广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0105民初2291号原告:李挺，男，汉族，1984年5月1日出生，户籍所在地：南宁市江南区。被告：陈湘虹，女，壮族，1978年5月28日出生，户籍所在地：南宁市江南区。第三人：林昆，男，汉族，1985年9月20日出生，户籍所在地：广西博白县。原告李挺与被告陈湘虹房屋租赁合同纠纷一案,本院2016年6月7日受理后,先适用小额诉讼程序,于2016年8月17日公开开庭进行了审理；后裁定适用普通程序，并依法追加林昆为本案第三人参加诉讼，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告李挺、被告陈湘虹、第三人林昆，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李挺诉称，2013年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于南宁市星光大道66号江南小区一套房，建筑面积109平方米，租赁期自2013年11月20日至2014年12月20日止，租金为每月1700元，被告收到原告交纳租赁押金3400元，合同签订后，双方均按合同如约履行。2014年11月，租赁合同到期后，原、被告双方约定续租该房11个月，租约延期至2015年10月20日，期间租房押金未有变动。2015年10月18日，原告方按合同如期搬离该房，并向被告索要租赁押金，被告以洗衣机和电视机有问题（自然损坏，洗衣机原告仅用过一次，还是初次入住要求被告修理已经坏掉的情况下，修好后仅用过一次，就发生故障无法继续使用，被告以原告损害为由不肯再次修理）为由，不肯退还，原告不得已自费修好洗衣机和电视，并再次向被告索要押金，被告却以书房（该房没人住）窗户纱网有损为由，再次拒绝退还租赁押金。原告认为，根据《合同法》第二百一十八条，承租人按照租赁物的性质适用租赁物，无意致使租赁物受到损耗的，不应承担损害赔偿责任，未答应被告要求。租赁到期后，被告自始至终未露面，也不肯当面商讨，原告只有多次主动与被告协商处理押金退还事宜，但被告不是刻意回避就是提出无理要求，始终不肯退还押金，鉴于被告态度，原告认为被告已达到违约克扣押金的事实。依据《房屋租赁合同》第一条、第二条违约条款之约定，被告应无条件退还原告房屋租赁押金3400元，并向原告支付贰个月违约金3400元，共计6800元。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，特向人民法院起诉，请求法院判令：一、被告支付拖欠的房租押金3400元、违约金3400元，共计6800元；二、被告向原告当面口头及书面道歉；三、本案诉讼费用由被告承担。被告陈湘虹辩称，事实与原告的陈述有很大冲突，截至今日，被告都没有和原告办理交接手续，导致被告产生各项费用损失合计2008元；原告与被告约定的租期为2013年10月20日至2014年11月20日，随后，原告将房屋转租给第三人，被告与第三人达成口头协议，房屋租期为2014年11月21日至2015年11月16日；被告没有收到原告的保证金。第三人林昆陈述称，在2013年11月20日至2015年10月20日期间，第三人与原告共同居住在被告的房屋中，原告不存在转租行为。根据原告的起诉，被告的答辩及第三人的陈述，归纳争议焦点:一、原告主张被告返还保证金是否成立？二、原告主张被告支付违约金是否成立？三、原告主张被告口头及书面道歉是否成立？原告提交的证据材料：1、《房屋租赁合同》；2、《桂林银行卡对账单》；3、《收条》。被告提交的证据材料：1、《委托书》；2、《房屋租赁合同》及《家电家具清单》；3、《收据》、《收款收据》、《送货单》。第三人提交的证据材料：1、手机短信；2、《通话记录详情》；3、电话录音；4、南宁市康盛宝物业服务有限公司出具的《收费明细》。本院认证：原告与被告提交的《房屋租赁合同》内容一致，且均是原件，具有真实性、合法性和关联性，各方当事人对该证据的真实性并未提出异议，本院对该证据予以采纳，作为认定案件事实的依据。结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2013年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：租赁房产地址为星光大道66号江南小区，房产建筑面积109平方米；租期为一年，从2013年11月20日至2014年11月20日中午12时止；双方约定租金为每月1700元，租金每半年交付，合同签订当天原告应向被告支付10200元租金；在租金到期的前30天，原告必须向被告以转账方式交付下个半年的租金；双方约定保证金3400元，该保证金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，被告有权参照市场价格按损坏程度扣减相应的保证金。