江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5023号上诉人(原审被告):翟雪野。被上诉人（原审原告）:徐州顺安物业服务有限公司，住所地铜山新区黄河西路汉泉山庄。法定代表人：程明刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王月，该公司职工。上诉人翟雪野因与被上诉人徐州顺安物业服务有限公司（以下简称顺安公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人翟雪野，被上诉人顺安公司的委托诉讼代理人王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人翟雪野上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费7713元，公共能耗费625元，上诉人不承担诉讼费。事实和理由如下：1、由于被上诉人服务管理不到位，涉案小区业主委员会已经起诉要求被上诉人立即退出小区，该案目前正在审理阶段，请求法院待该案审理结束后再审理本案。2、涉案小区交房时没有竣工验收合格，被上诉人和开发商勾结，欺骗业主称房屋已竣工验收合格，涉嫌欺诈，上诉人在被胁迫下签署的房屋交接单等上房文件无效。3、一审认定物业服务合同有效是错误的，涉案小区开发商未经过招投标的方式将物业管理服务权交由被上诉人违反了相关规定且被上诉人不具备相应的物业服务资质，物业服务合同属于无效合同，无法约束上诉人。4、被上诉人主张物业费的诉请超出了法律规定的诉讼时效，被上诉人提交的两份物业服务合同的最后一期履行期限分别为2011年2月28日和2012年8月31日，诉讼时效超出相关法律的规定。5、一审认定2011年3月1日至2011年10月31日期间双方存在物业服务合同关系是错误的，该期间被上诉人并未与业主委员会签订物业服务合同，也无法证明提供了物业服务，且即使提供物业服务也属于强制服务，向上诉人收取物业费没有依据。6、被上诉人没有履行任何物业管理职责，上诉人提交照片与报纸能够证明涉案小区存在私搭乱建、种菜、饲养家禽家畜、消防通道长期被占用等问题，被上诉人违反物业服务的基本标准，严重不符合合同约定，无权要求上诉人支付物业费。7、一审法院判决上诉人承担公共能耗费缺乏事实依据，公共能耗费包括路灯电费及绿化的水费，但是涉案小区路灯不亮、绿地管理不善，被上诉人收取公共能耗费缺乏事实依据。8、一审法院违反证据规则，被上诉人一审提交的证据大部分是复印件，且上诉人已经当庭就真实性提出异议，但是一审法院仅凭复印件认定案件事实，系枉法裁判。9、被上诉人提交的催缴通知书是伪造的，法院不应采纳。被上诉人顺安公司辩称：1、业主有主动缴纳物业费的义务，不存在诉讼时效问题。2、被上诉人与涉案小区业主委员会的案件与本案无关。3、被上诉人对小区每处违章都上报了政府相关职能部门且有上报记录，职能部门不及时处理与被上诉人无关。顺安公司向一审法院起诉请求：1、判令翟雪野给付物业服务费9642元、公共能耗费800元，合计10442元；2、诉讼费由翟雪野承担。一审法院认定事实：翟雪野系汉泉山庄南区A5-1-302号房屋的业主，房屋建筑面积为225.8平方米，该房屋属于叠加别墅。2008年3月16日，顺安公司与徐州同创房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》一份，双方约定由顺安公司对汉泉山庄二期工程提供物业服务，委托管理期限自2008年3月28日起至汉泉山庄小区业主委员会成立之日止。物业费收费标准为：别墅按建筑面积每月每平方米1.4元（不含公共能耗费）收取，叠加按照建筑面积每月每平方米1.0元（不含公共能耗费）收取。2011年10月28日，顺安公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，双方约定服务期限为10个月，自合同签订之日起计算。物业费收费标准为：南区叠加区为0.8元每月每平方米，联排区为0.9元每月每平方米。北区别墅区为1.3元每月每平方米，计费面积按照建筑面积计算。公共水电费按照150元每户每年的标准预收，随同物业费一同缴纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务公司和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2013年1月15日，顺安公司再次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同约定服务期限为16+12个月，服务期限按2个阶段进行。第一阶段自2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段自2014年1月1日起至2014年12月31日止。物业费收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.4元每月每平方米。公共能耗费按照150元每户每年收取，随同物业费一同交纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2015年4月12日，顺安公司第三次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定顺安公司的服务期限为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。物业收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.3元每月每平方米。公共能耗费按照150元每年。上述合同签订后，顺安公司依法提供了物业服务，但物业服务合同存在部分瑕疵，自2010年6月5日起，翟雪野未缴纳相关物业服务费及公共能耗费。一审中，顺安公司提供的计算明细上注明，涉案房屋的物业服务费按约定物业费标准的70%收取。一审中，翟雪野抗辩称该案已超过诉讼时效。顺安公司提供照片一组，证明分别于2012年9月28日、2014年9月1日，在该小区南区A5-1-302住户处张贴催费通知单。一审法院对该证据予以采信，对翟雪野的抗辩不予支持。另查明，在顺安公司诉肖镇等人物业服务合同纠纷案件中，已经认定顺安公司在物业服务中存在瑕疵，并酌情扣减20%的物业服务费。一审法院认为，顺安公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同，及与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。