黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）黑02民终1743号上诉人（原审原告、反诉被告)：黄云寿，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：杨枢，住齐齐哈尔市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区青云小区47号楼3层。法定代表人：赵树林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷焕平，黑龙江卜奎律师事务所律师。原审原告(反诉被告)：葛美珍，1963年10月2日出生，住浙江省台州市。上诉人黄云寿因与被上诉人齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司）、原审原告(反诉被告)葛美珍房地产项目转让合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2015)龙民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、审判员王红娜组成的合议庭对本案进行了审理，书记员栾晓彤担任记录。本案现已审理终结。黄云寿上诉请求：一、撤销原判，依法改判对房屋价格、应返还房屋面积重新进行认定，驳回金星公司的反诉请求。二、判令金星公司返还639.83平方米房屋，如果不能返还，扣除黄云寿、葛美珍欠金星公司240平方米房屋后进行货币补偿，按当时金星公司卖价4,000.00元/平方米计算即399.83平方米×4,000.00元/平方米，或对房屋进行评估，按现在价格进行补偿。一、二审诉讼费由金星公司承担。理由：一、一审法院对黄云寿、葛美珍的诉求没有审理。1.黄云寿、葛美珍的诉求是在金星公司不能返还房屋的情况下，即金星公司把黄云寿、葛美珍的房屋出卖，等同于黄云寿、葛美珍己经偿还金星公司240平方米房屋，依据诉求首先扣除黄云寿、葛美珍欠金星公司240平方米房屋后，才能进行货币补偿。2.一审判决认定卖房价格错误，卖房价格应以当时该地段实际价格为基础，因为当时雄鹰公司（金星公司）在同等地段的售房价格是4，000.00元／平方米，有雄鹰公司与购房者的合同为证据，因此，金星公司卖房发票价格不具有真实性，金星公司不是贱卖黄云寿的房屋，是为了偷逃税款，才开出低于实际价格的发票，绝对不是实际卖房价格。3.依据法律规定，一审法院既然不按当时实际市场价格定价，所以黄云寿、葛美珍要求二审法院对现在的房产价格进行评估，重新计算房产价格。二、一审法院认定事实不清、前后矛盾。1.关于王照海所购的房屋认定错误，按（2007）龙民商初454号判决，王照海是在金星公司购买的房屋。一审开庭笔录中，金星公司承认是金星公司卖给王照海本案争议房屋。一审在判决中不顾事实而认定是陈庆卖给王照海的。2.一审法院认定王照海、王艳华争议房屋是黄云寿的，可是在判决中又把王照海的房屋认定是陈庆出售的，陈庆在本案中无权出售房屋，有永安公司与路明公司、雄鹰公司与陈庆协议书为证，这种前后矛盾的认定是完全错误的，不符合法律规定。3.王照海的房屋是本案争议的房产，在金星公司与陈庆的房源表没有真实体现应返还黄云寿应得650平方米房产门牌号，黄云寿出卖即陈庆应返还的650平方米的房屋是合法有效的，金星公司与陈庆的合同是无效的，违反《合同法》，金星公司为侵占黄云寿650平方米房屋才与陈庆签订协议书。4.金星公司、陈庆为了达到侵占黄云寿门市房产目的，即陈庆应返还黄云寿650平方米门市房产，有路明公司与永安公司合同做证，在陈庆与金星公司签定合同时，故意把门市房全部列出，但不包含争议门市房。金星公司把永安公司抛开与陈庆签定合同是违法的，合同无效，给陈庆办理房产手续没有经过永安公司许可，造成的后果应该由金星公司承担责任。5.按金星公司陈述，王照海的购房款金星公司没有收到，而且全部退还王照海，那么金星公司为什么把黄云寿的房产无偿白送给王照海，并承担王照海购房款的税金1.6万余元。