江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2362号上诉人(原审被告)赵万林。上诉人(原审被告)扬州市林芳制衣厂,住所地宝应县汽车站北路**号。负责人赵万林，厂长。两上诉人共同诉讼代理人崔游，江苏征远律师事务所律师。被上诉人(原审原告)江苏金钱豹科技有限公司,住所地宝应县汽车站北路19号。法定代表人姜佩华，执行董事。被上诉人(原审原告)扬州市大洋橡塑制品厂,住所地宝应县汽车站北路**号。法定代表人姜佩华，执行董事。两被上诉人共同诉讼代理人周平、周钲皓，江苏申明律师事务所律师。上诉人赵万林、扬州市林芳制衣厂（以下简称林芳厂）因与被上诉人江苏金钱豹科技有限公司（以下简称金钱豹公司）、扬州市大洋橡塑制品厂（以下简称大洋厂）租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2015）宝民初字第03017民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金钱豹公司、大洋厂原审诉称：赵万林系林芳厂的投资人，该企业属于个人独资企业，于2011年7月1日被扬州市宝应县工商局吊销了企业营业执照。2008年3月，赵万林承租了原告所有的、位于宝应县安宜镇车站北路19号的厂房（橡胶厂内厂区道路西侧由南向北第一排、第二排的房屋）用于服装生产加工，并与原告法定代表人姜佩华所开办的另一个企业“扬州大洋塑料制品厂”签订了《经营场所租赁合同》。合同约定：该厂房租赁期限为五年，自2008年4月30日至2013年4月29日止。每年年租金为46500元，同时合同约定：“租赁期满，如乙方（即被告）需继续承租使用房屋，需经甲方同意，并重新签订租赁合同”；“如遇该房屋拆迁，本合同即行终止，不得借故向国家和对方提出索要条件，阻碍拆迁”。合同签订后，两原告按约定履行了自己的合同义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋租金。租赁期限届满后，被告继续占有并使用上述租赁房屋，自2013年5月起至今已有两年六个月的时间，期间，被告并未与原告重新签订合同，也未按照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。2011年1月25日，大洋厂被扬州市宝应县工商局吊销了《企业法人营业执照》。2014年4月，宝应县人民政府因泰山殿历史文化街区（一期）建设项目需要，对原告所有的（包括上述租赁房屋在内的）全部房产进行征收拆迁，拆迁后腾让的国有土地用于拆迁居民的安置房屋建设。原告曾先后多次派人上门与被告进行沟通，要求其以大局为重，服从规划，尽快搬迁并腾让其承租的上述厂房交付给原告进行拆除。但被告都以种种借口仍然无偿占有并使用原告的上述租赁厂房，其行为已经严重影响了原告的利益及政府安置房的如期建设。基于上述事实，原告认为，我方与被告之间所签订的《经营场所租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方未再重新签订租赁合同，被告至今一直继续租赁上述厂房，双方之间形成的是不定期租赁关系。由于城市建设规划需要拆除上述租赁房屋，被告应当主动履行腾让并交付租赁房屋的义务，同时，应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告现依法提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告将其租赁的位于宝应县安宜镇车站北路19号（原橡胶厂内）厂区道路西侧由南向北第一排、第二排的租赁房屋立即腾让并交付给原告；2、判令被告支付不定期租赁期间的房屋占有使用费计116250元（自2014年5月起至实际交付之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。赵万林、林芳厂原审辩称：第一，原、被告所签协议届满之后，双方约定继续租赁，被告按约定缴纳租金，即便视为不定期租赁合同，依据合同法第232条、第236条的规定，原告也应当在合理的期间之前通知被告，原告在诉前并未明确告知解除合同，并不符合合同解除之条件。退一步讲，即便诉讼中的告知可以视为通知，由于被告目前企业职工也有近百人，大量订单正在履行，为不影响企业的经营连续性及企业职工的利益，其搬迁需要较长的过程，起码需要一年的搬迁时间。第二，原、被告租赁期间，被告在原告的同意下扩建了部分办公用房及附属用房，且对承租的厂房进行维修和装修，依据法律规定，对被告维修、装修损失及扩建费用，原告理应承担。且依据合同法的规定，原告应当减少租金或延长租期。原告要求被告恢复原状无事实依据。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修损失，由双方按照公平的原则分担。第三，被告作为拆迁房屋的租赁者，依据城市房屋拆迁管理条例，江苏省房屋拆迁管理条例，国有土地房屋征收和补偿条例及宝应县国有土地房屋征收与补偿暂行办理的规定，享受相关的拆迁待遇，原告在未与被告达成协议的情形下，与拆迁人私下达成协议，获得了应当属于被告的相关补偿，应当予以补偿被告。原审查明：赵万林是林芳厂的投资人，该企业属于个人独资企业，于2011年7月1日被扬州市宝应县工商局吊销了企业营业执照。2008年3月，赵万林承租了金钱豹公司所有的（房产证号：宝房权证安宜字第××号，登记时间：2009年8月11日。土地证号：宝国用（2008）第04**号，发时间：2008年8月4日）、位于宝应县安宜镇车站北路19号的厂房（橡胶厂内厂区道路西侧由南向北第一排、第二排的房屋），用于服装生产加工，并与原告法定代表人姜佩华所开办的另一个企业大洋厂签订了《经营场所租赁合同》。