山东省威海市环翠区人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁1002民初2819号原告李X，女，汉族，，身份证号码XX，住威海市**号。委托代理人范X，男���汉族，身份证号码XX，住威海市**号，系原告之子。被告威海两岸绿汀置业有限公司，组织机构代码XX，住所地威海市XX。法定代表人于XX，经理。委托代理人王XX，男，汉族，住威海XX室，系该公司员工。原告李X与被告威海两岸绿汀置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，依法由审判员宫伟丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人范X，被告之委托代理人王XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李X诉称，2012年8月31日，被告开发建设靖水湾小区向原告借款共260万元，按双方协议约定不能按时还款时将抵押的十套房屋过户给原告。后被告未按协议履行，双方��签订商品房认购合同，约定将回迁区X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XX号楼XXX室共639平方米出售给原告。后被告未按约履行，故原告诉至法院，要求判令位于威海市环翠区XX（XX区）X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、X号楼的XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XX号楼XXX室、XX号楼XXX室、X号楼XXX室、XX号楼XXX室、XXX室、X号楼XXX室房屋归原告所有并确权至原告名下。被告威海两岸绿汀置业有限公司辩称，原、被告双方签署借款协议，虽然又签订商品房认购合同，但仅仅是基于向原告提供形式担保而形成的，且双方在2013年9月3日签订补充协议将所欠利息转为本金，再次明确了原、被告双方之间系借款关系，而非商品房买卖合同关系；同时，被告有证据证明基于双方借贷关系被告已向原告支付利息共计585000元，故请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年8月31日签订借款协议书，约定，甲、乙双方就乙方向甲方借款一事经协商一致，订立本协议。乙方因资金紧张向甲方借款人民币贰佰万元整；借款期限壹年，自2012年9月3日起至2013年9月2日至，以款项实际到帐日为准；借款期满乙方需一次性支付甲方人民币贰佰陆拾万元整（含本金、利息及咨询费）；借款期间乙方以其名下坐落于环翠区XX土地[土地证号为XX号]上共计10套商品房（其中A户型-71.6平米，5套；B户型-82.2平米，4套；C户型-93.2平米，1套）作为本次借款的抵押物；违约责任：如乙方不能按照协议规定的期限还款，每逾期一日，向甲方支付所欠款项的千分之一作为违约金。超出协议规定期限三个月仍不能还款，则乙方需将以上抵押的十套商品���正式过户给甲方，以补偿甲方之损失。协议书后有原告及被告法定代表人于XX签字，并盖有被告公司公章。合同中约定的以被告坐落于环翠区XX土地[土地证号为XX号]上共计10套商品房（其中A户型-71.6平米，5套；B户型-82.2平米，4套；C户型-93.2平米，1套）作为此次借款的抵押物，但双方并未办理抵押登记。2012年9月3日，原告向被告转款200万元整。同日，被告向原告出具收款收据一份，载明交款单位为原告，金额为贰佰万元整，事由“借款，借款人两岸绿汀置业有限公司法定代表人：于XX”，该收款收据中盖有被告公司财务专用章。2013年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定双方就2012年8月31日签订的《借款协议书》事宜双方达成补充条款：一、期限自2012年9月3日至2013年10月31日；二、本金自2013年9月3日变更为人民币贰佰陆拾万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2013年9月3日起计息）。协议书由原、被告签名盖章。同日，被告向原告出具收款收据一份，载明交款单位为原告，金额为陆拾万元整，事由为借款。2014年1月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定双方就2012年8月31日签订的《借款协议书》和2013年9月3日签订的《补充协议》经双方协商达成条款：一、期限自2012年9月3日至2014年7月31日；二、本金自2013年9月3日变更为人民币贰佰陆拾万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2013年9月3日起计息）；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过���给甲方予以补偿。2014年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款：一、期限自2014年11月3日至2015年1月2日；二、本金自2014年11月3日变更为人民币贰佰玖拾陆万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2014年11月3日起计息）；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿。同日，被告向原告出具收款收据一份，载明交款单位为原告，金额为叁拾陆万元整，事由为借款。2015年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》和2014年11月3日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款如下：一、期限自2015年1月3日至2015年4月2日；二、本金自2015年1月3日变更为人民币叁佰壹拾万捌仟元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2015年1月3日起计息），利息按月支付，如不能按期支付，需按上述利率计算利息；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿。