重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8221号原告：重庆枫丹物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区枫丹路199号附4号，统一社会信用代码915001077093850757。法定代表人：古家庆，该公司董事长。委托代理人：谢芸，女，该公司员工。委托代理人：霍家贤，女，该公司员工。被告：廖长英，女，1972年5月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆枫丹物业管理有限公司（以下简称枫丹物管公司）与被告廖长英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告枫丹物管公司的委托代理人谢芸、霍家贤，被告廖长英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫丹物管公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物管费1395.2元（2015年7月至2016年10月，共计16个月）、能源费160元、自来水二次加压电费72元、滞纳金104.9元，合计1732.1元；诉讼费由被告承担。起诉事实及理由：被告系XXX小区住户，自被告入住该小区后，便一直由原告为其提供物业管理服务。2015年7月至2016年10月期间，被告无故欠交该期间的物管费1395元、能源费160元、供水二次加压电费72元，滞纳金104.9元，合计1732.1元。自被告入住小区以来，一直接受物业公司的物业服务，原告起诉要求判令被告立即交纳前述费用并承担诉讼费用。被告廖长英辩称，对于原告枫丹物管公司起诉我们业主拖欠物管费一事，这物管费不是不交，而是我们不知道该如何去交？原告枫丹物管公司没有与我们业主签订过正式物业服务合同，是如何进驻本小区的，我们业主不知晓。开发商是枫丹实业有限公司，根据有关规定，不允许既是开发商又是物管公司。作为物管公司没有擅自更改电梯用途的资格。被告居住的19号楼电梯在接房交付使用时，电梯可以直达车库，原告枫丹物管公司于2014年5月擅自将其关闭，不能通往车库，擅自改变小区民宅用途，擅自改作配电用房，给小区业主造成极大安全隐患，并给我们出入带来极大不便。物管公司在电梯里打广告的收入、小区车库停车的收入、游泳池的承包费用等利用小区业主的公共设施、设备营利收入应用于维修、维护这些公共设施、设备，然而物管公司却把这些收入据为己有。物管公司以维修正大门处出入扶梯为由，违法套用大修基金，侵犯公民权益，伪造业主签名，欺骗国土房管局，业主对此也将依法投诉。物管公司对小区物业收费没有给业主出示过物价局核发的收费标准，公共能源费也没有收支明细。我们每月也按3.48元/吨交纳了水费，已含了二次供水费用，原告还要收取二次加压供水费，应出示相应收费文件。公民在购买房屋时已承担了小区所有公摊面积，所以小区内所有的楼宇、公共区域、公共设施取得的收益都归小区业主所有，物管公司只有代管并单独列账，备业主审核。这几年原告收取的广告收入和其他租赁收入，至今未向业主公示过，故意隐瞒，挑起事端，小区业主完全可以用小区的收入冲抵部分或全部物管费，这才是造成业主不按时交纳物管费的真正原因。我方只愿支付因原告未及时支付业主小区收入造成的延迟交纳的事实服务物管费1395元，不同意交纳能源费、二次供水加压电费、滞纳金及诉讼费。经审理查明，2010年4月15日，重庆枫丹实业有限公司为甲方，原告重庆枫丹物业管理有限公司为乙方，双方签订了前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对位于重庆市綦江区XXX小区提供前期物业管理服务，物业服务事项为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监视、巡视、门岗值勤；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修基金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商订）；13、物业服务费和本合同规定的其他费用和收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务标准如下：1、管理组织制度：成立枫丹圣堤亚纳管理处、公司部门岗位职责、专业人员持证上岗；2、房屋及维修管理：房屋外观统一、整洁，无违规乱搭（建）现象，房屋完好率90%以上，房屋零修及时率90%以上，房屋零修合格率95%以上，房屋资料齐全、完整，住户档案齐全、完整；3、设备管理：小区共用设备设施图纸资料齐全、完整，给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运行正常，基本无事故隐患；4、市政公用设施管理：道路养护良好，污水排放流畅，车辆管理有序，无乱停乱放现象；5、治安保卫管理：配备护卫人员，各种火灾、刑事案件和交通事故年发生率低于0.5%；6、环境卫生管理：环卫设备完好、清洁，生活垃圾日产日清（每天收集一次），小区共用部位、共用设施（备）清洁、保洁率95%以上；7、社区文化：与开发商一起订立业主临时公约并广泛宣传，力求共同遵守；8、便民服务：开展多种便民服务，尽力为业主提供方便；9、巡查：定时巡楼制；10、维修：限时维修及维修回访制；11、员工队伍：加强员工的培训与考核，培养一支高素质的专业物业管理队伍。物业服务费用为包干制（包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），实行政府指导价，按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同约定的期限为3年，自2010年4月15日起至2013年4月15日止，合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同约定该合同自双方签字起生效，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同还对双方的权利义务、物业管理用房、专项维修基金的管理和使用、违约责任等作了约定。后原告便对该小区提供物业管理服务。2011年10月10日，原告就该小区物业管理收费向原綦江县发展和改革委员会进行了备案，其中26层以上高层住宅（含26层）1.10元/平方米（按建面计算，包含电梯费）。