江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再提字第00143号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：尹欢欢。委托诉讼代理人：姜茜，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋辉，江苏高的律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京坤晨商业管理有限公司。住所地：江苏省南京市建邺区通江路**号月安花园歌月居*幢***室。法定代表人：仇波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。再审申请人尹欢欢因与被申请人南京坤晨商业管理有限公司（以下简称坤晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2221号民事判决，向本院申请再审。2015年11月6日，本院作出(2015)苏审三民申字第914号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。再审申请人尹欢欢及其委托诉讼代理人姜茜、被申请人坤晨公司法定代表人仇波及委托诉讼代理人王馨、张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹欢欢再审诉讼请求：撤销一、二审判决，改判驳回坤晨公司一审诉讼请求。事实和理由：一、坤晨公司在对月安商贸楼进行整体装修改造后，并未申请并通过消防验收。二、尹欢欢在租赁二楼部分房屋以后，消防部门在进行例检时，多次指出坤晨公司负责维护管理的消防设施、设备存在安全问题，尹欢欢也多次通知坤晨公司予以落实解决，但其一直未予处理。直至2013年10月15日建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》之后，其才委托恒天伟公司对月安商贸楼的火灾自动报警系统进行改造，但依然不能使用，也无证据证明其整改合格。原判决认定其履行了相应的维修义务，并无依据。三、2014年4月4日，建邺消防大队向坤晨公司出具的《监督检查记录》，明确指出月安商贸楼依然存在着室内消火栓系统管网无水、消防控制室内无消防平面图、湿式报警阀压力开关无法启动喷淋泵、火灾报警控制器主电源与备用电源之间无法切换、水力警铃不能发出报警信号等5个问题。为维护自身的合法权益，尹欢欢才行使抗辩权，要求延付或不付租金。而坤晨公司却恶意提起诉讼，要求解除《租赁合同》，罔顾尹欢欢已经投入约1000余万元的装修损失，对此尹欢欢保留要求其赔偿装修损失的权利。综上，坤晨公司并没有提供符合租赁条件的房屋给尹欢欢使用，致使尹欢欢不能营业，租赁目的无法实现，尹欢欢可以延付、少付甚至拒付租金。请求撤销一、二审判决，改判驳回坤晨公司的原审诉讼请求。坤晨公司辩称：一、尹欢欢屡次不交租金，违反《租赁合同》中按期支付租金的根本义务，已经构成根本违约，我方才第二次起诉要求解除《租赁合同》。二、我方在2013年10月29日才收到不同意投入使用营业决定书，在11月4日就立即对消防的故障安排维修，考虑到2楼经营验收需要还作出了优先安排，并且也修复合格。也及时将该情形告知了尹欢欢，尹欢欢也没有再提供其再次申请消防验收被拒绝或未通过验收的证据。三、尹欢欢租赁的房屋面积约1900余平方米，而KTV所占面积仅890余平方米，尹欢欢所租赁的其他房屋面积用于经营茶社、足疗，并没有因为消防原因而影响其正常经营，其自2013年10月10日之后拒付全部的租金、水电费、物业费明显不当。四、至于尹欢欢要求保留重新起诉的权利，我方认为应该依据双方《租赁合同》的约定。坤晨公司向南京市建邺区人民法院起诉请求：一、确认《租赁合同》已于2013年12月12日解除；二、尹欢欢腾空并交还房屋；三、尹欢欢支付自2013年10月10日至12月12日止的租金266496元及违约金（按照拖欠总额的20%计付）；四、尹欢欢支付免租期内的租金300011.75元；五、尹欢欢支付欠缴的水电费98440元（暂计算至2014年2月28日）及物业费39320元（暂计算至2014年3月10日）及违约金（按照拖欠总额的20%计付）；六、尹欢欢支付自2013年12月13日至实际搬出房屋之日的占用费用。