江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2280号上诉人(原审被告)：永安财产保险股份有限公司常州中心支公司，住所地常州市御龙苑1幢。主要负责人：吕国星，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛小琴，该公司员工。被上诉人（原审原告）:江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路500号。主要负责人：蒋敏，该行行长。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。上诉人永安财产保险股份有限公司常州中心支公司（以下简称保险公司）因与被上诉人江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2015)天民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保险公司上诉请求：装修修复价格应当扣除5年折旧，请求二审法院查明事实后依法改判，或者发回重审。事实和理由：本案审理期间，经上诉人申请对房屋装修损失即重置价格扣除折旧申请评估，一审法院摇号委托常州信达房地产评估造价咨询有限公司（以下简称信达公司）评估，委托事项“需要对涉案的本市延陵中路双塔步行街6号房屋装修破坏重置和折旧的价值进行评估”。一审法院司法鉴定室组织双方摇号选中信达公司作为本案评估人时，上诉人向鉴定室表示该评估人是从事房地产造价咨询的，是否能从事折旧价值评估，鉴定室表示如果该评估人不能从事折旧价值评估，鉴定室可以给出折旧价值意见，并且鉴定室也认为应当扣减折旧价值。本案评估的金额是装修重置价格，并没有对委托的折旧部分进行评估。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十三条规定：“房屋租赁合同解除或者租赁期限届满，承租人或者次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。”该条规定可以为本案适用，重置价扣除折旧是确定装修剩余价值的合理方式。本案房屋受损装修是使用了5年的办公职场装修，在交房时实际上已经破败了，要求按照全新重置价给予赔偿，不符合公平原则。与本案同时发生争议的御龙苑1幢房屋，也因同样原因装修受损，该案由常州仲裁委员会仲裁，该争议房屋交付被上诉人后改造成食堂，事实上被上诉人并未利用任何原有装修。日常生活中原有职场装修不可能被新的使用人利用，特别是被上诉人这样的银行。因此本案还应当考虑客观实际和公平。一审法院直接根据重置评估金额判决，事实不清，法律适用错误。江苏银行辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。上诉人对所承租的房屋进行的损害是彻底性的，使房屋已经丧失了正常的使用功能，如需恢复的话，应当按照重置的价格来进行赔偿，而不应按折旧后的价格来计算赔偿数额。江苏银行向一审法院起诉请求：1.保险公司赔偿江苏银行装修等损失193995元、评估费1500元；2、保险公司赔偿江苏银行租金损失16383.55元（该损失自2015年5月8日起暂计算至2015年5月31日，并要求保险公司按租赁合同约定的租金标准支付至实际付清上述第一项赔偿款之日止）；3、本案的诉讼费用由保险公司承担。庭审过程中，由于双方于2016年2月2日完成房屋交接，江苏银行变更第二项诉讼请求为要求保险公司支付自2015年5月8日起至2016年2月2日止的租金损失。一审法院认定事实：中天钢铁集团有限公司是常州市延陵中路双塔步行街6、8、10、12、14号房屋的所有权人。常州市商业银行受中天钢铁集团有限公司委托，对包括上述房屋在内的9套房屋进行出租，签订出租合同并收取租金，托管时间自2006年12月5日起至2026年12月4日止。2006年12月31日，中国银行业监督管理委员会江苏监管局印发《关于江苏银行股份有限公司开业的批复》，明确常州市商业银行债权债务由江苏银行承继。2009年5月8日，江苏银行（作为甲方、出租方）与保险公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》1）一份，约定江苏银行将位于常州市双塔步行街8、10、12、14号房屋出租给保险公司使用，租期自2009年5月8日起至2015年5月7日止，年租金16.5万元，从第3年起每年提增5%。根据该约定，上述房屋2014年5月8日起至2015年5月7日止期间的租金应为200558.53元。2009年12月23日，江苏银行（作为甲方、出租方）与保险公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》2）一份，约定江苏银行将位于常州市延陵中路双塔步行街6号房屋出租给保险公司使用，租期自2010年1月1日起至2015年5月7日止，2010年1月1日至2010年5月7日租金为25000元，2010年5月8日至2011年5月7日租金为58000元，2011年5月8日至2012年5月7日租金为59000元，2012年5月8日至2013年5月7日租金为60000元，2013年5月8日至2014年5月7日租金为61000元，2014年5月8日至2015年5月7日租金为62000元。《合同》1、《合同》2均约定：“租赁期满后，乙方对房屋的装潢归甲方所有，甲方无须作任何补偿”。合同签订后，江苏银行按约向保险公司交付了涉案房屋。保险公司对涉案房屋进行装修并使用。2015年两合同约定的租赁期限即将届满时，保险公司搬出涉案房屋。江苏银行在发现涉案房屋有所损坏后，于2015年5月8日向保险公司邮寄《修复通知》一封，载明：“你公司在履行与我江苏银行股份有限公司常州分行的租赁合同时，在期满搬离时，没有按照合同执行妥善移交，而是损坏了大量的门窗、灯座、电线线路及器具等，造成了巨大的经济损失，你公司应当承担全额的赔偿责任。