广东省惠州市惠城区人民法院行 政 判 决 书(2016)粤1302行初80号原告：林丽卿，女，汉族，1964年10月3日出生，住址：惠州市惠城区。原告：马秀明，男，汉族，1959年10月8日出生，住址同上。委托代理人：赵国通、翟慧聪，广东人为律师事务所律师。被告：惠州市房产管理局，住所地：惠州市江北校园东路房产大厦。法定代表人：陈力强，局长。委托代理人：石文香，该局工作人员。委托代理人：刘晓芳，广东法村律师事务所律师。第三人：惠州鹏基房地产有限公司，住所地：惠州市麦地路63号麦科特中心。法定代表人：曾文光。第三人：冉剑，男，汉族，1980年3月17出生，户籍地址：四川省营山县。第三人：刘四兰，女，汉族，1978年8月25日出生，户籍住址：四川省营山县。第三人：中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，住所地：演达大道14号云天华庭首层。负责人：罗涛。委托代理人：余光蓉、钟震宇，中国工商银行股份有限公司惠州分行工作人员。原告林丽卿、马秀明不服被告惠州市房产管理局2003年12月9日作出的房屋预售备案登记[合同编号：惠州（2003）NO.037664]、于2004年2月17日核准的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]，于2016年5月13日向本院提起行政诉讼。本院于2016年5月18日立案后，于2016年6月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭审理了本案。原告马秀明及其和林丽卿的委托代理人赵国通，被告惠州市房产管理局的委托代理人刘晓芳、石文香，第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行的委托代理人余光蓉到庭参加诉讼。第三人惠州鹏基房地产有限公司、冉剑、刘四兰经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三人原麦科特集团房地产有限公司（现更名为惠州鹏基房地产有限公司）与冉剑、刘四兰签订了惠州市下埔大道麦科特商贸广场B栋29-30层C号房屋的《商品房买卖合同》，被告惠州市房产管理局于2003年12月9日为该《商品房买卖合同》办理了房屋预售备案登记[合同编号为惠州（2003）NO.037664]；于2004年2月17日核准了抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行（下称工商银行惠州江南支行）、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]。原告林丽卿、马秀明诉称，2006年12月18日原告、第三人惠州鹏基房地产有限公司签订《商品房的买卖合同》[编号：惠州（2006）NO0107158]，并在签订合同后把房屋交付给了两原告，两原告2009年6月1开始进行了装修并入住该房屋至今，两原告多次要求第三人惠州鹏基房地产有限公司办理房产证给两原告，到2015年初两原告发现第三人惠州鹏基房地产有限公司已经将上述房屋在2003年11月2日卖给了第三人冉剑和刘四兰,双方签订了《商品房的买卖合同》，并在中国工商银行办理了按揭手续，原告认为被告向第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行颁发预抵押权证，及对第三人冉剑和刘四兰的买房行为办理备案登记违反法律规定，应该予以撤销理由如下：第一、惠州市房产局对外窗口查询结果的具有唯一性，两原告四次在被告惠州市房产局对外窗口查询,查询信息只显示有备案登记，登记时间为2003年12月9日，并没有显示有预告登记和预告抵押权登记，更没有抵押登记。第二，被告向第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行颁发预抵押权证没有法律依据。第三人冉剑和刘四兰只办理了备案登记，连预告登记都没有办理，更谈不上办理抵押权预告登记。第三，原告从惠州市房产局和惠州市城建档案馆查询可以确认，该房屋就具备了办理房产证的条件。《房屋登记办法》第六十七条至七十三条，明确规定抵押权人与抵押人签订有《抵押借款合同》的需要办理预告抵押登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记，备案登记至今已经12年了,而中国工商银行股份有限公司惠州江南支行没有依据法律规定办理抵押权登记。第四，第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行预告抵押权没有登记在惠州市房产局的不动产登记薄上。《中华人民共和国物权法》第十条和十六条、《房屋登记办法》第五条都规定国家对不动产实行统一登记制度，不动产登记由不动产登记机构统一管理，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第五，第三人冉剑和刘四兰提供了虚假的身份信息，被告并没有审查。