苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎商初字第01523号原告：中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏州市旧学前105号。负责人：顾英姿，该支行行长。委托诉讼代理人：张智峰，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁帅，江苏瀛元律师事务所律师。被告：戈金才。委托诉讼代理��：郭文男，江苏平和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所实习律师。被告：沈金凤。委托诉讼代理人：郭文男，江苏平和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农行姑苏支行）与被告戈金才、沈金凤、第三人戈某某债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月15日公开开庭审理了本案。原告农行姑苏支行的委托诉讼代理人张智峰，被告戈金才、沈金凤及第三人戈某某的共同委托诉讼代理人郭文男、王曙光到庭参加诉讼。诉讼过程中，第三人戈某某于2016年9月10日因疾病死亡，本案原告农行姑苏支行与被告戈金才、沈金凤的纠纷，本院继续审理。���院于2016年9月18日、11月23日公开开庭审理了本案。原告农行姑苏支行的委托诉讼代理人张智峰（参加2016年11月23日庭审）、丁帅（参加2016年9月18日庭审），被告戈金才、沈金凤的共同委托诉讼代理人郭文男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行姑苏支行向本院提出诉讼请求：1、撤销被告戈金才、沈金凤转让江苏省苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室权利份额的行为，并撤销相应的权利移转登记；2、被告戈金才、沈金凤立即支付原告为诉讼支付的律师费用25824元，档案查询费用140元；3、被告戈金才、沈金凤承担相关诉讼费用。事实和理由：2015年3月20日，被告戈金才、沈金凤及戈某与第三人戈某某签订了《苏州市存量房买卖合同》两份，将其在江苏省苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室房屋中的权利，分别以1000元的价格转让给了戈某某，并办理了产权登记。此前，截至2015年1月20日止，被告戈金才、沈金凤向原告商借的汽车分期借款已累计逾期3期，共计1366290.1元未按合同约定时间归还，遂原告于2015年5月22日向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼。起诉后，原、被告双方达成调解，因被告未能履行（2015）姑苏商初字第00774号民事调解书确定的义务，现该案件已经进入执行。在执行过程中，因被告戈金才、沈金凤的抵押物下落不明，故原告向有关部门查询其名下江苏省苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室房产登记时被告知已经过户至第三人名下。被告戈金才、沈金凤明知借款无力偿还的情况下，恶意将自己名下的财产份额以极不合理低价转移给了戈某某，其行为属于恶意逃避债务，原告有权撤销该转让行为，故原告诉至法院。被告戈金才、沈金凤辩称，原告的诉讼��求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。二被告及戈某、第三人签订的商品房买卖合同合法有效，第三人将养老的80万元交付给被告戈金才，二被告与第三人的买卖合同合法有效。2015年3月20日，二被告、戈某、第三人签订的苏州市存量房买卖合同，双方约定以1000元价格转让给戈某某，该价格不是买卖合同的真实价格，是为便于双方交易而进行约定的价格，而且第三人戈某某已经将房款于2015年1月30日前全额交付。第三人戈某某述称，其与二被告、戈某的房屋买卖合同是真实合法的，而且第三人也将房款80万元交付给了戈金才，房款不是1000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告、第三人对原告提供的房产权属登记信息查询结果证明（X01室）、销售不动产统一发票（X01室）、苏州市存量房买卖合同（X01室）、房产权属登记信息查询结果证明（X02室）、销售不动产统一发票（X02室）、苏州市存量房买卖合同（X02室）、（2015）姑苏商初字第00774号民事调解书、汽车分期借款合同及补充合同、家庭财产连带担保责任承诺书、房产查询发票、委托代理合同、常住人口信息的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的交易流水查询记录，证明从2014年8月18日后，被告就没有正常按期还款，其转让房屋的行为在2015年3月，损害了原告债权的行为。