限你公司在3天内修复上述事项，逾期我行将另行委托第三人修复，所有费用均有你公司承担。”该邮件封面邮寄详情单备注处注明“修复通知”。该邮件在保险公司拒收后退回江苏银行处。2015年5月11日，保险公司向江苏银行发出通知，要求对方配合办理房屋交接手续。江苏银行在庭审中认可收到这一通知。2015年5月13日，江苏银行员工报警称，因保险公司违反租赁合同，租期届满后搬离时，将涉案房屋内装修全部破坏，且一直不肯对该问题予以解决，故要求警方帮助协调解决。江苏银行委托常州元辰价格评估事务所有限公司对涉案房屋装修损失进行价格评估，该公司于2015年5月14日进行现场勘查后作出价格评估，认定为19.4万元。江苏银行为此支付评估费用1500元。庭审中，保险公司对这一价格评估结果提出异议，并申请重新鉴定。法院委托信达公司对涉案房屋装修破坏部分修复重置价格进行鉴定，该公司工作人员于2015年12月23日前往涉案房屋现场勘查，测量完毕后由江苏银行、保险公司双方签字认可。经评估，该公司作出《工程造价鉴定书》，鉴定装修破坏部分修复重置价格为190998.42元。评估鉴定费用5000元，由保险公司垫付。对于房屋破坏原因，保险公司陈述称搬出后，保险公司允许收废品人员进入涉案房屋对废弃物品进行处理。由于未加以看管，收废旧物品的人员对涉案房屋有所破坏。一审另查明，2016年2月2日，保险公司与江苏银行完成涉案房屋钥匙的交接。一审法院认为，根据《房屋托管协议》，常州市商业银行对本案所涉房屋使用权享有处分权，其中包括有权对涉案房屋进行出租并收取租金。后江苏银行承继了常州市商业银行对于涉案房屋的上述权利。另一方面，本案所涉租赁合同，系由江苏银行作为出租方与保险公司作为承租方签订，根据合同相对性，江苏银行有权就本案所涉纠纷对保险公司提起诉讼。故对于保险公司提出的江苏银行主体不适格的答辩意见，法院不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当信守约定，全面诚信履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。江苏银行与保险公司签订的《合同》1、《合同》2系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。根据涉案合同的约定，租赁期限届满后，承租人保险公司对房屋的装潢归出租人江苏银行所有，因此，保险公司在租赁期限届满后返还房屋时，有义务将装修完好的房屋以承租期内正常使用后的自然状态返还给江苏银行。当返还的房屋遭受损失时，出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中，保险公司搬离涉案房屋后，江苏银行发现该房屋的装饰装修物（包括门窗、电线线路等）存在不同程度的损坏。对于承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物遭受的损失，出租人江苏银行有权要求保险公司予以赔偿。经双方同意评估鉴定，涉案房屋装修破坏部分修复重置价格为190998.42元，即对涉案房屋受损部分需修复回去，要花费190998.42元。因此，保险公司应该向江苏银行赔偿损失190998.42元。同时，为了确认受损部分的相关损失，江苏银行委托评估机构进行评估并无过错，且其委托评估的价格与重新评估的价格大体相当，故对于江苏银行支付的1500元评估费用，保险公司应予赔偿。对于保险公司辩称房屋破坏系由收废旧物品人员造成，其仅承担监管责任的意见，法院不予采纳。关于租金损失，首先，租赁期限届满后，保险公司并没有继续占有使用涉案房屋，其于租赁期限即将届满时已经搬离房屋，并随后要求与江苏银行办理交接手续，江苏银行因该房屋存在装修损坏而拒绝办理交接手续。租赁期限届满，返还租赁物是承租人的义务，出租人亦有义务接收房屋。如果房屋返还时存在损毁的情况，出租人有权要求承租人赔偿损失而非拒收房屋。其次，双方约定的租赁期限已经届满，保险公司并不存在违反合同约定而提前解除合同的情况，且保险公司已对房屋存在的损毁承担相应的赔偿责任。因此，江苏银行要求保险公司赔偿自2015年5月8日起至2016年2月2日止租金损失的诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。但由于保险公司的过错导致涉案房屋内部装饰装修包括电线线路、墙体等遭受破坏，该损坏部分修复回去需要花费相应的时间、工期，故法院结合保险公司的行为、修复应花费的时间等因素，酌情考虑由保险公司承担相当于一个月修复期的租金损失。判决：一、永安财产保险股份有限公司常州中心支公司自判决发生法律效力之日起十日向江苏银行股份有限公司常州分行赔偿损失190998.42元、评估费1500元；二、永安财产保险股份有限公司常州中心支公司自判决发生法律效力之日起十日向江苏银行股份有限公司常州分行支付房租损失21880元；三、驳回江苏银行股份有限公司常州分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元，由永安财产保险股份有限公司常州中心支公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案中被上诉人系因涉案租赁房屋中的装修被破坏，在上诉人未履行修复义务的情况下，要求上诉人赔偿相关费用。根据信达公司出具的《鉴定报告》，涉案租赁房屋装修损坏部分需维修、修复费用为190998.42元，也即房屋恢复原有的状态和使用功能，需要支出190998.42元。如扣除折旧，则剩余金额不足以恢复房屋原使用功能。故对该部分损失，上诉人应全额赔偿。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4479元，由上诉人保险公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢文忠代理审判员  袁海燕代理审判员  是飞烨二〇一六年十一月二十八日书 记 员  房 敏