天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初49765号原告:天津市融利得物业服务有限公司,住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。法定代表人:董克站,职务总经理。委托诉讼代理人:陈伯娟,该公司员工。被告:刘树林,男,1969年1月17日出生,汉族,住天津市滨海新区。原告天津市融利得物业服务有限公司与被告刘树林物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月2日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈伯娟、被告刘树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告给付2013年5月8日至2014年9月8日期间的物业服务费3108.59元,违约金466.28元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年7月3日,原告与天津市滨海新区汉沽汉华世家小区业主会签订了天津市住宅物业服务合同。合同约定,该小区多层住宅收费按每平方米1.18元/月,按季度收费,每季度初始月1日为交费日,逾期支付违约金。合同签订后,原告自2013年5月8日起依约对该小区实施三级物业管理服务,履行了合同约定的义务;被告享受了物业服务,但至今没有按照合同约定的交费期限及时交纳物业服务管理费。后经催要未果,诉至法院,望判上请。被告辩称,原告起诉超过诉讼时效,本案所涉房屋为住宅,并非是非住宅,期间,在更换物业公司时,小区业委会征询过意见,因被告的底商外沿大理石部分脱落、门口顶部钢化玻璃雨罩部分破碎问题未解决,故未签字同意。本院经审理认定事实如下:2006年3月23日,该小区开发建设单位天津市万达宏顺投资有限公司委托天津市博大物业管理有限公司对小区进行前期物业管理服务,2013年5月,该小区业主会为改善小区居住环境,提高小区物业服务质量,通知业主将选聘天津滨海新区兴喆物业管理有限公司为小区提供物业服务,将原普通住宅房屋物业费0.50元上调至0.65元,配有电梯住宅楼由原0.88元上调至1.03元,每平方米上调0.15元,后该业主会与该物业公司未签订物业服务合同。2013年7月3日,原告与天津市滨海新区汉沽汉华世家业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》,合同约定:由原告于2013年5月8日起至2017年5月8日止,为汉沽汉华世家小区提供物业服务;服务等级为三级;物业管理服务内容有:对小区房屋共用部位、设施设备的维修、养护和管理;电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务;车辆行驶和停放秩序的服务和管理;共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;物业管理区域内公共秩序的管理、服务等,业主交纳物业管理费时间、数额为2013年5月8日始在每季度初始月1日前,收费标准为多层住宅为每月每平方米0.65元,高层住宅每月每平方米1.03元;底商房屋为建筑面积每月每平方米1.18元,逾期交纳按服务费总额的15%支付违约金。合同签订后,原告实际于2013年7月8日始对该小区实施物业管理和服务,但对小区卫生保洁、绿化管理养护及部分共用设施维修服务存在瑕疵,对小区个别业主房屋共用部位存在的问题未能协调相关部门予以解决。期间,原告与该小区业主会产生分歧,2014年9月间,原告退出小区,终止了物业服务。以上事实由本院的生效裁判予以确认。另查,被告系滨海新区汉沽汉华世家××号楼×门×××室的业主,房屋建筑面积164.65平方米。2014年9月间,原告曾经通过滨海新区汉沽邮局以整付零寄交寄方式,向被告书面催要物业服务费,2015年8月5日,原告起诉被告要求交纳物业费,在审理过程中,原告于2015年9月9日自愿撤回起诉。被告至今未予交纳。本院认为,原告与天津市滨海新区汉沽汉华世家业主委员会签订的《住宅物业服务合同》真实、自愿、合法,应认定有效。其效力及于小区包括被告在内的全体业主。但在合同中约定原告的服务期限自2013年5月8日始,而实际为同年7月8日进入小区服务,应当以实际进入小区服务时间为准,原告在汉华世家小区实际服务期限自2013年7月8日始至2014年9月间。根据涉诉房屋的登记情况,规划用途为住宅,原告主张按照非住宅(底商)收费的诉请不予支持,涉诉房屋应为高层建筑,应当按照高层建筑的收费标准收费。关于合同约定的收费价格,因原告所列证据不足以证明上调收费价格的真实性、关联性及合法性,该约定条款的效力不予全部认定,应以原前期物业合同商定的收费价格为准。被告应交纳物业费为164.65平方米×0.88元/平方米×14个月=2028.49元。另查明原告在2014年5月8日至2014年9月服务期间,怠于履行该小区人员出入管理、卫生清扫、垃圾外运等义务,给业主的正常生活带来不便,应适当酌减一部分物业费,本院依据原告服务期间的服务状况,确定酌减10%。原告要求被告支付违约金的请求,因原告在小区物业服务中存在瑕疵,故原告的该项请求,本院不予支持。关于被告本案超过诉讼时效的抗辩,因2015年8月5日起诉过,已构成诉讼时效的中断,应重新计算诉讼时效,截止到本案起诉时不超过两年诉讼时效,对此本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:一、被告刘树林于本判决生效后十日内给付原告天津市融利得物业服务有限公司2013年7月8日至2014年9月8日期间的物业管理费人民币2028.49元的90%,计人民币1825.64元。二、驳回原告天津市融利得物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元,由原告负担10元,由被告负担15元,案件受理费原告已交纳,本院不再退还,被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 湃二〇一六年十一月二十九日书 记 员 王珊珊附:法律释明:1.《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条:一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。温馨提示:上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费:1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的,持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。