山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5033号上诉人（原审原告）：焦勇，男，1982年2月1日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人（原审原告）：焦学彬，男，1957年7月1日出生，汉族，无业，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：张武，董事长。委托诉讼代理人：马铄，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕博，山东康桥律师事务所实习律师。上诉人焦勇、焦学彬因与被上诉人济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）济天民园初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人焦勇、焦学彬的共同委托诉讼代理人徐征年，被上诉人华辰公司委托诉讼代理人马铄、毕博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦勇、焦学彬上诉请求：1、依法撤销济南市天桥区人民法院(2012)天民园初字第415号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人从未放弃要求被上诉人承担逾期办证违约责任的权利。1、一审判决认定上诉人自愿放弃了要求被上诉人承担违约责任的权利，无权再追究被上诉人的违约责任是错误的。上诉人从未放弃要求被上诉人承担违约责任的权利。2、《房屋结算移交协议书》第二条并未记载上诉人放弃要求被上诉人承担逾期办证违约责任的权利。如果放弃，何必起诉，费时费力。3、《房屋结算移交协议书》系被上诉人提供的格式文本(全体业主均用该文本)，根据合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案，房屋结算移交协议书并未明确上诉人放弃要求被上诉人承担逾期办证违约责任的权利，按照通常理解，上诉人并未放弃任何权利。如果按照一审判决理解，上诉人是否也已经放弃了要求被上诉人对防水(5年)、房屋主体结构(50年)等的保修责任。4、房屋结算移交协议书的合同目的是上诉人与被上诉人就面积及价款进行结算的协议，并将该协议提交房管局办证。而放弃要求承担逾期办证违约责任与房屋结算移交协议书没有任何关联，不可能在房屋结算移交协议书中进行约定。因此不能理解为上诉人放弃了要求被上诉人承担逾期办证违约责任的权利。5、一审法院故意偏袒被上诉人，为使被上诉人免于赔偿，不惜违背法律，违反公平公正的原则，无中生有，对合同条款作出无理解释。本案自立案至判决，长达三年之久，超出了法定的审理期限，上诉人多次催促，法院迟迟不作出判决，在领取判决时强制签署庭外调解同意书(否则不让领取判决)，用以规避法律，免除责任。二、被上诉人存在逾期办证的违约行为，应当承担逾期办证违约责任。本案，一审判决认定被上诉人逾期办证构成违约，但却未按照合同约定判决被上诉人支付逾期办证违约金，明显错误。被上诉人应当承担逾期办证违约责任。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。华辰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。焦勇、焦学彬向一审法院起诉请求：一、华辰公司支付焦勇、焦学彬逾期办理房地产权属证书违约金15825元（自2011年1月3日起至2012年7月6日止）；二、华辰公司赔付焦勇、焦学彬损失100元；三、本案诉讼费用由华辰公司负担。一审法院认定事实：2010年9月27日，焦勇、焦学彬与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定华辰公司将其开发的位于某区某路18号地块[土地使用权证号为天桥国用（2007）第04**132号]的某左岸[建设工程规划许可证号为（2007）鲁01-04-**8号]某号楼3单元1601号房屋[商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）**8号]出售给焦勇、焦学彬；房屋建筑面积为97.2平方米，房屋单价为每平方米5920.2元，总价款为575443元，由焦勇、焦学彬以按揭付款的方式予以支付。同时，合同第八条约定，华辰公司应当于2010年12月31日前将符合本合同约定且经五大质量责任主体按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定签字验收合格的房屋交付给焦勇、焦学彬。合同第十五条约定，华辰公司应当于房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华辰公司的原因导致焦勇、焦学彬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则其每日应按已付购房款的万分之零点五向焦勇、焦学彬赔付违约金，直至产权证办理完毕。上述合同签订后，华辰公司于2010年1月8日将涉案房屋交付给焦勇、焦学彬，于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料，并于2012年4月16日取得涉案房屋所在1号楼的产权证书。其后，华辰公司即以张贴公告的形式告知了包括焦勇、焦学彬在内的业主可办理房屋权属证书的事宜。2012年5月9日，焦勇、焦学彬与华辰公司又签订《房屋结算移交协议书》，其第一条约定，焦勇、焦学彬购买华辰公司开发建设的某花园某号楼3单元1601号房屋，合同约定的建筑面积为97.2平方米，产权登记面积为97.2平方米（以房管局实际测绘面积为准）。焦勇、焦学彬已支付购房款575443元，面积差异处理为0元，焦勇、焦学彬实际支付购房款为575443元，双方对此履行没有异议。第三条约定，双方共同确认，现双方已结清上述款项，华辰公司已依约将上述房屋交付焦勇、焦学彬使用，产权归焦勇、焦学彬所有，双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷。另，焦勇、焦学彬因本案诉讼至济南市住房保障和房产管理局查询涉案房屋权属状况信息时，支出了相应费用100元。上述协议书签订后，焦勇、焦学彬于同年7月6日取得涉案房屋的房屋所有权证书。现焦勇、焦学彬诉至原审法院，要求华辰公司赔付逾期办理房地产权属证书违约金15825元（自2011年1月3日起至2012年7月6日止）及损失100元。就此，华辰公司主张，其已按约定于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料，不存在违约行为，且即使存在违约行为，在双方签署《房屋结算移交协议书》时，焦勇、焦学彬亦已放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。