山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁05民终1415号上诉人（原审原告）：韩美英。上诉人（原审被告）：山东华瑞房地产有限公司。法定代表人：苏大为，经理。委托诉讼代理人：李坤，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，山东正义之光律师事务所实习律师。上诉人韩美英因与上诉人山东华瑞房地产有限公司（以下简称华瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院(2014)广商初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人韩美英，上诉人华瑞公司的委托诉讼代理人李坤、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩美英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由华瑞公司负担。事实与理由：1、一审判决认定华瑞公司道路设计变更是导致逾期交房的合理原因错误，以此扣除72天的石材路面施工期间不合理。此设计变更不能作为逾期交房的合理理由，道路设计变更不在合同约定范围内，小区道路等附属设施建设，应是华瑞公司为业主提供安全舒适的生活环境的义务；2、一审判决按照租用商品房的租金标准计算违约金错误，适用法律错误。涉案合同对逾期付款和逾期交房的违约责任进行了明确约定，是双方当事人真实意思表示，对双方有相同的约束力。上诉人主张的违约金是依据涉案合同约定计算，是违约方应当承担的责任。3、一审程序违法，审限为2年多，未在法律规定期限内审结。华瑞公司辩称，一审判决关于道路设计变更是导致逾期交房的原因，从逾期天数中扣除路面铺装的合理施工区间以及降低违约金数额的认定是正确的。一审程序合法，上诉人韩美英的上诉理由不成立，应予驳回其上诉请求。华瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由韩美英负担。事实与理由：1、韩美英恶意拖延导致涉案房屋长期不能交付，华瑞公司于2012年10月1日委托东营市新境界房地产代理有限公司开始多次电话通知韩美英交房，但韩美英借故推诿，拒不办理房屋交接手续。2、华瑞公司基于改善居住环境、提升小区品质，将涉案小区原规划的沥青路面变更为高档石材路面。华瑞公司曾于2012年3月27日在涉案小区售楼处以公告的方式，对因路面设计变更将导致延期交房事宜向全体业主进行了解释说明，同时告知买受人对此享有异议权。上诉人是在包括被上诉人在内的广大业主无异议的情形下进行的路面变更施工。一审判决按山东正大信工程管理咨询有限公司出具的鉴定报告确定的72－90天的合理施工区间内采信了最低值72天，增加了华瑞公司逾期交房天数，加大违约金数额，损害了华瑞公司的合法权益。韩美英辩称，路面改造的时间不应该作为扣除延期交房时间，华瑞公司主张在2012年10月1日通知业主交房没有证据证实，华瑞公司至今未交房。韩美英向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付房屋荷塘月色20幢1单元102号楼房；2、被告支付原告违约金256081元（自2012-4-30日至2013-12-31日按已交购房款、日万分之三计算）；3、被告支付原告自2014年1月1日至实际交房之日按已交购房款、日万分之三计算的违约金；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告韩美英（买受人）与被告华瑞公司（出卖人）于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于潍高路南、民安路东的华瑞.荷塘月色第20幢1单元102号商品房一套，面积222.07平方米，原告应于合同签订七日内向被告一次性付清购房总价款1399352元。其中，合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策法律法规及地方政府主管部门等客观原因，以及出卖方及施工方的合理原因导致延期交付不视为出卖人违约，但应向买方作出解释或说明。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期（交房）超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条约定，商品房达到使用条件，被告应书面通知原告办理交付手续，并出示证明文件和住房质量保证书及住房使用说明。被告应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。原告于合同签订次日向被告支付了全部购房款1399352元。原告于2014年1月24日诉至一审法院，请求被告交付房屋并支付逾期交房违约金。被告至今未向原告交付涉案房屋。另查明，被告开发的华瑞•荷塘月色小区道路原始设计为沥青路面。后被告委托原设计单位进行设计变更，将原设计的沥青路面变更为石材路面，并按变更后的石材路面进行了采购、铺装。一审法院审理的同类案件（2015）广民重字第2号民事案件中，经一审法院委托，由山东正大信工程管理咨询有限公司作出了鲁正价鉴字[2015]第003号鉴定报告，鉴定结论为：荷塘月色小区内道路石材路面铺装工程总量共计16552.46平方米，垫层同面层工程量，合量施工期间综合考虑为72-90天。为确定原告因被告延期交房所导致的实际损失，一审法院依法委托广饶价格认证中心对广饶城区商品房2012年度至2014年度期间的租赁费用出具认证标准1份，经认证，广饶县城区100平米商品（住宅）楼房的租赁价格为：2012年度11000元；2013年度12000元；2014年度13000元；2015年度12000元；2016年度11000元。