苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初3421号原告:朱晓宇。委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。原告周琳婧。委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。被告：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕新君，公司员工。委托诉讼代理人：唐铮，公司员工。第三人：高华。原告朱晓宇、周琳婧与苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托经营合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭，审理中，本院依法追加高华作为本案第三人参加诉讼，该案于2016年10月17日、2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告朱晓宇委托诉讼代理人王逸恺、毛玉萍,原告周琳婧及其委托诉讼代理人王逸恺、毛玉萍,被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托诉讼代理人吕新君、唐铮，第三人高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓宇、周琳婧向本院提出的诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》解除，判令被告立即搬离涉案房屋并将房屋交还给原告；二、判令被告向原告支付自合同签订后至实际交还房屋止的全部租金，暂计为41758元（暂计算至2016年7月12日）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由为：原告是苏州城北东路988号宝隆商业广场1幢107室的房屋所有权人，2013年10月30日，原告与被告签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定由原告将1幢107室委托被告租赁经营管理，被告与商家签订的租赁合同实际租金扣税后的90％以汇款转账的形式支付给原告，租金的付款日期为该商铺相对应的租赁合同起始日期后第二季度末和第四季度末。但是，截止目前，原告未收到被告支付的任何租金，原告已经多次口头、电话或上面催讨，并于2016年5月3日以书面形式向被告催讨，但被告仍不予以理睬，原告只好于2016年5月10日向被告发出书面的解除合同通知。原告认为，被告拖欠租金的行为以及构成根本违约，经原告多次催讨，被告仍未将拖欠的租金支付给原告，原告有权根据合同法的规定，解除双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》，要求被告支付拖欠的租金。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年5月10日解除，被告立即搬离涉案房屋、恢复原状并将房屋返还原告。变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付自2015年4月13日至2016年5月10日期间的租金34826元；被告向原告支付自2016年5月11日起至实际交房时止的房屋使用费。增加一项诉讼请求：律师费5000元，由被告承担。被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司辩称，第一，根据双方签订的委托合同，双方为委托关系而非租赁关系。同时根据合同第五条约定，我方给付原告的租金的时间为对应商家的租赁合同正式计租后的第二季度末。根据我方整体安排，我方于2016年5月1日进行了试营业。即使计算租金，也应从2016年5月1日开始计算，截至目前为止，尚未到达给付租金的时间。所以我方不存在违约行为。至于原告所称收到租金未及时给付，也就不成立。被告收取的租金为预收租金，2016年5月1日前并非生成实质租金。所以原告所称的2015年4月13日起的租金，是不存在的。综上被告在合同履行过程中未产生违约行为，所以不同意承担律师费及诉讼费。第三人高华述称，一，本案被告与我个人签署的租赁合同，尚在有效期内。但由于并未正式开业，没有达到支付租金的条件。如果被告与我本人解除合同，则要求被告对我方进行经济补偿。其二，如果原告在可以协商的前提下，我们可针对租赁条件做合理的协商。达成一致后继续租赁并支付租金。经审理查明，原告朱晓宇、周琳婧系位于苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢107室房屋所有权人，产权证面积48.56平方米。2013年10月30日，原告朱晓宇、周琳婧（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定委托标的的标的物为苏州市姑苏区城北东路988号（苏州宝隆商业广场，以下简称“宝隆广场”）内，甲方所购置的房屋为1-107，建筑面积48.52平方米。