江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2592号原告：江西燕兴物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区长征大道31号商会大厦13-1#、2#、3#写字楼。法定代表人：刘燕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：闵琪琪，女，1989年1月2日出生，汉族，赣州市章贡区人，系该公司职员，住赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：付少天，公司法律顾问，特别授权代理。被告：郭义英，女，1944年12月25日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：卢林（系被告郭义英的儿子），男，1969年2月14日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区，特别授权代理。原告江西燕兴物业管理有限公司诉被告郭义英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西燕兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人闵琪琪到庭参加诉讼，被告郭义英经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费1209元、滞纳金362.7元，两项合计人民币1571.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告郭义英系赣州市章贡区春江花月小区业主。原告与被告签订了一份《物业管理服务协议》，该协议第三条第一款约定：多层住宅的物业管理费按建筑面积0.5元/㎡/月的标准收取。第六款还约定：“……业主或物业使用人应在每个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金。”协议生效后，原告依约提供了物业管理服务，但被告自2014年1月1日至2016年7月31日就未按约定向原告支付物业管理费。另被告所用赣州市章贡区春江花月小区房屋面积为：78.35㎡。经原告多次催告，被告仍无故拖欠。无奈之下，原告为保障小区的正常运转和维护自身的合法权益，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、物业管理服务协议复印件，证明原、被告之间存在物业服务关系；证据3、物业管理服务费催缴函复印件，证明被告拖欠物业费，原告进行过催促的事实。被告未到庭答辩，但在庭后提交书面答辩状辩称，答辩人在居住期间未缴纳物业费的理由是：在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，答辩人在入住时与被答辩人签订了《物业管理服务合同》，并支付了一年全额物业管理费。由于被答辩人物业公司没有履行合同业务，使物业管理十分混乱，公共绿地被损毁、侵占、小区治安事件频发，房屋严重渗水，环境卫生脏、乱、差，由于被答辩人物业公司的严重违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，业主行使先履行抗辩权。拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。首先，自2012年入住以来，导致业主电瓶车、反光镜被盗，停放在小区的汽车被刮伤，小区保安人员严重缺失，小区有4个出入口，但只有1名保安人员，实行12小时值班制，连1名流动保安都没有。单元楼梯随意堆放杂物。其次，物业未尽到小区内公用设施（监控、能耗、设施维护等）、绿化环境等设施维护保养义务。小区安全、卫生管理更为混乱，消防通道不畅通及外来车辆随意停放小区，垃圾不及时清理。再次，住房质量问题至今得不到解决，住房严重渗水，出租公用部位，收益不公开。最后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年，答辩人先前没有收到过被答辩人物业公司催要物业费的通知，被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效。为证明自己的答辩理由，被告在庭后提供了以下证据：证据1、相片12张，证明物业管理差。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据1、2，被告对其三性均无异议。本院经庭审核实，认为该组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据3，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告制作的催缴函，但未提供证据证明该催缴函已送达给了被告，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。被告提供的证据1，原告对其三性均有异议，本院经庭审核实，这组证据系被告自行拍摄的照片，虽然拍摄的时间不明，但可以反映该小区的物业管理存在部分瑕疵，基于原告仍在为该小区提供物业服务，故本院对该组证据的三性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭义英系赣州市章贡区春江花月小区业主。2011年11月11日，原告江西燕兴物业管理有限公司与被告郭义英签订了《物业管理服务协议》，该协议第三条第一款约定：“多层住宅的物业管理费按建筑面积0.5元/㎡/月的标准收取”。第六款还约定：“……业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金”。2014年1月1日至2016年7月31日之间，被告郭义英未向原告交纳物业管理费。另查明：被告郭义英位于赣州市章贡区春江花月小区房屋的面积为78.35㎡。本院认为：原告与被告郭义英之间签订的物业管理服务协议合法有效，在合同终止前,双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告郭义英对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告郭义英作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费为1214.42元（自2014年1月至2016年7月之间共计31个月）。同时，原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，作为物业管理公司未尽到合同约定的物业服务标准，主要反映在对被告居住的小区门卫未足额配齐、未进行安全检查、公共部位管理不善、消防通道堵塞等情况，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，因此，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为255.42元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣。现原告主张按欠交物业管理费的30%加收滞纳金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，本院对此不予以支持。综上，对于原告要求被告支付物业管理费中合理部分，本院予以支持，对于原告要求被告支付不合理的物业管理费及滞纳金的诉讼请求不予支持。被告郭义英经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭义英于本判决生效后十日内支付原告江西燕兴物业管理有限公司物业管理费本金959元（自2014年1月至2016年7月之间）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告江西燕兴物业管理有限公司负担15元，由被告郭义英负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  华小红人民陪审员  庄明静二〇一六年十一月十八日书 记 员  刘丽萍