新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新21民终695号上诉人(原审被告、反诉原告)：王鹏展，男，汉族。委托代理人：王国欣，男，汉族，系王鹏展的父亲。被上诉人（原审原告、反诉被告)：包爱花，女，汉族。委托代理人：杨宝恩，吐鲁番市浩然法律服务所法律服务工作者。上诉人��鹏展因与被上诉人包爱花房屋租赁纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2016）新2101民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王鹏展的委托代理人王国欣、被上诉人包爱华的委托代理人杨宝恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏展上诉请求：1、撤销判决第一项，改为驳回被上诉人诉讼请求；2、撤销判决第三项，改为驳回被上诉人诉讼请求：3、撤销判决第五项，改为支持反诉人诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人要求的2016年4月8日至2016年5月15日的租赁费没有事实根据和法律依据。租赁合同期满时，没有续约，上诉人已经搬出承租房屋，没有使用承租房屋，不存在新的租赁费。一审判决仅凭上诉人仍持有房屋钥匙就判决上诉人支付租金，没有事实根据和法律依据。判决确认：“房屋租赁合同履行期限届满，原告负有退还押金的义务，被告负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务”。上诉人当时积极腾空了房屋，但是被上诉人无理拒绝退还押金，上诉人以不全部交付钥匙表示抗议，于法有据，合情合理。况且被上诉人同时还有钥匙，也不是进不了门。一审判决在合同期限已经到期，既没有新的租赁约定，也没有使用房屋事实的前提下判决上诉人支付租金是错误的。二、一审判决上诉人承担违约责任背离事实，于法无据。判决书第六页第三段第六行：“本院认为：房屋租赁合同履行期限届满，原告负有退还押金的义务，被告负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务”。根据合同法同时履行抗辨权之规定，在双务合同中，双方互负义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行��一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。鉴于当时被上诉人无理拒绝退还押金的事实，在被上诉人退还押金前，上诉人完全有权利行使同时履行抗辨权，有权拒绝归还钥匙，以保障上诉人的合法权益。很简单的推理结果是：上诉人拒绝退还钥匙是对被上诉人不退还押金的回应，不是违约行为。那么就不存在上诉人承担违约责任的问题。很显然，一审判决上诉人承担违约责任是错误的。三、一审判决驳回上诉人反诉请求无视法律规定。一审判决的逻辑就是：“本院认为：房屋租赁合同履行期限届满，原告负有退还押金的义务，被告负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务”。房屋租赁合同履行期限届满时被上诉人拒绝向上诉人退还押金，不履行退还押金的义务，无须承担违约责任。什么事实根据、法律依据都不说了，直接驳回上诉人的反诉请求��四、一审判决故意偏袒被上诉人。一般正常的判断应当是：双方均有合同义务，一方不履行义务，承担什么责任，另一方不履行义务，承担什么责任。但是一审判决离奇的是先确认房屋租赁合同履行期限届满，被上诉人负有退还押金的义务，上诉人负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务。然后确认上诉人持有钥匙违约从而判决上诉人承担违约责任和房租。被上诉人退没退还押金，是不是违约不说了。指责上诉人违约时论述的头头是道，轮到论述被上诉人的违约时却失了声。一审判决故意回避影响判决的重要事实，明显偏袒被上诉人!综上所述，被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，在被上诉人退还押金前拒绝退还钥匙，更不应当承担违约金和租金，一审法院认定事实错误，根据【中华人民共和国民事诉讼法】第一百六十四条之规定，现提起上诉，��求贵院依法予以改判。包爱花辩称：上诉人的上诉缺乏事实及法律根据，上诉理由不能成立。1、事实仍在租赁期满后，经被上诉人多次催促交还钥匙退房，上诉人拒不退房，经过法院协调，上诉人将租住房子里的东西搬走。