广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初2162号原告：谭宝迎，女，1984年6月11日出生，住广东省开平市。委托代理人梁景山，广东华南律师事务所律师。委托代理人谭彩杏，广东华南律师事务所实习律师。被告：开平市骏业房地产开发有限公司。住所地：开平市长沙区广场南路*号首层***号铺位。法定代表人：谭发杰。委托代理人许亮安，广东潭江律师事务所律师。委托代理人张秀莹，广东潭江律师事务所律师。原告谭宝迎诉被告开平市骏业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁景山、谭彩杏，被告的委托代理人许亮安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭宝迎向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告依法返还不当得利的购房款共计123206元；2、请求判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金为23840.40元（暂计至2016年4月18日）；3、请求判决被告按约定为原告所购商品房未达到约定标准的部位予以完善补足；4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一，原告于2014年7月26与被告签订《商品房认购书》（合同编号：0001079），约定原告向被告购买位于开平市××办事处××号黄金海岸第2栋2001号商品房，约定购房总面积为119.8平方米，购房总价款为人民币616031元。同日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，但被告所提供的《广东省商品房买卖合同》对于签署商品房的总面积以及购房总价款进行了变更，购房总面积由实际的119.8平方米修改为106.75平方米，购房总价款由实际的616031元修改为492825元。签订《广东省商品房买卖合同》当日，被告向原告一次性支付剩余购房款566031元，该购房款与原告于2014年7月26日支付的5万元的定金共计616031元，即为《商品房认购书》所约定的总房价。但被告于2015年8月18日向原告出具的《预收购房款发票》金额为492825元，购房面积也仅为106.75平方米。但根据原告所支付的定金数额和一次性购房款数额合计计算，足以证明原告已向被告支付所购商品房的总价为616031元。综上可知，被告所出具的《预收购房款发票》房产总价与原告支付的事实不一致，不同价款所对应的商品房面积也不一致，房地产登记均以《广东省商品房买卖合同》和《预收购房发票》为准，即原告实际上未能享有其已支付购房款所对应的实际商品房面积所有权，对比面积差额可知原告实际多支出的该部分费用共计123206元，被告属于不当得利，应予以返还。第二，根据原、被告上面签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，被告应在2015年3月28日前将商品房交付原告使用，但因被告自身原因，其于2016年4月8日才向原告送达《收楼通知书，告知原告于2016年4月18日前办理收楼手续，逾期交付商品房已达387天，但因房产质量问题尚未解决，原告至今依然无法对房产验收并实际使用，严重损害原告的利益。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一第二项的相关规定，被告应向原告支付违约金，逾期交付房屋违约金的计算方式为原告已交付房价款的万分之一乘以逾期天数，同时，因截止至本案起诉之日，涉案商品房并未完成交付，故违约金暂至2016年4月18日，最终数额的确定以实际交付时间为准。第三，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条的约定，被告应保证其向原告交付使用的商品房符合验收标准，若存在房屋结构问题、房屋质量问题的，被告对其具有修缮补足的义务。但被告向原告所交付的房屋现存在缺少墙壁的情况，被告无法入住居住，被告对此具有完善补足的义务，否则应向原告赔偿原告因自行补充装修墙壁所支出的全部费用。被告辩称：一、被答辩人请求判令答辩人返还不当得利购房款共计123206元没有事实根据。2014年7月26日，答辩人与被答辩人签订《商品房订购书》，约定答辩人按套出售位于开平市××办事处××号黄金海岸第2栋2001号房给被答辩人，价款为616031元。被答辩人采用一次性付款方式交付房价款，于2014年7月26日、8月10日二次付清房款616031元给答辩人。