广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终6282号上诉人(一审被告）：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路**号*座*层***室。组织机构代码78943554-5。法定代表人施翔。委托诉讼代理人任小青，女，回族，1989年6月10日出生，该中心工作人员。委托诉讼代理人黄婉莉，广东禅正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：谢某，男，汉族，1940年8月15日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人招志坚，男，汉族，1973年1月12日出生，住广东省佛山市禅城区。谢某外甥。被上诉人（一审原告）：谢荣耀，男，汉族，1943年12月15日出生，户籍地广东省佛山市禅城区。法定代理人谢某，身份信息同上，系谢荣耀的监护人。上诉人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称“禅城土地储备中心”）因与被上诉人谢某、谢荣耀拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年5月6日（谢某、谢荣耀签署时间为2008年4月28日），谢某、谢荣耀作为被拆迁人（乙方）与禅城土地储备中心作为拆迁人（甲方）签订编号为DH01003800215的《房屋拆迁安置补偿合同》，载明禅城土地储备中心因城市建设需要，经政府有关部门批准，须拆除谢某、谢荣耀房屋而签订该合同。合同约定有：一、被拆迁房屋位于佛山市禅城区水准街25号102室之住宅，建筑面积65.20平方米。二、谢某、谢荣耀选择的房屋拆迁补偿方式是以位于东平河北岸佛山公园西侧地块新建小区的安置房进行产权调换，由禅城土地储备中心补偿套内建筑面积65.20平方米的房屋给谢某、谢荣耀，产权归谢某、谢荣耀所有，补偿房屋的公共分摊面积不少于被拆迁房屋的公共分摊面积。三、增购面积单价按建筑面积计算，不超过5平方米（含5平方米）的，按建筑成本价结算，每平方米2800元，超出5平方米的部分，每平方米6500元，增购面积在增购合同中另行约定。四、在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，禅城土地储备中心必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给谢某、谢荣耀；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行。五、谢某、谢荣耀自行解决临时安置，禅城土地储备中心按被拆迁房屋建筑面积18元/平方米/月向谢某、谢荣耀支付临时安置补助费，支付期间为禅城土地储备中心发出拆迁通知后谢某、谢荣耀将腾空的房屋交给禅城土地储备中心之日起至通知谢某、谢荣耀入住安置房屋2个月内。六、禅城土地储备中心同意如4年后未能交新安置房给谢某、谢荣耀时，按合同期满4年后计付谢某、谢荣耀违约金50000元/年，再按合同约定每月支付房屋建筑面积临时安置补助费18元/平方米，过期加付临时安置费每平方米9元可不作补偿。2013年，东华里片区改造工程指挥部办公室向谢某、谢荣耀发出《收楼通知书》，载明：根据《拆迁补偿安置合同》及谢某、谢荣耀所选定的宝源路13号（即绿语芳居小区）五座2201房已达交楼标准，请谢某、谢荣耀于当日到佛山市谦和物业管理有限公司办理收楼手续，如当天未能办理，可预约办理。2013年3月3日，谢某、谢荣耀谢某前往办理收楼手续时，发现安置房屋存在以下问题：1.客厅推拉门右边角落掉灰（有渗水迹象），怀疑外面渗水；2.厨房灶台角落断裂；3.信息箱缺盖面；4.阳台推拉门锁扣坏。因此谢某、谢荣耀仅办理小区业主出入卡，而未接收房屋。并于同年7月6日填写《工程维修申报表》，载明上述问题。至2014年5月18日，谢某、谢荣耀前往查验时，双方仅就橱柜（灶台）台面缺角问题存在争议，该问题2015年春节前后已修复完毕，谢某、谢荣耀确认房屋此时已符合交付标准，后又因所在安置房屋物业公司要求谢某、谢荣耀补交自2013年3月起的物业管理费而发生争议，至今双方未办理安置房的交接手续。