江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初3164号原告张莉,女,1984年6月4日生,汉族。委托代理人赵兴东，江苏广得律师事务所律师。被告胡其平,男,1986年4月26日生，汉族。被告陈丽,女,1982年12月6日生,汉族。上述两被告委托代理人陈雷，江苏泓图律师事务所律师。上述两被告委托代理人李正，江苏泓图律师事务所律师。被告南京存房房地产经纪有限公司,住所地在南京市浦口区浦珠路66号明发总部基地11号楼4层。法定代表人薛瑞，系该公司经理。委托代理人周颖竹，系该公司员工。原告张莉与被告胡其平、陈丽、南京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告张莉的委托代理人赵兴东，被告胡其平、陈丽的委托代理人李正，被告南京存房房地产经纪有限公司的委托代理人周颖竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉诉称，2016年1月9日，原告与三被告签订了《存量房买卖合同》（经纪机构版），合同约定：被告胡其平与被告陈丽向原告出售坐落于南京市浦口区高新技术开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋（以下简称诉争房屋），售价为1250000元，被告南京存房房地产经纪有限公司为原告代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等。2016年1月9日原告向被告南京存房房地产经纪有限公司支付了佣金6250元、贷款基础服务费1020元、保障费2500元。同时向被告胡其平、陈丽支付了10000元定金。合同第六条第4项约定“甲乙双方应于2016年1月13日前共同去贷款银行办理贷款签字手续”。但是原告与三被告到贷款服务机构办理贷款手续时被告知，被告胡其平与被告陈丽没有办理产权证和土地证，因此不能办理贷款。原告和被告胡其平、陈丽得知情况后，均认为被告南京存房房地产经纪有限公司在销售房屋的流程中存在严重的过失。房屋买卖交易被迫中断。2016年2月22日原告与三被告签订补充协议，主要内容是：原告采用垫资的方式为被告胡其平、陈丽解押，垫资金额为700000元。解押之前被告胡其平、陈丽的原银行贷款由原告负责代还款，被告胡其平、陈丽全程配合被告南京存房房产经纪有限公司办理房产证和土地证，送件过户、出件等。由于被告胡其平、陈丽虽然于2016年2月23日补领了房产证，但是土地证却没有领取，导致诉争房屋无法解押。2016年3月底被告胡其平和其父得知原告自己的房屋售房款4月20日左右到账，所以请求原告先借500000元给被告胡其平、陈丽在其它地方购买房屋。2016年4月20日，原告从中国工商银行开取500000元本票到被告南京存房房地产经纪有限公司的办公场所交给被告胡其平、陈丽。但是被告胡其平、陈丽却明确表示不卖房子了。原告询问中介如何解决，被告知只能走司法程序。由于原告将自己的房屋出售给他人而被告胡其平、陈丽又拒绝履行售房合同，迫使原告不得已再向他人购买房屋，导致原告多支付了每平米3000多元，合计24万元的购房款。原告认为被告南京存房房地产经纪有限公司是专业的中介机构，应该具备专业的知识，但是被告南京存房房地产经纪有限公司却将不具备顺利过户资格的房屋推荐给原告购买，从而使原告无法及时办理房屋买卖过户手续，被告南京存房房地产经纪有限公司的过错是明显的，被告胡其平、陈丽拒绝履行生效的售房合同，违反了法律的规定，是违约行为。为维护原告的权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告胡其平和被告陈丽向原告返还定金10000元，返回垫付的银行贷款还款12000元；并判令被告胡其平和被告陈丽向原告支付违约金130000元；另外赔偿原告损失50000元；2、判令被告南京存房房地产经纪有限公司向原告返还已收取的佣金6250元、保障费2500元、贷款基础服务费1020元，赔偿原告损失50000元；3、诉讼费用由三被告承担。被告胡其平辩称，关于支付违约金，被告认为是原告违约导致合同无法继续履行，同时给被告造成较大损失。被告已经就原告违约行为提起诉讼，要求原告向被告承担违约责任，原告在本案中要求被告承担违约责任没有事实法律依据，被告不同意向其承担违约责任，关于原告诉请返还定金，根据双反共签署的合同约定“原告未在约定时间支付垫资解押款则定金不退还合同解除”据此，被告不应返还定金。被告陈丽辩称，被告不同意支付违约金和赔偿损失，原告要求返还定金，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。被告南京存房房地产经纪有限公司辩称，第一、被告在签订《存量房交易合同》前明确履行告知义务，告知原告标的房产只完成交房手续单房主尚未办理房产两证，原告在明知房产没有两证，需要房主办理的情况下签订的合同。在签约时，三方口头约定房主在合同签订后立即办理两证，以便后期顺利办理相关过户手续，房主表示同意。该合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法属于有效合同，各方当事人应当严格按照合同履行。