福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3828号上诉人（原审被告）：邱丽霞，女，1964年11月8日出生，汉族，住福州市仓山区。被上诉人（原审原告）：福州永兴物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路1号力宝天马广场17层1758室。法定代表人：项闽，总经理。委托诉讼代理人：张忠城、王巧玲，福建合立律师事务所执业律师。上诉人邱丽霞因与被上诉人福州永兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院(2016)闽0104民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邱丽霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费全部由福州永兴物业管理有限公司承担。事实和理由：一、福州永兴物业管理有限公司在没有召开过业主大会以及业主不知情的情况下，与航兴社区签订不合法物业服务管理合同。没有公式过物业服务合同范本，业主多次提出异议未果。二、福州永兴物业管理有限公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。福州永兴物业管理有限公司将小区管理的一塌糊涂，将小区绿化带改为停车位乱收停车费谋取私利，将树木及小区活动场所乱改造，在这种情况下，邱丽霞为了维护自身权益拒交物业费。三、物业公司为业主提供物业管理服务是应履行的义务，不能把其怠于行使收取物业费的权力影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何业主拒交物业费都有不同的原因，不能不区分事实，以牺牲业主利益求得所谓的良性循环只是一厢情愿。若物业服务好坏都一样收费，将会形成恶性循环四、福州永兴物业管理有限公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。只有在业委会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向法院起诉。本案中福州永兴物业管理有限公司并未提供任何证据证明其督促业主限期缴纳物业费以及业主在收到业委会的督促通知后仍拒绝缴纳相应费用。且根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业公司也应当履行法定的通知缴纳义务，而福州永兴物业管理有限公司没有证据证明通过直接送达等方式向邱丽霞催缴了物业管理费用。福州永兴物业管理有限公司答辩称：一、2013年8月16日，福州市仓山区仓前街道航兴社区居委会是在小区无业委会的情况下，代行业委会职责，根据中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”邱丽霞所在小区业委会未做好换届工作，新的业主委员会尚未产生，因此，邱丽霞所在小区居委会代行小区业委会职责，其与答辩人签订的合同有效，对邱丽霞所在小区及业主具有约束力。二、邱丽霞上诉称答辩人未履行物业服务义务，但没有提供任何有效证据加以证明，没有事实及法律依据，该抗辩不成立。三、合同履行期间，答辩人已经依约为小区业主提供了物业服务，邱丽霞亦实际享受了答辩人提供的物业服务，且邱丽霞作为小区业主在答辩人提供物业服务期间也未提出异议；而且在一审中，邱丽霞已经承认有车辆在小区路面停车，但未缴纳停车服务费的事实。因此根据合同约定和法律的规定，答辩人有权向邱丽霞收取物业管理服务费及停车费。四、经过答辩人多次催收后，邱丽霞仍拒绝缴纳物业费及停车费，应当承担相应的违约责任。答辩人在邱丽霞拖欠物业费及停车费后，答辩人工作人员多次进行口头催收，并将书面的欠款通知单贴在邱丽霞门口进行催收，然而邱丽霞逾期仍拒绝缴纳物业费及停车费，并拒绝与答辩人进行沟通。因此，答辩人在被迫无奈的情况下只能通过诉讼方式维护自身权益。福州永兴物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.邱丽霞向福州永兴物业管理有限公司支付从2013年8月至2015年12月的物业管理费1972.3元、2013年10月至2015年12月的水电公摊费142元，2013年10月2015年12月停车服务费2160元,以上共计4274.3元及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计至还清全部款项之日止）；2.本案诉讼费用由邱丽霞承担。一审法院认定事实：2013年8月16日，福州永兴物业管理有限公司与福州市仓山区仓前街道航兴社区居民委员会签订《物业服务合同》一份，约定福州永兴物业管理有限公司对坐落于福州市仓山区南台路26号（城南名苑）小区提供物业服务，服务期自2013年8月16日起至2016年8月15日；福州永兴物业管理有限公司提供服务期间，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅每月每平米0.7元，水电公摊费按实由业主分摊，停车场服务费按架空层每辆50元，路面80元收取。邱丽霞系城南名苑小区8#304单元业主，房屋建筑面积98.23平方米，系多层住宅；邱丽霞自2013年8月16日起至今均未缴纳物业费。同时，邱丽霞的车辆在小区路面停车，亦未缴纳服务费。一审法院认为：2013年8月16日的《物业服务合同》，是福州永兴物业管理有限公司与福州市仓山区仓前街道航兴社区居民委员会签订的，邱丽霞虽非该合同相对方，但福州永兴物业管理有限公司已实际按该合同约定对该小区提供物业服务至今，邱丽霞亦实际享受了福州永兴物业管理有限公司提供的物业服务，且邱丽霞作为小区业主在福州永兴物业管理有限公司提供物业服务期间亦未提出异议，邱丽霞仍应参照该合同约定，按多层住宅房屋建筑面积每月0.7元/平方米、路面停80元/月标准向福州永兴物业管理有限公司履行交纳物业服务费的义务。福州永兴物业管理有限公司要求邱丽霞支付拖欠的2013年8月16日至2015年12月15日的物业费1925.31元（0.7元/平方米/月×98.23平方米×28月）、2013年10月至2015年12月的停车服务费2160元（80元/月×27月）的诉讼请求，一审法院予以支持；但福州永兴物业管理有限公司要求邱丽霞按银行同期贷款利率标准计算逾期利息，依据不足，一审法院不予支持。福州永兴物业管理有限公司要求邱丽霞支付水电公摊费142元，但福州永兴物业管理有限公司提供的现有证据无法证实其是否已代为缴纳公摊水、电等费用以及该费用的具体金额，故对福州永兴物业管理有限公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、邱丽霞于本判决生效之日起十日内向福州永兴物业管理有限公司支付2013年8月16日至2015年12月15日的物业费1925.31元、2013年10月至2015年12月的停车服务费2160元；二、驳回福州永兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用50元，适用简易程序减半收取25元，由邱丽霞负担。邱丽霞应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本案二审期间，邱丽霞围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。福州永兴物业管理有限公司对邱丽霞二审提供的证据的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议，本院认为，邱丽霞的证据系逾期提供，其逾期理由不能成立。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽然邱丽霞并非《物业服务合同》的一方当事人，但是从本案一审提供的证据看，福州永兴物业管理有限公司已在事实上对城南名苑小区提供了物业服务，邱丽霞实际上也享受了该物业服务成果，其拒不缴纳物业费的行为实际上侵犯了其他缴费业主的合法权益，邱丽霞主张小区存在物业管理混乱，没有履行相关维修、养护等服务不到位的情况不构成其拒绝交纳物业费的抗辩理由，故原审法院参照涉案《物业服务合同》的约定，判令邱丽霞支付物业费正确，予以维持。根据一审庭审中邱丽霞的陈述，其自认有车辆停放在小区路面，故其负有依法缴纳停车费的义务，原审法院判令其缴纳停车服务费并无不当，予以采纳。综上所述，邱丽霞的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人邱丽霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十一月七日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