贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔23民终443号上诉人（原审被告）：黔西南州凯达物业有限责任公司。住所地：贵州省兴义市花月小区**栋*单元*楼*号。法定代表人：黄杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周鸿飞，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：李敬，女，1977年2月2日生，彝族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被上诉人（原审第三人）：兴义市凯丽商贸有限公司。住所地：贵州省兴义市盘江路**号。法定代表人：杜湘春，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：黔西南州翔宇房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市桔山新区桔丰路。法定代表人：汪兴宋，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：汪兴宋，男，1967年1月24日生，汉族，黔西南州翔宇房地产开发有限公司法定代表人，住贵州省兴义市。被上诉人（原审第三人）：周磊，男,1987年9月29日生，汉族，贵州省农村信用联社望谟农村信用合作联社员工，住贵州省兴义市。上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人李敬、兴义市凯丽商贸有限公司（以下简称凯丽公司）、黔西南州翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇公司）、汪兴宋、周磊委托合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2014）黔义民初字第02720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判凯达公司不承担责任或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。首先，《商铺委托管理协议》属上诉人与被上诉人李敬签订，被上诉人翔宇公司不是合同当事人，不享有《商铺委托管理协议》合同权利，也不承担合同义务，故翔宇公司没有要求李敬认可其与凯丽公司签订的《商场租赁合同》的权利，《商场租赁合同》对李敬没有约束力。虽然《商铺委托管理协议》有上诉人或翔宇公司就商铺出租所签订合同对李敬有约束力的约定，但该约定是转委托的约定，即上诉人可以转委托翔宇公司对外出租房屋，李敬有义务认可转委托行为，上诉人也有权利要求其认可转委托行为，但上诉人并未委托翔宇公司出租房屋，故翔宇公司未经上诉人同意擅自出租商铺给凯丽公司的行为为无权处分，《商场租赁合同》对上诉人及李敬均没有约束力。其次，《商场租赁合同》约定凯丽公司应在商铺正式竣工并交付后30日内与上诉人签订正式租赁合同，翔宇公司必须经产权业主认可，凯丽公司签订《商场租赁合同》时明知翔宇公司无处分权，而李敬至今不认可该《商场租赁合同》，故《商场租赁合同》无效，凯丽公司应向李敬承担赔偿责任；2、一审证据不足，适用法律错误。首先，一审认为李敬向翔宇公司购买商铺时，与翔宇公司签订商品房买卖合同，同时与上诉人签订商铺委托管理协议证据不足，李敬起诉时自己陈述购买房屋后又与上诉人签订《商铺委托管理协议》。其次，认定《商铺委托管理协议》实质是翔宇公司附带的促销手段也没有相关证据。第三，李敬向翔宇公司购买商品房是基于买卖合同关系，上诉人与李敬之间是委托合同关系，上诉人向李敬收取物业管理费是物业服务合同关系，一审将三种关系混淆在一起不符合法律规定。3、上诉人一审答辩的主要理由是《商铺委托管理协议》并未实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，翔宇公司并未将房屋交付给李敬，而是直接将房屋出租给凯丽公司，故李敬并未将房屋交付给上诉人，上诉人自然无从履行委托合同。一审在没有证据证明李敬有交付房屋给上诉人的情况下，认定《商铺委托管理协议》已实际履行认定事实不清。4、一审适用法律错误。一审以上诉人从《商铺委托管理协议》中受益为由在没有法律规定的情形下判决上诉人承担连带责任适用法律错误。