贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2328民初1812号原告：廖勇，男，1967年5月15日生，住贵州省安龙县。被告：周启成，男，1946年7月28日生，住贵州省安龙县。被告：周大炉（系周启成次子），男，1975年9月27日生，住贵州省安龙县。二被告的委托诉讼代理人：金成排，安龙县法律援助中心法律援助律师。代理权限：一般代理。原告廖勇诉被告周启成、周大炉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2010年4月，原告找到被告周启成，被告周启成说要出让安置门面，原告以230900元购买款与其达成一致意见，当时原告交纳定金10000元给被告周启成。2010年4月20日，原、被告双方在众多在场人的见证下以230900元的价格签订《合同协议书》取得两个安置门面，面积为120㎡。2015年5月8日，原告按国土部门的要求，由被告周启成出面将该宗地抽签，被告周启成抽中坐落于贵州省安龙县栖凤街道办事处大坪社区西环安置点，顺序号为XXX号、XXX号，面临公路宽8米，纵深15米，宗地面积与被告转让时描述一致。2016年6月，原告准备办理相关手续时，被告周启成却以要求原告补价40000元为由，拒绝向原告提供《国有建设用地使用权转让合同》原件和其他必要的个人证件，拒绝配合原告办理相关手续，致使原告无法按既定的日期开工建房。被告周启成不配合的行为严重侵犯了原告的合法权利，违背了民法的诚实信用原则，构成违约，应承担赔偿责任。综上，为维护自己的合法权益，现诉请：1.被告继续履行合同义务，配合原告办理好（XXX号、XXX号）安置住宅门面的一切房产手续；2.被告赔偿原告因此增加的交通费、生活费、误工费等损失3000元；3.被告承担全部诉讼费。原告提交以下证据：1.原告的身份证（复印件），证明原告的身份信息和诉讼主体资格适格。2.《合同协议书》，证明被告周启成将案涉门面转让给原告。3.收条4张，证明原告分别于2010年4月13日、4月20日、10月17日以及2015年5月8日支付合计230900元给被告周启成。4.门面保证金收据、房屋过户承诺书、接受申请书，证明原告于2015年5月8日将门面保证金34320元交给被告周启成，同时被告周启成承诺其与其妻陈明珍全力协助原告办理过户手续。5.《国有建设用地使用权出让合同》（复印件）、门面平面图（复印件）、抽签顺序号及现场规划地确认花名册（复印件）、安府函[2015]251号安龙县人民政府文件（复印件）、贵州省政府非税收入通用收据（手工）（复印件）、被告周启成的身份证（复印件），证明被告周启成已经与安龙县国土资源局签订了相应合同，案涉土地归被告周启成所有，被告周启成对案涉土地享有处分权。二被告辩称，一、被告周大炉的诉讼主体资格不适格，从双方签订的合同看，合同当事人只是原告及被告周启成，根据合同相对性原则，被告周大炉不是合同当事人，该合同与其无关，被告周大炉不应该承担合同责任。二、原、被告之间的合同属于无效合同，该合同的签订时间为2010年4月20日。被告周启成未依法取得合同约定的安置门面土地使用权证书，根据相关司法解释的规定，如果转让方未取得土地使用权证书，则土地使用权不得转让。因此根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案原告与被告周启成签订的转让合同无效。三、被告周启成与原告签订的合同涉及的土地，是以被告周启成为户主承包的土地被政府征用划拨的安置门面，该门面系家庭共有财产，其中涉及的权利人有周启成、陈明珍、周大坡、周大炉、周大美和周大仙等六人，而原告与被告周启成签订的合同协议书并未取得其他五个权利人的同意和授权，根据合同法第五十一条的规定，被告周启成和原告廖勇签订合同后，并未依法取得其他五个权利人的追认，故该《合同协议书》无效。综上，请求法院依法驳回原告对被告方的诉讼请求。二被告提交以下证据：《分家协议》（复印件），证明以被告周启成为户主的土地为家庭共有，共有人为周启成、陈明珍、周大坡、周大炉、周大美和周大仙等六人，2002年3月15日被告周启成户就家庭的宅基地、田地进行分割，其中第二条约定如涉及该家庭的土地被征拨后涉及的经济补偿和安置，应由周大坡、周大美、周大炉、周大仙共同享有。本院依职权调取以下证据：2016年10月11日对案外人马子泽的询问笔录。马子泽陈述：2011年12月30日，我以280000元的价格向周启成的儿子周大炉购买了位于安龙县西区的两个安置门面，签订了相应的合同。当时门面未抽签，所以不清楚门面号。去年政府通知周启成去抽签，他抽得的门面号是XXX号至XXX号四个门面。因为我购买了这四个门面中的两个，廖勇购买了另外两个，所以我与廖勇协商，最后我要了XXX号、XXX号门面，廖勇要了XXX号、XXX号门面。该门面还未过户到我名下，因为周启成不配合我。我已经与周大炉签订了补充协议，约定如果周大炉能在一定期限内将门面高价转让，则由周大炉退还我400000元；如果他不能在一定期限内将门面卖出，他就要配合我办理过户手续。审理查明，被告周启成系被告周大炉之父。2008年，以被告周启成为户主的家庭承包的位于贵州省安龙县栖凤街道办事处大坪社区（原新安镇大坪村）的承包地因贵州省安龙县西城区开发建设被国家征收。2008年5月16日，安龙县人民政府办公室下发安府办发[2008]61号《关于印发的通知》（以下简称为[2008]61号文件），明确：本次西城区规划范围内，对符合安置条件的失地农户，在同一规划集中安置点安置，实行有偿供地，地价为每平方米286元。安置的划地面积按照该户在规划区被征面积的多少确定。