禅城土地储备中心提供的涉案小区5、6号楼、商铺及地下室《建设工程竣工联合验收终审意见书》载明：联合验收日期为2013年1月30日(打印字体），但环保部门签署验收意见的时间为2013年3月27日、规划部门签署验收意见时间为2013年8月30日，气象及质监部门签署验收意见但未注明日期，禅城区建设工程竣工联合验收办公室于2013年9月2日签署验收意见，通过联合验收。另查明，谢某、谢荣耀还支付了安置房屋增购面积之购房款4116元。还查明，就涉案之安置回迁相关问题，谢某、谢荣耀曾于2015年11月27日向禅城区祖庙街道综治信访维稳中心上访，该中心于2016年1月6日回复谢某、谢荣耀，就物业费的问题建议谢某、谢荣耀与物业公司协商解决，若协商不成可通过法律途径提起诉讼。2016年1月19日，谢某、谢荣耀以本案禅城土地储备中心为禅城土地储备中心向一审法院提起行政诉讼，一审法院经审查，认为谢某、谢荣耀和禅城土地储备中心纠纷不属于人民法院行政诉讼受理范围，于2016年5月4日作出（2016）粤0604行初21号行政裁定书，驳回谢某、谢荣耀的起诉，谢某、谢荣耀继而提起本案之诉讼。诉讼中，谢某、谢荣耀陈述：1.2014年5月18日，物业公司通知其去看楼，除了橱柜台面缺角，其他问题都已修复好。2.2015年春节期间房屋已符合交付条件。3.2014年5月18日至2015年1月间，物业公司未通知其过去收楼。诉讼中，禅城土地储备中心陈述：1.双方约定的交楼标准是除家具外，房屋装修好可入住，水电齐全。2.2013年3月谢某、谢荣耀不收楼的原因是房屋装修有瑕疵，只是局部问题，比如墙角有渗水痕迹、墙漆剥落、门框有破损、灶台台面有断裂、信息箱少个盖面，并不影响正常使用。3.墙壁渗水现象是外墙渗水所致，除灶台断角问题，其他于2014年5月份前由物业公司修复好，橱柜台面问题于2015年春节期间修复完毕。4.其委托物业公司向谢某、谢荣耀交楼，维修及再行验收也是由物业公司负责；物业公司一贯的做法是先交完物管费才交付房屋钥匙办理交楼手续，禅城土地储备中心清楚并认可物业公司该做法，故对于物业公司要求谢某、谢荣耀补缴2013年3月起的物业管理费为交房前提禅城土地储备中心亦清楚并认可；若谢某、谢荣耀在2014年5月18日同意收楼，也需要补缴2013年3月起的物管费才同意交付；除非谢某、谢荣耀补缴2013年3月起至2016年6月的物业管理费，否则仍不同意办理交楼手续；谢某、谢荣耀有向其反映过物业公司以谢某、谢荣耀补缴物业费为交房前提之情况。5.其向谢某、谢荣耀支付临时安置补助费至2013年2月止。6.对安置房屋进行验收时未进行分户验收。一审法院认为，本案系因房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷。涉案的《房屋拆迁安置补偿合同》是谢某、谢荣耀和禅城土地储备中心在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，禅城土地储备中心应于2012年5月5日前将符合约定条件之安置房屋交付给谢某、谢荣耀，而至今尚未交付。关于未能交付安置房屋之原因和责任，一审法院评析如下：1.2013年2月26日通知谢某、谢荣耀接收安置房屋时，禅城土地储备中心已经逾期交房，构成违约。2.根据禅城土地储备中心提供的《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》可知，涉案安置房屋所在建筑于2013年9月2日方通过竣工联合验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，禅城土地储备中心2013年2月26日通知谢某、谢荣耀收房时，涉案房屋尚不具备法定和约定的交付条件，此时房屋不得交付使用，即使谢某、谢荣耀接收也不产生交付之法律效果。3.事实上，即使首次通知收房时已通过竣工验收，而根据禅城土地储备中心确认的交房标准，所交付之房屋为带装修、水电齐全，谢某、谢荣耀配备家具即可居住使用，与毛坯房交付条件自然有别，不能仅以房屋主体结构存在严重质量问题方能拒收。