江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2755号上诉人（原审原告）：张静，女，1989年12月1日生，汉族，住赣州市信丰县。委托诉讼代理人：涂金明，男，1976年6月7日生，住赣州市章贡区。被上诉人（原审被告）：赣州市居安房地产开发有限公司，住所地赣州市章贡区体育路1号。法定代表人：孙方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玮，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永平，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师上诉人张静因与被上诉人赣州市居安房地产开发有限公司（下称居安公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张静的上诉请求：改判一审判决，判令居安公司承担逾期交房违约金人民币72070.8元，居安公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，且认证避重就轻完全混淆了购房合同条款的效力。案涉合同约定居安公司应于2013年6月30日之前交付符合合同约定条件的房屋，但其未依约交付，构成违约，应依约依法承担违约责任。同时，合同约定的违约金明显过低，应予调整。一审法院计算违约金方法不合理，存在少算和漏算。二、居安公司一审提供的证据6、7、8、9均与本案无关。证据5只能证明居安公司2015年11月23日向张静发过普通挂号信，但不能证明挂号信的内容，也不能证明张静收到该函件。三、商品房买卖和缴纳相关代收代缴费用属于不同的法律关系，开发商没有权利在向购房人交付房屋前要求购房人向开发商支付相关代收代缴费。居安公司辩称：一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。一审法院认定双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合法律规定，是合法有效的，双方均应按合同的约定履行义务。2013年7月居安公司通知张静交房时，因其拒不缴纳代收代缴费用导致居安公司拒绝交房，张静拒不缴纳代收代缴费用的行为经三级法院认定为违约行为。居安公司有权拒绝交房不承担逾期交房的违约责任。一审，居安公司提交的证据证明逾期交房的后果是张静违约造成的，居安公司没有违约行为，无需承担逾期交房的责任。一审法院适用法律正确，没有混淆合同条款。居安公司逾期交房不违约也无需承担违约责任。一审期间，居安公司提交的证据6、7、8均为法院发生法律效力的生效判决，能够证明案涉合同约定张静拒不缴纳代收代缴费用是违约行为，居安公司有权拒绝交房，不承担逾期交房的违约责任。证据9能够与证据5即通知张静来收房的书面函告相互佐证，证明张静违约行为消除后，居安公司已书面通知张静前来收房，因张静自身原因未来收房，居安公司不需承担责任。张静向一审法院起诉请求：要求居安公司赔偿张静经济损失72070.8元。一审法院认定事实：2012年8月16日，张静与居安公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，张静购买了居安公司开发的赣州市章贡区居安青春无限小区x栋x单元x室房屋一套。合同约定：买受人（即张静）应按相关规定或本合同约定应当及时足额支付购房款及其他费用（包括代收代缴费用），否则出卖人（即居安公司）有权拒绝交房或出卖人有权顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，由此产生的责任由买受人承担，买受人未按约定的时间足额支付房款及其他费用，出卖人不承担逾期交房的违约责任……。合同签订后，张静按约定履行了支付购房款的义务。2013年7月，居安公司书面通知张静收房及交纳代收代缴费用。因张静拒绝交纳天燃气安装费、闭路电视初装费等代收代缴费用，居安公司因此拒绝交房。为此，张静诉至一审法院，要求居安公司支付逾期交房的经济损失。另查明，2014年7月，居安公司向一审法院起诉张静，要求张静支付代收代缴费用3500元并自行办理房地产权属登记备案手续。一审法院于2014年10月9日作出（2014）章民一初字第1595号民事判决书，认定张静未按合同约定交纳代收代缴费用构成违约，应向居安公司缴纳代收代缴款3500元，多退少补，据实结算。张静不服，向赣州市中级人民法院上诉，赣州市中级人民法院作出（2014）赣中民一终字第310号判决书，维持了上述判决。张静仍不服，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院作出了（2015）赣民申字第254号民事裁定书，驳回张静的再审申请。而后，居安公司申请强制执行，张静于2015年9月18日向执行法院交纳了判决确认的代收代缴费用。之后，双方因交房事宜多次交涉，2015年11月23日，居安公司向张静的户籍地址邮寄了一份要求张静于2015年11月30日之前来居安公司办理收房手续的函告，显示该邮件于2015年11月26日已妥投。在一审法院主持下，双方于2016年4月27日办理了实际交房手续。