按一审法院认定王照海、陈庆通过诉讼，法院判决金星公司退还王照海购房款给王照海、陈庆各30万元，永安公司收据收到金星公司退王照海购房款30万元，那么王照海应交购房款90万元才能对上帐，据王照海及法院判决证据，金星公司只收到30万元。退款共计90余万元，金星公司是利用这些与本案无关判决作证据混淆是非，以上事实证明金星公司在这其中如果没有得到卖房款，能把黄云寿的房屋即本案争议房屋白送给王照海吗。6.在永安公司与路明公司合同中明确规定，陈庆可以出卖其所属房屋，但是卖房手续必须是永安公司出具办理手续，金星公司避开永安公司与陈庆签定协议，由金星公司卖房陈庆鉴字确认，金星公司利用陈庆知道哪个房源是黄云寿的还没有出售，这样金星公司就能占有、出卖黄云寿的房源，由此证明实际占有出卖争议房屋受益人还是金星公司。7.一审法院在本院认定中确认王照海的争议房屋是黄云寿的房产，对王照海的开庭笔录证据不予采信，而在判决中又认定王照海所购买争议房屋是陈庆出卖的。关于王照海所购争议房屋，不论是金星公司、陈庆都无权销售该房屋，金星公司不出卖房手续谁都不能办理产权证，黄云寿、葛美珍请求由金星公司承担赔偿黄云寿房屋的诉求成立，合法有效。8.依据雄鹰公司与建城公司的合同，（2003）齐民商初140号判决认定，雄鹰公司无权销售房屋只是代办购房手续。如果金星公司在二审法院，还想利用金星公司输官司的判决作为证据及反诉的理由，干扰本案对事实认定，请求法院把这个案件交给公安局审查，到底房屋是谁出售的谁得到利益，因为此案中，雄鹰公司出卖给王艳华房屋价格是120万元左右就证明他们在偷逃国家税款，雄鹰公司在卖房收房款时，都开发票少写卖房款，从中偷税渔利。9.一审法院将对黄云寿、葛美珍有利的诉求、证据不审查，对金星公司的证据全部采信，在开庭时没有质证的证据也给予认定。三、一审法院受理反诉，明知不是一个法律关系还违反法律规定进行审理。1.反诉状的诉求与本案不是一个法律关系，金星公司提供的判决书证据都是诉讼金星公司，如果是永安公司的原因给金星公司造成这些官司，金星公司应该在诉讼当中申请法院把永安公司列入被告，金星公司没有责任义务替永安公司承担债务，或者在判决书有效期内起诉永安公司，而不需要等到现在超过诉讼时效后，才进行反诉。2.一审法院判令黄云寿欠动迁户王福祯、胡翠珍动迁款14.5万元是错误的，根据雄鹰公司与建城公司合同中规定，甲方责任第3条规定，甲方负责动迁户的安置工作，证明出现问题由甲方承担责任。3.南市场小区3号团组地段是金星公司把合同转让给黄云寿的，合同是在1997年8月鉴定的，而胡翠珍是在10月份动迁的，王福祯是在8月动迁的，在时间上证明当时南市场小区Ⅲ号团组还没有实施动迁，因为动迁准备工作是漫长复杂的，不可能合同签完就动迁，当时雄鹰公司己经在南市场片区进行动迁建设，雄鹰公司转让给建城公司是南市场片区是Ⅲ号地段，金星公司还有l、2号地段进行开发。4.在双方的合同上没有11号楼，王福祯的诉求是金星公司要把他安置在11号楼，这就证明当时雄鹰公司在南市场小区还有别的地段进行开发建设，并且王福祯、胡翠珍的动迁住址相同，这就证明他们不是Ⅲ号地段的动迁户。5.一审法院判令王福祯、胡翠珍动迁款、王照海购房事宜的证据是判决书，判决书本身没有证据证明以上事情与黄云寿有关联性，让黄云寿承担责任没有法律依据，这些判决与本案不是同一法律关系，判决错误。四、一审法院故意隐瞒、添加审理与本案无关证据。1.行政判决书在开庭及审理过程中没有，法庭没有通知黄云寿一方有行政判决，这是偏袒对方。2.一审法院将被告在开庭后提供的行政判决书作为证据，作为一审事实认定，但证据没有质证，黄云寿不知道有这个证据，一审违反法律程序。金星公司辩称，一、金星公司与永安公司因房地产开发合同纠纷已经齐齐哈尔市中级法院判决，正在执行中，这期间九年黄云寿、葛美珍并未提起诉讼要求赔偿，其请求已过法律规定的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。原审称黄云寿认为法院已将上述房屋抵偿齐民商初字第140号民事判决给金星公司，理由不能成立。