浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5530号原告夏宁昱，男，1977年2月9日出生，汉族，住浙江省永康市。原告徐再芳，女，1981年12月4日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人夏宁昱，男，1977年2月9日出生，汉族，住浙江省永康市。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康市经济开发区。法定代表人应建仁，董事长。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。本院于2016年7月15日立案受理原告徐再芳、夏宁昱与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕卓毅适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行审理。原告夏宁昱（原告徐再芳的委托代理人），被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐再芳、夏宁昱起诉称：2013年2月22日原告向被告购买金色港湾商品房1幢2单元2802、2803室，购房款共计1465781元。双方签订《浙江省商品房买卖合同》两份，合同第九条约定了被告应当在2013年12月30日前将标的房屋交付给原告，合同第10条约定了被告逾期交付房屋的违约责任。合同第十六条约定了被告应当在2014年6月30日前将标的房屋的土地使用证及房屋所有权证交付原告及被告逾期交付上述证件的违约责任。被告在2014年1月14日才通知原告办理交房手续，延迟交房15天；经原告查询被告在2014年12月26日才办出标的房屋的房产证，2015年2月13日才办理出标的房屋的土地证。双证延期180天，应当支付原告逾期交房违约金2198元，逾期交付双证违约金26384元，共计人民币28582元，原告多次要求被告支付违约金，但被告未有支付。且由于2014年9月原告儿子要读小学，原告多次催促被告做出双证未果，使原告儿子不能在分配区域就读。为此，原告诉讼请求：1、判令被告立即支付原告延迟交房违约金2198元及延迟办理房产证、土地证违约金26384元，共计28582元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。徐再芳、夏宁昱为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、商品房买卖合同原件二份，用以证明两原告向被告购房金色港湾1幢2单元2802、2803房屋及约定交房，交证的期限及相应的违约责任的事实。二、不动产统一发票复印件三张，用以证明原告已按约支付全部购房款的事实。三、交房费用清单原件一份，用以证明被告逾期交房的事实。四、业主入住通知书原件一份，用以证明被告逾期交房的事实。五、复印自永康市不动产管理委员会的房产证、土地证复印件各一份，用以证明被告逾期办证的事实。卓诚投资公司质证意见：证据一真实性无异议，合同第十六条约定被告办理证书是土地和房产的初始登记证书，而不是转移至原告名下的证书。证据二无异议，商品房系预售，购房款经结算多192元，多付的购房款应退给原告，实际购房款为1465590元。证据三、四真实性无异议，证明被告通知原告1月14日交房，被告确实已逾期交房，同时证明原告委托被告办理转移登记证书。证据五无异议，原告提交的是原告名下的转移证书不是合同约定的初始登记证书，不能作为计算违约金的依据，与本案无关。本院认证意见：因被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据四，原、被告均陈述一致被告通知原告于2014年1月14日交房，本院对该事实予以确认；证据五系原告名下房屋产权证登记时间，非双方合同约定内容。卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，本案中原告实际办理交房的时间系2014年2月18日，但被告通知其交房时间是2014年1月14日，也确实存在逾期交房的事实。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月23日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、中国邮政重要函件详情单原件、金色港湾入住通知书复印件各一份，用以证明被告方2014年1月10日通过邮政特快专递通知原告于2014年1月14日交房的事实。逾期的期限应该算到2014年1月14日。2、金色港湾交房费用清单原件一份、业主房屋验收交接表原件一份、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件一份，用以证明原告实际于2014年3月8日到被告处接收房屋的事实。证明办证是原告委托被告办理，被告无需履行初始登记证书的交付手续。同时证明被告交付的房屋符合合同12条规定条件的事实。3、房屋竣工验收备案表原件一份，用以证明被告交付的房屋符合第9条规定条件的事实。（原件当庭退回）4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月18日已经办理了土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务的事实。徐再芳、夏宁昱质证意见：证据一真实性无异议，证据二真实性无异议，是原告本人签收。证据三真实性无异议。证据四有异议，对被告陈述的初始登记证书，被告不认可。本院认证意见：因两原告对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。证据4，因实务中，房权证办理的相关部门，确实无需办理房权证的初始登记，故被告在2014年6月18日办理完成土地权属证书的初始登记后即完成了双方合同约定的办证义务，对证据4的证明效力本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2013年2月22日，徐再芳、夏宁昱与卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第1幢2单元2802号房、2803号房屋及-1层Ｂ区148号车位以预售方式出卖给徐再芳、夏宁昱。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1465781元，卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给徐再芳、夏宁昱，逾期交房的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同中卓诚投资公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属初始登记证书交付给徐再芳、夏宁昱，逾期交付权属证书的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同签订后，徐再芳、夏宁昱已按约足额向被告支付房款，卓诚投资公司则于2014年1月10日通知徐再芳、夏宁昱在2014年1月14日办理交房手续，在2014年6月18日完成了土地使用权证的初始登记，但因徐再芳、夏宁昱委托卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书卓诚投资公司未有交付给徐再芳、夏宁昱。本院认为，原、被告双方于2013年2月22日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，徐再芳、夏宁昱已按约履行了付款义务，卓诚投资公司则虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期至2014年1月10日才通知徐再芳、夏宁昱于2014年1月14日前来办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因徐再芳、夏宁昱未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对徐再芳、夏宁昱的诉讼请求，本院不予支持。对卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐再芳、夏宁昱的诉讼请求。本案案件受理费257元(已减半收取)，由原告徐再芳、夏宁昱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕卓毅二〇一六年十一月二日代书 记员  应晓娅