广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初7651号原告：吴传尾，男，1987年2月9日出生，汉族，户籍地址广东省仁化县，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高兰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：闵铮，男，1997年2月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈晓志，男，1960年12月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告吴传尾与被告闵铮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高兰，被告委托诉讼代理人陈晓志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴传尾向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告双倍返还购房定金10万元；2、请求判令被告返还原告所支付的购房款30万元；3、请求判令被告支付违约金40.2万元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告及经纪方珠海市合融房地产投资顾问有限公司于2016年4月9日签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于珠海市香洲区拱北国防路XXX号XXX栋XXX房，总价为人民币402万元。合同约定原告支付定金5万元，其中300万元采取银行按揭方式，其余97万在银行审批通过后三个月内支付。2016年4月26日原告又向被告支付部分房款人民币30万元。由于原告在申请银行贷款的过程中未获得银行通过，原告与被告协商要求一次性付款，由于合同签订后珠海房价处于不断上涨的趋势，被告在此背景下有意不积极履行合同，对原告的主张被告采取拖延的方式不予理会。2016年8月29日被告给原告发函通知解除合同。基于此，原告认为，原告签订合同后一直处于积极履行的状态，在按揭不获批的情况下，也向被告要求一次性还款，但是被告对原告的请求不给予积极的回应，既不配合办理有关手续，也不退还房款，还发函给原告通知单方解除合同，被告的行为违反了合同第11.1条的约定，被告应按合同承担违约责任，返还原告全部房款，双倍返还定金及按房款的10%承担违约金。为此，原告特依法提起诉讼，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告闵铮辩称，一、原、被告《房地产买卖合同》以及原告付款补充《说明》真实合法有效，双方权利、义务约定明确，原告应对自身违约行为承担违约责任。原告就购买被告位于珠海市香洲区拱北国防路XXX号XXX栋XXX房产，于2016年4月9日与被告委托代理人杨峤（即被告母亲）以及经纪方——珠海市合融房地产投资顾问有限公司签订了一份《房地产买卖合同》（详见合同约定）。上述《房地产买卖合同》签订后尽管被告配合原告逐一履行了合同义务，但是原告除了在合同签订当日依约向被告账户汇入了5万元购房定金，后又于2016年4月26日向被告银行账户追加汇入了30万元购房定金之外，却至今再也没有依约按期足额支付余下房款，同时也没有在合同所限定的2016年5月10日前，为其所指定购房贷款人罗淑娴按银行要求提供完整合规的贷款申请材料给贷款银行，致使包括珠海建设银行、农商银行和光大银行等在内的多家银行均拒绝受理其300万元房贷申请。据此按照双方合同约定，即可视为原告没有办理房贷手续而违约，即原告已经构成了根本性违约，被告当时便完全可以根据双方合同约定即刻解除买卖合同，并依约追究原告的违约责任。