江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终2433号上诉人（原审原告，反诉被告）：大丰富民农副产品批发交易市场有限公司，住所地盐城市大丰区疏港路888号。法定代表人：周永平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张艳，个体户。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘应峰，个体户。上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司（以下简称富民公司）因与被上诉人张艳、刘应峰房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（2015）大民初字第01609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。富民公司上诉请求：1、撤销一审法院（2015）大民初字第01609号民事判决，直接改判张艳、刘应峰共同支付富民公司违约金20万元；2、一、二审诉讼费用由张艳、刘应峰负担。事实与理由：一审认定富民公司对外声称已经与大丰区政府达成协议，富民批发交易市场将成为大丰区唯一的蔬菜、水果及农副产品批发交易市场，同时认定富民公司将逐步关闭原来在市区的批发交易市场，并将该承诺作为张艳、刘应峰迁入该市场和张艳、刘应峰出具承诺书的附加条件，并认定富民公司对外宣称富民市场入住率80%并将其作为张艳、刘应峰承诺生效的条件，均无证据予以证实，且属认定事实错误，事实上，富民市场是当地大丰区政府招商引资的惠农惠民项目，而并不是富民公司对张艳、刘应峰的承诺，富民公司从未向张艳、刘应峰承诺或宣称过市场入住率将达到80%，更未将其作为张艳、刘应峰所出具的承诺的生效条件，现富民公司给予张艳、刘应峰10万元购房价款的优惠是基于张艳、刘应峰在富民市场经营的承诺，而不是对张艳、刘应峰系荣海市场经营户身份的优惠。2、张艳、刘应峰出具给富民公司的承诺书内容具体明确，是本案争议的主要证据，是对双方合同的权利义务及违约责任所作的进一步明确，即张艳、刘应峰获得10万元购房款优惠后，必须在富民市场正常经营，如果违约，需承担20万元违约金，该承诺并没有附条件的内容或意思表示，也没有市场入住率80%的约定，是双方当事人真实意思表示，但一审法院否认该事实，强行加给当事人一条附条件的条款，并无法律和事实依据。3、一审以保障被上诉人张艳、刘应峰购房的基本经济效益作为其承诺书生效的条件，违背了合同法关于诚信履约的宗旨，无法律依据。4、张艳、刘应峰违反承诺没有保证所购买的商铺正常经营，依约应当承担违约金200000元。因为张艳、刘应峰在我公司给予其100000元购房款优惠后，在长达一年半的时间里，将所购买的商铺长期关门歇业，且又回到原荣海市场经营，该事实证据确凿。请求二审撤销一审错误判决，依法改判支持富民公司的一审诉讼请求。张艳、刘应峰二审未作答辩。富民公司向一审法院起诉请求：判令张艳、刘应峰支付富民公司违约金人民币20万元；诉讼费由张艳、刘应峰承担。张艳、刘应峰向一审提起反诉请求：撤销张艳、刘应峰向富民公司出具的承诺书。一审法院认定事实：富民公司于2014年在大丰市疏港路888号建设成立了“农副产品批发交易市场”，为拓展并出售商铺，对外声称已与市政府达成协议，其批发交易市场将成为大丰市区唯一的蔬菜、果品、水产、副食品、肉禽等农副产品批发交易市场（针对蔬菜市场出台更加优惠的政策，以利经营户顺利进入市场经营）。张艳、刘应峰原系大丰市荣海批发经营市场（以下简称荣海市场）蔬菜经营个体户。2014年7月1日，富民公司与张艳签订合同编号为0855932020140701的商品房买卖合同，合同约定张艳购买富民公司位于大丰富民农副产品批发交易市场第10-2幢第1-2层103号房，层高6.5米，建筑面积共63.13平方米，单价为5227.3元/平方米，合计人民币33万元等内容。2014年7月底，富民公司在向张艳交付房屋时将其打印好的承诺书交给张艳、刘应峰签名。该承诺书载明：“本人张艳（身份证号码：××）购买的大丰富民农副产品批发交易市场10-2-103号商铺原价为人民币430000元（大写：肆拾叁万元整），大丰富民农副产品批发交易市场有限公司给予了房价人民币100000元（大写：壹拾万元整）优惠。本人承诺不再返回荣海市场经营（原铺位号15号）或去其它市场经营，所购买商铺每天正常保证营业并以所购买的上述商铺作为担保，如有违约则支付大丰富民农副产品批发交易市场有限公司人民币200000元（大写：贰拾万元整）作为违约金，承诺人张艳、刘应峰。”张艳领取门市房后，开始投入经营，后又因对其门市进行装修而停业，装修完毕后恢复经营。期间，富民公司发现张艳所购门市经常关门，则认为其商铺不能每天正常营业构成违约，双方由此发生纠纷，富民公司遂于2015年6月29日向一审法院提起诉讼。一审另查：2011年7月8日案外人许成元、徐风、许佳亮与富民公司签订商品房买卖合同，约定许佳亮等三人购买位于大丰富民农副产品批发交易市场第5-2幢1层103号房，该商品房单价为5217.6元/平方米。案外人于永军于2014年6月6日与富民市场公司签订商品房买卖合同，约定于永军购买富民公司位于大丰富民农副产品批发交易市场第10-2幢1-2层116号房，该商品房单价为6811.34元/平方米。