上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3013号原告(反诉被告)：上海石龙实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱卫彪，董事长。委托诉讼代理人：王仁，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。被告(反诉原告)：中国机械工业第四建设工程有限公司，住所地河南省。法定代表人：王瑞卿，总经理。委托诉讼代理人：卢怀军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原告上海石龙实业有限公司(以下简称石龙公司)与被告中国机械工业第四建设工程有限公司(以下简称中机四建公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月9日立案后，于2016年1月11日依法转为普通程序。本案于2016年2月22日公开开庭进行了审理。被告中机四建公司于2016年3月9日提起反诉。2016年5月26日至7月11日期间，本院对涉案房屋进行评估。2016年7月19日，本案第二次公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1988年10月8日签订的合同书无效；2.中机四建公司立即搬离上海市徐汇区夏城路XXX号(土地证地址石龙路XXX号)，将占用的土地全部返还石龙公司。事实和理由：1988年10月8日，上海县龙华乡石龙村村民委员会与中国机械工业安装总公司第四安装工程公司签订合同书一份，约定中机第四安装公司委托石龙村委会建造1000平方米三层楼房一栋及围墙内共1320平方米场地，费用总计50万元；此房产权与1320平方米场地使用权归中机第四安装公司。合同签订后，双方按合同各自履行义务。石龙村委会将土地和建成的房屋交付中机第四安装公司使用至今，但该房屋未取得产权证。我国土地管理法规定集体土地不允许私自交易，不能用于非农建设，故合同书为无效。中机四建公司辩称，合同书合法有效，合同约定土地使用权转让可以认为是买卖合同，当时约定由石龙村委会代办房产证及土地性质变更，之后因种种原因未能办出产证。合同书签订于1988年，至今已经27年，石龙公司起诉已经超过诉讼时效。另外，土地管理法63条有例外条款，土地使用权可以转让的情况，合同是有效的，涉案房屋建造都有批复，手续是完备的。中机四建公司向本院提出反诉诉讼请求：石龙公司赔偿中机四建公司2000万元(按照涉案房产1340平方米、周边房产均价35,000元/平方米、涉案协议的履行情况及双方的过错程度综合计算)。后中机四建公司将赔偿数额调整为1000万元。事实和理由：合同书签订后，中机四建公司积极协助石龙村委会，但因村委会原因导致房屋产权和土地使用权未能登记至中机四建公司名下，因此造成了巨大经济损失。后村委会被撤销，涉案土地使用权暂时被登记至石龙公司名下。合同若被确定为无效，按照缔约过失原则，要求石龙公司按照过失比例予以赔偿。石龙公司辩称，不同意中机四建公司的反诉诉讼请求，石龙公司对合同无效没有过错，不应承担责任。本院认定事实如下：1988年10月8日，中国机械工业安装总公司第四安装工程公司(甲方，后企业名称变更为现中机四建公司名称)与上海县龙华乡石龙村民委员会(乙方，以下简称石龙村委会)签订《合同书》，约定：甲方委托乙方建造1000平方米面积的三层楼房一栋及围墙内(包括房屋占地面积)共计1320平方米场地，费用总计人民币50万元，其中楼房建造费25万元，场地使用费为25万元，并明确此房的产权与1320平方米的场地的使用权归甲方所有。除甲乙两方外，该合同书上还有上海县龙华公社石龙大队北潘家塘生产队(以下简称北潘家塘生产队)盖章。该合同书附件一《委托建房协议书》载明：甲方委托乙方建造三层楼房一栋(共计1000平方米)及围墙，具体尺寸及要求见附件和图纸；89年1月31日前全面交付使用。该附件乙方落款处加盖北潘家塘生产队印章。1988年，上海市城市规划建筑管理局下发沪规建郊(88)第832号文，该文附图确定了用地范围为梯形地块及右侧长条地块。1988年8月21日，上海市土地管理局下发《关于批准上海县龙华乡石龙村新建五金厂用地的通知》[沪土(88)征批字第682号]，载明：经上海县计委上计基(88)第5号文批准，新建五金厂投资10万元，建筑面积600平方米……我局在7月27日接到市规划局沪规建郊(88)第832号文确定选址的意见。经审核，我局批准龙华乡石龙村为新建五金厂使用该村第四生产队耕地1087平方米(折合1.63市亩)、非耕地533平方米(折合0.8市亩)。1988年9月14日，上海县土地管理局下发《关于同意龙华乡石龙村为新建五金厂使用土地的通知》[上土用(88)130号]，载明：按市土地局以沪土(88)征批字第682号文通知……同意使用石龙村第四生产队耕地1087平方米、非耕地533平方米，合计2.43市亩。……另外，基建施工仍需申请办理建筑执照。该文附图记载：上述红线范围上加盖“上海县土地管理局用地专用章”，下标注有：土地使用者龙华石龙村五金厂，土地坐落石龙四队，用地面积2.43亩，批文号分别为沪建(88)第832号、沪土(88)第682号、上土用(88)130号。上海县建设局出具的附图记载：上述红线的梯形范围上分别标有三处建筑，办公和宿舍为40.24m*8.24m，厕所为6.24m*3m，传达室为7.14m*4.24m，右侧长条以虚线标注，上加盖有“上海县建设局建设工程规划许可证专用章”。1988年10月10日，中机四建公司(甲方)与石龙村委会(乙方)签订《补充协议》，约定甲方委托乙方建造三层楼房一栋(建筑面积1000平方米)及围墙内(包括房屋占地面积)共计1340平方米，如甲方房屋产权转移后，乙方须收回土地的使用权；由于原合同书中乙方供甲方使用房屋位置的改变，双方协商供地的场地改为1988年9月14日上海县土地管理局批准的石龙村石龙五金厂“沪建88第832号”“上土用88第130号”“沪土88第682号”文的所批地段为准。