广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1907号上诉人（原审被告）：叶振捷，男，汉族，1968年8月26日出生，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：叶某。法定代理人：黎敏丽，系叶振捷妻子，系叶某母亲。被上诉人（原审原告）：清远市荣泰物业管理有限公司，地址：清远市新城北江一路帝豪二座二层01号商铺。法定代表人：邱修平，执行董事。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。上诉人叶振捷、叶某因与被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司（以下简称“荣泰公司”）物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,叶振捷、叶某是清远市清城区××栋×房屋及A2幢1B－35、36号车位的所有人。2009年8月11日，叶振捷、叶某与清远市汇业物业管理服务有限公司（简称汇业公司）签订《锦江豪苑前期物业管理服务协议》一级《锦江豪苑业主车位适用手册》，委托汇业公司对锦江豪苑小区实行物业管理、提供物业服务。后叶振捷、叶某与汇业公司先后办理了收楼手续，并在《收楼手续书》及《锦江豪苑业主资料登记表》上签名，《收楼手续书》由汇业公司及樵顺房地产公司加盖公章。2008年7月16日，清远市樵顺房地产开发有限公司(简称樵顺公司)与荣泰公司签订《物业管理委托合同》，由荣泰公司对锦江豪苑物业实行物业管理，委托管理期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2009年12月30日，樵顺公司与荣泰公司签订《委托函》，其中第五条约定“原樵顺房地产公司与汇业公司签订的《物业管理委托合同》从2009年12月31日起终止履行”，第六条约定“原业主与汇业公司签订的《前期物业管理服务协议》自2010年1月1日起合同关系自然转为与清远市荣泰物业管理有限公司的委托管理关系”。《委托函》上樵顺公司、荣泰公司、汇业公司均有签章，法定代表人亦有签名。自2011年4月份起，叶振捷、叶某认为物业管理收费违反法律规定，无再交纳管理费。荣泰公司认为自2010年1月1日起，其已对锦江豪苑小区提供了物业管理服务，叶振捷、叶某逾期不交纳管理费已损害了其利益，遂于2013年7月23日向清远市清城区人民法院起诉，要求叶振捷、叶某支付物业管理费10571.12元、自用水费、垃圾费及水电公摊费3309.12元，违约金4598.44元，合共18478.68元。清城区人民法院于2013年10月16日作出(2013)清城法民初字第1707号民事裁定书，以荣泰公司与叶振捷、叶某之间不存在物业服务合同关系，荣泰公司并非适格荣泰公司为由，驳回荣泰公司的起诉。荣泰公司不服，向清远市中级人民法院提出上诉，清远市中级人民法院于2014年3月20日作出(2014)清中法立民终字第23号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。荣泰公司不服，遂向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2014年11月28日作出(2014)粤高法立民提字第13号民事裁定书，以荣泰公司属于与本案有直接利害关系的法人，其作为本案荣泰公司主体适格为由，裁定:一、撤销广东省清远市清城区人民法院(2013)清城法民初字第1707号裁定和广东省清远市中级人民法院(2014)清中法立民终字第23号民事裁定;二、指令广东省清远市清城区人民法院对本案进行审理。此外，荣泰公司主张其与汇业公司及叶振捷、叶某之间的关系属于债权债务关系，并认为其在2009年12月30日将《委托函》进行公示等同于通知了债务人即本案叶振捷、叶某，权利转让即可成立。叶振捷、叶某认为其与荣泰公司之间不存在物业服务合同关系，荣泰公司以上述理由取代汇业公司在物业管理服务协议中的相对方没有事实和法律依据。另查明，根据叶振捷、叶某与汇业公司签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》第四章约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米;公用水电费按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173)号分摊;物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务;车位维护费小车50元/车位/月。第六章第二十五条还约定:逾期缴纳物业管理费和专项维修资金的，可按有关法律规定每日加收欠缴金额的千分之一的滞纳金。