江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏10民终2429号上诉人（原审第三人）：杨英，女，1960年4月26日生，汉族，住扬州市广陵区。委托代理人：张辉，江苏唯是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨武，男，1967年10月21日生，汉族，住扬州市广陵区。委托代理人：刘婷，女，1974年1月1日生，汉族，系杨武之妻，住扬州市广陵区。委托代理人：张璐，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市蔬菜副食品有限公司，住所地在扬州市广陵区旧城七巷20号。法定代表人：祁伟建，董事长。委托代理人：焦荣庆，系该公司副总经理。原审第三人：杨飞霞，女，1950年6月21日生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：杨龙喜，男，1952年9月26日生，汉族，住扬州市。原审第三人：杨才喜，男，1956年11月23日生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：杨萍，女，1957年12月12日生，汉族，住扬州市邗江区。原审第三人：杨和，女，1962年12月24日生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：杨龙，女，1965年1月11日生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人杨英因与被上诉人杨武、扬州市蔬菜副食品有限公司（以下简称蔬菜公司）、原审第三人杨飞霞、杨龙喜、杨才喜、杨萍、杨和、杨龙确认合同效力纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院作出的（2015）扬广民初字02575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明，杨裕民（2000年12月故）、徐常玉（2014年11月故）共生有八子女，即本案原告与第三人。杨裕民系蔬菜公司改制前的老职工，杨武于1984年顶替杨裕民工作后在蔬菜公司工作至1995年1月。蔬菜公司曾分配文峰路33号建筑面积为30平方米的房屋给杨裕民、杨武一户承租使用（具体时间无法查明），该房于90年代登记在杨武名下承租，但一直在杨裕民的工资中扣除房租，直至2000年12月杨裕民死亡。2003年8月蔬菜公司出具证明，证明文峰路33号住房是其已故职工杨裕民所住，现为其妻及子杨才喜居住，该房未装自来水，装水费用由杨才喜自付。同月，杨才喜在该房内安装水电。2004年1月，第三人杨才喜以徐常玉名义向蔬菜公司交纳2004年－2008年房屋租金。2011年5月3日，蔬菜公司出具证明，“杨武同志原系我公司职，现居住于文峰宝塔路本公司职工宿舍（33号）。”原审另查明，2014年11月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订协议书，约定：1、甲方将乙方租住的坐落在文峰宝塔路建筑面积为30平方米宿舍的永久使用权出售给乙方；2、乙方应在本协议双方签字后即向甲方支付现金5000元；3、乙方付清购买金后，甲方不得再向乙方收取房租，也不再对该住房进行维修改造；4、如遇拆迁该房产权即归乙方所有，拆迁中的房屋面积及所有经济补偿等均由乙方享有，甲方应给予积极配合。同日，原告向被告缴纳5000元。协议签订后，原、被告各持一份协议书原件。之后，第三人持原告的协议书原件前往被告处要求重新签订协议书（原告未到场），由原告及第三人共同购买上述房屋使用权，第三人均在协议书上原告的签名后面签名，该份原件交被告存档。2015年7月22日，以被告蔬菜公司为甲方，“原蔬菜公司职工杨裕民已去世”为乙方，双方约定：1、甲方将乙方租住的文峰宝塔路建筑面积为30平方米宿舍的永久使用权出售给乙方，乙方自愿购买其永久使用权；2、经甲乙双方30平方米房屋一次性折合人民币5000元；3、乙方支付购买金后，甲方不再收取房租，也不再对该房进行维修改造，乙方对房屋享有永久使用权，承担一切义务和责任，可以继承使用，但不可私下买卖；4、如遇政府拆迁等，该房产权归为乙方所有，拆迁安置房屋面积或经济补偿等均由乙方方享受；5、本协议因杨裕民已去世，由杨裕民的八个子女共同代表乙方签字，享有执行本协议的平等权利；6、本协议由甲方和乙方杨裕民的八个子女签字之日起生效。协议签订后，被告在甲方栏盖章，第三人均在乙方栏签名，原告未签名。原告诉至法院称，蔬菜公司与除原告外的其余七兄妹签订协议书，侵犯了原告的合同权益，故请求判决确认2014年11月21日原、被告间签订的房屋永久使用权转让协议书有效。原审第三人则要求确认2015年7月22日被告与杨武、杨飞霞、杨龙喜、杨才喜、杨萍、杨英、杨和、杨龙8人签订的协议书有效。原审法院认为，原、被告于2014年11月21日签订的协议书不违反法律规定，依法予以确认。对于第三人主张确认被告与其兄弟姐妹八人签订的协议书有效的诉讼请求，因该协议签订时原告未到场签名，协议并未成立，故不予支持。