湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0104民初6074号原告邓xx，女，1977年5月28日出生，汉族，住湖南省。委托代理人邓筱，湖南云桥律师事务所律师。被告湖南xx有限公司，住所地湖南。法定代表人李xx，该公司董事长。委托代理人潘纪乐，湖南二十一世纪律师事务所律师。委托代理人曾xx，女，1986年10月5日出生，汉族，住长沙市。原告邓xx诉被告湖南xx有限公司（以下简称“xx公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员王孟凡担任法庭记录。原告邓xx的委托代理人邓筱，被告xx公司的委托代理人潘纪乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓xx诉称：原、被告于2010年1月9日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD），购买被告位于xxx号房屋。在销售上述房屋时，被告向原告出具了《预售许可证》，显示该商品房类型为住宅。合同约定：第三条，该商品房设计用途为住宅；第十七条，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。且在2010年12月，被告向原告交付该房屋使用时，被告出具的也是住宅性质的《住宅房屋质量保证书》和《商品房屋住宅工程使用和说明书》。合同签订后，原告依照合同的约定履行了全部义务。然而，直至2014年原告因被告未按照双方合同约定办理房屋产权证和土地使用权证而提起诉讼时，原告才被告知关于本案所涉房屋，被告已经不能按照合同的约定为其办理住宅性质的房屋权属证书，而本案所涉房屋的房产证原告也是在2015年底，通过对上述案件向法院申请强制执行才取得，之前一直被被告扣押。目前，原告取得的涉案房屋的房产证显示房屋为商业性质，并非原被告合同约定的住宅性质。原告认为，被告开发的商品房在宣传时显示出售的是住宅，预售许可证标注的为住宅，合同中约定的设计用途和使用用途均系住宅，原告购买该房屋的目的也为居住、为小孩上学，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。然而，被告在合同履行过程中为原告办理了与合同约定明显不符的房屋权属证书，将“住宅”变更为“商业”，存在严重违约，而房屋性质变更为商业，其水费、电费、物业费、二次交易过程中产生的税费以及土地使用年限到期后业主需支付的各项费用等无疑都会大额增加，且因该房屋性质发生变化这一被告违约行为，直接导致了原告买房落户让小孩入学的目的成为泡影，被告的违约行为直接给原告造成了严重的经济损失，这些损失应由被告全部承担。原告根据合同法的相关规定，多次要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告却一直不予理会，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告因履行合同义务不符合约定，承担原告的损失赔偿共计人民币5万元；2、被告承担本案诉讼费。被告xx公司辩称：一、原告诉讼无事实和法律依据，请求法院予以驳回；二、诉状中部分事实错误，原告认为土地使用年限到期后因是商业房产需要更多的费用，因为合同约定无论是商业还是住宅都是40年使用年限。经审理查明：2008年3月17日，长沙市规划管理局高新分局向被告xx公司下发了高新出[2008]0004号建设用地规划许可证，用地性质为C：公共设施用地，规划用途为商业；2009年11月27日，被告xx公司所开发的位于xxx号xxx套住宅经长沙市房屋产权管理局下发《商品房预售许可证》；2010年1月9日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告以310647元的总价款购买被告开发的位于xxx号“xxx”项目中的第H幢N单元xx层xx号商品房，该商品房的设计用途为住宅；房屋作住宅使用，被告应当及时为原告办理好相关房屋产权证等手续。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，被告亦依约向原告交付了房屋。但是，在对H栋xxx套住宅进行房屋实测和初始登记的过程中，由于H栋土地使用性质为商业，房屋的使用性质为住宅，违反了国家的相关法律和政策，致使不能办理房屋权证。为了顺利办理该栋房屋权证，2011年4月15日，xx公司向长沙市房地局产权处、交易所提交了《关于请求协调处理金荣誉峰翡翠花园H栋相关问题的报告》。2011年5月26日，先导区国土规划部建筑房产处、市住房和城乡建设委员会房地产市场监管处、高新区规划建设房产局、市国土局高新分局与xx公司相关负责人就xxx（立项名：xx商务会馆）H栋房屋产权办理相关问题形成《关于xxx花园H栋房屋产权办理相关问题会议备忘录》：一、该项目用地性质为商业类用地（C25），建筑性质与使用功能须与用地性质一致，须按商业类用地性质办理房屋预售及产权手续。