四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终705号上诉人（原审被告）：巨能双，男，生于1966年12月8日，汉族，小学文化，城镇居民，住四川省通江县。上诉人（原审被告）：向登尧，男，生于1954年5月20日，汉族，城镇居民，住四川省通江县。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵连容，女，生于1979年1月26日，汉族，初中文化，农民，住四川省广安市广安区。被上诉人（原审原告）:刘志国,男,生于1973年2月19日，汉族,小学文化,农民,住四川省广安市广安区,系被上诉人赵连容之夫,。委托诉讼代理人：郭晓，巴中市通江县铁佛法律服务所法律工作者。上诉人巨能双、向登尧因与被上诉人赵连容、刘志国确认合同无效纠纷一案，不服通江县人民法院于2016年7月6日作出(2016)川1921民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人巨能双、向登尧及其委托诉讼代理人ＸＸＸ，被上诉人赵连容及被上诉人赵连容、刘志国的委托诉讼代理人郭晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人巨能双、向登尧的上诉请求：请求二审法院查清案件事实，依法撤销一审判决，重新作出公正裁决。事实及理由：1.一审法院审理程序严重违法。一审法院在开庭审理该案时没有依法通知本案上诉人向登尧出庭参加诉讼，向登尧对该案的诉讼审理毫不知情，一审法院剥夺了向登尧参与该案诉讼的权利。同时一审法院明知另一上诉人巨能双因病住院，却草草将开庭传票送到生病住院的巨能双病房中。由于一审法院未考虑上诉人巨能双身体条件是否能够按时完成举证及参加庭审，导致上诉人巨能双因病未能参加诉讼。一审法院缺席审理本案，程序严重违法。2.一审法院认定事实和适用法律错误。一审法院认定“巨能双、向登尧在城镇国有土地上联合修建房屋，向原告等不特定他人出售，属于开发建设房屋向社会销售的行为”，缺乏事实根据和法律依据，更与客观事实不符。二上诉人联合建房系危房改建，不存在向社会销售牟利，不应当认定是商品房买卖行为。被上诉人赵连容、刘志国辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。赵连容、刘志国向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2012年5月9日签订的房屋买卖合同无效；2.判令二被告返还原告购房款、天然气上户费、自来水上户费、安装防盗门共计116430元，以及支付因此给原告造成的误工、交通、生活、住宿等损失费2000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵连容、刘志国系夫妻关系，被告巨能双、向登尧系联合建房的合伙人。2012年5月9日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》（巨能双、向登尧为出卖方，赵连容、刘志国为买受方），合同约定：买受方以单价壹仟捌佰伍拾元，分期付款方式购买出卖方联合修建的位于通江县诺江镇春长坪街乐甫花园后面约110㎡住房一套；买受方在签订合同时付款60000元；房屋交付使用时间为2012年12月30日；门窗统一安装，购房户自己付费，买受方可押贰万元办理产权证；房屋竣工后买受方在30日内与出卖方结算，付清购房余款。原、被告双方均在合同上签字。合同签订当日，二被告立据收取原告购房现金6万元；2013年5月17日立据收取原告购房款5万元。原告在二被告电话通知接收房屋后于2014年7月8日购买美心防盗门一道安装于所购房屋，开支费用1450元。2014年9月20日，被告巨能双向原告收取自来水上户费2000元、天然气上户费3980元。一审庭审中，原告陈述因被告所建房屋系违法建筑，不能办理房屋产权，未经法定单位质量检查验收，未达到交房标准，故未对所购房屋进行装修，并多次从广安返回通江与二被告协商处理，要求二被告退购房款、代收费用和防盗门购置费，开支交通费668.5元；误工24天，按每天200元标准计算误工损失4800元。一审同时查明：二被告无开发售房资质，所联建房屋无土地使用证、规划许可证和施工许可证等开发建设手续；所联建三栋楼房已竣工，无具体楼盘名称，部分购房户已入住二被告联建房屋。2011年7月7日中国人民银行公布的贷款基准年利率为1-3年期6.65%，3-5年期6.90%，5年以上7.05%；2012年7月6日中国人民银行公布的贷款基准年利率为1-3年期6.15%，3-5年期6.40%，5年以上6.55%。在一审审理过程中，原告申请财产保全，一审法院于2016年7月5日作出了（2016）川1921民初1590之1号民事裁定书，对被告巨能双、王琼共同共有的位于通江县诺江镇春长坪街126号（建筑面积99.63㎡、产权证号2011012800257）住房进行了查封。一审法院认为：被告巨能双、向登尧在城镇国有土地上联合修建房屋向原告等不特定他人出售，属于开发建设房屋向社会销售的行为，根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二条“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”的规定，二被告作为自然人不具有房地产开发经营的主体资格，同时根据《中华人民共和国建筑法》第七条第一款“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外”和第八条第一款第（一）项“已经办理建筑工程用地批准手续”、第(二)项“在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证”的规定，二被告未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等手续而从事房屋开发建设，属于违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，所以原告诉请确认原、被告签订的房屋买卖合同无效的理由成立，一审予以支持。