成都市锦江区人民法院	民 事 判 决 书	(2016)川0104民初3613号	原告（反诉被告）：王x，女，1990年3月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿xxxxx。	委托诉讼代理人：白芝成，四川彰明律师事务所律师。	委托诉讼代理人：杨亚军，四川彰明律师事务所律师。	被告（反诉原告）：成都瑞达合能房地产有限公司。住所地：成都市锦江区xxxxx。	法定代表人侯进桥，总经理。	委托诉讼代理人：丁x，女，1978年10月6日出生，汉族，住成都市金牛区xxxx，系公司员工。	委托诉讼代理人：李xx，女，1985年2月25日出生，汉族，住成都市武侯区xxxx，系公司员工。	原告王x诉被告成都瑞达合能房地产有限公司（以下简称瑞达合能）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告瑞达合能于2016年7月1日向本院提起反诉，本院依法予以受理。庭审过程中，原告（反诉被告）王x及委托诉讼代理人白芝成、杨亚军，被告（反诉原告）瑞达合能的委托诉讼代理人丁鹏、李倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告（反诉被告）王x向本院提出诉讼请求：1、确认王x与瑞达合能于2014年5月19日签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容无效；2、判令瑞达合能返还王x已支付的购房款1475632元；3、判决瑞达合能赔偿王x以已付房款1475632元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的自王x实际付款之次日起（其中885632元自2014年5月20日起；590000元自2014年6月24日起）至瑞达合能实际返还王x款项之日止的资金占用利息损失（暂计算至2016年3月31日利息为149133.3元）；4、本案诉讼费由瑞达合能负担。本案审理过程中，王x将诉讼请求变更为：1、确认王x与瑞达合能于2014年5月19日签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容无效；2、判令瑞达合能继续履行双方于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；3、判令瑞达合能向王x承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向王x支付赔偿款1475632元；4、判决瑞达合能赔偿王x已付房款1475632元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的自王x实际付款之次日起其中885632元自2014年5月20日起；590000元自2014年6月24日起）至瑞达合能实际返还王x款项之日止的资金占用利息损失（暂计算至2016年6月30日利息735476.98元）；5、本案诉讼费由瑞达合能负担。	事实与理由：2014年5月19日，瑞达合能与王x签订了一份《商品房买卖合同》及《“锦城”2号楼商业补充协议书》（以下简称补充协议），约定王x购买瑞达合能开发的锦城项目的2幢3层304号房屋，用途为商业；测绘建筑面积共162.72平方米；该商品房价格按照建筑面积计算，单价为每平方米18041.00元，总价款2935632元。买受人采取贷款方式付款，买受人在签订合同当日支付首付款885632元，剩余首付款590000元于2014年6月23日付清，余款1460000元向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行办理按揭贷款，同时双方逾期付款的违约责任也进行了约定。	双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议后，王x按照合同约定分别于2014年5月19日、2014年6月23日向瑞达合能支付了购房首付款885632元、590000元。余款1460000元向合同中指定的中国工商银行股份有限公司成都滨江支行申请按揭贷款。银行因《商品房买卖合同》未到房产管理部门办理商品房买卖合同签约备案而拒绝向王x提供银行按揭贷款，导致原告无法支付购房尾款。现瑞达合能已将案涉房屋出售给案外人，给王x造成了损失。王x认为瑞达合能与之签订的补充协议系格式合同，而其中第一条、第三条又加重了其责任，因而应属无效，且该约定是针对住房贷款，并非商业用房贷款，所以该约定不适用本案；王x认为银行按揭贷款未能成功办理是瑞达合能的过错所致，瑞达合能无权单方解除合同，双方合同并未解除，双方均应继续按照合同约定履行各自的义务；在双方合同并未解除的情况下，瑞达合能仍有向王x交付房屋的义务，而瑞达合能却将案涉房屋卖与案外人，所以瑞达合能应该向其支付已付购房款一倍的赔偿款；王x与瑞达合能签订的合同及补充协议中双方约定的违约责任并不对等，因瑞达合能违约已经给王x造成了现实的损失，所以请求法院参照民间借贷的利率判令瑞达合能向王x支付资金占用利息。	被告（反诉原告）瑞达合能辩称，瑞达合能与王x签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，也没有加重王x的责任，只是对《商品房买卖合同》内容的进一步明确，且商品房买卖合同中房屋用途分为商业、住宅、公寓等，但在银行办理按揭贷款统一定义为个人住房贷款业务，王x认为合同条款无效没有法律依据，该条款对王x具有约束力。