陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕04民终1993号上诉人（原审被告）陕西美迪房地产开发有限公司，住所地：咸阳市秦都区人民西路49号咸阳兴信国际商务大厦7楼。统一社会信用代码：91610400762569631H。法定代表人周光辉，系该公司董事长。委托代理人刘伟，陕西秦港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谭忆萍。被上诉人（原审原告）谭蕾，女。二被上诉人共同委托代理人白枫，陕西世创律师事务所律师。谭忆萍、谭蕾与陕西美迪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院作出(2016)陕0402民初2176号民事判决，陕西美迪房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西美迪房地产开发有限公司委托代理人刘伟，被上诉人谭忆萍、谭蕾及其共同委托代理人白枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陕西美迪房地产开发有限公司上诉称，案外人国奥金帝公司代表被上诉人约定期限内办理了房屋交付，依据《商铺委托经营合同》，上诉人有理由相信国奥金帝公司有权代理被上诉人办理房屋交付手续，上诉人没有违约行为；即使上诉人在交付上存在瑕疵，也并未给被上诉人造成损失；请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2176号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人谭忆萍、谭蕾以原审判决认定事实清楚、适用法律正确为由进行了答辩，请求维持一审判决。一审人民法院查明：原告谭忆萍签字确认了“国金购物中心签约审批单”，房号为1层37号，优惠后总价为452884元，合同总价421182元。被告陕西美迪房地产开发有限公司与原告谭忆萍、谭蕾于2015年4月30日签订“咸阳市商品房买卖合同”，约定被告陕西美迪房地产开发有限公司将位于人民西路南侧国奥金帝1单元037号商铺出卖给原告谭忆萍、谭蕾，总价款421182元；房屋交付时间为2015年9月30日；逾期超过30日，原告谭忆萍、谭蕾有权退房，被告陕西美迪房地产开发有限公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金。原告谭蕾于2015年4月26日向被告陕西美迪房地产开发有限公司支付房款30000元，原告谭忆萍于2015年4月30日支付391182.元。原告谭忆萍与陕西国奥金帝商业运营有限公司于2015年4月30日签订“咸阳国奥金帝项目商业-国金购物中心商铺委托经营合同”，约定原告谭忆萍将其购买的国奥金帝1单元037号商铺委托陕西国奥金帝商业运营有限公司进行统一经营，期限为2015年9月30日至2020年9月29日，第一年回报金额为0元，第二年为31702元等。原告谭忆萍与陕西国奥金帝商业运营有限公司、被告陕西美迪房地产开发有限公司签订“协议书”，约定被告陕西美迪房地产开发有限公司承担已到期的回报金的一般担保责任。原告谭忆萍、谭蕾于2015年12月23日制作“退房通知书”，函告被告陕西美迪房地产开发有限公司，国奥金帝1单元037号商铺未能按约定的2015年9月30日交房，已超过30日，要求解除商品房买卖合同。该“退房通知书”通过邮寄方式，于2015年12月24日到达被告陕西美迪房地产开发有限公司。被告陕西美迪房地产开发有限公司与陕西国奥金帝商业运营有限公司于2015年5月4日签订“交房确认书”，确认被告陕西美迪房地产开发有限公司将负1层、1层、2层、3层、4层交于陕西国奥金帝商业运营有限公司。原审人民法院认为，被告陕西美迪房地产开发有限公司与原告谭忆萍、谭蕾签订的“咸阳市商品房买卖合同”，出于买卖双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同约定交房在2015年9月30日，在没有其他交付约定的情况下，被告陕西美迪房地产开发有限公司应向原告谭忆萍、谭蕾直接交付合同约定的房屋，逾期超过30日，退还已付款并承担违约责任，实质约定了解除合同的条件。原告谭忆萍、谭蕾在未直接收到房屋的情况下，将制作的“退房通知书”邮寄，并于2015年12月25日到达被告陕西美迪房地产开发有限公司。