吉林省图们市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2402民初874号原告：姜伯军，男，1957年5月24日出生，汉族，现住吉林省图们市向上街。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。被告：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地延吉市朝阳街太平路105号。法定代表人：姜成杰，董事长。委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。原告姜伯军诉被告延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日作出（2015）图民初字第791号民事裁定书后，原告姜伯军不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年7月21日作出（2016）吉24民终1143号民事裁定，撤销本院（2015）图民初字第791号民事裁定，并指令本院进行审理。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日,11月28日公开开庭进行了审理。原告姜伯军及其诉讼委托代理人刘温慧，被告仁和公司的委托代理人金哲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜伯军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的18份商品房买卖合同有效；2、判令被告履行交房义务并协助原告办理产权登记;3、2008年8月1日起至实际交房之日止，按合同约定的日万分之二支付违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年1月24日，原、被告签订商品房买卖合同，被告以18套房屋作价259万元抵顶欠原告的工程款。2009年12月18日原告对上述房屋备案登记，同年12月23日进行房屋预告登记。2012年8月8日工程竣工，同年被告提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，2014年6月30日吉林省高级人民法院做出（2014）吉民一终字第14号民事判决书，认定双方商品房买卖合同有效，依法驳回了被告的诉讼请求。被告仁和公司辩称，双方之间未形成过任何房屋买卖合同关系，而是塑钢窗加工承揽合同关系。2006年4月16日，双方签订塑钢窗制造安装工程合同书，合同约定将图们仁和购物广场2、3、5、7、8、9、10号楼塑钢窗工程交由图们市美心铝塑门窗厂进行安装，当时合同约定总价款约140万元。为了促使被告按合同约定支付工程款，被告用在建的18套房屋抵押给了原告。2008年原告在延边州中级人民法院起诉被告加工承揽合同纠纷一案，经过审理，中院于2008年8月4日已判决解除了双方之间的加工承揽合同，由被告向原告支付工程款1040317元及违约金114144元；该判决生效后，被告已履行完毕，因此，涉案房屋的抵押理应解除。经审理查明：（一）2006年4月15日，原告姜伯军以图们市美心铝塑门窗加工厂名义与延边福园房地产开发有限公司（现更名为延边仁和集团房地产开发有限公司）签订塑钢门窗安装工程合同，延边福园房地产开发有限公司将其位于图们仁和广场的2、3、4、7-10＃楼塑钢窗（彩铝）工程发包给图们市美心铝塑门窗加工厂施工，工程造价为140万元，施工面积约为1万平方米，工期自2006年5月1日至2006年10月15日止，承包方式为大包（包工、包料）；工程款支付方式为：工程完工后，支付35%工程款，剩余65%以房屋抵付，抵付房屋为汪清、图们仁和购物广场二层门室和高层住宅，房屋价格按销售价格执行。同时双方又对工程价款结算、工程质量要求、质量验收和保修等问题进行了约定。同日，原告姜伯军以图们市美心铝塑门窗加工厂名义与延边福园房地产开发有限公司（现更名为延边仁和集团房地产开发有限公司）签订另一份塑钢门窗制作安装合同。延边福园房地产开发有限公司将其位于汪清仁和购物广场一B号一楼、二期塑钢窗工程发包给图们市美心铝塑门窗加工厂施工。工程造价按实际面积计算，工期自2006年5月1日至2006年10月15日止，承包方式为大包；工程款支付方式为：工程完工后，以图们仁和广场x号楼x单元x号、x号楼x单元x号抵付35%的现金，剩余65%以房屋抵付，抵付房屋为图们仁和广场x号楼x屋，房屋价格按销售价格执行。同时双方又对工程价款结算、工程质量要求、质量验收和保修等问题进行了约定。