.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民事判决书（2016）新29民终1648号上诉人（原审被告）：阿克苏地区中天投资有限公司，住所地阿克苏市环东路4号。法定代表人李晨，该公司董事长。委托代理人张晓敏，上海市建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫强，男，汉族，1989年1月12日出生，阿克苏地区公安局民警,住阿克苏市。被上诉人（原审原告）：唐芳，女，汉族，1989年11月8日出生，阿克苏市第12中学教师,住阿克苏市。委托代理人：闫强，男，汉族，1989年1月12日出生，阿克苏地区公安局民警,住阿克苏市。原审被告：阿克苏地区住房公积金管理中心，住所地阿克苏市迎宾路行政服务大厅*座*楼。法定代表人孙承江，该管理中心主任。委托代理人：陈巧莲，新疆天山律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行阿克苏地区分行，住所地阿克苏市东大街**号。法定代表人瞿红权，该分行行长。上诉人阿克苏地区中天投资有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人闫强、唐芳，原审被告阿克苏地区住房公积金管理中心（以下简称阿克苏地区公积金中心），原审第三人中国建设银行阿克苏地区分行（以下简称建行阿克苏分行）商品房预售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2016）新2901民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中天公司的委托代理人张晓敏，被上诉人闫强，被上诉人唐芳的委托代理人闫强，原审被告阿克苏地区公积金中心的委托代理人陈巧莲到庭参加诉讼。原审第三人建行阿克苏分行经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判被上诉人继续履行《商品房买卖合同》及《个人住房公积金委托贷款担保合同》；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实有误。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期超过交房60日，买受人有权解除合同并主张违约金。本案中，上诉人一审出示的证据显示，上诉人曾于2014年11月29日通过登报和电话通知的方式告知被上诉人办理入住，合同约定的交房时间为2014年10月30日，上诉人通知被上诉人交房的时间并未超过逾期交房60日，未达到合同解除的条件，且被上诉人并无证据证明上诉人逾期交房超过60日，故被上诉人无权要求解除合同。根据《合同法》第九十四条合同法定解除的条件，本案上诉人并未违反合同约定导致合同目的不能实现，反而是被上诉人在上诉人通知其办理入住后迟迟未办理入住手续，即使合同目的无法实现也是被上诉人的过错，并非上诉人不履行义务。被上诉人闫强、唐芳请求解除合同的时间是2015年12月12日，已经超过了合同解除权的行使期限，故不应当支持被上诉人要求解除合同的诉求。综上，一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》于法无据，不符合客观事实，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人闫强、唐芳答辩称，合同约定的交房时间是2014年10月30日，至今被上诉人未接到交房通知，且涉案房屋未通过消防、人防、环保等验收，不具备交房条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审被告阿克苏地区公积金中心答辩称，对一审判决无异议，如果合同解除则由上诉人中天公司向公积金中心偿还贷款，如果合同不解除，则由被上诉人闫强、唐芳向公积金中心偿还贷款。原审第三人建行阿克苏分行未到庭答辩。被上诉人闫强、唐芳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告中天公司于2014年2月28日订立的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告阿克苏公积金中心、第三人建行阿克苏分行订立的《个人住房公积金委托贷款担保合同》；3、被告中天公司向原告退还已支付的购房款143169.32元；4、被告中天公司向原告赔偿已支付的贷款利息16435.42元；5、被告中天公司向原告支付违约金1615元；6、被告中天公司向阿克苏公积金中心偿还委托贷款担保合同项下贷款248312.38元；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年2月21日两原告与被告中天公司协商，购买被告中天公司开发的阿克苏中天星河湾小区13号楼2单元12A01号房屋，并交房款10000元。2014年2月28日，两原告与被告中天公司签订了《商品房买卖合同》约定：被告中天公司将其开发的阿克苏中天星河湾小区13号楼2单元12A01号房屋出售给原告，房屋建筑面积98.61平方米，单价3970元/平方米，购房款共计391481.7元，付款方式为：双方合同订立后买受人于2014年2月28日向出卖人交付房款30%，即121481.7元，其中41000元由公积金转入，剩余的270000元按公积金贷款方式支付。出卖人的违约责任为：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金；约定出卖人应当在2014年10月30日该商品房验收合格后交付。合同订立后，两原告于2014年3月23日向被告中天公司交房款70481.7元。