广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12781号上诉人（原审原告）：杨晨，住广东省广州市海珠区。委托代理人：李青峰，系广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海英，住广东省广州市天河区。委托代理人：李如茂，系广东汇俊律师事务所律师。上诉人杨晨因与被上诉人刘海英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨晨向本院提起上诉称：第一、一审判决事实认定存在重大错误。首先，一审判决在证据采信上断章取义，没有客观全面分析本案的全部证据，做出错误结论：1、一审判决采信上诉人提供的录音证据为2015年4月6日录取的，不是签约当天签约过程的记录，不能客观全面的还原签约当天的事实情况；2、一审判决对“原告知悉相关情况”做了扩大化理解，结合整份录音，我们可以看出上诉人知悉的该“相关情况”指的是被上诉人跟中介说其丈夫出国了；直到2015年1月27日被上诉人才微信语音告诉上诉人说丈夫不能过来办手续要求上诉人帮忙找人到房管局冒名代替。3、签约当日被上诉人没有客观、全面的向上诉人和合同居间方陈述清楚出卖方的基本情况，其一审庭审中所提供的书面资料都没有上诉人和合同居间方签收，即使被上诉人录音的2015年4月6日当天上诉人和居间方仍然为促成“其丈夫在国外”的这单交易做出种种努力，直到开庭当日上诉人才知道其丈夫居然服刑了。其次，合同是可以履行的，不存在履行不能的问题：物权以登记为准，物业房产证只登记被上诉人一人名下，上诉人完全有理由相信这个房子是被上诉人的并且被上诉人具有完全的处分权并且这也是有合同约定的，即使其丈夫服刑也可以通过公证委托办理整个交易，根据被上诉人所提供的录音的最后部分也反映出是因为其要省钱所以没有办理公证委托，客观上是被上诉人选择了单方违约。第二、上诉人不存在过错。上诉人看楼、签约、付定金、交件付费办按揭都是在合法合规按合同约定进行的，没有违法、违约的地方，上诉人花了大量的人力物力却买不到房子，损失惨重。第三、被上诉人的行为存在过错，已经违约。l、根据合同第一条9、甲方保证所填写和提供的有关房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。被上诉人一直跟上诉人和居间方说丈夫出国了，并没有说服刑，上诉人知道真实情况是不会签约买这个房子的，被上诉人对上诉人和居间方已经构成欺诈，并应当承担相应的法律责任。2、在合同履行期内，被上诉人与其丈夫双方于2015年3月16日经法院调解离婚，但对可以办理公证委托后积极履行的房产交易却因为其要省钱所以没有办理，被上诉人不单是怠于履行，客观上是已经构成了单方违约。第四、公平、公正是现代社会推崇的法则。上诉人看楼、签约、付定金、交件付费办按揭为购买涉案房屋花费了大量的人力物力，由于被上诉人的欺诈和违约交易不能继续进行。上诉人经过了将近一年的诉讼周期拿到的却是一份自己承担全部损失的判决，五万块定金无偿被对方使用一年多。第五、1、刘海英当时与丈夫离婚时对涉案房屋进行分割，对方不愿意对房屋进行财产分割。说明当时刘海英应该履行的义务没有履行，所以导致房子无法正常的交易。2、双方的轻重损失对比，对方没有实质损失，我方向对方提交的定金，已返还4000元，还有46000的定金没有返还，所以对方是用这笔钱解决其财产问题。3、我方向中介方多次催促，刘海英依然不履行义务，不配合我方办理银行按揭和当面协调工作，但是在2015年4月5日收到履约催促函后约我方见面，并且带录音笔进行诱导性发问，利用本人和我方男朋友把房屋作为婚房而不轻易放弃购买的心态，而进行诱导发问并进行录音，此后刘海英继续不配合办理银行贷款和履行义务，导致我方起诉。4、一审判决认定双方是存在过错，而我方认为我方不存在过错，我方在购房过程中，对于我方的义务我方按时履行，并且缴纳应该缴纳的费用，从2014年12月27日签订买卖合同到2015年刘海英通知我要办理公证，到最后起诉到法庭，刘海英都是有意隐瞒对方丈夫在国外服刑的事情，我方认为对方构成欺诈，对方明知丈夫服刑，并且不作公证和财产分割，仍然放房，任何人买这个房都会遇到我同样的遭遇。在2015年的电话录音中，我男朋友有说如果对方愿意做公证，公证费用由双方平分，如果进行公证，房屋就能正常买卖，但即使本人让利的情况下，对方仍然不愿意进行公证和财产分割，拒绝原本可以使合同能够继续行使的动作。