山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终2134号上诉人（原审被告、反诉原告）：许国柱，男，1964年2月19出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：仇斌，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东中茂实业集团有限公司。住所地德州市德城区东风东路**号。法定代表人：陈其春，董事长。委托诉讼代理人：王青锋，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艳敏，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人许国柱因与被上诉人山东中茂实业集团有限公司（以下简称中茂实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市中级人民法院(2015)德中民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许国柱及其委托诉讼代理人仇斌，被上诉人中茂实业公司的委托诉讼代理人王青锋、许艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许国柱上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一二审诉讼费用由中茂实业公司承担。事实和理由：一、一审认定许国柱应支付中茂实业公司2312174元租金与客观事实不符，证据不足。二、一审判决许国柱承担47181元水电费，事实不清。三、一审法院对违约责任的认定及违约金的判罚无事实依据。四、许国柱的反诉请求事实清楚、证据充分，一审判决不予支持错误。中茂实业公司辩称，许国柱的上诉请求不能成立，应予驳回。一、许国柱的违约行为引发本案诉讼。二、中茂实业公司提供的证据及许国柱的自认形成完整的证据链条，一审关于租金的判决正确。三、一审调查的电表度数能够证明电费，双方对水费没有争议，一审关于水电费的判决正确。四、中茂实业公司按照合同约定主张违约金，一审予以调整，中茂实业公司尊重一审判决。中茂实业公司向一审法院起诉请求：1.确认解除双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，责令许国柱腾空租赁房屋并交付；2.判令许国柱支付拖欠租金2414173元（计算至2015年11月）及违约金181万元（计算至2015年11月30日应为5112401.13元，按181万元主张）；3.判令许国柱支付截止到2014年7月的水电费4584元；4.诉讼费用由许国柱承担。庭审中，中茂实业公司将第三项诉讼请求变更为判令许国柱支付截止到2015年5月的水电费47181元。许国柱向一审法院反诉请求：判令中茂实业公司承担违约责任并赔偿损失1469200元，具体为：1.擅自解除合同违约金42500元；2.停业损失91000元；3.未履行修缮义务造成损失335700元（900000元÷2300平方米≈391元/平方米，391元/平方米×200平方米×6年=469200元）；4.擅自解除合同造成设备闲置损失100万元。一审法院认定事实：一、双方合同订立及履行情况2009年4月21日，中茂实业公司与许国柱订立《房屋租赁合同》，约定许国柱承租中茂实业公司位于贵都大酒店西楼三层结构的楼房，建筑面积2300平方米（不包括贵都大酒店员工餐厅），租赁期限五年，承租保证金10万元，租赁期自2009年1月1日起至2013年12月31日止，租金110万元/年，按月交纳9.17万元/月；水电费由承租方承担，水费2.8元/立方（随市场价格调整而调整），电费0.68元/度（随市场价格调整而调整）；承租方负责全部租赁标的物（包括室内电气设施和上下水管道维修等）的维修；承租方未按照合同约定时间交纳足额租金超过两个月，出租方可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金的，除及时足额补交租金外，每延期1日，承担应交租金0.3%的违约金，逾期一个月出租方有权解除合同；合同终止后，承租方未按合同约定逾期交还出租方房屋的，承租方除按照本合同约定的租金标准支付逾期使用房屋的租金外，每逾期一日承担3000元违约金，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；在合同有效期内，任何一方单方终止合同（包括违法经营停止营业），应提前15日通知对方，同时违约方按照本合同未履行期间的租金数额的5%向对方承担违约责任。