四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0181民初2191号原告：何开全,男,1952年12月14日出生,汉族,住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：刘亮，四川舟达律师事务所律师。被告：都江堰舍柯房地产开发有限公司,住所地：四川省都江堰市观景路47号。法定代表人：贺勋，总经理。委托诉讼代理人：黄勇胜，四川都江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开镛，男，1932年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告何开全与被告都江堰舍柯房地产开发有限公司（以下简称舍柯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，本院适用简易程序进行审理,后因案情疑难复杂，本案转为普通程序并公开开庭进行审理。原告何开全的委托代理人刘亮，被告舍柯公司的委托代理人黄勇胜、陈开镛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何开全诉称，2003年9月15日，原告与被告签订《购房协议》，约定由原告出资832300元购买被告开发的位于都江堰市临街靠观景路25#、26#商铺两间，面积101.5平方米，并约定付款方式为首付70万元，在办理完房产证时付清尾款132300元。合同签订当天原告向被告支付了20万元购房款，后在2003年9月16日支付了462511元（其中21787元用借款抵扣），9月18日支付了4万元。双方在《购房协议》第二.4条约定，被告应在2004年6月前，将房产证办好交给原告，在2004年10月底前，将国土证办好交给原告。同时在第二.1条约定该房将在2004年2月28日正式向原告交付，交付后在2004年3月1日由原告委托被告代租5年定死不变，其中2004年3月至12月的房租可抵房款，由于当时月租为每间2200元，两间房十个月的租金为44000元。原告和被告于2005年2月3日确定用于抵扣房款。至此原告共向被告支付了房款746511元。该房在2004年2月28日交付后，被告无法按照《购房协议》约定的时间（2004年6月、2004年10月）将房产证和国土证办理交给原告。经原告多次催促，因被告原因仍无法办理。2007年8月10日，在与被告多次交涉的情况下，被告又同原告签订《商品房买卖合同》和《购房补充协议》，将原《购房协议》约定的办证时间变更约定为商品房交付之日起1460日（即2008年2月28日前）。为了明确被告的逾期办证责任，双方在《购房补充协议》第二条将被告方逾期办证违约金（截止到2007年8月10日）确定为37200元，一次性处段，并在领取房产证结算时抵扣。在《商品房买卖合同》第十九（一）条约定，“被告应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未按时取得的，则按照房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。”在第十九（二）.2.（2）条约定：“如因出卖人的责任，未按时给买受人办理房产证的，则按照房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。”同时，该《商品房买卖合同》的附件五第2条还约定：“已付购房款746511元，余款在办理完房产证后付清”，再次明确了前述租金抵房款和先办证后付余款的约定。合同签订后，被告才为原告购买的房屋进行网上签约备案。但在2008年2月28日即该房交付之后的1460日，被告仍不给原告办证，原告也多次要求缴纳契税、维修基金等相关办证费用，被告都以尚未确定大产权为由拒绝收取。直至2011年，被告实在无法再推脱，才收取了原告缴纳的共计4万多元相关办证费用（含契税、印花税、维修基金等）。由于被告的原因，直到2016年也没有给原告办理房产证和国土证。更为严重的事，被告在2016年和原告协商过程中，公然违约，声称原告需要先补齐尾款才能为原告办证，并不再承担任何违约金。原告起诉违约金依据和计算方式为：已付房款为746511元为计算基数，依照《商品房买卖合同》在第十九（二）.2.（2）条约定：“如因出卖人的责任，未按时给买受人办理房产证的，则按照房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金”。1、交房时间为2004年2月28日，办证时间为交房之后的1460日内即2008年2月28日，逾期办证天数为（计算至2016年6月30日即本案受理之日）八年零四个月共3040天，每天万分之一，即逾期办理房产证的违约金为：746511元×0.0001×3040天=226939元。2、逾期办理国土证违约金为：744000元×0.0001×3040天=226939元。