安徽省阜阳市颍泉区人民法院行 政 判 决 书(2016)皖1204行初14号原告:太和县谢百纳房地产开发有限公司。负责人：卞某某，该公司执行董事。委托代理人：刘某某，安徽元祥律师事务所律师。委托代理人：张某某，安徽元祥律师事务所律师被告:太和县国土资源局。法定代表人：刘某，该局局长。委托代理人：周某某，该局工作人员。委托代理人：李某，安徽炎黄律师事务所律师。原告太和县谢百纳房地产开发有限公司（以下简称谢百纳房产公司）请求撤销或者变更太和县国土资源局2015年7月20日作出的太国土资[2015]223号《关于解除TC-201423号地块国有建设用地使用权出让合同的决定》，并双倍返还定金1912.24万元，于2016年5月11日向太和县人民法院提起诉讼，同年5月23日，太和县人民法院报送阜阳市中级人民法院指定管辖，同年6月3日，阜阳市中级人民法院裁定本案由阜阳市颍泉区人民法院管辖。本院于同年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月31日公开开庭审理了本案。原告谢百纳房产公司委托代理人刘某某、张某某，被告太和县国土资源局委托代理人周某某、李某和证人郭某某、高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告太和县国土资源局于2015年7月20日作出太国土资[2015]223号《关于解除TC-201423号地块国有建设用地使用权出让合同的决定》，该决定以双方签订的约定：“合同延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”为由，作出：“现决定依法解除我局与你公司签订的TC-201423号地块《国有建设用地使用权出让合同》，收回土地，对已转作定金的956.12万元不再退还，同时保留要求你公司就违约行为进行赔偿的权利。”原告谢百纳房产公司诉称：2014年7月31日，谢百纳房地产公司竞得太和县编号为TC-201423号宗地的国有建设用地使用权，用途为商服及商住用地，面积为15549.7平方米，出让金价款为4780.6万元。同年8月8日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定：出让人同意在2014年10月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到场光地平。合同第十条约定：受让人同意在本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第三十七条约定：由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人延期占有土地的，每延期一日应按受让人已支付的土地出让价款的1%给付违约金，出让人延期超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。出让合同签订后，已交纳的1180万元竞买保证金转为了土地出让金。同年8月11日太和县国土资源局向谢百纳房地产公司交付了土地。因该宗土地上存在的建筑物和附属物较多，谢百纳房地产公司认为不符合约定的场光地平的交地条件，要求太和县国土资源局尽快拆除地上建筑物和附属物，使之符合交付条件。然而，县国土局的工作人员却回复称该宗地符合交地条件，宗地上没有需要拆除的建筑物和附属物。原告告知县国土局出让宗地交付现状不符合约定的场光地平条件，如果不在2014年9月8日前实施拆除工作，原告将不予支付剩余的土地出让金且不承担违约责任。但是，太和县国土资源局仍坚持认为土地现状符合约定的交付条件，至2014年9月8日没有实施拆除工作。谢百纳房地产公司多次向县国土局提出交地不符合约定条件，要求尽快实施拆除工作，均未得到回复。2015年5月26日，谢百纳房地产公司向县政府递交报告，以县国土局违约，致使不能实现合同目的为由，要求解除合同，退还土地出让金及保证金。同年7月20日，县国土局经县政府批准作出太国土资[2015]223号文件，以谢百纳房地产公司延期支付土地出让金为由，决定解除土地出让合同，收回土地，对已转作定金的956.12万元土地土让金不再退还。原告认为，被告名为净地出让，实为毛地出让，被告交付的土地现状与出让合同约定的条件不符。请求人民法院判如所请。原告谢百纳房产公司提供的证据为：1、营业执照、组织机构代码证、企业信息查询单，证明原告主体资格情况，原告股东有谢某和卞某某，谢某系大股东并任法定代表人。