广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13924号上诉人（原审被告）：王静，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）:广州满懿房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：梅虹，职务：执行董事。委托代理人：梁晶晶，该司职员。委托代理人：黄大惠，该司职员。上诉人王静因与被上诉人广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王静上诉请求:撤销一审判决，驳回满懿公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）王静不存在违约，无需支付违约金。王静已支付了部分居间服务费9000元给满懿公司，满懿公司也向王静出具了收据，满懿公司向某公司开具发票的行为就是同意让王静分期支付居间服务费用，王静就一直按照合同约定的时间来付款，当时也与满懿公司的员工有微信联系，满懿公司的员工将地址告知王静，但王静不知道其所称的地址具体在那，只能微信联系，满懿公司要求支付9000元居间服务费，王静认为只能给8000元，双方对剩余的1000元有争议，后满懿公司就没有回复王静，并告知已提出本案诉讼，因此，满懿公司主张违约金不应支持。（二）王静只认同满懿公司主张居间服务费9000元中的8000元，因满懿公司之前没有提供账户，一审判决后，满懿公司向王静提供了账户，王静于2016年6月3日向满懿公司汇了9200多元，由于满懿公司提供的账户有一个字没有办法区别，银行就将上述款项退回，后王静于2016年6月23日向某公司支付了8000元。（三）因与王静签订买卖合同的出卖方不是房屋所有权人，王静知道房屋所有权人是出卖人的儿子，但签合同时出卖人没有取得授权，对此，满懿公司称可以让房屋所有权人办理公证委托出卖人出售房屋，并表示好多人想买该房屋，要求王静先与出卖人先签订合同，否则，就不会将有关信息告知王静。出卖人也称如果不先签合同并给钱就不卖给王静。之后三方签订的合同约定出售的房屋带租约，由于王静在2016年2月22日已取得购买房屋的房产证，故租金收益应从上述日期开始计算，且王静在2016年2月27日也支付80万元的房款，因此，租金最迟也应从2016年2月28日开始收取。而满懿公司认为其咨询过律师，因2016年3月8日公积金贷款才放款，所以，应从2016年3月8日开始计算租金，满懿公司在协调租金收益过程中出现错误，导致王静的利益受损。因此，王静认为无需支付剩余的1000元居间服务费。满懿公司辩称，同意一审判决，不同意王静的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）王静主张满懿公司没有提供账户导致其支付不了居间服务费，该说法不正确。在签订房屋买卖合同当天，王静已向某公司支付了部分中介服务费9000元，其应明知满懿公司账户，且即使对方无满懿公司账户也可以通过到满懿公司办公地点以现金或转帐的形式支付，因此，王静所主张的拒绝支付违约金的理由不成立；（二）王静主张出卖人刘某甲并非房屋产权人，无权签订房屋买卖合同，该说法也不正确。出卖人是涉案房屋产权人的父亲，在签订买卖合同后，已通过办理公证委托，三方签订的房屋买卖合同已得到产权人的追认，成立并生效，且涉案房屋已完成交易过户手续，满懿公司有权收取全额的中介服务费；（三）王静主张由于满懿公司的经纪人未能协调好其与出卖人的租约问题而拒绝支付居间服务费，涉案房屋的租约问题是买卖双方之间的纠纷，与本案居间纠纷无关联性。对方应通过向出卖人主张其租金损失请求，而不能据此主张拒付居间服务费。至于王静一审提供的证据8，满懿公司不认同其真实性，微信中的聊天记录并无明确的证据证明是因满懿公司的经纪人过错导致王静产生租金的损失，且满懿公司也不确认该微信账户是满懿公司员工的账户。因此，请求二审法院维持一审判决，判决对方支付剩余的居间服务费1000元及逾期付款违约金。满懿公司向一审法院起诉请求：1.王静向某公司支付居间服务费9000元；2.王静向某公司支付逾期付款违约金（自2016年2月18日起至付清之日止，以9000元为基数，按逾期每日1%的标准计算）。一审法院认定事实：王静（为乙方、买方）与刘某乙（为甲方、卖方）、满懿公司（为居间方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区建设五马路4号1810房。成交总价为1800000元。该物业移交时间：甲方收齐楼款当天。第五条：居间方已提供了居间服务并已促成了甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立了房屋买卖法律关系。甲乙双方应于本合同签订当日向居间方支付居间服务费（居间服务费具体收取详见《佣金确认书》）。甲方或乙方逾期支付居间服务费的，从逾期之日起，应按日向居间方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金。第八条：其他约定：4、如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托居间方通过广州市存量房网上交易系统签订《广州市存量房买卖合同》，该《广州市存量房买卖合同》与本合同的不一致之处，以本合同为准。附件：付款细则：甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下一致协议：并按下列第2种方式处理：1、无抵押按揭付款：公积金贷款。上述合同最后一页甲方签名一栏签有“刘某甲”名字。签约日期一栏空白。