广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2015)东三法民一重字第1号原告：顺成国际公司，住所地：香港九龙美孚新邨百老汇街43号16字楼C座。法定代表人：翁绍东，总经理。原告：东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂，营业场所：广东省东莞市清溪镇罗马管理区。负责人：刘健生，该厂厂长。两原告共同委托诉讼代理人：龚清才，广东尚融律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘锦凤，女，1989年10月29日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，系广东尚融律师事务所辅助人员。被告：杨威德，男��1950年8月7日出生，台湾地区人，住址：新北市，现住东莞市。委托诉讼代理人：叶竞棠，女，1950年9月7日出生，台湾地区台北县人，住址：新北市，系杨威德的妻子。被告：东莞市清溪镇罗马村村民委员会，住所地：广东省东莞市清溪镇罗马村村委会。负责人：孙敬明，该村书记。委托诉讼代理人：周晓明，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：关学军，广东莞信律师事务所实习律师。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂与被告杨威德合同纠纷一案，本院于2012年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年2月8日作出一审民事判决，原告不服上诉至东莞市中级人民法院，二审法院在2014年11月6日作出民事裁定，裁定撤销一审民事判决，发回重审。本院于2014年12月22��立案后，追加东莞市清溪镇罗马村村民委员会为被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂共同委托诉讼代理人龚清才、刘锦凤，被告杨威德及其委托诉讼代理人叶竞棠、被告东莞市清溪镇罗马村村民委员会的委托诉讼代理人周晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2010年4月10日签订的合同；二、被告返还原告土地及厂房；三、被告支付土地及厂房使用费2736000元，并从2012年11月开始按每月114000元的占用费计算到被告返还土地及厂房给原告之月止。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月10日，原告与被告签订一份合同，双方约定原告将位于东莞市××镇罗马村罗马路99号的厂房及土地使���权转让给被告，双方约定转让价款为350万元。合同签订后，原告如约将转让标的物交付给被告，但被告支付部分转让款后，转让余款80万元及47万元办证费却未按约定向原告支付。被告的行为已经构成严重违约，按照相关法律的规定，原告有权依法解除合同。另外，由于签订合同至今，被告占用了涉案土地及厂房，使原告丧失了该土地及厂房带来的收益，造成巨大的经济损失，被告须向原告支付土地及厂房占用费（计算至起诉之月为2736000元）。被告的违约行为，破坏了双方合作的情谊，损害了原告的经济利益。被告杨威德辩称，一、按照合同的约定，被告还应支付原告127万元。但是原告没有完成其该履行的义务：1.原告没有交付国有土地使用证；2.原告还有两个债权人占据涉案一楼的厂房，直到现在都不肯搬走；3.交楼时，该厂房已经断水断电，因当时原���使用的电不安全，被清溪的安全办查封，被告只能重新安装用电，最终被告花了30多万元，才把水电的问题办妥；4.原告该交的清洁费、拖欠村委会六个月的土地管理费（每月7000多元）、社保费等费用没有缴清。二、原告的诉讼请求已经超过法律规定的时效。综上，原告的诉讼请求不合理，请求法院予以驳回。另补充，经在香港查询，顺成国际公司已停止了运营，法院应调查顺成公司是否存在，顺成公司起诉是否为其真实意思。本案中原告违约在先，原告说可以办理产权证，村委会也说可以办理。但是后来原告又说办证成本太高，所以不办理。如果产权证办理了，就不存在以后发生的问题。这个是权利转让的诉讼，已超过了两年的诉讼时效。龙扬公司不能等于杨威德。