四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川17民终989号上诉人（原审被告）：重庆市渝鸿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道凤园路10号。法定代表人：王伟祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄越强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁强。委托诉讼代理人：袁思平（系袁强、陈耀菊之子）。委托诉讼代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈耀菊（系袁强之妻）。委托诉讼代理人：袁思平。委托诉讼代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。原审第三人：桂贞容。原审第三人：陈丽。上诉人重庆市渝鸿房地产开发有限公司（简称渝鸿房产公司）与被上诉人袁强、陈耀菊及原审第三人桂贞容、陈丽房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院(2015)宣汉民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝鸿房产公司的诉讼委托代理人黄越强、黄先平，被上诉人袁强、陈耀菊的诉讼委托代理人袁思平、苏重桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝鸿房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人将袁小青在图纸上签字认可的门市交与被上诉人并不承担违约责任。事实和理由：二被上诉人系限制民事行为能力人，其具体事宜均是其女袁小青在做，签字后几年时间二被上诉人应当知情，一审判决认定其女袁小青的签名对二被上诉人没有约束力不当；门市的宽度并无强制标准，一审判决认定安置门市没有达到交易惯例的宽度不当；一审判决采信的评估报告结论不当，上诉人未违约，不应承担赔偿门市价值和租金损失的责任。袁强、陈耀菊共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持，上诉理由不成立，应予驳回。原审第三人桂贞容、陈丽未作陈述。袁强、陈耀菊向一审法院起诉请求：判令渝鸿房产公司将位于宣汉县东乡镇周桥村10组三星花园商业3号楼2号门市（从北至南方向房屋边缘起第1.9米至5.9米止，30平方米），并赔偿损失和承担违约责任（如果渝鸿房产公司不能交付房屋，则按当地段同价位予以赔偿）。一审法院认定事实：2009年11月20日，渝鸿房产公司二分公司（甲方）与袁强（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，载明：乙方选择甲方15号楼1#、4#门市面积均为59.34㎡，共118.68㎡为安置房，商业3号楼2#门市面积30㎡为安置房；甲方为乙方解决门市、住房水电户头，住房闭路户头，乙方不领取过渡费、搬房费及其它费用；搬家时间为2009年12月31日前，若不能按期搬迁，乙方违约放弃商业3号楼2#门市；乙方委托甲方办理房产证、土地证，费用由乙方负责。从本协议签定之日起18个月为过渡期。若因拆迁和不可抗拒等原因延误的期限，过渡期顺延。2009年11月11日，渝鸿房产公司二分公司（甲方）与第三人陈丽（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，载明：乙方选择甲方商业3号楼1-2#门市分别为30㎡共60㎡为安置房。2014年4月10日，渝鸿房产公司所属二分公司经理黄越强通过手机向第三人桂贞容发送关于安置门市重号进行协调的信息并将1、2号门市合并为1号门市拟安置给第三人。袁强、陈耀菊的女儿袁小青在建筑示意图中第三个门市（从右至左）“②陈耀菊”下面签名“袁小青”。示意图中第一个、第二个门市之间的间隔线条上有“×”图样，并标明“桂荣”（指桂贞容）。2015年3月19日，渝鸿房产公司书面通知第三人接收房屋。随后，第三人接收安置房屋，并将《房屋拆迁安置补偿协议》“乙方选择甲方商业3号楼1-2#门市分别为30㎡共60㎡为安置房。”中“-2分别为30㎡”进行涂抹，变更为“乙方选择甲方商业3号楼1#门市共60㎡为安置房。”其余内容没有改变。至今，袁强、陈耀菊没有接收门市。本案在审理中，袁强、陈耀菊申请对涉案门市按开间宽度为3.1米—3.9米、面积为30平方米的价值和月租金额进行评估，价值时点为2016年1月31日。一审法院依法委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司作出评估：门市单价16800元/平方米，总价50.40万元；2011年5月21日至2016年1月31日期间的租赁总价值34989元，2016年月租金为29元/平方米。评估费用6000元。