成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1689号原告：成都华商房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：林成泰，系成都华商房屋开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘济东，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。被告：四川省力量资产管理有限公司。住所地：成都市高新区大源街***号***号*层。法定代表人：岳鹏。原告成都华商房屋开发有限公司(以下简称华商公司)与被告四川省力量资产管理有限公司(以下简称力量公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理。因被告力量公司下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告华商公司的委托诉讼代理人代渠阳、刘济东到庭参加诉讼，被告力量公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告华商公司向本院提出诉讼请求：1、判令力量公司向华商公司支付拖欠的房屋和车位租金共计235374.49元（从2015年10月1日至2015年12月15日）；2、判令力量公司向华商公司支付拖欠的物业管理费、电费139589.34元（其中从2015年10月1日至2015年12月15日的物业管费为126261.85元，从2015年8月5日至2015年11月15日的电费为3604.7元）；3、判令力量公司将租赁房屋恢复原状（庭审中，华商公司明确恢复原状按照双方租赁合同附件4约定的标准进行）；4、判令由力量公司承担本案诉讼费用。被告力量公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。原告华商公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、华商公司营业执照、力量公司企业信息查询单。拟证明双方主体资格。2、房屋所有权证、《中环广场租赁合同》、《中环广场租赁合同之补充协议》、《中环广场地下停车场泊位租赁协议》。拟证明双方建立了房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，合同对违约行为及违约责任进行了明确约定，力量公司知悉相关不利的法律后果，应按约承担责任。3、关于力量资产公司逾期支付中环广场房屋和车位租金违约事宜之函告三份、缴费通知单四份（含欠缴明细）、关于催付欠款的律师函、律师函快递存根联一份。拟证明虽经华商公司多次催促房屋租金等应付费用，但力量公司均以各种理由拒绝。4、《解除合同通知书》、房屋现状照片（8张）。证明华商公司已依法解除双方租赁合同关系，力量公司至今未将房屋交还华商公司。5、情况说明。拟证明力量公司欠付物业费和电费的情况。经庭审审查，华商公司提交的证据其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而华商公司未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对华商公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对华商公司提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。依据上述有效证据及华商公司的陈述，本院认定以下事实：2014年9月，华商公司(出租方，甲方)与力量公司(承租方，乙方)签订《中环广场租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有所有权证明的位于成都市锦江区××××××××房屋或场地(以下统称“租赁房屋”)出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积445平方米，以此面积计付租金、物业管理费及其它相关费用。租赁期自2014年9月9日至2016年9月8日止，共计24个月。房屋租金按约定建筑面积进行计算，为人民币105元/平方米/月，每月租金总额为46725元，租赁期租金总金额为1120759.94元；甲方同意出租2个不限时非固定车位予乙方，车位租金800元/个/月；履约保证金为三个月租金与三个月物业管理费的金额之和，即为169545元，合同终止后，乙方履行完毕房屋恢复义务搬离租赁房屋且办理完成相关交房手续，并双方确认乙方须支付相关费用之后一个月内，甲方将履约保证金扣除依据本合同约定应当扣除的金额后无息退还乙方；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用；房屋租金按月支付，合同签订之日乙方支付第一期租金(即2014年9月9日至2014年10月31日期间的租金)为80520.62元，第二期租金(即从2014年11月1日至2014年11月30日期间的租金)为46725元，乙方于2014年10月15日前支付，以后每期租金乙方应在每月15日之前支付下月租金。如本合同终止时最后一期的租金不足一个月，则须按实际天数计算；乙方须于每月1日前向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付当月物业管理费。如本合同终止时最后一期的物业管理费不足一个月，则须按实际天数计算；在租赁期限内，乙方应自收到甲方或甲方聘用的物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月之水电费及其他相关使用费，合同终止后，则乙方应在交房的同时结清上述费用；乙方须在租赁期结束或因其他任何原因导致本合同终止前，把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以（附件四房屋恢复标准）恢复并交还甲方；乙方未自行恢复房屋亦未就房屋恢复事宜在合同终止前与甲方另行达成一致约定的，则该义务转化为支付恢复费，恢复费支付标准以甲方委托一家具有装修资质的有限责任公司出具恢复费预算报告预算总金额为准，乙方放弃对恢复费金额的异议；合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计；乙方发生下列情况之一的，甲方有权但非必须解除合同：拖欠租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用累计达五次以上(包括五次)的、或拒绝支付因拖欠费用产生的违约金的、逾期支付租金达15日以上的等；若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，乙方对本合同解除有异议，应在收到解除合同通知后六个月内提出异议并向人民法院起诉。上述租赁合同附件四对“房屋恢复标准”作出约定：租赁房屋外墙、公共地方与走道按交房时的状态交还，以交房时甲方聘请的物业管理公司拍照的内容作为标准。单元内装饰内墙拆除租赁房屋内的隔墙及墙面装饰材料，墙面刮大白。