重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终01894号上诉人（原审被告）：重庆万通置业有限责任公司，住所重庆市江北区建新东路125号鸿程大厦24楼，组织机构代码62197481-X。法定代表人：李万福，董事长。委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆万通置业有限责任公司忠县分公司，住所重庆市忠县忠州镇红星小区，组织机构代码75309264-0。负责人：李万福，总经理。委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王万良，男，1965年6月28日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏玉兰，女，1964年8月9日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师。上诉人重庆万通置业有限责任公司（以下简称万通公司）、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司（以下简称万通公司忠县分公司）因与被上诉人王万良、夏玉兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2015）忠法民初字第03149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万通公司、万通公司忠县分公司上诉请求：1、撤销重庆市忠县人民法院（2015）忠法民初字第03149号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由王万良、夏玉兰负担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称涉案《协议》）明确约定安置门面为6号楼商业门面从左数第2间，公司已在一审中举证证实该门面房屋客观存在且未出售。然而，一审判决却推论为忠州大道X路30号附3号门面，该门面产权面积为177.88平方米，远远大于王万良、夏玉兰主张的45平方米；2、涉案《协议》第二条第二款“超出面积”实质上指安置房屋的结构差，即施工图纸与竣工后实测面积的差额，安置房的面积差是指应当安置的房屋面积与实际安置房屋的面积差额。一审判决对于该项约定作出错误理解与认定，导致最终作出错误判决；3、本案应该适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》，因为双方在涉案《协议》中明确以上述法规作为根据，且很多术语均来自上述法规，万通公司、万通公司忠县分公司也是经当地政府批准，实行的旧城改造项目；4、王万良、夏玉兰违反涉案《协议》第五条（四）项之规定，未能在2011年2月25日前交付拆迁房屋的证件，万通公司、万通公司忠县分公司有权任意安置，不再安置门面。一审判决已经查明，王万良、夏玉兰得到的安置房屋三套共计339.48平方米，与拆迁合法产权房屋面积相比，还房屋比例达到1：3.595，大大超过当地政府规定的1：1.4的比例，王万良、夏玉兰的合法权益已得到充分保护。一审判决万通公司、万通公司忠县分公司支付门面房屋的相应价款错误；5、按照我国现行房屋拆迁安置的法律、法规，约定的安置房屋不能交付时，应当以房地产市场价格确定，一审判决以万通公司、万通公司忠县分公司与中国建设银行忠县支行签订《商品房买卖合同》的协商价格作为裁判依据，计算涉案门面房屋的价款错误。王万良、夏玉兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。王万良、夏玉兰向一审法院起诉请求：1、判决万通公司、万通公司忠县分公司连带赔偿因不能交付安置门面房屋造成的损失1166299.20元；2、判令万通公司、万通公司忠县分公司连带支付从2014年2月21日起至交付之日止200元/天的违约金。一审法院认定事实：王万良、夏玉兰系夫妻关系，共有位于忠县忠州镇X中路28号1-69房屋，房产证编号为忠权私字第4602号（建筑面积34.20平方米）、忠权私字第3582号（建筑面积60.22平方米、分家析产得来），另有无产权临时构筑屋面积37.48平方米。万通公司取得上述房屋所在地块的国有土地使用权，用于房地产开发，万通公司忠县分公司系万通公司的分支机构。2011年2月21日，万通公司忠县分公司在没有取得拆迁许可证的情况下与王万良、夏玉兰签订涉案《协议》。