上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3456号原告：上海恒达物业管理有限公司,住所地上海市奉贤区。法定代表人：史顺成，董事长。委托诉讼代理人：朱经汉，男，上海恒达物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：韩学友，男，上海恒达物业管理有限公司工作人员。被告：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处，住所地上海市徐汇区。负责人：郭本厚，主任。委托诉讼代理人：侯杰，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。第三人：上海华社置业有限公司,住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄灏，执行董事。委托诉讼代理人：黄占鳌,男，上海华社置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：丁言祥,男，上海华社置业有限公司工作人员。原告上海恒达物业管理有限公司与被告上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。后本案追加上海华社置业有限公司为第三人继续审理，并于2016年3月29日再次开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年11月10日再次开庭进行了审理。原告上海恒达物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱经汉、韩学友、被告上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处的委托诉讼代理人冉军超、侯杰、第三人上海华社置业有限公司的委托诉讼代理人黄占鳌、丁言祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海恒达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2006年9月至2015年9月所拖欠的物业管理费305200元。事实和理由：2006年9月，舒乐小区由上海恒达物业管理有限公司(以下简称恒达物业)实施统一物业管理，同时，恒达物业与小区业委会签订了《舒乐小区物业管理服务合同》，合同约定：恒达物业管理的范围是徐汇区老沪闵路XXX弄XXX-XXX号，上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处(以下简称凌云路街道办)所使用的舒乐小区XXX-XXX号房产(以下简称系争房屋)，位于恒达物业管理的范围内。恒达物业多次要求凌云路街道办支付所欠物业管理费，但拖延至今。故恒达物业提出上述诉请。上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处辩称，凌云路街道办没有拖欠物业管理费，其在2001年3月30日曾与上海华社置业有限公司(以下简称华社公司)对系争房屋物业管理作出约定，凌云路街道提供相关房屋使用权给华社公司，华社公司免费提供物业服务。2006年以后，恒达公司的确提供了物业服务，但凌云路街道办用房屋、车位使用权的形式支付了物业管理费，系争房屋也不在物业服务合同范围内，故要求驳回诉请。第三人上海华社置业有限公司述称，系争房屋产权人是华社公司，是华社公司在对系争房屋进行物业管理，不认可恒达物业与凌云路街道办存在物业管理关系。本院认定事实如下：上海市徐汇区老沪闵路XXX弄舒乐小区XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX号房屋产权于2000年3月10日登记为华社公司，XXX、XXX号原为华社公司开发建设的教育(幼托)公建配套房。1998年10月20日，华社公司将上述改建配套房屋调出给上海市徐汇区规划土地管理局，单位空屋调用单记载的调出房屋为老沪闵路XXX弄XXX、XXX号(幼托)，面积2800平方米。1999年2月徐汇区规划土地管理局根据区府会议纪要(1998-29)将上述XXX、XXX号及其他公建配套房屋转拨给凌云路街道办作为小区配套使用。2001年3月30日，凌云路街道办与华社公司签订协议书，约定凌云路街道办同意将老沪闵路XXX弄XXX、XXX号整幢房屋、整个院落及警卫室纳入物业公司管理范围；华社公司负责对该范围内进行管理，提供保安、保洁维修保养等服务，华社公司免收凌云路街道办服务费用(每月2800元左右)；凌云路街道办同意将XXX号底层西面的房屋(以走廊为界)全部无偿提供给华社公司使用，作为物业管理办公用房；凌云路街道办同意将XXX、XXX号警卫室与院落归华社公司管理，同时可作为经营停车用途，经营盈亏由华社公司负责。2006年8月9日，华社公司(乙方)与恒达物业(甲方)签订协议书,约定：……三、乙方表示舒乐小区XXX、XXX号院墙内公建用房和门卫房为乙方产权，并且不属于业主委员会管理范围，其管理和相关权益仍为乙方所有。华社公司原使用的院内办公用房(建筑面积约160平方米)，租给甲方使用，每月租金2,000元(具体协议另签)。