广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13659号上诉人（原审被告）：杨启良，住所地广州市海珠区。委托代理人：毛志峰，广东银德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨启盈，男，1969年2月6日出生，汉族，住所地广州市海珠区江燕南二街**号***房。委托代理人（被上诉人之妻）：李洁华，住所地广州市海珠区。上诉人杨启良因与被上诉人杨启盈物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨启良上诉请求1.撤销原审判决，改判杨启良有权继续在广州市海珠区后滘北大街西三十一巷28号4门303房房屋,无需腾空交还给杨启盈；2.本案一、二审诉讼费由杨启盈承担。事实与理由：一、一审法院在杨启盈自认收到10万元款项的情况下仍认定杨启良与杨启盈之间不存在房屋买卖关系，实属认定事实错误，举证责任分配错误。杨启良与杨启盈的家庭会议达成一致意见由杨启盈把其名下涉案房屋卖给杨启良，作价人民币10万元。以上合意的事实有兄弟杨启明、母亲庞某予以证实,而且两人均证实杨启良已经把房款支付给杨启盈了。即使杨启良与杨启盈之间发生的房屋买卖关系没有订立书面合同,双方是亲兄弟,从情理上是可以理解的，而且《中华人民共和国合同法》第十条也规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，所以从法律上也是允许的。按杨启盈在起诉状中陈述的理解，是杨启盈对杨启良无利益驱使下的无条件照顾，最终收益也是归父母所有。后见杨启良提出10万元的事实时，又称是以每月500元的租金抵扣。杨启盈这种随意变更事实的行为己表明其所作陈述实为虚构，是为掩盖真实存在的买卖关系。其次，从举证责任分配来看,杨启良提供了证人及杨启良现持有的涉案房产的原房产证及职工集资统建住宅合同书等证明杨启良陈述的事实。而杨启盈提供的证据只能证明涉案房屋仍登记在杨启盈名下，但不能证明其所称该房屋是以租住形式给杨启良使用的事实，其应当承担举证不能的责任。二、本案房屋买卖行为并无违法，只是房屋在办理产权过户上存在法律上障碍，但这属于合同履行上的问题，并非导致合同无效的必然条件。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”首先，本案涉案房屋所在土地的性质虽是“集体用地”，但土地上房屋是广州市海珠区海珠电线厂于1994年集资建设而成。杨启盈当时并不是农村居民也不是广州市海珠区海珠电线厂的职工，其当时向广州市海珠区海珠电线厂购买涉案房屋并成功办理房地产证，由此证明涉案房屋所在土地的性质虽是“集体用地”但并非《中华人民共和国土地管理法》第六十三条所规定的“农民集体所有的土地”。其次，该法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但杨启良与杨启盈的行为是买卖集体土地上盖房屋用于自住，而不是用于非农业建设。故即使该土地是“农民集体所有土地”也没违反该法律强制性规定。杨启盈辩称，不同意杨启良的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。杨启盈向一审法院起诉请求：杨启良迁出广州市海珠区后滘北大街西三十一巷28号4门303房（新门牌广州市海珠区后滘西大街四十二巷横八巷2）房屋。一审法院认定事实：杨启盈与杨启良是兄弟关系。据广州市国土资源和房屋管理局1997年1月23日发出的《房地产证》显示：广州市海珠区后滘北大街西三十一巷28号4门303房房屋权属人杨启盈，占有份额（全部），房屋所有权来源（1986自建），房屋所有权性质（私有），土地权属性质（集体所有），建基面积（54.08平方米）。该《房地产证》原件、集资购房合同原件、支付房款收据原件现由杨启良持有。杨启盈称1997年因做生效需要资金周转，故提出想将涉案房屋出售以获取资金，父亲知道后，不同意卖房，表示其可给杨启盈一笔资金，但房屋要留给杨家孙某；于是，父亲给了杨启盈10万元，当时只说日后有钱再还给他，杨启盈就提出可以将房屋给杨启良作婚房使用，但需要每月交租金500元给父母，以抵扣父亲给的10万元；之后，涉案房屋从1999年起交给了杨启良使用至今。