广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初278号原告：程世联，男，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省广宁县。委托代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。被告：刘玉明，男，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原告程世联诉被告刘玉明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月29日、10月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告程世联及其委托代理人罗子均，被告刘玉明到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告的委托代理人罗子均到庭参加了诉讼，被告刘玉明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于3015年5月1日签订《睦岗商业街租赁合同》，约定原告租赁肇庆市睦岗镇太和路西侧科威公司商业街商铺第27、28、29、30卡号铺位，租赁期限为2015年5月1日至2019年5月1日，铺位租金每月为12150元，被告收取原告合同押金40000元以及水费押金1000元，电费押金1000元。同时约定，被告配合原告办理经营所需的一切证照，否则相关损失由阁下承担。原告在租赁商铺后，投入大量资金对商铺进行装修、购买必要的经营用品，由于被告迟迟不能提供办理相关经营证照的书面材料，证照一直不能办理下来。2015年9月18日，食品药品监督管理部门要求程先生暂停经营，直至取得相关经营证照。此后，原告得知被告并非该商铺的所有人，该商铺己由权属人向自然人ＸＸＸ出租，被告无权出租该商铺。可见，原告与被告签订的《睦岗商业街租赁合同》是不存在履行的可能。现原告要求解除双方签订的《睦岗商业街租赁合同》，被告需返还已收取原告的租金24300元、合同押金40000元以及水费押金1000元，电费押金2000元，并赔偿原告为经营所需而投入的装修款20万元，电器、厨具合计73260元，上述合共340560元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《睦岗商业街租赁合同》；2、被告支付原告租金24300元及合同押金40000元以及水费押金1000元，电费押金2000元，合计67300元；3、被告赔偿原告为经营所需而投入的铺位装修款20万元、家私49960元、厨具23300元，合计273260元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意解除合同，如果解除了合同，我方就收不了租金。原告违约没交租金，所以我方不同意解除合同，水电费是原告使用了，不可能返还给原告，至于装修以及原告主张的厨具损失，属于原告自己的投入，我方不同意支付给被告。经审理查明：2015年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《睦岗商业街租赁合同》，约定：1、甲方将位于肇庆市睦岗镇太和路西侧科威公司商业街27、28、29、30卡号商铺提供给乙方经营餐饮；2、使用期限共四年，即从2015年5月1日至2019年5月1日止；3、商铺的使用面积共270㎡，租金按建筑面积计算，每平方米每月45元的标准，每月租金为12150元，乙方必须在当月10号前交清各款项，如果逾期15天还未交清，甲方有权停水停电并每天加收月总金额的3%的滞纳金。超过一个月还未交清的，视为违约，甲方有杈终止合同，并追回所欠款项及滞纳金，乙方的一切固定装修、电路、押金等归甲方所有；4、甲方收取乙方水表押金1000元,电表押金2000元，每月5日前交纳上个月的水、电费；5、合同签订时，乙方需向甲方缴纳合同押金4万，乙方在履行合同各项条款规定的情况下，合同期满后如乙方不再使用，甲方同意在乙方撤场后将押金（不计利息）全部退还给乙方。在合同期间内，乙方如违反合同条款或提前撤离，甲方则有权提前终止合同，本合同押金及所有一切装修物全部归甲方所有；6、合同期满或中途撤离，乙方的一切固定装修物及固定设施均不得拆除带走，归甲方所有，其它的活动性设备由乙方在三天内自行搬迁完毕，逾期不搬的，视为乙方放弃，甲方可自行处理；7、水表、电表由甲方负责装在本商铺的门边，水、电费由乙方负责交纳；8、甲方有义务协助乙方办理政府部门相关的营业执照、国税、地税等相关经营手续，若由于甲方的原因导致相关手续无法办妥的，相关的损失应由甲方承担，若属于乙方责任，由乙方自行承担。同日，原告向被告交纳了水表、电表押金3000元、商铺押金4万元，被告向原告出具两份收据予以证实。此后，原告在案涉的商铺经营餐饮业，并向被告交纳了部分月份的水电费及租金，具体情况如下：1、水电费的交纳情况：（1）2015年7月10日，交纳了5月至7月10日的水电费4157.5元；（2）2015年8月10日，交纳了7月份水电费4218.5元；（3）2015年9月3日，交纳了8月份水电费3071元。