二被告、第三人对该证据不予认可，没有银行盖章，即使是真实的，2015年5月起诉，2015年6月调解，但过户时间在2015年3月，不存在恶意逃避债务的行为。本院认为，该银行交易流水的出具单位即原告，在二被告没有相反证据证明���有误的情况下，本院对该证据的真实性予以认可。2、第三人提交的商品房买卖合同两份，证明第三人与二被告、戈某于2015年3月18日签订了商品房买卖合同，两套房屋总价是80万元。原告对该证据的真实性不予认可，希望提供第一联以便判断合同的形成时间。本院对该证据的形式真实性予以认可，至于内容的真实性需结合其他证据综合认定。3、第三人提交的取款凭证三份，证明第三人于2014年10月23日取款55万元、2015年1月30日取款25万元。原告对该证据的真实性没有异议，但认为是存款凭证，并非取款凭证，上面没有任何内容显示是支取，上面写的是储蓄存款利息及代扣税凭条，不能证明是向戈某某支付的款项，以及支付的款项性质为房款。本院对该证据的真实性予以确认，但对第三人的证明目的需结合其他证据综合认定。4、第三人提���的收条两份，证明戈金才收到二被告房款80万元。原告对该证据的真实性不予认可，虽然落款时间相差了三个月，但是从纸张的新旧程度等来看这两张收条是同一时间形成的。本院对该证据的真实性予以认可，但对第三人的证明目的需结合其他证据综合认定。5、二被告提交的戈某某银行取款凭证，总计80万，证明第三人取了现金后交给二被告，该份证据作为取款凭条的佐证。原告认为，该证据的真实性、合法性由法庭核实，对关联性有异议，该证据为银行存款凭证，且存款存在戈某某名下，无法证明该存款为房屋买卖的交付款，也无交付行为，该存款凭证时间为2014年，而房屋买卖合同签订时间为2015年，即使退一步说，该款项为戈某某交付给二被告，也无法证明交付行为与房屋买卖的行为有对应性。本院对该证据的真实性予以认可，但对二被告的证明目��需结合其他证据综合认定。6、二被告提交的税单四张，证明两套房屋份额是以80万元为基数来计税的。原告对上述证据的真实性无异议，但请法庭注意备注上注明的是转让四分之三的份额。本院对该证据的真实性予以认可。7、二被告提交的居民死亡医学证明（推断）书、户口注销证明、户表，证明戈某某在诉讼过程中已经死亡。原告对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认可。8、二被告提交的苏州高新区私有住房拆迁补偿协议书、安置协议书、动迁安置住户登记表，证明二被告在本案所涉房屋中的份额为由戈金才、沈金凤、戈某某每人30平米，戈某60平米，议价四人共30平方。原告认为，这个只是拆迁时的人头计算，但实际从权利归属看，前面150平方应当是共同共有的，每人四分之一；对于议价部分的30平方，戈��还在读书，未出钱，是不享有份额的。本院对上述证据的真实性予以认可。诉讼过程中，第三人申请证人张某某到庭作证，张某某陈述，二被告、第三人到其处的时候说款项已经支付，不需要资金托管，所以网签就做的1000元。两套房屋中二被告及戈某总份额对应的金额就是80万元，60平方米的那套金额是30万元，120平方米的那套金额是50万元，他们是份额转让，不是全套转让，所以金额不是整套房屋的金额。双方是2015年3月18日签订的合同，2015年3月20日过户。但网签需要资质，是嘉豪房产代理的，其只是代办过户，收取2000元/件的中介费，没有参与款项交接。双方陈述给了多少钱，就草写了一份合同，签字都是真实的，双到场签的。当时市场价大户型在75至80万元，小户型大约在40万元，现实中很多房屋买卖合同上写的都是1000元，方便过户，不需要托管。张��某提交了商品房买卖合同的第一联。原告认为，证人证言并不能直接证明二被告、第三人当时的交易价格。证人并没有参与房屋买卖过程，只是以2000元/件的价格收取中介费的依据，其他都是二被告、第三人的陈述所填写的内容。而且，证人也没有参与房屋款项的交割，因此真实价格并不能通过两份居间合同来证明。对两份房屋买卖居间合同第一联的真实性无法确认。本院对证人证言的真实性无法确认，需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经认定事实如下：2013年3月26日，被告戈金才与原告签订《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》一份，约定：原告对被告戈金才的贷记卡授予用于分期付款购买商品或服务的专项商户分期额度，被告戈金才在获得该额度后，在银行指定的期限内通过指定的销售门店POS机��或银行专用机具使用该额度支付购买款项，按约定一次性或分次透支借款。