广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终12409号上诉人（原审原告）：珠海市舜达林利贸易有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：林野桥，职务：经理。被上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司，住所地:广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿，职务：董事长。上诉人珠海市舜达林利贸易有限公司(以下简称舜达林利公司)因与被上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人舜达林利公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持我方的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由环博公司承担。事实和理由：一、一审法院违反《建设工程质量管理条例》等法律规定，将未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的涉案房屋认定为已经竣工验收合格，符合交楼条件，是错误的。1、根据广东省建设厅颁发《广东省房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则》(粤建管字[2001]35号)第十二条、第七条、第十六条的规定，涉案房产应当办理竣工验收备案手续，认定合格才能交付使用，而环博公司根本没有按规定对涉案房产办理竣工验收备案手续，更没有获得备案机关对所谓验收合格的认定。但一审法院违反上述规定，支持涉案房产违规交付使用，显然是错误和不公平的。2、根据广东省建设厅“关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函”(粤建办房函(2003)63号)，己明确“商品房经验收合格，是指该商品房已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。综上两点，涉案房屋竣工验收合格的标志，是取得竣工验收备案表，没有竣工验收备案表，即视为房屋不符合交楼条件。竣工验收备案手续显然为环博公司的法定义务，也是确定涉案房屋竣工验收合格的标志。而环博公司在诉讼中所提交的竣工验收报告是一份未按国家规定接受监督检查并取得备案机关收讫确认的报告，一审以此作为有效依据是错误的。二、涉案房屋不仅不符合法律法规规定的交楼条件，更不符合合同约定的交楼条件。1、一审认定涉案房屋已经取得了合同约定的相关交楼文件是认定事实错误。环博公司提交的一系列的交楼文件均发生在2010年前，此交楼文件并不适用于本案涉案的房屋，即使环博公司提交了相关的交楼文件，也不能证明涉案房屋竣工验收合格，因为本案涉案的房屋是在原琶洲国际采购中心东区一、二楼将近2万平米商场的基础上，从2010年起二次调整规划、报建、分割、建设的一个个几平米的“格子铺”(该调整规划事实可依职权在建设规划部门查核)，所以针对再次分割、建设的“格子铺”，也就是涉案房屋，应取得二次消防验收、规划、竣工验收等相应的交楼条件。所以其提供的交楼文件对涉案房产没有关联性。2、涉案房屋一、二楼之间至今没有公共扶手电梯，安装公共扶手电梯是环博公司的合同义务，在《商品房买卖合同》附件中有明确标注，合同附件与合同正文具有同等法律效力，同时，安装公共扶手电梯是涉案房屋公共设施部分不可分割的，是能否正常交付使用的必备条件。特别是针对商场，如果一、二楼之间没有公共扶手电梯显然不便于正常经营，更不符合商场惯例，且涉案房屋为二楼，如果没有公共扶手电梯将直接影响到我方的正常生产、经营活动，而非一审认定不影响正常使用，显然是错误的，且没有常识的。三、一审法院以涉案房屋已经办理了房产证，不影响其房产权益来推论涉案房屋符合交楼条件，严重错误。1、涉案房屋办理房产证和交付房屋均是环博公司义务，两者没有直接的关联，涉案房屋办出房产证不能免除环博公司交付符合国家规定的交楼条件的义务，更不应导致不符合交楼条件的涉案房屋符合了合同约定及法定的交楼标准。2、环博公司为我方办理房产证在2013年8月份，而交楼时间在2016年1月1日，显然环博公司办理房产证的义务在先，交楼义务在后，不可能办理了房产证就意味着涉案房屋符合交楼条件。3、实际上环博公司为我方办理房产证的义务是基于2013年环博公司与案外人陈某签订的诉讼《和解协议》的约定，而非《商品房买卖合同》的约定，所以办理房产证和交付房屋没有任何关系。四、一审法院就同一涉案楼盘，相同案情的交楼标准，已经多次在判决书或裁定书中认定：房屋验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，所以在没有新的法律法规或司法解释的前提下，同一法院对同一事实理应适用相同的认定标准。