江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0829民初337号原告：王灿先，男，1964年12月12日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。原告：王少平，女，1964年4月5日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。原告：刘淼山，男，1975年5月9日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。原告：刘亮，男，1985年9月11日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。原告：赵峰涛，男，1969年10月17日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。原告：王柏青，男，1959年10月20日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。上列六原告共同委托代理人：王劲松，江西荆龙律师事务所律师。被告：安福县振耀地产有限公司，住所地：安福县横龙镇香溪小镇小区内。法定代表人：刘小毛，公司董事长。委托代理人：刘荆龙，江西荆龙律师事务所律师。委托代理人：刘琼，江西荆龙律师事务所律师。被告：江西名骏置业有限责任公司，住所地：安福县城北名都大酒店。法定代表人：张友华，公司总经理。原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青诉被告安福县振耀地产有限公司（以下简称振耀地产公司）、江西名骏置业有限责任公司（以下简称名骏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王灿先及原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青的共同委托代理人王劲松、被告振耀地产公司的委托代理人刘荆龙、刘琼到庭参加诉讼，被告名骏置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告振耀地产公司2014年5月21日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令该被告依协议为六原告办理购房相关手续。否则，应退回购房款7097142元；2、判令被告名骏置业公司承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：六原告与刘福桂、彭新华等八人互为亲戚、朋友关系。2011年7月18日，原告等八人合伙并推选刘福桂为代表与被告名骏置业公司签订一份《合作协议》，双方共同投资安福县平都镇木材转运站房地产项目，原告等八人共同投资627.2万元，占项目总股本49%。2013年9月1日，因被告名骏置业公司对平都木材转运站房地产项目迟迟未启动，经双方协议，原告等八人退出合股项目，原投入的627.2万元资金改为借款。在计算相应的土地增值和利息后，被告名骏置业公司的实际控制人刘健及母公司江西浩楠集团有限公司向原告等八人的代表刘福桂、彭新华出具了一张8885000元的借条，并约定了利息及还款时间等。因被告名骏置业公司及刘健未按约定归还原告等8人的借款及利息，2014年5月21日，经刘健及被告名骏置业公司与被告振耀地产公司（振耀地产公司的实际控制人刘大毛及法定代表人刘小毛均是刘健的妻弟）商议，被告振耀地产公司同意原告等人以刘健及被告名骏置业公司剩余债权8279999元折抵其开发的安福县横龙镇香溪小镇的七套商品房购房款（均价定为1182857元/套）。双方就此签订《房屋买卖协议》后，原告等将借条归还了刘健及被告名骏置业公司，被告振耀地产公司同时向原告等人出具了相对应的七张购房款收据（总额为8279999元），债权转购房款行为完成。根据原告等人的决议和要求，《房屋买卖协议》的购房方确定为朱慧清（刘福桂之妻）、刘亮、刘淼山、王灿先、王少平、赵峰涛、王柏青（彭新华的合股人）七人。