四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0726民初998号原告：北川羌族自治县永昌镇人民政府。住所地：北川羌族自治县永昌镇巨达路**号。法定代表人：杨永明，该镇镇长。委托诉讼代理人：邓天勇，男，生于1974年6月15日，汉族，住四川省北川羌族自治县永昌镇街道*号附*号。身份证号码：5107241974********（该镇经发办主任）。委托诉讼代理人：陈智，四川石泉律师事务所律师。被告：曾军，男，生于1972年6月5日，汉族，住北川羌族自治县永昌镇沐曦小区永丽苑B18-1-201。身份证号码：5107241972********。被告：滕定平，男，生于1973年6月1日，汉族，住安县黄土镇金马大道***号。身份证号码：5107241973********。原告北川羌族自治县永昌镇人民政府（以下简称永昌镇政府）与被告曾军、滕定平租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告永昌镇政府申请追加滕定平为共同被告，本院予以准许。原告永昌镇政府的委托诉讼代理人邓天勇、陈智，被告曾军、滕定平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永昌镇政府向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告付清拖欠房租216996.80元（其中合同期内租金以每平方米15元计算，合同期满后租金以每平方米12元计算），并从2014年7月1日起至此款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付其中102776.00元租金的利息；2、由被告立即向原告支付房租总额328384.80元的10％违约金,即32838.48元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月15日，被告滕定平通过公开投标、竞标，以每平方米15元的租金取得北川新县城新川社区滨河南路8—1、2、3号商用门面房（面积396.60平方米）的承租权。同年5月31日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《北川羌族自治县商业门面租赁合同》，合同约定：租期2011年7月1日至2014年6月30日，每年租金71388.00元，三年共计租金214164.00元，在签订合同时一次性缴纳首年度租金，每年租期届满前30日内缴纳次年度租金，乙方拖欠租金累计3个月以上的，按合同总租金的10％向甲方支付违约金。2014年6月，合同期满，被告拖欠租金102776.00元，经原告多次催收后，被告不但不支付欠款，且仍然继续使用该门面，自2014年7月起至今又拖欠租金114220.80元，被告拖欠原告租金总额216996.80元。被告滕定平辩称：被告拖欠原告房租是有原因和理由的：（1）他和曾军签订门面房转租合同，后来永昌镇政府同意转租，并在合同上签字盖章。（2）政府在进行房屋招租时，进行虚假宣传，承诺在出租房屋所在地段打造5A级景区，误导被告错误投资，由于原告不作为，没有兑现自己的承诺，造成被告生意经营状况不好，无能力缴纳房租；（3）当时拍卖门面房成交时的面积是316.92平方米，但是签订合同面积却是369平方米；（4）承租后发现茶楼生意差就准备关门，所以只交了2万元租金。被告曾军辩称：当时门面房招租时面积与正式签订合同面积相差约80平方米。拖欠房租的理由：（1）政府招租时规划了蓝图，打造5A级景区，解决工业园区的就业。所以几个合作伙伴投资定位很高，装修上一次性投资七、八十万元打造羌王子茶楼，周边的茶楼都是这样的，可是北川流动人口稀少，没有客源，茶楼经营困难；（2）政府的规划没有兑现，茶楼的收入无法维持正常经营，投入茶楼的巨资没有收回本钱，只有出外打工挣钱维持家人的生活；（3）现在茶楼经营状况很差，不打算再经营准备关门停业。本院经审理认定事实如下：2011年5月15日，被告滕定平通过公开投标、竞标，以每平方米15元的租金取得北川羌族自治县永昌镇新川社区滨河南路8—1、2、3号商用门面房的承租权。同年5月31日，原告永昌镇政府（甲方）与被告滕定平（乙方）签订了《北川羌族自治县商业门面租赁合同》，合同约定：租赁房实际测绘建筑面积396.6平方米，房屋租赁期限为36个月，自2011年7月1日至2014年6月30日。在租赁期内按竞租价执行，并按租赁房实际测绘建筑面积结算租金，月租金为5949.00元，年租金为71388.00元，三年共计租金214164.00元。