贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初2513号原告：黄叙全，男，1952年11月15日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：李菊芳，女，1954年11月12日生，汉族，贵州省安顺市人。二原告委托代理人：袁庆勇，安顺市西秀区华西法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：安顺德胜房地产开发有限责任公司。地址：贵州省安顺市开发区南马大道德胜花园*栋***号。法定代表人：胡鉴，该公司董事长。委托代理人：杨龙，男，1987年3月12日生，贵州省安顺市人，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告黄叙全、李菊芳诉被告安顺德胜房地产开发有限责任公司（以下简称德胜公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄叙全及其与李菊芳的委托代理人袁庆勇、被告委托代理人杨龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄叙全、李菊芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告位于“南方星城”的x号楼x层x号（x-x）、x层x号（x-x）商铺（按照合同约定应交付的商铺为轻质隔断、安装卷闸门）及办理该商铺的房屋产权证给原告管理使用，并判令被告支付42073.2元的违约金（房屋总价款20%）给原告；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年12月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于安顺市马鞍山路44号“南方星城”的商铺2间，分别为x号楼x层x号（x-x）、x层x号（x-x）商铺，合同签订后，经原、被告协商，原告将自己的商铺返租给被告统一对外出租，租金用抵原告的购房款，租期为5年，即从2010年元月1日起至2014年12月31日止，租赁期满后，被告未按约定将原告的铺面交付原告管理使用，且至今未办理两个商铺的房屋产权证给原告，经原告多次找被告协商赔偿事宜未果，故诉至法院，提出如前诉请。被告安顺德胜房地产开发有限责任公司认可原告所称属实。但被告与2层148户商户作了一个整体赔偿，赔偿是针对隔断、交房及办证违约金都包含在内，2层业主委托业主代表与我们商谈，并且2层业主每一户都交纳了50元给业主代表作为活动经费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明双方无争议的事实为：1、二原告购买的两个商铺面积为：24.18平方米，实际支付两个商铺的购房款为118553元；2、虽然原告是与安顺阳光物业发展有限公司签订《商铺委托租赁管理合同》，但在返租期间对原告的商铺实际出租并收取租金的是被告德胜公司；3、返租期满后，被告德胜公司将二楼商铺整体交付给了二楼商铺的业主代表；4、目前原告的商铺尚未租赁给商户使用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供的《协议书》、《委托书》，证明被告与148家业主签订了赔偿协议，对90%以上的商铺进行了赔偿处理。原告认为与本案无关，因为原告未在协议书及委托书上签字。因原告未在协议及委托书上签字，该《协议书》的效力不能及于原告，故该《协议书》本院不予采信；2、被告提供房屋租赁合同四份复印件，证实原告的商铺是由业主代表与商户签订的租赁协议。原告认为该租赁合同与原告无关，同时可说明被告未将商铺交给原告管理使用。因原告未同意业主代表将原告的商铺出租，故该租赁协议效力不及于原告，对该证据本院不予采信；3、活动费清单复印件，证实原告交纳50元活动经费给业主代表，被告方组织业主商量商铺出租事宜，原告有参加，并知晓的。原告认为，2015年7、8月参加了一次业主代表大会，业主代表说让交活动经费，我就交了，但是业主代表从未为业主维权，我在大会上也是提出了反对意见的。因为原告交纳活动经费并不代表其同意业主代表的所有决定，故该证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。审理中，被告于2016年11月3日向原告交房，并告知原告可自行隔断该商铺。本院认为，虽然原告与安顺阳光物业发展有限公司签订《商铺委托租赁管理合同》，但在返租期间对原告的商铺实际出租并收取租金的是被告德胜公司，双方对该租赁关系实际发生在原、被告之间无异议，本案原、被告主体适格。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中原告未授权业主代表就被告交房、办证逾期及商铺隔断等问题与被告签订《协议书》，故被告与业主代表达成的协议效力不及于原告，被告的辩称本院不予采信。