债权折抵购房款行为完成后，原告等七购房人按正常的购房程序与被告振耀地产公司签订了正式的《房屋买卖合同》，并按照要求缴纳了房屋维修基金，有的还向被告振耀地产公司缴交了契税、产权登记证工本费、预告登记等费用。然而，当原告等人将已经签字的《房屋买卖合同》原件全部交由被告振耀地产公司到房产登记机关办理预告登记时，被告振耀地产公司却拒绝为原告等人办理。经过协商和努力，被告振耀地产公司仅为朱慧清办妥了相关手续，其余原告六人的手续一直搁置不办。综上，原告等人与被告振耀地产公司签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告振耀地产公司理应全面履行合同义务，为六原告办理相关的购房手续（到房产登记机关办理预告登记）。由于被告振耀地产公司的违约，正式《房屋买卖合同》未拿到手，预告登记证未办，房屋未交付，使原告面临巨大的经济损失。被告名骏置业公司虽然促成原告等人与被告振耀地产公司的债权转购房款协议的订立，并收回了原借条，但由于被告振耀地产公司的违约，原告等人的债权没有得到实现，并且两被告之间存在欺诈嫌疑，因此，被告名骏置业公司依法仍应继续承担连带责任。被告振耀地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回原告的诉请。被告名骏置业公司未答辩。原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青为支持其诉称提供了下列证据：第一组证据：2014年5月21日所签的房屋买卖协议一份，证明原告与两被告就原告的债权折抵购房款达成了协议。第二组证据：相关收款凭证、收据共10张，证明签订协议后实际履行了一部分内容；第三组证据：六原告与被告名骏置业公司及刘健之间的相关协议（合作协议1份、收条1份、借条1份、承诺书1份），证明被告名骏置业公司欠六原告8885000元事实清楚，合法有据；第四组证据：朱慧清与被告振耀地产公司签订的商品房买卖合同及预告登记证1份，证明：1、朱慧清跟六原告一起在2014年6月12日与被告振耀地产公司签订了正式的商品房买卖合同。2、被告振耀地产公司已经为朱慧清、刘福桂办理了房屋预告登记证明；第五组证据：被告振耀地产公司的企业信息登记、变更材料，证明：1、被告振耀地产公司的股东是刘小毛及安福县振耀集镇市场管理运营中心。2、2014年5月21日签订房屋买卖协议时被告振耀地产公司的法人代表是刘小毛；第六组证据：安福县振耀集镇市场管理运营中心企业登记信息，证明被告振耀地产公司的股东安福县振耀集镇市场管理运营中心是刘桂艳的个人独资企业，刘桂艳是刘小毛、刘大毛的姐姐，被告振耀地产公司和安福县振耀集镇市场管理运营中心两个企业相关联。第七组证据：商品房预售许可证，证明：被告振耀地产公司在2014年5月27日已经办理了预售许可证。第八组证据：名骏置业公司股东抄件，证明：被告名骏置业公司的股东有刘桂艳，被告振耀地产公司、被告名骏置业公司是相关联的企业。对于原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青提供的上述证据，被告振耀地产公司质证后认为，举证通知书第六条说明双方当事人可以协商举证期限，如果没有协商可以向法院申请延期，否则要在2016年4月13日以前向法院提交证据，在2016年4月13日原告只向法庭提供第一组到第三组证据，第四组到第八组证据是今天庭审才向法庭提供的，属于逾期提供证据，不予质证。举证通知书第八条规定如果提供的是新的证据或者对方同意质证的除外，但是第四组到第八组证据不属于新的证据，故也不同意质证。对原告在规定时间内提供的证据质证如下：第一组证据，原告之前提供的房屋买卖协议（指立案时提交的，本院注）没有刘键的签名。原告今天庭审提供的房屋买卖协议属于逾期提供，我方以原告之前提供的版本来质证。1、除了刘健用钢笔签字的话以外，其他协议内容是真实的。2、该协议是被告非自愿的情况下签订。3、该协议是房屋买卖预约合同不是正式的房屋买卖合同。4、在被告非自愿的情况下签订的房屋买卖协议，所以被告在协议上做了手脚。从协议的第二点可以知道当时签合同的时候没有办理房屋预售许可证，但实际情况被告已经办理了房屋预售许可证，当时被告为什么没有告诉原告已经办理了房屋预售许可证，是因为当时被告是非自愿的情况下签订房屋买卖协议。