四川省眉山市东坡区人民法院行 政 判 决 书(2016)川1402行初40号原告伍蓉建，女，汉族，1963年8月1日出生，住四川省洪雅县。委托代理人苏群英，四川上凯律师事务所律师。被告洪雅县不动产登记中心。住所地：四川省洪雅县洪州大道***号。法定代表人何松涛，中心负责人。委托代理人张建，该中心副主任。委托代理人李继，四川洪运律师事务所律师。第三人牟昆民，男，汉族，1965年11月23日出生，住四川省洪雅县。委托代理人雷灵辉，四川维是律师事务所律师。第三人洪雅县天顺典当有限责任公司。住所地：洪雅县洪川镇月珠南街*号。法定代表人陈楷模，总经理。委托代理人葛成忠，男，汉族，1949年8月13日出生，住四川省洪雅县。原告伍蓉建不服被告洪雅县不动产登记中心于2011年12月5日作出的房屋抵押登记一案，于2016年5月27日向本院提起行政诉讼。因牟昆民、洪雅县天顺典当有限责任公司（以下简称天顺典当）与本案有利害关系，本院依法追加牟昆民、天顺典当为本案第三人。本院受理后向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭，于2016年9月8日、11月29日公开开庭进行了审理。原告伍蓉建之委托代理人苏群英，被告洪雅县不动产登记中心之委托代理人张建、李继，第三人天顺典当之委托代理人葛成忠到庭参加了诉讼，第三人牟昆民及委托代理人雷灵辉经本院合法传唤未到庭。原告伍蓉建在审理过程中申请司法鉴定，鉴定期间不计入审理期限。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告伍蓉建诉称，原告曾于2010年经洪雅县信用社职工牟昆民经手，用自己的房屋在信用社抵押贷款。2016年1月，原告因出卖其位于洪雅县洪川镇玉皇街19号1栋2号房屋而到被告处办理过户登记手续，却被告知该房屋已被抵押，无法办理过户登记。原告经多方了解得知其房屋已于2011年12月抵押给第三人天顺典当，并办理了他项权证；天顺典当与原告在2011年12月5日有一份《典当借款合同》，该合同上载明出典人是原告，借款金额是30万元，借款期限是3个月，出典人的代表人是牟昆民；被告处有一份洪雅县房地产抵押登记申请审批表，该份表上抵押人是原告的名字且捺有手印，代理人处是牟昆民的签字和手印。原告随即找到分管部门协商未果，于2016年3月15日向被告寄出律师函，要求被告撤销原告房屋抵押登记及他项权证未果。故诉至法院，请求撤销被告对原告房屋抵押登记及相应的他项权证。被告洪雅县不动产登记中心辩称，一、被告办理本案抵押登记及颁发相应的他项权证主体适格。二、被告办理本案抵押登记及颁发相应的他项权证程序合法。原告与第三人依照《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》之规定，申请办理房屋抵押权登记，向被告提交了抵押人和抵押权人身份证明以及授权委托书和代理人身份证明、《典当借款合同》、房产证等办理抵押登记的相关材料。该抵押房屋产权清楚，抵押登记资料齐全。被告已尽谨慎的合理审核职责，办理房屋抵押权登记合法。三、原告以《典当借款合同》以及授权委托书上的签名系伪造为由起诉要求撤销抵押登记及相应他项权证属于民事争议范畴，请求法院告知被答辩人先行解决民事争议，并裁定中止诉讼。综上，被告办理本案抵押登记及颁发相应的他项权证主体合法、程序合法。即使原告认为被告据以办理抵押登记的材料有伪造的可能，也应当先行解决民事争议。因此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，恳请人民法院裁定本案中止审理。第三人天顺典当陈述，其办理抵押登记时是委托公司一个工作人员王娟去的，后来牟昆民一直未还款，公司便叫其于2013年重新写一份委托书给我们，牟昆民至今未还款。公司是根据他项权证办理的贷款，当时的经办人王娟已经不在公司上班了。原告为证明自己的诉讼主张向本院提供了下列证据：第一组证据：律师函及邮寄单。证明要求被告撤销本案的抵押登记。第二组证据：典当借款合同。证明合同上伍蓉建的签字和捺印都不真实，原告未向天顺典当借款。天顺典当代理人也陈述了是牟昆民向该公司借款，借款也打到了牟昆民账户上，未向原告主张过还款的权利。第三组证据：洪雅县房地产抵押登记申请审批表。