第六、(2015)惠城法民一初字第2229号判决书确认了第三人惠州鹏基房地产有限公司和原告的合同效力，否定了第三人惠州鹏基房地产有限公司和第三人冉剑和刘四兰德合同效力,综上所述，原告认为被告向第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行颁发预抵押权证,及出具惠市房函[2016]95号复函和对第三人冉剑和刘四兰的买房行为办理备案登记违反法律规定，在认定事实、适用法律上以及在程序上，均存在十分严重的错误或缺失，同时还存在滥用职权问题，因此，请求法院判令：1、撤销合同编号为惠州(2003)037664号房屋的预抵押权证，及惠市房函[2016]95号复函；2、撤销合同编号为惠州(2003)037664号房屋的预售备案登记；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告在起诉时向法院提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格；2、第三人身份信息，证明第三人诉讼主体适格；3、判决书，证明原告是行政行为的利害关系人；4、复函，证明被告做出了相应的行政行为；5、房产局的查询登记，证明惠州市惠城区下铺大道12号港澳城（原麦科特商贸广场）B栋29-30楼C房,没有办理预告登记和预告抵押登记，只有备案登记；6、惠州市房产局和惠州市城建档案馆查询证明，证明惠州市惠城区下铺大道12号港澳城（原麦科特商贸广场）B栋29-30楼C房具备了办理房产证的条件；7、身份查询信息，证明第三人冉剑和刘四兰提供了假的身份信息；8、第三人冉剑和刘四兰的合同，证明签订了虚假合同；9、公安笔录，证明第三人冉剑和刘四兰提供了虚假身份信息。被告惠州市房产管理局答辩称，一、被告作出涉案的两个行政行为时，收件齐全，程序合法、认定充分，被告无过错。被告涉案的行政行为是作出涉案房屋的预购商品房贷款抵押登记和预售合同备案登记。涉案房屋的预售合同备案登记是2003年12月9日作出（证据第21页）；2003年12月5日，第三人中国工商银行惠州市江南支行、冉剑、刘四兰把已经和预售人签订了预售合同的涉案房屋共同向被告申请办理预购商品房贷款抵押登记，并提交了《抵押登记申请表》（证据第4页）、《抵押权人委托书》（证据第5-7页）、《抵押人委托书》（证据第18页）、抵押人身份证复印件（证据第7页）、受托人身份证复印件（证据第6页）、《个人购房借款合同》（证据第9-16页）、经过惠城区公证处公证的《广东省商品房屋买卖合同》（证据第21-36页）等材料。被告经审查，认为申请符合《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，可以进行预购商品房贷款抵押登记，才于2004年2月17日核准，并于3月12日发出涉案的预购商品房贷款抵押登记证（2003）10726号（证据第1页）。这个两过程中，被告的行政行为程序合法、事实清楚、认定充分，并无不当。现，原告相应诉请所籍的理由、证据，从发生的时间或被告的职权内容看，均非被告作出上述审查、登记时能够知道的。因此，其理由、证据是否成立和可以采信，请贵院查明，并请依法裁判。二、惠市房函（2016）95号复函仅仅是对某些问题的回复，没有设定权利义务内容，不具有可诉性。被告在法定期限内向法院提交了如下证据：1、预购商品房贷款抵押登记证（2003）10726号存根，证明被告于2004年2月17日核准了涉案的预购商品房贷款抵登记，并于3月12日发出登记证；2、《预购房地产抵押登记审批表》，证明同上；3、申请抵押登记提交证件记录，证明申请人提交的资料；4、《预购房地产抵押登记申请表》，证明2003年12月5日，第三人共同向被告申请办理预购商品贷款抵押登记；5、委托书、身份证，证明申请人提交的材料；6、见证书、《个人购房借款合同》，证明申请人提交的材料；7、公证处公证的《广东省商品房屋买卖合同》，证明申请人提交的材料。第三人工商银行惠州江南支行答辩称，一、答辩人与第三人冉剑、刘四兰签订的《个人购房借款合同》合法有效，该合同约定以冉剑、刘四兰购买的惠州市下埔大道麦科特商贸广场8栋29-30层C号房产(即惠州(2003)037664号合同项下房产)为其借款作抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记(见(2003)10726号《预购商品房贷款抵押登记书》)，答辩人的抵押权合法有效。上述《个人购房借款合同》、和《惠州市房产管理局预购商品房抵押登记申请表》中均有第三人冉剑及刘四兰本人的亲笔签名及按指印，借款、抵押关系对冉剑及刘四兰具有法律约束效力。原告林同阿卿、马秀明主张撤销抵押，既无法律依据可言，也不符合合同相对性原则，原告不是个人购房借款合同的当事人，无权要求撤销答辩人与第三人之间的抵押关系。二、原告无权要求撤销惠州(2003)037664号合同预售备案登记。(2015)惠城法民一初字第2229号判决书本身就是一份程序上和实体上都有问题的判决，首先，在程序上，未将答辩人作为有独立请求权的第三人参加诉讼，剥夺了答辩人的上诉权利；其次，该判决认为“鹏基房地产公司与第三人冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》系因以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效”，此判决实在是太草率！“虚构购房事实”的依据在哪?目前只有冉剑的单方面说辞，法院并未向开发商鹏基公司或公安局证实，也未调查购房款是否实际支付，而冉剑的目的即是想否认向答辩人借款的事实，进而达到逃避还款的目的。第三人冉剑、刘四兰于2003年11月2日与开发商鹏基房地产公司签了《商品房买卖合同》，并于2013年12月9日在房产管理局依法办理了合同备案登记。