从协议第四点可以看出，双方在房屋买卖协议中约定关于建筑商放弃工程款优先受偿权是无效的。鉴于原告之前提供的房屋买卖协议是没有刘健签字的，我方要求原告方提供房屋买卖协议有刘健签字的原件；第二组证据，对收据没有异议。维修基金的收款凭证不清楚，不是被告振耀地产公司出具的，真假无法判断。购房款收据不是被告振耀地产公司自愿出具的。契税、工本费、预告费、产权登记费票据，被告振耀地产公司是收取了该款项并出具了收据，但不是按照合同约定要求，也不是被告振耀地产公司要求，是原告方在知道被告振耀地产公司不情愿的情况下让事情即成事实主动交的费用。如果被告振耀地产公司拒收，横龙项目的后续手续就办不成；第三组证据，被告振耀地产公司未参与，不清楚真假。对于原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青提供的上述证据，被告名骏置业公司未进行质证。为查明本案事实，本院依职权前往安福县不动产登记局调取了诉争房产是否设置了权利限制的相关材料（包括在建工程抵押权证、香溪小镇排屋未售明细表）。对于本院依职权调取的证据材料，原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青质证后认为，真实性、合法性、关联性均无异议，但是在建工程的抵押登记在后，我们的买卖合同签订在前。对于本院依职权调取的证据材料，被告名骏置业公司未进行质证。对于本院依职权调取的证据材料，被告振耀地产公司质证后认为，真实性、合法性、关联性无异议。对于原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青提交的上述证据及本院调取的证据材料，本院认证如下：对于原告提供的证据材料，被告振耀地产公司同意质证第一组至第三组证据，不同意质证第四组至第八组证据，本院认为，原告提供的全部证据材料相互印证，且能形成完整的证据链，并针对被告振耀地产公司提出的异议，作了合理解释，足以采信。原告虽未在举证通知书确定的举证期限内提供全部证据材料，但在庭审时补齐提交，因此尚不足以认定为严重的怠于举证行为。况且，原告庭审中补交的证据材料能证明本案的基本事实，仍应采信。被告振耀地产公司拒绝质证的理由不符合举证规则的精神，不予支持。对于本院调取的证据材料，形式和来源均合法，应予采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告王灿先、王少平系夫妻关系。被告名骏置业公司是江西浩楠集团有限公司的子公司。刘健系两公司的实际控制人。刘健同时与被告振耀地产公司的股东兼法定代表人刘小毛存在姻亲关系。2011年7月18日，六原告等合伙人委派代表刘福桂（乙方）与被告名骏置业公司（甲方）签订一份《合作协议》，约定：双方共同投资开发安福县平都镇木材转运站（又称明月山地块）房产开发项目。项目前期总投资1280万元，其中甲方投资652.8万元，占股51%，乙方投资627.2万元，占股49%。甲、乙双方同意设立独立公司进行项目的投资开发，在投资开发过程中，实行资金独立核算、财务透明公开，严格按公司化管理运作。项目工期预计为24个月，预定于2011年12月30日开工，2013年12月30日前完成项目建设。协议还对项目工期、房屋销售等事宜进行了约定。合作协议签订后，原告向被告名骏置业公司完成了投资款的支付义务，被告名骏置业公司及其实际控制人刘健为此于2011年11月12日向原告的代表人刘福桂出具一份《收条》，该收条载明：“今收到刘福桂明月山土地款现金陆佰贰拾柒万贰仟元整，计人民币627.2万元整”。因开发项目未启动，投资双方经协议同意将原告等人的投资款计算一定增值后转为借款，并由被告名骏置业公司的母公司江西浩楠集团有限公司及其实际控制人刘健于2013年9月1日向原告等合伙人的代表刘福桂、彭新华出具了一份《借条》，该借条载明：“今借到刘福桂、彭新华两人共计人民币捌佰捌拾捌万伍仟元整，总计（￥8885500.00元）此借款从2013年10月1日开始按30%年计息，2013年10月底归还50%，其余款到2013年底之前全部归还。”