呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2744号上诉人（原审被告）：刘俊平，男，1959年3月7日出生，蒙古族，无业，住呼和浩特市土默特左旗。被上诉人（原审原告）：王利军，男，1969年10月2日出生，汉族，住呼和浩特市土左旗。委托诉讼代理人：张晓辉，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩欣宇，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石雨生，男，1961年7月27日出生，汉族，无业，住呼和浩特市回民区。上诉人刘俊平因与被上诉人王利军、石雨生房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘俊平、被上诉人王利军及其委托诉讼代理人张晓辉、韩欣宇、被上诉人石雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊平上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回王利军的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院判决认定事实不清。刘俊平是自然人，不具有开发或承包建设工程的资质，且与村委会集体土地买卖的行为是无效的，刘俊平无法取得土地的使用权和所有权。刘俊平并非真正的开发建设主体，土默特左旗台阁牧镇沙家营村民委员会（以下简称沙家营村委会）才是。刘俊平未成立过“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”（以下简称金沙小区项目部），也未与王利军签订过《房屋预购买卖合同》，更未收过王利军的购房款，双方不存在买卖房屋的法律关系，判令让刘俊平承担责任违反法律规定。2、一审法院判决适用法律错误。王利军一审诉请解除合同、赔偿损失，一审法院在不支持解除合同诉请的前提下，按确认合同无效支持了损失赔偿，属判非所请。王利军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘俊平的上诉请求。石雨生辩称，同意王利军的答辩意见。王利军向一审法院起诉请求：1、解除王利军与金沙小区项目部所签订的《房屋预购买卖合同》；2、判令刘俊平赔偿王利军的损失241892元。一审法院认定事实：2012年4月9日，刘俊平与范元小分别作为乙方与沙家营村委会作为甲方签订协议书，该协议书约定：根据国家建设社会主义新农村的有关方针政策，本着为村民办实事、改善村民居住环境原则，甲方愿将本村铁道北、进出口加工区南墙、多年闲置的大坑地、垃圾场充分利用起来，进而再通过合理规划修建小高层楼房。双方达成如下协议：一、为使整体改造合理化、规范化，甲方拟定，以加工区南墙为起点，由东向西规划利用东西224米（范元小合同中为150米）（注：中间三排电杆南北占地12米部分因无法使用，所以此块地乙方有使用权，不得有任何建筑。）二、乙方以南北40米，东西224米（范元小合同中为150米），共计13.5亩（范元小合同中为9.9亩）。同时以每亩9万元，合1210500元分期付与甲方（范元小合同中为810000元）。（1）合同生效后付甲方占地定金20％；（2）基础建成付30％；（3）工程封顶付50％全清。三、乙方负责出资将场地内两趟通信电杆移动到场地外，将施工现场大坑及垃圾外运。安装功率相匹配的变压器及水源、产权归乙方。四、甲方要求乙方所建房屋必须符合现行合同建筑标准、砖混结构，8度地震设防，现浇混凝土屋面、上下水、供热设施完善。五、所建工程由乙方自行筹建、办理有关审批手续。甲方负责加盖村委会印章及镇政府印章。六、根据国家有关规定，废弃地改造美化、环保等本着谁投资谁受益的原则乙方所建房屋具有管理权及所有权。上述协议签订后，刘俊平作为甲方与石雨生作为乙方签订《建设施工合同》，约定：甲方以所建楼房工程总量50％支付给乙方工程款，再从甲方工程量50％中给付乙方楼房三套（顶房二套，二层一套），每套约85平方米，合约250平方米；工程全部完工后，经甲方验收，全部符合国家规定的质量标准后，甲方将所约折抵工程款的楼房交付乙方，约定总工程款全部付清；乙方施工的项目为四栋住宅楼，建筑面积约14000平方米；施工内容包括基础、砌筑及回填、地梁结构、墙体砌砖等全部工程；乙方采用包工包料的重保形式施工，双方所约定的乙方施工项目全部由乙方垫资。王利军作为乙方与甲方金沙小区项目部于2015年3月2日签订《房屋预购买卖合同》，约定：一、甲方愿将座落于金川沙家营金沙小区8号楼2单元1层东户，建筑面积为86.39平米房屋出售于乙方。乙方自愿购买并对甲方要出售的房屋及地产做了充分的了解，并同意购买该房产；二、双方协定上述房价为2800元每平米，总价241892元；三、乙方以一次性方式取得上述房产的产权。