广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)桂0102民初1232号原告：广西科德鑫鸵鸟有限责任公司，住所地：南宁市邕武路24号（区畜牧所内），组织机构代码：78210497-0。法定代表人：滕军山，该公司董事长。委托代理人：郑为忠，广西钰锦律师事务所律师。委托代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。被告：广西宏冠林业开发有限公司,住所地：南宁市滨湖路46号国海大厦主楼14楼14D号房。法定代表人：曾永进。委托代理人：韦婉妮，广西桂三力律师事务所律师。委托代理人：农丹蕾，广西桂三力律师事务所实习律师。第三人：广西世银农林资源开发有限责任公司，住所地：南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座22层B2203号房。法定代表人：莫兵。第三人：玉保孙，男，1967年2月27日出生，汉族，户籍地广西扶绥县，现羁押于第一看守所。第三人：陆乾，男，1987年4月17日出生，壮族，住南宁市青秀区，以上两第三人的共同委托代理人：韦明锋，广西国海律师事务所律师。原告广西科德鑫鸵鸟有限责任公司(以下简称“科德鑫公司”)与被告广西宏冠林业开发有限公司（以下简称“宏冠公司”），第三人玉保孙、陆乾土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，适用普通程序，组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员罗云华和人民陪审员张惠参加的合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任记录。原告广西科德鑫鸵鸟有限责任公司(以下简称“科德鑫公司”)的委托代理人蒋星住，被告广西宏冠林业开发有限公司（以下简称“宏冠公司”）的委托代理人韦婉妮、农丹蕾，第三人玉保孙及第三人玉保孙、陆乾的共同委托代理人韦明锋到庭参加诉讼，被告广西世银农林资源开发有限责任公司（以下简称“世银公司”）经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科德鑫公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2008年12月15日签订的《土地租赁合同》；2、被告向原告支付625000元租金（自2014年12月15日计算至2016年3月底，计算方式：500000÷12×15个月=625000元，以后另计至生效判决确定的合同解除之日）。事实与理由：2008年12月15日，原告与被告签订《土地租赁合同》，原告将200亩土地承包给被告管理使用，租赁期限为17年。被告交纳第一期租金后，第二期租金至今未交纳，构成违约，原告有权解除合同。被告宏冠公司辩称：1、宏冠公司不是适格的被告,本案的适格被告是世银公司、玉保孙和陆乾，理由是世银公司受让了宏冠公司与原告签订的土地租赁合同，将土地转租给了玉保孙和陆乾，租金应当由第三人支付。2、原告知晓世银公司承包宏冠公司并将涉案土地转租给玉保孙和陆乾的行为，但未提出过反对，也知道涉案土地的使用人而玉保孙和陆乾是实际使用人，故原告应当向第三人主张租金。3、世银公司承包宏冠公司的行为应为合同权利义务的概括转让，世银公司受让成为与原告签订的《土地租赁合同》当事人，与玉保孙和陆乾签订《承包场地经营合同书》并将宏冠公司的公章、合同章、支票、营业执照交由玉保孙和陆乾收执的行为，是将涉案土地转租给玉保孙和陆乾，原告是知晓并同意的，因此，租金应当由世银公司、玉保孙和陆乾连带向原告支付。4、宏冠公司与原告之间的合同已由世银公司承继，解除合同也应该向世银公司主张。第三人陆乾、玉保孙共同答辩称：1、世银公司与陆乾、玉保孙签订合同后，未按合同履行义务，无法使用场地。世银公司一直未向原告提供的合法用地手续，导致2011年、2013年投入的建设多次遭政府强拆。2、遭强拆后，第三人曾多次向世银公司提出要求退回承租场地并赔偿损失，但被世银公司拒绝。场地从2014年10月份开始实际无人管理经营。3、依照法律规定，本案划拨土地出租没有审批手续，合同应按无效处理。土地被强拆后，通过查询第三人才知悉土地是案外人广西畜牧研究所通过划拨方式取得的土地，层层转租给第三人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权不得出租。因此上述一系列转租行为无效。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.营业执照、代码证，证明原告主体资格；2.电脑咨询单，证明被告工商登记情况；3.《土地租赁合同》（原、被告签订），证明原告与被告约定租金和违约责任。原告当庭提交的证据有：4.《房屋、土地租赁合同》及附件（被告与广西畜牧研究所），证明原告出租的土地来源合法；5.《广西科德鑫公司关于拟与第三方合作经营的函》和《证明》，证明原告取得出租方的同意转租或者与第三方合作使用该场地；6.