到期后，因未按约定归还，江西浩楠集团有限公司的实际控制人刘健又向原告方等合伙人的代表刘福桂、彭新华出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“本人关于欠到刘福桂及彭新华出售的安福的土地款由于到期未归还，特承诺此款项在2014年4月30日之前分期分批归还到位。如归还不出本人同意用合理抵押的方式解决。”到期后，刘健承诺的欠款仍未归还。刘健遂与被告振耀地产公司协商，欲以被告振耀地产公司开发的房产抵前述欠款，原告等人同意。为此，被告振耀地产公司作为甲方，朱慧清（刘福桂之妻）及六原告作为乙方于2014年5月21日签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方经股东决议同意以乙方以2013年9月1日与江西浩楠集团有限公司、刘健的债权抵房款购买甲方开发的位于安福县横龙镇××小镇商品房××、××、××、××、××、××、××共××套。2、甲方在房屋预售许可证办理时，一并为乙方办理房屋预告登记，同时与乙方分别签订购房合同。3、甲方按双方商定的价格1182857元/套向乙方提供收款票据；承担除购房契税、维修基金及房产证工本费外等其他正常办理房产证的费用。4、甲方承诺安福县香溪小镇商品房建筑商放弃建筑工程款优先受偿款。5、乙方按规定及时缴纳房屋购买契税、维修基金及房产证工本费。房屋买卖协议签订当日，被告振耀地产公司按双方商定的价格1182857元/套向六原告分别出具了购房收款收据。其中，王灿先所购房屋为6栋602；王少平所购房屋为7栋701；刘淼山所购房屋为6栋601；刘亮所购房屋为5栋502；赵峰涛所购房屋为7栋702；王柏青所购房屋为8栋801。房屋买卖协议签订后在2014年6月13日-15日期间，原告王灿先、王少平夫妇缴纳了房屋维修基金，原告刘淼山缴纳了房屋维修基金、契税、产权登记、工本费等，原告刘亮缴纳了房屋维修基金、契税、预告登记、工本费等，原告赵峰涛缴纳了房屋维修基金、契税、产权登记、工本费等。此后，被告振耀地产公司仅与房屋买卖协议乙方中的朱慧清（刘福桂之妻）夫妇签订正式的《商品房买卖合同》，并于2015年5月14日办理了预告登记，但拒绝为六原告办理同样的购房手续。六原告为此起诉至法院。诉讼过程中，经查询，诉争房产已办理了在建工程抵押手续，抵押权人为江西安福农村合作银行，登记时间2015年7月20日，至今未办理解除抵押手续。另查明：被告振耀地产公司开发的香溪小镇于2014年5月20日取得了商品房预售许可证。本院认为，合法的债权受法律保护。根据诉辩双方的意见，确定本案的争议焦点为：1、如何正确界定原、被告之间的债权债务关系？2、两被告之间该如何承担本案民事责任。关于焦点一，本院认为，用以支撑原告诉请的债权从投资款转为借款再转为购房款，同时伴随债务主体的变更，该些行为体现了关联当事人的真实意思表示，符合合同自由和意思自治原则，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。债权类型的变化及债务主体的变更实质上是一种债务转移和债务承担。因此，本案的债权债务关系应最终确定为六原告与被告振耀地产公司之间的房屋买卖合同关系。至于双方是否存在房屋买卖合同关系，被告振耀地产公司在审理中提出异议。关于六原告与被告振耀地产公司之间的房屋买卖是预约还是本约的问题。本院认为，首先，2014年5月21日，六原告及朱慧清与被告振耀地产公司签订的《房屋买卖协议》，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合我国《合同法》规定的合同成立要件。其虽未冠以“商品房买卖合同”，但在该协议中，双方对认购房屋的具体位置、楼层、单价及总价款等都有明确约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，诉争双方虽然在2014年5月21日的《房屋买卖协议》中约定了需再签定购房合同，且《房屋买卖协议》的约定内容不尽完善，但其后签订正式的《商品房买卖合同》也只是对《房屋买卖协议》的重复及完善，但不影响依据《房屋买卖协议》认定双方存在房屋买卖合同关系，因为：一、《房屋买卖协议》已经具备房屋买卖合同的主要内容；二、对于《房屋买卖协议》不完善的地方，完全可以通过地位、性质与六原告一样的刘福桂夫妇与被告振耀地产公司签订正式的《商品房买卖合同》予以补充和确定。