执行法院没有下达任何法律文书给黄云寿，黄云寿凭什么这么认为，完全是其超过诉讼时效的托词，原审这一事实认定错误。二、金星公司是黄云寿诉争房屋的开发建设单位，房屋不属于黄云寿所有，黄云寿无权要求返还房屋或者售房款。黄云寿起诉的2户商服房产系南市场小区27号楼的房屋，该栋楼黄云寿已将其转包给陈庆施工，黄云寿既不是这栋楼的开发商也不是施工方，其没有所有权和销售权。三、黄云寿将划归陈庆所有的27号楼5号商服擅自出售，导致陈庆的购房人王照海无法取得房屋。后金星公司为王照海重新调换了商服房产，对黄云寿的房屋和陈庆的房屋进行了置换，这并不违反法律，也合情合理。四、金星公司与陈庆订有协议，对27号楼金星公司只负责与购房人签订合同、收取5.53%的税费和出具办理房屋产权的手续，房款全部由陈庆收取，27号楼金星公司没收取一分房款。黄云寿起诉的另一户商服房屋，金星公司也只是与购房人签订了购房合同，并没有收取房款。因金星公司已被工商部门吊销了工商执照停止经营多年，会计去外地，现无法找到票据，只能自己承担举证不能的后果。待金星公司找到相关票据后，再另案起诉，原审判决按当时房屋售价返还给黄云寿房款，并无不当。黄云寿主张按现在的价格进行评估作价后返还，有失公允。五、金星公司没有占有超出面积部分房屋，黄云寿的该主张没有依据。1.黄云寿称南市场小区Ⅲ组团超出面积2742平方米，并没有双方工程结算书和相关审计报告加以佐证，其主张无事实和法律依据。2.黄云寿在2004年离开齐市时留下了很多遗留问题。由于黄云寿将承建的房屋一房多卖，未分得房屋的动迁户和购房人纷纷去市政府上访告状，金星公司受市政府委托为维护社会稳定，将未售出房源全部安置给了动迁户，但仍不足以全部安置，金星公司自己又额外花掉现金29万多元对他们进行了货币安置和赔偿，这部分款项金星公司有权向黄云寿追偿。黄云寿取得27号楼房屋销售权是基于金星公司与建城公司合同中规定的权利，对于该合同黄云寿同时还享有安置动迁户的义务，两个法律关系均是基于履行同一个房地产开发合同产生的，属于同一法律关系，原审审理金星公司的反诉并无不当。综上，原审事实清楚、证据确实充分、适用法律准确，请求二审法院维持原判决，驳回黄云寿的上诉请求。葛美珍未答辩。黄云寿向一审法院起诉请求：要求金星公司返还被占有的房屋即龙沙区南市场小区27号楼-1层1号、2号、1层1号、2号、2层1号、2号商服，如返还存在困难，则应返还以上房屋销售价款1,599,320元。金星公司向一审法院提起反诉请求：判令黄云寿、葛美珍立即偿还金星公司为其支付的费用29万元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限责任公司（以下简称雄鹰公司）于2004年8月23日变更为金星公司。1997年8月，雄鹰公司与齐齐哈尔城乡房地产综合开发公司建城公司（以下简称建城公司）签订了位于南市场小区Ⅲ组团房地产开发合同，该合同约定，双方同意对南市场小区Ⅲ组团地段进行合作开发建设。其中，由雄鹰公司负责土地征用及总平面规划的请批、建设项目计划的申报、危房鉴定，旧房扒折运行安置工作以及开发建设前期各项手续的报批及有关优惠政策的审批、商品房销售计划的报批及办理房屋产权归属证明手续等。由建城公司负责具体施工建设、资金筹措、商品房销售等。建城公司需支付给雄鹰公司200万元作为原雄鹰集团猎枪厂的征地补偿费，此款以职工集资建房款中冲抵。此外，还需向雄鹰公司安置门市房（商业网点房）240平米及80万元管理费。建城公司在订立该合同过程中，委托浙江黄岩永安建筑工程有限公司（以下简称永安公司）的法定代表人黄云寿“负责全权处理签订及履行合同的事宜，并负全部经济责任”，黄云寿以建城公司代理人的身份在建城公司与雄鹰公司订立的合同书上签章。（建城公司于1998年9月28日被齐齐哈尔市工商行政管理局吊销企业法人营业执照）。随后，黄云寿以建城公司的委托代理人和永安公司法定代表人的双重身份，履行建城公司与雄鹰公司在南市场小区房地产开发合同的权利和义务，直接参与南市场小区的社区服务楼、公建楼、29#、30#、31#、32#楼以及27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6座商业网点房的开发的投资与建设。