广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4369号原告（执行案外人）：邹璧鸿，女，汉族，1968年11月1日出生，住广东省化州市，委托诉讼代理人：马筱，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柟，广东亚太时代律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘美兰，女，汉族1957年4月16日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贤美，广东凡立（珠海）律师事务所实习律师。被告（被执行人）：张瑞琪，男，汉族，1956年11月19日出生，住珠海市香洲区，第三人（被执行人）：张志容，女，汉族，1956年10月11日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。原告邹璧鸿诉被告刘美兰、张瑞琪以及第三人张志容案外人执行异议之诉一案，本案于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹璧鸿的委托诉讼代理人马筱、李柟，被告刘美兰的委托诉讼代理人梁建军以及第三人张志容的委托诉讼代理人古少栋到庭参加诉讼。被告张瑞琪经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告邹璧鸿向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行广州市番禺区XXX岛XXX路X号第XX栋XX层XXX号房；2、判令广州市番禺区XX岛XXX路XX号第XX栋XX层XXX号房的所有权归原告享有；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与张瑞琪、张志容一家系邻居关系，两家人来往比较频密。2014年10月，张瑞琪、张志容主动找到原告，声称其两人急需用钱，准备出售一处广州的房产，询问原告能否帮忙购买。原告看过房屋的状况并了解市场行情后，同意以人民币200万整的价格购买涉案房屋，但提出张瑞琪、张志容有一笔人民币100万元的借款即将到期，只能再多支付100万元。2014年10月14日，原告通过银行转账的方式向张瑞琪、张志容支付了购房定金人民币50万元整。同日，原告与张瑞琪、张志容共同到珠海市××××区公证处，要求公证处对双方的房屋买卖合同进行公证。公证员在了解原告拟购买房产属于预售商品房时，向原告及张瑞琪、张志容说明，只能办理相关的委托公证。于是，原告和张瑞琪、张志容办理了相关的委托公证。2014年10月15日，为了明确双方的权利义务，原告与张瑞琪、张志容签订了书面的《房屋买卖合同》，合同约定的总房款为人民币200万元整。因张瑞琪、张志容已经在2014年8月21日向原告借款100万元，则原告再支付100万元即可。当日，张瑞琪、张志容即将所有购房资料以及房屋钥匙等一并交到原告的手上。2014年10月17日，原告取得了关于涉案房产的《公证书》。2014年10月18日，原告前往广州通知开发商，将涉案房产更名。后，原告按照开发商的要求陆续将更名所需的手续资料全部提交。在2014年10月24日，原告通过银行转账的方式转给张志容人民币9万元，转账附言中写明购房余款此9万元作为原告购买涉案标的的购房款，购房总款为人民币209万元。2014年11月3日，原告通过银行转账的方式支付房款人民币50万元整，至此原告完成了所有的付款义务。2014年11月中旬后，兴业地产的办事人员在房管局提交资料时，被告知涉案房产已经被查封，不能办理任何业务，至此原告才得知涉案房产已经被查封。综上，原告已经支付了全部价款并已经实际占有了涉案房产，因客观原因导致房产证无法及时办理。