广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书(2016）桂民申949号再审申请人（一审被告、二审上诉人）苏波，男，汉族，1984年7月13日出生，住南宁市兴宁区。委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）黄焕层，男，壮族，1962年12月18日出生，住南宁市青秀区。申请人苏波因与被申请人黄焕层房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第380号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭审查本案。本案因向原审法院调取案卷及补充调查而扣除审限两个月。本案现已审查终结。南宁市良庆区人民法院一审经审理查明：2011年10月1日，黄焕层、苏波经协商一致签订《租赁合同》约定，黄焕层将其位于南宁市良庆区五象大道81号房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给苏波经营酒店，租期为10年，每年租金为28万元，从第四年起，租金每年递增10%；免租期为5个月；如苏波要改变租赁房屋内部结构，须事先征得黄焕层的书面同意。黄焕层有义务向苏波提供租赁房屋建筑结构图等相关材料以配合苏波对租赁房屋进行结构整改，否则苏波对租赁房屋整改所产生的影响不负法律责任；黄焕层应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态。除上述内容外，双方还就其他权利义务作了约定。合同签订当日，苏波向黄焕层交付1万元定金。合同签订后，苏波开始对租赁房屋按照酒店样式进行整改和装修。为此，苏波于2011年11月20日与广西建林装饰工程有限责任公司签订《建设工程设计合同（二）》约定将租赁房屋（苏波将其暂用名为摩西便捷酒店）交由该公司进行室内装饰工程设计。2011年11月30日，黄焕层、苏波协商签订一份《补充协议》约定，苏波给予黄焕层定金5万元，黄焕层多给予苏波免租期二个月，即原免租期为2011年10月1日至2012年3月1日，现延长至2012年5月1日。2011年12月30日，苏波支付给黄焕层租房定金5万元。后在设计施工中，广西建林装饰工程有限责任公司分别于2012年2月23日、2012年3月6日、2012年3月6日作出《施工现场报告》称，租赁房屋的电压量、供水管道以及化粪池均存在不符合作酒店使用的条件，改造难度大。此外，苏波委托四川赛科消防工程有限公司广西分公司亦作出《现场查勘报告》称，租赁房屋的主体建筑结构在原有布局上无法作为宾馆酒店等公共场所使用，且在不影响房屋结构及房屋用途的前提下无法进行符合消防安全法规的整体改造。基于以上情况，苏波于2012年4月6日向黄焕层发出一份《告知函》列举包括上述问题等8个问题，要求黄焕层在一个月内予以解决，若未能解决，苏波将选择解除《租赁合同》。对此，黄焕层于2012年4月10日向苏波回复一份《关于提出告知函答复如下》称，苏波在《告知函》中列举的问题是能够解决的，并不存在黄焕层欺骗苏波的问题。2012年4月29日，苏波又向黄焕层发出一份《告知函》称，经过苏波与其他股东考虑，因租赁房屋距离苏波理解的交付标准有很大差异，且消防改造难度大、费用大，已无经营收益的空间，决定与黄焕层协商解除合同。对此，黄焕层于2012年5月10日向苏波复函称，若苏波有诚意协商，可以协商，并提出三点处理意见即第一，苏波耽误黄焕层7个月的出租时间造成的租金损失，苏波酌情补偿；第二，苏波施工造成租赁房屋受损，苏波酌情补偿；第三，黄焕层收取苏波的押金与定金予以没收。之后，双方并未达成一致意见。2012年6月5日，苏波向黄焕层发出一份《解除合同通知》称，租赁房屋无法满足合同要求，苏波决定与黄焕层解除合同。对于该《解除合同通知》，黄焕层表示不予认可。藉此，双方产生争议。