山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0211民初7356号原告：逄某某，女，****年*月*出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王钊，山东首辰律师事务所律师。被告：王某，****年**月**日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。第三人：青岛市黄岛区辛安街道办事处，住所地山东省青岛市黄岛区。法定代表人：于文波，主任。委托诉讼代理人：李延杰，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓，山东倡通律师事务所律师。第三人：刘某某，女，****年*月**日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：贺斌，山东恒信通律师事务所律师。原告逄某某与被告王某、第三人青岛市黄岛区辛安街道办事处（以下简称辛安街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用普通程序，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。在本院审理过程中，第三人刘某某申请参加诉讼。原告逄某某及其委托诉讼代理人王钊，第三人辛安街道办事处的委托诉讼代理人李延杰、杜晓，第三人刘某某的委托诉讼代理人贺斌到庭参加了诉讼。被告王某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逄某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令第三人辛安街道办事处协助办理房屋产权过户手续；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2004年2月21日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于黄岛区辛安街道办事处的某某某小区**号楼（现**号楼）*单元***户卖给原告，价款为114624元，原告交付价款后，2004年10月份，被告向原告交接了房屋，原告接收房屋后，对房屋进行了装修，2005年原告搬进居住至今。因该涉案房屋在买的时候不符合办理产权手续的条件，一直未办理房屋产权过户手续。通过小区业主多年的争取，经政府协调，2014年10月11日和12日涉案房屋所在的**号楼由第三人辛安街道办事处出面，以第三人的名义与业主签订合同，办理房屋产权证。第三人辛安街道办事处给涉案房屋所在楼座业主办理房屋产权证是依据被告同意的书面手续。原告得到消息后，在办理产权登记手续的当天和办理之前及之后，多次找被告及第三人辛安街道办事处要求给其办理房屋产权手续。被告一直答复原告同意给其办理房屋产权手续，第三人辛安街道办事处也答复只要被告同意并给第三人出具书面手续就给原告办理。但至今被告与第三人辛安街道办事处也未给原告办理房屋产权过户手续。被告王某未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称，被告未与逄某某签订书面房屋买卖合同，只是签订了一份成交单。当时涉案房屋房款要求一次性付清，逄某某要求按揭贷款，于2004年2月21日先支付了54624元，被告于2004年10月向原告交付了房屋，其一直居住使用。2004年年底在无法办理按揭贷款时，被告一再向原告催促要求缴纳剩余的房款6万元，原告一直拒绝、推诿。被告告知原告交齐剩余房款才能开出承诺单办理房产证，原告仍拒绝，不能办理贷款及不能及时办理房产证并非被告的原因。2014年年底，原告才将剩余房款6万元交齐。由于原告逾期付款10年，占用被告的资金，给被告造成损失。被告要求原告支付自2004年12月21日起至2014年12月21日止的逾期付款损失38346元（按日利率0.0175计算3652天）。被告同意退还第三人刘某某的购房款53264元及利息。第三人辛安街道办事处述称，（一）原告诉求与事实不符，本案系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，协助办理过户手续的义务是缔约合同的相对方，而不是第三人。第三人与原告之间不存在事实上或法律上的房屋买卖合同关系，案件的处理结果与第三人也不具有法律上的利害关系，其也不是本案适格的第三人。原告起诉第三人协助办理房屋产权过户手续无事实和法律依据，应依法驳回其对第三人辛安街道办事处的诉讼请求。根据原告诉状陈述的内容，原告是与被告王某达成了涉案房屋的买卖合意，被告王某将讼争房屋出售给原告，双方之间约定了相关的合同权利义务，并履行了相关合同义务。原告向被告王某支付购房款，被告王某也向原告交付了房屋。上述内容反映出原告与被告之间形成了房屋买卖合同关系。而在此交易过程中，第三人并未参与其中，也不知情。另，第三人作为政府派出机关，不具有房产开发资质，没有开发讼争房屋，对讼争房屋也不享有所有者权益，更无权出售讼争房屋。原告诉状中对事实的陈述前后矛盾，也不符合客观实际。第三人对讼争房屋无法律上的利害关系，案件的处理结果也与第三人无关。涉案房屋在出卖时不具有商品房销售的基本条件，根本不能上市交易。直至2014年才能办证，是基于政府对于该类小产权房屋所出台的相关惠民政策，政策惠于民，不能基于普遍的惠民政策而认定存在政府行为，就由政府为当事人的不当交易行为担责。毕竟，房屋买卖是平等民事主体之间的合意的民事行为，政府不可能介入或阻止双方之间的买卖交易，而登记办证是行政确权行为，是两种不同的法律行为。第三人作为政府派出机关，不是房产管理的政府职能部门，因此，从民事行为和行政行为的任何法律层面上讲，其均不是本案适格的第三人。（二）本案系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，协助办理过户手续的义务是缔约合同的相对方，而不是第三人。原告起诉第三人系滥用诉讼权利，于法无据，应判决驳回其对第三人的诉讼请求。