刘美兰的查封已经妨碍了原告的权利行使，为了有效地保护原告的合法利益，特依法提起诉讼原告邹璧鸿为其诉称向本院提交如下证据：1、民事裁定书（2745）；2、民事裁定书（2745-1）；3、执行裁定书；4、广东省房地产预告登记证明；5、广州市商品房买卖合同（预售）；6、办理房地产权证收件回执；7、预收款凭证；8、商品房交付书；9、购房款发票；10、房屋买卖合同；11、公证书；12、贷款合同；13、银行转账凭证；14、收据；15、物业管理相关资料；16、电费缴纳相关资料；17、纳税资料及凭证；18、煤气费资料；19、装修相关资料；20、房屋外景和内况；21、房屋买卖合同（钟维悦）；22、2014年12月提交查封异议的清单；23、2015年2月提交查封异议的清单；24、关于邹璧鸿查封异议的回复；25、珠海仲裁委员会裁决书；26、珠海市公安局香洲分局刑事复议裁定书；27、卢伟杰情况说明和身份证复印件；28、物业费、水电费、煤气费的交纳银行流水；29、物业费发票；30、购房款人民币4万元和5万元银行转账凭证；31、原告的儿子和女儿的学籍证明；32、不动产权登记表。被告刘美兰辩称，一、原告主张其与被执行人之间买卖涉案房屋的事实是不真实的，且本案证据也不足以证明其所主张的买卖关系。1、被执行人张瑞琪的前妻张志容在向贵院提出的执行异议申请一案（案号：【2016】粤04**执异71号）中，曾向贵院提供一份《离婚协议书》作为证据，离婚时间是2014年10月28日。在该离婚协议中，仍然注明涉案房产属于其夫妻共有财产。如果该房屋在2014年10月15日已经转让给原告，那怎么可能被执行人夫妻在离婚时仍将该财产作为共有财产进行分割呢？2、买卖合同是事后为应付本案而伪造的。从原告提供的证据来看，被执行人在2014年10月14日签署了一份《委托书》，委托原告代为办理涉案房屋的房产证，及在办妥房产证后出售该房屋，公证机关在2014年10月17日出具了该委托书的公证书，试问，既然已经委托了原告办理涉案房屋的房产证，并再办妥房产证后才出售该房屋，那么，又怎么可能在公证书尚未做出之前，又将该房屋转让给原告呢？那办该公证书还有意义吗？这不画蛇添足吗？3、按照原告提供的仲裁裁决书得知，截止到原告主张与被执行人签订购房合同之日，即2014年10月15日，被执行人共欠原告250万元。如果原告真实向被执行人购买涉案房屋，并且价格是200万元的话，那完全可以从该250万元借款中直接抵扣，而无需只抵扣100万元借款，然后原告还另外再支付100万元购房款。这不是多此一举吗？4、按照原告主张的支付购房款的情况，首先是用2014年8月21日的借款100万元抵购房款，然后再2014年10月14日支付50万元购房款，然后在2014年11月3日再付清50万元购房款。但上述款项与涉案的购房款毫无关系。其中100万元是借款，但该借款却只有96万元，根据原告提供的《仲裁裁决书》所反映以及认定的事实，原告是一直以来有先扣利息的行为，因此，该100万元借款根本是不足的。而10月14日的款项，通过银行转账备注栏显示是借款，而不是购房款，如果原告是在2014年10月初就已经与被执行人谈妥购买涉案房屋，为何在支付该款项时不注明是购房款，反而注明是借款。11月3日的50万元也不是支付给被执行人或张志容的，而是支付给珠海瑞氏饮食服务有限公司。刘美兰在听证阶段已经就此提出了异议。原告为了应对被告的异议，在听证后几天才提供了由张志容一人书写的收据，即本案原告的证据14。试问，该收据如果是当时就存在，那么也应该由张志容和被执行人两人共同签名。被执行人现在已经无法联系，因此，该收据就仅有张志容一人签名。这上述三笔款项根本与购房毫无关系。5、从原告提供的证据材料足以反映，原告只是被执行人张瑞琪的一个债权人，原告提供的所谓借款合同、公证书等材料，这是在民间借贷中很常见的操作方式，就是借款人向债权人借款，在借款人无法偿还时，委托债权人将借款人的房屋予以出售，将售房款偿还借款。贵院作出的(2016)粤0402执异41号《执行裁决书》也已经认定得很清楚，从原告在购房合同上约定的付款时间也是存在前后矛盾的。之所以出现该矛盾，完全是在原告已经将借款支付给被执行人，发现当时用以借款担保的涉案房产被法院查封后，就按照支付借款的时间及款项，伪造成支付购房款，倒签购房合同，伪造购房事实。6、被执行人在2012年7月2日购买涉案房屋时的合同总价格为2010796元（从原告提供的发票看，被执行人还支付了58413.73元的违约金，实际价格为2069209.73元），从合同上看，该房屋应该是包装修的。在房地产市场不断升温的情况下，该房屋在2014年10月份的价格不但不升，反而跌到200万元，契税还要被执行人承担这是不符合常理的。7、按照原告主张购买该房屋的时间是在2014年10月15日，但该房屋在当时尚未办理产权登记，尚未能够过户至原告名下的情况下，原告就已经将该房屋的所有转让款支付给被执行人，这也是不符合逻辑和常理的。