合同期满，原告没有损害房屋内的设备，则被告应在合同期满日无息如数退还；租赁期内，任何一方无法定或者约定的理由而单方面提出解除合同的，必须提前30天以书面通知另一方；该合同还约定了当事人的其他权利义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之后，原告继续使用该房屋，但原被告未另行签订书面租赁合同，原告已向被告支付2013年10月20日至2015年10月20日期间房屋租金，房租每月1700元。被告于2015年11月16日更换房屋门锁，确认原告已将个人物品搬离房屋。原告与被告未办理房屋交接手续，亦未将房门钥匙交还被告。被告对原告提交的《收条》的真实性有异议，认为该《收条》收款人处“陈湘虹”的签名并非被告本人所签，并向法院申请司法鉴定。本院依法委托广西科桂司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具科桂司鉴中心[2016]文检字第071号《笔迹鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材2013年11月17日《收条》上收款人处“陈湘虹”的签名字迹不是陈湘虹所写。被告预付此次鉴定的鉴定费1000元。以上事实有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，由《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，明文规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，由《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，明文规定。被告主张与原告的租赁合同期限届满之后，原告将房屋转租给第三人，被告对此并未提交证据予以证明，原告与第三人亦对被告的主张不予认可，故本院对被告的主张不予采信。2014年11月20日之后，原告继续使用被告房屋，被告对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张其于2015年10月20日终止与被告的租赁合同，并将所有个人物品从租赁的房屋中搬离，但原告并未提交证据证明其已将解除租赁合同的通知送达被告，原告亦未向被告返还房门钥匙或与被告办理房屋交接手续，本院对原告主张解除租赁合同的时间不予采信。被告于2015年11月16日更换房屋门锁，故本院认定原告与被告租赁合同解除的时间为2015年11月16日。原被告之间的租赁合同解除之后，原告要求被告返还保证金3400元，并提交《收条》作为证据。被告否认收到原告的保证金，亦否认《收条》为其本人所写，并申请司法鉴定。经广西科桂司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：原告提交《收条》中收款人处“陈湘虹”的签名并非被告本人所签，原告及第三人对该鉴定结论均有异议。本院认为，广西科桂司法鉴定中心是各方当事人共同确定的鉴定机构，鉴定系由本院进行委托，该中心出具的《笔迹鉴定意见书》经过各方当事人质证，并无不能作为证据使用的情形；经本院审核，该鉴定机构和鉴定人员具备相关的鉴定资格、鉴定程序合法，本院对该科桂司鉴中心[2016]文检字第071号《笔迹鉴定意见书》予以采纳；原告及第三人对该鉴定意见的异议，理据不足，本院不予采纳，原告提出的重新鉴定申请，本院不予准许。因该次鉴定结果对原告不利，该次鉴定产生的鉴定费用1000元，由原告负担。原告提交的《收条》中收款人处“陈湘虹”的签名并非被告本人所签，本院对该《收条》不予采纳。本案中，原告并未提交其他证据证明被告收到原告保证金3400元，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告主张的返还保证金的诉讼请求不成立，其所主张被告支付违约金并口头、书面道歉的诉讼请求，亦所失依附，本院一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：驳回原告李挺全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告李挺自行负担。本案鉴定费1000元已由被告陈湘虹预交，应由原告李挺负担。上述判决规定付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄友双人民陪审员  曹惠芬人民陪审员  刘吉兴二〇一六年十一月十日书 记 员  黄燕宁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果