长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初1667号原告：曲前中，男，1985年2月15日生，汉族，现住长春市。委托诉讼代理人：冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师，执业证号：12201201110374021。委托诉讼代理人：任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师，执业证号：12201199710384583。被告：长春万盛禹实置业有限责任公司，住所地长春市绿园区西环城路115号。法定代表人：张延国，董事长。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师，执业证号：12201201211825523。原告曲前中诉被告长春万盛禹实置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲前中的其委托代理人冯继伟、任国松，被告长春万盛禹实置业有限责任公司的委托代理人赵美南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年5月22日购买了被告开发的位于绿园区×××栋×单元×××室，建筑面积89.28平方米，房屋总价款为人民币401631.00元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定“出卖人应该在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款义务，并于2011年1月8日办理了入住手续，但被告却至今未能履行合同相应义务，致使原告无法办理权属证书。为此，原告多次要求被告及时将办理产权所需材料提交房产部门并支付违约金，但被告始终未能履行，为维护自身权益，原告与全体业主多次打横幅要求被告履行该义务，亦通过网络向政府部门反映该情况，要求政府督促办理，及共同到政府信访部门反映情况，要求政府协调解决，但至今被告未能将办理产权所需材料提交房产部门。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人有义务保障买受人在规定期限内取得房地产权属证书，“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应“按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原告人认为，该条款中约定的违约金明显过低，应当依法给予调整，为此，请求法院依据《合同法》第114条和《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第16条及第18条的规定，将违约金的标准调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）”。综上，原告认为被告的行为已构成违约，且违约金约定明显过低，为此，原告特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付违约金117457.00元[自2012年7月3日起计算，暂时计算至2016年4月30日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、答辩人已经履行了双方合同约定的办理备案手续的义务。按照答辩人与被答辩人于2010年5月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人在办理房屋权属证书方面的义务是，答辩人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照《房屋登记办法》的规定由出卖人提供的资料主要是指：由长春市规划局出具的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》以及由长春市城乡建设委员会出具的《建设工程竣工验收备案证》，答辩人已经取得了上述两份证书，并且实际上，答辩人已经将上述应由答辩人提供的资料在产权登记机关进行了两次备案（后因原地块上存在其他房屋未灭籍而将备案退回），因此，答辩人已经履行了合同约定的备案义务，并不构成违约。2、答辩人至今未取得商品房权属证书，真正责任并不在答辩人。按照答辩人与被答辩人于2010年5月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的”，答辩人才应支付违约金，而本案中答辩人已经向产权登记部门进行了产权登记备案，但因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将涉案地块上的房屋和土地使用权进行灭籍，答辩人公司虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直没有得到有效解决，导致答辩人公司未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，答辩人公司虽然客观上存在合同违约事实，但主观并无故意、责任也不在答辩人，并且双方《商品房买卖合同》第十五条已经约定，如因出卖人的责任造成出卖人不能在约定时间内办理权属登记，出卖人才承担违约责任，故对被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约金的主张不应予以支持。3、即使答辩人应支付违约金，违约金数额应按照约定计算。