陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终8476号上诉人（原审原告）：陈晨。委托代理人郝全江。被上诉人（原审被告）：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。法定代表人王智刚，该公司董事长。委托代理人范继伟，陕西法智律师事务所律师。上诉人陈晨因与被上诉人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03586号民事判决。向本院提起上诉。本院于2016年10月19立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈晨及其委托代理人郝全江，被上诉人高新地产公司之委托代理人范继伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈晨上诉请求：撤销一审判决，改判高新地产公司双倍赔偿听筒式对讲机与彩色可视对讲机差价1000元，支付间接损失（房屋租金）96200元，并承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：高新地产公司在宣传广告和宣传资料中的承诺应当作为涉案商品房买卖合同附件三第七条智能家庭安防系统中不可缺少的一部分，高新地产公司未如约履行合同义务；涉案合同中对智能安防系统的标准与高新地产公司智能化系统招标文件的范围及技术内容明显不同，高新地产公司向业主交付的家庭智能安防系统不符合合同约定，也不具备相应使用功能；涉案房屋交付后，其就与其他业主一道向高新地产公司提智能安防系统问题提出过异议，此后其亦未与高新地产公司就安装黑白可视对讲系统协商一致，不能视为双方已达成新的合意，高新地产公司应当向其双倍赔偿听筒式对讲机与彩色可视对讲机差价1000元；涉案双方虽未就房屋漏水问题进行鉴定，但根据其在诉讼中所提交的业主维权、房屋维修费用支付等相关证据显示，涉案房屋漏水确系工程质量问题，高新地产公司应当向其支付房屋漏水期间在外租房居住所产生的租赁费96200元。高新地产公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈晨向一审法院起诉请求：1、高新地产公司（双倍）赔偿可视对讲机价款1000元；2、高新地产公司为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能；3、高新地产公司支付自2010年11月6日开始漏水无法使用至2013年12月12日开始维修期间费用96200元（37个月每月按维修期间支付房租2600元计算），并赔偿漏水造成装修材料的损失330元，退还预交的暖气费1090.95元。一审法院认定事实：2010年11月19日，陈晨与高新地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为X10115726,由陈晨购买高新地产公司开发的位于西安市高新区高新四路枫景观天下第1幢1单元4层10403号商品房一套，建筑面积102.92平方米，每平方米单价3666.24元，合同总价款为377329元。合同第六条约定，合同签订当日，一次性支付总房款的100%，即377329元。合同第八条约定，出卖人应当于2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件四约定，户内智能：IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统。合同签订后，陈晨按照约定交纳购房款，高新地产公司亦按照合同约定的时间向陈晨交付涉案房屋。另查，高新地产公司制作的涉案房屋所在楼盘的宣传广告中载明楼盘24小时红外监控。智能化系统简介中载明：户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。再查，2013年，小区部分业主将高新地产公司诉至一审法院，请求高新地产公司双倍赔偿可视对讲系统价款，支付逾期办证违约金并为业主补装全部家庭智能系统并达到使用性能。在此次诉讼中，高新地产公司提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》，以证明其公司已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外，其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯。业主对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价申请评估。后经西安建华资产评估有限责任公司评估该二者之间的差价为548元。一审法院还查明，2009年7月17日，高新地产公司组织其公司工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2013年9月27日，一审法院作出（2013）雁民初字第00089号民事判决书，判令高新地产公司向业主双倍支付可视对讲机差价1096元，驳回业主其他诉请。后业主不服该判决提出上诉，在二审期间撤回上诉，该一审判决已经生效。本案在审理过程中，陈晨承认高新地产公司在2013年部分业主诉讼后已为其安装黑白可视对讲系统，至今仍在正常使用。但其认为根据合同要求应安装彩色可视对讲系统，故其现要求参照之前判决中评估的彩色可视对讲系统价格，由高新地产公司双倍赔偿黑白可视对讲系统与彩色可视对讲系统之间的差价1000元。并且，高新地产公司仅在房屋的入户门和客厅装有红外探测器，其余房间均未安装报警探测器，该家庭智能系统不符合国家相关标准。陈晨另提交2011年、2012年部分业主向高新地产公司提交的部分函件，以证明其曾向高新地产公司主张过权利。2011年11月6日，涉案房屋屋顶发生漏水。2013年12月12日，高新物业公司（甲方）与陈晨(乙方)签订房屋维修补充协议，协议第一条约定，甲方自2013年12月20日起至2014年3月20日完成观天下1-403室房屋维修。自甲、乙双方书面约定的维修施工开始，一次性支付6个月的房租作为维修期间的住宿补助（三个月施工期，三个月晾晒期），房租费标准2600元/月。