广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)���1973民初6185号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇板湖中惠金士柏山商业二119、120号铺。法定代表人：袁小丽。委托诉讼代理人：袁定文，男，1969年10月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县，员工。委托诉讼代理人：万正军，男，1971年5月3日出生，汉族，住湖北省松滋市，员工。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市振庭贸易有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇黄屋大圹坑289号皇家御景华府4幢办公401。法定代表人：黄照轩，总经理。委托诉讼代理人：刘勇，广东坤益律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市万顺花园建造有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇黄屋大唐坑289号皇家御景华府4幢办公401。法定代表人：黄照轩，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘勇，广东坤益律师事务所律师。原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司（以下简称蜜思特莉公司）诉被告东莞市振庭贸易有限公司（以下简称振庭公司）、东莞市万顺花园建造有限公司（以下简称万顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，被告振庭公司、万顺公司向本院提起反诉，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告蜜思特莉公司的委托诉讼代理人袁定文、万正军，被告振庭公司、万顺公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蜜思特莉公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告商铺电缆及安装款项定金及尾款35000元；2.被告归还原告商铺提前终止的设备如��（厨房设备：六门冰箱、三门海鲜蒸柜、单头小炒炉、六头煲仔炉、台式天然气平扒炉、双缸双筛电炸炉、火山石烧烤炉、煤气增压系统、油烟净化器、排烟风柜、铁铁板烧2台；楼面沙拉吧台9个；窗帘三套）。事实与理由：2014年5月30日，原告与两被告签订了皇家公馆商铺租赁合同，租期五年。随着整个大环境影响，原告的生意清淡无法继续经营，于2016年2月1日正式关门歇业。考虑到原告前期投资庞大，原告就找到被告协商降租或者终止合约。原告经与被告招商部张经理协商，张经理同意降租5000元/月，降租时间为6个月，后来延长到10个月。于是租金从2016年4月开始降低了5000元/月。2016年4月，原告在筹划再营业时经过多方评估还是考虑提前终止合约，并在2016年4月下旬知会了招商部张经理，说明了原告的意向，并履行了保持好装修现状、付清经营期间的租金、水电��燃气等费用，且原告不追讨150000元租赁保证金。原告在4月26日开始搬去设备及物品，在原告搬迁的前三天，被告比较配合，但是在4月29日，原告提出要拿回属于原告的进户电缆线时，被告百般刁难，阻扰原告搬迁物品，且要追讨原告少付的5000元，被告打电话让治安队派员执勤，最后还在正大门、侧门及消防逃生通道门上相继贴上了多张封条，且在消防逃生通道门上加了一把锁，导致原告无法搬迁。按照合同约定，被告应为原告配置进户线，后被告以公司困难、电容量不够，难以满足为由，而协商由原告采购进户线，退租时由原告拆卸带走。被告振庭公司、万顺公司答辩称，原告要求被告支付商铺相关款项没有法律事实依据；案涉商铺仍由原告掌控，被告也没有阻拦原告对商铺的使用，原告要求支付设备款项无法律依据，原告的诉求无法律依据。被告振庭公司、万顺公司另向本院提出反诉请求：1.确认解除原被告于2014年5月30日签订的皇家公馆商铺租赁合同；2.原告支付被告租金67100元（包括2016年4月租金5000元、2016年5月租金30000元、2016年6月租金32100元）及违约金（按每天1‰计算，其中2016年4月的租金5000元从2016年3月5日起，2016年5月租金30000元从2016年4月5日起，2016年6月租金32100元从2016年5月5日起计算至实际清偿之日止）；3.原告返还皇家公馆商铺租赁合同项下皇家公馆1012栋102.103.104.204共四个商铺和1个内铺给被告，并向被告支付占用费至实际返还之日止，占用费参照合同约定的32100元/月计算；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2014年5月30日，原被告签订了皇家公馆商铺租赁合同，约定被告将位于皇家公馆1012栋102.103.104.204共四个商铺和1个内铺出租给原告，租赁期限为5年。