在签合同时一次性缴纳首年度租金，每年度租期届满前30日内缴纳下年度租金。保证金为年租金的10％，乙方在签订租赁合同时一次性缴纳，金额为7138.80元；乙方拖欠租金累计3个月以上的，按合同总租金的10％向甲方支付违约金，甲方有权终止合同，收回该房屋。租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期归还房屋给甲方造成的损失。合同还约定，租赁人不能擅自转租，因经营需要确需要转租的，必须由甲方书面批准。另对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告永昌镇政府向被告滕定平交付了房屋。同年6月20日，被告滕定平与被告曾军签订《门面转租协议》，协议约定：甲方（滕定平）将位于北川县永昌镇新川小区滨河南路8—1、2、3号门面房转租给乙方（曾军），出租面积396.6平方米。租赁期共36个月，甲方从2011年7月1日起将门面房交付乙方使用，至2014年6月30日收回。乙方承租该门面后，将承担该门面的一切责任事务，甲方不再承担任何责任。原告永昌镇政府在该门面转租协议上签字同意并加盖永昌镇政府公章。被告曾军在合同期内应向原告永昌镇政府缴纳租金214164.00，实缴租金111388.00元（2011年5月31日缴纳租金71388.00元，2012年缴纳租金20000.00元，2013年缴纳租金20000.00元），尚欠原告租金102776.00元。2014年6月30日，合同期满，原、被告未续签房屋租赁合同，被告一直使用原租赁房屋，却未缴纳租金。2016年5月11日，原告通知被告缴纳拖欠的房租，并办理续租房屋相关手续，被告拒不退房也不办理续租手续，也未缴纳拖欠的房租，仍使用该房屋至今24个月。上述事实有原告提供的组织机构代码证、被告的身份证复印件、《拍卖成交确认书》、《北川新县城商业门面租赁合同》、《门面转租协议》、《缴款通知书》、《记账凭证》、《现金缴款单》、《结算统一要据》、《催收通知书》、《文书送达回执》等证据，被告对上列证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。被告为支持自己的主张，向本院提供了《门面转租协议》、《北川新县城商业门面租赁合同》、《招租手册》一本、缴费票据等，原告对被告提供的证据无异议。被告提供的《门面转租协议》、《北川新县城商业门面租赁合同》、《招租手册》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为：被告滕定平通过公开投标、竞标，取得北川羌族自治县永昌镇新川社区滨河南路8—1、2、3号商用门面房的承租权后，与原告永昌镇政府自愿签订了《拍卖成交确认书》、《北川新县城商业门面租赁合同》，合同内容并不违返法律禁止性规定，合法有效。而后被告曾军与被告滕定平签订的《门面转租协议》，原告永昌镇政府在《门面转租协议》上签字同意并加盖公章，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告按约履行了合同义务，其合法权利应当得到保护，故原告请求被告立即支付拖欠合同期内租金102776.00元，本院予以支持；合同期满后，原、被告虽未续签合同，但被告一直使用原租用房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，被告使用原告的房屋，应当向原告支付相应租金。虽然双方对合同期满后租金未约定，但是原告在诉讼请求中提出合同期满后月租金每平方米12元，根据本案实际情况，参照本辖区商铺门面租金市场价，酌定月租金每平方米为12元，被告自合同期满后2014年7月1日至原告起诉之日2016年7月25日，共计租用商用门面房24个月，租金为114220.80元；由于原告在招租时，对出租房屋所在区域进行过业态规划，但原告后来未实现规划，对被告的经营产生了一定影响，故原告请求被告支付违约金及欠款利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告曾军在本判决生效后10日内支付原告北川羌族自治县永昌镇人民政府房屋租金216996.80元；二、驳回原告北川羌族自治县永昌镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2278元，减半收取1139元，由被告曾军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  钟华二〇一六年十一月三十日书记员  周岐