广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初18856号原告（反诉被告）黄炽坚，男，汉族，1969年11月25日出生，住广东省东莞市，。原告（反诉被告）王丽芳，女，汉族，1974年6月6日出生，住广东省东莞市，。两原告的共同委托代理人申庆延，系广东国晖律师事务所律师。被告(反诉原告)东莞市恒生物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区新城区稻花路1号，统一社会信用代码：91441900771871736D。法定代表人黄敬棠。委托代理人ＸＸ强、马月阳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告黄炽坚、王丽芳诉被告东莞市恒生物业管理有限公司（以下简称“恒生公司”）以及被告恒生公司反诉原告黄炽坚、王丽芳物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月9日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人申庆延，被告的委托代理人ＸＸ强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告就东莞市南城区新城元美东路东侧商业中心BX1187号商铺所签订的《第一国际前期物业服务协议》无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实理由如下：原告是东莞市××××路东侧商业中心BX1187号商铺的登记所有权人，原、被告就涉案商铺签订《第一国际前期物业服务协议》，该协议是被告和开发商事先印制好的格式合同文本，协议将能源费作为物业管理费收取，物业管理服务费高达每月28元/平方米，远远超过同期周边商业体每月4元/平方米左右的平均收费水平。但被告提供的却是质价不相称的服务，涉案商铺所在的物业区域长期存在管理服务不到位的问题，如公共区域天花板多处破烂漏水常年失修、电梯无人维护、商铺通道无照亮等。由于物业管理服务费偏高及被告管理服务不到位，涉案商铺区域天花板长期多处破烂漏水等问题呈现的一幅破败景象，导致包括涉案商铺在内的广大商铺长期无人问租的大面积空置，整个商铺区域毫无商业气氛，给包括原告在内的广大业主造成极其惨重的损失。广大业主为了将商铺出租，多次强烈要求被告和开发商改善管理、降低收费水平，将物业管理费收费标准降低至与周边商业体收费水平大致相当的水平，以增强市场竞争力，吸引租户，但被告和开发商无视广大业主的利益和合理诉求。根据国务院《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。原建设部据此制定了《物业服务企业资质管理办法》，规定二级资质物业企业只能管理30万平米以下住宅物业和8万平米以下非住宅物业。但被告至今只具有二级物业管理资质，涉案商铺所在物业项目建筑面积为245602.6平米，其中高层住宅51033.1平米，商业用户107381平米，办公楼87188.5平米，车库45781.5平米，非住宅物业高达近20万平米，被告根本不具有对涉案商铺所在物业非住宅项目进行物业管理的资质，被告与其他多位商铺业主所签订的《第一国际前期物业服务协议》也因此被法院终审判决认定无效。被告辩称，案涉《第一国际前期物业服务协议》合法有效，不存在无效事由，没有违反法律以及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告陈述的资质问题不影响本协议的效力，原告依据的管理条例对此没有相关规定，建设部的资质管理办法没有决定本案合同效力的基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、两原告向被告支付拖欠的物业管理费，暂计至2016年8月31日为18903.30元；2、两原告向被告支付拖欠物业管理费违约金，暂计至2016年8月31日为10858元；上述费用暂计为29761.30元；3、两原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年10月16日，原、被告签订《第一国际前期物业服务协议》，约定被告为原告位于东莞市××××路东侧商业中心BX1187号商铺，面积48.47平方米，提供物业服务，收费标准为28元/平方米/月（包含能源费18元/平方米/月），缴费时间为每月15日前，若原告未按期缴费的，被告有权要求原告补交，并按每日1‰收取违约金。合同签订后，被告一直按约提供物业管理服务，但原告自2013年6月起拖欠物业管理费至今，被告多次催促无果。原告对被告的反诉答辩称，一、案涉《第一国际前期物业服务协议》违反效力性强制性规定，应属无效，被告主张违约金没有法律依据。二、自2005年双方签订协议后，被告没有尽到物业服务企业的责任和义务，服务质量低下，不符合协议约定的质量标准，商铺区域天花板多处破烂漏水，常年失修，电梯无人维护，商铺通道不提供照明，卫生脏乱差，车辆乱停乱放，物业玻璃损坏，一副萧条破败的景象，可见被告没有为原告的商铺提供物业管理服务，被告主张物业服务费应当不予支持。三、被告请求原告支付两年前的物业管理服务费已经超过了诉讼时效，对超过部分应不予支持。本院经审理查明认定事实如下：两原告是东莞市南城区新城元美东路东侧商业中心BX1187号商铺的登记所有权人，该商铺建筑面积48.47平方米。2005年3月5日，原告黄炽坚作为代表人与被告就案涉商铺签订《第一国际前期物业服务协议》，约定被告为案涉商铺提供物业管理服务，包括对商厦共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，管理服务费（包括能源费）为28元/平方米。被告是二级资质的物业管理企业，案涉商铺所在的物业项目的建筑面积为245602.6平方米，高层住宅为51033.1平方米，商业用房107381平方米，办公楼87188.5平方米，车库45781.5平方米。被告称合同约定的每月管理服务费28元/平方米包括能源费18元/平方米，案涉商铺自2013年6月空置至今，其主张按每月10元/平方米的标准计算2013年6月至2016年8月31日期间的物业管理费，为此提交温馨提示、费用明细表、EMS快递单、催缴通知书证明向原告催收物业服务费。