辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终11326号上诉人（原审被告）：韩盛房产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市东陵区宁园路1-3号1门。法定代表人：沈义哲，该公司董事长。委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙洋，男，1979年11月5日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。上诉人韩盛房产开发（沈阳）有限公司与被上诉人孙洋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初5473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩盛房产开发（沈阳）有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金2962.53元，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定逾期办证违约天数226天正确，但是违约金计算标准应根据合同第十五条约定分段计算，共计6645.71元。上诉人为被上诉人垫付前两年采暖费3683.18元，应予抵消，上诉人仅需支付2962.53元。孙洋辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙洋向一审法院起诉请求：1、判令韩盛房产开发（沈阳）有限公司支付逾期交房的违约金11945元；2、判令韩盛房产开发（沈阳）有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金16141元；3、判令韩盛房产开发（沈阳）有限公司立即协助孙洋办理房屋所有权证；4、判令韩盛房产开发（沈阳）有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙洋与韩盛房产开发（沈阳）有限公司于2013年7月6日签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定孙洋以461197元的价格购买韩盛房产开发（沈阳）有限公司开发的位于东陵区宁园路1-16号，单元间号为2-28-3的商品房一套。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前将具备“单体验收合格，水、暖、电通”条件的商品房交付买受人使用。孙洋按期履行了交付房款的义务，韩盛房产开发（沈阳）有限公司于2013年9月30日取得了房屋建筑工程竣工验收报告，对孙洋购买房屋所属的16号楼之土建、水暖、电气均完成了施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位五方验收手续。2013年10月16日，因韩盛房产开发（沈阳）有限公司与其施工方发生纠纷，施工方将上述16号楼单元门砌死，并对水、电、入户门锁等设施进行了破坏。2013年10月17日，韩盛房产开发（沈阳）有限公司将砌死的单元门拆除，并承诺于2013年10月25日之前恢复一切施工方破坏的设施。2013年10月期间，已有部分业主办理了入住手续并进行装修。孙洋自述其于合同约定的交房日期到韩盛房产开发（沈阳）有限公司处去办理入住，但因施工方的破坏，无法办理入住，后韩盛房产开发（沈阳）有限公司并未通知孙洋办理入住的时间，故孙洋于2014年6月16日才办理了入住手续，现孙洋要求韩盛房产开发（沈阳）有限公司承担自2013年9月30日至2014年6月16日期间的逾期交房违约金。另查明，孙洋与韩盛房产开发（沈阳）有限公司双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期1-3月内，按已付房款的万分之0.1按日赔偿；逾期3-12个月的，按已付房款的万分之1按日赔偿。浑南区解遗领导小组办公室于2015年11月25日向沈阳市房屋登记中心、浑南区房屋管理服务中心印发了《关于准予“格林英郡”项目房屋权属登记的通知》（以下简称“解遗文件”）。根据通知精神，孙洋购买房屋所属的“格林英郡”项目自2015年11月25日开始可以办理房屋权属登记。2015年12月9日，已有该小区业主取得房屋所有权证书。孙洋认为，韩盛房产开发（沈阳）有限公司并未告知孙洋“解遗文件”，也未通知孙洋现可以办理房屋所有权证书，且孙洋收房至今并未取得房屋所有权证书。故孙洋现向韩盛房产开发（沈阳）有限公司主张自2014年6月16日起至2016年6月15日的逾期办证违约金，并要求韩盛房产开发（沈阳）有限公司立即为孙洋办理房屋所有权证。一审法院认为，孙洋与韩盛房产开发（沈阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中韩盛房产开发（沈阳）有限公司韩盛房产开发（沈阳）有限公司已于合同约定的房屋交付日期即2013年9月30日，取得孙洋购买房屋所属楼体的建筑工程竣工验收报告，达到了合同约定的“单体验收合格，水、暖、电通”的交房标准。虽因施工方破坏原因，致孙洋不能于合同约定之日取得所购房屋，但综合本案证据及法院调查情况可以推定，因施工方破坏致房屋无法交付的状态仅存续几天，部分业主已于2013年10月期间办理了入住手续。