湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0104民初6095号原告吴某，女，1978年9月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人谭国军，长沙市平安法律服务所法律工作者。被告杨某，女，1988年11月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告吴某诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法由助理审判员杨玮适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告吴某及委托代理人谭国军，被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某诉称：2016年4月11日，原被告签订了《门面租赁合同》，约定原告将自己所承租的坐落于西子湖畔沃府3栋102号门面（140.29平方米），其中80平方米分租给被告使用，租赁时间从2016年5月5日至2020年7月14日，门面首年租金每月7000元，支付方式为一季度一付，每季度需提前7日支付下一季度租金，押金10000元，水、电、物业、电话、卫生等费用都由被告承担。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但到了2016年8月份，被告以各种拒不缴纳，甚至还对原告态度粗暴。后在原告不知情的情况下，被告于2016年8月4日夜晚强行要求解除租赁合同，并将自己的物品搬出门面，走的时候还把门面内的电表线路，水路管道和墙面装饰进行了恶意的损坏。因为原告与被告是共用该门面，原告经营美容，被告经营美发，被告终止租赁合同后的粗暴行为导致原告签约客户误解并要求原告退还办卡的费用，从而致使原告的生意一落千丈，因此，被告理应承担原告的装修及顾客退款的损失。根据合同的约定，被告的行为已经构成了严重违约，因被告违约致使本合同无法履行的，原告有权单方终止合同并收回商铺。依据合同约定被告的行为已经给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、确认双方签订的《门面租赁合同》已经解除；二、被告向原告支付拖欠的房租7000元，物业费600元，水电费700元，合计8300元；三、原告不返还被告押金10000元；四、被告赔偿原告经济损失82800元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告杨某辩称：被告杨某并无实质上的拖欠房租、物业费、水电费。原告诉状中明确被告是在2016年8月4日夜晚搬离门面，这尚处于租赁的第一季度时间内，不存在拖欠房租。期间，被告因门面生意不好，一直处于亏损状态，曾多次向原告提出要求解除租赁合同，原告均未同意，所以只得先行搬离。租赁期间，原被告所经营的门面，均单独支付水电费，无任何拖欠。被告并无转租门面的行为。被告杨某所租门面为个人付费单独装修，搬离门面时所拆除和搬离的物品均为个人所购。原告经营的美容店，属于服务业，具有非实物性，生产和消费同时进行。被告搬离门面实属无奈之举。双方虽共用门面，但是被告对原告所经营的美容的门面绝无丝毫的破坏和影响，美容店少数顾客因误解导致的要求退卡，原告实际上尚未进行生产，付出实质性的服务和劳动，所以，原告并未因此造成损失。经审理查明:原告吴某从事美容工作，被告杨某从事美发工作。2016年4月11日，原告将其租赁的西子湖畔沃府3栋102号门面中80平方米分出来转租给被告杨某经营美发店，双方就此签订了书面的租赁合同。该合同约定，租赁时间为2016年5月5日至2020年7月14日，首年租金每月7000元，押金10000元，装修期为2016年4月15日至2016年5月5日；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用等由被告支付。合同签订后，被告向原告交纳了2016年5月5日至2016年8月4日的租金共计21000元，同时交纳了押金10000元，原告随即将房屋交付给被告使用。被告因经营美发店需要，故在原告交付房屋后对房屋进行了部分的装修。之后被告因美发店生意不好，故于2016年8月4日搬离了租赁房屋。在庭审过程中，被告自认其在搬离租赁房屋的同时，将租赁房屋内电源的空气开关、地面上的水管及门面招牌“韩人艺剪”拆走，同时在墙壁上用彩色喷墨画有图案。因被告的上述行为，导致原告整个门面的水电无法正常使用，后原告只得委托案外人将水电进行修复。上述事实，有当事人当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《门面租赁合同》、收据、照片、证人证言等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告因美发店生意不好，故于2016年8月4日搬离租赁房屋，被告以其行为表明不履行双方合同，现原告要求解除双方签订的《门面租赁合同》，本院予以支持。关于具体的合同解除时间，依据被告搬离租赁房屋的时间，本院确认为2016年8月4日。因该合同的解除系被告违约行为所致，故被告向原告交纳的押金10000元，原告可不予退还。关于原告主张被告支付原告拖欠的房租7000元、物业费600元、水电费700元。对此，本院认为，被告已经向原告交纳了2016年5月5日至2016年8月4日的租金共计21000元，被告于2016年8月4日搬离了租赁房屋，被告实际并未拖欠原告房屋租金，故对原告主张被告支付拖欠的房租7000元，本院不予支持；关于原告主张的物业费600元、水电费700元，本院认为，依据双方提供的证据可知，租赁房屋物业费每月2.5元/平方米，被告在租赁期间的物业费为600元（2.5元×80平方米=600元），该费用已经交纳给租赁房屋所在小区的物业管理公司。在庭审中原、被告双方均称该物业费由自己交纳。考虑到该票据的原件现在原告手中，且被告未提供其他证据证明上述费用由其交纳，故本院确认该费用由原告交纳，被告应将物管费600元支付给原告。关于原告主张被告支付水电费700元，原告提供的证据不能证明被告在租赁房屋期间实际产生了多少水电费用，故本院对原告的该主张不予支持。关于原告主张被告赔偿其经济损失82800元，包括装修损失47800元及门面空置造成的租金损失35000元。对此，本院认为，被告在庭审过程中自认其在搬离租赁房屋时，确拆走了电源空气开关、地面水管及招牌，另对房屋墙面用彩色喷墨画有图案。因被告的上述行为，原告必须对租赁房屋重新装修后才能正常使用，本院综合考虑被告的过错程度、原告重新装修所需的时间及费用等因素，酌定被告赔偿原告经济损失共计10000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴某与被告杨某于2016年4月11日签订的《门面租赁合同》自2016年8月4日解除；二、确认被告杨某向原告吴某交纳的租赁房屋押金10000元不予退还；三、限被告杨某于本判决生效之日起五日内向原告吴某支付物业管理费600元，同时赔偿原告吴某经济损失10000元。本案案件受理费减半收取1039元，由原告吴某负担850元，由被告杨某负担189元。如果被告杨某未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 杨 玮二〇一六年十一月十七日书 记 员 段腾腾