广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12925号上诉人（原审被告）:陈雄晖，住广东省韶关市浈江区。上诉人（原审被告）:庄琼芳，住址同上。上述两上诉人共同委托代理人:韦业君，广东泽正律师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:虞文广，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭智，广东保得利律师事务所律师。原审被告:广州旺君置业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人:王建国，职务:总经理。委托代理人:廖文武，该司职员。上诉人陈雄晖、庄琼芳因与被上诉人虞文广、原审被告广州旺君置业有限公司（以下简称旺君公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈雄晖、庄琼芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回虞文广的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由虞文广、旺君公司承担。事实和理由：因虞文广没有严格按照约定履行交款等义务，一审法院在未分清责任，判决返还款项，对陈雄晖、庄琼芳不公平。具体理由：（一）涉案的《房款补充协议》并无经纪方某公司的盖章，故根据陈雄晖、庄琼芳与虞文广、旺君公司签订的《房屋买卖合同》第十五条：“买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或卖方作出的任何声明和承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方的公章方可生效。”的约定，《房款补充协议》应属无效。且该《房款补充协议》中写明的买卖合同编码与双方签订的《房屋买卖合同》编码不一致。（二）《房屋买卖合同》是正合同，表述和约定很详细，而《房款补充协议》是补充的协议，只针对买方违约免责的约定，没有涉及卖方违约的约定，就是说，经补充协议修改后的合同整体内容是，卖方违约必须按合同承担物业成交价的10%违约金，而买方单方违约，可不负任何责任，明显违背合同法权利义务一致和均衡以及民法基本公平原则，导致合同无效或可撤销，因此，《房款补充协议》的条款是可撤销的。而虞文广没有取得购房资格是导致合同不成立和无法履行的前提性原因，而旺君公司明知虞文广不具备购房条件，但并未将上述信息告知陈雄晖、庄琼芳，明显也存在过错，因此，应虞文广承担过错违约责任，对于旺君公司的过错问题，陈雄晖、庄琼芳保留追究其承担连带赔偿的责任。虞文广辩称，陈雄晖、庄琼芳在与虞文广签订的《房屋买卖合同》时，就知道虞文广不具有购房资格，且《房款补充协议》中已明确约定即便是因买方的责任导致合同不能履行，陈雄晖、庄琼芳也是放弃追究虞文广的责任，该补充协议是三方自愿签订，不存在不公平的情形。现涉案房屋在一审判决后已由陈雄晖、庄琼芳出售他人，因此，合同确实不能履行。同时通过一审庭询情况可知，陈雄晖、庄琼芳在签订买卖合同时故意隐瞒涉案房屋抵押担保的金额，存在欺诈的行为，对此，虞文广保留追究其违约责任，据此，请求二审法院维持一审判决。旺君公司述称，陈雄晖、庄琼芳与虞文广、旺君公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，在签订上述合同时，旺君公司已将虞文广购房资格中不够社保即未到达购房资格的信息告知陈雄晖、庄琼芳，因此，各方才约定因买方无法购房的情况下，卖方退还买方房款，三方不追究责任。在整个交易过程中，旺君公司没有任何隐瞒，在买卖双方交易不成功的情况下，旺君公司还退还了佣金，因此，旺君公司无需承担责任。虞文广向一审法院起诉请求：1.解除虞文广与陈雄晖、庄琼芳和某君公司于2015年11月20日签订的《房屋买卖合同》；2.陈雄晖、庄琼芳立即归还购房款500000元及利息（实际利息以500000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月1日计至陈雄晖、庄琼芳清偿本金之日止）给虞文广；3.