江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13871号原告:吴成树,男,汉族,1983年3月4日出生,住重庆市开县。委托诉讼代理人：余水，江苏华峡律师事务所律师。被告：朱旭锋,男,汉族,1976年1月25日出生,住浙江省湖州市南浔区。被告：汤某,女,汉族,1976年3月15日出生,住浙江省湖州市南浔区。被告：朱某,女,汉族,2004年10月8日出生,住浙江省湖州市南浔区。法定代理人：汤某,女,汉族,1976年3月15日出生,住浙江省湖州市南浔区，系被告朱某之母。委托诉讼代理人：谭伶俐，江苏传承律师事务所律师，代理上述三被告。原告吴成树与被告朱旭锋、汤某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告吴成树委托诉讼代理人余水、被告朱旭锋、汤某、朱某共同委托诉讼代理人谭伶俐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴成树向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金50000元并支付原告违约金174000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月21日，原告与被告通过昆山安康房产经纪有限公司签订昆山市存量房买卖合同，原告购买被告所有的位于昆山市××灯镇××楼××室房屋，合同约定房屋总价为870000元及相关条款。在买卖合同签订后，原告交付被告50000元定金，但被告以房屋卖的太便宜为由要求解除合同，不再出卖房屋，经过多次沟通无果，原告为维护合法权益，依法提起诉讼。被告朱旭锋、汤某、朱某共同辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。涉案昆山市存量房买卖合同实际是三方协议，原、被告双方仅仅见面一次，该合同系意向合同，对何时支付首付款、何时办理过户、装修款金额、家电设备等并未协商约定，双方在房屋买卖关系中对如此重大的事实并未协商一致，真正的房屋买卖关系并未达成一致意见，房屋买卖合同应该并未成立。即使房屋买卖合同成立，也是原告违约在先，且已经达到合同解除条件，现原告要求解除合同，被告同意。若房屋买卖合同成立，即双方对何时支付首付款、装修款、家电设备等达成了一致意见，那原告应该诚实履行合同第四条，且原告也应该已经默认能做到合同第四条，即签约后7日内备齐资料，银行贷款能够审批通过，3日内就能支付首付款，而事实上，原告恶意隐瞒自己是银行黑户的事实，且并未按约提交相关材料，原告并未支付首付款，不协助被告向银行偿还贷款，在被告多次催促要求其提交材料办理手续、支付首付款并签订正式房屋买卖合同后原告也是一再拖延，且之后被告才从第三方中介处得知，原告在银行信用不良、无法办理贷款，根本没有履行能力，甚至连支付首付款的能力都没有，被告的权益根本无法保障，因此本案导致合同无法继续履行的责任应归于原告。原告认为被告违约与事实不符，即使被告违约，原告也未履行通知义务，被告从未明确拒绝履行合同，而原告因履行不能要求解除合同，与被告无关。被告认为原告违约在先，与被告无关，被告无需返还定金，无需支付违约金，原告主张的违约金计算标准也过高。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，三被告作为甲方、原告作为乙方、昆山安康房产经纪有限公司作为丙方签订了昆山市存量房买卖合同一份，约定甲方将其位于昆山市千灯镇XX小区XX号楼XX室房屋（房屋面积为102.21平方米）出售给乙方；甲乙双方协商一致，确认房屋总价款为870000元，该费用包括维修基金余额、水电煤气初装费、有限电视初装费等费用和装潢、附属设施、家具、电器；购房款支付方式为商业银行贷款，乙方于签约时向甲方支付定金50000元，签约后甲乙双方于7日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，审贷通过后3日内乙方支付甲方第二笔房款280000元，此款用于甲方还款，第三笔购房款530000元于银行房贷三个工作日内到甲方产权人账户，尾款10000元于交房时结清；签订合同时甲方将该房产产权证及土地证交于丙方代管以利办理后续流程；甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款后7个工作日内办理房产交付手续；甲乙双方若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；本合同如因发生不可抗拒因素导致无法履行，三方协商解决，均不承担违约责任。该合同落款甲方处有三被告签名，乙方处有原告签名，丙方处有经办人马军签名。签订该合同当日，原告支付被告购房定金50000元。庭审中，原、被告一致确认原告未于约定的签订合同后7日内备齐办理申请贷款的资料；因原告个人征信问题未能符合银行贷款审批放贷条件。原告称因原告无法办理贷款，原、被告及中介方三方对后续付款另行口头约定以现金方式支付；被告称原告从未告知被告未能办理贷款事宜，亦未就后续付款另行约定。因涉案房屋所有权证遗失，被告出资于昆山日报登报公告，昆山日报于2016年7月12日刊登产证遗失公告。2016年7月28日，江苏致邦律师事务所ＸＸ律师向原告及昆山安康房产经纪有限公司分别发送了律师函一份，载明ＸＸ律师受被告汤某、朱某委托，发函告知原告及昆山安康房产经纪有限公司因昆山安康房产经纪有限公司没有房屋经纪（居间）代理资格致使被告在订立合同过程中被隐瞒重要信息从而使得涉案房屋买卖合同不能生效，其中有关合同条款对合同双方没有约束力，被告汤某、朱某将返还原告购房定金50000元。原告与马军收到上述两份律师函后未作出书面答复。2016年9月5日，原告诉至本院，要求被告承担违约责任。以上事实，由原告提供的昆山市存量房买卖合同、房屋所有权证、情况说明、昆山日报、收据、律师函、录音资料、证人证言、被告提供的证明一份及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的昆山市存量房买卖合同对买卖双方主体、涉案房屋价款、权属过户登记、履行期限、违约责任等做出明确约定，应为就涉案房屋买卖签订的本约合同，且系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。原告已依约支付被告50000元定金，但原告未能依约于合同约定的期限内备齐办理贷款所需资料，亦不符合申请贷款条件，原告未能依约履行付款义务，应承担相应的违约责任；庭审中，原告称与被告协商一致以现金方式支付后续购房款，因其未能举证证明双方就变更付款条件达成一致意见，原告亦未能举证证明2016年7月至8月期间已准备齐全相应购房款项，且被告对上述主张不予认可，故对原告该主张本院不予采信。被告于2016年7月28日委托律师向原告发送函件表示其认为合同未生效、不再继续履行合同，被告发送上述函件表明不再继续履行合同的意思，即在履行期限届满前明确不履行合同义务，故原告依法有权提出解除合同。原告诉至本院，于2016年10月11日庭审中明确要求被告承担违约责任的诉请基础为解除合同，该解除合同的通知实际于2016年10月11日到达被告，故本院确认原、被告之间于2016年6月21日签订的昆山市存量房买卖合同于2016年10月11日解除。因原告已经支付被告定金50000元，合同解除后，被告应依法返还原告；虽然双方约定违约方应向守约方支付总价款的20%即174000元作为违约金，但原告亦存在违约情形，应承担相应的违约责任，本院结合原、被告双方过错程度、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能，酌定被告应支付原告违约金为50000元。综上所述，原告要求三被告返还定金50000元，本院予以支持；原告要求三被告支付违约金174000元，本院酌定三被告支付原告违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决如下：被告朱旭锋、汤某、朱某于本判决生效之日起十日内返还原告吴成树定金50000元并支付原告吴成树违约金50000元。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4660元，减半收取2330元，由原告负担1390元，由被告朱旭锋、汤某、朱某负担940元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一六年十一月九日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。