广东省郁南县人民法院	民 事 判 决 书	(2016)粤5322民初995号	原告：郁南县景盛物业服务有限责任公司。住所地：郁南县。	法定代表人：陈���伟，该公司经理。	委托诉讼代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。	被告：曾锦华，男，1983年2月16日出生，汉族，住郁南县。	原告郁南县景盛物业服务有限责任公司（以下简称景盛物业公司）与被告曾锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，原告景盛物业公司��委托诉讼代理人练明洪到庭参加诉讼，被告曾锦华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告景盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年10月至2016年6月间的水费1345.53元、电梯运行费266.81元、公摊费180元、物业费2121.89元，合计3914.23元给原告；2.判令被告支付违约金2161.18元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求中二次供水公摊费为162.03元、物业费为2301.89元。事实和理由：被告与原告于2013年6月24日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告就被告购买的郁南县XX镇XX世纪城XX苑X座XXX单元提供物业服务，收费标准为每月每平方米0.8元，小区公共照明、绿化、清洁的水电费分摊每户每月按10元收取；电梯运行、二次供水按实际费用发生额分摊；协议第八条第四款约定，如被告违约拒不交有关费用的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。但被告无故拖欠自2014年10月至2016年6月间的水费、电梯运行费、公摊费、物业费。经原告多次向被告催收，被告仍拒绝支付。被告接受服务后，拒不履行义务，于法于理不容。被告除足额缴清前述费用外，还应按日1%计算支付违约金2161.18元。请法院支持原告诉请。	被告曾锦华未作答辩。	原告围绕诉讼请求��交了营业执照（副本）、法定负责人身份证明书、身份证复印件、前期物业管理服务协议、被告身份证复印件、发票联、催缴通知书、收费凭证、违约金明细表、二次供水费用暂行分摊办法公示、关于电梯运行费电费分摊办法的公示、建筑面积实测表，被告对上述证据未予质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。	根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，原告景盛物业公司（甲方）与被告曾锦华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，物业名称为XX世纪城XX苑X座XXX单元；类型：住宅；建筑面积：148.21平方米。合同约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；依���本协议向乙方收取物业管理费用。其中第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修，更新、改造的费用）。一、乙方每次交纳费用时间：由收楼后的次月1号起计，以后于每月10号前缴交。二、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。……五、小区照明、绿化、清洁的水电费分摊每户按10元/月收取；电梯运行、二次供水按实际费用发生额分摊。……八、以上收费标准由2012年11月11日起至2013年12月31日止。九、以上收费标准约定期限结束后，物业管理服务费用标准按当地物价部门批核的价格作相应调整。……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或向人民法院起诉。”	另查明，被告曾锦华是XX世纪城XX苑X座XXX单元业主。2016年1月28日郁南县房地产交易中心出具的建筑面积实测表载明，XX世纪城XX苑X座XXX单元的建筑面积为149.81平方米。	2013年12月31日后，原告未调整物业管理费收费标准。原告按季度向业主收取物业管理费、电梯运行费等费用。被告未向原告交纳2014年10月至2016年6月的水费、二次公摊费、电梯运行费用及2015年1月至2016年6月的物业管理费。2016年8月25日，原告以被告拖欠物业管理费用为由向本院提起诉讼。	本院认为，原告景盛物业公司与被告曾锦华签订《前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿的基础上，经协商达成的协议，是双方真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。《前期物业管理服务协议》约定：“二、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。……五、小区照明、绿化、清洁的水电费分摊每户按10元/月收取；电梯运行、二次供水按实际费用发生额分摊。”原告向被告提供了保安、保洁、水电等各项物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应依据合同向原告履行缴纳物业管理费的义务。根据合同约定，被告应每月向原告缴交128.57元（148.21㎡×0.8元/月+10元/月）物业管理费。原告认为自2016年1月起应根据郁南县房地产交易中心出具的实测报告载明的建筑面积149.81平方米计算物业管理费，但合同中未约定按实测报告载明的建筑面积计算物业管理费，且原、被告亦未对合同作调整，物业管理费仍应按128.57元/月计算。故2015年1月至2016年6月的物业管理费为2314.26元（128.57元/月×18个月）。期间，原告通过银行扣划2015年4月的物业管理费20元，故被告还应向原告交纳物业管理费2294.26元。《前期物业管理服务协议》约定“电梯运行按实际费用发生额分摊”。根据电梯运行费电费分摊办法的公示确定的计算方式及同类户型的收费，对原告请求被告给付2014年10月至2016年6月的电梯运行费266.81元，本院予以支持。	本院对被告拖欠的物业管理费及电梯运行费核定并列表如下（单位：元）：																											2014年10月至2014年12月																							2015年1月至2015年3月																							2015年4月至2015年6月																							2015年7月至2015年9月																							2015年10月至2015年12月																							2016年1月至2016年3月																							2016年4月至2016年6月																							小计																															物业管理费																							/																							385.71																							365.71																							385.71																							385.71																							385.71																							385.71																							2294.26																															电梯运行费																							26.21																							47.23																							44.92																							33.59																							37.45																							28.67																							38.74																							266.81																《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告请求被告支付2014年10月至2016年6月的水费及二次供水公摊费，但未提交足够证据证明其诉讼请求，对该项请求，本院不予支持。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若��问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定费用应于每月10号前缴交，如违约则“从逾期之日起按每天1%交纳违约金”，根据公平原则，综合考虑本案原告的实际损失情况、被告的过错程度，对违约金予以适当调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。现原告按季度收取费用，结合《前期物业管理服务协议》中约定的缴费日期，被告应自次季度的11日起向原告计付违约金。故被告应以实际所欠费用按中国人民银行同期同类贷款利率按如下本金及时间计付违约金给原告：自2015年1月11日起以26.21元计至2015年4月10日；自2015年4月11日起以459.14元计至2015年7月10日；自2015年7月11日起以849.76元计至2015年10月10日；自2015年10月11日起以1269.1元计至2015年12月10日；自2015年12月11日起以1692.2元计至2016年4月10日；自2016年4月11日起以2106.57元计至2016年6月10日；自2016年6月11日起以2531.01元计至本院确定履行还款日止。	依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉��解释》第九十条的规定，判决如下：	一、被告曾锦华应在本判决生效之日起七日内支付2015年1月至2016年6月的物业管理费2294.26元给原告郁南县景盛物业服务有限责任公司；	二、被告曾锦华应在本判决生效之日起七日内支付2014年10月至2016年6月的电梯运行费266.81元给原告郁南县景盛物业服务有限责任公司；	三、被告曾锦华应在本判决生效之日起七日内按中国人民银行同期同类贷款利率按如下本金及时间计付违约金给原告郁南县景盛物业服务有限责任公司：自2015年1月11日起以26.21元计至2015年4月10日；自2015年4月11日起以459.14元计至2015年7月10日；自2015年7月11日起以849.76元计至2015年10月10日；自2015年10月11日起以1269.1元计至2015年12月10日；自2015年12月11日起以1692.2元计至2016年4月10日；自2016年4月11日起以2106.57元计至2016年6月10日；自2016年6月11日起以2531.01元计至本院确定履行还款日止。	四、驳回原告郁南县景盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。	案件受理费25元（已减半收取），由原告郁南县景盛物业服务有限责任公司负担10元，由被告曾锦华负担15元。被告负担部分原告已预付，被告在支付上述款项时一并返还给原告，本院不另作收退。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。	审判员  李志雯	二〇一六年十一月二十三日	书记员  刘麟继