一审法院认定事实：坤晨公司系有权对位于南京市建邺区通江路28号商贸楼的共计三层房屋进行管理、使用和出租的单位。坤晨公司在向尹欢欢出租本案系争房屋之前，该商贸楼的消防已竣工验收合格。2011年3月23日，坤晨公司与尹欢欢签订《租赁合同》一份，约定：1.坤晨公司将位于南京市建邺区通江路28号月安商贸楼二楼的部分房屋1966平方米出租给尹欢欢，经营范围仅限于茶社、餐饮、足疗。2.租赁期自2011年4月10日起至2022年8月31日止（前三个月为免租期），2011年4月10日前交付房屋。3.第一、二年租金均为1219903元，第三年为1506939元，从第四年起在前一年租金基础上逐年上调5%；租金三个月一付，先付后用，首期租金于签约之日支付，以后各期租金在每一支付期开始7天前全额付清。4.水费、电费支付时间、支付方式按坤晨公司通知进行。5.免租期内的物业费为每月17694元，在装修队进场之日一次性付清；前两年物业费为3元/平方米/月，每月为5898元；两年后为4元/平方米/月，每月为7864元；自2011年7月10日起的物业费按三个月为一支付期，在每一支付期的开始20天前全额付清。6.房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，坤晨公司有及时修缮的义务并承担相关费用。7.尹欢欢逾期支付或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应计取当年租金总额的2%作为违约金；超过15天的，坤晨公司有权解除本合同。8.租赁期满或合同解除后，尹欢欢须在五天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水电气的增扩容设施、设备除外）；对不能拆除的装修以及水电气的增扩容设施、设备，坤晨公司不给予任何的经济补偿。尹欢欢逾期交还房屋，则每逾期一天应向坤晨公司支付原日租金2倍的违约金。9.合同期内任何一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付当月租金2倍的违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。2011年9月18日，双方签订《补充合同》，约定：经审核，坤晨公司同意在原合同面积1966平方米基础上扣减其他占用面积32平方米，双方确认原合同面积变更为1934平方米，合同第一年、第二年度租金变更为每年1200047元，合同第三年度租金变更为每年1482411元，第四年度起租金按原合同第三条第2款执行；尹欢欢现已正式开业，坤晨公司依约退还尹欢欢10万元保证金；原合同除上述变动外，其他条款不变，本补充合同与原合同具有同等法律效应，自签字之日起生效。合同签订之后，双方在租赁初期均按照约定履行各自的义务。2012年8月27日，尹欢欢向坤晨公司提出申请，要求将二楼部分经营场所改造成自助式KTV，需要坤晨公司提供尹欢欢经营场所的CAD平面图，并希望坤晨公司给予支持和配合。2012年8月29日，坤晨公司向尹欢欢回复称：同意自助式KTV业态调整和改造，改造图纸报坤晨公司备案；同意提供二楼CAD平面图电子版。自2012年10月起，尹欢欢开始拒付坤晨公司物业管理费，自2013年1月起开始拒付租金。2013年3月15日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于2012年12月4日南京市公安消防部门对坤晨公司消防设施首检未通过，而其中原因包括坤晨公司消防控制室、消防泵等例检项目严重不过关，故要求坤晨公司赔偿由此造成的损失。2013年3月26日，坤晨公司向南京市建邺区人民法院起诉，请求判令：一、解除《租赁合同》；二、尹欢欢支付所欠的2013年1月10日至4月9日的租金300011.75元及滞纳金、物业费63596元及滞纳金、水电费23022元及滞纳金。尹欢欢答辩认为出租房屋消防存在多处问题，坤晨公司又拒绝整改，由此给尹欢欢造成严重损失，其有权拒绝支付租金及物业费。2013年7月10日，双方达成调解协议：尹欢欢分三期向坤晨公司支付拖欠的租金和物业费共计1123004元；双方就2012年的物业费、2013年1月1日至10月9日的租金和物业费再无纠葛；如尹欢欢有任一期未按约定支付，关于申请减免一个月租金11万元的约定无效。该院据此做出了（2013）建民初字第1014号民事调解书，尹欢欢据此履行了相应的给付义务。