四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0403民初1136号原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁。法定代表人：吴金林，该公司经理。委托代理人：李云安，北京尚横（成都）律师事务所律师（一般授权）。被告：雷爱国，男，汉族，1970年9月15日生，攀钢（集团）煤化工公司职工，住攀枝花市西区百家巷1号1栋1单元7号，现住攀枝花市西区格萨拉大道1栋3单元16号，身份证号：5104031970********。委托诉讼代理人：雷全久，男，汉族，1947年12月14日生，住同雷爱国，系雷爱国父亲，身份证号：5104031947********（特别授权）。原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称：亿新公司）诉被告雷爱国服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理，依法由审判员赵东适用简易程序于2016年8月30日公开开庭进行了审理，庭后原、被告请求庭外协商和解期间未能达成和解协议。原告亿新公司的法定代表人吴金林、委托代理人李云安，被告雷爱国的委托代理人雷全久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿新公司诉称：2015年5月22日，原告与蓝湖国际小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并经攀枝花市西区住房和城乡建设局登记备案。合同第七条约定了“乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋面积向业主收取物业公共服务费用，多层住宅用房：0.65元/月.平方米；电梯住宅用房：0.98元/月.平方米”；第十一条约定了“物业服务费按月交纳，业主应在每月初5日前交纳当月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应交总和的每日3‰收取滞纳金”，物业服务合同还约定了停车场（库）收费标准等相关内容。《物业服务合同》签订后，原告于2015年5月22日开始进驻蓝湖国际小区，提供物业管理服务。被告的物业位于蓝湖国际小区1期1栋3单元16号，截止2016年7月22日，被告已拖欠物业服务费1370元、停车场使用服务费840元、代收垃圾处置费85元，经原告多次催收，被告至今仍拒绝支付。故诉请法院判令：1、被告雷爱国支付物业管理费1370元、停车场使用服务费840元、垃圾处置费85元、逾期缴费违约金500元，合计2795元；2、被告雷爱国承担本案诉讼费。原告亿新公司为支持自己的主张，提供了以下证据：1、营业执照、被告身份证明、房屋产权证，欲证明：原被告身份适格，被告是蓝湖小区业主，应当交纳物业费用。2、物业服务合同，欲证明：物业管理服务期限从2015年5月22日至2018年5月31日，多层住宅物业服务费为每平米0.65元每月，路面停车服务费每月每辆60元，代收环卫等费用，逾期支付的滞纳金为每日3‰，物业服务合同备案机关是攀枝花市西区住房和城乡建设局，同时证明了原告合法入驻蓝湖国际小区，合同合法有效，费用收取标准具有合同依据。3、保安交接班记录表、保安巡逻签到卡、电梯保养服务合同，欲证明：原告安排工作人员进行了保安服务、巡逻、保洁等相关物业服务，原告已经按合同的约定履行了义务。4、车辆行驶证、驾驶证，欲证明：被告将自己的车辆停放于小区内，应当按照合同约定交纳停车场使用服务费。被告雷爱国辩称：1、我并没有和原告签订物业服务合同；2、原告方将物业费涨到0.65元，没有和我商议，也没有一个交费的标准；3、原告所做的保洁清扫服务我认可，但楼栋保安门岗无人值守，只在小区大门的公路旁有保安定点值守；4、绿化养护也没有尽责，经常不浇水；5、楼栋单元的大门24小时敞开，是在原告进驻后更换门禁系统后造成损坏的。6、关于停车问题，我的车辆大多数时候都未停在小区内，一个月最多不会超过10天，这个情况也告诉过原告，还有停车费的收取标准不明，依据不足；7、原告公司进入蓝湖小区是违法进入的，当时在业主委员会投票中，业主所有的投票结果都没有过半，所以亿新物业中标无效的；8、物业服务合同存在违规问题，蓝湖小区没有召开业主大会，业主委员会没有得到业主大会的授权和同意，业主委员会也未征得业主的意见，擅自代表业主签订了物业服务合同，因此合同是违法、无效的；9、物业服务收费的标准应当保持相对稳定，原告未经业主大会同意大幅度提高了收费标准，损害了全体业主的利益；10、小区内车辆管理混乱，车辆的收费违法的；原告承诺运行期为3个月，可是没有到三个月就提前签订了合同；11、蓝湖小区业主委员会委员于2016年4月5日就集体辞职，他所签订的物业服务合同没有法律效力12、我购买的房屋在装修时就发现了外墙窗台多处漏水，我与前期物业和原告多次反映，至今也未处理。13、垃圾处置费清理费我承认应该交；14、物业费考虑到原告服务不到位应该按照0.4元来收取；15、停车费我不认可。被告雷爱国为支持自己的主张，提供了以下证据：1、《关于蓝湖小区业委会与亿新物业公司签订物业服务违规反映》、公告2份、《关于蓝湖国际小区业主大会投票选聘物业服务公司投票选举结果公示》，欲证明：原告当时是不合法进驻蓝湖小区，没有得到过半的业主投票，原告将弃权的757票计入了赞成票，所以他们才能得到1209票的支持票；2、照片2张，欲证明：被告的房屋漏水；3、购房合同的第14页，欲证明：被告与原物业公司约定的物业服务费为0.5元/月.平方米。在庭审质证中，对于原告亿新公司所提供的证据：被告雷爱国对于第一组证据营业执照、被告身份证明、房屋产权证无异议，本院予以采信；对于第二组证据物业服务合同，雷爱国认为自己未签订，所以不予不认可，依照《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，亿新公司系业主大会选聘的物业服务企业，故其与业主委员会所签订的合同系合法有效的合同，本院予以采信；对第三组证据保安交接班记录表、保安巡逻签到卡、电梯保养服务合同，雷爱国认为与自己没有关系，不能证明原告主张，雷爱国未能提供相反的证据予以支持自己的反驳主张，故改组证据本院予以采信；对第四组证据驾驶证、行驶证的真实性无异议，本院予以采信。