浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初2987号原告：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：浙江省嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼，组织机构代码：78444420-7。负责人：程文虎，该公司经理。委托代理人：陈敏，浙江亨泽律师事务所律师。被告：刘红，女，汉族，1973年2月11日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，组织机构代码：76960761-0。法定代表人：朱启丰，公司总经理。委托代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（下称嘉兴电信公司）因与被告刘红房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员余锦明独任审判，审理中由于争议较大且与转租方浙江南湖投资有限公司有重大利害关系，本院依法通知浙江南湖投资有限公司（下称南湖投资公司）作为第三人参加本案诉讼。因情况特殊各方当事人申请继续适用简易程序并延长审理期限，后于2016年10月27日公开开庭审理了本案，原告委托代理人陈敏、被告刘红、第三人的委托代理人高扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉兴电信公司起诉称，被告刘红现占有使用的嘉兴市环城东路81号5幢3楼东半边部分（建筑面积约320平方米）房屋，是原告与南湖投资公司于2012年4月11日签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，由被告向南湖投资公司转租、签订房屋租赁合同而占有使用。因原告将房屋租赁给南湖投资公司后，承租人南湖投资公司未按双方合同按时支付租金存在违约，原告于2016年1月28日向嘉兴市南湖区人民法院起诉，提出解除双方所订租赁合同、要求南湖投资公司立即腾退租房归还配套设施设备并要求其支付所欠租金及承担违约责任的诉请，法院同日受理了该案，后于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决，该判决解除了原告与南湖投资公司的租赁合同，原告与南湖投资公司在法定上诉期内均未提起上诉，该判决现已生效。被告刘红系向南湖投资公司转租了原告的房屋，由于原告与南湖投资公司的租赁关系已依法解除，而按我国法律和最高人民法院司法解释的规定，出租人与承租人的租赁合同解除，转租合同将无从履行，次租赁合同应当随之解除。原告作为房屋的所有人，有权要求被告（××）返还租赁物，并有权要求被告支付占用房屋期间的使用费。故提起诉讼，请求判令：1.被告刘红立即腾退原告所有的坐落于嘉兴市环城东路81号5幢3楼东半边部分房屋（建筑面积约320平方米）；2.被告支付占有使用原告房屋期间的占用费暂计9203.15元，具体请求计算至被告将房屋腾退归还给原告之日止【自2016年4月6日起暂算至2016年5月28日共53天，计算方式：3800000元（整个区域全年总租金）*1.05/365天*53天*320平米/20145平米（总建筑面积）】；3.由被告承担本案诉讼费。被告刘红答辩称，一、其与南湖投资公司签订的房屋租赁合同的到期日是2016年9月30日，现已履行完毕。租期届满后本人是愿意腾退归还的，随时随地可以腾退，整个2016年10月份其都在与南湖投资公司法定代表人朱启丰联系，在开办的棋牌室内等候朱启丰办理腾房和退还租赁押金50000元的交接之事，但朱启丰一直避而不见。其接受腾退房屋，但南湖投资公司必须退还押金50000元。二、对原告要求其从2016年4月6日开始承担房屋占用费的请求不予认可。其是从南湖投资公司租赁的房屋，合法经营并且租期内的租金已经全部支付，南湖投资公司欠付原告的租金（或使用费）不应由被告来承担。第三人南湖投资公司答辩称，一、本案的情形（包括类似涉及经营户的19件纠纷案件）系原告嘉兴电信公司授权给第三人对外出租房屋，授权期为十年。二、第三人已实际向被告收取了租赁合同期内的全部租金，原告因没有收到2016年4月6日之后的租金而主张的占用费，基于合同相对性，应视为第三人对原告应负的债务，而不应视为被告刘红对原告应负的债务。针对自己的主张，原告嘉兴电信公司提供了以下证据：1.南湖投资公司与被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋的事实。2.本院（2016）浙0402民初575号民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与第三人的房屋租赁合同已判决解除且判决已生效，被告继续占有房屋的依据已经不存在。以及原告主张的房屋占用费的计算依据。3.委托书、房产证复印件四份，证明原告受省公司委托有权签订房产租赁合同，原告主张权利主体适格。