案涉房屋是出租给龙扬公司的，杨威德没有义务支付租金。被告东莞市××镇罗马村村民委员会辩称，2010年4月10日原告与杨威德之间的合同并没有送达村委会。1.本案的案由应为合同债权债务的概括转让纠纷，不是租赁合同纠纷。因为原告与杨威德之间关系是合同转让方与受让方的关系，不是出租人与承租人的关系。如果原告坚持以这个案由起诉，法院应驳回。2.村委会不是本案的适格被告，因为原告起诉的合同依据的是2010年4月10日与杨威德签订的合同，此合同的性质是合同转让的协议。村委会不是合同的当事人，也不是原告与杨威德的转让关系的当事人。因此，不是本案的适格被告。3.即使法院坚持本案的案由为租赁合同纠纷，且被告东莞市××镇罗马村村民委员会是适格被告，因原告已在2010年4月10日将合同的权利义务概括转让给杨威德，对村委会的起诉超过了诉讼时效。4.2010年4月10日的合同不存在合同法第52条规定的无效情形，也没有合同法第94条规定的可以解除的情形，且原告与村委会于1993年1月10日签订的租赁合同没有在法院认定为无效的情形下，原告请求解除2010年的合同没有事实依据。因此，原告的诉求不应得到法院的支持。5.即使案涉合同认定无效，村委会也是案涉土地及厂房的权利人，原告请求返还没有法律依据。本院经审理认定事实如下：东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂是顺成国际公司在东莞市××镇投资设立的“三来一补”企业，于2010年9月6日被吊销营业执照。东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司（以下简称龙扬公司）于2008年5月14日在东莞市工商行政管理局登记成立，住所地为东莞市××头××路××号，注册资本为人民币20万元，投资人为龙晓青，法定代表人为龙晓青。2012年12月5日，顺成国际公司通过公证委托龚清才、卢华贵律师和刘锦凤律师助理为其委托代理人，并盖有中华人民共和国��法部委托香港律师办理内地使用的公证文书专递专用章，委托手续合法有效，本院予以确认。1993年，广东省东莞市××镇人民政府作为甲方、顺成国际公司作为乙方签订了一份《有期有偿租赁厂房、场地合同书》，合同书约定：一、地址名称：乙方租用甲方的厂房及场地的门牌地址定为罗马管理区小学西边、清嶂公路旁厂房。二、厂房及场地面积：1.厂房面积：以投影面积计总建筑面积为4000平方米；2.场地面积未注明。三、租赁期限：从1993年3月10日起至2042年3月10日止为期50年。乙方在租用期内，有使用、出租、转让的权利。期满后厂房产业权无偿归甲方所有。四、租金及缴款期限：1.厂房租金为每平方米人民币356元，合计人民币143万元，场地租赁价为每平方米人民币80元，合计人民币32万元，厂房及场地总租金为人民币175万元；2、缴款期限：乙方从1993年2��10日起至1994年2月10日内将总租金港元175万元分三期支付给甲方。合同书的落款处加盖了甲、乙方的印章。双方单位地址、电话号码、法人代表证件号码及职务：甲方处另盖有东莞市××镇罗马管理区的印章。东莞市××镇罗马村村民委员会作为土地权属人对上述合同的权利义务均予以认可。2010年4月10日，顺成工艺玩具厂（翁绍东）作为甲方、杨威德作为乙方签订了一份合同，合同约定，双方就坐落于清溪镇××路××号厂房租赁，达成协议如下：1.甲方就早年与当地村政府所租赁得来的厂房，包括建物、土地等全部，按现状转租给乙方。甲方原先在该租赁合同（即附件“有期有偿租赁厂房场地合同书”）中所有的权利义务，由乙方承担，直到该租赁合同终止。2.双方言明，全部租赁金额为人民币350万元，由乙方按甲方交付厂房情况，逐次交付，其中定金人民币20万元，已于2010年3月24日交付。3.二次付款/交付：乙方于2010年4月20日交付人民币100万元以及国土证30万元，共130万元，甲方则让乙方保安、修缮人员进驻。4.三次付款/交付：乙方于2010年5月30日交付租金人民币150万元，以及国土证申办费人民币17万元，甲方则交付该厂房三楼以及国土证于乙方。5.四次付款/交付：不晚于2010年10月30日，甲方将厂房全部交付，乙方将尾款人民币80万元交清。…9.甲方需在乙方三次付款前安排乙方与当地村政府见面，将“有期有偿租赁厂房场地合同书”其中甲方的名义更改成乙方。（补手写内容：更改完成后，本租赁合同则作废，纯由乙方与村政府之间的租赁关系）。