重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初7518号原告：重庆多泰物业管理有限公司,住所地重庆市合川区合阳城街道办事处将军支路会江巷33号3单元3-1，统一社会信用代码915001176664428929。法定代表人：吴杰，该公司董事长。委托代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托代理人：郭元江，重庆腾运律师事务所律师。被告：周吉玉，女，汉族，住重庆市合川区。原告重庆多泰物业管理有限公司与周吉玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26立案后，依法由审判员张安国独任审判，适用小额程序公开开庭进行了审理。原告重庆多泰物业管理有限公司委托代理人刘传甫到庭参加诉讼，被告周吉玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告重庆多泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费及公共能耗费共计1056元，并按每日千分之三的标准支付相应的违约金1059元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月30日原告与重庆中悦房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为3年，合同期满，业主或业主委员会未提出终止本合同的，本合同继续有效。合同约定住宅1.3元/月.平方米（含电梯电费），公共能耗费每户每月10元。但是之后实际以电梯房1.2元/月.平方米，公共能耗费每户每月10元；多层房0.7元/月.平方米，公共能耗费每户每月5元收费。同时约定业主或物业使用人应在每季度的前15日内履行交纳义务，如未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积101.65平方米，单价1.2元/月.平方米，公共能耗费每月10元，根据签订的《前期物业服务合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利义务至今，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年7月开始拒绝交纳物业服务费，至2016年2月共欠费1056元，另外产生相应违约金1059元。原告多次催交均遭被告拒绝。原告为维护自身合法权益，故诉请法院依法判决。被告周吉玉未到庭，也未作答辩。本院经审理认定如下事实：2011年3月30日，原告重庆多泰物业管理有限公司（乙方）与重庆中悦房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容：第一条：重庆中悦房地产开发有限公司选聘原告重庆多泰物业管理有限公司提供物业服务的物业基本情况为位于重庆市合川区合阳城街道某某小区，占地面积56757.31平方米，建筑面积149104.88平方米。第三条：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维护和管理，物业共有部分包括房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2.物业共有设施设备的养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.附属配套建筑和设施的维护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。9.物业档案资料管理。10.物业专项维修资金的使用。11.装修管理。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第五条：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。第六条：物业服务费选择包干制的方式：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），届时以发改委核定价格为准：（1）住宅1.3元/月·平方米（含电梯费）；（2）商业物业2.00元/月·平方米。（3）…。第七条：共用的专项维修设备运行的能源能耗及公共水电费（如景观水电费、发电机燃料等），乙方实行包干制，甲方每户每月交纳10元（如国家水电费上涨，按上涨系数上调）。第八条：业主应于房屋经验收合格通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的前15日内履行交纳义务。第二十四条：本合同期限为三年，合同期满，业主或业主委员会未提出终止本合同，本合同继续有效。第三十一条：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。第三十五条：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。第四十四条：本合同自2011年3月30日起生效。合同签订后，原告为“中悦·城尚城”小区提供物业服务至今。在合同履行中，原告实际以电梯房1.2元/月·平方米，公共能耗费每户每月10元；多层房0.7元/月·平方米，公共能耗费每户每月5元标准收取。被告周吉玉系合川区合阳办某某小区1幢3-3业主，其电梯房建筑面积101.65平方米。周吉玉自2015年7月开始至今未交纳物业服务费。上述事实，有原告的陈述，营业执照，《前期物业管理服务合同》，重庆市合川区国土资源和房屋管理局查询房屋权属证明等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为定案的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆中悦房地产开发有限公司是被告所居住小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与原告依据《物业管理条例》相关规定签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对合川区合阳办某某小区全体业主具有约束力。原告按照《前期物业服务合同》约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。被告拒不支付物业费的行为构成违约，应当承担违约责任。被告房屋建筑面积为101.65㎡，从2015年7月1日至2016年2月29日期间的物业管理费为：101.65㎡×1.2元/月·平方米×8月=975.84元，公共能耗费为：10元/月×8月=80元，合计1055.84元，本院予以确认，对原告主张超出确认物业服务费数额部分不予支持。原告主张被告以欠交物业费按每日千分之三支付违约金有合同依据，按合同约定计算违约金标准虽过高，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。可见，法律赋予当事人认为违约金过高的，有权请求人民法院予以减少，但需以当事人提出请求为前提，人民法院不宜干涉合同自由而依职权主动减少。因被告拒不到庭行使该项请求减少的权利，应视为放弃诉讼权利。故本院对原告要求被告支付违约金的主张予以支持。但经计算，被告应承担的违约金为521元，本院予以确认，对原告主张的超出确认违约金数额部分因没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周吉玉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆多泰物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费1055.84元及违约金521元合计1576.84元。二、驳回原告重庆多泰物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告周吉玉负担。本判决为终审判决。审判员  张安国二〇一六年十一月十七日书记员  何秋鸿