成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初5920号原告：成都欧菲物业服务公司，住所地：成都市高新区天府大道北段1480号5号楼211室。法定代表人韩存飙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王桂芬，四川明炬律师事务所律师。被告：成都银证嘉丰资产管理有限公司，住所地：成都市锦江区工业园区三色路163号b座25楼。法定代表人刘伟毅。成都欧菲物业服务公司与成都银证嘉丰资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员唐江适用简易程序于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告欧菲物业的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼，后原告于2016年11月3日撤销了对张宇的授权委托，被告银证嘉丰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告欧菲物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业各项服务费用、违约金（暂计算至2016年5月31日）共计人民币650379.72元（物业服务费330137.64元、垃圾清洁费1080元、水电费38694.72元、机动车服务费8280元、物业费违约金251454.84元、水电费违约金14217.72元、机动车服务费违约金6514.8元）；2.本案诉讼费全部由被告承担。审理中，原告撤回了水电费38694.72元、水电费违约金14217.72元的诉讼请求。事实和理由：原告欧菲物业与开发建设单位成都银海信息技术有限公司（以下简称“银海公司”）签订的《前期物业服务合同》、《管理规约》等合同中约定，原告为银海公司开发的“银海芯座”项目（座落位置：X）提供物业服务，业主或物业使用人应当按照合同约定按时履行缴费义务。被告购买了“银海芯座”项目X栋25、26层（建筑面积总计3056.83平方米）及X栋负一楼X间车库（建筑面积总计277.55平方米）。被告作为上述物业业主，应当交纳物业各项服务费，但被告自2015年7月1日起至2016年3月31日期间的物业费、机动车服务费从未交过；自2015年1月1日起至2016年3月31日期间的垃圾清运费从未交过。到目前为止，被告拖欠物业各项服务费用共计597467.28元。原告曾多次向被告当面催收，但至今催收未果。原告认为被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权利。被告银证嘉丰未到庭答辩，也为提交证据。经审理查明，2013年12月23日被告银证嘉丰与开发建设单位银海公司签订《房屋转让合同》。原告欧菲物业与银海公司签订的《前期物业服务合同》和《管理规约》作为《房屋转让合同》附件五。《房屋转让合同》第十九条第1款约定，被告银证嘉丰承诺已详细阅读并理解了附件五，同意由银海公司依法选聘的物业管理企业提供物业服务，接受和遵守该物业服务合同和管理规约，并同意在签订《房屋转让合同》时，就该房屋的物业管理服务与银海公司选聘的物业管理企业签订《物业服务协议》，按时交纳或委托物业使用人交纳物业管理费等相关费用（未签订《物业服务协议》的，按《前期物业服务合同》履行义务）。第十九条第2款约定，银海公司依法选聘的物业管理企业为被告欧菲物业。第十九条第3款约定，地上建筑物的物业服务收费价格暂定为12元/月/平方米（按建筑面积计算）。价格构成包括公共区域保洁费、公共秩序维护费、共用部位公共设施设备日常维护费，绿化养护费、综合管理费、人员工资及社会保险福利等，不包括公共能耗费、中央空调循环系统运转费等内容。地下车位的物业服务收费价格暂定为80元/月/个（按个计算）。价格构成包括地下车位保洁费、交通秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、综合管理费、人员工资及社会保险福利费等，不包括补风、防排烟系统运转公共能耗费等内容。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务收费按建筑面积向业主或物业使用人收取共有部分及公共区域物业服用费用：12元/月/平方米。第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前履行交纳义务，逾期交纳应支付滞纳金，滞纳金额=延迟天数*欠缴金额*5‰。第十一条第（二）项约定，停车库车位所有权或使用权由物业受让人购置的，车位使用人应按车位80元/个/月的标准交纳停车管理服务费。《前期物业服务合同》无垃圾清洁费之约定。被告银证嘉丰公司于2014年8月13日，取得位于X（348.82平方米）、2502（612.69平方米）、2503（352.19平方米）、2504（639.66平方米）、26楼2601（400.32平方米）、2602号（703.15平方米）房屋产权登记，上述房屋总面积为3056.83平方米。另经核实，被告银证嘉丰通过存量房买卖，于2016年4月5日将上述房屋转移登记至案外人成都市乾广盈商贸有限公司（以下简称“乾广盈公司”）。