苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初1472号原告刘红良，男，1987年10月7日生，汉族，住淮安市金湖县。委托代理人李成林，江苏稼禾律师事务所律师。委托代理人万学渊，江苏稼禾律师事务所实习律师。被告秦丹，女，1990年7月18日生，汉族，住盐城市经济开发区。委托代理人张世胜，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人屈翔，江苏诺法律师事务所实习律师。原告刘红良诉被告秦丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，适用简易程序公开开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘红良的委托代理人李成林,被告秦丹的委托代理人张世胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红良诉称，原、被告于2016年2月19日通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家房产公司）订立《购房意向合同》一份，约定由原告购买苏州市吴中区石湖华城43幢1607室房屋（以下简称石湖华城43幢1607室房屋），房屋总价160万元，该总价包含随房赠送的本小区买断车位41号一个。原告为表示对我爱我家房产公司提供的房源购买诚意，愿意向我爱我家房产公司支付意向金50000元，待被告接受原告的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。原告支付意向金后，若被告不愿签订本合同的，则该意向金由我爱我家房产公司在两个工作日之后无息退还给原告。同时，还约定了首付款金额，办理网签、资金托管的时间及税费承担方式。其认为，原、被告双方签订的该购房意向合同已经具备了合同的主要条款，只是基于实际操作要求才约定“在本意向书签字后7日内签订《存量房买卖契约》。故原、被告双方签订的该购房意向合同为买卖案涉房产的本约合同。被告拒绝履行合同已构成根本违约，应承担相应的违约责任。其请求法院判令：被告秦丹向原告返还购房定金5万元、赔偿损失20万元（暂定，以案涉房产的市场评估价与合同价的差额为准）。被告秦丹辩称，其与原告签订购房意向合同后，并未收到原告支付的任何款项，故不存在返还定金的问题。另，其与原告并未就房屋买卖签订具体的买卖合同，该合同仅为各方就购买事宜签订的前期购房意向合同，该合同中还约定双方要签订存量房买卖契约，故该合同并不是真正的房屋买卖合同，原告所述损失并无相关事实依据，其不予认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月19日，原告（甲方）与被告秦丹（乙方）及居间方我爱我家房产公司（丙方）签订购房意向合同一份，约定如下：1、甲方通过丙方购买石湖华城43幢1607室房屋，该房屋转让总价为160万元，该总价包含随屋赠送的本小区买断车位41号壹个，其它家具家电无。2、甲方约定按商业按揭方式支付房款，首付款740000元支付时间为2016年3月10日前办理资金托管、网签手续（时）。3、甲方为表示对丙方提供的房源购买诚意，愿意向丙方支付意向金人民币50000元。待乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若甲方不依约履行，则无权要求返还定金。甲方支付意向金后，若乙方不愿签订本合同的，则该意向金由丙方在两个工作日之后无息退还给甲方。……6、甲、乙、丙三方共同约定，甲、乙双方同意在本意向书签字后7日内，签订《存量房买卖契约》。如乙方未前来签约的，甲方有权要求双倍返还定金。7、违约责任方面约定，本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金。合同签订后，原告于当日向我爱我家房产公司交付了5万元。又查明，涉案房屋石湖华城43幢1607室房屋于2012年12月18日办理房产证，该产证登记在被告个人名下，权属情况为单独所有。原、被告双方一致确认，被告已于2016年2月24日向原告明确表示不出卖涉案房屋，但原告要求被告按照意向书继续履行合同，被告明确拒绝。截至目前，被告并未至我爱我家房产公司领取原告交纳的5万元款项。双方还确认，原、被告双方签订的该购房意向合同于2016年4月14日本院第一次开庭时解除。庭审中，被告表示，其不愿继续履行合同的原因是其母亲与其同住，已习惯涉案住房，其母亲不同意出售此房。庭审中，原告提供我爱我家房产公司出具的证明，证明被告未持房产证、土地证原件到场，故被告未领取50000元定金及被告以加价50000元为由，不出售涉案房屋的事实。经质证，被告认为，该证明不符合证据形式，证人应当庭作证，接受被告质证，故对该证明的真实性、合法性、关联性无异议。审理中，被告称其不清楚涉案房屋目前的市场价格，原告申请委托鉴定机构对涉案房屋2016年3月的市场价格进行鉴定。