2015年3月2日，王利军作为承包人与金沙小区项目部签订《房屋抵顶协议》，约定王利军承包金沙小区项目主体工程5、6、7、8号楼，合计工程款241892元，顶金沙小区八号楼二单元一楼东户86.39平方米房款241892元，本协议一式两份，签字盖章（或手印）有效。另查明，涉案房屋已全部完工。石雨生在涉案的两份《协议书》项下的土地上共计施工建设了四栋五层楼房以及四栋二层楼房。从该小区由东向西数，东面二栋五层楼房以及东面二栋二层楼房，属刘俊平开发建设。2015年10月8日，呼和浩特市土默特左旗国土资源局向沙家营村委会下发《限期拆除通知书》，内容为：你村于2012年-2014年期间，未经依法批准，擅自在呼和浩特市出口加工区南呼包铁路北建设住宅小区的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、七十六条之规定，根据《土默特左旗人民政府关于打击违法占地违章建筑的通告》文件精神，限你单位于2015年10月15日前自行拆除地上建筑物，恢复土地原状。上述通知下达后，2015年10月16日土默特左旗人民政府依法强制拆除涉案的四栋二层楼房。“金沙小区”被拆除的四栋二层楼位于五层楼房正南面。本案所涉及“金沙小区”的房屋为五层楼房以及二层楼房，五层楼现编号为1、2、5、6号。一审法院认为，本案争议焦点为，一、应否解除《房屋预购买卖合同》；二、王利军主张赔偿损失241892元的事实和法律依据问题。关于焦点一，本案所涉及的“金沙小区”房屋无任何审批及准建手续，且土默特左旗国土资源局已认定该房屋属违法建筑，已将涉案房屋予以强制拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形第五项的规定“违反法律、行政法规的强制规定”，本案所涉及购房合同应属无效合同。现涉案的合同标的房屋已实际不存在，且无效合同也不存在解除的情况，故对于王利军主张解除合同的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，本案中，签订涉案买卖合同的甲方为“土左旗沙家营金沙小区项目部”，《房屋抵顶协议》中所加盖的公章也为该项目部公章。根据审理调查情况，涉案金沙小区共分为两部分，一部分即为刘俊平与沙家营村委会协议书所涉及的土地，另一部分为范元小与沙家营村委会协议书所涉及的土地。上述两部分土地上所建房屋为刘俊平、范元小分别投资建设。而刘俊平又将其开发的工程发包给石雨生建设，根据王利军所提供的有效证据，约定用房屋抵顶工程款，因该房屋未取得合法审批手续被拆除，王利军签订合同的目的不能实现，刘俊平作为过错方应赔偿王利军损失241892元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘俊平于本判决生效后三十日内赔偿王利军损失241892元；二、驳回王利军的其他诉讼请求。案件受理费4928元，由刘俊平承担。本院二审审理过程中，刘俊平向法庭出示证据如下：第一组证据为金沙小区项目部与刘品根、石雨生、王利军、邬美丽、秦华签订的《房屋预购买卖合同》，拟证明刘俊平并非本案涉及《房屋预购买卖合同》的当事人，其未在合同上签字盖章；第二组证据为土左旗沙家营金沙小区东1区项目部刘俊平与张永刚、蒙补生签订的《金沙小区东1区房屋认购协议》，拟证明刘俊平与他人签订的协议和本案当事人所持《房屋预购买卖合同》不同，刘俊平在与他人所签订的协议中有其本人签字并加盖“金沙小区第一项目部”印章，该印章与本案所涉及的《房屋预购买卖合同》上的印章不同；第三组证据为房屋抵顶协议一份，拟证明金沙小区项目部与另案所涉及的当事人石雨生、王利军、高凤兰签订的《房屋预购买卖合同》后所附抵顶协议与刘俊平无关；第四组证据为刘俊平与石雨生签订的建设施工合同及补充协议（该两份证据一审中已出示）、刘俊平与沙家营村委会签订的协议书、刘俊平交给沙家营村委会的钱款收据、沙家营村委会申请建设住宅小区的报告等文件、照片数张，拟证明刘俊平施工不违法，沙家营村委会违法，拆迁告知的是沙家营村委会，刘俊平并非实质上的开发商。王利军发表质证意见称，对第一组证据真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，刘俊平负责金沙小区的开发建设，王利军是与金沙小区开发建设方签订的合同；对第二组证据真实性无异议，但该证据与本案无关；对第三组证据真实性认可，房屋抵顶协议中写明刘俊平是开发商，证明刘俊平是金沙小区项目的开发主体；对第四组证据真实性无异议，但不能达到其证明的目的，这些证据仅能证明刘俊平是金沙小区项目的开发主体和实际投资人。石雨生质证意见同王利军的质证意见。王利军二审未向法庭出示新的证据，石雨生未出示证据。