第二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”被告促成买方张莉与卖方胡其平、陈丽订立买卖合同，并且在合同签订后按照合同约定组织买卖双方办理签贷程序，积极促进合同的履行，在履行遇到障碍时积极组织买卖双方协商，力图让合同顺利走下去，被告在履约过程中并无过错，有权依照约定收取中介费。第三、《南京市存量房买卖合同》第八条第3款的规定：“如因甲乙双方责任，导致本合同无法正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任。”本案合同无法顺利进行系卖方违约导致，故本案的佣金被告不应退还，应由卖方承担。第四、原告提出要求赔偿50000元的损失，既没有说明来源、构成，又无相关的证据予以证明实际发生。要去被告承担无任何事实法律依据，被告不予认可。经审理查明，2016年1月9日，原告张莉（合同乙方）与被告胡其平、陈丽（合同甲方）及被告南京存房房地产经纪有限公司（合同丙方）三方签订了《存量房交易合同》（经纪机构版），合同编号为NJ201512511。同时陈丽、胡其平与张莉另行签署了由被告南京存房房地产经纪有限公司关于房屋出售事项填写的《房地产经纪服务事项告知书》。关于交易房屋的交易信息方面“是否有土地证”这一栏上打钩“是”。《存量房交易合同》约定由被告胡其平、陈丽将其名下位于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋出售给原告张莉，房屋价款125万元。丙方派经纪人王富阳提供居间服务。甲乙双方约定，在签约时乙方支付甲方定金1万元；双方约定乙方办理商业贷款52万元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲乙双方应于2016年1月13日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或者不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款；关于解押，双方约定乙方借给甲方710000元于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理解押注销手续。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在3天内将所有已收取的款项返还给乙方。合同第六条第十五项补充约定“甲乙双方协商约定，甲方产权人之一胡其平于2016年1月11日到场签订银行贷款并补签合同，若逾期不到，甲方赔偿乙方贰万元人民币，乙方于2016年2月4日支付甲方71万元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。”另合同约定乙方于合同签订之日起向丙方支付佣金人民币6250元，贷款基础服务费1020元；三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其它造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为按照标的额10%，计人民币125000元作为违约金由违约方分别支付给守约方。当日，原告张莉与被告南京存房房地产经纪有限公司签订了《搜房综合保障服务协议》，协议约定原告张莉向被告南京存房房地产经纪有限公司缴纳保障服务费金额为交易房屋成交总价的0.2%，即人民币2500元。合同签订当日，原告张莉向被告胡其平、陈丽支付购房定金10000元，向被告南京存房房地产经纪有限公司支付佣金6250元、保障费2500元、贷款基础服务费1020元，共计9770元。2016年2月22日，甲方胡其平、陈丽，乙方吕世泉（原告张莉之夫），丙方王富阳三方签订了一份《补充协议》，协议约定:1、甲方出售房屋后，在解押完成后，得到剩余房款为580000元，出件当天拿到。同时退还一万元定金；2、乙方采用垫资方式为甲方解押，垫资金额为700000元，垫资手续费为3%，合计21000元，其中甲方主动承担5800元，剩余手续费由乙方承担；3、甲方承诺全程配合丙方搜房网办理该房屋过程中所有手续，包括办理房产证、土地证、送件过户、出件等；4、该房屋交易过程中所产生的所有税费由乙方承担；5、经甲乙双方协定，乙方承担今后所有房贷还款。此补充协议作为合同编号为NJ201512511的存量房交易合同的补充条款，与其具有同等法律效力，一经甲乙双方签字，立即生效。违约方将承担标的额10%的违约金130000元。另查明，2016年3月15日、2016年4月14日，原告两次向被告胡其平支付6000元用于归还2016年3月份和4月份的房屋贷款。2016年4月20日，被告胡其平、陈丽告知原告不再出售涉案房屋，要求解除合同。2016年4月22日，原告张莉与案外人肖文兴、李富金在南京存房房地产经纪有限公司的居间下签订了编号为NJ201603678的《存量房交易合同》（经纪机构版），合同约定由原告张莉购买案外人肖文兴、李富金名下位于浦口区大桥北路33号金城丽景花园8幢1单元402室的房屋，房屋总价款为1425000元。庭审中，原告陈述合同中约定的710000元解押款是通过向担保公司贷款的方式支付，由于涉案房屋当时没有办理房产证和土地证，因此无法完成该项贷款手续。被告胡其平、陈丽陈述其并不关心解押款的来源，并愿意配合原告办理相关手续，原告未依据合同及补充协议的约定支付解押款已经构成违约。