辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0105民初4044号原告：沈阳市皇姑区国有资产经营公司法定代表人：陈作秋委托代理人：施宏委托代理人：郝明浩被告：沈阳市昆山商贸有限责任公司法定代表人：王杰委托代理人：赵春芝委托代理人：朱雅姝第三人：邢淑芬第三人：沈阳市鑫灏天食品厂法定代表人：邢淑芬原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司（简称国资公司）诉被告沈阳市昆山商贸有限责任公司（简称昆山商贸公司）,第三人邢淑芬、沈阳市鑫灏天食品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月26日受理后，依法由审判员历贺独任审理，于2016年7月1日、2016年7月11日两次公开开庭进行了审理。原告国资公司委托代理人施红，被告昆山商贸公司的委托代理人赵春芝、朱雅姝，第三人沈阳市鑫灏天食品厂法定代表人即第三人邢淑芬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、依法判令解除原告与被告于2003年1月1日订立的租赁合同。2、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金83476元（计算至2014年11月15日，租赁合同解除前的房屋租金按7676元每年的标准据实给付）；3、依法判令被告、第三人腾退房屋；4、依法判令被告自双方解除租赁合同之日起至实际腾房之日止按照35元每平方米每月的标准向原告支付房屋占用费用；5、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、原告与被告从未订立过任何形式的房屋租赁合同，原告从未以任何形式向被告催要过租金，被告也从未以任何形式向原告缴纳过涉诉房屋租金，因此原告与被告不存在法律及事实上的房屋租赁合同关系。也就不存在原告诉讼请求中解除合同、支付租金、腾退房屋、支付占用费的情形。二、仅仅是假设原告与被告存在房屋租赁合同关系，原告主张解除租赁合同也已超过法律规定的解除权行使的除斥期间，原告无权主张解除租赁合同。三、仅仅假设原告与被告存在房屋租赁合同关系，按照《民法通则》第136条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告索要自2003年的房屋租金也已经超过法律规定的一年诉讼时效，丧失了获得租金偿付的权利。综上三大点答辩意见，原告与被告不存在事实及法律上的房屋租赁合同关系，原告无权要求解除合同、要求被告支付租金、腾退房屋。仅仅假设双方存在房屋租赁合同关系，被告也已经无权行使解除权，要求解除合同、腾退房屋，且诉讼时效已过，即便假设双方存在房屋租赁合同关系，原告也无权要求被告支付租金，更何况支付占用费。请法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，邢淑芬是副食系统职工，沈阳市昆山商场就是被告的前身，后变更为被告现在的名称，1996年邢淑芬与沈阳市皇姑区昆山商场签订一份承包合同，约定邢淑芬承包昆山商场的房屋及设备，即皇姑区嫩江街XX巷X号。每年都与被告签订承包合同一直到2015年，2015年9月1日与原告签订了一份承包合同，承包期限到2016年9月1日，现在诉争房屋由我方控制占有使用。如果法院认为被告应腾房，我方就同意给原告腾房，如被告不应腾房我方就应继续占有使用房屋。我的相对方是被告。经审理查明，位于沈阳市皇姑区嫩江街XX巷X号甲X室（建筑面积312㎡，设计用途为商业，即本案诉争房屋）在1998年企业转制之前一直由沈阳市皇姑区昆山商场（系被告前身）承租使用。1998年6月,沈阳市皇姑区昆山商场由集体企业进行了改制成立被告公司，改制过程中对于沈阳市皇姑区昆山商场作为企业资产进行了评估出售,但未涉及诉争网点房。但被告自述在企业改制前即占有使用该房屋，在改制后被告与沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室存在租赁关系至2002年，后被告基于政府行为无偿取得诉争房屋使用权。2003年8月13日，沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得上述房屋所有权证。2014年11月5日，原告于“辽沈晚报”发布公告一份，通知被告解除双方之间的租赁合同。第三人邢淑芬自述其于1996年即与沈阳市皇姑区昆山商场签订承包合同，约定第三人承包昆山商场的房屋及设备，地址为皇姑区嫩江街XX巷X号（原址），即本案诉争房屋。第三人在此开办了沈阳市鑫灏天食品厂，双方承包合同延续至2016年9月1日，现在诉争房屋由第三人占有使用。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区嫩江街属本地区四级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为35元。上述事实，有双方当事人陈述及房产证、沈皇编发[2013]13号文件、沈皇编发[2013]20号文件、情况说明、房证、房屋租赁合同、资产评估报告、公告、沈价发[2013]70号文件、收款收据等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否具有主体资格问题；2、合同是否应予解除的问题；3、原告主张房屋租金是否超过诉讼时效。首先，原告主张房屋权利的主体是否适格的问题。涉案房屋的所有权人虽为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室，但原告已提供证据证明因政府机构撤销合并整合，其权利划归沈阳市皇姑区金融国资办公室，而后原告基于沈阳市皇姑区金融国资办公室的授权对涉案房屋行使管理权及以自己名义进行诉讼的权利，故本案原告主体适格。另外，对于双方间房屋租赁合同的效力及解除问题。虽被告抗辩称其与原告没有签订租赁协议，双方不存在房屋租赁合同关系，但根据原告提供的被告在另案中的答辩状，表明原、被告存在事实上的房屋租赁关系，故双方当事人应当按照合同履行各自的义务。因双方未签订书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了诉争网点房物权，原告依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时被告并未下落不明，故原告采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2016年5月26日原告提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2016年5月26日解除。关于腾房义务主体的确认问题。现因被告已将诉争网点房转租给第三人邢淑芬，第三人在诉争房屋开办了沈阳市鑫灏天食品厂，诉争房屋由二第三人实际使用，故被告昆山商贸公司、第三人邢淑芬、沈阳市鑫灏天食品厂均负有腾房义务。关于给付租金及占用费问题。原告主张被告自2003年起至今未支付房屋租金，被告提出原告该主张已经超出诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，因被告未提供自2003年起至起诉之日曾经向被告主张支付租金的相关证据，现原告于2016年5月26日起诉，虽原告曾就本案起诉至法院，但根据原告提供证据表明原告第一次诉讼开庭时间为2015年4月14日，其起诉时间应在此之前，现原告于2016年5月26日二次起诉，两次诉讼间隔已超过一年，故原告第一次诉讼不发生诉讼时效中断的效力，故被告应向原告支付自2015年5月27日至2016年5月26日期间的房屋租金。原告主张解除合同前的租金标准按每年7676元计算，因该标准低于房产部门租金指导价格，故本院予以确认。自2016年5月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按嫩江街四级地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米35元标准给付占用费。关于被告提出为了弥补在其改制过程中遭受的损失，基于政府行为其无偿使用诉争房屋的抗辩意见，因被告未提供相关证据证明网点办、区政府及被告书面达成的协议，且原告作为代表网点办行使房屋管理权能的部门对此事也不予认可，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于被告的损失问题，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳市昆山商贸有限责任公司间的房屋租赁合同关系于2016年5月26日解除；二、被告沈阳市昆山商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金7676元（自2015年5月27日至2016年5月26日止）；三、被告沈阳市昆山商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米35元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2016年5月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳市昆山商贸有限责任公司、第三人邢淑芬、沈阳市鑫灏天食品厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区嫩江街XX巷X号甲X室（建筑面积为312㎡）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元，由被告沈阳市昆山商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一六年十一月十九日书记员 赵冰洋