山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终1214号上诉人（原审原告）：左琥。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师(济南)事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢福龙。委托诉讼代理人：ＸＸ春，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩霞，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东隆越担保有限公司。法定代表人：陈雨新，董事长。上诉人左琥因与被上诉人邢福龙、山东隆越担保有限公司（以下简称“隆越公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2015）淄民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人左琥的委托代理人马斌，被上诉人邢福龙及其委托代理人ＸＸ春、王彩霞到庭参加诉讼。被上诉人隆越公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人左琥上诉请求:一、依法撤销一审判决,改判确认鲁商泉城中心广场XXX号楼XXX号房产为上诉人所有；二、依法停止对上述房屋的执行,解除对该房屋的查封。事实和理由：一、被上诉人隆越公司在法院查封时对本案所涉房产不享有任何权利,因此法院在执行被上诉人邢福龙与被上诉人隆越公司的执行案件中不能查封被执行人不不享有权利的房产。1、被上诉人隆越公司对涉案房产不享有任何权利。被上诉人隆越公司虽然曾经购买过涉案房产,但2011年12月17日其与房屋开发方山东省鲁商置业有限公司（以下简称“山东省鲁商置业有限公司”）解除了双方此前签订的《商品房买卖合同》,同时隆越公司将占有的该房屋交付给新的买受人左琥,故由此开始隆越公司对该房屋本身己无任何权利,一切权利属于新的买受人。因此法院查封不属于隆越公司的财产显然错误。2、执行案件查封、处置涉案房产无法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第3条的规定:“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”就本案而言,涉案房产系上诉人与开发商签署的商品房买卖合同,并进行了网签登记备案,且对该涉案房产实际占用,依据上述规定,在上诉人未书面确认该房产属于被执行人隆越公司情况下,法院是不能查封、扣押、冻结该房产。二、上诉人对涉案房屋拥有合法的使用、并取得房产所有权的权利,因此上诉人有权要求停止对涉案房屋的执行,法院查封冻结上诉人己实际占有,且网签及商品房买卖合同均约定由上诉人享有权利的房屋无法律依据。1、一审判决认定“涉案房屋虽然网签登记备案在左琥名下,但登记备案系行政管理范畴,并不产生登记请求权的物权效力。故左琥无证据证明其己实际取得涉案房屋所有权的情况下,其要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求,不予支持”。对此上诉人认为，该认定没有法律依据,上诉人在未取得房屋权属登记证书的情况下,其对涉案房屋仍具有合法使用,及请求继续办理房屋权属证书的权利,因此其有权要求停止对涉案房屋的执行。2、上诉人与山东省鲁商置业有限公司签订了鲁商泉城中心广场XXX座XXX的《商品房买卖合同》,2012年3月13日,山东省鲁商置业有限公司对上诉人购买的房屋办理了网签手续,2012年4月10日向上诉人开具了全部房款的收款收据。根据《中华人民共和国合同法》第32条规定,上诉人与开发商签订的房屋买卖合同依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定,合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。虽然尚未办理该房产权属登记证书,但上诉人已经对该房屋实际占有,且上诉人有权依据其与山东省鲁商置业有限公司签订了鲁商泉城中心广场XXX座XXXX的《商品房买卖合同》要求登记机关办理权属证书,现未办理是因为被法院查封原因所造成。3、鉴于上诉人已经就涉案房屋签署商品房买卖合同,且实际占有并支付对价,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的条件,因此,即使上诉人尚未取得房屋权属证书,法院应对上诉人所主张的排除执行的请求予以支持。三、一审判决对上诉人提供的《协议书》不予认可没有法律依据。一审法院认定“由于无单位负责人及制作证明材料人员的签名,不符合证据的形式要件,且邢福龙对该证明的真实性不予认可,故对上诉人提交的抵账证明的效力不予确认”。对此上诉人认为,上诉人提供的《协议书》经各方签章或签字,且已经实际履行,根据《合同法》规定,合同经合同各方签署后发生法律效力,因此该协议书合法有效,对合同各方具有约束力,系合法有效证据。