湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0115民初1557号原告（反诉被告）：陈健，男，1988年11月20日出生，汉族，红安县人，住湖北省红安县。原告（反诉被告）：林成，男，1991年10月24日出生，汉族，红安县人，住湖北省红安县佳河镇峰山村*组，身份证号421122199********。上列二原告（反诉被告）的共同委托代理人：李海夫，湖北金卫律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）：熊娟，女，1988年2月24日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。被告（反诉原告）：徐庆，男，1983年6月1日出生，汉族，武汉市人，住址同上。被告（反诉原告）：周平，男，1978年10月9日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。被告（反诉原告）：邹云飞，男，1984年9月4日出生，汉族，湖北省南漳县人，住湖北省南漳县。被告（反诉原告）：石俊，男，1983年6月3日出生，汉族，湖北省南漳县人，住湖北省南漳县。被告（反诉原告）：范顺琴，女，1977年4月16日出生，汉族，湖北省南漳县人，住湖北省南漳县城关镇苗圃路**号，身份证号4206241977********。上列被告（反诉原告）的共同委托代理人：叶鹏，湖北诺亚律师事务所律师。特别授权。原告陈健、林成诉被告熊娟、徐庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，审理中，原告陈健、林成申请追加周平、石俊、云飞、范顺琴为本案的被告参与诉讼，被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴提出了反诉，依法由审判员罗燕红适用简易程序合并进行了审理。原告陈健、林成申请对装修价款进行鉴定，该期间依法不计入审限。原告(反诉被告)陈健、林成及其委托代理人李海夫、被告（反诉原告）熊娟、徐庆及六被告(反诉原告)的共同委托代理人叶鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈健、林成向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、熊娟等六人退还我方店面租金30000元及利息（利息以30000元为基数，从2015年7月18日起按银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；3、熊娟等六人退还我方店面押金10000元及利息（利息以10000元为基数，从2015年7月18日起按银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；4、熊娟等六人赔偿我方店面装修损失、门头、招牌损失21863元；5、熊娟等六人赔偿我方装修人工费10400元；6、熊娟等六人赔偿我方加盟损失22800元；7、熊娟等六人赔偿我方购买的设备折价损失3000元；8、熊娟等六人赔偿我方食材损失15120元、运费440元；9、熊娟等六人赔偿我方预期收益损失44560元；10、由熊娟等六人支付律师费5000元；11、本案的诉讼费由熊娟等六人承担。事实和理由：我们欲租赁门面经营“麻辣香锅”而与熊娟、徐庆相识，双方经协商后于2015年7月18日签订租赁合同，原告方将其承租的位于江夏区大花岭小区D9旁的三间门面转租于我们使用，租期一年，年租金60000元，每半年付一次，押金10000元。合同签订后，我们向熊娟支付租金30000元、押金10000元，并组织人员对店面进行装修，同时安排了技术培训、食材定购等业务。同年8月底，店面装修完工准备开业之即，该小区的物业公司告之我们该店面不得经营餐饮，也包括我们欲经营的麻辣香锅，并对该店面采取了停电措施以阻止我们开业经营。我们认为，“麻辣香锅”系油烟不大的餐饮业，而熊娟等人明知我们经营麻辣香锅却隐瞒了该业务系物业规定不得经营的项目的事实，导致租赁合同无法履行，并造成了我方的重大损失。故诉于法院。被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴共同辩称：1、同意解除双方签订的《租赁合同》；2、我方与陈健、林成签订的《租赁合同》中明确约定：不得经营油烟大的餐饮等违反物业所规定的经营项目。在签订上述租赁合同时我方并不知晓其经营范围，也不知其要经营“麻辣香锅”。而陈健、林成在明知其经营项目与租赁合同约定不符的情况下，继续为之，由此造成的一切损失应由其自行承担。反诉原告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴向本院提出反诉请求：要求陈健、林成以租赁合同约定的租金标准支付店面占用期间（2016年2月18日至2016年6月30日）的费用25000元。事实和理由：由于陈健、林成租赁店面经营麻辣香锅违反了物业规定，其已付租金至2016年1月底，在被告之不得经营的情况下，继续占用店面至今，故应依合同约定的租金数额支付占用期间的费用。反诉被告陈健、林成辩称：熊娟、徐庆明知我方欲经营的“麻辣香锅”属小区物业限制经营的范围，却仍与我方签订租赁合同，导致合同无法履行，对此熊娟、徐庆应负全部责任，故我方不同意支付占用费。本院经审理认定如下事实：林成与陈健欲共同经营麻辣香锅，于2015年7月18日，由陈健作为乙方与熊娟（甲方）签订了《租赁合同》一份，约定：甲方将位于大花岭小区D9栋靠二单元楼梯位置的三间门面租与乙方，面积约70平方米；租赁期限自2015年7月18日起至2016年7月17日止；年租金为60000元，每半年支付一次，押金10000元，年底退还5000元，以后每年租金一次性付清；租赁条件：乙方租用后，必须按照国家规定合法经营（不得经营易燃易爆物品，不得经营油烟大的餐饮等违反物业所规定的经营项目）。