2013年3月29日，南京市公安消防局做出宁公消审2013第0102号《建设工程消防设计审核意见书》，不同意尹欢欢KTV场所改建工程的消防设计申报，并指出消防设计主要存在改建后的KTV安全出口宽度不符合规定、未提供新增排烟系统的供电来源、改建工程使相邻茶社安全出口少于2个、未提供原中庭区域新增楼板材质及厚度说明等四方面问题。2013年5月14日，尹欢欢向坤晨公司发函，称尹欢欢方的消防公司对坤晨公司的消防控制室进行检查时，发现火灾报警控制器未开，要求坤晨公司排除故障，并保证火灾报警控制器处于开机状态。2013年5月17日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于南京市消防支队防火处对坤晨公司经营场所进行检查，认为消防后出口等存在问题，要求坤晨公司予以落实解决。2013年10月15日，建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，认为KTV场所火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行；与其他单位共用月安商贸楼，建筑出租方、承租方等各方的消防安全责任不明确。2013年10月29日，尹欢欢将上述决定书复印件送达给坤晨公司。2013年11月4日，坤晨公司与案外人南京恒天伟智能技术有限公司（以下简称恒天伟公司）签订《消防工程施工合同书》，委托恒天伟公司对月安生活广场消防火灾自动报警系统进行改造，其中包括更换火灾报警控制器1台。2013年11月13日，坤晨公司向尹欢欢发函，告知月安商贸楼消防主机已更换、维修完毕，要求尹欢欢方尽快将消防系统与消防主机连接，确保消防设备正常使用。尹欢欢履行完（2013）建民初字第1014号民事调解书确定的给付义务后，对2013年10月10日以后的租金、物业管理费、水电费等费用未再支付。2013年12月3日，坤晨公司向尹欢欢发出《告知函》，要求限期支付拖欠的租金等各项费用合计421018.75元，否则将于2013年12月7日依法行使单方解除权，解除双方租赁合同。2012年12月12日，坤晨公司在《扬子晚报》上刊登公告，通知其即日起解除双方的租赁合同，要求尹欢欢立即搬出承租房屋。2014年1月14日，坤晨公司向南京市建邺区人民法院提起本案的诉讼。2014年3月25日，一审法院向建邺消防大队调查，施长春参谋陈述：在建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》后，坤晨公司委托恒天伟公司对月安商贸楼的消防控制系统进行了维修，并更换了决定书中所提到的火灾自动报警联动控制系统主机。经过维修之后，月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题。2014年春节前，建邺消防大队、街道办事处、社区等部门曾组织双方进行协调，要求尹欢欢及时将消防系统与坤晨公司的消防主机进行连接。但是尹欢欢目前尚未再次向消防大队提出投入使用、营业的申请。一审法院作出（2014）建南民初字第52号民事判决：一、《租赁合同》于2014年1月17日解除；二、尹欢欢于判决生效之日起十日内向坤晨公司支付2013年10月10日至2014年1月17日的租金406140元，并按照银行同期贷款利率1.3倍的标准向坤晨公司支付逾期付款的违约金（自2014年1月17日起计算至判决确定的给付之日止）；三、尹欢欢向坤晨公司支付截止2014年3月10日的物业费39320元、截止2014年2月28日的水电费98440元，合计137760元，并按照银行同期贷款利率1.3倍的标准，向坤晨公司支付逾期付款的违约金（其中物业费的违约金自2014年3月11日起计算、水电费的违约金自2014年3月1日起计算，均计算至判决确定的给付之日止）；四、尹欢欢于判决生效之日起十日内腾空并交还系争房屋；五、尹欢欢向坤晨公司支付自《租赁合同》解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（自2014年1月18日起至4月9日止的占用费为333034.8元；自2014年4月10日起至实际交还房屋之日止的占用费，按每年租金在前一年租金的基础上逐年上调5%的标准，根据占用房屋的实际天数计算）；六、在尹欢欢履行完毕上述给付义务，并按约定将承租房屋交还坤晨公司后，坤晨公司退还尹欢欢20万元的保证金；七、驳回坤晨公司的其他诉讼请求。