北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终11652号上诉人（原审原告）：梁勇。被上诉人（原审被告）：北京祈连房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街1022号。法定代表人：桑春华。委托诉讼代理人：徐亚军。上诉人梁勇因于被上诉人北京祈连房地产开发有限公司（以下简称祈连公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初7950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁勇，被上诉人祈连公司的委托诉讼代理人徐亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁勇的上诉请求：1、维持（2016）京0112民初7950号民事判决第一项。2、撤销（2016）京0112民初7950号民事判决二、三、四项，并改判：（1）宣告涉案合同附件十《补充协议》中的格式条款第4.3及第14.7条款无效;（2）祁连公司支付梁勇迟延交付涉案房屋违约金46271.6元及迟延交付涉案车位违约金1957.5元，两者共计48229.1元。3、祁连公司支付本案一、二审全部案件受理费。事实理由：一、一审法院刻意回避祁连公司已经向涉案商品房项目同一小区其他百分之九十以上的购房人实际全额支付了延迟交付房屋及车位违约金的重要事实，属于认定事实不清。二、一审法院错误的以《补充协议》中的一个格式条款来解释另一个条款，从而认定相应的格式条款属于非格式条款，这属于适用法律错误。三、一审法院没有查明祁连公司所谓的政府禁令、管制措施等因素是否客观上导致了交房时间延迟，而直接免除其相应的违约责任，这同样属于适用法律错误；同时，如果祁连公司明知因为政府行为而会迟延交房，但是从未履行通知合同相对方的义务，因此也应承担违约责任而不能免除。1、祁连公司应当证明相应的政府禁令或管制措施与其延期交房之间存在明确的因果关系；2、再退一步讲，即使祁连公司延期交付涉案商品房确实是部分因为政府禁令或管制措施，祁连公司也应当及时履行通知梁勇房屋交付延迟的事实，以便梁勇合理计划安排其可能的租房以及入住规划，但祁连公司没有履行其任何关于延迟交房的通知义务，因此祁连公司不能免除其相应的违约责任。四、一审法院审理程序不当，对于梁勇的申请调查取证、要求祁连公司提交相关施工日志等申请均未置可否，使得相关事实未能予以查明。五、祁连公司不承担相应的违约责任有��公平原则。梁勇在祁连公司出现违约后提醒众多购房者注意，而祁连公司因梁勇善意的提醒在领取延期交房违约金时给梁勇制造了障碍。现同一项目的购房者百分之九十以上均已按照合同约定领取了违约金，祁连公司并未援引因政府禁令或管制措施的违约责任免除条款。因而从公平原则看来，造成了对梁勇的不公平。祁连公司辩称：祁连公司同意一审法院判决，不同意梁勇的上诉意见。梁勇向一审法院起诉请求：1、判令确认祁连公司延期交付房屋及车位构成违约，并判令被告书面说明其违约交房的真实原因，并提供证明材料予以证明；2、确认祁连公司实际交房程序违反双方合同约定；3、确认祁连公司交付的房屋未封闭阳台构成违约，并判令被告在一个月之内为梁勇封闭相关阳台，并承担封闭阳台的全部费用；4、判令祁连公司赔偿梁勇延期交���和延期交付车位的违约金及利息共计54500元；5、判令宣告涉案合同附件十《补充协议》中的格式条款第4.3及第14.7条款无效；6、判令祁连公司承担梁勇为了维权的合理支出1元（包括交通费和误工费）。一审法院认定事实：2013年11月8日，祈连公司（出卖人）与梁勇（买受人）签订编号为Y的《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定梁勇购买祈连公司开发建设的北京市通州区某处1502号房屋（以下简称1502号房屋），合同第一条项目建设依据载明：出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为玉兰湾嘉园，建设工程规划许可证号为：2012规（通）建字0045号，建筑工程施工许可证号为：[2012]施建字1056号，建设工程施工合同约定的开工日期为2012年10月15日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年7月22日。合同第三条基本情况载明：房屋预测建筑面积为184.07平方米，其中套内建筑面积为150.3平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34974.52元，房款共计5256670元。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人采取按揭贷款方式支付购房款，应于2013年11月10日前向出卖人支付1586670元作为该商品房的首付房款，其余房款367万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋。）