关于孙洋所述韩盛房产开发（沈阳）有限公司未于恢复办理入住手续后对其进行告知的问题，韩盛房产开发（沈阳）有限公司虽未能留存其履行了告知义务的证据（韩盛房产开发（沈阳）有限公司自述通过短信告知），但本院通过现场询问，可认定韩盛房产开发（沈阳）有限公司就房屋入住通知问题采取的是主动作为的方式，本院随机走访的三名业主均表示其收到了韩盛房产开发（沈阳）有限公司电话、微信群消息等形式的入住通知，且本案孙洋对其购买房屋所在园区被施工方破坏情况是知情的，在此条件下，其对所购房屋入住手续办理事宜应是积极关注的，故其以韩盛房产开发（沈阳）有限公司未履行通知义务作为其延迟9个月办理入住的理由，于理不通，不予认可。此外，孙洋主张的韩盛房产开发（沈阳）有限公司逾期交房违约金系自2013年9月30日起至孙洋实际收房2014年6月16日止按日发生，然孙洋起诉之日为2016年6月15日，绝大部分权利已超过了诉讼时效，故即使韩盛房产开发（沈阳）有限公司的逾期交房行为实际存在，孙洋关于逾期交房违约金的诉讼请求也仅能支持2014年6月16日一日的违约金。综上，孙洋于2014年6月16日办理入住并非韩盛房产开发（沈阳）有限公司责任所致，韩盛房产开发（沈阳）有限公司不构成逾期交房，同时孙洋诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，原审法院对孙洋要求韩盛房产开发（沈阳）有限公司给付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。韩盛房产开发（沈阳）有限公司于2015年11月25日取得浑南区解遗领导小组办公室印发的“解遗文件”。根据该文件精神，孙洋所购买房屋自2015年11月25日起已符合办理房屋所有权证之条件，且房屋所在小区已有业主于2015年12月9日取得房屋所有权证。由此可见，该“解遗文件”具有向房产机关进行房屋初始登记的相同效力，故孙洋所购买房屋的初始登记时间应认定为2015年11月25日。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定可知，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，即2015年4月12日（2014年6月16日加300天）之前完成房屋的初始登记。现韩盛房产开发（沈阳）有限公司已逾期226天（2015年4月13日至2015年11月24日），故韩盛房产开发（沈阳）有限公司应向孙洋承担上述天数的逾期办证违约金。关于孙洋要求韩盛房产开发（沈阳）有限公司协助办理房屋产权证的诉讼请求，因韩盛房产开发（沈阳）有限公司已取得了浑南区解遗领导小组办公室印发的“解遗文件”，相当于完成了房屋初始登记的义务，而其本身并不是办理房屋所有权证书的权利主体，故本院对孙洋该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条一款，《最高人民法院》第十八条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告韩盛房产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起30日内，给付孙洋孙洋逾期办证违约金10423.05元。（46.1197元/日乘以226日）二、驳回孙洋其他诉讼请求。案件受理费502元，由孙洋承担242元，被告承担260元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约。原审法院认定韩盛房产开发（沈阳）有限公司逾期办证违约天数为226天（2015年4月13日至2015年11月24日）正确，对此上诉人亦表示认可。关于逾期办证违约金计算标准，根据合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期1-3月内，按已付房款的万分之0.1按日赔偿；逾期3-12个月的，按已付房款的万分之1按日赔偿，故违约金应分别计算，该违约金数额为6645.71元（461197×0.1/10000×91天+461197×1/10000×135天）。关于上诉人主张违约金应用其垫付的采暖费3683.18元抵消的主张，因该主张未得到被上诉人认可，被上诉人提供公告以证明自2015年10月1日后采暖费业主自行承担，且该主张与本案并非同一法律关系，故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初5473号民事判决第二项即“驳回孙洋其他诉讼请求”；二、变更沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初5473号民事判决第一项即“韩盛房产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起30日内，给付孙洋逾期办证违约金10423.05元（46.1197元/日×226日）”为“韩盛房产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起30日内，给付孙洋逾期办证违约金6645.71元”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费502元，二审案件受理费502元，由韩盛房产开发（沈阳）有限公司负担504元，由孙洋负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月十九日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更；