陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初3919号原告宋某某原告田某某被告薛某某被告孙某某原告宋某某、田某某诉被告薛某某、孙某某确认合同效力纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理，原告宋某某、田某某到庭参加了诉讼，被告薛某某、孙某某经公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。原告诉称，2012年6月26日,原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定二被告将其二人所有的位于定边县兴源小区（南区）13号楼3单元601室楼房一套及阁楼、地下室共计以39万元卖给原告。签订合同的当天，原告按合同约定通过中国工商银行向二被告转房款25万元，同时二被告向原告出具了收条一支。随后原告入住该楼房。2012年9月30日，原告又向二被告交付房款现金10万元，二被告收到该10万元房款现金，经过清点无误后，向原告出具了收据一支，2013年1月12日原告又向二被告交付房款现金4万元，同样二被告经过清点无误后，向原告出具了收据一支。至此，原告的合同义务已全部履行完毕。但二被告一直以其二人的房产证未办下来为由，不予协助原告办理过户手续。直到2016年4月份，原告得知二被告的房产权证早已办下来，存放在其工作单位延长油田定边采油厂。原告再次向二被告提出办理房产过户手续二被告仍一再推拖。无奈，原告诉至法院，请求：1、请求人民法院依法判决确认原、被告签订的《买卖房屋合同》合法有效;由二被告继续履行合同给予原告协助办理兴源小区（南区）13号楼3单元601室楼房、阁楼及地下室过户登记手续。2、由二被告承担本案的一切诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是房屋产权所有权证书，证明被告薛某某、孙某某对涉案楼房具有所有权，处分权。第二组证据房屋买卖合同，证明1、2012年6月26日原、被告就涉案楼房签订了房屋买卖合同。2、合同第二条约定楼房（包括阁楼）及地下室总价款为390000元。3、合同第五条约定被告有配合原告办理房产权过户的义务。4、合同第七条约定了违约责任，即违约方需向守约方支付违约金30000元。第三组证据中国工商银行个人业务凭证1支、收条3支，证明1、原告于2012年6月26日通过中国工商银行向被告支付房款250000元；于2012年9月30日向被告支付房款100000元；于2013年1月12日支付房款40000元。2、截止2013年1月12日原告已向被告履行完毕了本案所涉房屋买卖合同约定的所有义务。被告薛某某、孙某某未到庭亦未向法庭提交任何书面答辩材料及证据。本院依职权于2016年5月20日向延长油田股份有限公司调取房屋相关情况查询函，延长油田股份有限公司定边采油厂于2016年5月27给本院回函关于《原告宋某某、田某某诉被告薛某某、孙某某确认合同效力纠纷一案相关情况查询函》的复函一份，一、2016年5月27日延长油田股份有限公司定边采油厂给定边县人民法院回函关于《原告宋某某、田某某诉被告薛某某、孙某某确认合同效力纠纷一案相关情况查询函》的复函，证明1、涉案房屋在该厂集资建房花名册中有当年在职职工薛某某本人签字，是否办理相关房产登记手续不属于我厂业务范围，请与兴源房地产公司或定边县房管所对接（后附定边采油厂集资建房人员分房名单一份，名册上有涉案人员签名信息）。2、涉案房屋是否可以在职工之间互相买卖、经查该厂并无相应文件进行规定；3、该厂建房屋可否进行交易，经查该厂也无相应文件进行规定。二、关于延长油田股份有限公司定边采油厂分配集资建房方案，证明延长油田股份有限公司定边采油厂房屋分配原则、住宅楼基本情况、分配的范围、分配建房的办法、积分办法、付款方式及房价确定、售后物业管理等相关事宜。三、关于集资建房打分标准，证明被告薛某某按照工龄具有集资建房的资格。四、关于定边采油厂集资建房人员分房名单，证明被告薛某某名下有定边镇兴源南区13-3单元601室，面积为103.22平方米，地下室为3-4，面积为18.1平方米。五、关于2016年5月19日延长油田股份有限公司定边采油厂证明一份，证明被告薛某某为该单位正式职工，于2016年3月31日办理辞职手续，目前已联系不上此人。六、关于出售集资建房合同一份，证明2008年1月17日被告薛某某与定边县兴源房地产开发有限责任公司签订出售集资建房合同一份，薛某某购买位于定边镇兴源南区13-3单元601室，面积为103.22平方米，地下室为3-4，面积为18.1平方米。总价款为96593.98元。七、关于《原告宋某某、田某某诉被告薛某某、孙某某确认合同效力纠纷一案相关情况查询函》的复函，证明1、涉案房屋所在小区的公共设施、绿化、亮化、道路硬化、所占小区道路均为单位于2008年12月出资构建，职工购房时小区的公用部分及公共设施均属该厂固定资产。