一审法院认为:焦勇、焦学彬与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋权属证书的办理问题，除合同第十五条约定外，双方并无其他特别约定。因此，应当以合同第十五条所约定的自涉案房屋实际交付使用后，也即实际交付使用之日的次日起作为华辰公司“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的起算点。据此，华辰公司应当在涉案房屋实际交付使用之日的次日（即2010年1月9日）起360日内（即于2011年1月5日前）将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则构成违约。对于何为“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，依据华辰公司于诉讼中的主张，其于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料的行为,即系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。因此，其已按约履行了合同义务，不存在违约行为。的确，依照华辰公司提交的由济南市住房保障和房产管理局出具的收件回执载明的内容来看，其确已于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料。但是，依据华辰公司的自认及其提交的证据，其系于2012年4月16日才取得涉案房屋所在1号楼的产权证书，即产权初始登记。依据新建房屋产权登记之流程及常识，该产权证书系焦勇、焦学彬取得涉案房屋产权证书之前提，在未取得该产权证书之前，焦勇、焦学彬不可能得以办理涉案房屋产权证书。因此，合同第十五条所约定的办理权属登记需由华辰公司提供的资料报产权登记机关备案应系指取得涉案房屋所在1号楼的整体产权初始登记，而并非华辰公司主张的其已向产权登记机关提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料的行为。截止至2010年5月31日，华辰公司所完成的仅系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关”，而非取得“备案”。据此，又因华辰公司未能就其逾期取得涉案房屋所在1号楼整体产权初始登记（即备案）并非其责任进行举证，故其逾期“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的行为已构成违约。但是，违约责任既可由双方当事人设定，亦可由双方当事人协商免除。如本判决认定部分所述，焦勇、焦学彬与华辰公司又于2012年5月9日签订《房屋结算移交协议书》，该协议书亦系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人亦应恪守履行。该协议书第三条约定，“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”。此约定表明，焦勇、焦学彬与华辰公司已就双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利义务均已履行完毕的事实予以认可，且就《商品房买卖合同》及其补充协议的履行行为不再存有异议，即使有之，业已放弃，因“双方再无纠纷”。因此，该约定应视为焦勇、焦学彬自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。至此，焦勇、焦学彬于诉争合同中的权利已经用尽，其无权再追究华辰公司的违约责任。既无纠纷，何来追责。据此，现焦勇、焦学彬再要求华辰公司按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任于法无据，原审法院不予支持。就此，焦勇、焦学彬虽于诉讼中主张其签订该协议书系因“双方就房屋面积及价格进行结算”，且“该协议系华辰公司出具的格式文本，如不签该协议，焦勇、焦学彬无法办理房产证”，但是，如其所言，既然签订该协议书的原因之一系因“双方就房屋面积及价格进行结算”，且该协议书又涉及到购房款的面积差异处理问题，那么其在签订该合同时理应持主动态度及谨慎审查之义务，对其不利之约定理应予以排除，此为其一；其二，焦勇、焦学彬并未就其主张的“如不签该协议，焦勇、焦学彬无法办理房产证”之带有受迫性质的事实予以证实，且华辰公司亦不认可，故其该主张并不能成立；其三，即使该协议书系由华辰公司提供的格式文本，但如上所言，其所载内容亦已经焦勇、焦学彬之谨慎审查，且其并未能提供证据证实华辰公司确存有因故意或过失损害其权益之行为或其受迫签订之事实，故只能推定为系双方当事人自愿达成之合意。因此，对于焦勇、焦学彬的上述主张一审法院不予采纳。另，对于焦勇、焦学彬主张的损失100元，系其自行查询涉案房屋产权信息所支付的费用，与华辰公司之违约行为并无关联，故其要求华辰公司予以赔付并无依据，原审法院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告焦勇、焦学彬的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告焦勇、焦学彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系焦勇、焦学彬与华辰公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。根据双方《商品房买卖合同》约定，华辰公司应当在房屋交付使用后360日内将办理权属登记相关资料报登记机关备案，结合登记机关依法正常办理房地产权属登记手续所需工作时间，虽然华辰公司于2010年5月31日向登记机关提交了相关资料，但华辰公司直至2012年4月16日取得涉案房屋所在楼宇的产权证书后，才通知焦勇、焦学彬办理涉案房屋的权属证书。由此可见，焦勇、焦学彬在2012年5月9日与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》时，就应当知道华辰公司存在逾期办证的违约行为。焦勇、焦学彬作为完全民事行为能力人，在应当知道华辰公司逾期办证的情况下，仍然与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》，并明确约定“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”，一审认为焦勇、焦学彬自愿放弃了要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利符合实际，并无不当。综上所述，焦勇、焦学彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人焦勇、焦学彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  程军玲二〇一六年十一月十日书 记 员  李 环