广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初5668号原告：吴丽雅，女，汉族，住珠海市香洲区。被告：李金花，女，朝鲜族，住珠海市香洲区。原告吴丽雅与被告李金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽雅、李金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴丽雅向本院提出诉讼请求：1、被告履行租赁合同付清所欠租金10633元；2、请依法判决原告没收被告所缴纳保证押金2400元。事实和理由：2014年1月2日，原告与被告李金花在双方自愿平等的情况下签订租赁合同，将坐落于珠海市香洲区翠海路XX号XX层XX商铺租给被告。按照合同约定：租期五年（2014年1月至2018年12月31日止），2014年铺租为2000元/月，2015年至2018年铺租为2200元/月。合同押金为2400元，租金每月25日交付。但被告于2016年起至今仍未按照合同规定向原告支付4个月25天（2016年1月至2016年5月25日）铺租，合计10633元（未满整月按照73.33元/天核算）。经多次索要未果，现将李金花起诉贵院，以上事实有合同，银行流水帐为证。对于诉讼请求第二项，关于没收对方缴纳的保证金请求，租赁合同中有规定，现按照合同约定一并列入，为此，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关请求贵院依法判令被告履行合同，还清欠款。原告提交了以下证据：1、租赁合同；2、1053#铺补充协议；3、权属证明；4、步行街一层平面图；5、银行对账单。被告李金花辩称，一、被告并非是拖欠租金，而是因为原告的商铺本身和其周边的恶性经营环境，导致被告所经营的阿珠玛餐饮店生意一落千丈，因此向原告提出了免租三个月的请求。虽然原告没有给予被告正面肯定的免租答复，也没有积极反对，导致被告一直以为原告默许了免租要求。因为被告所经营的店内有9家业主，原告是其中的一家业主，就阿珠玛店经营环境恶劣的共同认识下，9个业主里面有7个业主同意了被告的免租请求，以表示大力支持被告的工作，另外一个业主联系不上，还有一个业主就是原告，那么被告自然以多数业主意见为准来执行免租事宜。因此，2016年1月至3月的租金没有汇给原告，所以不是拖欠。二、被告一直认为原告默许了免租三个月请求，因为在未付租金的三个月时间里，原告一直都没有与被告有过任何联系。直到4月20日，突然来电话向被告讨取租金，语气相当不客气。又在4月23日晚7点钟，在毫无提前约好的情况下，闯到正在营业中的阿珠玛餐饮店，大吵大闹，向被告讨要租金，并扬言如果拿不到钱就马上收铺，否则在阿珠玛店门口拉横幅，敲锣打鼓来示威，中间还请来了四位着装警察。在吵闹了两个小时后，原告给被告留下了一句话“明天下午3点准时来收铺。被告在没有任何办法阻止原告的无礼行为，更是阻挡不了原告收铺的情况下，只能答应原告放弃该铺，终止合同。因此，真正违约的一方是原告，而不是被告。三、自2016年4月23日，原告口头收回铺面，终止合同到5月25日完全封铺，前后1个月的时间里，原告随随便便进出被告所经营的阿珠玛店铺，时不时带来装修师傅在店里量来量去，不管是否有客人在用餐，根本不与被告招呼。被告在阿珠玛餐饮店用餐的客人和阿珠玛店员工面前，受到了原告的无法比喻的凌辱。在无法正常营业的情况下，阿珠玛店更是招到了不可弥补的经营损失。同时对阿珠玛店内全体员工心理蒙上了阴影，种种负面影响，导致员工无法安心工作。这都是原告的不理性讨租行为。就此给被告造成了精神损失、心理伤害、经济损失，根本就不是原告讨要的租金和押金能够补偿的。被告提交以下证据：1、租赁合同3份；2、图片；3、短信记录；4、交租的银行流水。经审理查明：位于珠海市香洲翠海路XX号XX号铺（以下简称涉案商铺）登记产权人为原告吴丽雅。自2006年1月1日开始，被告李金花承租包括涉案商铺在内的9间商铺，用于经营餐饮店，9间商铺在被告经营的店铺内是打通的，但是可以区分各商铺的位置，涉案商铺位于餐饮店的中间位置。2014年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，就租赁涉案商铺事宜进行约定。合同约定：出租商铺面积为22.12平方米，租期为五年(2014年1月至2018年12月31日)，2014年铺租为每月2000元，2015年至2018年铺租为2200元每月，合同押金为原合同的2400元。合同第七条第二项约定，租赁期间，若乙方擅自终止合同，则甲方有权没收乙方缴纳的保证金，乙方并赔偿甲方损失。原告提交上述的合同缺少第二页，原告主张在复印的时候丢失了，现在找不到了，合同与被告提交的被告与其他业主的租赁合同是一致的。根据被告提交的2009年2月3日被告与XX签订的《租赁合同》第四条第四项约定，乙方签订本合同之日应向甲方一次性交付租金保证金。保证金相当于应缴的两个月之租金总额。