湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初4897号原告鲁建平，女，1959年5月4日出生，汉族。委托代理人刘武发，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。法定代表人杨文杰，总经理。委托代理人刘强，系该公司员工。委托代理人罗桂龙，湖南浏阳河律师事务所律师。原告鲁建平与被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鲁建平的委托代���人刘武发及被告碧桂园公司的委托代理人刘强、罗桂龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁建平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付因不符合交付条件致逾期交房所产生的违约金408829元；2、本案受理费由被告负担。被告碧桂园公司辩称：一、原告主张的合同权利已超过诉讼时效保护期，法院应驳回原告的全部诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》上约定交房日期为2014年5月10日前，原告起诉日期为2016年8月8日，其诉讼时效已过法律规定两年；二、被告已履行了通知收楼义务，无违约行为；三、原告在收楼过程中，对涉案商品房并未提出任何异议，即认可了商品房的质量和现状，被告不存在逾期违约交房；四、原告已实际收楼并装修入住使用，其主张逾期交房违约金没有事实基础与法律依据。1、涉案商品房经两次验收均为合格。原告所称EPS线条问题属于门窗装饰部分，不属于房屋主体结构，不在主体工程验收范围之内，不影响房屋的安全及交付使用，且原告现已收楼并入住，不能再主张被告的逾期交房违约责任；2、假设法院最终认定被告构成逾期交房，而原告所主张的按购房款总额每日万分之三要求被告支付违约金标准过高，法庭应依法予以降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年5月4日签订编号为20130038102的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭誉七街6栋（合同栋号为348栋）102号别墅1栋出售给原告，该房屋建筑面积253.36平方米，单价为6450.73元，总金额为人民币1634358元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约���：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理。按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行......。第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期不超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”附件四《补充协议书》第二条“关于付款方式及期限”约定：买受人同意按银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房价款的40.04%给出卖人，即654358元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年6月4日前，付该商品房总房价款的59.96%（银行按揭款项）给出卖人，即980000元整。合同签订后，原告于2013年4月30日向被告支付了50000元，2013年5月4日支付了604358元，2013年10月22日支付了980000元，2015年1月31日支付了超标房款31612元。2014年5月10日，被告向原告送达《收楼通知书》，告知原告可即日办理收楼手续。2015年1月31日，原告与被告办理了交房手续。2015年3月7日，原告对涉案房屋开始进行装修工程，并到被告办理了装饰装修备案手续。2015年9月，原告的装修工程完工。2014年1月24日，被告向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求��我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合被告出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确2013年12月28日竣工验收备案表无效）。2014年8月7日，浏阳市住建局作出《关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，主要内容为：“……在我局的积极协调下，2014年7月31日，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议，……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通，对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记，建设方当场承诺维修。此外，针对EPS外墙装饰线条矛盾，我局依据国家建筑标准设计图集要求给予以下明确回复：1、原设计不是全部采用EPS线条，施工工程中修改此内容，虽有合法设计变更手续，但业主有知情权及选择权；2、依据10J121国家标准图集技术要求，现场所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级，没有达到国家要求的10J级抗冲击强度，属不合格材料，存在质量问题和安全隐患，我局将监督建设方更换”。2014年9月1日，浏阳市住建局又作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和设计变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件的回复》，其主要内容如下：“……一、岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条，原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条，后申请设计变更，修改成了EPS线条。二、由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求，我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收（注：依前所述，浏阳市建设工程质量安全管理办公室于2015年6月12日声明通知作废了2013年12月28日的竣工验收备案表，故此处合格竣工验收应为虚假验收）。三、当该类投诉事件发生后，我局工作人员经详细了解和查证，发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞，导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求，即材料抗冲击强度未达到要求，我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误，明确表态该EPS线条不合格，不能达到合格验收标准，工程必须重改后才能合格验收。四、该工程未进行最后工程备案，我局将对此���督促到位。”2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室对被告下发《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确搞冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J12J发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使���的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必需重新组织验收。”随后，被告对涉案房屋存在的质量缺陷进行了整改。2015年6月8日，浏阳市住房和城乡建设局于向被告下达了浏住建罚[2015]97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的���之规定”，并决定处以罚款38000元整。2015年2月13日，被告为涉案商品房办理了竣工验收备案。被告于2016年9月13日向本院提起反诉，后于2016年10月15日撤回反诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。一、关于被告是否有逾期交房违约行为的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当在2014年5月10日前将经验收合格的商品房交付原告使用，后被告虽按约通知原告收房，原告亦已收房，但由于被告在建设过程中未按规范标准施工，致使房屋存在质量问题，并被相关行政部门否定了竣工验收结论。经整改后，该房屋直至2015年2月13日才办理工程竣工验收备案，被告上述行为已违反了合��关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。故对被告称已履行了通知收楼义务，无违约行为辩解意见，本院不予采纳。二、关于违约责任起止时间的认定问题。《商品房买卖合同》约定，违约金计算应自“合同第八条规定的涉案房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，故本案中违约金应自2014年5月11日开始计算。虽被告于2015年1月31日已实际交付房屋，但该房屋直至2015年2月13日才通过工程竣工验收备案，才达到了双方在合同中所约定的房屋交付标准，亦因此违约期限应计算至2015年2月13日。据此，被告抗辩的原告主张的合同权利已过法律规定两年诉讼时效保护期的意见不能成立，本院不予采纳。三、关于违约金额的认定问��。被告抗辩称原告主张的违约金过高，并请求法院依法予以调整降低。考虑到原告已按时接收并入住涉案房屋，被告逾期交房行为对原告居住使用没有造成实质性损害与损失，故应酌定减轻被告的违约责任。本院确定将违约金每日万分之三调整为万分之一计算。违约金计算方法：已付房价款的1634358元自2014年5月11日起按日万分之一标准计算至2015年2月13日止，计45599.76元。综上，原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。至于涉案房屋因质量问题尚未整改完毕，原告可向相关行政部门反映，也可与被告协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付鲁建平因逾期交房所产生的违约金45599.76元；二、驳回鲁建平的其他诉讼请求。本案受理费7432元，由鲁建平负担6614元，浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担818元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 ���左凌人民陪审员 田 小 平人民陪审员 刘 湘 平二〇一六年十一月二十五日书 记 员 李   伟附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履��债务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。