江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第4152号原告（反诉被告）：赣州人和新天地公共设施建设有限公司，住所地：赣州市章贡区文清路地一大道17号口负二层办公区。法定代表人：方磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柳毅，男，1983年11月29日出生，汉族，湖北省武汉市人，赣州人和新天地公共设施建设有限公司法律顾问，住武汉市洪山区，特别授权代理。委托诉讼代理人：骆光，男，1990年7月23日出生，汉族，江西省赣州市人，赣州人和新天地公共设施建设有限公司法律顾问，住赣州市章贡区，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘武威，女，1962年2月8日生，汉族，河北省乐亭县人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾剑，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）赣州人和新天地公共设施建设有限公司诉被告（反诉原告）刘武威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州人和新天地公共设施建设有限公司的委托诉讼代理人柳毅、骆光，被告（反诉原告）刘武威以及委托诉讼代理人曾剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠租金、管理费、电费、违约金共计399825.5元至腾退完毕之日止（金额暂计至2015年10月31日所欠租金280833元、管理费51451元、电费20588.5元、违约金79747.2元，合计为432619.7元，违约金按日千分之八计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月13日，原、被告双方协商地一大道商铺租赁事宜并签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定：原告将赣州市章贡区地一大道C区268号、268-1、269、269-1、270、270-1、277、278、281、282、283、285、290、302号商铺租赁给被告经营大渥寿司项目，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日止。商铺租金标准为2013年1月1日至2013年6月30日免租期，2013年7月1日至2014年6月30日租金为75元/月/平方米，2014年7月1日至2015年6月30日租金在上一年基础上上涨10%，2015年7月1日至2016年6月30日租金在上一年基础上上涨20%（C302号商铺总面积为40平方米,其中15平方米需全额缴纳租金管理费，15平方米只需缴纳管理费，10平方米无需缴纳任何费用）。并且双方约定管理费标准为15元/月/平方米。被告自2014年9月起再未缴纳租金和管理费，原告一直持续向其催缴无果后，原告在2015年2月28日对被告下发租金催缴函原告拒绝签收。在2015年3月13日原告通过EMS邮政快递的方式给被告邮寄一份关于解除《地一大道（赣州）商铺租赁合同》及《补充协议》通知书，被告已签收。故原告诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张及针对反诉请求的主张，原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司提交了以下证据：证据1、人防投资开发协议书及补充协议复印件，证明原告投资开发涉案工程的事实；证据2、人民防空工程平时使用证复印件，证明原告投资开发涉案工程取得平时使用权；证据3：租赁合同及补充协议复印件、租金收据复印件，证明原、被告之间成立了房屋租赁合同关系、被告缴纳租金的情况；证据4、营业执照（赣州工商局查询截屏），证明被告取得营业执照；证据5、大渥寿司购电情况明细表，证明被告的购电情况以及在被告购电之前一直拖欠电费的事实；证据6、大渥寿司租金、管理费已缴纳金额和未缴纳金额的明细，证明被告租金、管理费缴纳明细及欠款明细；证据7、保证书，证明被告因个人原因无法按时交租金，申请租金缴纳方式改为按月缴，并承诺如果未履行承诺接受停业整顿；证据8、解除合同通告书的快递单及送达回执，证明原告向被告下达解除合同通知且被告签收了该通知；证据9、物品搬离通知书的快递单及送达回执，证明原告向被告下达物品办理通知书，被告拒签且快递未拆封。被告刘武威针对本诉部分辩称，1、导致双方无法继续履行合同的原因：被答辩人没有取得经营餐饮的授权，没有相应的消防设施，依据法律规定被答辩人出租给答辩人的店铺不能经营餐饮。由于被答辩人所出租的店铺不符合双方使用用途，因此被答辩人应承担合同履行不能的法律责任。2、由于被答辩人所出租的店铺不能达到租赁目的，没有通过合法的环评验收，被答辩人隐瞒了该项事实造成答辩人进场装修，导致答辩人的损失应由被答辩人承担。3、被答辩人应当对其所隐瞒的租赁物不符合合同的约定使用用途的事实承担违约责任。