重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初3741号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：王锋，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨昕，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。被告：张军，男，1969年12月10日出生，汉族，住浙江省文成县。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业公司”）与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托诉讼代理人王锋、何雨昕到庭参加了诉讼。被告张军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2013年8月至2015年12月的物业服务费10415.64元，2013年8月、2013年10月、2013年12月、2014年2月、2014年4月及2014年6月至2015年12月的公摊电费（分摊电费）343.70元,2014年2月、2014年3月及2014年6月至2015年12月的公摊水费（分摊水费）10.02元；2、判令被告立即向原告支付违约金（自欠交物业服务费、分摊水电费之日起，按每日3‰的标准计算，直至所欠费用付清之日止）。诉讼过程中，原告家利物业公司放弃要求被告给付2013年8月至2015年12月期间的公摊水、电费违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系XX的物业管理公司，被告系XX一期尚府45幢11室业主。根据法律、法规的规定及被告签署的《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、XX物业服务合同相关规定，被告应当缴纳物业服务等费用，但被告从2013年8月起拒绝向原告缴纳物业服务费，且拒绝缴纳分摊电费及分摊水费。原告多次催收无果，被告张军未向本院提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。因被告张军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月1日，以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方，原告家利物业公司为乙方，双方就乙方为重庆XX一期提供物业服务，签订了《和记黄埔XX项目（一期）前期物业服务合同》1份。合同约定第六条约定：委托管理期限为三年，自2009年10月18日起至2012年10月17日止。若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条约定：物业服务费主要由物业服务支出和乙方的酬金构成，以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算（最终以经重庆市物价管理部门备案的标准为准）：住宅：3.60元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；房屋已交付或视为交付的，自房屋交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或房屋买受人交纳，业主在房屋交付时应预交物业服务费。空置房屋的物业服务费：已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（以水电费未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。若物业发生产权转移时，业主应当交清所有已发生的物业服务费。业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：从逾期之日起每天按应交费用的3‰向乙方交纳违约金至付清时止；逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主或非业主合法使用人应承担违约金，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。上述合同经北部新区经开园分局备案登记，其物业服务收费标准亦向重庆市物价局进行了备案，备案的住宅物业服务费收费标准为别墅3.60元/平方米。上述合同签订后，原告家利物业公司按约定对XX一期小区提供了物业服务至今。2010年4月16日，被告张军本人签署了《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》1份。被告张鹏承认原告家利物业公司根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的XX实施物业服务的资格，并对物业服务合同和规约的内容表示认可，同意原告家利物业公司按照服务合同和规约的规定实施XX的物业服务。2011年7月30日，被告张军办理了《XX入伙手续进程确认书》后至今未入住。被告张军无故未向原告交纳从2013年8月至2015年12月期间的物业服务费，也未向原告家利物业公司交纳2013年8月、2013年10月、2013年12月、2014年2月、2014年4月及2014年6月至2015年12月的公摊电费,以及2014年2月、2014年3月及2014年6月至2015年12月的公摊水费。经核定，被告张军应承担公摊电费168.65元、公摊水费9.42元。原告家利物业公司在庭审中未提供被告应承担2013年8月、2013年10月、2013年12月公摊电费的相关证据，也未提供被告应承担2014年2月、2014年3月公摊水费的相关证据。原告家利物业公司经书面催收，被告张军至今未交纳上述期间的物业服务费、公摊电费及公摊水费。另查明，原告家利物业公司系具有二级资质的物业服务企业。被告张军系位于重庆市北部新区XX街X号X幢X号房屋的所有权人，房地产权证号113房地证2011字第1XXXX号，房屋建筑面积201.18平方米。该房屋系别墅，现系空置房。2016年4月14日，原告家利物业公司要求被告支付物业服务费、公摊电费、公摊水费及违约金，诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿放弃其中要求被告给付2013年8月至2015年12月期间的公摊水、电费应给付违约金的诉讼请求。上述事实，有原告举示的房地产权证、和记黄埔XX项目（一期）前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书、资质证书、重庆市物业服务收费备案表、电费发票、公摊电费明细、原告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与XX一期小区开发商签订的《和记黄埔XX项目（一期）前期物业服务合同》以及被告本人签署的《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原告依约对该小区提供了物业服务，并书面催收物业服务等费用，被告应当按《和记黄埔XX项目（一期）前期物业服务合同》的约定向原告给付物业服务等费用，并依法承担违约责任。《前期物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积计算，别墅按3.60元/月·平方米标准交纳物业服务费，因被告房屋系别墅，系空置房，且原告起诉减半收取物业服务费，故被告应交纳从2013年8月至2015年12月期间（共计29个月）的物业服务费为10501.60元（3.60元/月·平方米×201.18平方米×29个月×50%）。原告仅要求被告应当给付物业服务费10415.64元，本院予以准许。《前期物业服务合同》约定公摊水电费应按户据实公摊后由业主缴纳，经核定被告应当给付公摊电费168.65元、公摊水费9.42元。对原告诉讼请求中超过被告应当给付的公摊电费、公摊水费的部分，本院不予支持。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付2013年8月至2015年12月期间的公摊水电费违约金的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院予以准许。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应当在每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，被告未按期给付物业服务费已经构成违约，应当按合同约定从次月1日起，以每月应当给付的物业服务费及公摊电费为基数，按每日3‰的标准给付违约金，至物业服务费及公摊电费付清为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张军在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司从2013年8月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费10415.64元；二、被告张军在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司从2014年2月起至2015年11月期间的公摊电费168.65元；三、被告张军在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司从2014年6月起至2015年11月止期间的公摊水费9.42元；四、被告张军在本判决生效之日起五日内，向原告家利物业管理（重庆）有限公司给付从2013年8月起至2015年12月止期间应给付物业服务费的违约金（违约金的计算方式：从2013年8月起至2016年1月止,分别从被告张鹏欠缴物业服务费当月的次月1日起，以每月应交纳的物业服务费362.12元为基数，分别按每日0.3%的标准计算至上述物业服务费付清时为止，但以不超过被告张鹏应给付的物业服务费10415.64元为限）；五、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告张军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  王道恒人民陪审员  袁宗平二〇一六年十一月二十五日书 记 员  胡 骏