四川省冕宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)川3433民初字618号原告李勋，女，汉族。委托代理人：刘晨蓉，四川君合律师事务所律师。（特别授权）被告：四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司。负责人：李端全。被告：四川瑞坤置业有限公司。法定代表人：李端全。二被告委托代理人：郭晓泉，四川南北律师事务所律师。（特别授权）原告李勋与被告四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司（以下简称瑞坤置业冕宁分公司）、四川瑞坤置业有限公司（以下简称瑞坤置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员李雪川担任审判长，审判员徐宁江、人民陪审员朱国龙组成合议庭，于2016年10月12日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及二被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年6月15日，原告与被告瑞坤置业冕宁分公司签订房屋租赁合同1份，约定原告将坐落于四川省冕宁县漫水湾镇雅水路28号漫水曦城一期综合楼1-4-1号的建筑面积约1321.773平方米的房屋租赁给被告瑞坤置业冕宁分公司，租赁期为2014年6月15日起至2015年6月14日止，房租为月租金20万元，前三个月免收房租，瑞坤置业冕宁分公司自2014年9月15日起按月支付房租给原告，双方还约定合同违约金为20万元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告瑞坤置业冕宁分公司，但被告瑞坤置业冕宁分公司在合同期内未向原告支付任何租金，并于合同期满后继续占用该房屋。2016年7月15日双方经协商就该房屋租赁事宜签订了《协议书》，该协议书确认：截止2016年7月15日被告瑞坤置业冕宁分公司共计欠付原告房屋租金440万元及违约金20万元；被告瑞坤置业冕宁分公司如不按《协议书》约定履行欠款清偿义务，原告与被告瑞坤置业冕宁分公司的事实租赁关系自2016年8月21日起解除，被告瑞坤置业冕宁分公司应于2016年8月22日腾退房屋，并向原告支付全部欠付款项。现《协议书》约定的支付期限已满，被告瑞坤置业冕宁分公司并未按房屋租赁合同和《协议书》的约定履行支付义务。另一被告瑞坤置业公司是被告瑞坤冕宁分公司的总公司。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付自2014年9月15日至实际腾退之日止所欠房屋租金（按月租金20万元计算）；2二被告向原告支付违约金20万元；3、被告瑞坤置业冕宁分公司腾退并向原告返还房屋；4、本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用由二被告承担。被告瑞坤置业冕宁分公司、瑞坤置业公司答辩称：1、原、被双方不存在租赁关系，本案的法律关系虽名为租赁实为民间借贷担保关系，案涉房屋所有权人是被告而不是原告。案涉房屋是被告以买卖形式为公司股东李端全个人借款担保备案到原告名下，原告不是所有人，无权向被告主张租金及要求被告腾退房屋。2014年6月13日被告股东李端全因资金周转困难向原告借款280万元，提出用被告所有的案涉房屋及部分商铺作担保，因案涉房屋建成后未取得产权证，无法在房管部门办理抵押登记，因此以买卖形式作担保备案到原告名下，原告同意借款280万元，但要先扣除80万元作为前三个月的利息，以后每月支付利息20万元，原告为了规避高利息违反法律规定的风险，提出将借贷变成租赁形式，要求签订《房屋租赁合同》代替《借款合同》，双方实际是借贷担保关系，并不存在原告所谓的租赁关系。2、双方于2016年7月15日签订的《协议书》实际是对借款本金及利息的结算，而不是租金的结算。因此请求法庭依法驳回原告诉求。原告为证明其主张的事实，向本院递交了以下证据材料：一、原告身份证复印件、被告营业执照复印件各一份，证明原、被告主体适格。二被告质证意见:无异议。二、商品房买卖合同、物业服务协议各一份，证明本案所涉房屋系原告购买，所有权人为原告，购房合同已在房管局备案了，案号：2014-39号。二被告质证意见:购房合同确实是被告和原告签订的，也确实在房管局备案了，房价是每平方6200元，而房屋总价只是280万，因此房屋买卖是不真实的备案仅仅是做为一个担保。三、收据、银行交易记录、确认函各一份，证明原告已经按约全额支付了购房款。二被告质证意见：对收据无异议，但所有这些不能表明是买卖而是债权债务的转让1300多平方的房屋只付那点钱是不合常规的，这只是双方对借款的合法化规避高利息的合法化，扣除了前三个月的利息原告实际只支付了200万。原告是以买卖形式获取高利息的合法化，这不是一个真实的买卖关系。四、房屋租赁合同一份，证明原、被告租赁关系成立，合同约定了租金标准、支付方式、租赁期限、违约责任等内容。二被告质证意见：合同确实是被告和原告签订的，但这不是一个真实的租赁，是以租金的形式规避高利息。合同约定三个月的装修时间其实是扣除前三个月的利息，房屋之前就装修好了的不存在需要三个月装修。