因此一审法院以没有负责人签字即否认其效力,没有法律依据。四、法院对涉案房产查封、处置,将导致上诉人的合法权益受到侵害。1、在案件执行过程中,法院以上诉人未提供真实支付购房款或向隆越公司支付对价的证据为由认定隆越公司对涉案房产具有所有权,并驳回房屋所有人左琥的执行异议。为此上诉人在本案中向法院提供了被执行人及山东盛世丰和资产管理有限公司（以下简称“盛世丰和公司”）的相关证明,同时提供了上诉人与其签订的协议书,说明隆越公司承认收到了该房屋转让的对价,因此执行裁定所依据的事实不能成立。此情况下,上诉人的诉讼请求显然应当得到支持。2、由于隆越公司与山东省鲁商置业有限公司签订的商品房买卖合同已经解除、左玻与山东省鲁商置业有限公司就该涉案房屋签订了新的商品房买卖合同,该合同己经生效并实际履行,只不过上诉人按照该合同约定所应付给山东省鲁商置业有限公司的款项由应退还给隆越公司的款项转换而来。对此，上诉人认为该款项己在隆越公司所欠盛世丰和公司的款项中予以抵顶,即隆越公司已经收到转让款项。3、上诉人是否向盛世丰和公司支付款项与本案无关。首先，盛世丰和公司已经出具证明证实上诉人己将转让款与其结算完毕。其次，即使上诉人未向盛世丰和公司支付相关由其代付的购房款(根据上述,款项实际已经支付),那么上诉人与盛世丰和公司也属于债权关系,鉴于盛世丰和公司不是执行案件的被执行人,其是否支付与执行案件无关,显然不能以此认定为该房屋为隆越公司所有,如此认定将隆越公司与山东省鲁商置业有限公司的合同解除,上诉人与山东省鲁商置业有限公司签订的商品房买卖合同的合法性至于何地,显然导致未参加本案的第三方合同权益受损。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予以改判。被上诉人邢福龙辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人隆越公司未到庭，也未作答辩。上诉人左琥向一审法院起诉请求：1、依法确认鲁商泉城中心广场XXX号楼XXX号房产为上诉人所有；2、停止对上述房屋的执行，解除对该房屋的查封。一审法院查明：2011年9月19日、2011年9月22日，案外人李国明（债务人）与本案被告邢福龙分别签订借款合同各一份，约定李国明向邢福龙借款各1000万元，还款期限分别为2011年11月18日、2011年12月23日。本案被告隆越公司及案外人陈雨新等分别为上述两笔1000万元借款提供连带担保责任。借款到期后，李国明没有按合同约定全部归还借款，邢福龙以李国明、隆越公司、陈雨新等为被告向淄博市中级人民法院提起民间借贷纠纷诉讼。淄博市中级人民法院于2013年6月4日作出（2012）淄民一初字第12号民事判决书，判决李国明偿还邢福龙借款本金1900万元及相应利息、律师费用，被告隆越公司等对上述款项承担连带担保责任。（2012）淄民一初字第12号民事判决生效后，邢福龙申请强制执行。淄博市中级人民法院依法查封了网签登记在原告左琥名下的涉案XXX号房屋。原告左琥以涉案房产系其合法购买为由向淄博市中级人民法院提出执行异议。淄博市中级人民法院于2015年6月20日作出（2015）淄执异字第51号执行裁定书，以左琥未提供其支付购房款或向隆越公司支付对价的相关证据，驳回其异议。左琥于2015年7月2日收到该执行裁定书，于2015年7月16日提起本案诉讼。另查明：2011年5月31日，隆越公司与案外人山东省鲁商置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定隆越公司分别购买山东省鲁商置业有限公司位于济南市经十路XXX号鲁商泉城中心广场XXX号房屋，建筑面积分别为89.97平方米、113.69平方米，价款分别为1558908.00元、2183417.00元。隆越公司交付房款后，山东省鲁商置业有限公司为隆越公司分别出具了1558908.00元、2183417.00元的房地产企业预收款收据。2012年，山东省鲁商置业有限公司（甲方），隆越公司（乙方），左琥（丙方）签订《协议书》一份，主要内容为：乙方购买甲方的鲁商泉城中心广场写字间XXX号，经协商，甲方同意乙方退房，甲乙双方已签订退房协议；丙方购买上述房屋，价款共计3742325.00元，具体的权利义务以甲丙双方签订的商品房买卖合同为准；乙方退房后，甲方不退还乙方购房款，乙丙双方同意退房款转为丙方向甲方购买上述房屋的购房款；订立本协议及办理有关手续的一切费用，均由乙方支付；协议由甲乙丙签署后生效。同时，左琥与山东省鲁商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定的涉案房屋位置、面积、价款等内容同隆越公司与山东省鲁商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的内容。山东省鲁商置业有限公司于2012年4月19日为左琥出具房地产企业预收款收据两份，购房款金额分别为1558908.00元、2183417.00元。