土地使用证（复印件），证明原告承租土地的权属。被告对其陈述在举证期间内提供的证据有：1.《合作经营木材厂合同》（复印件）《土地租赁合同》（原告提供的证据3）（复印件），证明原、被告双方合意合作经营木材厂，后更改为原告出租土地给被告自行经营；2.《公司承包经营合同》《担保合同书》，证明被告的两位股东东兴绿公司和世银公司于2009年12月3日签订《公司承包经营合同》，约定世银公司承包被告的经营，期限自2009年12月3日起至2012年12月2日止；3.《公司承包经营合同》《股东会决议》，证明兴绿公司和世银公司于2012年12月12日签订《公司承包经营合同》，约定被告的经营权继续由世银公司承包三年，自2012年12月3日起至2015年12月2日止；4.《承包场地经营合同书》《宏冠木材市场移交清单》，证明世银公司于2010年12月28日与玉保孙、陆乾签订合同，将涉案土地出租给玉保孙、陆乾使用；世银公司将被告的公章、合同章等材料交给玉保孙、陆乾收执；5.《签到表》（复印件），证明世银公司和玉保孙、陆乾因租金缴纳问题发生争议召集各方开会商讨，原告法定代表人出席签到，证明原告知悉涉案土地的实际使用人。第三人玉保孙、陆乾提供的证据有：1.《承包场地经营合同书》（玉保孙、陆乾与世银公司签订），证明租赁土地所处的位置及范围、被告的义务；2.工程结算书（复印件），证明玉保孙和陆乾投入建设资金情况；3.责令限期举证通知书（复印件）、责令停止土地违法行为通知书（复印件），证明涉案土地因涉嫌违法用地而被政府责令停止经营活动及强拆，无法正常使用的事实。4.《关于要求解除土地承包合同和请求经济赔偿的报告》、《复函》、《关于通报经营鸵鸟场地块被政府强拆情况的函》，证明因涉案地块涉及违法用地，玉保孙和陆乾多次要求被告解除合同和赔偿损失。5.《房屋、土地租赁合同书》（复印件），证明原告转租给被告的土地权属；6、土地使用证（复印件），证明广西畜牧研究所的土地属于划拨取得。本院组织当事人对各方提交的证据进行质证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人世银公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。被告宏冠公司、第三人玉保孙、陆乾对原告提交的证据1-5真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据6为复印件，与原告提供的证据5《证明》载明的土地使用权权属来源一致，对其真实性予以认定。被告提供的证据1，原告及第三人无异议，本院予以认定。证据2-4为被告持有的原件，对其真实性予以认定。证据5为复印件，不予认定。第三人玉保孙、陆乾提供证据1与被告提供的证据4证明内容相同，予以认定。证据2-3为复印件，真实性无法核实，不予认定。证据4为第三人世银公司往来函，与本案争议事实无直接关联，不作为本案证据。证据5、6，原、被告均已作为证据提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定，一、租赁场地位于南宁市邕武路24号广西畜牧研究所北面广西科德鑫鸵鸟示范场内。合同明确约定租赁土地200亩及四至范围。二、经营项目：木材加工、农副产品加工、物流仓储，但不得违反本合同禁止项目。三、期限：从2008年12月15日至2025年12月14日止。2008年12月15日至2009年12月14日为建设期，不收取租金。四、第一期租金2009年12月15日至2014年12月14日，五年共计200万元，于签订合同五个工作日内交清。第二期租金：2014年12月15日至2019年12月14日，五年租金250万，于2015年3月10日交清。五、权利义务：1.土地权属甲方合法所有，甲方保证乙方在合同期内正常使用。甲方对乙方使用土地有管辖义务，如甲方仅有经营权，由甲方取得土地权属方允许其出租证明。如有权属争议，甲方协调处理。甲方为乙方提供立项报建、营业、生产、年检等所需要的材料。六、乙方独立自主管理生产和销售，自负盈亏，自担风险。合同期满，乙方撤离，地面构建物部分，乙方无偿留给甲方，其他物品乙方自行处理。十二、违约责任：1.乙方按期交纳租金，逾期以应交款为基数，加收每日万分之五的违约金，超过六个月，甲方有权单方终止合同收回土地，乙方应支付100万元违约金。2.乙方不得擅自抵押土地。3.如甲方违反协议约定或由于甲方原因导致无法正常经营，乙方可单方终止合同，并要求甲方赔偿由此造成的投资、预期利润损失。4.甲方无正当理由单方终止合同，需向乙方支付100万元违约金，并赔偿乙方所有投资及预期利润损失，预收租金予以退回。5.经营期间，如遇国家建设需要征收本协议内土地，双方共同支持，服从国家安排，本协议自动终止。国家给予补偿的，土地补偿费和安置补助费归甲方所有；地上建筑物、构筑物补偿费及青苗补偿费归乙方所有。甲方退回已交但未经营时间段部分租金。原告自认被告宏冠公司缴纳了2009年12月14日至2014年12月14日的租金共计200万元。被告主张第一期租金是第三人世银公司缴纳。