案件的诉讼费由陈雄晖、庄琼芳、旺君公司承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区百顺南路44号804房（系涉案房屋）为陈雄晖、庄琼芳共同共有，房屋项下存在他项权利登记如下：1、权利人为广东银达融资担保投资集团有限公司的抵押权登记，权利部位为全部，权利面积为127.49平方米，他项证号为120271773，最高债权额为4000000元；2、权利人为中国建设银行股份有限公司广州东山支行的抵押权登记，权利部位为全部，权利面积为127.49平方米，他项证号为120269893，最高债权额为2779300元。2015年11月20日，虞文广（乙方、买方）与陈雄晖、庄琼芳（甲方、卖方）、旺君公司（丙方、经纪方）就涉案房屋签订NO.0000574《房屋买卖合同》，合同约定，该房屋按套销售，成交价为2600000元；该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变……，买卖双方缴付税费由买方承担，基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖家于本合同签订之日向经纪方支付0元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退还买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，若逾期一天，按该物业成交价千分之一向买方支付违约金，逾期15天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作违约金。买卖双方约定由于涉案房屋存在抵押贷款1920000元，需提前还款产生的费用5.76万元由买卖双方协商平分承担此费用，如果买方无法做到7成贷款，则双方重新协商，若无法进行交易，中介方重新物色买家，保证现任买方没造成经济损失，卖方也接受此方案。买卖双方支付楼价款方式如下：签订本合同时支付100000元作为定金，卖方应协助买方办理按揭手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，卖方收定金后即向原抵押银行申请提前偿还贷款手续。买家于2015年11月24日前支付部分楼款（含定金）500000元，卖方在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续15天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，部分楼款280000元应不迟于2015年12月20日支付，但付款的前提条件是成功递件过户当天，1820000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易手续需在2015年12月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延等等。同日，虞文广向陈雄晖、庄琼芳支付了定金100000元，向某公司支付了咨询和中介服务费10000元及按揭费18200元。2015年11月25日，虞文广与陈雄晖、庄琼芳和某君公司签订《房款补充协议》，约定：……因涉案房屋还有抵押贷款，现要买方支付部分楼款（含定金）500000元作为首期款给予卖方还此房抵押使用。如果由于买方个人原因无法购买此房屋，卖方需无息退还500000元，三方各不追究责任，本协议一式三份，与房屋买卖合同NO：0000573具有同等法律效力，买卖双方各保留一份，中介方一份。《房屋补充协议》由虞文广，陈雄晖、庄琼芳，旺君公司员工的签名、捺印。同日，虞文广向庄琼芳支付了楼款400000元，庄琼芳为虞文广开出了收款收据。审理中，陈雄晖确认《房款补充协议》的“陈雄晖”签名及手印为其本人签字及捺印，但抗辩该份文书是由旺君公司提供了空白文件给其签署，其并无签署过载有《房款补充协议》相关内容的协议书，在2015年11月23日至2015年11月28日期间，其本人不在广州市。庄琼芳抗辩，其签署的是手写版的《房屋补充协议》，内容与虞文广提交的上述打印版《房款补充协议》一致，陈雄晖无签名。虞文广与旺君公司均不确认陈雄晖及庄琼芳的陈述，主张《房款补充协议》由三方在场签署。陈雄晖在一审法院指定的举证期限内无提交证明其2015年11月23日至2015年11月28日期间不在广州市的相关证据。陈雄晖表示因鉴定时间及费用问题，不对《房款补充协议》的内容打印时间进行司法鉴定。另查：涉案房屋尚未交付。虞文广至今仍不符合广州市购房资格，陈雄晖、庄琼芳表示虞文广的购房资格在签订房屋买卖合同时交由旺君公司审查。旺君公司称陈雄晖、庄琼芳及该司在签订房屋买卖合同时对于虞文广不符合购房资格均属知情。