浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙04民终1597号上诉人(原审原告）：顾彩凤，女，1985年4月15日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善天成法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告）：嘉善景文华都国际大酒店有限公司。住所地浙江省嘉善县魏塘街道环北东路***号。法定代表人：黄建余。委托诉讼代理人：邵建波、王巧玲，浙江海泰律师事务所律师。上诉人顾彩凤与上诉人嘉善景文华都国际大酒店有限公司（以下简称景文华都公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由嘉善县人民法院作出（2016）浙0421民初146号民事判决，双方均不服，均向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人顾彩凤的诉讼代理人薛岭，上诉人景文华都公司的诉讼代理人邵建波、王巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾彩凤上诉请求：撤销原判，改判发回重审或改判支持顾彩凤诉讼请求；一、二审诉讼费用由景文华都公司承担。事实和理由：一、一审没有查明事实，《华都国际大酒店产权房租赁协议书》（以下简称《协议书》）约定的回购价应是包括装修款在内的《协议书》上记载的总投资额。房屋在销售时明确了必须支付装修费，否则不能购买。当时拆分为两笔钱款，开发商的意思是为了贷款审核通过方便。顾彩凤作为购买人明显处于弱势一方，开发商和景文华都公司在当时也明确告知顾彩凤，回购时按带装修款的价格回购，并在《协议书》上只载明了带装修款的购房总额一个数字。二、一审法院认定回购需双方另行缔结相关协议，违反法律规定，造成遗漏顾彩凤诉讼请求。一审法院认为双方回购约定合法有效，但又自认为“实际履行有不确定性”。任何合同在签订时都存在履行的不确定性，如果“实际履行的不确定性”就可以排除当事人应当履行的义务，那么法律的规定就会成为一纸空文。顾彩凤已经按照《协议书》的约定在租赁期满一个月提前告知了景文华都公司办理回购房屋手续。退一步说，即使认为双方对回购价款的支付期限约定不明，仍然可以按照《中华人民共和合同法》（以下简称《合同法》）规定，不能达成补充协议的，按照履行期限不明确的，可以随时要求履行等等。结合本案事实，顾彩凤通知景文华都公司办理收购手续之日起至今，涉案房屋一直在景文华都公司实际掌控之中，景文华都公司应当在2016年1月1日支付收购房款。一审法院认为本案回购存在“实际履行的不确定性”，显然与《合同法》的明确规定背道而驰。且，一审法院在判决中含糊支持顾彩凤要求回购的请求，却遗漏了顾彩凤要求景文华都公司支付回购价款的明确请求。继续履行是《合同法》明文规定的承担违约责任的方式，景文华都公司应当承担继续履行的违约责任。三、一审法院驳回顾彩凤要求景文华都公司在租赁期满后按照每日55.36元计付占有费至购房款清偿之日止的诉请，于法无据。在顾彩凤通知景文华都公司履行回购义务后，其一直拖延履行。景文华都公司应当按照约定租金支付相应违约金，一审未说明理由即驳回顾彩凤该请求，于法无据。景文华都公司辩称，一、《协议书》属于无效合同，不应根据其约定由景文华都公司履行收购义务。二、即便法院认定该协议有效，关于原售价的认定也应该是购买房屋发票上的购房款，不应包括装修款。三、该房屋是住宅，就算要履行收购义务，也应当按照住宅标准来交付该房屋。四、景文华都公司已经在租赁期满前通知对方来收房并领取租金，不需要支付顾彩凤上诉请求中2016年以后的占有使用费。景文华都公司上诉请求：撤销原判，改判驳回顾彩凤所有的诉讼请求；由顾彩凤承担本案的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院对回购条款的效力认定上解释为未被判定无效或撤销的情况下，仍具有拘束力，逻辑推理模糊，要求景文华都公司回购房屋依据不足。首先，《协议书》为无效合同。第四条约定，甲方对该房产投资总额为人民币293188元，甲方选择按该房产投资总额6.8%年回报率的，月回租金额为人民币1661元。顾彩凤系向嘉善华都茂麓房地产开发有限公司购买涉案房屋，但同时又马上与酒店签订了《协议书》。