2、虽然合同中没有约定履行义务的先后根据，根据生活经验，一般是承租人搬出房子后，出租人才退还押金，因上诉人未交钥匙，因此被上诉人有理由不退还押金，经过一审法院调解，上诉人搬出房子交还钥匙，被上诉人已经退还了押金。因此上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。包爱花向一审法院起诉请求：1、被告支付原告房屋税费38000元及拖欠的物业管理费600元，违约金5000元，三项共计43600元；2、被告支付2016年4月8日至5月15日房租费3435.61元。3、本案诉���费由被告承担。王鹏展向一审法院反诉请求：1、由反诉被告承担违约金5000元。2、反诉被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月7日，包爱花（甲方）与王鹏展（乙方）签订一份租房合同，合同约定：一、甲方有房间一间，面积102平方米，地址：广汇西域丽都大门东侧第三间。二、甲方将房屋租给乙方有偿使用，年租金33000元整，租期5年，自2011年4月7日至2016年4月7日止。三、租期内甲方不得以任何理由加价，转租或收回。四、房租期间所产生的水、电、暖、物业费、卫生费及政府所征收的税费全部由乙方承担。五、乙方在租赁期间将甲方的房屋结构妥善保管，如要求改动，必须与甲方协商。六、乙方必须付给甲方水、电、暖、物业管理费，押金5000元整。七、合同期满后，甲方出租，出售同���条件下优先考虑乙方。八、付款方式：2011年4月7日，首付第一年房租33000元整。第6个月末，付第二年房租33000元整；2013年2月7日，提前2个月付第三、第四年房租共计66000元整；2015年2月7日，付第五年房租33000元整；9、以上合同双方共同遵守，如有违约，违约方应付对方5000元违约金。合同签订当日，王鹏展支付第一年房租33000元、押金5000元，共计38000元。房屋租赁合同履行至合同约定的期满后，双方在处理退还房屋租赁押金及钥匙时产生纠纷，原告诉至我院，请求依法判令：1、被告搬出原告租房；2、被告支付原告房屋税费38000元及拖欠的水电费、物业管理费600元，违约金5000元，三项共计43600元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告放弃第一项和水费的诉讼请求，增加一项诉讼请求，即：被告支付2016年4月8日至5月15日房租费3435.61元。被告提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告返还押金5000元；2、反诉被告承担违约金5000元；3、反诉被告承担全部诉讼费用。庭审中被告放弃第一项诉讼请求。经本院做工作，被告王鹏展拆除货架、隔档、大门、门牌、移动货架拆除后，2016年5月16日，原告包爱花退还5000元押金给被告王鹏展，被告王鹏展将该诉争房屋的两把钥匙及一张电卡退还原告包爱花。该电卡中剩余162度电（系被告王鹏展购买），庭审中，双方均认可0.814元/度，即131元，原告包爱花同意从主张的诉讼请求中扣除，被告王鹏展不同意核减。2016年4月15日，被告王鹏展缴纳2016年3月21日至2016年4月10日水费15元，物业费326元，2016年1月-3月垃圾清运费210元。另查明：原告诉请的被告支付原告房屋税费38000元是指2013年4月7日至2016年4月7日三年的税，经本院到吐鲁番高昌区地税局���实，吐鲁番高昌区地税局向本院出具未加盖该局印章的“申报缴款分户查询（试用），该表格系电脑截频打印件”。查询表显示纳税人名称：吐鲁番市新焦点汽车精品装潢服务中心；身份证号码：411324198705253018；税费所属期：2010年1月1日至2016年12月31日止；申报流水号：2014070069437604的税费所属期2014-7-1至2014-7-31；计税为15000元，开票金额3414元，开票人：米娜瓦。庭审中，被告王鹏展本人当庭陈述：“身份证号是对的，但我没有去过税务局，关于计征基数15000元，税3414元，我并不知情，也没交过这个费用”。吐鲁番高昌区地税局向本院出具未加盖该局印章的“个人出租房屋税收缴纳情况表”显示2013年4月1日至2016年3月31日纳税人包爱花收入额33000元的税额为21569.41元，扣除已缴纳的3414元，纳税人应补交18155.41元。备注栏显示：罚款及滞纳金按税款实际缴纳之日起计算。