福建省福安市人民法院行 政 裁 定 书(2016)闽0981行初41号原告孙方泽，女，1956年1月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人张玲玲，女，1954年7月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告寿宁县房地产管理所，住所地福建省寿宁县胜利街***号。法定代表人王新斌，所长。委托代理人范圣忠、寇德扬，上海市百良律师事务所律师。第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司，住所地：寿宁县鳌阳镇滨湖北路龙庭国际小区。法定代表人何政岳。委托代理人杨贤海，寿宁县。第三人韦敏姿，女，1976年4月1日出生，汉族，住寿宁县。第三人陈友强，男，1966年10月8日出生，汉族，住寿宁县。原告孙方泽不服被告寿宁县房地产管理所作出的合同登记备案行为，于2016年6月6日向本院起诉，本院于2016年6月13日立案后，向被告寿宁县房地产管理所送达了起诉状副本及应诉通知书。依法组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告孙方泽及其委托代理人张玲玲，被告的负责人王新斌及委托代理人范圣忠、寇德扬，第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司（下称东泰公司）的委托代理人杨贤海，第三人陈友强到庭参加了诉讼。本案经审委会研究决定，现已审理终结。原告诉称，2014年7月17日，原告与第三人东泰公司签署编号为MF—2007—01—NO.0582646《商品房买卖合同》就购买东泰公司的位于寿宁县的“龙庭国际”4幢705室房屋做出明确的约定，同时就原告所购房的房屋在被告处办理了合同登记备案，原告与东泰公司之间合同签订后，原告如约履行了付款义务，但事后东泰公司并未按照约定全面履行自己的合同义务，后经原告调查得知，东泰公司在原告毫不知情的情况下，将已售出给原告的房屋在2014年10月另行出售给了本案第三人韦敏姿、陈友强（合同号0539131），并收取了相应的售房款，被告违法将这《商品房买卖合同》予以登记，实际导致原告与东泰公司所签署的《商品房买卖合同》不能履行。被告在明知出售给原告的房子已经登记备案的前提下，将东泰公司已经出售并办理登记备案给原告的房屋另行办理备案登记给本案第三人韦敏姿、陈友强，该具体行政行为侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判决撤销被告将出售并已备案登记给原告的龙庭国际第四幢705室的涉案房屋备案登记给第三人韦敏姿的行政行为。被告辩称，一、原告的起诉不符合行政诉讼的受案范围，应当驳回起诉。第三人东泰公司将本案《商品房买卖合同》向答辩人进行备案的行为属于商品房预售合同登记备案行为，而商品房预售合同实行备案登记并不是房屋登记或者行政许可行为，是房地产开发企业按照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定履行的合同备案程序，是房地产行政管理部门为了加强对房地产开发经营管理而采取的一项行政管理措施，不是法律规定的预售合同生效和履行的前提条件。故商品房预售合同实行登记备案对当事人就没有设定权利义务，对当事人的权利没有产生影响，是一种行政管理行为，并不是具体行政行为。根据《行政诉讼法》的相关规定“行政行为对其合法权利明显不产生实际影响的”应当裁定驳回起诉。原告起诉对其权利义务不产生实际影响，故原告的起诉应当予以驳回。二、答辩人不存在损害原告财产权益的行为，原告认为答辩人对第三人东泰公司与第三人韦敏姿签订的《商品房买卖合同》登记备案，属于无效之理由不成立。（一）原告认为答辩人对第三人东泰公司与第三人韦敏姿签订的《商品房买卖合同》的登记备案，是在答辩人对原告与第三人东泰公司签订《商品房买卖合同》的登记备案之后，故认为该备案无效的观点是错误的。原告的观点成立的前提是原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》的登记备案为有效，但事实证明原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》的登记备案并不具有法律效力。因为：1、根据有关规定，可以备案登记的只能是《房屋预售合同》，如果不存在房屋销售，则就不存在备案登记。2014年7月17日，原告与第三人东泰公司达成借款意向，第三人东泰公司向原告借款，以签订本案《商品房买卖合同》作为借款的担保，并签订了一份《商品房回购协议书》，原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》名为商品房买卖合同，实为民间借贷，可见，原告与第三人东泰公司以达成民间借贷为目的，虚构虚假的《商品房买卖合同》，隐瞒原告与第三人东泰公司签订的《商品房回购协议》，向答辩人提交虚假的《商品房买卖合同》，骗取答辩人对根本不存在的合同进行登记备案。因此，原告虚构事实，隐瞒真相，向答辩人骗取的《商品房买卖合同》的备案登记是无效的。三、答辩人有权对第三人韦敏姿、陈友强与东泰公司签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，答辩人的登记备案行为符合法律规定，是有效的。1.答辩人对真实的《商品房买卖合同》进行登记备案是有法律依据的，是合法有效的。2014年10月13日，第三人韦敏姿、陈友强与东泰公司签订真实的《商品房买卖合同》，购买本案讼争合同项下的房产，即“龙庭国际”4幢705室房屋，并持该份真实的《商品房买卖合同》到答辩人单位进行备案登记，根据相关法律法规的规定，该份合同符合备案登记的条件，答辩人予以登记备案，因此，答辩人依其职权对真实的合同进行备案是符合法律规定的，是合法有效的。2.原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》到答辩人单位进行登记备案，属于商品房预售合同登记备案，不产生物权效力，无法对抗第三人。即使原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》是真实、有效的合同，但第三人东泰公司到答辩人单位的登记备案行为，属于商品房预售合同备案行为，是对合同双方当事人的权利状态方面的有关事实的记载，并不是预告登记，不产生物权对抗效力，该合同项下的商品房的所有权还是属于开发商即第三人东泰公司，在第三人韦敏姿、陈友强知道该商品房已经预售的情况下，基于信赖或者其他原因，与开发商签订《商品房买卖合同》，并要求备案，答辩人并无权不予登记备案。综上，请求驳回原告行政诉讼的起诉。第三人东泰公司辩称，东泰公司与原告之间是民间借款，其与原告签订《商品房买卖合同》是双方之间在借款过程订立的，是以房产作为抵押。借款到期后，东泰公司偿还本金和利息。第三人韦敏姿、陈友强辩称，同意被告答辩意见，其与东泰公司是正常的房屋买卖关系，并已缴纳了相关税费，现已实际入住。本院认为，原告起诉应当符合行政诉讼受案范围。本案被诉行为系商品房买卖合同登记备案行为，商品房买卖登记备案是为了加强商品房销售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，该行为只是对已经存在商品房买卖合同当事人的权利状态方面有关事实的记载，对合同当事人的权利义务并不产生实际影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”这说明了商品房预售合同是否登记备案对合同的效力不产生影响，可见，本案被诉的商品房买卖合同登记备案行为对原告与第三人东泰公司签订的商品房买卖合同的效力及其合法权益不产生实际影响的，不是可诉的行政行为。综上，本案被告作出的被诉行为，虽有存在管理上不当，但原告与第三人东泰公司签订的商品房买卖合同目的能否实现，属于原告与第三人东泰公司的民事纠纷，被诉行为既未对原告的权利加以限制，亦未对原告的义务予以设定，对原告的合法权益不产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（八）项的规定，裁定如下：驳回原告孙方泽的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  王耀楠审 判 员  杨文英人民陪审员  王新泽二〇一六年十一月六日书 记 员  谢巧丹附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。