同时查明，袁小青系袁强、陈耀菊的女儿，袁小青于2009年10月与杨小林结婚。婚后独立生活，户籍资料显示袁小青系户主。袁强、陈耀菊户籍资料显示陈耀菊系户主。一审法院认为，2009年11月20日，袁强与渝鸿房产公司二分公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应受法律保护。渝鸿房产公司下属的二分公司代表渝鸿房产公司与袁强、陈耀菊签订的协议应由渝鸿房产公司承担法律责任，故该协议对双方当事人具有约束力。渝鸿房产公司与袁强、陈耀菊、桂贞容、陈丽分别签订的拆迁安置补偿合同，约定安置的2号门市构成重复安置。袁强、陈耀菊的女儿袁小青在建筑示意图中“②陈耀菊”下面签名“袁小青”，对袁强、陈耀菊是否具有约束力以及是否构成合同变更。一审法院认为，从2009年11月20日渝鸿房产公司二分公司（甲方）与袁强（乙方）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》看，袁强、陈耀菊与渝鸿房产公司才是合同的相对人。所以对合同协商变更，也只能由袁强、陈耀菊与渝鸿房产公司之间进行。本案中，尽管双方陈述陈耀菊系精神病人，袁强系残疾人，但袁强属于完全民事行为能力人，所以对拆迁安置补偿合同协商变更，也只能由袁强与渝鸿房产公司之间进行。渝鸿房产公司没有提供袁小青有代理权以及袁强追认袁小青签名的相关证据，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，袁小青的签名对袁强、陈耀菊没有约束力，其签名不构成合同变更。渝鸿房产公司已将2号门市交与第三人，导致不能履行与袁强签订的拆迁安置补偿合同。渝鸿房产公司拟将相邻的3号门市交与袁强、陈耀菊，该门市开间宽度约为1.9米-2.0米，没有达到交易惯例的宽度，导致门市作为经营的目的不能实现，且袁强、陈耀菊拒绝接受该门市。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，渝鸿房产公司未按合同约定向袁强、陈耀菊安置门市系违约行为，应承担违约责任，故袁强、陈耀菊要求渝鸿房产公司在不能交付门市的前提下赔偿门市价值和租金损失的诉讼请求，予以支持。门市价值为四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司作出的评估价值50.40万元；租金从合同签订之日2009年11月20日的18个月后（2011年5月21日）起计算。2011年5月21日至2016年1月31日期间的租金为34989元，2016年1月31日以后月租金按29元/平方米计算至本判决生效为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，判决：一、重庆市渝鸿房地产开发有限公司向袁强、陈耀菊支付门市赔偿金50.40万元；二、重庆市渝鸿房地产开发有限公司向袁强、陈耀菊支付2011年5月21日至2016年1月31日期间门市租金34989元，2016年2月1日以后每月租金按29元/平方米计算至本判决生效为止。以上金钱给付义务在本判决发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（缓缴）、评估费用6000元，由重庆市渝鸿房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审判决查明的事实也无异议。对双方无异议的事实应予以认定。本院认为，当事人二审中主要的争议焦点：一是袁小青的签名对袁强、陈耀菊是否有约束力。虽双方当事人认可陈耀菊系精神病人，袁强系残疾人，但袁强属于完全民事行为能力人，对拆迁安置补偿合同中门市位置及宽窄等变更或确定涉及其重要权利义务的事宜，应由袁强或其特别授权的代理人与渝鸿房产公司之间进行。虽袁小青系袁强、陈耀菊之女，但渝鸿房产公司在袁小青没有提供特别授权的委托书或袁强追认的情况下，与其签订的对拆迁安置补偿合同的变更事项，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，对袁强、陈耀菊没有约束力，应属无效。二是交付安置的门市宽度是否未达到交易惯例，以此进行的评估是否恰当。由于渝鸿房产公司拟交付的门市开间宽度约为1.9米-2.0米，袁强、陈耀菊以未达到交易惯例拒绝接受，并提供了当地房产开发公司证明当地所修建的门市宽度一般均在3.1米-3.9米之间的证据。本院认为，由于双方在门市修建前签订的合同中未明确门市的宽度，后在双方正式进行确定时，由于渝鸿房产公司未征得袁强、陈耀菊的认可。因此，应当按照当地一般情况来确定应当安置门市的宽度，由此进行的评估亦是恰当的。综上所述，渝鸿房产公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由重庆市渝鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 彤审 判 员  古 霞代理审判员  古钰钦二〇一六年十一月七日书 记 员  张治鹏