四川省叙永县人民法院民 事 判 决 书(2015)叙民初字第346号原告:李远明，男，生于1972年7月12日，汉族，四川省叙永县人，住叙永县.委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，四川晏州律师事务所律师。被告：朱孝富，男，生于1963年8月28日，汉族，泸州市纳溪区人，住泸州市纳溪区.委托诉讼代理人：廖正非，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。第三人：蒲祥会，女，生于1975年6月14日，汉族，四川省叙永县人，住叙永县.原告李远明诉被告朱孝富商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2015年4月，本院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对涉案房屋主体结构施工质量进行鉴定。2015年7月30日，本案因案情复杂，转入普通程序进行审理，并追加蒲祥会作为第三人参加诉讼。2016年8月，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心就原告李远明的房屋施工质量是否满足设计和施工要求出具鉴定报告，本案恢复审理。2016年10月26日，本案公开开庭审理，各诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李远明提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2011年3月2日签订的购房合同；2、被告退还原告购房款185000元，并按相同地段房价2200元/㎡赔偿原告损失90720元；3、被告赔偿原告装修损失70000元；4、被告赔偿原告安装天然气损失3950元；5、被告赔偿房屋评估费1940元。事实与理由：2011年3月2日，原告李远明与被告签订了《购房合同》，合同约定：原告李远明购买被告位于江门住房一套，面积为126㎡，总价款为184800元；被告于2011年12月31日前将房屋交付给原告，并于2013年6月30日前将房权证和国土使用证办付给原告，如房屋产生质量问题，全部由被告负责并承担违约责任。合同签订后至今，原告已支付被告购房款185000元，但被告至今未按照合同约定为原告办理产权证书，并且被告交付给原告的房屋经叙永县建设工程质量安全监督站检查，该房屋质量存在重大问题，属不安全房屋。被告至今未将房屋交付给原告，且不能实现原告的购房目的，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告朱孝富辩称：原告与被告签订购房合同属实，原告李远明支付了185000元的房款，但原告主张被告未交付房屋不是事实，被告已向原告交付了房屋，并按照约定为原告办理了两证；房屋质量问题是可以通过整改修复的，尚未达到法定解除合同的条件，合同应继续履行；原告主张解除合同已过时效，解除权消灭；原、被告之间签订的是普通房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同纠纷的司法解释。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱孝富自2010年起，在江门以私人建房的名义修建有数百套商住房屋用于公开销售。2011年3月2日，原告李远明与被告朱孝富签订了《购房合同》，合同载明：甲方（朱孝富）在叙永县修建私建房工程一幢，根据市场建设的需要，甲方将该工程部分房屋进行销售，乙方（李远明）自愿购买，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就售房、购房达成如下协议。合同约定：1、购房人购买房屋建设中的商住楼，方案图中编号158-171,1单元1-4-1号房，该房的用途为住宅，属砖混结构，屋高为3m,该房建筑面积约126㎡，公共部分与公共房屋分摊面积由房监所审计为准；2、总价款及付款方式，计算方式以总面积乘以每平方米单价，其中住房单价为每平米1480.00元，住房底层总金额约184800元。付款方式：甲、乙双方合同签订时，乙方付甲方购房定金10万元，二楼完工付款总金额60%，在工程竣工交钥匙时，乙方即付售房价总金额的25%，余额的15%甲方完善手续后乙方一次付清；3、房屋交付时间，甲方于2011年12月31日前交付房屋给乙方，同时在2012年3月30日前将房权证和国土使用证办理完毕并交给乙方。同日，原告向被告支付了购房款130000元，2012年2月1日，原告向被告支付了购房款35000元，2012年10月1日，原告向被告支付购房款20000元。2012年8月1日，被告朱孝富为原告李远明、共有人蒲祥会办理了房权证和国有土地使用权证。2012年9月，被告朱孝富向原告交付了房屋钥匙。2012年农历9月，原告李远明发现房屋存在质量问题，要求被告及时维修，被告朱孝富安排一名泥水工维修后，在2012年农历年底，原告李远明着手装修房屋，在房屋装修过程中，原告发现构造柱存在孔洞等质量问题，随后双方发生纠纷。2012年12月4日，叙永县建设工程质量安全监督站就原告李远明所购房屋的质量安全出具检查意见，载明：“江门新区朱孝富私建房综合楼一单元1-4-1号房存在以下质量问题，1、挑阳台临楼梯间侧栏板与房屋后纵横连接处出现竖向不规则缝，缝长约0.8米，缝宽1-3mm。2、客厅与饭厅之间楼面梁一端支承构造柱疏松、中空且强度极低，另一端支承构造柱底部砼也存在疏松情况，强度也低；且经现场检查，该套房屋裸露出构造柱底部砼也存在疏松情况，强度均较低。3、内墙砂浆抹灰存在局部落灰现象，即局部存在抹灰质量问题。”，该检查意见勘察鉴定结论为：按照《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99,该房屋现状属B级，建设施工方应对房屋进行必要的维修加固处理，尤其是构造柱应由有资质的检测单位进行强度检测及完整性检测，根据检测结果由有资质施工单位进行加固处理，必要时应委托设计单位出具加固方案。2014年1月23日，叙永县建设工程质量安全监督站出具关于对朱孝富联建房质量安全的检查处理意见，载明：“反映人宋强、李远明、刘大纲、陈晓兵分别购买了位于江门由朱孝富组织建设的137-148、149-157、158-171号联建房。接受房屋后，业主陆续发现现浇混凝土构件局部存在开裂、漏筋等质量问题。