广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初10229号原告：王晶，男，汉族，1988年3月15日出生，住江苏省泗洪县，委托代理人：柳兰，广东杰科律师事务所律师。委托代理人：徐立峰，��东杰科律师事务所辅助人员。被告：蒙翠升，女，汉族，1974年5月7日出生，住广西灵山县，委托代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。委托代理人：许嘉敏，广东品峰律师事务所律师。原告王晶诉被告蒙翠升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托代理人柳兰，被告蒙翠升及其委托代理人汤文莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶诉称：2016年3月5日，原告经东莞市瑞恒房地产经纪有限公司（以下简称“瑞恒公司”）介绍，与被告签订了关于东莞市长安镇莲峰北路23号风临公馆1栋1803号房的《房屋买卖合同》。虽然被告已按约将涉案房屋过户给原告，但根据合同约定，被告应在2016年6月30日向原告交付涉案房屋，而被告却多次以其在外地出差不便交房为由迟迟不向原告交付案涉房屋。案涉房屋在卖给原告前已经存在租约，租金为每月2100元，且该租金由被告代收。被告以房屋未交付为由拒不向原告支付代收的7月至9月房租，被告的行为已经构成违约。被告迟迟不履行交付房屋的义务已经给原告造成诸多损失，为维护自己的合法利益，原告依法起诉至法院，请求判令：1.被告履行《房地产买卖合同》义务，将东莞市长安镇莲峰北路23号风临公馆1栋1803号房地产交付给原告使用；2.被告向原告支付逾期交付房产事宜的滞纳金70000元；3.被告向原告支付逾期交付房产事宜的违约金15990元；4.被告向原告支付7月至9月的代收租金6300元；5.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。庭审中，原告请求对诉讼请求作出如下变更：1.将第一项诉讼请求变更为被告履行《房地产买卖合同》，协助原告与承租人签订新的房屋出租合同，并且需要按照合同附件的物业交楼时所附家私电器清单物品交付给原告；2.撤回第3项诉讼请求。本院对此予以准许。被告蒙翠升辩称：第一，涉案房屋已经实际交付，根据物权法的规定以办理过户为支付。第二，被告不存在违约行为，不需要向原告支付违约金及滞纳金。双方一直履行的合同是双方于2016年3月5日签订的《房地产买卖合同》，该合同明确约定以交付最后一笔款项为实际交付时间，原告是在2016年8月15日支付最后一笔款项的，被告于2016年8月16日以短信方式通知原告办理房屋交接手续，同时要求瑞恒公司参与，原告当场拒绝办理水电、物业交接手续。第三，被告没有收取9月及10月的房租，被告将承租人的联系方式告知原告，包括手机号码和微信。承租人9月支付房租时要求支付给原告，��原告却拒绝收取。被告已经收取了8月的租金，案涉房屋在2016年8月16日交付，但被告后来把2016年8月16日后的租金1050元退回给原告时，原告拒绝收取。经审理查明：2016年3月5日，原告王晶（买方）、被告蒙翠升（卖方）与瑞恒公司（经纪方）共同签署了一份《房地产买卖合同》（以下简称“房地产买卖合同一”），约定：被告将其名下位于东莞市长安镇莲峰北路23号风临公馆一幢1803号物业[房地产权证号为：粤（2016）东莞不动产第00338**号]以现状按套售予原告，该房屋附家私家电及租约，买方连租约一同购入；物业转让价格为700，000元，卖方在签署合同时支付定金70，000元，双方到房管所过户前支付首期楼款160，000元，其余470，000元由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付；买卖双方同意卖方在收到全款的情况下向买方交付物业，交付使用前该物业名下发生水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清，交楼后由买方承担，买卖双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完毕，如卖方未能按约定交付该物业给买方的，卖方应向买方支付补足相当于清单中差异部分的金额作为违约金；因买卖双方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同项下义务，逾期为未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付滞纳金，合同继续履行。该合同签订后，原告于2016年3月5日、11日分别向被告支付定金30，000元及40，000元，并于同年4月份向广东南枫融资担保集团有限公司支付了首期款和担保费。2016年6月23日，原、被告又签订一份《房���产买卖合同（经纪机构版）》（以下简称“房地产买卖合同二”），该合同交易的物业与房地产买卖合同一相同，但交易价款为300，000元，且合同第四条约定双方同意于2016年6月30日由被告将该物业交付给原告使用，合同第六条“违约责任”中未约定违约金。2016年7月，案涉物业过户至原告名下。同年8月15日，原告向被告支付最后一笔购房款10，000元，次日，被告约原告及瑞恒公司工作人员前往交接物业，但双方因租金收取期间发生分歧，原告不同意接收房屋。原告认为前述两份房地产买卖合同均为有效合同，后合同是前合同的补充，除交易价款应以房地产买卖合同一中约定的数额为准外，两份合同中就同一事项存在不同约定的，应以后合同为准，故根据房地产买卖合同二的约定，被告应在2016年6月30日前交付物业，但被告只是办理过户手续，却逾期交接房屋，且未协助原告及租客办理租约变更手续，在收取了承租人2016年7月、8月及9月的房租6300元后未返还给原告，亦未按照租约上的《物业交楼时所附家私电器清单》交付对应的物品，其行为已构成违约。庭审中，原告确认其第一项诉讼请求中的物业交楼时所附家私电器清单即为被告提交的《房产租赁合约》所附的《物业交楼时所附家私电器清单》。