重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6987号上诉人（原审被告）:黄昌凤，女。委托诉讼代理人：赵玖生（系黄昌凤的丈夫）。被上诉人（原审原告）：重庆丽景物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路93号（碧桂苑）。法定代表人：杨青，经理。委托诉讼代理人：黄忠礼，男，系该公司员工。上诉人黄昌凤因与被上诉人重庆丽景物业管理有限公司（以下简称“丽景物业”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄昌凤及其委托诉讼代理人赵玖生、被上诉人丽景物业法定代表人杨青和委托诉讼代理人黄忠礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄昌凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由丽景物业承担。事实及理由：1.一审适用法律错误。《前期物业服务合同》是开发商与物业公司签订的，并非业主和业委会签订，黄昌凤不予认可该合同，对黄昌凤不具有约束力。且物业公司在业委会没有督促交纳物管费的前提下不能提起诉讼。2.丽景物业并未履行维护涉案小区服务。涉案小区门前摩托车乱停乱放，管理混乱；丽景物业私自占用公用面积近50平，变相盈利；小区环境脏、乱、差；未尽到安全保障义务，保安巡逻流于形式；公共设施维护不到位；小区车库违规收费；未经业主、业主大会同意，在电梯投放广告等等；因丽景物业未尽到安保义务，导致黄昌凤家被盗；人车分道的问题在今年年初的时候才有所改观；小区消防也存在安全隐患。3.黄昌凤在一审提交的证据已经充分证明丽景物业提供的物业不到位。4.一审法院直接根据评定考核结果通报就认定丽景物业尽到了物业服务责任，反而对黄昌凤提交的证据不予认可，系认定错误。5.黄昌凤只应缴纳部分物业费，按照0.6元/月·平方米计算物业费，在公布账目之前不承担路灯电费170元，滞纳金也不承担。丽景物业答辩称，丽景物业进入涉案小区是经过合法程序进入的，与开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方都是适用的；根据该合同的约定，丽景物业有权收取每月每平方米1.3元的物管费，但实际丽景物业降价只收取每月每平方米1.2元，路灯费每月10元，这是合法的；根据《前期物业服务合同》25条约定“业主未按时缴纳物业费的，业主按照每日万分之三缴纳滞纳金”；根据相关法律规定，业主未按期缴纳物业费的，丽景物业有权提起诉讼要求其承担物业费。丽景物业一审的诉讼请求是有事实和法律依据的，请求维持原判。丽景物业向一审法院起诉请求：黄昌凤向丽景物业支付拖欠的2014年9月1日至2016年1月31日期间的物业服费1411元、路灯电费170元，合计1581元；黄昌凤向丽景物业支付违约金33.8元；本案诉讼费由黄昌凤负担。一审法院认定事实：丽景物业系具有国家三级资质的物业管理服务公司。2010年9月17日，丽景物业与重庆博众水电建设有限公司签订《天怡·碧桂苑前期物业服务合同》。该合同约定，由丽景物业对天怡·碧桂苑小区提供物业服务，合同期限，自2010年9月17日起至业主委员会成立或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效并进场管理时，本合同终止。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务收费选择包干制方式，按建筑面积计算，住宅以1.3元/月·平方米收取物业服务费（含电梯费）。黄昌凤为天怡·碧桂苑小区2幢1单元18-4号房屋的业主，该房屋建筑面积69.19平方米。2012年2月25日签订办理接房、装修手续，并于2013年3月入住。黄昌凤拖欠丽景物业2014年9月1日至2016年1月31日期间的物业管理费1411元（1.2元/平方米/月×69.19平方米×17个月），路灯电费170元（10元/月×17个月）。一审庭审中，黄昌凤对上述费用及违约金33.8元均无异议，但不同意缴纳，因丽景物业未按照服务合同约定的内容提供物业服务，存在小区环境脏乱差、公共设施缺乏维修及维护、疏于交通和车辆停放管理、无专业从业人员以及安保不到位等问题，并提交了照片打印件。