辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终10556号上诉人（原审被告）：胡开轶，男，1991年4月2日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：鞠庆，女，1968年10月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市皇姑区蒲河街7号。法定代表人：周政，该公司董事长。委托代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。委托代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。上诉人胡开轶因与被上诉人中耀房地产开发（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5703号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告诉称，请求判令被告履行商品房买卖合同，补交房屋面积差价款189600元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2012年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于沈阳市皇姑区香炉山路10-3号1门，建筑面积251.54平方米房屋出售给被告。合同签订后，原告交付房屋。在此之前即2013年11月26日该房屋经沈阳市房产测绘中心现场测量实际产权登记面积为261.02平方米，原告多次向被告通知及致函，要求补交面积差价款并办理产权登记，但被告拒绝补交，故原告起诉至法院。原审被告辩称,我方认为面积增加确实应补交面积差价款，所以我就去开发公司了解增加哪的面积，法务人员及销售人员均未回答哪部分增加了，也未提供相应增加的证据，开发公司的人员答应我去相关部门找材料，我告诉开发人员别等开庭了再给我答复，直到开庭前一日开发公司也没给我答复及给我提供相关的材料。据了解开发公司的房屋结构有变动，原来将近10平的面积在社区用房里面，现在将我购买的房屋私自开了个门，要求原告提供增加面积的证据，现在的房屋面积是后划到我方房屋面积内的，我方不认可，不同意补交面积差价款。原告房屋改变设计未通知买受人，原告在签订合同和交房时应该知道房屋格局与原设计发生变化，其存在故意欺诈行为。原告变更房屋结构不合法。原告改变设计变更未通知被告，开发公司应承担违约责任。原审法院经审理查明，2012年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为出卖人，被告为买受人。双方约定被告购买由原告开发建设的位于沈阳市皇姑区香炉山路10-3号1门商品房（以下简称诉争房屋），建筑面积251.54平方米。合同第四条约定了计价方式与价款，该商品房单价为每平方米20000元，房屋总价款为5030800元。关于面积确认及面积差异处理，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）买受人不退房，产权面积以沈阳市房产局测绘大队最终审定的产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，则最终房款数额应根据产权登记面积进行结算，多退少补，单价按本合同第四条的约定计算。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2013年12月3日交付了诉争房屋。2013年11月26日，沈阳市房产测绘中心作出该房屋建筑面积测算审核分层分户表，诉争房屋建筑面积为261.02平方米。后原告要求被告补交面积差价款未果，故原告于2016年7月12日诉至原审法院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于面积差价款问题。合同约定的商品房建筑面积为251.54平方米，经沈阳市房产测绘中心面积审核该房屋面积为261.02平方米，增加9.48平方米。根据原、被告的合同约定，被告应据实结算房价款，房屋单价为每平方米20000元，故被告应按房屋测绘部门测绘面积补交面积差价款，差价款应为189600元（9.48×20000元）。关于被告提出房屋改变设计未通知买受人，原告存在欺诈行为应承担责任的抗辩意见，在《商品房销售合同》未依法被解除或撤销前，合同有效，故被告以此拒绝补交增加面积差价款理由不成立，不予支持。关于被告提出变更房屋结构不合法的抗辩意见，因房屋面积增加是经房屋登记部门测绘确认的，故对被告提出的变更房屋结构不合法的抗辩不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告胡开轶于本判决生效后十日内一次性支付原告中耀房地产开发（沈阳）有限公司面积差价款189600元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046元，由被告胡开轶承担。宣判后，胡开轶不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、全部诉讼费用由中耀公司承担。理由：被上诉人未经上诉人同意私自改变合同约定的户型，将楼梯间变成杂物间，增加涉案房屋面积，上诉人不应交纳增加面积款，故原审判决认定事实及适用错误。被上诉人中耀房地产开发（沈阳）有限公司辩称：原审判决正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。另查明，涉案合同第十条关于规划、设计变更一项约定，经规划部门批准的规划变更、设计变更同意的设计变更导致影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋建筑面积测算审核分层分户表》、《入住通知书》、《提前交付申请》、《居住、商业（一期）网点房屋交付验收单》、发票等证据及当事人陈述，经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出被上诉人未经上诉人同意私自改变合同约定的户型，将楼梯间变成杂物间，增加涉案面积，上诉人不应交纳增加面积款的上诉主张，本院认为，首先，涉案合同未依法被解除或撤销前，合同依然有效；其次，虽根据上诉人向法庭提供的由沈阳市房产测绘中心出具的情况说明及二审庭审中被上诉人自认可知，涉案房屋在原有设计中确实有所改变，增加了一个储物间，且事后被上诉人就设计变更问题并未书面通知上诉人，被上诉人存在违约行为，但涉案合同第十条明确约定，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。而本案中，上诉人并未选择退房，双方亦未另行签订补充协议；第三，虽案涉合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，买受人不退房的，产权面积以沈阳市房产局测绘大队最终审定的产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，则最终房款数额应根据产权登记面积进行结算，多退少补，单价按本合同第四条约定的每平方米20000元计算。但鉴于本案被上诉人存在违约行为，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定的解释》第十四条关于买受人同意继续履行合同，房屋面积大于合同约定面积，面积误差比大于3%部分的房价款由出卖人承担的规定，涉案房屋面积误差比大于3%部分的房价款由被上诉人承担。经计算，涉案房屋面积的误差比为3.77%，超出3%部分的房价款应为38600元[（9.48平方米-7.55平方米）×20000元]，此款上诉人不应承担，故原审全部支持被上诉人的诉请不妥，应予纠正。本院对上诉人的上诉主张部分予以支持，确认其支付差价款为151000元（189600-38600）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5703号民事判决第二项；二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5703号民事判决第一项即“胡开轶于本判决生效后十日内一次性支付中耀公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司面积差价款189600元”为“胡开轶于本判决生效后十日内一次性支付中耀房地产开发（沈阳）有限公司面积差价款151000元”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2046元，二审案件受理费2046元，由胡开轶负担3273元，由中耀房地产开发（沈阳）有限公司负担819元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月十六日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更；