广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)桂02民申168号再审申请人（一审被告）：柳州市千秋房地产开发有限责任公司。住所地：柳州市解放南路*号德才大厦*单元***号。法定代表人：陈业宁，该公司执行董事。委托代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。被申请人（一审原告）：覃葳，女，汉族，1993年9月21日出生，住广西柳州市城中区。委托代理人：朱晓刚，广西华震律师事务所律师。委托代理人：余卓君，广西华震律师事务所实习律师。再审申请人柳州市千秋房地产开发有限责任公司（以下简称千秋房开公司）因与被申请人覃葳商品房销售合同纠纷一案，不服柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初994号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。千秋房开公司申请再审称，（一）再审申请人于2016年8月3日要求被申请人腾空房屋时才意外收到本案的原审判决，经查阅一审案卷，得知一审未依法通知申请人参加诉讼，未给申请人送达任何诉讼材料、文书，并以缺席的方式，适用简易程序作出违法的判决，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十一条第三款的规定，因此本案应当予以再审。（二）千秋房开公司是于2000年11月8日由贺笛夫、吴宝祥二人依法成立的公司，2004年公司股东经过变更后变为覃克文、郑启才、覃毅龙、蔡细练四人，其中郑启才与覃克文是夫妻关系，覃毅龙与覃克文是兄妹关系，公司法定代表人为覃克文，覃毅龙是覃葳的父亲。2013年11月公司再次变更股东为郑启才、李革荣、陈业宁，法定代表人为陈业宁。在公司材料交接时，财务交接的凭证显示，本案诉争的房屋已销售给被申请人名下，但被申请人未交房款，未办房产证。该证据足以证明原审判决认定被申请人已交房款的事实是错误的。而且，根据原审判决所罗列的被申请人所交的证据材料来看，基本上都是其利用公司股东身份与其妹和财务人员伪造出来的，公司财务资料反映，覃毅龙有非法转移、占有公司巨额财产的证据。（三）千秋房开公司在股东变更后，多次向包括被申请人在内的购房业主催收购房款，但被申请人不予理睬，再审申请人无奈，于2016年4月12日书面通知被申请人解除了2010年2月18日签订的《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理。按照法律的规定，合同的解除从通知送达之日起解除。据原审判决书记载，被申请人在收到申请人的解除合同收回房屋另行处理的通知后，于2016年4月22日才到原审法院立案并与原审法官炮制出一个未经送达诉讼材料、适用简易程序进行缺席审理的人为假案、错案。（四）2016年6月20日，再审申请人与案外人韦福渊签订了一份《商品房买卖合同》，约定将案争的房屋销售给了案外人韦福渊，韦福渊按合同约定支付了全部购房款并催申请人依合同约定交房，现该房依法应当属于韦福渊所有。（五）本案是买卖合同纠纷，作为买受人，被申请人应当支付相应的对价才能取得房屋的所有权，现被申请人未出一分钱，就非法占有了再审申请人的财产是没有法律依据的。综上所述，原审判决违反法定程序，剥夺了申请人的诉讼权利，且判决认定事实错误，严重侵害了再审申请人的财产权利，应当依法再审并改判。覃葳提交书面意见称：（一）千秋房开公司是对原审判决不服提起的再审申请，因此只能申请撤销或者变更原判决，而不能在再审申请中据此提出新的诉讼请求，因此千秋房开公司的第二、三、四项再审请求的提出缺乏法律依据。（二）根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条的规定，起诉时被告下落不明的案件才不适用简易程序。而我方当事人向一审法院提供的千秋房开公司的住所地，与千秋房开公司在再审申请书中自行所列的住所地一致，均为德才大厦3单元4-4号，而且据我方向一审法院了解，一审法院是派人直接到了千秋房开公司的上述地址进行送达的，千秋房开公司并非下落不明，所以原审的送达没有问题，适用简易程序也不存在法律上的障碍，就程序方面不存在千秋房开公司所主张的再审问题。