福建省福安市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0981民初3232号原告：福安市中宝置业有限公司，住所地福建省福安市城南金山大厦第7层702单元。法定代表人：詹宝灿，该公司经理。委托诉讼代理人：罗铃忠、罗兴声，福建韩诚律师事务所律师。被告：冯国厅，男，汉族，1982年9月12日出生，住福建省福安市。被告：郑清云，女，汉族，1981年8月18日出生，住福建省福安市。第三人：中国建设银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市鹤兴中路45号。负责人：林建春，该行行长。委托诉讼代理人：谢韩祥，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：陈晨牧，男，该行工作人员。原告福安市中宝置业有限公司与被告冯国厅、郑清云、第三人中国建设银行股份有限公司福安支行(以下简称建行福安支行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告福安市中宝置业有限公司的委托诉讼代理人罗兴声、第三人建行福安支行的委托诉讼代理人谢韩祥到庭参加诉讼。被告冯国厅、郑清云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福安市中宝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除福安市中宝置业有限公司与冯国厅、郑清云于2013年10月30日签订的编号为“MF-2007-01-NO:201300972”《商品房买卖合同》；2.冯国厅、郑清云向福安市中宝置业有限公司支付因解除合同的违约金98898元；3.冯国厅、郑清云向福安市中宝置业有限公司支付律师代理费7000元；4.福安市中宝置业有限公司返还冯国厅、郑清云购房款人民币659320元，扣除福安市中宝置业有限公司代冯国厅、郑清云垫付的贷款83014.14元及违约金、律师费，实际返还470407.86元（其中冯国厅、郑清云贷款本金余额423369.26元由福安市中宝置业有限公司直接偿还给建行福安支行）。事实与理由：2013年10月30日，福安市中宝置业有限公司与冯国厅、郑清云签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO:201300972），合同约定：冯国厅、郑清云向福安市中宝置业有限公司购买位于福安市城区××大道（××号中宝富春江南第1幢16层1602号房，建筑面积为84.04平方米，房产价款为659320元，付款方式为买受人（冯国厅、郑清云）在签订合同之前向出卖人（福安市中宝置业有限公司）支付人民币199320元，余款46万元办理银行按揭。同时《商品房买卖合同》附件六第三条第一款第三项约定，“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，……自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部房款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的一切经济损失。”；第十五条约定“出卖人依合同约定行使解除权的……由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担”。2014年4月17日，冯国厅、郑清云与建行福安支行签订《个人住房借款合同》，冯国厅、郑清云向建行福安支行借款46万元用于支付上述房产的余款，并由福安市中宝置业有限公司作为担保人担供担保。因冯国厅、郑清云未按期支付月供款，福安市中宝置业有限公司账户被建行福安支行扣划83014.14元，作为冯国厅、郑清云应付建行福安支行的月供款。经福安市中宝置业有限公司通知，冯国厅、郑清云拒不偿还垫付款。冯国厅、郑清云的行为已构成违约。冯国厅、郑清云均未作答辩。建行福安支行述称，2014年4月17日，福安市中宝置业有限公司、冯国厅、郑清云与建行福安支行签订《个人住房借款合同》，合同编号为：“350686206-2012-20140441529”，冯国厅、郑清云借款后于2014年12月份起开始违约，未按期偿还贷款，建行福安支行就从福安市中宝置业有限公司处扣取了冯国厅、郑清云未偿还的贷款本金及利息（从2015年8月31日至2016年9月扣取了83014.14元）。由于冯国厅、郑清云从2014年12月份开始至今已多期未按期还款，已构成根本违约，福安市中宝置业有限公司作为本案的担保人，应对借款承担连带偿还责任，为此请求人民法院判请如下：1.解除建行福安支行与福安市中宝置业有限公司、冯国厅、郑清云于2014年4月17日签订的合同编号为“350686206-2012-20140441529”《个人住房借款合同》；2.冯国厅、郑清云偿还建行福安支行剩余的贷款本金423369.26元及截止实际还款日止的利息；3.福安市中宝置业有限公司对冯国厅、郑清云结欠的贷款本金及利息承担连带偿还责任。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，福安市中宝置业有限公司与冯国厅、郑清云签订一份编号为“MF-2007-01-NO:201300972”的《商品房买卖合同》，约定由冯国厅、郑清云向福安市中宝置业有限公司购买位于福安市城区××大道（××号中宝富春江南第1幢16层1602号的房屋一套，房屋总价款为659320元，冯国厅、郑清云应于签订买卖合同时支付首付款人民币199320元，余款人民币46万元办理银行按揭。目前房屋尚未交付给冯国厅、郑清云使用。《商品房买卖合同》附件六第三条第一款第3项约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部房款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的一切经济损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买卖人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；。”附件六第十五条第一款约定“出卖人依合同约定行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，否则，出卖人有权进行通过诉讼解决，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费、及出卖人律师费等均由买受人承担”。2014年4月17日，福安市中宝置业有限公司、冯国厅、郑清云与建行福安支行签订编号为“350686206-2012-20140441529”《个人住房借款合同》一份，约定冯国厅、郑清云向建行福安支行贷款人民币46万元，用于购买福安市城区××大道（××号中宝富春江南第1幢16层1602号房屋，贷款期限180个月，该贷款由福安市中宝置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人福安市中宝置业有限公司对本合同项下的全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）承担连带保证责任。