重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6155号上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。被上诉人（原审原告）：曹杨上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）因与被上诉人曹杨商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第7179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。五洲五金公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院审理查明的事实不清，认定的事实错误，一审法院并没有对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的原因进行审理查明。根据上诉人与被上诉人签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，通过一审查明可知，被上诉人并未有证据可证实是上诉人的原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书；2.即使人民法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院并未对被上诉人的损失和对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的具体违约金进行审理查明，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，计算违约金应以损失为计算基础，而一审法院并没有对被上诉人是否受到损失、损失是多少进行审理查明，且被上诉人在接房后办理诉争房屋《房地产权证》申请之前，并未遭受任何损失，相反被申请人在使用涉案房屋期间获得收益。且上诉人与被上诉人并未约定明确的违约金金额，而仅是约定了逾期办理诉争房屋《房地产权证》的计算方法，并不是具体的违约金。3.一审法院适用法律错误，若人民法院认定上诉人应当支付违约金，应当对诉争房屋逾期办理房屋《房地产权证》申请的违约金进行调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，一审法院并未审查违约金是否过高，且根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条约定的违约金计算方式计算出的违约金明显过高，不应依照该约定方式计算违约金。上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金，且被上诉人又无法举示其具体的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难���确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金，超过部分不予支持。被上诉人曹杨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。曹杨向一审法院起诉请求，2012年11月14日，曹杨、五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定曹杨购买五洲五金公司出售的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号35幢5-20号房屋，成交金额为106453元，实际支付房款106227元。曹杨于2012年11月14日，支付房屋首付款56453元、大修基金1788元和转让手续费等费用2715元，并于签订合同当日提交了办理《房地产权证》的所有资料。《商品房买卖合同》第七条约定交房时间为2013年3月31日前，实际交付时间为2013年4月6日（重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书为证），并于交房当日缴清了契税、印花税等所有款项。根据合同第十三条第2款、第3款约定，五洲五金公司在本商品房实际交付之日起60日内，应向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，五洲五金公司应于2013年6月4日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但五洲五金公司实际于2016年1月6日向荣昌县国土资源和房屋管理局申请办理《房地产权证》，逾期达947天，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，五洲五金公司应按日向曹杨支付已付房价款三分之3的违约金。故曹杨诉至法院，请求判令：一、五洲五金公司立即支付曹杨延期办证违约金30179.09元；二、本案全部诉讼费用由五洲五金公司承担。一审法院认定事实：曹杨与五洲五金公司于2012年11月14日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖��同补充协议》(下称“补充协议”)，约定甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号35幢5-20的商业用房以总金额106453元的价格出售给曹杨。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订本合同时已支付房款56453元整，余款50000元在甲方指定银行办理按揭贷款。庭审中，五洲五金公司特别授权代理人陈述，因房屋面积发生变化，认可曹杨已付房款为106227元。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期���房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月6日，曹杨、五洲五金公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，曹杨于当日向五洲五金公司支付预收共用能源消耗费、物业费、合同印花税、权证印花税、按揭印花税、契税等相关税费。庭审中，曹杨、五洲五金公司一致确认曹杨已付房款为106227元，并双方于2013年4月6日实际完清接房手续及相关税费的事实。本案房屋办理转移登记的时间为2016年1月6日。另查明，五洲五金公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。一审法院认为，曹杨、五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法��规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于曹杨要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五洲五金公司抗辩其无办证义务，曹杨也未授权五洲五金公司办理房产证申请，五洲五金公司不负有为曹杨申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付曹杨的前提是曹杨付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。曹杨在接房时已与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，可知曹杨已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为曹杨申请办理所购房屋所有权证的义务，五洲五金公司的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采信。对于违约金起算时间，曹杨于2013年4月6日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2013年6月5日前为曹杨申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为曹杨申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年6月6日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，曹杨举示的户室详细情况载明房屋权属转移登记时间为2016年1月6日。五洲五金公司主张户室详细情况载明转移登记的业务编号“201511280210067”即表示五洲五金公司向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单的时间为2015年11月28日，并未向法庭提供相关依据予以证实，按照合同约定，延期办证违约金计算至五洲五金公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，庭审中五洲五金公司未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，故一审法院���法确认本案房屋转移登记时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，该日的前一日为违约金的终止时间，即2016年1月5日。综上，五洲五金公司违约期间共计944天。对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照曹杨已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。对于五洲五金公司主张曹杨起诉时本案房屋尚未取得受理通知单，曹杨主张的违约金债权未到期的抗辩理由，曹杨、五洲五金公司签订的《合同》约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向曹杨支付违约金，一审法院依法确认本案房屋转移登记时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，五洲五金公司应从2016年1月6日起30日内向曹杨支付违约金，现曹杨主张五洲五金公司支付违约金的时间条件已经成就，五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。综上，对延期办证违约金，一审法院计算为：106227元×0.0003/天×944天=30083.49元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付曹杨延期办证违约金30083.49元；二、驳回曹杨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取262元（曹杨已预付），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付曹杨。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院以当事人双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式进行认定是否正确及计算得出的违约金是否过高；现评判如下：一、上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。被上诉人与上诉人在2013年4月6日已实际完清了接房手续及相���税费，可知被上诉人在接房时已与上诉人完清了所有房屋交接手续，被上诉人已经提交了委托上诉人办理房屋所有权证的有关资料，并将相关费用交与上诉人，上诉人即负有为被上诉人申请办理所购房屋所有权证的义务，逾期办证的责任应由上诉人承担，上诉人称不是其原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书的上诉理由不能成立。二、上诉人五洲五金公司和被上诉人曹杨在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地��屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当事人在合同中对逾期办证违约金进行了明确的约定，应按照合同约定履行。且根据双方合同约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的逾期办证违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。综上所述，上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持���判。二审案件受理费524元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年十一月二十一日书 记 员  张 玲