再查明，清远市清城区发展改革和物价局于2013年8月13目同意荣泰公司按1.2元/m2每月的标准收取住宅物业服务费。根据荣泰公司的证据显示，清远市人民政府办公室于1997年12月31目作出《关于市区居民卫生清洁服务和收费问题的通知》清府办[1997]25号，调整市区居民卫生清洁服务费标准为每月8元/户，并坚持“谁服务、谁收费”的原则。2008年3月24日，清远市物价局作出《关于开征市区城市生活垃圾处理费的通知》清市价[2008]35号，决定自2008年4月1日起对市区居民按每月2元/户的标准征收市区城市生活垃圾处理费。叶振捷、叶某向原审法院提供了清远市物价局清市价[2008]108号文件，根据该文件规定，市区居民住宅小区室内自购车位收费为40元/月;对此，荣泰公司庭后提交了书面情况说明，认可其对收取的车位管理费曾由每个50元/月调整至每个40元/月。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中荣泰公司与樵顺公司签订的《物业管理委托合同》及《委托函》约定樵顺公司已将锦江豪苑小区委托荣泰公司进行物业管理、提供物业服。故本案叶振捷、叶某作为业主，虽与荣泰公司没有直接签订书面的物业服务合同或协议，但其所居住的小区接受了荣泰公司提供的物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系，故叶振捷、叶某应按照前期物业管理服务协议约定的费用标准向荣泰公司支付物业管理费及其他费用。庭审中，叶振捷、叶某认可其从2011年4月起未支付物业管理费，叶振捷、叶某每月物业管理费277.54元(231.28m2x1.2元/m2)；车位维护费部分，虽协议中约定小车的车位维护费为50元/月，但叶振捷、叶某对此提出异议，并向原审法院提供了清远市物价局清市价[2008]108号文件，根据该文件规定，市区居民住宅小区室内自购车位收费为40元/月，叶振捷、叶某自购2个车位，应每月向荣泰公司支付车位管理费共80元，至2015年7月，叶振捷、叶某拖欠物业管理费、车位管理费共18592.08元(357.54元×52个月)。至于荣泰公司主张的违约金，叶振捷、叶某以荣泰公司的收费标准存在违法抗辩其应缴交物业管理费义务，经查，荣泰公司按每个车位50元/月的标准收取车位管理费确是超出了清远市物价局的相关规定，荣泰公司在费用收取过程中存在过错，基于此，原审法院酌定违约金以叶振捷、叶某每月实际拖欠的物业管理费为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计付;同时，叶振捷、叶某应在每月5日前履行物业管理费的缴交义务，现其未按时交纳，违约金自2011年4月6日起计付。另外，叶振捷、叶某欠付自用水费3469.82元、垃圾费520元(10元/月x52个月)、水电分摊费2344.95元，合共6334.77元，有荣泰公司提交的欠费明细表为证，原审法院予以确认，故对于荣泰公司主张叶振捷、叶某支付自用水费、垃圾费、水电分摊费共6894.77元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。至于叶振捷、叶某抗辩称垃圾费收费标准不合法，荣泰公司已向原审法院提供了其收取垃圾费等相关费用的规章规定以及自用水费、水电分摊明细表，在叶振捷、叶某无提交相反证据足以推翻的情况下，应对此承担举证不利的法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，于2016年5月31日作出（2013）清城法民初字第1707号民事判决：一、叶振捷、叶某应于本判决生效之日起10日内向清远市荣泰物业管理有限公司支付物业管理及车位管理费共18592.08元及违约金(违约金自2011年4月6日起以每月实欠金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款实际付清之目止);二、叶振捷、叶某应于本判决生效之日起10日内向清远市荣泰物业管理有限公司支付自用水费、垃圾费及水电公摊费6334.77元;三、驳回清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费807元，由清远市荣泰物业管理有限公司负担18元，叶振捷、叶某负担789元。宣判后，叶振捷、叶某不服，向本院提起上诉，请求:一、判决驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实和理由如下：一、原判决事实不清，适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据此规定，前期物业服务合同是指建设单位(樵顺公司)与物业服务企业(荣泰公司)签订的合同。