因原告未授权或同意业主代表代其将原告所购买的商铺出租给其他商户，原告也未收取相应的租金，被告在返租期满后将该商铺交于业主代表，由业主代表代为出租给承租的商户使用并收取租金。根据合同相对性，被告在返租期满后，应将原告所购买的商铺交付给原告，而不是向业主代表交付，故被告交付对象错误。现原告要求被告交付原告位于“南方星城”的x号楼x层x号（x－x）、x层x（x－x）商铺及办理该商铺的房屋产权证给原告管理使用的诉讼请求，本院予以支持。审理中，被告于2016年11月3日已向原告交付其购买的商铺，原告要求交付商铺的诉讼请求已经实现，本院予以确认。原告要求被告交付的商铺为轻质隔断，安装卷闸门，根据原、被告签订的两份《商品房买卖合同》附件三约定：“2.内墙：5年委托租赁期内，根据经营实际需要隔断。5年后如果业主要求可采用轻质隔断，隔断费用由出卖人承担；……5.门窗：5年委托租赁期内，根据经营实际需要隔断。5年后如果业主要求可安装卷闸门，费用由出卖人承担……”。合同未明确约定由谁隔断、安装卷闸门，只约定隔断费、安装卷闸门费用由被告承担，故原告可自行采用轻质隔断、安装卷闸门，由此产生的费用原告可向被告另行主张。原告要求被告承担的逾期交房及逾期办证违约金，以原告实际支付的购房款20%计算。根据原、被告签订的两份《商铺委托租赁管理合同》约定，原告将其购买的x层x号（x－x）、x层x（x－x）两个商铺返租给被告进行管理、出租、收益，使用5年（2010年1月1日至2014年12月31日止）。2015年1月1日，被告依据《商铺委托租赁管理合同》返租期满，被告应向原告交付该商铺而未交付，故被告应承担从2015年1月1日至实际交房日止的违约金。因原、被告签订的《商铺委托租赁管理合同》中未约定被告期满未交付房屋的违约责任，原告主张按已支付购房款20%计算，被告认为该计算方式过高且于法无据，要求调整。结合本案中被告未向原告交付商铺，原告的损失为从2015年1月1日至被告将该两个商铺交付原告（2016年11月3日）止的商铺租金，故本院认为原告要求的逾期交房违约金过高，本院参照原告可收取的商铺租金来计算违约金。原告陈述其商铺租金应为2015年度按每月每平方米20元计付，2016年1月1日至2016年10月31日止按每月每平方米25元。被告陈述原告所说的租金是业主代表出租整个二层商铺的平均租金，但是各业主实际的租金是按其应付购房款的总额比例计算，原告的商铺单价低，位置在后面，所以原告从2015年1月1日起至2016年10月31日止的租金共计3000多元，并且该租金是由业主代表收取。因原、被告均未提供证据证实原告的商铺应收取多少租金，业主代表出租的租金计算方式原告也不认可，并且是被告违反交付房屋的约定，故被告应向原告支付的违约金本院酌情参照该两个商铺的平均租金计算，其中2015年1月1日至2015年12月31日期间租金按每月每平方20元计算为5803.2元；2016年1月1日起至交房之日止（2016年11月3日）期间租金按每月每平方25元计算为6105.45元，被告应向原告承担的逾期交房违约金共计11908.65元。根据《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故依据双方约定，逾期办证违约金按已付房价款118553元×1%计算为1185.53元。综上，被告已于2016年11月3日向原告交付原告所购买的两个商铺，对于被告逾期交付商铺的违约金，本院参照原告商铺的平均租金计算为11908.65元，逾期办证违约金为1185.33元，被告于本判决生效十日内向原告办理该两个商铺的房屋产权证，驳回原告其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告黄叙全、李菊芳办理位于“南方星城”的x号楼x层x号（x－x）、x层x（x－x）商铺的房屋产权证；二、由被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告黄叙全、李菊芳逾期交房违约金11908.65元；三、由被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告黄叙全、李菊芳逾期办证违约金1185.33元；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费人民币852元，减半收取人民币426元，由原告黄叙全、李菊芳负担人民币262元，被告安顺德胜房地产开发有限责任公司负担人民币164元（本案本诉费原告已预交，被告承担的诉讼费在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。代理审判员 顾  然  然二〇一六年十一月三日书 记 员 丁雅洁（代）