3、2007年《购房补充协议》确定的原《购房协议》逾期办证的违约金为37200元。以上违约金共计226176元+226176元+37200元=491078元。综上，请求法院判令1、被告立即为原告办理位于都江堰市商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证（庭审中变更为以此房号为准）。2、被告立即向原告支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金489552元（违约天数暂计算至2016年6月30日，以实际办理双证时间为准）。3、被告承担本案诉讼费用。被告舍柯公司辩称，1、应该为原告办证，但原告应该履行相对义务比如提供资料、交付相关税费、补交房款。2、违约金不认可，在补充协议中有约定，只认可违约金37200元。3、办证延期是由于5.12地震造成的，与舍柯公司无关，并且未给原告造成损失。4、原告起诉超过诉讼时效。经审理查明，一、何开全与舍柯公司于2003年9月15日签订《购房协议》，与本案有关的约定为：一、何开全出资832300元购买舍柯公司开发的位于都江堰市临街靠观景路25#、26#商铺两间，面积101.5平方米。二、付款方式：首付70万元在签字生效三日内支付，在办理完房产证时付清尾款132300元。三、房屋交付：2004年2月28日正式将房交给何开全。交付后在2004年3月1日由何开全委托舍柯公司代租5年定死不变，月租为每间2200元（其中2004年3月1日至12月30日的房租可抵房款44000元。以后每年元月由舍柯公司支付全年租金）。四、舍柯公司应在2004年6月前将房产证办好交给何开全。在2004年10月底前将国土证办好交给何开全。办证应缴之税费按国家之规定各自承担自己应缴纳的部分。合同签订当天何开全支付了20万元购房款，后在2003年9月16日支付了462511元（其中21787元用借款抵扣）。2003年9月18日，何开全支付了4万元。2005年2月3日何开全支付了44000元。2007年8月10日，何开全与舍柯公司重新签订《商品房买卖合同》，与本案有关的约定为：一、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于观凤楼地块的国有土地使用权（国土证编号：都国用2005第05540号）。二、舍柯公司开发的位于都江堰市商铺。25号房测绘建筑面积共计49平方米，其中套内建筑面积49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为0。26号房与25号房一样。两套房屋总价为803600元。三、交付时间：舍柯公司应在2004年1月1日前交付房屋。四、初始登记：出卖人应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人未按时给买受人办理楼栋的权属证明，则按房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1460日内取得房屋所有权证书的，双方按第2种方式处理即，如出卖人未按时给买受人办理产权证，则按房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。五、附件四：套内面积98平方，按8200元每平方米计算购房款。超出面积36.9平方米按优惠价5800平方米计算购房款。附件五约定：已付购房款746511元，余款在办理完房产证后付清。同日即2007年8月10日，何开全与舍柯公司签订《购房补充协议》，与本案有关约定：一、因原合同办证超期，舍柯公司同意支付违约金37200元，一次性处理断。原合同中参加都江堰市第二届房交会的优惠政策，何开全能享受的，由舍柯公司补偿给何开全，以上款均在领取房产证结算时抵付。二、网上新签订的合同再违约，按网上新签订合同的约定条款执行。三、舍柯公司同意何开全应补的购房尾款在办理完房产证时付清。在付清购房尾款前，舍柯公司仍按原合同租金标准每月4400元支付何开全（商场物管费及管理费用概由舍柯公司承担，与何开全无关），何开全付清购房尾款后，按房产证上的总面积支付租金给何开全（房屋管理及租金价格等另行签订租房委托合同）。四、购房面积以房管局办证面积为准，其中套内面积98平方，按原合同单价8200元计算。公摊面积36.9平方按单价5800元计算购房款。五、何开全已按原合同支付购房款746511元。合同签订后同日即2007年8月10日，舍柯对案涉房屋进行网上签约备案（备案号：38754，备案套内面积：98平方米，公摊面积0））。2011年3月22日，何开全向舍柯公司缴纳契税30528元、印花税508.81元、登记费6411.01元、工本费800元、维修基金1942.56元。案涉房屋在地震中受损，舍柯公司进行了加固并投入使用。2016年1月27日，舍柯公司登记取得案涉房屋楼栋权属房产证。