山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终3823号上诉人(原审被告、反诉原告)：山东天澎置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，董事长。委托诉讼代理人：房坤，山东博睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵瑞雪，女，1981年7月26日出生，汉族，中国日报社山东记者站职工，住济南市。委托诉讼代理人：于志光（系赵瑞雪之夫），男，1976年7月5日出生，汉族，中国联通山东分公司职工，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于志光，男，1976年7月5日出生，汉族，中国联通山东分公司职工，住济南市。上诉人山东天澎置业有限公司因与被上诉人赵瑞雪、于志光商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山东天澎置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵瑞雪、于志光负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方于2014年1月17日签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，赵瑞雪、于志光购买山东天澎置业有限公司开发的“东方天翻花园”房屋及地下室总价款共计1167261元，约定山东天澎置业有限公司于2015年4月30日交付房屋，但合同第八条明确约定“但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期2.……(4)其他非因出卖人原因导致房屋延期交付的。”山东天澎置业有限公司提交的施工合同、工程款付款情况表以及收款收据及工作函、律师函等足以证明山东天澎置业有限公司己完全履行了施工合同中的合同义务并采取积极的态度与施工方协调，对于延期交房不存在过错，即延期交房“非因出卖人原因导致”，符合合同约定的据实延期条款。而一审认为“中铁某局集团有限公司没有组织验收，不属于该商品房买卖合同中约定的因特殊情形导致延期交房，出卖人不承担违约责任的免责事由”，属认定事实不清。二、一审判决的违约金超出诉讼请求范围。赵瑞雪、于志光明确要求山东天澎置业有限公司支付违约金的数额为37965.28元，对其第二项请求因具体数额不明确，法院可告知其再次提起诉讼。在其没有增加诉讼请求的前提下，一审判令山东天澎置业有限公司支付违约金的数额为52806.89元，无事实和法律依据。赵瑞雪、于志光辩称，请求依法驳回山东天澎置业有限公司的上诉请求，判令山东天澎置业有限公司支付因山东天澎置业有限公司延迟交房造成的违约金及利息，上诉费用由山东天澎置业有限公司承担。赵瑞雪、于志光按照合同约定全额交纳了房款，且不存在违约和过错，赵瑞雪、于志光有权要求继续履行合同。根据双方签订的相关合同，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之一点二的违约金。上诉状理由第一条，山东天澎置业有限公司作为房地产开发商，与承建商中铁某局公司属于建设工程施工合同关系，山东天澎置业有限公司与赵瑞雪、于志光之间是商品房买卖合同关系，两种法律关系性质不同，不存在牵连关系，因承包商造成的违约责任，与赵瑞雪、于志光无关。赵瑞雪、于志光要求支付的违约金，应按照赵瑞雪、于志光一审起诉书主张的日期计算。一审判令山东天澎置业有限公司支付违约金至判决之日，与合同相符。山东天澎置业有限公司签订的商品房买卖合同关于违约责任的条款约定，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之一点二的违约金，山东天澎置业有限公司没有按上述约定向赵瑞雪、于志光支付违约金，已经构成延期支付违约金，应当支付赵瑞雪、于志光因延期支付违约金产生的利息。赵瑞雪、于志光向一审法院起诉请求：1.判令山东天澎置业有限公司赔偿自2015年4月30日至诉讼之日止违约金37965.28元，利息701.54元，两项合计38666.82元；判令山东天澎置业有限公司赔偿自诉讼之日起至交付房屋止，每日支付违约金140.61元；2.诉讼费用由山东天澎置业有限公司承担。山东天澎置业有限公司向一审法院反诉请求：1.依法解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。2.反诉费由赵瑞雪、于志光承担。一审法院认定事实：2014年1月17日，赵瑞雪、于志光与山东天澍置业有限公司签订济南市商品房买卖合同，约定赵瑞雪、于志光购买山东天澍置业有限公司开发的位于济南市历下区经十路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北东方天澍花园小区6号楼1单元10层1-1001室及东方天澍花园小区6号楼1单元负3层1-320地下室的涉诉房屋。合同第八条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2014年4月10日，赵瑞雪、于志光又与山东天澍置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》部分条款的修订协议，该修订协议第二条约定，“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。”合同签订后，赵瑞雪、于志光按约定付清了购房款1167261元，山东天澍置业有限公司至今未向赵瑞雪、于志光交付涉诉房屋。一审法院认为，涉诉房屋具备合法的销售依据，赵瑞雪、于志光与山东天澍置业有限公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋应于2015年4月30日前交付赵瑞雪、于志光使用，但山东天澍置业有限公司至今仍未完成交付，山东天澍置业有限公司已构成违约,应支付赵瑞雪、于志光自2015年4月30日起至判决之日止延期交房违约金52806.89元（1167261元×0.012%×377天）。山东天澍置业有限公司辩称，未能完成交付是因为建设方即中铁某局集团有限公司没有组织验收，根据合同约定和相关法律规定山东天澍置业有限公司不应承担违约责任并请求法院依法解除与赵瑞雪、于志光签订的商品房买卖合同及补充协议。一审法院认为，中铁某局集团有限公司没有组织验收，不属于该商品房买卖合同中约定的因特殊情形导致延期交房，出卖人不承担违约责任的免责事由，对山东天澍置业有限公司该项辩解不予采纳。山东天澍置业有限公司诉求解除与赵瑞雪、于志光签订的贰份商品房买卖合同及补充协议的理由，于法无据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告山东天澍置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告赵瑞雪、于志光违约金52806.89元。二、驳回原告赵瑞雪、于志光的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告山东天澍置业有限公司的反讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取380元，反诉费15300元，减半收取7650元，均由被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，赵瑞雪、于志光已经按照合同约定履行了合同义务，但山东天澍置业有限公司并未按照合同约定如期将涉案房屋交付赵瑞雪、于志光，已构成违约，山东天澍置业有限公司依法应承担违约责任。依照合同约定，山东天澍置业有限公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向赵瑞雪、于志光支付已交付房价款万分之一点二的违约金。原审以赵瑞雪、于志光所交购房款1167261元为基数，按日万分之一点二计算，判令山东天澍置业有限公司向赵瑞雪、于志光支付377天（自2015年4月30日起至判决之日即2016年5月11日止）的违约金共计52806.89元，并未超出赵瑞雪、于志光的诉讼请求。山东天澍置业有限公司主张原审判决山东天澍置业有限公司支付违约金的数额超出了赵瑞雪、于志光的诉讼请求与事实不符。山东天澍置业有限公司主张因建设方即中铁某局集团有限公司没有组织验收，导致涉案房屋未按期交付，依照合同约定山东天澍置业有限公司不应承担违约责任的理由不能成立，原审法院不予支持并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人山东天澍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王德强审 判 员  赵平洋代理审判员  唐鸣亮二〇一六年十一月十五日书 记 员  刘 翔