黄焕层认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。在黄焕层依约向苏波交房后，苏波应当按照约定履行支付租金的义务，苏波因商业风险问题而拒绝履行合同义务，已经构成违约，应当赔偿黄焕层为恢复房屋原状而产生的损失和租金损失。因此，黄焕层遂诉至法院。南宁市良庆区人民法院认为：黄焕层、苏波分别于2011年10月1日及2011年12月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人本应依约履行。但在合同履行过程中，双方却因故未能依约履行。对黄焕层而言，作为出租方，黄焕层应当将租赁房屋按照合同的约定交付给苏波经营、使用，并保证租赁房屋符合合同约定的使用状态。黄焕层依约将租赁房屋交付给苏波后，苏波经初步设计、施工后发现，租赁房屋的水电设施、化粪池容量、内部结构均不符合作酒店经营的条件，以及黄焕层不提供租赁房屋建筑结构图等相关材料，以此认为黄焕层在合同履行中存在过错。对此，双方只是在《租赁合同》第十条第1点约定“甲方（黄焕层）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”，而并未明确约定租赁房屋的水电设施、化粪池容量、内部结构需要达到的标准或条件，对于租赁房屋现有的水电设施、化粪池容量、内部结构，苏波作为酒店投资者，理应在合同签订前对租赁房屋的现状进行了解、检查，若黄焕层就其租赁房屋的现状对苏波进行欺诈，而致使苏波作出错误的判断或选择，则黄焕层应当就此承担相应的过错责任。然而，苏波却并未提供证据对此予以证实。再者，苏波亦未提供证据证实自己在合同签订前就租赁房屋现有的水电设施、化粪池容量、内部结构提出过异议或要求，故苏波以租赁房屋的水电设施、化粪池容量、内部结构均不符合作酒店经营使用的条件而主张黄焕层存在过错，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据《租赁合同》第七条第2点“乙方（苏波）如要改变房屋内部结构，须事先征得甲方（黄焕层）的书面同意。甲方（黄焕层）有义务向乙方（苏波）提供房屋建筑结构图等相关材料以配合乙方（苏波）对房屋进行结构整改，否则乙方（苏波）对房屋整改所产生的影响不付法律责任”的约定，在苏波对租赁房屋进行整改时，黄焕层确有义务向其提供租赁房屋建筑结构图纸等相关材料，但若未提供，苏波只是就租赁房屋整改产生的结果不负法律责任而已。因此，苏波以黄焕层未提供租赁房屋建筑结构图而主张其存在过错，亦缺乏依据，不予支持。对苏波而言，作为酒店投资者，苏波应当在合同签订前对租赁房屋的现状有进行了解、检查，并应当承担投资所可能引起的相应风险。诚然，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”之规定，苏波在合同履行中若遇到不可抗力的因素导致合同目的难以实现，苏波有权解除合同。但苏波委托的四川赛科消防工程有限公司广西分公司于2012年3月5日出具的《现场查勘报告》只是苏波单方提供的证据，而四川赛科消防工程有限公司广西分公司并非双方委托或认可的权威部门，故苏波仅根据四川赛科消防工程有限公司广西分公司出具的《现场查勘报告》而认定“租赁房屋的主体建筑结构在原有布局上无法作为宾馆酒店等公共场所使用，且在不影响房屋结构及房屋用途的前提下无法进行符合消防安全法规的整体改造”，缺乏充分依据，不予采信。且南宁市良庆公安消防大队复函称“南宁市良庆区五象大道81号房屋如改为宾馆使用，必须提供规划许可证同时请有资质的设计单位设计并报消防部门审批”，但是，苏波并未至规划部门办理规划许可手续亦未请有资质的设计单位设计报消防部门审批。综上所述，苏波提供的证据既不能证实黄焕层在合同履行中存在过错，也不能证明自己解除合同的理由符合合同约定或法律规定。因此，按照“谁主张谁举证”的证明要求，苏波不履行合同的行为应当视为违约。基于以上认定，其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，黄焕层要求解除双方签订的《租赁合同》，予以支持。