江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复90号复议申请人(被执行人)：江苏宏威新型建材有限公司,住所地江苏省沭阳县经济开发区。法定代表人李凤兰,该××董事长。申请执行人：沭阳县中小企业信用担保有限责任公司,住所地江苏省沭阳县苏州。法定代表人殷正光,该××董事长。被执行人：江苏世邦管业制造有限公司,住所地江苏省沭阳县经济开发区。法定代表人张国祥,该××董事长。被执行人：张国祥。被执行人：张王宝。被执行人：施银巧。被执行人：宋海云。被执行人：宋和根。复议申请人江苏宏威新型建材有限公司（以下简称宏威公司）不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2015）宿中执异字第0095号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）与被执行人宏威公司等担保追偿权纠纷一案，宿迁中院于2013年10月13日作出（2013）宿中商初字第0178号民事判决：一、被告江苏世邦管业制造有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中小企业担保公司代偿款5011370.67元及违约金（两笔代偿款分别以200万元为基数，自2012年10月18日起按银行同期贷款利率四倍计算至判决给付之日；以300万元为基数，自2013年2月22日起按银行同期贷款利率四倍计算至判决给付之日），并赔偿律师代理费59256元。二、被告宏威公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧对本判决第一项债务承担连带偿还责任，担保人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、被告江苏世邦管业制造有限公司不履行上述第一项债务时，原告中小企业担保公司有权对宏威公司提供抵押的位于沭阳经济开发区赐富路南侧建筑面积为30960平方米的厂房价款在500万元限额内优先受偿，担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。案件受理费59256元、公告费560元，合计59816元，由被告江苏世邦管业制造有限公司、宏威公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧负担。该判决生效后，因义务人未履行生效判决确定的义务，中小企业担保公司向宿迁中院申请执行。在执行过程中，宿迁中院于2014年8月12日作出执行裁定：对被执行人宏威公司所有的位于沭阳县经济开发区赐富路南侧的厂房（面积为30960平方米）、附属设施及其坐下土地使用权进行评估拍卖。2014年9月9日，经电脑摇号，确定宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司（以下简称钟吾评估公司）作为评估机构，对涉案房地产进行评估。2014年10月28日，钟吾评估公司出具了宿钟吾司鉴估字第（2014-050）号《房地产估价报告》（简称估价报告）。该报告载明：估价对象在估价时点2014年9月9日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币4548.51万元，其中建筑物价格35008238元（建筑物单价625元/平方米），土地价格8887203元（土地单价169元/平方米），附属设施价格1589630元。在估价师声明中载明：“由于委托书委托评估的厂房（面积为30960平方米），同时厂区内存在大量在建工程，考虑到拍卖标的物的完整性，本次评估的建筑面积是指厂区内所有建筑物（含在建工程）的面积，根据《项目开工建设申请表》及现场查勘测量确定总建筑面积56054.48平方米，如若当事人不认可本次评估的建筑面积，最终以房产规划主管部门认可确认的建筑面积为准。”沭国用（2011）第27055号国有土地使用权证载明，宏威公司所有的位于沭阳经济开发区赐富路南侧、瑞声大道西侧的国有土地使用权面积为52587平方米（折合78.88亩），其后所附用地规划红线图标明土地使用权面积为78.88亩。2010年12月30日沭阳县国土资源局与宏威公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中载明，出让宗地总面积为52587平方米，单价为每平方米96.0313元。钟吾评估公司根据此面积对土地使用权价值进行评估。宏威公司对上述估价报告不服，向宿迁中院提起异议称：一、委托评估机构程序违法。《最高人民法院关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》（法释[2002]8号）第十条规定：人民法院司法鉴定机构依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则，组织诉讼双方当事人进行司法鉴定的对外委托。诉讼双方当事人协商不一致的，由人民法院司法鉴定机构在列入名册的、符合鉴定要求的鉴定人中，选择受委托人鉴定。《江苏省高级人民法院关于确定委托鉴定机构的意见》第一条规定：全省各级法院在诉讼活动中需要对专门性问题进行司法鉴定的，应当公开选择确定鉴定机构。本案中，在确定评估机构时，异议人并未参与协商确定，而是法院自行确定钟吾评估公司作为评估机构，违反了上述规定。二、评估项目不全，遗漏工程量留项未予计算，有3000平方米辅助房框架没有评估。钟吾评估公司在《估价师声明》中载明“如若当事人不认可本次评估的建筑面积，最终以房产规划主管部门认可确认的建筑面积为准”，说明钟吾评估公司测定建筑面积不是一个客观、合法的数据，验证了建筑面积确实存在错误。三、在建筑物价值测算中，没有按图纸结算，没有按江苏省建设工程费用定额标准结算，且未考虑施工时极高的建材价格。