王静与满懿公司签订《居间服务费确认书》，内容为：经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于越秀区建设五马路4号1810房的房屋签订了《房屋买卖合同》，甲方同意向乙方支付居间服务费，居间服务费金额为18000元。甲方应于《房屋买卖合同》签订当日向乙方支付上述居间服务费及保障服务费，甲方逾期支付上述居间服务费及保障服务费的，从逾期之日起，应按日向乙方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金。该《居间服务费确认书》没有签署日期。王静至今已向某公司支付9000元居间服务费。涉案房屋于2016年2月22日登记至王静和余某乙名下。2016年3月22日，满懿公司向王静以顺丰速运方式（邮件编号993597445064）寄出《付佣催促函》，函件内容为要求王静在收到该函后5日内向其支付9000元居间服务费及逾期违约金。王静质证称其于2016年3月底才收到该函件。王静为证明其主张，提交了以下证据：1、王静与满懿公司工作人员的微信记录及王静与卖方的微信记录。2、余某乙和王静的工资收入证明。3、户口本、4、新旧两份租赁合同。5、租金计算表。6、微信记录。满懿公司质证称：不确认证据1的微信账户的真实性；对证据2的真实性不予确认，其工资损失不是满懿公司直接造成的；证据3对本案无关；不确认证据4的真实性，且与本案无关；不确认证据5、6的真实性和关联性。据王静提交的《广州市存量房买卖合同》显示，买卖双方约定以按揭方式付款，并约定卖方应在2016年6月30日前将户口迁出。该合同载明签约时间为2016年1月11日。满懿公司对该合同真实性无异议。庭审中，满懿公司和王静均表示不清楚买卖合同及确认书签订的时间。满懿公司表示：买卖合同在2016年2月18日之前已签订，因在2016年2月18日已经完成递件手续，满懿公司已开始敦促王静支付居间服务费；满懿公司不确认双方曾口头约定居间服务费分两期支付，也不确认曾口头约定由满懿公司配合办理户口迁移问题和租金分配问题。王静表示：买卖合同是在买卖双方第一次见面时签订的，但不记得第一次见面是何时。一审法院认为，满懿公司与王静及卖方签订的《房屋买卖合同》中既有规范买卖双方买卖行为的条款，也有规范满懿公司与买卖双方的居间行为的条款，满懿公司在该次房屋买卖中与王静形成的是居间法律关系。鉴于上述买卖合同是三方的真实意思表示，且该合同中规范满懿公司与买卖双方间的居间关系条款没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同中规范满懿公司与王静之间的居间法律关系的条款是有效条款,对居间法律关系中的双方均有约束力。根据该合同约定，“甲乙双方应于本合同签订当日向居间方支付居间服务费”；又根据《居间服务费确认书》约定：“甲方应于《房屋买卖合同》签订当日向乙方支付上述居间服务费及保障服务费，甲方逾期支付上述居间服务费及保障服务费的，从逾期之日起，应按日向乙方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金。”按此约定，王静应在签约当日向某公司支付全部居间服务费。王静抗辩称双方口头约定居间服务费18000元共分两期支付，其中第一期9000元在支付首期款80万元之后支付，第二期9000元在交楼所有事务清算办理完毕后再支付，但满懿公司不确认有此约定，王静亦未能就其陈述提供证据证明，故一审法院对王静该抗辩意见不予接纳。至于王静称满懿公司存在过错以致应在居间服务费中扣减1500元的损失的抗辩意见，一审法院认为，首先，王静称其签订的《房屋买卖合同》中可选择的贷款担保方式不完整，只能选择其中“无抵押按揭担保”方式贷款，以致网签时重新选择按揭方式导致其多花费了半天时间办理，但《房屋买卖合同》是王静与卖方和满懿公司三方自愿协商一致的结果，若合同条款不具备完整性，王静可在签约时提出并进行补充约定，亦有权选择拒绝签订买卖合同，王静现以合同可选择的贷款方式不完整作为满懿公司过错的理由并要求据此在居间服务费中扣减500元误工费缺乏依据；其次，王静称满懿公司误导其户口迁出方式，但合同中并无约定满懿公司负有协助办理原业主户口迁出事宜，且没有证据显示满懿公司存在故意隐瞒或提供虚假情况，故王静以此要求在居间服务费中扣减500元误工损失缺乏依据；再有，王静抗辩称满懿公司维护卖方的利益导致王静损失租金收益，因租赁关系与满懿公司所提供居间服务的买卖关系不属同一法律关系，在没有证据证明满懿公司负有协助王静办理交楼各项事务清算的合同义务的情况下，王静以此为由要求扣减居间服务费依据不足。综上，一审法院对王静要求在居间服务费中扣减1500元的损失的抗辩意见不予接纳。虽然《房屋买卖合同》和《居间服务费确认书》均没有签署时间，但从网签打印的《广州市存量房买卖合同》所载的签约时间为2016年1月11日可认定，王静在该日期前已签署《房屋买卖合同》和《居间服务费确认书》。按照约定，王静应在签约当日支付居间服务费，但王静至今仅支付了9000元居间服务费，尚欠9000元居间服务费未付，已构成违约，满懿公司现要求王静支付9000元居间服务费以及要求从2016年2月18日起计付逾期付款违约金，合法有理，但因双方约定的每日1%标准明显过高，且满懿公司未能举证证明其实际损失，故违约金标准应调整至参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜，且违约金总额应以欠付费用总额为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2016年6月2日作出如下判决：一、王静应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向某公司支付9000元居间服务费。