在该小区开发建设过程中，具备预售商品房屋条件后，雄鹰公司与永安公司均向外预售房屋。雄鹰公司售房后，将部分预售款作为工程款拨付给永安公司，永安公司出售房屋后，为购房人出具非正式收据，再由购房人持该收据到雄鹰公司处订立购房合同并协助办理产权登记手续，雄鹰公司同时负责收取并缴纳5.53%的销售税费。1999年6月5日，黄云寿所在的永安公司作为代理人在建城公司与雄鹰公司于1997年订立的关于南市场小区开发合同的项目下，与齐市路明公司（法定代表人陈庆）签订合作开发建设《协议书》一份，合同约定双方合作开发建设南市场小区27号楼，其中网点面积1856平方米，住宅面积4176平方米，合计6032平方米（不包括北端局部二层网点）。永安公司提供开发建设的楼盘用地、协助办理开发建设有关手续等为条件，路明公司负责对该工程筹措资金并组织实际施工，待工程经验收合格后，路明公司将成品房北侧立体砍块6000平方米的35%给永安公司，其中网点面积650平方米，住宅面积约1450平方米，并一次性支付永安公司10万元。经庭审调查，双方确认该北端局部二层网点即本案争议的27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6套商业网点房。2002年4月22日，雄鹰公司与永安公司就南市场小区的销售事宜达成协议，约定雄鹰公司收取5万元管理费，为南市场小区办理房屋销售合同的签订、销售许可证，并办理税务部门、建筑部门、销售楼房及财产相关手续，并由永安公司承担相应责任。2002年8月22日，雄鹰公司与永安公司再次订立协议，约定雄鹰公司收取5万元管理费，为南市场小区30#、31#楼的房屋销售合同的签订、销售许可证的办理、购房款的倒收、发票的办理等业务，由永安公司承担相应责任。2003年11月18日，雄鹰公司与路明公司的法定代表人陈庆签订一份协议书，协议书约定，陈庆负责办理南市场小区27号楼从开工前至竣工后的一切手续，在2003年11月18日前交雄鹰房地产开发公司存档，南市场小区27号楼从开工前至竣工后应缴纳的所有费用由陈庆负责交纳，并交雄鹰房地产开发公司入账，陈庆用27号楼的售房款30万元作为工程质量的质保金。凡在南市场小区27号楼所发生的房屋销售问题由陈庆自行承担经济责任及法律责任。自双方签字之日起，南市场小区27号楼的房屋销售由雄鹰房地产开发公司负责，按陈庆提供的未出售的房源表进行销售，陈庆提供的房源是南市场小区27号楼2-5单元，门市房是3、4、5、6、7、8、9、11及地下室，售房价格由陈庆确定，雄鹰房地产开发公司应扣缴5.53%销售税，其余售房款存入陈庆账户，售房时必须由陈庆签字，雄鹰房地产开发公司办理正常售房手续。2003年，案外人陈庆将27号楼5号商服以60万元出售给案外人王照海，房款60万元由雄鹰公司收取，雄鹰公司为王照海办理售房手续并缴纳5.53%的销售税。因该房已经被出售，2004年12月，雄鹰公司将南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服调整给王照海，并退回售房款差价30万元。另30万元扣除雄鹰公司已经缴纳的销售税后，余额283,410元返还给陈庆。现南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服房屋在产权登记部门登记的产权人为王照海。2004年11月2日，案外人王艳华与雄鹰公司订立房屋销售合同三份，合同约定，雄鹰公司将南市场小区三套商服27号楼北侧1层1号以152,415元、2层1号以152,415元、2层2号148,770元出售给王艳华，合计453,600元，现该三套商服登记的产权人为案外人王艳华。