重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1674号上诉人（原审被告）：邵七金（曾用名张超），男，1966年8月20日出生，苗族，住彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：郝倩，重庆百哲千行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭小平，男，1957年3月1日出生，汉族，住彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。上诉人邵七金因与被上诉人郭小平房屋租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2016）渝0243民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉人邵七金及委托诉讼代理人郝倩、被上诉人郭小平的委托诉讼代理人周大猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵七金上诉请求：撤销原判第二项，依法改判。事实及理由：1.原审认定35万元每年的租金符合合同约定错误，同地段35万元每年租金的房屋无论是地段还是房屋均比本案合同所涉房屋的好、大；2.郭小平将房租从每年16万元上涨至35万元系恶意上涨租金，并要求解除合同不符合合同法规定，从租金上涨日至合同解除日当给予邵七金合理期间处理相关事宜，郭小平支付租金的请求不能得到支持，且郭小平起诉后又撤回起诉后再起诉本案，原审支持不利于社会和谐稳定。郭小平辩称：1.双方签订的合同对2016年4月1日到2018年4月1日租金按市场价支付，而邵七金交回门面后，郭小平将该门面以35万元出租，原审按每年35万元计算租金符合合同约定；2.郭小平并非恶意上涨租金，2015年同地段的租金为25万元不是15万元，郭小平因双方2014年已经签约明确而未上涨2015年租金，实际上是邵七金恶意拖欠租金。请求驳回上诉，维持原判。郭小平向一审法院起诉请求：1.解除郭小平与邵七金于2012年4月1日签订的门面租赁合同，邵七金支付自2016年4月1日至实际返还之日止，按35万元/年计算的门面租金，并承担本案受理费。一审法院审理查明：2012年4月1日，郭小平作为甲方（出租方），邵七金作为乙方（承租方）签订门面租赁合同，约定：甲方将彭水县城妇幼保健院临街一间门面（50平方米）出租给乙方经营使用，租期五年，从2013年4月1日起至2018年4月1日止。门面租金从2013年4月1日至2015年4月1日两年租金共计30万元，2015年4月1日至2016年4月1日一年租金16万元，从2016年4月1日起至2018年4月1日两年租金按当年同地段门面的市场价支付。2016年4月1日前，郭小平与邵七金双方就新的一年租金问题发生争议，先行口头协商未果。郭小平分别于2016年3月4日、3月13日、3月30日向邵七金发送手机短信：“按合同，同地段门面今年价格是35万，续租否，早着安排”、“张超，2016年4月1日至2017年4月1日彭水妇幼保健院门面租金为35万元，请在2016年4月1日以前交清，若不交，就视为自愿放弃，终止门面租金合同”、“张超，按合同2016年4月1日交清全年租金，若不交清，又不按时退出，每天赔付门面损失人民币1000元”；张超分别回复信息为“郭大姐，向大哥，我已作了市场调查，没有你们这样做的”、“郭姐，向局你好！刚才你们打电话说要把门面另行出租，我认为你们还是要把我们之间的问题想好怎样处理好了再说”、“郭姐，向局，房租的问题怎么商量好？高了我确实是无法。现在生意有点不好做，很多地方都在降房租，希望你们体谅、体谅我们！”。2016年4月1日，郭小平向邵七金发送信息：“张超，过了今天，你就不在享受合同规定的同等价格的优先权”。一审审理中，邵七金明确表示如果郭小平的租金维持在17万元/年，邵七金愿意继续承租，超过这一标准将不再续租。郭小平表示在邵七金按35万元/年的标准补足2016年已使用年份的租金后，郭小平愿意解除合同。至本案2016年8月9日开庭时止涉案的门面房屋仍由邵七金占有使用。一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。首先，本案中双方诉争所涉及的门面在2016年度的租金如何确定是关键。根据郭小平、邵七金签订的合同“从2016年4月1日起至2018年4月1日两年租金按当年同地段门面的市场价支付”的约定，因未明确市场价为就高还是高低，而从双方分别举示的证据，同地段的门面有35万元/年，也有低于这一数据的。故在没有明确约定就高还是就低的前提下，同地段门面的市场租赁价格实际上无法采取平均值的方式计算，也无法确定最低值，根据双方的约定及郭小平所举示的证据，同地段同样性质的门面已达到35万元/年的标准，故郭小平要求将租金涨至35万元/年符合双方合同的约定。庭审中，邵七金明确表示如果租金维持在17万元/年愿意续租，超过这一标准将不再续租；而郭小平表示在邵七金按35万元/年的标准补足2016年已使用年份的租金后，愿意解除合同。再结合双方往来的短信内容，在认定2016年度租金为35万元的前提下，双方解除租赁合同的意思表示十分明确。