2010年6月1日，东莞市××镇罗马股份经济联合社作为甲方、龙扬公司作为乙方签订了一份《有期有偿场地使用补充合同》，其中内容为：罗马顺成厂在罗马租赁场地自��厂房办厂，从1993年3月10日-2042年3月10日，时间为50年，现该公司结业，将场地厂房转让给乙方使用，甲方同意乙方接收该场地及厂房的使用权，使用时间不变，并对原合同的收取管理费方式作一个调整，其他以原合同为准。合同的落款，甲方处盖有东莞市××镇罗马股份经济联合社的印章；乙方处盖有东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司的印章，签名代表是杨威德。东莞市××镇罗马村村民委员会对上述合同予以确认，杨威德确认因其外籍身份，故通过龙扬公司承接了顺成国际公司的权利义务。本院向东莞市××镇罗马村村民委员会调查涉案厂房及土地的情况，该村委会于2013年7月17日向本院出具一份《证明》，内容如下：原顺成国际公司（原厂名：台湾力迪企业有限公司，持有人是翁绍东），土地面积5200平方米，厂房面积7000多平方米；现变更为东莞市龙扬塑��五金制品有限公司，公司持有人是杨威德；该厂位于罗马宇宙烛业厂与罗马市场之间，该地块属于有偿使用集体建设用地。2013年7月25日，本院向东莞市城乡规划局发出《调查函》，即向该局查询涉案土地是否规划为建设用地以及厂房建设是否取得工程规划许可证，但该局没有复函。2013年7月25日，本院向东莞市国土资源局发出《调查函》，即向该局查询涉案土地的性质及权属人，该局于2013年9月4日作出复函，复函如下：一、该宗地位于清溪罗马村委会，面积为5133平方米，图斑显示该地块仍为集体土地，权属人为罗马村委会。二、1998年该宗土地申请补办出让为国有用地，同年12月30日签订了《国有土地使用权出让合同》，但用地单位未支付土地使用权出让金及相关税费，该局未下发用地批文、未办理土地登记。因此，用地单位罗马顺成工业玩具厂未依法取��该项宗地国有土地使用权。2016年5月17日的复函，补充内容：1993年12月22日清溪罗马管理区办理了建设用地审批手续，用途为玩具厂用地，但没有办理集体土地使用证。原告与被告杨威德签订合同后，被告已经支付原告租金人民币270万元。原告于2010年10月29日将涉案的厂房及土地交付给被告杨威德使用。被告杨威德主张：1.因原告没有交付国土证给被告；2.原告还有两个债权人占据厂房；3.原告交付厂房给被告时，已经断水断电，被告重新安装供电设备花费人民币30多万元，基于上述原因被告才没有按照合同约定支付原告租金人民币80万元及国土证办证费人民币47万元。对此被告提供了2010年10月29日被告与罗马村村民委员会协调后的记录一份、付款照片（堆放人民币127万元在桌面）、占据原告厂房一楼的债权人鲁先生及付先生的照片、重新设立的电力设备的照片及网上银行电子回单证实。原告对被告提交的上述证据均不予确认。原告杨威德称合同中国土证是指办原告名下的国土证，被告称合同中的国土证是指办原告名下的国土证后再转让给杨威德名下。本院认为，原告顺成国际公司为香港特别行政区法人，被告杨威德为台湾居民，属涉台涉港合同纠纷。关于准据法，因为当事人没有选择处理争议所适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案所涉不动产在中国大陆，故本案以中华人民共和国大陆法律作为本案争议适用的准据法。原告与东莞市××镇人民政府签订了《有期有偿租赁厂房、场地合同书》，涉案的土地为东莞市××镇罗马村村民委员会（原名为罗马管理区）的集体建设土地，故东莞市××镇人民政府是代表东莞市××镇罗马村村民委员会与原告签订上述合同，东莞市××镇罗马村村民委员会对该合同权利义务均予以确认，故原告与东莞市××镇人民政府签订的《有期有偿租赁厂房、场地合同书》合法有效。原告与杨威德对双方在2010年4月10日签订的合同发生争议，围绕双方的诉辩意见，本案争议焦点有如下三点：一、关于合同性质和效力的问题。首先，根据合同的内容，虽然合同约定“甲方就早年与当地村政府所租赁得来的厂房，包括建物、土地等全部，按现状转租给乙方”，内容为租赁，但是原告也是从东莞市××镇人民政府承租而来的土地使用权，故双方仍然定义为转租，双方又约定“甲方原先在该租赁合同（即附件“有期有偿租赁厂房场地合同书”）中所有的权利义务，由乙方承担，直到该租赁合同终止”、“甲方需在乙方三次付款前安排乙方与当地村政府见面，将“���期有偿租赁厂房场地合同书”其中甲方的名义更改成乙方。