但从谢某、谢荣耀2013年3月前往收房时房屋存在的问题及修复过程与结果看，房屋外墙渗水问题并非轻微的室内装修瑕疵，其对居住使用有实质影响；另外，即使是禅城土地储备中心认为的轻微装修瑕疵，在谢某、谢荣耀拒绝接收的情况下都耗费一年有余的时间进行修复，说明禅城土地储备中心极其消极地履行其自身义务，对逾期时间持续延长负有重大过错。4.虽然在2014年5月18日安置房屋仅有灶台断角之装修问题未能修复属于轻微瑕疵，但禅城土地储备中心将自身合同之房屋交付义务与物业公司物业费收取权利相捆绑，以对抗谢某、谢荣耀的收房主张没有合同和法律依据，且抗辩理由与其交付房屋之合同义务不具有对等性，故即使当时已符合交付条件，谢某、谢荣耀同意接收也无法完成事实交付。另外，在房屋不符合法定及约定交付条件的情况下，要求谢某、谢荣耀补缴相应时段的物业费并无事实依据。从谢某、谢荣耀陈述及信访事由可知，谢某、谢荣耀对2013年3月起计收其物业费并不认可，可见因禅城土地储备中心设定以谢某、谢荣耀补缴2013年3月份起的物业费为房屋交付条件，在双方对物业费起算时间存在争议的情况下，既无法完成事实上的交付，又因过错在禅城土地储备中心，也无法认定房屋符合交付条件时禅城土地储备中心即完成法律意义上的交付，故房屋至今未产生已交付之法律后果。综上，禅城土地储备中心交房已逾期4年有余，并应负房屋迟延交付之全部责任，谢某、谢荣耀有权依约向禅城土地储备中心主张逾期交房之违约金及临时安置补助费。现谢某、谢荣耀要求按每年50000元的标准向禅城土地储备中心主张3年（自2012年5月6日起计至2015年5月5日止）的违约金合计150000元，有事实与合同依据，一审法院予以支持。因安置之房屋未交付，禅城土地储备中心亦确认拆迁临时安置补助费仅支付至2013年2月止，故谢某、谢荣耀依合同约定标准主张自2013年3月起至2015年12月份的临时安置补助费有事实与合同依据，一审法院亦予支持，并计算该时段的临时安置补助费总额为39902.40元（18元/平方米/月×65.20平方米×34月）。关于谢某、谢荣耀主张的交通费及医疗费用之损失，并无证据证实损失之发生及与本案之关联性，且上述违约金具有弥补谢某、谢荣耀经济损失之功能，故对于谢某、谢荣耀该项损失之诉求，一审法院不予支持。另外，双方均确认安置之房屋即位于佛山市禅城区宝源路13号五座2201房已符合交付条件，而禅城土地储备中心负有交付义务且拒绝交付之理由不成立，故谢某、谢荣耀要求禅城土地储备中心交付该房屋之诉求有理，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决如下：一、禅城土地储备中心于判决发生法律效力之日起十日内，向谢某、谢荣耀交付位于佛山市禅城区宝源路13号五座2201房之房屋；二、禅城土地储备中心于判决发生法律效力之日起十日内，向谢某、谢荣耀支付2012年5月6日起至2015年5月5日间逾期交付安置房屋的违约金150000元；三、禅城土地储备中心于判决发生法律效力之日起十日内，向谢某、谢荣耀支付2013年3月至2015年12月份的临时安置补助费39902.40元；四、驳回谢某、谢荣耀谢某、谢荣耀的其他诉讼请求。如果禅城土地储备中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费2085元（谢某、谢荣耀立案时已预交444元），由谢某、谢荣耀谢某、谢荣耀负担28元，禅城土地储备中心佛山市禅城区土地储备中心负担2057元。上诉人禅城土地储备中心不服原判，提出上诉认为：一、谢某、谢荣耀诉称的装修瑕疵不影响涉案安置住房的主体结构和质量，不构成其拒绝收楼的理由。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定“补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行”。