2014年8月10日，答辩人与被答辩人根据认购书的约定，签订了《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》时，被答辩人为了节省办证费用，要求答辩人按房价的80%即492825元开具销售发票，并要求在《商品房买卖合同》按发票金额填写房价款。为此，被答辩人签署同意书，以确认答辩人是应被答辩人的要求开具发票及填写房价款。在答辩人收到本庭应诉通知书后，于2016年9月19日开具差额123206元发票给被答辩人，至此，答辩人已足额开具发票给被答辩人。显然，被答辩人以《商品房买卖合同》和《预售购房款发票》，主张答辩人多收被答辩人123206元属于不当得利是没有事实根据的。二、答辩人逾期交付房屋不是答辩人主观过错造成，而是因为根据小区广大业主要求改变供气规划重新建设燃气管道工程造成工期延误，竣工验收延误，推迟了交楼时间。答辩人不应承担迟延交付的违约责任。答辩人开发涉案小区原供气规划为石油气供气，规划在小区设立气库，保障小区的石油气供应。此规划已整体报建并批准。答辩人于2015年5月8日完成了供气系统建设工程及验收。在供气系统建设工程验收后，部分小区业主提出意见，要求改为天燃气供应，并组织在小区集会。2015年8月12日，位于天津××新区塘站开发区危险品仓库发生爆炸。天津大爆炸之后，广大业主认为在小区设立气库，无疑在小区装上了一枚“定时炸弹”，强烈要求答辩人将石油气供应改为管道天燃气供应。由于供气系统的改变，不得使答辩人多投资近三百万元，而且还要报政府主管部门变更规划。答辩人必须慎重考虑。2015年8月15日，广大业主在小区集会，在市政府门口集会。随后，广东电视台珠江频道“今日关注”栏目跟踪报道。在此情况，答辩人同意了广大业主的诉求，一方积极筹集巨额资金，一方面向政府主管部门变更小区供气规划，再一方面招揽有资质的工程公司进行天燃气供气工程的施工。在答辩人的不懈努力下，燃气管道工程于2015年11月17日竣工验收。在燃气管道工程竣工验收的基础上，小区的建设工程于2016年1月29日整体竣工验收合格。小区建设工程整体竣工验收后，又临近2016年春节（2016年2月8日）。所以，答辩人在春节假期之后于2016年4月8日向业主发出收楼通知。因此，逾期交付商品房是答辩人根据业主要求变更供气规划，完成燃气管道工程建设造成的，不是答辩人的过错造成，答辩人没有违约，不应承担违约责任。三、答辩人按约定标准交付商品房给被答辩人，被答辩人拒绝接受，其责任应当由被答辩人承担。根据《商品房买卖合同》所附的房屋平面，被答辩人所购涉案房屋内部没有间墙。尽管如此，答辩人仍按习惯进行间墙。未砌间墙部分，是相当部分业主向答辩人提出无需砌墙，及时砌了也拆除。为了减少浪费，避免二次污染，答辩人应部分业主要求，没有完全砌间墙。然而，答辩人没有逃避对未砌间墙的责任。在交楼时，答辩人采取以下三种方案处理：1、为业主砌间墙；2、向业主提供足够材料，由业主自行处理；3、按图纸定额计算金额，折抵物业管理费。三种方案任由业主选择。很显然，答辩人不是为了自己利益考虑是否间墙，而是综合业主的需求和对社会担负的责任考虑。事实上，在答辩人所交楼269户中，适用方案1有两户，适用方案二有一房，适用方案三有266户。在本次系列案中，2栋302房梁伟权，一幢1701房关君玲均适用方案，完成了收楼手续。可见，未砌间墙的处理结果没有损害到业主的任何利益。本案中，答辩人没有为涉案房屋砌厨房和主卫生间间墙，未砌墙面积3.48平方米。根据定额计算，完成上述砌墙工程（含批灰）的金额为274.92元。综上所述，答辩人没有取得不当利益，不存在返还不当得利给被答辩人的事实；答辩人逾期交楼给被答辩人是因应业主要求变更了供气系统规划造成工期工程延误，整体竣工验收延误，答辩人不存在过错，不应承担逾期交楼的违约责任。答辩人在涉案房屋未砌部分间墙是考虑到小区业主的要求而作出的，答辩人对此已对业主交代了处理结果。答辩人的处理结果没有损害到被答辩人的利益。因此，被答辩人起诉无理，请求法庭依法驳回被答辩人无理部分的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：双方于2014年7月26日签订的《商品房认购书》约定原告以按套616031的价格向被告购买开平市沿江西路87号黄金海岸2栋2001房，并约定被告交付商品房的时间预计为2015年3月28日。2014年8月10日双方又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的商品房建筑面积共106.75平方米，对计价方式和价款没有约定，对交付期限没有约定，对违约金进行计算进行约定。