河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0202民初1314号原告：朱治发，男，1962年8月8日生，汉族，住河南省上蔡县。被告：开封市腾龙房地产开发有限公司，住所地：河南省开封市龙亭区龙亭东路5号防疫站家属楼西单元1号。统一社会信用代码：410292100003371。法定代表人：李七君，总经理。委托诉讼代理人：王平，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：李七君，男，1954年8月1日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：王平，男，1949年10月24日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区成功街*号附*号，身份证号码：4102031949********，代理权限为特别授权。原告朱治发诉被告开封市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）、李七君商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱治发、被告腾龙公司及李七君的委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱治发向本院提出诉讼请求：1、二被告返还原告购房款20万元并赔偿20万元。2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2009年，原告与被告开封市腾龙房地产开发有限公司签订房屋预定合同，原告交付被告李七君二十万元房款，后被告腾龙公司称相关手续未批下来，又于2011年9月15日让原告与其签订了经济适用房预提前交付使用合同，但被告腾龙公司至今未交付房屋，原告买房时约定房价为1900元每平方米，而现在房价大幅度上涨至每平米四五千元，且原告购买的里城南小区二号楼三楼二单元西户现已卖给他人。原告多次找被告李七君协商无果，无奈诉至法院。被告腾龙公司辩称：1、腾龙公司在签订房屋预定合同时，未取得商品房预售许可证明，并且截至到目前仍未取得，根据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释第二条规定，原告与腾龙公司签订的合同应属无效合同。被告腾龙公司愿意退还原告已交房款。2、根据《开封市人民政府专题会议纪要》[2012]120号文件和2014年5月19日开封市龙亭区政府“两改一建”指挥部下发拆迁改造《通知》，因房屋所在的里城南西侧经济适用房项目属于古城区危旧房改造2号地块征收范围，已列入征收计划，故被告与原告签订的房屋预定合同的目的不能实现，腾龙公司无论从主观上和客观上都不存在任何过错，让腾龙公司承担合同目的不能实现的责任，为政府行为买单，既没有法律依据也没有事实依据。3、龙亭法院（2015）龙法民初字第910号已生效的民事判决，是根据最高院的司法解释进行的合法有效的判决，另外，因该房已被列入政府拆迁计划，个别人出于个别目的，除个人抢房外，被告腾龙公司不存在任何一房两卖的问题，故原告提出的一加一赔偿要求，属无理要求，于法无据，应依法驳回。4、原告在签订预定合同时，不问开发商是否取得商品房预售许可证，其本身就存在主观过错，开发商在没有取得预售许可证的情况下，所签订的合同就存在无效的风险，故原告有不可推卸的主观过错责任。5、原告称其与被告腾龙公司于2009年签订有一个房屋预订合同没有证据支持，不予认可。被告腾龙公司开发的这个项目属经济适用房。按照政府规定，购买经济适用房，买受人需有经济适用房证，原告本身是上蔡县人，根本无权购买该房，即便是签订了预定合同，也不可能签订正式的商品房买卖合同。原告本身存在过错。被告李七君辩称：李七君是腾龙公司的法定代表人，原告是与被告腾龙公司签订的合同，李七君收房款不是个人行为，而是公司行为，李七君个人不应承担责任。原告起诉李七君个人，于法无据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2009年，原告朱治发与被告腾龙公司签订房屋预定合同一份，约定原告预定被告腾龙公司建设的位于里城南街小区贰号叁楼贰单元西户房屋一套。2009年9月3日，原告朱治发向被告腾龙公司交纳购房款20万元，被告腾龙公司出具了收到条。2011年9月15日，原告朱治发与被告腾龙公司又签订经济适用房预提前交付使用合同一份，合同主要约定：第一条：买受人所购经济适用房的基本情况：坐落位置：里城南街小区贰号叁楼贰单元西，房屋面积：建筑面积共计93平方米，最终以产权产籍处界定面积为准，实行据实结算，多退少补。权属证书：为开封市人民政府颁发的《开封市经济适用房地产权证》。第二条：房屋售价与支付方式暂定该经济适用房售价为人民币贰拾万元。