表面上看是房屋买卖，实际上是融资行为，《广告法》第二十六条规定了房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺，《协议书》明显违反了法律的强制性规定，应属无效。即便有主体需要履行回购义务，也应当由嘉善华都茂麓房地产开发有限公司回购。其次，如果法院最终认定协议有效，房屋性质为住宅，顾彩凤要出售，也应当按照住宅标准出售。即使景文华都公司愿意收购该房屋，景文华都公司也有权要求顾彩凤按照住宅标准交付水电气等设备。根据《合同法》第六十六条的规定，在景文华都公司支付价款购买涉案房屋的同时有权要求顾彩凤按照房屋性质对应的标准交付涉案房屋。二、一审已经认定：景文华都公司已经在期满前通知其前来办理领取截止2015年12月底前的未付租金和还房手续。故景文华都公司已经履行通知义务，但顾彩凤怠于行使其权利，是顾彩凤的违约行为导致租金的未支付，应当驳回其诉请。顾彩凤辩称，一、本案双方签订的《协议书》，涉及的不是回购，而是承租人收购，与开发商无任何关系。《协议书》中对收购的主体双方是明确的，标的物也是明确的，不是民宅，对价格也是清楚的，按照销售价。二、根据《协议书》第二条，没有约定是民宅。而且双方约定价格按照原销售价，应当包括装修费用。三、景文华都公司称通知顾彩凤来领取租金，但实际上在租金这块景文华都公司已经违约了。根据《协议书》约定，租金按月支付，为每月20号，对方认为已经通知顾彩凤领取租金没有回应的主张不能成立。顾彩凤向一审法院起诉请求：1、景文华都公司支付房租14949元（1661元×9个月，租金暂计至2015年12月31日，此后景文华都公司应按每日55.36元计付占有期间的使用费至购房款清偿之日止）；2、判令景文华都公司履行合同义务，支付顾彩凤购房款293188元及迟延利息374元（迟延利息暂计至起诉之日，景文华都公司应按每日34元计付利息至购房款清偿日）；3、本案诉讼费用由景文华都公司承担。一审法院认定事实：2005年12月1日，顾彩凤作为出租方(甲方)与承租方(乙方)嘉善华都国际大酒店有限公司（以下简称华都公司）签订《华都国际大酒店产权房租赁协议书》一份，约定：顾彩凤将自己所有的位于嘉善魏塘镇环北东路335号楼6052室产权房租赁给华都公司作营业客房使用；承租期为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，租金每月1661元，每月20日结算；该协议书第十三条同时约定，“承租期满后，甲方须提前一个月选择办理以下事项的手续：1、……2、甲方需将该出租房出售的，乙方愿意按原售价全额收购。3、……”。协议生效后，顾彩凤按约将租赁物交付华都酒店统一管理、使用。2007年8月22日，华都公司变更登记为景文华都公司。至租赁期满景文华都公司共欠顾彩凤9个月租金，共计人民币14949元。2015年11月，顾彩凤委托律师发函通知景文华都公司，根据协议书第十三条规定，顾彩凤选择第2项约定，要求景文华都公司按约履行回购义务，并支付拖欠的租金和回购款。在租赁期届满前，景文华都公司曾通知出租人前来办理领取截止2015年12月底的未付租金和还房手续，双方未办理。另查明，2006年12月16日，开发商开具给顾彩凤的不动产专用发票载明的涉案房屋的销售金额为236588元。一审法院认为，当事人之间签订的产权房租赁协议书系其真实意思表示，合法有效，当事人均应依约享受权利和履行义务。景文华都公司提出系无效合同的辩解意见，于法无据，不予支持。现顾彩凤要求景文华都公司支付拖欠租金的诉讼请求，有理有据，应以支持。关于顾彩凤要求景文华都公司履行回购义务的诉讼请求，双方签订的租赁协议中明确约定了回购条款，虽然该条款的实际履行涉及房屋买卖合同众多条款，有待双方另行缔结相关协议，但在该条款未被判定无效或撤销情况下，该约定对景文华都公司仍具有拘束力，且顾彩凤已按照协议书约定，在承租期满提前一个月通知景文华都公司，并作出明确选择，要求景文华都公司履行回购义务，在景文华都公司尚无证据证实其在法律上或事实上不能履行的情况下，景文华都公司仍应按约履行承诺。至于顾彩凤的该项诉讼请求的实际履行或执行存在有不确定因素，一审法院已对顾彩凤进行了充分释明，顾彩凤坚持其主张，对此可予支持。至于回购价款，景文华都公司主张应以“原售价”确定，符合协议约定，应予支持。“原售价”以不动产专用发票载明的涉案房屋的销售金额为准。