太原市小店区人民法院民 事 判 决 书(2015)小民初字第04548号原告:王瑞萍，女，1971年10月30日出生，汉族，个体经营。委托诉讼代理人：胡少伟，山西中诚律师事务所律师。被告：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民北路269号，组织机构代码不详。法定代表人：康丽玲，总经理。被告：山西福运达房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民北路269号，统一社会信用代码。法定代表人：冯海强，经理。二被告共同委托诉讼代理人：李建业，男，山西欣中集团办公室主任，住太原市。原告王瑞萍与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（以下简称”智伟公司”）、山西福运达房地产开发有限公司（以下简称”福运达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞萍及其委托诉讼代理人胡少伟、被告智伟公司及被告福运达公司的共同委托诉讼代理人李建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞萍向本院提出诉讼请求：1、依法请求判令解除原告与被告智伟公司于2009年3月3日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款178761元；3、因二被告原因导致合同解除，依法判令二被告向原告支付违约金119256.6元；4、本案诉讼费、公告费与保全费用等费用由被告承担。事实与理由：二被告的实际控制人均为冯海忠。2009年3月3日原告与被告智伟公司签订了编号为036的《房屋买卖合同》，购买位于太原市xxx。合同约定，房屋总价457523元，付款方式为按工程进度付款，合同签订并开工后十日内，买受人支付总房款（定金计入）的50%；合同签订当日原告支付首付款228761元。合同第七条约定，出卖人在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七个工作日内退还全部已付款，并按已付房款的30%支付违约金。原告依约交纳购房款后，被告智伟公司未按合同约定的期限交房，原告多次找被告智伟公司的实际控制人冯海忠要求退房。被告福运达公司于2013年、2014年退款30000元、20000元。此后被告福运达公司出具了关于2014年10月27日绿茵苑业主上访事件的答复、承诺书、退房通知，同意办理退款手续，且承诺向原告支付房款的60%作为补偿款。经原告了解，绿茵苑所在土地为被告福运达公司所有。但截止起诉之日，二被告既未交房，也未办理退房手续，故原告诉至法院。被告智伟公司、福运达公司共同辩称，二被告系母公司和子公司的关系，其实是一套人员两个牌子。被告智伟公司的法定代表人康丽玲是冯海忠的妻子，被告福运达公司的法定代表人冯海强与冯海忠系兄弟关系。原告在诉状中所述的房子的情况属实，被告同意解除合同，退还房款，违约金要看合同约定的情况。原告向本院提供了相关证据，《房屋买卖合同》、收款依据、被告福运达公司发出的承诺书、退房申请等，并有本案开庭笔录在卷佐证。本院根据当事人提交的证据和庭审情况，认定事实如下：2009年3月3日，原告（买受人）与被告智伟公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：买受人王瑞萍购买出卖人位于太原市xxx房屋一套，房屋用途为住宅，属钢混框架结构，层高2.9米，建筑面积共150.6平方米，房屋单价每平方米3038元，总价款457523元。付款方式为按工程进度付款，即合同签订前买受人支付出卖人定金1万元以确定房号（因买受人原因退房，该定金不予退还）；合同签订并开工后十日内买受人支付总房款（定金计入）的50%即首付款228761元；主体工程出正负零时，买受人在五个工作日内支付房屋总款项的20%；主体工程到12层封顶时买受人在五个工作日内支付房屋总款项的20%；竣工交钥匙时买受人在五个工作日内将房屋总款项付清。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇以下特殊原因：1、遭遇不可抗力，如大气、战争、自然灾害以及国家法律规定的不可抗力范围的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家、省、市政府有关房地产政策的变化导致出卖人无法按照约定期限交房的，除双方协商同意解除合同并变更合同外，出卖人可据实延期。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：其中逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七个工作日内退还全部已付款，并按已付房款的30%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。2009年3月3日，原告支付被告智伟基业公司购房款228761元，被告智伟公司出具了收款收据。原告还提交了2014年9月27日被告福运达公司向绿茵苑小区作出的承诺书，内容为：1.