其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，第3项条件为满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水于2015年12月31日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电√】于2015年12月31日达到使用条件；（5）电话通信线于2015年12月31日敷设到户；（6）有线电视线于2015年12月31日敷设到户。2、其他设施：（9）配套生活垃圾分类设施共24处，具体位置、功能为：各楼单元门口、生活垃圾分类存放，2015年12月31日达到使用条件。合同第十四条逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理，第1种方式为：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按���计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第十六条交接手续约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二��约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房，自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第二十三条共有权益的约定载明：1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有，但补充协议另有约定除外；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；3、该商品房所在楼栋及该商品房所在小区的命名权归出卖人所有；4、该商品房所��楼栋的外墙面使用权在业主委员会成立以前，由物业服务企业代行此项权利。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，补充协议与本合同约定不一致时，以补充协议为准。预售合同附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图显示，涉案商品房在的西南角有一个开敞阳台，西北角和东北角各有一个开敞阳台，北侧中央有一个封闭阳台。同日，祈连公司与梁勇签订《补充协议》，其中第4条房屋交付约定：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件（包括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携��相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。视为交付后，买受人应按该商品房的实测数据与出卖人据实结算房价款。具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款（含实测面积大于预测面积时需补足的房价款）；（2）买受人未按预售合同之约定缴纳契税、专项维修基金、物业服务费用、供暖费或其他相关费用；（3）买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任后，买受人未归还代偿款项；（4）买受人未按预售合同或本协议之约定付清应由买受人承担的违约金、赔偿金；（5）买受人以预售合同约定其有权拒绝接收该商品房之外的其他事由拒绝接收该商品房的；（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。3、因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为导致该商品房交付延迟的，预售合同所约定的交付房屋的时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第12条通知及送达约定，1、出卖人与买受人均应按本条之约定相互发送通知，任何根据预售合同或本协议发出的通知均应采取书面形式，并应送达被通知人，送达地址以预售合同载明的通讯地址为准。2、任何一方变更通讯地址、联系电话，应自变更之日起七日内，将变更后的通讯地址、联系电话书面通知对方。否则，因此而导致的通知迟延或不能送达的后果，均由变更方承担。3、因一方在预售合同中载明的或书面通知变更后的通讯地址、联系电话不详，导致通讯迟延或不能送达的后果，由该方自行承担。4、预售合同或本协议要求或允许的通知，应采用面呈或特快专递方式传递，不论以各种方式传递，均自通知送达被通知人起生效。除非双方另有规定，通知送达按如下原则确定：（1）采用面呈传递时，被通知人签收视为送达。若被通知人拒绝签收的，通知留置被通知人通讯地址处视为送达。（2）采用特快专递传递时，以被通知人（含其家属、雇员或代理人，下同）收件日期为送达日期。