二、2008年规划部门审定的xx商务会馆H栋图纸建筑性质标注为“酒店式公寓”，按现行《长沙市城市规划管理技术规定》（2009版）规定属居住类建筑，并据之于2009年11月办理完成该项目的预售许可证。鉴于2009年以前“酒店式公寓”和“公寓式酒店”未予清晰界定，致使该项目的土地性质与房屋预售使用性质（住宅）两者不一致，房屋产权证不能办理。因此，根据2009年新规定，应将H栋图纸建筑性质标注为“公寓式酒店”（商业类性质），由规划部门重新审定图纸并出具意见。三、先导区国土规划部建筑房产处据规划部门重新认可的图纸变更H栋房屋预售证，建设单位配合办理房产数据信息变更、合同修改、相关费用补缴、银行按揭、以及其他问题处理等手续；并向所有购房者做好解释工作，妥善处理好可能引发的矛盾，并承担由此引起的一切法律责任。2011年6月30日，被告向原告房屋所属H栋的全体业主出具了《致金荣誉峰H栋业主的函》，告知业主H栋房屋土地使用性质与房屋使用性质不符造成房屋产权证难以办理的现状，并需办理相关的手续：1、补交契税（由业主补交）；2、修改合同（请业主将房屋买卖合同交物业管理处，由开发建设单位修改后交还业主）；3、信息更改处理（由开发建设单位办理）；4、银行按揭（由开发建设单位、业主、银行共同协商完成）。因部分业主不接受该方案，被告又重新向业主发出承诺：1、因商品房变性所增加的契税、印花税、登记费等相关费用由出卖人承担缴纳。2、经出卖人与银行协商，受买人在银行办理的按揭合同保持不变，即房屋首付借贷比例和利率不变。3、产权性质变更后，水电费标准按本补充协议签订前的标准执行（因政府调价除外），并由出卖人与供电供水单位签订相关合同或协议。4、产权变更后，物业管理服务费标准在前期物业管理阶段保持不变，但业主如果改变房屋使用功能则应按相关文件标准收取。业主委员会成立后，如长沙金荣物业公司继续服务于业主，仍按现标准收取物业管理费，如长沙金荣物业公司退出，业主有权选择物业公司，并按住宅物业管理费标准协商。5、小孩上学、落户问题，由出卖人与当地学校和公安派出所联系，如果政策原则上遇到障碍，出卖人要积极协调，受买人要主动配合。6、在买受人的配合下，出卖人尽快进行房屋初始登记并办理好房屋产权证。2012年5月11日，被告向原告房屋所属H栋的全体业主出具了《致H栋全体业主的第三次函告》。在此过程中，部分业主与被告达成了补充协议。原告认为因该房屋性质登记为商业，给原告造成了严重的经济损失，故诉至本院。另查明，1、从被告向原告交付房屋至今，xxxH栋住户的水、电及物业管理费的收取，均按照住宅用户标准收取。2、2013年12月30日，原告诉至本院要求被告支付逾期办理权属证书的违约金，并办理好权属证书，本院于2014年3月17日判决被告向原告支付违约金1553元，并在二个月内为原告办理商业性质的房屋所有权证及土地使用权证；原告不服一审判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2014年10月13日判决驳回上诉，维持原判。3、2015年4月21日，涉案房屋登记在原告邓xx名下，产权证号：长房权证岳麓字第××号，规划用途为商业。2015年9月1日，原告领取了上述产权证书的原件。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及购房票据、《商品房预售许可证》、住宅质量保证书、收据、房屋产权证书，被告提交并经庭审质证的（2012）岳民初字第01568号民事判决书、（2012）岳民初字第01518号民事判决书、（2012）岳民初字第01290号民事判决书、（2014）长中民三终字第02306号民事判决书、收条等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应按合同约定为原告办理住宅用途的房屋产权证，但因2009年以前相关部门对于“酒店式公寓”与“公寓式酒店”在政策上的界定不明晰，致使该项目的土地性质（商业）与房屋预售使用性质（住宅）两者不一致，导致房屋产权证不能如约办理。本案中，被告的行为虽有违反合同约定的情形，但考虑到原、被告在签订合同后，被告已将房屋交付给原告使用，在确定无法办理住宅性质的产权证后，被告也为此积极采取补救措施，包括报告主管行政单位后拿出处理方案、发布函告告知业主、召开业主大会、承诺弥补损失、与水电物业部门协调等方式，且被告亦为原告办理了房屋产权证并支付了逾期办理产权证的违约金，以致至今为止，原告方并未产生实际损失；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告的行为虽然违反合同约定，但双方对此并未约定违约损失的计算方式，且原告未提供证据证实有实际损失的发生；现原告主张因该房屋性质登记为商业，要求被告赔偿经济损失50000元没有事实依据，原告可在上述损失实际发生后，另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告邓xx的诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告邓xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一六年十一月二十八日书记员  王孟凡