江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0116民初2725号原告（反诉被告）：南京喜百年投资管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区雄州南路399号恒旺园区313幢1单元302室。法定代表人：白鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：盛慈，女，1964年5月12日生，汉族。原告（反诉被告）南京喜百年投资管理有限公司（以下简称南京喜百年公司）与被告（反诉原告）盛慈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京喜百年公司的委托诉讼代理人孙云飞、被告盛慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京喜百年公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同，被告返还租赁房屋；2、被告支付房租费用546222.5及利息（从判决生效之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告支付原告代为缴纳的物业费54000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年5月5日签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租用位于六合区雄州XXX号XXX幢XX号房屋，用于经营咖啡、简餐及办公。被告入住后一直拖欠租金共计546222.5元，原告多次讨要，被告置之不理，遂向法院提起诉讼。被告盛慈辩称：1、2016年1月13日，被告的研磨时光咖啡画家村店店长李某某通过电子邮件发来原告南京喜百年公司张贴在被告咖啡店店门上给被告的通知照片，通知表示因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，已构成违约，现原告按照合同约定要求被告于3日内付清上述所欠费用，否则原告将解除合同，强制清除被告的所有资产，并采取相应的法律手段，由此产生的违约金和给原告造成的一切损失均由被告承担。原告有专门的法务人员居然不以合同约定的事实为依据，不以有关法律为准绳规范自己的行为，公然威胁侵犯被告的所有财产。被告立即指派李店长与原告进行联系，但原告以没有时间为借口，要求等到过完春节再说。2016年2月17日，原告工作人员王某某（手机号码151××××2374）第一次与被告电话联系，并于2016年2月19日园区商谈，并于2月29日、3月11日两次与见面就相关事项进行沟通，而且自2月18日至3月9日期间，被告与王某某先后有七份电子邮件往来。2、在上述的三次见面协商和七份邮件往来中，原、被告双方对租赁合同约定的前两年免租期并无争议，经过梳理合同条款和约定，原告在3月3日邮件中做出同意对其未在合同约定的第三年届满前的期限内进行餐饮消费抵扣承担责任的意思表示，提出了“最后解决方案”，要求被告实付7万元，但同时原告要求对合同的第四年及以后的租金标准提高到1.0337元每天每平方，这成为原、被告争议的焦点，被告表示应尊重合同约定，不同意原告提高租金标准的要求。被告认为原告未按合同约定在第三年届满前60天按市场情况与被告协商明确第四年及第五年的租金标准，未给双方履约留出合理期限，未对目前园区市场低迷事实有正确认知，却单方提高租金标准并要求被告接受的行为既不符合法律规定也不符合双方约定，更不符合市场情况，后双方协商无果。反诉原告（本诉被告）盛慈向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被反诉人赔偿反诉人损失20万元；3、被反诉人双倍返还商铺定金2万元；4、被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、2016年1月13日，被反诉人南京喜百年公司将一纸通知贴在反诉人经营的研磨时光咖啡店画家村店门上，称反诉人“已长期拖欠租金、物业费、水电费等费用，已构成违约”，限反诉人“于3日内付清上述所欠费用，否则我方决定于本通知发出之日解除合同，强制清除你方所有资产”。2、2016年4月8日，被反诉人又采取极端手段给反诉人经营的研磨时光咖啡馆大门上加锁，阻扰反诉人开店营业。3、被反诉人交付的商铺周围的经营状况严重恶化。4、2012年5月签订合同时，被反诉人要求反诉人支付1万元商铺定金，约定合同到期后返还。由于被反诉人的格式合同致使合同某些条款含糊不清，履约不顺，被反诉人违反合同对未尽条款应协商的约定，用威胁、锁门等违法手段造成事实上的解除合同，上述行为威胁到反诉人的财产安全，破坏了合同履行的正常环境，致使双方间已签订的2012年5月至2017年5的租赁合同无法正常履行下去，合同预期目的也无法实现。反诉人的研磨时光咖啡画家村店系全国连锁加盟店，反诉人根据总店的标准前期投入了近百万费用，其中含5年加盟费，238平方米的装修费，中西厨设备费，舒适消费设备配置费，人员培训费，三年拓展市场费等。因被反诉人的胁迫而提前解除合同，使得反诉人所有的前期投入成为“沉没成本”，故向法院提出反诉，以维护反诉人的合法权益。被反诉人南京喜百年公司辩称：1、同意解除涉案房屋的租赁合同；2、对于反诉人提出的赔偿请求需反诉人提供相应的法律依据，否则不予赔偿；3、被反诉人不存在违约行为，反诉人在签订租赁合同时缴纳的不是定金，而是保证金，故不存在双倍返还；4、诉讼费的分担由法院判决确定。经审理查明：(一)2012年5月5日，原告南京喜百年公司（出租方）与被告盛慈（承租方）签订一份《“茉莉江苏·文化产业博览园”租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条，本合同商铺位于南京市××“茉莉××·文化产业博览××”××（××），公安门牌××幢（1-6）号；第三条，出租方与承租方双方约定，承租方享有的免租期自2012年5月5日起至2014年5月5日；第四条，在签订本合同的同时，承租方需向出租方支付履约保证金壹万元。