广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初1798号原告：陈奕山，住广州市海珠区。委托代理人：梁莉，广东海印律师事务所律师。被告：寇小涛，住广州市天河区。委托代理人：熊涛，广东定海针律师事务所律师。第三人：郭丽华，住广州市南沙区。委托代理人：罗建宁，住西宁市城中区。第三人：方柱，住河南省唐河县。第三人：广州市蓝沙湾物业管理有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：徐进。原告陈奕山诉被告寇小涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加郭丽华、方柱、广州市蓝沙湾物业管理有限公司（以下简称蓝沙湾公司）为本案第三人，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈奕山及其委托代理人梁莉，被告寇小涛及其委托代理人熊涛，第三人郭丽华的委托代理人罗建宁，第三人方柱，第三人蓝沙湾公司的法定代表人徐进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈奕山诉称：2013年3月7日，原告与被告签订了《商场商铺租赁合同》，约定原告将广州市南沙区进港大道*号商铺面积共1314平方米出租给被告，被告每月向原告缴纳租金，租赁期限自2013年3月9日至2018年3月8日止，被告应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按所欠租金额的5%向被告收取滞纳金；被告拖欠租金超过15日的，原告除向被告追缴应交租金及滞纳金外，有权终止合同，没收被告履约保证金，并有权向被告追偿由此造成的其他损失。租约期满或终止合同时，被告应按双方协定的期限交回本商铺和设施。合同签订后，被告向原告缴纳了100000元履约保证金，原告按约定将涉案物业交给被告使用，但被告自2013年10月9日起，开始拖欠支付租金，至2016年3月31日止，被告已拖欠租金累计达人民币1256580元。经原告多次催告，被告至今仍未支付上述租金。被告长期拖欠租金的行为，己构成根本违约，根据双方签订的合同约定，原告有权解除合同，没收履约保证金，收回涉案物业，要求被告支付拖欠的租金和滞纳金。原、被告签订的《商场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，租赁合同没有变更、解除或终止，仍合法有效，双方于2013年4月10日签订《蝴蝶洲商铺合作协议》并不影响租赁合同的履行。原告无授权蓝沙湾公司向郭丽华交租，即使由蓝沙湾公司交纳租金给郭丽华，也不能以此剥夺或侵害原告的转租收益权，原告对转租产生的租金差额享有合法的收益权。根据合同相对性的规则，不影响原告向被告追租的权利。被告寇小涛在涉案商铺成立了广州市南沙区南沙光耀湾灯饰经营部，现正常营业，没有交还场地给原告。对被告转租行为不同意且不知情，场地一直由被告实际使用。据此，原告陈奕山请求判令：1、解除原告陈奕山与被告寇小涛于2013年3月7日签订的《商场商铺租赁合同》，被告寇小涛立即将广州市南沙区进港大道318号商铺（套内一层其中356平方米、二层其中958平方米，合计面积1314平方米）交回给原告陈奕山；2、被告寇小涛向原告陈奕山支付2015年4月1日起至2016年3月31日止拖欠的租金502632元和滞纳金30157.92元（按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，自2015年5月1日起计至支付全部拖欠的租金之日止，暂计至2016年3月31日）；3、原告陈奕山没收被告寇小涛支付的履约保证金100000元；4、诉讼费用由被告寇小涛承担。