2014年6月1日至2019年5月30日的租金为30000元/月，2016年6月1日起的租金为32100元/月；每月5日前交纳下月租金，原告未按时交纳租金需支付逾期违约金，违约金按每日1‰计算；逾期30天未交纳租金，被告有权解除合同并要求原告支付租金及违约金至商铺返还之日为止。原告自2016年4月开始拖欠租金，已属严重违约，被告有权解除合同并主张案涉费用。经审理查明：一、合同签订情况。2014年5月30日，两被告作为甲方与原告作为乙方签订了皇家公馆商铺租赁合同，约定：1.甲方将位于东莞市东坑镇皇家公馆1012栋102.103.104.204共4个铺位和一个内铺租赁给乙方；租赁期限为5年，自2014年6月1日至2019年5月30日，免租期三个月，2016年5月30日前的租金为30000元/月，2016年6月1日至2017年5月30日为32100元。2.租金支付期限及违约金：每月5日前交纳下月租金，乙方未按时交纳仅须向甲方支付逾期违约金，违约金按每日1��计算；逾期超过30日，甲方有权解除合同并要求乙方支付租金及违约金，租金及违约金计算至商铺实际返还之日。3.租赁保证金。乙方应支付5个月租金150000元作为租金保证金，若乙方提前终止合同，甲方有权没收租金保证金。4.交付标准。甲方按物业现状交付：内墙：水泥砂浆墙面；顶棚：钢筋砼板明露；门窗：外墙面铝合金门窗；给排水预留接口；其他：强电至户内配电箱；弱电预留有限电视线端口。5.合同提前终止或到期后的财产处理。合同提前终止或到期后，商铺内装修物（包括地板、天花、水电管线、插座、灯管、灯盘及与甲方设施设备连接共用的设施设备等）无偿归甲方所有，可移动的办公用品及其他物品（包括但不限于货架、办公桌椅、电脑等设备设施）归乙方所有，由乙方负责清理搬走。二、合同履行情况。双方签订租赁合同后，被告于2014年5月30日向原告交付了案涉商铺，原告依约向原告支付租金至2016年3月。原告主张由于大环境不好，原告生意清淡于2016年2月、3月停业，后考虑到前期投入成本，原告决定继续经营故与被告协商了自2016年4月起每月降租5000元，被告也同意降租，因此2016年4月的租金为35000元。后原告决定停止经营，于2016年4月中旬以电话及现场面谈形式与被告的招商经理张赐强、黄建辉协商终止租赁合同，并承诺书不追讨150000元租赁保证金，被告同意后，原告开始搬迁经营物品，后因原告要求拆回进户电缆线，被告就开始刁难阻止原告搬迁，并在正大门、侧门及消防逃生通道上贴上了封条，并在消防逃生通道门上加了一把锁，导致剩余物品未能搬迁。原告对此提交了照片予以佐证。照片显示商铺门上贴有封条，封条日期为2016年4月29日。被告对此不确认，主张双方未协商过降租、提前终���合约的事宜。本院于2016年8月12日组织双方进行现场查勘，被告派招商经理张赐强到场。现场看到租赁商铺的门上有封条痕迹，消防逃生门上有一把锁，为被告所锁。进入消防逃生通道后到达商铺后门，后门有一把锁，为原告所锁。进入商铺需被告打开消防门的锁，原告打开商铺后门的锁。进入商铺，现场看到经营餐厅的桌椅、空调、碗碟等大部分东西均已搬走，只剩下厨房部分设备、屏风、铁板烧两台等未搬走。争议的电缆线为电箱的入户线，电缆线未入墙。现场双方达成搬迁协议，除电缆线外，其他东西于2016年8月16日搬迁。张赐强现场陈述：对于降租问题。2016年3、4月份，由于原告说生意不好要改成中餐继续经营与被告协商降租，被告就说降租5000元降10个月，但后来原告说不租了，被告就不同意降租了；对于合同终止问题，原告有向被告说要终止合同，被告就要求原告把拖欠的5000元租金支付以后搬走就算了，原告当时也同意了，但原告快要搬完了，却还未支付拖欠的租金且要把电缆线拿走，所以双方发生争议，被告才贴了封条，锁了门。三、对于争议的电缆线。原告主张按照合同约定被告应当配强电到户，但被告提供的电缆线由于隔壁商铺使用了导致原告没有电用，双方就口头协商由原告出钱买一条电缆线并由管理处安装，合同履行后电缆线由原告拿走。原告对此提交了报价表、费用报销单、网上银行电子转账回单、工程设备验收单予以佐证，该组证据显示电缆安装费为35000元，转账金额为35000元，转账时间为2014年8月12日、2014年9月3日；工程验收单显示验收日期为2014年9月2日，电缆线实际安装170米，商铺已正常通电。被告对该组证据不确认，主张按照合同约定电缆线无偿归被告。以上事实有商铺租赁合同、报价表、费用报销单、网上银行电子转账回单、工程设备验收单、照片、厨房设备报价单、商铺移交确认书、收据、现场照片、勘查笔录以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方的真实意思表示，合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。原被告确认原告已于2016年8月16日将全部物品搬离了案涉商铺，将商铺交还给被告，故原告诉请被告返还设备，被告要求原告返还商铺已无依据，对该两项诉请本院不予支持。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否已解除；二、电缆线应归谁所有；三、原告应否支付原告2016年4月租金5000元以及自2016年5月起的租金。