本院即委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行鉴定，鉴定时点为原告起诉之日即2016年3月7日。该鉴定机构于2016年10月24日出具房地产估价报告，认定按鉴定时点2016年3月7日，涉案房屋（室内毛坯）的市场价值为人民币165.7万元，评估单价为15040元/平方米。41号买断车位（使用权）市场价值为人民币7万元。评估费为14485元。经质证，原告对该评估报告表示认可。被告表示，对评估报告的真实性、合法性都无异议。但其认为房屋附带41号车位是其在购买房屋时开发商所赠予，故车位的价值7万元不应当计入涉案房屋的实际价值中，故原告的损失只是165.7万元与合同价160万元的差额。另，从本评估报告可以看出涉案房屋的实际价值远远超过合同价格，而被告在2016年2月24日即已明确告知原告不愿继续履行合同，其申请以合同签订时间为基准，对涉案房屋及车位的市场价进行评估。同时，被告表示，原、被告双方约定的违约金亦过高。至于在我爱我家房产公司的5万元定金，其亦不会再去领取。以上事实，由原告提供的购房意向合同、房产证、业务收据、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，首先，原、被告双方签订的购房意向合同已对需购买房屋的座落、房屋价款、房款支付及税费支付方式、违约责任等房屋买卖合同的基本条款作出明确约定，并明确被告签订本意向合同后，意向金即转为购房定金。故原、被告双方于2016年2月19日签订的该份合同虽名为购房意向合同，但实为房屋买卖合同。虽该合同约定双方签字后7日内签订《存量房买卖契约》，但该约定是基于二手房买卖需经行政备案手续而签订，即使双方嗣后签订了存量房买卖契约，亦不影响原、被告双方之前所签订的该房屋买卖合同的有效性。故被告以双方尚需签订存量房买卖契约为由，否定双方之间的该房屋买卖合同的辩称，本院不予采纳。综上，原、被告双方于2016年2月19日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。其次，被告签订房屋买卖合同后拒绝履行合同义务，原告要求被告赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。被告于2016年2月24日明确拒绝履行合同，已属违约。原告于当天表示不同意，后又在合理期限内即于2016年3月7日诉至法院要求被告赔偿相应损失，原告亦无扩大损失之过错。故本院确定以2016年3月7日为鉴定时点评估涉案房屋的市场价格，并以该价格与双方签订的合同价的差价作为原告因被告违约而造成的损失并无不当。被告申请以合同签订日期作为鉴定时点申请对涉案房屋及车位的市场价格重新鉴定，不符合法律规定，本院不予采纳。因原、被告双方对南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司所作房地产估价报告真实性、合法性均无异议，故本院对该鉴定报告予以采纳。该鉴定报告中明确2016年3月7日涉案房屋的市场价值为人民币165.7万元，41号买断车位（使用权）市场价值为人民币7万元。虽被告认为房屋附带的该车位是其买房时赠送，故不应当计入涉案房屋价值。但，该车位虽为原告买房时赠送，但车位并非没有价值，车位的价值实际已被开发商计入原告的房款之中。原、被告双方签订的房屋买卖合同已约定被告将该车位一并交付，现被告违约，而该车位又确有价值，故被告亦应赔偿原告因无法获得该车位造成的财产损失，故该车位价应该计入。根据鉴定意见，涉案房屋及车位的市场价格为172.7万元，而原、被告双方约定的涉案房屋及车位的合同价格为160万元，故被告需向原告赔偿损失12.7万元。最后，原、被告双方一致确认双方签订的合同于2016年9月1日解除，本院予以认定。虽原、被告双方约定签订合同后，意向金5万元转为定金，但毕竟被告现并未领取该5万元定金，故原告要求被告返还5万定金，于法无据，本院不予支持。该5万元定金是原告给我爱我家房产公司代为持有后，转交给被告，现原、被告双方买卖合同已经解除，被告也表示不会去领取该5万元定金，我爱我家房产公司仍持有该5万元定金，于法无据，应予退还，原告可向我爱我家房产公司另行主张返还该5万元定金。另，被告在审理中并未提供证据证明涉案房屋的市场价格，原告因被告违约而花费的鉴定费为必要诉讼成本，该费用应由被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告秦丹于本判决生效之日起十日内向原告刘红良赔偿损失127000元。二、驳回原告刘红良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币5050元、保全费1520元、鉴定费14485元，合计人民币21055元，由原告刘红良负担2210元，被告秦丹负担18845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  吴正贤人民陪审员  陈健红二〇一六年十一月二十一日书 记 员  于 悦