在二审庭审中，舜达林利公司补充上诉意见：我方取得的涉案房屋是基于环博公司与案外人陈某签订的和解协议和诉讼和解备忘录，详见我方二审提交的证据，其中备忘录中明确了涉案房屋的交楼标准为取得竣工验收备案表，适用于我方和环博公司之间的房屋买卖合同官司，在和解协议中明确了环博公司办理房产证的义务与付款方式，所以办理房产证和交楼条件没有任何关系。被上诉人环博公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。舜达林利公司于2016年5月19日向原审法院提起本案诉讼称，我方与环博公司签订了《广州市商品房（一手现房）买卖合同》，根据合同第十二条的约定，环博公司应当在2016年1月1日前向我方交付涉案房屋，但时至今日，环博公司并未将涉案房屋交付给我方，已经构成违约，根据合同第十一条的约定，环博公司应当按照购房总价款的日0.01%的标准向我方支付违约金。同时，根据相关法律规定及生效判决书，房屋的交付不仅应当符合双方合同约定的交付标准，还应当取得竣工验收备案表，竣工验收备案表为房屋竣工验收的法定必备条件，所以涉案房屋不仅不符合双方合同约定的交付标准，更没有取得竣工验收备案表，不符合交付条件，至今没有实际交付，已经构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。请求：1、判令环博公司立即向我方交付房屋，并按照购房总价款的日0.01%的标准从2016年1月1日起至将取得竣工验收备案表的房屋实际交付给我方之日止的违约金，暂计至起诉之日为12266.60元；2、判令环博公司承担诉讼费用。环博公司原审辩称：不同意舜达林利公司的诉讼请求。涉案房产已符合合同约定的全部交楼条件，并且已经办理了房产证，房产证已交付给舜达林利公司。舜达林利公司所称的竣工验收备案表，并不是双方合同约定的内容，现行的法律法规中也没有明确不具备竣工验收备案表不能交楼。我方按照合同约定的时间向舜达林利公司寄出收楼通知书，舜达林利公司无正当理由拒不收楼，故我方不构成违约。另舜达林利公司提出的手扶梯等公共设施尚未完备的问题，不属于合同约定的交楼条件，但我方也在努力促成该公共设施的完善。综上，不同意舜达林利公司的全部诉讼请求。原审法院经审理查明，舜达林利公司于2013年8月8日与环博公司签订了编号为201308124136的广州市商品房买卖合同，约定购买琶洲国际采购中心A-1栋2层2806房。合同的第十四条约定：房屋交付时的有关资料。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上诉文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。原审另查明，舜达林利公司已取得涉案房产的房产证，涉案房产已具备永久水电、排污口。舜达林利公司原审提交的证据有：广州市商品（一手现房）房买卖合同、购房发票、民事判决书、妥投证明、拒绝收楼的函件、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》（粤建管字[2001]35号），《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）、媒体报道资料等。环博公司原审提交的证据有：穗土开函[2004]730号关于琶洲环博展览公司跨国采购中心项目永久水电等问题的函；穗人防建[2009]514号人防工程专项竣工验收备案意见书、穗人防审[2005]39号人防工程设计专项审查意见书；穗环管验[2009]179号关于琶洲跨国采购中心建设项目竣工环保验收的函；广州国际采购中心住宅使用说明书、住宅质量保证书；初始登记告知书[广州市海珠区琶洲大道东2号4号6号8号（除8号911、912、913房除外）];穗公海门编[2006]013号申请门牌批复通知书、门牌编列示意图；穗排水设咨字[2009]第69号广州市排水设施设计条件咨询意见；海建市政排接意见[2009]10号排水接驳核准意见书；永久水表安装完毕报告表;穗公消（建验）字[2009]第0854号关于琶洲跨国际采购中心东区建筑及内部装修工程消防验收合格的意见;展厅、办公楼工程质量监督报告；工程竣工验收报告（建筑工程）；穗规验证[2008]2371号广州市建设工程规划验收合格证；临时管理规约。原审法院认为，舜达林利公司、环博公司于2013年8月8日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。按照合同的约定，舜达林利公司、环博公司双方在房屋交付时，环博公司需交付《建设工程规划验收合格证》等八项资料，文件不全的，视为不符合交付标准。现环博公司已举证证明已将合同中约定的交楼时应交付的资料已全部提交，原审法院予以采信，环博公司交付的有关资料已全部符合舜达林利公司、环博公司双方合同中关于交楼的相关约定。舜达林利公司提出《竣工验收备案表》是房屋交付标准的法定必备条件，环博公司不提供则违反相关规定，并以此作为拒绝收楼的意见，经查，舜达林利公司已取得了涉案房产的房地产权证，是该房屋的所有权人，同时涉案房产亦已具备永久水电、排污功能，证明涉案房产能正常使用，涉案房屋所在的楼盘是否进行竣工验收备案，并取得《竣工验收备案表》，不会影响到舜达林利公司对涉案房产的权利行使。