徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0302民初3885号原告：江苏某某物业管理有限公司。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：刘某。委托诉讼代理人：张某某。被告：杨某某。被告：吴某某。原告江苏某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）诉被告杨某某、吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托诉讼代理人刘某、张某某、被告杨某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业诉称：某某生态居住区开发建设有限单位某某房地产有限公司于2009年12月22日与我公司签订了《某某生态居住区物业管理服务委托合同》，合同期限自2010年1月1日至依法成立业主委员会选聘新物业接管日止。物业管理费按房屋建筑面积每月每平方米0.5元收取、生活垃圾处置费每户每年12元，滞纳金从合同签订后第一个物业管理年度2010年6月1日起至缴费日止，按每日千分之三计算。公共能耗费每年每户50元，合同签订后我公司如期进驻该小区进行物业管理服务至今。被告的房屋建筑面积是148.3平方米，被告应该履行其应尽的缴费义务，但被告经我公司收费人员多次上门催要及书面催缴，至今未缴纳2010年1月1日至2011年12月31日物业管理服务费，给我公司造成经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、物业费1067.8元、公共能耗费100元、垃圾处置费24元以及滞纳金（以本金1067.8元，按每日千分之三计算，从2010年6月1日计算至2013年5月31日）；3、诉讼费由二被告承担。被告杨某某、吴某某辩称，房屋是我们二人的，面积是148.3平米，从2010年1月1日至2011年12月31日未缴纳物业费。我们不缴物业费的理由如下：1、环境卫生管理不到位。我家车库门口有两个垃圾箱，我把垃圾箱弄到一边，原告又把垃圾箱弄回来。烂沙发、烂电视放的放出都是。我找过原告，原告也不理我，说让我自己清理一下。2、车辆管理秩序混乱：车摆的到处都是。小区天天堵车，车辆出不去进不来。小区没人管理，变成了交通主干线。道路堵塞，车辆就从小区里面过。3、共用设施设备管理不到位。楼梯间灯坏了没人修。小区没有路灯。4、未尽到安全保障义务。我放在小区里的自行车放被盗，车也被划。小区到处都是大门，开门的寥寥几个，大门都是敞着的，变成小区主干线。一个小区七八个门，大门有人看，小门没人看，墙都是推倒的，任何人都能进入小区，要饭的，收破烂的到处都是。5、绿化养护管理不到位。到处都是菜园，楼上有养鸽子的，弄的粪便到处都是，被告也无法晒被子。小区还有开饭店的，原先都是不允许的，现在我们怀疑是原告收取了好处。经审理查明：2009年12月22日，原告与某某生态居住区的开发商某某房地产开发有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，其中合同中约定原告提供物业管理服务事项的内容包括房屋的管理、共用设施设备管理、公共秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等管理服务。物业服务费的收费标准：多层为0.3元/建筑平方米·月、商住门面为0.5元/建筑平方米·月；物业费用每年缴纳一次。装修垃圾处置费每建筑平方米1元，生活垃圾处置费每户每年12元，小区公共能耗费和维修材料费每户每年预收50元，年底结算，每年公示一次；自觉接受甲方、业主和依法成立的业主委员会监督。收费的时限与办法：从本合同签订之日起至2010年12月31日止，收取从2010年1月1日（接管服务日）至2010年12月31日全年的物业服务费；以后年度以此类推。本合同自双方签字后的2010年1月1日起生效至依法成立业主委员会选聘新物业接管日止。对逾期不交费的业主，物业公司有权按照逾期每日3‰的标准加收滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告杨某某、吴某某系某某生态居住区中区3-3-402室的业主，房屋建筑面积148.3平方米。2010年1月1日至2011年12月22日，被告未交纳物业服务费。原告服务期限为自2010年1月1日至2011年12月22日。以上事实有原告提供的物业服务合同及当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为：根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某生态居住区建设单位某某房地产开发有限公司签订的《物业管理服务委托合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。经本院核算，结合原告的诉讼请求，本院依法支持自2010年1月1日至2011年12月22日的物业费为1056元【（148.3平方米*0.3元/月/平方米*23个月）+（148.3平方米*0.3元/月/平方米÷30*22天）】。被告辩称原告提供的物业服务中存在共用设施设备管理、公共秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等方面服务不到位的情况，原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院对原告的物业服务费进行酌减，即按照原物业服务费的80%缴纳。故被告应向原告缴纳物业服务费845元。关于原告主张的2年垃圾处置费24元（12元/年/户*2年）问题。根据相关文件的规定，该垃圾处置费实际应由相关行政机关收取，原告收取该项费用应有上述行政机关的明确授权，且原告还应提供缴费凭证证明已代缴垃圾处置费。但原告均未提供上述证明材料，故本院依法不予支持。关于原告主张两年公共能耗费100元问题（每年50元）。根据法律规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业并非上述单位，且原告并未提供证据证明受上述单位委托收取费用。另，法律规定，物业服务企业应当定期公布物业管理区域内，供水、供电、供气等费用，由业主按比例分摊实际费用。原告并未提供证据证明定期公布上述费用，亦未提供证据证明实际费用数额。故原告要求被告支付公共能耗费100元无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求支付滞纳金问题。依照《物业管理服务委托合同》的约定，被告逾期未缴纳物业服务费应按照按照预期每日3‰的标准加收滞纳金。经审查，该违约金的标准约定超过国家强制性规定，故本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。经计算，2010年1月1日至2010年12月31日物业服务费为427元（148.3平方米*0.3元/月/平方米*12个月*80%）；2011年1月1日至2011年12月22日物业服务费为418元【（148.3平方米*0.3元/月/平方米*11个月*80%）+（148.3平方米*0.3元/月/平方米÷30*22天*80%）】。故2010年1月1日至2010年12月31日期间产生的违约金为62元（以427元为基数，自2011年1月1日起至2013年5月31日，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；2011年1月1日至2011年12月22日期间产生的违约金为36元（以418元为基数，自2012年1月1日起至2013年5月31日，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。综上，本院依法支持原告违约金共计98元。综上，本院依法支持原告物业服务费845元、违约金98元，合计943元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告杨某某、吴某某于本判决生效之日起七日内向原告江苏某某物业管理有限公司一次性支付物业服务费、违约金943元；二、驳回原告江苏某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由原告负担20元，被告杨某某、吴某某负担5元（与上述款项一并交付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王某某二〇一六年十一月二十三日见习书记员  刘某某