2、太国土资[2015]223号决定，证明被诉行政行为存在；被告认可原告交纳的1180万元已转为土地出让金，并认可土地出让金未缴清；被告认可收到了原告递交的报告和申请材料；被告认可已经交付土地；被告适用定金罚则没有依据，不予退还956.12万元不合法。3、国有建设用地使用权出让合同，证明第四条约定土地总面积为15549.7平方米；第六条约定土地交付条件是场地平整达到场光地平；第八条约定出让金价款为4780.6万元；第九条约定定金为956.12万元，定金抵作土地出让价款；第三十八条约定出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。4、2014年8月13日《关于尽快拆除地面附着物的报告》。5、2014年8月26日《关于尽快拆除地面附着物的再次报告》。6、证人郭某某证言及其身份证。7、现场照片及收据。8、2015年5月25日《关于23号土地未能按约交付的强烈反映》。9、2015年5月26日《关于强烈要求解除TC－201423号地使用权出让合同的情况反映》。上述证据4-9，证明被告于2014年8月11日交付土地，因交付的土地不符合约定的场光地平条件，原告数次向被告提出异议，并明确告知被告如在9月8日前仍未拆除，将不予支付剩余土地出让金；因被告未如期拆除地面附着物，原告不予支付剩余土地出让金是行使履行抗辩权的正当行为，不构成违约行为；原告委托摄影机构现场拍摄的照看显示，截止2015年5月26日，涉案的土地上仍有部分建筑物、树木、庄稼未予拆除，被告违约事实存在，在解除合同时被告应当双倍返还原告已经交纳的定金；被告与2014年8月12日交付土地，交付土地没有达到约定场光地平，原告没有支付剩余出让金是履行抗辩权；被告在解除合同时不予退还原告定金不符合法律规定。10、供地界址图、规划设计条件通知书附图，证明由界址图显示，宗地界址点J1－J2的长度没有98.13米，只有95米，被告交付土地面积不足，构成违约；被告将规划道路用地的部分土地进行出让，存在欺诈行为。11、阜阳市人民医院病案首页。12、居民死亡医学证明书。13、死亡证明。14、火化证。上述证据11-14，证明2014年9月5日原告法定代表人谢某突发脑溢血，并于9月10日死亡，原告法定代表人突然死亡属于意外事件，该意外事件直接导致原告无法继续履行土地出让合同，被告决定解除合同时，依法不应当适用定金罚则。原告申请的证人郭某某、高某某出庭作证，证明所交付的土地上还有建筑物、庄稼和树木没有拆除以及多次到太和县国土局交涉未果。被告太和县国土资源局辩称:被告出让给原告的建设用地，土地权利清晰，安置补偿落实到位，无法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，符合法律规定的“净地”标准。原告诉称被告名为净地出让，实为毛地出让，无事实和法律依据。被告与原告签订国有建设用地使用权出让合同后，被告依照合同约定向原告交付土地。经被告催缴，原告未按照出让合同第十条约定付清国有土地使用权出让金，违约行为在先。由于原告逾期未付清土地使用权出让金，根据合同第三十条约定，被告有权解除合同，原告无权要求返还定金。被告作出解除合同，收回土地，不予退还原告956.12万元定金的决定有事实依据，决定内容合法。谢某仅仅是原告公司的法定代表人，谢某死亡后，原告的企业法人资格没有消灭，原告公司仍然有履行合同的义务。原告认为谢某死亡在本案中属于意外事件，无法律依据。被告在法定期限内提供了以下证据、依据：1、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明太和县国土资源局主体资格及法定代表人身份。2、太和县国土资源局制作的太和县TC-201423号地块拍卖出让文件：出让公告、出让须知、竞买申请书、授权委托书、竞买人资格确认书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同范本、太和县TC-201423号地块定界图、太和县规划局关于TC-201423号地块规划条件通知书（太规[2014]34号），该组证据证明本案涉及土地位于太和县国泰路西侧、吉祥路南侧，土地面积15549.7㎡，土地用途商业居住，出让年限商业40年、居住70年；规划容积率不大于2.8，绿地不少于20%。拍卖起始价169万元每亩，竞买保证金1180元，开竣工保证金197万元；太和县国土资源局依法公告了涉案土地的基本情况和拍卖起始价格等相关资料。