江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终5335号上诉人（原审被告）：江苏海鑫投资有限公司，住所地南京市宁海路同德大厦2楼。法定代表人：姜杏树，该公司董事长。上诉人（原审被告）：南京信大高科技发展有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道新林大道。法定代表人：姜杏树，该公司董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：唐迎鸾，北京大成（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈越男，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京信息工程大学，住所地南京市浦口区宁六路***号。法定代表人：蒋建清，该大学校长。委托诉讼代理人：岑兆强，江苏唯衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海晨，江苏唯衡律师事务所律师。上诉人江苏海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）、南京信大高科技发展有限公司（以下简称信大高科）因与被上诉人南京信息工程大学（以下简称信息工程大学）合同纠纷一案,不服江苏省南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海鑫公司、信大高科上诉请求：1、改判一审判决第二项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人支付逾期交付房屋损失380万元无合同依据及事实依据。几份协议中均未提及上诉人逾期交房的违约责任。一审法院对于损失数额仅仅依据房屋面积、迟延期限、房屋预付款情况笼统认定有误。涉案土地用途为生产研发及配套设施用地，涉案房屋被上诉人只能自用不能用于经营性出租。2012年10月因南京市将项目地块的行政管辖由雨花区调整到软件谷，导致我司项目审批延误2个月，亚青会、青奥会、国家公祭日强制停工，被上诉人要求上诉人承担逾期损失没有事实和法律依据。信息工程大学辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1、被上诉人在2007年与土地局签订的关于土地用途的合同中约定的土地用途与本案无关联性。根据最高院司法解释规定，房屋买卖合同中出卖人违约时无论房屋是自用还是经营，均不影响买受人获得赔偿的权利。上诉人认为只有经营性房屋才能获得赔偿的说法没有法律依据。2、上诉人主张青奥会等原因导致工期延误等理由，但并未提交相关的证据予以证明，上诉人承认了迟延交付的事实，因此应当承担相应的责任。信息工程大学向一审法院起诉请求：1、南京信大高科技发展有限公司将位于南京市雨花台区板桥新城新林大道11号4幢建筑物向南京信息工程大学交付并使用，并协助南京信息工程大学办理房屋产权和占用范围内的土地使用权的过户手续；2、江苏海鑫投资有限公司、南京信大高科技发展有限公司支付逾期交付房屋损失380万元；3、诉讼费由江苏海鑫投资有限公司、南京信大高科技发展有限公司承担。一审法院认定事实：信息工程大学和海鑫公司自2011年开始合作共建“南京信息工程大学科技转化中心”，信大高科是具体实施项目建设的项目公司。2013年2月28日，信息工程大学和信大高科签订《关于委托代建“南京信息工程大学科技转化中心”研发C幢部分房产的协议》一份。该协议约定：信息工程大学委托信大高科代建南京信息工程大学科技转化中心研发C楼；信息工程大学于2013年2月底前向信大高科预付工程款2500万元；信大高科应在2013年3月按期开工建设并保证在2014年12月31日前交付房屋，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月23日，信息工程大学和海鑫公司签定《关于共建南京信息工程大学科技转化中心的协议》一份。该协议约定信息工程大学购买海鑫公司建设的科技转化中心研发C楼整体，包括地上建筑主体1-18层和按规定配建的楼顶及地下附属设施；结算单件为5380元/平米；海鑫公司保证研发楼C楼2014年6月30日之前封顶，2014年12月31日前交付使用；交付标准为：按照规划设计标准交付，信息工程大学按照规划局核准的规划方案及规划许可证报建的施工图验收，海鑫公司为主，信息工程大学协助，将研发楼C楼房屋产权证和国有土地使用权证办至信息工程大学名下；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年4月28日，信息工程大学总务处与海鑫公司签订《关于研发C楼工程进度要求和付款约定》一份，约定了研发C楼的面积及初步测算费用，并协商了按工程进度付款。