由于两原告办理了公积金按揭贷款，2014年8月4日原告唐芳由公积金转入被告中天公司账户17000元房款，同日，原告闫强由公积金转入被告中天公司账户24000元房款，至2016年4月，两原告共计向被告中天公司支付房款121481.7元。双方签订的《商品房买卖合同》于2014年5月22日在阿克苏市住房和城乡建设局备案。时至2016年2月，两原告起诉前，被告中天公司仍未向两原告交付验收合格的房屋，两原告遂诉至我院。2014年11月28日，原告闫强、唐芳与阿克苏公积金中心、建行阿克苏分行订立《个人住房公积金委托贷款合同/担保合同》，合同约定：原告闫强、唐芳向阿克苏公积金中心申请个人公积金贷款买房，贷款由阿克苏公积金中心委托建行阿克苏分行从阿克苏公积金中心账户划出并转入原告指定的账户，即视为完成贷款人的贷款义务...；闫强向被告阿克苏公积金中心个人贷款270000元，年利率按4.25%计算，用以支付购买被告中天公司房款，将该款汇入被告中天公司；贷款期限180个月（自2014年12月-2029年11月）每月贷款本息合计2031.15元，如遇贷款期间利率变更，按变更后的利率计算月还款额，每月25日为还款日；原告闫强委托第三人建行阿克苏分行每月从闫强在建行阿克苏分行开立的账户中直接扣收当月的本息额，闫强在每月10日前将月还本息足额存入还款账户；两原告用所购买的阿克苏中天星河湾小区13号楼2单元12A01号房屋作为该贷款的抵押担保，将房屋抵押给被告阿克苏公积金中心；双方还对其他事项作出约定。合同订立后，原告将房屋抵押给阿克苏公积金中心，并在有关部门办理了该房屋的抵押登记，被告建行阿克苏分行按约将270000元支付给被告中天公司，2014年12月21日阿克苏中天公司给两原告出具收款收据。至2016年7月31日两原告共向被告阿克苏公积金中心支付贷款270000元的本金21687.62元，支付利息16435.42元，尚欠本金248312.38元。原告认为2015年12月12日向被告中天公司发出的解除商品房买卖合同通知书并提供EMS邮政特快专递返单，对此被告中天公司予以否认；经查通知书的落款是2015年12月12日，但是邮寄的时间是2016年3月16日。被告中天公司认为，原告购买的房屋所在的建筑工程已于2014年11月份之前完成，并提供2014年11月29日登报公告内容为：阿克苏中天?星河湾小区13、14、15号楼达到办理入住标准，现于2014年12月1日起办理入住手续。要求购买13、14、15号楼的买受人前来办理入住手续；为证明该事实还提供了竣工工程质量审批意见表，该申报表分别由建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位签署了同意验收的意见，认为2014年11月份经过竣工验收为合格，但该意见表中的自治区建筑设计院技术质量管理部的盖章时间为2014年12月23日。在庭审中被告中天公司未能提供原告所购买的房屋经过质量监督、规划、消防、人防、环保等部门验收合格的报告，也未提供该工程经有关建设部门验收备案的证据。被告中天公司认为房屋竣工验收之后我公司就向原告电话通知办理入住手续的相关事宜，为此，提供了公司员工与原告闫强的电话录音，对此原告予以否认，被告中天公司无法提供该电话录制时间，且认可未经原告许可私自录制。一审法院认为，原告与被告阿克苏中天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告阿克苏中天公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告阿克苏中天公司应当在20l4年10月30日前向原告交付房屋，逾期超过60天，原告有权解除本合同。现被告阿克苏中天公司逾期交房已超过60日，至今亦未能履行交房义务，对此被告阿克苏中天公司也予以认可，其行为已违反合同约定，原告据此行使合同解除权，要求解除与被告间的《商品房买卖合同》应予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告阿克苏中天公司应按约将原告支付的房款返还原告，原告要求被告阿克苏中天公司赔偿合同约定所产生的损失，符合法律规定，应予支持。《最高人民法院》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因原告购买房屋是个人住房公积金贷款，故原告要求解除其与被告阿克苏公积金中心，第三人建行阿克苏分行之间的《个人住房公积金委托贷款合同/担保合同》之诉求符合法律规定，本院予以支持。公积金贷款担保合同解除后，对双方不再有约束力，应当恢复原状，即尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。原告与被告阿克苏中天公司订立的《商品房买卖合同》解除后，商品房贷款担保合同也应当解除，被告阿克苏中天公司应当将所收的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人被告阿克苏公积金中心和买受人原告，被告中天公司清偿剩余贷款本息后，被告阿克苏公积金中心应当及时涤除涉案房屋上的抵押登记。原告要求被告阿克苏中天公司向被告阿克苏公积金中心、返还自判决生效之日起剩余贷款本息，并赔偿首付款利息的诉讼请求，于法有据本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被告阿克苏公积金中心系非金融机构，其委托第三人建行阿克苏分行将自己账户上的款项通过第三人发放给被告阿克苏中天公司，被告阿克苏公积金中心与第三人建行阿克苏分行之间是委托关系，民事行为的后果应由阿克苏公积金中心承担，故被告阿克苏中天公司向阿克苏公积金中心偿还贷款应还至第三人建行阿克苏分行账户，再由第三人建行阿克苏分行偿还给被告阿克苏公积金中心。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（三）项规定：违反本法规定，有下列情形之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（三）、依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的房地产开发企业应当承担违约责任。