河南省林州市人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0581民初315号原告（反诉被告）：郭增田，男，1965年7月7日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。被告（反诉原告）：林州市姚村镇姚村村民委员会，住所地：林州市姚村镇姚村。法定代表人：杨爱林，该村村主任。委托诉讼代理人：程现红，河南新天河律师事务所律师。委托诉讼代理人：付贵朝，河南新天河律师事务所律师。原告（反诉被告）郭增田诉被告（反诉原告）林州市姚村镇姚村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭增田的委托诉讼代理人张相周、被告林州市姚村镇姚村村民委员会的委托诉讼代理人程现红、付贵朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭增田向本院提出诉讼请求：1、判令被告林州市姚村镇姚村村民委员会交付原告位于林州市姚村镇姚村朝阳新区4号楼一层自西向东六间门面房（价值30万元），并责令其给原告办理过户手续，承担违约金（自2013年10月1日起，至实际交付房屋办理完过户手续之日止，按照同地段租金标准计算）；2、诉讼费用及其它开支均由被告负担。事实和理由：被告林州市姚村镇姚村村民委员会与河南滨伸置业有限公司合作开发位于林州市姚村镇姚村朝阳新区，因资金困难，2012年10月1日由被告林州市姚村镇姚村村民委员会与原告达成房产抵押借款合同，并约定了利息，由被告林州市姚村镇姚村村民委员会以位于林州市姚村镇姚村朝阳小区4号楼一层商铺自西向东六间门面房抵押。原告于2012年10月13日按照被告村委会的要求向河南滨伸置业有限公司出借120万元。因被告违约，未能及时偿还原告借款，2013年1月30日被告村委会与原告达成《门面房转让协议》一份，并以位于林州市姚村镇姚村朝阳小区4号楼一层商铺自西向东六间门面房转让给原告，以此抵消债务。协议签订后，被告村委会拒不按照约定履行交付义务，也不履行过户的附随义务。这给原告造成了巨大的经济损失和精神损失。综上，被告存在严重的违约行为，为保护原告的合法权益，特具状呈讼于人民法院，请及时予以公断。被告林州市姚村镇姚村村民委员会答辩兼反诉称，一、郭增田诉状所称不是事实。郭增田诉状所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议根本就不是我村委会的意思表示，且自始就没有履行，我村委会根本没有接受过郭增田所谓的借款，我村委会也根本没有要求郭增田借钱给河南滨伸置业有限公司或任何第三人，郭增田诉状所述的商铺属于全体姚村村民的村集体财产，我村委会没有、也不敢将之用于抵押或抵债。二、郭增田诉状所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议是无效协议。1、我村村支两委对郭增田诉状所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议的签订根本就不知情，因此该房产抵押借款合同和门面房转让协议根本就不是我村委会的意思表示，该房产抵押借款合同和门面房转让协议当然无效；2、郭增田诉状中所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议，涉及金额达120万元之巨，竟然没有按照相关规定履行盖章程序，且林州市姚村镇农村集体三资委托代理服务中心根本就没有办理过该房产抵押借款合同和门面房转让协议的盖章事宜，可见两份合同来路蹊跷，存在违法乱纪的行为，违法乱纪的合同岂能有效；3、按照我国物权法、担保法的规定，以房地产作抵押的，抵押权须经登记成立，并且严禁流押。本案房产抵押借款合同中的”如到期不能还款，所抵押的房产抵押归抵押权人所有”的约定直接违反了法律禁止流押的规定，因此无效，其后的门面房转让协议是对房产抵押借款合同中流押履行的约定，流押违法无效，流押履行当然也违法无效；4、我国村委会组织法明确规定，对于以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产的事项，必须经村民会议讨论决定方可处理，本案中郭增田所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议涉及金额如此巨大，关系全体村民利益，未经村民会议讨论决定，属严重违法，应是无效的；5、郭增田自己也不认可门面房转让协议的效力，该门面房转让协议中约定，商铺的”转让价”是120万元，但郭增田认可商铺价值仅30万元，差距如此之大，郭增田自己也不认可该协议效力，最起码是显示公平，不公平的协议也不具有法律效力。