广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14559号上诉人（原审原告）:邓江天，住广东省英德市。委托代理人:黄如文，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:卢志文，住广东省清远市。委托代理人:林明凤，广东大观律师事务所律师。委托代理人:黄振杰，广东大观律师事务所实习律师。上诉人邓江天因与被上诉人卢志文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓江天上诉请求：1.撤销一审判决，改判卢志文向邓江天返还双倍定金500000元；2.一、二审案件受理费由卢志文承担。事实和理由：（一）一审判决认定邓江天支付了转让费250000元及卢志文没有授权卢某玲代为履行与邓江天之间的协议及变更协议约定的内容完全不符合客观事实。虽然被转让租权的档口是卢志文所有，但由卢某玲实际经营，卢志文与卢某玲是亲兄妹关系，与中介郑某甲是多年朋友，卢志文为获得邓江天的信任，同意卢某玲和郑某乙在档口租权转让协议书上签名，协议签订后，邓江天再也没见到过卢志文，而卢某玲则按照协议书第六条及卢志文出具的承诺与委托，要求邓江天依约向其转入250000元定金，邓江天向某甲雪玲支付的是定金并非转让款。从协议书第六条及卢志文出具承诺和委托的内容并结合双方履行条件、方式等看，应认定卢志文已授权卢某玲但不限于代为收取定金、有权变更协议约定交铺时间等一切事务，卢志文作为卢某玲的被代理人，依法应对卢某玲在代理范围内所作出的代理行为承担民事责任。（二）一审判决认定双方档口租权转让协议的交铺时间仍为2016年6月1日前及认定邓江天于2016年5月5日向某甲志文发出的书面解除协议通知不发生法律效力不符合客观事实和缺乏法律依据。从卢某玲在档口租权转让协议写明2016年5月1日交铺等文字内容以及郑某乙出具的承诺书和卢某玲向邓江天发出的短信内容，足以证明双方原约定的交铺时间已由卢某玲变更为2016年5月1日，该变更交铺内容是卢某玲的真实意思表示，且卢志文对卢某玲上述民事行为没有向邓江天作出任何表示，应视为其认同卢某玲以其名义实施民事行为，至于卢志文出具的承诺内容是否明确，均不能否认其授权卢某玲代为履行双方协议的客观事实，故卢某玲的该行为依法应受到法律保护，而卢某玲是否将更改交铺时间告知卢志文，与邓江天无关。由于上述变更交铺届满之日，卢志文仍未办妥转名过户前所必备的相关手续，且怠于通知邓江天，导致双方协议根本目的不可能实现，为防止自身损失的扩大，邓江天发出解除通知符合法律规定。因此，卢志文应向邓江天返还双倍定金，卢某玲承担连带责任。（三）双方协议对于是否需付清剩余转让尾数给卢志文后才能办理转名过户手续的约定不明确，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百三十八条和第一百三十九条的规定，一审判决认定邓江天需先向某甲志文付清剩余的转让尾数550000元后才能办理转名手续是不符合客观事实。（四）一审法院采信郑某乙的证词不符合客观事实和缺乏法律依据。根据档口租权转让协议书第三条第3项约定的内容，足以证明郑某乙与卢志文存在巨大利益关系，郑某乙的证词毫无依据，且与其出具的承诺书内容不同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，对郑某乙的不实证词不应采纳。（五）卢志文在2016年5月1日交铺时间届满之日，仍没有获得经批准同意转让档口租权的任何书面证明文件，也未办妥注销档口工商登记等手续，更未通知邓江天办理转名手续，即卢志文没有权利转让所承租的档口租权，根本不可能将转让的档口租权按时转名给邓江天，卢志文以自身的行为表明不打算按时交铺给邓江天，也无法预测其何时能转名给邓江天，卢志文的行为严重违反双方约定的应尽义务，是直接导致协议目的无法按时实现的根本原因，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定及双方协议的约定，一审判决认定卢志文的行为不构成违约及驳回邓江天全部诉讼请求不符合客观事实和缺乏法律依据。因此，一审判决认定事实基本不清，应予纠正。卢志文辩称，同意一审判决，不同意邓江天的上诉请求、事实和理由，具体理由如下：（一）一审认定事实清楚，适用法律正确。1.卢志文没有授权卢某玲变更协议，卢某玲无权代为履行、变更协议内容；2.