一审认为：原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同到期后，双方应妥善处理租赁后续事宜。事实上，双方在处理后续事宜过程中并未互谅互让、友好协商，遂产生纠纷。本诉部分：一、原告新增3435.62元租金的主张，本院认为，房屋租赁合同履行期限届满，原告负有退还押金的义务，被告负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务，从2016年4月8日至2016年5月16日，被告一直持有该租赁房屋钥匙，就应当支付相应租金，故对原告要求被告支付2016年4月8日至2016年5月15日共计38天的房屋租赁费3435.62元（33000元÷365天×38天）的诉讼请求，本院予以支持。二、物业管理费的主张：被告缴纳的2016年物业费326元，系2016年1月1日至2016年3月31日的物业费，原告主张的是2016年4月1日至2016年5月15日（被告退还钥匙）共计45天，经计算为163元（326元÷90天×45天），本院予以支持。三、电费的主张：被告退还原告的电卡中剩余162度电（被告王鹏展已购买），庭审中，双方均认可0.814元/度，即131元，原告同意从主张的诉讼请求中扣除，因被告不同意核减且在反诉中亦未提出相应主张，本院不予处理。四、房屋税费38000元的主张：纳税义务是根据宪法和法律规定，公民必须履行的向国家缴纳一定税款的责任，双方虽在房屋租赁合同中明确约定政府所征收的税费全部由承租人承担，因该约定违反法律规定，不受法律保护，故对原告该项主��，本院不予支持。五、原告当庭放弃被告支付原告拖欠水费及第一项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。反诉部分：经本院给原被告双方做工作，包爱花于2016年5月16日已将房屋租赁合同中约定的押金5000元退还王鹏展，反诉原告在庭审中撤回该项反诉诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。原告及反诉原告均要求对方支付5000元违约金的主张：原被告签订的租赁合同系定期租赁合同，租赁合同到期后，被告继续租赁，在原告明确表示不同意继续出租的情况下，被告应及时将房屋腾空并积极将房屋钥匙退还原告。事实上，被告在租赁合同约定的期满次日仍未给原告退还钥匙的做法，证明被告存在违约行为，因原被告双方在签订的租赁合同第九条明确约定了违约金，依据合同约定被告应承担相应的违约责任，被告以原告违约为由进行抗辩，本院不予采信，对原告该项诉请，本院予以支持，对反诉原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条第二款之规定，判决：一、被告王鹏展支付原告包爱花2016年4月8日至2016年5月15日房屋租赁费3435.62元；二、被告王鹏展支付原告包爱花物业管理费163元；三、被告王鹏展支付原告包爱花违约金5000元；四、驳回原告包爱花其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王鹏展的反诉诉讼请求；上述第一至三项合计8598.62元，被告王鹏展在本判决生效后三日内付清。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一：王鹏展是否应该承担房屋租赁费3435.62元。二：王鹏展与包爱花谁存在违约行为以及是否应承担违约金5000元。关于焦点一，房屋租赁合同履行期限届满，包爱花负有退还押金的义务，王鹏展负有积极腾空房屋并退还钥匙的义务。从2016年4月8日至2016年5月16日期间，王鹏展虽然没有使用房屋，但一直持有该租赁房屋钥匙，致使包爱花无法将房屋出租给他人使用，故王鹏展应当支付相应租金3435.62元。关于焦点二，双方签订的租赁合同系定期租赁合同，租赁合同到期后，王鹏展继续租赁，在包爱花明确表示不同意继续出租的情况下，王鹏展应及时将房屋腾空并积极将房屋钥匙退还包爱花。事实上，王鹏展在租赁合同约定的期满次日仍未给包爱花退还钥匙的做法，证明王鹏展存在违约行为，因双方签订的租赁合同第九条明确约定了违约金，依据合同约定王鹏展应承担相应的违约责任。综上所述，故王鹏展的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王鹏展负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭照玲代理审判员  南 斐代理审判员  常昳华二〇一六年十一月七日书 记 员  庞玉平