若被通知人拒绝签收或被通知人在本协议载明的通讯地址处无人收件，导致通知未能被被通知人实际接收的，特快专递退回之日视为送达之日。第14条其他相关约定中的第3项载明：买受人同意该项目中的其他住宅买受人统一委托第三方，在该项目竣工后对所购住宅中的开敞阳台进行封装。若买受人与该项目总的其他买受人统一委托第三方对所购住宅中的开敞阳台进行封装的，第一次统一封装实际所发生的工程费用由出卖人承担；若未能封装的，出卖人无须承担责任。第7项载明：买受人同意出卖人无偿使用该商品房所在楼栋的屋面、外墙面设置企业或项目的标识、广告、灯箱等，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人撤除前述标识、广告、灯箱等。第16项载明：买受人确认，在订立预售合同及本协议之前，其已充分理解并认可预售合同及本协议的所有内容，且出卖人亦对预售合同及本协议的条款进行了必要的解释和说明。梁勇在预售合同中预留的通讯地址为北京市丰台区某室。上述预售合同及补充协议签订后，双方即开始实际履行。2015年8月19日，祈连公司与梁勇签订编号为Y的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，车位合同），约定梁勇购买祈连公司开发建设的北京市通州区九棵树大街居住项目地块CK2（地下车库及站房2段）-1层2-095号车位，合同第一条项目建设依据载明：建设工程施工合同约定的开工日期为2012年7月23日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年9月25日。第三条基本情况约定，该车位的���测建筑面积共33.37平方米，其中套内建筑面积12平方米，该车位总价款为22.5万元。合同第六条及附件五付款期限及方式约定，买受人应于2015年8月19日前付清该车位房款。合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理，第1种方式为：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，合同所约定的交付房屋以及房屋权属登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第十六条交接手续约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房，自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担。双方虽未签署商品房交接单，但买受人已实际接收该商品房的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。同日，祈连公司与梁勇签订《补充协议》，其中第4条房屋交付的约定内容基本同上述住宅类预售合同补充协议第4条的约定内容，第12条通知及送达约定的内容基本同上述住宅类预售合同补充协议第12条的约定内容，第14条其他相关约定中第8项载明：买受人确认，在订立预售合同及本协议之前，其已充分理解并认可预售合同及本协议的所有内容，且出卖人亦对预售��同及本协议的条款进行了必要的解释和说明。上述车位预售合同及补充协议签订后，双方即开始实际履行。2015年8月9日，涉案1502号房屋取得《住宅工程质量分户验收表》，2016年3月1日，涉案玉兰湾项目的CK2地下车库及站房2段取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年3月21日，涉案玉兰湾嘉园项目9#住宅取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年3月21日，祈连公司按照梁勇在预售合同上预留的通讯地址，向梁勇寄送《K2·玉兰湾入住通知书》两份（住宅及车位各一份），其中住宅入住通知书载明：因此次交付房屋较多，为了给您提供更为完善的服务，我们共安排了4天的交付时间（2016.3.22日-2016.3.25日），请您于2016年3月24日9:00-17:00时到K2·玉兰湾售楼中心办理入住手续。届时，我们的工作人员将恭候您的到来，并陪同您办理入住手续。车位入住通知书载明：因此次交付房屋较多，为了给您提供更为完善的服务，我们共安排了4天的交付时间（2016.3.22日-2016.3.25日），请您与房屋交付的同时到K2·玉兰湾售楼中心办理车位入住手续。届时，我们的工作人员将恭候您的到来，并陪同您办理入住手续。2016年3月27日，梁勇前往K2·玉兰湾售楼处办理入住收房手续，并于当日向祈连公司交纳公共维修基金、房屋登记费、产权代办费、房产证印花税、物业费等费用，祈连公司向梁勇出具了相应收据。梁勇并于当日向祈连公司交纳面积补差款61905元。梁勇当日签署了《车位流程确认单》，其中载明了办理车位入住手续的流程，第一流程为身份确认和车位面积补充协议/房产证委托协议，第二流程为财务收款，第三流程签署停车服务管理协议和车位管理费缴纳，第四流程为车位验收/钥匙领取，梁勇于当日办理完毕上述流程的第一流程和第二流程。