杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0111民初6305号原告：楼如明，男，1963年9月7日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：朱祥娣，女，1963年5月3日出生，汉族，住杭州市富阳区。两原告委托诉讼代理人：吴双，浙江天和天律师事务所律师。被告：富阳中大房地产有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨东大道1号。法定代表人：董可超，董事长。委托诉讼代理人：葛加敏，浙江天册律师事务所律师。原告楼如明、朱祥娣与被告富阳中大房地产有限公司（以下简称中大公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告楼如明及原告楼如明、朱祥娣的委托诉讼代理人吴双、被告中大公司的委托诉讼代理人葛加敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楼如明、朱祥娣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为2011预111801的《浙江省商品房买卖合同》，被告退还原告支付的购房款2500157.36元，车位费160000元，住宅专项维修资金11427.84元，委托办证费用400元，并支付前述款项交付之日起至实际退还上述款项之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告支付原告因购房已支付的银行按揭贷款利息308669.42元（银行按揭贷款已于2016年4月1日全部还清），并按中国人民银行同期贷款利率，以上述款项为基数，自2016年4月1日起至被告实际支付原告该笔款项之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告支付原告逾期交房违约金336775.92元（以已付购房款2500157.36元为基数，自2013年1月18日起，算至原告向被告发出退房通知日即2016年7月7日止，按日万分一计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月28日，原告与被告签订编号为2011预111801《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告购买位于杭州市富阳区富春街道西郊半岛云龙阁4号2301室的房屋。合同约定该房屋的建筑面积为158.04平方米，每平方米单价为15752元，并约定了该房屋总价款及付款方式。合同第九条约定，出卖人应在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用气、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除合同第九条约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年1月17日，被告通知原告交房。嗣后，原告在验房过程中发现房屋存在多处严重裂缝及渗水问题，故原告拒绝接受房屋，并要求被告对房屋进行维修后再行交房。但房屋墙面、地面、天花板处原有裂缝刚得以覆盖，新的裂缝又再行产生，且开裂情况日益严重难以修复。并且房屋存在地基下沉、楼板开裂、房梁处出现断裂等严重情况。至房屋开始维修至今，已历时三年半有余，案涉房屋仍存在多处裂缝，墙面开裂，地面开裂，墙角亦开裂，窗台也开裂，裂缝长度累计达数十米。房屋地基下沉，楼板开裂、房梁处出现断裂等，使得房屋存在严重安全隐患。此外，房屋存在严重的渗水问题，房屋天花板、地面、墙面以及楼下2201室天花板都布满因渗水造成的水渍。甚至在房屋地面倒水后立即渗水至楼下2201室天花板，在2201室内对于楼上倒水的情况立即清晰可见。以上情况经多次修理仍无法修复。案涉房屋经过三年多的多次维修，至今仍无法具备正常的使用条件，存在严重的质量问题，无法交付案涉房屋。原告认为，案涉房屋存在严重的质量问题，严重影响正常的生活居住与使用。且房屋经两次以上维修尚未修复，依据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》二十九条之规定，在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次维修仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。依据本案商品房买卖合同第十条之约定，被告应当承担逾期交房的违约金，且赔偿原告因此造成的损失。为此，两原告起诉至法院。被告中大公司辩称，一、原告提出解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的理由不成立。（一）被告逾期交房仅18天，未达到合同约定的解除条件。案涉商品房所属建设工程于2012年12月28日经五方竣工验收合格，并于2013年1月16日完成竣工验收备案，被告通知原告于2013年1月17日办理交付手续，符合合同第九条约定的交付条件。被告逾期交房18天，未达到合同第八条约定的“逾期超过90天”的合同解除条件。（二）本案不应适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的规定。首先，根据合同法第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（五）法律规定的其他情形。”合同解除的法定事由应由法律进行规定，地方性法规无权设置合同解除的法定事由。当事人也不能依据地方性法规要求解除合同。《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》为地方性法规，不能作为当事人解除合同的依据。其次，案涉房屋出现质量瑕疵后，在质监局的监督下，原、被告双方共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉商品房楼面板的结构安全性进行检测。