8、原告在本案中还提交了一份《情况说明》，该情况说明是由一个所谓广州城建开发兴业房地产中介有限公司员工卢伟杰作出的。既然原告在购买该房时咨询了广州的中介人员，那么，难道中介人员就没有跟原告说广州有限购政策吗？在当时限购铺天盖地的宣传的情况下，难道你原告也仅只问该房的价格吗？原告在其执行异议申请书中还声称是在合同签订后，才知道广州的限购政策，这也不符合常理的。二、原告不符合广州市规定的购房资格，该购房合同也是无效的。原告已经在执行异议书中明确说明需要在广州购买房产是需要在广州有购买社会保险记录的，但原告却没有，为此，原告也是不符合购买资格的，该合同也是无效的。三、根据法律规定，原告的异议也不应得到支持。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与被执行人的买卖合同是不真实的，且按照当时的规定也是不合法的，是无效的。原告在本案中提供的证据也不能证明其在法院查封前合法占有该房屋。原告也从未支付过一分钱购房款。因此，原告提起本案诉讼是既没有事实依据，也没有法律依据，也不符合常理和逻辑的，请贵院驳回原告的诉讼请求。被告刘美兰为其辩称向本院提交如下证据：1、执行异议申请书；2、离婚协议书；3、离婚证；4、（2016）粤0402执异71号《通知书》。被告张瑞琪未答辩，亦未提交证据。第三人张志容述称，房屋买卖的事实是存在的，并且支付了房款，在签合同后将钥匙交给了原告，现在由法院依法判决。第三人张志容未为其述称向本院提交证据。经审查查明，本院在执行申请执行人刘美兰与被执行人张瑞琪、张志容、珠海市瑞氏饮食服务有限公司、珠海市瑞氏饮食服务有限公司番禺分公司借款合同纠纷一案[案号为（2016）粤0402执7号]中，原告邹璧鸿作为案外人提出书面异议称：请求中止对广州市番禺区XXX路XX号第X栋X层XXX号房的执行。本院于2016年5月16日针对该案外人执行异议作出（2016）粤0402执异字41号执行裁定。本院在执行裁定中查明刘美兰诉张瑞琪、张志容、珠海市瑞氏饮食服务有限公司、珠海市瑞氏饮食服务有限公司番禺分公司借款合同纠纷一案审理过程中，根据刘美兰的申请，本院于2014年10月31日作出（2014）珠香法民二初字第2745号民事裁定，裁定查封张瑞琪名下房产、银行账号等，并于当日实际办理张瑞琪名下位于广州市番禺区XX路X号第X栋XXX房查封手续。本院于2015年8月31日作出（2014）珠香法民二初字第2745号民事判决，判决张瑞琪向刘美兰偿还借款本金400万元和相应违约金；张瑞琪向刘美兰支付律师费18万元；驳回刘美兰其他诉讼请求等。该判决于2015年12月15日发生法律效力后，刘美兰向本院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执7号。该执行裁定另查明，位于广州市番禺区XX岛XXX路X号第XX栋XXX房由张瑞琪、张志容于2012年7月2日与广州市城市建设开发有限公司（委托代理机构为广州城建开发兴业房地产中介有限公司）签订《商品房预售合同》购买，房款为2010796元。2012年10月30日办理预告登记。2014年10月17日，珠海市公证处出具《公证书》，证明张瑞琪、张志容于2014年10月14日当公证员面在《委托书》上签名、按指印。《委托书》主要内容为：张瑞琪、张志容委托邹璧鸿办理并领取案涉房产的房产证，在办妥该事项后出售案涉房产。2014年10月15日，张瑞琪、张志容与邹璧鸿签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：第一条约定张瑞琪、张志容将案涉房产出售给邹璧鸿；第二条约定实收款为人民币200万元；第三条约定2014年10月14日支付定金50万元；第四条约定2014年11月3日支付50万元；第七条约定张瑞琪、张志容承担契税，其他税费由邹璧鸿承担；第八条约定双方确认2014年10月15日邹璧鸿把剩余购房款一次性付给张瑞琪、张志容，届时张瑞琪、张志容将楼房及全部钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给邹璧鸿。附加条款中手书以下内容：双方同意将2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款人民币100万元（银行转账96万元，现金4万元）抵作购房款。2015年2月20日，邹璧鸿与案外人林坤惠签订《装饰装修工程施工合同》，对案涉房产进行室内装修，林坤惠于2015年8月2日出具一份证明，证实装修及收取装修款事宜。