江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3487号上诉人（原审被告）：陈卫，男，1982年11月18日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：江苏高正物业管理有限公司，住所地常州市太湖中路29号8楼。法定代表人：万君伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，该公司经理。上诉人陈卫因与被上诉人江苏高正物业管理有限公司（以下简称高正公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈卫上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业费及滞纳金的请求；3.按照上诉人和被上诉人签订的物业管理服务协议第十一条等相关规定要求被上诉人承担相应的赔偿责任；4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《物业管理服务协议》的规定，被上诉人对其提供的物业管理服务包括物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，但上诉人所在小区3号楼甲单元的单元门长期处于损坏状态，已有5年左右时间，得不到物业的修理，单元门的可视化系统也早已损坏，对上诉人的生命财产造成很大的威胁。《物业管理服务协议》还规定被上诉人有维护公共秩序、安全防范等义务，但上诉人刚买不久的电瓶车就是放在单元门楼道里被盗的，当时犯罪嫌疑人在现场实施犯罪时间长达20分钟，但没有任何管理人员或保安上前提出质疑，导致了上诉人财产的损失。被上诉人违反协议规定，造成上诉人经济损失的，应承担相应的赔偿责任。二、根据《物业管理服务协议》的规定，被上诉人应该做到安全护卫人员24小时对监控设备进行监控，发现或接到异常信息及时通知就近保安进行处理，但被上诉人也没有达到要求。一审法院认为被上诉人能力有限，上诉人购买电动车没有保留发票，被上诉人有七名保安在岗，门口至少有一名保安，所以证明上诉人的电动车被盗与被上诉人没有关系，这也是错误的。首先能力有限与有七名保安在岗本身就是矛盾的，七名保安在岗已经是足够的，并不存在能力物力不够的情况，其次电动车发票已经在购买处找到存根，能证明是上诉人的财产是由于被上诉人没有履行好协议约定的相关义务，才导致上诉人的电动车被盗。综上，上诉人认为自己不交物业费是因为被上诉人先违反了《物业管理服务协议》，并对上诉人造成了损失。高正公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。高正公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈卫立即支付高正公司自2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费2344.68元、电梯运行维护费901.80元；2.判令陈卫立即支付滞纳金734.85元；3.判令陈卫承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：高正公司是一家经营物业管理的企业，位于丹阳门北路9-A号，由高正公司提供物业管理服务。陈卫是3号楼甲单元302的业主。就凤凰城小区的物业管理事宜，高正公司于2008年3月20日与该项目的开发商金坛宏达阳光置业有限公司签订一份前期《前期物业管理委托合同》和《电梯运行管理协议》，之后就与具体的每户业主关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由高正公司提供物业管理服务，陈卫每月按照房屋的建筑面积以每平方米0.65元向高正公司支付物业管理服务费，据此陈卫每月应向高正公司支付物业管理服务费65.13元、电梯费25.05元，截止2015年12月31日共拖欠36个月，共计为物业费2344.68元、电梯费901.80元。关于凤凰城物业管理服务收费标准问题，于2006年11月24日获得金坛市物价局的批复。高正公司一直按照约定履行物业管理义务，但陈卫2013年1月起开始拖欠物业管理服务费。经高正公司多次催讨，陈卫拒不支付。现高正公司诉至法院，请求法院判如所诉。一审法院认定的事实：高正公司围绕诉讼请求提交了《前期物业管理服务协议》、收据、催款函、物价局文件、物业费计算明细和滞纳金计算明细等，陈卫对上述证据的真实性予以认可，但陈卫陈述并未收到催款函，而是物业的工作人员上门催要向其催要过物业费。陈卫提交了接处警记录打印件，高正公司对该记录真实性无异议。法院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。一审法院认为，根据《江苏省物业管理条例》第三十一条：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”和《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金坛宏达阳光置业有限公司与高正公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应属合法有效。高正公司与陈卫签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。高正公司按照协议的约定为陈卫房屋所在的小区提供了物业管理服务，陈卫作为小区业主，接受了高正公司提供的物业管理服务，应按协议约定履行交纳物业管理费的义务。高正公司要求陈卫支付物业管理费、滞纳金和电梯费的请求于法有据，法院予以支持。对于陈卫所称电动车被盗的问题，高正公司称车辆被盗属于刑事案件，高正公司的秩序维护员确有义务维护小区公共安全、配合公安机关预防和制止犯罪，但能力物力有限，对于保安人员态度不佳对高正公司造成的影响，高正公司代理人当庭向陈卫表示歉意。陈卫在庭审中陈述，其购买电动车未保留发票，当时不要求上牌所以未上牌，车辆被盗后系被人骑出小区；高正公司陈述在陈卫车辆被盗时间段，有七名保安在岗，两个门口至少各有一名保安，其余保安在小区内进行巡逻。一审法院认为，根据双方当事人的陈述，并无证据证明陈卫的电动车被盗系高正公司未充分履行安全保障义务所造成，故对于陈卫的该项意见法院不予认可。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条，《江苏省物业管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：陈卫于判决生效之日起10日内支付高正公司物业费2344.68元、电梯费901.80元及滞纳金743.85元，合计人民币3990.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由陈卫负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。基于二审中双方当事人对一审判决查明事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为：关于上诉人上诉提出根据《前期物业管理服务协议》的规定，被上诉人高正公司对其提供的物业管理服务包括物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，有维护公共秩序、安全防范等义务，有24小时对监控设备进行监控，发现或接到异常信息及时通知就近保安进行处理的问题。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2008年3月20日，金坛宏达阳光置业有限公司、高正物业公司及陈卫签订的《前期物业管理服务协议》载明，乙方（即陈卫）所购房屋为建筑面积100.46平方米，前期物业管理费的标准为0.65元/月.平方米。协议第五条第二款约定：乙方从起始交费日起，物业服务费用每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每个半年的首月5号前履行缴纳义务。高正公司于2014年10月和2015年11月，两次向陈卫寄发了催缴自2013年1月起的各项物业服务费用以及逾期违约金，依照上述条例规定，高正公司的请求合理，一审法院予以支持并无不妥。至于陈卫在上诉中提到对物业公共设施等未进行维护管理，对公共秩序安全防范不够，对监控设备未进行24小时监控，导致其财产损失，高正公司的服务没有达到物业管理服务标准的情节，如上述事实存在，陈卫首先可以依照《前期物业管理服务协议》约定，书面要求高正公司对相关设施进行维修或更换；其次对其造成损失的，可以依照相关法律规定向高正公司主张相应的财产损害赔偿，但该情节并不能因此成为其不交纳物业服务等相关费用的理由。综上所述，上诉人陈卫的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  雍丽萍审 判 员  卢文忠代理审判员  是飞烨二〇一六年十一月十七日书 记 员  房 敏