沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0106民初6301号原告星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人胡苏，系该公司董事长。委托代理人王乔，北京市君泽君（上海）师事务所律师。被告刘婷婷，女，1981年11月29日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人李焕忠，系辽宁凯临律师事务所律师。委托代理人于涛，男，1978年8月31日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告星摩尔（沈阳）商业有限公司诉被告刘婷婷租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，由审判员鲁连涛担任审判长、与审判员刘梅竹、人民陪审员曹丽娜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王乔、被告及委托代理人李焕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月30日，原告与被告签署《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》和《沈阳星摩尔购物中心标准条款与条件》，并在其后签署了一系列的补充协议，被告租赁原告的场地（出租面积为248平方米）以商号“丽湖蒸菜”经营餐饮业务，被告的租金的费率为：第一个租赁年度至第二个租赁年度：人民币XX/天/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度：XXX/天/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度：人民币XXX/天/平方米。被告的管理费的费率为：第一个租赁年度至第二个租赁年度：人民币XX/月/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度：人民币XX月/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度：XX/月/平方米。被告的公用事业费（包括水费、电费和制冷制热费）按照实际使用缴纳。其后，原告向被告支付了租赁场地，但被告并未按照约定履行合同义务，拖欠原告租金和管理费等费用，私自关闭店铺，截止到起诉之日被告已经拖欠原告租金、管理费和公用事业费共计人民币XXX元。原告行使合同下的单方解除权，已经向被告发出解除合同通知书，正式解除与被告的租赁合同关系。按照《沈阳星摩尔购物中心标准条款与条件》第21.1条，原告有权要求对被告拖欠的租金和管理费按照每天0.2℅的利率支付逾期利息，截止到2016年6月20日，拖欠的租金和管理费对应的逾期利息共计人民币XXX元；根据《沈阳星摩尔购物中心标准条款与条件》第24.3条，原告有权要求被告支付6个月租金人民币XXX元作为违约金；根据《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》第6条，原告有权要求被告支付免租期之内的租金人民币XXX元；按照《沈阳星摩尔购物中心标准条款与条件》第21.1条，原告有权要求被告支付因为追讨欠债而发生的律师费人民币XXX元。1、请求法院判令被告向原告支付拖欠租金（XXX元）、管理费（XXX元）和电费（41922元）、水费（XXX元）（水电合计XXX元）共计人民币384440元（计算到2016年6月底）；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠租金、管理费的逾期付款利息共计人民币XXX元（计算到2016年6月20日）；3、请求法院判决被告向原告支付免租期的租金共计人民币XXX元；4、请求法院判决被告向原告支付违约金人民币XXX元；5、请求法院判决被告向原告支付原告的律师费人民币XXX元；6、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。一、本案不是单纯的房屋租赁，而是原告提供管理及其服务为条件的商铺租赁，由于原告的违约行为致使本案合同不能继续履行，依据双方合同的标准条款第21、3，22、2，原告无权收取诉状中的相关费用，具体的违约事实表现为不能按承诺的时间开业，致使商场空置没有客流，在开业率上存在欺诈行为。二、原告的商铺从被告接收时就存在严重漏水一直未解决。三、原告收取了被告空调费包含在公共事业费当中，空调不达标，在夏季高达29度，使被告不能正常经营。四、排风口位置不达标，被告自己改造投资XXX元。五、原告诉讼请求第一项计算到2016年6月底期限错误，事实是2016年4月被告就原告的违约行为已经明确和原告的负责人孙涛提出，孙涛已经答应一周内就原告的违约事实及被告的要求予以答复，从那时起被告就没有经营，应该计算到2016年4月。拖欠的费用金额错误，从原、被双方签订的补充协议5，自2015年10月31日被告共欠费用XXX元，在此基础上加上四个月，所以不存在原告诉讼请求中计算的XXX元。六、原告诉状中所称的逾期付款利息及免租期的租金及违约金及律师费的主张不符合法律规定，已被本院及市中级法院及辽宁省高级法院生效判决所驳回。七、被告在商铺中所投入的煤气费XXX元及排风口的改造费XXX元在解除合同时应当依法返还被告。八、被告交予原的押金XXX元由于原告违约，造成双方合同解除，应当依法返还被告。经审理查明，原、被告签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁标准条款和条件》及四份补充协议，约定由被告承租原告位于沈阳市铁西区北二中路星摩尔购物中心铺位号为商铺,面积248平方米,商铺用于经营餐厅。租赁合同第3.1条约定租赁期为6年，从交付日起开始计算;第9条约定被告应于本合同签署后五个营业日内向出租人支付一笔人民币XXX元的押金。其中人民币XXX元（相当于3个月的租金）作为租金的押金，另外的人民币XXX元（相当于3个月的管理费）作为管理费的押金；第10.1条约定,第一个租赁年度至第二个租赁年度：人民币XXX元/天/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度：XX/天/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度：人民币XX元/天/平方米。第12条约定第一个租赁年度至第二个租赁年度管理费为人民币XX元/月/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度管理费为人民币XX元/月/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度管理费为XX元/月/平方米。