不过基于被告卖房的诚意与急切心情，同时也基于当时被告因家庭生意之需在外每月3分高利借贷210万元急于筹款清偿（参见被告《借条》、《银行交易明细查询》），因此被告在该期间仍然还是不断地继续催促原告能够尽快履约付款，这才导致原告在被告的督促之下而于2016年7月15日向被告提交了一份付款补充《说明》，以书面形式再次承诺“确保上述银行《同意贷款通知书》将于2016年7月24日前下发，并确保《同意贷款通知书》所审批贷款的数额如果达不到双方于2016年4月份签订的《房地产买卖合同》约定的300万元人民币，本购房人按照购房总款402万元减去已支付的35万元购房定金、再减去银行实际贷款数额，得出的剩余购房款项则在上述承诺的银行《同意贷款通知书》最迟下发之日以现金形式一次性全额支付给闵铮，待上述款项按期付清之后，本购房人再以罗淑娴的名义与闵铮共同办理上述房产过户手续”。但是令被告失望的是原告即便是作出了上述书面承诺，却依然不仅无法获得银行房贷审批，而且也无房款自行向被告支付，也就是说原告根本没有能力兑现其间任何一次承诺。鉴于此，被告在高利借贷还款期限已过却又无法筹到款予以清偿的情况下，为了避免经济损失的进一步扩大，这才不得已打算另寻房屋买方，这才最终导致被告于2016年8月29日分别向原告和经纪方递交了一份《关于解除的通知》。由此可见，原告违约事实确凿无疑，原告理应对其自身违约行为承担违约责任，相反作为守约方的被告，则既有权利根据双方合同约定和法律规定不予返还原告已支付给被告的35万元购房定金（注：其中30万元为原、被告于2016年4月26日所共同商定追加的购房定金），也有权利按照总房价10%收取原告违约金40.2万元，对于不足部分则可另行主张。二、原告谎称被告违约毫无任何事实根据，相反原告违约事实历历在目，被告诉求并不能成立。第一、原告在诉状中所描述的部分合同约定和定金支付情况并非是真实情况。1、虽然在合同约定案涉房产总价为402万元这一点上并没有错，但是原告向被告所支付的购房定金却并非是原告所谎称的5万元，而是35万元，其中5万元购房定金是原告根据合同约定于2016年4月9日在签约时支付给被告的，这一点在5万元购房定金《收据》上可以得到印证，另外30万元购房定金是原告根据双方口头约定于2016年4月26日向被告所追加支付的，这一点在《业主收款收据》以及原告《说明》上可以得到印证。2、虽然在合同约定原告拟向银行按揭房贷300万元（最终以银行房贷审批数额为准）这一点上也并没有错，但是原告向被告支付首期款97万元（最终以扣除银行房贷及定金所计数额为准）的时间是最迟在银行房贷审批通过后三个工作日内，而并非是原告所谎称的是在银行房贷审批通过后三个月内，何况根据原告在付款补充《说明》中的承诺，更是十分明确地注明最迟在2016年7月24日前，且其数额是总房价未支付部分的全部余款。第二、原告在诉状中谎称“原告与被告协商要求一次性付款，由于合同签订后珠海房价处于不断上涨的趋势，被告在此背景下有意不积极履行合同，对原告的主张被告采取拖延的方式不予理睬”，这并非事实。事实情况是：1、如果被告果真是因为珠海房价上涨而有意不履行合同，那么早在原告未能按合同约定获得银行贷款，又未能即时支付房款之时便可以据此解约，又为何还会在此后反复地敦促原告履约，并一直都在给原告违约补救的机会呢？要知道从合同所约定的原告须于2016年5月10日前按银行要求办理完按揭贷款申批手续，否则视为未办理而违约，到在被告的强烈敦促下，原告才于2016年7月15日又在《说明》中再次承诺于2016年7月24日前确保银行《同意贷款通知书》下发，否则将在此之前一次性全额付清房款，再到被告迫于无奈才于2016年8月29日向原告提交《关于解除的通知》，这期间显然被告足足给了原告长达4个月的履约补救时间。2、原告指定购房贷款人罗淑娴早在2016年5月10日这一最后房贷期限内未能通过珠海建设银行按揭贷款申批之时，便已经视为原告未办理而构成违约，但是在此后被告却仍在积极地根据原告的需要配合其前往之后的农商银行、光大银行等多家银行办理房贷签字手续，以致即便是最后房贷无法获批，被告依然接受了原告在补充《说明》中所提出的延迟付款等意见，而并没有依约追究原告的违约责任。