6、刘海英在隐瞒其配偶服刑的事实，以欺诈的方式诈取定金，待房子升值后再行出售。综上所述，请求二审法院，1、撤销一审第二项判决，改判：被上诉人向上诉人支付违约金139000元，中介费14000元，按揭费4000元。2．被上诉人承担本案全部费用。被上诉人刘海英答辩称：1、协助我方放房的是满某公司并不是中某房地产中介服务有限公司。2、上诉人并未看房，对方是作为婚房使用没有进行看房就当场签约不符合常理。3、定金是因为仍然诉讼中，所以没有退还，定金会在诉讼后按法院要求退还定金。从交易的过程来看，从签订合同到交付定金和遇到障碍、协调障碍的过程，整个交易流程，上诉人和中介对房屋遇到的问题并不觉得意外，而是齐心协力进行克服。被上诉人提供录音的地方是中某房地产中介服务有限公司的营业点，我方未对交易进行配合，是因为了解到配合的违法性还有其丈夫不能出现而导致交易无法完成。被上诉人并无房屋交易的专业知识，对房屋进行充分调查能否交易的义务归中介方，被诉人已经配合中介方提交相关的资料，在作为有中介的情况下，上诉人参与该房屋交易不可能不知道不能交易的房屋事实，被上诉人不存在隐瞒欺诈的情况。杨晨于2015年7月8日向原审法院起诉请求：1、刘海英5日内向杨晨返还定金50000元；2、刘海英5日内向杨晨支付违约金139000元；3、刘海英5日内向杨晨支付中介费14000元、按揭费4000元；4、本案诉讼费由刘海英承担。原审法院经审理查明：2014年12月27日，杨晨（乙方、买方）、刘海英（甲方、卖方）与案外人广州市中某房地产中介服务有限公司（丙方、经纪方，以下简称“中某公司”）签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方向乙方出售天河区黄村路138号XXX房（以下简称“涉案房屋”）；建筑面积为98.44平方米；房屋共有情况【无】；甲方保证对涉案房屋享有完整产权，保证涉案房屋不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为1390000元；涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费；守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；定金50000元，该定金乙方应在签署本合同同时交付给甲方，并自动转为部分楼款；甲方应在收足定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助乙方申请银行按揭；乙方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行按揭贷款所需的资料；首期楼款340000元，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；楼价余款1000000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用等条款。同日，杨晨向刘海英支付定金50000元，刘海英向杨晨出具相应的《收款收据》。现杨晨以刘海英未履行《合同》构成违约等为由要求刘海英返还定金及支付违约金等等。杨晨在本案中提交了以下证据：1、涉案房屋的《房地产权证》复印件及查册时间为2015年6月16日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，《房地产权证》显示：涉案房屋的权属人为刘海英，房屋性质为房改房，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2011年6月27日。拟证明涉案房屋的产权情况等等。2、2014年12月27日，杨晨与中某公司签署的《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，约定杨晨承诺向中某公司支付房地产买卖居间服务费及咨询费14000元，该费用在签订《合同》时支付完毕。3、2015年6月11日，中某公司出具的《证明》，确认杨晨向其支付中介服务费14000元的事实。4、杨晨的招商银行信用卡对账单记录，显示杨晨向中某公司支付14000元。上述证据2、3、4拟证明杨晨已支付中介服务费。5、2014年12月27日，杨晨（乙方、买方）、刘海英（甲方、卖方）与案外人广州市房某某按揭代理服务有限公司（丙方，以下简称“房某某公司”）签订的《房贷通理财服务合同》，约定：甲乙双方协商同意委托丙方为乙方办理按揭贷款相关手续；乙方应向丙方支付的按揭服务及相关费用为14000元，该费用须于签署本合同时缴纳等等。