南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初6305号原告朱琳，女，1930年8月24日生，汉族，汉族，住南京市鼓楼区。委托代理人倪正平（原告之子），男，1954年1月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告南京中冶正兴置业有限责任公司，住所地在南京市建邺区雨润大道18号。法定代表人刘福明，该公司董事长。委托代理人张喜邦，北京友恒律师事务所律师。原告朱琳诉被告南京中冶正兴置业有限责任公司（以下简称中冶置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱琳的委托代理人倪振平，被告中冶置业的委托代理人张喜邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱琳诉称，原告与被告中冶置业签订了《南京市商品房预售合同》，原告按约支付了全部购房款，但被告未按照约定的期限提供办理房屋所有权证所需要的资料。根据合同约定，房屋交付后90日内，被告应提供房屋权属登记所需的资料，与原告共同申请办理所有权转移登记。被告于2014年9月3日发出通知，告知原告可领取办理产权证的相关资料，故原告主张被告迟延办理期间为自房屋交付后90天起计算至2014年9月13日，共计主张170天（总房款571500元*0.03%*170天）。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付因迟延办理房屋权属转移登记而产生的违约金29146.5元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告中冶置业辩称：第一，由于房屋测绘机构迟延测绘，被告未能及时办理房屋的初始产权，导致迟延办理原告房屋的权属转移登记，被告不存在主观过错，故被告不应承担违约责任。第二，根据合同约定，原告的催告程序是被告承担违约金的前提，因原告没有进行有效催告，故被告不应支付违约金。第三，即使被告存在违约，违约金数额应予调整。本案涉及的标的为中低价商品房，原告申购的目的是居住而非出售，即使被告存在迟延办证的违约行为，原告亦未举证证明其存在任何损失。第四，被告投资该中低价商品房项目，主要是为了配合南京市政府建设保障房，被告获得的利润较低，希望法院裁判时予以考虑。经审理查明，原告朱琳与被告中冶置业签订了《南京市商品房预售合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于南京市××邺区莲花新城嘉园的中低价商品房。根据合同第十五条第四项约定，商品房交付后90日内（应当不超过90日），原告与被告应共同申请房屋所有权转移登记；被告应当在双方申请登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房屋管理局产权市场处。合同第十五条第六项约定，因一方过错，导致约定的手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任，每迟延一天，按商品房房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了房款571500元。被告于2013年9月28日向原告交付房屋后，未在约定的期限内提供办理权属登记所需资料，导致原告房屋的权属转移登记迟延办理。2013年11月15日，莲花新城嘉园小区的购房者拨打了12345政府服务平台电话，投诉并催告被告及时协助办理房屋产权证。2014年9月3日，被告发出通知，告知原告于2014年9月13日可领取办理权属登记所需的资料。以上事实，有原告提供的商品房预售合同及补充协议、购房发票、关于办理莲花新城嘉园产权证的通知，被告提供的测绘受理单、宁房权(2015)203号文件、宁政发（2007）173号文件及庭审笔录等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、被告承担违约责任，是否以主观上存在过错为前提条件；二、原告主张的违约金应从何时开始起算；三、原告主张的违约金是否应该予以调整。关于焦点一：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我国合同法的违约责任，除法律有特别规定外，适用严格责任的归责原则，并不以违约方是否有主观过错为要件。被告未在约定的期限内备齐办理房屋权属转移登记所需资料，已构成违约，应按照法律规定或者合同约定向原告承担违约责任。对于被告称其迟延办理房屋权属转移登记的原因在于测绘机构存在测绘迟延，故其无主观过错，不应承担违约责任的意见，本院认为，一方面，被告并未提供确切证据证明测绘存在迟延，另一方面，即使存在因第三方行为导致被告迟延办理的因素，根据合同相对性原则，被告亦应向原告承担违约责任，因此，本院对于被告的意见不予采纳。关于焦点二：本院认为，根据合同约定，原告主张违约金应该自有效催告后90日才开始起算。对于原告认为合同第十五条第六项约定的催告条款，属于被告提供的格式条款，限制了原告的权利，对其无约束力的观点，本院认为，合同中对于催告条款的约定，只是在原告主张违约金赔偿之前，赋予被告合理的宽限期，并未排除原告的主要权利，也未免除被告的责任，故本院对于原告的观点不予采信。对于催告的形式问题，本院认为，催告的目的是为了提醒、督促被催告方知晓其存在履约瑕疵，并能够在约定的宽限期内全面、及时履行合同，本案被告开发建设的莲花新城嘉园中低价商品房，普遍存在迟延办理权属转移登记的现象，其中一个或者部分业主的催告，实质上即已达到催告的效果，被告在经业主催告后仍未履行合同义务的，就应该按照约定承担违约责任。根据生活常理和正常交易习惯，在被告发生迟延办理房屋权属转移登记的情形后，业主首先会通过口头或者上门的方式直接催告，在口头催告无果后，才会拨打投诉电话或者采取书面催告方式，故本院认为，虽然原告并未提供其直接向被告进行口头或者书面催告的证据，但业主拨打12345投诉电话的时间，即应视为原告向被告发出有效催告的起算时间。被告支付违约金的迟延办理天数，应自业主于2013年11月15日拨打12345投诉电话之日加上90天的次日起，计算至2014年9月13日止，共计212天。关于焦点三：本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，并且赋予人民法院在当事人请求的情况下对违约金进行调整的权力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”虽然违约金的支付以违约行为的发生为条件，但衡量约定的违约金是否过高应以实际损失为基础。因原告并未提交其因被告迟延办理房屋权属登记而遭受实际损失的证据，故在兼顾中低价商品房的特征（政府保障房的性质、购房者以居住为目的）、合同的履行情况、当事人的过错程度及房屋价格走势等因素的基础上，本院酌情将违约金调整为7269元（571500元*3/10000*212天*20%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告南京中冶正兴置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付原告朱琳违约金7269元。二、驳回原告朱琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由被告南京中冶正兴置业有限责任公司负担（此款由被告随上述款项一并给付原告，以冲抵其预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  黄克强二〇一六年十一月二十八日书记员  张晓燕