江苏省无锡市中级人民法院民二庭民 事 判 决 书(2016)苏02民终3065号上诉人（原审被告）：无锡五洲龙盛商业有限公司，住所地江苏省无锡市洛社镇人民南路40号。法定代表人：舒策城，该公司总裁。委托诉讼代理人：杨冰清，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：文强，江苏伟嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈小亚。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏求本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟运感。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏求本律师事务所律师。上诉人无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称五洲龙盛公司）因与被上诉人陈小亚、钟运感房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市惠山区人民法院（2015）惠洛民初字第00398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲龙盛公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由陈小亚、钟运感承担。事实与理由：1.陈小亚、钟运感在诉讼中提供的单页广告并非五洲龙盛公司印制，而是温州宏泰房产营销策划公司（以下简称宏泰公司）为了销售而印制。根据五洲龙盛公司与宏泰公司签订的分销代理合同，宏泰公司必须如实陈述，不得夸大隐瞒或没有依据作出承诺。据此，五洲龙盛公司并不存在虚假宣传的主观故意及事实。2.双方商品房买卖合同《补充协议》第2条明确载明：“陈小亚、钟运感确认，本楼盘有关广告、楼书及其他宣传资料中明示及本合同的以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书及其他宣传资料仅为陈小亚、钟运感在选择楼盘时的参考因素，非合同的组成部分，如与合同有冲突，以合同约定为准。”第7条第（3）款约定：“陈小亚、钟运感签订本合同前，已对本物业周边环境、相邻设施及可能存在的影响进行了充分的了解。”据此，陈小亚、钟运感购买商铺的决定是其对商铺地址、周围环境、未来商业前景进行实地考察后作出的真实意思表示，而非基于宣传资料，故并不构成重大误解。3.商业投资本身存在风险，五洲龙盛公司只负责将符合国家质量标准的商铺出售给陈小亚、钟运感，而商铺的经营利润和投资效果并不属五洲龙盛公司的义务，陈小亚、钟运感不能在购买以后以店铺地段、位置不佳，不具有商业投资价值而主张撤销合同。陈小亚、钟运感答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回五洲龙盛公司的上诉请求。理由如下：1.五洲龙盛公司在销售涉案商铺时作了虚假宣传，导致陈小亚、钟运感重大误解而作出购买决定；2.《补充补偿协议》第2条、第7条的约定属于格式条款，应属无效。陈小亚、钟运感向一审法院起诉请求：1.撤销陈小亚、钟运感与五洲龙盛公司于2013年6月15日所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.五洲龙盛公司返还84万元购房款并赔偿其利息损失（其中64万元自2013年6月15日起计算，20万元自2013年8月13日起计算，按照银行同期贷款利息标准计算至法院判决支付之日）；3.本案的诉讼费用由五洲龙盛公司承担。一审法院认定事实：2013年6月15日，陈小亚、钟运感与五洲龙盛公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号为201306150165）及《哥伦布·六龙城商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定陈小亚、钟运感购买五洲龙盛公司位于无锡市洛社镇新兴西路五洲哥伦布·六龙城3单元1层1152号商铺（预售商品房），建筑面积为25.13平方米，房屋总价为84万元，付款方式为按揭付款，首付64万元，余款20万元于2013年6月16日办理完按揭手续。合同附件一房屋平面图标明了哥伦布·六龙城的平面结构及1152号商铺所处的位置。