重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终2632号上诉人（原审被告）：重庆吉冠房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇宇田花园B栋52-53门市，统一社会信用代码91500231556758220L。法定代表人：晏有德，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，重庆欣凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆家祥物业服务有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇桂东大道城东5社新湾处，组织机构代码07566551-7。法定代表人：徐斌，该公司董事长。委托代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人重庆吉冠房地产开发有限公司（以下简称“吉冠房地产公司”）因与被上诉人重庆家祥物业服务有限公司（以下简称“家祥物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吉冠房地产公司上诉请求：撤销重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初2247号民事判决并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，上诉人是“垫江县东方新天地房地产开发项目”的建设单位，属该项目最“原始”的房地产开发企业，其并不是东方新天地的业主。从上诉人提供的东方新天地《房地产权总证》内容可知，已销售的商品住房所有土地使用面积均已分割，而上述房地产权证上现仅余留上诉人部分商服及车库物业属开发商所有，此物业明显无法定和约定的依据必然接受《东方新天地物业服务合同》、《关于东方新天地停车问题的补充协议》的调整。针对车库而言，被上诉人无法提供证据证明上诉人已经将车库实际交付被上诉人进行物业管理，商服物业确系被上诉人在进行看管，但双方系物业服务合同项目之外的委托管理关系，并没有按照物业服务合同约定的价格执行。其次，被上诉人一审提交的《关于东方新天地停车问题的补充协议》明显属虚假伪造证据，不具有真实性和合法性。最后，上诉人车库、商服物业部分不在东方新天地小区物业管理区域，被上诉人无权向上诉人收取物业服务费用。从东方新天地项目的设计规划图以及现在上诉人物业和小区现场，足以证明上诉人物业完全不在被上诉人物业管理区域内。综上，上诉人名下的车库和商服用房要想纳入物业服务费标准调整，必须由上诉人与业主委员会或被上诉人基于自愿、平等协商形成物业管理合同关系才能接受具体的收费标准调整，本案上诉人与被上诉人及业主委员会没有达成相关合同，故不必受物业服务合同的约束。家祥物业公司答辩称：1、上诉人对业主的认识错误。根据《国务院物业管理条例》第六条，明确规定了房屋的所有权人为业主，虽然上诉人是开发商，但也是业主，被上诉人所主张物业是上诉人所有，均登记在其名下，故其应当交纳物业管理费。2、根据《国务院物业管理条例》第四十二条的规定，已经竣工，没有交付的物业仍由建设单位缴纳，因上诉人系涉案物业的建设单位，也应由上诉人缴纳物业服务费用。3、一个小区只能成立一个业主委员会，业委会代表该小区的所有业主对外行使权利，被上诉人与业委会签订的合同对本小区的所有业主具有约束力，上诉人称未参加业委会选举，但法律规定只需要半数通过即可，因物业服务合同和补充协议经过全体业主的半数通过，故该合同成立也合法有效。综上，上诉人接受了被上诉人公司的物业服务，同时也是小区业委会范围内的业主之一，应当支付物业管理费。家祥物业公司向一审法院起诉请求：判令吉冠房地产公司支付其物业管理费48736.56元及相应违约金。一审法院认定事实：2014年12月2日，家祥物业公司与新天地业委会签订了物业合同，约定由家祥物业公司为东方新天地小区提供物业服务，服务期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业合同第四条约定：物业管理服务费采取包干制，每年按建筑面积收取，步行房0.6元/平方米/月；电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月，三楼至七楼0.85元/平方米/月，八楼至顶楼0.95元/平方米/月；门市物管费1.0元/平方米/月。第五条约定：业主应于每年1月1日至3月31日止缴清物业费用；业主空置房经乙方（指原告，下同）与业主双方认定，其水、电、气表起止数一年内均未走动的，其物业服务费用或物业服务资金按《重庆市物业管理条例》由业主或使用人按50%的比例交纳。第十六条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。2015年3月15日，家祥物业公司与新天地业委会就东方新天地停车问题达成补充协议，协议约定：地平面以公路为齐的用于停车的库房收费以按门市价格收费1元/平方米/月；本协议与原新天地业委会和家祥物业公司签订的合同都同具法律效力，执行时间与合同一致。吉冠房地产公司为东方新天地小区开发建设单位，并于2014年6月19日取得东方新天地小区的房地产权总证，房产证号为305房地证2014字第06698号。2014年7月29日，吉冠房地产公司就其开发的东方新天地小区8幢、9幢、10幢楼分别取得305房地证2014字第07992号、07995号、08022号房屋产权证，其中8幢楼20间车库、9幢楼18间车库、10幢楼15间车库被告吉冠房地产公司至今未出售，并都投入使用。诉讼中，家祥物业公司举示的证据第8、9、10、11幢第-1层平面图，拟证明8幢楼2号车库、9幢楼1-18号车库、10幢楼1-15号车库、11幢楼1-12号商服面积共计2030.59㎡，吉冠房地产公司质证时予以认可。