江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终2232号上诉人（原审被告）：泰州市南风冷链有限公司，住所地泰州市海陵工业园区迎春路北侧北马村。法定代表人：陶志凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：周雅丽、郭俊鸽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张爱林。委托诉讼代理人：曹立山、曹阳，江苏钜源律师事务所律师。上诉人泰州市南风冷链有限公司（以下简称南风冷链公司）因与被上诉人张爱林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2015)泰海民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南风冷链公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用及评估费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、被上诉人承租房屋前，上诉人已将房屋没有产权证告诉了被上诉人，被上诉人对房屋情况十分清楚。被上诉人积极要求租房，自己找到案外人安如海，从安如海手中转租了泰州市海陵工业园区迎春路北侧北马村综合楼中的一层西一间的房屋，准备用于经营。安如海在转租前已经将房屋没有产权证的情况告诉了被上诉人，被上诉人坚持要求转租。2、被上诉人到村里开证明时，主任也提醒过被上诉人开旅馆手续比较难办，被上诉人说自己有人，能办得了证。3、被上诉人没有办法领取营业执照的原因，并不是因为出租房屋没有产权所致。上诉人的公司也在同一幢楼领取了营业执照，其他经营者也领取了营业执照。4、被上诉人作为一个完全民事行为能力人，在承租房屋时了解房屋情况，承租房屋后应该先领取营业执照再装修。但其却先装修再去领取营业执照，有违常理。被上诉人对自己的行为过于自信，在装修一段时间后，知道自己无法领取营业执照，将责任推给上诉人，有违诚实信用原则。二、一审法院在无效合同认定后，区分导致合同无效的过错分担比例，对上诉人的分担比例过大。被上诉人张爱林辩称：一、在被上诉人承租房屋过程中，上诉人没有告知承租的房屋没有产权证。如果能够领取营业执照，从常理说，被上诉人会继续承租该房屋。因为已经交付了部分房屋租金，且投入大量资金对房屋进行装修。如果不想承租，不会投入资金和人力。即使是出现不想承租的情况，也应该是在经营不善的情况下要求解除合同。二、没有相关规定或者说常理上默认的先领取营业执照再装修。被上诉人何时领取营业执照、何时装修是个人意愿。为了尽早开业，被上诉人在房屋承租后立即装修符合常理。一审认定的过错比例承担合情合理。本案主要责任在于上诉人而非被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。张爱林向一审法院起诉请求：确认双方之间的房屋租赁合同无效，南风冷链公司返还房屋租金86000元、赔偿损失335000元，承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月30日，南风冷链公司与海陵区北马社区居民委员会签订租赁合同一份，约定南风冷链公司承租北马社区居民委员会位于迎春东路北侧、永吉路西侧、北马社区朝南综合楼1至4层，租用期限从2012年5月1日起至2022年6月30日止。2014年7月30日，南风冷链公司与案外人安如海就上述综合楼中的一层西一间签订房屋租赁合同，约定租用期限从2014年8月12日起至2017年8月11日止，第一年度租金26000元、第二年租金28000元等。2015年3月20日，张爱林与案外人安如海就安如海租赁房屋协商由张爱林进行承租达成口头协议，张爱林当天向案外人安如海支付人民币1000元。2015年3月23日，张爱林与南风冷链公司就案外人安如海租赁的房屋另行签订租赁协议，该租赁合同内容与案外人安如海、南风冷链公司之间的租赁合同完全一致。2015年3月23日，张爱林与南风冷链公司就上述综合楼二楼三楼租赁事宜签订房屋租赁合同，约定租用期限从2015年6月1日起至2022年5月31日止，第一年度租金人民币60000元。当日张爱林向南风冷链公司支付了第一年度的租金人民币60000元。2015年4月22日张爱林将案外人安如海已经支付但未实际使用部分的租金人民币18000元退还给案外人安如海。2015年3月25日张爱林开始对租赁房屋进行装修，并于2015年3月31日向原泰州市海陵工商行政管理局申请名称预先核准。