根据检测鉴定报告，案涉商品房的楼面板不存在结构安全问题，楼面板厚度和承载力符合设计要求。此后，被告根据检测鉴定报告结论，经与设计单位、施工单位论证后，向原告提交了《中大·西郊半岛云龙阁4-22-1、4-23-1住宅楼面板裂缝加固处理方案》。但原告在收到该方案后至今未予以确认，并要求被告在赔偿方案确定后才同意被告实施维修，导致楼面板质量问题至今未能维修。不存在原告主张的同一质量问题多次维修不好的事实。再次，案涉商品房出现的质量问题属于普通常见的质量瑕疵，不存在安全性问题，也不影响正常使用，更没有导致原告不能使用。并且相邻楼层的商品房已正常使用，客观上说明楼面板的质量瑕疵不影响商品房的正常居住使用。不能仅凭原告单方的主观判断，就认定案涉商品房不能正常使用。（三）原、被告双方处理案涉商品房质量问题已多年，无论原告主张的解除合同的理由是否成立，原告的合同解除权也因超过司法解释规定的一年除斥期间而消灭。被告于2013年1月17日向原告交房时，原告就以商品房存在质量问题为由拒绝收房，此后原告多次向质检站等部门进行投诉，原、被告双方也多次进行协商。至原告起诉之日已超过三年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，即使原告存在解除权，也已超过法律规定的除斥期间，解除权消灭。二、原告无正当理由拒绝收房，相应的后果应由原告自行承担。1、根据被告提交的证据，案涉商品房交付时已符合合同第九条约定的交付条件，原告未提交证据证明案涉商品房存在主体结构质量问题。根据合同附件九第三条第2款约定，“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。”因此，根据合同约定，原告无权拒绝收房。原告无正当理由拒绝收房，由此产生的一切后果由原告自行承担。2、根据合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险及相关费用，由买受人承担，房屋保修期限亦从次日起计算。被告通知原告于2013年1月17日进行交房，原告无合同约定或法定理由的情况下拒绝收房，案涉商品房的保修期应从2013年1月17日起计算，除主体结构质量问题及防渗漏外，其他质量问题已过保修期，被告无须再承担保修责任。三、无论原告提出解除合同的理由是否成立，原告提出的赔偿请求亦不符合合同约定。原告同时诉请被告支付购房款2500157.36元的利息损失、银行按揭贷款利息及逾期交房违约金，存在重复计算问题。关于车位款，原告未诉请解除车位买卖合同，无权要求返还车位款，车位问题应按车位买卖合同的约定处理，而不应按商品房买卖合同的约定处理。关于住宅专项基金，被告仅为代收代缴，被告不是收款主体，无义务退还，住宅专项基金问题与本案无关，应由原告与相关政府部门处理。综上所述，被告向原告交付的商品房符合合同约定的交付条件，原告无正当理由拒绝收房，相应的后果应由原告自行承担。在案涉商品房通知交付后，出现了质量瑕疵，被告及时提供保修服务，但因原告不配合导致被告未能完成维修，案涉商品房不存在原告主张的主体结构质量问题或多处维修仍不能正常使用的情况，案涉商品房可以正常使用，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对案涉商品房存在的质量问题及被告对案涉商品房的维修情况有争议。对于双方当事人有争议的事实，根据双方当事人提交证据，本院认定如下：双方当事人均确认，案涉《浙江省商品房买卖合同》签订后，被告于2013年1月17日通知原告交房，原告以验房时发现房屋存在质量问题为由拒绝收房，对该节事实本院予以认定。2016年3月14日，原告楼如明与被告的客服代表、物业管理人员等签订《关于云龙阁4-2301验房问题的说明》一份，共同确认案涉房屋存在地面、墙面开裂、空鼓、卫生间渗水等问题。2016年3月30日，原告楼如明及被告、案涉房屋的设计、施工、监理单位及富阳区质监站相关人员共同签署《房屋工程质量投诉现场处理记录》一份，载明如下内容：1、现场存在的问题、质量瑕疵：楼地面角部呈45度角裂缝，局部呈贯穿；阳台处涉及外墙根部有渗水痕迹；局部墙体有粉刷裂缝。2、设计单位对反映问题的修补方案：区分好裂缝的定性，该鉴定的鉴定，以确认相应的修补方案。3、建设单位及施工单位明确对反映问题的修补时长：在业主同意修补后45天内完成修补。综合意见：先确认套内裂缝的数量、位置情况，再由施工、监理、建设单位出具维修方案并经住户同意后维修。补偿问题待维修后再协商，协商不成走法律途径。2016年4月7日，原告楼如明与被告的客服代表、物业管理人员等签订《4-1-2301验房情况》一份，共同确认案涉房屋存在地面、墙面开裂、卫生间渗水等问题，其中第7条载明，卫生间和房间墙面已多次修理。原告楼如明及被告共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉商品房部分楼面板结构安全性进行检测鉴定。经检测鉴定，浙江省建设工程质量检验站有限公司于2016年6月6日出具《中大西郊半岛云龙阁4号楼1单元2301室部分楼面板结构安全性检测鉴定报告》一份。鉴定结论为：1、案涉商品房部分楼面板存在多处开裂现象。2、抽检到二十三层56a-60a/Ca-Ea轴楼面板的板面纵、横向及底板横向钢筋间距均满足设计要求。3、抽检到二十三层56a-60a/Ca-Ea轴楼面板的板面的纵向受力保护层厚度中有6个测点的偏差超出《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的相关限值。4、抽检到二十三层56a-60a/Ca-Ea轴楼面板的板面的板厚满足设计要求。……6、经承载力复核，二十三层56a-60a/Ca-Ea轴楼面板抗力计算结果满足设计要求，实际裂缝宽度超过《混凝土结构设计规范》中的相关控制限值。根据上述检测鉴定结论，建议对检测到的楼面板构件存在的结构性裂缝进行封闭，并对裂缝宽度超过《混凝土结构设计规范》中的相关控制限值的构件进行加固处理。被告提交的空置房巡查记录载明，自2015年1月20日至12月16日，被告对案涉房屋进行巡查时，于2015年4月26日巡查发现案涉房屋客厅、卧室地面有裂缝，于2015年5月8日进行了维修。