《补充协议》第2条约定：“陈小亚、钟运感确认，本楼盘有关广告、楼书及其他宣传资料中明示及本合同的以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书及其他宣传资料仅为陈小亚、钟运感在选择楼盘时的参考因素，非合同的组成部分，如与合同有冲突，以合同约定为准。”第7条第（3）款约定：“陈小亚、钟运感签订本合同前，已对本物业周边环境、相邻设施及可能存在的影响进行了充分的了解。”合同签订当日，陈小亚、钟运感支付购房款64万元，后于同年8月13日支付房款20万元，五洲龙盛公司开具了相应金额的购房款发票。审理中，陈小亚、钟运感明确其因重大误解订立商品房买卖合同，故要求撤销该合同。陈小亚、钟运感认为系受五洲龙盛公司虚假广告宣传影响，误以为其购买的商铺是位于中心步行街地段的沿街商铺，面对高端住宅，步行街与人民路相连通，商铺具有较高的商业价值，但至2014年9月五洲龙盛公司通知交房时其才发现购买商铺与广告宣传不符，该商铺位于“哥伦布·六龙城”区域的背面死角，并不存在宣称的“中心步行街”、“高端住宅”等，其认为其基于对所购商铺所处位置、地段的错误认识，与五洲龙盛公司签订了商品房买卖合同，且实际商铺不值其购买的价值，给其造成了较大损失，故主张撤销合同。陈小亚、钟运感提供证据如下：1.“哥伦布·六龙城”的宣传彩页和“哥伦布·六龙城”1F、2F、3F平面宣传图，平面图中显示其购买的商铺位于“中心步行街”的中间地段，系面向步行街的沿街商铺，步行街另一面为住宅底商及高端住宅，步行街与人民路相连通，连接处为市民广场；2.五洲龙盛公司与温州宏泰房产营销策划有限公司（宏泰公司）签订的分销代理合同及宏泰公司出具的《说明》，代理合同约定五洲龙盛公司委托宏泰公司销售“哥伦布·六龙城”项目商铺，并约定由五洲龙盛公司提供统一宣传品和统一说辞给宏泰公司，宏泰公司须严格按照五洲龙盛公司提供的资料进行制作、推广和出让，向客户如实陈述，不得夸大隐瞒或没有依据作出承诺，不得有欺诈行为，否则产生的后果由宏泰公司自行承担。宏泰公司出具的说明称：“其带了温州地区的潜在客户至五洲龙盛公司，推荐客户购买“哥伦布·六龙城”项目商铺，五洲龙盛公司工作人员提供了该项目的宣传资料（包括商铺楼层的平面图和商铺整体布局图），宣传图载明该项目的商铺是人民路和中心步行街沿街商铺，其也这样和客户介绍，带客户至现场参观，因商铺还在建设区，周围都是围挡，也看不出什么，五洲龙盛公司用沙盘和图纸介绍商铺，称项目分为两期，第一期为新兴路、人民路和中心步行街围成的一片区域，人民路现存沿街铺面将于2013年底全部拆除，由五洲龙盛公司建设成步行街，并建成市民广场，故基于此，温州六户业主才与五洲龙盛公司签订购买意向书及合同；3.宏泰公司出具的《证明》，载明宏泰公司带温州客户至五洲龙盛公司销售中心时，五洲龙盛公司工作人员将销售图（1F平面图）提供给客户，平面图明确标明A区商铺是靠人民路的沿街双开门商铺，D区商铺是靠中心步行街的沿街双开门商铺，销售展示的沙盘与宣传图布局一致；4.包括陈小亚、包乐平、郑建兰在内的一批温州业主向惠山区工商局投诉五洲龙盛公司虚假宣传的投诉书及惠山区工商局在接到温州业主投诉后至五洲龙盛公司销售中心所拍摄的沙盘及宣传的照片，其中沙盘的照片反映了该项目住宅区与商业楼盘间存在步行街及中心广场的事实。5.无锡市梁溪公证处出具的公证书一份，公证2014年10月22日对“哥伦布·六龙城”建筑物外情况及建筑物内陈列的楼盘模型及相关展示进行了现场拍摄照片，楼盘模型显示中心步行街和住宅区以及商业区共存的事实；6.录音资料两份，一段录音是2014年9月五洲龙盛公司刘姓销售人员与购买涉诉商铺的温州业主之间的对话录音，他陈述该商铺周围现存的房屋均将要被拆除，业主所购买的商铺与被告宣传上所标注的人民路沿街商铺是一致的，第二段录音是2014年9月温州业主与被告高管桂总和鲍总之间的谈话录音，系包括原告在内同批购买的温州业主去找被告高层协商解决问题方案时的对话，该录音中鲍总明确承认就是因为宣传图上规划的方案无法实现才坐下来与该批业主进行谈判的。五洲龙盛公司质证称，“哥伦布·六龙城”的宣传彩页和“哥伦布·六龙城”1F、2F、3F平面图均不是其制作，真实性不予认可；对宏泰公司出具的说明和证明的真实性无法确认，对第一份录音刘姓销售人员无法确认；对其余证据真实性无异议。