另舜达林利公司提出涉案房产所在的公共区域没有安装公共手扶电梯，不符合交付条件的意见，经查，公共手扶电梯的配备不属于舜达林利公司、环博公司双方合同约定的收楼条件，舜达林利公司的此项主张可通过其他途径解决。综上所述，舜达林利公司拒绝收楼，要求环博公司支付违约金的主张理由不充分，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十六条之规定，作出如下判决：驳回原告珠海市舜达林利贸易有限公司的全部诉讼请求。本案受理费107元，由原告珠海市舜达林利贸易有限公司负担。在二审庭审中，舜达林利公司提交了如下证据：证据1、《诉讼和解备忘录》，证明该备忘录第1.2条明确了环博公司交楼时不仅要取得《工程竣工验收报告》还要有《工程验收备案表》。证据2、《和解协议》，证明涉案房屋在2016年1月1日交付前办妥了房产证，是基于该《和解协议》的履行，而非根据《商品房买卖合同》的约定履行的，所以涉案房屋取得房产证和涉案房屋是否符合交楼条件以及是否视为已经交楼没有直接的关联。证据3、《执行裁定书》（【2013】穗海法执异字第89号），证明：①一审同一法院对于同一涉案楼盘，相同案情的交楼标准，认定为“房屋验收合格的标志是取得竣工验收备案表”；②同一法院就确定竣工验收备案表才是房屋验收合格的标准是有明确的法律依据：如《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《建设工程质量管理条例》。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明：1、舜达林利公司二审提交的证据中，《诉讼和解备忘录》是由环博公司的代表杨某与案外人陈某于2013年7月25日签订的，没有加盖环博公司的公章；《和解协议》是由环博公司的代表杨某与案外人陈某于2013年7月29日签订的，加盖了环博公司的公章。2、舜达林利公司于2013年8月8日与环博公司签订的广州市商品房买卖合同除了原审查明事实中列举的约定条款外，还约定：第十一条房屋交付，环博公司应当在2016年1月1日前将房屋交付舜达林利公司使用。第十二条延期交房的违约责任，环博公司如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，环博公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.01%的标准向舜达林利公司支付违约金。附件七本合同补充协议：第十二条、本合同第九条变更为：环博公司应当在收到舜达林利公司提供的完税证明之日起40日内到房地产登记机构为舜达林利公司办妥《房地产权证》。3、舜达林利公司与环博公司在一审中均确认：2013年8月19日，舜达林利公司提供了完税证明给环博公司，环博公司于同月为舜达林利公司办妥了《房地产权证》。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。舜达林利公司、环博公司于2013年8月8日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。舜达林利公司二审提交的证据符合证据规则的相关规定，可以作为舜达林利公司的证据。审查其中的《诉讼和解备忘录》、《和解协议》均为针对就涉案房屋的买卖事宜先后进行约定，《诉讼和解备忘录》在前，没有加盖环博公司的公章，双方在该备忘录中约定“达成初步谅解备忘事项”，《和解协议》在后，双方在该协议中约定“双方经友好协商，达成如下协议”，而该协议中并无约定除该协议约定外的其他事项按备忘录约定的执行。因此，应视为双方就涉案房屋的买卖事宜的约定以在后的《和解协议》为准。该和解协议虽然约定环博公司为舜达林利公司办理房地产权证在前、交付房屋在后，但根据环博公司已为舜达林利公司办妥房地产权证的事实看，相关行政主管部门已经审查并核准涉案房屋在内的楼宇已经符合交付、使用条件，能正常使用。而舜达林利公司、环博公司双方在房屋交付时，环博公司已取得了合同约定的交付条件的文件并将应交付的资料已全部提交给舜达林利公司，在涉案房屋已取得房地产权证的情况下，涉案房屋所在的楼宇是否取得《竣工验收备案表》，不会影响涉案房产的正常使用。在涉案房屋已取得房地产权证后，舜达林利公司本案中认为环博公司交付的房屋仍要取得《竣工验收备案表》才符合交付条件，理由不充分，其该主张本院不予采纳。另舜达林利公司提出涉案房屋所在的公共区域没有安装公共手扶电梯，不符合交付条件的意见，经查，公共手扶电梯的配备不属于舜达林利公司、环博公司双方合同约定的收楼条件，舜达林利公司该理由也不成立，本院不予支持。因此，舜达林利公司拒绝收楼，要求环博公司支付违约金的主张理由不充分，本院不予支持，原审判决处理并无不当。环博公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。舜达林利公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费107元，由上诉人珠海市舜达林利贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十一月十一日书记员  胡 茜颜玉婵