二、王静应于判决发生法律效力之日起十日内，向某公司支付逾期付款违约金（自2016年2月18日起至付清上述费用之日止，以9000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）。该违约金总额应以欠付费用总额为限。三、驳回满懿公司的其他诉讼请求。一审案件受理费114元，由满懿公司负担25元，由王静负担89元。上诉人王静与被上诉人满懿公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，王静向一审法院提供如下证据：1.满懿公司于2016年2月18日出具的收款收据，拟证明约定分期两次支付居间服务费用；2.满懿公司员工相关公司介绍图片，显示该司员工的电话和微信号，拟证明王静与满懿公司的员工之间的微信内容是真实的；3.广州燃气集团有限公司于2016年3月26日出具的《发票联》以及中国公司银行股份有限公司出具的显示消费日期为2016年3月26日的理财金账户历史明细清单，拟证明王静对购买房屋的煤气抄表时间为2016年2月26日，该日期已取得涉案房屋的所有权，而不是何时移交房屋，王静就何时收取租金。满懿公司表示对上述证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据并不足以证明满懿公司同意王静分期支付18000元的中介服务费；因证据2为复印件，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案纠纷无关，故不确认该证据的关联性。诉讼中，王静表示在一审判决后已于2016年6月23日向某公司支付了8000元，满懿公司确认王静陈述的上述内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王静的上诉请求和理由以及满懿公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：王静抗辩无需向某公司支付居间服务费及违约金理由是否成立的问题；现评析如下：首先，满懿公司作为居间单位，其已促成了王静与出售方签订了《房屋买卖合同》，且《房屋买卖合同》和《居间服务费确认书》均约定，王静应于《房屋买卖合同》签订当日支付居间服务费。逾期支付居间服务费的，从逾期之日起，应按日向居间方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金。由于王静未依约足额向某公司支付居间服务费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。王静认为满懿公司已同意分期支付居间服务费，剩余居间服务费未支付是由于满懿公司未提供账户所致，对此，满懿公司不予确认，而王静在一审提供微信记录截图、收据等不足以证明其上述抗辩，故王静上诉抗辩其不构成违约，无需支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。其次，王静上诉认为满懿公司在协调与出售方关于租金收益的过程中存在错误，损害了王静利益，但王静并未举证证明满懿公司负有协助其协调收取租金收益的合同义务，且王静抗辩的房屋租金收益属于买卖双方之间的法律关系，与本案居间合同纠纷不属同一法律关系，因此，王静以此为由主张扣减1000元居间服务费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于王静认为出售方在签订《房屋买卖合同》时未取得产权人的授权问题，因王静本人表示对此知情，即不存在满懿公司故意隐瞒该情况，且涉案房屋的交易过户也未因此而受到影响，故王静以上述理由主张驳回满懿公司诉请，依据不足，本院不予支持。再次，满懿公司提出本案诉请前，王静仍欠付满懿公司9000元居间服务费，在一审判决后，王静已于2016年6月23日向某公司支付部分居间服务费8000元，现王静实际欠付满懿公司的居间服务费应为1000元，因此，本院对于一审判决支付居间服务费数额及违约金基数、期间等作相应调整。但王静是在一审判决之后才支付部分居间服务费，且其二审诉请也未得到支持，故本院对一审法院决定的诉讼费不作调整，二审诉讼费由王静负担。此外，由于王静二审提供的证据不足以支持其本案诉请，本院不予采纳。综上所述，王静的上诉请求不成立，本院不予支持。基于二审出现新的事实，本院对一审判决予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2016)粤0104字第3963号民事判决第三项；二、变更广州市越秀区人民法院(2016)粤0104字第3963号民事判决第一项为：王静应于本判决书送达之日起十日内，一次性向广州满懿房地产咨询有限公司支付1000元居间服务费；三、变更广州市越秀区人民法院(2016)粤0104字第3963号民事判决第二项为：王静应于本判决书送达之日起十日内，向广州满懿房地产咨询有限公司支付逾期付款违约金（自2016年2月18日起至2016年6月23日止，以9000元为基数，自2016年6月24日起至付清之日止，以1000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）。该违约金总额应以不超过9000元为限。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费114元，由上诉人王静负担89元，由被上诉人广州满懿房地产咨询有限公司负担25元；二审案件受理费178元上诉人王静负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月二十一日书记员 邓安达游瑞娜