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告刘武威向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告间的商铺租赁合同无效；2、反诉被告赔偿反诉原告餐饮设施、设备费用208700元，装修费用303860元，租金244125元，管理费47250元，押金20000元，厨具、厨料等257028元，以上共计1080963元；3、本案的所有诉讼费均由反诉被告承担。反诉原告当庭变更第一项诉讼请求为1、确认反诉原告与反诉被告间的商铺租赁合同无效或承担违约责任并解除合同。事实和理由：1、反诉被告并不是赣州××××大道商业项目的实际所有人及已合法获得使用权的使用权人，其与反诉原告签订的《商铺租赁合同》因其不具有物权主体权利，双方签订的租赁合同属于无效合同。赣州××××大道商业项目系赣州市人民防空办公室代表政府建设的项目，反诉被告虽是项目建设人，但该项目的报建主体仍是赣州市人民防空办公室，该项目的民用设施的启用须经合法工程验收后并经赣州市人防办实际交付后反诉被告才拥有合法的使用权，迄今为止，该项目未通过环评验收，还不具备整体交付的条件，反诉被告不具有出租主体资格的情况下，擅自与反诉原告签订《商铺租赁合同》，属于无效民事法律行为。2、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，同时，《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国国务院令第253号）第二十八条规定“违反本条例规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处10万元以下的罚款。”反诉被告出租给反诉原告的恰恰是未办理项目竣工环保验收手续的建筑物，反诉被告将没有竣工验收的商铺擅自出租给反诉原告，违反我国法律强制性规定，反诉被告与反诉原告签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。3、反诉被告恶意隐瞒出租给反诉原告的商铺的未通过环评竣工验收、建筑物尚未经业主正式交付使用等真实情况，是导致合同无效的直接原因，由于反诉被告的过错导致合同无效，致使反诉原告在承租商铺后，对商铺进行了装修，购买了大量餐饮设施，支付租金、管理费、押金等，但由于反诉被告的建筑物不具备餐饮经营的环保条件及建筑物未通过环评验收，反诉原告无法投入运营，因此给反诉原告造成的巨大损失，反诉被告应当赔偿。因此，反诉原告特向法院提出反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。为证明自己的反诉请求及本诉的抗辩理由，反诉原告刘武威提交了以下证据：证据1、身份证复印件，证明反诉原告具有诉讼主体适格；证据2、赣州市环保局函件复印件，证明赣州市地一大道商业项目属于赣州市人民防空办公室所有，反诉被告没有办理项目竣工环保验收手续，地一大道项目不得投入运营；证据3、商铺租赁合同复印件，证明反诉原告与反诉被告间存在商铺租赁关系及约定的商铺用途为餐饮；证据4、损失清单，证明反诉原告因反诉被告的违约行为造成的损失；证据5、赣州市人民政府2011年71号抄报单复印件，证明原告所出租给被告的店铺不允许经营餐饮；证据6、赣州市环保局章贡分局的告知函复印件，证明由于原告整体人防工程项目没有通过环境影响评价验收，致使被告不能合法经营。反诉被告赣州人和新天地公共设施建设有限公司针对反诉请求辩称，反诉原告所陈述的与事实不符，反诉请求无法律依据。诉讼请求必须明确具体，要么是合同无效，要么是解除合同，只能二选一，如果是要求解除合同，应当按照解除合同的金额交纳诉讼费。由于反诉原告没有按照变更后的诉讼请求缴纳诉讼费，请求法院驳回其反诉请求。2016年5月3日，本院依职权向赣州市环境保护局章贡分局出具调查函，调查案涉店铺关于环境影响评价等问题。2016年6月12日，赣州市环境保护局章贡分局书面回复本院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原告对被告提供的证据1、3三性无异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据中，被告对证据1的真实性和关联性有异议，本院经庭审核实，该组证据中的赣州市人民政府与香港威商有限公司签订的投资建设协议书，协议书中的主体不是原告，故对该份证据的关联性和证明对象不予认可。但该组证据中的赣州市人民防空办公室与原告签订了一份补充协议，约定原告从2012年10月1日至2052年9月30日止拥有南门口地下人防工程项目的40年使用权，该份证据证明案涉店铺由原告享有使用权的事实，本院对该份证据的三性予以认可。被告对原告提供的证据2的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系赣州市人民防空办公室向原告发出的平时使用权证，该组证据与证据1中的补充协议可以互相印证，故本院对该组证据的三性予以确认。被告对原告提供的证据3的合法性有异议，本院经庭审核实，该组证据系原、被告之间签订的租赁合同及补充协议，被告亦向本院提供了该份合同，对该组证据的三性本院予以认可。