广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12412号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住广州市天河区。法定代表人：林昭远，职务：董事长。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱方，住广州市海珠区。委托代理人：马淑琴,女,系朱方的妻子。被上诉人（原审原告）:马淑琴，住广州市海珠区。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称“城建公司”）因与被上诉人朱方、马淑琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人城建公司向本院提起上诉称，(一)一审判决认定上诉人应当对被上诉人承担违约责任，没有事实与法律依据。《商品房买卖合同》第二十三条约定：“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，甲方按双方约定的标准进行修理、更换，修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方履行上述维修义务后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿”。该合同约定系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。被上诉人反映天花瑕疵后，上诉人一直积极履行合同义务，帮助被上诉人修理天花瑕疵，并多次与被上诉人协商解决方案。由于客观原因，修复后该处瑕疵未能完全没有高度差，但客观上上诉人已经穷尽手段进行了维修，并且维修后的高度差也属合理范围，应视为上诉人已经履行完了合同维修义务。故一审判决上诉人承担违约责任，没有依据。(二)涉案房屋部分天花存有瑕疵，并不影响房屋的居住、使用，被告没有任何损失。涉案房屋符合交楼条件，被上诉人亦签署了《收楼同意书》，证实涉案房屋并不存在严重的质量问题。现部分天花略有不平，完全属于合理范围，并不影响外观，更不影响被上诉人正常入住使用。特别是涉案房屋属于被上诉人装修期间发现的问题，上诉人在维修期间被上诉人亦可同步装修，实际并未影响被上诉人装修进度。后续修复后更不可能影响到被上诉人居住和使用房屋。被上诉人客观上也没有任何损失。综上所述，请求二审法院，1、依法撤销(2015)穗番法学民初字第524号判决书，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审的诉讼费用及其他相关费用由被上诉人承担。被上诉人朱方、马淑琴共同答辩称：城建公司称天花板有瑕疵，但是各项报告也指出不是天花板瑕疵问题是房屋建构的问题，我们作为业主是无法解决的，需要城建公司来解决。城建公司称已经修复完成也与事实不符，房屋存在的问题城建公司称已经尽力修复，是不符合事实。上诉人没有履行修复的义务理应补偿我方，对原审提出的3个月的修复期我方不是没有异议我方只是想息事宁人所以没有上诉，实际上对方修复时间只需要1周的时间，即便对方需要3个月的时间，也是对方承担，不应该由我方承担，我认为一审3个月的修复期是不合理的，一审的补偿金额也是过低。城建公司称我方签署了收楼同意书，但城建公司也没有按合同约定时间交楼，城建公司没有给我方收楼通知书，而且是城建公司要求我方签署收楼同意书，若我方不同意，对方就不与我方办理收楼手续。朱方、马淑琴于2015年12月3日向原审法院起诉请求：一、城建公司赔偿朱方、马淑琴不能正常使用房屋的损失58064.50元（自2014年11月7日起，按同地段同类房屋租金标准5000元/月计算至2015年10月26日）；二、城建公司赔偿朱方、马淑琴已交付的物业管理费5000.10元（自2014年11月至2015年10月）；三、城建公司补偿朱方、马淑琴无法按照国家施工标准修复平整天花板的费用3万元；四、城建公司承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，朱方、马淑琴表示诉讼请求第一项中有关租金损失的计算标准同意按每平方米30元计算。原审法院经审理查明：朱方、马淑琴（乙方）于2013年1月15日与城建公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号为201301178707），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区小谷围街大学城中三路15号11栋xxx房，房屋面积为98.1276平方米，成交金额为1,907,023元。其中合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第二十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第三种方式处理：甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。原审另查明：朱方、马淑琴于合同约定的时间交付了全部房款，并于2014年6月办理了收楼手续。2014年11月7日，朱方、马淑琴在进行房屋装修过程中发现涉案房屋客厅天花板存在凹凸不平的问题，于是向城建公司提出要求维修，但朱方、马淑琴认为城建公司未能及对房屋质量问题进行跟进处理，遂于2014年12月18日以书面的形式向城建公司邮寄了《关于大学城星汇文瀚11栋xxx房大厅天花整改及赔偿要求》。此后，2015年4月开始，城建公司委托广州机施建设集团有限公司跟进涉案房屋维修处理，该公司分别于2015年4月7日、4月15日出具了两份《星汇文瀚11栋xxx天花楼板问题的处理方案》，在该方案中载明：根据现场观测该户厅长向约三分之一处，梁边（厅侧面）出约60厘米的位置，有一局部天花板呈锅底形状下沉；下沉面积约为1.2平方米，下沉高度约为5厘米；通过刨开的电线槽和已打凿开一小面积观察，该部位的结构钢筋变形不大，下沉部分为素混凝土；上层503厅楼地面标高为13.80米，与图纸标高相符，未见后期其它原因造成结构变形和损伤。该公司根据上情况提出了整改方案和措施：一、施工前必须采用钢筋探测仪，探测钢筋的保护厚度，以确保楼板安全：如素混凝土厚度减去保护层的厚度后，不能满足修复要求时应另出修复方案。二、根据实际厅长天花的平整度及开间尺寸，天花做好水平线，以便确保修复位置的平整度。三、在局部下沉位置，超出钢筋保护层厚度的素混凝土剔除磨平，不得露出楼板钢筋，且需要保证混凝土保护层的厚度。