江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0116民初2727号原告：南京喜百年投资管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区雄州南路399号恒旺园区313幢1单元302室。法定代表人：白鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。被告：郭圆，男，1968年2月4日生，汉族，（美园春）。原告南京喜百年投资管理有限公司（以下简称喜百年公司）与被告郭圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喜百年公司的委托诉讼代理人孙云飞，被告郭圆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告喜百年公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的茶文化博览园租赁合同；2、被告支付房租费216000元及利息（从判决生效之日以中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、被告返还原告代为支付的物业管理费25500元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年12月签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租用位于六合区雄州南路XXX号“茉莉江苏•文化产业博览园”B7-3、4号，公安门牌××幢XX号，XX幢X单元XXX室共2套房屋，用于经营茶叶、茶具。被告入住后仅交付28800元租金，至今已拖欠租金216000元及物业费25500元，遂向法院提起诉讼。被告郭圆辩称：1、当时签订租赁合同时，原告存在欺骗行为。在2012年4月，被告因为园区没有生意要求退出市场，原告法定代表人白鸣请求被告不要退出，并承诺免收房租，且逢年过节会从被告处购买1万元茶叶，但原告并没有购买茶叶，在更换园区负责人后又要求被告支付房租和物业费，实属欺诈。2、因为租赁合同到2015年11月已经到期，故不存在解除合同，也不同意支付物业费；3、被告已经支付房租28800元及押金6700元。经审理查明：（一）2011年12月1日，原告喜百年公司（出租方）与被告郭圆（承租方）签订一份“茶文化博览园”租赁合同书（以下简称《租赁合同》），约定被告租赁原告位于南京市六合区“茉莉江苏·文化产业博览园”（原B9-3、4号）公安XXXX区××幢XXX号，XXX幢X单元XXX室商铺（共计两套），用于经营茶叶、茶具、茶包装等与茶叶相关产品。租赁期为2011年12月1日起至2015年11月30日止，租金为每套28800元/年，物业管理费收费标准为人民币2.00元/平方米/月，每套3000元/年，并约定承租方须于签订本合同时向出租方交付一年（2012年1月1日至2012年12月31日）的物业费共计人民币6000元。《租赁合同》约定承租方（被告）在本合同内享有交付一年租金使用四年的优惠政策，并约定因“承租人拖欠商铺租金、物业管理费达三十天及以上的；承租人拖欠水、电、气等费用达及三十天以上的……”，出租方有权单方面终止合同，收回商铺；同时承租方不再享有免租期，出租方不承担承租方的相关经营、装修等任何损失。（二）2011年12月1日，原告喜百年公司（出租方）与被告郭圆（承租方）又签订《租赁补充协议》一份，约定：签订本合同时承租方支付2014年12月1日起至2015年11月30日部分租金28800元，2012年5月1日前支付2014年12月1日起至2015年11月30日的剩余租金28800元；免租期自2011年12月1日至2014年11月30日……。（三）被告郭圆在签订租赁合同后，仅交纳房屋租金28800元、保证金5000元及水电钥匙押金710元，未能按照《租赁合同》及《租赁补充协议》交纳剩余租金和物业费。涉案房屋现处于空置状态，被告在合同到期前已经搬离，但未与原告办理解除合同、退还承租房屋的相关手续。庭审中，原告喜百年公司同意将被告已交付的保证金、水电钥匙押金与所欠租赁费用进行抵扣。（四）原告南京喜百年公司与江苏尚居资产投资管理有限公司（以下简称江苏尚居公司）签订《物业管理委托合同》，委托期限为10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止。江苏尚居资产投资管理有限公司原名称为江苏丰盛资产管理有限公司，于2015年1月27日变更为江苏尚居资产管理服务有限公司，后于2015年11月19日变更为现名称，即江苏尚居资产投资管理有限公司。2014年1月27日起至2014年7月18日止，原告分6次向江苏尚居公司支付物业费；2014年12月18日起至2016年5月17日止，江苏雨棠文化产业有限公司代原告分别7次向江苏尚居公司支付物业费，上述物业费包含原告代被告缴纳的物业费。上述事实，有当事人的陈述，“茶文化博览园”租赁合同书、租赁补充协议、授权委托书、物业管理委托合同、证明、营业执照、工商公示信息、资金汇划补充凭证、国内支付业务付款回执、喜百年公司物业费支付说明、收据及照片等证据在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间关于“文化产业博览××”××、××号江苏·文化产业博览园”房屋的租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告郭圆未能按照租赁合同及补充协议的约定支付剩余租金及物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于涉案房屋租金及物业费。被告在租赁合同到期前已从涉案房屋搬离并已腾空，被告也未按租赁合同的约定提出续租，且由于被告违约，导致其不再享受免租期的优惠，故被告应承担租赁期限内的全部租金201600元（57600元/年×4年－28800元）。庭审中，原告同意以被告已交纳的保证金5000元、水电钥匙押金710元抵扣所欠租金，故被告实际尚应给付房屋租金195890元（201600元-5000元-710元）。被告抗辩原告同意免除所有租金，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于物业费问题。根据《租赁合同》约定，被告应交纳的物业费标准为每套3000元/年，而原告提供的证据显示其代被告交纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费为共计15000元（5年×3000元/年），与被告应交纳的物业费24000元存在出入，以原告实际代交数额为准，即被告应向原告支付代交的物业费15000元。关于租赁合同是否转为不定期租赁合同。根据租赁合同的约定“承租方若有意在合同期满后继续租赁，须在合同期满前60天书面相出租方提出申请”，而被告并未向原告提出书面的续租申请，故应视为租赁合同已经终止，原告主张原租赁合同转为不定期租赁合同并解除租赁合同、被告承担合同期满后的租金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、之规定，判决如下：一、被告郭圆于本判决生效之日起十五日内给付原告南京喜百年投资管理有限公司租金195890元及利息（自本判决生效之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同类贷款基准利率标准计算）；二、被告郭圆于本判决生效之日起十五日内给付原告南京喜百年投资管理有限公司物业费15000元；三、驳回原告南京喜百年投资管理有限公司的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，公告费560元，共计5483元，由原告南京喜百年投资管理有限公司负担323元，被告郭圆负担4600元（原告已垫付，被告在履行上述义务加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费4923元。审 判 长 赵 文代理审判员 赵 凯人民陪审员 黄恩明二〇一六年十一月十七日书 记 员 卢 玥