广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初8716号原告（反诉被告，以下称原告）：阳习明，男，汉族，1990年3月19日出生，住湖南省隆回县。被告（反诉原告，以下称被告）：冯丹彤，女，汉族，1968年5月29日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：陈志超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市开元国际物业管理有限公司中惠阳光商城管理处。住所地：广东省东莞市长安镇霄边大道一环路交汇处中惠阳关商城*栋负*层。统一社会信用代码：9144190078943194XB。负责人：李海波，系该管理处经理。委托代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。原告阳习明诉被告冯丹彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，被告于同年9月8日对原告提出反诉，本院依法予以受理。本案依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年10月12日第一次公开开庭进行了审理，原告阳习明、被告冯丹彤的委托代理人陈志超到庭参加诉讼。其后，根据原告阳习明的申请，本院依法追加深圳市开元国际物业管理有限公司中惠阳光商城管理处（以下简称“开元管理处”）为本案第三人参加诉讼，并于2016年11月8日第二次公开开庭进行审理，原告阳习明、被告冯丹彤的委托代理人陈志超及第三人开元管理处的委托代理人龙双志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳习明诉称：2016年4月20日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》。在签订合同前，原告曾发现一张关于被告未缴清给第三人开元管理处费用的收费通知单，经告知被告有关情况后，被告表示其能处理欠费问题以排除对原告租房进行正常营业的影响，故双方才签订上述合同。但是，原告在合同签订后请装修人员到案涉房屋进行店面装修时，多次被第三人的管理员阻拦，只好告知被告对此情况进行处理，但其处理无果，后经信访人员进行调解也未能解决。此后，原告要求与被告解除合同，却遭到被告的拒绝。为维护自己的合法利益，原告依法起诉至法院，请求判令：1.解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2.被告返还商铺租金9000元以及装修押金2000元；3.被告赔偿原告可预计经济损失，具体包括：装修误工费2000元、运送货物费用1500元以及从2016年4月20日至2016年7月29日的经济损失50500元（按每日500元计算，共101日）；4.被告赔偿合同违约金18000元；5.本案诉讼费由被告承担。被告冯丹彤辩称：原告的理由与事实不符，本案的租赁合同没有履行是因为原告拒绝履行合同，而不是被告的原因导致的，一切不利法律后果应由原告承担。原告没有证据证明被告拖欠物业管理费，即便被告与第三人之间存在物业管理费纠纷，第三人也没有权利阻止原告施工，如果原告有证据证明第三人擅自阻挠，原告有权排除妨害，甚至要求第三人承担损害赔偿，与被告无关，而且原告也没证据证明其损失。同时被告冯丹彤提出反诉称：原被告于2016年4月20日签订《商铺租赁合同》，约定由被告将位于广东省东莞市XXX区XXX号面积为58平方米的商铺租赁给原告，租赁期限为3年，即自2016年4月20日至2019年4月20日，原告每月5日前应一次性向被告付清当月租金。但是，自2016年5月至2016年9月8日，原告已拖欠被告租金12000元，再根据《商铺租赁合同》第七条约定：“乙方迟延交付房租超过10天的，甲方可以解除合同”，因此被告请求判令：1.原告支付2016年5月至2016年9月期间的租金共计12000元整（租金计算至合同解除之日，后续租金将按实际追加请求）；2.解除原被告之间的《商铺租赁合同》；3.原告支付违约金108000元；4.本案反诉费用由原告承担。原告对反诉答辩称：原告已拍摄被告欠缴物业管理费的单据。另外，是因为被告拖欠物业管理费导致原告无法装修的，是被告违约在先。第三人开元管理处陈述称：原被告的起诉和反诉意见与第三人无关，即使被告尚未缴纳物业管理费，其亦可以出租涉案房屋，只要在装修前先填写装修申请，另外如果要拉电也要先申请并且还要电工的执照。第三人是有要求业主或者承租人按照流程才能进行装修的，而且也下发过有关文件给原告，但原告违反第三人要求的流程，故第三人没有让原告开工。另外，一开始，被告没有出现过，所以第三人也无法核实原被告之间的租赁关系情况。截止至2016年10月，被告共拖欠第三人23个月的物业管理费共16570.58元、滞纳金13896.21元、电费519.19元。经审理查明：2016年4月20日，原告阳习明作为承租方（乙方）与被告冯丹彤作为出租方（甲方）共同签署了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其名下位于广东省东莞市XXX区XXX号商铺，在良好及可租的状态下出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2016年4月20日起至2019年4月20日止；每月租金为3000元，租金每月一次性付清，乙方在签订合同之日一次性付清第一个月的房租，以后每月租金均在当月5日前付清；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳6000元作为房屋使用保证金。合同第五条“甲方责任和义务”中约定，“甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理”；第八条“违约责任”约定，“乙方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的两倍违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”。合同签署当天，原告向被告支付了押金6000元、首月租金3000元，案涉商铺开始移交给原告使用。