合同签订后，陈健与林成共同向熊娟支付了租金30000元、押金10000元。熊娟向陈健、林成交付了出租房屋。2015年8月初，争得熊娟、徐庆的同意，陈健、林成聘请了林建平（林成的父亲）对房屋进行装修，并安装了玻璃门、空调及招牌，购置了桌椅和厨具。2015年8月28日，涉案房屋所在地的物业公司以该房屋不得经营餐饮为由对该房屋采取了停电措施，熊娟、徐庆、陈健、林成遂就经营“麻辣香锅”一事与物业公司进行交涉。2015年9月16日，协商无果，双方已明确知晓物业公司不准许该门面经营“麻辣香锅”。2016年4月18日，熊娟、徐庆将陈健、林成放置该出租房屋的厨具、食材等搬至该房屋隔壁超市存放，同年5月11日陈健、林成将上述物品搬走。熊娟、徐庆未退还陈健、林成交付的租金和押金。涉案房屋系武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会的还建房，目前该房屋尚未取得房屋权属登记。熊娟、周平、石俊、云飞、范顺琴系亲戚关系，共同委托周平与该村委会签订了涉案门面的《租赁合同》，又共同委托熊娟、徐庆办理该门面对外转租事宜。武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会对熊娟等人的转租行为无异议。陈健、林成欲经营的“麻辣香锅”属该小区物业公司规定的不得经营项目。2015年7月22日，林成为加盟“辣皇尚”与南京荣世联创餐饮管理有限公司签订《合作协议书》，并向该公司缴纳了技术培训费、生活费、生产设备费共计20800元，随即林成、陈健参加了该公司提供的为期一周的关于麻辣香锅的技术、管理的培训。培训结束后，获得该公司提供的部分厨具设备。同年7月25日，陈健、林成向该公司购买了魔精、BT红油、孜然腌料、麻辣香锅酱料等食材，支付食材费14364元、运费440元，食材的保质期基本为12个月。上述厨具及食材被运至出租房屋后，陈健、林成已于2015年5月11日运走。审理中，双方均同意，由陈健、林成自担3000元食材损失，超出部分双方按法院划分的责任比例分担。庭审中，双方均认可合同不能履行的原因为：陈健、林成租赁该门面所经营的范围即“麻辣香锅”，属该小区物业公司规定的禁止经营范围。双方同意解除合同，陈健、林成认为解除合同的时间为腾退之日即2016年4月18日，熊娟认为解除合同的时间为庭审口头同意解除之日，即2016年7月1日。因双方对涉案房屋装修工程造价无法达成一致意见，2016年7月19日，陈健、林成申请对装修工程造价进行鉴定。2016年11月4日，湖北峰业工程咨询有限公司出具鉴定意见书，认定武汉市江夏区大花岭小区D9旁三间门面装修工程中双方无争议部分的工程价款为18137.69元，双方存在争议的6套14W日光灯的工程价款为478.6元。陈健、林成对上述鉴定意见无异议，熊娟等六人对上述鉴定意见的真实性无异议，但认为鉴定标准过高。本院认为，上述鉴定意见程序合法，未违反相关法律规定，予以认定。对双方有争议的6套14W日光灯，由于陈健、林成未提供证据证明该事实，对该部分价款本院不予认定。故涉案房屋装修工程造价为18137.69元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《租赁合同》、《合作协议书》、银行汇款单、武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会出具的情况说明、鉴定意见书等证据证实，足以认定。本院认为，2015年7月18日，熊娟与陈健签订的《租赁合约》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且出租人无异议，合法有效。陈健、林成的租金已付止2016年1月17日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，熊娟可以解除合同。2016年4月18日，熊娟将陈健、林成的设备搬离该租赁房屋时，该合同解除，故合同解除的时间为2016年4月18日。关于责任主体。周平、石俊、云飞、范顺琴与熊娟系合伙关系，共同指派徐庆、熊娟处理转租事宜，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，陈健、林成在知晓合同实际相对方时，要求周平、石俊、云飞、范顺琴、徐庆、熊娟对其损失共同承担赔偿责任，周平、石俊、云飞、范顺琴、徐庆、熊娟对此无异议，故陈健、林成的该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于双方的责任。双方签订的《租赁合同》中明确约定“不得经营易燃易爆物品，不得经营油烟大的餐饮等违反物业所规定的经营项目”。双方在签订合同时对该项约定均系明知。熊娟作为转租方，该出租房屋对经营项目的限制及限制的范围，其应比承租方更加清楚明白，其在对外转租的过程中，应主动了解承租方租赁门面的用途，并让承租方充分了解该门面不得经营的具体项目。而熊娟在与陈健签订租赁合同时，即未了解陈健租赁房屋的用途，也未将物业规定不得经营的范围明细明确告之陈健，其对该合同不能履行应承担相应责任。陈健作为承租方，在签订租赁合同时已明确知晓该门面对经营范围有限制，即“不得经营油烟大的餐饮及物业规定不得经营的项目”，其对“麻辣香锅”是否属油烟大的餐饮或者物业规定不得经营的范围，有基本的审查和注意义务，但其自认为“麻辣香锅”不属油烟大的餐饮，也未向该小区物业公司求证“麻辣香锅”是否属小区规定限制经营的项目，且其提供的与徐庆的电话录音，不能证明其经营“麻辣香锅”已事先争得了熊娟、徐庆的同意。故其对该合同不能履行也应承担相应的责任。