重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初13316号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区静安路1号，组织机构代码72344582-0。法定代表人：冯霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告：陈杰妮，女，1985年9月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。被告：谭凌云（曾用名谭炜、谭啸），男，1986年1月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告陈杰妮、谭凌云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋到庭参加诉讼。被告陈杰妮、谭凌云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费5413.04元（2012年9月起计算至2016年4月）；2、判令被告支付公摊电费447.6元、公摊水费25.82元。庭审中，原告将公摊水、电费的计算时间更改为从2013年1月1日起计算至2016年3月31日止，将水、电公摊费金额变更为共计467.53元。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为重庆市渝北区XX路的“XX”提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行物业管理服务，被告却拒绝支付其物业管理费。截止2016年4月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费共计5886.46元，原告多次对上述费用进行催收，被告均置之不理。被告陈杰妮、谭凌云未作书面答辩。被告陈杰妮、谭凌云在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告陈杰妮、谭凌云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈杰妮、谭凌云系位于重庆市渝北区XX路X号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为73.05平方米，系高层住宅。2010年5月16日，以XX小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供前期物业管理服务。原告于2010年5月27日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对该合同进行了备案登记。该合同第七条约定，本合同期限自2010年5月18日至2013年5月17日止。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2.5元/月·平方米；多层电梯洋房住宅：2.8元/月·平方米；高层住宅：1.95元/月·平方米（不包含公共区域水电公摊等）；商业用房：5.00元/月·平方米；其他物业：2.50元/月·平方米；（幼儿园、学校）。本项目在后期开发过程中如有其他类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同第十七条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十三条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳的物业服务费。合同第四十八条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费。期间，原告曾向被告书面催收过物业服务费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX的前期物业收费标准进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：高层：1.95元/平方米·月（不含水电公摊费）；多层电梯洋房：2.8元/平方米·月。上述事实有重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《XX前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明存根、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函、顺丰速运回单、水电公摊公告照片及发票、当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与XX小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年5月18日至2013年5月17日，但2013年5月17日后，原告仍为XX小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。关于收费标准问题，根据原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为1.95元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为142.45元（1.95/月·平方米×73.05平方米），故在2012年9月至2016年4月共44个月中，被告应交纳的物业服务费为6267.8元（142.45元/月×44个月）。原告诉请主张物业服务费5413.04元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。对于原告要求被告给付2013年1月至2016年3月公摊水电费467.53元，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈杰妮、谭凌云在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2012年9月至2016年4月期间的物业服务费5413.04元；二、被告陈杰妮、谭凌云在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2013年1月至2016年3月期间的公摊水、电费467.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈杰妮、谭凌云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王利萍人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一六年十一月二十四日书 记 员  刘 燕