原告称其承租上述物业后，于2016年4月21日左右前往第三人处办理装修手续，在根据第三人的要求签署了申请材料后，第三人即同意原告进行装修并出具了装修许可。次日，原告带领装修工人前往案涉商铺进行装修，第三人却以被告尚未缴清物业费用为由阻拦原告进场，其后原告又多次前往案涉商铺进行装修均遭到第三人阻拦。原告向被告反映上述情况后，被告让原告自行报警处理，但公安机关却以上述情况属经济纠纷为由不予立案。经查，截至庭审之日，原告并未使用案涉租赁物。被告承认其与第三人之间因物业费用的缴付问题发生争执且第三人据此阻拦原告进行装修，但其抗辩称第三人的阻拦行为已构成侵权，原告应自行采取措施排除妨害，现原告无法使用案涉商铺与被告无关，故原告应按照合同约定支付租金及承担违约责任。第三人亦承认其与被告之间因物业费用缴付问题发生争议，并称截至2016年10月，被告已拖欠原告物业管理费16570.58元、滞纳金13896.21元及电费519.19元。庭审中，第三人亦承认其不同意原告开工装修，但理由为原告未按第三人内部的装修流程办理手续而并非被告未缴纳物业费用。原、被告则称，在原告第一次去办理装修手续时已经按第三人要求提交及签署了相关材料，且第三人已经同意并出具了装修许可。再查明，原告称因为其无法进场装修及正常使用商铺，造成其多项经济损失，包括：1.装修定金2000元，原告提交了东莞市宏辉广告装修有限公司于2016年4月16日开具的专用收据为证，被告对该证据的真实性予以确认，但否认其关联性；2.运送展柜的运费1500元，原告提交了案外人王公保开具的运送货物单及照片为证，被告对该证据的真实性不予确认；3.其他经济损失，包括赔偿给装修工人的费用、已购置装修物品及货物的费用，按每天500元计算101天（自2016年4月20日计至2016年7月29日），但没有证据予以证明。以上事实，有商铺租赁合同、运送货物单（王公保）、收款收据、专用收据、收费通知单、照片以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容及形式亦未违反法律及行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。原告于起诉状中要求解除案涉《商铺租赁合同》，被告于2016年10月12日的庭审中亦当庭表示同意，故本院确认案涉《商铺租赁合同》已经解除。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原、被告双方是否存在违约行为，如存在，其各自主张的费用是否成立。对于该争议焦点，本院分析如下：关于违约问题。本案中原、被告均确认被告与第三人之间因物业费问题存在纠纷且第三人因此阻挠原告使用案涉商铺，故被告是否存在违约行为，其关键在于被告是否有义务排除第三人对案涉租赁物使用权的妨害，如果被告存在上述义务，其是否已经采取合理的措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在双方没有例外约定的情况下，应认定被告作为出租人在租赁期间应保持租赁物符合承租人正常使用和收益的状态，即当租赁物被他人不法侵占、侵害时，出租人负有排除妨害的义务，故在本案中，当被告得知第三人因物业费缴付问题阻拦租客正常使用租赁物时，被告应行使其物上请求权排除妨害，但被告并未采取措施，而是让原告自行报警进行处理，在公安部门以经济纠纷为由不予介入的情况下，被告又始终未在合理期限内采取进一步的措施，导致承租人在长达几个月的时间内均无法正常使用租赁物。因此，本院认为被告已经违反了租赁合同关系中的法定义务，其行为构成违约。由于被告的违约行为在先，导致原告始终未能正常使用租赁物，故原告以此为由拒绝支付租金，合法有据，其行为并不构成违约，对于被告反诉要求原告支付租金的请求，本院依法予以驳回。关于违约金问题。由于案涉《商铺租赁合同》并未约定被告一方违约需支付违约金，故原告要求被告支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。如前所述，原告未支付租金的行为并不构成违约，故被告要求原告支付违约金亦缺乏事实依据，本院不予支持。关于商铺押金6000元及首月租金3000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方均同意解除案涉《商铺租赁合同》，在合同解除后，被告理应向原告返还商铺押金6000元。至于首月租金3000元，由于原告并未实际使用案涉商铺，故被告收取原告案涉商铺的首月租金3000元亦缺乏依据，应当一并予以返还。关于其他损失问题。对于装修定金损失2000元，有东莞市宏辉广告装修有限公司出具的专用收据予以佐证，且被告对该收据的真实性亦不持异议，故本院予以采信，由于被告的违约行为导致原告支出该笔费用，故原告要求被告予以赔偿合法有据，本院予以支持。对于运送货物的损失1500元，仅有案外人王公保手写的文字材料予以佐证，因被告对该文字材料的真实性、关联性存在异议，且王公保又未出庭作证，本院不予支持。对于其他的经济损失，原告未能提交证据予以佐证，理应承担举证证明不能的不利后果，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告阳习明与被告冯丹彤于2016年4月20日签署的《商铺租赁合同》已经解除；二、限被告冯丹彤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告阳习明返还押金6000元及租金3000元；三、限被告冯丹彤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告阳习明赔偿损失2000元；四、驳回原告阳习明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告冯丹彤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费938元，由原告阳习明承担814元，被告冯丹彤承担124元；本案反诉受理费1350元，由反诉原告冯丹彤承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 陈 波二〇一六年十一月二十日书 记 员 钟家明