在合同到期后，在承租方无违约行为情况下，由出租方退还承租方（此保证金无息）；承租商铺建筑面积748.25㎡、支付标准0.5元/平方米/天；第五条，承租方所租赁的商铺自2013年6月1日开始按年度支付物业费，物业管理费收费标准：3000元/套/年；本合同所示租金、物业管理费收取方式：转账或现金；如在合同期内由于承租方原因而造成本合同终止，则承租方不再享有此免租期，且出租方不承担承租方的相关经营、装修等任何损失；第九条，承租方有下列情形之一的，出租方可有权单方面终止合同，并收回商铺：承租人拖欠商铺租金、物业管理费达三十天及以上的；承租人拖欠水、电、气等费用达及三十天以上的……。（二）原告南京喜百年公司与被告盛慈签订《租赁补充协议》，约定：“第一条：租金优惠政策：签订合同起给予二年租金减免；自2012年5月5日至2014年5月5日；第二条：商铺的租金及缴费方式和时间：1：合同签订日期为5年即2012年5月5日至2017年5月1日；2：签订合同时交付经营保证金：10000元大写人民币：壹万元整；3：第三年即2014年5月13日至2015年5月12日房租的交付由承租方用自己经营的项目抵扣餐劵、饮料券（低于卖价）；4：第四年及第五年房租按当时市场情况按时缴付。第三条：物业费优惠政策：2012年5月5日至2013年5月4日物业费给予减免，水电费承租方自进场之日起自行缴纳；2013年6月1日起开始缴付物业费（见当年物业公司收费标准）……”。（三）原、被告在签订《租赁合同》后，被告向原告缴付了经营保证金10000元，后未缴纳租金、物业费等相关费用。原告代被告缴纳了2013年6月1日至2016年5月31日（三年）期间的物业费共计54000元。2014年5月13日至2015年5月12日期间，原告员工未在被告经营的时光研磨咖啡馆进行消费并使用餐饮券抵扣餐费，被告也未制作并向原告交付餐饮券。（四）2016年1月13日，原告南京喜百年公司在被告盛慈经营的门店贴出《通知》，告知被告因“长期拖欠租金、物业费、水电费等费用，已构成违约”，并要求被告在3日内付清所欠费用，否则原告将于本通知发出之日解除合同，强制清除被告所有资产。后被告未缴付任何所欠费用，原告于2016年4月8日用铁锁将被告经营的门店锁住。现涉案商铺已处于空置状态。上述事实，有当事人的陈述、《“茉莉江苏·文化产业博览园”租赁合同书》及《租赁补充协议》、代租协议书、房屋所有权证、商品房预售合同、《通知》、物业费收据（3份）、保证金收据、照片等证据在卷佐证。本院认为：（一）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间关于“茉莉江苏·文化产业博览园”房屋的租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告未能按照约定支付租金、物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。（二）关于解除租赁合同和返还涉案商铺问题。庭审中，原、被告均同意解除关于“茉莉江苏·文化产业博览园”房屋的租赁合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。涉案商铺现处于空置状态，且已在原告控制之下，故原告要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于租金及物业费问题。因被告未按《租赁合同》约定缴付相关费用等违约行为，导致其不再享有免租期，且由于原告未使用抵扣餐券、饮料券，故被告应承担2012年5月5日至2015年5月12日期间的房屋租金。涉案商铺自2016年4月8日已处于原告实际控制之中，且被告不再经营，故实际租赁期应截止于2016年4月8日。综上，被告应支付原告租金536869.38元【748.25㎡×0.5元/㎡/天×1435天（2012年5月5日至2016年4月8日）】及相应利息。原告按照《租赁合同》约定的物业管理费标准3000元/套/年（涉案商铺共计6套），共计为被告代交物业管理费54000元（3000元/套/年×6套×3年），被告应予以返还。（四）关于被告的抗辩理由及反诉原告的反诉请求。根据《租赁补充协议》中约定第三年租金由承租方，即被告用自己经营的项目抵扣餐券、饮料券，而被告未向原告交付任何抵扣餐券、饮料券，原告也未到被告经营的门店进行任何消费，第三年商铺租金未实际抵扣或部分抵扣，故被告主张其不拖欠任何租金，与事实不符，本院不予支持；根据《租赁补充协议》的约定，被告于2013年6月1日起交纳物业费系其应尽义务，被告主张因原告未通知或要求其交纳物业费、过错不在被告的理由不能成立，本院不予支持。合同双方当事人在签订合同前，均有权且应当对合同的条款进行全面的阅读，后经审慎考虑后再行签名，被告主张《租赁合同》系格式合同且自己并未阅读合同相关条款而要求确认《租赁合同》第五条5-2无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《租赁合同》的约定，在合同期内由于承租方原因而造成本合同终止，则承租方不再享有免租期，且出租方不承担承租方的相关经营、装修等任何损失，且在合同到期后，在承租方无违约行为情况下，由出租方退还承租方的履约保证金，反诉原告在实际履行租赁合同过程由于未及时交纳租金和物业费，已构成违约，故反诉原告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京喜百年投资管理有限公司与被告盛慈之间于2012年5月5日签订《“茉莉江苏·文化产业博览园”租赁合同书》及《租赁补充协议》；二、被告盛慈于本判决生效之日起十五日内给付原告南京喜百年投资管理有限公司租金536869.38元，并支付利息（自本判决生效之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同类贷款基准利率标准计算）；三、被告盛慈于本判决生效之日起十五日内给付原告南京喜百年投资管理有限公司代交的物业管理费54000元；四、驳回原告南京喜百年投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告盛慈的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9802元，反诉案件受理费2300元，共计12102元，由被告盛慈负担（原告已垫付的款项，被告在履行上述给付义务时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。审 判 长  邹建明代理审判员  赵 凯人民陪审员  黄恩明二〇一六年十一月二十六日书 记 员  卢 玥