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：建设项目需要配套的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。被告中天公司认为，原告所购房屋已于2014年11月28日验收合格，经通知后原告拒不办理入住手续，责任在原告，故双方的合同应继续履行；对此，被告中天公司提交竣工工程质量审批意见表，该申报表分别由建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位于2014年11月28日、29日签署了同意验收的意见，但该意见表中的自治区建筑设计院技术质量管理部的盖章时间为2014年12月23日，且在庭审中被告中天公司未能提供原告所购买的房屋经过质量监督、规划、消防、人防、环保等部门验收合格的报告，也未提供该工程批准使用文件经有关建设行政部门验收备案的证据，综上，商品房交付前必须通过人防、消防、规划、环保等专项验收是我国现行法律、法规的强制性规定，况且，现阶段我国的老百姓用毕生的心血购买一套房屋确实不易，房屋的质量应当作为百年大计予以考虑，故该工程应视为尚未验收合格，被告中天公司的辩称理由本院不予采信。一审法院判决：一、解除原告闫强、唐芳与被告阿克苏地区中天投资有限公司于2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告闫强、唐芳、被告阿克苏地区住房公积金管理中心、第三人中国建设银行阿克苏地区分行于2014年11月28日签订的《个人住房公积金委托贷款合同/担保合同》；三、被告阿克苏地区中天投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告闫强、唐芳返还已付购房首付款80481.7元；四、被告地区中天投资有限公司向原告闫强、唐芳支付违约金1615元；五、被告阿克苏地区中天投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告闫强、唐芳返还原告闫强、唐芳已向阿克苏公积金中心偿还的贷款本金21687.62元；六、被告阿克苏地区中天投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告闫强、唐芳赔偿原告闫强、唐芳已向阿克苏公积金中心偿还的贷款利息16435.42元；七、被告阿克苏地区中天投资有限公司于本判决生效之日起10日内向阿克苏公积金中心偿还原告闫强、唐芳因购房提前支取的住房公积金41000元（闫强的住房公积金24000元、唐芳的住房公积金17000元）；八、被告阿克苏地区中天投资有限公司中天公司向阿克苏公积金中心偿还委托贷款担保合同项下贷款248312.38元及2016年8月份（含8月）之后所产生的贷款利息（以银行出具的账目清单为准），该款项还至第三人中国建设银行阿克苏地区分行贷款账户，并由第三人中国建设银行阿克苏地区分行转至被告阿克苏公积金中心。自被告阿克苏地区中天投资有限公司将上述剩余贷款本息清偿完毕之日起7日内，由被告阿克苏公积金中心办理阿克苏中天星河湾小区13号楼2单元12A01号房屋上抵押登记的涤除手续。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”根据该条规定，商品房只有经过了工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收并合格后，才能算是达到了交付条件。本案中，上诉人中天公司与被上诉人闫强、唐芳签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人中天公司应当将经验收合格的商品房于2014年10月30日之前交付给被上诉人闫强、唐芳，合同中约定的商品房经验收合格，除了工程经建设、监理、勘察、设计、施工单位提出竣工验收意见外，该工程还需通过由政府房地产开发主管部门组织质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的验收达到合格标准后才能向买受人闫强、唐芳交付。现上诉人中天公司未能提交该房屋经上述质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收并合格的证据，不能证明涉案房屋已达到交付条件。上诉人中天公司认为，被上诉人闫强、唐芳请求解除合同的时间是2015年12月12日，已经超过了合同解除权的行使期限。本院认为，根据上诉人中天公司与被上诉人闫强、唐芳签订的合同约定涉案房屋交付的时间为2014年10月30日，上诉人中天公司至今未能将符合交付条件的房屋交付被上诉人闫强、唐芳，逾期交房已达两年之久，且截至目前该涉案房屋仍未通过由政府房地产开发主管部门组织的质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的验收，被上诉人闫强、唐芳购买房屋的目的至今无法实现，该情形符合《合同法》的九十四条关于合同法定解除的规定，被上诉人闫强、唐芳可以根据该条主张解除合同，上诉人中天公司应当承担合同解除后的违约责任。故上诉人中天公司认为被上诉人闫强、唐芳无权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人中天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7742元，由上诉人阿克苏地区中天投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长倪倩代理审判员西仁古丽代理审判员曹燕燕二○一六年十一月二十三日书记员王晋琼