2011年3月8日，双方订立《房屋租赁合同变更协议》，约定2011年1月1日至2011年12月31日期间，租金标准按每年90万元计算。2014年1月1日，双方又订立一份《房屋租赁合同》，约定租赁期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金85万元/年，租金按月交纳7.1万元/月，承租保证金10万元，水电费由承租方承担，水费3.85元/立方（随市场价格调整而调整）；电费0.8174元/度（随市场价格调整而调整）；其余合同条款与2009年4月21日的《房屋租赁合同》一致。2014年3月12日，中茂实业公司向许国柱发出了一份《通知》，载明：截止2014年3月份洗浴中心累计共欠贵都大酒店房屋租赁费1141322元。其中：1、2009年度至2012年度累计共欠房屋租赁费928822元。2、2014年1-3月份累计共欠房屋租赁费212500元。该通知上有许国柱的签字，并另记载有“具体数额有待核实”字样。2014年4月，许国柱向中茂实业公司出具了一份《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》，该汇报记载“无论情势如何变化，我方（许国柱）始终不渝的有与贵公司继续合作的愿望，望公司领导给予减免我方2012年8月份至12月份五个月的租金487627元（截止到2014年6月份共欠贵方1228771元）并在今后给予更加优惠的措施予以帮扶，我方也积极努力以市场行为扭转这种局面”。本案审理阶段，许国柱否认该汇报中签字的真实性，并申请法院对“许国柱”三字的真实性进行笔迹鉴定。一审法院依法委托日照浩德司法鉴定所进行笔迹鉴定，经鉴定，该汇报中许国柱签名系其本人书写。中茂实业公司对此鉴定意见无异议，许国柱认为此鉴定意见未采用高科技的鉴定手段，要求由国家最权威鉴定机构重新进行鉴定。2014年4月30日，中茂实业公司又向许国柱发出了一份《通知》，载明：截止2014年4月份贵方累计共欠贵都大酒店房屋租赁费1087104元，水电费2360元。其中：1、2009年度至2010年度累计共欠房屋租赁费116397元。2、2012年度欠房屋租赁费687374元。3、2014年1-4月份累计欠房屋租赁费、水费、电费共计306973元。其中：2014年1-4月份，房租283333元，电费15640元，水费8000元。该通知还记载，请贵方于2014年5月5日前将所欠酒店2012年度至2014年4月份租金、水电费共计994347元上交酒店财务部。如期不交，酒店依据与贵方签订的《房屋租赁合同》相关条款与贵方终止合同。并于2014年5月5日起对贵方租赁的房屋停水、停电，并依法追究贵方所欠租赁费、水电费、违约金等责任。2014年5月4日，中茂实业公司再次向许国柱发出一份《通知》，载明：请贵方于2014年5月5日12:00前将所欠酒店租金上交酒店财务部。如逾期不交，酒店将于2014年5月5日12:00对贵方租赁的房屋停水、停电，并保留依法追究贵方所欠租赁费、水电费、违约金等责任的法律权利。2014年8月30日，中茂实业公司向许国柱发出了《通知》，载明：由于您（许国柱）的违约行为，我公司已经依法解除了与您签订的《房屋租赁合同》，并起诉至德州市中级人民法院，要求您腾空租赁房屋并交付给我公司。现我公司再次郑重通知您：我公司与您的《房屋租赁合同》已经解除，请您于收到本通知后腾空并交付给我公司，否则，由此产生的一切法律责任均由您承担，包括但不限于给我公司造成的所有损失、以及租赁场所的所有经营行为。至开庭之日许国柱仍占有、使用租赁房屋。二、关于租金支付及水电费欠付情况根据双方租赁合同及中茂实业公司提交的2009年至2014年的台账、收款凭证及租金欠付表，许国柱2009年至2015年11月应付租金6256300元，实交共计3844126元，具体为：2009年年租金825300元，实交825282元；2010年年租金90万元，实交783621元；2011年年租金90万元，实交824998元；2012年年租金110万元，实交450001元；2013年年租金90万元，实交937626元；2014年年租金85万元，实交22598元；2015年1至11月租金781000元，实交0元。中茂实业公司认可许国柱交付的10万元保证金，并同意冲抵应付租金。为证明许国柱用电情况，中茂实业公司提交了《洗浴中心用电欠费情况统计表》，该表显示许国柱使用的电表2014年7月1日示数为5786，2015年2月28日示数为5939，故中茂实业公司主张许国柱实际用电量为30600度，欠付的电费应为20829元。对此，许国柱认可使用独立电表，水费按2000元/月固定收取，但中茂实业公司提交的电费统计表没有许国柱的签字，双方的租赁合同已经解除，中茂实业公司继续供水供电产生的费用许国柱不应负担。