在本案中，樵顺公司与荣泰公司签订的《物业管理合同》中约定，荣泰公司方只能够按照建筑面积每月1.20元/㎡的标准向叶振捷、叶某收取物管费用，同时约定了按照物价部门核定的标准向叶振捷、叶某收取车位物管费，但从来没有约定荣泰公司可以向叶振捷、叶某收取有关共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养产生的水电费、维护费等费用，即荣泰公司主张向叶振捷、叶某收取的水电分摊费用。然而判决并没有适用此合同，而是适用了原汇业物业公司与叶振捷、叶某签订的《物业管理合同》。在第一份合同里，合同主体是建设单位与荣泰公司;第二份合同里，合同主体是汇业物业公司与叶振捷、叶某。因此，原审判决适用了第二份合同是错误的，应适用第一份合同。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规部门规章规程，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”同时《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2011]49号)第7条规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”根据以上规定，叶振捷、叶某认为荣泰公司应严格执行与樵顺公司签订的前期服务合同(即荣泰公司向法庭提交的《物业管理委托合同》)的约定，在向叶振捷、叶某收取每月1.20元/m2的物业费用及按物价部门核准的每月40元/个的车位明管费后，不能够将共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养产生的水电费、维护费等费用分摊给各业主。由于荣泰公司、叶振捷、叶某之间没有签订任何的物业服务合同，对物业费用的收取标准无特别约定，因此荣泰公司只能在现行的法律、法规和部门规章的规定的前提下，公平合理地收取费用。其理由如下:(1)国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知(发改价格[2007]2285号)第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”第九条：“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障输业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。”(2)《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价[2010]1号)第十三条：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(三)物业管理区域绿化养护费用;(四)物业管理区域清洁卫生费用;(五)物业管理区域秩序维护费用;(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(七)办公费用;(八)管理费分摊;(九)物业服务企业固定资产折旧;(十)经业主同意的其它费用。”《清运市物业服务收费管理实施细则》第十一条同样规定了与《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价[2010]1号)第十二条相同的内容。3、原审判决叶振捷、叶某向荣泰公司支付延迟交纳物业费的违约金是无法律依据的。荣泰公司、叶振捷、叶某双方无签订物业服务合同，无对违约金的计付标准作出约定，而且荣泰公司在本案中存在过错(原判决认定荣泰公司在车位管理费的收费中违规收取每个车位50元/月车位管理费)，因此荣泰公司要求叶振捷、叶某支付违约金无法律依据。综上所述，荣泰公司所收取的物管费用的物业服务定价成本包括了他向法院要求叶振捷、叶某承担的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养产生的水电费、维护费等费用，同时荣泰公司的物业服务成本或者物业服务支出应当包括上述费用。因此，荣泰公司在收取每月1.20元/m2的物业费用及按物价部门核准的每月40元/个的车位物管费后，需在物业服务成本里列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养产生的水电费、维护费等费用。显然荣泰公司将荣泰公司及开发商办公生活等水电费用和所有共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养等一系列的水电费、维护费等，每月分摊到锦江小区的每位业主，是违规收费，乱摊派，其行为缺乏法律依据。因荣泰公司在本案中存在过错，因此荣泰公司要求叶振捷、叶某支付违约金无法律依据。二、荣泰公司起诉主体不适格。