广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终5995号上诉人(一审被告)：朱婷，女，汉族，1985年12月18日出生，住湖北省荆州市。委托诉讼代理人陈波，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴冰冰，广东国晖（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广东省佛山市工业贸易联合总公司，住所地广东省佛山市。法定代表人彭建华，该公司董事长。委托诉讼代理人何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：佛山市旋宫酒店有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人彭建华，该公司董事长。委托诉讼代理人何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州京鹰钢琴贸易有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人戴碧柳，该公司总经理。委托代理人谭必龙，广东天胜律师事务所律师。上诉人朱婷因与被上诉人广东省佛山市工业贸易联合总公司（以下简称“工贸总公司”）、佛山市旋宫酒店有限公司（以下简称“旋宫酒店”）、被上诉人广州京鹰钢琴贸易有限公司（以下简称“京鹰公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：工贸总公司是位于佛山市房屋（建筑面积386.02平方米）的权利人。2013年4月8日，工贸总公司（出租方，甲方）、旋宫酒店（管理方，乙方）与京鹰公司（承租方，丙方）签订编号为2013001的《房地产租赁合同》一份，约定由工贸总公司将上述房屋出租给京鹰公司用于经营国内外知名品牌钢琴之用，租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止。该合同还约定有：一、租赁期内首月即2013年4月8日至2013年5月7日免收租金，此后租金以每年5%的幅度递增，即2013年5月8日至2014年4月7日间的租金为35000元/月，2014年4月8日至2015年4月7日间的租金为36750元/月，2015年4月8日至2016年4月7日间的租金为38587.50元/月；租金按月支付，实行先付租金后使用的原则，丙方应于每月15日前（遇节假日则提前至最近的工作日）将当月租金汇入乙方指定的银行账户（合同中有载明）。二、租赁物业若需新增用电设备，由丙方向供电部门自行报装并承担费用，该租赁物业的水、电接入和安装工程及其所需费用由丙方自行负责；合同期满或中途退租时，丙方不得拆除和损坏租赁物业的水、电线路和水、电表，且必须付清水电费和其他应付费用；租赁期内，丙方使用水电所产生的费用直接向供水、供电部门或物业管理公司缴交；租赁期间的物业管理费由丙方直接向物业管理公司支付；租赁期间政府部门向物业使用人征收的税费，由丙方向相关部门缴纳。三、乙方负责租赁物业承重结构的安全性检修费用，租赁物其他部分、设施及日常的维修费用由丙方承担。四、丙方如需对租赁物业进行加建、改建、扩建或增高他物或装修或安装广告牌等工程，应事先将工程施工图及计划报乙方审批；丙方对租赁物业的装修、扩建及其他有价值性的投入在合同终止后全部归乙方所有，丙方不得要求乙方为此作出任何补偿。五、丙方有下列情形之一的，乙方可以单方面解除合同，收回租赁物业并没收押金：1.未经乙方同意，丙方擅自将租赁物业及/或其使用权转租、分租、转让或以联营、入股等方式交与第三方使用的，或以任何其他方式改变实际使用人为非丙方的；2.利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的或有严重安全隐患的；3.不按合同约定，擅自改变租赁物业用途或未尽合理使用、妥善保管义务造成租赁物业损坏的；4.未经乙方同意，丙方单方解除合同或以实际行为表明不再履行本合同的（如擅自搬走等）；5.