江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复94号复议申请人（被执行人)：连云港市乐成置业发展有限公司，住所地江苏省东海县。法定代表人唐动生，该××董事长。申请执行人：连云港西湖商品混凝土有限公司，住所地江苏省东海县经济开发区。法定代表人霍如迟，该××总经理。被执行人：盛湘。复议申请人连云港市乐成置业发展有限公司（以下简称乐成公司）不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2015）连执异字第00051号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。连云港西湖商品混凝土有限公司（以下简称西湖公司）与乐成公司、盛湘追偿权纠纷一案，连云港中院于2014年12月9日作出（2014）连商初字第00108号民事判决：一、盛湘于判决生效之日起十日内偿还西湖公司5388万元；二、乐成公司对盛湘的上述债务承担连带保证责任，保证人乐成公司承担保证责任后，有权向债务人盛湘追偿；三、乐成公司于判决生效之日起十日内给付西湖公司财务费用（以4500万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍，自2013年10月21日计算至实际给付之日止）；四、驳回西湖公司其他诉讼请求。因上述义务人在规定的时间内未履行生效法律文书确定的义务，西湖公司向连云港中院申请强制执行。执行过程中，连云港中院委托连云港市旺达房地产估价师事务所（以下简称旺达评估事务所）对被执行人乐成公司所有的位于东海县牛山镇幸福南路东侧、323省道北侧土地及建筑物进行评估。2015年8月28日，旺达评估事务所出具连旺房估（鉴）字第2015-08003号估价报告书。估价报告书载明：估价结果：估价对象在价值时点2015年7月29日的市场价值为人民币6081万元整。其中A2房屋（在建工程）1457万元，C1房屋（在建工程）603万元，土地4021万元。估价对象：估价对象A2号楼设计为一幢钢混结构的四层建筑物，本次评估为一层在建工程，层高约5米。估价对象基础已完成；地下室主体结构已完成，地上主体一层大部分完成；土方工程基本完成，部分管线预埋，其他均未施工。C1号楼设计为一幢钢混结构的三层建筑物，本次评估为中间现用作售楼中心部分，建筑面积2343平方米。估价对象基础已完成，楼体北端主体已完成，南端主体未建。估价依据：（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件：1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国土地管理法实施条例；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；6、人民法院对外委托司法鉴定管理规定。（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件：江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省城市房地产交易管理条例》的决定。（三）估价技术依据：1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》2、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（四）委托方提供的有关资料：1、司法鉴定委托书；2、出让国有建设用地使用权初始登记表；3、国有建设用地使用权出让合同复印件4、总平面图及建筑面积核定单复印件；5、拍卖申请书复印件；6、委托方提供的与本次估价相关资料。（五）估价人员实际勘察、调查所获取的资料。1、估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象基础设施、建筑物状况、宗地条件等方面的资料。2、估价人员实地拍摄的估价对象现状照片；3、估价对象现场勘察记录；4、本公司掌握的房地产市场信息和交易行情。估价方法：采用成本法测算估价对象在建工程价值，采用假设开发法测算估价对象国有土地使用权价值。乐成公司对上述评估报告不服，向连云港中院提出异议称：评估所采用依据不全面、不正确，评估报告遗漏重大事项，严重低估拟拍卖房产和土地价值，因而，此次评估无效。1、土地价格估价太低。涉案土地现上市挂牌拍卖价为每亩100万元，该宗土地93.365亩，市场价值应该是9336.5万元，而评估价仅为4021万元，土地价格估价太低。2、C1号楼评估价过低。C1号楼曾有人愿意出资2000万元购买，现东海县政府洽谈意见客户以5800元/平方米成交，成交价1358.94万元，而评估价为603万元，估价过低。3、A2馆评估价过低。