安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初3263号原告：马鞍山紫元物业服务有限公司，住所地马鞍山市雨山区。法定代表人：张永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：查正巧，女，汉族，1977年12月8日出生，住安徽省马鞍山市花山区。被告：束昌林，男,汉族，1969年9月3日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山紫元物业服务有限公司（以下简称紫元物业公司）诉被告束昌林物业服务合同纠纷一案。本院于2016年9月1日立案受理后,依法使用简易程序由代理审判员刘乔独任审判,于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告紫元物业公司的委托诉讼代理人查正巧、被告束昌林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告紫元物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2012年1月1日-2015年12月31日的物业管理服务费3647元，2013年7月1日-2015年12月31日电梯公泵公摊费用184.7元；二、判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金5000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年10月23日，紫元物业公司与束昌林签订《前期物业管理服务协议》，后又与春晖家园小区业主委员会签订《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》，约定紫元物业公司为春晖家园商住小区提供物业管理服务，业主应当按时交纳物业管理服务等相关费用，如业主未按协议约定时间交费，原告有权要求其补交，并自逾期之日起按每日3‰的标准加收滞纳金。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，被告拖欠2012年1月1日-2015年12月31日的物业管理服务费3647元，2013年7月1日-2015年12月31日电梯公泵公摊费用184.7元。原告多次催缴未果，故诉至法院。被告束昌林辩称：1.案涉房屋其系2008年5月拿的钥匙，2009年9月20日入住，2010年7月发现房屋质量存在问题，2楼住户反映其房屋漏水，此时房屋仍在保修期内。其向物业公司反映，物业公司加以推脱，因物业公司的不作为，导致房屋于2014年过了保修期，但问题仍没有解决。4年间楼下住户没完没了的找束昌林，给其被告生活造成极大困扰，物业公司应当进行补偿。承认没交物业费，但系因为物业公司未尽合同义务，对其经济和生活造成损害，2016年以前的物业费都不应当交。2.小区的管理未达到合同约定的标准，车辆管理和摆放混乱，小区地下车库只买卖不出租，业主没有地方停车，车辆堵塞消防通道。为支持其诉讼请求，紫元物业公司向本院提供四组证据并说明如下：证据一，原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，公司名称变更登记公告复印件一份，证明原告诉讼主体资格。证据二，《前期物业管理服务协议》、《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》各一份，证明原告为被告居住的春晖家园商住小区提供物业管理服务，被告应按时向原告交纳物业管理服务等相关费用，以及原、被告双方在物业管理服务合同中约定其他具体的权利义务。证据三，催款通知书两份、律师函及快递单各一份，证明原告多次向被告催交物业管理服务费，以及告知了被告不按时交纳物业管理费所需承担的法律后果。证据四，服务价格登记证一份、物业费及滞纳金计算说明打印件一份，证明原告具有收取物业费的资质，原告主张的物业费及滞纳金的数额及收费标准符合合同约定及法律规定。束昌林发表如下质证意见：1、对证据一、二无异议。2、证据三催款单和律师函在开庭前都没有收到过。3、对证据四中服务价格登记证无异议，但认为滞纳金的合法性有问题。束昌林向本院提供17张照片，证明在保修期内房屋发现质量问题，原告没有帮助进行协调，导致其产生损失，且小区管理混乱，卫生、车辆管理都有问题。紫元物业公司发表如下质证意见：1.漏水问题是房屋质量问题，是开发商的问题，和原告没有关系。开发商给的回复是，装修入住后存在漏水的，不予维修。因为一般人装修前应该做24小时的渗水测试，这时如果发现渗水，一定是房屋质量存在问题，开发商是维修的。2.案涉小区车辆停放是合理的，公司有相应的管理规定，划了车位，没有划车位的地方是不准许停放车辆的。3.其中两张照片是小区外围的。4.堆放垃圾的照片，是业主在进行维修，临时堆放。5、防火设备玻璃被打破的照片，是被告家门口的，这是他们楼上楼下打架自己弄坏的，后来是物业公司修的。本院认证意见如下：1.束昌林对紫元物业公司提供的证据一、二以及证据四中的服务价格证无异议，上述证据可以证明本案相关事实，本院均予以认定。2.紫元物业公司提供的证据三催款通知书、律师函及快递单不能证明束昌林实际收到上述通知及函件，对该组证据不予认定。3.证据四中物业费及滞纳金计算说明系紫元物业公司单方制作，达不到其证明目的，本院不予认定。4.紫元物业公司对束昌林提供照片的真实性未提出异议，上述照片与本案具有关联性，可以证明本案相关事实，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月23日，马鞍山紫元富春物业管理有限公司与束昌林签订《前期物业管理服务协议》，约定马鞍山紫元富春物业管理有限公司为马鞍山春晖家园小区提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部分的维护和管理，房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境卫生的管理和服务，公共绿地的养护和管理，安全防范服务，房屋装饰装修管理。