济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0113民初1124号原告：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：谈朝晖，该公司董事长。委托代理人：邵华，男，生于1984年5月26日，汉族，该公司员工，住济南市。被告：李静，女，生于1986年1月7日，汉族，住济南市长清区。原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告李静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告济南恒大绿洲置业有限公司的委托代理邵华到庭参加诉讼，被告李静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南恒大绿洲置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2、判令被告承担相应违约责任，所支付款项109153元不予退回；3、判令被告于合同解除后协同原告到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续；4、判令合同解除后，被告支付房屋占有使用费（自2015年1月10日至实际腾房之日止，以房屋总价款万分之五/天进行计算）5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月14日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，被告购买恒大绿洲B地块xx-1-11xx号房屋，房屋总价款777563元，按合同约定，被告应交纳首期款109153元，剩余544000元采取银行按揭方式付款。后原告、被告与中国农业银行济南长清支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，担保合同约定：原告为被告的544000元按揭贷款承担连带保证责任，由于被告未按担保合同规定期限偿还贷款，致使原告为被告承担保证责任，截止到2016年9月28日原告代偿19期。根据商品房合同附件五第二条第（一）款第4项第（1）点之规定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所交全部款项不予退还，同时被告需协同原告到政府相关部门办理有关解除合同的手续。另外，该房屋已经于2015年1月10日交房，根据合同附件五第十二条第6款，已经办理收楼手续后本合同解除的，买受人应当按购房款总额的每日万分之五支付房屋使用费，并且负有腾房恢复原状、赔偿损失、承担违约金等义务。被告李静未提供答辩。经审理本院认定，2013年10月14日，原、被告签订合同编号为销售（字）20138741316的《济南市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的济南恒大绿洲B地块xx号楼1单元11xx室房屋，建筑面积134.84平方米，合同总价款777563元，原告交纳首付款109153元，544000元采取银行按揭付款方式。后被告作为借款人，中国农业银行股份有限公司济南长清支行为贷款人，原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款544000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利息自实际放款日起计算，原告为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，借款人自愿以所购买的长清区恒大绿洲xx号楼1单元11xx室房屋作为抵押物。中国农业银行股份有限公司济南长清支行于2016年9月28日向原告送达要求代偿被告贷款本息的通知书。截止到2016年9月28日原告代被告向银行偿还了19期贷款，本息共计60102.2元，其中本金为12675.73元，利息为47426.47元。双方签订的合同附件五第二条第一款第四项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。诉争房屋已经办理网签手续。合同附件五第十二条第六款约定，买受人已经办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每日万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应交纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人。原告于2015年1月10日向被告交付房屋。此外，在本院立案审理的原告济南恒大绿洲公司与他人的多起房屋买卖合同纠纷案件中，原告均提供了除合同签订时间、房号、面积、价格、付款期限、首付款金额外与本案完全一致的合同文本，该合同的补充协议（附件五）亦均作出与本案附件五所载内容完全一致的约定。原告认可《济南市商品房买卖合同》系在建设管理部门备案的合同，补充协议（附件五）系其单方制定的格式合同。本院所确认的上述事实，有原告提交的《济南市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、中国农业银行股份有限公司济南长清支行出具的业务凭证及还款明细、收据及原告的陈述笔录在案为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其答辩、举证和质证等诉讼权利的放弃。原告济南恒大绿洲公司主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及相应补充协议和原、被告共同与银行签订的《个人购房借款/担保合同》在案为凭，本院予以确认。上述合同及补充协议中除补充协议中的部分格式条款外其余内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。涉案《商品房买卖合同》附件五明确约定，如被告未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权单方解除涉案《商品房买卖合同》。因被告未按照约定履行还款义务，导致原告承担保证责任。故原告要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告负有返还已收取的购房贷款和购房款的义务。涉案《商品房买卖合同》附件五虽约定“买受人所交全部款项不予退还”，但该约定系原告单方制作的格式条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述“买受人所交全部款项不予退还”的约定明显有违公平原则，加重了被告的违约责任，排除了被告要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。因此，原告依据上述约定要求不予返还被告已付购房款109153元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未完全履行涉案关联合同即《济南市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》项下之义务，导致原告济南恒大绿洲公司承担保证责任，致使涉案《济南市商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金之义务。因补充协议中“买受人所交全部款项不予退还”的违约金约定为无效条款，而原告的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息，本案中原告共计偿还利息为47426.47元。故本院酌定被告向原告支付违约金50000元。解除合同后，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》签订后，被告按合同约定将首付款和按揭贷款全部交付原告济南恒大绿洲公司，已履行完给付房屋对价之义务，有权利从原告处取得所购商品房并实际占有使用。虽因《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》为关联合同之缘故，由于被告违反担保借款合同之约定导致商品房买卖合同解除，但在商品房买卖合同解除之前，该合同仍为有效合同，原告仍享有该合同项下之权利，其中即包括占有使用所购房屋之权利。如前所述，涉案《商品房买卖合同》附件五（补充协议）第十条第六款所作“合同解除后，自买受人收楼至房屋移交出卖人之日止，买受人按购房款总额的每日万分之五向出卖人支付房屋使用费”的约定亦属加重被告责任、排除被告主要权利的条款，亦属无效。故原告要求被告支付自交房之日起的房屋占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告李静于2013年10月14日签订的合同编号为销售（字）20138741316的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、由被告李静支付原告济南恒大绿洲置业有限公司违约金50000元，可于本判决生效后从被告李静已支付购房首付款109153元中予以扣除；三、被告李静于本判决生效之日起十五日内，协助原告济南恒大绿洲置业有限公司到房屋产权登记机关撤销与恒大绿洲xx号楼1单元11xx号房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续；四、驳回原告济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4036元，由原告济南恒大绿洲置业有限公司负担2886元，由被告李静负担1150元。公告费600元，由被告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  岳秀娟人民陪审员  杜 红人民陪审员  房泽杰二〇一六年十一月一日书 记 员  董 娟