乌审旗人民法院民 事 判 决 书(2015)乌民初字第02205号原告（反诉被告）王永平，公民身份号码×××，男，1982年12月17日出生，汉族。被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。组织机构代码68654XXXX。法定代表人李春，系董事长。委托代理人李慧东，内蒙古伊金律师事务所律师。委托代理人谷正平，男，汉族，现住内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。原告（反诉被告）王永平诉被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月30日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王永平、被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司委托代理人李慧东、谷正平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王永平诉称，2011年7月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于嘎鲁图镇石化路于萨拉乌苏街交汇处向东200米处伯爵公馆一套楼房，具体为6号楼2单元301室，总建筑面积为120.5平方米，每平方米单价2985元，总价为423482元，合同同时约定原告向被告支付首付款133482元，剩余290000元为按揭贷款，原告在偿还部分按揭贷款后，于2014年6月5日缴纳了全部房款，共计205636元，合同还明确约定被告于2011年9月30日前向原告交付商品房，不按时交付房屋，房屋出卖人按日应向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同签订生效后，原告按约定履行了合同义务，但被告不能按期交付房屋，被告迟延交付房屋，已严重违约，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法判令被告继续履行合同义务，按约定承担原告违约金158177元，另注：未按时将房屋交付，买受人从2011年10月1日起至2015年1月共计1185天，合款158177元。现诉至法院，请求：1、依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行。2、依法判决被告承担原告违约金158177元。本案全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司辩称，一、答辩人与原告于2011年12月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买答辩人开发的位于乌审旗伯爵公馆第6幢2单元301号141.87平米房屋一处，每平米价格2985元，共计价款423482元。当时约定答辩人支付首付款133482元，下余款项原告应在银行贷款之后全部支付给答辩人，如不按期支付则按逾期支付款项的每日以万分之十承担违约金，合同签订后，原告只向被告支付了部分房款，下余40000元至今不能支付，已构成违约。且原告已将房屋强行占为己有，故其应缴纳税费、测绘费、天然气费、电表费、网络、供暖、办理贷款手续等费用。因原告存在以上违约行为，故答辩人未将房屋按约定时间交付，属于正当抗辩行为。二、双方签订的合同约定，如不按时交房的违约金为已付房款的万分之一，并不是原告所述为万分之十，且如果当时约定的确为万分之十则明显太高，请求法院予以调整。被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年12月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的位于乌审旗伯爵公馆第6幢2单元301号141.87平米房屋一处，每平米价格2985元，共计价款423482元，当时约定被告支付首付款133482元，下余款项反诉被告应在银行贷款之后全部支付给反诉原告，如不按期支付则按逾期支付款项的每日以万分之十承担违约金。且反诉被告已将房屋强行占为己有，故其应交纳税费、测绘费、天然气费、电表费、网络、供暖、办理贷款手续等费用35190元，经反诉原告多次催要反诉被告至今不能交纳以上款项。现提起反诉，要求:1、依法判令反诉被告给付反诉原告购房款40000元及违约金10000元；2、依法判令反诉被告给付反诉原告税费、测绘费、天然气费、电表费、网络、供暖、办理贷款手续等费用35190元。由反诉被告承担本案的一切诉讼费用。被告（反诉原告）针对反诉辩称，欠首付款40000元是事实，合同约定交付30%的房款。原告（反诉被告）为支持自己的主张向法庭提供证据如下：证据一、《商品房买卖合同》一份。证明本案原告与被告之间商品房买卖的事实，主要证明双方约定了被告交付商品房的时间、首付款及按揭款的数额和违约责任的承担标准。被告质证认为真实性有异议。但认为应该以房管局备案合同为准。证据二、交纳首付款的票据一张。证明本案中原告已经按照合同约定交纳首付款的事实。被告质证真实性无异议。证据三、个人贷款还款凭证一份和贷款对账单一份。证明本案原告银行按揭贷款全部还清的事实。被告质证无异议，但认为与本案没有关联性。被告（反诉原告）向法庭提供证据如下：证据一、原、被告双方签订的经乌审旗房地产管理局备案的《商品房买卖合同》一份。证明：1、证明被告欠原告首付款40000元的事实；2、证明如买受人不按约定支付房款按每日万分之十承担违约责任及出卖人不按约定交付房屋按万分之一承担违约责任的事实，并非本诉原告所述出卖人不按约定交付房屋按万分之十承担违约责任；3、合同中约定《商品房买卖合同》最终应在房地产管理部门备案；4、合同附件4约定原告的贷款数额最终以银行批准的数额为准，交付方式按照合同的第七条约定执行。被告质证认为真实性有异议，我不认可。证据二、天燃气碰接费票据、交房费用明细表各一份。证明本诉原告应向被告缴纳以上费用35190元的事实。被告质证认为有异议，没有权利代收上述费用，该明细上的费用不属于被告收取的范围。反诉原告与反诉被告的证据与本诉中所提供的一致。对原告（反诉被告）王永平提供的证据一、二、三因来源合法，内容真实，有关联性，本院予以采信。对被告（反诉原告）提供的证据一因来源合法，内容真实，有关联性，本院予以采信。