广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终15177号上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地广州市白云区。法定代表人：陈木德，所长。委托诉讼代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东省华大物流总公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：黄慧星，总经理。委托诉讼代理人：吴汉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张铧，该公司工作人员。上诉人广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）因与被上诉人广东省华大物流总公司（以下简称华大公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。白云房管所上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令华大公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街41号903房；3.判令华大公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（截至2015年12月31日，房屋占用费21424元）；4.本案诉讼费用由华大公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，无论是拆迁前的房屋还是涉案房屋，性质都是公有房屋，华大公司不享有房屋所有权。其次，涉案房屋仅是交由华大公司安排给原拆迁房屋内居住人员使用的公房，产权并未转移，管理权原由广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）管理，后移交给政府房屋管理部门。再次，物权不存在一种在未设立之前处于接近取得物权的权利状态。根据《国务院批转城乡建设环境保护部关于国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知》（国发【1983】139号）、《关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知》（建房【1992】22号）、《关于不得擅自将直管公房无偿划转给使用单位的通知》（建房【1996】401号）相关规定，华大公司安排给其职工居住的房屋自始至终都属于公房，应由政府房管部门按照《广东省公有房产管理条例》第四条、第八条、第十条、第十六条的规定对涉案房屋进行管理，白云房管所有法定管理权，华大公司作为公房的使用人，应按照规定办理承租手续和交纳租金。二、原审判决适用法律错误。本案法律关系是关于公有房产的物权保护纠纷，应适用《广东省公有房产管理条例》，华大公司与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》不属于本案审理的范畴，双方对涉案房屋已由华大公司安排给职工居住这一事实并无异议，故原审法院依照合同法第八条作出判决是错误的。华大公司辩称，同意一审判决，不同意白云房管所的上诉请求、事实和理由。白云房管所向一审法院起诉请求：1.判令华大公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街41号903房；2.华大公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计到2015年12月31日止，房屋占用费为21424元）；3.本案诉讼费用由华大公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《接管通知书》、《房屋移交接管表》、《安排住户移交情况表》、《房地产权证》、《催收租金律师函》、拆迁协议书、《广州市房地产租赁合同》，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、和事实，一审法院认定如下：1.2009年2月9日白云房管所发出的《通知》（照片）。因华大公司没有提供原件，白云房管所对其真实性不予确认，故一审法院对该证据不予采纳。2.《关于房屋租赁合同的通知》。因华大公司没有提供原件，白云房管所对其真实性不予确认，故一审法院对该证据不予采纳。3.《广州市直管房（住宅）租赁合同》。因华大公司没有提供原件，白云房管所对其真实性不予确认，故一审法院对该证据不予采纳。4.通知（华大公司发出）的照片。因华大公司没有提供原件，白云房管所对其真实性不予确认，故一审法院对该证据不予采纳。5.2010年10月13日华大公司发给白云房管所的函。白云房管所对真实性予以确认，但不确认华大公司主张的证明事实。经查，华大公司主张的证明事实是华大公司不再对涉案房屋进行管理，并按照白云房管所的要求通知住户，让其自行与华大公司办理房屋租赁手续。一审法院认为，该证据的真实性一审法院予以确认，但其证明事实与华大公司主张证明的事实并不一致。该证据主要证实了白云房管所在2010年10月之前曾要求华大公司的职工住户与其建立房屋租赁关系。6.大同路丛辰坊1××号房屋产权证明。白云房管所对其真实性予以确认，但不确认关联性。经查，该证据证明的事实是华大公司被拆迁房屋的由来，与本案有一定关联性，故一审法院对该证据予以采纳。一审法院认定事实：位于广州市白云区西槎路侨德街41号903房的房屋系公有住房，登记在地铁公司（系广州市属国有企业），建筑面积为55.47平方米。白云房管所原系广州市国土资源和房屋管理局白云区分局所属事业单位，现系广州市白云区住房与建设水务局所属事业单位，负责直管房的产权、租赁和安全等日常管理工作。华大公司系省属国有企业。