屋实际产权人是张承峰，另一份协议是黄启山与谢欣签订的购房协议，在一审中被上诉人提交的宅基地使用证原件也能证明房屋实际产权人是张承峰，否则宅基地原件、拆迁补偿协议原件等也不会在谢欣手中。以上事实均能证实上诉人黄启山同意被上诉人将房款交给张承峰，才存在黄启山之后的守信行为，否则因拆迁补偿安置协议在谢欣手中，如果谢欣在上房时不将该协议原件拿出来，黄启山本人的114平方米的房屋都无法上房，因此原审判决对这些事实都进行了充分认定，所以上诉人上诉理由不能成立。谢欣、韩顺芝向一审法院起诉请求：2009年4月26日，谢欣、韩顺芝经张承峰介绍与黄启山签订房屋买卖协议书，黄启山将其名下的前洪新村回迁房一套（98平方米）卖给谢欣、韩顺芝，房屋出售价格为25万元，张承峰以证明人身份在协议书上签字，后张承峰代黄启山、张成芳收取了房款。现回迁地点为滕州市人和蓝湾的回迁房已开始办理上房手续，而黄启山拒不办理，使谢欣、韩顺芝无法上房更无法过户。故请求判令黄启山、张成芳协助办理回迁房上房及过户手续，将房产过户在谢欣名下，张承峰负有协助义务；诉讼费由黄启山、张成芳承担。一审法院认定事实：2008年7月28日，滕州市土地储备中心（××）滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（××）作为甲方与黄启山（乙方、被××）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定乙方坐落于前洪东街六巷7号的房屋及其附属物，在前后洪区域改造项目拆迁范围内。三、预定安置房：甲方在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，乙方自愿选择住宅用房2套暂定211.4平方米，合计410340元；。七、回迁时间：暂定于2010年12月份回迁上房。如遇不可抗力等因素，则回迁时间顺延。八、回迁时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后十日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任”。黄启山在该协议上签名。2009年4月26日，黄启山（甲方）与张承峰（乙方）、证人方：张成伟张显远签订协议书一份，内容为：“经三方协商，现将有关事项协议如下：一、甲方同意付给乙方贰万元。注：用于补偿乙方房价差补。付清后，甲方保留114平方米房产（回迁房一套）产权归甲方所有。从此甲乙双方不存在任何纠纷及债务关系，原2008年7月29日甲乙方所签协议书即日起失效；二、。三、现将甲方名下98平方米产权的商品房一套，在乙方的要求下产权转移给谢欣，甲方配合办理过户及公证手续。以上协议即日生效，在证人监督下，自觉执行。永不反悔。否则责任自负、签字生效。甲方：黄启山乙方：张承峰证人方：张显远2009年4月26日原广交宾馆”。当事人各方均分别签名并捺印。当日，被告黄启山、张成芳与原告谢欣、韩顺芝在相同地点签订房屋购买协议书一份，内容为：“房屋购买协议书产权人：黄启山、张成芳，以下简称甲方购买人：谢欣、韩顺芝，以下简称乙方证明人：张承峰，张成伟经甲乙双方协商，甲乙现将前洪新村98平方米回迁商品房一套出售给乙方。为维护双方利益，特声明如下：一、房屋出售价为25万元（贰拾伍万元）签字后付清；二、因不能按时回迁上房，以后所补房租归乙方所有。本协议一试两份，双方签字后生效。甲方：黄启山乙方：谢欣证明人：张承峰日期：2009年4月26日”。原告谢欣、被告黄启山及证明人张承峰分别签名并捺印。被告黄启山并将《房屋拆迁补偿安置协议书》交付原告。2012年1月20日原告向第三人张承峰交纳了购房款，第三人张承峰向原告出具收到条一张，内容为：“收到条、今收到谢欣购房款贰拾伍万元正（250000）张承峰2012年元月20号”。第三人张承峰并将其《宅基地使用证》原件、被告黄启山与××签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》原件、张承峰与黄启山的协议书原件均交付原告谢欣。该宅基地使用证载明张承峰依据滕州市城郊乡人民政府于1998年6月份滕郊政发土管字[1998]第3号文批准，在前洪村使用集体土地196平方米，东至：路、西至：徐发水、南至：路、北至：路。2013年3月20日两原告与被告黄启山共同到开发公司处选取回迁房，原告将《房屋拆迁补偿安置协议书》原件交付被告黄启山，被告黄启山选取了其回迁房，原告选取了612102房屋一套，滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司还向原告出具“选房通知单”，内容为：滕州市前后洪区域（人和蓝湾）335选房通知单被××黄启山同意选定以下高层房屋回迁安置套型A3面积约97.2㎡房屋坐落612102储藏室有。并说明：本通知单所选房屋为期房，正式上房时间另行通知。面积以上房时房产部门测绘面积为准。被告黄启山在该“选房通知单”上“产权人”处签名。