福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽02民终3943号上诉人（原审被告）：林丽燕，女，1978年3月10日出生，汉族，住厦门市集美区。委托诉讼代理人：林志滨，男，1979年9月15日出生，汉族，住厦门市集美区，系林丽燕配偶。被上诉人（原审原告）：华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦第十四层02单元。代表人：孙成，总经理。委托诉讼代理人：卓亮儒，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人林丽燕因与被上诉人华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司（以下简称华润物业厦门分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林丽燕上诉请求：撤销一审判决，驳回华润物业厦门分公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决程序错误。1、林丽燕向一审法院申请追加开发商华润置地（厦门）有限公司为被告，理由是华润置地（厦门）有限公司将不符合交房条件的房产强行交给林丽燕，应当视为未交房，该房产的物业费应当由其承担，现林丽燕起诉开发商房产质量问题的案件还在一审法院审理，但一审法院对林丽燕的申请未作出裁定就进行判决，程序错误。2、华润物业厦门分公司不是本案的适格诉讼主体，林丽燕从未与华润物业厦门分公司达成物业管理合同，林丽燕与开发商华润置地（厦门）有限公司在购房合同中约定的前期物业管理公司不是华润物业厦门分公司，更换物业管理公司也未经过林丽燕同意，因此华润物业厦门分公司不是一审适格的原告，无权起诉林丽燕支付物业费，但一审判决却将华润物业厦门分公司作为原告进行审理显然程序错误。二、物业管理混乱，未尽到物业管理职责不能收取物业费。林丽燕认为的物业管理公司管理混乱，未尽到物业管理职责，不能收取物业费。物业管理公司与开发商在讼争房屋前面设立了巨型广告牌（将近三层楼高）违反了《临时管理规约》第十七条第13项的规定，严重影响了讼争房屋的使用和出租，林丽燕多次要求拆除，但均置之不理，直到工商行政执法单位要对其行政处罚时才拆除。被上诉人华润物业厦门分公司辩称：一、一审判决程序正确。开发商已将讼争房屋已于2012年12月15日交付使用，华润置地（厦门）物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》未实际履行，华润置地（福州）物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》已经备案且经有关部门同意已经生效，华润置地（厦门）有限公司变更前期物业服务企业时，均向林丽燕提供相应的合同文本，林丽燕亦予以签收，华润物业厦门分公司已经实际提供了物业服务，林丽燕也已缴纳同小区内另外房产的服务费用，认可华润物业厦门分公司为诉争房屋提供物业服务。林丽燕申请追加开发商参加本案诉讼，没有依据。二、广告牌的设立人为开发商，而非华润物业厦门分公司。根据诉争房屋现场平面图显示，广告牌设立位置位离诉争房屋尚有一段距离，并未对诉争房屋构成遮挡或阻碍，林丽燕未提供证据证明广告牌影响房屋的使用和出租。请求驳回上诉，维持原判。华润物业厦门分公司向一审法院起诉请求：判令林丽燕支付物业费、水费及公摊、电公摊及上述费用的滞纳金，共计15075元。一审法院查明：2011年4月2日，林丽燕向华润置地（厦门）有限公司购买华润置地橡树湾（一期）G04-2地块5#楼1层3号商铺（杏北三里87号）的房屋，双方并于当日签订《商品房买卖合同》，合同约定华润置地（厦门）有限公司聘请华润置地（厦门）物业服务有限公司提供前期物业管理，该合同附件四即为前期物业服务合同。2012年3月28日，华润置地（厦门）有限公司与华润置地（福州）物业服务有限公司就华润置地橡树湾（一期）项目签订前期物业服务合同，合同约定物业服务管理费收取标准商业为每月每平米4元，公共维修金收取标准为每月每平米0.3元；业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用按照《厦门市房屋公共维修金管理规定》实行；物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主（××）分摊；合同期限自签订之日起至本项目业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。2013年8月7日，林丽燕前往华润置地（厦门）有限公司处办理收房手续，华润置地（厦门）有限公司向林丽燕出示新的前期物业服务合同，该合同将提供前期物业服务的主体变更为华润物业厦门分公司，当日林丽燕签字确认已详细阅读并理解该前期物业服务合同、《临时管理公约》及《治安、消防安全责任书》的全部内容，同意遵守上述文件所列之条款，并愿意承担所述职责任、义务及一切因违反上述文件而导致之后果。上述三份前期物业服务合同，除提供前期物业服务的主体不一致外，合同内容均一致。林丽燕系华润置地橡树湾（一期）G04-2地块D1#楼1层3号商铺的所有权人，该房屋面积为70.63平米。2014年12月14日华润物业厦门分公司向林丽燕邮寄送达催费通知书。庭审中，林丽燕确认2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及2013年1月1日至2015年12月31日期间的公共维修金未缴纳，但认为未交房不应支付上述费用。林丽燕亦从未缴纳讼争房屋的水电费。林丽燕认为不应缴纳上述物业服务费及公共维修金的滞纳金。另查明，厦门市思明区工商行政管理局于2014年2月20日准予华润置地（厦门）物业服务有限公司注销登记。华润置地（福州）物业服务有限公司分别于2012年4月12日、2014年6月20日在厦门市建设与管理局进行异地物业服务企业进厦备案，并登记分支机构为华润物业厦门分公司。2012年5月1日，华润置地（福州）物业服务有限公司委托华润物业厦门分公司负责厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）的经营管理，并有权以自身名义处理该项目所涉及的事务（包括但不限于人事关系、寻找合作伙伴、收取物业费、催缴物业费等）。