3、原告提交的竞买申请书及附件授权委托书、成立新公司承诺书、竞买人资格确认书、竞买保证金缴纳凭证，该组证据证明原告自愿接受太和县国土资源局出让文件中的规定和要求，对所有的文件及宗地情况无异议，愿意交纳竞买保证金1180万元，取得涉案土地竞买人资格；承诺按照国有建设用地使用权出让文件的规定和要求履行全部义务，若出现不能按期付款或有其他违约行为，愿意承担全部法律责任。4、成交确认书，证明土地位于国泰路西侧，面积15549.7㎡，土地用途商业和居住；成交单价205万元每亩，总价4780.6万元；竞得人交纳竞买保证金1180万元，自动转作受让地块的定金，定金抵作土地出让金。5、太和县公证处（2014）皖太公证字第1021号公证书，证明出让人太和县国土资源局和竞买人原告提供的涉案地块资料真实合法有效，公开出让土地符合法定程序。6、国有建设用地使用权出让合同》（编号341222出让[2014]0027），其中第九条证明本合同项下的定金956.12万元定金抵作土地价款；第十条第一款第一项证明合同签订之日起30日内，原告付清土地出让金；第三十条证明原告延期付款超过60日，经催缴仍不缴纳的，太和县国土资源局有权解除合同，原告无权要求返还定金；太和县国土资源局依据出让合同第三十条的约定，作出解除国有建设用地使用权出让合同的决定，事实清楚。7、土地使用权出让金催缴通知书存根、解除出让合同决定送达回证，证明原告未合同按约定交纳土地使用权出让金，经催告后，原告未付清土地使用权出让金，原告违约行为在先，以及解除国有建设用地使用权出让合同的决定已经送达给原告的事实。经庭审质证，本院对证据认证如下：原告对被告提供的证据1、2的真实性、关联性、合法性均无异议。对证据3地块定界图、规划设计条件的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为土地面积与出让合同约定的土地面积不一致。对证据4、6的真实性、关联性无异议，对证明目的、合法性有异议，认为成交确认书第三条规定将竞买保证金1180万元全部转为定金不符合担保法第91条定金数额不得超过主合同标的额20%的规定；该条同时规定“竞买保证金自动转作定金，定金抵作土地出让金”；出让合同第九条规定，“定金为956.12万元，定金抵作土地出让价款”，而定金抵作土地出让价款的约定，意味着在出让合同生效之时定金已经全部转为土地出让金，1180万元竞买保证金也已经全部转为土地出让金。本案不存在履约定金，故不适用定金罚则；出让合同第六条约定，出让人同意在2014年10月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到“场地平整达到场光地平”的土地条件，而县国土局交付的土地未达到约定条件；出让合同第四条约定宗地面积为15549.70平方米，而县国土局交付的土地面积不足；出让合同系被告提供的格式合同，合同法第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”对证据5真实性无异议，对关联性有异议，这是证明土地出让的过程，不能证明被告作出解除决定的合法。对证据7的合法性和证明目的有异议，可以证明被告收到原告递交的《关于尽快拆除地面附着物的再次报告》。按照出让合同约定土地出让金交纳的期限是2014年9月7日；在2014年9月4日，被告向原告送达通知书，是因为原告于2014年8月26日向其递交了《关于尽快拆除地面附着物的再次报告》，明确告知被告如不拆除树木、房屋等附着物，原告将不予支付剩余土地出让金。对送达回证无异议。被告当庭未举证其作出的决定，也未举证作出决定有关的程序方面的证据，按照土地管理法的规定，国有土地使用权出让之前，应当制定出让方案，报同级人民政府审批，同理，解除土地出让合同也应当履行相应的审批程序，被告未举证相关的证据证明其已经履行了法定的审批程序。被告辩驳意见认为，定界图是国土局根据法律法规现场定界，与勘测定界图，与土地使用权合同的附图相同。原告认为出让的面积少与合同约定面积没有证据证明。对事实证据四原告在提交竞买申请书时对土地的现状没有提出异议，自愿缴纳竞买保证金，证明原告在竞买该宗土地之前对土地现状没有异议。对证据五成交确认书国土局不原退还定金，没有超过担保法规定的百分之20的比例，在原告没有付清全部1180万元的土地出让金之前，1180万元竞买保证金自动转做定金，没有转做土地出让金。对证据五，公证书能证明该土地出让的过程合法，该组证据与本案具有关联性。对证据六，在原告没有付清全部土地使用权出让金之前，定金条款依然有效。原告认为没有达到场光地平的条件，是对净地的理解错误，根据《安徽省国有经营建设用地出让管理办法》（皖国土字2016第6号）第12条的规定，被告出让的土地达到了净地标准，不存在违约行为。