四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9355号上诉人（原审被告）：张鸿，男，1979年8月30日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：丁庆林，四川君盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈茂华，女，1972年11月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：黄昶，男，1974年12月16日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。被上诉人（原审原告）：冉君，女，1976年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐柯平，四川子归律师事务所律师。上诉人张鸿因与被上诉人陈茂华、黄昶、冉君房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张鸿及其委托诉讼代理人丁庆林，被上诉人陈茂华、黄昶、冉君的共同委托诉讼代理人唐柯平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鸿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈茂华、黄昶、冉君的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，具体表现在：1、未查明张鸿于2016年7月1日已向陈茂华、黄昶、冉君支付2016年7月1日至2016年12月31日期间房租的事实。该事实表明双方已通过实际履行表示愿意继续履行合同，故不存在解除合同的条件。2、一审判决未查明张鸿支出的装饰装修的费用，只判决解除合同，不解决合同解除后的装修费问题，增加当事人诉累。3、合同约定的每日0.5%的违约金计算标准违反法律规定，应属无效。二、一审判决适用法律错误，具体表现在：1、按照约定的违约金计算标准，为年利率185%，是银行同期贷款利率的30.5倍。在陈茂华、黄昶、冉君未举证证明其具体损失的情况下，应按同期银行贷款利率作为计算标准予以调减违约金。2、一审判决认定张鸿迟延支付租金超过30日即符合约定的合同解除条件，是错误的。事实上，张鸿的违约程度轻微，不属于恶意违约；且陈茂华、黄昶、冉君实际收取了欠付房租，表明对张鸿的行为予以接纳、原谅，此后直到一审起诉前，陈茂华、黄昶、冉君从未表示不再履行合同。一审判决解除合同，不利于经济生活的稳定。庭审中，张鸿补充一项上诉理由：一审法院向张鸿邮寄送达传票等相关法律文书，明确限定应由本人签收，而实际并非由张鸿签收，因此导致张鸿未能参加一审庭审审理。陈茂华、黄昶、冉君共同辩称，1、合同履行过程中，张鸿违约支付租金已多达6次，其虽然于2016年7月1日支付了2016年下半年租金，但也是逾期支付的。2、张鸿所称的装修费问题，根据合同第十条的约定，应由其自行承担装修费损失。3、一审判决对违约金数额的认定正确，不存在约定过高的情形。4、陈茂华、黄昶、冉君坚持要求解除案涉合同。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈茂华、黄昶、冉君向一审法院起诉请求判令：一、解除陈茂华、黄昶、冉君与张鸿在2013年12月23日签订的房屋租赁合同；二、张鸿向陈茂华、黄昶、冉君支付违约金16668.75元；三、张鸿在不损坏房屋原有结构及现有设施条件下，立即搬离位于成都市高新区天府大道中段1388号美年广场1栋9层935、936号房屋。一审法院认定事实：2013年12月23日，黄昶、冉君授权案外人刘春，并与陈茂华共同作为甲方，与张鸿作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将黄昶、冉君共同所有的位于高新区天府大道中段1388号1栋9层935号房屋以及陈茂华单独所有的位于高新区天府大道中段1388号1栋9层936号房屋出租给张鸿。合同约定租赁期为2013年12月26日至2020年3月15日，从2013年12月23日至2014年3月14日为免租期，免租期内张鸿不支付房屋租金，但需支付物业管理费、水电费等因其经营所产生的其他费用；租金标准为从2014年3月15日起至2015年3月14日期间的租金为每月4431.25元，从2015年3月15日起至2016年3月14日期间的租金为每月4431.25元，从2016年3月15日起，每年租金逐年递增8%；付款方式为租金按照6个月结算，张鸿应于合同签订后2日内支付首期租金26587.5元，之后于每6个月开始前10日内支付。庭审中，陈茂华、黄昶、冉君认可，后与张鸿达成新的协议，将免租期延长，从2014年4月15日开始计租，且将租金的支付时间更改为2014年12月31日前支付2015年1月1日至6月30日期间的租金，2015年6月30日前支付2015年7月1日至12月31日期间的租金。合同第十条“违约责任”约定：“1、乙方（张鸿）有下列情形之一的，视为违约。（1）乙方未按本合同规定的时间支付租金……2、有以上两种违约行为之一的：（1）逾期在30日内的,乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款0.5%的违约金；（2）逾期超过30日（包含30天）的，甲方有权单方面终止合同并收回物业，乙方的装修损失自行承担。”合同签订后，陈茂华、黄昶、冉君于2013年12月24日将上述两套涉案房屋交付张鸿。张鸿于2014年12月31日起未依约支付租金，其实际于2015年1月28日支付10000元、2015年2月9日支付21905元、2015年7月17日支付15000元、2015年8月29日支付16905元、2016年1月28日支付32436.75元。