苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初10069号原告苏州目澜集贸市场管理有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇龙桥村南侧。法定代表人杨汉乐，董事长。委托代理人赵炯，江苏天辩律师事务所律师。被告沈林弟，男，1967年1月3日生，汉族，住所地苏州市吴江区。被告臧艳，女，1979年11月19日生，汉族，住所地苏州市吴江区。原告苏州目澜集贸市场管理有限公司（以下简称目澜公司）与被告沈林弟、臧艳租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法由代理审判员朱应明适用简易程序于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告目澜公司的委托代理人赵炯、被告沈林弟到庭参加诉讼。被告臧艳经本院传票传唤，无正当未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告目澜公司诉称，2014年12月24日，原告与被告沈林弟签订苏州市吴江区盛泽镇目澜集贸市场摊位租赁合同，原告将摊位商铺A011、A012、A026、A027、B051、B052、B065、B071、B072共计9个及冷库出租于被告沈林弟，租期从2015年1月28日至2016年1月27日，付款采用一年一付。租期届满后，原告多次向被告催要租金及物业费、电费、水费，被告在支付50000元后，尚欠原告租金、物业费及水费、电费，合计462813元。另外，被告沈林弟与被告臧艳系夫妻关系，应共同偿还上述费用。该笔费用经原告多次催讨，两被告至今未付。故此，原告向法院提起诉讼，要求判令：1、两被告支付租金400000元、物业费2730元、水电费60083元（水费和电费计费周期为2015年1月28日至2016年1月14日），总计462813元及逾期付款利息损失4964元（以未付462813元为基数，自2016年1月28日起以年利率4.35%计算至2016年4月28日的利息为4964元，并继续计算至实际履行之日止）合计467777元；2、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告目澜公司自愿放弃对摊位A011、A012水费183元的主张。被告沈林弟辩称，对租赁合同不认可，有时间差。商铺的平方数存在异议，平方数没有那么多。物业费、水电费没有依据。被告臧艳未作答辩。经审理查明，2014年12月24日，原告目澜公司与被告沈林弟签订5份盛泽镇目澜农贸市场摊位租赁合同及附件，约定原告将摊位A011、A012、A026、A027、B051、B052、B065、B071、B072出租于被告沈林弟。其中，A011、A012面积均为44.4平方米，指定经营项目为早餐、快餐，租金为每年共计100000元，物业费0.8元每平方每月，租期自2015年1月28日至2016年1月27日；A026、A027面积均为34.8平方米，指定经营项目为海产，租金为每年共计100000元，物业费0.8元每平方每月，租期自2015年1月28日至2016年1月27日；B051、B052面积均为25.2平方米，指定经营项目为海产，租金为每年共计120000元，物业费0.8元每平方每月，租期自2015年1月28日至2016年1月27日；B065面积为25.2平方米，指定经营项目为水产，租金为每年共计50000元，物业费0.8元每平方每月，租期自2015年1月28日至2016年1月27日；B071、B072面积均为25.2平方米，指定经营项目为水产，租金为每年共计80000元，物业费0.8元每平方每月，租期自2015年1月28日至2016年1月27日。双方合同中约定摊位租金及物业费一年一交，并约定了出租方及租赁方各自在租期内的责任。双方在租赁合同之外还签订各类责任协议书作为租赁合同的附件。原告目澜公司在5份租赁合同及附件盖章，被告沈林弟在5份租赁合同及附件上签字确认。另查明，被告沈林弟与被告臧艳于2006年12月29日登记结婚。审理中，原告目澜公司确认收到被告沈林弟于2014年12月24日缴纳的80000元保证金及2015年7月31日缴纳的50000元租金。以上事实，有原告提供的盛泽镇目澜农贸市场租赁合同及附件原件5份、被告沈林弟与被告臧艳的结婚登记审查处理表原件1份及被告沈林弟提供的收据原件3份及原告目澜公司的法定代表人杨汉乐、原告目澜公司的租户董冬冬、原告目澜公司的保安沈伯荣调查笔录原件各1份以及原告目澜公司的委托代理人赵炯、被告沈林弟的当庭陈述予以证实。本院认为：首先，原告目澜公司与被告沈林弟之间于2014年12月24日签订的盛泽镇目澜农贸市场摊位租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，该租赁合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十五条的规定，法律、行政法规规定或者当事人采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。本案中，被告沈林弟以合同签订之时只有被告沈林弟一个人签字，且签合同之时苏州目澜集贸市场有限公司未成立为由主张合同无效，对此本院认为，虽然原告目澜公司签合同之时并未成立，签订合同之时只有被告沈林弟一人签字，但被告沈林弟于2014年12月24日缴纳进场保证金80000元、于2015年7月31日缴纳租金50000元均系履行租赁合同主要义务的行为。