山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0687民初1190号原告：中国农业银行股份有限公司海阳市支行，住所地：海阳市龙山街91号。负责人：王安佐，该行行长。委托诉讼代理人：孙永辉，该行工作人员。被告：王海波，男，1989年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市，现住青岛市城阳区(正阳路南)普路太箱包有限公司。被告：烟台海盛置业有限公司海阳分公司，住所地：海阳市它山泊村西。被告：烟台市住房置业担保中心，住所地：烟台市莱山区新城北街*号。法定代表人：于英俊，该担保中心主任。委托诉讼代理人：胡建斌，该担保中心科长。委托诉讼代理人：宫云基，该担保中心海阳办事处科长。原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行(以下简称：农行海阳市支行)与被告王海波、烟台海盛置业有限公司海阳分公司（以下简称：海盛置业海阳分公司）、烟台市住房置业担保中心(以下简称：烟台住房担保中心)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行海阳市支行委托诉讼代理人孙永辉、被告烟台住房担保中心委托诉讼代理人胡建斌到庭参加诉讼，被告王海波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告海盛置业海阳分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行海阳市支行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告王海波、海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心签订的《个人购房借款担保合同》；2、要求被告王海波付给原告购房按揭借款本息305547.62元（本息计算截止到2015年5月19日，案件执结前产生利息仍按原合同约定计算）；3、被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心承担连带保证责任；4、原告对被告王海波提供抵押位于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室的房产折价或变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年12月11日，原告与被告王海波签订《个人购房借款担保合同》一份，被告王海波在原告处申请住房按揭贷款319000.00元，贷款执行利率6.55%，逾期利率9.825%，贷款期限为20年，到2032年12月10日止，被告王海波将所购买的位于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室房产作抵押担保，被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心提供连带保证责任。原告于2012年12月11日将319000.00元借款发放给被告王海波指定的开发商海盛置业海阳分公司在原告开设银行账户中，截止2016年11月3日被告王海波付给原告借款本息43371.97元，被告海盛置业海阳分公司代付了本息7255.72元，烟台住房担保中心代付了本息50918.20元，合计付给原告借款本息101545.89元，被告王海波尚欠借款本息289959.44元(本金286440.13元，利息3519.31元)，被告王海波的行为已构成违约，被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心亦未继续承担连带保证责任。为了维护原告的合法权益，诉至法院。被告王海波未答辩。被告海盛置业海阳分公司未答辩。被告烟台住房担保中心辩称，我单位与被告海盛置业海阳分公司给被告王海波购房按揭借款提供担保属实，原告应当先用被告王海波抵押的房产折价或变卖、拍卖价款还清借款，不足部分我单位承担连带还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为其诉请提供了下列证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码复印件，证明原告符合主体资格；证据二、被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心设立登记证明复印件，被告王海波身份证复印件，证明三被告符合主体资格、身份情况、工作单位；证据三、原告与被告王海波签订的《个人购房借款担保合同》、借款借据，证明原告与被告王海波借贷关系成立，双方就借款金额、起止时间、用途、利率等事项做出了约定；原告于2012年12月11日将319000.00元借款发放给被告王海波指定的开发商海盛置业海阳分公司在原告开设银行账户中；证据四、原告与被告王海波签订的《个人购房借款担保合同》，证明被告王海波作为抵押人将购买的位于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室房产一幢，建筑面积122.69㎡，购房合同编号：海房预许字201025第158号房产抵押给原告，被告王海波是抵押人，原告是抵押权人，原告对该抵押房产享有抵押权；证据五、原告与被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心签订的《个人购房借款担保合同》，证明被告海盛置业海阳分公司在本案中承担阶段性连带保证责任＋抵押，被告烟台住房担保中心承担连带保证责任。本院组织当事人对原告提交上述证据进行了质证，被告烟台住房担保中心经质证上述证据认为无异议。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。本院确认以下事实：2012年12月11日，原告农行海阳市支行与被告王海波签订《个人购房担保借款合同》一份，被告王海波在原告农行海阳市支行申请住房按揭贷款319000.00元，约定执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%，借款期间遇到利率调整以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率，贷款期限为20年，到2032年12月10日止。被告王海波将所购买的位于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室房产，建筑面积122.69㎡，购房合同编号海房预许字201025第158号房产抵押给原告作为担保，合同约定定期定额还款，自借款发放后，每月的20日为还款日。合同第12.4.（2）约定：“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款合同立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”。第12.9约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。第10.1.1条约定：“保证方式为连带保证责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对借款人承担连带责任”。