至于文峰路33号建筑面积为30平方米房屋的使用权归属问题，第三人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、原告杨武与被告扬州市蔬菜副食品有限公司于2014年11月21日签订的协议书合法有效；二、驳回第三人杨飞霞、杨龙喜、杨才喜、杨萍、杨英、杨和、杨龙的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告负担（已交）。原审判决后，原审第三人杨英不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、讼争房屋系蔬菜公司在80年代分配给上诉人父亲的福利房屋，并非杨武的承租房屋。判决书认定讼争房屋由杨裕民、杨武一户承租使用系错误的，2、原审认定讼争房屋于90年代登记在杨武名下承租错误，原审据以作出该认定的证据是扬州市区共有住房租金计算表，但该表格仅是一张草表，反映了讼争房屋是福利房屋，根据政策只能分给杨裕民，当时登记为杨武的名字可能是工作人员疏忽。同时，该房屋的租金在上诉人父亲死亡前一直在其工资中扣除，足以反映系分配给上诉人父亲而非杨武。2011年蔬菜公司出具的证明不足以证明房屋登记在杨武名下，且与该公司2003年出具的证明相矛盾。二、原审判决适用法律错误。1、正常情况下福利房屋在1994年房改时，基本出卖给居住人，但本案房屋是平房，根据扬州市房改政策不能进行房改。蔬菜公司在进行改制时应当将讼争房屋所有权剥离，归属上级主管部门，而改制后的蔬菜公司在没有讼争房屋所有权的情况下，将房屋低价出卖给杨武，属于无权处分，协议应当无效。2、且福利房屋在杨裕民去世后，应由杨裕民的妻子和所有子女享有共同使用权，蔬菜公司即使享有所有权，也无权将讼争房屋单独出卖给杨武一人，侵犯了其他人的合法使用权。3、讼争房屋没有房产证，根据房地产管理法第三十八条第六项的规定，该房屋不得转让。现蔬菜公司与杨武签订的协议约定的永久使用权转让，实际上就是房屋所有权转让，因此违反法律的强制性规定，属于无效协议。综上请求二审依法改判，确认杨武与蔬菜公司之间签订的协议无效。被上诉人杨武答辩称：1、上诉人的上诉已经超过了法律规定的上诉期限15天。2、本案是确认合同有效的纠纷而不是继承析产纠纷，上诉人在上诉状中说该房屋的性质为福利房也并未登记在杨武名下是错误的。且即使如上诉人所说，也与本案没有关联性。一审查明了蔬菜公司的租金计算表以及蔬菜公司代理人在一审开庭时所述的租金计算表的具体填写人，证明蔬菜公司将该房确定出租给原告并且改制以后的新公司没有出台新政策，所以按照老公司确定的政策做了使用权买卖的合同。3、法律适用问题，本案讼争的协议转让的是永久使用权，并不是所有权，不适用房地产管理法38条第6项的规定。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。被上诉人蔬菜公司答辩称：关于讼争房屋作为福利分房是给杨裕民还是杨武，这一点再次重申，所有刚刚顶职的员工不可能分房，讼争房屋分配的事实是杨裕民家里子女多，公司考虑了杨裕民的家庭困难，将房屋分配给杨裕民。我们找到收房租的证据是直到杨裕民去世之前都是扣杨裕民的工资。若分给杨武肯定扣杨武的。在杨武离开蔬菜公司之前，公司有一个统计表，当时落实在杨武名下。新公司为了处理破旧房屋，依据老公司的统计表，房屋是杨武名下就将房屋卖给杨武，也考虑到杨武是蔬菜公司的职工。当时不知道家庭纠纷，否则不会签协议。原审第三人杨才喜答辩称：蔬菜公司一会说房屋分给我父亲，一会说落实到杨武名下，应该提供证据。我父亲是退休前分得房屋。因为家里子女多、房子小住不下，所以蔬菜公司才分了福利房。我父亲去世后，房租由我母亲缴纳，我办的手续，我母亲作为遗孀在蔬菜公司拿了遗孀钱从中扣房租。2001年，母亲拟了遗书，将父亲的房子交给下一代，房租由母亲缴纳一段时间后由我缴纳一段时间的房租，从2004年的房租包括水电费一直是我缴纳的，缴纳了5年。原审第三人杨萍答辩称：房子是分给我父亲的，在我父亲退休之前分的。其余原审第三人经传唤后未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。经审理查明，原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审期间，双方均未提供新证据。本院经审查认为，本案不属于法院民事案件受理范围。首先，讼争协议双方当事人并非平等主体，蔬菜公司确定签订房屋使用权转让协议相对方是享有承租权的特定职工，故讼争协议是单位与具有特定身份的职工之间，基于单位的内部政策而签订的，并非普通意义的民事合同。其次，现杨武与原审第三人就签订转让协议的主体资格产生争议，且蔬菜公司前后与不同主体就同一房屋签订两份转让协议，各方的主要争议为讼争房屋系分配给杨武还是其父亲杨裕民承租的福利房，本案类属单位内部建房、分房而引起的纠纷，应由蔬菜公司结合处理该类房屋的政策以及单位内部历史资料处理。综上，讼争协议并非平等主体之间签订的合同，且根据最高人民法院的相关规定，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于法院民事案件的受理范围，依法不予受理或驳回起诉。原审认定的事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第2575号民事判决；二、驳回原审原告杨武及原审第三人杨飞霞、杨龙喜、杨才喜、杨萍、杨英、杨和、杨龙的起诉。一审案件受理费1300元，依法退还杨武；二审案件受理费1300元，依法退还杨英。本裁定为终审裁定。审 判 长  宦广堂代理审判员  陈建志代理审判员  郝佳佳二〇一六年十一月三十日书 记 员  朱思佳