鉴于双方均有过错，考虑到双方当事人的过错程度，综合全案，本院酌定熊娟等六人承担60%的责任，陈健、林成自担40%的责任。关于租金、押金及利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定及庭审查明的事实，双方于2015年9月16日知晓租赁合同已不能履行，依合同约定的租金标准（年租金60000元），从合同签订之日即2015年7月18日至2015年9月16日的租金为9699元（60000元÷365天×59天），应由双方按过错比例分担。即由熊娟等六人承担60%即5819元，陈健、林成自担40%即3880元。从2015年9月17日起陈健、林成明知合同不能履行而继续占用租赁物至2016年4月18日，对占用期间的租金，应由其自行承担，依照双方约定的年租金60000元的标准，陈健、林成应向熊娟支付租金35000元，合计陈健、林成共计应向熊娟支付38880元，扣减其已付租金30000元、押金10000元，熊娟应返还陈健、林成1120元。故熊娟要求陈健给付租金25000元的诉请，与事实不符，本院不予支持。熊娟应返还陈健、林成的款项为1120元，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”的规定，熊娟应以1120元为标准，从2015年9月17日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向陈健、林成支付利息至履行完毕之日止，故陈健、林成要求熊娟返还租金30000元、押金10000元及利息的诉请，本院予以部分支持。关于装修费、人工费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，由于陈健、林成对涉案房屋进行装修时争得了熊娟、徐庆的同意，故双方应按责任比例承担相应的责任，经鉴定涉案房屋装修残值为：18137.69元，应由熊娟等六人承担60%即10882.614元，陈健、林成自担40%即7255.076元，故陈健、林成要求熊娟等人赔偿其装修费21863元、人工费10400元的诉请，本院予以部分支持。关于加盟费。陈健、林成为掌握“麻辣香锅”的技术，实现经营“麻辣香锅”的目的，与南京荣世联创餐饮管理有限公司签订《合作协议书》，参与该公司组织的相关培训而支付了相关费用，该费用的受益者为陈健、林成。该事实在双方签订的《租赁合同》中未予约定，即非合同约定的权利、义务，其与南京荣世联创餐饮管理有限公司对该项目经营范围的约定，对熊娟、徐庆无约束力，故陈健、林成要求熊娟赔偿其加盟费22800元的诉请，法律依据不足，本院不予支持。关于设备折旧损失。经庭审查明，陈健、林成陈述的设备系其为经营“麻辣香锅”而置办的空调、冰箱、桌椅及厨具，上述物品陈健、林成已于2015年5月11日搬走，虽然《租赁合同》不能履行，但并未因此而降低上述物品的使用价值，故其要求熊娟等人赔偿上述物品折旧损失的诉请，因证据不足，本院不予支持。关于预期收益损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”的规定，陈健、林成对租赁物占用期间的收益享有所有权，但经庭审查明，陈健、林成在占用租赁物期间并未实际经营，其欲经营的“麻辣香锅”或赢利或亏损不确定，其诉请的预期收益也存在不确定性，对该项诉请，因证据不足，本院不予支持。关于律师费。陈健、林成要求熊娟等人支付律师费5000元的诉请，与法无据，本院不予支持。关于食材及运费损失。陈健、林成为经营“麻辣香锅”于2015年7月25日购买魔精、BT红油、孜然腌料、麻辣香锅酱料等食材，支付食材费14364元、运费440元。陈健、林成于2015年5月11日搬离时该食材已临近保质期，由于陈健、林成于2015年9月16日已知晓不能经营“麻辣香锅”，但其未对上述食材进行处理，降低损失，对其扩大损失应由其自行承担。庭审中，双方均认可扩大部分的损失额3000元由陈健、林成自担，剩余部分即11804元由双方按过错比例分担。根据双方的协议及本院对双方过错责任的划分，核定由熊娟等六人共同赔偿陈健、林成食材及运费损失7082.4元，余额由陈健、林成自担。综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十五条、第二百二十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：一、确认原告陈健与被告熊娟于2015年7月18日签订的《租赁合同》于2016年4月18日解除。二、由被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴于本判决生效之日起十日内返还原告陈健、林成租金1120元及利息，利息以1120元为标准，从2015年9月17日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付至履行之日止。三、由被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈健、林成食材款7082.4元。四、由被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈健、林成房屋装修费及人工费共计10882.614元。五、驳回原告陈健、林成与反诉原告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费3594元，减半收取1797元，反诉受理费213元，共计2010元，由原告陈健、林成负担804元，被告熊娟、徐庆、周平、石俊、云飞、范顺琴负担1206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗燕红二〇一六年十一月十五日书记员  杨 宏