河北省吴桥县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0928民初684号原告（反诉被告）梁瑞昌，男，汉族，1965年2月25日出生，住吴桥县。原告（反诉被告）金玉香，女，汉族，1968年8月1日出生，住吴桥县桑园镇泰山道*号。以上二原告(反诉被告)委托代理人郑永锋，山东正敏律师事务所律师。被告（反诉原告）刘国迁，男，汉族，1967年11月6日出生，住吴桥县。被告（反诉原告）陈桂芝，女，汉族，1967年2月4日出生，住吴桥县桑园镇立新村***号。以上二被告（反诉原告）委托代理人刘康宁，河北海岳律师事务所律师。原告（反诉被告）梁瑞昌、金玉香诉被告（反诉原告）刘国迁、陈桂芝为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁瑞昌、金玉香及其委托代理人郑永锋、被告陈桂芝（反诉原告）及被告（反诉原告）刘国迁、陈桂芝的委托代理人刘康宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁瑞昌、金玉香诉称，���告刘国迁与被告陈桂芝是夫妻关系，二被告在桑园镇泰山道1号有底上12间的房产一段，2006年5月11日原告与二被告签订购房协议一份，协议约定二被告将其共有的该12间房产从南边起的底上6间卖与原告，房屋价款为人民币274500元，协议还约定了房款给付时间和方式，也约定了房产过户的有关事宜。合同订立后，原告依照约定履行了给付房屋全部价款的合同义务，二被告也于2006年6月2日将房屋腾出交付给原告，同时将房产证交付给原告，原告即对该房产进行了使用、管理和修缮，二被告与原告毗邻而居至今，但二被告一直未向原告交付有关土地证件，也拒绝协助办理过户，致使原告一直未能办理过户手续。根据合同的约定和合同法的相关规定，被告应履行房产过户义务，因二被告迟延履行其应尽的义务，造成原告经济损失6万元，故原告诉至法院，要求二被告履行合同义务协助办理房屋过户手续，并赔偿原告经济损失5.2万元，本案诉讼费由被告承担。原告梁瑞昌、金玉香为支持其诉讼主张，提供了如下证据：一、购房协议书一份，用于证明2006年5月原被告签订了购房协议书，且该房屋协议的中间人为杜某，在该协议中，杜某已经明确注明房款已经交清；二、房产证一份；用于证明房款付清后，被告已将房产证交付给原告；三、杜某录音一份，地点为杜某工商银行的办公室，录音时间为2015年11月19日8时；四、申请法院调取的中国工商银行存取款的凭证；五、证人刘某的出庭证言。原告梁瑞昌、金玉香向本院提交申请书，要求调取中国工商银行吴桥支行及邮政储蓄银行吴桥支行的书面凭证，本院予以准许，并向中国工商银行吴桥支行调取书面业务凭证共计14张，向吴桥县邮政局（邮政储蓄银行吴桥支行档案存放��）调取书面材料4张。被告刘国迁、陈桂芝辩称，一、原告所述与事实不符，在购房协议签署后，原告只向被告支付了首期房款134000元，剩余房款140500元原告一直没有向被告支付，在原告付清还款前，二被告有权拒绝协助办理过户手续，请法庭驳回二原告的第一项诉讼请求；二、二原告要求二被告赔偿经济损失52000元没有事实和法律依据，其该项诉求不应获得支持。被告刘国迁、陈桂芝为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：一、购房协议书一份，用于证明被告方协议书中并没有原告协议书中的手写内容；二、2015年11月18日晚上9、10点被告刘国迁和杜某的电话录音，用于证明原告梁瑞昌曾通过工商银行的领导逼迫杜某出具相关的证言内容。反诉原告刘国迁、陈桂芝反诉称，反诉被告在起诉状中所列的二被告的姓名有误，被告“刘国���”应为“刘国迁”，被告“陈贵兰”应为“陈桂芝”，同时反诉被告在其诉状中的主张也与事实不符。2006年5月初，反诉原告刘国迁与反诉被告梁瑞昌签订了《购房协议》，反诉原告将泰山道东侧、邮政局北邻门市楼一幢（南北7.5米，东西12米），以274500元的价格转让给反诉被告梁瑞昌。协议签订后，二反诉被告只向反诉原告支付了134000元的首笔房款，剩余房款140500元至今没有给付反诉原告。按照协议约定，二反诉被告应在2006年6月20日之前付清剩余房款，二反诉被告应当按照银行同期贷款利率向反诉原告支付迟延付款利息。在反诉被告付清房款之前，反诉原告有权拒绝协助办理房产过户手续，多年来，反诉原告多次要求二反诉被告支付剩余房款，二反诉被告一直拖延至今未付，为维护反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉，要求依法判令二反诉被告向反诉原告支付剩余房款140500元，并支付迟延付款利息90000元，反诉费由二反诉被告承担。反诉原告刘国迁、陈桂芝为支持其反诉主张，向本院提交了在本诉抗辩时已经提交的购房协议一份，该购房协议第三条对于收到房款以后应由卖方出具收条，这是对首期房款支付条件，对于剩余房款是否已经给付，也应以相同的条件进行认定。反诉被告梁瑞昌、金玉香辩称，反诉原告所述的不是事实，合同签订后，在支付134000元的首笔房款后，剩余房款140500元已经给付二反诉原告，二反诉原告在追要剩余的房款，属于恶意诉讼，本案原被告之间是邻居，反诉被告购买房屋后不仅在里面进行实际居住，并且进行了重大的修缮，反诉原告也将房产证交付反诉被告，如果拖欠的房款在总房价的一半以上，反诉原告也不会将房产证交付给反诉被告。