四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0129民初247号原告中国工商银行股份有限公司大邑支行。负责人张琨，行长。委托代理人王宇（特别授权），男，系该支行员工。委托代理人谢学辉（特别授权），男，系该支行员工。被告张艳。被告成都宇峰置业有限公司。法定代表人严明，总经理。委托代理人饶情（一般代理），四川英特信律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司大邑支行（以下简称“工行大邑支行”）与被告张艳、成都宇峰置业有限公司（以下简称“宇峰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宇、谢学辉，被告宇峰公司的委托代理人饶情到庭参加了诉讼。被告张艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行大邑支行诉称，原告于2014年1月9日向借款人发放15年期个人住房按揭贷款，贷款金额为300,000.00元，贷款担保方式为抵押和开发商阶段性担保。贷款发放后，借款人未按合同约定如期履行还款义务，截止2016年1月31日，该借款人已连续违约7期，累计违约9期，现拖欠我行贷款本息211,140.10元。原告长期催收，但被告仍未按期归还贷款，致使原告贷款不能按期收回，现起诉请求判令：1、被告张艳偿还积欠已违约的7期的利息5,647.47元，收回全部贷款本金205,492.63元，截止2016年1月31日的贷款本息211,140.10元；2、原告对被告张艳所有的抵押财产，位于XXXXXXXXXXXXXXX房屋享有优先受偿权；3、请求宣布原告与被告张艳于2013年12月7日签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期；4、被告张艳归还原告截止2016年1月31日起至本金还清之日止，以本金205,492.63元为基数计算的利息及逾期利息，及实现债权的所有费用；5、被告宇峰公司为上述全部债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由二被告全部承担。被告张艳未作答辩，也未提交证据。被告宇峰公司辩称，1、根据原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定，我公司为购房者的按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办理完毕房屋抵押权预告登记之日止，现原告已经办理了抵押权预告登记，我公司的阶段性连带保证责任已经解除，故我公司不应对被告张艳的债务承担连带清偿责任。2、即便法院认为我公司应承担担保责任，但根据《物权法》第176条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人以自己的物用于抵押的，债权人应当先就债务人自己的物实现债权，不足部分再由担保人承担。经审理查明，2013年12月7日,原告与被告张艳、宇峰公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【住房】字【营业部】行【大邑】支行【2014】年【11】号），约定：被告张艳向原告借款218,000.00元，用于购买位于XXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋；贷款期限15年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但按合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人自愿以其所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以就抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所的价款优先受偿等内容。2014年1月9日，原告向被告张艳发放了上述贷款，并办理了该房屋预抵押登记。该房屋至今未办理产权登记。后被告张艳未按约还款。截止2016年11月21日，被告张艳尚欠原告借款本金198,893.50元、利息7,999.50元。庭审中，原告工行大邑支行将诉讼请求明确为：要求宣布被告张艳的贷款于2016年3月16日到期。另查明，2016年1月20日，被告宇峰公司向原告出具《承诺书》一份，载明“我成都宇峰置业有限公司在大邑开发‘圣桦城’项目，于2013年6月与大邑工行开展按揭合作，根据与工行、借款人签订的按揭合作协议和个人购房借款/担保合同的约定，本公司承诺为‘圣桦城’项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止。”上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提供的《个人购房借款/担保合同》、房屋预告登记证、借款发放凭证、借据历史处理明细、《承诺书》等证据材料予以证明。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依照约定履行了向被告张艳发放贷款的义务，被告张艳即应按合同约定履行按月还本付息的义务。被告未按约定还本付息，原告按照借款合同的约定宣布贷款提前到期并要求借款人立即清偿全部贷款，以及产生的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。双方虽约定以被告张艳购买的房屋为贷款提供抵押担保，但仅办理了房屋预告登记证明，预告登记并不等同于物权登记，现张艳的房屋至今都未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故抵押权并未设立，对原告要求对抵押财产享有优先受偿权的请求，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告宇峰公司对被告张艳的全部债务承担连带清偿责任。被告宇峰公司辩称，根据原、被告三方所签订的《个人购房借款/担保合同》第10.2条明确约定，本案所涉抵押权预告登记手续办理完毕，且原告已收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件，被告宇峰公司的保证责任应当免除。本院认为，被告宇峰公司于2016年1月20日向原告出具了《承诺书》，承诺为“圣桦城”项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止，该承诺书是在三方签订《个人购房借款/担保合同》后向原告出具的，且承诺的范围为“圣桦城”项目按揭借款人，而本案的被告张艳即为该项目的按揭借款人，按揭购买的也是该项目的房屋，被告宇峰公司的承诺是对原合同的变更，对借款人张艳的权利并无损害，仅是对自身担保期限的变更，故对被告宇峰公司的抗辩意见本院不予采纳。根据被告宇峰公司的承诺，被告宇峰公司的担保期限应到办理完毕房屋他项权证交原告收执之日止，而至今被告张艳的房屋未办理房屋他项权证，故被告宇峰公司应对被告张艳的债务承担连带责任。被告宇峰公司辩称，根据《物权法》第176条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人以自己的物用于抵押的，债权人应当先就债务人自己的物实现债权，不足部分再由担保人承担。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》第30.3条约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”因为原、被告双方对实现担保物权是有约定的，故对被告宇峰公司该抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告张艳与原告中国工商银行股份有限公司大邑支行签订的《个人购房借款/担保合同》的贷款于2016年3月16日到期；二、被告张艳在本判决生效之日起三十日内归还原告中国工商银行股份有限公司大邑支行借款本金198,893.50元及截止2016年11月21日止的利息7,999.50元，并支付从2016年11月21日起至本判决确定的还款之日止，以198,893.50元为基数，按合同约定计算的利息及罚息；三、被告成都宇峰置业有限公司对上述第二项给付内容承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,467.00元，由被告张艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 莉代理审判员  黄金龙人民陪审员  杨 丽二〇一六年十一月三十日书 记 员  王 卓