福建省连江县人民法院民 事 判 决 书(2016）闽0122民初1961号原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：连江县潘渡乡贵安村科技大楼。法定代表人：郑长建，职务：公司副总经理。委托诉讼代理人：刘鸿庆，男，汉族，1986年8月6日出生，住黑龙江省伊春市乌伊岭区，职务：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司五区管理处副主任。委托权限：特别授权。被告：郑雪玉，女，1954年11月5日出生，住福建省平潭县。原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司与被告郑雪玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘鸿庆到庭参加诉讼，被告郑雪玉经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令郑雪玉立即支付2014年4月1日起至2016年4月30日期间所拖欠的物业管理费4375.02元，水电公摊费154.76元和违约金（从2015年1月1日起以2100.01元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至还清欠款之日，暂计算至起诉之日共3024元）；2.判令郑雪玉负担本案诉讼费用。事实和理由：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。郑雪玉作为连江县贵安新天地贵荣苑22#1402单元物业买受人与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜，郑雪玉对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按被告所欠费用加收千分之三滞纳金。以及《贵安新天地前期物业服务合同》第32条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。郑雪玉于2013年8月23日收房，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司依约为郑雪玉提供物业管理服务，但是郑雪玉从2014年4月1日起截止2016年4月30日期间，拖欠昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的物业管理费4375.02元（计算方式为：129.63m2*1.35元/月/m2*25个月=4375.02元），水电公摊费154.76元，经多次催告，郑雪玉拒不缴纳。现请求依法判如所请。郑雪玉未作答辩。在本案审理过程中，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司向本院提供以下证据：A1、《商品房买卖合同》，旨在证明郑雪玉向福建欢乐天地置业有限责任公司购买连江县贵安新天地贵荣苑22#1单元1402，签订了《商品房买卖合同》。A2、《临时管理规约》、A3、《前期物业服务管理合同》、A4、《承诺书》，旨在证明福建欢乐天地置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜，郑雪玉作为连江县贵安新天地贵荣苑22#1单元1402物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺，表示对本临时规约及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并接受昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司提供的物业管理服务。A5、入伙手续书，旨在证明郑雪玉购买连江县贵安新天地贵荣苑22#1单元1402于2013年8月23日交付使用。A6、物业费催缴通知单，旨在证明昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司向郑雪玉催缴过物业费，如发出的催缴单、律师函、电话催缴等证明。A7、发票，旨在证明郑雪玉向昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司缴纳2013年10月1日-2014年3月31日物业费1050元。郑雪玉未提供证据。郑雪玉未到庭应诉，也未提出质证意见，视为自愿放弃举证、质证权利。本院经审查认为，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司提供的证据A1、A2、A3、A4、A5、A7来源合法、内容真实、与本案有关联，均予以采信。对证据A6，因昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司并未提供证据证明已向郑雪玉寄送该物业费催缴通知单，其真实性不能确定，该证据不予采信。根据上述确认的证据及昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司庭审陈述，对本案主要事实认定如下：福建欢乐天地置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了贵安新天地《临时管理规约、前期物业服务合同》，合同约定由福建欢乐天地置业有限责任公司选聘昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜。郑雪玉于2013年3月2日与福建欢乐天地置业有限责任公司签订了一份商品房买卖合同，购得贵安新天地贵荣苑22#14层1402单元房，商品房建筑面积共为129.41平方米。同日，郑雪玉还签了一份承诺书，主要内容如下：。本人声明如下：一、确认已详细阅读福建欢乐天地置业有限责任公司制定的“贵安新天地临时管理规约”、“贵安新天地前期物业服务合同”；二、同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反临时管理规约的相应责任。《贵安新天地临时管理规约》第三十一条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。《贵安新天地前期物业服务合同》第五条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.35元/月．平方米(贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑等)。以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊。．．．．．．第二十三条约定：甲方（指福建欢乐天地置业有限责任公司）、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方（指昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司）支付违约金。郑雪玉于2013年8月23日签了入伙手续书正式入伙，并于同一天向昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司缴纳2013年10月1日-2014年3月31日物业费1050元。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司依约为郑雪玉提供物业管理服务。之后郑雪玉从2014年4月1日起均未缴交物业费。诉讼中，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司放弃对水电公摊费154.76元及其违约金的诉讼请求，并变更诉讼请求为：判令郑雪玉立即支付2014年4月1日起至2016年4月30日期间所拖欠的物业管理费4375.02元及其1年物业费的违约金（从2015年4月1日起以2096.44元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至还清欠款之日止）；2、判令郑雪玉负担本案诉讼费用。综上所述，本院认为，福建欢乐天地置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了贵安新天地《临时管理规约、前期物业服务合同》，郑雪玉通过签订承诺书，承诺遵守该临时管理规约，因此该《临时管理规约、前期物业服务合同》合法有效，双方应遵守履行。郑雪玉从2014年4月1日起均未缴交物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。按《前期物业服务合同》约定，物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为：(贵荣苑）高层住宅：1.35元/月.平方米。另外，业主或者物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费等，应按未付金额每日千分之三标准支付违约金。因郑雪玉所有的贵安新天地贵荣苑22#14层1402单元房的建筑面积共为129.41平方米，因此昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司主张郑雪玉支付2014年4月1日起至2016年4月30日期间所拖欠的物业服务费应为129.41m2*1.35元/月/m2*25个月=4367.59元；未能按时足额缴纳1年物业服务费的违约金应按1年的物业服务费2096.44元（商品房建筑面积共为129.41m2*1.35元/月/m2*12个月）为基数从2015年4月1日起按每日千分之三的标准支付，直至还清所欠该物业服务费止。诉讼中，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司放弃并变更了部分诉讼请求,系其对自己民事权益的自主处分,意思表示真实，予以支持。郑雪玉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郑雪玉应在本判决生效之日起十日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司从2014年4月1日起至2016年4月30日期间所拖欠的物业服务费4367.59元。二、郑雪玉应在本判决生效之日起十日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司未能按时足额缴纳1年物业服务费的违约金(按1年的物业服务费2096.44元为基数从2015年4月1日起按每日千分之三的标准支付，直至还清所欠该物业服务费止)。三、驳回昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司其他的诉讼请求。本案受理费50元，由郑雪玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  邱启开审 判 员  林上筹人民陪审员  余秀清二〇一六年十一月二十五日书 记 员  黄 萍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。