广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终13023号上诉人（原审被告）：乐曼荷，住址：广州市海珠区，现被羁押于海珠区看守所。委托代理人：乐友恒，住址：广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：梁细妹，住址：广州市海珠区。委托代理人：徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。上诉人乐曼荷因与被上诉人梁细妹租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乐曼荷上诉请求：1、不同意没收保证金36万元；2、将广州市海珠区庄头北街X号（即翠宝路X号）乐丰海鲜美食坊（酒楼）的场地判给梁细妹。事实和理由：一、本人因被羁押在海珠区看守所，没办法开庭，也不可能为自己的合法权利做辩护，任由梁细妹一个人在法庭上诉说，这是很不公平的开庭。二、乐丰海鲜美食坊（原盛丰海鲜美食店）是宅基地，只能办理十个月的临时执照（即2014年7月至2015年5月）。三、梁细妹隐瞒乐丰海鲜美食坊（原盛丰海鲜美食店）是宅基地的真相，并欺骗本人合同期内保障酒楼的证照齐全（合同期从2014年1月1日至2019年12月31日），骗取了本人的酒店转让费150万元。四、因为梁细妹没有在合同期内协助本人办理合法的营业执照，而无法办理食品安全许可证、消防证、环保证等相关的证件，引起相关部门上门检查，严重影响了酒楼的正常营业，造成生意惨淡，营业收入减少，无法支付员工工资，最后被员工起诉让海珠区公安局羁押于海珠区看守所。五、本人不交租的理由是等梁细妹办理好营业执照、食品安全许可证、消防证、环保证等相关证件后，才继续交租。被上诉人梁细妹二审辩称：我方同意一审判决，要求维持原判。2014年10月至今的租金乐曼荷仍未支付，场地至今仍未交还给我方，我方在申请执行中。乐曼荷由于欠薪被羁押，第一次欠薪是30万工资，是我方代乐曼荷垫付的，其中20万元是工资，10万元当作是卖设备给我方的费用，这是经过街道参与处理的。当时我方应该拿回场地，我方垫付完工资，乐曼荷没有偿还我方垫付的30万元工资，乐曼荷又拿回场地，除了这36万元，乐曼荷仍欠我方30万工资，因此要求我方返还保证金给乐曼荷是不可能的。梁细妹于2015年8月4日向原审法院提起本案诉讼称，梁细妹、乐曼荷签订《合同》，约定梁细妹将广州市海珠区庄头北街X号（即翠宝路X号）盛丰海鲜美食餐厅转让给乐曼荷经营并注册成立了广州市海珠区乐丰海鲜美食坊。根据合同约定，乐曼荷超过30天不交租，梁细妹有权收回场地及不予退还保证金给乐曼荷。梁细妹因乐曼荷拖欠租金起诉乐曼荷，法院已认定乐曼荷的行为构成根本违约，故梁细妹起诉请求判令：1、没收乐曼荷的保证金36万元；2、本案诉讼费用由乐曼荷承担。乐曼荷原审辩称，虽然合同约定乐曼荷超过30天不交租，梁细妹有权收回场地及没收保证金，但涉案场地是宅基地，梁细妹直至2014年7月才协助乐曼荷办理营业执照且该营业执照在2015年5月就到期，乐曼荷要求梁细妹协助乐曼荷办理营业执照的续期，梁细妹均不予理睬，因此乐曼荷认为，是梁细妹要拿回酒楼。另外，乐曼荷实际上向梁细妹支付的保证金是41万元，还向梁细妹支付转让费150万及每月租金，综上所述，不同意梁细妹的诉讼请求。原审法院经审理查明，梁细妹（甲方）与乐曼荷（乙方）于2013年12月9日签订《合同》，由甲方转让位于广州市诲珠区庄头北街X号（即翠宝路X号）盛丰海鲜美食餐厅给乙方经营，双方订立如下协议：1、甲方转让该餐厅前，拥有完全经营权、收益权、设备设施处分权至2019年12月31日，甲方没有对乙方任何隐瞒。2、甲方目前餐厅建筑面积约1700平方（包含厨房和办公室），所有牌照齐全，保证乙方进场后立即可以经营。3、乙方进场后，该餐厅一切经营权、收益权、设备设施处分权归乙方完全拥有，甲方不得干涉。4、乙方如需转换营业执照负责人，甲方必须配合，费用由乙方自负。5、乙方在该餐厅经营时间从2014年元月1日至2019年12月31日共72个月。6、甲乙双方签订本合同时，乙方即向甲方支付五万元人民币定金，乙方如反悔，甲方不退定金给乙方，2014年元月1日前甲方不能将上述地址餐厅交给乙方经营，视甲方违约，甲方赔偿壹拾万元人民币给乙方。7、乙方于2013年12月31日前支付叁拾陆万元人民币保证金给甲方（含五万元人民币定金）合同期满由甲方即时无息返还给乙方。8、乙方于2013年12月31日前向甲方交2014年元月租金壹拾贰万元人民币，以后于当月1-5号向甲方交纳当月租金。乙方向甲方交纳租金按以下为准：2014年元月1日—2014年12月31日每月租金120000元，2015年元月1日—2015年12月31日每月租金126000元，等。若乙方超过30天不交租，视为违约，甲方有权收回上述经营地并不退所有保证金给乙方。9、甲方将现有设备完全卖给乙方使用，（设备卖给乙方详见补充合同）设备处分权、收益权完全归乙方拥有。10、乙方应按时间向甲方支付水电费。营业税、员工工资、电话费、管理费等由乙方支付。甲方保证水电费按联星村委标准向乙方收取，并出具收据，等等。合同签订后，梁细妹按合同的约定将场地交付给乐曼荷使用。乐曼荷在此注册登记成立了《广州市海珠区乐丰海鲜美食坊》。