重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0241民初1592号原告：王鸿胜，男，1976年5月13日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。被告：秀山华信房地产开发有限责任公司，住所地：秀山土家族苗族自治县中和街道东风路。法定代表人：冯亚辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海燕，重庆春雨律师事务所律师。原告王鸿胜诉被告秀山华信房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法由审判员田慧适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王鸿胜、被告秀山华信房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鸿胜向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行逾期交房违约责任，支付违约金855.9元；2、要求被告履行逾期办证产权登记违约责任，支付违约金30399.3元；3、要求被告退还乱收取的费用1500元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2009年12月11日与被告签定了预购商品房买卖合同，于2010年1月20日在秀山县国土局办理了预购商品房买卖合同登记备案；2010年10月14日原告向中国工商银行秀山支行申请办理了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告为担保方，原告贷款用于向被告方购房；2010年11月6日原告完成接房手续，原被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交房应按日向原告支付已付房款万分之一支付违约金并于交付之日起30日内支付，并多次要求被告按照购房合同履行逾期交房责任，被告拒绝履行。根据合同规定，原告于2009年12月11日提出了办理商品房《房地产权证》申请和相关资料，2014年8月25日被告通知原告领取《重庆市房地产权证》复印件，原告才知道被告未按照合同按期办理产权登记，原告一直认为被告根据《重庆市预购商品房抵押贷款合同》第四条第五款规定已经履行了产权登记。从领取《重庆市房地产权证》复印件之日到至今，近20多次要求被告按照购房合同履行违约责任，被告均拒绝。被告秀山华信房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨海燕答辩称：一、1、被告虽未能按照合同约定的期限交付房屋但被告以少向原告所买房屋的业主及原告收取水、电及闭路电视上户费用3460元（按规定每户应交纳4960元，被告只收取1500元）作为给原告的补偿，即被告已承担了逾期交房的违约责任，有人民法院生效判决佐证；2、原告求被告支付逾期办理房地产权登记违约金没有事实依据，根据合同约定应原、被告双方共同向房地产权登记机关提出申请，原告并未提交申请；3、被告系公司法人，不存在违规收费，被告代相关单位收取的1500元已经人民法院生效判决确认。二、原告的诉讼已超过诉讼时效。1、如果原告的利益受到侵害即“2011年11月6日被告才将房屋交付给原告使用”，则原告应在2013年11月6日前依法向被告主张逾期交付违约金，但原告却在2016年8月20日才提起诉讼，故原告的诉讼已超过诉讼时效。2、原告诉称其“2014年8月25日被告才告知原告领取《重庆市房地产权证》复印件，该复印件显示商品房产权登记日为2014年5月27日”则原告应在2016年5月27日前向被告主张逾期办证违约金，其诉讼时效应至2016年6月27日，其已过时效；3、被告向原告收取1500元的时间是2010年11月6日，其诉讼时效也应为2012年11月6日止。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼请求向法院举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、重庆市预购商品房抵押贷款合同；3、317房地证2014字第01594号重庆市房地产权证；4、发票；5、接房指引；6、收款收据。被告质证后认为对证据1的真实性无异议，该证据不能达到原告的证明目的，相反能证明原告应该在取得房屋登记受理单30日后开始计算该违约金的诉讼时效；证据2与本案无关；证据3、4、5、6不能达到证明目的。被告为抗辩原告的主张，向法庭提交了以下的证据：1、变更情况；2、华兴实业有限公司基本信息；3、业务受理通知单；4、宜欣宜景苑一期117户住宅（2、11）幢已经办理房产证表；5、重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00590号、（2013）渝四中法民终字第00276号民事判决书。原告质证后认为：不太清楚被告公司的更名情况，但已经注明被告公司变更前名字；原告的起诉没有超过诉讼时效。对原、被告提交的证据，经审查，符合证据的特性，予以采信。本院经审理认定如下事实：原告王鸿胜与被告秀山华信房地产开发有限责任公司（原秀山宜欣房地产开发有限责任公司）于2009年12月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），被告将位于秀山县中和街道某路某号房屋，建筑面积110.48平方米，总房款为222869元的清水房一套出售给原告，付款方式为按揭付款，2010年1月20日双方在秀山县国土局办理了预购商品房买卖合同登记备案；2010年10月12日原告向中国工商银行秀山支行申请办理了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告为担保方，原告贷款用于向被告购房，原告于2010年11月6日办理了接房手续并同时交纳了1500元给被告。秀山县国土资源和房屋管理局于2014年5月27日给被告出具了办理房屋产权证业务受理通知书。2010年11月6日，实告给原告出具了1500元的收款收据一张。2014年8月25日，原告领取了房地产权证复印件。