1、在测定建筑物价值时，完工部分和未完工部分均有规范的施工图纸，评估机构却没有按施工图纸进行测算，导致评估出现误差。2.在确定建筑物单价时，未按照国际惯例江苏省住房和城乡建设厅建设工程费用定额标准核算，多处建筑面积单价偏低，甚至有低于实际造价，导致整个建筑物估价过低。3.该建筑物在建设施工期间，建材市场价格高涨，异议人购买钢材、水泥、砂石等材料价格远高于评估时价格，导致评估价与实际价值相差甚大。四、土地面积未按异议人实际所有的全部面积核算，且土地单价严重偏离市场价格。1.在核定土地面积时，仅按异议人提供的土地使用权证计算78.78亩。但异议人实际购买的土地面积为100亩，尚有21.22亩未发证，在评估时未予计算。2.评估机构采用成本逼近法测算的土地单价为185.59元/㎡，与按照基准地价系数修正法测算的土地单价224.39元/㎡相差甚大，评估机构却以两者相差不大为由采用平均法确定土地单价169元/㎡，与该地块实际市场价格严重不符，导致评估价值过低。综上，异议人认为此次委托钟吾评估公司进行评估违反法定程序、钟吾评估公司估价方法不当，评估项目不全、评估价值过低，所作出的评估报告不能作为拍卖依据。宿迁中院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据上述规定，宏威公司申请重新评估的理由不成立，不予支持。理由如下：一、关于评估机构确定是否违法问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）第三条规定：人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。钟吾评估公司具备相应的评估资质，宿迁中院采用随机的方式确定其为本次评估机构，符合上述规定。二、关于是否遗漏工程量问题。异议人主张评估报告中遗漏了3000平方米辅助房框架未计算，但并未提供证据证明，不予采信。三、关于建筑物价值是否过低问题。本次评估对象为在建工程，异议人未提供建筑图纸，评估机构按照实测面积计算并无不当。异议人主张建筑面积存在误差，但未提供证据证实，不予采信。关于建筑物单价确定是否符合规定问题，异议人仅是笼统地认为评估机构未按照江苏省住房与城乡建设厅建设工程费用定额标准核算，而未说明具体项目和标准，不予采信。本次评估是为拍卖涉案厂房提供参考依据，应按评估时的市场价值确定，异议人主张建筑材料价格应按照施工时的市场价格确定，没有依据，不予采信。四、关于土地使用权价值是否过低问题。异议人提供的土地使用权证上载明的土地面积为78.88亩，建设用地使用权出让合同载明的土地面积亦为52587平方米（折合78.88亩），故其主张应按100亩计算没有依据，不予支持。异议人交纳的土地出让金为96.0313元/㎡，本次评估确定的土地单价为169元/㎡，因此，异议人关于土地单价确定过低的理由不成立，不予采信。综上，宏威公司对本次评估提出的异议没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回宏威公司的异议申请。宏威公司对上述裁定不服，向本院申请复议，请求：1、撤销宿迁中院作出的（2015）宿中执异字第0095号执行裁定。2、受理申请人对钟吾评估公司作出的宿钟吾司鉴估字第（2014-050）号《房地产估计报告》的异议，裁定对执行标的重新进行评估。其理由为：一、评估机构遗漏评估的建筑面积。申请人已提交初步证据，但原审法院不予采信。评估报告少评估了3000平方米的辅助框架房，申请人已提交少评估建筑物的照片位置图，原审法院未予查清。二、申请人实际的土地面积为100亩，评估机构仅仅鉴定其中的78.78亩，申请人提供了证据，原审法院未予查清。三、评估机构按照评估时建材价格核算建筑成本及单价，脱离该地块建筑物的实际造价。综上，原审法院部分事实认定不清，裁定错误，请求查清事实后依法变更一审裁定，支持申请人请求。本案争议焦点为：1、估价报告是否遗漏工程量；2、估价报告对涉案土地面积以78.88亩进行评估是否有依据；3、估价报告按照评估时建材价格核算建筑物成本及单价，是否有依据。本院认为，关于估价报告是否遗漏工程量问题，复议申请人主张估价报告少评估了3000平方米的辅助框架房，但并未提交证据证明。钟吾评估公司根据《项目开工建设申请表》及现场查勘测量确定建筑面积，并无不当，复议申请人的此项主张，本院不予支持。关于土地使用权面积问题，复议申请人主张其土地使用权面积应按照100亩计算，而非按国有土地使用权证上的面积计算，没有依据。根据土地使用权证上的记载，土地使用权的面积为52587平方米（折合78.88亩），在沭阳县国土资源局与复议申请人签订的建设用地使用权出让合同中载明的土地使用权面积亦为52587平方米，钟吾评估公司据此面积对涉案土地使用权的价值进行评估，并无不当，复议申请人的此项主张，本院不予支持。关于建筑物价格问题。估价报告根据建筑物特点及评估目的，采用重置成本法对其价值进行评估，并详细记载了估价测算过程及重置成本法的行业规范定义。评估公司根据其专业判断和行业规范，按照行业规范界定的评估方法对涉案房地产进行评估，得出相应的估价结果，对此，人民法院应予尊重。复议申请人主张应当按照江苏省建设工程费用定额标准核算建筑物单价，没有依据，本院不予支持。综上，复议申请人的复议理由不成立，其要求对涉案标的重新进行评估的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人江苏宏威新型建材有限公司的复议申请。维持江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中执异字第0095号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵培元审 判 员  朱 嵘代理审判员  唐志容二〇一六年十一月十七日书 记 员  朱珈萱