西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第08742号原告（反诉被告）李卫科。委托代���人倪秋红，西安市长安区148法律服务所法律工作者。委托代理人文军义，西安市长安区148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司。法定代表人董蛟龙，系该公司总经理。原告（反诉被告）李卫科与被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司（以下简称“好宜明公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李卫科及其委托代理人倪秋红，被告好宜明公司的法定代表人董蛟龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年5月1日，原、被告签订《小商品市场铺位租赁合同》一份，约定被告将位于西安市雁塔区长延堡购物广场三层小商品市X区XX号和XX号共两间商铺租赁给原告用于经营小商品，租赁期限为两年（2013���5月1日至2015年4月30日止），同时约定了租赁费、物业费等相关内容。同日，原告向被告交纳了租赁费、资产折旧费等相关费用和每间10000元的押金。2014年4月30日，被告在无任何预兆的情形下对商场进行重新铺排、变更，致使原告承租经营的商铺无法继续使用。后又经原告多方了解才得知被告的商铺无竣工验收备案登记，根本不具备投入使用和营业的条件。之后原告多次要求与被告解除合同并退还租金和押金，被告拒不退还。现原告原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告2013年5月1日签订的小商品市场铺位租赁合同无效；2、被告返还原告押金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称并反诉称，原、被告双方签订的租赁合同，合同期限为两年即2013年5月1日至2015年4月30日，原告应在2013年5月1日向被告一次性交纳2013年5月1日至2014年4���30日一年的租赁费、资产折旧费、公共面积分摊费，同时，原告应在2014年2月交纳次年即2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费、资产折旧费、公共面积分摊费，但原告未能按时交纳上述费用。被告依约两次在长延堡购物广场小商品市场的公告栏张贴通知书，催交未按时交纳租金的租赁户交纳租金。但时至今日，原告仍未缴纳所欠的费用，已经构成违约。根据合同约定，被告不应退还保证金，因原告违约在先，故请求驳回原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同为两年，后因租赁场地未办理建设规划许可证，根据相关法律规定，双方所签的租赁合同无效，但根据相关法律规定，原告应向被告支付占用费。现被告提出反诉请求参照合同约定的租金标准由原告向被告支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的租赁占用费60000元，并由被原告承担本案的反诉费用。原告就被���反诉辩称，1、依据法律规定，被告要求原告支付租赁费60000元的诉请已超过1年的诉讼时效。2、原告与被告所签订的合同期限虽然为2013年5月1日至2015年4月30日，但实际上2014年6月该合同已经不能履行。最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干解释》第5条适用的前提是合同已经实际履行，而该案不存在合同实际履行的前提条件，故被告的反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2013年5月1日，原、被告签订《小商品市场铺位租赁合同》一份，约定被告将位于西安市长安南路276号长延堡购物广场三层小商品市场X区XX号一间商铺租赁给原告经营，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日止。租赁费每年每间3120元。合同第五条约定双方在签订合同时，原告需向被告交付履约保证金共计10000元；在合同履行过程中如因被告市场布局调整原因��致市场无法继续经营或需要经营格局改变，原告应无条件配合被告的工作，以此导致原告无法正常经营或铺位移除，被告应全额无息退还原告交付的履约保证金。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金10000元，被告按合同约定将商铺交付原告使用。同日，原、被告签订《小商品市场铺位租赁合同》一份，约定被告将位于西安市长安南路276号长延堡购物广场三层小商品市场X区XX号一间商铺租赁给原告经营，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日止。租赁费每年每间2880元。合同第五条约定双方在签订合同时，原告需向被告交付履约保证金共计10000元；在合同履行过程中如因被告市场布局调整原因导致市场无法继续经营或需要经营格局改变，原告应无条件配合被告的工作，以此导致原告无法正常经营或铺位移除，被告应全额无息退还原告交付的履约保证金。���同签订后，原告向被告交纳了履约保证金10000元，被告按合同约定将商铺交付原告使用。另查明，由于涉案商铺所在的长延堡购物广场尚未取得建设工程规划许可证，其他商户诉至本院要求返还保证金的案件已经本院及西安市中级人民法院审理后，判决双方签订上述的商铺租赁合同无效，由被告好宜明公司向商户返还保证金，在判决中亦查明被告商场以原告未缴纳租金为由，将商铺张贴封条，致使众商户无法继续经营。庭审中，原告向法庭提交了照片证明2014年6月被告好宜明公司以原告未缴纳下一年度租金为由，将商铺柜台张贴封条，致使原告无法经营。本案在审理过程中，被告提供光盘证明原告的物品仍存放于涉案商铺，并要求原告支付相应的房屋占用费。对此原告表示不予认可，其认为这些物品并不能证明系原告所有，且在生效的判决书中已经认定导致商户不能经营的原因系被告将商铺柜台张贴封条。再查明，原告向被告交纳的20000元系履约保证金而非原告诉请的押金。上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、民事判决书、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，虽然原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，但该商铺所在的建筑系公众聚集场所的城镇房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但自一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告在庭审辩论��结前未提交建设规划许可证，亦未提交主管部门批准建设的相关证据，并根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”因此，该建筑物既无建设规划许可证，亦未进行消防安全检查。由于该法律条文所涉及的公众聚集场所并未限制建筑物所依附的土地性质，且该规定系效力性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”的规定，原告要求确认其与被告于2013年5月1日签订的小商品市场铺位租赁合同无效的诉请，本院依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告返还履约保证金20000元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于被告反诉要求原告支付2014年5月1日至2016年4月30日期间房屋占用费的诉请，对此被告应向法庭提交相关证据证明原告在此占有使用该商铺并从事经营活动。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定及《最高人民法院》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告提供的证据未能形成有效的证据链，且原告向法庭提交了相关照片，证明被告在商铺柜台张贴封条，导致原告无法经营，结合已经生效的判决中查明导致其余有关商户无法经营的原因系由于2014年6月被告好宜明公司以商户未缴纳下一年度租金为由，将商铺柜台张贴封条，致使商户无法经营，故被告应承担不利的法律后果。因此，对于被告要求原告支付房屋占用费的请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李卫科与被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司于2013年5月1日签订的小商品市场铺位租赁合同无效。二、被告（反诉原告��陕西好宜明商贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李卫科履约保证金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司的反诉请求。本案案件受理费300元，由被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司承担。因原告（反诉被告）李卫科已预交，被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司并上述款项支付给原告（反诉被告）李卫科。本案反诉费650元，由被告（反诉原告）陕西好宜明商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西��市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 张 昕人民陪审员 刘希泽二〇一六年十一月二十四日书 记 员 刘 欢