外迁和已转为国家工作人员的，不能享受本失地农户在安置点划地安置政策。根据该文件规定，被告周启成户因本次征收，可在政府划定的安置点有偿获得4个安置门面土地。2010年4月13日，原告与被告周启成协商，约定由原告向被告周启成购买以上安置门面中的两个，原告当即向被告周启成交付10000元订金。同年4月20日，原告作为乙方与甲方即被告周启成签订《合同协议书》，该合同约定的主要内容为：一、被告周启成将安置门面中的两个（占地面积120㎡）转让给原告，转让价款为230900元，原告预交订金10000元；原告在一个月内支付115450元（含订金）给被告周启成，余下的115450元，原告在2010年10月20日前一次性付清。二、原告负责交纳国家征拨该120㎡门面的一切费用。三、双方从签订合同之日起均不能反悔，无论任何一方反悔，均按合同法最高档次从重赔偿对方。四、抽签时被告周启成必须按时通知原告到指定地点，被告周启成必须配合原告办理过户手续（注：若四个门面统一一次性抽签，抽签后，双方再抽签一次确定门面位置）。被告周大炉在该合同在场人处签名按印。当日，原告即向被告周启成支付105450元。同年10月17日，原告又向被告周启成支付了105450元，双方口头约定尾款10000元待门面抽签时支付。2015年5月8日，原告向被告周启成支付了尾款10000元，以及两个门面的保证金34320元。被告周启成及其妻陈明珍向原告出具了房屋过户承诺书，承诺二人协助原告抽签后办理好房屋过户手续，若不协助配合，自愿承担一切法律责任。当日，被告周启成向安龙县土地储备中心交纳了土地出让金68640元。后被告周启成经抽签所得的四个门面序号为XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。2016年4月13日，被告周启成与安龙县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同的主要内容为：出让宗地编号为XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，总面积为240㎡，地点为安龙县栖凤街道办事处大坪社区西环安置点，出让宗地的用途为商业兼住宅用地，出让年限为50年，出让价款为68640元。在被告周启成将以上门面转让给原告的过程中，被告周大炉将另外两个门面出让给案外人马子泽。在被告周启成抽签后，原告与案外人马子泽就XXX号至XXX号门面自行协商，确定原告所得门面号为XXX号、XXX号。后原告要求被告周启成办理产权过户手续，被告周启成以其出让价过低、要求原告增加40000元出让款为由拒绝配合办理过户手续，双方为此发生争议，原告遂诉至本院，诉请同前。以上法律事实，有原告及二被告的陈述，原告提交的身份证（复印件），《合同协议书》，收条4张，门面保证金收据、房屋过户承诺书、接受申请书，《国有建设用地使用权出让合同》（复印件）、门面平面图（复印件）、抽签顺序号及现场规划地确认花名册（复印件）、安府函[2015]251号安龙县人民政府文件（复印件）、贵州省政府非税收入通用收据（手工）（复印件）、被告周启成的身份证（复印件）以及本院对马子泽的询问笔录等证据在卷印证，应予认定。本案争议焦点为：《合同协议书》的效力问题。本院认为，《合同协议书》是原告与被告周启成双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。理由是：原告与被告周启成签订的《合同协议书》，实际是关于被告周启成对其因失地而获得的划地安置门面的建设用地使用权的转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅是强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得相应证书或者没有经过政府批准的合同的法律后果。故根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，《合同协议书》系有效合同。同时，双方约定转让的门面已抽签确定，被告周启成已按国家政策交纳了土地出让金，又以其个人名义与安龙县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，故本案并不存在无权处分的情形，本院对被告周启成主张案涉门面土地系其家庭共有、未经过其他家庭成员的同意、合同无效的辩称不予支持。对于被告周启成提交的《分家协议》，从其与原告协商出让案涉门面土地时至开庭前，其并未向原告提出有该份协议的存在；庭审中，其也未申请该分家协议的涉及到的所谓的当事人、在场人出庭作证，故本院对该协议书的真实性不予采信。故被告周启成应按《合同协议书》的约定将XXX号、XXX号安置门面的建设用地使用权交付原告。对于原告要求被告周大炉履行合同义务的诉请，因被告周大炉并非合同当事人，不负相应义务，本院对原告的该项主张不予支持。同时，对于原告要求被告周启成赔偿其损失3000元的诉请，因原告未提交证据证明，《合同协议书》对此亦无约定，本院对原告的该项主张不予支持。据此，根据上述规定及理由，判决如下：一、被告周启成于本判决生效之日起十日内履行《合同协议书》的约定，将位于贵州省安龙县栖凤街道办事处大坪社区西环安置点XXX号、XXX号建设用地使用权交付给原告廖勇，并协助原告廖勇办理建设用地使用权变更登记手续。二、驳回原告廖勇的其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告周启成负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  赵匡灵二〇一六年十一月三日书记员  潘云梦