被告戈金才使用该贷记卡分期偿还分期资金，并支付分期手续费。其中特别条款约定，分期资金用于在分期商户苏州某某汽车销售有限公司处购买宾利，价格3880000元，分期资金金额为上述商品或服务款项的69%，即2700000元，分期手续费费率为10.5%，手续费为283500元，分期期数为36期。苏州某某置业有限公司提供保证担保。另，被告沈金凤作为被告戈金才的配偶在原告提供的家庭财产连带担保责任承诺书上签字确认，因戈金才向原告申请借款2700000元一事，其作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。后因被告戈金才自2014年8月18日后未正常还款，故原告于2015年5月22日将被告戈金才、沈金凤及苏州某某置业有限��司诉至苏州市姑苏区人民法院，经该院主持调解，2015年6月16日，各方达成一致意见，并由该院出具（2015）姑苏商初字第00774号民事调解书：一、被告戈金才结欠原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行汽车分期借款本金1349756.78元、利息4930.57元、滞纳金7699.03元（暂计算至2015年1月20日，之后的利息、滞纳金按合同约定的计算方式计算至实际支付之日止），该款被告戈金才于2015年6月30日前一次性向原告全部清偿（具体欠款金额以银行对账单为准）。二、被告戈金才承担原告为追索本案债务而支付的律师损失费37926元，该款被告戈金才于2015年6月30日前一次性向原告全部支付完毕。三、如被告戈金才未按上述协议约定的期限和金额足额履行还款义务（包括本案诉讼费）的，原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权向人民法院申请强制执行，并有权以抵押物车牌号为苏E55Z**车辆经协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、被告沈金凤、苏州某某置业有限公司对被告戈金才结欠原告的上述债务（包括本案诉讼费）承担连带清偿责任。五、原、被告双方就本案无其他纠葛。六、案件受理费17438元，减半收取8719元，由被告戈金才负担并于2015年6月30日前直接支付给原告。因被告未按上述调解书履行，原告向苏州市姑苏区人民法院申请强制执行，执行过程中，发现被告戈金才、沈金凤原有的苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室的份额已变更至第三人戈某某名下，故原告诉至本院。2015年3月20日，被告戈金才（出卖人）与戈某某（买受人）分别签订编号为苏房存新合同2015032000XX、2015032000XY的苏州市存量房买卖合同二份，约定将苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室房屋分别以1000元的价格出��给戈某某。案外人戈某、被告沈金凤并作为被告戈金才的委托代理人，第三人戈某某及其配偶邵某某在上述二份合同上签字或捺印。被告戈金才、沈金凤及案外人戈某就苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室房屋缴纳个人所得税5432.3元，计税依据为543230.06元；就苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X02室房屋缴纳个人所得税2657.21元，计税依据为265721.39元。戈某某就苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室房屋缴纳契税16296.9元，计税依据为543230.06元，备注为非家庭唯一，转让3/4份额；就苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X02室房屋缴纳契税7971.64元，计税依据为265721.39元，备注为非家庭唯一，转让3/4份额。2015年3月23日，苏州市虎丘区某某镇某某花园某区XXX幢X01室、X02室房屋变更至戈某某名下，由其单独所有。2014年10月23日，戈某某将其在苏州银行���储蓄存单取现，金额总计550000元；2015年1月30日，戈某某又将其在苏州银行的储蓄存单取现，金额为250000元。第三人戈某某提供的二份收条分别载明：“收戈某某购房款现金人民币大写伍拾伍万元正”，戈金才签字，落款时间为2014年10月23日；“收戈某某购房款现金人民币大写贰拾伍万元正”，戈金才签字，落款时间为2015年1月30日。