五、2016年7月15日签订的《协议书》一份，证明：1、确认被告在租赁合同期满后一直实际占有使用房屋，并同意按照原租金标准承担租赁费；2、截止2016年7月15日被告尚欠付原告房屋租金440万元及违约金20万元，3、被告未按约清偿租金，双方租赁合同自2016年8月21日起自动解除，被告应当在2016年8月22日腾退房屋并清偿。二被告质证意见：对协议书真实性无异议，对内容有异议，这个协议书不是对租金的结算，实际是对借款本金及利息的结算。租金很高，是不符合常规的，原、被告之间的租赁是不真实的，是以租金形式规避高利息的方式。被告为证明其主张的事实，向本院递交了以下证据材料：一、冕宁县房管局开具的备案证明一份，证明被告公司没有收到房款，交易是不真实的，备案只是提供担保。原告质证意见：对该证据的真实性无法核实，请求法庭核实；从合法性来说已经超过举证期限了，从关联性来说，除1-4-1号的房屋外其他房屋与本案无关联性。1-4-1号也只有面积和单价并不能证明双方实际协商后的价格，不能达到被告所说的实际担保的作用。经审理本院查明事实如下：2014年6月13日原告李勋与被告瑞坤置业冕宁分公司签订房屋买卖合同，从该公司购买了一套位于四川省冕宁县漫水湾镇雅水路28号漫水曦城一期综合楼1-4-1号的建筑面积约1321.773平方米的房屋，并付清了购房款280万元。该购房合同已在房管局备案，案号：2014-39号。2014年6月15日，原告与被告瑞坤置业冕宁分公司签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋租赁给被告瑞坤置业冕宁分公司，租赁期为2014年6月15日起至2015年6月14日止，房租为月租金20万元，前三个月免收房租，瑞坤置业冕宁分公司自2014年9月15日起按月支付房租给原告，双方还约定合同违约金为20万元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告瑞坤置业冕宁分公司，但被告瑞坤置业冕宁分公司在合同期内未向原告支付任何租金，并于合同期满后继续占用该房屋。2016年7月15日双方经协商就该房屋租赁事宜签订了《协议书》，该协议书确认：1、被告瑞坤置业冕宁分公司在租赁合同期满后一直实际占有使用房屋，并同意按照原租金标准承担租赁费；2、截止2016年7月15日被告瑞坤置业冕宁分公司共计欠付原告房屋租金440万元及违约金20万元；3、被告瑞坤置业冕宁分公司如未按约清偿租金，双方租赁合同自2016年8月21日起自动解除，被告应当在2016年8月22日腾退房屋并清偿。现《协议书》约定的支付期限已满，被告瑞坤置业冕宁分公司并未按房屋租赁合同和《协议书》的约定履行支付租金义务，并一直占有使用该房屋。另查明被告瑞坤置业冕宁分公司是被告瑞坤置业公司的分公司。瑞坤置业冕宁分公司具有相关营业执照。本院认为，原告李勋与被告瑞坤置业冕宁分公司签订的房屋租赁合同及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告瑞坤置业冕宁分公司未向原告支付约定的租金，显属违约，按照双方房屋租赁合同和《协议书》约定，被告瑞坤置业冕宁分公司应支付自2014年9月15日至实际腾退涉案房屋之日止所欠房屋租金（按月租金20万元计算）及违约金20万元，并腾退房屋。故原告的诉讼请求，本院予以支持。二被告关于原、被告双方签订的房屋买卖合同实际是借贷担保合同；双方签订的房屋租赁合同实际是以租金的形式规避违法高利息；双方签订的《协议书》实际是对借款本金及利息的结算，而不是租金结算的主张，因二被告没有相关证据予以证明，本院认为该主张不能成立。的据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下一、被告四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起10日内迁出并向原告李勋返还租赁房屋即漫水曦城一期综合楼1-4-1号房屋；二、被告四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向原告李勋给付租金（租金的计算方式为：每月20万元，自2014年9月15日起计算至2016年7月15日的欠付租金的数额为440万元，之后的租金至实际返还房屋之日止按照每月20万元继续计算），对此款被告四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；三、被告四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向原告李勋给付违约金20万元，对此款被告四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告李勋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45464元，由被告四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司、四川瑞坤置业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于凉山州中级人民法院。审 判 长  李雪川审 判 员  徐宁江人民陪审员  朱国龙二〇一六年十一月三日书 记 员  赵树雄