江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14119号原告：葛传荣，男，1973年3月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：於伟林，江苏海联海律师事务所律师。被告：刘小青，男，1973年6月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张茹稼，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。原告葛传荣与被告刘小青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8立案后，依法适用简易程序于2016年11月16日公开开庭审理了本案，原告葛传荣委托诉讼代理人於伟林、被告刘小青及其委托诉讼代理人张茹稼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葛传荣向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付101940.38元，其中2016年2月1日至2016年8月4日租金40876元，违约金40876元（详见合同第二项第八条），2016年1月份和3月份的电费1767元，2016年5月、6月、7月份的物业费420.38元，墙体恢复费用18001元；2.诉讼费由被告承担。庭审中原告撤回墙体恢复费用的诉讼请求，且要求押金先暂不处理。事实和理由：原被告签订房屋租赁合同，约定原告将百澜地商苑XXX号商铺出租给被告，协议约定了租赁期限、租金及支付方式及违约责任，截止起诉前，被告拖欠原告2016年2月1日至2016年8月4日的租金共计40876元，被告未按照协议约定支付违约金，已严重违反合同约定，故被告应支付违约金40876元，并支付2016年5月1日至2016年7月31日的物业费420.38元、水电费1767元，因被告不再承租及拖欠租金，并已经退还房屋，但一直未根据合同将房屋恢复原状，现原告为了维护合法权益，故向法院提起诉讼。被告刘小青辩称，被告与原告签订房屋租赁合同系昆山八仙桌餐饮服务有限公司成立期间，被告系该公司股东，签订合同系该公司注册及经营地需要，故被告和案外人吴剑飞（该公司另一股东）一起和原告签订了上述合同，是以被告名义代公司签订的，该公司成立后实际经营地就是租赁的房屋，故原告应该起诉昆山八仙桌餐饮服务有限公司，不应该由被告承担责任，就算要承担责任，也应该在被告出资的范围内承担有限责任，被告于2015年12月24日以股权转让形式将其股权转让给了案外人吴剑飞，并退出了该公司的经营管理，退出前的所有租金已结清，之后公司由案外人吴剑飞掌控，原告明知，故不应该由被告承担责任，请求驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年4月9日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，原告将百澜地商苑XXX号出租给被告，租期为2015年5月1日至2020年4月30日，共五年，第一、第二、第三年租金8万元，以后年租金上升幅度在上一次基础上上浮5%，第一年考虑到乙方的前期投入及装修费用，百澜地商苑XXX号，同意三个月免租期，计租从2015年8月1日起执行，则第一年实际租金为6万元，押金1万元（到期各项费用结清后无息退回），物业费不包含在租金内，物业费为2.5元／㎡／月，付款方式为半年一付，先付款使用，乙方必须提前15天向甲方支付下个租赁期的房租，如乙方逾期支付租金的前30日按每天向甲方支付应付租金的一倍作为违约金，乙方超过30日后仍未支付租金的，甲方有权随时解除合同并收回房屋，且乙方向甲方按原日租金的双倍支付房屋租金，并计算至实际交回房屋之日止，此期间双方约定合同已解除，甲方有权随时要求收回房屋，一切损失由乙方自负，租赁期间，乙方因经营产生的相关使用费（水费、停车位使用费等费用由乙方承担，计费单价按照当地政府物价部门的价格时支付）……，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了1万元押金并支付租金。2016年2月1日后被告未继续支付租金，故2016年8月17日原告向被告发送《支付租金及解除合同通知书》一份，载明：被告拖欠原告租金超过半年，根据合同约定，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，目前该房屋已于2016年8月5日退还原告，但房屋租金及恢复房屋隔墙事宜被告一直未处理，原告要求被告接到通知书之日起3日内与原告联系，处理相关事宜。该《支付租金及解除合同通知书》邮寄地址为被告户籍地江苏省昆山市玉山镇新都银座X幢XXXX室，该件于2016年8月26日被签收，签收状态为物业收，被告在庭审中陈述一直居住在户籍地。原告于2016年8月5日收回涉案房屋。原告提供昆山市百澜地商苑XXX号2016年1月、3月电费发票两张，显示：2016年1月电费1712元，2016年3月电费55元。原告提供昆山市百澜地商苑XXX号2016年5月1日至2016年10月31日期间物业费发票一张，金额825.9元。另查明，2016年8月9日，原告已将涉案房屋出租给案外人并签订了房屋租赁协议。以上事实由房屋租赁合同、电费发票、支付租金及解除合同通知书、邮寄证明、物业费发票及当事人在庭审中的陈述为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于被告辩称其并非实际租赁方的意见，本院认为租赁合同系原被告双方签订，合同中也并未约定该房屋为开设昆山八仙桌餐饮服务有限公司，故本案合同向对方仍为被告，原告起诉并无错误，被告承担责任后可另行主张实际承租人承担责任。故被告理应按照合同约定按时足额支付租金，故本院对于原告要求被告支付拖欠的2016年2月1日至2016年8月4日期间租金40876元的诉请予以支持；被告逾期支付租金，按照合同约定，原告有权解除合同，原告于2016年8月5日将涉案房屋收回，原告已用实际行为表明解除双方租赁合同，并于2016年8月17日向被告发出解除合同的通知书，故本院确认租赁合同于2016年8月5日解除，被告未遵守合同约定，应当承担违约责任，该《房屋租赁合同》约定，被告超过30日后仍未支付租金的，原告有权随时解除合同并收回房屋，且被告向原告按原日租金的双倍支付房屋租金，并计算至实际交回房屋之日止，本院认为该违约金的计算标准过高，综合考量原告已于2016年8月9日将涉案房屋重新出租，将违约金调整为6666元（80000÷12×1）。关于电费。原告提供2016年1月与3月的电费发票共计1767元，被告未提供相反证据，故本院认定涉案房屋2016年1月与3月的电费系原告交纳至供电部门，合同约定电费由被告承担，且原告于2016年8月5日才收回涉案房屋，故本院对于原告要求被告支付2016年1月与3月电费共1767元的诉请予以支持。关于物业费。原告提供2016年5月1日至2016年10月31日物业费发票一张825.9元，被告未提供相反证据，故本院认定涉案房屋2016年5月1日至2016年10月31日期间的物业费系原告交纳至物业公司，合同约定物业费由被告承担，且原告于2016年8月5日才收回涉案房屋，故本院对于原告要求被告支付2016年5月、6月、7月期间物业费的诉请予以支持，物业费为413元（825.9÷6×3）。关于押金1万元，因双方另有恢复房屋原状费用纠纷，本案对此暂不处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告刘小青于本判决生效后十日内支付原告葛传荣租金租金40876元及违约金6666元、电费1767元、物业费413元，共计49722元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，减半收取1169元，由被告刘小青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员  王甜甜二〇一六年十一月二十二日书记员  戴弘娇