2014年3月2日，陕西建筑科学研究院、陕西建科建设特种工程有限公司对涉案房屋裂缝进行了碳纤维加固工程。陈晨表示涉案房屋经此次维修已经不存在漏水问题，案外人高新物业公司已向其支付五个月（含维修期2个月，晾晒期3个月）房屋租金共计13000元。对此，高新地产公司表示不知情。陈晨庭后表示，因该房屋所在楼宇多户存在漏水问题，在因该楼802室房屋顶板裂缝进行鉴定后，确定该裂缝贯穿整个板厚。故陈晨认为涉案房屋漏水原因系钢筋偷工减料，导致混凝土开裂，且因楼上暖气漏水或其他不当用水，致使涉案房屋发生漏水。故在涉案房屋漏水前后其未对漏水原因进行鉴定。对此，高新地产公司表示涉案房屋漏水系楼上业主用水不当所致，与其公司无关。经一审法院询问，陈晨、高新地产公司均表示不再对漏水原因进行司法鉴定。现涉案房屋漏水原因无法查明。庭审中，陈晨表示其要求高新地产公司支付的96200元是从2010年11月6日开始漏水无法使用涉案房屋至2013年12月12日开始维修期间，其为其父母在外租房产生的租房费用，具体计算方式为每月按其与高新物业公司约定的维修期间房租2600元，计算37个月，共计96200元。其向法庭提交案外人阮天广出具的收条两份，以证明其租房实际花费，再未提交其他证据予以佐证。庭审中，陈晨表示其在本案中不再向高新地产公司主张暖气费1090.95元及装修材料330元。一审法院认为：陈晨与高新地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，高新地产公司制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施作出了明确的说明和允诺，应当视为合同约定。陈晨提交的广告宣传资料载明，户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。由此可见，高新地产公司仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前该院生效的判决书已经查明，高新地产公司已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。而庭审中陈晨亦承认高新地产公司已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。因此，高新地产公司已向陈晨提供了合同约定的家庭智能系统，全面履行了自己的义务。同时，陈晨从实际接收房屋已近七年才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，故陈晨要求高新地产公司补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据且已经超诉讼时效，故不予支持。关于陈晨要求双倍赔偿可视对讲机价款1000元的主张，陈晨在收房时未对此提出主张，且在之后高新地产公司为其安装黑白可视对讲机时，陈晨亦未提出异议仍同意安装并使用至今。可见，双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现陈晨在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求高新地产公司赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。对于陈晨诉请要求高新地产公司支付房屋租金96200元的诉讼请求，因双方均表示不对涉案房屋漏水原因进行鉴定，本案涉案房屋漏水原因无法查明，陈晨无法证明涉案房屋漏水系高新地产公司所致。且陈晨向法庭提交的收条证明力不足，无法证明其在漏水期间的实际损失，故对其该项诉请，因证据不足，不予支持。对于陈晨诉请要求高新地产公司支付暖气费1090.95元及装修材料330元，因陈晨表示其在本案中不再主张上述费用，故对该项诉请，不予处理。一审法院遂根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈晨的诉讼请求。本案案件受理费2266元，由陈晨承担。本案二审期间，陈晨未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系商品房销售合同纠纷，合同双方当事人均应按照商品房买卖合同的相关约定履行各自义务。综合涉案双方在商品房买卖合同中的约定，高新地产公司承诺为涉案房屋安装的家庭智能系统中的对讲系统应为彩色可视对讲系统，高新地产公司在房屋交付时虽未如约履行该义务，但涉案小区其他部分业主于2013年就可视对讲系统等问题提起诉讼后，高新地产公司已实际为包括陈晨在内的其他业主安装了黑白可视对讲系统，陈晨当时予以接受，并一直未提出异议，正常使用至今。现陈晨在使用该黑白可视对讲机多年后，又提起本案之诉，要求高新地产公司赔偿黑白可视对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，诉讼中，高新地产公司明确拒绝陈晨该项请求。原审法院认定双方在合同实际履行过程中对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定，既综合考虑了涉案商品房买卖合同及双方举证、自述等情况，又与《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定不悖，并无不当。继而，原审法院判决驳回陈晨该项诉请，处理正确。至于陈晨要求高新地产公司支付房屋租金96200元之诉讼请求，涉案双方均不同意对房屋漏水原因进行鉴定，无法查明漏水的原因，陈晨应对此承担举证不能的法律责任。原审法院综合陈晨向法庭提交的收条证明力不足，无法证明其在漏水期间的实际损失等情况，判决驳回陈晨该项诉请，符合民事诉讼中的举证责任分配原则及对证据的审核认定规定，亦无不妥。综上所述，陈晨上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2266元，由陈晨负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雪晴代理审判员  何 强代理审判员  姬 钊二〇一六年十一月七日书 记 员  潘丽娜