福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0402民初955号原告：三明市家园物业管理有限公司，组织机构代码70518036-3，住所地三明市梅列区和仁新村1幢A幢522室。法定代表人梁华，总经理。委托诉讼代理人刘宝益，福建闽方律师事务所律师。被告：三明星宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400660379423J，住所地三明市梅列区绿岩新村99幢一层12号。法定代表人陈晋长，总经理。原告三明市家园物业管理有限公司与被告三明星宏房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三明市家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘宝益到庭参加诉讼。被告三明星宏房地产开发有限公司经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告三明市家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费55486元；2.判令被告支付逾期交纳物业费的违约金16499元(以拖欠的物业费按月利率1.5%计算至2016年1月，之后按相同标准计至交清全部物业费止)；3.判令被告支付原告因本案产生的律师代理费4000元；4.由被告承担本案诉讼费用。原告方陈述的事实和理由如下：三明星宏房地产开发有限公司于2012年8月20日与原告就建设的三明市梅列区绿岩新村99-100幢星宏·博浩工程项目签订了《前期物业管理服务合同》，约定三明星宏房地产开发有限公司自交房之日起对未售出的房屋按小区物业收费标准承担物业管理及公摊费用。每年的物业费在当年12月31日前缴纳。逾期缴纳的，应从逾期之日起按每日千分之五承担违约金。若因欠缴物业费导致诉讼，律师代理费由违约方承担。依据该合同的约定，至2016年1月31日止，被告尚欠原告物业费55486元。经原告多次催讨，三明星宏房地产开发有限公司于2014年8月6日在其欠缴的2012年9月至2014年8月物业费清单上签字确认。2014年11月3日、2016年1月6日原告两次发函要求其缴清拖欠的物业费，被告仍未支付。三明星宏房地产开发有限公司未答辩。本案经开庭审理，查明以下事实：1.三明市家园物业管理有限公司是在三明市工商行政管理局注册登记的具备法人资格的有限责任公司，其经营范围为：物业管理，房屋修缮及小区园林绿化，水电安装维修等。2.三明星宏房地产开发有限公司是在三明市工商行政管理局注册登记的具备法人资格的有限责任公司，其经营范围为：房地产开发经营，房地产中介，销售建筑材料等。星宏·博浩工程项目是三明星宏房地产开发有限公司于2012年建成的钢混结构房产。3.2012年8月20日，三明市家园物业管理有限公司与三明星宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：由三明市家园物业管理有限公司为三明星宏房地产开发有限公司的梅列区绿岩新村99和100幢星宏·博浩工程项目提供物业服务；建筑总面积为14988平方米。物业服务的主要内容为房屋共用部位的日常维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共卫生及垃圾收集、清运，排水管道、污水管道疏通，安防、消防、装修、交通秩序与车辆停放等管理，协助公安部门做好小区内的秩序维护工作；物业服务费以实际建筑面积按以下标准收取：住宅1元/月·平方米；独立店面、商场农贸市场1.6元/月·平方米；小车停车位50元/月·辆；每年的物业费在当年12月31日前缴纳；若业主违反合同不按约定的收费标准和时间交纳相关费用，按每天千分之五支付违约金。若三明市家园物业管理有限公司擅自提高收费标准或乱收费，业主可要求退还多收取的费用，并支付银行同期贷款利息。合同签订后，原告履行了合同义务，对物业进行了管理。4.三明星宏房地产开发有限公司交纳物业服务费至2012年8月31日，未交纳2012年9月1日之后的物业服务费。原告于2014年8月将欠费清单送达三明星宏房地产开发有限公司。由王云梅签收，并在核对后提出，因其中第21号车位已经出租，扣减50元。原告又于2014年11月3日以书面函件方式向被告发送交费提醒通知，要求三明星宏房地产开发有限公司交纳，三明星宏房地产开发有限公司书面回函答复，对物业管理存在意见，未交纳。5.三明星宏房地产开发有限公司拖欠原告2012年9月1日至2015年12月31日期间空置住宅、店面、车位的物业服务费共计55486元。6.原告于2016年1月6日通过福建闽方律师事务所发出律师函，要求三明星宏房地产开发有限公司支付上述物业服务费55486元。后原告委托律师提起诉讼，支出律师代理费4000元。上述事实，有原告委托代理人在法庭上的陈述，以及原告提供的《前期物业管理服务合同》、业主需知、业主规约、每日值班巡查记录表、营业执照、组织机构代码证、物业服务费催缴往来函件及清单、律师函、委托代理合同、律师代理费收据等证据材料证实。三明星宏房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在规定的期限内举证，视为放弃举证、质证的权利。对上述证据及事实，本院予以确认。本院认为，三明市家园物业管理有限公司与三明星宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对被告具有约束力，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。三明星宏房地产开发有限公司拖欠原告物业服务费的事实清楚，证据确实充分，已构成违约，所欠费用应当给付。原告要求三明星宏房地产开发有限公司支付物业服务费及违约金、律师代理费的诉讼请求符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。但双方约定违约金计算标准过高，本院依法予以调整。根据双方签订合同的第23条“若三明市家园物业管理有限公司擅自提高收费标准或乱收费，业主可要求退还多收取的费用，并支付银行同期贷款利息”约定，根据公平原则，三明星宏房地产开发有限公司的违约金亦应当按银行同期贷款利率计算。三明星宏房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、三明星宏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给三明市家园物业管理有限公司2012年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费55486元及违约金（按银行同期贷款利率从应交纳物业服务费之日起计至实际交付之日止）。二、三明星宏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给三明市家园物业管理有限公司律师代理费4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由三明星宏房地产开发有限公司负担(应于本判决书生效后十日内缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长  林伦兵人民陪审员  骆志雄人民陪审员  陈 红二〇一六年十一月二十一日书 记 员  卢珊珊附：本判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。