邓江天以档口租权协议书第六条认定卢某玲有权变更协议内容，是为了恶意取得定金双倍赔偿而进行的抗辩，邓江天根据卢志文出具的的承诺书认定卢某玲有权变更协议内容没有事实根据，也违反了订立承诺书的根本合同目的。（二）档口租权协议书未解除，卢志文已按照约定积极履行了义务，邓江天违反约定，应承担违约责任。1.卢志文一直按双方约定履行义务，并不存在任何违约或迟延履行的行为；2.邓江天于2016年5月5日向某甲志文发出的书面解除协议通知不发生法律效力，双方的档口租权转租协议的交铺时间仍为2016年5月31日前；3.邓江天在本案中故意违反诚信原则，从签订合同支付定金后未有任何履行合同的诚意，邓江天没有按照协议约定在2015年5月31日前付清尾款550000元，构成违约，按照约定其不得要回定金250000元，且郑某乙曾于2016年5月6日作出声明，道出了邓江天早已打算不履行协议的事实，可见邓江天是因为自身原因，才导致协议无法继续履行。（三）卢志文办理涉案档口转名过户手续和邓江天付清剩余租权转让尾款550000元是有先后履行顺序，且郑某乙与卢志文不存在巨大利益关系，邓江天应对其违约行为承担违约责任。1.档口租权转让协议书第四条第一款B项已约定了先交付余款550000元后，双方办理转名手续的履行义务先后顺序；2.卢志文与郑某乙不存在巨大利益关系，从协议书的内容及郑某乙出具的声明以及邓江天曾申请郑某乙出庭的行为，可证实邓江天与郑某乙存在巨大利益关系；3.邓江天陈述不真实，其一直为违约行为寻找不正当借口，请求法院依法判决邓江天承担违约责任，卢志文无需返还250000元定金。另外，邓江天主张卢某玲承担连带责任没有法律依据。邓江天向一审法院起诉请求：卢志文向邓江天双倍返还定金500000元。经审理查明：2015年12月8日，邓江天与卢志文及中介方郑某乙签订《荔湖大厦B座2123A档口租权转让协议书》，约定：卢志文将其向荔湖大厦承租的中山八路97号B座二楼2123A档口的租赁权以800000元转让给邓江天；邓江天在2015年12月30日前缴交定金250000元作为转让租权的诚意金，在邓江天下定金还没有转名由卢志文经营的半年时间（2015年12月至2016年5月31日），卢志文不得将档口再次转让他人，如有违反视为违约，应双倍赔偿定金；卢志文经营至2016年5月31日，在2016年6月1日前，必须办妥一切过名手续，收齐转让费后即交铺给邓江天；卢志文可以办理交铺时，邓江天不要商铺的，其交予卢志文的250000元定金自动弃权，归卢志文及中介方各一半；卢志文收到定金250000元后，在2016年5月31日前完成以下两项工作：（1）向某乙湖大厦申报转名并得到批准（需要一个月左右）；（2）办理好工商、税务注销手续，准时5月31日前收齐邓江天应付余款550000元后，双方到荔湖大厦管理处办理涉案档口转名手续；（3）荔湖大厦批准转名及办理好工商、税务注销手续，取得回执时，卢志文提前预约办理转名的具体时间，转名当日邓江天必须将余款550000元支付卢志文，双方即时到管理处办理转名手续；此档口是卢志文亲戚卢某玲小姐经营，由卢志文出具委托书交予签约人。同日，卢志文出具《荔湖大厦2123A档主转档承诺与委托》，内容主要是卢志文承诺在清理库存的六个月期间不会发生一档多卖的现象，否则双倍赔偿定金，以及在该期间委托卢某玲经营和打理档口一切事务。上述协议签订后，邓江天共向某甲志文支付了转让费250000元。邓江天主张上述协议约定的交铺时间已由双方及中介方一致同意变更为2016年5月1日，该协议因卢志文没有在该日期前办理档口转名及交铺义务已邓江天通知解除，为此邓江天提供了以下证据拟以证实：1.《荔湖大厦B座2123A档口租权转让协议书》，该协议书首页上方有“2016.5.1交铺”字样及“卢某玲”签名，邓江天主张卢某玲已同意变更交铺日期为2016年5月1日；2.郑某乙出具的书面承诺，内容主要是如卢某玲还是在5月1日交铺而邓江天不要，则卢某玲支付给郑某乙的125000元可退还给邓江天，邓江天承诺赠送郑某乙5000元。3.邓江天在2016年5月5日向某甲志文寄送的《关于解除荔湖大厦B座二楼2123A档口租权转让协议书的通知》；4.卢某玲及卢志文分别在2016年5月5日及6日向邓江天回复手机短信内容；5.邓江天在2016年5月6日到工商部门打印的涉案档口个体工商户开业基本资料。