广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12957号上诉人（原审被告）：洪仁宏，住广东省潮安县。上诉人（原审被告）：李传如，住广州市海珠区。两上诉人的共同委托代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市兰花物业管理有限公司，住广州市海珠区。法定代表人：柏伟，职务：董事长。委托代理人：邹景盛，广东珠江律师事务所律师。上诉人洪仁宏、李传如因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司（以下简称兰花公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初239号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。洪仁宏、李传如上诉请求：1.撤销原审判决,改判驳回兰花公司的诉讼请求；2.判决兰花公司���担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由:1.兰花公司一直未提供该小区物业的收费许可证，其收费却未能达到相应的物业服务，故洪仁宏、李传如有权拒交物业服务费。2.兰花公司并没有书面通知洪仁宏、李传如缴纳物业服务费，双方之间一直因收费许可证和物业服务的质量及内容存在争议，洪仁宏、李传如未交物业费并不是故意违约。3.本案兰花公司的起诉请求已经超过诉讼时效。兰花公司辩称，同意一审判决，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。不同意洪仁宏、李传如的上诉请求、事实和理由。1.兰花公司一审已提交资质和收费的相应依据，兰花公司有权收取物业服务费。2.洪仁宏、李传如一审已确认收到兰花公司寄出的催款函，其一审没有提出诉讼时效的问题，直至二审才提出，没有法律依据。兰花公司向一审法院起诉请求��1.判令洪仁宏、李传如向兰花公司支付所欠缴的广州市海珠区英豪一街47号501房的物业管理费（7284.9元）、路灯分摊（13.8元）、加装电梯井道防护分摊（30元）、更换水泵分摊（211元）、更换电梯监控分摊（43元）、更换防盗门分摊（70元）及滞纳金（暂计至2015年10月13日，管理费滞纳金14448.96元、路灯分摊滞纳金27.85元）人民币共计22201.21元；2.本案诉讼费由洪仁宏、李传如承担；3.以上责任洪仁宏、李传如承担连带责任。一审法院认定事实：洪仁宏、李传如为广州市海珠区东晓南路英豪一街47号501房（该房建筑面积为119.4306平方米）的共有（所有权人）。2002年12月24日，兰花公司（甲方）与洪仁宏、李传如（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定兰花公司为英豪花园住宅小区之物业管理经理人，服务管理期限自2002年9月30日起至2004年9月31日止；高���住宅物业管理服务收费每月每平方米1.3元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和物业维修基金的，应从逾期之日起每日按应缴款的千分之三交纳滞纳金；等。2013年9月3日，兰花公司与广州蓝粤房地产开发有限公司（以下简称蓝粤公司）签订《前期物业服务合同》，约定蓝粤公司委托兰花公司对英豪花园实行物业管理，管理期限自2013年9月18日起至2016年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，兰花公司保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向兰花公司支付违约金；等。���花公司为证明其主张，还提交了以下证据：1.欠费滞纳金计算表；2.开票日期为2011年12月1日洪仁宏、李传如缴纳最后一期物业费发票，记载的是11-12月管理费310.50元，9-10月路灯分摊0.60元，等；3.催款通知单；4.其他业主缴费的发票；5.通知，证明兰花公司通知缴纳水泵分摊、管理费、路灯分摊及电梯监控分摊；6.英豪花园三、四期管理费收费标准调整业主咨询回函统计及、公示回函统计的照片；7.电梯监控视频线发票、供水设备发票。洪仁宏、李传如的质证意见：证据1没有收到过，对里面的费用明细有异议；证据2真实性没有异议；证据3没有收到；证据4不清楚；证据5不清楚；证据6-7有异议，兰花公司在上次庭审没有提出要补交证据，隔了这么久才补交证据6、7，对于证据6、7不予认可，与洪仁宏、李传如无关，兰花公司升物业费的价格没有得到洪仁宏、李传如同意，���予认可，兰花公司的修理行为洪仁宏、李传如不予认可，不知道兰花公司请的什么维修队伍。洪仁宏、李传如为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1.反应兰花公司不尽责、失责、管理不善的照片（2016年2月1日在涉案小区用手机拍摄的）；2.