当日，梁勇向祈连公司出具《申请书》，载明：我本人已经收到祈连公司寄送的玉兰湾嘉园收房通知书，在与开发商办理入住手续、开发商支付补偿金时，我本人对《商品房预售合同补充协议》条款有异议，申请暂时不领取补偿金，其他程序我本人按照商品房预售合同约定条款办理。2016年3月30日，梁勇自行向北京市通州区地方税务局交纳了住宅买卖契税79778.63元、车位买卖契税6750元。2016年4月7日，梁勇签署了《K2·玉兰湾资料、物品交验清单》，载明梁勇领取了业主临时管理规约、业主手册、产品手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、信报箱钥匙、进户门钥匙、可视对讲及说明书、燃气卡用户登记表、猫眼、单元门禁卡、室内温控面板、进户门禁卡、分户验收表、铝合金一套等资料及物品，办理了涉案房屋的入住手续。同日，梁勇与北京市鑫中久源能源投资管理有限责任公司（以下简称鑫中久源公司）签订《北京市居民供热采暖合同》，并于同日向鑫中久源公司交纳供暖费5609.7元。2016年4月10日，梁勇与北京东方乔戈里物业服务有限公司（以下简称乔戈里公司）签订《停车场物业服务协议》，并于当日向乔戈里公司交纳车位管理费1200元，办理了车位入住手续。关于逾期交房的原因，祈连公司表示因异常天气及政策变化、政府禁止令、政府管制措施等原因导致涉案商品房的交付延迟84天，根据预售合同补充协议第4条第3款约定，该商品房的交付日期应顺延至2016年3月24日，祈连公司于2016年3月21日即向梁勇发出入住通知，通知梁勇于2016年3月24日办理入住手续，因此祈连公司无须向梁勇承担逾期交房的违约责任。为此，祈连公司提交2013年12月30日北京市住房和城乡建设委员会门户网站上刊发的《市住建委发出紧急通知开展雾霾天气施工现场扬尘专项检查》的通知，载明：根据上午市政府电视电话会议关于做好当前雾霾天气应对工作的指示精神，市住房和城乡建设委今日（29日）发出紧急通知，要求全市建设系统立即开展施工现场扬尘专项检查，从通知发布之时起到1月31日晚24:00，全市所有施工现场（含轨道交通工程）停止土石方作业、露天作业、渣土运输作业和拆除工程作业。祈连公司同时提交2014年5月29日人民网门户网站上刊发的《北京气温史上最早破40度，地表温度达68度》的新闻报道，载明：北京市安全生产监督管理局发布夏季及高温天气安全生产提示，各生产经营单位及各类施工单位要切实保障职工的身体健康，日最高气温40度以上时，用人单位应停止当日室外露天作业；日最高气温37度以上、40度以下时，全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，并暂停12时至15时高温时露天作业。28日18时，中央气象台发布今年首个高温黄色预警。预计此次高温过程从31日起将自南向北趋于结束，到6月1日整体结束。同时祈连公司提交北京市住房和城乡建设委员会于2014年11月下发的京建发[2014]418号《北京市住房和城乡建设委员会关于调整2014年亚太经合组织会议召开期间全市施工现场停工范围的通知》，载明2014年APEC会议召开期间（11月3日零时-11日），本市行政区域内的所有房屋建筑和市政基础设施工程施工现场停止一切施工作业（抢险抢修工程除外）。施工现场的渣土、砂石、水泥运输车和混凝土搅拌运输车严禁上路行驶。祈连公司同时提交2015年3月17日北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]97号《关于做好3月份建设工程施工现场扬尘污染防治工作的通知》，就3月下旬（3月20日至3月31日）我市房屋建筑和市政基础设施工程施工现场扬尘防治及有关工作提出要求如下：3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土石方、渣土运输等作业（抢险抢修工程除外），施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶。请建设单位、施工单位及相关单位做好停工准备，工程应在有利于安全的部位停工，并在停工期间按要求做好轨道交通工程、暗挖工程、基坑工程及周边环境的监测和巡查工作，确保建设工程及周边环境的安全。祈连公司同时提交新浪网新闻中心天气预报专栏刊发的《今年北京高温迟来一个月，一来直逼40度》的新闻报道，载明：北京最高气温达38.7度，迎来了今年以来首个高温天气。这次高温天气将连续3天炙烤北京，让不少人叫苦连天。祈连公司并提交2015年7月29日北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]275号《关于印发的通知》，该通知附件《中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间施工现场扬尘管理工作方案>的通知》载明：全面落实阶段（8月20日零时至9月4日24时），全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业（抢险抢修工程除外），并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。