对于上述证据，卢志文认为卢某玲只是接受其委托经营管理涉案档口，并无权代为变更协议内容，其也没有将更改交铺时间的情况告知卢志文，卢志文不予确认；其他证据则反映了邓江天因不想履约而违法通知解除协议，但该通知不能发生法律效力。卢志文为证明其积极履行协议约定义务，提供了以下证据拟以证实：1.国税、地税事项通知书及准予注销登记通知书，内容为荔湾区国税局及地税局分别在2016年4月20日及5月9日告知卢志文涉案档口税务登记符合注销条件决定准予核准；工商局荔湾分局在2016年5月10日告知准予注销工商登记；2.卢志文在2016年5月10日发出的关于催促邓江天办理荔湖大厦B座2123A档口的租权转名的通知、EMS回单；3.履行合同通知书、EMS回单。对于上述证据，邓江天表示相关事实均发生在其发出解除协议通知之后，协议已解除，其不同意发表质证意见。卢志文申请证人郑某乙出庭作证，作证内容主要是：邓江天在2016年1月份左右告知郑某乙因为市场经济不景气不想再向某甲志文购买涉案档口租赁权，郑某乙表示如果邓江天不再购买租赁权，其愿意将根据协议书应该得到的订金12.5万元如数退还给邓江天；2016年5月10日及20日郑某乙收到卢志文发出的两份通知，均是希望其通知邓江天履行租赁权转让协议书，5月31日郑某乙发微信询问邓江天是否决定放弃购买租赁权，其没有回复。一审法院认为，邓江天与卢志文签订的租权转让协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。按照该协议的约定，卢志文在2016年5月31日前向某乙湖大厦申报获得批准转名及办理工商、税收注销手续，并预约转名，而邓江天则在办理转名当日向某甲志文付清转让费余款550000元，后双方办理转名过户手续；卢志文在2016年6月1日前办妥过名手续及收齐转让费后交付档口给邓江天。邓江天主张协议约定的转名及交铺时间经双方协商变更为2016年5月1日，并举证拟以证实，但是，从卢志文出具的委托说明来看，其只是委托卢某玲在清理库存半年期间经营和打理涉案档口一切事务，并没有授权其代为履行与邓江天之间的协议及变更协议约定的内容；另外从证人郑某乙提供的证言来看，也不能反应及证实交铺时间的变更是经过邓江天与卢志文本人协商及获得卢志文确认，因此对于邓江天该主张一审法院不予支持，邓江天据此向某甲志文发出的解除协议通知书依法不产生解除协议的法律效果。从卢志文提供的国税、地税事项通知书及准予注销登记通知书的内容显示，卢志文在协议约定的转名及交铺期限内已办理相关事项注销登记手续，充分表明了卢志文积极履行协议约定的义务。邓江天认为卢志文没有在2016年5月1日前办妥转名及交铺手续导致协议解除，并在卢志文通知办理手续的情况下以此为由拒绝支付余款及协同办理，其行为构成违约，卢志文主张不退还邓江天已付转让费250000元符合协议约定，一审法院予以支持。邓江天要求卢志文双倍返还转让费550000元缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年7月29日作出如下判决：驳回邓江天全部诉讼请求。一审案件诉讼费4400元由邓江天负担。经查,邓江天称一审判决认定其向某甲志文了支付转让费250000元错误，其认为上述款项是向某甲雪玲支付的定金，而不是转让费。而卢志文则表示其确实收到了邓江天支付的250000元，其中签订协议当日邓江天就支付100000元给卢志文，剩余150000元是通过转账方式支付给卢某玲，但认为该款项为转让费。一审法院查明事实部分双方当事人除了对上述款项的性质存在争议外,一审其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，邓江天认为卢某玲是本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院没有通知卢某玲参加本案诉讼，作出的判决属于认定案件基本事实不清，程序违法，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，向本院申请追加卢某玲作为本案被告参加诉讼。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓江天的上诉请求和理由以及卢志文的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.邓江天已付250000元款项的性质认定；2.交铺时间是否变更的认定；3.邓江天主张双倍返还定金应否支持。