广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤13民终2664号上诉人（原审被告)刘叶，女，汉族。委托代理人吕红飞，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告)温小满，男，汉族。委托代理人徐红波，广东知恒律师事务所律师。委托代理人石渊，广东知恒律师事务所律师助理。上诉人刘叶因与被上诉人温小满房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告诉称，2015年10月15日原告与被告代理人刘小宝（系被告丈夫）、惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：000354），约定被告将位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑天域花园8号楼5层04号房以32万元的价格卖与原告，原告后又于2015年10月18日签订正式《购房合同书》及《房屋出售人声明》，该《购房合同书》主要内容与《惠州市二手房买卖及居间服务合同》相同，并由原告夫妻、被告夫妻在上面签名。原告在签约后，于2015年10月16日向被告支付定金2万元整，并由被告出具收据，关于2015年10月16日办理了8万元首付款的银行监管，同时及时向中介提供办理按揭手续所需相关资料，并多次查勘房屋并联系装修事宜，通过以上事实证明，原告在签约后是严格依合同约定履行自己应尽的义务。在中介方办理按揭手续时，所有手续已经齐全，适逢被告身份证过期，只需被告提供新的有效身份证复印件即可办妥按揭手续，中介从2016年1月17日起就催促被告提供新的有效的身份证复印件，并于2016年3月20日发送正式的催告函，但被告至今拒不提供，并于2016年3月15日通过微信向原告表示房子不卖了。被告的行为表明被告严重违反合同约定，构成根本违约。原告认为，原告与被告签订的合同系双方自由意识的表达，合同条款也没有违反法律规定，所以该合同合法有效，双方应严格遵守、履行，虽然被告的行为表明被告并没有严格履行，而是严重违反，构成违约，但本合同并非不能履行，而是被告出于某种原因，故意人为的不去履行而已，合同的履行并不存在（除了被告主观故意外）任何障碍。综上所述，被告的行为严重违反了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，请求判令：一、被告退还原告订金20000元。二、被告支付逾期违约金2400元（320000×15×0.0005=2400）。三、被告支付合同违约金64000元（320000×20%=64000）。四、被告支付原告的交通费、误工费等20000元。五、被告支付因被告违约给原告造成的损失佣金5000元；律师费15000元，预期利益即房价上涨部分的50%。六、被告承担全部诉讼费用。被告辩称，被告的家庭急需资金，被告的配偶在被告不知情的情况下，以低于购买价20余万元的价格把被告名下的房产转让给原告，虽然被告无奈追认，但是合同是显失公平的，应该予以撤销。由于原告的原因无法办理按揭手续，导致被告无法及时收到急需的款项，致使被告的合同目的无法实现，双方的合同无法实现的原因在于原告，因此原告要求律师费，交通费，误工费，违约金以及定金等其他的诉讼请求没有相关的依据，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院审理查明，原告经中介方惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司介绍购买被告的房产，2015年10月15日原告与刘小宝（系被告丈夫）、惠州其易房地产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：被告购买原告位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑天域花园8号楼5层04号房产，建筑面积为86.22平方米，总价款为320000元，如被告逾期履行超过15个工作日，则原告有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房定金20000元，被告在收到原告的购房定金20000元后出具收款收据给原告。同日，原告向中国邮政储蓄银行惠州市惠阳支行支付80000元，作为房产交易首付款监管。2015年11月18日，原告与被告及其丈夫签订《购房合同书》，约定：原告购买被告名下位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑天域花园8号楼5层04号房，建筑面积为86.22平方米，总价款为320000元；在本合同签订时，原告向被告支付定金人民币20000元，除定金外，其余购房款，原告从签订本合同日起60天内交清首付款（含定金）100000元整，剩余购房款人民币220000由原告向银行按揭，银行直接拨款至被告账户，被告应协助配合原告到银行办理有关手续；若被告在收取定金后不出售本物业或不按合同约定到房管部门办理转名过户手续，均视为被告违约，应即时退还已收取房款并赔偿双倍定金给原告。同日，被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠阳支行出具《房屋出售人声明》。原告在交付购房定金2万元及在中国邮政储蓄银行惠州市惠阳支行支付80000元以后，被告不同意出售房屋，原告因此向原审法院起诉。另查明，被告已将涉案房屋卖给他人，并办理了过户手续。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与被告签订的《购房合同书》、《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，为有效合同。原告在签订合同后按约支付了定金和首付款，被告在收到定金后却没有按照约定，将房屋过户给原告，而是将房屋卖给了他人，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告依据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的约定，请求被告退还定金20000元、支付违约金64000元，依据充分，予以支持。