拖欠租金30日内，每逾期1日，按应付租金总额千分之三计付违约金，双方特别约定：若丙方逾期超过40日仍未支付应付租金，乙方有权采取停电停水等必要措施，拖欠租金超过45日的，视为丙方根本违约。上述任何情形之一出现，乙方有权单方解除合同，本合同自乙方发出解除合同的通知到达丙方时解除。对于丙方拖欠的租金及其他应付费用，乙方在解除合同后有权继续向丙方追偿。若丙方或经丙方同意使用租赁物业的第三人对租赁物业造成损失的，丙方承担赔偿责任。丙方欠付租金或应赔偿损失的，乙方有权采取措施留置丙方的物品，丙方付清款项后，乙方将物品返还给丙方。六、任何一方违约，导致另一方需通过法律途径追讨租金及其他损失的，守约方为此支付的律师费、诉讼费以及为实现债权而需要支付的一切费用，均作为守约方的损失，违约方予以承担和赔偿给守约方。2013年4月9日，京鹰公司（出租方，甲方）与案外人陈某（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，将上述租赁房屋转租给陈文，租赁期限自2013年4月8日至2016年4月7日。租金为35000元/月，乙方应于每月8日前将当月租金汇入甲方指定的银行账户。2013年4月28日，工贸总公司出具《转租证明》，同意京鹰公司将涉案房屋转租给陈文。2015年3月7日，京鹰公司（出租方，甲方）与朱婷（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，约定由京鹰公司将涉案房屋出租给朱婷使用，租期自2015年3月8日至2016年4月7日，租金为35000元/月，并应于每月15日前将当月租金汇入甲方指定的银行账户。2015年3月13日，工贸总公司出具《转租证明》，同意京鹰公司将涉案房屋转租给朱婷，并载明“原合同条款不变”。2013年3月16日，案外人陈文（甲方）与朱婷（乙方）签订《转让协议书》，约定“甲方将佛山市禅城区同济路66号东建同济广场首层38号商铺转让给乙方。”并就转让中牵涉到店内物品的各项事宜达成共识而签订该协议。协议约定有：一、甲方的权利和义务。1.转让费30万元。2.保留店面所有物品及商标使用权，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；必须配合乙方与厂家签订柯纳比钢琴、伯恩斯坦钢琴、法兰山德品牌合同，开展合作关系。3.甲方在与乙方交接之前须和商铺业主结清以前的费用，甲方的营业时间至2016年4月25日。4.甲方对现有转让物品及装修等情况列出物品清单及装修说明，并作好正常交接手续。5.甲方同意下述条件在乙方与该商铺的产权人签订转让的租赁合同中得以完整体现：与商铺产权人签订的租赁合同期限为2013年4月25日至2016年4月25日；租金为35000元/月一年内不变。6.甲方应协助乙方与商铺产权人签订完租赁合同，并在签完租赁合同后立即将房屋移交给乙方。7.现店内7台钢琴（载明总成本价为173800元），作为甲方转给乙方的支持，换取乙方佛山同济路66号分店百分之十的年分红，并且有优先优惠选购乙方其他分店股权的权利。……2015年3月20日至7月20日间，朱婷的丈夫刘某通过网上银行向旋宫酒店支付租金至2015年8月7日止，其中2015年4月8日起8月7日间的租金为38587.50元/月；亦由朱婷向旋宫酒店支付涉案房屋的电费（电费交至2015年8月3日止），旋宫酒店均以京鹰公司为付款人开具租金和电费收据。涉案房屋2015年8月3日至2015年10月7日时段的电费合计3224.07元已由旋宫酒店向供电部门缴交，但京鹰酒店、朱婷均未向其支付。2015年9月21日，旋宫酒店向京鹰公司寄发《通知书》，载明京鹰公司拖欠其2015年8月和9月份租金、管理费、水电费等费用合计87352.20元，拖欠租金超过45日，构成违约，根据约定，即日起解除双方于2013年4月8日签订的《房地产租赁合同》，要求京鹰公司于通知书送达之日起3日内停止经营活动、将商铺交还给旋宫酒店，并支付欠付租金及违约金。京鹰公司于次日收到该通知。旋宫酒店还将该《通知书》送交给了朱婷和租赁房屋所在物业管理处。