安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初4744号原告：阮玲，女，1974年12月3日出生，汉族，个体户，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：张军临，安徽张军临律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国华，安徽张军临律师事务所实习律师。被告：任本慧，女，1985年7月28日出生，汉族，个体户，户籍地江苏省无锡市南长区，现住合肥市政务区。委托诉讼代理人：王经晨，安徽承义律师事务所律师。原告阮玲与被告任本慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮玲的委托代理人张军临、黄国华、被告任本慧及其委托代理人王经晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮玲向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》；2、被告向原告支付自2016年5月18日至2016年6月17日的房屋租金4950元（暂计算至2016年6月17日，实际应付至房屋交还日）；3、被告向原告支付拖欠的电费1717元，水费306元，及自2015年6月1日至今的物业管理费1317元（物业管理费暂计算至2016年6月17日，实际应付至房屋交还日）；4、被告的租房保证金4500元不予退还；5、被告向原告支付逾期支付房租的违约金891元（59400元/年*0.0005*30天）（暂计算至2016年6月17日，实际应支付至房屋交还日）；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月4日签订了《合肥御龙湾门面房租赁合同》一份，约定：原告将其自有的坐落于合肥市政务区茂荫路999号御龙湾15#16#113室门面房商铺出租给被告用于花艺经营，租赁期限为贰年，自2015年5月18日至2017年5月17日，第一年第一季度租金为每月4300元，后三季度为每月4500元，下一年度租金在本年基础上上浮10%，每次租金提前一个月支付，租金按季支付，被告未按约定支付租金超过15天以上，或者在租赁期内被告未经甲方书面认可或同意，擅自改变房屋用途，原告均有权解除合同，并要求被告支付违约金、保证金不予退还等。按照合同约定，被告应于2016年4月18日前支付2016年5月18日至2016年8月17日的房租，原告多次催促，被告至今拒不支付，逾期支付房租早已超过15天；且被告在未经原告同意的情况下，改变房屋用途，将房屋用于餐饮项目。为此，原告根据合同约定向被告提出解除合同，并向其发出解除房屋租赁合同告知书，同时在其经营的门店张贴，要求其搬离房屋，支付租金、违约金等，被告收到该通知后，拒不配合原告办理退还房屋相关手续和支付相关费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告任本慧辩称：1、被告方并未擅自改变房屋用途，原告对被告房屋用于餐饮营业是明确知晓的。2、被告方并非无正当理由拖欠房屋，而是有正当理由，房屋渗水，影响营业，但原告对此并未履行法定维修义务。原告曾于2016年6月1日、7月12日先后两次将涉案房屋的水表拆除，其行为已经影响被告的正常营业并给被告造成了营业损失。3、我方已将电费缴纳至2016年6月21日，水费缴纳至2016年5月26日，原告所主张的水电费金额与实际不符。双方约定由被告缴纳物业费，但后来出现漏水的情况，原告在电话里跟被告说过，如果物业不修房屋漏水等，不要缴纳物业费，等到物业把房屋漏水修好后再缴纳。房屋漏水至今没有得到解决，物业费从2015年6月1号之后没有交，物业公司承诺要减免物业费。经审理查明：2015年5月4日，阮玲（甲方）与任本慧（乙方）签订一份《合肥御龙湾门面房租赁合同》，约定：“一、租赁门面房描述：1、甲方将其合法拥有、坐落于合肥市政务区茂荫路与南向支路交口位置的御龙湾小区15#16#113室门面房商铺出租给乙方用于经营，该门面房分上下两层总共建筑面积56.27平米（下铺面积：56.27平米）；2、房屋内附属设施：中央空调一台，地板砖铺贴完毕，吊顶完备，卫生间门、大厅门、入户玻璃门齐备。二、租赁房用途：1、乙方租赁门面房作为商业门面从事花艺使用（不得从事餐饮行业以及产生噪音污染行业）；2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。三、租赁期限：本合同租赁期为贰年，自2015年5月18日起至2017年5月17日止。四、租金及支付方式：租金为4500元/每月，租金按每季度支付，不含物业费，第一年租金为第一季度每月4300元，后三季度为每月4500元，下一年租金在本年基础上上浮10%。第一次租金签订合同时支付，下一年度租金按每年到期的前两个月开始支付；每年租金在每次以现金或转账提前一个月支付，以甲方到账为准。同时甲方要求乙方根据房屋的使用情况应提前向甲方支付保证金为4500元，待租赁期满且结清费用后（含水电费、房屋设施损坏赔偿金、违约金等），甲方应于当日将押金（无息）退还给乙方。五、1、甲方应在乙方支付第一次17400元租金之日将上述房租钥匙交付乙方。双方还约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的。”此外，双方约定涉案房屋的物业费由任本慧缴纳。