江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第2812号上诉人（原审原告）：刘钦祥，男，1966年3月17日出生，汉族，住徐州市铜山新区。被上诉人（原审被告）：徐州市铜山区住房和城乡建设局，住所地徐州市铜山新区行政区内人防世纪大厦。法定代表人：杨志华，该局局长。委托诉讼代理人：吴永华，男，1973年10月20日生，汉族，铜山区法制办工作人员，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州市福润德物业服务有限公司，住所地徐州市铜山新区居乐园小区东门传达室。法定代表人：尚影，该公司经理。被上诉人（原审被告）：居乐园小区业主委员会，住所地徐州市铜山新区居乐园小区东门传达室。法定代表人：马书华，该委员会主任。委托诉讼代理人：唐月梅，女，1946年6月5日生，汉族，该业主委员会代表。委托诉讼代理人：代玉娟，女，1973年10月20日生，汉族，该业主委员会代表。上诉人刘钦祥因与被上诉人徐州市铜山区住房和城乡建设局（以下简称铜山住建局）、徐州市福润德物业服务有限公司（以下简称福润德公司）、居乐园小区业主委员会（以下简称居乐园委员会）物权保护纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第2831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘钦祥上诉请求：1、依法撤销徐州市铜山区人民法院作出的（2014）铜民初字第2831号民事判决；2、支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求事项；3、判令三被上诉人共同承担自2015年炎热季节开始时至实际履行完毕时止，每年400元太阳能热水器闲置折旧费及炎热季节里每个月120元替代性电费支出；4、判令三被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院程序违法，损害上诉人利益，主要有三点：一是对上诉人提出的调查取证申请没有作出回应，致使涉案阁楼属于公共通道的直接原始证据无法取得；二是对于涉案楼房是否属于国家安居住房和涉案阁楼是否属于公共通道的证明责任在于被上诉人，原审法院举证责任分配不公；三是对702房主卢士民的询问笔录没有经过法庭质证和辩论，剥夺了上诉人对证据的质证和辩论的权利。2、原审法院认定基本事实错误，主要有六点：一是认定金广厦公司是建设主体错误，涉案房屋属于国家安居工程住房性质，建设者是铜山住建局，金广厦公司只是承建单位。二是售房行为性质认定错误，虽然涉案房屋销售合同出卖方系金广厦公司，但其售房行为是代理行为，其法律后果直接由铜山住建局承担。三是阁楼功能认定错误，涉案阁楼的规划设计功能就是承担公共通行功能的通道，故应认定该阁楼属于公共通道，其产权属于全体业主共有。四是不动产登记效力认定错误，原审法院无视该阁楼为公共通道的事实，仅以该阁楼办理了不动产登记为由认定涉案阁楼属于私人住房显属错误。五是认定被上诉人不承担相关义务错误，铜山住建局作为涉案楼房的建设者，应当为涉案楼房提供能够无障碍通达屋面的通道，福润德公司负有维护、保持公共通道发挥正常功能的义务，居乐园委员会应当对侵占业主通道的行为进行劝阻、制止等。六是认定上诉人没有损失错误，替代性支出的电费和太阳能热水器被闲置一个季节的折旧费是必然支出的合理费用，也是运用生活经验法则能够推定的事实，该损失应予认定。被上诉人铜山住建局辩称，铜山住建局是行政管理部门，并非适格主体，原审法院判决正确。被上诉人居乐园委员会辩称，1、居乐园委员会是为业主服务的，根据上诉人反映业主委员会委托工作人员处理过，因702室家里没人未能协调成功。2、经居乐园委员会调查，702室属于私有财产，有房证，并不是公摊面积。被上诉人福润德公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。刘钦祥向一审法院起诉请求：1、确认铜山新区居乐园2区1号楼4单元顶层西侧的阁楼属于业主共有，铜山区住建局擅自处分上述阁楼的行为无效；2、判令为刘钦祥提供便捷通道以维修楼顶的热水器；3、判令铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会共同赔偿刘钦祥太阳能热水器一年的闲置费用及替代性电费支出，计1000元；4、铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年3月15日，刘钦祥与江苏金广厦集团公司（以下简称金广厦公司）签订安居工程住房合同，约定由甲方（金广厦公司）出售给乙方（刘钦祥）的安居工程住房位于小Ⅱ期安居小区4#2单元302室，为新建住宅主体建筑，属砖混结构，建筑层数为7层。该套住宅楼建筑面积为138.03平方米。该栋楼房顶层设计为向南斜下坡瓦面。刘钦祥入住该房后，在楼房顶层上面安装了太阳能热水器，后因为多次经过702室维修太阳能热水器，七楼702室住户便阻止其上楼维修。刘钦祥便于2014年9月28日向原审法院起诉。庭审中变更诉讼请求为：1、确认铜山新区居乐园小区2区1号楼4单元顶层西侧的阁楼属于业主共有，铜山住建局擅自处分该阁楼行为无效；2、赔偿刘钦祥太阳能热水器一年的闲置折旧费400元、用电热水器替代太阳能热水器多支出的五个月的电费600元；3、判令铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会共同为刘钦祥提供便利的通道，以维修楼顶的太阳能热水器。一审法院认为：针对刘钦祥关于其居住单元顶层西侧阁楼属业主共有，确认铜山住建局擅自处分该阁楼行为无效的请求，因该楼房的建设方为金广厦公司，也是由该公司对外出售，刘钦祥所诉涉及的西侧阁楼即702室，已作为独立的一套住房被金广厦公司出售给他人，并办理产权登记。刘钦祥的房产证及购房合同上，均载明其购买房屋的楼层数为七层。因此刘钦祥要求其居住楼层的702室属业主共有及确认铜山住建局处分702室行为无效的请求，不予支持。对于刘钦祥的其他请求，其均未提供相应证据证明铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会有为其提供维修太阳能热水器便捷通道的法定或约定的义务，也没有任何依据要求铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会赔偿其替代性电费等损失。综上，刘钦祥的诉讼请求无相应的事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘钦祥的诉讼请求。案件受理费80元，由刘钦祥承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘钦祥主张涉案房屋的建设者及实际出售者系铜山住建局，主张铜山住建局擅自处分了涉案阁楼，但相关合同表明出售方系金广厦公司。根据刘钦祥提供的安居工程住房合同，涉案房屋系金广厦公司建设并出售给刘钦祥，根据合同约定，金广厦公司对房屋质量问题实行保修。房屋的建设方、出售方等均非铜山住建局，铜山住建局没有法定或约定的义务为刘钦祥提供上楼维修太阳能通道的义务，故其以铜山住建局为被告，要求确认铜山新区居乐园2区1号楼4单元顶层西侧的阁楼属于业主共有，铜山区住建局擅自处分上述阁楼的行为无效的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。涉案阁楼系案外人购买并非私自侵占，福润德公司、居乐园委员会无权对案外人占有使用涉案阁楼进行劝阻、制止，物业公司、业主委员会亦没有法定或约定的义务为刘钦祥提供上楼维修太阳能通道的义务；故刘钦祥要求铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会为其提供上楼维修太阳能的通道，没有依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，三被上诉人铜山住建局、福润德公司、居乐园委员会均没有为刘钦祥提供上楼维修太阳能通道的约定义务，刘钦祥不能维修使用太阳能造成的损失并非三被上诉人违约造成，故其要求三被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据。综上，上诉人刘钦祥的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘钦祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  赵淑霞代理审判员  黄传宝二〇一六年十一月十八日书 记 员  薛淑淑