山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初3356号原告：薛波。委托诉讼代理人綦江，律师。被告：孙晓青。委托诉讼代理人：孙亦文，律师。第三人：孙慎升，男，1967年9月10日生，汉族，居民，住高密市开发区。原告薛波与被告孙晓青、第三人孙慎升案外人执行异议一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛波及诉讼代理人綦江、被告孙晓青及诉讼代理人孙亦文、第三人孙慎升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决不得执行该执行标的：位于高密市阚家镇双羊社区人民路1号1幢1号楼房一套（房权证号：原为潍高房权证双羊字第××号，现为鲁潍房权证高字第××号），并撤销（2016）鲁0785执273号和（2016）鲁0785执异17号执行裁定书。2、请求法院依法判决原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效（房权证号：原为潍高房权证双羊字第××号，现为鲁潍房权证高字第××号），由第三人协助原告办理房屋过户登记。3、诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2016年5月6日下午3点左右，高密市人民法院工作人员来原告经营的方杰超市调查3间房屋的有关情况，经调查了解获悉：1、原房主第三人孙慎升于2015年5月26日私自到高密市住房和城乡建设局补办鲁潍房权证高字第××号房权证。2、2014年12月13日，第三人孙慎升等人向被告孙晓青借款不还，被告孙晓青起诉孙慎升等人，高密市人民法院作出（2015）高法民初字第3082号民事判决书。3、被告孙晓青申请法院执行后，高密市人民法院作出（2016）鲁0785执273号执行裁定书和协助执行通知书，将名义为第三人孙慎升坐落于高密市阚家镇双羊社区人民路1号1幢1号楼，房权证号：鲁潍房权证高字第××号，予以查封。查封期限自2016年2月3日起至2019年2月2日止。4、1996年，原告在高密市阚家镇双羊社区人民路（现改称双福路）处建设3上3下楼房1处，建筑面积180.03平方米，同年，第三人孙慎升紧贴原告的楼房也建设3上3下楼房，建筑面积140余平方米，2003年1月19日，第三人孙慎升办理了潍高房权证双羊字第××号房权证，2007年租赁给吕某经营通讯手机店。原告建好楼房后，一直经营超市，随着业务量大，需要扩大店面，此时第三人孙慎升恰好对外出售这3间楼房，当时多人想购买，第三人孙慎升考虑购买最合适，2009年3月20日，双方以176000元成交。原告当日从双羊农村信用社提取现金89000元，另原告从倪某处借款50000元，从薛磊处借款10000元，加上超市几天的营业收入27000元，凑足176000元，在证人高某的见证下一次性交付第三人孙慎升夫妇，有孙慎升书写收到条，然后在房屋买卖合同上签字。此后，孙慎升通知吕某腾房，原告安排高某将该3间楼房与原告楼房贯通并进行了3个月的装修，用于扩大超市店面。此后，原告找第三人孙慎升办理房屋过户手续，因为双方忙碌，几次中断，以致造成至今局面。以上说明，原告与第三人孙慎升房屋买卖合同有效，只是没有办理过户手续，经此事件，原告深感房屋过户登记手续的重要性，第三人孙慎升也表示愿意配合办理过户手续，现贵院查封该楼房有违事实，实在不妥。2016年5月12日，原告向法院提出执行异议。2016年7月28日，原告收到邮政快递（2016）鲁0785执异17号执行裁定书，驳回原告要求解除查封的异议。现原告提起执行异议之诉，望法院判如所请。被告孙晓青辩称，本案原告诉称执行房屋的买卖，被告不予认可，被告认为原告与本案第三人存在转移财产逃避债务的可能，根据原告的说法其于2009年3月20日已经跟第三人签订了房屋买卖合同，并交清了房款，在至今长达七年的时间里，既没有办理过户手续，也没有进行过合同公证，也没有向有关部门提出确认之诉，却在法院对本案的第三人的财产查封时提出异议，不得不让包括原告在内的他人产生合理怀疑，退一步讲，即使买卖合同存在，第三人没有履行合同义务，他们二者产生的也仅是合同之债，根据《物权法》的原则本案的原告对交易房屋未经产权部门登记不具有所有权，未经依法登记，也没有对抗第三人的法律效力，因此，本案的房屋仍属于第三人所