海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼97民终1206号上诉人（原审被告、反诉原告）：林毓，男，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵冬冰，女，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：张德兴，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢增川，男，汉族。委托诉讼代理人：朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。上诉人林毓、赵冬冰因与被上诉人邢增川房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2016）琼9025民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林毓、赵冬冰及委托诉讼代理人张德兴，被上诉人邢增川及委托诉讼代理人朱芝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林毓、赵冬冰上诉请求：1、撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2016）琼9025民初335号判决第一项、第三项判决；2、判决解除邢增川与林毓签订的《房屋买卖协议书》；3、判令邢增川在一个月内返还赵冬冰与林毓所有的位于白沙县牙叉镇牙叉东路县公安局大院内B幢201房；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与林毓所签《房屋买卖协议书》应为抵押借款合同。首先，《房屋买卖协议书》中房屋交易价格与常理相悖，上诉人所购买的是单位集资房，一般远低于商品房价格，购买的价格是73767元，而卖给邢增川的价格是53000元，不仅低于商品房价格，还低于集资房价格，不符合常理。其次，被上诉人明知该房产是集资房不能交易却仍然购买，且不要求过户只要求交付房产证，说明其没有真实的买卖房屋的意思表示，事实上是当时林毓向被上诉人借款53000元，签订协议及交付房产证实质是为借款抵押担保。二、《房屋买卖协议书》依法不应当继续履行，应当解除。首先，生效判决认定合同有效并不等于上诉人必须履行过户手续。（2016）琼97民终255号判决认为，买卖合同与不动产物权变更属于性质不同的两个问题，不动产物权是否变更、是否能够变更均与买卖合同本身的效力没有必然联系，该判决只是认定买卖合同有效，是否变更以及能够变更应由法院另行认定。其次，根据合同法规定，合同目的不能实现，双方都有解除权，作为违约方的上诉人也有权解除合同。《房屋买卖协议书》除约定不清无法履行、林毓没有全部产权不能进行交易外，现在履行显失公平。合同法第110条规定了履行合同的除外情形，即被上诉人在合理期限内要求继续履行合同时，该合同必须在法律上或事实上能够履行或债务的标的适于强制履行或履行费用不会过高，方可支持被上诉人继续履行合同。本案中被上诉人在合同签订十年后才要求继续履行合同并不在合理期限内，因此法院应遵循公平和诚实守信原则，允许上诉人解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。被上诉人邢增川答辩称：一、邢增川与林毓签订的《房产买卖协议书》是房屋买卖合同，不是抵押借款合同。《房产买卖协议书》的效力经生效法律文书所确认。林毓、赵冬冰称房屋价格明显低于合理的市场价格，但未提供证据予以证明，其主张不应得到支持。林毓对争议房屋拥有100%的产权，有白沙县公安局2003年12月25日发出的《通知》、2015年12月28日白沙县公安局出具的《证明》佐证。且一审庭审时，林毓和赵冬冰对于房屋的产权问题并无异议。二、林毓、赵冬冰有关解除《房产买卖协议书》的主张没有事实和法律依据，不应支持。三、林毓、赵冬冰应共同履行协助邢增川办理房屋过户登记手续的义务。邢增川向一审法院起诉请求：1、判令林毓、赵冬冰立即协助邢增川办理位于海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉东路白沙县公安局大院内B幢二单元201房的房屋过户登记手续；2、判令林毓赔偿邢增川损失，已支付的律师服务费24500元；3、本案诉讼费用由林毓、赵冬冰承担。林毓、赵冬冰一审反诉请求：1、解除2005年11月9日签订的《房产买卖协议书》；2、邢增川在一个月内返还海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉东路白沙县公安局大院内B幢二单元201房；3、邢增川承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：2001年7月13日，林毓（乙方）与白沙黎族自治县公安局（甲方）签订《白沙县集资合作建房协议书》，约定：“……该套住房的乙方集资额为X拾万肆万陆仟伍佰陆拾捌元（46568.00元）其中：每平方米建筑面积648.08元；乙方控制面积标准出资额为33052元；超标准面积按白沙房改市场价805元/㎡计13516元。