广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13063号上诉人（原审被告）：雷志雄，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：黄军、莫春莲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋毅，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：严泓茜，住广东省广州市越秀区。上列二被上诉人共同委托代理人：朱玉虎、吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪,该公司董事长。委托代理人：孔志斌，该公司职员。上诉人雷志雄因与被上诉人蒋毅、严泓茜、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。雷志雄上诉请求：撤销原审判决第一项，改判我无需向蒋毅、严泓茜支付违约金，驳回其诉讼请求；并由蒋毅、严泓茜承担本案一、二审的全部诉讼费。具体事实与理由如下：原审法院认定事实有误，适用法律不当。一、原审法院认定我在申请提前还贷涂销抵押后暂停办理涂销手续的行为属违约，这与事实不符。双方签约后，我依约于2015年7月27日向银行申请提前还款，但蒋毅、严泓茜在2015年7月26日之后曾多次电话向中介公司业务员及我表示不能购买涉案房屋。双方于2015年8月25日去房管局网签时，严泓茜一直表示不愿意购买涉案房屋，要解除合同。由于蒋毅、严泓茜有上述预期违约行为，使得我不确定蒋毅、严泓茜能履行合同，故我暂停办理涂销手续是为了减少自己的损失而采取的正当行为。二、原审法院认为我辩称蒋毅、严泓茜存在逾期付款的行为缺乏合同依据，与实际不符。l、涉案合同约定的房价款为462万元，装修及家电补偿款为158万元。根据合同附件约定的付款方式：房价款的第一笔定金8万元于2015年7月25日交付，第二笔定金12万元于2015年7月26日前自行交付给我，但我于2015年7月25日收到定金5万元，2015年7月28日才从合富公司处收到15万元，而20万元的定金收据是蒋毅、严泓茜当时预留在合富公司处的，所以日期没有改动，但实际上，蒋毅、严泓茜支付定金的时间已违约。2、根据合同附件付款方式D项第4条第(3)点约定：首期楼款(不含定金)280万元应于银行通知还贷日或之前直接转入卖方银行账号，蒋毅、严泓茜于2015年8月25日支付300万元，没有延迟。3、根据合同附件付款方式D项第5条约定，对楼价余款162万元，买方应在本次交易过户前即2015年9月30日前直接支付给卖方。另外，涉案合同第19条关于房屋装修及家电等附属设施补充约定，买方向卖方一次性支付158万元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2015年9月30日(不迟于递件当天)付清。故上述合计320万元都应该在2015年9月30日前支付给我，但实际上只有其中20万元是在2015年8月25日与首期楼款一同支付给我，蒋毅、严泓茜在2015年10月26日才支付剩余300万元，明显与合同约定不符。综上，我辩称蒋毅、严泓茜存在逾期付款行为是有合同依据的。三、我的行为不属于违约，是正当行使不安抗辩权。1、由于蒋毅、严泓茜的预期违约行为和迟付款的实际违约行为，使我产生不安，无法确定蒋毅、严泓茜是否能继续履行合同，故我才暂停办理涂销抵押手续，导致延迟还款。2、我后来了解到蒋毅、严泓茜在签订《存量房买卖合同》时一直有两套房产，按照广州市购房资格的相关规定，蒋毅、严泓茜不具有购房资格。蒋毅、严泓茜也曾以此为由多次向我提出解除合同的要求。四、即使我的行为构成违约，但涉案合同约定的迟延办理产权登记的违约金过高，法院也应按照实际情况减少违约金。1、蒋毅、严泓茜的预期违约行为和逾期付款行为均属违约行为，是导致办理产权转移登记手续延迟的原因。2、涉案房屋实际过户时间是2015年10月23日，比涉案合同第四条约定的产权转移登记的时间2015年9月30日仅延迟了23天，其中因遇上国庆假期耽误了7天，实际上只是延迟了16天。我认为上述产权转移迟延并没有影响到蒋毅、严泓茜对涉案房屋的使用，对蒋毅、严泓茜的损失非常小，故原审法院判令我支付10万元的违约金明显不符合实际情况。被上诉人蒋毅、严泓茜答辩称：我方不同意雷志雄的上诉请求，具体理由如下：一、雷志雄的违约事实明确，一审法院作出的违约金的赔偿数额是根据雷志雄在一审庭审时向法官提出的申请数额，该金额是雷志雄在一审审理时的真实意思表示。二、涉案房屋总售价600多万元，而涉案合同约定的违约金仅占房价款的10%左右，现在一审法院判决支持的金额不到2%，不应当继续调低。