江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10593号原告：陈霞萍，女，1962年11月25日生，汉族，住上海市普陀区。被告：薛海梅，女，1966年8月26日生，汉族，住江苏省涟水县。原告陈霞萍与被告薛海梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，后因被告薛海梅下落不明，于2016年10月9日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈霞萍到庭参加诉讼，被告薛海梅经本院合法传唤（公告送达），未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同并将房屋恢复原状后返还，归还2015年2月26日所欠房租费5560元（有欠条为证）以及2016年3月1日至2016年5月14日房租费11457元（有欠条为证）；2.按照合同赔偿六个月房租费24500元和起诉过程中对房屋直接造成的损失、租金等所有费用的赔偿直到法院判决为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2015年2月26日签订花桥镇XX路XX号XX号楼XX室商铺（2015年3月1日-2019年2月28日）五年房屋租赁合同，按照合同规定付年租金，先付后用的方式，第一年付费时被告说租金没带够先付了一部分，欠下伍仟伍佰元三天后打款给原告，违者作违约处理，但三天后原告没有收到欠款，原告多次催促讨要，被告置之不理。第二年，因为按照合同规定先付后用，并且要提前一个月向原告支付年租金，2016年1月原告多次催款，被告于2016年1月24日来店和原告协商，由于经营问题延迟付房租，定于2016年5月10日一定支付所有欠下分房租等费用，5月10日原告到店等待却迟迟不见被告，打通电话后被告却说“我不做了干嘛还要付房租”，原告就和被告说按照合同2.3条例执行，但被告始终不予理睬，无奈原告诉至法院。被告薛海梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将其名下的位于江苏省昆山市花桥镇XX路XX号XX号楼XX室房屋出租给被告经营。租赁期限为“五年”自2015年3月1日起至2020年2月28日止。租金采用先付后用的方式，租金第一年为55000元，第二年为55000元，第三年为60550元，第四年为66550元，第五年为73205元，乙方必须提前壹个月向甲方支付年租金。甲、乙双方同意租金在本合同约定的租赁期限的前五年（即2015年3月1日至2016年2月28日）每年租金为55000元；（即2016年3月1日至2017年2月28日）每年租金为55000元；（即2017年3月1日至2018年2月28日）每年租金为60500元；（即2018年3月1日至2019年2月28日）每年租金为66550元；（即2019年3月1日至2020年2月28日）每年租金为73205元。合同第2.3条约定“若超过本合同约定的支付期限拾日乙方未支付租金及其他费用，甲方有权解除合同，且乙方须按照本合同的年租金的3%向甲方支付违约金”。合同第9.4条约定“在本合同租赁期内，乙方擅自解除本合同的，乙方应当按照相当于本合同期六个月的租金向甲方支付违约金”。另查明：2015年2月26日，被告薛海梅出具欠条一份，载明“薛海梅欠房租费伍仟伍佰陆拾元，于2015年3月2日汇，限期三天，反之违约”；2016年1月24日，被告薛海梅出具付款协议一份，载明“由于经营问题，甲方陈霞萍同意乙方薛海梅延迟付房租，现定于2016年5月1日支付房租（伍万伍仟元整）违者均违约处理”。上述欠条、付款协议落款处均有被告薛海梅签字确认。庭审中，原告称被告拖欠2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金余款为5560元、2016年3月1日至2017年2月28日的房屋租金为55000元，因被告实际经营至2016年5月14日，2016年5月15日后，涉案房屋由被告员工使用，房屋内还有一个旧淋浴器，一个旧洗衣机，旧空调2台，还有普通吸顶灯，凳子，桌子等属于被告的物品，故原告主张2016年3月1日至2016年5月14日的租金为11457元，2016年5月15日之后的租金按照合同约定计算至法院判决之日止。被告拖欠原告租金至今未付，原告经多次催要未果，故诉至本院。以上事实有房屋租赁合同、欠条、付款协议以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。原告按约已经将涉案房屋交由被告经营，被告应当按合同约定的期限及时支付租金，逾期未付，责任在于被告，因此，原告行使合同解除权要求解除与被告签订的房屋租赁合同并要求被告将涉案房屋恢复原状后返还，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间应当认定为被告收到本院寄送的应诉材料的时间，因被告薛海梅下落不明，本院依法采用公告送达，登报日期为2016年7月30日，故合同解除日期为2016年9月29日。对于原告主张被告结欠其2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金余款5560元，与被告出具的欠条金额一致，本院予以支持。对于原告主张的2016年3月1日至2016年5月14日期间的租金11457元，经本院核算，上述期间的租金应当为11150.7元，本院对此亦予以支持。对于原告主张的2016年5月15日之后至本院判决之日的租金，本院认为，2016年5月15日至合同解除之日即2016年9月29日的租金20643.8元被告应当支付；2016年9月30日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费（按合同约定的年租金55000元为标准）被告亦应当支付。对于原告主张的违约金27500元，本院认为，合同中已就被告未按期支付租金、原告据此解除合同而应由被告承担违约责任的方式进行了约定（即合同2.3条约定的年租金3%的违约金），原告主张违约金的情形是被告擅自解约，而本案中不存在该情形，故被告应当支付的违约金为55000元*3%=1650元。综上，被告应当支付原告的租金为5560元+11150.7元+20643.8元=37354.5元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈霞萍与被告薛海梅于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》自2016年9月29日起解除，被告薛海梅于本判决生效后十五日内从江苏省昆山市花桥镇XX路XX号XX号楼XX室中搬离并将该房屋返还给原告陈霞萍。二、被告薛海梅支付原告陈霞萍房屋租金37354.5元、违约金1650元，两项共计39004.5元，并支付房屋占有使用费（计算方式：按年租金55000元，自2016年9月30日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费984元，公告费690元，两项合计1674元，由被告薛海梅承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告薛海梅在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一六年十一月九日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。