地板拆除地面装饰材料，恢复至混泥土地面并有水泥砂浆找平层。天花拆除已安装的天花冲孔板、灯盘等吊顶安装（只保留金属天花主龙骨）。乙方拆除的天花冲孔板及灯盘需以完好可使用状态归还甲方，若有损坏，乙方须补偿拆除过程中损坏天花给用予甲方。其他以交房时由甲方聘请的物业管理公司填写《租户单元验收表》及拍照的内容作为恢复标准。机电设施方面，强弱电拆除全部强弱电、管线机电气配件。空调需拆除风机盘管、有关联之管道、支架及二次空调安装之设备、设施。消防拆除隐蔽式喷淋头、温感探测机相应管道线路和支架。2015年4月30日，华商公司(出租方，甲方)与力量公司(承租方，乙方)签订《中环广场租赁合同之补充协议》一份，约定：由于业务发展需要，现乙方提出申请扩租2座28楼01B、02、03、04A室及对原合同租赁期限进行展期，原合同承租范围变更为2座28楼01、02、03、04、05、06室（整层），租赁房屋建筑面积变更为“883.89平方米”；租赁期续展至2017年06月30日止，共计33个月零22天；租金与原合同一致，每月租金总金额变更为“92808.45元”，租赁期租金总额变更为“2658040.88元”；物业管理费与原合同一致，即22元/平方米/月，每月19445.58元。期间，华商公司曾与力量公司签订《中环广场地下停车场泊位租赁协议》，租赁不限时非固定车位2个给力量公司使用，租金为800元/个/月。合同签订后，华商公司按约将房屋交给力量公司使用，力量公司在使用租赁房屋期间出现拖欠租金的情况。2015年10月12日、11月12日、12月12日，华商公司先后向力量公司寄送《关于贵方逾期支付中环广场2-28室房屋租金和车位租金违约事宜之函告》，告知力量公司所欠房屋租金及车位租金的情况，要求足额缴纳。2015年10月8日、11月2日，华商公司先后向力量公司寄送《缴费通知单》，告知力量公司欠费情况，并要求按约缴纳，上述通知单经力量公司法定代表人岳鹏签收。2015年11月15日，华商公司委托律师向力量公司发送《律师函》，告知力量公司拖欠房屋租赁、车位租金及违约的情况，并及时结清欠款。2015年12月14日，华商公司向力量公司发送《解除合同通知书》，告知从力量公司收到本通知书之日起，双方签订的《中环广场租赁合同》、《中环广场租赁合同之补充协议》及两份《中环广场地下停车场泊位租赁协议》解除，力量公司应在收到本通知书之日起3日内，恢复租赁房屋并交还华商公司。该通知由力量公司法定代表人岳鹏于2015年12月15日签收。另查明，位于成都市锦江区××××××××办公用房（建筑面积25806.84平方米、权××××××）登记所有权人系华商公司。案涉租赁房屋的物业服务公司为仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司。力量公司尚欠2015年5月1日至2015年12月15日的物业管理费126261.85元以及2015年8月至2016年11月电费共计3604.7元，上述电费已由华商公司先行支付物业管理公司。华商公司提交的照片显示力量公司承租的案涉房屋处于关闭无人状态。本院认为，华商公司与力量公司签订的《中环广场租赁合同》、《中环广场租赁合同之补充协议》及《中环广场地下停车场泊位租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。华商公司已按合同的约定向力量公司履行了交付租赁物的义务。力量公司应按约支付租金及物业管理费，因力量公司连续拖欠租金，已构成违约。2015年12月15日，华商公司向力量公司发出《解除合同通知书》后，力量公司未依法提出异议，应当认定双方所签订的《中环广场租赁合同》、《中环广场租赁合同之补充协议》及《中环广场地下停车场泊位租赁协议》业已解除。合同解除后，力量公司仍应结清合同解除前的房屋租金、车位租金。根据合同约定，力量公司因租赁案涉房屋产生的物业管理费可以向华商公司支付，其实际使用的电费已由华商公司垫付，故华商公司要求力量公司支付物业管理费和电费，符合双方合同约定。庭审中，华商公司陈述，截止2015年12月15日，力量公司尚欠房屋租金231385.45元，车位租金3989.04元、物业管理费126261.85元、电费3607.7元。因力量公司未到庭参加诉讼而放弃其对华商公司的诉讼请求进行抗辩，本院对力量公司欠付上述房屋租金、车位租金、物业管理费、电费的事实及数额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，现华商公司诉至法院，要求力量公司立即支付尚欠房屋租金、车位租金、物业管理费、电费的请求，于法有据，本院予以支持。因双方合同约定的物业管理费为9790元/月，华商公司仅要求按9655.58元/月支付物业管理费126261.85元（9655.58元/月×2个月+19445.58元/月×5个月+19445.58元/月÷2），是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。根据合同约定，华商公司主张的车位租金应为3974.19元（800元/个/月×2个月×2个+800元/个/月÷31天×15天×2个）,对华商公司多主张的车位租金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《中环广场租赁合同》中对合同解除后，应当由力量公司将承租房屋恢复原状进行了明确约定，该约定符合法律规定，现华商公司要求力量公司将承租的房屋恢复原状，于法有据，本院予以支持，恢复原状的标准以双方签订的《中环广场租赁合同》附件四为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告四川省力量资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付尚欠的2015年10月1日至2015年12月15日的房屋及车位租金共计235359.64元；二、被告四川省力量资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付逾期支付拖欠的物业管理费126261.85元、电费3604.7元；三、被告四川省力量资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于成都市锦江区顺城大街8号2座28楼01、02、03、04、05、06室（整层）（建筑面积883.89平方米）房屋恢复原状，恢复原状的标准以《中环广场租赁合同》附件四“房屋恢复标准”的要求进行；四、驳回原告成都华商房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6924元，公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告四川省力量资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐俊杰人民陪审员  钟翠萍人民陪审员  黄玉明二〇一六年十一月二十八日书 记 员  冯婷婷附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。