云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2495号原告玉溪嘉和物业服务有限公司。法定代表人宋波，总经理。被告张昱。原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月30日公开开庭进行审理。原告法定代理人宋波、被告张昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告住于高仓社区时代明珠小区，2011年12月25日被告装修完毕后入住，每年物业公司均采取短信提醒、电话通知、张贴通知及上门催缴等多种合法措施，2015年底小区通过业主大会选举成立业主委员会，2016年原告与业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方遵守协议，同时约定业主按时缴纳物业管理费，经多次催告与催要，至今被告仍未按照协议的约定及时足额向原告交纳相关费用，现依照《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款之规定，诉至法院，请求人民法院判决被告立即交纳2013年度—2016年度所拖欠的物业管理费4508元及2015年—2016年8月滞纳金152元，共4660元。被告辩称，物管费不是不交，是物管费太高了，收费不合理；物业公司没有告诉业主该小区按几类小区的标准收费，小区没有绿化及基础设施。房子被告购买是按照55.56平方米付的钱，但交房时有12平方米的公摊，不合理，物业公司是按55.56平方米来收费的，被告认为应该按实际面积收取物业费。物业费平均一平方米到3.5元，被告认为不合理。物业公司承诺按三类的资质管理，但没有告诉过被告是按几类收费的，被告认为物业费过高，且小区的配套设施与三类小区不符，物业公司要求交管理费时被告一直都说的是物管费太高，被告认为不合理。物业公司催缴物业费的方法太过极端，不是停水就是停电，但被告没有拖欠过水电费。物业费的核算是按什么标准核算的被告也不清楚，只有总数没有明细。经审理查明，原告嘉和物业公司于2011年12月30日与时代明珠小区开发商云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司签订《前期物业服务合同》合同期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。被告于2011年10月购买了时代明珠小区A-1-0301号房屋。2011年10月28日，原告（甲方）、被告（乙方）在《业主手册》中重新签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条：“本合同期限为自房屋交付使用（以开发商发布的交房时间为准）起至业主委员会签订新的《物业委托合同》止。在甲方同意管理的情况下，甲乙双方按照本合同自动续约。”第五条：“物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不负责业主或物业使用人的人身、财产保险保管和安全责任）……2、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计收；3、电梯使用费：2-3层10元/月，3层以上每层上浮3元/月（已含电梯电费、年检费、日常维护费）；4、生活垃圾处理费96元/年；5、二次供水水泵加压费120元/年；6、消防监测维护使用费160元/年；7、预收公共水电分摊费：公用部位及绿地，水电费以实际支出按户分摊，交房时每户预收250元/年垫付公共费用基金；……11、每次交纳费用时间请参照甲方相关通知。”《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》记载被告所有A-1-0301号房屋面积为55.56㎡。2015年度原告对如下项目收费作了调整：二次供水水泵加压费分段计算2-5层为60元/年、6-10层为80元/年、11-18层为120元/年；消防监测维护使用费由160元/年下调至100元/年；公共水电分摊费250元/年下调至120元/年。另查明，时代明珠小区业主于2015年12月成立小区业主委员会，2016年3月9日时代明珠小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）重新签订了《物业管理协议》，期限自2016年1月1日至2016年12月31日，协议第二条、1、“同意自本协议签订之日起甲方小区住户向乙方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、空调使用费等在内）。住户：物业基数收费标准为：人民币0.8元/建筑平方米/月；电梯使用费：2-3层人民币120元/户/年，4-18层每增加一层加收人民币36元/户/年；二次供水加压费：2-5层人民币60元/户/年，6-10层人民币80元/户/年，11-18层人民币120元/户/年；消防监测费人民币100元/户/年；公共水电费：人民币120元/户/年；代收垃圾清运费：人民币96元/户/年；代收水费3元/立方米……”2、“乙方因2016年2月1日起擅自撤离，所以2016年全年小区住户、商户应交物业基数费、电梯使用费、二次供水加压费、消防监测费、公共水电费应按乙方撤离天数扣除（2016年1月1日至31日按协议补交）交给甲方用于业主委员会。”2016年2月1日到2016年3月1日原告撤出小区停止物业服务一个月。被告未向原告交纳2013年度至2016年度四年的物业管理费。以上案件事实有原告提交的《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业管理协议》复印件各一份及原、被告在庭审中的陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”原、被告在小区业主委员会成立前，原告与开发商之间所签前期物业服务合同尚未到期，且原、被告又在《业主手册》中签订了《前期物业管理服务协议》，该协议确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的民事合同，原、被告均应严格履行各自在合同中的义务，原告按照合同的约定履行了物业管理服务义务后被告应按照合同的约定履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告支付2013年至2016年度的物业管理费的诉讼请求，予以支持。经计算，2013年度的物业管理费为1279元（房屋面积55.56㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费120元+二次供水加压费120元+消防监测维护使用费160元＋公共水电分摊费250元+垃圾清运费96元=1279元）；2014年度的物业管理费为1339元（房屋面积61.8㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费120元+二次供水加压费120元+消防监测维护使用费160元＋公共水电分摊费250元+垃圾清运费96元=1339元）；2015年度的物业管理费为1089元（房屋面积61.8㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费120元+二次供水加压费60元+消防监测维护使用费100元＋公共水电分摊费120元+垃圾清运费96元=1089元）；2016年度的物业管理费为1089元（房屋面积61.8㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费120元+二次供水加压费60元+消防监测维护使用费100元＋公共水电分摊费120元+垃圾清运费96元=1089元），合计4796元。本院按原告主张的2013年度的物业管理费1279元、2014年度的物业管理费1243元、2015年度的物业管理费993元、2016年度的物业管理费993元，合计4508元，予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。被告关于“物管费太高、收费不合理，应该按实际面积收取物业费。”的答辩主张，被告未提供证据证明，对被告的上述答辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（一）款第（五）项、第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告张昱于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪嘉和物业服务有限公司2013年度的物业管理费1279元、2014年度物业管理费1243元、2015年度物业管理费993元、2016年度物业管理费993元，合计4508元；二、驳回原告玉溪嘉和物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张昱负担。本判决中的货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  吕文龙二〇一六年十一月十一日书记员  杨 芳