德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初4123号原告:德阳市公园管理处，住所地四川省德阳市泰山北路111号，统一社会信用代码1251050045113450X3。法定代表人：邓岚，处长。委托诉讼代理人：姜辉，四川仁竞律师事务所律师。委托诉讼代理人：金付兵，四川仁竞律师事务所律师。被告：德阳旌湖蓉锦盛宴餐饮有限公司，住所地四川省德阳市区上旌湖石刻2号观景楼，统一社会信用代码915106005950603002。法定代表人：刘静，总经理。委托诉讼代理人：向晓东，副经理。委托诉讼代理人：陈灵，四川康伦律师事务所律师。原告德阳市公园管理处与被告德阳旌湖蓉锦盛宴餐饮有限公司（以下简称蓉锦盛宴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德阳市公园管理处的委托诉讼代理人姜辉、金付兵，被告蓉锦盛宴公司的委托诉讼代理人向晓东、陈灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德阳市公园管理处向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠缴的房屋租金1030106元；2.被告支付违约金74550元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年6月，原告（原名为德阳市石刻管理处，后更名为德阳市公园管理处）作为国有资产管理人与杭州酒旗风餐饮娱乐有限公司（以下简称杭州酒旗风公司）签订《上旌湖石刻段2号观景楼租赁合同》，约定将原告管理的德阳市上旌湖石刻段2号观景楼租赁与杭州酒旗风公司作餐饮娱乐营业房之用，租期为10年，租金标准为第一年至第五年为48.5万元/年，第六年租金在第五年基础上增加10%，以此类推至租赁期结束；一方违约，应向守约方支付当年租金5%的违约金。2011年9月2日，经原告允许，杭州酒旗风公司与被告签订《委托协议书》（签约时被告公司正在筹备中，于2012年4月28日正式成立，该协议由其投资人曹波签字），杭州酒旗风公司将原租赁合同中的所有权利义务均转让与被告。至2014年7月起至起诉前，被告仍欠房屋租金1030106元未缴。为减少国家损失，诉至人民法院，请求判如所请。被告蓉锦盛宴公司辩称：答辩人不是本案适格主体，答辩人系受杭州酒旗风公司委托经营，原告应向其主张相应权利；当前经济下行，租金应依据情势变更原则对租赁进行调整。况且原告的上级主管部门德阳市行政执法局同意对租金进行调减少。综上，应驳回原告的诉请。经审理查明：2006年6月27日，德阳市石刻管理处（甲方）与杭州酒旗风餐饮娱乐有限公司（乙方）签订《上旌湖石刻段2号观景楼租赁合同》，第七条租金：合同第一年至第五年租金为48.5万元人民币/年；第六年租金在第五年租金基础上增加10%，第七年租金在第六年租金基础上增加10%，第八年租金在第七年租金基础上增加10%，第九年租金在第八年租金基础上增加10%，第十年租金在第九年租金基础上增加10%。租金支付时间：合同签订后三日内，乙方先向甲方交纳第一年度租金48.5万元人民币，以后年度租金在每个租赁年度的第一月内交清。第十五条违约责任一方违约，由违约方赔偿因违约给守约方造成的直接经济损失；违约方向守约方支付当年租金5%的违约金，守约方有权终止合同。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按年租金的5%支付违约金。2011年9月2日，杭州酒旗风餐饮娱乐有限公司与曹波（公司正在筹备中，法定代表人曹波）签订《委托协议书》，约定：甲方委托乙方经营位于德阳市石刻祥和广场1号景观楼以南的上旌湖石刻段2号观景楼（即原“绿茶雅轩”茶楼经营用房），既原德阳市石刻管理处（现为德阳市公园管理处）与甲方于2006年6月27日所签署的租赁合同由乙方继续履行，乙方依法享有原甲方关于该观景楼在原租赁合同中所享有的一切权利和义务；甲方委托乙方经营该景观楼以后，甲方若此前存在关于该景观楼与其他任何公司或个人签订的租赁、转租、合作经营等协议之行为自动作废。本委托协议书自生效后，甲方此前关于该观景楼在经营过程中所产生的一切经营行为及债权、债务均由甲方承担，乙方接手后的一切经营行为及产生债权、债务均由乙方承担。甲方陈仲毅、乙方曹波在该协议上签字，原告德阳市公园管理处签字盖章。曹波系被告股东之一，自上述协议签订之后，被告按原租赁合同约定标准向原告支付租金。2015年10月、2016年3月5日，被告向原告及德阳市城管执法局递交相应报告，要求减免部分租金，并将租赁调减。至2016年8月30日，根据租赁合同被告欠付原告租金1030106元。另查明，2008年5月12日，德阳市石刻管理处更名为德阳市公园管理处。德阳市城市管理行政执法局为德阳市公园管理处的举办单位。2016年5月30日，德阳市城市管理行政执法局会议纪要第9期局务会纪要载明：受多重因素影响，公园处有部分经营点位效益下滑，出现租金拖欠现象，因拖欠时间较长、金额较大，已超出公园处能力解决范围……二是已执行完的合同年（以合同实际为准）所欠租金按照合同原标准追缴。剩余合同期限的租金不降低，但原合同约定“每年租金在上年基础上有一定递增”的递增部分不再增加，若一次性无法缴纳完的，可承诺分期付款，由公园处与相关企业签订补充合同，予以确认。原告法定代表人邓岚列席会议。以上事实，有当事人陈述、《上旌湖石刻段2号观景楼租赁合同》、《委托协议书》等证据予以证实。本院认为，根据本案查明的事实，本案的争议焦点为：1.被告是否为本案适格主体本院认为，2011年9月2日，杭州酒旗风餐饮娱乐有限公司与被告股东曹波及原告签订的《委托协议》，明为委托协议，实为被告承租原告位于德阳市石刻祥和广场1号景观楼以南的上旌湖石刻段2号观景楼的租赁协议，被告亦一直向原告支付租金，原、被告之间成立租赁关系，本院认为被告系本案适格主体，被告辩称其不是本案适格主体。2.本案租赁合同约定的租金是否应予调整及现欠付租金数额由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能遇见的根本性变化，以致按合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。情势变更与商业风险的区别在于：情势变更是当事人订约时无法预见的；商业风险是主观上可以预见而未预见或虽预见但甘愿承担风险。被告在签订租赁合同时完全可以预见商业风险的存在，而仍然选择签订了长达10年的房屋租赁合同且约定了租金在第六年开始每年增加10%，被告就应当承担风险。被告要求将租金调减40%或每年租金48.5万元的抗辩意见，本院不予支持。因原告的开办单位德阳市行政执法局在其会议纪要中，同意对未执行完毕的2016年租金进行调减至2015年度的租金标准即710088元，系对自身权利的处分，本院予以准许。故被告至2016年8月30日欠付租金为983480元（2015年欠付租金510088元+2015年度租金710088元÷12个月×8个月）。3.关于被告是否应支付违约金。原、被告签订的《委托协议》，明确约定：被告依法享有原合同中一切权利和义务，而原合同中对违约金进行了明确约定，故被告应依合同约定承担当年租金5%的违约金71008元。（2015年租金710088×5%=35504+2016年租金710088×5%=35504）依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告德阳旌湖蓉锦盛宴餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德阳市公园管理处租金983480元及违约金71008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费14742元，由被告德阳旌湖蓉锦盛宴餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  熊良二〇一六年十一月二十四日书记员  尹姮