抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0411民初3196号原告姚金杰，女，住抚顺市望花区。原告靳义宏，男，住址同原告姚金杰。委托代理人ＸＸ，辽宁必达律师事务所律师。被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人佟恩祥，该公司总经理。委托代理人李弘熙，该公司职员。被告盛京银行股份有限公司抚顺分行，住所地顺城区临江东路57—7号。负责人孙姜顺，该行行长。委托代理人王阳，北京市德恒律师事务所沈阳分所律师。委托代理人张铭山，北京市德恒律师事务所沈阳分所律师。原告姚金杰、靳义宏诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司（下称抚顺兴隆公司）、被告盛京银行股份有限公司抚顺分行（下称盛京银行抚顺分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员翁剑飞适用简易程序，公开开庭进行审理。原告姚金杰、靳义宏的委托代理人ＸＸ，被告兴隆公司委托代理人李弘熙，被告盛京银行抚顺分行的委托代理人王阳、张铭山，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚金杰、靳义宏诉称，2015年4月27日，原告与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“抚顺兴隆摩尔世界”5—14号楼1134商铺，建设面积为15.95平方米，总金额为274555元，原告支付首付款144555元，合同约定交房日期为2015年12月31日。同年原告与被告盛京抚顺分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款13万元。现由于被告逾期交房超过90日，根据双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十二条的约定，要求解除合同，但双方协商未果。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告兴隆公司的《抚顺市商品房买卖合同》；2、解除原告与被告盛京银行抚顺分行间的《个人房产抵押贷款合同》；3、被告兴隆公司返还首付款144555元及原告已向盛京银行抚顺分行偿还的相应贷款本金及利息，并支付以原告已付购房款为基数自2016年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；4、被告兴隆公司偿还盛京银行抚顺分行抵押贷款合同项下剩余的贷款；5、诉讼费由被告承担。被告抚顺兴隆公司辩称，双方在签订商品房买卖合同时约定被告返租原告商铺三年，租期从交房之日起算到2018年12月31日，租金标准是每一年总房款的8%，三年总租金是房款的24%，其中21%的租金已从购房款中直接扣除，本案商铺其总价应该是347538元，已扣除租金72983元，被告以总房款中扣除租金的方式向原告支付了后三年95%以上的租金，双方已形成事实上的租赁合同关系，即被告向原告交付本案商铺的时间已顺延至租赁合同届满之日，因此被告不存在逾期交付房屋的问题，原告的诉求缺乏事实和法律依据，不同意其诉讼请求。另，双方在合同中对延期交房已约定了违约金，即已付房款0.5%，原告同时主张利息损失缺乏法律依据。针对返租原告购买商铺，2015年4月27日被告委托抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司承租原告购买的商铺，租期是2015年9月30日至2018年9月30日，即双方以返租商铺的形式将本案商铺的交付期限顺延至2018年9月30日，即租期期满之日再将商铺交付原告，因此被告不存在逾期交付房屋的违约事项，原告应继续履行双方的买卖合同，综上所述，请求法院依法裁判。被告盛京银行抚顺分行辩称，不同意解除个人房产抵押借款合同，借款合同我行与原告之间已签署，不同于原告与第一被告签订的商品房买卖合同，现原告以被告兴隆公司违约为由起诉，与借款合同无关，原告应当继续履行借款合同。但如果原告与被告抚顺兴隆公司的商品房合同被法院判定解除，被告同意原告立即全额还款。经审理查明，2015年4月27日，二原告与被告抚顺兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界C2商铺一处，该铺销（预）售许可证号为XK2013325-453，位于抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼1134铺，建筑面积15.95平方米，单价每平方米17213.48元，房屋总价款为274555元，二原告向被告支付首付款144555元，又从被告盛京银行抚顺分行贷款130000元，已全额支付给被告兴隆公司，兴隆公司表示收到二原告的全额付款。合同另约定出卖人即被告兴隆公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告即买受人，逾期90日后买受人即原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。被告兴隆公司于2015年5月25日为原告出具了发票联。至庭审日，被告兴隆公司仍未能交付商铺，亦无法确定具体开业及交付时间。另查明，2016年2月2日，二原告与被告盛京银行抚顺分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告抚顺兴隆公司作为保证人在该合同上加盖公章。合同约定，二原告从上述银行中贷款130000元，借款期限为10年，从2016年2月2日起至2026年2月2日，贷款年利率5.39%（国家法定利率调整时，贷款人有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方），还款总期数120期，采用等额本金、利息递减还款法，按月还款，每月20号为还款日。