因王x违约，瑞达合能已经依约行使了合同解除权，王x无权要求继续履行合同。双方合同解除后瑞达合能将案涉房屋出售给案外人并无不当，无需对王x承担赔偿责任。王x存在违约，瑞达合能已经通知王x办理承担违约金后的退款结算，是王x自己不来办理，并非瑞达合能的原因，所以王x主张瑞达合能向其支付资金占用利息无任何事实及法律依据。	被告（反诉原告）瑞达合能诉称，2014年5月19日，瑞达合能与王x签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议等购房文书，其中约定王x购买瑞达合能开发的合能·锦城项目xxxxx房屋，并对付款、房屋交付、违约责任进行了约定。合同签署时王x缴纳了部分首付款885632元，按照双方约定王x应于2016年6月23日支付剩余首付款590000元，其余购房款1460000元王x通过按揭贷款方式支付。合同签订后，王x因个人原因无法获得银行按揭贷款，瑞达合能于2014年12月12日致函王x，要求王x按照补充协议第一条约定补足剩余购房款，但王x未按照合同及函件要求履行付款义务。瑞达合能于2015年6月3日向王x发出《关于解除商品房买卖合同的函》行使合同解除权。按照合同约定，王x违约应该承担补充协议约定的总房价20%的违约金。瑞达合能解除与王x的合同后，将案涉房屋出售给案外人，但是因当时房价下跌，瑞达合能仅能以2115360元售出案涉房屋，导致瑞达合能损失820272元，该损失系王x违约造成的，因此王x也应予以赔偿。请求1、判令王x向瑞达合能支付因王x逾期付款而解除合同违约金587126.40元；判令王x赔偿瑞达合能合能·锦城项目2幢3层304号商品房降价损失820272元；本案诉讼费、保全费由王x负担。	原告（反诉被告）王x辩称，本案是瑞达合能存在违约，一直未办理合同备案登记，导致王x未能办理按揭贷款，所以瑞达合能不能因其违约而要求王x承担违约责任。从房屋价格走势来看，房屋价格是上涨的，瑞达合能以低于卖与王x的价格将案涉房屋卖与第三人属于虚假交易，所以不存在瑞达合能公司认为的损失。故而请求法院驳回瑞达合能的诉讼请求。	本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，瑞达合能作为出卖人与王x作为买受人签订了一份自编号为：2-3-304的《商品房买卖合同》，其中约定出卖人以出让方式取得位于锦江区锦城大道889号地块，该地块上建设商品房地面核准名称为锦城；买受人购买的商品房位于锦城项目的2幢3层304号房屋，用途为商业；测绘建筑面积共162.72平方米；该商品房价格按照建筑面积计算，单价为每平方米18041元，总价款2935632元。买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行或住房公积金管理机构借款支付，期限为10年；出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。	当日王x与瑞达合能又签署了一份补充协议，其中第一条约定买受人选择贷款方式付款的，买受人在合同签订当日支付首付款1475632元，余款1460000元办理银行按揭贷款。1）买受人应当在本协议签订后二日内（遇节假日顺延）自行向银行提交按揭贷款所需的全部资料及费用（买受人承诺在签订《合同》及补充协议前已经充分了解到个人住房按揭贷款的全部条件和程序及需交纳的费用，并承诺自己的实际情况完全符合办理条件），如果买受人未按照上述期限办理按揭贷款手续的，每逾期一天则按照贷款金额的万分之三向出卖人支付违约金，如延期7天以上的，出卖人有权随时解除合同，并将房屋另行销售，同时收取买受人总房价款20%的违约金（违约金可以累加并可直接在买受人已付房款中扣除）。2）非出卖人原因，如果买受人未能在合同签订后30日内获得本协议约定的按揭贷款的，应当在接到通知后3天内将未付房款差额一次性补足，否则视为买受人违约。出卖人有权随时解除合同，并将该房屋另行销售，同时收取买受人总房价款20%的违约金。该协议首页第一条旁有手写文字“签约当日支付首付款885632.00元（捌拾捌万伍仟陆佰叁拾贰元整），剩余首付款590000.00元（伍拾玖万元整）于2014年6月23日前付清，逾期未付，承担相应违约责任”王x在该文字后方签字、纳印，瑞达合能在该文字首部加盖公章。	补充协议第三条约定，1、买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内的（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自约定的应付款期限届满之次日起至解除合同之日止向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并还需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应当配合出卖人办理解除合同备案登记的相关手续，出卖人有权从买受人已付价款中直接扣除上述所有违约金和赔偿款项，剩余款项（若有）由出卖人无息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；2、逾期应付款是指《合同》第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；3、采用按揭方式付款的补充约定：1）买受人申请贷款额度与按揭银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策导致买受人办理按揭时受到