湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0821民初1234号原告:中国农业银行股份有限公司京山县支行，住所地京山县新市镇新市大道64号。法定代表人：刘海峰，行长。委托诉讼代理人：郭合勇，该银行职工。委托诉讼代理人：何大林，湖北京源律师事务所律师。被告：吴卫华，男，1971年5月12日出生，汉族，住京山县。委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓峰，湖北惠山律师事务所律师。被告：湖北丽梅置业有限公司，住所地京山县罗店镇金龙街（种子站二楼）。法定代表人：张明光，经理。委托诉讼代理人：谭华锋，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：陈红，女，1971年1月18日出生，汉族，住京山县。委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓峰，湖北惠山律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司京山县支行（以下简称京山农行）与被告吴卫华、湖北丽梅置业有限公司（以下简称丽梅置业公司）、陈红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告京山农行的诉讼代理人郭合勇、何大林，被告吴卫华及其与被告陈红的共同诉讼代理人李振新、陈晓峰，被告丽梅置业公司的诉讼代理人谭华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京山农行向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告偿还借款本金1847614.86元和合同期内利息、逾期利息（合同期内利息以1847614.86元为基数，按年利率8.515%从2015年10月21日计算至2016年3月8日止；逾期利息以1847614.86元为基数，按年利率12.7725%从2016年3月9日计算至还清时止）以及实现债权的费用20000元（律师费）；2.判令第二被告对上述第一项债务承担连带保证责任；3.判令第一、三被告对上述第一项债务承担抵押担保责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月22日，第一被告与原告签订《个人购房担保借款合同》两份，借款金额2180000元，期限10年，至2023年8月26日，用于购买第二被告开发的罗马风情商业街房屋，并于2013年8月26日在京山县房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记。借款担保手续办妥后，原告于2013年8月27日依约发放贷款2180000元。在履行借款合同过程中，第一被告违反合同约定不能按期支付月供本息，经原告催告后仍不能偿还利息。原告依照合同约定提前收回借款，于2016年3月8日通知被告宣布贷款全部到期。为维护债权人合法权益，依法对三被告提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。被告吴卫华、陈红共同辩称，本案的实际借款人是丽梅置业公司，合同上载明的借款人吴卫华并未实际接受该笔借款，因此也不应当承担还款的责任，作为其配偶陈红也不应当承担还款的责任；丽梅置业公司作为本案的实际借款人，应当承担向原告清偿借款的责任；本案属于抵押借款合同纠纷，原告可直接就抵押财产申请优先受偿，本案不是必要的诉讼，我们认为请求依法判令吴卫华、陈红不承担责任，判令丽梅置业公司承担还款责任，并以抵押房产优先受偿。被告丽梅置业公司辩称，丽梅置业公司既不是借款人也没有提供担保；该借款实际上是抵押借款，应当直接对抵押物主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告吴卫华与陈红系夫妻关系。2013年8月22日，原告京山农行与三被告签订《个人购房担保借款合同》两份（合同编号42020120130096027），被告吴卫华为借款人及抵押人，丽梅置业公司为保证人，陈红为抵押人，京山农行为贷款人、抵押权人。合同约定由吴卫华向京山农行借款2180000元（其中第一份合同借款金额为1957000元，第二份合同借款金额为223000元）用于购买位于京山县××风情商业街房屋，其中第一份借款合同的借款购买房屋为3号楼107－113、207－213号共十四间房屋，第二份合同借款购买房屋为3号楼101、201号两间房屋，期限120个月。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮30%确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名湖北丽梅置业有限公司、开户行京山农行八里途分理处、账号17×××93，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，借款人的还款账户账号/卡号62×××79。合同还约定本合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保方式，由阶段性保证人湖北丽梅置业有限公司提供连带责任保证担保，由抵押人提供抵押担保。合同约定抵押物为前述吴卫华购买的罗马风情商业街的十六间房屋。关于阶段性保证担保，合同约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。