江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13142号原告：沈文毅，男，1972年1月29日生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈莉，女，1976年1月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：沈文毅，男，系其丈夫。被告：凌建林，男，1957年11月30日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：柯洁，女，1961年9月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：俞婧，女，昆山市陆家法律服务所法律工作者，代理上述二被告。原告沈文毅、陈莉与被告凌建林、柯洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告沈文毅同时作为原告陈莉的委托代理人、被告凌建林、柯洁及其共同委托代理人俞婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈文毅、陈莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同将昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋、XX号自行车库产证过户至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金31175元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月12日，原告与二被告在昆山易仙居房产咨询有限公司工作人员的见证下签订了编号为201603121的《动迁安置商品房转让居间协议》。协议约定二被告负责为原告办理房屋的房产证和土地使用证。协议生效后，原告依约履行了付款义务，并于2016年4月15日验房入住。协议约定，协议生效后100个工作日内，二被告应与原告办理完房产证和土地使用证，但直到今日二被告未履行协议约定的义务，未与原告办理房产证和土地使用证。由于二被告的违约行为，造成原告不能以该房产作抵押，办理银行贷款，致使原告失去了一次良好的投资机会。由于双方在协议中并未约定逾期办理房产证和土地证的违约金，因此，原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并立即办妥房产证和土地使用证。综上，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告凌建林、柯洁辩称：1.本案诉争房屋是由被告柯洁父亲柯荣耀与其妻子周惠芳共同所有的老房屋拆迁所得，现在柯洁父亲柯荣耀已经在1999年11月14日死亡，其妻子周惠芳依然健在，老夫妻两个共生育有三个女儿，柯洁是大女儿，虽然当初的房屋拆迁协议书和安置结算单都是柯洁签署的，但是她只是其中的一个继承人。2.被告柯洁、凌建林在办理诉争房屋的房产证时被告知原房产证有人过世就不能提前办理房产证，因此，造成不能办理房产证的原因不是被告故意拖延，而是政府政策原因导致的。3.被告柯洁得知不能马上办理房产证，马上委托儿子告知买房人沈文毅，其子在2016年6月14日就通过发短信的方式告知原告沈文毅，沈文毅也回复了，证明原告在2016年6月14日就已经知道被告想解除合同处理该纠纷。因此，答辩人请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，原告沈文毅、陈莉与被告凌建林柯洁在案外人昆山易仙居房产咨询有限公司的中介下签订《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定由原告购买被告位于昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋（建筑编号为：XX号XX室）、XX号自行车库，房屋总价款1080000元。该份协议中第二条付款方式约定为：原告于2016年3月12日支付被告购房定金70000元；于2016年3月20日前支付首付款430000元；余款580000元待被告将产权证、土地证过户至原告名下后，待原告的产权证、土地证办理后，原告贷款支付给被告，如原告贷款额度不足以现金方式补足给被告。该份协议第四条约定：被告保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。该份协议补充条款第一条约定：在房产证和土地使用证未办理好前若被告违约的，在十天内除退还原告所付购房款外，则必须赔偿原告总房款的30%作为违约金，且同时被告应承担原告的利息损失，利息为银行同期贷款利息的四倍。若原告已经装修的，则装修所支出的费用也由被告来承担；第三条约定：被告待原告支付首付款500000元整后100个工作日内办理完产权证和土地证。如非被告个人原因在约定时间内未办理出房产证、土地证，不作违约处理，双方协商解决。该份协议签订当日，原告支付被告购房定金70000元；2016年3月14日，原告支付被告购房首付款430000元。当日，原告向中介方昆山易仙居房产咨询有限公司支付中介费19000元。目前，涉案房屋的钥匙被告已交付原告，原告称其已实际使用该房屋。