施工现场的渣土、砂石、水泥运输车和混凝土运输车严禁上路行驶。工程应在有利于安全的部位停工，并在停工期间严格实施封闭管理，按要求做好轨道交通工程、暗挖工程、基坑工程及周边环境的监测和巡视工作，确保建设工程及周边环境的安全。各土石方、建筑拆除及混凝土结构施工���程的建设、施工单位要自觉落实停工要求，并将停工安排进行公示，接受社会监督。另，祈连公司提交了2014年12月31日中央政府门户网站上的《北京：所有工地全面停工整改》的新闻报道，载明记者30日晚从北京市住建委获悉，北京市海淀区清华附中在建工程29日发生坍塌事故，北京市对事故的详细情况正在进行进一步的调查。为深刻吸取事故教训，北京市住建委决定进行为期一个月的施工现场安全质量大检查，全市所有工地从即日起全面停工整改。祈连公司同时提交了《今日18时北京发布空气重污染红色预警》文章，载明北京市应急办于7日18时发布：将于12月8日7时-12月10日12时首次启动“空气重污染红色预警”，红色预警相关措施包括：建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆禁止上路行驶。施工工地停止室外施工作业。祈连公司同��提交2015年12月14日北京市住房和城乡建设委员会刊发的京建发〔2015〕396号《关于近期空气重污染期间施工扬尘治理检查工作情况的通报》，载明：近期，我市多次出现空气重污染情况，市应急办和市空气重污染应急指挥部办公室按照《北京市空气重污染应急预案》（京政发[2015]11号）发布了3次空气重污染预警指令，尤其是12月7日18时30分首次发布的空气重污染红色预警指令，市住房城乡建设委根据《北京市建设系统空气重污染应急预案》（京建发[2015]131号）文件要求，及时反馈信息，并在此期间抓好预警各项应急措施落实，按照预案内容加大督查、检查、巡查和宣传力度。各区在接到通知后均立即启动了空气重污染应急预案，并在各自辖区内加大视频监控及现场检查执法力度，多措并举，确保落实相关文件要求，特别是东城、西城、通州、怀柔和平谷等区住建委，��尘治理工作情况较好，各项措施落实及时到位。各企业也均能响应预警相关要求，做到了停工苫盖、洒水降尘等相关应急措施。但是个别企业拒不停工，在空气重污染期间仍然存在进行土石方施工、违规使用渣土车辆、裸露土方未苫盖等问题，扬尘治理意识淡薄，违法违规行为严重。在预警期间。市住建委扬尘治理办公室、施工安全管理处、建材办、建设工程安全质量监督总站共组成9个检查组对全市建筑工地扬尘治理情况进行了检查，同时抽调专人组织施工现场各远程视频监控系统开发公司组成6个网络巡查小组，利用视频监控系统开展非现场巡查工作。为表彰先进，鞭策落后，现将有关情况通报如下：（略）。本案审理过程中，梁勇称根据预售合同及补充协议的约定，祈连公司的交房程序违反约定，具体表现为：1、祈连公司应当在交付日前7日通知买受人收房，祈连公司于2016年3月21日向梁勇发出入住通知，要求梁勇在3月24日收房，违反了上述约定，梁勇称其根据上述约定于2016年3月27日办理入住手续，符合上述约定。2、3月27日收房当天，梁勇要求先查验房屋后再办理入住手续，但祈连公司要求梁勇先交纳办理入住的相关税费，才能领取房屋钥匙并查验房屋。祈连公司表示根据预售合同第十四条逾期交房责任及补充协议第4条房屋交付的相关约定，买受人未按照预售合同约定交纳契税、专项维修基金、物业服务费用、供暖费或其他相关费用的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续，祈连公司称其根据上述约定，要求买受人交纳相关税费后办理入住手续的交房流程符合上述约定，并不存在违约情形。祈连公司称因梁勇于3月27日当天并未交纳契税等税费，因此未能办理入住手续，未能办理入住手续的原因并不在祈连公司，而在于梁勇自身。梁勇称其购买的涉案1502号房屋有4个阳台，根据补充协议第14条第3项的约定，其与祈连公司签订过封闭阳台的协议，协议在祈连公司处，祈连公司根据上述约定及封闭阳台的协议，应当将4个阳台全部封闭，但其收房后发现房屋东北角的阳台并未封闭，因此其要求判令祈连公司未将房屋东北角阳台予以封闭的行为构成违约，要求祈连公司在一个月内将房屋东北角的阳台封闭，并承担封闭阳台的全部费用；祈连公司提交了梁勇于2013年11月9日签署的《委托书》，主要内容为：本人不可撤销的委托江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）在该商品房竣工后，对该商品房中的西南角、西北角二个开敞阳台进行统一封装，拆除前述开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除前述开敞阳台原有的护栏（本人接收该商品房后，将���相关规范要求自行安装室内安全防护栏杆，否则由此所导致的相关后果与责任由本人自行承担），开敞阳台封装的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定。