重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1481号上诉人（原审原告）：王文佐，男，1997年11月13日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：王学斌（王文佐之父），1970年2月27日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人（原审被告）：重庆市万聚房地产开发有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇胜利路，组织机构代码91500242765942526T。法定代表人：胡长友，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔林，男，1962年3月13日出生，汉族，系该公司总经理，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人王文佐因与上诉人重庆市万聚房地产开发有限责任公司（以下简称万聚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0242民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王文佐上诉请求：1.发回重审或改判支持其下列请求：（1）由万聚公司支付从2013年7月1日至2016年5月16日期间的逾期办证违约金52930元；（2）由万聚公司支付2016年5月17日至实际办证日止逾期办证违约金；（3）由万聚公司解决房屋裂缝问题（或修复或补偿费用业主自行处理）；（4）确定由万聚公司启用该停车场以实现规划功能及方便业主的目的；2.一、二审诉讼费由万聚公司承担。事实和理由：1.一审判决计算违约金时按照建筑面积109.84㎡×1280元/㎡=140595.2元为基数，在一审中，王文佐提供了证据证明同地段商品房的市场价，但一审并未采纳；2.一审判决确定按贷款利率的130%计算违约金没有法律依据；3.一审判决诉讼时效计算倒推两年的做法没有法律依据；4.一审判决认定支付违约金至万聚公司取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止，于法无据。万聚公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回王文佐的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王文佐承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，且漏查关键事实，导致判决错误。一审仅查明“2012年10月10日，王文佐与万聚公司签订《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》中对交房、接房、超面积价款补偿、违约责任的补充约定”，而无视《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议》中就接房、交房、违约责任承担的相关约定。2.一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。首先，双方无商品房买卖合同关系，只有房屋拆迁安置补偿合同关系；其次，即使适用该解释，也不能认定王文佐占有房屋时间为交房时间，房屋交付使用是指对经验收合格，符合法律规定的交付使用条件的房屋的合法交付行为。王文佐针对万聚公司的上诉辩称，尽管开发商至今不能提供涉案房屋的综合验收报告，但王文佐已于2013年3月31日完成接受房屋钥匙，实质完成交接房屋；协议中虽然未约定办理房屋产权证的时间，不等于允许开发商无限期迟延办证，没有约定依法定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定确定万聚公司逾期办证的时间和计算违约金；第一份协议第十条载明“甲方如不按时交房、乙方不按时搬家腾空房屋、不按时接房视为违约，如有违约，违约方支付另一方违约金5000元”，没有涉及逾期办证违约的问题，本案只涉及逾期办证违约赔偿。万聚公司针对王文佐的上诉辩称，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案；不应当以万聚公司与王文佐转移房屋占有时间为房屋交付时间，不应当据此认定万聚公司承担违约金。王文佐向一审法院起诉请求：1.万聚公司支付王文佐从2013年4月1日至2016年5月16日期间逾期办证违约金18553.7元；2.万聚公司支付王文佐自2016年5月17日起至实际办证日止逾期办证违约金；3.万聚公司返还不当得利之代缴办证税费2388.27元及资金利息；4.万聚公司承担诉讼费用。此后，王文佐增加诉讼请求为：1.将上述第1条请求的金额18553.7元变更为60104元；2.万聚公司解决房屋裂缝问题（或修复或补偿费用由业主自行处理）；3.万聚公司公布经营地面停车场期间的收益及变更停车场用途出租获得的收益，依法向王文佐分配地面停车场过去及未来的收益（过去收益给予分配，未来收益确定分配原则）；4.万聚公司启用地下停车场，以实现规划目的及方便业主的目的。一审法院认定事实：王学斌与王文佐系父子关系，2004年5月31日，王学斌与冉雪萍协议离婚时约定住房属于王文佐所有。2009年9月6日，王文佐、万聚公司签订了《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》（以下简称补偿协议），协议拆迁范围为重庆市酉阳供电公司老办公区院内职工宿舍，总拆迁面积为2394.67平方米，被拆迁人即本案王文佐房屋的建筑面积为36.67平方米，套内面积为31.14平方米，同时还约定了房地产权证由甲方（万聚公司）负责办理，办理还建乙方（王文佐）房屋的房地产权证所需的一切税费均由甲方承担，乙方只承担办证的工本费。此外，补偿协议还约定了拆迁安置方式、拆迁安置过渡期、房屋结构差及房屋超面积部分计补办法、拆迁安置过度补偿以及房地产权证的办理等内容。2013年3月31日，王文佐、万聚公司签订了《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》（以下简称补充协议），双方就交房、接房超面积价款补偿、违约责任作了补充约定。王文佐抽到房屋的建筑面积为109.84平方米，套内面积为90.99平方米，公摊面积为18.85平方米，超面积价款计算单价为1280元，王文佐补给万聚公司超面积价款合计93657.6元。同时约定甲方（万聚公司）承担超面积价款的营业税（5%）、土地增值税（2%）、交易费（1%），乙方（王文佐）承担超面积价款的契税（1.5%）、交易费（1%）、万分之五的印花税合计2388.27元，由甲方统一代收代缴。大修基金由乙方自行解缴。此外，还约定甲方补乙方过渡安置费5000元、违约金5000元等内容。王学斌均在上述补偿协议及补充协议中签字。2013年3月31日王文佐领取房屋钥匙接房。2016年7月13日，经一审法院询问，王文佐选择继续履行合同并要求万聚公司承担逾期办证违约金。