安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0221民初2195号原告：芜湖怡龙置业有限公司，住所地安徽省芜湖县。法定代表人：阚红斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭本奇，安徽振宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：余利民，安徽振宏律师事务所律师。被告：张先文，安徽省芜湖县人。委托诉讼代理人：翟厚仁，安徽安江律师事务所律师。原告芜湖怡龙置业有限公司与被告张先文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖怡龙置业有限公司委托诉讼代理人彭本奇、余利民、被告张先文及其委托诉讼代理人翟厚仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即支付原告房屋租金84320元，并承担违约责任，即保证金1万元不予返还，同时自2015年1月20日起按年利率6%支付利息至实际给付之日止。事实与理由：2013年7月11日，原告将位于芜湖县湾沚镇某某路1号0期0区000室商铺出租给被告，用于开设牙科诊所。双方签订了《湾沚一号项目商铺租赁合同》，约定租期3年，总租金13.8万元，分两次缴纳。后被告只缴纳了第一期租金6.9万元。同年9月5日，被告提出购买该商铺，双方签订了《湾沚1号1期订购确认单》，房屋总价款为2235420元。双方同时约定：此房三年返租，年租金为总房款的7%，三年合计21%，即469438元。从银行按揭贷款下款之日起计算，商铺的三年使用权归原告所有，租金469438元从购房款中直接扣除。2013年11月7日。银行按揭贷款放款，原、被告双方约定，将以上房屋按《某某小区项目商铺租赁合同》继续出租给被告，被告应于2015年1月10日前支付第二期的房租6.9万元以及售房前4个月房租，共84320元。经原告多次催要，被告拒绝履行给付房租义务。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告张先文辩称，原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告向原告支付了租金6.9万元及保证金1万元。2013年11月26日，被告取得了以上房屋的所有权，租赁合同终止。租赁期限实际为四个半月，即2013年7月11日至2013年11月16日。原告应向被告返还多付租金51752元及保证金1万元。被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的“湾沚1号1期定购确认单”，被告质证该份证据系复印件，且系三联单据中蓝色一联的复印件。留存公司存档的应该是三联单据中白色一联，由于原、被告双方对三年返租未达成一致意见，白色那一联原件已经当场撕毁，该份证据不能证明原、被告之间三年返租的事实。针对该份证据，原告于庭后提交了白色一联的原件，经被告庭后质证，确认了该份单据的真实性，本院对该份证据的证明效力予以认定。2、原告提交的一份民事判决书，被告质证该份判决书所反映的湾沚1号同类房屋具有三年返租的情况系原告在前期销售情况较好的时候发生的，而被告购买的房屋系案外人放弃购买后由原告低价出售给被告，被告购买房屋时明确说明以150万房价成交，且被告未与原告另行签订三年返租协议。本院经审查认为，该份证据虽不能直接证明原、被告有三年返租的事实，但能反映原告所售房屋确实存在三年返租的情形，若被告所实际支付的购房款确实明显低于合同签订时的同类房屋市场价格，则可间接证明原告出售给被告的房屋有附加三年返租的可能。本院经审理认定事实如下：2013年7月11日，原告将位于芜湖县湾沚镇某某路某某小区0期0区000室商铺出租给被告，用于开设牙科诊所。双方签订《湾沚一号项目商铺租赁合同》，合同约定租期为3年，自2013年7月11日至2016年7月10日止。总租金为13.8万元，分两次支付，首次支付6.9万元，余款6.9万元于2015年1月10日前支付完毕。合同签订后，被告支付了第一笔租金6.9万元。2013年9月5日，原、被告签订《某某小区1期定购确认单》，原告以2235420元的价格将以上租赁房屋出售给被告，同时备注：此房三年返租，年租金为总房款的7%，三年合计21%，即469438元。被告一次性将该笔款项支付给原告，从银行按揭贷款下款之日（2013年11月7日）起计算，被告同意将该房屋的三年使用权归原告所有。该份确认单同时注明该房屋的成交价格为150万元。同年9月16日，原、被告双方正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告所购商品房单价为13286.09元，房屋总价款为150万元。被告于2013年9月16日支付购房首付款80万元，余款70万元买受人应于7日内办理按揭贷款手续。本院认为，原、被告签订的《某某小区1期定购确认单》就出售商铺的位置、面积及房价等均作了明确约定，其本身已具有合同的性质。该份《定购确认单》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《定购确认单》载明涉案商铺的定购价格为2235420元。双方签订的《商品房买卖合同》载明涉案商铺的价格为150万元。《定购确认单》备注上注明三年返租的约定，双方虽未明确写明三年返租的租金一次性冲抵房款，但备注的内容有助于解释涉案商铺定购价格与《商品房买卖合同》载明的商铺价格差异较大的原因。被告虽辩称成交金额较低是因第三人放弃购买后，原告急于回笼资金，遂低价将涉案商铺出售给被告，但被告未能就该事实提出充分有效的证据予以证明。被告声称不同意三年返租的约定，却依然在《定购确认单》上签名，被告也未能对此做出合理的解释。本院综合分析认为原、被告在商铺转让过程中附加了三年返租的约定，在扣除三年返租的租金后，原告再给予被告一定的优惠，最后确定的150万元就是双方在购房合同中所载明的成交价。被告虽然与原告签订了《商品房买卖合同》，取得了涉案商铺的所有权，但由于双方存在三年返租的约定，自被告银行贷款下款之日起三年内（2013年11月7日至2016年11月6日），涉案商铺的使用权仍属于原告所有。被告若要继续占有并使用该商铺，仍应依据双方签订的《某某小区项目商铺租赁合同》向原告支付2016年7月10日前的房屋租金。2016年7月10日至2016年11月6日，以上租赁合同终止后，被告继续占用房屋的，还应支付房屋占用使用费。原告请求被告依合同支付2016年7月10日以前实际发生的租金6.9万元，本院应予支持。由于该《租赁合同》的租赁期限为2013年7月11日至2016年7月10日止，该租赁合同已终止，原告请求解除房屋租赁合同，本院不予支持。原告请求被告依租赁合同支付合同终止后的房屋租金，本院不予支持，但被告应按月租金3833元的标准向原告支付房屋占用费。被告违反租赁合同未依约支付租金，应承担相应的违约责任，原告请求扣除被告租赁房屋的保证金1万元，本院应予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。因此原告请求被告自逾期支付租金之日（2015年1月10日）起按年利率6%支付租金占用期间的利息，本院应予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告张先文欠付原告芜湖怡龙置业有限公司房屋租金6.9万元（截止2016年7月10日止），及以6.9万元为基数，自2015年1月10日起按年利率6%计算支付利息。以上款项原告张先文应于本判决书生效之日起十日内给付被告芜湖怡龙置业有限公司。二、被告张先文自2016年7月10日起按月租金3833元的标准给付房屋占有使用费至2016年11月6日止。以上款项原告张先文应于本判决书生效之日起十日内给付被告芜湖怡龙置业有限公司。三、驳回原告芜湖怡龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费954元，由被告张先文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  陶静波二〇一六年十一月三十日书 记 员  范 沁附：本判决所依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。