尹欢欢不服一审判决，向南京市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回坤晨公司一审全部诉讼请求。二审中，尹欢欢提供如下证据：证据一、2014年4月2日的（2014）宁钟证民内字第781号公证书一份。公证书显示：月安花园小区地下车库内的设备间内的火灾自动报警联动控制系统装置会不规律的自动报警。证明截止2014年4月份，涉案房屋的火灾自动报警联动控制系统仍有故障。证据二、2014年4月2日，南京威盾电气检测有限公司（以下简称威盾公司）出具的编号为WJ14-0136（X）《建筑工程消防设施检测检测报告》一份。证明案涉房屋所在的月安商贸楼火灾自动报警及联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统均不合格。证据三、2014年4月4日，建邺消防大队出具的《责令立即改正通知书》及光盘各一份，该《责令立即改正通知书》中认定尹欢欢的会所存在3个消防问题：1.测试手动报警按钮，未能切除非消防电源；2.室内消防栓管网无水；3.机械排烟系统与火灾报警主机未连接。其中室内消防栓管网无水系坤晨公司原因所导致，由此证明月安商贸楼目前仍然存在消防安全问题。证据四、2014年4月4日，建邺消防大队出具的《责令立即改正通知书》，对象为坤晨公司，认定月安商贸楼存在5个消防问题。进一步证明坤晨公司的消防系统存在问题。2014年6月25日，二审法院向建邺区消防大队施长春参谋进行了调查。施长春称：一审法院向其调查时，其表达意思是坤晨公司将自动报警系统更换过，主机面板显示系统工作正常，但这个系统是否完好、正常有效使用，需要委托消防服务机构进行检测检验并出具判定报告。关于涉案房屋的使用问题，根据2014年4月4日的检查结果，尹欢欢的会所存在消防问题，不能营业，其中消防网管无水是坤晨公司的原因，机械排烟系统与火灾报警主机未连接，需要双方协调将机械排烟系统连到主机上。会所的消防系统是整个系统的分支，在月安商贸楼的整体消防系统存在问题的情况下，即便会所的消防系统没有问题也不能营业。尹欢欢委托的江苏威盾消防电气检测有限公司是有资质的公司，可以进行检测。二审中，尹欢欢表示想继续承租涉案房屋，但如坤晨公司坚持要求解除合同，其也同意解除合同，但要求坤晨公司赔偿其损失。二审法院另查明：建邺区消防大队于2010年11月22日出具证明，确认月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格。二审法院认为：从坤晨公司提供的建邺消防大队2010年11月22日出具的证明来看，月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格，故尹欢欢关于涉案房屋未能通过消防验收的上诉理由不能成立。关于《租赁合同》应否解除问题：（一）在2013年10月15日建邺消防大队作出书面的决定书之前，尹欢欢发函要求坤晨公司解决的房屋消防问题是否存在，尹欢欢并未提供证据证实。（二）坤晨公司在2013年11月4日委托恒天伟公司对火灾自动报警系统进行改造，坤晨公司履行了相应的维修义务。（三）尹欢欢二审中提交的公证书及威盾公司出具的检测报告，均系尹欢欢单方委托出具。（四）尹欢欢在一审中主张坤晨公司的火灾自动报警联动控制系统维修后仍存在问题，并以此作为其拒付租金的理由，但其在一审中并未提供证据证明；至于二审中提交的《监督检查记录》以及建邺消防大队施长春参谋在二审调查中所陈述的内容，只能反映消防系统存在其他故障，不能证明坤晨公司的火灾自动报警联动控制系统仍存在问题。（五）尹欢欢在未通知坤晨公司的情况下即自2013年10月10日起拒付房屋租金，即使坤晨公司的消防系统存在问题，其拒付租金的行为在程序上亦存在不当之处。（六）二审中，尹欢欢表示如坤晨公司坚持要求解除合同，其也同意解除合同。基于上述因素，一审法院判决解除《租赁合同》并判令尹欢欢向坤晨公司支付相关费用，并无不当。综上，二审法院作出（2014）宁民终字第2221号民事判决：驳回上诉，维持原判决。尹欢欢不服二审判决，向本院申请再审。再审申请审查中，尹欢欢提供了以下证据：一、编号为201300021的《消防违法行为举报、投诉查处情况记录》，举报人为安璐，举报内容为：月安花园小区物业安排车辆停放在消防安全通道；消防设施老旧、没有及时更新，存在严重安全隐患！接举报后，建邺消防大队派员进行了消防核查，认定前者不实，后者属实，并向南京嘉润物业管理有限公司下发了《责令限期改正通知书》，责令于2013年3月16日前改正。