标的用途：宝隆广场为商务办公用房。甲方就其拥有的宝隆广场的产权物业全部经营管理权委托给乙方，由乙方在承诺拥有合法经营管理资质的基础上，在法律规定的范围内，以宝隆广场的名义进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的（不低于向开发商购买价值的）市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。委托期限从购买合同生效（双方签字盖章）之日起至2020年9月30日（以实际交房时间为准并作为起始时间，顺延六年）。关于支付方式：乙方每年按该物业与商家签订的租赁合同实际租金扣税后90％以汇款转账形式支付给甲方，其余10％的合同租金留存由乙方收取，作为经营管理推广等费用；计租起始日期按照乙方与商家签订租赁合同计租日期为准，各商铺年合同租金计算按照该商铺所在商场的楼层年合同租金与该商铺所在楼层房屋总销售金额之比例，乘以各商铺实际成交总价之积来确定，起付款日期为该商铺向对应的租赁合同起始日期后第二季度末和第四季度末（即每半年一付）。关于甲方的权利义务，合同约定，甲方不得单方解除合同，若甲方单方面解除合同，则赔付乙方该房款的20％作为违约金，甲方委托乙方办理交验房手续。关于违约责任，合同约定甲乙双方必须遵守《苏州宝隆商业广场委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任，一方违约的，应承担对方的律师代理费和其他维权费用。审理中，本院向该房屋的其他权利人秦晓爱、强斌超调查，秦晓爱、强斌超均确认强光友代表其与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》。2015年2月26日，被告（出租方、甲方）与第三人高华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定第三人承租的经营场地为苏州市宝隆广场1幢1层105、106、107、124、125号商铺，租赁面积为213.11平方米，租赁物依法可用于商务、办公经营，租赁期限为自甲方通过一次消防验收且取得“消防验收合格报告书”并按照本合同约定条件向乙方交付本租赁物且乙方按约定条件接收之日起（书面确认交付验收）本合同租期75个月，自2015年3月1日至2021年5月31日止，在合同期满6个月前双方就续租事宜进行协商后，重新签订租赁合同；开业时间为2015年6月1日；租赁费用另行签订补充协议，租金采取先付后租的方式按半年支付，首次支付租金时间为2015年3月1日，以后每期租金，乙方应提前30日缴纳下期租金；本合同签订后3日内，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金67929元，作为乙方履约本合同的保证，租赁期内，乙方如违反本合同的任何规定，应向甲方支付损失赔偿金、违约金以及延迟交付费用等，甲方均有权在履约保证金中扣减；乙方租赁场地仅限餐饮、鲜花、超市；甲方保证于2015年3月1日前，将本租赁物交付于乙方，乙方应于交付日办理商铺交接手续并按照本合同约定期限支付完毕包括但不限于履约保证金等相关费用，甲乙方双方在交接时需签订交付确认书，交付确认书签署之日为本租赁物正式交付日。装修期为2015年3月1日至2015年5月31日。合同附件一约定租金单价为106.25元/平方米/月（首年），该房屋租金前三年不变，第四年递增6％，租金为112.625元/平方米/月，第五年、第六年租金按照第四年递增后的租金计算；实际起租日以宝隆广场整体开业为准。2015年3月9日，第三人高华支付被告商铺经营管理履约保证金（2015年3月1日至2021年5月31日）11987元，商铺租赁履约保证金67929元，商铺经营质量保证金1万元，商铺经营管理费用（2015年6月1日至2015年9月30日）11987元，商铺租赁费（2015年6月1日至2015年9月30日）67929元。庭审中，原告、被告确认：第三人高华支付的上述费用均是五户业主的房屋面积产生的，各户分割方法为：以所收取的商铺费用除以租赁的总面积乘以本案所涉房屋面积。据此，涉及本案的商铺经营管理履约保证金2729.25元，商铺租赁履约保证金15465.75元，商铺质量保证金2276.56元，商铺经营管理费用2729.25元，商铺租赁费15465.75元。上述合计38666.56元。2015年12月27日，宝隆广场1-3层全体业主（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托租赁合同补充协议》，约定因甲方自2014年10月起收到各自所购买的产权物业并委托乙方租赁经营管理，至今，未收到乙方关于租赁经营物业的租金，具体的租赁经营情况甲方均不知情，故经甲乙双方友好协商，对原《业主委托租赁经营管理合同》达成如下补充协议：根据2015年9月29日招商与业主沟通会议纪要第四条乙方于2016年2月5日前整体开业，未装修的在1月1日后全部进场装修，如2016年2月5日前不整体开业，按会议纪要第四条业主有权撤销乙方的经营管理权，和业主解除原有委托合同，与商家解除租赁合同及其他协议，还业主商铺原貌，中间所产生的与商家之间的矛盾及损失由乙方承担，与业主无关。