另查明，2009年12月3日，被告的两位股东兴绿公司与世银公司签订《公司承包经营合同》，约定世银公司承包公司的经营，期限自2009年12月3日起至2012年12月2日止。2012年12月2日，股东会决议再次由股东世银公司承包，承包期限至2015年12月2日。2010年11月28日，世银公司将本案租赁土地转包给第三人（乙方）玉保孙、陆乾承包，承包期限自2010年12月1日至2018年11月30日。合同约定：转包的公司位于雷山、上官材岭、蟾蜍岭为主的土地200亩转包给乙方。第一年租金120万。经本院组织原告与被告宏冠公司、第三人玉保孙、陆乾于2016年9月7日对租赁土地现场查勘，现场部分土地为平整土地，部分土地上建设有简易厂房、部分土地堆积有建筑材料等物品。原告在庭审中认可2016年9月7日接收租赁土地，不再本案中主张腾退土地。经本院释明合同效力问题，原告表示不变更诉讼请求。第三人主张如果合同无效，请求原告、被告及第三人世银公司承担赔偿责任。本院认为：一、关于合同效力问题。从合同标的物的性质和合同内容来看，本案租赁土地的使用权人为案外人广西壮族自治区畜牧研究所，使用权类型为国有划拨土地，用途为农用地。经案外人广西壮族自治区畜牧研究所同意原告将租赁土地转租给被告使用。双方签订的合同约定在该地块上建设木材加工经营企业，经营项目用于木材加工、农副产品加工、物流仓储用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告与被告签订的《土地租赁合同》约定将国有划拨农用地作为建设用地使用，改变土地使用用途，未办理土地用途变更审批手续，违反上述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。原告与被告签订合同约定将农用地用于木材加工经营、农副产品加工、仓储物流经营，改变土地用途，将农用地作为建设用地使用，合同继续有效损害国家和社会公共利益，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告与被告宏冠公司签订的《土地租赁合同》无效。双方签订的《土地租赁合同》自始无效，故不存在解除合同问题，原告主张解除合同本院不予支持。二、关于原告主张被告支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效，但被告宏冠公司实际占用租赁土地期间，仍应参照合同约定的租金标准向原告支付土地占有使用费，原告主张被告支付租金，实际为土地占有使用费。被告宏冠公司抗辩主张第三人世银公司承包宏冠公司经营行为为合同权利义务的概括转让，世银公司受让成为被告与原告签订的《土地租赁合同》当事人，租金不应由其支付，原告对此不予认可。本院认为，被告提供的《公司承包经营合同》证实2009年12月3日开始被告与其股东之间即约定被告公司由第三人世银公司承包经营，后被告的股东即第三人世银公司将本案租赁土地用于转租给第三人陆乾、玉保孙。被告承租土地后将土地使用权亦或是公司经营权交由其股东使用或经营，属于被告权利的自行处分，对外不发生效力，原告并不认可《土地租赁合同》主体变更为第三人世银公司，不能因此改变本案原告与被告之间的合同关系，故被告抗辩主张被告主体不适格本院不予支持。被告宏冠公司作为合同相对一方当事人，原告有权要求被告承担相应责任。被告主张其作为被告主体不适格，本院不予支持。至于土地占有使用费计算，关于被告接收土地并将土地用于公司经营，被告未提供证据证实其或者其他使用人已经将租赁土地腾空并返还原告，而经本院现场核实，租赁的部分场地仍堆积建筑材料、建有简易厂房，原告认可庭审当日接收土地，故本院认定被告实际占有使用土地至2016年9月7日。原告自认租金已支付至2014年12月14日，被告宏冠公司未提供证据证实其已交纳剩余土地使用期间的土地占有使用费，故被告尚应当支付2014年12月15日至2016年9月7日共计663天土地占有使用费。参照双方合同约定2014年12月15日至2019年12月14日的1826天租金共计2500000元计算，被告应向支付2014年12月15日至2016年9月7日土地占有使用费为867123元（663天÷1826天×250万元）。三、关于第三人陆乾、玉保孙在本案中提出主张原告、被告及第三人世银行公司赔偿损失，因第三人陆乾、玉保孙与第三人世银公司之间属另一合同法律关系，故第三人陆乾、玉保孙应另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广西科德鑫鸵鸟有限责任公司与被告广西宏冠林业开发有限公司于2008年12月15日签订《土地租赁合同》无效；二、被告广西宏冠林业开发有限公司向原告广西科德鑫鸵鸟有限责任公司支付土地占有使用费867123元；本诉案件受理费10050元，由被告广西宏冠林业开发有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  凌伟东人民陪审员  张 惠人民陪审员  罗云华二〇一六年十一月十九日书 记 员  蔡建冰法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。