以证明月安商贸楼存在消防问题。二、2013年5月9日，南京市公安消防局做出的宁公消审〔2013〕第0179号《建设工程消防设计审核意见书》，同意KTV会所装修工程的消防设计。以证明其KTV会所装修工程的消防设计经过整改后，已通过审核。三、2013年8月8日，南京市公安消防局做出的宁公消验〔2013〕第0230号《建设工程消防验收意见书》，KTV会所装修工程消防验收合格，开业前应向建邺消防大队申报消防安全检查，经检查合格后方可开业。以证明其KTV会所装修工程消防验收合格。关于证据一，坤晨公司质证意见为：这是旁边月安花园小区（的消防问题），跟月安商贸楼没有关系；且《责令限期改正通知书》是下发给南京嘉润物业管理有限公司的，坤晨公司没有收到过。如果月安商贸楼的消防问题，不可能下发给南京嘉润物业管理有限公司。关于证据二、三，坤晨公司质证意见为：对证据真实性不能确认。即使该证据是真实的，也能够证明坤晨公司的消防主机是好的。因为只有消防主机合格，KTV会所的装修工程消防才能合格；否则，KTV会所装修工程的消防不可能合格。而且，尹欢欢在原审中从没有提交该两份证据，而到申请再审时才提交，也不应当采纳。再者，2012年10月10日，尹欢欢曾经承诺不以任何理由拖欠租金，故其也不能再以（月安商贸楼存在消防问题）而拒绝支付租金。尹欢欢则认为其出具该承诺书的本意是表明自己的态度：其不会因自己一方的原因而拒付租金，同时对方也要按合同的约定履行；并不是说在坤晨公司没有履行法定义务和约定义务的前提下，比如出租的房屋不能使用、甚至是毁损灭失了，其依然还要支付租金，尹欢欢并没有放弃法定的抗辩权。本院提审以后，尹欢欢又提交了威盾公司2015年10月23日出具的《关于明都会商务会所消防检测区域说明》一份，说明该公司也对大楼建筑物公共合用部位的消防设施包括消防控制室、火灾报警控制器、水泵房、消防水泵、湿式报警阀也进行了检测。结合2014年4月1日该公司出具的《检测报告》，以证明坤晨公司在对涉案的火灾自动报警及联动控制系统（消防主机）进行更换之后，仍然存在消防安全隐患。坤晨公司对威盾公司该说明质证认为：对该说明的真实性、合法性、关联性均不认可。一、该份说明是2015年10月23日出具，离2014年4月2日的《检测报告》时隔近两年时间，从常理分析，对这份说明的真实性持有怀疑。结合《检测报告》第3页检测范围明确写的是名都会商务会所，并没有注明对公共部分予以检测，与该说明前后矛盾。二、我方的消防设施关涉到整个商贸楼的安全问题，对于公共设施进行检测，威盾公司应该与我方取得联系，在我方允许同意的情况下才可以进入到公共设施，故该说明的真实性不予认可。坤晨公司并提交以下证据：一、江苏省钟新消防工程公司李国文2015年10月9日出具的《证明》：2014年4月4日建邺区消防大队整改通知中提出的5个问题已经其于4月6日修复，恢复正常。二、建邺区消防大队2015年12月4日的情况说明：坤晨公司的负责人汇报2014年4月4日整改通知中提出的5个问题已经进行了整改；经其2015年9月23日检查，综合判定月安商贸楼菜场内部装修工程消防备案合格。三、2015年11月22日坤晨公司4个承租人所写的《证明》：“承租以来没有因消防问题影响到正常经营，特别是2013年11月13日及2014年4月4日坤晨公司及时排除了消防故障和隐患，至今消防正常。”以上证据证明坤晨公司的消防设施已经整改好了，消防部门也没有下发整楼停业通知书，证明整个月安商贸楼整个消防系统是完好的。尹欢欢对以上证据质证认为：一、第一份的《证明》是说明2014年4月6日修复完成，这个是在二审期间的，在二审阶段坤晨公司对这个情况并没有提供，不属于新证据。在整个诉讼过程中，直至今天之前，坤晨公司都没有提交任何证据证明其消防设施经过更换之后是合格的。因此，不认可其真实性、合法性、关联性。二、建邺区消防大队2015年12月4日的情况说明，从中可以看出坤晨公司确实存在5个消防安全问题，直到2015年9月再次进行消防检查，菜场内部装修工程的消防备案才合格，但与本案承租范围没有关联性。三、对4个承租人的《证明》，也提到存在消防主机故障和隐患，消防运行是否正常不是承租人能够证明的问题，只要消防设施不合格就存在安全隐患，而且承租户与坤晨公司存在利害关系，这份证明也没有证明效力。应尹欢欢的申请，本院向南京市公安消防局调查核实尹欢欢提供的宁公消审〔2013〕第0179号《建设工程消防设计审核意见书》和宁公消验〔2013〕第0230号《建设工程消防验收意见书》复印件的真实性。