被告对原告提供的证据4的合法性有异议，被告认为该营业执照是在附条件的情况下办理的，本院经庭审核实，该组证据系工商部门出具的营业执照，对其三性本院予以认可，被告认为是附条件的，但没有提供证据证明该项事实，故对被告的质证意见本院不予采纳。被告对原告提供的证据5的三性均有异议，认为该费用应由原告自行承担，本院经庭审核实，该组证据系原告自行制作的，其载明的内容应结合其他证据给予综合认定。被告对原告提供的证据6的三性均有异议，对被告已缴纳的租金明细没有异议，对其他的认为应该由原告自行承担或不应收取，本院经庭审核实，该组证据系原告自行制作的，其载明的内容应结合其他证据给予综合认定。被告对原告提供的证据7的三性均有异议，认为该保证书是应原告要求所写，本院经庭审核实，该组证据系被告向原告出具的拖欠租金的保证书，内容真实，来源合法，与本案有关联，故本院对该组证据的三性予以认可。被告对原告提供的证据8三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告向被告发出的解除合同通知书，虽然该通知书系原告制作的，但该通知书由被告收到后，未向原告提出异议并及时处理，故对该组证据的三性本院予以确认。被告对原告提供的证据9的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告制作的物品搬离通知书，且该通知书以被告拒收的方式未送达给被告，故对其载明的事实应结合其他证据给予综合认定。被告提供的证据中，原告对被告提供的证据2的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系赣州市环境保护局对赣州市人民防空办公室出具函件，内容真实，来源合法，与本案有关联，故本院对该组证据的三性予以认可。原告对被告提供的证据4的三性均有异议，本院经庭审核实，由于该组清单系原告制作的，对其载明的事实应结合其他证据给予综合认定。原告对被告提供的证据5、6的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系政府抄告单和赣州市环境保护局章贡区分局出具函件，内容真实，来源合法，与本案有关联，故本院对该组证据的三性予以认可。本院依职权向赣州市环境保护局章贡分局调取了书面回复函，虽然双方当事人均对此有异议，但是本院认为该证据内容真实，来源合法，与本案有关联，对此证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年经原告招商，被告实际入场装修案涉商铺并在2011年5月开始试营业。2013年8月13日，原、被告签订了一份《地一大道（赣州）商铺租赁合同》及补充协议，约定原告将赣州章贡区地一大道项目C区268号、268-1、269、269-1、270、270-1、277、278、281、282、283、285、290、302号共计14个商铺租赁给被告经营大渥寿司项目，总面积为255平方米；商铺仅限于经营项目为餐饮，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日止，2013年1月1日至2013年6月30日为优惠免租期，免租期间正常缴纳管理费、能源费。租金标准为2013年7月1日至2014年6月30日租金为75元/月/平方米，2014年7月1日至2015年6月30日租金在上一年基础上上涨10%，即82.5元/月/平方米，2015年7月1日至2016年6月30日租金在上一年基础上上涨20%，即99元/月/平方米。另外，双方约定管理费标准为15元/月/平方米，租赁押金为20000元。乙方（被告）拖欠租金、管理费、水电费、空调费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日的，视为乙方自动放弃承租权，甲方（原告）有权单方解除合同，乙方（被告）所缴纳的租金、租金押金等会各项费用甲方（原告）不予退还，以上费用不足以弥补甲方（原告）损失的，甲方有权向乙方追偿。……。在合同履行过程中，原、被告一致确认C302号商铺总面积为40平方米,其中15平方米需全额缴纳租金和管理费，15平方米只需缴纳管理费，10平方米无需缴纳任何费用。2014年5月份，被告停止营业。2014年9月1日起，被告未向原告支付租赁租金和管理费。2015年3月份，原告向被告下达《解除合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同及补充协议并要求被告在收到该通知书十五日内办理撤场手续。被告未向原告提出异议。另查明，赣州地一大道项目属于赣州市人民政府所有的地下人防工程项目，由香港威商有限公司投资建设，并由被告赣州人和新天地公共设施建设有限公司与赣州市人民防空办公室签订协议，确认原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司取得自2012年10月1日起至2052年9月30日止40年的使用权。在赣州××××大道项目竣工后，未向相关环保部门办理项目竣工环保验收手续。根据《赣州市南门口地下人防工程建设项目环境影响报告表》的要求：“建议地下商业街项目招商时不得引进产生油烟、异味、噪声、振动等环境污染的餐饮、娱乐、服务经营项目。