山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)晋07民终2083号上诉人（原审被告）：赵二恩，男，汉族，1974年11月24日生，山西省寿阳县人，现住寿阳县。委托诉讼代理人：曲峰远，山西日月明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张广生，男，汉族，1964年12月22日生，山西省寿阳县人，现住寿阳县。委托诉讼代理人：曲峰远，山西日月明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丽丽，女，汉族，1985年11月26日生，山西省寿阳县人，现住寿阳县。委托诉讼代理人：杨发梅，男，汉族，1957年7月9日，山西省阳泉市矿区人，现住寿阳县，系杨丽丽的父亲。委托诉讼代理人：马武斌，山西民力律师事务所律师。上诉人赵二恩、张广生因与被上诉人杨丽丽确认合同无效纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2016）晋0725民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵二恩、张广生委托诉讼代理人曲峰远、被上诉人杨丽丽委托诉讼代理人杨发梅、马武斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵二恩、张广生上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效适用法律错误。本案所涉房屋由张广生于2011年6月10日购买寿阳县×××××西杨家庄小组徐棉小由北外环307国道修路时拆迁赔偿后所建的房屋。该房屋的所有权人为张广生。该房屋的土地使用性质属于城中村拆迁改造赔偿后所建，土地性质已经由集体土地转化为国有土地（该土地政府已经出钱征用），可以直接进行市场交易。上诉人有能力为被上诉人办理房产证。上诉人已经将房屋的所有权转移给了被上诉人，双方所签合同已履行完毕，不存在确认合同无效的问题。被上诉人在购买该房屋时属于寿阳县朝阳镇孙家庄村村民。在双方签订的《房屋转让协议》中，上诉人为守约方，被上诉人为违约方，被上诉人违约是因为市场房价下跌的原因，被上诉人后悔购买了该房屋，于是违约提出了退房要求，被上诉人应承担相应的违约责任。本案争议的11万元属于定金。由于被上诉人违约，其无权要求返还。被上诉人应赔偿上诉人承担反悔一方应承担的过错责任。请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨丽丽辩称，一审判决公平合理，应予维持。涉案争议的房屋没有任何产权证明，且其土地性质为宅基地，房屋买卖合同本身无效，上诉人也同意对交付的款项返还，已经返还19万元，剩余款项11万元违约未返还，应予返还。一审原告杨丽丽向一审法院起诉请求判令原告与二被告签订的房屋转让协议无效并退还原告本息121550元。一审法院认定事实：2014年1月19日，原告杨丽丽与被告张广生签订房屋转让协议书，协议约定,杨丽丽购买张广生所有的位于寿阳县×××××西杨家庄村民小组的房屋一套，价款为58.6万元，杨丽丽应于签订合同后支付定金30万元，余款23万元于2014年3月10日付清，张广生负责给杨丽丽办理房产证。被告赵二恩以被告张广生的担保人的身份在合同上签字。合同签订后，杨丽丽于当日以转帐方式向被告赵二恩支付30万元，被告赵二恩和张广生向杨丽丽出具了收到杨丽丽30万元购房款的收据，被告赵二恩将该房屋一层的车库钥匙交给了杨丽丽。剩余购房款杨丽丽未予支付。2014年4月8日，被告张广生向杨丽丽转账付款15万元，2015年1月，被告赵二恩给付杨丽丽现金4万元。后杨丽丽将车库钥匙退还给被告赵二恩。另查明，杨丽丽、张广生所签订的协议中约定的房屋为位于寿阳县×××××西杨家庄村民小组的三层建筑主体，该房屋所占位置为2007年307国道改建拆迁朝阳镇向阳村西杨家庄村民徐棉小的房屋后朝阳镇向阳村西杨家庄村民小组划拨给徐棉小的宅基地范围。