2015年9月22日，京鹰公司以旋宫酒店为对象出具《通知书》一份，表示不同意旋宫酒店上述通知书的内容和要求，认为差欠租金及违约责任不成立，与其无关。理由是：京鹰公司于2013年4月9日与陈某签订《房地产租赁合同》，由陈某承担其与旋宫酒店《房地产租赁合同》中京鹰公司的全部权利和义务，因此差欠租金及违约责任均与其无关，其亦不清楚是否存在差欠租金及违约情况。并称据其了解，陈某因自身经营原因，于2015年3月16日后将涉案租赁房屋转租给了朱婷并另行签订书面合同，由朱婷实际承担原承租人陈文的全部权利和义务，按月、及时、足额交付租金及物业、水电费用。另查明，朱婷承租涉案房屋用于设立公司销售乐器及配件、乐器维修工具，以及提供乐器维修、租赁等。其在该址上注册成立了佛山京鹰派诺贸易有限公司（以下简称“京鹰派诺公司”），企业名称于2015年3月20日获预先核准，公司于同年6月9日经核准成立，公司投资者为朱婷和其丈夫刘某，朱婷任法定代表人。还查明，为处理本案纠纷，工贸总公司、京鹰公司于2015年12月28日与广东天伦（佛山）律师事务所签订《委托代理合同》，由该所就工贸总公司、京鹰公司与本案房屋租赁合同纠纷案提供法律服务，约定一审阶段律师费为20000元，如有二审或执行，则二审或执行阶段减半收费。旋宫酒店于2016年1月14日向该律师所转账支付律师费20000元。诉讼中，工贸总公司、旋宫酒店陈述：1.租赁房屋其交予京鹰公司的签约代表。2.如由朱婷或其他人向其转账支付涉案房屋的租金，其认为是代京鹰公司支付，且收据一直是开具给京鹰公司。3.2015年9月29日其要求物管处对涉案房屋停水停电，水电尚未恢复。4.租金收取至2015年8月7日止。京鹰公司陈述：1.其未使用租赁房屋，不存在解除合同的问题，房屋也应当是由工贸总公司、京鹰公司交付给陈文的。2.其与陈文存在商业合作关系。朱婷陈述：1.其于2015年3月16日从陈某处接收涉案商铺。2.2015年9月底收到旋宫酒店发给京鹰公司的《通知书》，由其丈夫刘某签收。3.2015年3月16日之后的电费由其负担，原告主张的电费其确未缴交；2015年9月29日起涉案房屋处于停水停电状态，租赁房屋尚未返还，也没有实际使用，屋内钢琴只能自行充电维护。4.关于实缴租金与其和陈文约定的租金差额，工贸总公司、旋宫酒店说租金涨，陈某让朱婷先代缴，其也一直在与工贸总公司、旋宫酒店协商租金事宜。5.其与京鹰公司签订的《房地产租赁合同》是为办理登记备案之用，并未实际履行。6.其与陈文是转租关系。被上诉人工贸总公司、旋宫酒店的一审诉请：一、确认工贸总司、旋宫酒店与京鹰公司签订的《房地产租赁合同》（合同编号：2013001）自2015年9月22日起解除；二、京鹰公司立即向工贸总公司、旋宫酒店支付租金105472.50元（2015年7月1日至2015年9月22日）、电费3224.07元及违约金43040.50元（以38587.5元为本金自2015年7月15日起按日千分之三计算至实际支付之日，以38587.5元为本金自2015年8月15日起按日千分之三计算至实际支付之日，以28297.5元为本金自2015年9月15日起按日千分之三计算至实际支付之日，暂计至2015年12月25日为43040.50元）；三、京鹰公司、朱婷立即向工贸总公司、旋宫酒店支付房屋占用费115762.5元（自2015年9月23日起按每月38587.5元的租金标准计算房屋占用费至实际退房之日，暂计至2015年12月22日占用费为115762.5元）；四、判令京鹰公司立即向工贸总公司、旋宫酒店支付律师费20000元；五、京鹰公司、朱婷立即向工贸总公司、旋宫酒店返还位于佛山市的房屋；六、本案诉讼费用全部由京鹰公司、朱婷承担。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司签订的《房地产租赁合同》，是合同当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，各方应全面善意地履行各自的合同义务。工贸总公司、旋宫酒店交付了租赁房屋，京鹰公司就应依约支付租金、水电费等相关费用。