原告梁瑞昌、金��香提交的上述证据，经被告刘国迁、陈桂芝质证，对于原告提交的证据一的购房协议书，对购房协议中除了下面手写内容“6月20日前交房款274000元”以外，其他部分内容的真实性无异议，按照原告的主张，手写内容是杜某书写的，但是否为杜某所书写，需要原告进一步举证，即使是杜某所书写，被告方有证据证明杜某是在被威逼的情况下所书写，且原告手中的购房协议书中无此内容，故被告认为手写的内容不能证明原告的主张；对于证据二的房产证的真实性无异议，但被告将房产证交付给原告，是履行合同的行为，并不能证明原告已经付清了房款，详见购房协议的第三、四条，按照约定，支付剩余房款的时间要比交付房产证的时间要晚，所以房产证现在原告手中，并不能证明原告已经付清房款；对于原告证据三的录音的真实性不予认可，录音中对于在录音快要结束时，有一个女性的声音问这140000元在哪交付的，对方回答你那天是在这交的，这个回答的内容说明他并没有亲眼所见款项的交付过程，录音中还有140000元怎么给的、什么时候给的、真的想不起来了等内容，所以这份录音不能作为认定案件事实的证据，杜某作为证人应出庭作证，接受双方当事人的质询，否则该录音及购房协议中的手写内容不应予以认定；对于证据四中国工商银行存取款的凭证，款项分别为49000元、40000元，被告对其真实性无异议，但凭证所表现的内容不能证明原告的主张，被告对于凭证中的刘国迁的签字的真实性不予认可，且该89000元款项是否为首期房款，请求法院核实；对于证据五的刘某的出庭证言，被告认为该证言与本案没有关联性，被告没有收到原告所说的51000元的现金。原告申请本院调取的中国工商银行吴桥支行调取书面业务凭证共计14张，向吴桥县邮政局（邮政储蓄银行吴桥支行档案存放处）调取书面材料4张，经原被告双方质证，原告吴桥县邮政局的4张书面材料无异议，并向本院陈述该4张书面材料为刘某购买原告房屋所支付的51000元款项，刘某购买原告房屋后，将51000元的存折交付给原告作为购房款，原告将存折转交给被告刘国迁，刘国迁在2006年6月15日分两次将存折的51000元取出，并且将第二次21000元就地存在邮政储蓄，存取款上面的刘国千和刘某的签字都是刘国千或者其家属签的；被告对于吴桥县邮政局的4张书面材料中的签字不予认可。对于本院向中国工商银行吴桥支行调取书面业务凭证共计14张，原告对其无异议，并向本院陈述，2006年5月11日的在吴玉珠、梁瑞昌账户的取款凭证共计4张，为原告当日向被告支付的购房首付款134000元，与取款凭证的数额相一致；2006年6月14日在梁瑞昌账户��存取凭证（金额为49000元）4张，为梁瑞昌存款后将存单交予被告，被告刘国迁在2006年6月17日支走，支取凭证背后的“代刘国千代”为被告所写；2006年7月2日的金额为40000元的银行存取款凭证6张，为原告从吴工扣的账户取款40000元，取款时的“吴工扣”为原告代书，后以刘国迁的名义存入存单，存款时的“刘国千”为原告代签，然后将存单交付给被告，被告于2006年7月3日取款后存入两张存单，取款及重新存款时均有刘国迁的签字；被告对于上述金额为49000元的存取单的交易行为予以认可，但认为该49000元为支付的首付款，对于原告的其他说法均不认可，对于原告主张的签字也不予认可。因被告不认可原告主张的签字行为，原告向本院提出相应的笔迹鉴定申请，本院予以准许，但被告在接到本院发出的提供鉴定样本通知书后拒不按照要求提供鉴定样本，故本院依法终结��案鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的相关规定，被告承担涉案鉴定无法进行的不利后果，即对其存在异议的签字部分的认可，本院对于吴桥县邮政局的4张书面材料（金额为51000元）、2006年6月14日在梁瑞昌账户的存取凭证（金额为49000元）4张、2006年7月2日的金额为40000元的银行存取款凭证6张的证据效力予以确认，同时对2006年5月11日的在吴玉珠、梁瑞昌账户的取款凭证共计4张（金额共计134000元）的真实性予以确认。综合庭审过程，本院对于原告提交的证据一的购房协议的证据效力予以确认，但因杜某作为证人未到庭接受质询，本院对于原告声称的杜某在购房协议上书写的内容不予认可，同时对于证据三的杜某的录音的证据效力不予认可，对于证据二的房产证的真实性予以确认，对于证据五的刘某的出庭证言，本院对其���据效力予以确认。被告刘国迁、陈桂芝提交的上述证据，经原告质证，对于证据一的购房协议的真实性无异议，对于证据二的杜某的电话录音有异议，证人杜某应出庭接受质询，否则其证言不应采信。本院对于被告提交的购房协议的证据效力予以确认；对于杜某的电话录音，因杜某作为证人未出庭接受质询，故本院对于该录音的证据效力不予确认。反诉原告刘国迁、陈桂芝提交的购房协议，本院已对其证据效力予以确认。依据上述对证据的分析及确认，本院认定本案事实如下：一、2006年5月初，刘国迁与梁瑞昌签订购房协议一份，甲方为刘国迁，乙方为梁瑞昌，协议约定：“甲方在泰山道东侧、邮政局北邻有门市楼一幢，该门市楼共计三层，南北7.5米，东西12米，水电齐全，经中间人杜某介绍达成以下协议：（1）甲方将该���产卖与乙方所有。