被告陕西美迪房地产开发有限公司未能按照约定期限和约定方式向原告谭忆萍、谭蕾交付房屋，构成违约，应在合同约定的30日内向原告谭忆萍、谭蕾退还全部已付款，并按照已付款1%，即4211.82元承担违约金，故原告谭忆萍、谭蕾要求解除合同，由被告陕西美迪房地产开发有限公司退还已交房款421182元，承担违约金4211元的诉讼请求，本院予以支持。被告陕西美迪房地产开发有限公司未能按照约定的期限退还已交房款，原告谭忆萍、谭蕾诉被告陕西美迪房地产开发有限公司承担迟延还款的银行利息的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。遂判决：一、解除被告陕西美迪房地产开发有限公司与原告谭忆萍、谭蕾于2015年4月30日签订“咸阳市商品房买卖合同”。二、被告陕西美迪房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谭忆萍、谭蕾退还已付房屋价款421182元及利息（从2016年元月25日起至判决确定的给付期限届满之日止，按同期贷款利率计息），承担违约金4211元。案件受理费7793元，由被告陕西美迪房地产开发有限公司承担。二审庭审中，上诉人陕西美迪房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：1、陕西国奥金帝商业运营有限公司证明二份，欲证明2015年4月30日，国奥金帝公司与谭忆萍签订委托经营合同后，公司即开始对该商铺进行物业管理、铺面装潢、商业推广和运行，受托事项正常进行，期间并未收到委托人谭忆萍和共同产权人谭蕾要求终止委托告知。2、谭忆萍、谭蕾于2016年3月28日退房通知书，证明该日被上诉人才书面通知解除合同。3、咸阳市房屋查询证明单，证明该房屋签约时已具备交房条件。被上诉人谭忆萍、谭蕾质证认为，证据1真实性不予认可，因与国奥金帝公司无委托收房合同，证明目的不予认可；证据2真实性认可，但早在2015年12月24日已通过邮政快件向上诉人送达了解除通知，故证明目的不予认可；证据3真实性认可，但不符合合同约定的交房条件，证明目的不予认可。被上诉人谭忆萍、谭蕾当庭提交了快递号为1072206563417的国内标准快递邮寄单，该单据补加盖2015年12月23日邮戳，证明其于2015年12月24日已通过邮政快件向上诉人送达了解除通知。上诉人陕西美迪房地产开发有限公司质证认为该证据为补盖印章，不能证明寄出何文件，应以当场提交的为准。合议庭经评议认为，上诉人提交的证据1真实性予以确认，但因对委托收房未有约定，故对该证据合法性、关联性不予确认；对证据2、3真实性予以确认，因被上诉人先后两次出具解除通知，产权产籍管理处留存的文件并非合同约定的交房时上诉人必须出具的文件，与本案无关联，故对关联性不予确认。对被上诉人谭忆萍、谭蕾提交的国内标准快递邮寄单，说明退房通知于2015年12月23日寄出的事实，对该证据真实性、关联性予以确认。本院经审理查明的事实与原审人民法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人陕西美迪房地产开发有限公司是否履行了交房义务，被上诉人谭忆萍、谭蕾依照合同约定是否享有解除权。双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》时，被上诉人同时与陕西国奥金帝商业运营有限公司签订委托经营合同，委托国奥金帝公司进行统一经营，包括商铺的招商、运营、促销等事项。该委托合同履行的前提是交付标的物，而本案标的物为房屋，交付时应依据《商品房买卖合同》严格核对房屋及相关法律文件，在未明确国奥金帝公司有代为接收房屋的权限时，国奥金帝公司对涉案商铺的招商、运营、促销等行为不应视为代为收房，该房屋未实际向被上诉人交付。上诉人对被上诉人与国奥金帝公司签订的委托经营合同及委托权限明确知晓，不符合表见代理的法律特征。故上诉人陕西美迪房地产开发有限公司未履行交房义务；双方在没有其他交付约定的情况下，上诉人向被上诉直接交付合同约定的房屋逾期超过30日，合同约定退还已付款并承担违约责任，该条实质约定了解除合同的条件，故被上诉人谭忆萍、谭蕾依照合同约定享有解除权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7680元，由上诉人陕西美迪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭永刚审判员  韩 瑶审判员  张军海二〇一六年十一月八日书记员  张 虎