但五洲龙盛公司认为陈小亚、钟运感提供的证据无法证明其做过虚假宣传，其认为双方签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图明确了所购买商铺的具体方位和情况，陈小亚、钟运感不存在重大误解，且合同补充协议也约定楼盘有关广告、楼书及其他宣传资料仅为选择楼盘时的参考因素，非合同的组成部分；陈小亚、钟运感所列举的宣传资料均不是其制作并提供的，不排除代销公司为了业务提成做出与其要求不同的宣传资料，其与代销公司签订的代理合同中明确约定代理公司应当严格按照其提交的资料进行宣传，不得夸大隐瞒或没有依据作出承诺，不得有欺诈行为，否则产生的后果由代理公司自行承担，故其不应当对宣传资料的内容及后果负责。另查明：2015年5月21日，郑建兰、包乐平以无锡市惠山区工商行政管理局（以下简称惠山区工商局）为被告、以五洲龙盛公司为第三人，诉至法院，请求惠山区工商局对五洲龙盛公司作出具体行政行为。在该案庭审中，惠山区工商局对五洲龙盛公司营销部门经理刘宗辉所做的相关笔录经各方质证无异议，其中，2014年11月19日刘宗辉经询问后答：商品房买卖合同中的附件一房屋平面图，是合同签订后贴上去的，具体出处不清楚；消费者提供的“1F平面图”不是五洲龙盛公司出具的，不知来源；消费者提供的单页广告也不是五洲龙盛公司印制的，应该是房产中介公司为了销售而印制使用的。2015年1月28日，惠山区工商局执法人员至五洲龙盛公司营销中心现场检查，对现场情况及沙盘模型拍摄照片，刘宗辉介绍该沙盘模型即“哥伦布·六龙城”的示意效果沙盘，一期已基本售完，后期还处于规划中。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、宣传广告、1F、2F、3F平面图、投诉书、照片、分销代理合同、宏泰公司说明、证明、公证书、录音资料、（2015）惠行初字第00019号卷宗及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订商品房买卖合同时，五洲龙盛公司有否存在虚假宣传的情况；二、如五洲龙盛公司存在虚假宣传行为，是否导致陈小亚、钟运感产生重大误解。对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，五洲龙盛公司否认陈小亚、钟运感提供的“哥伦布·六龙城”宣传资料系其制作、使用，称应系其代理公司违反合同约定为了销售业绩而自行制作使用的，一审法院认为，该部分宣传资料确属涉案商品房公开的广告、宣传资料，即使系五洲龙盛公司委托的代理公司自行制作并使用，其代理行为的后果应由被代理人五洲龙盛公司承担，代理合同中关于代理公司若未按五洲龙盛公司要求进行宣传则产生的后果由代理公司自行承担的相关约定不能对抗合同外第三人。另外，根据惠山区工商局及公证处公证拍摄的照片显示，五洲龙盛公司销售中心展示的楼盘模型结构与宣传资料中平面图标明的结构相一致，明确显示项目所在商业区和住宅区之间存在“中心步行街”，“中心步行街”与人民路相连接，连接处为市民广场，且结合购房者与五洲龙盛公司高管的谈话录音、惠山区工商局对五洲龙盛公司工作人员所作的笔录及宏泰公司的陈述，该些证据已形成证据链，证明五洲龙盛公司在销售涉案商铺时确对其并未获批准规划的项目、区域进行了不实的宣传，而至今其宣传中描述的“中心步行街”、“高端住宅”、“市民广场”等项目均不存在，故应认定双方在签订商品房买卖合同时，五洲龙盛公司有虚假宣传的事实存在。对于争议焦点二，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，五洲龙盛公司在售房时对于尚未获批准规划的项目、区域作为卖点进行宣传，根据其宣传资料显示，陈小亚、钟运感购买的涉案商铺位于“中心步行街”中间位置，系朝向“中心步行街”及商场的双开门沿街商铺，面对高端住宅，基于该宣传，陈小亚、钟运感有理由相信购买的商铺系位于“中心步行街”沿街商铺，具有较高的商业投资价值。而事实上，“中心步行街”至今并不存在，陈小亚、钟运感所购商铺系位于“哥伦布·六龙城”商场背面的单开门商铺，非沿街铺。五洲龙盛公司抗辩《商品房买卖合同》附件一房屋平面图明确标明了涉案商铺的位置及门的开向，但惠山区工商局向五洲龙盛公司调查时其负责人员称附件一房屋平面图系合同签订后贴上去的、具体出处不清楚，故在合同签订时陈小亚、钟运感并未对其预购商铺所处的地段、位置有正确认识，而作为其预见的步行街沿街铺与五洲龙盛公司实际交付的背面铺价值确存在一定的差距，现其主张因重大误解签订合同，请求法院予以撤销该合同，理应予以支持。合同被撤销后，五洲龙盛公司应返还陈小亚、钟运感购房款84万元。