关于京鹰公司与案外人陈某之间签订的《房地产租赁合同》，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且转租行为获得涉案房屋所有人即工贸总公司的同意，合同亦合法有效。但转租并不同于合同权利义务的转让，即工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司的租赁合同关系并未解除，根据合同相对性原则，向工贸总公司、旋宫酒店支付租赁费用的合同义务人仍是京鹰公司。关于朱婷在涉案房屋租赁关系中的地位。虽然其从案外人陈某处接收涉案房屋的事实可以认定，但其实际使用该房屋用于经营公司亦得到工贸总公司、旋宫酒店的认可。不过，相对于工贸总公司、旋宫酒店而言，朱婷获得涉案房屋占有使用权的依据是经工贸总公司、旋宫酒店同意的京鹰公司与朱婷之间的转租合同关系，至于朱婷与案外人陈某之间的转租或转让合同关系，无证据表明工贸总公司、旋宫酒店知情并认可，且从工贸总公司、旋宫酒店出具转租证明以及开具租金、电费收据载明的付款人为京鹰公司看，工贸总公司、旋宫酒店仅认可其租赁合同相对人为京鹰公司，故陈某与朱婷之间的合同与工贸总公司、旋宫酒店无关，工贸总公司、旋宫酒店亦不向陈文主张权利，故无需追加陈文作为本案当事人之必要。从朱婷获得租赁房屋占有使用权后，用于开办公司占有使用至今，朱婷为房屋的实际使用人，负有实际返还之义务，其开办的京鹰派诺公司并非相关各合同的当事人，且朱婷为其法定代表人，故朱婷作为本案被告主体适格，亦无追加京鹰派诺公司作为本案当事人之必要。关于工贸总公司、旋宫酒店主张的合同解除问题。因工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司间的租赁合同并不因京鹰公司的转租行为而解除，根据合同相对性原则，向工贸总公司、旋宫酒店支付租金的合同义务人是京鹰公司，至于由谁代京鹰公司支付租金并不产生租金支付义务转移之法律后果。经查，租金计付月为每月8日至下月7日，工贸总公司、旋宫酒店仅收取截至2015年8月7日止的租金，2015年8月8日至9月7日间的租金依约应于8月15日前支付，至旋宫酒店解除合同通知到达京鹰公司的2015年9月22日，京鹰公司拖欠工贸总公司、旋宫酒店2015年8月8日至9月7日计租月的租金尚未超过45日，根据合同约定尚不构成根本违约，即工贸总公司、旋宫酒店据此行使合同解除权的条件尚未成就，旋宫酒店该通知并不产生合同解除的法律后果。鉴于工贸总公司、旋宫酒店主张解除租赁合同，而至提起本案时止，拖欠租金时间远超45日，故一审法院以起诉书副本送达京鹰公司之日即2016年1月31日为工贸总公司、京鹰公司与京鹰公司间租赁合同解除之日。关于租金及违约金诉求。鉴于京鹰公司为合同相对人，故京鹰公司为向工贸总公司、旋宫酒店支付租金及承担违约责任的合同义务人。工贸总公司、旋宫酒店已收取截至2015年8月7日止的租金，而京鹰公司并未举证证明其已向工贸总公司、旋宫酒店支付2015年8月8日起至2016年1月31日间的租金，故其负有支付义务，工贸总公司、旋宫酒店主张自2015年9月23日起按租金标准计算占有使用费是对合同解除事实的认识错误，但并不增加合同相对人京鹰公司的负担。根据合同约定的租金标准即38587.50元/月，一审法院计算2015年8月8日起至2016年1月31日间的租金为222811.69元（38587.50元×5个月+38587.50元/月÷31日/月×24日），并由京鹰公司承担支付义务。工贸总公司、旋宫酒店主张2015年7月1日至8月7日间的租金无事实依据，一审法院不予支持。虽然工贸总公司、旋宫酒店于2015年9月29日要求租赁房屋所在物业管理公司对租赁房屋停水停电，但采取该措施具有合同依据，且在停水停电前已书面知会京鹰公司、朱婷，故停水停电期间的租金及合同解除后至房屋返还前的占有使用费不予扣减。另外，京鹰公司迟延支付租金，其行为构成违约，故依约应向工贸总公司、旋宫酒店支付逾期支付租金的违约金，但合同约定的每日千分之三的标准确实过高，京鹰公司请求进行调整之要求合理，故一审法院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍的标准计付违约金。