银行流水记录显示，邹璧鸿于2015年3月21日至7月14日，多次向案外人林坤惠支付装修款。2015年7月28日，邹璧鸿为案涉房产办理委托银行自动转账支付物业费用手续，同年8月7日，邹璧鸿为案涉房产在中国男方电网办理用电手续，并办理银行代划电费手续。该执行裁定还查明，邹璧鸿于2014年8月21日向张瑞琪转账支付人民币96万元，附言为“1”（听证过程中，邹璧鸿陈述该附言无任何意义）；邹璧鸿于2014年10月14日向张瑞琪账户转账支付人民币50万元（附言为借款）；邹璧鸿于2014年11月3日向珠海市瑞氏饮食服务有限公司番禺分公司转账支付人民币50万元，无附言内容。2014年11月4日，张志容出具《收据》，确认收到邹璧鸿支付的购买案涉房产最后一笔房款50万元，收款人为珠海市瑞氏饮食服务有限公司。2015年11月2日，广州市城市建设开发有限公司的委托代理机构广州城建开发兴业房地产中介有限公司收取张瑞琪、张志容购买案涉房产的预告登记证原件、买卖合同原件以办理房产证，至本院审查时，尚未办理案涉房产的权属证件。本院在该执行裁定中认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行异议程序的特点，本院对案外人邹璧鸿所陈述的事实及提出的证据仅进行形式审查。案外人邹璧鸿称其已支付全部购房款向张瑞琪购买并实际占有广州市番禺区XXX路XX号第X栋XX房，向本院提交了商品房预售合同、公证书、房屋买卖合同、银行转账流水、收据、装修装饰工程施工合同、办理用电手续、物业费代划手续等证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，上述四项条件缺一不可。就本异议案件而言，珠海市公证处于2014年10月17日出具公证书，公证张瑞琪、张志容于2014年10月14日当面签署委托书，委托邹璧鸿办理案涉房产的房产证后，再代为出售。则邹璧鸿取得该公证书的时间不早于2014年10月17日。而邹璧鸿与张瑞琪、张志容于2014年10月15日即签订《房屋买卖合同》，约定张瑞琪、张志容向邹璧鸿出售案涉房产，若该《房屋买卖合同》签订时间、内容属实，则与2014年10月17日才取得的经公证的委托书中张瑞琪、张志容委托邹璧鸿办理案涉房产的房产证后，再代为出售案涉房产的时间和内容矛盾。再综合邹璧鸿于2014年8月21日、2014年10月14日向张瑞琪出借款项的事实，以及《房屋买卖合同》中对房款支付约定的矛盾之处（第四条约定第二次付款时间为2014年11月3日，而第八条约定2014年10月15日将剩余房款一次性付清存在前后矛盾等），本院初步认为该《房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖意思表示，而是为借款行为进行的担保，《房屋买卖合同》存在倒签时间的合理怀疑。对于邹璧鸿是否在本院查封案涉房产之前已合法占有案涉房产问题。《房产买卖合同》约定2014年10月15日张瑞琪、张志容将案涉房产交付给邹璧鸿，但邹璧鸿未提交证据证实案涉房产根据合同约定时间实际交付并由其占有，该合同约定交付时间不能作为本院认定邹璧鸿占有案涉房产的依据。根据邹璧鸿提交的2015年2月20日签订的《装饰装修工程施工合同》以及2015年8月7日办理案涉房产用电手续、2015年7月28日办理缴纳物业费手续等证据，本院初步认定邹璧鸿以对案涉房产进行装修方式于2015年2月20日占有案涉房产，其占有时间在本院查封案涉房产之后。本院在该执行裁定中还认为，异议人邹璧鸿不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件。邹璧鸿的异议理由不能成立，作出（2016）粤0402执异字41号执行裁定，驳回异议人邹璧鸿的异议请求。邹璧鸿不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。本案中，本院根据邹璧鸿的申请，向珠海市香洲公证处公证人员何某调查邹璧鸿办理公证的情况。审判员问：“你是否认识邹璧鸿和张瑞琪、张志容？”，并向公证人员出示邹璧鸿身份复印件。公证人员核对复印件后回答：“认识邹璧鸿，因为她常来我处办公证，特别有一次来办公证的时候不符合条件，我没同意，她还要找我们主任，故对其印象深一点，但不认识张瑞琪、张志容。”