四、将剔除磨平的位置清扫干净，扇灰找平，油刷乳胶漆。整改目标：将房屋天花平整度整改，天花楼面平整度偏差达到毛坯交楼标准。随后，城建公司委托广东建粤工程检测有限公司对涉案商房屋结构实体钢筋保护层厚度进行检测，2015年4月30日出具了检验报告，认定涉案房屋天花钢筋保护层厚度分别为40mm、42mm、44mm、41mm、39mm、35mm。广州机施建设集团有限公司根据该报告出具了《申请维修11栋xxx天花楼板后续工序施工报告》并得到了广州城建开发设计院有限公司出具的《设计确认单》，同意按上述维修方案进行维修。因双方当事人对维修方案存在争议，涉案房屋直到2015年10月26日才维修完毕。双方确认，尽管已经维修完毕，但无法达到完全平整的要求，天花板仍存在2.5厘米的高度差，如要继续打磨会损伤天花板中的钢筋，影响房屋安全。2015年10月26日后，朱方、马淑琴方自行进场进行房屋装修，现已入住。原审法院还查明：朱方、马淑琴缴纳了该房屋从2014年10月至2015年12月的物业管理费共5063.26元。根据广州市房地产租赁管理所发布的2015年广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在地段同类房屋租金为每月每平方米30元。原审法院认为：朱方、马淑琴与城建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据商品房买卖合同第二十三条约定，城建公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，城建公司按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，朱方、马淑琴不得以此为由拒绝办理收楼手续。朱方、马淑琴同意城建公司履行上述维修义务后，不再作任何补偿。本案中，由于涉案房屋天花存在水泥砂浆不平质量问题，朱方、马淑琴于2014年11月7日发现问题并通知城建公司进行整修，但城建公司并未能及时有效跟进处理，直至2015年4月7日才正式提出维修方案，又因为双方对维修方案存在争议，涉案房屋直至2015年10月26日才整修完毕。但因房屋本身存在的质量问题难以修复，整修结果仍不能达到完全平整的要求。对此，原审法院认为，虽然城建公司已对涉案房屋履行了修理的义务，但由于涉案房屋在修理后仍不能达到完全平整的要求，其存在的质量问题尚不能完全消除，而从前述第二十三条的约定来看，城建公司无须作任何补偿的前提条件是已履行了修理更换义务，即将涉案房屋存在的水泥砂浆不平的质量问题完全消除。因此，城建公司援引前述第二十三条约定为己免责没有事实和法律依据，城建公司应当对涉案房屋存在的上述质量问题给朱方、马淑琴造成的损失承担违约责任。针对朱方、马淑琴提出的要求城建公司按照同城段同类房屋的租金标准赔偿其不能正常使用房屋的损失问题。涉案房屋在交付给朱方、马淑琴使用后，朱方、马淑琴自2014年11月7日发现存在质量问题起，至2015年10月26日城建公司完成对涉案房屋的修复，在此期间，因涉案房屋处于修复期间，影响朱方、马淑琴正常入住使用，故朱方、马淑琴主张修复期间参照2015年度广州市同地段同类房屋租金标准每平方米30元，即每月2943.83元标准计算其损失，合法合理，原审法院予以支持。但对于损失的计算期间，原审法院认为，根据前述第二十三条的约定，涉案房屋出现质量问题后，应给予城建公司合理的修复期间，如城建公司在该合理的修复期间内修复了质量问题，朱方、马淑琴则无权要求补偿。本案中虽然城建公司未能完全消除质量问题，但考虑到城建公司已对质量问题进行了部分的修复，故在计算朱方、马淑琴租金损失时应酌情扣除城建公司合理的修复期间。根据本案的实际情况，原审法院认为该质量问题修理的合理期限应为三个月，故朱方、马淑琴主张的房屋未能使用的损失应自2015年2月7日至2015年10月26日止共计262天。因此，朱方、马淑琴主张的租金损失计算为25709.45元（2943.83元/30×262天）。针对朱方、马淑琴主张的要求城建公司返还已交付的物业管理费问题。对此原审法院认为，因已按照租金损失标准计算了朱方、马淑琴的损失，而租金损失计算的前提是物业的正常使用，既然物业正常使用或出租，当然也就要交纳物业管理费用，故对于朱方、马淑琴的此项诉求，原审法院不予支持。针对朱方、马淑琴提出的因涉案房屋厅天花无法完全修复应补偿其3万元诉求。对此，原审法院认为，因涉案房屋天花质量问题已无法完全修复，确实会给朱方、马淑琴正常使用带来不便，在心理上也会给朱方、马淑琴造成一定的影响，故对于朱方、马淑琴要求城建公司给予适当补偿的诉求，原审法院认为合情合理，应予支持。至于具体补偿价格，原审法院酌情参照朱方、马淑琴购买涉案房屋总价款1907023万元的1%计算为19070.23元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月15日作出如下判决：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱方、马淑琴朱方、马淑琴支付不能正常使用房屋所造成的损失25709.45元。二、因涉案房屋天花无法完全修复平整，被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告朱方、马淑琴19070.23元。三、驳回原告朱方、马淑琴的其余诉讼请求。如果城建公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2126元，由原告朱方、马淑琴负担1106元，被告广州市城市建设开发有限公司负担1020元。二审审理期间，朱方、马淑琴向本院提交一份2014年3月27日的商品房交付使用催告书。城建公司质证称，该证据并非二审新证据且与本案装修问题无关，所以请法院不予采纳。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人认为其已经按约定进行维修，不应承担违约责任，且被上诉人并无实际损失。经审核，双当事人对于涉案房屋出现的质量问题均予确认，并且该问题至今无法彻底解决，上诉人提出属于其责任之外的客观原因，并无充分依据。且上诉人不予考虑问题成因及后果，仅以其进行过维修为由拒绝承担相应责任，亦不符合交易过程中公平对等的原则，原审结合本案实际情况，酌情判处已经对双方权益予以衡平，并无明显不当，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费919.49元，由上诉人广州市城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十一月十八日书记员  冯冠豪