上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第533号原告占宏锋，男，1963年9月29日生，汉族，身份证地址浙江省松阳县西屏镇人民大街XXX号。委托诉讼代理人朱震林，上海海贝律师事务所律师。被告上海鹏丽投资管理有限公司，住所地上海市福佑路XXX号XXX楼。法定代表人刘景红，上海鹏丽投资管理有限公司执行董事。被告上海亦隆置业发展有限公司，住所地上海市福佑路XXX号XXX楼。法定代表人李烨东，上海亦隆置业发展有限公司执行董事。被告上海亦隆小商品市场经营管理有限公司，住所地上海市福佑路XXX号。法定代表人刘景红，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司执行董事。三被告共同委托诉讼代理人张强，山东万航律师事务所律师。被告上海电子工程设计研究院有限公司，住所地上海市奉浦大道111号Z-75。法定代表人陆栋。被告上海仲盛建设工程有限公司，住所地上海市广顺路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人李柏祥。被告上海安正建设管理咨询有限公司，住所地上海市富盛开发区。法定代表人任浩。被告上海增德消防技术有限公司，住所地上海市西藏南路XXX号XXX室。法定代表人李明德。被告浙江诸安建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道西二环路XXX号。法定代表人周晓明，浙江诸安建设集团有限公司董事长。委托诉讼代理人陈帅，浙江诸安建设集团有限公司职员。原告占宏锋诉被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司、上海电子工程设计研究院有限公司、上海仲盛建设工程有限公司、上海安正建设管理咨询有限公司、上海增德消防技术有限公司、浙江诸安建设集团有限公司恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告占宏锋及其委托诉讼代理人朱震林，被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司、上海亦隆小商品市场经营管理有限公司共同委托诉讼代理人张强，被告浙江诸安建设集团有限公司委托诉讼代理人陈帅到庭参加诉讼。被告上海电子工程设计研究院有限公司、上海仲盛建设工程有限公司、上海安正建设管理咨询有限公司、上海增德消防技术有限公司。经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占宏锋向本院提出诉讼请求：1、要求八被告停止侵害，共同将上海市福佑路XXX号1楼12A680室商铺按房产证原始登记状态恢复原状，包括套内面积、公摊面积的恢复及公摊面积上违章建筑的拆除；2、要求八被告按每月人民币2,800元的标准赔偿自2014年5月19日起至商铺恢复原状之日的停业经营损失(商铺位置较每月租金评估估价为人民币1,800元的商铺更佳)。事实和理由：八被告以消防整改为由，未经原告同意对上海市福佑路XXX号商场整体改造，违法增建31个摊位及13个商铺，致使原告所有的12A680室商铺物理位置变动而灭失。被告上海鹏丽投资管理有限公司辩称：1、实施消防整改系基于政府和现行消防规范的要求，亦为保护福民商厦能正常经营和全体业主的公共利益；2、原告个人对商铺的专用权益需服从公共利益，应当限制而不得滥用；3、原告的商铺仅是位置发生变动而不影响正常使用，原告诉称商铺灭失等与事实不符；4、原告要求恢复原状将导致福民商厦整体无法正常营业，造成社会财富的极大浪费；5、原告主张的损失无依据；故不同意原告的所有诉讼请求。被告上海亦隆置业发展有限公司辩称：己方受被告上海鹏丽投资管理有限公司委托，依据其消防整改方案具体办理申请报批、整改事宜发包等事项，均系依委托指令而为，无实际施工行为，与原告未发生任何关系且无能力恢复整改前的状态，故不同意原告之诉请。被告上海亦隆小商品市场经营管理有限公司辩称：己方受被告上海鹏丽投资管理有限公司委托为福民商厦业主和经营商户提供物业管理服务，仅是负责发布停业及开业信息，对于消防整改具体事宜一无所知，其余被告的行为与己方无关，故不同意原告所有诉讼请求。被告浙江诸安建设集团有限公司辩称：其仅提供过申报资料，但最终未签订合同及实际施工，故不同意原告的诉请。被告上海电子工程设计研究院有限公司、上海仲盛建设工程有限公司、上海安正建设管理咨询有限公司、上海增德消防技术有限公司未到庭答辩及提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、1999年7月6日，占宏锋与上海亿德经济发展公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定占宏锋以人民币107,857.56元的价格购买福民商厦二层12A680室商铺，建筑面积5.37平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.12平方米)，1998年12月31日前交房。该合同附有12A680室商铺位置平面图，并由上海市公证处(98)沪证外经字第4359号公证书予以公证。占宏锋付清所有购房款，上海亿德经济发展公司出具了收据并将商铺交付占宏锋，但因故未办理产权登记。占宏锋以12A680室商铺为经营场所办理了个体工商户营业执照。2005年，法院委托拍卖福民商厦产权，拍卖会特别告知载明：买受人必须为一期建筑已预售摊位的购买人办妥相应摊位的《房地产权证》，同时承担相应税费，预售合同摊位面积与产证实测面积有误差的，由买受人向摊位购买人按原预售合同确定的房价承担多退少补的责任；摊位购买人已经向原开发商支付的购买款与买受人无关，原开发商已向摊位购买人出具了发票或正式收据。上海亦隆置业发展有限公司竞买成功且现已办理了产权登记。