被告抗辩称双方实际履行的是房地产买卖合同一，房地产买卖合同二系担保公司办理过户时随便填写，其内容并非双方真实意思的表示，根据房地产买卖合同一的约定，物业应在被告收到全款的情况下交付，而被告于2016年8月15日才收到最后一笔购房款10，000元，当天即通知原告次日交接物业，且交接过程中已经对水电费用和家私电器进行了清点，其后系原告拒绝接收房屋，被告并无违约行为。对于上述抗辩主张，被告提交了短信息为证，并申请了瑞恒公司的工作人员谭某出庭佐证。根据短信息内容显示，被告同意向原告退还已收取的2016年8月份的房租2100元，并告知原告可以和租客签订新的租赁合同以及次日到案涉物业去交接房屋等事宜；证人谭某出庭作证称，其于2016年8月16日陪同原、被告双方前往案涉物业进行交接，期间被告告知该物业承租人对水电费用和家私电器都进行了清点，且出具了相应的单据给原告确认，但其后双方因为租金问题发生分歧，故未能签署《交楼确认书》。庭审中，被告承认其已收取案涉物业于2016年7月及8月的租金各2100元，并同意将2016年8月16日交接物业之后的租金1050元退还原告。对于2016年9月的租金，被告尚未收取，原告称原、被告双方因租金问题存在争议，故原告告知承租人暂不方便收取具体数额的租金。以上事实，有房地产买卖合��两份、房地产权证、银行转账凭证、账户交易明细、收款收据、录音及文字资料、银行流水、短信聊天记录、证人谭某的证言以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。虽然原、被告双方先后签署了两份房地产买卖合同，但从合同的履行情况来看，双方实际上系按照房地产买卖合同一约定的价款、交易方式和步骤完成交易，而房地产买卖合同二存在多处不合理，如价款与双方实际交易的价款不同、付款方式和流程不同、未约定违约责任等，结合本市的实际情况，本院有理由相信房地产买卖合同二系原、被告双方与担保公司为办理房地产过户手续而制作的合同，因此，在案涉交易关系中，能够反映双方当事人真实意思表示且为当事人实际履行的合同应为房地产买卖合同一，该合同之内容及形式均未违反法律或行政法规的强制性规���，其效力应予以确认，故双方均应遵守房地产买卖合同一的约定，真实、全面地履行合同的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是被告是否存在逾期交房的违约行为；二是原告要求被告协助办理租赁合同变更手续及交付《物业交楼时所附家私电器清单》是否成立；三是原告要求被告返还2016年7月至9月的代收租金是否合法有据。针对第一个争议焦点。交房包括两个层面的意义，一是权属的转移，二是物业的交接。对于权属问题，双方并未约定案涉房屋过户的时间，再根据本案查明的事实可知，案涉房屋已于2016年7月过户至原告名下，结合双方的交易过程及期间，应当认为被告已经在合理的期限内将案涉房屋过户给原告，并不存在逾期的情形。对于物业交接问题，根据房地产买卖合同一的约定，物业应在被告收取全部款项后交付。原告在2016年8月15日才支付最后一笔购房款10,000元，而被告收款次日即联系原告及中介机构瑞恒公司交接房屋，并不存在故意拖延的情形。对于双方交接的情况，有证人证言予以佐证，该证人系中介公司的工作人员，亲历双方交接房屋的过程，且并无证据显示其与其中任意一方当事人存在利害关系，故本院对其证言予以采信，根据其证言显示，原被告双方于2016年8月16日已经对案涉房屋的水电费用及家私电器进行了清点且经原告进行确认，由此可见被告已充分履行其交接房屋义务，即使原告拒绝签订《交楼确认书》，亦应视为被告已依约交付物业，不存在逾期的情形。因此，对于原告要求被告支付逾期交房的滞纳金的诉请，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据证人的陈述可知，在2016年8月16日的交接过程中，被告已告知承租人案涉房屋的权属变化情况，且原告已经对家私电器进行了清点及确认，故应视为被告已完成协助承租人与原告变更租赁合同及交付了清单上所列家私及电器的合同义务。再从被告拒收承租人交来的2016年9月的租金的行为亦可判断，承租人已经知晓其与被告签署的租赁合同中被告的权利义务由原告承接的事实且同意继续履行该合同，目前并无证据显示因为被告的行为导致原告与承租人之间无法顺利变更或履行合同。综上，原告要求被告协助原告与承租人变更租约及交付家私电器，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。根据房地产买卖合同一的约定，买卖双方同意卖方在收到全款的情况下向买方交付物业，交付使用前该物业名下发生水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清，交楼后由买方承担。由于被告交付房屋之前的所有费用均由被告承担，根据权利义务相一致的原则，应推定在房屋交付前的租金亦应由被告收取。因此，原告要求被告返还2016年8月15日前的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于2016年8月16日至31日期间的租金1050元，理应由原告收取，现被告确认已经收取并同意返还，本院予以确认。另，被告并未收取案涉物业2016年9月的租金，现原告要求被告返还该租金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告蒙翠升于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王晶返还2016年8月16日至31日的代收租金1050元；二、驳回原告王晶的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1054元，由原告王晶承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员 陈 波二〇一六年十一月二十三日书 记 员 钟家明附：相关的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。