3、从被告提交的证据所形成完整的证据链可以系统连贯地显示：原告在银行房贷无法在合同限定的时间内获批的情况下，曾于2016年7月15日承诺于2016年7月24日前一次性全额付清房款，然后再以罗淑娴的名义办理房产过户手续（参见原告《说明》），后原告于2016年7月20日又反悔不同意一次性全额付清房款，而只同意分两次支付房款，其中一次为过户前，一次为过户后，被告因考虑到其多次失信情况及其所存在的风险而并没有接受原告的这一反悔意见（参见《原告与被告父亲通话录音记录》），后原告于2016年7月22日又改口提出可以按照之前《说明》中的承诺先一次性付清房款之后再办理过户手续，为此被告根据原告的意见于该日上午9点便赶到了珠海市不动产权登记中心办证大厅等候与原告等人汇合（参见被告母亲作为被告公证委托代理人依约前往珠海市不动产权登记中心办证大厅的现场照片），但是又是由于原告当时不仅根本无房款可支付，而且竟然还异常荒唐地向被告提出为其通过民间借贷提供担保以便能全额支付房款，其结果显然双方还是无法正常办理案涉房产更名过户手续（参见《原告与被告母亲电话短信记录》），而随后的2016年7月23日、24日两日是周六、周日公休日，以致这一次还是以原告再次违约而告终，且直至被告于2016年8月29日向原告提交《关于解除的通知》前的一个多月里，原告不仅对被告母亲发给原告的电话短信置之不理，而且也没有再按照被告的意见向被告提交一份可行的书面处理意见材料，致使被告为了避免进一步扩大经济损失，这才不得不依法与原告提出解除合同。由此可见，原告在此企图将自身的违约责任推脱到被告身上而编造的种种谎言不可采信，原告向被告所提出的各项诉求均毫无事实根据和法律依据，法院理应依法予以驳回。三、因原告违约致使被告经济蒙受巨大损失，故原告理应承担其不良法律后果。被告因家庭生意之需，于2016年4月22日、25日分别以被告和被告母亲的名义通过民间短期借贷，以每月3分的利率合计借款210万元，每月支付利息6.3万元，借款期限为3个月。基于此，被告才急于低价向原告出售案涉房产，以便能及时清偿外面的高利借款。但是令被告万万没有料到的是由于原告的屡次违约，导致被告至今也无法通过销售房产来筹款还贷，更令被告万万没有料到的是如今原告竟然反咬被告一口，不仅将被告诉至法院，而且还将被告案涉房产通过法院予以了查封，导致被告已经无法通过售房来清偿高利借款，导致被告经济损失每天都在扩大。鉴于此，请求法院能在及时查明案件事实的基础上，依法支持被告的上述答辩意见，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：闵铮系珠海市香洲区拱北国防路XXX号XXX栋XXX房（以下简称案涉房产）的所有权人。2016年4月9日，闵铮（卖方、代理人：杨峤）、珠海市合融房地产投资顾问有限公司（经纪方）、吴传尾（买方）签订了《房地产买卖合同》约定卖方将案涉房产（面积229.89平方米）以402万转让给买方，定金5万元。合同第5条付款方式及过户流程约定，买方银行按揭付款：买方拟向银行按揭贷款300万元用于支付卖方房款（具体金额以银行批准为准），流程如下：1、买卖双方须于2016年5月10日前携带银行贷款所需要的资料（以银行要求为准）到银行办理完相关申请及签字手续，相关按揭费用由买方承担。如果双方没有按照银行要求提供齐全资料或签完按揭手续，视为未办理。2、买方按揭银行审批通过后，按照银行规定出具（同意贷款通知书）给卖方。买方须在银行审批通过后3个工作日内将除定金及按揭贷款之外的首期款97万元支付给【卖方监管账户】，卖方当日为买方办理过户手续，并取得受理回执，否则卖方须当日退回所收房款（注：当日该房不具备过户条件时，买方有权延期付款）。…4、买卖双方最迟须在2016年7月10日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单。如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。合同第11条违约责任：1、卖方单方解除合同，或逾期3个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按约定办理相关手续造成解约，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第①②种方式承担责任：①双倍返还定金；②支付￥10%元违约金。2、买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方应按照以下第第①②种方式承担违约责任：①无权要求返还定金；②支付￥10%元违约金。如果已办理房产过户手续，卖方的所有损失由买方另外承担。合同第13条合同补充约定：②经纪方确保卖方在过户之日起6个月内收到房款，否则经纪方承担违约责任。合同还约定了其他事宜。合同签订后，吴传尾向杨峤支付了案涉房产的5万元定金。