庭审中，被告赵二恩和张广生提出诉争房屋由徐棉小修建一层后出售与被告张广生，张广生加盖为3层后才又出售给杨丽丽，该房屋的土地使用性质已因拆迁转为国有土地，可以进行市场交易；被告同时提出，所给付杨丽丽的19万元并非退款，而是杨丽丽因家庭事务向其的借款。杨丽丽提出其并不清楚徐棉小与被告张广生的关系，被告方不能证明该宅基地性质的转变以及是否可以流转，并且被告张广生亦无权获取该宅基地使用权，因此，杨丽丽在被告不能为其办理房产证的情况下，才与被告协商退款，被告予以同意为本案事实。上述事实，有杨丽丽、张广生签订的房屋转让协议书、被告张广生和赵二恩出具的收据、徐棉小与寿阳县忠义房屋拆迁有限公司签订的拆迁补偿协议书、杨丽丽的银行付款明细清单、杨丽丽收到15万元的银行卡交易明细清单及双方当事人的陈述予以证明。一审法院认为，被告张广生购买徐棉小的房屋后，未取得相关权属证书，即与杨丽丽签订房屋转让协议，且被告在庭审中所提交的证据不能证明该房屋占地面积的性质转变问题，因此，被告张广生对该房屋无处分权，其与杨丽丽签订的房屋转让协议为无效合同。杨丽丽所付购房款应予退还。被告张广生和赵二恩提出所给付杨丽丽的19万元为杨丽丽向其二人的借款，未提交相应的证据，本院不予支持，本院予以推定该款为被告张广生和赵二恩退还杨丽丽的购房款。因被告张广生和赵二恩给杨丽丽出具的收据注明为收到杨丽丽告的购房款，因此，被告所提本案争议的11万元为定金的主张，本院亦不予支持，被告张广生和赵二恩应予退还杨丽丽告剩余购房款11万元。原告杨丽丽对造成本案诉争的合同为无效合同亦具有一定的责任，因此，对杨丽丽所诉利息，本院不予支持，为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、原告杨丽丽与被告张广生于2014年1月19日签订的房屋转让协议为无效合同。二、被告张广生和被告赵二恩在本判决生效后十日内共同退还原告杨丽丽购房款11万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2731元，原告杨丽丽负担231元，被告张广生和被告赵二恩共同负担2500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人杨丽丽与上诉人张广生签订的《房屋转让协议》是否有效，上诉人是否应返还被上诉人剩余的购房款11万元。针对以上争议焦点，本院评判如下：就讼争房屋的土地性质，一审中有寿阳县×××××西杨家庄小组出具的证明材料，可以证实该土地已经被寿阳县人民政府征用，土地的性质已经由集体土地转化为国有土地。故被上诉人杨丽丽与上诉人张广生所签订的《房屋转让协议》为有效协议。协议签订后，杨丽丽支付部分购房款30万元，张广生将所购房屋一层车库钥匙交付杨丽丽。在合同履行过程中杨丽丽反悔，将取得的钥匙返还上诉人，上诉人亦返还杨丽丽19万元，双方相互返还的事实可以证实双方经协商同意解除协议。尚有购房款11万元未返还。本院认为，合同一经生效，对双方即具有约束力，故应考虑双方在合同履行过程中的过错责任，当合同相对人无过错的前提下，杨丽丽请求合同解除致合同目的无法实现，应承担一定的过错责任。鉴于房屋转让协议书从签订到协商解除的期间较短，故本院酌情裁判被上诉人杨丽丽赔偿上诉人张广生二万元，相互核减，二上诉人应返还被上诉人杨丽丽九万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销寿阳县人民法院（2016）晋0725民初72号民事判决；二、被上诉人杨丽丽与上诉人张广生于2014年1月19日签订的房屋转让协议为有效协议；三、解除被上诉人杨丽丽与上诉人张广生于2014年1月19日签订的房屋转让协议；四、上诉人张广生和赵二恩在本判决生效后十日内共同退还被上诉人杨丽丽购房款9万元。如果二上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2731元，由被上诉人杨丽丽负担231元，上诉人张广生和赵二恩共同负担2500元。二审案件受理费2500元，由被上诉人杨丽丽负担500元，上诉人张广生和赵二恩共同负担2000元。本判决为终审判决。审判长  张晓军审判员  王 雪审判员  杨姣瑞二〇一六年十一月二十八日书记员  张亚红