一审法院认为，本案的争议焦点在于居安公司的逾期交房行为是否违约以及是否需要承担违约责任。首先，张静、居安公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合法律规定，是合法有效的，张静、居安公司双方均应按合同的约定履行义务。在2013年7月居安公司通知张静交房时，因张静拒不缴纳代收代缴费用导致居安公司拒接交房，张静拒不缴纳代收代缴费用的行为经三级人民法院认定为违约行为。同时，根据张静、居安公司签订的合同约定，张静未按约定足额支付购房款及其他费用（包括代收代缴费用），居安公司有权拒绝交房，不承担逾期交房的违约责任。一审法院认为在张静未履行支付代收代缴费用的义务之前，居安公司有权拒绝交房，因此而造成的逾期交房的责任应由张静自行承担。再次，张静于2015年9月18日已支付了案涉争议的代收代缴费用，即张静的违约情形已消除，居安公司应及时履行交房义务。关于交房及收房的事宜，张静主张系居安公司拒不交房，但张静提供的录音及通信信息只能证明2015年9月28日至2015年11月19日之间双方因交房的事宜多次交涉，不能证明居安公司一直拒绝交房；居安公司主张系张静拒不收房，但居安公司仅提供了2015年11月20日居安公司出具的要求张静限期办理收房手续的函告，且该函告于2015年11月26日邮寄妥投给张静。根据双方举证的情况，一审法院综合认定，2015年9月18日至2015年11月26日（居安公司邮寄函告并投妥的时间）之间，张静多次与居安公司协商交房事宜，因种种原因，居安公司无法准确及时的履行交房义务，应承担该期间的逾期交房违约责任；同时，2015年11月26日之后，居安公司已具备交房条件并以书面告知的方式要求张静及时收房，但因张静实际收房的时间掌握在原告方，居安公司如符合交房条件后，张静未及时收房的责任不应由居安公司承担，故对张静主张的逾期交房责任应从2015年9月18日计算至2015年11月26日，即该期间的逾期交房责任应由居安公司承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，居安公司逾期交房的，应按每日已付房款的万分之二计算违约金，但该违约金金额累计不超过1万元。本案中，居安公司逾期交房69天（自2015年9月18日至2015年11月26日），按已付房款349519元每日万分之二计算，违约金总额为4823.36元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下一、居安公司于本判决生效之日起十日内向张静支付逾期交房违约金人民币4823.36元。二、驳回张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，由张静承担1500元，由居安公司承担102元。二审中，张静围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。居安公司没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为,案涉《商品房买卖合同》约定在买受人张静未缴纳代收代缴费用时，居安公司有权拒绝交房。直至2015年9月18日，居安公司申请生效判决的强制执行，张静才缴纳代收代缴费用。2015年9月18日之前，是因为张静未履行合同义务，导致居安公司拒绝交房，张静要求居安公司承担此前的逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。2015年11月26日，居安公司书面通知张静收房，但张静仍未前往收房，是张静对自身权利的处分。张静要求居安公司承担2015年11月26日之后直至收房为止的逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。居安公司向张静通过邮政寄送收房通知函件，张静提出其只收到空壳信封并未拿到书面收房通知，但案涉《商品房买卖合同》明确约定了买受人张静的收件地址，居安公司依该地址寄送材料，张静未收到的后果由张静自行承担。并且，一审查明，双方争议邮件经查询已于2015年11月26日妥投。对于张静未收到收房通知的抗辩主张，本院不予支持。2015年9月18日起至2015年11月26日止，因为种种原因，居安公司未及时将房屋交付给张静。此期间，居安公司应按合同约定向张静承担违约责任。关于该违约金的问题，本院支持一审的处理。关于张静主张的租金损失问题。张静提交的《证明》注明：此证明用于学校报备。该单位出具证明的用途不是用于向法庭证明待证事实。并且，居安公司未及时将房屋交付给张静，主要是因为张静违约未缴纳代收代缴费用及张静自身未及时前往收房所致。同时，其提交的租房合同无法查明真伪，无法证明张静的实际损失。故，对张静该主张，本院不予支持。关于张静提出的小区架空层的问题。居安公司已依合同约定的交付条件将房屋交付给张静，小区存在的其他问题，张静可以另行主张。综上所述，张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1481元，由上诉人张静负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠代理审判员  彭莉二〇一六年十一月十日书 记 员  王佳代理书记员  曾慧