浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书（2016)浙1123民初2457号原告翁观松，男，1968年5月9日出生，汉族，农民，住遂昌县。委托代理人（特别授权）范治平，浙江开弘律师事务所律师。被告包海峰，男，1970年9月3日出生，汉族，农民，住遂昌县。被告祝勇伟，男，1967年8月9日出生，汉族，居民，住遂昌县。原告翁观松诉被告包海峰、祝勇伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员徐春伟适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人范治平、被告包海峰、祝勇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁观松诉称：2015年12月28日，原被告签订《房地产转让合同》，约定两被告将坐落于遂昌县妙高街道石马路1号第四层的房屋计128.31平方米以63.8万元的价格转让给原告，原告于合同签订当天支付了定金5万元，2016年1月31日又支付购房款6万元，但原告要求被告办理转移登记时，发现被告在该房屋上设定的抵押权尚未消灭、整幢房产不具备分户条件等原因，不能办理转移登记，为此，原告多次要求被告消除转移登记障碍，及时履行合同，但被告迟迟不履行合同义务，导致原告的合同目的无法实现，经双方协商未果。原告认为，原被告签订的《房地产转让合同》有效，被告应按合同的约定履行合同义务，现合同签订已八个月之久，被告未能消灭房屋转移登记的障碍，且经原告催告后，被告仍未履行合同义务，已构成违约，原告可以解除合同并要求被告承担违约责任。为此，请求判令：一、解除原被告签订的《房地产转让合同》；二、要求被告返还购房款6万元；三、被告承担双倍返还定金10万元。被告祝勇伟辩称：一、根据该房屋转让合同约定，原告以莫名其妙理由拒绝支付（合同约定2016年2月5日之前支付首付房款15万元整），违约在先，在合同双方未协商一致时，单方宣布不要房子，属主动承认违约。二、经中介介绍与原告签订该购房合同时，该房屋具体情况跟原告解释清楚，只有在付清首付房款前提下，接下来才能办理该房屋的过户手续，二手房转让程序就是这样，先付定金，再付首付房款，最后过户成功再付清余款，最后交房。原告定金付了，只是支付一小部分首付房款，首付房款大部分尚未支付，根据购房合同及一般二手房购房惯例，在这种情况下承购方是无权要求出售方办理过户手续的。三、因承购方违约，根据该房屋转让合同第六条约定，违约责任：1、乙方反悔，定金不得向甲方索取，如已支付首付款，另赔偿甲方伍万元整，现要求1、解除双方签订的《房地产转让合同》；2、由承购方承担违约责任。被告包海峰辩称：签合同的事答辩人是不知道的，也没有看到过合同，合同答辩人不认可。请求驳回原告的诉讼请求。原告为主张诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房地产转让合同，待证原、被告签订房屋买卖合同，并约定相关内容；2、转账凭证，待证原告将定金5万元及购房款6万元交付给被告；3、收据，待证被告确认收到原告的定金5万元及购房款6万元；4、房屋所有权证、5土地使用权证，待证交易的房产系建造在国有出让的土地之上，依法可以转让，双方交易合法；6、包海峰2015年12月15日出具的房屋授权委托书（复印件），待证包海峰委托祝勇伟将案涉房屋出卖的事实；7、便条，待证被告祝勇伟同意原告延期支付首付款9万元的事实；8、不动产查询单，待证案涉房屋已转让给案外人的事实。被告祝勇伟对原告提供的上述证据均无异议，被告包海峰对原告提供的证据1-3认为不知道，对证据4、5真实性无异议，对证据6真实性无异议，但认为委托书很早就收回并且销毁了，具体时间忘了；证据7、8无异议。被告包海峰、祝勇伟未向本院提交证据。原告提供的上述证据，被告祝勇伟、包海峰均未对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，经本院审查，应予认定。根据上述有效证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：位于遂昌县妙高镇石马路1号的房屋原为被告包海峰所有，2015年12月15日，被告包海峰向被告祝勇伟出具《房屋授权委托书》，委托被告祝勇伟办理该房产转让、变更、移户等手续。2015年12月28日，原告翁观松与被告祝勇伟及中介方签订《房地产转让合同》，合同“当事人”项中出售方（甲方）为包海峰、祝勇伟，承购方（乙方）为翁观松。