雄鹰公司于2003年以建城公司、永安公司为共同被告诉至齐齐哈尔市中级人民法院，要求：1、判令被告赔偿因其侵权给原告造成的损失；2、判令被告向原告交付位于齐齐哈尔市龙沙区南市场小区的社区服务楼、公建楼、27、29、30、31、32号楼；3、判令被告将其承建上述房屋的各项竣工手续一并交付给原告；4、判令被告支付为其垫付款1,244,567.70元和应付未付费用5,264,176.27元；5、判令被告承担违约责任。齐齐哈尔市中级人民法院于2005年2月5日作出（2003）齐民商初字第140号民事判决书，该判决书认定事实：1.建城公司与雄鹰公司于1997年8月订立的合同因缺少合作开发合同的主要条款，其性质实为房地产开发权转让合同。2.永安公司及其法定代表人黄云寿在南市场小区开发建设中是代替建城公司履行建城公司与雄鹰公司订立的房地产开发权转让合同的义务，永安公司与雄鹰公司并未形成事实上的建设工程施工合同关系。该判决判令：一、齐市城乡房地产综合开发建城公司给付雄鹰公司位于南市场小区门面临卜奎大街的240平方米门市房一座；二、齐市城乡房地产综合开发建城公司给付原告雄鹰公司为其垫付的南市场小区开发建设税费866,950元；三、浙江黄岩永安建筑工程有限公司给付雄鹰公司为其垫付的贷款及税费589,329元；四、齐市城乡房地产综合开发建城公司和浙江黄岩永安建筑工程有限公司对上述判决第1、2、3项互负连带责任；五、驳回雄鹰公司其他诉讼请求。雄鹰公司在该判决生效后，于2005年5月向齐齐哈尔市中级人民法院申请强制执行，要求建城公司与永安公司履行判决内容。2008年8月，案外人常峻岭等人向齐齐哈尔市中级人民法院提出执行异议，被中院予以驳回。在执行过程中，雄鹰公司向齐齐哈尔市中级人民法院提交了查封申请，要求对被执行人永安公司所有的南市场小区公建楼四层13号住宅、五层13号住宅以及一、二层门市房3号、4号房产进行查封，齐齐哈尔市中级人民法院于2010年2月26日对以上四处房屋以张贴公告及封条的方式予以查封（以上房产在查封时未在产权处办理登记）。期间，杨春立、常峻岭、张禹于2009年向市中院提起确权之诉，随后，杨、常、张及尚云峰四人分别于2011年1月4日和1月30日将上述房产登记在自己名下。2011年4月14日，齐齐哈尔中级人民法院判令驳回其要求确认南市场小区公建楼1单元4号门市、5号门市与413号住宅的所有权，排除人民法院对该执行标的执行的诉讼请求。2011年11月10日，黑龙江省高级人民法院判决确定，驳回张禹、常峻岭的上诉，维持原判。2012年12月6日，黑龙江省高级人民法院（2012）黑民监再字第84号民事判决书判令维持（2011）黑民一终字第87号民事判决。雄鹰公司随后再次申请，对南市场小区公建楼00单元1-2层3号、房权证号为S2011024**号，建筑面积为165.99平米、公建楼00单元1-2层4号、房权证号为S2011023**号，建筑面积为165.99平米的商服用房以及公建楼01单元4层13号、5层13号，建筑面积均为52平米的住宅用房予以查封，齐齐哈尔市中级人民法院于2011年4月28日对以上四处房产在市产权处予以查封。雄鹰公司为排除执行障碍，以齐齐哈尔市产权处为被告向齐齐哈尔市龙沙区人民法院提起行政诉讼，要求市产权处撤销给予常峻岭、张禹等四人的产权登记手续。因该龙行初字第35号、38号行政诉讼案件正处于诉讼中（产权处上诉），齐民商初字第140号民事判决书尚未得到受偿。2012年永安公司以金星公司以及案外人王照海、许长有、魏云革、李勇、王艳华为被告，就本案争议房屋为标的向龙沙区人民法院提起诉讼，齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2012）龙民初字932号民事判决书判令：一、金星公司将售房款753,601.00元返还给永安公司；二、驳回永安公司对王照海、王艳华、许长有、魏云革、李勇的诉讼请求；三、驳回原告的其他诉讼请求。金星公司收到判决后不服上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，齐市中院于2014年2月13日以（2013）齐民一终字第425号民事裁定书裁定将此案发回齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审，齐齐哈尔市龙沙区人民法院收案后，以永安公司主体不适格为由驳回其起诉。