二原告以涉案商铺作为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2016年1月27日。截至2016年11月20日，二原告共偿还贷款15058.21元。再查明，2015年4月17日，二原告（甲方）与案外人抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司（乙方）签订《小百城委托经营管理协议书》，协议约定二原告将涉案商铺出租给乙方公司，乙方拥有商铺的自主经营权限，统一规划、招商推广、定价出租及经营管理，具体内容详见协议书。本院确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票(复印件）、盛京银行个人住房借款合同，被告抚顺兴隆公司提供的委托经营协议书、委托经营管理协议书，被告盛京银行抚顺分行提供的个人住房借款合同（复印件）、借款借据（复印件）、商品房预告登记证（复印件）、银行还款明细及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原告与被告抚顺兴隆公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告交付全额购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金之请求，双方在合同中虽约定被告抚顺兴隆公司逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，但原告认为该违约金约定的过低，本院依法可予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告与被告兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时间次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩的返租原告商铺三年的理由，首先，协议约定的租赁物未实体存在亦未处于可经营的状态；其次，租赁物的现有状态不符合合同目的；最后，租赁关系与商品房买卖合同关系是不同的法律关系，权利义务皆不同，被告以案外人与原告的委托经营协议无法否认其在商品房买卖合同中应承担的违约责任，更不能推定交付时间顺延至2018年9月30日，且被告对商铺的开业时间在庭审时仍无法确定，故被告抗辩的理由，缺乏事实依据，本院无法支持。关于原告的第二项和第四项请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告据此要求解除与被告盛京银行抚顺分行签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同解除后，原告主张的被告抚顺兴隆公司返还其支付的首付购房款144555元和已向被告盛京银行抚顺分行支付的相应贷款本金及利息以及要求被告抚顺兴隆公司偿还盛京银行抚顺分行剩余的全部贷款及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，被告抚顺兴隆公司清偿涉案全部剩余贷款本息债务后，被告盛京银行抚顺分行应为该公司涤除涉案房屋上的抵押预告登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告姚金杰、靳义宏与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司就抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼1134号商铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、解除原告姚金杰、靳义宏与被告盛京银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告姚金杰、靳义宏购房首付款144555元并支付以144555元为基数、自2016年1月1日起至判决确定给付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告姚金杰、靳义宏截至2016年11月20日已向被告盛京银行股份有限公司抚顺分行归还的贷款本金及利息共计15058.21元（具体数额以盛京银行股份有限公司抚顺分行于本判决确定给付之日当月出具的还款明细清单确定的数额为准）；五、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向被告盛京银行股份有限公司抚顺分行偿还原告姚金杰、靳义宏依涉案《个人住房抵押借款合同》未归还的全部剩余贷款及利息（具体数额以被告盛京银行股份有限公司抚顺分行于本判决确定给付之日当月出具的还款明细清单确定的数额为准）；被告盛京银行股份有限公司抚顺分行应自被告抚顺兴隆宝通置业有限公司清偿上述全部剩余贷款本金及利息之日起三日内办理抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼1134号商铺抵押预告登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1603元（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担，于本判决生效后三十日内一次性支付给原告姚金杰、靳义宏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。代理审判员  翁剑飞二〇一六年十一月二十五日书 记 员  宋林琳