停车费收款收据，证明兰花公司把业主原使用的车位卖于他人使用，侵犯业主优先权。兰花公司的质证意见：证据1的真实性、合法性没有异议，关联性兰花公司认为物业管理当中有些物件肯定会有损坏的，但是业主报修的话兰花公司也会去修理的，所以证据1不能证明兰花公司管理不当；证据2的真实性、合法性予以确认，关联性兰花公司认为停车费与物业管理没有关系。一审诉讼中，双方确认小区没有成立业主委员会。兰花公司表示物业管理费的缴费模式是两个月缴纳一次，上个月和当月的费用在当月月底之前缴纳，滞纳金从逾期之日即下个月的1日开始计算至实际支付之日止，每日按千分之三计算，本案中洪仁宏、李传如管理费的欠费期间为2012年1月至2015年10月，其中2015年7月之前的管理费按1.3元/平方米计算，之后的按1.6元/平方米计算，路灯分摊的欠费期间与管理费相同。洪仁宏、李传如确认管理费是两个月收一次，其以前都是第二个月的月初缴纳的。兰花公司表示小区的路灯费是由其公司预交后再由业主分摊，但其没有发票予以证实。一审法院认为：兰花公司与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托兰花公司对英豪花园小区进行物业管理。兰花公司接受委托，对英豪花园进行了管理，洪仁宏、李传如所有的房屋，属于兰花公司物业管理的范围内。因此，兰花公司与洪仁宏、李传如形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，洪仁宏、李传如接受了兰花公司的物业管理服务，应当支付相应的对价给兰花公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故洪仁宏、李传如抗辩兰花公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对其没有约束力的意见一审法院不予采纳。上述《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向兰花公司支付违约金；等。兰花公司表示物业管理费的缴费模式是两个月缴纳一次，上个月和当月的费用在当月月底之前缴纳，符合一般的缴费模式，洪仁宏、李传如也表示物业费两个月交一次，一审法院予以认定。兰花��司要求洪仁宏、李传如支付从2012年1月至2015年10月期间的物业管理费及滞纳金（其中2012年1月至2015年6月的管理费按1.3元每月每平方米计算，2015年7月起按1.6元每月每平方米计算，滞纳金从2012年3月1日起计至洪仁宏、李传如实际付清物业管理费之日止，每日按应缴金额的3‰的标准计算）合法合理，一审法院予以支持，但滞纳金以洪仁宏、李传如欠付的管理费为限。因车位的问题与本案亦不是一个法律关系，故洪仁宏、李传如因车位的问题拒交涉案房屋的管理费无理，一审法院对于洪仁宏、李传如的该抗辩不予采纳。至于兰花公司补交证据6、7英豪花园三、四期管理费收费标准调整业主咨询回函统计及公示回函统计的照片和电梯监控视频线发票、供水设备发票，洪仁宏、李传如认为兰花公司逾期提交证据，且洪仁宏、李传如认为上述证据与洪仁宏、李传如无��，兰花公司提升物业费也没有得到洪仁宏、李传如的同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，当事人因故意或重大过失逾期提供的证据，与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。上述证据与本案基本事实有关，故一审法院予以采纳。对于兰花公司主张洪仁宏、李传如欠付的更换水泵分摊（211元）、更换电梯监控分摊（43元）有兰花公司提供的电梯监控视频线发票、供水设备发票等为依据，一审法院予以合理采信，故一审法院对于兰花公司要求洪仁宏、李传如支付水泵分摊211元及更换电梯监控分摊43元予以支持。洪仁宏、李传如主张兰花公司提升物业费没有得到其同意故不予认可，但洪仁宏、李传如没有证据证实兰花公司提升物业费的行为无效，故对于洪仁宏、李传如的该意见一审法院不予采纳。对兰花公司主张的路灯分摊13.8元，兰花公司表示路灯分摊均是由兰花公司垫付再向洪仁宏、李传如收取，但兰花公司未能举证证明其已垫付了上述费用，故兰花公司要求洪仁宏、李传如支付路灯分摊及路灯分摊滞纳金的诉讼请求，一审法院予以驳回。