成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初552号原告：叶涛，女。委托诉讼代理人罗泽锋，四川君益律师事务所律师。被告：陈剑，男。委托诉讼代理人罗乐，四川锦官城律师事务所律师。委托诉讼代理人杨建旭，四川锦官城律师事务所律师。被告：成都深蓝远景物业咨询有限责任公司，住所地：成都市大安东路8号水岸丽舍309室。法定代表人：付天力,成都深蓝远景物业咨询有限责任公司总经理。委托诉讼代理人张微，四川公生明律师事务所律师。原告叶涛与被告陈剑、成都深蓝远景物业咨询有限责任公司（以下简称深蓝远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员康阳适用简易程序独任审判，并于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告叶涛的委托诉讼代理人罗泽锋、被告陈剑的委托诉讼代理人杨建旭、被告深蓝远景公司的委托诉讼代理人张微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶涛向本院提出诉讼请求：1、解除叶涛与陈剑签订的房屋购买合同；2、陈剑返还叶涛购房款340693元；3、陈剑支付叶涛购房资金占用期间损失的资金利息，暂计21113元（从2014年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止）；4、本案诉讼费用由陈剑承担。事实和理由：陈剑委托深蓝远景公司与叶涛于2014年8月23日签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，约定陈剑向叶涛出售位于成都市锦江区提督街商铺，并约定了购房款、付款方式及房屋产权办理时间等。合同签订后，叶涛在扣除了租金后，按约支付了购房款及各项税费，深蓝远景公司按合同约定开具购房款收据。位于成都市锦江区提督街商铺存在案外人的抵押权，但双方签订合同时，陈剑未如实告知抵押情况，导致商铺至今未能过户登记，陈剑的行为已构成严重违约。被告陈剑辩称，位于成都市锦江区提督街商铺确实存在抵押情况，但陈剑在售卖时已将抵押情况如实告知，且现与抵押权人熊红霞达成了执行和解，该商铺已能办理过户登记，合同的目的能够实现，故不同意解除合同，收取的购房款不应退还。被告深蓝远景公司辩称，叶涛实际支付的购房款与深蓝远景公司开具票据的金额不一致，叶涛预先扣除了租金68138元，实际仅支付购房款276388元，且深蓝远景公司系居间人，不是买卖合同的当事人，合同签订后，深蓝远景公司已将收取的购房款交付给了陈剑，已完成居间义务，深蓝远景公司不应再承担任何返还义务。经审理查明，2014年7月1日，深蓝远景公司作为甲方、陈剑作为乙方签订《协议》，主要内容为“甲方同意乙方自行成立太升芯天地项目（成都市提督街）宣传、推广、销售团队，以甲方名义开展工作；合作期限自本协议签订之日起至2015年7月20日”。2014年8月23日，陈剑作为出卖人（甲方）、叶涛作为买受人（乙方）及深蓝远景公司作为委托代理机构签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定叶涛购买位于成都市锦江区提督街商铺（以下简称案涉房屋），房屋基本情况：权2656323，用途为商业；该房屋建筑面积为5.58平方米；按建筑面积计算，单价为61056元/平方米，总金额为340693元；买受人在签合同当日付清全部房款及各项费用；甲方应当在2014年9月1日前将本合同所列房屋直接交付乙方的租赁方，租赁房按《房屋租赁合同》的约定向乙方支付相关费用；房屋交付使用后，双方同意由乙方委托深蓝远景公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，甲方应当在交房后的365个工作日内，将办理房屋所有权证需由乙方提供的资料报产权登记机关，并办理房屋所有权证。深蓝远景公司在委托代理机构处盖章、叶涛在买受人处签字捺印。叶涛分别于2014年8月16日、8月23日通过POS机刷卡方式向深蓝远景公司支付三套房屋（－1层41、42、43号）购房款款共计829162元。深蓝远景公司向叶涛出具收据三份，分别载明收到三套房屋定金60000元、购房款1022077元、代办税费11500元。同日，叶涛出具《收条》，载明收到时代首创公司承租太升芯天地－1层41、42、43号房源2014年9月1日至2017年8月31日的租金204415元。后深蓝远景公司将收取的前述商铺购房款转付给陈剑，并出具《太升芯天地项目客户付款情况表》，载明商铺，总房款为1022079元，开票金额1022077元，代收税费11500元，返还租金抵扣房款204415元，实收房款817664元，实收房款及税费829164元，POS刷卡金额829162元，所有款项转让陈剑个人账户时间为2014年9月2日前。陈剑在该情况表上签字确认。2015年7月1日，陈剑在《收款确认书》上签字捺印，该确认书载明：深蓝远景公司在解除与“太升芯天地”业主的委托关系前，已将本项目所收购房客户的购房定金、房款、相关税费、公证费等所有费用，一并通过现金或转账等方式（具体账目双方另行核算）交与“太升芯天地”项目业主陈剑。2016年2月24日，成都市中级人民法院在办理（2015）成执字第502号案件过程中，组织熊红霞与陈剑、卓悦达成《执行和解协议》。