江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0291民初5826号原告：无锡市金佳物业管理有限公司，统一社会信用代码91320200773239507A，住所地无锡市南长区五星家园326号。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓霖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘绣娟，女，该公司员工。被告：王正亚，男，1976年5月14日生，汉族，住无锡市新区。被告：王海红，女，1976年9月9日生，汉族，住无锡市新区。原告无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）与被告王正亚、王海红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法由代理审判员狄春欢适用小额诉讼程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告金佳公司的委托诉讼代理人孙晓霖、潘绣娟，被告王正亚到庭参加诉讼。被告王海红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令王正亚、王海红支付2015年1月10日至2016年12月31日的物业管理费5258元；2.判令王正亚、王海红支付滞纳金1549.70元；3.诉讼费由王正亚、王海红承担。诉讼中，金佳公司表示本案中仅主张2015年1月10日至2016年9月30日的物业管理费4585.96元以及该部分物业管理费迟延履行的滞纳金550元，2016年第四季度的物业管理费另行处理。事实和理由：其公司为王正亚、王海红所居住的无锡市紫郡花园小区提供物业服务，王正亚、王海红自2015年1月10日起未支付物业管理费，其公司多次催讨未果。王正亚辩称：1、对金佳公司主张的物业费的欠缴期间无异议，但认为金佳公司的服务并不符合前期物业服务合同的约定，故对物业费及滞纳金的计算标准均有异议。2、金佳公司的物业服务存在问题，具体如下：（1）小区27栋地下室水泵噪音较大，已经严重干扰日常生活；（2）电梯口及通道内未能摆放烟灰缸、电梯内没有地毯、黑色广告没有及时清除、垃圾随意摆放，小区卫生情况未达标准；（3）业主在外墙搭设晾衣架；（4）景观灯时常不开；（5）公共设施没有及时修理；等等。3、其存在不缴纳物业费的合理理由，金佳公司未按约提供服务在先，故不同意交纳滞纳金。王海红未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）王正亚、王海红系无锡市紫郡花园27单元404室的业主，该房屋建筑面积为123.08平方米。（2）金佳公司为该小区提供前期物业管理服务。无锡海天新隆置业有限公司（以下简称海天公司）与金佳公司在2012年9月18日签订的《前期物业服务合同》中约定：高层住宅物业1.65元每平方米每月、电梯使用费0.40元每平方米每月、公共水电费0.25元每平方米每月，缴费时间为按季交纳，在每季结束前履行交纳义务，逾期缴纳的，则从逾期之日起按每日应缴纳物业服务费用的万分之五的标准支付违约金。（3）王正亚、王海红于2014年2月10日签署承诺书，言明同意遵守《业主临时管理规约》，该规约中载明了上述前期物业服务合同中约定的物业服务费标准、缴费日期。（4）2015年5月26日，海天公司与金佳公司出具了《关于紫郡花园服务收费调整》，明确高层业主应交的物业费中0.5元每平方米每月暂由海天公司贴补；（5）金佳公司曾以张贴催缴物业费通知单以及邮寄律师函的形式，就未缴纳物业费进行了催缴。对有争议的事实，双方举证质证情况如下：（1）噪音问题。王正亚提出楼下水泵产生巨大噪音，并提供了部分业主签名的证明一份。金佳公司认为即使存在水泵声音大的问题，因基础设施是开发商提供配置的，应属开发商的责任，并非其公司维护不当造成，且在业主反映后其公司已经向开发商反映了该情况，开发商回复意见是要求出具环保部门的检测证明，而其公司在物业服务过程中已经多次对该水泵单向阀进行降噪处理，并要求开发商将26、27单元负一楼的水泵全部更换，在此之后也在进行日常维护，故即使仍存在问题，也并非其服务不当所致，并提供了关于处理该问题的《横向单位转办单》、梅村街道、梅村环保部门、梅村物管中心以及其公司在现场查看水泵问题的照片。王正亚认为从结果上来看金佳公司并未解决好噪音问题。关于水泵作业声音是否超标的问题，王正亚、王海红未提供证据证明。（2）物业服务不达标的情况。王正亚提供了照片一组予以证明。金佳公司则提供了电梯年度安全检查现场的照片、修补草坪的作业照片、门岗站岗情况的照片、电梯内部维护的照片等，证明其公司履行了物业服务的义务，并就景观灯的开关时间、景观河清理、公共设施日常维护、电动车停放管理、暂未放置烟灰缸和地毯的情况等做了说明。王正亚表示金佳公司提供的照片不能反映出日常状态，且从小区的环境情况可以反映出金佳公司并未解决存在的问题。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，王正亚、王海红所购买的房屋由金佳公司提供前期物业服务，开发商与金佳公司订立的前期物业服务合同明确了相关的权利义务，王正亚、王海红应向金佳公司交纳相应的物业管理费。王正亚、王海红对金佳公司的物业服务质量提出异议：（1）噪音问题。王正亚提出地下室水泵产生巨大噪音，但其并未提供初步证据证明噪音超标，故本案中不予理涉，王正亚可通过其他途径主张权利或在形成初步证据后另行诉讼主张相关权利。（2）物业服务不达标的情况，金佳公司提供了相关证据证明其已履行了物业服务义务，王正亚虽提出了部分质量问题，但现有证据难以认定金佳公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故王正亚、王海红拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金佳公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金佳公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金佳公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金佳公司主张权利。综上所述，经核算，王正亚、王海红尚欠2015年1月10日至2016年9月30日的物业管理费4585.96元，应予支付。因《前期物业管理合同》明确了缴费时间，且金佳公司也进行了催告，故王正亚、王海红应当依据合同的约定承担逾期付款的违约责任。金佳公司主张违约金的计算标准为每日万分之五，并据此主张违约金550元，结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，金佳公司主张违约金550元的请求，尚属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条之规定，判决如下：王正亚、王海红应于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡市金佳物业管理有限公司2015年1月10日至2016年9月30日的物业管理费4585.96元及逾期支付的违约金550元，合计5135.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由无锡市金佳物业管理有限公司预交），由王正亚、王海红负担（无锡市金佳物业管理有限公司同意其预交的案件受理费25元由王正亚、王海红直接向其支付，本院不再退还，由王正亚、王海红在本判决发生法律效力之日起五日内直接向无锡市金佳物业管理有限公司支付）。本判决系终审判决。代理审判员  狄春欢二〇一六年十一月二十八日书 记 员  杨 帆本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。