关于借款人、担保人的违约责任，合同约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。合同签订后，吴卫华于2013年8月26日在京山县房地产管理局办理了前述十六间房屋的商品房抵押预告登记。京山农行于2013年8月27日依照合同约定向吴卫华指定的丽梅置业账号发放贷款2180000元。贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为6.55%，合同实际执行利率为8.515%。吴卫华在按月偿还贷款至2015年10月20日，从2015年11月停止偿还贷款，尚欠贷款本金1847614.86元。京山农行从2015年12月至2016年2月向吴卫华发送多份债务逾期催收通知书，吴卫华仍未偿还贷款本息。2016年3月8日，京山农行通过快递向吴卫华发出贷款提前到期通知书，通知内容为双方于2013年8月22日签订的编号为42020120130096027的合同项下贷款于2016年3月8日提前到期，并要求吴卫华立即筹措资金，归还该合同项下全部结欠本金1847614.86元、利息44941.95元（计至2016年3月7日）。此后，吴卫华仍未还款。京山农行遂诉至本院。另查明，案涉抵押房屋至起诉时尚未办理房屋所有权证，亦未办理房屋抵押登记。还查明，2013年7月6日，被告丽梅置业公司（甲方）与吴卫华、陈红（乙方）签订《房贷补充协议》，约定甲方将位于京山县罗店镇罗马风情街的第三幢十六间房屋（即前述《个人购房担保借款合同》所涉的十六间房屋）卖给乙方，具体价格及相关细则见商品房买卖合同，现因乙方出现资金困难的问题，双方买卖合同中约定的付款方式及商品房买卖合同中的其他未尽事宜进行变更和补充约定如下：一、乙方应支付给甲方的房屋首付款230万元，由甲方代为乙方支付。二、购房款由甲方协助乙方办理十年期的银行按揭，乙方所需偿还的银行贷款，由甲方按照乙方与银行的贷款合同约定代为乙方按期偿还给银行。乙方与签订银行的贷款合同约定的全部条款，甲乙双方均同意作为双方买卖合同的组成部分，如因甲方的行为导致乙方向银行违约，则由此而导致乙方向银行违约，则由此而导致乙方的全部损失由甲方承担。三、在以上房屋十年按揭贷款期限内，甲方如能遵守按期偿还乙方以上按揭贷款，则上述十六间房屋的所有权归甲方，处理以上房屋所得款项必须偿还乙方办理此房的按揭贷款。贷款期满甲方代为乙方清偿了全部银行贷款本息或甲方提前代为乙方偿清全部银行贷款本息后，乙方将上述房屋的所有权过户给甲方自由处理，乙方无偿予以配合。协议还对其他事项作了约定。本院认为，被告吴卫华、丽梅置业公司、陈红与原告京山农行于2013年8月22日签订的两份《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，各方均应遵守。被告吴卫华未按期偿还原告京山农行贷款，构成违约，应当承担违约责任。京山农行有权依照合同约定宣布贷款提前到期。在京山农行宣布贷款提前到期后，被告吴卫华仍未偿还贷款，应当承担立即偿还贷款本息的民事责任，并依照合同约定承担原告因其违约形成的律师代理费等实现债权的费用，对原告要求吴卫华偿还借款本金1847614.86元及利息、律师代理费20000元的诉讼请求，本院予以支持。被告吴卫华与丽梅置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，仅在双方之间具有约束力，不能约束京山农行，不能拒此对抗京山农行对其享有的合同债权，丽梅置业公司与京山农行之间并不存在合同关系，京山农行将贷款划付给丽梅置业公司账户，是依据其与吴卫华在贷款合同中的指定而为，吴卫华辩称其不是实际借款人，应由实际借款人丽梅置业公司承担还款责任的意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。被告丽梅置业公司在吴卫华未偿还贷款且阶段性保证终结的条件尚未成就的情况下，应当依照合同约定对吴卫华的债务承担连带保证责任，对京山农行的此项请求，本院应予支持。本案所涉拟抵押的十六间房屋，仅办理了抵押预告登记，尚未办理抵押登记，而抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，京山农行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。京山农行要求行使抵押权，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告吴卫华于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司京山县支行借款本金1847614.86元、借款期内利息44941.95元、从2016年3月9日至付清之日止的逾期利息（以下欠借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%再上浮50%计算，其中利率浮动周期标志为次年1月1日）及律师代理费20000元；二、被告湖北丽梅置业有限公司对第一项确定的给付义务承担连带保证责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司京山县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21429元，由被告吴卫华、被告湖北丽梅置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  符 丽人民陪审员  李登建人民陪审员  邓方明二〇一六年十一月八日书 记 员  王一婷