甲方出资额为X拾万贰万柒仟壹佰玖拾玖元（27199元）。乙方控制面积集资额占建筑安装成本的比重为%；乙方拥有该套住房60%的产权，甲方拥有该套住房40%的产权……”2002年8月9日，林毓取得白沙黎族自治县人民政府颁发的涉案房屋的白房权证（2002）字第34**号《房屋所有权证书》。该《房屋所有权证书》载明，房屋位于白沙黎族自治县牙叉镇牙叉东路白沙县公安局院内，房号为B幢第二层201房，林毓拥有产权82%，白沙黎族自治县公安局拥有产权12%。2003年12月25日，白沙黎族自治县公安局发出通知，自2004年1月1日起，房屋产权100%归林毓所有。但林毓没有办理产权变动变更登记。2005年11月9日，林毓与邢增川签订房产买卖协议书，约定林毓将该套房产以53000元的价格售给邢增川，同时约定“……由于乙方不要求甲方办理房屋过户，甲方只要把该房的房产证交给乙方即可，如果以后乙方要求把该套房产过户给乙方的话，甲方要即时跟乙方办理好过户手续，过户的所有费用由乙方全部承担……”同日，邢增川给付林毓购房款53000元，林毓向邢增川出具了载明“现收到邢增川交来房款53000元。收款人：林毓”的收条一份。随后，林毓向邢增川交付了该套房屋及房屋所有权证书。此后，邢增川一直居住于该房至今。2015年11月5日，赵冬冰以邢增川为被告、林毓为第三人，就涉案房屋提起确认合同效力之诉，请求确认林毓与邢增川买卖涉案房屋的房产买卖协议书无效，一审法院经审理，于2015年12月21日作出（2015）白民初字第934号民事判决，驳回赵冬冰的诉讼请求。赵冬冰不服，向本院提起上诉。2016年3月28日，本院作出（2016）琼97民终255号民事判决驳回上诉，维持原判。另查，林毓与赵冬冰是夫妻关系。本案争议房屋系两人在夫妻关系存续期间购买。再查，邢增川分别于2015年11月10日、2016年1月11日、5月3日、6月7日与海南正凯律师事务所签订《法律事务委托合同》，费用合计人民币24500元。一审法院认为，邢增川与林毓于2005年11月9日签订涉案房屋的房产买卖协议书，其性质属于房屋买卖合同，且合同属有效合同，已被发生法律效力的海南省第二中级人民法院（2016）琼97民终255号民事判决所确认，林毓、赵冬冰辩称及反诉主张该房产买卖协议书系借款抵押担保合同，没有事实根据，不予采信，其申请对房产买卖协议书中林毓的笔迹及捺印指纹进行鉴定，不予采纳。一、邢增川的诉讼请求是否超过诉讼时效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于不动产买卖，如双方就其转移之不动产及价款达成合意，则买卖合同成立，出卖不动产一方应负有交付该不动产并使他方取得该不动产所有权之义务。邢增川请求林毓协助办理过户登记兼具有物权请求性质，物权请求权不受诉讼时效的约束，因此，邢增川的诉讼请求未超过诉讼时效。二、邢增川主张林毓、赵冬冰协助办理房屋过户手续及给予赔偿其律师代理费损失有无合法根据。根据《房产买卖协议书》第二条“由于乙方不要求甲方办理房屋过户，甲方只要把该房的房产证交给乙方即可，如果以后乙方要求把该套房产过户给乙方的话，甲方要即时跟乙方办理好过户手续，过户的所有费用由乙方全部承担”之约定，本案房屋契约没有约定过户登记履行期限，邢增川随时可以要求林毓、赵冬冰协助办理过户，因此邢增川主张林毓、赵冬冰协助其办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。另，邢增川根据《房产买卖协议书》第五条“如果该套房有变动（如：拆迁、单位回收、房产提价，甲方条件原因引起的纠纷等），造成乙方经济损失应由甲方承担全部责任”之约定，要求林毓、赵冬冰支付其因诉讼支付的律师费24500元的请求，一审法院认为，本诉邢增川与林毓、赵冬冰上述约定并非对因涉案房屋发生纠纷产生律师费的承担问题的约定，仅系对政策、市场及林毓自身资格的变动导致邢增川不能取得房屋或者造成邢增川实际损失，应由林毓对邢增川进行赔偿之约定；邢增川与林毓、赵冬冰因涉案房屋发生纠纷，进行民事诉讼，是否聘请律师，是当事人对其自己权利的自由处分，并非法律强制规定，故对于邢增川主张林毓、赵冬冰赔偿其因涉案房屋诉讼产生的律师费的诉讼请求，因没有法律依据，应不予支持。三、林毓、赵冬冰主张解除房产买卖协议书并主张邢增川返还讼争房屋的诉讼请求有无合法根据和法律依据。合同解除分为法定解除与约定解除两种。首先，在邢增川与林毓签订的房产买卖协议书中，双方未约定合同解除条件，故本案不适用约定解除。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”林毓、赵冬冰未能提交证据证明林毓与邢增川签订的《协议书》存在上述法定解除合同的情形，故林毓、赵冬冰要求解除合同的诉讼请求，不应支持。进而，其要求邢增川一个月内返还涉案房屋的请求，于法无据，不予支持。对于邢增川认为林毓、赵冬冰的诉讼请求系重复诉讼之意见，在赵冬冰起诉邢增川、林毓之确认合同效力纠纷中，其诉讼目的是否定房产买卖协议书之效力，而在此次诉讼中，其反诉目的是在合同有效的基础上请求解除合同并返还房屋，故不属于重复诉讼。