因此，六原告即使未再与被告振耀地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，也足以确定双方房屋买卖合同的具体内容。再次，六原告大部分已经缴纳房屋维修基金、契税等，这些税费缴纳的前提是建立已对房屋买卖合同标的物位置、面积、价款等确定的基础上进行的。因此，原告缴纳税费的行为，实际是履行房屋买卖合同内容的行为。综上，本院认为，六原告与被告振耀地产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。被告振耀地产公司关于与原告之间不存在房屋买卖合同关系仅存在房屋买卖预约关系的相关抗辩意见不成立，不予采纳。被告振耀地产公司还辩解其意思表示不真实，本院认为，该抗辩缺乏充分依据，不予支持。关于被告振耀地产公司抗辩原告债权的真实性及合法性问题，即购房款的来源是否真实有效。本院认为，首先，购房款是原告的投资款通过数次转换过来，且该债权的真实性得到了被告振耀地产公司及其前手的多次确认，特别是被告振耀地产公司还就购房款出具了收款收据。其次，被告振耀地产公司接受以房抵债的行为核心在于债务承担，即承担交付房产的义务。被告振耀地产公司之所以承受债务并不以其在本案中已实际获得了相应的利益（主要指购房款）为前提，其承担债务后的追偿不是本案要解决的问题。被告振耀地产公司即便要主张债务承担对应的权利也应该向其前手债务转让人行使。再则，被告振耀地产公司一方面辩解原告的债权不真实，另一方面却选择性地履行2014年5月21日的《房屋买卖协议》，即与性质、地位和原告相同的刘福桂一方签订正式的《商品房买卖合同》，并办理预告登记。被告振耀地产公司自相矛盾的行为显然对原告不公平。综上，被告振耀地产公司关于原告不存在真实、合法的债权的抗辩意见，理据不充分，不予采纳。关于焦点二，本院认为，合法有效的合同，对合同双方具有约束力。基于上文分析，原告与被告振耀地产公司存在合法有效的房屋买卖合同关系。被告振耀地产公司不履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。根据查明的事实，诉争房产在《房屋买卖协议》签订后办理了抵押登记手续，且诉讼过程中抵押权仍未涤除，并不导致双方的房屋买卖合同无效，但致使被告振耀地产公司出现履行不能，从而导致原告的合同目的不能实现。因此，对于原告要求被告振耀地产公司继续履行合同的诉请，难以支持。在该诉请不能得到支持的情形下，原告诉请被告振耀地产公司退回购房款7097142元，实际上是要求解除双方的房屋买卖合同关系并退回购房款，该诉求于法无悖，本院予以支持。关于购房款如何退还的问题，本院认为，根据《房屋买卖协议》的内容，可以确定六原告并非共同之债，而为按份之债，且份额均等，因此，被告振耀地产公司应向六原告分别退还按照合同约定的价款1182857元，共计7097142元。关于被告名骏置业公司应否承担连带责任的问题，本院认为，被告振耀地产公司自愿承担由被告名骏置业公司逐步转移过来的债务，在新的债务主体出现后，被告名骏置业公司自然脱离了其相对于原告的债务主体身份。原告诉请被告名骏置业公司承担连带责任，并无法定或约定的事由，故对该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青与被告安福县振耀地产有限公司之间的房屋买卖合同关系；二、被告安福县振耀地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告王灿先、王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青每人退还购房款1182857元，共计7097142元；三、驳回原告王灿先，王少平、刘淼山、刘亮、赵峰涛、王柏青的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61480元，保全费5000元，合计66480元，由被告安福县振耀地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 欧阳爱珠审 判 员 李 文 娟人民陪审员 管 淑 红二〇一六年十一月十八日书 记 员 陈  燕