证明被告办理抵押登记时在没有原告的申请书、也没有委托代理人的情况下办理，而且房屋管理部门没有当面核实抵押登记一事，没有尽到审慎审查义务，且天顺公司委托人和办理人不是同一个人，在此情况下房屋管理部门也予以办理。审批表上当事人填发时间是2011年12月15日，而房屋管理部门相关领导签字批准是时间是12月5日，可以证明房屋管理部门在登记审批时没有做到基本的审查义务，以至于漏洞百出，所以该审批表不真实，不合法，从而证明被告房管部门办理抵押登记程序严重违法。第四组证据：洪国用（2009）第1288号房屋所有权证、房权证监证字第××号房屋所有权证。证明原告的房产证换证时间是在2011年4月20日，在抵押登记前就换了证，故该房产证不可能在牟昆民和天顺典当手里，该房产证上没有备注办理了抵押登记的事实，故房屋管理部门办理抵押登记程序违法。被告为证明其行政行为合法，向本院提交了下列证据并经庭审质证：第一组证据：洪雅县房地产抵押登记申请审批表。证明：1.本案中的抵押登记是依申请办理；2.申请人明确，抵押物权利清晰，申请符合《房屋登记管理办法》的规定；3.办理抵押登记的程序合法，借款和抵押登记没有必然联系。第二组证据：1.伍蓉建、牟昆民身份证复印件、洪雅县天顺典当有限责任公司营业执照及组织机构代码证复印件；2.两份授权委托书；3.典当借款合同；4.伍蓉建位于洪川镇××街的房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》复印件。证明：1.在申请办理抵押登记过程中，原告代理人及第三人向被告提供的材料；2.申请人应当对提供材料的真实性负责；3.申请人提供的材料符合《城市房地产抵押管理办法》第三十二条之规定；4.被告按照法律规定尽到合理的审查义务。第三组证据：《房屋登记办法》第11、18条、《城市房地产抵押管理办法》第5、7、25、26、30、32、33、35条。证明：1.被告办理抵押登记的主体合法；2.被告办理抵押登记的程序合法。第三人天顺典当向本院提供了下列证据：2013年12月11日伍蓉建向牟昆民出具的授权委托书。证明因牟昆民未按期还款，天顺典当于2013年12月让牟昆民找伍蓉建补一份委托书。经庭审质证各方当事人质证意见如下：原告对被告证据的质证意见：对第一组证据洪雅县房地产抵押登记申请审批表的三性不予认可，不能达到被告证明目的，没有看到申请书，不能证明是依申请办理。审批表第一栏写的是葛成忠签字，实际是王娟办理；因牟昆明未还款，才让其2013年补交的委托书，天顺典当委托的是王娟而不是葛成忠，洪雅房管部门在审查时不审慎。原告没有到现场办理过也没有委托其他人去办理过抵押登记；审批表落款时间，领导审核在12月5日，但是办理是在12月15日；原告没有委托过牟昆民办理抵押登记。对第二组证据中的两份授权委托书及典当借款合同的真实性、合法性均不予认可，伍蓉建的签名系伪造，该委托书落款时间是2013年，却出现在2年前的档案当中，房管部门未做到审慎审查义务。对第三组证据：认为被告没有罗列适用法律的具体条款。《城市房地产抵押管理办法》第32条第2项，办理抵押登记时没有原告的身份证明，第32条第6项，办理抵押登记时未提交相关的依据。综上，被告办理登记时没有审查申请人的身份证明及签字捺印，没有做到认真审查。实属程序违法。第三人对被告提交的证据无异议，认为当时办理抵押登记时是带了原告的身份证复印件、房产证原件去办理的，2013年12月牟昆民一直未还款，牟昆民又找伍蓉建签了委托书，该委托书是否是伍蓉建自己签的其也不清楚。被告对原告证据的质证意见是：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，达不到原告的证明目的。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，典当合同是民事方面的关系，是否发生借款被告方无法核实。对第三组证据的三性无异议，但不能达到原告证明目的，原告提到的申请日期和审批日期的差异问题，是笔误，是瑕疵，缴款日期是在2011年12月5日，可以看出是在2011年12月5日办理抵押登记。葛成忠作为申请人的代理人，经办人员是王娟，主体是天顺典当，牟昆民是作为原告的代理人，实际上是牟昆民借款，伍蓉建只是做担保。对第四组证据，原告认可曾换证，房产证与被告提交的房产证是一样的，当时办理抵押登记手续时我们就退还了申请人。抵押权是在他项权办理后才能实现，不一定在房产证原件上注明抵押的事实。