原告请求被告支付逾期违约金、交通费、误工费、损失佣金、律师费、预期利益等费用，因合同没有约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘叶应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金20000元、支付违约金64000元，合计支付84000元给原告温小满。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费6326元，减半收取为3163元，由被告负担。当事人二审的意见上诉人刘叶不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销（2016）粤1303民初1183号民事判决书，将案件发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2015年10月15日上诉人配偶在上诉人不知情的情况下，将登记在上诉人名下原购买价格为52万余元的房屋，以32万元的低价擅自与被上诉人、惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间合同》，为急需用款以及不影响夫妻关系，上诉人无奈追认该笔交易。后买卖双方于2015年11月18日又签订《购房合同书》，明确了双方的权利义务及违约责任。但由于被上诉人的原因，致使上诉人无法及时收到急需的款项，致使上诉人合同目的无法实现，被上诉人理应承担违约责任，但一审法院在以下事实认定方面存在错误，从而导致适用法律错误。一、2015年10月15日上诉人配偶、被上诉人以及第三方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》对上诉人无效，对上诉人并无约束力。上诉人配偶在上诉人不知情的情况下与被上诉人等签订的处分登记在上诉人名下房产的合同对上诉人并不当然有效，虽然事后上诉人对该笔交易事实无奈予以同意，但并不等于该合同的就视为上诉人所签其条款就自然适用于上诉人。二、双方的权利义务及违约责任应当以2015年11月18日签订的《购房合同书》为准。2015年11月18日签订的《购买合同书》由上诉人及配偶和被上诉人及配偶四方所签，是双方真实意思表示，合法有效。退一步讲，假如2015年10月15日的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》对上诉人有效，上诉人违约的情况下，那么根据后合同优先于先合同的原则，前后合同约定不一致的部分以后合同为准，一审法院应当按照后合同约定的定金罚则来要求上诉人承担违约责任，而不是相反。因此，无论是按照法律的规定，还是当事人的真实意思表示，双方权利义务的约定都应当以2015年11月18日签订的《购房合同书》为最终依据。综上，一审法院在没有查清到底谁违约的情况下，又依据对上诉人无效且又与后合同相冲突的前合同违约条款，判决上诉人承担违约责任，明显错误。请二审法院在查清本案事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人温小满口头答辩称：第一，上诉人说服务合同对其无效不能成立，当时双方在协商房屋买卖时，上诉人本人有到场，中介有拍照，上诉人作为一个完全民事行为能力人在上面签字，现在说合同无效不合符法律规定。第二，房屋买卖是大事，里面的房屋买卖合同是符合法律规定，上诉人与被上诉人签署的居间服务合同也是符合法律规定的，且居间服务合同更规范，更明确的界定了双方的权利义务，并且双方实际上履行了第一个服务合同，所以上诉人与被上诉人之间应当以服务合同来履行义务。第三，上诉人为谋取高利，其违反合同约定，应当承担不利后果。第四，被上诉人作为合同的守约方，有权利选择有利于自己的合同条款，有利于惩罚违约行为，维护公平正义，促使大家严格遵守法律，这也符合立法原则和道德要求。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点是：上诉人与被上诉人之间签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是否合法有效？被上诉人是否可以依据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》中关于违约责任的约定要求上诉人承担违约责任？本院认为，虽仅有上诉人配偶刘小宝一方作为房屋出卖人在《惠州市二手房买卖及居间服务合同》中签名，但在《购房合同书》中上诉人刘叶以及其配偶刘小宝均作为房屋出卖人签名，应当视为上诉人刘叶对《惠州市二手房买卖及居间服务合同》进行了追认。出卖人出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效,理由不成立，也违背了诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。故，应认定双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》以及《购房合同书》均合法有效，且互为补充。根据双方在购房合同中的约定，交付房屋并办理过户手续是上诉人作为房屋出卖人的义务，支付房屋价款是被上诉人作为房屋买受人的义务，而在被上诉人按合同约支付了定金和首付款后，上诉人却未按合同约定将房屋过户给被上诉人，而是转卖给他人，上诉人的行为已构成违约，也违背了诚实信用原则。被上诉人请求按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》中关于违约责任的约定要求上诉人承担违约责任应予以支持。故，原审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6326元，由上诉人刘叶负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 饶来新审 判 员 周 娟二〇一六年十一月十八日法官助理 李兵勤书 记 员 陈伟杰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。