江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终2399号上诉人（原审被告）：洪维。委托诉讼代理人：周雅丽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈勃。被上诉人（原审原告）：韩玉兰。上诉人洪维因与被上诉人陈勃、韩玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2016)苏1283民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪维上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1、双方于2014年10月22日签订《房屋租赁合同》，合同第四条规定被上诉人应当按照交付条件规定的相关条件予以交付，被上诉人却没有按照约定交付。至今没有将250KA装接容量连接到位。电梯没有按照合同约定于2014年11月28日安装到位，直到2015年5月才安装到位。消防水池一直拖延交付。自来水、天然气一直拖延，严重影响工程进程。被上诉人的种种不配合行为导致上诉人未按照约定支付剩余租金，而合同也约定被上诉人迟延履行上述义务应该承担赔偿责任。上诉人提交相关证据，证明因被上诉人不作为导致上诉人违约金、误工费、延期费、工程费一系列费用237500元。上诉人主张的违约与迟延交付的损失是基于该房屋租赁合同提出的，与被上诉人的房屋租赁合同纠纷基于同一法律事实，属于同一法律纠纷，可以一并处理，一审法院并未作出处理。被上诉人没有履行《房屋租赁合同》约定的义务，上诉人可以履行不安抗辩权，有权拒绝支付剩余租金。2、《房屋租赁合同》第七条规定被上诉人应该负责办理本合同的登记备案手续，若未完成备案手续，上诉人有权暂停支付租金直至合同登记手续完成。本案2016年5月23日立案，2016年8月曾进行一次备案，但系虚假备案，2016年8月12日的备案，对真实性上诉人也不予认可。且租赁房屋合同进行备案需要提供有效的产权证明，本案合同约定的总面积2700平方米，已办理产权部分约1800平方米，尚未办理产权约900平方米，且900平方米属于违章建筑无法办理相关产权证明，也无法备案，被上诉人对2700平方米全部备案，备案不合法。上诉人二审中了解到房屋租赁备案证已被收回。二、一审程序不合法。本案2016年5月23日立案，7月1日开庭，8月12日被上诉人才进行备案。备案的相关材料未开庭且未经上诉人的质证，一审判决直接认可。被上诉人陈勃、韩玉兰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，房屋租赁备案证书未被收回。请求驳回上诉，维持原判。陈勃、韩玉兰向一审法院起诉请求：1、判令洪维给付房租40万元、滞纳金3万元（从2015年12月29日-2016年5月29日，按日万分之五），合计43万元；2、洪维承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月22日，陈勃、韩玉兰与洪维签订房屋租赁合同一份，载明：出租方（甲方）：陈勃、韩玉兰；承租方（乙方）：洪维第一条、租赁房屋及用途：1、陈勃、韩玉兰将泰兴市大庆路1号房屋出租给洪维，其中已办理产权证部分约1800平方米，尚未办理产权证部分900平方米；二、租赁期限及续租：房屋租赁期限为12年，从2014年10月23日起至2027年1月28日止。其中2014年10月23日至2015年1月28日为甲方让给乙方装修期，免收乙方房租。三、租金给付：自租日起租金为110万元/年。递增幅度每两年递增5%，付款期间2014年10月23日每年租金55万元，2015年1月28日每年租金55万元，2015年12月28日每年租金110万元。甲方房主出具收据收取乙方房屋租金。……第七条、甲方义务，本合同签订后30日内，甲方应当负责办理并完成本合同的相关登记备案手续，承担因本合同登记而产生的费用，并且及时将相关登记备案的文件提供给乙方存档。若甲方未按上述规定履行合同登记义务，则乙方可暂停给付租金直至合同登记手续完成。一审法庭辩论终结前，陈勃、韩玉兰出租给洪维泰兴市大庆路1号900平方米房屋未取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。2016年8月12日，陈勃、韩玉兰对泰兴市大庆路1号房屋租赁合同办理登记备案手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈勃、韩玉兰出租给洪维泰兴市大庆路1号900平方米房屋未取得建设工程规划许可证，应认定无效。虽然房屋租赁合同中900平方米被认定无效，由于洪维对该部分已实际使用、受益，故洪维应参照合同约定的租金标准给付房屋占有使用费。双方于2014年10月22日签订房屋租赁合同，除上述900平方米以外，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行义务。洪维承租陈勃、韩玉兰房屋后，理应按照双方约定的期限给付租金。截止2015年12月28日，洪维尚欠陈勃、韩玉兰租金、使用费40万元，对陈勃、韩玉兰要求洪维给付40万元诉讼请求，依法予以支持。2014年10月22日，双方签订房屋租赁合同中明确约定“出租方未按照规定履行合同备案登记义务，则承租方可暂停给付租金直至合同登记手续完成”。该约定系附条件的给付。陈勃、韩玉兰于2016年8月12日完成合同备案登记义务，在约定条件成就前，洪维有权拒绝履行给付租金的义务，故对陈勃、韩玉兰要求洪维给付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。至于洪维辩称，“由于陈勃、韩玉兰没有按照合同约定条件将房屋交付给洪维，导致洪维的装修、开业时间拖延，陈勃、韩玉兰应赔偿损失”。一审法院认为，洪维提供泰兴如美酒店与上海海银建筑装饰工程公司建设工程施工合同、建设工程竣工结算清单等证据，尚不足以证明其损失已实际存在以及损失的具体数额。因双方合同正在履行，洪维对此可另行依法主张。综上所述，洪维应给付陈勃、韩玉兰租金、使用费40万元。判决：一、洪维于判决生效后10日内给付陈勃、韩玉兰租金、使用费40万元，陈勃、韩玉兰按约向洪维出具收取租金、使用费的收据；二、驳回陈勃、韩玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元、减半收取3875元，由陈勃、韩玉兰承担270元，洪维负担3605元（此款陈勃、韩玉兰已垫付，洪维在判决生效后10日内给付陈勃、韩玉兰）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中另查明，2016年8月12日泰兴市房产管理局颁发的（2016）泰房租证字第031号房屋租赁登记备案证载明的出租面积为2800M²左右。后泰兴市房产管理局将该证收回，于2016年8月26日重新颁发了相同编号的房屋租赁登记备案证，载明出租面积为1844.08（证载）+810M²（报告）。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。双方签订的房屋租赁合同，其中1800平方米房屋两被上诉人已依法领取了国有土地使用证及房屋所有权证，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定若两被上诉人未按规定履行合同登记义务，上诉人可暂停支付租金直至合同登记手续完成。两被上诉人已经办理了房屋登记备案手续，上诉人支付租金的条件已经成就，应当按照约定支付该部分房屋租金。另900平方米房屋在一审法庭辩论终结前，两被上诉人未能提供证据证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应认定无效。但上诉人已经实际占用、使用该部分房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审判决上诉人给付两被上诉人租金及房屋占有使用费，符合法律规定。上诉人认为两被上诉人交付的房屋不符合合同约定，提出反诉要求赔偿损失，一审法院未作处理，而一审卷宗中未有上诉人的反诉状，一审法院未一并处理并无不当，上诉人可另行通过合法途径解决。关于审理程序问题，2016年8月12日的房屋租赁登记备案证一审法院已于2016年8月22日向上诉人出示，上诉人对房屋租赁登记备案证的真实性没有异议。上诉人认为一审程序不合法的理由，显然不能成立。综上所述，上诉人洪维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人洪维负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一六年十一月二十八日书记员 蒋 琳