2016年4月25日，吴传尾委托廖勇（身份证号码：43072519890602XXXX）于2016年4月26日代其向闵铮的公证委托代理人杨峤（身份证号码：23080519731212XXXX）支付房款人民币30万元。2016年4月26日，廖勇向杨峤转账30万元。同日，闵铮、杨峤出具了一份《业主收款收据》确认收到吴传尾购买案涉房产的定金30万元。2016年7月15日，吴传尾向闵铮发出《说明》，内容如下：本购房人吴传尾选择罗淑娴通过银行按揭贷款购买闵铮位于粤海国际花园9栋903房，尽管建行、农商行、光大行时过近三个月仍因罗淑娴的个人问题不予审批贷款，但本购房人在此确保上述银行《同意贷款通知书》将于2016年7月24日前下发，并确保《同意贷款通知书》所审批贷款的数额如果达不到双方于2016年4月份签订的《房地产买卖合同》约定的300万元人民币，本购房人按照购房总款402万元减去已支付的35万元购房定金、再减去银行实际贷款数额，得出的剩余购房款项则在上述承诺的银行《同意贷款通知书》最迟下发之日以现金形式一次性全额支付给闵铮，待上述款项按期付清之后，本购房人再以罗淑娴的名义与闵铮共同办理上述房产过户手续。被告主张原告于2016年7月20日与被告协商案涉房产房款支付事宜，要求房款分两笔支付（交税之前给大部分房款，到交易中心过户时再给剩余的房款），但被告表示不同意，认为原告并无支付房款的能力，并提供了相关的通话录音。被告主张双方协商于2016年7月22日到珠海市不动产登记中心办理相关过户手续，但因原告无法履行其交付房款的义务没有办理成功，对此被告提交了提交2016年7月22日的短信记录及不动产中心的现场照片。2016年8月29日，卖方闵铮委托代理人杨峤向吴传尾、珠海市合融房地产投资顾问有限公司发出《关于解除的通知》，内容如下：本代理人杨峤受卖方闵铮的公证委托，通过珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称“中介公司”）中介，就吴传尾作为买方购买卖方位于珠海市香洲区拱北国防路XXX号XXX栋XXX房一事，于2016年4月9日与吴传尾及中介公司三方签订了一份《房地产买卖合同》，对该房产买卖价格、付款方式、支付时间以及违约责任等相关事项明确约定如下：一、该房产总成交价为人民币402万元，过户等相关税费均由买方承担。二、买方须在本合同签订之时向卖方支付定金人民币5万元。三、买卖双方须于2016年5月10日前按银行要求携带所需相关资料到银行办理完按揭贷款300万元申请手续（具体金额以银行批准为准），用于支付卖方房款，否则视为未办理。四、买方须在银行按揭贷款获批后3个工作日内将除购房定金及按揭贷款之外的首期款97万元支付给卖方，并向卖方出具由银行提供的《同意贷款通知书》。五、卖方须在收到97万元首期款当日为买方办理该房产过户手续，不过买买卖双方最迟须在2016年7月10日前办理该房产过户手续，并取得产权登记部门受理回执单，如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。六、卖方须于收齐买方全部房款当日将该房产按现状完整移交给买方。七、买方有选择写房产证名字的权益，卖方无异议。八、卖方保证该房产没有产权及财务纠纷或交易时的其他交易限制，否则由此造成房屋买卖不成，或逾期30天仍未向买方交房，卖方应退还买方全部所交款项，并向买方承担总房价10%的违约金；另外如果卖方单方面违约解除合同，或逾期3个工作日未按约前来收房款、未按时解除该房产交易限制、未按约办理相关手续造成解约，卖方应退还买方全部所交款项，并向买方双倍返还定金，同时还须向买方支付总房价10%的违约金。九、如果买方逾期3个工作日未按约定向卖方支付房款，或未按约定办理相关手续等情况造成违约，买方不仅无权要求返还购房定金，而且还须向卖方支付总房价10%的违约金。上述合同签订后，虽然卖方配合买方逐一履行了合同义务，但是买方除了先后向卖方支付了5万元购房定金和30万元房款之外，却至今再也没有按照合同约定按期足额支付余下房款。另外，珠海建设银行、农商银行和光大银行也均因为买方及其所选择的购房贷款者罗淑娴向银行提供虚假材料等其自身原因而拒绝向其贷款，以致使买方无法履行合约而构成了严重违约。为此在卖方的一再催告下，买方为了能求得卖方的谅解，曾于2016年7月15日向卖方出具了一份《说明》，承诺确保银行《同意贷款通知书》于2016年7月22日前下发，否则以现金形式一次性将房款全额支付给卖方。