广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤01执异112号异议人（利害关系人）：伍玉意，住广州市海珠���。异议人（利害关系人）：赵杰冬，住广州市海珠区。异议人（利害关系人）：卢志善，住广州市海珠区。异议人（利害关系人）：杨斌，住广州市海珠区。异议人（利害关系人）：许汉飞，住广州市海珠区。异议人（利害关系人）：许佩英，住广州市海珠区。上述六异议人共同委托代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。异议人（利害关系人）：纪松利，住广州市海珠区。申请执行人：何国强，住广州市荔湾区。委托代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。委托代理人：陈勇，广东谨然律师事务所实习律师。被执行人：万宝集团通风电器公司，住所地广州市越秀区。负责人：严耀宗。本院在申请执行人何国强与被执行人万宝集团通风电器公司（以下简称万宝公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，异议人伍玉意、赵杰冬、卢志善、杨斌、许汉飞、许佩英、纪松利于2016年3月7日对本院拍卖被执行人万宝公司名下位于广州市xx的土地使用权及地上建筑物提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人伍玉意、赵杰冬、卢志善、杨斌、许汉飞、许佩英、纪松利共同称：作为广州市xx的业主，坚决反对法院在2013年4月28日为转让被执行人万宝公司位于广州市xx的土地使用权和地上建筑物而举行的拍卖会，他们于2013年4月11日交了书面的《不同意拍卖书》，但法院至今仍未取消委托、停止拍卖。一、此次拍卖过程存在违法违规问题。1、拍卖公告中《房地产估价报告》反映的标的物评估价值是并不存在的“虚拟价值”。从2000年开始，他们通过合法的手段先后购买了中山一路x号地段前座七层及后座八层的全部房屋，总面积共约11657平方米。此次拟拍卖的标的物属于中山一路xx号同一地块的地上物及土地使用权。由于该标的物的属于停建烂尾楼，涉及连体建设，广州市规划局穗规[2010]1227号复函假定在取得连体建设相关利害人书面同意的前提下，可将涉案土地使用性质按“商务办公用地”出让国有土地使用权(原土地性质为“厂房”)。他们在拍卖前及拍卖过程中均明确反对改变涉案土地的使用性质，因此，穗规[2010]1227号复函的假定条件不成就，评估报告所反映的涉案标的物价值是“虚拟价值”。本案在处理本次评估、拍卖公告过程中，既未正式发函征询他们的意见并进行披露，也未召开听证会，在他们提出书面异议后，仍坚持按原定条件和时间拍卖标的物，明显侵犯了他们的利益。2、法院并未在拍卖公告中披露南面部分建筑没有办理合法报建手续，属于违章建筑的事实。3、法院在拍卖公告中遗漏披露关于他们作为权利人明确反对改变涉案土地使用性质的意见。法院应当在征求他们的意见之后再决定如何拍卖，而不应当先拍卖再让竞买人自行促成条件成就。综上，改变规划依法应当征求他们作为利害关系人的意见，法院没有完成该程序即委托拍卖，损害他们使用、管理、出租房屋的权利。法院出具拍卖公告没有征求他们的意见，也没有告知权利救济方式，损害他们的合法权益。异议请求：对广州市xx地块及地上建筑物停止拍卖。异议人伍玉意、赵杰冬、卢志善、杨斌、许汉飞、许佩英、纪松利提供了以下证据：1.各自名下的房地产权证；2.穗规【2010】1227号复函复印件。申请执行人何国强答辩称，一、原定2013年4月28日举行的拍卖会当时已取消，异议人现在还对此次��卖会提出异议没有事实和法律依据；拍卖公告中的《房地产估价报告》系于2012年8月27日作出，现已失效，异议人对此报告提出异议毫无意义。此外，异议人分别在2013年4月19日和本次提交了两份《执行异议书》，对比其中的业主签名，除了纪松利之外其他人的签名两次笔迹完全不同，且异议人并未提供相应的委托文件，涉嫌伪造业主签名。异议人仅是中山一路x号后座四至七层的业主，在没有取得其他业主授权的情况下，不能代表中山一路51号前座七层及后座八层的所有业主提出执行异议。因此，应驳回异议人的异议申请，继续执行拍卖程序。