成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初5791号原告：成都怡家园物业管理有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号。法定代表人：杨鑫泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭逢兵，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。被告：黄进，女，汉族，1978年11月5日出生，住广东省深圳市罗湖区。原告成都怡家园物业管理有限公司（以下简称怡家园物业公司）与被告黄进物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，由本院代理审判员陈岚独任审判，后因被告黄进下落不明，本案依法适用普通程序，由本院代理审判员陈岚担任审判长与人民陪审员张小岚、周开玉共同组成合议庭于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告怡家园物业公司的委托代理人杨旭到庭参加诉讼，被告黄进经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告怡家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的物业费，暂计至2016年3月为31732.46元，实际以开庭前被告所累计欠付的物业费总金额为准；2、判令被告向原告支付滞纳金17277.84元（根据合同约定，应从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金，自2016年3月1日起暂计至2016年2月29日，实际金额计算至被告支付之日止）3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第二项诉讼请求中的滞纳金计算标准由按日加收所欠缴费用0.3%变更为按日加收所欠缴费用0.03%，该诉讼请求的部分放弃是原告对其权利的自由处分，本院予以认可。事实及理由：2013年9月6日，原、被告签署《建发.浅水湾前期物业服务合同》，约定由原告向被告所购置的建发.浅水湾17栋12号商品房提供物业服务。被告所购物业类型为住宅，建筑面积为576.42平方米。《物业合同》约定，被告应按季交纳物业服务费用，且在每季的第一个月的15日前履行交纳义务，逾期从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。合同签订后，原告作为物业服务方一直按约履行物业管理职责，但被告并未按时交纳物业服务费用。自2015年2月25日起至2016年3月31日止，拖欠原告物管费31732.46元以及滞纳金17227.84元。原告多次催收未果。被告黄进经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，2013年9月6日，被告黄进与成都兆城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议。双方在《商品房买卖合同》中约定：被告购买该公司建设的建发.浅水湾17幢1层12号住宅，测绘建筑面积576.42平方米；交房时间为2013年9月30日前；出卖人选聘的物业管理企业为成都怡家园物业管理有限公司。双方在补充协议中约定：出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在出卖人所在地的主要媒体上公告商品房交付事宜，即视为出卖人履行完毕合同约定的通知收房义务。买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面指定委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定的时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊、维修基金等，均由买受人承担。买受人保证主合同中所登记的联系方式真实、有效，如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切后果由买受人承担。如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可归责于出卖人的原因而无法签收的，则视为已送达。同日，原告怡家园物业公司与被告黄进签订《建发·浅水湾前期物业服务合同》，约定原告为“建发·浅水湾”项目提供物业服务，住宅服务费按建筑面积4.2元/㎡.月向业主收取，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次月起交纳物业服务费）；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季的第一个月的15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。前期物业管理服务期限自本项目前期物业管理服务合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2013年9月9日，成都兆城房地产开发有限公司按照被告在《商品房买卖合同》中确定的地址广东省深圳市罗湖区东门南路1021号阳光新干线B座508号向其邮寄了《建发·浅水湾交房通知书》，通知交房时间为2013年9月16日，交房手续办理地点为建发·浅水湾会所。另查明，2012年7月24日成都兆城房地产开发有限公司在《华西都市报》公告了交房通知，其中载明“建发.浅水湾”一期已顺利通过竣工验收，满足交房条件，能按合同约定时间办理交房，我司定于2012年7月28日至2012年7月30日期间分批次办理房屋交接手续，各单元交房时间详见《建发.浅水湾交房通知书》。原告为“建发.浅水湾”物业提供了物业服务，被告未按约定办理房屋交接手续、亦未按约定交纳物业服务费。原告于2015年4月、2015年8月、2016年9月向被告在《商品房买卖合同》中确定的地址邮寄了催收物业费的函件，被告至今未向原告交纳2015年2月至2016年3月的物业费。上述事实，有原告的当庭陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《建发.浅水湾前期物业服务合同》、《华西都市报》、《建发.浅水湾交房通知书》及邮寄单、催费函及邮寄单、《业主住宅欠费明细表》等证据予以证明。本院认为，被告黄进与成都兆城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、与原告怡家园物业公司签订的《建发.浅水湾前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定的部分，合法有效，对合同签订当事人具有约束力。原告按约定履行了物业服务义务，被告应依约支付物业服务费。原告请求被告支付2015年2月起至2016年3月止的物业服务费31732.46元，符合《建发.浅水湾前期物业服务合同》约定的物业服务费计算标准，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，实为违约金，双方在协议中进行了明确约定，但约定的标准过高。庭审过程中，原告自愿将合同约定的“按日加收所欠缴费用0.3%”的计算标准降低为“按日加收所欠缴费用0.03%”，此系原告自由处分诉权的行为，亦符合“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”的规定，故本院予以尊重与支持。另外，对于违约金的计算起点，合同约定业主应在每季的第一个月的15日前交纳物业服务费，逾期交纳的，从滞纳之日起计算滞纳金。但根据原告提交的《业主住宅欠费明细表》，原告于诉讼请求中主张的滞纳金数额系从欠缴的物业服务费当月1号起计算，最早一期滞纳金为2015年3月欠缴物业服务费所产生的滞纳金，自2015年3月1日起计算。相较两种计算方式，诚如原告所言，反而合同约定的计算方式负担更重，现原告主张自欠缴物业服务费当月1号起计算违约金（未计算2015年2月欠缴物业服务费所产生的违约金），亦系原告自由处分诉权的行为，且相较合同约定属减轻被告之负担，本院对此亦予以尊重与支持。故违约金应为：计算至2016年3月31日的违约金为1722.78元；2016年4月1日起，以31732.46元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告黄进于本判决生效之日起十日内向原告成都怡家园物业管理有限公司支付物业服务费31732.46元及违约金（截至2016年3月31日止的违约金为1722.78元；2016年4月1日起至实际付清之日止的违约金，以31732.46元为基数，按照日万分之三的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1024元、公告费260元及后续公告判决的公告费300元，由被告黄进负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈 岚人民陪审员  张小岚人民陪审员  周开玉二〇一六年十一月十四日书 记 员  陈悦静