湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初2710号原告谢建国，男。被告长沙北辰房地产开发有限公司。法定代表人曾劲，系该公司董事长。委托代理人张南宁，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人聂翔，湖南天地人律师事务所律师。原告谢建国诉被告长沙北辰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张淳担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢建国，被告长沙北辰房地产开发有限公司委托代理人张南宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢建国诉称，2013年6月28日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号******，约定原告从被告处购买位于北辰三角洲奥城**区第*幢****号房屋。原告依约向被告支付了全部房款，但在验房时却发现购买的房屋存在严重的质量问题，严重渗水，无法入住。虽经物业公司多次修缮，仍无法达到入住标准。原告认为根据合同约定，房屋出现质量问题的，被告应当在90日内修复，超过期限未能整改完毕的，应当按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金。因对上述纠纷无法达成一致，原告故诉至法院，请求法院依法判令：一、被告向原告支付延期交房违约金93871元（按已付房款含两个车库及相关税费合计1798307元计算，按照日万分之的标准，从2014年12月26日计算至2016年5月30日，之后的违约金仍应当持续计算至房屋整改验收完成之日止）；二、被告向原告支付房屋物业管理费6975元及车位管理服务费1020元；三、被告承担本案诉讼费用。被告长沙北辰房地产开发有限公司辩称，按照原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》补充合同第九条第二款约定，如果双方认为房屋存在质量问题，应当以长沙市建筑工程质量检验监督站出具书面意见为准，并在意见书出具的90天内整改完毕，逾期未能整改完毕的，则应当按照万分之一每天的标准支付违约金。目前长沙市建筑工程质量检验监督站对于本案所涉房屋尚未出具任何检测报告。其次，因车位购买与本案没有必然联系，故原告所主张的违约金计算总额应当不包括车位购置费与相关税费。经审理查明，2013年6月28日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号******），约定原告从被告处购买位于北辰三角洲奥城**区第*幢**层****号房屋，面积180.86平方米，房屋总价1537107元，约定交房日期为2014年12月25日。合同第十五条约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人（被告，下同）应当履行保修义务。房屋因质量问题造成买受人（原告，下同）经济损失的，出卖人应赔偿买受人损失。该合同补充协议第九条约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，双方约定该质量问题以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见为依据，如确属质量问题，出卖人应当在90日内完成整改，超过整改期出卖人应承担每日已付房价款的万分之一的延期交房违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1537107元，并因此支付支契税61484元，维修基金21703元。2014年11月24日，本案所涉房屋验收交接表记载，房屋出现相当数量的质量瑕疵，其中包括4006号房屋主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题。根据该交接表记载，上述渗水问题于“6月3日”整改完成。因对于房屋漏水赔偿事宜达不成一致，原告故诉至法院，请求判如所请。另查明，原告在被告处购买两个停车位使用权，共计支付价款203000元。还查明，2015年1月至2016年5月期间，原告因购买本案所涉房屋及车位使用权，共计支付物业管理费6975元；车位服务费1020元。庭审中，原告称4006号房屋主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题虽经多次整改，问题却一直存在。原告分别于2015年3月29日、2015年5月10日、2015年6月29日、2015年11月8日向物业公司反映上述位置漏水问题。物业公司最终于2016年5月12日对上述问题整改完毕。为此，原告提出北辰三角洲奥城物业管理公司广州广电物业管理有限公司物业管理资料及照片若干拟证明该主张。被告对此不予认可，被告仅认可上述房屋物漏水问题于2015年6月3日即告整改完成。庭审中，原、被告双方均认可目前本案所涉房屋无问题，可以入住。上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、相关票据、物业公司资料、照片、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本院首先争议焦点在于本案所涉位于北辰三角洲奥城**区第*幢**层****号房屋是否存在不能入住，不能交付的情况。庭审中，原、被告均认可该房屋曾经存在主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题。考虑到原告购买房屋的首要功能在于使用，而房屋渗水确会对原告所购买的房屋使用权能产生影响，故本院确认本案所涉房屋存在流水的质量瑕疵，故原告有权依据合同规定，要求被告对于房屋的质量瑕疵承担违约责任。其次，对于原告所主张的要求被告按照合同约定向其支付延期交房违约金93871元的主张，根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议第九条约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，被告承担因整改不到位而产生的延期交房的违约金的前提在于长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见，并经被告90日整改仍不能修缮的，方可按照日万分之一的标准支付延期交房违约金。又查明，长沙市并无“长沙市建筑工程质量检验监督站”这一机构，同时，原、被告并未就本案所涉的房屋质量瑕疵出具任何检测报告，故原告要求被告按照该条款约定向其支付延期交房违约金的合同条件并未成就，原告无权依据该合同约定要求被告向其支付延迟交房违约金。但本案所涉房屋确实存在漏水的质量瑕疵。根据原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，被告应当履行保修义务，同时承担赔偿原告损失的法律责任。考虑到原告却因本案所涉房屋漏水，导致长期无法正常使用房屋，而因此产生的实际损失为房屋使用权无法正常行驶而产生的损失；也考到本案所涉房屋约定的交房日期为2014年12月25日，而根据物业公司资料记载，至迟至2016年2月26日最后一次维修派单之日止，本案所涉房屋仍存在漏水现象；并参考长沙市同地段、同等大小、同等装修状况的房屋租赁价格，本院酌定因房屋漏水造成原告的损失为46800元（1800元/月×26个月），故被告应当向原告支付因房屋漏水造成的逾期交房违约金39000元。对于超出上述时间段的房屋漏水逾期交房违约金的主张，因原告并未提供足够的证据证明物业公司在2016年2月26日派工维修之后，本案所涉房屋仍继续存在漏水的现象，故对于原告的该项主张，本院不予支持。第三，对于原告提出的要求被告向原告支付房屋物业管理费6975元及车位管理服务费1020元的主张，从物业管理费及车位管理费的性质上看，其缴纳的目的在于对于本案所涉物业及车位进行良好的维护，其缴纳与否与房屋是否存在质量问题并无直接联系：不管本案所涉房屋是否存在因质量问题而不能使用的情况，不能免除该费用的缴纳，即本案所涉房屋即使存在质量瑕疵，亦在客观上不会增加或减少原告物业管理费及车位服务业费的支出，故原告所提出的上述费用支出不属于当事人一方违约的直接损失，故原告提出的上述主张于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙北辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谢建国支付违约金46800元；二、驳回原告谢建国的其他诉讼请求。本案受理费2337元，由原告谢建国承担800元，被告长沙北辰房地产开发有限公司承担1537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于湖南省长沙市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 淳人民陪审员  刘正青人民陪审员  张 勤二〇一六年十一月十七日本件与原件核对无异代理书记员  沈 沙