福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初465号原告：福州世欧投资发展有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人：林晓彤，董事长。委托诉讼代理人：叶礼鑫、黄ＸＸ，福建远东大成律师事务所律师。被告：林芳，女，1970年2月26日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：陈锋，男，1971年4月30日出生，汉族，住福州市仓山区。第三人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路60号粮食大厦。负责人：丁湋，行长。委托诉讼代理人：尤劲，福建博世律师事务所律师。原告福州世欧投资发展有限公司与被告林芳、陈锋，第三人招商银行股份有限公司福州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶礼鑫、黄ＸＸ、第三人委托诉讼代理人尤劲到庭参加诉讼，被告林芳、陈锋经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235900002）；2.被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201235900002）备案登记和预告登记的注销手续；3.原告有权从其收取的购房款中直接抵扣被告尚欠第三人的贷款本金10590000元及相应利息，并将抵扣款项直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息，若原告在起诉后因承担保证责任向第三人支付上述款项的，则原告有权从其收取的购房款中直接抵扣原告因承担保证责任所支付的上述款项，且被告应向原告支付利息（按照原告因承担保证责任所支付的上述款项的日万分之五计算，自付款之日起计算至被告实际还清全部款项之日止）；4.被告向原告支付违约金4237305.6元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告和两被告于2013年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201235900002），约定：被告购买原告开发的世欧澜山园一期第1#、2#楼连体1层03商铺，购房款总金额为21186528元；被告应于认购协议书签订后7日内付清首期购房款10596528元，剩余购房款10590000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。合同附件六补充协议约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定足额归还贷款本息，因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起10日内向原告归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告向原告实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计6个月不交或少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，届时被告除应向原告归还相应款项并支付相应利息外，被告还应按照购房款总额的20%的标准向原告支付违约金，因此产生的各种费用和损失均由被告承担。诉争合同生效后，原告协助被告到第三人处办理按揭贷款手续。原、被告及第三人于2013年11月1日签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：130174591084027883），原告为借款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证。借款合同生效后，第三人已依约将被告申请的贷款10590000元发放，但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致第三人向福州市中级人民法院起诉，福州市中级人民法院作出（2015）榕民初字第775号民事判决书，判令两被告应于判决生效之日起十日内，共同向第三人偿还借款本金10590000元及利息（含罚息、复息）；向第三人支付律师代理费77000元；同时判令原告就本金中的10353494元、利息及律师费承担连带清偿责任，且承担保证责任后，有权向被告追偿。因被告的严重违约行为，原告有权依约解除合同，并要求被告履行相关义务、承担相应的违约责任。现诉至法院，请求判如所请。被告林芳、陈锋未作答辩。第三人述称：1.第三人与原告、被告之间因《个人购房借款及担保合同》发生的纠纷，福州市中级人民法院已作出判决要求被告还款付息，并由原告承担连带清偿责任。但截至2016年3月21日，原、被告均未履行判决；2.第三人同意原告将其收取被告的购房款中的相应款项直接支付给第三人，用于清偿被告尚欠第三人的贷款本息及律师代理费等费用，若有不足清偿的部分，原告仍应承担连带清偿责任。当事人及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林芳、陈锋未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告有提交商品房预售许可证、房屋预告登记查询证明、《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、福州市中级人民法院（2015）榕民初字第775号民事判决书、招商银行个人贷款履约通知书、国内支付业务付款回单原件核对、第三人有提交（2015）榕民初字第775号法律文书生效证明书原件核对，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和二被告于2013年8月31日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201235900002），约定：二被告购买原告开发的坐落于福州市晋安区××＃、××＃楼连体××03商铺，购房款总额21186528元；被告应于认购协议书签订后15日内付清首期购房款10596528元，剩余购房款10590000元由二被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。