山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终2521号上诉人（原审被告）：高某。法定代理人：高某乙（系上诉人高某之父），男，1971年12月21日出生，回族，住泰安市泰山区。法定代理人：米某（系上诉人高某之母），女，1973年2月10日出生，回族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：梁朝辉，山东公允律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰安市金地源物业管理有限公司，住所地泰安市迎胜路北段。法定代表人：徐胜国，经理。原审被告：高某乙，男，1971年12月21日出生，回族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：梁朝辉，山东公允律师事务所律师。原审被告：米某，女，1973年2月10日出生，回族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：梁朝辉，山东公允律师事务所律师。上诉人高某因与被上诉人泰安市金地源物业管理有限公司（以下简称金地源物业公司）、原审被告高某乙、米某物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高某上诉请求：1.撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1502号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《前期物业服务合同》不合法，对业主不具有约束力。从泰安市凸凹空间装饰工程有限公司工商信息看，该公司不具备房地产的开发、经营资质，因此无权与原告签订物业服务合同；且该合同落款处签订日期空白，仅凭被上诉人单方面陈述合同签订日期就予以认定不合法，应当认定合同并未生效；2.本案物业公司应通过招投标方式选任，而本案直接由泰安市凸凹空间装饰工程有限公司直接协议商定，不排除建设单位与物业公司串通损害业主利益的可能性；3.被上诉人提交的《前期物业服务合同》、《装修管理协议》、《花园公寓业主承诺书》、《入户声明》均为格式合同，涉及物业费的格式条款无效，不是上诉人真实意思表示；4.上诉人认为被上诉人收取的物业费偏高，且存在管理严重不到位的问题。上诉人一审提交了同类地段同类房屋物业服务费标准，均证明被上诉人的物业费标准过高，物业服务合同显失公平；5.根据上诉人一审提交的房屋照片及房屋前道路现状照片，应认定房屋存在质量问题，被上诉人没有协助业主进行处理也没有尽到物业管理义务，且本案业主高某并未收到任何交费通知，被上诉人未履行法定催告程序。被上诉人金地源物业公司未答辩。原审被告高某乙、米某答辩意见同上诉人。原告金地源物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的物业管理费19417.22元。一审法院认定事实：2013年4月1日，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司（甲方）与原告金地源物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对花园寓提供前期物业管理服务事宜，特订立本合同。在物业管理区域内，乙方提的前期我来管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理，包括：落水管、围墙铁栏杆、铁大门防锈粉刷、地面、车位。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：院内公共部位照明、楼道感应器、公共区域的阀门、公共区域（不包括楼道）照明设施、车位等。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通。4、车辆停放管理：交通秩序一车辆停放秩序良好（不包括车辆的看管）；5、公共秩序维护内容：协助公安部门维护物业区域的公共秩序；责任：按中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理等级》（试行）三级履行职责。秩序维护：公共秩序良好（不包括人身、家庭财产等方面的安全管理）。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。关于服务费用，第五条约定，本条所指物业管理费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。（1）物业服务费用由乙方按物业建筑面积1.80元/月/平方米的标准向业主或物业使用人收取。商业用房按4元/月/平方米的标准向业主或物业使用人收取（此费用不包括人身、家庭财产、商品财产等方面的安全管理）。（2）按照建设单位确定物业费计收时间之日起执行，首次全额预交全年物业服务费，装饰装修保证金1000元。（3）按照物业服务相关规定不论房屋是否空置、占用或者出租，对于接到建设单位交房通知后未办一入住手续的，按交房入住通知时间开始收费并收取上述费用。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容的质量标准，应按标准向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交，并从逾交之日起按每天千分之三交纳违约金，拖欠者在小区公共栏上进行公示催收，拖欠6个月的乙方将向当地人民法院申请追交。本合同期限为三年，自2013年4月1日起至2016年4月1日止。2013年6月份，被告高某购买了花园公寓十一号商业房。2014年2月21日被告高某乙在花园公寓业主承诺书承诺人签字。