广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法松民一初字第635号原告东莞松山湖联合金融投资有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区。法定代表人雷均。委托代理人朱志东，广东众达律师事务所律师。委托代理人庾嘉威，广东众达律师事务所律师。被告张京天，男，1979年3月15日出生，汉族，住黑龙江省五常市，被告东莞市天空网络科技有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区。法定代表人张京天。本院审理原告东莞松山湖联合金融投资有限公司诉被告张京天、东莞市天空网络科技有限公司租赁合同纠纷一案中，本院受理后,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞松山湖联合金融投资有限公司的委托代理人朱志东、庾嘉威到庭参加诉讼,被告张京天、东莞市天空网络科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张京天于2014年11月18日签订《写字楼租赁合同》，约定被告张京天承租原告位于东莞市松山湖高新技术产业开发区，租期3年。被告张京天须于每月10日前支付当月租金和水电费、物业管理费，若被告迟延交租金的，则被告应从迟交之日起按日向原告给付拖欠租金的千分之五作为违约金，拖欠租金达30日的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回租赁物并继续追会拖欠租金及违约金。合同签订后，被告张京天在租赁的写字楼上注册成立了被告二东莞市天空网络科技有限公司，并开始实际经营。但两被告自2015年5月起开始拖欠租金、水电费、物业管理费，经原告多次催告仍未清偿。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告向原告支付2015年5月至2015年10月期间拖欠的租金合计328044元及租金违约金暂计112081.70元（自逾期交付各期租金之日起以各期拖欠的租金为基数按每日0.5%的标准计至全部清偿之日止，暂计至2015年10月31日）；二、被告向原告支付2015年5月至2015年10月期间拖欠物业管理费共计43740元；三、被告向原告支付代垫的2015年5月电费合计2995.20元；四、确认原告有权没收被告租赁保证金和物业管理押金123928元；五、确认双方签订的《写字楼租赁合同》于起诉之日起解除；六、被告迁出东莞市松山湖高新技术产业开发区室写字楼，将上述写字楼腾空退还给原告使用；七、被告支付从起诉之日起至被告迁出腾空退还写字楼之日止的占有使用费（占有使用费以每个月按14580元的标准计收）；八、被告承担本案诉讼费。起诉后，原告增加诉讼请求：一、两被告向原告支付2015年11月拖欠的租金54674元及相应租金违约金（自逾期交付本期租金之日起以本期拖欠的租金为基数按每日0.5%的标准计至全部清偿之日止）；二、两被告向原告支付2015年11月拖欠的物业管理费7290元。庭审中，原告明确，原第三项诉讼请求中有笔误，应修正为：请求被告向原告支付代垫付的2015年4月、5月电费合计2995.20元。另原告主张撤回原第六项诉讼请求。被告张京天、东莞市天空网络科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。经审理查明，2014年11月18日，原告与被告张京天签订了一份《写字楼租赁合同》（编号：DGLHJR-ZL-2014-32），约定：被告张京天向原告承租位于东莞松山湖高新技术产业开发区的写字楼用于研发办公，总建筑面积为1214.98平方米。租赁期间为三年，从2015年1月1日至2017年12月31日。被告在签订本合同时，应向原告一次性交纳租赁保证金（即两个月租金）109348元、物业管理押金（两个月标准管理费）14580元。2015年1月1日至2016年12月31日期间，月租金为54674元；2017年1月1日至2017年12月31日期间，月租金60141元。物业管理费为每月7290元，该费用由被告张京天向原告指定账户交付。租赁期间，如果被告违反合同约定或给原告造成损失的，在原告向被告张京天发出要求被告纠正行为的书面通知书后7日内，被告没有纠正该行为或者赔偿原告损失的，原告有权在租赁保证金及物业管理押金中直接扣除被告应当向原告支付的违约金或赔偿金等。且被告张京天在收到原告向其发出的直接扣除违约金或赔偿金的书面通知后，被告张京天应在原告书面通知所要求的时间内向原告补足租金保证金及物业管理押金差额。否则，原告有权解除合同，收回物业，剩余的租赁保证金及物业管理押金作为违约金由原告直接扣除。若合同履行期间，未有发生原告扣除被告张京天承租保证金，则在本合同终止及被告张京天把写字楼交还给原告，且双方就租赁该写字楼而产生的一切权利及义务清理完毕后一个月内，原告向被告张京天退还租赁保证金及物业管理押金（不计利息）。被告张京天使用该写字楼而产生的物业管理费、水电费等由被告自行负责，每月水电费根据使用情况由物业公司根据实际抄表发放缴费通知书至被告张京天，被告张京天连同租金及上月水电费在每月10日前以现金形式或转账形式向原告予以支付。若被告张京天承租后以该写字楼为住所办理任何第三方的工商注册手续的，不是为转租。除非有特别约定，被告张京天应当以实际注册单位共同连带承担本合同承租人的义务。若被告方拖欠租金或其他相关费用累计达到30天以上，原告有权单方解除合同并没收租赁保证金，并追究被告违约责任。被告延付拒付租金的，从迟交日起按日向原告给付拖欠租金的千分之五（0.5%）作为违约金；拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，没收被告的租赁保证金，收回该写字楼并继续追回拖欠租金及违约金。上述合同签订后，被告张京天于2014年12月2日在涉案合同租赁地点注册登记成立了被告东莞市天空网络科技有限公司。庭审中，原告提交存款账户回单及发票联，主张被告东莞市天空网络科技有限公司向其缴纳了2015年2月的管理费、租金及1月份代收的电费，共计63106.40元。原告主张两被告拖欠其2015年4月、5月代垫付的水电费，自2015年5月起拖欠其租赁、管理费及相应违约金。