江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初1186号原告：江西省家电市场洪城灯饰广场，住所地：江西省家电市场3栋1-8、10号，组织机构代码：L2714299-2。经营者：龚桃花,女，1953年3月1日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区.委托代理人：罗家英，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。委托代理人：熊慧兰，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。被告:方清，男，1971年11月8日生，汉族，户籍所在地：江苏省无锡市惠山区.委托代理人：刘帝，江西红谷律师事务所律师。委托代理人：张永辉，江西红谷律师事务所实习律师。原告江西省家电市场洪城灯饰广场(以下简称洪城灯饰广场)诉被告方清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪城灯饰广场的经营者龚桃花及其委托代理人罗家英、熊慧兰，被告方清及其委托代理人刘帝、张永辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年12月28日签订了一份租赁店面合同，由原告提供江西省家电市场内2栋4#--6#三间店面给被告经营，被告起初能按合同约定履行自己的义务。合同期满后，双方虽然未续签订书面合同，但双方口头商定继续履行合同从2015年1月1日起至2015年12月31日止。2016年1月至2016年4月，被告拖欠原告租赁及各项费用56405元至今未付，原告多次找被告协商索讨并以书面形式通知被告要求其支付欠费，被告仍以种种理由拒付，原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至法院，请求依法判令被告支付原告店面租赁费56405元、承担逾期付款的滞纳金（按日千分之三算至付清欠款止）并承担本案诉讼费。原告提交了如下证据：证据一、原告的营业执照、组织机构代码，证明原告具备诉讼主体资格；证据二、租赁合同一份，证明原、被告双方签订过租赁合同，原告提供江西省家电市场内2栋4#--6#三间店面给被告经营，租赁内容没变，但是租金每年递增；证据三、2014年12月4日原告发给被告的缴费通知书一份，证明原告对租赁费一事按合同规定发了一份缴费通知书，被告在缴费通知书上签字，认可租金每年递增；证据四、原告方制作的被告欠缴原告的租赁费清单，证明截止2016年4月17日被告尚欠房屋租赁费66405元（该清单计算存在计算笔误，实际欠款计算结果应为66405元）。被告质证意见如下：对证据一的三性无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该租赁合同第三条明确了合同有效期为2012年1月1日至2012年12月31日且说明下次换签合同的时间截止为2012年11月30日至2012年12月5日，合同到期后双方未签订视为双方存在不定期租赁合同关系，而且合同的履行和租金的交付均是双方口头协商；对证据三的三性均有异议，该份证据并不是一个缴费通知，而是原告单方面的一个上涨租金的通知，原告在通知中约定了几个加租金的情形，对此被告方清只是在上面签了个名字，并没有签时间，并且关于合同约定的内容不清晰；对证据四的三性均有异议，该清单系原告方手写制作，对该清单显示的方清已付的租金总额没有异议。被告辩称：1、依据原告提供的已支付租金清单及被告提供的收条和银行转款凭证，陈富林在2016年3月18日出具的收条表述被告已付清2015年12月31日前的租金。2016年3月27日，被告通过江西银行信用卡，按照原告要求支付2016年1月1日-2016年4月17日的租金21800元，即被告已付清租金，不存在拖欠租金的问题。2、被告店铺所在的位置较为偏僻，原告2014年12月24日下发的租金上涨《通知》并不是为了真正上涨租金，而是为了“做给别人看”，其后实际履行的还是按照口头约定，3间店铺年租金为12万元，这点从被告分5次付清租金、陈富林出具“已交清2015年12月31日止店面租金”的收条可以明显看出。