由于本案所涉房屋已通过环保、规划、质监等部门的联合验收，此可证明禅城土地储备中心提供的安置住房符合合同约定的质量、装修标准，满足供水、供气、供电等必要居住条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”；因此，当双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》并未具体约定拒绝收房的条件时，谢某、谢荣耀只有在房屋存在严重的质量问题导致不能正常居住使用时，才可以拒绝收房。所谓严重质量问题，对于房屋来讲一般是指房屋主体结构出现质量问题、大面积漏水等情形。而对其他的常见间题，如一般性的渗水、门窗误差等都是可以修复的装修瑕疵，不影响正常居住使用。除此之外，由于当时佛山天气状况比较潮湿多雨，且安置住房因长期无人居住受到自然风化的影响，因此墙面会有轻微的水渍和掉灰现象，这些都是常见的装修瑕疵，而不是严重房屋质量问题。谢某、谢荣耀完全可以在接收房屋之后要求禅城土地储备中心履行清理、维修的义务而不是拒绝接收房屋。据此，一审法院仅从谢某、谢荣耀提供的照片就认为“房屋外墙渗水并非轻微的室内装修瑕疵，其对居住使用有实质影响”缺乏理据支持、有违常理判断，属于事实认定不清。谢某、谢荣耀以装修瑕疵为由拒不接收房屋的行为没有法律依据。二、禅城土地储备中心不应承担房屋验收合格后逾期交房的违约责任。根据《房屋拆迁安置补偿合同》约定，禅城土地储备中心应于2012年5月5日前向谢某、谢荣耀交付符合约定条件的安置房屋，而由于安置保障房工程的特殊性，在经多方努力后仍无法依约按时交付房屋。因此，禅城土地储备中心仅需承担2012年5月5日起至房屋验收合格这段期间的逾期交房违约责任。在房屋验收合格后，禅城土地储备中心已履行书面通知谢某、谢荣耀收楼的义务，不应承担因谢某、谢荣耀以装修瑕疵为由拒不接收房屋导致逾期交房的违约责任。据此，一审法院判决禅城土地储备中心向谢某、谢荣耀支付2012年5月5日起至2015年5月5日间逾期交房的违约金150000元及2013年3月起至2015年12月的临时安置补助费39902.4元没有事实和法律依据。三、谢某、谢荣耀无正当理由拒绝接收房屋，期间的物业管理费应由谢某、谢荣耀承担。在实践中，禅城土地储备中心委托物业管理公司代为办理房屋交接手续。如前所述，当禅城土地储备中心交付的房屋已符合法定和约定的条件时，谢某、谢荣耀无正当理由拒不接收房屋的，应视为禅城土地储备中心已验交付房屋。参照《广东省物业管理条例》第四十一条第一款“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”的规定，物业公司要求谢某、谢荣耀依法缴纳其无正当理由拒绝收楼期间的物业管理费用的请求有一定法律依据。据此，请求二审法院：1、撤销(2016)粤0604民初4742号民事判决的第一、二、三项判决：2、一、二审诉讼费用由谢某、谢荣耀承担。被上诉人谢某、谢荣耀答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。请二审法院依法驳回禅城储备中心的上诉请求，维持一审的公正判决。双方当事人在二审期间未提交新证据。经核查，本院查明如下事实：2014年5月18日，谢某、谢荣耀确认继2013年3月拒收楼之后，应物业公司通知，再次去收楼，经查看涉案房屋的维修情况，之前反映的客厅墙角渗水、推拉门锁扣坏掉、信息箱缺少一个盖等问题均已修复，但因厨房灶台缺角的问题没有解决，谢某、谢荣耀不同意收楼。另一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人禅城土地储备中心、被上诉人谢某、谢荣耀的诉辩意见，涉案房屋拆迁补偿合同的效力双方均无异议，本案的争议焦点是：涉案房屋符合法定和约定的交付条件的时间节点认定；原审判决是否妥当。关于涉案房屋符合法定和约定交付条件的时间节点。上诉人禅城土地储备中心认为根据《房屋拆迁安置补偿合同》约定，禅城土地储备中心应于2012年5月5日前向谢某、谢荣耀交付符合约定条件的安置房屋，但涉案房屋所在建筑直至2013年9月2日方才通过联合竣工验收，故涉案房屋在2013年9月2日起才符合交付条件，故需承担2012年5月5日起至房屋验收合格即2013年9月2日这段期间的逾期交房违约责任。