原告提交了2015年5月至2015年9月的电费发票联（用户名：东莞松山湖联合金融投资有限公司；用电地址：01-东莞松山湖北部工业城总部三路）主张，其每月均替租户统一代缴电费，且每月都会对租户上月的电费进行抄表，并连同当月的租金和管理费绘制成表格交给被告东莞市天空网络科技有限公司签名确认，两被告拖欠2015年4月电费1406.40元、5月份电费1588.80元，主张由于两被告于2015年5月底开始已没有在租赁地点经营，故5月份的电费清单被告方没有签收。但原告未向法庭提交2015年4月、5月的相应抄表记录。原告另主张，两被告至今仍有财产存放于涉案租赁地点，原告于2016年2月26日将租赁物重新租赁给他人。上述事实，有原告提交的《写字楼租赁合同》、营业执照、催费函、发票、存款账户回单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告张京天、东莞市天空网络科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利，对原告提供的证据的真实性，本院予以认定。原被告签订的关于案涉房产的《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。被告张京天从2015年5月至11月未依约履行交付租金和物业管理费，其行为已经构成根本违约，导致原告出租房屋并收取租金的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权解除合同。本院认定涉案《写字楼租赁合同》于原告起诉之日即2015年12月9日已解除。关于租金。原告主张被告张京天拖欠2015年5月至2015年11月期间的租金未付，本院予以采信。债务应当清偿，故原告主张被告张京天应按《写字楼租赁合同》约定的每月54674元租金的标准向其支付2015年5月至2015年11月的租金382718元（54674元/月×7个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期未付租金的违约金。双方在租赁合同中约定，被告张京天应于每月10日前交付向原告交付当月的租金，否则被告张京天应当按照每日千分之五的标准计收违约金。被告张京天自2015年5月开始逾期交付每月租金，据原告提交的欠费明细表显示，原告实际上从次月的11日开始计收违约金，这是原告对自身权益的处分，本院予以支持。故违约金以逾期缴纳的当月租金金额为基数，按照每日0.5%的标准从各期租金的次月11日开始分段计算至实际清偿之日止，但以拖欠的总租金本金382718元为限。关于占有使用费。原告主张两被告至今仍有财产存放于涉案租赁地点，原告于2016年2月26日将租赁物重新租赁给他人。鉴于涉案租赁合同已从原告起诉之日即2015年12月9日已解除，原告主张被告张京天支付从合同解除后至其将租赁物重新出租之日的占有使用费的诉请，本院予以支持。具体使用费应参照租金标准计算为：145797元（54674元/月÷30天×80天），原告超出部分诉讼，本院不予支持。关于物业费。涉案租赁合同约定，涉案租赁物的管理费为7290元/月，该费用由被告张京天向原告指定账户交付。原告主张被告张京天拖欠2015年5月至2015年11月期间的物业费未付，本院予以采信。债务应当清偿。按《写字楼租赁合同》约定的每月7290元的标准，被告张京天应支付2015年5月至2015年11月11日的物业费80190元（7290元/月×11个月）。鉴于被告张京天已向原告交纳了物业费押金14580元，该费用应当予以抵扣，故实际上被告张京天应向原告支付的物业费为65610元。原告超出部分诉请本院不予支持。关于水电费。涉案租赁合同约定每月水电费根据使用情况由物业公司根据实际抄表发放缴费通知书至被告，被告张京天将上月水电费在每月10日前以现金形式或转账形式向原告予以支付。本案中原告主张被告张京天拖欠其2015年4月、5月水电费共计2995.20元。但原告未提交证据证明其已经将抄表后的相应缴费通知书送达给被告方，且原告提交的电费发票上并未显示所产生的电费是用于涉案租赁物业所在的建筑物，亦未显示涉案租赁物的具体电费数额，不能证明其已替被告方垫付了电费。综上，原告主张被告拖欠其2015年4月、5月水电费共计2995.20元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金。涉案租赁合同约定，若被告方拖欠租金或其他相关费用累计达到30天以上，原告有权单方解除合同并没收租赁保证金。没收保证金109348元是基于被告方违约导致解除合同产生的违约责任，本院予以支持。鉴于被告东莞市天空网络科技有限公司是被告张京天与原告签订涉案租赁合同后，在涉案租赁物上注册成立的，根据租赁合同的约定被告东莞市天空网络科技有限公司应当对涉案前述债务承担共同清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告东莞松山湖联合金融投资有限公司与被告张京天签订的《写字楼租赁合同》（编号：DGLHJR-ZL-2014-32）于2015年12月9日解除；二、被告张京天应于本判决生效后五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付2015年5月至2015年11月的租金382718元及逾期付款违约金（违约金以逾期缴纳的当月租金金额即每月54674元为基数，按照每日0.5%的标准从各期租金的次月11日开始分段计算至实际清偿之日止，但以拖欠的总租金本金382718元为限）；三、被告张京天应于本判决生效后五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付2015年5月至2015年11月尚欠的物业费65610元；四、确认原告东莞松山湖联合金融投资有限公司有权没收被告张京天已经缴纳的租赁保证金109348元；五、被告张京天应于本判决生效后五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付从合同解除之日即2015年12月9日至其将租赁物重新出租之日即2016年2月26日的占有使用费145797元；六、被告东莞市天空网络科技有限公司对被告张京天的前述第二至五判项承担共同清偿责任；七、驳回原告东莞松山湖联合金融投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11256.98元（原告已预交），由被告张京天、东莞市天空网络科技有限公司共同负担10962.98元，由原告东莞松山湖联合金融投资有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈慧娜审 判 员  吴利琴代理审判员  邱桂珍二〇一六年十一月十日书 记 员  刘 欢