故《通知》已被双方口头约定变更，并且按照口头约定实际履行，原告以《通知》再去主张租金，明显不符合法律规定。3、被告已交清租金，也就不存在违约责任，且原告提供的租赁合同，有效期为2012年1月1日-2012年12月31日止，以一个失效的合同去主张违约责任明显违背客观实际。故原告主张违约责任毫无依据。综上，被告已付清租赁期间的所有租金，不存在违约情形，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交了如下证据：第一组证据：1.2015年2月12日，陈富林出具的收条；2.2015年5月5日，收据和中信银行信用卡对账单；3.2015年8月23日，收据和江西银行电子渠道行内转账回单；4.2016年3月3日，收据和江西银行信用卡对账单；5.2016年3月18日，陈富林出具的收条；6.江西银行信用卡对账单（2016年3月27日转账21800元）。证明：1.以上各笔款项数额与原告清单中的数额对应，证明被告已经支付租金的事实，详见《方清已支付的租金汇总表》；2.依据2016年3月18日陈富林出具的收条，被告已经付清2015年的租金，且用口头约定变更了通知的内容，即年租金仍为12万元；3.被告于2016年1月1日-4月17日向原告转账21800元是依照原告要求支付2016年1月1日-4月17日的租金，且原告有当时被告书写暂欠租金的欠条。第二组证据：证人皮某、张某的证人证言；证明：1.原、被告之间租赁店铺自2016年起变为两间；2.以前的租金为4万/间；3.2016年1月1日-4月17日的租金为21800元，且原告有被告出具的欠条。第三组证据：《江西省家电市场店铺租赁管理临时合同》；证明：被告与江西省家电市场有限公司签订租赁合同显明；同一间店铺在2016年4月18日-2016年12月31日总租金为27301元，这是由其地理位置较为偏僻决定的，所以原告主张过高的租金明显违背客观的事实。原告的质证意见如下：对第一组证据的三性没有异议，龚桃花对第一组第5份证据即2016年3月18日陈富林出具的收条发表补充质证意见称当时陈富林虽注明已交清店面租金，但是根据缴费通知被告是没有付清租金的；对第三组证据的三性均有异议，同原告方没有关系；证人皮某的证词不能证明被告想要证明的目的。庭审过程中，被告要求原告出示2016年3月22日方清向被告出具的一份21800元的借条作为被告方的举证材料，以证明被告于2016年3月18日与原告结清2015年所欠的房租后，又向原告出具了2016年1月至2016年3月的房屋租赁费21800元的欠条并在3月27日结清的事实。在庭审结束后组织双方对该份证据的质证过程中，原告主张该借条是被告针对方清与陈富林口头结算后确定的被告所拖欠2015年房租尾款金额而出具的，被告则主张是方清与陈富林经口头协商后确定的2016年1月至2016年3月的房屋租赁费金额。本案经过审理，本院确认了如下事实：原告洪城灯饰广场系龚桃花个人经营灯具批发零售的个体工商户，数年前向江西省家电市场有限公司承租了部分江西省家电市场的店铺并将其中部分店铺转租给他人经营，原告向江西省家电市场有限公司承租的店铺租赁合同期限至2016年4月17日止。2011年12月28日，龚桃花的丈夫陈富林作为原告洪城灯饰广场的委托代理人与被告方清签订《租赁合同》一份，约定原告提供江西省家电市场内2栋4#、5#、6#三套店铺租赁给被告经营灯具产品批发，合同自2012年元月1日至2012年12月31日止；租金、物业管理费、保安、卫生费合计112332元；合同到期前一个月需换签合同，下次换签合同的时间为2012年11月30日至2012年12月5日，换签合同时原告有权根据市场情况对租金、市场物业管理费、保安、卫生费进行调整。该合同还对双方权利义务、违约责任、争议解决办法等内容作了相应的约定。2012年12月31日该合同期满后，原、被告双方未续签书面的《租赁合同》，但双方继续维持了上述三套店铺的租赁关系，在2013及2014年度未产生租赁纠纷。