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同签订后，建行福安支行已于2014年10月28日向冯国厅、郑清云发放了贷款。冯国厅、郑清云出现逾期还款后，2015年8月31日建行福安支行首次从福安市中宝置业有限公司的帐户中扣划38213.07元，截止到2016年8月31日止，建行福安支行从福安市中宝置业有限公司保证金帐户中扣划了冯国厅、郑清云未按期偿还的贷款本息83014.14元。截止到2016年9月18日，冯国厅、郑清云未偿还建行福安支行的贷款本金423369.26元及利息1210.13元。目前讼争商品房未办理两权证及他项权证。上述事实，有福安市中宝置业有限公司、建行福安支行提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人住房借款合同》约定及时还本付息，如果买受人未能按期还款，致使福安市中宝置业有限公司承担担保责任的，自银行向福安市中宝置业有限公司发出承担担保责任通知之日起或自福安市中宝置业有限公司知道买受人逾期付款之日起，福安市中宝置业有限公司有权解除本合同。可见，此后基于《商品房买卖合同》而签订的《个人住房借款合同》系钟石华、王杰共同向建行福安支行借款的。而借款合同签订后，冯国厅、郑清云出现连续逾期还款，由于福安市中宝置业有限公司承担担保责任期间，冯国厅、郑清云没有按照《个人住房借款合同》约定还款，导致福安市中宝置业有限公司因承担保证担保责任，被建行福安支行从账户中扣划了冯国厅、郑清云逾期偿还的贷款本息共计83014.14元。经福安市中宝置业有限公司催告，冯国厅、郑清云未按规定偿还代偿款，因此，冯国厅、郑清云的行为已构成根本违约，福安市中宝置业有限公司要求解除与冯国厅、郑清云签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，福安市中宝置业有限公司应将冯国厅、郑清云交纳的购房款退还冯国厅、郑清云。此外，因冯国厅、郑清云的逾期还款行为，导致建行福安支行扣划了福安市中宝置业有限公司款项83014.14元（最后一期扣划时间2016年8月31日），该扣划的款项冯国厅、郑清云应当返还给福安市中宝置业有限公司。此后至本判决生效之日，若建行福安支行仍从福安市中宝置业有限公司账户扣划冯国厅、郑清云未偿还的贷款本息，扣划的数额冯国厅、郑清云亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，冯国厅、郑清云违约解除合同后，冯国厅、郑清云应按商品房价款总金额659320元的15%向福安市中宝置业有限公司支付违约赔偿金，故冯国厅、郑清云应向福安市中宝置业有限公司支付违约金98898元。福安市中宝置业有限公司要求冯国厅、郑清云支付违约金98898元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》约定律师费损失由冯国厅、郑清云支付，而福安市中宝置业有限公司为本案诉讼支付律师费用7000元，故福安市中宝置业有限公司主张冯国厅、郑清云赔偿律师费损失7000元，予以支持。对建行福安支行要求解除其与冯国厅、郑清云、福安市中宝置业有限公司签订的《个人住房借款合同》，并要求冯国厅、郑清云偿还剩余贷款本金423369.26元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款199320元外，剩余房款46万元系冯国厅、郑清云贷款支付，本案审理过程中，贷款银行建行福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因案涉的商品房买卖合同被解除，致使《个人住房借款合同》的目的无法实现，故建行福安支行提出解除《个人住房借款合同》并由冯国厅、郑清云偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止到2016年9月18日，冯国厅、郑清云未偿还的贷款余额423369.26元及利息1210.13元。此后至本判决生效之日，若建行福安支行仍从福安市中宝置业有限公司账户扣划冯国厅、郑清云未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从冯国厅、郑清云未偿还的贷款数额中扣除。福安市中宝置业有限公司作为《个人住房借款合同》的保证人，故建行福安支行请求福安市中宝置业有限公司对冯国厅、郑清云未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，予以支持。冯国厅、郑清云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福安市中宝置业有限公司与冯国厅、郑清云于2013年10月30日签订的合同编号为“MF-2007-01-NO:201300972”的《商品房买卖合同》；二、解除中国建设银行股份有限公司福安支行与福安市中宝置业有限公司、冯国厅、郑清云于2014年4月17日签订的编号为“350686206-2012-20140441529”的《个人住房借款合同》；三、福安市中宝置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还冯国厅、郑清云购房款659320元；四、冯国厅、郑清云自本判决生效之日起十日内偿还福安市中宝置业有限公司代为偿还的贷款本息83014.14元（上述款项计算至2016年8月31日，此后至本判决生效之日，若中国建设银行股份有限公司福安支行仍从福安市中宝置业有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；冯国厅、郑清云自本判决生效之日起十日内向福安市中宝置业有限公司支付违约金98898元；六、冯国厅、郑清云自本判决生效之日起十日内赔偿福安市中宝置业有限公司律师费损失7000元；七、冯国厅、郑清云自本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2016年9月18日，被告冯国厅、郑清云未偿还的贷款余额423369.26元及利息1210.13元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国建设银行股份有限公司福安支行仍从福安市中宝置业有限公司账户中扣划冯国厅、郑清云未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从冯国厅、郑清云未偿还的贷款数额中扣除），该未偿还的贷款本息从福安市中宝置业有限公司返还给冯国厅、郑清云的购房款659320元中直接扣还给中国建设银行股份有限公司福安支行；福安市中宝置业有限公司对冯国厅、郑清云未偿还的贷款本息向中国建设银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11452元，由冯国厅、郑清云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张仲琅代理审判员  张志杰人民陪审员  徐旭清二〇一六年十一月一日书 记 员  郑靖文附：本案适裁用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权建行福安支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。