本人确认：鉴于实施上述委托事项存在众多不确定因素，且实施委托事项所需费用均属受托人无偿提供，若上述委托的全部或部分事项最终未能实施的，受托人无须承担责任，本人承诺不向受托人提出索赔或主张其他权益。祈连公司提交该委托书的证明目的是，受托方中南公司已经按照委托书的约定，封装了涉案房屋西南角和西北角的两处阳台，委托书中并未载明需封装东北角的阳台，因此梁勇要求封装东北角阳台的请求没有依据。梁勇对该委托书的真实性不持异议，但称其签署委托书时，委托书中的“江苏中南建筑产业集团有限责任公司”及“西南角、西北角二个”处是空白，该两处内容是其签署委��书后添加上去的，但梁勇并未对其该项说法提供相应证据。另，梁勇称其先后签署了两份委托书，祈连公司提交的委托书仅是其中的一份，另外一份委托书中封闭阳台的部分也是空白的，梁勇称该委托书保留在祈连公司处，因此其无法提供，祈连公司称梁勇就封装阳台事宜仅签署过一份委托书，梁勇所称签署两份委托书的说法并不属实，梁勇未对签署过两份委托书的说法提供相应证据。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》（房屋）及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。梁勇作为买受人，按照预售合同及补充协议的约定，履行了支付房款的义务，���连公司作为出卖人，应当按照合同约定的交付时间，将涉诉房屋交付给梁勇。双方在补充协议第4条房屋交付中第3项明确约定：因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为导致该商品房交付延迟的，预售合同所约定的交付房屋的时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。祈连公司提交了房屋建设过程中因异常天气及政府部门要求停工的相关文件及资料，认为上述停工期间应当符合上述补充协议第4条第3项约定的交付时间顺延的情形，上述停工期间导致的交付迟延出卖人无须承担违约责任。梁勇认为补充协议第4条第3项的约定构成了格式条款，要求确认该条款为无效条款，因此本案中认定祈连公司是否应承担构成交付迟延、是否应承担交付迟延的违约责任的前提是认定补充协议第4条第3项是否构成格式条款，是否构成无效条款。根据合同法的相关规定，格式条款又称为标准条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款的一方免除自身的责任，加重对方的责任、排除对方的主要权利的，则该条款无效。预售合同（房屋）的补充协议系买卖双方在预售合同之外单独、自愿签订的，系双方的真实意思表示，该条款系对预售合同中约定的交付事宜的补充约定，因商品房开发建设系一个漫长的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，双方通过补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和房屋交付的事由、以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后的真实意思表示，买受人梁勇作为专门的法律工作者，在签约时亦未对该条款提出任何异议，补充协议第14条第16项亦载明买受人确认在订立预售合同及本协议之前已经充分理解并认可预售合同及本协议的所有内容，且出卖人亦对预售合同及本协议的条款进行了必要的解释和说明，故对梁勇以该条款系格式条款，因此应属无效条款的诉讼请求，一审法院不予支持。关于祈连公司延期交付房屋是否构成违约的问题。祈连公司提交的异常天气及政府禁令、政府管理措施的相关文件中，能够体现和证明自双方签订房屋预售合同后出现了补充协议第4条第3项约定的交付时间顺延的情形，根据该约定交付顺延的期间出卖人祈连公司无需向梁勇承担违约责任。但应当看到，开发商作为专业的房地产开发机构，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气在内）有充分的预知或预判，高温天气对房屋建设施工有一定影响，但本案中的高温天气并不构成双方补充协议中约定的“出卖人不能克服的异常天气”的情形，不属于合同约定或法律规定的免责事由，故祈连公司以高温天气作为逾期交房免责事由的抗辩意见不能成立。施工期间政府颁行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此与工期有关的政府禁令及管制措施可以作为开发商迟延交付房屋的免责事由，本案中政府禁令及管制措施系双方约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，该约定合法有效。因APEC会议、清华附中坍塌事故整改、2015年3月17日北京市住房和城乡建设委员会下发的京建发[2015]97号《关于做好3月份建设工程施工现场扬尘污染防治工作的通知》及纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动等相关政府禁令及管制措施，构成了合同约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，政府禁令及管制措施所涉期间（共计68天）成为祈连公司顺延交付房屋的合理抗辩，且无须承担上述期间逾期交房的违约责任。