第三人对原告提交的证据的证据质证意见是：房产证办理抵押登记后退给了申请人，天顺典当没有持有，他项权证由公司王娟保管。原告伍蓉建之委托代理人对第三人天顺典当提交的委托书不予认可，认为伍蓉建从未出具过委托书。被告洪雅县不动产登记中心对第三人天顺典当提交的委托书无异议。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：被告及原告的举证符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定，可以作为本案的证据使用。第三人天顺典当提交的伍蓉建出具的授权书，与被告提交的第二组证据中的证据2一致，与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用。经审理查明，原告伍蓉建拥有位于洪雅县洪川镇××楼××号的住房（权证号为洪房权证监证字第××号，土地证号为洪国用（2009）12**号）一套。2011年12月5日，天顺典当作为承典人，牟昆民作为出典人伍蓉建的代表人，签订《典当（借款）合同》一份，约定：“出典人将其私有房作为当物抵押给承典人，当物具体为洪川镇玉皇街19号1栋1楼2号，权证号为洪房权证监证字第××号，土地证号为洪国（2009）12**号。上述抵押物的担保范围包括当金及利息、综合费用、违约金、损害赔偿金、质物保管费、律师费用和实现抵押权的费用；当物估价金额由双方协商确定为肆拾万元，当金数额双方协商确定为叁拾万元；典当借款期限从2011年12月5日起至2012年3月5日止；如有关法律法规要求当物登记的，应办理登记……”。《典当（借款）合同》签订的当日，第三人天顺典当委托该公司王娟办理抵押登记手续，牟昆民作为伍蓉建的代理人，双方共同到洪雅县房地产管理部门申请办理抵押登记。在洪雅县房地产抵押登记申请审批表上，天顺典当在抵押权人栏处盖章，其法定代表人陈楷模在法定代表人栏处盖私章，该公司员工葛成忠在代理人栏处签字，抵押人栏为伍蓉建的签名，代理人栏处为牟昆民签字。在该审批表上的抵押房产情况栏显示：房屋地址为洪川镇玉皇街19号1栋1楼2号，建筑面积151㎡,抵押面积151㎡,所有权证号0005281,债权金额叁拾万元,登记费90元;初审意见栏载明资料齐全,签字时间为2011、12、05，缴费情况栏载明实收90元，签字时间为2011、12、05，签发栏签字时间显示为12月5日。洪雅县房地产管理局根据抵押权人、抵押人的身份证明以及授权委托书、代理人身份证明、《典当（借款）合同》房产证等，办理了房屋抵押登记手续。2016年1月，原告伍蓉建因欲出卖案涉房屋到被告处办理房屋过户登记手续，得知其房屋早已被抵押登记。其委托律师与房管部门交涉未果，又于2016年3月向被告发出律师函无回音，遂于2016年4月5日诉至法院。在本案审理过程中，本院依职权向洪雅县委机构编制委员会调取洪委编发〔2015〕54号文件《中共洪雅县委机构编制委员会关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》，该文件载明：撤销县住房建设局下属事业单位房地产交易服务中心，设立“洪雅县不动产登记中心”，为县国土资源局下属公益一类事业单位…具体职责：负责办理全县土地、房产、林地等不动产登记……。在本案审理过程中，原告伍蓉建申请对涉案的2011年12月5日《典当（借款）合同》、2011年12月15日《洪雅县房地产抵押登记申请审批表》、2013年12月11日《授权委托书》中署名“伍蓉建”字迹的真实性进行鉴定。本院依法委托四川求实司法鉴定所进行鉴定。2016年11月9日，四川求实司法鉴定所出具川求实鉴［2016］文鉴8634号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为：落款日期为2011年12月5日《典当（借款）合同》、2011年12月15日《洪雅县房地产抵押登记申请审批表》、2013年12月11日《授权委托书》中署名“伍蓉建”字迹与伍蓉建书写的样本字迹不是同一人书写笔迹。本院认为，根据《中共洪雅县委机构编制委员会关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》（洪委编发〔2015〕54号）中对洪雅县不动产登记中心的职责划分和《房屋登记办法》第四条、《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款的相关规定，涉案用于抵押的房屋位于洪雅县行政区域内，被告洪雅县不动产登记中心具有作出其辖区内房屋抵押及他项权登记的法定职权，系本案的适格主体。