花园公寓业主承诺书载明：为维护花园公寓全体业主公共环境和秩序，本公寓业主做出以下承诺：（一）来格遵守《业主规约》的各项内容。……（七）委托物业管理企业对自用部位的有关设施设备进行维修、换件的，应自行支付相应服务费。（八）依照物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用，不无辜拖欠物业费。（九）如违反上述规定，自愿承担相应责任。当日，被告高某乙还与原告金地源物业公司签订了《装修管理协议》一份，并向原告金地源物业公司交纳了2013年12月6日至2014年12月5日的物业费10589元、装修垃圾清运费441元。2013年6月1日，泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司共同出具房屋产权证明书一份，载明：兹证明高某同志，身份证号，于2013年6月购买的位于花园路以西、规划五马街以南的花园公寓东面拾壹号商业房，建筑面积220.602平方米，产权属高某所有。花园公寓房产证说明书处载明：花园公寓由泰安市岱庙办事处东关村民委员会和泰安市凸凹空间装饰工程有限公司合作开发。根据双方合作协议，花园公寓1-8层房产归泰安市凸凹空间装饰工程有限公司所有；9-10层房产归泰安市岱庙办事处东关村民委员会所有。双方各自有权交易或使用各自的房产，并承担相应产生的税费。在房产证无法办理的情况下，东关村可以给花园公寓所有购房者出具相关证明。能办房产证时，东关村协助办理，所有费用购房者承担。原告主张被告自2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费至今未交纳，共欠费13530.22元（4元/月/平方米×220.602平方米×15个月10天），于2016年4月26日诉至一审法院，要求判如所诉。庭审时，原告称已张贴通知向被告等催交欠付物业服务费，并提供照片证实其主张。被告认可其未交纳2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费，但对照片提出异议，称被告从未看到过该通知张贴于何处。被告还主张物业费标准过高，物业服务合同显失公平，原告未按合同约定履行服务义务等。一审法院认为，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司与原告金地源物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对被告具有约束力。被告高某乙在花园公寓业主承诺书承诺人签字，应视为其同意原告为其提供物业服务，并认可前期物业服务合同中的物业服务费约定。原被告均认可涉案房屋面积为220.602平方米，被告亦认可自2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费至今未交纳。原告要求被告交纳自2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费13530.22元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告称物业费标准过高，物业服务合同显失公平，仅凭现有证据不足以证实被告的主张，对其辩称意见理由一审法院不予采信。被告所称房屋存在质量问题、原告未尽到管理服务义务等辩称事由，均不能构成被告拒交物业费的理由。另外，泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司共同出具房屋产权证明书虽载明涉案房屋归被告高某所有，但被告高某作为未成年人，出具花园公寓业主承诺书、签订《装修管理协议》、交纳物业费等行为均由其监护人进行的，对于因此而产生的民事责任，亦应由其监护人承担。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条“未成年人的父母是未成年人的监护人”的规定，应由被告高某乙、米某承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告高某乙、米某于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市金地源物业管理有限公司物业服务费13530.22元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告负担。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人金地源物业公司与泰安市凸凹装饰工程有限公司签订的涉案《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、法规的强制性规定，应属有效协议，上诉人高某主张该合同系无效合同，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且上诉人高某在领取房屋钥匙时，签署了《入户声明》，亦按照《前期物业服务合同》的约定缴纳了2013年12月6日至2014年12月5日的物业费10589元、装修垃圾清运费4410元，故被上诉人金地源物业公司要求上诉人高某按照《前期物业服务合同》的约定缴纳物业费，有事实和法律依据，原审予以支持，亦无不当，本院予以维持。上诉人高某还主张被上诉人金地源物业公司存在物业服务不到位的问题，对此并未提交充分有效证据予以证实，本院不予采信。综上所述，上诉人高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人高某负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科代理审判员  张晓丹代理审判员  陈 新二〇一六年十一月二十九日书 记 员  马 鑫