西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初9078号原告：严飞，男，汉族，1982年2月28日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：井琦，陕西北京市惠诚律师事务所西安分所律师。委托代理人：薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。法定代表人：姜玲，系该公司董事长。委托代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人：李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告严飞诉被告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严飞的委托代理人薛桂萍，被告陕西天宝物业投资有限公司的委托代理人祁云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告严飞诉称：2012年11月20日，原告与被告签订了合同备案号为Y12105179的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的晶城秀府小区9幢2单元21702号商品房，该房屋总价款为847821元。合同签订后，原告已履行全部付款义务，但被告始终未按约定履行房屋交付及办理房屋产权证的义务。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退费，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。由于被告一直拖延推诿，至今没有为原告办理房产证，因此，原告依据合同约定，要求被告按照已付购房款2%向原告支付违约金，共计16956元。根据合同第十四条第三款约定，天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，第五款约定，供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累加）。原告于2014年1月1日收房，但被告于2014年11月11日将天然气管道安装到位，同期安装了供暖壁挂锅炉，逾期违约315天，因此，原告按照合同约定要求被告按已付购房款日万分之一向原告支付逾期安装天然气的违约金，共计26706元。同时，原告购买的9-21702号商品房所在的园区截止2016年9月，楼下景观、绿化尚未完成，楼宇大堂门禁无法启用，园区无周界围墙，楼宇内、小区内均无监控，存在多项安全配套设施不达标问题，导致原告不能享受到正常物业服务，故要求被告退还50%的物业费即1940元。根据双方于2014年7月18日签订的《补充协议》约定：双方签订的登记号为Y12105179的商品房买卖合同第八条变更为：乙方所购房产，由甲方在2014年1月22日前向乙方交付，自2014年1月1日起至房产实际交付之日，由甲方按日向乙方支付已购房款总额万分之二的违约金，该违约金由甲方在房产交付后3日内一次性向乙方支付结清。补充协议签订后，被告未通过消防验收便强行违法交付房屋。由于被告的违法交付行为，原告居住的房屋存在极大安全隐患，原告有权依据补充协议的约定，要求被告支付自2014年1月1日起暂算至2016年6月30日止，共计77321.21元的的违约金，并要求最终计算至被告实际依法履行交付义务之日为止。综上，原被告之间依法签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告理应按约为原告办妥所购商品房的房屋产权证，承担逾期办理房产证的违约金。同时，被告逾期交付房屋已构成违约，应当支付逾期交房违约金，并承担因房屋质量问题给原告造成的损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金16956元；3.判令被告向原告支付逾期开通天然气、供暖违约金26706元；4.判令被告赔偿原告因物业服务费损失1940元；5.判令被告向原告支付逾期交付合格房屋违约金77321.21元（自2014年1月1日起算，暂计算至2016年6月30日，共计77321.21元，最终计算至被告实际合法履行交付义务之日为止）；6.本案诉讼费用由被告承担。被告天宝公司辩称：1、被告已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。2、被告已经在2014年11月份就延迟供暖问题对被答辩人进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。3、被告逾期办证行为未给原告造成任何损失，即使有损失，约定的违约金也过高，即使原告的请求未超过诉讼时效，也应予以降低。4、被告已经在合同约定的时间内向被答辩人交付了房屋，不存在逾期交房的问题，不应承担逾期交房的违约金。5、被告已经履行了相应的维修责任，不应支付其房屋维修损失，且被告并未收取原告的物业费。被告不应承担原告的物业费损失。经审理查明：2012年11月20日，原告与被告签订了合同备案号为Y12105179的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市×××东路××小区××单元××号商品房，该房屋实测面积为98.64平方米，总价款为847821元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用；……5、供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向原告支付违约金。2014年7月18日，原被告双方签订补充协议一份，约定：1、因晶城秀府项目所处丈八东路进行道路改造施工，致使乙方所购房产建设施工延误，无法按照《商品房买卖合同》第八条的约定在2013年12月31日前交付，对此，乙方予以理解和接受。2、双方一致同意，双方签订的登记号为：Y12105179的《商品房买卖合同》第八条变更为：乙方所购房产，由甲方在2014年1月22日前向乙方交付。3、双方一致同意自2014年1月1日起至房产实际交付之日，由甲方按日向乙方支付已付房款总额万分之二的违约金，该违约金由甲方在房产交付后3日内一次性向乙方支付清结。4、甲乙双方确认，补充协议签署后，甲方应按照本协议向乙方支付违约金，甲乙双方有关房产交付及逾期交付责任承担所涉事宜均告处理终结，乙方不再就该房产逾期交付向甲方以任何方式主张任何权利。合同签订后，原告已履行全部付款义务。另查，被告天宝公司已于2014年1月1日将涉案房屋交付原告使用，涉案房屋天然气于2014年11月14日开通，在庭审中，双方均认可原告购买的涉案房屋物业费并非由被告公司收取。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、物业费票据、庭审笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。在庭审中，原告表示其要求被告办理房产证的诉讼请求实为要求被告将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权机关登记备案。被告于2014年1月1日向原告交房，按照合同第十五条的约定被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，即最晚应于2015年1月1日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。被告认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务，将涉案房屋办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定，以原告已付购房款847821元的2%为标准向原告支付违约金，计算为16956.42元。对于原告要求被告支付天然气管道迟延安装到位的违约金的诉讼请求，原告于2014年1月1日收房，涉案房屋天然气管道于2014年11月14日接通通气，被告迟延安装天然气管道已达317天。被告虽辩称因涉案小区周边道路及配套设施问题等非其所能控制的原因导致逾期供气，但并未提交相关证据，被告系具有专业房地产开发能力的房地产开发商，应预见房地产开发过程中存在的诸多风险，并可以根据实际情况确定交房时间、配套设施投入使用时间等因素，但被告明知存在交付风险仍与原告约定了交付时间，且合同中并无关于迟延通气可以因市政配套等原因而免责的约定，故被告的辩称不成立，应按照合同约定，以原告已付购房款847821元的万分之一，即84.78元为标准，向原告支付逾期317日（原告起诉状中诉称逾期315日）的违约金，计为26705.7元。对于原告要求被告支付供暖设备入住时未达到使用条件的违约金，因该合同第十四条约定因天然气与供暖设备产生的违约金不累计计算，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，原、被告在补充协议中约定的交房时间为2014年1月22日前，交付条件是涉案房屋经验收合格。根据法庭调查,涉案房屋虽未取得竣工验收备案表，但已通过建设、施工、监理等部门验收，在合同履行中，被告于2014年1月1日向原告交房，原告已于该日收房，并装修入住，应视为原被告双方以其实际行为对涉案房屋的交付条件予以变更，因此，原告主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。在庭审中，原被告双方均认可涉案房屋的物业费并非被告公司收取，故原告要求被告退还其物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市丈八东路晶城秀府小区第9幢2单元17层21702号商品房办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严飞支付逾期开通天然气违约金26705.7元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严飞支付逾期提交备案资料违约金16956.42元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告严飞其余诉讼请求。本案案件受理费3058元，由被告陕西天宝物业投资公司承担2500元，剩余部分由原告严飞自行承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张蓓欣人民陪审员  赵 捷人民陪审员  李小芳二〇一六年十一月三十日书 记 员  刘倩倩打印：扈艳红校对：王景涵年月日送达