四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0792民初1453号原告罗晓艳，女，汉族，生于1981年10月18日，住绵阳市高新区永兴镇兴业南路**号西城国际*幢*单元**楼*号。公民身份号码：5106021981********。委托代理人李进，四川智禾田律师事务所律师。委托代理人蒋丹，四川智禾田律师事务所律师。被告绵阳豪盛投资有限公司。住所地：绵阳高新区永兴镇兴业南路*号。法定代表人赵勇，公司董事长。委托代理人袁粮，绵阳升博律师事务所律师。原告罗晓艳与被告绵阳豪盛投资有限公司(以下简称：“豪盛投资公司”)商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年11月1日立案受理，依法由审判员桂霞适用简易程序，公开进行了审理。原告罗晓艳及其委托代理人李进、蒋丹，被告豪盛投资公司的委托代理人袁粮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓艳向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因被告责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明（取得初始登记）的违约金11847元（从2014年3月31日计算至2015年12月1日，共610天，违约金额度19.4229元/天）；2、被告向原告支付因被告责任导致原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约金13984元（从2014年9月27日计算至2016年9月17日，共720天，违约金额度19.4229元/天）；3、本案诉讼费、保全费、公证费等费用由被告承担。事实和理由：2013年5月10日，原告罗晓艳与被告豪盛投资公司在福星•西城国际售楼部签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：144088X****X），合同约定原告购买被告出售的位于永兴镇兴业南路11号的商品房一套，商品房位于福星•西城国际9X幢1X单元11XX层2X号，建筑面积50.97平方米，房屋总价194229元。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（一）初始登记”约定“出卖人应当在2014年3月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（二）转移登记”约定，“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起至取得总权证后180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款项，但被告未按照合同约定期限办理原告购买商品房所在楼栋的权属登记（按照合同约定应当在2014年3月31日前完成）；也未按照合同约定期限办理商品房产权的转移登记（按照合同约定应当在2014年9月27日前完成），导致原告至今未取得商品房所有权证书。被告违反合同约定的行为，对原告经济利益和原告对房屋的管理使用处置造成了严重的障碍。被告豪盛投资公司辩称：1、延期办证存在多方面的原因，既有政府行政主管机关的原因，也有业主自身迟延付款的原因，在延期交房时被告已与业主协商处理过；2、合同约定办理商品房所在楼栋权属证明即初始登记的时间应在2014年3月31日，而起诉状载明的起诉时间是2016年9月17日，已过诉讼时效，请求驳回原告主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；3、原告主张逾期办理转移登记违约金的诉讼请求，虽然没有超过诉讼时效，但迟延办证的原因很多，不单纯是被告的原因造成的，请求法院酌情考虑减轻被告的责任。本院经审理查明如下事实：2013年5月10日，原告罗晓艳与被告豪盛投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：144088X****X），合同主要约定:原告罗晓艳购买福星•西城国际9X幢1X单元11XX楼2X号住宅商品房一套,建筑面积50.97平方米，价款共计194229.00元,合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2015年11月30日，原告所在的福星•西城国际9X幢25XX层成套商业住宅取得了初始登记。2016年1月26日，福星•西城国际9X幢1X单元11XX楼2X号住宅商品房的所有权转移登记至罗晓艳的名下。2016年10月8日，罗晓艳起诉来院，本院适用先行调解程序组织原、被告进行诉前调解。后经协商，原、被告双方未能达成一致意见，本院依法于2016年11月1日正式立案审理。庭审中，原、被告均认可罗晓艳已付清案涉房屋全部购房款。原告罗晓艳陈述2014年2月16日，被告豪盛投资公司通知接房，其大约于2014年2月份办理了接房手续。本院认为：本案争议的焦点是原告主张的逾期办理初始登记违约金是否超过诉讼时效。违约金责任的承担系债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定，现被告以原告的此项诉请超过诉讼时效作为抗辩理由，应依法先予审查这一抗辩事由，如此理由成立，自无审查其他问题之必要。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，因此，出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年11月30日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即出卖人应于2015年12月30日前向买受人支付逾期办理初始登记违约金。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，如果原告罗晓艳认为被告豪盛投资公司逾期办理房屋初始登记损害了其合法权益，其应当在合同约定的违约金清偿期限届满的两年内即2017年12月30日前请求出卖人支付违约金。因此，原告罗晓艳的主张并未超过法律规定的诉讼时效，被告豪盛投资公司辩称原告主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予认可。原告罗晓艳与被告豪盛投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告罗晓艳已按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告豪盛投资公司亦应按照合同约定履行交付商品房实物、办理房屋初始登记、协助办理房屋转移登记的义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日（2014年9月27日）内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日（2014年9月28日）起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。现豪盛投资公司已于2016年1月26日为罗晓艳办理了房屋转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，案涉房屋的所有权已登记至罗晓艳的名下，应视为豪盛投资公司完成了合同约定的办理转移登记义务，但豪盛投资公司在办理转移登记时亦存在逾期的违约行为，豪盛投资公司应当按照合同约定于2016年2月25日前向罗晓艳支付逾期办理转移登记违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告豪盛投资公司在办理福星•西城国际9幢房屋初始登记和罗晓艳所购房屋转移登记时均存在逾期办证的违约行为，因此，原告罗晓艳要求被告豪盛投资公司承担逾期办证违约金的请求，符合法律的规定和合同的约定，本院依法予以支持。至于豪盛投资公司辩称逾期办证是因第三人的原因造成的，应减轻其责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告豪盛投资公司的辩称不符合法律规定，理由不能成立，本院不予认可。经计算，逾期办理初始登记违约金为11809.00元（194229/10000元/天×608天），逾期办理转移登记违约金为9240.00元（194229/10000元/天×485天），两项违约金合计21049.00元。对于原告主张的保全费、公证费，因未实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告罗晓艳违约金21049.00元；二、驳回原告罗晓艳的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为348元，由原告罗晓艳承担50元，由被告绵阳豪盛投资有限公司承担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  桂霞二〇一六年十一月二十五日书记员  白敏