苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01676号原告：苏州市百购资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖东路8号4号楼。法定代表人：赵澜，董事长。委托诉讼代理人：张成、薛能，江苏新天伦律师事务所律师。被告：王哲，男，1970年10月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人郭文男，江苏平和成律师事务所律师。委托诉讼代理人陈广虹，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。原告苏州市百购资产管理有限公司（以下简称原告百购管理公司）与被告王哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。本院对本案依法适用简易程序于2015年11月9日、2016年4月22日两次公开开庭进行了审理。原告方的委托诉讼代理人薛能，被告的委托诉讼代理人郭文男到庭参加诉讼。审理中，被告王哲于2015年11月5日向本院寄送反诉状，本院于2015年11月9日签收，故本案在第二次开庭时对于被告王哲的反诉请求在本案中与本诉一并审理。但被告王哲在本院指定的期限内未能向本院交纳反诉费用，以视为自动撤回反诉处理。本院对此不再另行出具民事裁定书，被告王哲可就其反诉事项另案起诉。本案又于2016年11月15日再次开庭进行了审理，原告方的委托诉讼代理人张成，被告的委托诉讼代理人陈广虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百购管理公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠原告的房屋租金766352.38元（从2014年2月22日起计算至2015年9月28日，之后的租金另案主张，标准是按照每月39945.30元计算）；2、判令被告支付原告迟延履行金57180.01元（迟延履行金依据是合同第九条第六项，现自愿按照同期银行贷款利率的1.5倍计算至被告实际支付之日止）；3、被告支付原告因长期拖欠租金产生的违约金30000元；4、诉讼费由被告承担。被告王哲辩称，我方的租金已经缴纳至2014年3月31日，之后租金未予支付，原因是原告租给我们的电梯轿厢及四楼包厢房间有浓烈的餐饮油烟味，致使被告无法正常经营KTV,给被告造成了巨大的经济损失，我方不存在违约行为，对于迟延履行金，因为合同是格式合同，所以我方也不予认可。经审理查明，2012年12月1日，原告百购管理公司（出租方、甲方）与被告王哲（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将座落于苏州市相城区阳澄湖东路99号百购商业广场A幢三层商铺编号A3053-3103出租给被告王哲，用于开设KTV或餐饮，品牌暂定为相鼎国际，建筑面积为1331.51㎡，租金以建筑面积乘以单价计算；租赁期限自2012年12月1日起至2018年3月31日止。《物业租赁合同》第五条租金、押金及其他费用中约定：1、租金计算方式如下，（1）、2012年12月1日至2016年3月31日，乙方应向甲方支付租金每月每平方米30元，合计每月39945.3元（包括每月物业管理费6590.97元）；（2）、2016年4月1日起至2017年3月31日，乙方应向甲方支付每月每平方米租金31.5元；……；3、租金支付时间，租金每三个月支付一次，首期租金于签约当日一次性支付给甲方，以后租金三个月支付一次，先付后租，乙方需在前一期租赁期满十五日前支付下期租金，物业管理费由甲方代收代付给本项目指定物业管理公司。该合同第九条违约责任中约定：4、除本合同中对违约责任有特殊约定外，任何一方违反本合同约定的，均需向对方一次性支付违约金30000元；6、乙方未能按合同第五条约定支付甲方租金和押金的，甲方有权要求乙方承担违约责任，迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向甲方支付迟延履行金；……。以上事实，有原告提供的当事人身份信息、《物业租赁合同》及双方当事人的陈述附卷佐证，本院予以确认。原告百购管理公司为证明其诉讼请求，另外举证：1、2014年3月28日原告出具的收据存根1份，证明2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金已经交齐，之后的租金未付。2、2013年4月3日出具的收据存根1份，证明原、被告双方约定用被告购买A4068室的定金5万元抵销租金的事实。经质证，被告王哲认为，1、对于收据真实性没有异议；2、因为是复印件，没有被告本人的签字不予认可。被告王哲为反驳原告诉请，举证情况说明1份，其上载明：“1、88百购地下一层通四层观光电梯经常发生故障，现已要求维保商彻查，争取能将问题尽早彻底查明并解决；2、经物业人员现场查看，通往4楼相鼎娱乐会所的电梯轿厢和四楼包厢房间内确有浓烈的餐饮油烟味存在”，证明原告出租给被告的物业具有瑕疵，有浓烈的油烟味，致使我方无法正常经营。原告质证认为，其上载明的苏州易亚物业管理有限公司确实是百购广场的物业公司，但是图章真实性需要核实，如果真实性没有异议，观光电梯发生故障不影响被告营业，情况说明中的观光电梯离被告所开的KTV很远，一般用不到；另外情况说明出具的时间是2015年9月8日，不能说明2015年9月8日之前一直有油烟味。本案审理中，原告百购管理公司最终明确对于上述定金5万元抵销租金的请求不再主张；被告王哲也明确该5万元不认可抵销，与租赁关系无关。本院认为，原告百购管理公司与被告王哲签订的《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，被告对于原告有权向其出租涉案房屋也没有异议，故该合同合法有效，原、被告双方均应全面履行各自的合同义务。原告在已经将出租商铺交付被告的情况下，被告王哲应当按约向原告支付租金，根据原告举证的2014年3月28日收据显示，被告王哲已经支付了2014年1月1日至3月31日的租金，被告也认可其租金交到了2014年3月31日止，之后的租金没有支付，故对于原告现在要求被告支付2014年2月22日起计算至2015年9月28日租金的请求，本院仅支持其自2014年4月1日起至2015年9月28日期间的租金，按照每月每平方米30元标准核算为716352.38元（39945.3元×17个月+28天×1元/平方米/月×1331.51平方米）。对于原告分别主张的迟延履行金和违约金30000元，由于其不能证明在迟延履行金外还有其他损失，故两项不应同时主张，故本院对该两项主张仅支持其迟延履行金。对于迟延履行金虽然在合同第九条中有约定，但该约定标准过高，现原告自愿主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，未超过合理范围，应予以准许。同时，由于合同约定租金应每三个月支付一次，先付后用，且须在前一期租赁期满十五日前支付，故依次推算，被告王哲应当在2014年2月15日前支付2014年3月-5月的租金，现尚欠79891.8元；在2014年5月15日前支付2014年6月-8月的租金119837.7元；在2014年8月15日前支付2014年9月-11月的租金119837.7元；在2014年11月15日前支付2014年12-2015年2月的租金119837.7元；在2015年2月15日前支付2015年3月-5月期间的租金119837.7元；在2015年5月15日前支付2015年6月-8月的租金119837.7元；在2015年8月15日前支付2015年9月的租金37282.28元，故被告应当向原告支付上述每一期的迟延履行金，均从当期应付之日起以当期欠付租金为基准，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际支付之日止。被告王哲所辩称的存在餐饮油烟等问题，并不能成为其拒付租金的正当理由，故对此辩解不予采信。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等规定，判决如下：一、被告王哲支付原告苏州市百购资产管理有限公司2014年4月1日起至2015年9月28日期间的租金716352.38元。二、被告王哲支付原告苏州市百购资产管理有限公司迟延履行金，以79890.6元为基准从2014年2月15日起算，另以119835.9元为基准分别从2014年5月15日、2014年8月15日、2014年11月15日、2015年2月15日、2015年5月15日起算，再以37282.28元为基准从2015年8月15日起算，以上均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算利息至被告王哲实际支付租金之日止。以上第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告苏州市百购资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为5918元，由被告王哲负担（被告负担之款，原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月二十五日书记员  姚丽君