审判员问：“你是否清楚邹璧鸿、张瑞琪、张志容前来办过公证？”公证人员答：“是来过，大约是2014年，邹璧鸿和一个姓张的来，同行约有4、5个人，具体的身份我不记得，时间较久，来办公证的人也多，记不大清楚了。”审判员问：“你是否记得当时办理的是什么公证？为何不能办？”公证人员答：“当时要做房地产买卖合同的公证，房产是广州的，又没有房地产权证，这种公证我们是不做的。”审判员问：“后来有无做别的公证？”公证人员答：“后来她非得要做公证，根据她的要求做了一份委托书的公证。”审判人员向公证人员出示邹璧鸿举证的2014年10月17日公证书复印件，询问：“是否是这一份？”公证人员答：“后来我们做的公证就是这一份，10月17日是经主任审批后的出证日期。邹璧鸿和张瑞琪、张志容是2014年10月14日来办理的，当时有核对他们的身份证原件并经验证机验证，确认没问题后才办公证的。”本案另查明，2014年8月21日，以张瑞琪、张志容为借款人、邹璧鸿为贷款人、珠海市瑞氏饮食服务有限公司为保证人签订一份《贷款合同》，约定张瑞琪、张志容向邹璧鸿贷款100万元，期限自2014年8月21日至2014年10月20日，贷款仅限用于瑞氏公司资金周转，用于购买东莞市可园中学第三食堂设备。同日，邹璧鸿转账给付张瑞琪96万元。邹璧鸿和张瑞琪、张志容签订的《房屋买卖合同》备注，邹璧鸿和张瑞琪、张志容同意将2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元（银行转账96万元、现金支付4万元）抵扣购房款。邹璧鸿还主张2014年10月24日又向张志容转账支付9万元作为合同外增加购房款，案涉房产的总价为209万元。张志容确认邹璧鸿的说法。张瑞琪、张志容已向广州市城市建设开发有限公司付清全部案涉房产的房款，广州市城市建设开发有限公司于2014年8月23日向张瑞琪、张志容交付案涉房产，2014年9月19日张志容、张瑞琪和广州市城市建设开发有限公司签署《商品房交付书》。邹璧鸿主张张瑞琪、张志容于2014年10月15日将张瑞琪、张志容向广州市城市建设开发有限公司购买上述案涉房产的《广东省房地产预告登记证明》、《广州市商品房买卖合同》、预收款凭证、商品房交付书和购房发票原件交付给邹璧鸿，前述资料除《广东省房地产预告登记证明》用于办房产证外，邹璧鸿均在本案提交原件核对。邹璧鸿还举证卢伟杰的情况说明，卢伟杰自称任职于广州城建开发兴业房地产中介有限公司星江文瀚苑分行，并陈述2014年10月初邹璧鸿和张瑞琪夫妇到其公司咨询星江文瀚苑的市场价格，邹璧鸿想购买案涉房产，卢伟杰表示价格大概在200万元左右，并于当天陪同邹璧鸿、张瑞琪夫妇实地查看。2014年10月中旬，邹璧鸿再次来其公司告诉卢伟杰已购买上述房产，并携带该物业资料，卢伟杰又陪同实地查看。邹璧鸿曾就（2014）珠香法民二初字第2745号民事裁定两次向本院提出查封异议申请书，本院于2015年10月20日作出《关于邹璧鸿查封异议的回复》，告知邹璧鸿待该案进入执行程序后另行提出异议申请。本案还查明，珠海仲裁委员会根据申请人邹璧鸿与被申请人张瑞琪、张志容、珠海市瑞氏饮食服务有限公司以及珠海市瑞氏饮食服务有限公司番禺分公司于2014年9月12日签订的《借款合同》受理了上述当事人借款合同纠纷。张志容曾答辩称，邹璧鸿确实有借款给张志容和张瑞琪，分了多次总共借了人民币650万元，其中包括涉案人民币150万元。珠海仲裁委员会于2015年12月25日作出珠仲裁字（2015）第17号裁决书，裁决张瑞琪、张志容向邹璧鸿归还借款1265000元、利息36986.3元；珠海市瑞氏饮食服务有限公司、珠海市瑞氏饮食服务有限公司番禺分公司承担连带清偿责任。邹璧鸿庭后还书面确认另外起诉张瑞琪、张志容民间借贷纠纷两案[案号分别为（2016）粤0402民初5143号和（2016）粤0402民初7600号]，诉讼请求分别为借款本金200万元及违约金98500元；借款本金205万元及利息。本案再查明，张瑞琪、张志容原为夫妻关系，于2014年10月28日离婚，并签署离婚协议书。张瑞琪、张志容在协议书中约定案涉房产市值210万元，归张瑞琪所有；确认境内共同债务650万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。邹璧鸿以案涉房产买受人身份对登记在被执行人张瑞琪、张志容名下不动产提出异议，需符合上述规定情形且其权利能够排除执行，才能得到法院支持，故本院从上述四个条件审查邹璧鸿请求停止执行案涉房产的诉讼请求是否成立。