2012年3月16日，重庆枫丹实业有限公司为甲方，被告廖长英、周吉文为乙方，双方签订了商品房买卖合同，该合同约定甲方将位于綦江区XXX房屋（建筑面积79.31平方米）出售给乙方，乙方同意并接受重庆枫丹物业管理有限公司临时统一管理，并按时按规定缴纳物业管理费，物管费6+1、8+1、11+1的电梯洋房为1.6元/平方米，24层高层物管费为1.1元/平方米（按产权建筑面积计算，包含电梯费），乙方认可物管公司根据社会物价指数上涨，作适度调整。2013年7月31日，廖长英、周吉文向原告重庆枫丹物业管理有限公司作出书面承诺，该承诺内容为：本人已签收业主手册，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读业主手册，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守本手册中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；二、本人同意承担违反本手册的相应法律责任，并同意对该物业的使用人违反本手册的行为承担连带责任；三、本人同意在将该物业转让、馈赠变更的同时取得物业继受人签署的本手册承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。业主手册中规定了住宅26层以上含26层物业管理费为1.1元/平方米/月，公共能源费在业委会未成立前暂按10元/户/月计收，二次供水加压电费根据供电部门收费依据暂按一吨水一度动力电电费标准收取。被告廖长英入住綦江区XXX号房屋后，物业管理费用交纳至2015年6月，后被告廖长英认为原告在对该小区物业服务中存在未公示物管费的收费标准、该栋楼电梯未通达到车库、原告收取的涉及小区公共区域的相关费用未公示、原告违法使用大修理基金等问题而拒绝交纳物业管理费，经原告书面催收，仍未交纳。对于被告辩称的问题，原告认为：原告是基于前期物业服务合同对该小区提供物业服务，前期物业服务合同已在小区进行了公示，收费标准在购房合同中也有相应约定，每户接房时，原告已向每房发放了服务手册，且每户都签有承诺书，原告具有提供物业服务和收费的依据；对于二次供水加压电费，有重庆市物价局的渝价[2013]422号文件规定，按0.8元/吨收取，原告的办公用电没有包含在小区的公共用电中，是分开的，从原告交纳的电费清单看，电费是亏损的；对于19号楼电梯不能到车库问题，该栋楼有3步电梯，设计的时候有2部只能到1楼，有1步可以到车库，物管公司接手时，开发商已固定了就是从1楼起步，不是物管公司决定关闭的，后物管公司也在征求业主意见是否同意到车库，物管公司将持续跟进，根据多数业主意见处理；对于广告收入问题，广告收入不多，物管公司没有据为己有，现小区业委会尚未成立，在业委会成立后，物管公司将与业委会协商如何处理；对于车库停车费、游泳池的收入，该部分不属于公摊面积，是产权人的收入，不是业主的共同收入，若原告对公摊面积存疑，不应找物管公司，应该询问相关管理部门；原告没有违法使用大修基金，大修理基金只要经过三分之二的业主同意就可以使用，并不是要经每一个业主同意，2015年8月，维修电梯使用了大修基金，是经相关业主同意后由房管局直接支付的，物管公司没有乱用；物管公司对上一年的工作，包括服务内容、标准等在小区进行了公示的。綦江区XXX小区至今未成立业主委员会。2013年4月20日，重庆枫丹实业有限公司与原告重庆枫丹物业管理有限公司约定延长前述前期物业服务合同期限至2016年4月15日。2016年4月14日，重庆枫丹实业有限公司与原告重庆枫丹物业管理有限公司约定延长前述前期物业服务合同期限至2018年4月15日。现该小区物业仍由原告重庆枫丹物业管理有限公司提供管理。綦江区XXX小区19栋属二次加压供水，被告户在2015年7月至2016年10月期间用水90吨。前述事实，有前期物业服务合同、补充协议、物业费收费备案表、商品房买卖合同、承诺书、小区物业基本情况表、圣堤亚纳居家服务手册、渝价[2013]422号文件、居委会证明、保洁检查记录、物业管理图片、电梯修理（维护）合同、催收知书及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务，否则，应依法承担责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。居民生活小区除了物管公司按约定提供物业服务外，还需全体小区业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求还往往相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业管理费的事由。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，物业管理费用的收取率直接影响物管公司对该小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业管理费的交纳。本案中，被告廖长英作为綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区业主之一，其在商品房买卖合同中与重庆枫丹实业有限公司约定“同意并接受重庆枫丹物业管理有限公司临时统一管理，并按时按规定缴纳物业管理费”，并承诺同意履行该小区业主手册的规定，所以，在没有相反证据的情形下，本案前期物业服务合同和业主手册规定对被告廖长英具有约束力，被告廖长英应当遵守业主手册规定和前期物业服务合同的约定，并按业主手册规定和前期物业服务合同约定履行义务并享有权利。在原告提供了相应物业服务后，被告廖长英应当按约定支付原告物业服务费用。被告廖长英辩称的理由不能对抗物管费的交纳，其未按约定向原告支付物管费，应当承担相应违约责任。原告请求的物业管理费、公共能源费、二次供水加压电费、违约金有相关约定和规定，本院予以支持。本院确认被告廖长英2015年7月至2016年10月期间物业管理费为1395.85元（1.1元/㎡/月×79.31㎡×16个月）、公共能源费为160元（10元/月×16个月）、二次供水加压电费为72元（0.8元/吨×90吨）、违约金为105.01元（按约定的日万分之三为标准，以每月物管费及能源费之和为基数，计算16个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告廖长英在本判决生效后5日内支付原告重庆枫丹物业管理有限公司2015年7月至2016年10月期间的物业服务费1395.2元、公共能源费160元、二次供水加压电费72元、违约金104.9元，合计1732.1元；若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告廖长英负担，在本判决生效后5日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员  陈仁伟二〇一六年十一月十八日书记员  瞿 涛