丽景物业对黄昌凤提交的证据真实性均不认可，并提交了重庆市南岸区房屋管理局文件《南岸区房屋管理局关于2015年度物业服务星级评定考核结果的通报》拟证明丽景物业服务的天怡碧桂苑小区被评为三星级小区，黄昌凤对证据的真实性无异议，但认为评定不能反应小区的现状。一审法院认为，丽景物业与重庆博众水电建设有限公司签订的《天怡·碧桂苑前期物业服务合同》，系双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”黄昌凤作为天怡·碧桂苑小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丽景物业为黄昌凤提供了物业服务，黄昌凤应按约定支付缴款义务。对丽景物业要求黄昌凤支付2014年9月1日至2016年1月31日期间的物业管理费1411元、路灯电费170元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，丽景物业请求33.8元，黄昌凤无异议，一审法院予以确认。关于黄昌凤所称丽景物业服务存在问题之抗辩，一审法院认为，黄昌凤并未举示有效证据证明其主张，一审法院难以界定丽景物业之服务是否存在瑕疵或重大缺陷，故对黄昌凤该部分抗辩，一审法院不予采纳。一审法院对丽景物业请求的违约金33.8元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“被告黄昌凤在本判决生效后十日内向原告重庆丽景物业管理有限公司支付拖欠的2014年9月1日至2016年1月31日期间的物业管理费1411元、路灯电费170元、违约金33.8元，共计1614.8元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄昌凤负担（此款暂由原告重庆丽景物业管理有限公司垫付，限被告黄昌凤于本判决生效之日起十日内将该款直接支付给原告重庆丽景物业管理有限公司）。”二审庭审中，黄昌凤向法庭提交《天怡碧桂苑物管满意度调查表》两页，拟证明小区业主对丽景物业提供的物业服务不满意；提交涉案小区的规划图两份、一页《综合技术经济指标一览表》和一页《建设工程项目建筑面积明细表》，拟证明丽景物业占用涉案小区的公共面积；提交打印在8页A4纸上面的小区卫生状况照片，拟证明小区卫生脏乱差，且管理混乱，物业公司没有尽到其应尽的义务。丽景物业质证称，对于黄昌凤提交的新证据，丽景物业全部不予认可。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，丽景物业在涉案小区提供物业服务系基于其于2010年9月17日与重庆博众水电建设有限公司签订的《天怡·碧桂苑前期物业服务合同》，现并无证据证明该合同不符合相关法律规定且合同内容有违反法律的禁止性规定,故应认定该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。黄昌凤系该合同签订后，才接房入住涉案小区，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的内容，该合同对业主具有约束力，黄昌凤作为业主以其并非合同当事人为由认为该合同对其不具有约束力，本院不予支持。黄昌凤作为天怡·碧桂苑小区的业主，亦受该合同的约束。从合同内容来看，丽景物业为黄昌凤提供了物业服务，黄昌凤应按约定履行缴款义务。现黄昌凤认为丽景物业未履行维护涉案小区的服务，故其只愿意按照0.6元/月·平方米缴纳物业费，且在公布账目之前不承担路灯电费170元，滞纳金也不承担。但黄昌凤提交的证据并不能证明丽景物业未向其提供物业服务，当然丽景物业在提供服务的过程中可能存在一些瑕疵，但这些瑕疵可以通过双方友好协商沟通来予以解决，不能成为黄昌凤拒不缴纳物业管理费的理由；另外黄昌凤要求按照0.6元/月·平方米缴纳物业费却并未提供此收费标准的法律依据，故对此收费标准本院不予采信；路灯电费是实际产生的费用，黄昌凤作为业主享受了公共照明的服务，当然应该依约交纳相应费用，公布账目不能作为其拒不缴纳该笔费用的合法事由；至于滞纳金，黄昌凤确实有延迟交纳物业管理费的行为，案涉《前期物业服务合同》中亦有对未能按时交纳物业服务费的责任约定，故一审主张违约金并无不当，本院予以确认。黄昌凤如确实认为自身权益未能得以实现，可以通过合法程序另行主张权利。综上所述，黄昌凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄昌凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十一月二日书 记 员  吴晓亮