上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4021号原告(反诉被告)：上海市松江区泗泾镇张施居民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：陆金彪，主任。(未到庭)委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海紫春园艺有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈之兵，董事长。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。第三人：上海万风园艺有限公司，住所地海市松江区。法定代表人：邓庆英，总经理。委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。原告上海市松江区泗泾镇张施居民委员会与被告上海紫春园艺有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。原告的委托诉讼代理人许静雯、被告的委托诉讼代理人杨生泉及第三人法定代表人邓庆英及委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方于2010年12月12日签订的《土地租赁合同》及于2013年12月28日签订的《土地租赁补充协议》无效；2.请求依法判令被告支付原告土地实际使用费，租金按合同约定的每天每亩3.3元计算，其中125亩自2015年10月19日起至被告实际返还之日止，40亩自2013年12月28日起至被告实际返还之日止；3.请求依法判令被告与第三人将租赁土地恢复原状后返还原告。审理中，原告撤回对恢复原状的诉请。事实和理由：2010年12月12日，原张施村民委员会(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于张施村陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下约125亩土地(亩数以实地测量面积为准)租赁给乙方种植绿化树木，租赁期限35年，自2010年12月28日至2045年12月27日止，其中第一至第五年每亩年租金1,200元，第六至第十年每亩年租金1,350元，先付后用，每年一次性付清。2013年12月28日，双方又签订《土地租赁补偿协议》一份，约定甲方将坐落于原张施村康家队后、原奥林匹克绿化地125亩(已签订土地租赁合同)西面的40亩土地租赁给乙方种植苗木，租赁期限32年，自2013年12月28日至2045年12月27日止，租赁价格、付款方式等与原租赁合同相同。上述合同签订后，双方即按约履行现因张施村村民委员会已撤销建制，成立张施居民委员会。且上海市松江区规划和土地管理局明确涉案土地利用规划为基本农田，第三人为土地实际占用人。原告认为租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效，原告多次要求收回租赁土地而未果，遂涉诉。被告辩称：对于涉案土地性质是农用地但不是基本农田，被告将土地转租给案外人上海春之源园林工程有限公司(以下简称春之源公司)，之后第三人受让了承租权使用至今。租赁中，原告出具书面说明要求被告暂缓交付租金，现因原告单方要求终止合同，导致被告的经济损失。同时，被告提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失(包括建造、装修、搬迁、种植等)，按评估结果为准；2.原告赔偿被告可得利益损失(按被告与案外人签订的租赁合同差价计算)；3.被告不再支付原告自2015年6月9日起的土地使用费。事实和理由：原、被告之间的租赁合同未到期情况下，原告要求终止合同，导致其经济损失和转租收益的可得利益损失。被告最后于2013年12月25日支付了30万元租金(2013年12月28日起至2015年12月27日止)。针对被告反诉，原告辩称：被告所称经济损失归于第三人，被告无权主张；合同无效，被告也不存在可得利益，第三人述称：其就承租系争土地于2015年1月18日与被告签订了租赁合同，租赁期限自2015年12月28日起至2045年12月27日止。如果法院认定租赁合同无效，其作为实际使用人的损失应由原、被告赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、松江区规划和土地管理局出具的回函及其下属泗泾土地所出具的证明图纸，原告以此证明涉案土地属于基本农田。被告、第三人对材料形式真实性无异议，但不认同基本农田。本院认为该证据经土地管理部门作出，对系争土地的性质予以了明确，本院予以确认。2、2015年6月27日原告同意被告暂缓交纳租金的说明、二份原告要求被告做好民房清退工作、逾期强制拆除的告知。被告欲证明因原告原因导致无法经营，被告有权免交租金。原告未发表质证意见，第三人对上述证据真实性不清楚。本院认为，原告未能对上述证据真实性予以反驳，故本院确认其真实性。至于关联性，本院认为，上述证据仅可证明原告要求被告暂缓交纳租金之观点，并非同意被告可不付租金。故对被告举证目的，本院不予认同。3、审理中，因被告反诉诉请1主张的损失赔偿而申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争土地的地上物价值进行司法鉴定。鉴定意见为：土建装饰部分6,041,774元、水电安装部分154,629元。原、被告及第三人对上述鉴定结论无异议。但被告认为鉴定报告涉及老年活动室的装修是被告完成，相应的金额为57,962元。第三人则称其接收房屋后，对原有的墙面涂料重新粉刷，故57,962元中相应金额为13,248元的部分系第三人装修；其余被告提出异议的装修因第三人支付了转让费，故也属于第三人。此后，被告又提供了涉及老年活动室的房屋租赁合同，被告装修老年活动室的装修施工合同、报价单及空调费收据发票，用于证明老年活动室的装修与第三人无关；被告曾将活动室出租给案外人春之源公司，该租赁协议于2013年10月30日到期后，春之源公司没有返还被告，由第三人实际使用；春之源公司与第三人的转让协议中业没有涉及老年活动室。