重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6164号上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司被上诉人（原审原告）：邹小琴被上诉人（原审原告）：林富贵上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）因与被上诉人邹小琴、林富贵商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第07180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。五洲五金公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院审理查明的事实不清，认定的事实错误，一审法院并没有对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的原因进行审理查明。根据上诉人与被上诉人签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，通过一审查明可知，被上诉人并未有证据可证实是上诉人的原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书；2.即使人民法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院并未对被上诉人的损失和对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的具体违约金进行审理查明，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，计算违约金应以损失为计算基础，而一审法院并没有对被上诉人是否受到损失、损失是多少进行审理查明，且被上诉人在接房后办理诉争房屋《房地产权证》申请之前，并未遭受任何损失，相反被申请人在使用涉案房屋期间获得收益。且上诉人与被上诉人并未约定明确的违约金金额，而仅是约定了逾期办理诉争房屋《房地产权证》的计算方法，并不是具体的违约金。3.一审法院适用法律错误，若人民法院认定上诉人应当支付违约金，应当对诉争房屋逾期办理房屋《房地产权证》申请的违约金进行调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，一审法院并未审查违约金是否过高，且根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条约定的违约金计算方式计算出的违约金明显过高，不应依照该约定方式计算违约金。上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金，且被上诉人又无法举示其具体的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金，超过部分不予支持。4.被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，即使法院认定没有过诉讼时效，也只有从立案之日起倒推两年，两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。被上诉人邹小琴、林富贵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邹小琴、林富贵向一审法院起诉请求，2011年11月12日，邹小琴、林富贵与五洲五金公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：邹小琴、林富贵购买五洲五金公司出售的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号47幢1-8号房屋，成交金额为365048元。邹小琴、林富贵依约交付房款，五洲五金公司应于2013年9月6日起60日内，向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但直到2015年11月19日五洲五金公司才提交办理该房屋产权转移登记申请。依据《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方已支付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，五洲五金公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，故邹小琴、林富贵诉至法院，请求判令：一、五洲五金公司立即支付邹小琴、林富贵延期办理房地产权证违约金81840元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。一审法院认定事实：邹小琴、林富贵与五洲五金公司于2011年11月12日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，约定甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号47幢1-8的商业用房以总金额365048元的价格出售给邹小琴、林富贵。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时已支付房款365048元整。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年9月6日，邹小琴、林富贵与五洲五金公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《消防安全责任书》。庭审中，邹小琴、林富贵与五洲五金公司一致确认邹小琴、林富贵已付房款为365048元，并双方于2013年9月6日实际完清接房手续及相关税费的事实。本案房屋办理转移登记的时间为2015年11月19日。另查明，五洲五金公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。一审法院认为，邹小琴、林富贵与五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于邹小琴、林富贵要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五洲五金公司抗辩其无办证义务，邹小琴、林富贵也未授权五洲五金公司办理房产证申请，五洲五金公司的办证义务仅为办理房屋初始登记的义务，五洲五金公司不负有为邹小琴、林富贵申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付邹小琴、林富贵的前提是邹小琴、林富贵付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。邹小琴、林富贵在接房时已与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，可知邹小琴、林富贵已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为邹小琴、林富贵申请办理所购房屋所有权证的义务，邹小琴、林富贵购买五洲五金公司出售的房屋以办理房屋转移登记为目的，五洲五金公司的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采信。对于违约金起算时间，邹小琴、林富贵于2013年9月6日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2013年11月5日前为邹小琴、林富贵申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为邹小琴、林富贵申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年11月6日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，邹小琴、林富贵举示的户室详细情况载明房屋权属转移登记时间为2015年11月19日。五洲五金公司向法庭举示业务受理通知书，该通知书未载明受理时间，五洲五金公司主张业务受理通知书的编码“201508210210178”即表示五洲五金公司向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单的时间为2015年8月21日，按照《合同》约定，延期办证违约金计算至五洲五金公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，作为房屋土地管理机构出具的受理文书，业务受理通知书应载明而未载明受理时间，五洲五金公司未对受理时间与业务编码之间的因果关系举示充分证据予以证实，应承担举证不能的后果，故一审法院依法确认本案房屋转移登记接件时间的前一日为违约金的终止时间，即2015年11月18日。对五洲五金公司主张邹小琴、林富贵的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。邹小琴、林富贵与五洲五金公司签订的《合同》约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向邹小琴、林富贵支付违约金。一审法院依法确认本案房屋转移登记时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，五洲五金公司应从2015年11月19日起30日内向邹小琴、林富贵支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。邹小琴、林富贵于2015年12月15日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。综上，五洲五金公司违约期间共计743天。对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照邹小琴、林富贵已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，对延期办证违约金，一审法院计算为：365048元×0.0003/天×743天=81369.20元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付邹小琴、林富贵延期办证违约金81369.2元；二、驳回邹小琴、林富贵的其他诉讼请求。案件受理费减半收取923元（邹小琴、林富贵已预付），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付邹小琴、林富贵。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院以当事人双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式进行认定是否正确及计算得出的违约金是否过高；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过2年诉讼时效。现评判如下：一、上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。被上诉人在接房时已与上诉人完清了所有房屋交接手续，可知被上诉人已经提交了委托上诉人办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与上诉人，上诉人即负有为被上诉人申请办理所购房屋所有权证的义务，被上诉人购买上诉人出售的房屋以办理房屋产权转移登记为目的，逾期办证的责任应由上诉人承担，上诉人称不是其原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书的上诉理由不能成立。二、上诉人五洲五金公司与被上诉人邹小琴、林富贵在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当事人在合同中对逾期办证违约金进行了明确的约定，应按照合同约定履行。且根据双方合同约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的逾期办证违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。三、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。被上诉人于2013年9月6日实际接房，上诉人应在实际交付使用之日起60日内即2013年11月5日前为被上诉人申请办理诉争房屋的产权登记，逾期未为被上诉人申请办理房屋产权登记，应从次日即2013年11月6日起承担违约责任。本案房屋于2015年11月19日办理房屋转移登记，上诉人未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，故依法确认本案房屋转移登记时间2015年11月19日为上诉人申请办证并取得受理通知单之日，一审法院据此确认计算上诉人逾期办证违约金的起始时间和终止时间分别为2013年11月6日、2015年11月18日正确。依据双方合同约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金，上诉人应从2014年11月19日起30日内向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算，被上诉人于2015年12月15日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。综上所述，上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1846元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年十一月二十二日书 记 员  张 玲