福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终4183号上诉人（原审被告）:陈展弘，男，1974年3月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈树华，男，1943年1月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系陈展弘之父。被上诉人（原审原告）：福州驰翔物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区加洋路36号加洋公寓1号楼102单元。法定代表人：林建美，执行董事。委托诉讼代理人：崔振霞，福建富柏律师事务所执业律师。上诉人陈展弘因与被上诉人福州驰翔物业管理有限公司（以下简称“驰翔物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈展弘上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回驰翔物业公司的诉讼请求。2.由驰翔物业公司承担上诉费。事实和理由：驰翔物业公司在一审既未提供其依法接管启富花园小区物业管理的证据，又未提供其接管期间的资质证明，违约在先。一、原审关于“原告驰翔物业公司公司与福州市台江区启富花园业主委员会（以下简称业委会）订立的《临时物业管理委托（简易）合同》与《物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具有法律约束力，均适用住在启富花园小区的全体业主”认定有误。根据《物业管理条例》相关规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，2011年10月15日。业委会贴出《告业主书》，告知业主于2011年10月18日上午进行所谓“招投标”程序，2011年10月19日，驰翔物业公司就发布《承诺书》，2011年10月20日业委会与驰翔物业公司签订《临时物业管理委托（简易）合同》，2012年3月8日，业委会和驰翔物业公司签订《物业服务合同》。故驰翔物业公司进驻启富小区程序错误，且也没有与原物业公司办理承接验收手续。2、驰翔物业公司与业委会订立的合同并非双方真实意思表示，而是由业委会某些成员个人决定，其效力不能及于全体业主，故一审法院认定有误。3、驰翔物业公司提交的物业合同第29条明确约定“本合同备案情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示，公示期限不低于30天。”但实际上，驰翔物业公司并未依约公示物业合同和合同备案情况。4、驰翔物业公司退出该小区时，其保管的A区1-3号楼竣工验收报告等材料并未移交给新的物业公司，因此上述两份物业合同的订立程序不合法，其主张物业费无法律依据。二、原审法院关于“原告并未履行合同义务致使小区管理混乱等辩解，不能成为被告拒不支付物业服务费的理由不能，本院不予采信”的认定有误。根据物业管理条例相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，且物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业公司履行义务明显存在瑕疵，违约在先，业主有权在要求物业公司依约提供物业服务后再依约缴纳物业费，业主多次向物业公司和有关部门反映，甚至媒体也曝光过，报纸也有刊登，但一直没有得到解决，严重影响了业主的生活质量、人身及财产安全。2014年8月6日，台江区社会管理综合治理委员会办公室作出关于福州市荣和物业有限公司等6个物业单位予以综治黄牌警告的决定，其中就包括驰翔物业公司管理的金色维也纳小区连续发生入室盗窃五起。另外，广告费（电信、通讯等）收入应归全体业主所有，但是驰翔物业公司代收后从未向业主公示过。福建驰翔物业有限公司答辩称：驳回陈展弘的上诉请求，维持原判，本案诉讼费由陈展弘承担。福建驰翔物业有限公司向原审法院起诉请求：陈展弘支付自2011年11月1日起至2016年1月16日止共计50.5个月的物业服务费6741.75元，并自逾期之日起至实际缴清物业费之日止按银行同期贷款利息计付所欠物业费违约金（违约金暂算至2016年4月16日计1114.8元），以上共计7856.56元。一审法院认定事实：2011年10月20日，以福州市台江区启富花园业主委员会为甲方，以驰翔物业公司为乙方，双方签订了一份《临时物业管理委托（简易）合同》，约定甲方将启富花园委托乙方实行物业管理。委托管理期限为3个月，自2011年11月1日起至2012年1月31日止。物业管理服务费收费标准按生活住户建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。合同签订后，驰翔物业公司进驻该小区实行物业管理服务。2012年3月8日，以福州市台江区启富花园业主委员会为甲方，以驰翔物业公司为乙方，双方签订了一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对福州市台江区启富花园小区提供物业服务事宜。乙方按1元/平方米的标准向业主收取物业服务费。