北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初30443号原告：北京鹏翔物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学清路21号城华园小区2号楼地下室一层。法定代表人:史策，总经理。委托诉讼代理人:魏秋，该公司员工。被告：李强，男，1983年7月14日出生。原告北京鹏翔物业管理有限公司（以下简称鹏翔公司）与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏翔公司委托诉讼代理人魏秋，被告李强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹏翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令李强支付2015年2月1日至2016年10月22日期间的物业费2611.4元；2.判令李强支付滞纳金2611.4元；3.判令李强承担本案诉讼费。我公司为北京市海淀区城华园小区1、2号楼的物业管理企业，具有合法的物业管理资质，李强为该小区业主。根据李强入住该小区时签署的承诺书，其应遵守《业主公约》、《物业管理公约》和按照《住宅使用说明书》、《物业管理手册》中的要求使用其名下的物业、缴纳相应的物业服务费。现我公司依约提供了相应的物业管理服务，符合北京市相关规定标准。在此基础上李强也享受了相关服务，理应支付物业费。现李强拒不支付物业费，故诉至法院。李强辩称，我不同意鹏翔公司的全部诉讼请求。我是城华园709号房屋的业主，房屋面积是62.15平米，我从2015年2月1日至今未交纳物业费，鹏翔公司提供的物业服务存在瑕疵：1、小区环境卫生不达标，楼道墙面、地面脏无人处理，楼道及家里都是蟑螂，小区地面随处可见狗屎；2、小区管理能力不达标，楼门口随意无章地停放自行车及电动车，有入室偷盗行为，私家车被划无人管；3、小区异味、噪音干扰生活，楼下麻辣烫的味道一开窗就飘满屋，每周末几乎都有装修的家庭在偷偷用电钻装修；4、物业服务意识不强，无法处理水电等急迫性保修，服务质量标准不完善，从未进行过物业管理服务满意率调查。综上，我作为业主对所在小区长期的恶劣环境以及鹏翔公司毫无改善的服务工作表示不满，希望鹏翔公司对上述方面予以重视，为每个人营造良好的生活居住环境。经审理查明，李强为北京市海淀区学清路21号城华园小区709室（以下简称709室）业主，该房建筑面积62.15平方米。2011年5月1日，李强（乙方、业主）与鹏翔公司（甲方、管理方）签订《物业管理委托合同》，该合同对物业管理服务质量、物业管理服务费、双方的权利义务、违约责任等内容作出明确约定。其中主要包括：“住宅房屋（包括空置房屋）由甲方按建筑面积每月每平米1.90元向乙方或物业使用人收取；其它费用如保洁、保安、垃圾清运等，按北京市规定标准向业主或物业使用人收取（见非常宿舍物业管理收费项目及标准）。非常宿舍物业管理收费项目及标准：1、绿化费0.55元/平方米/年；2、化粪池清掏费0.30元/平方米/年；3、管理费3.50元/平方米/年；4、小修费4.72元/平方米/年；5、小区公用设施维修费1.00元/平方米/年；6、公用照明费2.80元/平方米/年；7、电梯运行费7.83元/平方米/年；8、水泵运行费1.00元/平方米/年；9、保洁费3.00元/户/月；10、保安费5.00元/户/月；11、垃圾清运费30元/户/年。收费说明：1-8项收费合计为1.81元/平方米/月，加5.5%营业税及附加为1.90元/平方米/月。注：现物业费免去第1项绿化费，即：1.86元/平方米/月。9项保洁费、10项保安费、11项垃圾清运费，总计126元/户/年。注：从今年开始物业费免去“统收服务费”。以上费用的收取标准全部按照北京市物价局标准收费，并经市小区办审核。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天3‰交纳违约金。