而原告与鹏基房地产公司的《商品房买卖合同》是于2006年12月18日签署的，原告未向房产管理局核实该房产是否已出售，就接受开发商将已销售给了冉剑、刘四兰的房产再卖给原告，如今开发商无法履行过户义务，相应后果应由开发商和原告承担。在此之前开发商与冉剑、刘四兰的房屋买卖合同应具有法律效力。三、答辩人不存在过错，即便鹏基房地产公司与第三人冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》无效，答辩人作为善意第三人，其依法设立的抵押权应受法律保护。第三人冉剑在公安笔录中称《个人购房借款合同》是在工行江南支行签订的，同时自己也开立了贷款还款账户，贷款买房的目的是为了移户口，这完全符合购房客户的正常逻辑，借款人冉剑、刘四兰也抵押登记申请表中签名、按印，同意向房产管理局办理抵押登记。因此，借款人冉剑、刘四兰作为具有完全民事行为能力人，完全知道上述借款、抵押行为的法律后果，答辩人的贷款债权、抵押权合法有效。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行惠州江南支行未提交证据。经庭审质证，本院对如下证据做如下确认：原告提交的证据、被告提交的证据，符合证据客观性、合法性、关联性的要求，可以作为本案定案的依据。经审理查明，2003年11月2日，第三人惠州鹏基房地产有限公司和冉剑、刘四兰签订《商品房买卖合同》，约定冉剑、刘四兰购买惠州鹏基房地产有限公司开发的麦科特商贸广场B幢29-30层C号房（下称涉案房屋），总价款为568000元，签订合同之日支付30%，余额按揭。被告惠州市房产管理局于2003年12月9日为该《商品房买卖合同》办理了房屋预售备案登记[合同编号为惠州（2003）NO.037664]。2003年12月5日，第三人冉剑、刘四兰作为借款人、第三人工商银行惠州江南支行作为出借方、惠州鹏基房地产有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》，约定：第三人冉剑、刘四兰向工商银行惠州江南支行借款397000元，冉剑、刘四兰将涉案房屋抵押给工商银行惠州江南支行。被告惠州市房产管理局于2004年2月17日核准了抵押权人为工商银行惠州江南支行、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]。2006年12月18日，原告林丽卿、马秀明与惠州鹏基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告林丽卿、马秀明购买涉案房屋。合同签订当日，惠州鹏基房地产有限公司向原告出具《商品房认购收据》，注明收到原告林丽卿交付的购房款366799元。当天，被告将涉案商品房交付给原告，原告于2009年6月开始装修后入住。原告发现涉案房屋已于2003年12月9日办理了权属人为第三人冉剑、刘四兰预售备案登记后，将惠州鹏基房地产有限公司、冉剑、刘四兰、工商银行惠州江南支行诉至本院[案号：（2015）惠城法民一初字第2229号]。因原告四次向第三人惠州市房产管理局申请查询涉案房屋的商品房预售合同登记备案、预告登记信息，查询结果均无抵押权预告登记信息，本院就该问题致函第三人惠州市房产管理局，第三人惠州市房产管理局于2016年3月21日作出惠市房函[2016]95号《关于有关房产情况的复函》，回复称：涉案房屋已于2004年2月17日办理预购商品房抵押登记，抵押权人为第三人工商银行江南支行，该房未办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，因该房的预购商品房抵押登记在2009年7月前办理，预购商品房抵押登记与预售合同登记备案业务是两项不同的业务，且该房未办理商品房交易转移登记办证，预购商品房抵押登记未转为房地产抵押登记，房屋基本信息和权利信息未记载入房屋登记簿，故两项业务数据无法关联，申请人需分别向其提出预售合同登记备案查询和申请预购商品房抵押登记查询申请。原告曾于2015年3月10日就涉案房屋登记在第三人冉剑、刘四兰名下向惠州市公安局南坛派出所报案。惠州市公安局惠城区分局经侦大队于2015年4月28日对第三人冉剑作了询问，冉剑称：2003年11月份左右，想把自己和妻子刘四兰的户口迁来惠州，麦科特销售部的朋友张经理说如果和公司签一份《购房合同》和《个人购房借款合同》并提供身份证复印件，就可以按政策购房入户。两三天后张经理就拿了一份公司法定代表人杨永久已经签好名并盖好公章的《商品房买卖合同》让我和妻子签名。不久后张经理又和我们一起到工商银行惠州江南支行签了《个人购房借款合同》，同时办理了一个工商银行存折交给麦科特公司。我们没有实际支付过首期购房款及银行按揭款，没有住在那里，也不清楚这套房屋的销售情况。2016年4月15日，本院作出（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》，判决：一、确认原告林丽卿、马秀明与被告惠州鹏基房地产有限公司于2006年12月18日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认被告惠州鹏基房地产有限公司与第三人冉剑、刘四兰于2003年11月2日签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告惠州鹏基房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林丽卿、马秀明支付逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币18340元。