荣泰公司、叶振捷、叶某之间无合同关系，叶振捷、叶某的物业合同相对方是清远市汇业物业管理服务有限公司，荣泰公司无权以物业服务合同起诉我方，荣泰公司、叶振捷、叶某双方没有签订物业服务合同，叶振捷、叶某认为荣泰公司通过公示方式取得的物业服务合同依法不能成立，其理由如下：1、2009年12月31日至2010年1月6日期间，叶振捷、叶某及小区业主没有在小区的公告栏里见过荣泰公司向法庭提供的证据3即:物业公司变更委托函的公告。在这里我方征集了锦江业主的证明。荣泰公司的证据3为自行编造的，不具合法性、真实性。假设开发商及荣泰公司张贴了公告，但公告的委托函也对叶振捷、叶某及小区业主没有法律约束力。因为该委托函并不是叶振捷、叶某作为业主与荣泰公司之间的物业服务合同的法律关系，也未涉及物业服务合同双方的权利义务内容，而是荣泰公司与樵顺公司之间的委托管理关系，所以对叶振捷、叶某而言是无效的。2、荣泰公司在本案中向法庭提供了三份合同。第一份合同:2008年7月16日，荣泰公司与樵顺公司签订《物业管理委托》双方约定樵顺公司将小区交荣泰公司管理，委托管理期限自2009年1月1日至2011年12月31日止。荣泰公司与樵顺公司的法律关系是委托管理关系。第二份合同:2009年12月30日，荣泰公司、汇业物管公司、樵顺公司签订《委托函》，三方约定樵顺公司将小区物业交荣泰公司管理，委托管理期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。同时，樵顺公司终止与汇业物管公司签订的《物业管理委托合同》的履行。这份《委托函》对樵顺公司及荣泰公司来说是一份物业委托合同，双方的法律关系是委托管理关系;对樵顺公司及汇业物管公司来说，这是一份《解除物业管理委托合同》，双方的法律关系是解除委托管理关系。对于荣泰公司及汇业物管公司来说，是一份《物业管理转让合同》，双方的法律关系是转让物管权关系。第三份合同:2009年8月11日，叶振捷、叶某与汇业物管公司签订《锦江豪苑前期物业管理服务协议》、《锦江豪苑业主车位手册》，《锦江豪苑前期物业管理服务协议》第二条第五项约定:“汇业公司不得将物业的整体管理责任转让给第三方。”第二十二条约定：“业委会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。”在这份合同中，叶振捷、叶某与汇业公司的关系是服务与被服务关系，与荣泰公司无关。上述三份合同从合同的主体、合同的内容等来看，均不能表明荣泰公司、叶振捷、叶某之间存在物业服务合同关系。为此，荣泰公司不能以叶振捷、叶某与汇业公司订立的物业服务委托合同来约束叶振捷、叶某，要求叶振捷、叶某缴纳物管费。3、我国《合同法》中关于合同的变更和转让的条款中，第七十七条规定:“当事应协商一致，可以变更合同。”第七十九条规定：“按当事人约定不得转让时债权人不可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十八条规定:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，荣泰公司与开发商樵顺公司、汇业物管公司及叶振捷、叶某之间的三份合同，均未出现合同法所规定可以变更、转让的情形。荣泰公司在诉讼中所述因为与樵顺公司有《委托函》，同时樵顺将此《委托函》以公告的形式张贴于小区公告栏进行公示，因业主在公示期间无异议，所以原业主与汇业物管公司签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》自2010年1月1日起，合同关系自然转变为与荣泰公司的委托管理关系。在这里，叶振捷、叶某认为荣泰公司与樵顺公司的合同是委托管理关系，叶振捷、叶某与汇业物管公司的合同是物业服务关系，荣泰公司与樵顺公司在合同中约定的权力与义务对叶振捷、叶某并无约束力。荣泰公司在没有征得叶振捷、叶某同意并签订物业服务合同的前提下，以一份《委托函》中的“自然转变”，就变更叶振捷、叶某与汇业公司的物业服务合同的相对当事人为荣泰公司，无法律依据，其剥夺叶振捷、叶某权利的行为明显违法。4、叶振捷、叶某与物业管理发生纠纷，一直是以锦江豪苑物业管理处催缴，后在不能确定具体时间的律师信中才出现荣泰公司的名称，因此，荣泰公司根本上没有主体资格。上述事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力.业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2009年8月11日，叶振捷、叶某与汇业物管公司签订《锦江豪苑前期物业管理服务协议》、《锦江豪苑业主车位于册》，《锦江豪苑前期物业管理服务协议》为有效合同，但部分条款为霸王条款，应为部分无效条款。因此荣泰公司根本上没有与叶振捷、叶某成立合同法律关系。