对证据七，被告在作出解除合同决定之前，向原告追缴土地出让金，原告未在合同签订后30日内付清全部价款，违约行为在先。涉案的决定被告已经向法庭作为行政行为出示并宣读，而且是法院审理的行政行为。原告认为出让方案没有报同级政府审批以及解除合同没有履行审批程序的观点不成立，被告在制作的拍卖文件中，对土地出让方案已经公示，并且报经了同级政府审批，解除合同的决定也报了同级政府审批，审批属内部程序，依法可以不作为证据使用。本院认为，原告对被告所举证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，应结合其他证据综合认证。被告对原告所举证据1无异议。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，被告没有收到原告递交的报告和申请，证明目的不成立；不能证明被告不予退还定金的决定违法。对证据3证明目的有异议，被告交付的土地符合出让合同约定净地标准。对证据4、5、8、9有异议，被告没有收到原告举证的这几份证据的记录；对证明目的有异议，原告违约事实在先，没有按照合同约定先行缴纳出让价款，原告认为是履行抗辩权的行为不符合法律规定；原告诉讼请求第一项，是要求撤销或者变更解除出让合同的决定，而不是请求解除出让合同；原告第二项请求返还定金与第一项请求相互矛盾。对原告举证的证据10，其证明目的不成立，被告交付的土地面积与规划设计条件通知书记载的用地面积相符，规划设计条件通知书第一条明确规定，用地面积以土地部门实际测量为准。对证据7的照片有异议，该组照片没有拍摄时间和拍摄地点，与被告出让的是否是同一宗土地无法核实。对证据11-14真实性无异议，对关联性有异议，该组证据只能证明谢某因病去世，不能证明在本案中属于意外事件，谢某是原告公司的法定代表人与原告不是同一主体。对证人郭某某、高某某的证言，认为达不到原告的目的，不能证明原告到国土局递交相关报告，两位证人与谢某之间有利害关系，其证言不能作为本案定案的依据。本院认为，被告对原告所举证据1-3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对原告所举证据4-9，结合原告申请的证人出庭证言，能够相互印证原告多次到被告太和县国土局交涉未果的事实，本院应予认定。对证据10的证明目的，没有法定依据，本院不予确认。对证据11-14的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。经审理查明：2014年7月31日，谢百纳房地产公司通过竞拍取得太和县编号为TC-201423号宗地的国有建设用地使用权，并签订了《太和县TC-201423号宗地的国有建设用地使用权出让成交确认书》，用途为商业服务业设施用地和居住用地，面积为15549.7平方米，出让金价款为4780.6万元。并约定竞得人交纳竞买保证金1180万，元自动转作受让地块的定金，定金抵作土地出让金。2014年8月8日，原告与被告县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，其中合同第六条约定：出让人同意在2014年10月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到场光地平。合同第九条约定：本合同下宗地款的定金为人民币大写玖佰伍拾陆万壹仟贰佰元（小写9561200元），定金抵作土地出让价款。合同第十条约定：受让人同意在本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第三十条约定：合同延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同第三十七条约定：由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人延期占有土地的，每延期一日应按受让人已支付的土地出让价款的1%给付违约金，出让人延期超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。合同签订后，同年8月11日县国土局向谢百纳房地产公司交付土地，因该宗土地上存在有建筑物和附属物，谢百纳房地产公司认为不符合约定的场光地平的交地条件，给被告国土局分别于2014年8月13日递交了《关于尽快拆除地面附着物的报告》，2014年8月26日递交了《关于尽快拆除地面附着物的再次报告》，2015年5月25日递交了《关于23号土地未能按约交付的强烈反映》，2015年5月26日递交了《关于强烈要求解除TC－201423号地使用权出让合同的情况反映》。