一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋产权证、《委托书》、《公证书》、《房屋租赁合同》、《关于美年广场A座935及936房屋租金支付违约情况的详细说明》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，陈茂华、冉君、黄昶与张鸿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，张鸿应于2014年12月31日前向陈茂华、黄昶、冉君支付2015年1月1日至6月30日期间的租金26587.5元，但张鸿实际于2015年2月9日才向陈茂华、黄昶、冉君足额支付租金的行为已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，再依据合同第十条及第十一条的约定，陈茂华、黄昶、冉君有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，张鸿应当向陈茂华、黄昶、冉君返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，再依据合同第十条的约定，张鸿应当以逾期应付款为基数，从应付款之日起计算至实际付款之日止，按照每日0.5%的标准计算违约金，根据张鸿实际逾期付款的情况，对于陈茂华、黄昶、冉君要求张鸿承担违约金16668.75元的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈茂华、黄昶、冉君与张鸿于2013年12月23日签订位于天府大道中段1388号美年广场1栋9层935、936号的房屋的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、张鸿在不损坏房屋原有结构及现有设施的条件下于判决生效之日起十日内搬离位于成都市高新区天府大道中段1388号美年广场1栋9层935、936号房屋；三、张鸿于判决生效之日起十日内向陈茂华、黄昶、冉君支付违约金16668.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取108元，由张鸿承担。二审中，张鸿提交以下证据：1、两份EMS邮件，拟证明张鸿未能及时收到一审法院送达的应诉材料等法律文书，致使未能按照参加一审庭审，其合法诉权受到剥夺；2、2016年7月1日的工商银行电子回单，拟证明张鸿于当日向陈茂华、黄昶、冉君的委托代理人刘春支付2016年下半年租金的事实。经质证，陈茂华、黄昶、冉君认为，对证据1的三性无异议，但不认可张鸿的证明目的；对证据2的三性无异议，恰恰证明张鸿再次逾期支付租金的事实。本院对张鸿提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。各方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。另查明，1、《房屋租赁合同》第十一条“合同的解除与终止”约定：“5、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并没收履约保证金，收回该房屋：（1）不按照合同约定支付租金逾期超过3日的。……6、本合同其他条款已有约定可以解除、终止合同情况发生时，可按约定解除、终止合同。”2、张鸿于2016年7月1日通过转账方式向陈茂华、黄昶、冉君支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金34032元。本院认为，本案二审争议的焦点为：陈茂华、黄昶、冉君要求解除案涉房屋租赁合同的请求能否成立，进而张鸿应否向陈茂华、黄昶、冉君腾退房屋并支付违约金。对于该争议焦点，本案中，陈茂华、黄昶、冉君表示其系依据合同第十一条第五款之约定行使约定解除权。对此，本院认为，根据双方的约定，张鸿应向陈茂华、黄昶、冉君支付租金及物管费的时间、对应数额分别是：于2014年12月31日前，支付2015年1月1至2015年6月30日期间租金26587.50元、物管费5317.50元，共计31905元；于2015年6月30日前，支付2015年7月1日至2015年12月31日期间租金26587.50元、物管费5317.50元，共计31905元；于2015年12月31日前，支付2016年1月1至2016年6月30日期间租金27473.75元、物管费5317.50元，共计32791.25元。而庭审已查明，张鸿实际支付2015年1月1日至2016年6月30日期间租金的时间，均存在逾期情形，且逾期天数远超过3日。在此情况下，陈茂华、黄昶、冉君要求解除案涉合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，张鸿应向陈茂华、黄昶、冉君返还案涉房屋。一审法院判决合同解除及腾退返还房屋正确，本院予以维持。张鸿上诉主张其已于2016年7月1日支付了2016年下半年租金，陈茂华、黄昶、冉君收款后未提出异议，故应视为双方达成继续履行合同的一致意思表示。对此，本院认为，前已述及，案涉合同系因张鸿存在违约行为导致解除，陈茂华、黄昶、冉君虽实际收取了张鸿支付的后续租金，但并未就此免除张鸿的逾期付款违约责任，亦不能视为双方之间达成了继续履行合同的合意。故本院对张鸿的该项上诉主张不予支持。关于违约金。本案中，陈茂华、黄昶、冉君主张按合同约定的标准计算违约金，而一审中，张鸿经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩权利及举证权利的放弃。因此，在张鸿未抗辩主张约定违约金计算标准过高的情况下，一审法院结合张鸿多次违约的过错程度以及合同实际履行情况，认定张鸿应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。关于张鸿上诉主张一审法院送达程序违反的问题。经审查，一审法院分别于2016年4月28日、5月12日向张鸿邮寄送达应诉通知书、传票及增加诉讼请求申请书，收件地址均为成都市高新区天府大道中段1388号美年广场1栋9层935、936号。二审中，张鸿将该两份邮件作为证据提交，其对实际收到邮件的事实不持异议，亦认可收件地址是张鸿实际营业的地址，一直营业至今，并陈述邮件是其工作人员转交。故本院认为，一审法院通过邮寄方式向张鸿送达应诉传票等相关法律文书，程序并无不当，张鸿关于一审法院送达程序违法的主张，本院不予采信。综上所述，张鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由上诉人张鸿负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十一月四日书记员 梅芳芝