前期所付预订金已充抵购房款，余款贰拾万元，自本合同签订后七日内交齐，如在规定时间内不能交齐，按自动退房处理……第三条：交接与合同签订买受人交齐购房款后，为方便买受人提前入住和装修，出卖人保证在两个月内将所购房屋交付买受人使用。交付使用的房屋在出卖人取得全部合法手续后（包括房屋预售许可证），再正式与房屋买受人签订商品房买卖合同（经济适用房与商品房所使用合同为同一版本）。第七条：其他特别约定本合同自出卖人与买受人签字之日起生效，原双方签订的《房屋预订合同》同时废止。原告称签订该经济适用房预提前交付使用合同后，2009年双方签订的房屋预订合同由被告腾龙公司收回。涉案房屋建成后，被告腾龙公司未向原告朱治发交付，且该房屋现已由他人居住，腾龙公司至今未返还原告所交房款。另查明，2012年10月18日，开封市人民政府专题会议纪要[2012]120号第八项记明：鉴于里城南街西侧经济适用房项目属于古城区危旧房改造2号征收范围，原则同意将该项目土地征收列入今年的征收计划，该项目房屋征收价格按照建筑成本征收，若建设开发单位不予配合，按照违章建设予以拆除。2014年5月19日，开封市龙亭区“两改一建”指挥部对腾龙公司下发通知，告知对里城南街西侧经济适用房项目将尽快启动房屋征收工作。腾龙公司至今未能取得该项目的商品房预售许可证明。以上事实，有当事人陈述、庭审笔录、收到条、经济适用房预提前交付使用合同、开封市人民政府专题会议纪要[2012]120号、2014年5月19日开封市龙亭区“两改一建”指挥部向被告腾龙公司下发的通知等证据予以在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”本案中，被告腾龙公司与原告朱治发签订房屋预订合同一份，并收受原告购房款20万元，后又在该合同基础上签订经济适用房预提前交付使用合同，双方在经济适用房预提前交付使用合同中约定在该合同生效后原房屋预订合同同时废止，对此本院予以确认，双方后签订的经济适用房预提前交付使用合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人腾龙公司已经收受原告购房款。因被告腾龙公司在签订该经济适用房预提前交付使用合同时未取得商品房预售许可证明，且在原告朱治发起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此依照上述法律规定，应认定原告朱治发与被告签订的经济适用房预提前交付使用合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有义务返还的应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”被告腾龙公司未取得商品房预售许可证明即进行房屋预售，承诺提前交付使用具有主要过错，应当承担合同无效的主要责任；原告朱治发在签订房屋预定合同时，未对房屋性质及腾龙公司的资质进行甄别，且在后来被告知涉案项目没有取得相应审批手续的情况下再次就涉案房屋与被告腾龙公司签订预提交付使用合同，故原告朱治发本人对于合同无效应当负次要责任。对原告朱治发要求被告腾龙公司退还已付房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。对于朱治发以现房价大幅上涨、被告一房二卖为由主张赔偿20万元的诉讼请求，鉴于近年房价大幅度上涨的现实情况，在综合考虑原告交纳房款数额、交房款时间以及涉案房屋的性质与现状等情况下，结合原告朱治发与被告腾龙公司的过错程度，本院酌定被告腾龙公司赔偿原告朱治发140000元，超出的诉讼请求部分不予支持。对被告腾龙公司辩解按照已生效的（2015）龙法民初字第910号判决书的判决意见返还原告已交房款和赔偿利息损失的意见，因其提交的该判决不具有指导案例的效力，且仅赔偿利息不足以弥补原告的经济损失，故对该意见不予采纳。关于原告称其将房款交付于被告李七君，要求被告李七君与被告腾龙公司共同承担返还房款和赔偿损失责任的请求，因李七君作为腾龙公司的法定代表人，原告的交款行为是基于此前其与被告腾龙公司签订合同的行为，原告提交的收到条上加盖有腾龙公司印章，应认定该收款行为系公司行为，而非被告李七君个人的行为，故应依法驳回原告朱治发对被告李七君的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告开封市腾龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告朱治发购房款20万元。被告开封市腾龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告朱治发14万元。驳回原告朱治发对被告李七君的诉讼请求。驳回原告朱治发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告开封市腾龙房地产开发有限公司负担3102元，原告朱治发负担548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  万姗姗二〇一六年十一月二十六日书记员  丁 一