2012年12月15日，林丽燕通过POS刷卡形式向华润物业厦门分公司交纳其名下位于讼争小区内其他房屋的部分物业服务费。林丽燕已于2014年办理讼争房屋的产权证。再查明，厦门市集美区工商行政管理局告知林志滨已责令华润置地（厦门）有限公司改正设立广告牌的行为，华润置地（厦门）有限公司已于2014年11月8日拆除该广告牌。一审法院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，前期物业服务企业先后为华润置地（厦门）物业服务有限公司、华润置地（福州）物业服务有限公司和华润物业厦门分公司。林丽燕主张依据《商品房买卖合同》本案的适格原告应为华润置地（厦门）物业服务有限公司，但华润置地（厦门）物业服务有限公司已注销登记，不具备主体资格，无法履行合同，故林丽燕的主张于法无据，不予采信。本案中，华润置地（厦门）有限公司变更前期物业服务企业时，均向林丽燕提供相应的合同文本，林丽燕亦予以签收，可见林丽燕已知晓合同主体变更的情况，且华润物业厦门分公司已实际为林丽燕提供前期物业服务，林丽燕亦向华润物业厦门分公司交纳了其名下位于小区内其他房屋的部分物业服务费及公共维修金，因此华润物业厦门分公司是本案的适格主体，其有权向林丽燕主张相应物业服务费等费用。林丽燕主张讼争房屋存在质量问题，开发商强行交房，应视为尚未交房，因此不应缴纳物业费等费用。林丽燕与开发商的房屋质量争议不属于前期物业服务合同的内容，林丽燕应另行向开发商主张，林丽燕已于2014年办理讼争房屋的产权证，系讼争房屋的所有权人，华润物业厦门分公司已为林丽燕提供物业服务，则林丽燕应向华润物业厦门分公司依合同约定支付物业服务费等，故林丽燕主张于法无据，不予支持。林丽燕主张开发商擅自设立广告牌，华润物业厦门分公司置之不理，因而未尽到物业管理的责任。厦门市集美区工商行政管理局已对华润置地（厦门）有限公司擅自设立广告牌的行为进行处理，林丽燕提供的证据不能证明华润物业厦门分公司未尽到物业管理责任，故林丽燕的主张缺乏事实依据，不予支持。庭审中林丽燕确认尚欠华润物业厦门分公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费即70.63平米*4元/平米/月*36月=10170.72元，2013年1月1日至2015年12月31日的公共维修金即70.63平米*0.3元/平米/月*36月=762.8元，林丽燕至今未缴纳，现华润物业厦门分公司主张林丽燕支付上述费用，于法有据，予以支持。林丽燕从未交纳公摊水电费，公摊水电费属于物业服务中必然发生的费用，华润物业厦门分公司并提供相应水电费缴交凭证予以证明，华润物业厦门分公司主张林丽燕尚欠2013年1月5日至2015年6月5日期间公摊水电费181.1元，于法有据，予以支持。依据前期物业服务合同的约定，业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按应交纳欠费总额万分之五的滞纳金，公共维修金按欠费金额日千分之三收取滞纳金，林丽燕至今未支付物业管理服务费、公共维修金已构成违约，应承担违约责任。林丽燕主张不应支付滞纳金，上述滞纳金系违约金性质，综合考量华润物业厦门分公司的实际损失，华润物业厦门分公司主张的计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、林丽燕应于判决生效之日起十日内支付华润物业厦门分公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10170.72元、公共维修金762.8元及2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费181.1元，合计11114.62元；二、林丽燕应于判决生效之日起十日内支付华润物业厦门分公司物业管理服务费、公共维修金的滞纳金（按年利率6%，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度计算，如2013年第三季度的滞纳金自2013年第四季度的首日2013年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至判决确定的还款之日止）；三、驳回华润物业厦门分公司的其他诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，林丽燕提供照片5张，证明华润物业厦门分公司的宣传广告里面没有广告牌，后又私设广告牌挡住了其一楼的店面，经投诉后连夜拆除。物业管理混乱，将其店面里面的消防栓乱扯。华润物业厦门分公司质证认为，照片均没有拍摄时间、拍摄地点，对其真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认证认为，林丽燕提供照片没有体现拍摄时间、拍摄地点，无法证明其要证明的内容，故本院对该证据的关联性不予确认。本院认为，讼争房产的开发商华润置地（厦门）有限公司经批准备案，将原来约定的前期物业服务企业华润置地（厦门）物业服务有限公司变更为华润物业厦门分公司，并在交房时将变更情况告知林丽燕，后华润物业厦门分公司也实际履行了前期物业服务合同约定的义务，对讼争房屋所在小区提供了物业服务，林丽燕已缴纳同一小区其他房屋的物业服务费用，对此情况是明知的，因此，华润物业厦门分公司是讼争物业服务合同的相对方，具有合法主体资格。林丽燕接受服务后，应按约定支付相应的服务费用。林丽燕主张的广告牌系开发商华润置地（厦门）有限公司设立，房屋销售及交房的主体亦为华润置地（厦门）有限公司，林丽燕以设立广告牌及房屋质量存在问题为由拒交服务费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，林丽燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人林丽燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 尤冰宁审 判 员 师 光审 判 员 陈 杰二〇一六年十一月二十三日代书记员 崔新建附：本案所适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。