2011年11月16日，隆越公司与案外人盛世丰和公司、山东隆金投资有限公司签订《协议书》一份，主要约定：案外人山东隆金投资有限公司分别于2011年3月29日、2011年6月15日向案外人山东海逸恒安项目管理有限公司借款1000万元、500万元，截止2011年7月15日，累计拖欠900万元。山东隆金投资有限公司要求延期至2011年10月15日偿还。山东海逸恒安项目管理有限公司要求盛世丰和公司提供担保才同意，盛世丰和公司为上述借款提供了担保。合同到期后，山东隆金投资有限公司未归还上述借款，盛世丰和公司分别于2011年11月4日和11日代向山东海逸恒安项目管理有限公司归还900万元借款。随后，盛世丰和公司要求隆越公司履行反担保责任及要求山东隆金投资担保有限公司偿还代偿款，但双方均无现金还款。经协商，隆越公司以其持有的鲁商广场XXX座XXX号两间房屋共计面积203.66平方米，作价380万元，代替山东隆金投资有限公司向盛世丰和公司代偿本金380万元。隆越公司须在60日内将以上房屋过户至盛世丰和公司或其指定的人员名下。2015年5月17日，盛世丰和公司、隆越公司出具证明一份，证实隆越公司按照盛世丰和公司要求将涉案房屋办理至左琥名下，左琥与盛世丰和公司转让事宜所涉款项，左琥已与盛世丰和公司全部结清，左琥名下的XXX座（原购房合同为XXXX座，后改为XXX座）XXX两间房屋与盛世丰和公司、隆越公司无任何关系。该证明中加盖了盛世丰和公司、隆越公司的公章，无出具人员及法定代表人的签字。对于涉案XXX号房屋，原告左琥、被告隆越公司对最初系由隆越公司向案外人山东省鲁商置业有限公司购买均无异议。但对涉案房屋现在的权属问题有争议。原告主张其对涉案房屋享有合法所有权。首先，其在起诉状中称隆越公司将涉案房屋抵顶给盛世丰和公司，盛世丰和公司又转让给左琥，左琥为此向盛世丰和公司支付了相应对价；后左琥在庭审中称系其直接向山东省鲁商置业有限公司购买，购房款系由隆越公司交付的款项变更而来；后又称盛世丰和公司将涉案房屋转让给左琥，双方是代付款买卖，盛世丰和公司转让事宜所涉款项，左琥已与盛世丰和公司结清，如何结清，与本案无关。被告邢福龙主张涉案房屋权属归隆越公司所有，隆越公司在邢福龙的债权到期的情况下为逃废债务而将涉案房产无偿转移至原告左琥名下，隆越公司、盛世丰和公司出具的抵账说明系近期伪造。庭审辩论终结后，原告左琥提交房屋租赁合同三份、银行入账通知两份、银行支付凭证一份、银行交易明细一份，证明左琥取得涉案房屋后对外租赁，所有租赁受益均汇入左琥的银行账户。被告邢福龙提交拍摄于鲁商广场物业中心的照片三张，证明鲁商广场物业服务中心登记的涉案房产业主均为隆越公司。左琥、邢福龙提交上述证据均超过了合议庭规定的举证期间，且经双方相互质证，均对对方提交的证据提出异议。一审认为，执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的物的执行。本案中，原告左琥提起案外人执行异议之诉，应就其对执行标的物鲁商泉城中心广场XXX号楼XXX号房屋享有所有权所依据的事实承担举证责任。第一，左琥、被告隆越公司与案外人山东省鲁商置业有限公司签订的《协议书》，明确约定隆越公司将购买的涉案鲁商泉城中心广场XXX号楼XXX号房屋退回山东省鲁商置业有限公司，由左琥与该置业公司另行签订房屋买卖合同，该置业公司不退还隆越公司已经交纳的购房款，转为左琥的购房款。该协议内容与左琥提交的其与山东省鲁商置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》、山东省鲁商置业有限公司为左琥出具的两份预收款收据相互印证，结合左琥在庭审中称其直接向山东省鲁商置业有限公司购买涉案房屋，购房款系由隆越公司交付的款项变更而来的陈述，能够证明左琥在签订《商品房买卖合同》时，并未向隆越公司或山东省鲁商置业有限公司支付相应对价。第二，左琥为证明其对涉案房屋享有所有权，其还提供了隆越公司与案外人盛世丰和公司、山东隆金投资有限公司签订的还款《协议书》及隆越公司、盛世丰和公司共同出具的抵账证明。抵账证明的出具，由于无单位负责人及制作证明材料人员的签名，不符合证据的形式要件，且被告邢福龙对该证明的真实性亦不予认可，故对左琥提交的抵账证明的效力，不予确认。对于还款《协议书》的真实性及合法性，因《协议书》涉及多方案外人，左琥没有提供各案外人之间、各案外人与隆越公司之间款项往来的相关证据与《协议书》内容相佐证，且被告邢福龙对该证据亦不予认可，故对《协议书》的真实性及合法性，在本案中无法做出判断。即使如左琥所称各案外人与隆越公司存在债权债务关系，后隆越公司将涉案房屋抵顶给盛世丰和公司，盛世丰和公司又转让给左琥，其与盛世丰和公司之间所涉款项已全部结清，但左琥对其与盛世丰和公司之间是否存在债权债务关系及双方如何进行的款项结算，亦未提供证据证实，即左琥并无有效证据证明盛世丰和公司将涉案房屋转让给其后，其支付了相应对价。第三，左琥为证明其诉求，于庭后提交了《租赁合同》、银行凭证等证据，但该组证据系在超过合议庭规定的举证期限后提交，且该组证据只能证明左琥对涉案房屋的实际占有和受益，并不能证明其支付了涉案房屋的对价。