2014年12月24日，原告向被告方清发出一份书面《通知》，要求对被告承租的三套店铺2015年度的租赁费在2014年租赁费的基础上上涨15%（即146431元整），并写明在2014年12月31日之前缴纳租金的每间店铺优惠3000元；如在2015年元月1日至元月5日之间缴纳租金的无优惠；元月5日至元月20日之间缴纳租金的，在2014年租赁费的基础上上涨20%（即152798元整）；如在2015年1月20日之后不缴纳租金的，按自动放弃承租权并终止合同。被告方清签收了该通知。此后，被告对2015年度的租赁费缴纳仍然是按前几个年度缴纳租金的惯例按季度转款给原告，分别于2015年2月12日、5月5日、8月23日以现金或转账方式向原告每次各支付3万元租金，2016年3月3日转账支付2万元，2016年3月18日支付1万元，上述五笔共计12万元的款项中，原告对2015年5月5日、8月23日、2016年3月3日的收款出具了盖有财务专用章的收款收据给被告，对2015年2月12日及2016年3月18日的收款由龚桃花的丈夫陈富林向被告出具了收条，其中陈富林在2016年3月18日的收条上注明“收到方清壹万元整，已交清2015年12月31日止店面租金”，该收条左下角还标注了一个“21800元”方框标记。2016年3月22日，被告方清写了一份借条给陈富林，内容为“房租贰万壹仟捌佰元整，至三月贰拾捌号付清”。2016年3月27日，被告方清通过转账方式向原告转款21800元。2016年3月31日，江西省家电市场有限公司与方清签订关于江西省家电市场内2栋5#一套店铺的《江西省家电市场店铺租赁管理临时合同》，将2栋5#店铺出租给被告经营，租赁期限自2016年4月17日至2016年12月31日止。2016年4月17日，原、被告之间的店铺租赁关系实际终止。此时原告要求被告按2014年12月24日所发《通知》内容执行2015年度及2016年元月1日至4月17日的租赁费标准补交房租66405元，被告则称已与原告达成口头协议并已按约定结清了2015年度租赁费12万元及2016年元月1日至4月17日的租赁费21800元，已不欠原告房租。庭审时，原、被告双方各执己见，致本案无法调解。上述事实，有原、被告向法庭提交的证据及庭审笔录所证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原、被告就江西省家电市场内2栋4#、5#、6#三套店铺形成租赁关系多年，2015年1月1日之前并无纠纷，本次诉讼争议的焦点主要在于双方对租赁店铺2015年租金标准没有明确约定。2011年12月28日，原、被告签订了关于江西省家电市场内2栋4#、5#、6#三套店铺《租赁合同》，该合同期满后双方未按合同约定续签，形成不定期的租赁关系，2013、2014年度对租金是否调整均是采取口头协商方式处理且并未产生纠纷。原告虽然在2014年12月24日向被告发出2015年要上涨租金的通知，但实际履行中被告仍按前几个年度缴纳租金的标准和惯例按季度转款3万元给原告，对此原告非但未及时提出异议，也未按2014年12月24日的通知内容提出终止租赁合同，反而在2016年3月18日被告缴纳第四季度的最后一笔租金1万元时由陈富林在收条上注明“收到方清壹万元整，已交清2015年12月31日止店面租金”，综合原、被告提交的证据，庭审时被告方辩称“租赁双方经口头协商确定2015年度租金仍为12万元，2016年1月1日至4月17日的租金经与陈富林口头协商确定为21800元”的内容可信度较高；原告主张其2016年3月27日收到被告方清转账支付的21800元系双方协商确定的2015年度租赁费尾款的证据不足，本院不予支持；对原告要求被告按2014年12月24日其发给被告上涨租金的通知内容计算2015年1月1日至2016年4月17日期间店铺租赁费的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告江西省家电市场洪城灯饰广场的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费1210元，由原告江西省家电市场洪城灯饰广场承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  吴胜辉人民陪审员  邓冬林人民陪审员  万康康二〇一六年十一月十三日书 记 员  林美妹