……。在委托租赁期间，和商家所签的每一份合同，乙方与甲方中对应产权物业业主一起签订并三方各执一份，按照乙方与商家签订租赁合同之日起十天内足额发放业主租金，如乙方逾期未足额发放给甲方业主应该享有的租金收益，乙方从与商家签订租赁合同日开始，每逾期一天，向甲方业主支付购房款总额的10％除以365天作为每天的赔偿违约金。庭审中，被告向本院提供其公司原法定代表人唐铮在苏州市公安局城北派出所的询问笔录，根据该笔录记载，2015年12月27日下午14时，在苏州江南四季酒店召开业主大会，在会议即将结束时，有业主拿出补充协议一份，要求唐铮签字，由于当时业主人数众多，情绪激动，为了不影响稳定工作，唐铮在未仔细了解合同条款内容的情况下，在该《委托租赁合同补充协议》签字，该签字是在双方不对等的情形下签订的，是被动签字。2016年3月23日，被告向全体商户发出《开业告知函》，告知本项目将于2016年4月30日正式开业，并已积极筹备开业策划，请各商户尽快做好开业准备。被告陈述宝隆广场于2016年5月1日试营业。第三人高华陈述，我们已经装修好了，当时承租的是五户业主的房产，设备已经进场，目前处于试营业状态，宝隆广场于2016年5月1日的开业只是试营业，全体业主不承认宝隆广场已经整体开业。2016年5月3日，原告向被告发出函件，要求被告将接函后3日内将应付租金支付原告。2016年5月10日，原告朱晓宇、周琳婧通过EMS向被告发出函件，告知被告鉴于原告至今未收到任何租金，现根据合同法的相关规定，从即日起与被告解除《业主委托租赁经营管理合同》。2016年5月11日被告收到该函件。2016年5月20日，原告为催讨上述债权，与江苏合展兆丰律师事务所签订《聘请律师合同》，原告支付律师费用5000元。上述事实有原告提供的房屋所有权证、业主委托经营管理合同、委托租赁合同补充协议、开业告知函、催款函以及邮寄凭证、聘请律师合同、律师费发票、被告提供的宝隆广场租赁合同、询问笔录、第三人提供的收据、视频复制件以及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。二、原告要求被告支付自2015年4月13日起至合同解除之日止的商铺租金有无合同依据。三、原告、被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》解除后，原告要求被告返还租赁房屋以及自合同解除之日至实际返还房屋止的房屋使用费是否符合法律规定。关于第一个争议焦点：原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。原告认为，被告已经收取第三人的租金，但被告至今未根据合同约定向原告支付，经原告催讨后，被告仍未能付款，被告的行为已经构成违约，同时，鉴于被告未能在补充协议约定的开业时间整体开业，故双方签订的合同应当予以解除。被告认为，宝隆广场于2016年5月1日试营业，根据《业主委托租赁经营管理合同》的约定，原告收取租金应当在2016年11月1日前予以支付，被告在合同履行过程中没有违约，双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》不应予以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订《业主委托租赁经营管理合同》后，将商铺的经营权委托被告对外招租，因宝隆广场迟迟未能整体开业，业主长期未取得租金收益，2015年12月27日，原告等宝隆广场的业主与被告法定代表人唐铮签订《委托租赁合同补充协议》，该补充协议系《业主委托租赁经营管理合同》的补充条款，具有法律效力，各方当事人均应严格履行。唐铮事后向苏州市公安局城北派出所报案陈述该签字行为不是在双方对等情形下达成的，但唐铮的上述陈述不能引起该补充协议的无效或撤销，故被告的该项辩论观点，本院不予支持。根据该补充协议约定，如2016年2月5日前不整体开业，原告等业主有权撤销被告的经营管理权，和业主解除原有委托合同，该约定属于原告、被告双方约定解除合同的条件。被告陈述，宝隆广场于2016年5月1日试营业，故应当认定被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，双方在补充协议中约定的解除《业主委托租赁经营管理合同》的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2016年5月10日通过EMS向被告发出解除函，被告于2016年5月11日收到该函件，据此，本院确认双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年5月11日予以解除。关于第二个争议焦点：原告要求被告支付自2015年4月13日起至合同解除之日止的商铺租金有无合同依据。本院认为，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》第五条约定，原告收取的租金按照被告与商家就该物业签订的租赁合同实际租金税后的90％收取，其余10％由被告收取；计租日期按照被告与商家签订的租赁合同计租日期为准。