重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初1321号原告：何德娟，女，1957年8月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人郭美宇，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：樊先成，男，1956年1月27日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：李叔珍，女，1961年7月23日出生，汉族，住重庆市永川区。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行，住所地重庆市观音桥步行街9号1-3、2-3。负责人：梅亮，行长。委托诉讼代理人：邹庆国，该行员工。原告何德娟与被告樊先成、李叔珍，第三人中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理。因被告樊先成、李叔珍被刑事羁押，本院依法中止审理。本案经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘运祥、刘朝利组成合议庭，共同负责对案件的处理。于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告何德娟及其委托诉讼代理人郭美宇，第三人的委托诉讼代理人邹庆国到庭参加了诉讼。被告樊先成、李叔珍因被刑事羁押，未到庭参加诉讼，本院依职权向其调取了相关意见。本案现已审理完毕。原告何德娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认何德娟与樊先成、李叔珍对渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋的买卖合同有效；2、判令樊先成、李叔珍和第三人协助何德娟办理该房提前给清银行按揭尾款，解押、取证和过户等有关手续。诉讼过程中，何德娟明确其诉讼请求2为其自愿代为清偿樊先成、李叔珍在第三人处的按揭贷款余额，由樊先成、李叔珍及第三人协助原告办理房屋的解押、过户手续。事实和理由：2008年2月27日何德娟与樊先成、李叔珍签订重庆市渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋买卖合同，并对购房款签合同时进行清算支付完结。樊先成、李叔珍将房屋实际移交何德娟。开发商将产权证办理完后樊先成、李叔珍将产权过户，所涉及的银行按揭款由樊先成、李叔珍支付清算。合同签订后，樊先成、李叔珍没有支付银行按揭贷款，导致产权一直未过户。2015年7月，何德娟代樊先成、李叔珍归还了按揭贷款18810元。现樊先成、李叔珍被羁押，无力归还按揭款。原告遂起诉。被告樊先成辩称：合同签订是真实的。何德娟2005年在樊先成处投资20万元，分得了20万元的利润。何德娟收回款项后，又承诺投资30万元。但在投资15万元后，双方就签订了《房屋买卖合同》，说如果樊先成有钱，就以62万元左右的价格收回房屋。如果没钱，房屋就给何德娟。之后何德娟确实又给了樊先成15万元，但此15万元现已列入刑事案件的退赔款中。如果何德娟同意将之前支付的18000元负担了，房屋余下的按揭贷款由她自己负担，刑事案件中的15万元不再要求退赔，就承认将房子过户给她。如不同意，则退还何德娟518000元，并承担10万元违约金。从合同签订后，何德娟就将房屋出租收取租金。因双方对投资没有进行结算，故一直未将房屋过户给何德娟。被告李叔珍辩称：签订合同属实。在武隆修桥时，何德娟投资，加上分得的利润，就将房子抵给了她。刑事案件中的15万元与房款不重合。房子早已交付给何德娟，由她出租。房子没过户是因为有按揭贷款没有还清。若何德娟要承担之前付的18000元及之后的按揭款，房屋过户产生的费用及本案的诉讼费等，也同意将房屋过户给她。如不能过户，则退还合同约定金额。第三人中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行辩称：二被告向第三人贷款25万元，期限为10年。该贷款到期日为2015年9月30日。至今尚欠贷款本金31700元，利息尚不确定。同意在何德娟代为清偿后协助解除抵押登记。经审理查明：李叔珍系位于渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋的登记所有权人。樊先成与李叔珍系夫妻关系。2008年2月27日，何德娟作为乙方（买方），樊先成、李叔珍作为甲方（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将在重庆市渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋出售给乙方。总房款605680元。本合同双方签字后，上述买卖行为成立，甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记，办理转移登记产生的所有税费由甲乙双方各自承担一半。付款办法及房地产转移等。1、由于甲方向乙方借款605860元无法偿还，因此乙方购房款在甲方所欠乙方的借款中扣抵。2、因售房公司还需半年才会办毕房产证，因此待房产证办毕之后双方再办理房产过户手续。3、由于该房属银行按揭房，因此甲方应负责还清银行的全部按揭贷款，并必须在2008年8月底前还清，以便房产证办毕后及时办理过户手续。6、甲方在本合同签订之日当天已交清该房2008年2月底前的物管费，并将该房屋及钥匙移交给了乙方，移交之后的物管费由乙方负责交纳。合同签订后，樊先成、李叔珍即将房屋交付给何德娟，何德娟将房屋出租。李叔珍以该房作为抵押，向第三人贷款250000元，期限为2005年9月30日至2015年9月30日。至今尚欠第三人本金31700元。2015年6月28日，樊先成向何德娟发送短信，内容为：谢谢你告知我孙律师等查封我已卖你渝北区xx小区xx号房屋的事，我对你把房子按揭付完就过户给你的承诺没变。请你借钱帮我付清到6月底约2.1万元的按揭，我承诺：借款按3%付你，下月15日前还你此款并与你一起去银行付清所有尾款把房产证给你和把房公证给你，如我不履行承诺我愿意承担10万元违约金。同日，何德娟向李叔珍转款18810元。樊先成、李叔珍因涉嫌非法吸收公众存款罪，重庆市奉节县人民法院已作出（2016）渝0236刑初189号刑事判决书，判决中认定樊先成、李叔珍应向何德娟退赔147000元，现该判决尚未生效。位于渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋上现只存在第三人的抵押及本案原告诉讼保全中的查封。无其他查封和扣押。原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有原告陈述，《房地产买卖合同》，《房屋租赁合同》，短信及转款凭证，《房地产权证》，樊先成、李叔珍询问笔录，房产查询结果证明，庭审笔录在卷佐证。本案在审理过程中，何德娟同意代樊先成、李叔珍支付向第三人的未归还的按揭贷款本金31700元，利息以第三人核定为准。并同意承担本案的诉讼费及保全费。房屋因过户产生的费用及之前向李叔珍支付的18810元也由何德娟承担。以上费用不再向樊先成、李叔珍追偿。但刑事案件的退赔款因与本案无关，不放弃相关的权利。本院认为，原被告所签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。现何德娟同意代告樊先成、李叔珍清偿对第三人的债务，第三人也予以接受，本院予以支持。待何德娟清偿债务后，第三人应当协助何德娟解除对渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋的抵押登记。樊先成、李叔珍同意办理产权过户登记手续，其作为出售人也有协助办理房屋产权证的义务。现涉案房屋并无限制产权过户的情形，故对何德娟要求办理过户登记手续的请求本院予以支持。对于何德娟要求的取证的诉讼请求，因其办证后可自行处理，不属于樊先成、李叔珍及第三人的协助范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下:一、原告何德娟与被告樊先成、李叔珍于2008年2月27日签订的《房地产买卖合同》有效；二、原告何德娟自愿在本判决生效后代被告李叔珍清偿对第三人中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行的贷款本金31700元及利息（以银行核定为准）；三、第三人中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行在原告何德娟代为清偿被告李叔珍的债务后五日内协助原告何德娟办理解除对渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋的抵押登记手续；四、被告樊先成、李叔珍协助原告何德娟办理渝北区xx大道xx号xx小区xx号房屋过户登记手续；五、驳回原告何德娟的其他诉讼请求。本案受理费9860元，财产保全费3520元，合计13380元，由原告何德娟自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡可萍人民陪审员  刘运祥人民陪审员  刘朝利二〇一六年十一月十六日书 记 员  吴朋爱