黄云寿作为永安公司股东以个人名义于2014年12月6日重新向龙沙区人民法院以同样的诉求与理由提起诉讼。齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司于2005年被齐齐哈尔工商局因未年检为由予以吊销。永安公司股东有黄云寿、葛美珍二人，其中，黄云寿的出资比例为65％，葛美珍的出资比例为35％，该公司已于2013年在台州市工商局经过清算并注销。另查明，关于本案反诉部分，案外人万丽、胡翠珍于2004年就南市场小区动迁安置问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司为被告诉至龙沙区人民法院，2004年9月27日，龙沙区人民法院（2004）龙民初字第1075号民事判决书认定，1997年10月13日，雄鹰公司动迁胡翠珍所有的彩虹办事处兴顺委62组地段26.82平米私产平房一处，双方订立协议约定，雄鹰公司为其安置南市场小区地段房屋一座，协议订立后，胡翠珍并未得到安置。经审理判决如下：一、雄鹰公司在南市场小区地段安置胡翠珍1.5室楼房一套；二、被告雄鹰公司给付胡翠珍临迁补助费12,000.00元、搬迁费300.00元，合计12,300元。2006年10月12日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司以货币形式安置胡翠珍合计80,000.00元。若金星公司不按期履行则追加利息5，000.00元。案外人王福祯于2004年就南市场小区动迁安置问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司为被告诉至龙沙区人民法院，2005年3月31日，龙沙区人民法院（2004）龙民初字第1346号民事判决书认定，1997年8月6日，雄鹰公司动迁王福祯所有的彩虹办事处兴顺委62组地段24.5平米私产平房一处，双方订立协议约定，雄鹰公司为其安置南市场小区11号楼7单元803室房屋一座，未能进户，后变更至27号楼1单元702室，但因该房卖给他人，王福祯并未得到安置。经审理判决如下：一、雄鹰公司按双方协议签订的地点及面积安置王福祯1.5室一厨楼房一套；二、被告雄鹰公司给付王福祯临迁补助费7，470.00元、搬迁费300.00元，合计7，770.00元。2007年3月26日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司以货币形式安置王福祯合计65,000.00元。案外人王德廷于2004年就债务纠纷问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司、黄云寿为被告诉至龙沙区人民法院，2004年3月18日，龙沙区人民法院（2004）龙民商初字第3号民事判决书认定，1999年2月10日，雄鹰公司收到王德廷提供的借款45,000.00元，收条备注栏有“替黄云寿借款”字样，并盖有该公司财务专用章。2002年3月7日，雄鹰公司支付王德廷1999年2月末前全部利息，又出具欠据一张，金额为77,400.00元。此款一直未给付。经审理判决如下：一、被告雄鹰公司偿还王德廷借款本金45,000.00元，支付利息45,677.25元，合计90,677.25元。二、驳回王德廷要求被告黄云寿还款的诉讼请求。2007年2月7日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司给付王德廷18,708.88元。案外人叶洪生于2006年就房屋买卖合同纠纷问题以金星公司为被告诉至龙沙区人民法院，叶洪生诉称，2000年11月30日，叶洪生与雄鹰公司订立《商品房交易合同》，合同约定叶洪生以人民币446,400.00元购买南市场小区27号楼3号门市房，面积为200.27平米。