房屋存在的主要问题有：（一）局部现浇钢筋混凝土构造柱混凝土不密室实；（二）、现浇钢筋混凝土楼板局部开裂；（三）、现浇钢筋混凝土底部漏筋；（四）、有个别楼面当人走动时有振动现象；（五）、由于业主反映房屋出现质量问题，朱孝富委托叙永县居安建设工程质量检测有限公司分别对部分楼板厚度、楼板混凝土强度、构造柱混凝土强度进行实体检测，均为不合格。”2014年3月，原告向被告朱孝富提出退房。2016年6月26日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心就原告李远明所购房屋的施工质量作出鉴定报告，结论为：158-171号楼一单元1-4-1号房屋（李远明房屋），（1）该房屋个别构造柱存在空洞现象；个别构造柱局部存在空洞、蜂窝现象；个别现浇板板底存在钢筋外漏、锈蚀的现象，不满足规范要求。（2）该房屋粱、柱的箍筋布置不满足设计要求。（3)该房屋混凝土构件的混凝土抗压强度不满足设计要求。（4）该房屋的砂浆抗压强度不满足设计要求。（5）该房屋墙体砖的抗压强度满足设计要求。该鉴定系西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对原告李远明及宋强、刘大纲诉被告朱孝富三案共同作出，被告朱孝富共计垫付鉴定费60000元。2016年9月8日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心向本院复函，载明：“我中心收到的《四川省叙永县人民法院司法评估委托书》（（2015）叙永叙永民委鉴字第24-2号），该委托书中委托鉴定评估内容为“对原告宋强、刘大纲、李远明所购房屋主体结构质量是否满足设计及规范要求进行鉴定”。我中心鉴定报告正文及结论中阐明了上述房屋的部分项目不满足设计及规范要求，即为上述房屋的主体结构施工质量不满足设计及规范要求，上述房屋主体结构施工不合格。”本院认为：原、被告签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，且行政机关已为被告出售的房屋颁发了房权证和国土使用证，故该合同合法有效，受法律保护。关于本案案由的问题。本案中，被告朱孝富在叙永县的国有土地上建设数百套房屋用于向社会公开预售，属于房地产开发行为；被告出售房屋时尚未取得产权证书，双方签订的《购房合同》属商品房预售合同，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。关于原告是否享有解除权的问题。本案原告李远明所购买的房屋经司法鉴定为主体结构施工不合格，其中该房屋个别构造柱局部存在空洞现象，个别构造柱局部存在空洞、蜂窝现象，个别现浇板板底存在钢筋外漏、锈蚀的现象，粱、柱的箍筋布置不满足设计要求，混凝土构件的混凝土抗压强度不满足设计要求，砂浆抗压强度不满足设计要求，足以说明原告所购房屋主体结构质量不合格，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原告享有解除权。关于本案《购房合同》是否应当解除的问题。被告抗辩称已过除斥期间，解除权已消灭；对此，本院认为，解除权除斥期间应从原告知道或者应当知道其享有解除权时起算，本案中，在西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出鉴定报告之前，已有证据不足以证明原告所购房屋主体结构质量不合格，原告并不能确定其是否享有解除权，解除权的除斥期间应从原告知晓鉴定结论之日起算，故除斥期间尚未经过，解除权并未消灭，故本院对原告提出的解除合同的请求依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此主张返还购房款185000元，符合法律规定，应予支持，原告及第三人蒲祥会在收到返还的购房款后，应向被告返还房屋，并协助被告办理房屋产权变更手续。关于原告主张的损失问题。原告以被告违约为由要求被告赔偿损失，鉴于原告所出示的由兴文县矗立房地产评估有限公司作出的房地产估价报告系原告个人委托产生，其评估程序不符合法律规定，该评估报告不属于司法鉴定意见，不足以证明原告主张的损失，本院对原告主张评估费不予支持。同时，被告违反法律规定和合同约定向原告交付了不合格的房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任以弥补原告的损失，结合本案实际，本院确定由被告从收到购房款之日起，以实际收取的购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的利率支付原告利息至返还全部房款之日止。原告分三次支付了购房款，损失具体为：第一笔损失以130000元为基数，从2011年3月2日起算；第二笔损失以35000元为基数，从2012年2月1日起算；第三笔损失以20000元为基数，从2012年10月1日起算。关于原告主张的安装天然气损失问题，鉴于原告未举证证明，本院不予支持。关于原告主张的装修费损失以及评估费问题，如上所述，原告自行委托产生的评估报告因其评估程序不符合法律规定，本院不予采纳，此外原告无其他证据可以证明其装修损失，故本院对原告的此项主张不予支持，原告可就其装修费损失另案起诉。综上所述，原、被告签订的《购房合同》应当解除，被告应返还原告购房款并赔偿损失，原告及第三人在收到购房款后应向被告返还房屋，并协助办理产权变更手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告李远明与被告朱孝富于2011年3月2日签订的《购房合同》；二、被告朱孝富在本判决生效之日起十日内返还原告李远明购房款185000元；三、原告李远明、第三人蒲祥会在收到被告朱孝富返还的购房款185000元后十日内协助被告朱孝富将原告所购的158-171号楼中1单元1-4-1号房屋产权变更登记在被告朱孝富名下；四、被告朱孝富在本判决生效之日起十日内支付原告李远明利息（利息共有三笔，每笔按中国人民银行规定的同期同类贷款的利率，计算至被告还清原告所付房款之日止，第一笔利息以130000元为基数，从2011年3月2日起算；第二笔利息以35000元为基数，从2012年2月1日起算；第三笔利息以20000元为基数，从2012年10月1日起算）；五、驳回原告李远明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6574元和鉴定费由被告朱孝富负担（原告已垫付案件受理费6574元，被告在给付上款时一并向原告支付此款）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。审 判 长  麻鹏国审 判 员  吴少均人民陪审员  巫应贵二〇一六年十一月十四日书 记 员  刘 勇