《沈阳星摩尔购物中心租赁标准条款和条件》第5条和第7条约定，租金及管理费每月支付一次，先付后用，被告应在每月10日内支付；第8条被告租期内在承租物业内实际使用的水、电、燃气和空调等公用事业费由原告或其指定的物业管理公司收取。第21条的约定，被告逾期向原告支付租金、管理费、公共事业费等费用的，需要按日向原告承担千分之二的违约金，并承担原告为收取上述款项而发生的任何费用（包括律师费）；第24.2.1条约定,被告拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付金额累计不低于一个月租金，或拖欠时间累计达到十个营业日以上的，原告有权单方解除租约，收回租赁场所；第24.3条约定，若原告根据法律法规规定或第23.2条约定单方解除租约的，则原告无须返还承租人预付的租金、管理费，且被告在支付了应支付给原告的所有费用后，还应支付原告违约金，违约金的数额等于6个月租金的数额；《补充协议2》第4条约定，免租期自2013年7月1日至2013年9月28日，在免租期内，被告无需支付租金，但仍应支付所有其他的费用，在租期内，如若因被告的原因提前终止租赁合同，被告同意返还该免租期内租金，同时原告有权没收其押金。《补充协议4》第4条约定，免租期自2015年7月1日至2015年7月31日至。在此期间，被告无需支付租金和管理费，但仍支付所有其他费用，包括但不限于公共事业费。另查明，原告于2012年11月29日将租赁商铺交付被告。租赁期间，原、被告经过磋商，原告同意免除被告2015年11月1日至2015年12月31日期间的租金，原告向被告提供其起草的《补充协议5》，但被告未签字。截止2015年10月31日被告欠租金XXX元、管理费XXX元、水电费XXX元。被告自2015年10月31日以后的租金、管理费、水电费也未交纳。自2016年4月14日起经原告负责人员同意被告上锁停止经营，此后原告又将该商铺上锁。因被告拖欠租金等费用，2016年6月22日原告向租赁合同约定的被告地址邮寄发出解除合同通知，被告拒收该邮件。上述事实，有原、被告的陈述、《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁标准条款和条件》等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》及四份补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，真实有效。双方均应按照约定履行义务。因被告怠于履行给付租金、管理费及水电费的义务，按照双方合同约定已构成违约，符合合同约定的解除条件，依据双方租赁合同约定，被告还应向原告支付6个月租金84816元作为违约金，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于欠付的租金。截止2015年10月31日被告欠租金人民币XXX元。原告曾同意免除被告2015年11月1日至2015年12月31日期间的租金。2016年1月1日至2016年4月13日欠付租金为XXX元。2016年4月14日经原告方同意被告停业且原告又将商铺上锁，故2016年4月14日至2016年6月底期间的租金、管理费、水电费，本院不予支持。欠付租金为XXX元（XXX）。关于欠付的管理费，截止2015年10月31日被告欠管理费49600元。2015年11月1日至2016年4月13日管理费为XXX元。欠付管理费为XXX元（XXX）。关于欠付的水电费。截止2015年10月31日被告欠水电费XXX元。原告未能提供有效证据证明2015年10月31日以后发生的水电费数额，现被告自认每月水电费为XXX元，故2015年11月1日至2016年4月13日水电费数额酌定XXX元。欠付水电费为XXX元（XXX元）关于逾期付款利息。原告主张的逾期付款利息实为按照合同约定主张的拖欠租金、管理费的违约金，因被告拖欠费用的违约行为，原告已行使合同解除权并主张了解约违约金，故原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持。关于支付免租期租金。《补充协议4》第4条，并未约定因承租人的原因提前终止租赁合同应支付免租期自2015年7月1日至2015年7月31日的租金，故对原告要求支付免租期2015年7月1日至2015年7月31日的租金XXX元，本院不予支持。《补充协议2》第4条约定，因承租人的原因提前终止租赁合同，被告应支付免租期自2013年7月1日至2013年9月28日的租金XXX元。被告应支付免租期租金XXX元。关于律师费。原、被告签订的合同没有明确约定律师费具体金额，且原告与北京市君泽君（上海）师事务所律师签订的《委托代理合同》中约定的律师与本案原告委托代理律师不一致，故对律师费，本院不予支持。关于押金。合同明确约定XXX元性质为押金，并非违约金，且原告已主张了解约违约金，故该押金应抵扣拖欠的租金及管理费。对于被告提出的原告存在违约行为的抗辩主张，因被告未能提供有效证据证明原告存在违约行为及该违约行为给被告造成损失的数额，且原告已免除了两个月租金，故对该抗辩主张，本院不予采纳。对于被告提出的安装煤气费用及改造排放口费用应返还的抗辩主张，因不符合合同约定及法律规定，故对该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，的规定，判决如下：一、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司租金人民币XXX元（将XXX元押金中的XXX元抵扣租金，抵扣后被告刘婷婷仍应支付租金XXX元）；二、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司管理费人民币XXX元（将XXX元押金中的XXX元抵扣管理费，抵扣后被告刘婷婷仍应支付管理费XXX元）；三、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司水电费人民币XXX元；四、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司解约违约金人民币XXX元；五、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司免租期租金人民币XXX元；六、驳回原告星摩尔（沈阳）商业有限公司其它诉讼请求。案件受理费XXX元，由原告承担XXX元，由被告承担XXX元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  鲁连涛审 判 员  刘梅竹人民陪审员  曹丽娜二〇一六年十一月二十二日书 记 员  蒲 娣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。