浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初3022号原告：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：浙江省嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼，组织机构代码：78444420-7。负责人：程文虎，该公司经理。委托代理人：陈敏，浙江亨泽律师事务所律师。被告：陈人方，男，1963年2月13日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，组织机构代码：76960761-0。法定代表人：朱启丰，公司总经理。委托代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（下称嘉兴电信公司）因与被告陈人方房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员余锦明独任审判，审理中由于争议较大且与转租方浙江南湖投资有限公司有重大利害关系，本院依法通知浙江南湖投资有限公司（下称南湖投资公司）作为第三人参加本案诉讼。诉讼中因情况特殊当事人共同申请继续适用简易程序并延长审限三个月，后于2016年10月27日公开开庭审理了本案，原告委托代理人陈敏、被告陈人方、第三人委托代理人高扬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉兴电信公司起诉称，被告现占有使用的坐落于新马路22号房屋（建筑面积约27.73平方米），是原告与南湖投资公司于2012年4月11日签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，由被告向南湖投资公司转租而占有使用。因原告将房屋租赁给南湖投资公司后，承租人南湖投资公司未按双方合同按时支付租金存在违约，原告于2016年1月28日向嘉兴市南湖区人民法院起诉，提出解除双方所订租赁合同、要求南湖投资公司立即腾退租房归还配套设施设备并要求其支付所欠租金及承担违约责任的诉请，法院同日受理了该案，后于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决，该判决解除了原告与南湖投资公司的租赁合同，原告与南湖投资公司在法定上诉期内均未提起上诉，该判决现已生效。被告陈人方系向南湖投资公司转租了原告的房屋，由于原告与南湖投资公司的租赁关系已依法解除，而按我国法律和最高人民法院司法解释的规定，出租人与承租人的租赁合同解除，转租合同将无从履行，次租赁合同应当随之解除。原告作为房屋的所有人，有权要求被告（××）返还租赁物，并有权要求被告支付占用房屋期间的使用费。故提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退原告所有的坐落于环城东路5幢2-7号房屋（建筑面积约230平方米）；2.由被告支付占有使用原告房屋期间的占用费暂计797.51元【自2016年4月6日起暂算至2016年5月28日共53天，计算方式：3800000元（整个区域全年总租金）*1.05/365天*53天*52.8平米/20145平米（总建筑面积）】，具体请求计算至被告将房屋腾退归还给原告之日止；3.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加第一项诉请为：请求判令解除被告与第三人之间的《房屋租赁合同》。被告陈人方答辩称，一、被告与南湖投资公司签订的房屋租赁合同合法有效，原告的诉请没有理由。原告出具给南湖投资公司的委托书可以证明上述合同是合法有效的，若原告坚持要求解除合同，则被告根据其与南湖投资公司的租赁合同第6.2条规定，有权要求原告赔偿损失（包括律师费、误工费）。二、根据2012年原告与第三人签订的房屋租赁合同及补充协议，原告是允许南湖投资公司出租、出借包括本案在内的被告的，原告无权否认，应认可并承受。三、原告无权要求被告腾退，其要求被告支付占用费也无事实依据，且违背市场基本规律。四、诉讼费不应由被告承担。第三人南湖投资公司答辩称，一、本案的情形（包括类似涉及经营户的19件纠纷案件）系原告嘉兴电信公司授权给第三人对外出租房屋，授权期为十年。二、第三人与被告之间签订的房屋租赁合同应受法律保护，不得任意解除。三、第三人实际已从××预先收取了租金，原告因没有收到2016年4月6日之后的租金而主张的占用费，基于合同相对性，应视为第三人对原告应负的债务，而不应视为被告对原告应负的债务。针对自己的主张，原告嘉兴电信公司提供了以下证据：1.南湖投资公司与被告陈人方签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋的事实。2.本院（2016）浙0402民初575号民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与第三人的房屋租赁合同已判决解除且判决已生效，被告继续占有房屋的依据已经不存在。以及原告主张的房屋占用费的计算依据。3.委托书、房产证复印件四份，证明原告受省公司委托有权签订房产租赁合同，原告主张权利主体适格。4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知了被告。5.面积确认单一份，证明被告现使用的原告房屋的面积情况。被告陈人方经质证，对上述原告举证内容的真实性没有异议。第三人质证对以上证据1-3本身的真实性无异议，但认为与本案的争议焦点缺乏关联性，不能成为原告主张解除转租合同并收回房屋的依据。对原告提供的证据4-5，认为不是第三人参与的行为，无法确认其真实性。庭审中，被告陈人方未提供证据。针对其抗辩，第三人南湖投资公司提供证据如下：1.原告嘉兴电信公司出具给第三人的委托书一份（时间为2012.04.11），载明“现将坐落于嘉兴市环城东路81号（现门牌号××）的南湖大饭店房产，全权委托给浙江南湖投资有限公司经营（包括但不限于转租等）。有效期为十年。”2.原告与第三人南湖投资公司所签补充协议1，内容是“在不违背法律及政府规定的前提下，允许南湖投资公司转租、出借给第三方使用或者自行安排用途。3.