2015年5月28日，法院依职权调查了许国柱电表用电情况，该电表显示电表号为NO.0004-1-974972，电表上注明了“西楼照明”字样，显示的用电数为5971。被调查人中茂实业公司贵都大酒店经理战启平陈述，该电表是许国柱经营的贵都洗浴中心独立使用的电表，电表每走一个字代表用电200度。三、关于其他与履行合同相关的情况庭审中，双方均认可曾将出租给许国柱的部分房屋收回做仓库用，但对于收回时间、面积及相应租金问题各方主张不一。中茂实业公司主张收回时间为2013年12月，并在2014年1月1日《房屋租赁合同》中给予5万元/年的租金优惠。为证明收回仓库的时间，中茂实业公司提交了一份其与德州东恒建设有限公司于2013年12月12日签订的《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》，即德州东恒建设有限公司出具的《证明》，德州东恒建设有限公司在该《证明》中陈述，“我单位于2013年12月12日承接贵都大酒店洗浴中心一层南侧女浴部改造工程，并签订《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》，将洗浴中心原女浴部改造为仓库，用作山东中茂实业集团有限公司贵都大酒店总库（仓库）使用，面积约为103平方米”。原一审庭审中，中茂实业公司员工战启平作为证人出庭作证，战启平证明收回仓库用房的时间是2013年12月份，并在签订新的租赁合同时给予了许国柱5万元的租金优惠。对此，许国柱主张收回日期为2014年1月中旬，并申请证人王某证实房屋收回的具体情况。证人王某系许国柱经营的贵都洗浴中心的员工，与许国柱是亲属关系。原一审审理中，法院依职权向德州东恒建设有限公司经理刘长贵进行了调查，刘长贵证实，中茂实业公司收回做仓库的房屋是其所在的公司进行装修的，仓库面积是103平米，《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》中的1-15项装修内容均是涉案的仓库装修工程的，实际装修完成时间是2013年11月底，装修协议是为了进行结算而补签的合同，所以装修工程于2013年12月12日施工完毕。以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》、《证明》、《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》、《关于拖欠租金及水电费的说明》、中茂实业公司台账、收款收据、鉴定意见书、调查笔录及开庭笔录在卷证实。一审法院认为，根据双方的陈述和答辩，本案争议焦点是：一、案涉2014年《房屋租赁合同》解除日期如何确定；二、许国柱欠付租金及水电费具体数额如何认定；三、双方在履约过程中有无违约，违约责任应如何承担，损失应如何计算。关于焦点一，案涉2014年《房屋租赁合同》解除日期如何确定。中茂实业公司主张，案涉2014年《房屋租赁合同》因其向法院提起诉讼而解除；许国柱主张，案涉2014年《房屋租赁合同》因中茂实业公司发出通知自2014年5月5日解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行住在要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2014年《房屋租赁合同》约定，承租方未按照合同约定时间交纳足额租金，超过两个月，出租方可以终止合同，收回房屋。中茂实业公司于2014年4月30日向许国柱发出催交租金通知，并告知其拒交租金的法律后果，但并未通知许国柱解除合同，至2014年8月30日，中茂实业公司向许国柱发出通知，通知其解除了2014年《房屋租赁合同》，故2014年《房屋租赁合同》于2014年8月30日解除。根据合同法第二百五十三条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同已经解除，但许国柱仍占有、使用租赁房屋，中茂实业公司要求许国柱返还租赁凡物于法有据，一审法院予以支持。关于焦点二，许国柱欠付租金及水电费具体数额如何认定。（一）关于欠付租金问题1、关于租金标准及应付租金。2009年《房屋租赁合同》约定2009年至2013年租金为110万元/年，月付9.17万元；2011年双方协议将2011年租金变更为90万元/年；2014年《房屋租赁合同》约定租金为85万元/年，月付7.1万元。中茂实业公司在其提交的租金交纳统计表中主张2010年、2013年租金亦为90万元/年，此主张低于合同约定的租金标准，应予支持。