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、第二百四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林毓、赵冬冰在判决生效之日起30日内协助邢增川办理位于海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉东路白沙黎族自治县公安局院内的B幢201号房屋过户登记手续；二、驳回邢增川的其他诉讼请求。三、驳回林毓、邢增川的诉讼请求。一审的本诉受理费1737.5元，由邢增川负担521.5元，由林毓、赵冬冰负担1216元；反诉受理费841.71元，由林毓、赵冬冰负担。二审期间，上诉人林毓、赵冬冰提交白沙县公安局2016年8月25日《证明》一份，拟证明林毓拥有涉案房屋产权82%，白沙县公安局拥有产权18%；被上诉人邢增川提交白沙县公安局2003年12月25日《通知》和2005年10月28日白沙县公安局出具给白沙县住房保障与房产管理局《证明》，拟证明林毓拥有涉案房屋100%产权。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。（2015）白民初字第934号、（2016）琼97民终255号案件中，一审、二审法院结合邢增川提交的白沙县公安局的《通知》和《证明》认定案件相关事实，当时林毓、赵冬冰并未提交相反的证明。林毓、赵冬冰在本案虽然提交白沙县公安局的证明，但无其他证据予以佐证，而邢增川提交的白沙县公安局的证明可与其他证据相互印证，更符合高度盖然性标准，故邢增川提交的证据证明力大于林毓、赵冬冰提交证据的证明力。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点：一、《房产买卖协议书》应否解除；二、林毓、赵冬冰是否有义务协助邢增川办理房屋过户手续。关于《房产买卖协议书》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条之规定，合同解除分为合意解除、约定解除、法定解除。本案中，林毓、赵冬冰与邢增川对合同解除并未达成合意，《房产买卖协议书》也没有约定解除合同的条件，故《房产买卖协议书》不符合合意解除和约定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，法定解除须有以下情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。林毓、赵冬冰未能提交证据证明存在上述法定解除合同的情形，故林毓、赵冬冰上诉请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。林毓、赵冬冰上诉称房屋价款明显低于市场价，但未提交证据予以证明，且也不构成法定解除的理由。林毓、赵冬冰上诉称《房产买卖协议书》是抵押借款合同，但林毓、赵冬冰并未提交证据证明双方借贷关系的成立。而且林毓出具给邢增川的收据载明53000元为“房款”，不是借款。从合同实际履行上看，邢增川依约交付林毓房款53000元，林毓亦依约交付争议房屋给邢增川居住至今。林毓与邢增川房屋买卖关系成立。林毓、赵冬冰上诉称《房产买卖协议书》是抵押借款合同理由不成立，本院不予采纳。关于林毓、赵冬冰是否有义务协助邢增川办理房屋过户手续的问题。《房产买卖协议书》依法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房产买卖协议书》第二条“由于乙方（邢增川）不要求甲方（林毓）办理房产过户，甲方只需把该套房的房产证交给乙方即可，如果以后乙方要求把该套房过户给乙方的话，甲方要即时跟乙方办理好过户手续，过户的费用由乙方全部承担”的约定，邢增川请求林毓、赵冬冰协助办理房屋过户手续符合合同约定。赵冬冰上诉称其对于林毓出售房屋不知情，故没有义务协助邢增川办理房屋过户手续。赵冬冰对于林毓出售房屋是否知情已经经（2015）白民初字第934号民事判决、（2016）琼97民终255号民事判决所认定。而且邢增川依约支付购房款后即搬入涉案房屋居住至今，已逾十年。涉案房屋的所有权证书也一直由邢增川保管。虽然作为夫妻一方的赵冬冰没有在协议书上签字，但赵冬冰在此后长达十年时间内对邢增川占有、使用该房屋并未提出异议，赵冬冰称其不知情不符合常理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，赵冬冰以其不知情为由拒绝协助邢增川办理房屋过户手续理由不充分，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。林毓、赵冬冰的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1737.5元，由林毓、赵冬冰负担。本判决为终审判决。审判长  龙蜀娟审判员  符嘉华审判员  孔凡勇二〇一六年十一月二十二日书记员  邓业荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。