家祥物业公司在物业合同签订后，为东方新天地小区提供了物业服务。吉冠房地产公司未按合同约定支付2015年和2016年的物业管理费。一审法院认为，家祥物业公司与新天地业委会签订的物业合同、东方新天地停车问题的补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。根据《物业管理条例》第六条的规定：房屋的所有权人为业主。吉冠房地产公司作为主张车库和门市的所有权人，且车库和门市均位于东方新天地小区内，面积共计2030.59㎡，吉冠房地产公司理应为东方新天地小区的业主，故其抗辩不是东方新天地小区业主的理由不成立。其虽辩称其在东方新天地小区没有门市，但家祥物业公司举示的证据第11幢第-1层平面图已证明东方新天地小区第11幢第-1层为12间商服即门市，吉冠房地产公司未能举示证据证明该部分门市已对外出售不再属其所有，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。吉冠房地产公司作为东方新天地小区业主，理应受物业合同及东方新天地停车问题的补充协议的约束，并按照约定全面履行自己的义务，其抗辩不是合同相对方、不受约束的抗辩理由不成立。合同签订后，家祥物业公司按约为小区业主提供了服务。但作为业主的吉冠房地产公司未按照协议约定履行交纳相关物业费用的义务，其行为已构成违约。故对家祥物业公司要求吉冠房地产公司支付物业费及违约金的主张，应予以支持。家祥物业公司主张物业费从2015年1月1日起按每月每平方米1元的标准计算至2016年12月31日止，共计48734.16元，其中2015年和2016年的物业服务费均为24367.08元，符合物业合同及停车问题的补充协议约定的物业服务费的收取标准，于法不悖，应予以支持。家祥物业公司主张按实际逾期天数支付违约金的请求，应予以支持。但双方约定的逾期付款违约金的计算标准按每日千分之三过高，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，且吉冠房地产公司表示自己不应支付违约金，故对违约金的比例酌定调减至每日千分之零点一五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、由重庆吉冠房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付重庆家祥物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费48734.16元；二、由重庆吉冠房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付重庆家祥物业服务有限公司违约金（其中2015年物业服务费24367.08元的违约金从2015年4月1日起按每日千分之零点一五的标准计算至付清时止，2016年物业服务费24367.08元的违约金从2016年4月1日起按每日千分之零点一五的标准计算至付清时止）；三、驳回重庆家祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果重庆吉冠房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元，依法减半收取509元，由重庆吉冠房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人向本院举示了上诉人支付给被上诉人2月、5月、6月的车库补助费的付款凭证作为新证据。拟证明上诉人与被上诉人就车库是达成的委托看管关系，双方并未执行物业服务的收费标准。被上诉人质证认为该证据真实性无法核实，不能达到证明目的，这是上诉人与被上诉人就地下车库达成的委托看管协议，但被上诉人主张的物业是与公路为齐的车库用房的费用。本院二审认定其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人吉冠房地产公司在二审中所举示的相关付款凭证拟证明其与被上诉人家祥物业公司就地下车库部分物业达成了委托看管的合同关系，不应当按照东方新天地停车问题的补充协议所载明的物业收费标准执行。经查，被上诉人所主张的物业管理费中物业部分只包括东方新天地小区商服面积和地平面以公路为齐的用于停车的库房面积，上诉人提交的证据只能证实其就地下车库与被上诉人所成立的委托看管关系，无法证实地平面以公路为齐的用于停车的库房面积也达成了委托看管关系，故该证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。根据一审法院所查明的事实即上诉人作为被上诉人主张的涉案物业的所有权人，且该涉案物业均位于东方新天地小区内，面积共计2030.59㎡，故上诉人应为东方新天地小区业主，其上诉称其是该项目的建设单位，不是业主的理由，没有事实和法律依据，不能成立。上诉人与东方新天地业委会签订的物业合同和东方新天地停车问题的补充协议系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的服务合同，对全体业主具有约束力，上诉人作为小区业主应当受上述两份合同的约束。据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被上诉人在与小区业主委员会签订物业服务合同后依约为小区所有业主提供了服务，但上诉人作为业主之一，未按照协议约定履行交纳涉案物业费用的义务，构成违约，依法应承担支付义务并支付相应违约金。故一审法院判令由上诉人向被上诉人支付涉案物业2015年和2016年的物业管理费共计48734.16元及按每日千分之零点一五标准计算违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由上诉人重庆吉冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈胜友代理审判员  杨 洋二〇一六年十一月二十二日书 记 员  邬昌杰