天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初7675号原告:天津市立川物业管理有限公司。法定代表人张丽梅。委托诉讼代理人郭义龙。委托诉讼代理人钱雨。被告:徐强。原告天津市立川物业管理有限公司与被告徐强物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市立川物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱雨、郭义龙、被告徐强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告给付原告2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费7844.70元及滞纳金235.30元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年9月1日,原告与天津市河西区小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,合同约定由原告向小区提供物业管理服务,合同期限自2012年9月1日至2014年8月31日止。2014年8月31日双方续签《天津市住宅物业管理服务合同》,合同期限自2014年9月1日至2016年8月31日止,合同约定,原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按建筑面积每月每平方米1.60元缴纳物业费,逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的百分之三缴纳滞纳金。被告系该小区业主,物业面积111.43平方米,被告自2012年9月1日至2016年4月30日物业管理服务费共7844.70元,无故拒绝缴纳,产生自2012年9月1日至2016年4月30日滞纳金235.30元。合同履行至今,原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催促被告履行协议,但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判如所请。原告向本院提交如下证据:1、《天津市住宅物业服务合同》二份,证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准、服务期限;2、受案通知一份、诉前调解通知书照片一份、EMS回执一份,证明原告一直通过法律程序向被告催要物业服务费;3、天津市国家安全局计财装备处房地产管理科出具的被起诉业主确认名单一份,证明被告在此居住,享受了物业服务;4、景观花园社区居委会出具的满意率报告一份,证明物业公司服务情况。被告徐强辩称,对原告陈述的房屋地点、房屋面积、欠费时间无异议,但对收费标准、收费数额有异议。不同意原告的诉讼请求。原因如下:1、原告与景观花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》,是未经过小区全体业主(代表)大会表决程序,而由业主会自行签订的合同,不符合《天津市物业管理条例》的有关规定,应属于无效合同。其中,收费标准上调至1.60元/㎡,亦属于无效。2、原告不能按照合同约定提供服务,违约在先。原告在民事诉讼状中所述:原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务,不符合事实。物业服务不是“优质高效”,而是服务质量低劣。自从原告进入小区进行物业管理服务以来,小区环境、设施设备每况愈下,小区业主都有目共睹。具体事实如下:(1)物业服务质量差。环境清洁:楼内,保洁员时来时不来,或每天来一次,一把墩布擦一个或几个楼门(9层楼)。楼道墙皮脱落,蛛网遍布。楼外,基本看不见拿扫帚扫,只见保洁员一把笤帚,一个背篓,在便道、路面上敛垃圾,路面难以看出打扫的迹象。小区到处堆放垃圾,长时间不清理。绿化养管:小区绿化已经不成样子,树木、花草自然生长,杂草遍地,树木虫害严重。共用设施设备维修养护:小区草坪灯残缺不全,休闲椅凳残破不堪,路面破损严重,多处坑洼。楼门对讲、电梯故障等报修,修复不及时;接待人员服务意识差,极不文明,有的工作人员与业主发生口角时,与业主对骂脏话不堪入耳等等。尽管本人至今还未见过原告服务合同的服务标准内容,但这种服务的状况起码不是“优质高效”。(2)原告无视业主权益,私自改造电梯系统,安装道闸系统,给业主的正常生活造成不便,也造成一定的安全隐患。原告在没有征求所在楼业主意见的情况下,私自改装磁卡启动系统,限制业主使用电梯,给业主的正常生活带来不便。同样,在事先未征求全体业主意见的情况下,私自在小区门口安装磁卡门禁系统,限制车辆进入。由于小区东门口留量较小,导致消防车无法进入小区,给消防部门的正常灭火施救带来困难。物业公司应该是为业主提供服务的,不知道哪条法律允许原告私自改造、安装业主共有的设施设备。尽管近期原告为了配合对业主的诉讼,对小区进行了一定的清理。但是,小区的杂乱破损状况依然可以看到。(3)原告利用原本属于业主所有的共有部位、共有设施设备的资源盈利,不公示收入并据为己有,侵害了全体业主的所有权益。原告在对小区实施物业管理服务期间,在电梯内做有偿广告。利用小区会馆及小区广场等租赁经营,获取收益,收益据为己有。严重的违背了《物权法》关于小区共有部位、共用设施设备所有权的规定。原告在小区管理服务期间,不能按照合同约定标准为业主提供管理服务,并且为了盈利侵害全体业主的共有权益,违约在先。根据合同法有关先履行抗辩权的规定,在原告没有恰当履行义务前,被告有权拒绝支付费用。原告起诉已经超过诉讼时效。被告向本院提交如下证据:1、照片四十九张,证明物业服务不到位。针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下:证据1本身没有异议,但是签订合同是否符合程序有质疑。证据2都没有见过。证据3没有异议。证据4不认可,不能代表什么,满意度应该是业主说的。针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下:照片都不认可,其中电梯已经进行了年检,电梯磁卡是通过业主大会同意才安装的,路面、地灯等维修都需要动用大修基金。本院认证意见如下:原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性,本院均予以确认。被告提交的照片,仅能反映小区内某一时间点曾经存在的问题,但不能证明其持续性,故本院不予确认。经审理查明:2012年9月1日,原告与天津市河西区景观花园小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定:物业管理服务期限为两年,自2012年9月1日起至2014年8月31日终止。物业服务费收费标准为:多、高层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.95元;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米0.65元。2014年8月31日,双方续签了《天津市住宅物业服务合同》,约定:物业管理服务期限为两年,自2014年9月1日起至2016年8月31日终止。物业服务费收费标准为:多、高层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.95元;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米0.65元。被告居住在天津市河西区景观花园小区,房屋建筑面积为111.43平方米,被告应按每月每平方1.60元的标准向原告交纳物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费)。被告自2012年9月1日至2016年4月30日未向原告交纳物业服务费7844.70元。原告于2016年4月22日经天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。原告于2012年9月1日与天津市河西区景观花园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》及2014年8月31日与天津市河西区景观花园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为天津市河西区景观花园小区的房屋买受人,上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务,被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于被告主张的诉讼时效问题,根据法律规定,诉讼时效为两年,原告于2016年4月22日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解,于2014年8月29日通过天津邮政速递物流有限公司投递邮件,上述行为应视为诉讼时效的中断,中断后诉讼时效重新计算,故原告要求被告给付2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。关于被告提出的物业服务质量问题,结合该小区实际情况,对被告应交纳的物业服务费酌情减免30%,即被告应给付原告2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费5491.29元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下:一、自本判决生效之日起十日内,被告徐强给付原告天津市立川物业管理有限公司2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费5491.29元;二、驳回原告天津市立川物业管理有限公司要求被告徐强给付滞纳金235.30元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元,由原告天津市立川物业管理有限公司负担8元,被告徐强负担17元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  姜涛二〇一六年十一月七日书记员  张颖本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第(五)项业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费,物业服务企业请求业主支付物业服务费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。