江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13223号原告：曾潇冰，男，1983年1月6日生，汉族，住广东省海丰县。委托代理人：陈雪荣，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被告：马飞虎，男，1946年9月8日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：徐玉芳，女，1954年7月11日生，汉族，住江苏省昆山市。原告曾潇冰与被告马飞虎、徐玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾潇冰及其委托代理人陈雪荣、被告马飞虎、徐玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾潇冰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告所签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求被告继续履行合同，交付房屋并过户至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《房屋买卖合同有效》并继续履行。本院对此予以确认。事实与理由：2013年6月1日，原、被告在昆山市速成房产信息咨询中介服务所签订了一份《定金合同》，并于当天交付定金50000元，双方约定被告将拆迁所得的位于花桥镇XX小区建筑编号为XX号楼XX室房屋面积为84.21平方米，公安编号为XX号楼XX室（包括相应的一间自行车库）出售给原告，房屋总价为550000元。嗣后，原、被告于2013年6月29日签订了《房屋买卖合同》，原告于当天给被告转账300000元，总计付给被告350000元。嗣后，应被告要求，2015年3月31日，原告支付了现金150000元购房款给被告，到2015年12月31日又付了30600元（包括利息600元），总计共支付购房款530000元，余下20000元到被告过房产证当天付清。现在，原告要求被告交房，但合同签订至今，被告一拖再拖，至今未交付。被告马飞虎辩称：当初我们签的买卖合同，现在我们不卖了，我因为多了个孙子，想给孙子留一套房子，房子想收回来。被告徐玉芳辩称：房子我不卖了，我字都没签。是中介让我女儿代签的，我在外面工作，不知道这个事情，过了一年多要抓阄车库的时候女儿才告诉我把涉案房屋卖掉了，当时我还责怪她。经审理查明：被告马飞虎、徐玉芳系夫妻关系，马凤仙系马飞虎、徐玉芳女儿。2013年6月1日，原告曾潇冰（乙方）与被告马飞虎、徐玉芳（甲方）及案外人马凤仙签订定金合同，约定由原告向被告购买位于昆山市××桥镇XX小区XX号楼XX室（现公安编号为：XX苑XX号楼XX室）房屋，总房款为550000元，并约定于2013年6月29日前签订房屋买卖合同，原告于当天支付被告定金50000元。2013年6月29日，上述当事人依约在昆山市速成房产信息咨询中介服务所的中介下签订了《房屋买卖合同》，合同第3.2条约定“乙方在接到甲方或丙方交房通知后，超过30天未办理房屋交付手续，则甲方有权单方面终止协议，乙方承担违约责任。如果甲方拒绝交房超过30天，则乙方有权单方面终止协议，甲方承担违约责任”；第5.2条约定“房屋交付后，甲方在办理完自己名下的所有产权证后，应在30天内办理完过户给乙方的登记手续。如甲方拒绝办理产权过户手续。应书面通知乙方和丙方，在十日内双倍返还乙方所有购房款外，再补偿房屋差价部分给乙方（违约时房屋的市场价格减去签约时合同的成交价格）。如房屋已装潢，则甲方赔偿乙方所有装潢费用。等政府产证发下来过户时，不管房价是否涨跌，甲、乙双方都必须无条件办理过户手续”。上述定金合同及房屋买卖合同中手写部分均载明“打包价连自行车库壹只，抓阄看，不管大小面积”。