5、一审判决违反法定程序。李敬一审仅起诉要求上诉人及凯丽公司承担责任，一审只是追加翔宇公司及汪兴宋作为第三人参与诉讼，庭审中李敬也未要求翔宇公司、汪兴宋承担责任，一审判决翔宇公司承担支付租金及利息的责任，汪兴宋承担连带责任，超出了李敬的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。6、上诉人与李敬签订的《商铺委托管理协议》并未实际履行，应驳回李敬对上诉人的诉讼请求，凯丽公司无合同依据适用李敬的商铺已构成侵权，应向李敬承担侵权责任。翔宇公司及汪兴宋则应将取得的不当利益返还给凯丽公司。李敬、凯丽公司、翔宇房公司、汪兴宋、周磊二审未答辩。被上诉人李敬向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告黔西南州凯达物业有限责任公司签订的《商铺委托管理协议》；2、判令被告黔西南州凯达物业有限责任公司按《商铺委托管理协议》的约定向原告支付2014年5月1日起至合同实际解除之日的租金（截至2014年10月31日止的租金12009.6元）；3、判令被告按人民银行同期贷款利率的130%支付拖欠租金的利息至实际清偿之日止（截至2014年9月30日为317.5元）；4、判令第三人凯丽商贸有限公司对前述款项承担连带责任，并在2014年10月31日前履行腾房义务；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月29日李敬与翔宇公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于兴义市××路××明珠商住楼××号商铺，面积为50.04㎡。后李敬又与凯达公司签订《商铺委托管理协议》，约定：委托期限2012年5月1日至2022年4月30日，租金每月每平方米40元，每年11月30日前支付该年11月1日至下一年4月30日的租金，每年5月31日前支付该年5月1日至10月31日的租金。委托管理期间，凯达公司或翔宇房地开公司就该商铺出租所签订的合同对李敬具有约束力，李敬须遵守凯达公司或翔宇公司与承租人签订的租赁合同，不得干涉承租人的经营。2012年5月22日，翔宇公司将李敬购买商铺在内的翔宇明珠1-4层商铺（除1-13、1-21号商铺）出租给凯丽公司经营，租金为3680000元，约定从第三年开始以5%递增租金。凯丽公司将租金支付给了翔宇公司，翔宇公司将2014年4月30日前的租金支付给了李敬。2014年5月12日，翔宇公司向凯丽公司出具了支付租金账户变更告知函，通知凯丽公司将下一年度租金3920180元支付到户名为汪兴宋的中国工商银行黔西南州分行神奇路支行和贵州农村商业银行的账户内。2014年6月10日，凯丽公司分三次向汪兴宋的工行个人账户内共计转款1000000元，同日分两次从凯丽公司法定代表人杜湘春个人账户向汪兴宋工行个人账户共计转款1530180元；次日凯丽公司又向汪兴宋工行个人账户转款390000元，凯丽公司及杜湘春共计支付给翔宇公司租金2920180元，还有1000000元的租金未支付。在诉讼期间，凯丽公司向部分业主支付了2014年11月1日至2015年4月30日的租金。一审法院认为，委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理委托事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除合同。原告李敬请求解除与被告凯达公司签订的《商铺委托管理协议》，被告表示同意解除，对原告的这一诉请求予以支持。委托管理协议上第二条约定：“在委托管理期间，凯达公司或翔宇公司就该商铺出租所签订的合同对李敬具有法律约束力，李敬须遵守凯达公司或翔宇公司与承租人签订的租赁合同”。故翔宇公司与凯丽公司签订的租房合同对原告李敬具有约束力。翔宇公司收取租金后，只将2014年5月前的租金转付给原告。凯丽公司按翔宇公司的指示将部分租金转入汪兴宋的个人账户，而翔宇公司、汪兴宋均未提供证据证实翔宇公司、汪兴宋已将租金转付给原告李敬，故翔宇公司应2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金支付给原告。虽然翔宇公司通知凯丽公司将租金支付到汪兴宋的个人账户，但因汪兴宋是公司法定代表人，有权掌管和使用公司公章，且汪兴宋已收到凯丽公司支付的部分租金，但并未提供证据证实已经将租金转付给原告，且将公司经济业务转入个人账户不符合法律规定，故汪兴宋应当对翔宇公司欠原告李敬的租金承担连带清偿责任。