约定：万通公司忠县分公司对王万良、夏玉兰所有的上述房屋进行拆迁，以被拆迁房屋合法产权面积94.42平方米房屋面积以及无产权临时建筑面积37.48平方米作为补偿安置的产权依据，以产权调换作为补偿安置方式；王万良、夏玉兰应当在2011年2月25日之前将拆迁房腾空搬迁，自找过渡房居住，同时将被拆迁房屋的产权证、国土证及全部钥匙交予万通公司忠县分公司进行拆迁；万通公司忠县分公司以其开发修建的5号楼第22层面积约113.16平方米的住房一套、6号楼第19层面积约113.16平方米的住房一套、6号楼第23层面积约113.16平方米的住房一套以及6号楼商业门面从左数第2间门面（套内面积45平方米）进行还房安置，还房面积以房管部门的实测面积为准，安置的门面和住房超出面积，王万良、夏玉兰不补差价和其他税费；万通公司忠县分公司应在签订协议之日起三年内还房；王万良、夏玉兰不能按时交付拆迁房钥匙、《房屋所有权证》、《国土使用权证》等有关证件，应承担万通公司忠县分公司的延期开发损失，每日按200元计算；万通公司忠县分公司如不能按时交房，超出一天按每天200元补偿王万良、夏玉兰；王万良、夏玉兰未在规定的时间内搬迁和不按时交付被拆迁房房的《房屋所有权证》、《国土使用权证》等有关证件，万通公司忠县分公司有权任意安排王万良、夏玉兰的补偿安置。涉案《协议》签订后，王万良、夏玉兰将被拆迁房屋交付万通公司忠县分公司进行了拆迁和房地产开发建设。2014年10月30日，万通公司忠县分公司向王万良、夏玉兰交付了5号楼22-6房屋。2015年2月2日，万通公司忠县分公司向王万良、夏玉兰交付了6号楼19-6房屋以及6号楼23-6房屋。2015年2月2日，王万良、夏玉兰，向万通公司忠县分公司交付了忠权私字第4602号房产证原件一本。另查明，双方签订的涉案《协议》中约定的安置门面为6号楼临街门面的左起第二间，具体位置为忠县忠州镇忠州大道X路30号附3号，在房管部门登记的现场平面图中标明为“商2”，套内面积为177.88平方米，已由万通公司于2014年12月18日出售给中国建设银行股份有限公司忠县支行，套内面积单价为25839.05元/平方米，并于2014年12月22日将产权登记为中国建设银行股份有限公司忠县支行。一审法院认为，涉案《协议》应适用《中华人民共和国合同法》，而不应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《忠县城区旧城改造房屋拆迁补偿安置实施办法（暂行）》的规定。涉案《协议》系双方真实意思表示，万通公司忠县分公司应当履行安置义务，向王万良、夏玉兰安置套内面积45平方米的门面，不需补交差价。王万良、夏玉兰负有交付相关证件的从给付义务，在已经履行交付被拆迁房屋的主合同义务情况下，即使存在违约，也仅仅系对从给付义务的轻微违约。在万通公司忠县分公司没有损失的情况下，万通公司忠县分公司径直以王万良、夏玉兰存在违约为由主张享有任意安置权，显然不符合法律规定，不予支持其抗辩。经查，涉案《协议》约定的左数第二间门面就是“商2”门面，即位于忠县忠州镇忠州大道X路30号附3号门面。该门面已经出售给中国建设银行股份有限公司忠县支行并办理了产权登记，出售的套内面积单价为25839.05元/平方米。万通公司忠县分公司显然已以行为表明其不会履行合同。王万良、夏玉兰起诉按照该门面的出售价格，主张赔偿不能交付门面损失的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持，损失计算为25839.05元/平方米×45平方米=1162757.25元。万通公司忠县分公司不具有独立法人资格，其责任应当由万通公司承担责任。涉案《协议》约定2014年2月21日前交房，5号楼22-6迟延交房天数为2014年2月22日至2014年10月30日，即251天，另两套房屋迟延交付天数为2014年2月22日至2015年2月2日即346天。违约金系以补偿为主，由于双方均未举证证明迟延交房所产生的损失，结合5号楼所在地段房屋租赁价格，对迟延履行违约金酌情调整为每套住房每天30元。万通公司应当支付迟延交房违约金28290.00元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决：1、重庆万通置业有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿王万良、夏玉兰不能按约交付安置门面的损失1162757.25元，并支付迟延交房违约金28290元；2、驳回王万良、夏玉兰的其他诉讼请求。一审案件受理费16106.00元，保全申请费5000.00元，由重庆万通置业有限责任公司、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议的事实及证据，认定如下：1、万通公司、万通公司忠县分公司出示的《忠县委纪（2016）25号中共忠县县委会议纪要》记载，万通公司忠县分公司开发的XX广场项目属于旧城改造项目，拆迁安置房屋办理产权登记事实宜，由县国土房管局、县地税局按照相关规定办理。鉴于该份证据形成于2016年8月29日，在一审宣判之后，可作为新证据采信，并据此认定涉案《协议》系为履行忠县旧城改造项目而签订。万通公司忠县分公司出示的忠府发（2009）21号主件，即《忠县人民政府关于印发忠县城区旧城改造房屋拆迁补偿安置实施办法（暂行）的通知》，系涉案《协议》的指导性文件，予以采信。