关于违约金计算基数，工贸总公司、旋宫酒店主张2015年9月22日前的租金计付违约金，虽是其对租赁合同解除之错误认识而致，但相应后果理应由其自负。根据租金欠付时段、支付周期起止时间以及支付时间，一审法院确认2015年8月8日至9月7日的租金38587.50元之逾期支付违约金自2015年8月16日起计算，2015年9月8日至9月22日的租金19293.75元（38587.50元/月÷30日/月×15日）之逾期支付违约金自2015年9月16日起计算。关于房屋返还及占有使用费诉求。鉴于工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司间的租赁合同已于2016年1月31日解除，则京鹰公司作为合同相对人，负有向工贸总公司、旋宫酒店返还租赁物的合同与法律义务。本案中，朱婷通过合同关系而实际使用租赁房屋开办公司，但不论朱婷与陈某是何种法律关系，相对于工贸总公司、旋宫酒店而言，朱婷是转承租人和房屋实际使用人，由于租赁合同已解除，之后各转租合同存在的前提即告丧失，朱婷占有使用租赁房屋已无合同依据，故工贸总公司、旋宫酒店可要求实际使用人朱婷向其返还。由于租赁合同已解除，作为合同相对人的京鹰公司和作为实际使用人的朱婷均负有租赁房屋的返还义务，故工贸总公司、旋宫酒店要求朱婷、京鹰公司按合同约定的租金标准即38587.50元/月支付租赁合同解除后至租赁房屋返还前的占有使用费之诉求合理，一审法院予以支持。关于电费诉求。作为合同相对人，京鹰公司并未向工贸总公司、旋宫酒店支付2015年8月3日至2015年10月7日间的电费3224.07元，工贸总公司、旋宫酒店已向供电部门缴交，故工贸总公司、旋宫酒店要求京鹰公司向其支付具有事实依据，对于工贸总公司、旋宫酒店该项诉求，一审法院予以支持。关于律师费诉求。工贸总公司、旋宫酒店为处理本案纠纷，委托律师代理诉讼活动，已实际支出律师费20000元。根据工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司间租赁合同之约定，工贸总公司、旋宫酒店作为守约方向违约方即京鹰公司追索具有合同依据，京鹰公司亦无证据证明该费用超出合理范围，故对于工贸总公司、旋宫酒店该诉求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认工业总公司、旋宫酒店与京鹰公司于2013年4月8日签订的《房地产租赁合同》已于2016年1月31日解除；二、京鹰公司、朱婷于判决发生法律效力之日起二十日内，将位于佛山市的房屋返还给工贸总公司、旋宫酒店；三、京鹰公司于判决发生法律效力之日起二十日内，向工贸总公司、旋宫酒店支付佛山市的房屋的租金222811.69元及违约金（违约金计算方法：以38587.50元为基数，自2015年8月16日起至实际清偿之日，以19293.75元为基数，自2015年9月16日起至实际清偿之日，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计付）；四、京鹰公司、朱婷于判决发生法律效力之日起二十日内，向工贸总公司、旋宫酒店支付佛山市的房屋自2016年2月1日起的占有使用费（按38587.50元/月的标准计付）；五、京鹰公司于判决发生法律效力之日起二十日内，向工贸总公司、旋宫酒店支付电费3224.07元；六、京鹰公司于判决发生法律效力之日起二十日内，向工贸总公司、旋宫酒店有限公司支付律师费20000元；七、驳回工贸总公司、旋宫酒店的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取为2806元，由京鹰公司负担。上诉人朱婷不服一审判决，上诉认为：一、朱婷不应作为本案当事人，工贸总公司、旋宫酒店起诉朱婷属于被告主体错误，依法应予驳回起诉。