原告对被告补充的上述证据真实性不清楚，由法院认定。第三人对被告补充的上述证据真实性不确认。对此，本院认为首先，原、被告及第三人对鉴定结论的具体项目金额均无异议，本院对该鉴定的证明力予以确认。其次，关于被告主张的装修部分，其提供了相应的证据材料证明装修的事实，在第三人及原告均无根本性证据否定此主张的情况下的，本院予以确认。第三，被告将老年活动室装修后交付春之源公司租赁使用，该租赁合同到期后，春之源公司并未将老年活动室返还被告而是按其与第三人的转让协议约定交付第三人使用。被告与第三人虽未就租赁老年活动室签订任何合同，但对第三人使用之事实并无异议。在此基础上，第三人主张对房屋进行重新粉刷事实，本院根据房屋实际勘查情况，加之金额不大，酌情确认第三人主张之装修事实。而对于其余由被告装修添附部分，既然与第三人及春之源公司均无关，故对第三人主张其有权获得赔偿不予认同。庭审中，原、被告及第三人曾同意如果因合同无效涉及的被告反诉诉请1的损失由第三人享有。但之后，被告以被告与第三人至今另有纠纷为由不同意将相关损失直接付给第三人。而第三人则不认可被告之反言。原告则同意法院依法处理。关于老年活动室返还及损失赔偿问题(不包括该房屋的使用费结算)，原、被告及第三人均同意在本案中一并予以处理，该老年活动室即位于本区莘砖公路XXX号张施居委会被告公司内聚贤街面积132平方米的办公楼。本院认为：原、被告之间签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补偿协议》因协议所涉土地为基本农田，根据我国土地管理法的规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，被告向原告租赁土地用于种植苗木、花卉，违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故原、被告签订的上述协议属于无效合同。至于合同无效的过错责任，因所涉土地的性质，原告作为出租人属于明知，被告作为承租人亦负有核实与审慎订约的义务，故导致合同无效双方均有过错，但原告应当承担主要责任，被告应当承担次要责任。现被告已经将上述土地转租给第三人使用，故被告及第三人因合同无效，须将土地返还原告。同时，被告还应参照原合同约定的租金标准支付原告使用费。被告反诉主张不再支付使用费的问题，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到对于本案返还老年活动室(办公楼)及装修赔偿当事人并无异议，故本案对此一并予以处理。至于被告反诉主张的损失问题。首先，对于被告主张的经济损失。根据前述鉴定意见，除墙面粉刷外老年活动室装修部分现值44,714元，其余地上物及老年活动室墙面涂料部分现值6,151,689元。本院结合原、被告双方的过错程度、履行情况，酌情确定原告应赔偿被告的金额分别为31,299.8元和4,306,182.3元。原告主张恢复原状的请求，本院即不予支持。被告诉讼中同意将第三人可以直接享有相应部分的赔偿，后又反悔但未提供相反证据足以推翻，本院难以采纳。故原告就上述两项赔偿可向被告及第三人支付。其次，关于可得利益问题，因本案所涉合同属于无效，而可得利益应基于合同有效提出，故被告的该项反诉，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会与被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司于2010年12月12日签订的《土地租赁合同》以及于2013年12月28日签订的《土地租赁补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司、第三人上海万风园艺有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会位于上海市松江区泗泾镇张施居民委员会陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下的约125亩土地和张施居民委员会康家队后、原奥林匹克绿化地125亩土地西面40亩土地(上述第一项主文所涉二份合同项下租赁土地)以及上海市松江区莘砖公路XXX号张施居民委员会内聚贤街面积132平方米的办公楼。三、被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会使用费(其中125亩土地自2015年12月28日起、40亩土地自2013年12月28日起，均按每年每亩1,200元计算至实际返还之日止)；四、原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司损失31,299.80元；五、原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿第三人上海万风园艺有限公司损失4,306,182.3元。六、驳回原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费160元，反诉案件受理费27,587元，鉴定费150,000元，合计诉讼费177,747元，由原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会负担125,752元(已付80元，其余125,672元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告上海紫春园艺有限公司负担6,955元(已付)，第三人上海万风园艺有限公司负担45,040元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  陆为明人民陪审员  范幼芳二〇一六年十一月二日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。