综上，我方恳请二审法院核实本案事实，驳回雷志雄的全部上诉请求。原审第三人合富公司述称其司坚持一审书面答辩意见，对一审判决不发表意见。蒋毅、严泓茜向一审法院提起本案诉讼，请求判令：雷志雄向蒋毅、严泓茜支付迟延办理产权登记的违约金700000元及利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2015年11月20日起计至实际付清款项之日止）。原审法院认定事实：广州市天河区花城大道39号501房（以下简称涉案房屋）的现产权人为蒋毅、严泓茜，蒋毅、严泓茜分别持有粤房地权证穗字第××号、第××号房地产权证，共有情况为共同共有，登记时间为2015年10月27日。2015年7月25日，蒋毅和严泓茜（乙方/买方）、雷志雄（甲方/卖方）经合富公司（丙方/房地产中介服务机构）居间，就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：按整套出售并计价，总金额4620000元；丙方应当于2015年9月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方或乙方的原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金700000元，合同继续履行；买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付1580000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2015年9月30日（不迟于递件当天）付清，且上述附属设施补偿款与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或分开承购；乙方同意甲方赎契在银行指定还款日期前一天支付3000000元（含定金）给甲方作为部分赎契资金用；部分定金80000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款120000元，买方须在2015年7月26日前自行交付卖方；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）2800000元，卖方应在银行通知扣账提前还款日或之前直接转入卖方贷款账号内，到账为卖方已收首期楼款；楼价余款1620000元，买方应在本次交易过户前直接支付给卖方等条款。当日，蒋毅、严泓茜向雷志雄支付定金50000元，雷志雄开立收据。2015年7月26日，蒋毅、严泓茜向雷志雄支付定金150000元，雷志雄开立收据。2015年8月25日，蒋毅、严泓茜向雷志雄支付楼款3000000元，雷志雄开立收据。2015年10月24日，雷志雄向广州市国土资源和房屋管理局申请他项权利注销登记，广州农村商业银行股份有限公司天河支行亦出具《注销证明》证明雷志雄已还清涉案房屋的贷款。2015年10月26日，蒋毅、严泓茜向雷志雄支付楼款3000000元，雷志雄开立收据。关于合同约定的各笔款项的支付期限，蒋毅、严泓茜表述如下：涉案房屋的总价款为6200000元，分为两部分支付，一部分为3200000元，已在2015年9月30日前足额支付；第二部分为3000000元，因雷志雄一直未办理涂销抵押登记手续，所以蒋毅、严泓茜在2015年10月26日才支付剩余的该部分款项作为雷志雄办理赎契的费用。雷志雄表述如下：房屋价款为4620000元，房屋装修及家电设施的补偿款1580000元，房屋价款的第一笔定金80000元应于2015年7月25日交付（蒋毅、严泓茜于当日交付）；第二笔定金余款120000元应于2015年7月26日前自行交付给卖方，但雷志雄直至2015年7月28日才从合富公司处收到150000元，蒋毅、严泓茜持有的200000元定金收据是当时预留在合富公司处的，所以日期没有改动；第三笔楼款2800000元应于银行通知还贷日或者之前直接转入卖方的银行账号，蒋毅、严泓茜于2015年8月25日支付给雷志雄3000000元，没有迟延支付；剩余的3000000元雷志雄应于2015年9月30日收齐才会配合蒋毅、严泓茜办理房屋过户手续，但该笔款项蒋毅、严泓茜迟至2015年10月26日才支付。蒋毅、严泓茜及雷志雄均确认双方约定于2015年9月30日前办理涉案房屋的涂销抵押登记手续及产权登记手续，实际上雷志雄是2015年10月24日才前去办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。雷志雄表示其在2015年7月27日向银行申请提前还款、涂销抵押，对此提交《微小贷业务提前还款申请表》予以证明，蒋毅、严泓茜对此不予确认，雷志雄表示蒋毅、严泓茜曾多次表示要求解除合同，因此其为了减少损失，暂停了办理涂销手续，但对此并未提交证据予以证明，蒋毅、严泓茜对此不予认可，并表示从未提出要解除合同。