根据市政府相关规定和规划部门要求，我们所在区域地块过户方案在2014年10月份完善并报市规划部门争取在2014年年底项目开始动工，保证在2016年底前具备交房条件并交房；2.对所有购房业主除正常交房标准提高需补正常差价以及正常的物业费、配套费、税费外，保证不多收任何额外加价；3.现有业主如购买车位，按当时售价7折优惠；4.如业主需要退房的，在提出退房申请并批准后，保证2个月内按所交房款加60%补偿全部退清。原告并提供了一份落款日期为2014年9月27日的退房通知复印件，主要内容为与原告因绿茵苑未按时交房，申请将购买的xx单元xxx号退房，实交房款228761元，申请终止合同并退款。该申请下方有冯海忠于2014年9月27日批注”请售后核准购房人全部信息，准确无误后报财务，必须在2014年11月28日将所交房款加60%补偿全部退清”，有武雅君同日批注”客户人基本信息已核对完毕，准确无误，请财务核实交款情况”，有陈玲美于2014年10月15日批注”实缴房款228761元，2013年已退30000元，现金金额198761元整”。原告称原告交纳购房款228761元，在申请退房后被告福运达公司于2013年退款30000元、2014年退款20000元，扣除被告福运达公司已退还的款项，现请求解除《房屋买卖合同》，要求二被告共同退还已付房款178761元，并要求按已付购房款的60%支付违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，原告主张解除与被告智伟公司签订的《房屋买卖合同》。合同的解除系合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。原、被告均未提交证据证明被告智伟公司是在取得了商品房预售许可证明的情况下与原告签订房屋买卖合同，也未提供证据证明在原告起诉前被告智伟公司取得商品房预售许可证，且从2014年9月27日被告福运达公司出具的承诺书看涉案房屋的土地尚未办理规划方案，故现有证据不能证明该房屋买卖合同的效力，原告的该主张证据不足，不予支持。其次，关于退还房款以及违约金的诉求。按房屋买卖合同约定，被告智伟公司应在2011年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告智伟公司至今未交付房屋，且合同效力未定，原告要求退还已交付的购房款的请求应予支持，被告智伟公司应承担退还原告已付房款的责任。第三，原告虽未与被告福运达公司签订房屋买卖合同，但被告福运达公司在2014年9月27日向绿茵苑小区业主作出如业主要求退房同意退还房款并加付补偿的承诺，原告作为购买绿茵苑小区的购房人之一，接受被告福运达公司的承诺并向被告福运达公司提出退房申请，从原告提供的退房通知复印件看被告福运达公司的相关人员同意退款并核对了原告的信息及原告交纳房款的数额、已退数额以及未退还金额，可见双方已经达成了退款的约定。此外，二被告在庭审中称二被告系母子公司，是一套人员两个牌子。考虑到二被告的关系，以及原告与被告福运达公司达成的退款约定，被告福运达公司应与被告智伟公司共同承担退还原告已付房款的责任。第四，关于退还房款的数额。原告在庭审中自认被告福运达公司在2013年退款30000元、2014年退款20000元，其中2013年退款30000元在原告提供的退房申请中被告的工作人员已作出标注，现对原告认可的被告已退款项予以核减，核减后，二被告应共同退还原告已付购房款178761元。第五，关于原告主张的违约金。原告与被告智伟公司签订的房屋买卖合同中约定如因被告智伟公司逾期180日交房原告有权解除合同且被告智伟公司按已付房款的30%支付违约金；被告福运达公司在退款承诺中承诺给原告60%的补偿款；现原告请求解除合同，并请求按被告福运达公司出具承诺已付房款的60%支付违约金，现因合同效力无法认定，对该违约金金额无法认定。原告于2009年3月3日交纳被告购房款，而房屋至今未能开建，被告福运达公司也未能按照约定的退款时间退清全部款项，在双方签订合同时，被告智伟公司没有提供商品房预售许可证，原告也没有尽到应尽的审查义务，双方均存在过错，但被告智伟公司、福运达公司的过错责任显然大于原告的过错责任，二被告应当按照银行同期贷款利率支付原告利息损失。按照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西智伟基业房地产开发有限公司与被告山西福运达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内共同退还原告王瑞萍购房款178761元，并支付该款从2009年3月3日至本判决确定的还款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告王瑞萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元，公告费260元，财产保全费2010元，共计8140元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司、被告山西福运达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  刘志霞人民陪审员  张拉拉人民陪审员  巩花萍二〇一六年十一月十日书 记 员  王彦博