江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0724民初4538号原告：杨玉建，男，1982年1月6日生，汉族，居民，住灌南县。原告：吴跃花，女，1980年12月26日生，汉族，居民，住灌南县。原告：王兴化，男，1979年6月16��生，汉族，居民，住灌南县。原告：曾晓燕，女，1985年3月17日生，汉族，居民，住灌南县。原告：王盼华，男，1976年8月26日生，汉族，居民，住灌南县。原告：张海荣，女，1978年6月7日生，汉族，居民，住灌南县。六原告的共同委托诉讼代理人：焦红光，灌南县灌河法律服务所法律工作者。被告：连云港市黄浦房地产开发有限公司。住所地灌南县经济开发区迎宾大道1号（管委会内）。法定代表人：陈明亮，董事长。委托诉讼代理人：徐正奎，江苏海西律师事务所律师。被告：江苏灌南农村商业银行股份有限公司。住所地灌南县人民路**号。法定代表人：杨东，董事长。委托诉讼代理人：蒋兆龙，公司员工。委托诉讼代理人：胡宏，江苏明亮律师事务所律师。原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣诉被告连云港市黄浦房地产开发有限公司（以下简称“黄浦房地产”）、江苏灌南农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）商品房销售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理。在本案审理过程中，六原告向本院提出财产保全申请，请求对被告黄浦房地产的银行存款190万元予以冻结并提供担保，本院于同年8月12日作出（2016）苏0724民初4538号民事裁定。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人焦红光，被告黄浦房地产的委托诉讼代理人徐正奎，被告农商银行的委托诉讼代理人蒋兆龙、胡宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告黄浦房地产签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告农商银行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令被告黄浦房地产返还原告支付的首付款1486512元、契税88695.36元、印花税1483.3元、他项权利登记费550元、公正费300元、已偿还的银行贷款本息（计算至判决生效之日止）、赔偿原告违约金损失29.56万元（按总购房款的10%计算）；4、判令被告黄浦房地产偿还被告农商银行剩余贷款本息。事实与理由：原告与被告黄浦房地产于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告黄浦房地产将其开发的黄浦·银都城小区5幢12室房屋卖与原告，每平方米13800元，于2015年7月30日前交房；逾期超过90日的，原告���以解除合同，黄浦房地产应退还全部已付款并支付违约金。合同订立后，原告如数交纳了购房首付款1486512元及其他款项。原告与被告农商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告借款147万元，后被告农商银行按约定将147万元支付给被告黄浦房地产。原告于2016年5月3日收到被告黄浦房地产的书面通知，要求办理交房手续，但其已违约，目前尚未交付房屋。被告黄浦房地产辩称：原告与我公司签订合同属实，但逾期交房的责任不在我公司，而是政府的不可抗力行为，因为我公司与政府签订的合同是政府要交付净地给我们，但至今政府未能全面履行合同义务；逾期交房的违约金应按合同约定的已付款的万分之一计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告农商银行辩称：我公司已按个人借款担保合同向原告发放���款，该贷款由被告黄浦房地产提供担保，以涉案房屋提供抵押担保，并由案外人杨必年、葛立兰提供连带责任保证并经公证，如解除借款合同则加大了我公司的风险，故我公司不同意解除个人借款担保合同；如判令解除，则我公司的债权及实现债权的费用，应由原告及被告黄浦房地产及案外担保人承担连带责任，并就债权的偿还顺序应先于原告。综上，请求法庭仅就本案的商品房买卖合同进行审理。本院经审理认定事实如下：六原告与被告黄浦房地产于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014543691），约定：六原告共同购买被告黄浦房地产开发的“黄浦·银都城”小区第5幢单元12室商业营业用房；建筑面积214.24㎡、房屋总价款2956512元；买受人于2014年10月6日前付首付款1486512元，余款147万元通过办理银行按揭贷款方式支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人应于2015年7月30日前将经验收合格的商品房交付给六原告；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.01%向买受人支付违约金…。《商品房买卖合同》签订后，六原告向被告黄浦房地产交纳了首付款1486512元，向连云港市灌南地方税务局交纳房屋买卖契税88695.36元、印花税1483.3元。同年10月30日，六原告与被告灌南农商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：六原告以涉案房产作为抵押，向被告灌南农商银行借款147万元用于个人商业用户贷款，房屋坐落于黄浦·银都城5-12室；贷款期限10年；借款人授权贷款人将贷款分1次划入被告黄浦房地产的账户；被告黄浦房地产提供阶段性连带责任保证。该份合同经灌南县公证处公证，涉案房产经灌南县房产交易中心办理预告抵押登记，为此，六原告交纳借款合同公证费300元、非住宅房屋他项权利登记费550元。同年10月30日，原告杨玉建作为债务人，被告农商银行作为债权人，杨必年、葛立兰作为保证人签订《最高额保证合同》，约定：杨必年、葛立兰对债务人在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保…。原告杨玉建于2016年5月3日收到被告黄浦房地产寄送的《交房通知书》，通知中载明：你所购买的黄浦·银都城商品房于2016年3月31日竣工验收，可投入使用，通知您于2016年5月31日办理交房手续。但六原告认为，被告黄浦房地产已违约，故未去办理交房手续，且六原告曾以商品房买卖合同纠纷为由于2016年3月15日将被告黄浦房地产诉至本院，要求解除《商品房买卖合同》等，后撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》等系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告黄浦房地产作为涉案房产的开发商，按约交房是其基本的合同义务，根据合同约定，其应于2015年7月30日前向六原告交付房屋，逾期超过90日，原告方有权单方面解除合同。