因黄焕层于2012年6月28日起诉要求解除《租赁合同》，故解除《租赁合同》的时间应确定为2012年6月28日；其二，苏波为了装修对租赁房屋内部进行了改造，黄焕层要求苏波支付恢复原状的费用，合法、合理，予以支持。因双方已自行达成协议确定租赁房屋恢复原状的价格为7.5万元，故苏波应当向黄焕层支付7.5万元；其三，虽双方签订的《租赁合同》及《补充协议》约定苏波有7个月的免租期，但该约定主要是基于苏波履行合同而言的，但苏波却拒不履行合同而致使黄焕层依法解除合同，故《租赁合同》及《补充协议》的免租期条款不应再作为苏波行使权利的依据。考虑苏波长时间占用租赁房屋而使黄焕层失去出租房屋产生收益的机会成本，故参照《租赁合同》约定的租金标准要求苏波向黄焕层赔偿租金损失2.3333万元×7个月＝16.33万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄焕层与苏波分别于2011年10月1日、2011年12月30日签订的《租赁合同》、《补充协议》于2012年6月28日解除；二、苏波向黄焕层支付恢复位于南宁市良庆区五象大道81号房屋原状费用7.5万元；三、苏波向黄焕层赔偿租金损失16.33万元。一审案件受理费5950元，财产保全费1520元，合计7470元，由黄焕层负担1728元，由苏波负担5742元。苏波不服一审判决，向南宁市中级人民法院上诉称：一、一审判决的7.5万元恢复原状费用，并未实际发生，也无发生的必要和可能，不应认定为黄焕层的损失，应判决驳回。本案租赁房屋原为毛坯房，设计作为民用住宅使用，苏波确实已经按照酒店样式进行拆除。但该房屋在一审期间，已由黄焕层原封不动另行出租给第三人装修作为酒店经营使用，房屋租赁用途并无改变，目前正在装修，准备开业。据了解，第三人也是基本按照房屋现状进行装修。因此，苏波认为一审认定的7.5万元房屋恢复原状费用，并未实际发生。二、一审判决认定苏波违法解除合同构成违约，证据不足。苏波认为原租赁合同解除的主要原因在于黄焕层出租的房屋属于民用私人住宅，无法完成按照消防要求改造作为酒店经营使用。在合同履行中，苏波已经委托有资质的消防设计公司进行消防设计，该消防公司经实地勘察发现，该房屋在不影响房屋结构及房屋用途的前提下无法进行符合消防安全法规的整体改造；同时，黄焕层也没有按照合同约定向苏波提供房屋的《建设工程规划许可证》材料，违反了消防部门的有关规定。鉴于以上实际情况，苏波才解除合同。苏波已经尽到了初步的举证责任和合理的注意义务，属于客观原因解除，不应认定为单方违约。三、一审判决没有对苏波交纳的6万元定金作出处理，就算是苏波需要赔偿黄焕层损失，6万元也应予以扣减，如经重新认定后苏波不构成违约，则该6万元定金应退回。被上诉人黄焕层辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。南宁市中级人民法院归纳本案的争议焦点为：一、合同解除的原因及责任应如何认定，二、合同解除后的损失应如何认定，二审查明事实与一审查明事实一致，二审法院认为：关于合同解除的原因及责任问题。首先，苏波作为酒店的投资开办人，在与黄焕层签订《房屋租赁合同》之前，应对房屋的结构、设施是否符合开办酒店进行必要的检查、了解，并可就相关租赁标准及条件与黄焕层作出明确约定。经审核双方签订的《房屋租赁合同》，除合同第十条第1项约定了“甲方（黄焕层）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”之外，并没有就租赁房屋的相关结构及设施具体应达到何种租赁标准及条件作出约定，也没有约定黄焕层对租赁房屋现有的结构及设施负有保证完全符合改造为酒店使用之义务。相反，合同第十条第2项约定了“验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出”，而本案并无证据显示苏波在接收租赁房屋时对房屋现有的结构及设施提出过异议，相反已实际接收并着手改造房屋，应视为其认可黄焕层交付的租赁房屋符合合同约定。