江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终3629号上诉人（原审原告）：周醴铭。委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：许盘英。委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛秀珍。委托诉讼代理人：董银伦，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董仲伟。委托诉讼代理人：董银伦，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。上诉人周醴铭、许盘英因与被上诉人薛秀珍、董仲伟房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周醴铭、许盘英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实有遗漏。讼争房屋目前处理出租状态，董仲伟和薛秀珍不存在住房困难的现实问题。二、一审适用法律错误。讼争房屋的性质是征地拆迁房，安置对象有特定性，即使是领取两证后的若干年将该房屋上市交易也必须报有批准权的人民政府批准并按规定缴纳土地出让金，本案买卖协议明显违反《城市房地产管理法》第四十条以及无锡市人民政府办公室[锡政办发（2005）150号]《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》第五条等禁止性规定，应为无效合同。无效合同自始无效，不能因双方履行完毕既成事实则将无效变为有效。薛秀珍、董仲伟辩称,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案房屋买卖交付已经有十几年，薛秀珍、董仲伟装修好之后一直使用，现在也是亲戚住在里面。二、合同效力应当依照合同法判定。周醴铭、许盘英向一审法院起诉请求：判令双方签订的某小区22号201室房屋买卖协议无效，薛秀珍、董仲伟向其返还房屋。一审法院认定事实：2004年2月5日，周醴铭（甲方）与董仲伟（乙方）签订《协议》一份，载明：“座落于某小区22号201室的房屋经双方自愿协商，具体如下：1、房屋建筑面积为92.92平方米，为新毛坯房，合计人民币贰拾万元整；2、付款方法：由乙方分期付款，第一期付壹拾伍万元人民币，第二期乙方拿到房屋产权证后再付伍万元人民币；3、房屋内的水、电等过户手续由乙方具体办理（发票由甲方给乙方）；4、房屋安置押金（阳台伍佰元人民币），车库租金由乙方承担；5、房屋产权证一经下发，由甲方交给乙方（手续由乙方办理）；6、本协议一式贰份，甲乙各执壹份，甲乙双方签字后生效。”该份协议另有执笔人刘某，证明人钟某某签字。该《协议》签订当日，周醴铭另出具《收条》一份，载明：“今收到董仲伟接电费贰佰捌拾元，接水表费贰佰伍拾元，扣库房贰佰柒拾陆元，扣装修押金伍佰元，共计人民币壹仟叁佰零陆元正。”2004年2月6日，周醴铭另出具《收条》一份，载明：“今收到董仲伟某小区22号201室房屋第一期付款壹拾伍万元人民币，特此证明。”2005年4月28日，周醴铭、许盘英（甲方）与董仲伟、薛秀珍（乙方）又签订《协议》一份，载明：“座落于某小区22号201室的房屋经双方自愿协商，具体如下：1、房屋建筑面积为92.92平方米，为新毛坯房，合计人民币贰拾万元整；2、付款方式：乙方已交付甲方人民币壹拾伍万元整，余下伍万元于2005年4月28日付清；3、某小区的房屋产权证一经办理下发，由甲方交给乙方办理过户手续，期间甲方应协助乙方办理好过户手续，办理手续费用由乙方负责；4、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，签字后生效。”该协议另由执笔人刘某，证明人钟某某、梅某某签字，并加盖无锡市滨湖区某单位公章。同日，周醴铭出具《收条》一份，载明：“今收到董仲伟某小区22号201室房屋2005年4月28日付款伍万元正人民币，特此证明。”另外，双方将2004年2月5日，周醴铭与董仲伟签订《协议》作废处理。另查明：2014年5月22日，周醴铭、许盘英已经取得某小区22号201室房屋《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。其中，锡房权证滨湖字第××号《房屋所有权证》载明：周醴铭、许盘英为某小区22号201室房屋所有权人，房屋性质为征地安置房，建筑面积为92.92平方米，规划用途为成套住宅，登记时间为2014年1月28日。[锡滨国用（2014）第009213号《国有土地使用证》载明：某小区22号201室房屋土地使用权人为周醴铭、许盘英，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，“记事”栏注有“该房屋性质为拆迁安置房，未经批准不得转让”。某小区22号201室房屋自2004年由周醴铭、许盘英交付后，一直由董仲伟、薛秀珍控制并使用。庭审中，周醴铭、许盘英确认其在出具三份收条时收到了对应的款项。上述事实，有《协议》、《收条》、房屋所有权证、国有土地使用证及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周醴铭、许盘英与薛秀珍、董仲伟签订的《协议》是当事人真实意思表示，不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，并不符合合同法第五十二条规定的无效条件，自双方签字后即告成立，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”无锡市[锡征安建办（2003）第4号]《关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知》规定：“征地拆迁安置房上市交易的，按经济适用房的规定办理；2002年以后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起5年内不得上市；5年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费（具体收费标准另行制定）后才能进入市场交易。”无锡市人民政府办公室[锡政办发（2005）150号]《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》第五条规定：“依法取得房屋土地权属证书的经济适用住房、集土拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易；未依法登记领取房屋土地有关权属证书的经济适用住房和拆迁安置房而转让的，要严肃处理。”根据合同法相关规定，依法成立的合同自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。结合上述相关规定，涉案房屋的转让，应报有批准权的人民政府批准并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。现征地拆迁安置房转让前应缴纳的土地出让金和享受优惠的有关税费的标准，无锡市人民政府或其相关机关部门尚未公布，该类房屋转让无缴费标准，尚无从获得无锡市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，但并不能由此推定双方《协议》无效。虽然双方转让行为未经批准，尚不具备产权变更条件，但双方已实际履行了支付价款及交付标的物的对等合同义务，现周醴铭、许盘英要求返还房屋，无事实法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款之规定，判决：驳回周醴铭、许盘英的诉讼请求。案件受理费4300元减半收取2150元，由周醴铭、许盘英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：如何认定拆迁安置房转让协议的效力。本院认为，本案双方当事人就拆迁安置房的转让所签订的买卖合同合法有效。《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步规定，《合同法》第五十二条中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即只有违反了效力性强制规定的合同才是无效合同。本案中，周醴铭、许盘英将自己拥有的拆迁安置房转让给董仲伟、薛秀珍，系双方真实意思表示，不存在违反效力性强制性规定的情形，故该处分私有财产的行为合法有效。至于《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规中的相关规定，均是对房地产转让过程中应符合的条件或应履行的程序所作出的管理性规定，违反这些规定，比如未办理审批手续、未缴纳土地出让金等，其后果仅为无法办理房地产的产权变更手续，所涉及的是合同履行问题，而非直接影响合同效力，故周醴铭、许盘英主张合同无效的观点，于法无据，本院不予支持。综上所述，周醴铭、许盘英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由周醴铭、许盘英负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一六年十一月二十八日书 记 员  李 佳