山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终2519号上诉人（原审被告）：王丙伟，男，1967年10月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰安市金地源物业管理有限公司，住所泰安市迎胜路北段。法定代表人：徐胜国，经理。委托诉讼代理人：徐胜学，男，1965年5月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：边江，泰安岱岳鹏翔法律服务所法律工作者。上诉人王丙伟因与被上诉人泰安市金地源物业管理有限公司（以下简称金地源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王丙伟上诉请求：1.撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1501号民事判决，或查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提交的《前期物业服务合同》的效力问题未作出认定，上诉人认为应认定为无效合同。从泰安市凸凹空间装饰工程有限公司工商信息看，该公司不具备房地产的开发、经营资质，因此无权与原告签订物业服务合同。泰安市岱庙办事处东关村民委员会和泰安市凸凹空间装饰工程有限公司出具的《房产证明书》，产权本应由房管局等国家机关予以登记确认，而涉案房屋的产权证明却为村委会和公司颁发，同样证实该房屋的开发建设不合法，《前期物业服务合同》不合法，不应受到法律的保护。被上诉人提交的有关上诉人签名的证据，都不是上诉人真实意思表示。上诉人和其他业主购房时，作为楼房销售公司的瑞泰公司代表东关村委会承诺，业主与东关村签订购房合同，水、电、天然气、暖气齐全，但至今上诉人和其他业主没有签订房屋买卖合同，被上诉人只收取物业费，到撤离也没有协调解决好所有业主的气、暖问题。二、从上诉人入住至2016年5月1日之间，物业服务不到位或根本未服务的问题，数不胜数。2016年5月1日，被上诉人更是擅自撤离，使上诉人等业主的居住治安及其他安全产生较大隐患。三、上诉人认为被上诉人收取的物业费偏高，且存在管理严重不到位的问题。上诉人一审提交了山东宝龙商业物业管理有限公司、山东金立物业管理有限公司、泰安市蓝天物业管理有限公司、泰安市华伟物业管理有限公司嘉德社区服务中心等出具《证明》及公司营业执照，均证明被上诉人的物业费标准过高，物业服务合同显失公平。四、一审法院在未对《前期物业服务合同》效力加以确认的前提下，引用《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，认定《前期物业服务合同》有效是不对的。综上，请求二审法院查明事实后，依法撤销（2016）鲁0902民初1501号民事判决或依法改判。被上诉人金地源物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告金地源物业公司向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付拖欠的物业管理费14155.46元（2014年12月6日至2016年3月15日）。一审法院认定事实：2013年4月7日，原告与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司（以下简称凸凹装饰公司）签订前期物业服务合同一份，约定：甲方：泰安市凸凹空间装饰工程有限公司，乙方：泰安市金地源物业管理有限公司；物业基本情况：物业名称：花园公寓物业类型：商住一体；金地源物业公司对物业共用部位、共用设施设备、环境卫生、车辆停放、公共秩序等项目进行维修、养护和管理；物业服务费用由乙方按物业建筑面积1.80元∕月∕平方米的标准向业主或物业使用人收取；商品用房按4元∕月∕平方米的标准向业主或物业使用人收取；按照物业服务相关规定不论房屋是否空置、占用或出租，对于接到建设单位《交房通知》后未办理入住手续的，按交房入住通知时间开始计费并收取上述费用等。原告称被告购买该花园公寓5号商铺，建筑面积230.796平方米，并于2013年3月26日办理入住手续，被告签署入户声明、业主承诺书、装修管理协议，并交纳2013年12月6日至2014年12月5日物业费用。原告为证实自己的主张提供了签有“王丙伟”名字的入户声明、花园公寓业主承诺书、装修管理协议各一份，在入户声明中有“收到《金地源物业管理公司物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定”的内容，在花园公寓业主承诺书中有“（业主承诺）依照物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用，不无辜（故）拖欠物业费”的内容。被告对上述入户声明、业主承诺书、装修管理协议中“王丙伟”签字是否是其本人签署表示记不清了，本院限被告三日内对此做出明确书面答复，被告未在原审法院指定期限内向原审法院做出明确答复。原告另提供收款收据存根一份，显示2014年3月26日，客户王丙伟交纳2013年12月6日至2014年12月5日物业费11078元，被告称该款是其向泰安瑞泰房地产有限公司交纳，并称其持有收据，原审法院限被告三日内将其持有的收据提交法院，被告未提交。原告主张被告自2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费至今未交纳，共欠费14155.46元（4元/月/平方米×230.796平方米×15个月10天），原告称已张贴通知向被告等催交欠付物业服务费，并提供照片证实其主张。被告认可其未交纳2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费，但对照片提出异议，认为照片不能显示取得时间、地点及方式，且被告也从未看到花园公寓（张贴照片）物业便民通知栏的设立。