障碍均为买受人自身应当预见的风险，出卖人对此不承担任何责任；2）买卖双方签署的《合同》及补充协议解除的，买受人同意出卖人在扣除完毕合同约定所有费用后应退购房款优先直接支付给贷款银行以结清银行贷款；3）若出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间若因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证的金额并支付违约金；若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局撤销预售备案登记，出卖人向买受人收取房款总额30%的违约金，并另行承担出卖人支出的律师费等实现该债权的费用；若房屋已交付买受人的，买受人应当自接到解除合同通知之日起10日内腾退房屋，逾期未腾退的，出卖人有权按照本协议约定向买受人收取房屋占用使用费（费用计算自出卖人发出通知之日起至买受人实际将房屋交还出卖人之日止）；诉讼过程中，买受人不得以任何理由要求降低违约金及房屋占用使用费；若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应当收到通知之日起10日内偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付出卖人房屋总额20%的违约金；若买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等实现债权的费用。4）出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时合同解除。该协议第十四条约定联络及通知方式。买受人的通讯方式以合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性负责，若买受人的联络方式发生变化的，应书面通知出卖人。若合同中买受人联络地址或电话不准确，或者发生变更未按前述约定通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的出卖人通知应视为已合法有效送达买受人。	王x分别于2014年5月19日、2014年6月23日向瑞达合能公司支付购房款885632元，590000元。后王x向中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请办理房屋按揭贷款，但未能成功办理。	2014年12月12日，瑞达合能以邮政快递的方式按照双方签订的《商品房买卖合同》中王x的通讯地址：四川省成都市锦江区黄葛树街5号四海逸家华府，向王x发出一份《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，载明因王x于2014年5月19日以按揭方式购买本项目xxxxx商品房，由于王x自身原因至今未能获得按揭贷款，瑞达合能特通知王x应当于接到通知后3天内到瑞达合能公司补足剩余房款，若届时未能补足，瑞达合能将根据双方签订的补充协议解除双方签订的《商品房买卖合同》并将该房屋另行销售同时收取总房价款20%的违约金。该邮件的邮件查询单上显示“已妥投”。	2015年6月3日，瑞达合能以邮政快递的方式按照双方签订的《商品房买卖合同》中王x的通讯地址向王x发出《关于解除商品房买卖合同的函》，载明因王x于2014年5月19日以按揭方式购买合能锦城项目xxxxx商品房，由于王x自身原因至今未能获得按揭贷款，也未按合同约定及瑞达合能的书面催告一次性支付、补足剩余房款，瑞达合能特通知王x即日起解除双方签署的上列六套《商品房买卖合同》，瑞达合能有权将该房屋另行销售，同时收取王x总房价20%的违约金（违约金在已交房款中扣除）。请王x接到本函后10日内到瑞达合能处结算、领取扣除违约金后的剩余已交房款。该邮件的邮件查询单上显示“已妥投”。	2016年4月8日，瑞达合能将案涉房屋以总价2115360元出售给案外人胡强、任剑姝。	另查明，瑞达合能未办理《商品房买卖合同》的备案登记。	2016年6月29日，中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行出具了一份《情况说明》，其中载明，王x于2014年6月在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请商用房按揭贷款，金额15890000元，用于购买锦江区锦城大道xxxx、锦江区锦城大道xxxxx商用房，因王x条件不符合中国光大银行成都牛市口支行贷款政策，因此拒绝贷款。	本院依职权于2016年8月16日到中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行对经办王x案涉房屋按揭贷款的客户经理黄昱了解王x办理按揭的情况。黄昱回复，该行办理贷款的流程是首先由客户向银行提交资料，银行收到资料后进行审核，审核认为客户条件符合银行放贷条件后，银行将通知地产开发商办理购房合同备案手续，备案手续完成后，银行则发放贷款。而王x的自身条件不符合该行办理贷款的条件，所以王x的该笔贷款没有办理下来。因王x称也曾前往过双方在合同各种约定的按揭贷款办理银行中国工商银行股份有限公司成都滨江支行办理案涉房屋按揭贷款，故本院依职权于2016年8月30日到双方在《商品房买卖合同》中约定的办理按揭贷款的银行，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行对王x所称为其办理按揭贷款的客户经理陈晓燕了解情况。