又因系五洲龙盛公司的原因导致陈小亚、钟运感产生重大误解，故对陈小亚、钟运感主张购房款自支付之日起按同期银行贷款利率计算的利息损失，予以支持。据此，一审判决：一、撤销陈小亚、钟运感与五洲龙盛公司于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为201306150165）及《哥伦布·六龙城商品房买卖合同补充协议》。二、五洲龙盛公司于判决生效后10日内向陈小亚、钟运感返还购房款84万元，并赔偿逾期付款利息损失。（以64万元为基数、自2013年6月15日起，以20万元为基数、自2013年8月13日起，至判决给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13460元，由五洲龙盛公司负担（该款已由陈小亚、钟运感预交，五洲龙盛公司于判决生效后10日内直接支付给陈小亚、钟运感）。本院二审中，当事人未提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，五洲龙盛公司明确陈小亚、钟运感在一审中提供的1F平面图与当初售楼处的沙盘是一致的，平面图上显示的“高端住宅”、“中心步行街”中心步行街项目目前并未列入一期规划建设范畴之内。二审另查明，陈小亚、钟运感购买的商铺位于一层1152#铺，根据1F平面图的显示，该商铺为面向“中心步行街”的沿街双开门商铺，步行街另一面为住宅底商及高端住宅。本案二审的争议焦点为：陈小亚、钟运感能否撤销本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议。本院认为，陈小亚、钟运感有权请求撤销本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议，理由分析如下：首先，陈小亚、钟运感在一审中提供的1F平面图等宣传资料中明确显示，陈小亚、钟运感所购商铺为面向“中心步行街”的沿街双开门商铺，“中心步行街”与人民路相连接，连接处为市民广场，步行街另一面为住宅底商及高端住宅。五洲龙盛公司对该平面图的真实性有异议，认为不是其公司出具的，本院认为，五洲龙盛公司二审中已明确该平面图与当初售楼处的沙盘亦是一致的，故对该平面图的真实性予以认可，即使该平面图由宏泰公司提供给陈小亚、钟运感，宏泰公司代理行为的后果亦应由被代理人五洲龙盛公司承担。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”1F平面图中关于陈小亚、钟运感所购商铺的位置及周边环境标注具体明确，且商铺的位置及周边环境，包括是否是沿街商铺等均对商铺的价格及选购决定的作出有重大影响，故该1F平面图对商铺位置的标注及说明应当视为涉案商品房买卖的合同内容。五洲龙盛公司主张双方在补充协议中第2条及第7条的相关内容已经明确约定排除了未列入合同条款的相关广告、宣传资料，陈小亚、钟运感作出购买决定并非基于相关广告及宣传资料。对此，本院认为，该补充协议为五洲龙盛公司制作，协议条款非经双方充分磋商，且协议内容共七页之多，五洲龙盛公司亦未能举证其对于补充协议中将相关广告、宣传资料中未列入合同条款的内容排除在合同内容之外向陈小亚、钟运感作出提示并说明，故在该条款与相关司法解释规定相冲突的情况下，应作出有利于陈小亚、钟运感一方的解释，据此，本院对五洲龙盛公司该项主张不予采纳。第三，商铺的位置及周边环境是决定是否购买商铺及购买哪一间商铺的重要因素。陈小亚、钟运感基于对五洲龙盛公司包括1F平面图在内的宣传资料的信赖，选择购买了涉案商铺，其有理由相信其所购买的商铺位于“中心步行街”中间位置，系朝向“中心步行街”及广场的双开门沿街商铺，且面对高端住宅，具有较高的投资价值。而事实上，“中心步行街”、“高端住宅”至今并不存在，且该商铺系广场背面的单开门商铺，非沿街铺，而五洲龙盛公司亦明确“中心步行街”、“高端住宅”并未列入公司一期规划建设范围。现陈小亚、钟运感主张其因对所购商铺位置及周边环境产生重大误解才签订了本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议，请求予以撤销，本院予以支持。综上所述，五洲龙盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11460元，由五洲龙盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一六年十一月二十九日书 记 员  卢志鹄