要求太和县国土局尽快拆除地上建筑物和附属物，使之符合交付条件，均未得到回复。原告提供了附有原告委托摄影机构拍摄的现场照片和出庭证人郭某某、高某某的证言予以证实。2015年5月26日，谢百纳房地产公司向县政府递交报告，以县国土局违约，致使不能实现合同目的为由，要求解除合同，退还土地出让金及保证金。2014年9月4日，太和县国土资源局给谢百纳房产公司发出土地使用权出让金催交通知书。2015年7月20日，县国土局经县政府批准作出太国土资[2015]223号《关于解除TC-201423号地块国有建设用地使用权出让合同的决定》，该决定以双方约定合同延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失为由，作出：现决定依法解除我局与你公司签订的TC-201423号地块《国有建设用地使用权出让合同》，收回土地，对已转作定金的956.12万元不再退还，同时保留要求你公司就违约行为进行赔偿的权利。另查明，2014年9月5日原告谢百纳房产公司的法定代表人谢某突发脑溢血，于同年9月10日死亡。原告谢百纳房产公司股东为谢某和卞某某两人，谢某系该公司大股东并任法定代表人，卞某某为执行董事。本院认为：本案争议的焦点为双方在履行合同中是否存在违约行为以及被告作出解除合同，收回土地，对已转作的定金的956.12万元不再退回的决定是否合法、妥当。原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2014年10月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到场光地平。合同签订后，同年8月11日县国土局向谢百纳房地产公司交付土地，因该宗土地上存在有建筑物和附属物，谢百纳房地产公司认为不符合约定的场光地平的交地条件，多次递交报告和情况反映，未能得到答复。合同第三十条约定：合同延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2014年9月4日，太和县国土资源局依据合同第三十条的约定，给谢百纳房产公司发出土地使用权出让金催交通知书，谢百纳房产公司也未能按照催交通知书履行支付出让价款的义务。按照合同第六条和第三十条的约定，原告未能按期支付出让价款，被告未能按照场光地平的标准交付土地，双方在履行合同中均存在违约行为。原告谢百纳房产公司因法定代表人谢某突发脑溢血去世，该公司已强烈要求解除合同，继续履行合同已经没有实际意义，被告太和县国土局作出解除合同收回土地的决定，符合双方的意向，被告作出解除合同的决定并无不当，本院应予支持。成交确认书中约定竞得人交纳竞买保证金1180万元自动转作受让地块的定金，定金抵作土地出让金。合同第九条约定本合同下宗地款的定金为人民币956.12万元，定金抵作土地出让价款。被告太和县国土局在履行合同中存在违约行为，适用罚金作出对已转作定金的956.12万元不再退还的决定，显属明显不当，应予撤销该项决定，并返还该款项。因双方在履行合同中均存在违约行为，对原告谢百纳房产公司主张的双倍返还定金的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项之规定，提出如下判决意见：一、撤销被告太和县国土局作出的太国土资[2015]223号《关于解除TC-201423号地块国有建设用地使用权出让合同的决定》内容为：“现决定依法解除我局与你公司签订的TC-201423号地块《国有建设用地使用权出让合同》，收回土地，对已转作定金的956.12万元不再退还，同时保留要求你公司就违约行为进行赔偿的权利。”中的“对已转作定金的956.12万元不再退还”的决定。二、驳回原告谢百纳房产公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  程寒松审 判 员  吴庆新人民陪审员  焦海林二〇一六年十一月二十四日书 记 员  王 娜 附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条 行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：(一)主要证据不足的；(二)适用法律、法规错误的；(三)违反法定程序的；(四)超越职权的；(五)滥用职权的；(六)明显不当的。