故苏波过后又以房屋的水电设施、化粪池容量、内部结构不符合作为酒店使用为由，主张黄焕层应对此承担瑕疵担保责任，缺乏事实和法律依据，不予采纳。其次，根据《房屋租赁合同》第三条“甲方（黄焕层）应提供房产证、土地证、身份证明等文件，乙方（苏波）应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存”的约定，苏波在与黄焕层签订合同之前，应该对租赁房屋的权属资料进行了验证，也应知晓了房屋的现状（即核准六层、实际建造七层），黄焕层作为出租人对其出租房屋的状况不存在隐瞒、欺诈情形，苏波自愿承租该房屋用于开办酒店，就应自行承担该投资经营行为的风险，即该租赁房屋是否适合经营酒店以及能否取得消防许可应属于苏波应当预见和承担的风险范围，该风险责任不应转稼由黄焕层承担。因此，本案租赁合同无法继续履行应归责于苏波对其投资经营的风险预判、评估不足，不可归责于出租方黄焕层。一审判决认定苏波单方违约导致合同解除，并无不当，予以确认。关于合同解除后的损失认定问题。如前所述，本案租赁合同的解除归责于苏波，故苏波应就合同解除给出租人造成的损失承担赔偿责任。具体损失认定如下：1、恢复原状费用。苏波为将承租房屋用于酒店使用而对房屋内部结构进行了改造，现合同因苏波自身原因解除，已改造的房屋也无法按合同预期出租利用，苏波应对房屋承担恢复原状的责任。因双方已一致确认房屋恢复原状的价格为75000元，故一审判决苏波支付该费用，并无不当，应予维持。2、租金损失。苏波占用租赁房屋长达7个月进行改造，后又因自身原因导致合同解除，其应当赔偿占用期间导致出租人产生的租金收益损失。一审判决参照合同约定的租金标准计算黄焕层的租金损失为163300元，并无不当，但鉴于黄焕层另外收取了苏波定金6万元，而该6万元定金未予退回，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损失赔偿为补偿性质之规定，以及第一百一十六条关于违约金与定金选择适用之规定，确认应从上述租金损失中扣减该6万元定金，以达到赔偿相适应之原则。据此，苏波应赔偿黄焕层的租金损失为103300元（163300元-60000元）。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决，一、维持南宁市良庆区人民法院（2012）良民一初字第557号民事判决第一项、第二项；二、变更南宁市良庆区人民法院（2012）良民一初字第557号民事判决第三项为“苏波向黄焕层赔偿租金损失103300元。一审案件受理费、财产保全费合计7470元，由黄焕层负担2100元，苏波负担5370元。二审案件受理费5950元，由黄焕层负担1500元，苏波负担4450元。苏波向本院申请再审称：一、原审法院不应判决苏波单方违约，因为没有查清涉案租赁房屋存在严重违建现象的情况，黄焕层出租的涉案房屋存在严重违建情形，准建6层，出租时加建为7层，申请再审时已加建至10层；而且涉案房屋在不影响房屋结构及房屋用途的前提下无法进行符合消防安全法规的整体改造，这超出了苏波的预见范围，导致苏波签订本案《租赁合同》的目的无法实现，苏波有权解除合同。二、原二审法院判令苏波承担恢复原状的费用7.5万元缺乏事实及证据证明，苏波租赁黄焕层的房屋作为酒店经营，对房屋进行装修是合理的，现黄焕层将涉案房屋出租给他人，在苏波原来装修的基础上继续装修并作为酒店使用，所以苏波无需支付恢复原状的费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款之规定，请求本院撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第380号民事判决，再审本案，查清事实，依法改判。