广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14536号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：张光微，该司董事长。委托代理人：钟雄球，1964年11月28日，该公司职员，联系地址。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈谊，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：林泽华，兼陈谊的委托代理人，住址同上。上诉人广州天伦物业管理有限公司(以下简称天伦公司)与上诉人林泽华、陈谊物业服务合同纠纷一案，因各方均不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人天伦公司上诉请求：1、改判天伦公司无须向林泽华、陈谊支付补偿款3040.08元；2、改判林泽华、陈谊须向天伦公司支付2016年1-2月共1379.92元的物业管理费；3、改判林泽华、陈谊须按照合同约定向天伦公司支付违约金20182.50元；4、判令林泽华、陈谊承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、天伦公司与林泽华、陈谊产生的是物业服务合同纠纷，一审法院不应与林泽华、陈谊的反诉一并审理，应要求林泽华、陈谊就客厅淋浴间漏水问题另案起诉。林泽华、陈谊从2014年2月开始以种种理由拖欠应交的物业管理服务费共计17250元，被起诉后在一审开庭前于2016年3月13日才缴交了2014年2月至2015年12月共15870元的物业管费，尚有2016年1、2月的物业管理费共1379.92元和违约金20182.50元未依约缴纳。林泽华、陈谊拖欠物业管理服务费不缴，却照常享受天伦公司提供的物业管理服务，林泽华、陈谊的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定以及《上誉花园前期物业服务协议》中相关约定。因此，林泽华、陈谊理应缴清物业管理费和支付约定的违约金。关于违约金是否过高问题，双方《上誉花园前期物业服务协议》第九条四款中约定：“林泽华、陈谊逾期交纳管理费的，从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向天伦公司交纳违约金”。该条文中是对林泽华、陈谊逾期付款的一种处罚措施，不属于法律规定的过高情形。理由：(1)根据《合同法》第一百一十四条和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，天伦公司有权要求林泽华、陈谊支付逾期交纳管理费的违约金。(2)根据《最高人民法院关于适用(合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，林泽华、陈谊长期拖欠管理费，时间长达2年之久，过错程度严重。对天伦公司实际损失难以确定的，应当根据违约方对合同履行程度、过错程度、主观恶意方面综合考虑确定守约方的损失。(3)若林泽华、陈谊主张约定的违约金过高的，应当提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。(4)违约金按照银行逾期贷款利息的标准计算，其因欠费的违约成本仅为几百元，等于变相鼓励住户迟交、不交管理费。二、诉讼时效届满后，林泽华、陈谊仍然向法院提出反诉，一审法院对林泽华、陈谊实体权利应不予支持。为解决天伦公司客厅淋浴间漏水问题，2012年8月13日天伦公司和林泽华、陈谊及天伦公司的水电施工班组三方签订了《协议书》。林泽华、陈谊屋内客厅淋浴间漏水于2012年8月23日维修完工，2012年8月27日天伦公司履行协议向林泽华、陈谊支付了8000元。鉴于房屋漏水部分原因是由于林泽华、陈谊装修所导致，因此天伦公司要求林泽华、陈谊承担部份责任故没再支付4420元。根据上誉花园管理规约第十二条的约定：业主有权要求毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可要求物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。林泽华、陈谊作为C302单元的业主，在得知自己单元漏水到楼下C202单元，已影响到楼下单元住户正常生活的情况下，应尽快自行维修或为相关各方的维修施工安排提供便利和配合，待维修完成，查明导致问题产生的真正原因后再追究责任方。天伦公司及施工班组为楼下C202单元住户着想，同意若维修时证实林泽华、陈谊没有责任的，给予赔偿12420元。