6、2014年12月31日，房某某公司向杨晨出具的《二手楼按揭服务中心收件交接清单》，该清单确认按揭资料已齐。7、2014年12月31日，房某某公司向杨晨出具的《收款收据》，确认收到按揭服务费4000元。上述证据5、6、7拟证明杨晨履行按揭义务并支付按揭费。8、2015年4月3日，中某公司向刘海英邮寄《履约催促函》；函称：根据《合同》的约定，刘海英应在收足定金后15日内，提供齐全办理银行贷款所须的资料，且配合乙方申请银行按揭；刘海英一直未提交齐全办理银行按揭所须资料（包括提交刘海英配偶真实签名的《同意出售共有财产声明书》），导致合同无法继续履行；请刘海英在收到该函后3日内继续履行合同等等。杨晨另提供邮寄上述函件的邮递底单及网上打印的签收记录，显示上述函件于2015年4月5日由本人签收。拟证明杨晨及中某公司催促刘海英履行合同义务。刘海英对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为《合同》签订时刘海英已向中某公司表明刘海英的丈夫无法出现，杨晨对此知情等等。刘海英在本案中提交了以下证据：1、录音光盘及刘海英整理的文字稿，刘海英称该录音为2015年4月6日在中联公司营业点录制，参加人包括刘海英、杨晨、杨晨丈夫及中某公司的中介人员刘某乙。录音主要内容为：刘海英对杨晨丈夫说：“那天你也听到了，我都跟你说了我们的情况其实我丈夫是签不了字的，是不是？”；杨晨丈夫说“对对……他们以为那个缴款明细里没有你老公的名字，现在有个问题就是缴款明细表里有你老公的名字……”；刘海英说：“我之前给他打过电话，我说有他的名字的……你那天坐下签合同之前也把我的情况也跟你讲了是不是？然后我也说了，对不对，然后就是结果他还是，没问题你就签吧这样子……”；杨晨丈夫说“对对对”；等等。2、案外人谢某于2015年9月10日出具的《满某某放盘证明》，内容为：满某某天河北路616号金海分店于2014年12月12日收到刘海英放盘天河区天雅居C区C2栋XXX房的放售信息，根据公司要求有提供身份证、房产证、以及房屋出售公有住房缴款明细表等。3、《出售公有住房缴款明细表》（以下简称《缴款明细表》），记载：涉案房屋的购房人为刘海英，配偶为任某，审核时间为2011年4月等等。刘海英提交上述证据拟证明：刘海英已向杨晨、满某某公司中介及中某公司中介详尽告知刘海英丈夫不能出售涉案房屋且不能签字的事实，以及《缴款明细表》里有刘海英丈夫名字事实；刘海英已向满某某公司中介及中某公司中介提交房屋有关资料以及《缴款明细表》。4、刘海英与其配偶任某的《结婚证》，记载两人于1992年1月17日登记结婚。5、原审法院于2015年3月16日作出的（2015）穗天法民一初字第510号民事调解书，内容为刘海英与其配偶任某经调解离婚，该调解书未对涉案房屋进行处理。上述证据4、5拟证明涉案房屋为刘海英与其配偶的共同财产。杨晨对上述证据质证称：对证据1的真实性予以确认，确认录音为杨晨及其男朋友的录音；对证据3，杨晨表示其交易时并无看到《缴款明细表》；对证据4、5的真实性、合法性无异议。关于本案事实，杨晨、刘海英双方发表了以下观点。一、关于双方交易时刘海英有无向杨晨出示《缴款明细表》。刘海英表示：有出示，当时刘海英已带全部资料给杨晨查看；刘海英并没有向中某公司放盘，是向满某某公司放盘，由于手续有瑕疵，满某某公司没有介绍客户购买涉案房屋，刘海英不知道为何中某公司会联系刘海英；刘海英提交的录音可以证明曾向杨晨出示过《缴款明细表》，且杨晨知道刘海英丈夫无法签署合同的情况。杨晨表示：当时杨晨看到中介出示涉案房屋的照片，杨晨信任中介提供的相关信息才签署《合同》，签《合同》前杨晨有在中介带领下看房，后来刘海英才出现。二、关于杨晨签订《合同》时是否清楚刘海英配偶无法签字。杨晨表示不清楚，也不知道录音中为何杨晨的男朋友表示知道刘海英的配偶无法签字，在签订《合同》前刘海英没有说过该问题，杨晨在交易无法继续时才知道该情况。刘海英表示杨晨知道其配偶无法签字，杨晨还帮刘海英出主意，说可以找人顶替。另，杨晨、刘海英双方在本案中确认：签订《合同》时杨晨及其男朋友均有到场；双方均同意解除《合同》；刘海英已退还4000元给杨晨。杨晨亦当庭变更其第1项诉请为要求刘海英返还定金46000元。杨晨表示按揭费为向按揭公司支付，要求刘海英退还按揭费没有具体合同依据，但这是杨晨的实际损失。