许国柱主张，2014年1月中旬中茂实业公司收回了部分房屋作为仓库故应扣减相应部分的租金，对此，中茂实业公司主张其的确收回了部分房屋作为仓库，但是收回房屋的时间是2013年12月，且已经在新签订的租赁合同中给予了许国柱5万元的租金优惠。为证明各方观点，中茂实业公司与许国柱各提供了一名证人，但两名证人均是与各方当事人有利害关系的工作人员，其证人证言不足以独立作为证据使用。中茂实业公司还提供了一份案外人德州东恒建设有限公司签订的《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》及《证明》，用以证明该公司曾经为收回的房屋进行装修，而装修时间是在2013年12月份。为进一步证实该情况，法院又依职权向案外人德州东恒建设有限公司经理刘长贵进行了调查，调查结果与中茂实业公司陈述一致。综上，一审法院认为，案外人德州东恒建设有限公司的证言可以证明房屋收回的时间是2013年12月，2014年新签订的租赁合同又将租金由原来的90万/年减少为85万/年，与中茂实业公司关于收回房屋并给予优惠的陈述可以相互印证，而对收回房屋时间问题许国柱仅提供了一名与自己有亲属关系的员工提供的证言，故对其要求扣减收回房屋部分租金的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定租金标准为：2009年租金为825300元（9.17万元/月），2010年租金为90万元/年，2011年租金为90万元/年，2012年租金为110万元/年，2013年租金为90万元/年，2014年租金为85万元/年（7.1万元/月）。一审法院已认定该合同已于2014年8月30日解除，但许国柱在合同解除后，仍占有、使用案涉房屋至今，故许国柱仍应按照2014年《房屋租赁合同》的约定向中茂实业公司承担支付租金的义务。故，许国柱自2009年4月至2015年11月应付租金总额为6256300元（9.17万元/月元×9个月+90万元+90万元+110万元+90万元+85万元+7.1万元/月×11个月）。2、关于许国柱已付和欠付的租金数额。关于许国柱已付租金数额，中茂实业公司提交了2011年11月至2014年7月的收款收据及租金交纳统计表，证明自2009年4月至2014年7月许国柱共计支付租金3844126元，另有10万元保证金同意冲抵应付租金，故许国柱共计支付租金为3944126元。许国柱未就其已付租金提交证据。一审法院认为，案涉房屋租金交纳起于2009年4月，许国柱最后一次交纳租金是在2014年7月，中茂实业公司仅提交了2011年11月至2014年7月公司收款收据，2014年4月许国柱向中茂实业公司出具的汇报载明的内容“截止2014年6月共欠1228771元”与原告提交的租金交纳统计表基本一致，可以认定至2014年6月，许国柱欠付租金122万余元，且因许国柱不认可2014年4月汇报中许国柱签字的真实性，向法院申请司法鉴定，经鉴定2014年4月汇报中许国柱签字是真实的，许国柱不认可该鉴定意见书，并申请由最权威机构进行重新鉴定。许国柱重新鉴定的申请没有法律依据，一审法院不予支持。综合上述，由此可以认定中茂实业公司提交的收款收据及租金缴纳统计表具有较强的证明力，可以作为确定许国柱已付租金的依据，即3944126元。关于许国柱欠付租金数额。许国柱主张，2014年1月3日，中茂实业公司曾向其发出通知载明欠付贵都大酒店账款86808.9元。一审法院认为，该通知实际发出人是贵都大酒店，非中茂实业公司，且根据一审法院的调查已经认定许国柱已付租金3944126元，故许国柱欠付租金数额为2312174元（6256300元-3944126元）。（二）关于欠付水电费问题庭审过程中，双方均认可水费按2000元/月交纳的，许国柱有独立的电表电费是据实结算。中茂实业公司主张许国柱欠付其2014年7月以后的水电费，并提供了一份《收款凭证》及一份《洗浴中心用电欠费情况统计表》，《收款凭证》记载许国柱已经交纳了2014年1月-6月的水电费，《洗浴中心用电欠费情况统计表》显示自2014年7月1日至2015年2月28日，许国柱共欠中茂实业公司电费20829元。对此，许国柱质证认为中茂实业公司已于2014年5月5日开始对其停水停电，因没有正常营业所以不欠付水电费。2015年5月28日，法院依职权调取的许国柱所使用的独立电表号为NO.0004-1-974972的电表显示，截止到2015年5月28日，电表示数为5971，比《洗浴中心用电欠费情况统计表》中记载的2015年2月28日的示数5939又有所增加。一审法院认为，虽然许国柱主张其已于2014年5月5日停业，但未能提供任何证据予以证明，通过其使用的独立电表示数情况也可以看出许国柱一直有较大数额的用电，与其停业的主张不相符。因租赁合同已经解除，但许国柱却没有如约腾空房屋交付中茂实业公司，其应当支付租赁物占用期间所产生的水电费用。