江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7047号上诉人（原审原告）：孙美君。委托诉讼代理人：薛丽娜，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈礼生，上海华浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州隆兴置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇香港一号路3幢-8。法定代表人：金力，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人孙美君因与被上诉人苏州隆兴置业有限公司（以下简称隆兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2015)吴木民初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙美君的上诉请求：一、撤销原审判决第一项第二款，改判隆兴公司赔偿自2011年7月21日起的租金112000元，以每月2800元计算至维修工程验收合格且将该房屋装修完毕之日。二、撤销原审判决第二项，改判隆兴公司在判决生效后不超过三十日内按2012年4月24日的工程维修方案进行维修完毕，并由第三方验收合格。三、撤销原审判决第三项，一、二审诉讼费由隆兴公司承担。事实和理由：一、一审法院认定孙美君在2013年3月6日后拒绝把房屋交付隆兴公司进行维修造成扩大损失没有证据，属于事实认定错误。二、一审判决维修方案没有竣工日期和监督人员、验收人员。三、本案是隆兴公司的原因造成，一、二审案件受理费应由其承担。隆兴公司答辩称：根据2011年8月11日的协议约定，隆兴公司只承担六个月租金和一个月中介费，隆兴公司已经实际支付了八个月租金、一个月中介费、一个月押金，合计28000元，多支付的孙美君应当返还。孙美君迟迟不确定维修方案，扩大的租金损失隆兴公司不能承担。2012年4月24日隆兴公司确定维修方案后，孙美君以其他损失为由拒绝把房屋交付隆兴公司维修，进一步扩大的租金损失隆兴公司不应该承担。请求驳回上诉，维持原判。孙美君向一审法院起诉请求：隆兴公司赔偿装修损失108994.65元，赔偿租金损失自2011年7月21日起计至2015年7月20日为112000元，隆兴公司按照2012年4月24日的工程维修方案对房屋进行维修。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋属孙美君所有，该房屋系孙美君从隆兴公司处购买取得。隆兴公司于2007年3月24日将该房屋交付孙美君使用。孙美君装修后，于2008年夏天入住该房屋。2009年，孙美君发现该房屋在黄梅季节存在渗水和墙体脱落问题。2011年6月7日，孙美君第一次向隆兴公司反映房屋存在质量问题。2011年6月25日、7月22日、9月8日，隆兴公司三次向孙美君提出房屋维修方案。期间，孙美君于2011年7月搬离上述房屋，在外租房居住。2011年8月11日，孙美君（乙方）与隆兴公司（甲方）签订协议，内容为因乙方报修其室内内墙渗水、墙体返潮、装修受损等问题，2011年6月8日，甲方相关部门与设计、施工单位、质监站等一起上门查勘情况，并出具了一份关于17-104室内、外的整体维修方案。依据该方案及现场实际情况，并根据乙方的申请要求，与乙方多次协商洽谈后达成一致，在维修施工期间，同意乙方外出租房半年以便解决居住的问题。考虑房屋租赁市场的特殊情况，结合维修施工的工期，甲方支付乙方六个月的租金、租房押金及中介费用共计22400元，并由乙方提供租房合同。协议签订当日，隆兴公司按照2800元/月的标准支付孙美君6个月的租金16800元、中介费2800元、租房押金2800元，共计22400元。后，隆兴公司又向孙美君支付了租金5600元。2012年2月6日，隆兴公司第四次向孙美君提出维修方案。2012年2月28日,隆兴公司约谈孙美君，并形成了业主约谈记录。约谈内容为：将2012年2月6日经相关单位确认的维修方案以及依据该方案所作的预算费用送至业主孙美君女士。对此，业主提出，其将依据该方案及材料，自己将再出具一份维修及装修的相关费用，再与我公司协商。针对业主的要求，告知业主该事件（即维修）需尽快处理。此前支付的房租到期之前，若还不能实施维修，将不再支付。约谈记录客户主张栏载明“业主要求将室内受损的家具家电等损失的费用一同包含在维修及装修的费用之内（注，室内有一套红木家具）。