2015年6月6日，任本慧在御龙湾小区15#16#113室开始经营花艺等产品，直到2015年7月中旬。8月份维修之后，任本慧在涉案房屋继续经营了一个月左右的花艺产品。2015年11月22日，任本慧在涉案房屋正式开始经营餐饮服务。2015年7月28日，任本慧设立了合肥梵世汇科技有限公司，该公司住所地为合肥市政务区茂荫路999号御龙湾15幢16幢商113，公司营业执照等相关手续由阮玲的丈夫裴成办理，经营范围包含花卉批发、零售、花艺设计及餐饮服务、餐饮投资管理、餐饮品牌运营策划等。2015年7月份，涉案房屋墙体和地面部分出现渗水现象，合肥御龙湾物业服务中心于2015年8月对该房屋进行维修，之后房屋仍然存在渗水现象。任本慧多次与阮玲沟通房屋维修事宜，但阮玲均未予维修。任本慧于2016年2月19日向阮玲支付16000元，其中有13500元为三个月房租。任本慧从2016年5月18日之后未付房屋租金，阮玲于2016年5月25日向任本慧发出一份《关于解除租赁合同的告知书》，内容为：“任本慧女士：因你方……改变房屋经营用途及逾期缴纳房租，现书面告知你及我方将作出以下处理：一、解除租赁合同；二、没收收取的房屋保证金4500元；三、你方需支付3倍租金的违约金及对我方造成的损失费；四、限你五日之内搬移出所租门面房，并在三日之内支付违约金。如到期你方仍不执行，我方将配合相关部门采取断水、断电、关锁门面等措施，如因此造成的一切损失包括诉讼等费用，均由你方承担。”2016年6月1日，阮玲将涉案房屋的水表拆除，后任本慧于2016年6月10日将水表重新安装上，2016年7月12日涉案房屋水表又被拆除。涉案房屋的水费由任本慧缴纳至2016年5月26日，电费由任本慧缴纳至2016年6月21日。另查，2016年7月21日，任本慧将阮玲另案诉至本院,要求解除其与阮玲签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》，并要求阮玲返还房屋保证金、支付违约金及营业损失费、装潢损失费等。以上事实，除双方当事人陈述外，尚有原告提供的《合肥御龙湾门面房租赁合同》1份、银行卡客户交易查询明细1份、关于解除租赁合同的告知书》及快递单1份、被告提供的营业执照1份、收据3张在卷佐证，足以认定；原告提供的2份物业公司证明无其他证据佐证、3张缴费通知单无公司印章，本院对其证据效力不予认定。本院认为：阮玲与任本慧签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同应属有效，双方均应按合同履行。阮玲要求解除与任本慧签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》，任本慧于2016年7月21日另案起诉要求解除双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》，故本院认定双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》于2016年7月21日解除。阮玲称任本慧擅自更改房屋用途,进行餐饮服务,属于根本违约,但任本慧所经营店铺的营业执照系阮玲丈夫裴成办理,该营业执照经营范围中包含有餐饮服务等内容,根据常理推测,阮玲对此应为知情,且阮玲在长达半年的时间内并未提出异议,应视为认可任本慧该行为。双方在合同中约定每年租金提前一个月支付，任本慧未按合同约定交纳房租，存在违约情形，但同时阮玲所提供的出租房屋一直存在渗水现象，阮玲作为出租人，并未及时履行协调解决及维修的义务，且擅自将出租房屋的水表拆除，对任本慧的经营活动产生了不利影响，自身在履行合同义务过程中亦存在违约行为，故阮玲要求保证金4500元不予退还及任本慧向其支付违约金891元的诉请，本院不予支持。阮玲将水表拆除，导致任本慧所经营店铺自2016年6月1日至6月10日期间停业，2016年7月12日，该房屋水表再次被拆除，之后双方均未予维修，该段停业时间本院酌定为15天，对两次停业期间产生的房屋租金，本院不予支持，因此，任本慧应支付自2016年5月18日至2016年8月17日期间的房屋租金10222元[4300元/月×110%×（3个月-25天）]，此后的租金按照每月4950元支付至房屋实际归还之日止。阮玲主张任本慧应支付电费1717元、水费306元及自2015年6月1日暂计至2016年6月17日的物业管理费1317元，但其未提供有效证据证明实际发生费用，故对该项诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告阮玲与被告任本慧于2015年5月4日签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》于2016年7月21日解除；二、被告任本慧于本判决生效之日起十日内一次性支付原告阮玲自2016年5月18日至2016年8月17日期间的房租10222元，此后的租金按照每月4950元支付至房屋实际归还之日止；三、驳回原告阮玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费99元，减半收取为49.5元，由被告任本慧负担15元，原告阮玲负担34.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  孙睿杰二〇一六年十一月三日书 记 员  余 芮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。