成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初字第6924号原告：罗棱钰，女，1977年5月3日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：廖丹，四川选择律师事务所律师。被告：成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市天府广场东御街******号。法定代表人：江秉金。委托诉讼代理人：董平，四川英济律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴爱民，四川英济律师事务所律师。原告罗棱钰与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称“洋洋公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法由审判员唐江适用简易程序独任审判，并于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告罗棱钰的委托诉讼代理人廖丹、被告洋洋公司的委托诉讼代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗棱钰向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还房屋，并恢复原状；2.被告支付房屋占用费，自2015年3月1日暂计算至起诉之日止，总计：41754.3元（税后，所有相关费由被告承担）;3.被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失，总计：3084.31元（暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2004年7月7日，原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号负2楼62区56号的商业房产（面积为12.36平方米，房产证号为11263**）。同年原告与成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）签订了《合作经营协议》，约定由新界公司对该房屋实际占用并经营，但原告有权获取固定分红，且期满新界公司应无条件归还房屋。然而在《合作经营协议》履行期间，该房屋却一直由被告成都洋洋摩尔百货有限公司实际使用，且期满继续占用，拒不归还。后原告通过司法途径维权，并经两审法院审理，最终判决该房屋继续由被告经营使用，但每年应向原告支付房屋占用费。自2015年3月1日至今，被告未支付原告房屋占用费，也未与原告办理房屋交接手续归还房屋，严重损害了原告的利益。被告洋洋公司辩称，1.被告于2016年2月29日闭店歇业，被告已书面通知原告。被告于2016年3月21日不再事实占用原告物业，且双方也未签订书面合同，不存在退还商铺的问题，且按照中院生效判决也不需要办理交接。2.（2015）锦江民初字第1919号民事调解书被告应支付使用费至2015年2月28日，该款已支付完毕，故本案的使用费同意从2015年3月1日起计算。因被告从2016年3月21日起未再使用商铺，占用的事实行为现已不存在，故对未占用部分不应支持；原告主张的使用费标准过高，请求法院按照税前标准依法判决；3.原告主张的损失无事实及法律依据，应当驳回。经审理查明，2001年8月20日，成都汇发置业有限公司（以下简称“汇发公司”、甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称“摩尔经营公司”）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以汇发公司为主体成立成都新界广场商业有限公司（以下简称“新界公司”）全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2004年7月7日，原告与汇发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月26日，原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号负2楼62区56号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2004年7月7日，新界公司（甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2004年7月7日起至2012年2月28日止，共7年零235天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业负2楼62区56号的房屋楼层区位，购置价131201元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即9184元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”其后，被告按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。2012年8月1日，原告将新界公司、洋洋公司诉至本院，请求判令：1.新界公司、洋洋公司立即将原告所有的位于成都市锦江区东御街55号负2楼62区56号的物业退还给原告；2.新界公司、洋洋公司按79元/日的标准（按年递增）赔偿原告在占用原告物业期间的占用费，直到新界公司、洋洋公司退还原告的物业为止（截止2012年7月18日，占用费为11071元）；3.新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费、合理的律师费及误工费。本院于2012年12月4日作出(2012)锦江民初字第3184号民事判决：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗棱钰支付物业使用费(从2012年2月29日起至2012年7月31日（起诉前一日），按131201元×15%/365天×实际占用天数为标准计算)；二、驳回原告罗棱钰的其他诉讼请求。原告罗棱玉在上诉期内提起了上诉，四川省成都市中级人民法院做出了（2013）成民终字第850号判决：驳回上诉，维持原判。上述文书已生效。2013年7月16日，原告将新界公司、洋洋公司诉至本院，请求判令：1.