但是在《说明》约定时间内买方依旧无法兑现承诺。再次构成了根本性违约，致使卖方因生意急需用钱却无法及时收到此次低价急售的房款而不得不通过民间高利贷至今，给卖方造成了极大的经济损失。鉴于此，卖方现根据我国相关法律规定和双方合同约定，在此向买方及中介公司提出解除上述《房地产买卖合同》，并由买方承担其全部违约责任，如买方及中介公司对此有异议，可根据我国相关法律规定请求人民法院确认解除该合同的法律效力。原告主张在按揭不获批的情况下，仍承诺对被告一次性支付房款，相反被告没有积极配合办理有关手续，也不退还房款并发出解除合同的通知已构成违约，应承担违约责任，遂向本院起诉。被告则辩称因原告没按其《说明》的新约定于2016年7月24日取得银行同贷书并支付剩余房款的行为已构成违约，故被告于2016年8月29日发出解除合同的通知，且应由原告承担违约责任。被告在庭审中表示分别于2016年5月8日、2016年6月18日配合原告分别到建设银行、农商银行办理按揭贷款手续，后也配合原告到光大银行办理按揭手续，原告也表示认可。被告庭审中陈述贷款人罗淑娴申请贷款没有批下来的原因是其提交的收入证明是由被工商局吊销的公司开出，涉嫌欺诈，在银行有贷款不诚信记录。本院认为，原告吴传尾、被告闵铮（闵铮母亲杨峤作为代理人）与珠海市合融房地产投资顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议的焦点在于原、被告双方谁违约的问题。原告主张在贷款不获批的情况下原告仍积极表示一次性付款履行合同义务，但被告对此不以理会且不配合办理相关手续并单方解除合同，被告行为已构成违约。而被告则辩称原告没有按其说明的期限获得银行同贷书并支付剩余房款的行为已构成违约。根据双方当事人提交的证据及庭审中的陈述，被告积极配合原告到建设银行、农商银行及光大银行办理案涉房产的申请贷款手续，但因原告选择的按揭人个人收入证明不足等问题无法申请到银行贷款，而导致原告没有在合同约定时间乃至在原告《说明》中承诺获得《同意贷款通知书》的最后期限（2016年7月24日）内获得银行同贷书，之后亦无向被告继续支付房款。被告以原告没有按期足额支付房款为由于2016年8月29日向原告及中介方发出解除合同的通知。原告作为买方有足额支付房款的义务，原告选择按揭贷款的付款方式，就有责任确保获得银行同贷书并支付余下房款。本案中，贷款人未能通过银行审批致使贷款无法发放的事实应归咎原告自身的原因，同时，在银行无法贷款的情形下原告亦无积极向被告支付房款，截止被告发出解除合同通知之日，原告仍未取得银行贷款同意书或支付足额房款，原告的行为已构成违约。虽然之后被告对原告提出解除合同，但是该行为是在原告确实无法支付房款已构成根本违约之后，解除合同的行为属于被告作为守约方的权利，被告的行为没有违反双方的约定。综上，原告应对其违约的行为承担相应的违约责任。根据合同约定，买方违约的，无权要求返还定金、同时要向卖方支付违约金，据此，原告请求被告双倍返还定金10万元及支付违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。至于原告要求返还购房款30万元的请求，被告辩称该笔款项是原告于2016年4月26日追加支付的定金并非购房款，但被告于2016年8月29日解除合同通知的陈述中承认该笔款项为“30万元房款”，故本院综合合同对定金的约定、双方陈述及被告在解除合同通知中的陈述，确认原告支付的30万元为购房款。现双方买卖关系已终止，原告请求退还购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告闵铮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴传尾返还购房款人民币30万元。二、驳回原告吴传尾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，保全费4620元，合计人民币10530元，由原告吴传尾负担7371元，由被告闵铮负担3159元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一六年十一月二十四日法官助理 陈绮琦书 记 员 刘嘉茵周志华