重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0228民初4623号原告杨德友，男，1973年7月21日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。原告江寿芬，女，1971年5月21日出生，汉族，住重庆市梁平县。二原告委托代理人王明全，男，1947年12月11日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。被告重庆鹏奕房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢20-5#，组织机构代码55903497-3。法定代表人张晓燕，系该公司总经理。原告杨德友、江寿芬与被告重庆鹏奕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后依法由审判员崔彬松适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江寿芬及其委托代理人王明全到庭参加了诉讼，被告重庆鹏奕房地产开发有限公司经本院传票传唤向本院递交了答辩状后，无故拒不到庭参加庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨德友诉称，2014年2月28日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于重庆市梁平县××街道××新区“鹏奕·东方天籁小区”×栋××房屋出售给原告，原告支付购房款。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得登记受理单。逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告已于2014年11月28日将房屋交付原告使用，但一直未向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单。虽经原告多次催收，被告仍以各种借口拒绝办理房地产权登记手续，致使原告至今未取得房地产权证。现原告向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付延期办理房地产权证的违约金12000元，判令被告退还装修押金2000元，诉讼费由被告承担。被告重庆鹏奕房地产开发有限公司辩称，被告公司已在2014年赔偿小区所有业主，现不再对业主作任何赔偿，也不承担任何违约金。同时，被告公司经营困难，资金链断裂，已无力作任何经营事项，请人民法院针对被告公司所有小区业主的案件，从公司实际情况出发，参照之前与业主纠纷的判决作出裁判。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2014年2月28日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充合同，约定被告将其开发建设的坐落于重庆市梁平县××街道××新区鹏奕·东方天籁小区×栋××号房屋出售给原告，商品房的建筑面积为82.95平方米，其中套内建筑面积68.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.47平方米。约定的房屋总成交金额为388206元，建筑面积单价为4680元/平方米，套内建筑面积单价为5668.90元/平方米。付款方式为按揭付款，由原告于2013年12月18日付清首付款188206元，余款200000元由原告申请办理银行按揭。后双方达成补充协议，由原告于2014年8月23日补交房款200000元。该合同的第十三条关于办理产权登记的约定第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。合同签订后，原告按约定支付了房款、大修基金等款项。原告于2014年11月28日接房，但原告已于2014年3月13日缴纳了大修基金4977元，2014年11月28日向被告缴纳了房屋办证费217.00元，用于委托被告办理涉案商品房的房屋产权证。此外，原告还于2015年1月5日缴纳了装修保证金2000元。由于被告未及时按规定将代收原告等购房户的房屋契税上交有关部门等其他问题，一直未及时向土地房屋登记机构递交办证的有关材料，直至2016年1月，被告才取得梁平县国土资源和房屋管理局出具的本案所涉房屋的办证业务受理通知书。现原告杨德友起诉至本院，请求判令被告立即支付延期办理房地产权证的违约金12000元，判令被告退还装修押金2000元，诉讼费由被告承担。上述事实有原告举示的证据在案佐证，结合原告江寿芬及其委托代理人的当庭陈述以及被告的书面答辩状，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年2月28日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，原、被告应按合同约定享有相关权利、承担相关义务。《重庆市商品房买卖合同》中约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同的，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之3的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。原告接房时间为2014年11月28日，并于2014年11月28日前向被告缴纳了大修基金、办证费用等委托被告办证，则被告应当在2015年1月27日前提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告因未及时按规定将代收原告等购房户的房屋契税上交有关部门等其他问题，一直未及时向土地房屋登记机构递交办证的有关材料，直至2016年1月，被告才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，被告存在延期办证的违约行为属实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。本案中，被告在书面答辩状中明确表示参照之前公司与业主之间纠纷的判决，因原告未提供证据证明其因逾期取得房地产权证是否产生具体损失，其要求的违约金过高，故对原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，本院只能酌情予以支持2000元。此外，关于原告要求被告退还装修保证金2000元的诉讼请求，被告未提供证据证明其不应当退还原告保证金的理由。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、由被告重庆鹏奕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨德友、江寿芬违约金2000元（因逾期取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋办理房地产权证的登记受理单）；二、由被告重庆鹏奕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨德友、江寿芬装修保证金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  崔彬松二〇一六年十一月十五日书记员  王忠美