2、经查该厂于2007年5月30日下发《关于禁止转让或出租家属区住房的通知》中明确规定，该厂集资建房不允许转让，买卖合同中第六条第2项明确约定：乙方不得将房屋出售、赠与、抵押、典当或出租。特殊原因确需转让的，由本人提出申请，甲方折旧作价收回。八、关于禁止转让或出租家属区住房的通知，证明集资房屋不允许转让或出租（职工父母或子女除外）。九、关于2016年11月10延长油田股份有限公司定边采油厂向本院复函一份，证明原、被告转让房屋一事该厂并不知情，兴源房地产开发有限责任公司已不属于该厂管辖。十、2016年7月21日延长油田股份有限公司定边采油厂证明一份，证明原告宋某某系该厂职工，2013年之前未在该厂分配住房。经庭审质证，原告对延长油田股份有限公司定边采油厂给定边县人民法院回函关于《原告宋某某、田某某诉被告薛某某、孙某某确认合同效力纠纷一案相关情况查询函》的复函中第一、二、三、四、五、十组证据无异议。对第六组证据真实性无异议，但合同中约定第六条第二款系内部规定，不得对抗原、被告之间的房屋转让合同效力。对第七、八组证据与第一组证据自相矛盾，仍然属于内部约定，原告并不知情，不影响原、被告签订房屋买卖合同效力。对第九组证据有异议，从原告2012年购买房屋以来所产生的物业费、取暖费等与房屋相关的费用都是以原告宋某某名义向兴源南区物业公司交付的。长达四年之久该厂对这个事情理应知情。至于兴源房地产有限责任公司是否属于延长油田股份有限公司定边采油厂管理与本案无关。本院对原告提交的证据作如下认定，对原告提交的第一组证据房屋产权所有权证书,该组证据是政府职能部门出具的有效证书，能够证明房屋所有权人为薛某某、孙某某，故本院予以确认；对原告提交的第二组证据房屋买卖合同，系原、被告真实意思表示，故本院予以确认；对原告提交的第三组证据中国工商银行个人业务凭证及收条，该组证据内容真实，形式来源合法与本案有因果关系，本院予以确认。对本院依法调取的第一、二、三、四、五、十组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联，本院予以确认；对第六组证据中能够证明2008年1月17日被告薛某某与定边县兴源房地产开发有限责任公司签订出售集资建房合同一份，薛某某购买位于定边镇兴源南区13-3单元601室，面积为103.22平方米，地下室为3-4，面积为18.1平方米，总价款为96593.98元的事实予以确认，但对其中合同条款第六条第二款系内部规定本院不予确认；第七、八组证据系被告内部规定，不能对抗物权的效力，本院不予确认。第九组证据与本案无关，不予确认。根据原告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：原、被告于2012年6月26日签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其二人所有的位于定边县兴源小区（南区）13号楼3单元601室楼房一套及阁楼、地下室共计以39万元转让于原告。合同签订后原告已全部履行了合同义务。但二被告一直以其二人的房产证未办下来为由，不予协助原告办理过户手续，后原告诉至法院，请求人民法院依法判决确认原、被告签订的《买卖房屋合同》合法有效，由二被告继续履行合同，给予原告协助办理兴源小区（南区）13号楼3单元601室楼房、阁楼及地下室过户登记手续并由二被告承担本案的一切诉讼费用。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告宋峰、田某某与被告薛某某、孙某某双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告已向被告支付了全部房款，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，延长油田股份有限公司定边采油厂对本院依法调取的职工住宅小区有关事项的复函中所提到的禁止转让、买卖等限制性条款系其内部协议，与法相悖，不能对抗物权的效力，且依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，故原告的诉请合法有据，应予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：原告宋某某、田某某与被告薛某某、孙某某于2012年6月26日所签订的《房屋买卖合同》合法有效。由被告薛某某、孙某某于判决生效后十日内协助原告办理房屋过户等相关手续。案件受理费100元，由被告薛某某、孙某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  高玉海审 判 员  李 燕人民陪审员  杨 明二〇一六年十一月二十三日书 记 员  杨 春