本人要求家具家电和装修赔偿必须一起计算，否则一切责任与本人无关。”2012年4月24日，隆兴公司第五次向孙美君提出维修方案。该方案内容为，金枫美地17幢104室地面、墙面因潮湿大面积霉变，现采用如下维修方案：1、沿建筑外墙将室外地面挖开，增设排水沟，见详图。电缆井处应避开，不得开挖。排水沟就近排入市政雨水井。2、建筑室外挖开后遇电管、水管伸出处用防水沙浆封堵。3、将地板拆除、地砖面层凿除，原地面挖开后增设防水涂料，具体做法见详图。防水涂料沿内墙、外墙室内侧翻起1200。4、适当减少建筑周围景观堆坡高度。维修方案下附详图。该维修方案由施工、监理、设计、建设单位（即隆兴公司）加盖印章。孙美君称，其是在2012年5月3日收到的上述维修方案。其在收到该方案后至今一直是认可按照该方案进行维修的。其之所以迟迟未将房屋交付隆兴公司进行维修，是希望将装修损失、租金等各项费用一起赔偿。如果在家具等赔偿问题未能达成一致的情况下，就将房屋交付隆兴公司进行维修，其将家具搬离房屋后，该部分家具损失就说不清楚了。另查明，孙美君曾多次以房屋存在质量问题为由至苏州市吴中区相关部门进行信访。后经苏州市吴中区住房和城乡建设局、吴中区建设工程质监站协调，孙美君、隆兴公司共同选定泛亚万隆公司对孙美君房屋因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失进行咨询。2013年3月6日，泛亚万隆公司出具万隆基编[2013]1095号咨询报告书，认定金枫美地17幢104室房屋装修（含水电）因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失为108994.65元。2014年12月30日，孙美君、隆兴公司在苏州市吴中区木渎镇信访办公室组织下，就金枫美地花园17幢104室地面防水及赔偿事宜进行协商，后因双方分歧较大，协商未成。又查明，2011年7月21日，孙美君（乙方）与周正华（甲方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于金枫美地33幢804室房屋出租给乙方使用，租赁期限为2011年7月21日至2012年7月20日；租金为2800元/月，6个月一付，共计16800元，先付后用；乙方需在签订合同时支付甲方2800元作为保证金。双方还就其他事项进行了约定。2012年7月20日，孙美君（乙方）与於德珍（甲方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于理想家园73幢901室房屋出租给乙方使用，租赁期限为2012年7月21日至2014年7月20日；租金为2800元/月，一年一付，共计67200元，先付后用；乙方需在签订合同时支付甲方2800元作为保证金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，孙美君使用上述租赁房屋，并按照合同约定向於德珍支付了租金。合同期满后，孙美君搬至其自有的另一套房屋居住。以上事实，有孙美君提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、入户通知书、业主约谈记录、工程维修方案、工程造价咨询报告书、照片、房屋租赁合同、情况说明，隆兴公司提供的协议书、竣工验收备案表，法院调查笔录及当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，孙美君、隆兴公司签订房屋买卖合同后，隆兴公司于2007年3月24日将位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋交付孙美君。孙美君装修、入住后发现房屋存在渗水、发霉、墙体脱落等问题，并自2011年开始多次向隆兴公司反映上述问题。经原审法院现场查勘，该房屋所处地势相对低洼，房屋一侧为景观堆坡。下雨时节，雨水顺流而下，易在孙美君房屋一侧形成积水。孙美君房屋内墙体存在大范围严重受潮霉变，地板开裂并出现严重变形。双方就此问题多次磋商后，隆兴公司五次提出房屋工程维修方案。现孙美君要求隆兴公司按照2012年4月24日的维修方案进行维修，以解决房屋受潮等问题，隆兴公司亦同意按照该方案对房屋进行维修，故对孙美君该项诉讼请求，法院予以支持。关于房屋受潮给孙美君造成的装修损失问题。双方在诉前共同委托泛亚万隆公司对此进行了鉴定。