物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10至30日履行交纳义务。合同期为叁年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止。陈展弘居住的启富花园2座1106单元面积为133.5平方米，按约每月应交纳的物业管理服务费为133.5元。因陈展弘未向驰翔物业公司交纳2011年11月1日起至2016年1月16日的物业管理服务费，驰翔物业公司遂于2016年5月10日诉至原审法院。另查明，合同期满后，由于该小区业委会未能及时选聘新的物业服务企业，2015年2月1日至2016年1月17日止，该小区由驰翔物业公司继续提供物业服务。又，2016年1月11日，福州市台江区新港街道人民调解委员会出具新调人调（2016）1号《人民调解协议书》，内容为当事人启富花园业委会及驰翔物业公司，……经调解，自愿达成如下协议：1、驰翔物业公司同意于2016年1月17日退出启富花园，并向启富花园业委会办理相关物业有关资料及用房设备设施等移交手续。……履行方式、时限2016年1月11日起至2016年1月17日止。2016年1月17日十三桥社区出具《证明》一份，证实2011年11月，驰翔物业公司与台江区启富花园小区业委会签订《物业服务合同》，双方约定服务期由2011年11月1日至2015年1月31日。一审法院认为：驰翔物业公司与福州市台江区启富花园业主委员会订立的《临时物业管理委托（简易）合同》与《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具有法律约束力，均适用于住在启富花园小区的全体业主。陈展弘作为小区业主，接受了驰翔物业公司的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系。现驰翔物业公司已履行了物业管理服务义务，陈展弘作为物业管理服务的实际受益人理应及时向驰翔物业公司交纳物业管理服务费用。因此，陈展弘应当按照上述物业服务合同的约定，及时向驰翔物业公司交纳物业服务费至驰翔物业公司撤出该小区即2016年1月16日止。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，由于驰翔物业公司于2016年5月10日才提起本案诉讼，又未能证明存在诉讼时效中断的事实，故驰翔物业公司要求陈展弘支付2014年5月10日之前的物业服务费，已超过二年诉讼时效期间，原审法院不予支持。综上，现陈展弘应当按每月133.5元的标准，向驰翔物业公司支付2014年5月10日起至2016年1月16日止的物业服务费共计2670元（133.5元×20个月）。对于驰翔物业公司要求陈展弘按银行同期贷款利息计付所欠物业服务费的违约金的诉讼请求，没有合同依据，原审法院亦不予支持。陈展弘提出驰翔物业公司并未履行合同义务致使小区管理混乱等辩解，不能成为其拒不支付物业服务费的理由，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈展弘应于本判决生效之日起十日内向福州驰翔物业管理有限公司支付2014年5月起至2016年1月止的物业服务费人民币2670元。二、驳回福州驰翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由陈展弘负担。本案二审期间，陈展弘围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，陈展弘的证据系逾期提供，其逾期理由不能成立。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于陈展弘主张的涉案合同系在业委会个别人员操控下签订的，其签订程序存在瑕疵的问题。驰翔物业公司与福州市台江区启富花园业主委员会依法签订了《临时物业管理委托（简易）合同》以及《物业服务合同》为该小区提供物业服务，该合同符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同的备案制度旨在加强对物业公司的管理，并不影响合同的效力。且在2012年9月27日，驰翔物业公司已将该合同在台江区住房保障和房产管理局进行了备案。故陈展弘主张案涉《临时物业管理委托（简易）合同》未备案且涉案合同在签订过程中存在程序瑕疵为由拒交物业费于法无据。驰翔物业公司自签订上述案涉合同至依法撤出该小区期间已对该小区提供了物业管理了服务，陈展弘亦享受了物业服务成果。现陈展弘主张小区存在物业管理混乱，没有履行相关维修、养护、安保等服务不到位的情况不构成其拒绝交纳物业费的抗辩理由，其拒绝交纳物业费的行为实际上侵犯了其他缴费业主的合法权益，故原审法院参照涉案《物业服务合同》的约定，判令陈展弘支付物业费正确，予以维持。综上所述，陈展弘的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈展弘负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十一月三十日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