二、异议人所反映的情况不应以执行异议的方式提出，可以在法院重新作出拍卖公告时予以公示说明，让竞买人充分了解拍卖标的物的具体情况。三、关于异议人提出不能改变涉案用地性质的问题。涉案用地性质经规划部门调整���人民法院根据国土规划部门的批复对涉案用地及地上建筑物进行处置没有过错。异议人对穗规【2010】1227号文有异议的，应向规划部门提出，但现已超出提起行政复议的时效。规划部门针对有无提供连体建设权利人的意见的不同情况，已分别出具了两份规划文件：穗规【2008】564号文和穗规【2010】1227号文，故人民法院组织拍卖的条件已经成就，应当以上述两份规划文件为依据，尽快重新组织拍卖，同时应当充分保障利害关系人的权益。本院查明，关于广州市冶金建设公司（以下简称冶金公司）与万某公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的(1999)穗中法经初字第473号民事判决于2001年7月2日发生法律效力。根据判决内容，万某公司应于判决生效之日起十日内向冶金公司清偿复建厂房工程款xx元及利息，维修、拆卸厂房工程款xx元及利息，停工造成的误工损失、机械呆置费用xxx元，施工期间的水电费xx元，并负担案件受理费xx元、财产保全费xx元、鉴定费xx元。根据冶金公司的申请，本院于2002年2月4日以（2002)穗中法执字第196号立案执行。2002年5月28日，本院去函告知广州市国土资源和房屋管理局：“本院在审理（2002)穗中法执字第196号一案过程中，冶金公司向本院提出诉讼保全申请，本院于1999年6月8日作出(1999)穗中法经初字第473号《民事裁定书》，并以现场公告方式已查封万宝公司在广州市中山一路51号地段的在建工程及土地使用权。”2002年6月27日，该局以穗房协查复字【2002】369号函复本院称：“经查，上述地段土地万某公司尚未取得合法的土地权属，因此，我局不能协助贵院办理查封手续。”2003年6月20日，本院向冶金公司发放了债权凭证结案。2009年6月1日，冶金公司向本院申请恢复执行，本院于同年以（2009）穗中法立审执恢字第29号审查，并继续以现场公告方式对上述标的物实施查封，同时致函广州市国土资源和房屋管理局备案。2012年8月27日，深圳市国咨土地房地产评估有限公司受本院委托对中山一路51号地块中的1号地块南半部分停建工程房地产出具深国咨（广分）评字【2012】-F080043号《房地产估价报告》，报告结果载明：广州市越秀区中山一路51号地块中的1号地块南半部分停建工程房地产，根据委托方提供的资料，本次评估对象总用地面积1582㎡(其中可建设用地面积1530㎡，代征城市道路面积52㎡)，土地使用性质为商务办公用地，评估对象在满足上述规划设计条件下于估价时点的房地产市场价值为x元，地上建筑物价值为xx元(地上建筑物价值仅为应委托方要求进行单独列明，并非估价对象不动产项目价值减去土地使用权价值的余额，提请报告使用者注意)。报告的有效期为一年（2012年8月27日至2013年8月26日止）。由于涉案地块地上建筑物现状为已建成两栋连体框架结构房屋与相邻的大楼相连，涉及不同土地权属单位连体建设问题，上述估价报告附件包括：广州市规划局穗规【2008】564号文和穗规【2010】1227号文，其中穗规【2008】564号文载明若无法提供连体建设相关利害人书面意见，按居住、办公用地性质规划用地。穗规【2010】1227号文载明在取得连体建设相关利害人书面意见的前提下，可按商务办公用地规划用地。2013年2月6日，本院作（2002)穗中法执字第196号执行裁定：拍卖被执行人万宝公司所有的位于本市中山一路51号地段的土地使用权及地上建筑物。拍卖方案如下：1.按现状整体公开竞价拍卖；2.以评估价xx元作为拍卖保留价，竞买保证金为拍卖保留价的10%，标的物过户产生的相关税、费由买受人承担，本次拍卖的标的物尚未办理国有土地使用权出让手续，买受人在竞得后须自行向广州市国土资源和房屋管理局申请签订出让合同，按成交价的30%且不低于xx元支付土地出让金；3.本次拍卖的标的物已建成框架结构房屋与相邻的办公大楼相连，广州市规划局以穗规(2010)1249号复函对本次拍卖的标的物设定了规划要求(详见评估报告)，该规划要求须取得连体建设相关权利人同意方可生效，此外本次拍卖的标的物还存在可能缴纳土地闲置费用的风险；4.本次拍卖的标的物现由工程承建人管理使用，本院不负责交付场地；5.