综上，郭增田诉状所述不是事实，郭增田诉状所述的房产抵押借款合同和门面房转让协议依法是无效的，为此我村委会提出反诉，请求判决：一、驳回郭增田的本诉请求；二、确认本案中的房产抵押借款合同和门面房转让协议是无效协议；三、郭增田负担本案所有诉讼费用。经审理查明，2012年10月1日，被告林州市姚村镇姚村村民委员会的时任村主任常江平找到原告郭增田，以村委会与林州市滨伸置业有限公司合作开发姚村朝阳新区资金紧张为由，在姚村村委会内与原告郭增田签订《房产抵押借款合同》一份，约定由郭增田向村委会出借120万元，贷款期限为自抵押权人出款之日起至2012年12月31日，利息按照年息2分计算，同时被告以姚村朝阳新区四号楼一层商铺自西向东六间门面房做抵押。该合同第五条关于违约责任约定如下”抵押人按期归还贷款，如到期不能还款，所抵押房产归抵押权人所有”。2012年10月13日，原告郭增田按照合同约定，向被告出借承兑汇票120万元，被告向原告出具加盖有”河南滨伸置业有限公司收款专用章”及姚村村委会会计杨爱林、保管岳国振签名的收款凭证一张。后因被告未能及时还款，原告（协议乙方）于2013年1月30日同被告（协议甲方）签订《门面房转让协议》一份，该协议约定内容如下：1、甲方因不能如期偿还借用乙方的资金，愿按合同约定将抵押物以壹佰贰拾万元转让给乙方；2、甲方应保证该门面房不存在重复抵押、买卖行为；3、本协议乙方可一并做为交款收据（甲方自行将借据转收据）认购协议和售房票据；4、本协议一式两份，双方签字生效，并各执一份。因被告未能按照协议约定履行转让过户手续，原、被告双方形成纠纷。另查明，涉案门面房所处位置系林州市姚村镇姚村村民委员会集体所有土地。上述事实，有原告提供的房产抵押借款合同、收款凭证、门面房转让协议各一份，被告出具的林州市姚村镇农村集体三资委托代理服务中心证明一份，本院对原告郭增田、常江平、岳国振的询问笔录、对姚村镇农经站主任李红兵的调查笔录各一份、本院依职权调取的林州市人民政府林政土〔2010〕7号、8号两份土地管理文件以及原、被告的当庭陈述予以证实，所有证据经庭审质证、认证，可作为认定本案事实的依据。本院认为，关于原告与被告签订的《房产抵押借款合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，原、被告签订的房产抵押借款合同仅涉及合同双方当事人利益，该合同并不违反法律规定的效力性强制性规定，且与原告签订合同的是被告的法定代表人常江平，签订合同的场所又是在被告林州市姚村镇姚村村民委员会内，原告系善意的合同相对人，签订合同也是双方的真实意思表示，故原告与被告签订的房产抵押借款合同有效。关于被告答辩涉案合同的签订未依照有关规定办理盖章手续，应为无效的意见，因被告提供的证据不足，故对该答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立。本案中原、被告签订的房产抵押借款合同未进行抵押登记，故原告不享有抵押权，且该合同第五条的约定违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，属于无效条款，因此，原、被告基于该房产抵押借款合同而签订的门面房转让协议，并非是为抵押权的实现而达成的协议，其实质系新的以物抵债协议。以物抵债协议系实践性合同，但在原、被告签订该协议之后，原告既未实际占有该门面房，双方也未办理物权转移手续，该门面房转让协议并无物权效力，现原告要求被告按照门面房转让协议约定，交付涉案六间门面房并协助办理过户手续，依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郭增田的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）林州市姚村镇姚村村民委员会的反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告郭增田负担。反诉案件受理费100元，由被告林州市姚村镇姚村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  岳俊峰审 判 员  卢晓军代理审判员  魏玉峰二〇一六年十一月二十四日书 记 员  李国亮