第10.1.2条约定：“保证范围包括本合同项下借款本金，利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民诉法》有关规定确定由借款人和保证人承担迟延履行期间的债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用”。第10.1.4（8）约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”。第10.1.5约定：“发生下列情形的之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下的所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或服务费。(1)债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；(2)贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款”。第10.3约定：“阶段性保证担保+抵押，借款人以本合同第34条项约定房产做抵押的，由第33条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第37条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1和10.2约定执行。”被告海盛置业海阳分公司根据合同约定提供连带保证责任+抵押。即合同第33条约定：“借款担保，本合同项下借款采用（3）所列担保方式：阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人海盛置业海阳分公司按合同10.1和10.3约定提供抵押担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保”。第35条约定：“抵押（预告）登记，抵押人应协助配合贷款人按以下（2）项约定办妥抵押（预告）登记，自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自本合同第26条所述的房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”。第37条约定：“阶段性保证担保＋抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”被告烟台住房担保中心根据合同约定提供连带保证责任。即合同第33条约定：“借款担保，本合同项下借款采用以下（1）所列担保方式：由烟台住房担保中心按10.1约定提供保证责任”。合同签订后，原告农行海阳市支行于2012年12月11日将319000.00元贷款发放至被告王海波指定的开发商海盛置业海阳分公司在原告处开设银行账户中，截止2016年11月3日被告王海波付给了原告借款本息43371.97元，被告海盛置业海阳分公司代付了本息7255.72元，被告烟台住房担保中心代付了本息50918.20元，合计付给原告借款本息101545.89元，被告王海波尚欠借款本息289959.44元(本金286440.13元，利息3519.31元)，被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心亦未继续承担连带保证责任。被告王海波作抵押担保的房产坐落于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室，建筑面积122.69㎡，购房合同编号海房预许字201025第158号，该房产于借款担保合同签订后办理了抵押担保预告登记，至今尚未办理房地产权属登记。另查，诉讼中，被告又偿还了借款15588.18元，尚欠289959.44元（本息计算截止到2016年11月3日），原告予以认可。本院依据原告提供的被告王海波的住址无法直接送达和留置送达，调查内蒙古自治区扎兰屯市达斡尔民族乡中心村(和平街)党支部书记常曰宝妻子郎桂霞证实被告王海波已不在其辖区居住，已离开辖区十多年了，本院依法向被告王海波公告送达诉讼文书。本院认为，原告农行海阳市支行与被告王海波、海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心签订的《个人购房担保借款合同》，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其借款、担保行为均应合法有效。被告王海波未能按照合同约定偿还原告借款本息289959.44元，被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心亦未继续承担连带保证责任，三被告已构成违约，本院予以认定。原告因被告违约，要求解除与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，符合合同约定。原告因被告王海波未合同约定偿还原告借款，要求提前收回借款本息289959.44元及2016年11月4日至判决生效期间的利息仍按原合同约定给付，依照合同第33、37条等约定仍由被告王海波偿还及被告海盛置业海阳分公司、烟台住房担保中心继续承担连带保证责任，本院予以支持。原告农行海阳市支行主张的要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。本院认为，王海波所购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行海阳市支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，农行海阳市支行对涉案房产不享有抵押权，对涉案房产经拍卖或变卖的价款亦不享有优先受偿权。故对农行海阳市支行该项诉讼请求，本院不予支持。被告烟台住房担保中心辩称原告应当先用被告王海波抵押房产还清欠款，不足部分再由其承担连带责任。其辩称理由与合同第10.1.1、10.1.2、33、37条约定条款相违背，故被告烟台住房担保中心辩称理由不能成立，本院不予支持。被告王海波、海盛置业海阳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行与被告王海波、烟台海盛置业有限公司海阳分公司、烟台市住房置业担保中心签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告王海波于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行借款本金286440.13元，利息3519.31元，本息合计289959.44元（本息计算至2016年11月3日，自2016年11月4日起至判决生效期间的利息仍按合同约定计算）；三、被告烟台海盛置业有限公司海阳分公司、烟台市住房置业担保中心对上述款项承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行要求对被告王海波提供抵押位于海阳市家和·美景天城52号楼3单元506室的房产折价或变卖、拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5649元，公告费560元，由被告王海波、烟台海盛置业有限公司海阳分公司、烟台市住房置业担保中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  丁光勇人民陪审员  姜聪玲人民陪审员  包桂凤二〇一六年十一月三日书 记 员  潘秋余