（二）2007年1月24日，原告姜伯军与被告仁和公司签订了18份商品房买卖合同(合同中出卖人延边福园房地产开发有限公司更名为本案被告仁和公司)。18套房屋均位于图们仁和购物广场，约定每平方价格为1750元或1700元。18套房屋总价款为259万元。2009年12月18日，原告姜伯军去图们市房地产管理局申请预购商品房预告登记，图们市房地产管理局于2009年12月23日办理了商品房预告登记。原告未向被告支付总房款259万元。（三）2014年6月30日，吉林省高级人民法院作出（2014）吉民一终字第14号民事判决书，认定被告仁和公司与姜伯军的房屋买卖合同已经合法成立，无法定或约定事由，当事人不得擅自变更或者解除合同。被告仁和公司与原告姜伯军就所有的工程款全部结清后，如以房抵工程款的数额超出仁和公司应支付的工程欠款，仁和公司可另行主张权利。（四）（2007）延州民四初字第68号民事判决书，认定汪清仁和购物广场的施工款经结算为484056元，并判决解除图们市美心铝塑门窗加工厂与延边仁和集团房地产开发有限公司签订的图们仁和购物广场塑钢窗制作安装工程合同；延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付图们市美心铝塑门窗加工厂拖欠的工程款1040317元及违约金114144元；图们市美心铝塑门窗加工厂支付延边仁和集团房地产开发有现公司鉴定费45000元；驳回图们市美心铝塑门窗加工厂的其他诉讼请求。（2008）延中执字第182-1号裁定书，裁定（2007）延州民四初字第68号民事判决执行完毕。（五）2009年5月12日，本院作出的驳回异议通知书中，经本院组织听证会查明：在延边州中级人民法院诉讼时申请人自愿放弃对设定抵押的18户房屋所有权，主张变更以房抵偿工程款为现金支付，且中院已判决支持该主张。（六）2010年9月21日，延边朝鲜族自治州产品质量检验所检验结论为延边仁和房地产开发有限公司仁和小区x号楼不符合《未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料窗》（JG／T140-2005）标准的规定。仁和小区x号楼、x号楼因原告所安装的塑钢窗质量不合格，被告已经部分拆除。另查明，被告以每平方2500元价格已把涉案18套房屋对外出售且大部分已入住，但均未办理房屋所有权证。认定上述事实的主要证据有：原告提供的18份商品房买卖合同、18份房屋预告登记证明、（2014）吉民一终字第14号民事判决书；被告提供的塑钢窗制作安装合同书两份、（2007）延州民四初字第68号民事判决书一份、庭审笔录一份、（2008）延中执字第182-1、182-2号民事裁定书、执行笔录、（2009）图民二初字第139号驳回异议通知书、延边州产品质量检验所的检验报告；本院依职权调取的（2009）延民初字第5174号民事判决书。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告之间签订的18份房屋买卖合同的效力问题，吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决第十二页中，已认定为合法有效，故在本案中不再重复进行评判。原、被告应当按照18份房屋买卖合同中的约定全面履行各自的义务。原告主张双方是将诉争18套房屋的房款抵顶塑钢窗制作工程款，但从原、被告双方签订的两份施工合同内容及双方的实际结算情况来看，汪清仁和购物广场的施工款经结算为484056元，图们仁和购物广场的施工造价合同约定为140万元，即使原告姜伯军全部按照合同施工完毕，总工程款也不足18套房屋的价款259万元，何况原告已经通过诉讼取得了1040317元工程款。涉案房屋虽然已经办理了预告登记，但原告并未依据合同向被告支付相应的价款，也未举证证明存在抵偿价款的事实，故原告作为买受人未向被告支付合同约定的总房款259万元且被告已将涉案18套房屋对外出售的情况下，要求被告交付房屋并办理房屋产权过户登记手续且要求支付违约金的主张，于法无据，不予支持。被告辩称应当解除涉案18份房屋买卖合同，但吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决中已对被告的该项主张予以驳回，该抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姜伯军的诉讼请求。案件受理费27520元，由原告姜伯军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  申爱顺人民陪审员  施春花人民陪审员  秦绪明二〇一六年十一月三十日书 记 员  严盛俊