2007年10月15日，本院就原告占宏锋诉被告上海亿德经济发展公司要求办理所购商铺产证案作出的(2007)黄民四(民)初字第3277号民事调解书载明：一、被告上海亿德经济发展公司于本协议生效后立即按每日万分之三付给占宏锋已付购房款人民币107,856.60元至系争房屋初始登记房地产权证取得之日止的利息(人民币107,071元自1999年1月1日起，人民币785.60元自1999年2月27日起)；二、案件受理费人民币2,327.20元，减半收取计人民币1,163.60元，由被告上海亿德经济发展公司负担。2、上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司系关联单位，均为上海市福佑路XXX号福民商厦业主及实际管理单位。上海亦隆小商品市场经营管理有限公司系上海市福佑路XXX号福民商厦物业管理服务单位。2013年9月27日，上海市黄浦区人民政府作出黄府发[2013]23号批复，同意确定上海鹏丽投资管理有限公司下属福民商厦为区政府挂牌督办重大火灾隐患单位。2014年2月12日，上海市黄浦区公安消防支队作出沪黄公消限字[2014]第0086号责令限期改正通知书载明：上海鹏丽投资管理有限公司(福民商厦)存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为，责令其于2014年3月1日前改正。2014年3月7日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦提供现场勘察、接受技术咨询、出具整改评估报告、现场整改指导、配合整改复查等服务。2014年3月11日，上海鹏丽投资管理有限公司委托上海亦隆置业发展有限公司办理消防方案报批、整改工程发包与施工及准备工作。2014年4月18日，上海增德防火技术咨询服务有限公司作出《关于福民商厦火灾隐患整改的评估报告》，建议停止营业集中整改。2014年4月30日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出公告表示，为全面进行消防隐患整改工作，将于2014年5月19日零时起关停福民商厦，要求全体商户于2014年5月26日零时前撤离商场。2014年5月，上海亦隆置业发展有限公司与上海电子工程设计研究院有限公司签订《上海市建设工程设计合同》，约定由上海电子工程设计研究院有限公司对福民商厦一至五层公共区域内装修设计。同月，上海电子工程设计研究院有限公司作出《福民商厦改造项目(消防设计专篇)》。2014年6月7日，上海亦隆置业发展有限公司与上海仲盛建设工程有限公司签订《福民商厦项目室内装修施工工程总承包合同》，约定由上海仲盛建设工程有限公司总承包福民商厦地下二层至地上六层室内装修工程，包括但不限于拆除工程、墙体砌筑、土建装修、消防工程等。2014年6月10日，上海鹏丽投资管理有限公司与上海增德防火技术咨询服务有限公司签订《建筑工程消防技术咨询服务补充合同》，约定上海增德防火技术咨询服务有限公司为福民商厦增加提供施工图审核、出具咨询报告并办理消防设计备案手续、参与施工指导、竣工消防验收等服务。2014年6月24日，上海市黄浦区消防安全委员会下发给区消防委各成员单位的沪黄消委[2014]14号通知确认上海鹏丽投资管理有限公司系黄浦区重大火灾隐患未销案、摘牌单位。2014年10月26日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出告业主书，表示福民商厦整改工程已完成，部分铺位物理位置变动但不会损害各业主的实际权益及不改变业主房产权属，各业主产权仍以政府颁发的产权证的记载为准；业主若对面积有异议可共同测量或委托上海权威测量机构测量；告知书下发之日5日内办理相关手续的业主给予6个月的物业补贴，愿意回租或委托租赁的业主，在原租金价格标准上浮动20%返租。2014年10月31日，上海市黄浦区建设和交通委员会作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，以上海亦隆置业发展有限公司未办理施工许可证擅自施工为由处罚款人民币10,000元。2014年12月，上海市黄浦区规划和土地管理局就案外人要求获取“福民商厦2014年改造项目的竣工规划许可证、验收合格证”的申请回复表示该信息不存在。3、填表日期为2014年8月1日的《建设工程消防设计备案申报表》载明，福民商厦改建内装修工程，设计单位上海电子工程设计研究院有限公司，施工单位上海仲盛建设有限公司(总包)、浙江诸安建设集团有限公司(分包)，监理单位上海安正建筑管理咨询有限公司，耐火等级一级，装修部位包括顶棚、墙面及地面。2014年8月6日公告的福民商厦改建内装修工程消防设计备案抽查结果为合格。2015年5月7日公告的福民商厦改建内装修工程竣工验收备案抽查结果为合格。4、案外人龚珍珠诉上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司关于上海市福佑路XXX号1015商铺(建筑面积5.28平方米)财产损害赔偿纠纷一案中，本院委托上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的评估估价为人民币1,800元，适用期限为2015年11月13日至2016年11月12日。本院于2016年3月21日依据上述相关查明事实作出(2015)黄浦民四(民)初字第1623号民事判决：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按房地产登记记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月人民币1,800元的标准赔偿原告龚珍珠自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号1015商铺恢复原始登记状态之日止的租金损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任。上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年7月13日作出(2016)沪02民终3335号民事判决：驳回上诉，维持原判。