经调查：该复印件的确复印自该局档案卷宗中的原件，真实性可以确定。坤晨公司又主张该两份证据不是新证据，不应采信，但其也认可在建邺法院（2013）建民初字第1014号一案中即已出现过。再审另查明：月安商贸楼由南京河西房地产综合开发公司开发建设，竣工后于2006年12月份经消防验收合格。2009年8月28日，坤晨公司与南京河西房地产综合开发公司签订《月安花园商贸楼商业房屋租赁合同》，承租该商贸楼，共三层7569.03平方米，租期为12年。2010年8月23日，坤晨公司向建邺区消防大队申请同意其先行成立公司，“待进行物业整体装修改造，装修改造前施工图向贵大队报送，装修竣工后请贵大队进行消防复查。”2012年10月份，江苏维特尔消防工程有限公司与尹欢欢签订改造协议，承接其KTV会所装修消防工程。2013年5月9日，KTV会所装修工程的消防设计通过审核。2013年8月8日，KTV会所装修的消防工程验收合格，要求开业前申报消防检查。双方当事人于2015年2月14日签收二审判决书。2015年12月1日，南京市建邺区人民法院作出（2015）建执字第367号执行裁定书，载明：本案一审判决生效后，坤晨公司于2015年3月5日向其申请执行。该院于2015年5月28日清空租赁房屋，交还与坤晨公司；此外，该院执行了尹欢欢名下的银行存款3044994.28元，在发放给坤晨公司2640504.28元后，因本院做出了(2015)苏审三民申字第914号民事裁定书，提审本案，故该院终结执行。待再审结束后，坤晨公司可以申请该院恢复执行。经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：一、坤晨公司是否享有合同解除权？原审认定合同自2014年1月17日解除是否正确？二、尹欢欢应否支付坤晨公司2013年10月10日至2014年1月17日的租金406140元及逾期付款违约金、至2014年3月10日的物业费39320元及逾期付款的违约金、至2014年2月28日的水电费98440元及逾期付款的违约金（违约金均按照银行同期贷款利率1.3倍的标准，其中房屋租金自2014年1月17日起、物业费自2014年3月11日起、水电费自2014年3月1日起，均计算至判决确定的给付之日止）？自《租赁合同》解除之日起至实际搬出房屋之日的房屋占用费用（自2014年1月18日起至4月9日止的占用费为333034.8元；自2014年4月10日起至实际交还房屋之日止的占用费，按每年租金在前一年租金的基础上逐年上调5%的标准，根据占用房屋的实际天数计算）？本院再审认为：月安商贸楼由南京河西房地产综合开发公司开发建设，竣工后于2006年12月份经消防验收合格。坤晨公司将月安商贸楼二楼的部分房屋出租给了尹欢欢，双方签订了《租赁合同》，双方均应按照《租赁合同》的约定切实履行自己的义务。在坤晨公司同意尹欢欢将其承租的部分房屋改造成自助式KTV并同意提供二楼CAD平面图电子版后，即应因其同意、准许承租人变更其经营业态而确保出租房屋的附属消防设施适于经营自助式KTV（实为双方对《租赁合同》约定的租赁房屋用途的变更，自此以后，承租人租赁的房屋部分用于经营自助式KTV，故出租人自此以后即应承担该义务）。也就是，出租人消防设施的保障义务随之改变。2013年8月8日，KTV会所装修的消防工程验收合格。尹欢欢向建邺区消防大队申请开业前的消防安全检查，2013年10月15日，建邺区消防大队作出了《不同意投入使用、营业决定书》，认为KTV场所存在火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行问题，不同意投入使用、营业。因此，KTV会所因为月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行而不能投入使用、营业，尹欢欢可以拒绝支付该会所部分的房屋租金、物业费和水电费，坤晨公司不能以尹欢欢未付该部分房屋的租金为由解除该部分房屋的租赁关系。但是，就其他非会所部分的租赁房屋所对应的房屋租金，尹欢欢没有理由不予支付，其拖延支付超过15天的，坤晨公司有权解除该部分房屋的租赁关系。随后，尹欢欢将该不同意使用决定书复印件送达给坤晨公司。坤晨公司在收到该决定书复印件之后，于2013年11月4日委托了恒天伟公司对月安商贸楼火灾自动报警系统进行改造，并更换火灾报警控制器1台，双方均确认坤晨公司更换了火灾报警控制器。