泛亚万隆公司出具万隆基编[2013]1095号咨询报告书认定金枫美地17幢104室房屋装修（含水电）因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失为108994.65元。现隆兴公司对上述损失不予认可，但未能提供相关证据，故该报告可作为认定孙美君装修等损失的依据。孙美君据此要求隆兴公司赔偿其装修损失108994.65元，合法有据，予以支持。孙美君主张的租金损失自2011年7月21日起至2015年7月20日止的租金损失共计112000元。根据双方于2011年8月11日达成的协议，隆兴公司愿意承担维修期间6个月的租金，并向孙美君支付了6个月租金、押金2800元、中介费2800元，共计22400元。后，隆兴公司又支付了孙美君租金5600元。但此后，双方迟迟未能就维修方案达成一致。孙美君称，2012年4月24日的维修方案其是在2012年5月3日收到的。其收到该方案后至今都是认可由隆兴公司按照该方案对房屋进行维修，但双方就房屋装修等损失未能达成一致的情况下，其为保存房屋现状，拒绝将房屋交付隆兴公司进行维修。孙美君上述意见具有一定合理性。但2013年3月6日，泛亚万隆公司已经就孙美君房屋因防水问题造成的装修等损失出具了造价咨询报告。此时，孙美君所称装修损失已经确定，已无继续保留房屋现状以确定装修损失的必要。孙美君在此后仍拒绝将房屋交付隆兴公司进行维修，由此造成损失的扩大，孙美君应承担相应责任。按照双方协商确定的租金标准，考虑到孙美君在收到咨询报告后腾空房屋所需的合理时间、导致房屋未能及时修复的原因等因素，法院酌定至2015年7月20日止隆兴公司应承担孙美君租金损失为63000元。审理中，双方一致确认隆兴公司已付8个月租金共计22400元、租房押金2800元。在将隆兴公司支付的租房押金直接冲抵租金后，隆兴公司还应支付孙美君租金37800元。隆兴公司自愿承担中介费用2800元，不应予以扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、隆兴公司于判决生效之日起十五日内赔偿孙美君装修损失108994.65元、租金损失37800元，合计146794.65元。二、隆兴公司于判决生效之日起十五日内按照2012年4月24日的维修方案对孙美君位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室的房屋进行维修。案件受理费4615元，由孙美君负担1400元，由隆兴公司负担3215元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，2016年1月4日孙美君在原审法院第二次开庭时陈述迟迟未能按2012年4月24日方案进行维修的原因是隆兴公司只同意进行维修，不同意赔偿装修损失，所以孙美君一直没有同意隆兴公司进场维修，后来经协商做了装修损失的评估报告。二审中，孙美君提出对方维修后应由第三方机构进行验收，但未提供验收机构。隆兴公司认为第三方验收机构不能确定，验收标准不能确定，还有验收费用的负担未确定。二审中，隆兴公司陈述维修房屋需要的工期为30天，孙美君予以同意。本院认为：孙美君向隆兴公司购买涉案房屋后，因房屋渗水等问题产生纠纷。双方经多次协商，孙美君对隆兴公司2012年4月24日的维修方案予以同意，但未将房屋交付隆兴公司进行维修。一审中孙美君称未交付房屋进行维修的原因是对装修损失、租金等各项费用的赔偿未能确定，但在相关行政部门协调下，委托泛亚万隆公司对损失进行咨询，于2013年3月6日确定为108994.65元。此后，孙美君应及时将房屋交付隆兴公司进行维修，对装修损失可通过合法途径包括诉讼等主张权利。孙美君至今仍未交付房屋进行维修，导致后期扩大的租金损失应由其自行承担。一审判决根据双方协商的租金标准、孙美君腾空房屋的合理时间和房屋未能修复的原因等，酌情认定隆兴公司承担租金损失63000元并无不当。孙美君上诉认为一审判决未指定隆兴公司维修房屋的具体天数，二审中双方协商确定工期为30天。孙美君要求房屋维修后由第三方机构进行验收，因此前双方未达成协议，审理中对验收机构、验收费用等也不能形成一致意见，故本院不予理涉。一审判决根据胜败诉比例确定案件受理费的负担并无不当。综上，孙美君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4615元，由上诉人孙美君负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十一月二十二日书 记 员  吉宇璐