上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2862号原告(反诉被告)：李艺超，女，1983年1月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：黄越(系原告母亲)，女，1958年7月20日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：雎某，女，香港特别行政区居民。法定代理人：李某某(系被告舅舅)，男，汉族，身份证地址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。原告李艺超与被告雎某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。雎某于2016年6月13日当庭提起反诉，本院于2016年10月24日再次公开开庭进行了审理。原告李艺超的委托诉讼代理人黄越，被告雎某的委托诉讼代理人顾俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艺超向本院提出诉讼请求：1.雎某退还李艺超房款20,000元；2.雎某赔偿李艺超损失158,687.38元，包括利息损失92,681.22元，中介费60,000元，误工损失6,006.16元；3.雎某按照房价5%支付违约金203,000元。庭审中，李艺超增加诉讼请求，要求解除与雎某签订的《房屋买卖合同》；同时撤回要求雎某支付违约金203,000元的诉讼请求。事实和理由：2015年7月19日，雎某与李艺超就上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖合同》。当天李艺超向雎某支付20,000元，并向中介方支付了5,000元中介费。合同签订后，李艺超备齐了108万元房款用于7月31日前支付雎某第二笔房款。但雎某于7月27日晚以“自己具有医学上的精神障碍，不具备完全民事行为能力，《房地产买卖合同》无效”为由，要求解除合同，并拒绝承担违约责任。2015年7月28日，双方至中介处进行商谈，但三方对解除合同未达成一致意见。自合同签订后，李艺超积极履行合同，雎某拒绝履行买卖合同上的任何条款，给李艺超造成了巨大的经济损失。李艺超认为，雎某在签约时精神状态正常、具备民事行为能力，买卖合同应为有效，故提出如上诉请。雎某辩称，双方签订的应为无效合同，同意返还房款20,000元，其余诉讼请求不同意。雎某向本院提出反诉诉讼请求：1.雎某与李艺超签订的《房地产买卖合同》及补偿协议无效；2.诉讼费用由李艺超承担。李艺超反诉辩称，因雎某是精神病人，同意确认双方签订的《房地产买卖合同》及补偿协议无效，但因现在房价上涨，要求雎某弥补损失。本院认定事实如下：上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为雎某，建筑面积为58.16平方米，用途为居住。2015年7月19日，雎某(卖售人、甲方)与李艺超(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋。甲乙双方经协商一致，同意房屋转让款为3,000,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定,甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止,逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)第十条约定甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任…合同附件三(付款协议)约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款20,000元整；2、乙方于2015年7月31日之前，支付甲方房款980,000元整；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,000,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。当日，甲乙双方就系争房屋签订《补偿协议》，约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,060,000元，并于甲乙双方办理过户手续当日支付甲方1,040,000元，于甲乙双方办理交房手续当日支付甲方20,000元整。本次交易甲方应缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付。合同签订后，李艺超于当日向雎某支付了20,000元房款。2016年7月19日，李艺超(甲方)与上海太平洋房屋服务有限公司(乙方)签署《佣金确认单》，约定乙方经甲方居间介绍购买系争房屋，乙方于签约当日支付5,000元整，2015年7月30日之前支付45,000元整，过户前支付10,000元整，支付甲方服务费60,000元整。上海太平洋房屋服务有限公司支付了5,000元中介费。