朱婷在一审时已提交证据证实：朱婷是佛山京鹰派诺贸易有限公司（以下简称“京鹰派诺公司”）的法定代表人兼股东，依法代表该公司从事商业活动，签订合同也是依法履行职务行为；涉案房屋的租金也是由京鹰派诺公司另一股东刘之源暂时代为支付，两人的行为都是代表该公司的职务行为，相关法律后果均应由该公司承担，而不能由作为法定代表人的朱婷承担。同时京鹰派诺公司诉陈某合同纠纷一案《案号(2016)粤0604民初647号》，案件也已于2016年2月26日在佛山市禅城区人民法院开庭审理，此案也确认了京鹰派诺公司作为诉讼主体的地位。因此本案中，朱婷作为被告主体错误，一审判决朱婷参加诉讼并承担法律责任既违反诉讼程序，也属于判决锚误。二、一审判决不予追加陈某作为当事人参加诉讼属于遗漏当事人，系程序错误，请求依法撤销一审判决，发回重审。一审诉讼中，朱婷在答辩及庭审时均提交证据及申请书，要求追加陈某作为本案被告参与诉讼，以查明案件事实，同时京鹰公司也提出要求追加陈某作为本案被告。一审判决书也确认了陈某签订涉案相关房屋租赁合同的事实，但一审判决仅以“一审原告不要求向陈某主张权利”为由，主观认为不需追加陈某作为被告没有法律依据，也违反诉讼程序。同时，在朱婷与陈某因履行转让协议书发生纠纷后，旋宫酒店一方也派出工作人员多次进行调解工作；在陈某诉朱婷合同纠纷一【案号：(2015)佛城法民二初字第1304号】中，工贸总公司、旋宫酒店也为此案中当事人陈某提供了大量的证据材料，由此可见工贸总公司、旋宫酒店完全清楚、知情并认可朱婷与陈某之间的转租转让关系，一审判决认为“上述证据材料与本案无关”、“无证据表明原告知情并认可”明显与事实不符。因此，朱婷认为应追加陈某作为本案当事人并应由其承担相应法律责任。朱婷以京鹰派诺公司法定代表人身份与陈某签订的转让协议书实为租赁协议，也实际由该公司承租经营；京鹰派诺公司已就该协议书履行产生的纠纷向禅城区法院起诉陈某，案件己立案并开庭审理案号(201.6)粤0604民初647号】。在此案尚未对协议书内容及房屋内装修、设施、财产等所有权、使用权等是否全部归属于京鹰派诺公司的事实作出判决前，一审判决不予追加陈某以查明案件事实，却直接认定朱婷和京鹰公司负有腾退房屋的义务，明显属于违反诉讼程序。三、一审判决第四项计算标准错误。朱婷从未与任何一方当事人签订租金为38587.5元每月的房地产租赁合同，也不知道该月租金标准的事实依据；涉案房屋的使用人也非朱婷本人；即使需支付所谓占有使用费，结合朱婷上诉事实理由，该费用也并不能要求朱婷承担；涉案房屋自2015年9月29日已经停水停电，物业服务也完全停止，涉案房屋及店内财产无法得到保障，无法正常使用，没有任何营业收入，在此情况下，仍然要求按照38587.5元每月的标准全额支付费用，也违背了公平原则，加重了朱婷一方的责任和负担。因此，即使法院认为需要支付该占有使用费，也应该考虑上述客观事实，对该费用标准予以降低。综上所述，朱婷认为一审判决书程序错误，相关诉讼主体错误及遗漏，相关费用计算标准错误，请求二审法院依法查明事实后，发回重审或者依法改判，维护朱婷的合法权益。故请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判，驳回工贸总公司、旋宫酒店对朱婷的起诉。2、一、二审诉讼费用全部由工贸总公司、旋宫酒店和京鹰公司承担。被上诉人工贸总公司、旋宫酒店共同答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。被上诉人京鹰公司答辩认为，请求二审法院改判，京鹰公司不应承担责任。上诉人朱婷为证实其主张，向法庭提交证据6组：1.2015年5月4日，物业费发票。拟证实该发票是2015年4月的商铺物业费，证实工贸总公司、旋宫酒店当时已经知道业主已经变更；2.两张发票和营业执照。拟证实京鹰派诺公司是个人独资公司，最后一份营业执照证明其2015年4月23日才迁出；3.交款通知书7张。拟证实工贸总公司、旋宫酒店拒不办理变更的相关资料，2015年7月、9月此时京鹰派诺公司已经入住涉案商铺，该份证据与工贸总公司、旋宫酒店在一审时出具的证据自相矛盾。4.2015年3月7日证明。拟证明涉案商铺已转给了京鹰派诺公司；5.安全生产责任书。拟证明工贸总公司、旋宫酒店最早于2015年6月9日已找到京鹰派诺公司在承租涉案商铺。