A2馆一层评估面积应当按照实际面积的双倍计算，评估只按实际面积，评估价过低。请求不予认定旺达评估事务所作出的连旺房估（鉴）字第2015－08003号评估报告。旺达评估事务所关于异议的回复称：一、基于本次评估目的，采用的价值类型为市场价值，即于价值时点2015年7月29日在本次假设和限制条件下、规划设计条件下国有土地使用权的市场价值，评估价格是依据国家相关法律法规及相应的估价规范的基础上进行的；二、关于C1号楼，本次评估价格为地上建筑物及其基础装修，不包含相应的土地使用权价值，其土地使用权价格已经包含在总土地价格中，C1楼目前处于在建工程状态，未达到预售条件，且应分摊的土地也未能分割，于价值时点，均还未达到完全产权的状态，评估价格与异议人所说的洽谈价格内涵和状况不同。三、关于A2馆，评估面积按照一层双倍计算缺乏依据；A2馆为在建工程，依据房地产估价规范，采用成本法进行评估，其价格构成为达到现状条件的客观成本积算，不是单纯的依据土建费用单价所得。连云港中院审查后认为：在执行过程中，依法委托有鉴定资质并符合相关规定的鉴定机构对涉案房屋及土地使用权的市场价值进行评估，委托司法评估的手续完备，程序合法。资产评估机构依照鉴定程序，经过实地勘察及市场调查作出的估价报告应当作为执行过程中对拍卖资产进行拍卖的依据。本案涉案房产系在建工程，其价值与经产权部门备案登记的房产的市场价格应有差别，评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序作出的评估结果客观公正。乐成公司提出涉案土地现上市挂牌拍卖价为每亩100万元，但未提供证据加以证实，且该土地已被法院查封，不能上市拍卖，因此，乐成公司的该异议理由不能成立，不予支持。乐成公司提出经与他人洽谈，C1号楼以1358.94万元成交的异议理由，因该楼房系法院查封房屋，应通过法院进行处置，乐成公司与他人进行议价出售该楼房，必须通过法院进行。乐成公司提出A2馆一层评估面积应当按照实际面积的双倍计算的异议理由，乐成公司未提供依据。综上，乐成公司的异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回乐成公司的异议请求。乐成公司对上述裁定不服，向本院申请复议，请求：依法撤销（2015）连执异字第00051号执行裁定，支持复议人的复议请求，并更换评估单位。其理由为：一、评估所采用的依据不全面、不正确，评估报告遗漏重大事项，严重低估拟拍卖房产和土地价值，因此，此次评估无效。二、本案涉案房产评估价与市场行情价相差较大，复议人与他人议价出售的房产价值远远高于评估价。本案争议焦点为：乐成公司主张评估报告严重低估涉案房地产的价值，与市场行情相差太大，是否有事实和法律依据。本院认为，乐成公司的主张没有事实和法律依据。首先，连云港中院依法委托具有相应资质的评估机构对涉案房地产进行评估，评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据其专业判断和行业规范，采用适当的评估方法得出估价结果，程序合法，人民法院应予尊重。其次，乐成公司主张评估采用的依据不全面、不正确，遗漏重大事项，但未指出遗漏了哪些依据和事项，也未提供相应证据予以证明。评估报告中详细记载了此次评估的法律依据、技术依据、委托材料及相关实地勘察材料，具体全面。复议申请人认为依据不全面、不正确、遗漏重大事项的理由缺乏事实依据。第三，乐成公司主张评估报告严重低估拍卖房地产价值，与市场行情相差较大，要求更换评估机构，其提出C1号楼与他人洽谈价格为1358.94万元，A2馆应按一层面积的双倍计算，土地价格应为100万元/亩。本院认为，关于C1号楼，旺达评估事务所明确，评估价格并不包含其所附着的土地使用权的价值，与其洽谈价格内涵并不相同，且C1号楼为在建工程，旺达评估事务所根据其行业标准和规范，采用成本法对其价值进行计算并无不当。关于A2馆，评估面积按照一层面积双倍计算缺乏依据。关于土地使用权的价值，评估报告依据法律法规及行业规范，充分分析考虑估价对象的市场情况、区位情况、现状开发情况等因素确定土地使用权价格，并无不当，乐成公司主张土地挂牌拍卖价为100万元/亩，没有提供相关证据予以证明，缺乏依据。此次评估的目的是为司法拍卖提供参考依据，是否与市场行情相差较大需通过市场来检验。故复议申请人主张的评估价值过低与市场行情相差较大的复议理由，本院不予支持，其要求更换评估机构的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人连云港市乐成置业发展有限公司的复议请求，维持江苏省连云港市中级人民法院（2015）连执异字第00051号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵培元审 判 员  朱 嵘代理审判员  唐志容二〇一六年十一月十五日书 记 员  朱珈萱