关于原南湖饭店改造项目投资额的专项审计报告一份，该报告载明截止2013年9月15日，由第三人对南湖饭店改造工程项目实际总投资达3300余万元。以上证据1-3，可以证明案件所涉的转租合同（包括本案在内共19件），均系得到原告方委托授权下的转租行为，对原告具有约束力。同时，第三人基于其与原告的房屋资产租赁合同对原南湖饭店的建筑等投入高额资金进行改造，第三人虽经营状况不佳，但仍具有资产和履行能力。原告经质证对上述证据1-2无异议。对证据3审计报告，认为系第三人单方委托审计，原告未参与，事后也未沟通，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被告对以上证据1-3经质证无异议。本院认证如下：上述原告提供的5组证据和第三人提供的3组书证，根据各方当事人的质证意见，本院审查后对各证据本身的真实性均予认定。至于各证据与待证事实的关联性、证明力强弱等问题，于下文判决理由部分予以阐述。本院经审理，认定案件事实如下：2012年4月11日，经浙江省电信实业集团公司授权，原告嘉兴电信公司与第三人南湖投资公司签订编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给第三人作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，被告应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还被告。“违约责任”约定：若逾期交付租金，每逾期一日，被告按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，被告仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同及补充协议签订后，房屋场地等已交付第三人使用。第三人取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给众多××。2014年12月，第三人与被告陈人方签订《房屋租赁合同》一份，将原南湖饭店区域内新马路22号房屋（建筑面积约27.73平方米）转租给被告使用，主要约定：租期三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；第一年、第二年租金为37000元，第三年为38400元，支付方式为一年支付一次，每年三月底前支付；租赁保证金3万元（上一轮转入）。后双方正常履行，至今尚在租期内。2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，案号为（2016）浙0402民初575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。原告以第一手租赁合同已解除、转租合同也无法履行为由提起诉讼，要求解除转租合同，由××腾退房屋并支付从2016年4月6日开始的房屋占用费（本院已受理涉及同类案件共19件）。本院认为，本案中存在两层租赁合同关系：一是原告与南湖投资公司之间的一手房屋租赁合同，该合同系经公开拍租、竞标程序后签订；二是南湖投资公司与被告陈人方的转租合同关系，该转租系经原告同意并直接授权南湖投资公司转租而形成。前后两份租赁合同均是当事人的真实意思表示，均属合法有效。根据各方诉、辩意见，本案的争议焦点在于：一、原告基于其与第三人的一手租赁合同已经解除（认为转租合同丧失基础）而请求解除转租合同并由××腾退房屋的主张能否成立；二、一手租赁合同系因承租人（本案第三人）欠付租金而致解除，则原告是否有权向××主张租金损失或房屋占用费。对于第一项争议，审查认为：1.所有民事合同都应当遵循合同的相对性原则，不得任意突破，根据我国《合同法》的规定，合同的履行或请求解除是合同相对人的权利。如上所述，原告虽是一手租赁合同的出租人，但对于第三人与被告之间的转租合同原告只是合同当事人以外的第三人，不享有解除合同的请求权，故本案中原告提出要求解除转租合同的主张属缺乏法律依据。2.根据现有证据即原告出具的委托书及原告与第三人的补充协议，足以证明原告已授权第三人南湖投资公司在十年期限内对出租物的自主经营权利（包括转租）。而被告作为经营户，基于对该授权事项的信任与第三人签订转租合同，善意使用租赁房屋并交付租金，应受法律保护。因此，原告作为出租方的权利应受制约，在转租合同到期前原告有义务保障其稳定履行。原告提请解除后手合同的主要理由是一手租赁合同已经解除，但审理查明本案的情形是转租合同仍在履行过程中，租期尚未届满，即便第三人已预先收取了部分租金，也未超出原告授权第三人自主经营方式的范围，故原告据此主张转租合同已失去履行基础的事实理由不能成立。综上两点，本院对原告的第一、二项诉讼请求（解除合同、腾退房屋）不予支持。关于焦点二房屋占用费的承担问题。根据庭审查明的事实，转租合同的租期内，被告即××并无违约，仍属适当履行合同。问题在于第三人收取了被告的租金而未按时向原告支付租金，此点虽是引发诉讼的根本原因，但仍属第三人对其与原告一手租赁合同所负的合同之债，可依法另行解决。原告再要求被告向其支付租金（或房屋占用费），显然会损害交易的安全，不符合《合同法》的公平原则及诚实信用原则，本院不予支持。纵观全案，需指出的是，原告虽与第三人南湖投资公司解除了租赁合同，但根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行……采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于租金损失（房屋占用费）原告仍然可以提起诉讼，待涉案转租合同到期后可合并总额向第三人追索；况且从现有证据看，第三人南湖投资公司在与原告订立《房屋、资产租赁合同》后，确有投入资金对租赁物原南湖饭店的建筑、设施进行了改造，双方仍可根据合同来处理损失问题。鉴于庭审中经法庭释明，原告坚持只要求被告承担房屋占用费而不对第三人提出具体诉讼请求，故本案中不予处理，由原告另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回本案原告的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  余锦明二〇一六年十一月二十八日书记员  姚李燕