同日，由原告签名同意确认该房面积106.75平方米；开发票金额492825元。被告于2016年9月19日，开具《广东增值税普通发票》，名称：谭宝迎；价税：123206元。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年7月26日签订的《商品房认购书》约定原告以按套616031的价格向被告购买开平市沿江西路87号黄金海岸2栋2001房，并约定被告交付商品房的时间预计为2015年3月28日，同日，原告向被告支付了50000元定金（开具收据NO：7890821）。2014年8月10日，双方又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的商品房建筑面积共106.75平方米；套内建筑面积91.46平方米，但对计价方式和价款没有约定及对交付期限均没有约定，合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告向被告支付房款566031元（开具收据NO：7890300），并签订一份确认面积：106.75平方米、开发票金额492825（616031的80%）的同意书。2015年8月18日，被告开具销售建筑物、构筑物的发票给原告，该发票金额为：492825元。2016年9月19日，被告为原告开具了123206元的增值税普通发票。黄金海岸2幢住宅楼于2014年3月取得商品房预售许可证。黄金海岸花园小区规划属管道石油气输配系统，并有燃气瓶组间。后因该小区住户认为该石油气输配系统有安全隐患，后重新规划改为燃气管道工程，该工程于2015年11月17日竣工。而黄金海岸2幢住宅楼于2016年1月26日经竣工验收。2016年4月8日，被告发出收楼通知书给原告，定于2016年4月18日办理收楼手续。另，本案在审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房认购书》是双方当事人为达成该商品房的销售,对该房屋的买卖、交付、价款等主要条款达成一致,是当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，该《商品房认购书》对双方有法律的约束力。而双方之后签订的《商品房买卖合同》，合同的价格等主要条款均没有约定，是双方当事人为办理房屋产权变更登记的目的，是为实现《商品房认购书》的履行而签订的，该合同也有效，但该合同没有约定或与认购书不一致的，应以《商品房认购书》为准。因此，该房屋的交易金额为616031元。对于原告签订的《同意书》是为减少交税，按房屋交易的价格616031元的80%进行开具发票而签订的，属于损害国家利益而恶意串通，故意降低123206元作为房屋的成交金额492825元进行虚报，在诉讼过程中，被告已补开该123206元的发票。故原告现以该发票的金额492825元作为该房屋交易金额要求被告返还不当得利123206元不予支持。另原告认为该房屋面积与被告的宣传海报的面积不符的问题，双方签订的《商品房认购书》约定该房属按套出售，且《商品房买卖合同》已约定了该房屋的面积，故对原告该主张不予采纳。对于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日向买受人支付已交房价款万分之一计付违约金。原告已向被告支付了房屋的交易金额为616031元。虽然《商品房认购书》约定的房屋交付时间为2015年3月28日，但因该小区住户的原因，改变了原来石油气输配系统的规划，致该燃气管道工程于2015年11月17日竣工，该责任非被告所致。而该改造工程经验收峻工后，被告应在合理期间内办理房屋交付手续，违约期间本院酌定从2015年11月25日起计至2016年4月17日，共145天。故违约金应为616031元×0.01%×145天＝8932元。另对原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平市骏业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金8932元给原告谭宝迎。二、驳回原告谭宝迎其他的诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费3240元，适用简易程序减半收取1620元。由被告开平市骏业房地产开发有限公司承担25元，由原告谭宝迎承担1595元。原告在起诉时已交纳1620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 司徒有劲二〇一六年十一月二十三日书记员 梁 佩 琼朱晓贤