现涉案房屋项下的抵押登记仍未涂销，庄琼芳称涉案房屋项下的抵押贷款仍未清偿。一审法院认为，陈雄晖、庄琼芳虽对《房款补充协议》的内容提出异议，但未提交足以反驳的相关证据，一审法院对陈雄晖、庄琼芳的抗辩意见不予采信。虞文广与陈雄晖、庄琼芳和某君公司签订的《房屋买卖合同》及《房款补充协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。虞文广自述其无广州市购房资格，而陈雄晖、庄琼芳也未能涂销涉案房屋项下的抵押登记，消除涉案房屋的过户障碍。《房屋买卖合同》及《房款补充协议》事实上无法履行，应予解除。虞文广要求解除与陈雄晖、庄琼芳和某君公司签订的《房屋买卖合同》并要求陈雄晖、庄琼芳返还购房款500000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。合同解除，虞文广与陈雄晖、庄琼芳均有过错，即虞文广也存在因自身原因无法购买涉案房屋的情形，根据《房款补充协议》，陈雄晖、庄琼芳无息退还虞文广购房款即可，虞文广要求陈雄晖、庄琼芳支付购房款利息不符合双方约定，一审法院对此不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年7月5日作出如下判决：一、虞文广、陈雄晖、庄琼芳及旺君公司于2015年11月20日就白云区百顺南路44号804房签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、判决生效之日起十日内，陈雄晖、庄琼芳返还虞文广购房款500000元；三、驳回虞文广其他的诉讼请求。一审案件受理费8810元，由虞文广负担50元；由陈雄晖、庄琼芳共同负担8760元。上诉人陈雄晖、庄琼芳与被上诉人虞文广、原审被告旺君公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审诉讼中，陈雄晖、庄琼芳确认《房款补充协议》上陈雄晖、庄琼芳的签名是其所签署，但认为签名时该协议没有内容，而旺君公司则确认《房款补充协议》的真实性及效力。本院认为:虞文广提出本案主张解除其与陈雄晖、庄琼芳和某君公司签订的《房屋买卖合同》，而陈雄晖、庄琼芳和某君公司在一审答辩期间均表示同意，故一审判决解除上述合同正确，本院予以确认。各方当事人二审争议的焦点是：1.《房款补充协议》的效力认定；2.《房屋买卖合同》解除后的责任认定。关于《房款补充协议》的效力认定问题。虽然《房款补充协议》中的中介方只有旺君公司员工的签名而未加盖该公司的公章，但旺君公司对该证据的真实性并无异议，且在二审中表示追认该证据的效力，而陈雄晖、庄琼芳也确认其在《房款补充协议》签名的真实性，故一审法院认定《房款补充协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效正确，本院予以确认。陈雄晖、庄琼芳以上述协议没有加盖旺君公司的公章为由，主张该协议无效，缺乏充分依据，本院不予支持。本案中，陈雄晖、庄琼芳并未举证证明在签订上述协议时存在合同法规定的可撤销的情形，故其上诉主张该协议属可撤销,亦缺乏法律依据，本院不予支持。关于《房屋买卖合同》解除后的责任认定问题。本案中，因虞文广没有购房资格，而陈雄晖、庄琼芳至今也未举证证明其在本案纠纷发生前已依约涂销了涉案房屋项下的抵押登记，消除涉案房屋的过户障碍，故导致《房屋买卖合同》无法继续履行，双方均有过错。陈雄晖、庄琼芳上诉认为一审判决未分清责任与事实不符，本院不予采纳。而《房款补充协议》出自各方的真实意思表示，该协议对各方当事人均有约束力，该协议约定如果由于买方个人原因无法购买此物业，卖方需无息退还500000元，三方各不追究责任，上述协议已就虞文广原因无法购房的责任作出了明确约定，故在出现虞文广自身原因无法购买涉案房屋以及虞文广主张解除合同的情况下，一审法院依据该协议判决陈雄晖、庄琼芳返还虞文广购房款500000元，符合双方协议的约定，本院予以维持。鉴于本院已确认双方合同解除，陈雄晖、庄琼芳仍以虞文广未依约支付其他购房款等为由，主张驳回虞文广返还500000元的诉请，显然缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈雄晖、庄琼芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8760元，由上诉人陈雄晖、庄琼芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十一月一日书记员 邓安达游瑞娜