有，法院执行该房屋是完全正确的，无不当之处，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人孙慎升述称，房屋确实是卖给了原告，也收取了全部购房款，原告找过第三人去过户，因为第三人工作比较忙就一直没有进行过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1996年，原告在高密市阚家镇双羊社区人民路（现改称双福路）处建设3上3下楼房1处，建筑面积180.03平方米，同年，第三人孙慎升紧贴原告的楼房也建设3上3下楼房，建筑面积140余平方米，2003年1月19日，第三人孙慎升办理了潍高房权证双羊字第××号房权证，现该房权证在原告薛波手中。2015年孙慎升到高密市住房和城乡建设局补办了新的房权证，鲁潍房权证高字第××号房权证。孙慎升陈述是想用补办的房权证用于去银行抵押贷款，但最终未去办，怕还不上给薛波带来麻烦。涉案房屋在2016年2月3日由被告孙晓青申请查封。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了房屋买卖合同一份，其内容为：“甲方（××）：孙慎升身份证号：370727670910651联系电话：283×××8乙方（××）：薛波身份证号：37072719690314687联系电话：283×××0丙方（××）：高某联系电话：138××××7883经甲、乙双方协商达成房屋买卖事实，并订合同如下：一、甲方愿将下列房屋卖给乙方所有：房屋状况：此房座落在双羊振兴路，房号，建筑结构楼房上下2层，建筑面积140.94平方，院内结构，以前用途，该房左侧邻居吕尧苹，右侧邻居薛波，东邻付余亮，西邻，该房院墙北墙薛波，南墙吕尧苹。二、该房屋的房权证有（注明：甲方提供证明份）。甲、乙双方商定成交价格为人民币17.6万元，大写壹拾柒拾万元陆仟元，乙方在2009年3月20日前付清房款。三、甲方在2009年5月1日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、所卖房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，乙方不承担任何责任，甲方并承担因此而造成的全部经济损失。五、本合同经双方签字后生效，对双方具有法律效力，应严格履行，如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失支付违约金给对方。六、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲方签字：孙慎升乙方签字：薛波丙方签字：高某2009年3月20日。”原告主张当日从双羊农村信用社提取现金89000元，账号：907111600010100542877，提取时间：2009年3月20号8点24分。并申请法院调取了山东高密农村商业银行股份有限公司双羊支行的回执证明。该回执证明上显示，原告薛波于2009年3月20日从该银行账户907111600010100542877中取款现金89000元。另原告主张从倪某处借款50000元，从薛磊处借款10000元，加上超市几天的营业收入27000元，凑足176000元，在证人高某的见证下一次性交付第三人孙慎升夫妇，提交孙慎升书写收到条，收到条内容为：“证明今收到薛波购房款壹拾柒万陆仟元一次性付清。孙慎升2009.3.20.”原告提交高密市阚家镇双羊居委会证明一份，内容为：“证明双羊社区楼房一处，位于双福路以东，双羊汽车站以南，北至薛波，南至吕尧苹，东至付余亮。该房三上三下，本房于2009年3月20号由原房主孙慎升转让给薛波，薛波已使用数年，情况属实，特此证明。高密市阚家镇双羊居委会2016年5月10号。”同时原告提交了照片4张显示薛波自己的房子与涉案房屋中间的壁墙已经打通，并由薛波占有使用用于超市经营。被告孙晓青的质证意见为：被告对房屋买卖合同的签订及履行情况不清楚。对房权证真实性无异议，但原告与第三人的交易时间为2009年3月，说明该房屋具备过户的条件，但双方却未办理过户手续。因为居委会不是产权登记部门，该证明上也无签字，无法证明证据的客观真实性。对孙慎升所出具的收到条不清楚，请求法庭查明。照片仅说明房屋使用情况，不能证明房屋由其所有。第三人孙慎升对原告提交的证据无异议。