四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川17民终1189号上诉人（原审原告、反诉被告）：达县金杯艺术学校。被上诉人（原审被告、反诉原告）：达州市达川区翠屏街道石河村村民委员会（原达县南外镇石河村村民委员会）。上诉人达县金杯艺术学校（以下简称金杯艺校）因与被上诉人达州市达川区翠屏街道石河村村民委员会（以下简称石河村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院(2016)川1703民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金杯艺校,被上诉人石河村委及其委托诉讼代理人何永茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金杯艺校上诉请求：1.撤销原判；2.继续履行房屋租赁合同；3.石河村委赔偿金杯艺校损失12万元。事实和理由：1.一审法院认定维修费用不实。2.石河村委单方面中止合同。在学校学生上课时间强行装修，导致学校不能正常上课，被迫搬走，并未经学校同意，私自换锁，致金杯艺校无法进入。3.金杯艺校增添了附属设施，同时也有转租收益，石河村委的行为给金杯学校造成了经济损失。石河村委辩称，1.金杯艺校上诉请求自相矛盾，如要继续履行合同就不存在赔偿损失，且金杯艺校不存在损失。2.金杯艺校的上诉事实和理由，依法不能成立。石河村委对标的物进行维修属实，维修的金额也是真实的，并有大量证据予以证明，还有政府报账前的严格审查。按合同约定，金杯艺校应当承当维修费用。金杯艺校一审向法院起诉请求：1、确认石河村委单方面解除合同违约；2、石河村委向金杯艺校给付违约金3000元，并赔偿经济损失11.7万元，共计12万元；3、诉讼费用由石河村委承担。石河村委一审向法院反诉请求：1、依法确认金杯艺校未履行租赁合同约定的维修、安全防护的行为违约；2、由金杯艺校承担违约金3000元，并赔偿由此造成的经济损失28702元；3、由金杯艺校恢复损毁的2个乒乓球台和堡坎，撤出违法临时建筑；4、由金杯艺校承担诉讼费用。一审法院认定事实：金杯艺校与石河村委于2008年12月20日签订了《租赁合同》，约定甲方（石河村委）将其所有的位于达川区翠屏街道石河村八组地域内的原村办学校部分校舍和操场等出租给乙方（金杯艺校）用于开办中职民办学校使用。租赁期限为十年，即从2009年1月1日起至2019年12月31日止，租金给付办法：前三年每年年租金为8000元，从第四年每年交租赁费12000元直至租期届满为止；第一年的租金在2008年12月30日前向甲方交清，之后每年应交租金必须在上年12月30日前向甲方交清。乙方对租赁标的物负有管理、维修和安全防护的义务，并对租赁期内所发生的一切安全事故和财产、人身损害后果承担全部的民事责任，甲方不负责任。同时约定：租赁期内，如因政策性或政府行政行为，需占用租赁物，乙方必须无条件服从，本合同自然终止；乙方必须自动按时腾退房屋，甲方不承担违约责任，且对乙方不给于任何补偿，甲方按实际租用的月数收取租赁费用。租赁期内，乙方未经甲方同意，无权将租赁物转租他人。租赁期内，乙方逾期一个月不交清租金，或不履行其他约定义务，视为乙方违约，甲方有权解除本合同。2011年9月13日，双方签订《附加合同》，约定：甲方（石河村委）将南外镇石河村村委会租赁合同中的剩余面积全部转租给乙方（只留建筑楼2楼6件中的两间自用和三楼会议室），卫生由乙方全权负责。租赁期限为7年，即从2012年1月1日起至2019年12月31日止。租金及给付办法，每年租金3000元，每年12月30日前交付租金，与租赁合同交付租金时间一样。该合同批注：“同意黄纯斌将与本村签订的租赁合同中的所有场地进行转租”。2015年12月19日，石河村委向金杯艺校送达通知，内容为：“通知，达县金杯艺术学校：你校租用我村办公场所，在履约中已违反合同相关约定。限你在本月30日前到石河村来完善相关手续。若到时不前来完善，视为自动放弃，终止合同，其后果自负。特此通知。斌郎乡石河村委会。二0一五年十二月十九日”。金杯艺校对石河村委的该通知不服，认为石河村委要求解除合同，遂诉讼来院。审理中石河村委提出反诉，认为金杯艺校对承租的标的物负有管理、维修和安全防护的义务，而金杯艺校在承租期间未对标的物进行有效的维修，造成房屋下雨时漏水，给石河村委造成经济损失向本院提起反诉。另查明，2011年至2015年期间，石河村委对租赁标的物进行维修，共花去维修费用25702元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有同等法律约束力。双方于2008年12月20日签订的《租赁合同》、《附加合同》均系缔约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面、适当履行各自义务。一、关于石河村委于2015年12月19日在租赁标的物学校张贴的《通知》是否是其单方解除租赁合同的行为以及其是否构成违约的问题。从该《通知》的内容上看，石河村委以书面通知形式告知金杯艺校在履约中违反租赁合同的相关约定，限期让金杯艺校完善相关手续。