沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0103民初8640号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。。负责人：宋刚，该行行长。委托代理人：王思涵，该行员工。被告：张玉飞，男，1991年3月26日出生，满族，住址辽宁省黑山县芳山镇芳山村***号。身份证号码：210726199103260916被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托代理人：王静，该公司法务。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告张玉飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人王思涵，被告张玉飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司委托代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行诉称，2013年12月4日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：被告张玉飞向原告借款54.6万元用于购买位于于洪区汪河路29-1号（1-10-17）房屋，借款期限360个月，贷款初始年利率为5.895%，采用等额本息还款方式，并以所购房产为上述借款及诉讼费等费用提供抵押担保；被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；被告所提供担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及贷款人等实现债权及抵押权的费用等。原告依合同约定及时足额地发放了贷款，但被告张玉飞并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权及保证的条件。综上所述，被告张玉飞应按《借款合同》约定向原告归还所欠本息及全部诉讼费用，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对此承担连带给付责任，如被告张玉飞不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置被告张玉飞抵押的房产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告张玉飞按借款合同约定偿还所欠本息（截至2016年7月4日为532283.13元，自2016年7月5日至实际清结日按借款合同约定计付利息及罚息），被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对前述欠款承担连带给付责任；3、判令被告承担本案全部诉讼费用;4判令如被告张玉飞不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。被告张玉飞辩称，对借款事实没有异议，对借款金额需要回去和银行核实。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，该房产已经办理了抵押预告登记，我公司不同意承担连带责任。因为借款人没有采取办理抵押的行为，原告无法收回贷款及利息并无法办理他项权证在于借款人的违约，与答辩人无关。如果要求答辩人承担连带保证责任也是阶段性的连带保证责任，承担保证责任的时间点应截至2016年4月25日，答辩人于该日已取得初始登记手续，也就是该房屋已经取得他项权证的条件。抵押登记未办理抵押权未设立不能发生物权变更的法律效力，原告无权处置抵押房产，无权就抵押房产优先受偿。经审理查明：2013年12月4日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行作为贷款人，被告张玉飞作为借款人和抵押人，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：被告张玉飞向原告申请贷款，借款金额为人民币546000元，借款用途为购买房产（该房屋坐落于于洪区汪河路29-1号1-10-17，建筑面积77平方米），借款期限为360个月，自2013年12月4日至2043年12月4日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计算，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮百分之三十计收罚息。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除合同并要求保证人承担保证责任。合同亦约定，被告张玉飞作为抵押人，将位于沈阳市于洪区汪河路29-1号1-10-17，建筑面积77平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司为保证人,保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对满足之日后到期的债务免除保证责任。合同第二十六条约定，借款人和担保人承诺：……（三）本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行驶担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。”被告张玉飞在合同“借款人”及“抵押人”处签字捺手印，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在“保证人”处加盖公司公章。合同签订后，原告向被告足额发放贷款，但被告张玉飞未按合同约定偿还本息，截至2016年7月4日，被告已累计拖欠本金人民币528386.25元，利息人民币3896.88元。原告催要未果，起诉至法院。上述事实，有当事人陈述、《个人购房借款及担保合同》、商品房抵押预告登记证、欠息证明、贷款（手工）借据、贷款发放通知单等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告张玉飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告张玉飞发放贷款的义务，但被告张玉飞未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房借款及担保合同》并要求被告偿还剩余全部借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人的保证责任方可免除，现解除条件尚未成就且被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在《个人购房借款及担保合同》上盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告张玉飞的上述贷款提供担保，故被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。关于被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提出其已办理完毕初始登记，承担保证责任的期间应截至2016年4月25日的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另外，借款合同已明确约定保证人免除保证责任的条件，现免除条件未成就，且未成就的原因并不在于原告，故对被告的该项抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告张玉飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告张玉飞于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款本金人民币528386.25元；三、被告张玉飞于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款利息、罚息人民币3896.88元（利息、罚息截至2016年7月4日，自2016年7月5日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9123元，邮寄费人民币60元，由被告张玉飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红审 判 员  仲芳雪人民陪审员  张玉华二〇一六年十一月十日书 记 员  李卓月本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。