另查明：涉案房屋系由案外人柯荣耀（柯学耀）、周惠芳所有的位于昆山市花桥镇建福村××幢房屋（面积为274.54平方米）动迁安置而来。2012年4月1日，被告柯洁与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁协议书，将上述老宅拆迁置换的包括涉案房屋在内的共三套动迁安置房，在相应的动迁安置房核定单上签字的人也是柯洁。柯荣耀、周惠芳夫妻二人共生育三名女儿，分别是：被告柯洁、案外人柯玲、柯萍。案外人柯荣耀于1999年11月14日死亡。被告称其在合同签订后办理涉案房屋的房产证时被告知原房产证有人过世就不能提前办理房产证，因此，造成不能办理房产证的原因不是被告故意拖延，而是政府政策原因导致的。为查明涉案房屋产证未办理的原因，本院至昆山市××桥镇动迁办公室进行调查，经核实：涉案房屋产证目前尚未办理。被告曾来过两次，第一次来让被告补齐办产证的材料，办理产证时会提醒因老人去世，可能要公证；第二次被告来的时候，材料经过审核，发现另有两套安置房，其中的一套是其中一套XX苑XX号楼XX室初始产证没有办理，所以该套房屋不具备办证条件，然后就告知被告因材料不齐、老人过世没有提供公证书，所以就不能提前办理产证。原告认为涉案房屋的产证被告是可以办理的，未办理的原因是如果先办理这套房屋的产证再办理另外两套动迁房的产证被告将要损失6、7万元，并且按照现行法律，老人去世后办理公证后是可以继续履行合同的，在安置核定单上签字的也是柯洁。为此，原告申请中介方昆山易仙居房产咨询有限公司的工作人员同时也是涉案房屋买卖合同的经办人薛某作为证人到庭佐证。薛某陈述：原、被告双方签订的房屋买卖合同是有效的，我们是按照动迁安置核定单上的签名，谁签名就谁来签合同。签订该份合同时，两被告仅出示了动迁安置房核定单，没有出示老宅的房产证和拆迁协议。当时柯洁告诉我们涉案房屋的产证是可以在3个月内办出来的，所以我们约定的是100个工作日。涉案房屋至今未办理的原因是被告想三套动迁办的产证都可以办的时候一起办到其名下，如果分开办需要至少将其中一套办在她母亲名下，需要额外多出过户费用，而目前天福苑的一套动迁房产证尚不能办理。被告称柯洁在得知不能马上办理房产证后即委托其儿子告知原告沈文毅，并向本院提交了其子与原告沈文毅的往来手机短信记录。其中，2016年6月14日的短信内容显示：被告儿子告知称由于其它原因办理不出房产证，约定的100个工作日已到，要求终止合同并退还定金；原告沈文毅回复称中介费已付，被告违约。2016年8月2日的短信内容显示：被告儿子告知因该安置房产权权属不明确，双方签订的协议属于无效协议，故实际无法履行，要求原告收到后五个工作日内与其联系解除协议。同时，被告也向原告发出解除协议的告知函，被告称未收到该函。又查明：庭审中，被告陈述：包括涉案房屋在内的三套拆迁房或被拆迁老宅均未经过相关权利人的继承析产，也未办理公证，其他权利人当时签合同时不知情，现在知道了也不同意卖。经本院释明，原告仍坚持原诉请，要求被告继续履行合同，办理产权证并配合过户。现因原告要求被告继续履行合同，被告至今仍未办出房屋产权证，引起纠纷。以上事实有《动迁安置商品房转让居间协议》、动迁安置房核定单、房屋拆迁协议书、收款收据、银行回执单、被拆迁老宅房屋所有权证、户口本、死亡证明、天福社区证明、常住人口登记表、花桥动迁办证明、调查笔录、证人证言以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《动迁安置商品房转让居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在无效情形，应当认定为合法有效。该份协议约定被告应当在首付款支付后100个工作日内办理完产权证和土地证，以便及时过户至原告名下办理房屋贷款，被告理应积极履行该项义务。根据本院向昆山市××桥镇动迁办公室调查的情况，被告确曾去过两次，但因未提供公证材料导致办证请求未被受理。被告虽辩称导致未能办理产证的原因不是其故意拖延，而是政府政策的原因，但根据协议约定，被告本应保证涉案房屋的权属清楚，其应当积极按照产证办理部门的要求积极提供相应材料以及时办理出产证，确保协议能够继续履行。现被告已向原告发出通知要求解除协议，并称涉案房屋未经析产公证且其他权利人不同意继续出售该房屋，导致涉案房屋产证至今未能办出，被告的行为已构成违约。原告虽主张被告继续履行合同将房屋产证过户至其名下，但因涉案房屋产证尚未办理至被告名下，其他权利人也未对被告出售涉案房屋的行为进行追认，过户的条件尚未成就，协议无法履行。经本院释明，原告不申请变更诉讼请求向被告主张合同解除的违约责任，仍坚持诉请，因此，本院对原告的该项诉请不予支持。对于原告主张被告支付逾期办证违约金31175元的诉讼请求，本院认为，被告虽存在违约，但协议中并未对逾期办证违约金进行明确约定，且原告现在实际占用涉案房屋，其未举证证明其因被告逾期办证的行为导致其存在损失，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告沈文毅、陈莉的全部诉讼请求。案件受理费14520元，减半收取7260元，由原告沈文毅、陈莉承担。此款原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一六年十一月十九日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；