当日原告谢欣通过其2174219980130074900账户向开发商“山东滕建投资集团汇鑫置业有限公司”转账20000元，该开发公司向原告出具收据及“交款确认单”，该收据记载，交款单位为：黄启山、138××××8498（原告谢欣的手机号码）交款项目为：预收储藏室款。以上“选房通知单”、“收据”、“交款确认单”原件均由原告保管。现被告黄启山已办理了其选取的回迁房的上房手续，并领取了钥匙。2014年3月原告为装修回迁房屋预订了瓷砖、木门、吊顶等，并交纳了部分装修定金。后因第三人张承峰要求原告增加买房费用，被告黄启山对原告选择的回迁房不配合办理上房手续，原告为此诉来法院，要求判如所请。庭审中，原告称被告黄启山口头委托张承峰代收购房款，被告对此不予认可。原告向法院提交了与被告黄启山、第三人张承峰的录音资料，2014年8月4日韩顺芝与黄启山（手机号码131××××8518）的通话录音中，韩顺芝说：“本来是你的名，是你的名是他的房子”，黄启山回答：“对唻”。韩说：“张承峰说不让黄启山给俺上房去，人家就不敢给俺上房去，付说：是张承峰的房子”。黄启山答：“噢，是”。……2014年8月13日韩顺芝与第三人张承峰（手机号码156××××2850）的通话录音中，韩顺芝说：“本来你给黄启山在广交定的协议好好的，俺给黄启山签了协议只要把钱给你，黄启山知道把钱给你啦，那这个事就成了，你要不同意的话俺怎么选的房？”张承峰答“是、是”……用以证明被告黄启山是拆迁房屋的名义产权人，房屋实际属第三人张承峰所有，黄启山让第三人收取房款的事实。另查明，2014年7月25日滕州市前后洪区域回迁指挥部、山东滕建投资集团汇鑫置业有限公司发出“滕州市前后洪区域拆迁改造工程（人和蓝湾）6#、16#楼回迁上房通知”，内容为：……目前回迁区域6#、16#楼高层住宅已具备上房条件，决定组织回迁上房，现将有关事项通知如下：一、回迁上房时间：2014年7月26日至7月30日签到、结算；……三、注意事项：被××务必在2014年7月26日至30日下午6时前，持被××身份证或户口本、房屋拆迁补偿安置协议、交付款单据及选房单等手续至滕州市广交宾馆办理签到上房手续。……上述事实，当事人陈述、庭审笔录、房屋拆迁补偿安置协议书、收据、选房通知书、交款确认单、收到条、录音资料、中国联通查询通话详单等证据在卷为凭。一审法院认为：被告黄启山依据《房屋拆迁补偿安置协议书》享有了两套回迁安置房，2009年4月26日被告黄启山将其中一套回迁安置房出售给原告，并与原告谢欣签订房屋买卖合同，该合同双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告于2012年1月20日向第三人张承峰交付了购房款。对此原告称系被告黄启山口头告知向第三人交付，被告虽予以否认，但通过2009年4月26日被告黄启山与第三人张承峰签订的协议中第三条约定：“现将甲方（黄启山）名下98平方米产权的商品房一套，在乙方（张承峰）的要求下产权转移给谢欣，甲方配合办理过户及公证手续。”、2013年3月20日被告黄启山配合原告办理选房手续，“选房通知单”、“收据”、“交款确认单”原件均由原告保管的事实，以及原告提交的录音资料，对被告黄启山口头告知原告向第三人张承峰交付购房款的事实，法院予以认定。原告已根据被告的指示履行了付款义务，被告应依据诚实信用的原则，积极履行双方所签订合同约定的义务，而被告怠于履行，且无正当理由，显属违约。二被告系夫妻关系，原告要求二被告配合办理上房手续，理由正当，应予以支持。原告还要求被告协助办理过户手续至原告谢欣名下，应在该房办理房屋所有权初始登记之后，由被告予以协助。原告诉请第三人张承峰负有协助被告的义务，但被告黄启山与开发公司签订拆迁安置补偿协议，与第三人张承峰无关，第三人亦非房屋买卖合同的合同相对方，故第三人张承峰不负此协助义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄启山、张成芳协助原告谢欣办理滕州市人和蓝湾612102号回迁房的上房手续，于判决书生效后十日内履行完毕；二、被告黄启山、张成芳在取得滕州市人和蓝湾612102号回迁房的房屋所有权初始登记后十五日内，协助原告谢欣将该房屋的房屋所有权变更登记至原告谢欣名下；三、驳回原告谢欣、韩顺芝的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告黄启山、张成芳负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系有效合同，双方当事人都应按合同的约定履行义务。被上诉人将购房款交给原审第三人张承峰，上诉人不认可被上诉人已履行付款义务，本院认为，依据上诉人黄启山与原审第三人张承峰签订的协议等相关证据及上诉人协助被上诉人办理房屋相关手续等事实能够认定上诉人口头告知被上诉人向原审第三人张承峰交付购房款的事实，上诉人主张被上诉人未履行付款义务的上诉理由不能成立，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人黄启山、张成芳负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 刘海林审判员 金 颖二〇一六年十一月二十一日书记员 张 民