林泽华、陈谊需作维修的仅是其中一个洗手间，另一洗手间可正常使用，而且维修期只是短短七八天，对林泽华、陈谊日常居住影响微乎其微。而且，本案中财产受损害的C202单元业主，也并无就此漏水问题向林泽华、陈谊或其它组织、个人提出任何赔偿要求。由于林泽华、陈谊在2012年8月天伦公司依约支付8000元后，再没有就天伦公司未支付的4420元主张过权利。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，林泽华、陈谊在一审的反诉请求已经超过诉讼时效。针对天伦公司的上诉，林泽华、陈谊答辩称不同意天伦公司的上诉请求，天伦公司必须支付补偿款，包括抵扣物业费后的剩余款项。天伦公司主张支付违约金不合理，因为责任在天伦公司，即便要支付也申请法院调低。上诉人林泽华、陈谊上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判驳回天伦公司要求林泽华、陈谊支付逾期交付物业管理费违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由天伦公司承担。事实和理由：自2012年8月13日我方与天伦公司签订《协议书》后，积极配合天伦公司进行维修，但在此后天伦公司拒不支付剩余补偿款4420元。此后，我方与天伦公司时任涉讼小区物业管理经理达成以补偿款抵扣物业管理费的口头协议。但后来换了新的物业管理经理，天伦公司就不认可之前的口头协议，要求我方补交双方本已抵扣期间的管理费，否则拒绝收取我方的物业管理费。所以，天伦公司主张期间的物业管理费迟延交纳的责任不在我方，天伦公司无权要求我方支付逾期交付物业管理费的违约金。我方坚持认为无需支付逾期交付管理费的违约金给天伦公司。但若法院认为需要支付的，对于一审法院将违约金计算标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算，我方没有意见。另外，即使法院认为我方应当支付物业服务费违约金，一审法院该判项并没有明确违约金的计算截止日期，亦是错误的。我方认为，我方己于2016年3月13日向天伦公司缴交了2014年2月至2015年12月期间的物业管理费，即使需要支付逾期交付该期间物业管理费的违约金，各月逾期交付管理费的违约金，亦应当按月计算，从该月管理费应付之日起计至2016年3月13日止。针对林泽华、陈谊的上诉，天伦公司答辩称：不同意林泽华、陈谊的上诉请求。我方不同意支付剩余的补偿款。关于拖欠物业费的违约金问题，双方在物业服务合同中已经明确约定按照每日千分之三标准支付违约金，该约定符合合同法的规定，也符合双方的约定。2016年3月7日，天伦公司向一审法院起诉请求：林泽华、陈谊支付2014年2月至2016年2月的物业管理服务费共17250元（每月按涉案房屋建筑面积197.13平方米×3.50/平方米计算）及违约金20182.5元（每日按管理费689.96元的3‰计自2014年2月11日至2016年2月29日止）。林泽华、陈谊向一审法院提起反诉，诉请天伦公司支付补偿费4420元。一审法院经审理查明：陈谊、林泽华是广州市越秀区天河路45号之十三302房（建筑面积197.13平方米）的产权人。天伦公司为具有二级资质的物业服务企业。广州市越秀区发展和改革局于2009年9月23日向天伦公司发出越价函〔2009〕21号《关于上誉花园物业收费问题的复函》，载明由于天伦公司是通过投标获取该楼盘前期物业管理服务资格，同意天伦公司按中标结果每平方米3.50元/月的标准收取物业服务费，按法定产权面积计收。此收费标准为最高限价，允许适当下浮；服务内容包括：清洁卫生、绿化养护、保安服务、公共设备设施的保养维护、上门收垃圾等；应定期向业主公布收支情况，并做好明码标价工作等。陈谊、林泽华（乙方）于2009年办理收楼手续后，于同年7月25日与天伦公司（甲方）签订《上誉花园前期物业服务协议》。约定：甲方是房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方是上誉花园C栋302单元购房人（业主），建筑面积194.81平方米；甲方的权利义务包括：6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目等。乙方的权利义务包括：4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用等。在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理；九、组织开展社区文化娱乐活动；十、提供室内清洁、家居维修、复印及打字等有偿便民服务。