合同附件六补充协议第三条第7点约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定按时足额归还贷款本息，若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于接到原告还款通知之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计6个月不交或少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，没收购房定金，收回商品房另行出售，届时被告除应向原告归还相应款项并支付相应利息外，还应按照购房款总额的20%的标准向原告支付违约金，因此产生的各种费用和损失均由被告承担。第十六条第2点约定：在主合同解除之日起3日内，被告负责到银行处办理贷款合同的解除事宜并注销抵押登记，如被告尚欠贷款本息的，被告授予原告直接以被告所交付的购房款向贷款银行偿付。第3点约定：主合同解除之日起7日内，被告应与出卖人共同的房产部门或房屋权属登记机构办理注销主合同备案登记、注销预告登记的相关手续，因此产生的一切费用由被告承担。2013年11月1日，原告、被告林芳及第三人签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：130174591084027883），约定被告林芳向第三人贷款10590000元，贷款期自2013年11月1日至2023年11月1日，并由原告为被告林芳的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人依约将贷款10590000元发放给被告林芳指定的原告账户。《个人贷款借款借据》载明：借款金额人民币1059万元，期限自2014年4月22日起至2024年4月22日止，贷款执行月利率6.55‰。被告林芳自2014年5月22日开始还本还息，还款方式由等额还款变更为按月付息。但自2014年12月22日起，被告林芳开始欠付贷款利息，故第三人向福州市中级人民法院提起诉讼，要求二被告归还借款本息，并要求原告承担连带还款责任。福州市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）榕民初字第775号民事判决书，判令二被告于该判决生效之日起十日内，共同向第三人偿还借款本金10590000元及利息（含罚息、复息）﹝截至2015年1月7日，利息（含罚息、复息）为人民币105003.66元，此后的利息（含罚息、复息）依合同约定计至实际清偿之日止﹞；向第三人支付律师代理费77000元；同时判令原告就本金中的10353494元、利息及律师费承担连带清偿责任，且承担保证责任后，有权向被告追偿。该判决于2016年4月22日发生法律效力。此后，原告分别于2016年5月18日、6月23日代被告林芳向第三人偿还贷款本金3000000元、3000000元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同及其附件的约定，买受人即被告累计六个月不交按揭款的，出卖人即原告有权解除《商品房买卖合同》，现二被告自2014年12月22日起开始欠付贷款利息，已构成违约，原告有权依约解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后，要求被告协助办理讼争《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续；同时，原告亦应将收取的购房款返还给二被告。原告在起诉后，履行了部分保证义务，代被告林芳向第三人支付贷款本金合计6000000元后，原告对二被告即享有相应的到期债权。现原告主张该款项从其应返还给被告的款项中予以抵扣，没有违反法律规定，本院予以准许。因原告尚无证据证实其已向原告发出还款通知书，故其要求被告按补充协议约定支付利息的诉请，本院不予支持。根据补充协议第十六条第2点的约定，主合同解除后，被告授予原告直接以被告所交付的购房款向贷款银行偿付，故第三人对被告林芳享有的贷款本息债权，可由原告从其应退还给二被告的购房款中扣除，直接支付给第三人。因原告已代被告林芳偿还第三人贷款本金合计6000000元并已被原告主张抵销，故该6000000元可从二被告应偿还给第三人的贷款本金中予以相应扣减。被告未按约定偿还贷款本息，已构成违约，现原告要求被告支付违约金，于法有据，但原告主张按购房款总额20%的违约金计算，标准过高，显失公平，本院予以调整为按购房款总额10%计算。原告要求被告承担违约责任，是其合同权利的自然延伸，现原告亦主张从其应返还给被告的款项中予以抵扣，符合法定抵销权的规定，本院予以准许。二被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告福州世欧投资发展有限公司与被告林芳、陈锋于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》（编号201235900002）；二、被告林芳、陈锋于本判决生效之日起七日内配合原告福州世欧投资发展有限公司到房屋权属登记部门办理坐落于福州市晋安区××＃、××＃楼连体××03商铺《商品房买卖合同》（合同编号：201235900002）备案注销手续及商品房预告登记注销手续；三、原告福州世欧投资发展有限公司有权从其应退还给被告林芳、陈锋的购房款中直接抵扣原告代被告林芳偿还给第三人招商银行股份有限公司福州分行的贷款本金6000000元；四、被告林芳、陈锋于本判决生效之日起十日内支付原告福州世欧投资发展有限公司违约金2118652.8元，该款可从原告应退还给被告林芳、陈锋的购房款中直接抵扣；五、原告福州世欧投资发展有限公司有权从其应退还给被告林芳、陈锋的购房款中直接抵扣被告林芳、陈锋应当偿还给第三人招商银行股份有限公司福州分行的贷款本金4590000元及利息（截至2015年1月7日，利息为105003.66元，此后的利息以借款合同约定标准计算，其中，2015年1月8日起至2016年5月18日止的本金以10590000元计；2016年5月19日起至2016年6月23日止本金以7590000元计；2016年6月24日起至实际清偿之日止，本金以4590000元计），并将款项直接支付给第三人招商银行股份有限公司福州分行；六、驳回原告福州世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147733元，由被告林芳、陈锋负担。二被告应承担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告林芳、陈锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一六年十一月八日书 记 员  邱仕鹏