5、1998年6月26日，案外人李某与上海亿德经济发展公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定李某以人民币148,872元的价格购买福民商厦一层11A059室商铺，建筑面积5.28平方米(套内面积2.25平方米、分摊面积3.03平方米)。本院认为，占宏锋依据《上海市外销商品房预售合同》合法占有上海市福佑路XXX号12A680室商铺，虽未办理产权登记，但作为该商铺业主依法享有所有权。妨害物权造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。占宏锋依据《上海市外销商品房预售合同》合法占有上海市福佑路XXX号12A680室商铺，虽未办理产权登记，但作为该商铺业主所依法享有所有权受法律保护。上海鹏丽投资管理有限公司未经相关部门核准及商铺业主同意，借用消防整改名义，未针对消防整改书所列的消防设施、器材、消防安全标志未保持完好的消防安全违法行为予以整改，却擅自对福民商厦整体改建，造成上海市福佑路XXX号12A680室商铺因物理位置、状态与《上海市外销商品房预售合同》附图记载不符而实际灭失，构成侵权，依法应当承担相应侵权责任，但因上海市福佑路XXX号12A680室商铺尚未办理产权登记，故仅能按《上海市外销商品房预售合同》记载的房屋状况、房屋平面图将商铺恢复原始状态。套内面积在合同记载及平面图上完全体现，仅需按记载及平面图恢复即可而无须另行释明，公摊面积仅有记载而无明确的原始位置、状态可予以恢复，违法新增铺位及商铺则属于违章搭建，应由相关部门依法处理，不属法院管辖范围，故对于占宏锋的诉请仅能支持按上海市外销商品房预售合同》记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号12A680室商铺恢复合同记载状态。占宏锋另要求赔偿无法使用商铺期间的停业损失的诉请有事实及法律依据，亦应支持。根据上海亦隆小商品市场经营管理有限公司发出的公告及上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司的自认，2014年5月19日系上海市福佑路XXX号商厦关停之日，故本院确认该日为停业损失的起算日。关于赔偿损失标准，首先，上海鹏丽投资管理有限公司故意侵权造成上海市福佑路XXX号12A680室商铺灭失，应当对于占宏锋因此蒙受的损失予以充分补偿；其次，占宏锋未就其主张的标准提供充分证据，而上海城市房地产估价有限公司对于上海市福佑路XXX号1015室商铺在2014年1月1日至2015年12月31日期间的月租金市场标准作出的估价合法合理；再次，1015室商铺与12A680室商铺位于同一商场且面积相近，采用同一估价标准有利于减少当事人诉讼成本且具公平、公正性；最后，经上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司施工改造后，商场整体发生根本性改变，由此造成的租金变动不具有参考价值；故参照1015室估价作为占宏锋停业损失的赔偿标准并无不当，但虑及同一商场内底层商铺租金高于其他楼层商铺的市场惯例及对比福民商厦一、二层商铺同时段购买价格的差异，酌定12A680室商铺赔偿标准应相对降低。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。上海亦隆置业发展有限公司系上海鹏丽投资管理有限公司关联单位，双方在商场整改事宜中形成代理关系，故其应对恢复上海市福佑路XXX号12A680室商铺原状承担连带责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。首先，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司作为市场物业管理服务单位，仅就商场停业、开业发布公告，并未参与、实施具体侵权行为；其次，根据原、被告提供的各类合同记载，上海电子工程设计研究院有限公司、上海安正建设管理咨询有限公司、上海增德消防技术有限公司仅按上海鹏丽投资管理有限公司要求提供设计方案、监理等服务，未实施具体侵权行为；再次，上海仲盛建设工程有限公司按与上海鹏丽投资管理有限公司签订的合同要求施工，履行的是合同义务并不具有故意侵权之过错；最后，仅凭《建设工程消防设计备案申报表》的记载不能充分证明浙江诸安建设集团有限公司系实际改造工程施工人且其亦予以否认；故上海亦隆小商品市场经营管理有限公司、上海电子工程设计研究院有限公司、上海仲盛建设工程有限公司、上海安正建设管理咨询有限公司、上海增德消防技术有限公司、浙江诸安建设集团有限公司均非侵权人，无须承担侵权责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第三十六、第三十七条、第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海鹏丽投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内按(98)沪证外经字第4359号公证书予以公证的《上海市外销商品房预售合同》所记载的房屋状况、房屋平面图将上海市福佑路XXX号12A680室商铺恢复合同记载状态；二、被告上海鹏丽投资管理有限公司按每月人民币1,200元的标准赔偿原告占宏锋自2014年5月19日起至上海市福佑路XXX号12A680室商铺恢复合同记载状态之日止的停业损失；三、被告上海亦隆置业发展有限公司对于上述被告上海鹏丽投资管理有限公司应履行判决承担连带责任；四、对于原告占宏锋其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,900元，由原告占宏锋负担人民币1,100元，被告上海鹏丽投资管理有限公司、上海亦隆置业发展有限公司负担人民币800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  毛伟新二〇一六年十一月一日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三、《中华人民共和国合侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。