第三人及证人张某某提供的二份房屋买卖（居间）合同显示：戈金才（售房人、甲方）、戈某某（购房人、乙方）及苏州市高新区某某房产中介服务部（居间方、丙方）签订编号为1800008的房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方自愿将座落于苏州市高新区某某镇某某花园某区XXX幢X01室的房屋出售给乙方，该房是拆迁所得，原共有人为戈金才、沈金凤、戈某、戈某某，现有戈金才、沈金凤、戈某转让给戈某某，转让价格��500000元，该房款乙方已于2014年10月23日支付给甲方400000元，于2015年1月30日支付给甲方100000元，因房款已提前支付，故网签价格定为壹仟元正，不需要资金托管，该合同甲方处有戈金才、沈金凤、戈某签字，乙方处有戈某某签字，签约日期写为2015年3月18日；戈金才（售房人、甲方）、戈某某（购房人、乙方）及苏州市高新区某某房产中介服务部（居间方、丙方）签订编号为1800007的房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方自愿将座落于苏州市高新区某某镇某某花园某区XXX幢X02室的房屋出售给乙方，该房是拆迁所得，原共有人为戈金才、沈金凤、戈某、戈某某，现有戈金才、沈金凤、戈某转让给戈某某，转让价格为300000元，该房款乙方已于2014年10月23日支付给甲方150000元，于2015年1月30日支付给甲方150000元，因房款已提前支付，故网签价格定为壹仟元正，不需要资金托管，���合同甲方处有戈金才、沈金凤、戈某签字，乙方处有戈某某签字，签约日期写为2015年3月18日。另查明，戈某某系被告戈金才的父亲。2007年1月，位于苏州市虎丘区某某镇某某村XX组房屋动迁，该户户主为戈金才，其作为被拆迁人，与妻子沈金凤、独女戈某、父亲戈某某，均为动迁安置对象，四人核定安置面积为148平方米（4+1）；另被告戈金才、沈金凤、案外人戈某及戈某某作为一户可按成本价购买30平方米，实际该户购买面积为35.23平方米；安置房源分别位于苏州市高新区某某镇某某花园某区XXX幢X01室（123.05平方米）、某某花园某区XXX幢X02室（60.18平方米），合计安置面积为183.23平方米。上述房屋的自负安置款已由该户的拆迁补偿款支付。戈某某于2016年9月9日因疾病死亡。再查明，为本案诉讼，原告支出档案资料证明费及查阅保护���共计140元。另，原告与江苏华海中天律师事务所（现江苏瀛元律师事务所）签订聘请律师合同一份，委托该所指派律师出庭，并约定支付律师费25824元。庭审中，二被告陈述按照动迁政策，戈某某、戈金才、沈金凤每人30平米，戈某为独生子女有60平米，议价四人共30平米，总共180平米。购买时间为2015年初，800000元是合理的。当时二被告资金匮乏，准备将120平方的房子卖掉，戈某某舍不得把房屋卖给其他人，所以将养老的800000元分两次取出，给付戈金才。因案外人需要现金，交付比较方便，所以未在交付前签订合同。戈某某之前是做生意的，再加房屋拆迁，所以他有800000元存款，该800000元是其根据被告戈金才的要求分两次支付，写1000元是因为30000元以下是不用托管的。该800000元已用于被告戈金才还债。庭审中，原告明确其是在2015年9月28日去房管局查询时才发现本案所涉两套房屋已过户，其认为二被告与戈某某签订的房屋买卖合同中约定了1000元的转让价，系明显不合理的低价，故申请撤销。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告主张二被告以明显不合理的低价转让名下房屋的份额，系基于二份苏州市存量房买卖合同中均注明的房屋价款为1000元，但综合庭审中二被告及戈某某的陈述及其提供的取款凭证、收条、房屋买卖（居间）合同及缴税凭证，以及证人张某某庭审时的证人证言，能够相互印证，二被告已就其与戈某某之间的房屋买卖价款为80余万元进行了初步举证，而原告并无充分证据予以推翻。另结合二被告与戈某某签订房屋买卖合同的时间点及房屋性质，二被告及戈某以80余万元的价格出售名下房屋的份额，该价格并非是明显不合理的低价，故不能认定二被告以明显不合理的低价转让其名下房屋的份额，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行的全部诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。代理审判员  刘志华二〇一六年十一月二十九日书 记 员  朱 凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。