关于焦点一。从原告的陈述及被告招商经理的现场陈述来看，原被告已于2016年4月达成了���前终止租赁合同的合意，原告也将绝大部分物品搬离了现场，只是由于租金5000元及电缆线问题产生争议，导致剩余小部分物品未搬离。原告在租赁期限届满前要求提前终止合同虽属违约行为，但原告决定终止合同后主动与被告协商并承诺保证金150000元不予追讨，此举应予肯定。案涉租赁合同在双方达成提前终止合意时已解除。对于合同解除的时间，从原告提交的照片来看，被告贴封条的时间为2016年4月29日，而封条系在原告搬迁快完成时才贴的，因此最迟双方在该日已经达成了提前终止合同的协议，合同于该日已解除。关于焦点二。虽然租赁合同约定提前终止或到期后，商铺内装修物（包括地板、天花、水电管线、插座、灯管、灯盘及与甲方设施设备连接共用的设施设备等）无偿归被告所有，但租赁合同同时约定被告应当提供强电至户内配电箱，说明强���电线不属于前述合同约定的装修物。原告提交了电缆线报价单、费用报销单、网上银行回单等证据证明其安装了电缆线，被告亦确认该电缆线由原告所安装，前述证据能够相互印证，本院予以采信。前述证据显示原告安装电缆线的时间为2014年8月，该时间系在合同约定的免租期内。如被告提供的强电已够原告使用，原告再安装额外的电缆线与常理不符，因此原告称是由于被告提供的强电不符合约定才安装电缆线本院予以采信。由于争议电缆线不属于合同约定的装修物，提供强电本属于被告义务，电缆线应属于原告所有，被告应予以返还。关于焦点三。一、对于2016年4月份的租金，从被告招商经理的陈述来看，其同意降租的前提是原告继续承租案涉商铺，在原告提前终止合同的情况下，被告不同意降租。而该月的租金收据载明的亦是部分租金，因此被告主��双方未达成降租协议本院予以采纳。原告应向被告支付2016年4月的租金5000元。由于双方曾对降租事宜进行协商，系由于原告在2016年4月提前终止合同才导致被告不同意降租，因此该部分租金应在合同解除之日即2016年4月29日支付。原告未按期支付应按约定的违约金标准1‰/日支付违约金，违约金以5000元为限。二、如前所述，双方的租赁合同已于2016年4月29日解除，此后由于双方均上锁导致商铺未能归还系双方对合同解除后争议事项协商不成而采取的不当措施导致扩大的损失，双方对此均有过错，应按各自的过错程度承担责任。被告作为出租方在已经与原告达成解除合同协议且原告已将大部分物品搬离的情况下，可以采取其他更为妥当的方法解决双方争议问题，被告贴封条、上锁系导致剩余物品未能搬迁的主要原因，原告因此上锁也导致被告无法使用案涉商铺。鉴于此，本院酌情认定原告应对此承担40%的责任，被告应当承担60%的责任。参照合同约定的合同解除时的租金标准30000元/月，2016年5月至搬迁之日即2016年8月16日的占有使用费损失为30000元×3个月+30000元÷31天×16天=105484元，由原告承担42194元，对于被告超出该计算标准的请求本院予以驳回。由于该部分系由于合同解除导致的损失，原告诉请该部分的逾期付款违约金本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司与被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司签订的皇家公馆商铺租赁合同已于2016年4月29日解除；二、限被告东莞��振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司位于案涉商铺内的进户电缆线；三、限原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司2016年4月租金5000元及违约金（违约金自2016年4月30日起按1‰/日计算至实际清偿之日止，违约金以5000元为限）；四、限原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司2016年5月至2016年8月16日的占有使用费42194元；五、驳回原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花���建造有限公司的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1608元，由原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司负担1101元，被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司负担507元。反诉受理费1523元，由原告东莞市蜜思特莉咖啡饮品有限公司负担555元，被告东莞市振庭贸易有限公司、东莞市万顺花园建造有限公司负担968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一六年十一月三十日书记员  李科龙杨秋婕附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。