苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01336号原告：刘美丽，女，1963年9月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：荣金良、于水影，远闻（上海）律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区金陵东路500号710室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘美丽与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日依法受理，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘美丽的委托诉讼代理人荣金良到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。其后，本案于2016年11月11日第二次公开开庭进行了审理。原告刘美丽的委托诉讼代理人荣金良、于水影、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美丽向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201309250067和苏相合同201309250072的《商品房买卖合同》；2、两被告返还原告购房款人民币803048元；3、两被告支付原告利息131699.872元（以803048元为基数，按同期银行贷款利率自2012年11月23日计算至2015年7月31日），并判决被告继续按银行贷款利率支付原告利息至判决生效时止；4、两被告支付原告违约金人民币24091元；5、本案诉讼费用由两被告承担。第二次庭审中，原告刘美丽变更其诉讼请求为：1、请求判令两被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201309250067）项下的位于相城区元和街道××室房屋和《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201309250072）项下的位于相城区元和街道××室房屋的不动产产权过户登记手续；2、判令两被告支付逾期办证违约金，每天以总房款的万分之一从2013年11月1日开始计算至实际办证之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2012年11月13日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，约定原告委托其办理认购“厦门环球奥食卡城”的物业，其后原告向其支付了认购款803048元，由于被告奥银房产公司的原因，该认购合同无法履行。2013年9月25日，被告奥银房产公司安排原告与被告名品城公司签订了《商品房买卖合同》两份，约定由原告向被告名品城公司购买位于相城区元和街道××室和××室房屋，总价款803048元。被告承诺于2013年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并在交付使用之日起90日内申请房屋所有权登记，若被告逾期超过90天未办理房屋所有权登记，原告则有权解除合同，被告应当将原告已付房屋价款如数退还，并承担违约责任。原告一次性付清房款后，被告并未按期履约，也拒不退款。故原告现起诉至法院，判如所请。被告名品城公司辩称，同意原告的办证要求，原告的两个铺子可以办证的，但不同意承担利息，因为造成办证迟延的原因是因为原告方未缴纳办证的契税，致使被告无法为其办理产证。逾期办证违约金的起算日不应当为2013年11月1日，因为根据合同约定是应交房期限60日内，如法院判决需承担违约金，则应从2014年1月1日开始计算。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2012年11月23日，原告刘美丽等人（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于厦门环球奥食卡城（原厦门名汇广场）项目中二层C001-140号，建筑面积为25.48平方米，用途为商业，总价款803048元”等内容。原告为此分期支付被告告奥银房产公司共计803048元。2013年8月18日，原告刘美丽（乙方）又与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》两份，约定乙方委托甲方办理认购位于苏州环球奥食卡城项目中的A馆地上三层3046号物业和3561号物业，建筑面积分别为23.93平方米和18.2平方米，用途均为商业，合同价款分别为456138元和346910元。2013年9月25日，原告刘美丽（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201309250067），约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积23.93㎡，该商品房总价款456138元”。同日,原告刘美丽（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）另外签订《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201309250072）一份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积18.2㎡，该商品房总价款346910元”。该两份合同在第八条交付期限及交接，均约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，均约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，均载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。2013年12月19日，原告刘美丽（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》两份，约定甲方将位于相城区元和街道××室和××室物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方”。另查明，涉案位于相城区元和街道××室和××室房屋均于2011年10月17日分别取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2011年10月16日分别取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司分别单独与业主签订《认购合同书》时的角色和关系问题，被告名品城公司述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告刘美丽与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201309250067和苏相合同201309250072的两份《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该两份合同均合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。被告名品城公司庭审中对于原告已经按约足额支付了购房款803048元的事实没有异议，故原告的主要合同义务已经履行完毕，因此被告名品城公司作为开发商理应按约向原告交付房屋并办理产权登记手续。涉案两套房屋均于在签订网签合同之前即已取得了分割许可证和初始登记证明，因此原告与被告名品城公司在2013年9月25日签订两份《商品房买卖合同》时应属现房销售，根据双方合同约定，被告名品城公司协助原告办理产证的期间为从2013年9月25日起算的90日内即至2013年12月23日止。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明且其也无证据证明其后向原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。原告现明确要求被告名品城公司为其办理所购两套房屋的产证，符合法律规定和合同约定，合理有据，应予支持。因此被告名品城公司应当协助原告刘美丽办理涉案两套房屋的产权过户手续，在过户过程中产生的应当分别由购房者和房产开发商所承担的办证契税，分别由原告刘美丽和被告名品城公司各自承担。原告要求被告名品城公司承担原告的契税的说法，缺乏法律依据，本院不予支持。由于被告名品城公司未能按约协助原告办理产权过户手续，故应当按照合同约定向原告刘美丽承担每天购房款万分之一的违约金，该违约金自2013年12月23日起计算至本判决生效之日。由于涉案房屋的开发、建造者均为被告名品城公司，故协助办理产证的义务主体应为被告名品城公司而非被告奥银房产公司，故原告要求被告奥银房产公司协助办理产证的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告名品城公司应承担的违约金，根据合同义务相对性原则，被告奥银房产公司不承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘美丽将位于相城区元和街道华元路918号3046室和3561室房屋过户登记至原告名下，各自承担各自的税费。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘美丽逾期办证违约金（自2013年12月23日起按照每天80.3048元标准计算至本判决生效之日）三、驳回原告刘美丽的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币6694元，由被告苏州东方国际名品城有限公司负担（此款原告已垫付，不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月十六日书记员  姚丽君