答辩人因对涉案房屋产权办理事宜不存在过错，不应支付违约金，即使答辩人应当支付违约金，被答辩人主张的违约金金额也是没有依据的：《商品房买卖合同纠纷的解释》第十八条第二款明确规定了因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金，同时规定了违约金的计算方法，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对该条款应作如下理解：1）开发商的原因造成逾期办理房屋权属证书的，应依该司法解释的规定向购房人支付违约金；2）对于违约金数额的确定，有约定的按约定。在本案中，当事人约定了违约金，并且被答辩人无法举证证明损失是否存在（被答辩人主张的损失如抵押、出售等，均是一种假设，一种可能性，而非真实存在的实际损失），应当按照该约定确认违约金的数额，被答辩人主张的金额无法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。鉴于我国合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，由于原房屋不能灭籍导致答辩人提交的备案被退回的，该期间被答辩人能够正常使用涉案房屋，被答辩人购买房屋的目的（合同明确约定了购房用途仅限于住宅居住）也在于居住，交付房屋后，并未影响被答辩人生活，没有给被答辩人造成实际损失，同时被答辩人未提交证据证明其确实存在损失及损失的具体数额，故被答辩人主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算的违约金没有事实及法律依据，即使答辩人应支付违约金，也应按双方合同约定已付房款0.1%标准计算违约金。最后被答辩人请求支付违约金的主张已经超过法定诉讼时效，依法不应予以保护。开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明：原、被告于2010年5月22日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于绿园区×××栋×单元×××室，建筑面积89.28平方米，房屋总价款401631.00元，并约定出卖人应在商品房交付后540日内将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。被告质证：对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，根据该合同约定，原告入住540日，被告应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同约定2010年12月31日入住，原告实际是2011年1月8日入住的。因此，被告应于2012年6月20日履行备案义务，被告未履行该义务的，原告主张违约金应在2014年6月末前起诉，前起诉，被告于2016年才起诉，已超过诉讼时效。同日，双方在合同第15条中对违约金的支付条件有明确的约定，即只有在出卖人的责任导致无法办理产权登记证明，被告才支付违约金，违约金的标准是已付房款的0.1%，即使应支付违约金，也应按该金额计算。证据2、照片九张，证明：原告等业主自2013年至2015年多次找被告要求被告办理权属证书，但被告至今未能履行合同义务，致使原告至今无法办理房屋权属证书。被告质证：无法证明拍摄时间，故对真实性有异议，无法证明原告主张未超过诉讼时效。证据3、人民网网页截图两份，证明：原告等业主于2015年和2016年分别向政府相关部门反映情况，要求协调被告为原告等业主办理权属证书。被告质证：证明来源以及真实性有异议，无法证明原告主张过权利，无法证明原告主张未超过诉讼时效。证据4、录音五份及整理资料（原告等业主推选的代表与房地产局局长等相关政府部门的谈话录音），证明：原告等业主多次向信访等相关部门反映情况，要求被告为原告等业主办理权属证书，将办理权属证书所需要的材料报送产权登记机关备案，同时证明未能办理权属证书的原因是因被告迟迟未履行合同义务，信访等相关部门多次催促被告履行备案登记义务，被告始终予以推托。录音中的王某在刘兵诉被告的（2016）吉0106民初1662号案件中作为证人出庭作证，其证人证言与录音可以相互印证。被告质证：无法核实真实性，假设真实的，内容中也没有体现原告曾主张过违约金。同时，内容中体现的规划证等，被告均已取得，真正未完成办理权属证书的原因在于涉案土地有权属证书尚未完成灭籍。证据5、证人王某出庭作证，证实：我们从2013年5、6份开始一直进行维权，去过多个部门主张权利，今年又给12345打电话，答复是因为缺少人防、灭籍问题没有办理下来证件。被告质证：有异议，证人王某与原告是邻居关系，证人也是被告开发小区的业主，也即将成为原告，其证明的效力有一定的厉害关系，证人无法证明其参加维权行动，时效问题无法证明。被告当庭提供了如下证据材料：证据1、长春市规划局于2013年9月27日出具的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》（编号为：核字×××）以及长春市住房和城乡建设委员会出具的《建设工程竣工验收备案证》（复印件），证明：按照中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第三十条规定，以及长春市产权登记部门的规定，被告已经具备了申请房屋所有权初始登记应当提交的全部材料，并且履行了备案手续。