如上所述，原告与被告王某之间就讼争房屋的买卖约定了相关的权利义务，双方之间形成了买卖合同关系，协助办证是被告王某的附随合同义务。《合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”因此，依据合同的相对性原则，应由被告王某承担相应的法律责任，诉求第三人缺乏事实和法律依据。原告的诉求第一项中明确起诉要求被告王某履行协助办证的义务，但在第二项请求中还是重复要求第三人履行协助办证义务。原告的诉讼行为主观恶意明显，将与第三人无关的法律事实起诉第三人系滥用诉讼权利。而对其滥用诉权的行为，法院应当予以制止并严惩。综上所述，根据合同的相对性原则，协助办理过户手续的义务是本案被告王某，不是第三人辛安街道办事处，案件的处理结果与第三人也不具有法律上的利害关系。原告起诉第三人缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告对第三人辛安街道办事处的诉讼请求。第三人刘某某述称,刘某某是涉案房屋的正当买售人，其支付了购房款，办理了购房合同，现在如要把房屋产权办到逄某某名下，王某就应当把购房款53264元和计算至开庭之日的利息6394.34元返还给刘某某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下，2004年2月21日，原告逄某某与被告王某签订“某某某住宅小区**号楼成交档案”一份，约定买受人为逄某某，房屋状况住宅*单元***户，面积71.64平方米，单价1600元，金额114624元。付款方式，首付伍万肆仟陆佰贰拾肆元整，代收天然气开通费贰仟陆佰元整。出卖人王某（签字盖印），2004年2月21日。2004年10月份，被告将位于黄岛区辛安街道办事处的某某某小区**号楼（现**号楼）*单元***户向原告进行了交接。后原告入住至今。2014年12月26日，原告逄某某交付购房款余款57400元。在庭审过程中，第三人刘某某向本院提交商品房买卖合同及房款发票的复印件各一份，合同显示，2014年11月19日，第三人辛安街道办事处与第三人刘某某签订商品房买卖合同一份，将该涉案房屋以53264元的价格卖与刘某某。原告逄某某及第三人辛安街道办事处均对证据的真实性提出异议，对该组证据不予质证，亦不予认可。本院对合同及发票的证据效力不予认定。被告王某在答辩意见中称其同意退还第三人刘某某的购房款53264元及利息。原告逄某某主张第三人辛安街道办事处应协助其办理房屋过户手续，但其没有向本院提交相关应由辛安街道办事处协助办理房屋过户手续的依据，但第三人辛安街道办事处述称可以根据王某的对所买卖的房屋办理过户手续的意思表示进行备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告逄某某与被告王某买卖房屋的行为并不违背法律法规的禁止性规定，且已经交付房屋并入住，应当视为房屋买卖合同已经成立，合同合法有效，应予维持。原、被告的房屋买卖已经实际履行完毕，原告实际使用至今，入住时即应当全额支付购房款项。被告王某没有给其办理房屋产权证，存在违约，原告应当及时行使自己的权利，但该违约行为不能作为原告不支付房屋剩余价款的抗辩理由，原告的主张不符合有关法律规定，其应当支付迟延交纳购房款期间的违约金。原告于2004年10月接收了房屋，被告王某称原告应支付尚欠房屋价款自2004年12月21日起至2014年12月21日止的利息，本院予以认定，但原告于2014年12月26日交纳剩余房款57400元，应以此为基数按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算逾期付款利息，利息为38019元。被告王某与第三人刘某某的房屋买卖行为，虽然刘某某主张签订了商品房买卖合同并交纳了购房款，但第三人刘某某所提交的合同及发票均系复印件，原告及第三人辛安街道办事处均不认可，故本院对合同及发票的证据效力不予认定。但即便是合同成立，因被告王某将涉案房屋“一房二卖”，刘某某虽已交纳购房款但房屋已不能交付，致使合同无法履行，也应予解除王某与刘某某的商品房买卖合同。被告王某自认并同意退还第三人刘某某的购房款53264元及利息，对于刘某某所交纳的购房款应予退还，并应承担相应利息，以53264元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算的利息为6233元。原告逄某某主张由第三人辛安街道办事处协助其办理房屋产权过户登记手续，但其没有向本院提交相关应由辛安街道办事处协助办理房屋产权过户手续的依据，对原告的主张本院不予支持。根据第三人辛安街道办事处的述称其可以根据王某对所买卖的房屋办理产权过户手续的意思表示进行备案，但这不能形成第三人辛安街道办事处的法定或推定义务。被告王某未到庭参加诉讼，没有对原告及第三人的主张进行反驳，亦没有对原告及第三人所提交的证据进行质证，视为被告对自己诉讼权利的放弃，被告应承担对其不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告逄某某与被告王某于2004年2月21日的房屋买卖合同合法有效；二、被告王某于本判决生效后10日内协助原告逄某某办理位于黄岛区辛安街道办事处某某某小区**号楼（现**号楼）*单元***户的房屋产权过户登记手续；三、原告逄某某于本判决生效后10日内支付被告王某房屋价款57400元的逾期付款利息38019元；四、被告王某于本判决生效后10日内返还第三人刘某某购房款53264元并承担利息6233元；五、驳回原告逄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2592元（原告已预交），由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 崔 冰人民陪审员 王 刚人民陪审员 孟广聚二〇一六年十一月一日书 记 员 张星星附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。(2016)鲁0211民初7356号