江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2926号上诉人(原审被告、反诉原告）:郭玉林。委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清浦区闸口法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告）:淮安市清河区城北供销合作社,住所地淮安市淮海西路119号。法定代表人：王锦生,该单位主任。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹，江苏引航律师事务所实习律师。原审被告:淮安市清河区朱桥甲鱼馆,住所地淮安市淮海西路***号。经营者：郭玉林。上诉人郭玉林因与被上诉人淮安市清河区城北供销合作社（以下简称“城北供销社”）、原审被告清河区朱桥甲鱼馆（以下简称“朱桥甲鱼馆”）房屋租赁合同一案，不服淮安市清河区人民法院(2016)苏0802民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭玉林不服一审判决，向本院提起上诉，请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：双方租赁合同到期后，双方按照原来的合同继续履行，但涉案房屋后纳入了拆迁范围，故双方口头约定该房屋由上诉人继续使用，被上诉人不再对该房屋进行管理和维护，不再收取租金，而拆迁过程中对房屋装饰装修的补偿归上诉人所有。之后被上诉人一直未向上诉人主张租金，对于被上诉人一审提供的两位证人因都是被上诉人的员工，其证人证言不可采信。另外，涉案房屋是否有产权证，及涉案房屋的拆迁评估价格等事实，一审亦未查清，综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。城北供销社二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。朱桥甲鱼馆二审陈述：同意上诉人的观点。原告城北供销社一审诉请：1、解除原、被告之间的不定期租赁关系，两被告返还承租房屋；2、两被告支付租金99600元，并从2016年1月1日起按2.16万元/年的标准支付房屋使用费至实际返还之日止；3、被告承担本案诉讼费用。反诉原告郭玉林一审诉请：反诉被告给付装修补偿费用20万元，并承担本案反诉费用。一审法院认定事实为：郭玉林租用城北供销社位于淮安市淮海西路119号房屋用于经营朱桥甲鱼馆；朱桥甲鱼馆系由郭玉林个人经营的个体工商户。2009年1月1日，城北供销社与郭玉林签订房屋租赁合同书一份，约定：城北供销社将位于淮安市淮海西路119号房屋租赁给郭玉林使用，租期2年（从2009年1月1日至2010年12月31日），年租金2.16万元；租金按月支付1860元，于下一个月的五日前支付；该资产的经营性装饰装修在合同到期后无偿归出租方所有；在租赁期内如因出租方或政策性原因征用该资产，合同提前终止，对经营性需要由承担人承担的装饰装修等补偿，按拆迁政策测算，归承租人所有；承租人无正当理由拖欠租金超过一个月的，出租人有权终止合同，收回该项资产，因而造成的损失由承租人承担和赔偿。合同到期后，双方没有再续签租赁合同，被告郭玉林仍然继续使用涉案房屋并按1860元/月的标准支付租金至2011年6月底，但水电费一直交到2016年2月。2011年7月29日，淮安市人民政府发出房屋征收调查公告，载明因对在水一方地块项目规划红线范围内的房屋和附属物��施征收需要，对红线范围内的情况进行调查登记，时间从2011年7月30日至2011年8月20日。2011年10月19日，淮安市清河流通资产管理有限公司向郭玉林发出通知，载明：“在水一方地块房屋征收工作已经开始，你租用淮海西路119号的房屋……双方签订房屋租赁合同已于2010年12月31日到期，现通知你解除房屋租赁关系，请你在接到本通知书十日内腾空房屋交付我公司，逾期未交付而引起法律责任及一切经济损失由你承担”。此后该地块一直未能进行拆迁征收，郭玉林一直占有使用涉案房屋至今，城北供销社也一直未对该房屋进行过维修。2015年10月27日，城北供销社向郭玉林、朱桥甲鱼馆发出通知一份，要求其于收到通知后30日内返还承租房屋。但郭玉林、朱桥甲鱼馆一直没有交付承租房屋，城北供销社为此诉至法院。