综上所述，左琥未提供证据证明其支付了涉案房屋对价从而合法取得涉案房屋，故其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。涉案房屋虽然网签登记备案在左琥名下，但登记备案系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。故左琥无证据证明其已实际取得涉案房屋所有权的情况下，其要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，不予支持。至于左琥要求解除对涉案房屋的查封，因该问题属于执行行为，不属于本案处理范围。原告左琥主张本案异议程序审查期间，合议庭未对事实进行调查，对案件未进行听证。但左琥未提交相关证据证实该主张。即使执行部门在执行异议审查期间存在上述情形，左琥现已提起本案的执行异议之诉，并未影响其诉讼权利的行使，且本案仅对其执行异议的请求进行审理。故左琥主张执行异议期间存在审查程序错误的理由，不予处理。被告隆越公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告左琥的全部诉讼请求。案件受理费37200.00元，由原告左琥负担。二审期间，上诉人左琥围绕上诉请求提交三份证据：证据一、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日开具的山东增值税普通发票两张，证明涉案房屋的物业费一直由左琥缴纳，左琥一直占有使用该房屋。证据二、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日出具的证明一份，证明涉案房屋系左琥购买，自2012年1月1日起至今涉案房屋物业费由左琥或承租主体缴纳，且左琥房屋物业费缴纳至2016年9月30日。证据三、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日出具的地址变更证明2份，证明涉案房屋买卖合同原地址济南市历下区经十路XXX号XXX座XXX房间，现变更为济南市历下区经十路XXX号XXX座XXX房间、XXX座XXX号房间，两地址为同一地址。被上诉人邢福龙质证称：一、对于证据一的真实性有异议，该发票是一审判决之后出具的，不能证明左琥是合法占有人，如果左琥一直占有涉案房屋，那在一审中就应当提交此类发票，被上诉人怀疑这是后补的。二、对证据二的真实性有异议，该份证明也是在一审判决之后出具，且没有出具公司的负责人签章，无法证明左琥是合法的买受人。三、对证据三的真实性有异议，出具时间也是在一审判决之后，没有负责人签字或盖章，不符合证据的形式要件。另查明，2011年11月17日，隆越公司向鲁商置业公司出具《关于请求办理房产更名的申请函》，申请将涉案房产更名至左琥名下。本院二审审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人左琥认可涉案房屋的所有权登记在鲁商置业公司名下，故不能推定上诉人左琥为涉案房屋的所有权人。在此情况下，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，上诉人左琥只有符合该条规定的情形，才能排除涉案房屋的执行。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：1、上诉人是否有充分证据证明其已支付全部价款。上诉人虽持有涉案房屋的收款收据，但上诉人认可涉案房款由隆越公司交纳，收款收据系由出卖人鲁商置业公司根据三方协议，将原买受人隆越公司的购房款转为上诉人之购房款后，重新开具。通过上诉人上述主张的涉案房屋流转及其取得收款收据的过程，上诉人就其支付涉案房屋合理对价的法律事实不能说明和证明，上诉人主张其已支付全部价款，证据不足。2、涉案房屋未办理过户登记，上诉人能否排除非因其自身原因。涉案房屋自隆越公司于2011年11月17日向鲁商置业公司出具《关于请求办理房产更名的申请函》、上诉人于2012年与鲁商置业公司签订《商品房买卖合同》之日起至一审法院查封涉案房屋之日止长达一年多的时间内没有办理过户，上诉人没有证据证明非因其自身原因导致。综上，上诉人对涉案房屋提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除涉案房屋的执行，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。上诉人在二审期间提交的证据，被上诉人对其真实性不予认可，且证据二、证据三也不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条关于单位证明材料的规定,也不能实现其证明目的，故对上述证据不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由上诉人左琥负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳彩林代理审判员  曹 毅代理审判员  毕中兴二〇一六年十一月三十日书 记 员  康 宁