顺安公司提供了物业管理服务，翟雪野作为业主负有按约支付物业服务费的义务。顺安公司主张翟雪野支付自2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费，符合合同约定，予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。根据生效判决认定的事实，顺安公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在明显瑕疵，且该服务并非单独针对某一个业主降低标准，对于翟雪野而言亦降低了服务标准，故结合物业服务情况，在约定物业服务费标准的70%的基础之上按80%计算物业服务费。关于顺安公司主张的物业服务费，支持7713元。顺安公司主张的公共能耗费800元，因顺安公司与业主委员会签订的第一份合同才约定公共能耗的标准，故支持从2011年10月28日开始支付公共能耗费625元。遂判决：被告翟雪野于判决生效之日起十日内支付原告徐州顺安物业服务有限公司2010年6月5日至2015年12月31日的物业费7713元及公共能耗费625元，合计8338元；驳回原告徐州顺安物业服务有限公司其他诉讼请求。二审期间上诉人提交了业主委员会平台信息的截图一张，用于证明被上诉人没有起到维护小区治安的职责，并且合同到期还拒不撤出小区。被上诉人质证认为，该平台信息中有五家业主被盗的信息，是从2008年至今发生的事情，近期发生的被盗事件是从隔壁小区翻入小区院墙的，小偷被当场抓获。物业公司在类似事件中负的责任是值守职责，而不是保管职责。对业主家的私有物品及财产没有保管的义务。只要物业公司在巡查和人员出入登记上严格管理，发生类似事件中不应承担责任。该信息中提到物业公司拒不撤出小区，公司和业委会签订的合同到2015年12月31日，2016年本应当重新签订物业服务合同，但该小区业委会同时到期，未重新选举业主委员会，没有签订合同的主体。我公司根据上级指示为涉案小区继续服务。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，首先，关于上诉人以上房行为无效为由拒付物业费的问题。涉案房屋的上房问题，系开发商与业主之间签订的商品房销售合同所约定的内容，由此产生的纠纷系商品房销售合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系。上诉人以上房行为无效为由拒绝支付物业费，该主张不能成立。其次，关于部分物业费是否超过诉讼时效的问题。上诉人认为《同创汉泉山庄前期物业管理服务委托合同》、《徐州市汉泉山庄物业服务合同》的最后履行期限分别为2011年2月28日和2012年8月31日，被上诉人超过诉讼时效提起诉讼，不应支持。本案被上诉人从2008年开始一直提供物业服务，处于持续性状态，虽然各期物业费的支付具备一定独立性，但是物业服务费仍是被上诉人与上诉人之间的整体债务。被上诉人也在提供物业服务的期间分别于2012年8月1日、2014年9月18日通过张贴催费单的形式向上诉人主张拖欠的物业费，催费单内容也能反映出在张贴该催费单之前被上诉人已经多次向上诉人主张过物业费，说明被上诉人并未放弃对拖欠物业费主张的权利，一直在持续主张，故上诉人认为部分物业费超过诉讼时效的观点，不能成立。第三、关于涉案物业服务合同的效力问题。上诉人主张被上诉人在与开发商、业主委员会签订物业服务合同时不具备相应的资质，导致物业服务合同无效。无效合同是指合同虽然成立，但因为存在法律规定的无效情形，被确认为无效。虽然物业管理条例规定了从事物业服务的企业需要具备物业管理资质，但是该规定不属于效力性规定，被上诉人超越资质与否不影响其与业主委员会签订的物业服务合同的效力。第四，关于被上诉人是否按照合同约定提供了物业服务、上诉人应否支付物业费的问题。根据物业服务合同约定的内容来看，被上诉人物业管理服务的项目包括房屋管理、保洁服务、绿化、公共设施设备运行及养护等内容。上诉人提到涉案小区存在违章建筑、消防通道被占用等问题，原审法院已经充分考虑到被上诉人在履行物业服务合同过程中尚存在明显瑕疵，对上诉人拖欠的物业费基础上进行了酌情扣减。被上诉人履行物业服务合同的瑕疵行为不能成为业主拒绝支付物业费的理由。第五，关于2011年3月1日至2011年10月31日期间的物业费应否支持的问题。上诉人主张从2011年3月1日至2011年10月31日起间不存在物业服务合同，被上诉人主张该期间的物业费不应得到支持。2008年开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同约定委托管理期限到业主委员会成立之日止。被上诉人没有在业主委员会成立之日与业主委员会签订物业服务合同，直到2011年10月28日才与业主委员会签订合同。虽然从业主委员会成立之日起至2011年10月28日业主委员会与被上诉人签订物业服务合同这一期间，处于所谓的不存在物业服务合同的空白期，但是被上诉人在该期间仍然向涉案小区持续提供物业服务，可以参照双方已签订的物业服务合同约定的标准予以计算该期间的物业费。第六，关于公共耗能费的问题。上诉人认为原审法院认定了小区存在路灯不亮、绿地管理不善的问题，不应当再支持被上诉人主张的公共耗能费。原审法院在判决说理部分所提到的是“如部分路灯不亮、绿地管理不善等问题”，并没有认定被上诉人没有履行对公共场所、设施未尽履行义务。而且通过物业服务合同的约定，能够看出公共能耗费涵盖了公共设施、设备的养护、运行，公共绿地、水系、花木的养护，市政公用设施和附属建筑物的维修、养护等多方面内容，不仅仅是上诉人所说的路灯、绿地的问题。上诉人认为不存在公共能耗费支出的理由，不能成立。第七，关于原审法院是否存在违反证据规则规定的问题。上诉人认为原审法院依据无法与原件核对一致的复印件认定案件事实，违反证据规则的规定。被上诉人虽然在一审开庭过程中提交的营业执照、资质证书是复印件，但是被上诉人并未对此提出异议，且在被上诉人与涉案小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，被上诉人已经提交了营业执照、资质证书的原件，一审法院不存在违反证据规则的适用问题，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上，上诉人翟雪野的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟雪野负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一六年十一月二十二日书记员 许 丽