一审法院认为，一、王文佐、万聚公司签订补偿协议、补充协议效力的认定。签订该协议时，王文佐系已满10周岁的未成年人，属于限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条关于“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效”的规定，王文佐之法定代理人在补偿协议及补充协议中均签字，应当视为对王文佐行为之追认，且签订的补偿协议、补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律的禁止性规定，该补偿协议、补充协议合法有效。二、王文佐请求是否超过诉讼时效及逾期办证违约金的计算问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”同时，该法第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”王文佐、万聚公司在协议中约定了由万聚公司办理房屋产权证，但未约定办理房屋产权证的期限及逾期违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付使用之日起九十日内未能取得房屋产权证书的，出卖人应当承担违约责任。万聚公司于2013年3月31日已向王文佐交付房屋，万聚公司在2013年6月30日之前未办理房屋产权证书，即视为违约，王文佐之权利自2013年6月30日遭受侵害，但由于逾期办证的违约行为处于持续状态，王文佐请求万聚公司支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推两年，该两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。故该院支持王文佐自2014年5月20日起至万聚公司取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止的逾期办证违约损失，逾期办证之损失数额按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即按房屋面积乘以1280元／㎡计算房屋总价值，再按房屋总价值140595.2元（109.84㎡×1280元／㎡）为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即按年贷款利率的130%计算。三、王文佐要求万聚公司返还不当得利2388.27元的请求。因在补充协议中明确约定了王文佐承担超面积价款的契税（1.5%）、交易费（1%）、万分之五的印花税合计2388.27元，且王文佐已自愿履行，故不属于不当得利造成的损失，不予支持。四、王文佐要求万聚公司解决房屋裂缝问题、公布经营地面停车场期间的收益及变更停车场用途出租获得的收益并依法向王文佐分配地面停车场过去及未来的收益、启用地下停车场的诉讼请求，不属本案处理范畴，王文佐可另行主张权利。五、万聚公司辩称已向王文佐支付5000元违约责任，不应再承担违约责任。因双方在补充协议中未明确约定该5000元违约责任属于或包括迟延办证之违约责任，且签订补充协议时并未产生迟延办证之违约行为，故不能认定该5000元违约责任属于或包括迟延办证之违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决:一、限万聚公司自判决生效之日起10日内支付王文佐逾期办理还建房屋产权证违约金（违约金数额以140595.2元为基数按中国人民银行年贷款利率的130%计算自2014年5月20日起至2016年5月19日止）；二、万聚公司支付王文佐逾期办理还建房屋产权证违约金，违约金数额以140595.2元为基数按中国人民银行年贷款利率的130%计算自2016年5月20日起至万聚公司取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止；三、驳回王文佐的其他诉讼请求。案件受理费1302元，因适用简易程序减半收取651元，由万聚公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、王文佐主张的逾期办证违约金应否予以支持，如果应当予以支持，违约金计算的时间以及计算方式如何认定的问题。二、房屋裂缝以及启用停车场问题。现分析评判如下：对于焦点一。首先，本案实质是拆迁王文佐旧房还建房屋，超面积补差价的拆迁安置补偿房合同，该合同约定迁建人具有办证、纳税等合同义务，还建房可以用于市场流通，仍属商品房属性，且同栋楼房有拆建人建设的商品房出售，王文佐应当与其余商品房买受人享有同等权利；该合同约定了拆建人的办证义务，但没有约定办证时间，没有约定从法定，因此，一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因出卖人的原因，确定自房屋交付之日起届满90日买受人未取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任，以此确认万聚公司已构成逾期办证违约并无不当。其次，万聚公司已于2013年3月31日将房屋钥匙交付给王文佐，应当视为以实际行为改变合同约定，将涉案房屋实际交付王文佐。故一审判决认定从2013年6月30日起，万聚公司已构成逾期办证违约并无不当。再次，逾期办证就应当依法承担逾期办证的违约责任。《补偿协议》第十条违约责任第1项约定“甲方不按时交房、乙方不按时搬家腾空房屋、不按时接房均视为违约”，第2条约定“若有违约由违约方支付另一方违约金五千元整”。由此可见，该协议仅针对了交房、腾房、接房约定为违约事项，并承担违约金。《补充协议》第六条约定“按合同约定甲方应支付乙方违约金5000元”，与《补偿协议》约定吻合，并没有包含逾期办证违约责任的赔偿。因此，一审判决万聚公司赔偿逾期办证违约金并无不当。第四，因万聚公司在王文佐起诉时，逾期办证持续违约，一审判决从起诉之日倒推两年，倒推两年后，从2013年6月30日至倒推截止日之间的时期，已超过诉讼时效，不予赔偿逾期办证违约金，从倒推截止日次日起开始计算逾期办证违约金，适用法律正确。第五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”。因此，一审判决按照王文佐为涉案房屋实际支出房款总额为基数，并以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，适用法律正确。对于焦点二。由于房屋裂缝属于房屋质量问题，而王文佐目前没有充分证据证明房屋存在质量问题，其主张依法不应支持。对于停车场的启用，由于房屋尚未验收合格，王文佐的该请求亦不应支持。综上，王文佐、万聚公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2246元，由王文佐负担1123元，由重庆市万聚房地产开发有限责任公司负担1123元。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  彭松涛代理审判员  陈明生二〇一六年十一月二十四日书 记 员  高红林