安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0705民初2313号原告：铜陵市铜官山区国有资产运营中心，住所地安徽省铜陵市铜陵商城B区****号网点。法定代表人：方萍，总经理。委托诉讼代理人：盛长寿，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何舟，安徽景旺律师事务所律师。被告：姚昌满，男，1966年6月21日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。被告：王彩霞，女，1976年3月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区翠竹园**栋***号。原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心与被告姚昌满、王彩霞房屋租赁合同纠纷一案,本院（原铜陵市铜官山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心的委托诉讼代理人盛长寿，被告王彩霞到庭参加了诉讼。被告姚昌满经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年5月11日签订的房屋租赁合同；2、判决被告交付租赁房屋；3、判决被告支付所欠租金62700元（自2015年8月10日起暂计算至2016年5月10日）；4、判令被告姚昌满支付违约金11286元（自2015年8月10日起至2016年5月10日止，按月利率2%计算）；5、判决被告支付自2016年5月11日起至实际交付房屋期间的租金（按月租金6966.67元计算）；6、判决被告王彩霞对上述3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任；7、判决本案诉讼费（含公告费300元）等由被告承担。事实和理由：2013年4月15日铜陵市糖酒公司与被告姚昌满签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、铜陵市糖酒公司将抱山福居二楼（建筑面积约582㎡）出租给被告姚昌满使用。2、租赁期限为二年，从2013年4月10日至2015年4月9日止。3、年租金7万元，租金按季度支付，首次租金于拍卖成交后三个工作日内交纳，以后每季度租金于下一季度开始前三日内交纳。合同到期后，2015年5月被告姚昌满委托被告王彩霞代理其参加大唐拍卖有限公司举办的《2015年5月份产权拍租活动》。因铜陵市糖酒公司将出租房屋交付原告托管，被告王彩霞竞得该房屋承租权后于2015年5月11日与原告签订了一份《房屋租赁合同》。约定：1、出租方将抱山福居二楼商场出租给承租方使用。2、合同期限为三年，自2015年5月10日起至2018年5月9日止。3、每年租金为83600元，按原合同按季度支付，首次租金于拍卖成交后三个工作日内交纳，以后每季度租金于下一季度开始前三日内交纳。4、拖欠租金达三个月的，原告可以提前终止合同并不承担任何责任。合同签订后，被告并未按合同约定及时交纳租金。从2015年8月10日起至2016年5月10日，被告累计欠交租金62700元，经原告多次催要未果。后两被告继续拖欠租金至今。被告姚昌满未作答辩。被告王彩霞辩称，被告姚昌满承租抱山福居经营月亮宾馆多年，其系在被告姚昌满的委托下帮其拍租并签合同，其未参加月亮宾馆经营，对欠缴租金一事不知情，也不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告王彩霞提交的证据照片三张不能证明月亮宾馆的消防通道被阻塞、导致通行不畅。该组照片不能反应拍摄地点、拍摄时间、拍摄人、在场人等信息，即使拍摄地点是月亮宾馆、拍摄时间与被告欠缴租金的时间吻合，该证据也不能成为被告拒付租金的抗辩理由，因被告未能举证证明该组照片上的状况致使涉案租赁物不符合约定用途。另被告王彩霞提交该证据的行为也与其辩称中“未参加月亮宾馆经营，对欠缴租金一事不知情”不符。2、关于本案承租人是谁的问题。本院认为：本案承租人是被告姚昌满，被告王彩霞作为代理人，不应承担责任。2015年5月，被告姚昌满向被告王彩霞出具委托书，委托被告王彩霞代理其参加大唐拍卖有限公司举办的产权拍租会的一切活动。该委托代理事项包括支付竞拍保证金、竞拍成功后签订合同等行为。原告方对被告王彩霞是代理被告姚昌满签订合同一事是知情的：2013年4月原告与被告姚昌满签订的房屋租赁合同已于2015年4月9日到期，双方未签订续租合同，但原告默认被告姚昌满继续在该租赁房屋内经营宾馆，2015年5月11日原告与被告王彩霞签订房屋租赁合同后，被告姚昌满继续在该租赁房屋内经营宾馆，并按2015年5月11日的合同交纳租金直至2015年8月9日。本院认为：原告与被告姚昌满协议达成的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。截至起诉时止，被告姚昌满迟延履行债务已逾一年（合同约定被告拖欠租金达三个月原告即可解除合同），其迟延履行债务致使不能实现合同目的并造成原告方的损失，本院对原告要求解除原告、被告签订的房屋租赁合同、将租赁物腾退交付给原告、并按月利率2%支付自2015年8月10日起至2016年5月10日期间违约金11286元的诉讼请求予以准许。截至2016年5月10日，被告姚昌满尚欠原告租金62700元，扣除解除合同后原告应退还被告的押金17500元，被告姚昌满应向原告支付租金45200元。本院对原告要求被告姚昌满自2016年5月11日起至实际交付房屋之日止按月租金6966.67元（年租金8.36万元/12个月）标准持续支付租金的诉求也予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心与被告姚昌满的委托代理人被告王彩霞于2015年5月11日签订的房屋租赁合同；二、被告姚昌满于本判决生效后十日内将位于安徽省铜陵市铜官区建设路抱山福居二楼商业房（建筑面积约580㎡）腾退交付给原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心；三、被告姚昌满于本判决生效后十日内支付尚欠原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心房屋租金45200元（截至2016年5月10日）并赔偿违约金11286元，本项合计56486元；四、被告姚昌满自2016年5月11日起至实际交还房屋之日止按月租金6966.67元标准持续向原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心支付租金；五、被告姚昌满于本判决生效后十日内偿还原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心垫付的公告费300元；六、驳回原告铜陵市铜官山区国有资产运营中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告姚昌满负担，于本判决生效后三日内缴纳至本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  姚 彧人民陪审员  陈效鹏人民陪审员  杨 华二〇一六年十一月八日书 记 员  张雪琳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付其他义务的，应当支付迟延履行金。