诉讼中，原告陈奕山变更诉讼请求为：1、解除原告陈奕山与被告寇小涛于2013年3月7日签订的《商场商铺租赁合同》，被告寇小涛立即将广州市南沙区进港大道*号商铺（套内一层其中356平方米、二层其中958平方米，合计面积1314平方米）交回给原告陈奕山；2、被告寇小涛向原告陈奕山支付2015年4月1日起至被告交还涉案商铺给原告之日止按每月41886元计算的租金和滞纳金（滞纳金以被告拖欠的租金金额为本金，从欠付之日起计算至支付全部拖欠的租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算）；3、原告陈奕山没收被告寇小涛支付的履约保证金100000元；4、诉讼费用由被告寇小涛承担，增加要求第三人方柱、蓝沙湾公司腾空交还涉案商铺，并要求第三人方柱、蓝沙湾公司对租金和滞纳金、保证金承担连带清偿责任。被告寇小涛答辩称：被告寇小涛不是本案适格被告。1、原告与被告于2003年9月共同组建蓝沙湾公司，经营管理原告向郭丽华承租的蝴蝶谷*号所有商铺，原告在公司成立前对外所签的租赁合同都是在蓝沙湾公司未注册成立的情况下所作的准备工作，公司成立后，所有合同都归属公司履行权利和义务，原告诉请的广州市南沙区进港大道*号商铺是蓝沙湾公司经营管理的范围之一，故起诉被告不适格。原告长期未履行蓝沙湾公司义务的情况下，多次要求其夫人向公司索要财物。2013年3月7日，原被告就广州市南沙区进港大道的*号商铺，一层面积为356平方米，二层958平方米，合计1314平方米，签订租赁合同。2013年4月10日，原告与被告签订了蝴蝶洲商铺合作协议，确定共同对蝴蝶洲商铺按照材料市场定位投资开发。2013年9月12日，原告和被告共同成立了蓝沙湾公司，各占物业50%，对蓝沙湾一层、二层所有商铺进行经营管理。业主郭丽华的租金也是由被告出资承担。由于新的场所生意差，于2014年4月27日以法定代表人徐进为全权代表蓝沙湾公司提出减少租金并且于当日变更签署了新的租金协议，该商铺由蓝沙湾公司出租并履行相应的权利义务。请求驳回原告全部诉讼请求。第三人郭丽华述称：没有意见，同意被告的意见。第三人方柱述称：我是与蓝沙湾公司签订合同，没有与原告签合同，不同意交还场地给原告，也不同意承担租金、滞纳金、保证金的连带责任。第三人蓝沙湾公司述称：陈奕山是蓝沙湾公司的股东，蓝沙湾公司是陈奕山、寇小涛共同管理的，原告陈述的物业已经属于蓝沙湾公司财产管理范围，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年1月15日，郭丽华（为出租人，甲方）与陈奕山（为承租人，乙方）签订《蝴蝶谷租赁合同》，其中约定：出租楼宇地址广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层二层商铺，一层二层合计实用总面积6888.75平方米，免租期为2013年3月1日至2014年5月31日，共15个月，免租期内，同时免收物业管理费；签定合同之日乙方向甲方缴交按金伍拾万元正，由2014年6月l日至2029年5月31日，为期l5年的租赁期，其中2014年6月1日至2017年5月31日每月租金165330元；乙方租赁期内合法拥有该楼宇的使用权，乙方依法的独立经营权和管理权（包括转租、分租）不受甲方干预，乙方自行承担所有经营风险、法律责任、社会责任和义务。2013年3月7日，陈奕山（为甲方，出租方）与寇小涛（为乙方，承租方）签订《商场商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将南沙进港大道*号商铺，套内一层其中356平方米，二层其中958平方米，合计面积1314平方米（含分摊面积）租赁给乙方。租赁期限自2013年3月9日至2018年3月8日止。租金：（1）合同生效日起计第一年内租金为人民币41886元/月/平方米。第二年及第三年内租金不变，第四年内租金为人民币48168元/月/平方米，第五年和第四年租金相同。（2）租金支付方式：现金或转账。（3）2013年3月9日至2013年10月8号为装修期，免交租金，管理费正常交付。物业管理费3.5元/月/平方米，与租金同时交付。租金与物业管理费在每月5号前交齐。租赁合同履约保证金：乙方须向甲方缴纳合同履约保证金125658元，租赁期满后如乙方无任何违约行为，且没有拖欠甲方及商场的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。