2015年3月底南风冷链公司工作人员陪同张爱林到北马社区居民委员会开具企业住所证明，该证明中注明：此证明仅供办理工商营业执照使用。2015年5月4日北马社区居民委员会又出具房屋产权证明，内容为：位于迎春东路北侧永吉路西侧北马社区朝南综合楼二楼三楼的房屋，产权属于北马社区居委会所有，该房屋为非住宅房，不属于违章建筑。泰州市海陵区京泰路街道城乡工作服务中心批注：同意社区意见，仅供领营业执照用。泰州市海陵区工业园区管理委员会亦在该证明上盖章。此后张爱林到主管部门办理营业执照，但因租赁房屋无相关的产权手续，致张爱林未果。2015年5月10日张爱林停止装修。2015年6月15日张爱林委托律师向南风冷链公司寄发律师函一份，告知因房屋无产权证，导致张爱林无法办理经营宾馆的相关证照，导致无法实现合同目的，要求南风冷链公司接函后三日内与张爱林联系，协商合同解除并赔偿损失事宜。此后因双方协商未果，致张爱林涉讼。本案审理过程中，张爱林申请对其承租房屋完成的装潢损失进行评估，一审法院依法委托泰州恒瑞资产评估事务所有限公司进行了评估，评估价值为人民币335000元；另南风冷链公司申请对张爱林的装潢恢复原状所需费用进行评估，经评估，价值为人民币22000元。2016年4月6日张爱林当庭将租赁房屋的钥匙交付给南风冷链公司。一审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的房屋租赁合同无效。张爱林确认双方之间租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于张爱林主张的装潢损失，因装潢已经与租赁物形成附合，而南风冷链公司要求张爱林对租赁房屋恢复原状，应视为南风冷链公司对张爱林的装潢不同意利用，对于张爱林的装潢损失应双方各自按照导致合同无效的过错分担。南风冷链公司作为该房屋的出租人，明知该房屋无相关的产权手续仍对外出租，导致合同无效并致张爱林装潢损失，应承担相应的赔偿责任；张爱林作为承租人，在签订合同时未能尽到一般审查义务，且在办理相关营业手续时即知道该房屋无产权手续，但仍未及时停止装修，导致装潢损失进一步扩大，对装潢损失的产生亦应承担相应的责任。根据导致合同无效的原因以及造成实际损失的原因，确定双方对于张爱林因装潢造成的损失按3：7比例进行分担。关于张爱林主张要求南风冷链公司返还已经支付的租金问题，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案虽张爱林在2015年6月15日向南风冷链公司寄送律师函，但由于双方未能协商一致，租赁房屋至张爱林向南风冷链公司交接钥匙前一直由张爱林实际进行控制，则张爱林应支付该期间的房屋使用费。至于南风冷链公司抗辩要求张爱林支付恢复费用，只有在拆除未形成附合装饰装修物时造成房屋毁损的，才能主张要求恢复原状，本案中张爱林装潢与房屋已经形成附合，并不存在拆除装饰装修物造成房屋毁损,故对南风冷链公司的该抗辩，不予采纳。判决：一、张爱林与南风冷链公司签订的关于海陵区迎春东路北侧、永吉路西侧，北马社区朝南综合楼一层（西一间）以及二楼、三楼房屋租赁合同无效；张爱林将承租的上述房屋返还南风冷链公司（已返还）。二、南风冷链公司于判决生效之日起十日内赔偿张爱林人民币230133.34元（已扣减张爱林应支付的房屋使用费）。三、驳回张爱林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7605元（张爱林预交）、评估费7600元（张爱林预交5850元、南风冷链公司预交1750元），合计人民币15205元，张爱林负担3605元，南风冷链公司负担11600元（南风冷链公司在判决生效之日起十日内迳交张爱林9850元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人在签订房屋租赁合同时，就已知道租赁房屋无房屋产权证，并申请证人到庭作证，但到庭证人均不能证明上诉人主张的上述事实。对此上诉人应承担举证不能的不利后果。一审法院根据导致合同无效的原因以及造成实际损失的原因，确定双方对于被上诉人因装潢造成的损失按3：7比例进行分担，并无明显不当。综上所述，上诉人南风冷链公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7605元，由上诉人泰州市南风冷链有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一六年十一月二十九日书记员 蒋 琳