江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1839号原告：江西燕兴物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区长征大道31号商会大夏13-1#、2#、3#写字楼。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵琪琪，女，1989年1月2日出生，汉族，赣州市章贡区人，该公司职员，住赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨继荣，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：赖旺云，男，1975年3月24日出生，汉族，赣州市龙南县人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：赖运洪（系被告赖旺云哥哥），男，1966年7月6日出生，汉族，赣州市龙南县人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟晓涛，赣州市章江法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告江西燕兴物��管理有限公司诉被告赖旺云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西燕兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨继荣，被告赖旺云的委托诉讼代理人钟晓涛、赖运洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费15330.8元、滞纳金4599.2元，两项合计人民币19930元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告赖旺云系赣州市章贡区杨公路5号帝景豪园小区的业主。原告与被告签订了一份《物业管理服务协议》，该协议第三条第1、2款约定：“住宅的物业管理费按0.8元/㎡/月的标准收取。”第7款约定：“……业主或物业使用人应在每三个月的首月10���前履行交费义务，如逾期缴纳将按所欠费用总额以日3‰的标准加收滞纳金。”协议生效后，原告依约提供了物业管理服务，且在协议履行过程中原告一直按1.15元/㎡/月的标准向被告收取物业管理费，但被告自2014年8月1日至2016年4月30日就未按约定向原告支付物业管理费。另外，被告所用赣州市杨公路5号帝景豪园小区房屋面积为：912.55㎡。经原告多次催告，被告仍无故拖欠。无奈之下，原告为保障小区的正常运转和维护自身的合法权益，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、《物业管理服务补充协议》、收据复印件，证明原、被告之间成立了物业服务合同关系以及双方的权利义务；证据3、物业管理服务合同催缴函复印件，证明被告赖旺云拖欠物业费的事实；证据4、租赁合同复印件，证明被告与业主约定，由被告直接去缴纳物业费。被告辩称:答辩人自2014年5月承租此店面，之前的承租人说存在漏水问题，因此之前的承租人也没有缴纳过物业费。在答辩人接手该店面后，因为漏水问题也找过被答辩人物业公司和开发商，且至今都没有得到处理。同时，该店面还存在排污口经常堵塞，二楼外墙渗水也比较严重，造成环境外观比较差，被答辩人物业公司没有进行维修或者与开发商协商处理。如果被答辩人物业公司可以对上述事情处理好，答辩人是会缴纳物业费的，但违约金与滞纳金是不应该收取的，因为是被答辩人物业公司提供合格的服务。为证明自己的答辩主张，被告提交了以下证据：证据1、相片10张，证明被告经营的九连山食府内墙房屋漏水、排污口堵塞、2楼外墙渗水，以上情形均由被告自行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据1，被告对其三性没有异议。本院经庭审核实，认为该组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告与章贡区帝景豪园小区业主委员会之间签订的物业管理服务合同及收据，对该合同签订的事实以及双方的权利义务的约定明确，故对该组证据的三性本院予以认可。原告提供的证据3，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告制作的催缴函，但未提供证据证明该催缴函已送达给了被告，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。原告提供的证据4，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系店面租赁的合同等相关文件，该证据与本案争议的物业服务合同并无直接关联，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据1照片，原告对该组证据的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告自行拍摄的照片，拍摄的时间不明确，其内容的真实性无法确认，故本院对该二组证据的关联性和证明对象不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赖旺云承租了位于赣州市章贡区杨公路5号帝景豪园写字楼用于经营九连山食府。2014年1月12日，原告江西燕兴物业管理有限公司与章贡区帝景豪园业主委员会签订了《物业管理服务服务补充协议》，约定原告对帝景豪园小区提供物业服务，合同期限为2013年1月1日至2014年12月31日止，该协议第二十一条第1款约定：“店面写字楼按建筑面积0.8元/㎡/月向业主或物业使用人收取。”第3款约定：“物业管理服务费用按每季（三个月）预收一次。业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前到小区物业服务中心缴纳物业服务费用，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金。”该合同到期后，原告江西燕兴物业管理有限公司与章贡区帝景豪园业主委员会或业主未签订物业管理服务合同，但原告江西燕兴物业管理有限公司一直在该小区提供物业服务。自2014年8月1日开始，被告赖旺云未向原告交纳物业管理费。另查明��被告承租了位于赣州市章贡区杨公路5号帝景豪园写字楼的面积共计912.55㎡。本院认为：原告江西燕兴物业管理有限公司与章贡区帝景豪园业主委员会签订了《物业管理服务服务补充协议》合法有效，双方均应依合同约定履行义务。该合同在合同履行期限届满后，双方虽未继续签订物业管理服务协议，但原告仍继续向该小区提供物业服务，被告未提供证据证明该小区业主委员会已解聘原告为该小区提供物业服务，亦未能证明原告已实际撤离该小区，故根据双方的原合同以及原告已实际提供了物业服务的客观事实，本院认为原告与被告形成了物业服务合同关系，具体权利义务应参考原合同的条款执行。需要特别说明的是，在本案审理过程中，被告赖旺云未对其是否具有物业服务合同关系中主体资格提出异议，且其认可其属于案涉写��楼的实际承租人，故本院认可被告赖旺云应承担案涉物业服务合同关系法律责任，系本案适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告赖旺云对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决。本案原告已为赣州市章贡区帝景豪园小区提供了物业服务，被告所承租的店面不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，被告赖旺云亦未提供充分证据证实原告提供的服务不符合合同约定，对原告要求被告支付物业管理费15330.8元（2014年8月至2016年4月之间）的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时支付物业费，依据双方原合同约定应支付违约金，但依协议计算的违约金数额过高，现原告主张按欠费数额的30%支付，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其所承租的店面存在漏水以及公共排污管道堵塞等情况，但其提供的证据未能充分证明该情况系由于物业公司的原因造成或物业公司未及时处理，故被告应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告赖旺云于本判决生效后十日内��付原告江西燕兴物业管理有限公司物业管理费本金15330.8元、违约金4599.2元，合计人民币19930元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元，由被告赖旺云承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张宸龙人民陪审员  张 霞二〇一六年十一月十八日书 记 员  刘丽萍