合同约定：该厂房租赁期限为五年，自2008年4月30日至2013年4月29日止。每年年租金为46500元，同时合同约定：“租赁期满，如乙方（即被告）需继续承租使用房屋，需经甲方同意，并重新签订租赁合同”；“如遇该房屋拆迁，本合同即行终止，不得借故向国家和对方提出索要条件，阻碍拆迁”。合同签订后，两原告按约定履行了自己的合同义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋租金。租赁期限届满后，被告继续占有并使用上述租赁房屋，租金缴纳至2014年4月30日。2011年1月25日，“大洋厂”被扬州市宝应县工商局吊销了《企业法人营业执照》。2014年4月，宝应县人民政府因泰山殿历史文化街区（一期）建设项目需要，对原告所有的（包括上述租赁房屋在内的）全部房产进行征收拆迁，拆迁后腾让的国有土地用于拆迁居民的安置房屋建设。在县里拆迁决定作出后，原告通过派员张贴通知等方式要求被告腾让所租房屋，因被告提出要求原告赔偿损失，双方交涉未果，被告遂拒绝腾让，遂引起本诉。原审法院认为，原、被告签订的《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据约定：租赁期限为五年，如遇该房屋拆迁，本合同即行终止，不得借故向国家和对方提出索要条件，阻碍拆迁”。租赁期限届满后，双方未再重新签订租赁合同，被告至今一直继续租赁上述厂房，并又支付了一年租金，根据合同法规定，应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时提出解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人。因拆迁需要，原告在被告租住处明显位置张贴腾让通知、派员与被告洽谈，在合理期限内被告仍未履行义务，故对原告要求腾让房屋的诉求予以支持。原告主张的从2014年5月1日起算的房屋占有使用费可按原租赁合同的约定的租金判令被告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条等规定，判决如下：一、被告赵万林、林芳厂于本判决生效之日起十日内腾让位于宝应县安宜镇车站北路19号（原橡胶厂内）厂区道路西侧由南向北第一排、第二排的房屋并交付给原告金钱豹公司；二、被告赵万林、林芳厂于本判决生效之日起十日内给付原告金钱豹公司房屋占有使用费100750元（从2014年5月1日起计算至2016年6月30日止，以后按每日127元计算至腾出租赁厂房时止）本案受理费2620元，由被告赵万林负担。判决后，赵万林和林芳厂不服，向本院提出上诉称：1、金钱豹公司是涉案房屋所有权人，大洋厂不是适格原告；2、赵万林是林芳厂的厂长，其签订合同是履行职务的行为，赵万林也不是适格被告；3、双方之间存在不定期租赁合同关系，被上诉人没有履行告知义务，不符合解除条件；4、退一步讲，即使可以解除不定期租赁合同，也应当给予合理的搬迁时间；5、经了解，被上诉人已获得应当由上诉人获得的相关拆迁费用，被上诉人应当将该费用返还给上诉人。综上，请求二审法院依法改判。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间争议焦点为：1、大洋厂和赵万林诉讼主体资格是否适格；2、合理腾让期限应如何认定；3、上诉人以被上诉人已获得应当由其获得的相关费用为由向金钱豹公司主张返还应否得到支持。关于第一个争议焦点，本院认为，在不定期租赁合同关系成立之前，大洋厂与林芳厂就涉案房产签订过书面租赁合同，因此，无论是从查明案件事实的角度，还是为了确定房屋占有使用费的金额，一审法院将大洋厂列为诉讼当事人并不违反法律规定。此外，一审判决仅要求两上诉人向房屋所有权人金钱豹公司履行相关义务，因此大洋厂以当事人的身份参与诉讼客观上也没有加重上诉人的履行义务。据工商登记资料显示，林芳厂是个人独资企业，且目前处于被吊销状态，根据个人独资企业法的相关规定，投资人需以其个人财产对企业债务承担无限责任，因此赵万林当属本案适格被告。关于第二个争议焦点，本院认为，根据现有证据显示，宝应县人民政府于2014年4月就作出了涉案房产的征收决定，金钱豹公司也于同年4月与宝应县人民政府签订了《房屋征收补偿协议书》。此后，金钱豹公司以张贴告示、上门面谈和书面通知等多种形式向上诉人提出解除临时租赁合同并要求其搬离涉案房产，由此可见，金钱豹公司已经履行了提前通知义务。退一步讲，本案一审受理时间为2015年11月5日，即使将该节点视为金钱豹公司正式提出解除合同的时间，因至今已有一年有余，上诉人也应当早已做好了搬离的准备，上诉人再要求更多的周转时间显然不应得到支持。关于第三个争议焦点，本院认为，上诉人提出拆迁费用中包含了应当由其享有的利益，但其未能就此举证，应当承担举证不能的法律后果。此外，从金钱豹公司与宝应县人民政府签订的《房屋征收补偿协议书》的内容来看，尚不能得出金钱豹公司获得的补偿款中含有上诉人财产利益的结论，故对上诉人的该上诉理由本院不予采信。从诉讼基本理论而言，上诉人要求返还的主张应属于独立的诉讼请求，即便拆迁补偿款中含有上诉人的部分利益，因其在一审期间并未提出反诉，故本院二审对此主张依法不予理涉。综上所述，赵万林和林芳厂的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由上诉人赵万林和林芳厂共同负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  柏 鸣代理审判员  韩 冰二〇一六年十一月二十五日书 记 员  王 媛