四、驳回原告林丽卿、马秀明的其他诉讼请求。该判决书于2016年6月28日发生法律效力。原告遂于2016年5月13日提起行政诉讼，并请求判如上述所请。本院认为，被告作为房屋登记行政主管部门，依法依职权受理、审核本行政区域内房屋权属登记。原告诉请撤销被告于2016年3月21日作出惠市房函[2016]95号《关于有关房产情况的复函》，该复函系被告针对本院在审理房屋买卖合同纠纷一案中未查询到涉案房屋的抵押登记信息而作出的回复，从回复内容来看，该复函对原告的权利义务不产生实质影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……”的规定，对被告作出的《关于有关房产情况的复函》，本院不作审查。本案涉及两个登记行政行为，一是商品房预售合同备案登记行为，一是预购商品房抵押登记行为。首先，关于商品房预售合同备案登记行为是否合法、应否被撤销的问题。原麦科特集团房地产有限公司按照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第95号，1995年2月17日实施）第十条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”的规定，向被告提交了其与第三人冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》原件，办理了涉案房屋的合同备案登记。但是，根据（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》查明的事实，确认了第三人惠州鹏基房地产有限公司与冉剑、刘四兰就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款的非法目的，被判决确认为无效合同。因此，涉案房屋的法律事实和情形发生了变化，作为合同备案登记的基础房屋买卖合同被法院确认无效后，导致该合同备案登记的法律效力一并丧失。本院依法撤销被告惠州市房产管理局于2003年12月9日作出的房屋预售备案登记[合同编号：惠州（2003）NO.037664]。其次，关于预购商品房抵押登记行为是否合法、应否撤销的问题。预购商品房抵押登记是指被抵押房屋在已办理合同备案登记、未取得房地产权证的情况下办理的抵押登记。第三人申请预购商品房抵押登记时，提交了符合《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日修订）第三十二条规定的材料。但是，在惠州市公安局惠城区分局经侦大队对第三人冉剑的调查询问中，冉剑称其与刘四兰没有实际支付过首期购房款及银行按揭款，系为了在惠州入户才签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》，并无购房的事实。可见，签订《个人购房借款合同》、办理抵押借款登记并非第三人冉剑、刘四兰的真实意思表示。抵押权不能脱离债权而单独设立，作为《个人购房借款合同》前提的《商品房买卖合同》被确认无效后，《个人购房借款合同》的法律效力也随之变化。因此，本院撤销被告于2004年2月17日核准的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]。最后，被告办理房屋预售备案登记、预购商品房抵押登记，行政主体适格、登记程序并无不当。被告受辨识能力及职权范围的限制，对第三人之间签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》的效力、真实性无法作出判断，上述合同在此后是否被确定为无效，这是被告在作出登记行为之时无法预知的。因此，房屋预售备案登记、预购商品房抵押登记被本院撤销，不是被告未尽法定审查义务、故意或重大过失造成的，根据《房屋登记办法》第九十二条第一款的规定，该法律责任应由第三人惠州鹏基房地产有限公司、冉剑、刘四兰承担。既然被告办理房屋预售备案登记、预购商品房抵押登记所依据的主要证据是不真实、不合法的，并且为了最大限度保护原告的合法权益，实质性解决纠纷，本院撤销被告作出的涉案房屋预售备案登记、预购商品房抵押登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告惠州市房产管理局于2003年12月9日为第三人惠州鹏基房地产有限公司和冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》[合同编号为惠州（2003）NO.037664]办理的房屋预售备案登记。二、撤销被告惠州市房产管理局于2004年2月17日核准抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]。三、驳回原告林丽卿、马秀明的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由第三人惠州鹏基房地产有限公司、冉剑、刘四兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨兆强审 判 员  黄 艳代理审判员  陈希希二〇一六年十一月一日书 记 员  陈淑花