原告质证：1）要求被告提交原件或者能够确认真实性没有争议的证据原件，就该复印件我方不予认同；2）对于被告要求法院调取证据在当庭才提出，我方认为其要求不符合法律规定，被告有义务在庭审前就提供或者向法院申请有关的证据原件或者调取证据原件的申请，被告未进行上述工作属于不符合法律规定；3）如原件确实存在真实可信的情况下我方有以下意见，规划核实通知书并不能表明被告履行了备案义务，初始登记所要求提供的资料并不是只有规划核实通知书一份资料就可以确认的，而是需要开发商向主管部门提交竣工、规划、审批、测量等等有关项目开发全部的资料才能符合办理初始登记的条件，而且该通知书中记载的栋号与本案争议的房屋看不出有任何关联性，其竣工验收备案证中明确记载的时间为2015年10月23日，这个也能够体现出被告在2015年10月23日之前并不符合初始登记的条件，其主张在此前就办理了初始登记显然是不真实的。以上证据不能表明被告到房管部门办理初始登记备案和提交材料，初始登记需要提供的材料多达十几项。即使证明被告提交过上述材料，也不能证明其提交的材料符合备案要求，因此被告的证据不足以证明其已全面履行了合同义务。证据2、证人刘某出庭作证，证实：老百姓办理不了产权的事与我公司无关，我公司也是受害者，在2016年年初我们公司已经把A组团区域所有办理初始登记的材料、验收手续包括灭籍的材料已经全部办理完毕，办理完毕后依据这些手续将A区房屋所有的手续到房地局办理转现手续，受理后经过一段时间被退件，被退回的原因说有部分拆迁的公房没有灭籍造成不能受理，经过我们核实后公房这栋房屋有大产权，另外每家每户老百姓也有私有的产权证，我们当时是以每家每户手中的产权证签订的拆迁协议，并进行安置，灭籍的费用我公司已经交清，我公司也与房地局沟通过，老百姓手中的手续也给房地局看过，现在就需要确定以哪个证处理。原告质证：证人与被告是利害关系人，证人是被告的员工，其证明力不强，而且关于受理的事实证人不能提交或说明主管部门出示的有关受理通知单或者书面的材料，从证人描述的时间段来看即使被告在2016年年初向主管部门递交过相关材料，被告的行为也已经构成违约，更何况关于其递交材料的事实被告没有更多证据证实，尤其是证人所描述的递交初始登记资料中包括了测量、灭籍、竣工等方方面面的手续，很显然被告在出示前一组证据中并不能证明被告符合初始登记的条件。经审理查明：原、被告于2010年5月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长春市绿园区×××栋×单元×××室（建筑面积89.28平方米）房屋1套，房屋总价款为401631.00元，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房屋价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告交付了全部购房款401631.00元，原告于2011年1月8日办理了入住手续，被告至今没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告多次要求被告履行该义务，被告没有完成该义务。现原告诉至法院，以合同约定违约金明显锅底，应依法予以调整为由，要求：1、判令被告向原告支付违约金117457.00元[自2012年7月3日起计算，暂时计算至2016年4月30日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；3、本案诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点为：原告起诉是否超过诉讼时效；原告的诉讼请求是否应予支持。依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，合同签订后，原告全额交付了购房款，并于2011年1月8日办理了入住手续。被告应按合同约定540日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未在商品房交付后540日内完成该项义务，构成了违约行为，应承担违约责任，按照合同约定，被告应按原告已付房屋价款401631.00元的0.1%给付违约金401.63元。庭审中原告要求违约金计算标准为中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算无法律依据，本院不予支持。被告辩称，不能取得权属证书是政府拆迁过程中操作不当导致地块上房屋使用权未灭籍，责任不在被告的主张，本院认为，按合同约定的540日内被告应在2013年完成提交备案工作，而被告庭审中自认在2015年才向产权部门提交过相关资料，故无论是否灭籍，被告都存在着违约行为，故原告要求被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，符合相关法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告主张本案超过诉讼时效一节，原、被告签订合同时间是2010年5月22日，原告入住时间是2011年1月8日，被告应在540日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告庭审中承认应到2012年6月末，原告庭审中所提供的证据中反映出原告曾多次要求履行义务，向产权登记机关备案，被告并没有明确不给办理，被告违约处于连续状态，故被告主张本案超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告长春万盛禹实置业有限公司于本判决生效后立即向原告曲前中支付违约金401.63元；二、被告长春万盛禹实置业有限公司于本判决生效后继续履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2649.00元，由被告长春万盛禹实置业有限公司承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  李凤香人民陪审员  郭 力二〇一六年十一月一日书 记 员  石 峰