原告向本院提交由中介方昆山市速成房产信息咨询中介服务所出具的一份证明，载明“兹有曾潇冰购马飞虎、徐玉芳一套房屋，坐落江苏省昆山市××桥镇XX小区，XX#XX室，面积84.21平方米，包括自行车库壹只，抓阄看不管大小，总计伍拾伍万元整，有2013年6月1日曾潇冰付马飞虎定金伍万元，有2013年6月29日曾潇冰付马飞虎、徐玉芳转账叁拾万元（包括现金拾万元），共计叁拾伍万元，余下贰拾万元到产证下来过户乙方付清，到交钥匙付15万元，产证如拖延时付银行利息”，该证明的收款人处有马飞虎、徐玉芳及马凤仙签字确认。庭审中，被告徐玉芳称上述定金合同、房屋买卖合同及证明上的“徐玉芳”签字均不是由其本人所签，是由其女儿马凤仙代签，其在外面工作，不知道这个事情，过了一年多要抓阄车库的时候女儿才告知把涉案房屋卖掉了。再查明：原告称其分别于2013年6月1日向被告支付定金50000元，于2013年6月29日支付300000元，于2015年3月31日支付150000元，于2015年12月31日支付30600元（600元为利息），共计支付被告购房款530000元，庭审中，被告马飞虎认可收到购房款530000元，被告徐玉芳对此表示不清楚。另查明：被告马飞虎、徐玉芳共拆迁安置获得三套动迁安置房，被告马飞虎、徐玉芳及其女儿女婿于2011年9月起一直共同居住于昆山市××桥镇XX花园的拆迁安置房中。涉案房屋系动迁安置房中的一套，两被告称涉案房屋尚未验收合格且未与动迁办结算价款，房产证还未办理至两被告名下。为查明涉案房屋产证是否已经办理至两被告名下，本院依法至昆山市××桥镇动迁办公室了解情况。经调查，截至目前，涉案房屋因初始登记证尚未办理，所以不具备办理房产证的条件。现因原告要求确认合同有效并要求被告继续履行合同义务，两被告未予配合，引起纠纷。上述事实有定金合同、房屋买卖合同、动迁安置核定单、收据、证明、调查笔录以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告马飞虎、案外人马凤仙签订的《定金合同》、《房屋买卖合同》，其上有原告、被告马飞虎、案外人马凤仙的签字、捺印，该份合同依法成立有效。关于该份合同是否对被告徐玉芳有法律约束力的问题，被告徐玉芳虽认为其没有在《定金合同》、《房屋买卖合同》上签字、捺印，并称是在一年多后在选取车库时才从其女儿马凤仙口中知道房屋被出售。对此，本院认为，首先，被告徐玉芳在《房屋买卖合同》签订之日起至今已有三年多的时间里一直与马飞虎、马凤仙共同生活，且三人共同生活的小区与涉案房屋相隔不远；其次，即使被告徐玉芳所述的在2014年才在其从马凤仙口中得知房屋被出售属实，其也应当及时向原告或中介方提出异议。虽然其在庭审中陈述在2015年11月通过女儿打电话给原告表示不卖房，原告表示同意，但原告对此予以否认，被告徐玉芳也未对此举证证明。因此，原告完全有理由相信被告马飞虎及两被告的女儿马凤仙有权代理被告徐玉芳与其订立房屋买卖合同，《定金合同》、《房屋买卖合同》对被告徐玉芳有法律约束力，应受法律保护。被告徐玉芳辩称对房屋已被出售不知情，缺乏事实依据，且与常理不符，本院对此不予采信。对于原告主张被告继续履行合同的诉请，合同中明确约定了过户的时间和条件即在房产证发放后一个月内，甲方办理完过户给乙方的登记手续。事实上，截至目前，两被告尚未就涉案房屋与动迁办结算价款，且产证尚未办理至两被告名下，故交付房屋及过户的条件尚不具备。经本院向原告释明，原告变更诉讼请求为要求确认《房屋买卖合同》有效，故本院对原告的该项诉请予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决如下：原告曾潇冰与被告马飞虎、徐玉芳于2013年6月29日签订的关于江苏省昆山市花桥镇XX苑XX号楼XX室房屋的《房屋买卖合同》合法有效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全费3270元，两项合计7920元，由被告马飞虎、徐玉芳负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告马飞虎、徐玉芳在本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一六年十一月二十一日书 记 员  徐孙建附：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。