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月10日前交当月管理费，并且执行以下标准（共用场地及共用设备产生的水电费须由商户或住户按分摊数额另外支付；共用设备设施的大中修、更新改造费用按分摊数额从业主缴存的物业专项维修资金中支付）；住宅单元每月每平方米建筑面积物业管理服务费3.50元；物业服务费用按月交纳；若乙方未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向乙方收取违约金等。2012年8月13日，天伦公司（乙方）与陈谊、林泽华（甲方）及贺某（丙方）签订《协议书》，该协议书记载：2010年6月，因丙方（即上誉花园C202房业主）反映C202房客厅淋浴间天花漏水，经乙方协调，天伦控股有限公司的水电施工班组检查后发现系由于C302房客厅淋浴间排污管渗漏所造成，当时该班组对渗漏排污管作出简单处理（对渗漏处进行水溶胶粘贴包扎）。2012年7月，丙方向乙方反映C202房原客厅淋浴间天花漏水处再次出现漏水现象，经甲、乙、丙三方现场观察后，初步推断系由于C302房客厅淋浴间排污管原漏水处处理不当，重新出现渗漏现象造成。为解决漏水问题，三方达成协议如下：1、甲、乙、丙三方同意于签订协议之日起三日内，由乙方派员进入C302房客厅淋浴间内，对该淋浴间内排污管处地砖、墙砖开挖检查，更换新排污管，并在更换新排污管后恢复原状，整个工期以10天为限；2、无论检查结果是由于何种原因造成C202客厅淋浴间天花漏水，开挖及恢复原状的费用（包括但不限于人工、材料以及清洁费用）全部由乙方负责；3、因修复施工期间造成甲方使用房屋不便且需在施工期间派员留守察看，给甲方造成一定损失，如发现并非由于甲方装修原因所造成的漏水，乙方一次性补偿甲方现金12420元，该款需于漏水原因确定之日起5日内一次性支付给甲方；5、如属于甲方装修原因造成漏水，甲方自行承担购买墙砖、地砖费用，乙方仍需无偿更换C302房客厅淋浴间排污管，乙方并需承担开挖、修复、更换排污管、恢复原状的人工费用；同时，丙方放弃要求甲方赔偿损失的权利；甲方不得要求乙方补偿现金12420元，并且放弃要求乙方作出赔偿的权利；6、本协议签订后，乙方指派庞某担任代表全权负责修复、施工过程中的相关事项，其代为签署的相关文件、材料，乙方均予以承认并承担相应的后果等。据《上誉花园C302单元淋浴间施工时间记录表》记载，C302于8月23日维修完工。同年8月27日，天伦公司向陈谊、林泽华支付了8000元。一审庭审中，陈谊、林泽华陈述补偿余款冲抵物业管理费是与涉讼房屋小区管理处的经理庞某协商并取得庞某的口头承诺暂不支付管理费，由庞某与总经理吴某商议后确定。天伦公司称庞某是管理处经理，吴某是总经理，管理处是天伦公司的下属机构，对此陈述不予确认，天伦公司确认陈谊、林泽华于2016年3月13日向天伦公司缴交了2014年2月至2015年12月的管理费。天伦公司、陈谊、林泽华确认，陈谊、林泽华涉讼房屋2016年1-2月的物业管理费至今未交。一审法院认为：天伦公司与陈谊、林泽华自愿签订的《上誉花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。而天伦公司与陈谊、林泽华就维修房屋自愿签订的《协议书》亦是当事人的真实意思表示，为有效协议。该协议书明确约定天伦公司应支付陈谊、林泽华的补偿费，陈谊、林泽华依该协议书配合天伦公司的工作人员维修完毕，但天伦公司仍未将补偿款余款4420元支付给陈谊、林泽华，已构成违约。因天伦公司没有提供证据证明C202房漏水是陈谊、林泽华装修造成，故对天伦公司不支付补偿款余款的理由，不予采信。由于天伦公司与陈谊、林泽华双方就未付的补偿款没有冲抵物业管理费的约定，基于此情况下，从保护债权实现、鼓励债务人履行债务的角度出发，该款项应基于优先抵充已届清偿期且以债务人因清偿而获益最多之债务的原则进行处理。因此，该补偿余款应首先用于抵充已届付款期限而未予支付的物业管理费，即该补偿余款4420元应冲抵陈谊、林泽华未付2016年1-2月共1379.92元的物业管理费（扣除陈谊、林泽华在本案审理期间已付的部分），故对陈谊、林泽华补偿费冲抵物业管理费的抗辩，予以采纳。陈谊、林泽华支付物业管理费与天伦公司支付补偿款均是合同约定的义务，陈谊、林泽华没有依时给付物业管理费是基于天伦公司未付补偿余款，陈谊、林泽华关于与天伦公司协商补偿款冲抵物业管理费而该期间暂不缴交物业管理费的陈述符合日常生活经验法则，故对陈谊、林泽华的上述抗辩，予以采信。故冲抵天伦公司主张陈谊、林泽华应付的物业管理费，天伦公司应向陈谊、林泽华支付补偿款3040.8元。