2、万通公司、万通公司忠县分公司出示的《忠县港务站关于新建港址地质灾害情况的紧急报告》、《忠县港务站关于移民迁建工程地质灾害的请求》、《关于X港务站工程地质灾害处理意见的会议纪要》、《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》、《建设工程规划许可证》、《房屋产权登记现场查勘表》、《忠县县城迁建区被拆迁房屋及附属物调查勘丈审核登记表》、《港口商业城、港口步行街地质灾害移民搬迁房面积统计表》，均与本案争议事实没有关联性，因此不予采信。3、万通公司、万通公司忠县分公司出示的照片四张，拟证明王万良、夏玉兰被拆迁房屋并无门面房屋。鉴于对方当事人不认可其真实性，万通公司、万通公司忠县分公司也无法证实其真实性，因此不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是万通公司、万通公司忠县分公司的上诉请求应否支持。万通公司、万通公司忠县分公司的上诉请求不应得到支持。主要理由如下：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要适用范围是为了公共利益的需要而征收国有土地上单位、个人的房屋，且市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。本案中，万通公司忠县分公司拆迁涉案房屋的目的是用于商业开发，忠县人民政府也未对涉案房屋作出征收决定并公告。因此，双方当事人虽然在涉案《协议》中明确系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》达成，但涉案《协议》实质为平等民事主体之间处分自身民事权益而达成的协议，一审法院适用《中华人民共和国合同法》作出判决，并无不当。万通公司、万通公司忠县分公司认为本案应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的上诉理由不能成立，不予采纳；2、涉案《协议》明确，甲方（万通公司忠县分公司）按照批准的最终规划设计图进行开发建设，乙方（王万良、夏玉兰）同意在甲方修建的5号楼盘第22层面积约113.16平方米和6号楼盘第19层面积约113.16平方米、第23层面积约113.16平方米和6号楼商业门面从左数第2间门面，门牌面往里机量的套内面积为45平方米（进行还房屋安置），门面和住房超出面积乙方（王万良、夏玉兰）不补房款和其他税费。其中“超出面积”应指超出被拆迁还房的面积和应安置的面积。一审判决认定事实清楚。万通公司、万通公司忠县分公司认为“超出面积”实质应为安置房屋的“结构面积差”，即施工图纸上房屋面积与竣工后实测面积的差额，与合同约定不符，该项上诉理由不能成立，不予采纳。同时，万通公司、万通公司忠县分公司主张对方未能出示门面房屋的合法产权证明，有权拒绝安置门面房屋，该项上诉理由与涉案《协议》约定不符，不予采纳；3、根据双方当事人提供的涉案房屋竣工图、房屋产权登记现场平面图以及现场勘查，房屋产权登记现场平面图中的商“2”即是双方约定安置的门面房屋，万通公司已将商“2”、商“3”整体出售给中国建设银行股份有限公司忠县支行。万通公司主张的竣工图中商“4”的位置在涉案房屋的侧面，至今尚未形成街道，显然不是双方的位置。一审判决对该节事实的认定清楚。万通公司、万通公司忠县分公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳；4、涉案《协议》第五条（四）项约定，王万良、夏玉兰不在规定的时间内搬迁和不按时向万通公司忠县分公司交被拆迁房屋的《房屋所有权证》、《国土使用权证》等有关证件，万通公司忠县分公司可申请法院先予执行，同时有权任意安排王万良、夏玉兰补偿安置。经查，王万良、夏玉兰在约定的时间内搬离了被拆迁房屋，交付了《房屋所有权证》复印件。即使王万良、夏玉兰未按时交付《房屋所有权证》原件，也未影响万通公司忠县分公司按期开发建设。万通公司、万通公司忠县分公司提出有权任意安置、不再安置门面房屋的上诉理由不能成立，不予采纳；5、一审中已查明，涉案门面房屋经万通公司出售给中国建设银行股份有限公司忠县支行，一审判决根据交易双方签订《商品房买卖合同》的价格作为计算依据，判决万通公司赔偿损失1162757.25元，并无不当。万通公司、万通公司忠县分公司认为一审判决认定价款错误的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，万通公司、万通公司忠县分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16106.00元，由上诉人重庆万通置业有限责任公司、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨继伟审 判 员  姜长城代理审判员  毋向娟二〇一六年十一月九日书 记 员  章立立