同年底交房款，2001年年底进户，因该房在交付时发现已被他人入住，叶洪生经诉讼将该房收回，补偿对方各种损失19,060.00元，且该房实际面积比约定少11.21平米，在办理进户手续时，替金星公司缴纳税金23,304.00元，故诉至法院，要求金星公司赔偿面积损失25,000.00元，退还税金23,304.00元，赔偿逾期进户违约金70,000.00元，并承担其他损失26,060.00元，并承担诉讼费用。该案在审理过程中，双方达成一致意见。经2006年11月1日，龙沙区人民法院（2006）龙民初字第731号民事调解书协议如下：雄鹰公司一次性赔偿叶洪生各项损失50,000.00元。一审法院认为，本诉中黄云寿的诉讼请求的核心为要求雄鹰公司即金星公司返还其应属永安公司所有的南市场小区27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6套商业网点房的售房款，黄云寿认为人民法院已将上述房屋抵偿齐民商初字第140号民事判决书给金星公司，故始终未对以上房屋主张权利。后因参与张禹、常峻岭的案外人异议之诉，直至2012年该案审理终结，黄云寿才知道本已出售给张禹、常峻岭等人的公建楼四层13号住宅、五层13号住宅以及一、二层门市房3号、4号房产已经被雄鹰公司主张作为齐民商初字第140号民事判决书执行标的物予以查封，并于2012年向龙沙区人民法院提起诉讼要求雄鹰公司返还本案诉争房屋。从2012年至今，该案始终处于诉讼中，故雄鹰公司关于黄云寿的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张本院不予支持。黄云寿作为建城公司的委托代理人，以永安公司法定代表人的特殊身份与雄鹰公司订立了名为房地产合作开发，实为房地产开发项目转让的合同，并以永安公司的名义履行建城公司与雄鹰公司之间的承建南市场小区的开发建设义务。永安公司与建城公司名为订立代理合同，实际上永安公司系借用建城公司的营业执照及资质证书承揽南市场小区的施工工程。从（2013）齐民商初字第140号判决书中认定永安公司与建城公司共同承担税款及合同项目的给付义务以及雄鹰公司与永安公司订立的缴纳管理费的协议可以认定，雄鹰公司对于永安公司履行合同的行为是认可的。永安公司应属其开发建设的南市场小区项目楼盘的实际权利人。按雄鹰公司与永安公司约定的房屋销售流程，永安公司出售房屋后，为购房人出具非正式收据，再由购房人持该收据到雄鹰公司处订立购房合同并协助办理产权登记手续，本案争议的另三套登记在王艳华名下的1层1号、2层1号、2号三套商服，雄鹰公司主张，“该房系永安公司出售给王艳华，雄鹰公司仅代永安公司出具售房手续”，但庭审中，经本院多次释明，其并未提交永安公司为王艳华出具的售房收据，故雄鹰公司应对此承担举证责任。可以推定黄云寿关于雄鹰公司收取关于1层1号、2层1号、2号三套商服售房款的主张成立。雄鹰公司应将该购房款453,600.00元扣除5.53％销售税后的428,516.00元按出资比例（黄云寿65％、葛美珍35％）返还给永安公司的股东黄云寿、葛美珍。因雄鹰公司于2004年8月23日变更为金星公司，雄鹰公司的债权债务应由变更后的金星公司承继。永安公司在施工过程中将南市场小区27号楼（不包括北端局部二层网点）分包给路明公司（法定代表人陈庆），由路明公司进行投资施工，双方也对于房屋具备销售条件后如何销售进行了约定。购房人王照海称系自陈庆处购买的房屋，并与雄鹰公司订立的购房合同，其中交给雄鹰公司30万元，雄鹰公司已予返还，另外30万元由陈庆收取，永安公司向雄鹰公司主张返还南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服房屋售房款的主张并无事实依据与法律依据。本案金星公司要求黄云寿、葛美珍偿付安置费用29万元，其中金星公司向案外人王福祯、胡翠珍支付的关于南市场小区地段开发动迁费用合计14.5万元，因雄鹰公司与建城公司订立的位于南市场小区Ⅲ组团房地产开发合同中，约定由建城公司负责开发项目的资金筹措。