违约责任：（1）若乙方未能在约定的期限内缴纳租金及各项费用，甲方有权向乙方按所欠金额的百分之五按日计算收取滞纳金，并保留其起诉权。（2）乙方拖欠租金或各项费用超过15日，甲方除向乙方追缴应交租金及滞纳金外，有权终止本合同，并没收乙方履约保证金，并有权向乙方追偿由此造成的其他损失。（3）租约期满或终止合同时，乙方应按双方协定的期限内交回本商铺和设施。乙方逾期不交回占用的商铺时，甲方除向乙方追缴逾期占用商铺的租金、及由乙方所产生的相关费用外，同时追偿上述费用总额50%的违约金。（4）租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的所有物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用并有权诉之法律等”。陈奕山、寇小涛确认前3年的租金实际为41886元/月、后2年的租金为48168元/月，而合同写成41886元/月/平方米和48168元/月/平方米为笔误。寇小涛确认陈奕山于2013年3月9日将涉案商铺交付给寇小涛使用，寇小涛于2013年3月11日向陈奕山缴纳履约保证金100000元。2013年4月10日,陈奕山（为合作方A）与寇小涛（为合作方B）签订了《蝴蝶洲商铺合作协议》，约定：合作者A、B方经友好协商，就蝴蝶洲商铺项目进行共同投资发展，达成协议，项目名称蝴蝶洲商铺建材市场开发（暂定名称），本项目由A、B双方共同出资、共同策划、共同经营、共同管理、共享收益；本协议以签字确认日期为起始日期，有效期截止于B方向原业主方（附件合同甲方）租赁截止日期；股份分配，整体分配原则，本协议所涉及的项目股份A、B双方各持有50%，A、B双方按照股份比例承担相关投资以及未来可能产生的债务；本合同附件（一）（二）（三）与本合同具有同等法律效力，附件（一）原合同正本及副本，附件（二）原合同所有附件。陈奕山、寇小涛合作经营的蓝沙湾公司于2013年9月18日成立，工商部门核发了该公司的营业执照。寇小涛于2014年2月11日成立了经营者为寇小涛的广州市南沙区南沙光耀湾灯饰经营部，工商部门于2014年11月28日核发了该经营部的营业执照，经营场所广州市南沙区南沙街进港大道*号101之24号铺。2014年4月27日，蓝沙湾公司（为出租方，甲方）与方柱（为承租方，乙方）签订了《蝴蝶洲装饰材料城租赁合同》二份，约定蓝沙湾公司将坐落于广州市南沙区进港大道*号的蝴蝶洲装饰材料城一层1号、二层1号，共计合同面积为437.85平方米的铺位以现状租赁给方柱经营使用，经营灯饰项目，租赁期从2014年5月1日起至2019年4月30日止，免租期从2014年5月1日起至2014年11月30日止，从2014年12月1日至2019年4月30日止每月租金共14393.7元，物业管理费按每月10元／平方米计算，共4378.5元／月，物业管理费从2014年12月1日开始计算收费等。陈奕山一直未向郭丽华缴纳租金，寇小涛也未向陈奕山缴纳租金，但寇小涛按陈奕山与郭丽华签订的《蝴蝶谷租赁合同》约定的租金标准缴纳至2016年6月的租金给郭丽华。另查明:郭丽华对陈奕山转租涉案商铺及与他人合作经营涉案商铺表示同意，因陈奕山未足额向郭丽华交纳租赁按金，由寇小涛向郭丽华补交按金150000元。方柱提供了郭丽华（为甲方）与陈奕山（为乙方）签订的落款日期为2016年3月1日的《合同解除协议书》，该协议约定：甲乙双方就乙方向甲方承租位于广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层二层商铺（以下称该商铺，面积6888.75平方米）事宜，签订了《蝴蝶谷租赁合同》（以下称原合同），现经双方友好充分协商，就原合同解除事宜达成以下协议，双方一致同意，原合同自本协议签订之日解除，任何一方不得再就原合同向对方提出任何索赔要求；甲乙双方确认：该商铺实际使用人寇小涛为乙方合作伙伴，由寇小涛交租；甲方保留向该商铺实际使用人寇小涛追索场地占用费的权利；本协议签订后三日内，甲方向乙方指定的银行账户退还原合同约定的按金150000元。