湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1751��上诉人（原审被告）:郴州恒信房地产有限公司。法定代表人：江胜娘，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟涛。委托诉讼代理人：王社文，云南联宇律师事务所律师。上诉人郴州恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人孟涛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒信公司的委托诉讼代理人张继平，被上诉人孟涛的委托诉讼代理人王社文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回孟涛的全部诉讼请求；2、判令孟涛承担本案���、二审诉讼费。事实和理由：1、违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或由法律的规定，支付给另一方一定数量的货币。赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成损失，应给予一定数量货币进行赔偿。赔偿是补偿性的，给付赔偿金的前提必须是一方违反合同约定，给另一方造成了实际损失。孟涛诉讼请求为请求恒信公司支付赔偿金，一审法院却判决恒信公司支付孟涛违约金，且在庭审前孟涛也并未变更其诉讼请求，因此一审法院判决超出了孟涛的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。2、即使恒信公司要承担延期办理分证的违约责任，一审判决的违约金也明显过高。恒信公司将孟涛所购房屋交给孟涛之后，孟涛并没有因未办理房产证而影响居住，也未给孟涛造成其他实际损失。故请求法院依法核减违约金数额。孟涛辩称，本案违约金是每日万分之一，低于银行同期利率，一审判决计算的违约金并不过高。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应驳回上诉，维持原判。孟涛向一审法院起诉请求：1、恒信公司依合同约定支付孟涛赔偿金45831.2元；2、恒信公司立即为孟涛办理房屋所有权证等相关手续；3、诉讼费用由恒信公司全部负担。一审法院认定事实：2010年8月28日，孟涛与恒信公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：1、孟涛购买恒信公司开发的位于郴州市人民西路46号“祥云国际”3栋1105号房；2、该商品房单价为每平方米3596.6元，总金额为402028元；3、恒信公司应当在2011年4月30日前，将该商品房验收合格并符合约定的装饰、设备标准交付给孟涛使用；4、该合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付��用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，孟涛向恒信公司付清全部购房款402028元，恒信公司开具了“收据”，并于2011年12月5日将涉案的房屋交付孟涛使用。房屋交付使用后，恒信公司于2015年5月29日为涉案房屋办理了初始登记。庭审中，孟涛明确诉讼请求1的“赔偿金”为恒信公司迟延办理初始登记的赔偿金；诉讼请求2的“为孟涛办理房屋所有权证等相关手续”中的“相关手续”指为孟涛开具购房款发票。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点主要是：一、关于本案的诉讼时效问题。根据双方的约定：恒信公司应在交房后365日内办理房屋的初始登记，否则视为恒信公司违约，并支付相应的违约金。恒信公司于2011年12月5日已向孟涛交付涉案房屋，按约定应于2012年12月4日前办理房屋的初始登记，但恒信公司违反约定，直至2015年5月29日才办理房屋的初始登记，恒信公司的违约行为一直处于持续中，直至2015年5月29日结束，故恒信公司以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳。二、恒信公司是否应支付逾期办理房屋初始登记赔偿金及赔偿金如何计算的问题。双方确认涉案房屋的交付时间为2011年12月5日，依照约定恒信公司应于2012年12月4日前办理房屋的初始登记，而恒信公司于2015年5月29日才办理好房屋的初始登记。恒信公司的行为已经违约，应当承担相应的违约责任。孟涛诉请的“赔偿金”实际为“违约金”，故对孟涛要求恒信公司支付逾期办理房屋初始登记赔偿金的诉讼请求，予以支持。同时，合同对逾期办理房屋初始登记的违约金计算标准进行了明确约定，该约定并未违反法律规定，恒信公司辩称违约金过高的理由不成立，不予支持。故从2012年12月4日起至2015年5月29日止，共计906天，恒信公司向孟涛应支付的违约金为36423.74元（总房款402028元×0.0001×906天）。三、恒信公司是否���当为孟涛办理房屋权属登记，并向孟涛出具购房发票的问题。1、双方在合同中约定，孟涛可自行申请办理或委托恒信公司代为办理房屋权属登记，委托恒信公司代办房屋权属登记的，应在合同签订的同时进行委托授权。孟涛并无证据证明其已委托授权恒信公司代为办理房屋权属登记，故恒信公司没有义务为何兵办理房屋权属登记，但是按合同约定恒信公司应当提供办理权属登记的相关资料，协助孟涛办理权属登记。2、根据相关规定，从事不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收）时，必须开具全国统一印制的《销售不动产统一发票》。孟涛已按合同约定付清购房款，且恒信公司已办理好涉案房屋的初始登记。故对孟涛要求恒信公司开具《销售不动产统一发票》的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条���《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付孟涛违约金36423.74元；二、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后三十日内协助原告孟涛办理房屋权属登记，并向原告提供《销售不动产统一发票》；三、驳回原告孟涛的其他诉讼请求。案件受理费946元，由原告孟涛负担195元，被告郴州恒信房地产有限公司负担751元。”二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒信公司是否应支付孟涛违约金；二、一审认定��违约金数额是否过高。关于焦点一。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，恒信公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。恒信公司于2011年12月5日将涉案房屋交付孟涛使用，却在2015年5月29日才办理好该幢商品房的初始登记，恒信公司已经构成违约。因此恒信公司应支付孟涛违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式。本案中，孟涛请求恒信公司对因违约致孟涛未能如期办证，��孟涛行使物权造成不便所致损失承担赔偿责任并支付赔偿金，该诉请实质上就是请求恒信公司支付违约金，且孟涛虽在诉讼请求中表述为赔偿金，但在事实与理由中引用的是《郴州市商品房买卖合同》第十六条有关违约责任的约定。因此，一审法院判令恒信公司支付违约金并未超出孟涛的诉讼请求，处理并无不当。关于焦点二。《郴州市商品房买卖合同》明确约定违约金按日以已付款万分之一支付，孟涛以此标准请求恒信公司支付违约金，并未违反法律规定，且该利率标准明显低于同期银行贷款利率，恒信公司认为违约金计算标准过高的主张不成立，不予支持。一审法院依合同约定判决恒信公司向孟涛支付违约金36423.74元（总房款402028元×0.0001×906天）并无不当。综上，恒信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法��正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费946元，由郴州恒信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张友荣代理审判员  黄 慧代理审判员  夏国争二〇一六年十一月九日书 记 员  曾筱钧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变��；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。