陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终8126号上诉人（原审被告）西安新昆房地产开发有限公司。法定代表人李巍。委托代理人许强。被上诉人（原审原告）龙彬。委托代理人陈丽红。委托代理人陈州芹。上诉人西安新昆房地产开发有限公司（以下简称新昆公司）因与被上诉人龙彬房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新昆公司之委托代理人许强与被上诉人龙彬及其委托代理人陈丽红、陈州芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年1月19日，龙彬与新昆公司签订了西熙国际《商铺内部认购合同》，合同约定：龙彬预定新昆公司开发的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场负一层-1013号商铺，合同总金额为668575元，龙彬在签约当日须支付房款首付338575元，其余330000元办理按揭贷款，合同有效期自2014年1月19日至2014年10月30日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，新昆公司取得预售证后与龙彬签署正式的合同，若因新昆公司原因不能满足双方签约条件时，新昆公司须无条件退还龙彬所缴纳的全额款项并赔偿龙彬实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。据此，龙彬于签约当日按照合同约定向新昆公司交齐首付款338575元。2015年1月6日，龙彬与新昆公司经协商达成《退房协议》，该协议约定龙彬申请退房，新昆公司须在2015年3月1日前支付龙彬房款338575元及违约金33858元合计372433元，如若延期，新昆公司须按照每日万分之三的标准向龙彬支付自合同到期日至退款日的延期费作为补偿。庭审中，新昆公司提交一份《合同权利义务转让协议》复印件，主张新昆公司已于2015年6月29日将涉案项目整体转让给西安灿阳实业集团有限公司，故涉案房屋的债权债务应由西安灿阳实业集团有限公司承担，与新昆公司无关。龙彬认为该转让协议无原件，无法核对真伪，且新昆公司也未提交所谓的转让清单，无法证明是真实的转让，此外该协议对龙彬无效，与本案无关，其在本案中仅要求新昆公司对其承担责任。经询，新昆公司称目前为止未向龙彬支付约定的款项是因为其现在财务困难，无力支付。以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《退房协议》、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。龙彬于2016年6月2日诉至一审法院称，2014年1月19日，其与新昆公司签订了西熙国际《商铺内部认购合同》，合同约定：其购买新昆公司位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场负一层-1013号商铺1间，合同期限自2014年1月19日至2014年10月30日，该商铺为独立产权商铺，新昆公司取得预售证后与其签署正式的合同，若因新昆公司原因不能满足双方签约条件时，新昆公司须无条件退还其所缴纳的金额款项并赔偿其实交预付款10%的违约金，认购合同自动解除。同日，其向新昆公司交纳338575元预付款。2014年10月30日，上述合同到期，但新昆公司未取得上述房屋预售证。其为此多次找新昆公司要求退还商铺认购款338575元及违约金33857.5元。经多次催要，其与新昆公司于2015年1月6日签订《退房协议》，协议约定新昆公司须在2015年3月1日前退还其商铺认购款及违约金372433元，同时新昆公司还需支付《商铺内部认购合同》到期之日即2014年10月31日至退款之日每日万分之三的违约金作为补偿。但时至今日，新昆公司未退还其任何款项。现其诉至法院，请求判令：1、新昆公司向其退还商铺认购款338575元并支付该认购款10%的违约金33857.5元，以上合计372432.5元；2、新昆公司向其支付认购款338575元自2014年10月31日至退款之日每日万分之三的违约金；3、诉讼费由新昆公司承担。新昆公司辩称，其公司已将涉案项目整体转让给西安灿阳实业集团有限公司，故应由西安灿阳实业集团有限公司作为本案诉讼主体承担龙彬与其公司签订的合同项下的全部权利义务，即向龙彬支付相应款项。龙彬主张的违约金计算方法及金额不符合法律规定，加重了其公司的义务。一审法院经审理认为，龙彬与新昆公司签订的《商铺内部认购合同》及《退房协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的权利义务。龙彬与新昆公司签订的《商铺内部认购合同》约定合同有效期自2014年1月19日至2014年10月30日，因新昆公司原因不能满足双方签约条件时，新昆公司须无条件退还龙彬所缴纳的全额款项并赔偿龙彬实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。后龙彬按照约定向新昆公司支付房屋首付款338575元，但因该合同无法继续履行，双方达成退房协议并对具体退款金额及退款时间作了明确约定，新昆公司应在2015年3月1日前支付龙彬房款338575元及违约金33858元合计372433元，如若延期，新昆公司还须以首付款338575元为基数，按照每日万分之三的标准向龙彬支付自合同到期日至退款日的延期费作为补偿。现新昆公司未按约定向龙彬支付上述款项，其行为显系违约，故龙彬要求新昆公司按约定向其退还商铺认购款338575元并支付该认购款10%的违约金33857.5元，以上合计372432.5元的诉讼请求合理合法，法院予以确认，同时由于新昆公司逾期支付，新昆公司还应以每日万分之三的标准向龙彬支付以认购款338575元为基数自2014年10月31日至实际退款之日的违约金。关于新昆公司辩称其公司已将涉案项目整体转让给西安灿阳实业集团有限公司，故涉案房屋的债权债务应由西安灿阳实业集团有限公司承担一节，因新昆公司未提供转让协议的原件，其转让的真实性法院无法认定，即使该转让是事实，该转让也未征得龙彬的同意，故该转让行为对龙彬无效，新昆公司辩称不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安新昆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙彬购房款338575元及违约金33857.5元，以上合计372432.5元。二、被告西安新昆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙彬延期费（以338575元为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年10月31日计算至实际退款之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7756元，由新昆公司承担。因龙彬已预交，新昆公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给龙彬。宣判后，新昆公司不服，向本院提起上诉称，涉案《商铺内部认购合同》为无效合同，基于此一审法院判决违约金等项显然属于严重错误。并认为其公司不是退款的义务方。上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判驳回龙彬一审全部诉讼请求或将案件发回重审。2、诉讼费用由龙彬承担。龙彬答辩称，1、涉案《商铺内部认购合同》及《退房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应为有效合同。因此，双方均应依约履行各自的权利和义务。2、新昆公司在一审中提交的其公司与西安灿阳实业集团有限公司、陕西秦风贸易有限公司签订的《合同权利义务转让协议》，真实性无法确认，不能作为认定事实的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，双方当事人均表示对此无异议。二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，龙彬主张新昆公司退还其商铺认购款338575元并支付该购房款10%的违约金33857.5元及以338575元为基数从2014年10月31日至实际付款之日止每日万分之三的利息。对此，龙彬提交了其与新昆公司签订的《商铺内部认购合同》、收款收据及《退房协议》予以证明。新昆公司对该《商铺内部认购合同》、收款收据及《退房协议》的真实性和证明目的均予以认可。且在一审中，新昆公司也表示目前为止未向龙彬支付约定的款项是因为其公司现在财务困难，无力支付。故，一审法院判决新昆公司支付龙彬购房款338575元及违约金33857.5元及以338575元为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年10月31日计算至实际退款之日的利息正确。现新昆公司上诉请求改判驳回龙彬一审全部诉讼请求或将案件发回重审无事实依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7756元，由西安新昆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利代理审判员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一六年十一月二十九日书 记 员  周媛媛