对于顾彩凤要求景文华都公司支付租赁期满后房屋占有期间的使用费的主张，因景文华都公司已在租赁期满前通知顾彩凤办理领取租金及还房手续，顾彩凤也无证据证明景文华都公司仍在继续经营使用涉案房屋，故对此主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、景文华都公司于判决生效之日起七日内支付顾彩凤租金14949元；二、景文华都公司应履行回购顾彩凤所有的位于魏塘街道环北东路335号楼6052室产权房的义务；三、驳回顾彩凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5928元，减半收取2964元，由顾彩凤负担593元，景文华都公司负担2371元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，嘉善县魏塘镇环北东路335号楼由嘉善华都茂麓房地产开发有限公司开发建设。嘉善华都茂麓房地产开发有限公司作为代理方参与签订了顾彩凤与华都公司签订的租赁协议书。协议书第四项约定，顾彩凤投资总额为293188元，年回报率为投资总额的6.8%，月回租金额为1661元。以上投资总额由房屋销售价格236588元和装潢款56600元组成。装潢款由嘉善华都茂麓房地产开发有限公司收取。本院认为，顾彩凤在从嘉善华都茂麓房地产开发有限公司购得坐落于嘉善县魏塘镇（现嘉善县魏塘街道）环北东路335号楼6052室房屋后，即将该房屋租赁给了景文华都公司。由后者将该房屋纳入华都国际大酒店的众多营业客房之中进行统一管理和经营。为此，双方签订了租赁协议书一份，该协议书内容真实、合法、有效。景文华都公司上诉认为顾彩凤购买商品房后随即出租的行为，表面上看是房屋买卖，实际上是融资的观点，依据不足，本院不予支持。根据租赁协议书的约定，承租期满后，顾彩凤有权选择继续出租、出售或自住这三种方式中的一种，如选择出售，则景文华都公司“愿意按原售价全额收购”，该约定意思表示清楚，景文华都公司应依约履行。有关收购价格，协议约定的“原售价”应理解为顾彩凤购买该商品房所支出的除税费以外的全部费用，即协议书第四条约定的顾彩凤的投资总额293188元，一审认为“原售价”专指不动产专用发票所载明的销售金额，忽视了该商品房系开发商统一装修并交付使用的事实，本院予以纠正。顾彩凤相关上诉理由成立。一审判决景文华都公司履行回购（收购）义务，但未明确如何履行，二审判决应予明确。其中购房款应由景文华都公司支付给顾彩凤，顾彩凤则协助景文华都公司办理房屋过户登记手续，因办理过户登记手续所产生的税费按国家有关规定缴纳，至于房屋交付问题，因顾彩凤尚未收回该房屋且房屋中并无顾彩凤的个人物品，故本案中无需就房屋交付作出判决。至于顾彩凤主张的租赁期满后的占有使用费，因景文华都公司已在租赁期满结束前通知顾彩凤办理领取租金及还房手续，故一审对其相应主张不予支持正确，二审予以维持。综上，顾彩凤的上诉请求部分成立，景文华都公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决第二项内容需予以明确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持嘉善县人民法院（2016）浙0421民初146号民事判决第一项，即嘉善景文华都国际大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内支付顾彩凤租金14949元；二、撤销嘉善县人民法院（2016）浙0421民初146号民事判决第二、三项；三、嘉善景文华都国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付顾彩凤房屋收购款293188元；四、顾彩凤于嘉善景文华都国际大酒店有限公司履行上述第三项判决的同时，协助嘉善景文华都国际大酒店有限公司办理位于嘉善县魏塘街道环北东路335号楼6052室房屋的过户登记手续，因办理过户登记手续所产生的税费由双方按国家规定缴纳。五、驳回顾彩凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5928元，减半收取2964元，二审案件受理费5928元，均由嘉善景文华都国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘坤审 判 员  倪勤代理审判员  周倩二〇一六年十一月三日书 记 员  苏轶