2016年3月21日，涉案玉兰湾嘉园项目9#住宅取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备了合同约定的房屋交付的条件。2016年3月21日，祈连公司向梁勇发出入住通知，通知梁勇于2016年3月24日办理收房及入住手续，梁勇于2016年3月27日前往办理入住手续，并于当日向祈连公司交纳公共维修基金、房屋登记费、产权代办费、房产证印花税、物业费等费用，但因双方对补偿金事宜存有分歧，因此梁勇未实际办理入住手续。其后，梁勇于2016年3月30日自行缴纳了契税，并于2016年4月7日办理了入住手续。根据预售合同及补充协议约定，祈连公司应当在交付日的7日前通知买受人办理入住手续，祈连公司于2016年3月21日发出通知要求其于2016年3月24日办理入住手续，违反了上述约定，梁勇按照合同约定于3月27日前往办理入住手续的行为并无不妥。祈连公司交付房屋构成了迟延，构成违约，应当按照合同约定的逾期交房违约金计算标准及迟延期间（自2016年1月1日起至2016年3月27日止，共计87天，扣除政府禁令免责的68天，迟延期间为19天）向梁勇支付违约金。关于祈连公司是否存在延期交付车位的问题。祈连公司与梁勇签订车位预售合同的日期为2015年8月19日，约定车位交付日期为2015年12月31日，如前所述，高温天气不构成双方约定的“出卖人不能克服的异常天气”，不构成双方约定的开发商逾期交房的免责事由。但相关的政府禁令及管制措施构成约定的迟延交付房屋的免责事由，因此车位合同签订之日至约定的交付之日期间的政府禁令及管制措施所涉的期间（共计16天），开发商有权顺延交付车位，且��须承担逾期交付的违约责任。祈连公司于2016年3月21日向梁勇发出入住通知，构成了车位交付迟延，应当按照合同约定的逾期交付的违约金计算标准及迟延期间（自2016年1月1日起至2016年3月27日止，共计87天，扣除政府禁令免责的16天，迟延期间为71天）向梁勇支付违约金。关于祈连公司是否应向梁勇支付逾期交付房屋及车位违约金利息的诉讼请求，2016年3月27日，梁勇在办理入住手续、开发商支付补偿金时，因对补充协议条款存有异议，申请暂时不领取补偿金，由此可以证实，梁勇未领取补偿金系因梁勇自身对补充协议条款存有异议所致，祈连公司并不存在逾期支付违约金的情形，故对梁勇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于梁勇要求祈连公司书面说明其违约交房的真实原因并提供证明材料的诉讼请求，祈连公司在本案审理过程中提交了因��常天气、政府禁令及管制措施等原因导致出现补充协议约定的交付顺延的相关文件，对交付顺延进行了合理的解释和举证，故对梁勇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于祈连公司制定的交房流程是否违反合同约定的问题。如前所述，祈连公司应在交付日前7天通知买受人的约定，系合同中有关出卖人通知买受人办理入住手续的通知期限的约定，并非祈连公司制定的交房流程，祈连公司未按照上述约定在交付日前7日通知买受人构成了违约，但该违约行为的后果应计入逾期交房违约责任中，故梁勇要求确认祈连公司未在交付日前7日履行通知义务的交房流程违约的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。根据预售合同第十四条逾期交房责任及补充协议第4条房屋交付的相关约定，买受人未按照预售合同约定交纳契税、专项维修基金、物业服务费用、供暖费或其他相关费用的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续，因2016年3月27日梁勇办理入住手续时，未按照合同约定交纳契税，因此祈连公司称其根据上述约定，要求买受人交纳相关税费后办理入住手续的交房流程符合合同约定，并不存在违约情形，梁勇要求确认该项交房流程违反合同约定的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。关于祈连公司交付的房屋未封闭相关阳台是否构成违约，是否应承担继续为梁勇封闭阳台义务的问题。双方在补充协议中明确约定买受人同意委托第三方对开敞阳台进行封装，并约定了封装费用由出卖人承担，若未能封装的，出卖人无须承担责任。根据补充协议的该项约定，梁勇于2013年11月9日签署了委托书，载明梁勇委托中南公司对涉案房屋的西南角和西北角两处开敞阳台进行封装，因实际交付给梁勇房屋按照上述补充协议及委托书的约定，将西南角和西北角的开敞阳台进行了封装，委托书中并未载明需对东北角的开敞阳台进行封装，故对梁勇主张的祈连公司未封装东北角阳台构成违约，要求祈连公司对东北角阳台进行封装并承担封闭阳台费用的诉讼请求，无事实、合同及法律依据，一审法院不予支持。梁勇称其签署过两份委托书，但因其未能提供其所称的另一份委托书，且未对签署过两份委托书的说法提供相应证据，故对梁勇所称签署过两份委托书的说法一审法院不予采信。