被告现持有加盖泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司公章的房屋产权证明书，证明书显示：王丙伟于2013年6月购买花园公寓北面伍号商业房，建筑面积230.796平方米；花园公寓由泰安市岱庙办事处东关村民委员会和泰安市凸凹空间装饰工程有限公司合作开发，花园公寓1-8层房产归泰安市凸凹空间装饰工程有限公司所有，9-10层归泰安市岱庙办事处东关村民委员会所有；双方各自有权交易或使用各自的房产等。关于物业费标准问题，被告认为与被告房屋处于同样或类似繁华地带的物业费标准只有0.8元-1.2元∕月∕平方米，原告主张物业费标准明显过高，物业服务合同显失公平，被告为此提供了山东金立物业管理有限公司等公司出具的证明等证据。原告对被告的上述陈述举证均提出异议，认为与本案无关。被告称2016年5月1日原告在未告知被告及所有业主的情况下私自撤离，撤离前楼房部分部位存在质量问题，环境卫生问题及下水道问题未解决，被告认为即便原告与被告建立了物业服务关系，原告的物业管理服务未到位，甚至存在不管理的现象，被告为此提交照片一宗并申请证人张某、刘某、宫某出庭作证，上述三证人均为在花园公寓经营的业主，三证人均称花园公寓没有物业服务。原告对上述陈述举证均提出异议，原告认为照片不能证实拍摄于涉案房屋，房屋质量问题应当由开发商负责，即便上述情况真实存在，原告因被告拒交物业费，已无钱招聘职工，服务质量下降是必然的；对证人证言，原告认为证人均是涉案房屋的使用人或所有人，与本案均有利害关系，对证人证言不予认可。2016年4月26日，原告诉至原审法院要求处理。一审法院认为，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司与原告金地源物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。根据当事人陈述等证据证实，涉案房屋系由泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司合作开发，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司应视为花园公寓的建设单位，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故泰安市凸凹空间装饰工程有限公司选定原告为花园公寓提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》，该合同对花园公寓所有业主均具有约束力。且被告在入户声明中表示“收到《金地源物业管理公司物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定”、在业主承诺书承诺“依照物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用，不无辜（故）拖欠物业费”，被告的上述声明及承诺应视为其同意原告为其提供物业服务。故原告可按照前期物业服务合同中的相关约定向被告收取物业服务费。对被告辩称的其未与原告签订物业服务合同，应驳回原告诉讼请求的抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，原审不予支持。被告对上述入户声明、业主承诺书、装修管理协议中“王丙伟”签字是否是其本人签署表示记不清了，因被告未在原审指定期限内向原审做出明确答复，应承担对己方不利的法律后果，故上述签字应认定为被告本人签署。被告称物业费标准过高，物业服务合同显失公平，仅凭现有证据不足以证实被告的主张，对其辩称意见原审不予采信。被告所称房屋存在质量问题、环境卫生及下水道问题未解决、原告的物业管理服务未到位，甚至存在不管理现象等辩称事由，均不能构成被告拒交物业费的理由。综上，对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，原审予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定判决：被告王丙伟于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市金地源物业管理有限公司物业服务费14155.46元。案件受理费80元，由被告王丙伟负担。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人金地源物业公司与泰安市凸凹装饰工程有限公司签订的涉案《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、法规的强行性规定，应属有效协议，原审对此已经予以认定，上诉人王丙伟主张该合同系无效合同，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且上诉人王丙伟在领取房屋钥匙时，签署了《入户声明》，亦按照《前期物业服务合同》的约定缴纳了2013年12月6日至2014年12月5日的物业费11078元，故被上诉人金地源物业公司要求上诉人张和忠按照《前期物业服务合同》的约定缴纳物业费，有事实和法律依据，原审予以支持，亦无不当，本院予以维持。上诉人张和忠还主张被上诉人金地源物业公司存在物业服务不到位的问题，对此并未提交充分有效证据予以证实，本院不予采信。综上所述，上诉人张和忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王丙伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科代理审判员  张晓丹代理审判员  陈 新二〇一六年十一月二十八日书 记 员  马 鑫