服务质量要求为环境整洁，无裸露垃圾；树木生长茂盛，草坪整洁无杂草、无砖块、无垃圾；无违章占道、乱停车辆现象；消防通道畅通无阻等。物业综合服务收费标准为0.58元/月/平方米。小高层电梯、水泵等公共设备设施运行电费为代收代交费用，此费用每半年收取一次，由乙方按如下方式向甲方按实分摊，小高层电梯分摊方式（二层及二层以上）：单栋电梯运行总用电量/该栋住宅面积×电费单价×甲方住宅建筑面积；小高层二次加压泵电费：二次供水加压泵总用电量/二次供水总用电量×电费单价×单户用水量。甲方不按协议约定交纳上述费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。乙方有权向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护及特约性（如家政服务）等有偿服务，乙方对甲方的房屋自用部位、自用设施设备提供维修养护及其他特约服务，由甲方按物价部门有关规定或按实际发生的费用计付。2010年8月16日，马鞍山紫元富春物业管理有限公司变更公司名称为紫元物业公司。2013年5月18日，紫元物业公司与马鞍山春晖家园业主管理委员会签订《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》，约定紫元物业公司为马鞍山春晖家园小区提供物业管理服务，委托管理服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，双方对物业管理服务内容、服务质量、滞纳金及业主房屋自用部位、自用设施设备维修、养护的约定与《前期物业管理服务协议》基本一致，变更物业管理服务费用标准为小高层住宅（有电梯）0.7元/月/平方米（不含二次供水及电梯公摊费用）。部分商业及储藏室电费乙方代收代缴，按实分摊能耗，甲方于分摊后7个工作日内缴清费用。房屋本体维修基金的使用，按乙方先立项报价，经业主委员会审批签字同意后，再按实施的程序进行运作。合同签订后，紫元物业公司依约为春晖家园小区提供物业服务。束昌林系马鞍山春晖家园小区39栋303室业主，其物业形式为小高层住宅，房屋建筑面积为115.99平方米。束昌林未缴纳2012年1月1日-2015年12月31日的物业服务费用，以致成讼。本院认为：紫元物业公司与束昌林签订的《前期物业管理服务协议》以及紫元物业公司与马鞍山春晖家园业主管理委员会签订《马鞍山市春晖家园小区物业服务委托合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效。马鞍山春晖家园业主管理委员会签订的物业服务合同对束昌林亦具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。紫元物业公司已经提供了2012年1月1日-2015年12月31日期间的物业服务，束昌林作为小区业主，接受了紫元物业公司提供的物业服务，应当按照约定缴纳相应的物业服务费用，故对紫元物业公司要求束昌林支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。束昌林抗辩认为紫元物业公司未完全履行合同义务，并提供17张照片予以证明，紫元物业公司对照片的真实性未提出异议，该组照片可以证明案涉小区在车辆停放、垃圾清理事项上存在一定瑕疵，紫元物业公司未能按照合同约定完全履行合同义务，对其诉请的物业服务费用应予酌减，结合双方合同中约定的全部物业管理项目及存在瑕疵的服务项目，本院酌情确定束昌林按照90%的标准缴纳欠付的物业服务费用，即束昌林应当向紫元物业公司缴纳2012年1月1日-2015年12月31日期间的物业服务费3283元（0.58元/月/平方米×18个月×115.99平方米×90%+0.7元/月/平方米×30个月×115.99平方米×90%）。至于束昌林所主张的房屋自用部位漏水问题，并非双方合同约定或法律、行政法规规定的物业管理服务范围，对束昌林该项抗辩理由，本院不予采纳。紫元物业公司主张束昌林支付其2013年7月1日-2015年12月31日的电梯公泵公摊费用184.7元，但未提供证据证明其已实际代为缴纳及缴纳的金额，故紫元物业公司该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。紫元物业公司自愿放弃要求束昌林支付滞纳金，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，紫元物业公司的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》（国务院令第379号）第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告束昌林于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山紫元物业服务有限公司支付物业服务费3283元。二、驳回原告马鞍山紫元物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告束昌林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。代理审判员 刘 乔二〇一六年十一月二十一日书 记 员 邢涵敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》（国务院令第379号）第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。