一审再查：富民公司经营的大丰富民农副产品批发交易市场自成立以来，由于该市场地处城郊结合部，且市区的其他农副产品批发市场也未能如期关闭并入该市场，其客商的入住率不足40%，未能达到批发交易市场应有的经营规模，致使购买和承租门市的商户达不到预期的经济效益。一审法院认为，富民公司与张艳、刘应峰之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。第一，张艳、刘应峰在承诺书上签名表明其认可富民公司给予其购房款优惠10万元的事实，且张艳、刘应峰系荣海市场原有蔬菜销售户，针对原荣海市场蔬菜经营户享有政策优惠。富民公司在销售房屋过程中宣称承诺将逐步关闭原来在市区的蔬菜、果品、水产、副食品、肉禽等批发交易市场，保证其搬迁入本项目。张艳、刘应峰是在富民公司承诺的基础之上出具的。所附条件的民事法律行为。第二，张艳、刘应峰在购买案涉房屋经营后，发现富民公司宣传的入住率达80%条件未成就，张艳、刘应峰在富民公司所开发管理的富民农副产品批发交易市场内购买商铺，其目的是利用该市场从事经营活动，从中产生相应的经济效益，作为市场的组织管理者有义务培育市场的繁荣，除满足必要的客商门市的入住率外，还应满足市场的购买率，以保障来市场经营户的基本的经济效益。故张艳、刘应峰所做的承诺不具备生效的条件。故富民公司要求张艳、刘应峰支付违约金20万元的诉讼请求依法不予支持。第三，就张艳、刘应峰反诉富民公司实际交房时第一层层高为3.5米，第二层层高3米，实际入住率仅有20%左右，其在订立购房合同时存在重大误解。虽然双方签订的合同第三条关于房屋的基本情况约定为，该建筑层数地上2层，地下0层，第1层103号房，该商品房用途为商用，属框架结构，层高为6.5米，在此条款中关于房屋的层数及具体的层高问题未具体明确，但在合同第二十条明确约定，本合同未尽事项，可有双方约定后签订补充协议（附件四），第二十一条又明确约定合同附件与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。根据现已查明的合同附件4载明的条款内容，其中明确合同第三条所述的层高具体为一层3.5米，二层3米，能够证明双方所签订的合同，在关于层高的问题上已经作出了具体的约定，故案涉房屋买卖合同关于层高问题不存在误解。因此张艳、刘应峰主张要求撤销其所作承诺，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回原告大丰富民农副产品批发交易市场有限公司的诉讼请求。二、驳回被告张艳、刘应峰的反诉诉讼请求。案件受理费4300元，由原告大丰富民农副产品批发交易市场有限公司负担；反诉案件受理费2150元，由被告张艳、刘应峰负担。本院二审期间，富民公司向本院提交了张艳、刘应峰所购买的富民农贸市场10-2幢第1-2层103号门市房的水表及电表照片各一份，以证明张艳、刘应峰对案涉门市房没有正常营业的事实。对此，刘应峰质证认为，水、电表是否是我的，不清楚，我没看，但我前面是正常经营的，但因现在没有生意让我没法继续经营，因为我要养家生存。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明：一审庭审中，富民公司提交了《大丰农副产品批发市场项目合作协议》一份，证明：富民农贸市场系大丰市大中镇人民政府与上海创劲投资有限公司通过签订合作协议（由大丰市人民政府鉴证）而设立的，根据该协议，政府承诺逐步关闭原来在市区的蔬菜、水果、肉禽等批发市场，并享受本地制定的相关优惠政策，保证搬迁入本项目，通过该协议，可以证明原告的宣传并不是虚假承诺，而关闭和搬迁荣海市场是政府的承诺，而荣海市场至今没有完成搬迁是政府对其承诺的执行不到位。本院认为，依法成立的合同受法律保护。富民公司与张艳、刘应峰之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。该商品房买卖合同签订后，双方当事人均已经按约履行，该事实依法应予认定。关于张艳、刘应峰的行为是否构成对商品房买卖合同的违约或违反其书面承诺的问题。首先，双方在商品房买卖合同中，已经就买卖房屋的价款（计33万元）等条款作了明确的约定，而张艳、刘应峰事实上已经按合同约定支付了全部房款，故在此情况下，张艳、刘应峰取得案涉房屋，其行为并未构成对商品房买卖合同的违约。其次，虽然张艳、刘应峰向富民公司出具过上述书面承诺，但根据现有证据及一、二审查明的事实，能够认定张艳、刘应峰出具该承诺书，系富民公司在向其出售案涉房屋的过程中，曾经宣传过当地政府与其签订过合作协议，且当地政府在协议中向其承诺逐步关闭原来在市区的蔬菜、水果、肉禽等批发市场的情况下作出的，由于目前富民市场经营状况和人气，尚未达到富民公司及张艳、刘应峰双方起初预想的效果，故张艳、刘应峰在富民公司宣传的内容及目标未能实现的情况，未能在该门市房保证正常经营，其行为依法并不构成对案涉书面承诺的违反，一审依据查明的事实，综合分析后认定张艳、刘应峰所作承诺系附条件的民事法律行为，并无不当。富民公司认为其在签订案涉房屋买卖合同时，从未向购房人张艳、刘应峰作出过相关内容的宣传和承诺，该主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，富民公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  王 珩代理审判员  刘 淼二〇一六年十一月四日书 记 员  程 菲