被告银证嘉丰公司于2014年8月13日，取得位于X-1楼99、101、103、105、107、109、111号共计7个车位。庭审中，原告欧菲物业陈述，其与被告银证嘉丰未另行签订《物业服务协议》，并陈述被告银证嘉丰自2015年7月1日起未在支付物业费和停车管理服务费、自2015年1月1日起未在垃圾清运费从未交过。关于垃圾清运费收费标准，原告欧非物业亦陈述，原、被告之间并无约定。以上事实的认定，有原告欧菲物业提交的《房屋转让合同》及附件五《前期物业服务合同》、房屋所有权证、2016年7月29日打印的房屋信息摘要、2016年11月7日打印的房屋信息摘要、成都农商银行汇兑业务凭证及原告当庭陈述等在案为证。本院认为，原告欧非物业与被告银证嘉丰之间，虽未直接签订《物业服务合同》，但被告银证嘉丰与建设单位银海公司之间签订的《房屋转让合同》明确约定，在未签订《物业服务合同》的情况下，按《前期物业服务合同》履行义务。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条亦明确规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告银证嘉丰应当依照《前期物业服务合同》支付相关物业费用。原告欧菲物业主张被告银证嘉丰自2015年7月1日起的物业费和停车管理服务费未再支付，被告银证嘉丰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，故本院确认该两项费用欠费起始时间为2015年7月1日。关于物业服务费及其违约金。根据查明的事实，案涉物业被告银证嘉丰于2016于4月5日已转移登记至案外人乾广盈公司所有，故物业服务费应从2015年7月1日起计至2016年4月4日止，共计9个月零4天。案涉物业3056.83平方米，物业服务费为12元/月/平方米，每个季度物业费为110045.88元，上述物业费共计335028.57元（3056.83*12*9+3056.83*12/30*4）。根据《前期物业服务合同》第十条，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前履行交纳义务，被告银证嘉丰从2015年7月1日起未再支付物业服务费，原告主张从2015年7月1日起支付滞纳金，本院予以支持。因原告欧菲物业未提供证据证明被告银证嘉丰未按期支付物业服务费给其造成的实际损失，而日5‰的滞纳金约定过高，故本院酌定滞纳金为日3‱。关于停车管理服务费及其违约金。本案被告银证嘉丰共计持有7个车位，庭审中，原告欧菲物业还主张被告银证嘉丰尚租用3个露天车位，因其未提供证据证明，本院不予采信。庭审中，原告亦主张3个租用露天车位的租金，因系租赁法律关系，本案中，本院不予处理。本案中，原告欧菲物业主张2015年7月1日起至2016年3月31日止的被告未再支付停车管理服务费，按80元/月/个的标准，上述期间的停车管理服务费共计5040元（7*80*9）。原告主张该期间停车管理服务费8280元，多出部分本院不予支持，本院确认该期间停车管理服务费5040元。关于停车管理服务费违约金，因《前期物业服务合同》第十条仅约定物业服务费用交纳时间及违约金计算标准，合同中未就停车管理服务费约定支付时间及违约金计算标准，原告欧菲物业也未提供证据证明双方之间另行约定了停车管理服务费交付时间及违约金，故本院对原告欧菲物业主张停车管理服务费违约金不予支持。关于垃圾清洁费。被告银证嘉丰与建设单位银海公司签订的《房屋转让合同》中，已约定物业服务费用包括公共区域保洁费。原告欧菲物业虽不是《房屋转让合同》相对方，但考虑到《前期物业服务合同》亦未约定由垃圾清洁费的收费项目，而原告欧菲物业与被告银证嘉丰之间也未另行签订物业服务协议对垃圾清洁费进行了约定，故本院对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都银证嘉丰资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧菲物业服务有限公司支付物业服务费335028.57元，并按日3‱的标准向原告成都欧菲物业服务公司支付滞纳金至实际支付之日止，其中110045.88元从2015年7月1日起算，110045.88元从2015年10月1日起算，110045.88元从2016年1月1日起算，4890.93元从2016年4月1日起算。二、被告成都银证嘉丰资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧菲物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年3月31日止的停车管理服务费5040元。三、驳回原告欧菲物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元，由被告成都银证嘉丰资产管理有限公司负担4152，原告成都欧菲物业服务公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  唐江二〇一六年十一月二十日书记员  余丹附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需要接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。