如有特殊情况需引进上述项目，需对引进的项目进行环境影响评价。”在赣州××××大道项目招商租赁过程中，入驻了多家餐饮项目，包括案涉的章贡区大渥回转寿司店，该些餐饮项目均未向相关环保部门办理环评审批手续。同时，被告经营的章贡区大渥回转寿司店虽未办理环评审批手续，但已于2014年5月15日办理了工商营业执照，赣州市环境保护局亦未向章贡区大渥回转寿司店下达处罚通知。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告双方签订的《地一大道（赣州）商铺租赁合同》及补充协议的效力以及双方应承担的民事责任。首先，关于案涉合同的效力问题。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，且在签订该合同时原、被告已实际履行租赁合同，故本院认定案涉合同及补充协议合法有效。需要说明的是，从合同第四条内容上看，该合同明确约定了该商铺的经营项目为餐饮，未经原告书面同意，被告不得改变经营商铺的品项或种类，亦不得改变商铺的用途。而在合同履行过程中，因原告提供的租赁商铺未办理项目竣工环保验收手续，同时根据赣州市环境保护局章贡分局对本院的书面回复，赣州××××大道项目作为地下商业街项目，其入驻的餐饮服务项目，必须按规定进行环境评价，且其责任主体为“赣州××××大道”，即原告作为“赣州××××大道”项目的实际使用权人及运营者，应对案涉商铺的运营承担主体责任。换言之，原告与被告具体约定了商铺的使用种类，原告就应当为被告提供符合使用用途的商铺，而原告未能办理相关的环评手续，应承担相应的责任。同时，被告已办理了工商营业执照且已营业，在未接收到相关部门要求其停止营业的处罚决定的情况下，拖欠租金及管理费并自行停止营业，在合同尚未解除时应承担相应的责任。综上，由于原、被告在合同履行过程中均存在违约，导致案涉合同及补充协议在履行过程中实际解除，根据双方的违约程度，本院认定导致合同解除的责任由原、被告共同承担，即各承担50%的责任。再次，关于合同解除的责任承担问题。由于被告一直在案涉商铺实际经营，在经营期间未按合同约定向原告支付租金，属于违约，应承担违约责任。被告于2014年即停止营业，但其未将案涉商铺腾空并返还给原告，2015年3月，原告以被告拖欠租金及管理费为由书面通知解除合同并要求其在十五日内办理撤场手续。之后，原告将案涉商铺收回。虽然原告主张其在2015年11月份将案涉商铺收回，但未能提供证据证明，应承担举证不能的法律责任。在原、被告均未能提供证据证明何时将案涉商铺交回的情况下，本院综合认定根据原告向被告下达的解除合同通知书中确认的时间，即2015年3月底为案涉商铺交回的时间。故被告应向原告缴纳2014年9月至2015年3月期间的租金132825元（18975元/月×7个月=132825元）和管理费25725元（3675元/月×7个月=25725元），共计158550元。关于原告要求被告支付电费的问题，原告仅向本院提供了自行制作的电费缴纳明细，未提供已向供电部门代为缴纳电费的凭证或其他证据证明应缴电费的事实，故对该项主张本院不予认可。关于原告主张的违约金部分，由于导致案涉合同及补充协议的解除责任由原、被告共同承担，故对原告要求被告支付违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于反诉原告的反诉请求问题。反诉原告要求确认案涉合同无效或解除合同的问题，在上述认定中已阐述，不再赘述。反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任，在本案庭审结束前，反诉原告未向本院提交任何证据证明反诉请求中损失的存在，根据“谁主张谁举证”的规则，反诉原告应承担举证不能的法律后果，故对反诉原告的第二项反诉请求本院不予支持。综上，对于原告要求被告支付租金和管理费的合理部分，本院予以支持；对于原告要求被告支付电费和违约金的部门，本院不予支持；对于反诉原告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司与被告刘武威于2013年8月13日签订的《地一大道（赣州）商铺租赁合同》及补充协议于2015年3月31日已解除。二、被告刘武威于本判决生效之日起十日内向原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司支付自2014年9月至2015年3月期间的租金及管理费计158550元。三、驳回原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘武威的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7789元，已减半收取3894.5元，由原告赣州人和新天地公共设施建设有限公司负担2094.5元，由被告刘武威负担1800元。反诉费14528.8元，减半收取7264.4元，由反诉原告刘武威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  黄家胜人民陪审员  饶 云二〇一六年十一月十日书 记 员  刘丽萍