提供的证据二，因费用是向其他部门所交，不属于被告收取的范围，本院不予采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2011年7月10日，原告（反诉被告）王永平与被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：2011-0001100号，原告持有的合同中第三、四条约定，原告购买被告开发建设的伯爵公馆第6幢2单元301号房，建筑面积141087平方米，每平方米价格为2985元，总价款为423482元；第六条约定，付款方式为银行按揭买受人于签订本合同当日支付首付款133482元，余款290000元由买受人以个人住房贷款方式向出卖人支付；第七条约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房超出30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。而被告持有的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超出30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后经本院向乌审旗住房管理中心调取备案合同与被告所持合同一致，备案合同中没有原告王永平的签名。《商品房买卖合同》补充协议还约定，原告申请银行按揭的年限、金额以银行批复为准。如遇国家政策变化、银行按揭比例调整等，以国家政策和银行规定为准。按揭额度不足部分由原告按《商品房买卖合同》的规定在原告指定的期限内一次性支付，如原告在被告指定的期限内不予现金支付房款，按本合同第七条违约处理。合同签订后，原告（反诉被告）于2011年7月10日向被告（反诉原告）支付首付款133482元，因政策调整，银行比例上升40%，下欠40000元首付款未向被告（反诉原告）支付。剩余房款原告（反诉被告）与中国建设银行股份有限公司乌审旗支行签订《个人住房/借款合同》，以每月按揭的形式支付房款，之后于2014年6月5日向中国建设银行股份有限公司乌审旗支行一次性还款205636.28元，共计支付房款339118.28元。另确认，签订房屋买卖合同时被告（反诉原告）公司名称为鄂尔多斯正元房地产开发有限公司，后公司名称变更为内蒙古正元置业有限责任公司。再确认，该买卖房屋至今未经有关部门验收，原告（反诉被告）于2015年1月15日损坏门锁入住该买卖的房屋至今。从2011年9月30日到2015年1月15日共计1185天。本院认为，原告（反诉被告）王永平与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行合同义务。按照合同及补充协议约定，原告（反诉被告）于签订合同当日即2011年7月10日向被告（反诉原告）支付首付款，下欠40000元首付款原告（反诉被告）于办理按揭贷款时已知悉首付款比例提高，就应向被告（反诉原告）支付，但其至今未向被告（反诉原告）支付40000元，构成违约，应当按约定向被告（反诉原告）支付违约金。被告（反诉原告）应于2011年9月30日交付房屋，但未能按期交付，其也应承担逾期交房违约责任，原告（反诉被告）于2015年1月份损坏门窗自行入住，违约金从2011年9月30日起计算至原告（反诉被告）入住的2015年1月份止，记1185天。现原、被告双方都未按约定履行自己的义务，应当各自承担相应的违约责任。本案中，基于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》因双方持有的合同第6页中第九条约定的违约金不同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因该合同是被告（反诉原告）制作并提供，故应作出不利于被告（反诉原告）的解释。庭审中，被告（反诉原告）认为违约金约定过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院予以适当减少和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的规定，被告提出违约金约定过高，请求法院予以调整的主张符合法律规定，本院予以支持。在本案双方均未就违约损失进行举证的情况下，根据公平原则与诚实信用原则，原、被告履行情况，以及平衡双方利益等因素，本院酌情将违约金调整为每日按已付房款的万分之三计算，被告（反诉原告）违约金计算时间从2011年9月30日起至原告入住的时间2015年1月15日共计1185天。即已付首付房款133482元算至原告交付清中国建设银行股份有限公司乌审旗支行贷款2014年6月5日止，再从2014年6月6日起以交清的房款339118.28元计算至入住日2015年1月15日止，共计61024元（计算详情：133482元×3‰×965天=38643元；339118元×3‰×220天=22381元；合计61024元）。被告反诉原告至今下欠购房款40000元及违约金，违约金从原告办理按揭贷款日按万分之三计算至付清款为止，现被告请求违约金10000元符合法律规定，本院予以支持。被告请求原告代缴下欠的税费、测绘费、天然气费、电表费、网络、供暖、办理贷款等费用35190元，因该费用是向有关部门所交，不属于被告收取范围，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司于本判决生效起十日内，向原告（反诉被告）王永平支付逾期交房违约金61024元。二、原告（反诉被告）王永平于本判决生效起十日内向被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司支付下欠购房款40000元及违约金10000元。三、上述两项抵销后，被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司向原告（反诉被告）王永平支付款项11024元于本判决生效起十日内支付。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元，反诉费965元，共计4429元，由被告（反诉原告）内蒙古正元置业有限责任公司负担2429元，由原告（反诉被告）王永平负担2000元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审  判  长  高 健审  判  员  乌宁其代理审判员员  赵 娟二〇一六年十一月二十八日书  记  员  刘 静