（2）房屋价格为274500元。（3）乙方当即给甲方现金134000元（以收到条为准），剩余款项在6月20日前全部付清。（4）甲方在5月20日前将房产证、土地证交与乙方办理过户，过户费用由乙方承担。（5）该房产所对应的后院归乙方所有，乙方可以在后院盖房，甲方不得干涉。”协议签订后，原告先行支付首付款134000元，后于2006年6月14日以存单的形式向被告支付49000元，2006年6月15日通过刘某的邮政储蓄银行的存折向被告支付51000元，2006年7月2日以存单的形式向被告支付40000元，剩余款项500元至今未付。原告购买涉案房屋后，一直在其中居住至今。另查明，原告梁瑞昌、金玉香是夫妻关系。被告刘国千与刘国迁是同一人，陈贵兰与陈桂芝是同一人，刘国迁与陈桂芝是夫妻关系。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受���，买受人支付价款的合同。原告梁瑞昌与被告刘国迁签订的《购房协议》为双方真实意思表示，且内容符合法律规定，应受法律保护。原告梁瑞昌与金玉香为夫妻关系，被告刘国迁与陈桂芝是夫妻关系，涉案债权债务发生在其夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同债权债务，可以共同主张权利、承担义务。按照购房协议的约定，涉案房款共计274500元，原告申请本院调取的原告于2006年5月11日支取款项共计134000元的书面凭证，该数额与购房合同约定的首付款数额相一致，与原被告双方认可的2006年5月初签订购房协议的时间相吻合，这种签订合同后立即支付首付款的交易行为也符合一般买卖合同的交易习惯，故应认定原告已经于2006年5月向被告支付购房首付款134000元；原告支付购房首付款后，又于2006年6月14日以存单的形式向被告支付49000元，2006年6月15日通过刘某的邮政储��银行的存折向被告支付51000元，2006年7月2日以存单的形式向被告支付40000元，共计140000元，综合整个庭审过程，及原告一直在涉案房屋中居住的事实，本案证据可以形成证据链，证实原告已经向被告支付购房款共计274000元的事实。涉案房款共计274500元，原告已经支付274000元，剩余500元至今未付，原告主张被告放弃该500元房款但其没有证据予以证实，故本院不予支持该主张，但该500元未付的行为，不影响购房协议的整体效力，被告应该在原告向其支付剩余房款500元并承担相应的违约责任后，履行协议约定的配合原告完成房屋过户行为的义务。对于原告要求被告赔偿经济损失52000元的诉讼请求，原告的证据无法证明其有52000元的损失，且该诉求与本案争议的房屋买卖合同关系无关，故本院对于原告要求的52000元的损失不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付房款140500元及利息90000元的诉求，本院支持500元及相应利息，因购房协议约定的房款付清时间为2006年6月20日，故反诉被告应从2006年6月21日起以500元为基数承担向反诉原告支付迟延付款利息的法律责任，利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，直至所有款项付清之日止，对于反诉原告的其他反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：反诉被告梁瑞昌、金玉香于本判决生效之日起7日内向反诉原告刘国迁、陈桂芝支付剩余房款500元及相应利息（利息按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率自2006年6月21日起算，直至所有款项付清之日止）；二、在原告梁瑞昌、金玉香履行完毕上述第一项的义务后，被告刘国迁、陈桂芝应配合原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续；三、驳回原告梁瑞昌、金玉香的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘国迁、陈桂芝的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费1100元，由原告梁瑞昌、金玉香承担；反诉诉讼费2379元，由反诉被告梁瑞昌、金玉香承担50元，反诉被告刘国迁、陈桂芝承担2329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  王贵双人民陪审员  周志军人民陪审员  贾秀玲二〇一六年十一月二日书 记 员  李晓宇���：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当时日本应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应该办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。