江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1518号原告：赣州美地亚房地产开发有限公司，住所地:赣州市章贡区兴国路(章贡区水南镇人民政府院内)。组织机构代码:56105796-3。法定代表人:洪振荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：华剑山，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘祚芬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告：钟甲鹏，男，1985年3月12日出生，汉族，住赣州市章贡区。原告赣州美地亚房地产开发有限公司与被告钟甲鹏商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华剑山到庭参加诉讼，被告钟甲鹏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年3月7日签订的编号为20XXXXXXX05号《赣州市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金计人民币123894.4元；3、被告向原告返还代偿的按揭款及违约金（自2016年3月8日起原告代偿的全部款额，截止开庭之日全部已代偿完毕，合计435699.67元，将相关原告代偿的款项从应返还给被告的购房款中优先扣除）；4、被告向原告支付因本案产生的律师代理费17600元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年3月7日，原、被告双方签订了编号为20XXXXXXX05号《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：被告认购原告开发的“美地亚·天骏”X栋X号房，购房总款为619472元，按银行按揭方式付款。被告向原告支付了首期购房款189472元，剩余43万元由被告在中国建设银行股份有限公司赣州市分行（以下简称建行赣州分行）办理个人住房贷款。原告就建行赣州分行向买受人发放的贷款承担阶段性连带保证责任，担保债权包括贷款本金，以及因此产生的利息，违约金、赔偿金等其他费用。被告在履行其与建行赣州分行的借款合同中，自2015年12月9日至2016年3月8日，拖欠本金、利息、本金罚息、利息复利共计7535.22元。建行赣州分行个人贷款中心依据最高额保证合同约定从原告账户扣划7535.22元，用于归还被告拖欠的贷款本息。根据《赣州市商品房买卖合同》合同补充协议第1条第3款第7项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致向出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息）；如逾期视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金，买受人还应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。原告多次与被告协商还款，但被告均无理拒绝，遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、被告身份证明，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原、被告之间的商品房买卖关系，及被告为购买商品房在建行赣州分行办理按揭贷款的事实；证据3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明原被告向建行赣州分行为其发放的住房贷款提供阶段性连带责任保障的事实；证据4、保证金扣款联系函，证明被告拖欠贷款本息、罚息及利息复利7535.22元，建行赣州分行从原告账户扣划7535.22元的事实；证据5、委托代理合同及费用发票，证明原告为追究被告违约责任而支付的律师费用；证据6、保证金扣款联系函，证明建行赣州分行已经将房屋的全部余款从原告的保证金中扣除，计人民币435699.67元的事实。被告未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证，由于被告未到庭质证，经本院核实，原告提交的证据1－6能相互印证，形成完整的证据链，本院对上述证据的三性予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，原告赣州美地亚房地产开发有限公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司赣州市分行（乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由甲方为购置坐落于赣州市章江新区J3地块美地亚天骏项目所属之房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供连带责任担保，担保期间为2013年11月22日至2018年11月22日。2014年3月6日，原告赣州美地亚房地产开发有限公司与被告钟甲鹏签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20XXXXXXX05），约定：被告购买原告开发的赣州市章贡区J3地块“美地亚·天骏”X栋X室房屋一套，建筑面积为84.87m2,房屋总价款619472元，原告应在2015年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给被告。合同还约定被告在签订合同当日向原告支付首期购房款189472元，余款430000元办理银行按揭贷款支付。同时在《合同补充协议》约定：被告因未依约定向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内原告偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为被告不履行合同，原告有权解除合同，并可要求被告支付合同总价款20%的违约金，并且被告还应按所欠原告代偿款项本、息总额的每日千分之一向原告支付逾期还款的违约金并承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如此违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应承担赔偿责任。合同签订后，被告依约定支付了首期购房款，并向中国建设银行股份有限公司赣州市分行办理按揭贷款430000元用于支付剩余房款。自2015年12月9日起，被告未按期偿还贷款，中国建设银行股份有限公司赣州市分行于2016年3月30日按合同约定从原告保证金账户扣除7535.22元用于代偿被告拖欠贷款本息。原告为此诉至本院，要求依法处理。本案在诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司赣州市分行就被告钟甲鹏拖欠贷款事宜，要求原告承担连带保证责任，分别于2016年4月27日从原告保证金账户扣除2462.29元、2016年4月28日从原告保证金账户扣除425702.16元，至此，被告钟甲鹏的贷款本息已全部结清。本院认为：原告与被告钟甲鹏签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。被告钟甲鹏未按约定按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，根据双方之间的约定，原告享有解除合同的权利，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告钟甲鹏的违约行为导致合同解除，原告根据合同约定要求被告承担解除合同违约金，该约定的数额过分高于原告的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告按总房款的5%向原告支付违约金30973.6元，对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持，该违约金足以弥补其律师代理费的损失，不再另行补偿，故对原告要求被告在违约金数额之外支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。由于被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告据此要求被告偿还代垫的贷款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告钟甲鹏已支付的购房款扣除其应承担的违约责任后，由原告返还被告钟甲鹏。被告钟甲鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州美地亚房地产开发有限公司与被告钟甲鹏于2014年3月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20XXXXXXX05）及《合同补充协议》；二、被告钟甲鹏于本判决生效之日起7日内向原告赣州美地亚房地产开发有限公司支付解除合同违约金30973.6元；三、被告钟甲鹏于本判决生效之日起7日内向原告赣州美地亚房地产开发有限公司支付代垫的贷款本息435699.67元；四、被告钟甲鹏已支付给原告赣州美地亚房地产开发有限公司的购房款619472元，扣除上述第二、三项款项后，原告赣州美地亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退回被告钟甲鹏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11485元及财产保全费4420元，由原告赣州美地亚房地产开发有限公司负担1652元，被告钟甲鹏负担14253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  邹兴文人民陪审员  黄烈涛二〇一六年十一月十日书 记 员  李兆莎