四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1421民初3459号原告：马玲（反诉被告），女，1981年3月18日出生，汉族.原告：王良（反诉被告），男，1979年7月14日出生，汉族.二原告委托诉讼代理人：余子才，仁寿县法律服务所法律工作者被告：四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：仁寿县文林镇滨河路上段，统一社会信用代码：511421000017446。法定代表人田学良，董事长。委托诉讼代理人李佰花，公司员工（特别授权代理）。原告（反诉被告）马玲、王良与被告（反诉原告）四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，双良公司提出反诉，本院依法予以受理。本案适用简易程序，由审判员杨志强独任审判，公开开庭进行了审理。原告马玲及其委托诉讼代理人余子才，被告双良公司的委托诉讼代理人李佰花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马玲、王良向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担违约责任即给付违约金20997.94元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年9月15日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第十条约定：出卖人应当在2011年10月30日前向买受人交付该商品房；第十九条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日180日内取得该房所有权证书的，双方同意按第1种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同载明建筑面积114.95平方米，总价款217370元。被告从2011年10月30日后的180天至产权登记日2015年1月6日止，已实际迟延交付房屋产权证书966天，依合同约定应承担违约责任20997.94元。被告双良公司针对原告本诉辩称，对原告未按原合同约定期限取得房权证，被告虽存有违约行为，但系因应购房户（含原告方）要求变更房屋土地使用年限为70年而导致办证时间相应延长所致，而办证后原告未给付所尚欠购房款，且该房屋在2013年办理按揭时登记的权属已实际属于原告，从这方面来说，我公司不存在违约责任，不应当承担违约金。另原告的请求已超过诉讼时效，房权证在2014年8月就办理在原告的名下，至今已过了两年多，故已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。被告双良公司向本院提出反诉请求：1.反诉马玲、王良给付购房款8422.12元；2.反诉费用由马玲、王良承担。事实和理由：双方于2011年9月签订《商品房买卖合同》，合同约定总价款217370元，房屋办理按揭付款（首付购房款的40％），马玲、王良实际办理担保及抵押借款108000元，加已支付房款107370元，共计215370元，还差欠2035.4元房款未付；另合同约定房屋面积为114.95平方米，单价1891元，房屋实测面积为117.92平方米，超2.97平方米，该面积为正常误差面积，被反诉人应按合同约定支付房款5616.72元；另二被告还欠“六通费”770元。以上三项共计8422.12元。原告马玲、王良针对被告双良公司的反诉辩称，我们已按合同约定超额支付了首付款，故我们不存在未足额交付问题。预测面积与实测面积的误差2.97平方米，此误差面积在法律规定的3％以内，我们应按合同约定的价款补齐，此款在违约金中品迭。“六通”费按合同约定已交纳了11000元，若有证据证明尚差，我们就补交。本院经审理查明认定事实如下：原、被告于2011年9月左右签订《商品房买卖合同》一份（双方均未在合同上签注日期），原告购买被告双良公司开发的位于仁寿县。合同约定：单价为1891元／㎡，测绘建筑面积共114.95平方米，总价款217370元。付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40％，其余价款可以向农业银行或住房公积金管理机构借款支付。商品房交付时间为2011年10月30日。第十九条（二）转移登记第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。2011年9月26日，马玲、王良及双良公司与中国农业银行股份有限公司仁寿县支行签订《个人购房担保借款合同》，银行于2011年10月24日向马玲发放贷款108000元。2011年10月4日，马玲、王良交付“六通”费11000元。双良公司于2011年10月30日前交付房屋给二原告后，因该“汇海名苑”小区购房业主均对房产的土地使用权年限（商业用地40年）提出异议与双良公司发生矛盾，经相关部门协调，2012年2月24日双良公司向“汇海名苑”全体业主公告：“一、关于国土使用证年限问题在办理土地分户手续时，由县国土管理部门直按居住用途办理至2072年3月19日。二、关于契税缴纳问题契税是由县财政、税务及房管部门规定按2℅征收标准缴纳，缴纳完后，将统一办理房屋权属证书。三、关于“六通”费补交问题“六通”费合计11770元，其中水户头：3400元；电户头：3290元；气户头：4200元；有线电视户头：880元。业主原缴纳11000元，因此在原有基础上补足770元…”。2012年10月9日，原告马玲、王良给付双良公司代收契税款4347元，2012年10月14日，给付购房款107370元。后双良公司向相关职能部门申请办理了该小区变更房屋土地使用年限登记相关手续，2015年1月6日，将该房权登记在马玲、王良名下，登记建筑面积为117.92平方米。庭审中，原、被告双方对二原告尚欠购房款2000元及房屋实际面积多于合同测绘面积2.97平方米，按合同单价1891元／㎡计算，还应给付购房补差款5616.72元，共计7616.72元予以确认。上述事实，有原、被告的当庭陈述、二原告提供的身份证复印件、双良公司的工商信息、《商品房买卖合同》、《公告》、房屋登记信息等；双良公司提供的《个人购房担保借款合同》、收款收据若干等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护。本院对当事人在庭审中认可的事实予以确认，对当事人主张的诉讼请求中争议部分的认定如下：1.马玲、王良根据《商品房买卖合同》第19条（二）项2款的约定，主张双良公司逾期取得房屋所有权证书共计966天，构成严重违约，应承担违约金20997.94元。本院认为，双良公司向“汇海名苑”全体业主“公告”：将土地使用年限变更及由业主按2℅征收标准缴纳契税，缴纳完后，将统一办理房屋权属证书等和二原告于2012年10月9日给付双良公司代收契税款4347元的行为，应认定为双方对合同内容中第十九条（二）转移登记第2条约定的“买受人应当取得房屋所有权证书的期限”进行了实质性的变更。且二原告于2012年10月9日给付双良公司代收契税款的时间，即便按原合同约定“房屋权属证书在商品房交付之日（2011年10月30日）起180天内”理解业已实际逾期，加之双良公司统一办理房屋权属证书涉及“汇海名苑”小区全体购房业主利益，即双良公司延迟于2015年1月6日将该房权办理登记并非“因出卖人的责任”而应承担违约责任，故二原告仅以房屋登记时间与原合同约定的时间不符，主张双良公司逾期办理房屋产权证书，应承担违约责任的请求，本院不予支持。2.双良公司要求二原告给付尚欠的“六通”费770元的主张。二原告已缴纳“六通”费11000元，现双良公司主张尚欠770元，但除“公告”外并未提供相关证据予以证实，对此请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、马玲、王良于本判决生效后十日内给付四川省仁寿县双良房地产开发有限公司房屋面积补差款5616.72元和购房款2000元，共计7616.72元；二、驳回马玲、王良的诉讼请求。三、驳回四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费162元（已减半），由本诉原告马玲、王良承担；本案反诉受理费25元（已减半），由反诉原告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  杨志强二〇一六年十一月二十四日书记员  蒋 静