2015年7月28日，双方至上海太平洋房屋服务有限公司进行协商并形成一份面谈记录，内容为2015年7月27日晚，产权人雎某主张自己具有医学上的精神障碍，不具备完全的民事行为能力，故上述房地产买卖合同无效，要求买卖合同解除合同，互不承担违约责任。买受人李艺超主张签约时产权人精神状态正常，具备民事行为能力，因合同约定2015年7月31日李艺超应支付980,000元，因买受人提前取出三年期的定期存款，产生利息损失。同时因买受人同中介方签订的佣金确认单约定买受人的付佣义务，中介方不予以免除。在房地产买卖合同不能正常履行的情况下，买受人作为非过错方，拒绝承担全部的佣金费用，并要求丙方退还已付佣金5,000元。因卖方拒绝提供收款账号，导致买卖合同约定7月31日买受人应支付的房款不能正常支付的责任归于卖方。基于上述分歧，买卖双方即中介方对房地产买卖合同的解除未达成一致意见。雎某及法定代理人李某某、李艺超在该面谈记录上签字，上海太平洋房屋服务有限公司盖了见证章。后雎某法定代理人李某某出具书面说明，表明系争房屋的买卖合同不能履行的原因是雎某为无民事行为能力人，故合同无效，因协商没有结果，建议通过诉讼解决甲方、乙方和中介方的问题。以上事实有，房地产买卖合同及补偿协议、佣金确认单、房款收据、中介方收据、面谈记录及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。庭审中，李艺超提供误工证明、工资卡明细以及银行交易凭证，拟证明其利息损失、误工损失，经质证，雎某对上述证据的真实性均无法确认，本院认为因上述证据系案外人制作，现李艺超也未进一步提供证据予以佐证，故对上述证据的真实性本院不予认定。审理中，雎某申请对其民事行为能力进行司法鉴定，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对雎某现民事行为能力进行鉴定。2016年10月8日，华东政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，意见书四、分析说明载明，根据送检材料：被鉴定人系香港居民，2009年出现精神异常，表现为耳闻人语、猜疑被人迫害、行为紊乱等，于2010年2月2日由私家精神科医生转诊香港威尔斯亲王医院精神科治疗，曾因精神病发作入住大埔医院(那打素精神病院)治疗，诊断为：“偏执型精神分裂症”。结合本次精神检查，其情感不协调，存在明显的幻听、关系妄想、被害妄想，思维松散，逻辑推理荒谬，智能无异常，意志要求欠适切，无自知力。根据《国际疾病分类(第十版)-精神与行为障碍》(ICD-10)，被鉴定人患有精神分裂症，现为发病期。五、鉴定意见为：被鉴定人雎某患有精神分裂症，对本案为无民事行为能力，并注明司法鉴定人仅证明鉴定时鉴定人的精神状态，房地产买卖合同签约在2015年7月，跨越时间达1年余，期间被鉴定人的病情可能发生很大变化，当时疾病状况无法追溯，因此对被鉴定人签约时的精神状态及其民事行为能力无法评定。经质证，李艺超对《鉴定意见书》真实性没有异议，基本认可意见书内容，认为签订买卖合同时不知道雎某是精神病。雎某对《鉴定意见书》没有异议，本院认为，双方对《鉴定意见书》没有提异议，故对《鉴定意见书》予以确认。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。本案中，李艺超与雎某就系争房屋签订房屋买卖合同，雎某现以其为精神病患者为由主张合同无效，根据《鉴定意见书》及其提供的病史材料等证据，雎某于2003年起因精神病发作而住院治疗，雎某在上海居住期间，每年回香港检查，可以推定雎某在签订房屋买卖合同时存在无行为能力或限制行为能力，故对雎某的反诉请求，本院予以支持，对李艺超主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效的过错在雎某，雎某应承担相应的民事责任。现李艺超主张利息损失，中介费，误工损失等损失，根据李艺超提供的证据可证明其存在实际损失，但其要求雎某赔偿158,687.38元缺乏依据，故由本院酌情判处雎某赔偿李艺超20,000元。合同无效后，李艺超支付的20,000元房款，应予以返还，现雎某同意返还20,000元房款，故对李艺超要求退还已支付的房款20,000元的诉讼请求，本院予以支持。现李艺超放弃违约金诉请，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、雎某与李艺超就上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》无效；二、雎某于本判决生效之日起十日内返还李艺超房款20,000元；三、雎某于本判决生效之日起十日内赔偿李艺超损失20,000元；四、驳回李艺超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取1,976元，由李艺超负担1,755元,由雎某负担221元；反诉受理费减半收取计19,640元，由雎某负担，鉴定费3,150元,由雎某负担。如不服本判决，李艺超可以在判决书送达之日起十五日内，雎某可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年十一月二十五日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。