中茂实业公司提供的《收款收据》可以证明许国柱只交纳了2014年7月1日之前的水电费，故其要求许国柱支付2014年7月1日之后的水电费有事实和法律依据，应予支持，其中：2014年7月——2015年5月水费为22000元（2000元/月×11个元），电费为25181元（(5971-5939)×200×0.68+20829）。关于焦点三、双方在履约过程中有无违约，违约责任应如何承担，损失应如何计算。（一）关于许国柱是否违约，是否应当承担违约责任关于违约金的问题。虽然两份租赁合同中均对违约金进行了约定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，两份《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，因许国柱至今仍在占用中茂实业公司的房屋，故应以中茂实业公司实际租金损失的百分之三十计算违约金为宜，因截止到2015年11月月许国柱欠付的租金数为2312174元，故本案违约金依法应酌定为693652.2元（2312174元×30%）。（二）关于中茂实业公司是否违约，是否应当承担违约责任及赔偿损失1、关于许国柱反诉的42500元违约金。许国柱认为中茂实业公司违反合同约定擅自单方解除合同，应按承担违约金。一审法院认为，中茂实业公司作为出租人，享有法律规定及合同约定的解除权，在许国柱未能依约支付租金，经催告仍未支付时，中茂实业公司行使解除权于法有据，故中茂实业公司解除合同并非违反合同约定，对许国柱该项诉讼请求一审法院不予支持。2、关于许国柱反诉的2010年9月10日的停业损失91000元。因许国柱未举证证明2010年9月停业情况，故对此反诉请求一审法院不予支持。3、关于许国柱反诉的因中茂实业公司未履行维修义务造成的损失335700元。一审法院认为，许国柱未就该335700元损失提交证据，且2014年《房屋租赁协议》约定，承租方负责全部租赁物（包括室内电器设施和上下水管道维修等），费用由承租方承担，故案涉租赁物的维修义务在许国柱而非中茂实业公司，许国柱要求中茂实业公司承担该项损失没有合同依据，一审法院不予支持。4、关于许国柱反诉的设备闲置损失100万元。一审法院认为，许国柱主张因中茂实业公司擅自单方解除合同，致使设备无法使用，长期闲置，但根据一审法院查明的事实，案涉合同解除的原因是许国柱逾期支付租金，并非合同出租方中茂实业公司存在过错，故许国柱因解除合同而要求中茂实业公司承担设备闲置损失的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司与被告（反诉原告）许国柱于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月30日解除；二、被告（反诉原告）许国柱于本判决生效之日起三十日内腾空房屋并交付给原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司；二、被告（反诉原告）许国柱于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司租金2312174元、违约金693652.2元、水电费47181元，合计3053007.2元；三、驳回被告（反诉原告）许国柱的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40970元，由原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司负担28679元，被告（反诉原告）许国柱负担12291元，保全费5000元，由被告（反诉原告）许国柱负担。反诉费9012元，由被告（反诉原告）许国柱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许国柱提交贵都大酒店挂账单（以下简称挂账单）一宗，称其经营的洗浴中心以贵都大酒店挂账的方式进行收费，中茂实业公司工作人员在挂账单收银处签字确认，用以证明其经营的洗浴中心在贵都大酒店挂账总金额为4758898元，高于应付租金数额，即许国柱并未拖欠租金。中茂实业公司质证称，对挂账单的真实性及关联性均不予认可，即便挂账单真实，也仅能证明挂账金额，不能证明租金数额，且对于通过挂账支付的租金已经扣除。本院认为，许国柱未提供证据证明其经营洗浴中心的收费方式及挂账单收银处签字人员的身份，且中茂实业公司对挂账单真实性不予认可，故，本院对挂账单的真实性不予确认。退一步讲，即便挂账单真实，在许国柱未提供证据证明其与中茂实业公司之间如何结算，中茂实业公司亦主张对于通过挂账支付的租金已经扣减的情况下，上述挂账单只能证明许国柱经营的洗浴中心在贵都大酒店的挂账金额，不足以证明许国柱实际交付的租金数额。