杨启良确认其从1999年5月开始居住使用涉案房屋，一直至今。本案诉讼中，杨启盈、杨启良的母亲庞某出庭作证陈述：由于杨启盈曾闹离婚，就将涉案房屋的房产证、合同等原件交给了她；杨启盈做生意时曾找父母借钱，我们就给了杨启盈3万元，余款不同意再借了，后来开了家庭会议，大家协商由杨启良向杨启盈购买涉案房屋，杨启盈也同意，价格说好是10万元，扣除我们已给的3万元，由杨启良于1999年4月左右再给了杨启盈7万元；2003年，看到杨启良购房没有凭据，我就将上述房产证的原件等交给了杨启良。杨启盈、杨启良的兄弟杨启明出庭作证陈述：1999年4月，杨启盈做生意需要资金周转，想回家借钱，并提出希望出售涉案房屋，父母知悉后，就召开家庭会议，最后协商确定由杨启良以10万元购买涉案房屋；后来，听母亲说房款已支付给了杨启盈，其中有1万元是我以借款的名义给杨启盈的，之后，由杨启良还给了我；我认为杨启盈拿到的钱是杨启良的，因杨启良后来将我借给杨启盈的钱还给了我。杨启盈对上述证人证言不予确认，认为不存在收取房款的事实，因为如果支付了肯定会有收据，但现在杨启良不能提供。杨启良对证人证言没有异议。一审法院认为，涉案的广州市海珠区后滘北大街西三十一巷28号4门303房房屋已于1997年1月23日登记杨启盈为权属人，一审法院予以确认。杨启良主张杨启盈已于1999年将涉案房屋作价10万元予以出售，杨启盈对此提出异议。从查明的事实，反映虽然杨启良从1999年5月开始一直居住使用涉案房屋，且持有该屋的房产证、购房合同、房款收据原件，且双方的母亲和兄弟亦出庭给予了作证证明，但是，杨启良不能提供经双方协商一致达成转让房屋合意的文件，也不能提供已向杨启盈支付了性质为购房款的原始凭据，现杨启盈亦坚持否定意见，故对杨启良主张双方存在买卖涉案房屋的关系，因缺乏证据支持，一审法院不予确认。另一方面，即使存在杨启良所主张的买卖房屋关系，也基于涉案房屋属于集体土地房，其买卖转让亦因有违法律禁止性规定而无效。因此，杨启良主张其已向杨启盈购买了涉案房屋，有权居住使用房屋的意见，不能成立。杨启盈作为涉案房屋现有的权属人，要求杨启良腾退房屋，有理，一审法院予以支持。但考虑到涉案房屋由杨启良居住使用多年，现杨启盈不能举证证明杨启良有其它住房去向，故杨启盈要求杨启良立即搬迁，理据不足，杨启盈宜给予1年时间让杨启良继续暂住涉案房屋，期满由杨启良自行搬出。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条之规定，于2016年7月28日作出如下判决：杨启良从本判决生效之日起继续暂住广州市海珠区后滘北大街西三十一巷28号4门303房房屋1年，期满自行搬出，并将房屋腾空交还给杨启盈；杨启良在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。本案受理费100元，由杨启良负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中,双方当事人共同确认以下事实:1.没有证据推翻案涉房屋的权属登记;2.双方之间没有就案涉房屋签订买卖合同。二审中，杨启良表示：不同意搬迁的理由是双方已经通过口头协议的方式确认案涉房屋归杨启良所有。杨启盈则表示：其不确认双方之间存在口头协议。本院认为,本案争议的焦点问题为:杨启良应否交还争议房屋。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此可知，不动产登记的物权权利人享有全面直接支配标的物，并排除他人干涉的权利。本案中，案涉房屋的权属登记为杨启盈，在没有证据推翻权属登记的情况下，杨启盈作为争议标的物的物权权利人依法享有案涉房屋的各项权能，故原审法院判令杨启良向其交还争议房屋正确，本院予以维持。杨启良上诉主张双方之间存在房屋买卖合同关系，因不属于本案法律关系调处范围，杨启良应另循其他途径解决，原审法院对房屋买卖关系予以审查和认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，杨启良的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨启良负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月二十二日书记员 邹文芳游瑞娜