现被告黄浦房地产逾期交房已超过90日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告方据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。被告黄浦房地产虽��称，其未能按期交房的原因在于政府未能及时交付净地，请求驳回原告的诉讼请求，但这并不能成为其免责事由，故对被告黄浦房地产此项辩解意见，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告方要求解除其与被告农商银行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求成立，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告黄浦房地产应按约将原告方支付的房款返还原告，并赔偿原���方因此所产生的损失。因此，原告方要求被告黄浦房地产返还已付购房首付款1486512元、已偿还的贷款本息的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告黄浦房地产返还其交纳的契税88695.36元，因双方的买卖交易尚未最终完成，原告尚未取得所购房屋的产权而成为业主，根据税法等相关法律、法规的规定，原告可以向相关机关要求退还，故对原告该项主张，本院不予支持。原告要求被告黄浦房地产赔偿印花税1483.3元，因印花税为订立合同时应交纳的税费，合同订立后，纳税义务已完成，解除合同后该税费无法退还，故对原告无法退还的该部分费用，被告黄浦房地产应予赔偿。原告要求被告黄浦房地产赔偿合同公证费300元、他项权利登记费550元，该部分费用虽为相关部门收取，但相关部门应履行的义务已完成，无法退还，被告黄浦房地产应予赔偿。原告还要求被告黄浦房地产支付逾期交房违约金，并要求调整到总购房款的10%即29.56万元，本院认为，原告此项诉求过高，但合同约定的违约金标准明显过低，不足以弥补被告黄浦房地产违约给原告方造成的损失。而原告方主张的印花税、公证费、他项权利登记费损失，亦属于因被告黄浦房地产违约而致的损失，本院结合上述损失及被告黄浦房地产占用原告方资金的时间、数额、逾期交房的违约情形、过错程度、实际负担能力等因素，酌情将违约金调整为18万元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告黄浦房地产向被告农商银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院依法予以支持。被告黄浦房地产清偿剩余贷款本息等债务后，被告农商银行应及时涤除涉案房屋上的抵押预告登记。被告农商银行虽辩称，其不同意解除《个人购房借款/担保合同》，并请求仅就本案的《商品房买卖合同》进行审理，但本院认为，在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，为减少当事人诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。当被告黄浦房地产怠于履行归还剩余贷款的义务时，被告农商银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。故对被告农商银行上述辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣与被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于2014年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014543691）；二、解除原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣与被告连云港市黄浦房地产开发有限公司、江苏灌南农村商业银行股份有限公司于2014年10月30日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被���连云港市黄浦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣购房首付款1486512元、支付违约金18万元，合计1666512元。四、被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣自2014年12月21日起至判决生效之日止已向被告江苏灌南农村商业银行股份有限公司支付的贷款本金和贷款利息（以被告江苏灌南农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告江苏灌南农村商业银行股份有限公司偿还原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款。自被告连云港市黄浦房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告江苏灌南农村商业银行股份有限公司办理灌南县新安镇黄浦·银都城小区第5幢单元12室房屋上抵押权预告登记的涤除手续。六、驳回原告杨玉建、吴跃花、王兴化、曾晓燕、王盼华、张海荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16082元，由六原告负担1774元（已交纳）；由被告连云港市黄浦房地产开发有限公司负担14307.97元，原告杨玉建已预交，被告连云港市黄浦房地产开发有限公司在兑现上述款项时一并支付原告杨玉建。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费32164元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  李文谦二〇一六年十一月二十二日书记员  王 彬法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付己或者买受人迟延支付购房款…第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认元首或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未缴纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未缴纳或者未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用＜诉讼费用缴纳办法＞的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。