保证金由甲方保管直到租赁期满或解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方即将保证金如数退还乙方。保证金在押期间不计利息。被告提交的2009年2月3日与XX签订的《租赁合同》中租赁商铺面积为20.75平方米，2014年起租金为1200元/月；被告提交的2012年6月4日与XX签订的《租赁合同》中租赁商铺面积为22.12平方米，2014年起租金为1300元/月；被告提交的2012年5月17日与XX签订的《租赁合同》中租赁商铺面积为20.68平方米，2014年起租金为1144元/月。被告主张因商铺周边经营环境恶劣，其向包括原告在内的9家业主申请免租3个月，原告没有正面同意，也没有积极反对，被告认为原告默许了被告的免租要求，故未向原告支付2016年1月至3月的租金，原告2016年4月23日到被告店里大闹催讨租金，影响到了被告生意。原告主张未默许同意被告的免租申请，2016年4月23日原告曾到被告店里，但没有吵。2016年4月24日，被告给原告发送短信，内容如下：“吴小姐，你太不理智，说话太难听，太让人无法沟通了！你把事情做得那么绝，根本不是要解决问题！我对你无语了，我认输，就按你说的，租不起就不要租，好，你既不肯跟其他业主一样免租，也不肯降租，那么就现在的阿珠玛经营状况是绝对租不起的，所以应你的要求，我不租了！我的租金就跟你结算到2016年4月23日，你只要把合同拿来，注明终止合同，我马上跟你结清，这些话都是昨天说的清清楚楚的，我说到做到！但是，前提是你不可以影响我阿珠玛店的正常经营，更不可以影响来我阿珠玛店消费的客人用餐！”其后，物业组织双方调解，但未协商一致，在调解期间被告继续使用商铺。2016年5月25日，原告带人到被告店铺内将涉案商铺用木板封起来。庭审中，原、被告双方均认为合同已经终止，被告认为合同自2016年4月23日终止，原告认为合同自2016年5月25日终止，被告对原告请求没收保证金及支付1月到2016年4月23日的租金没有意见。庭审中，本院组织双方调解，原告同意继续履行合同，租金同意降至2000元/月，被告要求免租期并且租金降至1300元，双方未能达成一致意见。本院于庭审后委托调解员进行调解，调解员于2016年10月21日至2016年11月16日组织双方调解，经过调解原告将租金降至1600元/月，被告要求原告免收2016年1月至3月租金，并且租金降至1300元/月，双方未能达成一致意见。本院认为，被告承租原告涉案商铺，双方形成合法有效的租赁合同关系。原、被告于2014年1月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，当事人双方变更合同需经协商一致。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”的规定，本案中对被告提出免租申请，在双方没有明确约定原告可以以默示方式作出意思表示的情况下，原告未明确表示同意免租的行为不应认定为对被告免租申请的默示，双方对是否免除2016年1月至2016年3月的租金并未协商一致，被告关于原告默示被告的免租申请的抗辩，本院不予采纳。被告经营情况恶化，向原告提出免租和减租的申请符合情理，但在双方未能协商一致变更合同情况下，未依照双方合同约定向原告支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。关于租金支付的截止时间，被告提交的短信不能证明双方对合同终止达成一致意思表示，故被告关于合同于2016年4月23日终止的抗辩，本院不予采纳。本院认为，纠纷发生后，当事人双方应本着诚实信用原则，采取理性合法的方式解决纠纷。原告在被告未支付租金的情况下，采取不理性的方式催讨租金，对被告经营产生影响，并于2016年5月25日自行将商铺从被告经营的场所中隔离封闭，被告不能继续使用涉案房产，合同目的不能继续实现。双方庭审中均认为合同已经终止，且经过本院及委托调解员进行调解，双方同意继续履行合同，但未能对是否免租及租金金额协商一致，而租金金额是履行合同的必要内容，故虽然解除合同对双方均会产生不利影响，但尊重双方当事人的自愿原则，本院确认双方合同于2016年5月25日解除。综上，原告请求被告支付拖欠的至2016年5月25日的租金及没收押金2400元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，第六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，判决如下：一、被告李金花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丽雅支付2016年1月1日至2016年5月25日租金10663元；二、被告李金花向原告吴丽雅支付的押金2400元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由被告李金花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  庞博二〇一六年十一月二十一日书记员  李幸