（补手写内容：更改完成后，本租赁合同则作废，纯由乙方与村政府之间的租赁关系）”，合同的实际内容为债权债务的概括转让，由杨威德受让原告在《有期有偿租赁厂房、场地合同书》的权利和义务，成为该合同的一方当事人，原告退出《有期有偿租赁厂房、场地合同书》。结合杨威德代表龙扬公司在2010年6月1日与东莞市××镇罗马股份经济联合社签订《有期有偿场地使用补充合同》亦可证明上述内容，故本院认为原告与杨威德于2010年4月10日签订的合同为债权债务的概括转让合同，该合同系双方当事人真实意思表示，没有违反强制性法律规定，合同合法有效。二、关于本案诉讼时效的问题。被告主张原告的诉讼请求已经超过法律规定的时效。本院认为，根据合同约定杨威德应当支付尾款的时���为2010年10月30日，双方因为合同的履行产生争议，原告在2012年10月29日起诉，没有超过法定两年的诉讼时效。三、合同应否解除的问题。由于原告与杨威德之间的合同为合同的债权债务的概括转让，而且转让行为已经生效并实际履行，《有期有偿租赁厂房、场地合同书》的乙方已经变更为杨威德，杨威德代表的龙扬公司已经与土地权属人东莞市××镇罗马村村民委员会建立新的合同关系，并且东莞市××镇罗马村村民委员会亦只同意把土地租给杨威德代表龙扬公司，不同意再出租给原告。故原告与杨威德之间的合同不符合解除的条件，原告请求解除与杨威德之间的合同，本院不予支持。杨威德根据合同获得土地的管理使用权，为案涉土地的合法使用权人，故无需向原告支付土地、厂房使用费，也无需向原告或东莞市××镇罗马村村民委员会返还土地。原告上��请求，本院予以驳回。四、对于哪方违约的问题。1.对于办理国土证的问题，首先，合同双方均确认国土证是办理原告名下的国土证，原告未办理国土证是放弃自己的部分权利，同时确实会对合同相对方杨威德的权利造成影响，办证费杨威德无需再承担。但目前没有证据证明未办国土证对杨威德造成的不良影响；杨威德所述尚有两个债权人占用是另一法律关系，本案中不予处理。对于杨威德主张断水断电的问题，没有证据佐证，本院不予采信。其次，双方在合同中是在付款条件约定国土证申办费的承担以及交付国土证的时间，双方约定“乙方于2010年4月20日交付人民币100万元以及国土证30万元”、“乙方于2010年5月30日交付租金人民币150万元，以及国土证申办费人民币17万元，甲方则交付该厂房三楼以及国土证于乙方”，但是双方没有约定无法办理国土证的��约责任如何承担，由此导致双方产生争议；再次，根据合同，杨威德应当在2010年10月30日支付尾款80万元，但是由于双方因办证问题产生争议，故杨威德不支付尾款的原因在于国土证的问题未处理，事出有因，并无恶意。事实上杨威德已经实际处分土地使用权并且获得收益，合同目的已经实现。综上，本院认为合同双方原告与杨威德均没有违反合同的恶意，不认定合同哪一方违约，合同产生争议原因在于约定不够明确，根据诚实信用及公平原则，虽顺成国际公司未办理国土证，但双方合同应当继续履行，杨威德仍应当支付合同尾款80万元。由于原告没有提出诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百���十二条的规定，判决如下：驳回原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂的全部诉讼请求。本案诉讼费28688元，由原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂负担。原告已预交。如不服本判决，原告东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂、被告东莞市清溪镇罗马村村民委员会可在判决书送达之日起十五日内，原告顺成国际公司、被告杨威德可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张利宝人民陪审员  李敏仪人民陪审员  林海文二〇一六年十一月七日书 记 员  陈 进吴海志附相关法律条文：1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。2.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。