被告与商家签订的《租赁合同》附件一的第二条规定，实际起租日以宝隆广场整体开业为准。被告以及第三人在庭审中均确认2016年5月1日系宝隆广场的试营业，尚未整体开业，至今尚未达到租赁合同约定的计租日期。据此，应当认定被告在2015年3月9日收取的2015年6月1日至2015年9月30日的租金为预付租金，不属于双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》约定的实际租金，故原告要求被告支付自2015年4月13日起至合同解除之日止的商铺租金有悖合同约定。关于第三个争议焦点：原告、被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》解除后，原告要求被告返还租赁房屋以及自合同解除之日至实际返还房屋止的房屋使用费是否符合法律规定。本院认为，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》约定原告将其位于苏州姑苏区城北东路988号1幢107室房屋的全部经营管理权委托给被告经营，该合同属于委托合同。被告与第三人高华签订的《租赁合同》系被告根据《业主委托租赁经营管理合同》的授权，以受托人即被告自己的名义将原告委托经营的房产与其他业主委托的房产共同出租给第三人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据《租赁合同》的约定，被告为本租赁房产及出让土地使用权的唯一合法授权租赁经营管理、签约人，据此，应当认定第三人高华在订立租赁合同时已经知道被告仅是租赁房产的合法授权管理人，属于受托人，故该租赁合同直接约束原告和第三人高华。据此，原告要求受托人即被告归还租赁房屋以及自合同解除之日至实际返还房屋止的房屋使用费有悖法律规定。关于租赁房屋的归还，原告可根据《租赁合同》的约定，另行向第三人主张权利。综上，原告要求解除原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告立即搬离涉案房屋并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以驳回。原告要求被告支付自2015年4月13日起至合同解除之日止的商铺租金以及合同解除之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以驳回。关于被告收取第三人的商铺经营管理履约保证金、商铺租赁履约保证金，商铺经营质量保证金，商铺经营管理费用，商铺租赁费，上述费用系被告根据《租赁合同》的约定向第三人高华收取，属于受托人处理委托事务取得的财产，同时，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》已经予以解除，至此，被告应向原告转交上述款项。关于原告主张的律师费用，《业主委托租赁经营管理合同》约定，一方违约的，应当承担对方的律师费用和其他维权费用，本案中，被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，被告构成违约，原告要求被告支付律师费用的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的律师费用因交付房屋以及支付租金和房屋使用费的诉讼请求没有法律依据，该部分的律师费用因由原告自行承担，故本院酌定按照律师费2500元予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：一、确认原告朱晓宇、周琳婧与被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年5月11日予以解除。二、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱晓宇、周琳婧商铺经营管理履约保证金2729.25元，商铺租赁履约保证金15465.75元，商铺质量保证金2276.56元，商铺经营管理费用2729.25元，商铺租赁费15465.75元，上述合计38666.56元。三、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本民事判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告朱晓宇、周琳婧律师费损失2500元。四、驳回原告朱晓宇、周琳婧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6282元，原告负担844元，被告负担5438元，被告负担的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 徐 欣代理审判员 李 成人民陪审员 顾卫政二〇一六年十一月二十三日书 记 员 张伟松本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。