一、查封之前是否签订书面房屋买卖合同。案涉房产于2014年10月31日被查封，邹璧鸿举证与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的时间是2014年10月15日。结合珠海市香洲公证处公证人员的证言和张瑞琪、张志容与邹璧鸿于2014年10月14日办理书面委托公证，本院对邹璧鸿主张与张瑞琪、张志容签署《房屋买卖合同》的时间为2014年10月15日说法予以采信，邹璧鸿和张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的时间在案涉房产被查封之前。二、书面房屋买卖合同是否合法有效。虽然邹璧鸿举证主张已依约支付全部购房款，但是结合邹璧鸿与张瑞琪、张志容的其他债权债务关系和邹璧鸿在履约过程的付款行为，本院质疑签约双方意思表示的真实性和房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同约定邹璧鸿支付的购房款包含2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元和邹璧鸿2014年10月14日及2014年11月3日分别给付的两笔50万元款项。原、被告的举证和陈述显示在双方签订房屋买卖合同之前，邹璧鸿与张瑞琪、张志容之间的债权债务金额远高于200万元，但双方仅以其中一笔100万元借款抵购房款而另行给付100万元，不同于一般偿债习惯。而且，另行给付的100万元中的50万元款项由邹璧鸿在签约前一日即2014年10月14日转账给张瑞琪，并附言为“借款”，在签约时约定该笔50万元为购房定金，其数额远高于总房款的20%，与一般房屋买卖合同交易习惯不同。另外，在张瑞琪、张志容2014年10月28日的离婚协议书中，案涉房产仍作为夫妻共同约定归张瑞琪所有，未对案涉房产的归属作出特别约定。显然，张瑞琪、张志容在2014年10月28日离婚时并未意识到案涉房产已出让给邹璧鸿。基于上述理由，本院采纳刘美兰对邹璧鸿与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》真实性的抗辩，双方的签约及付款行为更符合签订房屋买卖合同为张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元提供担保。三、在查封之前是否已合法占有该不动产。邹璧鸿并非案涉房产的登记物权人，其作为买受人基于物权期待权提出执行异议，只有买受人已经为取得物权履行了一定义务并在物权被查封前以一定方式对外进行了公示，其物权期待权才有可能得以保护。邹璧鸿主张在案涉房产被查封前张瑞琪、张志容将案涉房产的购买合同、收款收据等资料及钥匙交付给邹璧鸿，但该交付行为不具有公示性，并不意味着邹璧鸿占有了案涉房产。邹璧鸿直至2015年2月20日才开始对案涉房产开始装修，办理用电及物业手续。邹璧鸿的举证不足以证明案涉房产被查封之前对房产进行了公示性的合法占有，邹璧鸿对案涉房产的占有不符合法律规定保护条件。四、是否因买受人自身原因未办理过户登记。从邹璧鸿与张瑞琪、张志容签订合同的时间2014年10月15日至案涉房产被查封的2014年10月31日期间，刘美兰以邹璧鸿购房当时不符合广州房产购房条件为由抗辩，邹璧鸿对此未举证证明，本院无法确认邹璧鸿未办理案涉房产的过户登记是否属于邹璧鸿自身原因。至于邹璧鸿其后是否可以办理案涉房产的产权证，邹璧鸿直至一审辩论终结前未举证予以说明。综上所述，邹璧鸿举证不足以证明向张瑞琪、张志容购买案涉房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件，邹璧鸿关于不得执行案涉房产的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。基于上述认定，邹璧鸿对案涉房产的权利来源于与张瑞琪、张志容签订的房屋买卖合同，邹璧鸿主张案涉房产的所有权，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告邹璧鸿的诉讼请求。本案案件受理费人民币22800元，由原告邹璧鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一六年十一月二十五日书 记 员  朱梦春