原告张莉提出解除与被告胡其平、陈丽之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的买卖合同，被告胡其平、陈丽表示同意。被告南京存房房地产经纪有限公司陈述称由于买卖双方在签约时提出均没有能力解押，因此提出用“垫资赎楼解押贷”的方式来解押。上述事实有原被告陈述、《存量房交易合同》（经纪机构版）、银行转账单、收据、微信截频、情况说明等予以证实。本院认为,原告与三被告签订的《存量房交易合同》系三方当事人的真实意思表示，符合法律规定，三方均应按照合同的约定履行。本案涉及的《存量房交易合同》系一份混合合同，其中包括了原告与被告胡其平、陈丽之间的房地产买卖合同以及原告、被告胡其平、陈丽与南京存房房地产经纪有限公司之间的居间合同。对于原告要求解除与被告胡其平、陈丽之间的房地产买卖合同，被告胡其平、陈丽也同意，本院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对原告要求被告胡其平、陈丽返还10000元定金及垫付的银行贷款12000元本院予以支持。本案争议的焦点在：1、原告张莉未支付解押款的行为是否构成违约？2、被告胡其平、陈丽是否不同意卖房的告知系行使解除权还是违约行为？根据本院查明的事实:双方在合同中第六条第5项对71万元的解押款约定为乙方借给甲方71万元于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续，在第六条第15项其它约定中补充为乙方于2016年2月4日支付甲方71万元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。原告陈述称该款项系通过向担保公司贷款的方式，但被告未能及时办理房产证和土地证，以致于无法顺利完成贷款审批手续，被告南京存房房地产经纪有限公司也陈述称解押款的支付用“垫资赎楼解押贷”的方式，并不是由原告直接支付该款项，可以看出，被告胡其平、被告陈丽在签订合同时是知晓原告并不是采取直接使用现金支付的方式支付该笔解押款，而是需要向第三方贷款才能支付该笔首付款。而此时原告仍自愿与被告胡其平、陈丽订立“2016年2月4日支付甲方71万元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除”的条款，此款项的支付义务不应因为原告无法办理而免除。在原告得知没有房产证、土地证无法办理相应贷款并没有支付解押款后，被告胡其平、陈丽并没有行使合同的解除权，而是与原告经协商一致达成了新的补充协议，对房屋的价款、解押款的支付方式、房贷的承担重新作出了新的约定，可以认为被告胡其平、陈丽已经放弃了因原告违约所享有的解除权，双方均应按照补充协议的约定继续履行合同。但被告胡其平、陈丽在合同能继续履行的情况下通知原告不愿意卖房构成了单方违约，导致合同解除。因此，被告胡其平、陈丽应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告的违约行为导致双方对房屋买卖合同进行了变更，而被告胡其平、陈丽的违约行为直接导致了房屋买卖合同的解除。因此，被告胡其平、陈丽应承担更大的违约责任。对原告要求被告胡其平、陈丽承担违约金130000元并赔偿损失50000元的诉讼请求，本院酌减支持违约金50000元。对原告主张要求被告南京存房房地产经纪有限公司向原告返还已收取的佣金6250元、保障费2500元、贷款基础服务费1020元并赔偿原告损失50000元的诉讼请求，本院认为，被告南京存房房地产经纪有限公司作为居间人履行了居间义务，造成房屋买卖合同解除的原因在于原告与被告胡其平、陈丽。因此，原告要求被告南京存房房地产经纪有限公司返还佣金的诉讼请求本院不予支持。但保障费及贷款基础服务费由于原告并没有购买涉案房屋，因此不存在保障和贷款等服务要求，对该两笔款项被告南京存房房地产经纪有限公司应予以退还。对原告要求被告南京存房房地产经纪有限公司承担赔偿损失责任的请求，本院认为，原告在签订合同时明确知道房屋没有房产证。被告南京存房房地产经纪有限公司在房地产经纪服务事项告知书中勾选有土地证并不会影响原告购房的意图，对原告的购房决定也没有实质的影响，因此，原告要求被告南京存房房地产经纪有限公司赔偿损失没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条的规定,判决如下:一、解除原告张莉与被告胡其平、陈丽之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的买卖合同。二、被告胡其平、陈丽于本判决生效之日起五日内返还原告张莉定金10000元、贷款费用12000元，并支付违约金50000元，合计72000元。三、被告南京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张莉保障费2500元、贷款基础服务费1020元，合计3520元。四、驳回原告张莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取8025元，由原告张莉负担2407元，被告胡其平、陈丽负担5618元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费16050元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。审判员  鄢志文二〇一六年十一月九日书记员  李金凤