陈奕山对《合同解除协议书》的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为该协议书签订的时间是2016年7月8日，且没有对场地交接、交付作出约定。郭丽华对该协议书的真实性、合法性、关联性均予以确认，并认为该协议是在2016年3月1日签订的。2016年7月1日，郭丽华（为出租方，甲方）与方柱（为承租方，乙方）、寇小涛（为担保方、丙方）签订了《蝴蝶谷一层二层商铺租赁合同》，约定：出租商铺地址广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层、二层商铺，该商铺面积共6888.75平方米，租赁期由2016年7月1日起至2029年6月30日止，为期13年，其中2016年7月1日至2017年5月31日每月租金165330元等。陈奕山陈述其与寇小涛合作经营蓝沙湾公司所涉商铺为除出租给寇小涛使用的1314平方米以外的位于广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层、二层商铺，寇小涛则认为蓝沙湾公司经营商铺为位于广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层、二层商铺共6888.75平方米。陈奕山与寇小涛签订的《蝴蝶洲商铺合作协议》附件（一）为郭丽华与陈奕山于2013年1月15日签订的《蝴蝶谷租赁合同》。诉讼过程过，陈奕山不要求方柱、蓝沙湾公司承担连带清偿责任。陈奕山提供拍摄的涉案场地的视频光盘、社会保险费申报个人明细表、蝴蝶洲租房交租记录、方柱作为蓝沙湾公司总经理的签名记录，以证明广州市南沙区南沙光耀湾灯饰经营部仍在营业中，涉案场地实际由寇小涛使用和控制。本院认为：陈奕山与寇小涛签订的《商场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，但双方事后签订了《蝴蝶洲商铺合作协议》，共同投资成立蓝沙湾公司合作经营涉案商铺在内的位于广州市南沙区进港大道*号蝴蝶谷一层、二层商铺共6888.75平方米,且陈奕山与郭丽华已于2016年3月1日已签订《合同解除协议书》，解除《蝴蝶谷租赁合同》，郭丽华亦另行将商铺出租给方柱，致使陈奕山与寇小涛签订的《商场商铺租赁合同》无法继续履行，故陈奕山要求解除其与寇小涛签订的《商场商铺租赁合同》，本院予以支持。陈奕山认为其与寇小涛合作经营的蓝沙湾公司所涉商铺为除出租给寇小涛使用的1314平方米以外的位于广州市南沙区进港大道*蝴蝶谷一层、二层商铺，本院不予采纳。同理，陈奕山要求寇小涛、方柱、蓝沙湾公司腾空交还涉案商铺的依据不足，本院不予支持。寇小涛虽然注册了经营者为寇小涛的广州市南沙区南沙光耀湾灯饰经营部，但成立蓝沙湾公司后，陈奕山与寇小涛签订《商场商铺租赁合同》约定的商铺实际也是由蓝沙湾公司管理使用。陈奕山未向郭丽华支付租金，虽然陈奕山未授权寇小涛或蓝沙湾公司交纳租金给郭丽华，但寇小涛作为陈奕山的合作经营者，已按陈奕山与郭丽华签订《蝴蝶谷租赁合同》约定的租金标准每月165330元缴纳租金给郭丽华，远远超过陈奕山与寇小涛在《商场商铺租赁合同》约定的每月租金41886元，陈奕山与郭丽华签订的《合同解除协议书》亦认可由寇小涛交纳租金给郭丽华，故陈奕山要求寇小涛支付2015年4月1日起至交还涉案商铺之日止的租金及滞纳金的依据不足，本院不予支持。陈奕山认为寇小涛存在违约的依据不足，本院对其要求没收寇小涛支付的履约保证金100000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈奕山与被告寇小涛于2013年3月7日签订的《商场商铺租赁合同》；二、驳回原告陈奕山的其他诉讼请求。本案受理费10128元、财产保全费3683元，由原告陈奕山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  老善涵审 判 员  何炎辉代理审判员  李慧娟二〇一六年十一月十八日书 记 员  张大会梁凤茵