（三）关于千秋房开公司股东变更的一系列过程，只要有工商备案的，我方均予以认可。但并无法律禁止公司股东向公司出借款项，也并无法律禁止公司股东向公司购买其开发的商品房。千秋房开公司在申请书中所罗列的伪造、转移、占有等情况均为凭空捏造，是没有任何事实和证据支持的。（四）我方当事人并没有拖欠购房款，相反是足额缴纳了款项，有收款收据为凭，所以千秋房开公司行使解除权的条件并不成立。而今年过年后，千秋房开公司不断地骚扰、威胁我方的商铺租户，已经使我方的利益受损，我方也向千秋房开公司发出了律师函，要求对方通过法律程序解决这个问题，但对方却一再多次要求我方腾房，我方被逼无奈之下，为了保护自己合法的财产权利，才向法院提起原审诉讼的。千秋房开公司所谓的解除合同的条件并不具备，也未经法定程序确认解除权，所以其单方自行收回房屋的行为无效。（五）千秋房开公司主张我方的一套商品房和商铺已经出售给案外人韦福渊明显具有作假的成分，对他们之间的买卖行为我方不予认可。首先，德才大厦的房屋全部为现房，任何一个购买现房都起码会现场看房，我方的一套房屋自用，另一套商铺租给他人使用，从未有人上门看房，在不看房的情况下就出巨资买房，明显不符合常理。其次，第三人韦福渊看中的正好全部是我方的两套不动产，如果说这纯属巧合，这个概率实在太低了。再次，按申请人提交的证据，韦福渊系以一次性支付现金的方式出资近500万元购买两套不动产，而从其与千秋房开公司的转账记录来看，一直是在两个相同的柳州银行账户里进行转账的。但韦福渊转账的方式是在短短几天之内，多次以25万、5万、8万等小笔资金转入千秋房开公司的账户，任何一笔款项都没有超过25万元。这明显不符合常理。假设韦福渊真要以一次性现金支付的方式买房，其账户内至少要有200万到300万的资金，但是从其转账记录来看，其账户内根本没有大额资金。就算是韦福渊的资金比较分散，也大可以将资金全部汇总到一个账户后，一次性转给千秋房开公司，根本没必要在短短几天之内，以数十笔小额资金分散转账。所以我方完全有理由认为，千秋房开公司自述向第三人另行出售房屋的证据有假，系韦福渊与千秋房开公司配合，以不超过30万元的资金在几个账户之内来回进出倒账，制作出韦福渊向千秋房开公司支付数百万元的银行流水。这些证据我方不予认可。而且即使是事实，也与我方无关。千秋房开公司在明知我方房屋已经在房产局备案不能再行出售的情况下，不先解除我方的登记备案，反倒自行向第三人出售，所产生的法律后果应当由其自行承担。综上所述，我方已经足额支付了购房款项，当然有权取得不动产的所有权。请求法院驳回千秋房开公司的再审申请。本院经审查认为，本案为商品房销售合同纠纷，再审申请人千秋房开公司与被申请人覃葳于2010年2月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效且双方各自履行了付款和交房的合同主要义务。按照合同约定，千秋房开公司应当为覃葳办理权属登记，但千秋房开公司至今未就覃葳支付的购房款开具不动产销售发票，亦未为覃葳办理房产登记手续，导致覃葳至今无法取得房屋权属证书，系千秋房开公司违约，因此覃葳要求千秋房开公司履行办理房产登记的合同义务的诉请合法有据，一审对此予以支持正确。现千秋房开公司申请再审主张覃葳并未支付购房款，一审判决对此认定事实错误，但其提供的《工商档案材料》、《商品房买卖合同》、《德才大厦销售情况表》等证据并不能证实其主张，因此本院对其该主张不予支持。关于千秋房开公司主张一审法院存在违反法律规定送达起诉状副本，致使其无法行使辩论权利的情形，通过查阅一审案卷可知，一审法院是由其两名工作人员直接到千秋房开公司的办公地址送达了相关的诉讼文书，由于该公司的职员拒绝签收而采取了留置送达的方式，并不存在违反法律规定的情形，因此千秋房开公司的该主张不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。千秋房开公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回柳州市千秋房地产开发有限责任公司的再审申请。审 判 长  张 邕审 判 员  邹 强代理审判员  孙书文二〇一六年十一月二十二日书 记 员  徐东映