协议签订后，前述商铺的抵押权至今未解除。截至本案庭审终结前，前述商铺仍处于闲置状态。另查明，位于成都市锦江区提督街，现仍登记在陈剑名下。前述商铺设置有抵押权，抵押权人为熊红霞。庭审中，原、被告双方均对房屋买卖合同签订后，叶涛将房屋租赁给成都时代首创资产管理有限公司使用的事实均未提出异议。以上事实的认定，有原告叶涛提交的与原件核对无误的叶涛的居民身份证、陈剑的常住人口登记卡、《房屋买卖合同》及补充协议、收据、房屋信息摘要，被告陈剑提交的《执行和解协议》，被告深蓝远景公司提交的协议、收款确认书、银行对账单、太升芯天地项目客户付款情况表、POS签购单、收据、收条，以及当事人的当庭陈述在案为证。本院认为，陈剑与叶涛签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定叶涛购买陈剑所有的商铺，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。关于深蓝远景公司主体是否适格。深蓝远景公司认为其系居间人，不是买卖相对人，不应承担任何义务。本院认为，商铺的所有权人为陈剑，陈剑与叶涛签订《房屋买卖合同》及补充协议中明确载明深蓝远景公司系委托代理机构。陈剑与深蓝远景公司签订有《协议》，委托深蓝远景公司代为销售案涉商铺，陈剑与深蓝远景公司形成了委托代理关系。本案系房屋买卖合同纠纷，叶涛将深蓝远景公司作为起诉，主体不适格，但庭审中，叶涛明确阐明其诉讼请求为要求解除叶涛与陈剑签订的房屋买卖合同，要求陈剑返还购房款及支付利息，未要求深蓝远景公司承担责任，本院予以确认。关于合同是否应当解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，只有符合法定或约定的解除条件，解除权人方可解除合同。本案中，叶涛与陈剑签订合同目的是陈剑获取房款，叶涛取得案涉房屋所有权。叶涛按约支付房款后，陈剑因案涉商铺存在抵押权至今未按约办理过户登记。陈剑辩称合同签订时已告知抵押权情况，但未提交任何证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，陈剑应自行承担举证不能的法律责任，对其辩解意见，本院不予采纳。案涉商铺因存在抵押权，未能办理过户登记，并闲置至今，合同目的已不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，叶涛要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。关于应返还的购房款金额。叶涛在支付购房款时，预先扣除了三个商铺的应收租金204415元。该租金的收取应基于叶涛取得商铺所有权后的收益权，现买卖合同已解除，所有权仍归属陈剑，且案涉商铺一直闲置，并未实际租赁使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，陈剑应根据叶涛实际的支付情况，返还购房款。因叶涛实际支付了三个商铺购房款共计817662元（1022077元－204415元），本院确认陈剑应向叶涛返还商铺购房款为272554元，对叶涛多主张部分，本院不予支持。关于资金占用利息。陈剑未如实告知案涉商铺的抵押情况，并导致合同目的不能实现，其行为构成违约，应承担违约责任。结合叶涛购房款的支付情况及陈剑的过错程度，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院确认陈剑应以本金272554元元为基数，自2014年8月23日起至购房款付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用利息，对叶涛多主张部分，本院不予支持。关于代收税费。签订合同时，叶涛预先支付了三个商铺的税费11500元。因合同已解除，办理房屋所有权已属不能，相应的办证税费不再产生，故陈剑应返还收取的税费，为减轻当事人的诉累，本院确认陈剑应返还叶涛商铺的税费3833.34元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告叶涛与被告成都深蓝远景物业咨询有限责任公司代被告陈剑于2014年8月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；二、被告陈剑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶涛返还购房款272554元及税费3833.34元；三、被告陈剑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶涛支付资金占用利息（以本金272554元为基数，自2014年8月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款返还完毕之日止）；四、驳回原告叶涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由被告陈剑负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  康阳二〇一六年十一月十六日书记员  罗龙附：本判决所使用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。