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告是基于房屋管理部门登记过程中程序违法提出撤销的诉讼请求，并不是基于以作为房屋登记行为基础的抵押无效或者应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，并不符合上述规定的中止诉讼情形，故被告提出应当先行解决民事争议裁定中止诉讼的辩论意见本院不予采信。《房屋登记办法》第十一条第二、三款规定，申请登记材料应当提供原件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，洪雅县房地产管理局根据抵押权人、抵押人的身份证明以及授权委托书、代理人身份证明、《典当（借款）合同》房产证等，办理了房屋抵押登记手续。在本案审理过程中，经司法鉴定，确认《典当（借款）合同》、《洪雅县房地产抵押登记申请审批表》、《授权委托书》中署名“伍蓉建”字迹与伍蓉建书写的样本字迹不是同一人书写笔迹。故第三人向被告提交了虚假材料申请房屋抵押权登记，其申请不符合《房屋登记办法》第十一条第三款之规定。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”，本案中，第三人天顺典当在向被告洪雅县不动产登记中心申请案涉房屋的抵押登记时未提交登记申请书，不符合《房屋登记办法》第四十三条规定的办理房屋抵押登记的必备材料。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”，根据庭审查明的事实，涉案抵押登记时间发生于2011年12月，而被告提交的署名为伍蓉建的授权书时间为2013年12月11日，且授权的内容为授权牟昆民到天顺典当作抵押贷款，并未委托牟昆民办理抵押登记，故被告在原告伍蓉建授权委托书缺失的情况下为第三人天顺典当办理案涉房屋的抵押登记不符合上述法律规定；且被告举证《洪雅县房地产抵押登记审批表》上抵押权人之代理人一栏的签名为“葛成忠”，相关的授权委托书和身份证明却显示其委托代理人为“王娟”，也明显违背了上述法律的规定。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”和《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（六）可以证明抵押房地产价值的资料；”，本案中，被告并未就申请抵押登记的相关事项询问申请人，也未要求当事人提交可以证明抵押房地产价值的资料，且《洪雅县房地产抵押登记审批表》的审批日期先于登记日期，故被告洪雅县不动产登记中心对案涉房屋抵押权登记申请未尽到审慎审查的职责。被告洪雅县不动产登记中心提出“申请日期和审批日期的差异问题属于笔误瑕疵”以及“葛成忠作为申请人的代理人，经办人是王娟”的抗辩理由无相关法律依据，本院不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。”本案中，在原告伍蓉建出示的案涉房屋《房屋所有权证》原件上并未有被告作出的他项权利记载，被告也未向原告颁发《房屋他项权证》，有违上述法律规定。综上，被告洪雅县不动产登记中心在办理案涉房屋抵押登记时未尽到法律规定的审慎审查职责，登记程序不合法，且第三人向被告提交了虚假材料申请房屋抵押权登记，应当予以撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：撤销洪雅县不动产登记中心于2011年12月5日作出的原告伍蓉建所有的位于洪雅县洪川镇玉皇街19号1栋1楼2号的住房（权证号为洪房权证监证字第××号）房屋抵押他项权证登记。本案案件受理费50元，由被告洪雅县不动产登记中心负担。鉴定费5520元，由被告洪雅县不动产登记中心负担2760元，第三人洪雅县天顺典当有限责任公司负担1380元，第三人牟昆民负担1380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  彭 英审 判 员  姚晓莉人民陪审员  曾福田二〇一六年十一月二十九日书 记 员  刘 佳