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”因此，樵顺公司以“委托函”转让物业服务合同的行为是无效的。再者，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，樵顺公司及荣泰公司以张贴公告的形式进行公示，无反馈则视为同意的行为，严重侵害了全体业主的合法权益，依法不能成立。二、荣泰公司物业费收取标准不符合政府规范性文件的规定，存在违规收费，违规摊派、无合法收费依据的事实，其理由如下:1、2009年8月，叶振捷、叶某与樵顺公司指定的物管公司汇业公司签订了物业服务合同，因汇业公司指定叶振捷、叶某在农行开设账户扣收物管费用，叶振捷、叶某一直不知道物管公司的变更和物管费用的不合理，所以物管费一直在农行扣收至2011年3月，后叶振捷、叶某注意到物管费收取存在不合理的地方，于是在2011年4月开始提出疑问，要求其解释，但其一直回避问题，致使业主拒绝交纳不合理的物管费，叶振捷、叶某及部分业主拒绝交纳不合理的物管费，其最根本原因是荣泰公司乱摊派乱收费。业主代表为解决物管费及服务问题与物管公司的矛盾，多次召开通气会，要求物管提交整改意见，特别是乱摊派、乱收费等问题作出合理的解决方案，但荣泰公司一直不正视问题。2、荣泰公司称在2010年1月接手锦江小区的物业管理，荣泰公司与叶振捷、叶某及一期全体业主没有订立物业服务合同，为此，荣泰公司只能在公平、公开、合理的基础上或荣泰公司、叶振捷、叶某协商一致的基础上，进行物管费的收取。荣泰公司现行的物管费收取标准没有事实及法律依据，也没有取得物价部门的批准及备案。根据《清远市物业服务收费管理实施细则》第七条、第九条规定：“业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务实行政府指导价。”“实行政府指导价的住宅物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。”本案中，叶振捷、叶某所在的小区业委会暂未成立，荣泰公司与一期业主未签订物业服务合同，也未按规定报价格主管部门备案，违反政府法规的强制性规定，是一种严重违规行为，应按《清远市物业服务收费管理实施细则》第二十九条依法予以查处“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处:(一)未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的;(二)擅自设立强制性收费项目的;(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的;(四)不按规定备案的;(五)擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的;(六)其他违反价格法律、法规规定的。”按国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法》的通知(发改价格[2007]2285号)、清远市物价局的文件《关于清远市区服务等级、基准价及浮动幅度的通知》(清市价[2007]5号)、《清远市市区居民住宅小区配套停车场机动车停放服务收费标准》(清市价[2008]108号文附件1)及清城区物价局核准荣泰公司车位收费的许可证，结合荣泰公司对小区的服务管理水平，只能按物管三级服务等级标准收费，荣泰公司只能收取锦江小区住宅物管费为每月O.7元/m2，车位为40元/个。同时，按国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法》的通知第七条、第九条、第十条、第十一条、第十二条等及附件《物业服务定价成本监审表》，以及《清远市物业服务收费管理实施细则》第十一条的规定，收取物管费后，须在物业服务成本列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养产生的水电费、维护费等。在本案中，荣泰公司违规收取叶振捷、叶某每月1.2元/m2的物管费，50元/个的车位费，远远高于政府指导价及物价部门核准的收费标准。而且还将荣泰公司及开发商办公生活等水电费用和所有共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养等一系列的水电费、维护费等，每月分摊到锦江小区的每位业主。显然是违规收费，乱摊派。其行为缺乏法律依据。事实上，荣泰公司十分清楚其行为违反《清远市物业服务收费管理实施细则》的规定，在案件的诉讼过程中，清城区物价局责令荣泰公司纠正违规收费，荣泰公司不得不将原来自业主收取50元/个的车位费，按城区物价局核定40元/个收取。同时，荣泰公司向部分业主只收取1.2元/m2的物管费，40元/个的车位费及业主的自用水费，其余每月公摊的水电费、维护费等不再收取。