根据《买卖合同》第七条约定了交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2010年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条规定了逾期交房的违约责任为：甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1、2中方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2、由于不可抗力的客观原因导致交房时间延期，届时交房时间据实顺延。《买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。2014年8月25日原告领取了《重庆市房地产权证》复印件。另查明，2012年4月11日，秀山宜欣房地产开发有限责任公司名称变更为秀山华信房地产开发有限责任公司。本院认为，原告王鸿胜与被告秀山华信房地产开发有限责任公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律相关规定，该合同合法、有效，本院予以认可。原被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。在履行合同中原告交纳了1500元，被告已为原告所购的商品房办理了水、电、天燃气、闭路电视的安装和上户。根据渝价（2006）753号通知的规定，重庆市人民政府从2007年1月1日起，取消渝府（2001）107号文件有关代收费的规定或者表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由开发商代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品房住房销售合同中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度，商品房“代收费”并入房价后，房地产开发企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用（除大修基金和契税外）。渝价（2006）753号通知的出台是基于价格行政管理的需要，为了提高商品房销售价格的透明度，规范商品房销售价格的行为，相关部门不再通过房地产开发商代收转交的形式向商品房买受人收取水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费，而是要求房地产开发商将购房者在购房时应交纳的由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，即让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并入商品房销售价格，实际上这部分费用仍是商品房购买人承担的购房成本，并不是说这些费用由房地产开发商承担，或者说国家相关部门取消收取水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费。本案中，虽然被告在2007年1月1日之后与原告签订《重庆市商品房买卖合同》时没有将购房者在房地产开发经营企业交纳应由其代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费并入房价中，仍是在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”，违反了渝价（2006）753号通知的规定，其应承担相应的行政责任，但该行为并不影响双方所订立的购房合同及合同补充协议的民事法律合同效力。本案中，双方在合同第二十二条明确约定合同项下所产生的规费和税费由甲乙双方按规定各自承担，原告所交纳的费用符合双方的约定，且已依约实际履行，故原告要求被告退还违规收费1500元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否违约交房及是否支付延期交房违约金855.92元的问题。本院认为，双方在合同第七条第（一）款第2项约定了逾期交房的时间，但在此约定交房时间前原告尚未办理完按揭贷款手续即被告尚未收到除首付款外的剩余房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，被告未按合同约定的交房条件和交房时间交房，但原告也未在此交房时间之前办理完按揭贷款手续，故在原告办理完按揭贷款日即2010年10月12日前的逾期交房违约金本院不予支持。违约金的计算时间应为从2010年10月13日起计算至2010年11月6日止。违约金金额为（222869×1‱）元/天×25天=557.2元。但被告未再向原告收取3460元办理水、电、气一户一表安装费、闭路电视安装费作为对逾期交房的经济补偿，其金额已多于被告应当向原告支付的逾期交房的违约金，且原告已交纳了1500元可视为其已同意用3460元抵押逾期交房违约金。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告履行逾期办理房产证的违约责任的问题，本院认为，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”、第4项第⑵约定“逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30内向乙方支付违约金。”本案中被告公司于2014年5月27日收到了秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理房屋产权证业务受理通知单，其诉讼时效的起算时间应为2014年6月28日，原告于2016年8月22日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告的请求已过诉讼时效，故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王鸿胜的诉讼请求。案件受理费618元，减半收取309元，由原告王鸿胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 田 慧二〇一六年十一月十五日书记员 姜新宇