鉴于每日3‰的违约金标准过高，应酌情调整为同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，于2016年6月14日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州天伦物业管理有限公司向陈谊、林泽华支付补偿款3040.08元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，华某、林泽华向广州天伦物业管理有限公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（从2014年2月11日起至2016年2月29日止，以同期应付未付的物业管理服务费为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。违约金数额以不超过管理费总额为限；三、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费368元，反诉受理费25元，合计共393元。由广州天伦物业管理有限公司负担。本院经审理查明：一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。天伦公司在二审中表示林泽华、陈谊主要是以其公司尚欠4420元补偿款为由拖欠物业管理费。本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点为：一、天伦公司提起的本诉与林泽华、陈谊提起的反诉能否合并审理？二、林泽华、陈谊提起的反诉有无超过诉讼时效？三、天伦公司应否支付4420元补偿款？四、林泽华、陈谊应否支付逾期交付物业费违约金？关于天伦公司提起的本诉与林泽华、陈谊提起的反诉能否合并审理的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。天伦公司基于物业管理的事实起诉林泽华、陈谊支付拖欠物业管理费及违约金，林泽华、陈谊反诉天伦公司支付补偿款亦是基于天伦公司进行物业管理而签订的《协议书》，双方的诉讼请求系基于相同法律关系，一审法院合并审理于法有据，天伦公司认为林泽华、陈谊应就反诉请求另案起诉缺乏依据，本院不予支持。关于林泽华、陈谊提起的反诉有无超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，天伦公司确认林泽华、陈谊以其公司尚欠4420元补偿款为由拖欠自2014年2月起至2016年2月的物业管理费，该事实表明林泽华、陈谊向自2014年2月起即向天伦公司就补偿款事宜提出了要求，构成诉讼时效的中断，林泽华、陈谊在本案的反诉没有超过诉讼时效。关于天伦公司应否支付4420元补偿款的问题。2012年8月13日所签的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议对各方当事人均有约束力，应依约履行。天伦公司上诉认为C202房漏水的部分原因是林泽华、陈谊装修导致，但没有提供证据证明该主张，本院不予采信，一审法院对该问题的处理正确，应予维持。关于林泽华、陈谊应否支付逾期交付物业费违约金的问题。林泽华、陈谊作为涉案房屋的产权人，享有天伦公司提供物业服务的权利，同时负有依约交纳物业服务费的义务。林泽华、陈谊自2014年2月起拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然林泽华、陈谊抗辩其拒交物业服务费的原因是天伦公司尚欠其4420元补偿款，但按照双方签订的《上誉花园前期物业服务协议》约定，涉案房屋每月的物业管理费为681.835元（194.81×3.5），林泽华、陈谊拖欠两年物业管理费的数额也远大于天伦公司所欠补偿款的数额，故本院对林泽华、陈谊的抗辩不予采纳。鉴于物业服务协议约定违约金按欠费金额每日3‰计算的标准过高，且天伦公司对于林泽华、陈谊欠物业服务费的问题上亦有一定过错，一审法院根据林泽华、陈谊的申请酌情调低违约金计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以维持。综上所述，天伦公司及林泽华、陈谊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费836元，由广州天伦物业管理有限公司负担786元，林泽华、陈谊负担50元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一六年十一月十日书记员  杨银桃