苏波在申请再审时提供了一份新证据材料，是拍摄于2015年12月的五张照片，照片内容为南宁市良庆区五象大道81号的焦点·印象酒店，欲证明黄焕层已将涉案房屋转租给他人继续开办酒店，现在的酒店仍按原来的设计和装修进行使用，无需恢复原状，不存在恢复原状费用的事实。2016年10月31日本院以电话通知苏波及黄焕层到涉案的南宁市良庆区五象大道81号进行现场调查，应苏波的要求延迟一天，2016年11月2日上午9：30黄焕层到场，苏波未到场，经电话联系，他表示忘记了。经现场查看，苏波所提供的照片确系在该处经营的酒店照片，但因本案一、二审审理过程中，苏波已经提出涉案房屋由黄焕层另行出租给第三人装修作为酒店使用，准备开业的抗辩事实，该证据不是本案新证据。申请再审审查中查明的事实与一审、二审判决查明的事实一致，予以确认。本院另查明：本案一审中，黄焕层向人民法院提交的证据证明涉案房屋的破坏情况如下：七层楼中一共有107扇门、114面红砖墙体（其中28面玻璃墙体）、18面玻璃气窗被拆，第一层至七层配电箱附近小部分墙体被凿开。在一审案卷中记载，2013年3月28日，在良庆区人民法院民一庭办公室中，一审主办法官蒋铁滔问“本案因黄焕层要求苏波支付房屋恢复原状所需费用10万元，苏波对此提出异议。按照法定程序，本院曾委托相关评估部门对此进行评估，但因故无法作出评估。现为了方便诉讼，组织双方对该费用进行协商。若双方一致同意该价格，即将该价格视为恢复原状的所需费用”，双方同意协商，苏波提出“认为6万元即可，因为当时拆下来的所有门窗全部由黄焕层拿走，且应当考虑原材料的折旧费用”，双方经过协商后，确定为7.5万元。本院经审查认为：关于苏波提出原审判决不应认定苏波单方违约、苏波有权解除合同的问题。原审判决认定苏波违约，因苏波违约致使不能实现合同目的，因此判决解除黄焕层与苏波签订的《租赁合同》是正确的。本案中，苏波与黄焕层签订的《租赁合同》合法有效，双方应按合同约定的权利义务履行合同。按合同约定，黄焕层的义务是将涉案房屋交付给苏波使用，并依约保证该房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态，验收时双方共同参与，如有异议应当场提出，黄焕层已经将租赁房屋交付苏波使用，苏波也没有在接收房屋时对房屋本身及附属物提出任何异议，即使黄焕层未向苏波提供房屋建筑结构图等材料，按《租赁合同》约定的后果只是苏波就租赁房屋整改产生的结果不负法律责任，并没有约定黄焕层的责任，所以，黄焕层已经履行了《租赁合同》中相关的义务约定。苏波提出黄焕层提供的租赁房屋存在违建情形，这不是违反民事合同法律、法规或双方约定为黄焕层义务的行为，黄焕层没有违约行为。苏波在没有法定或约定的事由的情况下不继续履行合同，违反了合同约定，苏波应承担违约责任。原审法院认定本案租赁合同无法继续履行归责于苏波对自己投资经营的风险预判、评估不足，并无不当。苏波的该项申请再审理由不成立，本院不予支持。关于恢复原状费用的承担问题，根据一审中苏波未否认的事实，在苏波着手装修租赁房屋之后，租赁房屋中共有107扇门、114面墙体、18面玻璃气窗被拆除，还有部分墙体被凿开。对于上述损坏状况，双方于2013年3月28日，在一审法院主持下，以经过双方商议，达成协议，认可恢复原状费用为7.5万元。苏波在申请再审中提出黄焕层将涉案房屋转租给他人，是在苏波原来装修的基础上继续装修作为酒店使用，苏波无需支付恢复原状费用的主张不能成立，从本案的查明事实可知，双方约定恢复原状的费用，是将门窗、墙体等修复的费用，是将损坏房屋恢复到人能够居住使用的有平整墙体、有可以开闭门窗的通常状态，而非拆除、去掉建筑物上添附等的费用，所以苏波主张其无需支付恢复原状的费用没有事实和法律依据，该项申请再审理由亦不成立，本院亦不予支持。综上所述，苏波的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回苏波的再审申请。审 判 长  周 冕代理审判员  李成渝代理审判员  覃 岚二〇一六年十一月二十五日书 记 员  霍学亮