广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终1367号上诉人(原审原告)：张彩珠，女，1963年8月11日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：肖明，广东智成律师事务所律师。委托代理人：刘敏艳，广东智成律师事务所律师。被上诉人(原审被告):乐昌市兴业房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路乐兴豪苑第七幢14号商铺。法定代表人：廖妙红，经理。委托代理人：谢怀科、罗淡旭，均系乐昌市兴业房地产开发有限公司职员。上诉人张彩珠因与被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司委托合同纠纷一案,不服广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初455号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。经审理查明：2011年11月9日，张彩珠与乐昌市兴业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，张彩珠向乐昌市兴业房地产开发有限公司购买位于乐昌市乐城红岭中路兴业茗居29幢602号预售商品房一套，金额268161元。合同中的第十七条第3项还约定买受人（即张彩珠）可自办或委托出卖人（即乐昌市兴业房地产开发有限公司）代办产权证，所需费用由买受人负责。合同签订当日，张彩珠向乐昌市兴业房地产开发有限公司支付10458元作为办理涉案房屋产权证的综合费用。2014年11月19日，乐昌市兴业房地产开发有限公司已为张彩珠办好乐昌市乐城红岭中路兴业茗居29幢602房的房地产权证（房地产权证号：粤房地权证乐字第××号）。张彩珠认为其支付给乐昌市兴业房地产开发有限公司的代办产权证综合费10458元除契税4022.42元、测绘费160元、预告登记费80元应由其承担外，乐昌市兴业房地产开发有限公司应向其返还多收取的代办产权证综合费6195.58元。为此，张彩珠向原审法院提起诉讼，并提出如下诉讼请求：一、判令乐昌市兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还6195.58元给张彩珠；二、判令乐昌市兴业房地产开发有限公司承担案件的诉讼费。庭审中，张彩珠、乐昌市兴业房地产开发有限公司双方都确认没有签订委托代办房屋产权证的书面合同，对已形成了事实的委托关系并无异议。原审法院认为：当事人订立合同，有通过书面形式、口头形式和其他形式。本案张彩珠给付乐昌市兴业房地产开发有限公司10458元作为为张彩珠办理涉案房屋产权证的综合费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司收取张彩珠交纳的代办产权证综合费后，双方事实上形成了委托合同关系。该委托合同是张彩珠、乐昌市兴业房地产开发有限公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。乐昌市兴业房地产开发有限公司为张彩珠代办好了涉案房屋的产权证，已履行委托合同义务，双方之间的委托关系终止。张彩珠给付乐昌市兴业房地产开发有限公司办证费用，是其自主、自愿的，该款作为乐昌市兴业房地产开发有限公司办好涉案房屋产权证事项的费用，双方并没有约定该费用只指交纳契税、测绘费、预告登记费，实行多退少补。因此，张彩珠要求乐昌市兴业房地产开发有限公司返还除涉案房屋契税外的代办房屋产权证综合费6195.58元的诉请，没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年6月29日作出以下判决：驳回张彩珠的诉讼请求。案件受理费30.73元，由张彩珠负担。上诉人张彩珠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院支持被上诉人收取办证费用的判决属于适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司与上诉人张彩珠签订的《商品房买卖合同》中第十七条第3款中约定“买受人可自办或委托出卖人代办产权证，所需费用由买受人负责”，该条款没有明确约定乐昌市兴业房地产开发有限公司有另行收取代办产权证费用的权利，在双方约定不明的情况下，依据《合同法》第六十一、六十二条规定，乐昌市兴业房地产开发有限公司主张的代办证费用即报酬应当执行政府定价或指导价。而依据《广东省商品房预售条例》第二十五条第二款规定“预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项”，同时《广东省城镇房地产权登记条例》第十八条规定“房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用”，广东省物价局关于房地产开发企业代办房地产收费问题的复函（粤价函（2009）508号）也明确，房地产开发企业代为购房者办理房地产证及有关手续，不得以代办收费等名目向购房者收取任何费用。《广东省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》明确新建商品房的测绘费由房地产开发经营者缴纳，购房者无需交纳此项收费。广东省物价局关于新建商品房价格评估收费问题的复函（粤价函【2009】435号）文件明确新建商品房不得强制进行价格评估和收取价格评估费。由此可见，乐昌市兴业房地产开发有限公司在原审答辩称产权证综合费包括契税费、中介代理费、其余费用含办证服务费、建档费、咨询服务费、交易手续费等合计10458元中，只有契税4022.42、预告登记费80元、测绘费160元属于办理房产证合理费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司多收取的6195.58元产权证综合费都无法律依据，应当予以返还。二、原审法院认定上诉人张彩珠交付给乐昌市兴业房地产开发有限公司的办证费用是自主、自愿的说法属于认定事实不清，缺乏事实依据。张彩珠作为普通居民，并不懂得国家相关法律法规规定，向乐昌市兴业房地产开发有限公司的10458元是乐昌市兴业房地产开发有限公司告知需办理房产证的综合费用，先经查询，办理房产证产权登记的所有费用即契税、预告登记费、共有产权工本费、测绘费，那乐昌市兴业房地产开发有限公司多收取的办证综合费用6195.58元理应按“多退少补”的原则处理，张彩珠没有主动支付办证费用的意愿，乐昌市兴业房地产开发有限公司也没有证据证明张彩珠自愿支付办证费用，原审法院主观臆断双方没有约定多退少补故乐昌市兴业房地产开发有限公司无需退费的判决有失偏颇，也是显失公平的。综上所述，原审法院判决存在法律适用错误、事实认定不清，请求二审法院一、撤销（2016）粤0281民初455号民事判决书；二、判令乐昌市兴业房地产开发有限公司返还6195.58元给张彩珠；三、一、二审诉讼费由乐昌市兴业房地产开发有限公司承担。被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。本院认为：本案为委托合同纠纷。乐昌市兴业房地产开发有限公司与张彩珠与约定，由张彩珠交付费用，其公司代办产权证，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法、有效，双方均应自觉履行。张彩珠交纳了相关费用，乐昌市兴业房地产开发有限公司依约办理领取了《房地产权证》，双方的委托事项已完成。现虽然张彩珠认为乐昌市兴业房地产开发有限公司多收了费用，但因张彩珠交纳费用时，收据并没有注明无偿代办或以什么标准收费多退少补，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对张彩珠不能提供证据证明允许多退少补的后果，只能由张彩珠自己承担不利后果。综上，张彩珠的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张彩珠负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 危 晖审判员 叶金华二〇一六年十一月七日书记员 张倍旗