另外，荣泰公司在物业管理期间，一直以来没有向业主公布小区广告费、摆摊费、车辆、停费、会所有偿服务费、泳池收入等利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，更未用于补充专项维修资金，也从来未对物业服务资金的收支情况进行公布，严重违反了《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第11条“物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同极益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。”及《清远市物业服务收费管理实施细则》第十条“….物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主对公布的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复。”、第二十二条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用。”的规定。正因为荣泰公司的违规收费、乱摊派，管理不到位，从而导致锦江小区的1200余户的业主中的600多户业主拒绝交纳不合理的物管费。在此，荣泰公司应将2010年1月至2011年3月，违规收取的物业费及摊派到叶振捷、叶某的电梯、梯灯、消控、加压水泵设备维护等费用1843.78元返还给叶振捷、叶某。在本案中，2011年4月至2013年7月的物管费18478.68元应减除乱收费、乱摊派及滞纳金等共9987.45元。3、荣泰公司诉求支付滞纳金无法律依据。由于荣泰公司与叶振捷、叶某不是订立物业服务合同的相对当事人，荣泰公司、叶振捷、叶某之间不存在合同上的约定，因此，荣泰公司诉求叶振捷、叶某支付违约金4598.44元无法律规定和合同约定。所以其请求不成立。四、荣泰公司无合法收费证明。根据规定，荣泰公司需要收取物管费，依照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:(1)建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的;(2)物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；”必须具有住建部门同意的批文，同时必须取得物价部门批准的收费备案，缺一不可，否则，不可以向业主收取任何费用，到现时荣泰公司既没有向法院出示经过住建部门同意的批文，也没有物价部门批准的收费备案证明，也没有一份荣泰公司、叶振捷、叶某双方签订的物业服务合同，从根本上缺乏向叶振捷、叶某收取物管费的法律依据。五、叶振捷、叶某并不存在恶意拖欠物管费的事实。荣泰公司、叶振捷、叶某双方的矛盾，最根本在于荣泰公司存在违规收费、乱摊派，不公开物业服务资金、收支情况，不进行平等协商解决问题等原因造成的。综上所述，上诉人认为，原审事实不清，适用法律错误，被上诉人起诉主体不适格，违规收费，违规摊派，违规侵占利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，无合法收费证明，以公示形式为住户创设义务。而一审法院在被上诉人没有提供所有开支及总建筑面积应分摊到每一平方米的费用及对比应支出的费用的前提下，而作出对被上诉人有利的判决，因此上诉人依法提出上诉，请求二审法院支持上诉人请求，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司口头答辩称：一审判决认定正确，请求二审法院予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人与汇业公司签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》第四章第1条约定：本物业管理区域内的路灯用电费用，由所有业主按建筑面积分摊；第2条约定：本物业管理区域内差额电量由所有业主按建筑面积分摊；第3条约定：本物业管理区域内水泵、消防水泵、消防系统、保安系统及通风系统用电量由所有业主按建筑面积分摊；第4条约定：本物业管理区域内清洗二次供水水池所用的水、电由所有使用本系统的业主按建筑面积分摊；第5条约定：单栋内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公用水、电费，由本栋业主按建筑面积分摊。再查明：清远市人民政府办公室于1997年12月31目作出《关于市区居民卫生清洁服务和收费问题的通知》清府办[1997]25号文件中，对市区居民卫生清洁服务费标准调整为每月8元/户，并明确约定委托市自来水公司代收，不得并入居民的水费发票。