但坤晨公司并没有采取适当且有效的方式将告知尹欢欢火灾报警控制器已更换并要求其尽快将会所消防系统与消防主机连接的函件送达给尹欢欢，而是采用在其经营场所门口张贴函件的方式，致使尹欢欢未能及时获知火灾报警控制器已更换的情况，从而未能及时地进行消防连接，并在2013年12月27日起诉请求判决坤晨公司修复月安商贸楼的火灾报警控制器。2014年春节前，在消防机关、社区街道共同协调下，尹欢欢得知火灾报警控制器已更换。2014年2月16日，尹欢欢自行进行了消防连接，尹欢欢声称火灾自动报警联动控制系统依然存在故障，无法使用，但未将故障情况反馈给坤晨公司，未再与坤晨公司进行沟通，未再与坤晨公司协调进行消防连接、调试，从而使其KTV会所能够开业经营，使双方的《租赁合同》能够履行下去。综上所述，双方的《租赁合同》出现履行障碍，引发双方纠纷，并最终被解除，起初是因为坤晨公司月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统存在故障，导致KTV会所开业前的消防安全检查未能通过，被禁止开业、经营；其后又因为坤晨公司在收到不同意使用决定书复印件后，虽对月安商贸楼火灾自动报警系统进行了更换、改造，但没有采取正确的通知方式；最后又因为尹欢欢在进行消防连接未果后，未再向坤晨公司反馈，与之沟通继续进行系统改造，并协调进行消防连接。因此，双方对此均有责任。比较而言，坤晨公司的责任略大于尹欢欢，本院酌定双方的责任比例为55%：45%。对于KTV会所对应的房屋租金、物业费和水电费，尹欢欢可以拒绝支付55%。关于KTV会所的建筑面积，根据2012年12月30日的《工程竣工验收合格报告书》、2014年4月2日南京威盾电气检测有限公司出具的编号为WJ14-0136（X）《建筑工程消防设施检测检测报告》的记载，应为1100平方米。KTV会所占尹欢欢承租房屋的面积比（从而租金、费用比）是：1100平方米÷1934平方米=56.88%；根据上述的责任比例，尹欢欢可以拒绝支付的房屋租金、物业费和水电费的比利是：56.88%×55%=31.28%。因此，尹欢欢还应该支付整个房屋租金、占用费、物业费、水电费及逾期付款违约金的68.72%。其中违约金计算至原二审判决生效后第10日，房屋占用费计算至2015年5月28日清空租赁房屋之日。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2221号民事判决；二、撤销南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第52号民事判决第二、三、五、七项；三、尹欢欢在本判决生效之日起十日内支付南京坤晨商业管理有限公司2013年10月10日至2014年1月17日的房屋租金406140元与逾期付款违约金之和的68.72%（违约金自2014年1月17日起按照银行同期贷款利率1.3倍的标准计算至2015年2月24日止）；四、尹欢欢在本判决生效之日起十日内支付南京坤晨商业管理有限公司截止2014年3月10日的物业费39320元、截止2014年2月28日的水电费98440元与逾期付款违约金三者之和的68.72%（物业费的违约金自2014年3月11日起、水电费的违约金自2014年3月1日起，均按照银行同期贷款利率1.3倍的标准计算至2015年2月24日止）；五、尹欢欢在本判决生效之日起十日内支付南京坤晨商业管理有限公司2014年1月18日至2014年4月9日的房屋占用费333034.8元与2014年4月10日至实际交还房屋之日的房屋占用费之和的68.72%（该期间的房屋占用费按每年租金在前一年租金的基础上逐年上调5%的标准，根据占用房屋的实际天数计算至2015年5月28日止）；六、维持南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第52号民事判决第一、四、六项；七、驳回南京坤晨商业管理有限公司其他诉讼请求。上述第三、四、五项判决所确定的尹欢欢的给付义务，南京市建邺区人民法院已发放给了南京坤晨商业管理有限公司2640504.28元。一审案件受理费、保全费合计9933元，由南京坤晨商业管理有限公司负担5463元、尹欢欢负担4470元。二审案件受理费9866元，由尹欢欢负担4440元、南京坤晨商业管理有限公司负担5426元。本判决为终审判决。审 判 长  王 蔚审 判 员  邰虓颖代理审判员  马绍恒二〇一六年十一月二十八日书 记 员  张敏慧