陈晓燕回复，该行办理房屋按揭贷款的流程首先是客户申请，银行会审核客户收入、还款能力等，对此进行综合评定，再经过银行内部的三级审核流程，三级审核流程通过后会告知地产开发商办理商品房买卖合同备案手续，再发放贷款。从该行电脑系统查询结果来看，没有王x向该行申请办理按揭贷款的记录，这说明王x可能从未向该行申请过按揭贷款，若申请过，则在客户经理进行第一次审核时就已经发现客户资料达不到审核条件，所以未再登入电脑系统报请上级审核。	以上事实的认定，有王x的身份证复印件、瑞达合能的企业法人营业执照、组织机构代码证、自编号:2-3-304《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《关于催促一次性支付剩余购房款的函》、《关于解除商品房买卖合同的函》、瑞达合能向王x出具的收款收据、瑞达合能与胡强、任剑姝签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、银行刷卡POS单、收款收据、本院对中国光大银行中国光大银行成都牛市口支行客户经理黄昱所作的《询问笔录》、中国工商银行股份有限公司成都滨江支行客户经理陈晓燕所作的《询问笔录》以及双方庭审陈述在案为证。	为证明王x的征信符合银行放款条件，王x向本院提交了《个人信用报告》、王x转款至中国光大银行账户的资金明细，然而王x的《个人信用报告》及资金明细仅能证明王x的个人信用状态及王x向中国光大银行账户转款的事实，并不足以证明王x的条件符合银行发放房屋按揭贷款的条件。为证明在按揭贷款未能成功办理系瑞达合能未办理《商品房买卖合同》备案所致，王x向本院出具了一份录音资料，王x称该录音系王x父亲与中国光大银行股份有限公司牛市口支行客户经理黄昱的对话。瑞达合能对该录音真实性不予认可，无法确认对话方的身份，且对话中通话对方在王x父亲反复陈述合同没有备案后回复：“对嘛，没有备案”，并未认可没有进行合同备案是未能办理按揭贷款的原因。本院认为，该录音中与王x父亲对话的人身份无法确认，本院对此不予采信。	本院认为，王x与瑞达合能签订的自编号为2-3-304《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。王x认为《商品房买卖合同补充协议》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款属于格式条款，加重了王x的责任，排除了王x的权利，应属无效。从王x与瑞达合能订立的《商品房买卖合同》来看，王x作为购房者，按照合同约定的时间、金额支付价款是其主要义务，获得符合合同约定的房屋是其主要合同权利；瑞达合能作为售房者，按照合同约定的时间向购房者按时交付符合法律规定、合同约定的房屋是其主要义务，向购房者足额收取购房款是其主要权利。王x自愿选择向银行按揭贷款的方式履行其支付购房款的义务，其理应知晓银行办理相关按揭贷款所必须的流程及条件。王x与瑞达合能在补充协议第一条对办理按揭贷款的期限、未能成功办理按揭贷款剩余购房款将如何支付以及未能办理按揭也未按约支付剩余购房款将承担的违约责任进行了进一步明确，第三条对逾期付款应承担的违约责任也分情况进行约定。所以这两条约定只是对王x履行付款义务的期限的进一步细化，以及对王x不能按约付款应承担的违约责任的明确，均未免除瑞达合能的责任、排除王x的主要权利也未加重王x的责任，所以王x主张其与瑞达合能签订的补充协议第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。	关于王x是否有权要求继续履行合同的问题。王x称其在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请办理按揭贷款，但能获得按揭贷款是因为瑞达合能未办理《商品房买卖合同》备案登记导致银行未能发放贷款。然而王x却不能对此举证，瑞达合能出示的中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行出具的《情况说明》及本院对王x在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请按揭贷款经办客户经理的询问可知，王x未能成功办理按揭贷款系其自身条件不满足银行贷款条件所致。王x称也曾到中国工商银行股份有限公司成都滨江支行申请过办理按揭贷款，也因瑞达合能未办理《商品房买卖合同》备案登记导致银行未能发放贷款。瑞达合能不清楚王x是否在该行办理过按揭贷款，王x也未对此进行举证，而本院依职权对王x所称中国工商银行股份有限公司成都滨江支行为其办理按揭贷款的客户经理的询问可知，该行查询不到王x申请办理按揭贷款的记录，不知王x是否到该行申请过办理按揭贷款，若申请过，则第一次审核就已经发现王x的资料不符合银行放款条件，而未登记入电脑进行下一步的审批流程。由此可见，王x未能成功获得按揭贷款系其自身原因导致，并非瑞达合能的原因。	瑞达合能于2014年12月12日，以邮政快递的方式向王x在《商品房买卖合同》中明确的通讯地址发出《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，告知王x，因王x自身原因至今未能获得按揭贷款，瑞达合能通知王x于接到通知后3天内到瑞达合能公司补足剩余房款，若届时未能补足，瑞达合能将解除双方签订的《商品房买卖合同》并将该房屋另行销售同时收取总房价款20%的违约金。之后王x仍未向瑞达合能补足剩余购房款。