按原告购买价对22%对标准计算年占用费，依法判令二被告赔偿原告自2012年8月1日开始占用原告物业期间的占用费，直到二被告退还原告的物业为止。（截止2013年7月10日，占用费为27203.54元）；2.两被告每个季度按第一条诉讼请求标准准时向原告支付占用费，并且占用费标准按年递增5%，直到非法占用行为终止时间为止；3.被告承担本案对诉讼费、合理律师费及误工费。本院于2013年8月23日作出(2013)锦江民初字第2816号民事调解书：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司给付原告罗棱钰从2012年8月1日开始截止2013年10月31日的物业使用费27060.21元，此款原告罗棱钰同意被告成都洋洋摩尔百货有限公司于原告罗棱钰缴纳应纳税款后的7日内支付清结；二、原告罗棱钰自愿放弃本案其他诉讼请求。该调解书已生效。2015年3月10日，原告将新界公司、洋洋公司诉至本院，请求判令：新界公司、洋洋公司立即停止侵权，返还租赁物（成都市锦江区东御街55-223号负2楼62区56号商铺）；新界公司、洋洋公司向原告赔偿侵占商铺造成的损失，（即按原购房金额的22%为标准计算占用费，暂计算自2013年11月1日至2015年2月2日的租金损失为36140元以及利息损失2540元，共计38680元）；新界公司、洋洋公司承担本案所有诉讼费。本院于2015年3月19日作出(2015)锦江民初字第1919号民事调解书：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司按物业原始购买价131201元乘以16.5%/年（税前）的标准向原告罗棱钰支付从2013年11月1日起至2015年2月28日物业使用费28864.22元，此款原告罗棱钰同意被告成都洋洋摩尔百货有限公司于收到原告罗棱钰缴纳应纳税款后的10个工作日内支付清结；二、原告罗棱钰自愿放弃本案其他诉讼请求；该调解书已生效。庭审中，原告与被告一致确认，被告已向原告支付截止2015年2月28日的物业使用费。另查明，被告与签订《商铺租赁合同》的大多数小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至六年每年年租金递增3%。被告已于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营，通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日被告在摩尔百货一楼向小业主统一交付商铺。庭审中，原告确认其收到被告发出的《房屋交付通知书》，通知原告2016年3月21日接收房屋。以上事实有当事人陈述一致的事实和以下证据在案为证：原告身份证、被告工商信息查询通知单、房产证、房屋交付通知书、（2012）锦江名称字第3184号民事判决（一审）、（2013）成民终字第850号民事判决（二审）、（2013）锦江民初字第2816号民事调解书、（2015）锦江民初字第1919号民事调解书、（2016）川0104民初1511号民事判决书；房屋交付通知书、邮寄单等在案为证。本院认为，关于原告主张退还商铺的问题。被告于2016年2月29日闭店歇业，2016年3月20日起未再使用案涉物业，同时向原告发出了《房屋交付通知书》，通知原告于2016年3月21日现场办理房屋交付事宜，原告没有证据证明被告拒绝退还商铺，加之涉案商铺系开敞式商铺，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，没有单独的门锁，不存在交还钥匙等情况，故事实上不需要由法院判决返还案涉商铺。对原告请求恢复原状的问题。原告购买案涉商铺时，被告早已实际租赁使用，原告也无证据证明案涉商铺所谓原状为何。故本院对其退还商铺、恢复原状的请求不予支持。关于物业使用费的标准及期限的问题。因海发商厦有1094户业主，大多数业主与被告签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付，第四年至第六年每年的年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费，可以参照被告与大多数业主约定的标准计算。涉案商铺前三年系2012年2月29日至2015年2月28日，依上述标准，2015年3月1日至2016年2月29日为第四年度，租金标准为15.45%，2016年3月1日起为第五年度，租金标准为15.91%。因被告已于2016年2月29日闭店歇业，店铺实际使用至2016年3月20日。故本院对原告主张的物业使用费支持至2016年3月20日。案涉商铺从2015年3月1日起至2016年2月29日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计20271元，从2016年3月1日起至2016年3月20日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.91%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计1144元，物业使用费共计21415元。原告主张2016年3月20日之后的物业使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失的问题。该经济损失实则为资金占用利息，因原告与被告并未约定物业使用费的具体给付时间，而海发商厦大多数业主与被告新签订的合同约定按季度支付租金，同时根据房屋租赁惯例，本院综合认定洋洋公司应采用一般情况下先支付后使用的习惯，每三个月支付一次物业使用费，故在被告未按期支付物业使用费的情况下，应当向原告支付物业使用费的资金占用利息，以每三个月为一个支付周期，按中国人民银行同期存款利率标准计算，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗棱玉支付物业使用费21415元，并支付资金占用利息（以2015年3月1日至2016年3月20日中每三个月应付的物业使用费为基数，从应支付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告罗棱玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  唐江二〇一六年十一月三十日书记员  余丹记录员  郭佳附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。