沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0106民初7241号原告中国建筑一局(集团)有限公司,住所地北京市丰台区西四环南路52号。法定代表人罗世威,系该公司董事长。委托代理人伊娜,女,1990年6月15日出生,汉族,住址辽宁省丹东市委托代理人杨弃,男1989年10月18日出生,汉族,住址辽宁省营口市被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号。法定代表人叶文北，系该公司董事长。委托代理人王睿,女,1985年2月14日出生,满族,住址辽宁省本溪满族自治县原告中国建筑一局(集团)有限公司诉被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建筑一局(集团)有限公司的委托代理人伊娜、杨弃，被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司的委托代理人王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建筑一局(集团)有限公司诉称，2012年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区兴华北街xx写字间。其后，双方办理了上述《商品房买卖合同》的登记备案及房屋预告登记手续。上述《商品房买卖合同》约定，被告应于2012年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，否则，自约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告全面履行了约定义务，累计支付被告购房款人民币xx元。但是被告至今未能交付房屋和办理相关权属登记手续。请求法院判令：1、被告立即向原告交付所购商品房、协助原告办理房屋及土地权属登记手续；2、被告立即向原告交付逾期交付房屋违约金（该违约金以xx元为基数，按日万分之五，自2014年6月30日起计算至实际交付房屋之日止，自2014年6月30日起至2016年6月30日暂计xx元）；3、被告承担本案受理费等全部诉讼相关费用。被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司辩称，目前诉争房屋主体已经完工，但是处于停工状态，预告登记已经办理完毕。初始备案登记尚未办理，房屋无法交付。我方认为与原告签订的合同约定逾期交付房屋违约金过高，请求法院予以适当减少。根据法律规定当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及逾期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。虽然双方合同关于逾期交房违约金有明确约定，但是从双方履行合同情况来看，如果按合同约定标准计算，违约金数额过高，且违约行为现在处于持续状态，违约金数额还将扩大，我方申请予以调整。关于调整标准，我方认为逾期交房造成的损失为房屋租金损失，因此可以参照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准予以衡量。即原告购买的房屋为办公用房，按该地段该时期租金标准，即每月每平方米35元计算损失。经审理查明，2012年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区xx房屋，建筑面积1213.1平方米，总金额为xx元,商品房的用途为写字楼。被告应当在2012年9月30日，将依照国家和地方人民政府的有关规定的经验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。合同附件四补充协议约定，原告在涉案房屋的合同备案与预告登记均办理完毕的条件下支付被告房屋价款的80%，在涉案房屋交付使用之日起三个工作日内支付被告剩余房款。现，涉案房屋的预告登记已经完成，原告已支付被告购房款xx元。被告称涉案房屋主体工程已经完工，建筑工程处于停工状态，房屋初始备案登记尚未办理。原告曾在2014年8月27日起诉被告，要求被告给付2012年10月1日至2014年6月30日的逾期交房违约金。以上事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同、房屋预告登记证明、专用收款收据、企业情况查询卡等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。关于原告要求被告交付房屋、协助办理房屋及土地权属证书，被告辩称房屋仅完成主体工程，目前属于停工状态，房屋未办理初始登记，无法交付房屋及办理权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；本案中被告应该按照合同约定履行合同义务，但是由于原告购买房屋为期房，现在房屋所属建筑工地停工，且并无明确完工时间，因此房屋不具备交付条件，原告请求交付房屋无法支持。由于房屋尚在建筑当中，因此房屋不具备办理权属登记条件，对原告请求办理权属证书，本院亦不予支持。关于原告主张被告应按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告辩称合同约定标准过高，请求法院调整。本案中虽然合同关于逾期交房违约金有明确约定，但是从双方履行合同情况来看，如果按照合同约定标准计算，违约金数额过高，且被告违约行为处于持续状态，违约金数额还将继续扩大，现被告申请法院予以调整，法院应予以调整。关于调准标准，原告因被告逾期交付房屋造成的实际损失为房屋租金损失，因此可以参照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准予以衡量，即原告购房的房屋为办公用房，按照该地段该时期租金标准及每平方米每月xx元计算损失，可在其基础上浮30%。故被告应向原告支付逾期交房违约金xx元（xx元×130%×24个月×1213.1平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国建筑一局(集团)有限公司2014年7月1日至2016年6月30日的逾期交房违约金xx元；二、驳回原告的其它诉讼请求。本诉案件受理费xx元,由原告中国建筑一局(集团)有限公司承担xx元，由被告沈阳万和顺景房地产开发有限公司承担xx元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 薇审 判 员  张 楠人民陪审员  曹丽娜二〇一六年十一月八日书 记 员  左洁文本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。