2016年11月3日，何开全登记取得案涉房屋所有权证书（都房权证监证字第××号，建筑面积134.98平方米，其中套内面积98平方米，地址：都江堰市幸福街道办观景路。都江堰市幸福街道办观景路）。舍柯公司于2004年2月28日向何开全交付了房屋。庭审后，舍柯公司以何开全需补交增加面积的购房款等费用为由收回了房产证原件。以上事实有原被告身份信息、购房协议、商品房买卖合同、购房补充协议、商品房备案登记表、收款收据、房产证及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》以及《购房补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中舍柯公司对何开全主张办理案涉房屋所有权证和国土地使用权证的诉请认可，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告舍柯公司是否应承担违约责任及违约金数额。2、被告舍柯是否交付房屋所有权证的问题。一、关于第一个争议焦点：根据《购房协议》关于“办证应缴之税费按国家之规定各自承担自己应缴纳的部分”、《商品房买卖合同》关于“转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”的相关约定，办理房屋所有权证和国有土地使用权证，双方均需各自履行义务。何开全应当交纳契税、专项维修资金等办证所需的各种税费，何开全缴纳税费的义务属于先义务。何开全未交纳办证费用前，舍柯公司办理权属证明的时间相应顺延，产权证延误办理的责任由何开全自行承担。何开全主张舍柯公司应先办理权属证书后补交购房款。该约定属对何开全补交购房款的附条件约定，但不能免除在办理权属证书过程中何开全应履行缴纳的税费义务。何开全主张舍柯公司拒收办证所需相关税费，但未提供证据佐证，本院不予采信。本案中，根据庭审查明的事实，何开全于2011年3月22日向舍柯公司缴纳契税、维修基金等费用。舍柯公司可从2011年3月22日起顺延1460天即到2015年3月22日。舍柯公司应当在2015年3月22日前为何开全办理房屋所有权证，但舍柯公司未办理，其行为构成违约，应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金。何开全主张逾期办理国有土地使用权证违约金，因双方未作出明确约定，本院不予支持。被告舍柯公司抗辩原告起诉超过诉讼时效，且违约金过高。民事权利向人民法院请求保护民事诉讼时效为两年，何开全未能提供证据证明引起诉讼时效中断、中止的情形，本院应从何开全起诉之日倒计两年计付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，何开全明确表示虽案涉房屋经历地震但一直在使用，案涉房屋亦一直出租给都江堰市蜀西商城有限责任公司经营使用。原告何开全称2015年上半年之前租金已收取，并对后期租金另案同时向本院起诉。何开全亦未就造成损失举证证明，故舍柯公司要求调减违约金的主张，本院予以支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定办证期间经历5.12特大地震，本院根据违约情节和程度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，鉴于舍柯公司也认可37200元违约金，本院酌情认定舍柯公司在其37200元的范围内向何开全承担违约责任。何开全主张逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金489552元（违约天数暂计算至2016年6月30日，以实际办理双证时间为准）的诉请，本院予以部分支持。二、关于第二个争议焦点：根据《购房补充协议》关于“舍柯公司同意何开全应补的购房尾款在办理完房产证时付清”的约定，本案案涉房屋房产证面积与房管局备案（备案号：38754）中确实增加36.98平方米。何开全亦未补齐购房尾款，双方未能达成一致意见，故主张交付房屋所有权证，本院不予支持。同时，就购房尾款舍柯公司可另案向何开全主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告何开全办理位于都江堰市商铺的国有土地使用权证。二、被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何开全支付逾期办证违约金37200元。三、驳回原告何开全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8844元，由原告何开全负担4422元，由被告都江堰舍柯房地产开发有限公司负担4422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  田 丹人民陪审员  吴衡碧人民陪审员  李国平二〇一六年十一月十六日书 记 员  王梦曦