XXX、XXX号院内机动车停车管理委托甲方负责。目前月收入在3,000元左右，自移交后，扣除相应的管理费用及租金，每月返还给华社公司2,200元……效力期与甲方同舒乐小区业委会签订的物业服务合同期限一致。相关费用如需调整，待本协议书三年期满后另行协商……协议另有其他约定。2006年9月28日、2009年9月、2012年9月、2013年9月，上海市徐汇区舒乐小区业主委员会(甲方)与恒达物业(乙方)签订了《物业管理服务合同》，内容为甲方将老沪闵路XXX弄XXX-XXX号(物业名称)委托乙方实行物业管理，订立合同。上述四份物业服务合同约定的合同期自2006年10月1日至2015年9月30日，同时合同约定物业服务费按套每户向业主收取。2010年6月9日，华社公司、恒达物业、凌云路街道办、徐汇区住房保障和房屋管理局四方代表召开会议。会上，凌云路街道办代表表示，由于华社公司已退出舒乐小区的物业管理，故凌云路街道办和华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的协议书作废，老沪闵路XXX弄XXX号、XXX号公建配套房正常的物业管理费用仍由凌云路街道办支付给管理服务单位。经协商，与会代表形成意见：1、凌云路街道办向管理服务单位支付正常的物业管理费用；……3、凌云路街道办与华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的老沪闵路XXX弄XXX、XXX号的管理协议作废；……该会议纪要落款的出席单位：恒达物业、凌云路街道办、徐汇区住房保障和房屋管理局均盖章、签名，华社公司出席的丁言祥未在该会议纪要上盖章、签名。2011年12月5日，凌云路街道办向上海市第一中级人民法院出具情况说明，称2008年4月其与华社公司签订协议书后，造成华社公司继续收取XXX、XXX号房租及院落停车费，而负责物业管理的恒达公司收不到应收的费用。同时又称老沪闵路XXX弄XXX、XXX号公建配套房正常的物业管理费用由凌云路街道支付给管理服务单位即恒达公司。2015年9月22日，上海市徐汇区舒乐小区业主委员会与恒达物业签署《舒乐小区补充合同》，内容为：恒达物业同意延长物业服务一个月，即2015年10月1日凌晨至2015年10月31日24：00，2015年11月1日凌晨零点正式退出舒乐小区物业服务工作。2015年10月13日，上海市徐汇区舒乐小区业主委员会、上海市徐汇区凌云路街道闵秀居民委员会出具证明，内容为老沪闵路XXX弄XXX、XXX号属于舒乐小区XXX-XXX号范围内，自2006年9月起，由上海恒达物业管理有限公司负责其保安、保洁(XXX、XXX号大院内)及日常维修养护工作。另查明，华社公司与恒达物业生效的判决书认定，恒达物业需将所收取的停车费用支付华社公司。审理中，凌云路街道办认可2006年以后确是原告为系争房屋提供物业服务。以上事实，除当事人陈述一致外，另有协议书、物业管理服务合同、舒乐小区补充合同、会议纪要、单位空屋调用单、民事判决书、证明、通知、关于公建配套用房产权归属的说明等证据证实，本院予以认定。本院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被告所在小区的业主大会已与原告签订了相关的《物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力,被告作为业主，应依据《物业管理服务合同》的约定，履行支付相应物业管理费的义务。同时，审理中，被告亦认可原告提供了相关物业服务，故被告应支付原告其物业管理服务期间(2006年10月1日至2015年10月31日)的物业费。关于被告辩称的以房屋、车位使用权形式支付了物业费的观点，因被告签署协议书的对象为华社公司，且2006年9月1日起华社公司已退出舒乐小区的物业管理，根据合同的相对性及相关事实，被告以此为理由对原告进行抗辩本院难以采纳。同时，根据生效的民事判决，原告也需将收取的相应停车费支付第三人，原告并未以所谓房屋、车位使用权的方式取得相应的物业管理费用收益。此外，从会议纪要及被告出具给一中院的情况说明看，被告亦承诺向原告支付相应的物业管理费用。关于物业管理服务费的支付标准，被告虽然在物业管理服务合同约定的物业服务区域范围内，但合同约定的收费标准系按套每户收取，显然是针对小区居民。系争房屋作为政府机关的办公用房，其对相应的保安、保洁、绿化等设施的使用及维护具有一定的特殊性，参考系争房屋的面积、相关政府文件规定及被告与第三人签署之协议书，以每月2800元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处于本判决生效之日起十日内支付上海恒达物业管理有限公司2006年10月1日至2015年10月31日期间的物业管理费用合计305200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费减5878元，由上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  王兰芳人民陪审员  沈鸣放二〇一六年十一月十八日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。