另外，被告沈林弟当庭陈述是在仔细阅读合同之后才签字的。根据以上事实，本院认为被告沈林弟签订合同是真实意思表示，后亦按约定履行合同，且原告也接受被告沈林弟之履行行为，故原告与被告沈林弟之间签订的租赁合同系真实意思表示，是合法、有效的。针对原告主张的租金400000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，根据双方签订的租赁合同约定，9个摊位一年租金共计为45万元，且一年一付。被告沈林弟应当按照约定的金额、支付方式支付租金。另外，被告沈林弟已经支付了租金与保证金共计130000元，应当在本案中予以扣除。故本院依法认定被告沈林弟共结欠原告租金320000元。针对原告要求被告支付物业费2730元。本案中，双方签订的租赁合同中约定物业费为0.8元每平方米每月。被告沈林弟租赁的9个摊位，面积共计284.4平方米，每月物业费为227.52元，一年物业费共计2730.24元，故原告要求被告沈林弟支付物业费2730元的诉讼请求系于法有据，本院予以支持。针对原告要求被告支付水电费共计59900元。原告主张水费4.8元每吨计算，电费按照1.3元每度计算。A026用电19897度，用水249吨；A027用电3837度；B051用电324度，用水89吨；B052用电3247度；B065用电1688度，用水134吨；B071用电708度，用水136吨；B072用电2078度，用水114吨；冷库用电11634度；共计用电43413元，用水722吨。本案中，第一，用电量与用水量。合同签订之时，原告与被告沈林弟确认水表、电表的读数是零。且被告沈林弟进入苏州市吴江区盛泽镇目澜农贸市场经营系该农贸市场刚开业，故水表、电表的起始读数是零，被告沈林弟停业时水表、电表的读数是其租赁期间实际用水量和用电量。根据双方合同约定，租期至2016年1月27日截止。经过本院工作人员实得知，被告沈林弟承租的9个摊位除了A011、A012已经出租给其他租户之外，其余摊位闲置至今，电表与水表的读数基本与被告沈林弟停业之时相差无几。经本院工作人员核实，A026电表读数为20409度，水表读数为258吨；A027电表读数为4001度；B051电表读数为1248度，水表读数为119吨；B052电表读数为3286度；B06电表读数为1857度，水表读数为158吨；B071电表读数为708度，水表读数为142吨；B072电表读数为2127度，水表读数为117吨；冷库电表读数19260度。电表读数与水表读数均比原告主张的用电量与用水量略多。结合用水、用电实际情况，本院认为，原告主张的用水量与用电量均系合理的，第二，电费标准与水费标准。根据苏州市吴江区物价局相关文件规定，2015年商业用电为0.9元每度，商业用水是3.8元每吨。本案中，原告主张的水费、电费也按此标准计算，第三，关于冷库用电。本案中，原告并未就冷库与被告沈林弟签订合同，但经本院工作人员走访得知，冷库现在为董冬冬使用，之前确系被告沈林弟使用，且董冬冬从2016年7月份开始使用，交付电费5800元。结合董冬冬陈述及原告提交的其他证据，本院认为，原告主张的冷库用电系合理范畴，予以支持。综上，本院认为，原告主张被告沈林弟共计用电43413元，用水722吨，系合理范畴，水费按每吨3.8元计算，电费按每度0.9元计算，故电费为39071.7元，水费为2743.6元，共计41815.3元。其次，针对原告要求被告支付逾期付款利息损失（以未付462813元为基数，自2016年1月28日起计算至实际履行之日止）的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，根据原告与被告沈林弟之间签订合同约定，租赁期限为2015年1月28日至2016年1月27日，现租期到期，被告沈林弟并未按约定支付租金、物业费及水电费。据此，原告主张的赔偿租金等的利息损失并无不当，本院依法予以支持，但被告已经支付了130000元租金且水电费共计41815.3元，故逾期付款利息损失应如下计算：以未付款361815.3元元为基数，自2016年1月28日起计算至实际履行之日止。最后，针对原告要求两被告共同归还租金、物业费、水电费、逾期付款利息损失的诉请。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案被告臧艳并未向本院提供证据证明存在以上法律规定的除外情形，且被告沈林弟结欠原告本案所涉款项的事实也发生在两被告婚姻关系存续期间，故本案所涉款项应按夫妻共同债务处理，理应由被告沈林弟、臧艳共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：被告沈林弟、臧艳应支付原告苏州目澜集贸市场管理有限公司租金320000元、物业费2730元、水电费41815.3元，共计361815.3元并赔偿原告逾期付款利息损失（以361815.3元本金为基数，按年利率4.35%，自2016年1月28日起计算至实际给付之日止，均于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州目澜集贸市场管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。案件受理费减半收取4158元，由被告沈林弟、臧艳负担，于本判决生效后十日内直接交付原告苏州目澜集贸市场管理有限公司。原告苏州目澜集贸市场管理有限公司已预交部分本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户10×××76）。代理审判员  朱应明二〇一六年十一月一日书 记 员  聂艺天