广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初3497号原告：东莞市骏卓五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇路东社区凤凰南路，组织机构代码为07788187-0。法定代表人：陈泗海，该公司总经理。委托代理人：袁雪祝，广东华文律师事务所律师。被告：刘娟，女，汉族，1985年12月6日出生，住广东省佛山市顺德区，委托代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托代理人：张海珊，广东君政律师事务所实习律师。第三人：东莞富图五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇路东社区，组织机构代码为56825877-6。法定代表人：陈泗海。原告东莞市骏卓五金制品有限公司（以下简称骏卓公司）诉被告刘娟，第三人东莞富图五金制品有限公司（以下简称富图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭，适用普通程序进行审判，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告骏卓公司的委托代理人袁雪祝，被告刘娟及其委托代理人罗海龙、张海珊到庭参加诉讼。第三人富图公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏卓公司诉称：2014年3月4日，第三人富图公司与被告刘娟补签一份《租赁合同》，就被告承租第三人C栋三楼左侧（编号C3-1）1800平方米厂房用于塑胶及五金电镀生产事宜达成一致。合同约定厂房每月租金90000元，水费、电费、排污费等按标准另行支付，被告自行投资，自负盈亏，应在每月5号前缴纳当月租金及上个月水电费，逾期每日按0.2%加收补偿金。因政策调整及协商一致，原告骏卓公司实际承继了第三人的合同权利义务，包括被告在内的C栋所有租户都向原告履行缴纳租金等义务。2015年8月22日，被告因拖欠工人工资，导致C3-1车间工人集体罢工，并围堵原告工厂大门、办公室。后经协商，原告骏卓公司先行垫付谭青华等工人工资人民币300000元。被告亦出具《承诺书》，确认原告垫付工人工资300000元的事实，并承诺在2015年9月21日全额还清原告所垫付的费用，逾期未还清的，C3-1车间的机器设备等固定资产由原告变卖处置，且被告将及时付清因经营C3-1车间所产生的债务。期限届满后，被告刘娟非但未兑现其承诺，反而煽动其所有供应商起诉原告及第三人。2015年10月15日，原告发函要求被告及时搬走车间的机器设备，将C3-1车间腾空交还给原告使用，但被告至今未将车间腾空给原告使用。截至2015年10月15日，被告尚欠原告厂房租金225000元、水电费163380元及排污费、材料费等198829元。此款经原告多次催讨，但至今未果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付2015年8月1日至2015年10月15日期间的租金225000元及违约金；2.被告向原告支付2015年7月1日至2015年8月30日期间的水电费163380元及违约金；3.被告向原告支付2015年7月1日至2015年8月30日期间的排污费及材料费198829元及违约金；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告骏卓公司变更其诉请为：1.被告向原告支付2015年8月1日至2015年10月15日期间的占有使用费225000元；2.被告向原告支付2015年7月1日至2015年8月30日期间的水电费163380元；3.被告向原告支付2015年7月1日至2015年8月30日期间的排污费及材料费198829元；4.本案诉讼费由被告承担。被告刘娟辩称：租赁合同的相对方是答辩人和第三人，因此原告的诉讼主体不适格，应驳回原告起诉；案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故本案《租赁合同》为无效合同，应先将本案交给行政机关处理；答辩人只使用了案涉厂房中的1300平方米，另外500平方米由其他人在使用；答辩人已支付租金至8月17日，后原告停水停电，把答辩人赶走，故答辩人不应支付8月17日之后的费用。第三人富图公司未向本院提供任何书面意见。经审理查明：2014年3月4日，第三人富图公司作为甲方，被告刘娟作为乙方，签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意出租厂房给乙方作为塑胶及五金电镀经营使用，出租场地位于虎门镇路东社区凤凰山工业区东莞富图五金制品有限公司C栋三楼左侧，建筑面积1800平方米，租金为50元每平方，合计每月厂房租金为人民币90000元；承租期为二年，即从2014年2月15日起至2016年2月14日止，免租期为2个月；水费单价含管道费、损耗费，按乙方的实际使用量收取人民币每立方4元，电费单价分担变压器线路、社区公共照明费，平均价暂为每度人民币1.2元，按乙方的实际使用量收取乙方的电费，工业废水必须分流为七种废水，废水以每立方人民币15元作为甲方给予专业处理公司进行废水处理费；乙方需向甲方提前预交两个月厂房租金180000元，水电费及员工工资押金70000元作为保证金，此保证金在租赁期满后且乙方在办理完各项手续及支付完甲方各项费用后3天内无息退还；乙方加工、生产经营所发生的税务款项、财务纠纷、劳动纠纷等均需自行负责；乙方每月5日前准时交纳当月的租金及上月费用给甲方，过期每日按0.2%加收补偿金，若租赁金一个月内未缴清，甲方有权解除合同，乙方所缴的保证金不予退还，归甲方所有，甲方并有权追索乙方其他违约金。合同签订后，被告刘娟于2014年3月19日向第三人富图公司缴纳了厂房押金250000元。