刘海英确认其与配偶经法院调解离婚，离婚时未对涉案房屋进行处理，此前亦未对涉案房屋的权属作出特别约定，签订《合同》时刘海英的配偶不清楚出卖涉案房屋的情况，刘海英的配偶现也不同意出卖涉案房屋。另，涉案房屋查册时间为2016年6月20日的《广州市不动产登记查册表》，记载：涉案房屋的产权人为刘海英，房屋性质为房改房，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2011年6月27日。原审法院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《合同》是杨晨、刘海英双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，杨晨、刘海英双方均应依约履行。关于杨晨要求刘海英返还定金、支付违约金、中介费及按揭费的诉请。刘海英与其配偶于1992年1月17日登记结婚并于2015年3月16日经调解离婚，涉案房屋于2011年6月27日登记在刘海英名下，刘海英亦表示其与配偶未对涉案房屋的权属作出特别约定，结合《缴款明细表》及涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，《合同》签订时涉案房屋应属刘海英与其配偶共有。《合同》因刘海英对涉案房屋不具有完全处分权而无法履行，杨晨要求解除《合同》，刘海英亦同意解除《合同》，《合同》所涉的房屋买卖合同关系因双方协商一致而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨晨已向刘海英支付定金50000元，刘海英已向杨晨返还4000元，因此刘海英须向杨晨返还定金46000元（50000元－4000元）。刘海英称双方签订《合同》时，杨晨已知悉《缴款明细表》有刘海英配偶的名字以及刘海英的配偶不能签字，并提供录音证明杨晨的男朋友确认签订《合同》时已知悉相关情况。杨晨确认上述录音的真实性，并确认交易时杨晨及其男朋友均在现场，杨晨亦不能对为何在录音中确认签订《合同》时已知悉相关情况作出合理说明。综合本案举证情况，原审法院对刘海英上述主张予以合理采信。因此，杨晨、刘海英双方对《合同》无法履行均有过错，应各自承担因此遭受的损失，杨晨诉请刘海英向其支付违约金、中介费及按揭费依据不足，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定于2016年6月28日作出如下判决：一、被告刘海英于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨晨返还定金46000元；二、驳回原告杨晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4410元，由原告杨晨负担3460元，由被告刘海英负担950元。二审审理期间，上诉人向本院提交两份微信聊天记录作为新证据。刘海英质证称：证据一，1、该复印件模糊不清，白色字体打出的部分是上诉人自己打的，对真实性不予确认有篡改的嫌疑。2、证据只截图了片面的一小段，是签约之后推定过程，我方都是被动地按照上诉人与中介操作。3、上诉人向满某某中介公司放房时已经对明细表中有被上诉人丈夫的姓名，被上诉人丈夫不能出面签订的情况中介已经知悉。证据二、三性不予确认，聊天证据的对象身份不明，不能证明所要证明的内容。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人坚持认为被上诉人隐瞒交易标的的权属状况，应承担合同解除的违约责任，并在二审中向本院提交相应的资料拟作二审新证据使用。经审核，上诉人提交资料并不足以推翻原审认定，亦不符合二审新证据条件，本院不予采信。原审依据被上诉人之前向放盘的中介机构披露权属情况，结合被上诉人提供交易双方的对话录音，认定双方当事人应是在明确产权状况的情况下签订涉案合同，被上诉人并非刻意隐瞒，该认定并无明显不当。上诉人并无充分证据证实被上诉人恶意违约的情况下，对于原审认定，本院予以维持。至于上诉人提及的交易成本承担问题，交易双方在签订涉案合同时均存在缔约过失，中介等费用是否合理属于上诉人与中介方的另一法律关系处理范围，原审判决并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460元，由上诉人杨晨负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月二十五日书记员  冯冠豪