而永安公司作为该合同的实际履行人及投资、受益人，应承担关于南市场小区开发中发生的动迁安置费用，故金星公司对案外人王福祯、胡翠珍支付的安置补偿费，有权向黄云寿、葛美珍追偿。关于金星公司向案外人王德廷支付的债务，与本案并非同一法律关系，对此部分的诉讼请求，本院不予审理。金星公司与案外人叶洪生关于金星公司未能如约履行其双方订立的购房协议而产生的违约金达成的调解协议，因金星公司仅提供调解书一份，并无其他证据佐证该违约责任的责任主体以及赔偿款的详细购成，对于该诉讼请求因证据不足，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）第十条、第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决：一、齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司支付给黄云寿售房款人民币278,535.00元；二、齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司支付给葛美珍售房款人民币149,981.00元；三、黄云寿、葛美珍支付金星公司动迁安置费145,000.00元，黄云寿、葛美珍对该款承担连带给付责任。以上判决内容，于本判决发生法律效力后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200.00元，由黄云寿、葛美珍承担11,590.00元，由齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司承担7，610.00元。反诉案件受理费5，650.00元，由黄云寿、葛美珍承担3，200.00元，金星公司承担2，450.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，反诉请求即为达到吞并本诉请求之目的，原审法院将本诉、反诉请求一并审理，程序合法。关于原审法院对金星公司的反诉请求支持部分是否得当的问题，雄鹰公司与建城公司订立的有关南市场小区Ⅲ组团房地产开发合同中，明确约定除雄鹰公司依据合同取得的权利外，其他均由建城公司概括承受开发项目的资金筹措等。而永安公司作为该合同的实际履行人及投资、受益人，应承担关于南市场小区开发中发生的动迁安置费用，故原审法院对金星公司向案外人王福祯、胡翠珍支付的安置补偿费，支持金星公司在永安公司破产后向股东黄云寿、葛美珍追偿，并无不当。关于王照海名下的南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服房屋的问题，根据2003年11月18日永安公司与陈庆之间签订的《协议书》第六条内容“凡在南市场小区27号楼所发生的房屋销售问题由乙方自行承担经济及法律责任”，其中乙方即指陈庆。黄云寿虽称王照海名下房屋不包括在该协议房源中，但永安公司自与路明公司及陈庆签订关于27号楼房屋的相关建设、销售协议后，该公司的股东黄云寿、葛美珍即多年来放任了陈庆对27号楼房屋的销售行为，陈庆依据与永安公司的协议内容进行销售，王照海亦称购房款交付给陈庆，故原审法院认为黄云寿、葛美珍向金星公司主张争议商服的售楼款无事实依据故不予支持，并无不当。关于黄云寿上诉要求对争议楼房的售价予以调整的问题，案涉楼房在产权部门存档的价格为在有权部门存档的交易价格，黄云寿并未提供金星公司与买受人之间存在不实交易的相关证据，故其主张以评估价格或参照价格支持返还售楼款的请求证据不足，本院无法支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。黄云寿的上诉理由证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19，193.00元，由黄云寿承担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 李颖莉审判员 王红娜二〇一六年十一月二十八日书记员 栾晓彤