关于预售合同（房屋）补充协议第14条第7项是否构成格式条款，是否应属无效条款的问题。根据物权法等相关法律规定，楼栋的屋面及外墙面归楼栋全体业主共有，祈连公司与作为共有人之一的梁勇在补充协议中约定屋面及外墙面设置企业或项目的标识、广告、灯箱等，性质上应属祈连公司与屋面、��墙面共有人之一就屋面、外墙面的利用达成的一致协议，并未改变屋面及外墙面的产权归属，性质上并不属于格式条款，因此并不构成无效条款，梁勇要求确认该条款无效的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京祈连房地产开发有限公司迟延交付涉案房屋及车位的行为构成违约；二、北京祈连房地产开发有限公司支付梁勇迟延交付房屋违约金人民币一万零一百零五元二角九分，于判决生效之日起十日内执行清；三、北京祈连房地产开发有限公司支付梁勇迟延交付车位违约金人民币一千五百九十七元五角，于判决生效之日起十日内执行清；四、驳回梁勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中���人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、梁勇二审期间提交的证据1、K2玉兰湾业主论坛图片（时间为2013年12月23日），证据2、K2玉兰湾业主论坛图片（时间为2014年4月），证据3、《北京晚报》网络报道，证据4、关于“房子封顶后多长时间交房”的搜索结果，证据6、北京日报网络报道等五份证据。祁连公司对上述证据的真实性并不认可。上述五份证据均为公众网络的截图打印件，其中内容与本案亦无直接关联。本院对上述证据的真实性不予采纳。2、梁勇二审期间提供证据5、王某购房合同及补充协议。祁连公司对证据的真实性不予认可。庭审中，梁勇未能���照法律规定递交证据原件。鉴于该证据不符合法律法规关于证据形式的要求，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予采纳。3、梁勇上诉称一审法院回避祁连公司已经向涉案商品房项目同一小区其他百分之九十以上的购房人实际全额支付了其延迟交付房屋及车位违约金的重要事实，属于认定事实不清。二审期间梁勇未能就其上述主张提供有效证据，本院对梁勇主张的上述事实不予认定。同时，祁连公司是否自愿向其他购房人全额支付违约金，与本案中祁连公司依据合同应否支付违约金并无关联。梁勇要求法院审查上述事实并无依据。本院认为：梁勇与祁连公司签订的房屋买卖合同及补充协议系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方均应按照合同履行各自义务。本案中，祁连公司在合同履行中出现违约，但就祁连公司应付的责任及相关条款的效力及适用各方产生争议。梁勇称合同附件十《补充协议》中的格式条款第4.3及第14.7条款为格式条款，应认定无效。但纵观合同条款，并无足以认定合同无效之内容，亦无免除己方责任之内容。条款中虽对政策风险及楼面使用进行了约定，但并不能由此判断加重了梁勇的责任或排除梁勇的主要权利。现梁勇主张上述条款系无效格式条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。梁勇称祁连公司未能证明政府禁令、管制措施等因素与交房时间延迟之间的因果关系。本案中，祁连公司已经提供证据证明政府禁令、管制措施的存在。梁勇虽不认可祁连公司提供的相应证据，但上述证据来源于政府网站网，具有公示效力。一审法院已经将祁连公司可以预见的高温、雾霾等原因导致停工的天数自祁连公司��张的免除责任期间中扣除。基于突发事件、大型会议或公众活动政府出台的相关暂停施工规定，祁连公司无法预料且必须遵守，足以导致工程迟延。现祁连公司已经证明存在政府禁令及管制措施，其依照合同条款对梁勇的主张进行抗辩并无不当。梁勇关于祁连公司未能证明政府禁令、管制措施等因素与交房时间延迟之间的因果关系的上诉意见本院不予采纳。梁勇称祁连公司不承担责任有悖公平原则。本案系商品房预售合同纠纷，在本案中所称公平原则的内涵与外延应以合同法的相关规定为准。我国合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。本案中，梁勇所主张的公平原则的适用，并非针对本案的合同订立、履行，而是基于其与其他购房者的比较。梁勇关于祁连公司不承担责任有悖公平原则，并非基于本案合同纠纷之诉辩意见。此外，梁���关于其主张亦应承担举证责任。梁勇主张百分之九十购房人已获得补偿，但未能就此举证。现梁勇未能就其主张提供充足的事实及法律依据，本院对其主张不予采纳。梁勇称一审法院程序不当，但经审查一审法院并无法律规定的严重违反法定程序的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1162元，由梁勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  高贵审判员  潘蓉审判员  张慧二〇一六年十一月二日书记员  魏举书记员  崔莹