海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民初153号原告：孙丽英，女，1962年3月19日出生，香港特别行政区居民，现住沙特阿拉伯王国吉达市。委托诉讼代理人：王文龙，河南善德律师事务所律师。被告：陵水云海投资有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇双拥路云海宾馆228房。法定代表人：孟庆和，总经理。原告孙丽英与被告陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）商品房预约合同纠纷一案，陵水黎族自治县人民法院立案后，经审查认为原告系香港特别行政区居民，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十一条的规定，本案应由本院管辖，遂于2016年7月18日裁定移送本院处理。本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告孙丽英的委托诉讼代理人王文龙到庭参加诉讼。被告云海公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》（以下简称认购书）；2.判令被告返还购房款601596元并支付利息498422.29元，共计1100018.29元，及其他利息（自起诉之日至被告全部返还原告购房款，按照银行同期贷款年利率6.15%的四倍计算利息）；3.被告支付违约金30079.8元；4.被告支付原告为实现债权而支付的费用（包括但不限于公证费、交通费、食宿费、律师费等，暂定2万元，最终以实际发生的费用为准）；5.本案诉讼费用由被告承担。第一项诉讼请求为原告当庭增加。事实和理由：2011年8月份，原告与同学、好友一行到海南考察被告开发的太阳岛.椰林海岸楼盘，被告承诺2011年10月开盘，2012年6月交房。原告遂于2011年8月30日与被告签订了认购书，约定原告购买被告开发的位于陵水县椰林北干道8号的”太阳岛.椰林海岸”3号楼1-10C2号商品房（建筑面积88.47平方米），房款总价601596元，同时还对定金、付款时间等进行了约定。原告按照约定向被告支付了全部购房款601596元。自2011年底开始，被告的房屋工程项目开始停工，期间，原告随其他购房的朋友一起多次催促被告尽快施工尽快交房。2013年1月21日，陈希媛代表原告等11人与被告签订《补充补偿协议》，双方就被告违约事实进行了确认，并就违约责任进行了补充约定，被告向原告进行了承诺。此后，被告工程项目仍然一直处于停工状态，至今已五年多，原告无法取得该房屋。被告已严重违反认购书的约定，而原告依约支付房款没有任何违约行为，被告应按《补充补偿协议》约定向原告支付利息和违约金作为补偿。根据《补充补偿协议》约定，原告享有退房权利，故向人民法院提起诉讼。另，原告诉求中的利息计算标准系根据《补充补偿协议》约定分段计算，其中截至2012年12月31日的利息为67378.75元（601596元×8.4%年息÷12个月×16个月）；2013年1月1日至2013年10月1日的利息为48729.28元（601596元×10.8%年息÷12个月×9个月）；自2013年10月2日起暂计至2016年5月1日止的利息为382314.26元（以601596元为基数，按中国人民银行一至三年期年利率6.15%的四倍计算，共31个月）；2016年5月2日后的利息按中国人民银行一至三年期贷款年利率6.15%的四倍利息计算至被告返还全部购房款；违约金亦按《补充补偿协议》约定的按总房款的5%计算为30079.8元。被告云海公司未作答辩。原告孙丽英围绕诉讼请求依法提交了证据：《太阳岛.椰林海岸内部认购书》、银行转账凭证、委托转款确认书、《收据》、《补充补偿协议》、陈希媛出具的情况说明。被告未到庭质证。本院经审查，对上述证据真实性予以确认。结合以上经本院确认的证据及原告的庭审陈述，本院查明以下事实：陵水黎族自治县”太阳岛.椰林海岸”楼盘（陵水桃万物流中心）系由云海公司动工建设。2011年8月19日，原告通过李纪新的账户以银行转账的方式向被告云海公司支付定金100000元，被告出具了收款收据。2011年8月30日，双方签订认购书，主要约定：原告自愿认购被告开发的位于陵水县椰林北干道8号的”太阳岛.椰林海岸商品房”3号楼1-10C2号房，建筑面积88.47平方米，单价6800元/平方米，总价601596元；原告于签订本《内部认购书》时，向被告支付定金100000元；原告在2011年9月3日前向被告一次性付清总房款601596元（含定金）；签订《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知。合同签订后，原告于2011年9月2日通过李纪新的中国建设银行账户以银行转账的方式向被告的中国农业银行陵水县支行账户支付了剩余房款501596元，被告亦向原告出具了收款收据。其后，因被告方的原因未能依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2013年1月21日，陈希媛代表原告等11人与被告签订《补充补偿协议》，就被告违约交房一事达成补偿协议：1、截至2012年12月31日的违约补偿为：按16个月、年息8.4%计算利息，同时按总房款的5%支付违约金；若2013年1月1日至2013年10月1日期间交房，本期间的违约补偿为：按总房款的年息10.8%计算利息；如2013年10月1日后仍未能交房，违约补偿则按银行贷款利率的4倍计算利息，直至实际交房日止。2、双方一致同意，原告具有退房的权利，如果退房除退房款外，其他补偿按本协议条款执行。案涉项目停工已超过两年，现仍处于停工状态。本院认为，原、被告签订的认购书系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行，原告已依约支付了全部购房款。认购书中约定双方签订正式的《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知，但距双方签订认购书至今已长达五年多，案涉项目仍处于停工状态，被告至今仍不具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，双方签署认购书的合同目的已不能实现。故原告要求解除双方签订的认购书的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，认购书解除的原因系被告违约所致，故原告要求被告返还购房款601596元并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于利息及违约金的计算问题。双方在《补充补偿协议》中已就被告违约交房补偿进行了约定，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。故，原告据此计算截至2013年10月1日的利息共计116108.03元（67378.75元+48729.28元），有事实根据和法律依据，本院予以支持。2013年10月2日后的利息，原告主张按中国人民银行一至三年期贷款基准利率即年利率6.15%的四倍标准计算至被告实际付清款项之日止。根据《补充补偿协议》中的约定，2013年10月1日后的利息”按银行贷款利息的4倍计算至实际交房日”，其中的银行贷款利率属约定不明，故本院对原告的主张不予支持，2013年10月2日后的利息应以中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款基准利率的四倍标准计算至被告实际付清款项之日止。双方在《补充补偿协议》中还约定被告向原告须支付总房款5%的违约金，故对原告要求被告支付违约金30079.8元（601596元×5%）的主张，本院予以支持。关于原告为实现债权而支付的其他费用问题。双方在认购书或补充协议中均没有对差旅费、律师费等进行约定，且原告未能提供相关的证据予以证明，故本院对原告此项主张不予支持。综上所述，原告主张解除与被告签订的认购书，被告返还购房款并支付相应补偿的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持，但主张被告支付其为实现债权而支付的其他费用于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告孙丽英与被告陵水云海投资有限公司于2011年8月30日签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》；二、被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告孙丽英购房款601596元，并支付截止2013年10月1日的利息116108.03元，及2013年10月2日起的利息（以601596元为本金，按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款基准利率的四倍计算至债务偿清之日止）；三、被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告孙丽英违约金30079.8元；四、驳回原告孙丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150.88元，由原告孙丽英负担1550.88元，被告陵水云海投资有限公司负担13600元。如不服本判决，原告孙丽英可在判决书送达之日起三十日内，被告陵水云海投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 林芝静审 判 员 吴罗南审 判 员 李凌燕二〇一六年十一月二十四日法官助理 周忠胜书 记 员 陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。