被告提交的维修记录说明载明，除2015年5月8日维修案涉房屋裂缝外，2015年9月底维修了卫生间渗水问题。本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是，原告主张解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的理由是否成立以及原告主张的逾期交房违约金的理由是否成立。关于原告主张解除双方签订《浙江省商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。原告认为案涉商品房存在严重质量问题，不具备商品房正常使用的基本条件，主体结构存在严重质量问题，且经两次以上维修尚未修复。依据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》二十九条之规定，在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次维修仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。因此，原告主张解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》。根据庭审查明的事实，原告未举证证明案涉商品房存在地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题。原告楼如明及被告共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉商品房部分楼面板结构安全性进行检测鉴定。经检测鉴定，浙江省建设工程质量检验站有限公司出具《中大西郊半岛云龙阁4号楼1单元2301室部分楼面板结构安全性检测鉴定报告》的鉴定结论为案涉商品部分楼面板存在裂缝。针对鉴定结论载明的案涉商品房部分楼面板存在的裂缝问题，被告曾于2016年6月21日作出修复方案，但该修复方案因原告未确认而未具体实施。自2013年1月17日被告通知原告交房至浙江省建设工程质量检验站有限公司出具于2016年6月6日出具《中大西郊半岛云龙阁4号楼1单元2301室部分楼面板结构安全性检测鉴定报告》的时间段内，原告因案涉商品房质量瑕疵问题与被告的交涉过程中，被告确实对案涉商品房的质量瑕疵进行过维修。虽然原告楼如明与被告的客服代表、物业管理人员等签订《4-1-2301验房情况》第7条载明案涉商品房卫生间和房间墙面已多次修理，但未明确修理的是卫生间和房间墙面的空鼓、粉刷层脱落等轻微的质量瑕疵还是墙面开裂等质量问题。即使《4-1-2301验房情况》第7条载明的“修理”是针对案涉商品房卫生间和房间墙面的质量问题，也无证据证明案涉商品房因屋卫生间和房间墙面的质量问题经两次维修仍不能正常使用。因此，《4-1-2301验房情况》第7条载明的内容不能作为原告根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》二十九条的规定解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的依据，原告主张解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的理由不成立，故对原告提出解除案涉《浙江省商品房买卖合同》及要求被告退还原告已付的购房款并支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金的理由是否成立的问题。根据案涉《浙江省商品房买卖合同》的约定，被告应于2012年12月30日前向被告交付案涉商品房。庭审中原、被告双方确认，被告于2013年1月17日通知原告交房，原告以案涉商品房存在质量问题为由拒绝收房。自2012年12月30日至2013年1月17日期间，被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。但在本案中，原告并未主张自2012年12月30日至2013年1月17日期间逾期交房违约金，本院不予干涉。关于原告主张的自2013年1月18日之后的逾期交房违约金问题，本院认为原告的主张不能成立，理由是：首先，原告无权拒绝收房。案涉商品房已经过竣工验收备案，根据案涉《浙江省商品房买卖合同》附件九第三条第2项约定，“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。”无证据证明案涉商品房存在主体结构质量问题，原告拒绝收房不符合合同约定。其次，合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”案涉商品房经检验鉴定虽存在部分楼面板裂缝的质量瑕疵，但无证据证明该质量瑕疵影响原告合同目的的实现，原告拒绝受领案涉商品房不符合法律规定。第三、从现实情况看，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵事所难免。本案中，案涉商品房经检测鉴定存在部分楼面板裂缝的质量瑕疵，但原告可以依据合同约定及法律规定要求被告履行维修义务以消除案涉商品房存在的质量瑕疵，而不能以案涉商品房存在质量瑕疵为由拒绝受领案涉商品房。综上，被告于2013年1月17日通知原告交付案涉商品房时，原告拒收案涉商品房无合同及法律依据，应认定被告已于2013年1月17日向原告交付了案涉商品房，原告主张自2013年1月18日起的逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在本案中提交的证据，不足以支持其诉讼请求，故对原告提出的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告楼如明、朱祥娣的诉讼请求。本案受理费33339元，减半收取16669.5元，由原告楼如明、朱祥娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  高开封二〇一六年十一月三十日书记员  章靖宇