另城北供销社在其所有的地块上建造涉案房屋，但未领取建设工程规划许可证、建筑执照，更未领取房屋所有权证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋至今未领取建设工程规划许可证，故城北供销社与郭玉林签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然城北供销社与郭玉林的租赁合同无效，但该合同中关于租金约定的数额及约付方式等双方即使是在合同到期后亦按此履行，对此应予以确认。从2011年7月起，郭玉林就未再支付房屋占用使用费，现城北供销社要求郭玉林支付，于法有据，予以支持。但考虑到在2011年以后，城北供销社没有对涉案房屋进行过维护，即使出现漏水的情况也不予处理，故房屋占用使用费的标准应当酌情减少，可按1750元/月计算。城北供销社从2015年10月27日起就要求郭玉林迁出涉案房屋，但郭玉林至今仍未迁出，现原告城北供销社要求郭玉林返还租赁房屋，符合法律规定，应予以照准。租金债权的诉讼时效为一年。房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算适用一年的诉讼时效。本案中，在合同到期后，郭玉林一直占有使用涉案房屋，城北供销社亦申请了其单位专门负责收取房租的两证人来证明其一直在主张，故对郭玉林主张城北供销社要求支付房屋占用使用费超过诉讼时间的观点，不予采纳。合同约定在租赁期内如因出租方或政策性原因征用该资产，合同提前终止，对经营性需要由承担人承担的装饰装修等补偿，按拆迁政策测算，归承��人所有。该合同于2010年12月31日已经届满，不存在合同提前终止的情形，且根据郭玉林陈述在2011年以后没有对涉案房屋进行过装修装饰，故对于郭玉林要求城北供销社补偿其装饰装修费用20万元的主张，不予支持。朱桥甲鱼馆系虽系郭玉林个人经营，但其并非租赁合同的相对人，现城北供销社要求朱桥甲鱼馆承担支付房屋占用使用费的主张，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告郭玉林于判决生效后三十日之内将位于淮安市淮海西路119号房屋返还给原告淮安市清河区城北供销合作社；二、被告郭玉林于本判决生效之日起三��日内一次性支付原告淮安市清河区城北供销合作社房屋占用使用费92750元，并从2016年1月1日起按1750元/月的标准支付房屋占用使用费至房产实际交付之日止；三、驳回原告淮安市清河区城北供销合作社的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郭玉林的反诉请求。本诉受理费2290元，反诉受理费2150，合计4440元，由城北供销社承担171元，郭玉林承担4269元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供收据三份，收据载明其在2016年8月8日和10月9日缴纳了7月6日到10月9日的水费、6月12日到8月4号的电费，证明双方口头约定上诉人继续缴纳水电费。被上诉人的质证意见是，对该组证据的真实性予以认可，该组证据正好证明上诉人一直占有使用涉案房屋。被上诉人提供国有土地使用证一份，证明涉案房屋所占地块属于被上诉人所有。上诉人质证认为该证据无法看出是��包含涉案房屋。经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然因被上诉人就涉案房屋未能取得建设工程规划许可证导致双方签订的房屋租赁合同无效，但上诉人于2011年7月起一直占有使用涉案房屋至今，且一直未支付房屋占有使用费，一审法院依据双方合同中约定的租金标准及支付方式，并结合被上诉人未对房屋进行维护的事实，酌定上诉人按照1750元/月的标准向被上诉人支付占用使用费，合情合法，并无不当。上诉人主张其与被上诉人之间曾口头约定不再支付租金，但其提供的证据无法证明，故对其主张，本院不���支持。对于上诉人主张的装饰装修费用20万元，因双方合同约定经营性装饰装修在合同到期后无偿归出租方所有，而双方书面合同约定的租赁期限早已届满，且上诉人无证据证明在租赁期限届满后另作装修，故对其该主张，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实及适用法律并无不当，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4269元，由上诉人郭玉林负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年十一月十七日书 记 员  费婉燕