关于原告要求被告返还购房款并支付资金利息，退还自来水、天然气上户费和防盗门购置费，赔偿误工、交通损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还购房款和收取的自来水、天然气上户费共计115980元的理由成立，一审予以支持。原告接房后安装防盗门开支1450元属实，因购房合同确认无效后该房屋原告应返还被告，所以该笔费用被告应当赔偿原告。关于原告要求被告按月息2%从收款之日支付资金利息，因双方未作约定，根据被告的过错程度和原告的损失情况，一审酌定二被告从收取购房款之日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准年利率标准支付资金占用期间的利息。二被告违反法律强制性规定开发联建房屋对外出售牟利，对导致原被告签订合同无效应承担主要过错责任，原告作为完全民事行为能力人，在购房时理应对二被告建房售房资质和所售房屋标准进行客观分析判断，但二原告在签订购房合同过程中未尽合理审查义务，对导致合同无效亦应承担次要过错责任，故对原告诉请的误工损失主张不予支持，对668.50元的交通费损失予以支持。被告巨能双、向登尧作为联建房屋的合伙人，依法应共同承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二条、《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第八条第一款第（一）项、第(二)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告赵连容、刘志国与被告巨能双、向登尧2012年5月9日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告巨能双、向登尧在本判决生效后十日内返还原告赵连容、刘志国购房款11万元，其中6万元从2012年5月9日、5万元从2013年5月17日起分别按中国人民银行公布的同期同档贷款基准年利率标准支付资金占用期间的利息至付清时止；三、被告巨能双、向登尧返还原告赵连容、刘志国交纳的自来水、天然气上户费5980元；四、被告巨能双、向登尧赔偿原告赵连容、刘志国防盗门购置费和交通费2118.5元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。上述（二）、（三）、（四）项，限二被告在本判决生效后十日内履行全部。一审案件受理费1334元，财产保全费1070元，共计2404元。由被告巨能双、向登尧共同承担本院二审期间，上诉人巨能双、向登尧提交的证据：1.联建房屋的危房鉴定报告，证明联建的房屋是危房改造；2.缴纳土地出让金及罚款的票据；3.出院证明、病历，证明一审法院开庭时巨能双在医院住院；4.通江县金全房屋测绘队出具测绘的公示，证明房屋的手续正在办理中；5.电卡、水卡的复印件，证明诉争的房屋已经实际交付。被上诉人赵连容、刘志国的质证意见是：1.第一份证据不能证明与二上诉人及本案的因果关系；2.土地出让金票据不能证明是诉争之房的土地出让金，且缴款人不是上诉人；罚款票据不能证明是诉争这栋楼所缴纳的罚款。3.巨能双是2016年6月20日出院的，一审开庭是7月6日，巨能双如果不能参加庭审应申请延期。4.测绘公示、水卡、电卡与修建的房屋没有关联性，而且房号也不正确。本院的采证意见：上诉人巨能双、向登尧在二审中提供的证据与本案无关联性，且被上诉人赵连容、刘志国也提出了异议，故对上诉人提供的证据本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人巨能双于2016年6月20日出院，一审法院开庭时间为2016年7月6日。开庭审理前，上诉人巨能双并未向一审法院提交延期申请，也未到庭说明自己因病不能按时完成举证义务。二审中，向登尧陈述一审法院送达起诉状副本、通知、传票等文书时，自己并未在家，是其儿子代收的，自己并不知情。本院认为，上诉人巨能双、向登尧与被上诉人赵连容、刘志国于2012年5月9日签订的《房屋买卖合同》虽是双方的真实意思表示，但上诉人巨能双、向登尧在修建该房屋的过程中并未办理合法的建设手续，上诉人与被上诉人针对案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，一审认定该协议无效，适用法律正确。原审法院在开庭审理前已通过上诉人向登尧之子依法向其送达了起诉状副本、举证通知、传票等文书，告知了向登尧作为案件当事人应当享有的权利及义务，向登尧上诉称原审法院未通知其出庭参加诉讼的理由不能成立，对其主张，本院不予支持。一审开庭审理时，巨能双已出院，但在开庭审理前，并未向一审法院提交延期审理申请，且无正当理由拒不到庭，一审依法缺席审理，程序合法。故对上诉人巨能双上诉称一审缺席审理程序严重违法的主张，本院不予支持。综上，上诉人巨能双、向登尧的上诉理由不能成立，本院不予采信。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1334元，由上诉人巨能双、向登尧负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖 敏审 判 员  吴 全代理审判员  苟华林二〇一六年十一月二十八日书 记 员  朱 彬