同日，被告向原告出具收款收据一份，载明交款单位为原告，金额为壹拾肆万捌仟元整，事由为借款。2015年4月3日，被告向原告出具收款收据一份，载明交款单位为原告，金额为贰拾叁万叁仟壹佰元整，事由为��款。2016年5月17日，原告以被告不履行房屋买卖合同，未交付房屋为由诉至本院，要求处理。庭审中，原告主张双方间为房屋买卖合同关系，为此提供证据一、2012年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房认购合同（编号20150413）一份。合同载明：乙方认购的房屋位于威海市环翠区XX（XX小区）回迁区X号楼XXX、XXX、XXX、XXX室，X号楼XXX、XXX、XXX、XXX室，XX号楼XXX室，房屋建筑面积为639平方米（准确房屋面积以办理产权手续时房管局测绘为准）；认购房屋单价为3800元/平方米，房屋价款为2428200元；付款约定：一次性全额付款。（本合同签订前，房款已全部付清）；就办理房屋确权手续事宜，与回迁区对外出售房屋同样办理。若因甲方原因不能办理房证，应退还乙方购房款，并自购房之日起按年利率40%计算利息；双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。后原告及法定代表人于XX签字确认。证明被告同意将靖水湾X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XX号楼XXX室房屋认购给原告，双方为此签订合同；证据二、2015年4月3日被告出具的承诺函及双方签订的补充协议各一份，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议中载明：双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》和2014年11月3日签订的《补充协议》2015年4月3日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款如下：一、期限自2015年4月3日至2015年7月31日；二、本金自2015年4月3日变更为人民币叁佰叁拾肆万壹仟壹佰元整；三、利息为年利率40%，按照实际使用天数计息（自2015年4月3日起计息），利息按月支付，如不能按期支付，需按上述��率计算利息；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿；被告出具的承诺函载明：我公司与李X于2012年8月31日签订的借款协议书体现了十套商品房A户5套（71.6平方米），B户4套（82.2平方米），C户1套（93.2平方米），其中九套为2号楼607室、606室、604室、603室；3号楼607室、604室、603室、602室，12号楼602室（每套面积约71平方米），另一套待定（若无此房源层从高层中补充一套，面积约为130平方米）。如上述九套房源出售，我公司将按房款金额双倍进行补偿，同时保证上述房屋没有对外进行抵押。承诺函下方为被告法定代表人的签字；证据三、2016年7月7日被告出具的承诺函及双方签订的商品房认购合同各一份，证明被告将涉案房屋认购给原告；证据四、房屋照片一宗，证明涉案房屋的现状。对此被告质证称，证据一、二、三中没有被告单位公章，被告对其真实性不认可。且证据三中商品房认购合同中，日期“2016年7月7日”与“加1号608，11号603、608，5号604，3号601，15号603，2号601”字样为手写，且并非被告法人代表笔迹，该证据系伪造；证据四系原告方自行形成的证据，对其真实性及证明内容均不予确认。同时被告主张，原、被告间行为基于借贷关系，应当定性为民间借贷关系。即使双方在借贷关系的过程中签订了所谓的用于担保的商品房认购合同，双方所签的是非正式的房屋买卖合同，不符合法律规定，该合同也并没有得到履行；若本案适用民间借贷相关法律法规，则应当按照2015年最高院关于审理民间借贷关系的司法解释中第28条、29条���规定，扣除被告已向原告支付的利息。被告为证实双方间系民间借贷法律关系，提供电子银行交易回单和借款利息费单据各四份，其中借款利息费单据中均有原告签字及摁手印。证明被告于2014年1月26日向原告支付26万元利息；2014年6月3日向原告支付10万元利息；2014年6月4日向原告支付10万元利息；2014年7月3日向原告支付12.5万元利息。对此原告质证称，对证据的真实性予认可，认可与被告系借贷关系，但后来被告以房子偿还借原告的钱，且于当天签订了购房合同，约定到期不能偿还就必须以购房合同为准。原告给被告打款后就签订购房合同，后又签订补充协议，都是为了房屋签订的合同，被告的承诺均是为购买房屋。另查明，涉案房屋即位于威海市环翠区XX（XX区）X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、X号楼的XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XX号楼XXX室、XX号楼XXX室、X号楼XXX室、XX号楼XXX室、XXX室、X号楼XXX室，上述房屋不存在抵押、查封的情况，但不具备办理房屋所有权证书的条件。且上述房屋均未交付原告占有、使用。上述事实，有当事人陈述及借款协议书、商品房认购合同、收款收据、补充协议、承诺保证函、电子银行交易回单、借款利息费单据等书证在案佐证。本院认为，按照法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回。本案中，原、被告间虽签订商品房认购合同，但原告并未实际支付购房款，仅向��告支付借款协议中约定的款项，被告亦未向原告交付涉案房屋，合同并未实际履行。根据原、被告双方的举证及各自庭审陈述，可以认定原、被告间系民间借贷法律关系，对此原告在第一次开庭中对此亦予以认可，本庭按法律规定向原告释明其变更诉讼请求，但原告仍坚持以房屋买卖合同关系向被告主张权利，拒绝变更诉讼请求，故原告的本次起诉不符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：一、驳回原告李X的起诉；二、财产保全费5000元，由原告负担。案件受理费50元，由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方��事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  宫伟丽二〇一六年十一月十一日书记员  王 芳