现评析如下：关于邓江天已付250000元款项的性质认定问题。《荔湖大厦B座2123A档口租权转让协议书》约定邓江天应在2015年12月30日前缴交定金250000元作为转让租金的诚意金，在邓江天下定金还没有转名由卢志文经营的半年时间，卢志文不得将档口再次转让他人，如有违反视为违约，应双倍赔偿定金，卢志文收到定金250000元后，在2016年5月31日前完成有关转名手续，余款550000元在转名当日支付给卢志文。根据上述内容可知，邓江天应先支付250000定金，卢志文在收到定金后，双方才履行有关办理过户手续等，现邓江天已向某甲志文支付了250000元款项，虽然卢志文在收到其中一笔100000元时，出具的收据显示为转让费，但双方并未办理转名手续，即邓江天不可能支付其他余款，可见邓江天支付该250000元应为双方协议约定的定金，且卢志文在答辩状中也多次提及该款项为定金。因此，本院采纳邓江天关于其已付250000元款项为定金的主张，一审判决认定该款项为转让费错误，本院予以纠正。关于交铺时间是否变更的认定问题。《荔湖大厦B座2123A档口租权转让协议书》约定，在2016年6月1日前，办妥一切过名手续，收齐转让费后即交铺给邓江天，同时约定转名当日邓江天必须将余款550000元支付给卢志文，双方即时到管理处办理转名手续，现邓江天认为卢某玲已在上述协议中明确变更转名及交铺时间为2016年5月1日，但从卢志文出具《荔湖大厦2123A档主转档承诺与委托》的内容看，卢志文仅仅授权卢某玲在六个月内经营和打理2123A档口的一切事务，双方签订的协议也只是载明卢志文委托卢某玲经营档口事宜，并没有赋予其有变更双方合同约定的意思表示，故卢某玲是否在协议书上写明变更交铺时间的内容，均对卢志文不产生约束力，因此，邓江天上诉主张双方协议变更转名和交铺时间缺乏合同依据，本院不予支持。同理，因卢志文没有授权卢某玲有代理转让档口租权的相关的权利，故卢某玲与本案处理没有直接关系，邓江天申请追加卢某玲作为本案被告，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于邓江天认为卢某玲应承责问题，属于二审新增加诉请，且卢某玲并非本案当事人，本院不予审处。关于邓江天主张双倍返还定金应否支持的问题。承上所述，双方并未协商变更交铺时间，即双方交铺时间应为协议约定的2016年6月1日前，上述期间之前，卢志文已办理了相关事项注销登记手续，积极履行协议约定的义务，而邓江天却于2016年5月5日以卢志文没有在2016年5月1日前办妥转名及交铺手续主张解除合同，且在卢志文通知办理手续的情况下仍以此为由拒绝支付余款及协同办理，卢志文的上述行为是导致双方合同无法继续履行的根本原因，故一审法院认定邓江天的行为构成违约，并无不妥，本院予以确认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，邓江天上诉要求双倍返还定金，本院不予支持。邓江天其他上诉理由不足以支持其诉请，本院亦不予采纳。本案中，鉴于邓江天主张解除合同，而双方转让档口租权的对价是800000元，但约定缴交定金为250000元，上述定金已超过合同标的额的百分之二十，因此，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金金额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，卢志文主张不退还邓江天已付定金超过合同标的额百分之二十部分，本院不予支持，即卢志文应将超出合同标的额百分之二十的部分定金90000元（250000元-800000元×20%=90000元）返还给邓江天，一审法院支持卢志文不退还全部定金250000元欠妥，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2639号民事判决；二、卢志文应于本判决书送达之日起十日内向邓江天返还定金90000元；三、驳回邓江天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4400元，由上诉人邓江天负担3608元，由被上诉人卢志文负担792元；二审案件受理费8800元，由上诉人邓江天负担7216元，由被上诉人卢志文负担1584元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月二十四日书记员 邓安达游瑞娜