2、租金的交纳情况：（1）2015年6月1日，交纳了6月份租金12150元；（2）2015年6月1日，交纳了8月份租金12150元。此后，由于原告未能办理营业执照等问题，与被告协商无果，遂诉至本院。又查明：座落于端州区（19区）太和路西侧的土地[证号：肇国用（2008）第00124号]使用权人为科威（肇庆）半导体有限公司，该土地使用权面积34855.39㎡，属于工业用地。另查明：2016年10月27日，本院致函肇庆市城乡规划局，查询位于肇庆市睦岗镇太和路西侧科威公司商业街27、28、29、30卡号商铺是否有规划许可。该局于2016年10月31日函复本院，该局没有对该商业街商铺核发建设工程规划许可。诉讼中，原告认为根据广东省高级人民法院于2014年8月28日作出（2014）粤高法民一终字第20号终审民事判决，科威（肇庆）半导体有限公司并非案涉商铺所在土地的权属人，据此被告无权转租给原告。被告则认为案涉的商铺是科威（肇庆）半导体有限公司租赁给ＸＸＸ，ＸＸＸ转租给赵顺元与吴伟联两人，吴伟联再转租给被告，但被告并未为此提供证据证实。此外，在本院指定的期限内，原告并未向本院申请对案涉商铺的装修价值进行鉴定评估。另，在本院向原告释明合同无效的情况下，原告仍表示坚持其诉讼请求。诉讼中，被告提起反诉，请求判令：1、程世联与刘玉明签订的《睦岗商业街租赁合同》合法有效;2、程世联支付拖欠刘玉明的租金97200元，滞纳金44400元，水电费共6525元，合计148125元；3、程世联赔偿刘玉明为履行合同维护权益所支出的各种费用20000；4、程世联承担反诉及本诉的一切诉讼费用。由于在第二次开庭时，被告刘玉明经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院已作出(2016)粤1202民初278号之一民事裁定，裁定反诉按其撤诉处理。本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告刘玉明在第二次开庭时经本院公告送达传票，既不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于第二次开庭时的证据，因被告没有到庭对证据进行核证和质证，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，位于肇庆市睦岗镇太和路西侧科威公司商业街27、28、29、30卡号的案涉商铺，根据肇庆市城乡规划局于2016年10月31日函复本院，该局没有对该商业街商铺核发建设工程规划许可，故原告与被告于2015年5月1日签订的《睦岗商业街租赁合同》属于无效合同。由于无效合同自始无法律约束力，经本院释明后，原告仍表示坚持诉讼请求，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原告要求解除与被告签订的《睦岗商业街租赁合同》的请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还租金24300元的请求，虽然双方签订的《睦岗商业街租赁合同》属于无效合同，但原告在诉讼中确认其在2015年5月1日至2015年9月18日期间占有使用案涉的商铺，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定精神，原告房屋占有使用费可参照《睦岗商业街租赁合同》的每月租金12150元的标准计付，原告所交纳的6月份、8月份租金合计24300元，应作为向被告支付的房屋占有使用费，故原告要求返还该24300元的理据不足，本院不予支持。对于原告要求被告返还合同押金40000元以及水费押金1000元，电费押金2000元的请求。如上所述，双方签订的《睦岗商业街租赁合同》属于无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告理应向原告返还其收取的合同40000元及水电费押金3000元，原告的该项请求，合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿原告为经营所需而投入的铺位装修款20万元、家私49960元、厨具23300元，合计273260元的请求。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，由于原告为此提供的证据并不足以证实的上述主张，且原告在本院指定的期限内，亦未申请对案涉商铺的装修价值等进行鉴定评估，故对原告的该项请求，由于依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘玉明应于本判决发生法律效力之日起十日向原告程世联返还合同押金40000元以及水费押金1000元，电费押金2000元。二、驳回原告程世联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民6408元（已由原告预交），原告负担5575元，被告负担833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  简嘉颢二〇一六年十一月二十五日书 记 员  卢艺文