对被告雷爱国所提供的第一组证据《关于蓝湖小区业委会与亿新物业公司签订物业服务违规反映》、公告2份、《关于蓝湖国际小区业主大会投票选聘物业服务公司投票选举结果公示》的真实性、合法性、关联性，原告亿新公司均不认可，本院认为雷爱国所提供的本组证据均为复印件，且并无其他书面证据、证人证言、视听资料等证据佐证其真实性，故本院不予采信，且在《关于蓝湖国际小区业主大会投票选聘物业服务公司投票选举结果公示》中反映的是原告亿新公司得票1209票获得业主大会选聘，而无法证明被告雷爱国所提出的亿新公司没有得到过半的业主投票，是亿新公司将弃权的757票计入了赞成票，才得到1209票的支持票的主张。对雷爱国提供的第二组证据照片的真实性、合法性、关联性，亿新公司不予认可，本院认为该照片仅反映被告雷爱国所的房屋存在墙壁漏水的情况，但雷爱国未提供证据证实其向亿新公司进行过报修，故无法证明亿新公司有接受雷爱国委托维修墙面的事实，本院不予采信。关于第三组证据购房合同的第14页，该合同约定的前期物业服务价格与本案不具有关联性，本院不予采信。综合以上证据，本院确认以下事实：被告雷爱国是攀枝花市西区蓝湖国际小区业主，其所购买的房屋坐落于攀枝花市西区格萨拉大道38号1幢三单元16号，于2010年5月31日办理房屋所有权证，建筑面积147.28平方米。2015年5月22日，蓝湖小区业主委员会代表业主与亿新公司签订物业管理服务合同，合同期限为2015年5月22日至2018年4月30日，合同于2015年7月24日在攀枝花市西区住房和城乡建设局进行了登记备案。合同约定多层住宅的物业管理服务费为：0.65元/月.平方米、路面停车服务费为60元/月/辆。合同第四条约定：“建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担”；第十一条约定：“物业服务费按月交纳，业主应在每月初5日前交纳当月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应交总和的每日3‰收取滞纳金”。合同第十三条约定停车费交纳时间为：“业主应在每月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按应缴总和每日3‰收取”。合同第十八条约定：“本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用……业主应在每月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按应缴总和每日3‰收取”。合同签订后，亿新公司入驻蓝湖国际小区并按照合同提供了环境卫生、保安、电梯维护、设施维护修理等物业管理服务。截止2016年7月22日，被告雷爱国共欠交物业管理服务费1344元、生活垃圾清运费84元。被告雷爱国向亿新公司提交了其驾驶证和车辆行驶证复印件，复印件注明“此文件只做车辆信息使用”。本院认为，2015年5月22日，蓝湖小区业主委员会代表业主与亿新公司签订物业管理服务合同，依照《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，被告雷爱国未能提供证据原告亿新公司所获得的业主大会选聘违法无效，故原、被告应依法行使合同权利，履行合同义务。被告雷爱国辩称原告亿新公司未及时处理其墙面漏水问题的辩称意见，按照物业服务合同的约定：建筑物专有部分损坏时，被告作为业主可以向原告报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担，雷爱国未能证明其向亿新公司进行了报修委托修理并预付了维修费用，故不能据此认为亿新公司未提供该项物业服务。雷爱国所主张亿新公司未能履行其他物业服务合同约定义务的主张，也未能提供证据予以证实，故本院亦不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告雷爱国未举证证明其有不交纳物业费的正当事由，故被告雷爱国提出的拒交物业费的理由不能成立，其应当承担举证不利的法律后果。被告雷爱国应向亿新公司支付2015年5月22日到2016年7月22日的物业管理费1344元、垃圾清运费84元，合计1428元（注：每月物业服务费、垃圾清运费合计为：102元）。原告亿新公司要求被告雷爱国支付违约金500元，因双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌定按照年利率6%按月计算每月欠缴物业费和垃圾处置费违约金合计为53.55元，超出部分本院不予支持。关于车辆管理服务费，雷爱国辩称其每月仅有不超过十天停放车辆，因此不应交纳停车服务费，本院认为在物业服务合同中只有关于停车费收取标准的约定，雷爱国虽向亿新公司提供了驾驶证、行驶证复印件等车辆和驾驶人信息，但亿新公司未能举证证明其向雷爱国提供了车位使用、出入门禁监管、保安指挥疏导等具体服务，故原告亿新公司关于要求被告雷爱国支付停车场使用服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告雷爱国在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业管理费1344元、垃圾处置费84元、违约金53.55元，合计1481.55元；二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷爱国承担13元，原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司承担12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  赵东二〇一六年十一月九日书记员  蒋山