湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1229民初436号原告李家多，男，1952年7月28日出生，汉族，浙江省乐清市人，居民，住浙江省乐清市。委托代理人何滔，湖南宗泰律师事务所专职律师。委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所专职律师。被告广西绿景房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道92-1号新城国际15栋1504室。法定代表人陈勇杰。原告李家多与被告广西绿景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法组成由审判员杨婷担任审判长，审判员蒙奕霖、人民陪审员蒙永成参加的合议庭，代理记员刘榕真担任记录，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告李家多到庭参加诉讼，被告广西绿景房地产开发有限公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家多诉称：原告于2007年3月与被告签订《靖州飞山商务大厦购房协议》，购买其开发的飞山商务大厦3018、3028、3038号门面，并已经按照协议约定的期限支付购房款660775元，现因被告与其他债权人的纠纷导致将原告购买的三个门面被法院执行拍卖。由于被告一直未为原告购买的房屋办理房屋预告登记手续，导致原告的房屋被法院强制执行，至今原告无法得到该房屋的房产证，该合同也无法履行完毕，根据相关法律规定被告应承担相应的违约责任。为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2007年3月21日签订的《靖州飞山商务大厦购房协议》；2、被告偿还原告支付的购房款660775元以及2007年3月21日至2016年7月31日的利息；3、被告承担合同约定的违约金100000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告广西绿景房地产开发有限公司没有答辩亦未向本院提交证据。原告李家多向本院提交的证据有：1、原告居民身份证（复印件，当庭核对原件）1份，以证明原告李家多的身份基本情况。该证据客观、真实，本院予以采信；2、购房协议（复印件，当庭核对原件）1份。该证据客观、真实，本院予以采信；3、收据（复印件，当庭核对原件）3份，以证明原告付款购房的事实。予以采信；4、（2013）怀中执异字第5号执行裁定书（复印件）1份，以证明原告曾向被告购买房屋以及支付购房款660775元的事实。予以采信；5、企业法人营业执照（复印件）1份，以证明被告广西绿景房地产开发有限公司主体资格。予以采信；6、全国企业信用信息公示系统被告公司工商公示信息表（复印件）1份，以证明被告广西绿景房地产开发有限公司登记情况。予以采信；7、内资企业登记基本情况表（复印件）1份，以证明被告广西绿景房地产开发有限公司登记情况。予以采信；8、南宁市工商行政管理局电脑咨询单（复印件）1份，以证明广西绿景房地产开发有限公司登记情况及经营范围。经审理查明：原告李家多于2007年3月21日与被告签订《靖州飞山商务大厦购房协议》，购买被告开发的飞山商务大厦3018号（每平方米4880元）、3028号（每平方米5880元）、3038号（每平方米5880元）门面，三个门面总价约788469元。原告已经按照协议约定的期限分别于2007年3月21日支付3万元，2007年4月日支付购房款39.4235万元，2007年6月11日支付23.6540元，但没有在房产部门办理预告登记手续。因广西绿景公司未能按合同支付工程款，该大楼于2006年9月开始停工，作为开发商的广西绿景公司法定代表人陈勇杰不知去向。案外人鄢风波诉被告借贷纠纷一案中，鄢风波于2010年7月22日采取诉讼保全措施将靖州飞山商务大厦予以查封，后于2011年3月17日向法院申请强制执行，怀化市中级人民法院依法委托怀化诚成房地产评估有限公司对属于被告广西绿景公司所有的位于靖州县城飞山商务大厦第一层6、7、8号三间门面（即3018、3028、3038号门面）的房地产价值进行了评估，并依法进行了拍卖，买受人冯永美以451505元竞得。2011年8月2日，怀化市中级人民法院作出了（2011）怀中执字第6-2号执行裁定，裁定靖州飞山商务大厦第一层6、7、8号三间门面归冯永美所有。2013年9月25日，原告提出执行异议被怀化市中级人民法院以原告对靖州县城飞山商务大厦3018、3018、3038号门面不享有物权为由驳回。本院认为：本案中，双方所订立的《靖州飞山商务大厦购房协议》已经就房号、面积、价格以及房款的支付方式和违约都作出了约定，据此双方订立的《靖州飞山商务大厦购房协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了李家多交纳的大部分房款，故可认定双方所签订的《靖州飞山商务大厦购房协议》是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。现被告因未能按合同支付工程款导致靖州飞山商务大厦于2006年9月开始停工，被告广西绿景公司的法定代表人陈勇杰不知去向，之后，涉案三间门面被怀化市中级人民法院依法拍卖，原告通过订立并履行本合同希望对该房屋占有和使用的合同目的亦无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。李家多主张被告返还已交房款，现涉案房屋已经归于其他人，导致了李家多的合同目的不能实现，被告的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，对于李家多诉请返还房款的诉讼请求，依法予以支持。李家多主张的违约金及购房款利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，李家多所主张购房款利息属于利息损失，与李家多主张的违约金均是基于被告未能交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。本案双方在购房协议第三条第8项中约定违约金条款，李家多在追究广西绿景房地产公司的违约责任时应按照司法解释的规定优先适用约定的违约金条款，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。因此对原告要求被告赔偿违约金10万元的诉讼请求予以支持，对原告要求被告赔偿已付房款的利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李家多与被告广西绿景房地产开发有限公司于2007年3月21日签订的《靖州飞山商务大厦购房协议》；二、被告广西绿景房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告李家多退还购房款660775元；三、被告广西绿景房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向李家多赔偿违约金10万元；四、驳回原告李家多的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11407元，由原告李家多负担407元，被告广西绿景房地产开发有限公司负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨 婷审 判 员  蒙奕霖人民陪审员  蒙永成二〇一六年十一月二十八日代理书记员  刘榕真附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。