原告李敬向翔宇公司购买商铺时，与翔宇公司签订商品房买卖合同，同时与被告凯达公司签订了商铺委托管理协议，该商铺委托管理协议实质上作为翔宇公司售房时所附带的促销手段，对商铺销售有积极作用；被告凯达公司作为该商铺的物业管理单位，可以收取物业管理费，该协议约定凯达公司或翔宇公司就该商铺出租所签订的合同对李敬具有约束力，凯达公司及翔宇公司均有权将原告李敬的房屋出租。凯达公司及翔宇公司均从该委托管理协议中受益，故被告凯达公司关于“该委托合同没有明确约定受托人报酬，该合同系无偿的委托合同，凯达公司不承担责任”的辩解不成立。被告凯达公司应当对翔宇公司所欠原告的租金承担连带清偿责任。原告与翔宇公司虽然未约定违约金，但翔宇公司、汪兴宋、凯达物业未按时向原告支付租金，给原告造成了一定损失，故翔宇公司、汪兴宋、凯达公司应当向原告支付所欠租金的利息损失。原告要求凯丽公司承担支付租金的责任并履行腾房义务的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，不属于委托合同审理范畴，应另案解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百一十条的规定，判决：一、解除原告李敬与被告黔西南州凯达物业有限责任公司于2012年12月13日签订《商铺委托管理协议》。二、第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司向原告李敬支付2014年5月1日至2014年10月31日的租金12009.6元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率，从2014年5月1日计算至给付完毕之日止）。三、由被告黔西南州凯达物业有限责任公司、第三人汪兴宋对第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司所欠原告李敬2014年5月1日至2014年10月31日的租金12009.6元及利息承担连带清偿责任。四、第三人兴义市凯丽商贸有限公司、周磊不承担责任。五、驳回原告李敬的其余诉讼请求。诉讼费708元（案件受理费108元，公告费600元）由被告黔西南州凯达物业有限责任公司、第三人黔西南州翔宇房地产开发有限公司、汪兴宋共同承担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明基本一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人凯达公司在本案中是否应承担责任。关于上诉人凯达公司所提《商场租赁合同》对上诉人凯达公司无约束力，不应承担责任，《商场租赁合同》因未得到李敬认可故应为无效合同的上诉理由，根据审理查明的事实，被上诉人李敬于2011年11月29日与翔宇公司签订《商品房买卖合同》，购买位于兴义市××路××明珠商住楼××号商铺后，后又与凯达公司签订了《商铺委托管理协议》，协议明确李敬购买的翔宇明珠商住楼3-29号商铺委托凯达公司进行出租管理，且凯达公司或翔宇公司与承租人签订的出租合同均对李敬具有约束力。在实际履行合同过程中，作为承租方的凯丽公司按照其与翔宇公司签订的《商场租赁合同》履行了向翔宇公司支付租金的义务，商铺所有权人李敬也接收了翔宇公司转交的部分租金，结合《商铺委托管理协议》中凯达公司及翔宇公司与承租人签订的出租合同对李敬具有约束力的约定，应视为李敬对翔宇公司与凯丽公司签订的《商场租赁合同》的认可，且该《商场租赁合同》已经实际履行，在履行过程中，凯达公司及李敬并未提出异议，故一审判决上诉人承担连带责任并无不当。关于上诉人凯达公司所提一审违反法定程序的上诉理由，一审系根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法追加翔宇公司、汪兴宋、周磊作为第三人参加本案诉讼，根据查明的事实，翔宇公司、汪兴宋本人均收取了部分凯丽公司交纳的商铺租金，之后未将租金转交给业主李敬，故一审判决翔宇公司、汪兴宋对未返还租金承担连带责任并无不当。综上所述，凯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 鹏审 判 员  谢 娟代理审判员  陈玉萍二〇一六年十一月十一日书 记 员  王 兰