该通知内容不足以显示石河村委有单方解除或终止租赁合同的意思表示，且金杯艺校也未举证证明石河村委有其他单方解除租赁合同的行为，应当承担举证不能的不利后果。在案事实表明石河村委并无违约的事实发生，因此，认定石河村委通过张贴《通知》的方式要求金杯艺校履行房屋维修义务，具有合同约定的正当理由。故金杯艺校要求石河村委给付违约金3000元，并赔偿经济损失11.7万元的诉讼请求，没有事实根据与法律依据，不予支持。二、关于金杯艺校是否尽到了对租赁物的维修义务以及其是否构成违约的问题。双方约定承租人金杯艺校在租赁期间对租赁标的物负有管理、维修和安全防护的义务。通过石河村委向一审法院提交的证据以及审理查明的事实，金杯艺校未履行租赁合同约定的义务对租赁标的物进行维护，导致房屋在下雨时漏水，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。庭审中，石河村委提供了为维修租赁标的物所花费用的相应证据，按照双方合同约定应当由金杯艺校承担，故石河村委要求金杯艺校支付维修租赁物的费用的反诉请求，理由成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回达县金杯艺术学校的全部诉讼请求；二、达县金杯艺术学校于本判决生效后十五日内向达州市达川区翠屏街道石河村村民委员会支付违约金3000元；三、达县金杯艺术学校于本判决生效后十五日内向达州市达川区翠屏街道石河村村民委员会支付维修租赁标的物的费用共计25702元；四、驳回达州市达川区翠屏街道石河村村民委员会的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2700元，反诉案件受理费259元，共计2959元，由达县金杯艺术学校负担。本院二审期间，金杯艺校向本院提交了房屋转租合同两份、石河村委领导和金杯艺校黄纯斌通话录音光盘及书面资料、金杯艺校在石河村小学建房及维修房屋的收据、照片三张，拟证明石河村委违法解除租赁合同及金杯艺校履行了约定维修义务的事实。经质证，石河村委对照片真实性无异议，对录音资料和修建和维修房屋的收据真实性有异议，认为房屋转租合同与本案不具关联性且与客观事实不完全符合。本院认为，对双方无异议的证据，予以认定，对双方有异议的证据综合全案予以认定。金杯艺校对一审法院查明石河村委维修费用有异议，对其他事实无异议。石河村委对一审法院查明事实无异议。对一审查明的双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案需要解决的问题是：一、关于石河村委是否存在单方解除租赁合同的问题。从石河村委作出的《通知》内容上看，石河村委以书面通知形式告知金杯艺校在履约中违反租赁合同的相关约定，限期让金杯艺校完善相关手续。该通知内容不足以显示石河村委有单方解除或终止租赁合同的意思表示。二审中，石河村委也明确表示不解除合同。金杯学校二审提供的证据不能证明石河村委违法解除租赁合同的事实。因此，不存在石河村委违法解除合同问题。二、关于维修费用及违约金认定是否正确的问题。上诉人金杯艺校称按照租赁合同约定对租赁物尽到了维修义务，并提供了补漏、翻盖瓦维修费用的收款收据复印件，石河村委对该证据真实性不予认可。本院认为，金杯艺校按照合同约定对租赁物负有管理、维修的义务，但石河村委提供的租赁物照片及本案查明事实表明金杯艺校未尽到其对租赁物的管理维修义务，为此石河村委于2015年12月19日以张贴《通知》的方式要求金杯艺校履行其维修义务。故一审法院认定金杯艺校的行为构成违约，应当按照双方所签订的租赁合同约定向石河村委支付违约金3000元，并无不当。同时，石河村委为保证租赁物的正常使用对垮塌堡坎维修及解决房屋漏水而加盖顶棚，共计花费25702元，并提供了相应维修费用票据。一审庭审中，金杯艺校对石河村委对租赁物堡坎维修及加盖顶棚的真实性也无异议。因此，金杯艺校应当按照合同约定承当石河村委代其对租赁物维修的该笔费用。综上，一审法院认定金杯艺校违约应当向石河村委支付违约金及维修费，并无不当。三、关于金杯艺校请求损害赔偿是否成立的问题。金杯艺校上诉称因石河村委房屋装修及锁门等单方解除合同的行为，迫使次承租人搬走，使金杯艺校转租利益受损及金杯艺校对租赁标的物增添附属设施，要求石河村委支付违约金3000元，并赔偿损失11.7万元，共计12万元。本院认为，石河村委不存在单方违法解除合同，故石河村委并不构成违约，金杯艺校要求其支付违约金的请求不能成立，应不予支持。同时，金杯艺校上诉称石河村委装修房屋，堆放建材的行为影响到学校正常上课，本院认为，石河村委代金杯艺校对租赁物进行维修，不能构成对金杯艺校正当权利的侵害。金杯艺校亦未举证据证明因石河村委存在不当行为给金杯艺校造成损失的事实，其要求石河村委赔偿损失的理由不能成立，不予支持。综上所述，金杯艺校的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人达县金杯艺术学校承担。本判决为终审判决。审 判 长  邓东川审 判 员  郭 彤代理审判员  古钰钦二〇一六年十一月二十三日书 记 员  张治鹏