4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知了被告。5.面积确认单一份，证明被告现使用的原告房屋的面积情况。被告经质证，对上述原告举证内容的真实性没有异议。第三人质证对以上证据1-3本身的真实性无异议，但认为与本案的争议焦点缺乏关联性，不能成为原告主张解除转租合同并收回房屋的依据。对原告提供的证据4-5，认为不是第三人参与的行为，无法确认其真实性。针对自己的抗辩主张，被告刘红提供了收条一份，系2013.09.15由南湖投资公司法定代表人朱启丰签名出具，载明“今收到刘红女士人民币伍万元整”。以证明被告与南湖投资公司的租赁合同到期后，被告刘红愿意腾退交还租赁的房屋，但南湖投资公司一直未按合同约定退还押金50000元，造成腾房延误的法律责任应由南湖投资公司承担。第三人对该证据经质证表示无异议，押金确实未退。原告的质证意见是：根据第三人的意见，原告也认可该证据。庭审中，第三人南湖投资公司未向法庭提供证据。本院认证如下：上述原告提供的5组证据及被告提供的证据，根据各方当事人的质证意见，本院审查后对各证据本身的真实性均予认定。对各证据与待证事实的关联性问题，于下文判决理由部分予以阐述。本院经审理，认定案件事实如下：2012年4月11日，经浙江省电信实业集团公司授权，原告嘉兴电信公司与第三人南湖投资公司签订编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给第三人作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，被告应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还被告。“违约责任”约定：若逾期交付租金，每逾期一日，被告按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，被告仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同及补充协议签订后，房屋场地等已交付第三人使用。第三人取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给众多××。2013年10月1日，第三人与被告刘红签订《房屋租赁合同》一份，由刘红承租原南湖大饭店建筑5幢3楼东半边部分房屋（建筑面积约320平方米）作棋牌室使用。主要约定：租期为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止；租金每年25万元，支付方式为先付后用，一年一次性支付；租赁保证上金5万元，在首次支付租金时支付，租赁期满在结清所有款项后凭收据原件退还给承租人，保证金不计息。后双方正常履行，至本案庭审时已履行届满，刘红称合同期满后其即要求退房交接，但因南湖投资公司的法定代表人拖延不办理交接手续，也不退还5万元押金（租赁保证金）。2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，案号为（2016）浙0402民初575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。原告以第一手租赁合同已解除、转租合同无法履行也应解除为由，要求××即被告刘红腾退房屋，并从2016年4月6日开始支付房屋占用费。本院认为，基于审理查明的以下事实：1.原告与第三人南湖投资公司的租赁合同已经过诉讼程序被依法解除；2.被告刘红与第三人南湖投资公司的转租合同已于2016年9月30日到期履行完毕，且双方未予续租，刘红本人也对腾退房屋不持异议。故原告以出租人的身份，要求被告刘红向原告腾退租赁的房屋理由成立，本院予以支持。对于原告要求被告刘红自2016年4月6日开始承担房屋占用费的请求，本院审查认为，至2016年9月30日之前，被告刘红属正常履行了租赁合同，租金已向第三人南湖投资公司付清，不存在拖欠。而2016年9月30日之后原告的租金或占用费损失，主要原因是南湖投资公司在双方合同已履行完毕自然终止的情况下未及时收回房屋并返还出租人造成，故应由第三人南湖投资公司承担责任，不应由被告刘红承担支付义务。需要说明的是，庭审中被告刘红提出要求返还租房保证金5万元的抗辩意见，并非本案的审理范围，本案中不予处理。根据合同的相对性原则，保证金问题是涉及第三人的合同权利义务，应由刘红另案解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘红于本判决生效后七日内从租赁的嘉兴市环城东路235号南湖饭店5幢3楼东半边部分房屋（建筑面积约320平方米）腾退完毕，并将该房屋返还原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半后收取25元，由原告负担，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  余锦明二〇一六年十一月二十五日书记员  姚李燕