6.证明。拟证实公司股东向工贸总公司、旋宫酒店支付费用的行为是公司的行为。被上诉人工贸总公司、旋宫酒店对以上证据的质证意见：对证据1真实性认可，关联性不予认可，涉案合同已经约定，由租户向物业直接收取物业管理费用；证据2的真实性认可，关联性不予认可。证据3至6均与本案无关联。被上诉人京鹰公司认为，证据1至6的真实性、合法性与关联性均予以认可。本院认为，以上证据能否证实朱婷的主张，将在后文结合案件事实予以论述。被上诉人工贸总公司、旋宫酒店以及京鹰公司均无新证据提交。经查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人朱婷、被上诉人工贸总公司、旋宫酒店和京鹰公司的诉辩意见，争议焦点是：1.朱婷作为本案被告是否适格；2.应否追加陈某为本案被告；3.一审法院的处理是否正确。朱婷作为本案被告是否适格。朱婷上诉认为其是京鹰派诺公司的法定代表人兼股东，其签订的租赁合同是代表公司签订的合同，故应由其公司承担相关法律后果，并举出物管公司出具的发票以及京鹰派诺公司的证明等拟证实朱婷的行为系公司的行为。经核查，2015年3月7日，京鹰公司与朱婷签订《房地产租赁合同》，约定涉案房屋由京鹰公司出租给朱婷使用。2015年3月13日，工贸总公司出具《转租证明》，同意京鹰公司将涉案房屋转租给朱婷，并载明“原合同条款不变”。结合以上事实，本院分析如下：首先，工贸总公司、旋宫酒店在确认京鹰公司与朱婷的转租关系中，仅确认次承租人为朱婷。其次，朱婷在诉讼中提交的京鹰派诺公司的证明等拟证实其签订合同的行为系公司行为，但该证明仅系京鹰派诺公司的单方行为，并未得到出租人工贸总公司、旋宫酒店的认可。故工贸总公司、旋宫酒店依据合同将次承租人朱婷列为本案被告符合法律规定，朱婷的上诉理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。应否追加陈某为本案被告。朱婷认为其从陈某处承租涉案房屋，故应将陈某追加为被告。本院认为，本案系工贸总公司、旋宫酒店提起的诉讼，朱婷与案外人陈某之间是否存在转租或转让合同关系，与本案并无利害关系，且工贸总公司、旋宫酒店仅认可其租赁合同相对人为京鹰公司，鉴于工贸总公司、旋宫酒店不向陈某主张权利，本案并无追加陈某作为当事人之必要，一审法院处理正确，本院予以维持。一审判决是否适当。本案中，涉案商铺的转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。故本案中，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，要求次承租人腾退房屋；同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，出租人还可以要求次承租人承担占有使用费。故此在涉案合同解除后，朱婷作为实际占有使用人，负有支付合同解除后的房屋占用费以及返还涉案房屋的义务；一审法院的处理与事实和法律相符，本院予以维持。朱婷的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。另朱婷认为涉案房屋自2015年9月29日已经停水停电，物业服务也完全停止，涉案房屋无法正常使用，没有任何营业收入，在此情况下，仍然判令按照38587.5元每月的标准全额支付费用，违背公平原则。经核查，根据工贸总公司、旋宫酒店与京鹰公司签订的《房地产租赁合同》，约定2015年4月8日至2016年4月7日间的租金为38587.50元每月，且拖欠租金超过40日，出租人有权直接采取停电停水等必要措施。本案中系朱婷违约在先，故根据诚实信用原则，一审法院判令按照合同约定的价款支付占有使用费，公平合理，本院予以维持。综上所述，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5612元，由上诉人朱婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十一月二十二日书 记 员  梁 理