1995年11月3日，广东省商业储运公司出具《广州大同路丛辰坊1××号房屋产权证明》，内容为：大同路丛辰坊1××号房屋原是砖木结构危房二层宿舍，建筑面积共300平方米，由省商业厅于1958年拨给省商业储运公司作职工宿舍使用，由于该房屋年久失修已属危房，为了安全及改善本公司职工住房条件，我司于1970年对原二层旧房进行拆除、扩建并加建第3层，现全幢房建筑面积1041.36平方米，入省商业储运公司宿舍固定资产。由于时间久，机构多次变动，移交资料无法查找，提供此资料以示证明。同年11月15日，广东省商业厅在上述证明上盖章确认情况属实。同年12月16日，地铁公司（甲方）与华大公司（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市规划局以（92）城地批字第829号文决定，收回大同路以西地段的土地。市房地产管理局以（92）房拆许字（177）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆迁产权属于乙方所有的房屋。乙方同意甲方拆除座落于荔湾区大同路丛辰坊1××号。甲方将自有的座落在白云区侨德花园的自有房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方调换（补偿）给乙方的单元交由乙方安排使用，乙方根据有关规定继续出租给原承租户，乙方应当与原承租户重新订立租赁合约。被拆迁房屋属于华大公司管辖，总户数24户，人数72人，独生子女17人。被拆迁房屋现测绘面积1041.94平方米，按地铁拆迁永迁安置增幅20%，现安置补偿侨德花园共24个单元，先双方盖章签认，待产权确认后，如超出补偿部分，乙方不购买，可由甲方向各住户协商认购或乙方承租该部分。1996年1月，拆迁人广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室（下简称地铁拆迁办）根据上述拆迁补偿协议将涉案房屋移交给华大公司。1998年12月17日，华大公司（甲方）与陈锦标（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自1998年7月1日起至2003年6月30日止，共计60个月。上述合同未约定租金标准，也未进行登记。2001年5月22日，涉案房屋的产权登记在地铁公司名下。性质为国有。2007年4月19日，地铁拆迁办作为拆迁人将补偿房屋（即涉案房屋）移交给广州市国土资源和房屋管理局白云区分局（以下简称国土房管白云分局）、白云房管所接管。同年5月25日，国土房管白云分局通知白云房管所：涉案房屋（产别为代管产）已经批准接管，请办理有关手续。后白云房管所在涉案房屋所在的小区内张贴通知，通知住户与其建立房屋租赁关系，但未得到住户回应。2010年10月13日，华大公司向白云房管所发函，内容为：华大公司原大同路丛辰坊1××号物业由于地铁建设被拆迁，24户职工住户被广州市地下铁道总公司安置于白云区侨德花园。2010年10月，根据白云房管所的要求，华大公司职工住户已与白云房管所建立房屋租赁关系。居住于侨德花园的住户大部分是华大公司的老职工，没有享受到当年的房改房政策，目前也没有享受到任何房补待遇。为避免这部分职工产生不满情绪，在白云房管所与华大公司职工建立房屋租赁关系后，房屋租赁价格尽量享受优惠待遇并且保证住户的居住权利。2015年10月30日，白云房管所委托广东诺臣律师事务所向华大公司发出《催收租金律师函》，要求华大公司收到通知后7日内与白云房管所协商处理相关事宜。该通知于2015年11月2日由华大公司签收。至今，白云房管所仍未能收回涉案房屋，也未收取到代管期间的房屋租金。一审法院认为：从合同法的角度来看，华大公司与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效。经查，华大公司已将自有房屋交给地铁公司拆迁，但地铁公司尚未将涉案房屋的物权调换补偿给华大公司。鉴于涉案房屋早已移交给华大公司，仅余物权转移登记手续未办理，故华大公司实际上处于接近取得涉案房屋物权的状态，其权利应当受到法律保护。因此，白云房管所主张华大公司腾退涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求无事实、法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定,于2016年8月23日作出如下判决：驳回白云房管所的全部诉讼请求。案件受理费326元，由白云房管所负担。二审中，双方当事人对于案涉房屋的管理性质存在争议,白云房管所认为：依据其提交的《接管通知书》、《房屋移交接管情况表》，《安排住户移交情况表》,可以证明案涉房屋已经由其进行接管，因此,房屋的性质属于直管公房，其有权行使管理权收回房屋。华大公司则认为：由于原址房屋为自管公房的性质，在拆迁产权调换之后，案涉房屋仍延袭的是原址房屋的管理性质即自管公房。广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室与房管部门之间的移交接管，没有征得华大公司的同意，因此,对于华大公司不产生约束力。本院认为：关于本案应否由民事法律规范调整的问题。《广东省公有房产管理办法》第四条规定：“对通用公房（包括公有住宅、中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公用房屋）应逐步实行统一管理。在未全面实行统一管理前，已纳入统管的，由房管部门直接管理；未纳入统管的，由产权单位管理。”本案中，当事人产生纠纷的实质是双方对于案涉房屋是否属于房管部门统管范围、白云房管所是否具有管理权存有争议，由于上述事实的认定涉及政府公房管理部门的职能和职权的审查，具有行政管理性质，属于行政管理范畴，而并非能够通过民事法律规范予以调整。在双方当事人并无就争议房屋达成平等民事主体协议的情况下，本案不属于人民法院的民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3265号民事判决；二、驳回广州市白云区房屋管理所的起诉。一审案件受理费326元，退还广州市白云区房屋管理所；上诉人广州市白云区房屋管理所预交的二审案件受理费326元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月二十五日书记员 邹文芳