合同约定，甲方自愿将遂昌县妙高镇石马路1号（第四层）房屋一套转让给乙方，土地性质出让，房地产面积128.31平方米；房地产金额638000元，乙方在签订合同之日付定金50000元，于2016年2月5日前（含当日）支付房屋首付款人民币150000元整，余额购房款438000元整，乙方的支付方式是将所有过户资料交由中介方，由中介方办理房产证、土地证过户手续后，向银行提出贷款申请，乙方的商业住房按揭贷款或公积金贷款均由中介方代为办理，乙方不得自行办理，并由乙方承担按揭贷款的手续费或劳务费、印花税、保险费等，贷款到位后即划入中介方账户，中介方将银行贷得房款转付给甲方，甲方于当日内腾空房屋交房并结清水电费、闭路电视费、物业管理费等费用，如贷款数额不足以支付购房款的，则乙方应在付款当日予以补足。甲方保证对本合同项下待转让之房地产不存在任何权属争议、被查封、被扣押情况，保证收到该合同约定首付款2个工作日内清除该房屋的抵押权。违约责任：1、乙方反悔，定金不得向甲方索要，如已支付首付款，另赔偿甲方人民币伍万元整，甲方于七日内退还乙方购房款，如上述房地产已过户给乙方，乙方反悔，则乙方需全部承担过户甲方一切费用。2、甲方反悔，退还已收定金另赔偿乙方人民币伍元整，如乙方已支付首付款，甲方另赔偿人民币伍万元整，首付款于七日内退还给甲方；3、甲、乙双方任何一方违约，致使本合同项下的房地产未能交易成功，则违约方应向中介方支付购房款2%的佣金。双方该就合同其他条款进行了约定。原告于合同签订同日向被告祝勇伟支付定金50000元。2016年1月31日，原告向被告祝勇伟支付首付款60000元。2016年2月5日，被告祝勇伟同意原告首付款90000元延迟支付。2016年5月，被告包海峰将遂昌县妙高镇石马路1号房屋整体出卖给案外人，该房屋于2016年6月27日过户案外人曾慧民、黄丽君名下，两被告一直未告知原告。此前，原告曾与被告祝勇伟就合同解除事宜交涉，但双方未达成一致。另查明：签订《房地产转让合同》前，被告祝勇伟曾向原告出示过被告包海峰签署的《房屋授权委托书》。该授权委托书在合同签订后，由被告包海峰从被告祝勇伟处收回，但收回委托书后两被告均未向原告告知委托事项变更事宜。庭审中，被告包海峰陈述，被告祝勇伟并未向其说过合同签订的事情；被告祝勇伟陈述，向被告包海峰说过签合同的事，案涉合同的草稿还拿给包海峰看过。本院认为：被告祝勇伟于2015年12月28日以自己及被告包海峰的名义，在被告包海峰的授权范围内与原告签订《房地产转让合同》，原告翁观松在订立合同时知道被告包海峰、祝勇伟之间的代理关系，该合同直接约束被告包海峰和原告。现合同涉及的房屋已由被告包海峰转让给案外人，原告购买房屋的合同目的已不能实现，合同中关于甲、乙双方的内容可以解除，但涉及合同中介方的权利义务非本案审理范围，不予处理。被告签署的《房屋授权委托书》后来虽由被告包海峰从被告祝勇伟处收回，但被告包海峰、祝勇伟一直未向原告告知委托变更事项，原告仍有足够理由相信被告祝勇伟受被告包海峰委托处理房屋转让事宜，被告祝勇伟的行为产生的法律后果应由被告包海峰承担，被告包海峰应返还原告购房定金及已付购房款。被告祝勇伟收取定金后，合同尚在履行过程中，被告包海峰已将合同约定的房屋转让给案外人，致使合同目的不能实现，可以适用双倍定金罚则，且依据双方合同约定，甲方反悔，退还已收定金另赔偿乙方人民币伍元整。故不论是依照法律规定或是合同约定，被告包海峰均应双倍返还原告翁观松定金100000元及购房款60000元，共计160000元。被告祝勇伟辩称原告拒绝支付购房款，违约在先，因被告祝勇伟于2016年2月5日已同意原告首付款90000元延迟支付，故剩余首付款的延迟支付系合同双方商议结果，并非原告违约，被告祝勇伟的该抗辩意见与事实不符，不予采纳。被告包海峰辩称签合同的事不知道，也没有看到过合同，对合同也不认可，因被告祝勇伟与原告签订合同系被告包海峰授权委托被告祝勇伟范围之内，其法律后果应由被告包海峰承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告翁观松与被告祝勇伟于2015年12月28日签订的《房地产转让合同》中关于出售方与承购方的权利义务关系。二、被告包海峰于本判决生效之日起十日内双倍返还原告翁观松定金100000元及购房款60000元，共计160000元。三、驳回原告翁观松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1750元，由原告翁观松负担50元，被告包海峰负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审判员  徐春伟二〇一六年十一月十八日书记员  何丽妃