因此，对于许国柱提交的挂账单，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审认定许国柱拖欠租金2312174元是否正确；二、一审认定许国柱应支付违约金693652.2元是否正确；三、一审认定许国柱应支付水电费47181元是否正确；四、一审对许国柱的反诉请求不予支持是否正确。关于一审认定许国柱拖欠租金2312174元是否正确的问题。首先，许国柱在一审中未提供实际交付租金凭证，在二审中提供的挂账单亦不足以证明其未拖欠租金的主张，故，许国柱未提供有效的支付租金的证据。一审根据中茂实业公司提供的台账、收款凭证及租金欠付表，结合许国柱向中茂实业公司出具的《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》所载欠付租金数额，认定许国柱实际欠付租金数额，并无不当。其次，许国柱主张，经双方协商同意，2012年租金为90万元，2014年租金为63873元。本院认为，2009年《房屋租赁合同》约定2009年至2013年租金均为110万元，2014年《房屋租赁合同》约定2014年租金为85万元，许国柱未提供证据证明其与中茂实业公司协商变更2012年、2014年租金，中茂实业公司亦不予认可，故，许国柱的上述主张缺乏事实和合同依据，不能成立。最后，许国柱主张合同解除日期为2014年5月5日，合同解除后不应再产生租金。本院认为，因许国柱欠付租金，中茂实业公司根据合同约定，于2014年8月30日发出解除合同通知，一审认定合同解除时间为2014年8月30日，并无不当。合同解除后，许国柱仍占有使用涉案房屋至今，一审根据合同约定，认定许国柱在合同解除后仍应参照合同约定向中茂实业公司支付涉案房屋占用费，亦无不当。因此，许国柱关于一审认定其拖欠租金2312174元错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审认定许国柱应支付违约金693652.2元是否正确的问题。首先，许国柱欠付租金2312174元，构成违约，应当承担违约责任。一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对合同约定的违约金进行调整，并按中茂实业公司实际租金损失数额的30%计算违约金，并无不当。其次，许国柱主张中茂实业公司于2014年5月5日强行停水停电，终止合同，但未提供有效证据证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，一审认定许国柱应支付违约金693652.2元，并无不当。关于一审认定许国柱应支付水电费47181元是否正确的问题。首先，许国柱关于中茂实业公司于2014年5月5日强行停水停电的主张不能成立，许国柱至今仍占有使用涉案房屋，故，其关于2014年5月5日后不会再产生水电费的主张不能成立。其次，许国柱认可一审法院依职权调查用电数的电表原为其单独使用，但主张该电表后为其与中茂实业公司共同使用。本院认为，许国柱未提供证据证明其与中茂实业公司共同使用电表及中茂实业公司实际用电数，中茂实业公司亦不予认可，故，现有证据不足以证明许国柱关于电表为其与中茂实业公司共同使用的主张。最后，双方均认可水费按2000元/月交纳，一审法院亦于2015年5月28日对许国柱使用电表的读数进行了查明，故，一审根据双方认可的水费结算方式及查明的电表读数差，计算许国柱欠付水电费数额，并无不当。因此，许国柱关于一审认定其应支付水电费47181元错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审对许国柱的反诉请求不予支持是否正确的问题。首先，许国柱欠付租金，中茂实业公司行使解除权有法律和合同依据，故，许国柱关于中茂实业公司应支付擅自解除合同违约金及设备闲置损失的反诉请求不能成立。其次，许国柱未提供证据证明2010年9月停业的损失及中茂实业公司未履行修缮义务造成的损失，且《房屋租赁合同》约定承租方负责全部租赁物的维修，故，许国柱关于中茂实业公司应支付停业损失及未履行修缮义务造成损失的反诉请求亦不能成立。因此，一审对许国柱的反诉请求不予支持，并无不当。综上，许国柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42978元，由许国柱负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱建坡代理审判员  王新兵代理审判员  毕中兴二〇一六年十一月二十二日书 记 员  黄世媛