王x称，其未收到《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，然而该函瑞达合能公司是通过邮政快递向王x在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址邮寄，邮件查询单上显示“已妥投”，且双方在补充协议第十四条约定，若合同中买受人联络地址或电话不准确，或者发生变更未按前述约定通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的出卖人通知应视为已合法有效送达买受人。因此王x的这一理由本院不予采纳。	瑞达合能在王x未能按照约定的期限办理按揭贷款也未补足剩余房款，经瑞达合能催告后，王x仍未履行其约定义务。而按照双方签订的补充协议的约定，王x应在合同签订后的30日内获得约定的按揭贷款。如果非出卖人原因，王x未能在上述时间内获得按揭贷款，应当在接到通知后3天内将未付房款差额一次性补足，否则视为买受人违约。瑞达合能有权随时解除合同，并将该房屋另行销售，同时收取王x总房价款20%的违约金。所以瑞达合能有权解除与王x签订的自编号为2-3-304的《商品房买卖合同》。瑞达合能于2015年6月3日已向王x发出《关于解除商品房买卖合同的函》，解除双方签署的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。因该函件邮件查询单显示2015年6月5日“已妥投”，且王x认可已经收到该函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。所以王x与瑞达合能签订的自编号为2-3-304的《商品房买卖合同》已经于2015年6月5日解除，王x要求继续履行该合同及补充协议无依据，本院不予支持。	因双方合同已经解除，瑞达合能有权将案涉房屋另行售与他人，所以王x因瑞达合能将案涉房屋另行出售给他人而要求瑞达合能向其支付已支付的购房款一倍赔偿款的诉讼请求于法无据，本院不予支持。	王x还主张瑞达合能向其赔偿其自付款之日起至购房款实际退还之日止的已付购房款资金占用利息。因王x与瑞达合能所签订的《商品房买卖合同》解除系王x未能按约履行支付房款的义务所致，瑞达合能对此并无过错。瑞达合能发函通知王x解除合同的通知已经告知王x到瑞达合能处办理结算，而王x至今未前往瑞达合能处办理。现王x要求瑞达合能赔偿其已付购房款资金占用利息于法无据，本院不予支持。	瑞达合能主张王x向其支付案涉房屋降价损失。瑞达合能称王x违约导致瑞达合能解除与王x的《商品房买卖合同》，瑞达合能将案涉房屋出售给他人，因当时房价下跌，所以案涉房屋仅售出2115360元，与售与王x的价格存在820272元的差价，这属于王x违约导致瑞达合能的损失，王x理应赔偿。本院认为，虽然王x未能在约定期限内获得按揭贷款，也未能在瑞达合能要求王x补足未付款差额后一次性补足差额，王x存在违约，瑞达合能有权解除与王x的《商品房买卖合同》，然而房屋出售的价格受市场、时机等多种因素影响，王x的违约行为与瑞达合能将案涉房屋另行出售的价款低于售与王x的价款之间并无必然联系，因此，瑞达合能的该项主张本院不予支持。	瑞达合能还主张王x向其支付逾期付款而导致合同解除的违约金587126.40元。瑞达合能认为因王x未能在约定的期限内获得按揭贷款，在瑞达合能给王x发函要求王x及时补足未付款差额后王x仍未将房款差额补足，因此根据《商品房买卖合同补充协议》第一条的约定，瑞达合能有权向王x收取总房价款20%的违约金。然而王x在诉讼中明确主张其未构成违约，不应支付违约金，因此，可以认定王x的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，而瑞达合能的证据并不足以证明其因王x违约所直接导致的损失，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案对王x应当承担的违约金予以适当调减，王x向瑞达合能支付的违约金为79000元。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，判决如下：	一、原告（反诉被告）王x于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）成都瑞达合能房地产开发有限公司支付违约金79000元；	二、驳回原告（反诉被告）王x的其他诉讼请求；	三、驳回被告（反诉原告）成都瑞达合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费20977.44元，保全费5000元，其中20862.44元由原告（反诉被告）王x负担，5115元由被告（反诉原告）成都瑞达合能房地产开发有限公司负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。	代理审判员 张 晶	二〇一六年十一月一日	书 记 员 李茜兰	附：本判决所适用法律条文全文	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》	第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。	《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。	人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。	《最高人民法院关于适用的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。