因被告未提交反驳原告主张的证据，对于原告所提交的证据，本院确认为有效证据。2、原告提交了8份证人证言并申请其中的三位证人出出庭作证，分别是吕某、倪某、高某。被告对书面证人证言有异议，质证称证人应出庭接受询问。第三人对原告提交的书面证人证言无异议。因证人应出庭作证，故对于原告提交的书面证人证言，本院不作为认定事实的证据。证人吕某，男，1985年9月7日生，汉族，居民，住高密市双羊镇盛水屯村216号。身份证号：。与原告是以前的邻居。其当庭陈述从2007年至2009年3月以每年6000元租赁孙慎升的房屋卖手机，与原告薛波比邻，因孙慎升将房屋卖给了薛波，故孙慎升将未到期房租退给吕某，但吕某当庭未提供租赁合同。证人倪某，男，1969年4月13日生，汉族，个体，住高密市阚家镇倪家村51号。身份证号：。与原告系同行关系。其当庭陈述，薛波于2009年3月10号左右向其借钱买吕某经营手机的店铺，其将自己的货款50000元借给薛波，薛波为其出具了借条，时间不长就归还了这笔借款。但其不能提供2009年的收入证明。2009年3月十几号，但是具体时间记不清楚了。证人高某，男，1973年10月9日生，汉族，经营眼镜店，住高密市双羊镇东山甫村8号。身份证号：。与原告系邻居关系。其当庭陈述，2009年3月20日上午原告说他买了孙慎升的房子，三间三上三下，让其给他作证，当时有孙慎升及其妻在场，现场交易的房款176000元，待他们签完字，我也在买卖合同上签字，之后就回家了。房屋交付后薛波又委托我给他装修的房屋。将两房之间的壁子墙打通，日工资150元。以上三人的证人证言因出庭接受了双方当事人的询问，可以与其他证据一起作为认定案件事实的证据。本院认为，本案的争议焦点问题是原告是否在涉案房屋被查封前取得了所有权。根据法律规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据原告提交的证据及本院调取的证据可以得出原告与第三人孙慎升于2009年3月20日已经签定了房屋买卖合同且于当天交付了全部房款并交付了房屋，房权证在原告手中，现在房屋已经由原告占有交实际使用。被告对此提出异议，但未提供任何证据予以反驳，本院对其质证意见不予采纳。涉案房屋一直未办理过户手续系因原房主孙慎升未积极协助办理，非原告过错，不能因未过户否定原告的所有权。三位证人的证言也能佐证房屋转让的基本事实及原告实际占有的事实。第三人孙慎升在2015年去补办房权证符合其房屋已经转让的常理。涉案房屋的查封时间在2016年2月3日，此时原告已经付清了全部房款并实际占有使用了涉案房屋，根据法律规定，被执行人即孙慎升将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，但未办理过户手续的，如果原告已经支付全部价款并实际占有，且原告对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得执行该财产。故原告的异议成立，原告对涉案房屋拥有所有权，法院应停止对涉案房屋的执行。同时，原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，第三人应协助原告办理过户手续。对于原告请求撤销（2016）鲁0785执273号民事裁定书和（2016）鲁0785执异17号民事裁定书，根据法律规定，（2016）鲁0785执273号民事裁定书系依据申请执行人的申请对涉案财产的查封裁定书，应通过解除查封程序进行处理，不能通过诉讼来撤销。而（2016）鲁0785执异17号民事裁定书系对本案原告提出的执行异议作出的裁定，若其异议成立，该裁定书自动失效，也不应通过诉讼来撤销。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、停止对位于高密市阚家镇双羊社区人民路1号1幢楼房一套（房权证号：原潍高房权证双羊字第××号，现鲁潍房权证高字第××号）的执行；二、原告薛波与第三人孙慎升于2009年3月20日签定的房屋买卖合同合法有效，第三人孙慎升应协助原告办理过户手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙晓青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵秀丽人民陪审员  郑 坤人民陪审员  葛文森二〇一六年十一月二日书 记 员  台艳林