兰花公司要求洪仁宏、李传如支付加装电梯井道防护分摊30元及更换防盗门分摊70元，兰花公司未能提供证据予以证实其垫付了上述费用，故一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条、第一百三十五条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理〈物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，于2016年6月30日作出如下判决：一、洪仁宏、李传如在判决生效之日起十日内，向兰花公司支付从2012年1月至2015年10月的物业管理费（其中2012年1月至2015年6月期间每月按1.3元/m2×119.4306m2计算，2015年7月至2015年10月期间每月按1.6元/m2×119.4306m2计算，总额以兰花公司主张的7284.9元为限）；二、洪仁宏、李传如在判决生效之日起十日内，向兰花公司支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的滞纳金（两个月为一期，以上月和当月的管理费为本金，从下月1日开始计算，即从2012年3月1日起计至洪仁宏、李传如实际付清物业管理费之日止，每日按应缴金额的3‰的标准计算；每期滞纳金不超过本金，滞纳金总额以洪仁宏、李传如欠付的物业管理费为限）。三、洪仁宏、李传如在判决生效之日起十日内，向兰花公司支付更换水泵分摊费211元、更换电梯监控分摊43元；四、驳回兰花公司的其他诉讼请求。一审案件受理费355元，由兰花公司负担3元，洪仁宏、李传如共同负担352元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《物业管理服务合同》第四条至第十四条约定兰花公司管理服务事项包括房屋建筑共用部位、公共设施、市政共用设施和附属建筑物、构筑物等的维修、养护和管理、公共环境卫生、公共秩序、组织开展社区文化娱乐活动等十一项。《前期物业服务合同》第二条约定兰花公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等八项。二审中，洪仁宏、李传如向本院提交广州市海珠区公证处出具的四份公证书【编号分别是：（2016）粤广海珠第17758号、17759号、17760号、17760号】，并表示：上述公证书均为案涉小区内的服务部位，其中:1.编号第17758号公证书拟证明地下消防通道处于堵塞封闭状态，并且放置了杂物，安排了人员住宿，兰花公司违反双方合同第15条第11项。2.编号第17759号公证书拟证明消防通道以及地下室的电线电缆等设备的杂乱和乱搭乱建。3.编号第17760号公证书拟证明小区内的绿化和围栏长期缺乏修缮，已经破烂。原小区的公共设施活动中心已被兰花公司改建成了棋牌室和桑拿室。4.编号第17761号公证书拟证明涉案房屋天顶的水池上的垃圾和污秽，以及对天台的擅自搭建。兰花公司发表质证意见如下：洪仁宏、李传如未在一审提交上述证据，现二审才提交，已超过举证期限。确认上述公证书的真实性、合法性，但公证书的内容所显示涉案小区现状，我方无法确认。上述证据显示的也只是当天的状态，而不是涉案小区持续的现状。该公证书亦无法证明照片中所显示的状态是兰花公���造成的。二审中，洪仁宏、李传如与兰花公司均确认洪仁宏、李传如实际欠付原审判决第一项中争议期间的物业管理费。二审中,洪仁宏、李传如表示：1.同意原审判决第三、四项，不同意原审判决第一、二项；2.其在一审没有提出争议期间物业管理费的诉讼时效抗辩；3.其主张兰花公司没有履行物业服务合同约定的义务的依据是其二审提供的公证书照片。本院认为，本案二审争议焦点为:洪仁宏、李传如拒交物业管理费的理由是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，根据案件查明事实，兰花公司接受建设单位的委托对案涉小区提供了服务，洪仁宏、李传如作为小区业主也接受了兰花公司的服务，因此，洪仁宏、李传如理应按合同约定向兰花公司支付物业管理服务的对价。现洪仁宏、李传如上诉提出小区服务存有瑕疵，故其有权不交纳争议期间的物业管理费。对此，由于物业管理是一项长期进行、且包含多项服务内容综合性的动态服务，因此，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时、即其长时间没有提供合同约定的大部分物业服务项目或提供的物业服务质量很差时，业主才有权抗辩拒绝缴纳物业管理费。诉讼中，洪仁宏、李传如提交的公证书等证据均不足以证明兰花公司在提供服务时存在重大瑕疵，故洪仁宏、李传如上诉提出拒交物业管理费的理由不能成立，本院不予采信。原审法院判令洪仁宏、李传如向兰花公司按合同约定的标准支付争议期间的物业管理费及相应滞纳金���处理正确，本院予以维持。至于洪仁宏、李传如提出的诉讼时效抗辩问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因洪仁宏、李传如一审未提出诉讼时效抗辩，其二审也未提供新的证据证明兰花公司的诉讼请求已过诉讼时效，故本院对该上诉主张，不予支持。因洪仁宏、李传如对原审判决第三、四项无异议，上述判项应予维持。综上所述，洪仁宏、李传如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回��诉，维持原判。二审案件受理费171元，由上诉人洪仁宏、李传如负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十一月十四日书记员 邹文芳