本合同中未规定的事宜，均照国家有关法律规定、法规和物业管理公约的约定执行。”同时，李强签署了《承诺书》，承诺遵守《非常宿舍物业管理公约》等文件之规定。合同签订后，鹏翔公司提供了相应的物业管理服务，但李强未按合同约定期限向鹏翔公司交纳自2015年2月1日至2016年10月22日期间的物业管理费共计2611.4元，庭审中，李强认可上述期间的物业费确未交纳。鹏翔公司向李强主张所欠物业管理费滞纳金标准，按逾期之日起每天3‰计算，因滞纳金超过了本金，故按本金的数额主张滞纳金。庭审中，李强提供小区照片4张，用以证明鹏翔物业公司服务质量不达标，其中包括小区卫生环境不佳、装修材料和垃圾乱放、乱停车辆、人货一梯。鹏翔物业公司对照片的真实性不予认可，称从照片中看不出是城华园小区。李强还提出环境卫生差，楼道垃圾乱放，导致楼道、家里都是蟑螂，对此鹏翔物业提交了书面说明，说明由于小区有多家物业，管理上参差不齐，单靠一家物业不能改变外围环境；其已经按照国家规定的物业服务标准提供了物业服务，在每层垃圾桶旁都投有蟑螂药，但是楼层住户较多，再加上910室有个垃圾站，光靠物业在公共区域投放蟑螂药无济于事；2015年，经其申请，政府对城华园小区楼内统一灭蟑，但由于租住人口较多，住户配合度不高，再加上910室长期堆放大量垃圾，灭蟑工作无法彻底根治。此外，北京市海淀区学院路街道城华清枫社区居民委员会确认：以上说明，情况属实，910室存在大量垃圾问题已诉至法院且有判决，但至今尚未执行完毕。上述事实，有双方当事人陈述、承诺书、入住登记表、《物业管理委托合同》、资质证书、照片、说明等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，李强与鹏翔公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，具有法律效力。双方在合同中约定物业费按照非常宿舍物业管理收费项目及标准收取。李强还以承诺书的形式表示遵守《公约》及各项物业管理规定，该公约对小区业主具有约束力。合同签订后，鹏翔物业公司在事实上也为李强所居住的房屋提供了物业管理服务，该公司有权基于此事实向李强收取相应物业费。就李强所述的楼道及家中存在蟑螂的问题，鹏翔公司作为物业服务企业已经采取了在公共区域投放灭蟑药、申请并配合政府集中灭蟑、敦促910室业主清理垃圾等措施，尽到了相应的物业服务义务；就李强所述的人货一梯问题，在其所居住宅人梯与货梯并未分离的现有条件下，该楼的业主有权使用共用设施，物业公司亦无权禁止业主使用电梯搬运家具家电及生活用品等，作为同楼业主，应当相互提供必要的便利；就李强所诉的小区公共卫生不达标，有异味、噪音干扰，小区管理混乱，业主自行车乱放、车辆被划等问题，因物业服务具有持续性、全面性特点，业主主张物业公司存在物业服务瑕疵，应该提供充分证据证明物业公司存在持续性的、影响业主居住生活的重要服务瑕疵存在，现李强提供的证据既不足以证明上述问题系鹏翔公司所致，亦不足以证明其服务存在重大瑕疵，故本院对其上述抗辩理由，不予采信；其应依约向鹏翔公司交纳物业管理费。同时，应当强调的是鹏翔公司作为提供专业服务的物业管理公司，在服务过程中，应当强化管理，提高服务意识和服务水平；并加强与业主的沟通与交流，以期获得业主对其工作的理解和支持。鉴于李强确因与鹏翔公司就服务质量方面存有争议而未按时交纳物业服务费，并非恶意拖欠，故本院对于鹏翔公司所主张的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李强于本判决生效后七日内给付北京鹏翔物业管理有限公司二Ｏ一五年二月一日至二Ｏ一六年十月二十二日的物业管理费2611.4元;二、驳回北京鹏翔物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李强负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨静二〇一六年十一月十五日书 记 员  张健