江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初2947号原告：盐城美和物业服务有限公司，住所地盐城市沿海西路68号30幢105室。法定代表人：郭松，该公司执行董事。委托代理人：陆梦桃，该公司员工。委托代理人：周耀，阜宁县新华法律服务所法律工作者。被告：陈连兵，男，1977年4月7日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：杨莉，女，1979年11月20日出生，汉族，市民，住阜宁县。原告盐城美和物业服务有限公司（以下简称美和物业）与被告陈连兵、杨莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告美和物业法定代表人郭松的委托代理人陆梦桃、周耀到庭参加诉讼，被告陈连兵、杨莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。后因案情需要，本院依法于2016年10月13日适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告美和物业法定代表人郭松的委托代理人周耀到庭参加诉讼，被告陈连兵、杨莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美和物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付截止2015年12月31日差欠的物业费36944元，并支付违约金57393元，合计94377元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告美和物业变更诉讼请求为：要求被告支付拖欠的物业费34944元，并支付违约金57393元，合计92377元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2010年6月19日，原告与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订《阜宁万国汽配城前期物业服务合同》一份，约定由原告为阜宁县万国汽配城小区提供前期物业管理，合同中对物业服务内容及收费标准进行了约定。2010年10月19日，被告陈连兵与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订《房屋买卖合同》一份，购买该公司开发的万国汽配城小区特1幢401室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室、314室、315室房屋，共14间，建筑面积共为5762.08㎡。按物业服务合同约定，被告应从2011年1月受领房屋起每月交纳物业费1728元。但从2011年1月起至2015年12月31日止，被告每月仅支付物业费1000元，余款至今未付。即被告每年度差欠物业费8736元。在原告与小区其他大多数业主签订的《临时管理规约》中均约定，未按时交纳物业服务费的，欠费业主按日千分之三支付违约金。故原告现诉至法院，请求判令被告立即支付2012年度-2015年度拖欠的物业费34944元（8736元/年*4年）及按日千分之三计算的违约金57393元（计算方式：2012年度拖欠的物业费违约金按3年计算，2013年度拖欠的物业费违约金按2年计算，2014年度拖欠的物业费违约金按1年计算，2015年度拖欠的物业费未主张违约金）。被告陈连兵、杨莉未作答辩。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、购房合同，证明二被告为万国汽配城小区的业主，该合同第11-3条约定，开发商交付房屋后，物业费由买受人支付；2、物业服务合同，证明原告于2010年6月19日与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为万国汽配城小区提供物业服务；3、原告与万国汽配城小区其他业主签订的物业服务合同，证明原告为小区提供物业服务的事实及违约金计算标准；4、2015年12月25日阜宁县房产管理局出具的证明一份，证明该小区一期物业收费标准为住宅0.25元/㎡，商铺0.3元/㎡，均按建筑面积计算；5、阜宁县万国汽配城置业有限公司出具的证明一份，证明二被告于2011年1月办理上述房屋的入住手续。对原告提交的上列证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2010年6月19日，原告美和物业（乙方）与阜宁县万国汽配城置业有限公司（甲方）签订《阜宁万国汽配城前期物业服务合同》一份，约定由美和物业对万国汽配城小区进行物业管理服务，合同载明：“第四条属于甲方物权以外的物业管理委托，自本合同签订之日起至汽配城业主委员会与所聘请的物业管理企业签订的聘用合同生效之日止。属于甲方物权以内的物业管理委托，不受此期限的约束，在合同的其它内容中止后，仍然有效和继续执行”、“第七条…4、汽配城的物业服务费标准参照县级城市同类物业或经政府物业主管部门、房产主管部门备案后的标准收取”。该小区物业服务费在阜宁县房管局备案的价格为:住宅0.25元/月/㎡，商铺0.3元/月/㎡，均按建筑面积计取。二被告系夫妻关系。2010年10月19日，被告陈连兵与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告陈连兵购买阜宁县万国汽配城置业有限公司开发的万国汽配城小区特1幢401室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室、314室、315室商住房，共14间，建筑面积合计为5762.08㎡。后被告陈连兵实际于2011年1月办理上述房屋入住手续。被告从2011年起至2015年止，每月交纳物业费1000元。现原告要求被告立即支付2012年度-2015年度差欠的物业费，合计34944元，并按日千分之三支付违约金。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订的前期物业服务合同，为万国汽配城小区提供物业管理服务，不违背法律和行政法规规定，该合同合法有效。被告陈连兵作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。物业服务费的金额应按在房管部门的备案收费单价、被告陈连兵房屋的实际建筑面积计算。即被告陈连兵每年应支付的物业费为0.3元/㎡/月*5762.08㎡*12月=20743.488元。2012年度-2015年度四年的物业费合计应为82973.952元。被告陈连兵已实际交纳48000元，尚欠34973.952元。现原告要求被告陈连兵立即支付四年拖欠的物业费8736元/年*4年，合计34944元，本院依法予以支持。被告拖欠物业服务费，原告主张按照日千分之三的标准支付违约金，因虽原告与阜宁县万国汽配城置业有限公司签订的前期物业合同中未有约定违约金，但被告陈连兵拖欠原告物业费，确实给原告造成了损失，故本院结合案件实际情况，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算赔偿数额。按照被告陈连兵拖欠的物业费金额、年限及原告的主张，经计算，被告陈连兵2012年度拖欠物业费应承担的违约损失为1430.86元，2013年度拖欠物业费应承担的违约损失为934.85元，2014年度拖欠物业费应承担的违约损失为438.34元，合计2804.55元。被告杨莉与被告陈连兵系夫妻关系，故应对被告陈连兵的上述给付义务承担共同付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈连兵、杨莉于本判决生效之日起十日内共同支付原告盐城美和物业服务有限公司物业费34944元、违约损失2804.55元，合计37748.55元；二、驳回原告盐城美和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元（原告已预交），由原告盐城美和物业服务有限公司负担1414元，由被告陈连兵、杨莉负担744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  潘春如代理审判员  彭 艳代理审判员  郭 洁二〇一六年十一月十六日书 记 员  陈虹宇