一审法院认为，合同应当全面履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告依约足额支付了购房价款，被告应当按照约定日期向原告交付符合合同约定的房屋，故原告请求被告向其交付涉案房屋的请求，理由正当，予以支持。被告未按合同约定的日期交付涉案房屋，应当依双方约定承担违约责任。但合同约定：因出卖方及施工方的合理原因导致延期交付不视为出卖人违约，出卖人可据实予以延期。本案中被告部分延期交房的行为系由于小区道路设计和施工变更导致，变更后的设计提升了小区的品质，为业主提供了更优质的居住环境，此变更对业主有益无损。小区道路设计变更必然引起工程量及工期的变化，故以改善居住环境、提升小区品质为目的的道路设计变更导致单体商品房（包括本案涉案房屋）的延期交付，应属于合同约定的出卖方的合理原因，由此导致延期交房的相应期限符合合同约定并应予以扣除。山东正大信工程管理咨询有限公司鲁正价鉴字【2015】第003号鉴定报告确定增加的合理施工区间综合考虑为72-90天，根据涉案小区实际情况，可以酌情确定被告因合理原因导致延期交付时间为72天。但被告至今未将涉案商品房交付给原告，在扣除上述可以扣除的延期交房时间72天后，被告仍然逾期，对此按照双方《商品房买卖合同》的约定被告应向原告支付违约金。被告所提涉案房屋至今未交付系原告以房屋质量为由等自身原因拒不接受交房的意见证据不足，不予采纳。根据合同法和商品房买卖合同的相关规定，根据本案情况，存在违约金约定过高的情形，应予以降低。假如原告租用本案《商品房买卖合同》约定同等标准和面积的商品房居住，会造成相应租金支出损失，因此本案相应违约金的标准应参照本地即广饶县城区商品房的租金标准的130％计算为宜。综上，原告诉讼请求合理部分，予以支持，对过高部分，不予支持。被告华瑞公司第二次庭审经合法传唤未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的处分，相应诉讼后果由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告山东华瑞房地产有限公司于判决生效后十日内向原告交付华瑞荷塘月色第20幢1单元102号房屋。二、被告山东华瑞房地产有限公司于判决生效后十日内向原告支付自2012年5月1日至2013年12月31日间扣除72天后的违约金44462元。三、被告山东华瑞房地产有限公司于判决生效后十日内向原告支付2014年度违约金37530元、2015年度违约金34643元、自2016年1月1日至被告实际交房之日按2016年度每100平方米11000元计算日均租赁费再均乘以实际面积222.07、乘以130%计算的违约金。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5141元，由原告韩美英负担1113元、被告山东华瑞房地产有限公司负担4028元。二审中，上诉人韩美英提交证据1、涉案房屋的竣工验收备案表复印件一份。证明涉案房屋在2013年10月15日通过验收，之前华瑞公司不具备交房条件，华瑞公司主张在2012年10月1日通知韩美英接收房屋是不正确的。证据2、音像资料一组。证实2013年4月10日、4月25日、8月19日，韩美英跟售楼处工作人员李凤彦、李梅以及广饶县质监站站长的通话。证明涉案房屋质量有问题，不是韩美英恶意拒收。华瑞公司质证后认为，竣工验收备案表是复印件，真实性无法核对，即便真实，华瑞公司与韩美英签订的商品房买卖合同中交房条件是商品房单体验收合格，并非综合验收。故该证据与本案争议事实没有关联性；韩美英提交的录音资料形式不完整，没有提交该录音资料的原始载体，不能证明通话双方的主体身份，故对录音证据的真实性及证明目的均不认可。本院认为，竣工验收备案表虽系复印件，与本案有关联，华瑞公司不予认可，但未提供相反证据予以证实，对该证据予以采信；音像资料不能证实韩美英主张的房屋质量存在问题，房屋质量问题应由专业部门机构进行认定，对该证据不予采信。本院认为，二审中，本案双方当事人争议的焦点问题：华瑞公司是否构成违约，一审判决认定扣除72天合理期间后以租金标准计算违约金是否正确。韩美英与华瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，韩美英按照合同约定足额支付了购房价款，华瑞公司应按照合同约定的日期向韩美英交付符合合同约定的房屋，华瑞公司未按合同约定的日期交付涉案房屋，且至今未交付，构成违约，应当承担违约责任。上诉人华瑞公司主张其已于2012年10月1日电话通知韩美英交房、系韩美英恶意拖延导致涉案房屋长期不能交付，未提交相关证据予以证实，对该主张不予支持。由于华瑞公司将涉案小区原始设计道路由沥青路面变更为石材路面时，在其售楼处以张贴公告方式告知了广大业主，属于合理原因。一审法院依法调取另案中涉案小区相关鉴定报告，证实小区路面设计变更增加合理施工区间为72-90天，对本案有参考价值。故一审判决酌情认定变更路面设计导致延期交付时间为72天并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据该规定，一审法院在韩美英无证据证实造成具体损失数额的情况下，对违约金数额进行调整，参照涉案房屋所在地的广饶县城区商品房的租金标准的130％计算违约金数额，符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人韩美英、华瑞公司的上诉请求均不能成立，均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5141元，由上诉人韩美英、山东华瑞房地产有限公司各负担2570．50元。本判决为终审判决。审判长  隋宪贞审判员  张江涛审判员  翟玉芬二〇一六年十一月二十二日书记员  苟炳燕