重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初7667号原告：唐玲莉，女，1982年11月12日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。被告：重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号，统一社会信用代码915002227500952487。法定代表人：孙宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭淋，女，系重庆君航物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：田群辉，女，系重庆君航物业管理有限公司工作人员。原告唐玲莉与被告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后,依法由代理审判员舒意独任审判，适用小额诉讼程序于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告唐玲莉、被告君航物业公司的委托诉讼代理人谭淋、田群辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐玲莉向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还装修期间电梯使用费427元及利息（从交费之日起至起诉之日止按中国人民银行同期存款利率计算）；2、要求被告增加赔偿原告损失1281元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年11月29日购买了小区房屋一套。后原告接到通知到被告处接房，原告向被告缴纳了装修期间电梯使用费427元（按3.5元/平方米收取）。2015年2月9日，重庆市綦江区发改委向綦江区境内各物业管理服务公司发放行政执法告诫函（綦发改告诫[2015]10号），严禁收取或变相收取装修期间电梯使用费。原告知道文件后，多次找被告协商退还装修期间电梯使用费及利息，被告以种种理由拒绝退还。为此，原告为保护自身的合法权益，诉至法院。被告君航物业公司辩称，原告起诉已超过诉讼时效。根据民法通则规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时计算。原告在售房部购买房屋时签订的物业服务合同和业主公约是双方真实意思体现，合法有效，物业服务合同和业主公约对收取装修期间电梯使用费有明确约定，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同之日就应该知道需要收取装修期间电梯使用费，同时，业主在接房时也履行了缴纳相关费用的义务。原告提出物业公司不该收取该费用，依据的是渝价398号文件、渝价函2005第4号地方性部门规章，这两个规章是原告在签订合同时就存在的，诉讼时效从签订合同时就开始计算了。故原告的诉讼请求超过诉讼时效，只有诉权而无胜诉权。只有违反法律和行政法规效力性强制性规定的合同才无效，违反管理性强制性规定的合同并不当然无效。原、被告签订的合同并没有违反国家强制性、效力性法律法规的规定，是合法有效的协议，原告依告诫函为依据要求判决被告退还合同约定的费用是不合法的，因为告诫函是为了明确从严处理擅自涨价或者自立名目收费的行为，要求物业公司开展自查并整改，没有说要向业主退费，是业主自己理解为退费。告诫函只是行政管理行为，不影响合同效力。被告是根据物权法的规定收取费用，电梯是小区业主的共有物，也是小区的附属设施，因此电梯的所有费用有约定就按约定执行，没有约定的由共有人共同负担。装修期间电梯使用费都是有约定的，就应当按照合同约定执行，装修期间电梯使用费也是事实存在的。合同中约定按照4.5元/平方米收取该费用，但我们实际按照3.5元/平方米收取，是双方协商后对价格进行了调整。渝价函上所指的是电梯货运费，而我们收取的是装修期间电梯使用费，是装修工人使用电梯额外产生的费用，并非电梯货运费，电梯货运费更高。装修期间电梯使用费并未包含在公共能耗费中，公共能耗费收取的电费和水费是有专门的电表和水表，我们都是有公示的。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告在与被告签订的物业服务合同中约定了装修期间电梯使用费，并承诺遵守包含有交纳装修期间电梯使用费内容的业主公约并交纳该费用，并未对此提出异议，足以证明原告在签订物业服务合同以及交纳该笔费用时不知晓被告收取此费用是否侵犯了原告的权益。綦江发改委向原綦江县人民政府作出的回复、向物业公司发出的告诫函等，针对的均非业主，被告也并未就此向业主告知，不能据此认为原告在此时知道其权利受到侵害。2015年，原告小区的业主始向政府部门反映被告收取装修期间电梯使用费违规，并向法院提起诉讼，进而将案件审理情况向全体业主告知，故此时应认定为业主知晓其权利被侵害的时间，现原告向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告关于原告起诉已超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。根据我国《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”、第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”的规定，被告应按照有关价格部门的指导价进行收费，或双方约定收费。根据重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合下发的渝价(1999)398号关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知以及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第五条、第六条的规定，公共服务收费包含了电梯日常运行、维护（小修）及保养费在内。根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条“为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和公用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金，装修完毕后，经验收房屋主体结构和公用设备未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。”第十五条“物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。”的规定，本院认为被告向业主直接收取装修期间电梯使用费缺乏法律、法规、规章及政策依据，不具正当性。原、被告虽然签订了《润庆˙山予城小区物业服务合同》与《润庆˙山予城业主公约》，但该两份协议均属君航物业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，而其中有关装修期间电梯使用费的约定明显加重了业主一方的责任，而君航物业公司在签约时并未对此内容以合理方式提醒合同相对方即原告注意，该内容依法对原告不产生约束力。故对原告要求被告退还装修期间电梯使用费427元予以支持。至于原告要求支付的利息，实为资金占用损失，本院认为从原告交费之日起按照中国人民银行规定的同类、同期存款利率计算至向本院起诉时止为宜。关于原告要求被告赔偿原告损失1281元的请求，原告没有提供任何证据证明损失金额，并且已经主张资金占用损失作为补偿，因此本院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第四十一条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二之规定，判决如下：一、被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告唐玲莉交纳的装修期间电梯使用费427元并支付资金占用损失（资金占用损失从2012年6月30日起按照中国人民银行同类、同期存款利率计算至2016年10月9日止）；二、驳回原告唐玲莉的其余的诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆君航物业管理有限公司承担。诉讼费原告已预交，限被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后十日内将25元直接支付原告唐玲莉。本判决为终审判决。代理审判员  舒意二〇一六年十一月三十日书 记 员  肖瑶