苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01179号原告：陈惠民，男，1939年6月18日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告陈惠民与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称被告奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理。依法适用简易程序于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈惠民的委托诉讼代理人高军、被告奥食卡公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠民向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司向原告支付租金63209元（35696+27513，从2012年1月1日起计算至2015年6月30日）；2、被告奥食卡公司向原告支付违约金5081元（35696×0.0365×3×1.6，即以35696元为基数每天万分之三计算从2014年1月1日计算至2015年6月30日）；3、被告奥银房产公司对被告奥食卡公司上述债务承担连带责任；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由:2111年4月25日，原告与被告奥食卡公司签订租赁合同，约定原告将位于相城区元和街道××室房屋出租给其经营，但其一直没有支付租金。2012年4月3日，原告与被告奥食卡公司又签订《补充协议》一份，约定年租金为物业合同总额的6%，但被告方依然没有支付。2014年8月15日，原告与两被告签订《租金支付补充协议》，被告奥食卡确认结欠租金35696元，被告奥银公司承担无限连带担保责任。但被告方至今没有支付租金。故原告现请求判如所请。被告奥食卡公司辩称，我方不同意原告方的所有诉请，因为在与原告的商品房销售合同纠纷案件审理中，原告方不认可我方已经实际交付过房屋，且要求解除该商铺对应的商品房买卖合同，所以，不论根据合同约定还是法律规定，原告方都没有理由再要求我方支付租金及违约金。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2010年11月20日，原告陈惠民（作为买受方）与案外人苏州东方国际名品城有限公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201011200161）一份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积23.1㎡，该商品房总价款297436元整”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2011年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用”等内容。2011年4月25日，原告陈惠民（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于江苏省苏州市相城区华元路880号苏州环球奥食卡城D馆地上二层2167号单元（即位于相城区元和街道××室），建筑面积23.1㎡，本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；该物业租赁期限自2010年1月1日起至2044年10月30日止；‥‥‥”。双方在《租赁合同》第四条租金的计算及给付中约定：“1、甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为297436元；租赁之日起第三年至租赁期满，乙方每年将该物业所在楼宇实际营业额所得8%按甲方的投资份额比例支付甲方税前租金，每三个月为一个支付周期，乙方将在第四个月的十日前向甲方支付前三个月的税前租金；如该物业所在楼宇自租赁之日起2年内实际累计营业额所得的8%按甲方投资份额所计金额高于该物业购房款的119%的16%的，则乙方在租赁满2年后的第一个支付日将所计差额补足给甲方。该《租赁合同》第七条违约责任重约定：“7.2乙方违约责任，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金”。2012年4月13日，原告陈惠民与被告奥食卡公司签订《补充协议》一份，约定：“一、双方约定，委托经营期起第三年至第四年，每年乙方按甲方的该物业合同金额的6%作为该年度税前租金支付给甲方，支付时间及周期依合同约定，每次支付年度税前租金的比例为该支付周期占年度时间的比例（如每三个月为一个支付周期，则每次支付该年度税前租金总额的1/4）”。2014年8月15日，原告（甲方）与被告奥食卡公司（乙方）、被告奥银房产公司（丙方）签订《租金支付补充协议》，载明：“鉴于甲方已购买的丙方名下苏州东方国际名品城项目D馆2167号商铺。乙方应支付甲方租金共计35696元，截止到2013年12月31日，乙方未付甲方租金共计35696元。现由于乙方资金周转问题，对于2013年12月31日之前的租金，在苏州东方国际名品城F栋取得《预售许可证》开始销售后半年内，乙方将作出统一处理，丙方对租金承担无限连带担保责任”。被告奥食卡公司、被告奥银房产公司分别盖章确认。原告处没有签字。庭审中，原告陈惠民与被告奥食卡公司共同确认：对于第五年的租金标准仍然参照补充协议中的第三年、第四年的标准计算。以上事实，由当事人提供的身份证复印件、工商登记资料、《租赁合同》、《补充协议》、《租金支付补充协议》、(2015)相民初字第01181号民事判决以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告陈惠民与被告奥食卡公司之间签订的《租赁合同》、《补充协议》以及原告与两被告共同签订的《租金支付补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力型强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。虽然原告并未在《租金支付补充协议》上签字，但其持有该协议且该协议系对其租金支付的约定，原告对此也予以认可，应认定该《租金支付补充协议》对原告依然有效。根据双方在《租赁合同》、《补充协议》中的约定，扣除免租期后，被告方应当从2012年1月1日起开始向原告支付租金，由于上述两份协议中对租金标准的约定均不明确，但根据《租金支付补充协议》中原、被告共同确认的至2013年12月31日租金35969元来推算，从第三年起即2012年开始每年租金为17984.5元，故原告现在主张2012年1月1日起至2015年6月30日期间的租金，经核算为62945.75元，本院予以认定。对于原告主张的违约金（以35696元为基数每天万分之三计算从2014年1月1日计算至2015年6月30日），也有相应的合同依据，相关标准也未超出合理范围，经核算其主张的金额5081元未超过实际金额，应予认定。对于该租金62945.75元和违约金5081元，本院认为，虽然双方在《租金支付补充协议》中约定在F栋开始销售半年内予以处理，但该履行期限的约定不明确，原告主张租金不受该约定的影响，被告奥银房产公司的连带责任保证的保证期间也因上述主债务履行期限约定不明而从原告主张债权之日起计算，并不超过法定期间，故本院认定被告奥食卡公司应当向原告支付2012年1月1日起至2015年6月30日止租金62945.75元，被告奥银房产公司对此承担连带清偿责任。另外，被告奥食卡公司应支付原告违约金5081元。对于原告要求被告奥银房产公司对违约金承担连带责任的主张，本院认为根据《租金支付补充协议》的约定，被告奥银房产公司承担保证责任的范围仅限于租金，故对此主张不予支持。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈惠民2012年1月1日至2015年6月30日的房屋租金人民币62945.75元及违约金5081元，合计人民币68026.75元；被告上海奥银房地产开发有限公司对其中的租金62945.75元承担连带清偿责任（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告陈惠民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币754元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担754元，被告上海奥银房地产开发有限公司对其中的698元承担连带清偿责任（两被告负担之款，原告陈惠民已自愿垫付，本院予以退还，由两被告在本判决生效之日起十日内直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月二十七日书记员  姚丽君