2008年3月24日，清远市物价局作出《关于开征市区城市生活垃圾处理费的通知》清市价[2008]35号文件中，对市区居民按每户2元征收城市生活垃圾处理费，并明确该费用由市环境卫生管理处按实收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。由于双方对上诉人应按每月每平方米支付物业管理费1.2元及每月按40元支付车位管理费均无异议，对此，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否具有本案诉讼主体资格。2、水电分摊费及市区居民卫生清洁服务费、城市生活垃圾处理费是否属于上诉人应向被上诉人支付的费用。3、上诉人是否存在逾期交纳物业费的违约行为，应否承担违约责任。关于被上诉人是否具有本案诉讼主体资格的问题。本案中，根据查明的事实，樵顺公司与被上诉人签订了《物业管理委托合同》和《委托函》，约定将涉案小区委托被上诉人实行物业管理并提供物业服务。上诉人与被上诉人虽然没有直接签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人属于与本案有利害关系的法人，具有本案诉讼主体资格。上诉人以其没有与被上诉人签订物业服务合同为由，认为被上诉人不具备本案诉讼主体资格的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。关于水电分摊费及市区居民卫生清洁服务费、城市生活垃圾处理费是否属于上诉人应向被上诉人支付的费用问题。樵顺公司与被上诉人签订了《物业管理委托合同》和《委托函》，约定将涉案小区委托被上诉人实行物业管理并提供物业服务，对此，双方之间已形成事实上的物业服务关系。虽然樵顺公司委托被上诉人管理涉案小区时，被上诉人并没有与上诉人分别签订《前期物业管理服务协议》，但上诉人之前与樵顺公司委托管理的汇业公司曾签订《前期物业管理服务协议》，该协议中，对于管理区域内的路灯用电费用已明确由所有业主按建筑面积分摊，而对于单栋内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公用水、电费用，也明确由本栋业主按建筑面积分摊，协议签订后，上诉人亦按协议约定缴交了相关的物业管理费及分摊水、电费用。而被上诉人作为具有物业管理资质的企业，在接受樵顺公司委托管理涉案小区后，在与被上诉人没有签订《前期物业管理服务协议》之前，参照上诉人之前与汇业公司签订《前期物业管理服务协议》收取相关的水、电分摊费用并没有超出之前的合同约定，且没有违反相关的法律规定，因此，原审法院对被上诉人的该项请求予以支持正确。上诉人以该费用分摊不合理为由，认为不应支付的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院依法不予采纳。至于上诉人应否向被上诉人缴交市区居民卫生清洁服务费、城市生活垃圾处理费问题。根据清远市人民政府办公室清府办（1997）28号文件及清远市物价局作出《关于开征市区城市生活垃圾处理费的通知》清市价[2008]35号文件规定，该两项费用的征收在文件中已明确分别委托市自来水公司代收及由市环境卫生管理处按实收取，而被上诉人并非上述两项费用的代收企业，因此，其主张收取上述两项费用没有法律依据，对其该项诉讼请求，依法应予驳回。原审法院判令上诉人支付该两项费用共计520元，属认定事实不清，本院予以纠正。上诉人上诉认为不应支付该两项费用的上诉请求，理由充分，本院予以采纳。关于上诉人是否存在逾期交纳物业费的违约行为，应否承担违约责任的问题。根据查明的事实，被上诉人已按委托合同约定为上诉人提供了物业管理服务，而上诉人拖欠物业管理费的行为已构成违约，因此，原审法院判令上诉人承担违约责任，支付尚欠物业管理费的违约金正确。上诉人以其与被上诉人并没有签订物业服务合同为由，认为不应支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1707号民事判决第一、三项。二、变更清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1707号民事判决第二项为：上诉人叶振捷、叶某应于本判决生效之日起10日内向被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司支付自用水费及水电公摊费5814.77元。一审案件受理费807元，由上诉人叶振捷、叶某负担757元，由被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司负担50元。二审案件受理费789元，由上诉人叶振捷、叶某负担739元，由被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年十一月十七日书 记 员  张丽萍