郭小平已通过庭审中的陈述对其诉讼请求中第一项进行了变更。因此，本案中双方对合同继续履行的问题实际上已达成一致意见即无法继续履行。其次，合同解除后自2016年4月1日起到返还房屋为止期间的租金应如何计算的问题。因郭小平已举示证据证明该门面2016年的租金为35万/年，则邵七金应当将此期间的门面租金支付给郭小平。年租金35万元折算至每一天的租金为958.9元。邵七金使用房屋自2016年4月1日起2016年9月27日止（开庭查明事实之时）180天的租金为172602元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郭小平与邵七金（曾用名张超）于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》；二、邵七金于本判决生效后十日内支付郭小平自2016年4月1日起2016年9月27日止的租金172602元，并向郭小平支付自2016年9月28日起至实际返还房屋之日止按958.9元/天计算的租金损失；三、驳回郭小平的其余诉讼请求。案件受理费6550元（郭小平已预交6550元），由邵七金负担3275元，由郭小平负担3275元。本院二审中，邵七金向本院提交了本案合同所涉房屋所在街道当前的照片11张，载明距离本案合同所涉房屋较近的房屋租金为21－26万元不等，郭小平主张租金为35万元的房屋距离本案合同所涉房屋较远，证明原审认定租金标准不妥。郭小平质证认为，该证据不属于二审新证据，对照片真实性无异议，但不具备合法性和关联性，因合同未约定具体位置，中国黄金也是同一地段。本院二审中，郭小平向本院提交了其与黄琼等于2016年10月14日签订的租赁期限为2016年10月14日至2019年10月13日的《门面租赁合同》、借记卡交易明细及郭小平委托诉讼代理人对黄琼的调查笔录，证明原审认定本案合同所涉房屋的租金为35万元每年符合事实。邵七金质证认为，合同所涉当事人未到庭，合同三性不予认定，借记卡交易明细真实，但对合法性和关联性不予认定；调查笔录的三性均不予认可。本院经审查认为，邵七金提供的照片11张的真实性双方不争，内容与本案存在关联，本院予以采信；而郭小平提供的《门面租赁合同》、对黄琼的调查笔录、借记卡交易明细内容相互印证，与本案存在关联，本院亦予以采信。本院二审查明，与本案合同所涉房屋相临房屋的房屋租金2016年执行2015年合同为26万元，同一街上也有房屋的2016年房屋租金为35万元。另查明，郭小平就本案诉讼请求曾于2016年4月5日起诉邵七金，2016年5月20日郭小平申请撤回起诉被准许，2016年6月7日郭小平提起本案诉讼。再查明，邵七金于2016年10月10日将本案合同所涉房屋钥匙交回郭小平，2016年10月14日郭小平与黄琼等签订门面租赁合同，将本案合同所涉房屋以年租金35万元出租，黄琼于2016年10月11日5万元、2016年10月14日15万元、2016年11月12日15万元向郭小平转账，共计35万元。本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案系郭小平要求解除与邵七金的门面租赁合同并由邵七金支付2016年4月1日起至交还门面之日止按年租金35万元计算的租金形成的房屋租赁合同纠纷。二审中，双方当事人争执的焦点在于邵七金应否支付本案合同所涉房屋2016年4月1日起的租金及该租金的计付标准，现就此分析认定如下：邵七金与郭小平签订的门面出租协议系主体适格、内容合法意思表示真实的有效协议，双方当事人均应当按照协议约定履行各自合同义务。因该协议约定的租赁期限至2018年4月1日届满，而邵七金于2016年4月1日至双方解除合同后的2016年10月10日交出门面钥匙期间，并未支付此期间的租金是事实。且本案中没有证据证明郭小平免除了邵七金支付该租金的义务。故邵七金应当支付其自2016年4月1日起实际占用门面期间的租金。至于租金的计付标准，根据门面租赁合同约定“2016年4月1日起至2018年4月1日两年租金按当年同地段门面的市场价支付”的内容，结合与本案合同所涉房屋同街道的房屋出租价格有每年35万元的事实，及郭小平在2016年3月初即以短信形式告知邵七金自2016年4月1日起将上涨年租金为35万元、邵七金交回本案合同所涉门面后郭小平将该门面以年租金35万元出租的事实，原审按照年租金35万元确定邵七金实际使用期间的租金并无不当，本院予以确认。同时，因郭小平在2016年3月初即以短信形式告知邵七金自2016年4月1日起将上涨租金为35万元，给予了邵七金合理的处理时间；而郭小平就本案所涉合同起诉后又撤诉，系郭小平对自己享有诉权的处分，该事实的存在不改变郭小平与邵七金就本案合同存在纠纷未解决的事实。并且，法律亦赋予了作为合同当事人邵七金主动处理该纠纷的相同的权利。由此，邵七金关于其不承担2016年4月1日起占用门面期间按35万元计算的租金的理由均不能成立，该上诉请求本院不予支持。综上所述，邵七金的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由邵七金负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉代理审判员  刘文玉代理审判员  万永福二〇一六年十一月二十二日书 记 员  谢 一