福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0182民初3836号原告：中国工商银行股份有限公司长乐支行，住所地。主要负责人：刘滨涛，行长。委托诉讼代理人：陈苏，男，系该行工作人员。被告：刘文东，男，1981年4月10日出生，汉族，住长乐市，被告：长乐市百达房地产有限公司，住所地长乐市。法定代表人：陈贵，总经理。委托诉讼代理人：苏玲芝，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：袁闽燕，女，系该公司工作人员。原告中国工商银行股份有限公司长乐支行(以下简称工行长乐支行)与被告刘文东、长乐市百达房地产有限公司（以下简称百达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由李燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈苏，被告刘文东、百达公司委托代理人苏玲芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行长乐支行向本院提出诉讼请求：1.刘文东偿还工商长乐支行借款本金1960585.05元及利息（含罚息、复利）（暂计至2016年8月21日利息为32483元，之后按合同约定计付利息至借款还清日止）；2工行长乐支行有权以案涉抵押物（刘文东名下位于长乐市××房产及其占用范围内的土地使用权）折价或以变卖、拍卖所得价款优先受偿；3.百达公司对上述债务承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月11日，刘文东与工行长乐支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为：A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2014]年[一手贷LF613]），合同约定刘文东向工行长乐支行借款203万元，用于购置位于长乐市××房产，借款期限为20年，借款利率为在基准利率，刘文东采用等额本息还款法按月归还贷款，借款逾期的罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，刘文东以前述房产及其占用范围内的土地使用权为抵押物担保还款，百达公司为前述刘文东的债务提供连带责任保证担保。合同第十一条约定，合同争议的解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同签订后，原告履行了贷款发放义务，长乐市房地产交易管理部门对上述房屋进行了房屋预告登记（航房预CL押字第15000155号），2015年6月16日该房产办妥房屋所有权证，但刘文东未按约还款，百达公司亦未履行其保证责任。截至2016年8月21日，刘文东共拖欠本金1960585.05元、利息（含罚息、复利）32483元。刘文东辩称，工行长乐支行所述属实，现没有还款能力，请求给予宽限期。百达公司辩称，1.百达公司提供的阶段性连带保证责任是附解除条件的，其已按约履行全部义务，2015年2月13日完成讼争房屋的初始登记，2015年6月16日完成转移登记至刘文东名下，工行长乐支行尚未取得抵押房产他项权证书系由于其怠于履行办理正式抵押登记手续义务或者其他非基于百达公司的原因导致百达公司阶段性连带保证责任的期限届满条件未成就，应视为条件已成就，即百达公司阶段性连带保证责任已在完成房产所有权初始登记即2015年2月13解除；2.工行长乐支行对讼争房产已办理预告登记，其对讼争房产可期待的优先受偿权并未消失，应当积极履行办理正式抵押登记手续义务并就讼争房产以折价、拍卖、变卖方式所得价款优先受偿，百达公司作为房地产开发商办理初始登记后办理转移登记的同时，原告就可以办理正式抵押登记，原告至今未办理登记，仍要求百达公司承担责任，无疑加重了担保人的担保风险。综上，请求驳回工行长乐支行对百达公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，刘文东（借款人）、百达公司（保证人）与工行长乐支行（贷款人）签订一份编号为A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2013]年[一手房贷LF613]号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：刘文东向工行长乐支行借款203元，用于购买位于长乐市××房产；借款期限自2015年1月13至2035年1月13日；借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；贷款发放后，如遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入百达公司的账户（户名：长乐市百达房地产有限公司，账号：35×××14，开户行：中国建设银行长乐支行），贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法，按月计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的贷款、宣布借款立即到期、解除本合同等；刘文东以其购买的位于长乐市××房产设定抵押，抵押担保范围为上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2015年1月13日，工行长乐支行向刘文东发放贷款203万元。借款后，刘文东未按约定期限足额偿还借款本息，2016年5月起出现连续三次逾期还款情况，截至2016年8月21日，尚欠工行长乐支行借款本金1960585.05元及利息（含罚息、复利）32483元。原告因讨款未果，诉至本院。另查明：1.长乐市房地产交易管理所于2015年2月13日向百达公司发出《关于永荣·拉菲郡（1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、12A#、地下室）开发项目初始登记办结证明》，内容为：永荣·拉菲郡（1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、12A#、地下室）开发项目初始登记事项已获批准，准予登记，案涉房产已具备办理物权登记条件；2.刘文东于2015年6月16日取得案涉房产房屋所有权证（房产权证号：航房权证ＣＬ字第××号），该房产未办理抵押登记手续，未取得他项权利证书；3.2015年1月22日，长乐市房地产交易管理所对案涉房屋办理了抵押权预告登记手续（房屋预告登记证号：航房预CL押字第15000155号）。上述事实由原被告提交并经庭审核实的《商品房购房合同》、《个人购房借款/担保合同》（编号为：A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2013]年[一手房贷LF613]号）、借款凭证、预告登记证、房屋所有权证、自营历史明细列表、个贷逾期催收通知书、提前还款函、催收邮件详情单、《关于永荣·拉菲郡（1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、12A#、地下室）开发项目初始登记办结证明》及工行长乐支行、刘文东、百达公司在庭审中的陈述等证据材料佐证。本院认为，工行长乐支行与刘文东、百达公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行各自的义务。合同签订后，工行长乐支行已按约向刘文东发放了贷款，履行了贷款人的义务。刘文东作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，工行长支行有权根据合同的约定提前收回借款。工行长支行主张要求刘文东偿还尚欠的借款本金并按约计收利息、罚息、复利之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘文东以其案涉房产对本案借款设定抵押担保，并办理了商品房抵押权预告登记手续，工行长支行诉请要求以该抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉永荣·拉菲郡11幢1401单元房屋已完成初始登记，并且产权已登记至购房人刘文东名下，已具备抵押登记等物权登记条件，但购房人刘文东怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，百达公司应督促其办理。本院确定刘文东应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人刘文东若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行长乐支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，刘文东已办理案涉商品房产权证，该商品房属于刘文东的财产，应作为刘文东的责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但因购房人原因未办理抵押登记，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行长乐支行有权处分购房人刘文东于商品房买卖合同项下的合同权利，而刘文东取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告工行长乐支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行长乐支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因贷款人工行长乐支行与保证人百达公司约定的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告百达公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，保证人百达公司在承担保证责任后，有权向债务人刘文东追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、刘文东于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司长乐支行借款本金1960585.05元及利息（含罚息、复利，暂计至2016年8月21日为32483元，之后按《个人购房借款/担保合同》约定计付至借款还清日止）；二、长乐市百达房地产有限公司对刘文东应偿还的上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，依法有权向刘文东追偿；三、刘文东应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司长乐支行办理不动产（位于长乐市××房产）抵押登记手续，长乐市百达房地产有限公司应督促刘文东并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，长乐市百达房地产有限公司的保证责任终止；四、长乐市××房产抵押登记办妥后，或刘文东逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司长乐支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22738元，减半收取计11369元，由刘文东、长乐市百达房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。代理审判员 李 燕二〇一六年十一月十四日书 记 员 王美美附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。