雷志雄认为违约金的标准约定过高，且蒋毅、严泓茜的损失非常少，要求调整违约金，蒋毅、严泓茜表示其系按照合同约定主张违约金，对于因雷志雄违约造成其损失亦未提交具体的计算依据。原审法院认为，蒋毅、严泓茜与雷志雄签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《存量房买卖合同》约定买卖双方应于2015年9月30日前办妥涉案房屋的产权转移登记手续，并约定了迟延办理产权转移登记的违约责任，现雷志雄于2015年10月24日申请涂销抵押登记，涉案房屋于2015年10月27日才登记至蒋毅、严泓茜名下，与合同约定不符，雷志雄自认在申请提前还款涂销抵押后暂停了办理涂销手续，存在违约行为，蒋毅、严泓茜诉请要求被告承担违约责任，原审法院予以支持。雷志雄辩称蒋毅、严泓茜在签订合同时不具有购房资格、且其后曾要求解除合同，但对此并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，原审法院对此不予采纳。雷志雄辩称蒋毅、严泓茜存在逾期付款的行为亦缺乏合同依据，原审法院对此亦不予采纳。涉案房屋于2015年10月27日登记至蒋毅、严泓茜名下，相隔《存量房买卖合同》约定的产权转移登记时间较短，在本案中蒋毅、严泓茜未举证证明自己的实际损失，也未有证据显示在此期间蒋毅、严泓茜曾对雷志雄进行催告，从公平角度，原审法院将违约金的数额调整为100000元。对于蒋毅、严泓茜诉请的超出部分，原审法院不予支持，予以驳回。蒋毅、严泓茜诉请要求支付违约金的利息缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。合富公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2016年7月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，雷志雄向蒋毅、严泓茜支付违约金100000元；二、驳回蒋毅、严泓茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元，由蒋毅、严泓茜负担8500元，雷志雄负担2300元。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。雷志雄向本院提交了《证人出庭作证申请书》，以合富公司君玥公馆分行客户经理谢媚媚是房屋买卖中介人员，非常了解蒋毅、严泓茜多次与其沟通要解除合同等情况，之后谢某将此情况转告雷志雄为由，申请谢某出庭作证，但未提交谢某的身份证件及书面证人证言，谢某也没有出庭作证。雷志雄确认是谢某不愿出庭。本院认为，针对雷志雄的上诉，二审争议焦点是雷志雄是否需因其存在的迟延办证行为承担相应违约责任问题。对此，具体分析如下：由于涉案《存量房买卖合同》约定买卖双方应于2015年9月30日前办妥涉案房屋的产权转移登记手续，并约定了迟延办理产权转移登记的违约责任，而经原审法院查明，雷志雄于2015年10月24日申请涂销抵押登记，涉案房屋于2015年10月27日才登记至蒋毅、严泓茜名下，与合同约定不符，雷志雄在一审中自认其在申请提前还款涂销抵押后暂停了办理涂销手续，故原审认定雷志雄存在迟办证的违约行为，应承担违约责任，合理有据。对于雷志雄以蒋毅、严泓茜在购房交易过程中曾表示不能购买涉案房屋，且蒋毅、严泓茜存在逾期付款行为等为由，提出其暂停办理涂销手续的行为系依法行使不安抗辩权的上诉主张，一方面，蒋毅、严泓茜对此不予确认，另一方面，雷志雄在二审中并无提交新证据以推翻原审上述认定，其虽申请谢某作为证人出庭，但又表示谢某不愿出庭，也没有出具书面证人证言及证人具体身份资料，故本院无法采纳其该申请；而从现有证据看，蒋毅、严泓茜支付定金的时间并无违反合同约定，且雷志雄迟延办理提前还贷和涂销抵押手续，亦会影响蒋毅、严泓茜支付购房余款的时间，故雷志雄的上诉缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对于违约金的标准，涉案合同约定的迟办证违约金为70万元，但原审考虑到迟延的时间较短，且蒋毅、严泓茜未举证证明其损失等因素，基于公平原则，酌情判令雷志雄向蒋毅、严泓茜支付违约金10万元，合情合理，雷志雄仍上诉主张要求调低违约金无理，本院不予采纳。综上所述，雷志雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人雷志雄负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十一月十八日书记员  梁少欣