1989年年初，石龙村委会将约定地块及建成的三层楼房交付中机四建公司使用至今。1996年1月18日，上海市徐汇区规划土地管理局填发上徐集建(龙)字第288号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者为上海石龙实业公司(安装公司)，地址石龙路XXX号，地号龙华乡石龙村203街坊10丘(以下简称系争地块)，用地面积1634平方米(折合2.45市亩)，用途仓储。该土地使用证附图上显示红线范围为梯形形状(注：该梯形与前述红线上的梯形基本一致，但右侧长条不在红线范围内)，红线内还记载有标注为3的长方形建筑，与前述上海县建设局建设工程规划许可证上的办公宿舍楼位置、形状基本一致。该地块现门牌号为夏城路XXX号。1999年，上海石龙实业公司改制后名称变更为上海石龙实业有限公司。2013年10月17日，石龙公司向中机四建公司送达《函》一份，告知中机四建公司系争地块上所建房屋为违章建筑，要求其在收到该函60天内所有人员及物资搬离上述房屋。审理中，本院委托对上海市徐汇区夏城路XXX号的1000平方米建筑物及附属设施市场价值进行评估。经估价人员现场查看，建筑物为三层，部分房间配备抽水马桶、台盆等卫生设备，室外有钢质楼梯、混凝土场地及铁门。因该房屋系集体所有土地上建造无法交易，故无市场价值，故评估单位对该房屋及附属设施通过成本法评估重置价为97.4万元(包括材料、人工费和管理费的残值，不包含土地价值)。因土地系集体所有，不能在市场上正常交易，土地使用权价值无法判断，为此评估单位在评估报告外另出具说明，称估价对象土地使用权(1620平方米，折合2.43亩)于2016年6月14日的参考价值为972万元(该价值参考周边地块集体土地工业用途地块动拆迁补偿价)。中机四建公司对房屋范围、面积、价格及评估结论均无异议，对土地使用权价值没有异议；石龙公司对房屋范围、面积、价格及评估结论均无异议，但对土地使用权价值有异议，评估单位说明不是评估报告组成部分，不能作为证据使用。此外，石龙公司表示，房屋折价款由法院依法处理，另外考虑到历史原因，为有利于解决纠纷，在中机四建将场地、建筑物、使用区域全部移交后，自愿给予搬场、奖励等补偿共80万元。另查明，上海县龙华乡石龙村四队与上海县龙华公社石龙大队北潘家塘生产队为同一生产队。石龙村委会于2007年经政府批准撤销，原石龙村委会名下资产均归镇集体经济组织石龙公司所有。本院认为，根据合同书、附件及补充协议的内容，原、被告间签订的合同性质应定为土地租赁合同和委托建房合同，而非集体土地及房屋的买卖，因此合同及补充协议有效。石龙公司要求确认合同无效的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释(一)》规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案合同书签订于合同法实施前的1988年，当时的土地管理法规定任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以任何其他形式非法转让土地，其后法律逐步放宽了对土地租赁的绝对禁止，但合同法对租赁期限有上限限制，该规定应适用于涉案合同纠纷的处理。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。自1989年初石龙村委会交付房屋土地至今20年租期早已届满，租期届满后中机四建公司仍继续使用系争地块，石龙公司未提出异议，故双方形成了不定期租赁关系。按照法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，石龙公司于2013年10月向中机四建公司发函要求后者搬离，应视为石龙公司要求解除租赁合同。中机四建公司理应及时搬离，交还占用的土地，故本院对石龙公司相应的请求予以支持。合同约定建造的房屋系中机四建出资委托建造，故该地上房屋价值应属中机四建公司，但因该房屋依附于土地无法转移，故确定该房屋归土地使用人石龙公司，石龙公司给予中机四建公司该房屋现值的折价赔偿。土地使用权本就归石龙公司，故评估公司按征地补偿价提供的土地参考价值，本案中无法采纳和适用。租期超过20年的部分无效系合同法颁布后的规定，该原因无法归责于合同双方，故中机四建公司主张赔偿2000万元，缺乏依据，本院难以支持。石龙公司考虑到历史原因，为便于纠纷解决，自愿给予中机四建公司搬迁奖励补偿80万元，于法不悖，且有助于衡平利益，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，判决如下：一、中国机械工业第四建设工程有限公司于本判决生效后三十日内搬离上海市徐汇区夏城路XXX号[土地证号：上徐集建(龙)字第2**号]，将占用的土地全部交还上海石龙实业有限公司；二、驳回上海石龙实业有限公司的其余诉讼请求；三、上海石龙实业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿中国机械工业第四建设工程有限公司房屋折价款974,000元；四、上海石龙实业有限公司于本判决生效后三十日内补偿中国机械工业第四建设工程有限公司搬迁奖励费800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由上海石龙实业有限公司与中国机械工业第四建设工程有限公司各负担4400元；反诉案件受理费减半收取计40,900元，由上海石龙实业有限公司负担15,000元，由中国机械工业第四建设工程有限公司负担25,900元；评估费20,000元，由上海石龙实业有限公司负担10,000元，由中国机械工业第四建设工程有限公司负担10,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  刘梅娟人民陪审员  赵倩玲二〇一六年十一月三十日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。