本院庭审后经与本案当事人本人核实，结合庭审中当事人的陈述，了解到以下情况：石雨生陈述，金沙小区项目部是范元小成立的，范元小找到石雨生，石雨生找到王利军，王利军又找到梁海龙，还有范元小女婿的同学，范元小是一股，石雨生是一股，王利军和梁海龙（另案当事人高凤兰女婿）是一股，范元小女婿的同学是一股，一共四股承建房屋，范元小是领导。石雨生投入水泥和现金，王利军、梁海龙、范元小女婿的同学投入现金，范元小找施工的人。范元小与刘俊平协商好施工事宜后，范元小让石雨生与刘俊平签订《建设施工合同》。签订合同时，范元小、刘俊平、王利军及石雨生均在场。施工开始后，因供电局告知距离高压线太近，原定盖三层房屋只能盖两层，但已做成三层房屋的地基，故范元小就和刘俊平商量要多抵顶房屋，然后就有了后面的补充协议，因为前面的合同是石雨生签订的，所以补充协议也让石雨生签订，签订补充是范元小的材料员李三元书写的，范元小也在场。房屋盖好后，范元小依照合同自动把26套房屋留下，由范元小统一分配房屋，给石雨生分了两套，王利军和梁海龙一共分得4套房屋，签订完合同后才领钥匙，房屋钥匙到金沙小区项目部领取，顶账协议是后补的，其余房屋不知道怎么分配的。王利军、梁海龙对石雨生所述上述事实不持异议。刘俊平对石雨生所述签订《建设施工合同》及补充协议的过程认可。2012年4月9日，刘俊平与范元小分别作为乙方与沙家营村委会作为甲方签订“协议书”，约定所建工程由乙方自行筹建、办理有关审批手续，甲方负责加盖村委会印章及镇政府印章。2012年6月8日，刘俊平与石雨生签订《建设施工合同》，甲方为刘俊平，乙方为石雨生，中证人为范元小。2012年6月30日，以沙家营村委会名义作出《关于建设沙家营村民住宅小区的申请报告》。2012年9月16日，施工暂停，刘俊平与石雨生签订补充协议。2013年5月6日，以土默特左旗台阁牧镇人民政府的名义向土默特左旗人民政府发出“关于台阁牧镇沙家营村新农村建设项目的请示”，该请示后附台阁牧镇沙家营村整体改造报告及会议记录。2014年秋冬季，买房人陆续领取房屋钥匙。2015年10月8日，呼和浩特市土默特左旗国土资源局向沙家营村委会下发《限期拆除通知书》。2015年10月16日土默特左旗人民政府依法强制拆除涉案的四栋二层楼房。2015年2月11日，范元小因心源性猝死死亡。另查明，因刘俊平、范元小所占土地上建成的四栋楼被依法强制拆除（其中属于刘俊平所占土地上的房屋是两栋，属于范元小所占土地上的房屋也是两栋），张凤娇等买房人将刘俊平、范元小的配偶刘秀珍告上法庭，要求解除《房屋预购买卖合同》，由刘俊平、刘秀珍连带承担赔偿损失的责任。同时石雨生、王利军、高凤兰（梁海龙的丈母娘）持《房屋预购买卖合同》也将刘俊平诉至法院，要求其承担责任。涉及范元小所占土地的10个民事案件，一审法院判令由范元小的配偶刘秀珍承担赔偿损失的责任，各方当事人均未上诉；涉及刘俊平所占土地的10个民事案件，除石雨生作为一审原告诉刘俊平一案外，刘俊平均申请追加石雨生为一审被告参与到诉讼中来，一审法院判令由刘俊平承担赔偿损失的责任，刘俊平不服上诉至本院。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:刘俊平是否应承担赔偿责任。根据当事人自己的陈述，结合本案各方当事人出示的证据，梳理本案涉及的人物关系如下：范元小、刘俊平分别与沙家营村委会签订《协议书》，以每亩9万元的费用占用该村土地进行金沙住宅小区建设。范元小与刘俊平协商寻找建设投资人，并介绍石雨生给刘俊平进行建设施工，石雨生又找到王利军，王利军又找到梁海龙，另有其他投资人一起投入资金进行小区建设。范元小、刘俊平负责办理涉及自己土地上建设房屋的手续，沙家营村委会仅提供该村委会及台阁牧镇政府的印章。石雨生与刘俊平签订《建设施工合同》及补充协议，约定用建成的房屋抵顶工程款。王利军投入资金参与建设金沙小区项目，房屋建成后，建设方直接控制了房屋，负责为建设投资人分配房屋，并以金沙小区项目部的名义对外出售房屋，王利军和梁海龙一共分得四套房屋，刘俊平本人自认其也需要通过该项目部领取属于自己的房屋钥匙。王利军与金沙小区项目部办理了签订合同和顶账协议手续，也就是说该套房屋是建设方用于返还建设投资人的投资利益的房屋，王利军与刘俊平的关系属建设方与开发者的建设施工关系，而非房屋买卖关系，王利军应通过另案解决与刘俊平的建设施工纠纷，王利军持《房屋预购买卖合同》及顶账协议向刘俊平主张买卖合同中的房价款无依据，本院不予支持。综上，刘俊平的该上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2016）内0121民初20号民事判决；二、驳回王利军的诉讼请求。一、二审案件受理费共计9856元，由王利军负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴玉英代理审判员  韩东妹代理审判员  刘 伟二〇一六年十一月九日书 记 员  于文硕