经查双方确认如下事实，禅城土地储备中心委托的物业公司于2013年2月26日通知谢某、谢荣耀收楼，因涉案房屋存在客厅墙角渗水、推拉门锁扣坏掉、信息箱缺盖、厨房灶台缺角等问题谢某、谢荣耀拒绝收楼，后2014年5月18日再次收楼时，涉案房屋仅存在灶台缺角的问题，谢某、谢荣耀依然认为不符合交楼标准拒绝收楼。本院认为，判定涉案房屋符合法定和约定交付条件，主要从如下考虑：首先，从法定条件而言，涉案房屋的主体质量只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收，不得交付使用。其次，从合同约定条件而言，根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第二条中约定“在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，禅城土地储备中心必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给谢某、谢荣耀；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行。”故涉案房屋的约定交付条件亦为竣工验收合格，故涉案房屋在竣工验收之日起已具备交付条件，应可以交付。第三，涉案房屋客厅墙角漏水等问题属于房屋质量存在瑕疵，并不导致被拆迁人不能实现合同目的即使用功能正常的房屋，被拆迁人并不能以此为理由拒绝收楼。而这些质量瑕疵，禅城土地储备中心负有维修、更换、重做等违约责任。故此，涉案房屋已于2013年9月2日经过竣工联合验收，符合法定和约定交付条件。本案中，物业公司先后于2013年2月26日、2014年5月18日通知谢某、谢荣耀收楼，因2013年2月26时涉案房屋并没有经过竣工验收，该交付不能产生法律后果；故可以认定2014年5月18日涉案房屋的交付方符合法定和约定条件，涉案房屋迟延交付达2年13天，故一审法院关于涉案房屋迟延交付3年的认定与事实不符，于法无据，本院予以纠正。禅城土地储备中心上诉认为其应承担2012年5月5日前至2013年9月2日间的逾期交房违约责任，但其并未举证证实其在2013年9月2日履行了通知收房的义务，故该诉请本院不予支持。关于原审法院的判决是否妥当。根据双方合同约定，禅城土地储备中心交房逾期2年13天，谢某、谢荣耀有权依约向禅城土地储备中心主张逾期交房之违约金及临时安置补助费。故禅城土地中心应承担2年13天（自2012年5月6日起计至2014年5月18日止）的违约金（2*50000+13/365*50000）合计101780元。因安置房屋未交付，禅城土地储备中心亦确认拆迁临时安置补助费仅支付至2013年2月止，故临时安置补助费应支付自2013年3月起至2015年5月份，该时段的临时安置补助费总额为30513.6元（18元/平方米/月×65.20平方米×26个月）。综上所述，一审法院认定案件事实部分清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4742号民事判决第一项、第四项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4742号民事判决第二项为：禅城土地储备中心于判决发生法律效力之日起十日内，向谢某、谢荣耀支付2012年5月6日起至2015年5月5日间逾期交付安置房屋的违约金101780元；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4742号民事判决第二项为：佛山市禅城区土地储备中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，向谢某、谢荣耀支付2013年3月至2015年5月份的临时安置补助费30513.6元；四、驳回谢某、谢荣耀的其他诉讼请求。一审案件受理费2085元，由佛山市禅城区土地储备中心负担1500元，谢某、谢荣耀负担585元；二审案件受理费4170元，由佛山市禅城区土地储备中心负担3000元，谢某、谢荣耀负担1170元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十一月三日书 记 员  黎嘉鸿