竞买人应清楚上述标的物的现状，买受人一旦买受上述标的物即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。受本院委托，安华白云拍卖行有限公司定于2013年4月28日对上述标的物进行第一次公开拍卖。2013年4月27日，广州市国土资源和房屋管理局致函本院称：中山一路51号地段项目土地使用权须以招标拍卖挂牌方式供应，鉴于国家对经营性土地出让方式有严格规定，请本院暂停涉案地块土地使用权及地上建筑物拍卖程序。同日，本院以卢志善等九人提出异议需进行审查为由决定暂缓拍卖，并通知了上述拍卖机构停止公开拍卖。2014年1月21日，深圳市国咨土地房地产评估有限公司向本院出具《关于“广州市越秀区中山一路51号地块中的1号地块南半部分停建工程”房地产价值评估结果的说明》称：深国咨（广分）评字【2012】-F080043号《房地产估价报告》的有效期至2013年8月26日已届满，经过其司评估人员对越秀区房地产市场的调查，现将评估结果报告如下：估价时点2014年1月14日的房地产市场价值为xx元，其中地上建筑物价值为xx元。本评估结果报告在宏观房地产市场情况无较大波动��有效期为一年(2014年1月21日-2015年1月20日止)，若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。涉案地块暂停拍卖程序后，为妥善解决涉案地块出让事宜，广州市国土资源和房屋管理局于2014年向本院发来穗国房函[2014]940号《市国土房管局关于处理中山一路51号地块有关问题的函》，提出鉴于涉案地块须按前置审批用地公开出让及该地块涉及司法拍卖的具体情况，建议将执行程序与出让程序结合。2015年3月2日，本院作出（2015）穗中法执变字第6号执行裁定：变更何国强为（2002）穗中法执字第196号案的申请执行人。2015年12月1日，广州市国土资源和规划委员会向本院发来穗规[2015]1887号《广州市国土资源和规划委员会关于中山一路xx号烂尾楼项目处置情况的复函》称：因现状已建成四层框架结构房屋与相邻的办公大楼相连，涉及不同土地权属单位连体建设问题，若按《建设工程规划许可证》(穗城规东片建字[1994]19号、穗城规东片建字[1994]20号)续建，需先取得连体建设相关利害人书面同意意见。若拆除重建，需按照现行规范对建筑间距、退缩红线等进行控制，可能无法实施建设。目前，本院尚未重新委托拍卖涉案地块及地上建筑物。另查，伍玉意、赵杰冬是中山一路xx号后座四层的产权人。卢志善、杨斌是中山一路51号后座五层的产权人。许汉飞、许佩英是中山一路xx号后座六层的产权人。纪松利是中山一路51号后座七层的产权人。本院认为，异议人伍玉意、赵杰冬、卢志善、杨斌、许汉飞、许佩英、纪松利是中山一路51号后座四至七层的产权人，本院在执行中处置被执行人万宝公司名下中山一路51号地块及地上建筑物时，与其存在利害关系，故异议人作为本案利害关系���有权对相关执行行为提出异议。在本案执行过程中，本院原定于2013年4月28日举行的中山一路51号地块及地上建筑物拍卖会，因异议人以中山一路51号后座业主的身份与广州市国土资源和房屋管理局均提出暂缓拍卖的要求，本院已实际停止对涉案地块及地上建筑物的拍卖，至今没有重新委托拍卖。另作为该次拍卖依据的深国咨（广分）评字【2012】-F080043号《房地产估价报告》已超出有效期。鉴于此，现异议人仍针对原定拍卖会及原评估报告提出暂停拍卖的异议请求，对该请求已没有按异议程序审查的实质意义。目前，本院在重新征求了国土、规划部门的处理意见后，仍在进行处置涉案地块的前期准备工作，异议人提出拍卖公告中应当披露涉案地块建筑物的报建情况、以及异议人作为连体建设权利人不同意改变涉案用地规划的意见等，可以直接向��行实施部门反映，由执行实施部门根据实际情况确定后续执行的方案。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款的规定，裁定如下：驳回异议人伍玉意、赵杰冬、卢志善、杨斌、许汉飞、许佩英、纪松利的异议请求。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。审判长  叶洁靖审判员  黄晓清审判员  刘卓江二〇一六年十一月二十二日书记员  罗翠君