2014年6月16日，原告骏卓公司与被告刘娟签订了一份《使用污水处理设施保证金协议》，并于2014年7月17日向原告骏卓公司缴纳了管道押金179550元。2015年6月30日，被告刘娟又向原告骏卓公司缴纳了废水处理费押金59850元。另查明，被告刘娟于2015年8月17日停止经营，原告骏卓公司于2015年8月22日替被告刘娟垫付了工人工资300000元。原、被告双方一致确认被告刘娟已缴纳2015年8月份的租金53000元，尚拖欠2015年8月份的水电费46000元、排污费和材料费24000元。被告刘娟主张其仅使用了案涉租赁物其中的1300平方米，另外500平方米系案外人丁荣顺在使用。原告骏卓公司则主张系被告刘娟转租给案外人丁荣顺，但确认案外人丁荣顺自2015年9月起每月有向原告骏卓公司缴纳租金23000元，原告骏卓公司亦同意该部分费用在其诉请的占有使用费当中予以扣除。另查明，原告骏卓公司向本院提交了一份第三人富图公司出具的《情况说明》，记载：关于东莞市骏卓五金制品有限公司诉刘娟租赁合同纠纷两案，涉案厂房C栋在与刘娟签订合同时，环保排污许可证件尚未审批，故先以我司的名义与刘娟签署合同，后C栋厂房环保排放许可证件审批至东莞市骏卓五金制品有限公司名下，并且也是由东莞市骏卓五金制品有限公司与房东重新签订租赁协议，故包括刘娟在内的所有租户实际上是与东莞市骏卓五金制品有限公司存在租赁合同关系，合同权利义务也实际是由东莞市骏卓五金制品有限公司受让、享有。原告骏卓公司据此主张其为案涉厂房的实际出租人，有权作为原告提起本案诉讼。另查明，被告刘娟提交一份录音，据此主张其于2015年8月24日前往原告骏卓公司处，与原告骏卓公司的工作人员协商涉案C3-1车间的善后事宜，并明确提出要求搬走案涉租赁物内的机器设备，但被拒绝。由于被告刘娟未提交该录音的原始载体，原告骏卓公司对该录音的真实性不予认可。2015年9月9日，被告刘娟发函给原告骏卓公司，要求搬走涉案租赁物内的机器设备，原告骏卓公司以被告刘娟未付清垫付的工人工资为由，不同意被告刘娟搬离的请求。2015年9月28日，根据案外人东莞市威隆电镀设备有限公司的申请，本院依法查封、扣押了案涉租赁物内的机器设备。2015年10月10日，原告骏卓公司发函给被告刘娟，要求被告刘娟于2015年10月15日前将案涉厂房内的机器设备及原材料尽快搬离，将厂房腾空给原告骏卓公司，但被告刘娟至今未将案涉厂房内的机器设备及原材料搬走。另查明，案涉厂房未取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有原告提交的《情况说明》、《租赁合同》、《使用污水处理设施保证金协议》、《承诺书》、费用清单、通知、查封扣押清单，被告提交的QQ聊天记录、支票、转账凭证、录音，当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得《建设工程规划许可证》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉《租赁合同》应认定为无效。对于原告骏卓公司的主体资格问题，第三人富图公司确认原告骏卓公司为案涉租赁物的实际出租人，被告刘娟在合同履行过程中亦向原告骏卓公司缴纳押金及租金，并在其出具的《承诺书》中确认原告骏卓公司为实际出租人，故本院依法认定原告骏卓公司已承继了案涉《租赁合同》所有的权利和义务，有权作为原告提起本案诉讼。另，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告刘娟实际占有并使用了案涉租赁物，应按照合同约定的租金标准向原告骏卓公司支付案涉租赁物的占有使用费。被告刘娟主张其于2015年8月24日向原告骏卓公司提出要搬离涉案厂房遭到拒绝，但提交的录音并非原始载体，且原告骏卓公司对此不予认可，故对于被告刘娟的主张，本院依法不予支持。被告刘娟于2015年9月9日发函给原告骏卓公司要求搬离涉案厂房，原告骏卓公司不予准许，此时案涉厂房被占用的责任应由原告骏卓公司自行承担，故原告骏卓公司诉请的占有使用费应自2015年8月1日起，计算至2015年9月9日止。原告骏卓公司确认被告刘娟已缴纳2015年8月份租金53000元，且同意自2015年9月份起按照67000元每月的标准计算占用使用费，故被告刘娟应向原告骏卓公司支付2015年8月份的占有使用费37000元以及2015年9月份的占有使用费20100元，共计57100元。对于原告骏卓公司诉请的水电费、排污费及材料费，双方一致确认被告刘娟尚拖欠2015年8月份的水电费46000元、排污费和材料费24000元，对此本院依法予以确认，被告刘娟应向原告骏卓公司支付上述费用，对原告骏卓公司超过上述标准的诉请，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、限被告刘娟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市骏卓五金制品有限公司支付厂房占有使用费57100元；二、限被告刘娟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市骏卓五金制品有限公司支付水电费46000元；三、限被告刘娟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市骏卓五金制品有限公司支付排污费和材料费24000元；四、驳回原告东莞市骏卓五金制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9672元（原告已预交），由原告东莞市骏卓五金制品有限公司负担7579元，由被告刘娟负担2093元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一六年十一月八日书 记 员  丁紫茵谢鹏