2014年12月3日，乐曼荷向梁细妹写下字据，内容有：本月13日交付梁细妹租金120000元（壹拾贰万元正），本月25日交付梁细妹租金120000元（壹拾贰万元正）10月份和11月份租金。12月份租金己交30000元，剩90000元租金在2015年1月份连同当月租金一齐交齐。如有一期不交本人将此酒楼转让，转让在2015年1月份办完，如1月份未搞掂转让，二月份此酒楼就让梁细妹接回，以此为凭。内里物品一切不动。之后，乐曼荷没有按上述承诺支付租金给梁细妹。另根据梁细妹提供的《场地租赁证明》显示，广州市海珠区庄头北街X号的土地属于联星经济联合社集体所有，于1988年经新滘镇批准建成一层混合结构房屋，并领取了宅基地证，面积1360平方米。现委托广州市达佳物业租赁有限公司经营管理，并出租给梁细妹作经营使用，出租面积1360平方米。梁细妹确认转租给乐曼荷的1700平方米中的340平方米，属于在征得业主同意的情况下加建的，该加建部分未经规划报建。梁细妹因乐曼荷欠租而向原审法院提起诉讼，请求乐曼荷支付欠付的租金及利息，解除双方租赁合同及要求乐曼荷交还涉案场地等。该案中，梁细妹确认乐曼荷拖欠2014年10月的租金20000元、2014年11月份的租金120000元、2014年12月的租金90000元，上述合共230000元。经审理，原审法院作出（2015）穗海法生民初字第279号民事判决书，认为已领取宅基地证涉及的面积部分合同有效，该合同中未经规划报建的建筑物的出租合同无效，虽该部分无效，但乐曼荷实际使用了上述场地，应参照约定支付使用费给梁细妹。乐曼荷没有按自己的承诺支付欠付租金及使用费给梁细妹，已构成根本性违约等，故判决：一、自本判决生效之日起解除梁细妹与乐曼荷于2013年12月9日签订的《合同》中涉及1360平方米有宅基地证的合同部分；二、梁细妹与乐曼荷于2013年12月9日签订的《合同》中涉及340平方米的未经规划报建的合同部分无效；三、乐曼荷自本判决生效之日起10日内将承租的广州市海珠区庄头北街X号（即翠宝路X号）房屋交还给梁细妹；四、乐曼荷自本判决生效之日起10日内支付2014年10月、11月、12月的租金和使用费230000元给梁细妹；五、乐曼荷从2015年1月起每月按12600元的标准支付租金及使用费给梁细妹等。乐曼荷不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院作出民事裁定书，认为乐曼荷未在规定的期间内交纳二审案件受理费，不履行法定的诉讼义务，故裁定按乐曼荷自动撤回上诉处理。该案已生效。原审法院认为，根据合同约定，乐曼荷超过30天不交租，视为违约，梁细妹有权收回涉案场地并不退还所有保证金给乐曼荷。生效的法律文书已认定乐曼荷没有按自己的承诺支付欠付的租金和使用费给梁细妹，已构成根本性违约，并判决乐曼荷交付场地给梁细妹以及乐曼荷支付2014年10月、11月、12月及2015年1月起的租金和使用费给梁细妹等，鉴此，梁细妹要求没收乐曼荷支付的保证金36万元的请求符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：被告乐曼荷向原告梁细妹支付的保证金36万元不予退回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由被告负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。关于乐曼荷上诉主张不同意梁细妹全部没收保证金36万元的问题。已生效的（2015）穗海法生民初字第279号民事判决认定梁细妹与乐曼荷于2013年12月9日签订的《合同》中，已领取宅基地证的13**平方米面积部分租赁合同有效，另外的340平方米未经规划报建的建筑物的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，梁细妹作为出租方将未经合法报建的部分租赁标的物（340平方米）进行出租导致无效而取得的保证金72000元（360000元×340平方米/1700平方米）应予返还，原审对此部分处理不当，本院予以纠正。虽然乐曼荷在本案中没有提起反诉，但既然梁细妹要返还保证金72000元给乐曼荷，为减少诉累，本案一并处理梁细妹返还保证金72000元给乐曼荷。至于合同有效部分（1360平方米）的保证金，生效判决已认定乐曼荷没有按自己的承诺支付欠付的租金和使用费给梁细妹，构成根本性违约，梁细妹要求没收乐曼荷支付的该部分保证金288000元，理据成立，本院予以支持。另外，乐曼荷上诉请求将涉案场地判给梁细妹，已生效的（2015）穗海法生民初字第279号民事判决第三项已经判决乐曼荷将涉案房屋交还给梁细妹，故该项上诉请求不属于本案的处理范围，本院对此不予审查。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1482号民事判决为：上诉人乐曼荷向被上诉人梁细妹支付的保证金288000元不予退回；二、被上诉人梁细妹应自本判决送达之日起十日内，退还保证金72000元给上诉人乐曼荷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各6700元，均由乐曼荷各负担5360元，梁细妹各负担1340元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十一月十四日书记员  胡 茜颜玉婵