其中两份EMS快递单均显示收件人是两原告，电话是136××××4587，地址是东莞市石龙镇聚龙湾雍阁240，内件品名分别注明2013年6月1日至2015年6月30日及2013年6月1日至2016年6月30日的《催款通知书》。原告对该证据不予确认，称邮寄地址与身份证地址不一致，且两份EMS快递单没有邮局的邮戳章，邮件签收人也非原告，但确认收件人电话是原告电话。被告则称向全体业主催收管理费是系统性工作，被告按原告预留的地址和电话号码进行邮寄。原告提交照片证明被告提供的物业服务质量低下，商铺的公共区域天花板漏水破烂常年失修、电梯无人维护、卫生脏乱、商铺通道无照明等破败萧条景象。被告对照片的三性不予确认，并提交安全协管部巡查签到表、工作信息记录表、清洁服务承包合同、绿化养护合同、中央空调设施设备日常维护保养表证明已尽到保安巡查、消防安全、清洁卫生、绿化及中央空调日常维护保养等物业服务。原告对被告的证据均不予确认，称2013年至2015年每年只提交一个月的巡查记录，不能证明保安服务符合合同约定每天24小时巡查及定期消防巡查，每年1月至4月、11月和12月没有使用空调但被告提交了中央空调的维护记录，可见记录是虚假的。本院根据原告的申请，在庭后组织双方勘验现场并制作勘验笔录及拍照存档。现场勘验可见案涉商铺所在的六区商铺大部分空置，但现场灯光照明充足，地面干净，两处天花有大范围水印，一处天花破损，六区通往地下停车场的电梯没有投入使用，且电梯的应急按钮缺失。原告称其提交的照片是2016年7月在现场拍摄，部分业主在2016年9月中旬到现场发现被告正在修补天花板，很多商铺是这两个月出租的，现场勘验在被告采取修补措施后，不能反映原告起诉前的情况。被告则称现场勘验情况证明其已尽到基本物业服务义务，因物业时间较长存在的一些小问题，被告会按规定进行维护。另查，案外人房小雪、吴疆（案涉其他商场的业主）在（2013）东一法民一初字第1048号案件中提交的2013年3月4日《公证书》，可以有力地证明恒生公司存在保洁工作不到位、电梯等共用设备未能正常运行且无维修保养等管理服务的瑕疵。被告称本案追讨的是2013年6月以后的物业管理费，《公证书》提及的瑕疵已于2013年5月整改完毕，但未能举证证明。以上事实，有第一国际前期物业服务协议、房地产权证、照片、民事判决书、安全协管部巡查签到表、工作信息记录表、清洁服务承包合同、绿化养护合同、中央空调设施设备日常维护保养表、温馨提示、费用明细表、EMS快递单、催款通知书以及本案庭审笔录、勘验笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点有三：一是案涉《第一国际前期物业服务协议》的效力；二是被告诉请2013年6月至2014年8月的物业管理费是否超过诉讼时效；三是原告是否应向被告支付物业管理费。关于焦点一。《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”原建设部《物业管理企业资质管理办法》第三条、第四条、第五条规定物业服务企业资质等级分为一、二、三级，并对各等级物业服务企业资质证书的颁发、管理部门及各资质等级物业服务企业的条件作出明确规定。该办法第八条第二款规定“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。本案中，案涉商铺所在的物业项目的建筑面积为245602.6平方米，高层住宅为51033.1平方米，商业用房107381平方米，办公楼87188.5平方米，车库45781.5平方米。被告作为二级资质物业服务企业，不具备相应物业服务资质，其承接案涉商铺所在的物业项目属于超越资质等级承接物业管理业务。故，案涉《第一国际前期物业服务协议》违反行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。原告诉请确认案涉合同无效，理由成立，本院予以支持。关于焦点二。虽然被告提交的EMS快递单上邮寄地址不是两原告的身份证地址，但快递注明原告本人的电话，且快递单显示两份邮件均成功投递，故应视为两原告已收到被告的两份书面催缴物业管理费的通知，产生诉讼时效中断的效力，被告诉请2013年6月至2014年8月的物业管理费没有超过诉讼时效。关于焦点三。虽然案涉《第一国际前期物业服务协议》无效，从被告提交的证据及本院现场勘验的情况来看，被告已实际提供了物业服务，原告应当根据被告提供的物业服务项目和服务质量支付相应的物业服务费。被告提交的证据大部分是单方自行制作，不足以证明被告已按合同约定提供物业管理服务，本院对其证据及主张不予采纳。法院生效判决已认定被告在2013年存在管理服务瑕疵的问题，对此被告未能举证证明已采取措施全部整改完毕，且本院现场勘验发现天花存在漏水、破损及电梯未正常运行等维修保养的瑕疵，结合案涉商铺在该期间空置的实际情况，本院酌情认定原告应按每月每平方米8元的标准向被告支付2013年6月至2016年8月31日期间物业服务费，为8元/月/平方米×48.47平方米×39个月=15122.64元。因《第一国际前期物业服务协议》无效，被告诉请原告支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄炽坚、王丽芳和被告东莞市恒生物业管理有限公司于2005年3月5日签订的《第一国际前期物业服务协议》无效；二、原告黄炽坚、王丽芳应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告东莞市恒生物业管理有限公司物业管理费15122.64元；三、驳回被告东莞市恒生物业管理有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元（原告已预交）、反诉费272.02元（被告已预交），由原告负担139元，被告负担183.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年十一月七日书 记 员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。