苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初26号原告：杨林根，男，1984年9月10日生，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人:於峰，江苏公大律师事务所律师。委托诉讼代理人:李夏，江苏公大律师事务所实习律师。被告：林金女，女，1974年8月3日生，住浙江省三门县。被告：吕信将，男，1965年12月3日生，住浙江省三门县。被告：林圣育，男，1980年2月22日生，住浙江省三门县。原告杨林根诉被告林金女、被告吕信将、被告林圣育房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告杨林根及其委托诉讼代理人於峰、李夏到庭参加诉讼。被告林金女、被告吕信将、被告林圣育经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨林根向本院提起诉讼，请求判令：1、三被告向原告返还2万元定金并支付违约金9.5万元；2、三被告承担本案房产买卖的居间服务费6650元；3、本案诉讼费、律师费6000元由三被告承担。事实和理由：被告林金女、吕信将系夫妻关系，其共同共有位于相城区元和街道润元路288号香城颐园35幢1706室房屋，该两被告委托被告林圣育代为出售该房产。2015年10月20日，原告与被告林圣育及中介公司签订《房屋买卖合同》，约定被告方将房屋出售给原告，总成交价95万元，双方约定于2015年11月10日前签订网签合同、资金托管协议等手续。合同签订后，原告按约支付定金2万元，由被告林圣育代收。其后，三被告即未再按照合同约定履行合同义务。原告方于2015年12月25日发出律师函，并向法院起诉。被告林金女、吕信将、林圣育均未答辩。经审理查明，2015年10月20日，被告林圣育以被告林金女、吕信将的名义（售房人、甲方）与原告杨林根（购房人、乙方）、苏州存房房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将依法取得的位于苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园35幢1706室房屋以总价95万元出卖给乙方；签订合同当日，乙方须交纳居间费6650元，丙方收到居间服务费后协助甲乙双方办理完该房屋交易过户、贷款手续，及协助甲乙双方完成交房手续。合同第四条约定：乙方于2015年10月20日向甲方交付定金2万元；甲乙丙三方约定于2015年11月10日前签订该房屋的网签合同，并签订该房屋的资金托管协议及相关的资金托管手续等。合同第六条违约责任约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，且甲方有权处理该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷或其他影响办理该房屋正常交易过户的纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；4、如果甲乙双方未能按照第四条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同，如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任；7、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。同时守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。合同第九条第二款约定：合同在履行中若发生争议，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担。该合同落款处，甲方由被告林圣育代被告林金女、吕信将签字，并另签有“林圣育代”字样。乙方处由原告签字，丙方加盖了中介公司公章，并有该公司经手人马某签字。当日，原告向被告林圣育交纳购房定金2万元，被告林圣育代被告林金女出具收据一份。其后，经多次联系，被告方均未履行后续合同义务。2015年12月25日，原告委托江苏公大律师事务所向被告林金女、被告吕信将、被告林圣育分别发函，称“现已2015年12月25日，你及你的代理人仍未履行合同约定的相关义务，依据合同约定，双方签订的《房屋买卖合同》今日予以解除”等。上述三份律师函经查，发给被告林金女、吕信将的均于2015年12月29日由被告吕信将签收。发给被告林圣育的函件于2015年12月28日由他人代收。另查明，涉案房屋位于苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园35幢1706室，登记所有权人为被告林金女和被告吕信将，该房屋在出卖时尚登记有建设银行苏州分行的他项权。被告林金女、被告吕信将系夫妻关系。据原告称，被告林圣育系被告林金女的弟弟。又查，原告于2015年12月24日委托江苏公大律师事务所指派律师代理其与三被告房屋买卖合同纠纷一案，双方签订了《法律服务合同》。原告为此支付律师费6000元，江苏公大律师事务所开具了相应金额的发票。以上事实，由当事人提供的当事人身份信息、《房屋买卖合同》、房产证、土地证、权属登记信息、定金收据、结婚证、律师函、法律服务合同、律师费发票及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告杨林根为证明其诉讼请求，另外举证：1、佣金确认书原件一份，证明原告所支付的居间服务费6650元。2、证人徐某出庭作证称，“我是在相城区晨曦印象门口的新地房产做办理过户手续的事务，2015年上半年三、四月时，被告林圣育通过朋友介绍让我帮他挂牌出售房子，在3月份的时候我帮他找中介挂上去，之后几个月房价比较稳定，后来，本案原告通过搜房网看房，我就联系了林圣育，他同意按照95万元的价格卖给原告。10月20日，林圣育过来了，我陪他和原告及中介见面，后就签订了房屋买卖合同，林圣育是代另两被告签字的，当时他说实际出资方是他，因为当时政策限购，故登记在他姐姐和姐夫名下。2015年11月10日前，我约过林圣育四次来办理手续，他没有过来。到现在林圣育也没有来过”。3、证人马某出庭作证，称“当时合同约定在2015年11月10日要网签的，但是林圣育一直电话不接，也不过来网签。就到现在这个样子。林圣育说，当时由于限购的原因，他买的房子挂在了他姐姐和姐夫名下，他们也是同意出售的，他也提供了两人的结婚证复印件及房产证复印件。其间，林圣育说委托公证的手续办好了，他还把委托公证的的照片发给我，向法庭提供该微信照片的打印件”。4、举证“我爱我家”官网上打印的2016年1月25日的涉案房屋所在小区二手房价格信息一份，证明涉案房屋所在小区现在价格信息以及价格上涨的事实。5、原告和被告林金女电话录音文字材料一份，证明林圣育有权代为处分涉案房屋，而且该涉案房屋的实际出资人和所有人为被告林圣育，其出售该房屋得到了被告吕信将的授权。本院认为，本案中，原告虽然认为涉案房屋实际产权人是被告林圣育、林圣育也得到了被告林金女、吕信将出售房屋的授权，但根据原告现有证据并不能形成完整、有效的证据链条足以证明上述内容，因此，在本案中不能证明被告林金女、吕信将对原告杨林根与被告林圣育签订的《房屋买卖合同》予以认可或者追认，本院对此不予认定。故被告林圣育与原告签订的《房屋买卖合同》仅对被告林圣育和原告杨林根发生法律效力。该合同签订后，原告依约履行合同义务，交付了购房定金，被告林圣育却未能按照约定与原告签订该房屋的网签合同等，导致原告的合同目的至今无法实现，被告林圣育已构成违约，原告杨林根依据合同约定要求解除该房屋买卖合同的请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还原告实际已支付的购房定金20000元。原告要求被告按房屋实际成交价格950000元的10%支付违约金95000元，本院认为，结合双方合同约定、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、被告在本案中违约行为等因素综合考量，该违约金并未超出合理范围，应予支持。对于原告主张的居间费6650元，由于本案中已经认定系被告方违约导致交易无法进行，该费用是否最终应由原告承担尚未确定，故对此主张本院不予支持。对于原告主张的律师费6000元，应当属于因被告林圣育违约而造成原告的损失范围，且符合合同第九条约定的情形，故该费用应当由被告林圣育承担。被告林圣育、林金女、吕信将经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，判决如下：一、原告杨林根与被告林圣育于2015年10月20日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告林圣育于本判决生效之日起十日内返还原告杨林根定金20000元、支付违约金95000元并赔偿律师费6000元，合计人民币121000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨林根的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1366元，由被告林圣育负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十一月十五日书记员  姚丽君