具体为：2013年2月底前，预付款2500万元；2014年2月底前工程达到正负零，付款1500万元；2014年6月底前，主体封顶验收，付款至总额的70%；2014年9月底前，工程竣工验收交付使用，付至总额的80%；学校组织审核确定工程总量和总费用，付至总额的95%；质保金5%。一审庭审中，信息工程大学与海鑫公司、信大高科确认涉案房屋的总价款为76094733.8元，信息工程大学已付款5367万元。信大高科于2016年1月将涉案房屋的产权办至其名下，房产证号为宁房权证雨初字第××号，房屋座落南京市雨花台区新林大道11号4幢。一审法院另查明，信大高科在2015年8月份之前的唯一股东为海鑫公司，之后变更为江苏中晟智源科技产业有限公司。一审法院认为：信息工程大学与海鑫公司、信大高科间原为委托代建房产关系，但由于项目公司信大高科的股权变更，双方由委托代建关系变为房屋买卖关系。在信息工程大学与海鑫公司2014年1月23日、4月28日的协议中可以看出，明确了信息工程大学购买海鑫公司建设的研发楼。信息工程大学与海鑫公司、信大高科签订的三份协议系当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。经庭审确认信息工程大学已支付房款5367万元，达到总房款的70%，依照信息工程大学与海鑫公司于2014年4月28日签订的协议约定的工程进度及付款节点，海鑫公司应当将房屋交付使用。而根据双方在2014年1月23日签订的协议第六条的约定，房屋交付的标准为：按照规划设计标准交付，信息工程大学按照规划局核准的规划方案及规划许可证报建的施工图验收，海鑫公司为主，信息工程大学协助，将研发楼C楼房屋产权证和国有土地使用权证办至信息工程大学名下。现涉案房屋的产权证在信大高科名下，故信息工程大学诉请将涉案房屋产权及相应的国有土地使用权办至信息工程大学名下的诉请一审法院予以认可。信息工程大学主张逾期交房损失，依据双方的约定至2014年9月底海鑫公司应当交付房屋，现海鑫公司既没有交付房屋，还将房屋产权办至信大高科名下，而两公司的法定代表人均为姜杏树，故海鑫公司、信大高科应当对迟延交房损失承担连带责任。关于损失数额，综合考虑房屋面积、迟延期限，预付款的情况，信息工程大学主张380万元在合理范围内，一审法院予以认可。判决：一、南京信大高科技发展有限公司于判决生效后三十日内向南京信息工程大学交付使用位于南京市雨花台区板桥新城新林大道11号4幢建筑物，并将该建筑物的房屋产权和占用范围内的土地使用权过户至南京信息工程大学名下；二、江苏海鑫投资有限公司、南京信大高科技发展有限公司于判决生效后十五日内向南京信息工程大学支付逾期交付房屋损失380万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费444188元减半收取222094元，保全费5000元，合计227094元，由海鑫公司、信大高科负担。双方对一审查明的事实并无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，海鑫公司、信大高科提交其委托江苏天圣房地产土地造价评估咨询有限公司对2014年9月至2016年1月满足各项假设限制条件下涉案房屋的租金的《估价报告书》，认为涉案房屋的租金为0.45元/平方米/日。信息工程大学认为该评估报告系单方制作，不符合法律规定也不具有客观真实性，且即使按照该评估报告确认的租金标准，从合同约定的交付之日计算至起诉之日共481天的租金也为382万元，与一审认定的380万元基本相符。二审中，海鑫公司、信大高科主张信息工程大学一审已经放弃了365天以外的违约金，信息工程大学则认为其提出的只是租金计算方法，并非放弃365天之外的损失。以上事实有《估价报告书》、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院认定的逾期交付房屋损失是否合理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方已约定2014年9月底前工程竣工验收交付使用，但上诉人未按期交付房屋，信息工程大学主张上诉人支付逾期交房损失，并提出计算方法，符合法律规定。上诉人海鑫公司、信大高科二审虽提交其单方委托的《估价报告书》，认为涉案房屋在2014年9月至2016年1月的租金为0.45元/平方米/日，但该《估价报告书》为其单方委托，信息工程大学并不认可，且即使按照该《估价报告书》的评估结论，2014年9月至2016年1月涉案房屋的租金总价亦已超出信息工程大学一审主张的损失数额，一审法院综合考虑房屋面积、迟延期限等情况，确认信息工程大学主张的损失金额在合理范围内，并无不当。上诉人的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，海鑫公司、信大高科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由江苏海鑫投资有限公司、南京信大高科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十一月八日书 记 员  戴 苗